Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH THỊ PHƯƠNG ANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH THỊ PHƯƠNG ANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI

Ngành : Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. TRẦN VĂN ĐIỀN

Thái Nguyên - 2020

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết

quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng được sử

dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được

cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Thái nguyên, ngày tháng năm 2020

Tác giả luận văn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Đinh Thị Phương Anh

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự hướng dẫn trực tiếp và quý báu của thầy giáo

PGS.TS. Trần Văn Điền, cùng các thầy cô giáo trong Khoa Quản lý Tài Nguyên,

phòng đào tạo trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong

quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Yên Bình, tập thể lãnh

đạo, cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất tỉnh Yên Bái, cán bộ

Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Bình, cán bộ Văn phòng Đăng ký đất

đai và Phát triển quỹ đất huyện Yên Bình, cán bộ Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài

sản tỉnh Yên Bái, cán bộ UBND xã Cảm Nhân, cán bộ UBND xã Đại Minh, cán bộ

UBND xã Vũ Linh đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực

hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi

điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành

luận văn./.

Thái nguyên, ngày tháng năm 2020

Tác giả luận văn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Đinh Thị Phương Anh

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii

MỤC LỤC ................................................................................................................ iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................. vi

DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... vii

MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI .......................................................................... 1

2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ...................................................................................... 3

3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI........................................................................................ 3

Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU ....................................................................... 5

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ........... 5

1.1.1. Khái niệm giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất .............................................. 5

1.1.2. Bất động sản ...................................................................................................... 7

1.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................... 8

1.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất .............................................................................. 13

1.2. ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI......... 17

1.2.1. Trung Quốc ..................................................................................................... 17

1.2.2. Nhật Bản .......................................................................................................... 18

1.2.3. Mỹ ................................................................................................................... 18

1.2.4. Một số nước ASEAN ...................................................................................... 20

1.2.5. Ý nghĩa bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam ............................................. 20

1.3. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM ....................................... 21

1.3.1. Sơ lược về tình hình đấu giá đất...................................................................... 21

1.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hà Nội ........................................ 21

1.3.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng .......................................... 22

1.3.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh ................................... 24

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

1.3.5. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Yên Bái ..................................................... 26

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU ......................................................................................................... 32

2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU .................................................. 32

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 32

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 32

2.2. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN NGHIÊN CỨU ................................................... 32

2.2.1. Địa điểm nghiên cứu ....................................................................................... 32

2.2.2. Thời gian nghiên cứu ...................................................................................... 33

2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .............................................................................. 33

2.3.1. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất tại huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ............ 33

2.3.2. Thực trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Bình,

tỉnh Yên Bái ............................................................................................................... 33

2.3.3. Đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn

huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái .................................................................................. 33

2.3.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn

huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái .................................................................................. 33

2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................................... 34

2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................................. 34

2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ............................................................... 34

2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu .............. 35

2.4.4. Phương pháp đánh giá theo tiêu chí ................................................................ 35

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 37

3.1. HIỆN TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN

YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI ................................................................................... 37

3.1.1. Công tác quản lý đất đai của huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ......................... 37

3.1.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Bình năm 2019 ........................................ 42

3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA

BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI ........................................................... 43

3.2.1. Các văn bản đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Bình ........... 44

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................ 44

3.2.3. Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Bình ................... 46

3.2.4. Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Yên Bình ......................................................................................................... 51

3.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ TẠI 03 DỰ ÁN NGHIÊN CỨU

TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI ....................................... 52

3.3.1. Đặc điểm của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ......................................... 52

3.3.2. Kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất............................................ 54

3.3.3. Kết quả đánh giá cán bộ và người tham gia đấu giá về công tác đấu giá quyền

sử dụng đất tại 3 dự án .............................................................................................. 57

3.3.4. Hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án ............................................. 67

3.3.5. Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái .................................................................................. 73

3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QSDĐ

TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI ....................................... 75

3.4.1. Giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ ................................................................ 75

3.4.2. Giải pháp hỗ trợ ............................................................................................... 75

3.4.3. Giải pháp về chính sách Nhà nước.................................................................. 76

3.4.4. Giải pháp về kỹ thuật ...................................................................................... 76

3.4.5. Giải pháp tăng cường mối quan hệ giữa tổ chức bán đấu giá với cơ quan

công an ...................................................................................................................... 77

3.4.6. Giải pháp về tuyên truyền ............................................................................... 77

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 78

1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 78

2. KIẾN NGHỊ .......................................................................................................... 79

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 80

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

BĐG TS Bán đấu giá tài sản

BĐS Bất động sản

BLDS Bộ Luật Dân sự

CN QSH Chuyển nhượng Quyền sở hữu

CNH Công nghiệp hoá

ĐKĐĐ Đăng ký đất đai

ĐVT Đơn vị tính

GCN Giấy chứng nhận

HĐBĐG Hội đồng Bán đấu giá

HĐH Hiện đại hoá

KDC Khu dân cư

NĐ-CP Nghị định Chính phủ

PTQĐ Phát triển quỹ đất

QSDĐ Quyền sử dụng đất

TBQ Tiền bình quân

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

TW Trung ương

UBND Uỷ ban nhân dân

UBKT Ủy ban kiểm tra

VNĐ Việt Nam đồng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

XHCN Xã hội chủ nghĩa

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ..... 42

Bảng 3.2. Tổng hợp kết quả đấu giá trên địa bàn huyện Yên Bình từ ................ 51

năm 2017 - 2019 ..................................................................................................... 51

Bảng 3.3. Tổng hợp giá khởi điểm của 03 dự án đấu giá QSDĐ ........................ 54

Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ................ 57

Bảng 3.5. Đánh giá của cán bộ trong công tác đấu giá ......................................... 60

Bảng 3.6. Đánh giá của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ................... 61

Bảng 3.7. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc

thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án ................................. 63

Bảng 3.8. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến thửa đất .......................... 65

Bảng 3.9. Các tác nhân gây khó khăn trong quá trình đấu giá ............................. 66

Bảng 3.10. Đánh giá của người dân sau khi trúng đấu giá ................................... 67

Bảng 3.11. Chênh lệch giữa giá quy định với giá trúng đấu giá .......................... 68

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt

không thay thế được, là điều kiện đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội

tồn tại và phát triển. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế

kinh tế thị trường đã làm cho các thành phần kinh tế phát triển mạnh và hình thành

xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành

hàng hóa, trong đó có đất đai.

Đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu cho sự phát triển kinh tế

và xã hội, đặc biệt là quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đang diễn ra mạnh

mẽ, dân số ngày càng tăng nhanh việc sử dụng đất hợp lý là vô cùng quan trọng của

con người. Chính điều này làm cho việc phân bổ đất đai vào các mục đích khác

nhau ngày càng trở lên khó khăn và đất đai càng trở lên quý giá. Cùng với sự phát

triển của nền kinh tế đất nước, sự hoàn thiện cơ chế pháp lý về đất đai trong việc

mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau

nhưng chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Để phát huy nguồn nội lực từ đất

đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993, Thủ

tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây

dựng cơ sở hạ tầng. Thực tế hình thức này đã đạt được một số thành quả làm đổi

mới bộ mặt của nhiều đia phương, nhưng trong quá trình thực hiện còn tồn tại việc

giá đất không cụ thể, thanh toán tiền không chặt chẽ. Để khắc phục những tồn tại

đó, Nhà nước đã thay đổi dùng cơ chế lấy quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất.

Có thể khẳng định việc đấu giá quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường

đã đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước

ta trong những năm qua. Với vai trò đó, cùng với Hiến pháp năm 2013 khẳng định:

“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất

nước, được quản lý theo pháp luật” (khoản 1 Điều 54), “Quyền sử dụng đất được

Nhà nước bảo hộ” (khoản 2 Điều 54) điều đó thể hiện rõ quan điểm nhất quán của

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Nhà nước là bảo vệ quyền sử dụng đất của công dân vừa tạo cơ sở pháp lý vững

chắc để phòng chống và xử lý nghiêm minh các trường hợp sai phạm trong việc

thực hiện pháp luật về đất đai. Mặt khác, thị trường bất động sản, mà trong đó phần

quan trọng nhất là thị trường đất đai, là yếu tố không thể thiếu của nền kinh tế thị

trường. Để việc đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng đi vào nền nếp, đảm bảo sự

công khai, minh bạch trong chính sách tài chính; tránh gây thất thoát nguồn thu

ngân sách nhà nước, tạo nguồn thu ổn định, bền vững từ khai thác có hiệu quả

nguồn lực từ đất đai và tài sản nhà nước, đòi hỏi phải có một quy trình đấu giá chặt

chẽ, đảm bảo thống nhất. Ngày 17/11/2016 Luật đấu giá tài sản đã được Quốc hội

ban hành, trong đó quy định rõ và thể hiện cụ thể về nguyên tắc, trình tự, thủ tục

đấu giá tài sản; đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí

đấu giá tài sản; xử lý vi phạm, hủy kết quả đấu giá tài sản, bồi thường thiệt hại;

quản lý nhà nước về đấu giá tài sản. Tạo hành lang pháp lý vững chắc cho công

cuộc đổi mới toàn diện đất nước trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế, xây dựng

đất nước Việt Nam xã hội chủ nghĩa hướng đến mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân

chủ, công bằng, văn minh.

Yên Bình là huyện miền núi nằm ở phía đông nam tỉnh Yên Bái. Trung tâm

huyện cách thành phố Yên Bái 8Km về phía đông nam, cách thủ đô Hà Nội 170Km

về phía tây bắc, phía đông nam giáp huyện Đoan Hùng của tỉnh Phú Thọ, phía tây

nam giáp thành phố Yên Bái, phía tây bắc giáp thành phố Yên Bái, huyện Trấn Yên

và Huyện Văn Yên, phía đông bắc giáp huyện Hàm Yên của tỉnh Tuyên Quang,

phía bắc giáp huyện Lục Yên. Trên địa bàn có tuyến quốc lộ 70 từ Hà Nội đi Yên

Bái và đi Lào Cai chạy qua trung tâm và một số xã của huyện. Huyện Yên Bình có

tổng diện tích tự nhiên là 77.319,67 ha trong đó diện tích đất nông nghiệp có

57.690,43 ha chiếm 74,61% tổng diện tích tự nhiên.

Là địa phương có nhiều lợi thế so sánh về vị trí địa lý, là đầu mối giao lưu

kinh tế quan trọng của Tỉnh Yên Bái và Lào Cai với Hà nội, là cửa ngõ của vùng

Tây Bắc,đó là thuận lợi quan trọng để phát triển kinh tế dịch vụ.

Để đáp ứng được quá trình chuyển hóa mạnh mẽ trên đà phát triển của huyện

theo hướng Công nghiệp hóa - hiện đại hóa nhưng phải đảm bảo đúng mục tiêu,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chiến lược đúng với quy hoạch đã được phê duyệt, thì việc xây dựng cơ sở hạ tầng

là một yếu tố quyết địnhcơ bản đến sự thành công của mục tiêu đã đề ra. Để giải

quyết kinh phí phục vụ cho công tác xây dựng cơ sở hạ tầng như: giao thông, điện,

nước, trường học, trạm y tế, … cũng như hạn chế tối đa sự thiếu lành mạnh của thị

trường bất động sản. Được sự nhất trí của Ủy ban nhân tỉnh, Ủy ban nhân dân

huyện đã tiến hành thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở để tạo nguồn

kinh phí.

Lợi ích của việc đấu giá QSDĐ mang lại về mặt kinh tế, xã hội và quản lý

Nhà nước về đất đai là các yếu tố được nói tới qua thực tiễn đấu giá QSDĐ. Trên

cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn việc nghiên cứu về đấu giá quyền sử

dụng đất là rất cần thiết góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế, tăng cường hiệu quả

của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quá

trình CNH - HĐH đất nước. Vì vậy, Tôi tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề tài:

“Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện

Yên Bình, tỉnh Yên Bái”. Nhằm đánh giá một cách trung thực, khách quan về công

tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện.

2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

- Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất; tình hình công tác đấu

giá quyền sử dụng đất của huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái.

- Phân tích, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án của

huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá

quyền sử dụng đất của huyện Yên Bình.

3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

- Ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của

công tác đấu giá quyền sử dụng đất, những yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá

quyền sử dụng đất của khu đất được đấu giá. Luận văn có thể sử dụng để làm tài

liệu tham khảo cho sinh viên, học viên, nghiên cứu sinh về công tác đấu giá quyền

sử dụng đất.

- Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đất qua các dự án khác nhau, với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề

xuất, rút ra những quy định, xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để đem

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

lại hiệu quả cao.

Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1.1. Khái niệm giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1.1. Khái niệm về giá đất

Theo Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất

(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy

định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình thành trong

các trường hợp sau:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá.

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan

khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,

góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng

đất tính trên một đơn vị diện tích đất, và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ

đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định - (Quốc hội, 2013).

Theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013 nguyên tắc, phương pháp

định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định

giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại

đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng

đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng

đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả

năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như

nhau. Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất

hiện nhiều mức giá đất trên thị trường.

Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực

hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc

giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp.

Trên thực tế giá đất có hai loại: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị

trường. Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị

trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước, là người đại diện chủ sở hữu

quy định ra giá đất, Nhà nước sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý

và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để

đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai.

Giá đất do Nhà nước quy định nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất

giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao

đất hoặc cho thuê đất. Trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất,

thế chấp, bảo lãnh…Giữa các chủ sử dụng đất thì không áp dụng giá này. Ngược

lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử

dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá

này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp)

giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Qua đó,

để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có

hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

1.1.1.2. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất

Theo từ điển kinh tế học hiện đại: “Đấu giá là phương pháp bán hàng hóa

và dịch vụ bằng cách xướng giá tối thiểu, sau đó để cho mọi người trả giá, người

nào trả giá cao nhất sẽ mua được hàng. Thị trường đấu giá là một thị trường có tổ

chức, trong đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo sự dịch chuyển của cung và

cầu. Đặc điểm cơ bản của thị trường đấu giá là có sản phẩm tiêu chuẩn hóa, không

có sự gặp gỡ trực tiếp giữa người mua và người bán, có đủ số người để đảm bảo

hành vi của họ mang tính cạnh tranh. Đây là mô hình tuyệt vời về cung ứng hàng

hóa và tính cạnh tranh”.

Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán

công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người

mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán

tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt

động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được

chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực

hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010).

1.1.2. Bất động sản

Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản là các tài

sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật quy định"

(Quốc hội, 2013).

Không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS. Nhiều

BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Thí dụ: các công trình hạ tầng mang tính chất

công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở

nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,

2013), đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng

hoá trong thị trường BĐS.

1.1.2.1. Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS.

Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS. Có

nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một

điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về

BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc

trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và

chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS.

1.1.2.2. Thị trường quyền sử dụng đất

Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ cấp. Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo

lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người

ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp.

1.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.3.1. Các phương pháp định giá đất

Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định 188/2004/NĐ-

CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp: Phương pháp so sánh

trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư

được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của

Chính phủ. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4,

Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ.

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông

qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,

hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất,

loại đất cần định giá.

- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng

thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích

đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định

giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương

mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.

- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có

tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra

khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn

liền với đất).

- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất

trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích

sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự

phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng

cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Phương pháp

này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,

tính giá trị quyền sử dụng đất mà thửa đất (khu đất) của dự án có giá trị không lớn;

xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự

án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và

thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ sung phương pháp này đáp

ứng được yêu cầu thực tiễn trong công tác định giá đất, bởi trong cơ chế kinh tế

thị trường hiện nay mỗi giao dịch diễn ra trong nền kinh tế luôn chịu ảnh hưởng

bởi nhiều yếu tố khách quan, chủ quan, thậm chí dẫn tới không thể kiểm soát được

giá thị trường. Trong trường hợp đó, việc bổ sung giá đất lựa chọn để so sánh còn

là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất được đảm bảo bằng cơ chế kiểm soát theo

hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, vì thế giá đất lựa chọn để so sánh đảm bảo

minh bạch và phù hợp với thị trường. Ngoài ra, việc sửa đổi như vậy về giá đất lựa

chọn để so sánh, định giá còn mang lại cơ hội cho việc định giá đất đồng loạt với

những thửa đất ở nơi ít có giao dịch hoặc không có giao dịch, đáp ứng nhu cầu

định giá đất với số lượng thửa đất còn lớn như hiện nay bổ sung sự khiếm khuyết

về năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế.

1.1.3.2. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu

- Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều không có quy định về giá đất

trong đấu giá quyền sử dụng đất.

- Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày

16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt

động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê

đất. Quy định về nguyên tắc xác định giá khởi điểm như sau: Giá khởi điểm quyền

sử dụng đất đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền

thuê đất một lần được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực

tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan nhà nước có

thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của

thửa đất đấu giá; không được thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân

dân cấp tỉnh ban hành theo quy định pháp luật (sau đây gọi tắt là giá đất do Uỷ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ban nhân dân cấp tỉnh quy định).

- Tại Mục 1 Khoản 2 Điều 1 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày

05/01/2015 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng

dẫn việc xác dịnh giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền

sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Xác định giá

khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

Giá khởi điểm đấu giá quyền Diện tích đất Giá đất cụ thể = x sử dụng đất (đồng) (m2) (đồng/m2)

Trong đó: Diện tích đất là diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất theo quy

định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; Giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định.

- Mục 1 khoản 4 Điều 1 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015

quy định về thẩm quyền xác định giá khởi điểm như sau:

+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm đấu giá

quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

+ Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp

tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân

dân cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm quyền.

a. Các văn bản qui định giá đất theo Luật Đất đai 2003

- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban

hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định

giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số

114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số

188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá

các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ

chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các

loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày

30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-CP, Nghị

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.

- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về

thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC về

hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số

24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt

Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu

chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng

dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn về giá

đất. Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2012 của Bộ Tài chính

hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia

đấu giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản. Thông tư số

48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác

định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất

để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

b. Các văn bản xác định giá khởi điểm theo Luật Đất đai 2013

- Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban hành

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định

về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông

tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy

định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá

đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

- Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban hành

Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4 tháng 4 năm 2015 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu

giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Bộ

Tài chính ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2015 của

Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày

16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế

độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dụng đất hoặc cho thuê đất.

1.1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSDĐ

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:

- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc

xác định giá đất, vị trí đóng vai trò quan trọng trong hoạt động sản xuất, kinh

doanh (ví dụ: Vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối

với khu vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ...) hay giữ vai trò quan

trọng trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi trường và

các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ: Các vị trí ở khu

trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại.. Sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa

trung tâm (cùng vị trí mặt tiền). Tóm lại, vị trí của khu đất có tác động rất lớn đến

giá trị sử dụng và giá của khu đất.

- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào mục đích

sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục đích sử

dụng khác nhau, tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất thì sẽ

làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của vị trí khu đất

đối với mục đích sử dụng đó.

- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng

như hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến mức độ nào? Hệ thống cấp thoát nước tốt

được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang bị hiện đại

đến thế nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt ở quy mô như thế

nào... Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp đến giá đất.

- Điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ:

Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho thương mại, văn

phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm

khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất

thực tế ở đây tăng lên.

- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có

ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên

đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005).

Như vậy, các yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ là

những yếu tố liên quan đến BĐS đó, tác động và ảnh hưởng đến BĐS nhằm thay

đổi giá trị của BĐS đó trong tương lai, từ đó nâng cao giá trị của BĐS và thu hút

những người có nhu cầu.

1.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.4.1. Các văn bản quy phạm về đấu giá quyền sử dụng đất

- Luật Đất đai năm 2013.

- Luật Dân sự năm 2015.

- Luật Đấu giá tài sản 2016.

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2010 của Chính phủ về bán đấu

giá tài sản.

- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 của Bộ Tư pháp quy định

chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4 tháng 3 năm

2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.

- Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5/1/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn

mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và

lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản.

- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng

dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền

sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi

tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về

giá đất.

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về

thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn thi hành số 76/2014/TT-BTC ngày

16/6/2015 của Bộ Tài chính, có hiệu lực từ ngày 01/8/2014.

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ

sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 của Chính phủ về việc quy

định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành luật đấu giá tài sản.

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi

trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá

đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5/1/2015 của Bộ Tài chính về việc sử

đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của

Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động

đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của Bộ

Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá

quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

- Thông tư 48/2017/TT-BTC ngày 15/5/2017 của Bộ Tài chính về việc về

việc quy định chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá tài sản.

