Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

LỤC MẠNH HIỂN

ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI

Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG

VÀ KINH DOANH NHÀ Ở

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI, NĂM 2014

DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

LỤC MẠNH HIỂN

ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH MÃ SỐ: 62.34.01.02

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THẾ PHÁN

HÀ NỘI, NĂM 2014

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình

nghiên cứu ñộc lập của riêng tôi. Các số

liệu trong luận án là trung thực và có

nguồn gốc rõ ràng.

Tác giả luận án

LỤC MẠNH HIỂN

iii

MỤC LỤC

MỤC LỤC ........................................................................................................ iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT.................................................................... vi DANH MỤC BẢNG BIỂU............................................................................... vii DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ .....................................................................viii CHƯƠNG 1. MỞ ðẦU...................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài ................................................................................ 1 1.2 Tổng quan nghiên cứu................................................................................... 2 1.2.1 Tổng hợp các công trình nghiên cứu liên quan ñến vấn ñề nghiên cứu................. 2 1.2.2. Nhận xét và ñánh giá các công trình nghiên cứu............................................... 6 1.2.3. Những hạn chế và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu................................. 11 1.3. Mục ñích, ý nghĩa luận án ........................................................................... 12 1.3.1. Mục ñích nghiên cứu của luận án................................................................. 12 1.3.2. Ý nghĩa nghiên cứu của luận án ................................................................... 12 1.3.3. Câu hỏi nghiên cứu .................................................................................... 13 1.4. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................ 13 1.4.1. ðối tượng nghiên cứu................................................................................. 13 1.4.2. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................... 13 1.5. Các kết quả nghiên cứu dự kiến .................................................................. 13 CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở .............................................................................................. 15 2.1. ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới của doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở ......................................................................................... 15 2.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại và ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới........ 15 2.1.2. Mục ñích, nguyên tắc và ñặc ñiểm của ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.............................................................. 20 2.2. Quy trình tổ chức và phương pháp ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở......................................................... 26 2.2.1. Quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở........ 26 2.2.2. Phương pháp ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở ............. 28 2.2.3. Phương pháp ñịnh giá ẩn (Hedonic) ............................................................. 37 2.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá ở thương mại xây dựng mới................ 52 CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................... 59 3.1. Khung lý thuyết nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu ............................. 59 3.2. Quy trình nghiên cứu.................................................................................. 61 3.3. Phương pháp nghiên cứu............................................................................ 61

CHƯƠNG 4. THỰC TRẠNG ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở............................................................................................................. 70 4.1. Tổng quan về phát triển nhà ở tại Việt Nam trong thời gian qua.................. 70 4.2. Thực trạng ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở ..................................................................... 74 4.2.1. Thực trạng giá cả nhà ở thương mại tại Việt Nam .......................................... 74 4.2.2. Thực trạng về chính sách và căn cứ trong ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở ..................................... 78 4.2.3. Thực trạng về mô hình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà ở....................................................................................... 82 4.2.3. Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà ở............................................................................................. 86 4.2.4. Thực trạng mục tiêu và phương pháp ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở......................................................... 97 4.3. ðánh giá về thực trạng ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở ................................................. 114 4.3.1. Những kết quả ñã ñạt ñược........................................................................ 114 4.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân................................................................. 114 CHƯƠNG 5. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở ...................................................... 119 5.1. Xác ñịnh quan ñiểm về ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở ....................................................................................................................... 119 5.2. Các giải pháp hoàn thiện công tác ñịnh giá tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở............................................................................... 121 5.2.1. Ứng dụng mô hình Hedonic xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở TMXDM. 121 5.2.2. Hoàn thiện và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở .......................................................... 129 5.2.3. Xây dựng ñội ngũ nhân sự cho bộ phận ñịnh giá của doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở.................................................................................. 135 5.2.4. Hoàn thiện mô hình tổ chức ñịnh giá nhà ở tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở.......................................................................................... 137 5.2.5. Hoàn thiện quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở............................................. 139 5.3 Một số kiến nghị ........................................................................................ 146 KẾT LUẬN.................................................................................................... 149 PHỤ LỤC ...................................................................................................... 158

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Viết tắt Viết ñầy ñủ tiếng Việt

BðS Bất ñộng sản

DNðTXD&KD Doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh

GPMB Giải phóng mặt bằng

NHTM Ngân hàng thương mại

TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh

TSCð Tài sản cố ñịnh

TMXDM Thương mại xây dựng mới

XHCN Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Tên bảng biểu Trang

Bảng 4.1: Quy mô doanh nghiệp ñầu tư, kinh doanh nhà ở tính ñến năm 2012 74

Bảng 4.2: Giá thuê căn hộ tại TP.HCM, năm 2012 78

Bảng 4.3: Tỷ lệ áp dụng các nhóm quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM của

DNðTXD&KD nhà ở tại thời ñiểm năm 2012 86

Bảng 4.4: Mức giá ñược ñịnh giá quy trình 2 tại các thời ñiểm khác nhau

của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án 91

Bảng 4.5: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 1 tại các thời ñiểm khác nhau

của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án 93

Bảng 4.6: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 3 tại các thời ñiểm khác nhau

của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án 95

Bảng 4.7: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 3 tại các thời ñiểm khác nhau

của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án 96

Bảng 4.8: Tổng chi phí ñầu tư của dự án chung cư BetexcoII 102

Bảng 4.9: So sánh mức giá do DN ñịnh giá và mức giá bình quân

giao dịch thành công trên thị trường tại một số dự án 109

Bảng 5.1: Mô tả biến ñộc lập 124

Bảng 5.2: Kết quả phân tích hồi quy ña biến bằng phương pháp stepwise 126

Bảng 5.3: Kết quả phân tích hồi quy 127

vii

Bảng 5.4: Kết quả phân tích phương sai 127

DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ

Tên sơ ñồ, hình vẽ Trang

Sơ ñồ 3.1: Khung lý thuyết nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở TMXDM 59

Sơ ñồ 3.2: Khung nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở TMXDM nhằm hoàn thiện

công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở 60

Sơ ñồ 3.3: Quy trình nghiên cứu 61

Sơ ñồ 3.4: Mô hình các nhân tố ảnh hưởng ñến giá nhà ở thương mại xây dựng 19

mới

Sơ ñồ 4.1: Cơ cấu tổ chức của hội ñồng xác ñịnh giá tổng quát 84

Sơ ñồ 4.2: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các

DNðTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 1 87

Sơ ñồ 4.3: Quy trình xác ñịnh giá tại thời ñiểm DN ñược phép bán nhà ở 88

TMXDM

Sơ ñồ 4.4: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các

DNðTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 1 92

Sơ ñồ 4.5: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các

DNðTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 3 94

Sơ ñồ 4.6: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các

DNðTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 4 96

Sơ ñồ 5.1: Danh mục cấu trúc hệ thống 134

Sơ ñồ 5.2: Mô hình tổ chức Phòng xác ñịnh giá 138

Sơ ñồ 5.3: Quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM ñề xuất cho các DNðTXD&KD 140

nhà ở

viii

Hình 5.1: Biểu ñồ tần số phần dư chuẩn hóa 128

CHƯƠNG 1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài

Ngày nay khi nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, chúng ta buộc phải chấp

nhận sự chi phối của các quy luật kinh tế khách quan như: quy luật cung cầu, quy luật

cạnh tranh và quy luật giá trị. Trong ñó, quy luật giá trị phản ánh bên trong doanh nghiệp,

có tính chất quyết ñịnh ñến phương hướng sản xuất và trao ñổi trên thị trường. Quy luật

giá trị ñã ñặt tất cả các doanh nghiệp với các mức hao phí lao ñộng cá biệt khác nhau lên

cùng một mặt bằng trao ñổi, thông qua giá cả của thị trường. Chỉ những doanh nghiệp nào

có hao phí lao ñộng cá biệt của mình trên một ñơn vị sản phẩm hàng hoá bằng hoặc thấp

hơn giá trị lao ñộng xã hội cần thiết trung bình thì doanh nghiệp ñó mới có thể tồn tại và

có lợi nhuận. Ngược lại, doanh nghiệp sẽ bị lỗ. Các doanh nghiệp hoạt ñộng trong lĩnh

vực ñầu tư và kinh doanh nhà ở cũng không nằm ngoài quy luật chung ñó.

Với những ñặc ñiểm riêng biệt của mình, nhà ở là một sản phẩm ñặc thù và ñược

ñịnh giá dựa trên các phương pháp và nguyên tắc riêng ñối với sản phẩm này. Trên thế

giới, các phương pháp mới nhất ñể ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới thường dựa

vào các hàm hồi quy trong ñó các thuộc tính của nhà ở thương mại xây dựng mới như vị

trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà, v.v… ñược sử dụng như các biến số ñộc lập và giá

nhà là biến số phụ thuộc; trong khi ñó, hiện nay việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng

mới tại Việt Nam chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn mang tính hành chính. Giá cả thị trường

ñất ñai, nhà cửa và giá quy ñịnh chính thức thường sai lệch nhau rất nhiều dẫn ñến các bất

cập trong công tác ñền bù GPMB, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình

thành một thị trường bất ñộng sản lành mạnh. Trong khi ñó mảng thị trường nhà ở xây

mới do các doanh nghiệp ñầu tư và kinh doanh cung cấp ñã ñược hình thành và và phát

triển rộng rãi. Tuy nhiên từ thực tế mức giá do các doanh nghiệp ñưa ra và phản ứng của

thị trường với giá ñó ñã cho thấy vấn ñề ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp

còn nhiều bất cập, cụ thể: Trong năm 2007 thị trường ñã chứng kiến có nhiều dự án nhà ở

khách hàng phải tranh nhau xếp hàng ñể ñăng ký mua căn hộ như dự án như Vista, Sky

Garden, Hoàng Anh Gia Lai… tại thành phố Hồ Chí Minh; hoặc như dự án Nam Cường

tại ñường Lê Văn Lương kéo dài tại Hà Nội trong năm 2009; trong khi ñó rất nhiều dự án

nhà ở có chất lượng, ñiều kiện mua và có vị trí tương ñồng, ñặc biệt là một số dự án ngay

cạnh các vị trí dự án trên, thậm chí còn ñược ñưa ra bán trước nhưng có rất ít khách hàng

quan tâm. Bên cạnh ñó một xu thế chung tại hầu hết các dự án nhà ở thương mại từ trước

tới nay là mức giá “gốc” do các doanh nghiệp ñịnh giá ñều thấp hơn rất nhiều so với mức

giá của thị trường tại cùng một thời ñiểm; làm nẩy sinh các các vấn ñề tiêu cực cũng như

có tác ñộng xấu ñến thị trường nhà ở thương mại.

Một trong những nguyên nhân chính dẫn ñến tình trạng trên là do các doanh

nghiệp chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh ñể nhà ở thương mại xây dựng mới, nhưng

phương pháp này lại ñược xây dựng trên các quan ñiểm không thống nhất về nhà ở

thương mại xây dựng mới, về quan hệ cung cầu và giá trị nhà ở thương mại xây dựng

mới. Một số ít doanh nghiệp cũng ñã sử dụng kết quả của một số hàm hồi quy khi ñịnh

giá, tuy nhiên, thường vẫn mang tính cục bộ trong một vùng hay một tuyến ñường giới

hạn, mà không gắn liền ñược với các thông số ñặc trưng của cấu trúc các ñô thị cụ thể, và

như vậy không thể ñưa ra các dự báo quan trọng về biến thiên giá cả nhà ở thương mại

xây dựng mới trên quy mô toàn bộ thành phố. Vậy một câu hỏi ñược ñặt ra là, mô hình

ñịnh giá nào phù hợp với nhà ở thương mại xây dựng mới, và cần có những ñiều kiện gì

ñể áp dụng hiệu quả mô hình này tại Việt Nam.

Xuất phát từ những lý do ñó, tác giả luận án ñã chọn ñề tài “ðịnh giá nhà ở thương

mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở” ñể làm

chủ ñề nghiên cứu của mình.

1.2 Tổng quan nghiên cứu

1.2.1 Tổng hợp các công trình nghiên cứu liên quan ñến vấn ñề nghiên cứu

Từ thực tế tìm hiểu các công trình nghiên cứu khoa học về vấn ñề xác ñịnh giá nhà

ở nói riêng và ñịnh giá bất ñộng sản nói chung của bản thân NCS nhận thấy ñã có nhiều

công trình nghiên cứu về vấn ñề này, tuy nhiên hầu hết các nghiên cứu mới chỉ ñề cập ñến

một số góc ñộ của xác ñịnh giá nhà ở . Trong ñó có một số tác giả trong và ngoài nước ñã

ñi vào nghiên cứu sâu về vấn ñề xác ñịnh giá nhà ở, các công trình nghiên cứu này có thể

a. Tác giả Max Kummerow và Galfalvy

Với các công trình nghiên cứu “Theory For Real Estate Valuation (2002)” [79]; “A

ñược coi như là cơ sở và nền tảng cho vấn ñề xác ñịnh giá nhà ở cụ thể là:

statistical definition of value” [80]; “Error Trade-offs in Regression Appraisal Methods”

[81].

Hai tác giả ñã ñưa ra cách tiếp cận việc xác ñịnh giá bằng cách xây dựng mô hình

ñịnh giá và dự báo lỗi phân tích làm căn cứ cho việc xác ñịnh giá nhà ở. Về mặt bản chất

thì lý thuyết này sử dụng các mức giá khác nhau trên thị trường ñể xây dựng mô hình về

giá sau ñó xác ñịnh ñiểm hội tụ của giá, ñồng thời xác ñịnh ra mức sai số hay dự báo lỗi

phân tích trong quá trình nghiên cứu, từ ñó ñưa ra mức giá cho nhà ở cần xác ñịnh giá.

Thực chất ñây là cách xác ñịnh giá dựa trên việc so sánh các mức giá của các nhà ở trong

khu vực và cùng vị trí và ñặc ñiểm. Sau ñó xác ñịnh mức ñộ sai lệch trong dự báo giá ñể

ñiều chỉnh mức giá ñã dự báo.

Quan ñiểm xuyên suốt các công trình nghiên cứu của hai tác giả này là: Giá của

một tài sản cụ thể tại một ñiểm trong cùng thời gian là một biến ngẫu nhiên phản ánh tính

không ñồng nhất, không chắc chắn và thông tin hạn chế của người mua và người bán. Vì

vậy, tại một thời ñiểm nào trong thời gian, có chắc chắn là có một phân phối xác suất của

giá có thể của từng tài sản có thể bán. Phân phối này là không quan sát ñược bởi vì chúng

ta chỉ nhìn thấy một sự kiện từ phân phối, giá bán thực tế ñó là "rút ra" từ phân phối khi

tài sản ñó ñược bán. Hay nói cách khác nhóm tác giả này cho rằng mức giá phù hợp nhất

ñể công bố là mức giá mà tại ñó cho mức doanh thu cao nhất.

b. Wang, Ko and Marvin Wolverton

Với Công trình nghiên cứu : “Real Estate Valuation Theory” [83] bao gồm 18 bài

viết của tác giả bao hàm các ñề tài về ñịnh giá và phương pháp ñịnh giá nhà. Bao gồm

nhiều chủ ñề trong lý thuyết và phương pháp xác ñịnh giá trị của nhà ở. Các bài nghiên

cứu của các tác giả này áp dụng phương pháp thống kê ñể phân tích dữ liệu nhiều hơn, từ

ñó ñến gần hơn với phương pháp so sánh; trong ñó các tác giả có ñưa ra một thực nghiệm

khoa học về xác ñịnh giá trị qua "Không gian" nghĩa là không gian ñịa lý hoặc yếu tố

khoảng cách ñịa lý của nhà ở với các trung tâm kinh tế, chính trị, kinh tế… trong việc

hưởng thụ các ñặc tính không gian mà nhà ở này có ñược. Từ ñó giúp cho việc so sánh giá

trị thực của các nhà ở sẽ ñảm bảo tính chính xác hơn.

c. Tác giả RTM – Whipple

Với công trình nghiên cứu “Property Valuation and Analysis” [85], tác giả ñã ñưa

ra một số quan ñiểm về xác ñịnh giá trị trong nhà ở ñể từ ñó làm căn cứ trong việc xác

ñịnh giá.

Nhóm tác giả cho rằng, xác ñịnh giá trị nhà ở là:

- Những ước tính tại thời ñiểm cụ thể của mức giá có thể bán của nhà ở.

- Sự ước tính sai sót trong việc dự toán và các tính toán thử nghiệm bằng các mô

hình khi tính giá.

- Dự báo sự ổn ñịnh của các ước tính trong khoảng thời gian có liên quan.

- Báo cáo của các giả ñịnh rõ ràng về các trường hợp bán mà có thể ảnh hưởng

ñến giá phân phối ñã bao gồm cả quyền pháp lý, thời ñiểm bán, phương thức

bán, thời gian trên thị trường, tài chính, tính khả dụng của tài sản, có tính ñến

ñộng cơ/kiến thức của người mua và người bán.

ðồng thời nhóm tác giả này cũng ñã chỉ ra các giá trị thể hiện sự khác biệt của các

nhà ở thông qua việc quan sát thực tế các nhà ở ñể làm căn cứ cho việc ñiều chỉnh hệ số

giá khi xác ñịnh giá nhà ở.

d. Giáo sư Richard Ratcliff

Qua bài báo “Restatement of valuation theory” [82] tác giả ñã bổ sung và nhấn

mạnh ñến yếu tố dự báo hành vi của khách hàng trong quá trình ñịnh giá. Ông cho rằng

ñịnh giá là dự báo sự không chắc chắn về hành vi của khách hàng. ðiều này thể hiện quan

ñiểm ñịnh giá của tác giả là ngoài việc ñịnh giá dựa trên các phương pháp có sẵn, thì cần

phải tính ñến yếu tố thị trường; trong quá trình ñịnh giá cần phải dự báo ñược xu hướng về

cầu của thị trường, từ ñó mới có thể ñưa ra ñược mức giá vừa phù hợp với nhu cầu của thị

trường, vừa ñảm bảo ñược mục tiêu của ñơn vị ñịnh giá.

Bên cạnh ñó ông cho rằng mức giá ñược xác ñịnh còn phụ thuộc vào kỹ năng

trong ñàm phán với khách hàng, mức giá có thể tăng hoặc giảm thông qua quá trình ñàm

phá với khách hàng.

Từ quan ñiểm, việc xác ñịnh giá cần phải tính ñến các yếu tố ảnh hưởng ñến giá,

tác giả ñã xây dựng mô hình nghiên cứu tính giá là:

Giá = Hệ số * giá cơ bản + sai số.

Tuy nhiên hệ số ở ñây tác giả mới chỉ tính ñến yếu tố tiện ích của người mua

là cơ bản.

Trên ñây là các công trình nghiên cứu khoa học có thể ñược coi là lý luận và nền

tảng hướng theo vấn ñề mà NCS dự kiến nghiên cứu. Ngoài các công trình nghiên cứu

trên, NCS còn nghiên cứu và tìm hiểu một số các công trình khoa học và bài báo khoa học

của các tác giả khác trong và ngoài nước cụ thể là:

5. Ở một giác ñộ nhất ñịnh, liên quan ñến vấn ñề này có Luận văn thạc sỹ của học

viên Nguyễn Ngọc Bình (2008) với ñề tài “Tín dụng bất ñộng sản của các ngân hàng

thương mại trên ñịa bàn TP.HCM – Thực trạng và giải pháp” [4] Luận văn này nghiên

cứu về vấn ñề hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản và ñưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao

hiệu quả tín dụng bất ñộng sản của các ngân hàng thương mại trên ñịa bàn TP.HCM.

Trong ñó tác giả cũng có ñề cập ñến khía cạnh hoạt ñộng xác ñịnh giá bất ñộng sản và tác

ñộng của nó ñối với hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản của các ngân hàng.

6. “Hoàn thiện các phương pháp thẩm ñịnh giá trị ñất ñai ở Việt Nam” [26] ðề

tài khoa học cấp bộ năm 2008 của tác giả TS. Nguyễn Ngọc Vinh – Khoa Kinh tế Phát

triển – Trường ñại học Kinh tế TP.HCM. ðề tài khoa học này ñã nghiên cứu mục ñích,

những nguyên tắc thẩm ñịnh giá trị ñất ñai ở nước ta; nghiên cứu những cơ sở pháp lý có

liên quan ñến thẩm ñịnh giá ñất, kinh nghiệm các nước khi thẩm ñịnh giá ñất. ðồng thời,

nêu lên thực trạng áp dụng các phương pháp thẩm ñịnh giá trị ñất trong và ngoài nước

cũng như hệ thống những nguyên tắc áp dụng trong thẩm ñịnh giá trị ñất ñai; phân tích

cách tiếp cận so sánh, thu nhập, chi phí trong nghiệp vụ thẩm ñịnh giá trị ñất ñai. Từ ñó

hoàn thiện các phương pháp thẩm ñịnh giá ñất ở nước ta.

7. “Tác ñộng của khung giá ñất và thuế ñất ñến thị trường nhà ñất và ñời sống

người dân TP.HCM” [27]. ðề tài khoa học cấp bộ của tác giả ThS. Võ ðức Hoàng Vũ –

Khoa Kinh tế Phát triển – Trường ðại học Kinh tế TPHCM. ðề tài nghiên cứu khoa học

này ñã nghiên cứu các mô hình xác ñịnh giá trị ñất và phương pháp ñánh thuế ñất trên thế

giới; nghiên cứu và khảo sát thực trạng việc xây dựng bảng giá ñất và tác ñộng của bảng

giá ñất và khung thuế ñất ñến thị trường nhà ñất - ñời sống người dân tại TPHCM. Từ việc

ñánh giá việc ứng dụng các mô hình ñịnh giá ñất và phương pháp ñánh thuế ñất tại

TPHCM, qua ñó ñề xuất các kiến nghị và chính sách về phương pháp xác ñịnh giá trị ñất

ñai làm cơ sở cho việc tính thuế.

8. Chuyên ñề “Xác ñịnh giá bất ñộng sản” [13] ñể sử dụng trong việc ñào tạo kiến

thức về bất ñộng sản của Công ty ðầu tư tài chính Hà Nội (2007), Chuyên ñề ñã hệ thống

hóa một cách khá tổng quan về mặt lý luận của xác ñịnh giá bất ñộng sản ñể làm cơ sở và

căn cứ cho những người làm trong lĩnh vực này áp dụng trong thực tế.

9.“Real Estate Assesment”(ñịnh giá bất ñộng sản) [86] của tác giả Dr.

Y.H.Mustafa Palancıoğlu (2006). ðây là tài liệu ñược viết dưới dạng chuyên ñề dùng cho

công tác ñào tạo chuyên gia xác ñịnh giá bất ñộng sản. Nội dung của chuyên ñề ñã hệ

thống những vấn ñề lý luận cơ bản về xác ñịnh giá bất ñộng sản, ñồng thời có những ví dụ

minh họa cụ thể trong từng bước cũng như cho từng phương pháp xác ñịnh giá ñược sử

dụng khi xác ñịnh giá.

10. Bài báo khoa học của tác giả Trần Quốc Hùng (2006) ñăng trên Tạp chí Kinh

tế phát triển với ñề tài “ Các phương pháp ñịnh giá bất ñộng sản” [16] Bài báo ñã nghiên

cứu về các phương pháp có thể ứng dụng trong việc ñịnh giá bất ñộng sản, ñống thời nêu

ra các ñiều kiện áp dụng cho từng phương pháp cũng như ưu và nhược ñiểm của từng

phương pháp khi ñịnh giá bất ñộng sản.

12. ðề tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở của tác giả Nguyễn Thị Bàng (2009) với

ñề tài “ Thị trường bất ñộng sản Việt Nam dưới ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế

giới” [3] ðề tài khoa học này nghiên cứu về những tác ñộng của khủng hoảng tài chính

thế giới ñối với thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam, ñồng thời ñưa ra một số những giải

pháp và khuyến nghị nhằm giúp cho thị trường bất ñộng sản Việt Nam giảm bớt những

ảnh hưởng tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính và phát triển theo ñúng ñịnh hướng của

mình. Trong ñề tài nghiên cứu của mình, tác giả cũng ñã chỉ ra sự tác ñộng của thị trường,

ñặc biệt là cung và cầu có tác ñộng lớn ñến giá bất ñộng sản; bên cạnh ñó tác giả cũng ñã

gợi mở một số yếu tố của thị trường cần tính ñến khi ñịnh giá bất ñộng sản.

13. Bài báo khoa học của tác giả Bùi Ngọc Tuân (2007) ñăng trên Tạp chí Công

nghiệp với ñề tài “ ðịnh giá bất ñộng sản” [24] Bài báo nghiên cứu vấn chung về ñề ñịnh

giá bất ñộng sản và nêu ra các vấn ñề mang tính lý luận của hoạt ñộng ñịnh giá bất ñộng

sản. Bao gồm ñặc trưng, phương pháp và các nguyên tắc ñịnh giá bất ñộng sản.

14. “ Phương pháp ñịnh giá bất ñộng sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - chất lượng”

[18] của nhóm tác giả Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Trần

Thanh Hùng, Hoàng Hữu Phê (2008). ðề tài khoa học cấp cơ sở này nghiên cứu ứng dụng

lý thuyết Vị thế - chất lượng như là một phương pháp xác ñịnh giá bất ñộng sản, ñồng thời

thực hiện kiểm chứng thực tế tại thị trường bất ñộng sản TP.HCM.

1.2.2. Nhận xét và ñánh giá các công trình nghiên cứu

1.2.2.1. Cơ sở lý thuyết

Hầu hết các công trình nghiên cứu ñều dựa trên những cơ sở cơ bản về phương

pháp, nguyên tắc và quy trình cơ bản về xác ñịnh giá bất ñộng sản. Bởi vì ñây là các căn

cứ nền tảng cho việc xác ñịnh giá bất ñộng sản nói chung ñã ñược công nhận và áp dụng

trên toàn thế giới. Tuy nhiên, việc áp dụng các phương pháp và nguyên tắc này chỉ có thể

giúp cho việc xác ñịnh giá ñưa ra ñược mức giá cơ bản cho bất ñộng sản ñó; ñiều này có

thể sẽ dẫn ñến một ñiều là mọi bất ñộng sản ñều có thể có cùng một mức giá như nhau

cho dù vị trí, và tính hữu dụng của bất ñộng sản là khác nhau. Vì vậy, mức giá cơ bản này

chỉ có thể thành công cho các bất ñộng sản tương ñồng về mọi mặt, ñiều này là không thể

xẩy ra trong thực tế. Do vậy, hầu hết các công trình nghiên cứu ñều có cùng một quan

ñiểm là việc xác ñịnh giá bất ñộng sản sẽ ñược chia thành hai giai ñoạn rõ ràng:

A/ Giai ñoạn thứ nhất

Ở giai ñoạn này sẽ tập trung vào việc xác ñịnh mức giá cơ bản cho bất ñộng sản

bằng các phương pháp truyền thống; tuy nhiên qua quá trình nghiên cứu NCS ñều nhận

thấy là các tác giả thường áp dụng phối hợp hai phương pháp: Phương pháp chi phí và

phương pháp so sánh ñể xác ñịnh giá; việc hầu hết các tác giả ñều sử dụng hai phương

pháp này bởi vì, từ thực tế nghiên cứu của các công trình cho thấy là cả hai phương pháp

này dễ áp dụng và ñảm bảo mức ñộ an toàn của mức giá ñược ñưa ra so với mục tiêu của

chủ ñầu tư. Cơ sở lý thuyết cơ bản ñược sử dụng trong giai ñoạn này là: Yếu tố cơ bản cấu

thành giá nhà; cơ sở xác ñịnh giá nhà và phương pháp xác ñịnh giá nhà.

B/Giai ñoạn thứ hai

xác ñịnh mức giá công bố ra thị trường. Về cơ bản các nghiên cứu ñều xác ñịnh

mức giá này dựa trên nguyên tắc: Mức giá công bố = mức giá cơ bản * hệ số ñiều chỉnh.

Mặc dù vậy, sự khác biệt của các nghiên cứu chính là việc xác ñịnh hệ số ñiều

chỉnh. Theo như nhóm tác giả Max Kummerow và Galfalvy thì cho rằng hệ số ñiều chỉnh

ở ñây ñược xác ñịnh bằng việc ñiều chỉnh hay dung hòa các yếu tố trong các nhóm bất

ñộng sản tương ñồng; trong khi ñó nhóm tác giả Wang, Ko and Marvin Wolverton thì cho

rằng chỉ có yếu tố khoảng cách của bất ñộng sản hay vị trí của bất ñộng sản là yếu tố quan

trọng. Bên cạnh ñó Giáo sư Richard Ratcliff thì cho rằng yếu tố quan trọng ảnh hưởng ñến

mức giá công bố ra thị trường sẽ là hành vi của khách hàng.

Về cơ bản thì các công trình nghiên cứu của các tác giả có bốn ñiểm trong danh

sách lý thuyết xác ñịnh giá trị nền tảng:

+ Giá trị tương ñương với giảm giá dự kiến của lợi ích tương lai của quyền sở hữu

+ Giá trị gia tăng tỷ lệ thuận với tiện ích dự kiến của ñặc ñiểm tài sản khác nhau.

+ Lý thuyết của Alfred Marshall về sự tương tác giữa người mua và người bán

+ Giá cả có xu hướng ñiều chỉnh theo hướng cân bằng, nơi cung và cầu.

Như vậy, về cơ bản các công trình nghiên cứu này ñều dựa trên các phương pháp

xác ñịnh giá cơ bản và có tính ñến các yếu tố ảnh hưởng; tuy nhiên các tác giả ñều nghiên

cứu theo hướng mỗi người lựa chọn cho riêng mình một nhân tố ảnh hưởng ñược coi là

quan trọng ñể ñưa vào nghiên cứu; nhưng chưa có tác giả nào xem xét ñến tổng thể các

yếu tố khi xác ñịnh giá. Trong khi ñó, các nghiên cứu và bài báo khoa học của các tác giả

trong nước mới chủ yếu là căn cứ vào các phương pháp và nguyên tắc xác ñịnh giá cơ bản

ñể làm rõ một số khía cạnh trong xác ñịnh giá.

1.2.2.2. Các phương pháp nghiên cứu

Qua quá trình nghiên cứu và tìm hiểu các công trình nghiên cứu cho thấy, hầu hết

các nghiên cứu ñều ñược áp dụng cả hai phương pháp nghiên cứu ñịnh tính và ñịnh lượng;

trong ñó phần lớn các nghiên cứu ñều thực hiện nghiên cứu sâu vào tình huống cụ thể,

ñồng thời thu thập số liệu qua quan sát thực tế ñể sử dụng cho việc phân tích hàm hồi quy.

Cụ thể như sau:

Với nhóm tác giả Max Kummerow và Galfalvy trong công trình nghiên cứu

“Theory For Real Estate Valuation” với mục tiêu xây dựng cơ sở lý thuyết cho công tác

ñịnh giá bất ñộng sản của mình, nhóm tác giả ñã nghiên cứu và phân tích tính ưu và nhược

ñiểm khi xác ñịnh giá một cách ñơn thuần bằng các phương pháp xác ñịnh giá cơ bản. ðể

trả lời cho câu hỏi nghiên cứu của mình nhóm tác giả ñã thực hiện nghiên cứu các tình

huống cụ thể tại một số thị trường bất ñộng sản, các thị trường này ñược lựa chọn một

cách ngẫu nhiên, mang tính ñại diện. Qua việc quan sát và ñiều tra thực tế này, tác giả ñã

thực hiện thu thập ñược số liệu sơ cấp ñể phục vụ cho công tác phân tích, ñồng thời nhóm

tác giả cũng ñã sử dụng các số liệu thống kê thứ cấp ñể làm nguồn số liệu phục vụ cho

công tác nghiên cứu. Nhóm tác giả này cho rằng mức giá mà tại ñó có ñược mức doanh

thu cao nhất là mức giá phù hợp nhất cho bất ñộng sản cần xác ñịnh giá; từ quan ñiểm như

vậy, nhóm tác giá ñã thực hiện thu thập mẫu số liệu về mức giá và số lượng sản phẩm bất

ñộng sản ñã ñược thực hiện giao dịch; những bất ñộng sản ñược lựa chọn ñều có tính

tương ñồng với bất ñộng sản cần xác ñịnh giá. Sau khi thu thập ñủ số liệu, nhóm tác giả ñã

xây dựng hàm hồi quy và thực hiện kiểm ñịnh ñể tìm xem mức giá dự ñoán có ý nghĩa

thống kê không. Tuy nhiên trong công trình nghiên cứu ñược công bố tác giả không trình

bầy một cách cụ thể mô hình và cách thức kiểm ñịnh mà chỉ công bố là mức giá dự ñoán

là có ý nghĩa thống kê; từ ñó kết luận là mức giá dự ñoán có hội tụ về gần mức giá mà có

mức giao dịch thành công nhiều nhất. ðiều này có nghĩa là giá quan sát ñược sẽ sử dụng

ñể suy ra mức giá cần ñịnh giá từ việc so sánh doanh thu của các mức giá; sau ñó cộng

thêm vào ñó một sai số; phương trình ñược các tác giả xây dựng là : P(t) = P(t-1) + β.

Trong ñó:

P(t): Là mức giá cần xác ñịnh

P(t-1): Là mức giá hội tụ qua quan sát

Β: Là sai số ñiều chỉnh.

Nhóm tác giả Wang, Ko and Marvin Wolverton cũng ñã sử dụng nghiên cứu sâu

vào tình huống một thị trường bất ñộng sản ñể kiểm nghiệm quan ñiểm của mình. Với

quan ñiểm của nhóm tác giả cho rằng mức giá ñược xác ñịnh sẽ phụ thuộc chủ yếu vào

yếu tố “không gian” hay khoảng cách ñịa lý của bất ñộng sản. Nhóm tác giả này cho rằng

mức giá bất ñộng sản ñược xác ñịnh ngoài các yếu tố liên quan ñến chi phí cấu thành lên

sản phẩm bất ñộng sản, thì mức giá còn phụ thuộc vào yếu tố khoảng cách của bất ñộng

sản ñó ñến trung tâm của khu vực. Nhóm tác giả cho rằng mức giá bất ñộng sản ñược xác

ñịnh sẽ phụ thuộc vào khoảng cách ñịa lý này, khoảng cách ñịa lý này ñược coi là một

biến số trong hàm phân phối xác suất. ðể chứng minh cho quan ñiểm của mình nhóm tác

giả thực hiện nghiên cứu sâu một thị trường, thu thập số liệu thống kê về giá nhà tại thời

ñiểm giao dịch, khoảng cách ñịa lý của từng bất ñộng sản ñến trung tâm. Sau khi có ñầy

ñủ số liệu, nhóm tác giả ñã dùng các phương pháp xác ñịnh giá bất ñộng sản ñể xác ñịnh

ñược mức giá cơ bản của mỗi bất ñộng sản ñó, sau ñó trừ ñi mức giá ñã giao dịch thành

công; nhóm tác giả cho rằng phần giá chênh lệch ñó là do yếu tố khoảng cách ñịa lý quyết

ñịnh. Bởi vì, phần giá chênh lệch này tăng giảm tỷ lệ thuận với khoảng cách ñịa lý của bất

ñộng sản ñó ñến trung tâm. Mặc dù ñưa ra kết luận như vậy, nhưng công trình nghiên cứu

của nhóm tác giả này chưa thực hiện xây dựng hàm hồi quy cho hệ số ñiều chỉnh này, và

thực hiện kiểm ñịnh ý nghĩa thống kê; ñống thời công trình nghiên cứu này cũng chưa ñưa

ra ñược hệ số mang tính quy luật ñể có thể áp dụng tính giá bất ñộng sản trong toàn thị

trường, mà mới chỉ dừng lại ở việc tìm ra quy luật cho một thị trường ñiển hình mà các tác

giả lựa chọn ñể nghiên cứu mà thôi.

Giáo sư Richard Ratcliff: ðể chứng minh cho quan ñiểm mức giá ñược xác ñịnh

còn phụ thuộc vào kỹ năng trong ñàm phán với khách hàng, mức giá có thể tăng hoặc

giảm thông qua quá trình ñàm phá với khách hàng, yếu tố cơ bản ảnh hưởng ñến quá trình

ñàm phán là tiện ích của bất ñộng sản. Giáo sư ñã thực hiện thu thập số liệu thông qua

ñiều tra thực tế các khu căn hộ khác nhau trong cùng một khu vực, từ ñó xác ñịnh ra mức

chênh lệch giữa các căn hộ có tiện ích khác nhau; ñồng thời Giáo sư cũng chỉ ra rằng có

những căn hộ có sự tương ñồng nhưng vẫn ñược xác ñịnh với mức giá khác nhau, sự khác

biệt này ñược cho là do trong quá trình ñàm phán. Từ việc nghiên cứu mức chênh lệch giá

do sự khác nhau về tiện ích, Giáo sư ñã xây dựng mô hình nghiên cứu dưới dạng hàm:

Giá = Hệ số * giá cơ bản + sai số. Phần hệ số này ñược Giáo sư kiểm ñịnh và có ý nghĩa

thống kê.

Các nghiên cứu khác: Về cơ bản các công trình nghiên cứu khác, ñều nghiên cứu

dưới dạng ứng dụng các lý thuyết cơ bản về phương pháp xác ñịnh giá ñể ứng dụng vào

một số trường hợp cụ thể, có sự kiểm chứng vào một số thị trường nhỏ, rồi từ ñó ñưa ra

một số nhận ñịnh và khuyến nghị, tuy nhiên các ứng dụng này mới chỉ dừng lại ở việc lựa

chọn một số mẫu mà bản thân các tác giả có thể thu nhập hoặc quan sát ñược, nên các

mẫu này chưa mang tính ñại diện, cũng như các kết luận nghiên cứu chưa ñược kiểm ñịnh

mà chủ yếu mang tính nhận ñịnh chủ quan của tác giả. Do vậy các kết luận và khuyến

nghị còn mang tính chung chung và các ñề xuất hoặc khuyến nghị phần lớn tập trung vào

nhóm yếu tố xây dựng chính sách và khung giá.

1.2.2.3. Các ñóng góp và mối liên hệ của các công trình nghiên cứu

- Từ quá trình nghiên cứu các công trình khoa học của các tác giả trong và ngoài

nước cho thấy, việc xác ñịnh giá bất ñộng sản nói chung và nhà ở nói riêng cần phải tính

ñược mức giá cơ bản của nó, do vậy, khung lý thuyết về yếu tố cơ bản cấu thành giá nhà;

cơ sở xác ñịnh giá nhà và phương pháp xác ñịnh giá nhà là nền tảng quan trọng nhất làm

căn cứ ñể xác ñịnh ñược mức giá cơ bản. Tuy nhiên việc ứng dụng các cơ sở lý thuyết này

như thế nào; áp dụng một phương pháp hay áp dụng nhiều phương pháp một lúc sẽ phụ

thuộc vào mục tiêu và tiêu chí của mỗi doanh nghiệp hay của mỗi hoạt ñộng nghiên cứu

khác nhau.

- Các nghiên cứu khoa học ñã chỉ ra tính phức tạp của ñịnh giá nhà ở TMXD, bởi

vì giá nhà ở TMXD mới nói riêng và giá BðS nói chung ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như:

Yếu tố tâm lý của khách hàng, yếu tố tâm linh, yếu tố phong thủy, yếu tố vị trí, yếu tố chất

lượng, yếu tố môi trường, nhân văn… ðồng thời tính phức tạp của ñịnh giá nhà ở

TMXDM còn bởi nguyên nhân do ñặc ñiểm riêng có của BðS và thị trường BðS chi phối

ñến giá.

- Các nhà khoa học ñã chỉ ra các quy trình, các nguyên tắc của ñịnh gía BðS, tuy

nhiên chưa ñưa ra ñược quy trình và nguyên tắc của ñịnh giá nhà ở TMXDM.

- Các nghiên cứu khoa học ñã ñưa ra ñược các phương pháp ñịnh giá BðS. Trong

ñó có 05 (năm) phương pháp chủ yếu ñó là: phương pháp chi phí, phương pháp so sánh,

phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận. Ngoài ra, các

nghiên cứu cũng có ñưa thêm phương pháp ñịnh lượng bằng việc sử dụng hàm Hedonc,

nhưng phương pháp này phù hợp và ñược áp dụng ở các thị trường nước ngoài, chưa

ñược chuẩn hóa ñể có thể áp dụng tại Việt Nam.

- Những ñề tài, luận án nghiên cứu sâu về vấn ñề ñịnh giá BðS hoặc nhà ở chủ yếu

tập trung vào ñịnh giá BðS thế chấp trong ngân hàng.

- Với các giả ñịnh là giá nhà ở thương mại xây mới không chỉ phụ thuộc vào các

yếu tố cấu thành giá nhà, mà còn phụ thuộc vào các yếu tố khác của các nhóm tác giả

nước ngoài ñã giúp cho các nhà nghiên cứu, kinh doanh trong lĩnh vực nhà ở thương mại

xây mới có cơ sở ñể tính toán các yếu tố ảnh hưởng và tính thêm các hệ số này vào quá

trình xác ñịnh giá.

- Hầu hết các nhóm tác giả nghiên cứu ñều có xu hướng và nhận ñịnh là giá nhà sẽ

ñược xác ñịnh với mức giá cơ bản thông qua các phương pháp tính toán ñã ñược áp dụng

cộng thêm một mức hệ số là các yếu tố ảnh hưởng. Tuy nhiên các yếu tố này mỗi công

trình nghiên cứu ñều lựa chọn và ñưa ra quan ñiểm khác nhau.

1.2.3. Những hạn chế và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu

- Các nghiên cứu này mới chỉ nêu ra ñược là có nhân tố ảnh hưởng ñến mức giá

bất ñộng sản, tuy nhiên trong quá trình nghiên cứu và kiểm chứng thì mới chỉ hạn chế

ở một thị trường và ở một thời ñiểm cụ thể, chưa có sự so sánh và kiểm chứng mức giá

mà nghiên cứu ñưa ra có thực sự phù hợp và hoàn hảo hơn mức giá mà các nhà ở ñưa

ra hay không.

- Các nghiên cứu này cũng mới chỉ nêu lên vấn ñề và tìm ra quy luật cho quan

ñiểm của mình ở một thị trường cụ thể, và cũng chỉ khẳng ñịnh là quan ñiểm ñó có thể áp

dụng ñược tại khu vực thị trường mà nhóm tác giả ñó nghiên cứu; như vậy không mang

tính toàn diện, và chưa có cơ sở ñể áp dụng ra các thị trường khác.

- Về cơ bản các tác giả nghiên cứu nước ngoài ñều khẳng ñịnh và ñi chứng minh là

việc xác ñịnh giá nhà cần tính thêm các yếu tố ảnh hưởng, nhưng mỗi tác giả lại ñi tìm ra

một nhân tố ñể khẳng ñịnh là sự chênh lệch giá là do yếu tố do các tác giả lựa chọn ñể

phản bác lại các yếu tố mà nhóm tác giả trước ñó ñã nghiên cứu. ðiều ñó thể hiện là

các tác giả này ñã áp ñặt quan ñiểm của mình trước khi thực hiện nghiên cứu, do vậy

quá trình nghiên cứu ñều hướng theo quan ñiểm từ trước vì thế kết quả nghiên cứu

thiếu tính khách quan.

- Việc ñịnh giá BðS ñối với nhà ở TMXDM chưa có một nghiên cứu nào ñi vào

nghiên cứu một cách ñầy ñủ, mà chỉ mới dừng lại ở việc nêu lên các bất cập trong việc

xác ñịnh giá; các minh chứng cho sự bất cập ñó còn thiếu căn cứ khoa học, các nguyên

nhân nêu ra còn mang tính chủ quan.

- Việc ñịnh giá nhà ở TMXDM chủ yếu bằng kinh nghiệm mang tính ñịnh tính ñể

ñịnh giá. Do vậy rất khó ñể áp dụng ñối với những doanh nghiệp mới và doanh nghiệp có

lực lượng cán bộ làm công tác ñịnh giá có tuổi ñời còn trẻ và thiếu kinh nghiệm.

- Tổ chức hoạt ñộng ñịnh giá chưa có sự thống nhất, hình như mỗi doanh nghiệp

thực hiện theo một cách khác nhau. Có doanh nghiệp tự tiến hành ñịnh giá, có doanh

nghiệp ñi thuê ñịnh giá.

- Thế giới ñã ñưa ra mô hình ñịnh lượng ñể ứng dụng ñịnh giá, tuy nhiên chỉ phù

hợp với thế giới, với thị trường BðS phát triển có tính ổn ñịnh cao, việc vận dụng trong

ñiều kiện ở Việt nam chưa có một nghiên cứu nào cụ thể.

Do vậy, cần phải ñi tìm một quy trình, một cách thức tổ chức ñịnh giá nhà ở

TMXDM ñảm bảo tính khoa học và hiệu quả, trong ñó cần phải có sự thẩm ñịnh lại ñể

ñảm bảo mức giá ñược các DNðTXD&KD nhà ở ñưa ra ñảm bảo tính phù hợp với thị

trường cũng như ñáp ứng ñược mục tiêu của doanh nghiệp. ðồng thời cần làm rõ và vận

dụng mô hình Hedonic một cách phù hợp với ñiều kiện ở Việt Nam.

1.3. Mục ñích, ý nghĩa luận án

1.3.1. Mục ñích nghiên cứu của luận án

Trên cơ sở phân tích và ñánh giá thực trạng công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại

các DNðTXD&KD nhà ở, tác giả mong muốn ñưa ra các nhóm giải pháp và kiến nghị

nhằm hoàn thiện công tác này ñể góp phần vừa ñáp ứng ñược các mục tiêu tối ña hóa lợi

nhuận của doanh nghiệp, ñồng thời ñảm bảo mức giá phù hợp với nhu cầu của thị trường

trong mỗi giai ñoạn khác nhau. Cụ thể luận án sẽ tập trung giải quyết một số mục tiêu sau:

Một là, hệ thống hóa các lý thuyết cơ bản về ñịnh giá nhà ở TMXDM thông qua

việc tổng hợp, nhận ñịnh, so sánh, phát triển và xây dựng một số khái niệm có liên quan.

Hai là, giúp các DNðTXD&KD nhà ở nhận biết rõ các vấn ñề còn bất cập và hạn

chế trong quá trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM, từ ñó có các biện pháp ñiều chỉnh,

thay thế cho phù hợp với ñặc thù của doanh nghiệp mình.

Ba là, xác ñịnh mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố ñến giá nhà chung cư TMXDM

qua việc xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá.

Bốn là, ñề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM

tại các DNðTXD&KD nhà ở, ñể từ ñó giúp cho các DNðTXD&KD nhà ở ñưa ra ñược

mức giá không những ñược thị trường chấp nhận mà còn ñảm bảo mục tiêu tối ña hóa lợi

nhuận của doanh nghiệp.

1.3.2. Ý nghĩa nghiên cứu của luận án

- Làm tài liệu tham khảo cho những người quan tâm ñến vấn ñề nhà ở thương mại

xây dựng mới .

- Giúp cho các nhà quản lý và các doanh nghiệp có thêm một căn cứ khoa học về

công tác ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ñể tham khảo trong quá trình ñưa ra các

quyết ñịnh quản lý và kinh doanh.

1.3.3. Câu hỏi nghiên cứu

- Công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở còn có những

vấn ñề gì bất cập và tồn tại? Nguyên nhân dẫn ñến các vấn ñề bất cập và tồn tại ñó?

- Giá nhà ở TMXDM ñược các DNðTXD&KD nhà ở ñịnh giá có phù hợp với

nhu cầu của thị trường và ñảm bảo mục tiêu của doanh nghiệp?

- Những yếu tố nào ảnh hưởng ñến giá nhà ở chung cư TMXDM tại các

DNðTXD&KD nhà ở?

- Các DNðTXD&KD nhà ở cần làm gì ñể hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở

TMXDM?

1.4. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.4.1. ðối tượng nghiên cứu

Công tác ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư,

xây dựng và kinh doanh nhà ở.

1.4.2. Phạm vi nghiên cứu

- Luận án nghiên cứu công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các công ty ñầu tư, xây

dựng và kinh doanh nhà ở, với các nội dung cơ bản là: Mục tiêu ñịnh giá, quy trình ñịnh

giá, phương pháp ñịnh giá. Luận án tập trung nghiên cứu ñiển hình ñể thu thập số liệu và

phân tích thực trạng công tác ñịnh giá tại một số doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh

doanh nhà ở trên ñịa bàn thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh; cụ thể hơn là tại

một số dự án ñã ñược các doanh nghiệp này triển khai.

- Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu trong lĩnh vực ñịnh giá nhà ở thương mại

xây dựng mới tại các DNðTXD&KD nhà ở và tập trung vào giai ñoạn 2008 - 2012. Các

ví dụ minh họa và mẫu ñiều tra nghiên cứu cho việc xây dựng hàm hồi quy ñược khảo sát

ñối với nhóm nhà ở chung cư TMXDM.

1.5. Các kết quả nghiên cứu dự kiến

Dựa trên các mục tiêu nghiên cứu ñã ñặt ra, luận án dự kiến ñóng góp những ñiểm

mới sau ñây:

- Tổng hợp các nhân tố ảnh hưởng ñến giá nhà ở thương mại xây dựng mới, từ ñó

làm căn cứ cho việc xác ñịnh các biến phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá

nhà ở TMXDM.

- Xác ñịnh các yếu tố ảnh hưởng và mức ñộ ảnh của các yếu tố ñó ñến giá nhà

chung cư TMXDM.

- ðề xuất nhóm các giải pháp ñể hoàn thiện và giải quyết các vấn ñề còn tồn tại của

công tác ñịnh giá nhà TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở. Trong ñó luận án ñã ứng

dụng phương pháp ñịnh giá ẩn ñể xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở chung cư

TMXDM áp dụng cho các doanh nghiệp ñầu tư và kinh doanh nhà ở (ñã ñược thực

nghiệm và so sánh trong quá trình nghiên cứu), ñồng thời ñưa ra các ñiều kiện ñể các

doanh nghiệp có thể áp dụng hiệu quả hàm hồi quy ñịnh giá mà luận án ñề xuất.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Nội dung của chương này ñã tập trung làm rõ lý do chọn ñề tài, ñồng thời

tiến hành phân tích và so sánh các nghiên cứu tại Việt Nam và trên thế giới về ñịnh giá

BðS nói chung và ñịnh giá nhà ở TMXDM nói riêng. Qua nghiên cứu cho thấy có nhiều

nghiên cứu về vấn ñề ñịnh giá BðS, tuy nhiên chưa có nghiên cứu nào cụ thể và ñầy ñủ về

ñịnh giá nhà ở TMXDM. Trong khí ñó, những nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở tại Việt Nam

mới chỉ nêu nên những vấn ñề bất cập trong ñịnh giá nhưng chưa nêu ra ñược các minh

chứng mang tính khoa học cho những vấn ñề bất cập ñó. Bên cạnh ñó có một số nghiên

cứu có ñề cập ñến việc ñịnh giá nhà ở cần phải tính ñến các yếu tố ảnh hưởng như một

yếu tố cấu thành giá bán, nhưng các nghiên cứu chưa chỉ ra cụ thể các nhân tố nào và xác

ñịnh ra hệ số ảnh hưởng của các nhân tố ñó ñối với loại nhà ở cần ñịnh giá. ðây là khoảng

trống cho các nghiên cứu tiếp theo nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại

các DNðTXD&KD nhà ở. Từ ñó luận án xác ñịnh mục tiêu nghiên cứu của luận án và

ñược cụ thể bằng 4 câu hỏi nghiên cứu.

CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở

2.1. ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới của doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và

kinh doanh nhà ở

Nhà ở là loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất, ñó là những không gian

kiến trúc phục vụ cho ñời sống sinh hoạt gia ñình và con người. Hiện nay có nhiều loại

hình nhà ở như: Nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tư nhân và nhà ở thương mại. Trong

ñó nhà ở thương mại, ñặc biệt là nhà chung cư có xu thế phát triển của xã hội hiện ñại với

mục tiêu ñáp ứng tối ña nhu cầu về nhà ở của một ñất nước.

2.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại và ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới

2.1.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại

ðiều 3 của Nghị ñịnh 71/2010/Nð-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ ñã quy

ñịnh “Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế ñầu tư

xây dựng ñể bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường; Trong ñó, nhà ở ñược ñầu

tư xây dựng ñể bán và cho thuê sẽ có hai hình thức cơ bản là ñầu tư xây dựng mới hoàn

toàn và ñầu tư cải tạo, tu sửa, nâng cấp” [12].

Nhà ở xây dựng mới ñược hiểu là một sản phẩm của xây dựng ñược tạo mới hoàn

toàn, hay nói cách khác ñây là tài sản nhà ở tăng thêm sau quá trình ñầu tư xây dựng; nhà

ở ñược tăng thêm này là nhà ở chưa từng ñược ñưa vào sử dụng.

Như vậy, nhà ở thương mại xây dựng mới ñược hiểu là nhà ở chưa qua sử dụng do

tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế ñầu tư xây dựng làm tăng thêm quỹ nhà ở

với mục ñích ñể bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.

Các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài ñều

ñược quyền tham gia ñầu tư phát triển nhà ở thương mại. Tổ chức, cá nhân trong nước ñầu

tư phát triển nhà ở thương mại phải có ñăng ký kinh doanh nhà ở; ñối với tổ chức, cá nhân

nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận ñầu tư theo quy ñịnh của pháp luật về ñầu tư.

Trên thị trường nhà ở hiện nay, các tổ chức, cá nhân thường ñầu tư xây dựng các

loại nhà ở thương mại sau ñây ñể kinh doanh: nhà ở biệt thự, nhà ở phân lô và nhà ở

chung cư.

2.1.1.2. Khái niệm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới

• Khái niệm ñịnh giá tài sản

ðịnh giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế

giới. ðịnh giá là hoạt ñộng khách quan tồn tại trong ñời sống kinh tế xã hội của mọi nền

kinh tế sản xuất hàng hoá, ñặc biệt ñối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị

trường. Ở nước ta, trong những năm gần ñây, nghề ñịnh giá tài sản cũng ñược phát triển

rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia thị trường và ñội ngũ cán bộ

ñịnh giá chuyên nghiệp. ðịnh nghĩa về ñịnh giá, cho tới hiện nay, có nhiều ñịnh nghĩa

khác nhau, tuy nhiên, các ñịnh nghĩa ñều coi ñịnh giá là việc ước tính giá cả của tài sản tại

một thời ñiểm nhất ñịnh.

Theo từ ñiển Oxford, ñịnh giá tài sản ñược hiểu như sau: “ðịnh giá tài sản là sự

ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị

trường, tại một thời ñiểm, theo những tiêu chuẩn cho mục ñích nhất ñịnh”.

Theo nghiên cứu của các giáo sư viện ñại học Potstmouth, Vương quốc Anh:

“ñịnh giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ

cho mục ñích xác ñịnh”.

Mặc dù có nhiều ñịnh nghĩa khác nhau về ñịnh giá, nhưng về cơ bản ñịnh giá tài

sản trong nền kinh tế thị trường có những ñặc ñiểm cơ bản sau:

- ðịnh giá tài sản là sự ước tính giá trị tài sản tại thời ñiểm ñánh giá;

- ðịnh giá tài sản ñược biểu hiện dưới hình thái tiền tệ;

- ðịnh giá tài sản ñược thực hiện trong một thị trường nhất ñịnh với những ñiều

kiện nhất ñịnh (kinh tế, xã hội, khuôn khổ pháp lý, quan hệ cung cầu…);

- ðịnh giá tài sản ñược thực hiện tại một thời ñiểm cụ thể;

- ðịnh giá tài sản ñược thực hiện theo yêu cầu, mục ñích nhất ñịnh;

- ðịnh giá tài sản phải tuân thủ theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp

nhất ñịnh.

Ở nước ta, ñịnh giá tài sản mới ñược coi là nghề cung cấp dịch vụ cho nền kinh tế

từ những năm cuối của thập kỷ 1990. Tiền thân của các doanh nghiệp hoạt ñộng trong

nghề ñịnh giá là các Trung tâm Thẩm ñịnh giá thuộc Ban Vật giá Chính phủ, nay thuộc

Bộ tài chính. Lúc ñó, từ “ñịnh giá” không ñược sử dụng trong hoạt ñộng ước tính giá trị

thị trường của tài sản. Thay vào ñó, hoạt ñộng ước tính giá trị thị trường của tài sản, hàng

hoá ñược coi là hoạt ñộng “thẩm ñịnh giá”. Cho ñến nay, vẫn còn nhiều tranh cãi về việc

nên dùng từ “ñịnh giá” hay từ “thẩm ñịnh gía” trong hoạt ñộng cung cấp dịch vụ tư vấn về

ước tính giá cả của các hàng hoá, tài sản. Trên thực tế, từ ñịnh giá tài sản và thẩm ñịnh giá

tài sản ñang ñược sử dụng trong nhiều văn bản pháp luật cũng như trong thực tế với cùng

nội dung và ý nghĩa kinh tế.

Theo Pháp lệnh Giá ñược công bố ngày 8 tháng 2 năm 2002, chính thức có hiệu

lực thi hành từ ngày 1 tháng 7 năm 2002, ñã giải thích về “Thẩm ñịnh giá” tại ñiều 4

khoản 3 là: “Thẩm ñịnh giá là việc ñánh giá và ñánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với

một thị trường tại một ñịa ñiểm, thời ñiểm nhất ñịnh theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc

theo thông lệ quốc tế” [19]. Tuy tên gọi là Thẩm ñịnh giá, nhưng trong giải thích từ ngữ

của Pháp lệnh Giá thì thừa nhận ñó là việc ñánh giá và ñánh giá lại giá trị của tài sản hay

là ñịnh giá tài sản và thẩm ñịnh giá tài sản.

Như vậy, ñịnh giá tài sản là việc ñánh hoặc ñánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp

với thị trường tại một ñiểm, thời ñiểm nhất ñịnh theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ

quốc tế.

• Khái niệm ñịnh giá bất ñộng sản

Theo qui ñịnh tại Luật Kinh doanh bất ñộng sản, ñịnh giá bất ñộng sản là hoạt

ñộng tư vấn, xác ñịnh giá của một bất ñộng sản cụ thể tại một thời ñiểm xác ñịnh. Việc

ñịnh giá bất ñộng sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực

trạng của bất ñộng sản và giá thị trường tại thời ñiểm ñịnh giá. Việc ñịnh giá bất ñộng sản

phải ñộc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.

Như vậy, những hoạt ñộng chính của ñịnh giá bất ñộng sản có thể ñược mô tả như

sau: ðịnh giá BðS là việc ước tính giá của bất ñộng sản cụ thể; việc ước tính giá của bất

ñộng sản ñó ñược thực hiện tại một thời ñiểm nhất ñịnh; ñược thực hiện tại một thị trường

nhất ñịnh; việc ñịnh giá phải ñược thực hiện cho một ñích ñã ñược xác ñịnh trước; ñồng

thời việc ñịnh giá bất ñộng sản phải ñược thực hiện theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí,

qui mô, thực trạng BðS và theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất nhất ñịnh

Ở ñây, cần lưu ý là hoạt ñộng ñịnh giá bất ñộng sản là việc “ước tính” giá cả của

bất ñộng sản. Kết quả của hoạt ñộng ñịnh giá là ñưa ra mức giá của bất ñộng sản. Tuy

nhiên, mức giá (do các tổ chức ñịnh giá ñưa ra) này không phải là giá cả thị trường (giá cả

thực sự giao dịch trên thị trường của bất ñộng sản). Mức giá do các tổ chức ñịnh giá xác

ñịnh có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn. Mức ñộ chính xác của

mức giá ước tính phụ thuộc vào trình ñộ của người ñịnh giá, uy tín của các tổ chức (doanh

nghiệp) cung cấp dịch vụ ñịnh giá BðS và các ñiều kiện kinh tế xã hội khác.

Như vậy, ñịnh giá bất ñộng sản là việc ước tính giá trị của bất ñộng sản cụ thể

bằng hình thức tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh rõ trong những ñiều kiện cụ thể

và trên một thị trường nhất ñịnh với những phương pháp phù hợp.

• Khái niệm ñịnh giá nhà ở

Thông thường nhà ở sẽ bao gồm ñất ñai và các tài sản khác gắn liền với ñất nên

ñịnh giá nhà ở thực chất là ñịnh giá ñất và ñịnh giá các tài sản gắn liền với ñất. Do nhà ở là

một ñơn vị thống nhất: thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục ñích sử

dụng, nên việc ñịnh giá nhà ở cũng không thể tách rời ñịnh giá ñất với ñịnh giá tài sản gắn

liền ñất, hơn nữa nhà ở gồm nhiều loại, mỗi loại ngoài những ñặc ñiểm chung còn có

những ñặc trưng riêng, chịu tác ñộng của các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội với mức ñộ

rất khác nhau. Vì vậy, trong hoạt ñộng ñịnh giá nhà ở, việc xác ñịnh giá của từng căn hộ

hoặc nhà cụ thể là nhu cầu của hầu hết các giao dịch và ñây chính là mục tiêu của hoạt

ñộng ñịnh giá nhà ở.

Như vậy ñịnh giá nhà ở ñược hiểu là sự ước tính về giá trị của một nhà ở xác

ñịnh bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời

ñiểm xác ñịnh.

• Khái niệm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới

Nhà ở thương mại xây dựng mới là nhà ở do các tổ chức, cá nhân ñầu tư xây dựng

ñể bán và cho thuê. Vì vậy, mục ñích của việc ñịnh giá ñối với ñối tượng nhà ở thương

mại là ñã ñược xác ñịnh rõ ràng là ñể bán hoặc cho thuê, mục ñích này ñã ñược xác ñịnh

ngay từ khi lập dự án. Bên cạnh ñó, ñối tượng ñịnh giá là nhà ở ñược xây dựng mới còn

nguyên giá chưa có yếu tố hao mòn. Vì vậy, mức giá ñược xác ñịnh sẽ bị chi phối rất

nhiều bởi chất lượng của công trình, cơ chế thị trường, mục ñích kinh doanh của chủ ñầu

tư bên cạnh các yếu tố ñặc trưng của nhà ở nói riêng và bất ñộng sản nói chung.

Như vậy, việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới có thể ñược ñịnh nghĩa

như sau: ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới là việc chủ dự án ñầu tư xây dựng nhà

ở xác ñịnh giá bán hoặc cho thuê ñối với một nhà ở cụ thể, tại một thời ñiểm xác ñịnh dựa

trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của nhà ở ñó và tuân theo

cơ chế thị trường tại thời ñiểm ñịnh giá.

ðối với các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà, việc ñịnh giá nhà ở

thương mại xây dựng mới thực chất là việc xác ñịnh giá trị cho sản phẩm nhà ở xây dựng

mới, doanh nghiệp với tư cách là nhà “sản xuất” ra sản phẩm nhà ở xây dựng mới. Trong

ñó, giá thành sản xuất sản phẩm là một phạm trù của sản xuất hàng hóa, phản ánh lượng

giá trị của những hao phí lao ñộng sống và lao ñộng vật hóa ñã thực sự chi ra cho sản xuất.

Những chi phí ñưa vào giá thành sản phẩm phải phản ánh ñược giá trị thực của các tư liệu

sản xuất tiêu dùng cho sản xuất và các khoản chi tiêu khác có liên quan tới việc bù ñắp

giản ñơn hao phí lao ñộng sống.

Giá thành có hai chức năng chủ yếu là bù ñắp chi phí và lập giá. Số tiền thu ñược

từ việc tiêu thụ sản phẩm nhà ở sẽ bù ñắp phần chi phí mà doanh nghiệp ñã bỏ ra ñể ñầu

tư xây dựng lên nhà ở ñó. Tuy nhiên, sự bù ñắp các yếu tố chi phí ñầu vào mới chỉ là ñáp

ứng yêu cầu của tái sản xuất giản ñơn. Trong khi ñó mục ñích chính của cơ chế thị trường

là tái sản xuất mở rộng tức là giá tiêu thụ hàng hóa sau khi bù ñắp chi phí ñầu vào vẫn

phải bảo ñảm có lãi.

