Luận văn Thạc sĩ Chính sách công: Thực hiện Chính sách phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh An Giang

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ THU DIỄM

THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH AN GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

HÀ NỘI, 2021

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ THU DIỄM

THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH AN GIANG Ngành: Chính sách công

Mã số: 8340402

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS. NGUYỄN PHƯƠNG AN

HÀ NỘI, 2021

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Ngôi nhà có một vị trí vô cùng quan trọng đối với mỗi người dân Việt Nam.

Từ bao đời ông cha ta cũng đã thấy được tầm quan trọng và đã đúc kết lên câu

thành ngữ “An cư lạc nghiệp” – có chổ ở ổn định mới yên tâm chăm lo sự nghiệp.

Ngôi nhà vừa là nơi cư trú vừa là niềm tin về sự yên ấm, hạnh phúc là điểm tựa

trong cuộc sống cũng như đích phấn đấu của mỗi người. Được sở hữu một ngôi nhà

của riêng mình là ước muốn lớn lao nhất của mỗi người dân.

Khái niệm NOXH lần đầu tiên chính thức đã xuất hiện trong văn bản pháp luật

là Luật Nhà ở 2005 với định nghĩa NOXH là “Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá

nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của

Luật này thuê hoặc thuê mua”. Như vậy, khái niệm NOXH đã được luật hóa trong

văn bản luật tiếp theo cho đến nay đều sử dụng định nghĩa gián tiếp, NOXH là một

loại hình nhà ở được xây dựng dành cho các nhóm yếu thế trong xã hội.

Nhà ở cho người thu nhập thấp là một chủ trương có ý nghĩa xã hội lớn của

Đảng, Nhà nước và là tâm điểm chú ý của đông đảo người dân. Mục tiêu của chính

sách là hướng tới một xã hội ai cũng có nhà ở nhằm phục vụ cho nhu cầu hiện đại

hoá, nâng cao chất lượng sống cho nguời dân, giải quyết bài toán an sinh xã hội.

Chính phủ đã có những quy định cụ thể cho việc xây dựng nhà ở cho người thu

nhập thấp, thể hiện quyết tâm hiện thực hoá chính sách bằng một loạt các quyết

sách tích cực và các hành lang pháp lý, khuyến khích các doanh nghiệp tham gia

thực hiện dự án nhà ở cho người thu nhập thấp.

Chương trình phát triển Nhà ở xã hội (NOXH) của Chính phủ đang được triển

khai thực hiện rộng khắptrên cả nước, tạo điều kiện tiếp cận chỗ ở tốt hơn cho một

bộ phận người có thu nhập thấp và những người cầnđược trợ giúp về nhà ở trong

các đô thị. Phát triển NOXH được coi là một nội dung quan trọng trong Chiến

lượcphát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, được phê

duyệt tại QĐ số 2127/QĐ-TTgngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ.

Ở tỉnh An Giang, với quá trình đô thị hóa ngày càng sâu, rộng, diện tích đất ở

ngày càng bị thu hẹp đáng kể, cùng với nó là giá cả bất động sản ngày càng tăng

nhanh. Vì vậy, sở hữu một căn hộ gần như trở thành điều không tưởng đối với nhiều

hộ gia đình. Mặt khác, thành phố đang có những đợt triển khai, xây mới cơ sở hạ

tầng ở nhiều nơi, nên nhu cầu nhà ở cho những khu vực di dân là rất lớn. Để giải

quyết vấn đề này, trong những năm qua tỉnh An Giang đã có chính sách phát triển

NOXH, đã một phần nào giải quyết được chỗ ở cho một bộ phận dân cư có thu nhập

thấp, các đối tượng thuộc diện ưu tiên. Tuy vậy, tình trạng nhà ở của phần lớn tầng lớp

thu nhập thấp, các gia đình chính sách, cán bộ công nhân viên Nhà nước...vẫn còn rất

khó khăn do nhu cầu rất lớn nên vấn đề bức xúc hiện nay là làm sao có thể giải quyết

một cách hợp lý nhà ở cho những người thuộc đối tượng được hưởng NOXH.

Chính vì nhận thấy được việc định hướng phát triển NOXH cho các đối tượng

có TNT trên địa bàn tỉnh An Giang có ý nghĩa lớn về lý luận cũng như thực tiễn

mang lại nhiều lợi ích cho cộng đồng, nên đã thôi thúc tác giả chọn đề tài nghiên

cứu “Thực hiện Chính sách phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh An

Giang” làm luận văn cao học chuyên ngành chính sách công.

2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Vấn đề NOXH cho người có TNT được nhiều nhà nghiên cứu dưới nhiều góc

độ khác nhau trên nhiều sách, tạp chí, bài báo khoa học, luận văn…. Trong luận văn

này tác giả chỉ xin nêu một số công trình tiêu biểu:

Các luận văn tiến sĩ và thạc sĩ

Luận văn thạc sĩ Huỳnh Thủy Tiên (2012), Đại học Kinh tế luật TP. Hồ Chí

Minh, Phát triển thị trường nhà ở cho người TNT tại TP. Hồ Chí Minh đến năm 2020:

Luận văn đã đưa ra cơ sở lý thuyết về cung cầu, giá nhà ở TNT, kinh nghiệm một

số nước trên thế giới và đưa ra giải pháp phát triển NOXH cho TP. Hồ Chí Minh.

Luận văn thạc sĩ Vũ Thị Minh (2015), Đại học khoa học xã hội và nhân văn,

những bất cập trong chính sách nhà ở cho người TNT của thành phố Hà Nội.

Luận văn đã đưa ý kiến về sự bao cấp về nhà ở sẽ phải dần dần được xóa bỏ.

Nhà nước cũng đã tạo được nhiều cơ chế để giải quyết vấn đề nhà ở... Nhưng vốn

để thực hiện nhà ở thì vẫn trên nguyên tắc Nhà nước chỉ hỗ trợ, còn người mua,

người ở sẽ phải chịu là chính. Tuy nhiên, nếu chính sách không rõ ràng, các doanh

nghiệp không thể làm được. Phải coi trọng cơ chế kinh doanh, và Nhà nước có trách

nhiệm hỗ trợ các doanh nghiệp để cho họ mạnh dạn thực hiện các loại dự án này

mặc dù dự án này có thể không lãi, không thu được nhiều bằng các dự án kinh

doanh khác, nhưng họ sẽ thể hiện được trách nhiệm đối với Nhà nước.

Luận án tiến sĩ kinh tế Nguyễn Văn Hoàng (2009), Đại học kinh tế Quốc dân.

Nâng cao năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở đất ở đô thị(ứng dụng

tại Hà Nội).

Luận án đã hệ thống hóa và đưa ra các phương pháp luận về nâng cao năng lực

quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất ở tại đô thị Hà Nội. Luận văn cũng đưa

vào phân tích đánh giá năng lực quản lí nhà nước đối với thị trường đất ở chỉ ra

được những khiếm khuyết của thị trường nhà đất còn hạn chế trong quản lý nhà

nước đối với thị trường nhà ở đất tại đô thị Hà Nội từ đó đề xuất ra những giải pháp

nâng cao năng lực quản lý.

Luận án tiến sĩ Hoàng Vũ Linh (2020), Học viện Khoa học xã hội, Chính sách

nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp (Nghiên cứu trường hợp thành phố Hà Nội):

Về ý nghĩa lý luận, luận án phân tích sự vận hành và biến đổi của chính sách

nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp trong thời gian qua và đối chiếu với chính

sách nhà ở xã hội ở một số nước trên thế giới với mục đích cung cấp những thông

tin mới liên quan đến chủ đề này. Bên cạnh đó, việc vận dụng các lý thuyết về chính

sách công cũng nhằm tìm hiểu tính phổ biến, độ tin cậy và khả năng áp dụng các lý

thuyết này vào thực tiễn nghiên cứu chính sách công ở Việt Nam.

Về ý nghĩa thực tiễn, luận án cung cấp các luận cứ khoa học cho các nhà

quản lý và hoạch định chính sách nhà ở xã hội trong điều kiện kinh tế xã hội hiện

nay, là cơ sở cho việc tạo lập các hướng nghiên cứu khoa học và triển khai trong

thực tiễn, qua đó góp phần xây dựng và phát triển nhà ở xã hội một cách bền vững

trong thời gian tới.

Các công trình đăng trên sách báo tạp chí

Th.S Phạm Thị Thanh Hoa, Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn quốc gia

(VIUP) Bộ Xây dựng, báo tạp chí khoa học công nghệ xây dựng số 29 chấp nhận

đăng ngày 28 tháng 6 năm 2016: “Kinh nghiệm quốc tế về phát triển NOXH và bài

học kinh nghiệm cho Việt Nam”

Tác giả nêu bài học kinh nghiệm về mô hình tổ chức quản lý phát triển

NOXH: Nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong việc đề ra chiến lược, chương trình phát

triển NOXH. Để tổ chức quản lý phát triển NOXH, Nhà nước cần thành lập một cơ

quan quản lý nhà ở để quản lý tập trung, thống nhất từ khâu lập quy hoạch, kế

hoạch, bố trí quỹ đất, tổ chức thực hiện các dự án NOXH, cũng như quá trình phân

phối nhà ở và quản lý vận hành NOXH sau khi hoàn thành dự án.

Tạp chí Khoa học xã hội (2019), Chính sách nhà ở xã hội của Việt Nam, số 3.

Bài viết khái quát về chính sách nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp ở

Việt Nam; phân tích những hạn chế của chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập

thấp trên nhiều khía cạnh (về mô hình phát triển nhà ở xã hội, về đối tượng tiếp cận,

về việc xác định mục tiêu của chính sách, về tính bền vững của chính sách). Trên cơ

sở đó, bài viết nêu ra 3 khuyến nghị đối với việc nâng cao chất lượng chính sách

nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp ở Việt Nam: (1) Cần xác định lại khái

niệm “nhà ở xã hội”; (2) Cần xây dựng nhà ở cho thuê, nguồn cung chính thức về

nhà ở cho thuê chỉ đáp ứng được 10% nhu cầu về loại nhà; (3) Cần khuyến khích

thành lập các doanh nghiệp xã hội tham gia trong lĩnh vực xây dựng nhà ở xã hội.

Nguyễn Tuấn, báo Nhân dân online đăng ngày 29-10-2020. Nhà ở xã hội vẫn

xa tầm với.

Bài báo cho rằng về thị trường bất động sản mới đây, nhiều tổ chức, đơn vị

đều khẳng định giá bán nhà ở trên thị trường không có xu hướng giảm mà vẫn tăng.

Thế nên, dù nhu cầu nhà bình dân rất lớn, nhưng các dự án phân khúc này liên tục

bị đẩy cao khiến người TNT càng khó mua được nhà ở.

Cổng thông tin điện tử Bộ xây dựng, 04-8-2020. Nhà ở xã hội tại Việt Nam -

góc nhìn từ các cơ chế chính sách

Bài báo cho rằng, Phát triển nhà ở xã hội (NOXH) là một trong những nội

dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế- xã hội; Nhà nước ban hành chính

sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở

cho các đối tượng chính sách xã hội, người có TNT và người nghèo gặp khó khăn

về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội. Bài viết nêu

nguyên nhân, phân tích thực trạng về NOXH đồng thời nêu những bất cập cần được

tháo gỡ trong chính sách NOXH tại Việt Nam.

Phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam, Tạp chí Khoa học xã hội Việt Nam Số 10

năm 2018 đăng trên Viện hàn lâm hoa học xã hội Việt Nam

Nghiên cứu cho rằng những hạn chế về phát triển NOXH là do tiến trình thực

hiện và thủ tục hành chính liên quan đến quá trình thiết lập dực án và xây dựng nhà

ở còn tương đối phức tạp và tốn nhiều thời gian của chủ đầu tư, điều đó khiến các

chủ đầu tư không muốn tham gia vào thị trường vốn kém hấp dẫn về thương mại

này. Ngoài ra khi tiến hành xây dựng NOXH chủ đầu tư cũng không được quyết

định giá bán, giá thuê nhà ở, mà phải theo mức trần do địa phương quy định. Do đó

họ không chủ động được chiến lược đầu tư của mình.

Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn ở trên cho thấy

việc nghiên cứu về nhà ở xã hội và thực hiện chính sách về NOXH là hết sức phong

phú, nhiều góc độ, khía cạnh nội dung sâu sắc. Tuy nhiên, nghiên cứu thực hiện

chính sách về nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh An Giang chưa có những công trình độc

lập, trình bày hệ thống, đặc biệt là từ góc độ chuyên ngành Chính sách công. Từ

thực trạng nghiên cứu trên, học viên nhận thấy cần nghiên cứu việc thực hiện chính

sách nhà ở xã hội ở tỉnh An Giang một cách hệ thống. Căn cứ mục đích và nhiệm

vụ của luận văn đề ra, từ góc độ chuyên ngành Chính sách công, luận văn thấy cần

phải tiếp tục nghiên cứu để làm rõ những vấn đề chủ yếu sau:

Một là, cơ sở lý luận của thực hiện chính sách nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh

An Giang.

Hai là, thực trạng thực hiện chính sách nhà ở xã hội ở tỉnh An Giang.

Ba là, giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách nhà ở xã hội trên địa

bàn tỉnh An Giang hiện nay.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở xác định rõ khung lý thuyết và đánh giá thực trạng, luận văn đề xuất

các giải pháp góp phần cung cấp luận cứ khoa học cho cơ quan hữu quan trong nâng

cao hiệu quả thực hiện chính sách nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh An Giang hiện nay.

Để đạt được mục tiêu, luận văn có nhiệm vụ:

- Khái quát cơ sở lý luận liên quan đến nhà ở dành cho các đối tượng có TNT,

cung cầu và giá NOXH, cũng như các vấn đề liên quan đến phát triển NOXH.

- Đánh giá quá trình thực hiệnchính sách phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn

tỉnh An Giang, xác định những vấn đề đặt ra hiện nay.

- Đề xuất, kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách phát

triển nhà ở dành cho người có TNT tại tỉnh An Giang.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1. Đối tượng nghiên cứu: Chính sách nhà ở xã hội và quá trình thực thi

chính sách nhà ở xã hội của tỉnh An Giang trong giai đoạn 2015 – 2020.

4.2. Phạm vi nghiên cứu:

Về nội dung: Nghiên cứu chính sách phát triển nhà ở cho các đối tượng là các

hộ gia đình thuộc diện được thụ hưởng NOXH theo quy định của tỉnh An Giang,

chủ yếu là các đối tượng TNT: cán bộ công chức, viên chức,lực lượng vũ trang,

công nhân các khu công nghiệp, sinh viên, …

Về loại hình cung ứng nhà ở xã hội: đề tài chỉ tập trung nghiên cứu loại hình

nhà chung cư cao tầng do chủ đầu tư thi công và bán, cho thuê, thuê mua trên địa

bàn tỉnh An Giang.

Về không gian: Phạm vi nghiên cứu trên địa bàn tỉnh An Giang

Thời gian: Dữ liệu nghiên cứu từ năm 2015 đến 2020.

5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện luận văn, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên

cứu định tính và định lượng. Theo đó:

Phương pháp định lượng: Phương pháp phân tích mô tả,thống kê mô tảvà tổng

hợp, các số liệu sử dụng đều là những số liệu thu thập được công bố bởi các trang

web chuyên ngành và các cơ quan chính quyền địa phương.

Phướng pháp định tính: từ cơ sở lý luận quan điểm cơ bản của chủ nghĩa Mác

– Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm của Đảng và Nhà nước, thống kê tổng

hợp các ý kiến chuyên gia để khái quát vấn đề, phương pháp phân tích tổng hợp,

phương pháp tu duy logic …. Nhằm đưa ra những đánh giá và giải pháp cho đề tài

nghiên cứu.

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

6.1. Ý nghĩa lý luận: Góp phần xây dựng khung lý thuyết về thực thi chính

NOXH trên địa bàn tỉnh An Giang.

6.2 Ý nghĩa thực tiễn: Góp phần cung cấp luận cứ khoa học cho các cơ quan

hữu trách trong quá trình nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách NOXH trên địa

bàn tỉnh An Giang.

Có thể làm tài liệu tham khảo phục vụ các nghiên cứu liên quan.

7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, phần kết luận, mục lục, danh mục viết tắt, danh mục tài

liệu tham khảo kết cấu của luận văn gồm có 3 chương

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI

1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1. Một số khái niệm

Nhà ở xã hội:

Theo từ điển mở Wikipedia, Nhà ở xã hộilà một loại hình nhà ở thuộc sởhữu

của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà

được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với

mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như

công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... và được

cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.

Ở Việt Nam nhà ở xã hội được biết đến là nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức cá

nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho một số đối tượng được quy

định ở luật nhà ở thuê hoặc thuê mua theo quy chế mà nhà nước đưa ra.

Đối với nước ta khái niệm NOXH đã lần đầu tiên chính thức xuất hiện trong

văn bản pháp luật tại khoản 3, Điều 3 Luật Nhà ở 2005 với định nghĩa NOXH là “Nhà

ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định

của Luật này thuê hoặc thuê mua”. Nhưng đến năm 2014 thì của Luật Nhà ở số

65/2014/QH13 được Quốc Hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 đã điều chỉnh và

định nghĩa lại tại khoản 3, Điều 3: “ NOXH là nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nước cho các

đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”.

Chính sách:

Từ điển bách khoa Việt Nam đã đưa ra khái niệm về chính sách như sau:

“Chính sách là những chuẩn tắc cụ thể để thực hiện đường lối, nhiệm vụ. Chính

sách được thực hiện trong một thời gian nhất định, trên những lĩnh vực cụ thể nào

đó. Bản chất, nội dung và phương hướng của chính sách tùy thuộc vào tính chất của

đường lối, nhiệm vụ chính trị, kinh tế, văn hóa…”

Theo James Anderson: “Chính sách là một quá trình hành động có mục đích theo

đuổi bởi một hoặc nhiều chủ thể trong việc giải quyết các vấn đề mà họ quan tâm”.

Như vậy, có thể hiểu: Chính sách là chương trình hành động do các nhà lãnh

đạo hay nhà quản lý đề ra để giải quyết một vấn đề nào đó thuộc phạm vi thẩm

quyền của mình

1.1.2 Vai trò của NOXH

* Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của NN

Qua khảo sát của Bộ Xây dựng phục vụ đề án phát triển NOXH cho thấy rằng

đa số các hộ có khó khăn về nhà ở tại đô thị thường có TNT hiện đang sống trong

những ngôi nhà tự tạo hoặc được thừa kế của các thế hệ trước. Hầu hết những căn

nhà đó được xây dựng từ những năm trước đây với những vật liệu có chất lượng

thấp mau hỏng, lại không có kinh phí để bảo dưỡng, sửa chữa thường xuyên. Mặt

khác nơi sống của các hộ đó thường ở những địa điểm có hạ tầng kỹ thuật và hạ

tầng xã hội kém phát triển. Một bộ phận khác đã được phân phối nhà ở trong những

thập niên 70, 80 tuy nhiên lại không có khả năng về tài chính nên không thể cải tạo,

xây dựng lại, nên phải sống trong tình trạng thiếu các tiện nghi cơ bản.

Đa số các hộ có khó khăn về nhà ở có diện tích nhà ở chật chội, nhiều thế hệ

cùng sinh sống, bình quân diện tích rất thấp chỉ đạt khoảng 2 - 3m2/người. Thiếu

nước sạch, thiếu điện chiếu sáng công cộng…đặc biệt là môi trường sống bị ô

nhiễm do khói bụi, nước thải… Cùng với tốc độ đô thị hóa và phát triển nền

kinh tế thị trường, một bộ phận dân cư TNT sẽ bị nghèo đi tương đối so với tốc độ

phát triển kinh tế, do vậy tỷ lệ này trong tương lai vẫn rất khó khăn để cải thiện

được nhà ở cho mình, thậm chí còn nghèo đi do tốc độ lạm phát cao.

Trước thực trạng trên gây nhiều sức ép cho các cơ quan quản lý NN trong lĩnh

vực nhà ở, phát triển xã hội. Việc thiếu điều kiện sinh hoạt tối thiểu là có một nơi ở

có thể làm gia tăng tệ nạn xã hội, làm cho những nỗ lực của Chính phủ trong việc

lành mạnh hóa xã hội thông qua các chính sách xã hội không đạt hiệu quả cao. Nên

việc phát triển NOXH sẽ giải quyết đảm bảo được phần nào nhu cầu nhà ở cho các

đối tượng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chỗ ở.

Mặt khác, những quy định về tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng NOXH sẽ góp

phần cải thiện điều kiện sống của các đối tượng TNT, giúp họ có được một điều

kiện sinh hoạt tốt hơn. Điều này có một ý nghĩa tích cực trong việc nâng cao điều

kiện sống dân cư, ổn định nơi ăn, chốn ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hội.

Từng bước thực hiện tốt những mục tiêu trong chính sách an sinh xã hội của NN

* Phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai

các dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

Theo quy định của Luật Nhà ở, những dự án đầu tư xây dựng NOXH sẽ được

hưởng những ưu đãi về thuế, miễn tiền sử dụng đất, được hưởng chính sách ưu đãi

tín dụng đầu tư phát triển theo quy định như: được vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở

của địa phương (nếu có), được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ

một phần hoặc toàn bộ lãi vay tuỳ theo khả năng ngân sách của từng địa phương.

Ngoài ra, NN còn hỗ trợ về các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về NOXH cũng như

các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây

dựng công trình ở mức chi phí thấp nhất. Những hỗ trợ trên của NN có tác dụng tích

cực trong việc thu hút các DN đầu tư xây dựng NOXH, cung cấp quỹ nhà ở cho

những đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa thể tìm được do gặp khó

khăn về tài chính. Nhất là trong điều kiện hiện nay, khi các dự án xây dựng nhà ở

thương mại gặp khó khăn bị đóng băng, việc đầu tư phát triển NOXH với mức giá

thuê, thuê mua phù hợp với thu nhập của đa số dân cư sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư

quan tâm đến phân khúc nhà ở đang vẫn đang bị bỏ ngỏ này.

Mặt khác, phát triển các dự án xây dựng NOXH còn góp phần kích cầu một số

các lĩnh vực khác như: sản xuất vật liệu xây dựng, sản phẩm gia dụng… những

ngành công nghiệp phụ trợ phục vụ cho xây dựng, góp phần giải quyết việc làm cho

một bộ phận lao động trong lĩnh vực này, tạo điều kiện thúc đẩy tăng trưởng của các

ngành kinh tế còn dư thừa nguồn cung. Theo tính toán sơ bộ, Bộ Xây dựng đã có

báo cáo Chính phủ nếu thực hiện đầu tư xây dựng 500.000 m2 nhà ở, sẽ cần tiêu thụ

khoảng 120 nghìn tấn xi măng, 30 nghìn tấn sắt thép và nhiều loại vật liệu khác tạo

công ăn việc làm cho hàng vạn lao động ngành xây dựng.

* Góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và bình ổn thị trường bất

động sản

Đối với NOXH do NN đầu tư dành để cho bán cho thuê, trong quá trình

khai thác, sử dụng quỹ nhà ở này lợi ích đầu tư không bị mất đi mà tài sản nhà đất

vẫn thuộc sở hữu NN, vẫn đảm bảo khả năng thu hồi vốn tái đầu tư thông qua việc

thu tiền cho thuê, thuê mua NOXH theo quy định của Luật Nhà ở trên nguyên tắc

bảo toàn vốn đầu tư (khác biệt hoàn toàn so với cơ chế bao cấp áp dụng trước đây

khi thực hiện chính sách phân phối nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức). Sau một

quá trình khai thác tối thiểu từ 20 – 30 năm, nếu người thuê không còn nhu cầu sử

dụng thì NN sẽ cải tạo, xây dựng lại hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng để đạt hiệu

quả cao hơn. Tại thời điểm đó, quỹ nhà đất này vẫn thuộc quyền sở hữu của NN và

sao thời gia đầu tư NOXH đến lúc kết thúc dự án sẽ có giá trị kinh tế cao hơn nhiều

so với thời điểm trước.

Quỹ NOXH sẽ góp phần cung cấp cho thị trường BĐS một nguồn cung lớn,

giảm bớt sức nóng về nhu cầu nhà ở trên thị trường BĐS hiện nay. Đồng thời, việc

có thêm quỹ nhà ở tham gia vào thị trường sẽ giúp mở rộng các đối tượng mua, bán

trên thị trường nhà ở, thị trường vốn được coi chỉ dành cho những người có thu

nhập cao là chủ yếu. Sự phong phú về sản phẩm cũng có những tác động tích cực

làm giảm những cơn sốt giá nhà đất, có thêm nhiều lựa chọn cho các đối tượng mua

bán sẽ giúp sự cạnh tranh trên thị trường lành mạnh hơn, phá vỡ thế độc quyền của

một số phân khúc thị trường nhà ở như: phân khúc thị trường nhà ở thương mại, thị

trường nhà ở chung cư. Từng bước đưa giá cả trên thị trường về đúng giá trị của nó.

1.1.3 Thiết kế chính sách về NOXH

Thiết kế chính sách công mở rộng cho cả hai phương diện hoặc cơ chế mà qua

đó mục tiêu chính sách được đưa ra có hiệu lực và những mục tiêu đó có liên quan

đến việc xem xét tính khả thi, tính thực tế có thể đạt được trong các mối liên kết

hoặc trường hợp sử dụng các công cụ chính sách công. Các chính sách công là kết

quả của những nỗ lực của nhà nước để thay đổi hành vi của xã hội để thực hiện mục

đích cuối cùng cải thiện vấn đề KT-XH hoặc sắp xếp lại các mục tiêu chính sách, các

giải pháp và công cụ chính sách công. Những nỗ lực này có thể đạt được mục tiêu

chính sách công có tính hệ thống và kết thúc với kết quả đạt được trên diện rộng.

Tất cả những nỗ lực này được coi là thể hiện một thiết kế chính sách công có

chủ ý. Trong hầu hết các trường hợp, ngay cả khi những mục tiêu chính sách theo

đuổi không được đồng thuận với việc sử dụng tài nguyên không hiệu quả trong việc

đạt được mục tiêu chính sách đều liên quan đến nỗ lực thiết kế chính sách công.