1.1.4.2. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ là một trong những

giải pháp quan trọng được quy định trong Luật Đất đai 2003 nhằm đảm bảo tính

công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. Tuy nhiên, trong thực tế việc

làm này chưa được áp dụng phổ biến. Nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý sử dụng

đất đai thời gian qua có thể được giải quyết nếu như việc đấu giá được triển khai

quyết liệt, đồng bộ và hiệu quả.

Vì vậy cần phải hiểu rõ vai trò của đấu giá QSDĐ:

Thứ nhất, đấu giá công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong

bồi thường giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường

chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại

bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất

giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là

đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng

các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất

động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định).

Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công

khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh

đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm

định giá, các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá,

quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua

đấu giá. Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn.

Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá

thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về xác định giá đất sát với giá thị

trường vốn đang là vấn đề bức xúc hiện nay.

Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho”

trong giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất,

cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho”. Đây là cơ hội để tham nhũng

nảy sinh. Việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm,

quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều

kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho

việc dàn xếp. Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông

đồng “quân xanh, quân đỏ”… Song không thể phủ nhận những ưu thế của phương

thức này. Việc có nhiều người tham gia, cuộc bán đấu giá được tổ chức công khai,

cơ chế “xin - cho” sẽ dần được khắc phục, loại bỏ.

Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và

nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép

lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực

hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách

nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội.

Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa

vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay. Thực tế, các dự án thực

hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang. (Nguyễn Tân Thịnh.

Đấu giá quyền sử dụng đất công cụ giải quyết bức xúc về đất đai, Tạp chí Tài

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chính số 10/2012).

1.1.4.3 Ảnh hưởng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá

quyền sử dụng đất đã góp phần quan trọng trong việc giúp các địa phương tháo gỡ,

khắc phục một phần khó khăn trong việc khai thác, huy động vốn để chuyển dịch cơ

cấu kinh tế, xây dựng các công trình phúc lợi, cải thiện môi trường, đáp ứng được

một phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần cho người

dân, xây dựng nông thôn mới, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội

của cả nước nói chung và địa phương nói riêng

Thông qua việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất gắn với việc thực hiện

quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, nhiều khu đô thị mới, hiện đại

đã được xây dựng, góp phần cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống. Tiền thu

được từ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê

đất thông qua hình thức đấu giá đã trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách

của nhiều địa phương.

Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch, công

bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước

và lợi ích của người sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần hạn chế tình trạng “hai giá đất” hiện

nay. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và tiếp tục được quy định tại Luật

Đất đai năm 2013, có ba trường hợp hình thành giá đất. Đó là giá đất do Nhà nước

quy định, giá đất do các bên thoả thuận trong chuyển quyền sử dụng đất, giá đất

hình thành từ đấu giá quyền sử dụng đất. Trên thực tế, do nhiều lý do mà hiện nay

giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn so với giá đất trên thị trường

chuyển nhượng, so với giá trị thực của đất. Do vậy, khi giao đất, cho thuê đất theo

hình thức chỉ định đã tạo ra sự chênh lệch lớn giữa giá đất trên thị trường và giá

đất do Nhà nước quy định. Từ đó, đã tạo ra cơ chế “hai giá đất”. Người hưởng lợi

nhiều nhất từ cơ chế này là một số các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất,

cho thuê đất theo hình thức chỉ định. Thiệt hại lớn nhất thuộc về người sử dụng

đất có đất bị thu hồi và Nhà nước. Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế tối đa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tình trạng “hai giá đất”; tạo cơ sở, căn cứ để Nhà nước điều chỉnh mức giá đất cho

phù hợp với giá trị thực của đất; tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; điều tiết

và đi đến xoá bỏ địa tô chênh lệch theo hướng đảm bảo lợi ích Nhà nước, lợi ích

người có đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư. Do trong đấu giá quyền sử dụng

đất người sử dụng đất phải cạnh tranh quyết liệt về khả năng chi trả, họ phải bỏ ra

một khoản tiền không nhỏ để có quyền sử dụng đất. Nên khi được Nhà nước giao

đất hoặc cho thuê đất họ biết họ phải làm gì để sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý

và hiệu quả hơn.

Tóm lại, đấu giá quyền sử dụng đất với vai trò đảm bảo thực hiện nghĩa vụ

của người sử dụng đất là vấn đề tất yếu cần được quy định cụ thể và thực hiện

thống nhất nếu chúng ta muốn xây dựng một thị trường bất động sản hoàn chỉnh ở

nước ta. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì quyền sử dụng đất là

một loại hàng hóa đặc biệt, phải được lưu thông trên thị trường bằng nhiều cách

thức, trong đó có đấu giá như các loại tài sản khác (nguồn internet).

1.2. ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

1.2.1. Trung Quốc

Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường BĐS

thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc

quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà

nước về quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng quyền SDĐ.

Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể,

quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền SDĐ

của UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và

phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với

Chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ. Việc

giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là

do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp

hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện.

Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương

mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện

phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới

có thể dùng phương thức thương lượng song phương.

Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng quyền SDĐ bằng thương lượng

song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ tiền

SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng

CSHT và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các

biện pháp sử dụng cụ thể.

Việc xuất nhượng quyền SDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc

thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định

giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên

trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở

Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ

chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý

đất đai Quốc gia (Doãn Quang Hùng, 2010).

1.2.2. Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các

tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. Sau

thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh

hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con

nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng

cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá

nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến

hành thanh toán cho những khoản nợ (Doãn Quang Hùng, 2010).

1.2.3. Mỹ

Trong những thập kỷ gần đây, tại Mỹ bán đấu giá bất động sản đã trở nên

vô cùng phổ biến giúp cho hoạt động mua hay bán bất động sản trở nên nhanh

chóng hơn. Bán đấu giá tại nước này có thể là một kinh nghiệm nơi thương trường

cho những người mới muốn mua nhà qua đấu giá hoặc có thể là một sự lựa chọn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tốt nhất cho tất cả mọi người. Quy trình đấu giá tại Mỹ có nhiều điểm khác biệt và

khá chặt chẽ, nên điều quan trọng cho người bán và người mua là tìm hiểu kỹ trình

tự của nó.

Bán đấu giá bất động sản tại Mỹ chủ yếu là hình thức đấu giá bằng lời nói

trực tiếp, rất dứt khoát và căng thẳng. Những người nộp hồ sơ phải đặt trước một

khoản đặt cọc và nộp phí đấu giá. Giá khởi điểm là do người bán bất động sản

quyết định.

Một vài điều khoản của một cuộc bán đấu giá khá chặt chẽ, nó giúp tăng

hiệu quả của phiên đấu giá, tỷ lệ không thành công thấp, giá bán được cao bao

gồm:

- Đấu giá viên có quyền quyết định cao nhất trong toàn phiên đấu giá. Có

quyền từ chối một sự trả giá của người tham gia đấu giá.

- Đấu giá viên quyết định mức giá trị mà sự trả giá đã đạt đến mức tốt nhất.

- Đấu giá viên có quyền hủy cuộc bán đấu giá bất cứ lúc nào.

- Đấu giá viên có thể tham khảo về giá trả giá của người tham gia tới người

có bất động sản đấu giá bất cứ lúc nào khi phiên đấu giá đang diễn ra.

- Nếu có cuộc tranh chấp nào về sự trả giá, đấu giá viên có thể sẽ đưa lại

giá bất động sản về sự trả giá trước tranh chấp và bắt đầu tiếp.

- Nếu có sự tranh chấp về sự trả giá, đấu giá viên là trọng tài phân xử và

quyết định của họ là cuối cùng.

- Người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá.

- Nếu giá trả thấp hơn giá ban đầu, tổ chức bán đấu giá sẽ thương thảo

những hợp đống tư nhân cho người bán nếu người bán muốn tiếp tục.

- Người mua sẽ phải ký tên vào hợp đồng và trả khoản nợ ngay lập tức sau

khi đấu giá viên tuyên bố người trúng đấu giá (Mạng internet).

Có thể dễ dàng nhận thấy đấu giá viên như một chế tài độc quyền quyết

định khi phiên đấu giá diễn ra. Là người cầm cán cân, có khả năng giảm thiểu

những tiêu cực trong việc “móc ngoặc giá”, hoặc thương lượng trước của những

người tham gia. Sau gần hơn 100 năm kinh nghiệm trong đấu giá tài sản, đấu giá

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

viên tại Mỹ dường như tránh né được rất nhiều hành vi vi phạm của những người

tham gia và đem đến giá thị trường cho sản phẩm - thực hiện đúng ý nghĩa lợi ích

mà hình thức đấu giá có thể mang lại.

Để thành công khi bán bất động sản qua bán đấu giá tại Mỹ là chọn đúng tổ

chức bán đấu giá. Khả năng tổ chức của họ, cùng với trình độ chuyên môn của đấu

giá viên sẽ đem lại tỷ lệ thành công cao cho phiên đấu giá.

1.2.4. Một số nước ASEAN

- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ - me mới

có quyền sở hữu đất đai. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở

hữu đối với BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lý đất đai, Quy hoạch đô thị và Xây dựng.

- Inđônêxia: Khái niệm BĐS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với đất.

Khung pháp lí đối với BĐS là hệ thống Luật Đất đai số 5 ban hành năm 1960 được

gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL).

- Singapo: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BĐS là can thiệp qua

chính sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có chính sách

tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BĐS qua các

ngân hàng.

- Philíppin: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán BĐS là các nhân tố cấu

thành thị trường BĐS; Phân loại BĐS; Các hợp đồng mua bán BĐS; Các hoạt

động kinh doanh BĐS.

Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp

luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản

lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công

tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều

được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau

để thực hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS

(Doãn Quang Hùng, 2010).

1.2.5. Ý nghĩa bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam

Đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được trong phát triển sản xuất. Các nước trên thế giới đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng có hiệu quả hơn trong những năm qua. Có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới,

nhưng công tác định giá đất, định giá bất động sản gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ thống công cụ có

những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong

cơ chế thị trường bất động sản.

1.3. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

1.3.1. Sơ lược về tình hình đấu giá đất

Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá

nhân đều được phép tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Nếu được chọn, tổ chức

hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải

lập lại dự án đầu tư), được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có thể xây

dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt. Ngược lại, họ có trách

nhiệm nộp tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự

đấu giá và kết quả trúng đấu giá.

Hiện nay có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã và đang được áp

dụng rộng rãi như sau:

- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng

- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng

- Đấu giá công khai bằng lời

1.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hà Nội

Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của

thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm

pháp luật có liên quan, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều văn

bản quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất.

Ngày 29/5/2003 UBND thành phố Hà nội đã ban hành Quyết định số

66/2003/QĐ-UB về việc Ban hành Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn

đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Ngày 23/10/2008 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số

43/2008/QĐ-UBND về việc Ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Ngày 14/9/2011 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số

29/2011/QĐ-UBND về việc Ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao

đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Ngày 15/9/2014 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số

71/2014/QĐ-UBND quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền

sử dụng đất, hoặc cho thuê trên địa bàn Thành phố.

Sau khi nhận được các văn bản của các cấp, các địa phương đã tổ chức triển khai

thực hiện các văn bản đó kịp thời, hiệu quả và đã đạt được những kết quả rất quan

trọng, góp phần thực hiện hoàn thành kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn

cả thành phố.

1.3.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng

1.3.3.1. Cơ cấu tổ chức

* Đội ngũ đấu giá viên

Trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng hiện có 27 đấu giá viên đang hành nghề

tại 11 tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp, các đấu giá viên đều có trình độ

chuyên môn từ cử nhân trở lên thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau, trong đó số

lượng đấu giá viên có chuyên môn về luật là 15/27 chiếm 55,55% số lượng đấu giá viên.

* Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp

- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố Đà Nẵng (sau đây gọi

là Trung tâm) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp có địa chỉ tại số 8 Phan

Bội Châu, phường Thạch Thang, quận Hải Châu, thành Phố Đà Nẵng; được

thành lập theo Quyết định số 1540/QĐ-UB ngày 03 tháng 6 năm 1997 của

UBND lâm thời thành phố Đà Nẵng và được bổ sung thêm nhiệm vụ mới theo

Quyết định số 01/2006/QĐ-UBND ngày 04/1/2006 của UBND thành phố Đà

Nẵng. Ủy ban nhân dân thành phố bảo đảm về biên chế, cơ sở vật chất và điều

kiện làm việc cho Trung tâm theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp có

thu. Trung tâm là đơn vị sự nghiệp tự đảm bảo toàn bộ chi phí hoạt động thường

xuyên và thực hiện quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về tài chính theo quy định.

* Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: 8 doanh nghiệp và 02 chi nhánh doanh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nghiệp, trong đó có:

+ Về ngành nghề kinh doanh: có 04 doanh nghiệp và 02 chi nhánh doanh

nghiệp bán đấu giá (chuyên doanh); 04 doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có

kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản.

+ Về hình thức doanh nghiệp: có 05 công ty cổ phần; 03 công ty trách

nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên; 02 chi nhánh công ty trách nhiệm hữu hạn

từ 01 thành viên trở lên.

* Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện:

Có 08 Hội đồng bán đấu giá tài sản tại 08 quận - huyện. Hội đồng do Chủ

tịch UBND Quận - Huyện quyết định thành lập để bán đấu giá tang vật, phương

tiện vi phạm hành chính do người có thẩm quyền của cơ quan cấp huyện trở xuống

ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật. Hội đồng có thành phần gồm

đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, Phòng Tài chính

Kế hoạch, Phòng Tư pháp và đại diện cơ quan có liên quan.

* Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt

Trong 05 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trên địa bàn thành

phố chưa có trường hợp nào phải thành lập Hội đồng bán đấu giá trong trường hợp

đặc biệt theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP.

1.3.3.2. Thủ tục

- Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để

nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày

và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần. Sau khi hết thời gian

niêm yết giá. Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày.

- Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng

đấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá. Khi muốn ra ngoài phải

có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá.

- Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m², mỗi người tham gia

đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá

cao hơn. Thời gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắ lại 03 lần),

quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đấu giá.

- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc. Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi

người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản.

1.3.3.3. Cơ chế tài chính khi thực hiện đấu giá:

- Giá khởi điểm do ủy ban nhân dân thành phố quyết định giao động từ

3.900.000 - 5.330.000 đồng/m², giá bỏ thầu từ 4.200.000 - 12.000.000 đồng/m² và

giá đất trúng thầu từ 4.850.000 - 12.900.000 đồng/m² cao hơn 1,24 - 2,42 lần so

với giá khởi điểm quy định. Theo ý kiến của tất cả các hộ được phỏng vấn, với

mức giá khởi điểm như vậy là phù hợp với đại đa số người tham gia đấu giá đều

cho rằng mức trúng đấu giá so với giá đất thị trường tại thời điểm đấu giá là trung

bình (125 - 130 trường hợp), chỉ có 0,5 trường hợp cho là cao hơn giá trị thị trường.

- Tiền đặt cược: Trước khi tham gia đấu giá, đối tượng tham gia đấu giá

phải nộp một khoản tiền đặt cược bằng 10% đối với khu đất (thửa đất) có tổng giá

trị theo giá khởi điểm từ 2.000.000.000 đồng trở xuống; nộp bằng 3% - 5% đối với

khu đất (thửa đất) có tổng giá trị theo giá khởi điểm trên 2.000.000.000 đồng và

giao cho Hội đồng đấu giá đề xuất mức tỷ lệ cụ thể tùy theo tổng giá trị khu đất

(thửa đất) để trình Chủ tịch UBND thành phố quyết định

- Giá đất do ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng quy định đối với khu vực

này trước khi có dự án là 560.000.000 đồng/m² và giá đất đền bù khi giải phóng

mặt bằng để xây dựng cơ sở hạ tầng 780.000.000 đồng/m².

- Phương thức thành toán được thực hiện trong nhiều lần nhưng tối đa

không quá 45 ngày phải thanh toán xong.

1.3.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh

1.3.4.1. Cơ cấu tổ chức

* Đội ngũ đấu giá viên

Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có 53 tổ chức bán đấu giá tài sản

chuyên nghiệp; các đấu giá viên đều có trình độ chuyên môn từ cử nhân trở lên

thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau.

* Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp

- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố Hồ Chí Minh (sau đây

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

gọi là Trung tâm) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp, được thành lập theo

Quyết định số 7620/QĐ-UB ngày 18 tháng 12 năm 1997 của UBND thành phố Hồ

Chí Minh. Ủy ban nhân dân thành phố bảo đảm về biên chế, cơ sở vật chất và điều

kiện làm việc cho Trung tâm theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp có

thu. Trung tâm là đơn vị sự nghiệp tự đảm bảo toàn bộ chi phí hoạt động thường

xuyên và thực hiện quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về tài chính theo quy định.

+ Về nhân sự: Trung tâm có 10 đấu giá viên (tất cả đấu giá viên đều có trình

độ từ cử nhân luật trở lên) và 15 nhân viên khác.

+ Về cơ sở vật chất: Trung tâm có trụ sở mới xây tại số 19/5 Hoàng Việt,

phường 4, quận Tân Bình; kho tài sản tại số 32 Lê Lai, phường 3, quận Gò Vấp và

cơ sở vật chất, các trang thiết bị cần thiết khác đảm bảo tốt cho hoạt động bán đấu

giá tài sản.

- Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: 43 doanh nghiệp và 09 chi nhánh doanh

nghiệp, trong đó có:

+ Về ngành nghề kinh doanh: có 28 doanh nghiệp và 06 chi nhánh doanh

nghiệp bán đấu giá (chuyên doanh); 17 doanh nghiệp và 01 chi nhánh doanh

nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản.

+ Về hình thức doanh nghiệp: có 26 công ty cổ phần, 15 công ty trách

nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên; 05 chi nhánh công ty cổ phần và 06 chi

nhánh công ty trách nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên.

* Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện:

Có 24 Hội đồng bán đấu giá tài sản tại 24 quận - huyện. Hội đồng do Chủ

tịch UBND Quận – Huyện quyết định thành lập để bán đấu giá tang vật, phương

tiện vi phạm hành chính do người có thẩm quyền của cơ quan cấp huyện trở xuống

ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật. Hội đồng có thành phần gồm

đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, phòng Tài chính

Kế hoạch, phòng Tư pháp và đại diện cơ quan có liên quan.

* Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt

Trong 05 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trên địa bàn thành

phố chưa có trường hợp nào phải thành lập Hội đồng bán đấu giá trong trường hợp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đặc biệt theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP.

1.3.4.2. Tình hình chuyển giao bán đấu giá quyền sử dụng đất

Thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, UBND thành phố đã ban hành

Quyết định số 77/2011/QĐ-UBND ngày 05/12/2011 về giải thể Hội đồng đấu giá

quyền sử dụng đất thành phố, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất các quận, huyện

và quy định về xử lý chuyển tiếp, cụ thể như sau:

- Giải thể các Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố và quận,

huyện được thành lập theo Quyết định số 100/2002/QĐ-UB ngày 12/09/2002 của

UBND thành phố về thành lập Hội đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất và Quyết

định số 76/2008/QĐ-UB ngày 27/10/2008 của UBND thành phố về phân cấp cho

UBND các quận, huyện tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất.

- Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc UBND quận, huyện khi tổ chức thực

hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng các khu đất do UBND thành phố giao phải ký

hợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện việc bán đấu giá

quyền sử dụng đất.

- Quy định về xử lý một số vấn đề chuyển tiếp sau khi giải thể các Hội đồng

đấu giá quyền sử dụng đất (UBND Thành phố Hồ Chí Minh, 2014).

1.3.5. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Yên Bái

1.3.5.1. Về triển khai Luật đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫn thi hành

Luật đấu giá tài sản năm 2016 được Quốc hội Khóa XIV thông qua ngày

17/11/2016 với 8 chương, 81 điều đã đánh dấu mốc quan trọng trong việc hoàn

thiện, thống nhất khung pháp lý điều chỉnh hoạt động đấu giá tài sản và có hiệu lực

thi hành từ ngày 01/7/2017. Có thể nói đây là lần đầu tiên có một văn bản có giá trị

pháp lý cao nhất điều chỉnh về lĩnh vực đấu giá tài sản. Luật đấu giá tài sản 2016

được ban hành đã tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc, chặt chẽ, khoa học, đảm

bảo nguyên tắc công khai, minh bạch, độc lập, trung thực, khách quan, bảo vệ

quyền và lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá,

người mua được tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản và đấu giá viên. Trình tự,

thủ tục đấu giá được quy định rõ hơn, chặt chẽ hơn, đáp ứng yêu cầu phát triển hoạt

động hành nghề đấu giá trong tình hình mới, tiếp cận với xu thế phát triển của thế

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

giới cũng như hạn chế thông đồng, dìm giá, thu hút được nhiều người tham gia.