Như vậy, ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây

dựng và kinh doanh nhà ở có thể ñược ñịnh nghĩa như sau: ðịnh giá nhà ở thương mại

xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở là việc các

doanh nghiệp sử dụng các phương pháp ñịnh giá nhà ở ñể xác ñịnh mức giá bán tại thời

ñiểm doanh nghiệp cần ñịnh giá ñể ñáp ứng các mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp.

• Thời ñiểm ñịnh giá nhà ở tại các DNðTXD&KD nhà ở:

Thông thường các DNðTXD&KD nhà ở sẽ ñịnh giá nhà ở TMXDM tại 03 thời

ñiểm trong quá trình ñầu tư dự án ñó là: ðịnh giá phục vụ cho việc xây dựng hồ sơ dự án,

ñịnh giá tại thời ñiểm ñược phép huy ñộng vốn ñầu tư cho dự án và ñịnh giá bán khi dự án

hoàn thiện.

- ðịnh giá nhà ở TMXDM phục vụ xây dựng hồ sơ dự án: Mục tiêu của ñịnh giá

nhà ở TMXDM tại thời ñiểm này là xác ñịnh mức giá bán nhà ở TMXDM dự kiến ñể tính

toán tính hiệu quả của dự án, từ ñó xác ñịnh tính khả thi và là luận chứng cho việc xin cấp

phép cho dự án ñầu tư của DNðTXD&KD nhà ở. Việc ñịnh giá tại thời ñiểm này chủ yếu

doanh nghiệp sử dụng phương pháp chi phí, mức chi phí ñể tính chủ yếu căn cứ và quy

ñịnh của nhà nước về ñơn giá xây dựng, mức lãi suất dự kiến theo liên ngân hàng và mức

lãi kỳ vọng của doanh nghiệp.

- ðịnh giá nhà ở TMXDM tại thời ñiểm ñược phép huy ñộng vốn của khách hàng

theo quy ñịnh: Theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 153/2007/Nð-CP của Chính phủ thì chủ

ñầu tư dự án kinh doanh nhà ở và khách hàng ñược thỏa thuận trong hợp ñồng về việc

mua bán nhà hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo ñảm các

nguyên tắc và yêu cầu là việc ứng tiền trước phải ñược thực hiện nhiều lần, lần ñầu chỉ

ñược huy ñộng khi chủ ñầu tư ñã bắt ñầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo

tiến ñộ và nội dung của dự án ñã ñược phê duyệt. Các lần huy ñộng tiền ứng trước tiếp

theo phải phù hợp với tiến ñộ xây dựng nhà, công trình ñó. Như vậy, tại thời ñiểm này

doanh nghiệp ñịnh giá nhằm mục ñích bán nhà ở cho khách hàng, mức giá này thường sẽ

không thay ñổi ñối với khách hàng ñã ký hợp ñồng góp vốn. ðây là thời ñiểm doanh

nghiệp ñã ñược phép bán nhà ở của dự án ñó hình thành trong tương lai, do vậy việc ñịnh

giá nhà ở TMXDM ñược căn cứ vào mức chi phí ñược dự tính trước, căn cứ theo hồ sơ

phương án khả thi ñã ñược phê duyệt của dự án và mức giá ñược so sánh với các dự án

tương ñồng có tính ñến sự biến ñộng của thị trường BðS.

- ðịnh giá nhà ở TMXDM tại thời ñiểm dự án hoàn thành phần thô: Quá trình bán

nhà ở thương mại xây dựng mới, sẽ ñược các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh

doanh nhà ở bán từ thời ñiểm bắt ñầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng cho ñến khi bán

hết căn hộ của dự án. Tuy nhiên về mặt lý thuyết, không phải dự án nào cũng bán hết nhà

ở trước khi hoàn thành phần thô. Do vậy, các DNðTXD&KD nhà ở sẽ phải thực hiện

ñịnh giá bán tài thời ñiểm này ñể ñiều chỉnh mức giá bán cho phù hợp với sự biến ñộng

của thị trường.

Tại thời ñiểm này, toàn bộ chi phí thực của dự án ñã ñược chủ ñầu tư xác ñịnh,

ñồng thời doanh nghiệp sẽ căn cứ vào những diễn biến cự thể của thị trường ñể ñưa ra

mức giá phù hợp ñáp ứng ñược mục tiêu của doanh nghiệp. Mức giá bán này sẽ thực hiện

theo nguyên tắc chỉ áp dụng mức giá mới cho khách hàng mua nhà ở từ thời ñiểm thay ñổi

ñiều chỉnh giá bán nhà. ðối với những khách hàng ñã mua trước ñó về cơ bản sẽ không

thay ñổi, nếu có sự thay ñổi khi doanh nghiệp muốn ñảm bảo quyền lợi cho những khách

hàng của mình thì sẽ ñiều chỉnh theo mức giá mới nếu mức giá bán mới giảm so với mức

giá bán ñã xác ñịnh trước ñó.

2.1.2. Mục ñích, nguyên tắc và ñặc ñiểm của ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các

doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

2.1.2.1. Mục ñích

Khi ñịnh giá nhà ở xây dựng mới, doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà phải xác

ñịnh rõ mục tiêu của mình là gì. Với mỗi một mục tiêu khác nhau thì mức giá có thể cũng

khác nhau. Chẳng hạn, khi doanh nghiệp ñầu tư xây dựng chung cư cao cấp, bán cho

khách hàng có mức thu nhập cao thì sẽ bán cho họ với giá cao, bởi vì ñối với nhóm ñối

tượng này khách hàng sẽ quan tâm nhiều hơn ñến chất lượng nhà cũng như dịch vụ ñi

kèm. Nhưng nếu xây dựng nhà ở chung cư với căn hộ bán trả góp cho người thu nhập

trung bình và thấp thì hiển nhiên phải dự tính chúng với giá "phải chăng", phù hợp với sức

mua của họ.

Doanh nghiệp ñầu tư xây dựng nhà ở thương mại thông qua việc ñịnh giá ñể thực

hiện mục tiêu của mình. Mục tiêu ñó có thể là:

- ðể tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, thị trường ảm ñạm, cung vượt cầu, cạnh

tranh quá kịch liệt hoặc thị hiếu ñã thay ñổi v.v... Lúc này việc bảo ñảm cho doanh nghiệp

tiếp tục tồn tại còn quan trọng gấp bội so với việc kiếm lời, vì vậy người dầu tư có thể hạ

giá bán, miễn có thể trả nợ ngân hàng và ñủ chi phí cần thiết. Tuy thế, mục tiêu tồn tại chỉ

là nhất thời chứ không thể lâu bền. Vì vậy tiếp theo ñó là phải nhanh chóng nâng cao giá

trị nhà ở thương mại xây mới ñể hấp dẫn người mua;

- ðể kiếm doanh thu tối ña trước mắt, chú trọng "cầu". Nhiều nhà ñầu tư tin rằng

ñạt doanh thu tối ña sẽ dẫn ñến lợi nhuận tối ña về lâu dài, nâng cao ñược thực lực và uy

tín của doanh nghiệp. ðể ñạt lượng tiêu thụ tối ña, nhất là khi xâm nhập thị trường tại khu

vực mới, nhằm thu hồi vốn nhanh, gây thanh thế, doanh nghiệp có thể hạ mức giá bán.

ðể kiếm lợi nhuận thị trường tối ña, khác với kiếm lợi nhuận tối ña trước mắt ở

chỗ lúc ñầu có thể bán giá tương ñối thấp một số ít nhà ở thương mại xây mới ñể thu hút

khách hàng, khi khách hàng quan tâm nhiều thì dần dần nâng cao giá nhưng vẫn duy trì

ñược trạng thái ñông khách, qua ñó mà kiếm ñược lợi nhuận thị trường tối ña;

- ðể chiếm vị trí dẫn ñầu trong lĩnh vực kinh doanh hay trong một số mặt hàng.

Một số doanh nghiệp có thực lực hùng hậu nhằm vào mục tiêu lâu dài, ñề cao hình tượng

thương hiệu, rất coi trọng chữ tín, chăm lo chất lượng và hình thức của công trình, bán nhà

với giá tương ñối cao và chiếm giữ thị phần tương ñối lớn.

2.1.2.2. Nguyên tắc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới

Thị trường bất ñộng sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng diễn biến vừa theo

quy luật chung vốn có, vừa theo những quy luật có tính ñặc thù: ñó là một thị trường

không hoàn hảo, bị chia cắt theo các vùng ñịa lý, theo các trung tâm chính trị, kinh tế,

thương mại, du lịch, dịch vụ với khả năng cung cầu rất khác nhau. Vì vậy, ñịnh giá nhà ở

thương mại xây dựng mới cũng phải tuân theo những nguyên tắc nhất ñịnh. Những

nguyên tắc cơ bản này có mối liên hệ mật thiết, luôn ñi với nhau và bổ sung cho nhau, vì

thế rất ít khi chúng ñược xem xét một cách riêng rẽ, tách biệt. ðể kết quả ñịnh giá sát với

giá trị thị trường, việc ñịnh giá phải tuân theo những nguyên tắc cơ bản ñược trình bày ở

dưới ñây:

Thứ nhất: Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Một bất ñộng sản ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu tại thời ñiểm

ñịnh giá bất ñộng sản ñó ñang ñược sử dụng hợp pháp cũng như ñang cho thu nhập ròng

lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn

nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất ñó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng

thời gian nhất ñịnh. Sử dụng cao nhất và tốt nhất ñược xem như là một trong những

nguyên tắc quan trọng nhất của ñịnh giá bất ñộng sản. Nguyên tắc này ñòi hỏi bất ñộng

sản ñược ñịnh giá trên cơ sở ứng dụng mà tại thời ñiểm ñịnh giá nó có khả năng tạo ra thu

nhập lớn nhất hoặc ñạt hiệu quả cao nhất.

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất ñược phản ánh ở 4 mặt

sau ñây:

- Về mặt vật chất: khi một bất ñộng sản thoả mãn ñược nhiều sự lựa chọn sử dụng

nhất thì nó ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất.

- Về mặt pháp luật: một bất ñộng sản ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất tốt

nhất khi mà việc sử dụng bất ñộng sản ñó là hợp pháp, phù hợp với những quy ñịnh

của Nhà Nước.

- Về mặt sử dụng: khi một bất ñộng sản tạo ra thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá

trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất thì việc sử dụng bất ñộng sản ñó

ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất

- Về mặt thời gian: một bất ñộng sản ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất

khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.

Nguyên tắc này ñòi hỏi người ñịnh giá trong quá trình ñịnh giá phải chỉ ra ñược

khả năng thực tế về việc sử dụng bất ñộng sản và những lợi ích của việc sử dụng ñó.

Thứ hai: Nguyên tắc cung - cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường ñược xác ñịnh bởi sự tác ñộng qua lại

giữa các lực lượng cung và lực lượng cầu trên thị trường. Khi lượng cung giảm mà lượng

cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên; khi lượng cung tăng lên mà lượng

cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm. Khi lượng cung và lượng cầu

cùng tăng hoặc giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc ñộ tăng, giảm của cung và

cầu. Như vậy, giá cả trên thị trường có xu hướng thay ñổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ

nghịch với cung.

Khi ñịnh giá, phải phân tích và ñánh giá sự ảnh hưởng của cung - cầu ñến giá trị thị

trường của bất ñộng sản ở hiện tại cũng như là ở tương lai. Khi phân tích thông tin trên thị

trường phải cân nhắc ñến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các ñiều chỉnh.

Thứ ba: Nguyên tắc ñánh giá các yếu tố tạo ra thu nhập của nhà ở

Nội dung nguyên tắc: Thu nhập của nhà ở ñược tạo ra bởi sự ñóng góp của 4 yếu

tố, ñó là: lao ñộng, vốn, ñất ñai và quản lý. Nguyên tắc này cho rằng ñể xác ñịnh giá trị

thực của nhà ở, cần phải ñánh giá ñầy ñủ sự tham gia của bốn yếu tố nói trên trong quá

trình tạo ra thu nhập từ nhà ở. Việc ñánh giá ñó ñược thực hiện thông qua hoạt ñộng xem

xét, ñánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Trong quá trình ñánh giá ta thường ñưa giá trị

của từng yếu tố về cùng một mốc thời gian với mục ñích ñảm bảo tính thống nhất về mặt

giá trị. Trong quá trình ñịnh giá, cần phải căn cứ vào 4 yếu tố ñó ñể xác ñịnh ñúng giá trị

của nhà ở ñang ñịnh giá.

Thứ tư: Nguyên tắc nhất quán

Nguyên tắc này cho rằng, ñịnh giá nhà ở phải căn cứ trên cơ sở một giá trị sử dụng

duy nhất ñối với toàn bộ nhà ở ñó (cả ñịa ñiểm và công trình xây dựng phải ñược ñịnh giá

với cùng một tính chất sử dụng). Trên thực tế một nhà ở có thể ñược sử dụng vào nhiều

mục ñích khác nhau: như ñể ở, ñể kinh doanh thương mại - dịch vụ…vì thế, một nhà ở

cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau: giá trị ñể ở, giá trị ñể kinh doanh

thương mại- dịch vụ…

“Nhất quán” ñược hiểu: ñó là sự phù hợp giữa mục ñích sử dụng ñất và mục ñích

ñầu tư công trình. Trong ñó, mục ñích sử dụng ñất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai

trò quyết ñịnh chi phối mục ñích sử dụng của toàn bộ nhà ở. Vì vậy, khi ñịnh giá nhà ở

không ñược lẫn lộn với các mục ñích sử dụng khác, mà cần phải căn cứ vào mục ñích sử

dụng chính của nhà ở, hay chính là căn cứ vào mục ñích sử dụng ñất.

Thứ năm: Nguyên tắc cân ñối

Nguyên tắc cân ñối cho rằng: Giá trị thu ñược từ một nhà ở sẽ ñạt ở mức cao nhất

khi sự ñầu tư giữa bốn yếu tố sản xuất: ñất ñai, lao ñộng, vốn và quản lý ñạt tới trạng thái

cân ñối. Cân ñối trong thị trường nhà ở ñược hiểu, ñó là sự ñầu tư hợp lý giữa các yếu tố

ảnh hưởng tới giá thị trường một nhà ở hoặc các nhà ở trong cùng một khu vực ñể giá trị

thu ñược từ chúng ñạt ở mức cao nhất.

Nguyên tắc cân ñối có ý nghĩa kép:

-Trong trường hợp áp dụng ñối với một nhà ở riêng biệt: Nguyên tắc cân ñối chỉ ra

rằng giá trị thị trường ñạt tới tối ña khi các yếu tố tạo ra nhà ở ñạt tới trạng thái cân ñối,

nghĩa là sự kết hợp của 4 yếu tố ñầu vào: lao ñộng, vốn, ñất ñai, quản lý là phù hợp nhau

- Trong trường hợp áp dụng ñối với một khu vực cụ thể, nguyên tắc này chỉ ra rằng

giá trị thị trường tối ña của một nhà ở có thể ñạt tới khi quỹ ñất dành cho việc xây dựng

nhà ở ñó ñược sử dụng hợp lý. Khi áp dụng ñối với một vùng hay một khu vực cụ thể nào

ñó, nguyên tắc cân ñối thường ñược kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.

Thứ sáu: Nguyên tắc thay ñổi

Nguyên tắc này cho rằng: Các yếu tố trong thị trường nhà ở không bao giờ giữ

nguyên vì các yếu tố tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội, môi trường luôn tác

ñộng và tạo ra các thay ñổi như: thay ñổi trong nhu cầu, thị hiếu; trong quá trình sử dụng

(hao mòn, lạc hậu…). Những thay ñổi ñó làm cho giá thị trường nhà ở luôn biến ñộng.

Tuân thủ nguyên tắc này ñòi hỏi người ñịnh giá ngoài việc hiểu rõ những nhân tố

ảnh hưởng ñến giá cả thị trường tại thời ñiểm hiện tại, còn phải dự ñoán ñược các yếu tố

tác ñộng tới giá cả thị trường ở thời ñiểm tương lai.

Thứ bẩy: Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường nhà ở là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, cung nhà ở thường

phản ứng chậm hơn so với cầu (cung không ñáp ứng ñủ cầu) nên tính chất và mức ñộ của

cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường. Cạnh tranh trong thị trường

nhà ở là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính ñến lợi ích

của bản thân. Các mảnh ñất tuy không giống nhau nhưng chúng vẫn có thể thay thế ñược

cho nhau. Người mua nhà ở thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại

nhà riêng biệt, nhưng người ñó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà ở khác

nếu giá cả hấp dẫn hơn. Nhà kinh doanh bất ñộng sản cũng có thể chuyển từ thị trường

nhà ở của ñịa phương này ñến thị trường nhà ở của ñịa phương khác ñể ñạt ñược mục ñích

của họ, ñó là tối ña hoá lợi nhuận.

Yếu tố cạnh tranh ñóng vai trò quan trọng, nên khi ñịnh giá nhà ở cần phải xem xét

ñến nhân tố này. Nếu như nhà ở ñang ñịnh giá nằm trong môi trường cạnh tranh thì người

ñịnh giá phải căn cứ vào giá trị ñược hình thành trên thị trường. Ngược lại, nếu nhà ở

mang tính ñộc quyền cao thì phải sử dụng phương pháp chuyên biệt cho nhà ở ñó.

Thứ tám: Nguyên tắc ñóng góp

Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành nhà ở phụ thuộc vào

lượng giá trị mà nó ñóng góp vào toàn bộ giá trị của nhà ở là bao nhiêu (nghĩa là với sự

hiện diện hay vắng mặt nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ nhà ở tăng lên hay giảm ñi là

bao nhiêu).

Với nội dung như trên, nguyên tắc ñóng góp chỉ ra rằng khi ñịnh giá nhà ở cần

phải xem xét mức ñộ ñóng góp của từng yếu tố nhà ở vào giá trị của nhà ở nói chung.

Thứ chín: Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi cho rằng khi có sự gia tăng liên tục của một

nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác ñược cố ñịnh, thì thu nhập ròng

sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất ñịnh. Sau ñó sự gia tăng liên tục của nhân tố ñó sẽ làm

giảm giá trị thu nhập ròng trong tương lai. Nghĩa là phần sinh lợi không tăng lên ñồng ñều

khi tăng yếu tố ñầu tư.

Vì vậy, khi ñịnh giá phải xem xét lợi nhuận trước mắt cũng như lợi nhuận ở trong

tương lai.

Thứ mười: Nguyên tắc ngoại ứng

Nguyên tắc ngoại ứng cho rằng: trong một quần thể nhà ở luôn có sự ảnh hưởng

lẫn nhau giữa các nhà ở. Sự tác ñộng qua lại ñó làm tăng hoặc giảm giá trị thực của bản

thân nhà ở. Những nhà ở có giá trị thực thấp nằm trong một khu vực mà những nhà ở ở ñó

chủ yếu có giá trị cao, thì giá trị thị trường của nhà ở ñó có chiều hướng tăng so với giá trị

thực của chính nó. Và ngược lại, một nhà ở có giá trị thực cao nhưng nằm trong một khu

vực mà giá trị của những nhà ở ở ñó ña phần thấp, thì giá trị thị trường của nó có xu

hướng thấp hơn giá trị thực.

Thứ mười một: Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng: giá trị thị trường của một nhà ở chủ thế có xu

hướng bị ảnh hưởng bởi chi phí mua một nhà ở thay thế khác tương tự về giá trị so với

nhà ở chủ thể, với ñiều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng ñến sự thay

thế ñó. Một người mua cẩn trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn ñể mua một tài sản như vậy

trên thị trường mở.

Nguyên tắc thay thế ñóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp ñịnh giá nhà ở: ñịnh

giá nhà ở theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.

2.1.2.3. ðặc ñiểm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư

kinh doanh nhà ở

Nhà ở tuy cũng có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng giá cả của nó chịu ảnh

hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa

thông thường. ðiều ñó quyết ñịnh rằng các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà khi ñịnh

giá phải có phương pháp ñặc biệt của riêng mình. Chỉ có tuân thủ nguyên tắc ñịnh giá nhà

ở, cân nhắc và tính toán ñầy ñủ các yếu tố ảnh hưởng ñối với giá nhà ở thì mới có thể

chính xác ñưa ra giá cả nhà ở cần ñịnh giá.

ðịnh giá nhà ở phải dựa vào tài liệu ñầy ñủ về thị trường nhà ở, sự hình thành giá

cả cuối cùng của nhà ở là quyết ñịnh bởi hai bên giao dịch. Có thể nói rằng giá cả nhà ở

xây dựng mới về cơ bản ñược hình thành từ thị trường, không nắm ñầy ñủ tình hình giao

dịch của thị trường nhà ở, không biết ñược tình hình cung cầu, không nắm vững ñược xu

thế phát triển của quá khứ hiện tại và tương lai, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở sẽ khó

xác ñịnh ñược giá bán của nhà ở cần ñịnh giá ñáp ứng ñược mục tiêu của doanh nghiệp.

Khi thực hiện ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới, các doanh nghiệp ñầu tư

kinh doanh nhà ở phải cân nhắc ñầy ñủ ảnh hưởng từ chính sách của Chính phủ ñặc biệt là

quy hoạch trong tương lai.

Giá nhà ở thương mại xây dựng mới ñược xác ñịnh là giá cả nhà ở ñược xác ñịnh ở

một thời ñiểm nhất ñịnh, tuy nhiên giá nhà ở thương mại xây dựng mới có thể lên xuống

thay ñổi không ngừng ngay trong quá trình xây dựng dự án. Vì vậy, việc ñịnh giá nhà ở

cho một dự án cụ thể sẽ ñược ñịnh giá ở nhiều thời ñiểm khác nhau trong quá trình ñầu tư,

hoàn thiện hoặc ñưa dự án vào sử dụng, ñể có thể ñáp ứng ñược tối ña mục tiêu của doanh

nghiệp tại các thới ñiểm khác nhau.

Bên cạnh ñó, do nhà ở thương mại xây mới có những ñặc trưng mà không một loại

tài sản nào giống nó, nên việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây mới tại các doanh nghiệp

ñầu tư kinh doanh nhà ở còn có những ñặc ñiểm khác với việc ñịnh giá tài sản thông

thường. Cụ thể là:

- Việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới không chỉ tuân thủ kỹ thuật ñịnh

giá mà còn phải gắn mục ñích ñịnh giá.

- Nhà ở thương mại xây mới là loại tài sản không thể di dời ñược, nên trong qui

trình ñịnh giá buộc phải có giai ñoạn ñiều tra, khảo sát thực ñịa, tại nơi có bất ñộng sản -

ñối tượng của ñịnh giá.

- Mỗi nhà ở thương mại xây mới là một tài sản ñộc nhất vô nhị (ít nhất là về mặt vị

trí) phản ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa chúng. Trong thực tế khó có thể có một

phương pháp nào có thể xác ñịnh giá nhà ở thương mại xây mới ñược chính xác. ðịnh

giá nhà ở thương mại xây mới chỉ là sự ước tính giá trị mà không thể xác ñịnh chính

xác giá trị.

2.2. Quy trình tổ chức và phương pháp ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh

nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

2.2.1. Quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở

Từ nghiên cứu thực tế các DNðTXD&KD nhà ở và các nghiên cứu khoa học ñã

công bố cho thấy, quy trình tổ chức ñịnh giá của các DNðTXD&KD nhà ở ñược tổng

hợp lại thành 4 nhóm quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM sau ñây:

• Nhóm 1:

Mô hình quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM của nhóm này là, khi doanh

nghiệp có dự án ðTXD&KD nhà ở, doanh nghiệp sẽ thành lập tổ ñịnh giá trên cơ sở huy

ñộng các thành viên của các phòng chức năng có liên quan trong doanh nghiệp, sau khi tổ

chuyên trách ñịnh giá và ñề xuất giá với lãnh ñạo doanh nghiệp quyết ñịnh.

- Ưu ñiểm: Mức giá ñược xác ñịnh bước ñầu ñã có cơ sở khoa học, mặc dù mức

giá do lãnh ñạo doanh nghiệp quyết ñịnh nhưng ñã có sự ñộc lập trong việc trực tiếp ñịnh

giá và quyết ñịnh giá. Do vậy ñảm bảo tính khách quan và có sự phản biện của người ñịnh

giá và người quyết ñịnh giá.

- Nhược ñiểm: Thiếu tính chuyên nghiệp, dữ liệu và thông tin phục vụ cho hoạt

ñộng ñịnh giá không ñược theo dõi và cập nhật thường xuyên nên các yếu tố khi tính vào

giá thành thiếu cơ sở khoa học, mức giá khi quyết ñịnh vẫn mang tính chủ quan và theo ý

chí của doanh nghiệp chưa có sự thẩm ñịnh của tổ chức ñộc lập mang tính khách quan.

• Nhóm 2:

Lãnh ñạo doanh nghiệp căn cứ vào các thông tin do các bộ phận chức năng trong

doanh nghiệp cung cấp ñể trực tiếp tiến hành ñịnh giá và quyết ñịnh mức giá nhà ở cho dự

án của doanh nghiệp ñang tiến hành ñầu tư.

- Ưu ñiểm của mô hình này: Không gây tốn kém về chi phí ñịnh giá cho doanh

nghiệp, mức giá ñược quyết ñịnh nhanh. Mô hình này phù hợp với các DNðTXD&KD

nhà ở có quy mô nhỏ, số lượng dự án ít, tần suất ñầu tư dự án dài.

- Nhược ñiểm: Không khoa học, phụ thuộc vào yếu tố chủ quan của người ra quyết

ñịnh giá, việc ñịnh giá phụ thuộc chủ yếu vào kinh nghiệm chủ yếu mang tính ñịnh tính.

• Nhóm 3:

Mô hình quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM nhóm này ñược thực hiện như

nhóm thứ 2, tuy nhiên sự khác biệt của nhóm này là trước khi Lãnh ñạo doanh nghiệp

quyết ñịnh mức giá, doanh nghiệp sẽ tiến hành thuê thẩm ñịnh mức giá mà tổ ñịnh giá của

doanh nghiệp ñã ñề xuất với ban Lãnh ñạo của doanh nghiệp.

- Ưu ñiểm: Ngoài những ưu ñiểm ñã có giống nhóm 2, mô hình thuộc nhóm này

có ưu ñiểm là mức giá trước khi ñược quyết ñịnh ñã có sự thẩm ñịnh mang tính khách

quan của một tổ chức ñộc lập, làm tăng thêm căn cứ khoa học trước khi quyết ñịnh.

- Nhược ñiểm: Làm tăng thêm chi phí cho công tác ñịnh giá, chưa giải quyết ñược

vấn ñề nhược ñiểm về tính chuyên nghiệp và cập nhật cơ sở dữ liệu tại nhóm 2.

• Nhóm 4:

ðối với nhóm này, việc tổ chức ñịnh giá ñược doanh nghiệp thuê toàn bộ cho tổ

chức ñịnh giá ñộc lập ñịnh giá, doanh nghiệp căn cứ trên mức giá của tổ chức ñịnh giá ñộc

lập ñể quyết ñịnh mức giá.

- Ưu ñiểm: Việc tổ chức ñịnh giá ñược thực hiện một cách bài bản và chuyên

nghiệp. Công tác ñịnh giá ñược thực hiện một cách khoa học.

- Nhược ñiểm: Chi phí lớn, thiếu tính chủ ñộng, không có sự linh hoạt và có

thể chịu sự rủi ro bởi sự không phù hợp về phương pháp ñịnh giá ñối với thị trường

tại Việt Nam.

Nhận xét: Cả bốn mô hình quy trình tổ chức ñịnh giá nêu trên ñều có nhược ñiểm

và ưu ñiểm của riêng mình. Theo quan ñiểm của tác giá, mỗi mô hình này sẽ phù hợp với

ñặc thù, ñặc ñiểm và quy mô của mỗi doanh nghiệp do vậy việc áp dụng mô hình nào

doanh nghiệp cần lựa chọn cho phù hợp. Tuy nhiên, cho dù doanh nghiệp áp dụng mô

hình nào cũng cần có thêm bước thẩm ñịnh giá trước khi ra quyết ñịnh mức giá bán nhà ở

TMXDM ñể ñảm bảo tăng thêm tính khoa học và tránh ñược những rủi ro và giảm thiểu

ñược chi phí cho công tác ñịnh giá.

2.2.2. Phương pháp ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở

ðể ñịnh giá nhà bất ñộng sản nói chung và ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng

mới, trên thế giới người ta áp dụng nhiều phương pháp ñịnh giá khác nhau tuỳ theo loại

nhà ở cần ñịnh giá, những phương pháp ñó là:

- Phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp chi phí

- Phương pháp ñầu tư

- Phương pháp thặng dư của ñất

- Phương pháp lợi nhuận.

ðối với ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại Việt Nam hiện nay thì

phương pháp ñược sử dụng phổ biến nhất vẫn là phương pháp so sánh và phương pháp

chi phí. Trong khuôn khổ của luận án, tác giả sẽ phân tích ba phương pháp cơ bản là

phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp ñầu tư. Hai phương pháp còn

lại là lợi nhuận và thặng dư là các phương pháp phái sinh của 3 phương pháp trên. Tuy

vậy, trong số các phương pháp kể trên, có phương pháp ñược áp dụng phổ biến ñể xác

ñịnh giá cho nhiều loại nhà ở, nhưng cũng có phương pháp chỉ sử dụng trong phạm vi hẹp

ñể xác ñịnh giá một vài loại nhà ở ñặc thù. Tuy nhiên, trong hoạt ñộng ñịnh giá nhà ở xây

dựng mới, không phải mỗi phương pháp ñịnh giá chỉ sử dụng riêng ñể ñịnh giá cho một

hay một số loại nhà ở nhất ñịnh và ngược lại và cũng không phải một loại nhà ở chỉ có

một phương pháp xác ñịnh giá duy nhất.

Trong thực tế, ñể xác ñịnh giá một bất ñộng sản, cần có bước lựa chọn phương

pháp xác ñịnh giá phù hợp. Nhưng cũng có thể sử dụng ñồng thời các phương pháp khác

nhau ñể kiểm tra kết quả tính toán giữa chúng. Khi ñó không thể nói kết quả của phương

pháp này chính xác hơn kết quả của phương pháp kia và ngược lại, vấn ñề quan trọng là

phải kiểm tra các thông tin ñầu vào cho mỗi phương pháp về ñộ tin cậy của nó. Cuối cùng,

nếu công tác kiểm tra thông tin ñầu vào không phát hiện ra ñiều gì sai sót dẫn ñến sự khác

nhau về kết quả xác ñịnh giá thì việc lựa chọn hay ñiều chỉnh kết quả chính thức sẽ phụ

thuộc vào kinh nghiệm của người xác ñịnh giá. Trong lý thuyết xác ñịnh giá, việc ñiều

chỉnh kết quả xác ñịnh giá nói trên ñược gọi là quá trình “ñiều hoà” các kết quả thu ñược.

a/ Phương pháp so sánh

• Bản chất của phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh thực chất là phương pháp ñịnh giá bằng cách so sánh trực

tiếp BðS mục tiêu với các BðS tương tự ñã ñược bán trên thị trường. Phương pháp này

dựa trên cơ sở lý luận cho rằng giá trị thị trường của một BðS có mối liên hệ mật

thiết với giá trị của các BðS tương tự có thể so sánh ñược ñã ñược mua bán, giao

dịch trên thị trường.

Phương pháp so sánh chủ yếu áp dụng trong ñịnh giá bất ñộng sản là giao dịch,

mua, bán phổ biến trên thị trường. Phương pháp so sánh trực tiếp ñược sử dụng khá rộng

rãi ở nhiều nước trên thế giới, và hầu hết ñược sử dụng trong thực tế của sự khác biệt ñịnh

giá tài sản. Phương pháp này không có mô hình hay công thức cố ñịnh, mà dựa vào thông

tin của các giao dịch ñể xác ñịnh giá trị thị trường.

• Yêu cầu của phương pháp so sánh

- Những BðS dùng ñể so sánh phải là những BðS tương tự hoặc gần tương tự như

BðS cần ñịnh giá; ðó là những BðS có tính chất ñồng nhất như các căn hộ, chung cư có

dạng nhà xây dựng cùng một kiểu. Trong trường hợp không có ñầy ñủ về các giao dịch

mua bán các BðS ñể so sánh có thể có những ñiều chỉnh nhỏ cần thiết ñể làm cho giá

BðS so sánh gần ngang bằng giá trị của BðS cần ñịnh giá.

- Chỉ nên sử dụng những kết quả của các giao dịch mua bán BðS thỏa thuận trên

cơ sở giá thị trường và gắn liền với thời ñiểm ñịnh giá hoặc tại thời ñiểm gần nhất.

- Các thông tin thu nhập phải ñược kiểm tra và thẩm ñịnh chặt chẽ. Phương pháp

này không có công thức hay mô hình cố ñịnh mà hoàn toàn dựa vào các thông tin thị

trường, bởi vậy ñòi hỏi việc thu thập thông tin phải cực kỳ chính xác và ñảm bảo chất

chượng và phải ñược ñặt trong ñiều kiện thị trường tương ñối ổn ñịnh, không có biến ñộng

mạnh như những cơn sốt giá, hay trong thời kỳ khủng hoảng.

• Các bước thực hiện

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên phân tích của việc mua, cho thuê tài sản có

thể ñược so sánh trên thị trường, và hàng hoá có thể ñược giả ñịnh “thay thế” mỗi

khác. Tuy nhiên, sự vắng mặt của các tài sản như nhau, hơn nữa, giá bất ñộng sản thường

thay ñổi theo thời gian. Do ñó, khi tiến hành phương pháp xác ñịnh giá trị so sánh trực tiếp

phải thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Tìm thông tin về tài sản “tương tự như” giao dịch trong khoảng thời gian

ñã gần ñến thời ñiểm ñịnh giá. Các yếu tố của tài sản tương tự, bao gồm cả ñặc tính kỹ

thuật, tính năng thiết kế bằng cách sử dụng tương tự … bao gồm:

- Các ñặc tính vật lý của tài sản: kích thước, chủng loại, hình dạng, kết cấu, tuổi

thọ, chất lượng, thiết bị, phương tiện …

- Tình trạng pháp lý bất ñộng sản: Bất ñộng sản là một cấp ñộ hoàn thành các văn

bản pháp lý cao, cao hơn các giá trị. Do ñó, việc ñịnh giá, cần ñược xem xét trên các giấy

tờ, vào quy hoạch, hoàn thành các thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian

sử dụng bất ñộng sản …

- Bề mặt ñặc ñiểm: các ñặc ñiểm về mặt bằng, bao gồm kích thước, chiều rộng mặt

tiền, hình dáng và ñặc ñiểm ñịa lý.

- ðịa ñiểm: gần bất kỳ cảnh quan, ñiều kiện giao thông, những nơi gần công trình

công cộng, ô nhiễm, thoát nước và các tính năng ñịa hình khác. Những ñặc ñiểm này quan

trọng trong việc xác ñịnh vị trí, vị trí có thể ñược xem bằng cách sử dụng cao nhất và

không phải tốt nhất.

- Các công trình xây dựng có liên quan: các công trình liên quan ñến hình dạng và

cấu trúc: các ñồ trang trí, làm thế nào ñể xây dựng, trang bị và thiết kế cơ sở …

- Giờ giao dịch: ngày giao dịch là rất quan trọng ñể ảnh hưởng ñến giá giao dịch

của thị trường bất ñộng sản.

- Các ñiều khoản và ñiều kiện của giao dịch: các ñiều kiện thanh toán (thanh toán

một lần / nhiều lần), bán trực tiếp / bán hàng gián tiếp buộc / tự nguyện …

Bước 2: Kiểm tra và phân tích các thông tin thu thập, so sánh các thông tin với các

thông tin theo ñịnh giá tài sản, ñể tìm thấy những gì có thể làm một so sánh.

Bước 3: Lựa chọn và tiến hành ñiều chỉnh thông tin cho phù hợp với nhu cầu ñịnh

giá tài sản. Trong thực tế, các nhân viên thường chọn thông tin giá cả khoảng 3-5 tài sản

tương tự, ñể ñiều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu ñịnh giá tài sản

Kiểm soát các ñối tượng: giá của tài sản so sánh (có thể là giá tổng cộng của một

tài sản hoặc so sánh ñơn giá chuẩn).

Cơ sở của quy ñịnh dựa trên sự khác biệt trong những yếu tố chính ñể so sánh, ñặc

biệt các yếu tố tự nhiên và luật pháp so sánh giữa các bất ñộng sản, ñịnh giá bất ñộng sản

nhu cầu.

Nguyên tắc ñiều chỉnh: lấy tài sản theo giá tiêu chuẩn, các yếu tố tích cực tồn tại

trong ñịnh giá tài sản mà không cần phải tồn tại trong bất ñộng sản ñược thêm vào so sánh

(tăng giá) và ngược lại.

ðiều chỉnh tỷ lệ: Tuỳ theo ñặc ñiểm của tài sản, giá giao dịch trên xác ñịnh giá trị

tài sản mà các thành viên lựa chọn ñể ñiều chỉnh tốc ñộ (tính theo% tỷ lệ phần trăm của

giá trị tài sản).

Bước 4: Bước cuối cùng là ước tính giá trị tài sản theo ñịnh giá dựa trên giá tài sản

tương ñương sau khi ñiều chỉnh.

• Ưu ñiểm và nhược ñiểm của phương pháp so sánh

Ưu ñiểm:

- Phương pháp này là kỹ thuật ít khó khăn, bởi vì nó không cần thiết ñể xây dựng

mô hình tính toán hoặc công thức, mà dự vào sự hiện diện của giao dịch thị trường

- Phương pháp này ñược ñánh giá giá trị thị trường của các giao dịch thực tế, do ñó

dễ dàng ñể thuyết phục khách hàng

Nhược ñiểm:

- Nó là cần thiết ñể có thêm thông tin rõ ràng và chính xác. Nếu thông tin giao dịch

là không chính xác, không sử dụng phương pháp này.

- Các thông tin giao dịch thường rất khó ñể trùng hợp với việc ñịnh giá bất ñộng

sản có nhu cầu, ñặc biệt là thời gian (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước

sự cần thiết cho mục tiêu thực tế giá bất ñộng sản). Trong ñiều kiện thị trường biến ñộng,

thông tin một cách nhanh chóng trở nên lỗi thời trong một thời gian ngắn.

• Trường hợp áp dụng

ðối với bất ñộng sản, phương pháp so sánh trực tiếp thường ñược sử dụng trong

các trường hợp sau ñây:

- Các bất ñộng sản thống nhất, chẳng hạn như căn hộ, chung cư, các khối xây

dựng ñược phong cách tương tự, các nhà bán lẻ và riêng biệt, các hội thảo và các kho trên

một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm của các cửa hàng.

- Các mảnh ñất trống …

Phương pháp so sánh trực tiếp là một phương pháp sử dụng rộng rãi trong xác ñịnh

giá trị cho các mục ñích bán hàng, ñịnh giá thế chấp, ñịnh giá ñối với thuế tài sản và ñịnh

giá mua và chuyển quyền sở hữu (hoặc sử dụng sử dụng) của ñất … Việc ñịnh giá cho các

tài sản bằng phương pháp này chỉ có thể ñược thực hiện khi bằng chứng về việc mua và

cho thuê có thể ñược sử dụng.

Phương pháp so sánh trực tiếp thường ñược xem là ñầu vào cho phương pháp xác

ñịnh giá trị như: phương pháp tiếp cận chi phí và phương pháp thặng dư. Phương pháp

này có ưu thế trong bối cảnh hiện nay do sự phát triển của công nghệ thông tin và máy

tính …

b/ Phương pháp chi phí • Bản chất của phương pháp chi phí

Phương pháp này là chi phí phương pháp ñịnh giá dựa trên chi phí hiện tại ñể tạo

ra một tài sản tương tự với tài sản ñược ñánh giá vào chi phí khấu hao ít tài sản cần ñịnh

giá ñể ước tính giá trị thị trường của tài sản theo ñịnh giá.

Phương pháp này dựa trên giả ñịnh chi phí của hàng hoá có thể thay ñổi. Do ñó,

giá trị tài sản theo ñịnh giá có thể ñược ño lường bằng chi phí của một tài sản tương

tự. Lập luận theo cách này mà người mua có thông tin ñầy ñủ sẽ không bao giờ trả tiền

cho một tài sản lớn hơn các chi phí ñể sản xuất (tạo ra) một tài sản tương tự.

Khi sử dụng phương pháp này ñể ñịnh giá BðS là nhà ở thương mại xây dựng

mới, về mặt bản chất là việc tính toán toán bộ các chi phí cấu thành nên giá nhà và mức

lợi nhuận kỳ vọng của DNðTXD&KD nhà ở.

• Các bước thực hiện

Căn cứ ñể thực hiện phương pháp chi phí bao gồm chi phí ñể làm cho bất ñộng sản

bất ñộng sản tương tự như giá cả, tại thời ñiểm ñịnh giá, khấu hao luỹ kế của tài sản

theo ñịnh giá. Khi xác ñịnh giá theo phương pháp chi phí, là cần thiết ñể tham khảo

các quy tắc khấu hao và các quy ñịnh về giá của tài sản, hàng hoá và dịch vụ. Các

bước ñánh giá bao gồm:

Bước 1: Ước tính giá trị thị trường của ñất ñai. ðể ước tính giá trị thị trường của

ñất xác ñịnh giá trị tài sản phải: Giả sử ñất trống (không có các tòa nhà) và sử dụng tốt

nhất và hiệu quả nhất.

Bước 2: Ước tính giá trị xây dựng mới các tòa nhà tương ñương với công việc hữu

ích trong ñịnh giá. Ước tính giá trị xây dựng mới phải thực hiện theo quy ñịnh của Nhà

nước và với thị trường so sánh giá (nguyên liệu, nhiên liệu, ñơn vị chi phí tiền lương …).

Bước 3: Ước tính khấu hao của các công trình xây dựng thực tế trên ñất. Khấu hao

tài sản bao gồm: khấu hao khấu hao hữu hình và vô hình.

Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của bất ñộng sản theo công thức:

Giá thị trường của bất ñộng sản = Giá trị thị trường của lô ñất trống cộng (+) chi phí xây

dựng mới các công trình ñất trừ ñi – khấu hao ()

• Yêu cầu khi áp dụng phương pháp chi phí

Chi phí xây dựng các loại công trình mới có thể ñược tái tạo chi phí hoặc chi phí

thay thế.

Chi phí sinh sản: chi phí hiện tại ñể xây dựng một cơ sở ñể thay thế cho công việc

giống nhau là có giá trị, bao gồm cả việc xác ñịnh giá trị lỗi thời của các tài sản cho họ. ðó

là, bản sao này là chính xác bản sao của tác phẩm gốc về vật liệu, thiết kế trang trí, và tay

nghề chất lượng, bao gồm người thụ hưởng của những sai lầm thiết kế và kém hiệu quả

hoặc sự lỗi thời của nó.

Chi phí thay thế : là chi phí hiện tại của việc xây dựng một tác phẩm có giá trị sử

dụng tác phẩm tương tự ñang ñược ñánh giá theo thiết kế, tiêu chuẩn, bố trí của hiện tại.

Bình thường chi phí thay thế cho giá trị năng lượng tái tạo chi phí thấp hơn, bởi vì

bất kể các phần lỗi thời không cần thiết, ñược tính trên việc sử dụng các vật liệu và kỹ

thuật hiện ñại. Việc sử dụng các chi phí thay thế trong tính toán ñược coi là rất thực tiễn,

trong thực tế cần ñược sử dụng nhiều hơn các chi phí.

• Ưu ñiểm và nhược ñiểm của phương pháp chi phí

Ưu ñiểm:

- Các phương pháp xác ñịnh giá trị sử dụng hiệu quả khi xác ñịnh giá trị tài sản tại

thị trường bán hàng hoặc thiếu cơ sở ñể dự báo thu nhập trong tương lai.

- Phương pháp này tương ñối ñơn giản, toán học, dữ liệu ñược sử dụng ñể tính toán

cập nhật tương ñối

Nhược ñiểm:

- Chi phí của tài sản ñược tạo ra là không phải luôn luôn thích hợp hoặc bằng giá

trị của tài sản. Vì vậy, chi phí dựa trên giá cả không phản ánh nhiều khi giá trị thị

trường.Ngoài ra, phương pháp này cũng có chi phí giá thành của mỗi thành phần, do ñó,

tổng của nhiều bộ phận của một tài sản là giá trị nhiều hơn và nhiều hơn nữa không thể

thiếu của tất cả tài sản.

- Các ước tính khấu hao tài sản thường phụ thuộc vào việc ñịnh giá chủ

quan. Trong thực tế, không có phương pháp cụ thể chính xác ước tính khấu hao.

- Việc ñịnh giá phải ñược thông thạo hiểu biết về kỹ thuật và tài chính có ñủ kinh

nghiệm ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá.

• Trường hợp áp dụng

Chi phí phương pháp thường ñược áp dụng cho giá trong các trường hợp sau ñây:

- Giá bất ñộng sản dự ñịnh ñể sử dụng riêng biệt, thị trường trao ñổi ít hơn, chẳng

hạn như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy ñiện, nhà máy hóa chất, dầu

các cơ sở lọc dầu…;

- Các chi phí cho các mục ñích bảo hiểm;

- Giá ñất ñể tham gia vào các dự án ñấu thầu, giải phóng mặt bằng và bồi

thường ñất…;

- ðịnh giá ñối với nhóm BðS là nhà ở thương mại xây dựng mới.

c/ Phương pháp thu nhập: • Bản chất của phương pháp thu nhập

Phương pháp xác ñịnh giá trị thu nhập ñược dựa trên việc chuyển ñổi thu

nhập ròng trong tương lai có thể nhận ñược từ việc khai thác tài sản cần thẩm ñịnh giá trị

hiện tại vốn của mình (chuyển ñổi này còn ñược gọi là hoa của thu nhập) ñể ước tính giá

trị thị trường ñịnh giá tài sản nhu cầu.

Thu nhập ñược dựa trên cơ sở lý thuyết, giá của một tài sản là thu

nhập trong tương laibằng cách ñưa những tài sản, hoặc giá trị thị trường của một tài

sản tương ñương vớigiá trị hiện tại (ở xác ñịnh giá trị thời gian) của tất cả các lợi

nhuận có thể kiếm ñược trong tương lai từ tài sản . Thu nhập ñược chia thành hai

phương pháp:

- Phương pháp trực tiếp vốn,

- Phương pháp chiết khấu dòng tiền.

Vốn trực tiếp các phương pháp: phương pháp là một hình thức thu nhập, thông qua

quá trình chuyển ñổi dòng thu nhập trong tương lai thành một giá trị hiện tại của vốn (tại

thời ñiểm ñịnh giá) các tài sản như sau:

V=I/R

Trong ñó :

V: là giá trị tại sản cần ñịnh giá

I: là thu nhập ròng do tài sản mang lại (trong 1 năm)

R: là tỷ lệ vốn hóa.

Phương pháp chiết khấu dòng tiền là một phương pháp thu nhập, thông qua kỹ

thuật chuyển ñổi dòng thu nhập (ước tính) trong tương lai vào giá trị hiện tại của tài

sản.Phương pháp chiết khấu dòng tiền ñể áp dụng xác ñịnh giá trị thích hợp của tài sản

mang lại thu nhập hàng năm ổn ñịnh hay không ổn ñịnh, trong tương lai.

• Các bước thực hiện

Việc xác ñịnh giá trị của phương pháp thu nhập ñược tiến hành theo trình tự sau:

Bước 1: thu nhập bình quân hàng năm ước tính rằng các tài sản cung cấp, có tính

ñếntất cả các yếu tố liên quan ảnh hưởng ñến thu nhập.

Bước 2: ước tính các chi phí ñể khấu trừ từ thu nhập hàng năm, bao gồm

cả thuế nào bất ñộng sản, sửa chữa, bảo hành …

Bước 3: Xác ñịnh mức lãi suất thích hợp sử dụng ñể tính toán, ñiều này có thể dựa

trên việc phân tích các mức lãi suất của tài sản tương tự.

Bước 4: các hoa công thức hoặc công thức chiết khấu dòng tiền của Bất ñộng sản.

• Ưu ñiểm và nhược ñiểm của phương pháp thu nhập

Ưu ñiểm:

- Công thức ñể tính toán rõ ràng, dễ hiểu

- Có ñộ chính xác tương ñối cao khi các thông tin chính xác

Nhược ñiểm:

- Rất nhiều dữ liệu ñể ước tính, ñiều chỉnh, vì vậy ñòi hỏi một ñiều chỉnh kỹ

thuật cao,ñầy ñủ thông tin.

- ðộ chính xác có thể ñược hạn chế, dự báo của các cảm giác thông tin dễ bị

tổn thương.

- Thật khó ñể thuyết phục khách hàng, bởi vì các số liệu ñã ñược ñiều chỉnh, ít liên

quan có thể chứng minh ñể nhìn thấy ngay ñược.

• Trường hợp áp dụng

Thu nhập chủ yếu áp dụng trong việc ñịnh giá tài sản mang lại thu nhập hàng năm

(doanh nghiệp, khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng ñất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp, lợi

ích tài chính và tài sản cho thuê …), hoặc áp dụng ñể xác ñịnh giá trị trong lĩnh vực ñầu

tư ñể lựa chọn kế hoạch ñầu tư. ðặc biệt phù hợp với các BðS là nhà ở hoặc văn phòng

với mục ñích cho thuê thương mại.

Nhận xét chung: Từ thực tế nghiên cứu cho thấy, căn cứ vào mục tiêu của ñịnh

giá BðS khác nhau thì việc sử dụng các phương pháp khác. Việc sử dụng một phương

pháp hay áp dụng kết hợp nhiều phương pháp ñể ñịnh giá sẽ giúp cho việc hạn chế ñược

những nhược ñiểm của mỗi phương pháp. Cụ thể:

- ðối với ñịnh giá BðS thế chấp, người ta thường quan tâm ñến ba phương pháp

cơ bản ñó là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập. Với

mục tiêu ñịnh giá ñể sử dụng cho hoạt ñộng tín dụng cho nên phần lớn là ñịnh giá tại các

BðS ñể xác ñịnh giá trị hiện tại của BðS cho nên mức giá ñược xác ñịnh với yêu cầu ñảm

bảo sự an toàn cao cho tổ chức tín dụng vì thế việc áp dụng kết hợp hoặc sử dụng 1 trong

3 phương pháp này là ñáp ứng ñược yêu cầu ñặt ra.

- Trong mua bán BðS là nhà ở trong khu vực dân cư thông thường người mua và

người bán sẽ sử dụng kết hợp cả 5 phương pháp. Tuy nhiên việc sử dụng các phương

pháp này thông thường không ñược sử dụng một cách ñầy ñủ bởi vì bản thân những người

mua và bán BðS rất ít người có ñầy ñủ kiến thức và thông tin ñể sử dụng ñược các

phương pháp này khi ñịnh giá BðS là nhà ở, trong khi ñó việc người mua và người bán

chưa có thói quen sử dụng các dịch vụ của trung tâm ñịnh giá BðS ñộc lập.

- ðối với nhà ở TMXDM, các DNðTXD&KD nhà ở thông thường quan tâm nhất

ñến phương pháp so sánh và phương pháp chi phí ñối với nhà ở TMXDM ñể bán và kết

hợp thêm phương pháp thu nhập ñối với nhà ở TMXDM ñể cho thuê. ðây là nhóm nhà ở

xây dựng mới hoàn toàn do vậy, thật dễ hiểu là các DNðTXD&KD nhà ở sẽ sử dụng

phương pháp chi phí làm nền tảng ñể tính mức giá ñảm bảo bao hàm toàn bộ chi phí và

mức lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp, sau ñó kết hợp sử dụng phương pháp so sánh

ñể ñiều chỉnh mức giá ñã ñược xác ñịnh bằng phương pháp chi phí ñể phù hợp với xu thế

của thị trường.

Mặc dù các DNðTXD&KD nhà ở ñã sử dụng kết hợp từ 2 ñến 3 phương pháp ñể

ñịnh giá nhà ở TMXDM nhưng trên thực tế việc sử dụng các phương pháp này còn gặp

rất nhiều khó khăn bởi việc ñáp ứng ñầy ñủ các yêu cầu của các phương pháp là không

ñơn giản, trong khi ñó việc xác ñịnh mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng ñến giá

cần có cơ sở khoa học chứ không phải chỉ dựa vào cảm tính và suy nghĩ chủ quan của

người ñịnh giá hoặc lãnh ñạo của doanh nghiệp. Phần lớn việc ñịnh giá tại các

DNðTXD&KD nhà ở hiện nay còn mang nhiều tính ñịnh tính và dựa nhiều vào kinh

nghiệm thiếu tính khoa học. Do vậy, cần nghiên cứu và vận dụng mô hình Hedonic ñể có

thể ứng dụng phù hợp tại Việt Nam, từ ñó giúp cho các DNðTXD&KD nhà ở có thêm

một phương pháp ñể lựa chọn khi ñịnh giá.

2.2.3. Phương pháp ñịnh giá ẩn (Hedonic)

a. Cơ sở lý luận

Thuật ngữ Hedonic ñược sử dụng ñể mô tả "tỷ trọng về tầm quan trọng tương ñối

của các thành phần khác nhau so với các thành phần khác nhằm tạo ra chỉ số về hiệu dụng

và sự mong muốn" (Goodman, 1998: 292) [59]. Rosen (1974: 34) [87] ñịnh nghĩa giá thụ

hưởng là "giá ẩn của các thuộc tính và các tác nhân kinh tế sẽ biết ñược mức giá ñó khi

quan sát giá của các sản phẩm dị biệt và các ñặc ñiểm cụ thể ñi kèm với chúng" (Ustaoglu,

2003). Rosen (1974), ñã ñặt ra nền tảng lý thuyết cho việc xác ñịnh giá mua, hoặc giá ẩn

của các thuộc tính của một hàng hóa cho nhiều ñối tượng người tiêu dùng khác nhau. Giá

mua ñược xác ñịnh là số tiền tối ña mà một người tiêu dùng sẵn sàng trả cho một hàng hóa

với ñiều kiện là họ duy trì ñược một mức ñộ thỏa mãn hoặc hài lòng nhất ñịnh. Hàm giá

bán ñược ñịnh nghĩa là hàm ñể xác ñịnh mức giá tối thiểu mà nhà sản xuất chấp nhận bán

hàng hóa ñể thu lại một khoản lợi nhuận nhất ñịnh.

Như ñã nêu ở trên, lý thuyết về các hàm ño lường ñộ thỏa dụng sẽ tạo cơ sở ñể

phân tích các hàng hóa ñặc biệt chẳng hạn như các ñơn vị nhà ở mà các thuộc tính riêng lẻ

của chúng không có mức giá rõ ràng. Việc áp dụng phương pháp ñánh giá ñộ thỏa dụng

truyền thống trong các nghiên cứu về nhà ñất là nhằm mục ñích ñưa ra các suy luận về giá

trị không thể quan sát ñược của các thuộc tính khác nhau chẳng hạn như chất lượng

không khí, tiếng ồn sân bay, phương tiện ñi lại (ñường sắt, tàu ñiện ngầm hoặc ñường cao

tốc) và các tiện nghi lân cận (Janssen et al. 2001).

Trong ba thập kỷ qua, phương pháp hồi quy dựa trên ñộ thỏa dụng ñã ñược sử

dụng rộng rãi trong các tài liệu về thị trường nhà ñất ñể ñiều tra về mối tương quan giữa

giá nhà và các ñặc ñiểm nhà ñất. Lý do chính cho việc ứng dụng rộng rãi này là phân tích

nhu cầu nhà ở ñối với các ñặc ñiểm này và xây dựng các chỉ số giá nhà ở. Tuy nhiên,

phương pháp này ñã gặp phải một số chỉ trích phát sinh từ những vấn ñề tiềm ẩn liên quan

ñến việc ước ñịnh và các giả ñịnh mô hình cơ bản, chẳng hạn như xác ñịnh nhu cầu cung

cầu, sự mất cân ñối của thị trường, việc lựa chọn các biến ñộc lập, lựa chọn dạng phương

trình thỏa dụng và phân ñoạn thị trường.

Phần lớn các nghiên cứu về giá ñược thực hiện bằng mô hình thỏa dụng và các

phương pháp khác dựa trên phân tích ña hồi quy. Về cơ bản, các phương pháp này phù

hợp với những ñánh giá ñơn giản về mối liên hệ giữa giá và các ñặc ñiểm khác nhau. Tuy

nhiên, các kỹ thuật này có thể trở nên khó hiểu khi kế hoạch thẩm ñịnh ñược mở rộng bao

gồm các khía cạnh như các yếu tố ngoại lai, sự phi tuyến tính, không gian và các hình thức

phụ thuộc khác giữa quan sát, sự không liên tục và không rõ ràng. Tuy nhiên, do vậy, một

số lựa chọn thay thế hợp lý sử dụng mô hình mạng thần kinh nhân tạo sẽ phù hợp hơn với

các lĩnh vực này. Thực tế, mạng thần kinh nhân tạo là một ví dụ về phương pháp hồi quy

linh hoạt. Các loại phương pháp này về cơ bản khác với các phương pháp tiêu chuẩn. Cụ

thể, các phương pháp ñó cho phép kết quả có phạm vi biến thiên rộng hơn so với mô hình

hồi quy thỏa dụng, với những mở rộng về mặt không gian.

b. Nền tảng lý thuyết mô hình ñịnh giá Hedonic

Trong nghiên cứu vào năm 2003, Malpezzi [78] ñã có một bài nhận ñịnh xuất sắc về

sự phát triển lý thuyết của mô hình ñịnh giá Hedonic. Ông chỉ ra, mô hình Hedonic là sự

ước lượng giá trị của nhiều yếu tố riêng lẻ. Phương trình Hedonic không chỉ ño lường các

nhân tố ảnh hưởng mà còn ño lường sở thích người mua tác ñộng ra sao ñến giá nhà.

Cụ thể, với dạng mô hình Hedonic phương trình ñơn nhất, mô hình này chỉ ñơn thuần

ño lường tác ñộng của các yếu tố lên giá mà không kiểm tra tham số cấu trúc của từng yếu

tố tác ñộng thế nào. Biến giá có thể ở dạng giá trị tuyệt ñối hoặc ñược logarit. Dạng

thường ñược sử dụng nhất từ trước tới giờ là dạng bán logarit, trong ñó biến giá ñược

logarit tự nhiên chạy hồi quy với các biến ñộc lập khác. Dùng mô hình sẽ thấy ñược

phương sai của từng yếu tố ở các vùng giá khác nhau trong cùng một mẫu.

Như Malpezzi (2003) [78] ñã thảo luận, mô hình Hedonic hình thành do sự không

ñồng nhất về các yếu tố ảnh hưởng cũng như sở thích của người tiêu dùng, hay nói cách

khác giá nhà không chỉ ảnh hưởng bởi yếu tố cấu thành khác nhau mà những yếu tố ấy

còn ñược ñịnh giá theo cách khác nhau bởi mỗi người tiêu dùng.

Kinh tế lượng luôn ñối mặt với vấn ñề xác ñịnh (ví dụ, phân biệt giữa cung và cầu), cụ

thể trong một mô hình cung và cầu, giá của hàng hóa là biến ngoại sinh và người tiêu

dùng là người chấp nhận giá sẽ ñưa ra quyết ñịnh lượng mua dựa trên giá cả. Trong mô

hình Hedonic phi tuyến tính khi mà giá còn biến ñộng theo chất lượng thì người tiêu dùng

sẽ lựa chọn cả tiêu chí về chất lượng và giá cả.

Do khó khăn trong việc áp dụng thực tế các mô hình Hedonic, dạng hàm và các biến

ñưa vào mô hình thường có dạng ñặc biệt. ðiều này có thể khởi nguồn từ các nghiên cứu

ban ñầu của Lancaster (1966) [70] và Rosen (1974) [87] có ñề cập ñến mô hình các yếu tố

ảnh hưởng giá nhà tuy nhiên lại không chỉ ra cụ thể ñó là những yếu tố nào. Trong ứng

dụng thực tế, biến phụ thuộc thường là giá bán và nó cũng ñóng vai trò ñại diện cho giá trị

ngôi nhà. Sử dụng giá trị quan sát ñược sẽ làm giảm thiểu nhiều nhất sai lệch so với các

phương pháp khác như chủ nhà tự ñịnh giá cho ngôi nhà của mình

Chúng ta có thể ñưa vào mô hình vô số các biến, nhưng mối tương quan cao giữa một

số biến có dẫn ñến vấn ñề ước lượng ngay cả khi không ñưa tất cả các biến này vào mô

hình.Ví dụ, biến ñịa ñiểm có thể rất quan trọng trong mô hình nhưng lại phản ánh về một

biến khác chẳng hạn như chất lượng trường học. Bởi vậy xác ñịnh hệ số cá nhân của mỗi

biến càng khó khăn hơn.

Các nghiên cứu ñã hết sức nỗ lực ñể tìm ra dạnh hàm chính xác cho mô hình. Follain

và Malpezzi (1980) phát hiện ra rằng dạng hàm semi-log có nhiều lợi thế hơn so với dạng

tuyến tính.Trong ñó phải kể ñến những lợi thế sau: (1) nó cho thấy phương sai trong giá trị

của mỗi yếu tố, (2) các hệ số có thể dễ dàng xác ñịnh là sự thay ñổi tỷ lệ phần trăm giá với

mỗi ñơn vị thay ñổi của mỗi yếu tố, và (3) mô hình semi-log giảm thiểu tối ña một số vấn

ñề thống kê (heteroscedasticity-phương sai phụ thuộc vào một biến ngẫu nhiên khác)

c. Lịch sử ban ñầu của mô hình Hedonic

Xác ñịnh "cha ñẻ" của mô hình Hedonic không phải ñơn giản. Trong bài nhận ñịnh

của mình, Malpezzi (2003) [78] ñã chỉ ra rằng một nghiên cứu của Court (1939) ñược

xem là ñiểm khởi ñầu của mô hình Hedonic, mặc dù thực tế là nghiên cứu này phát triển

chỉ số giá hedonic cho xe ô tô chứ không phải cho nhà ở. Thuật ngữ “hedonic” ñược

Goodman (1998) thảo luận, và trở nên phổ biến hơn trong các tác phẩm nghiên cứu của

Griliches (1958) về nhu cầu phân bón, nhưng thực tế thuật ngữ này ñã ñược ñề cập rất

nhiều lần trong các bài báo của Court năm 1939 và Goodman cho rằng ñiều ñó là tất yếu

bởi ñều là các phân tích giá hedonic. Thành quả của Court về cơ bản ñáp ứng ñược các

chuẩn mực giai ñoạn ñó. Court là một nhà kinh tế học cho Hiệp hội Các nhà sản xuất ô tô

những năm 1930 cho ñến 1940 ñã chỉ ra một biến ñơn nhất không ñủ phản ánh nhu cầu về

ô tô. Mô hình Hedonic của ông ta ñịnh giá thông qua ba biến: ñộ khô, khoảng cách trục và

mã lực. Mô hình của ông còn hiện ñại ở chỗ ñã sử dụng dạng semi-log, dựa trên số nhà

bán thực tế, và quan sát trong các giai ñoạn khác nhau

Tuy nhiên một nghiên cứu khác của Colwell và Dillmore vào năm 1999 [47] lại chỉ ra

rằng nghiên cứu của Court không phải là nghiên cứu ñầu tiên về Hedonics. Mười bảy năm

trước sự ra ñời nghiên cứu của Court, một tài liệu chuyên khảo bởi Haas (1922a) tại

trường ðH Minnesota ñã áp dụng mô hình Hedonic ñể ñịnh giá ñất nông nghiệp. ðồng

thời một nghiên cứu khác của Wallace năm 1926 cũng về vấn ñề ñịnh giá ñất nông nghiệp

ở Iowa. Colwell và Dillmore liên hệ nghiên cứu của Court và Haas (và Wallace) như sau:

Court phát triển ý tưởng của mình bằng mô hình Hedonic sau cuộc thảo luận với Trưởng

Cục Thống kê Lao ñộng - người này có thể biết ñến các nghiên cứu của Wallace và Haas.