Điều này không có nghĩa là tất cả các thiết kế chính sách công được bình đẳng hoặc

tạo ra các kết quả tương đương. Nghiên cứu một cách hệ thống thiết kế chính sách

công và quy trình thiết kế tại các ngành, lĩnh vực phản ánh sự thúc đẩy tiến bộ về

chính sách công tại các nước đang phát triển

1.1.3.1. Vấn đề chính sách và mục tiêu chính sách

* Vấn đề chính sách

Vấn đề chính sách được hiểu là các nhu cầu, các giá trị, hay các cơ hội cải

thiện nhưng chưa được thực hiện hóa. Là những mâu thuẫn nảy sinh trong các lĩnh

vực hoạt động cần được giải quyết bằng chính sách để thỏa mãn những nhu cầu

nhất định của xã hội. Thông tin về những vấn đề chính sách đóng một vai trò then

chốt trong phân tích chính sách, bởi vì cách thức một vấn đề được định nghĩa sẽ

định hình việc tìm kiếm những giải pháp khả dĩ. Thông tin không đầy đủ hoặc sai

có thể dẫn đến sai lầm, việc đi tìm lời giải cho một vấn đề không đúng, trong khi đó

yêu cầu đầu tiên phải là xác định đúng vấn đề cần giải quyết.

Hiện nay khi ngành khoa học phân tích chính sách đang được hình thành và

phát triển thì hệ thống các khái niệm liên quan cũng đang dần được hoàn

thiện.Trong đó khái niệm về vấn đề chính sách đang được tiếp nhận dưới nhiều góc

độ khác nhau, mỗi góc độ lại có một quan niệm riêng. Tuy nhiên có một khái niệm

được các nhà khoa học và quản lí thừa nhận rộng rãi: "Vấn đề chính sách là những

nhu cầu tương lai của đời sống xã hội cần đạt được bằng chính sách".

Ở Việt Nam, với hoạt động quản lý, điều hành của Chính phủ trong nền kinh

tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thì chính sách công là công cụ tiền đề,

không thể thay thế và chi phối các công cụ quản lý khác như pháp luật, kế hoạch,

phân cấp - phân quyền. Điều đó giải thích vì sao trong những năm gần đây Đảng và

Nhà nước ta luôn đặc biệt quan tâm tới việc nâng cao vai trò của chính sách công

như là một công cụ hữu hiệu nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước nói riêng và

đẩy mạnh chất lượng của sự nghiệp đổi mới nói chung. Tuy nhiên, trước yêu cầu

ngày càng cao và phức tạp của quản lý nhà nước thì hoạt động hoạch định và thực

thi chính sách công ở nước ta đang ở trong bối cảnh nào và đặt ra những vấn đề gì

cần giải quyết.

Việc xác định vấn đề chính sách công là giai đoạn đầu tiên nằm trong chu

trình chính sách công, bao gồm từ bước phát hiện những vấn đề xã hội, mâu thuẫn

nảy sinh trong đời sống xã hội cần được giải quyết bằng chính sách cho đến khi

hoàn thành những mục tiêu của chính sách công.

Để xác định đúng vấn đề chính sách, người cán bộ lãnh đạo cũng cần nắm

được các nguyện vọng của nhân dân, tận dụng được sự ủng hộ của thông tin đại

chúng và kiểm soát được nghị trình chính thức của chính quyền.

Trong vô số các vấn đề chính sách, để được đưa vào nghị trình và bàn luận

thực sự, một vấn đề cần thỏa mãn ba yêu cầu căn bản: tầm quan trọng của vấn đề,

hoàn cảnh chính trị và sự ủng hộ chính trị.

Xác định vấn đề chính sách công đúng bản chất, đúng thời điểm, đúng đối

tượng đóng vai trò quan trọng trong xây dựng chính sách công tại các nước đang

phát triển những giải pháp mang lại hiệu quả tối ưu hơn.

* Mục tiêu chính sách

Mục tiêu chính sách phản ảnh mong muốn của Nhà nước (cơ quan chủ thể ban

hành chính sách) về những giá trị kinh tế - xã hội cần đạt được trong tương lai và

phù hợp với yêu cầu phát triển chung của toàn xã hội.

“Mục tiêu chính sách là những giá trị hoặc kết quả mà Nhà nước mong muốn

đạt được thông qua thực hiện các giải pháp chính sách. Mục tiêu chính sách thể hiện

ý chí của Nhà nước trong việc giải quyết một vấn đề công, tuy nhiên mục tiêu chính

sách phải phù hợp với mục tiêu phát triển chung của đất nước”

“Mục tiêu chính sách được thể hiện ở nhiều cấp độ khác nhau, từ mục tiêu

chung đến mục tiêu cụ thể, từ định tính đến định lượng. Thông thường, mục tiêu

chính sách ban đầu hay còn gọi là mục tiêu chung mang yếu tố định tính, tức là nó

được thể hiện dưới dạng ngôn từ hay vì được thể hiện dưới dạng các con số. Những

mục tiêu chung này lại được cụ thể hóa thành các mục tiêu ở cấp độ cụ thể hơn hay

còn gọi là các chỉ tiêu. Các mục tiêu cụ thể này phản ánh những khía cạnh cụ thể

của mục tiêu chung cho một giai đoạn thời gian nhất định, phù hợp với điều kiện

thực thi cụ thể. Các mục tiêu cụ thể này cung cấp cơ sở cho việc giám sát, đo lường

và đánh giả mức độ đạt mục tiêu chung của chính sách”

Mục tiêu của chính sách nhà ở cho người TNT chính là việc người TNT có

nhà ở.

1.1.3.2. Giải pháp và công cụ chính sách

Giải pháp chính sách

Giải pháp là cách thức để giải quyết vấn đề nhằm đạt được mục tiêu chính sách.

Giải pháp chính sách công là “việc tìm giải pháp cho các nguyên nhân của vấn

đề chính sách mang tính đồng bộ hay còn được gọi là giải pháp chính sách đồng bộ,

dựa trên nguyên nhân cốt lõi, bao gồm cả việc đo lường các nguyên nhân về mức độ

nghiêm trọng, tần suất xuất hiện, quy mô, tùy theo điều kiện cụ thể” .

Giải pháp chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp

Lập quỹ đất và quy hoạch bố trí quỹ đất.

Đầu tư xây dựng nhà ở cho người TNT phải gắn với quy hoạch phát triển đô

thị bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Việc quy hoạch các khu nhà ở cho người TNT cần phải được sự hỗ trợ từ phía

Nhà nước vào công tác xây dựng cơ sở hạ tầng, thiết lập các khu đất cho việc phát

triển nhà ở, thu xếp các khu giải tỏa và di dời cho các dự án phát triển nhà ở cho

người có TNT. Quy hoạch đô thị cần tính đến nhu cầu nhà đất dựa trên số lượng

thực tế để có sự tính toán về tỷ lệ quỹ đất dành cho loại hình nhà ở TNT này.

Miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án áp

dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhất ở cho người TNT do cơ quan có thẩm

quyền ban hành; được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương

lai trong phạm vi dự án làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư cho dự án đó.

Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Các dự án xây dựng NOXH sẽ được miễn

tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng; được

áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật về thuế giá trị

gia tăng; được miền, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp

theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp nhằm tạo điều kiện khuyến

khích nhà đầu tư tham gia các dự án xây dựng nhà ở cho người TNT.

Huy động nguồn vốn phát triển nhà ở cho người TNT: Cần có một hệ thống tài

chính đúng đắn để bảo đảm cung cấp đầy đủ vốn cho nhà đầu tư, đồng thời tạo điều

kiện cho người mua nhà ở có thể trả dần trong một thời gian dài.

Thành lập các Quỹ tiết kiệm nhà ở với nguồn vốn được hình thành từ sự đóng

góp của người lao động từ tiền lương theo tỷ lệ quy định. Mục đích của quỹ tiết

kiệm nhà ở thu nhập thấp để đầu tư xây dựng nhà ở và cho người thu nhập thấp mua

vay ưu đãi.

Miễn giảm các loại thuế như: giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh

nghiệp, được vay kích cầu.

Được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

Thủ tục xét đối tượng hưởng chính sách được tiết giảm, minh bạch.Mở rộng

đối tượng hưởng chính sách.

Giá thành nhà giảm phù hợp với tài chính của người TNT.

Được vay vốn ngân hàng với lãi suất thấp.

Tiêu chuẩn, quy cách thiết kế nhà ở cho người thu nhập thấp đảm bảo theo

quy định và phù hợp với tài chính của người thu nhập thấp.

Cải tiến công nghệ, vật liệu xây dựng đảm bảo chất lượng và tiến độ xây dựng.

Kêu gọi các dự án đã triển khai chuyển đổi từ dự án nhà thương mại sang nhà

ở thu nhập thấp, các dự án nhà ở sinh viên chuyển sang nhà ở TNT nhằm đáp ứng

giải quyết được nhu cầu nhà ở, vừa tận dụng tối đa các công trình trên địa bàn đang

xây dựng dư thừa, khó bán.

Cải cách về tổ chức thủ tục hành chính thực hiện chính sách.

Công cụ thực hiện chính sách

Để thực hiện tốt chính sách nhà ở cho người TNT, ngăn chặn các hoạt động

đầu cơ, quản lý sát sao quỹ đất dành cho các dự án nhà ở cho người TNT cần các cơ

quan có các công cụ quản lý nhằm đảm bảo việc triển khai thực hiện chính sách đi

theo đúng định hướng, mục tiêu đề ra.

Các công cụ chính sách cho mỗi giải pháp trên: chính sách quy hoạch kiến

trúc đô thị - tạo lập quỹ đất, chính sách tài chính - tín dụng - thuế, chính sách ưu đãi

đối với đầu tư, chính sách quản lý đối tượng hưởng chính sách, chính sách kêu gọi

chuyển đổi loại hình dự án, chính sách thủ tục hành chính.

1.1.4 Tổ chức thực hiện chính sách nhà ở cho người TNT

Cách tiếp cận và phương pháp thực hiện chính sách nhà ở cho người TNT

Nhà ở cho người TNT đã và đang trở thành đề tài nóng hổi của những thành

phố, đô thị do nhu cầu thiết yếu của cuộc sống, kết quả tất yếu của sự phát triển

kinh tế - xã hội. Để giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho một số lượng dân cư lớn có TNT

sẽ kéo theo giải quyết được các vấn đề kinh tế - xã hội cấp thiết khác.

Chương trình nhà ở cho người TNT đã trở thành một phần không thể thiếu của

quy hoạch nhà ở Quốc gia ở nhiều nước. Chiến lược trong giải quyết vấn đề nhà ở

cho người thu nhập thấp cũng khác nhau tùy theo từng Quốc gia do điều kiện về

ngân sách, nhu cầu, khả năng tài chính của người dân. Khi lập kế hoạch xây dựng

những chương trình nhà ở cho người TNT, các nhà hoạch định sẽ có những cách

tiếp cận đối tượng của chính sách theo nhiều cách trong đó cách tiếp cận theo nhu

cầu (cung - cầu) sẽ hướng đến những đối tượng có mục đích, có nhu cầu nhà ở đích

thực. Trên cơ sở nhu cầu của người TNT trong việc mua nhà ở sẽ được tổ chức thu

thập thông qua việc tiếp cận, khảo sát của các cơ quan nhà nước có chức năng như:

Cục thống kê, Trung tâm nghiên cứu và phát triển dân số và môi trường, phòng kinh

tế và dự báo thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư, từ đó Chính phủ sẽ thiết kế chương trình

nhà ở dành riêng cho người TNT bao gồm các tiêu chí cơ bản đảm bảo nguồn kinh

phí đầu tư phù hợp như: kích thước căn nhà dành cho người TNT, vị trí đầu tư, cơ

sở vật chất đi kèm, đơn giá phù hợp với đối tượng mua.

Chính sách có thể hàm chứa những tính toán, những định hướng dài hạn của

Chính phủ, Nhà nước, của Người lãnh đạo, thể hiện mối quan tâm đến toàn xã hội,

mọi người, mọi nhóm có liên quan, hoặc đến một số nhóm đối tượng nào đó. Nhưng

cũng có những chính sách chỉ được hiểu là những giải pháp có tính chất tình huống

để khắc phục một thực trạng cụ thể nào đó.

Giải quyết vấn đề nhà ở cho người TNT cần được thực hiện xây dựng theo

nhiều phương pháp và chia ra thành từng giai đoạn cụ thể.

Giai đoạn đầu khi mà nhu cầu nhà ở là rất cao từ một số lượng lớn dân số

nghèo, có thu nhập và tầng lớp nhập cư để tìm kiếm điều kiện sống tốt hơn. Số

lượng dân cư này chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số dân nói chung cũng như trong tổng

số có nhu cầu về nhà ở nói riêng, vềnhu cầu nhà ở thì nguyện vọng của đa số dân

này khá đơn giản về nhu cầu nhà ở: chỉ cần nơi trú ngụ, an toàn, diện tích đảm bảo

đủ sinh hoạt, ổn định cuộc sống để tập trung công việc, chăm lo bản thân và gia

đình, bên cạnh đó chất lượng xây dựng cũng đảm bảo theo quy định của pháp luật.

Giai đoạn hai khi nguồn quỹ đất đã bị thu hẹp do sử dụng vào giai đoạn đầu,

nguyện vọng của người TNT đã có những nhu cầu khác biệt hơn: môi trường sống

tại các khu nhà ở cần có cảnh quan đô thị, có thêm dịch vụ tiện tích, diện tích xây

dựng mong muốn tăng hơn và nhu cầu tín dụng ưu đãi tăng. Khuyến khích các nhà

đầu tư tư nhân tham gia vào đầu tư xây dựng dự án với những cơ chế ưu đãi thu hút

hấp dẫn như: tiền giải phóng mặt bằng được khấu trừ sang tiền thuê đất, tiền thuế

đất được miễn giảm, hình ảnh cũng như năng lực đầu tư của doanh nghiệp được

công khai quảng bá hình ảnh và một số chính sách ưu tiên khác.

Xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện chính sách nhà ở cho người TNT

Kế hoạch là một tập hợp những hoạt động, công việc được sắp xếp theo một

trình tự nhất định để đạt được mục tiêu đã đề ra.

Xây dựng kế hoạch là chức năng đầu tiên trong những chức năng của khâu

quản lý. Việc xây dựng kế hoạch khi thực hiện chính sách vô cùng quan trọng bởi

việc lựa chọn mục tiêu và định hướng hành động trong tương lai.

Cần xác định đúng mục tiêu, yêu cầu công việc, nội dung công việc mang tính chi

tiết như: địa điểm, không gian thực hiện kế hoạch, nơi bố trí, tập kếtnguồn nhân lực

thực hiện kế hoạch, thời gian thực hiện kế hoạch, chủ thể đối tượng thực hiện kế hoạch.

Cần xác định phương thức, cách thức tiến hành kế hoạch, tổ chức thực hiện,

phân bổ nguồn lực, kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện chính sách. Kế hoạch triển khai

thực hiện chính sách gồm:

Lập kế hoạch tổ chức điều hành cần đảm bảo những dự kiến về hệ thống các

cơ quan chủ trì và phối hợp triển khai chính sách, số lượng và chất lượng nhân sự

tham gia tổ chức thực thi, những dự kiến về cơ chế trách nhiệm của cán bộ quản lý

và công chức thực thi, cơ chế tác động giữ các cấp thực hiện chính sách.

Xác định kế hoạch cung cấp các nguồn vật lực.

Xác định thời gian triển khai thực hiện, tổ chức tuyên truyền chính sách đến

tổng kết rút kinh nghiệm.

Lên kế hoạch kiểm tra việc thực hiện chính sách là những dự kiến về tiến độ,

hình thức, phương pháp kiểm tra, giám sát tổ chức thực hiện chính sách.

Xây dựng những nội quy, quy chế trong thực hiện chính sách: nội quy, quy

chế tổ chức, điều hành, trách nhiệm và quyền hạn của cán bộ công chức, khen

thưởng, kỷ luật.

Trên thực tế, có thể không có kế hoạch nào hoàn toàn đúng hoặc không khả thi

nhưng không hoạch định gì thì cùng không được. Kế hoạch là tiêu chuẩn, là thước

đo kết quả so với những gì đã đề ra. Việc phối hợp được mọi nguồn lực của cá

nhân, tổ chức để tạo nên một sức mạnh tổng hợp, có thể giữ vững mục tiêu cuối

cùng hướng tới. Đồng thời dễ dàng kiểm tra, giám sát hiệu quả thực hiện dự án của

cá nhân. Đặc biệt khi có kế hoạch chi tiết, sẽ giúp tránh được những việc bị đọng,

đột xuất có thể làm mất thời gian.

Đối với chính sách nhà ở cho người TNT thì kế hoạch triển khai thực hiện

luôn được cơ quan chủ quản ban hành chính sách xây dựng một cách chi tiết, đảm

bảo khi triển khai thực hiện nhận được sự đồng thuận từ xã hội và đạt được những

mục tiêu đề ra.

Khi xây dựng triển khai thực hiện chính sách luôn gắn kỳ vọng, nhu cầu của

đối tượng thụ hưởng chính sách với các nguồn lực có thể đáp ứng được. Xác định rõ

ràng mục tiêu, mục đích và đối tượng mục tiêu cho chương trình nhà ở cho người

TNT một cách cụ thể. Cung cấp đủ nguồn lực để đảm bảo khả năng đáp ứng, triển

khai chính sách đi đúng mục tiêu đã đề ra.

Xác định và đưa ra những cảnh báo sớm về các khó khăn, vướng mắc có thể

sẽ gặp phải khi hiển khai thực hiện chính sách nhà ở cho người TNT.

Phổ biến tuyên truyền vận động thực hiện chính sách nhà ở cho người TNT

Khi triển khai thực hiện chính sách cần kêu gọi sự tham gia rộng rãi của toàn

xã hội và nhất là các đối tượng hưởng chính sách có liên quan để đảm bảo khả năng,

nhu cầu của người TNT và chính sách ban hành cũng đáp ứng theo đúng chương

trình đưa ra.

Khi chính sách triển khai thực hiện nhưng lại thiếu năng lực tuyên truyền, vận

động thì chính sách sẽ đi lệch mục tiêu đề ra, không đúng theo kế hoạch đã định

sẵn, làm cho lòng tin của người dân vào chính sách bị giảm.

Phổ biến tuyên truyền chính sách được thực hiện thường xuyên liên tục, bằng

nhiều hình thức như trực tiếp bằng cách trao đổi giao lưu chia sẻ giữa những đối

tượng chính sách hướng đến và trao đổi gián tiếp thông qua các kênh thông tin đại

chúng. Phổ biến tuyên truyền chính sách tốt giúp cho các đối tượng chính sách và

người dân tham gia hiểu rõ hơn về mục đích chính sách hướng đến, các yêu cầu của

chính sách, tính đúng đắn của chính sách trong điều kiện hoàn cảnh đất nước nhất

định và cả về tính khả thi của chính sách để người dân tự giác thực hiện theo quy

định. Đồng thời giúp cho mỗi cán bộ công chức nhà nước có trách nhiệm trong việc

tổ chức thực hiện chính sách, nhận thức được đầy đủ tính chất, trình độ, quy mô của

chính sách đối với đời sống xã hội để chủ động tích cực tìm kiếm các giải pháp

thích hợp cho việc thực hiện mục tiêu chính sách và triển khai thực hiện có hiệu quả

theo đúng kế hoạch tổ chức được giao.Trên thực tế cũng có một số cơ quan do thiếu

năng lực tuyên truyền, vận động đã là cho chính sách không đi sâu đi sát và người

dân khó tiếp cận chính sách.

Có sự khảo sát thực tế để biết được ý nguyện của người dân, của toàn xã hội

đối với chính sách, để thấy được việc xây dựng chính sách là đúng, đáp ứng được

nguyện vọng và giải quyết được vấn đề an sinh xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế -

xã hội. Kêu gọi, vận động các tổ chức, cộng đồng người dân có nhu cầu lớn về vấn

đề nhà ở cùng tham gia vào quá trình triển khai, thực hiện chính sách.

Hỗ trợ cơ quan trực tiếp triển khai thực hiện chính sách về cải thiện, nâng cao

năng lực cũng như về truyền thông: hỗ trợ kỹ thuật, giám sát các chương trình, tạo

điều kiện để có cơ hội tuyên truyền thông tin, chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn có hiệu

quả và đưa ra các đề xuất của từng khu vực vào chính sách nhà nước.

Thường xuyên tổ chức các chương trình vận động chính sách để có sự cọ sát,

thăm dò ý kiến của người TNT về chính sách có thỏa đáng với mong muốn của

người dân hay không để có sự điều chỉnh chính sách cho phù hợp. Cần tổ chức

tuyên truyền, vận động thực hiện chính sách thường xuyên kể cả khi chính sách

đang được thi hành để mọi đối tượng nhận được tuyên truyền luôn củng cố lòng tin

vào chính sách và tích cực thực hiện chính sách.

Việc phổ biến tuyên truyền vận động thực hiện chính sách được thực hiện

bằng nhiều hình thức như tiếp xúc trực tiếp với đối tượng hưởng chính sách, tiếp

xúc gián tiếp thông qua các phương tiện thông tin đại chúng. Tùy theo từng loại

hình chính sách để có thể xây dựng kế hoạch tuyên truyền, vận động cho phù hợp.

Đối với việc phổ biến tuyên truyền vận động thực hiện chính sách nhà ở cho

người TNT cũng không loại trừ hình thức tuyên truyền bằng hình thức trực tiếp trao

đổi về chính sách với người TNT và hình thức gián tiếp thông qua báo, đài phát

thanh, truyền hình, báo điện tử để bằng mọi cách tiếp cận để có thể đưa chính sách

đến với người dân, người TNT đang có nhu cầu về nhà ở.

Trách nhiệm giải trình của các chủ thể thực hiện chính sách nhà ở cho

người TNT

Trách nhiệm giải trình là cốt lõi của quan hệ công việc giữa các cá nhân với

nhau,cũng như giữa một tổ chức với cơ quan quản lý và công chúng và đặc biệt

quan trọng trong những lĩnh vực có quan hệ tới lợi ích của số đông công chúng.

Thuật ngữ trách nhiệm giải trình là sự thừa nhận về trách nhiệm đổi với mọi

hành động, mọi sản phẩm, mọi quyết định hay chính sách trong việc lãnh đạo, quản

lý và thực hiện công việc gắn với nghĩa vụ báo cáo, giải trình, biện minh cho mọi

việc đã xảy ra dù đúng hay sai, dù đạt kết quả hay không đạt kết quả.

Trách nhiệm giải trình là phương tiện để hướng đến sự công khai, minh bạch

của chính sách khi thực hiện để người dân biết được nội dung của chính sách, đảm

bảo tính dân chủ trong việc thực hiện chính sách của cơ quan nhà nước, người dân

có quyền được biết về các chủ chương, đường lối, chính sách. Bên cạnh đó, các

chính sách ban hành cần xuất phát từ thực tiễn, phản ảnh đúng thực trạng xã hội

đang nói đến, vì vậy cần có sự tham gia của người dân, chính điều này sẽ là một

công cụ hữu hiệu ngăn ngừa những tệ nạn có thể xảy ra bất kỳ lúc nào trong bộ máy

quản lý nhà nước.

Thông qua kết quả đạt được khi thực hiện chính sách cần nhận thấy có đáp

ứng được mục tiêu đề ra không, tiêu chí của chính sách hướng đến và phải thường

xuyên xem lại các mục tiêu đề ra để đảm bảo việc thực hiện đúng hướng cùng như

có thể báo cáo về tiến độ thực hiện.

Tổ chức phân công công việc cho các cơ quan quản lý thực hiện chính sách cũng

như đảm bảo tính khả thi, trách nhiệm phân công cho mỗi cơ quan quản lý phải đảm

bảo phân công đúng chức năng, đúng vai trò, có nguồn lực, năng lực đảm bảo.

Xây dựng một bộ máy tổ chức chuyên giám sát, đánh giá kết quả khi triển khai

thực hiện chính sách. Việc rà soát, đánh giá này sẽ đem lại kết quả tốt mang tính

thực tiễn cao để hoàn chỉnh chính sách về sau.

Phân công phối hợp thực hiện chính sách nhà ở cho người TNT

Phân công phối hợp thực hiện chính sách là khả năng tổ chức điều hành

thựchiện chính sách một cách chặt chẽ, khoa học và hợp lý. Đó là việc phân

côngtrách nhiệm cụ thể cho các tổ chức, cá nhân có liên quan trong thực hiện

chínhsách, xác định tổ chức, cá nhân chủ trì, chịu trách nhiệm chính, các cá nhân,

tổchức tham gia phối hợp trong quá trình thực hiện chính sách. Thông qua việcphân

công, phối hợp thực hiện chính sách một cách khoa học hợp lý phát huy được nhân

tố tích cực, góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách.

Phân công nhiệm vụ cần đặc biệt chú ý đến khả năng, trình độ năng lựcchuyên

môn và thế mạnh của từng tổ chức, cá nhân, hạn chế tình trạng trùng chéo nhiệm vụ

và không rõ trách nhiệm. Năng lực phân công, phối hợp thực hiện chính sách còn

được thể hiện qua việc tổ chức điều hành và phối hợp nhịp nhàng, chặt chẽ hoạt

động của các tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện chính sách. Năng lực phân

công, phối hợp trong tổ chức điều hành thực hiện chính sách là năng lực của người

lãnh đạo, người chỉ huy, người quản lý trong triển khai thực hiện kế hoạch đưa

chính sách vào thực tiễn cuộc sống.

Việc phân công phối hợp thực hiện chính sách được diễn ra theo tiến trình một

cách chủ động, sáng tạo để luôn duy trì chính sách được ổn định, góp phần nâng cao

hiệu lực, hiệu quả chính sách.

Giám sát thực hiện chính sách nhà ở cho người TNT

Giám sát thực hiện chính sách là hoạt động kiểm tra phù hợp, hiệu quả và tác

động của chính sách bởi các tiêu chí cụ thể nhằm cải thiện đề án xây dựng chính

sách để giải quyết các vấn đề kinh tế xã hội. Đó là những quy định, luật, quy tắc,

nguyên tắc, thông lệ của một nhóm hoặc tổ chức sử dụng để thực hiện các vấn đề

liên quan để giám sát.