Được sự hướng dẫn của Bộ Tư pháp và sự quan tâm, chỉ đạo sát sao của Sở

Tư pháp, Trung tâm đã khẩn trương triển khai nghiên cứu, thực hiện Luật đấu giá

tài sản và các văn bản hướng dẫn thi hành; tổ chức Hội nghị triển khai thi hành Luật

và các văn bản pháp luật có liên quan nhằm phổ biến, quán triệt các nội dung cơ bản

đến các đối tượng có liên quan và viên chức, người lao động trong Trung tâm;

thống nhất các quy trình thủ tục trong hoạt động đấu giá theo đúng quy định, soạn

thảo các biểu mẫu mới phù hợp với quy định của Luật; chuẩn bị mọi nguồn lực để

thực hiện việc đấu giá theo quy định của Luật.

Trung tâm nhanh chóng trao đổi, làm việc, thống nhất cách thức thực hiện và thoả

thuận mức thù lao dịch vụ đấu giá với các tổ chức có tài sản phải bán thông qua đấu

giá. Đặc biệt là làm việc với các Trung tâm Phát triển quỹ đất các huyện, thị xã để

ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các huyện,

thị xã theo quy định mới. Nếu như trước đây Trung tâm chỉ cử đấu giá viên về điều

hành đấu giá tại các huyện, thị xã nhưng từ khi Luật đấu giá tài sản có hiệu lực từ

ngày 01/7/2017, Trung tâm đã thực hiện ký hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất với

các Trung tâm Phát triển quỹ đất để thực hiện toàn bộ trình tự, thủ tục về đấu giá

theo quy định.

1.3.5.2. Về tăng cường nguồn lực đảm bảo cơ sở vật chất, điều kiện tốt nhất cho

công tác đấu giá tài sản

Tiếp tục thực hiện Đề án vị trí việc làm, Trung tâm đã quan tâm công tác

kiện toàn tổ chức bộ máy, nâng cao chất lượng và hiệu quả hoạt động thông qua

việc thực hiện cải cách thủ tục hành chính, chấn chỉnh kỷ luật, kỹ cương, thái độ

phục vụ khách hàng; nâng cao kỹ năng hành nghề và thái độ chuyên môn, nghiệp vụ

cho đấu giá viên. Bộ máy Trung tâm hiện có 01 Giám đốc, 01 Phó Giám đốc, 8 đấu

giá viên, 8 chuyên viên và nhân viên đều có trình độ cử nhân luật, cử nhân kinh tế.

Được sự quan tâm của UBND tỉnh và các ngành có liên quan, Trung tâm đã hoàn

thành nhiệm vụ chủ đầu tư Dự án Mở rộng trụ sở Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản

tỉnh Yên Bái. Quá trình triển khai đã thực hiện đúng quy định về quy trình đầu tư

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

xây dựng cơ bản, đơn vị đã giám sát việc xây dựng công trình đảm bảo đúng tiến độ

đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, đáp ứng yêu cầu tổ chức đấu giá, đảm bảo an

ninh, an toàn được kiểm soát dễ dàng và chặt chẽ hơn.

1.3.5.3. Về công tác đấu giá tài sản

Năm 2017, Trung tâm đã tích cực liên hệ với các tổ chức, cá nhân để ký kết

hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, phối hợp với với Ngân hàng, tổ chức tín dụng xử

lý tài sản cầm cố, thế chấp, đẩy nhanh công tác đấu giá tài sản tịch thu sung quỹ

Nhà nước do các ngành chuyển giao theo quy định, phối hợp với cơ quan thi hành

án giải quyết các hồ sơ còn tồn đọng. Đã ký kết được 143 Hợp đồng dịch vụ đấu giá

tài sản, tăng 22% so với cùng kỳ năm trước (Cùng kỳ năm 2016 ký kết được 117

Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản); tổ chức 1.498 cuộc đấu giá thành, tăng 290% so

với cùng kỳ năm trước (Cùng kỳ năm 2016 tổ chức 384 cuộc đấu giá thành), giá trị

tài sản bán được hơn 697 tỷ đồng, tăng 11,3% so với cùng kỳ năm trước (Cùng kỳ

năm 2016 giá trị tài sản bán được hơn 626 tỷ đồng), chênh lệch tăng so với giá khởi

điểm hơn 130 tỷ đồng, tăng 176% so với cùng kỳ năm trước (Cùng kỳ năm 2016 là

47 tỷ đồng).

1.3.5.4. Về thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

Một trong những điểm nổi bật của Luật đấu giá tài sản đó là bổ sung thêm

hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín gián tiếp. Được sự chỉ đạo của Sở Tư pháp và

sự thống nhất cao của các đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất,

từ ngày 01/7/2017, Trung tâm đã áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp

trong đấu giá quyền sử dụng đất và đã thu được kết quả chênh lệch so với giá khởi

điểm cao. Riêng tại địa bàn thành phố Yên Bái, Trung tâm đã tổ chức 295 cuộc đấu

giá thành, với giá trị quyền sử dụng đất bán được 329 tỷ đồng, chênh lệch tăng so

với giá khởi điểm hơn 28 tỷ đồng. Tại địa bàn các huyện, thị xã, Trung tâm đã tổ

chức 1.203 cuộc đấu giá thành, với giá trị quyền sử dụng đất bán được 368 tỷ đồng,

chênh lệch tăng so với giá khởi điểm hơn 102 tỷ đồng.

Thực tiễn áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín gián tiếp đã thu được

kết quả khả quan. Tình trạng thông đồng, dìm giá hầu như không xảy ra, an ninh

trật tự tại thời điểm bỏ phiếu trả giá và buổi công bố kết quả trả giá được đảm bảo,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

khách hàng tham gia đấu giá hoàn toàn yên tâm và tin tưởng.

Với những kết quả nổi bật trên, năm qua, tập thể Trung tâm đã được UBND tỉnh

tặng Cờ thi đua, 01 đồng chí Giám đốc Sở tặng Giấy khen, 01 đồng chí đạt danh

hiệu chiến sỹ thi đua cơ sở, 05 đồng chí hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ, 12 đồng chí

đạt danh hiệu Lao động tiên tiến.

Năm 2019, dự báo tiếp tục là một năm đầy khó khăn, thách thức đối với

Trung tâm. Vì thế, ngay từ đầu năm, Trung tâm đã xác định thực hiện những

phương hướng, nhiệm vụ sau:

Một là,tiếp tục đẩy mạnh công tác chỉ đạo, điều hành, cải tiến lề lối làm việc,

nêu cao tinh thần trách nhiệm của lãnh đạo đơn vị, phát huy tính chủ động, sáng tạo

của toàn thể viên chức và nhân viên trong đơn vị, phấn đấu đạt kết quả cao nhất

trong thực hiện nhiệm vụ được giao.

Hai là, tiếp tục triển khai thực hiện Luật đấu giá tài sản và các văn bản

hướng dẫn thi hành; bám sát các chương trình trọng tâm, kế hoạch hoạt động cụ thể

của UBND tỉnh, Sở Tư pháp để triển khai thực hiện nhiệm vụ đấu giá tài sản. Tiếp

tục triển khai thực hiện Kế hoạch 333/KH–UBND ngày 25/3/2014 của UBND tỉnh

về triển khai Đề án phát triển và tăng cường năng lực đội ngũ Đấu giá viên đến năm

2015 và định hướng phát triển đến 2020 trên địa bàn tỉnh Quảng Bình. Thực hiện

các hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản đã ký kết với các cơ quan, tổ chức đảm bảo

chất lượng, có hiệu quả. Chú trọng xây dựng mối quan hệ phối hợp trong công tác

đấu giá giữa Trung tâm với các Trung tâm phát triển quỹ đất; Cơ quan thi hành án

dân sự, Tổ chức tín dụng, Chi cục quản lý thị trường và các cơ quan khác có thẩm

quyền xử lý tài sản nhà nước theo quy định. Phấn đấu năm 2018 đạt mức cao hơn

năm 2017 trên tất cả các mặt: số hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, số cuộc đấu giá,

số cuộc đấu giá thành và giá trị tài sản đấu giá.

Ba là, nghiên cứu, sáng tạo và áp dụng linh hoạt các sáng kiến, giải pháp

trong hoạt động đấu giá có hiệu quả nhằm nâng cao chất lượng đấu giá tài sản, tăng

nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Bốn là, tăng cường các hoạt động kiểm soát các thủ tục hành chính; thực

hành tiết kiệm, chống lãng phí; phòng, chống tham nhũng trong Trung tâm. Tăng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cường kỷ cương hành chính, kỷ luật lao động; kiên quyết xử lý các trường hợp vi

phạm pháp luật, kỷ luật, chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp. Quan tâm, chú trọng

công tác tiếp công dân, giải quyết kịp thời, chính xác những khiếu nại, tố cáo và

nghiêm chỉnh thực hiện việc niêm yết công khai trong thực hiện nhiệm vụ đấu giá.

Năm là,tiếp tục chăm lo đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn

nghiệp vụ, lý luận chính trị, tin học cho viên chức. Đồng thời tăng cường công tác

giáo dục chính trị, tư tưởng, đặc biệt là thực hiện tốt cuộc vận động “Đẩy mạnh học

tập và làm theo tư tưởng, đạo đức, phong cách Hồ Chí Minh” gắn với thực hiện các

nhiệm vụ chính trị của cơ quan; thực hiện Nghị quyết Trung ương 4 (khóa XII) về

tăng cường xây dựng chỉnh đốn đảng; ngăn chặn, đẩy lùi sự suy thoái về tử tưởng

chính trị, đạo đức lối sống, những biểu hiện “tự diễn biến”, “tự chuyển hóa” trong

nội bộ.

1.3.5.4. Nguồn thu từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Năm 2018 tỉnh Yên Bái Đã tích cực triển khai thực hiện công tác tạo quỹ

đất sạch, tổ chức bán đấu giá; thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, đến hết ngày

31/12/2018, đã thu nộp vào ngân sách được là 547,8 tỷ đồng/520 tỷ đồng đạt

105,3% kế hoạch Tỉnh ủy giao

- Đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần làm tăng ngân sách nhà nước của

tỉnh, tạo nguồn vốn cho nhiều dự án quan trọng trên địa bàn tỉnh như:

+ Trích 30% số thu phát sinh hàng năm để bổ sung vốn cho Quỹ phát triển

đất. Trường hợp Dự án do tỉnh vay vốn của Quỹ đầu tư phát triển hoặc Quỹ phát

triển đất, hoặc tạm ứng vốn tạm thời nhàn rỗi của ngân sách tỉnh để tạo quỹ đất bán

đấu giá thì thực hiện trích 30% bổ sung vốn cho Quỹ phát triển đất sau khi đã trừ

các khoản chi phí của Dự án như sau: chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi phí

đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tạo quỹ đất để bán đấu giá.

+ Hoàn trả các khoản ngân sách tỉnh vay, tạm ứng để đầu tư phát triển đến

hạn phải trả trong năm.

+ Bố trí 10% số kinh phí còn lại để thực hiện các nhiệm vụ quản lý đất đai,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đo đạc bản đồ địa chính.

+ Bố trí đủ vốn thanh toán cho các công trình xây dựng cơ bản, có tính chất

xây dựng cơ bản đã quyết toán hoặc có khối lượng hoàn thành, chuyển tiếp từ

những năm trước.

+ Bồi thường, hỗ trợ tái định cư và chi đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tạo quỹ

đất để bán đấu giá (chuẩn bị đầu tư, thiết kế quy hoạch, san tạo mặt bằng, xây dựng

nền, mặt đường, vỉa hè, hệ thống cấp thoát nước).

+ Chi đầu tư cơ sở hạ tầng các xã trong quy hoạch xây dựng nông thôn mới.

+ San tạo mặt bằng và xây dựng các công trình phụ trợ của các điểm trường

thuộc Chương trình kiên cố hóa trường, lớp học, xây dựng các công trình cho các

trường học nhằm đạt chuẩn quốc gia, xây dựng, sửa chữa trụ sở và trạm xá xã, hỗ

trợ làm nhà văn hóa thôn, bản, cụm dân cư, xây dựng hạ tầng du lịch, xây dựng

đường giao thông, kiến thiết thị chính và các công trình phục vụ công cộng, sửa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chữa trụ sở các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp do huyện, thành phố quản lý.

Chương 2

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là người tham gia đấu giá và cán bộ quản lý

công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái, thông qua

03 dự án.

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu

+ Không gian:

Đề tài đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 03 dự án đã tiến hành

đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái bao gồm:

- Dự án 1: Đấu giá quyền sử dụng đất tại thôn Phạ 3, xã Cảm Nhân, huyện

Yên Bình, tỉnh Yên Bái.

- Dự án 2: Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thôn Cát Lem, xã Đại Minh, huyện

Yên Bình, tỉnh Yên Bái.

- Dự án 3: Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thôn Làng Ngần, xã Vũ Linh,

huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái.

+ Thời gian: Giai đoạn từ cuối 2017 đến đầu năm 2019

2.2. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN NGHIÊN CỨU

2.2.1. Địa điểm nghiên cứu

Đề tài được tiến hành nghiên cứu trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái

về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai và Phát triển

quỹ đất huyện Yên Bình cụ thể qua 3 dự án đã đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:

- Dự án 1: Đấu giá quyền sử dụng đất tại thôn Phạ 3, xã Cảm Nhân, huyện

Yên Bình, tỉnh Yên Bái.

- Dự án 2: Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thôn Cát Lem, xã Đại Minh, huyện

Yên Bình, tỉnh Yên Bái.

- Dự án 3: Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thôn Làng Ngần, xã Vũ Linh,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái.

2.2.2. Thời gian nghiên cứu

- Thời gian tiến hành nghiên cứu từ tháng 01/2019 đến tháng 10/2019.

- Số liệu thứ cấp cần điều tra thu thập từ năm 2017 đến năm 2019.

2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

2.3.1. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất tại huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái

- Công tác quản lý đất đai huyện Yên Bình năm 2017.

- Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Bình năm 2017.

2.3.2. Thực trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái

- Các văn bản đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Bình.

- Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất.

- Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

- Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Yên Bình.

2.3.3. Đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn

huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái

- Đặc điểm của 03 dự án đấu giá QSDĐ nghiên cứu.

- Kết quả của 03 dự án đấu giá QSDĐ nghiên cứu.

- Kết quả đánh giá cán bộ và người tham gia đấu giá về công tác đấu giá

quyền sử dụng đất tại 03 dự án nghiên cứu.

- Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu.

- Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Yên Bình.

2.3.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn

huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái

- Giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ

- Giải pháp hỗ trợ

- Giải pháp về chính sách Nhà nước

- Giải pháp về kỹ thuật

- Giải pháp tăng cường mối quan hệ giữa tổ chức bán đấu giá với cơ quan công an

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- Giải pháp về tuyên truyền

2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

- Điều tra, thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội,

tình hình quản lý đất đai, Quy hoạch tổng thể phát triển KT-XH huyện Yên Bình,

tỉnh Yên Bái đến năm 2020, định hướng đến năm 2030 tại Ủy ban nhân dân huyện

Yên Bình và Ủy ban nhân dân xã của 03 dự án nghiên cứu.

- Điều tra thu thập các tài liệu, báo cáo liên quan đến các dự án đấu giá

quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý, tổ chức thực hiện, kết quả đấu giá tại Văn phòng

Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất huyện Yên Bình và tại Trung tâm dịch vụ bán

đấu giá tài sản tỉnh Yên Bái.

- Thu thập các văn bản có liên quan đến công tác đấu giá QSDĐ, các tài liệu

có liên quan tại các Sở, Ban, Nghành như: Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài

Chính tỉnh Yên Bái.

2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Trong giai đoạn 2017 - 2019, trên địa bàn huyện Yên Bình đã lập và tổ chức

đấu giá được 25 dự án bán đấu giá QSDĐ tại 08 xã, thị trấn. Để nghiên cứu cụ thể

về công tác đấu giá QSDĐ của huyện đề tài chọn 03 dự án đấu giá QSDĐ tại xã Đại

Minh, xã Vũ Linh và xã Cảm Nhân là các dự án đều nằm trong những khu dân cư

mới, có vị trí thuận lợi cho giao thương phát triển kinh tế; có nhiều người tham gia

đấu giá tạo tính cạnh tranh cao và số tiền thu được sau đấu giá cao hơn nhiều so với

giá khởi điểm đem lại nguồn thu ngân sách lớn cho Nhà nước.

Thông tin số liệu sơ cấp được thu thập qua quá trình khảo sát điều tra xã hội

học trên hai nhóm đối tượng là cán bộ công chức, viên chức và người dân tham gia

đấu giá với tổng số 75 phiếu điều tra đã chuẩn bị sẵn bao gồm:

- Nhóm người dân, khách hàng là những người tham gia đấu giá QSD đất

qua các phiên đấu. Dựa vào quy mô dân số và tỉ lệ hồ sơ tham gia đấu giá tác giả

tiến hành điều tra tổng số 50 phiếu chủ yếu là trên 3 dự án:

+ Dự án 1: Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thôn Phạ 3, xã Cảm Nhân, huyện

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Yên Bình, tỉnh Yên Bái chọn phỏng vấn: 20 phiếu.

+ Dự án 2: Đấu giá quyền sử dụng đất tại thôn Cát Lem, xã Đại Minh, huyện

Yên Bình, tỉnh Yên Bái Bái chọn phỏng vấn: 15 phiếu.

+ Dự án 3: Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thôn Làng Ngần, xã Vũ Linh,

huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái chọn phỏng vấn: 15 phiếu.

Nội dung bảng hỏi qua các phiếu điều tra để phỏng vấn tập trung làm rõ ý

kiến đánh giá của những người đã tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án

lựa chọn.

Trong bảng hỏi có các mức độ từ 1 đến 4 để ghi nhận đánh giá của người

được hỏi về các nội dung ảnh hưởng tới chất lượng công tác đấu giá quyền sử dụng

đất tại các dự án lựa chọn.

- Nhóm Cán bộ công chức, viên chức làm công tác quản lý liên quan tới

công tác đấu giá đất: Nội dụng phỏng vấn tập trung vào hoạt động công khai quy

hoạch, công khai dự án đấu giá, bao nhiêu người được đánh giá là được công khai,

mức độ công khai giá đấu giá, tính phù hợp của khu vực dự án vv…với tổng số 25

phiếu bao gồm:

+ Cán bộ địa chính: 10 phiếu

+ Cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường: 5 phiếu

+ Cán bộ Văn phòng ĐKĐĐ và PTQĐ huyện Yên Bình: 5 phiếu

+ Cán bộ Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Yên Bái: 5 phiếu.

2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu

- Phương pháp thống kê: Thống kê, sắp xếp các số liệu theo thời gian các

năm đấu giá từ 2017 - 2019.

- Phương pháp phân tích xử lý số liệu: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố

đến giá đấu giá quyền sử dụng đất, so sánh giá khởi điểm và giá thị trường, giá

trúng đấu giá quyền sử dụng đất để đánh giá đúng thực trạng đấu giá quyền sử dụng

đất trên địa bàn nghiên cứu.

- Tổng hợp, phân tích xử lý số liệu đã thu thập được bằng phần mềm Excel.

2.4.4. Phương pháp đánh giá theo tiêu chí

Để làm rõ thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

sử dụng phương pháp đánh giá với các tiêu chí cụ thể sau:

- Đánh giá quy trình tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ.

- Đánh giá tính công khai, minh bạch trong đấu giá QSDĐ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- Đánh giá hiệu quả đấu giá QSDĐ tại 03 dự án.

Chương 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1. HIỆN TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN

YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI

3.1.1. Công tác quản lý đất đai của huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái

Để quản lý, sử dụng hợp lý và hiệu quả đất đai trên địa bàn UBND huyện

Yên Bình đã tập trung chỉ đạo và thực hiện đầy đủ các văn bản pháp luật đất đai

như Luật Đất đai, các Nghị định, Thông tư... theo chủ trương đường lối chính sách

của Đảng và Nhà nước cũng như chủ trương, chính sách của tỉnh đề ra.