Một số những nghiên cứu quan trọng sử dụng mô hình Hedonic sau này ñó là mô

hình của Lancaster năm 1966 cũng là ñã tạo nền tảng cho việc xác ñịnh giá trị của các yếu

tố tạo ra ñộ thỏa dụng và ñược áp dụng cho ñịnh giá nhà ở sau này, mô hình của của

Rosen năm 1974 ít nhấn mạnh vào các yếu tố tạo ñộ thỏa dụng mà tập trung và việc ñịnh

giá. Nghiên cứu của Rosen là nền tảng cho mô hình ñịnh giá Hedonic phi tuyến tính.

Thông thường, mục tiêu của người bán là bán nhà ở mức giá cao nhất có thể trong thời

gian ngắn nhất có thể. Hai mục tiêu này có liên hệ mật thiết với việc yết giá. Nếu niêm yết

giá quá cao dẫn ñến kéo dài thời gian bán hàng và hạn chế lượng ñối tượng khách hàng.

Niêm yết giá quá thấp có thể giảm bớt thời gian bán nhưng lại nhận một giá trị thấp hơn

giá trị xứng ñáng có thể thu ñược.

Bởi vì giá bán và thời gian trên thị trường là hai biến tương tác với nhau, nên một số

nghiên cứu ñã ñồng thời ñưa 2 biến vào hay nói cách khác sử dụng mô hình hai trạng thái.

Cụ thể là khi biến thời gian trên thị trường ñược ñưa vào mô hình, biến này cho thấy

ảnh hưởng tiêu cực trong hàm giá bán, có nghĩa là thời gian ñưa giao bán càng lâu thì giá

bán càng hạ. Tuy nhiên khi ñưa giá bán vào hàm ước lượng thời gian trên thị trường, kết

quả càng phức tạp, bởi vì trong một số tình huống giá cao dẫn ñến thời gian bán lâu hơn

nhưng trong một số tình huống khác lại dẫn ñến thời gian bán ngắn hơn

Sau ñây là một số nghiên cứu kiểm chứng mối quan hệ giữa giá bán và “thời gian trên

thị trường”. Jud, Seaks và các Winkler (1996) kiểm tra ảnh hưởng của các nhà môi giới,

hãng môi giới và chiến lược tiếp thị lên “thời gian trên thị trường” sử dụng mô hình

khoảng thời gian. Kết quả cho thấy biến phụ thuộc “khoảng thời gian” tỷ lệ thuận, nghĩa là

xác xuất bán một tài sản tăng lên khi nó xuất hiện trên thị trường lâu hơn. Kết quả cũng

cho thấy giá niêm yết càng cao thì thời gian bán càng lâu mặt khác giảm giá niêm yết sẽ

làm giảm thời gian bán. Bên cạnh ñó, những kiểu nhà không ñiển hình cũng có thời gian

bán trên thị trường lâu hơn.

Một nghiên cứu năm 1996 bởi Forgey, Rutherford, và Springer sử dụng mô hình bình

phương nhỏ nhất hai biến là giá nhà và “thời gian trên thị trường”. Kết quả cho thấy tính

thanh khoản nhà phụ thuộc vào nỗ lực tìm kiếm nhà của người tham gia, và ñiều này phụ

thuộc vào các ñiều kiện thị trường, yếu tố vật chất của tài sản, quy mô của công ty môi

giới và giá niêm yết. Nghĩa là những ngôi nhà có ñộ thanh khoản cao bán với giá cao hơn,

và giá bán ấy tăng cùng với nỗ lực tìm kiếm khách hàng của người bán.

Kiểm tra các gợi ý của các hãng bất ñộng sản, Haag, Rutherford và Thomson (2000)

ñã sử dụng mô hình bình phương nhỏ nhất thông thường (OLS) cho giá bán và thời gian

trên thị trường. Họ thấy thời gian trên thị trường có một tác ñộng tỷ lệ nghịch ñến giá bán.

Hàm thời gian trên thị trường của họ bao gồm giá niêm yết, tuy nhiên nó không có tác

ñộng ñáng kể. Bên cạnh ñó kết quả còn chỉ ra những người bán có ñộng lực sẽ chấp nhận

giá bán thấp nhưng thời gian bán dài, và các tài sản ñược tân trang thường cho giá bán cao

hơn và thời gian bán ngắn hơn. Tuy nhiên, họ thấy có một số cải tiến không ñược ñánh giá

cao như sơn lại, làm lại mái thì càng làm giảm giá bán và tăng thời gian bán.

Khi kiểm tra tính ñại lý ñộc quyền và quyền hợp ñồng bán ñộc quyền, Rutherford,

Springer và Yavas (2001) sử dụng mô hình phương trình ñồng thời với các biến giá bán

và thời gian trên thị trường. Giai ñoạn ñầu hồi quy “thời gian trên thị trường” theo các yếu

tố khác và giai ñoạn thứ hai hồi quy giá bán cũng theo các nhân tố trên. Kết quả cho thấy

một mối quan hệ tỷ lệ thuận giữa giá bán và thời ñiểm bán, và những ngôi nhà ñược niêm

yết bởi hãng và niêm yết bởi chủ thầu xây dựng có thời gian bán ngắn hơn những ngôi

nhà ñược bán ñộc quyền hoặc do trực tiếp chủ nhân ñứng ra bán. Một nghiên cứu khác

năm 2001 của Johnson, Salter, Zumpano và Anderson xem xét ảnh hưởng của vữa nhân

tạo lên giá nhà và thời ñiểm bán. Lần ñầu tiên mô hình Probit ñưa biến ván gỗ nhân tạo

thành biến giải thích. Tiếp theo, họ ước tính giá bán bằng cách sử dụng các biến giải thích

cụ thể trong ñó có cả biến vữa nhân tạo. Sau ñó, họ sử dụng mô hình thời gian ñể ño

lường hiệu quả của biến vữa nhân tạo lên thời gian bán. Kết quả cho thấy rằng nhà sử

dụng vữa nhân tạo bán ñược giá cao hơn nhưng trong thời gian lâu hơn.

Knight (2002) [68] sử dụng mô hình ðơn vị xác suất hợp lý cực ñại và thông tin về

thay ñổi giá trong thời gian tiếp thị của một ngôi nhà ñể kiểm tra mối quan hệ giữa giá bán

và thời gian trên thị trường. Ông thấy rằng sẽ phải trả giá rất ñắt nếu ban ñầu ñặt giá quá

cao.Những ngôi nhà có tỷ lệ ñiều chỉnh lớn trong giá niêm yết không chỉ bán lâu hơn mà

giá bán còn thấp hơn trung bình các lần ñiều chỉnh. Một nghiên cứu năm 2003 bởi Anglin,

Rutherford và Springer cũng xem xét tầm quan trọng của việc thiết lập giá ban ñầu và thời

gian trên thị trường. Nghiên cứu ñã ño mức ñộ ñịnh giá quá mức là tỷ lệ phần trăm giữa

giá niêm yết thực tế và giá niêm yết dự tính. Những mô hình của họ chỉ ra không có một

sự ñánh ñổi giữa giá bán và thời gian bán, nhưng giá bán dự tính và thời gian bán sự tính

sẽ thay ñổi thế nào dựa trên giá niêm yết khởi ñiểm. Họ thấy rằng tăng giá niêm yết sẽ dẫn

ñến tăng thời gian trên thị trường. Kết quả cũng cho thấy tầm quan trọng của việc thay ñổi

các ñiều kiện thị trường lên thời gian bán.

Các nghiên cứu này cũng minh họa những khó khăn trong việc ñịnh hình mối quan hệ

giữa giá bán và thời gian trên thị trường. Bởi vậy, hầu hết các nghiên cứu liên quan ñến

mô hình ñịnh giá hedonic ñều lựa chọn bỏ qua những vấn ñề bằng cách ước lượng sử

dụng mô hình OLS giản ñơn, mặc dù vậy “thời gian trên thị trường” ñôi khi cũng ñược sử

dụng như là biến giải thích.

d. Thực tế nghiên cứu áp dụng mô hình Hedonic

Trong phần này, tác giả sẽ ñiểm qua thực tế áp dụng mô hình này trên thế giới và

Việt Nam. Mô hình giá thỏa dụng dựa trên thuyết người tiêu dùng của Lancaster (1966).

Kể từ khi Rosen (1974) mở rộng thuyết này ra thị trường nhà ở, phân tích thỏa dụng nhà ở

ñã ñược áp dụng rộng rãi như là một công cụ ñể ñánh giá thị trường bất ñộng sản và phân

tích ñô thị. Hồi quy giá nhà ñất ñối với nhiều biến mô tả bất ñộng sản, các biến lân cận và

cụ thể khác nhau ñánh giá sự tham gia từng phần của chúng, còn ñược gọi là giá ẩn hay

giá trị thụ hưởng. Rosen (1974) ñã ñưa ra cách xử trí toàn diện với thuyết giá ẩn. Thuyết

giá ẩn ñã tạo nên một vấn ñề trong kinh tế học cân bằng không gian mà theo ñó toàn bộ

giá ẩn giúp ñịnh hướng người tiêu dùng cũng như nhà sản xuất khi ñưa ra các quyết ñịnh

về vị trí liên quan ñến các ñặc ñiểm không gian.

Mô hình Hedonic là một trong những kỹ thuật lâu ñời nhất xác ñịnh giá trị kinh tế

ñược phát triển bởi Lancaster (1966), Ridker (1967), Griliches (1971), Rosen (1974) và

các nhà nghiên cứu khác. Ban ñầu mô hình ñược sử dụng ñể nghiên cứu mối quan hệ giữa

giảm thiểu ô nhiễm không khí tác ñộng ñến giá trị tài sản, mô hình Hedonic trở thành một

nghiên cứu quan trọng trong nửa sau của những năm1970 và cả năm 1980. Trong thời kỳ

này, phương thức giá Hedonic ñã ñược chuyển ñổi trong một công cụ rất quan trọng ñối

với nghiên cứu học thuật, ñược sử dụng trong các nghiên cứu lý thuyết và thực nghiệm

xác ñịnh giá trị tiền tệ của hàng hóa có liên quan ñến ñặc tính môi trường và ñịa ñiểm của

BðS.

Mô hình Hedonic cơ bản ñầu tiên ñược Ridker (1967) trình bày:

Pi = f (S1i ... Ski , N1i ... Nmi , Z1i ... Zni)

Trong ñó:

Pi: Giá nhà

S: ñặc ñiểm kết cấu nhà ở (1...k), như diện tích nhà, số lượng phòng, loại hình xây

dựng và một số nhân tố khác.

N: ñặc ñiểm khu dân cư (1...m), như khoảng cách tới nơi làm việc, chất lượng của

trường học, tỷ lệ tội phạm ñịa phương và các nhân tố khác.

Z: môi trường ñặc trưng (1...n), như chất lượng không khí, nguồn nước, tiếng ồn và

các nhân tố khác.

Pi = α0 + α1S1i + α2i S2i + ... + αki Ski + α1N1i + α2N2i + ... + αmNmi + αaZai

Một số nghiên cứu thực nghiệm gần ñây ứng dụng mô hình Hedonic ñể xác ñịnh

giá BðS. Sérgio A. B. và cộng sự (2002), trong một nghiên cứu ứng dụng mô hình

Hedonic ñể ñánh giá ảnh hưởng xấu của môi trường “mùi hôi” phát ra từ một nhà máy xử

lý nước thải tại Brasilia (là thành phố Brazil). Ông xác ñịnh 20 biến và xây dựng 4 mô

hình ñể phân tích ảnh hưởng của môi trường không khí tới giá của các căn hộ. Kết quả mô

hình cho thấy “chất lượng không khí có ảnh hưởng tới giá trị căn hộ” căn hộ càng nằm

gần nhà máy xử lý nước thải thì có giá trị càng thấp.

Theo Selim. S (2008) nghiên cứu về yếu tố nội tại của căn nhà ñược thực hiện tại

Thổ Nhĩ Kỳ, ông xây dựng mô hình giá nhà như sau LnP = bx + u. Kết quả của mô hình

hồi quy Hedonic của ông cho thấy diện tích nhà, số lượng phòng, loại nhà, hệ thống nước,

hồ bơi, ñặc trưng về vị trí và kiểu của tòa nhà là các biến quan trọng nhất có ảnh hưởng tới

giá nhà. Mô hình này ñược tiếp tục và mở rộng bởi Selim. H (2009). Với hai loại phương

pháp tiếp cận mô hình ñược sử dụng trong phân tích: mô hình hồi quy Hedonic và ANN.

Các kết quả của mô hình hồi quy cho thấy hệ thống nước, hồ bơi, loại nhà, số phòng, kích

thước ngôi nhà, ñặc trưng về vị trí và kiểu của tòa nhà là các biến số quan trọng nhất ảnh

hưởng ñến giá nhà. Có thể thấy rằng giá nhà tại khu ñô thị cao hơn khu vực nông thôn

26,26%. Theo một nghiên cứu gần ñây nhất của Gabriel. K. B (2011), yếu tố ngoại tác tác

ñộng tới BðS cũng ảnh hưởng tới giá của BðS ñó, ông sử dụng mô hình Hedonic xét các

yếu tố như: khoảng cách từ BðS tới nhà thờ, khoảng cách từ BðS tới nơi làm việc, an

ninh, nơi ñậu xe.

Mô hình có dạng: P = β0 + βjXj + βd Xd + u. Kết quả mô hình hồi quy cho thấy yếu tố ngoại tác nhà thờ ảnh hưởng tiêu cực tới

giá BðS, BðS càng xa nhà thờ thì giá càng tăng.

Nhà ở là một lĩnh vực quan trọng trong chất lượng cuộc sống của bất kỳ cộng ñồng

nào. Do vậy, việc ñịnh giá phù hợp ñối với các ñặc ñiểm của một ngôi nhà là hết sức cần

thiết ðể ñạt ñược mục tiêu này, các nhà nghiên cứu có kinh nghiệm thường quy ñịnh rõ

các hàm giá thỏa dụng hoặc các mô hình thỏa dụng (Ogwang and Wang, 2003) [83].

Trong số các nhà nghiên cứu ñó, Adair et al. (2000) tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng

ñến cấu trúc giá của thị trường bất ñộng sản ở Khu vực ðô Thị Belfast, tìm hiểu tác ñộng

tương ñối của các ñặc ñiểm bất ñộng sản, các yếu tố kinh tế xã hội và tác ñộng của khả

năng tiếp cận. Phân tích ñã ñề cao tầm quan trọng của việc ñiều tra ở thị trường cấp dưới

và ñi ñến kết luận về sự phức tạp của các mối tương quan ở khu vực ñô thị. Janssen et al.

(2001) ñã so sánh hiệu suất của phương pháp bình phương nhỏ nhất và bình phương

trung bình tối thiểu, một phương pháp hiệu quả, khi ñánh giá mối tương quan giữa thu

nhập/giá ñối với các khu căn hộ. Meese và Wallace (2003) lại ñối chiếu hai phương pháp

nhằm ñánh giá tác ñộng của các yếu tố cơ bản của thị trường lên ñộng lực giá nhà ñất.

Phương pháp ñầu tiên tuân theo quy trình hai bước truyền thống theo ñó bước ñầu tiên

ước ñịnh chỉ số giá nhà ñất rồi sau ñó sử dụng chỉ số ước ñịnh ñược trong mô hình cấu

trúc tiếp theo. Phương pháp thứ hai áp dụng chiến lược lọc Kalman cho phép ước ñịnh

ñồng thời các tham số của mô hình giá thỏa dụng ñộng, chỉ số giá và các tham số của một

mô hình cấu trúc ñối với giá nhà ñất. Stevenson (2004) ñã xem xét lại vấn ñề về tính dị

biến của các mô hình giá nhà ñất thỏa dụng.

Kim và Park (2005) [64] ñã xác ñịnh mô hình không gian ñối với những thay ñổi

về giá nhà ñất và các yếu tố quyết ñịnh ñến giá nhà ñất ở Seoul và các thị trấn mới lân cận.

Kết quả phân tích nhóm cho thấy mô hình không gian về tốc ñộ thay ñổi giá nhà ñất

không liên quan ñến giá nhà ñất. Filho và Bin (2005) ñã xây dựng mô hình về hàm giá ẩn

ñối với nhà ở như là một phương pháp hồi quy không tham biến bổ sung. Việc ñịnh giá

ñược thực hiện thông qua một quy trình backfitting (chỉnh hợp lặp) kết hợp với hàm ước

lượng ña thức quỹ tích, do ñó, giúp tránh ñược những sai sót của một hàm ước lượng

không tham biến vô cùng. Họ ñối chiếu kết quả với các mô hình tham biến và tìm ra bằng

chứng chứng minh tính ưu việt của mô hình không tham biến.

Fan et al. (2006) ñã áp dụng phương pháp quyết ñịnh hình cây, một công cụ xác

ñịnh mẫu thống kê quan trọng trong việc tìm hiểu mối liên hệ giữa giá nhà ñất và các ñặc

ñiểm của nhà ñất. Với việc sử dụng thị trường nhà ñất công bán lại ở Singapore làm mẫu

nghiên cứu, bài viết ñã chứng minh ñược sự phù hợp của kỹ thuật này. Kestens et al.

(2006) ñã sử dụng các dữ liệu cấp hộ gia ñình trong các mô hình thỏa dụng nhằm ñánh giá

tính không ñồng nhất của giá ẩn ñối với loại nhà, tuổi tác, trình ñộ học vấn, thu nhập và

tình trạng sở hữu trước ñây của người mua. Hai phương pháp ñược sử dụng cho mục ñích

này bao gồm: một loạt các mô hình ñầu tiên sử dụng các số hạng khai triển, trong khi các

mô hình thứ hai áp dụng phép Hồi quy Quyền số ðịa lý.

Ngoài ra, ở nước ta cũng có một số nghiên cứu về giá bất ñộng sản, các nghiên cứu

cũng dựa trên mô hình hồi quy Hedonic. Theo lý thuyết vị thế - chất lượng ñược phát triển

gần ñây Hồng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), ñã ñưa ra một số gợi ý ñịnh hướng xây

dựng cơ sở khoa học và phương pháp ñịnh giá bất ñộng sản phù hợp với thể chế kinh tế

thị trường. Bài nghiên cứu chỉ ra giá bất ñộng sản phụ thuộc vào yếu tố chất lượng và vị

thế: Y = f(CL, VT). Kết quả hồi quy cho thấy biến diện tích khuôn viên ảnh hưởng mạnh

nhất tới giá bất ñộng sản sau ñó là các biến khoảng cách tới trung tâm thành phố, số tầng

xây dựng, vị trí nhà ñất mặt tiền hay trong hẻm. Bên cạnh ñó, Kim (2007) còn xem xét tác

ñộng pháp lý ñến giá nhà tại TP. Hồ Chí Minh và TP. Hà Nội, tác giả xây dựng mô hình

với các biến ñại diện cho pháp lý như giấy tờ pháp lý sổ hồng, sổ ñỏ, các quyền pháp lý

liên quan.

e. Các thành phần trong mô hình Hedonic

Rất nhiều yếu tố có thể ảnh hưởng ñến việc ñịnh giá một ngôi nhà, và mô hình phân

tích hồi quy Hedonic là một mô hình tiêu biểu ước lượng phần ñóng góp biên của từng

yếu tố ñó. Nội dung nghiên cứu của phần này là sự ñánh giá tổng hợp về các nghiên cứu

gần ñây có sử dụng mô hình Hedonic ñể ñịnh giá nhà. Những phát hiện cho thấy các yếu

tố như mái dốc hay mái bằng, hệ thống phun nước, vườn tắm, buồn tắm riêng biệt, lò ñôi

và thiết kế hướng tới cộng ñồng có ảnh hưởng tích cực ñến giá bán trong khi những yếu tố

như thiếu không gian tầng áp mái, sống trong khu vực ñộng ñất, gần trang trại lợn, gần bãi

rác, gần ñường dây ñiện áp cao, sống trong vùng ñất thuộc sở hữu của các công ty, và gần

những nới có khả năng chịu ảnh hưởng của lũ lụt… sẽ tác ñộng tiêu cực ñến giá bán.

Ngôi nhà ñược ñịnh nghĩa là nơi các thành viên trong một gia ñình chung sống với

nhau. Mặt khác, ngôi nhà là một tập hợp các yếu tố như kích thước, chất lượng và vị trí.

Vì một số lý do nhất ñịnh nên việc ñịnh giá ngôi nhà là khá khó. Là một tài sản hữu hình,

mỗi ngôi nhà có vị trí cụ thể của nó. Ngoài ra, ngôi nhà cũng là một tài sản giá trị lâu bền

và có tuổi ñời của riêng nó; có nghĩa cùng một lúc, trong cùng thị trường có thể tồn tại

nhiều ngôi nhà có tuổi ñời khác nhau ñáng kể. Và mỗi ngôi nhà sẽ có những yếu tố khác

biệt ñể tạo nên giá trị cho riêng nó. Hơn nữa, các yếu tố này có giá trị khác nhau trong

từng khu vực. Ví dụ, một nhà ñể xe có thể có giá trị hơn trong một ngôi nhà ở vùng có khí

hậu lạnh trong khi một bể bơi có thể có giá trị hơn ở nơi có khí hậu nóng.

Ngoài ảnh hưởng bởi các yếu tố nói trên, giá trị ngôi nhà còn ñược ñánh giá thông qua

những nhu cầu tiện ích khác nhau của người mua nhà. Ví dụ, một người mua nhà có thể

ñánh giá cao ñối với sàn gỗ cứng hơn so với những người khác. Vì vậy những người mua

khác nhau sẽ ñịnh giá khác nhau cho cùng một ngôi nhà.

Từ thực tế tổng hợp các nghiên cứu áp dụng mô hình Hedonic ñể xác ñịnh giá nhà ñã

cho thấy các yếu tố ñã ñược sử dụng cụ thể như sau:

• Nhóm hai mươi yếu tố hàng ñầu ñược sử dụng nhiều nhất

Qua số liệu thống kê ở Phụ lục 3.1 ñã chỉ ra hai mươi yếu tố hàng ñầu ñã ñược sử

dụng trong mô hình ñịnh giá Hedonic. Phụ lục này ñã chỉ ra tổng số lần một yếu tố ñược

sử dụng và số lần nó có ước lượng hệ số dương, âm hoặc không ñáng kể. Như ñã thấy,

yếu tố ñộ tuổi xuất hiện thường xuyên nhất trong các mô hình Hedonic, tuy yếu tố này

ñược dự tính là mang dấu âm nhưng thực tế nó lại thường mang dấu dương hoặc có tác

ñộng không ñáng kể trong một số nghiên cứu. Diện tích mặt sàn là yếu tố tiếp theo ñược

sử dụng nhiều nhất và ñược dự kiến mang hệ số dương so với giá bán. Các yếu tố khác

xuất hiện thường xuyên là nhà ñể xe, lò sưởi và kích thước lô ñất. Tất cả các yếu tố này

ñều ñược dự tính có tác ñộng tích cực ñến giá bán. Nhà ñể xe không bao giờ có hệ số âm

nhưng lại là biến không có tầm ảnh hưởng lớn trong một số nghiên cứu. Lò sưởi có hệ số

âm chỉ trong một số nghiên cứu trong khi ñó kích thước lô ñất không bao giờ có hệ số âm.

Những yếu tố khác xuất hiện thường xuyên là phòng ngủ, phòng tắm, bể bơi và tầng

hầm. Phòng ngủ có hệ số âm trong một số nghiên cứu, nhưng phòng tắm gần như không

bao giờ có hệ số âm. Bể bơi không bao giờ có ảnh hưởng tiêu cực ñến giá bán mặc dù nó

là biến không quan trọng trong một số nghiên cứu. Tầng hầm thường là biến có hệ số

dương nhưng cũng có hệ số âm hoặc không quan trọng trong một số nghiên cứu.

Các yếu tố khác thường ñược dùng ñể xác ñịnh giá bán bao gồm biến khoảng cách,

gạch trang trí bề ngoài, số lượng tầng và xu hướng thời ñiểm. Gạch trang trí bề ngoài là

biến có hệ số dương trong khi các biến khác có hệ số khác nhau. Nhưng ít nhất những yếu

tố này cũng là một phần hàm số của mô hình ñịnh tính.

• Nhóm một số yếu tố ñiển hình ñược sử dụng nhiều nhất

Phụ lục 3.2 chỉ ra năm ñặc trưng ñược phân vào 8 nhóm. Những ñặc ñiểm cấu trúc

phổ biến nhất là kích thước lô ñất, diện tích mặt sàn, ñộ tuồi, số lượng phòng tắm và

phòng ngủ. Ngoại trừ yếu tố ñộ tuổi những yếu tố này ñều ñược cho là sẽ có hệ số dương.

Các yếu tố bên trong xuất hiện thường xuyên nhất là phòng tắm ñầy ñủ, phòng tắm nửa, lò

sưởi, ñiều hòa không khí, sàn gỗ cứng và tầng hầm. Những yếu tố này hiếm khi có hệ số

âm mặc dù ñôi khi trong một số nghiên cứu nó có vẻ không quan trọng. Các yếu tố bên

ngoài thường xuất hiện là nhà ñể xe hoặc không gian ñể xe, bể bơi, sàn, mái hiên và bãi

ñậu xe. Không một yếu tố nào có hệ số âm trừ yếu tố bãi ñậu xe. Một nghiên cứu cho kết

quả hệ số âm ñối với bãi ñậu xe.

Các yếu tố ñến từ môi trường tự nhiên thường có tác ñộng tích cực ñến giá bán. Các

yếu tố này gồm: cảnh nhìn ra hồ nước, biển hoặc chỉ cần có góc nhìn ñẹp .Yếu tố môi

trường ñược tạo ra bởi khu vực hoặc ñịa ñiểm bao gồm vị trí, tội phạm, khoảng cách, sân

golf và cây cối. ðịa ñiểm thường ñược ño thông qua xem xét khu xung quanh, mã zip,…

và thường có tác ñộng tích cực lên giá cả, yếu tố tội phạm ño lường tỷ lệ phạm tội ở một

khu vực nhất ñịnh và thường có tác ñộng tiêu cực lên giá. Yếu tố khoảng cách ño khoảng

cách từ trung tâm thành phố và kết quả cho thấy hệ số vừa có giá trị âm lẫn dương. Yếu tố

sân gôn thường ñược thể hiện thông qua việc có sống gần sân golf không và tất nhiên yếu

tố này có ảnh hưởng tích cực ñến giá bán. Cây cối thường thể hiện ở không gian có nhiều

cây hay một không gian mở và ñược cho là luôn có tác ñộng tích cực ñến giá bán.

Yếu tố môi trường có ảnh hưởng bởi các dịch vụ công bao gồm số lượng trường ñịa

phương,tỷ lệ phần trăm dân tộc thiểu số trong trường, và ñộ gần với hệ thống thoát nước

công cộng. Nhìn chung, mức ñộ quan trọng của biến trường ñịa phương ñược khẳng ñịnh

và những những nơi có chất lượng trường học tốt sẽ có tác ñộng ñáng kể lên giá nhà. Trái

lại, sự gia tăng mật ñộ dân tộc thiểu số luôn có ảnh hưởng tiêu cực ñến giá bán nhà.

Các yếu tố tiếp thị, cư ngụ và cá yếu tố bán hang bao gồm ý kiến của người ñịnh giá

về chất lượng, tình trạng của ngôi nhà: ngôi nhà có ñể trống trong thời gian rao bán không,

người chủ có cư ngụ tại ñó không, thời gian ñã rao bán trên thị trường và xu hướng thời

ñiểm. ðo lường chất lượng và ñiều kiện có ảnh hưởng tích cực ñến giá bán. Ngôi nhà có

chủ ở cũng có ảnh hưởng tích cực trong khi ngôi nhà bị ñể trống lại ảnh hưởng tiêu cực

ñến giá bán. Nhìn chung, thời gian ñã rao bán trên thị trường có ảnh hưởng tiêu cực, còn

xu hướng thời ñiểm thì không có tác ñộng ñáng kể.

• Tổng hợp nhóm tất cả các yếu tố ñã ñược sử dụng của các nghiên cứu

Phụ lục 3 trình bày một danh sách tổng hợp các yếu tố xuất hiện trong mô hình

hedonic. Như ñã thấy, một lượng lớn các biến khác nhau ñược sử dụng ñể xác ñịnh giá

bán. Phần này thảo luận về một số biến thú vị khác chưa từng ñược ñề cập trước ñó. Ví

dụ, yếu tố cấu trúc như loại mái nhà, có hệ thống phun nước hoặc không có không gian

tầng áp mái cũng ảnh hưởng ñến giá bán. Những tiện nghi bên trong như khu vườn tắm,

vòi hoa sen, buồn tắm riêng biệt, lò ñôi trong bếp thường có ảnh hưởng tích cực ñến giá

bán. Tuy nhiên yếu tố như hàng rào lại không có ảnh hưởng ñến giá.

Những yếu tố môi trường tự nhiên như cường ñộ ñộng ñất, khu vực có ñộng ñất ảnh

hưởng tiêu cực ñến giá bán trong khi sống trong một khu vực có tính cộng ñồng ảnh ưởng

tích cực. Một nghiên cứu ñã kiểm tra ảnh hưởng của việc gần trang trại lợn và kết quả cho

thấy giá bán giảm khi chỉ số phân tăng lên.

Những ñặc ñiểm thu hút của khu vực sống bao gồm gần một ga tàu ñiện ngầm, cách

xa bãi rác va gần một tòa nhà tôn giáo. Những ngôi nhà gần ga tàu ñiện ngầm hơn thường

không có giá cao hơn. Tương tự , những ngôi nhà xa bãi rác hơn thì có giá cao hơn.

Những ngôi nhà gần trung tâm tôn giáo có lúc giá cao hơn, có lúc thấp hơn.

Từ quá trình tìm hiểu các nghiên cứu trên ñây cho thấy, phần lớn các nghiên cứu

khi ứng dụng mô hình Hedonic ñều tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng ñến giá nhà là: Vị

trí, cấu trúc của nhà, khu dân cư và các thuộc tính của chúng. Sau ñây tác giả sẽ làm rõ về

những nghiên cứu này.

• Thứ nhất thuộc tính vị trí

Vị trí của bất ñộng sản ñã ñược ñề cập trong hầu hết các nghiên cứu về các thuộc

tính vị trí cố ñịnh và tương ñối. Các thuộc tính vị trí cố ñịnh (Follain & Jimenez, 1985;

Orford, 1988) ñược ñịnh lượng trên toàn bộ khu ñô thị và liên hệ tới một số hình thức của

phương pháp tiếp cận. Thuộc tính vị trí tương ñối ñược ñịnh lượng thông qua các phương

pháp thay thế chẳng hạn như tầng lớp kinh tế - xã hội, thành phần chủng tộc, các thuộc

tính thẩm mỹ, mức ñộ ô nhiễm, và ñộ gần với trung tâm giải trí ñịa phương (Dubin &

Sung, 1990).

Trong quan ñiểm truyền thống về vị trí, khả năng tiếp cận ñược ñánh giá bằng ñiều

kiện tiếp cận các quận trung tâm thương mại (CBD). Khả năng tiếp cận, dưới bất cứ hình

thức ño ñạc nào ñều có ảnh hưởng tới giá nhà ở (McMillan, Jarmin, & Thorsnes, năm

1992; Palmquist năm 1992; Ridker Henning, năm 1968). Khả năng tiếp cận của phương

tiện vận tải thường ñược kết hợp với việc dễ dàng ñi lại và khoảng cách với các trung tâm

giải trí, nó ñược ño bằng thời gian di chuyển, chi phí ñi lại, sự thuận tiện và các phương

thức vận tải khác nhau (Adair, Greal, Smyth, Cooper, & Ryley, 2000; những tác giả khác,

1996.). Người mua có xu hướng gộp chi phí nhà ở với chi phí vận chuyển, nhưng ñiều này

không phải lúc nào cũng ñúng vì Edmonds (1984) thấy rằng chi phí ñi lại có thể không

bao gồm trong mạng giá trị. Nghiên cứu của ông tại Nhật Bản chỉ ra rằng ñó chỉ là thói

quen của các doanh nghiệp hoàn trả cho người lao ñộng ñể ñi lại. Như vậy, trong trường

hợp ñó rõ ràng "chi phí" cho việc ñi lại chỉ có thể là thời gian và sự bất tiện.

Cảnh quan xung quanh ñôi khi ñược coi là một tiện nghi gia ñình gắn liền với vị trí

của khu nhà ở (Benson, Hansen, Schwartz, & Smersh, 1998). Nhiều nghiên cứu ñã chỉ ra

rằng những người mua thích các khu nhà có quang cảnh ñẹp, chẳng hạn như hồ, sân golf,

và sẵn sàng trả tiền thưởng cho các khu nhà như vậy (Cassel & Mendelsohn, 1985,

Darling, 1973; Gillard, 1981; Mok và các ñồng nghiệp, 1995; Plattner & Campbell, 1978;

Rodriguez & Sirmans, năm 1994).

Nghiên cứu năm 1996 tìm thấy một mối tương quan mạnh mẽ giữa ñiểm nhìn ra

cảnh quan và mức cao của sàn nhà vì sàn cao hơn có ñiểm quan sát tốt hơn. Vì vậy, các

ñơn vị nhà ở hoặc nhà chung cư cao tầng thường lấy một mức giá cao hơn so với những

căn hộ thấp hơn.

Không có nhiều nghiên cứu ñược thực hiện với ñiểm nhìn hướng ra nghĩa trang,

ngoại trừ tác phẩm của Tse và Love (2000), những người nhận ra ñiểm nhìn ra nghĩa trang

có tác ñộng tiêu cực ñến giá của bất ñộng sản tại Hồng Kông. Nói chung, nhà ở nhìn ra

nghĩa trang ñều bị tránh. ðó là bởi việc nhìn ra nghĩa trang ñược coi như ñiểm gở, bao

hàm cái chết và chắc chắn không tốt về mặt phong thủy.

Thú vị ở chỗ ñã có một số nghiên cứu chứng minh ảnh hưởng của niềm tin phong

thủy vào sức mạnh "may " và "không may" của bất ñộng sản. Bourassa và Peng (1999) là

những người giao dịch thương mại từ năm 1989 ñến 1996, thấy rằng những số nhà may

mắn (ví dụ như 3, 6, 8, và 9) có giá ẩn tích cực và ñược áp dụng vào giá bán nhà ở

Auckland, New Zealand. Chau, Ma, và Ho (2001) cũng thấy ñiều này ñúng trong cộng

ñồng người Quảng ðông ở Hồng Kông. Tuy nhiên kết quả của họ cho thấy số tầng may

mắn (ví dụ như 8, 18, hoặc 28) ñược bán với tiền thưởng cao hơn ñáng kể trong thời kỳ

bùng nổ của bất ñộng sản hơn là thời kì ñình trệ bất ñộng sản.

• Thứ hai thuộc tính kết cấu

Giá bất ñộng sản luôn gắn kết tới các thuộc tính cấu trúc. Ball (1973) ñã chỉ ra, nếu

một ngôi nhà có nhiều thuộc tính mong muốn hơn những căn khác, giá trị của những

thuộc tính sẽ ñược phản ánh trong giá thị trường cao hơn cho ngôi nhà này. Tuy nhiên, các

nhà nghiên cứu khác cũng lưu ý rằng thuộc tính cấu trúc mà người mua ưa chuộng có

thể không phải lúc nào cũng giống nhau. Kohlhase (1991) cho rằng tầm quan trọng

của thuộc tính cấu trúc có thể thay ñổi theo thời gian, và có thể khác nhau giữa các

quốc gia. Trong khi các thuộc tính liên quan ñến số lượng các phòng và diện tích sàn

tương ñối quan trọng ở nhiều nước, các thuộc tính khác sẽ thay ñổi xu hướng hoặc

phong cách xây dựng truyền thống.

Nhiều nghiên cứu cho thấy số lượng phòng khách và phòng ngủ (Fletcher và các

cộng sự, 2000;. Li & Brown, 1980), số lượng phòng tắm (Garrod & Willis năm 1992;

Linneman 1980), và diện tích sàn (Carroll, Clauretie, Jensen, năm 1996, Rodriguez &

Sirmans, năm 1994) có mối liên hệ tích cực ñến giá bán nhà. Do người mua sẵn sàng trả

nhiều hơn cho không gian lớn hơn, ñặc biệt là không gian ña chức năng. Những gia ñình

lớn mong có căn hộ với diện tích sàn lớn và người mua có thể có ñủ khả năng chi trả cho

tiêu chuẩn sống tốt hơn. Ví dụ, Garrod và Willis ñã phát hiện ra rằng một phòng bổ sung

sẽ làm tăng giá trị của tài sản khoảng 7%, và thêm một phòng tắm sẽ kiếm ñược thêm hai

lần tiền thưởng.

Các nhà nghiên cứu khác cho rằng kích thước lô ñất, tầng hầm, nhà ñể xe (Forrest,

Glen & Ward, 1996), sân trong, hệ thống bình nóng lạnh, một hoặc nhiều lò sưởi, và/hoặc

hệ thống sưởi ấm không khí liên quan ñáng kể ñến giá nhà ở (Garrod & Willis, năm 1992,

Li & Brown, 1980; Michaels & Smith, 1990). Ví dụ, Garrod và Willis lưu ý rằng một nhà

ñể xe ñơn tăng thêm 6,9% giá và nhà ñể xe ñôi tăng gấp ba lần số tiền này, trong khi hệ

thống sưởi thêm khoảng 6,5% giá của ngôi nhà.

Chau và các cộng sự (2001) ñã phân loại các ñiều kiện vật lý của bất ñộng sản

chẳng hạn như kích thước, số tầng, tuổi tác, và các thuộc tính hữu hình, trong khi các

thuộc tính như khả năng tiếp cận, hướng biển, chất lượng môi trường, và thiện chí của nhà

phát triển ñược coi như thuộc tính vô hình. Theo Chau và các ñồng nghiệp, người mua sẵn

sàng trả khoảng 416$ HK cho mỗi foot vuông tài sản ñược xây bởi các nhà phát triển lớn

và có uy tín. Giá này là cao hơn khoảng 7% so với giá nhà trung bình.

• Thứ ba thuộc tính khu dân cư

Goodman (1989) lập luận rằng trong khi thuộc tính khu dân cư có thể không có giá

trị rõ ràng trên thị trường, chúng vẫn có thể có giá trị ngầm thông qua giá ẩn bằng cách so

sánh nhà ở có chất lượng khu dân cư khác nhau. Goodman cho rằng việc không mô hình

hóa các thuộc tính khu dân cư có thể dẫn ñến sai sót nội dung khi ñịnh giá tài sản cá nhân

và thị trường nói chung, ñiều này ñã ñược xác nhận bởi Linneman (1980). Linneman nhận

thấy từ 15 ñến 50% sự thay ñổi tiêu chuẩn trong ñịnh giá khu nhà ở là do thuộc tính khu

dân cư. ðối vơi các khu dân cư có cấu trúc giống hệt nhau, 100% sự khác biệt trong ñịnh

giá khu nhà ở ñược tạo ra từ thuộc tính khu dân cư. Nghiên cứu (1970) của Kain và

Quigley tiếp tục chứng minh rằng các hộ gia ñình thu nhập cao hơn với nền giáo dục tốt

hơn thích sống trong vùng có chất lượng tương ñối cao nằm xa trung tâm thương mại

thành phố.

Trong nghiên cứu trước ñây, thuộc tính khu dân cư ñã ñược phân loại khác nhau như sau:

(i) Khác biệt về kinh tế - xã hội (Garrod & Willis, 1992), ví dụ, tầng lớp xã hội của

khu dân cư (Richardson, Vipond, Furbey, 1974) và nghề nghiệp của người dân.

(ii) Chính quyền ñịa phương hoặc các dịch vụ ñô thị, ví dụ như trường học

(Clauretie & Neill, 2000; Jud Watts, 1981; Kain & Quigley, năm 1970), bệnh viện (Huh

& Kwak, 1997), và ñịa ñiểm tôn giáo (Carroll et al. , 1996).

(iii) Các yếu tố bên ngoài như tỷ lệ tội phạm (Thaler, 1978), tiếng ồn giao thông

(Williams, 1991), tiếng ồn sân bay (Espey & Lopez, 2000; Feitelson và các cộng sự,

1996;. Mieszkowski Saper, 1978), và các trung tâm mua sắm (Des Rosiers, Lagana,

Theriault, & Beaudoin, 1996).

ðối với các bệnh viện, nghiên cứu của Huh và Kwak (1997) ở Seoul tiết lộ rằng

các bệnh viện có ảnh hưởng tiêu cực ñáng kể tới giá bất ñộng sản. Sự hiện diện của bệnh

viện là trướng ngại tại Seoul do các chuẩn mực văn hóa tại Hàn Quốc. Khi có người chết

tại Hàn Quốc, xác chết ñược ñặt trong nhà xác bệnh viện, và những lời chia buồn ñược

gửi tới các thành viên gia ñình và người thân trong ba ngày. Người dân không thích khu

lân cận bệnh viện và các trung tâm y tế do những rối loạn xảy ra bao gồm sự phiền toái

của còi báo ñộng xe cứu thương, tắc nghẽn trong vùng lân cận bệnh viện nói chung, cũng

như những mê tín dị ñoan.

Không thể phủ nhận việc người mua rất thận trọng với các khu vực có bất ổn về an

ninh cũng như tỷ lệ tội phạm cao cao. Bằng cách sử dụng tỷ lệ người trong ñộ tuổi từ 16

ñến 21 bỏ học từ trung học như một thước ño về tội phạm và phá hoại, Li và Brown

(1980) tìm thấy rằng người mua không thích những khu vực có tỷ lệ tội phạm hoặc phá

phách cao. Clark và Herrin (2000) thấy rằng ở Fresno County, California cứ mỗi nơi xảy

ra thêm 10.000 vụ giết người thì giá bất ñộng sản lại thấp hơn 7,28%. Tội phạm cũng ñã

ñược ñánh giá bởi hình thức khác như số vụ hiếp dâm, cướp bóc, hành hung dã man, trộm

cắp xe, và ñốt phá trên mỗi 1.000 cư dân (Haurin & Brasington, năm 1996).

Việc gần trung tâm mua sắm và ñộ lớn của trung tâm mua sắm cũng ảnh hưởng tới

giá trị bất ñộng sản xung quanh (Des Rosiers và các ñồng nghiệp, 1996; Sirpal, 1994). Ở

gần một trung tâm mua sắm cũng có nghĩa với việc ñi lại dễ dàng, và chi phí ñi lại cũng

giảm, nhưng ñiều này cũng có thể gây bất lợi do ô nhiễm tiếng ồn và tắc nghẽn. ðộ lớn

của trung tâm mua sắm ảnh hưởng ñến các tiện ích của trung tâm. Des Rosiers và các

cộng sự thấy rằng cứ thêm một cửa hàng thì giá trị thị trường của bất ñộng sản trong vùng

lân cận trung tâm mua sắm lại tăng thêm khoảng 27$.

Lợi ích bên ngoài bao gồm cả cảnh quan dễ chịu, không khí không bị ô nhiễm, sự

thanh thản, không gian yên tĩnh, và khu rừng trong ñô thị ñã ñược Tyrvainen (1997)

nghiên cứu bằng cách sử dụng dữ liệu bán các căn hộ cho người dân ở Bắc Carelia, Phần

Lan. Trung bình, kết quả cho thấy người dân ñánh giá cao khu nhà toàn màu xanh lá cây

và khả năng tiếp cận các khu vực vui chơi giải trí gần rừng. Tuy nhiên, tác dụng của rừng

ñô thị tới giá tài sản không rõ ràng, như các khu vực gần rừng có thể phải giảm giá bán khi

rừng ở quá gần. Tác ñộng của chúng gia tăng ảnh hưởng ñến giá cả phụ thuộc vào khoảng

cách, kích thước, chất lượng.

2.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá ở thương mại xây dựng mới

• Mục tiêu của doanh nghiệp

Mỗi doanh nghiệp ðTXD&KD nhà ở trong mỗi giai ñoạn khác nhau sẽ có mục

tiêu khác nhau, chính những mục tiêu này của doanh nghiệp sẽ ảnh hưởng trực tiếp ñến

ñịnh giá nhà ở TMXDM. Cụ thể:

- Với mục tiêu “tối ña hóa lợi nhuận hiện hành”: khi các DNðTXD&KD nhà ở

nhận thấy rằng trên thị trường ñang khan hiếm nhà ở, hoặc doanh nghiệp ñưa ra sản phẩm

nhà ở mới có lợi thế cạnh tranh, doanh nghiệp có thể ñịnh mức giá cao ñể tăng tối ña hóa

lợi nhuận và bù ñắp vào phần chi phí trước ñó.

- Mục tiêu “ dẫn ñầu thị phần”: Có nhiều DNðTXD&KD nhà ở muốn ñạt tỷ phần

lớn ñể gặt hái lợi nhuận lâu dài nhờ hiệu quả tăng theo quy mô. Với mục tiêu này, thông

thường các doanh nghiệp có xu hướng ñịnh mức giá thấp nhất nhằm thu hút thêm nhiều

khách hàng, thâm nhập vào thị trường mục tiêu của ñối thủ cạnh tranh.

- Mục tiêu dẫn ñầu về chất lượng: Các DNðTXD&KD nhà ở có thể ñề ra mục tiêu

dẫn ñầu về chất lượng sản phẩm nhà ở trong thị trường mục tiêu. Thông thường với mục

tiêu này các doanh nghiệp thường ñịnh mức giá cao ñể một mặt thu tối ña lợi lợi nhuận và

một mặt ñể trang trải những chi phí ban ñầu tăng do tăng chất lượng nhà ở. Bên cạnh ñó,

việc ñịnh mức giá cao tạo cho khách hàng có cảm giác giá cao thì ñồng nghĩa với chất

lượng sẽ cao, chất lượng cao sẽ tăng uy tín cho doanh nghiệp và tăng khả năng cạnh tranh

của donh nghiệp.

- Mục tiêu ñảm bảo “sóng sót”: Trong giai ñoạn doanh nghiệp gặp khó khăn do

cạnh tranh quyết liệt hoặc thị trường thay ñổi ñột ngột rơi vào tình trạng ñóng băng thị

trường BðS, ñể duy trì mức kinh doanh ở trạng thái bình thường, ñảm bảo quay vòng

vốn, các doanh nghiệp sẽ chủ ñộng ñịnh mức giá giảm. Trong nhiều trường hợp mức giá

này chỉ ñủ ñảm bảo mức chi phí tối thiểu và một phần chi phí cố ñịnh. Song với chính

sách giá như vậy doanh nghiệp có thể ñủ khả năng cầm cự ñể chở cơ hội ñầu tư mới.

• Chi phí sản xuất của doanh nghiệp

Giá thành sẽ quyết ñịnh giới hạn thấp nhất của giá. Các doanh nghiệp ñều muốn

tính một mức giá ñủ ñể trang trải toàn bộ chi phí xây dựng ñã bỏ ra trong sản xuất, phân

phối và có lợi nhuận chính ñáng do nỗ lực kinh doanh và chấp nhận rủi ro của doanh

nghiệp. Vì vậy, khi ñịnh giá bán nhà ở TMXDM thì giá thành là quan trọng nhất. Khi

doanh nghiệp xác ñịnh và tính chính xác chi phí thì sẽ giúp cho các nhà quản lý có thể ñưa

ra các giải pháp ñể ñịnh mức giá ñảm bảo tối ña hóa lợi nhuận ñồng thời tăng khả năng

cạnh tranh của doanh nghiệp.

• Yếu tố tâm lí của khách hàng khi chấp nhận mức giá

Nhận thức của khách hàng về giá trong nhiều trường hợp chịu ảnh hưởng của yếu

tố tâm lí. ðặc ñiểm này thường rất phổ biến ở những hàng hóa mà sự hiểu biết của khách

hàng về sản phẩm, về nhãn hiệu, về giá của ñối thủ cạnh tranh còn hạn chế.

Một số xu hướng có tính phổ biến về sự ảnh hưởng của tâm lí tới nhận thức về giá

của khách hàng:

Khi hạn chế về sự hiểu biết ñối với sản phẩm, nhãn hiệu và về giá của ñối thủ cạnh

tranh…khách hàng thường có sự hoài nghi về mức giá chào hàng. Nếu không tìm ñược lý

do giải thích về sự hoài nghi này, họ thường không chấp nhận mức giá.

Khách hàng thường thừa nhận có một mối quan hệ giữa giá và chất lượng. Phần

lớn khách hàng ñều coi giá là chỉ số ñầu tiên thông báo cho họ về chất lượng sản phẩm.

Họ cho rằng mức giá bán cao có nghĩa là sản phẩm chất lượng tốt.

ðứng trước một mức giá bán sản phẩm cụ thể, người mua thường so sánh với “

mức giá tha khảo”. “Giá tham khảo” ñược hình thành qua các nguồn thông tin thương mại

hoặc trực tiếp từ những tình huống mua hàng cụ thể. Giá của sản phẩm cạnh tranh luôn

ñược người mua cho là “ giá tham khảo” quan trọng nhất. Nhiều khách hàng có niềm tin,

sở thích về giá khó giải thích bằng lập luận logic, ví dụ: thích giá lẻ, dễ có “ảo giác” khi

người bán sử dụng nghệ thuật nói giá, ñặt giá.

Do vậy, khi doanh nghiệp ñịnh giá, ñiều chỉnh và thay ñổi giá bán sản phẩm của

mình, các doanh nghiệp không thể bỏ qua thông tin về giá thành, giá cả và các phản ứng

về giá của ñối thủ cạnh tranh ñể từ ñó ñưa ra mức ra phù hợp có tính cạnh tranh. Bởi vì,

với người mua “ giá tham khảo” mà họ sử dụng ñể ñánh giá mức giá của doanh nghiệp

trước hết là giá của sản phẩm và nhãn hiệu cạnh tranh.

• Cách thức tổ chức và qui trình ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới Công tác tổ chức ñịnh giá hết sức quan trọng, thể hiện tính chuyên nghiệp hay

không chuyên nghiệp trong quá trình ñịnh giá. Sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận

trong doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở sẽ làm cho công tác tổ

chức ñịnh giá trở nên ñơn giản hơn.Việc xây dựng qui trình ñịnh giá chuẩn, ñơn giản,

rõ ràng sẽ rút ngắn thời gian và chi phí của công tác ñịnh giá, do ñó cũng sẽ ảnh

hưởng tới việc ñịnh giá.

• Lựa chọn phương pháp ñịnh giá thích hợp Nhà ở thương mại xây dựng mới là các tài sản mang tính ñặc thù, ñặc biệt, lại chịu

tác ñộng của nhiều nhân tố cả khách quan và chủ quan. Việc lựa chọn phương pháp ñịnh

giá sẽ ảnh hưởng trực tiếp ñến kết quả ñịnh giá.Trong ñịnh giá nhà ở không có phương

pháp nào là chính xác nhất, mà chỉ có phương pháp phù hợp và hiệu quả ñứng trên giác ñộ

phù hợp với ñiều kiện áp dụng và loại hình nhà ở cần ñịnh giá, và quan trọng hơn là giảm

thiểu chi phí trong quá trình ñịnh giá. Lựa chọn phương pháp ñịnh giá phù hợp căn cứ trên

cơ sở nguồn thông tin và số liệu sẵn có, ñáng tin cậy sẽ giúp cho người ñịnh giá ñưa ra

mức giá có ñộ tin cậy cao, thuyết phục khách hàng có cơ sở khoa học và sẽ giảm chi phí

cho công tác ñịnh giá.

• Hệ thống thông tin ñịnh giá Mặc dù thông tin là yếu tố khách quan từ thị trường nhưng việc xây dựng hệ thống

thông tin lại hoàn toàn phụ thuộc vào chủ quan của người ñịnh giá và chiến lược của từng

doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở. ðể xác ñịnh ñược chính xác giá trị

của nhà ở thương mại xây dựng mới ñòi hỏi người ñịnh giá phải thường xuyên thu thập và

xử lý thông tin. Hơn nữa các phương pháp áp dụng thường dựa chủ yếu vào phương pháp

so sánh giá bán trên thị trường.

Bởi vậy hệ thống thông tin chuẩn, nguồn thông tin ñáng tin cậy, ñầy ñủ, cập

nhật kịp thời sẽ là cơ sở ñể người ñịnh giá ñánh giá và phân tích chính xác, từ ñó ảnh

hưởng rất lớn ñến kết quả ñịnh giá và làm giảm rất nhiều chi phí và thời gian cho

việc ñịnh giá nhà ở.

• ðội ngũ nhân lực Trong bất kỳ ñiều kiện nào thì nguồn nhân lực cho công việc ñịnh giá cũng hết sức

quan trọng. Phẩm chất ñạo ñức và trình ñộ chuyên môn và kinh nghiệm của ñội ngũ cán

bộ ñịnh giá ảnh hưởng rất lớn ñến quá trình và kết quả ñịnh giá nhà ở. ðịnh giá nhà ở là

một công việc khó khăn, phức tạp và ñòi hỏi phải có trình ñộ chuyên môn tốt, cần ñược

ñào tạo bài bản. Việc ñịnh giá nhà ở là một hoạt ñộng mang tính chất chuyên môn cao, ñòi

hỏi cán bộ ñịnh giá phải là người có kiến thức chuyên môn, am hiểu bản thân nhà ở và

các yếu tố tác ñộng ñến giá trị của nhà ở cần ñịnh giá, nắm vững các kiến thức về kinh tế,

kỹ thuật và xã hội vận dụng trong quá trình ñịnh giá. Người ñịnh giá có kinh nghiệm là

người có thể phản ứng nhanh nhạy với những yếu tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá nhà ở và

những thay ñổi bất thường trong giá trị nhà ở ñể tránh ñược những sai lầm và tác ñộng tiêu

cực ñến hoạt ñộng ñịnh giá.

• Các nhân tố về ñiều kiện tự nhiên ðiều kiện tự nhiên là nhân tố mang tính khách quan, tạo nên vị trí cả về tương ñối

và tuyệt ñối cho BðS, từ ñó ảnh hưởng ñến giá trị BðS cần ñịnh giá. Những BðS ở

những vị trí thuận lợi, có ñiều kiện tự nhiên tốt, phù hợp với ñiều kiện phát triển của BðS

thì giá trị BðS sẽ tăng cao. Những BðS có hình thể, kích thước, diện tích khác nhau cũng

sẽ ảnh hưởng ñến giá trị ñịnh giá, do ñó sẽ ảnh hưởng ñến việc ñịnh giá của các cán bộ

ngân hàng.

• Môi trường pháp lý - cơ chế chính sách

Nhà ở là tài sản chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước và pháp luật. Do ñó những

qui ñịnh của Nhà nước về sở hữu, sử dụng nhà ở, ñiều kiện nhà ở sẽ ảnh hưởng ñến việc

ñịnh giá nhà ở. Các chính sách của nhà nước trong việc xây dựng khung giá ñất và ñịnh

mức xây dựng công trình cũng sẽ tác ñộng ñến việc ñịnh giá của của doanh nghiệp ñầu tư,

xây dựng và kinh doanh nhà ở. Khi có sự thay ñổi trong các qui ñịnh của nhà nước về qui

hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, xây dựng và phát triển công cộng sẽ ảnh hưởng ñến kết cấu

cơ sở hạ tầng, và tác ñộng ñến thị trường bất ñộng sản, ñiều này sẽ làm cho giá trị nhà ở

thay ñổi theo.

Như vậy nếu môi trường pháp lý thuận lợi cả về hệ thống luật pháp và các cơ chế

chính sách của nhà nước liên quan ñến nhà ở, thị trường thị trường nhà ở, chế ñộ sở hữu

và sử dụng ñất ñai – nhà ở; ñến các hoạt ñộng ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở cũng

như sự phát triển của các tổ chức ñịnh giá nhà ở sẽ làm cho việc ñịnh giá nhà ở thế chấp

ñược diễn ra thuận lợi, ñảm bảo hiệu quả của kỳ vọng của doanh nghiệp cũng như ñáp

ứng ñược nhu cầu về nhà ở của xã hội. • Môi trường kinh tế ðiều kiện kinh tế phát triển sẽ kích cầu thị trường BðS, làm cho giá cả trên thị

trường BðS tăng cao. Do ñó BðS ở những khu vực có môi trường kinh tế thuận lợi, việc

sử dụng BðS tạo ra thu nhập lớn thì giá trị BðS ở các khu vực ñó sẽ cao hơn các khu vực

khác. Bên cạnh ñó khi kinh tế phát triển, nhu cầu về vốn cho sản xuất cũng tăng theo, do

ñó sẽ làm gia tăng lượng vốn vay tại các NHTM, ñiều này làm cho số lượng các cuộc ñịnh

giá ngày càng gia tăng. Như vậy môi trường kinh tế thuận lợi sẽ ảnh hưởng ñến công việc

ñịnh giá cả về số lượng và chất lượng

• Hoạt ñộng của thị trường BðS, xu hướng phát triển của thị trường BðS ðịnh giá là hoạt ñộng ra ñời và phát triển gắn liền với các hoạt ñộng của thị trường

Bất ñộng sản. Thị trường càng phát triển và hoạt ñộng càng mạnh mẽ thì càng ñòi hỏi

công tác ñịnh giá thể hiện sự chuyên nghiệp cao. ðối với ñịnh giá BðS việc dựa vào tính

chất và ñiều kiện hoạt ñộng của thị trường là hết sức quan trọng. Do ñó việc ñịnh giá BðS

cần căn cứ vào ñặc ñiểm phát triển của từng giai ñoạn của thị trường BðS.

Bất kỳ thị trường BðS ở nước nào thì cũng ñều trải qua các giai ñoạn phát triển: từ

giai ñoạn sơ khai, giai ñoạn tập trung, giai ñoạn tiền tệ hóa, giai ñoạn tài chính hóa và cuối

cùng là ñến giai ñoạn phát triển. Ở mỗi một giai ñoạn là một cấp ñộ của thị trường với các

ñặc trưng và ñiều kiện hoạt ñộng phù hợp với từng giai ñoạn. Do ñó ñể ñảm bảo an toàn

cho hoạt ñộng ñịnh giá BðS, thì việc xác ñịnh chính xác giá trị BðS là hết sức quan trọng,

tránh ñược các hiện tượng bong bóng trên thị trường.

• Nhận thức của người ñịnh giá về các nhân tố ảnh hưởng ñến gía nhà ở

TMXDM

Với ñặc ñiểm riêng có của mình, giá nhà ở TMXDM bị tác ñộng rất nhiều bởi các

yếu tố ảnh hưởng ñến giá. Do vậy, quan ñiểm và nhận thức của người ñịnh giá sẽ ảnh

hưởng rất lớn ñến mức giá ñược xác ñịnh. Ví dụ: Nếu nhận thức của người ñịnh giá cho

rằng dự án của doanh nghiệp ñang tiến hành ñịnh giá có vị trí ñắc ñịa, giao thông thuận

tiện, ñiều này dẫn ñến mức giá ñược xác ñịnh cao, tuy nhiên mức giá này không ñược thị

trường chấp nhận bởi vị dự án có vị trí ñẹp, giao thông thuận lợi nhưng vị trí xung quanh

của dự án chưa có những khu cung cấp các dịch vụ thiết yếu khi khách hàng ñến sinh

sống. Vì vậy, nhận thức của người ñịnh giá sẽ tác ñộng trực tiếp ñến mức giá ñược xác

ñịnh. Các yếu tố cơ bản ảnh hưởng ñến giá cần phải ñược quan tâm khi ñịnh giá là:

- Yếu tố tâm linh: Với quan niệm của người ðông á nói chung và người Việt Nam

nói riêng, yếu tố tâm linh ảnh hưởng rất lớn ñến giá nhà ở. Nếu nhà ở ñó hợp hướng với

khách hàng, có phong thủy tốt … thì giá có thể cao khách hàng sẽ vẫn chấp nhận mua.

Tuy nhiên, nếu không hợp hướng, có phong thủy xấu như tóp hậu, nhà ở tầng 13, nhà ở

ñối diện chùa … dù giá ñược xác ñịnh thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường khách hàng

vẫn không mua.

- Yếu tố vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng ñến giá nhà chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,

là nói về vị trí cụ thể từng ñối tượng ñịnh giá trong thành phố, bao gồm ñất ñược xếp

hạng, cự li ñến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc ñến các trung tâm tập

trung ñông dân, cũng bao gồm cả mức ñộ ảnh hưởng của các loại trung tâm ñối với các

khu vực khác của thành phố hoặc các loại nhà ở.

- ðiều kiện giao thông: ðiều kiện giao thông có ảnh hưởng ñến giá nhà ở chủ yếu

có loại hình giao thông của ñịa phương, ñộ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài,

kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình ñường sá và cấp hạng, tình trạng giao

thông công cộng và mật ñộ lưới giao thông...

- ðiều kiện thiết bị hạ tầng: ðiều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới giá nhà ở chủ

yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. ðó là: ñường nước ngầm,

ñiện lực, ñiện thoại, khí ñốt, hơi nước sưởi ấm cho ñến nhà trẻ, trường học, công viên,

bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét ñến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo ñảm, mức ñộ ñồng bộ

và cự li...

- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng ñến giá nhà ở chủ yếu

bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các ñiều kiện môi trường

tự nhiên như: ñịa chất, ñịa thế, ñộ dốc, hướng gió, không khí, ñộ ô nhiễm tiếng ồn... cho

ñến các ñiều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình ñộ

giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực.

- Hạn chế của quy hoạch ñô thị: Nhân tố quy hoạch ñô thị ảnh hưởng tới giá nhà ở,

chủ yếu có tính chất sử dụng nhà ở trong khu vực, kết cấu sử dụng, những ñiều kiện hạn

chế sử dụng nhà ñất, chế ñộ quản lý giao thông khu vực... Mức ñộ ảnh hưởng ñến giá nhà

ở trong khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất

sử dụng nhà ở với các chức năng khác nhau trong ñô thị. Ví dụ như khu nhà ở cao cấp thì

ñặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; trong khi ñó khu nhà thu nhập thấp và nhà

cho thuê thì sự hoàn mỹ của môi trường sẽ ñược quan tâm ở mức thấp hơn.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Tại chương này, luận án ñã tổng hợp ñược các phương pháp ñịnh giá ñược các

doanh nghiệp sử dụng nhiều trong quá trình ñịnh giá nhà ở thương mại. Bên cạnh ñó luận

án ñã tổng hợp và ñưa ra một số khái niệm như: khái niệm ñịnh giá tài sản, khái niệm ñịnh

giá nhà ở, khái niệm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu

tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở. ðồng thời, luận án ñã hệ thống và tổng hợp ñược các

nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá nhà ở, ñây chính là những cơ sở cho việc lựa chọn các

biến cho việc xây dựng bảng khảo sát cũng như xây dựng mô hình hồi quy ứng dụng cho

ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới.

CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1. Khung lý thuyết nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu

3.1.1. Khung lý thuyết nghiên cứu

Trên cơ sở nghiên cứu tổng quan về ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các

DNðTXD&KD nhà ở ñể xác ñịnh vấn ñề nghiên cứu, và cơ sở khoa học của ñịnh giá nhà

ở TMXDM luận án ñưa ra khung lý thuyết nghiên cứu như sau:

Sơ ñồ 3.1: Khung lý thuyết nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở TMXDM

3.1.2. Khung nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu

Từ việc nghiên cứu tổng quan, xác ñịnh ñược ñiểm trống trong các nghiên cứu về

ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới, và từ thực tế những vấn ñề còn tồn tại phát sinh

từ vấn ñề ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ñã và ñang xẩy ra, luận án xác ñịnh

câu hỏi quản lý và câu hỏi nghiên cứu ñể giải quyết các vấn ñề còn tồn tại. Với mục tiêu

trả lời ñược các câu hỏi nghiên cứu, từ cơ sở là các lý thuyết cơ bản, phương pháp, quy

trình, mục tiêu của ñịnh giá nhà ở TMXDM luận án tiến hành nghiên cứu thực trạng ñịnh

giá nhà ở TMXDM tại các doanh nghiệp ðTXD&KD nhà ở bằng các phương pháp ñể

ñưa ra ñược những ñánh giá khách quan về công tác này tại các DN ðTXD&KD nhà ở.

Qua ñó luận án tập chung ñưa các ñề xuất ñể hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở tại các

DN DTXD&KD nhà ở; ñặc biệt luận án ñề xuất áp dụng mô hình Hedonics ñể xây dựng

hàm hồi quy có kiểm ñịnh cụ thể tại một dự án. Cụ thể khung nghiên cứu của luận án

ñược thể hiện qua sơ ñồ sau:

Nội dung công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM

Tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở

Mục tiêu hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở

- ðặc ñiểm và - Chính sách và căn cứ của - Lựa chọn và xây dựng

nguyên tắc ñịnh DN trong ñịnh giá nhà ở ñược mô hình tổ chức ñịnh

giá nhà ở TMXDM giá phù hợp với DN

TMXDM - Các mô hình tổ chức cơ bản - ðiều chỉnh và xây dựng

- Mô hình tổng ñã ñược các DNðTXD&KD quy trình ñịnh giá nhà ở

quát về tổ chức nhà ở triển khai trong quá TMXDM ñảm bảo tính

ñịnh giá nhà ở trình ñịnh giá nhà ở TMXDM khoa học và giảm thiểu chi

TMXDM - Các quy trình ñịnh giá nhà ở phí.

- Quy trình khung TMXDM ñược các DN tổ - Lựa chọn và ứng dụng

ñịnh giá nhà ở chức thực hiện. phương pháp ñịnh giá nhà

TMXDM - Mức ñộ sử dụng và tính hiệu ở TMXDM phù hợp với

- Các phương pháp quả của các phương pháp ñặc thù DN và thị trường,

ñịnh giá nhà ở ñịnh giá ñược các DN sử có căn cứ khoa học, tính

TMXDM dụng. linh hoạt và khả thi cao.

- Các nhân tố ảnh - Chính sách, phương pháp và - Các ñiều kiện về nhân sự,

hưởng ñến ñịnh giá căn cứ ñiều chỉnh giá sau ñịnh pháp lý, cơ sở dữ liệu

nhà ở TMXDM. giá nhà ở TMXDM của các thông tin ñể ñáp ứng ñược

DN. mục tiêu hoàn thiện.

Sơ ñồ 3.2: Khung nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở TMXDM nhằm hoàn thiện công tác ñịnh

giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở

3.2. Quy trình nghiên cứu

ðể thực hiện ñược mục tiêu nghiên cứu, luận án tiến hành nghiên cứu theo quy trình sau

ñây (sơ ñồ 3.3):

Nghiên cứu tổng quan và xin ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực ñịnh giá BðS

Xácñịnh vấn ñề nghiên cứu

Xây dựng khung lý thuyết và khung nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở TMXDM

Phân tích thực trạng ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở

Phỏng vấn và xin ý kiến các chuyên gia ðGBðS. Phỏng vấn sâu Lãnh ñạo, chuyên viên chuyên trách ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở. Phỏng vấn khách hàng mua nhà nhằm xác ñịnh nhóm nhân tố ảnh hưởng giá nhà ở TMXDM

ðiều tra bằng phiếu khảo sát ñối với khách hàng ñã mua nhà ở TMXDM tại các dự án nhà ở thuộc TP. Hà Nội

ðánh giá thực trạng ñịnh gía nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở

ðề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các doanh nghiệp ðTXD&KD nhà ở

Sơ ñồ 3.3: Quy trình nghiên cứu của luận án

3.3. Phương pháp nghiên cứu

ðể giải quyết ñược các vấn ñề nghiên cứu phù hợp với mục tiêu nghiên cứu, luận

án ñã sử dụng các phương pháp chủ yếu sau:

3.3.1. Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp

Phương pháp này ñược sử dụng trong việc thu thập các dữ liệu thứ cấp từ các tài

liệu là báo cáo, số liệu thống kê, các nghiên cứu khoa học ñã ñược công bố trong và ngoài

nước, cũng như thu thập dữ liệu từ các tài liệu của các DNðTXD&KD nhà ở, các cơ quan

quản lý nhà nước về ñịnh giá

3.3.2. Phương pháp chuyên gia

Phương pháp này ñược tác giả sử dụng với mục tiêu làm sáng tỏ mục tiêu nghiên

cứu, lựa chọn các phương pháp nghiên cứu phù hợp, ñặc biệt là việc xác ñịnh sơ ñồ

nghiên cứu ñể ñảm bảo tính logic cũng như phù hợp với khả năng nghiên cứu nhưng ñảm

bảo ñược mục tiêu nghiên cứu ñã ñề ra. Bên cạnh ñó, tác giả ñã thực hiện xin ý kiến

chuyên gia trong lĩnh vực thống kê ñể xây dựng bảng khảo sát, xử lý dữ liệu và xây dựng

hàm hồi quy ñịnh giá. Tác giả ñã xin ý kiến tham vấn của các thầy cô giáo trong Trường

ðại học Kinh tế quốc dân, ðại học Xây dựng, các chuyên gia trong lĩnh vực bất ñộng sản

tại các viện nghiên cứu thuộc Bộ Xây dựng, Vụ Kinh tế - Bộ Xây dựng, Cục Quản lý giá

– Bộ Tài chính.

3.3.3. Phương pháp phỏng vấn sâu

Phương pháp phỏng vấn sâu ñược tác giả sử dụng với mục tiêu thu thập các thông

tin liên quan ñến thực trạng công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD

nhà ở về các vấn ñề cần nghiên cứu như: quan ñiểm của người ñứng ñầu doanh nghiệp về

ñịnh giá nhà ở TMXDM, mục tiêu của ñịnh giá, cơ cấu tổ chức bộ phận ñịnh giá, quy

trình ñịnh giá, phương pháp ñã ñược sử dụng ñịnh giá và tổ chức thực hiện. Ngoài ra, tác

giả còn sử dụng phương pháp này ñối với khách hàng ñể xác ñịnh các yếu tố ảnh hưởng

ñến giá nhà, ñể từ ñó làm căn cứ cho việc lựa chọn biến ñể xây dựng hàm hồi quy ñịnh

giá. Cụ thể việc áp dụng phương pháp này với các ñối tượng như sau:

- ðể có ñược thông tin về thực trạng quan ñiểm, nguyên tắc, cơ cấu tổ chức và

cách thức triển khai ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở, tác giả ñã tiến

hành phỏng vấn sâu ñối với các ñối tượng là lãnh ñạo (Chủ tịch HðQT, Giám ñốc, PGð

phụ trách) của các DNðTXD&KD nhà ở, các doanh nghiệp bất ñộng sản tại TP. Hà Nội,

TP. Hồ Chí Minh trong khoảng thời gian từ năm 2010 – 2012 với số lượng phỏng vấn là

40 cuộc phỏng vấn với thời lượng từ 7 ñến 50 phút. Nội dung phỏng vấn tập trung chủ

yếu vào quan ñiểm của lãnh ñạo doanh nghiệp, nguyên tắc của doanh nghiệp về ñịnh giá

nhà ở, mô hình tổ chức và cách thức triển khai hoạt ñộng ñịnh giá tại doanh nghiệp mình.

- ðối tượng thứ hai ñã ñược tác giả tiến hành phỏng vấn sâu ñó là các cán bộ,

chuyên viên của các phòng ban của DNðTXD&KD nhà ở tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí

Minh ñã và ñang tham gia trực tiếp ñịnh giá nhà ở TMXDM. Tác giả ñã tiến hành 70 cuộc

phỏng vấn với thời lượng từ 5 phút ñến 120 phút trong khoảng thời gian từ năm 2010 ñến

2012. Nội dung chủ yếu ñược tập trung khi phỏng vấn với ñối tượng này là thực trạng quy

trình ñịnh giá, phương pháp ñịnh giá và chi tiết cách thức tổ chức và triển khai ñịnh giá

nhà ở TMXDM ñang ñược DNðTXD&KD nhà ở áp dụng.

- ðối tượng thứ ba ñã ñược tác giả tiến hành phỏng vấn sâu ñó là các khách hàng

ñã và có dự kiến mua nhà ở TMXDM; nhân viên kinh doanh BðS tại các DNðTXD&KD

nhà ở, công ty BðS tại tại TP. Hà Nội, với 115 cuộc phỏng vấn với thời lượng từ 3 phút

ñến 20 phút trong khoảng thời gian từ năm 2011 ñến 2012. Nội dung chủ yếu ñược tập

trung khi phỏng vấn với ñối tượng này là xác ñịnh và tổng hợp ñược các yếu tố cơ bản ảnh

hưởng ñến giá nhà ở chung cư TMXDM tại TP. Hà Nội.

3.3.4. Phương pháp ñịnh lượng:

Một trong các giải pháp ñược luận án ñề xuất là ứng dụng mô hình Hedonic ñể

ñịnh giá nhà ở TMXDM, trong nội dung của giải pháp này, luận án ñã thực hiện xác ñịnh

các biến và xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở chung cư TMXDM tại TP. Hà Nội và

thực hiện kiểm ñịnh mô hình. Nội dung chính việc áp dụng phương pháp này như sau:

a. Chọn mẫu: Luận án ñã lựa chọn một mẫu với trên 300 bất ñộng sản ñể xác lập

các biến số. Luận án ñã tuân thủ nghiêm ngặt về kỹ thuật chọn mẫu và thực hiện khảo sát

một cách ñầy ñủ. Trong quá trình thực hiện ñiều tra thu thập số liệu, luận án ñã thực hiện

một cuộc khảo sát thử tiến hành cho khoảng 5-10 bất ñộng sản ñể kiểm chứng tính khả thi

của bảng hỏi.

Về cơ cấu của mẫu, luận án ñã tiến hành ñiều tra khảo sát tại 30 dự án khác nhau,

trong ñó các dự án ñã ñược ñiều tra ñảm bảo các tiêu trí có vị trí khác nhau về khoảng

cách từ dự án ñến trung tâm thành phố cũng như khu mua sắm, trường học, bệnh viện;

khác nhau về mặt tiền ñường; khác nhau về chủ ñầu tư xây dựng; khác nhau về chất lượng

dự án; khác nhau về môi trường, cảnh quan, an ninh cũng như không gian sống… Tại mỗi

dự án, luận án ñã ñiều tra khảo sát từ 7 ñến 13 căn hộ, mỗi căn hộ ñược lựa chọn ñiều tra

ñều có sự khác biệt về diện tích căn hộ, vị trí tầng.

b. Quy trình thu thập dữ liệu: Số liệu thu thập ñể sử dụng cho việc xây dựng và

kiểm ñịnh hàm hồi quy ñịnh giá ñề xuất sẽ ñược thu thập qua hai nguồn:

Thứ nhất: Tổ chức khảo sát hiện trạng mua bán nhà ở chung cư TMXDM tại TP.

Hà Nội. Nguồn số liệu này sẽ ñược thu thập thông qua bảng hỏi ñược phát trực tiếp cho

các nhà ở trong các khu vực ñã lựa chọn với số lượng phiếu ñiều tra trên 300 phiếu; ñể

ñảm bảo tính chính xác cho các thông tin của bảng hỏi, người nghiên cứu sẽ thực hiện

khảo sát ngẫu nhiên từ 5 -10 bảng hỏi. Chi tiết bảng hỏi tại phụ lục số 1.

Trên 80% số phiếu khảo sát ñã ñược trao ñổi, giải thích và thu thập trực tiếp từ chủ

căn hộ ñể ñảm bảo tính chính xác và ñáp ứng ñươc mục tiêu nghiên cứu của luận án. Số

phiếu khảo sát còn lại ñược gửi lại cho chủ căn hộ ñiền phiếu và gửi lại cho tác giả. Hầu

hết các phiếu ñiều tra nằm trong nhóm này ñều ñược tác giả gọi ñiện thoại trao ñổi và giải

thích cho chủ căn hộ khi chủ căn hộ nhận ñược phiếu khảo sát ñiều tra.

Thứ hai: Sử dụng số liệu lưu trữ về mua bán nhà ở thương mại xây dựng mới:

Nguồn số liệu này sẽ ñược thu thập từ các dữ liệu của các sàn giao dịch bất ñộng sản và

các dữ liệu của các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở, cũng như nguồn

số liệu từ các tạp chí chuyên ngành.

c. Phân tích dữ liệu: Luận án sử dụng mô hình hồi qui ña biến ñể nhận diện các

yếu tố ảnh hưởng ñến ñến giá chung cư ở Hà Nội, ñồng thời xác ñịnh mức ñộ tác ñộng

của của từng yếu tố ñến biến mà tác giả mong muốn. Mô hình ñược xây dựng dựa vào

công cụ SPSS 16.

d. Các biến nghiên cứu

+ Biến phụ thuộc: Giá nhà ở thương mại xây dựng mới trên 1 m2 nhà ở.

+ Biến ñộc lập: Căn cứ vào ñặc thù của sản phẩm nhà ở và căn cứ vào các nghiên

cứu trước ñây, tác giả dự kiến các biến ñể ñưa vào mô hình như sau:

Biến 1: Diện tích thực tế của căn hộ:

Theo một số nghiên cứu gần ñây, diện tích thực tế của căn hộ sẽ ảnh hưởng tới giá

của nhà ở thương mại xây dựng mới, theo Brasington (1999), diện tích sử dụng ảnh hưởng

ñến giá nhà theo tỷ lệ thuận. Vì theo ông một căn nhà có diện tích sử dụng lớn thì sẽ làm

tăng tính hữu dụng của căn nhà lên. Ngoài ra theo kết quả nghiên cứu của Sibel Selim

(2008), diện tích thực tế của căn hộ cũng có quan hệ ñồng biến với giá nhà. Thêm vào ñó,

trong bài nghiên cứu về giá nhà của Dalton và Zabel (2008), hai ông cũng ñồng quan niệm

cho rằng diện tích căn hộ tỷ lệ thuận với giá nhà.

Biến 2: Khoảng cách từ tòa nhà ñến trung tâm thành phố

Vị trí của bất ñộng sản ñã ñược ñề cập trong hầu hết các nghiên cứu về các thuộc

tính vị trí cố ñịnh và tương ñối. Các thuộc tính vị trí cố ñịnh (Follain & Jimenez, 1985;

Orford, 1988) ñược ñịnh lượng trên toàn bộ khu ñô thị và liên hệ tới một số hình thức của

phương pháp tiếp cận. Thuộc tính vị trí tương ñối ñược ñịnh lượng thông qua các phương

pháp thay thế chẳng hạn như tầng lớp kinh tế - xã hội, thành phần chủng tộc, các thuộc

tính thẩm mỹ, mức ñộ ô nhiễm, và ñộ gần với trung tâm giải trí ñịa phương (Dubin &

Sung, 1990).

Trong quan ñiểm truyền thống về vị trí, khả năng tiếp cận ñược ñánh giá bằng ñiều

kiện tiếp cận các quận trung tâm thương (DCBD : Distance to Central Business District).

Khả năng tiếp cận, dưới bất cứ hình thức ño ñạc nào ñều có ảnh hưởng tới giá nhà ở

(McMillan, Jarmin, & Thorsnes, năm 1992; Palmquist năm 1992; Ridker Henning, năm

1968). Khả năng tiếp cận của phương tiện vận tải thường ñược kết hợp với việc dễ dàng ñi

lại và khoảng cách với các trung tâm giải trí, nó ñược ño bằng thời gian di chuyển, chi phí

ñi lại, sự thuận tiện và các phương thức vận tải khác nhau (Adair, Greal, Smyth, Cooper,

& Ryley, 2000; những tác giả khác, 1996).

Biến 3: Khoảng cách từ nhà ở thương mại xây dựng mới tới mặt tiền ñường

Mặt tiền ñường ở ñây ñược hiểu là mặt lộ của các con ñường lưu thông chính, có

tên gọi trong bản ñồ hành chính nhà nước (không kể các con ñường do các chủ ñầu tư xây

dựng nhà dẫn vào)

ðối với ñường chính của nhà ở thương mại xây dựng mới, tùy theo quy ñịnh của

nhà nước ban hành quyết ñịnh về giá ñất trên mỗi tuyến ñường là khác nhau. Thường các

con ñường nằm ở trung tâm thành phố, kinh doanh sầm uất sẽ có giá cao hơn.

Theo quan ñiểm của các chuyên viên thẩm ñịnh giá thì nhà ở thương mại xây dựng

mới càng xa so với mặt tiền ñường thì có giá càng giảm, theo họ các nhà ở thương mại

xây dựng mới nằm trong hẻm phụ, các con ñường ñược xây dựng thêm, xung quanh nhà ở

thương mại xây dựng mới, nằm cách xa so với mặt tiền ñường lộ chính giao thông khó

khăn hơn, không có khả năng kinh doanh, môi trường vệ sinh, an ninh cũng kém hơn.

Biến 4: Vị trí của tòa nhà

Vị trí của tòa nhà ở ñây ñược hiểu là tòa nhà chung cư có vị trí mặt tiền ñường hay

không. Tòa nhà ñược coi là ở mặt tiền ñường khi thửa ñất và ngôi nhà ñó có cạnh ít nhất là

2m tiếp giáp liên thông với con ñường, lề ñường, vỉa hè hoặc hành lang ñường bộ của con

ñường có tên trên bản ñồ.

Qua quá trình nghiên cứu cho thấy, việc tòa nhà có vị trí mặt tiền ñường hay không

sẽ có tác ñộng rất lớn ñến mức giá của căn hộ thuộc tòa nhà, nếu tòa nhà có mặt tiền

ñường mức giá bán căn hộ sẽ tăng cao hơn so cới các căn hộ tương ñương nhưng không

có vị trí mặt tiền ñường. ðiều này dễ hiểu bởi vì những căn hộ có vị trí mặt tiền ñường sẽ

có lợi thế về sự thuận tiện trong giao thông, lợi thế về tiện ích thương mại nếu căn hộ ñó

cho thuê, ñồng thời với các nhà chung cư thì những căn hộ phía trên sẽ ñược hưởng lợi từ

các dịch vụ do có nhiều nhà cung cấp dịch vụ ñến thuê và cung cấp tại các tầng dịch vụ

của tòa nhà.

Bên cạnh ñó, nhà thương mại xây dựng mới dùng ñể kinh doanh thường có giá

cao hơn so với nhà thương mại xây dựng mới ñể ở, theo khảo sát cho thấy các nhà ở

thương mại xây dựng mới ở vị trí mặt tiền ñường thì thường có lợi thế kinh doanh hơn so

với các nhà ở thương mại xây dựng mới ở trong hẻm.

Biến 5: Khu vực của tòa nhà: Từ thực tế cho thấy, khoảng cách từ tòa nhà ñến

trường học, bệnh viện và nơi làm việc là một trong các yếu tố ảnh hưởng ñến mức giá của

căn hộ. Thông thường khoản cách từ căn hộ ñến các ñịa ñiểm này càng xa, thì mức giá sẽ

có xu hướng là giảm, hay nói cách khác, khách hàng có thể sẵn sàng bỏ mức giá cao hơn

ñể mua căn hộ nếu xung quanh khu vực tòa nhà có trường học, bệnh viện và ñến nơi làm

việc thuận tiện cho khách hàng.

Biến 6: Môi trường sinh thái: Từ quá trình nghiên cứu ñịnh tính và tổng hợp từ các

nghiên cứu trước cho thấy môi trường sinh thái cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng

ñến giá nhà ở thương mại. Nếu nhà ở ñược ñặt tại các khu vực có môi trường tốt không ô

nhiễm sẽ có mức giá cao hơn những nơi có môi trường ô nhiễm.

Biến 7: An ninh khu vực tòa nhà: Mức ñộ an ninh của tòa nhà hoặc khu vực nhà ở

thương mại ñược bán có có tác ñộng ñến mức giá bán. Thông thường với những nơi có

mức ñộ an ninh kém sẽ có mức giá nhà ở thấp hơn những khu vực có an ninh tốt.

Biến 8: Mật ñộ giao thông: Biến này ñược hiểu là mật ñộ giao thông xung quanh

khu vực dẫn ñến nhà ở. Nếu mật ñộ giao thông càng ñông thì khả năng dẫn ñến tắc ñường

là rất cao ñiều ñó gây khó khăn cho người dân sống tại khu vực ñó. ðiều này sẽ dẫn ñến

khả năng mức giá nhà ở tại những khu vực này sẽ thấp hơn những nơi có mật ñộ giao

thông vắng hơn.

Biến 9: Không gian sống: Không gian sống ñược hiểu là cảnh quan xung quanh

khu vực nhà ở, có yên tĩnh hay ồn ào… thông thường những khu vực có cảnh quan thoáng

ñãng, có nhiều cây xanh, yên tĩnh sẽ ñược nhiều người lựa chọn ñể ở, khi ñó mức giá nhà

ở sẽ cao hơn những khu vực ồn ào và không có cảnh quan.

Biến 10: Dân trí: Trình ñộ dân trí tại khu vực xung quanh nhà ở cũng sẽ là một

trong các yếu tố ñược quan tâm khi khách hàng lựa chọn mua nhà. Thông thường khách

hàng mua nhà sẽ lựa chọn khu vực có dân trí cao ñể ở. ðiều này cũng có thể ảnh hưởng

ñến mức giá nhà ở.

Biến 11: Các tiện ích khác

Theo nghiên cứu của Chin (2010), ông ứng dụng mô hình hedonic ñể ước tính giá

nhà tại Hồngkông, ông phát hiện rằng nếu vị trí nhà ở thương mại xây dựng mới có trường

học trong vòng bán kính 2 km, thì giá của nó sẽ tăng lên, tương tự, Lehner (2011) cũng

nhận thấy giá của nhà ở tương mại xây dựng mới tại Singapore cũng bị ảnh hưởng bởi sự

có mặt của các trung tâm thực phẩm (Food center) và trường học trong khu vực gần kề.

Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng thang ño bằng khoảng cách từ căn hộ ñến trường

học, bệnh viện, nơi làm việc. Còn ñối với các yếu tố khu vui chơi cho trẻ em, khu tập thể

thao, dịch vụ trông xe và dịch vụ giải trí ñược ño bằng thang ño Likert.

Biến 12: Giá thành căn hộ: Trên thực tế nghiên cứu và phù hợp với quy luật kinh

tế, mức giá thành của căn hộ sẽ ảnh hưởng trực tiếp ñến giá bán. Nếu giá thành càng cao

thì giá bán càng cao. Bên cạnh ñó, giá thành của căn hộ cũng thể hiện chất lượng của căn

hộ, nếu chất lượng càng cao thì giá thành sẽ tăng từ ñó dẫn ñến giá của căn hộ sẽ tăng.

Tổng quát sơ ñồ tác ñộng của các biến ñộc lập ñối với biến phụ ñược mô tả qua sơ

Diện tích

Vị trí căn hộ

An ninh khu vực căn hộ

Môi trường sinh thái

Mật ñộ giao thông

Khoảng cách ñến trung tâm

Khoảng cách ñến mặt tiền ñường

ñồ sau:

GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XD MỚI

Không gian sống

Giá thành căn hộ

Các tiện ích khác

Dân trí

Khu vực căn hộ

Sơ ñồ 3.4: Mô hình các nhân tố ảnh hưởng ñến giá nhà ở thương mại xây dựng mới

e. Mô hình nghiên cứu dưới dạng hàm:

Mô hình hồi quy ña biến là mô hình mở rộng của mô hình hồi quy hai biến bằng

cách thêm vào một số biến ñộc lập ñể giải thích tốt hơn cho biến phụ thuộc. Mô hình có

dạng như sau:

Yi = B0 + B1X1i + B2X2i + …+ BpXpi + ei Trong ñó:

Yi: Biến phụ thuộc.

Xpi: Biểu hiện giá trị của biến ñộc lập thứ p tại quan sát thứ i.

Bk: ðược gọi là hệ số hồi quy riêng phần (Partial regression coefficient).

ei: Là một biến ñộc lập ngẫu nhiên có phân phối chuẩn với trung bình là 0 và

2σ

phương sai không ñổi

Mô hình hồi quy tác giả xây dựng chủ yếu dựa vào việc phân tích ñịnh tính ban

ñầu về các yếu tố phổ biến tác ñộng ñến giá nhà ở tại Việt Nam nói chung và tại ñịa bàn

Thủ ñô Hà Nội nói riêng. Thông qua bước nghiên cứu ñịnh tính có 18 yếu tố có thể tác

ñộng ñến giá chung cư ở Hà Nội, tuy nhiên 18 biến này không thể ñưa trực tiếp vào mô

hình hồi quy vì trong số 18 biến này chắc chắn sẽ có biến không phù hợp và không giải

thích ñược cho sự biến ñộng của giá chung cư. Mặc khác một nguyên nhân chính của việc

không thể ñưa trực tiếp 18 biến này vào mô hình là do xuất phát từ các tiêu chuẩn quan

trọng ñánh giá mức ñộ chính xác hay phù hợp của hàm hồi quy. Một trong các tiêu chuẩn

quan trọng nhất ñó là giá trị của R2 (phản ảnh mức ñộ giải thích của các biến ñộc lập cho

biến phụ thuộc), tuy nhiên R2 là một hàm không giảm theo số lượng biến ñưa vào mô

hình. ðiều này có nghĩa khi ñưa càng nhiều biến vào mô hình thì R2 càng cao nhưng

không phải biến nào cũng có ý nghĩa, mặt khác hàm hồi quy sẽ vi phạm các giả ñịnh quan

trọng: giả ñịnh liên hệ tuyến tính giữa biến ñộc lập với biến phụ thuộc; giả ñịnh phương

sai sai số không ñổi; giả ñịnh về phân phối chuẩn của phần dư; giả ñịnh về hiện tượng tự

tương quan và ña cộng tuyến là cho việc phân tích hồi quy sẽ trở nên vô nghĩa.

Với những nhận ñịnh trên việc lựa chọn ñược các biến phù hợp ñưa vào mô hình

hồi quy ñối với nghiên cứu này là vô cùng quan trọng. Với việc sử dụng phần mềm SPSS

16, tác giả ñã sử dụng phương pháp chọn biến từng bước (stepwise selection) ñể lựa chọn

ñược các biến quan trọng ñưa vào mô hình.

Các bước chọn biến theo phương pháp chọn biến từng biến:

Bước 1: Xác ñịnh hệ số tương quan giữa biến phụ thuộc với từng biến ñộc lập (hệ

số tương quan Pearson - r)

Bước 2: Xác ñịnh thứ tự của các biến ñộc lập theo tiêu chí hệ số tương quan

Pearson với biến phụ thuộc từ cao xuống thấp.

Bước 3: ðưa lần lượt từng biến vào phân tích hồi quy, biến nào có r cao thì sẽ

ñược ñưa vào trước. Quá trình ñưa biến vào sẽ dừng lại nếu mô hình hồi quy không nhận

biến và các biến ñã ñược ñưa vào trước ñó chính là các biến ñược chọn.

Sau khi chọn ñược các biến từ phương pháp stepwise, mô hình hồi quy sẽ ñược

xác ñịnh lại bằng phương pháp enter ñể lấy các giá trị quan trọng thiết lập mô hình một

cách chính xác ñồng thời kiểm ñịnh lại ý nghĩa của mô hình hồi quy.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3

ðể trả lời ñược các câu hỏi nghiên cứu ñã ñề ra, luận án ñã sử dụng tổng hợp các

phương pháp nghiên cứu với quy trình nghiên cứu bao gồm 6 bước. Trong ñó với phương

pháp phỏng vấn sâu, luận án ñã lựa chọn 2 nhóm ñối tượng chính là ñội ngũ lãnh ñạo

DNðTXD&KD nhà ở và cán bộ trực tiếp ñịnh giá ñể phỏng vấn nhằm thu thập dữ

liệu giúp cho việc ñánh giá thực trạng công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các

DNðTXD&KD nhà ở. ðồng thời ñể giúp cho việc xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá

tại phần giải pháp, luận án ñã tiến hành xác ñịnh nhóm 12 biến, ñiều tra trên 300 mẫu

và sử dụng phần mềm SPSS.16 ñể xây dựng và kiểm ñịnh hàm hồi quy ñịnh giá ñề

xuất áp dụng.

CHƯƠNG 4. THỰC TRẠNG ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở

4.1. Tổng quan về phát triển nhà ở tại Việt Nam trong thời gian qua

4.1.1. Kết quả phát triển nhà ở trong thời gian vừa qua

Với các chính sách mà Nhà nước ñã ban hành trong thời gian vừa qua thì lĩnh vực nhà

ở ñã ñạt ñược những kết quả ñáng khích lệ. Có thể ñánh giá kết quả ở các mặt sau ñây:

• Về số lượng nhà ở và hệ thống các ñô thị

Trước năm 2000, số lượng nhà ở tuy có phát triển nhưng chưa nhiều, chưa ñáp ứng

ñược yêu cầu của người dân thì với những chính sách mới, khuyến khích các tổ chức, cá

nhân tham gia xây dựng nhà ở, từ năm 2000 ñến nay, số lượng, diện tích nhà ở và diện

tích nhà ở bình quân ñầu người ñã có những tăng trưởng ñáng kể, cụ thể là:

- Tăng trưởng về số lượng nhà ở trong cả nước

Năm 1999, trên ñịa bàn cả nước có 16.661.366 hộ gia ñình, trong ñó số hộ gia ñình

có nhà ở là: 16.649.989 căn hộ (chiếm tỷ lệ 99,93%); số hộ gia ñình không có nhà ở là:

11.233 hộ (chiếm tỷ lệ 0,07%). ðến năm 2012, trên ñịa bàn cả nước có ñã có 22.198.922

hộ gia ñình, trong ñó số hộ gia ñình có nhà ở là 22.186.275 căn hộ (chiếm tỷ lệ 99,95%);

số hộ gia ñình không có nhà ở là 12.647 hộ (chiếm tỷ lệ 0,05%). Như vậy, tính trong hơn

10 năm thì số lượng nhà ở trên phạm vi toàn quốc ñã tăng thêm khoảng 5.536.000 căn hộ

(tăng thêm 33,26%). [7]

- Về hệ thống ñô thị trong cả nước:

Hệ thống ñô thị trên cả nước cũng ngày càng tăng về số lượng và lớn về diện tích.

Năm 1999 toàn quốc có 629 ñô thị, trong ñó có 4 Thành phố trực thuộc Trung ương, 20

thành phố trực thuộc tỉnh với số dân 14,9 triệu người. ðến nay, toàn quốc ñã có 752 ñô thị

(tăng 123 ñô thị), trong ñó có 5 thành phố trực thuộc Trung ương và 40 thành phố thuộc

tỉnh (tăng 20 thành phố thuộc tỉnh) với số dân ñô thị là 22,3 triệu người (tăng 49,6%). Tỷ

lệ tăng dân số ñô thị trung bình hàng năm từ 2-3,4%. Nhà ở ñô thị năm 2009 ñạt 19,2 m2/người. Theo chiến lược phát triển ñô thị Việt Nam, diện tích ñất ñô thị sẽ tăng từ

105.000 ha hiện nay lên ñến 460.000 ha vào năm 2020, tỷ lệ ñô thị hoá dự kiến tăng từ

26% hiện nay lên ñến 46% vào năm 2025.

ðặc biệt, trong 10 năm vừa qua (từ 2002 ñến 2012) ñã có hàng loạt dự án nhà ở,

khu ñô thị mới tại các ñô thị lớn ñã ñược triển khai thực hiện, thu hút nhiều nhà ñầu tư

trong và ngoài nước tham gia ñầu tư. Nhiều khu ñô thị mới với hệ thống hạ tầng ñồng bộ

ñã ñược ñầu tư làm thay ñổi bộ mặt ñô thị. Hiện nay, trong cả nước ñang triển khai trên

2.500 dự án nhà ở và khu ñô thị mới, hàng năm xây dựng ñược từ 20-25 triệu m2 nhà ở.

Riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2003 ñến nay ñã có 445 dự án nhà ở ñược giao

ñất với diện tích 3.985 ha. Thành phố Hà Nội từ năm 1999 ñến nay ñã và ñang triển khai

164 dự án nhà ở và khu ñô thị mới với tổng diện tích ñất là 1.572 ha. [7]

- Về tăng trưởng số lượng nhà ở tại ñô thị và nông thôn

So sánh sự tăng trưởng về số lượng nhà ở tại ñô thị và nông thôn trong vòng 10

năm trở lại ñây cho thấy như sau:

Tại khu vực ñô thị: Năm 1999 có 4.026.015 hộ gia ñình, trong ñó số hộ gia ñình có

nhà ở là 4.022.471 hộ (chiếm tỷ lệ 99,91%); số hộ không có nhà ở là 3.483 hộ (chiếm tỷ lệ

0,09%). ðến năm 2009 ñã có 6.761.476 hộ gia ñình, trong ñó số hộ có nhà ở là 6.756.726

hộ (chiếm tỷ lệ 99,93%); số hộ không có nhà ở là: 4.750 hộ (chiếm tỷ lệ 0,07%).[7]

Tại khu vực nông thôn: Năm 1999 có 12.635.351 hộ gia ñình, trong ñó số hộ có

nhà ở là: 12.627.518 hộ; số hộ không có nhà ở là: 7.750 hộ (chiếm 0,06%). ðến năm 2009

ñã có 15.437.446 hộ gia ñình, trong ñó số hộ có nhà ở là 15.429.549 hộ (chiếm tỷ lệ

99,95%); số hộ không có nhà ở là 7.897 hộ (chiếm 0,05%).[7]

Như vậy, mặc dù số hộ gia ñình có tăng lên trong vòng 10 năm qua, nhưng tốc ñộ

tăng số lượng nhà ở cũng tăng cao hơn trước. Tại ñô thị năm 1999 có 99,91% hộ gia ñình

có nhà ở thì ñến năm 2009 ñã tăng lên 99,93%; tại nông thôn năm 1999 có 99,93% số hộ

gia ñình có nhà ở thì ñến năm 2009 ñã tăng lên 99,95%.

4.1.2. Tăng trưởng về diện tích nhà ở

Ngoài chỉ tiêu tăng trưởng về số lượng căn hộ, chỉ tiêu về diện tích (sàn) nhà ở

cũng tăng nhanh so với trước ñây, chỉ tính trong 10 năm, từ 1999 ñến 2009 thì diện tích

sàn nhà ở ñã tăng như sau:

- Tính trong phạm vi cả nước Năm 1999, cả nước có 709.032.271 m2 nhà ở, ñến năm 2009, cả nước ñã có 1.415.261.686 m2 (tăng thêm 706.229.416 m2). Do có sự tăng trưởng về số lượng và diện

tích nhà ở nên bình quân diện tích nhà ở ñầu người cũng tăng hơn so với trước. Năm 1999, diện tích sàn nhà ở bình quân trên ñầu người là 9,68 m2, ñến năm 2009, diện tích sàn nhà ở bình quân trên ñầu người của cả nước là 16,7 m2. [7]

- So sánh khu vực ñô thị và khu vực nông thôn Năm 1999, tại khu vực ñô thị có 251.688.647 m2, ñến năm 2009 ñã tăng lên 476.309.937 m2 (tăng gần gấp ñôi); Năm 1999, tại khu vực nông thôn có 457.343.624 m2 thì ñến năm 2009 ñã tăng lên 938.951.748 m2 (tăng gần gấp ñôi). Về diện tích sàn nhà ở

bình quân trên ñầu người: Tại khu vực ñô thị năm 1999 bình quân là 10,23 m2, ñến năm 2009 ñã tăng lên 19,2 m2; Tại khu vực nông thôn, năm 1999 diện tích bình quân là 9,51 m2, ñến năm 2009 ñã tăng 15,7 m2. [7]

4.1.3. Chất lượng nhà ở và quy mô căn hộ

Trong giai ñoạn vừa qua, chất lượng nhà ở ngày càng ñược nâng cao, nhiều khu

nhà ở cũ bị xuống cấp, hư hỏng ñã ñược thay thế bằng các khu nhà ở mới khang trang.

Nhiều khu ñô thị mới, khu nhà ở mới, tuyến phố mới ñược hình thành trong thời gian qua

ñã góp phần vào việc chỉnh trang ñô thị và tạo ra chỗ ở bền vững (khu nhà ở Linh ðàm,

ðịnh Công, Làng Quốc tế Thăng Long tại Hà Nội; Khu ñô thị mới Nam Sài Gòn, Phú Mỹ

Hưng tại thành phố Hồ Chí Minh...).

Nhà ở phát triển ña dạng cả về chất lượng xây dựng và trang trí nội, ngoại thất.

Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà vườn, nhà liền kề, một số thành phố lớn

ñã bắt ñầu quan tâm và khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng, với kiến trúc ñẹp

và cơ cấu căn hộ hợp lý (tỷ lệ nhà chung cư tại các ñô thị trên cả nước ñạt 3,72%, trong ñó

Hà Nội là ñịa phương có tỷ lệ nhà chung cư cao nhất ñạt 16,64%; Hải Phòng ñạt 5,8%; ðà

Nẵng 2,10%; TP.Hồ Chí Minh 6,13%).

Quy mô diện tích căn hộ bình quân của hộ gia ñình cũng ngày càng tăng (cả nước có trên 51,5% tổng số căn hộ có diện tích từ 60 m2 trở lên, trong ñó có 17,9% tổng số căn hộ có diện tích trên 100 m2).

Chất lượng không gian kiến trúc và cơ cấu căn hộ nhà ở ñã có những tiến bộ rõ rệt.

Các căn hộ cũ có chung khu phụ trong các khu nhà chung cư cũ ñã ñược thay thế bằng các

căn hộ mới khép kín với diện tích các phòng ở thích hợp hơn.

4.1.4. Về tài chính nhà ở

Việc mở rộng các nguồn vốn huy ñộng trong ñầu tư xây dựng nhà ở ñã góp phần

giúp các chủ ñầu tư tháo gỡ những khó khăn trong quá trình triển khai các dự án phát triển

nhà ở trong thời gian vừa qua. Sự thành công của cơ chế cho phép các chủ ñầu tư dự án

huy ñộng tiền ứng trước của khách hàng, kết hợp với vốn vay ưu ñãi và vốn vay của

doanh nghiệp ñã giúp cho chủ ñầu tư các dự án ñẩy nhanh tiến ñộ thực hiện việc bồi

thường, giải phóng mặt bằng, ñầu tư xây dựng ñồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ

tầng xã hội và nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở, dự án khu ñô thị mới ñể sớm ñưa dự

án vào khai thác có hiệu quả.

Tăng trưởng tín dụng trong kinh doanh bất ñộng sản nói chung và nhà ở nói riêng

hàng năm ñều tăng. Cụ thể như tại thời ñiểm 31/7/2010 tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực

bất ñộng sản hơn 218.000 tỷ ñồng, trong ñó tổng dư nợ cho vay ñối với phát triển nhà ở

khoảng 96.000 tỷ ñồng. Tuy nhiên, vốn ñể ñầu tư xây dựng nhà ở vẫn chủ yếu từ nguồn

tiết kiệm của các hộ gia ñình, cá nhân.

Một số chủ ñầu tư dự án phát triển nhà ở ñã mạnh dạn áp dụng hình thức huy ñộng

vốn thông qua liên doanh liên kết và bước ñầu ñã áp dụng việc huy ñộng vốn thông qua việc

phát hành trái phiếu. Một số ñịa phương ñã tập trung nguồn vốn bán nhà ở thuộc sở hữu

Nhà nước và bố trí một phần vốn ngân sách ñể hình thành Quỹ phát triển nhà ở theo quy

ñịnh của pháp luật về nhà ở ñể phát triển nhà ở cho một số ñối tượng chính sách xã hội.

Việc huy ñộng vốn ñầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất ñộng sản nói chung và

nhà ở nói riêng cũng ñã có những chuyển biến tích cực. Từ năm 2000 ñến nay, nhiều dự

án nhà ở, khu ñô thị mới có vốn ñầu tư nước ngoài ñã ñược triển khai tại Thành phố Hồ

Chí Minh và Thủ ñô Hà Nội và bước ñầu ñã có kết quả tốt, ñặc biệt là về bố cục không

gian, kiến trúc, cảnh quan, chất lượng xây dựng và cơ chế quản lý sau ñầu tư (Khu ñô thị

mới Phú Mỹ Hưng - TP.Hồ Chí Minh; Khu ñô thị mới Ciputra, khu nhà ở Keng Nam - Hà

Nội...). Chỉ tính riêng năm 2009, vốn ñầu tư nước ngoài (FDI) ñăng ký trong lĩnh vực bất

ñộng sản là 7,6 tỷ USD, chiếm hơn 1/3 tổng số vốn nước ngoài ñăng ký.

4.1.5. Quy mô, năng lực của các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở

ðể ñáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở, trong 10 năm vừa qua ñội ngũ các doanh

nghiệp tham gia ñầu tư kinh doanh nhà ở ñã phát triển mạnh mẽ. Cả nước hiện có khoảng

trên 1.700 doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở và bất ñộng sản. ðội ngũ các ñơn

vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp thi công xây lắp của ngành xây dựng không chỉ tăng

nhanh về số lượng, quy mô mà còn ñủ năng lực ñể ñảm nhận việc thực hiện các dự án,

công trình nhà ở cao tầng, hiện ñại.

Số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản hàng năm tăng lên từ 20-50%.

Tính ñến năm 2012 số doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản tăng gấp 5 lần so với

năm 2002.

Bảng 4.1: Quy mô doanh nghiệp ñầu tư, kinh doanh nhà ở tính ñến năm 2012

Từ 50- 200 tỷ Từ 200 ñến Từ 500 tỷ Tổng số DN Quy mô vốn ñiều lệ Từ 10-50 tỷ ñồng dưới 500 tỷ ñồng trở lên kinh doanh của doanh nghiệp ñồng ñồng BðS

484 115 50 41 1.717 Số lượng DN

Nguồn: VN report ngành BðS [2]

Ngoài lực lượng các nhà ñầu tư phát triển nhà ở, ñội ngũ các chuyên gia môi giới

ñịnh giá, tư vấn ñầu tư, tư vấn pháp lý là công cụ hỗ trợ cho thị trường bất ñộng sản cũng

phát triển nhanh chóng; hiện nay cả nước ñã có khoảng 670 sàn giao dịch bất ñộng sản

ñăng ký hoạt ñộng, có khoảng 40.000 lượt người ñược ñào tạo kiến thức về môi giới, ñịnh

giá bất ñộng sản và quản lý sàn giao dịch bất ñộng sản, Hơn 12.000 người ñược cấp chứng

chỉ môi giới bất ñộng sản và hơn 5.000 người ñược cấp chứng chỉ ñịnh giá bất ñộng sản.

ðây là tiền ñề quan trọng ñể thị trường bất ñộng sản bước vào giai ñoạn phát triển mới,

bền vững, công khai và minh bạch.

4.2. Thực trạng ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu

tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

4.2.1. Thực trạng giá cả nhà ở thương mại tại Việt Nam

Giá nhà ở thương mại là một số tiền mà người mua ñồng ý trả và người bán ñồng ý

bán trong một giao dịch mua bán nhà ở. ðối với nhà ở thương mại, giá cả có thể là giá

bán, dùng cho giao dịch mua bán; hoặc giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê. Giá bán

nhà ở thương mại bao gồm giá ñất và giá của công trình trên ñất. Giá công trình trên ñất

ñược tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu, nhân công và các chi phí khác cần thiết ñể

xây dựng nên công trình. Giá cả nhà ở thương mại có liên quan chặt chẽ với giá trị của nó

và là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Do tính ñặc thù của hàng hóa BðS nên giá trị nhà ở

thương mại có một số ñặc trưng riêng, nó phụ thuộc vào tính hữu dụng, mức ñộ khan

hiếm tương ñối và nhu cầu của người mua. Giá nhà ở thương mại cũng có mối quan hệ

với giá trị sử dụng của nó, mà biểu hiện là chất lượng sản phẩm, chi phí sử dụng và tính

thay thế lẫn nhau của hàng hóa là nhà ở.

Cũng giống như ở các thị trường khác, sự cân bằng cung cầu xác ñịnh giá cân bằng

của hàng hóa BðS nhà ở thương mại trên thị trường. Trong ñó, cầu phản ánh thái ñộ của

người mua, cung phản ánh hành vi của người bán. Sự tác ñộng qua lại giữa cung và cầu

hình thành nên giá cả thị trường. Các yếu tố ảnh hưởng ñến cung hoặc cầu sẽ làm dịch

chuyển các ñường cung cầu và làm giá cả thay ñổi.

Tại Việt Nam trong thời gian qua, mặc dù Nhà nước ñã thực hiện nhiều chính sách

nhằm tăng nguồn cung về nhà ở và kéo giá nhà ở xuống, tạo ñiều kiện cho những người

có thu nhập trung bình và thấp có khả năng tạo lập chỗ ở, nhưng thực tế giá nhà ở, ñặc biệt

ở các ñô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội vẫn luôn tăng cao, vượt quá khả năng tài chính

của một bộ phận lớn dân cư. Những năm 2006 – 2008 là giai ñoạn giá nhà ở tại các ñô thị

lớn tăng rất mạnh. Như tại TP. Hồ Chí Minh giá căn hộ chung cư, ñất nền dự án vào cuối

năm 2007 tăng gấp ñôi so với mức giá của năm 2006. Do ảnh hưởng của cuộc khủng

hoảng tài chính thế giới cũng như chính sách tiền tệ thắt chặt nhằm kiềm chế lạm phát, giá

nhà ở ñã giảm nhẹ và tương ñối ổn ñịnh từ năm 2009 ñến nay. Tuy nhiên, mặt bằng giá

vẫn rất cao so với thu nhập của ña số người dân. Theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc

gia, chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân ở Việt Nam là 24,4 ñến 26,6 - cao hơn so với

rất nhiều nước trên thế giới và trong khu vực: ở khu vực Nam Á chỉ số này là 6,25, ðông

Á – 4,14, Châu Phi – 2,21, Châu Âu, Trung ðông và Bắc Mỹ – 6,25, Mỹ Latinh và Caribê

– 2,38. Theo tính toán của Liên Hợp quốc thì chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân từ 3 –

4 là hợp lý. Giá nhà ở quá cao gây khó khăn rất lớn cho người dân trong việc nỗ lực ñể tạo

lập chỗ ở.

(cid:1) Thực trạng giá cả nhà ở thương mại ñể bán (cid:2) ðối với thị trường biệt thự, nhà ở liên kế và ñất nền

Theo số liệu của công ty TNHH Savills Việt Nam, vào trong giai ñoạn từ năm 2009

ñến ñầu năm 2010, tại hai thị trường chính Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh nguồn cung sơ

cấp có 28 dự án với khoảng 1.200 căn biệt thự và 200 căn nhà liên kế; thị trường thứ cấp

có 34 dự án với 1.700 căn biệt thự và 450 căn nhà liên kế ñang hoạt ñộng. Giá bán ở thị

trường sơ cấp dao ñộng từ 920 ñến 4.000 USD/m2; thị trường thứ cấp, giá bán trung bình

là 1.080.000 USD/căn biệt thự hoặc nhà ở liên kế. Riêng ñối với ñất nền chủ yếu tập trung

ở các quận, huyện ngoại ô với khoảng 164 dự án, cung cấp trên 55.000 nền, giá ñất nền

giao ñộng từ 530 ñến 1.780 USD/căn. Dự báo cầu về nhà ở riêng lẻ sẽ tiếp tục tăng trong

vài năm tới, còn lượng cung thì có ít nhất 110 dự án cung cấp trên 8.000 héc ta sẽ tham gia

vào thị trường biệt thự và nhà ở liên kế trong vòng 5 năm tới.

Sau thời gian khoảng 2 tháng ñầu quý II/2010 với sự tăng ñột biến, với giá ñất nền

tăng kỷ lục lên ñến gần 40% so với cuối năm 2009 và ñầu năm 2010, bắt ñầu từ tháng 6

năm 2010 thị trường ñã có dấu hiệu chững lại. Lượng giao dịch ñã giảm rõ rệt tại các ñơn

vị kinh doanh nhà ở, ñồng thời mức giá cũng ñã cho thấy xu hướng giảm dần từng bước.

Theo số liệu ñiều tra thứ cấp của Vietnam Report, một số ñịa bàn tại thị trường TP. Hà

Nội và TP. Hồ Chí Minh có mức giảm nhẹ có thể kể ñến là khu ñô thị Geleximco ñường Lê Trọng Tấn, có mức giá dao ñộng trong khoảng 32 -35 triệu ñồng/m2 ñã giảm khoảng từ 5 – 8 triệu ñồng/m2 so với mức ñỉnh ñầu quý II/2010; ñất nền khu vực Bắc Thăng Long Nội Bài giảm khoảng 2 triệu ñồng/m2 xuống còn mức 13 – 15 triệu ñồng/m2.

(cid:1) ðối với thị trường căn hộ

- Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh

Do vấn ñề quỹ ñất nên các dự án nhà ở thương mại ở TP.HCM tập trung chủ yếu

vào loại hình căn hộ chung cư. Tạm phân hạng căn hộ chung cư theo giá thì căn hộ hạng sang có giá trên 50 triệu ñồng/m2, căn hộ cao cấp từ 28 triệu ñến 50 triệu ñồng/m2, trung cấp từ 16 triệu ñến 28 triệu ñồng/m2, căn hộ bình dân có giá dưới 16 triệu ñồng/m2.

Các dự án căn hộ hạng sang tập trung ở khu trung tâm quận 1, quận 3 và một số ở

khu ñô thị mới Phú Mỹ Hưng. Với ñặc ñiểm thuận lợi về vị trí, ñược ñầu tư xây dựng với

các tiêu chuẩn cao cấp, thiết kế hiện ñại, các dự án căn hộ hạng sang khu vực ở trung tâm

thành phố có mặt bằng giá rất cao. Tuy nhiên, tình hình giao dịch căn hộ cao cấp lại rất ảm

ñạm trong khi nguồn cung khá dồi dào. Tỉ lệ căn hộ ñã giao dịch thành công sau khi ñưa

ra thị trường ñạt khá thấp, chỉ có 14% căn hộ cao cấp giao dịch thành công.

Sau một thời gian cung hàng mạnh cho phân khúc cao và trung cấp, loại căn hộ

thuộc phân khúc bình dân tại TP.HCM ñang ñược phát triển rất mạnh, giá chỉ trong

khoảng 10-16 triệu ñồng/m2 với các diện tích ña dạng. Các giao dịch trên thị trường căn

hộ hiện nay tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ hạng trung và bình dân, diện tích từ 60 -

80 m² và giá khoảng trên dưới 1 tỷ ñồng/căn ñang ñược tiêu thụ mạnh. Tỷ lệ giao dịch

mua bán căn hộ trong quý II/2010 cũng tăng ñến 26% so với quý I/2010, 2/3 số giao dịch

thành công và 3/4 trong số ñó tập trung vào phân khúc trung bình. Theo CBRE Việt Nam, dòng căn hộ ñang ñược ưa chuộng trong giai ñoạn này có mức giá từ 600 - 800 USD/m2.

Thực tế diễn biến thị trường cho thấy phân khúc căn hộ giá thấp (dưới 800USD/m2) hiện vẫn ñang là dòng chủ ñạo trên thị trường căn hộ. ðiều này cho thấy thị

trường ñang thực sự chú trọng ñến nhu cầu ở nhiều hơn là ñầu tư, vì ñây là mức giá mà

hầu hết người có nhu cầu ở với thu nhập trung bình và thu nhập khá hướng tới.

Theo số liệu của Công ty TNHH Savills Việt Nam, cuối năm 2010, tổng nguồn

cung sơ cấp căn hộ bán tại TP.Hồ Chí Minh ñạt 17.000 căn, trong ñó khoảng 4.000 căn

của 12 dự án ñược ñưa ra bán trong quý IV/2010. Nguồn cung thị trường thứ cấp khoảng

55.000 căn song lượng bán ra chỉ ñạt 3.000 căn trong quý IV, khoảng 63% căn hộ bán ra có giá bình quân dưới 1.000 USD/m2. Ước tính tại TP.Hồ Chí Minh trong 2 năm tới cung

cấp cho thị trường căn hộ sơ cấp khoảng 105.000 căn. Xu hướng cầu của thị trường tập

trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ giá rẻ.

- Tại thị trường TP. Hà Nội

Giá nhà ở dạng căn hộ tại thị trường Hà Nội trong một vài năm gần ñây có những

diễn biến phức tạp. Tại thời ñiểm quý I/2009 mức giá căn hộ có sự sụt giảm mạnh và

trong tình trạng ñóng băng, sang quý II/2009 thị trường căn hộ tại Hà Nội ñã có dấu hiệu

phục hồi và ñến quý III/2009 ñã có sự tăng giá mạnh, mức giá căn hộ liên tục ñược ñiều

chỉnh và tăng khoảng từ 15 – 20% so với quý II/2009. ðặc biệt, ñến ñầu quý II/2010 giá

căn hộ ñẩy cao, tăng bình quân ñến 30% so với quý IV/2009. Tính riêng quý II/2010 tổng

cung căn hộ mới là 4600 căn, giá chào bán thứ cấp tăng trên mọi phân khúc của thị trường

căn hộ, cụ thể tăng 3% trên các phân khúc cao cấp, trung cấp và hạng sang và 9% trong

phân khúc bình dân. Giá bình quân chào bán căn hộ trong giai ñoạn này là: căn hộ hạng sang là 3.104 USD/m2, hạng cao cấp là 1.936 USD/m2, hạng trung cấp là 1.331 USD/m2 và hạng bình dân là 956 USD/ m2.

Nhưng từ giai ñoạn cuối năm 2010 ñến 2012, thị trường căn hộ nói riêng và thị

trường bất ñộng sản nói riêng bắt ñầu bước vào giai ñoạn sụt giảm. Trước tình hình này,

các công ty bất ñộng sản ñã chuyển hướng tập trung sang phân khúc căn hộ giá rẻ với

mức giá khoảng 1 tỷ ñồng/căn. Trong số các doanh nghiệp tham gia vào thị trường giá rẻ

có Tập ñoàn Nam Cường với dự án Lê Văn Lương Residentail với 400 căn hộ diện tích từ 60 – 70m2 với giá bán từ 14 triệu ñồng/m2.

(cid:1) Thực trạng giá cả nhà ở thương mại cho thuê

Trong giai ñoạn hiện nay khi các loại hình nhà ở khác không mấy sáng sủa thì căn hộ

dịch vụ cho thuê ñang kinh doanh khá tốt. Tại TP. Hồ Chí Minh thị trường mục tiêu cho

căn hộ dịch vụ chủ yếu là các chuyên gia nước ngoài, Việt kiều về nước. Theo kết quả

nghiên cứu thị trường của công ty Savills tại TP. Hồ Chí Minh, giá cho thuê trung bình toàn thị trường năm 2012 ở mức 23 USD/m2/tháng, cụ thể như sau:

Bảng 4.2: Giá thuê căn hộ tại TP.HCM, năm 2012

Chỉ tiêu ðơn vị

Nguồn cung ước tính Căn hộ

Công suất cho thuê %

$ Giá thuê trung bình (USD/m2/ tháng) 1 Hạng Hạng A Hạng B Hạng C Hạng A Hạng B Hạng C Hạng A Hạng B Hạng C 660 1.590 780 90 82 87 29 24 15 660 1.460 655 88 91 92 30 24 16

1 Giá thuê theo tháng tính bằng USD dựa trên giá báo và diện tích thuần, bao gồm phí dịch vụ, chưa bao gồm thuế VAT

Quý I Quý II Quý III Quý IV 660 658 1.520 1.394 770 770 90 88 87 92 88 93 30 29 24 23 16 15 Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills.

Nếu như mảng căn hộ dịch vụ cao cấp cho thuê hiện ñang rất ñược các nhà ñầu tư

lớn quan tâm thì mảng căn hộ thương mại cho thuê giá rẻ lại gần như bị bỏ quên. Cho dù

nhu cầu thuê nhà ở thương mại giá thấp hiện rất cao, nhất là ñối tượng công nhân viên

chức, nhưng xuất phát từ bài toán kinh tế, doanh nghiệp phát triển BðS hiện chưa quan

tâm với phân khúc này, họ chỉ chú tâm ñầu tư xây dựng căn hộ cho thuê giá cao từ 1.000

USD hay ít nhất 10 triệu ñồng/tháng trở lên mà bỏ trống phân khúc giá thấp. Bởi lẽ, việc

tiếp cận ñất ñai vốn không ñơn giản do quỹ ñất tại các thành phố có hạn, tiền sử dụng ñất

cao mà xây căn hộ cho thuê giá thấp (từ 2-5 triệu ñồng/căn/tháng), thì doanh nghiệp phải

mất vài chục năm mới thu hồi ñược vốn. Vì vậy, ñối với loại nhà ở thương mại cho người

thu nhập thấp thuê hay thuê mua theo Nghị ñịnh 90/CP thì hiện chưa có dự án nào ñược

khởi công. Giai ñoạn năm 2006 – 2012 chỉ có 124 căn hộ (diện tích 50 m2/căn) thuộc các

dự án nhà ở xã hội cho thuê hoặc thuê mua ñược hoàn thành với tổng diện tích sàn xây dựng là 11.574 m2 ở chung cư ðông Hưng II, quận 12 và chung cư Bà Hom, phường 13,

quận 6.

Cơ chế, chính sách của Nhà nước hiện nay mới chỉ có cho loại hình nhà ở xã hội

cho thuê hoặc cho thuê mua, còn chính sách về việc khuyến khích doanh nghiệp ñầu tư xây

dựng nhà cho thuê thương mại giá rẻ vẫn chưa có, vì vậy phân khúc này ít ñược các doanh

nghiệp quan tâm ñầu tư do thời gian thu hồi vốn kéo dài, mặc dù nhu cầu xã hội rất lớn.

4.2.2. Thực trạng về chính sách và căn cứ trong ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng

mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

4.2.2.1. Chính sách của các doanh nghiệp về ñịnh giá nhà ở

Cũng giống như các doanh nghiệp kinh doanh khác, khi thực hiện xác ñịnh giá cho

sản phẩm nhà ở thương mại xây dựng mới, các doanh nghiệp ñã xem xét các quan ñiểm

chính sách sau ñây về vấn ñề xác ñịnh giá nhà ở, ñó là xác ñịnh giá cho sản phẩm mới,

xác ñịnh giá có chiết khấu và bù trừ, xác ñịnh giá ñể kích thích tiêu thụ và xác ñịnh giá

phân biệt.

- Xác ñịnh giá cho sản phẩm mới: Quan ñiểm chiến lược của các doanh nghiệp về

vấn ñề hình thành giá cả phụ thuộc một phần vào các giai ñoạn trong chu trình sống của

hàng hoá. Do vậy khi tung một sản phẩm mới ra thị trường, doanh nghiệp thường lựa

chọn hoặc là chiến lược “giá hớt váng” hoặc là chiến lược “bám chắc thị trường”.

Do sản phẩm nhà ở là một trong những loại hàng hoá ñặc biệt, nên hầu hết các

doanh nghiệp ñầu tư xây dựng nhà ở rất ít khi áp dụng chiến lược “hốt phần ngon” bởi vì

thông thường sản phẩm nhà ở ñược khách hàng lựa chọn mua ngay từ khi dự án bắt ñầu

khởi công, do vậy mức giá nhà ở ñã ñược xác ñịnh ngay từ khi hoàn thiện phương án ñầu

tư của dự án. Mục tiêu của các doanh nghiệp là mức giá ban ñầu ñưa ra làm sao có thể thu

hút ñược càng nhiều khách hàng ñến tham gia ký hợp ñồng mua nhà càng tốt, ñể từ ñó các

doanh nghiệp có thể huy ñộng ñược tài chính từ nguồn này cho dự án. Một ñiều khác biệt

nữa là mức giá sẽ ngày một tăng tỷ lệ thuận với thời gian thi công của dự án, nhất là khi

các căn hộ ñã ñược hoàn thiện thì mức giá sẽ cao hơn rất nhiều so với mức giá ban ñầu

ñược ñưa ra (nếu không xét ñến các trường hợp có biến ñộng lớn của thị trường).

Có thể nói quan ñiểm của các doanh nghiệp sẽ phụ thuộc vào tình hình cụ thể về

mặt tài chính của các doanh nghiệp cho chính dự án ñó. Nếu các doanh nghiệp có nhu cầu

cấp thiết thu hút vốn cho dự án, thì các doanh nghiệp sẽ có quan ñiểm ñưa ra mức giá hấp

dẫn ñể thu hút số ñông khách hàng tham gia. Ngược lại, các doanh nghiệp sẽ có quan ñiểm

xác ñịnh mức giá nhằm bán trước sản phẩm ở một tỷ lệ nhỏ và bán sản phẩm với mức giá

cao hơn khi sản phẩm ñã ñược hoàn thiện, nhằm nâng cao mức lợi nhuận cho dự án.

- Xác ñịnh giá có chiết khấu và bù trừ: Cũng giống như các sản phẩm hàng hoá

khác, khi thực hiện xác ñịnh giá bán sản phẩm nhà ở cho tất cả các dự án ñầu tư của mình,

các doanh nghiệp ñầu tư và kinh doanh nhà ñều ñưa ra chính sách giá có chiết khấu và bù

trừ dành cho những người tiêu dùng thanh toán sớm và mua số lượng lớn.

+ Chiết khấu giá vì thanh toán trước: Cũng giống như hầu hết các dự án nhà ở

khác, việc bán sản phẩm bất ñộng sản nhà ở thường ñược thực hiện ngay từ khi dự án bắt

ñầu khởi công (theo quy ñịnh là từ khi dự án xây dựng xong phần cơ sở hạ tầng), do vậy

việc thanh toán của khách hàng sẽ ñược chia ra làm nhiều giai ñoạn tuỳ thuộc vào tiến ñộ

thi công của dự án. Nhằm khuyến khích người tiêu dùng thanh toán trước số tiền phải

thanh toán theo quy ñịnh, Các doanh nghiệp ñưa ra các mức giá ñã ñược chiết khấu giảm

giá cho các ñối tượng có khả năng thanh toán trước. Giả dụ như, theo thông lệ khách hàng

có thể trả tiền mua nhà theo ba giai ñoạn, giai ñoạn 1 nộp ngay khi ký hợp ñồng 30% tổng

giá trị hợp ñồng; giai ñoạn hai 50% và giai ñoạn ba 20%; nhưng nếu khách hàng thanh

toán ngay 80% khi ký hợp ñồng thì sẽ ñược giảm giá so với quy ñịnh một số phần trăm

nhất ñịnh, thông thường tỷ lệ này bằng hoặc cao hơn tỷ lệ lãi vay của liên ngân hàng.

+ Chiết khấu vì số lượng hàng mua: Về mặt nguyên tắc, khi khách hàng mua số

lượng lớn thì sẽ ñược chiết khấu giảm giá, nhưng trên thực tế ñối với sản phẩm nhà ở thì

hầu như không áp dụng việc chiết khấu ñối với việc khách hàng mua số lượng sản phẩm

nhà lớn. Qua thực tế hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản tại các doanh nghiệp này cho

thấy, các doanh nghiệp này chưa bao giờ ñưa ra chính sách này khi xác ñịnh giá, và do ñặc

thù của sản phẩm có giá trị lớn cho nên ngay cả những nhà ñầu cơ cũng khó có thể mua

một lúc trên 10 căn hộ.