Việc giám sát thực hiện chính sách không phải là một hoạt động đơn thuần

không có chủ định nó còn là công cụ quan trọng mà các cơ quan Nhà nước, các chủ

thể có liên quan đến chính sách, các tổ chức xã hội và người dân sử dụng để tham

gia vào quá trình thực hiện chính sách thông qua việc theo dõi, đánh giá, kết luận và

đề xuất những giải pháp, những điều chỉnh về chính sách trong trường hợp cần

thiết. Như vậy, giám sát thực hiện chính sách vừa là một hoạt động mang tính kỹ

thuật của quá trình thực hiện chính sách vừa là một hoạt động mang tính chính trị

của các chủ thể khác nhau trong việc giám sát hoạt động của nhau.

Trên thực tế khi triển khai thực hiện chính sách không phải bộ phận nào cũng

làm tốt các mục tiêu đề ra, đi đúng định hướng ban đầu, vì thế cần có việc giám sát

thực hiện chính sách để thúc đẩy các chủ thể nỗ lực nhiều hơn, nêu cao ý thức trách

nhiệm trong thực hiện để hoàn thành nhiệm vụ, vừa phòng chống những hành vi vi

phạm quy định thực hiện chính sách.

Đối với việc giám sát thực hiện chính sách nhà ở cho người TNT cần có sự

đồng bộ của các chủ thể tham gia, xây dựng kế hoạch giám sát một cách chi tiết về

các quy định tiêu chuẩn, điều kiện của đối tượng thuộc diện xem xét giải quyết nhà

ờ cho người TNT, nhu cầu nhà ở cho TNT thấp từ nay đến năm 2020 và khả năng

đáp ứng, nhìn nhận, đánh giá việc thực hiện cơ chế, chính sách, đề xuất những cải

tiến, bổ sung sửa đổi trong cơ chế, chính sách nhằm thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở

cho người TNT, tạo cơ hội để người TNT sớm có nhà, vai trò, trách nhiệm tham gia

giải quyết nhà ở cho người TNT của các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và cộng

đồng cùng chung tay giám sát việc thực hiện chính sách để đem lại kết quả tốt nhất

Đánh giá tổng kết thực hiện chính sách nhà ở cho người TNT

Trong quy trình chính sách thì việc đánh giá chính sách là một khâu không thể

thiếu. Tuy nhiên trong thực tiễn, việc đánh giá chính sách hiện nay cũng chưa thực

sự được coi trọng bởi khi chính sách được ban hành và thực hiện vào thực tiễn các

chủ thể khó quay trở lại việc đánh giá, tìm hiểu chính sách banhành có đi đúng định

hướng, có đạt mục tiêu đề ra hay không, có tạo được niềm tin của cộng đồng xã hội

không. Việc này hiện nay còn đang bị bỏ dỡ và không được sát sao thực hiện.

Đánh giá tổng kết chính sách là việc xem xét, nhận định về giá trị các kết quả

đạt được khi ban hành và thực thi một chính sách. Để có thể đi vào cuộc sống, chính

sách cần được thể chế hóa thành các quy định pháp luật. Việc nhìn nhận đánh giá

chính sách do đó thường gắn với sự đánh giá những quy định pháp luật này có phù

hợp với những yêu cầu của cuộc sống hay không và chúng được vận hành như thế

nào trên thực tế.

Việc đánh giá tổng kết thực hiện chính sách là kết luận về sự chỉ đạo, điều

hành tổ chức thực hiện chính sách và việc chấp hành, thực hiện chính sách. Để đánh

giá, tổng kết, rút kinh nghiệm chính xác cần phải căn cứ vào các tiêu chí, tiêu chuẩn

và các nguyên tắc nhất định. Cơ sở để xây dựng tiêu chí đánh giá công tác chỉ đạo,

điều hành thực thi chính sách của các cơ quan nhà nước của cán bộ công chức là

bản kế hoạch và quy chế, nội quy ban hành kèm theo. Ngoài ra còn phải sử dụng

các văn bản liên tịch giữa các cơ quan nhà nước, các tổ chức xã hội, các văn bản

quy phạm pháp luật khác, các báo cáo kết quả thực hiện chính sách của các cơ quan,

tổ chức hữu quan, phải căn cứ vào các nguyên tắc đã được xác định, thống nhất

giữa các cơ quan hữu quan bảo đảm tính toàn diện, công bằng và khách quan. Việc

đánh giá, tổng kết rút kinh nghiệm phải chỉ ra được chính xác ưu điểm, nhược điểm,

kinh nghiệm thực hiện chính sách, các tổ chức cá nhân thực hiện tốt hoặc không tốt.

Cùng với việc tổng kết, đánh giá kết quả chỉ đạo điều hành, thực hiện của các

cơ quan nhà nước, của đội cán bộ công chức còn phải xem xét, đánh giá kết quả

việc thực hiện của các đối tượng thụ hưởng trực tiếp và gián tiếp từ chính sách.

Thước đo, căn cứ để đánh giá kết quả thực hiện chính sách của các đối tượng này là

tinh thần hưởng ứng với mục tiêu chính sách, ý thức chấp hành những quy định về

cơ chế, biện pháp do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành để thực hiện mục

tiêu và các quy định cụ thể của chính sách.

“Đánh giá, tổng kết rút kinh nghiệm là công việc khó, phức tạp trong quá trình

thực hiện chính sách, đòi hỏi các cơ quan, tổ chức và cán bộ công chức tham gia

vào công việc này phải có trình độ, năng lực, kiến thức và kỹ năng nhất định.

Không có trình độ, năng lực, kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm khó có thể đánh giá

được chính xác kết quả thực hiện và rút ra được các bài học kinh nghiệm trong thực

hiện chính sách”

Bên cạnh việc đánh giá tổng kết thực hiện chính sách các cơ quan nhà nước,

còn cần xem xét đánh giá việc thực hiện của các đối tượng thụ hưởng chính sách

theo hướng trực tiếp hoặc gián tiếp, cần đánh giá xem chính sách ban hành các đối

tượng này có hướng ứng, ủng hộ với mục tiêu chính sách và ý thức chấp hành

những quy định về cơ chế, biện pháp do cơ quan Nhà nước ban hành để thực hiện

mục tiêu chính sách trong từng điều kiện về không gian và thời gian.

Xây dựng nhà ở cho người TNT cần hướng tới tiêu chí giảm giá thành để

những người dân thu nhập trung bình và thấp có thể tiếp cận được chính sách. Tuy

nhiên, để nhà ở TNT có thể phát triển bền vững, cần có một hệ thống tiêu chí đánh

giá sau thực hiện chính sách nhằm rà soát ý nguyện của người TNT về các chế độ

ưu đãi khi mua nhà ở TNT, chính sách có đáp ứng được nguyện vọng, tiêu chí của

người dân không. Bên cạnh đó, đánh giá thực hiện chính sách giúp cho các chủ đầu

tư, các nhà tư vấn hiểu rõ và hoàn thiện hơn sản phẩm, người dân có thêm các công

cụ kiến thức trong việc lựa chọn nhà ở của mình. Quá trình phát hiển nhà ởTNT sẽ

ngày càng có tính cạnh tranh và minh bạch hơn.

1.1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện chính sách nhà ở cho người TNT

Quá trình tổ chức thực hiện chính sách thường diễn ra trong thời gian dài và

liên quan đến nhiều tổ chức, cá nhân, vì thế kết quả tổ chức thực hiện chính sách

cũng sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Nắm chắc được các yếu tố tác động,

người chỉ đạo, điều hành có thể thúc đẩy những yếu tố tác động tích cực, ngăn chặn

hay hạn chế các yếu tố tác động tiêu cực đến việc tổ chức thực hiện chính sách.

Quá trình thực hiện chính sách là một quá trình phức tạp, đòi hỏi chịu ảnh

hưởng của rất nhiều nhân tố của môi trương vi mô và vĩ mô, chủ quan và khách

quan, các yếu tố kinh tế - xã hội và môi trường đầu tư. Sự thay đổi của các nhân tố

này lúc tác động tiêu cực nhưng cũng có lúc tác động tích cực đến hoạt động đầu tư.

Có thể kể đến yếu tố khách quan và yếu tố chủ quan như sau:

Yếu tố khách quan: là các yếu tố xuất hiện và tác động đến tổ chức thực hiện

chính sách từ bên ngoài, độc lập với ý muốn của chủ thể quản lý, các yếu tố này vận

động theo quy luật khách quan nên ít tạo sự biến đổi do đó cũng khó gây sự chúý

của các nhà quản lý nhưng lại tác động lớn đến quátrình thực hiện chính sách đó là

các yếu tố: tính chất của vấn đề chính sách, môi trường thực hiện chính sách, mối

quan hệ giữa các đối tượng thực hiện chính sách, tiềm lực của các nhóm đối tượng

chính sách và đặc tính của đối tượng chính sách.

Yếu tố chủ quan: là các yếu tố thuộc về cơ quan công quyền, do cán bộ công

chức chủ động chi phối đến quá trình thực hiện chính sách nên nó có ảnh hưởng lớn

đến việc thực hiện chính sách.

Cho đến nay, việc triển khai chương trình nhà ở cho người TNT đã trãi một

chặng đường chưa phải là dài nhưng cũng không phải là ngắn. Trong quá trình triển

khai loại hình nhà ở đặc biệt này, Chính phủ và các địa phương đều gặp nhiều vấn

đề khó khăn, mà chủ yếu là những khúc mắc, khó khăn về cơ chế và chính sách,

chẳng hạn như cách tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư - tức nguồn cung

của sản phẩm, hình thành cơ chế ưu đãi, ưu tiên cho những đơn vị, cá nhân có quan

tâm đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, quá trình triển khai còn nhiều bất cập, lúng túng từ

nhiều phía: Phía chính quyền các địa phương chưa sẵn sàng chuẩn bị quỹ đất quy

hoạch cho loại hình nhà ở cho người TNT- vốn chưa đem lại lợi nhuận nhìn thấy

được. Phía người dân thì mặc dù đã được phân loại đối tượng khá đầy đủ, nhưng

trong thực tế các nhóm đối tượng có khả năng tiếp cận chính sách không đều, đặc

biệt là nhóm đối tượng không có công ăn việc làm, không có hộ khẩu vẫn rất khó

tiếp cận chính sách nhà ở cho người TNT. Như vậy, các lĩnh vực liên quan đến nhà

ở cho người TNT đều gặp phải những khó khăn về chính sách, quản lý vận hành và

cả công tác quy hoạch xây dựng.

1.1.6. Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến NOXH

Tình trạng văn bản

Loại văn bản Còn hiệu lực

Văn bản trước năm 2003 Hết hiệu lực Nghị định 71/2001/NĐ-CP (căn cứ Luật đất đai 1993 và các Luật bổ sung, sửa đổi năm 1998 và 2001)

Luật Luật Đất đai 2003

Nghị quyết, nghị định Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Nghị quyết số 18/2009/NQ-CP Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Luật Nhà ở 2005 Luật Nhà ở sửa đổi 2014 Luật Đất đai 2013 Nghị định 188/2013/NĐ-CP Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Nghị định số 100/2015/NĐ-CP

Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg Quyết định số 2127/2011/QĐ- TTg Chiến lược phát triển nhà ở

Quyết định Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg Quyết định số 18/2018/QĐ- TTg ngày 02/4/2018 Quyết định số 123/QĐ-TTg ngày 24/01/2019

Thông tư

(Ghi chú: Tính hiệu lực của các văn bản được xét đến với những điều khoản liên quan đến NOXH).

Thông tư 08/2014/TT-BXD Thông tư 20/2016/TT-BXD Thông tư số 139/2016/TT-BTC ngày 10/9/2016 Thông tư số 10/2009/TT-BXD Thông tư số 13/2009/TT-BXD Thông tư số 15/2009/TT-BXD Thông tư số 936/2009/TT-BXD Thông tư số 16/2010/TT-BXD

1.2. Cơ sở thực tiễn

1.2.1. Kinh nghiệm của một số quốc gia về thực hiện chính sách nhà ở cho

người TNT

Trên thế giới, các chương trình nhà ở dành cho những người có TNT đã được

thực hiện từ rất lâu. Từ kinh nghiệm của các nước có nền kinh tế phát triển cao ở

Châu Âu đến những nền kinh tế đang phát triển cao ở Châu Á, sự ra đời của mô

hình nhà ở TNT vừa thể hiện sự quan tâm của Chính phủ mỗi quốc gia với các đối

tượng có mức TNT trong xã hội, vừa giải quyết nhu cầu về nhà ở với số lượng lớn

trong nhóm đối tượng này.

Tại Trung Quốc

Kinh nghiệm của Trung Quốc đã thiết lập quy định quản lý nhà cho thuê với

giá thấp vào năm 2001 và chính thức áp dụng trên toàn quốc từ 01/03/2004.Chính

sách nhà ở minh bạch trong phân phối tiền bao cấp cho các gia đình có TNTvới sự

kiểm soát của nhà nước.

Những năm cải cách, vấn đề nhà ở cũng được cải cách theo hướng thương mại

hóa việc xây dựng, phân phối và sử dụng. Các công ty tham gia xây dựng nhà ở

TNTđược Chính phủ miễn một số loại thuế và được Chính phủ cho vay vốn. Có 2

phương thức tạo quỹ đất cho xây dựng nhà ở thu nhập thấp, đó là dành 2-5% diện

tích đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng và xây dựng dự án nhà ở thu

nhập thấp riêng. Nhà ở thu nhập thấp có 2 loại là nhà cho thuê và nhà để bán. Việc

bán hoặc cho thuê nhà ở này được thực hiện theo 2 phương thức: các công ty trực

tiếp bán, cho thuê hoặc Chính phủ bỏ tiền mua lại sau đó giao cho Công ty ký hợp

đồng bán, cho thuê. Giá bán, giá cho thuê thấp hơn khoảng 30%-50% giá thị trường.

Chính sách quốc gia tiết kiệm bắt buộc phát triển nhà ở: Chính sách này yêu

cầu tất cả các cư dân ở đô thị có việc làm phải tiết kiệm một phần lương thông qua

đơn vị công tác để hình thành quỹ tiết kiệm dài hạn phát triển nhà ở. Người chủ

tuyển dụng cũng phải đóng góp một tỷ lệ tương ứng vào tài khoản của người lao

động hàng tháng. Tiền tiết kiệm do một ngân hàng đại diện cho chủ tài khoản (tức

người làm công) nắm giữ và được quản lý thông qua người chủ tuyển dụng lao

động, ngân hàng chỉ cho vay để phát triển nhà ở. Chủ tài khoản có thể rút tiền từ

ngân hàng để chi tiêu cho nhà ở sau khi đã được người tuyển dụng phê duyệt, bao

gồm mua nhà và sửa chữa lớn trong thời gian còn đi làm của người lao động. (Cụ

thể: khi Quỹ tiết kiệm nhà ở mới thành lập, người lao động phải nộp 1% mức thu

nhập, các Công ty sử dụng lao động phải nộp từ 1-2%, hiện nay đã tăng lên 7%. Lãi

suất gửi vào quỹ thấp hơn lãi suất gửi ngân hàng thương mại.Những người không

có nhu cầu mua hoặc thuê mua nhà, khi về hưu sẽ được nhận lại toàn bộ khoản tiền

đã nộp cộng với lãi suất; những người có nhu cầu mua nhà sẽ được xem xét, nếu

đúng đối tượng và có khả năng trả nợ thì được vay tiền mua nhà. Đối tượng được

mua hoặc thuê nhà ở phải có đủ 3 điều kiện: thuộc diện thu nhập thấp so với thu

nhập bình quân của địa phương, có diện tích nhà ở bình quân dưới 7m2/người và có

tài khoản ngân hàng 90.000 tệ trở xuống (khoảng 300 triệu đồng).

Nhà nước thiết lập các quy định quản lý nhà cho thuê với giá thấp. Minh bạch

trong phân phối nhà ở cho các hộ thu nhập thấp kết hợp với chiến lược bao cấp tiền

thuê nhà một cách linh hoạt, ít tốn kém hơn so với chiến lược xây dựng trực tiếp

nhà cho thuê với giá thấp.

Tại Singapore

Singapore là một trong những nước đã thực hiện chiến lược nhà ở cho người

thu nhập thấp khá thành công. Đến nay Singapore có trên 90% người dân Singapore

sở hữu nhà, trong đó có tới 83% số người được sở hữu nhà ở giá thấp; trở thành

quốc đảo có biệt danh “Sư tử” với những đường phố, những khu nhà khang trang,

cảnh quan môi trường đô thị văn minh, hiện đại.

Về tổ chức bộ máy chuyên trách, cơ quan Nhà ở và Phát triển (Housing &

Developmen Board - HDB) có trách nhiệm về quyền hạn từ công tác quy hoạch,

thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, phân phối, quản lý, bảo trì và các nhiệm

vụ liên quan đến nhà ở trong một tổng thể chung. Nhờ có quyền hạn đầy đủ và trách

nhiệm rõ ràng, cụ thể trong mọi khâu điều hành, quản lý, nên hoạt động phát triển

nhà ở mang lại hiệu quả cao. Các tổ chức tư nhân tham gia xây dựng nhà ở cho

người thu nhập thấp nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước, thủ tục hành chính rõ ràng

và được thực hiện nhanh chóng.

Về nguồn lực tài chính, Singapore đã “thành lập Quỹ tiết kiệm trung ương

(CPF) để quản lý hệ thống quỹ tiền tiết kiệm bắt buộc, trong đó người lao động phải

đóng góp tiết kiệm tiền lương tháng cho CPF (người sử dụng lao động đóng

14%/tháng và người lao động, công chức thu nhập thấp phải đóng 20%/tháng).

Ngoài ra, để người dân có thể mua nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho

mỗi tháng người dân chỉ phải trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua nhà. Quỹ

CPF được sử dụng cho 3 mục đích chính là: chăm sóc y tế, trả lương hưu và cho

vay mua nhà ở xã hội. Quỹ CPF cho vay đến 90% giá trị căn nhà với lãi suất rất

thấp và được trả góp 25-30 năm. Cơ quan quản lý quỹ và tổ chức xây dựng nhà ở

cho nhân dân tổ chức việc bán nhà trả góp cho người dân. Người có thu nhập thấp

được ưu tiên mua trước và thông qua hình thức bốc thăm.

Tại Thái Lan

Về tổ chức bộ máy, cũng giống như Singapore, Chính phủ Thái Lan cũng

thành lập cơ quan Cộng đồng nhà ở (UCDO) trực thuộc Bộ Nhà ở. UCDO có vai trò

liên kết các tổ chức khác nhằm huy động tài chính để phát triển nhà ở; hoạch định

chính sách, quy hoạch, thiết kế nhà ở.

Về chính sách tài chính, Chính phủ Thái Lan cho phép UCDO thành lập ngân

hàng riêng với mục đích cung cấp tín dụng nhà ở; cung cấp những khoản vay cho

người thu nhập thấp với lãi suất ưu đãi, để họ mua được nhà trả góp. Chính phủ thành

lập Tổ chức nghiên cứu thị trường nhà ở, khuyến khích các nguồn vốn đầu tư của tư

nhân và nước ngoài vào lĩnh vực nhà ở. Ngoài ra, còn chủ trương trích 20% khoản

thuế thu nhập đánh vào nhóm người giàu để bổ sung vào Quỹ phát triển nhà ở.

Chính phủ cũng chú trọng giải quyết yêu cầu cải thiện môi trường, bảo đảm

dành quỹ đất cho các công trình công cộng, dịch vụ xã hội, sân vườn, cây xanh

trong khu nhà ở của người nghèo. Bảo đảm mức giá thuê nhà hợp lý đối với người

thu nhập thấp, xây dựng chính sách thuê nhà.

Tại Mỹ

Chính quyền tham gia xây dựng nhà ở bắt đầu từ những năm 1930 (sau khủng

hoảng kinh tế 1929-1933), khi số đông người thất nghiệp không có khả năng trả tiền

thuê hay mua nhà. Sự can thiệp của chính quyền liên bang thể hiện ở việc tổ chức

lại toàn bộ hệ thống đầu tư xây dựng nhà tư nhân, ra luật bảo hiểm cho các cơ quan

tín dụng và cấp quỹ tín dụng để hoạt động hiệu quả. Tại Mỹ thành lập Bộ phát triển

nhà ở và thành thị liên bang (HUD) với chức năng lập dự toán phát triển, trợ cấp

nhà ở và tài trợ xây dựng nhà ở cho gia đình có thu nhập thấp. Điều này giúp cho

người dân với nguồn tài chính có hạn có thể mua, thuê nơi ở. Từ 1937 áp dụng

chương trình xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp và vô gia cư theo cách: Mua

đất, thuê thiết kế và xây dựng trên cơ sở đấu thầu; Mua nhà ở xây dựng mới, bán

hay cho người nghèo thuê; Thuê các loại căn hộ chung cư và hỗ trợ cho người

nghèo thuê lại.

Chương trình nhà ở quốc gia chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những

gia đình có thu nhập thấp với 3 chương trình: Hỗ trợ nhà ở; Khuyến khích chính

quyền địa phương nâng cao chất lượng nhà ở và các khu dân cư ngoại thành; Chính

sách giảm giá thuê căn hộ. Bốn biện pháp cụ thể là: hỗ trợ tài chính thông qua phát

hành tín phiếu; Hỗ trợ bù lỗ cho các đơn vị kinh doanh nhà phần chênh lệch giữa

giá cho thuê thực tế, giá thị trường và giá ưu đãi, sao cho gia đình nghèo chỉ trả tiền

thuê nhà không lớn hơn 30% thu nhập; Hỗ trợ sửa chữa, cải tạo nhà; lựa chọn gia

đình đủ điều kiện ở nhà thu nhập thấp thuộc sở hữu của Nhà nước.

Mô hình tiết kiệm ở Đức

Đầu tư tài chính cho lĩnh vực xây dựng nhà ở tại Đức được thực hiện chủ yếu

thông qua hệ thống các ngân hàng thế chấp bất động sản và ngân hàng tiết kiệm xây

dựng. Hệ thống các ngân hàng này hoạt động rất có hiệu quả ở Đức, có đến 60%

nhà ở được giao dịch thông qua hệ thống này.

Khác với ngân hàng thương mại, ngân hàng thế chấp bất động sản chỉ được

phép hoạt động giới hạn trong một số nghiệp vụ tín dụng nhất định. Giao dịch

thương mại chính của các ngân hàng này là cấp tín dụng dài hạn cho người dân mua

nhà, được đảm bảo trả nợ bằng tài sản thế chấp là đất đai, nhà. Chức năng, nguyên

tắc làm việc của các ngân hàng này được quy định chặt chẽ trong “Luật về ngân

hàng thế chấp bất động sản” và “ Luật về nghiệp vụ tín dụng” ở Đức. “Luật về ngân

hàng thế chấp bất động sản” được soạn thảo trên cơ sở là nhà nước đặc biệt chú

trọng xây dựng các biện pháp đồng bộ bảo vệ quyền lợi cổ đông. Các ngân hàng

này chỉ được phép thực hiện hạn chế một số giao dịch với mức độ mạo hiểm thấp

nhất, và tài sản để đảm bảo là trả nợ là đất đai, nhà cửa.

Một hình thức tín dụng và tích lũy tài chính của nhân dân để giải quyết vấn đề

nhà ở được sự trợ giúp của nhà nước thực hiện rất có hiệu quả ở Đức là hệ thống

các “ngân hàng tiết kiệm xây dựng”. Hiện nay, hệ thống này đang dẫn đầu và chiếm

35,3% thị trường cấp tín dụng thế chấp bất động sản tài trợ cho lĩnh vực nhà ở.

Điểm đặc trưng của hệ thống các “ngân hàng tiết kiệm xây dựng” của Đức là việc

tài trợ tín dụng được thực hiện theo một chu trình lớn, bao gồm 2 giai đoạn: giai

đoạn tích lũy và giai đoạn vay tín dụng.

Trước tiên người gửi tiền (thành viên quỹ) ký hợp đồng với quỹ (ngân hàng

tiết kiệm), trong đó quy định người gửi tiền có trách nhiệm trong khoảng thời gian

nhất định (tối thiểu ít nhất là 1,5-2 năm) phải gửi tiền vào quỹ và được hưởng lợi

nhuận theo lãi suất thỏa thuận thấp hơn thị trường. Số tiền hàng tháng phải gửi vào

quỹ và thời hạn tích lũy được người gửi tiền tự quyết định theo khả năng tài chính

của mình. Ngân hàng tiết kiệm có trách nhiệm cấp tín dụng cho người gửi tiền

(thành viên quỹ) theo lãi suất thấp (được thỏa thuận từ trước và không phụ thuộc

vào biến động của thị trường) khi giai đoạn tích lũy kết thúc. Giai đoạn vay tín dụng

bắt đầu khi người gửi tiền (thành viên quỹ) tích lũy được số tiền đủ lớn (khoảng

40%, 50% của số tiền cần vay phụ thuộc vào lãi suất vay).Sau đó người gửi tiền –

thành viên quỹ nhận lại số tiền đã gửi và ký hợp đồng vay số tiền còn thiếu để mua

nhà, tài sản cầm cố chính là nhà đã mua.