UBND huyện đã hướng dẫn thực hiện các văn bản của tỉnh ban hành các quy

định (về giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; về bồi thường hỗ trợ giải

phóng mặt bằng và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; tài chính về đất đai, giá

đất) và ban hành những văn bản thuộc thẩm quyền của UBND huyện để thực hiện

theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành.

3.1.1.1. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập

bản đồ hành chính

Thực hiện chỉ thị 364/CT-HĐBT ngày 06 tháng 11 năm 1991 của Chủ tịch

Hội đồng bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) về vạch định địa giới hành

chính các cấp, huyện đã tiến hành công tác xác định địa giới hành chính của

huyện Yên Bình với các huyện lân cận và của các xã, thị trấn trực thuộc. Việc

lập và quản lý Hồ sơ địa giới hành chính đảm bảo đúng quy định. Đến nay toàn

bộ hệ thống bản đồ địa giới hành chính của huyện đã giao nộp và quản lý theo

quy định - (UBND huyện Yên Bình, 2019)

3.1.1.2. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử

dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất

Công tác đo đạc địa chính được Ủy ban nhân dân huyện đặc biệt quan tâm

nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn. Tổng

diện tích đất trên địa bàn huyện đã được đo đạc thành lập bản đồ địa chính đến năm

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

2019 là 77.212,68 ha;

Huyện Yên Bình đang được đầu tư đo đạc địa chính mới và đo chỉnh lý trên

tất cả các xã, thị trấn làm cơ sở cho việc quản lý đất đai và hiện đại hóa xây dựng cơ

sở dữ liệu địa chính - (UBND huyện Yên Bình, 2019)

3.1.1.3. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch đến năm 2020, Kế hoạch sử dụng đất hàng năm trên địa bàn

huyện Yên Bình là căn cứ để các cơ quan thực hiện tốt quy hoạch, cùng với các đồ

án quy hoạch chi tiết về nông thôn mới, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

đã dần đi vào nề nếp, trở thành công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai,

cân đối nguồn lực đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường

và là cơ sở, căn cứ để quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất theo thẩm quyền - (UBND huyện Yên Bình, 2019)

Mặc dù vậy, việc chủ động thực hiện và đánh giá kết quả tại cơ sở đối với

công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn hạn chế, chưa tích cực.

3.1.1.4. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giá đất

thu hồi đất,

* Giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Công tác

giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân được thực hiện đúng pháp luật, giao đất cho

gần 3.000 hộ gia đình, cá nhân di chuyển giải phóng mặt bằng. Với các hộ ở ổn

định thì còn một số trường hợp chưa được giao đất do trước đây cấp sót trong khu

dân cư hoặc đất nông nghiệp, lâm nghiệp trên các khu vực đồi cao chưa được đo

đạc địa chính.

* Chuyển mục đích sử dụng đất: Việc chuyển mục đích sử dụng các loại đất

trên địa bàn cơ bản được thực hiện theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và

dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt để đầu tư xây dựng hạ tầng,

các công trình phục vụ mục đích an ninh - quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công

cộng như đường giao thông, trường học, bệnh viện, chỉnh trang khu dân cư đô thị,

khu dân cư nông thôn... Bên cạnh đó còn có các hộ gia đình, cá nhân chuyển mục

đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

* Công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, sắp xếp tái định cư: Thu hồi đất

chủ yếu thực hiện khi các công trình, dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt đã

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thực hiện đúng quy định của pháp luật đối với các trường hợp nhà nước thu hồi đất.

* Giá đất: Ngày 31/12/2014 UBND tỉnh Yên Bái ban hành Quyết định số:

39/2014/QĐ-UBND quy định về bảng giá đất năm 2015 trong 05 năm (2015-2019)

trên địa bàn tỉnh Yên Bái. Giá đất trong địa bàn Huyện tăng mạnh đến ngày

15/9/2017 UBND tỉnh Yên Bái ban hành Quyết định số 15/2017/QĐ-UBND về việc

sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định Bảng giá đất năm 2015 tại tỉnh Yên Bái

ban hành kèm theo quyết định số 39/2014/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014.

Mới nhất là Quyết định số: 28/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của UBND tỉnh

Yên Bái quy định về bảng giá đất và Quyết định số: 13/2020/QĐ-UBND về việc

sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định Bảng giá đất năm 2019 tại tỉnh Yên Bái.

Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn tỉnh Yên Bái, trong đó hệ số

điều chỉnh giá đất (K) năm 2019 trên địa bàn huyện Yên Bình tăng từ 1,2 - 2,0 lần

so với giá đất theo Quyết định số 39 của UBND tỉnh.

Đánh giá: Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử

dụng đất còn có những hạn chế. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013

liên tục được chỉnh sửa, bổ sung. Một số điểm quy định khó áp dụng (như xác định

khu dân cư và thửa đất liền kề khu dân cư); một số quy định thiếu chặt chẽ. Việc bố

trí, sắp xếp và thi công các công trình tái định cư để có đủ điều kiện bố trí sắp xếp các

hộ di chuyển để giải phóng mặt bằng còn chậm. (UBND huyện Yên Bình, 2019)

3.1.1.5. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất.

- Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính: Công tác lập và quản lý hồ sơ địa

chính (sổ mục kê, sổ cấp giấy, sổ theo dõi biến động và sổ địa chính) được lập và

lưu trữ theo quy định.

- Năm 2019 đã thực hiện tốt công tác cấp GCN QSDĐ cho Nhân dân, đã

thẩm định và cấp 2.093/2.000 giấy chứng nhận QSDĐ đạt 104,6% kế hoạch của

huyện giao.(UBND huyện Yên Bình, 2019)

3.2.1.6 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai

- Việc tổng kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

và năm 2015 trên địa bàn huyện được thực hiện nghiêm túc, theo đúng quy định.

- Hoàn thành công tác kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn (theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg

ngày 14/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ).

- Công tác thống kê đất đai hàng năm đảm bảo đúng trình tự theo quy định

của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành.

- Năm 2015, huyện hoàn thiện kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử

dụng đất cấp huyện và cấp xã với 26 xã, thị trấn theo Chỉ thị 21 của Thủ tướng

Chính phủ. (UBND huyện Yên Bình, 2019)

3.1.1.7. Quản lý tài chính về đất đai

Công tác quản lý tài chính về đất đai được thực hiện theo đúng quy định của

pháp luật. Để thực hiện việc thu, chi liên quan đến đất đai, UBND huyện đã tổ

chức thu các loại thuế sử dụng đất, thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất,

thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trên cơ sở hệ thống các văn bản đã ban hành,

việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cơ bản đã được thực hiện theo hình thức đấu

giá. (UBND huyện Yên Bình, 2019)

3.1.1.8. Việc quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất

động sản

Sự phát triển công nghiệp, dịch vụ, du lịch trên địa bàn huyện Yên Bình trong

những năm qua phát triển mạnh mẽ. Vì vậy, thị trường quyền sử dụng đất cũng sôi

động. Gần đây do có những tác động từ việc đầu tư cơ sở hạ tầng, một số dự án

công nghiệp, dịch vụ và xu hướng đô thị hóa trên địa bàn, làm cho nhu cầu chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có xu hướng ngày một tăng cao.

Theo số liệu thống kê tại Văn phòng Đăng ký đất đai trung bình mỗi năm có khoảng

1.500 lượt hồ sơ chuyển nhượng đất đai và tài sản gắn liền với đất. Việc quản lý của

nhà nước trong lĩnh vực này mới thực hiện được ở các khâu đăng ký, hướng dẫn và

làm các thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận, tổ chức thu nộp các khoản thuế,

phí và lệ phí còn các nhiệm vụ khác như tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về

quyền sử dụng đất, đăng ký phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

sản, tổ chức hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản, bảo vệ

quyền và và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất

trong thị trường bất động sản, thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ

đất đai còn chậm và chưa thực hiện được. (UBND huyện Yên Bình, 2019)

3.1.1.9. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Nhìn chung công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của

người sử dụng đất đã được quan tâm thông qua việc quản lý, giám sát các hoạt động

chuyển nhượng, cho thuê đất, thu thuế, thu tiền sử dụng đất... Góp phần đảm bảo

quyền lợi cho người sử dụng đất và nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên vẫn còn có

những đối tượng lợi dụng những kẽ hở trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản

hướng dẫn thi hành Luật thực hiện thủ tục chia tách thửa đất tại các thị trấn, xã có

quy hoạch sử dụng đất nhằm chuộc lợi gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai

và thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư. (UBND huyện Yên Bình, 2019)

3.1.1.10. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về

đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

Trong những năm qua, công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định

của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đã được thực hiện thường

xuyên dưới nhiều hình thức như thanh, kiểm tra... Cùng với việc tăng cường công tác

tuyên truyền, phổ biến chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước, Luật đất đai…

bằng nhiều hình thức, nội dung cụ thể, sát thực tế để nhân dân hiểu và đồng thuận, Ban

Thường vụ Huyện ủy chỉ đạo UBKT Huyện ủy và các ban xây Đảng tăng cường nắm

bắt tình hình, chủ động thanh tra, kiểm tra, giám sát việc cấp, quản lý, sử dụng đất đai;

thực hiện nghiêm các kết luận sau thanh tra, kiểm tra, kiểm toán; xem xét, xử lý kịp

thời tổ chức, cá nhân vi phạm trong lĩnh vực đất đai. (UBND huyện Yên Bình, 2019)

3.1.1.11. Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các

vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai

Huyện đã có trụ sở tiếp công dân, có lịch tiếp công dân của lãnh đạo huyện, có

số điện thoại đường dây nóng để giải quyết kịp thời những phản ánh của nhân dân.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Chỉ đạo các cấp ngành kịp thời giải quyết các đơn thư khiếu nại của công dân.

Bên cạnh kết quả đạt được cũng nảy sinh nhiều vấn đề xã hội phức tạp, trong

đó nổi lên là tình trạng lấn chiếm đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép,

các tồn tại trong công tác quản lý nhà nước về đất đai chưa được giải quyết kịp thời;

chưa quan tâm tới công tác giải quyết đơn thư khiếu nại, tranh chấp về đất đai, việc

xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai chưa triệt để đã ảnh hưởng đến công

tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn.(UBND huyện Yên Bình, 2019)

3.1.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Bình năm 2019

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái

TT Loại đất Mã đất Diện tích năm 2017 (ha) Cơ cấu (%)

TỔNG DIỆN TÍCH TỰNHIÊN Đất nông nghiệp Đất sản xuất nông nghiệp Đất trồng cây hàng năm

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

NNP 1 SXN 1.1 CHN 1.1.1 LUA 1.1.1.1 Đất trồng lúa HNK 1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác CLN Đất trồng cây lâu năm 1.1.2 LNP Đất lâm nghiệp 1.2 RSX Đất rừng sản xuất 1.2.1 RPH Đất rừng phòng hộ 1.2.2 NTS Đất nuôi trồng thủy sản 1.3 NKH Đất nông nghiệp khác 1.4 PNN Đất phi nông nghiệp 2 OCT Đất ở 2.1 ONT Đất ở nông thôn 2.1.1 ODT Đất ở đô thị 2.1.2 CDG Đất chuyên dùng 2.2 TSC Đất trụ sở cơ quan, công trình sự 2.2.1 CQP 2.2.2 Đất quốc phòng nghiệp Đất an ninh 2.2.3 CAN Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 2.2.4 CSK Đất sản xuất, kinh doanh phi nông 2.2.5 CCC 2.2.6 Đất có mục đích công cộng nghiệp TON Đất tôn giáo 2.3 TIN Đất tín ngưỡng 2.4 NTD Đất nghĩa trang, nghĩa địa 2.5 SON Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối 2.6 MNC Đất có mặt nước chuyên dùng 2.7 PNK Đất phi nông nghiệp khác 2.6 77.212,68 54.841,12 13.037,34 5.286,68 4.229,25 1.057,43 7.750,67 41.115,79 37.820,77 3.295,02 686,86 1,13 21.138,88 916,43 815,55 100,87 2.834,29 16,88 661,06 26,43 96,20 612,00 1.421,74 7,37 4,20 111,64 529,50 16.735,30 0,15 100 71,03 16,88 6,84 5,47 1,36 10,03 53,25 48,98 4,26 0,88 0,01 27,38 1,18 1,05 0,13 3,67 0,02 0,85 0,03 0,12 0,79 1,84 0,01 0,01 0,14 0,68 21,67 0,01

3 3.1 3.2 3.3 Đất chưa sử dụng Đất bằng chưa sử dụng Đất đồi núi chưa sử dụng Núi đá không có rừng cây CSD BCS DCS NCS 1.232,69 303,89 553,49 375,30

1,59 0,39 0,71 0,48 (Nguồn: UBND huyện Yên Bình, 2019)

(Nguồn: UBND huyện Yên Bình, 2019)

Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng đất năm 2019 Huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái

* Đất nông nghiệp: Diện tích đất nông nghiệp có 54.841,12 ha chiếm

71,03% diện tích tự nhiên; trong đó đất sản xuất nông nghiệp có 13.03734 ha;

lâm nghiệp có 41.115,79 ha; đất nuôi trồng thủy sản có 6.868,6 ha; đất nông

nghiệp khác 1,13 ha.

* Đất phi nông nghiệp: Diện tích đất phi nông nghiệp có 21.138,88 ha chiếm

27,38 % diện tích đất tự nhiên, được sử dụng cho các mục đích chính là đất ở là

916,43 ha, đất chuyên dùng là 2.834,29 ha, đất tôn giáo và tín ngưỡng là 11,57 ha,

đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất sông suối và mặt nước chuyên dung là 17.376,44 ha,

đất phi nông nghiệp khác là 0,15 ha.

* Đất chưa sử dụng: Diện tích đất chưa sử dụng của toàn huyện là

1.232,69 ha chiếm 1,59% diện tích đất tự nhiên. Diện tích đất đồi núi chưa sử

dụng tập trung chủ yếu. (UBND huyện Yên Bình, 2019)

3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI

3.2.1. Các văn bản đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Bình

Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện với sự chặt chẽ, tránh

được những tiêu cực và hạn chế nhất định, huyện Yên Bình đã thực hiện việc áp

dụng các quy định chung của Nhà nước và các văn bản như:

- Quyết định 157/QĐ-UBND ngày 8/5/2006 của UBND tỉnh Yên Bái ban

hành quy chế tổ chức và hoạt động của Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh

Yên Bái;

- Quyết định số 03/2012/QĐ-UBND ngày 05 tháng 3 năm 2012 của Ủy ban

nhân dân tỉnh Yên Bái ban hành Quy định về bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh

Yên Bái.

- Quyết định số 10/2014/QĐ-UBND ngày 18/7/2014 của UBND tỉnh Yên

Bái Ban hành quy định về bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Yên Bái;

- Quyết định số 12/2018/QĐ-UBND ngày 08/8/2018 của Uỷ ban nhân dân tỉnh

Yên Bái về việc quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng

đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Yên Bái.

3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất

3.2.2.1. Các trường hợp đấu giá QSDĐ.

1. Giao đất có thu tiền sử dụng đất:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.

b) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất xây dựng

nhà chung cư cao tầng của công nhân khu công nghiệp.

c) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.

d) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.

- Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được

thực hiện theo một trong hai hình thức sau:

+ Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp

cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.

+ Đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây

dựng công trình đó trong cùng một gói thầu.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn

bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực

hiện theo nguyên tắc: Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công

trình được tiến hành độc lập.

- Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá

quyền sử dụng đất để tạo nguồn vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói

thầu thì được thực hiện theo nguyên tắc sau:

+ Đấu thầu xây dựng công trình được thực hiện theo quy định hiện hành;

việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo Quy chế này.

+ Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải thực hiện dự án

được Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt.

đ) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh.

e) Sử dụng đất vào sản xuất kinh doanh nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng

thủy sản, làm muối.

2. Giao đất theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử

dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; trừ trường hợp không thay đổi chủ sử

dụng đất.

3. Cho thuê đất bao gồm cả cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng

vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,

làm muối.

3.2.2.2. Đối tượng tham gia đấu giá

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được nhà nước giao đất có thu

tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai có nhu cầu sử

dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh hoặc làm nhà ở theo quy

hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3.2.2.3. Điều kiện về thửa đất đấu giá

- Có Quy hoạch sử dụng đất hoặc Kế hoạch sử dụng đất chi tiết; Quy hoạch

xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về

đất đai, xây dựng.

- Đã được bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh theo quy hoạch được

duyệt. Trường hợp cần thiết phải đấu giá khi chưa xây dựng hạ tầng kỹ thuật phải

được UBND tỉnh cho phép.

Các trường hợp được UBND tỉnh cho phép đấu giá quyền sử dụng đất khi

chưa xây dựng hạ tầng kỹ thuật, người trúng đấu giá phải hoàn thành việc xây dựng hạ

tầng kỹ thuật, đúng thời hạn theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất được duyệt.

3.2.3. Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Bình

* Bước 1: Thành lập Hội đồng đấu giá

- Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất cấp huyện do Chủ tịch UBND huyện

quyết định thành lập.

- Hội đồng đấu giá cấp huyện chịu trách nhiệm tổ chức đấu giá đất thuộc các

dự án, các thửa đất thuộc thẩm quyền quyết định đấu giá của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

- Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Yên Bái là tổ chức của Nhà

nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất giúp Hội đồng đấu giá cấp tỉnh và

cấp huyện (về mặt nghiệp vụ) tổ chức thực hiện việc đấu giá đất theo quy định.

* Bước 2: Xác định giá khởi điểm, bước giá, phương án đấu giá

- Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các ngành liên quan xây

dựng phương án giá đất và trình cơ quan có thẩm quyền theo quy định. Căn cứ kết

quả thẩm định, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban tỉnh phê duyệt.

- Bước giá: Là mức chênh lệch tối thiểu của lần trả giá sau so với lần trả giá

trước liền kề.

- Phương án đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Các căn cứ pháp lý (quyết định phê duyệt Kế hoạch thu tiền sử dụng đất,

Quyết định phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…).

+ Danh mục loại đất, vị trí, diện tích và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với

các thửa đất, khu đất đấu giá (nếu có).

+ Mục đích, hình thức (giao đất hoặc cho thuê đất), thời hạn sử dụng của các

thửa đất, khu đất khi đấu giá quyền sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

+ Dự kiến thời gian, địa điểm tổ chức thực hiện đấu giá các thửa đất, lô đất;

+ Đối tượng và điều kiện được tham gia đấu giá; mức phí tham gia đấu giá

và khoản tiền đặt trước phải nộp khi tham gia đấu giá.

+ Hình thức đấu giá được áp dụng khi thực hiện cuộc bán đấu giá.

+ Kinh phí, nguồn chi phí tổ chức thực hiện việc đấu giá.

+ Thời hạn và phương thức thanh toán tiền sử dụng đất sau khi trúng đấu giá.

+ Dự kiến giá trị thu được và đề xuất việc sử dụng nguồn thu tiền sử dụng

đất từ kết quả đấu giá.

+ Phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá.

* Bước 3: Thông báo công khai tổ chức đấu giá

Trong thời hạn chậm nhất là 30 ngày trước ngày mở cuộc bán đấu giá, Tổ

chức bán đấu giá chuyên nghiệp hoặc Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong

trường hợp đặc biệt thông báo công khai khu đất, thửa đất đưa ra đấu giá ít nhất 02

lần, mỗi lần cách nhau 03 ngày trên một trong các phương tiện thông tin đại chúng

của Đài Phát thanh - Truyền hình tỉnh, Báo Yên Bái, trang thông tin điện tử của Sở

Tư pháp và Đài truyền thanh cấp huyện, cấp xã. Đồng thời được niêm yết công khai

tại nơi bán đấu giá, nơi có thửa đất bán đấu giá và Trụ sở UBND cấp xã , thị trấn

nơi có thửa đất bán đấu giá.

Nội dung niêm yết và thông báo công khai gồm: Tên, địa chỉ của Tổ chức

bán đấu giá chuyên nghiệp hoặc Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường

hợp đặc biệt; thời gian, địa điểm bán đấu giá tài sản; danh mục tài sản, địa điểm,

diện tích, kích thước, mốc giới thửa đất; giá khởi điểm của thửa đất bán đấu giá; địa

điểm, thời hạn tham khảo hồ sơ thửa đất bán đấu giá; thời hạn đăng ký mua thửa đất

bán đấu giá. Những thông tin cần thiết khác liên quan đến thửa đất bán đấu giá, gồm

cả những thông tin mà cơ quan có thẩm quyền giao xử lý việc bán đấu giá quyền sử

dụng đất yêu cầu thông báo công khai, mẫu đơn đăng ký tham gia đấu giá.