- Xác ñịnh giá ñể khuyến khích tiêu thụ: Trong những giai ñoạn trước thì hầu như

các doanh nghiệp không phải áp dụng quan ñiểm này khi thực hiện xác ñịnh giá, bởi vì

vào những thời ñiểm ñó nhu cầu của khách hàng về nhà ở ñã vượt quá mức cung của thị

trường. Nhưng trong một vài năm trở lại ñây, khi thị trường bất ñộng sản ñóng băng các

doanh nghiệp cũng ñã phải thực hiện quan ñiểm này cho một số dự án ñể nhằm khuyến

khích khách hàng tham gia mua, ñể có thể thu hồi vốn thực hiện ñầu tư cho các dự án

khác, hoặc trong những trường hợp hiệu quả ñầu tư của dự án ñó thấp cần rút vốn nhanh

ñể ñầu tư các dự án khác có hiệu quả hơn.

- Xác ñịnh giá phân biệt: Trên thực tế, quan ñiểm này ñược hầu hết các các doanh

nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà ở ñều áp dụng, các ñối tượng mà doanh nghiệp ñầu tư kinh

doanh nhà thông thường áp dụng quan ñiểm này là:

+ Mức giá ưu ñãi dành cho chính cán bộ công nhân viên trong các doanh nghiệp:

ðối với ñối tượng này mức giá ñược áp dụng thường là thấp hơn mức giá ñược xác ñịnh

cho thị trường. Tuy nhiên không phải tất cả cán bộ công nhân viên trong các doanh nghiệp

sẽ ñược mua, mà sẽ thực hiện theo hình thức thức quay vòng, ưu tiên theo sự cống hiến.

+ Mức giá cho các ñối tác chiến lược, hoặc những ñối tượng có tầm ảnh hưởng lớn

ñến các doanh nghiệp hay ñến chính dự án ñó. ðối với ñối tượng này, các doanh nghiệp

thường ñưa ra mức giá thấp hơn mức giá theo quy ñịnh và nhiều khi còn thấp hơn cả các

mức giá ưu ñãi dành cho cán bộ công nhân viên của các doanh nghiệp.

+ Mức giá dành cho khách hàng thông thường: ðây là mức giá ñược các doanh

nghiệp xác ñịnh theo ñúng như mức giá của thị trường.

Trong thực tế chưa bao giờ các doanh nghiệp có quan ñiểm áp dụng mức giá cao

hơn mức giá ñược xác ñịnh thông thường cho một ñối tượng nào ñó.

4.2.2.2. Căn cứ xác ñịnh giá nhà của các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh

nhà ở

Về mặt lý thuyết thì khi thực hiện xác ñịnh giá, các doanh nghiệp sẽ căn cứ trên

các cơ sở ñã ñược nêu ra làm căn cứ cho việc xác ñịnh giá sản phẩm nhà ở của mình.

Nhưng trong thực tế, không phải ở bất cứ dự án nào cũng như bất cứ cơ sở nào ñược lý

thuyết nêu ra sẽ ñược sử dụng làm cơ sở tính toán khi xác ñịnh giá. Thông thường khi xác

ñịnh giá, doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà thường căn cứ vào các cơ sở sau ñể xác

ñịnh giá:

- ðơn giá xây dựng: ðây là một trong những yếu tố cơ bản bản ñể Các doanh

nghiệp xác ñịnh ñược tổng dự toán công trình cho dự án, hay nói cách khác là cơ sở ñể

xác ñịnh lên chi phí, một trong những yếu tố cơ bản cấu thành nên giá nhà.

Trong quá trình tính ñơn giá xây dựng, doanh nghiệp dựa trên các căn cứ cơ sở

tính toán sau:

+ Các quy ñịnh của Nhà nước về các khu vực ñơn giá hoặc vùng giá xây dựng;

+ Các văn bản hiện hành hướng dẫn lập và quản lý giá xây dựng;

+ Các loại ñịnh mức dự toán về chi phí vật liệu, nhân công, máy xây dựng;

+ Bảng giá vật liệu xây dựng; giá nhân công; giá ca máy; bảng giá cước vận tải

hàng hoá (ñường bộ, ñường sắt, ñường thuỷ, ñường hàng không) lấy theo mặt bằng giá

ñược quy ñịnh thống nhất (chọn làm gốc giá ñể làm cơ sở xem xét việc ñiều chỉnh giá

hoặc quy dẫn các giá trị xây lắp về các thời ñiểm cần thiết).

- Khung giá chuyển quyền sử dụng ñất:

Giá nhà ở ñược cấu thành bởi hai yếu tố quan trọng nhất ñó là giá chuyển quyền sử

dụng ñất và giá trị công trình nhà trên ñất. Do vậy, khi thực hiện xác ñịnh giá nhà, một

trong những căn cứ hết sức quan trọng mà các doanh nghiệp phải căn cứ vào ñó là khung

giá ñất cho phần diện tích ñất của dự án. Căn cứ vào từng dự án cụ thể, các doanh nghiệp

sẽ căn cứ vào bảng khung giá ñất do nhà nước quy ñịnh ñể làm căn cứ tính. Tuy nhiên

trong một số dự án, phần giá trị ñất của dự án ñược tính chi phí khi tính giá không ñơn

thuần là khung giá ñất, mà còn phụ thuộc vào diện tích ñất dự án ñó do nhà nước phân cho

các doanh nghiệp thực hiện dự án, hay diện tích ñất ñó do các doanh nghiệp trúng thầu

thông qua ñấu giá.

- Lãi suất ngân hàng

Khi thực hiện xác ñịnh giá, các doanh nghiệp chỉ sử dụng lãi suất ngân hàng làm

cơ sở trong việc tính chi phí cho khoản lãi vay ñầu tư, và thực hiện tính giá chiết khấu cho

khách hàng thanh toán trước theo quy ñịnh.

+ Việc ñầu tư các dự án hầu hết phải huy ñộng tất cả các nguồn tài chính có thể,

một trong số ñó là việc huy ñộng từ các nguồn vay. Lãi vay huy ñộng vốn cũng chính mà

một trong những khoản chi phí mà các doanh nghiệp phải gánh chịu ñược tính vào giá

thành. Mặt khác, khi tính hiệu quả kinh tế của dự án ñể bảo vệ mức giá bán sản phẩm ñã

ñưa ra là có hiệu quả thì các doanh nghiệp cũng sẽ sử dụng lãi suất ngân hàng làm căn cứ.

+ Khi xác ñịnh giá chiết khấu dành cho các ñối tượng khách hàng thanh toán tiền

trước so với quy ñịnh chung của các doanh nghiệp sẽ ñược tính căn cứ vào lãi suất của

ngân hàng. Thông thường mức chiết khấu dành cho mỗi năm ñóng trước mà Các doanh

nghiệp dự tính chiết khấu sẽ là 12%/năm. ðây là mức chiết khấu ñược căn cứ vào mức lãi

suất cho vay của liên ngân hàng dao ñộng trong khoảng 11%.

- Quan hệ cung cầu nhà ở

Việc xác ñịnh giá cho một bất ñộng sản nhà ở cá biệt cũng như xác ñịnh giá nhà

cho cả một dự án ñều phải ñược căn cứ vào quan hệ cung cầu tại thời ñiểm xác ñịnh giá.

Các các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà có thể lựa chọn thời ñiểm thích hợp ñể ñưa

dự án ñi vào khởi công và có thể bán ra thị trường là rất khó, ñiều này không phải phụ

thuộc hoàn toàn vào ý muốn chủ quan của các doanh nghiệp. Do vậy, khi thực hiện xác

ñịnh giá cho bất ñộng sản nhà ở phải ñược căn cứ và lượng cung và mức cầu tại thời ñiểm

ñó ñể ñưa ra mức giá phù hợp với thị trường.

Trong những giai ñoạn trước ñây (thập niên 90), các các doanh nghiệp xây dựng

nhà hầu như ít khi quan tâm ñến căn cứ này khi xác ñịnh giá nhà, bởi vì vào thời ñiểm ñó,

bất kể dự án nhà ở nào ñược ñưa ra thị trường hầu như ñược bán hết ngay từ khi dự án bắt

ñầu xây dựng, thông thường mức giá ñến tay người sử dụng thật sự ñã chênh lệch khá cao

so với mức giá ban ñầu của các doanh nghiệp ñưa ra, khách hàng hầu như chấp nhận mọi

mức giá mà các doanh nghiệp ñưa ra. ðiều ñó cho thấy mức giá mà các doanh nghiệp ñưa

ra không căn cứ vào mức cầu thực tế mà hoàn toàn phụ thuộc vào mức chi phí cơ bản mà

các doanh nghiệp bỏ ra ñể ñầu tư.

Trong giai ñoạn hiện nay, do thị trường bất ñộng sản nhà ở ñã có những chuyển

biến tích cực hơn, lượng cung ñã gần với mức cầu của thị trường hơn, các các doanh

nghiệp không còn ñộc quyền cung cấp các dự án nhà ở nữa, ñiều ñó bắt buộc các

doanh nghiệp phải quan tâm ñến thị trường, ñặc biệt quan tâm ñến mức cầu của thị

trường, cũng như lượng cung của các nhà cung cấp vào thời ñiểm dự án của các doanh

nghiệp ñưa ra thị trường, và lấy ñó là một trong những cơ sở ñể xác ñịnh giá cho bất

ñộng sản nhà ở của mình.

4.2.3. Thực trạng về mô hình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp

ñầu tư kinh doanh nhà ở

Từ thực tế nghiên cứu và tìm hiểu mô hình hoạt ñộng của các doanh nghiệp ñầu tư,

xây dựng và kinh doanh nhà ở cho thấy, hầu hết các doanh nghiệp ñều không cơ cấu bộ

phận ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới một cách ñộc lập. Với quan ñiểm, việc

ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới thực chất là việc xác ñịnh mức giá bán cho sản

phẩm nhà ở căn cứ chủ yếu vào mức chi phí cấu thành lên nhà ở, trong khí ñó việc triển

khai một dự án trong thời gian tương ñối dài ñồng thời số lượng dự án cùng triển khai tại

cùng một thời ñiểm là rất ít. Vì vậy, bộ phận ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới của

các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở thông thường là một bộ phận

thuộc phòng tài chính – kế toán hoặc Phòng Kế hoạch tổng hợp. Nhiệm vụ chính của Bộ

phận này là căn cứ vào hồ sơ khả thi của dự án nhà ở ñã ñược phê duyệt, thực hiện bóc

tách và xác ñịnh dự toán tổng chi phí cho cả dự án, sau ñó phân bổ chi phí cho từng hạng

mục của dự án (ví dụ như phân bổ chi phí cho phần khối dịch vụ, khối văn phòng, khối

nhà ở). Từ ñó xác ñịnh ra mức giá thành cho 1m2 nhà ở. Từ các yếu tố: giá thành cho

1m2, mức giá bán của các dự án tương ñồng, thương hiệu của doanh nghiệp, tình hình

cung cầu trên thị trường, mức lãi kỳ vọng của doanh nghiệp ... Bộ phận ñịnh giá sẽ ñề xuất

mức giá với Ban giám ñốc dự án hoặc Hội ñồng xác ñịnh giá ñể quyết ñịnh mức giá bán

ra thị trường.

Mô hình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng

và kinh doanh nhà ở một cách tổng quát ñược thể hiện như sau:

• Về hình thức tổ chức:

Phần lớn trong cơ cấu tổ chức của các doanh nghiệp ñầu tư và kinh doanh nhà

không có bộ phận chuyên trách thực hiện xác ñịnh giá một cách chuyên nghiệp. Chính vì

vậy, mỗi khi có dự án ra ñời, Giám ñốc các doanh nghiệp sẽ ra quyết ñịnh thành lập Hội

ñồng xác ñịnh giá, trong ñó thành lập một tổ chuyên trách thực hiện xác ñịnh giá dưới sự

chỉ ñạo trực tiếp của Giám ñốc hoặc người ñược Giám ñốc giao nhiệm vụ chuyên trách

của các doanh nghiệp. Mô hình tổ chức của Hội ñồng xác ñịnh giá ñược thể hiện dưới sơ

CHỦ TỊCH HỘI ðỒNG

PHÓ CHỦ TỊCH HỘI ðỒNG

UỶ VIÊN THƯỜNG TRỰC

CÁC UỶ VIÊN HỘI ðỒNG

TỔ CHUYÊN TRÁCH ðỊNH GIÁ

ñồ cơ cấu tổ chức sau:

Sơ ñồ 4.1: Cơ cấu tổ chức của hội ñồng xác ñịnh giá tổng quát

Trong ñó:

- Chủ tịch Hội ñồng thông thường là Giám ñốc các doanh nghiệp

- Phó Chủ tịch hội ñồng thường là Phó Giám ñốc các doanh nghiệp phụ trách

tài chính.

- Uỷ viên thường trực thường là kế toán Trưởng các doanh nghiệp

- Các Uỷ viên thường là các Trưởng phòng ban ñơn vị trong các doanh nghiệp.

- Tổ chuyên trách xác ñịnh giá thông thường gồm các thành phần: Chuyên viên

của các Phòng Kế hoạch Tổng hợp, Phòng Tài chính kế toán, Phòng Thị trường hoặc

phòng kinh doanh, Ban quản lý dự án; Trong ñó Phòng Tài chính kế toán là ñầu mối.

• Nhiệm vụ các thành viên của Hội ñồng xác ñịnh giá

Nhiệm vụ cụ thể của các thành viên trong Hội ñồng xác ñịnh giá ñược phân công

cụ thể sau:

- Chủ tịch Hội ñồng là người quyết ñịnh cao nhất, chịu trách nhiệm chính trước

Ban giám ñốc của doanh nghiệp, thực hiện phân công nhiệm vụ cụ thể cho từng thành

viên trong hội ñồng, thực hiện chỉ ñạo và giám sát quá trình thực hiện việc xác ñịnh giá

của các thành viên trong Hội ñồng.

- Phó chủ tịch Hội ñồng: Chịu trách nhiệm chỉ ñạo và giám sát phần nhiệm vụ do

Chủ tịch Hội ñồng phân công và Uỷ quyền.

- Uỷ viên thường trực: Là ñầu mối công việc chính trong hội ñồng, trực tiếp chỉ

ñạo Tổ chuyên trách xác ñịnh giá, ñồng thời là ñầu mối tổng hợp và thu thập ý kiến và báo

cáo trực tiếp cho Chủ tịch hội ñồng.

- Các Uỷ viên Hội ñồng khác: Có trách nhiệm cung cấp tài liệu và thông tin trong

mảng lĩnh vực mình quản lý cho Tổ chuyên trách xác ñịnh giá có yêu cầu. Thực hiện ñóng

góp ý kiến với Tổ chuyên trách khi ñược xin ý kiến cá nhân hoặc trong các cuộc họp của

Hội ñồng.

- Tổ chuyên trách xác ñịnh giá: Nhiệm vụ cơ bản của Tổ chuyên trách là: Căn cứ

vào mục tiêu xác ñịnh giá do Hội ñồng xác ñịnh giá ñưa ra, căn cứ vào quy trình xác ñịnh

giá tại doanh nghiệp; Tổ chuyên trách thực hiện thu thập thông tin, cơ sở dữ liệu và thực

hiện xác ñịnh ñưa ra mức giá ñề suất, thực hiện bảo vệ trước Hội ñồng về giá ñề suất ñó.

Giá quyết ñịnh sẽ do Hội ñồng giá quyết ñịnh. Nhiệm vụ cụ thể của từng thành viên trong

Tổ chuyên trách ñượcphân công cụ thể như sau:

+ Phòng Kế hoạch Tổng hợp và Ban quản lý dự án: Thực hiện tổng hợp phân tích,

ñánh giá, tính toán các số liệu theo phương án khả thi của dự án ñể xác ñịnh ra giá trị tổng

dự toán công trình của dự án.

+ Phòng Kế toán tài chính: Thực hiện tính toán tổng chi phí theo ñơn giá xây dựng,

dự tính các chi phí mua sắm, vốn vay… ñồng thời tiến hành phân bổ chi phí ñối với từng

hạng mục của dự án.

+ Phòng Thị trường hoặc phòng kinh doanh: Thực hiện ñiều tra, phân tích các số

liệu về các mức giá của toàn thị trường, trong khu vực lân cận dự án, cũng như các dự án

có nhiều ñiểm tương ñồng với dự án. Tổng hợp số liệu về chi phí dự án ñã ñược Phòng Kế

hoạch tổng hợp, Ban quản lý dự án và phòng Kế toán tài chính ñã xác ñịnh cùng với số

liệu phân tích thị trường ñưa ra giá ñề suất và bảo vệ trước Hội ñồng xác ñịnh giá.

• Cơ chế hoạt ñộng của Hội ñồng xác ñịnh giá

- Ngay sau khi có quyết ñịnh thành lập Hội ñồng xác ñịnh giá sẽ thực hiện

nhóm họp ñể thông qua nhiệm vụ, phân công trách nhiệm, thông qua kế hoạch và

tiến ñộ triển khai.

- Tổ xác ñịnh giá sẽ hoạt ñộng một cách ñộc lập với các bộ phận khác của doanh

nghiệp trong thời gian quyết ñịnh thành lập Tổ có hiệu lực. Tổ chuyên trách xác ñịnh giá

có quyền yêu cầu tất cả các phòng nghiệp vụ cung cấp các số liệu cần thiết có liên quan ñể

phục vụ cho hoạt ñộng xác ñịnh giá. Tổ chuyên trách xác ñịnh giá sẽ ñược chỉ ñạo trực

tiếp của Uỷ viên thường trực của Hội ñồng xác ñịnh giá, nhằm ñảm bảo ñộ chính xác cũng

như tiến ñộ theo kế hoạch.

- Uỷ viên thường trực Hội ñồng xác ñịnh giá sẽ trực tiếp báo cáo ñịnh kỳ hàng

ngày cho Chủ tịch hội ñồng về hoạt ñộng, tiến ñộ, kết quả, cũng như những vướng mắc

cần giải quyết.

- Sau mỗi bước của quá trình xác ñịnh giá Hội ñồng sẽ thực hiện nhóm họp ñể lấy

ý kiến và thống nhất thông qua.

- Sau khi Tổ chuyên trách hoàn thành việc xác ñịnh giá và ñưa ra giá ñề suất, Hội

ñồng xác ñịnh giá sẽ nhóm họp lấy ý kiến.

- Giá ñược quyết ñịnh là giá do Chủ tịch Hội ñồng xác ñịnh giá quyết ñịnh sau khi

nghe ý kiến của các Uỷ viên Hội ñồng xác ñịnh giá.

- Khi giá ñược quyết ñịnh, Giám ñốc doanh nghiệp sẽ ra quyết ñịnh Ban hành giá

chính thức của sản phẩm nhà của dự án ñó, ñồng thời ra quyết ñịnh giải thể Hội ñồng xác

ñịnh giá.

4.2.3. Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp

ñầu tư kinh doanh nhà ở

Thực tế nghiên cứu và tìm hiểu hoạt ñộng ñịnh giá tại các DNðTXD&KD nhà ở

cho thấy, cả bốn nhóm quy trình ñược trình bầy tại mục 2.2.3.1 của luận án ñều ñược sử

dụng. Tuy nhiên số lượng doanh nghiệp áp dụng các nhóm quy trình là khác nhau và mức

ñộ áp dụng triệt ñể quy trình ñó cũng khác nhau. Mức ñộ áp dụng từng nhóm quy trình

của các doanh nghiệp qua số liệu ñiều tra của luận án như sau:

Bảng 4.3: Tỷ lệ áp dụng các nhóm quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM của

DNðTXD&KD nhà ở tại thời ñiểm năm 2012

Số lượng DN áp

Tỷ lệ DN áp dụng

STT

Nhóm quy trình

dụng

(%)

Nhóm quy trình 1 48 58,54 1

Nhóm quy trình 2 17 20,73 2

Nhóm quy trình 3 5 6,10 3

Nhóm quy trình 4 12 14,63 4

Tổng cộng 82 100,00

Nguồn: Thống kê từ kết quả khảo sát và ñiều tra của luận án

4.2.3.1. Thực trạng các DNðTXD&KD nhà ở áp dụng nhóm quy trình 1

Qua bảng số liệu trên cho thấy, phần lớn gần 60% số lượng doanh nghiệp

ðTXD&KD nhà ở ñược khảo sát ñang sử dụng nhóm quy trình 2 ñể tổ chức ñịnh giá.

Nhóm doanh nghiệp ñang áp dụng quy trình này hầu hết là các doanh nghiệp có quy mô

vừa và nhỏ, số lượng dự án ñầu tư xây dựng không nhiều, tập trung chủ yếu ở các doanh

nghiệp ñầu tư các dự án nhà ở chung cư ở cấp “ bình dân”. Các doanh nghiệp thuộc nhóm

này phần lớn là các công ty ðTXD&KD nhà thuộc các Tổng công ty ðầu tư phát triển

nhà Hà Nội – Hadico với 16 công ty thuộc nhóm này, Tổng công ty ñầu tư phát triển nhà

và ñô thị - HUD với 14 công ty, Vinaconex với 10 công ty ñang áp dụng quy trình này.

Cụ thể việc áp dụng quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM ñược các DNðTXD&KD nhà ở

thực hiện như sau:

Ban QLDA ñịnh giá bán ñể ñưa vào hồ sơ dự án khi tính hiệu quả kinh của dự án

Gð DN thành lập Hội ñồng ñịnh giá

Thành viên HððG tổ chức ñịnh giá bán nhà ở ra thị trường tại thời ñiểm cho phép (xây xong phần cơ sở hạ tầng) trình HððG

HððG quyết ñịnh giá bán và trình Gð DN

Giám ñốc doanh nghiệp quyết ñịnh mức giá bán nhà tại thời ñiểm ñược huy ñộng vốn theo quy ñịnh (xây xong phần thô).

ðiều chỉnh giá cho các giai ñoạn tiếp theo

Sơ ñồ 4.2: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các

DNðTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 1

Theo sơ ñồ quy trình tổ chức ñịnh giá trên cho thấy, công tác ñịnh giá nhà ở

TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở ñược thực hiện tại 3 thời ñiểm khác nhau, ñịnh

giá bán ñể ñưa vào hồ sơ lập dự án, ñịnh giá bán tại thời ñiểm ñược phép bán nhà theo quy

ñịnh và ñịnh giá bán tại thời ñiểm dự án ñã hoàn thành.

• ðịnh giá nhà ở TMXDM tại thời ñiểm lập hồ sơ dự án

Tại thời ñiểm lập hồ sơ dự án, mức giá nhà ở ñược các DNðTXD&KD nhà ở giao

cho Ban QLDA thực hiện. Việc ñịnh giá nhà ở tại thời ñiểm này ñược Ban QLDA tính

dựa trên các quy ñịnh của Nhà nước về ñơn giá xây dựng, khung giá ñất, lãi suất vay vốn,

các chi phí dự kiến và mức lợi nhuận kỳ vọng ñể ñảm bảo tính khả thi của dự án. Trên

thực tế mức giá ñược Ban QLDA xác ñịnh tại thời ñiểm này có sự chênh lệch khá lớn so

với mức giá DNðTXD&KD nhà ở ñịnh giá tại hai thời ñiểm tiếp theo.

• ðịnh giá tại thời ñiểm dự án ñược phép bán nhà ở TMXDM theo quy ñịnh

Tại thời ñiểm ñược phép bán nhà ở theo quy ñịnh, các DNðTXD&KD nhà ở

thành lập HððG, HððG sẽ tiến hành ñịnh giá theo quy trình tại sơ ñồ số 4.2 và trình mức

Xác ñịnh nhu cầu

Quyết ñịnh giá

Xác ñịnh mục tiêu xác ñịnh giá

Nghiên cứu giá của các dự án khác tương ñồng

Lựa chọn phương pháp xác ñịnh giá

giá cho Giám ñốc doanh nghiệp quyết ñịnh.

Sơ ñồ 4.3: Quy trình xác ñịnh giá tại thời ñiểm DN ñược phép bán nhà ở

TMXDM

Trên thực tế, công tác ñịnh giá tại thời ñiểm này ñã ñược doanh nghiệp thực hiện

một cách bài bản và có tính chính xác cao hơn tại thời ñiểm lập hồ sơ dự án. Tuy nhiên, tại

thời ñiểm này mức giá ñược các DNðTXD&KD nhà ở xác ñịnh vẫn dựa trên các thông

số về chi phí mang tính dự kiến, vì vậy nếu công tác dự báo về những biến ñộng các

khoản mục chi phí, ñặc biệt là nguyên vật liệu ñầu vào, nhân công cũng như mức lãi suất

vay của doanh nghiệp không ñược tốt sẽ ảnh hưởng trực tiếp ñến lợi nhuận của doanh

nghiệp. Cụ thể thực trạng các bước ñược DNðTXD&KD nhà ở tiến hành như sau:

Bước 1: Xác ñịnh mục tiêu xác ñịnh giá: Căn cứ vào từng dự án cũng như từng

thời ñiểm cụ thể của việc xác ñịnh giá, Các doanh nghiệp sẽ xác ñịnh mục tiêu mà Các

doanh nghiệp theo ñuổi trong giai ñoạn ñó nói chung và cho dự án ñó nói riêng. Thông

thường mục tiêu mà Các doanh nghiệp sẽ ñưa ra trong giai ñoạn trước sẽ là tăng tối ña lợi

nhuận trước mắt tức là xác ñịnh mức giá ñảm bảo thu lợi nhuận trước mắt với tiền mặt tối

ña và bù ñắp tối ña các phí tổn.

Trong những năm 2000 trở về ñây, do sự phát triển của thị trường bất ñộng sản,

cũng như ñời sống xã hội ngày một tăng, cho nên các doanh nghiệp ñã chuyển mục tiêu

theo ñuổi của mình thành dành vị trí hàng ñầu về các chỉ tiêu chất lượng nhà. Với việc

theo ñuổi mục tiêu này, rõ ràng Các doanh nghiệp sẽ phải xác ñịnh mức giá cao hơn vừa

ñể khẳng ñịnh giá trị của sản phẩm nhà ở của mình, ñồng thời bù ñắp ñược các chi phí ñể

ñạt ñược chất lượng cao cho sản phẩm.

Bước 2: Xác ñịnh nhu cầu: Hoạt ñộng xác ñịnh nhu cầu của thị trường của Các

doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà có thể ñược chia ra làm 2 giai ñoạn rõ rệt:

- Giai ñoạn từ những năm 1999 trở về trước: Có thể nói ñây là giai ñoạn mà mức

cung thấp hơn rất nhiều mức cầu của thị trường, do vậy hầu như tất cả các các doanh

nghiệp xây dựng nhà không bao giờ tính ñến yếu tố xác ñịnh mức nhu cầu của thị trường,

bởi vì khi có dự án ñược phê duyệt thì sản phẩm nhà ñã ñược ñăng ký mua hết ngay trên

bản vẽ.

- Giai ñoạn từ những năm 2000 trở về ñây: Trong giai ñoạn này, cách thức suy

nghĩ của những người lãnh ñạo trong Các doanh nghiệp ñã có những thay ñổi nhất ñịnh

theo sự phát triển của thị trường, khi mà sự cạnh tranh của các doanh nghiệp xây dựng nhà

ñã bắt ñầu hình thành. ðặc biệt do nhu cầu cần huy ñộng vốn trước cho dự án từ khách

hàng ñã buộc Các doanh nghiệp phải ñặt ra vấn ñề xác ñịnh mức cầu của thị trường ñể dự

tính ñược mức thu trước của khách hàng, và sau ñó hoạt ñộng này ñã ñược quy ñịnh trở

thành một trong các quá trình xác ñịnh giá của Các doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc xác

ñịnh nhu cầu của Các doanh nghiệp mới chỉ dừng lại ở việc ñiều tra, lấy số liệu liên quan

từ các ñơn vị tổ chức thống kê, chưa sử dụng các phương pháp xác ñịnh nhu cầu ñể nhận

biết ñược sự co dãn của nhu cầu từ ñó làm căn cứ xác ñịnh giá.

Bước 3: Nghiên cứu giá của các bất ñộng sản nhà ở khác có những ñặc ñiểm tương

ñương: ðây là một trong những bước ñược coi là quan trọng nhất của các doanh nghiệp

trong quá trình thực hiện xác ñịnh giá nhà. Thông thường, Các doanh nghiệp sẽ lựa chọn

ra một số dự án nhà ở khác có nhiều ñiểm tương ñồng nhất với dự án của Các doanh

nghiệp ñể thực hiện ñiều tra, tìm hiểu ñể xác ñịnh ra mức giá thuần của các dự án ñó.

Thông thường mức giá của Các doanh nghiệp xác ñịnh cho dự án của mình sẽ xoay quanh

mức giá của các dự án có nhiều ñiểm tương ñồng nhất mà ñã ñược thị trường chấp nhận.

Có chăng, trong quá trình thiết kế và thi công sẽ bổ sung thêm một số ñặc ñiểm nổi trội

hoặc gia tăng phần dịch vụ sau bán hàng ñể hấp dẫn khách hàng hơn.

Bước 4: Lựa chọn phương pháp tính giá: Ở hầu hết các dự án nhà ở của Các doanh

nghiệp từ thời ñiểm sơ khai cho ñến hiện tại, khi thực hiện xác ñịnh giá nhà các doanh

nghiệp hầu như ñều lựa chọn phương pháp chi phí ñể xác ñịnh giá nhà. Vì ñây, là một

trong những phương pháp khá thông dụng và dễ hiểu khi thực hiện tính toán xác ñịnh giá.

Thực chất phương pháp mà các doanh nghiệp lựa chọn ñể xác ñịnh giá là dựa vào 3

yếu tố:

- Giá trị ñất: Thông thường giá trị ñất ñược xác ñịnh bằng diện tích của dự án nhân

với giá chuẩn cho 1m2 ñất. Nhưng trên thực tế giá trị ñất của dự án thường ñược tính bằng mức giá ñất mà Các doanh nghiệp trúng thấu hoặc tiền ñóng góp ngân sách của ñịa

phương ( Theo quyết ñịnh số 3153/Qð/UB).

- Tổng chi phí xây dựng công trình: Do việc xác ñịnh giá ñược thực hiện ngay khi

dự án ñược phê duyệt, cho nên mức chi phí công trình ñược sử dụng ñể xác ñịnh giá là

Giá trị tổng dự toán xây dựng công trình (GTDT, gọi ngắn gọn là "Tổng dự toán công

trình". Giá trị tổng dự toán công trình bao gồm các yếu tố: Các khoản chi phí có liên quan

ñến khảo sát, thiết kế, chi phí sử dụng ñất ñai, ñền bù và giải phóng mặt bằng, chi phí

khác; Xây lắp công trình; Mua sắm thiết bị; Chi phí dự phòng. Việc xác ñịnh giá trị tổng

dự toán xây dựng công trình ñược xác ñịnh như sau:

Gtdt = Gxl + Gtb + Gk + Gdp Trong ñó:

Gtdt: Giá trị tổng dự toán xây dựng công trình Gxl: Giá trị dự toán xây lắp của tất cả các hạng mục thuộc công trình xây dựng; Gtb: Giá trị dự toán mua sắm thiết bị công nghệ cho công trình; Gk: Dự toán các chi phí khác (chi phí kiến thiết cơ bản khác) cho toàn bộ quá tình

ñầu tư và xây dựng công trình;

Gdp: Dự toán các chi phí dự phòng. - Mức lãi dự kiến ñịnh mức cho dự án: Mức lãi này ở mỗi các doanh nghiệp và

mỗi dự án sẽ khác nhau. Mức lãi ñược dự kiến ở ñây phụ thuộc vào quan ñiểm kinh doanh

của mỗi ñơn vị, thông thường mức lãi này ñược tính dao ñộng trong khoảng từ 5-7% tổng

giá trị công trình.

Như vậy mức giá ñược tính theo phương án này sẽ là:

Giá BðS nhà = Giá trị ñất + Giá trị tổng dự toán công trình + Mức lãi dự kiến.

Bước 5: Quyết ñịnh giá: Căn cứ vào tất cả các yếu ñã ñược xác ñịnh, phân tích ở

các bước trên, Các doanh nghiệp sẽ ra quyết ñịnh mức giá cho sản phẩm nhà của mình.

Thực tế tại các doanh nghiệp bước này thường ñược thực hiện chia làm hai giai ñoạn:

- Giai ñoạn 1: Tổ xác ñịnh giá căn cứ vào các yếu tố xác ñịnh ở các bước trong quy

trình xác ñịnh giá sẽ ñề suất ba mức giá khác nhau cho sản phẩm nhà của dự án.

- Giai ñoạn 2: Tổ xác ñịnh giá sẽ bảo vệ trước hội ñồng quyết ñịnh giá của Các

doanh nghiệp, phân tích các lợi thế và hạn chế của từng mức giá. Hội ñồng quyết ñịnh giá

sẽ ra quyết ñịnh lựa chọn mức giá cuối cùng cho sản phẩm nhà của dự án.

• ðịnh giá tại thời ñiểm dự án hoàn thành

Qua thực tế khảo sát và phỏng vấn thu thập dữ liệu hiện trạng về ñịnh giá nhà ở

TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở ñều cho rằng, việc ñịnh giá tại thời ñiểm dự án ñi

ñã hoàn thành ñi vào sử dụng sẽ ñem lại sự chính xác cao nhất, bởi vì tại thời ñiểm ñó mọi

chi phí ñầu tư, các yếu tố cấu lên giá thành của dự án ñã ñược xác ñịnh. Tuy nhiên, hầu

hết các dự án ñược ñiều tra ñều cho rằng sẽ không còn nhiều sản phẩm nhà ở TMXDM sẽ

còn chưa bán ñược ở thời ñiểm này, nếu còn cũng không nhiều. Vì vậy, việc ñịnh giá ở

bước này không ñược các doanh nghiệp coi trọng và ñều cho rằng ñây chỉ là một giai

ñoạn ñiều chỉnh giá cho phù hợp với thực tế nhu cầu của thị trường hoặc ñáp ứng mục tiêu

của doanh nghiệp. ðể xác ñịnh mức giá cho việc ñiều chỉnh giá của giai ñoạn này, các

doanh nghiệp ðTXD&KD nhà ở thường dùng mức giá ñược ñịnh giá tại thời ñiểm ñược

phép bán nhà ở làm cơ sở cho việc ñiều chỉnh dựa vào mức chi phí thực tế so với mức chi

phí dự kiến, mức biến ñộng của thị trường và mục tiêu của doanh nghiệp tại thời ñiểm ñó

ñể tăng giá hay giảm giá.

Mức ñộ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời ñiểm ñịnh giá khác nhau so

với mức giá giao dịch bình quân trên thị trường ñược thể hiện qua bảng số liệu sau:

Bảng 4.4: Mức giá ñược ñịnh giá quy trình 1 tại các thời ñiểm khác nhau

của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án

Tên dự án

ST T

Giá tại thời ñiểm lập hồ sơ (triệu ñồng/m2)

Giá bán bán tại thời ñiểm dự án hoàn thành (triệu ñồng/m2)

Giá tại thời ñiểm ñược phép bán (triệu ñồng/m2)

CC M3-4 – Nguyễn Chí Thanh

CC Geleximco

27,5 32,5 35,1

CC An sinh

12,5 16,6 17,0

CC Anh Bình – Q. Tân Phú

5,5 7,5 17,5

CC TWIN Tower – Q. Bình Tân

8,7 17,1 15,1

CC Vườn Xuân – Nguyễn Chí

6,5 15,8 13,9

Thanh

26,5 31,5 31,5

Nguồn: Kết quả ñiều tra khảo sát của luận án

Qua số liệu ñiều tra ñược thể hiện qua bảng số liệu cho thấy, hầu hết các dự án nhà

ở TMXDM áp dụng ñịnh giá theo nhóm quy trình 1 ñều có sự chênh lệch giá ñáng kể giữa

các thời ñiểm ñịnh giá. Mức giá ñược xác ñịnh thời ñiểm lập hồ sơ dự án ñều có sự khác

biệt rất lớn với mức ñược xác ñịnh ở thời ñiểm dự án ñược cho phép bán. Trong khi ñó

mức trên lệch giá ñược xác ñịnh tại thời ñiểm ñược phép bán nhà và thời ñiểm dự án hoàn

thiện là không nhiều, bởi vì phần lớn các dự án ñược khảo sát ñều ñã bán gần hết số lượng

căn hộ của dự án, việc ñịnh giá tại thời ñiểm dự án hoàn thiện chủ yếu ñược ñiều chỉnh

dựa trên sự biến ñộng của thị trường.

4.2.3.2. Thực trạng các DNðTXD&KD nhà ở áp dụng nhóm quy trình 2

Qua kết quả khảo sát cho thấy, ñây là nhóm quy trình có số lượng DNðTXD&KD

nhà ở sử dụng nhiều thứ 2 chiếm gần 21%. Nhóm doanh nghiệp áp dụng quy trình này

thường có quy mô nhỏ, số lượng dự án ñầu tư ít, hoặc là doanh nghiệp mới thành lập. Sơ

Các bộ phận chức năng tổng hợp các thông tin về giá thành, thông tin về thị trường, giá của các dự án tương ñồng cho Gð doanh nghiệp

Ban QLDA ñịnh giá bán ñể ñưa vào hồ sơ dự án khi tính hiệu quả kinh của dự án

ðiều chỉnh giá cho các giai ñoạn tiếp theo

Giám ñốc công ty quyết ñịnh giá bán nhà ở TMXDM tại thời ñiểm ñược phép bán nhà.

ñồ nhóm quy trình ñịnh giá 2 như sau:

Sơ ñồ 4.4: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các

DNðTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 2

Qua sơ ñồ quy trình ñịnh giá theo nhóm quy trình này cho thấy, công tác ñịnh giá

nhà ở TMXDM ñược thực hiện tại 3 thời ñiểm giống như nhóm quy trình ñịnh giá 1. ðiều

khác biệt của nhóm quy trình này năm ở việc ñịnh giá tại thời ñiểm dự án ñược phép bán

nhà. Tại bước này Giám ñốc doanh nghiệp không thành lập Hội ñồng ñịnh giá mà triệu

tập các thành viên thuộc các phòng ban chức năng như: phòng Kế toán, phòng Kinh

doanh, Ban QLDA ñể tính toán cung cấp các thông tin về giá thành, sự biến ñộng của thị

trường và mức giá của các dự án tương ñồng khác. Sau ñó chính Giám ñốc của doanh

nghiệp sẽ cân ñối, tính toán và quyết ñịnh mức giá bán. Cách thức tiến hành ñịnh giá theo

cách này sẽ ñơn giản, không tốn kém chi phí cho doanh nghiệp, tuy nhiên ñòi hỏi Giám

ñốc doanh nghiệp phải là người rất có kinh nghiệm, mức giá thường có ñộ chính xác so

với giá thị trường giao dịch không cao và nếu có sự biến ñộng bất thường sẽ rất khó tính

toán ñể ñiều chỉnh. Mức ñộ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời ñiểm ñịnh giá

khác nhau so với mức giá giao dịch bình quân trên thị trường ñược thể hiện qua bảng số

liệu sau:

Bảng 4.5: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 2 tại các thời ñiểm khác nhau

của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án

STT

Tên dự án

Giá tại thời ñiểm lập hồ sơ (triệu ñồng/m2)

Giá tại thời ñiểm ñược phép bán (triệu ñồng/m2)

Giá bán bán tại thời ñiểm dự án hoàn thành (triệu ñồng/m2)

CC Lê Văn Lương - Hacinco

CC N07 B1 KðT Dịch vọng

1 7,5 13,5 16,0

CC Era – Q. Tân bình

2 26,5 24,5 25,6

CC Hoàng Anh GL -ðà Nẵng

3 5,2 17,5 14,.0

CC CT2 Ngô Thì Nhậm - Hð

4 4,8 15.5 11,9

CC N4 A-B Lê Văn Lương

5 10,5 15,0 17,0

6 9,7 17,5 21,5

Nguồn: Kết quả ñiều tra khảo sát của luận án

Với kết quả khảo sát ñược thể hiện qua bảng số liệu cho thấy, mức giá ñược

các DNðTXD&KD nhà ở ñịnh giá tại thời ñiểm lập dự án có sự chênh lệch lớn hơn

mức giá ñược ñịnh giá tại hai thời ñiểm sau ñó rất nhiều cá biệt có dự án chênh lệch

ñến gần 12 triệu ñồng. ðồng thời mức giá ñược xác ñịnh tại thời ñiểm ñược phép bán

hàng và mức giá ñiều chỉnh khi dự án hoàn thành mặc dù mức giá chênh lệch không

phải quá lớn nhưng có biến ñộng lớn nhất so với 03 nhóm quy trình còn lại. ðiều này

phần nào có thể khẳng ñịnh việc áp dụng quy trình này tính chính xác và khoa học

khi ñịnh giá không cao, bởi vì việc ñịnh giá phục thuộc phần lớn vào người quyết

ñịnh giá là Giám ñốc doanh nghiệp.

4.2.3.3. Thực trạng các DNðTXD&KD nhà ở áp dụng nhóm quy trình 3

ðây là nhóm quy trình có ít số lượng DNðTXD&KD nhà ở áp dụng nhất

trong số những doanh nghiệp ñược luận án khảo sát. Thực chất, các doanh nghiệp

này thuộc các doanh nghiệp áp dụng nhóm quy trình 2 và có bổ sung thêm bước thuê

tổ chức ñịnh giá ñộc lập thẩm ñịnh lại mức giá mà doanh nghiệp xác ñịnh. Cụ thể sơ

ñồ quy trình này như sau:

Thành lập Hội ñồng ñịnh giá nhà ở TMXDM

Ban QLDA ñịnh giá bán ñể ñưa vào hồ sơ dự án khi tính hiệu quả kinh của dự án

Thuê tổ chức ñịnh giá ñộc lập thẩm ñịnh lại giá

Thành viên HððG tổ chức ñịnh giá bán nhà ở ra thị trường tại thời ñiểm cho phép (xây xong phần cơ sở hạ tầng) trình HððG

ðiều chỉnh giá tại thời ñiểm dự án hoàn thành

Giám ñốc doanh nghiệp quyết ñịnh mức giá bán nhà tại thời ñiểm ñược huy ñộng vốn theo quy ñịnh (xây xong phần thô).

Sơ ñồ 4.5: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các

DNðTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 3

Sự khác biệt duy nhất của nhóm quy trình này so với nhóm quy trình 2 là có yếu tố

thẩm ñịnh lại giá bán ñã ñược hội ñồng ñịnh giá ñưa ra, trước khi Giám ñốc ra quyết ñịnh

giá bán nhà ở TMXDM tại thời ñiểm dự án ñược phép bán nhà. Mặc dù, việc thuê tổ chức

ñịnh giá ñộc lập thẩm ñịnh lại trước khi quyết ñịnh sẽ làm tăng thêm chi phí trong công

tác ñịnh giá. Tuy nhiên việc thẩm ñịnh ñược thực hiện bài bản, khoa học thì sẽ giúp cho

doanh nghiệp có thêm cơ sở ñể quyết ñịnh ñược mức giá sát với mức giá giao dịch trên thị

trường nhất, từ ñó làm tăng lợi nhuận. Thực tế cho thấy, hiện nay ở Việt Nam ñang có rất

ít những tổ chức có ñủ kinh nghiệm và năng lực ñể ñảm bảo chất lượng của hoạt ñộng

thẩm ñịnh, hoạt ñộng thẩm ñịnh ở ñây mới chỉ mang tính tham vấn cho doanh nghiệp hơn

là thẩm ñịnh. ðây là một trong những nguyên nhân mới ít có doanh nghiệp áp dụng bởi

tính không hiệu quả của hoạt ñộng này. Mức ñộ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các

thời ñiểm ñịnh giá khác nhau so với mức giá giao dịch bình quân trên thị trường ñược thể

hiện qua bảng số liệu sau:

Bảng 4.6: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 3 tại các thời ñiểm khác nhau

của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án

STT

Tên dự án

Giá tại thời ñiểm ñược phép bán (triệu ñồng/m2)

Giá bán bán tại thời ñiểm dự án hoàn thành (triệu ñồng/m2)

Giá tại thời ñiểm lập hồ sơ (triệu ñồng/m2)

1 CC Hòa Phát – ðường GP 26,5 31,5 32,0

CC Vimeco - Hoàng Minh Giám

2 CC 17CT - Vinaconex 22,5 29,5 31,0

3 26,0 33,0 33,0

4 CC Petro Landmark – Q. 2 17,5 22,5 21,5

5 CC 143 ðốc Ngữ 25,5 35,5 35,5

Nguồn: Kết quả khảo sát ñiều tra khảo sát của luận án

Qua bảng số liệu cho thấy ñây là một trong những quy trình ñịnh giá có sự chênh

lệch về giá, ñược xác ñịnh tại thời ñiểm ñược phép bán hàng và thời ñiểm dự án hoàn

thành ít nhất. ðiều này thể hiện việc các DNðTXD&KD nhà ở có thuê tổ chức ñịnh giá

ñộc lập thẩm ñịnh lại mức giá doanh nghiệp ñã xác ñịnh ñã cũng có hiệu quả. Tuy nhiên

mức giá ñược xác ñịnh tại thời ñiểm lập dự án và thời ñiểm ñược phép bán nhà vẫn có sự

chênh lệch lớn giống với các doanh nghiệp áp dụng quy trình ñịnh giá 1 và 2. ðiều này

thể hiện các doanh nghiệp trực tiếp tổ chức ñịnh giá không quan tâm ñến ñộ chính xác tại

thời ñiểm lập dự án.

4.2.3.4. Thực trạng các DNðTXD&KD nhà ở áp dụng nhóm quy trình 4

ðây là nhóm quy trình có sự khác biệt lớn nhất so với các nhóm quy trình còn lại.

Việc thuê một tổ chức ñịnh giá ñộc lập tiến hành ñịnh giá nhà ở TMXDM sẽ giúp cho

doanh nghiệp tận dụng ñược tính chuyên nghiệp của tổ chức ñịnh giá. ðồng thời kỳ vọng

vào việc giúp cho DNðTXD&KD lựa chọn ñược mức giá tối ưu nhất cho doanh nghiệp.

Nhóm doanh nghiệp áp dụng phương pháp này thường là các công ty có quy mô lớn, ñã

có thương hiệu trên thị trường BðS, thường ñầu tư vào các dự án có quy mô lớn, ñầu tư

các loại căn hộ chung cư có chất lượng cao ñến cao cấp. Sự hạn chế lớn nhất trong việc áp

dụng nhóm quy trình này là những tổ chức ñịnh giá có uy tín và phù hợp với thị trường

việt nam rất hiếm và phần lớn là doanh nghiệp nước ngoài. Chính vì vậy phương pháp

ñịnh giá và cách thức tổ chức ñịnh giá còn có nhiều sự khác biệt dẫn ñến mức giá ñược

ñịnh từ nhóm này thường cao. Cụ thể sơ ñồ quy trình ñịnh giá này như sau:

DN thuê tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM ñộc lập

Tổ chức ñịnh giá ñộc lập ñịnh giá bán ñưa vào hồ sơ của dự án trình Giám ñốc DN

Gð doanh nghiệp quyết ñịnh mức giá bán ñưa vào hồ sơ dự án

Tổ chức ñịnh giá ñộc lập ñịnh giá bán tại thời ñiểm dự án ñượ phép bán.

ðiều chỉnh giá cho các giai ñoạn tiếp theo

Gð doanh nghiệp quyết ñịnh mức giá bán tại thời ñiêm dự án ñược phép bán

Sơ ñồ 4.6: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các

DNðTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 4

Từ sơ ñồ cho thấy với việc thuê tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM ñộc lập tại cả 3

thời ñiểm ñịnh giá sẽ tạo ra sự tốn kém trong ñịnh giá, bù lại các DNðTXD&KD nhà ở sẽ

ñảm bảo ñược hưởng những dịch vụ tốt nhất từ các tổ chức ñịnh giá ñộc lập, cũng như lựa

chọn ñược mức giá ñáp ứng ñược yêu cầu của doanh nghiệp. Tuy nhiên mức ñộ sai lệch

về giá do tổ chức ñịnh giá ñộc lập ñưa ra và giá giao dịch bình quân trên thị trường vẫn

xẩy ra trên thực tế. Cụ thể mức ñộ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời ñiểm ñịnh

giá khác nhau so với mức giá giao dịch bình quân trên thị trường ñược thể hiện qua bảng

số liệu sau:

Bảng 4.7: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 3 tại các thời ñiểm khác nhau

của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án

STT Tên dự án Giá tại thời ñiểm lập hồ sơ (triệu ñồng/m2) Giá tại thời ñiểm ñược phép bán (triệu ñồng/m2)

CC Vincom Bà Triệu 72,00 72,5 Giá bán bán tại thời ñiểm dự án hoàn thành (triệu ñồng/m2) 74,00 1

CC The Manor 35,5 35,5 36,0 2

CC Azura – ðà Nẵng 28,0 28,5 27,5 3

CC Keang Nam 41,5 41,5 41,5 4

Nguồn: Kết quả ñiều tra khảo sát của luận án

Qua số liệu khảo sát ñối với nhóm doanh nghiệp áp dụng quy trình ñịnh giá này

cho thấy, mức giá ñược ñịnh giá tại các thời ñiểm không có sự trên lệch nhau nhiều, có thể

thấy việc ñịnh giá của các tổ chức ñịnh giá ñộc lập khá bài bản, mức giá ñược xác ñịnh ñể

lập hồ sơ dự án ñược tính toán một cách chính xác, ñiều này ñảm bảo cho chủ dự án ñầu

tư có thể dự tính các phương marketing bán hàng ngày từ khi dự án ñược phê duyệt. Tuy

nhiên, việc thuê một tổ chức ñịnh giá ñộc lập sẽ làm cho mức chi phí tăng lên và ảnh

hưởng ñến cạnh tranh. ðồng thời cần phải ñánh giá hiệu quả thông qua sự chấp nhận mức

giá từ phía khách hàng từ số lượng nhà ở bán ñược.

Nhận xét: Qua nghiên cứu thực trạng tổ chức ñịnh giá của các DNðTXD&KD nhà

ở với 4 phương pháp ñịnh giá khác nhau cho thấy việc doanh nghiệp trực tiếp tổ chức ñịnh

giá trong toàn bộ quá trình ñịnh giá thường sẽ có sự chênh lệch về giá khá lớn giữa các

thời ñiểm ñịnh giá ñặc biệt là các doanh nghiệp áp dụng quy trình ñịnh giá 1, ñồng thời

các doanh nghiệp này hầu như không quan tâm ñến mức ñộ chính xác của giá sử dụng cho

việc lập hồ sơ dự án. Trong khi ñó, ñối với các doanh nghiệp thuê tổ chức ñịnh giá ñộc lập

có sự chính xác hơn giữa các thời ñiểm ñịnh giá nhưng doanh nghiệp này sẽ tốn một

khoản chi phí khá lớn cho hoạt ñộng ñịnh giá, ñồng thời các doanh nghiệp này bị ñộng và

phụ thuộc rất lớn vào tổ chức ñịnh giá ñi thuê này. ðối với nhóm có thuê tổ chức ñịnh giá

thẩm ñịnh lại, cũng ñã thể hiện tính hiệu quả nhất ñịnh. Nhưng việc doanh nghiệp chỉ thuê

thẩm ñịnh giá tại thời ñiểm ñược phép bán nhà vẫn chưa thể giải quyết ñược gốc vấn ñề

mà cần thuê tổ chức ñịnh giá thẩm ñịnh ở tất cả các thời ñiểm cũng như thẩm ñịnh cả quá

trình ñịnh giá chứ không phải chỉ thẩm ñịnh kết quả. Do vậy, cần hoàn thiện và xây dựng

một quy trình tổ chức mô hình ñịnh giá nhà ở TMXDM ñể các DNðTXD&KD nhà ở có

thể tham khảo và áp dụng.

4.2.4. Thực trạng mục tiêu và phương pháp ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh

nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

4.2.4.1. Thực trạng mục tiêu ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh

nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

Khi ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới, các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng

và kinh doanh nhà ở luôn phải xác ñịnh rõ mục tiêu của mình là gì. Với mỗi mục tiêu khác

nhau thì mức giá ñược xác ñịnh cũng sẽ khác nhau. Trên thực tế, sách lược ñịnh giá của

các doanh nghiệp thực ra sơ bộ hình thành khi quyết ñịnh ñịnh vị thị trường ñối với sản

phẩm nhà ở của mình. Chẳng hạn, khi doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà

ở ñầu tư xây dựng biệt thự sang trọng ñể bán cho các khác hàng mục tiêu là những người

có thu nhập cao thì doanh nghiệp ñã dự tính bán với mức giá cao. Ngược lại, nếu doanh

nghiệp ñầu tư xây dựng nhà ở chung cư với căn hộ bán trả gọp cho nhóm ñối tượng khách

hàng mục tiêu thu nhập trung bình và thấp thì hiển nhiên doanh nghiệp phải dự tính bán

căn hộ với mức giá “phải chăng” phù hợp với sức mua của ñối tượng khách hàng tiềm

năng này.

Có thể nói, các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở thông qua việc

ñịnh giá ñể thực hiện mục tiêu của mình. Trên thực tế các mục tiêu ñó của các doanh

nghiệp có thể bao gồm các mục tiêu sau:

- Thứ nhất, mục tiêu ñảm bảo sự tồn tại của doanh nghiệp trong lúc kinh tế suy

thoái, thị trường ảm ñạm, cung vượt cầu, cạnh tranh quá kịch liệt hoặc thị hiếu quá thay

ñổi … Trong thời ñiểm này, việc ñảm bảo cho doanh nghiệp tiếp tục tồn tại sẻ trở lên

quan trọng và cấp thiết hơn rất nhiều lần sới việc tìm kiếm lợi nhuận, vì vậy các doanh

nghiệp có thể ñịnh giá nhà ở với mức giá thấp, hoặc hạ giá bán nhà ñể ñảm bảo ñủ khả

năng trả nợ ngân hàng và ñủ chi phí cần thiết. Tuy nhiên, mục tiêu này thông thường chỉ

tồn tại trong một giai ñoạn nhất ñịnh, do ñó trong giai ñoạn tiếp theo các doanh nghiệp sẽ

nhanh chóng nâng cao giá trị của nhà ở ñể thu hút khách hàng từ ñó tìm kiếm lợi nhuận;

- Thứ hai, mục tiêu kiếm lợi nhuận tối ưu trước mắt. Trên thực tế ñã không ít

những doanh nghiệp tận dụng những cơ hội thuận lợi khi dự án nhà ở ñược triển khai vào

ñúng thời ñiểm thì trường ñang có nhu cầu về nhà ở cao, hoặc dự án nằm tại các khu vực

ñược coi là có tiềm năng phát triển theo quy hoạch của thành phố… sẽ bán nhà ở với mức

giá cao ñể kiếm lợi nhuận tối ña. Tuy nhiên, mục tiêu này sẽ không phù hợp với lợi ích lâu

dài của doanh nghiệp, rất có thể ảnh hưởng ñến uy tín, cũng như gây ra những phản ứng

tiêu cực của khách hàng và ñối thủ cạnh tranh;

- Thứ ba, mục tiêu ñạt lượng tiêu thụ tối ña. Trong những trường hợp dự án nhà ở

của doanh nghiệp ñược triển khai tại một khu vực mới, hoặc doanh nghiệp ñang trong giai

ñoạn khó khăn về vốn có nhu cầu thu hồi vốn nhanh, hoặc dự án nhà ở ñược triển khai

ñúng vào giai ñoạn ñóng băng của thị trường thì mục tiêu khi ñịnh giá của doanh nghiệp là

bán ñược tối ña lượng căn hộ ñã triển khai, khi ñó mức gía ñược xác ñịnh sẽ phải thấp hơn

dự tính cũng như mức giá bình quân trên thị trường;

- Thứ tư, mục tiêu kiếm lợi nhuận thị trường tối ña. Mục tiêu này khác với mục

tiêu kiếm lợi nhuận tối ña trước mắt, sự khác biệt thể hiện ở chỗ, trong giai ñoạn ñầu triển

khai bán nhà ở, doanh nghiệp chủ ñộng ñịnh giá bán nhà với mức thấp ñối với một số

lượng ít nhà ở của dự án ñể thu hút khách hàng, khi số lượng khách hàng ñến với dự án

ngày một nhiều thì doanh nghiệp sẽ nâng cao mức giá bán nhưng vẫn duy trì ñược trạng

thái ñông khách hàng, qua ñó có thể kiếm ñược lợi nhuận thị trường tối ña;

- Thứ năm, mục tiêu chiếm vị trí dẫn ñầu thị trường trong lĩnh vực ñầu tư, xây

dựng và kinh doanh nhà ở. Trong thực tế một số doanh nghiệp như Vincom Group,

Bitexco, Phú Mỹ Hưng… là những doanh nghiệp có tiềm lực lớn về tài chính cũng như

công nghệ ñã lựa chọn mục tiêu lâu dài là phát triển thương hiệu của doanh nghiệp, ñảm

bảo chữ tín ñối với khách hàng, tập chung vào chất lượng và kiến trúc không gian của nhà

ở. ðồng thời với mục tiêu ñó thì các doanh nghiệp này cũng sẽ ñịnh giá nhà ở ñể bán với

mức giá tương ñối cao so với mặt bằng chung của thị trường nhưng ñồng thời lại chiếm

giữ thị phần tương ñối lớn.

4.2.4.2. Thực trạng phương pháp ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư,

xây dựng và kinh doanh nhà ở

Từ thực tế nghiên cứu hoạt ñộng ñịnh giá tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và

kinh doanh nhà ở cho thấy, hầu hết các doanh nghiệp ñều sử dụng phương pháp chi phí ñể

tính giá, bên cạnh ñó có một số doanh nghiệp sử dụng công thức xác ñịnh giá nhà theo

Thông tư 15/2009/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/06/2009.

(cid:1) Thực trạng áp dụng phương pháp chi phí ñể tính giá nhà ở thương mại xây

dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

Về cơ sở lý thuyết của phương pháp này áp dụng ñối với việc ñịnh giá nhà ở

thương mại xây dựng mới ñể bán hoặc cho thuê có thể ñược mô tả tổng quát cụ thể như

Phương pháp chi phí là phương pháp xác ñịnh giá nhà ở thương mại căn cứ vào chi

phí sản xuất, kinh doanh thực tế hợp lý, hợp lệ (bao gồm chi phí trực tiếp, gián tiếp) và

mức lợi nhuận dự kiến của nhà ñầu tư.

(4.1)

Giá bán nhà ở thương mại ñược xác ñịnh bằng công thức [22]:

Giá bán Giá thành toàn bộ Lợi nhuận dự kiến Thuế giá trị gia tăng

- Chi phí sản xuất kinh doanh và giá thành toàn bộ ñơn vị sản phẩm nhà ở làm cơ

sở tính giá ñược xác ñịnh theo yếu tố chi phí hoặc theo khoản mục, bao gồm: chi phí

nguyên liệu, vật liệu trực tiếp, chi phí nhân công trực tiếp, chi phí sản xuất chung, chi phí

tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp. Riêng nhà ở thương mại là

chung cư, chi phí cấu thành giá bán còn có chi phí bảo trì (phần sở hữu chung), chi phí

quản lý, vận hành hàng tháng ñược thỏa thuận trong hợp ñồng mua bán và theo quy ñịnh

hiện hành.

- Tỷ suất lợi nhuận là tỷ lệ phần trăm của khoản lợi nhuận tính trên giá thành toàn

bộ, hoặc trên giá bán, hoặc trên vốn chủ sở hữu.

Căn cứ vào cơ sở lý thuyết này, các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh

nhà ở áp dụng một cách linh hoạt các yếu tố cho phù hợp với ñặc ñiểm và mục tiêu kinh

doanh của doanh nghiệp mình. Tuy nhiên việc ñịnh giá theo phương pháp này, các doanh

nghiệp ñã thực hiện ñều ñảm bảo tuân theo các nguyên tắc cơ bản là:

- Giá bán nhà ở thương mại do chủ ñầu tư dự án xây dựng phải theo nguyên tắc

tính ñủ chi phí ñể thu hồi vốn ñầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận của nhà

ñầu tư.

- Căn cứ tính giá là chi phí sản xuất kinh doanh thực tế hợp lý, hợp lệ ñược xác

ñịnh dựa trên cơ sở ñịnh mức kinh tế – kỹ thuật do Bộ Xây dựng ban hành.

Giá bán căn hộ ñược các chủ ñầu tư tính toán căn cứ vào giá thành [22]:

- Giá bán m2 sàn sử dụng trước thuế = giá thành + kinh phí bảo trì + thu nhập chịu

Tổng chi phí ñầu tư xây dựng

(4.2)

thuế tính trước Giá thành m2 sàn sử dụng trước thuế =

Tổng diện tích sàn sử dụng

- Giá bán m2 sàn sử dụng sau thuế = Giá bán m2 sàn sử dụng trước thuế + Thuế VAT

Trong ñó:

Tổng chi phí ñầu tư xây dựng bao gồm toàn bộ chi phí hợp pháp thực hiện ñầu tư

xây dựng công trình và ñưa công trình vào khai thác sử dụng.

Chi phí bảo trì: ñối với diện tích nhà bán thì kinh phí bảo trì công trình ñược các

doanh nghiệp tính bằng 2% giá bán.

Thu nhập chịu thuế tính trước hay là lợi nhuận ñịnh mức của dự án: Theo quy ñịnh

thì ñối với nhà ở xã hội lợi nhuận ñịnh mức ñược quy ñịnh tối ña là 10%, tuy nhiên ñối với

nhà ở thương mại không có quy ñịnh cụ thể nào cho chỉ tiêu này mà do các chủ ñầu tư tự

ấn ñịnh tuỳ theo lợi nhuận mục tiêu của mỗi doanh nghiệp. Tuy nhiên qua nghiên cứu

thực tế thì mức lợi nhuận ñịnh mức mà các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh

nhà ở phổ biến áp dụng dao ñộng từ 10% ñến 25%.

Với loại hình nhà phân lô và biệt thự: các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh

doanh nhà ở thường tính giá bằng cách: ước tính giá lô ñất theo phương pháp so sánh thị

100

trường, sau ñó cộng thêm chi phí phần xây dựng công trình trên ñất.

Phương pháp ñịnh giá bán nhà ở thương mại xây dựng mới ñược các doanh doanh

nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở áp dụng có thể mô tả tổng quát qua một dự

án cụ thể như sau:

A/ Thông tin về dự án:

- Tên dự án: Chung cư Betexco II.

- Diện tích khu ñất : 5.930 m2

- Tổng diện tích chiếm ñất xây dựng : 5.367 m2

- Tầng cao công trình

- Tổng diện tích sàn xây dựng : 30 tầng : 88.038 m2

- Tổng số căn hộ : 400 căn

Tòa nhà ñược thiết kế xây dựng với 30 tầng và 02 tầng hầm. Từ tầng 1 ñến tầng 5

là khu dịch vụ với diện tích sàn mỗi tầng là 3.512 m2. Từ tầng 6 ñến tầng 30 chia thành 2

ñơn nguyên mỗi ñơn nguyên có diện tích sàn 1.200m2 ñược dùng làm các tầng ñể ở (khối chung cư). Mỗi tầng của ñơn nguyên ñược bố trí 8 căn hộ ñộc lập khép kín (phòng khách,

phòng ăn, phòng bếp, phòng ngủ, vệ sinh, logia), các căn hộ ñược thiết kế với 02 mẫu thiết kế ñiển hình có diện tích 131 m2 và 120 m2.

B/ Xác ñịnh tổng chi phí của dự án • Các ñiều kiện giả ñịnh ñể tính toán tổng chi phí cho dự án

- ðơn giá ñể tính tổng mức ñầu tư cho dự án là ñơn giá ñược lấy theo các công

trình có cùng quy mô, tính chất ñã và ñang ñược xây dựng, ñơn giá ñể tính chưa bao gồm

thuế VAT.