1.2.2. Kinh nghiệm của một số địa phương về thực hiện chính sách nhà ở

cho ngưòi thu nhập thấp

Nền kinh tế nước ta trong những năm gần đây không ngừng tăng trưởng và

phát triển. Bên cạnh sự phát triển về văn hóa - giáo dục, khoa học kỹ thuật thì vấn

đề an sinh xã hội vẫn còn những tồn tại cần được quan tâm. Nổi cộm là vấn đề nhà

ở trong đó nhà ở cho người thu nhập thấp đang bức thiết tại các khu vực đô thị bởi

lượng dân lao động nhập cư đổ về học tập, sinh sống và tìm kiếm công việc làm

ngày một tăng cao đẫn đến nhu cầu về nhà ở cũng tăng. Việc ban hành chính sách

nhà ở cho người thu nhập thấp đã phần nào giúp cho vấn đề nhà ở cho người thu

nhập thấp được cải thiện, người thu nhập thấp có nhà ở, yên tâm công tác và sinh

sống học tập. Có thể kể đến việc thành công thực hiện chính sách nhà ở cho người

thu nhập thấp tại một số địa phương:

Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh

Phát triển nhà ở là một trong những nhiệm vụ trọng tâm được Thành ủy TP Hồ

Chí Minh xác định tại Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố lần thứ VIII.Nhiều giải

pháp phát triển nhà ở đã mang lại những hiệu quả nhất định. Tuy nhiên, những bất cập

trong chính sách đang là rào cản để chương trình này phát huy hiệu quả: doanh nghiệp

khó vay tiền đầu tư dự án, còn người dân không dễ vay tiền mua nhà…

Theo số liệu từ Quỹ Phát triển nhà ở từ năm 2006 đến nay, quỹ đã cho 790

khách hàng cá nhân vay vốn mua NOXH, nhà cho các đối tượng TNT, nhà phục vụ

tái định cư với tổng số tiền hơn 217 tỉ đồng. Đây là con số quá ít so với nhu cầu

hiện có khoảng 22.000 hộ CB-CNV, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp cần hỗ trợ

về nhà ở.

Quy định khắt khe và bất hợp lí về các điều kiện mua NOXH đang là những

rào cản khiến cho cơ hội để có được căn nhà như cánh cửa ngày càng hẹp dần.

Theo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, trong số hơn 100 dự án NOXH, nhà giá

thấp đã được đăng kí, đến nay mới chỉ có 6 dự án đang xây dựng và 17 dự án khác

đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Nguyên nhân của việc chậm trễ xây dựng

các dự án NOXH là chưa có chính sách khuyến khích các chủ đầu tư bỏ vốn đầu tư

vì xây dựng nhà ở TNT không đạt hiệu quả kinh tế, khả năng thu hồi vốn chậm. Khi

tham gia đầu tư xây dựng nhà ở TNT, các chủ đầu tư phải chủ động bồi thường giải

phóng mặt bằng, giá căn hộ thì do NN thẩm định, đối tượng được mua lại hạn chế

và NN thì chưa có chế độ hỗ trợ tài chính trực tiếp cho các đối tượng này nên việc

thu hồi vốn lâu. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí

Minh cho rằng, đối với chương trình NOXH, NN phải thể hiện vai trò chínhCụ thể,

đối với việc xây dựng chỗ lưu trú cho công nhân, kí túc xá cho sinh viên thì dứt

khoát phải bằng nguồn lực của NN.Riêng đối với người có TNT thì nên xã hội hóa

bằng cơ chế, chính sách riêng đủ sức hấp dẫn DN tham gia.

Phần đông ý kiến của các chuyên gia đều cho rằng Chính phủ cần xây dựng

chiến lược phát triển nhà ở trên nền tảng cho đối tượng là người TNT, cán bộ công

chức...Tạo ra một môi trường sống lí tưởng cho người dân. Điều quan trọng là

Chính phủ nên ban hành chính sách thuế, cải tiến thủ tục cho DN tham gia vào lĩnh

vực này, các ưu đãi cho DN và huy động nguồn vốn xã hội hóa. Không nên can

thiệp trực tiếp quá sâu vào các quy định về quyền mua bán nhà của người dân. Điều

quan trọng để khơi thông thị trường bất động sản là người mua nhà TNT vẫn được

quyền mua bán, sang nhượng nhằm tạo nên một thị trường thực sự, tránh tình trạng

cấp phát như thời bao cấp.

Với hi vọng lập được nhiều quỹ NOXH, thành phố Hồ Chí Minh đã kêu gọi

các DN tham gia, đồng thời xác định không sử dụng vốn ngân sách NN để phát

triển NOXH mà “lấy đất nuôi đất”, tức sử dụng quỹ đất công dôi dư (qua sắp xếp lại

nhà đất công tại Thành phố) để hoán đổi với các chủ đầu tư lấy nhà ở xã hội. Thành

phố cũng giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc phối hợp các sở ngành liên quan và UBND

các quận huyện 2, 9, 12, Thủ Đức, Hóc Môn, Bình Chánh... quy hoạch sử dụng đất

tại bốn cửa ngõ của Thành phố để xây NOXH.

* Kinh nghiệm của thành phố Hà Nội

Cũng như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội đang thiếu nhà ở nghiêm trọng,

nhất là đối với người nghèo, người TNT và công chức, viên chức. Sau bốn năm

thực hiện đề án thí điểm NOXH (2015 - 2019), Hà Nội chỉ mới hoàn thành mục tiêu

phê duyệt thí điểm các dự án NOXH bằng nguồn vốn ngân sách và nguồn vốn DN

sau đây:

- Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở cho người TNT tại khu đô thị mới Thanh

Lâm - Đại Thịnh 2, huyện Mê Linh, Hà Nội.

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người TNT tại lô đất CT1 và CT2 khu nhà

ở Đại Mỗ, xã Đại Mỗ, Từ Liêm, Hà Nội.

- Dự án ĐTXD nhà ở cho người thu nhập thấp NO11A và NO12-2 Khu đô thị

mới Sài Đồng, Gia Lâm, Hà Nội.

- Dự án khu tái định cư Kiến Hưng, phường Kiến Hưng, Quận Hà Đông, Hà Nội.

- Dự án chung cư Ngô Thì Nhậm, Quận Hà Đông, Hà Nội.

Trong tám năm (2005 - 2009), Hà Nội xây dựng được khoảng 8,5 triệu m2 nhà

ở. Dù con số này giúp nâng diện tích nhà ở đô thị bình quân đầu người từ 6m2 (năm

2000) lên 7,5m2 (năm 2008), song chủ yếu đáp ứng nhu cầu nhà ở thị trường. Nhà ở

cho người TNT, người có khó khăn về nhà ở vẫn là vấn đề bức xúc, hàng ngàn hộ

phải sống trong điều kiện chỗ ở dưới mức tiêu chuẩn tối thiểu.

Nguồn cung nhà rất hạn chế so với nhu cầu rất lớn của các đối tượng có TNT.

Tại Hà Nội hiện chỉ có Dự án chung cư Ngô Thì Nhậm được hoàn thành với tổng số

328 căn hộ. Chủ đầu tư dự án này - Công ty cổ phần bêtông và xây dựng Vinaconex

Xuân Mai - đã tiếp nhận gần 2.000 hồ sơ nộp mua nhà, tương đương tỉ lệ hơn 6 hồ

sơ/nhà. Sau khi tiến hành xét duyệt hồ sơ và bốc thăm theo quy định, toàn bộ các

căn hộ trên đã có chủ.

Tuy nhiên, đến nay lại phát sinh một số trường hợp chuyển nhượng trái phép

hoặc được mua nhà nhưng không vào ở. Sở Xây dựng Hà Nội đang tham mưu cho

UBND thành phố Hà Nội xử lý những trường hợp này: chuyển hồ sơ cho cơ quan

Công an đối với trường hợp chuyển nhượng trái phép, và thu hồi căn hộ đối với

trường hợp quá 03 tháng từ ngày được mua nhà mà vẫn chưa dọn vào ở. Đây cũng

là kinh nghiệm quý báu đối với chủ đầu tư những dự án tương tự sau này.

Kinh nghiệm của tỉnh Bình Dương

Bình Dương có khoảng 400.000 lao động nhập cư đang làm việc trong các

khu, cụm công nghiệp, hầu hết đều ở trong các khu nhà trọ tự phát chật hẹp, ẩm

thấp mà theo Sở Xây dựng Bình Dương, khoảng 70% số này có “chất lượng thấp”.

Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Chính phủ, năm 2018 tỉnh Bình Dương đã có

chủ trương đầu tư xây dựng nhà ở cho người TNT bằng Quyết định 3317/UBND-

SX ngày 19/11/2008. Và từ đó Bình Dương bắt đầu lập dự án, trình các cấp có thẩm

quyền phê duyệt. Sau gần 2 năm chuẩn bị đầy đủ các thủ tục cần thiết, ngày

18/5/2010 Bình Dương đã chính thức khởi công xây dựng nhà ở cho người thu nhập

thấp đầu tiên tại khu dân cư Phú Hòa 1, thị xã Thủ Dầu Một.

Để có được diện tích đất sạch cho tỉnh xây nhà ở cho người TNT, Công ty CP

Xây dựng tư vấn đầu tư Bình Dương (Biconsi) đã nhượng lại lô đất trong KDC Phú

Hòa 1 với giá chỉ 1,4 triệu đ/m2 trong khi đó giá thị trường đang giao dịch là 7 triệu

đ/m2. Ông Trần Hữu Lợi - Tổng giám đốc Biconsi cho biết ý nghĩa của việc làm

này như sau: “Ngoài việc kinh doanh, chúng tôi còn ý thức được trách nhiệm của

mình với xã hội và cộng đồng, nên Công ty đã chuyển giao lại cho tỉnh toàn bộ lô

đất để xây dựng nhà ở cho người TNT theo chi phí đầu tư ban đầu với đơn giá thấp

hơn nhiều so với giá đất thị trường năm 2015. Từ đó tạo điều kiện thực hiện dự án

nhà ở cho người TNT, đóng góp một phần cho cộng đồng và hưởng ứng chương

trình nhà ở cho người TNT của Chính phủ”.

Định hướng phát triển nhà ở của tỉnh Bình Dương là thực hiện chính sách xã

hội hóa việc xây dựng nhà ở để bán và cho thuê; khuyến khích các thành phần kinh

tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở nhằm giải quyết chỗ ở cho các đối tượng chính

sách, công nhân và người lao động có TNT, tạo mọi điều kiện tốt nhất cho các chủ

đầu tư thực hiện dự án xây dựng nhà ở cho người TNT.

Bằng việc kêu gọi các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở, đến nay

trên địa bàn Bình Dương đã có 4 dự án nhà ở cho người TNT, trong đó Sở Xây

dựng làm chủ đầu tư 3 dự án, còn lại 1 dự án do Công ty Thành Nguyên làm chủ

đầu tư. Về nhà ở cho sinh viên, Bình Dương đã có 5 dự án với tổng số vốn đầu tư

khoảng 1.041 tỷ đồng từ vốn trái phiếu Chính phủ và vốn vay ưu đãi. Đối với nhà ở

cho công nhân và người có TNT đã có 14 dự án, trong đó có 1 dự án nhà ở cho

người TNT do HUD làm chủ đầu tư đã được khởi công vào cuối năm 2019 và dự án

nhà ở cho công nhân do Cty Sản xuất - xuất nhập khẩu Bình Dương làm chủ đầu tư

đã xong 1/4 chung cư, đáp ứng được chỗ ở cho 1.080 người.

Do đã áp dụng quy định dành 7% diện tích đất để xây dựng NOXH cho mỗi

dự án nhà ở thương mại có quy mô trên 10 ha được cấp phép từ trước, nên khi

Chính phủ cho phép xây dựng thí điểm 12 chung cư NOXH, Bình Dương đã có đủ

đất để sẵn sàng triển khai dự án. Cách làm này nhằm tạo điều kiện cho NOXH được

xây dựng tại những vị trí có cơ sở hạ tầng kỹ thuật tốt, người lao động được thụ

hưởng các công trình phúc lợi của dự án. Song Bình Dương cũng gặp vấn đề tương

tự thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội: Doanh nghiệp lạnh nhạt, không muốn tham

gia đầu tư.

1.2.3. Bài học kinh nghiệm rút ra giải quyết vấn đề chính sách nhà ở xã hội

Một là, Nhà nước hỗ trợ trực tiếp: thông qua việc cấp vốn, cho vay ưu đãi

hoặc bảo lãnh về vốn đối với người mua hoặc thuê nhà. Hình thức hỗ trợ trực tiếp

này có thể thực hiện thông qua một số biện pháp cụ thể như:

Nhà nước cho các đối tượng TNT vay vốn ưu đãi từ ngân sách để mua nhà

theo giá kinh doanh hoặc ngân sách hỗ trợ bù phần chênh lệch lãi suất vay vốn tín

dụng thương mại để tạo điều kiện cho người thuộc diện được vay vốn có thể mua

nhà ở theo giá thị trường.

Hỗ trợ trực tiếp tiền thuê nhà ở để các đối tượng chính sách xã hội tự thuê nhà

ở (thông qua hình thức Nhà nước trợ giá thuê nhà ở theo mức quy định và quản lý

chặt chẽ việc thực hiện chế độ hỗ trợ tiền nhà ở).

Nhà nước bảo lãnh một phần tiền thuê nhà theo nguyên tắc người thuê nhà

được bảo đảm thanh toán một phần chi phí thuê nhà ở thông qua việc cấp giấy bảo

lãnh thanh toán. Bên thuê nhà có thể tự liên hệ để thuê nhà ở trên thị trường và tự

thanh toán một phần tiền thuê nhà (tối đa bằng 30% tổng thu nhập của hộ gia đình).

Số tiền còn lại trong phạm vi định mức hỗ trợ sẽ được Nhà nước thanh toán thông

qua giấy bảo lãnh.

Ưu điểm của biện pháp này là Nhà nước không can thiệp đối với thị trường

nhà ở mà chỉ hỗ trợ trực tiếp về tài chính cho những đối tượng thuộc diện được hỗ

trợ khi họ mua hoặc thuê nhà.

Nhược điểm của phương án này là thủ tục cho vay và theo dõi để thu hồi vốn

vay rất phức tạp, với điều kiện tiên quyết là phải quản lý chặt chẽ mức thu nhập của

từng hộ gia đình và cá nhân; nguồn cung cấp nhà ở cho thị trường chủ yếu do doanh

nghiệp thực hiện nên giá bán và giá thuê nhà ở thường có biến động theo hướng

tăng quá cao so với mức thu nhập của các đối tượng thu nhập thấp. Do đó hình thức

hỗ trợ này không phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của nước ta hiện nay.

Hai là, Nhà nước hỗ trợ gián tiếp: thông qua việc ưu đãi cho các doanh nghiệp

đầu tư xây dựng nhà ở đi đôi với việc khống chế các tiêu chuẩn về căn hộ, về giá

cho thuê, cụ thể là:

Nhà nước ban hành cơ chế ưu đãi để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia

đầu tư xây dựng nhà ở để bán trả dần hoặc cho các đối tượng chính sách xã hội

thuê.

Thành lập các doanh nghiệp phát triển nhà ở của Nhà nước đảm nhận vai trò

chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán trả dần hoặc cho thuê đối với các đối tượng chính

sách xã hội theo các chế định của Nhà nước.

Ưu điểm của hình thức này là khuyến khích tăng khả năng cung cấp nhà ở cho

thị trường (tăng cung).

Nhược điểm cơ bản của hình thức này là phải hỗ trợ qua trung gian, các đối

tượng chính sách xã hội không được hưởng ưu đãi trực tiếp, cho nên việc hỗ trợ

theo hình thức này thường đạt hiệu quả thấp do thường bị lợi dụng, Nhà nước rất

khó kiểm soát. Mặt khác, trong trường hợp này rất khó xác định chính xác quyền lợi

và nghĩa vụ của các chủ đầu tư trong từng dự án cụ thể được Nhà nước ưu đãi. Hơn

nữa, cơ chế ưu đãi trung gian thông qua doanh nghiệp rất dễ xảy ra tình trạng “xin-

cho” khi xét duyệt dự án.

Ba là, Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn để tạo lập quỹ nhà ở nhằm giải quyết nhu

cầu về chỗ ở cho các đối tượng chính sách xã hội (theo hình thức bán trả dần hoặc

cho thuê) như ở Hàn Quốc, Venezuela...

Ưu điểm là Nhà nước có quỹ nhà ở thuộc sở hữu của mình để điều tiết thị

trường.Đối tượng chính sách xã hội cần hỗ trợ được hưởng ưu đãi trực tiếp, không

phải qua trung gian.

Nhược điểm của hình thức này là đòi hỏi Nhà nước hàng năm phải đầu tư từ

nguồn vốn nhà nước để duy trì và phát triển quỹ nhà ở. Mặt khác, Nhà nước phải có

tổ chức bộ máy riêng để quản lý việc đầu tư xây dựng cũng như quá trình khai thác

sử dụng quỹ nhà ở này. Đối với những nước đang phát triển như nước ta thì hình

thức này được coi là phù hợp tuy cũng còn có những mặt hạn chế nhưng đây có thể

coi là một hướng phát triển đúng đắn. Trên thực tế, hình thức hỗ trợ này đang được

áp dụng tại nước ta theo các nguyên tắc được quy định trong Luật Nhà ở và Nghị

định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ.

Tiểu kết Chương

Nội dung Chương 1, trên những cơ sở lý thuyết nghiên cứu giúp có cái nhìn

tổng quan về vấn đề nhà ở và phát triển NOXH.

Quá trình đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng tại Việt Nam, quá trình đô thị

hóa sẽ dẫn đến sự gia tăng dân số. Theo đó số lượng cư dân có TNT tăng nhanh

cũng kéo theo nhu cầu nhà ở đáp ứng cho bộ phận cư dân này cũng tăng theo, từ

đây vấn đề giải quyết nhu cầu nhà ở cho đối tượng này cũng trở thành mối quan tâm

của toàn xã hội. Việc giải quyết nhu cầu NOXH cho đối tượng TNT cũng là vấn đề

mang tính chất thời đại đối với mỗi quốc gia trên thế giới.

Cần nâng cao chất lượng, hiệu quả việc thực hiện chính sách nhà ở cho người

TNT.Mỗi chủ thể tham gia cần nhận thức rõ vai trò của mình.Nhà đầu tư cần triển

khai xây dựng đảm bảo chất lượng, đúng tiêu chí đề ra, hỗ trợ người dân mua nhà ở

một cách thuận lợi về thủ tục.Người TNT được tiếp cận với chính sách, nắm rõ

nguyên tắc thủ tục thực hiện để đảm bảo việc mua bán diễn ra thuận lợi. Cán bộ

công chức nâng cao năng lực quản lý, hiểu rõ chính sách để truyền tải đủ đúng nội

dung chính sách đến đối tượng thụ hưởng. Khi thực hiện chính sách cần phải thành

lập những đội ngũ cán bộ thanh kiểm tra, giám sát việc thực hiện chính sách để có

cái nhìn khách quan được chứng minh từ những con số thực tế, nguyện vọng thực

sự cùa người dân, đánh giá chính sách ban hành có phù hợp với sự phát triển kinh tế

- xã hội không để từ đó có sự điều chỉnh chính sách phù hợp.

Chương 2

THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN

ĐỊA BÀN TỈNH AN GIANG

2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến đầu tư

phát triển nhà ở xã hội tại tỉnh An Giang

2.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên

Hình 2.1: Bản đồ hành chính tỉnh An Giang

An Giang là tỉnh thuộc vùng Đồng bằng Sông Cửu Long. Phía Tây Bắc giáp

Vương quốc Campuchia (với đường biên giới quốc gia dài 95 km); phía Đông và

Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Tháp (113 km); phía Đông Nam giáp thành phố Cần Thơ

(45 km); phía Nam và Tây Nam giáp tỉnh Kiên Giang (62 km).

Về địa giới hành chính, An Giang có 11 đơn vị hành chính trực thuộc gồm 08

huyện, 01 thị xã, 02 thành phố (thành phố Long Xuyên, thành phố Châu Đốc, thị xã

Tân Châu, huyện An Phú, Phú Tân, Chợ Mới, Châu Phú, Châu Thành, Thoại Sơn,

Tịnh Biên và Tri Tôn); 156 đơn vị hành chính cấp xã (119 xã, 21 phường và 16 thị

trấn). Có 18 xã biên giới, 36 xã dân tộc (Khmer 27 xã, Chăm 09 xã nằm trên địa bàn

08 huyện), 27 xã khó khăn theo Quyết định Quyết định 1010/QĐ-TTg của Thủ

tướng Chính phủ.

Diện tích tự nhiên toàn tỉnh 353.667 ha (3.536 km2), bằng 1,07% diện tích đất

của cả nước, xếp thứ 4 ở khu vực Đồng bằng sông Cửu Long. Lợi thế đặc biệt của

tỉnh là có đường biên giới với Vương quốc Campuchia, đồng thời có các tuyến giao

thông đường bộ quan trọng đi qua như: Quốc lộ 91 đi từ Cần Thơ nối với Quốc lộ 2

của Vương quốc Campuchia, tuyến Quốc lộ N1 tiếp giáp biên giới Campuchia đang

được đầu tư; tuyến đường thuỷ có sông Tiền và sông Hậu nối liền với các tỉnh trong

vùng Đồng bằng sông Cửu Long với các nước bạn Lào, Campuchia, Thái Lan và

vùng biển Đông. Đây là điều kiện rất thuận lợi cho việc giao lưu, hội nhập và phát

triển kinh tế - xã hội của tỉnh với bên ngoài.

Địa hình tỉnh An Giang có nét đặc trưng so với các tỉnh, thành khác trong

vùng Đồng bằng sông Cửu Long với 1/3 diện tích là vùng đồi núi ở phía Tây, 2/3

diện tích còn lại là vùng đồng bằng châu thổ, với độ cao dưới 5 m so với mặt nước

biển, nghiêng đều từ Đông sang Tây và từ Bắc xuống Nam với độ chênh lệch cao từ

0,5 – 1 cm/km theo mỗi chiều.

An Giang có đặc trưng khí hậu nhiệt đới gió mùa với hai mùa rõ rệt: mùa mưa (từ

tháng 5 đến tháng 11 hàng năm), lượng mưa nhiều và phân bổ theo mùa, lượng mưa

hàng năm bình quân từ 1.500 mm - 1.600 mm/năm, cao nhất đạt 2.100 mm/năm và

thấp nhất là 900 mm/năm và mùa khô (từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau).

Địa bàn An Giang không chịu ảnh hưởng trực tiếp của bão, các hiện tượng lốc

xoáy có xảy ra trong mùa mưa nhưng tần suất thấp nên mức độ ảnh hưởng không

lớn. Tóm lại, với nền nhiệt cao đều trong năm, giàu nắng, mưa theo mùa và không

có bão, điều kiện khí hậu ở An Giang khá thuận lợi cho phát triển sản xuất nông

nghiệp như thâm canh, tăng vụ và đa dạng hoá cây trồng, vật nuôi.

2.1.2. Về điều kiện kinh tế - xã hội

Lĩnh vực kinh tế: Cơ cấu kinh tế chính của An Giang là nông, lâm, thủy sản,

công nghiệp, xây dựng, dịch vụ. Trong đó, nông, lâm, thủy sản chiếm 35,28%; công

nghiệp, xây dựng chiếm 13,52%; dịch vụ chiếm 49,31%. Tốc độ tăng trưởng kinh tế

(GRDP) năm 2015 đạt 6,0%. Thu nhập bình quân đầu người 31,24 triệu đồng/năm.

Khu vực nông, lâm, ngư nghiệp: Tốc độ tăng trưởng bình quân 5 năm đạt

2,64% và đóng góp 0,61% vào tăng trưởng chung của tỉnh (8,63%); trong đó, lĩnh

vực nông nghiệp tăng 3,1%, thủy sản giảm 0,5%, lâm nghiệp tăng 0,2%.

Khu vực công nghiệp - xây dựng: Tốc độ tăng trưởng bình quân 5 năm đạt

8,47%, trong đó, lĩnh vực công nghiệp tăng 8,43%, lĩnh vực xây dựng tăng 8,65%.

Mặc dù khu vực này chiếm tỷ trọng không cao trong nền kinh tế nhưng đã đóng góp

vào tăng trưởng chung của tỉnh là 1,52% trong tổng số 8,63%. Chỉ số sản xuất công

nghiệp tăng trưởng bình quân giai đoạn 2011-2015 là 5,66%/năm; ngành Công

nghiệp chế biến, chế tạo luôn là thế mạnh, chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu ngành

Công nghiệp, chiếm 95,39% trong tổng giá trị sản xuất công nghiệp, tốc độ tăng

trưởng bình quân 8,66%/năm (năm 2010 đạt 6.907,41 tỷ, tăng lên 10.463,93 tỷ năm

2019), xuất hiện ngày càng nhiều DN đầu tư chế biến lúa gạo và thủy sản đạt tiêu

chuẩn xuất khẩu với quy mô, công suất lớn, máy móc thiết bị hiện đại, quy trình

công nghệ tiên tiến làm cho giá trị gia tăng ngành công nghiệp chế biến tăng nhanh,

góp phần tăng kim ngạch xuất khẩu của địa phương.

Các khu, cụm công nghiệp từng bước được hoàn thiện hạ tầng, đáp ứng nhu

cầu triển khai dự án, mở rộng sản xuất của DN. Đến nay, tỷ lệ lấp đầy Khu Công

nghiệp Bình Long là 100%, Khu Công nghiệp Bình Hòa là 39,4%. Hiện nay, có 8

cụm công nghiệp (tổng diện tích khoảng 200 ha) đã được phê duyệt quy hoạch chi

tiết và tiến hành triển khai đầu tư kết cấu hạ tầng, một số cụm đã hoạt động, thu hút

24 dự án đầu tư và có 12 dự án đi vào hoạt động. Chương trình khuyến công đã hỗ

trợ DN vừa và nhỏ đổi mới, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng sản phẩm; hỗ

trợ khôi phục ngành nghề tiểu thủ công nghiệp và làng nghề truyền thống, giải

quyết việc làm cho khu vực nông thôn.

Lĩnh vực đầu tư - xây dựng có chuyển biến tích cực, thu hút nhiều nguồn vốn

đầu tư, nhất là phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế, hệ thống giao thông. Trong 5 năm

qua, tổng vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước 16.476 tỷ đồng, trong đó, ngân sách

tỉnh 8.206 tỷ đồng (chiếm 49,81%). Một số công trình quan trọng được đầu tư, như:

Dự án kiểm soát lũ Bắc Vàm Nao, đường tránh Long Xuyên,… Toàn tỉnh có gần

5.507 km đường giao thông và 1.639 cây cầu với chiều dài gần 55,7 km.

Tốc độ tăng trưởng bình quân 5 năm đạt 11,09%, đây là khu vực đóng góp cao

cho tăng trưởng kinh tế của tỉnh (đóng góp 6,49% trong tốc độ tăng trưởng chung là

8,63%).

Thương mại nội địa tỉnh hiện tăng gấp đôi so giai đoạn 2016– 2019 với tổng

mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ năm 2019 đạt 73.610 tỷ đồng (gấp 2,049 lần so

năm 2016); tốc độ tăng trưởng bình quân giai đoạn 2016 - 2019 đạt 15,43%/năm,

vượt 0,4% so kế hoạch. Những đóng góp ngày càng tăng của ngành Thương mại

vào GDP hàng năm thể hiện rõ những nỗ lực khai thác các lợi thế, đóng góp quan

trọng vào quá trình phát triển kinh tế của tỉnh, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế,

nâng cao chất lượng cuộc sống người dân thông qua đẩy mạnh các hoạt động tiêu

thụ hàng nông sản, cung ứng tư liệu cho sản xuất và hàng hóa tiêu dùng cho nhân

dân. Trong 5 năm qua, có 46 dự án (gồm 43 dự án chợ, 02 siêu thị và 01 trung tâm

mua sắm) đưa vào khai thác với tổng vốn đầu tư trên 321 tỷ đồng (trong đó, vốn

ngân sách địa phương gần 67 tỷ đồng, kêu gọi đầu tư trên 247,6 tỷ đồng và huy

động trên 6,5 tỷ đồng).

Kết quả sơ bộ Tổng điều tra năm2019 cho thấy, tổng số dân số vào thời điểm

0 giờ ngày 1/4/2019 của tỉnh An Giang là 1.908.352 người; trong đó dân số nam là

847.570 người, chiếm 49,65% và dân số nữ là 960.782 người, chiếm 50,35%.Với

quy mô dân số như trên, An Giang hiện là tỉnh có dân số đông nhất khu vực Đồng

bằng sông Cửu Long và là tỉnh đông dân thứ 8 trong cả nước chỉ sau thành phố Hồ

Chí Minh, Hà Nội, Nghệ An, Hà Tĩnh, Đồng Nai, Bình Dương và Hải Phòng. So

với quy mô dân số năm 2009, vị trí xếp hạng về quy mô dân số của An Giang giảm

2 bậc so với các tỉnh, thành khác trong cả nước..

Biểu đồ 2.1: Hiện trạng tỷ lệ dân số đô thị, nông thôn trên địa bàn tỉnh An Giang

Nguồn: Cục thống kê tỉnh An Giang năm 2019

Đến năm 2019, tỷ trọng dân số trong độ tuổi lao động của tỉnh (từ 15 đến 64

tuổi) chiếm 70,2%, tỷ trọng dân số phụ thuộc (dưới 15 tuổi và từ 65 tuổi trở lên)

chiếm 29,8%. Như vậy, An Giang đang trong thời kỳ “cơ cấu dân số vàng”, do đó

đây chính là lợi thế để tỉnh tận dụng để thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội

ở địa phương trong thời gian tới.

2.1.3. Đánh giá tác động của các yếu tố tự nhiên Kinh tế - xã hội đến việc

phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh An Giang

Về thuận lợi:

An Giang có đường biên giới dài, đây là cửa ngõ thuận lợi cho phát triển Kinh

tế – xã hội. Là tỉnh đồng bằng nhưng có trữ lượng đá núi lớn cho phép phục vụ việc

xây dựng nhà ở. Ngoài ra tỉnh cũng đã sản xuất được gạch không nung xây dựng

chất lượng cao đáp ứng nhu cầu xây dựng tỉnh nhà.

Trong tương lai, An Giang nên lựa chọn phát triển các loại dịch vụ trung bình

và phổ thông, phục vụ cho công nghiệp. Không tập trung phát triển nhiều vào các

loại dịch vụ cao cấp vì dịch vụ cao cấp phải đổ vốn đầu tư rất nhiều, trong khi tỷ lệ

thu hồi vốn đầu tư thấp. Bởi vì, người dân theo nhu cầu ngày càng tăng sẽ tiêu thụ

những dịch vụ cao cấp tại thành phố Cần Thơ hoặc thành phố Hồ Chí Minh.

An Giang có đội ngũ lao động và nguồn nhân lực dồi dào, có trình độ chuyên

môn đa dạng phù hợp nhiều ngành nghề.

Những khó khăn, hạn chế:

Mối liên kết giữa An Giang với các vùng trong cả nước còn hạn chế do

khoảng cách địa lý khá xa các trung tâm kinh tế lớn: TPHCM, Cần Thơ, điều kiện

cơ sở hạ tầng chưa phát triển mạnh.

Sự phát triển chưa đồng đều giữa các vùng, nhiều nơi đất chưa được khai thác,

còn nhiều vùng phèn mặn.

Vấn đề xã hội còn nhiều việc phải làm: Tỷ lệ gia tăng dân số còn cao, thiếu

việc làm, môi trường vệ sinh còn ô nhiễm, thu nhập bình quân trên đầu người còn

thấp.

Lực lượng cán bộ khoa học kỹ thuật, cán bộ quản lý kinh tế chưa đáp ứng kịp

thời yêu cầu đổi mới của nền kinh tế.

2.2. Thực trạng nhà ở và thực hiện chính sách nhà ở xã hội cho người thu

nhập thấp trên địa bàn tỉnh An Giang

2.2.1. Thực trạng nhà ở của người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh An Giang

Theo số liệu dân số và nhà ở của cục Thống kê Tỉnh An Giang tính đến đầu

năm 2019 dân số tỉnh An Giang là 1.908.352 người theo thống kê nhân khẩu thì

toàn tỉnh có 411.908 hộ, trong đó có 409.574 hộ có nhà ở, chiếm 90.9%; có 2.334

hộ chưa có nhà ở, chiếm tỷ lệ 1.1% .

Theo thống kê đến năm 2019 thì tổng diện tích nhà ở của An Giang là

19.281.627 m2, bình quân diện tích nhà ở cả tỉnh là 18,1m2/người. Tuy nhiên, diện

tích này phân bố không đồng đều ở các khu vực đô thị và nông thôn. Tại khu vực đô

thị diện tích bình quân là 13,2 m2/người, tại khu vực nông thôn là 22,1 m2/người.

Bên cạnh đó chất lượng nhà ở của tỉnh An Giang chưa cao, giữa nhà ở giữa đô thị

và nông thôn còn khoảng cách lớn và giữa các đô thị trong tỉnh cũng chưa đồng

đều. Với tổng diện tích nhà ở là 19.281.627 m2 trong đó: có 17.838.276 m2 với

318.770 căn nhà kiên cố (chiếm 79% trên tổng số lượng nhà); 1.144.576m2 với

58.481 căn nhà bán kiên cố (chiếm 10,5%); 211.638 m2 với 30.654 căn nhà thiếu

kiên cố (chiếm 6,3%), 87.136 m2 với 2.005 căn nhà đơn sơ (chiếm 4,2%).

Biểu đồ 2.2: Hiện trạng phân loại hình nhà ở trên địa bàn tỉnh An Giang

Nguồn: Cục thống kê tỉnh An Giang năm 2019

Về hình thức sở hữu thì trên địa bàn tỉnh An Giang có 99.90% là nhà ở riêng lẽ,

chỉ có 0,1 % là nhà dạng chung, nhà tập thể. Phân loại nhà trên địa bàn tỉnh thì tỷ trọng

hộ sống trong nhà kiên cố và bán kiên cố chiếm 89,5% số hộ có nhà ở. Con số này ở

thành thị cao hơn nông thôn tương ứng với 93,7% và 91%. Tỷ trọng hộ sống trong

những ngôi nhà thiếu kiên cố là 6,3% trong đó: thành thị 5,3%, nông thôn là 7,6%.

Bảng 2.1: Số lượng và phân bổ phần trăm số hộ có nhà ở chia theo thành

thị/nông thôn và loại nhà ở trên địa bàn tỉnh An Giang

Thành Nông Tổng số thị thôn

(Nguồn: Kết quả Tổng điều tra dân số và nhu cầu nhà ở tỉnh An Giang năm 2020)

Toàn tỉnh Nhà kiên cố Nhà bán kiên cố Nhà thiếu kiên cố Nhà đơn sơ 100% 79% 10,50% 6,30% 4,20% 100,0% 83,5% 10,2% 5,3% 1,0% 100,0% 76,3% 14,7% 7,6% 1,4%

Trong đó qua số liệu khảo sát dân số thì tỷ lệ hộ không có nhà ở phân theo

thành thị và nông thôn tại thời điểm tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2016 (Biểu

2.5) thì cứ 10.000 hộ thì có 2,5 hộ không có nhà ở, giảm 10 hộ/10.000 hộ so với

năm 2010. Trong đó thành thị giảm 6 hộ/10.000 hộ. Nhìn chung, trong thập kỷ qua

số hộ không có nhà ở trên địa bàn tỉnh duy trì ở mức thấp có giảm phần nào chứng

minh cuộc sống của người dân từng bước có cải thiện.

Bảng 2.2: Tỷ lệ hộ không có nhà ở phân theo thành thị và nông thôn

tỉnh An Giang 2016 - 2019

Đvt: Phần mười nghìn

2016 2019

Toàn tỉnh 13.46 2.33

Thành thị 7,82 1.36

Nông thôn 5.64 0.97

(Nguồn: Kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở 2019)

Nhưng với tỷ lệ ước tính tăng dân số tự nhiên của tỉnh An Giang là

1.37%/năm và tăng cơ học là 1.23%/năm thì nhu cầu nhà ở của người dân ngày

càng tăng lên. Chính vì thế diện tích nhà ở bình quân và quỹ đất dành cho nhà ở

đang dần bị thu hẹp chưa đáp ứng hết nhu cầu về nhà ở của người dân. Đòi hỏi

chính quyền địa phương tỉnh phải có những cơ chế lộ trình đảm bảo quỹ đất nhà ở

nhất là dành cho người có TNT.Bên cạnh thực hiện tốt nhất các chính sách đổi mới

của Đảng và NN trong phát triển kinh tế nhất là chính sách chăm lo nhà ở cho các

đối tượng chính sách nhà ở cho người TNT, đang được Trung ương và chính quyền

địa phương quan tâm.

Ngoài ra trong cơ chế khuyến khích mở cửa đầu tư, các thành phần kinh tế đã

tích cực tham gia đầu tư xây dựng khu dân cư, khu trung tâm thương mại... Nhiều

hộ dân đã cố gắng tích lũy để sửa chữa và xây mới nhà ở nên số lượng diện tích mặt

sàn nhà ở trên địa bàn tỉnh ngày càng gia tăng đáng kể. Nhưng đa số các DN theo

xu hướng người dân xây dựng nhà ở đắt tiền, tiện nghi sang trọng để kinh doanh

được khai thác nhiều vì mang lại lợi nhuận và lấy lại vốn nhanh, còn việc xây dựng

NOXH cho người có TNT ... chưa được quan tâm đúng mức đòi hỏi cần có nhiều sự

quan tâm hơn nữa cho đối tượng này, để khoảng cách chênh lệch giữa người giàu và

người nghèo trên địa bàn ngày càng rút ngắn lại.

Về thu nhập và chi tiêu cho nhà ở cho các nhóm đối tượng trên địa bàn tỉnh

An Giang, thực tế cho thấy sự chênh lệch cao giữa các đối tượng với giá cả BĐS và

thu nhập thực tế của người dân là vượt quá giá trị thực của nó. Giá nhà ở tại Việt

Nam đang đứng ở mức 29 so với các nước trên thế giới và so với mặt bằng chung

với các nước trong khu vực Đông Nam Á.Theo dữ liệu của Numbeo.com vào năm

2019, giá nhà tại Việt Nam đang cao gấp 25 lần so với thu nhập trung bình của

người dân điều này dẫn đến thực trạng sự chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập bình

quân đầu người của nước ta là quá cao làm ảnh hưởng đến khả năng tạo lập nhà ở

của tầng lớp dân cư. Trong khi đó thu nhập bình quân đầu người nước ta lại thuộc

loại thấp nhất trong khu vực. Giả dụ rằng nếu ước tính một gia đình tại Việt Nam

với mức thu nhập bình quân đầu người nếu muốn vay ngân hàng với lãi suất

12%/năm để mua và xây dựng 1 căn nhà thì phải trả trong vòng 20 năm và hàng

tháng phải trả tới gần 6 lần thu nhập của họ. Có lẽ với mức giá này thì ít gia đình có

thể tự mua được nhà điều đó càng khiến ước mơ có được một chỗ ở ổn định của

người dân ngày càng xa vời.

Qua đó ta cũng thấy được mối liên hệ giữa giá của BĐS và thu nhập bình quân

đầu người chính là then chốt đưa ra quyết định lựa chọn cuối cùng để mua và thuê

mua nhà ở của các đối tượng mà trong đó đối tượng có TNT lại càng dễ nhạy cảm

hơn ở vấn đề này.

Để tìm hiểu thêm về thu nhập và chi tiêu cho nhà ở cho các đối tượng TNT

trên địa bàn tỉnh An Giang trước hết tác giả tìm hiểu về thu nhập bình quân đầu

người của người dân, theo số liệu báo cáo của Cục Thống kê tỉnh An Giang chia

thành 5 nhóm thu nhập như sau:

Bảng 2.3: Bảng số liệu thống kê bình quân thu nhập đầu người trên địa bàn tỉnh

An Giang từ năm 2016 – 2019

Đvt: triệu đồng/tháng

Năm 2016 2017 2018 2019

Chung 1.045,66 1.660,50 2.198,80 2.757,66

Nhóm 1 498,50 578,40 798,30 1.002,30

Nhóm 2 779,50 975,70 1.145,60 1.445,50

Nhóm 3 978,90 1.287,30 1.678,80 2.073,20

Nhóm 4 169,50 2.196,30 2789,10 3.412,90

Nhóm 5 2.801,90 3.264,80 4.582,20 5.854,40

(Nguồn: Cục thống kê tỉnh An Giang)

5,62 5,64 5,74 5,84 Chênh lệch giữa Nhóm 1 và nhóm 5

Theo số liệu báo cáo trên thì mức sống người dân được chia thành 5 cấp độ:

mức sống còn khó khăn (Nhóm 1), mức sống tạm ổn (Nhóm 2), mức sống trung

bình (Nhóm 3), mức sống khá (Nhóm 4) và mức sống cao (Nhóm 5). Vào năm 2019

thu nhập bình quân đầu người trên địa bàn tỉnh là 2.757.000 đồng so với cả nước là

3.049.000 đồngchênh lệch thu nhập của nhóm có mức sống còn khó khăn so với

nhóm có mức sống là 5,84 lần. Điều này cho thấy mặc dù thu nhập chung của người

dân trên địa bàn tỉnh còn thấp hơn cả nước nhưng sự phân hóa giàu nghèo cũng

đáng chú ý gây không ít khó khăn cho việc đảm bảo an sinh xã hội, giải quyết công

ăn việc làm cũng như đáp ứng nhu cầu về nơi ăn chốn ở cho người dân trên địa bàn,

đặc biệt là đối với bộ phận dân cư có mức sống còn khó khăn.

Một vấn đề tiếp theo liên quan đến thu nhập của người dân chính là tỷ trọng phân

bổ chi tiêu của từng nhóm thu nhập. Tỷ trọng này còn cho thấy được sự chênh lệch giàu

nghèo còn được phản ánh trong việc hưởng thụ các hàng hoá và dịch vụ, bao gồm cả

dịch vụ công – là những dịch vụ thiết yếu cho cuộc sống của từng nhóm thu nhập, trong

đó có người TNT. Chính vì thế mà hằng năm chính quyền địa phương An Giang luôn

thống kê và đánh giá tỷ trọng này một cách cụ thể đề từ đó định hướng điều chỉnh xóa bỏ

khoản cách dần của từng nhóm thu nhập nhất là nhóm thu nhập 1 đây là nhóm dễ bị tổn

thương nhất trong xã hội. Để thấy rõ được phân bổ chi tiêu của từng nhóm thu nhập qua

các năm thì tác giả đã thống kê lại để cho thấy rõ được tỷ trọng phân bố thu nhập của họ

như thế nào trong việc chi tiêu nhất là việc chi tiêu cho nhà ở.

Bảng 2.4: Tỷ trọng các khoản chi tiêu của người dân phân theo các khoản chi và

nhóm thu nhập

(Đvt: %)

Chi ăn, uống Chi không phải chi ăn, uống

Nhóm 1 Nhóm 2 Nhóm 3 Nhóm 4 2016 76,1 67,3 63,8 59,7 2017 70,5 65,1 61,6 56,8 2018 67,2 62,7 59,1 54,6 2019 61,1 56,8 52 49,6 2016 23,9 32,7 36,2 40,3 2017 29,5 34,9 38,4 43,2 2018 32,8 37,3 40,9 45,4 2019 38,9 43,2 48 50,4

(Nguồn: Cục thống kê tỉnh An Giang)

Nhóm 5 52,6 50,9 47,8 41,9 47,4 49,1 52,2 58,1

Qua Bảng 2.4 ta thấy trong các khoản chi tiêu cho đời sống thì đối với nhóm 1

với mức sống còn khó khăn tỷ trọng chi ăn, uống, bao gồm các khoản chi: lương

thực, thực phẩm, ăn uống vẫn chiếm tỷ trọng khá cao trên 61%. Trong khi đó chi

không phải cho ăn uống bao gồm các nhu cầu thiết yếu như mặc, y tế giáo dục, dịch

vụ… thì lại khá thấp. Điều này cũng dễ hiểu vì một khi thu nhập của họ còn quá

thấp thì họ sẽ chỉ tập trung nhu cầu thiết yếu là ăn uống hàng này để có sức khỏe

sinh hoạt lao động các phần còn lại của thu nhập họ cũng hết sức cân nhắc chi tiêu

khi thật cần thiết.

Giả sử với mức thu nhập bình quân của các nhóm đối tượng hiện có của họ là

2.750.000 đồng nếu với giá mức mặt bằng chung nhà ở chung cư trên địa bàn tỉnh

An Giang hiện nay từ 400 – 500 triệu đồng nếu họ không chi tiêu một khoản nào

cho thu nhập chỉ tập trung cho nhà ở thì họ cần khoản 15 đến 20 năm mới mua được

một căn hộ NOXH. Nếu họ vẫn chi tiêu cho ăn, uống và để dành phần còn lại để

mua NOXH thì họ phải mất 55 - 60 năm mới có được căn nhà thuộc sở hữu của họ.

Đây chính là sự chênh lệch rất cao giữa đối tượng TNT và giá bất động sản là một

thực tế kéo dài hàng chục năm qua. Sau cơn sốt đất vào cuối năm 2010, giá đất nền

và căn hộ ở An Giang không giảm mà còn tăng đều tới 10 - 15%/năm nhìn chung

vẫn ở mức quá cao so với thu nhập của người dân càng đẩy ước mơ có được ngôi

nhà thực sự của riêng mình của đối tượng TNT ngày càng xa tầm tay. Đặc biệt thì

trong tình trạng kinh tế gặp nhiều khó khăn biến động như hiện nay các ngân hàng

lại siết chặt các món vay tăng lãi suất đề phòng rủi ro thì vệc để có thể tiếp cận

nguồn vốn vay sẽ càng trở nên khó khăn đòi hỏi có nhiều chính sách về nhà ở quan

tâm kịp thời và thiết thực từ NN và chính quyền địa phương.

2.2.2. Thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội cho người có TNT trên

địa bàn tỉnh An Giang

- Các chính sách phát triển nhà ở xã hội cho người có TNT trên địa

bàn tỉnh An Giang

Quyết định số 40/2008/QĐ-UBND ngày 04 tháng 11 năm 2008 của UBND

tỉnh An Giang về việc phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở tỉnh An Giang đến

năm 2010, định hướng đến năm 2020. Đây được xem như là quyết định khởi đầu

trong chương trình phát triển của tỉnh mà trong đó vấn đề NOXH phục vụ cho các

đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc

lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; công nhân làm

việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp và một số đối tượng chính sách khác theo

hình thức thuê hoặc thuê mua nhằm góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của

nhân dân; phát triển nhà ở đô thị văn minh, hiện đại từng bước cải thiện chất lượng

nhà ở tỉnh An Giang.

Quyết định số 02/QĐ-UBND ngày 05 tháng 01 năm 2016 về việc phê duyệt

chương trình phát triển nhà ở tỉnh An Giang đến năm 2020 định hướng đến năm

2030. Trong đó mục tiêu đề ra:

NOXH cho nhóm đối tượng có thu nhập thấp: Trong giai đoạn 2016-2020,

tổng diện tích nhà ở cần xây dựng để đáp ứng theo chỉ tiêu phát triển nhà đặt ra cho

các nhóm đối tượng có thu nhập thấp khoảng 363.300 m2 sàn, tương đương với

5.450 căn nhà với tổng vốn đầu tư là 3.072.900 triệu đồng.

Nhà ở sinh viên: Trong giai đoạn 2021-2030, sẽ triển khai 01 dự án nhà ở sinh

viên ký túc xá Đại học An Giang, với diện tích sàn xây dựng là 34.400 m2 sàn, đáp

ứng nhu cầu cho khoảng 4.300 sinh viên. Tổng vốn đầu tư là 264.530 triệu đồng.

Nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp: Trong giai đoạn 2016-2019, tổng

diện tích nhà ở cần xây dựng để đáp ứng theo chỉ tiêu phát triển nhà đặt ra cho các

nhóm đối tượng khoảng 137.700 m2 sàn, tương đương với 2.550 căn nhà với tổng

vốn đầu tư là 820.300 triệu đồng.

Quyết định số 37/2016/QĐ-UBND ngày 05 tháng 8 năm 2016, về việc ban

hành quy định trình tự, thủ tục xét duyệt và tiêu chí lựa chọn đối tượng mua, thuê,

thuê mua NOXH trên địa bàn tỉnh An Giang. Đây là quyết định ban hành cụ thể nhất

đối tượng được thuê mua về tiêu chí trình tự thuê mua NOXH trên địa bàn tỉnh An

Giang. Bên cạnh đó văn bản còn đưa ra thang điểm được xác định trên cơ sở các tiêu

chí để xét cho thuê mua NOXH của các đối tượng TNT nhằm giải quyết các khó khăn

về nhà ở ổn định cuộc sống yên tâm công tác. Trích khoản 1, điều 4 của văn bản:

“Điều 4. Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội

1. Trường hợp được xét cho mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội

a) Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người

có công với cách mạng;

b) Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

c) Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng

bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

d) Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

e) Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu

công nghiệp;

g) Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân

chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân

và quân đội nhân dân;

h) Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công

chức, viên chức;

i) Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81

của Luật Nhà ở 2014;

k) Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở

theo quy định của pháp luật mà chưa được NN bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

2. Trường hợp chỉ xét cho thuê NOXH:

Các đối tượng là học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng,

dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời

gian học tập.”

Trên thực tế thì các văn bản của chính quyền địa phương tỉnh An Giang chỉ là

triển khai lại các văn bản của Chính Phủ các đối tượng được thụ hưởng và quy trình

thủ tục mua NOXH hiện tại vẫn chưa có một văn bản nào quy định những chính

sách ưu đãi cho các DN tham gia vào thị trường NOXH.

Căn cứ Quyết định số 1333/QĐ-UBND ngày 31/5/2019 của Ủy ban nhân dân

tỉnh An Giang về việc thành lập Ban Chỉ đạo Quy hoạch, bố trí dân cư và thực hiện

chính sách về nhà ở tỉnh An Giang

- Đánh giá kết quả thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập

thấp trên địa bàn tỉnh An Giang

Thời gian qua, khi thực hiện thẩm định các Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng,

Sở Xây dựng luôn thực hiện nghiêm việc bố trí quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã

hội, nhà ở công nhân theo quy định.

Dự án Nhà ở cho sinh viên trường đại học, cao đẳng, dạy nghề: Năm 2009,

tỉnh An Giang được Trung ương đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên tại 02 địa điểm

(Trường Đại học An Giang – cơ sở 02 tại huyện Châu Phú và nhà ở sinh viên cụm

trường Bắc thành phố Long Xuyên) với quy mô đáp ứng cho khoảng 2.200 sinh

viên. Hiện nay các dự án đã hoàn thành công tác đầu tư xây dựng và đưa vào khai

thác sử dụng, trong đó ký túc xá sinh viên cơ sở 02 với quy mô 440 chỗ ở (tương

đương 55 phòng); nhà ở sinh viên cụm trường Bắc thành phố Long Xuyên với quy

mô 1.776 chỗ ở (tương đương 222 phòng).

Về hoàn thành hệ thống thông tin theo quy định tại Nghị định số

117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ: UBND tỉnh đã bố trí kinh phí và

chỉ đạo Sở Xây dựng khẩn trương lựa chọn đơn vị tư vấn (nhà thầu) thực hiện hoàn

thành trong Quý I/2021. Hiện nay, đã tổ chức lựa chọn được nhà thầu và đã thực

hiện khảo sát, thu thập thông tin, số liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên địa

bàn tỉnh; đồng thời đã và đang tổ chức tập huấn (gồm: bàn giao tài khoản, hướng

dẫn nhập liệu, …) cho các sở, ngành liên quan, UBND các huyện, thị xã, thành phố,

chủ đầu tư các dự án bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh

An Giang.

Đánh giá kết quảthực hiện mục tiêu của Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà

ở đã được UBND tỉnh/thành phố phê duyệt:

Thực hiện các nhiệm vụ triển khai Kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh An

Giang đến năm 2020:

Đôn đốc tiến độ các dự án phát triển nhà ở đã được UBND tỉnh chấp thuận

đầu tư, quyết định chủ trương đầu tư, cụ thể:

Dự án Nhà ở công nhân Khu công nghiệp Bình Hòa: Công ty cổ phần Tổ chức

nhà Quốc gia Bình Dương đã triển khai thi công hoàn thành cơ bản hệ thống hạ tầng

kỹ thuật khu vực dự án và các dãy nhà liên kế theo quy hoạch được duyệt. Hiện có

khoảng 500 khách hàng đã đăng ký mua nhà ờ của dự án. Theo nội dung chấp thuận

chủ trương đầu tư thì Công ty còn 02 block nhà chung cư với khoảng 252 căn hộ

cần triển khai thực hiện.

Dự án Khu đô thị mới Tây sông Hậu: Liên danh Công ty cổ phần Tổ chức nhà

Quốc gia và Công ty TNHH MTV Bất động sản Thiên Bút (chủ đầu tư) đã thực

hiện hoàn thành hệ thông hạ tầng kỹ thuật và xây dựng nhà ở giai đoạn 1 (khoảng

16,31 ha), hiện đã bán 653/653 căn nhà và lô nền theo quy hoạch. Đối với giai đoạn

2 (khoáng 33,16 ha), chủ đầu tư đã thực hiện san lấp mặt bằng, đang đóng cọc và

lắp đặt rọ kênh Tầm Bót, ...

Dự án Nhà ở xã hội - Khu dân cư Tây Đại học, phường Mỹ Phước, thành phố

Long Xuyên: Dự án gồm 04 block nhà (A, B, c và D) với 448 căn hộ, Công ty

TNHH MTV Xây lắp An Giang đã thi công hoàn chỉnh và đưa vào sư dụng block

A, đang tiếp tục thực hiện 03 block nhà còn lại. Hiện Công ty đã trình và được Sở

Xây dựng thẩm định giá bán tạm tính đối với block B và đang triển khaithi công

block Cvà D của Dự án.

Trong năm 2020, UBND tỉnh đã quyết định chủ trương đầu tư chấp thuận chủ

trương đầu tư cho 10 dự án trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản với tổng vốn

đầu tư khoảng 5.374.824 tỷ đồng, tổng diện tích sử dụng đất 153,4 ha, dự kiến tạo

được khoảng 8.583 nền nhà và 118 căn nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ.

Giới thiệu quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hộiSở Xây dựng đã có Công

văn số 2196/SXD-QH ngày 13/7/2020 gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư giới thiệu một số

dự án nhà ở thương mại có dành quỹ đất để làm nhà ở xã hội cho Công ty cổ phần

phát triển nhà Phúc Đồng tham khảo, nghiên cứu đầu tư.

Về thực hiện chính sách tín dụng cho vay để đầu tư phát triển các dự án nhà ở

thương mại, nhà ở xã hội, kinh doanh bất động sản.

Kết quả cho vay ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo quy định tại

Nghị định số 100/2015/NĐ-CP là 34 khách hàng với số tiền là 9,19 tỷ đồng.

Với kết quả thực hiện chương trình phát triển NOXH trong thời gian qua đã

thể hiện việc quan tâm tạo lập quỹ đất dành riêng cho đối tượng TNT tạo điều kiện

nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân thành phố, góp phần chỉnh trang đô thị.

Từng bước thực thi quy hoạch đô thị bước đầu đã đạt một số kết quả thết thực, từng

bước tái bố trí dân cư và mở rộng không gian đô thị họp lí góp phần chuyển đổi cơ

cấu kinh tế phù họp với giai đoạn hiện tại và tương lai và ổn định chính trị xã hội.

Việc đầu tư xây dựng các dự án NOXH đã giải quyết được một phần nào nhu

cầu về nhà ở của đối tượng TNT trên địa bàn tỉnh An Giang đa dạng hóa công tác

an sinh xã hội của tỉnh, trong đó cải thiện điều kiện về nhà ở.

Tỉnh đã ban hành nhiều văn bản pháp luật và pháp lý cần thiết tạo điều kiện dễ

dàng cho việc quản lý và phát triển nhà ở. Bộ máy quản lý nhà nước trong lĩnh vực

này từng bước tăng cường, củng cố nhằm nâng cao vai trò quản lý và hiệu quả trong

công việc.

Thu hút được nhiều thành phần kinh tế tham gia đầu tư, gồm các doanh nghiệp

sử dụng lao động trong và ngoài nước, các đơn vị kinh doanh hạ tầng khu công

nghiệp, đô thị và các hộ cá thể đầu tư nhà cho thuê.

Đã tạo được môi trường thuận lợi cho các nhà đầu tư xây dựng nhà ở công

nhân như: các dự án nhà ở dạng chung cư được ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê

đất. Các hộ cá thể kinh doanh nhà cho thuê được tiếp cận với nguồn vốn của ngân

hàng; kinh doanh dưới 8 phòng được miễn thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập

doanh nghiệp.

Công tác quản lý nhà nước đối với loại hình hộ cá thể kinh doanh nhà cho thuê

được tăng cường trên các mặt: cấp phép xây dựng, đăng ký kinh doanh, quản lý

kinh doanh, đăng ký nhân hộ khẩu, quản lý an ninh trật tự…

Bên cạnh đó nó còn thúc đẩy phát triển kinh tế tỉnh và góp phần ổn định thị

trường bất động sản.

Bước đầu tạo niềm tin cho người dân về NOXH tuy giá rẻ nhưng chất lượng

không rẻ, thay đổi tập tín lối sống của họ phù hợp với tình hình đời sống phát triển

mới.

Với những kết quả đã đạt được về NOXH trên địa bàn tỉnh cho thấy việc phát

triển NOXH trong thời gian qua trên địa bàn tỉnh đã tạo được niềm tin cho người

dân từ các chính sách của NN và chính quyền địa phương chăm lo đời sống cho

nhân dân.

Những khó khăn, vướng mắc:

Kết quả trên chỉ là bước đầu khuyến khích các thành phần tham gia đầu tư,

việc giải quyết chỗ ở, đầu tư phát triển quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa

bàn còn một số tồn tại, hạn chế cần khắc phục sau:

Về vị trí địa lí: vị trí địa lý của tỉnh An Giang cách xa các thành phố lớn giao

thông chưa thuận tiện nên quá trình kêu gọi đầu tư trong lĩnh vực phát triển nhà ở,

xây dựng hạ tầng các khu dân cư còn trở ngại, các DN còn ngại ngần khi tham gia

đầu tư nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp nên chủ đầu tư tập trung cho các dự án

mang tính kinh doanh.

Về quỹ đất: đối với việc tạo quỹ đất sạch để mời gọi đầu tư dự án nhà ở công

nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp còn gặp nhiều khó khăn do nguồn vốn ngân

sách tỉnh còn hạn hẹp.

Quy định của Chính phủ, của Luật Nhà ở về việc buộc doanh nghiệp phải

dành 20% đất của một dự án bất kỳ để làm NOXH doanh nghiệp đã phải “cắt” 20%

đất làm trường học. Do đó, nếu tiếp tục phải dành thêm 20% để làm NOXH, thì đất

kinh doanh chỉ còn 60%, trong khi vẫn phải đóng tiền sử dụng đất 100% diện tích.

Vềchính sách:

Đối với việc triển khai Chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có công với cách

mạng, Chương trình hỗ trợ nhà ở cho hộ nghèo đôi lúc tiến độ triển khai còn chậm

do (1) phải chờ vốn bố trí, (2) việc lập danh sách và thẩm định đối tượng để được

hưởng chính sách còn chậm do các huyện, thị xã, thành phố chưa thực sự quan tâm

đúng mức.

Việc bố trí vốn từ nguồn ngân sách Trung ương để triển khai các Chương

trình: hỗ trợ nhà ở đối với hộ nghèo theo Quyết định số 33/2015/QĐ-TTg, hỗ trợ

người có công với cách mạng về nhà ở theo Quyết định số 22/2013/QĐ-TTg, bố trí

dân cư theo Quyết định số 1776/QĐ-TTg còn chậm nên ảnh hưởng đến tiến độ triển

khai thực hiện.

Đối với công tác quản lý, vận hành nhà chung cư: Đối với các chung cư cũ đã

hình thành từ trước khi Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thì việc quản lý vận hành

nhà chung cư chủ yếu do các cư dân lập ra Tổ tự quản để thực hiện. Tuy nhiên, khi

chung cư có dấu hiệu xuống cấp thì việc cải tạo, sửa chữa lại không được nhiều cư

dân ủng hộ, đóng góp kinh phí, từ đó làm cho công trình ngày càng xuống cấp.

Nhiều văn bản pháp lý được ban hành nhưng tính ổn định không cao, nhiều

lần điều chỉnh bổ sung nhất là các văn bản thuộc lĩnh vực quản lý đầu tư xây dựng.

Do đó chính quyền An Giang cũng phải điều chỉnh các cơ chế chính sách phù hợp

với quy định mới.

Thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở tỉnh An Giang vẫn còn rườm rà. Theo kết quả

số liệu bình quân thì mất khoản 2 năm để hoàn thành với gần 24 thủ tục mới được

tiến hành xây dựng. Làm phát sinh chi phí cơ hội cao, giảm niềm tin cho DN và

người dân.

Các cơ quan chức năng quản lý chưa minh bạch kiểm soát được hiện tượng đầu

cơ, thao túng thị trường bất động sản hay việc mua bán sang nhượng nhà ở. Điều này

kiến hiện tượng bong bóng bất động sản đẩy mức giá nhà càng căng lên. Người TNT

không thể tiếp cận được với những ngôi nhà mà đáng lẽ họ được tiếp cận.

Chủ trương nhà ở cho người TNT của Tỉnh An Giang đặt ra nhiều mục tiêu

dài hạn nhưng lại thiếu tạo nên môi trường cơ chế ưu đãi đầu tư chưa thực hấp dẫn

cho các DN có thể phát sinh lợi nhuận cho chủ đầu tư nên nhiều DN thấy khó, thờ ơ

trước xây dựng NOXH.

Về giá bồi thường đất ở vẫn chưa họp lí khiến người dân khiếu kiện kéo dài

làm chậm tiến độ dự án vì cho rằng giá bồi thường chưa sát giá thị trường khiến

việc thu hồi đất gặp khó khăn ảnh hưởng đến tiến độ dự án.

Cuối cùng, tỉnh nên có những cơ chế rõ ràng hiệu quả về tín dụng cho nhà ở

cho người TNT. Ở từng dự án hoặc là vốn hoàn toàn từ Ngân sách hoặc vốn hoàn

toàn là từ chủ đầu tư. Ngân hàng chưa được tạo dựng một cơ hội trở thành sợi dây

liên kết các bên trong thị trường nhà ở cho người TNT.

Về công tác quản lý và phát triển nhà ở xã hội

Tỉnh chưa có một trung tâm thông tin chuyên nghiệp để thu thập dữ liệu, dự

báo khách quan và đánh giá thị trường nhà ở, nhu cầu NOXH của các đối tượng trên

địa bàn. Vì vậy, việc đánh giá của cơ quan sở ngành địa phương đôi lúc chưa đầy

đủ; cũng như chậm đề xuất các cơ chế thích hợp trong quản lý, điều hành, thúc đẩy

phát triển và điều tiết thị trường bất động sản; việc đề xuất các giải pháp cũng mới

dừng lại ở mức xử lý tình huống, sử dụng mệnh lệnh hành chính chứ chưa phải là

những giải pháp cơ bản, toàn diện và lâu dài.

Công tác quy hoạch chi tiết xây dựng đã được chú trọng, nhiều đồ án được

thiết lập để làm cơ sở cho chính quyền địa phương các cấp có cơ sở pháp lý cần

thiết để quản lý xây dựng. Tuy nhiên do trình độ phát triển kinh tế từng khu vực,

từng địa phương còn thấp nên việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật để hình

thành hệ thống khung cho việc phát triển các khu dân cư gặp nhiều khó khăn, dẫn

đến nhiều đồ án quy hoạch được phê duyệt nhưng chậm được thực hiện gây khó

khăn cho việc đầu tư xây dựng của các tổ chức và cá nhân.

Nhiều dự án phát triển nhà ở được triển khai nhưng giá nhà ở – đất ở còn khá

cao, mục đích của dự án phần lớn là mang tính kinh doanh; các đối tượng là cán bộ,

công nhân viên, lực lượng vũ trang… và người có TNT chưa có điều kiện xây dựng,

mua hoặc thuê nhà ở còn khó khăn trong việc tìm một nơi ở ổn định.

Tổng thu nhập bình quân đầu người của nhân dân tỉnh An Giang còn thấp nên

khả năng tích lũy để xây dựng, cải tạo nhà ở của đối tượng TNT còn rất là hạn chế.

Đồng thời thì hành vi tiết kiệm và tinh thần tự lực tự cường của một bộ phận nhân

dân chưa cao, do đó khả năng tích lũy để đầu tư tương lai cho nhà ở còn rất hạn chế.

- Những nguyên nhân hạn chế tồn tại thực hiện chính sách nhà ở xã hội tại

tỉnh An Giang

Rõ ràng các chính sách phát triển nhà ở trong những năm qua chưa góp phần

thúc đẩy hoạt động phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn. Có rất

nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng nêu trên, dưới đây chỉ liệt kê một số nguyên

nhân chủ yếu:

+ Thứ nhất: Về các chính sách ưu đãi và hành lang pháp lý

Tỉnh đã ban hành chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư xây dựng, nhưng trên thực

tế nhà đầu tư chưa được hưởng những ưu đãi này. Chính sách tạo điều kiện về hạ

tầng kỹ thuật cho DN triển khai dự án chung cư hầu như đã không thực hiện. Nhiều

dự án sau khi thoả thuận được đất, nhưng không thuận lợi về giao thông để kết nối

với khu vực nên đã không triển khai, hoặc triển khai rất chậm. Chưa có cơ chế

chính sách khuyến khích nước ngoài đầu tư nhà ở giá rẻ để bán hoặc cho thuê. Hầu

hết các dự án có tiến độ thực hiện quá chậm so với yêu cầu, các nguyên nhân về thủ

tục đầu tư, về vốn và đặc biệt là về bồi thường giải phóng mặt bằng.

Theo Sở xây dựng tỉnh An Giang ngoài vấn đề ưu đãi và lợi nhuận, điều làm

cho các nhà đầu tư "ngại" không phải là thiếu vốn xây nhà cho thuê và bán trả góp

mà ở chỗ hiện nay chưa có hành lang pháp lý cho thị trường nhà loại này hoạt động.

Chẳng lấy gì bảo đảm rằng, người mua nhà trả góp sẽ trả tiền dần theo cam kết,

người mua thuê nhà chắc gì đã thanh toán tiền nhà đúng hạn…

Ngoài ra, theo luật nhà ở, Nhà nước phê duyệt giá thuê và thuê mua NOXH.

Khi dự án nhà ở xã hội đã được duyệt, nếu thực tế phát sinh cần điều chỉnh giá cho

phù hợp sẽ khó khăn vì phải xin phép trình qua khá nhiều cấp, nhiều ngành.

Doanh nghiệp xây nhà ở công nhân chưa được hưởng ưu đãi và hạch toán vào chi

phí kinh doanh hợp lý. Điều này làm nản lòng các nhà đầu tư đã “mạnh tay” xây nhà ở

cho công nhân. Công ty TNHH may XNK Đức Thành được xem là điển hình của tỉnh

về việc chăm lo nhà ở cho công nhân với kinh phí đầu tư nhà lưu trú lên đến hơn 5 tỷ

đồng, nhân viên và công nhân ở miễn phí tiền phòng lẫn tiền điện nước. Đã không có

doanh thu, công ty này còn phải chi tiền cho các hoạt động bảo vệ, bảo trì, sửa chữa,

quản lý... khu lưu trú. Song công ty vẫn phải đóng các khoản tiền thuế giá trị gia tăng,

thuế thu nhập doanh nghiệp... cho khu lưu trú này nhưng lại không được hỗ trợ tiền

thuê đất, tiền thuế, không được khấu hao chi phí xây dựng …

+Thứ hai, về quy hoạch tạo quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội

Một trong những nguyên nhân chính làm cho các dự án xây dựng nhà ở xã hội

tiến triển chậm là do thiếu quỹ đất để xây dựng. Giá đền bù đất của các dự án khá

cao cùng với các thủ tục xin cấp đất, giải tỏa đất rất phức tạp, khó khăn, kéo dài, lợi

nhuận thấp... làm cho nhiều chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà ở xã hội nản lòng,

bỏ cuộc.

+ Thứ ba, thủ tục đầu tư xây dựng cơ bản

Mặc dù đã có những cải cách nhất định, thủ tục hành chính trong đầu tư xây

dựng ở nước ta vẫn còn phức tạp, chồng chéo và làm mất nhiều thời gian của nhà

đầu tư.

Giống như các dự án đầu tư khác, nhà ở xã hội cũng phải thực hiện đầy đủ các

thủ tục theo trình tự đầu tư xây dựng cơ bản. Kết quả kiểm tra của Bộ xây dựng trên

địa bàn tỉnh An Giang cho thấy số lượng thủ tục của dự án nhà ở còn nhiều (khoảng

34 thủ tục/1 dự án), thời gian chuẩn bị còn kéo dài (trung bình khoảng 3 năm/1 dự

án); trong đó vẫn còn một số thủ tục do các đơn vị ban ngành địa phương tự đặt ra;

một số thủ tục trong các văn bản quy phạm pháp luật còn bất cập cần được xem xét

cải tiến cho phù hợp thực tế. Sự phức tạp, rối rắm của các thủ tục đầu tư xây dựng

làm nản lòng các nhà đầu tư, nhất là đối với các dự án không sinh lợi nhiều như nhà

ở xã hội. Một ví dụ cụ thể là Công ty CP Tổ Chức Nhà Quốc Gia – NHO đã phải

xin giấy tờ thủ tục pháp lý trong suốt hơn 25 tháng để đầu tư 1.500 căn hộ giá rẻ

nhưng quy hoạch chi tiết 1/500 mới được phê duyệt. Theo nhận xét chung của các

nhà đầu tư trong tình hình doanh nghiệp đang khó khăn, các thủ tục pháp lý phức

tạp chưa được tháo gỡ sẽ rất khó kêu gọi các doanh nghiệp đầu tư vào mảng phân

khúc này.

+ Thứ tư, về tổ chức và bộ máy thực hiện

Tuy chính quyền địa phương tỉnh đang quan tâm đến việc thực hiện một

chương trình dài hơi về phát triển NOXH nhưng để chương trình này vận hành đúng

mục đích thì còn rất nhiều khó khăn. Khó khăn nhất trong triển khai chương trình

này là thiếu vốn và thiếu bộ máy thực hiện. Hiện nay Sở xây dựng tỉnh đang là cơ

quan chủ trì đề xuất thực hiện chương trình phát triển nhà ở xã hội cho trên địa bàn

tỉnh. Tuy nhiên, với nhân lực ít và chưa được trao đổi học tập với các tỉnh điển hình

như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh đã thực hiện trước và có kinh nghiệm nên phòng phát

triển nhà của sở khó có thể đảm trách tốt việc tham mưu các kiến nghị chính sách

xúc tiến thực hiện các chương trình. Vì vậy, việc thiếu một cơ quan chuyên trách về

NOXH cũng là nguyên nhân gây ách tắc trong việc thực hiện các chươngtrình này.

Tiểu kết Chương

Những phân tích tình hình thực hiện chính sách NOXH tại Tỉnh An Giang

trong thời gian qua cho thấy mặc dù chính quyền địa phương đã có những chính

sách, chương trình phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho bộ phận dân cư có

mức sống còn khó khăn. Tuy nhiên các chủ trương, chính sách trên vẫn chưa phát

huy hết tác dụng. Các chủ đầu tư vẫn rất ngần ngại tham gia vào thị trường; các

định chế hỗ trợ chưa đến được với người có TNT hoặc chỉ đáp ứng được một phần

nhỏ nhu cầu của họ; thị trường tín dụng thế chấp hầu như chưa phát triển đồng thời

thiếu các kênh dẫn vốn dài hạn... làm hạn chế khả năng tiếp cận của những người

thực sự có nhu cầu. Kết quả là mặc dù nhu cầu hàng hóa NOXH là khá lớn nhưng

lượng cung vẫn còn khá hạn chế và không đáp ứng kịp so với cầu. Như vậy, với

thực trạng hiện nay thì việc tìm mua được một căn hộ của những người có mức

sống vừa đủ hay còn khó khăn là một điều rất khó thực hiện.

Nhu cầu NOXH mà đặc biệt là đối với các đối tượng lao động ngày càng tăng

tại địa bàn lớn dẫn đến việc hình thành thị trường nhà ở cho thuê, thuê mua. Thực tế

các đối tượng tham gia cung ứng trên thị trường chủ yếu là các cá nhân, hộ gia đình.

Ngoài ra cũng có một số DN mạnh dạn đầu tư vào thị trường. Tuy nhiên, nguồn

cung này còn khá hạn chế do khả năng sinh lợi còn chưa cao, thậm chí dễ dẫn đến

thua lỗ. Do đó, để có thể phát triển chương trình NOXH tại địa bàn tỉnh trong thời

gian tới cần có nhiều nhóm giải pháp đồng bộ và các cơ chế chính sách thực sự

thông thoáng để có thể khuyến khích các thành phần kinh tế cùng tham gia. Bên

cạnh đó việc học hỏi kinh nghiệm thực hiện chính sách NOXH của các tỉnh bạn, từ

đó áp dụng vào hoàn cảnh cụ thể tại địa phương là vấn đề có ý nghĩa quan trọng cần

thiết.

Chương 3

QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁPPHÁT TRIỂN

NHÀ Ở XÃ HỘI TỈNH AN GIANG ĐẾN 2020 VÀ 2025

3.1. Quan điểm, định hướng và triển khai phát triển nhà ở xã hội trên địa

bàn tỉnh An Giang đến 2020 và 2025

3.1.1 Quan điểm về nhà ở xã hội của tỉnh An Giang

Phát triển NOXH là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát

triển kinh tế - xã hội; Nhà nước ban hành chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát

triển, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã

hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần

ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội. Bài viết nêu nguyên nhân, phân tích thực

trạng về nhà ở xã hội đồng thời nêu những bất cập cần được tháo gỡ trong chính

sách nhà ở xã hội tại Việt Nam.

Sau khi đã dựa trên các cơ sở lí thuyết, phân tích và đánh giá thực tiễn NOXH

trên địa bàn tỉnh An Giang. Theo định hướng chỉ đạo của UBND tỉnh Quyết định số

1240/QĐ-UBND ngày 02 tháng 6 năm 2020 về việc điều chỉnh thành viên Ban Chỉ

đạo quy hoạch, bố trí dân cư và thực hiện chính sách về nhà ở tỉnh An Giang. Trong

thời gian qua, các Sở ban ngành đã phối hợp cùng nhau đạt được những kết quả tích

cực, góp phần nâng cao hiện trạng sống của TNT trên địa bàn tỉnh. Ta thấy việc

phát triển NOXH trên địa bàn tỉnh đang mang lại nhiều kết quả khả quan mặc dù

khối lượng đáp ứng vẫn chưa theo kịp nhu cầu của người dân bên cạnh đó vẫn còn

những vấn đề gặp phải như khó khăn về nguồn vốn, kèm theo là việc bố trí quỹ đất

cho các doanh nghiệp xây dựng NOXH bên cạnh đó còn bất cập triển khai chính

sách trên địa bàn tỉnh....

Chính vì thấy được những mặc còn hạn chế và tồn tại của vấn đề nghiên cứu

tác giả xin đưa ra những quan điểm và phương hướng mục tiêu về phát triển NOXH

trên địa bàn tỉnh An Giang sắp tới nhằm hiểu rõ hơn định hướng của chính quyển

địa phương để từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm để đóng góp ý kiến của bản

thân cho đề tài nghiên cứu này.

Quan điểm chung của Chính quyền tỉnh An Giang việc giải quyết vấn đề

NOXH phải được tiến hành theo một lộ trình xác định cho các đối tượng TNT là rất

cần thiết với các quan điểm cụ thể như sau:

Phát triển NOXH trên địa bàn tỉnh An Giang dựa trên cơ sở những chủ trương,

chính sách phát triển NOXH của NN, phù hợp với quy hoạch đô thị chung được

chính quyền địa phương, thẩm quyền phê duyệt.

Từng bước xóa bao cấp về nhà ở nhưng thực hiện chính sách tạo điều kiện để

hỗ trợ người dân cải thiện nhà ở. Tạo điều kiện để mọi người có nơi ở thích hợp, có

đủ điều kiện giải quyết mọi sinh hoạt hàng ngày của người dân, phù hợp với khả

năng kinh tế của từng gia đình.

Phát triển quản lí NOXH tỉnh An Giang trên cơ sở tôn trọng theo đúng quy

luật khách quan của nền kinh tế thị trường phù hợp điều kiện phát triển của đất

nước, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển theo đúng định hướng XHCN.

Phát huy tổng hợp các nguồn lực Nhà nước, cộng đồng các đơn vị sử dụng lao

động trong việc chăm lo nhà ở cho nhân dân.

Ngày càng đơn giản hóa thủ tục hành chính về nhà đất song song với việc tăng

cường quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất sao có hiệu quả và mang lại lợi

ích nhất. Thực hiện tốt cơ chế đầu tư nhà ở nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà

nước, của chủ đầu tư và người dân.

Tạo chỗ ở thích hợp gắn với sự phát triển bền vững của kiến trúc đô thị và

mang tính kết nối giữa các đô thị trong tỉnh, biến sự ổn định và phát triển nhà ở làm

động lực phát triển kinh tế, giữ vững trật tự an toàn xã hội.

Phát triển thị trường nhà ở theo định hướng bền vững, nâng cao hiệu quả và

sức cạnh tranh của thị trường, lấy chất lượng phát triển là động lực chủ yếu trên cơ

sở phát triển những lĩnh vực bất động sản áp dụng những thành tựu mới về khoa

học, công nghệ, nguồn nhân lực chất lượng cao và kỹ năng quản lý hiện đại.

Tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng, minh bạch để thu hút vốn đầu tư nước

ngoài cho sự phát triển của thị trường bất động sản tỉnh An Giang.

Tạo điều kiện thúc đẩy việc xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp,

nhà ở công nhân, nhà ở sinh viên (sau đây gọi là nhà ở xã hội) có đủ các điều kiện

giải quyết nhu cầu sinh hoạt hàng ngày, phù hợp với khả năng kinh tế của từng cá

nhân, hộ gia đình;

Nhà nước trực tiếp đầu tư và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia

đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung

học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề (sau đây gọi là nhà ở sinh viên)

không phân biệt công lập hay ngoài công lập thuê để ở trong quá trình học tập;

Đa dạng hoá các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp, nhà ở công

nhân, nâng dần chất lượng quỹ nhà ở theo quy hoạch phù hợp từng giai đoạn phát

triển; khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để bán

(trả tiền một lần hoặc trả góp), cho thuê, cho thuê mua theo phương thức xã hội hóa

đối với cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang; nhà ở cho công nhân lao

động thuê, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, Nhà đầu tư và đối tượngthụ

hưởng;

Tập trung ưu tiên giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức,

lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách nhà nước; công nhân lao động đang

làm việc tại các cụm, khu công nghiệp, khu kinh tế cửa khẩu; học sinh, sinh viên

đang theo học tại các cơ sở đào tạo trên địa bàn tỉnh. Trong Đề án này chưa đề cặp

đến nhà ở cho các đối tượng người có thu nhập thấp và người thuộc diện hộ nghèo

tại khu vực đô thị; hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư; đối tượng bảo trợ xã

hội theo quy định của pháp luật; người cao tuổi độc thân, cô đơn không nương tựa.

3.1.2. Định hướng và triển khai phát triển ở xã hội của tỉnh An Giang

Tổ chức tuyên truyền, phổ biến, tập huấn chính sách pháp luật:

Từ khi Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, Luật Kinh doanh bất động sản số

66/2014/QH13 và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành được ban hành, Sở

Xây dựng đã triển khai phổ biến các quy định mới (Công văn số 427/SXD-QLN,

1590/SXD-QLN) đến Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố trên địa bàn

tỉnh; đồng thời, công bố các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến nhà ở và

thị trường bất động sản do Hội đồng nhân dân tỉnh và Ủy ban nhân dân tỉnh ban

hành, Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh An Giang trên Cổng thông

tin điện tử (website) của Sở Xây dựng để các tổ chức, cá nhân biết, áp dụng vào

thực tiễn.

Xây dựng, ban hành các văn bản hướng dẫn, chỉ đạo thực hiện các

chính sách pháp luật về nhà ở và thị trường bất động sản:

Ban Chỉ đạo đã tham mưu UBND tỉnh ban hành 06 văn bản liên quan đến

chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, gồm: (1)Quyết định số 09/2017/QĐ-

UBND ngày 09/3/2017 Quy định về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

trên địa bàn tỉnh An Giang; (2)Quyết định số 30/2017/QĐ-UBND ngày 16/6/2017

về sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 19/2016/QĐ-UBND về ban hành

giá xây dựng mới nhà ở, công trình xây dựng và vật kiến trúc trên địa bàn tỉnh An

Giang; (3)Quyết định số 272/QĐ-UBND ngày 19/01/2017 về việc ban hành Quy

chế phối hợp giữa các ngành về xác định nghĩa vụ tài chính, giá đất trên địa bàn tỉnh

An Giang; (4)Quyết định số 49/2017/QĐ-UBND ngày 11/8/2017 về việc sửa đổi,

bổ sung Quy định và Bảng giá đất năm 2015 áp dụng giai đoạn 2015 – 2019 trên địa

bàn tỉnh An Giang ban hành kèm theo Quyết định số 45/2014/QĐ-UBND; (5)Quyết

định số 58/2017/QĐ-UBND ngày 01/9/2017 về việc quy định hệ số điều chỉnh giá

đất năm 2017 trên địa bàn tỉnh An Giang; (6)Quyết định số 3353/QĐ-UBND ngày

07/11/2017 về ban hành Quy chế phối hợp giữa các đơn vị liên quan trong việc xây

dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

trên địa bàn tỉnh An Giang.

3.1.3. Phương hướng và mục tiêu phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh

An Giang

- Phương hướng phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh An Giang

Tiếp tục giải quyết kịp thời nhu cầu về nhà ở cho các nhóm đối tượng xã hội

đảm bảo phù hợp với đặc điểm của từng khu vực trên địa bàn tỉnh trong từng thời

điểm; trong đó thực hiện hoàn thành các chương trình nhà ở có sử dụng nguồn vốn

từ ngân sách nhà nước đạt chỉ tiêu và kế hoạch đề ra.

Điều chỉnh, bổ sung hoặc ban hành mới các cơ chế chính sách cho phù hợp

với các quy định hiện hành và thực hiện thực tế tại địa phương về đầu tư các dự án

phát triển nhà ở như NOXH, nhà ở thương mại,… để huy động được các nguồn lực

xã hội tham gia phát triển nhà ở và góp phần thực hiện có hiệu quả chủ trương kích

cầu, thúc đẩy tốc độ phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn tỉnh.

Huy động nguồn lực xã hội tham gia vào thị trường NOXH, ngày càng đa

dạng nguồn vốn đầu tư nhà ở kể cả vốn đầu tư nước ngoài. Khuyến khích các DN

tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê, nhà bán trả dần.Đa dạng hóa sản phẩm

nhà ở để phù hợp nhu cầu của mọi đối tượng trong xã hội. Đảm bảo người thu nhập

thấp có nhà ở hợp lý, ổn định cuộc sống; từng bước giảm khoảng cách chênh lệch

về chất lượng chỗ ở giữa các nhóm đối tượng khác nhau

- Mục tiêu phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh An Giang

Mục tiêu chung

Khai thác các nguồn lực từ các thành phần kinh tế, nhất là nguồn lực trong

nhân dân tham gia phát triển nhà ở công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhất

là ở các khu vực đô thị dưới các hình thức thuê hoặc thuê mua phù hợp với khả

năng chi trả của từng đối tượng và điều kiện cụ thể của từng địa phương; bảo đảm

nguyên tắc thu hồi vốn đầu tư và người thu nhập thấp có nhà ở hợp lý, ổn định cuộc

sống; từng bước giảm khoảng cách chênh lệch về chất lượng chỗ ở giữa các nhóm

đối tượng khác nhau.

Mục tiêu cụ thể

Theo Định hướng phát triển nhà ở đến năm 2025 của Thủ tướng Chính phủ,

năm 2020 đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người khu vực đô thị đạt 26 m2

sàn/người, diện tích nhà ở tối thiểu đạt 6m2/người, tỷ lệ kiên cố nhà ở đô thị toàn quốc

đạt 65%. Năm 2020, diện tích nhà ở bình quân đầu người khu vực đô thị đạt 29 m2

sàn/người, diện tích nhà ở tối thiểu đạt 8m2/người, tỷ lệ kiên cố nhà ở đô thị toàn quốc

đạt 75%, tỷ trọng nhà ở chung cư đạt 18-20%, tỷ lệ nhà ở cho thuê 20-25%.

Trên cơ sở kế hoạch phát triển nhà ở quốc gia và kết quả dự báo nhu cầu nhà ở

tỉnh An Giang, mục tiêu chương trình phát triển nhà ở của tỉnh định hướng đến năm

2020 -2025 như sau:

Trong giai đoạn 2015 – 2020: xây dựng phát triển mới khoảng 24 ngàn m2 sàn

nhà ở, bình quân mỗi năm tăng thêm 3,9 ngàn m2, nâng diện tích bình quân đầu

người lên 15,6 m2/người (hiện nay là 12,3 m2/người). Hướng phát triển NOXH của

chính quyền tỉnh An Giang là tập trung triển khai đầu tư xây dựng quỹ NOXH theo

nội dung từng dự án cụ thể theo hình thức thuê, thuê mua NOXH cho công nhân tại

các KCN, xác lập quỹ NOXH cho các đối tượng hưởng lương NN. Trên cơ sở đó

rút kinh nghiệm, đánh giá tổng kết để tổ chức triển khai mô hình NOXH và xây

dựng cơ chế chính sách chung về phát triển quỹ NOXH để cho thuê, cho thuê mua

trên địa bàn tỉnh.

Trong giai đoạn tiếp theo từ 2020 – 2025, tỉnh sẽ triển khai xây dựng 2020

hoàn thành 1.525 căn hộ cho công nhân các KCN thuê và đáp ứng chỗ ở cho 212

sinh viên, học sinh đang học tập trên địa bàn, 5.430 căn hộ cho cán bộ, công chức,

viên chức đến năm 2020 với khoảng 29 ngàn m2 sàn nhà ở, mỗi năm tăng thêm 4,5

ngàn m2 sàn nhà ở. Phấn đấu đến năm 2020 xóa bỏ nhà ở tạm. Đây là những mục

tiêu mà tỉnh đang cố gắng hoàn thành đến năm 2020, với việc triển khai hàng loạt

các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh trong thời gian vừa qua, tỉnh An Giang có

lý do để tin tưởng đến năm 2020 có thể hoàn thành đạt chỉ tiêu mà tỉnh đã đặt ra.

3.2. Các giải pháp phát triển nhà ở xã hội tỉnh An Giang

Nhà ở cho người có TNT là một chính sách lớn của Nhà nước góp phần thực

hiện an ninh xã hội thúc đẩy kinh tế phát triển và đang là vấn đề cấp thiết của Đảng

và Nhà nước ta . Tuy nhiên hiện các chính sách này còn gặp nhiều khó khăn và kém

hiệu quả dù đã đưa ra nhiều chính sách điều chỉnh và hỗ trợ. Qua việc phân tích

nguyên nhân của hạn chế trong thị trường NOXH cũng như kinh nghiệm của một số

quốc gia đi trước trong vấn đề này. Sau đây tác giả xin đề ra một số giải pháp nhằm

phát triển NOXH tại tỉnh An Giang.

Lựa chọn địa điểm

3.2.1. Giải pháp về quy hoạch

Giải pháp tối ưu trong vấn đề lựa chọn địa điểm đó là sử dụng một phần quỹ

đất trong các dự án đã thu hồi đất hoặc đất đã được quy hoạch cho phát triển nhà ở

trên địa bàn tỉnh đồng thời dự án khu nhà ở xã hội nên gắn với dự án nhà ở thương

mại, hoặc các khu dân cư sẵn có tạo điều kiện hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã

hội, phát triển kinh tế, đảm bảo cho các hộ dân được sử dụng các công trình kỹ

thuật và xã hội đã có sẵn, nhằm giảm chi phí đầu tư và đảm bảo sự hòa đồng giữa

các tầng lớp dân cư kích thích sự vươn lên trong xã hội.

Theo đó, để thực hiện tốt giải pháp này, trong thời gian tới tỉnh An Giang sẽ

tiến hành nhiều biện pháp nhằm xem xét, rà soát các dự án phát triển nhà ở, đề xuất

diện tích đất để xây dựng quỹ NOXH (trong diện tích đất 20% của dự án khu đô thị

mới, phát triển nhà), đồng thời xác định quy hoạch các diện tích đất để đầu tư xây

dựng quỹ nhà ở xã hội, nhất là những dự án nằm trong khu vực trung tâm mở rộng

của các huyện: Châu Đốc, Châu Phú, Tân Châu …lựa chọn những nơi có nhiều quỹ

đất để thực hiện việc phát triển nhà ở xã hội.

Lựa chọn quy mô dự án

Việc xác định quy mô các dự án tại An Giang phải đáp ứng mỗi dự án có số

hộ gia đình và số dân sinh sống trong dự án ở mức hợp lý như mật độ dân, cơ sở hạ

tầng, tiện ích công cộng, diện tích đất xây dựng, chi phí cho đền bù, giải phóng mặt

bằng khi thu hồi đất, khả năng quản lý vận hành tốt nhất.

Quy hoạch xây dựng

Mật độ xây dựng cần được lựa chọn ở mức độ trung bình (30% - 40%), phù

hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng tạo điều kiện bố trí không gian cây xanh

tạo cảnh quan, nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Bố trí tách biệt khối nhà áp dụng phương thức thuê và khối nhà áp dụng

phương thức thuê mua. Tỷ lệ giành để cho thuê và thuê mua tùy theo nhu cầu.

Bảo đảm sự kết nối giữa giao thông của dự án với hệ giao thông của tỉnh. Bố

trí hệ thống giao thông nội bộ hợp lý và tiết kiệm.

3.2.2. Giải pháp về kiến trúc nhà ở xã hội

Lựa chọn loại nhà và thiết kế mẫu căn hộ

Đối với căn hộ cho thuê, thuê mua sẽ được thiết kế chủ yếu là loại nhà cao 6

tầng để phù hợp với kiến trúc chung của tỉnh sử dụng các thiết bị nội thất và gạch

ốp lát sản xuất trong nước để giảm giá thành đầu tư xây dựng nhưng vẫn đảm bảo

đạt chất lượng sống cho người thuê, thuê mua.

Đối với nhà ở cho công nhân thuê, loại nhà phù hợp được thành phố lựa chọn

là nhà cao 5 tầng, không sử dụng thang máy, căn hộ thiết kế có diện tích sàn từ 20 –

40 m2 theo dạng căn hộ khép kín có khu vệ sinh riêng căn hộ theo dạng các phòng

có khu vệ sịnh chung tùy điều kiện cụ thể của từng loại dự án. Trang thiết bị nội

thất và gạch ốp lát chủ y yếu được sản xuất trong nước để giảm giá thành đầu tư xây

dựng nhưng vẫn đảm bảo chất lượng cuộc sống.

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho khu NOXH bao gồm: giao thông, cấp nước,

thoát nước, thông tin liên lạc và hệ thống thông tin phục vụ công tác quản lý, bảo vệ

phải đảm bảo đầy đủ và hợp lý, tận dụng những nơi đã có sẵn hệ thống hạ tầng kỹ

thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Các dự án NOXH phải có các tiện ích công cộng và hệ thống hạ tầng xã hội

tối thiểu đảm bảo cho sinh hoạt cộng đồng gồm nơi để xe, nhà trẻ, mẫu giáo, nơi

sinh hoạt cộng đồng, dịch vụ cơ bản…để đảm bảo điều kiện sống cho người dân

Diện tích cây xanh, thảm cỏ được bố trí hợp lý, tạo cảnh quan thoáng mát cho

khu nhà ở.

Vật liệu và công nghệ

Giải pháp về vật liệu và công nghệ được đưa ra nhằm hướng vào việc tăng

cường sử dụng các thiết bị, vật liệu trong nước, áp dụng những tiến bộ của khoa học

trong thiết kế và thi công. Cụ thể:

Các dự án nhà ở xã hội nên sử dụng vật liệu trong nước, với giá thành trung

bình để thi công và hoàn thiện. Có phương án tận dụng vật liệu trong thành phố khi

thực hiện hoàn thiện căn hộ.

Áp dụng những công nghệ thi công tiên tiến hiện nay để nâng cao năng suất

lao động, giảm giá thành sản phẩm như sử dụng hệ thống cửa công nghiệp, áp dụng

các tiến bộ khoa học công nghệ mới như 3D, UST (Công nghệ bê tông dự

ứng lực) …

3.2.3. Giải pháp về tài chính

Nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp được hình

thành gồm:

Tiền thu từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà

nước trên địa bàn.

Mức trích cụ thể tiền sử dụng đất cho Quỹ Đầu tư phát triển nhà ở được UBND

tỉnh cân đối ngân sách hàng năm, trình HĐND tỉnh xem xét, quyết định trong khung

30% - 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án

khu đô thị mới trên địa bàn theo quy định của Nghị định 90/2006/NĐ-CP.

Ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm theo nghị quyết của Hội đồng nhân

dân tỉnh.

Tiền hỗ trợ, đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài

nước.Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Nguồn từ quỹ phát triển nhà ở của tỉnh đã được hình thành từ các nguồn: Tiền bán

nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định 61/CP; khấu hao cơ bản trích từ tiền

cho thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước.

Tiền khai thác quỹ đất ở (trích một phần tỷ lệ theo hình thức đấu giá đất, đấu

thầu dự án sau khi có quy hoạch được phê duyệt). Tiền bán đấu giá tài sản nhà đất

thuộc sở hữu Nhà nước được thu hồi do các doanh nghiệp và các cơ quan quản lý sử

dụng sai mục đích, kém hiệu quả hoặc chuyển nhượng trái phép; hoặc trong quá

trình sáp nhập, giải thể,... Tiền bổ sung từ nguồn ngân sách địa phương do Hội đồng

nhân dân cấp tỉnh quy định.Tiền ứng trước của người thuê mua nhà ở xã hội (20%).

Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước thì chủ đầu tư dự án thực hiện việc

đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật về quản lý dự án đầu tư xây dựng

công trình và quản lý ngân sách Nhà nước. Đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư

xây dựng bằng nguồn vốn của các thành phần kinh tế thì nguồn vốn được sử dụng

gồm: Vốn tự có của chủ đầu tư; vốn vay của các tổ chức tín dụng; vốn liên doanh,

liên kết; vốn huy động từ các nguồn hợp pháp khác theo quy định của

pháp luật.

Các chủ doanh nghiệp, nhà máy (người sử dụng lao động) phải có trách nhiệm

giải quyết chỗ ở cho người lao động bằng nhiều hình thức như: Tự đầu tư xây dựng

theo quy hoạch, thuê hoặc mua lại các quỹ đất có hạ tầng hoặc quỹ nhà ở của các

đơn vị kinh doanh hạ tầng; hoặc đóng góp tài chính vào quỹ phát triển NOXH.

Nguồn vốn hỗ trợ cho người TNT vay để thuê mua NOXH: Quỹ Phát triển

nhà ở, ngân hàng chính sách xã hội và ngân hàng thương mại có chính sách, cơ chế

cho người TNT vay, với điều kiện cho vay là đối tượng công nhân, cán bộ, công

chức, viên chức có hộ khẩu ở tỉnh, đã làm việc liên tục 5 năm trở lên, chưa có nhà ở

(hoặc tỉnh có tiêu chí để xác định những ai là đối tượng có thu nhập thấp được vay);

tùy vào từng năm để quy định hạn mức tối đa cho vay, thời hạn vay, lãi suất cho

vay cho phù hợp với các đối tượng. Lãi suất cho vay bằng đồng Việt Nam bằng lãi

suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 5 năm (khoản 3 Điều 10 - Nghị định

151/2006/NĐ-CP).

Mức hỗ trợ sau đầu tư bằng chênh lệch giữa lãi suất vay vốn đầu tư của các tổ

chức tín dụng và 90% lãi suất vay vốn đầu tư áp dụng cho các đối tượng quy định

tại Điều 10 Nghị định 151/2006/NĐ-CP (khoản 1 Điều 14 nghị định 151/NĐ-CP).

Đối với nhà cho thuê: Thời gian thu hồi vốn tối đa là 40 năm, lãi suất thu hồi vốn

đầu tư là 3%/năm; đối với nhà cho thuê mua: Thời gian thu hồi vốn là 15 năm, lãi

suất thu hồi vốn đầu tư là 3%/năm.

Có chính sách cho hộ cá nhân vay ưu đãi, lãi suất 6-7%/năm với thời hạn vay

15 năm từ Quỹ Phát triển nhà ở. Rà soát, củng cố việc tổ chức, hoạt động của Quỹ

Phát triển nhà ở của tỉnh để quản lý Quỹ Phát triển nhà hiệu quả, đúng quy định.Tổ

chức và cá nhân phát triển quỹ nhà ở cho người TNT được miễn, giảm các khoản

thuế liên quan theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.

Về thuế thu nhập doanh nghiệp: Được hưởng mức thuế suất 10% áp dụng

trong thời gian 15 năm, kể từ khi bắt đầu đi vào hoạt động kinh doanh đối với cơ sở

sản xuất kinh doanh mới thành lập từ dự án đầu tư vào ngành nghề, lĩnh vực thuộc

danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư. Trường hợp cơ sở kinh doanh mới thành

lập từ dự án đầu tư vào ngành nghề, lĩnh vực thuộc danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu

đãi đầu tư và có ảnh hưởng lớn về kinh tế, xã hội cần được khuyến khích cao hơn,

Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ quyết định áp dụng thuế suất 10% áp dụng

trong suốt thời gian thực hiện dự án (điểm b khoản 3 Điều 34 của Nghị định số

24/2007/NĐ-CP ngày 14/02/2007 hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập DN).

Được miễn thuế 04 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế phải

nộp cho 09 năm tiếp theo đối với cơ sở kinh doanh mới thành lập từ dự án đầu tư

vào ngành nghề, lĩnh vực thuộc danh mục ngành nghề, lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu

tư (khoản 5 Điều 35 của Nghị định số 24/2007/NĐ-CP).

Thuế GTGT đầu vào đối với hoạt động xây dựng nhà ở cho người lao động

của cơ sở kinh doanh thì được khấu trừ toàn bộ nếu khu nhà đó được tính vào tài

sản cố định của DN. Trường hợp cơ sở kinh doanh bán nhà ở cho cán bộ công nhân

viên thì phải kê khai, nộp thuế GTGT theo quy định (Thông tư 32/2007/BTC ngày

09/4/2007 của Bộ Tài chính).

Doanh nghiệp có sử dụng lao động tham gia đầu tư xây dựng nhà ở công nhân

hoặc hỗ trợ tiền nhà ở cho công nhân được hạch toán chi phí đó vào chi phí sản xuất

hợp lý (Thông tư 134/2007/TT-BTC ngày 23/11/2007).

3.2.4. Giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản nhà ở:

Việc mua bán sang nhượng nhà ở, đất ở là nhu cầu hết sức cần thiết hiện nay

của nhân dân. Quá trình chuyển dịch này hình thành nên thị trường bất động sản

nhà ở và cả đất ở. Nhằm làm mạnh thị trường này trước hết cần phải xem đây là

một loại hàng hóa đặt biệt và hết sức nhạy cảm. Chính quyền các cấp phải quản lý

chặt chẽ việc sang nhượng đất đai, nhà ở đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các

hộ dân đăng ký hợp pháp việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở để khi cần

thiết họ thực hiện sự chuyển dịch BĐS theo đúng quy định pháp luật.

Một trong những giải pháp rất quan trọng trong việc lành mạnh thị trường

BĐS là các dự án được triển khai theo quy hoạch được duyệt là công khai hóa dự án

trên các phương tiện đại chúng để người dân nắm được nội dung để có thể trực tiếp

mua nhà ở với các chủ đầu tư, tránh trường hợp mua lại từ nhà đầu cơ.

Các địa phương cần có trụ sở giao dịch bất động sản để tạo điều kiện cho

người dân có sự giao dịch bất động sản hợp pháp tại sàn giao dịch này, hạn chế tình

trạng mua bán lòng vòng và mua bán bất hợp pháp.

Quá trình đầu tư nhà ở nhất là nhà cho người TNT, khu tái định cư,… khi triển

khai thực hiện cần phải nghiên cứu điều kiện kinh tế, tập quán của đối tượng này để

có giải pháp phù hợp, tránh trường hợp giá nhà ở quá cao hoặc không phù hợp

người mua xong không ở sẽ bán lại hưởng chênh lệch.

3.2.5. Giải pháp nâng cao nhận thức cho hệ thống chính trị và toàn xã hội

về tầm quan trọng của việc thực hiện chính sách phát triển NOXH:

Để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thực hiện chính sách xã hội, cần

thực hiện một số giải pháp cơ bản sau:

Một là, giữ vững định hướng xã hội chủ nghĩa trong thực hiện chính sách xã

hội ở nước ta.

Đây là một vấn đề có tính nguyên tắc của quản lý nhà nước về xây dựng và

thực hiện chính sách xã hội. Trong xác định mục tiêu, yêu cầu, thiết lập hệ thống tổ

chức, chuẩn bị các điều kiện, nguồn lực, lựa chọn các phương thức, công cụ, Nhà

nước phải quán triệt, vận dụng, phát triển trên nền tảng quan điểm cơ bản của chủ

nghĩa Mác-Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, cương lĩnh, đường lối, quan điểm chỉ đạo

của Đảng Cộng sản Việt Nam về chính sách xã hội, quản lý, phát triển xã hội; giữ

vững và nâng cao vai trò lãnh đạo của Đảng, năng lực tổ chức quản lý điều hành

của Nhà nước, phát huy vai trò và năng lực làm chủ xã hội của Nhân dân trong quá

trình quản lý xã hội; kiên định mục tiêu xã hội chủ nghĩa, kiên quyết bảo vệ thành

quả cách mạng, chế độ xã hội chủ nghĩa, vì độc lập dân tộc và hạnh phúc của Nhân

dân.

Hai là, phối hợp đồng bộ chính sách xã hội với các chính sách kinh tế - xã hội

có liên quan.

Thực hiện chính sách xã hội không thể tách rời với chính sách quản lý –

những lát cắt khác nhau của chỉnh thể chính sách kinh tế - xã hội, vì vậy khi hoạch

định và thực hiện chính sách cần vận vận dụng quan điểm hệ thống, đồng bộ để vừa

góp phần đảm bảo thực hiện chính sách mới không bị chồng chéo, mâu thuẫn; vừa

huy động được các nguồn lực, có tính khả thi cao, bao trùm và tăng cường khả năng

tiếp cận các dịch vụ xã hội cơ bản cho các đối tượng và các vùng, miền đặc thù.

Quá trình quản lý nhà nước về chính sách xã hội phải giữ vững, gắn kết chặt

chẽ giữa chính sách tăng trưởng kinh tế với chính sách xã hội, phát triển kinh tế

phải đi đôi với bảo đảm và không ngừng nâng cao chất lượng cuộc sống, làm cho

người dân được hưởng thụ ngày một tốt hơn thành quả của sự nghiệp đổi mới và

xây dựng chủ nghĩa xã hội. Trong xây dựng và thực hiện chính sách xã hội phải tạo

cơ hội bình đẳng để giải quyết tốt vấn đề lao động, việc làm và thu nhập cho người

lao động, tạo cơ hội để mọi người được học tập, có việc làm và được hưởng tiền

lương, thu nhập hợp lý, thỏa đáng; bảo đảm các điều kiện làm việc công bằng, an

toàn và chế độ nghỉ ngơi để đủ điều kiện tái sản xuất mở rộng sức lao động. Chú

trọng giải quyết việc làm cho lao động dôi dư từ khu vực nông nghiệp do tích tụ

ruộng đất, thu hồi đất để phục vụ phát triển công nghiệp, đô thị và các công trình

công cộng, khuyến khích đầu tư xã hội tạo ra nhiều việc làm.

Ba là, phát huy các nguồn lực của Nhà nước, cộng đồng và người dân trong

thực hiện chính sách xã hội.