* Bước 4: Đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ

Các đối tượng có đủ điều kiện theo quy định thực hiện đăng ký và hoàn tất

thủ tục đăng ký trong thời hạn do Hội đồng đấu giá thông báo.

Tổ chức, cá nhân đăng ký và nộp hồ sơ tham gia đấu giá phải nộp các khoản

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tiền sau đây:

- Phí đấu giá: Khoản phí này để chi phí cho việc tổ chức bán đấu giá và

không hoàn trả cho người nộp, trừ trường hợp cuộc bán đấu giá không được tổ

chức. Mức phí đấu giá theo quy định của UBND tỉnh;

- Tiền đặt trước do Tổ chức bán đấu giá quy định cho từng cuộc bán đấu giá

nhưng tối thiểu là 10% và tối đa không quá 20% giá khởi điểm của thửa đất đấu giá.

Người trúng đấu giá không được lấy lại tiền đặt trước mà được trừ vào tiền sử dụng

đất hoặc tiền thuê đất phải nộp.

Thời gian nộp tiền đặt trước được thông báo cụ thể trong hồ sơ đấu giá và

phải nộp chậm nhất 04 (bốn) ngày trước khi cuộc bán đấu giá chính thức tiến hành.

* Bước 5: Tổ chức đấu giá QSDĐ

- Mở phiên đấu giá:

+ Giới thiệu thành viên Hội đồng đấu giá, người điều hành và người giúp

việc Hội đồng đấu giá.

+ Điểm danh người đã đăng ký tham gia đấu giá, công bố người có đủ điều

kiện tham gia đấu giá, phát thẻ số thứ tự cho người tham gia đấu giá quyền sử dụng

đất (đối với trường hợp đấu giá theo hình thức trực tiếp bằng lời nói).

+ Giới thiệu Quy chế đấu giá và các thông tin có liên quan đến việc thực hiện

đấu giá; Giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá; Công bố hình thức đấu giá,

thời gian quy định của mỗi vòng đấu đối với từng hình thức đấu giá.

* Bước 6: Thẩm định, phê duyệt kết quả đấu giá QSDĐ

- Trong thời hạn không quá 03 (ba) ngày làm việc kể từ ngày nhận bàn

giao hồ sơ và Biên bản kết quả thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất từ

đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị tổ chức thực hiện

việc đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan Tài nguyên và Môi trường

hoặc cơ quan Tài chính để trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đã quyết

định đấu giá quyền sử dụng đất, ban hành quyết định công nhận kết quả trúng

đấu giá quyền sử dụng đất.

Hồ sơ gồm: Phương án đấu giá quyền sử dụng đất được duyệt; Hợp đồng

thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất (nếu có); Biên bản kết

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

quả đấu giá thành công quyền sử dụng thửa đất.

- Trong thời hạn không quá 05 (năm) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ

sơ do đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất gửi cơ quan Tài

nguyên và Môi trường, cơ quan Tài chính có trách nhiệm thẩm định và trình UBND

cấp có thẩm quyền quyết định công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.

- Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định công nhận kết quả trúng

đấu giá quyền sử dụng đất với các nội dung chính như sau:

+ Căn cứ pháp lý để ban hành quyết định;

+ Vị trí, diện tích, mục đích, thời hạn sử dụng đất và cơ sở hạ tầng, tài sản

gắn liền với thửa đất (nếu có) được quyết định công nhận trúng đấu giá;

+ Tên, địa chỉ người đã trúng đấu giá quyền sử dụng thửa đất;

+ Số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, tiền thuê đất và phương thức, thời

gian phải nộp tiền trúng đấu giá.

- Gửi quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất: Quyết

định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất được gửi đến các cơ quan:

Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, cơ quan thuế (để ra thông báo nộp tiền sử

dụng đất hoặc tiền thuê đất cho người đã trúng đấu giá), đơn vị tổ chức thực hiện

việc bán đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử

dụng đất và người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

* Bước 7: Thanh toán và thời hạn nộp tiền sử dụng đất

- Trong thời hạn không quá 02 (hai) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được

quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị thực hiện

cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất phải chuyển 100% số tiền đặt trước của người

trúng đấu giá vào ngân sách Nhà nước.

- Trong thời hạn không quá 05 (năm) ngày làm việc kể từ ngày nhận được

quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của UBND cấp có thẩm quyền, cơ quan

thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho người đã trúng đấu

giá. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào

Ngân sách nhà nước theo quy định và sao nộp chứng từ cho cơ quan được giao tổ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất để theo dõi, lưu hồ sơ.

- Trong thời hạn không quá 05 (năm) ngày làm việc kể từ ngày nhận được

thông báo của cơ quan Thuế, người trúng đấu giá có trách nhiệm nộp ít nhất 50% số

tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo kết quả trúng đấu giá; chậm nhất 15 ngày

làm việc phải nộp đủ 100% số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định.

- Trường hợp sau khi công nhận kết quả trúng đấu giá, người sử dụng đất

được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch trong đó có

hệ số sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc diện tích đất thực tế được

giao, cho thuê lớn hơn diện tích đất đấu giá thì phải nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính

vào ngân sách nhà nước theo quy định.

* Bước 8: Giao đất, cấp GCN QSDĐ cho người trúng đấu giá

- Cơ quan chủ dự án quỹ đất đấu giá có trách nhiệm nộp thay người trúng

đấu giá 02 bộ hồ sơ gồm:

+ Văn bản công nhận kết quả đấu giá đất.

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất.

+ Các chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính của người trúng đấu giá.

Căn cứ vào hồ sơ trúng đấu giá:

- Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND tỉnh quyết định giao đất, cho

thuê đất, cấp GCN QSD đất, bàn giao đất trên thực địa và các giấy tờ liên quan khác

đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân

nước ngoài trúng đấu giá.

- Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định giao

đất, cho thuê đất, cấp GCN QSD đất, bàn giao đất trên thực địa và các giấy tờ liên

quan khác đối với hộ gia đình trúng đấu giá.

- Thời hạn thực hiện các thủ tục giao đất, cấp GCN QSD đất, ký hợp đồng

cho thuê đất cho người trúng đấu giá theo quy định hiện hành của pháp luật.

* Bước 9: Thanh toán, hạch toán và quản lý tiền thu được từ bán đấu giá

Trường hợp bán đấu giá khu đất thuộc dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây

dựng kết cấu hạ tầng: Số tiền bán đấu giá sau khi thanh toán giá trị công trình xây

dựng kết cấu hạ tầng cho nhà đầu tư và khoản tiền ứng trước để bồi thường, hỗ trợ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cho người có đất bị thu hồi. Số tiền còn lại được nộp vào tài khoản do Sở Tài chính

mở tại Kho bạc nhà nước và được sử dụng để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo

dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất cho nhân dân xây dựng nhà ở thì

các khoản chi phí ứng trước (bồi thường giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng kết

cấu hạ tầng và các chi phí khác có liên quan) sẽ được phân bổ bình quân cho diện

tích đất ở theo quy hoạch làm căn cứ để trừ vào kết quả trúng đấu giá cho từng

người trúng đấu giá trước khi nộp ngân sách nhà nước.

* Bước 10: Quyền lợi, trách nhiệm của người trúng đấu giá

- Quyền lợi: Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo kết quả trúng đấu giá

do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Trách nhiệm: Thực hiện đúng các cam kết khi tham gia đấu giá và kết quả

trúng đấu giá được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3.2.4. Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Yên Bình

Bảng 3.2. Tổng hợp kết quả đấu giá trên địa bàn huyện Yên Bình từ

năm 2017 - 2019

TT

Chỉ tiêu

ĐVT

Tổng

Năm 2017

Năm 2018

Năm 2019

1 Diện tích trúng đấu giá m2

7.230,0

22.362,80 15.572,6

45.165,4

Số tiền thu được

Tỷ đồng

4,624

8,460

25,645

38,729

0,639

0,378

1,646

0,857

Bình quân số tiền thu được/m2

Triệu đồng/m2

Số phiên đấu giá

Phiên

(Nguồn: Số liệu điều tra thực tế)

Từ năm 2017 đến năm 2019 huyện Yên Bình đã tổ chức được 22 phiên đấu

giá với 257 thửa đất tổng diện tích là 45.165,4 m2, kết quả thu được 38.729.000.000

đồng số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất góp phần quan trọng đảm bảo

nguồn vốn cho đầu tư xây dựng các công trình trọng điểm trên địa bàn huyện.

Từ kết quả trên có thể nhận thấy nhu cầu về đất ở của người dân trong những

năm qua tăng rất lớn do kinh tế của huyện phát triển mạnh, nhu cầu đất ở của người

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dân tăng cao tác động làm cho thị trường đất đai sôi động, được sự quan tâm sát

sao, sự chỉ đạo kịp thời của lãnh đạo UBND tỉnh và huyện đã chỉ đạo thực hiện bán

đấu giá đất tại các vị trí trọng điểm của huyện, những khu đất có giá trị kinh tế cao

mang lại nguồn thu ngân sách lớn cho Nhà nước. Nguồn thu từ đất là một nguồn thu

lớn tạo nguồn lực đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho huyện chính vì vậy công tác

đấu giá QSDĐ là một nội dung quan trọng mà UBND huyện đã chỉ đạo tập trung trú

trọng đã đạt được những thành quả tốt thu hút được nhiều người tham gia đấu giá

tạo sức cạnh tranh, số tiền trúng đấu giá cao, giải quyết được vấn đề nhà ở cho

người dân.

3.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ TẠI 03 DỰ ÁN NGHIÊN CỨU

TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI

3.3.1. Đặc điểm của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất

- Dự án 1: Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thôn Phạ 3, xã Cảm Nhân, huyện

Yên Bình, tỉnh Yên Bái. Với tổng diện tích tự nhiên 4.426,0 ha, xã Cảm Nhân có

tuyến giao thông đường bộ quan trọng như đường Tỉnh lộ Vĩnh Kiên – Yên Thế rất

thuận lợi trong giao lưu phát triển kinh tế xã hội. Tổng diện tích đưa ra đấu giá

quyền sử dụng đất là 3.125,0 m2, vị trí nằm trên Đường liên xã Cảm Nhân – Tích

Cốc dự án được Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất huyện Yên Bình

phân thửa chi tiết tại Mảnh trích đo địa chính số 126-2017, Hệ tọa độ VN-2000, tỷ

lệ 1/1000, Đây là khu vực trước kia mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm, đất

bằng trồng cây hàng năm khác, đất trồng lúa có giá trị sử dụng thấp.

Giá khởi điểm phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất được UBND tỉnh Yên Bái

duyệt tại Quyết định số: 3153/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 được chia thành 05 nhóm:

+ Nhóm 1: Giá 1.200.000 đồng/m2 (20m đầu tiên) và giá 600.000 đồng/m2 (từ

trên 20m đến 40m tiếp theo) đối với các thửa đất 02 mặt tiền, hình thể vuông vắn,

không bị ảnh hưởng bởi hành lang đường điện.

+ Nhóm 2: Giá 830.000 đồng/m2 (20m đầu tiên) và giá 415.000 đồng/m2 (từ

trên 20m đến 40m tiếp theo) đối với các thửa đất có 01 mặt tiền, hình thể không

vuông vắn (tóp hậu), bị ảnh hưởng bởi hành lang đường điện.

+ Nhóm 3: Giá 920.000 đồng/m2 (20m đầu tiên) và giá 460.000 đồng/m2 (từ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

trên 20m đến 40m tiếp theo) đối với các thửa đất có 01 mặt tiền, hình thể không

vuông vắn (nở hậu), bị ảnh hưởng bởi hành lang đường điện.

+ Nhóm 4: Giá 1.150.000 đồng/m2 (20m đầu tiên) và giá 575.000 đồng/m2 (từ

trên 20m đến 40m tiếp theo) đối với các thửa đất có 01 mặt tiền, hình thể vuông

vắn, không bị ảnh hưởng bởi hành lang đường điện

+ Nhóm 5: Giá 900.000 đồng/m2 (20m đầu tiên) và giá 450.000 đồng/m2 (từ

trên 20m đến 40m tiếp theo) đối với các thửa đất có 02 mặt tiền, hình thể không

vuông vắn 9 tóp hậu), không bị ảnh hưởng bởi hành lang đường điện.

- Dự án 2: Đấu giá quyền sử dụng đất tại thôn Cát Lem, xã Đại Minh, huyện

Yên Bình, tỉnh Yên Bái. Xã Đại Minh nằm ở phía Đông Nam của huyện Yên Bình,

có diện tích tự nhiên là 1.227,0 ha, xã có tuyến giao thông đường bộ quan trọng như

nằm trên Đường Quốc Lộ 37, Đường Quốc lộ 70 là những điều kiện thuận lợi về vị

trí để giao lưu với khu vực bên ngoài.

Dự án đấu giá QSDĐ tại thôn Cát Lem, mặt bằng kỹ thuật tại ngã ba trung

tâm xã, ngay vị trí chợ trung tâm xã, tiếp giáp xã Bằng Luân của huyện Đoan Hùng,

tỉnh Phú Thọ rất thuận lợi để phát triển kinh tế, thương mại, dịch vụ được Văn

phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất huyện Yên Bình phân thửa chi tiết tại

Mảnh trích đo địa chính số 202-2018, Hệ tọa độ VN-2000, tỷ lệ 1/1000 với tổng

diện tích là 839,9 m2 gồm 10 thửa đất được đưa ra đấu giá thuộc vị trí 1 đường

Đường Quốc Lộ 37. Giá khởi điểm phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất được UBND

tỉnh Yên Bái phê duyệt tại Quyết định số: 2229/QĐ-UBND ngày 25/10/2018.

- Dự án 3: Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thôn Làng Ngần, xã Vũ Linh,

huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái. Xã có diện tích tự nhiên là 3.700,0 ha, có tuyến giao

thông đường bộ quan trọng là đường Tỉnh lộ Vĩnh Kiên – Yên Thế rất thuận lợi

trong giao lưu phát triển kinh tế xã hội.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Thôn Làng Ngần 11 thửa đất đưa ra đấu

giá, được Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất huyện Yên Bình phân

thửa chi tiết tại Hệ tọa độ VN-2000, tỷ lệ 1/1000 với tổng diện tích là 1.378,5 m2.

Đây là khu vực gần trung tâm cách UBND xã 200m xã đất trồng lúa có giá trị sử

dụng thấp.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Giá khởi điểm phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất được UBND tỉnh Yên Bái

phê duyệt tại quyết định số: 2409/QĐ-UBND ngày 09/11/2018.

Lệ phí tham gia đấu giá theo Mục I, Khoản 18, Điều 1 Quyết định số

26/2014/QĐ-UBND ngày 22/10/2014 của UBND tỉnh Yên Bái về việc Về việc bãi

bỏ, ban hành mới một số loại phí, lệ phí trên địa bàn tỉnh Yên Bái thuộc thẩm quyền

quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh. Tiền đặt trước phải nộp khi tham gia là 15%

(theo giá khởi điểm của thửa đất).

Bảng 3.3. Tổng hợp giá khởi điểm của 03 dự án đấu giá QSDĐ

Giá khởi điểm

Số (đồng/m2)

Từ trên Vị trí thửa STT Xã, Thị trấn Dự án 20m đầu 20m đến thửa đất đấu

tiên 40m tiếp giá

theo

Nhóm I 1.200.000 600.000 1

Đấu giá QSD 1 Nhóm II 830.000 415.000

Xã Cảm đất tại thôn Phạ 1 Nhóm III 920.000 460.000 1 Nhân 3, xã Cảm

Nhóm IV 30 1.150.000 575.000 Nhân.

1 Nhóm V 900.000 450.000

Đấu giá QSD 9 Nhóm I 15.000.000

đất tại thôn Cát Xã Đại Minh 2

1 Nhóm II 14.000.000 Lem, xã Đại

Minh. Đấu giá QSD Nhóm I 9 3.500.000

đất tại thôn Xã Vũ Linh 3 Làng Ngần, xã

(Nguồn: Số liệu điều tra thực tế)

Nhóm II 2 2.700.000 Vũ Linh.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

3.3.2. Kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất

- Dự án 1: Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thôn Phạ 3, xã Cảm Nhân, huyện

Yên Bình, tỉnh Yên Bái. Bán đấu giá 34/25 thửa đất với diện tích là 3.125,0 m2

phiên đấu giá được tổ chức ngày 25/12/2017 với hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời

nói cho từng thửa đất, phương thức đấu trả giá lên, có tổng cộng có 75 hồ sơ/22

người tham gia đấu giá.

Số tiền dự kiến thu được (theo giá khởi điểm) là 3.234.375.000 đồng, số tiền

thực tế thu được thông qua đấu giá là 3.317.800.000 đồng, vượt so với dự kiến là

83.425.000 đồng. Kết quả có 25/25 thửa đấu giá thành công với 18 người trúng đấu

giá, trong đó có 01 người trúng 06 thửa đất, 02 người trúng 02 thửa đất

Qua số liệu ta thấy mức chênh lệch số tiền thu được từ đấu giá so với số tiền

dự kiến thu được chưa nhiều.

Nguyên nhân vì đây là khu vực lần đầu tiên tổ chức đấu giá cho nên người

dân khi tham gia đấu giá vẫn mang tính e dè lo sợ giá đất ở khu vực này không ổn

định nên giá cả trả trả cho thửa đất chưa được cao.

Một nguyên nhân khách quan nữa là trong phiên đấu giá có một số đối tượng

là khách hàng tham gia đấu giá để kiếm lời diễn biến phức tạp, đặc biệt là có đối

tượng “xã hội đen” tham gia đấu giá, ngăn cản những người có nhu cầu mua đất

thực sự trả giá hoặc thông đồng với nhau để dìm giá, do đó giá trúng đấu giá mỗi

thửa đất không được cao, thường chỉ tăng từ khoảng 1% đến 2% với giá khởi điểm.

Theo rà soát, thống kê có số lượng khách hàng tham gia đấu giá kiếm lời chiếm

khoảng 30% đến 40% /mỗi phiên đấu giá.

- Dự án 2: Đấu giá quyền sử dụng đất tại thôn Cát Lem, xã Đại Minh, huyện

Yên Bình, tỉnh Yên Bái. Gồm 10 thửa đất thuộc 01 vị trí nằm trên đường Quốc lộ

37 tổng diện tích là 838,9 m2. Phiên đấu giá được tổ chức ngày 30/01/2019 với hình

thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói cho từng thửa đất, phương thức đấu trả giá lên,

có tổng cộng có 56 hồ sơ/19 người tham gia đấu giá. Sau phiên đấu giá đã đấu giá

thành công với tổng số tiền thu được là 12.696.100.000 đồng vượt so với số tiền dự

kiến thu được là 261.500.000 đồng. Kết quả có 10/10 thửa đấu giá thành công với

05 người trúng đấu giá, trong đó có 01 người trúng 06 thửa đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Trong năm 2019 tình trạng thông đồng “dìm giá” vẫn xảy ra tại các phiên

đấu giá, các đối tượng “xã hội đen” tham gia đấu giá, ngăn cản những người có nhu

cầu mua đất thực sự trả giá, Những khách hàng tham gia đấu giá có nhu cầu mua

đất thực sự đều phải trả giá rất cao gấp 2, 3 lần so với giá khởi điểm đều là người

dân sống tại địa phương.

Phiên đấu giá tại tại thôn Cát Lem mặt bằng kỹ thuật tại ngã ba trung tâm xã,

chợ trung tâm xã có vị trí địa lý thuận lợi để làm ăn buôn bán, mức giá khởi điểm

không quá cao (từ 14.000.000 – 15.000.000 đồng/m2) nên phù hợp với khả năng của

người tham gia đấu giá.

Qua số liệu trên ta thấy sự chênh lệch giữa giá trúng đấu giá của dự án cao

gấp 1,02 lần so với giá khởi điểm. Khoảng cách giữa giá trúng đấu giá và khởi điểm

tương đối lớn và có nhiều người tham gia đấu giá. Bên cạnh những người tham gia

đấu giá vì nhu cầu cần đất để ở vẫn còn có một số đối tượng thực hiện đấu giá với

mục đích kiếm lời.