- Tiền ñất của dự án ðTXD Khu nhà ñược tính theo Quyết ñịnh số 4352/Qð-

UBND Thành phố Hà Nội ngày 16-9-2011, theo ñó giá trị quyền sử dụng ñất tương

ñương 29.146.000 ñồng/m2 và tiền thuê ñất 8.400.000 ñồng/ m2.

- Lãi suất vốn vay Ngân hàng là 19%/năm.

- Thuế thu nhập doanh nghiệp là 25% trên lợi nhuận chịu thuế, thuế VAT 10% trên

tổng doanh thu thuần.

- Không có sự thay ñổi quá bất thường về ñiều kiện kinh tế xã hội ảnh hưởng ñến

dự án: ðộng ñất, chiến tranh…

• Tính toán tổng mức ñầu tư

101

+ Chi phí xây lắp và thiết bị

ðơn giá xây dựng cơ bản và phần xây lắp và thiết bị trong dự án ñược tính toán

trên cơ sở tham khảo các dự án có cùng quy mô, tính chất và các tài liệu, văn bản hiện

hành như:

- Suất ñầu tư xây dựng cơ bản do Bộ Xây dựng ban hành năm 2010.

- Thông báo giá vật tư, thiết bị mới nhất của các nhà cung cấp.

- Các văn bản khác có liên quan.

+ Các chi phí khác, chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn khác

ðịnh mức chi phí khác của dự án ñược tính toán trên cơ sở tham khảo Quyết ñịnh

957/Qð-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố ðịnh mức chi phí quản

lý dự án và tư vấn ñầu tư xây dựng công trình.

Chi phí dự phòng: 19,422% (giá trị XL + thiết bị + chi phí khác)

Trong ñó: Dự phòng cho yếu tố công việc phát sinh 5%, và dự phòng cho yếu tố

trượt giá trong 3 năm là 14,422%.

• Tổng hợp vốn ñầu tư của dự án

Bảng 4.8: Tổng chi phí ñầu tư của dự án chung cư BetexcoII

Thành tiền STT Nội dung Cách tính (ñồng)

1 Chi phí xây lắp Phụ lục bảng 1 638.803.728.000

2 Chi phí thiết bị Phụ lục bảng 1 59.865.840.000

3 Chi phí ñất Phụ lục bảng 2 121.117.213.000

4 10% x (CPXL+CPTB) 69.866.956.800

Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn ñầu tư xây dựng và chi phí khác

Lãi vay trong quá trình 5 19%/năm xây dựng 15.034.351.739

6 Dự phòng phí 19,422% x (CPXL+CPTB+4) 149.265.163.847

Tổng số 1.053.953.253.386

Nguồn: Công ty ðầu tư và xây dựng Betexco

C/ Xác ñịnh giá bán căn hộ và khu thượng mại

Sau khi xác ñịnh ñược mức tổng vốn ñầu tư cho dự án, doanh nghiệp ñầu tư, xây

dựng và kinh doanh nhà ở sẽ tiến hành xác ñịnh giá bán cho căn hộ và khu thương mại

102

bằng cách:

- Phân bổ chi phí: Căn cứ vào mức tổng vốn ñầu tư hay tổng chi phí cho toàn bộ

khu nhà, doanh nghiệp sẽ thực hiện phân bố tổng chi phí này cho các khu căn hộ có diện

tích khác nhau và khu thương mại với tỷ lệ tương ứng với phần diện tích sàn của mỗi khu.

Qua bảng số liệu số 4.8 cho thấy, tổng chi phí ñầu tư tòa nhà ñược phân bổ cho khu căn hộ có diện tích 120 m2, khu căn hộ 131 m2 và khu thương mại với tổng mức chi phí ñược

phân bổ lần lượt là 399,7 tỷ ñồng, 436,4 tỷ ñồng và 217,7 tỷ ñồng.

- Xác ñịnh ñơn giá trên mỗi m2 cho từng khu vực ñã ñược phân bổ chi phí: Sau khi ñã có mức chi phí phân bổ, doanh nghiệp tiến hành xác ñịnh ñơn giá trên mỗi m2 bằng cách lấy tổng chi phí ñược phân bổ chia cho tổng m2 sàn của mỗi khu vực. Cụ thể ñối với khu vực căn hộ có diện tích 120 m2 với tổng diện tích 24.000 m2 thì ñơn giá trước thuế trên mỗi m2 là 16,657 triệu ñồng và sau thuế là 18,33 triệu ñồng; tương tự với khu vực căn hộ 131m2 với tổng diện tích 26.200m2 thì ñơn giá trước thuế trên mỗi m2 là 16,657 triệu ñồng và sau thuế là 18,33 triệu ñồng; ñối với khu vực dịch vụ có tổng diện tích là 13.071 m2 thì ñơn giá trước thuế trên mỗi m2 là 16,657 triệu ñồng và sau thuế là 18,33 triệu ñồng. - Xác ñịnh giá bán căn hộ và khu thương mại ra thị trường: Từ thực tế nghiên cứu

cho thấy, ñể xác ñịnh giá bán căn hộ thương mại xây dựng mới các doanh nghiệp thường

cộng thêm vào ñơn giá mức lãi dự kiến hay mức lãi kỳ vọng của doanh nghiệp. Mức lợi

nhuận này thông thường từ 10% ñến 25% ñơn giá của căn hộ, thông thường các doanh

nghiệp sẽ tính giá bán với ba mức lãi suất khác nhau sau ñó sẽ quyết ñịnh lựa chọn mức

giá bán căn hộ thông qua việc so sánh với các dự án tương ñồng và ñặc ñiểm tình hình thị

trường bất ñộng sản tại thời ñiểm bán căn hộ. ðối với dự án mà Luận án ñang trình bầy,

doanh nghiệp lựa chọn ba mức lãi ñể tính giá bán là 10%, 14% và 19%. Với mức lãi lựa chọn như vậy, mức giá bán căn hộ tương ứng là: 18.400.00ñồng/ m2, 19.083.000 ñồng/m2, 19.920.000 ñồng/ m2.

- Xác ñịnh mức giá bán căn hộ và khu thương mại công bố ra thị trường: Sau khi

xác ñịnh mức giá bán với các mức lãi khác nhau, doanh nghiệp xác ñịnh mức giá bán

công bố ra thị trường căn cứ vào các yếu tố sau ñây:

+ So sánh giá bán với các dự án chung cư có sự tương ñồng về vị trí, chất lượng,

thời ñiểm bán hàng ...;

+ ðặc ñiểm tình hình thị trường bất ñộng sản nói chúng, thị trường căn hộ nói

riêng tại thời ñiểm dự án triển khai bán hàng;

103

+ Xác ñịnh hiệu quả của dự án với mức giá bán dự kiến lựa chọn.

Căn cứ vào các yếu tố trên doanh nghiệp ñã quyết ñịnh mức giá bán trung bình cho

căn hộ và khu thương mại cụ thể như sau:

+ Khu thương mại, giá bán trung bình cho 1 m2 là: 23.000.000 ñồng/ m2; + Khu căn hộ, giá bán trung bình cho 1m2 là: 20.500.000 ñồng/ m2;

ðối với mức giá khu dịch vụ, sau khi khảo sát các tòa nhà có vị trí tương ñồng và mặt bằng chung của thị trường thì mức giá doanh nghiệp lựa chọn là 23.000.000 ñồng/ m2 thấp hơn mức giá các doanh nghiệp khác ñã bán là 1.000.000 ñồng/ m2; còn ñối với mức

giá căn hộ, doanh nghiệp lựa chọn mức giá trung bình tương ñồng với mức giá của các dự

án có cùng chất lượng và tương ñồng về mặt vị trí, ñồng thời vẫn ñảm bảo ñược mức lợi

nhuận mục tiêu ñã ñặt ra. Với mức giá này doanh nghiệp dự kiến sẽ bán ñược 100% diện

tích sàn khu thương mại và 90% diện tích căn hộ tại thời ñiểm bắt ñầu bán hàng của dự án.

(cid:1) Thực trạng áp dụng phương pháp theo hướng dẫn tại Thông tư

15/2009/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/06/2009 ñể tính giá nhà ở thương

mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, kinh doanh nhà ở

Bên cạnh phương pháp chi phí ñược áp dụng một cách phổ biến khi ñịnh giá nhà ở

thương mại xây dựng mới, có một số doanh nghiệp ñã vận dụng phương pháp xác ñịnh

giá bán, giá thuê và thuê mua nhà ở ñược hướng dẫn khá chi tiết ở Thông tư 15/2009/TT-

BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/06/2009 và một số ñiểm của Thông tư 15 ñược

sửa ñổi ở Thông tư 16/2010/TT-BXD ban hành ngày 01/09/2010 ñể ñịnh giá nhà ở

thương mại xây dựng mới cho doanh nghiệp mình. Phạm vi áp dụng của Thông tư số 15

là: hướng dẫn phương pháp xác ñịnh giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở

cho người thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho người thu nhập thấp thuộc các

dự án do các thành phần kinh tế tham gia ñầu tư (không sử dụng vốn ngân sách Nhà

nước), ñược hưởng các ưu ñãi của Nhà nước.

Mặc dù, phương pháp xác ñịnh giá bán và cho thuê nhà tại Thông tư 15/2009/TT-

BXD không phải áp dụng cho các dự án nhà ở thương mại, nhưng khi nghiên cứu cách

tính giá nhà ở ñược hướng dẫn chi tiết trong Thông tư này các doanh nghiệp ñầu tư, xây

dựng và kinh doanh nhà ñã vận dụng và ñiều chỉnh cho phù hợp với mục tiêu ñịnh giá của

doanh nghiệp mình. Cụ thể phương pháp xác ñịnh giá nhà ở thương mại ñược các doanh

nghiệp sử dụng như sau:

• Phương pháp xác ñịnh giá bán nhà ở thương mại

- Trường hợp bán nhà trả tiền 1 lần

104

Công thức xác ñịnh [22]:

Tñ + L + Bt Gb = --------------------- x K (4.3) S

Trong ñó: Gb : là giá bán 1 m2 sử dụng căn hộ (ñồng/ m2); Tñ : là tổng chi phí ñầu tư xây dựng của dự án. L : là lợi nhuận của dự án, (ñồng).

Bt : là chi phí bảo trì công trình cho phần sở hữu chung (ñồng). S : là tổng diện tích sử dụng các căn hộ của dự án.

K: là hệ số phân bổ theo tầng cao trên nguyên tắc bảo toàn vốn theo ví dụ sau:

nhà chung cư có 5 tầng thì có thể phân bổ như sau: K1 = 1,2; K2 = 1,1; K3 = 1,0; K4 = 0,9; K5 = 0,8.

Như vậy, công thức xác ñịnh giá bán nhà ở ñược hướng dẫn trong Thông tư 15 và

16 cũng tương tự như cách ñang ñược áp dụng ở các công ty kinh doanh nhà ở thương

mại; nhưng lợi nhuận của chủ ñầu tư ñối với các dự án nhà ở thương mại thì không bị

khống chế ở mức 10% như với các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp ñược hưởng các

ưu ñãi của Nhà nước mà do doanh nghiệp tự ấn ñịnh dựa trên kỳ vọng của mình; hệ số k

trong trường hợp nhiều hơn hoặc ít hơn 5 tầng thì tùy theo ñối tượng người mua mà giá

bán căn hộ có thể tăng mà cũng có thể giảm khi ñi lên các tầng cao hơn.

- Trường hợp bán nhà trả góp

Theo hướng dẫn của Thông tư 15 thì người mua nhà ở nộp tiền lần ñầu không quá

20% giá nhà ở, trừ trường hợp người mua có thỏa thuận khác với bên bán. Thời hạn trả

góp do bên bán, bên mua tự thỏa thuận nhưng tối thiểu là 10 năm. Áp dụng cho các dự án

nhà ở thương mại thì tỷ lệ nộp tiền lần ñầu có thể thay ñổi tùy theo thỏa thuận giữa người

mua và chủ ñầu tư dự án. Thời hạn trả góp cũng có thể thay ñổi linh ñộng cho phù hợp với

ñiều kiện tài chính của người mua nhà.

• Phương pháp xác ñịnh giá cho thuê nhà ở thương mại

Công thức xác ñịnh [22]:

Vñ + L + Ql + Bt - Tdv Gt = --------------------------- x K (4.4) 12 x S

105

Trong ñó: Gt : là giá cho thuê 1 m2 sử dụng căn hộ trong 1 tháng (ñồng/ m2/tháng)

Vñ : là chi phí ñầu tư xây dựng của dự án ñược phân bổ hàng năm theo nguyên tắc

bảo toàn vốn (ñồng/năm)

Công thức xác ñịnh Vñ [22]: Tñ x r(1+r)n Vñ = -------------- (4.5) (1+r)n - 1

Tñ : là tổng chi phí ñầu tư xây dựng dự án. r : là lãi suất bảo toàn vốn ñầu tư (% năm).

n : là số năm thu hồi vốn phụ thuộc ñiều kiện cụ thể của từng dự án, tối thiểu

là 20 năm.

L: là lợi nhuận của dự án (ñồng/năm)

Ql : là chi phí quản lý vận hành hàng năm (ñồng/năm) Bt : là chi phí bảo trì công trình bình quân năm (ñồng/năm) Tdv : là các khoản thu từ kinh doanh các dịch vụ trong khu nhà ở trong năm như: dịch vụ trông xe, dịch vụ căng tin, các khoản thu (nếu có) từ hoạt ñộng thể thao

(ñồng/năm)

S: là tổng diện tích sử dụng các căn hộ cho thuê của dự án (m2).

K: là hệ số tầng.

Nếu dự án không sử dụng các ưu ñãi của Nhà nước thì mức lợi nhuận không bị

khống chế ở mức 10% giá trị ñầu tư xây dựng công trình. Chỉ tiêu L là lợi nhuận của dự

án ñược phân bổ theo năm, tuy nhiên hướng dẫn của Thông tư 15 lại không rõ ràng là

phân bổ như thế nào: chia ñều tổng lợi nhuận cho số năm hay có tính ñến giá trị của ñồng

tiền theo thời gian. Tuy nhiên, theo nghiên cứu thực tế thì các doanh nghiệp không tính lợi

nhuận vào giá thuê vì khi cho thuê thì căn hộ vẫn thuộc sở hữu của chủ ñầu tư và tổng chi

phí xây dựng chính là ñầu tư ban ñầu và lợi ích thu về là dòng tiền từ cho thuê hàng năm,

còn lãi suất chiết khấu ñã thể hiện tỷ suất sinh lợi trên vốn bỏ ra. Khi ñó giá cho thuê ñược

xác ñịnh theo công thức (4.6) và giá cho thuê sẽ thấp hơn so với công thức (4.4).

Vñ + Ql + Bt - Tdv Gt = ----------------------- x K (4.6) 12 x S

Phương pháp xác ñịnh giá thuê mua nhà ở

106

Công thức xác ñịnh [22]:

A x (Vñ + L) x K + Ql + Bt - Tdv Gtm = --------------------------------------- (4.7) 12 x S

Trong ñó: Gtm :Llà giá thuê mua 1 m2 sử dụng căn hộ tính theo tháng (ñồng/ m2/tháng); A : Là hệ số biểu thị tỉ lệ giữa giá trị còn lại của căn hộ (sau khi ñã trừ ñi tiền thanh

toán lần ñầu) so với giá trị ban ñầu của căn hộ thuê mua (A <1)

Vñ : Là chi phí ñầu tư xây dựng của dự án ñược phân bổ hàng năm theo nguyên tắc

bảo toàn vốn (ñồng/năm).

L: Là lợi nhuận của dự án ñược phân bổ theo năm (ñồng/năm).

Công thức xác ñịnh: Tñ x r (1+r)n Vñ = -------------- (1+r)n - 1

Tñ : Là tổng chi phí ñầu tư xây dựng dự án tại thời ñiểm bàn giao ñưa vào khai thác

sử dụng (ñồng).

r : Là lãi suất bảo toàn vốn ñầu tư tính theo năm (%/năm).

n : Thời gian thuê mua phụ thuộc vào thỏa thuận giữa người bán và người thuê

mua nhưng tối thiểu là 10 năm.

Các ñại lượng khác ñược xác ñịnh tương tự như trên.

Như ñã trình bày ở trên, công thức xác ñịnh giá bán (4.3) bản chất là cách tính toán

giá bán theo phương pháp chi phí; các công thức xác ñịnh giá thuê (4.6) và giá thuê mua

(4.7) có ưu ñiểm là khá ñơn giản và trong giá thuê hay thuê mua ñã bảo ñảm lợi nhuận của

chủ ñầu tư dự án. Tuy nhiên cách tính này cũng có nhược ñiểm là không tính ñến sự biến

ñộng của giá thị trường.

Việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ñược áp dụng theo phương pháp

này có thể ñược mô tả tổng quát qua một ví dụ sau:

Thông tin về dự án:

- Tên dự án: Dự án chung cư An Hội 3, ñường Phạm Văn Chiêu, phường 14, quận

Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh

- Chủ ñầu tư: Tổng công ty ðịa ốc Sài gòn

Các thông số của dự án ñược cho như sau:

107

- Tổng chi phí ñầu tư dự án: Tñ = 268.170.207 (ngàn ñồng)

- Chi phí ñầu tư phân bổ hàng năm với n = 20, i = 14%: Vñ = 40.490.000 (ngàn

ñồng/năm)

- Chi phí quản lý vận hành hàng năm tạm tính mức trung bình là 350.000

ñồng/căn, là mức phổ biến ở các khu chung cư giá thấp ñến trung bình. Như vậy, với tổng

số căn hộ của dự án là 288 căn thì mức chi phí quản lý vận hành của tòa nhà khi ñi vào sử

dụng là: Ql = 100.800 (ngàn ñồng/năm)

- Chi phí bảo trì công trình bình quân năm: Bt = 2%Vñ = 809.800 (ngàn

ñồng/năm)

- Hệ số K: ðối với dự án này, chủ ñầu tư tính hệ số K = 1, và chỉ tiêu Tdv = 0. - Tổng diện tích sàn sử dụng căn hộ S = 21.174 m2.

Xác ñịnh giá bán căn hộ

- Áp dụng công thức (4.3), với lợi nhuận của nhà ñầu tư là 14%, dự án này sẽ có giá bán căn hộ trước thuế VAT trung bình là 14,5 triệu ñồng/ m2, giá bán bao gồm VAT

khoảng 16 triệu ñồng/ m2. Như vậy căn hộ nhỏ nhất của dự án này với diện tích 50 m2 sẽ

có giá bán khoảng 800 triệu ñồng.

- Nếu căn hộ trên ñược mua trả góp với mức trả lần ñầu giả ñịnh là 20% giá trị,

80% còn lại do ngân hàng tài trợ ñược trả góp trong 20 năm với lãi suất 14%/năm thì số

tiền phải trả hàng tháng theo phương thức trả ñều là 7.958.000 ñồng/tháng, số tiền này

chưa bao gồm chi phí quản lý vận hành hàng năm.

Xác ñịnh giá thuê căn hộ - Giá thuê 1 m2 căn hộ một tháng, áp dụng công thức (4.6) ñược xác ñịnh là 163 ngàn ñồng/m2/tháng, căn hộ diện tích 50m2 sẽ có giá thuê 8.147.000 ñồng/tháng (ñây là

mức giá ñảm bảo chủ ñầu tư ñạt mức sinh lợi 14%/năm).

- Cũng căn hộ trên nếu ñược thuê mua với số tiền thanh toán lần ñầu cho căn hộ là

20% giá trị, phần còn lại là 80% ñược giả ñịnh trả trong 10 năm. Các ñại lượng khác

tương tự như ở phần tính toán trên, riêng mức lợi nhuận của chủ ñầu tư là 14% trên tổng

chi phí của dự án sẽ ñược phân bổ hàng năm cùng với tổng chi phí. Giá thuê mua ñược xác ñịnh bằng công thức (4.7) là 188 ngàn ñồng/ m2/tháng

Căn hộ diện tích 50m2 thì số tiền trả hàng tháng sẽ là 9.400.000 ñồng. Nếu thời

hạn thanh toán ñược kéo dài thành 20 năm thì số tiền trả hàng tháng giảm còn 7.446.000

ñồng/tháng.

(cid:1) Nhận xét về thực trạng phương pháp ñịnh giá ñược các DNðTXD&KD nhà ở áp

108

dụng

ðể có thể ñánh giá ñược mức giá nhà ở TMXDM ñược các DNðTXD&KD nhà ở

ñịnh giá có ñáp ứng ñược mục tiêu của doanh nghiệp, cũng như phù hợp với nhu cầu của

thị trường hay không cần xem xét dưới hai góc ñộ:

Thứ nhất, ñó là sự chênh lệch giữa mức giá do doanh nghiệp xác ñịnh tại thời ñiểm

ñược phép bán nhà ở và mức giá giao dịch thành công bình quân trên thị trường.

Thứ hai, tỷ lệ nhà ở bán ñược với mức giá doanh nghiệp xác ñịnh so với tổng số

nhà ở/căn hộ của dự án.

ðể thấy rõ hơn mức ñộ ñạt ñược từng mục tiêu của ñịnh giá nhà ở TMXDM tại

các DNðTXD&KD nhà ở, luận ñã ñã tiến hành khảo sát, ñiều tra của một số dự án trên

ñịa bàn TP. Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và TP. ðà Nẵng. Kết quả khảo sát ñược thể hiện

trong bảng số liệu 4.9.

Bảng 4.9: So sánh mức giá do DN ñịnh giá và mức giá bình quân

giao dịch thành công trên thị trường tại một số dự án

STT

Tên dự án

Giá do DN ñịnh giá (1) (Triệu VNð) (1) 13,5

Tỷ lệ căn hộ bán ñược (%) (2) 92

Giá BQ giao dịch trên thị trường (2) (Triệu VNð) (3) 25,8

Giá chênh lệch (Triệu VNð) (4) = 3 -1 12,3

1 CC Lê Văn Lương - Hacinco

2 CC N07 B1 KðT Dịch vọng 94 24,5 30,0 5,5

3 CC Era – Q. Tân bình 88 17,5 15,0 -2,5

4 CC HAGL – ðà nẵng 76 15,5 17,5 2,0

5 CC CT2 Ngô Thì Nhậm - Hð 95 15,0 21,5 6,5

6 CC N4 A-B Lê Văn Lương 94 17,5 31,4 13,9

7 CC M3-4 – Nguyễn Chí Thanh 95 32,5 41,5 9,0

8 CC Geleximco 88 16,6 18,0 1,4

9 CC An sinh 56 7,5 21,5 14,0

10 CC Anh Bình – Q. Tân Phú 89 17,1 18,5 1,4

11 CC TWIN Tower – Q. Bình Tân 81 15,8 16,9 1,1

12 CC Vườn Xuân 82 31,5 40,5 9,0

13 CC Vincom Bà Triệu 66 72,5 74,5 2,0

14 CC The Manor 45 35,5 34,5 -1,0

15 CC Azurai – ðà Nẵng 78 28,5 31,0 2,5

16 CC Keang Nam 86 41,5 49,0 7,5

109

17 CC Hòa Phát – ðường GP 90 31,5 41,5 10,0

18 CC 17CT - Vinaconex 29,5 78 40,5 11,0

19 CC Vimeco 33,0 89 36,3 3,3

20 CC PetroLandmark - Q.2 22,5 77 21,00 -0,5

(1) Mức giá do DN ñịnh giá tại thời ñiểm dự án ñược phép bán nhà; (2) Giá giao dịch thành công trên thị trường tại thời

ñiểm dự án hoàn thành

21 CC 143 ðốc Ngữ 35,5 67 42,5 7,0

Nguồn: Kết quả ñiều tra, khảo sát của luận án

Qua bảng số liệu cho thấy, phần lớn các dự án ñều ñược thị trường chấp nhận với

mức giá bán nhà ở TMXDM do các doanh nghiệp ñịnh giá. Số lượng căn hộ bán ñược

ngay sau khi DNðTXD&KD nhà ở tiến hành bán nhà ở tại thời ñiểm ñược phép bán có tỷ

lệ rất cao, hầu như trên dưới 90% số lượng căn hộ ñược bán, dự án có tỷ lệ bán thấp nhất

cũng là 45% số lượng căn hộ. ðiều này có thể thấy, bước ñầu mức giá bán nhà ở

TMXDM do các doanh nghiệp ñịnh giá ñã ñảm bảo ñược mục tiêu là thị trường chấp

nhận. Nếu xét dưới góc ñộ về tỷ lệ nhà bán ñược thì nhóm dự án có tỷ lệ bán ñược nhà cao

nhất thuộc vào nhóm các DNðTXD&KD nhà ở áp dụng quy trình ñịnh giá 1 và nhóm

doanh nghiệp áp dụng quy trình ñịnh giá 4 (thuê tổ chức ñịnh giá ñộc lập) có tỷ lệ căn hộ

ñược bán thấp nhất. ðiều này chưa thể khẳng ñịnh việc các doanh nghiệp tự tiến hành

ñịnh giá sử dụng phương pháp ñịnh giá nhà ở TMXDM là tốt hơn phương pháp ñịnh giá

của các tổ chức ñịnh giá ñộc lập ñược các DNðTXD&KD nhà ở thuê. Nếu xét dưới góc ñộ

về chênh lệch giá do nghiệp ñịnh giá và giá giao dịch trên thị trường, thì nhóm doanh

nghiệp áp dụng quy trình ñịnh giá 4 lại là nhóm có các dự án có mức giá bán chênh lệch

giữa doanh ñịnh giá và giá giao dịch trên thị trường ít nhất và nhóm doanh nghiệp áp dụng

quy trình 1 có mức chênh lệch nhiều nhất. ðiều này cũng hợp với logic trong thực tế, khi

doanh nghiệp ñưa ra mức giá bán thấp thì số lượng khách hàng mua sản phẩm ñó sẽ tăng

lên, ngay cả khi không có nhu cầu sử dụng, khách hàng cũng sẵn sàng mua ñể ñầu cơ. Bên

cạnh ñó, phần lớn các dự án thuộc các doanh nghiệp áp dụng quy trình ñịnh giá 4 cung cấp

căn hộ có chất lượng cao cấp, nên mức giá cao hơn và nhắm ñến ñối tượng khách hàng khác

so với các dự án còn lại, vì thế số lượng căn hộ bán ñược thấp hơn là ñiều dễ hiểu.

Từ thực tế nghiên cứu nội dung này, luận án có thể ñưa ra một số nhận xét như sau:

- Về cơ bản, các phương pháp ñịnh giá ñược doanh nghiệp ứng dụng ñịnh giá nhà

ở TMXDM ñều ñược thị trường chấp nhận, mức giá ñó cũng ñáp ứng ñược mục tiêu tối

thiểu của doanh nghiệp dưới góc ñộ lợi nhuận.

- Mức ñộ chênh lệch giữa giá do doanh nghiệp ñịnh giá và mức giá giao dịch thành

110

công trên thị trường còn khá lớn, ñặc biệt là các doanh nghiệp trực tiếp tiến hành ñịnh giá.

ðiều này thể hiện các phương pháp ñịnh giá nhà ở TMXDM ñược các DNðTXD&KD

nhà ở ứng dụng chưa thực sự phù hợp ñể giúp cho các doanh nghiệp xác ñịnh ñược mức

giá vừa ñáp ứng mục tiêu bán ñược sản phẩm vừa ñáp ứng mục tiêu tối ña hóa lợi nhuận

của doanh nghiệp.

- Các DNðTXD&KD nhà ở thuê các tổ chức ñịnh giá ñộc lập ñã ñem lại mức giá

khá sát với mức giá giao dịch trên thị trường. ðiều này thể hiện, các tổ chức ñịnh giá ñộc

lập ñược thuê này có tính chuyên nghiệp cao, ñiều kiện về cơ sở dữ liệu phục vụ cho công

tác ñịnh giá là ñầy ñủ hơn.

Tuy nhiên, với việc tỷ lệ bán ñược nhà còn thấp và mức giá doanh nghiệp ñịnh giá

còn cao hơn mức giá giao dịch bình quân trên thị trường cho thấy, mặc dù các tổ chức

ñịnh giá ñộc lập nước ngoài này có ñầy ñủ các ñiều kiện về kinh nghiệm ñịnh giá, cơ sở

dữ liệu ñầy ñủ, phương pháp ñịnh giá tiên tiến, nhưng các yếu tố ñó có thể phù hợp với thị

trường BðS của nước sở tại, nhưng lại không phù hợp với thị trường Việt Nam.

Ví dụ ñối với dự án The manor, tổ chức ñịnh giá ñều ñánh giá các chỉ số về ñịa

ñiểm, vị trí, môi trường của dự án là rất cao, do ñó các hệ số ñược tính trong giá bán nhà ở

là lớn, dẫn ñến mức giá ñược ñịnh giá là cao. Tuy nhiên, một trong những ñặc ñiểm của

người Việt Nam là nơi sinh sống, ñiều kiện cần thiết ñối với họ là các dịch vụ thiết yếu lân

cận khu vực sống phải ñược ñáp ứng. Do ñó mặc dù về vị thế và chất lượng của dự án The

manor là rất tốt, nhưng số lượng căn hộ không bán ñược còn nhiều, bởi vì nếu khách hàng

về ñó sống, muốn ñi ăn sáng, hoặc ñi chợ tại thời ñiểm ñó phải ñi rất xa mới ñáp ứng ñược

nhu cầu.

- Các phương pháp ñịnh giá mà các DNðTXD&KD nhà ở trực tiếp tiến hành ñịnh giá

chủ yếu ñược tính toán dựa trên các chi phí của dự án, việc áp dụng phương pháp so sánh

ñược thực hiện mang tính cảm tính nhiều hơn là dựa vào các cơ sở, căn cứ khoa học ñể ñiều

chỉnh mức giá, bởi vì hệ thống cơ sở dữ liệu chưa thực sự ñủ lớn, phương pháp áp ụng chưa

phù hợp. ðiều ñó dẫn ñến việc ñịnh giá phụ thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm của người ñịnh

giá và yếu tố ñịnh tính trong quá trình ñịnh giá nhà ở TMXDM còn rất nhiều.

- Cần thiết phải nghiên cứu và lựa chọn một phương pháp ñịnh giá nhà ở TMXDM

mang tính ñịnh lượng nhiều hơn, nhưng phải phù hợp và các DNðTXD&KD nhà ở tại

Việt Nam có ñủ ñiều kiện ñể ứng dụng trong công tác ñịnh giá.

4.2.4.3. Thực trạng về ñiều chỉnh giá và thay ñổi giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại

các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

111

• ðiều chỉnh giá

Giá do các doanh nghiệp sử dụng các phương pháp ñịnh giá ở trên xác ñịnh ra là

mức giá bình quân cho một tiểu khu, hoặc một tòa nhà với nhiều ñơn nguyên khác nhau.

Trên thực tế, khi các doanh nghiệp triển khai bán hàng, rất hiếm khi có khách hàng mua

toàn bộ một tiểu khu hoặc các ñơn nguyên của tòa nhà, mà thông thường là mua lẻ một

ngôi biệt thự, hoặc một căn hộ trong tòa nhà chung cư. Do tính dị biệt của nhà ở ñồng thời

cũng do tác ñộng cụ thể của nhà ở ñối với mỗi người mua, nên khi các doanh nghiệp bán

nhà ở ra sẽ phải ñiều chỉnh giá bán bình quân của nhà ở thành giá cả phù hợp với từng căn

hộ cụ thể, cho dù trên thực tế giá thành của các căn hộ ñó không khác gì nhau. Việc ñiều

chỉnh giá của các doanh nghiệp có vai trò hết sức quan trọng, nó ảnh hưởng rất lớn ñến

việc tiêu thụ nhà ở của doanh nghiệp. Thông thường các doanh nghiệp thường ñiều chỉnh

giá trên các hệ số sau ñây:

- Hệ số vị trí nhà: Trong một khu nhà ở thuộc dự án hoặc các căn hộ thuộc khu

chung cư, mỗi ngôi nhà và mỗi căn hộ sẽ có vị trí khác nhau nên có hương nhà, khoảng

cách tới mặt phố, tới khu công cộng rất khác nhau, lại khác nhau về kiến trúc về số căn hộ

cùng tầng, cùng cầu thang ... vì vậy, các doanh nghiệp sẽ ñánh giá sự khác nhau bằng hệ

số vị trí nhà. Hệ số vị trí ñược các doanh nghiệp sử dụng là khác nhau, hầu hết các hệ số vị

trí ñược các doanh nghiệp lựa chọn thường căn cứ vào kinh nghiệm thực tiễn và theo cảm

tính. Qua nghiên cứu thực tiễn cho thấy, hệ số vị trí nhà ở thường ñược các doanh nghiệp

lựa chọn trong khoảng ± (15%), cá biệt một số dự án có vị trí ñặc biệt lợi thế như nhà ở có

mặt tiền là phố chính … thì hệ số vị trí có thể cao ñến + (30%).

- Hệ số tầng của các căn hộ chung cư: ðối với nhà ở là các căn hộ của chung cư, vị

trí căn hộ ở các tầng khác nhau thông thường sẽ có mức giá khác nhau, mặc dù mức giá

thành là giống nhau. Mức giá ñiều chỉnh theo các tầng khác nhau ñược các doanh nghiệp

sử dụng hệ số tầng ñể tính sau khi ñã xác ñịnh ñược mức giá bán bình quân cho khu chung

cư ñó. Hệ số tầng ñược các doanh nghiệp sử dụng căn cứ vào nhu cầu, tâm lý và tập quán

của khách hàng thuộc khu vực dự án ñược xây dựng, mỗi vùng miền khác nhau thì hệ số

này khác nhau. Nếu khu vực miền nam hệ số tầng tỷ lệ nghịch với chiều cao của tòa nhà,

thì ñối với miền bắc các tầng phân khúc giữa của tòa nhà thường là có hệ số cao, còn các

tầng còn lại sẽ có hệ số giảm dần. Các doanh nghiệp thường xác ñịnh hệ số tầng theo

nguyên tắc lựa chọn một tầng làm tầng ñiển hình có hệ số tầng là 1, sau ñó ñiều chỉnh hệ

số các tầng còn lại theo hướng tăng hoặc giảm dần. Trên thực tế, có một số dự án các

doanh nghiệp không xác ñịnh hệ số tầng mà thực hiện bán với mức giá bình quân cho cả

tòa nhà, và dùng quyền lựa chọn căn hộ cho các khách hàng ñến mua căn hộ trước như là

112

một hình thức ưu ñãi cho khách hàng.

- Hệ số hướng của nhà ở: ðối với nhà ở hoặc căn hộ thuộc cùng một dự án thông

thường sẽ có những lợi thế khác nhau phụ thuộc vào vị trí của mỗi nhà ở hoặc căn hộ. Với

mỗi vị trí như vậy, nhà ở hoặc căn hộ sẽ có tầm nhìn, cảnh quan ñẹp hơn, thoáng mát hơn,

khả năng lấy ánh sáng, thông gió, cũng như bố cục của nhà ở và căn hộ hợp lý, có lợi hơn

các căn hộ khác… hoặc phù hợp với thói quen sinh hoạt với số ñông khách hàng. Do vậy,

các doanh nghiệp sẽ sử dụng hệ số hướng ñể ñiều chỉnh mức giá bán của các căn hộ này

tăng hơn ñối với các căn hộ có lợi thế và ñiều chỉnh giảm ñối với các căn hộ bất lợi so với

mức giá bình quân ñã xác ñịnh ñược. Qua nghiên cứu thực tế, các doanh nghiệp thông

thường ñiều chỉnh mức giá trong khoảng ± 4%.

Sau khí ñã xác ñịnh ñược các hệ số vị trí nhà, hệ số tầng và hệ số hướng, các doanh

nghiệp xác ñịnh giá bán nhà ở theo công thức sau [22]:

Giá bán nhà ở = giá chuẩn (1 + hệ số vị trí nhà) X (1 + hệ số tầng) X (1 x

hệ số hướng)

• Thay ñổi giá

Do thời ñiểm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ñược các doanh nghiệp

thực hiện và công bố ra thị trường ở thời ñiểm dự án bắt ñầu xây dựng, trong khi ñó thời

gian xây dựng và bàn giao nhà ở cho khách hàng có thời gian tương ñối dài (trung bình là

24 tháng), do ñó trong thời gian này sẽ có những biến ñộng trên thị trường ñòi hỏi doanh

nghiệp phải tiến hành thay ñổi giá tăng hoặc giảm cho phù hợp.

- Trên thực tế doanh nghiệp sẽ giảm giá khi gặp các trường hợp như thị trường suy

thoái, gặp rủi ro (ñiển hình là giai ñoạn 2012 – 2013), ñối thủ cạnh tranh giảm giá hoặc khi

trên thực tế triển khai ñầu tư xây dựng, doanh nghiệp ñạt ñược mức giá thành hạ hơn so

với ñối thủ cạnh tranh nên thực hiện giảm giá ñể thu hút khách hàng.

- Trong trường hợp ngược lại, các doanh nghiệp tiến hành tăng giá bán nhà ở khi

lạm phát tăng. ðối với nguyên nhân lạm phát dẫn ñến doanh nghiệp tăng giá không chỉ

bởi yếu tố lạm phát dẫn ñến giảm giá trị ñồng tiền, nguyên vật liệu ñầu vào tăng giá, mà

còn bởi lý do khi lạm phát tăng, các nhà ñầu tư sẽ lựa chọn bất ñộng sản như là một kênh

ñầu tư hiệu quả dẫn ñến giá nhà ở sẽ tăng lên. Qua kinh nghiệm của các chuyên gia thì khi

có lạm phát thì thị trường bất ñộng sản sẽ phồn vinh. Yếu tố thứ hai dẫn ñến các doanh

nghiệp ñiều chỉnh tăng giá bán là khi cầu tăng lên trong thời gian trễ cung chưa ñáp ứng

ñược cầu dẫn ñến mức giá trên thị trường tăng, khi ñó soanh nghiệp sẽ tiến hành tăng mức

113

giá bán nhà ở ñã công bố trước ñó ñể ñáp ứng mục tiêu tối ña hóa lợi nhuận.

4.3. ðánh giá về thực trạng ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh

nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

4.3.1. Những kết quả ñã ñạt ñược

Về cơ sở xác ñịnh giá: Việc xác ñịnh giá của Các doanh nghiệp mặc dù không ñầy

ñủ, nhưng phần ña cũng ñều ñược dựa trên những cơ sở khoa học, các căn cứ này ñã ñược

trải nghiệm qua nhiều thực tế xác ñịnh giá nhà tại Các doanh nghiệp.

Về quy trình xác ñịnh giá: Xét về mặt tổng thể, quy trình xác ñịnh giá nhà ñang

ñược chủ ñầu tư các dự án bất ñộng sản sử dụng khi ñịnh giá nhà ở, ñã ñảm bảo ñược

những nguyên tắc cơ bản trong quá trình xác ñịnh giá cho sản phẩm nói chung và sản

phẩm bất ñộng sản nói riêng.

- Việc xác ñịnh ñược mục tiêu mà dự án theo ñuổi trong quá trình xác ñịnh giá nhà

ñã giúp cho chủ các dự án ñầu tư có thể xác ñịnh ñược mức giá phù hợp với tiêu chí và

ñảm bảo ñược các mục tiêu ñề ra của công ty. Mục tiêu này sẽ là kim chỉ nam xuyên suốt

trong mọi khâu của quá trình xác ñịnh giá của dự án;

- Trong quá trình xác ñịnh giá, các chủ ñầu tư ñã thực hiện thu thập thông tin, phân

tích, so sánh và ñánh giá các mức giá của các dự án tương ñồng; Mặc dù chưa thật sự

hoàn thiện ở khâu này, nhưng cũng ñã giúp cho các chủ ñầu tư căn cứ vào ñó ñể xác ñịnh

ra ñược mức giá tại dự án của mình phù hợp và sát với thị trường hơn, ñồng thời ñảm bảo

ñược tính cạnh tranh khi tung sản phẩm nhà ở ra thị trường.

- Tại bước thứ 3 của quy trình, thông thường các dự án lựa chọn một phương pháp

xác ñịnh giá ñó là phương pháp chi phí. Việc sử dụng phương pháp này ñã ñảm bảo ñược

cho chủ dự án ñảm bảo bù ñắp ñược toàn bộ chi phí ñã bỏ ra và phần lợi nhuận mục tiêu

ước tính trước, thông qua công thức tính giá tổng quát là:

Giá BðS nhà = Giá trị ñất + Giá trị tổng dự toán công trình + Mức lãi dự kiến.

Với mức giá xác ñịnh ñược qua phương pháp này sẽ giúp cho doanh nghiệp xác

ñịnh ñược mức giá tối thiểu, ñây là cơ sở thuận lợi cho doanh nghiệp khi thực hiện ñiều

chỉnh giá.

Về phương pháp áp dụng xác ñịnh giá: Hầu hết phương pháp xác ñịnh giá mà các

doanh nghiệp ñã áp dụng trong thực tế phần lớn dựa trên kinh nghiệm thực tế, nhưng về

mặt cơ bản nó cũng ñược tính toán trên phương pháp chi phí, từ ñó xác ñịnh ra ñược giá

trị của bất ñộng sản nhà, từ ñó là cơ sở quan trọng ñể xây dựng giá cho sản phẩm nhà ñó.

4.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân

114

• Hạn chế trong công tác ñịnh giá nhà ở tại các DNðTXD&KD nhà ở

Một là: Mục tiêu xác ñịnh giá mặc dù ñã ñược ñưa ra trong quá trình xác ñịnh giá,

nhưng mục tiêu ñược các chủ ñầu tư lựa chọn nhiều khi còn chưa thật sự rõ ràng, cũng

như cứng nhắc và thiếu có sự ñiều chỉnh căn cứ theo tình hình thực tế của thị trường. ðể

có thể xác ñịnh ñược mức giá phù hợp với tiêu chí và mục tiêu ñề ra của chủ ñầu tư, thì

việc ñầu tiên trong quá trình xác ñịnh giá là xác ñịnh mục tiêu mà chủ ñầu tư theo ñuổi

trong giai ñoạn ñó, càng ý niệm rõ về các mục tiêu ñó thì càng dễ ñịnh giá. Các mục tiêu

thường hay gặp trong thực tiễn là: ñảm bảo sống sót, tăng tối ña lợi nhuận trước mắt,

giành vị trí hàng ñầu về các chỉ tiêu thị phần…

Căn cứ vào từng dự án cũng như từng thời ñiểm cụ thể của việc xác ñịnh giá, các

chủ ñầu tư dự án sẽ xác ñịnh mục tiêu mà mình theo ñuổi trong giai ñoạn ñó nói chung và

cho riêng dự án ñó nói riêng. Thông thường mục tiêu mà chủ ñầu tư sẽ ñưa ra trong giai

ñoạn trước sẽ là tăng tối ña lợi nhuận trước mắt tức là xác ñịnh mức giá ñảm bảo thu lợi

nhuận trước mắt với tiền mặt tối ña và bù ñắp tối ña các phí tổn. Tuy nhiên, việc xác ñịnh

mục tiêu cũng cần phải có sự thay ñổi cho phù hợp với thực tế phát triển của thị trường;

Trong những năm 2000 trở về ñây, do sự phát triển của thị trường bất ñộng sản, cũng như

ñời sống xã hội ngày một tăng, cho nên mục tiêu theo ñuổi của các chủ ñầu tư ñã thay ñổi

thành Giành vị trí hàng ñầu về các chỉ tiêu chất lượng nhà. Với việc theo ñuổi mục tiêu

này rõ ràng công ty sẽ phải xác ñịnh mức giá cao hơn vừa ñể khẳng ñịnh giá trị của sản

phẩm nhà ở, ñồng thời bù ñắp ñược các chi phí ñể ñạt ñược chất lượng cao cho sản phẩm

của mình.

Hai là: Phương pháp ñịnh giá mà các DNðTXD&KD nhà ở ñang áp dụng vẫn

nặng về ñịnh tính, phụ thuộc nhiều vào yếu tố kinh nghiệm vì vậy các doanh nghiệp mới

thành lập hoặc có ít dự án ñầu tư sẽ rất khó khăn trong việc tổ chức ñịnh giá ñảm bảo ñược

mục tiêu của mình cũng như ñược thị trường chấp nhận. Nếu doanh nghiệp chỉ áp dụng

ñơn thuần phương pháp chi phí và phương pháp so sánh ñể ñịnh giá sẽ dẫn ñến tính áp

ñặt chủ quan của người ñịnh giá ñối với các trường hợp cần tính ñến các yếu tố tác ñộng

ñến giá của nhà ở TMXDM cần ñịnh giá. Mặc dù mức giá của hầu hết các dự án ñược

khảo sát ñều ñược khách hàng chấp nhận, nhưng mức ñộ chênh lệch giá giữa giá của

doanh nghiệp xác ñịnh và giá giao dịch trên thị trường còn lớn, ñiều này ảnh hưởng trực

tiếp ñến lợi ích của doanh nghiệp.

Ba là: Cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt ñộng ñịnh giá của phần lớn các

DNðTXD&KD nhà ở còn rất nghèo nàn. Phần lớn các doanh nghiệp chưa có bộ phận

chuyên trách ñảm nhiệm việc thu thập và quản lý thông tin một cách ñồng bộ. Thông

thường khi doanh nghiệp triển khai một dự án và tiến hành ñịnh giá nhà ở thì doanh

115

nghiệp mới tiến hành thu thập thông tin, ñiều ñó dẫn ñến các cơ sở dữ liệu ñể sử dụng cho

hoạt ñộng ñịnh giá không ñủ căn cứ và cơ sở khoa học ñể có thể giúp cho doanh nghiệp

ñưa ra các quyết ñịnh chính xác.

Bốn là: Mô hình tổ chức ñịnh giá tại các DNðTXD&KD nhà ở chưa ñược ñịnh

hình một cách rõ nét và thiếu tính chuyên nghiệp. Phần lớn các doanh nghiệp chỉ thành lập

bộ phận ñịnh giá khi doanh nghiệp có dự án ñầu tư, và sẽ giải thể ngay sau khi ñịnh giá

bán tại thời ñiểm ñược phép bán nhà. Trong khí ñó hoạt ñộng ñịnh giá nhà ở ñược thực

hiện tại cả 3 thời ñiểm, ñiều ñó dẫn ñến việc xử lý và ñiều chỉnh mức giá bán nếu có sự

thay ñổi về cung hoặc cầu doanh nghiệp sẽ khó có thể ñưa ra ñược những quyết ñịnh linh

hoạt ñiều chỉnh giá bán ñể ñảm bảo mục tiêu của doanh nghiệp.

Năm là: Các DNðTXD&KD nhà ở chưa có một quy trình tổ chức ñịnh giá một

cách hoàn chỉnh. Mặc dù qua nghiên cứu cho thấy hiện nay các DNðTXD&KD nhà ở

ñang áp dụng ñến 4 quy trình khác nhau, nhưng mỗi quy trình ñều có những vấn ñề hạn

chế khác nhau. ðặc biệt những quy trình ñịnh giá do các doanh nghiệp trực tiếp thực hiện

trong toàn bộ quy trình ñều có sự chênh lệch về giá tại các thời ñiểm ñịnh giá, mức giá

ñược ñưa ra vẫn mang nặng tính áp ñặt theo chủ quan của người ñứng ñầu doanh nghiệp,

thiếu sự phản biện của tổ chức ñịnh giá ñộc lập. Còn ñối với những doanh nghiệp có sử

dụng tổ chức ñịnh giá ñộc lập ñịnh giá toàn bộ hoặc thẩm ñịnh lại bị phụ thuộc quá nhiều

vào các tổ chức ñịnh giá này, trong khi ñó các tổ chức ñịnh giá ñộc lập có uy tín tại nước

ta có rất ít hầu hết là của các doanh nghiệp nước ngoài. Vì vậy, có những quan ñiểm và

phương pháp các tổ chức ñịnh giá ñộc lập thực hiện không phù hợp với thị trường Việt

Nam, ñiều ñó dẫn ñến mức giá do các tổ chức này ñịnh giá hoặc thẩm ñịnh không chính

xác gây thiệt hại cho các DNðTXD&KD nhà ở. Bên cạnh ñó, việc thuê các tổ chức này

toàn bộ quá trình ñịnh giá cũng gây rất tốn kém cho doanh nghiệp nhưng không giải quyết

ñược gốc vấn ñề là nâng cao hiệu quả công tác ñịnh giá nhà ở của doanh nghiệp.

Sáu là: Chất lượng ñội ngũ cán bộ làm công tác ñịnh giá còn khá thấp và rất thiếu

chuyên nghiệp. Phần lớn các DNðTXD&KD nhà ở sử dụng cán bộ ñịnh là các cán bộ

kiêm nhiệm, huy ñộng từ các bộ phận khác nhau trong doanh nghiệp không ñược ñào tạo

một cách bài bản, chủ yếu sử dụng kinh nghiệm của cán bộ hơn là kết hợp sử dụng kinh

nghiệm và áp dụng những kiến thức khoa học của ñịnh giá BðS nói chung và ñịnh giá bất

ñộng sản nói riêng. Chính việc doanh nghiệp không có bộ phận chuyên trách ñịnh giá

cũng là một trong những nguyên nhân dẫn ñến cán bộ làm công tác ñịnh giá làm việc

kiêm nhiệm không ñầu tư công sức, thời gian ñể nâng cao kiến thức và kỹ năng trong

công tác ñịnh giá. ðiều ñó dẫn ñến việc xây dựng một ñội ngũ cán bộ làm công tác ñịnh

116

góa chuyên nghiệp trong bối cảnh này là rất khó khăn.

Bẩy là: Việc xác ñịnh nhu cầu của thị trường ñối với bất ñộng sản nhà ở của dự án,

chưa ñược coi trọng và quan tâm ñúng mức với vai trò của nó trong quá trình xác ñịnh giá.

Một trong những yếu tố làm căn cứ quan trọng và ảnh hưởng ñến việc quyết ñịnh mức giá

của sản phẩm lại chưa ñược ñề cập ñến trong quy trình này ñó là xác ñịnh nhu cầu của thị

trường. Nhu cầu về nhà ở trong những giai ñoạn trước ñây ñều luôn luôn trong tình trạng

mức cung thấp hơn mức cầu rất nhiều, ñặc biệt là tại các dự án bất ñộng sản nhà ở; Do

vậy, khi xác ñịnh giá các chủ ñầu tư không cần quan tâm ñến việc xác ñịnh nhu cầu của

thị trường, mức giá ñược xác ñịnh phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của chủ dự án và mức

giá ñược xác ñịnh tại các dự án nhà ở ñều có khoảng cách chênh lệch khá lớn với giá thị

trường tại thời ñiểm thực hiện bán nhà. ðiều này lý giải nhận ñịnh “mức giá ñược ban

hành có ñáp ứng ñược các mục tiêu của chủ ñầu tư hay không phụ thuộc vào sự may mắn

nhiều hơn là dự tính” là có cơ sở; Bởi vì, mục tiêu ñề ra có ñạt ñược hay không phụ thuộc

vào việc thời ñiểm triển khai bán nhà (hoặc huy ñộng vốn trước) ñúng vào lúc thị trường

ñang sôi ñộng hay thị trường “ñóng băng”. Do vậy, hoạt ñộng xác ñịnh nhu cầu và dự báo

thị trường cần ñược thực hiện một cách nghiêm túc và ñưa vào trở thành một bước ñộc lập

trong quy trình xác ñịnh giá bất ñộng sản nhà ở.

• Nguyên nhân dẫn ñến những hạn chế Thứ nhất: Quan ñiểm của lãnh ñạo các DNðTXD&KD nhà ở ñối với công tác

ñịnh giá nhà ở TMXDM của doanh nghiệp còn có nhiều sai lệch so với su thế phát triển

của thị trường BðS hiện nay nói chung và thị trường nhà ở nói riêng.

Thứ hai: Cơ sở vật chất, con người cũng như tạo ñiều kiện cho công tác ñịnh giá tại

các doanh nghiệp ðTXD&KD nhà ở chưa ñược ñầu tư một cách ñúng mức, ñáp ứng ñược

yêu cầu ñòi hỏi ngày một cao ñể có thể ñáp ứng ñược yêu cầu.

Thứ ba: Công tác ñào tạo, bồi dưỡng ñội ngũ cán bộ làm công tác ñịnh giá của các

DNðTXD&KD nhà ở chưa ñược thực hiện một cách bài bản và khoa học, nhiều doanh

nghiệp cho cán bộ ñi học chỉ mang tính chất ñối phó ñể ñảm bảo ñáp ứng yêu cầu về mặt

pháp lý cho tổ chức hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản.

Thứ tư: Thông tin thị trường nhà ở TMXDM nói riêng và thị trường BðS nói

chung còn thiếu minh bạch, dẫn ñến các thông tin phục vụ cho công tác ñịnh giá không

chính xác làm cho các quyết ñịnh trong công tác ñịnh giá không phản ánh ñúng bản chất

của mức giá ñược doanh nghiệp công bố với khách hàng.

Thứ năm: Thị trường BðS nước ta còn thiếu hệ thống cơ sở dữ liệu ñủ lớn, ñủ tin

117

cậy ñể các doanh nghiệp có thể khai thác phục vụ cho công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM.

Thứ sáu: ðể có ñược dự án ñầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại ñể bán

hoặc cho thuê, các doanh nghiệp hầu hết phải bỏ ra các khoản phụ phí tiêu cực, không thể

hạch toán cụ thể ñược vào chi phí của doanh nghiệp. ðiều này dẫn ñến mức giá thành nhà

ở của doanh nghiệp tăng lên một cách phi lý, ñiều này làm cho lợi nhuận của doanh

nghiệp bị giảm, ñồng thời làm giảm khả năng tiếp cận với nhà ở của nhóm ñối tượng do

mức giá bị ñội lên do các khoản chi phí.

Thứ bẩy: Trong một giai ñoạn rất dài trong quá khứ, mức cung về nhà luôn thấp hơn

rất nhiều so với mức cầu của khách hàng về nhà ở, dẫn ñến thói quen giao dịch ngầm trong

mua bán nhà ở tại các dự án nhà ở TMXDM ñã ăn sâu trong suy nghĩ của người dân và

doanh nghiệp. Khi ñó, lợi ích của hoạt ñộng mua bán ngầm này thường rơi vào một nhóm

ñối tượng. Do vây, hoạt ñộng ñịnh giá nhà ở TMXDM bị bóp méo ñể phục vụ mục tiêu của

các nhóm ñối tượng này. ðến thời ñiểm bây giờ, những quan ñiểm ñó vẫn chưa phải là ñã

hết ñối với các DNðTXD&KD nhà ở thuộc các doanh nghiệp nhà nước trước ñây.

Thứ tám: Các cơ quan quản lý nhà nước chưa xây dựng ñược các chế tài, cũng như

các quy ñịnh hước dẫn cụ thể về công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các

DNðTXD&KD nhà ở ñể làm căn cứ cho các doanh nghiệp triển khai một cách bài bản và

khoa học.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 4

Căn cứ vào hệ thống cơ sở lý luận tại chương 3, tại chương này luận án ñã sử dụng

phương pháp phỏng vấn sâu ñể nghiên cứu thực trạng công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM

tại các DNðTXD&KD nhà ở dưới các góc ñộ, quan ñiểm ñịnh gía, căn cứ ñịnh giá, quy

trình ñịnh giá và phương pháp ñịnh giá nhà ở TMXDM. Qua quá trình nghiên cứu thực

trạng cho thấy công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở ñã phần

nào ñáp ứng ñược yêu cầu của doanh nghiệp và ñược thị trường chấp nhận. Tuy nhiên căn

cứ ñịnh giá vẫn chưa ñảm bảo tính khoa học, phương pháp áp dụng ñịnh giá tại một số

doanh nghiệp chưa phù hợp, các yếu tố ảnh hưởng ñến giá chưa ñược tính toán một cách

có căn cứ vẫn mang tính áp ñặt chủ quan và ước tính, hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho

công tác ñịnh giá còn thiếu và sơ sài từ ñó dẫn ñến mức giá ñược các doanh nghiệp công

118

bố còn có sự chênh lệch với mức giá giao dịch thành công trên thị trường.

CHƯƠNG 5. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở

5.1. Xác ñịnh quan ñiểm về ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở

Quan ñiểm 1: Việc ñịnh giá nhà ở TMXDM phải ñảm bảo sự kết hợp một cách

hợp lý về mặt giá trị và giá trị sử dụng của nhà ở

Giá của một căn hộ nhà ở ñược kết hợp bởi hai yếu tố, ñó là giá trị sử dụng và giá

trị. Giá trị sử dụng ñược các doanh nghiệp ñược thể hiện bằng chất lượng của căn hộ, ñây

chính là giá thành của nhà ở. Còn giá trị chính là là vị thế của nhà ở tạo nên như ñã biết,

hàng hóa nhà ở có hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội; thuộc tính tự

nhiên chính là chất lượng nhà ở, quyết ñịnh giá trị sử dụng, giá trị hữu hình của chất lượng

nhà ở; thuộc tính xã hội chính là vị thế nhà ở, quyết ñịnh giá trị, giá trị vô hình của vị thế

nhà ở. Cung cầu thị trường nhà ở là cung cầu về dịch vụ nhà ở, tức về tổ hợp chất lượng

và vị thế, kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất ñịnh, cân bằng cung cầu trên thị trường

hình thành giá trị trao ñổi của nhà ở. Giá trị trao ñổi nhà ở = {giá trị chất lượng; giá trị vị

thế}.

Tỷ lệ kết hợp giữa chất lượng và vị thế trong một ñơn vị nhà ở cụ thể bị chi phối bởi

quy luật hữu ích biên giảm dần, tương tự như tỷ lệ kết hợp giữa hai nhân tố sản xuất ñầu

vào tư bản (K) và lao ñộng (L) trong một quy trình sản xuất xác ñịnh. Quỹ tích các ñiểm

kết hợp tối ưu giữa chất lượng và vị thế tạo thành ñường ngưỡng chất lượng nhà ở ứng với

một vị thế ñất ñai xác ñịnh (Hoàng Hữu Phê & Patrick Wakely, 2000), ñường ngưỡng này

chính là ñường giá trị trao ñổi.

Do vậy, việc ñịnh giá nhà ở TMXDM phải ñược ñứng trên quan ñiểm, mức giá bán

nhà ở TMXDM ñảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa hai yếu tố này, chất lượng của nhà ở

ñược tính toán căn cứ vào mức chi phí cấu thành nên chất lượng của nhà ở. Trong khi ñó

giá trị của căn hộ cần ñược tính toán dựa trên việc lượng hóa các yếu tố cấu thành nên vị

thế của nhà ở thông qua việc xây dựng hàm hồi quy xác ñịnh ra hệ số của từng yếu tố sau

ñó kết hợp với giá thành ñược xác ñịnh bằng phương pháp chi phí ñể xác ñịnh giá bán của

nhà ở TMXDM.

Quan ñiểm 2 : ðịnh giá nhà ở TMXDM phải phản ánh ñược quan hệ cung cầu

và giá cả thị trường

Trong thị trường giá cả hàng hoá nói chung và nhà ở nói riêng ñược hình thành

119

thông qua quan hệ cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá

cả cân bằng thị trường của hàng hoá. Giá cả cân bằng này sẽ thay ñổi khi có sự mất cân

ñối cung cầu: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu. Do vậy, việc

ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở cần phải xét mối quan hệ cung cầu

như một yếu tố quan trọng cấu nên giá bán ñược xác ñịnh; hay nói cách khác mức giá bán

nhà ở ñược ñịnh giá phải phản ánh ñược thực tế cung cầu tại thời ñiểm ñịnh giá. Việc

phản ánh ñược mối quan hệ cung cầu sẽ giúp cho doanh nghiệp ñiều tiết ñược mức giá

phù hợp với thực tế của thị trường, ñiều ñó dẫn ñến mức giá của doanh nghiệp ñược thị

trường chấp nhận. Nếu việc ñịnh giá không căn cứ trên quy luật cung cầu, và mức giá nhà

ở TMXDM do doanh nghiệp ñịnh giá không phản ánh ñược mối quan hệ cung cầu sẽ dẫn

ñến mức giá doanh nghiệp xác ñịnh mang ý chí chủ quan của doanh nghiệp vì thế mức giá

có thể cao hơn hoặc thấp hơn mức giá giao dịch bình quân trên thị trường.

Công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở cần phải tính ñến

yếu tố biến ñộng của thị trường trong toàn bộ giai ñoạn bán hàng của dự án. Việc ñịnh giá

nhà ở TMXDM không phải kết thúc sau khi xác ñịnh ñược mức giá bán nhà ở tại thời

ñiểm ñược phép bán, mà việc ñịnh giá phải ñược thực hiện trong suốt quá trình bán nhà ở

của dự án cho ñến khi dự án bán hết nhà ở, bởi vì quá trình bán nhà ở ñó sẽ có sự biến

ñộng về giá nhà ở trên thị trường, có thể tăng hoặc giảm giá. Vì vậy, hoạt ñộng ñịnh giá

cần phải thực hiện ñịnh giá lại ñể ñảm bảo tính linh hoạt theo sự biến ñộng về giá của thị

trường nhằm ñảm bảo ñáp ứng ñược mục tiêu tối ña hóa lợi nhuận cho doanh nghiệp

thông qua việc ñưa ra mức giá có mức sai lệch thấp nhất so với mức giá mà thị trường

chấp nhận.

Quan ñiểm 3: Công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM phải ñảm bảo hài hòa lợi ích của

doanh nghiệp – khách hàng và Nhà nước

Với bất cứ doanh nghiệp kinh doanh nào, mục tiêu hàng ñầu là ñảm bảo tối ña hóa

lợi nhuận, lợi nhuận có ñược của doanh nghiệp chính là sự chênh lệch giữa giá bán và giá

thành sản phẩm. Như vậy nếu chỉ vì lợi ích doanh nghiệp, công tác ñịnh giá sẽ hướng tới

ñưa ra mức giá càng cao càng tốt. Tuy nhiên nếu mức giá ñược xác ñịnh quá cao so với

giá trị và giá trị sử dụng của căn hộ sẽ dẫn ñến không ñược thị trường chấp nhận, ñồng

nghĩa với việc ñó là lợi ích của doanh nghiệp không ñạt ñược. Vì vậy, doanh nghiệp cần

phải ñạt ñược lợi ích của mình thông qua việc thỏa mãn lợi ích của khách hàng. ðiều ñó

ñồng nghĩa với việc, ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các doanh nghiệp ðTXD&KD nhà ở

cần phải ñứng trên quan ñiểm mức giá do doanh nghiệp ñịnh giá phù hợp với chất lượng,

120

tiện ích và các lợi ích khác của căn hộ sẽ ñem ñến cho khách hàng, khi ñó mức giá do

doanh nghiệp xác ñịnh sẽ ñược thị trường chấp nhận. ðồng thời mức giá do doanh nghiệp

ñịnh giá phải ñảm bảo sát với mức giá giao dịch bình quân trên thị trường nhất, ñể ñảm

bảo mục tiêu tối ña hóa lợi nhuận của doanh nghiệp.

ðồng nghĩa với việc doanh nghiệp xác ñịnh ñược mức giá vừa thỏa mãn ñược lợi

ích của khách hàng vừa ñảm bảo ñược mục tiêu lợi nhuận sẽ ñảm bảo ñược lợi ích của

Nhà nước thông qua phần ñóng góp của doanh nghiệp vào ngân sách nhà nước. Bên cạnh

ñó, hoạt ñộng ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở cần phải quan tâm

ñến việc cùng với các cơ quan quản lý nhà nước ñảm bảo sự bình ổn giá cho thị trường

nhà ở, giảm thiểu các yếu tố tác ñộng từ những chính sách giá của doanh nghiệp tác ñộng

tiêu cực ñến thị trường. ðiều này cũng sẽ tác ñộng ngược lại ñến chính các doanh nghiệp,

làm ảnh hưởng trực tiếp ñến lợi ích của doanh nghiệp khi khách hàng không còn lòng tin

ñối với các doanh nghiệp.

Vì vậy, công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM của các DNðTXD&KD nhà ở cần phải

giả quyết ñược bài toán ñảm bảo hài hòa lợi ích của doanh nghiệp, lợi ích của doanh

nghiệp và lợi ích của nhà nước.