Phát triển và thực hiện hệ thống chính sách xã hội là nhiệm vụ thường xuyên,

quan trọng, là trách nhiệm của Đảng, Nhà nước, của cả hệ thống chính trị và toàn xã

hội. Do vậy, trong điều kiện nguồn lực cho thực hiện chính sách còn hạn hẹp, mức

hỗ trợ từ ngân sách nhà nước còn thấp, phân tán, cùng với phát huy vai trò chủ đạo

của Nhà nước thì cần phát huy vai trò và trách nhiệm của cá nhân, hộ gia đình,

người lao động, doanh nghiệp và cộng đồng trong thực hiện chính sách xã hội. Nhà

nước giữ vai trò hoạch định và tổ chức thực hiện chính sách, tạo ra cơ chế đảm bảo

việc xây dựng và thực hiện chính sách xã hội được tổ chức chặt chẽ, kỷ luật, kỷ

cương, nghiêm minh; chỉ đạo, điều hành quản lý được tập trung thống nhất; trách

nhiệm của mỗi chủ thể, đối tượng thụ hưởng chính sách xã hội được đề cao, phân

định rõ ràng.

Đồng thời phải phát huy dân chủ xã hội chủ nghĩa, vai trò, tính tích cực, chủ

động, sáng tạo của các lực lượng, huy động được các nguồn lực để nâng cao chất

lượng, hiệu quả quản lý nhà nước. Khắc phục tình trạng nhận thức chưa đúng và

chưa đầy đủ của một bộ phận người dân khi cho rằng thực hiện chính sách xã hội là

trách nhiệm riêng của Nhà nước, dẫn đến tư tưởng trông chờ ỷ lại vào Nhà nước.

Bốn là, cần nghiên cứu lý luận, tổng kết thực tiễn, kế thừa có chọn lọc kinh

nghiệm của các quốc gia tiến bộ trên thế giới để xây dựng và hoàn thiện hệ thống

văn bản quy phạm pháp luật về chính sách xã hội.

Quá trình phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, toàn cầu

hóa, hội nhập quốc tế và cuộc Cách mạng công nghiệp lần thứ tư đang diễn ra mạnh

mẽ đã và đang tác động sâu rộng đến quá trình quản lý xã hội của nước ta cũng như

của các quốc gia khác. Khoa học, công nghệ, phương tiện, phương thức quản lý

ngày càng tiên tiến, hiện đại, trình độ quản lý của chủ thể ngày càng tiến bộ, quá

trình quản lý ngày càng được rút ngắn, chất lượng, hiệu quả quản lý xã hội ngày

càng cao... Đây là những yếu tố thuận lợi cho Việt Nam trong việc nâng cao khoa

học và thực tiễn quản lý xã hội. Cùng với đó, các vấn đề xã hội, quản lý xã hội cũng

ngày càng phức tạp và nhiều thách thức hơn.

Do vậy, thời gian tới cần tiếp tục xây dựng, hoàn thiện hệ thống văn bản quy

phạm pháp luật về chính sách xã hội, đảm bảo sự hỗ trợ, liên kết, phối hợp với

nhau. Trong đó, cần rà soát, điều chỉnh, bổ sung các chính sách về an sinh xã hội,

vấn đề xóa đói, giảm nghèo, giáo dục - đào tạo, y tế, chăm sóc sức khỏe người có

công; nghiên cứu sửa đổi Bộ luật Lao động, Luật Bảo hiểm xã hội, Luật Người

khuyết tật, Luật Người cao tuổi...; xây dựng và ban hành các luật mới liên quan đến

việc làm, thu nhập, tiền lương, trợ giúp xã hội.v.v. nhằm bảo đảm cơ sở pháp lý đầy

đủ cho việc thực hiện đồng bộ, hiệu quả các quy định, chính sách xã hội.

Năm là, xây dựng, bồi dưỡng cơ quan, đơn vị và đội ngũ cán bộ quản lý có đủ

phẩm chất, năng lực để hoạch định và triển khai có hiệu quả chính sách xã hội.

Chủ thể quản lý xã hội là những tổ chức, cá nhân xác định ở nhiều cấp, ngành,

lĩnh vực, vùng miền, địa phương, với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn khác nhau.

Công việc quản lý phức tạp, có quan hệ đan xen; mặt khác, việc hoạch định và thực

hiện chính sách xã hội không thể áp đặt chủ quan, thiếu căn cứ khoa học.

Do đó, cần xây dựng các cơ quan, đơn vị và đội ngũ công chức làm công tác

quản lý nhà nước về chính sách xã hội có đủ phẩm chất, năng lực, bởi vì đây là lực

lượng có ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng và kết quả thực hiện chính sách xã hội.

Đồng thời, các cấp ủy, chính quyền, cán bộ, đảng viên, tổ chức, doanh nghiệp và

người dân cần nâng cao năng lực bổ sung, hoàn thiện, xây dựng hệ thống văn bản

quy phạm pháp luật về chính sách xã hội; kết hợp công tác tuyên truyền, phổ biến,

thực hiện và kiểm tra chính sách, đảm bảo cho chính sách xã hội được triển khai có

hiệu quả trong thực tế cuộc sống.

3.3. Các kiến nghị phát triển nhà ở xã hội tỉnh An Giang

3.3.1. Đối với trung ương

Đề nghị Ban Chỉ đạo Trung ương có hướng dẫn cụ thể về việc xây dựng kế

hoạch hoạt động của Ban Chỉ đạo Chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tỉnh,

thành phố trực thuộc Trung ương.

Bộ Xây dựng cần sớm xây dựng các chính sách NOXH tại Việt Nam cho các

nhóm đối tượng mục tiêu là các hộ gia đình TNT tại khu vực đô thị, công nhân

KCN thông qua các bài học từ kinh nghiệm quốc tế.

Xem xét nghiên cứu ban hành nhiều chính sách ưu đãi hơn nữa nhằm thu hút

các nhà đầu tư tham gia, giảm gánh nặng cho ngân sách để đẩy mạnh phát triển nhà

ở xã hội cho thuê, cho thuê mua, nhất là nhà ở cho công nhân, sinh viên. Nghiên

cứu các mô hình đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách và ban hành các cơ chế

chính sách ưu đãi đặc thù, ví dụ phát triển mô hình liên kết đầu tư giữa doanh

nghiệp và đối tượng thu nhập thấp. Theo đó, doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư ban đầu,

hưởng lợi nhuận định mức, người dân ký hợp đồng với doanh nghiệp góp vốn và

chỉ định chủ đầu tư. Nghiên cứu xây dựng cơ chế chính sách đầu tư ưu đãi đặc thù

theo mô hình đối tác công - tư (PPP), đồng thời tạo cơ chế hỗ trợ đầu tư từ trung

ương và nguồn vốn của thành phố để phát triển NOXH.

Xem xét, mở rộng đối tượng thu nhập thấp tại các thành phố lớn từ mức dưới

9 triệu đồng hiện nay lên mức dưới 12 triệu đồng/tháng, kéo dài thời gian vay mua

nhà lên tới 20 năm để giảm áp lực trả nợ và tăng số tiền khách hàng được vay hoặc

cho phép doanh nghiệp ký bảo lãnh với ngân hàng cho người mua nhà đối với dự án

doanh nghiệp là chủ đầu tư.

Nên huy động vốn ngoài xã hội (ngoài ngân sách) để đầu tư xây dựng NOXH,

nhà ở công nhân thuê, nhà ở học sinh, sinh viên, nhà ở thương mại, cải tạo chung cư

cũ, giãn dân phố cổ. Các chủ đầu tư sử dụng vốn tự có, vốn vay và vốn huy động

hợp pháp khác.

Rà soát, tổng hợp quỹ đất 20% (hoặc quỹ đất 25%) trong các dự án phát triển

nhà ở, khu đô thị mới, đề xuất bố trí thực hiện dự án phát triển NOXH, nhà ở công

nhân thuê, nhà ở sinh viên, nhà ở tái định cư và đấu giá quyền sử dụng đất, tạo vốn

xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất, chỉ tiêu phân bổ đất xây dựng thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở; kiên quyết

thu hồi hoặc dừng các dự án chậm triển khai, đã giao đất nhưng không sử dụng quá

thời gian quy định của pháp luật.

Xây dựng, hoàn thiện chính sách tổng thể NOXH tại Việt Nam giai đoạn

2021-2030” nhằm đề xuất cơ chế chính sách về phát triển NOXH phù hợp với tình

hình thực tế, xu hướng phát triển của Việt Nam giai đoạn 2021-2030 là nhu cầu cấp

thiết. Nếu không có những giải pháp đột phá để thúc đẩy nhiều hơn sự hình thành

của các dự án NOXH thì bài toán an cư của đại bộ phận người TNT vẫn sẽ bị bỏ

ngỏ.

Yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố báo cáo việc dành quỹ đất cho phát triển

NOXH trên địa bàn. Các địa phương phải nêu rõ thực trạng việc thực hiện nghĩa vụ

NOXH đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị tại địa

phương. Cụ thể, số lượng dự án, quy mô sử dụng đất, số lượng căn hộ NOXH, tiến

độ thực hiện các dự án phát triển NOXH độc lập. Đối với các dự án phát triển nhà ở

thương mại, dự án phát triển đô thị có diện tích sử dụng đất tư 10ha trở lên tại các

đô thị loại 3 trở lên hoặc khu vực quy hoạch từ loại 3 trở lên phải báo cáo rõ việc

dành quỹ đất để xây dựng NOXH. Đồng thời, báo cáo số lượng dự án, quy mô sử

dụng đất, số lượng căn hộ NOXH, tiến độ thực hiện.

3.3.2. Đối với chính quyền địa phương

Đối với chính quyền địa phương tỉnh An Giang cần xây dựng chỉ tiêu phát

triển NOXH trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hàng năm của địa

phương theo chỉ thị Số: 03/CT-TTg ngày 25 tháng 01 năm 2017 của Thủ tướng

Chính phủ về đẩy mạnh phát triển NOXH. Chỉ đạo các sở ban ngành có liên quan

rà soát lại các quy hoạch đô thị, rà soát lại quỹ đất cho đầu tư phát triển NOXH.

Tiến hành rà soát, điều chỉnh quy hoạch đô thị, KCN để đảm bảo bố trí quỹ đất cho

việc phát triển NOXH, đồng thời có chính sách để khắc phục lệch pha cung - cầu,

bố trí nguồn lực hợp lý để đầu tư các cơ sở hạ tầng thiết yếu và triển khai các biện

pháp khuyến khích cộng đồng, DN tích cực tham gia phát triển NOXH đa dạng hơn

các sản phẩm cung cấp ra thị trường..

Bố trí phân bổ nguồn lực hợp lý để đầu tư các cơ sở hạ tầng thiết yếu như:

trường học, nhà trẻ, cơ sở khám chữa bệnh, sinh hoạt cộng đồng, văn hóa, thể dục,

thể thao,... trong và ngoài các dự án NOXH, đặc biệt là tại các khu vực có đông

công nhân và người lao động. Nhất thiết phải sử dụng nguồn tiền thu được từ quỹ

đất 20 % trong các dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở thương mại có quy mô dưới

10 ha do các chủ đầu tư nộp và hỗ trợ từ ngân sách địa phương để đầu tư phát triển

NOXH cho công nhân các khu công nghiệp, người nghèo, người thu nhập thấp tại

các đô thị trên địa bàn theo quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20

tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NOXH.

Cần có nhiều cơ chế ưu đãi hấp dẫn thu hút và bảo vệ DN đầu tư tham gia phát

triển NOXH như vốn ban đầu và các chính sách thủ tục ưu đãi đơn giản thủ tục thời

gian xét duyệt các dự án phát triển NOXH giúp tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các

nhà đầu tư. Quan trọng là các cơ chế ưu đãi đầu tư xây dựng NOXH như hỗ trợ đầu

tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật trong và ngoài hàng rào dự án và hỗ trợ từ nguồn ngân

sách của địa phương cần phải được quan tâm đúng mức.

Căn cứ Chỉ thị 03/CT-TTg 25 tháng 01 năm 2017 về việc đẩy mạnh phát triển

NOXH của Thủ tướng Chính phủ, UBND tỉnh An Giang cần theo dõi có chỉ đạo

cho Ngân hàng Chính sách xã hội tỉnh và các tổ chức tín dụng khác cần thực hiện

ngay khoản (1.c) điều 58 Luật Nhà ở về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng NOXH,

cho đối tượng này cần được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội và các

tổ chức tín dụng khác.

Đẩy mạnh việc ứng dụng CNTT trong lĩnh vực quản lý quy hoạch, mời gọi

đầu tư trên các trang thông tin điện tử chính của UBND tỉnh An Giang

(www.angiang.gov.vn) và Cổng thông tin điện tử Sở xây dựng tỉnh An Giang

(www.soxaydung.angiang.gov.vn) với các nội dung cụ thể để nhà đầu tư cân nhắc

lựa chọn các dự án. Kèm theo đó là áp dụng cơ chế giải quyết một cửa liên thông

điện tử, nghĩa là chủ đầu tư thay vì phải đi các sở, ngành thì Sở Xây dựng tỉnh An

Giang sẽ liên thông các sở bằng mạng điện tử. Việc rút ngắn thủ tục đầu tư giúp DN

giảm được chi phí đầu tư ban đầu.

Ưu tiên đầu tư những dự án có vị trí tốt, hạ tầng giao thông thuận lợi, đất sạch,

không phải giải phóng mặt bằng; hướng vào phân khúc thị trường có khả năng

thanh toán như phân khúc nhà ở bình dân, bởi đây là phân khúc tạo được sức hút

lớn cho thị trường do sức cầu mạnh và mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật

của thị trường NOXH, rút ngắn khoảng cách cung cầu chưa tương xứng hiện nay.

Nâng cao vai trò lấy ý kiến tham khảo của người dân trong quy trình triển khai

quy hoạch, thiết kế NOXH. Việc đề xuất người dân có cơ hội tham gia nhiều hơn

vào lĩnh vực NOXH sẽ góp phần cải thiện chất lượng nhà ở cho cộng đồng, đồng

thời hướng tới tính minh bạch và công khai trong các công tác quản lý nhà ở tại địa

phương.

Sở Xây dựng tỉnh An Giang cần tập trung tham mưu nhiều giải pháp đồng bộ,

quyết liệt; tiếp tục đẩy mạnh triển khai các chính sách, chương trình phát triển

NOXH theo quy định pháp luật về nhà ở và Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia

đến năm 2020, tầm nhìn 2030 của Bộ Xây dựng đã đề ra, phấn đấu nâng diện tích

nhà ở bình quân trên đầu người là 23,4 m2/ người. Trong đó cần lấy việc phát triển

đáp ứng nhu cầu về nhà ở NOXH cho người nghèo, TNT tại khu đô thị đây là

nhiệm vụ trọng tâm và thường xuyên trong chỉ đạo điều hành của địa phương.

Sở địa chính và Sở Xây dựng tỉnh An Giang nên nhanh chóng hoàn thành xét

duyệt thủ tục cấp sổ đỏ cho những dự án đã đền bù giải tỏa xong tạo những dự án

đất “sạch” đây chính là bước ban đầu chào mời các nhà dầu tư. Bên cạnh đó cần

công khai minh bạch quỹ đất hàng năm để đầu tư xây dựng NOXH cho các đối

tượng sinh viên, nhà ở công nhân và nhà ở TNT để các nhà đầu tư và xã hội cùng

biết. Phải công khai quy trình và thời gian hoàn thành thủ tục cấp giấy phép đầu tư

dự án các loại NOXH theo hướng rút gọn hợp lý. Tăng cường công tác thanh tra,

kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm pháp luật trong việc thực hiện các chính sách,

chương trình phát triển NOXH trên địa bàn tỉnh. Trong đó, quan trọng là việc kiểm

tra chất lượng công trình phải được thực hiện một cách thường xuyên theo dõi như

nhật ký công trình trong từng gia đoạn để đề phòng các sai sót chất lượng các cấu

trúc ngầm của công trình khó nhận biết được.

Tỉnh cần thành lập hội phát triển nhà ở (giống kinh nghiệm của Singapore) để

có thể là cầu nối trao đổi thông tin và hợp tác của các nhà đầu tư trong lĩnh vực nhà

ở thương mại nhất là trong lĩnh vực NOXH đây cũng ví như một lối thoát trong tình

hình thị trường bất động sản của tỉnh hiện nay đang bị đóng băng thì phân khúc thị

trường này xem như là lưu chuyển vốn cho các nhà đầu tư.

Mặt khác, trong quá trình lập quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết đô thị,

tỉnh cần phải có quan điểm bố trí tập trung các dự án NOXH vào một khu vực để

các cư dân tương đồng về điều kiện sống, dễ quản lý và bố trí các dịch vụ phục vụ

cũng như tránh sự thương tổn tâm lý do khoảng cách thu nhập, sự cách biệt lối sống

giữa nhà ở cao cấp và NOXH.

Hiện nay, quy trình thực hiện “quy chế dân chủ ở cơ sở”, đã được triển khai

thực hiện trên nhiều lĩnh vực chính vì thế mà chính quyền địa phương nên

phải theo phương châm “dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra”, chính là cơ chế

giúp tăng cường dân chủ, tăng quyền cho cộng đồng mà nhất là thể hiện sự làm chủ

tham gia của dân là quan trọng trong quá trình phát triển NOXH.

3.3.3. Đối với nhà đầu tư

Hiện nay, để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư tạo lập quỹ

nhà ở xã hội, tỉnh cần có những cơ chế khuyến khích ưu đãi về tài chính, cụ thể:

Ngoài những ưu đãi về tài chính đã được Chính phủ quy định áp dụng cho các

doanh nghiệp ra, tỉnh cần phải có chủ trương dành quỹ đất, hỗ trợ vay vốn với lãi

suất thấp để các tổ chức doanh nghiệp xây dựng nhà cho người thu nhập thấp, đồng

thời tỉnh còn khuyến khích bằng việc sẵn sàng xem xét, trích nguồn vốn trong ngân

sách của tỉnh để hỗ trợ cho doanh nghiệp với mức hỗ trợ tùy thuộc vào quy mô của

dự án. Để tạo điều kiện tốt nhất cho các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đối với

những quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội, tỉnh đã tiến hành đầu tư toàn bộ cơ

sở hạ tầng như đường, điện, nước và cảnh quan xung quanh công trình để giảm chi

phí đầu tư cho các chủ dự án, kinh phí được lấy một phần từ nguồn thu đấu giá

quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, tỉnh cần cho phép các doanh nghiệp xây dựng nhà cho người thu

nhập thấp cũng được phép huy động vốn. Sau khi được duyệt quyền mua nhà, người

thu nhập thấp sẽ đóng 20 - 30% tổng số tiền trước khi xây dựng để tạo vốn cho

doanh nghiệp. Tiếp đó, tỉnh sẽ cho vay ưu đãi 50%, số vốn đầu tư để xây dựng nhà

cho người thu nhập thấp. Số vốn còn lại doanh nghiệp sẽ huy động vốn hoặc vay

với lãi suất cao. Với việc linh hoạt trong vấn đề huy động vốn sẽ giúp các doanh

nghiệp chủ động hơn về nguồn tài chính để thực hiện dự án.

3.3.4. Đối với người dân

Tỉnh nên cần có chính sách NOXH chuyển trọng tâm từ tạo điều kiện cho bên

cung sang tạo điều kiện cho bên cầu. Nghĩa là khi người thu nhập thấp đã tự tích lũy

được một phần tiền mua nhà hoặc do bán nhà đang ở, tương đương 20% giá nhà, thì

được Ngân hàng chính sách ưu tiên cho vay thêm để đủ trả tiền mua nhà một lần.

Khoản tiền vay này có lãi suất thấp, được trả dần trong dài hạn và được thế chấp

bằng chính nhà mua. Khi bên cầu đã có đủ khả năng thanh toán thì thị trường sẽ vào

cuộc theo cơ chế cung cầu để đáp ứng nhu cầu đó cả về giá cả, số lượng và chất

lượng. Dần dần cơ chế cạnh tranh sẽ vận hành mạnh mẽ, điều chỉnh quan hệ cung

cầu và giá cả. Tóm lại, nên để thị trường sẽ thực hiện chức năng của nó là huy động

có hiệu quả tài nguyên của xã hội.

Điều kiện để xem xét ai là đối tượng có nhu cầu nhà ở xã hội nên đơn giản.

Không nên dựa vào mức thu nhập vì trong bối cảnh có sự tồn tại khu vực kinh tế

không chính thức còn khá mạnh trong đô thị, thuế thu nhập cá nhân lại đang rất sơ

khai, nên rất khó đánh giá đúng mức thu nhập của các hộ gia đình. Nếu tạo điều

kiện cho bên cầu thì ngoại trừ nhà chung cư được chính quyền đầu tư bằng vốn nhà

nước để cho thuê ra thì không còn loại nhà gọi là nhà ở xã hội nữa, mà chỉ có loại

nhà giá trung bình và giá thấp do thị trường cung ứng cho bất kỳ ai có đủ khả năng

thanh toán. Như vậy, người thu nhập thấp có quyền tự do chọn lựa căn hộ phù hợp

có chất lượng tốt tại địa điểm ưng ý để làm hồ sơ vay tiền mua.

KẾT LUẬN

Nhà ở là tài sản lớn của mỗi cá nhân, hộ gia đình, thể hiện văn hoá, phong tục,

tập quán của dân tộc, của từng vùng, miền; sự phát triển nhà ở phản ánh sự phát

triển kinh tế - xã hội của đất nước. Việc tạo lập chỗ ở thích hợp, an toàn là nhu cầu

thiết yếu bậc nhất, là quyền cơ bản của con người và là điều kiện tiền đề để phát

triển nguồn nhân lực quốc gia. Trong những năm qua với hiệu quả xã hội lan tỏa,

NOXH là một minh chứng cụ thể về tính đúng đắn trong việc thực hiện chủ trương

của Đảng, NN hướng đến tầng lớp người nghèo, người có TNT. Vấn đề nhà ở cho

người có thu nhập trung bình và thấp phải là một trong các mục tiêu ưu tiên hàng

đầu của một thể chế xã hội văn minh, nhất là một quốc gia muốn phát triển bền

vững và đặc biệt lựa chọn đi theo định hướng XHCN như Việt Nam

Trong điều kiện nước ta nói chung và tỉnh An Giang nói riêng còn nhiều khó

khăn thì việc làm sao có được những chính sách khuyến khích xây dựng và phát

triển NOXH phù hợp để những đối tượng gặp khó khăn về nhà ở hiện nay ổn định

cuộc sống, yên tâm làm việc là một việc làm cần thiết.

Chính quyền từng địa phương chính là người quyết định sự thành bại của

chương trình nhà ở này. Chính quyền cần hỗ trợ cho DN giải quyết hết các khâu

khó khăn đó, kể cả hỗ trợ pháp lý, hỗ trợ tất cả những điều kiện mà DN gặp khó

khăn như khi làm thủ tục ở các Sở, các Ban ngành… Dự án muốn thành công thì

70% thuộc về chính quyền kiến tạo, DN chỉ quyết định 30%. Do đó, các cấp, các sở

ngành cần quán triệt, thông suốt các cơ chế, chính sách để tổ chức triển khai, phổ

biến rộng rãi trong nhân dân; tạo mọi điều kiện để DN, nhà đầu tư tham gia đầu tư

đẩy mạnh tiến độ xây dựng NOXH trên địa bàn tỉnh.

Tóm lại, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn trong quá trình đầu tư xây dựng như

thiếu vốn, chưa có sự tham gia của các DN kinh doanh nhà trên địa bàn tỉnh An

Giang … nhưng với việc cố gắng tạo những điều kiện thuận lợi nhất và có cơ chế,

chính sách thu hút đầu tư hợp lý, tỉnh sẽ từng bước tháo gỡ những vướng mắc và

khắc phục những khó khăn hiện nay việc giải quyết vấn đề phát triển NOXH cho

các đối tượng là cán bộ công chức, viên chức, công nhân lao động, học sinh, sinh

viên, lực lượng vũ trang trên địa bàn tỉnh An Giang là rất cần thiết để tiến tới mục

tiêu cơ bản từng bước thực hiện sự công bằng xã hội, đảm bảo cơ hội tạo lập cuộc

sống tốt hơn và thực hiện quyền mỗi người đều có nhà ở đến năm 2020 đạt diện tích

bình quân đầu người đạt 15m2 sàn đối với nhà ở đô thị và đạt 20m2 sàn bình quân

đầu người ở nông thôn năm 2020. Phấn đấu đến năm 2020 trên phạm vi toàn tỉnh

100% số hộ có nhà ở ổn định và mỗi hộ sẽ có căn hộ độc lập.

Luận văn Thạc sĩ Chính sách công: Thực hiện Chính sách phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh An Giang

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ THU DIỄM

THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH AN GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

HÀ NỘI, 2021

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ THU DIỄM

THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH AN GIANG Ngành: Chính sách công

Mã số: 8340402

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS. NGUYỄN PHƯƠNG AN

HÀ NỘI, 2021

MỞ ĐẦU

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI

Tiểu kết Chương

Chương 2

THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN

ĐỊA BÀN TỈNH AN GIANG

- Các chính sách phát triển nhà ở xã hội cho người có TNT trên địa

bàn tỉnh An Giang

- Đánh giá kết quả thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập

thấp trên địa bàn tỉnh An Giang

Tiểu kết Chương

Chương 3

QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁPPHÁT TRIỂN

NHÀ Ở XÃ HỘI TỈNH AN GIANG ĐẾN 2020 VÀ 2025

Tổ chức tuyên truyền, phổ biến, tập huấn chính sách pháp luật:

Xây dựng, ban hành các văn bản hướng dẫn, chỉ đạo thực hiện các

chính sách pháp luật về nhà ở và thị trường bất động sản:

KẾT LUẬN

Có thể bạn quan tâm

Tài liêu mới

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Giới thiệu

Về chúng tôi

Việc làm

Quảng cáo

Liên hệ

Chính sách

Thoả thuận sử dụng

Chính sách bảo mật

Chính sách hoàn tiền

DMCA

Hỗ trợ

Hướng dẫn sử dụng

Đăng ký tài khoản VIP

093 303 0098

support@tailieu.vn

Phương thức thanh toán

Theo dõi chúng tôi

Facebook

Youtube

TikTok