- Dự án 3: Đấu giá quyền sử dụng đất tại thôn Làng Ngần, xã Vũ Linh,

huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái với tổng diện tích 1.378,5 m2 gồm 11/11 thửa đất

được đưa ra đấu giá. Phiên đấu giá được tổ chức ngày 13/12/2018 với hình thức đấu

giá trực tiếp bằng lời nói cho từng thửa đất, phương thức đấu trả giá lên.

Phiên đấu giá có 14 người/25 hồ sơ tham đấu giá, có 11/11thửa đất đã được

đấu giá thành công. Kết quả có 05 người trúng đấu giá trong đó có 01 người trúng

04 thửa, 01 người trúng 03 thửa, 01 người trúng 02 thửa. Số tiền dự kiến thu được

(theo giá khởi điểm) là 4.525.580.000 đồng, số tiền thực tế thu được qua đấu giá

quyền sử dụng đất vượt so với dự kiến là 2.075.817.000 đồng.

Qua số liệu trên ta thấy sự chênh lệch giữa giá trúng đấu giá của dự án là khá

cao so với giá khởi điểm, số tiền thu được từ đấu giá so với số tiền dự kiến thu được

là rất lớn.

Sau khi phiên đấu giá kết thúc, 100% người trúng đấu giá đã hoàn thành việc

nộp tiền vào ngân sách Nhà nước. UBND huyện Yên Bình đã cấp 100% GCN

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

QSDĐ cho người trúng đấu giá.

Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất

Diện

Mức

Số

Giá khởi điểm

Số tiền dự kiến

STT

Dự án

tích

chênh

thửa

(đồng/m2)

thu (1000đ/m2)

(m2)

lệch (lần)

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

(9)=(8)(6)

Đấu giá QSD đất

415.000 đến

tại thôn Phạ 3, xã

3.234.375.000

1,02

3.125,0

1.200.000

Cảm Nhân

Đấu giá QSD đất

14.000.000

tại Thôn Cát Lem,

đến

12.434.600.000

1,02

838,9

xã Đại Minh

15.000.000

Đấu giá QSD đất

2.700.000

tại thôn Làng Ngần,

đến

4.525.580.000

1,45

1.378,5

xã Vũ linh

3.500.000

Tổng

46 5.342,4

20.194.555,0

1,11

(Nguồn: Số liệu điều tra thực tế)

3.3.3. Kết quả đánh giá cán bộ và người tham gia đấu giá về công tác đấu giá

quyền sử dụng đất tại 3 dự án

Trong quá trình tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ 03 dự án nêu trên, UBND

huyện Yên Bình giao cho Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất huyện

Yên Bình là đơn vị trực tiếp tham mưu trong quá trình tổ chức thực hiện đấu giá,

hợp đồng với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp tỉnh Yên Bái

tổ chức bán đấu giá QSDĐ.

Trình tự, thủ tục đấu giá QSDĐ do Văn phòng Đăng ký đất đai và PTQĐ

huyện Yên Bình tham mưu cho UBND huyện thực hiện hoặc ký Hợp đồng với

Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản đều được thực hiện đầy đủ 10 bước theo

Quyết định số 71/QĐ-TTĐG ngày 09/11/2017 của Trung tâm dịch vụ bán đấu giá

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tài sản tỉnh Yên Bái về quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền

hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Yên Bái và Quyết định số 12/2018/QĐ-UBND

ngày 08/8/2018 của UBND tỉnh Yên Bái quy định về đấu giá quyền sư dụng đất để

giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Yên Bái.

- Việc bán đấu giá QSDĐ được thực hiện trên nguyên tắc công khai, liên tục,

trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Tất

cả các cuộc đấu giá đều do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục, đảm

bảo trật tự an toàn các cuộc đấu giá, góp phần hạn chế việc thông thầu trong đấu

giá. Trong quá trình tổ chức thực hiện, chưa có trường hợp xảy ra đơn thư, khiếu nại

trong đấu giá.

- Tuy nhiên quy định của Nhà nước còn cồng kềnh chồng chéo nhau; cộng

thêm cán bộ tham gia phiên đấu giá còn chưa cố định mà thay đổi qua các lần tổ

chức đấu giá nên việc nắm bắt các quy định còn chậm, chưa kịp thời. Lý do khác là

do cán bộ tham gia đấu giá còn kiêm nhiệm, rất ít cán bộ được tham gia các lớp tập

huấn, đào tạo về nghiệp vụ đấu giá tài sản nói chung và đấu giá QSDĐ nói riêng.

- Việc xây dựng giá khởi điểm đấu giá chưa khoa học, phương pháp xây

dựng giá mang tính chủ quan, hành chính. Vì vậy, đôi khi giá xây dựng thấp gây

thất thu ngân sách hoặc quá cao so với giá thị trường dẫn tới không có người tham

gia đấu giá.

- Thủ tục để đưa được một lô đất vào đấu giá hiện còn qua quá nhiều khâu,

đoạn; từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá hiện còn mất

nhiều thời gian.

- Hiện nay chưa có chế tài kiểm tra nguồn tài chính của người tham gia đấu

giá, vì vậy chưa loại bỏ hiện tượng thông thầu trong đấu giá.

- Thời hạn thanh toán, xây dựng thì người sử dụng đất đều bị động, không

thể thương lượng lại được.

- Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá đất để tính

thuế chuyển quyền và thuế trước bạ sẽ bị tính theo giá đấu giá (giá này thường cao

hơn nhiều lần so với giá quy định). Ví dụ: Giá Bảng giá đất do UBND tỉnh Yên Bái

quy định tại Quyết định số: 39/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014, tại thôn Cát

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Lem, xã Đại Minh, huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái là 3.000.000 đồng/m2 tuy nhiên

giá trúng đấu giá cao nhất là 14.000.000 đồng/m2. Theo đó mức thuế khi chuyển

nhượng sẽ tăng hơn 4,66 lần.

- Người nghèo khó có thể tiếp cận được hình thức chuyển nhượng này vì vốn

bỏ ra là rất lớn. Ngoài tiền tham gia đấu giá đất còn phải chuẩn bị tiền để xây dựng

nếu trúng đấu giá.

+ Dự án đấu giá QSDĐ tại thôn Phạ 3, xã Cảm Nhân, huyện Yên Bình,

tỉnh Yên Bái đơn vị tổ chức đấu giá là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh

Yên Bái công khai thông tin trước khi tổ chức đấu giá 30 ngày, từ ngày

25/11/2017 thông báo bán đấu giá trên trang website Báo Yên Bái, trên đài phát

thanh truyền hình Yên Bái, cổng thông tin điện tử tỉnh Yên Bái. Niêm yết thông

tin đấu giá tại trụ sở UBND xã Cảm Nhân, tại trụ sở đơn vị tổ chức đấu giá.

Ngày 25/12/2017 tại trụ sở Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Yên Bái

đã tổ chức bán đấu giá thành công 34/25 thửa đất, hình thức trả giá trực tiếp

bằng lời nói cho từng thửa đất được áp dụng cho phiên đấu giá và không có

trường hợp nào vi phạm quy chế đấu giá.

+ Dự án đấu giá QSDĐ tại thôn Cát Lem, xã Đại Minh, huyện Yên Bình,

tỉnh Yên Bái mặt bằng kỹ thuật trung tâm xã Đại Minh, đơn vị tổ chức đấu giá là

Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Yên Bái công khai thông tin trước khi tổ

chức đấu giá 30 ngày, thông báo bán đấu giá trên trang web Báo Yên Bái, trên đài

phát thanh truyền hình Yên Bái, cổng thông tin điện tử tỉnh Yên Bái. Niêm yết

thông tin đấu giá tại trụ sở UBND xã Đại Minh, tại trụ sở đơn vị tổ chức đấu giá.

Ngày 30/01/2019 tại trụ sở Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Yên Bái đã tổ

chức bán đấu giá thành công 10/10 thửa đất, hình thức trả giá trực tiếp bằng lời nói

được áp dụng cho phiên đấu giá và không có trường hợp nào vi phạm quy chế đấu giá.

+ Dự án đấu giá QSDĐ tại thôn Làng Ngần, xã Vũ Linh, huyện Yên Bình,

tỉnh Yên Bái, đơn vị tổ chức đấu giá là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh

Yên Bái công khai thông tin trước khi tổ chức đấu giá 30 ngày thông báo bán đấu

giá trên trang web Báo Yên Bái, trên đài phát thanh truyền hình Yên Bái, cổng

thông tin điện tử tỉnh Yên Bái. Niêm yết thông tin đấu giá tại trụ sở UBND xã Vũ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Linh, tại trụ sở đơn vị tổ chức đấu giá. Ngày 13/12/2018 tại trụ sở Trung tâm dịch

vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Yên Bái đã tổ chức bán đấu giá thành công 11 thửa đất,

hình thức trả giá trực tiếp bằng lời nói được áp dụng cho phiên đấu giá và không có

trường hợp nào vi phạm quy chế đấu giá.

3.3.3.1. Đánh giá về việc thực hiện quy trình tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ

a. Đánh giá ý kiến cán bộ trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Kết quả điều tra 25 cán bộ cho thấy, trong quá trình thực hiện đấu giá hội đồng

đấu giá đã thực hiện nghiêm túc, đúng quy chế, đúng hướng dẫn của UBND tỉnh Yên

Bái đã đề ra (được đánh giá 100%). Hội đồng đấu giá đã thực hiện đúng trách nhiệm

và quyền hạn trong các phiên đấu giá được đánh giá 100%. (Bảng 3.5)

Bảng 3.5. Đánh giá của cán bộ trong công tác đấu giá

Tổng

Cán bộ địa chính

Cán bộ Phòng Tài Nguyên

Cán bộ VP ĐKĐĐ - PTQĐ

Cán bộ trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản

TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ

ST T

Tỉ lệ (%)

Kết quả điều tra

Tỉ lệ (%)

Kết quả điều tra

Tỉ lệ (%)

Kết quả điều tra

Tỉ lệ (%)

Kết quả điều tra

Tỉ lệ (%)

ĐVT

Kết quả điều tra Ngườ i

Ngườ i

5

25

5

10

1 10 0

Thực hiện đúng quy chế đấu giá

Có

- Không

10 0 0

5

25

5

10

2 10 0

Thực hiện đúng trách nhiệm và quyền hạn

Có

- Không

10 0 0

10 0 0 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

b. Đánh giá ý kiến người dân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

Kết quả điều tra 50 người tham gia đấu giá trong quá trình thực hiện đấu

giá, ở cả 3 dự án đều được đánh giá là bán đấu giá đã thực hiện nghiêm túc, đúng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

quy chế, đúng hướng dẫn của tỉnh Yên Bái đã đề ra (100%). Trong quá trình

thực hiện đấu giá không có trường hợp nào vi phạm quy chế, do công tác tuyên

truyền phổ biến các văn bản pháp luật liên quan đến đấu giá QSDĐ của UBND

huyện đã thực hiện tốt, người dân đã nắm bắt được các quy định về đấu giá, về

xử lý vi phạm trong đấu giá QSDĐ.(Bảng 3.6)

Bảng 3.6. Đánh giá của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

Cộng Dự án 1 Dự án 2 Dự án 2

TIÊU CHÍ Kết Kết Kết Kết Tỉ Tỉ Tỉ Tỉ ĐÁNH GIÁ STT quả quả quả quả lệ lệ lệ lệ điều điều điều điều (%) (%) (%) (%) tra tra tra tra

ĐVT Người % Người % Người % Người %

Thực hiện 1 50 100 20 15 15 đúng quy chế

- Có 50 100 20 100 15 100 15 100

- Không 0 0 0 0 0 0 0 0

Có bị loại 2 50 100 20 15 15 không

Có - 50 100 20 100 15 100 15 100

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

- Không 0 0 0 0 0 0 0 0

3.3.3.2. Đánh giá tính công khai, minh bạch trong đấu giá QSDĐ

Công khai, minh bạch là một quan điểm rất quan trọng trong đấu giá QSDĐ.

Bởi vì QSDĐ là một loại tài sản có giá trị lớn mà thông qua đấu giá QSDĐ sẽ mang

lại hiệu quả kinh tế cao cho Nhà nước, nếu quá trình đấu giá QSDĐ không công

khai, minh bạch thì mục đích đấu giá không đạt được hoặc đạt được không cao và

QSDĐ sẽ không được bán với giá trị thực sự của nó, người có nhu cầu đất ở sẽ

không mua được QSDĐ.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

a. Đánh giá ý kiến cán bộ trong đấu giá quyền sử dụng đất

Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm

đấu giá QSDĐ, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy

định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp.

Tuy nhiên vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng do

thông tin những người tham gia đấu giá không được giữ kín. Tồn tại các hành vi

liên kết với nhau giữa đấu giá viên, cán bộ trong tổ chức đấu giá với người tham gia

đấu giá để thông đồng, làm giá.

Vấn đề “quân xanh, quân đỏ” hay “cò đất” tham gia vào đấu giá QSDĐ cũng

tương đối phổ biến. Thực tế qua 3 phiên đấu giá nghiên cứu, xuất hiện các cá nhân

tham gia hầu hết các phiên đấu giá như: ông Đàm Mạnh Hà, bà Vương Thị Thùy

Hương, ông Bùi Văn Dũng, ông Hoàng Văn Viên, bà Đào Thị Lan Anh … Có thể

nhận thấy đây là một bộ phận đầu cơ đất đai hoặc tham gia nhằm chia lợi nhuận từ

việc thông thầu mà chưa thực sự có nhu cầu về đất ở.

Kết quả điều tra cho thấy 25 cán bộ được phỏng vấn đều cho biết trình tự thủ

tục, quy trình đấu giá đều không thay đổi kể từ ngày 1/7/2014 Luật Đất đai 2013 có

hiệu lực và phương án đấu giá phải xây dựng theo nhu cầu, nằm trong kế hoạch sử

dụng đất của địa phương vì việc này giúp cho địa phương quản lý tốt quỹ đất. Ngoài

ra việc công khai phương án đấu giá có các ý kiến trái chiều nhau. Khi được hỏi về

việc thực hiện kế hoạch hàng năm của huyện thì hầu hết cán bộ được phỏng vấn đều

trả lời là hoàn thành kế hoạch (chiếm 92,0%) còn (8%) cán bộ trả lời là không hoàn

thành. Nguyên nhân của việc một số cán bộ trả lời không hoàn thành kế hoạch là

do một số dự án có kế hoạch nhưng không tổ chức đấu giá được vì không có người

đăng kí tham gia đấu giá. Đi sâu hơn về nguyên nhân trên thì một phần là do người

dân không có nhu cầu về đất ở, một phần do vị trí đấu giá không thuận tiện cho phát

triển về cả kinh tế và cơ sở hạ tầng, giá khởi điểm xây dựng cao hơn so với giá thực

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tế ngoài thị trường ở vị trí đó. (Bảng 3.7)

Bảng 3.7. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá,

việc thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án

Cán bộ

Cán bộ VP

trung tâm

Cán bộ địa

Cộng

Phòng Tài

ĐKĐĐ -

dịch vụ bán

chính

Nguyên

PTQĐ

đấu giá tài

TIÊU CHÍ ĐÁNH

sản

GIÁ

STT

Kết

Tỉ

quả

lệ

điều

(%)

tra

ĐVT

Người % Người % Người % Người % Người %

Thay đổi trình tự

thủ tục, quy trình

5

1

25

5

10 đấu giá theo LĐĐ

2013

Có

0

Không

25 100

5 100

10 100

5 100

Dự án đấu giá có

nằm trong kê

5

2

25

5

10 hoạch của địa

phương

Có

25 100

5 100

10 100

5 100

Không

0 Xây dựng dự án

3 theo nhu cầu của

25

5

10

5 địa phương

Có

25 100

5 100

10 100

5 100

Không

0 Công khai dự án

4

25

5

10

5 đấu giá

Có

25 100

5 100

10 100

5 100

Không

0 Thực hiện kế

5

25

5

10

5 hoạch hàng năm

Có

23

92

5 100

Không

2

8

2 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

b. Đánh giá ý kiến người tham gia trong đấu giá quyền sử dụng đất

Đối với hoạt động đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Bình, trước khi mở

cuộc bán đấu giá 30 ngày, tổ chức bán đấu giá tài sản niêm yết hồ sơ bán đấu giá

QSDĐ tại 03 địa điểm: Tại Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất huyện

- đơn vị được giao chủ trì công tác đấu giá QSDĐ; tại nơi có khu đất đấu giá và tại

Trụ sở UBND xã, thị trấn nơi có khu đất đấu giá. Khi niêm yết việc bán đấu giá, tổ

chức bán đấu giá tài sản phải lưu tài liệu, hình ảnh về việc niêm yết trong hồ sơ và

lập văn bản có xác nhận của UBND xã, thị trấn nơi có khu đất đấu giá về việc đã

niêm yết, thông báo công khai.

Tổ chức bán đấu giá tài sản thông báo công khai ít nhất hai lần, mỗi lần cách

nhau ba ngày trên Cổng thông tin điện tử huyện, Đài Phát thanh và Truyền hình

huyện, Báo Yên Bái và trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

Nội dung thông báo công khai, niêm yết: Đảm bảo thực hiện theo quy định

tại khoản 3 Điều 28 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP gồm các nội dung chủ yếu sau

như: Tên, địa chỉ của tổ chức bán đấu giá tài sản; thời gian, địa điểm bán đấu giá;

danh mục số lượng, chất lượng, địa điểm các thửa đất đấu giá; giá khởi điểm; địa

điểm, thời hạn tham khảo hồ sơ thửa đất bán đấu giá; địa điểm, thời hạn đăng ký

mua tài sản bán đấu giá; những thông tin cần thiết khác liên quan đến tài sản bán

đấu giá, gồm cả những thông tin mà người có tài sản bán đấu giá yêu cầu thông báo

công khai.

Việc tiếp cận thông tin dự án đấu giá QSDĐ được người dân đánh giá là

tương đối dễ dàng, có 50/50 người chiếm 100% người được điều tra trả lời các dự

án đấu giá được công khai phổ biến trên các phương tiện thông tin đại chúng, tại địa

điểm nơi tổ chức đấu giá, tại UBND các xã, thị trấn nơi có đất bán đấu giá. Các

thông tin như vị trí thửa đất, giá khởi điểm, thửa đất nằm trong quy hoạch có 50/50

người chiếm 100% người được điều tra trả lời là có công khai. Tuy nhiên một số

người do không quan tâm đến hoạt động đấu giá hoặc do đặc thù nghề nghiệp, công

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

việc chưa tiếp cận kịp thời các địa điểm công khai thông tin. Để thông tin đấu giá

được công khai sâu rộng hơn tới các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất,

cần phổ biến tới tổ dân, khu phố. (Bảng 3.8)

Bảng 3.8. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến thửa đất

Cộng

Dự án 1

Dự án 2

Dự án 3

TIÊU CHÍ

Kết

ĐÁNH GIÁ

STT

quả

Tỉ lệ

quả

điều

(%)

điều

tra

ĐVT

Người

Công khai dự

100

20

15

50

1 án đấu giá

Có

100

Không

Đầy đủ thông

50

100

20

15

2 tin về lô đất

Có

100

Không

Công khai giá

50

100

20

15

3 khởi điểm

Có

100

Không

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

3.3.3.3. Đánh giá các tác nhân gây khó khăn trong quá trình đấu giá và đánh

giá của người dân sau khi trúng đấu giá

Theo kết quả điều tra cho thấy 56,0% cán bộ cho rằng có tác nhân gây khó

khăn trong quá trình đấu giá, các tác nhân đó làm ảnh hưởng đến kết quả đấu giá và

44,0% cho rằng không có tác nhân gây khó khăn, các tác nhân đó không làm ảnh

hưởng đến kết quả đấu giá. Các tác nhân gây khó khăn trong quá trình tổ chức thực

hiện đấu giá chủ yếu là đội ngũ “cò đất” thông đồng dìm giá, “ xã hội đen” những

đối tượng này thường có những hành vi ngăn cản, đe dọa, gây khó khăn cho người

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

có nhu cầu về đất ở thực sự, mục đích để chúng mua được lô đất với giá thấp ít

chênh lệch so với giá khởi điểm gây thất thu về kinh tế cho ngân sách Nhà nước.