5.2. Các giải pháp hoàn thiện công tác ñịnh giá tại các doanh nghiệp ñầu tư xây

dựng và kinh doanh nhà ở

5.2.1. Ứng dụng mô hình Hedonic xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở TMXDM

5.2.1.1. Lý do lựa chọn mô hình

Từ quá trình nghiên cứu cho thấy, giá nhà ở TMXDM chịu sự tác ñộng bởi rất nhiều

yếu tố, hay nói cách khác giá trị của một căn hộ ñược các DNðTXD&KD nhà ở ñịnh giá

sẽ là sự kết hợp bởi những yếu tố khác nhau ảnh hưởng ñến nhà ở ñó. Nhà ở là một tập

hợp các yếu tố như kích thước, chất lượng và vị trí. Vì một số lý do nhất ñịnh nên việc

ñịnh giá nhà ở là khá khó. Là một tài sản hữu hình, mỗi ngôi nhà có vị trí cụ thể của nó,

mỗi ngôi nhà sẽ có những yếu tố khác biệt ñể tạo nên giá trị cho riêng nó. Hơn nữa, các

yếu tố này có giá trị khác nhau trong từng khu vực. Ví dụ, một nhà ñể xe có thể có giá trị

hơn trong một ngôi nhà ở vùng có khí hậu lạnh trong khi một bể bơi có thể có giá trị hơn ở

nơi có khí hậu nóng. Ngoài ảnh hưởng bởi các yếu tố nói trên, giá trị ngôi nhà còn ñược

ñánh giá thông qua những nhu cầu tiện ích khác nhau của người mua nhà. Ví dụ, một

người mua nhà có thể ñánh giá cao ñối với sàn gỗ cứng hơn so với những người khác. Vì

vậy những người mua khác nhau sẽ ñịnh giá khác nhau cho cùng một ngôi nhà.

Tất cả những yếu tố này cho thấy mỗi ngôi nhà là một thực thể khác nhau. Những

121

yếu tố khác biệt như vậy khiến cho việc ñịnh giá ñã khó, thêm vào một thực tế là người

mua lại ñịnh giá những yếu tố ưu tiên với những giá trị khác nhau khiến cho việc ñịnh giá

nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở lại càng thêm phức tạp và khó khăn. Vì

vậy, rất nhiều nghiên cứu ñã nỗ lực ñể tìm phương thức ñịnh giá nhà ở thông qua các yếu

tố ảnh hưởng. Mô hình phân tích hồi quy Hedonic là một mô hình tiêu biểu ước lượng

phần ñóng góp biên của từng yếu tố ñó.

Tuy nhiên một ñiều lưu ý trong việc sử dụng mô hình này là chỉ ñược áp dụng tại

một khu vực cụ thể và rất khó ñể khái quát trên nhiều khu vực ñịa lý khác nhau. Bởi vậy,

người ta hay sử dụng mô hình này ñể có ñược cái nhìn sâu sắc vào hoạt ñộng mua bán ở

một thị trường cụ thể. Mặt khác, so sánh các nghiên cứu ở các khu vực khác nhau cũng

giúp nhận ra những yếu tố nào ñược hầu hết những người mua nhà ñánh giá cao hoặc

ñánh giá thấp.

Bên cạnh ñó, các nghiên cứu sử dụng mô hình Hedonic ñịnh nghĩa và ño lường các

biến ảnh hưởng theo cách khác nhau dẫn ñến việc so sánh là rất phực tạp. Ví dụ, một

nghiên cứu có thể ño lường biến phòng ngủ ñơn giản là số lượng phòng ngủ trong khí ñó

có nghiên cứu khác lại sử dụng nhị phân biến (một biến giả nếu căn nhà có một phòng

ngủ, một biến giả thứ hai nếu nhà có hai phòng ngủ,...). Việc so sánh ñịnh giá theo mô

hình Hedonic còn bị hạn chế bởi dạng hàm ñược sử dụng, cụ thể là sử dụng mô hình

tuyến tính hay mô hìnhh bán logarit.

Mặc dù còn nhiều hạn chế nhưng về cơ bản mô hình này vẫn rất hữu ích vì ñã nêu

bật ñược một số vấn ñề trong ñịnh giá nhà. Mô hình này không những ñã ñề cập ñến các

yếu tố cơ bản của nhà ở mà còn ño lường trên các yếu tố khác như trình ñộ dân trí, không

gian sống, mức ñộ ô nhiễm môi trường … tại khu vực nhà ở cần ñịnh giá.

5.2.1.2. Các bước thực hiện

Bước 1: Thu thập kết quả khảo sát hiện trường hay phân tích số liệu lưu trữ ñể xác

ñịnh các biến số:

Các biến số của hàm hedonic có thể thực hiện bằng 2 cách:

• Tổ chức khảo sát hiện trạng mua bán nhà ở TMXDM trong một khu vực nhất ñịnh.

• Sử dụng số liệu lưu trữ về mua bán nhà ở TMXDM.

Bước 2: Xác ñịnh hệ số tương quan giữa biến phụ thuộc với từng biến ñộc lập (hệ số

tương quan Pearson - r)

Bước 3: Xác ñịnh thứ tự của các biến ñộc lập theo tiêu chí hệ số tương quan Pearson

122

với biến phụ thuộc từ cao xuống thấp.

Bước 4: ðưa lần lượt từng biến vào phân tích hồi quy, biến nào có r cao thì sẽ ñược

ñưa vào trước. Quá trình ñưa biến vào sẽ dừng lại nếu mô hình hồi quy không nhận biến

và các biến ñã ñược ñưa vào trước ñó chính là các biến ñược chọn.

Sau khi chọn ñược các biến từ phương pháp stepwise, mô hình hồi quy sẽ ñược

xác ñịnh lại bằng phương pháp enter ñể lấy các giá trị quan trọng thiết lập mô hình một

cách chính xác ñồng thời kiểm ñịnh lại ý nghĩa của mô hình hồi quy.

5.2.1.3. Xây dựng mô hình hồi quy ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới thông qua

nghiên cứu tình huống nhà chung cư thương mại tại TP. Hà Nội.

Từ các biến ñã ñược xác ñịnh và bảng hỏi ñã ñược xây dựng, luận án ñã tiến hành

khảo sát 300 mẫu căn hộ chung cư tại hơn 10 dự án nhà chung cư thương mại khác nhau

trong phạm vi TP. Hà Nội. Những dự án ñiều tra, khảo sát ñược thực hiện ñảm bảo với

các vị trí, chất lượng nhà khác nhau. Phương pháp sử dụng hàm hồi quy theo mô hình

Hedonic có mở rộng cho phù hợp với biến và dữ liệu nghiên cứu của luận án.

Quá trình chọn mẫu ñược thu thập một cách ngẫu nhiên, các dự án khảo sát nằm chủ

yếu tại các quận Thanh Xuân, Cầu Giấy, Hà ðông và Hai Bà Trưng. Các dự án này ñều

ñã hoàn thiện và ñã bàn giao nhà, các căn hộ ñều ñã có ñầy ñủ giấy tờ theo ký kết tại hợp

ñồng mua bán với chủ ñầu tư của dự án.

ðể ñảm bảo giảm thiểu việc biến ñộng lớn về giá của các giai ñoạn thị trường ảnh

hưởng ñến kết quả nghiên cứu, mẫu nghiên cứu trong bài nghiên cứu ñược thực hiện từ

tháng 8 năm 2011 ñến tháng 3 năm 2012. ðây là giai ñoạn thị trường nhà ở có ít biến

ñộng bất thường nhất về giá, sẽ làm cho kết quả khảo sát về giá nhà ở ít có tác ñộng bởi

tình trạng thị trường nhà ở “ñóng băng” hoặc “sốt”, ñồng thời giúp giảm thiểu những biến

ñộng vĩ mô trên thị trường, như biến ñộng về ñầu tư vốn, lãi suất, tỷ giá.

• Xây dựng hàm hồi quy tuyến tính phản ánh các yếu tố ảnh hưởng ñến giá chung

cư thương mại xây dựng mới

Phương pháp hồi quy bình phương nhỏ nhất OLS (Ordinary Least Squares) ñược sử

dụng với biến phụ thuộc: GIA (Giá chung cư) và các biến ñộc lập ñược xác ñịnh trong

bảng dưới ñây:

Bảng 5.1: Mô tả biến ñộc lập

Diện tích chung cư

Khoảng cách ñến trung tâm thành phố

Khoảng cách ñến ñường chính

Biến giả mô tả vị trí của tòa nhà, nhận giá trị 1 nếu chung cư

STT Ý nghĩa Kỳ vọng

123

Mã hóa 1 DIENTICH 2 KC_TT 3 KC_DC 4 VITRI + - - +

ở mặt tiền; nhận giá trị 0 nếu chung cư không ở mặt tiền Khoảng cách ñến trường học

Khoảng cách ñến nơi mua sắm

Khoảng cách ñến bệnh viên

Khoảng cách ñến nơi làm việc của thành viên chính trong gia ñình

5 KC_TH 6 KC_MS 7 KC_BV 8 KC_LV - - - -

10 ANNINH +

9 MOITRUONG Môi trường sinh thái ở chung cư, nhận giá trị 1 (Rất ô nhiễm); 2 (Ít ô nhiễm); 3 (Trung bình); 4 (Tốt); 5 (Rất tốt) Tình hình an ninh ở chung cư nhận giá trị 1 (Rất kém); 2 (Kém); 3 (Trung bình); 4 (Tốt); 5 (Rất tốt)

2 (Ồn ào); 3 (Bình thường); 4 (Yên tĩnh); 5 (Rất yên tĩnh)

11 KHONGGIAN Không gian sống khu vực chung cư, nhận giá trị 1 (Rất ồn ào); +

12 GIAOTHONG Mật ñộ giao thông, nhận giá trị 1 (Rất ñông); 2 (ðông); 3 +

13 DANTRI +

14 KHU_VC +

15 KHU_TT +

16 DV_GX +

(Bình thường); 4 (Vắng); 5 (Rất vắng) Dân trí khu vực tòa nhà, nhận giá trị 1 (Thấp); 2 (Trung bình); 3 (Cao) Chất lượng khu vui chơi, nhận giá trị 1 (Hoàn toàn không tốt); 2 (Không tốt); 3 (Bình thường); 4 (Tốt); 5 (Hoàn toàn tốt) Chất lượng khu thể thao, nhận giá trị 1 (Hoàn toàn không tốt); 2 (Không tốt); 3 (Bình thường); 4 (Tốt); 5 (Hoàn toàn tốt) Chất lượng dịch vụ giữ xe, nhận giá trị 1 (Hoàn toàn không tốt); 2 (Không tốt); 3 (Bình thường); 4 (Tốt); 5 (Hoàn toàn tốt) Chất lượng dịch vụ giải trí, nhận giá trị 1 (Hoàn toàn không tốt); 2 (Không tốt); 3 (Bình thường); 4 (Tốt); 5 (Hoàn toàn tốt) Giá thành căn hộ ñược tính trên m2

17 DV_GT +

18 GIATHANH +

Một trong những yếu tố phản ánh ý nghĩa của mô hình hồi quy là hệ số R2 và hệ số

này là một hàm không giảm theo số lượng biến ñưa vào mô hình. ðiều này có nghĩa khi

ñưa càng nhiều biến vào mô hình hồi quy thì giá trị R2 càng cao, tuy nhiên không phải

biến nào ñưa vào hàm hồi quy cũng có ý nghĩa giải thích cho sự biến thiên của biến phụ

thuộc. Vì vậy 18 biến tác giả dự trù ñưa vào mô hình hồi quy là một con số không nhỏ, do

ñó tác giả quyết ñịnh lựa chọn biến bằng phương pháp stepwise – phương pháp chọn biến

từng bước. ðể thực hiện ñược thủ tục này tác giả tiến hành kiểm tra mối tương quan giữa

biến phụ thuộc (GIA) với 18 biến ñộc lập thông qua bảng ma trận hệ số tương quan

Pearson. Sau khi xác ñịnh ñược các hệ số tương quan tác giả tiến hành phân tích hồi quy

124

ña biến bằng phần mềm SPSS 16 với phương pháp stepwise.

Kết quả phân tích hồi quy ña biến bằng phương pháp stepwise cho thấy chỉ có 5 biến

ñộc lập là phù hợp ñể ñưa vào mô hình hồi quy ña biến, ñó là các biến KC_TT;

GIATHANH; KC_MS; ANNINH; MOITRUONG.

Bảng 5.2: Kết quả phân tích hồi quy ña biến bằng phương pháp stepwise

Kiểm ñịnh ña cộng tuyến

Hệ số chưa chuẩn hóa

Hệ số chuẩn hóa

Biến

t

Sig.

B

Beta

Tolerance

VIF

ðộ lệch chuẩn 3,379

Hằng số

19,855

5,876

0,000

KC_TT

-0,814

0,091

-0,377

-8,973 0,000

0,198

5,045

GIATHANH

0,712

0,110

0,285

6,487

0,000

0,181

5,511

KC_MS

-0,556

0,243

-0,096

-2,284 0,023

0,197

5,085

ANNINH

1,563

0,357

0,165

4,379

0,000

0,246

4,065

MOITRUONG

0,889

0,326

0,100

2,727

0,007

0,262

3,822

Kết quả bảng 1 cho thấy 5 biến ñược chọn bằng phương pháp stepwise ñều có ý

nghĩa khi giá trị Sig của các biến này ñều bé hơn 0,05. Cụ thể biến KC_TT; GIATHANH;

ANNINH; MOITRUONG có ñộ tin cậy 99%, riêng biến KC_MS có ñộ tin cậy 95%.

ðiều này cho thấy Giá chung cư chịu sự tác ñộng của 5 yếu tố Khoảng cách từ chung cư

ñến trung tâm thành phố; Giá thành của chung cư; Khoảng cách từ chung cư ñến trung

tâm mua sắm; Tình hình an ninh của khu chung cư; Môi trường sinh thái. Hàm hồi quy

ñược xây dựng có dạng như sau:

GIA = 19,855 – 0,814*KC_TT + 0,712*GIATHANH – 0,556*KC_MS +

1,563*ANNINH + 0,889*MOITRUONG

Hệ số các biến trong hàm hồi quy ñều ñúng như kỳ vọng của tác giả, ñồng thời hệ số

Beta (hệ số chuẩn hóa) cho thấy ñược tầm quan trọng của từng biến trong mô hình hay

mức ñộ tác ñộng của từng biến ñến ñến biến phụ thuộc GIA. Hệ số Beta của biến KC_TT

lớn nhất (37,7%) nên khoảng cách từ chung cư ñến trung tâm là yếu tố tác ñộng mạnh

nhất ñến Giá chung cư, tiếp ñến là biến GIATHANH (28,5%); biến ANNINH (16,5%);

biến MOITRUONG (10%); KC_MS (9,6%).

Dựa vào hệ số hồi quy của các biến tác giả nhận thấy:

Khi biến KC_TT tăng lên 1 ñơn vị (Khoảng cách từ chung cư ñến trung tâm tăng lên

1 km) thì sẽ làm cho Giá chung cư giảm xuống 0,814 triệu ñồng với ñiều kiện các yếu tố

125

khác trong mô hình ñược cố ñịnh. ðiều này hoàn toàn phù hợp với thực tế ở Thủ ñô Hà

Nội nói riêng và các ñịa bàn khác trên cả nước nói chung. Những khách hàng khi mua hay

thuê trung cư thường rất lưu tâm ñến vị trí mà họ sinh sống so với trung tâm thành phố -

nơi có nhiều ñiều kiện thuận lợi về công việc, chăm sóc sức khỏe, trường học…vì vậy

những chung cư có vị trí không thuận lợi, cách xa trung tâm ñịa bàn có giá thấp là một

ñiều tất yếu.

GIATHANH (Giá thành chung cư tính trên 1 m2) là biến có tác ñộng không nhỏ

ñến Giá chung cư. ðiều ñược chứng minh khi GIATHANH tăng lên 1 triệu ñồng thì Giá

chung cư tăng lên 0,712 triệu ñồng ñồng trong ñiều kiện các yếu tố khác ñược cố ñịnh.

Khi các yếu tố khác không ñổi, biến KC_MS (Khoảng cách từ chung cư ñến

trung tâm mua sắm/chợ) tăng lên 1 ñơn vị (1 km) thì Giá chung cư sẽ giảm xuống

0,556 triệu ñồng.

Khi yếu tố ANNINH (Tình hình an ninh ở khu vực chung cư) tăng lên 1 ñơn vị thì

Giá chung cư tăng lên 1,563 triệu ñồng trong ñiều kiện các yếu tố khác không ñổi.

Tương tự khi yếu tố MOITRUONG (Môi trường sinh thái khu vực chung cư) tăng

lên 1 ñơn vị thì Giá chung cư tăng lên 0,889 triệu ñồng.

Hệ số R2 ñiều chỉnh của mô hình ñạt 89,3% chứng tỏ 5 biến trong mô hình hồi quy

giải thích ñược 89,3% biến thiên của biến Giá chung cư.

Bảng 5.3: Kết quả phân tích hồi quy

Mô hình

R

R2

R2 ñiều chỉnh

Sai số chuẩn của ước lượng

0,946

0,895

0,893

3,044

Bảng 5.4: Kết quả phân tích phương sai

Mô hình

Bậc tự do

F

Sig.

Tổng bình phương

Bình phương trung bình

Hồi quy

23676,260

4735,252

511,195

0,000

Phần dư

2778,931

300

9,263

Tổng

26455,191

305

Giá trị F của mô hình hồi quy ñạt 511,195, giá trị Sig = 0,000, chứng tỏ giả thuyết

H0 ñã bị bác bỏ và tồn tại mối quan hệ tuyến tính giữa biến GIA với ít nhất một biến trong

126

các biến KC_TT; GIATHANH; KC_MS; ANNINH; MOITRUONG.

• Dò tìm vi phạm của hàm hồi quy

ðể tăng cường khả năng giải thích và sự chính xác cho mô hình tác giả tiến hàng dò

tìm các vi phạm cần thiết. Vấn ñề này ñược xem xét ở khía cạnh xem mô hình có vi phạm

những giả ñịnh quan trọng hay không và nếu có thì có ảnh hưởng lớn ñến ý nghĩa của mô

hình không và cách khắc phục như thế nào.

- Giả ñịnh liên hệ tuyến tính

Trong bảng 2 ta thấy hệ số tương quan mẫu R của hàm hồi quy ñạt 0,946 > 0,8,

ngoài ra hệ số tương quan Pearson của biến GIA với các biến KC_TT; GIATHANH;

KC_MS; ANNINH; MOITRUONG lần lượt là 0,905; 0,893; 0,864; 0,820 và 0,804. ðiều

này cho thấy tương quan tuyến tính của mô hình hồi quy là rất mạnh và giả ñịnh liên hệ

tuyến tính không bị vi phạm.

- Giả ñịnh phương sai sai số không ñổi

Giả thuyết ñặt ra cho kiểm ñịnh tương quan hạng là Phương sai sai số sẽ thay ñổi,

nếu giả thuyết này ñúng thì hệ số tương quan hạng tổng thể giữa phần dư và biến ñộc lập

sẽ khác 0.

Giả thuyết H0 cho phần dư với từng biến ñộc lập là: Hệ số tương quan hạng của

tổng thể bằng không.

Dựa vào giá trị Sig của kiểm ñịnh Spearman của biến Giá trị tuyệt ñối của phần dư

không chuẩn hóa với từng biến KC_TT; GIATHANH; KC_MS; ANNINH;

MOITRUONG ñều lớn hơn 0,05 do ñó không thể bác bỏ giả thuyết H0. Tức là hàm hồi

quy mà tác giả ñã xây dựng không vi phạm giả ñịnh phương sai sai số không ñổi.

- Giả ñịnh về phân phối chuẩn của phần dư

127

Hình 5.1: Biểu ñồ tần số phần dư chuẩn hóa

Phần dư có thể không tuân theo phân phối chuẩn vì những lý do như: sử dụng sai

mô hình, phương sai không phải là hằng số, số lượng phần dư nhiều không ñủ ñể phân

tích…Vì vậy chúng ta nên thực hiện nhiều cách khảo sát khác nhau. Một cách khảo sát

ñơn giản nhất là xây dựng biểu ñồ tần số của phần dư.

Dựa vào hình 1, tác giả nhận thấy một ñường cong phân phối chuẩn ñược chồng lên

biểu ñồ tần số. Với trung bình Mean = 0 và ñộ lệch chuẩn Std. Dev gần bằng 1, ta kết luận

giả ñịnh về phân phối chuẩn của phần dư dữ liệu không bị vi phạm.

- Giả ñịnh về hiện tượng ña cộng tuyến và tự tương quan

Số liệu thu thập trong ñề tài ñược thực hiện trong thời gian ngắn, do ñó hiện tượng

tự tương quan chính là phương sai sai số thay ñổi. Theo kiểm ñịnh tương quan hạng ở

phần trên giả ñịnh này không bị vi phạm, vì vậy hiện tượng tự tương quan do số liệu mang

tính chất thời gian không ảnh hưởng ñến ý nghĩa mô hình hồi quy ña biến ñã ñược thiết

lập. Dựa vào kết quả chạy hồi quy (bảng 1), tác giả nhận thấy hệ số VIF (hệ số phóng ñại

phương sai) của các biến ñộc lập trong mô hình ñều bé hơn 102 do ñó hiện tượng ña cộng

tuyến không xảy ra trong mô hình. Nên kết quả hàm hồi quy không bị ảnh hưởng. • Sử dụng mô hình hồi quy ñể ñịnh giá cho dự án chung cư cụ thể

Từ kết quả phân tích và hàm hồi quy ñược xây dựng, tác giả sử dụng ñể ñịnh giá cho

một dự án chung cư cụ thể ñể xác ñịnh giá, qua ñó so sánh mức giá ñược xác ñịnh bằng

mô hình hồi quy với mức giá chủ ñầu tư ñã công bố và mức giá bình quân mà thị trường

ñã giao dịch thành công của dự án ñó. Thông tin cụ thể của dự án như sau:

- Tên chung cư: Tòa nhà Bitexco II. - Mức giá bán căn hộ chủ ñầu tư ñã công bố: 23,5 triệu ñồng/1m2 - Mức giá bình quân giao dịch thành công trên thị trường: 28 triệu ñồng/1m2

- Các thông tin về các biến theo mô hình ñã ñược xây dựng: Khoảng cách từ trung cư ñến trung tâm thành phố là 15 km; Giá thành của chung cư là 16 triệu ñồng/1m2;

Khoảng cách từ trung cư ñến trung tâm mua sắm 2 km; Tình hình an ninh ở khu vực

chung cư ñược ñánh giá ở mức 4 (tốt) và Môi trường sinh thái của khu vực chung cư ñược

ñánh giá ở mức 3 (trung bình). Thay các thông tin của các biến vào mô hình hồi quy ñã

xây dựng ta có:

GIA = 19,855 – 0,814*15 + 0,712*16 – 0,556*2 + 1,563*4 + 0,889*3 = 26,8 triệu

2 Hoàng Trọng&Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS, NXB Hồng ðức, tr 251-251

128

ñồng/1m2

Như vậy mức giá ñược xác ñịnh qua hàm hồi quy là 26,8 triệu ñồng/1m2, mức giá

này gần sát với mức giá bình quân ñược giao dịch thành công trên thị trường (28 triệu ñồng/1m2), và chênh lệch so với mức giá chủ ñầu tư công bố là 3,5 triệu ñồng/1m2. Như

vậy, nếu chủ ñầu tư sử dụng mô hình hồi quy ñã xây dựng ñể ñịnh giá, thì mức giá mà chủ

ñầu tư công bố vẫn ñảm bảo ñược thị trường chấp nhận ñồng thời làm tăng thêm mức lợi nhuận cho chủ ñầu tư là 3,5 triệu ñồng cho mỗi m2 sàn của căn hộ bán ñược.

5.2.1.4. Kết luận

Hàm hồi quy ña biến với biến phụ thuộc là biến Giá chung cư (GIA) ñã ñược tác giả

xây dựng bằng phương pháp stepwise thông qua công cụ SPSS 16. Bằng phương pháp

ñịnh lượng này tác giả ñã xác ñịnh ñược 5 yếu tố tác ñộng trực tiếp ñến Giá chung cư ñó

là: Khoảng cách từ trung cư ñến trung tâm thành phố; Giá thành của chung cư; Khoảng

cách từ trung cư ñến trung tâm mua sắm; Tình hình an ninh ở khu vực chung cư và Môi

trường sinh thái của khu vực chung cư. Mức ñộ giải thích sự biến ñộng Giá chung cư của

5 biến này là 89,3% và các kiểm ñịnh sự phù hợp của hàm hồi quy ñều ñược ñảm bảo và

hàm hồi quy không vi phạm bất cứ giả ñịnh quan trọng nào. Tuy nhiên, 5 biến ñược lựa

chọn ñưa vào mô hình hồi quy ñịnh giá chỉ phù hợp với loại hình căn hộ chung cư tại ñịa

bàn TP. Hà Nội với dữ liệu tác giả thu thập ñược. Các biến ñược lựa chọn ñưa vào mô

hình và các hệ số ảnh hưởng của các biến có thể thay ñổi nếu hàm mô hình ñược xây dựng

cho căn hộ chung cư của ñịa bàn khác và ñặc biệt là các biến sẽ thay ñổi nếu hàm hồi quy

ñược xây dựng cho loại nhà phân lô, nhà liền kề hoặc biệt thự. Vì vậy, các chủ ñầu tư cần

phải có ñược một hệ thống cơ sở dữ liệu ñủ lớn ñể giúp cho việc xây dựng mô hình hồi

quy ñể ñịnh giá ñảm bảo tính chính xác và phù hợp. Bên cạnh ñó, mức giá ñược xác ñịnh

từ mô hình hồi quy xây dựng chưa tính ñến các yếu tố có biến ñộng lớn của thị trường, vì

vậy người làm công tác ñịnh giá của doanh nghiệp cần phải có sự ñiều chỉnh cho phù hợp

với xu hướng của thị trường cũng như mục tiêu của doanh nghiệp tại thời ñiểm ñịnh giá,

cũng như có những ñiều chỉnh kịp thời mức giá trong mỗi giai ñoạn ñể ñạt ñược hiệu quả

trong kinh doanh của doanh nghiệp.

5.2.2. Hoàn thiện và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác ñịnh giá

nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở

ðể việc xác ñịnh giá nhà ñạt ñược mức ñộ chính xác cao, phù hợp và sát với mức

129

giá của thị trường, cũng như ñáp ứng ñược mục tiêu hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp,

thì một trong những khâu hết sức quan trọng cần phải ñược quan tâm và thực hiện ñó là

xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho xác ñịnh giá tại các DNðTXD&KD nhà ở.

Từ thực tế xác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở cho thấy, giá

ñược xác ñịnh thực chất chỉ dự trên các yếu tố hết sức cơ bản ñó là: Giá trị tổng dự toán

công trình, Giá trị ñất, và mức lãi dự kiến. Trong khi ñó ñể có thể xác ñịnh ñược mức giá

sát với thị trường, ñáp ứng ñược ñúng mục tiêu hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.

Thì việc xác ñịnh giá nhà còn phải căn cứ vào rất nhiều các yếu tố khác như: Xu hướng

của thị trường bất ñộng sản, ñánh giá mức cung, cầu của thị trường, vị trí, cơ sở kinh tế ñể

làm căn cứ… ðể có thể có ñược ñiều này phục vụ cho xác ñịnh giá ñòi hỏi phải có ñược

một hệ thống cơ sở dữ liệu ñầy ñủ, ñược cập nhật thường xuyên, cũng như ñược xử lý một

cách hệ thống và bài bản. Với mục tiêu như vậy, luận án ñề xuất cách thức xây dựng một

hệ thống dữ liệu phục vụ cho xác ñịnh giá nhà ở TMXDM như sau:

5.2.2.1. Mô hình dữ liệu

- Cơ sở xây dựng hệ thống: Một trong nhưng công việc ñầu tiên khi thực hiện thiết

kế, và phát triển hệ thống cơ sở dữ liệu là phân tích các nhu cầu về thông tin trong lĩnh

vực xác ñịnh giá nhà, tức là những thông tin gì mà người sử dụng trông chờ và mong

muốn từ hệ thống.

Mô hình dữ liệu là phương thức ñể triển khai một cách có cấu trúc hình ảnh cảu

phân lĩnh vực cần xem xét phân tích. ðây phải là một mô hình lý thuyết có tính chất quan

hệ và không phụ thuộc vào môi trường kỹ thuật. ðối với hệ thống cơ sở dữ liệu này, ñược

xây dựng trên cơ sở phản ánh những thông tin, sự vận ñộng của môi trường hiện tại, từ ñó

phân tích và dự báo xu hướng và mức ñộ ảnh hưởng của các nhân tố ñến giá nhà cần ñược

xác ñịnh.

- Mô hình: Mục tiêu hướng tới là xây dựng mô hình dữ liệu từ hai hướng tiếp cận:

Từ các ñối tượng khai thác thông tin và thực thể tham vào lĩnh vực nghiệp vụ ñể lập lên

mô hình ñối tượng. Trong gia ñoạn ñầu tất cả các ñối tượng liên quan trong lĩnh vực của

hệ thống ñược mô tả ñầy ñủ. Sau ñó các thực thể không tham gia trực tiếp vào hoạt ñộng

ñược loại bỏ bớt và thực hiện chuẩn hóa quan hệ. Mô hình chuyển dần từ tính chất ñối

tượng sang tính chất dữ liệu. Khi hoàn thành, mô hình dữ liệu là cơ sở ñể tạo nên cấu trúc

lôgic của cơ sở dữ liệu, với các bảng tương ứng với các thực thể của mô hình, mối quan hệ

giữa các bảng ñược duy trì thông qua các khóa.

130

Các ñối tượng trong cơ sở dữ liệu ñược mô tả như sau:

THỰC THỂ

CHI TIẾT

Cơ sở pháp lý

- Các loại văn bản quy ñịnh có trực tiếp về xác ñịnh giá. (Theo cấp ñộ: Luật, Nghị ñịnh, thông tư, quyết ñịnh…) - Các văn bản của Nhà nước có liên quan (Theo cấp ñộ:

Luật, Nghị ñịnh, thông tư, quyết ñịnh…).

Thông tin về dự án nhà cần xác ñịnh

Cơ sở kỹ thuật

Giá trị ñất

Giá trị tổng dự toán công trình.

- Quy mô - Vị trí - Vốn ñầu tư - Chỉ số kỹ thuật - Quy trình xác ñịnh giá nhà - Phương pháp xác ñịnh giá nhà. - Hệ thống chỉ tiêu xác ñịnh giá nhà. - Nguyên tắc xác ñịnh giá nhà. (Hệ thống này ñược tách ra làm hai bộ phận: ðã, ñang thực hiện và Tham khảo). - Khung giá ñất - Mức giá ñất theo thị trường qua từng giai ñoạn - Các dự báo về thị trường ñất. - Quy hoạch theo từng vùng. - Giá trị tổng dự toán công trình của từng dự án và từng giai ñoạn và ñược phân theo nhóm dự án tương ñồng. - Phương pháp xác ñịnh Giá trị tổng dự toán công trình ñã

ñược sử dụng.

Các hệ số ảnh hưởng

Thông tin về giá của thị trường bất ñộng sản nhà

131

- Vị trí - Hướng - Diện tích - ðộ cao của tầng - Môi trường - Hạ tầng… Các hệ số này sau khi cập nhật sẽ ñược xác ñịnh giá trị của từng nhân tố và từ ñó xác ñịnh ra giá trị ảnh hưởng chung. - Giá - Vị trí - Diện tích - Môi trường - Suất ñầu tư - Hạ tầng.. ðược chia ra làm các nhóm: Nhà chung cư, nhà phân lô, biệt thự, khác. Trong các nhóm này lại ñược chia ra theo sự tương ñồng của từng dự án.

Thông tin thị trường

Liên kết

- Xu hướng thị trường - Mức ñộ minh bạch thị trường. - Các yếu tố tác ñộng ñến thị trường. - Lượng cung. - Lượng cầu… - Các ñơn vị ngành trong tổng - Các ñơn vị xác ñịnh giá chuyên nghiệp trong nước và

nước ngoài

- Phương pháp, quy trình nguyên tắc xác ñịnh giá.

5.2.2.2. Mô hình chức năng:

- Chức năng cập nhật:

+ Thu thập thông tin ban ñầu: ðây là công tác chuyển dữ liệu trên các nguồn khác

nhau thu thập ñược vào hệ thống dưới dạng số. Công tác thu thập dữ liệu này sẽ ñược thực

hiện cùng một lúc khi hệ thống ñưa vào vận hành.

+ Cập nhật sự biến ñộng: Các biến ñộng về các thông tin liên quan trong hệ thống

sẽ ñược cập nhật ñịnh kỳ, có thể là hàng tuần, tháng, hoặc quý. Yêu cầu ñặt ra là với một

chu kỳ cập nhật như vậy thì các thông tin về quá trình diễn biến của một sự vụ phải ñược

ghi nhận ñể tránh những mâu thuẫn và hậu quả của thông tin, hay nói cách khác là ñảm

bảo cho thông tin của hệ thống có ñộ tin cậy pháp lý và phản ánh tình trạng cập nhật.

+ Thông tin bổ sung cho từng bộ phận liên quan: Thực tế cho thấy một số thông tin

quan trọng ñối với bộ phận này nhưng lại không quan trọng với các bộ phận khác. Ví dụ:

Bộ phận tính dự toán công trình lại quan tâm ñến thông tin giá cả nguyên vật liệu. Trong

khi ñó bộ phận xác ñịnh giá cơ bản thì lại quan tâm ñến các hệ số ảnh hưởng. Do vậy hệ

thống dữ liệu phải có thêm chức năng bổ sung thông theo yêu cầu của từng bộ phận.

- Chức năng tìm kiếm:

+ Tìm kiếm các thông tin liên quan ñến chế tài, cơ chế chính sách áp dụng cho xác

ñịnh giá nhà.

+ Tìm kiếm hệ số ảnh hưởng ñến xác ñịnh giá nhà.

+ Tìm kiếm mức giá của các dự án tương ñồng cũng như giá của các sản phẩm nhà

khác ở các giai ñoạn khác nhau.

+ Tìm kiếm cách thức xác ñịnh giá tại những dự án ñã ñược thực hiện trong

quá khứ.

+ Các phương pháp xác ñịnh giá nhà ñã ñược các ñơn vị trong và ngoài nước

132

áp dụng.

- Chức năng an toàn: Với việc hệ thống dữ liệu sẽ ñược thực hiện, với việc sử dụng

mô hình phân quyền truy cập và thẩm quyền cập nhật dữ liệu sẽ giúp cho hệ thống dữ liệu

ñảm bảo ñược sự an toàn và bảo mật thông tin. Thẩm quyền cập nhật số liệu, cũng như

phân quyền khai thác số liệu sẽ ñược quy ñịnh thích hợp cho từng bộ phận chức năng,

trong phòng xác ñịnh giá của doanh nghiệp.

5.2.2.3. Thông tin ñầu ra

Thông tin ñầu ra của hệ thống dữ liệu:

- Cung cấp biểu thống kê quy ñịnh pháp lý cho hoạt ñộng xác ñịnh giá nhà.

- Cung cấp biểu thống kê hệ số ảnh hưởng ñối với mức giá chuẩn.

- Cung cấp biểu thống kê theo dõi biến ñộng về giá cả bất ñộng sản nhà trên thị

trường.

- Cung cấp biểu thống kê theo dõi biến ñộng về giá nguyên vật liệu, nhân công, ca

máy… phục vụ cho công tác tính dự toán công trình.

- Chức năng tính toán của hệ thống phục vụ cho một số yêu cầu phân tích.

- Cung cấp tài liệu hỗ trợ cho hoạt ñộng xác ñịnh giá.

- Cung cấp các phương pháp xác ñịnh giá ñã và ñang ñược áp dụng.

5.2.2.4. Cấu trúc của hệ thống

Mô hình chức năng hệ thống dữ liệu bao gồm các chức năng xử lý chính như sau:

- Cập nhật các danh mục hệ thống dữ liệu.

- Cập nhật số liệu ban ñầu.

- Cập nhật số liệu biến ñộng.

- Thống kê tìm kiếm phân tích số liệu.

CƠ SỞ DỮ LIỆU

Sơ ñồ cấu trúc hệ thống cơ sở dữ liệu ñược mô phỏng dưới dạng sơ ñồ như sau:

Thu nhận số liệu ban ñầu

Cập nhật số liệu biến ñộng

Thống kê tìm kiếm

Danh mục hệ thống

……..

133

Sơ ñồ 5.1: Danh mục cấu trúc hệ thống

Như vậy với việc xây dựng ñược một hệ thống cơ sở dữ liệu như trên sẽ giúp cho

hoạt ñộng xác ñịnh giá nhà tại Hacinco có tính hệ thống cao, ñảm bảo tính toán ñược hết

các nhân tố cấu thành giá nhà, cũng như nhân tố ảnh hưởng, tác ñộng theo các chiều

hướng khác nhau ñến giá nhà. Từ ñó giúp cho giá nhà của Hacinco khi ñược xác ñịnh sẽ

là giá của thị trường, không những ñáp ứng ñược nhau cầu của thị trường, mà còn ñáp ứng

ñược ñòi hỏi hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.

ðể có thể xây dựng ñược mô hình hồi quy ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng

mới ñảm bảo tính chính xác và phù hợp với thực tế của thị trường, thì ñiều kiện bắt buộc

và không thể thiếu ñó là cơ sở dữ liệu các thông tin về nhà ở thương mại xây dựng mới

trên thị trường, ñặc biệt là thông tin về các yếu tố ảnh hưởng ñến giá nhà ở thương mại

xây dựng mới ñể làm căn cứ xây dựng các biến cho hàm hồi quy. ðể ñảm bảo có ñược

một hệ thống dữ liệu ñầy ñủ ñáp ứng ñược yêu cầu, các doanh nghiệp cần xây dựng một

hệ thống cơ sở dữ liệu với các yêu cầu cơ bản như sau:

Mô hình dữ liệu là phương thức ñể triển khai một cách có cấu trúc hình ảnh của

phần lĩnh vực cần xem xét phân tích. Vì vậy, ñây phải là một mô hình lý thuyết có tính

chất quan hệ và không phụ thuộc vào môi trường kỹ thuật. ðối với hệ thống cơ sở dữ liệu

này, ñược xây dựng trên cơ sở phản ánh những thông tin, sự vận ñộng của môi trường

hiện tại, từ ñó phân tích và dự báo xu hướng và mức ñộ ảnh hưởng của các nhân tố ñến

giá nhà ở cần ñược xác ñịnh.

Về chức năng của mô hình phải ñảm bảo ñầy ñủ các chức năng cơ bản, cụ thể là:

Chức năng cập nhật thông tin

- Thu thập thông tin ban ñầu: ðây là công tác chuyển dữ liệu trên các nguồn khác

nhau thu thập ñược vào hệ thống dưới dạng số. Công tác thu thập dữ liệu này sẽ ñược thực

hiện cùng một lúc khi hệ thống ñưa vào vận hành.

- Cập nhật sự biến ñộng: Các biến ñộng về các thông tin liên quan trong hệ thống sẽ

ñược cập nhật ñịnh kỳ, có thể là hàng tuần, tháng, hoặc quý. Yêu cầu ñặt ra là với một chu

kỳ cập nhật như vậy thì các thông tin về quá trình diễn biến của một sự vụ phải ñược ghi

nhận ñể tránh những mâu thuẫn và hậu quả của thông tin, hay nói cách khác là ñảm bảo

cho thông tin của hệ thống có ñộ tin cậy pháp lý và phản ánh tình trạng cập nhật.

- Thông tin bổ sung cho từng bộ phận liên quan: Thực tế cho thấy một số thông tin

quan trọng ñối với bộ phận này nhưng lại không quan trọng với các bộ phận khác. Ví dụ:

134

Bộ phận tính dự toán công trình lại quan tâm ñến thông tin giá cả nguyên vật liệu. Trong

khi ñó bộ phận xác ñịnh giá cơ bản thì lại quan tâm ñến các hệ số ảnh hưởng. Do vậy hệ

thống dữ liệu phải có thêm chức năng bổ sung thông theo yêu cầu của từng bộ phận.

Chức năng tìm kiếm:

- Tìm kiếm các thông tin liên quan ñến chế tài, cơ chế chính sách áp dụng cho xác

ñịnh giá nhà.

- Tìm kiếm hệ số ảnh hưởng ñến xác ñịnh giá nhà.

- Tìm kiếm mức giá của các dự án tương ñồng cũng như giá của các sản phẩm nhà

khác ở các giai ñoạn khác nhau.

- Tìm kiếm cách thức xác ñịnh giá tại những dự án ñã ñược thực hiện trong quá khứ.

- Các phương pháp xác ñịnh giá nhà ñã ñược các ñơn vị trong và ngoài nước áp

dụng.

Chức năng an toàn:

Với việc hệ thống dữ liệu sẽ ñược thực hiện, với việc sử dụng mô hình phân quyền

truy cập và thẩm quyền cập nhật dữ liệu sẽ giúp cho hệ thống dữ liệu ñảm bảo ñược sự an

toàn và bảo mật thông tin. Thẩm quyền cập nhật số liệu, cũng như phân quyền khai thác

số liệu sẽ ñược quy ñịnh thích hợp cho từng bộ phận chức năng, trong phòng xác ñịnh giá

của doanh nghiệp.

Với việc xây dựng ñược một hệ thống cơ sở dữ liệu như trên sẽ giúp cho hoạt ñộng

xác ñịnh giá nhà tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở có tính hệ

thống cao, ñảm bảo tính toán ñược hết các nhân tố cấu thành giá nhà, cũng như nhân tố

ảnh hưởng, tác ñộng theo các chiều hướng khác nhau ñến giá nhà.

5.2.3. Xây dựng ñội ngũ nhân sự cho bộ phận ñịnh giá của doanh nghiệp ñầu tư, xây

dựng và kinh doanh nhà ở

Thành lập bộ phận ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp

ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở là một sự ñòi hỏi cần thiết khách quan. Cùng với sự

hình thành bộ phận này các doanh nghiệp cần xây dựng và quy ñịnh chức năng, nhiệm vụ

của bộ phận này cùng với tổ chức nhân sự tương ứng với các chức năng nhiệm vụ ñược

giao. Bộ phận này phải ñược tổ chức theo hướng chuyên sâu và chuyên nghiệp hóa các vị

trí trong bộ phận. ðể ñáp ứng ñược các yêu cầu ñó, việc ñào tạo và bồi dưỡng cán bộ làm

công tác ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới cần phải ñược quan tâm một cách

thường xuyên. Ngoài việc ñào tạo nâng cao trình ñộ cho các cán bộ ñịnh giá cho các cán

bộ ñã có trình ñộ chuyên môn về lĩnh vực này ở bậc ñại học hay cao ñẳng, thì doanh

135

nghiệp cần phải bồi dưỡng nâng cao nghiệp vụ, nắm bắt và hiểu biết về pháp luật, cơ chế

chính sách, văn bản, chế ñộ liên quan cho ñội ngũ này ñể giúp họ có khả năng tiếp cận

nhanh và hiệu quả nhất. Cụ thể là:

- Thực hiện cơ cấu lại ñội ngũ cán bộ sẵn có ñang thực hiện làm việc kiêm nhiệm,

thực hiện phân công công việc cụ thể. Nhằm ñịnh hướng, giúp cho các cán bộ ñược tiếp

xúc với các công việc cụ thể và thường xuyên, từ dó phát huy ñược lý luận và thực tiễn.

- Nâng cao tính chủ ñộng trong công tác ñào tạo, bồi dưỡng tại chỗ, thông qua công

việc cụ thể ñược hướng dẫn bởi các cán bộ có kinh nghiệm. Thường xuyên mời các

chuyên gia có kinh nghiệm trong và ngoài nước thực hiện tư vấn, hướng dẫn cho ñội ngũ

cán bộ của doanh nghiệp trong các giai ñoạn thực hiện xác ñịnh giá của một dự án cụ thể.

- Tăng cường sự liên kết, hợp tác với các cơ sở ñào tạo:

+ Lên kế hoạch phân công cán bộ chuyên trách ñi ñào tạo tại các trung tâm ñào tạo

thẩm ñịnh, xác ñịnh giá do Bộ Tài chính tổ chức;

+ Thực hiện liên kết ñào tạo tại chỗ bằng cách: Liên kết các doanh nghiệp và các

cơ sơ ñào tạo phát triển mô hình ñào tạo tại doanh nghiệp theo ñơn ñặt hàng;

+ Thực hiện mở rộng quan hệ mật thiết với các tổ chức, hiệp hội, trung tâm

thẩm ñịnh, xác ñịnh giá ñể tạo ñiều kiện có cơ hội ñào tạo, học hỏi cho ñội ngũ nhân

viên của chính doanh nghiệp mình. Thông qua ñó thu hút, tìm kiếm và tuyển chọn

ñược các nhân tài;

+ Xây dựng mối quan hệ chặt chẽ với các trường ñào tạo chuyên ngành ñể thu hút

các học viên, sinh viên giỏi thông qua các chương trình nhận sinh viên thực tập, cấp học

bổng… từ ñó nâng cao chất lượng nguồn nhân lực;

+ Thúc ñẩy sự hợp tác với các doanh nghiệp khác trong việc phối hợp, chia sẻ kinh

nghiệm, cùng thực hiện xây dựng các quy chuẩn, nguyên tắc cũng như các phương pháp

xác ñịnh giá nhà… Từ ñó giúp cho việc xác ñịnh giá nhà của bản thân doanh nghiệp

không bị khoảng cách quá xa so với thị trường;

- Thực hiện xây dựng môi trường văn hóa doanh nghiệp, tạo dựng những dấu ấn ñặc

trưng cho doanh nghiệp như tính dân chủ, ý thức tập thể, sự quan tâm và có ý thức trách

nhiệm với nhau trong công việc. Từ ñó góp phần nâng cao chất lượng công việc và ý thức

trách nhiệm của người lao ñộng.

ðể công tác ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các DNðTXD&KD nhà

ở ñạt ñược hiệu quả và ñáp ứng ñược mục tiêu, ñội ngũ cán bộ ñịnh giá không chỉ có

chuyên môn sâu và khả năng sử dụng và xử lý thành thạo các ứng dụng chạy mô hình như

136

SPSS, Eview… mà còn phải có ñộ nhạy cảm cao trong việc ñiều chỉnh các hệ số của các

biên chưa ñủ cơ sở dữ liệu ñể ñưa vào mô hình, cũng như xu thế biến ñộng của thị trường

nhà ở trong tương lai. Từ ñó mới có thể ñưa ra mức giá phù hợp và ñạt hiệu quả cao nhất

cho doanh nghiệp

5.2.4. Hoàn thiện mô hình tổ chức ñịnh giá nhà ở tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây

dựng và kinh doanh nhà ở

Chất lượng và hiệu quả của ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới phụ thuộc

chính vào việc tổ chức tiến hành ñịnh giá. Hiện nay, phần lớn công tác tổ chức ñịnh giá tại

các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở ñược thực hiện theo hình thức

kiêm nhiệm, khi có dự án cần ñịnh giá sẽ tổ chức thành lập tổ chức ñịnh giá và sau

ñó giải thể khi hoàn thành. ðiều này dẫn ñến những bất cập trong công tác ñịnh giá

như ñã trình bầy tại chương 3 của luận án. Bởi vậy tuy theo quy mô và tính chất ñặc

thù của mình, các doanh nghiệp có thể lựa chọn các hình thức tổ chức ñịnh giá phù

hợp với ñiều kiện và hoàn cảnh của mình ñể nhằm giảm thiểu các chi phí và tiết kiệm

thời gian cho việc ñịnh giá.

Các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở có thể lựa chọn một trong

3 mô hình tổ chức sau:

Thứ nhất là, việc ñịnh giá có thể do bộ phận kinh doanh hoặc bộ phận kế toán

ñảm nhiệm. Tức là nhân viên của các bộ phận này kiêm nhiệm luôn nhiệm vụ ñịnh giá,

tuy nhiên cần phải có 1 chuyên viên chuyên trách phần công việc thu thập thông tin và xử

lý số liệu. Mô hình này phù hợp và ñược áp dụng cho các doanh nghiệp có quy mô nhỏ

hoặc siêu nhỏ, số lượng dự án ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở ít và không thường

xuyên, nhân viên kiêm nhiệm ñịnh giá có nhiều kinh nghiệm và có chuyên môn ñịnh giá

nhà ở.

Thứ hai là, tổ chức phòng ñịnh giá ñộc lập. Mô hình này áp dụng ñối với các

doanh nghiệp có quy mô vừa và lớn, có số dự án ñầu tư kinh doanh nhà ở nhiều, thường

xuyên và quy mô dự án lớn. Với mô hình thành lập phòng ñịnh giá nhà ở ñộc lập, doanh

nghiệp có thể phân chia nhiệm vụ mang tính chuyên môn hóa cao sẽ giúp cho việc ñịnh

giá nhà ở ñược chính xác, các quyết ñịnh ñược ñưa ra sẽ có tính “nhậy” với sự biến ñộng

của thị trường cũng như phù hợp với mục tiêu của doanh nghiệp trong từng giai ñoạn. Mô

hình tổ chức ñộc lập bộ phận ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở ñề

137

xuất như sau:

- Hình thức tổ chức: Bộ phận xác ñịnh giá sẽ ñược thành lập thành một bộ phận ñộc

lập trực thuộc khối văn phòng của doanh nghiệp, dưới hình thức là một phòng nghiệp vụ

với tên là: Phòng ñịnh giá.

- Cơ cấu tổ chức: Về cơ bản Phòng ñịnh giá của doanh nghiệp sẽ ñược chia làm ba

bộ phận chính: Bộ phận thu thập và xử lý thông tin; Bộ phận dự toán chi phí công trình;

bộ phận ñịnh giá sản phẩm. Mô hình tổ chức của phòng ñịnh giá ñược thể hiện dưới mô

TRƯỞNG PHÒNG

PHÓ PHÒNG

BỘ PHẬN THÔNG TIN

BỘ PHẬN DỰ TOÁN

BỘ PHẬN ðỊNH GIÁ

hình sau:

Sơ ñồ 5.2: Mô hình tổ chức Phòng xác ñịnh giá

- Chức năng nhiệm vụ: Phòng ñịnh giá có nhiệm vụ xác ñịnh giá nhà ở TMXDM

tại các dự án của doanh nghiệp, cung cấp các thông tin có liên quan ñến giá bất ñộng sản

nói chung và giá nhà ở TMXDM nói riêng, tư vấn ñịnh giá bất ñộng sản. Trong ñó:

+ Bộ phận thông tin: Có trách nhiệm ñiều tra, thu thập kịp thời, ñầy ñủ các thông

tin liên quan ñến giá nhà ở, cung, cầu bất ñộng sản… và thực hiện xử lý các thông tin và

lưu trữ thông tin phục vụ cho hoạt ñộng ñịnh giá.

+ Bộ phận dự toán: Thực hiện bóc tách và lên dự toán tổng thể của công trình theo

từng danh mục nhằm giúp cho bộ phận ñịnh giá xác ñịnh ñược chi phí chi tiết và tổng thể

của dự án.

+ Bộ phận ñịnh giá: Căn cứ vào các thông tin, chi phí dự toán công trình thực hiện

áp dụng các quy trình xác ñịnh giá ñể xác ñịnh giá cho chính các dự án của doanh nghiệp

cũng như tư vấn và xác ñịnh giá theo nhu cầu của khách hàng.

138

- Yêu cầu về nhân sự:

+ ðối với bộ phận Thông tin: Có khả năng thống kê, có kỹ năng khai thác thông

tin, xử lý thông tin và lưu trữ thông tin. Có khả năng thiết kế và tổ chức triển khai các hoạt

ñộng ñiều tra thu thập thông tin.

+ ðối với bộ phận dự toán: Có trình ñộ ñại học trở lên liên quan ñến lĩnh vực xây

dựng, ñặc biệt là kinh tế xây dựng, có khả năng lập dự toán công trình, bóc tách, tính toán

chi phí thành và tổng chi phí cho một dự án.

+ ðối với bộ phận ñịnh giá: Tất cả nhân sự thuộc bộ phận này ñều phải ñược ñào

tạo và có chứng chỉ ñịnh giá do Bộ Tài Chính cấp. Ngoài các kỹ năng cơ bản ñể thực hiện

khi tính toán xác ñịnh giá, nhân sự thuộc bộ phận này còn phải có khả năng phân tích và

tư vấn cho khách hàng.

Thứ ba là, doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở tiến hành thuê ñịnh

giá nhà ở của các tổ chức bên ngoài, khi năng lực của doanh nghiệp chưa có khả năng ñáp

ứng, hoặc số dượng dự án triển khai nhiều một lúc. Tuy nhiên việc thuê ñịnh giá từ các tổ

chức bên ngoài cần phải ñược cân nhắc và lựa chọn các ñối tác có kinh nghiệm trong ñịnh

giá nhà ở .

5.2.5. Hoàn thiện quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các

doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

Từ thực tế nghiên cứu quy trình tổ chức ñịnh giá tại các DNðTXD&KD nhà ở cho

thấy, cả 4 nhóm quy trình tổ chức ñịnh giá ñang ñược các doanh nghiệp áp dụng mặc dù

bước ñầu ñã ñáp ứng ñược phần nào mục tiêu xác ñịnh mức giá bán nhà ở ñược thị trường

chấp nhận. Tuy nhiên, ở mỗi nhóm quy trình vẫn còn có những vấn ñề còn tồn tại nhất

ñịnh dẫn ñến mức giá ñược xác ñinh vẫn còn có sự chênh lệch khá lớn với mức giá giao

dịch bình quân trên thị trường. ðể nhằm mục tiêu hoàn thiện quy trình tổ chức ñịnh giá tại

các DNðTXD&KD nhà ở, giúp cho các doanh nghiệp khắc phục ñược những vấn ñề còn

tồn tại trong công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM, luận án ñề xuất quy trình tổ chức ñịnh giá

nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở như sau:

Nội dung quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM và sự cần thiết áp dụng tại các

DNðTXD&KD nhà ở

Quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở do luận

139

án ñề xuất ñược thể hiện dưới dạng sơ ñồ như sau:

Thành lập Tổ/Bộ phận ñịnh giá nhà ở TMXDM của DN

Tổ/BP ñịnh giá tiến hành ñịnh giá nhà ở cho việc lập dự án ñầu tư

Quyết ñịnh giá nhà ở cho việc lập dự án ñầu tư

Thẩm ñịnh ñộc lập

Tổ/BP ñịnh giá tiến hành ñịnh giá bán nhà ở tại thời ñiểm ñược phép bán.

Quyết ñịnh giá nhà ở tại thời ñiểm ñược phép bán

Tổ/BP ñịnh giá tiến hành ñịnh giá bán nhà ở tại thời ñiểm dự án hoàn thành.

Quyết ñịnh giá nhà ở tại thời ñiểm dự án hoàn thành

Thẩm ñịnh ñộc lập

Sơ ñồ 5.3: Quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM ñề xuất cho các DNðTXD&KD nhà ở

Bước 1: Thành lập Tổ/Bộ phận ñịnh giá nhà ở TMXDM tại DNðTXD&KD nhà ở.

Theo như nghiên cứu thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá tại các DNðTXD&KD

nhà ở cho thấy, hầu hết các doanh nghiệp chỉ thực hiện thành lập Tổ/Bộ phận ñịnh giá khi

dự án ñã ñược phê duyệt và tiến hành ñịnh giá bán nhà ở khi dự án ñược phép bán. Việc

ñịnh giá bán phục vụ cho công tác lập dự án ñều giao cho Ban QLDA thực hiện, chính vì

vậy mức giá ñược xác ñịnh tại thời ñiểm này hầu hết là không chính xác. Việc xác ñịnh

chính xác mức gía tại thời ñiểm này sẽ giúp cho doanh nghiệp có cơ sở cho việc tính các

chỉ số hiệu quả ñầu tư ñể căn cứ cho việc có quyết ñịnh ñầu tư hoặc ñiều chỉnh các quy

mô ñầu tư của dự án. Bên cạnh ñó việc ñịnh giá chính xác ở bước này sẽ giúp cho doanh

nghiệp có cơ sở ñể ñưa ra các phương án marketing bán hàng cho dự án.

Vì vậy, theo quan ñiểm của người nghiên cứu cần phải tiến hành thành lập Tổ/Bộ

phận ñịnh giá của doanh nghiệp ngay khi dự án bắt ñầu tiến hành lập dự án. Tùy thuộc

140

vào quy mô của doanh nghiệp, doanh nghiệp có thể thành lập Tổ/Bộ phận này với các quy

mô khác nhau như luận án ñã ñề xuất tại mục 5.5 của luận án này. ðối với những doanh

nghiệp ñã có bộ phận ñịnh giá nhà ở trực thuộc doanh nghiệp thì không cần phải thực hiện

bước này của quy trình ñịnh giá.

Bước 2: Tổ/Bộ phận ñịnh giá thực hiện ñịnh giá bán nhà ñể phục vụ cho công tác lập

dự án.

Trong thực tế tổ chức ñịnh giá của các DNðTXD&KD nhà ở ñã có bước này

trogn quy trình ñịnh giá. Tuy nhiên, sự khác biệt giữa quy trình ñịnh giá ñề xuất với thực

trạng các doanh nghiệp ñang áp dụng là ñơn vị tổ chức ñịnh giá. Theo như quy trình ñề

xuất thì việc ñịnh giá nhà ở tại bước này do chính Tổ/Bộ phận ñịnh giá thực hiện. Việc

tiến hành ñịnh giá tại thời ñiểm này ñược thực hiện chủ yếu bằng phương pháp chi phí,

phương pháp so sánh và ứng dụng mô hình Hedonic ñể ñịnh giá.

Trong ñó các yếu tố về chi phí ñể phục vụ cho việc tính toán giá thành chủ yếu

ñược dựa trên các quy ñịnh của nhà nước về ñơn giá xây dựng, lãi vay và mức lãi dự kiến

của doanh nghiệp. Bên cạnh ñó, Tổ/Bộ phận ñịnh giá cần phải có ñầy ñủ các cở sở, căn cứ

khoa học ñể có thể dự báo ñược mức biến ñộng về chi phí thực tế khi dự án ñi vào xây

dựng ñể ñảm bảo mức ñộ chính xác về mức giá ñược xác ñịnh.

ðối với việc xác ñịnh các chỉ tiêu của dự án và các dự án tương ñồng cũng như dữ

liệu ñể phục vụ cho việc áp dụng phương pháp so sánh, cũng như dữ liệu phục vụ cho việc

ứng dụng mô hình Hedonic phải ñược Tổ/Bộ phận ñịnh giá thu thập một cách chính xác,

ñủ lớn và có cở sở khoa học. Phần dữ liệu này phải ñược cập nhật một cách thường xuyên

chứ không phải khi có dự án mới tiến hành thực hiện. Thông thường phần này sẽ ñược

khai thác từ cơ sở dữ liệu có sẵn của doanh nghiệp ñược áp dụng theo ñề xuất tại mục 5.3

của luận án này.

Bước 3: Tổ chức thẩm ñịnh ñộc lập

Nội dung của bước này là doanh nghiệp sẽ thực hiện thẩm ñịnh ñộc lập lại mức giá

do Tổ/Bộ phận ñịnh giá ñã xác ñịnh. Thông thường việc thẩm ñịnh ñộc lập này sẽ ñược

doanh nghiệp thuê một tổ chức ñịnh giá ñộc lập thẩm ñịnh lại căn cứ trên các thông tin,

quy mô của dự án, các dữ liệu, phương pháp ñịnh giá ñã ñược doanh nghiệp sử dụng ñể

ñịnh giá. Việc thuê một tổ chức ñộc lập thẩm ñịnh lại ñược tiến hành theo cách, tổ chức

ñược thuê sẽ tiến hành ñánh giá lại mức giá ñã ñược doanh nghiệp xác ñịnh dựa trên việc

thẩm ñịnh các tiêu trí, phương pháp, các căn cứ xác ñịnh khi ñịnh giá có phù hợp, có cơ sở

khoa học hay không. Kết qủa của bước này là tổ chức thẩm ñịnh giá phải ñưa ra ñược kết

141

luận mức giá do doanh nghiệp ñã ñịnh giá có phù hợp với thực tế, ñảm bảo có căn cứ khoa

học hay không, những vấn ñề cần ñiều chỉnh, thay ñổi ñể ñảm bảo tính chính xác mức giá

bán cho doanh nghiệp.

Bước 4: Quyết ñịnh mức giá bán nhà ở TMXDM ñể lập dự án

Căn cứ vào mức giá do Tổ/Bộ phận ñịnh giá xác ñịnh, và kết quả của tổ chức ñịnh

giá ñộc lập thẩm ñịnh, Giám ñốc doanh nghiệp sẽ quyết ñịnh mức giá bán nhà ở ñể ñưa

vào lập dự án. Mức giá thực tế ñược quyết ñịnh sẽ ñược ñưa vào lập dự án ñầu tư, ñây là

cơ sở cho việc tính toán tính khả thi của dự án, giúp cho doanh nghiệp quyết ñịnh ñầu tư,

ñiều chỉnh quy mô hoặc không thực hiện ñầu tư. Mức giá này cũng sẽ là cơ sở cho doanh

nghiệp hoạch ñịnh chiến lược marketing cho dự án, cũng như xác ñịnh trước nhóm ñối

tượng khách hàng hướng tới. Tuy nhiên, mức giá khi ñưa vào lập hồ sơ dự án trình các cơ

quan chức năng có thể ñược thay ñổi ñể “làm ñẹp” hồ sơ của dự án, nhưng mức giá chính

xác thì bản thân doanh nghiệp ñã nắm ñược ñể có những tính toán trong việc triển khai dự

án nếu ñược cấp phép.

Trên thực tế, phần lớn các các doanh nghiệp ñều không quan tâm ñến mức giá bán

thực sự khi xác ñịnh tại thời ñiểm này mà sẵn sàng chấp nhận mọi mức giá do Ban QLDA

ñưa ra miễn là kết quả ñánh giá cuối cùng là dự án có tính khả thi. ðiều này có thể không

ảnh hưởng nhiều ñến doanh nghiệp trong những giai ñoạn thị trường BðS ñang tăng

trưởng, nhưng nếu vào giai ñoạn suy thoái, thì việc doanh nghiệp không tính toán chính

xác mức giá bán ñể tính mức khả thi của dự án sẽ dẫn ñến hệ lụy về sự thua lỗ của doanh

nghiệp ñối với dự án ñó.

Vì vậy, việc thực hiện bước này theo ý kiến ñề xuất của luận án sẽ giúp cho doanh

nghiệp ñưa ra ñược mức giá bán nhà ở TMXDM có tính chính xác cao ngay từ thời ñiểm

lập dự án, từ ñó giúp cho doanh nghiệp chủ ñộng ñưa ra ñược các phương án triển khai dự

án có hiệu quả theo mục tiêu của doanh nghiệp.

Bước 5: Tổ/Bộ phận ñịnh giá nhà ở TMXDM tại thời ñiểm ñược phép bán nhà

Tại bước này, việc ñịnh giá sẽ ñược thực hiện căn cứ trên các dữ liệu và cơ sở tính

toán tại bước thứ 2 của quy trình. Tuy nhiên, ñến thời ñiểm dự án ñược phép bán ñã có

ñược số liệu thực tế về sự biến ñộng của các yếu tố cấu thành nên giá thành, cũng như xu

hướng của thị trường ñối với loại căn hộ mà dự dự án của doanh nghiệp cung cấp. Vì vậy,

Tổ/Bộ phận ñịnh giá cần phải cập nhật các thông tin hiện tại ñể ñưa vào quá trình ñịnh giá

nhằm ñảm bảo tính chính xác và có cơ sở khoa học khi ñịnh giá. Quá trình tổ chức ñịnh

142

giá tại bước này có thể ñược mô tả theo năm giai ñoạn sau ñây:

- Giai ñoạn 1: Làm rõ những vấn ñề liên quan ñến bất ñộng sản nhà ở cần ñịnh giá và

mục tiêu xác ñịnh giá: Trong giai ñoạn này nhiệm vụ chính là làm rõ những vấn ñề sau:

Nhận biết về nhà ở TMXDM mà dự kiến sẽ ñịnh giá, xác ñịnh thời ñiểm ñịnh giá, cũng

như xác ñịnh rõ mục ñích của ñịnh giá.

- Giai ñoạn 2: ðiều tra ban ñầu về kế hoạch ñịnh giá: ðây là giai ñoạn chuẩn bị các

yếu tố cần thiết cho hoạt ñộng ñịnh giá nhà. Trong giai ñoạn này cần phải thực hiện các

nhiệm vụ sau: Thu thập các thông tin cần thiết liên quan ñến ñịnh giá, xác ñịnh rõ các

nguồn thông tin, số lượng nhân viên cần thiết ñáp ứng cho nhiệm vụ xác ñịnh giá, cũng

như lên kế hoạch về thời gian thực hiện và hoàn thiện.

- Giai ñoạn 3:Thu thập và phân tích thông tin: Nhiệm vụ của giai ñoạn này là phân

tích kinh tế theo các bước sau:

+ Nghiên cứu kinh tế khu vực và ñịa phương, kết quả nghiên cứu là sự nhận biết về sử

dụng cao nhất và tốt nhất, nói cách khác là có lợi nhất ở một thời ñiểm xác ñịnh với những

giới hạn về pháp lý, vật chất và tài chính; ðồng thời thực hiện phân tích chi phí xác ñịnh

chi phí của dự án nhà ở TMXDM.

+ Căn cứ vào thông tin thị trường ñược thu thập ñược, thực hiện phân tích ñánh giá

mức cầu của thị trường ñể từ ñó làm căn cứ cho việc ñịnh mức giá.

+ Phân tích các nhân tố ảnh hưởng ñến giá nhà ở TMXDM cần ñịnh giá ñể lựa chọn

biến phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá.

+ Phân tích và so sánh mức giá của các dự án tương ñồng và các các ñối thủ cạnh

tranh, ñể làm cơ sở cho việc xác ñịnh mức giá ñáp ứng ñược khả năng cạnh tranh trên thị

trường.

- Giai ñoạn 4: Lựa chọn phương pháp xác ñịnh giá: Công việc chính của giai ñoạn

này là thực hiện ñịnh giá nhà ở TMXDM theo phương pháp ñã lựa chọn, ñể từ ñó xác

ñịnh giá cho nhà ở của dự án.

- Giai ñoạn 5: Xác ñịnh giá lần cuối cùng: ðây là giai ñoạn cuối cùng trong quy trình

xác ñịnh giá; căn cứ vào mức giá ñược xác ñịnh ở giai ñoạn 4 và các thông tin thị trường

thực hiện ñiều hoà các yếu tố và ñưa ra mức giá cuối cùng cho nhà ở thương mại xây

dựng mới cần tính giá.

Việc tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại thời ñiểm này là quan trọng nhất trong ba

thời ñiểm ñịnh giá, bởi vì mức giá bán ñược xác ñịnh thời ñiểm này sẽ quyết ñịnh ñến số

lượng căn hộ bán ñược, cũng như việc ñáp ứng mục tiêu lợi nhuận của doanh nghiệp ở

143

mức nào. Thực tế nghiên cứu cho thấy, mức giá ñược doanh nghiệp ñịnh giá tại thời ñiểm

này phần lớn là thấp hơn so với giá giao dịch bình quân trên thị trường, mặc dù mức giá

ñó ñược thị trường chấp nhận nhưng mục tiêu tối ña hóa lợi nhuận của doanh nghiệp lại

không ñược cải thiện. ðối với những doanh nghiệp thuê tổ chức ñộc lập ñịnh giá thì có

mức giá bán sát với mức giá giao dịch bình quan trên thị trường hơn, nhưng cũng không ít

dự án có mức giá bán cao hơn mức giá giao dịch bình quân trên thị trường, phần lớn là do

phương pháp và quy trình ñịnh giá ñược các tổ chức này ứng dụng chưa thực sự phù hợp

với thị trường, cũng như sự am hiểu về nội tại doanh nghiệp. Vì vậy, việc doanh nghiệp

chủ ñộng tổ chức ñịnh giá và có sự thẩm ñịnh lại sẽ phù hợp và hiệu quả hơn.

Bước 6: Tổ chức thẩm ñịnh ñộc lập

Từ kết quả ñịnh giá ñược ñề xuất của Tổ/Bộ phận ñịnh giá, doanh nghiệp cần thiết

phải thẩm ñịnh lại ñể có thêm cơ sở cho việc quyết ñịnh mức giá bán. Việc tổ chức thẩm

ñịnh tại bước này ñược thực hiện như bước 3 của quy trình ñề xuất này. Tuy nhiên mục

tiêu của bước này có sự khác biệt ở chỗ, việc thẩm ñịnh mức giá này ñảm cần trọng tâm

hướng theo thị trường, ñảm bảo sự chấp thuận của thị trường nhưng ñạt ñược mục tiêu lợi

nhuận của doanh nghiệp.

Trên thực tế hầu hết các doanh nghiệp ñều không thực hiện thẩm ñịnh lại mức giá

ñã ñịnh, dẫn ñến thiếu có sự phản biện, mang tính chủ quan duy ý trí của bản thân doanh

nghiệp. ðiều này làm cho mức giá doanh nghiệp ñịnh giá ñều có sự chênh lệch khá cao so

với giá bình quân giao dịch trên thị trường.

Bước 7: Quyết ñịnh giá bán nhà ở TMXDM tại thời ñiểm ñược phép bán

Cũng giống như bước 4 của quy trình tổ chức ñịnh giá này, Giám ñốc doanh

nghiệp sẽ quyết ñịnh mức giá bán nhà ở TMXDM tại dự án căn cứ trên mức giá ñược ñề

xuất từ Tổ/Bộ phận ñịnh giá và mức giá ñược thẩm ñịnh.

Bước 8: Tổ/Bộ phận ñịnh giá tại thời ñiểm dự án hoàn thành

Thực chất của bước này là doanh nghiệp ñưa các thông số thực tế ñã phát sinh

trong quá trình xây dựng dự án ñể Tổ/Bộ phận ñịnh giá ñiều chỉnh cho phù hợp. Tuy

nhiên bước này có thể chia việc thực hiện ra thành 2 tình huống:

- Nếu trong trường hợp dự án ñã bán ñược trên 90% tổng số căn hộ của dự án, thì

việc ñịnh giá tại bước này không còn nhiều ý nghĩa cho doanh nghiệp. Do vậy trong

trường hợp này Tổ/Bộ phận ñịnh giá của doanh nghiệp chỉ cần bổ sung thêm các thông tin

thực tế phát sinh ñể xác ñịnh lại mức giá ñể làm căn cứ và cơ sở cho việc ñưa ra mức giá

144

mới cho các căn hộ còn lại.

- Trường hợp dự án còn tồn số lượng căn hộ từ 50% trở lên thì ñòi hỏi Tổ/Bộ phận

ñịnh giá của doanh nghiệp phải tiến hành ñinh giá lại theo ñầy ñủ các bước nhằm ñịnh giá

lại mức giá bán cho phù hợp với chi phí thực tế cũng như sự biến ñộng và xu thế của thị

trường ñể ñáp ứng mục tiêu của doanh nghiệp.

Bước 9: Tổ chức thẩm ñịnh ñộc lập

Doanh nghiệp sẽ chỉ áp dụng bước này khi doanh nghiệp phải ñịnh giá lại cho

trường hợp số lượng căn hộ chưa bán ñược chiếm từ 50% trở lên. Cách thức tổ chức thẩm

ñịnh ñươc thực hiện như bước 3 và bước 6 của quy trình ñịnh giá này.

Bước 10: Quyết ñịnh mức giá tại thời ñiểm dự án hoàn thành

Cũng giống như các bước 4 và bước 7, việc quyết ñịnh mức giá bán tại thời ñiểm

này cũng do Giám ñốc doanh nghiệp thực hiện dựa trên các cơ cơ sở chính là mức giá do

Tổ/Bộ phận ñịnh giá ñề xuất và kết quả thẩm ñịnh giá của tổ chức ñộc lập.

• ðiều kiện áp dụng:

ðể các DNðTXD&KD nhà ở áp dụng một cách có hiệu quả quy trình tổ chức ñịnh

giá có hiệu quả cao nhất, doanh nghiệp cần ñáp ứng ñược một số ñiều kiện cơ bản sau:

- Thay ñổi về mặt quan ñiểm của Lãnh ñạo doanh nghiệp: Từ thực tế nghiên cứu

cho thấy, việc tổ chức ñịnh giá theo quy trình và mô hình nào phụ thuộc phần lớn quan

ñiểm của người ñứng ñầu doanh nghiệp. ðặc biệt là các doanh nghiệp thuộc nhóm áp

dụng quy trình ñịnh giá số 1 và số 4, những người lãnh ñạo doanh nghiệp thuộc các nhóm

này hoàn toàn không tin tưởng vào bộ phận ñịnh giá của doanh nghiệp, hoặc là bản thân

người ñứng ñầu trực tiếp ñịnh giá, hoặc là thuê một tổ chức ñộc lập. Vì vậy, người ñứng

ñầu doanh nghiệp cần thay ñổi quan ñiểm theo hướng sẽ xây dựng một bộ phận ñịnh giá

nhà ở TMXDM một cách chuyên nghiệp.

- Doanh nghiệp có ñội ngũ nhân sự có trình ñộ và ñáp ứng ñược yêu cầu: Từ nội

dụng của quy trình ñịnh giá cho thấy, chất lượng cán bộ làm công tác ñịnh giá sẽ ảnh

hưởng rất lớn ñến kết quả ñịnh giá. Mặc dù có sự thẩm ñịnh lại giá, nhưng kết quả ñịnh

giá do Tổ/Bộ phận ñịnh giá sẽ phải là yếu tố chính giúp cho người ñứng ñầu doanh nghiệp

ra quyết ñịnh. Nếu chất lượng cán bộ làm công tác ñịnh giá không ñảm bảo, vô hình dung

sẽ làm cho doanh nghiệp tốn thêm chi phí khi tổ chức ñịnh giá theo quy trình này mà chất

lượng ñịnh giá không ñược thay ñổi.

- Doanh nghiệp cần có hệ thống cơ sở dữ liệu ñủ lớn ñể phục vụ cho công tác

ñịnh giá: ðể ñáp ứng mục tiêu cho Tổ/Bộ phận ñịnh giá của doanh nghiệp tổ chức công

145

tác ñịnh giá ñáp ứng ñược yêu cầu và ñòi hỏi ñặt ra, thì doanh nghiệp cần phải ñáp ứng

ñược yêu cầu về mặt cơ sở hạ tầng cũng như cơ sở dữ liệu về thông tin ñể khai thác và

ứng dụng cho việc ñịnh giá.

- Doanh nghiệp phải lựa chọn ñược tổ chức ñịnh giá ñộc lập có chất lượng và

phù hợp với ñiều kiện của doanh nghiệp: Kết quả thẩm ñịnh giá của một tổ chức ñịnh giá

ñộc lập là một trong 2 cơ sở quan trọng nhất ñể doanh nghiệp ñưa ra mức giá bán. Vì vậy

doanh nghiệp cần tìm kiếm và hợp tác với tổ chức ñịnh giá có chất lượng, có phương pháp

ñịnh giá phù hợp với ñiều kiện tại Việt Nam, am hiểu về ñiều kiện và mục tiêu kinh doanh

của doanh nghiệp.

5.3 Một số kiến nghị

Ban hành quy ñịnh về mức phí dịch vụ ñối với các loại nhà ở chung cư thương

mại xây dựng mới

Bản chất của ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở cũng giống

như việc xác ñịnh giá bán cho các sản phẩm khác, ñó là toàn bộ chi phí cấu thành lên nhà

ở ñều ñược tính trong giá bán. Tuy nhiên, các khoản chi phí dịch vụ ñối với các căn hộ

TMXDM hiện nay chưa có những quy ñịnh cụ thể về những khoản chi phí nào các doanh

nghiệp ñược phép thu, các khoản chi phí nào không ñược phép thu và mức thu sàn, trần

cho các loại chi phí ñó.

Nếu Nhà nước có những văn bản quy ñịnh cụ thể về các loại phí dịch vụ mà khách

hàng sẽ phải trả, cũng như mức sàn và mức trần về các loại phí ñó sẽ giúp cho các doanh

nghiệp có thể ñưa ra các lựa chọn về giá bán căn hộ cho khách hàng ngay từ khi khách

hàng ký hợp ñồng mua căn hộ. Cụ thể, ñối với những dịch vụ cố ñịnh khách hàng chắc

chắn phải sử dụng và mức phí chỉ biến ñộng trong khung giá của Nhà nước quy ñịnh thì

doanh nghiệp hoàn toàn có thể ñịnh giá bán căn hộ ñã bao gồm các khoản phí dịch vụ ñó,

khách hàng sẽ không phải trả trong suốt quá trình ở, thực chất ñây là việc thu trước các

khoản chi phí này ñể ñảm bảo tính minh bạch về giá dịch vụ ñó. Khi ñó khách hàng có thể

lựa chọn các phương án, hoặc là thanh toán trước một số dịch vụ ñã ñược tính vào giá bán

căn hộ, hoặc là lựa chọn trả sau các khoản chi phí ñó. ðây có thể ñược coi là một trong

các giải pháp về marketing của các doanh nghiệp khi triển khai bán căn hộ. Bên cạnh ñó,

khi có quy ñịnh cụ thể về các khoản phí dịch vụ doanh nghiệp ñược phép thu, và các

khoản phí dịch vụ không ñược thu sau khi khách hàng vào ở sẽ giúp cho doanh nghiệp có

căn cứ rõ ràng khi ñịnh giá nhà ở TMXDM, ñặc biệt là nhà ở TMXDM cho thuê.

Vì vậy, Bộ Xây dựng cùng với các ñịa phương cần có những quy ñịnh rõ ràng về

146

các khoản phí dịch vụ các doanh nghiệp ñược phép thu của khách hàng, cũng như ban

hành mức trần về phí, lệ phí áp dụng cho từng ñịa phương, khu vực ñể các

DNðTXD&KD nhà ở có căn cứ khi ñịnh giá nhà ở TMXDM.

Xây dựng trung tâm lưu trữ cung cấp thông tin quốc gia về bất ñộng sản nói

chung và nhà ở TMXDM nói riêng

Từ thực tế nghiên cứu của luận án cho thấy, một trong những ñiều kiện quan trọng

nhất ñể giúp cho hoạt ñộng ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở ñạt

mục tiêu là cơ sở hệ thống dữ liệu ñủ lớn, chính xác và ñầy ñủ. Bên cạnh ñó số liệu thông

kê ñầy ñủ và chính xác sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước nắm rõ về tình hình nhà ở, thị

trường bất ñộng sản ñể từ ñó có ñịnh hướng, dự báo cũng như ñề xuất các cơ chế chính

sách ñiều hành thị trường phát triển.

Hiện nay cơ sở dữ liệu thông tin về lĩnh vực nhà ở và thị trường bất ñộng sản mỗi

sở ngành ñều có thông kê tổng hợp riêng, mỗi doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh

doanh nhà ở tiến hành thống kê và lưu trữ riêng không liên thông và thống nhất với nhau.

Thực tế cho thấy các phương tiện truyền thông cũng như các doanh nghiệp nếu có nhu cầu

sử dụng thông tin hầu như dựa khá nhiều vào các báo cáo, phân tích cũng như nhận ñịnh

thị trường, nhất là vào dịp cuối mỗi quí của một số công ty cung cấp dịch vụ bất ñộng sản

nước ngoài như CBRE, Savills Vietnam, Colliers International hay Knight Frank

Vietnam. ðiều này dẫn ñến các thông tin làm căn cứ cho công tác ñịnh giá của doanh

nghiệp không ñầy ñủ và không thể chủ ñộng trong việc khai thác thông tin kịp thời phục

vụ cho nhu cầu của doanh nghiệp.

Do vậy, việc thành lập trung tâm thông tin quốc gia chuyên nghiệp ñể thu thập dữ

liệu, và cung cấp thông tin cho các DNðTXD&KD nhà ở phụ vu công tác ñịnh giá nói

riêng và là cơ sở cho việc dự báo và ñánh giá thị trường của các cơ quan quản lý nhà nước

nói chung là cần thiết và cấp bách.

Ban hành quy ñịnh chuẩn hóa công ty tư vấn và thẩm ñịnh giá bất ñộng sản tại

Việt Nam

ðể có thể ñưa ra ñược mức giá nhà ở TMXDM vừa ñáp ứng ñược mục tiêu tối ña

hóa lợi nhuận của doanh nghiệp, vừa ñáp ứng ñược mục tiêu ñược thị trường chấp nhận.

Các DNðTXD&KD nhà ở cần phải tiến hành thuê các tổ chức thẩm ñịnh giá ñể thẩm

ñịnh lại mức giá do doanh nghiệp ñã ñịnh giá (theo như quy trình do luận án ñề xuất tại

mục 5.2.5 của luận án) ñể ñảm bảo tính khách quan và chính xác.

Thực tế nghiên cứu cho thấy cũng có một số DNðTXD&KD nhà ở ñã thuê các

147

công ty ñịnh giá ñộc lập ñể thẩm ñịnh hoặc ñịnh giá toàn bộ cho dự án của công ty. Các

công ty tư vấn và thẩm ñịnh giá BðS ñang hoạt ñộng trên thị trường hiện nay chủ yếu là

các doanh nghiệp của nước ngoài, hoạt ñộng dựa trên kinh nghiệm và sử dụng quy trình

và phương pháp ñã ñược áp dụng thành công tại nước ngoài. Mặc dù các doanh nghiệp

này hoạt ñộng mang tính chuyên nghiệp cao, có bề dầy kinh nghiệm trong ñịnh giá và

thẩm ñịnh giá, tuy nhiên từ thực tế nghiên cứu cho thấy, mức giá do các tổ doanh nghiệp

tư vấn và thẩm ñịnh giá này thực hiện vẫn có sự chênh lệch khá lớn so với mức giá giao

dịch trên thị trường, bởi vì các phương pháp ñịnh giá ñược các doanh nghiệp này áp dụng

chưa ñược Việt Nam hóa cho phù hợp với thị trường Việt Nam. Bên cạnh ñó, cũng có một

số doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BðS cũng cung cấp dịch vụ này, nhưng thực

tế các doanh nghiệp này chưa có ñủ ñiều kiện cả về cơ sở vật chất, cơ sở dữ liệu thông tin

cũng như yếu tố con người ñể ñáp ứng ñược yêu cầu của khách hàng tư vấn.

Do vậy, ñể tránh ñược những rủi ro cho các doanh nghiệp và khách hàng khi sử

dụng dịch vụ tư vấn và thẩm ñịnh giá BðS, Nhà nước cần ban hành quy ñịnh cụ thể ñể

chuẩn hóa các công ty tư vấn và thẩm ñịnh giá BðS, từ ñiều kiện ñể thành lập, ñăng ký

quy trình và phương pháp ñịnh giá cũng như trách nhiệm của các công ty này ñối với việc

tư vấn và thẩm ñịnh giá BðS của mình ñối với khách hàng.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 5

Từ những vấn ñề còn tồn tại ñối với vấn ñề ñịnh giá nhà ở TMXDM ñã ñược trình

tại chương 4, tại chương này luận án ñã tập trung ñưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện

các vấn ñề ñã ñược nêu ra. Với 5 nhóm giải pháp ñược luận án ñề xuất nhằm hướng tới

các vấn ñề còn tồn tại của ñịnh giá nhà ở TMXDM, trong ñó giải pháp ñề xuất áp dụng

mô hình Hedonic ñể xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá ñã ñược luận án trình bầy chi tiết và

tiến hành xây dựng hàm hồi quy với hơn 300 mẫu khảo sát và có sự kiểm ñịnh ñể ñảm

148

bảo hàm hồi quy ñược xây dựng có căn cứ khoa học.

KẾT LUẬN

Hoàn thiện việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu

tư, xây dựng và kinh doanh nhà sẽ góp phần làm lành mạnh hóa thị trường nhà ở nói riêng

và thị trường BðS nói chung. ðồng thời sẽ giúp cho doanh nghiệp xác ñịnh ñược mức giá

bán phù hợp với mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp, có căn cứ khoa học và cũng ñảm

bảo mục tiêu là ñược thị trường chấp nhận. ðề tài “ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng

mới ở các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở” ñã tập trung nghiên cứu

hoạt ñộng ñịnh giá tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở tại Việt

Nam, qua ñó bổ sung thêm tài liệu vào hệ thống các công trình nghiên cứu liên quan ñến

ñịnh giá nhà ở nói riêng và ñịnh giá BðS nói chung. Qua quá trình nghiên cứu, luận án ñã

trả lời ñược các câu hỏi nghiên cứu ñã ñược ñặt ra. Cụ thể:

Thứ nhất, từ kết quả nghiên cứu cho thấy, giá nhà ở TMXDM ñược các

DNðTXD&KD nhà ở ñịnh giá phần nào ñã ñáp ứng ñược mục tiêu của doanh nghiệp

dưới góc ñộ về mặt kinh tế khi mức giá ñược xác ñịnh ñã bao gồm mức lợi nhuận kỳ vọng

của doanh nghiệp; phần lớn các sản phầm nhà ở TMXDM tại các thời ñiểm ít có biến

ñộng của thị trường ñều có mức tiêu thụ trên 90%, ñiều ñó thể hiện mức giá nhà ở

TMXDM do DNðTXD&KD ñịnh giá ñược thị trường chấp nhận. Tuy nhiên, mức giá

bán nhà ở TMXDM do các DNðTXD&KD nhà ở ñịnh giá còn có khoảng cách khá cao

so với mức giá bình quân giao dịch thành công trên thị trường cho chính dự án ñó của

doanh nghiệp, ñiều ñó dẫn ñến mục tiêu tối ña hóa lợi nhuận của doanh nghiệp chưa ñược

ñảm bảo. Bên cạnh ñó, còn nhiều dự án nhà ở TMXDM không bán ñược nhà, bởi nhiều lý

do nhưng lý do cơ bản là mức giá do DNðTXD&KD nhà ở ñưa ra chưa phù hợp với nhu

cầu tại thời ñiểm bán nhà, cũng như mức giá ñược ñịnh giá chưa tính hết ñến các yếu tố

ảnh hưởng ñến giá nhà của doanh nghiệp mình ñể có sự ñiều chỉnh cho phù hợp.

Thứ hai, trong quá trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM các DNðTXD&KD nhà

ở ñã có tính ñến một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá nhà TMXDM như vị trí nhà, tiện ích

dịch vụ cung cấp, hệ số tầng, chất lượng căn hộ… tuy nhiên các yếu tố này ñược tính khi

ñịnh giá dưới dạng các hệ số ñiều chỉnh, các hệ số ñiều chỉnh này ñược xác ñịnh dựa trên

kinh nghiệm và ý kiến chủ quan của người ñịnh giá. Do vậy, việc xác ñịnh những nhân tố

nào ảnh hưởng ñến giá nhà ở TMXDM và mức ñộ ảnh hưởng của các nhân tố ñó ñến giá

nhà chưa ñược các DNðTXD&KD nhà ở thực hiện ñảm bảo có căn cứ khoa học.

Thứ ba, từ những vấn ñề tồn tại trong quá trình ñịnh giá nhà ở thương mại xây

149

dựng mới ñã ñược chỉ ra, luận án ñã ñề xuất ứng dụng mô hình Hedonic cho ñịnh giá nhà

ở thương mại xây dựng mới. Luận án ñã mô tả và giới thiệu một cách ñầy ñủ các nội dung

cơ bản của mô hình, ñặc biệt là việc ứng dụng mô hình Hedonic trên thế giới, từ ñó luận

án ñã tổng hợp và xác ñịnh ñược các yếu tố (các biến) thường ñược sử dụng nhiều nhất

khi ứng dụng mô hình Hedonic ñể ñịnh giá nhà ở, ñây là cơ sở quan trọng trong việc xác

ñịnh các biến ñể ứng dụng trong việc xây dựng mô hình ñịnh giá tại Việt Nam. Bằng việc

sử dụng dữ liệu từ việc khảo sát 300 căn hộ tại TP. Hà Nội, luận án ñã sử dụng phương

pháp Enter và phương phương pháp Stepwise ñể xây dựng mô hình ñịnh giá áp dụng cho

nhà ở chung cư thương mại xây dựng mới. Qua quá trình nghiên cứu luận án ñã xác ñịnh

ra ñược 5 yếu tố và hệ số ảnh hưởng ñến giá nhà ở chung cư xây dựng mới tại ñịa bàn TP.

Hà Nội, ñó là (1) Khoảng cách từ trung cư ñến trung tâm thành phố; (2) Giá thành của

chung cư; (3) Khoảng cách từ trung cư ñến trung tâm mua sắm; (4) Tình hình an ninh ở

khu vực chung cư và (5) Môi trường sinh thái của khu vực chung cư.

Thứ tư, từ kết quả ñánh giá thực trạng công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các

DNðTXD&KD nhà ở, luận án ñã ñưa ra quan ñiểm ñối với ñịnh giá nhà ở TMXDM và

ñề xuất 5 nhóm giải pháp ñể hoàn thiện và khắc phục những vấn ñề tồn tại ñã ñược nêu ra.

Trong ñó, ñồng thời với ñề xuất áp dụng mô hình Hedonic ñể xây dựng hàm hồi quy ñịnh

giá nhà ở TMXDM, luận án ñã ñề xuất xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu ñể phục vụ cho

việc xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá cho các loại nhà tại các ñịa bàn khác nhau, cũng như

hoàn thiện công tác tổ chức ñịnh giá, quy trình ñịnh giá và xây dựng ñội ngũ nhân sự ñịnh

giá nhà ở TMXDM cho các DNðTXD&KD nhà ở. Những giải pháp này là cơ sở ñể các

DNðTXD&KD nhà ở nghiên cứu ứng dụng nhằm mục tiêu hoàn thiện và khắc phục

những vẫn ñề còn tồn tại trong hoạt ñộng ñịnh giá nhà ở thương mại.

Cùng với các nhóm giải pháp ñưa ra, luận án cũng ñã kiến nghị 3 vấn ñề liên quan

ñến ban hành quy ñịnh về phí dịch vụ căn hộ, chuẩn hóa các công ty tư vấn và thẩm ñịnh

giá và xây dựng trung tâm quốc gia về lưu trữ cung cấp thông tin BðS ñể tạo ñiều kiện

cho các DNðTXD&KD nhà ở thuận lợi và tự hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở

150

TMXDM của mình.

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHOA HỌC ðÃ ðƯỢC

CÔNG BỐ CÓ LIÊN QUAN ðẾN ðỀ TÀI NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN ÁN

ðề xuất hoàn thiện quy trình xác ñịnh giá

Tạp chí Thông tin và dự

Loại hình STT Tên công trình nghiên cứu Nơi xuất bản nghiên cứu

BðS nhà ở

báo kinh tế - xã hội

Xây dựng mô hình hệ thống cơ sở dữ liệu

Tạp chí Kinh tế và Phát

1. Bài báo

cho công tác ñịnh giá bất ñộng sản

triển

Ứng dụng mô hình Hedonic cho ñịnh giá

Tạp chí Thông tin và dự

nhà chung cư thương mại xây dựng mới -

2. Bài báo

báo kinh tế - xã hội

nghiên cứu tình huống tại TP. Hà Nội

3. Bài báo

Ứng dụng mô hình Hedonic cho ñịnh giá

nhà ở thương mại xây dựng mới - nghiên

Hội thảo khoa học về

cứu tình huống tại TP. Hà Nội

4. Kỷ yếu HTKH quản trị tại ðH Kinh tế

151

ðà Nẵng.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tài liệu Tiếng Việt

[1] Ban VËt gi¸ ChÝnh phñ, (2003), C¬ së khoa häc vµ thùc tiÔn thÈm ®Þnh gi¸ cña c¸c n−íc, Nhµ

xuÊt b¶n Giao th«ng vËn t¶i, Hµ Néi

[2] B¸o c¸o ngµnh bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam 2009, 2010, 2011-VNR

[3] Nguyễn Thị Bàng, (2009), Thị trường bất ñộng sản Việt Nam dưới ảnh hưởng của

khủng hoảng tài chính thế giới, ñề tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở.

[4] Nguyễn Ngọc Bình, (2008), Tín dụng bất ñộng sản của các ngân hàng thương mại

[5] Bé Tµi chÝnh, (2004), Th«ng t− sè 114/2004/TT-BTC ngµy 26/11/2004, H−íng dÉn thi hµnh NghÞ

®Þnh 188/2004/N§-CP ngµy 16/11/2004 vÒ ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ c¸c lo¹i.

[6] Bé tµi nguyªn vµ m«i tr−êng, (2001), ch−¬ng tr×nh hîp t¸c ViÖt Nam – Thôy ®iÓn vÒ ®æi míi

hÖ thèng ®Þa chÝnh: §Þnh gi¸ quyÒn sö dông ®Êt vµ bÊt ®éng s¶n, Hµ Néi.

[7] Bộ Xây dựng, (2011), Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia ñến năm 2020 tầm nhìn 2030.

[9] Hoàng Văn Cường (Chủ biên), Nguyễn Minh Ngọc, Nguyễn Thế Phán, (2006), Thị trường

BðS, Nhà xuất bản Xây dựng – Hà Nội.

[10] ChÝnh phñ n−íc Céng hßa xH héi chñ nghÜa ViÖt Nam, (1994), NghÞ ®Þnh sè 61-CP ký

ngµy 5/7/1994 cña ChÝnh phñ vÒ mua b¸n vµ kinh doanh nhµ ë vµ c¸c v¨n b¶n söa ®æi bæ

sung cã liªn quan.

[11] ChÝnh phñ n−íc Céng hßa xH héi chñ nghÜa ViÖt Nam, (2004), NghÞ ®Þnh 188/2004/N§-CP

ngµy 16/11/2004 vÒ ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ c¸c lo¹i.

trên ñịa bàn TP.HCM – Thực trạng và giải pháp, Luận văn Thạc sĩ.

[12] Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2010), Nghị ñịnh

71/2010/Nð-CP ngày 23/06/2010.

[13] Chuyên ñề, (2007), Xác ñịnh giá bất ñộng sản, Công ty ðầu tư tài chính Hà Nội.

[14] PGS-TS §ç H÷u, TS NguyÔn §×nh Bång, (2005), Qu¶n lý ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n ®«

[15] NguyÔn Minh Hoµng, (2006), Nh÷ng nguyªn lý c¬ b¶n trong x¸c ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n vµ gi¸ trÞ

doanh nghiÖp, Nhµ xuÊt b¶n tµi chÝnh.

[16] Trần Quốc Hùng, (2006), “Các phương pháp ñịnh giá bất ñộng sản”, Tạp chí Kinh tế

152

phát triển số 161.

[17] Lª Thanh KhuyÕn, (2001), “Bµn vÒ c¬ së lý luËn vµ khoa häc trong viÖc tæ chøc vµ qu¶n lý thÞ

tr−êng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam”, Tạp chí Phát triển kinh tế TPHCM số 254.

[18] NguyÔn M¹nh Hïng, TrÇn v¨n Träng, Lý H−ng Thµnh, Bïi H÷u Phª (2009), Ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, øng dông lý thuyÕt vÞ thÕ – ChÊt l−îng, nghiªn cøu cña nhãm nghiªn cøu tr−êng ®¹i häc Kinh tÕ TP.HCM.

[19] Quèc héi n−íc céng hßa xH héi chñ nghÜa ViÖt Nam (2002), Ph¸p lÖnh gi¸ 2002.

[20] Quèc héi n−íc céng hßa xH héi chñ nghÜa ViÖt Nam (2002), LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003.

[21] Quèc héi n−íc céng hßa xH héi chñ nghÜa ViÖt Nam (2002), LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n.

[22] PGS.TS Dương Thị Bình Minh, PGS.TS Dương ðình Thành, PGS.TS Phan Thị Bích Nguyệt

(2010), “Nhà ở thương mại tại TPHCM nhìn từ khía cạnh chính sách giá cả”, Tạp chí phát triển

kinh tế, số 256.

[23] L−u V¨n Nghiªm (2000), ThÈm ®Þnh gi¸ B§S ë ViÖt Nam – Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p, §Ò tµi

nghiªn cøu cÊp Bé.

[24] Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, (2008), Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS,

NXB Hồng ðức - 2008.

[25] Bùi Ngọc Tuân, (2007), “ ðịnh giá bất ñộng sản”, Tạp chí Công nghiệp số 162.

[26] ðoàn Văn Trường, (1999), Các phương pháp thẩm ñịnh giá BðS, nhà xuất bản Khoa

học kỹ thuật – HN.

[27] TS. Nguyễn Ngọc Vinh, (2008), Hoàn thiện các phương pháp thẩm ñịnh giá trị ñất

ñai ở Việt Nam, ðề tài khoa học cấp bộ - Trường ñại học Kinh tế TP.HCM.

[28] TS. Nguyễn Ngọc Vinh, (2011), “Nhân tố chính sách tác ñộng ñến giá nhà ở, nghiên

cứu tình huống tại Việt Nam”, Tạp chí Phát triển kinh tế, số 254.

[29] ThS. Võ ðức Hoàng Vũ, (2010), “Tác ñộng của khung giá ñất và thuế ñất ñến thị

trường nhà ñất và ñời sống người dân TP.HCM”. ðề tài khoa học cấp bộ– Trường ðại

học Kinh tế TPHCM

b¶n x©y dùng.

Tài liệu Tiếng Anh

[31] Adair, A.S., Berry, J. N& McGreal, W. S. (1996). “Hedonic modeling, housing submarkets

and residential valuation”, Journal of Property Research.

[32] Adair, A. S., Greal, S., Smyth, A, Cooper, J. & Ryley, T. (2000). “House prices and

accessibility: The testing of relationships within the Belfast urban area”, Housing Studies, vol1.

153

[33] Ball, M. (1973), Recent empirical work of the determinants of relative house prices, Urban

Studies.

[34] Bartik, T. J. (1987), “The estimation of demand parameters in hedonic price models”,

Journal of Political Economy.

[35] Benson, E. D., Hansen, J. L., Schwartz, A. L. & Smersh, G. T. (1998), “Pricing residential

amenities:The value of a view”, Journal of Real Estate Finance and Economics.

[36] Bloomquist, G. & Worley, L. (1981), “Hedonic prices, demands for urban housing attributes

and benefit estimates”, Journal of Urban Economics.

[37] Bourassa, S. C. & Peng, V. S. (1999). Hedonic prices and house numbers: The influence of

feng shui, International Real Estate Review.

[38] Brown, G. M. & Pollakowski, H. O. (1977), Economics valuation of shoreline, The Review

of Economics and Statistics.

[39] Bo, G. E. P. & Cox, D. R. (1964), “An analysis of transformation”, Journal of the Royal

Statistical Society Series B.

[40] Butler, R. V. (1982), The specification of hedonic indexes for urban housing, Land

Economics.

[41] Carroll, T. M., Clauretie, T. M. & Jensen, J. (1996), “Living next to godliness: Residential

property values and churches”, Journal of Real Estate Finance and Economics.

[42] Cassel, E. & Mendelsohn R. (1985), “The choice of functional forms for hedonic price

equations: Comment”, Journal of Urban Economics.

[43] Chattopadhyay, S. (1999), Estimating the demand for air quality: New evidence based on the

Chicago housing market, Land Economics.

[44] Chau, K. W., Ma, V. S. M. & Ho, D. C. W. (2001), “The pricing of “luckiness” in the

apartment market”, Journal of Real Estate Literature.

[45] Chau, K. W., Ng, F. F. & Hung, E. C. T. (2001), “Developer's good will as significant

influence on apartment unit prices”, Appraisal Journal.

[46] Clapp, J. M. & Giaccotto, C. (1998), “Residential hedonic models: A rational expectations

approach to age effects”, Journal of Urban Economics, vol. 44, pp. 415-437.

[47] Clark, D. E. & Herrin, W. E. (2000), The Impact of public school attributes on home sale

price in California, Growth and Change.

[48] Clauretie, T. M. & Neill, H. R. (2000), “Year-round school schedules and residential property

values”, Journal of Real Estate Finance and Economics.

[49] Colwell, P. F. & Dilmore, G. (1999), Who was first? An examination of an early hedonic

study, Land Economics.

154

[50] Correll, M. R., Lillydahl, J. H. & Singell, L. D. (1978), The effects of greenbelts on residential

property values: Some findings on the political economy of open space, Land Economics.

[51] Daniels, C. B. (1975), “The Influence of racial segregation on housing prices”, Journal of

Urban Economics.

[52] Darling, A. H. (1973), Measuring benefits generated by urban water parks, Land Economics.

[53] Des Rosiers, F., Lagana, A., Theriault, M. & Beaudoin, M. (1996), “Shopping centres and

house values: An empirical investigation”, Journal of Property Valuation & Investment.

[54] Do, A. Q., Wilbur, R. W. & Short, J. L. (1994). “An empirical examination of the

externalities of neighbourhood churches on housing values”, The Journal of Real Estate Finance

and Economics.

[55] Dubin, R. A. & Sung, C. H. (1990), “Specification of hedonic regressions: Non-nested tests

on measures of neighbourhood quality”, Journal of Urban Economics.

[56] Dusse, N. & Jones, C. (1998), “A hedonic price model of office rent”, Journal of Property

Valuations and Investment.

[57] Edmonds, R. (1984), “A theoretical basis for hedonic regression: A research primer”,

AREUEA Journal.

[58] Genesee, D. and C. J. Mayer, “Equity and Time to Sale in the real Estate Market”, American

Economic Review.

[59] Gilley, O. W. and K. R. Pace, “Improving Hedonic Estimation with an Inequality Restricted

Estimator”, Review of Economics and Statistics.

[60] Glower, M., D. R. Haurin and P. H. Hendershott, “Selling Time and Selling Price: The

Influence of Seller Motivation”, Real Estate Economics.

[61] Goodman, A. C, “Andrew Court and the Invention of Hedonic Price Analysis”, Journal of

Urban Economics.

[62] Goodman, A. and T. Thibodeau, “Dwelling Age Heteroscedasticity in Repeat Sales House

Price Equations”, Real Estate Economics.

[63] Kang, H. B. and M. J. Gardner, “Selling Price and Marketing Time in the Residential Real

Estate Market”, Journal of Real Estate Research.

[64] Kiel, K. A., “Measuring the Impact of the Discovery and Cleaning of Identified Hazardous

Waste Sites on House Values”, Land Economics.

[65] Kiel, K. A. and J. E. Zabel, “The Accuracy of Owner-Provided House Values: The 1978-

1991 American Housing Survey”, Real Estate Economics.

[66] Kim, S., Search, “Hedonic Prices and Housing Demand”, Review of Economics and

Statistics.

155

[67] Knight, J. R., “Listing Price, Time on Market, and Ultimate Selling Price: Causes and Effects

of Listing Price Changes”, Real Estate Economics.

[68] Knight, J. R., T. Micelli and C. F. Sirmans, (2000) “Repair Expenses, Selling Contracts and

House Prices”, Journal of Real Estate Research.

[69] Knight, J. R., R. Carter Hill and C. F Sirmans, “Biased Prediction of Housing Values”,

Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association.

[70] Knight, J. R. and C. F. Sirmans, “Depreciation, Maintenance, and House Prices”, Journal of

Housing Economics.

[71] Knight, J. R., C. F Sirmans and G. Tumbull, “List Price Signaling a Buyer Behavior in the

Housing Market”, Journal of Real Estate Finance and Economics.

[72] Lancaster, K. J., “A New Approach to Consumer Theory”, Joumal of Political Economy.

[73] Larsen, J. E., “Leading Residential Real Estate Sales Agents and Market Performance”,

Joumal of Real Estate Research.

[74] Levesque, T. J., “Modeling the Effects of Airport Noise on Residential Housing Markets”,

Journal of Transport Economics and Policy.

[75] Linneman, P. and R. Voith, “Housing Price Functions and Ownership Capitalization Rates”,

Journal of Urban Economics.

[76] Ling, D. C. and G. A. McGill, “Evidence on the Demand for Mortgage Debt by Owner-

Occupants”, Joumal of Urban Economics.

[77] Lusht, K. M. and J. A. Hansz, “Some Further Evidence on the Price of Mortgage

Contingency Clauses”, Journal of Real Estate Research.

[78] MacDonald, D. H. and M. M. Veeman, “Valuing Housing Characteristics: A Case Study of

Single-Family Houses in Edmonton, Alberta”, The Canadian Journal of Economics.

[79] Mahan, B. L., S. Polasky and R. M. Adams, “Valuing Urban Wetlands: A Property Price

Approach”, Land Economics.

[80] Malpezzi, S., (2002), Hedonic Pricing Models: A Selective and Applied Review, in Housing

Economics and Public Policy, Essays in Honor of Duncan Maclennan.

[81] Max Kunmerrow and Galfavy, (2002), “Theory For Real Estate Valuation”, Journal of

Housing Economics.

[82] Max Kunmerrow and Galfavy, (2003) “A statistical definition of value”, Journal of Housing

Economics.

[83] Max Kunmerrow and Galfavy, (2000), “Error Trade-offs in Regression Appraisal Methods”,

Journal of Housing Economics, 2000.

156

[84] Richard Ratcliff, (2000), “Restatement of valuation theory”, Journal of Real Estate Research.

[85] Wang, K.O and Wolverton, (1999), “Real Estate Valuation Theory”, Journal of Housing

Economics.

[86] Weimer, D. L. and M. J. Wolkoff, (2001), School Performance and Housing Values: Using

Noncontiguous District and Incorporation Boundaries to Identify School Effects, National Tax

Journal.

[87] Whippple, (1998), “Property Valuation anh Analyis”, Journal of Political Economy.

[88] Dr. Y.H.Mustafa Palancıoğlu, (2006), Real Estate Assesment, Specialized training real estate.

157

PHỤ LỤC

Phụ lục số 1. Phiếu khảo sát

Thưa Ông/Bà!

Nhằm mục tiêu hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới, giúp cho

khách hàng có thể dễ dàng tiếp cận ñược mức giá sát với mức giá giao dịch thành công trên thị

trường. Chúng tôi tiến hành khảo sát thông tin về căn hộ thương mại xây dựng mới từ tháng 6

năm 2011 ñến tháng 6 năm 2012 với các căn hộ ñã hoàn tất giao dịch mua bán.

Ý kiến của Ông/Bà sẽ góp phần quan trọng trong việc hình thành mô hình ñịnh giá nhà ở

thương mại xây dựng mới, ñáp ứng ñược mục tiêu và hiệu quả của cả doanh nghiệp ñầu tư, xây

dựng và kinh doanh nhà ở lẫn khách hàng. Chúng tôi xin Ông/Bà vui lòng trả lời ñầy ñủ các câu

hỏi dưới ñây bằng cách ñánh dấu X vào các ô vuông theo sự lựa chọn của mình, hoặc ñiền thông

tin vào chỗ trống ( ……..).

Trân trọng cảm ơn sự cộng tác của Ông/Bà. Chúng tôi cam kết mọi thông tin trong phiếu

khảo sát chỉ sử dụng cho mục ñích nghiên cứu và sẽ ñược bảo mật.

_________________________________________________________________________

Phần 1: Thông tin chung về căn hộ

Xin Ông/Bà vui lòng cho biết một số thông tin chung về căn hộ mà Ông/Bà ñang sống:

Câu 1: Ông/Bà ñang ở căn hộ số: ……………………...

Câu 2: Căn hộ của Ông/Bà nằm ở tầng: ……………….

Câu 3: Tên của Toà nhà chung cư: …………………………………………………

………………………………………………………………………………………

Câu 4: ðịa chỉ của Toà nhà chung cư: ……………………………………………..

………………………………………………………………………………………

Phần 2: Thông tin cụ thể vể căn hộ

Xin Ông/Bà vui lòng cho biết một số thông tin cụ thể về căn hộ mà Ông/Bà ñang sống: Câu 5: Diện tích của căn hộ (theo hợp ñồng mua bán) là: …………..…………m2 Câu 6: Ông/Bà mua căn hộ này với mức giá là: ……………….…… Triệu ñồng/m2

Câu 7: Ông/Bà mua căn hộ này từ:

Trực tiếp từ chủ ñầu tư dự án

Chủ cũ của căn hộ

Câu 8: Ông/Bà xin cho biết khoảng cách từ toà nhà mà ông bà ñang sống ñến Hồ Hoàn

kiếm khoảng: ………..km.

Câu 9: Ông/Bà xin cho biết khoảng cách từ toà nhà mà Ông/Bà ñang sống ñến ñường

chính gần nhất có tên trên bản ñồ: ………km.

158

Câu 10: Toà nhà Ông/Bà ñang ở có mặt tiền ñường phố chính không?

Có

Không

Câu 11: Toà nhà Ông/Bà ñang ở:

1. Cách trường học mà Ông/Bà quan tâm: ……………….…………… km

2. Cách Trung tâm mua sắm/chợ: ………………….………………….. km

3. Cách bệnh viện: …………………………….………………………..km

4. Cách nơi làm việc của người ñược ưu tiên trong gia ñình: ………….km

Câu 12: Ông/Bà biết thông tin về an ninh khu vực toà nhà là:

Rất tốt

Tốt

Trung bình

kém

Rất kém

Câu 13: Ông/Bà biết thông tin về dân trí khu vực toà nhà là:

Cao

Trung bình

Thấp

Câu 14: Ông/Bà biết thông tin về không gian sống khu vực toà nhà là:

Rất yên tĩnh

Yên tĩnh

Bình thường

Ồn ào

Rất ồn ào

Câu 15: Ông/Bà biết thông tin về mật ñộ giao thông dẫn ñến khu vực toà nhà là:

Rất ñông (thường xuyên kẹt xe)

ðông

Trung bình

Vắng

Rất vắng

Câu 16: Ông/Bà biết thông tin về môi trường sinh thái khu vực toà nhà là:

Rất tốt

Tốt

159

Trung bình

Ít ô nhiễm

Rất ô nhiễm

Câu 17: Ông/Bà cho biết ñánh giá về những tiện ích khác của Toà nhà (0: không có; các

mức ñộ ñánh giá tăng dần từ 1 là rất tồi ñến 5 là rất tốt):

ðánh giá

0

1

2

3

4

5 Tiện ích

1. Khu vui chơi dành cho trẻ em

2. Khu thể thao

3. Dịch vụ trông giữ xe

4. Dịch vụ giải trí

Một lần nữa xin cảm ơn sự hợp tác của Ông/Bà!

160

Phụ lục số 2. Kết quả xây dựng hàm hồi quy

161

1. Ma trận hệ số tương quan giữa biến Giá chung cư với các biến ñộc lập

2. Chọn biến bằng phương pháp Stepwise

Kết quả ñưa biến KC_TT (Khoảng cách ñến trung tâm)

Descriptive Statistics

Mean

Std. Deviation

Giá chung cư

33.47

9.313

306

Khoảng cách ñến trung tâm

11.9641

4.31262

306

Correlations

Khoảng cách ñến trung

Giá chung cư

tâm

1.000

-.905

Pearson Correlation

Giá chung cư

-.905

1.000

Khoảng cách ñến trung tâm

.000

Sig. (1-tailed)

Giá chung cư

.000

Khoảng cách ñến trung tâm

306

Giá chung cư

306

Khoảng cách ñến trung tâm

Variables Entered/Removeda

Model

Variables Entered

Variables Removed

Method

Stepwise (Criteria:

Khoảng cách ñến trung

Probability-of-F-to-enter

tâm

<= .050, Probability-of-

F-to-remove >= .100).

a. Dependent Variable: Giá chung cư

ANOVAb

Model

Sum of Squares

Mean Square

Sig.

Regression

21688.445

1383.184

.000a

21688.445

Residual

4766.746

304

15.680

Total

26455.191

305

a. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm

b. Dependent Variable: Giá chung cư

Coefficient Correlationsa

Khoảng cách ñến trung

tâm

Model

160

Correlations

Khoảng cách ñến trung tâm

1.000

Covariances

Khoảng cách ñến trung tâm

.003

a. Dependent Variable: Giá chung cư

Collinearity Diagnosticsa

Variance Proportions

Khoảng cách ñến trung

Model

Dimension

Eigenvalue

Condition Index

tâm

(Constant)

1.941

1.000

.03

.059

5.732

.97

a. Dependent Variable: Giá chung cư

Kết quả ñưa biến GIATHANH (Giá thành căn hộ) vào

Descriptive Statistics

Mean

Std. Deviation

Giá chung cư

9.313

306

33.47

Khoảng cách ñến trung tâm

4.31262

306

11.9641

Giá thành căn hộ

3.728

306

20.76

Correlations

Khoảng cách ñến

Giá thành

Giá chung cư

trung tâm

căn hộ

Pearson Correlation

1.000

-.905

.893

Giá chung cư

Khoảng cách ñến trung

-.905

1.000

-.870

tâm

.893

-.870

1.000

Giá thành căn hộ

Sig. (1-tailed)

.000

Giá chung cư

Khoảng cách ñến trung

.000

tâm

Giá thành căn hộ

.000

306

Giá chung cư

Khoảng cách ñến trung

306

tâm

306

Giá thành căn hộ

Variables Entered/Removeda

Model

Variables Entered

Variables Removed

Method

Stepwise (Criteria:

Probability-of-F-to-enter

Khoảng cách ñến trung

<= .050, Probability-of-

tâm

F-to-remove >= .100).

Stepwise (Criteria:

Probability-of-F-to-enter

Giá thành căn hộ

<= .050, Probability-of-

F-to-remove >= .100).

161

Variables Entered/Removeda

Model

Variables Entered

Variables Removed

Method

Stepwise (Criteria:

Khoảng cách ñến trung

Probability-of-F-to-enter

tâm

<= .050, Probability-of-

F-to-remove >= .100).

Stepwise (Criteria:

Probability-of-F-to-enter

Giá thành căn hộ

<= .050, Probability-of-

F-to-remove >= .100).

a. Dependent Variable: Giá chung cư

ANOVAc

Model

Sum of Squares

Mean Square

Sig.

Regression

21688.445

1383.184

.000a

21688.445

Residual

4766.746

304

15.680

Total

26455.191

305

Regression

11450.588

976.228

.000b

22901.175

Residual

3554.016

303

11.729

Total

26455.191

305

a. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm

b. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ

c. Dependent Variable: Giá chung cư

162

Coefficient Correlationsa

Khoảng cách ñến trung

tâm

Giá thành căn hộ

Model

Correlations

Khoảng cách ñến trung tâm

1.000

Covariances

Khoảng cách ñến trung tâm

.003

Correlations

Khoảng cách ñến trung tâm

1.000

.870

Giá thành căn hộ

.870

1.000

Covariances

Khoảng cách ñến trung tâm

.009

Giá thành căn hộ

.009

.011

a. Dependent Variable: Giá chung cư

Collinearity Diagnosticsa

Variance Proportions

Khoảng cách ñến trung

Model

Dimension

Eigenvalue

Condition Index

(Constant)

tâm

Giá thành căn hộ

1.941

1.000

.03

.059

5.732

.97

2.867

1.000

.00

.131

4.684

.00

.13

.02

.002

35.175

1.00

.87

.98

a. Dependent Variable: Giá chung cư

Kết quả ñưa biến KC_MS (Khoảng cách ñến nơi mua sắm/chợ

Descriptive Statistics

Mean

Std. Deviation

Giá chung cư

33.47

9.313

306

Khoảng cách ñến trung tâm

11.9641

4.31262

306

Giá thành căn hộ

20.76

3.728

306

Khoảng cách ñến nơi mua sắm

1.8536

1.61390

306

163

Variables Entered/Removeda

Model

Variables Entered

Variables Removed

Method

Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-

Khoảng cách ñến trung tâm

enter <= .050, Probability-of-F-to-

remove >= .100).

Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-

Giá thành căn hộ

enter <= .050, Probability-of-F-to-

remove >= .100).

Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-

Khoảng cách ñến nơi mua sắm

enter <= .050, Probability-of-F-to-

remove >= .100).

a. Dependent Variable: Giá chung cư

164

ANOVAd

Model

Sum of Squares

Mean Square

Sig.

Regression

21688.445

1383.184

.000a

21688.445

Residual

4766.746

304

15.680

Total

26455.191

305

Regression

22901.175

11450.588

976.228

.000b

Residual

3554.016

303

11.729

Total

26455.191

305

Regression

7711.991

701.678

.000c

23135.973

Residual

3319.217

302

10.991

Total

26455.191

305

a. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm

b. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ

c. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ , Khoảng cách ñến nơi mua sắm

d. Dependent Variable: Giá chung cư

Coefficient Correlationsa

165

Khoảng cách ñến

Model

trung tâm

Giá thành căn hộ

Khoảng cách ñến nơi mua sắm

Correlations

Khoảng cách ñến trung tâm

1.000

Covariances

Khoảng cách ñến trung tâm

.003

Correlations

Khoảng cách ñến trung tâm

1.000

.870

Giá thành căn hộ

.870

1.000

Covariances

Khoảng cách ñến trung tâm

.009

Giá thành căn hộ

.009

.011

Correlations

Khoảng cách ñến trung tâm

1.000

.524

-.369

Giá thành căn hộ

.524

1.000

.489

Khoảng cách ñến nơi mua sắm

-.369

.489

1.000

Covariances

Khoảng cách ñến trung tâm

.009

.006

-.009

Giá thành căn hộ

.006

.014

.015

Khoảng cách ñến nơi mua sắm

-.009

.015

.063

a. Dependent Variable: Giá chung cư

Collinearity Diagnosticsa

Variance Proportions

Dimensio

Khoảng cách ñến

Khoảng cách ñến nơi

Model

Eigenvalue

Condition Index

(Constant)

trung tâm

Giá thành căn hộ

mua sắm

1.941

1.000

.03

.059

5.732

.97

2.867

1.000

.00

.131

4.684

.00

.13

.02

.002

35.175

1.00

.87

.98

3.555

1.000

.00

.01

.415

2.928

.00

.13

.028

11.261

.00

.57

.02

.71

.002

42.249

1.00

.43

.97

.15

a. Dependent Variable: Giá chung cư

166

Kết quả ñưa biến ANNINH (Tình hình an ninh) vào

Descriptive Statistics

Mean

Std. Deviation

Giá chung cư

33.47

9.313

306

Khoảng cách ñến trung tâm

11.9641

4.31262

306

Giá thành căn hộ

20.76

3.728

306

Khoảng cách ñến nơi mua sắm

1.8536

1.61390

306

Tình hình an ninh

3.97

.985

306

Môi trường sinh thái

3.84

1.045

306

Variables Entered/Removeda

Model

Variables Entered

Variables Removed

Method

Khoảng cách ñến trung

. Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter <= .050, Probability-of-F-to-remove >= .100).

tâm

Giá thành căn hộ

. Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter <= .050, Probability-of-F-to-remove >= .100).

Tình hình an ninh

. Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter <= .050, Probability-of-F-to-remove >= .100).

Môi trường sinh thái

. Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter <= .050, Probability-of-F-to-remove >= .100).

Khoảng cách ñến nơi

. Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter <= .050, Probability-of-F-to-remove >= .100).

mua sắm

a. Dependent Variable: Giá chung cư

167

ANOVAf

Model

Sum of Squares

Mean Square

Sig.

Regression

21688.445

1383.184

.000a

21688.445

Residual

4766.746

304

15.680

Total

26455.191

305

Regression

11450.588

976.228

.000b

22901.175

Residual

3554.016

303

11.729

Total

26455.191

305

Regression

7850.199

816.210

.000c

23550.597

Residual

2904.594

302

9.618

Total

26455.191

305

Regression

5906.983

628.878

.000d

23627.930

Residual

2827.260

301

9.393

Total

26455.191

305

Regression

4735.252

511.195

.000e

23676.260

Residual

2778.931

300

9.263

Total

26455.191

305

a. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm

b. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ

c. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ , Tình hình an ninh

d. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ , Tình hình an ninh, Môi trường sinh thái

e. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ , Tình hình an ninh, Môi trường sinh thái, Khoảng cách ñến nơi mua sắm

168

ANOVAf

Model

Sum of Squares

Mean Square

Sig.

Regression

21688.445

1383.184

.000a

21688.445

Residual

4766.746

304

15.680

Total

26455.191

305

22901.175

Regression

11450.588

976.228

.000b

Residual

3554.016

303

11.729

Total

26455.191

305

23550.597

Regression

7850.199

816.210

.000c

Residual

2904.594

302

9.618

Total

26455.191

305

23627.930

Regression

5906.983

628.878

.000d

Residual

2827.260

301

9.393

Total

26455.191

305

23676.260

Regression

4735.252

511.195

.000e

Residual

2778.931

300

9.263

Total

26455.191

305

a. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm

b. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ

c. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ , Tình hình an ninh

d. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ , Tình hình an ninh, Môi trường sinh thái

e. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ , Tình hình an ninh, Môi trường sinh thái, Khoảng cách ñến nơi mua sắm

f. Dependent Variable: Giá chung cư

169

170

171

Kết quả ñưa biến DV_GX (Chất lượng dịch vụ giữ xe) vào

Descriptive Statistics

Mean

Std. Deviation

Giá chung cư

33.47

9.313

306

Khoảng cách ñến trung tâm

11.9641

4.31262

306

Giá thành căn hộ

20.76

3.728

306

Khoảng cách ñến nơi mua sắm

1.8536

1.61390

306

Tình hình an ninh

3.97

.985

306

Môi trường sinh thái

3.84

1.045

306

Chất lượng dịch vụ giữ xe

3.69

1.132

306

172

Variables Entered/Removeda

Model

Variables Entered

Variables Removed

Method

Khoảng cách ñến trung

. Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter <= .050, Probability-of-F-to-remove >= .100).

tâm

Giá thành căn hộ

. Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter <= .050, Probability-of-F-to-remove >= .100).

Chất lượng dịch vụ giữ

. Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter <= .050, Probability-of-F-to-remove >= .100).

Tình hình an ninh

. Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter <= .050, Probability-of-F-to-remove >= .100).

Khoảng cách ñến nơi

. Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter <= .050, Probability-of-F-to-remove >= .100).

mua sắm

a. Dependent Variable: Giá chung cư

173

ANOVAf

Model

Sum of Squares

Mean Square

Sig.

Regression

21688.445

1383.184

.000a

21688.445

Residual

4766.746

304

15.680

Total

26455.191

305

Regression

11450.588

976.228

.000b

22901.175

Residual

3554.016

303

11.729

Total

26455.191

305

Regression

7889.864

855.377

.000c

23669.591

Residual

2785.600

302

9.224

Total

26455.191

305

Regression

5956.906

682.391

.000d

23827.623

Residual

2627.568

301

8.729

Total

26455.191

305

Regression

4777.406

558.073

.000e

23887.031

Residual

2568.160

300

8.561

Total

26455.191

305

a. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm

b. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ

c. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ , Chất lượng dịch vụ giữ xe

d. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ , Chất lượng dịch vụ giữ xe, Tình hình an ninh

e. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ , Chất lượng dịch vụ giữ xe, Tình hình an ninh, Khoảng cách ñến nơi mua

sắm

f. Dependent Variable: Giá chung cư

174

175

176

3. Kết quả hồi quy ña biến bằng phương pháp enter với 5 biến ñược chọn từ

phương pháp stepwise

Descriptive Statistics

Mean

Std. Deviation

Giá chung cư

33.47

9.313

306

Khoảng cách ñến trung tâm

11.9641

4.31262

306

Giá thành căn hộ

20.76

3.728

306

Khoảng cách ñến nơi mua sắm

1.8536

1.61390

306

Tình hình an ninh

3.97

.985

306

Môi trường sinh thái

3.84

1.045

306

177

Variables Entered/Removedb

Model

Variables Entered

Variables Removed

Method

Môi trường sinh thái,

Giá thành căn hộ , Tình

hình an ninh, Khoảng

. Enter

cách ñến trung tâm,

Khoảng cách ñến nơi mua sắma

a. All requested variables entered.

b. Dependent Variable: Giá chung cư

ANOVAb

Model

Sum of Squares

Mean Square

Sig.

Regression

4735.252

511.195

.000a

23676.260

Residual

2778.931

300

9.263

Total

26455.191

305

a. Predictors: (Constant), Môi trường sinh thái, Giá thành căn hộ , Tình hình an ninh, Khoảng cách ñến trung tâm, Khoảng cách ñến nơi

mua sắm

b. Dependent Variable: Giá chung cư

178

Residuals Statisticsa

Minimum

Maximum

Mean

Std. Deviation

Predicted Value

14.23

42.69

33.47

306

8.811

Residual

-11.726

10.181

.000

306

3.018

Std. Predicted Value

-2.184

1.046

.000

306

1.000

Std. Residual

-3.853

3.345

.000

306

.992

a. Dependent Variable: Giá chung cư

179

180

Phụ lục số 3. Các biến thường ñược sử dụng trong hàm Hedonic

3.1 Hai mươi ñặc ñiểm thường xuất hiện trong các nghiên cứu sử dụng mô hình Hedonic

Số thứ tự

Số lần không quan trọng

Số lần xuất hiện

Số lần mang dấu dương

Số lần mang dấu âm

45

0

7 Kích thước lô

52

1

9

0

3 Ln Kích thước lô

12

2

62

4

3 Diện tích mặt sàn

69

3

12

0 Ln Diện tích mặt sàn

12

4

9

0

4 Gạch

13

5

7

63

8 Tuổi ñời

78

6

4

7

2 Số tầng

13

7

34

1

5 Sồ phòng tắm

40

8

10

1

3 Số phòng

14

9

21

9

10 Số phòng ngủ

40

10

31

1

5 Phòng tắm ñầy ñủ

37

11

43

3

11 Lò sưởi

57

12

34

1

2 ðiều hòa

37

13

15

1

5 Tầng hầm

21

14

48

0

14 Không gian ñể xe

61

15

10

0

2 Sân

12

16

27

0

4 Bể bơi

31

17

5 Khoảng cách

15

18

1

8

9 Thời gian trên thị trường

18

19

2

3

8 Xu hướng thời ñiểm

13

20

181

3.2 Nhóm tám ñặc ñiểm hàng ñầu trong các mô hình ñịnh giá Hedonic

Nhóm

Biến

Số lần xuất hiện

Số lần mang dấu dương

Số lần mang dấu âm

Số lần không quan trọng

Kích thước lô

Diện tích mặt sàn

1

Tuổi ñời

Số phòng tắm

Số phòng ngủ

Nội thất trong nhà

Phòng tắm ñầy ñủ

Phòng tắm ñơn

2

Lò sưởi

ðiều hòa

Sàn gỗ

Tầng hầm

Tiện nghi bên ngoài nhà

Không gian ñể xe

Lớp phủ

3

Bể bơi

Mái hiên

Bãi ñậu xe

Nhà ñể xe

Môi trường-Tự nhiên

Cảnh nhìn ra hồ

4

Có hồ trước mặt

Cảnh nhìn ra biển

Tầm nhìn tốt

5 Khu dân cư và vị trí

Vị trí

Tôi phạm

Khoảng cách

Sân golf

182

Cây cối

Môi trường- Dịch vụ công

Trường ñịa phương

6

% Dân tộc thiểu số tại trường

Hệ thống thoát nước

Tiếp thị, cư ngụ & các nhân tố bán

Chất lượng nhà thẩm ñịnh

ðiều kiện thẩm ñịnh

7

Bỏ không

Chủ nhà cư ngụ

Thời gian trên thị trường

Xu hướng

Vấn ñề tài trợ

Tài trợ bởi FHA

8

Tài sản bị tịch thu

Ưu ñãi tài trợ

183