Hiện nay tại các phiên đấu giá trên địa bàn huyện Yên Bình các tác nhân này đã gây

không ít khó khăn cho công tác đấu giá tại các dự án đấu giá. Tuy nhiên để giải

quyết vấn đề đó thì chính quyền địa phương cũng như hội đồng đấu giá đã có những

biện pháp nhằm giải quyết các khó khăn đó như tăng cường đảm bảo an ninh cho

những người tham gia đấu giá, chuyển từ hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói

sang hình thức bỏ phiếu kín một lần. (Bảng 3.9)

Bảng 3.9. Các tác nhân gây khó khăn trong quá trình đấu giá

Cộng

Cán bộ địa chính

Cán bộ Phòng Tài Nguyên

Cán bộ VP ĐKĐĐ - PTQĐ

TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ

STT

Tỉ lệ (%)

Kết quả điều tra

Cán bộ trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản Kết quả điều tra

Người % Người % Người % Người % Người %

5

1

25

5

10 ĐVT Có tác nhân nào gây khó khăn không? Có

14

56

- Không

11

44

5

2

25

5

10 Tác nhân có làm ảnh hưởng đến kết quả đấu giá không? Có

13

52

- Không

12

48

3 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Sau khi người tham gia trúng đấu giá, cơ quan chức năng đã làm tốt

nhiệm vụ của mình, 100% các trường hợp đều hoàn thành nghĩa vụ tài chính và

100% trường hợp sau khi làm đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước đã làm thủ tục cấp

GCN QSDĐ. Mức độ hài lòng về mức giá đã trả cho lô đất của người tham gia

đấu giá là 90% và 10% không hài lòng về mức giá đã trả là do người tham gia

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

không trúng đấu giá. (Bảng 3.10)

Bảng 3.10. Đánh giá của người dân sau khi trúng đấu giá

Cộng

Dự án 1

Dự án 2

Dự án 3

TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ

STT

Tỉ lệ (%)

ĐVT

Kết quả điều tra Người

1

50

90

20

15 Hài lòng về mức giá

Có

2

50

100

20

15 Không Có Quyết định phê duyệt Có

100

3

50

100

20

15 Không Thủ tục cấp Giấy chứng nhận Có

100

Không

0 0 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

3.3.4. Hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án

- Giá khởi điểm của 03 dự án đấu giá QSDĐ đều tăng so với bảng giá đất số

39/2014/QĐ-UBND tỉnh Yên Bái ban hành ngày 31/12/2014. Giá khởi điểm được

UBND tỉnh quy định tương đối sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực

tế trên thị trường.

- Mặc dù giá khởi điểm của 03 dự án được UBND tỉnh ban hành tương đối

sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường nhưng giá trúng đấu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

giá của 03 dự án đề tăng từ 1,02 đến 1,45 lần. (Bảng 3.11)

Bảng 3.11. Chênh lệch giữa giá quy định với giá trúng đấu giá

Số tiền dự Số tiền thu Diện tính thu Ngày đấu được sau Tăng STT Dự án tích được sau giá khi đấu giá (Lần) (m2) khi đấu giá (1000đ) (1000đ)

Đấu giá QSD

đất tại thôn 3.234.375,0 3.317.800,0 1,02 1 25/12/2017 3.125,0 Phạ 3, xã Cảm

Nhân

Đấu giá QSD

đất tại Thôn 2 30/01/2019 12.434.600,0 12.696.100,0 1,02 838,9 Cát Lem, xã

Đại Minh

Đấu giá QSD

đất tại thôn 3 4.525.580,0 6.601.397,0 1,45 13/12/2018 1.378,5 Làng Ngần, xã

Vũ Linh

(Nguồn: Số liệu điều tra thực tế)

Tổng 5.342,4 20.194.555,0 22.615.297,0 1,11

3.3.4.1. Hiệu quả về kinh tế

a. Đối với Nhà nước:

- Khai thác hợp lý các quỹ đất mà thu lại hiệu quả kinh tế rất cao.

- Sự chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá thị trường góp phần làm tăng

nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Huy động nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu

tư xây dựng.

- Nhà nước đầu tư cho vay để giải phóng mặt bằng, làm cơ sở hạ tầng; khi

đưa ra đấu giá thì người dân và các nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia. Số tiền thu được

sẽ được sử dụng vào việc trả nợ tiền vay của Nhà nước, phát triển cơ sở hạ tầng của

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

địa phương.

- Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư cho các dự án khác và

tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương khi Nhà nước

thu hồi đất để xây dựng các công trình nói chung và dự án đấu giá đất nói riêng.

- Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân

sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy sự nghiệp công nghiệp

hoá, hiện đại hoá đất nước.

- Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những

người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng

đất. Do vậy, cùng một diện tích đất được sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây

dựng cơ sở hạ tầng, nếu áp dụng cơ chế đấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế gấp

nhiều lần so với cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đất thông thường.

b. Đối với người sử dụng đất:

- Đất để đấu giá là đất đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất

cao, người mua được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của thửa đất, được đảm

bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu như mua đất ngoài thị trường tự

do, người mua thường phải mất nhiều công để tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy

hoạch của thửa đất rồi mới có thể đưa ra quyết định thì riêng đối với đất được

đem ra đấu giá, những yếu tố này đều được đảm bảo.

- Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai minh bạch, thu hút nhiều đối

tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc đấu giá được tiến

hành, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa và

tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực đấu giá nên đã có thể nhìn

nhận, đánh giá về giá trị thực tế mảnh đất được đem đấu giá. Do vậy, khi tham gia

họ sẽ chủ động trả với giá do họ đã xác định và thường đưa ra giá thấp hơn so với

việc mua đất theo cách thông thường trên thị trường. Không mất phí hoa hồng và

các loại phí cho các trung tâm môi giới.

- Đấu giá QSDĐ thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền sử

dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư

cách là một bên đối tác trong giao dịch bất động sản để thu tiền về đầu tư các

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

công trình phúc lợi phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội. Điểm khác biệt của

hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường là không

qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để ai trả giá cao thì nhận

được. Người trúng đấu giá không mất thêm tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất

mua bán như bên ngoài mà chỉ mất tiền lệ phí trước bạ khi cấp GCN QSDĐ.

Tóm lại, đấu giá quyền sử dụng đất đã từng bước lôi kéo được các ngân

hàng, tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia, góp phần cho thị

trường chính quy được phát triển. Thực tế đã chứng minh, nguồn thu từ đất là vô

tận, từ nguồn thu này, Nhà nước có được nguồn vốn hỗ trợ cho các hoạt động

kinh tế rất bền vững, bất biến tạo cơ sở vững chắc trong quá trình phát triển kinh

tế - xã hội đưa đất nước đi lên, ngày càng phát triển hơn.

3.3.4.2. Hiệu quả về xã hội

Thị trường BĐS ở huyện Yên Bình đã hình thành trong những năm gần

đây và đang trong quá trình phát triển. Sự ra đời của hình thức đấu giá sẽ góp

phần làm sôi động cho thị trường BĐS, thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS ở

huyện Yên Bình nói riêng và tỉnh Yên Bái nói chung.

Khai thác có hiệu quả quỹ đất, tạo nguồn lực để thực hiện chương trình

xây dựng nông thôn mới, giải quyết nhu cầu sử dụng đất của nhân dân và các

doanh nghiệp, tổ chức, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo ra các khu

dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng được nhu

cầu ở của người dân, tạo điều kiện và môi trường sống ổn định, phù hợp với quy

hoạch chung của huyện Yên Bình.

Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây

dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông,

trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ

lợi, hệ thống điện,....Nguồn vốn huy động được từ đấu giá QSD đất còn hỗ trợ

đắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề, áp dụng các mô

hình sản xuất mới trong nông nghiệp. Nhiều mô hình sản xuất nông nghiệp mới

(trồng rau sạch, trồng cây ăn quả, chăn nuôi đặc sản…) được phổ biến, chuyển

giao rộng rãi đến người nông dân đã góp phần nâng cao hiệu quả sản xuất, tạo

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

việc làm cho người dân đặc biệt là những hộ gia đình có đất bị thu hồi tăng thu

nhập cho bà con nông dân. Nhiều ngành nghề mới được đầu tư phát triển, ngành

nghề thủ công cũng được đầu tư một lượng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lực

lượng lao động dư thừa tại các xã, thị trấn.

Với giá đất được công bố trong đấu giá quyền sử dụng đất sẽ loại bỏ tâm

lý hoang mang, giao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xoá

“giá ảo” về BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị

trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững.

- Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất công khai, dân chủ, đúng quy chế,

tránh nghi ngờ, tạo được lòng tin đối với người tham gia vào chủ trương đổi mới

chính sách quản lý, sử dụng đất đai của Đảng và Nhà nước.

3.3.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý đất đai

Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSDĐ còn mang lại

hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai, thể hiện ở một nội dung sau:

- Việc tổ chức đấu giá QSDĐ góp phần từng bước đưa công tác quản lý

Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện đảm bảo chặt chẽ, đúng quy định, sử

dụng đất đúng mục đích, kế hoạch được duyệt, kịp thời ngăn chặn việc lấn chiếm

đất công, giao đất trái thẩm quyền. Đấu giá quyền sử dụng đất là biện pháp khai

thác quỹ đất hiệu quả nhất hiện nay.

- Đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn

định cho thị trường bất động sản.

- Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án đã góp phần lành mạnh hoá thị trường

bất động sản và các thủ tục hành chính. Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, có

thể thực hiện công tác giao đất và GCN QSDĐ được nhanh chóng và dễ dàng,

thủ tục hành chính đơn giản, chỉ trong một thời gian ngắn, các cơ quan quản lý

Nhà nước có thể hoàn thành xong từ khâu giao đất đến khâu cấp GCN QSDĐ vì

nó có đầy đủ các cơ sở pháp lý cần thiết theo quy định, thủ tục hành chính đơn

giản, bỏ bớt những khâu thủ tục hành chính không cần thiết. Khi các hộ gia đình,

cá nhân trúng đấu giá thì chỉ cần có quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá,

hoá đơn đã nộp tiền và biên bản giao đất ngoài thực địa là trong vòng 15 ngày kể

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

từ khi lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận là được nhận quyết định cấp GCN QSDĐ.

Với 03 dự án nghiên cứu trong phạm vi của đề tài, có tổng số 46 thửa đất trúng

đấu giá, các hộ gia đình, cá nhân đã được giao đất ngay sau khi nộp xong nghĩa

vụ tài chính, đã cấp xong GCN QSDĐ cho tất cả các hộ gia đình, cá nhân trên.

Đa số các hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng nhà ở lên khu đất được đâu

giá...Việc cơ bản hoàn thành công tác cấp GCN QSDĐ đã tạo niềm tin đối với

người sử dụng đất và tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan quản lý đất đai.

- Để thực hiện được việc đấu giá quyền sử dụng đất hiệu quả, đồng bộ, không

chồng chéo, nhanh chóng, thuận tiện, giữa các dự án thì công tác quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải được thực hiện trước một bước, có

tầm nhìn chiến lược và có tính khả thi. Chính vì vậy mà quy hoạch nông thôn

mới cũng được phát triển đồng bộ hơn, tránh tình trạng xây dựng không có quy hoạch.

3.3.4.4. Hiệu quả giải quyết nhu cầu đất ở cho người dân địa phương

Việc đấu giá QSDĐ cơ bản đáp ứng được nhu cầu ở thực sự của một bộ

phận người dân, tạo điều kiện và môi trường sống ổn định, đưa những khu đất bỏ

hoang vào đầu tư hạ tầng, cải tạo cảnh quan đô thị và tăng nguồn thu cho ngân

sách Nhà nước.

Qua 03 dự án đấu giá QSDĐ nghiên cứu, phiên đấu giá ngày 25/12/2017 tại

Thôn Phạ 3, xã Cảm Nhân có 04 trường hợp trúng đấu giá QSDĐ không phải là

người địa phương là ông Đàm Mạnh Hà, địa chỉ thường trú tại: Tổ 33, Phường

Nguyễn Phúc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trúng đấu giá 06 thửa đất số:

13,14,15,16,26,27; bà Vương Thị Thùy Hương, địa chỉ thường trú tại: Thôn Nhà

Giát, xã Văn Tiến, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trúng đấu giá 01 thửa đất số:

12; ông Hoàng Minh Đức, địa chỉ thường trú tại: Tổ 10, phường Đồng Tâm, thành

phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trúng đấu giá thửa số: 24,25 và ông Phạm Văn Định, địa

chỉ thường trú tại: Thôn Đồng Tanh, xã Phúc An, huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái

trúng đấu giá 01 thửa đất số: 17.

Phiên đấu giá ngày 30/01/2019 tại dự án tại thôn Cát Lem, xã Đại Minh,

huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái có 04 trường hợp trúng đấu giá QSDĐ không phải là

người địa phương là ông Bùi Văn Dũng, địa chỉ thường trú tại: Tổ Đồng Tiến,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

phường Nam Cường, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trúng đấu giá 06 thửa đất số:

1,2,3,4,5,6; ông Trần Hữu Vinh, địa chỉ thường trú tại: Thôn 16, xã Bằng Luân,

huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ trúng đấu giá 01 thửa đất số: 7; ông Hoàng Văn

Viên, địa chỉ thường trú tại: Tổ 16, phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái trúng

đấu giá 01 thửa đất số: 9 và bà Đào Thị Lan Anh, địa chỉ thường trú tại: Tổ 19,

phường Yên Thịnh, thành Phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trúng đấu giá 01 thửa đất số: 10.

Phiên đấu giá ngày 13/12/2018 tại thôn Làng Ngần, xã Vũ Linh, huyện Yên

Bình, tỉnh Yên Bái toàn bộ 05 trường hợp trúng đấu giá đều không phải là người địa

phương là ông Phạm Tiến Thành, địa chỉ thường trú: Tổ 25, phường Đồng Tâm,

thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trúng đấu giá 04 thửa từ thửa số: 01 đến thửa số

04; ông Vương Anh Tiến, địa chỉ thường trú tại: Tổ 19, phường Yên Thịnh thành

phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trúng đấu giá 01 thửa số: 9; bà Trần Thị Dung, địa chỉ

thường trú tại: Tổ 44, phường Yên Thịnh, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trúng

đấu giá 02 thửa số: 10,11; bà Phạm Thị Thu, địa chỉ thường trú tại: tổ 2, phường

Minh Tân, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trúng đấu giá 03 thửa đất số: 12,13,14

và ông Lê Quốc Thụy, địa chỉ thường trú: Tổ 43, phường Minh Tân, thành phố Yên

Bái, tỉnh Yên Bái trúng đấu giá 01 thửa đất số: 15.

Từ đó cho thấy nhu cầu sử dụng đất ở của người dân nói chung và người dân

tỉnh Yên Bái nói riêng luôn ở mức cao.

3.3.5. Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái

3.3.5.1. Công tác tổ chức

- Việc điều tra và xác định nhu cầu sử dụng đất của khu vực và xây dựng giá

khởi điểm trong đấu giá QSDĐ còn chưa khoa học, còn mang nặng tính hành chính.

Từ đó dẫn đến tình trạng một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất giá đất đưa ra đấu

giá không sát với giá đất chuyển nhượng trên thị trường.

- Một số khu đất khi đưa ra đấu giá không có quy định cụ thể về quy chế

quản lý xây dựng hoặc thời hạn tối đa bắt buộc phải xây dựng nhà ở dẫn đến

tình trạng sau khi đấu giá đất đã để đất hoang hóa không sử dụng gây lãng phí

tài nguyên.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- Thủ tục để đưa được một thửa đất vào đấu giá hiện còn qua quá nhiều khâu,

đoạn; từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá hiện còn mất

nhiều thời gian.

- Đối với việc các cá nhân lợi dụng thỏa thuận trong đấu giá nhằm hạn chế

việc trả giá đấu của từng thửa đất chưa có quy định để xử phạt dẫn đến tình trạng lợi

dụng trong đấu giá;

- Việc phổ biến thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động đấu

giá đất còn hạn chế. Mặc dù được công khai nhưng việc quảng cáo cho khu vực đấu

giá thực hiện hiệu quả chưa cao.

3.3.5.2. Đối với người tham gia đấu giá

- Người tham gia đấu giá không hình dung được sự phát triển của khu vực

đấu giá nên giá đưa ra đấu giá thường thấp hơn giá thị trường; việc này tạo ra sự

chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá.

- Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu

vực đấu giá nên đã bỏ giá cao để nâng mặt bằng giá của khu vực lên, sau đó bỏ tiền

đặt cọc.

- Bắt buộc người tham gia đấu giá phải có đủ nguồn lực tài chính để thực

hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá.

- Hiện nay ở hầu hết các dự án đấu giá đất đều có trường hợp người tham gia

đấu giá mang tính đầu cơ đất đai, nhu cầu về đất ở, nhà ở thực sự thì ít.

3.3.5.3. Đối với công tác quản lý đất đai

- Các chính sách về đấu giá còn nhiều bất cập như nằm rải rác trong nhiều

quy định của các văn bản quy phạm pháp luật, thiếu tính ổn định; nhiều vấn đề

phát sinh trong thực tiễn chậm được đổi mới, dẫn đến lúng túng, khó khăn trong

tổ chức thực hiện.

- Các dự án đấu giá QSDĐ thực sự thành công sẽ tạo được một mặt bằng

giá đất mới trong khu vực, dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục bộ tại một số khu

vực có dự án đấu giá đất.

- Hiện nay chưa có sự thống nhất trong cách quản lý đối với các khu đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

sau khi đưa ra đấu giá đất, việc xây dựng sai so với cấp phép.

3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ

QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI

3.4.1. Giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ

- Các quy trình của dự án đấu giá QSDĐ cần được xử lý nhanh gọn, đặc

biệt là khâu quy hoạch, vì đây là yếu tố quan trọng để triển khai dự án.

- Thống nhất quy chế đấu giá của các dự án để người dân đỡ mất công tìm

hiểu khi tham gia đấu giá các dự án khác nhau.

- Nâng cao hiệu quả công tác xác định giá khởi điểm trong công tác đấu

giá QSDĐ.

- Trước khi tiến hành tổ chức đấu giá nên chọn hình thức đấu giá phù hợp.

- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra để kịp thời phát hiện sai phạm,

ngăn chặn các hành vì liên kết với nhau giữa đấu giá viên, cán bộ trong tổ chức

đấu giá với người tham gia đấu giá để thông đồng, làm giá. Cần quản lý chặt chẽ

những danh sách những người tham gia đấu giá để phát hiện những dấu hiệu vi

phạm thông đồng móc nối với nhau. Ở đây việc giữ thông tin bí mật những nười

tham gia đấu giá là vấn đề mấu chốt, quan trọng nhất, vì nếu không nắm được

thông tin này thì việc thông đồng, móc nối với nhau khó thực hiện được.

- Cần có quy định, chế tài xử lý nghiêm việc thông đồng đối với người

tham gia đấu giá QSDĐ với nhau.

- Cần xây dựng kế hoạch tổ chức đấu giá khoa học hơn nhất là thời gian tổ

chức đấu giá. Chọn thời gian mà thu hút được nhiều người tham gia đấu giá nhất

ví dụ như thứ 7, chủ nhật và không nên tổ chức dồn tất cả các dự án vào cùng 1

thời điểm.

3.4.2. Giải pháp hỗ trợ

- Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng cần giải quyết được nhu

cầu đất ở cho các đối tượng cụ thể: Người có thu nhập thấp, người có thu nhập trung

bình, người có thu nhập cao...Tạo cơ sở cho việc xây dựng các dự án đấu giá QSDĐ

hướng tới các đối tượng cụ thể, đảm bảo thu hút nhiều đối tượng tham gia đấu giá, vừa

thu hút được nguồn vốn tham gia thị trường BĐS, đồng thời giải quyết được nhu cầu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

sử dụng đất cho nhiều đối tượng.

- Thực hiện tốt các thủ tục sau đấu giá cho người mua được lô đất (thủ tục

cấp giấy chứng nhận QSDĐ, hỗ trợ làm thủ tục và bàn giao đất ngoài thực địa).

Đưa diện tích đất trúng đấu giá vào sử dụng đúng mục đích, đúng thời gian quy định.

- Thực hiện tốt công tác cải cách hành chính trong cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá.

3.4.3. Giải pháp về chính sách Nhà nước

Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách đảm bảo đồng

bộ, thống nhất, đồng thời tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn để thị trường phát triển.

đồng thời cần cải cách thủ tục hành chính, quy định rõ trách nhiệm của các tổ chức,

cá nhân và chế tài xử lý trong cả quy trình của dự án. Kiên quyết thu hồi các dự án

chậm triển khai, các dự án của các chủ đầu tư không đủ năng lực theo quy định của

pháp luật.

Thực hiện các biện pháp đảm bảo tính công khai, minh bạch hơn nữa trong

công tác đấu giá và các giao dịch bất động sản để các đối tượng có nhu cầu tiếp cận

thông tin mua bán. Nhà nước phải định hướng, điều tiết và kiểm soát để thị trường

bất động sản ổn định, khắc phục được tình trạng tự phát, đầu cơ bất động sản.

Tăng cường quảng cáo đấu giá trên các phương tiện thông tin đại chúng tổng

hợp như đài báo, loa phường , cần phổ biến tới tổ dân phố, khu phố để thông tin đấu

giá được công khai sâu rộng hơn tới các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất.

Cần có quy định, chế tài xử lý nghiêm việc thông đồng đối với người tham

gia đấu giá QSDĐ với nhau.

3.4.4. Giải pháp về kỹ thuật

Nghiên cứu hoàn thiện chính sách về quy chế đấu giá QSDĐ, áp dụng thống

nhất trên phạm vi toàn quốc.

Giá đất của Nhà nước quy định cần đủ mức chi tiết trong các trường hợp

khác nhau, đặc biệt cần sát giá thị trường.

Thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham

gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công

trình sản xuất kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Cần sớm có quy định về cơ chế định giá đất thông qua các doanh nghiệp hoạt

động trong lĩnh vực định giá đất một cách độc lập.

Cần tạo cơ chế thông thoáng về thủ tục hành chính đối với người tham gia

đấu giá và trúng giá.

Tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc để thị trường hoạt động lành

mạnh và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản, đầu tư cơ sở hạ tầng tại các vị

trí đấu giá để thu hút người mua.

3.4.5. Giải pháp tăng cường mối quan hệ giữa tổ chức bán đấu giá với cơ quan

công an

Thực tế thời gian qua, nếu không có sự vào cuộc của các cơ quan công an thì các

cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thường có “cò mồi”, “đầu gấu” tham gia nhằm

thông đồng, dìm giá. Tuy rằng, Luật Đấu giá tài sản có quy định đấu giá viên có

quyền: “Truất quyền tham dự cuộc đấu giá của người tham gia đấu giá có hành vi

vi phạm quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này; dừng cuộc đấu giá khi phát hiện

có hành vi thông đồng, dìm giá hoặc gây rối, mất trật tự tại cuộc đấu giá và thông

báo cho tổ chức đấu giá tài sản”, song thực tế rất khó thực hiện được. Bởi vì, chỉ

cầm một lời đe doạ của “đầu gấu” đã tác động rất lớn đến tâm lý của các đấu giá

viên đều hành cuộc đấu giá. Bên cạnh đó, các đấu giá viên tuổi đời còn rất trẻ, kinh

nghiệm điều hành cuộc đấu giá quyền sử dụng đất cũng như xử lý các tình huống

xảy ra tại phiên đấu giá chưa tốt, do vậy nếu không có sự liên kết của các cơ quan

công an thì rất khó tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thành công.

3.4.6. Giải pháp về tuyên truyền

- Tăng cường sự công khai, minh bạch trong công tác đấu giá QSDĐ như

công khai thông tin quy hoạch để người dân tham khảo; kế hoạch đấu giá để

người dân chuẩn bị tham gia đấu giá.

- Tiếp tục đẩy mạnh công tác tuyên truyền và tổ chức tập huấn các văn

bản pháp luật có liên quan về bán đấu giá tài sản, phổ biến văn bản pháp lý về

đấu giá, thông báo thông tin về cuộc đấu giá, tổ chức bán hồ sơ rộng rãi trên các

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

phương tiện thông tin đại chúng.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1. KẾT LUẬN

1. Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương đúng và là giải pháp hữu

hiệu nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế đất, góp phần ổn định thị trường quyền sử

dụng đất trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái. Vì vậy công tác Quản lý

đất đai luôn được Nhà nước, các cơ quan, ban ngành trên địa bàn huyện quan

tâm và chú trọng, đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất là nguồn thu

lớn vào ngân sách Nhà nước của huyện.

2. Đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Yên Bình chủ yếu giải quyết

được đất ở cho người dân. Giai đoạn 2017 - 2019 huyện đã xây dựng 22 dự án và

tổ chức đấu giá thành công với tổng số lô là 257 lô tại 9 xã, thị trấn, thu được số

tiền là 38.729.000.000 đồng cho ngân sách Nhà nước và địa phương.

3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án nghiên cứu có 46 thửa

đất được đấu giá thành công, số tiền thu được từ đấu giá là 22.615.297.000 đồng

cao hơn so với giá khởi điểm là 2.420.742.000 đồng, mức chênh lệch giữa giá

khởi điểm và giá trúng đấu giá là 1,11 lần.

4. Kết quả đánh giá cán bộ trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất và

người dân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất cho thấy đã thực hiện nghiêm túc

theo quy định của pháp luật và quy chế đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên,

việc đấu giá QSD đất cũng còn gặp không ít khó khăn về quy trình, thủ tục thực

hiện và còn một số tồn tại trong xác định giá sàn của các thửa đất, tình trạng đầu

cơ đất trong đấu giá vẫn còn xảy ra. Mặt khác, công tác quản lý sử dụng đất sau

đấu giá chưa chặt chẽ dẫn đến chậm tiến độ đưa đất vào sử dụng của người trúng

đấu giá, chậm xây dựng cơ sở hạ tầng, các công trình công cộng theo quy hoạch

chi tiết đã phê duyệt.

5. Các giải pháp đề xuất để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử

dụng đất và quản lý sử dụng quỹ đất sau đấu giá là: Thực hiện tốt công tác tổ chức

đấu giá với việc tăng cường sự công khai minh bạch thông tin đấu giá tới người dân,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

sắp xếp lịch đấu giá phù hợp; tiếp tục cải cách thủ tục hành chính trong thực hiện

tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và cấp GCN quyền sử dụng đất cho những

người trúng đấu giá; quy định rõ về tiến độ cụ thể thực hiện xây dựng cơ sở hạ

tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội của từng dự án; tăng cường năng lực và

hiệu quả công tác kiểm tra và xử lý vi phạm sau đấu giá.

2. KIẾN NGHỊ

Do điều kiện thời gian có hạn nên đề tài này chưa nghiên cứu được sâu

những vấn đề liên quan tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái. Đề nghị trong thời gian tới cần tiếp tục nghiên

cứu sâu hơn nhằm lý giải các vấn đề liên quan đến hình thức đấu giá, xác định

giá khởi điểm tại mỗi dự án đấu giá quyền sử dụng đất.

Đối với các dự án đấu giá đất cần được phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh

hơn, nhiều hơn nữa trên các phương tiện thông tin đại chúng để có thể thu hút thêm

nhiều người tham gia.

Đề nghị các đơn vị liên quan đến công tác đấu giá của huyện Yên Bình,

tỉnh Yên Bái nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

giá của huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái đạt kết quả tốt hơn.

1. Bộ Tư pháp (2005). Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 4/5/2005 của Bộ Tư

TÀI LIỆU THAM KHẢO

2. Bộ Tư pháp (2010). Thông tư số 23/2010/TT – BTP ngày 06/12/2010 quy định

pháp hướng dẫn một số điều của Nghị định 05/2005/NĐ-CP, Hà Nội.

chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu

3. Bộ Tài nguyên môi trường (2014). Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày

giá tài sản, Hà Nội.

30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp

định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư

4. Bộ Tài Chính (2015). Thông tư 02/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc sửa

vấn xá định giá đất.

đổi, bổ sung Thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 của Bộ trưởng Bộ

Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong

5. Bộ Tài Chính (2017). Thông tư 48/2017/TT-BTC ngày 15/5/2017 của Bộ Tài chính

hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền.

6. Chính phủ (2004). Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương

về việc về việc quy định chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá tài sản.

7. Chính phủ (2005). Nghị định số 05/2004/NĐ-CP ngày 18/01/2005 quy định về

pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Hà Nội.

8. Chính phủ (2007). Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ,

bán đấu giá tài sản, Hà Nội.

9. Chính phủ (2010). Nghị định 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 04/03/2010

Hà Nội.

10. Chính phủ (2014). Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

quy định về việc bán đấu giá tài sản, Hà Nội.

11. Chính phủ (2014). Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính

quy định về giá đất.

12. Cục thống kê tỉnh Yên Bái (2017), Niên giám thống kê năm 2017, Yên Bái.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

phủ quy định về khung giá đất.

13. Doãn Quang Hùng (2010). Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở

một số dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy, Tỉnh Nam Định. Luận văn ThS chuyên

14. trường BĐS ở Việt Nam. Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội.

15. Nguyễn Thị Minh (2010). Chuyên đề đấu giá tài sản và pháp luật về đấu giá. Hội

ngành Quản lý đất đai. Trường Đại học nông nghiệp Hà Nội.

16. Nguyễn Tân Thịnh (2012). Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải quyết bức

đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ Hà Nội.

17. Quốc hội (1987). Luật Đất đai năm 1987. NXB Chính trị Quốc gia.

18. Quốc hội (1992). Hiến pháp 1992. NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội

19. Quốc hội (1993). Luật Đất đai năm 1993. NXB Chính trị Quốc gia.

20. Quốc Hội (2003). Luật Đất đai số 13/QH11. NXB Chính trị Quốc gia.

21. Quốc Hội (2005). Bộ Luật Dân sự số 33/QH11. NXB Chính trị Quốc gia.

22. Quốc Hội (2013). Luật Đất đai 2013, NXB Chính trị Quốc gia.

23. Quốc Hội (2015). Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13. NXB Chính trị Quốc gia.

24. Quốc Hội (2016). Luật Đấu giá tài sản năm 2016. NXB Chính trị Quốc gia.

25. Tổng cục Địa chính (2002). Hướng dẫn nghiệp vụ Bán đấu giá bất động sản.

26. Thủ tướng Chính phủ (2005). Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005

xúc. Tạp chí tài chính số 10/2012.

27. UBND Thành phố Hà Nội (2005). Quyết định số 137 QĐ-UB ngày 9/9/2005 của

về ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất hoặc cho thuê đất.

UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng

28. UBND tỉnh Yên Bái (2012). Quyết định số 03/2012/QĐ-UBND 05/03/2012 của

đất Hà Nội.

Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái về việc ban hành Quy định về bán đấu giá tài

29. UBND tỉnh Yên Bái (2014). Quyết định số 10/2014/QĐ-UBND ngày 18/07/2014

sản trên địa bàn tỉnh Yên Bái.

của Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái về việc ban hành Quy định về bán đấu giá

30. UBND tỉnh Yên Bái (2014). Quyết định số 26/2014/QĐ-UBND ngày

tài sản trên địa bàn tỉnh Yên Bái.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

22/10/2014 của UBND tỉnh Yên Bái về việc bãi bỏ, ban hành mới một số

loại phí, lệ phí trên địa bàn tỉnh Yên Bái thuộc thẩm quyền quyết định của

31. UBND tỉnh Yên Bái (2014). Quyết định số 39/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014

Hội đồng nhân dân tỉnh.

của Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái về việc ban hành Quy định Bảng giá đất

32. UBND tỉnh Yên Bái (2017), Quyết định số 15/2017/QĐ-UBND ngày 15/9/2017

năm 2015 tại tỉnh Yên Bái.

của Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái Sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy

định Bảng giá đất năm 2015 tại tỉnh Yên Bái ban hành kèm theo Quyết định

33. UBND tỉnh Yên Bái (2018), Quyết định số 12/2018/QĐ-UBND ngày 08/8/2018

số 39/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái.

của Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái về việc ban hành quy định đấu giá quyền

34. UBND huyện Yên Bình (2015). Kiểm kê đất đai năm 2015. Phòng Tài nguyên

sử dụng đất để giao đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tinh Yên Bái.

35. UBND huyện Yên Bình (2018). Báo thống kê đất đai năm 2017. Phòng Tài

môi trường huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái.

nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai và phát triển quỹ đất

36. Sở Tư Pháp thành phố Hồ Chính Minh. Danh sách các tổ chức bán đấu giá tài

huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái.

sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Truy cập ngày 22/7/2018 tại

https://sotuphap.hochiminhcity.gov.vn/documents/10206/64031/20180610-DS-

37. Sở Tư Pháp thành phố Đà Nẵng. Danh sách các tổ chức bản đấu giá tài sản trên

DGTS-TCCB.pdf

địa bàn thành phố Đà Nẵng. Truy cập 22/7/2018 tại

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

https://sotuphap.danang.gov.vn/chi-tiet?articleId=1196287

PHỤ LỤC

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Phụ lục 1. Mẫu phiếu điều tra người đấu giá QSDĐ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Phụ lục 2. Mẫu phiếu điều tra cán bộ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Phụ lục 3. Quy trình đấu giá QSDĐ của tỉnh Yên Bái

Bước 1 Thành lập Hội đồng đấu giá

Bước 2 Xác định giá khởi điểm, bước giá, phương án đấu giá

Bước 3 Thông báo công khai việc đấu giá QSDĐ

Bước 4 Đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ

Bước 5 Tổ chức đấu giá QSDĐ

Bước 6 Thẩm định và phê duyệt kết quả đấu giá

Bước 7 Thu, nộp tiền sử dụng đất

Bước 8 Giao đất, cấp GCNQSD đất cho người trúng đấu giá

Thanh toán, hạch toán và quản lý tiền thu được từ bán Bước 9 đấu giá

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Bước 10 Quyền lợi, trách nhiệm của người trúng đấu giá

Phụ lục 4: Bảng tổng hợp kết quả tiêu chí đánh giá đối với người tham gia

đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án điều tra

Dự án 1

Dự án 2

Dự án 3

TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ (Số người điều tra 50 người cho cả 03 dự án)

STT

Nội dung điều tra

Tỉ lệ (%)

Kết quả điều tra

1 20 100,0

15 100,0

Phương án đấu giá có được niêm yết công khai tại địa phương không ?

Có

20 100,0

15 100,0

Không

0,0

2 20 100,0

15 100,0

15

100 Ông (bà) có được cung cấp đầy đủ các thông tin về lô đất ông (bà) muốn đấu giá không?

Có

20 100,0

15,0 100,0

15 100,0

Không

0,0

3 Có công khai giá khởi điểm không?

20

100 15 100,0

15

100

Có

20 100,0

15 100,0

Không

0,0

4

20

100

15

100

15

100 Các lô đất đấu giá đã có quy hoạch chi tiết hay Kế hoạch sử dụng đất chi tiết được cơ quan nhà nước phê duyệt hay không?

Có

20 100,0

15 100,0

Không

0,0

5 20 100,0

15 100,0

15

100 Theo ông bà, giá khởi điểm trong phương án so với giá đất ngoài thị trường tại thời điểm hiện tại thế nào?

Cao

20,0

13,3

20,0

Vừa

70,0

66,7

60,0

Thấp

10,0

20,0

6

15 20 100,0

100

15

100 Ông (bà) có phải nộp phí đăng ký khi tham gia đấu giá không?

Có

20 100,0

15 100,0

Không

0,0

7

20

100

15

100

15

100 Theo ông (bà) Hội đồng đấu giá có thực hiện đúng quy chế đấu giá đã niêm yết công khai hay không?

Có

20 100,0

15 100,0

Không

0,0

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

8 20 100,0

15

100

15

100 Ông (bà) có đồng tình với trường hợp 1 người tham gia đấu giá 1 lô đất hay, không?

Có

35,0

26,7

Không

65,0

73,3

20

100

15

100

15

100

9 Trong quá trình đấu giá ông (bà) có bị loại bỏ không được tiếp tục đấu giá hay không?

Có

0,0

Không

20 100,0

15 100,0

10 Ông (bà) có trúng đấu giá hay không?

20

100

15

100

15

100

Có

90,0

86,7

93,3

Không

10,0

13,3

6,7

11

20

100

15

100

15

100 Đánh giá của ông bà về mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá với giá khởi điểm cao hay thấp?

Cao

50,0

53,3

66,7

Thấp

50,0

46,7

33,3

12 Phiên Đấu giá có thành công không ?

20

100

15

100

15

100

Có

20 100,0

15 100,0

Không

0,0

13 20 100,0

15 100,0

Theo Ông (bà) trình tự thực hiện và trách nhiệm của Hội đồng đấu giá làm như thế đã phù hợp chưa ?

Phù hợp

20 100,0

15 100,0

Chưa phù hợp

0,0

14

20

100

15

100 15 100,0

Ông(bà) có hài lòng về mức giá mà ông(bà) đã trả cho lô đất không?

Có

90,0

86,7

93,3

Không

10,0

13,3

6,7

15

20

100

15

100

15

100 Sau khi trúng đấu giá Ông (bà) có được thông báo về Quyết định phê duyệt kết quả cuộc bán đấu giá hay không?

Có

20 100,0

15 100,0

Không

0,0

16

20

100

15

100

15

100 Sau khi trúng đấu giá ông bà có được cấp quyền sử dụng đất ngay hay không?

có

không

0,0

20 100,0 0

15 100,0 0

- -

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Phục lục 5: Bảng tổng hợp kết quả tiêu chí đánh giá đối với cán bộ tham gia

công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Cán bộ Văn

Cán bộ trung

Cán bộ

TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ

phòng

Cán bộ địa

tâm dịch vụ

Phòng Tài

(Số người điều tra 25 người)

ĐKĐĐ-

chính

bán đấu giá

Nguyên

PTQĐ

tài sản

Kết

STT

Tỉ lệ

quả

Nội dung điều tra

điều

(%)

điều

(%)

điều

(%)

điều

(%)

tra

Người %

Người

Người %

ĐVT

Sau khi LĐĐ2013 có hiệu lực

1 thì trình tự thủ tục, quy trình

5

100

5

100

10

100 5 100,0

đấu giá có thay đổi không?

0,0

Có

5 100,0

100,0

5 100,0

Không

Dự án đấu giá có nằm trong

5

2 kế hoạch sử dụng đất hàng

5

100

5

100

10

100 năm của địa phương không?

5 100,0

100,0

5 100,0

Có

0,0

Không

Dự án đấu giá có xây dựng

3 theo nhu cầu của địa phương

5

100

5

100

10

100

5

100 không?

5 100,0

100,0

5 100,0

Có

0,0

Không

Theo ông(bà) việc công khai,

4 niêm yết dự án trước khi đấu

5

100

5

100

10

100

5

100 giá có đúng không?

5 100,0

100,0

5 100,0

Đúng

0,0

Sai

Theo ông(bà) giá khởi điểm

trong dự án có phù hợp với

5

100

5

100

10

100

5

100

5 giá đất ngoài thị trường

không

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Có

80,0

70,0

5 100,0

Không

20,0

30,0

0,0

Kế hoạch đấu giá hàng năm

6 của huyện được thực hiện

5

100

5

100

10

100

5

100 như thế nào?

Hoàn thành kế hoạch

5 100,0

80,0

5 100,0

0,0

20,0

0,0

Không hoàn thành kế hoạch

Hội đồng đấu giá có thực

5

100

5

100

10

100

5

100

7 hiện đúng quy chế không?

5 100,0

100,0

5 100,0

Có

0,0

Không

Ông(bà) có đồng tình với

8 trường hợp 1 người tham gia

5

100

5

100

10

100

5

100 đấu giá 1 lô hay không?

Có

20,0

40,0

20,0

Không

80,0

60,0

80,0

Theo ông(bà) những yếu tố

như: vị trí lô đất, diện tích, số

9 lượng người tham gia đấu giá

5

100

5

100

10

100

5

100 có ảnh hưởng đến giá sàn và

giá trúng đấu giá không?

5 100,0

100,0

5 100,0

Có

0,0

Không

Có tác nhân nào gây khó

10 khăn trong quá trình đấu giá

5

100

5

100

10

100

5

100 không?

60,0

40,0

70,0

40,0

Có

40,0

60,0

30,0

60,0

Không

Theo ông(bà) hội đồng đấu

11 giá đã thực hiện đúng trách

5

100

5

100

10

100

5

100 nhiệm và quyền hạn không?

5 100,0

100,0

5 100,0

Có

0,0

Không

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Sau khi có quyết định phê

duyệt kết quả đấu giá người

12

5

100

5

100

10

100 5 100,0

thắng đấu giá có hoàn thành

nghĩa vụ tài chính không?

Có

5 100,0

100,0

5 100,0

Không

0,0

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ

tài chính người tham gia đấu

13

5

100

5

100

10

100

5

100 giá có làm thủ tục cấp

GCNQSDĐ không?

Cao

5 100,0

100,0

5 100,0

Thấp

0,0

Các tác nhân có làm ảnh

14 hưởng đến kết quả đấu giá

5

100

5

100

10

100

5

100 không?

Có

60,0

20,0

70,0

40,0

Không

40,0

80,0

30,0

60,0

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn