Luận văn Thạc sĩ Quản trị kinh doanh: Thúc đẩy hình thức du lịch nghỉ dưỡng thông qua phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng-nghiên cứu kinh nghiệm của Tập đoàn Sun Group tại Hạ Long

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

THÚC ĐẨY HÌNH THỨC DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG

THÔNG QUA PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG BẤT ĐỘNG SẢN

NGHỈ DƯỠNG-NGHIÊN CỨU KINH NGHIỆM

CỦA TẬP ĐOÀN SUN GROUP TẠI HẠ LONG

Ngành: Quản trị kinh doanh

TRẦN MAI LIÊN

Hà Nội - 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

THÚC ĐẨY HÌNH THỨC DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG

THÔNG QUA PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG BẤT ĐỘNG SẢN

NGHỈ DƯỠNG-NGHIÊN CỨU KINH NGHIỆM

CỦA TẬP ĐOÀN SUN GROUP TẠI HẠ LONG

Ngành: Quản trị Kinh Doanh

Mã số: 8340101

Họ và tên học viên: Trần Mai Liên

Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Lệ Hằng

Hà Nội - 2020

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan các số liệu và kết quả được trình bày trong luận văn là do

bản thân trực tiếp tìm hiểu, thu thập và nghiên cứu, dưới sự giúp đỡ của người

hướng dẫn – TS. Nguyễn Lệ Hằng, phòng kinh doanh của tập đoàn Sun Group, các

đại lý F1 của Tập đoàn Sun Group.

Nội dung được trình bày do tác giả tự tìm hiểu, thu thập và nghiên cứu, không

sao chép. Nếu có sai sót và vi phạm, tác giả xin chịu hoàn toàn trách nhiệm trước

Hội đồng bảo vệ.

Học viên thực hiện

ii

LỜI CẢM ƠN

Tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến TS. Nguyễn Lệ Hằng – người đã

trực tiếp hướng dẫn, đưa ra những nhận xét, đánh giá, và ý kiến đóng góp cho tác

giả trong quá trình hoàn thành luận văn.

Đồng thời tác giả cũng xin chân thành cảm ơn phòng kinh doanh dự án của

Tập đoàn Sun Group, công ty bất động sản là F1 của Sun Group đã cũng cấp tài

liệu, thông tin, và tạo điều kiện để tác giả có thể hoàn thành Luận văn này.

Tuy nhiên trong khuôn khổ luận văn, do những hạn chế về hiểu biết, kinh

nghiệm, cũng như phạm vi, tài liệu nghiên cứu… chắc chắn bài viết không tránh

khỏi những thiếu sót. Tác giả rất mong nhận được những đánh giá, ý kiến đóng góp

từ Hội đồng, để luận văn được hoàn thiện hơn.

Học viên thực hiện

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ vi

DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH ............................................................................ vii

TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN ......................................... viii

LỜI NÓI ĐẦU ........................................................................................................... 1

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG VÀ

BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG ........................................................................... 6

1.1. Các khái niệm cơ bản về du lịch .................................................................... 6

1.1.1. Định nghĩa về du lịch ................................................................................ 6

1.1.2. Du lịch nghỉ dưỡng ................................................................................... 9

1.1.3. Phân loại du lịch nghỉ dưỡng ................................................................... 9

1.1.4. Các nhân tố tác động đến phát triển du lịch nghỉ dưỡng ...................... 12

1.1.5 Chiến lược phát triển du lịch nghỉ dưỡng ............................................... 17

1.2. Các khái niệm về bất động sản nghỉ dưỡng ............................................... 19

1.2.1. Khái niệm bất động sản ........................................................................... 19

1.2.2. Khái niệm về bất động sản nghỉ dưỡng .................................................. 22

1.2.3. Các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng ................................................ 22

1.2.4. Giá trị mà bất động sản nghỉ dưỡng mang lại ....................................... 24

1.2.5 Các chiến lược phát triển bất động sản nghỉ dưỡng .............................. 26

1.3. Mối quan hệ giữa phát triển hệ thống phân phối bất động sản nghỉ

dưỡng và phát triển du lịch ................................................................................. 28

1.3.1. Tác động của bất động sản nghỉ dưỡng đến du lịch ............................. 28

1.3.2. Tác động của du lịch đối với bất động sản nghỉ dưỡng ........................ 30

1.3.3. Các xu hướng ảnh hưởng đến dòng sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng ........ 37

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN DU LỊCH NGHỈ

DƯỠNG TẠI HẠ LONG THÔNG QUA VIỆC PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG

BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG CỦA TẬP ĐOÀN SUN GROUP ................. 39

2.1. Tình hình phát triển du lịch tại Hạ Long ................................................... 39

iv

2.1.1. Ví trí địa lí ................................................................................................ 39

2.1.2. Các nguồn lực phát triển du lịch ............................................................ 41

2.1.3. Thực trạng phát triển .............................................................................. 43

2.1.4. Lợi ích kinh tế .......................................................................................... 45

2.2. Hệ thống phân phối bất động sản của tập đoàn Sun Group .................... 47

2.2.1. Giới thiệu về tập đoàn Sun Group .......................................................... 47

2.2.2. Hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng của Sun Group .............................. 51

2.2.3. Các giá trị mang lại từ hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng .................. 57

2.3.4 Chiến lược phát triển bất động sản nghỉ dưỡng của tập đoàn Sun

Group ................................................................................................................. 59

2.3. Tác động qua lại giữa phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng và du

lịch tại Hạ Long .................................................................................................... 61

2.3.1. Điều kiện thuận lợi cho sự phát triển chung ......................................... 61

2.3.2. Tác động của bất động sản nghỉ dưỡng đến du lịch ............................. 66

2.3.3. Tác động ngược chiều của du lịch đến phát triển hệ thống bất động sản

nghỉ dưỡng ......................................................................................................... 69

2.4. Đánh giá việc thúc đẩy du lịch thông qua việc phát triển hệ thống bất

động sản nghỉ dưỡng tại Hạ Long. ..................................................................... 76

2.4.1. Thành công .............................................................................................. 76

2.4.2. Hạn chế và nguyên nhân ........................................................................ 80

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ ĐỀ XUẤT THÚC ĐẨY DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG

THÔNG QUA PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG

TẠI HẠ LONG ........................................................................................................ 82

3.1. Tổng kết kinh nghiệm phát triển du lịch tại Hạ Long .............................. 82

3.1.1. Tận dụng lợi thế ...................................................................................... 82

3.1.2. Xây dựng theo hình thức hệ sinh thái .................................................... 82

3.1.3. Đa dạng hóa sản phẩm............................................................................ 82

3.1.4. Đầu tư cơ sở hạ tầng ............................................................................... 83

3.2. Bài học rút ra cho các tỉnh có tiềm năng phát triển du lịch nghỉ dưỡng . 83

3.2.1. Phối hợp chiến lược quy hoạch điểm đến và phát triển sản phẩm ....... 84

v

3.2.2. Đa dạng hóa thị trường và sản phẩm ..................................................... 85

3.2.3. Tăng cường nguồn nhân lực ngành du lịch .......................................... 86

3.2.4. Quản lý luồng khách ............................................................................... 86

3.2.5. Nâng cao tiêu chuẩn chất lượng, dịch vụ và hạ tầng ............................ 87

3.2.6. Bảo tồn tài sản văn hóa và môi trường .................................................. 88

3.3. Một số kiến nghị, đề xuất. ............................................................................ 88

KẾT LUẬN .............................................................................................................. 93

TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 95

vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Diễn giải tiếng Anh Diễn giải tiếng Việt

Bất động sản BĐS

Build–Operate–Transfer Xây dựng- Vận hành –Chuyển giao BOT

Công nghệ thông tin CNTT

Đông Nam Á ĐNA

Enomic Integration Agreement Thỏa thuận hội nhập kinh tế EIA

Free Trade Agreement Hiệp định thương mại tự do FTA

Hội đồng nhân dân HĐND

Kinh tế -Xã hội KT-XH

Liên hợp quốc LHQ

Nhà xuất bản NXB

Thành phố Hồ Chí Minh TP. HCM

Social accounting matrix Ma trận hạch toán xã hội SAM

Tourism Advisory Board Ủy ban tư vấn du lịch TAB

Tổng cục thống kê TCTK

Tourism Satellite Account Tài khoản vệ tinh du lịch TSA

Ủy ban nhân dân UBND

World Development Indicators Chỉ số phát triển thế giới WDI

World Economic Forum Diễn đàn kinh tế thế giới WEF

World Tourist Organization Tổ chức du lịch thế giới WTO

World Travel and Tourism Council Hội đồng du lịch và Lữ hành thế giới WTTC

vii

DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH

BẢNG

Bảng 1.1: Các chỉ tiêu của Chính phủ cho ngành du lịch Việt Nam .................. 14

Bảng 1.2: Cảm nhận của du khách quốc tế về trải nghiệm tại Việt Nam .......... 18

Bảng 1.3: Cơ sở lưu trú du lịch trên cả nước 2015-2018 ..................................... 33

Bảng 2.1: Dự báo lãi lỗ kinh doanh căn E4-28 ..................................................... 58

Bảng 2.2: Tổng hợp doanh số bán hàng của các dự án BĐS nghỉ dưỡng .......... 76

Bảng 2.3: Thống kê lượng khách tới Quảng Ninh ............................................... 77

HÌNH

Hình 1.1: Xu hướng về lượt khách du lịch trong nước và quốc tế ở Việt Nam. 15

Hình 1.2: Du khách tới Việt Nam theo các nước và khu vực (2018) .................. 15

Hình 1.3: Những điểm đến phổ biến của du khách quốc tế tại Việt Nam ......... 16

Hình 1.4: Hạn chế về hạ tầng liên quan đến du lịch ............................................ 17

Hình 1.5: So sánh nguồn cung Shophouse/ Villa ven biển 2019 ......................... 36

Hình 2.1: Lượng khách du lịch đến Quảng Ninh (2014-2018) ............................ 65

viii

TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN

Luận văn nghiên cứu đề tài: “Thúc đẩy hình thức du lịch nghỉ dưỡng thông

qua phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng-nghiên cứu kinh nghiệm của Tập

đoàn Sun Group tại Hạ Long.” Kết cấu Luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Luận văn đã nghiên cứu một số lý luận cơ bản về du lịch nghỉ

dưỡng và bất động sản nghỉ dưỡng. Từ đó rút ra được các nhân tố tác động đến phát

triển du lịch, cũng như phân tích các giá trị mà bất động sản nghỉ dưỡng mang lại.

Đồng thời luận văn cũng phân tích mối quan hệ giữa phát triển du lịch và hệ thống

bất động sản nghỉ dưỡng.

Chương 2: Luận văn đi vào nghiên cứu thực tế tại Hạ Long. Luận văn đi từ

tổng quan nền kinh tế Việt Nam hiện nay, từ đó phân tích tác động của kinh tế đến

du lịch. Sau đó luận văn phân tích tình hình phát triển du lịch tại Hạ Long: từ vị trí,

những điều kiện thuận lợi cho phát triển du lịch tại Hạ Long, và các lợi ích kinh tế

mang lại từ du lịch. Luận văn cũng tổng hợp dữ liệu về hệ thống phân phối bất động

sản của tập đoàn Sun Group, các điểm mạnh của tập đoàn, các giá trị mang lại từ hệ

thống bất động sản nghỉ dưỡng. Trên cơ sở đó, luận văn tiến hành phân tích kĩ tác

động qua lại của phát triển hệ thống bất động sản và du lịch, từ đó cho thấy rõ được

sự bổ trợ lẫn nhau của 2 ngành này. Luận văn cũng tổng kết đánh giá kinh nghiệm

của Sun Group tại Hạ Long để rút ra bài học cho chương 3.

Chương 3: Luận văn tổng kết kinh nghiệm và đưa ra giải pháp. Đầu tiên là

tổng kết tình hình phát triển du lịch Việt Nam để thấy được những thách thức phát

triển du lịch bền vững nói chung. Sau đó, luận văn đi vào tổng kết kinh nghiệm phát

triển du lịch tại Hạ Long, từ đó rút ra bài học cho các tỉnh có tiềm năng phát triển du

lịch nghỉ dưỡng. Cuối cùng, Luận văn trình bày một số đề xuất, kiến nghị của tác

giả với các cơ quan ban ngành.

1

LỜI NÓI ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Du lịch đang được coi là ngành mũi nhọn hiện nay tại nhiều quốc gia trên thế

giới. Đây được coi là ngành công nghiệp “không khói”, mang lại lợi nhuận cao.

Việt Nam là quốc gia có những lợi thế rất lớn để phát triển du lịch như: đường bờ

biển dài 3.260 km, với 125 bãi tắm biển, trong đó hầu hết là các bãi tắm rất đẹp và

thuận lợi cho khai thác du lịch mà không phải quốc gia nào cũng có như: Trà Cổ,

Hạ Long, Lăng Cô, Ðà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc…Về di tích lịch sử văn hóa,

danh lam thắng cảnh dnước ta có 85 di tích được xếp hạng di tích quốc gia đặc biệt,

3.329 di tích xếp hạng di tích quốc gia và 9.857 di tích cấp tỉnh. Đến nay, Việt Nam

có 8 di sản vật thể và danh thắng được công nhận Di sản thế giới, đó là: quần thể di

tích Cố đô Huế, Vịnh Hạ Long, khu di tích Thánh địa Mỹ Sơn, khu phố cổ Hội An,

vườn quốc gia Phong Nha - Kẻ Bàng, khu trung tâm Hoàng thành Thăng Long,

thành nhà Hồ, khu danh thắng Tràng An…Việt Nam có một kho tàng di sản văn hóa

phi vật thể lớn với 191 di sản thuộc cả 7 loại hình di sản văn hóa phi vật thể của các

dân tộc sinh sống trên mọi miền đất nước được đưa vào danh mục di sản văn hóa

phi vật thể quốc gia.

Việt Nam đã và đang trải qua giai đoạn bùng phát về du lịch trong suốt thập

kỷ qua, trở thành một trong những điểm đến mới nổi hàng đầu ở Đông Nam Á.

Quốc gia đã thành công trong việc tận dụng giao lưu du lịch trong khu vực và trên

toàn cầu để chiếm lĩnh thị phần từ các đối thủ cạnh tranh ở Đông Nam Á, đạt tăng

trưởng kỷ lục cả về lượt khách quốc tế và trong nước trong ba năm qua. Số lượt

khách nước ngoài đến với Việt Nam mỗi năm đạt trên 15 triệu, so với chỉ 4 triệu ở

thập kỷ trước. Bên cạnh đó là khoảng 80 triệu lượt khách du lịch trong nước, con số

tăng gấp bốn lần trong 10 năm qua.

Chi tiêu của du khách dẫn đến tăng việc làm, tăng thu nhập cho doanh nghiệp

và người lao động trong ngành du lịch ở Việt Nam, bao gồm cả ở các địa phương và

các nhóm dân số tương đối nghèo. Đến năm 2017, ngành du lịch trực tiếp đóng góp

đến 8% GDP của Việt Nam (chưa kể đóng góp bổ sung nhờ hiệu ứng lan tỏa gián

tiếp) và là nguồn xuất khẩu dịch vụ đơn lẻ lớn nhất của quốc gia. Với xu hướng sử

2

dụng nhiều lao động trẻ và có kỹ năng thấp ở nông thôn, ngành du lịch cũng đem lại

tác động lan tỏa mạnh về giảm nghèo ở Việt Nam. Trong quá trình đó, ngành còn có

thể tạo điều kiện tái phân phối thu nhập từ các địa phương giàu tới địa phương

nghèo ở Việt Nam. Chính vì vậy, duy trì tăng trưởng của ngành này được Chính

phủ coi là ưu tiên chiến lược và là yếu tố quan trọng đóng góp vào công cuộc phát

triển kinh tế xã hội của Việt Nam.

Tuy nhiên nếu chỉ tận dụng các điều kiện tự nhiên vốn có thì chưa đủ, cần có

những sự đầu tư nâng cấp để thu hút nhiều khách du lịch hơn. Các vấn đề tiếp theo

cần quan tâm để thúc đẩy phát triển du lịch tại một địa điểm là: lưu trú của khách du

lịch, các hoạt động văn hóa vui chơi tại điểm du lịch, ẩm thực và cách dịch vụ khác

đi kèm trong thời gian khách lưu trú. Nói cách khác, khi mà điểm du lịch càng có

nhiều thứ hấp dẫn, níu chân được khách du lịch, tạo được cảm giác mới mẻ khám

phá, đi kèm dịch vụ tốt, thì nơi đó sẽ thành công. Vì nguồn thu của du lịch đến từ

chi tiêu của khách di lịch.

Để phát triển hệ thống lưu trú cho khách du lịch, rất nhiều Tập đoàn lớn đã và

đang phát triển trong ngành này phải kể đến như: Sun Group, Vin Group, Capital

House, BIM Group… Đây là các tập đoàn có kinh doanh lĩnh vực bất động sản, xây

dựng và phân phối hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng phục vụ lưu trú cho khách du

lịch. Các hình thức lưu trú có nhiều phân khúc đa dạng: từ bình dân tới cao cấp,

phục vụ nhu cầu của khách hàng. Không chỉ xây dựng các nhà nghỉ, khách sạn đơn

thuần, các tập đoàn bất động sản còn phát triển các khu lưu trú theo hình thức quần

thể nghỉ dưỡng, kết hợp các hoạt động vui chơi giải trí. Tiêu biểu như Sun Hạ Long,

với bốn hạng mục lớn: Sun World Complex, Sun Plaza Grand World, Sun Premier

Village, Sun Grand City. Các phân khu được xây dựng theo cấu trúc quần thể phối

kết hợp, gồm hệ thống khách sạn, shophouse, khu vui chơi giải trí, công viên nước,

khu phố cổ, khu ẩm thực, quảng trường… phục vụ khách du lịch. Do đó có thể nói

rằng hệ thống bất động sản nghĩ dưỡng là một đòn bẩy thúc đẩy phát triển du lịch

lại Hạ Long.

Xuất phát từ tính cấp thiết này, tác giả lựa chọn đề tài: “Thúc đẩy hình thức du

lịch nghỉ dưỡng thông qua phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng-nghiên cứu

3

kinh nghiệm của Tập đoàn Sun Group tại Hạ Long.” Với mong muốn làm nổi bật

được tầm quan trọng của bất động sản nghỉ dưỡng tác động tới du lịch, từ đó thấy

được mối quan hệ hữu cơ giữa phát triển du lịch và phát triển bất động sản nghỉ

dưỡng.

2. Tổng quan vấn đề nghiên cứu

Hiện nay có khá nhiều công trình nghiên cứu về phát triển du lịch nói chung

như:

Đề tài: “Nghiên cứu và vận dụng kinh nghiệm phát triển du lịch của một số

nước có ngành du lịch phát triển vào Du lịch Việt Nam” – đề tài nghiên cứu cấp Bộ

của tác Phạm Quang Hưng (2005). Mục tiêu là nghiên cứu kinh nghiệm phát triển

du lịch của một số nước (có những đặc điểm tương đồng với Việt Nam) để vận

dụng phát triển du lịch Việt Nam.

Đề tài: “Nghiên cứu xây dựng sản phẩm du lịch biển đảo vùng du lịch Bắc

Bộ” (2005) của tác giả Nguyễn Thu Hạnh. Mục tiêu nghiên cứu để đề xuất xây

dựng sản phẩm du lịch biển đảo đặc thù của từng điểm du lịch tại vùng du lịch Bắc

Bộ.

Đề tài: “Nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh hoạt động tuyên

truyền quảng bá du lịch Việt Nam tại một số thị trường du lịch quốc tế trọng điểm”

(2005) của tác giả Đỗ Thanh Hoa. Mục tiêu là đề xuất các giải pháp và lộ trình hợp

lý nhằm đẩy mạnh hoạt động tuyên truyền quảng bá du lịch Việt Nam tại một số thị

trường du lịch quốc tế trọng điểm.

Trên đây là các công trình nghiên cứu cấp Bộ bàn về phát triển du lịch. Ngoài

ra còn một số tác giả khác cũng nghiên cứu cụ thể hơn về vấn đề phát triển du lịch

tại Hạ Long nói riêng cũng như Quảng Ninh nói chung.

Luận văn: “Phát triển du lịch theo hướng bền vững ở Quảng Ninh” (2011) của

tác giả Vương Minh Hoài. Luận văn đề cập đến những giải phát nhằm phát triển du

lịch nói chung ở Quảng Ninh theo hướng bền vững.

Luận văn: “Phát triển du lịch Yên Tử theo hướng bền vững” (2013) của tác giả

Nguyễn Anh Tuấn. Tác giả làm rõ vấn đề phát triển du lịch tâm linh ở Yên Tử,

hướng đến sự bền vững.

4

Luận văn: “Nghiên cứu phát triển du lịch văn hóa tại tỉnh Quảng Ninh” (2015)

của tác giả Đồng Thị Huệ. Tác giả đề cập đến vấn đề phát triển du lịch văn hóa,

khai thác yếu tố bản sắc văn hoá dân tộc với sự tham gia của cộng đồng nhằm bảo

tồn và phát huy các giá trị văn hoá truyền thống.

Đề tài: “Phát triển du lịch sinh thái tại đảo Cô Tô, Quảng Ninh theo hướng bền

vững” (2018) của tác giả Trần Vinh Tiến. Nghiên cứu tập trung làm rõ tình hình

phát triển du lịch tại Cô Tô, các thế mạnh về điều kiện tự nhiên để phát triển du lịch

sinh thái.

Như vậy có thể thấy vẫn chưa có nhiều đề tài nghiên cứu về phát triển du lịch

nghỉ dưỡng tại Hạ Long thông qua thúc đẩy hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng. Vì

vậy đây là cơ sở để tác giả tiến hành nghiên cứu đề tài này.

3. Mục đích nghiên cứu

Luận văn tập trung làm rõ mối liên hệ giữa phát triển hệ thống bất động sản

nghỉ dưỡng và phát triển du lịch ở Hạ Long. Các yếu tố như liên kết vùng, lợi ích

công cộng, cơ sở vật chất hạ tầng, tiện ích nội khu… có tác động cụ thể như thế nào

đối với phát triển hệ thống bất động sản và du lịch tại Hạ Long, từ đó đề xuất các

giải pháp nhằm thúc đẩy hình thức du lịch nghỉ dưỡng thông qua phát triển hệ thống

bất động sản nghỉ dưỡng tại Hạ Long.

4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu:

Luận văn tiến hành nghiên cứu việc phát triển du lịch nghỉ dưỡng tại Hạ Long,

thông qua phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng của Sun Group.

Phạm vi nghiên cứu

Luận văn có phạm vi nghiên cứu tại Hạ Long, tập trung vào các sản phẩm bất

động sản nghỉ dưỡng của tập đoàn Sun Group đang xây dựng và phân phối tại Hạ

Long. Từ đó phân tích tác động của nó ảnh hưởng đến du lịch nghỉ dưỡng Hạ Long

từ 2010- 2019.

5. Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong khóa luận bao gồm:

 Phương pháp nghiên cứu thực địa.

5

 Phương pháp thu thập và xử lý thông tin.

 Phương pháp tổng hợp, so sánh và phân tích thông tin.

6. Kết cấu của luận văn

Luận văn được kết cấu bao gồm ba chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về thúc đẩy du lịch nghỉ dưỡng thông qua

phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng.

Chương 2: Phân tích tình hình phát triển du lịch nghỉ dưỡng tại Hạ Long thông

qua việc phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng của tập đoàn Sun Group

Chương 3: Một số đề xuất thúc đẩy du lịch nghỉ dưỡng thông qua phát triển hệ

thống bất động sản nghỉ dưỡng tại Hạ Long

Tác giả xin được gửi lời cảm ơn chân thành đến TS. Nguyễn Lệ Hằng, người

đã trực tiếp hướng dẫn tác giả hoàn thành đề tài nghiên cứu này.

Hà Nội, tháng 06 năm 2020

Người thực hiện

Trần Mai Liên

6

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG VÀ

BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG

1.1. Các khái niệm cơ bản về du lịch

1.1.1. Định nghĩa về du lịch

Du lịch đã trở thành một hoạt động kinh tế xã hội phổ biến toàn cầu do mang

lại hiệu quả cao. Do hoàn cảnh khác nhau, dưới mỗi góc độ nghiên cứu khác nhau,

mỗi người có một cách hiểu về du lịch khác nhau. Do vậy nhiều định nghĩa khác

nhau về du lịch.

Du lịch theo tiếng Hi Lạp gọi là “Tonos” có nghĩa là đi một vòng; hay “Tour”

trong tiếng Pháp, là đi vòng quanh, cuộc dạo chơi; “Tourism” (theo tiếng Anh) xuất

hiện khoảng năm 1800 và được sử dụng phổ biến ngày nay.

“Du lịch là sự chinh phục không gian của những người đến một địa điểm, mà

ở đó họ không có chỗ cư trú thường xuyên.” (Glusman, 1930)1

“Du lịch là tập hợp của các mối quan hệ và các hiện tượng phát sinh trong

các cuộc hành trình và lưu trú của những người ngoài địa phương, nếu việc lưu trú

đó không thành cư trú thuờng xuyên và không liên quan đến hoạt động kiếm lời.”

(Đề cương giảng dạy chung về du lịch, Hunzikiker và Krapf, 1942).

Tổ chức du lịch thế giới (UNWTO) định nghĩa “Du lịch nói chung, theo nghĩa

vượt ra ngoài nhận thức chung về du lịch là chỉ giới hạn trong hoạt động nghỉ lễ, vì

mọi người đi du lịch và ở trong những nơi ngoài môi trường thông thường của họ

không quá một năm liên tiếp để giải trí và không ít hơn 24 giờ, với mục đích kinh

doanh và các mục đích khác." (Collection of tourism expenditure statistic,

UNWTO, 1995).

Tại hội nghị lần thứ 27 (1993) Tổ chức Du lịch Thế giới (World Tourist

Organization), đã đưa ra khái niệm du lịch như sau: “Du lịch là hoạt động về

chuyến đi đến một nơi khác với môi trường sống thường xuyên (usual environment)

cùa con người và ở lại đó để tham quan nghỉ ngơi, vui chơi giải trí hay các mục

đích khác ngoài các hoạt động để có thù lao ở nơi đến với thời gian liên tục ít hơn

1 Trích từ Địa lý du lịch Việt Nam, tr.6.

một năm".

7

Tại hội nghị LHQ về du lịch họp tại Roma - Italia (21/8 – 5/9/1963), các

chuyên gia đưa ra định nghĩa về du lịch: “Du lịch là tổng hợp các mối quan hệ, hiện

tượng và các hoạt động kinh tế bắt nguồn từ các cuộc hành trình và lưu trú của cá

nhân hay tập thể ở bên ngoài nơi ở thường xuyên cuả họ hay ngoài nước họ với

mục đích hoà bình. Nơi họ đến lưu trú không phải là nơi làm việc của họ.”

Theo I.I Pirojnik "Du lịch là một dạng hoạt động của dân cư trong thời gian

rỗi liên quan với sự di chuyển và lưu trú tạm thời bên ngoài nơi cư trú thường

xuyên nhằm nghỉ ngơi, chữa bệnh, phát triển thể chất và tinh thần, nâng cao trình

độ nhận thức - văn hoá hoặc thể thao kèm theo việc tiêu thụ những giá trị về tự

nhiên, kinh te và văn hoá". (Cơ sở địa lý du lịch và dịch vụ tham quan, I.I Pirojnik,

1985.)

Luật Du lịch Việt Nam 2017, tại Điều 3, Khoản 1 đã đưa ra khái niệm như

sau: “Du lịch là các hoạt động có liên quan đến chuyến đi của con người ngoài nơi

cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu

cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết

hợp với mục đích hợp pháp khác”.

Nhìn từ góc độ kinh tế, du lịch là một ngành kinh tế, dịch vụ, có nhiệm vụ

phục vụ cho nhu cầu tham quan giải trí nghỉ ngơi, có hoặc không kết hợp với các

hoạt động chữa bệnh, thể thao, nghiên cứu khoa học và các nhu cầu khác. Như vậy,

du lịch là một ngành kinh tế độc đáo phức tạp, có tính đặc thù, mang nội dung văn

hoá sâu sắc và tính xã hội cao.

Các loại hình du lịch

Hoạt động du lịch có thể phân chia theo các nhóm khác nhau tuỳ thuộc tiêu

chí.

Dựa vào mục đích chuyến đi:

 Du lịch tham quan

 Du lịch giải trí

 Du lịch nghỉ dưỡng

 Du lịch khám phá

 Du lịch thể thao

8

 Du lịch lễ hội

 Du lịch tôn giáo

 Du lịch nghiên cứu (học tập)

 Du lịch hội nghị

 Du lịch thể thao kết hợp

 Du lịch chữa bệnh

 Du lịch thăm thân

 Du lịch kinh doanh

Dựa vào môi trường tài nguyên:

 Du lịch thiên nhiên

 Du lịch văn hoá

Dựa vào đặc điểm địa lý của điểm du lịch:

 Du lịch miền biển

 Du lịch núi

 Du lịch đô thị

 Du lịch thôn quê

Dựa vào lãnh thổ hoạt động:

 Du lịch quốc tế

 Du lịch nội địa

Dựa vào loại hình lưu trú:

 Khách sạn

 Nhà trọ thanh niên

 Camping

 Bungaloue

 Làng du lịch

Dựa vào phương tiện giao thông:

 Du lịch xe đạp

 Du lịch ô tô

 Du lịch bằng tàu hoả

 Du lịch bằng tàu thuỷ

9

 Du lịch máy bay

Dựa vào độ dài chuyến đi:

 Du lịch ngắn ngày

 Du lịch dài ngày

Dựa vào lứa tuổi du lịch:

 Du lịch thiếu niên

 Du lịch thanh niên

 Du lịch trung niên

 Du lịch người cao tuổi

Dựa vào phương thức hợp đồng:

 Du lịch trọn gói

 Du lịch từng phần

Dựa vào hình thức tổ chức:

 Du lịch tập thể

 Du lịch cá thể

 Du lịch gia đình

1.1.2. Du lịch nghỉ dưỡng

Du lịch nghỉ dưỡng là loại hình du lịch giúp cho con người phục hồi sức khoẻ

và lấy lại tinh thần sau những ngày làm việc mệt mỏi, những căng thẳng thường

xuyên xảy ra trong cuộc sống. khu nghỉ dưỡng là loại hình du lịch giúp cho con

người phục hồi sức khoẻ và lấy lại tinh thần sau những ngày làm việc mệt mỏi,

những căng thẳng thường xuyên xảy ra trong cuộc sống hàng ngày, tại Việt Nam

loại hình du lịch nghỉ dưỡng đang trong giai đoạn phát triển và sẽ tiếp tục phát triển

trong thời gian tới.

1.1.3. Phân loại du lịch nghỉ dưỡng

Căn cứ vào nhu cầu đi du lịch của du khách.

Du lịch chữa bệnh: mục đích chính của chuyến đi là để phòng ngừa hoặc chữa

trị một căn bệnh nào đó về thể xác hoặc tinh thần. Do vậy địa diểm đến thường là

các khu an dưỡng, biệt thự… nơi có nguồn nước khoáng, thảo mộc, hoặc bùn cát có

giá trị chữa bệnh. Khí hậu trong lành, khung cảnh thiên nhiên tươi đẹp. Du khách đi

10

du lịch có nhu cầu điều trị các loại bệnh về thể xác và tinh thần, nhằm mục đích

phục hồi sức khỏe. Các phương pháp hay được sử dụng như: chữa bệnh bằng y học

cổ truyền, châm cứu, mát-xa. Hoặc chữa bệnh bằng đi leo núi, đi bộ, tắm bùn

khoáng, nước nóng… Các loại hình du lịch nghỉ dưỡng này có tính thời vụ và thời

gian lưu trú dài (theo liệu trình chữa bệnh) nên đòi hỏi phải có cơ sở phục vụ tốt.

Du lịch nghỉ ngơi, kết hợp với tham quan giải trí: đây là loại hình du lịch phát

sinh do nhu cầu thư giãn để hồi phục sức khỏe thể chất cũng như tinh thần sau

những ngày làm việc căng thẳng, mệt nhọc. Với đời sống xã hội ngày càng phát

triển thì nhu cầu vui chơi giải trí ngày càng đa dạng. Do vậy ngoài thời gian tham

quan, nghỉ ngơi cần phải có các chương trình, các địa điểm vui chơi, giải trí cho du

khách.

Du lịch nghỉ ngơi kết hợp các hoạt động thể thao: đây là loại hình du lịch ra

đời nhằm đáp ứng lòng ham mê hoạt động thể thao của du khách, không hẳn là

tham gia thi đấu mà mục đích là nâng cao sức khỏe.

Căn cứ vào đặc điểm địa lý của điểm du lịch

Du lịch nghỉ dưỡng biển: là loại hình gắn liền với biển, cùng các hoạt động

như tắm biển, thể thao, lướt ván… Loại hình du lịch này có tính mùa vụ rất rõ nên

nó thường diễn ra vào mùa nóng, biển đẹp.

Du lịch nghỉ dưỡng núi: là loại hình gắn liền với cảnh quan hùng vĩ và khí hậu

trong lành của núi rừng. Đây là loại hình du lịch có thể phát triển quanh năm.

Du lịch thôn quê: là loại hình du lịch gắn với những đồng quê có cảnh quan

yên bình, không gian thoáng đãng, trong lành. Nó có sức hấp dẫn đặc biệt với khách

từ đô thị, nhất là các thành phố lớn. Họ muốn tìm một không gian để thay đổi nhịp

độ, thư thái, nghỉ ngơi.

Các nguyên tắc tạo nên sản phẩm du lịch chất lượng:

- Sản phẩm du lịch phải phù hợp với nhu cầu khách du lịch

Một trong những “nguyên nhân” tạo nên tính phong phú và phức tạp của du

lịch chính là nhu cầu của khách du lịch thường xuyên thay đổi. Do đó, để phát triển

kinh tế du lịch cũng như thu được lợi nhuận mong muốn, các sản phẩm du lịch phải

phù hợp với nhu cầu của du khách. Để làm được điều đó các công ty, doanh nghiệp

11

và đơn vị lữ hành phải thực hiện nghiên cứu khách hàng (nhân khẩu học, sở thích,

mong muốn, tình trạng kinh tế…).

Trong quá trình khai thác tài nguyên thiên nhiên cũng như “sản xuất” các sản

phẩm du lịch nhân tạo phù hợp với nhu cầu của khách du lịch, các công ty, doanh

nghiệp và đơn vị lữ hành bắt buộc phải bảo vệ môi trường, bảo tồn các nguồn sinh

vật và giữ gìn nét văn hóa phi vật thể – vật thể truyền thống,… để du lịch được tồn

tại và phát triển bền vững.

- Lợi ích kinh tế

Bất cứ hoạt động đầu tư “sản xuất”, xây dựng và phát triển các sản phẩm du

lịch đều bắt buộc phải xem xét đến các lợi ích kinh tế mà sản phẩm du lịch mang

đến. Bởi mục đích cuối dùng của hoạt động kinh doanh du lịch cũng là lợi nhuận.

Tuy nhiên, ở Việt Nam nguyên tắc này đang bị khai thác một cách ồ ạt và triệt

để, không chỉ gây ảnh hưởng đến môi trường, thiên nhiên, môi trường sống của các

sinh vật, điều kiện khí hậu, thổ nhưỡng, hệ sinh thái,… mà còn ảnh hưởng đến

những trải nghiệm và lợi ích của khách hàng khi sử dụng sản phẩm du lịch.

- Nguyên tắc đặc sắc

Để tăng sức hấp dẫn và khả năng cạnh tranh của sản phẩm du lịch, bắt buộc

việc khai thác tài nguyên du lịch phải chú ý đến nét đặc trưng, độc đáo và đặc sắc

của thiên nhiên, phong tục – tập quán, văn hóa… của cộng đồng. Bên việc khai

thác, các công ty, doanh nghiệp và đơn vị lữ hành cũng cần bảo tồn những nét đặc

sắc này, những hoạt động tu sửa quá mức hoặc xây dựng giống nhau đều gây sự

nhàm chán.

- Nguyên tắc tổng thể

Việc khai thác tổng thể sản phẩm du lịch ở một địa phương không chỉ làm

tăng sức hút của sản phẩm đó mà còn tăng giá trị, lợi nhuận. Chính vì vậy, khi khai

thác một sản phẩm du lịch nào đó, hãy khai thác cả những tài nguyên xung quanh

như văn hóa cộng đồng, ẩm thực địa phương, phong tục – tập quán…

- Nguyên tắc bảo tồn và giữ gìn

Đây là nguyên tắc không thể bỏ qua nếu muốn có một sản phẩm du lịch chất

lượng và bền vững. Bởi một khi bị “tổn thương”, sẽ rất mất thời gian và công sức để

12

khôi phục tài nguyên, thậm chí không thể khôi phục như cũ. Mục đích của hoạt

động khai thác tài nguyên du lịch là để cải thiện và nâng cao đời sống tinh thần cho

con người. Thế nhưng, trong quá trình khai thác cũng như hưởng thụ chính con

người đã “vô tình hữu ý” phá hoại môi trường, làm mất cân bằng sinh thái, cảnh

quan thiên nhiên.

1.1.4. Các nhân tố tác động đến phát triển du lịch nghỉ dưỡng

Có nhiều nhân tố khác nhau cùng tác động đến sự phát triển của du lịch nghỉ

dưỡng.

1.1.4.1. Kinh tế

Một trong những yếu tố quan trọng có ảnh hưởng đến sự phát sinh và phát

triển du lịch là điều kiện kinh tế chung. Nền kinh tế chung phát triển là tiền đề cho

sự ra đời và phát triển của ngành kinh tế du lịch. Theo ý kiến của các chuyên gia

kinh tế thuộc Hội đồng Kinh tế và Xã hội của LHQ, một đất nước có thể phát triển

du lịch một cách vững chắc nếu nước đó tự sản xuất được phần lớn số của cải vật

chất cần thiết cho du lịch.

Kinh tế và phát triển luôn có mối quan hệ hữu cơ, nghịch thuận lẫn nhau.

Trong quá trình phát triển của mình, du lịch luôn xem kinh tế là một trong những

nguồn lực quan trọng. Sự tác động của điều kiện kinh tế tới phát triển du lịch thể

hiện ở nhiều góc độ khác nhau. Tìm hiểu rõ vấn đề này là cách giúp những nhà

quản lí và làm du lịch có những chính sách phát triển của ngành phù hợp.

Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng cứ 1% tăng trưởng GDP sẽ tạo ra tăng trưởng từ

2% - 2,5% trong chi tiêu cho du lịch. Đây cũng chỉ là một dự báo để tham khảo vì

hoạt động du lịch bị ảnh hưởng mạnh do các yếu tố khác như thiên tai, bệnh dịch,

khủng hoảng kinh tế, giá dầu... Bản chất du lịch là một hoạt động hưởng thụ, trải

nghiệm. Do vậy nếu kinh tế chi tiêu cho các vấn đề cơ bản không đủ, thì sẽ không

thể phát sinh nhu cầu đi du lịch. Nói cách khác, một nước với nền kinh tế nghèo

nàn, khó khăn sẽ không phát sinh nhiều chi tiêu cho du lịch.

Đại dịch Covid là một ví dụ điển hình cho thấy sự ảnh hưởng của kinh tế chi

phối toàn ngành nói chung cũng như du lịch nói riêng. Ngày 21/4, ông Hoàng Nhân

Chính, Trưởng ban Thư ký, Hội đồng Tư vấn du lịch (TAB) cho biết từ ngày 13-

13

17/4/2020, TAB và Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV thuộc Hội

đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng), phối hợp với Grant

Thornton Ltd. (Việt Nam) và Báo điện tử VnExpress đã tiến hành khảo sát các

doanh nghiệp du lịch trong cả nước về những khó khăn, thách thức của đại dịch

COVID-19, cập nhật tình hình kinh doanh, khó khăn của doanh nghiệp. Đã có 394

doanh nghiệp tham gia cuộc khảo sát, trong đó có 51,4% doanh nghiệp là công ty lữ

hành, 15,3% là khách sạn và 14,2% là doanh nghiệp vận tải được khảo sát. Trong số

này có 92% là doanh nghiệp nhỏ và vừa có số lượng nhân viên dưới 100 người.

Kết quả của cuộc khảo sát cho thấy 71% số doanh nghiệp cho biết doanh thu

của công ty trong quý I năm nay giảm hơn 30% so với cùng kỳ năm 2019; có 77%

doanh nghiệp dự kiến doanh thu quý 2 sẽ giảm hơn 80% so với cùng kỳ năm 2019.

Phần lớn đại diện các khách sạn (65%) trả lời rằng doanh thu quý I/2020 chưa đạt

được 30% so với cùng kỳ năm 2019. Khoảng 1/3 số đại diện các khách sạn được

hỏi cho biết giá phòng bình quân trong quý 1/2020 bằng 30-50% của năm 2019.

Trong khi 1/3 số doanh nghiệp khác có giá phòng bình quân ở mức 70-100%. Cũng

trong số các doanh nghiệp tham gia khảo sát, 18% doanh nghiệp đã cho nghỉ việc

toàn bộ nhân viên và 48% doanh nghiệp đã cho nghỉ việc với tỷ lệ từ 50-80%.

Vì vậy, để phát triển sản phẩm du lịch tại các điểm đến, các tổ chức quản trị

kinh doanh điểm đến cần xem xét, nghiên cứu và dự báo các yếu tố kinh tế không

chỉ trong đất nước mà cả khu vực và thế giới.

1.1.4.2. Chính trị

Chính là yếu tố góp phần không nhỏ vào thành công của du lịch. Trước hết là

đường lối chủ trương phát triển của mỗi quốc gia có tiềm năng du lịch. Tại Việt

Nam, Đại Hội VIII đã đề ra những biện pháp để thúc đẩy du lịch: “Triển khai thực

hiện quy hoạch tổng thể du lịch Việt Nam tương xứng với tiềm năng du lịch của đất

nước theo hướng du lịch văn hoá, du lịch môi trường sinh thái. Xây dựng các

chương trình và điểm hấp dẫn về văn hoá, di tích lịch sử và danh lam thắng cảnh.

Huy động nguồn nhân lực của nhân dân tham gia kinh doanh du lịch, ưu tiên xây

dựng cơ sở hạ tầng ở những khu du lịch, tập trung ở những trung tâm lớn. Nâng cao

trình độ văn hoá và chất lượng dịch vụ với các loại khách khác nhau. Đẩy mạnh

14

việc huy động vốn trong nước đầu tư vào khách sạn, chuyển các nhà nghỉ, nhà

khách từ cơ chế bao cấp sang kinh doanh khách sạn và du lịch.”

Theo Nghị quyết của Bộ Chính trị về phát triển ngành du lịch năm 2017, mục

tiêu là biến du lịch thành ngành mũi nhọn và đưa Việt Nam trở thành điểm đến hàng

đầu ở Đông Nam Á, thông qua chú trọng:

 Phát triển hạ tầng du lịch.

 Đẩy mạnh xúc tiến du lịch, tạo môi trường thuận lợi cho các doanh

nghiệp kinh doanh du lịch.

 Phát triển nguồn nhân lực du lịch.

 Cải thiện quản lý nhà nước về ngành du lịch, cùng các yếu tố khác.

Theo đó, Nghị quyết đã vạch ra những chỉ tiêu định lượng đầy tham vọng cho

ngành du lịch trong những năm tới (Bảng 1.1). Với chủ trương trên, Chính phủ hiện

đang xây dựng chiến lược mới về du lịch của quốc gia (2018-2030) và kế hoạch

hành động nhằm chỉ đạo các hoạt động và đầu tư cần thực hiện nhằm hoàn thành

các chỉ tiêu đến năm 2020 và thúc đẩy phát triển ngành du lịch trong thập kỷ tới.

Bảng 1.1: Các chỉ tiêu của Chính phủ cho ngành du lịch Việt Nam

Hiện trạng Chỉ tiêu Các chỉ số ngành du lịch Đơn vị (2016) (2020)

Số lượt khách quốc tế Triệu 10 17-20

Số lượt khách trong nước Triệu 62 82

Doanh số ngành du lịch Tỷ USD 19 35

Lao động ngành du lịch Triệu 0,7 1,7

Nguồn: Nghị quyết số 08/NQ_TW, của Bộ Chính trị, tháng 1/2017

Đóng góp của ngành du lịch cho GDP % 7 10

Ngoài khách nội địa thì du khách nước ngoài cũng đóng góp một phần không

nhỏ vào doanh thu của ngành du lịch. Tăng trưởng khách quốc tế cũng như thị phần

du khách quốc tế đến Việt Nam trung bình 10 năm qua đều tăng (Hình 1.1).

15

Nguồn: Tổng cục Thống kê

Hình 1.1: Xu hướng về lượt khách du lịch trong nước và quốc tế ở Việt Nam

Các rào cản chính trị qua việc cấp thị thực đã hạn chế sự phát triển du lịch.

Ngày nay với sự phát triển của công nghệ, của kinh tế, du lịch như một ngành kinh

tế cần khuyến khích phát triển, vì thế, nhiều quốc gia đã nới lỏng các thủ tục nhập

cảnh cho khách du lịch. Các hình thức hộ chiếu điện tử hay visa điện tử sẽ thay thế

cho hộ chiếu giấy. Trong tương lai, xu hướng đi lại giữa các quốc gia ngày càng trở

lên đơn giản và thuận tiện hơn, tạo điều kiện cho du lịch phát triển, nhưng cũng là

yếu tố cạnh tranh gay gắt giữa các điểm đến du lịch.

Nguồn: Tổng cục Thống kê

Hình 1.2: Du khách tới Việt Nam theo các nước và khu vực (2018)

16

1.1.4.3. Văn hóa

Văn hóa là một trong những yếu tố thu hút hàng đầu của ngành du lịch. Khách

du lịch thường muốn được trải nghiệm một nền văn hóa mới mẻ, đó là lý do họ đi

du lịch, chính điều này mang đến lợi nhuận cao cho cộng đồng. Du lịch tạo điều

kiện cho các nền văn hóa giao thoa với nhau, tăng tính trải nghiệm cho khách hàng.

Tuy nhiên cũng không tránh khỏi những xung đột về văn hóa đối với khách du lịch.

Để hạn chế điều này, các địa điểm du lịch cần làm tốt công tác hướng dẫn cho

khách du lịch.

1.1.4.4. Cơ sở hạ tầng

Các điều kiện về giao thông vận tải và lưu trú, là hai vấn đề lớn nhất tác động

đến du lịch. Khi số lượng khách du lịch tăng cao gây ra các vấn đề ùn tắc giao

thông, đặc biệt ở các thành phố lớn, đông dân cư.

Nguồn: Dữ liệu tổng hợp từ các Sở văn hóa, Thể thao và Du lịch

Hình 1.3: Những điểm đến phổ biến của du khách quốc tế tại Việt Nam

Một nghiên cứu gần đây của nhà cung cấp dịch vụ lữ hành trực tuyến

TravelBird, Hà Nội đứng thứ 5 trên thế giới trong danh sách các thành phố có rủi ro

cao về quá tải du lịch và gặp áp lực về năng lực đón du khách, đứng sau những

điểm nóng về quá tải du khách như Barcelone, Amsterdam và Venice.

Hầu hết đầu tư cho hạ tầng du lịch trong những năm qua chỉ tập trung vào mở

rộng nguồn cung cơ sở lưu trú để bắt kịp với tăng trưởng về lượt khách.

17

Nguồn: WEF (diễn đàn kinh tế thế giới)

Hình 1.4: Hạn chế về hạ tầng liên quan đến du lịch

Theo chỉ số về năng lực cạnh tranh du lịch của WEF từ năm 2013 đến 2017,

mặc dù Việt Nam đã có những cải thiện lớn về hạ tầng dịch vụ du lịch - chủ yếu thể

hiện mức tăng về năng lực lưu trú - nhưng những cải thiện bổ trợ về hạ tầng giao

thông đường hàng không, hạ tầng giao thông đường bộ, hạ tầng y tế và vệ sinh (vệ

sinh và nước sạch) vẫn đi sau với khoảng cách đáng kể.

1.1.5 Chiến lược phát triển du lịch nghỉ dưỡng

Đa dạng hóa sản phẩm

Tùy thuộc vào nhu cầu của khách hàng để phát triển các hình thức du lịch nghỉ

dưỡng tương ứng: nghỉ ngơi, chữa bệnh, vui chơi… Các điểm du lịch cần xác định

rõ thế mạnh của mình để phát triển các sản phẩm phù hợp. Sự hình thành, phát triển

kiến trúc du lịch nghỉ dưỡng luôn gắn với các điều kiện tự nhiên (địa hình, khí hậu,

cảnh quan) và văn hóa bản địa.

Chiến lược khác biệt hóa

Các đặc trưng văn hóa bản địa luôn là nguồn cảm hứng cho việc thiết kế kiến

trúc, nội thất, cảnh quan… góp phần tạo nên tính hấp dẫn, sự đa dạng cá tính riêng

cho các công trình kiến trúc du lịch nghỉ dưỡng. Nghiên cứu, khai thác đặc trưng

văn hóa bản địa trong kiến trúc công trình du lịch nghỉ dưỡng là cần thiết, nhằm góp

phần tạo lập và nâng cao hơn chất lượng quy hoạch, kiến trúc công trình du lịch

18

nghỉ dưỡng, bảo tồn các giá trị văn hóa truyền thống. Do vậy để áp dụng chiến lược

này, mỗi điểm du lịch cần xác định rõ thế mạnh đặc trưng của mình, từ đó truyền

thông quảng bá giới thiệu tới khách du lịch.

Chiến lược về chi phí

Tâm lý chung của khách hàng luôn muốn bỏ ra ít nhất, nhưng lại được sở hữu

nhiều dịch vụ tốt nhất. Vì vậy để phát triển du lịch nghỉ dưỡng, các đơn vị kinh

doanh vận hành cần xây dựng các tour du lịch tối đa hóa chi phí cho khách hàng.

Nâng cao chất lượng phục vụ

Diễn đàn Kinh tế thế giới (WEF) đã công bố Báo cáo năng lực cạnh tranh du

lịch toàn cầu năm 2019. Theo đó, năng lực cạnh tranh du lịch Việt Nam cải thiện

đáng kể, từ hạng 67/136 lên hạng 63/140 so với năm 2017, tuy nhiên đây vẫn chưa

phải là một thứ hạng cao. Tỷ lệ khách quốc tế quay lại Việt Nam rơi vào khoảng 32-

40% năm 2017

Nguồn: Khảo sát về chi tiêu của TCTK (2013), TCTK: Đặc điểm du khách (2017).

Bảng 1.2: Cảm nhận của du khách quốc tế về trải nghiệm tại Việt Nam

Do đó các đơn vị kinh doanh cần phải nâng cao chất lượng phục vụ du khách,

để khách du lịch có cảm nhận tốt về điểm du lịch, và sẽ quay lại trong tương lai.

19

Gắn phát triển du lịch nghỉ dưỡng với bất động sản nghỉ dưỡng

Các bất động sản nghỉ dưỡng cung cấp cơ sở lưu trú cho khách du lịch. Và đây

cũng là yếu tố đầu tiên khách hàng quan tâm. Cơ sở lưu trú cần đảm bảo đủ tiện tiêu

chuẩn nghĩ dưỡng, theo mục đích cụ thể. Ví dụ đối với hình thức du lịch nghỉ dưỡng

cao cấp, các bất động sản cần đẳng cấp, với các tiêu chuẩn sao của quốc tế, vận

hành chuyên nghiệp, nhằm phục vụ khách hàng tốt nhất.

1.2. Các khái niệm về bất động sản nghỉ dưỡng

1.2.1. Khái niệm bất động sản

Theo điều 107 của Bộ luật Dân sự 2005 thì: “Bất động sản bao gồm: đất đai;

nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai,

nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo pháp luật quy định.”

Đặc điểm bất động sản

Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của

đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính

khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu

vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và

không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt. Trong

cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không

giống nhau. Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn

giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau

và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có

hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều

quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn

sở thích cá nhân v.v...

Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem

như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật

kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian

sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì

20

vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây

dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động sản. Tuổi

thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường

mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản

đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu

chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng,

không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến

hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng

mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực

tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của bất động sản có liên

quan đến tính chất sử dụng của bất động sản đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà

ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp,

nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất

động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng,

lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất

phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.

Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản

này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước

đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá

trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất

động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện

tượng khá phổ biến.

Giá trị của hàng hoá bất động sản phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay

nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng

sinh lời của bất động sản. Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp

hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy

hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, công

tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị bất động sản nói

chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng.

21

Bất động sản có thể phân thành ba loại:

 Bất động sản có đầu tư xây dựng: bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và

các tài sản gắn liền với đất đai), bất động sản nhà xưởng và công trình

thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc,

v.v... Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính chất

phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản

của một nước.

 Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy

sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, v.v...

 Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật

thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, v.v...

Các quyền liên quan đến bất động sản:

 Quyền sở hữu: gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài

sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.

 Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,

lợi tức từ tài sản. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài

sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc

do pháp luật quy định.

 Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản

của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền

tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các

hình thức định đoạt khác đối với tài sản.

 Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ 3 quyền là quyền

chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản.

 Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong

trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật quy định.

 Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản

thuộc sở hữu của mình. ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân

mà Nhà nước là người đại diện cho quyền sở hữu đất đai, chỉ có Nhà nước

22

mới có quyền giao hoặc cho thuê đất, trong hoạt động của thị trường giao

hoặc cho thuê đất, Nhà nước có vai trò độc quyền và định đoạt hoàn toàn.

1.2.2. Khái niệm về bất động sản nghỉ dưỡng

Bất động sản nghỉ dưỡng là những bất động sản gồm biệt thự biển nghỉ dưỡng,

căn hộ khách sạn condotel, minihotel, shop, nhà liền kề… được xây dựng tại các

khu du lịch, nghỉ dưỡng sau đó bán lại cho các cá nhân, tổ chức. Sau đó có hai lựa

chọn dành cho nhà đầu tư là: tự kinh doanh hoặc chủ đầu tư thuê lại để vận hành

kinh doanh sau đó chia lợi nhuận thu được từ quá trình kinh doanh đó.

1.2.3. Các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng

Biệt thự đồi: được xây dựng trên đồi, được bao quanh bởi những dãy núi trùng

điệp. Phong cách thiết kế: biệt thự trên đồi thường tận dụng không gian xanh và

rộng của thiên nhiên làm điểm nhấn. Vị trí đặc trưng: nằm trong không gian của đồi

núi, hoặc tọa lạc trên sườn đồi với tầm nhìn toàn cảnh biển. Phân khúc khách hàng

quan tâm đến loại hình biệt thự nghỉ dưỡng thường là những người có đam mê du

lịch, thích trải nghiệm, ngắm nhìn cảnh sơn cước. Trong các loại hình nghỉ dưỡng

thì đây là loại hình tiềm năng nhưng lại không dễ triển khai bởi lý do địa hình.

Biệt thự sông hồ: Được xây dựng quanh những khu hồ núi có phong cảnh đẹp,

hội tụ linh khí và phong thủy mang vận hội và sức khỏe rất tích cực cho chủ sở hữu

và khách tới nghỉ ngơi. Phong cách thiết kế: giữ lại tối đa cảnh quan quanh đó, thiết

kế theo phong cách tựa núi hướng hồ, ôm trọn vẻ đẹp sơn thủy hữu tình độc đáo của

công trình. Vị trí đặc trưng: nằm ở các vùng có thắng cảnh đặc thù, nơi được thiên

nhiên ưu ái, ở Việt Nam thường là ở các vùng địa thế miền núi trung du phía Bắc

như Thái Nguyên, Hà Giang, Tuyên Quang, Quảng Ninh…

Biệt thự biển: là loại hình biệt thự được thiết kế và xây dựng ở xung quanh

những bãi biển đẹp có đầy đủ tiện ích như một biệt thự bình thường. Phong cách

thiết kế: hài hòa, tinh tế, đẳng cấp, tạo nên một không gian tha hồ, yên bình nhưng

cũng phải có sự hoành tráng. Vị trí đặc trưng: nằm trong một quần thể nghỉ dưỡng ở

vị trí thuận lợi trên các bãi biển xinh đẹp, hoang sơ. Biệt thự có thiết kế không gian

đẹp, rộng, view biển, có hồ bơi, nội thất đẳng cấp đạt chuẩn 5 sao của quốc tế.

Trong các loại hình đầu tư nghỉ dưỡng thì biệt thự chính là sản phẩm lý tưởng cho

23

phân khúc khách hàng thượng lưu. Đầu tư loại hình này thì khách hàng có thể liên

kết và hợp tác với chủ đầu tư để khai thác mức lợi nhuận từ việc cho thuê theo thỏa

thuận riêng trên hợp đồng.

Codotel: đây là dạng kết hợp căn hộ khách sạn, được thiết kế đầy đủ các tiện

nghi như: bếp, phòng khách, phòng ngủ… Du khách có thể trải nghiệm phong cách

như ở nhà của mình. Codotel thường được xây dựng ở các thành phố lớn và khu vực

nghỉ dưỡng. Thường thì một căn hộ Condotel đạt chuẩn 5 sao đẳng cấp hay resort

cao cấp sẽ có kiến trúc và công năng độc đáo. Bên trong luôn có đầy đủ các loại

hình dịch vụ vui chơi, giải trí, nhà hàng sang trọng, bể bơi, spa, cửa hàng mua sắm

tiện lợi cùng hệ thống an ninh tốt. Condotel một trong các loại hình đầu tư nghỉ

dưỡng hoạt động giống như một khách sạn thông thường. Điểm khác biệt là mỗi

phòng thuộc sở hữu của mỗi cá nhân chứ không phải là sở hữu chung. Hình thức

này vị trí xây dựng của nó phù hợp với nơi có trung tâm sinh thái, du lịch biển hoặc

những nơi gần khu dân cư có cơ sở hạ tầng giao thông phát triển.

Shophouse: là hình thức căn hộ kết hợp làm cửa hàng. Loại hình này kết hợp

giữa nhu cầu để ở và kinh doanh buôn bán.

Điều kiện sở hữu

Theo Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, các dự án nhà ở được giao đất

(đất ở) để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, người mua nhà ở được cấp giấy chứng

nhận sở hữu và được sử dụng ổn định lâu dài. Tuy vậy, các dự án du lịch (đất

thương mại dịch vụ - đất phi nông nghiệp) thực hiện kinh doanh theo dự án du lịch,

chỉ được cho thuê các biệt thự, căn hộ.

 Nếu chủ đầu tư muốn huy động vốn bằng cách bán căn hộ du lịch hay biệt

thự thì người mua phải được cấp giấy chứng nhận sở hữu đất. Nhưng dự án

bất động sản nghỉ dưỡng phải được giao sang đất ở hoặc chuyển đổi mục

đích sử dụng qua đất ở (kèm hình thức thuê sang giao).

 Những dự án được xây dựng theo hình thức nhà ở thì thời hạn sử hữu là lâu

dài.

24

 Đối với các dự án xây dựng trên đất thương mại dịch vụ như các dự án biệt

thự, dự án Condotel đều được xây dựng theo hình thức này sẽ có thời gian

thuê đất kéo dài khoảng 50 năm.

 Đối với những dự án nằm tại vùng sâu, vùng xa hoặc vùng khó khăn thì thời

gian cho thuê có thể kéo dài lên đến 70 năm hoặc 90 năm.

 Nếu các chủ đầu tư không tiến hành chuyển đổi từ đất thương mại dịch vụ

sang đất ở không hình thành đơn vị ở (không được cấp sổ hộ khẩu) thì các

sản phẩm Condotel/biệt thự biển tại dự án đó sẽ chỉ có thời hạn 50 năm hay

70 năm. Đồng thời, chủ sở hữu căn hộ Condotel/biệt thự biển cũng sẽ không

được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, nhà ở cùng các tài sản gắn liền

với đất trong thời thời hạn lâu dài như các dự án xây trên đất ở khác.

1.2.4. Giá trị mà bất động sản nghỉ dưỡng mang lại

Tại Hội thảo về "Dự báo thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2020" do

Viện Tin học và Kinh tế ứng dụng tổ chức tại Trung tâm hội nghị Adora sáng ngày

10/01/2020 tại thành phố Hồ Chí Minh, T.S Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính

cho biết, đầu tư vào 1m2 bất động sản du lịch mang lại giá trị gia tăng hơn hẳn các

bất động sản loại hình khác. Trong năm 2019, giá phòng bình quân tăng 2.8% (phân

khúc 4-5 sao); Chỉ số hiệu suất phòng khách sạn (Revpar) tăng trung bình 8.9%;

Công suất phòng tăng trung bình 8%/năm. Bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ đem

lại lợi nhuận cho nhà đầu tư mà còn là kênh đầu tư quan trọng, cung cấp và đáp ứng

cơ sở lưu trú cao cấp cho ngành du lịch Việt Nam trong các năm tới. Do vậy, bất

động sản nghỉ dưỡng đang trở thành kênh đầu tư hấp dẫn đối với cả nhà đầu tư

trong và ngoài nước. Đây cũng chính là thông đẹp mà các diễn giả đã trao đổi tại

buổi hội thảo.

Theo tính toán của T.S Đinh Thế Hiển, đơn giá trung bình phòng khách sạn

khoảng 1,4 triệu đồng/ngày, công suất cho thuê đạt khoảng 60%. Chi phí vận hành

trực tiếp chiếm khoảng 22%, chi phí duy tu, bảo trì, quản lý chiếm khoảng 7%. Sau

khi trừ các chi phí thì lợi tức của các phòng khách sạn này mang về khoảng

9,1%/năm, mỗi năm tăng 2-3%.

25

Lợi nhuận này có thể biến động lớn từ giá thuê và công suất. Tỷ suất lợi nhuận

có thể dao động từ 5,4% - 13,7% tùy theo giá phòng và công suất khai thác. Mặt

khác, lợi nhuận còn có thể biến động lớn từ chi phí đầu tư. Doanh thu và lợi nhuận

tăng trưởng ra sao còn phụ thuộc vào vị trí, chất lượng thiết kế, xây dựng và quản lý

vận hành của dự án.

Khi so sánh với những kênh đầu tư khác, theo T.S Đinh Thế Hiển thì bất động

sản nghỉ dưỡng có hiệu quả hơn. Chẳng hạn như vàng chỉ tăng giá trong năm nay,

nhưng xét bình quân trong 5 năm vừa qua, vàng chỉ tăng chưa đến 2%, còn xét

trong 3 năm gần đây chỉ tăng 4%.

Ngoài ra bất động sản nghỉ dưỡng còn là một kênh đầu tư sinh lời hiệu quả.

Bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay đang được nhiều người đầu tư cho khách du lịch

thuê và thu về lợi nhuận rất cao trong tháng. Đây có thể xem là nguồn thu chính của

việc sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng. Thường mức lợi nhuận của bất động sản nghỉ

dưỡng nằm trong khoảng 8% - 16%/năm tùy theo mức độ trượt giá. Trong thời gian

sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng, lợi nhuận sẽ đến từ việc kinh doanh hoặc cho thuê.

Theo thời gian, các bất động sản nghỉ dưỡng tăng giá, chủ sở hữu sẽ bán đi và thu

lợi nhuận từ việc tăng giá đó. Tuy nhiên, để thu được lợi nhuận cao từ việc đầu tư

vào bất động sản nghỉ dưỡng, cần lưu ý kĩ các vấn đề sau:

 Thứ nhất là tiềm năng của dự án, được nhìn nhận từ các yếu tố như vị trí, khả

năng kết nối giao thông, tiềm lực khai thác du lịch, đặc biệt là yếu tố pháp

lý...

 Thứ hai là uy tín của chủ đầu tư. Điều này thể hiện ở tiềm lực kinh tế, tiến độ

dự án, uy tín trong lĩnh vực bất động sản của doanh nghiệp. Điều này cũng

ảnh hưởng đến giá trị thanh khoản của bất động sản nghỉ dưỡng. Ví dụ với

những chủ đầu tư uy tín như Vingroup, Sungroup thì giá trị của các bất động

sản nghỉ dưỡng thưởng ổn định và tăng theo thời gian.

 Thứ ba, nhà đầu tư cần xem xét chính sách bán hàng của dự án. Các chương

trình hỗ trợ khách hàng tương ứng với từng giai đoạn, các gói khuyến mại,

cam kết của chủ đầu tư tác động không nhỏ đến quyết định của một nhà đầu

26

tư. Nhìn chung, các chính sách này có vai trò thu hút nhà đầu tư, kích cầu và

cũng là cách để chủ đầu tư gia tăng quyền lợi cho khách hàng.

1.2.5 Các chiến lược phát triển bất động sản nghỉ dưỡng

Tận dụng điều kiện tự nhiên

Các bất động sản nghỉ dưỡng nên được xây dựng phù hợp với điều kiện tự

nhiên của điểm du lịch nhằm khai thác tối đa lợi ích. Ví dụ nghỉ dưỡng ven biển,

nghỉ dưỡng khoáng nóng, nghỉ dưỡng chữa bệnh… Việt Nam có cảnh quan tự nhiên

phong phú với nhiều núi, đảo, biển…do đó xu hướng bất động sản nghỉ dưỡng vô

cùng đa dạng. Tùy từng địa phương với điều kiện tự nhiên, dân cư xã hội mà hình

thành các loại hình bất động sản phù hợp. Biệt thự nghỉ dưỡng ven biển: loại hình

bất động sản phục vụ cho các khách hàng có mức sống cao, xây dựng tại các địa

phương ven biển như Quảng Ninh, Nha Trang, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Phú Quốc…

Biệt thự nghỉ dưỡng hướng núi tại các vùng khí hậu quanh năm mát mẻ, có hệ sinh

thái núi cao như Sapa, Lâm Đồng, Tam Đảo… Căn hộ khách sạn với phòng nghỉ

hạng sang, bếp nấu và điều kiện sinh hoạt tiện nghi và thân thiện như đang ở nhà,

thu hút nhiều khách hàng trong các kì nghỉ mát hay hội họp. Khu đô thị nghỉ dưỡng

được thiết kế để phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng kết hợp sinh sống lâu dài với cảnh

quan gần gũi, yên bình. Khu phố cổ mở rộng là sự kết hợp hài hòa giữa thiết kế

truyền thống và hiện đại, mang lại những trải nghiệm mới mẻ về cuộc sống, văn

hóa, lịch sử, con người Việt Nam cho các du khách nước ngoài.

Lựa chọn vị trí xây dựng

Hiện nay 90% các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tọa lạc dọc các bãi biển

đẹp từ Bắc tới Nam như Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… Đây vốn dĩ là

các trung tâm giải trí, nghỉ dưỡng thu hút khách du lịch nhiều năm nay. Bên cạnh

đó, những nơi xây dựng bất động sản nghỉ dưỡng thường có cơ sở hạ tầng hiện đại,

hệ thống giao thông hoàn thiện, gần các sân bay, cảng hàng không, cảng biển…

cũng như dễ dàng di chuyển đến các điểm du lịch nổi tiếng của địa phương. Do đó,

trước khi quyết định xây dựng một hình thức bất động sản bất kì, nhà đầu tư cần

nghiên cứu vị trí chiến lược, điều kiện kinh tế - dân cư xã hội… tại đó để đầu tư xây

dựng các dự án có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu thị trường

27

Thủ tục pháp lý rõ ràng

Muốn thuận lợi trong công tác triển khai các dự án đầu tư bất động sản thì chủ

đầu tư phải nắm rõ pháp luật, tận dụng tối đa những hỗ trợ, ưu đãi của chính quyền

địa phương. Những điều mà chủ đầu tư cần đảm bảo trong các thủ tục pháp lý đó là

quyền sở hữu đất nền, cấp phép xây dựng cho dự án và không để xảy ra tranh chấp,

kiện tụng trong quá trình giải phóng mặt bằng, thực hiện dự án. Hiện nay, đa số các

địa phương đều có chính sách thu hút đầu tư đối với các dự án bất động sản lớn góp

phần thay đổi diện mạo dân cư, kinh tế. Điển hình là các chương trình xúc tiến, lắng

nghe tâm tư, nguyện vọng của các nhà đầu tư và trợ giúp hoàn thành sớm các thủ

tục pháp lý cho triển khai dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Các chính sách cam kết về lợi nhuận đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

Nếu bất động sản thông thường có lợi nhuận kỳ vọng là 6%/năm thì bất động

sản nghỉ dưỡng có lợi nhuận lý tưởng từ 10-16%/năm, đảm bảo thu hồi vốn trong

vòng 6-10 năm đầu tiên. Nhiều nghiên cứu và phân tích đã chỉ ra rằng, sau 5 năm

loại hình bất động sản này sẽ tăng 30% giá trị so với thời điểm ban đầu. Đây là một

con số ấn tượng với bất kỳ nhà đầu tư nào. Do đó, muốn tỷ suất lợi nhuận cao và

thời gian thu hồi vốn nhanh khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng thì chủ đầu tư dự án

và khách hàng phải chia sẻ lợi nhuận trên cơ sở giá bán hợp lý. Với một vài lưu ý,

hy vọng các nhà đầu tư sẽ có những định hướng, chiến lược hợp lý, nắm bắt cơ hội

thông qua cơ chế chính sách của địa phương để đưa ra những quyết định đầu tư bất

động sản nghỉ dưỡng hiệu quả nhất.

Gắn phát triển bđs nghỉ dưỡng với phát triển du lịch nghỉ dưỡng

Để các bất động sản nghỉ dưỡng có giá trị cao, thì các dự án đó phải thu hút

được khách du lịch, vì đây chính là nguồn thu nhập cho các dự án này. Nếu lượng

khách du lịch đổ về ngày càng tăng thì tiến độ bán hàng của các dự cũng theo đó gia

tăng giá trị.

28

1.3. Mối quan hệ giữa phát triển hệ thống phân phối bất động sản nghỉ dưỡng

và phát triển du lịch

1.3.1. Tác động của bất động sản nghỉ dưỡng đến du lịch

Các số liệu thống kê cho thấy mức độ tăng trưởng khách du lịch trong nước và

quốc tế của Việt Nam trong những năm qua đều rất cao. Theo Tổng cục Thống kê,

khách quốc tế đến Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2019 đạt xấp xỉ 8,5 triệu lượt

(tăng 7,5% so với cùng kỳ năm 2018); khách du lịch nội địa đạt 45,5 triệu lượt

khách, trong đó có 22,9 triệu lượt khách lưu trú. Tổng thu từ khách du lịch đạt

338.200 tỷ đồng, tăng 8,4% so với cùng kỳ năm 2018.

Các địa phương là trung tâm du lịch lớn của cả nước như Hà Nội, thành phố

Hồ Chí Minh, Quảng Ninh, Khánh Hòa, Hải Phòng, Quảng Nam, Kiên Giang, Đà

Nẵng, Lâm Đồng... đều có mức tăng trưởng đáng kể.

Tuy nhiên, trong khi số lượng khách du lịch ngày càng gia tăng thì thị hiếu của

họ cũng bắt đầu dịch chuyển. Ngoài các nhu cầu truyền thống về địa điểm tham

quan, ẩm thực... du khách có xu hướng chú trọng vào chất lượng trải nghiệm tại

điểm đến. Đây là cơ hội nhưng cũng là thách thức với ngành du lịch, đòi hỏi thị

trường phải có những sản phẩm chất lượng cao, đáp ứng được kỳ vọng của du

khách. Nhưng trên thực tế, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng chất lượng cao tại

Việt Nam lại đang thiếu hụt.

Có thể nói lưu trú là vấn đề đầu tiên được quan tâm của khách du lịch. Do vậy

mà bất động sản nghỉ dưỡng là một phần quan trọng để thu hút khách du lịch. Hệ

thống lưu trú bất động sản nghỉ dưỡng thuộc phân khúc cao cấp mang tới trải

nghiệm hài lòng cho khách hàng. Các hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng được thiết

kế xây dựng theo kiến trúc quần thể tổ hợp, cung cấp nhiều tiện ích cho khách du

lịch lưu trú tại đây. Bất động sản nghỉ dưỡng thường bao gồm khách sạn cao cấp,

cùng các tiện ích kèm theo như bể bơi, gym, bar, club… Kèm theo đó là các trung

tâm mua sắm, vui chơi giải trí, không quá xa các địa điểm tham quan du lịch, tiện

cho du khách trong việc di chuyển khi lưu trú tại đây.

Mỗi địa điểm du lịch sẽ có một đặc trưng nhất định để thu hút khách du lịch

như: phong cảnh thiên nhiên, di tích lịch sử, di sản văn hóa… Tuy nhiên nếu chỉ

29

thuần túy dựa vào những đặc điểm đó sẽ khó lòng khai thác được giá trị cao. Do vậy

cần có những chiến lược khác để níu chân khách du lịch.

Trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, giải trí Việt Nam thì các hệ sinh thái

du lịch như: lữ hành; vận chuyển; lưu trú; mua sắm và giải trí đã đảm bảo công suất

phòng luôn được lấp đầy – đây là thước đo hiệu quả cuối cùng cho thị trường bất

động sản du lịch.

Các sản phẩm bất động sản trong quần thể này không chỉ đem lại lợi ích về

kinh tế - xã hội – du lịch cho toàn địa phương mà còn giúp làm nóng thị trường địa

ốc; thu hút mạnh mẽ giới đầu tư và mở ra tiềm năng cũng như triển vọng khai thác

lâu dài từ các hoạt động lưu trú; nghỉ dưỡng và kinh doanh các dịch vụ phục vụ cho

du lịch.

Các cơ sở lưu trú đạt tiêu chuẩn sao quốc tế thu hút rất đông lượng khách du lịch

hàng năm tại Việt Nam phải kể đến như: Intercontinental, Novotel, JW

Marriot…đây đều là các khách sạn nổi tiếng về tiêu chuẩn phục vụ 5 sao quốc tế.

Theo nghiên cứu cho thấy, các bất động sản nghỉ dưỡng gần biển mang lại giá trị

cao hơn. Cụ thể: theo khảo sát của Khoa kinh doanh quốc tế - Marketing ĐH Kinh

tế TP HCM (2019) thì có 65% nhà đầu tư chọn lựa đầu tư BĐS khu vực ven biển.

Đồng thời, theo khảo sát của VN Express (6/2019) thì có 74,8% nhà đầu tư chọn lựa

căn nhà thứ hai ở vùng du lịch biển. Các chuyên gia chia sẻ trong hội thảo: năm

2020 nếu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng thì nhà đầu tư nên đầu tư vào những hình

thức như: căn hộ du lịch, biệt thự hoặc những nhà biệt lập ngay vùng ven biển. Vì

ngoài tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng này thì nhà đầu tư sẽ

có những lợi thế khác rất có lời khi đầu tư. Do đó năm 2020, các nhà đầu tư nên

chọn lựa những dự án căn hộ nghỉ dưỡng đạt các yếu tố như:

 Môi trường biển đẹp, giao thông thuận lợi.

 Có thể kết hợp nghỉ dưỡng và khai thác, du khách đang có nhu cầu.

 Thiên nhiên, môi trường được giữ gìn, không có yếu tố khai thác kinh doanh

- dân sinh làm tổn hại.

 Nguồn cung có giới hạn, bảo đảm khả năng giá trị tăng trong tương lai.

30

Năm 2019, Việt Nam được Forbes bình chọn là một trong mười bốn điểm đến

hấp dẫn nhất thế giới nhờ vào tài nguyên du lịch đa dạng và nhiều di sản thiên nhiên

thế giới. Nhiều chuyên gia đầu tư bất động sản ven biển cho rằng năm 2019 sẽ là

“bàn đạp” để đưa thị trường này lên một vị thế phát triển mới. Vì tiềm năng phát

triển bất động sản nghỉ dưỡng biển của Việt Nam còn rất lớn do du lịch trong nước

vẫn trên đà phát triển mạnh, lượng du khách quốc tế đến Việt Nam tăng đều qua các

năm, sự hấp dẫn của cảnh quan biển hoang sơ do thiên nhiên ban tặng đang dần

được các chủ đầu tư khai thác và tận dụng thành thế mạnh vượt trội cho việc phát

triển phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng biển này.

1.3.2. Tác động của du lịch đối với bất động sản nghỉ dưỡng

Có thể thấy giai đoạn vừa qua, khách quốc tế đến Việt Nam tăng cao và có

nhu cầu nghỉ dưỡng, tham quan, khám phá là chủ yếu. Khách du lịch nội địa gia

tăng tầng lớp trung lưu có nhu cầu đi du lịch mang tính khai phá điểm đến là chủ

yếu. Tỷ trọng khách du lịch (cả khách quốc tế và khách nội địa) nghỉ dưỡng dài

ngày còn thấp, phổ biến vẫn là loại hình du lịch biển, du lịch theo mùa, lễ hội và kỳ

nghỉ ngắn; khách có nhu cầu chuyên biệt chưa rõ nét, chưa đa dạng. Với những xu

thế du lịch mới và những thay đổi trong hành vi của du khách, ngành công nghiệp

này đang dần thay đổi để thích ứng. Vì vậy, trong báo cáo mới nhất “Megatrends -

Travel”, Savills đã nghiên cứu phân tích để đưa ra những dự đoán về xu hướng du

lịch năm và các tác động đến bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Theo đó Savills chia

khách du lịch thành các nhóm đối tượng khác nhau.

Thế hệ khách bạc

Theo báo cáo mới của Savills, số lượng thê hệ du khách bạc (các khách du lịch

ở độ tuổi trên 65) đã tăng đáng kể trong vong một thập kỷ qua, trong đó 48,1% dân

số trên 65 tuổi ở châu Âu đi du lịch nước ngoài. Điều kiện sức khỏe tốt hơn và mức

thu nhập cao hơn giúp các du khách bạc có nhiều điều kiện đi du lịch nhiều hơn

trước. Trong giai đoạn khủng hoảng tài chính 2008, nhóm du khách này đã đóng

góp đáng kể cho ngành du lịch, bù lại việc nhóm du khách trong độ tuổi 21- 34 (hay

còn gọi là thế hệ Millennials) và 35 – 49 (thế hệ X) cắt giảm ngân sách du lịch trong

khoảng thời gian này. Trước đây, mùa thấp điểm thường là thời gian các điểm du

31

lịch vắng khách, tuy vậy du khách bạc với khả năng đi du lịch tránh mùa cao điểm,

sẽ là mục tiêu của ngành du lịch nghỉ dưỡng trong khoảng thời gian thấp điểm. Các

tour du lịch cần linh hoạt về các điểm đến và hoạt động trong tour nhằm thu hút các

đối tượng du khách bạc. Hơn nữa, nhóm du khách này rất có thể sẽ đi du lịch nhiều

lần trong năm, vì vậy sẽ muốn đến thăm các địa điểm và tham gia vào các hoạt động

đa dạng. Đến năm 2030, với nhu cầu du lịch cao hơn của các khách hàng lớn tuổi,

chúng ta sẽ thấy được sự đa dạng về các đối tượng khách du lịch.

Khách đi du lịch một mình

Cùng với sự gia tăng của du khách bạc, các công ty du lịch sẽ hướng đến

nhóm du khách đi du lịch một mình đang ngày càng gia tăng về số lượng. Theo

Klook - nền tảng đặt dịch vụ du lịch tại điểm đến với tổng số vốn đã gọi lên đến 300

triệu USD - chỉ riêng tại thị trường châu Á, số lượng khách du lịch cá nhân đã tăng

trên nền tảng của họ từ 31% lên 38% vào năm 2018. Nhận thấy xu hướng này đang

gia tăng, để có thể khai thác được đối tượng thị trường du lịch cá nhân với những

yêu cầu mang tính đặc thù cao, các doanh nghiệp Việt Nam đã tung ra những dịch

vụ mới nhắm thu hút nhóm đối tượng này.

Ngành du lịch đang thay đổi để đáp ứng nhu cầu của các du khách đơn lẻ, tăng

số lượng ưu đãi cho nhóm du khách này. Sự phát triển của công nghệ sẽ làm đơn

giản hóa hơn nữa việc lập kế hoạch, đặt chỗ, và thay đổi một chuyến du lịch cho các

du khách từ các độ tuổi khác nhau.

Du khách công vụ

Nhu cầu của các du khách công vụ đến năm 2030 sẽ thay đổi không đáng kể

nhưng các khách sạn hiện đã đang thay đổi cách bố trí và thiết kế để đem đến sự

thoải mái cho khách du lịch vì lý do công việc. Các vị khách này sẽ có thể check in

và cập nhật những tùy chọn của họ ngay trên điện thoại và máy tính bảng; đên năm

2030 các phần mềm nhận diện gương mặt sẽ được sử dụng rộng rãi hơn tại các

khách sạn, làm giảm thời gian tương tác giữa khách cư trú và nhân viên khách sạn,

rút ngắn thời gian check in và dễ dàng cá nhân hóa trải nghiệm nghỉ dưỡng của

khách hàng. Công nghê chuyển động 3D sẽ tạo ra một môi trường tương tác cho các

hoạt động hội nghị, hội thảo, họp trực tuyến để khách hàng ngay tại phòng họp dành

32

cho các doanh nhân tại khách sạn có thể tương tác theo thời gian thực với các đồng

nghiệp tại các thành phố khác.

Du khách du lịch vì cộng đồng

Du lịch văn minh vì cộng đồng, từ thiện và môi trường sẽ ngày càng trở lên

phổ biến trong năm 2030; minh chứng là du lịch sinh thái hiện đang là một trong

những phân khúc phát triển nhất của ngành du lịch với tốc độ phát triển từ 20% đến

34% theo Tổ chức du lịch Thế giới (UNWTO). Thế hệ Millennials và thế hệ Z (sinh

sau năm 2000), lớn lên trong kỷ nguyên của khẩu hiệu “Sống xanh”, sẽ muốn giữ

lối sống vì cộng đồng và môi trường khi đi du lịch. Khoảng 73% thế hệ Millennials

và thế hệ Z sẵn lòng chi trả mức giá cao hơn cho xu hướng du lịch xanh và vì cộng

đồng, so với con số 51% của thế hệ lớn tuổi.

Xu hướng du lịch vì cộng đồng sẽ không còn chỉ là một lĩnh vực nhỏ của

ngành du lịch mà sẽ ngày càng được ưa chuộng và đan xen vào nhu cầu du lịch

hàng ngày. Các du khách sẽ có được nhiều thông tin hơn, vì vậy mà sẽ có đòi hỏi

cao hơn khi chọn các khách sạn và phương án du lịch xanh và văn minh. Tương tự

như việc đánh giá sao của một khách sạn, đến năm 2030 chúng ta có thể thấy các

khách sạn công bố rộng rãi lượng khí thải carbon của họ.

Sự tăng trưởng vượt bậc của du lịch đã tạo ra những tác động đột phá đến

nhiều ngành, lĩnh vực trong đó có bất động sản du lịch. Có thể nói, du lịch tăng

trưởng kéo theo nhu cầu mạnh mẽ đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh lưu trú du lịch.

Chỉ trong thời gian ngắn, số lượng cơ sở lưu trú du lịch chủ yếu là khách sạn, khách

sạn nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn, nhà phố thương mại du lịch

đã tăng lên nhanh chóng.

33

Bảng 1.3: Cơ sở lưu trú du lịch trên cả nước 2015-2018

Tăng Tăng Số cơ sở Số buồng Công suất trưởng trưởng

2015 18,7% 11,4% 370.000 55% 19.000

2016 10,5% 13,5% 420.000 57% 21.000

2017 21,9% 21% 508.000 56,5% 25.600

Nguồn: Tổng cục Du lịch

2018 9,4% 8,3% 550.000 54,2% 28.000

Tại Hội thảo “Xu hướng phát triển của du lịch thế giới và tác động đối với du

lịch Việt Nam” (20/08/2019) do Viện Nghiên cứu Phát triển Du lịch (Tổng cục Du

lịch) tổ chức, các chuyên gia đã công bố: năm 2011, cả nước có 13.756 cơ sở lưu trú

du lịch với trên 256.000 buồng. Năm 2018, con số đã đạt 28.000 cơ sở với 550.000

buồng lưu trú, tốc độ tăng trưởng về quy mô buồng bình quân 12%/năm. Phần lớn

các cơ sở lưu trú du lịch có quy mô nhỏ, khoảng 20 buồng trên một cơ sở. Riêng cơ

sở lưu trú du lịch hạng cao cấp được xếp hạng từ 4 - 5 sao có 423 cơ sở với 86.015

buồng (149 cơ sở hạng 5 sao với 49.460 buồng, hạng 4 sao có 274 cơ sở với 36.555

buồng).

Do sự tác động của du lịch tới hoạt động đầu tư bất động sản du lịch, công

suất buồng, giá buồng, thị trường khách và phân bổ cơ sở lưu trú du lịch trong cả

nước cũng có sự khác nhau, thể hiện xu hướng đầu tư. Trong 5 năm, công suất sử

dụng buồng trung bình của tất cả các loại hình cơ sở lưu trú du lịch ước đạt 57%.

Các địa phương như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng

Nam, Quảng Ninh, nhiều khách sạn đạt công suất cao, trung bình khoảng 70%.

Hai sân bay quốc tế lớn nhất của Việt Nam hiện tại là Nội Bài và Tân Sơn

Nhất đều có kế hoạch tăng lượng khách lên 50 triệu lượt (đối với sân bay Nội Bài

sau năm 2030 và đối với sân bay Tân Sơn Nhất sau năm 2025)2. Các công trình đầu

tư trọng điểm trong những năm tiếp theo gồm xây dựng nhà ga hành khách T3 tại

Cảng hàng không Quốc tế Tân Sơn Nhất, xây dựng nhà ga hành khách T2 tại các

2 Theo Tổng công ty Cảng hàng không Việt Nam.

Cảng hàng không Cát Bi, Vinh, Phú Bài.

34

Vào cuối quý III/2019, CBRE Việt Nam (công ty cung cấp dịch vụ bất động

sản) ước tính toàn quốc có 442 khách sạn 4 sao và 5 sao đang hoạt động, cung cấp

91.236 phòng. Trong giai đoạn từ năm 2015 đến quý III/2019, số phòng của nhóm

khách sạn 5 sao tăng mạnh ở mức trung bình 21% mỗi năm, trong khi nhóm khách

sạn 4 sao chỉ tăng trung bình 9%. Dẫn đầu về nguồn cung phòng khách sạn cao cấp

hiện là Đà Nẵng và Khánh Hòa (với khoảng 14.000 phòng ở mỗi địa phương, tăng

trưởng trên 19% mỗi năm trong giai đoạn từ năm 2015 đến quý III/2019).3

Hai địa phương này là thị trường nghỉ dưỡng nổi tiếng tại Việt Nam với lợi thế

về khí hậu cũng như bờ biển dài và đẹp. Tiếp theo là thành phố Hồ Chí Minh và Hà

Nội với nguồn cung khách sạn cao cấp lần lượt là 10.600 và 7.900 phòng, tăng

trưởng 2-4% mỗi năm trong giai đoạn 5 năm vừa qua. Phú Quốc là địa điểm đã

chứng kiến sự tăng trưởng ấn tượng nhất ở mức 36% mỗi năm, và hiện số phòng

khách sạn cao cấp ở huyện đảo này đã gần bằng nguồn cung ở Hà Nội, nhờ sự đầu

tư mạnh mẽ của các tập đoàn bất động sản nghỉ dưỡng hàng đầu Việt Nam.

Các chuyên gia bất động sản đều đồng tình rằng, triển vọng tăng trưởng của

bất động sản nghỉ dưỡng vẫn rất khả quan khi thị trường du lịch Việt Nam ngày

càng rút ngắn khoảng cách với những thị trường du lịch nổi bật tại ASEAN như

Thái Lan, Malaysia, Singapore và Indonesia.

Nhóm bất động sản du lịch, bao gồm biệt thự du lịch và căn hộ du lịch, thị

trường ở các thành phố du lịch trọng điểm đã giảm đáng kể về nguồn cung từ năm

2018 đến nay. Cụ thể, nguồn cung biệt thự du lịch tại ba thị trường chính là Đà

Nẵng, Khánh Hòa và Phú Quốc có tốc độ tăng trưởng trung bình mỗi năm lần lượt

là 2,6%, 0,9% và 7,3% trong giai đoạn từ năm 2017 đến quý III/2019 (mức tăng

trung bình mỗi năm tương ứng trong giai đoạn 2015-2017 là 5,5%; 35% và 27%).4

Tốc độ tăng trưởng của nguồn cung căn hộ du lịch cũng giảm mạnh trong giai đoạn

sau năm 2017. Cụ thể, nguồn cung tại Khánh Hòa chỉ tăng trung bình 7%/năm trong

khi hai năm trước đó tăng 239%/năm trong hai năm trước đó. Sự giảm nhiệt về

nguồn cung mới này là cần thiết để thị trường có những bước điều chỉnh phù hợp

3 CBRE Hospitality Forum 2019 “Tiêu điểm thị trường BĐS nghỉ dưỡng”. 4 CERB Việt Nam, Báo cáo Quý III/2019.

sau giai đoạn tăng trưởng nóng, đặc biệt trong bối cảnh khung pháp lý của các sản

35

phẩm nghỉ dưỡng để bán cần được cải thiện để bắt kịp với đà tăng trưởng của thị

trường.

Tuy nhiên để tiếp tục duy trì tăng trưởng, các chủ đầu tư BĐS nghỉ dưỡng tại

Việt Nam sẽ phải đa dạng hóa thị trường, cân nhắc cả những địa điểm du lịch giàu

tiềm năng nhưng chưa quá phát triển như Nam Hội An, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng

Tàu, cũng như đa dạng hóa loại hình sản phẩm và chuyên nghiệp hóa việc quản lý,

vận hành. Bởi những địa phương có kết nối thuận tiện với những thị trường trọng

điểm như: Bà Rịa-Vũng Tàu gần TP.HCM), Quảng Nam gần Đà Nẵng, Bình Thuận

mất 4,5 tiếng lái xe từ TP.HCM, Hạ Long 2,5 tiếng lái xe từ Hà Nội, cải thiện đáng

kể nhờ cao tốc Hà Nội - Hải Phòng - Hạ Long. Một số dự án nổi bật trong thời gian

gần đây có thể kể đến Royal Park FLC Hạ Long, Malibu Hội An, NovaHills Mũi

Né, NovaWorld Hồ Tràm, v.v.

Bên cạnh việc mở rộng tại những vị trí mới, các chủ đầu tư còn tích cực trong

việc phát triển sản phẩm bất động sản du lịch mới. Nổi bật hơn hết là hình thức

shophouse, shopvilla ven biển tại Phú Quốc và Hạ Long. Tính đến hết tháng

9/2019, hai thị trường này lần lượt có trên dưới 2.000 sản phẩm thuộc loại hình

shophouse, villa ven biển, với mức tiêu thụ đạt gần 90% (Hình 1.5). Các chủ đầu tư

sản phẩm này đa số là những tên tuổi hàng đầu trên thị trường bất động sản. Ngoài

hình thức cho thuê bán lẻ, sản phẩm này còn có thể được sử dụng để làm khách sạn

(mini-hotel), nhờ đó đã thu hút nhiều người mua là những nhà đầu tư cá nhân đã có

kinh nghiệm kinh doanh khách sạn và nhà hàng.

36

Nguồn: CERB Việt Nam, Quý III/2019

Hình 1.5: So sánh nguồn cung Shophouse/ Villa ven biển 2019

Một xu hướng nổi bật khác là sự quan tâm của các chủ đầu tư với loại hình

nghỉ dưỡng - chăm sóc sức khỏe. Đây là một loại hình mới và còn rất nhiều tiềm

năng phát triển tại Việt Nam, khi dân số trung lưu tại Việt Nam được dự báo tăng

nhanh nhất trong khu vực Đông Nam Á trong vòng 5 năm tới, và khách du lịch từ

các quốc gia Bắc Á đang ngày càng ưa chuộng các sản phẩm kết hợp giữa du lịch

và phục hồi sức khỏe.

Trong thời gian tới, Việt Nam sẽ tiếp tục là thị trường trọng điểm trong kế

hoạch mở rộng của các tập đoàn quản lý khách sạn. Không chỉ các tập đoàn nước

ngoài như Accor, Marriott, Best Western, mà cả những thương hiệu hình thành ở

Việt Nam như Lodgis, Sailing Club, Silk Path, Wink cũng đang tích cực tìm kiếm

bất động sản mới để mở rộng thị phần.

Xu hướng đổi mới, tạo trải nghiệm trong thiết kế bất động sản nghỉ dưỡng sẽ

được đặc biệt quan tâm trong thời gian tới. Nghiên cứu về các nhóm khách du lịch

chỉ ra rằng: phân khúc và mục đích du lịch của các nhóm khách ảnh hưởng rất nhiều

đến mô hình bất động sản nghỉ dưỡng mà họ lựa chọn. Do đó các chủ đầu tư cần

nghiên cứu kỹ về khách hàng mục tiêu khi đưa ra quyết định về thiết kế. Để đảm

bảo tính bền vững, thiết kế cho bất động sản nghỉ dưỡng cần có sự hòa hợp với các

yếu tố tự nhiên và văn hóa bản địa. Nhiều chủ đầu tư khách sạn cao cấp tại Việt

Nam thường hay quên là khách thượng lưu (đối tượng khách quan trọng của khách

37

sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp) sẽ thích những thiết kế mới lạ, nhưng vẫn đậm chất

Việt Nam, hơn là sự sao chép phong cách kiến trúc của những nước khác.

Tuy vẫn còn nhiều thách thức cần phải đối mặt như vấn đề xử lý chất thải,

giám sát thực hiện quy hoạch để đảm bảo sự phát triển đồng bộ và bền vững, cải

thiện khung pháp lý đối với các sản phẩm mới nổi nhưng các chuyên gia bất động

sản đều đồng tình rằng, triển vọng tăng trưởng của bất động sản nghỉ dưỡng vẫn rất

khả quan khi thị trường du lịch Việt Nam ngày càng rút ngắn khoảng cách với

những thị trường du lịch nổi bật tại ASEAN như Thái Lan, Malaysia, Singapore và

Indonesia.

1.3.3. Các xu hướng ảnh hưởng đến dòng sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng

Thứ nhất, nổi lên xu hướng khách du lịch sẽ quan tâm nhiều hơn tới chất

lượng trải nghiệm tại điểm đến thay vì hình ảnh điểm đến đơn thuần; khách sẽ lưu

lại dài ngày hơn nếu điểm đến có nhiều trải nghiệm thú vị và ngược lại. Điều này

đòi hỏi các nhà đầu tư bất động sản du lịch cần cân đối quy mô, loại hình lưu trú

phù hợp với tính chất, loại hình các hoạt động và trải nghiệm du lịch, ví dụ dự án

bất động sản du lịch sẽ trở thành quần thể và gắn với nhiều tiện ích như casino, giải

trí, thể thao, sự kiện, nghệ thuật, games và các hoạt động giao lưu văn hóa địa

phương...

Thứ hai, khách du lịch thế hệ mới đến Việt Nam và khách là người Việt cũng

nhờ công nghệ, kinh nghiệm đã và đang trở nên từng trải hơn, trở nên khó tính hơn

với nhu cầu cá biệt hóa, đa dạng hơn. Nếu trước đây du lịch biển theo trào lưu là

phổ biến thì tiếp đến sẽ thay đổi chuyển hướng sang nghỉ dưỡng núi, trải nghiệm

văn hóa địa phương, du lịch sinh thái đồng quê... Khách du lịch thế hệ mới là những

người yêu môi trường, tôn trọng môi trường và có trách nhiệm với môi trường, có

xu hướng tìm về những giá trị văn hóa đặc sắc và sinh thái nguyên sơ, những giá trị

tiện ích rất nhân văn. Như vậy đòi hỏi đầu tư vào cơ sở lưu trú du lịch cần có nhiều

ý tưởng mới, mở rộng đa dạng địa bàn không chỉ tập trung vào các khu du lịch biển

mà những điểm đến đầu tư mới ở vùng núi cao, hồ trên núi, những vùng sinh thái

độc đáo, vùng văn hóa được bảo tồn nguyên vẹn.

38

Thứ ba, kinh nghiệm du lịch ngày càng được tích lũy, dòng khách tự túc ngày

càng nhiều, nhu cầu rất khác nhau vì vậy bên cạnh du lịch đại trà theo số đông, đi

theo nhóm, theo tour thì số lượng khách đi lẻ, đi tự túc nhiều lên. Đây là tín hiệu mà

nhà đầu tư cần cân nhắc mở rộng nhiều loại hình lưu trú du lịch đa dạng, quy mô

không lớn, đan xen với cộng đồng dân cư, hòa nhập với văn hóa bản địa.

Thứ tư, sự phát triển của ngành hàng không và ứng dụng công nghệ trong kinh

tế chia sẻ làm cho khách du lịch tiếp cận điểm đến thuận lợi hơn, vì vậy khách có

khuynh hướng đi nhiều lần trong năm và đi ngắn ngày. Do đó, đầu tư vào cơ sở lưu

trú du lịch đòi hỏi phải tiện ích thông minh, có giá thành cạnh tranh và trong môi

trường điểm đến thân thiện để khách quay trở lại nhiều lần.

Thứ năm, dòng khách du lịch MICE (meeting-incentiveconvention-exhibition)

là xu hướng ngày càng phổ biến sẽ rất phù hợp với các quần thể, các khu phức hợp

dịch vụ gắn với hội họp, hội chợ, sự kiện... đồng thời tại trung tâm du lịch có sức

hấp dẫn.

Thứ sáu, sự dao động về dòng khách trong năm theo sự kiện, thời vụ đòi hỏi

nhà đầu tư cần tính toán về quy mô dự án và tính kết nối theo chuỗi giá trị gắn với

tuyến hành trình của khách và nhu cầu trải nghiệm của khách.

39

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN DU LỊCH NGHỈ

DƯỠNG TẠI HẠ LONG THÔNG QUA VIỆC PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG

BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG CỦA TẬP ĐOÀN SUN GROUP

2.1. Tình hình phát triển du lịch tại Hạ Long

2.1.1. Ví trí địa lí

Thành phố Hạ Long nằm ở trung tâm của tỉnh Quảng Ninh có diện tích

1.119,12 km², dân số là 300.267 người, mật độ dân số đạt 268 người/km². Như vậy,

hiện nay Hạ Long là thành phố trực thuộc tỉnh có diện tích lớn nhất cả nước. Vị trí:

 Phía Đông giáp thành phố Cẩm Phả

 Phía Tây giáp thành phố Uông Bí và thị xã Quảng Yên

 Phía Bắc giáp huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang và huyện Ba Chẽ,

tỉnh Quảng Ninh.

 Phía Nam giáp huyện Cát Hải, thành phố Hải Phòng và vịnh Hạ Long.

Thành phố nằm dọc theo bờ vịnh Hạ Long với chiều dài khoảng 50 km, cách

thủ đô Hà Nội 165 km về phía đông, cách thành phố Hải Phòng 70 km về phía đông

bắc và cách thành phố cửa khẩu Móng Cái 184 km về phía tây nam, phía nam thông

ra Biển Đông.

Thành phố Hạ Long nằm ở vị trí chiến lược quan trọng trong khu vực Đông

Bắc Việt Nam, gần hai đô thị lớn nhất miền Bắc là thủ đô Hà Nội (165km), Hải

Phòng (70 km) và tương đối gần đường biên giới với Trung Quốc. Với vị trí gần với

các trung tâm dân cư lớn của khu vực phía Bắc như Hà Nội, Hải Phòng, Hạ Long

cùng trực thuộc Tỉnh với hai vùng phát triển chiến lƣợc khác là Khu kinh tế cửa

khẩu Móng Cái và Đặc khu kinh tế Vân Đồn. Thực tế, quy hoạch tổng thể kinh tế -

xã hội của Tỉnh đã xác định Hạ Long là trung tâm phát triển trong chiến lựợc "một

tâm hai tuyến đa chiều, hai mũi đột phá".

Hơn nữa, với đường bờ biển trải dài trên Vịnh Bắc Bộ, thành phố có vị trí

thuận lợi là địa phương quan trọng trong chiến lƣợc phát triển kinh tế xã hội của

Việt Nam, trong quan hệ thƣơng mại quốc tế và đảm bảo an ninh quốc phòng.

Các Hiệp định thương mại tự do (FTA) và các Thỏa thuận hội nhập kinh tế

(EIA) sẽ thúc đẩy hội nhập kinh tế của hành lang ASEAN - Việt Nam – Trung Quốc

40

cả trong nội bộ các nước thành viên và các nước đã ký những thỏa thuận này.

Những FTA/EIA đã ký và đang thƣơng thảo sẽ có tác động thúc đẩy những tiềm

năng phát triển kinh tế của Hạ Long.

Điều kiện tự nhiên

Thành phố Hạ Long có địa hình đa dạng và phức tạp, đây cũng là một trong

những khu vực hình thành lâu đời nhất trên lãnh thổ Việt Nam, địa hình ở đây bao

gồm cả đồi núi, thung lũng, vùng ven biển và hải đảo, được chia thành 3 vùng rõ rệt

gồm có: Vùng đồi núi bao bọc phía bắc và đông bắc, vùng ven biển ở phía nam

quốc lộ 18A cuối cùng là vùng hải đảo.

Trong đó, vùng đồi núi bao bọc phía bắc và đông bắc, với độ cao trung bình từ

150 mét đến 250 mét, chạy dài từ Yên Lập đến Hà Tu, đỉnh cao nhất là 504 mét.

Dãy đồi núi này thấp dần về phía biển, độ dốc trung bình từ 15-20%, xen giữa là các

thung lũng nhỏ hẹp. Thứ hai là vùng ven biển ở phía nam quốc lộ 18A, độ cao trung

bình từ 0.5 đến 5 mét. Cuối cùng là vùng hải đảo bao gồm toàn bộ vùng vịnh, với

gần hòn đảo lớn nhỏ, chủ yếu là đảo đá. Kết cấu địa chất của thành phố Hạ Long

chủ yếu là đất sỏi sạn, cuội sỏi, cát kết, cát sét… ổn định và có cường độ chịu tải

cao, từ 2.5 đến 4.5 kg/cm², thuận lợi cho việc xây dựng các công trình. Khoáng sản

chủ yếu là than đá và nguyên vật liệu xây dựng.

Khí hậu

Thành phố Hạ Long thuộc vùng khí hậu ven biển, với 2 mùa rõ rệt là mùa

đông và mùa hè. Nhiệt độ trung bình hằng năm là 23.7 °C. Mùa đông thường bắt

đầu từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, nhiệt độ trung bình là 16.7 °C rét nhất là 5 °C.

Mùa hè từ tháng 5 đến tháng 10. Nhiệt độ trung bình vào mùa hè là 28.6 °C, nóng

nhất có thể lên đến 38 °C.

Lượng mưa trung bình một năm của Hạ Long là 1832 mm, phân bố không đều

theo 2 mùa. Mùa hè, mưa từ tháng 5 đến tháng 10, chiếm từ 80- 85% tổng lượng

mưa cả năm. Lượng mưa cao nhất vào tháng 7 và tháng 8, khoảng 350mm. Mùa

đông là mùa khô, ít mưa, từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, chỉ đạt khoảng 15-20%

tổng lượng mưa cả năm. Lượng mưa ít nhất là tháng 12 và tháng 1, chỉ khoảng từ 4

đến 40 mm.

41

Độ ẩm không khí trung bình hằng năm là 84%. Đồng thời khí hậu ở Hạ Long

có hai loại hình gió mùa hoạt động khá rõ rệt là gió Đông Bắc về mùa đông và gió

Tây Nam về mùa hè. Hạ Long là vùng biển kín nên ít chịu ảnh hưởng của những

cơn bão lớn.

2.1.2. Các nguồn lực phát triển du lịch

Do lợi thế có vịnh Hạ Long hai lần được công nhận là Di sản thiên nhiên thế

giới.

 Lần thứ nhất: Ngày 17/12/1994, Kỳ họp thứ 18 tại Phuket, Thái Lan, Ủy ban

Di sản Thế giới đã công nhận vịnh Hạ Long vào danh mục Di sản Thiên

nhiên thế giới với giá trị ngoại hạng toàn cầu về mặt thẩm mỹ theo tiêu chí

(vii) của Công ước Quốc tế về bảo vệ di sản tự nhiên và văn hóa của thế giới.

 Lần thứ hai: Ngày 02/12/2000, tại Kỳ họp toàn thể lần thứ 24 ở thành phố

Cairns, Queensland, Australia, Ủy ban Di sản Thế giới đã công nhận vịnh Hạ

Long là Di sản Thiên nhiên Thế giới lần thứ 2 theo tiêu chuẩn về giá trị địa

chất - địa mạo.

Với tổng diện tích 1.553 km² bao gồm 1969 hòn đảo lớn nhỏ, trong đó 989

đảo có tên và 980 đảo chưa có tên. Vùng Di sản được Thế giới công nhận có diện

tích 434 km² bao gồm 775 đảo, như một hình tam giác với ba đỉnh là đảo Đầu Gỗ

(phía tây), hồ Ba Hầm (phía nam) và đảo Cống Tây (phía đông). Với nhiều hang

động đẹp và huyền ảo như hang Bồ Nâu, Trinh Nữ, Sửng Sốt, Đầu Gỗ, Thiên Cung,

Tam Cung, Mê Cung đã đưa danh tiếng của vịnh Hạ Long là một trong những điểm

du lịch nổi tiếng trên toàn thế giới… Bên cạnh đó, vùng biển Hạ Long cũng rất

phong phú về các loại động vật và thực vật dưới nước. Theo nghiên cứu có 950 loài

cá, 500 loài động vật thân mềm và 400 loài giáp xác, trong đó có nhiều loài hải sản

có giá trị kinh tế cao như cá thu, cá nhụ, cá song, cá hồi, cá tráp, cá chim và tôm,

cua, mực, ngọc trai, bào ngư, sò huyết… 117 loài san hô thuộc 40 họ, 12 nhóm.

Với những giá trị lớn về cảnh quan, địa chất - địa mạo, sự phong phú, giàu có

về sinh thái, lịch sử văn hóa, vịnh Hạ Long là nơi có điều kiện thuận lợi để phát

triển du lịch. Hiện nay, có nhiều loại hình cho khách du lịch lựa chọn:

42

Du lịch tham quan ngắm cảnh: Du khách ngồi trên tàu du lịch hoặc thuyền

nan chiêm ngưỡng những hòn đảo xanh, nhiều hình dáng nổi bồng bềnh trên mặt

nước khơi dậy trí tưởng tượng phong phú, lãng mạn, nên thơ hay khám phá những

hang động đẹp lỗng lẫy, huyền bí, những hệ sinh thái đặc sắc, thỏa thích bơi lội

dưới làn nước trong xanh ... của vịnh Hạ Long. Quả thực, đó là một khoảng thời

gian trải nghiệm tuyệt vời, đáng nhớ.

Du lịch văn hóa: Du khách có cơ hội tham quan các di chỉ khảo cổ - bằng

chứng về cuộc sống của người Việt cổ cách ngày nay từ 18.000 đến 3.500 năm tại

một số hang động, được tận tay sờ vào những con ốc nước ngọt đã tồn tại hàng ngàn

năm giữa biển khơi minh chứng cho quá trình biển xâm lấn lục địa, trải nghiệm các

nét văn hóa biển độc đáo của người dân chài Hạ Long như các điệu hát giao duyên,

hò biển, những tập tục, tín ngưỡng, lễ hội của ngư dân Hạ Long.

Du lịch sinh thái: Sẽ là một trải nghiệm khó quên cho du khách khi chèo

thuyền nan tham quan một số hang động ngập nước (hang nền Karst) trên vịnh Hạ

Long, tham gia trải nghiệm trồng rừng ngập mặn, tìm hiểu, khám phá vẻ đẹp của

quần thể thực vật đặc hữu trên vịnh Hạ Long.

Du lịch mạo hiểm: Du khách sẽ có những cảm giác thoải mái, tự do khi tham

gia các trò chơi mạo hiểm trên sóng nước như lái moto nước, đi phao chuối, chèo

thuyền kayak với sự thích thú tuyệt vời hay leo núi để thu vào tầm mắt phong cảnh

hùng vĩ, lung linh, khoáng đạt của vịnh Hạ Long.

Du lịch giải trí, mua sắm: Trọn vẹn hơn cho chuyến tham quan Hạ Long khi

du khách được thư giãn, tắm nắng trong không gian yên bình của vịnh, hay tham

quan khu nuôi trồng, chế tác ngọc trai và chọn cho mình những món đồ lưu niệm

được tạo nên bởi tinh túy, chắt lọc từ biển của ngọc trai vịnh Hạ Long.

Nghỉ đêm trên vịnh Hạ Long: Nghỉ đêm trên vịnh Hạ Long là sản phẩm du lịch

độc đáo, thú vị. Du khách sẽ có cơ hội nghỉ đêm trên các du thuyền sang trọng,

thưởng thức không gian yên tĩnh, lãng mạn giữa sóng nước mênh mông, trải nghiệm

những khoảng khắc tuyệt diệu của hoàng hôn, bình minh trên biển, hít thở không

khí trong lành, sảng khoái, chèo thuyền kayak hay ngồi thuyền nan khám phá vịnh

Hạ Long, tham gia đánh bắt hải sản cùng ngư dân.

43

Du lịch nghỉ dưỡng: tại các biệt thự biệt được xây dựng tại Hạ Long, trải

nghiệm các tour ngắm vịnh, cùng nhiều các hoạt động vui chơi diễn ra tại các dự án

nghỉ dưỡng.

Vịnh Hạ Long – di sản của thiên nhiên ban tặng cho nhân loại với những giá

trị ngoại hạng. Nơi đây, đã được chọn làm bối cảnh cho nhiều bộ phim nổi tiếng thế

giới như: Indochine, Người cộng sự, hay gần đây nhất là Kong Skull Island.

Vịnh Hạ Long cũng là địa chỉ đón khách du lịch tàu biển quốc tế. Hãng tàu

biển cao cấp, quen thuộc đến với Hạ Long như Silver Shadow, Seabourn Sojourn,

Nautica, Insignia, Seven Seas Voyager, Austral, Norwegian Star, Magellan... Mỗi

chuyến tàu biển đưa hàng nghìn du khách quốc tế đến với Hạ Long. Thông thường,

mùa du lịch tàu biển quốc tế thường kéo dài từ tháng 10 năm trước đến tháng 4 năm

sau, nhưng thường tập trung cao điểm vào tháng 11 và tháng 12. Sự có mặt của các

hãng tàu biển quốc tế đưa khách đến Hạ Long làm cho bức tranh du lịch của Quảng

Ninh nói chung, vịnh Hạ Long nói riêng trở nên sôi động hơn, khẳng định sự hấp

dẫn của vịnh Hạ Long đối với loại hình du lịch tàu biển.

Tiềm năng giao thông cảng biển

Vịnh Hạ Long là vùng vịnh kín, ít sóng và gió, là một trong những cửa ngõ

giao thông chính của miền Bắc Việt Nam. Hệ thống luồng lạch tự nhiên dầy đặc và

cửa sông ít bị bồi lắng là điều kiện lý tưởng để xây dựng hệ thống cảng biển, đặc

biệt là cảng nước sâu.

Cảng Cái Lân là cảng nước sâu nhất miền Bắc, nằm ở phía Bắc thành phố Hạ

Long, gần Cửa Lục. Cảng Cái Lân với vị trí thuận lợi nằm trong vùng vịnh kín,

nước sâu, luồng vào cảng ít bị sa bồi, mớn nước sâu hơn - 10m và khu nước trước

bến sâu - 13m. Cảng có 7 cầu cảng, cho phép tiếp nhận tàu có tải trọng trên 70.000

tấn.

2.1.3. Thực trạng phát triển

Với định hướng phát triển thành phố Hạ Long trở thành thành phố du lịch biển

văn minh, thân thiện; là trung tâm dịch vụ - du lịch đẳng cấp quốc tế với hệ thống

kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội đồng bộ, hiện đại, gắn với bảo tồn và phát huy giá trị

vịnh Hạ Long... vì thế tại Quyết định điều chỉnh quy hoạch thành phố Hạ Long đến

44

năm 2040, tầm nhìn 2050 đã bao quát toàn bộ các lĩnh vực, từ kinh tế - văn hóa - xã

hội, an ninh - quốc phòng đến không gian phát triển.

Trong đó, những điểm nhấn là: Ranh giới hành chính thành phố được mở rộng

với tổng diện tích tự nhiên gần 28.000ha (gồm vị trí hiện có và mở rộng không gian

các khu vực lân cận như huyện Hoành Bồ, thị xã Quảng Yên và thành phố Cẩm

Phả). Về cấu trúc, thành phố sẽ phát triển theo mô hình đa cực, lấy vịnh Cửa Lục

làm trung tâm kết nối, hướng phát triển đô thị theo hành lang ven biển vịnh Hạ

Long với các vùng phát triển bao gồm: Phía Bắc sẽ là vùng đô thị sinh thái, dịch vụ

hỗ trợ; phía Đông với chức năng là trung tâm hành chính, thương mại, văn hóa; phía

Tây là đô thị du lịch, dịch vụ, công nghiệp, cảng...

Về phát triển đô thị, thành phố Hạ Long được định hướng phát triển hạ tầng

xanh, ứng dụng khoa học công nghệ, đô thị thông minh, gắn với bảo tồn và phát huy

giá trị vịnh Hạ Long, tạo nền tảng cho phát triển bền vững và xây dựng đô thị dịch

vụ du lịch quốc tế. Theo đó, sẽ có các trung tâm điều hành tập trung để quản lý vận

hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, giải pháp thiết kế hạ tầng sẽ phù hợp với đặc

điểm, điều kiện tự nhiên của từng khu vực.

Đặc biệt, tại quyết định điều chỉnh quy hoạch mới này sẽ ưu tiên phát triển các

không gian, công trình và dịch vụ phục vụ cộng đồng; hệ thống hạ tầng được thiết

kế theo hướng phân tán, cân bằng cho từng khu vực; triển khai các biện pháp ứng

phó với biến đổi khí hậu và kịch bản nước biển dâng...

Giai đoạn đến năm 2020 từ cơ sở định hướng điều chỉnh quy hoạch, thành phố

Hạ Long tập trung hoàn thiện hệ thống công cụ quản lý quy hoạch, thu hút đầu tư

bằng nhiều nguồn lực khác nhau để triển khai phát triển hạ tầng đô thị. Song song

với đó, sẽ xây dựng đề án phát triển đô thị xanh gắn với mô hình đô thị thông minh.

Giai đoạn trước mắt, sẽ dành ưu tiên để phát triển đồng bộ hạ tầng giao thông.

Trong đó về đối ngoại, đảm bảo tận dụng, kết nối tốt hạ tầng giao thông của tỉnh

như các tuyến cao tốc, cảng tàu quốc tế và sân bay đang có. Giao thông đối nội, sẽ

hoàn chỉnh các nút giao tạo kết nối thuận lợi vào các khu vực trung tâm, đầu tư xây

mới các bến xe, bãi đỗ xe tại các đầu mối giao thông, các điểm du lịch lớn, đáp ứng

nhu cầu phát triển đô thị.

45

Giai đoạn đến năm 2030 sẽ tập trung phát triển và nâng cao chất lượng không

gian ven biển, ưu tiên xây dựng các tuyến đường ven biển, không gian công cộng và

dịch vụ công cộng ven biển. Đến năm 2040 sẽ mở rộng kết nối ra các khu vực lân

cận như Hoành Bồ, Quảng Yên, Cẩm Phả để tạo không gian phát triển hài hòa, dựa

trên nguyên tắc bảo tồn và phát huy giá trị vịnh Hạ Long. Khai thác các khu vực

chuyển đổi như khai trường khai thác than, cơ sở sản xuất để tạo các công trình dịch

vụ đô thị, công viên đô thị và bổ sung không gian phát triển... đáp ứng tiêu chí đô

thị loại I, hướng tới tiêu chuẩn quốc tế.

Từ định hướng mang tính “xương sống”, thành phố huy động sự vào cuộc của

cả hệ thống chính trị, gắn với đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giáo dục, nâng cao

nhận thức của cộng đồng về phát triển. Bên cạnh đó, khẩn trương lập, bổ sung quy

hoạch, đẩy mạnh quản lý chặt chẽ các quy hoạch; tiếp tục ưu tiên hỗ trợ đầu tư phát

triển hạ tầng, tăng cường huy động, đa dạng hoá các hình thức đầu tư từ các nguồn

lực trong và ngoài nước nhằm phát triển đồng bộ kết cấu hạ tầng thiết yếu, hạ tầng

du lịch - dịch vụ quy mô lớn, ưu tiên phát triển hệ thống khu vui chơi, mua sắm, nhà

hàng, bến du thuyền... Đẩy mạnh liên kết với các địa phương, doanh nghiệp để phát

huy hiệu quả các công trình kết nối như Sân bay Vân Đồn, các tuyến cao tốc, hệ

thống cảng thủy nội địa và cảng biển.

Song song với đó, đẩy mạnh xây dựng nếp sống văn minh đô thị gắn với bảo

vệ môi trường; nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước tại tất cả các lĩnh vực,

quyết tâm xây dựng, phát triển thành phố Hạ Long trở thành thành phố du lịch biển

văn minh, thân thiện; là trung tâm dịch vụ - du lịch đẳng cấp quốc tế với hệ thống

kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội đồng bộ, hiện đại; là động lực phát triển vùng kinh

tế trọng điểm Bắc Bộ, vành đai kinh tế ven biển Bắc Bộ, vùng duyên hải Bắc Bộ

theo đúng định hướng của Chính phủ.

2.1.4. Lợi ích kinh tế

Hạ tầng lột xác và du lịch bùng nổ là tiền đề để bất động sản Hạ Long tăng

“phi mã” thời gian qua. Tuy vậy, tiềm năng của thị trường này dự kiến còn rộng mở

khi nhìn vào tín hiệu lạc quan của kinh tế xã hội địa phương.

46

Từ đầu tháng 5/2020, Quảng Ninh đã cùng với cả nước chuyển sang giai đoạn

mới, thực hiện song song 2 nhiệm vụ: Vừa phòng, chống dịch Covid-19 dài hơi và

đẩy mạnh, khôi phục phát triển KT-XH, thu ngân sách nhà nước. Sau hơn 1 tháng

thiết lập trạng thái bình thường trở lại, tình hình kinh tế, xã hội trên địa bàn tỉnh đã

từng bước được phục hồi và có nhiều chuyển biến tích cực.

Ngành du lịch, dịch vụ - ngành chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ dịch Covid-19

đã được tỉnh tập trung tháo gỡ khó khăn, thực hiện các biện pháp phục hồi. Đáng

chú ý, ngày 14/5, HĐND tỉnh đã ban hành Nghị quyết số 256/2020/NQ-HĐND về

một số giải pháp hỗ trợ kích cầu du lịch. Gói kích cầu lên tới 200 tỷ đồng. Trong

đó: Thực hiện miễn, giảm phí vào các điểm tham quan Vịnh Hạ Long, Bảo tàng

tỉnh, danh thắng Yên Tử; hỗ trợ vé tuyến xe buýt từ Cảng Hàng không quốc tế Vân

Đồn đến Dốc Đỏ (Thành phố Uông Bí) và ngược lại cho hành khách các chuyến

bay đi và đến qua Cảng Hàng không quốc tế Vân Đồn.

Cũng từ tháng 5/2020 đến nay, tỉnh đã khai trương khu nghỉ dưỡng khoáng

nóng cao cấp Quang Hanh và khánh thành tuyến đường bao biển Trần Quốc

Nghiễn; tổ chức Chương trình nghệ thuật Chào hè Hạ Long; đưa vào hoạt động tàu

cánh buồm Hoàng Gia lướt Vịnh Bái Tử Long và tàu cao tốc 5 sao Tuần Châu

Express ra đảo Cô Tô; tổ chức Hội chợ OCOP, v.v.

Nhờ các giải pháp kích cầu du lịch kịp thời, ngành du lịch, dịch vụ đã có nhiều

khởi sắc. Lượng khách du lịch tăng trưởng trở lại khá nhanh chóng. Theo thống kê

của Sở Du lịch, tổng số khách du lịch đến Quảng Ninh trong tháng 5 ước đạt

345.000 lượt khách; lũy kế 5 tháng đạt trên 1,88 triệu lượt khách. Tổng thu từ khách

du lịch đạt 660 tỷ đồng[1].

Các ngành, lĩnh vực dần phục hồi, lấy lại đà tăng trưởng đã góp phần tăng thu

ngân sách cho địa phương. Theo đó, tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn 5

tháng đầu năm 2020 đạt trên 20.651 tỷ đồng, bằng 43% dự toán năm, tăng 2% so

với cùng kỳ năm 2019. Trong đó: Thu nội địa 15.287 tỷ đồng, đạt 41% dự toán,

bằng 100% so với cùng kỳ; thu xuất nhập khẩu 5.351 tỷ đồng, đạt 49% dự toán,

47

tăng 9% so với cùng kỳ. Hoạt động chi thường xuyên ngân sách địa phương đảm

bảo, 5 tháng đạt 3.723 tỷ đồng, bằng 28% dự toán, tăng 4% so với cùng kỳ[2].5

Theo thông tin từ UBND tỉnh Quảng Ninh, tốc độ tăng trưởng kinh tế (GRDP)

quý I/2020 ước đạt 7,2%, trong đó ngành công nghiệp khai khoáng, công nghiệp

xây dựng tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong tăng trưởng kinh tế với mức tăng

9,6%. Khu vực dịch vụ tăng thấp, tốc độ tăng 3,7%. Khu vực nông nghiệp, lâm

nghiệp, thủy sản duy trì ổn định, tăng 2,8%. Tổng vốn đầu tư xã hội ước đạt 12.850

tỷ đồng, tăng 6,6% so với cùng kỳ. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ

ước đạt 27.000 tỷ đồng, tăng 5,7% so với cùng kỳ. Tổng thu ngân sách đạt trên

12.400 tỷ đồng, tăng 2% so với cùng kỳ, bằng 26% dự toán, trong đó thu nội địa

ước đạt 9.288 tỷ đồng, bằng 25% dự toán, thu xuất nhập khẩu đạt 3.150 tỷ đồng,

tăng 18% so với cùng kỳ, bằng 29% dự toán. Môi trường đầu tư kinh doanh tiếp tục

được cải thiện, kịp thời triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

Công tác an sinh xã hội được chăm lo đảm bảo.

Kinh tế tăng trưởng, niềm tin này có cơ sở khi Quảng Ninh tiếp tục là điển

hình thu hút đầu tư mạnh mẽ với Hạ Long đang là trung tâm của nguồn vốn trong

và ngoài nước, khi tính đến 10/2019, trên địa bàn tỉnh có 124 dự án FDI, tổng vốn

đầu tư kinh doanh trên 6,6 tỷ USD6. Sức hút của Quảng Ninh có được nhờ sự đồng

thuận của cộng đồng doanh nghiệp khi tỉnh này 2 năm liên tiếp đứng đầu bảng xếp

hạng chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI).

Với những chỉ báo ấn tượng về tăng trưởng kinh tế và môi trường kinh doanh,

các chuyên gia đánh giá dự địa phát triển của bất động sản, đặc biệt ở các thị trường

trọng điểm như Hạ Long còn vô cùng rộng mở. Giá trị bất động sản có sự ổn định

và xu hướng tăng trưởng bền vững.

2.2. Hệ thống phân phối bất động sản của tập đoàn Sun Group

2.2.1. Giới thiệu về tập đoàn Sun Group

Thông tin chính về tập đoàn:

 Tên giao dịch: Công ty cổ phần tập đoàn Mặt Trời

5 [1], [2] theo Cổng thông tin điển tử tỉnh Quảng Ninh, quangninh.gov.vn. 6 Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư.

 Tên bản ngữ: Tập đoàn Sungroup

48

 Ngành nghề: Dịch vụ (Bao gồm Du lịch, Vui chơi giải trí, Bất động sản và

Đầu tư hạ tầng)

 Thành lập: 2007, Ukraine

 Người sáng lập: Lê Viết Lam

 Các con số:

 13 năm kinh nghiệm

 51 công ty thành viên

 4631 cán bộ nhân viên

 113 dự án

 137.000 tỷ đồng tổng mức đầu tư

Lịch sử hình thành

1998-2006

Sun Group được thành lập tại Ukraine năm 1998 bởi những người Việt Nam

trí tuệ, nhiệt huyết và yêu nước. Ngay từ khi mới thành lập Sun Group đã tạo được

niềm tin của cộng đồng người Việt tại đây với các công trình như Trung tâm thương

mại lớn nhất của người Việt Nam tại nước ngoài có tên Barabasova, Làng Thời đại,

Siêu thị và Văn phòng cho thuê Sun City, Công viên nước trong nhà Jungle…

2007-2009

Sun Group quyết định mở rộng đầu tư Việt Nam và chọn Đà Nẵng là điểm bắt

đầu với tiêu chí “Chất lượng và sự khác biệt”, hướng tới những sản phẩm mang

“Dấu ấn vượt thời gian”.

Ngày 14/9/2007, Công ty CP Dịch vụ Cáp treo Bà Nà được thành lập. Hai

năm sau, 02 tuyến cáp treo Suối Mơ – Bà Nà, Debay- Morin được đưa vào vận hành

đã xác lập 02 kỉ lục thế giới, chính thức mở ra khu quần thể vui chơi, nghỉ dưỡng

đẳng cấp hàng đầu Việt Nam mang tên Ba Na Hills, đồng thời ghi dấu bước chân

đầu tiên của Sun Group tại Việt Nam.

2009 -2012

Bên cạnh đầu tư thêm các hạng mục cho Ba Na Hills, Sun Group đã ra mắt

những sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng hàng đầu thế giới cũng như Việt Nam như

49

InterContinental Danang Sun Peninsula Resort, Novotel Danang Premier Han

River, Premier Village Danang Resort…

2013-2017

Ngày 2/2/2016, Tuyến cáp treo nối Thung lũng Mường Hoa với “nóc nhà

Đông Dương” – Fansipan đã đi vào hoạt động, đạt hai kỷ lục thế giới. Đây là công

trình thể hiện trí tuệ và sự kiên cường của con người Việt Nam trong chinh phục

những đỉnh cao tưởng như không thể. Bên cạnh đó, hai công viên chủ đề lớn Sun

World Danang Wonders và Sun World Halong Complex cũng lần lượt được ra mắt

với những trò chơi hấp dẫn, mới lạ lần đầu tiên có mặt tại Việt Nam.

Đầu năm 2017, Sun Group đã cho ra mắt thương hiệu mới Sun World quy tụ

các hệ thống công viên, tổ hợp vui chơi giải trí của Tập đoàn như Sun World Bà Nà

Hills, Sun World Đà Nẵng Wonder, Sun World Hạ Long Complex và Sun World

Fansipan Legend.

2017-2020

Những cái tên JW Marriott Phú Quốc Emerald Bay, Premier Village Phú Quốc

Resort, Premier Residence Phú Quốc Emerald Bay, MGallery, khu phức hợp vui

chơi giải trí Vân Đồn, Quần thể vui chơi giải trí biển Hòn Thơm, Sơn Trà Ocean

Park… sẽ tiếp tục là những sản phẩm mang dấu ấn vượt thời gian khẳng định vị thế

của Người Việt Nam với thế giới cũng như sự lớn mạnh không ngừng của Sun

Group.

Sứ mệnh

Kiên định với tiêu chí “Chất lượng – Đẳng cấp – Sự khác biệt”, mục tiêu của

Sun Group là kiến tạo những công trình, sản phẩm và dịch vụ đẳng cấp, mang dấu

ấn vượt thời gian, góp phần nâng cao vị thế đất nước, nâng cao chất lượng sống cho

người dân và làm đẹp cho vùng đất mà Sun Group đặt chân tới.

Sun Group mong muốn xây dựng một thương hiệu Việt uy tín, đẳng cấp, góp

phần đưa Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn của thế giới.

Tầm nhìn

50

Tập đoàn Sun Group phấn đấu trở thành một trong những tập đoàn kinh tế tư

nhân Việt Nam có quy mô và đẳng cấp hàng đầu, lấy Du lịch nghỉ dưỡng, Giải trí,

Bất động sản và Đầu tư xây dựng làm lĩnh vực đầu tư chiến lược.

Giá trị cốt lõi

“CHẤT LƯỢNG”, “ĐẲNG CẤP”, “KHÁC BIỆT” là những giá trị cốt lõi

được Sun Group đặt lên hàng đầu trong suốt chặng đường hình thành và phát triển.

Đây cũng là những hệ giá trị quan trọng dẫn đường cho nhiều thế hệ Sun Group trên

chặng đường kiến tạo những “Dấu ấn vượt thời gian”.

Lĩnh vực kinh doanh

Bốn lĩnh vực kinh doanh chính của Sun Group là: du lịch nghỉ dưỡng, vui chơi

giải trí, bất động sản cao cấp và đầu tư hạ tầng.

Du lịch nghỉ dưỡng

Đón đầu xu hướng phát triển của du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam, Sun Group

đã phát triển những sản phẩm với chất lượng và đẳng cấp quốc tế. Lựa chọn con

đường hợp tác với “những người khổng lồ”, chúng tôi đã tạo ra những sản phẩm

khác biệt nổi tiếng toàn thế giới và được khách hàng quốc tế yêu thích với các dự án

tên tuổi như: Intercontinental Đà Nẵng Sun Peninsula Resort, JW Marriott Phú

Quốc Emerald Bay, Premier Village Phú Quốc Resort, v.v.

Vui chơi giải trí

Sun Group đã và đang kiến tạo nhiều mô hình du lịch kết hợp cùng các dịch

vụ giải trí mang tầm cỡ quốc tế tạo nên những quần thể phức hợp vui chơi giải trí

độc đáo như Sun World Bà Nà Hills, Sun World Fansipan Legend, Sun World Đà

Nẵng Wonders, Sun World Hạ Long Complex…

Bất động sản cao cấp

Là lĩnh vực đầu tư mũi nhọn, bất động sản tạo ra những cơ hội đầu tư và phát

triển bền vững cho khách hàng. Hàng loạt những dự án không chỉ mang đến cho

khách hàng cơ hội đầu tư đầy tiềm năng mà còn trở thành những tuyệt tác nghỉ

dưỡng đáng mơ ước trên những địa danh du lịch nổi tiếng của Việt Nam.

Đầu tư hạ tầng

51

Với mong muốn khơi nguồn tiềm năng, thay đổi vùng đất, Sun Group đã đầu

tư xây dựng nhiều công trình mang giá trị kinh tế - xã hội như hệ thống cầu đường,

sân bay… Cảng hàng không Lào Cai và Vân Đồn cùng dự án Cảng khách quốc tế

Hòn Gai hứa hẹn sẽ tạo động lực và điểm nhấn cho sự phát triển của địa phương và

cả nước.

2.2.2. Hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng của Sun Group

Sun Group có nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng trải dài trên cả nước như:

Sa Pa, Hạ Long, Đà Nẵng, Phú Quốc. Đa số các vị trí đều đắc địa, kết hợp với

những kiến trúc sư nổi tiếng để tạo nên những kiệt tác.

2.2.2.1. Đà Nẵng

InterContinental Đà Nẵng Sun Peninsula Resort

Thông tin dự án:

 Đơn vị thiết kế: Bensley Design Studio

 Đơn vị quản lý: InterContinental Hotels Group (IHG)

 Tổng giá trị đầu tư: 2.000 tỷ đồng

 Quy mô: 115 ha

 Địa chỉ: Bãi Bắc, Bán đảo Sơn Trà, Đà Nẵng

 Khởi công: 2008

 Hoàn thành: 2013

52

InterContinental Đà Nẵng Peninsula Resort

InterContinental Đà Nẵng Sun Peninsula Resort là sản phẩm đầu tiên đánh dấu

sự hợp tác giữa Sun Group và “ông hoàng của các khu nghỉ dưỡng quyến rũ nhất

thế giới” – Bill Bensley.

Tọa lạc trên sườn đồi với tầm nhìn tuyệt đẹp ra vịnh biển riêng thuộc bán đảo

Sơn Trà, đây là khu nghỉ dưỡng và spa sang trọng bậc nhất đã đạt được nhiều giải

thưởng danh giá thế giới. Kiến trúc sư lừng danh Bill Bensley đã tái hiện lịch sử và

nét đẹp văn hóa Việt thông qua thiết kế cá tính và đầy sáng tạo. Ông đã tạo nên một

khu nghỉ dưỡng độc đáo, trải dài qua bốn tầng: Heaven (Thiên đường), Sky (Bầu

trời), Earth (Mặt đất) và Sea (Biển cả).

Premier Village Đà Nẵng Resort

Thông tin dự án:

 Đơn vị thiết kế : Sala Design Group (Singapore); Blink Design Group (Thái

Lan); W.S.P (Mỹ); M-System Architecture (Thái Lan)

 Đơn vị quản lý: AccorHotels Group

 Quy mô: 15 ha

53

 Tổng giá trị đầu tư: 3.720 tỷ đồng

 Địa chỉ: Đường Võ Nguyên Giáp, Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng

 Khởi công: 2009

 Hoàn thành: 2012

Premier Village Đà Nẵng Resort

Khu nghỉ dưỡng Premier Village Đà Nẵng nằm trên bờ biển Đông, thành phố

nổi tiếng với những bãi biển đầy cát, hải sản thơm ngon và gần với sự quyến rũ của

phố cổ Hội An, thánh địa Mỹ Sơn và kinh đô Huế, khiến nơi đây trở thành điểm du

lịch nổi tiếng của những người tìm cách khám phá các điểm tham quan của miền

Trung Việt Nam như đồi Bà Nà, Ngũ Hành Sơn, Chùa Linh Ứng.

Premier Village Đà Nẵng Resort được tạp chí Forbes bình chọn là một trong

những bãi biển đẹp nhất hành tinh, được ví như một “tuyệt tác nghệ thuật” và là sự

lựa chọn hoàn hảo cho một kỳ nghỉ đẳng cấp.

2.2.2.2. Phú Quốc

JW Marriott Phú Quốc Emerald Bay

Thông tin dự án:

54

 Đơn vị thiết kế: Bensley Design Studio, WSP

 Đơn vị quản lý: Marriott International

 Tổng giá trị đầu tư: 2.047 tỷ đồng

 Quy mô: 9,5 ha

 Địa chỉ: Bãi Khem, thị trấn An Thới, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang

 Khởi công: 2014

 Hoàn thành: 2016

JW Marriott Phú Quốc Emerald Bay

JW Marriott Phú Quốc Emerald Bay được lấy ý tưởng từ trường Đại học

Lamarck University những năm 1920 với mỗi khu nhà được thiết kế dựa trên cảm

hứng về một Khoa của trường Đại học: khu nhà hàng được thiết kế với cảm hứng từ

khoa kiến trúc, quầy bar thú vị như một phòng thí nghiệm hoá học, hay trung tâm

thể dục & spa được lấy ý tưởng từ khoa giáo dục thể chất… Những con phố chính

trong khu nghỉ được bố trí như nhưng phố cổ kinh doanh sầm uất với những thương

hiệu danh tiếng.

55

JW Marriott Phú Quốc Emerald Bay mang đến cho du khách một định nghĩa

mới về du lịch. Không chỉ tận hưởng những phút giây nghỉ dưỡng thư thái, tại JW

Marriott Phú Quốc Emerald Bay du khách còn được trải nghiệm những tri thức văn

hoá giá trị.

2.2.2.3. Hạ Long

Premier Village Hạ Long Bay Resort

Thông tin dự án:

 Chủ đầu tư: Tập đoàn Sun Group

 Vị trí: Đường Hạ Long, phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long

 Tổng diện tích dự án: 40,93ha

 Chiều dài bãi tắm riêng: 700 m2

 Đơn vị quản lý: đơn vị quản lý Melia

 Đơn vị thiết kế: Dark Horse Architect (Úc)

 Khởi công 2017.

 Hoàn thành 2018.

Sun Premier Village Hạ Long Bay Resort

Premier Village Hạ Long Bay Resort là khu nghỉ dưỡng cao cấp duy nhất nằm

nổi bật trên bờ biển Bãi Cháy trải dài, sở hữu tầm nhìn đẹp hướng ra Vịnh Hạ Long.

56

Với khoảng cách ra tới bãi biển gần nhất trong khu vực và đường bờ biển bao

quanh, khu nghỉ dưỡng mang những trải nghiệm khác biệt nơi thành phố di sản như:

ngắm bình minh hay hoàng hôn, tham quan các địa danh du lịch nổi tiếng khác của

Hạ Long.

Tổng thể dự án Premier Village Hạ Long Bay bao gồm 395 căn biệt thự và

148 căn nhà phố thương mại với tổng diện tích dự án lên tới 40,93ha trong đó hơn

61% không gian dự án được dành cho cảnh quan cây xanh và tiện ích.

2.2.2.4. Sa Pa

Coupole – MGallery (Sa Pa)

Thông tin dự án

 Đơn vị thiết kế: Bensley Design Studio, Indochine

 Đơn vị quản lý: AccorHotels Group

 Tổng giá trị đầu tư: 1.490 tỷ đồng

 Quy mô: 8.084,2 m2, 249 phòng

 Địa điểm: Thị trấn Sa Pa, Huyện Sa Pa, Tỉnh Lào Cai

 Khởi công 2016

 Hoàn thành 2018

Coupole – MGallery (Sa Pa)

57

Được thiết kế bởi kiến trúc sư lừng danh Bill Bensley, với 249 phòng nghỉ cao

cấp, các nhà hàng và bar thượng hạng cùng dịch vụ spa nghỉ dưỡng và hội họp sự

kiện, khách sạn. Hotel de la Coupole – MGallery là sự hoà quyện của sắc màu dân

tộc thiểu số cùng sự quyến rũ của thời trang những năm 1920-1930 với phong cách

Pháp thượng lưu.

2.2.3. Các giá trị mang lại từ hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng

Bất động sản nghỉ dưỡng từ lâu đã được đánh giá là hình thức phát triển sinh

lợi bền vững cho các nhà đầu tư và loại hình bất động sản này đã trở nên quen thuộc

với các quốc gia phát triển.

Đồng thời, bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang “lên ngôi” trên thị trường bất

động sản Việt Nam chúng ta. Vài năm trở lại đây bất động sản nghỉ dưỡng đã trở

thành kênh đầu tư an toàn cùng những bước tiến mới giúp mang tới những sự thay

đổi ngoạn mục và đang được dẫn đầu trong thị trường đầu tư tài chính hiện nay. So

với việc gửi tiền vào ngân hàng, thì đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng cho món

lợi lớn hơn, đồng thời bạn có thể tránh được lạm phát và tình trạng tiền mất giá theo

thời cuộc kinh tế thị trường. Sự chênh lệch so với gửi ngân hàng có thể từ 5-10%.

Nghiên cứu ví dụ về đầu tư một bất động sản nghỉ dưỡng (căn E4-28) trong dự

án Sun Plaza Grand World của Sun Group. Khách hàng sau khi mua bất động sản

thì tiến hành đầu tư sửa sang thành khách sạn để kinh doanh.

58

Bảng 2.1: Dự báo lãi lỗ kinh doanh căn E4-28

E4-28 Bảng dự báo lỗ lãi - Khách sạn Dự án: Sun Plaza Grand World

Khoản đầu tư ban đầu Giá trị căn hộ villa Giá trị nội thất 16.743.843.000 14.503.842.000 2.240.000.000

Thông số phát triển Số phòng khách sạn Diện tích Hạng Diện tích cho thuê tầng 1 16 phòng 20 m2 3 sao 100 m2

Các giả định Giá phòng năm 1

Tốc độ tăng giá phòng

Giá thuê tầng 1 Tốc độ tăng giá 1.000.000/phòng/ đêm 10%/Năm trong 3 năm đầu 5%/năm trong những năm tiếp theo 5USD/m2/tháng 3%/năm

59

Nguồn: Báo cáo kinh doanh Sun Plaza Grand World_ Sun Group

Theo báo cáo kinh doanh thì mức lợi nhuận trung bình là 19%/ năm, và đến

năm thứ 7 sẽ hoàn vốn, và sinh lãi.

Tuy nhiên đầu tư vào bất động sẩn nghỉ dưỡng đòi hỏi nhà đầu tư có dòng tiền

nhàn rỗi lớn, và đầu tư lâu dài.

2.3.4 Chiến lược phát triển bất động sản nghỉ dưỡng của tập đoàn Sun Group

Những chiến lược phát triển đúng đắn giúp cho các dự án bất động sản nghỉ

dưỡng của Sun luôn nằm trong top của thị trường:

Vị trí cực kỳ đắc địa

Các dự án bđs nghỉ dưỡng được xây dựng tại Hạ Long với vị trí thuận lợi, tiếp

giáp biển, gần thủ đô Hà Nội (165km), Hải Phòng (70 km) và tương đối gần đường

biên giới với Trung Quốc. Hạ Long cũng gần với các trung tâm dân cư lớn của khu

vực phía Bắc như Hà Nội, Hải Phòng, Hạ Long cùng trực thuộc Tỉnh với hai vùng

phát triển chiến lựợc khác là khu kinh tế cửa khẩu Móng Cái và Đặc khu kinh tế

Vân Đồn. Hiện nay Hạ Long được quy hoạch phát triển thành thành phố du lịch, với

nguồn thu chính đến từ du lịch. Các cơ sở hạ tầng được đầu tư như: cảng tàu khách

quốc tế, cao tốc Hà Nội – Hạ Long – Hải Phòng, và không thể kể đến sân bay quốc

tế Vân Đồn

Phát triển theo hệ sinh thái nghỉ dưỡng hoàn hảo

Một trong những lý do khiến các khu nghỉ dưỡng Sun Group luôn thu hút

khách là nhờ hệ sinh thái quy mô hiện đại bậc nhất Đông Nam Á. Đó là quần thể

nghỉ dưỡng sát biển với biệt thự nghỉ dưỡng, trung tâm mua sắm, công viên Sun

World phục vụ vui chơi giải trí, cáp treo… Ngoài vị trí đẹp, các thiết kế của Sun

60

Group còn mang đẳng cấp quốc tế. Có nhiều dự án do các đơn vị nước ngoài uy tín

thiết kế.

Thương hiệu quản lí hàng đầu thế giới

Quản lý khách sạn không chỉ đơn thuần là những tiêu chuẩn và kỹ năng thông

thường mà là những công nghệ và bí quyết mà doanh nghiệp trong nước khó nắm

bắt được. Vì thế, thuê các đơn vị nước ngoài quản lý, nhất là những tập đoàn

danh tiếng thế giới, là sự lựa chọn hợp lý và thông minh. Bởi họ có mạng lưới tiếp

thị toàn cầu nên dễ dàng tiếp cận nguồn khách quốc tế đa dạng. Đơn cử,

AccorHotels là một trong những tập đoàn quản lý khách sạn lớn nhất thế giới và

hiện đang quản lý 3.800 khách sạn tại 92 quốc gia, với các thương hiệu như Sofitel,

Pullman, Novotel, MGallery. Với các kinh nghiệm tại thị trường quốc tế,

AccorHotels luôn nỗ lực phát triển các tiêu chuẩn dịch vụ tốt nhất và thực hiện các

giải pháp tiếp thị chuyên nghiệp, khác biệt, tạo nên sự trải nghiệm tuyệt với cho du

khách tại các khách sạn do AccorHotels quản lý nói chung và các khách sạn của

Sun Group nói riêng.

Xây dựng chính sách bán hàng hấp dẫn

Mỗi dự án của Sun Group đều có chính sách bán hàng riêng với những giải

pháp tài chính tốt nhất để hỗ trợ tốt nhất cho khách hàng.

Ví dụ chính sách bán hàng dự án Sun Premier Village Hạ Long:

 Gói ưu đãi tài chính vay vốn ngân hàng lên đến 65% giá trị hợp đồng mua bán.

Hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc và miễn phí trả nợ trước hạn đến 30 tháng.

 Khách hàng không vay ngân hàng thanh toán theo tiến độ được chiết khấu 8%.

 Cam kết chia sẻ lợi nhuận 85%-15% từ Sun Group trong 10 năm. Chủ nhân biệt

thự nhận 85% lợi nhuận từ việc đưa Biệt thự vào kinh doanh.

 Trong 3 năm đầu tiên Sun Group cam kết lợi nhuận tối thiểu 9%/năm. Khách

hàng không nhận lợi nhuận trong 3 năm đầu sẽ được chiết khấu trực tiếp 20%

giá bán biệt thự.

 Chủ biệt thự được hưởng 15 đêm nghỉ miễn phí trên hệ thống Resort của Sun

Group

61

 Chiết khấu 1% trên giá bán Biệt thự khi khách hàng mua từ căn thứ 2 hoặc là

thành viên của câu lạc bộ SOL Club. Đây là câu lạc bộ dành cho các khách

hàng VIP của Sun – những khách hàng có tổng giá trị giao dịch trên 20 tỷ, hoặc

theo các điều kiện cụ thể của Sun tại từng thời điểm bán hàng.

 Khách hàng chỉ cần số vốn ban đầu từ 35% giá trị biệt thự, số tiền còn lại nguồn

vốn ngân hàng sẽ giải ngân.

2.3. Tác động qua lại giữa phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng và du

lịch tại Hạ Long

2.3.1. Điều kiện thuận lợi cho sự phát triển chung

Nằm trong vùng trọng điểm du lịch quốc gia, là trung tâm du lịch hạt nhân của

Quảng Ninh, thành phố Hạ Long là nơi hội tụ nhiều tài nguyên du lịch nổi trội, đặc

sắc. Ngoài thế mạnh đặc biệt của di sản Vịnh Hạ Long với các giá trị thẩm mỹ và

địa chất toàn cầu, Hạ Long còn mang trong mình nhiều danh lam, thắng cảnh, di

tích lịch sử văn hóa. Đây chính là nguồn tài nguyên quan trọng để thành phố bên bờ

di sản vịnh Hạ Long, kỳ quan thiên nhiên thế giới phát triển du lịch.

Xác định du lịch là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, thời gian qua

thành phố Hạ Long đã tập trung đầu tư, từng bước hiện đại hóa cơ sở hạ tầng du

lịch, dịch vụ cùng với quản lý, bảo tồn, phát huy giá trị của các di tích lịch sử văn

hóa và Di sản, kỳ quan thiên nhiên thế giới Vịnh Hạ Long. Cơ cấu kinh tế của thành

phố chuyển dần theo đúng định hướng Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố đề ra

đó là: từng bước hiện thực hóa chủ trương chuyển đổi mô hình tăng trưởng, tái cấu

trúc lại nền kinh tế từ phát triển theo chiều rộng sang chiều sâu và chuyển đổi

phương thức phát triển từ “nâu” sang “xanh”.

Để đẩy mạnh quy hoạch các khu, điểm du lịch trên địa bàn, thành phố đã triển

khai và hoàn thành đề án di dời nhà bè trên Vịnh Hạ Long đảm bảo đúng tiến độ;

quy hoạch đầu tư xây dựng Khu phố ẩm thực, tuyến phố đi bộ, chợ đêm, trung tâm

thương mại… Bên cạnh đó, nhiều dự án lớn đã và đang được triển khai gắn với phát

triển du lịch của thành phố như: Cảng du thuyền quốc tế Tuần Châu, Bảo tàng sinh

thái, Công viên thủy cung... Với lợi thế của thành phố thủ phủ, Hạ Long đã tận dụng

62

tối đa cơ hội cho phát triển du lịch từ sự đầu tư của tỉnh với nhiều dự án lớn, đã

hoàn thành như: Quần thể Bảo tàng - Thư viện tỉnh Quảng Ninh - Quảng trường 30-

10; Trung tâm Văn hoá núi Bài Thơ; Công viên Hạ Long; tổ hợp thương mại và giải

trí Hạ Long Marine - Plaza... Cùng với đó, hạ tầng du lịch của thành phố đã được

đầu tư mạnh. Số lượng khách sạn, nhà hàng, du thuyền cao cấp được đưa vào hoạt

động ngày càng tăng đáp ứng yêu cầu của ngành du lịch trong giai đoạn mới. Có thể

kể đến hàng loạt khách sạn đạt tiêu chuẩn cao như Royal Lotus, Mường Thanh, Hạ

Long DC, Novotel; các du thuyền đã định hình thương hiệu như Starlight Cruise,

Princess Cruise.

Những đầu tư về cơ sở hạ tầng góp phần thay đổi đáng kể diện mạo của Hạ

Long phải kể đến như:

Sân bay quốc tế Vân Đồn

 Chủ đầu tư: Tập đoàn Sun Group

 Vị trí: Xã Đoàn Kết, Huyện Vân Đồn, Tỉnh Quảng Ninh, Việt Nam

 Tổng diện tích: 288 ha

 Mã sân bay: VDO (IATA)

 Công suất nhà ga: 2,5 triệu hành khách/năm

 Tiêu chuẩn sân bay: cấp 4E

 Đường băng hỗ trợ: 3,6km rộng 45m

 Tổng số vốn 7.500 tỷ đồng.

Đây là một sân bay kết hợp dân dụng - quân sự nằm trên địa bàn xã Đoàn Kết,

huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh, Việt Nam. Sân bay này còn có chức năng là sân

bay dự bị mới cho Nội Bài. Sân bay cách thành phố Hạ Long khoảng 60 km và cách

thành phố Cẩm Phả gần 20 km, chủ yếu phục vụ cho Đặc khu Vân Đồn và Hạ Long

với công suất lên đến 10 triệu hành khách/năm khi hoàn tất các giai đoạn (gồm 3

giai đoạn). Đây là sân bay do Tập đoàn Sun Group làm chủ đầu tư và là sân bay tư

nhân đầu tiên của Việt Nam.

Là thành viên trẻ nhất trong hệ thống sân bay tại Việt Nam, sân bay Vân Đồn

mang nhiều điểm đặc biệt. Đây là sân bay đầu tiên xây dựng theo mô hình doanh

nghiệp tư nhân đầu tư, khai thác rồi chuyển giao cho nhà nước (BOT).

63

Sân bay gồm 22 hạng mục thuộc khu bay (đường băng, đường lăn, sân đỗ) và

27 hạng mục khu mặt đất. Là cảng hàng không quốc tế cấp 4E, sân bay quốc tế Vân

Đồn hiện tại đã và đang đưa vào khai thác các tuyến bay quốc tế chặng dài cũng

như các tuyến bay quốc nội tới các trung tâm du lịch, thương mại sầm uất tại Việt

Nam cũng như Châu Á. Cùng với cầu Bạch Đằng, cao tốc Hạ Long - Vân Đồn,

cảng tàu hành khách quốc tế Hạ Long... cảng hàng không quốc tế Vân Đồn là mảnh

ghép mới nhất trong bức tranh hạ tầng giao thông hiện đại của tỉnh Quảng Ninh.

Cảng tàu khách quốc tế

Khởi công từ tháng 4/2017 với tổng nguồn vốn đầu tư hơn 1100 tỷ đồng, đến

ngày 27/11/2018, Sun Group đưa vào vận hành công trình cảng tàu khách quốc tế

Hạ Long, mở ra cơ hội lớn cho thị trường du lịch tiềm năng tại Quảng Ninh.

Cảng tàu khách quốc tế Hạ Long là cảng tàu khách chuyên biệt đầu tiên được

đầu tư xây dựng bởi Sun Group. Cảng nằm bên trái tuyến Hòn Gai – Cái Lân

(phường Bãi Cháy, Hạ Long) có thể phục vụ cùng lúc 2 tàu, mức tối đa trọng tải tàu

lớn nhất là 225000 GRT với tổng số 8460 người. Các hạng mục chính của công

trình gồm: cầu cảng, cầu dẫn, bến du thuyền, nhà ga hành khách, nhà công vụ của

cơ quan chức năng. Trong đó bến cảng khách dài 406m gồm 6 trụ neo; sảnh đón

khách dài 130m, rộng 30m, bến du thuyền được thiết kế hiện đại, đẳng cấp.

Có thể nói, cảng tàu khách quốc tế Hạ Long là một bước ngoặt lịch sử, giải

quyết triệt để bài toán tại sao Việt Nam có hơn 3200km bờ biển, 40 cảng biển lớn

nhỏ nhưng du lịch tàu biển chỉ góp chưa đầy 3% tổng lượng khách quốc tế. Vì với

việc đảm nhiệm cả hai vai trò là cảng tàu khách và cảng hàng hóa thì cảng biển

không thể có phương án nào khác để phát triển du lịch tàu biển. Sự đi đầu của

Quảng Ninh với việc huy động nguồn lực kinh tế tư nhân cho thấy một hướng đi táo

bạo nhưng đầy hiệu quả.

Cũng theo Tổ chức Du lịch Thế giới (UNWTO) thì khu vực Viễn Đông, trong

đó có Việt Nam nằm trong chiến lược phát triển du lịch tàu biển của thế giới đến

năm 2020. Với doanh thu cao hơn 40% so với các loại hình du lịch khác thì du lịch

tàu biển chính là “miếng bánh ngon” mà Quảng Ninh đang có để tận dụng.

Cao tốc Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh

64

Cao tốc 3H là tuyến đường cao tốc chạy ven biển sau khi hoàn thiện sẽ rút

ngắn khoảng cách giữa Hạ Long và Hải Phòng xuống còn 25 km, thay vì khoảng 80

km như hiện nay. Với vận tốc thiết kế 100 km/h, kết nối vào đường cao tốc Hải

Phòng - Hà Nội sẽ rút ngắn được khoảng 60 km từ Hạ Long đi Hà Nội và thời gian

di chuyển chỉ còn khoảng 90 phút, thay vì 200 phút như hiện nay. Tuyến đường cao

tốc Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh sau khi đưa vào hoạt động chắc chắn sẽ đem

lại lợi ích không nhỏ cho cả 3 tỉnh thành. Đặc biệt, với chủ trương đưa Hạ Long trở

thành thành phố du lịch và hiện đại vào năm 2020 và du lịch trở thành ngành kinh tế

mũi nhọn cho tỉnh Quảng Ninh. Như vậy, việc di chuyển giữa 3 tỉnh trọng yếu sẽ

được rút ngắn thời gian. Điều này sẽ tạo nên được rất nhiều lợi ích cho kinh tế và

phát triển du lịch.

Với những điều kiện thuận lợi như trên, Hạ Long đã ghi nhận những con số

tích cực. Tính đến nay, thành phố Hạ Long có khoảng 12.000 phòng nghỉ, 81 khách

sạn từ 1 đến 4 sao; hơn 500 tàu du lịch (trong đó 168 tàu nghỉ đêm) và hơn 600 nhà

hàng, điểm mua sắm các loại phục vụ khách du lịch. Các khu vui chơi giải trí, điểm

mua sắm thương mại trên địa bàn thành phố được chú trọng đầu tư phát triển mang

tính đặc trưng như: Công viên Quốc tế Hoàng Gia, Casino Hoàng Gia; Sân khấu

biểu diễn cá heo, hải cẩu, sư tử, Công viên nhạc nước Tuần Châu; Big C, Vincom

center Hạ Long, dịch vụ thủy phi cơ ngắm Vịnh Hạ Long... Chỉ tính riêng trong

năm 2014, thành phố Hạ Long đã thực hiện hiệu quả công tác thu hút đầu tư tư nhân

để hỗ trợ phát triển ngành du lịch, với mục tiêu đưa Bãi Cháy và Tuần Châu trở

thành một khu vui chơi đẳng cấp quốc tế. Trong đó phải kể đến các dự án Hạ Long

Marina của Tập đoàn Bim Group với tổng vốn đầu tư xấp xỉ 50 triệu USD, Khu

phức hợp nghỉ dưỡng và du lịch Tuần Châu với tổng vốn đầu tư 3,5 tỷ USD, Công

viên Hạ Long Ocean Park của Tập đoàn Sun Group với tổng vốn đầu tư 300 triệu

USD và khu nghỉ dưỡng cao cấp Đảo Rều với số vốn đầu tư 50 triệu USD và cùng

rất nhiều các nhà đầu tư chiến lược khác đang quan tâm và tìm kiếm cơ hội đầu tư

tại thành phố Hạ Long.

65

Nhìn chung các dịch vụ du lịch của thành phố phát triển khá nhanh về số

lượng và chất lượng cũng từng bước được nâng cao để đáp ứng tốt nhu cầu của

khách du lịch, góp phần làm tăng lượng khách du lịch đến Quảng Ninh.

Nguồn: Sở Du lịch Quảng Ninh, 2018.

Hình 2.1: Lượng khách du lịch đến Quảng Ninh (2014-2018)

Nghị quyết của Ban Chấp hành Đảng bộ tỉnh về phát triển du lịch Quảng Ninh

giai đoạn 2013-2020, định hướng đến năm 2030 đã xác định rất rõ mục tiêu: phấn

đấu đến năm 2020 xây dựng thành phố Hạ Long trở thành thành phố du lịch hiện

đại và văn minh. Trong Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hạ

Long đến năm 2020, tầm nhìn 2030 mới được UBND tỉnh phê duyệt cũng xác định

mục tiêu phát triển của thành phố, đó là: Lấy phát triển du lịch và dịch vụ làm trọng

tâm, gắn với việc phát huy giá trị của Di sản - Kỳ quan thiên nhiên thế giới Vịnh Hạ

Long, mở rộng kết nối với Vịnh Bái Tử Long; đồng thời tập trung xây dựng các dự

án ưu tiên để xúc tiến đầu tư, xây dựng phát triển ngành công nghiệp dịch vụ, công

nghiệp giải trí, công nghiệp văn hóa dựa trên nền tảng công nghiệp sáng tạo được tổ

chức ở trình độ cao, tạo ra sự đột phá, khác biệt và giá trị gia tăng cao. Quan tâm

khai thác 3 trụ cột là con người, tài nguyên thiên nhiên, văn hóa làm lợi thế so sánh

đảm bảo các ngành, sản phẩm dịch vụ, du lịch của Hạ Long nhanh chóng tham gia

vào chuỗi giá trị toàn cầu, trở thành thương hiệu mạnh trong nước và quốc tế.

Theo đó, thành phố sẽ phát triển du lịch đa dạng, chất lượng cao, tập trung vào

phân khúc thị trường khách du lịch nghỉ dưỡng và phát triển các dịch vụ du lịch phù

66

hợp với các phân khúc trong 4 cụm di tích trọng điểm của tỉnh. Phát triển du lịch Hạ

Long mang tính chất kết nối vùng, liên kết với các sản phẩm du lịch địa phương

trong và ngoài tỉnh. Do vậy, Hạ Long trở thành trung tâm thu hút du lịch.

Để thực hiện mục tiêu này, tỉnh và thành phố đã và đang nỗ lực thực hiện

nhiều giải pháp trên quan điểm phát triển du lịch bền vững gắn với việc bảo vệ giá

trị tài nguyên và môi trường, đưa du lịch Hạ Long phát huy thế mạnh và đạt hiệu

quả cao. Trong đó, đẩy mạnh quy hoạch các khu, điểm du lịch trên địa bàn thu hút

đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng du lịch, kết nối du lịch giữa các địa phương, phát

triển sản phẩm du lịch; tăng cường các hoạt động quảng bá, xúc tiến và hợp tác, cải

thiện môi trường kinh doanh du lịch, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực...

2.3.2. Tác động của bất động sản nghỉ dưỡng đến du lịch

Theo Tổng cục Du lịch: lượng khách du lịch đến Quảng Ninh trong năm 2019

đạt trên 14 triệu lượt, trong đó khách quốc tế đạt 5,749 triệu lượt, tăng lần lượt là

14% và 15% so với năm 2018.

Lượng khách du lịch đến vịnh Hạ Long 2019 đạt 4,4 triệu lượt, trong đó khách

quốc tế gần 2,9 triệu lượt, tăng 6% so với cùng kỳ 2018. Doanh thu 10 tháng đạt

hơn 1.030 tỷ đồng; cả năm 2019, thu phí đạt hơn 1.294 tỷ đồng, tăng 9% so với

cùng kỳ.7

Chỉ tính lượng khách đến với Hạ Long đã giúp du lịch Quảng Ninh vượt lên

hẳn so với các địa phương khác, chỉ xếp sau Thủ đô Hà Nội. Những con số tăng

trưởng ấn tượng trên cho thấy, vịnh Hạ Long luôn dẫn đầu là điểm tham quan

không chỉ riêng của Quảng Ninh mà còn của cả Việt Nam.

Mức chi tiêu bình quân cho một du khách đến Quảng Ninh cũng tăng lên, năm

2019 đạt 2,1 triệu đồng/lượt khách, tăng 9% so với năm 2018. Trong đó, khách

quốc tế là 2,45 triệu đồng/lượt khách, tăng 4,1%; khách nội địa là 1,86 triệu

đồng/lượt khách, tăng 15,6%. Những thay đổi này đã góp phần đưa tổng doanh thu

7 Thông tin từ Ban quản lý Vịnh Hạ Long, 2019.

từ khách du lịch năm nay đạt 29.487 tỷ đồng, tăng 25% so với năm 2018, đóng góp

67

vào thu ngân sách nội địa của tỉnh 3.568 tỷ đồng, tăng 30% so với năm 2018 (chiếm

10,7% tổng thu ngân sách nội địa của tỉnh).8

Khách nước ngoài tăng đột biến: 3 tháng cuối năm, sân bay Vân Đồn mở thêm

nhiều đường bay quốc tế mới, sau khi đã khai thác các chặng bay Trung Quốc, Hàn

Quốc. Cao tốc Vân Đồn – Móng Cái tới đây sẽ rút ngắn khoảng cách giữa vùng đất

du lịch sôi động Quảng Ninh với các thị trường lân cận… Tuy nhiên, tiềm năng hút

khách ngoại mạnh nhất chính Cảng tàu khách du lịch quốc tế nằm ngay tại Bãi

Cháy.

Cảng tàu khách quốc tế chuyên biệt này có thể đón những con tàu siêu khủng

(tải trọng 225.000 GRT, sức chứa hơn 8.000 người) được kỳ vọng sẽ góp phần đưa

Quảng Ninh bước sang chu kỳ tăng trưởng mới về khách ngoại.

Ngay từ những ngày đầu tiên đi vào hoạt động, cảng tàu khách quốc tế đã

mang tới những thay đổi khả quan. Với 10 chuyến tàu cập cảng trong hơn 1 tháng

cuối năm 2018, Quảng Ninh đã đón thêm 1,8 vạn lượt khách quốc tế, tăng hơn 24%

so với cùng kỳ 2017. Số khách tăng đột biến này giúp đưa tổng lượng khách du lịch

đến với vùng vịnh kỳ quan vượt xa dấu mốc 12 triệu đề ra cho năm 2018, trong đó,

riêng khách quốc tế là 5,2 triệu lượt, chiếm tới phân nửa cơ cấu khách du lịch, bằng

1/3 tổng lượng khách quốc tế đến Việt Nam.

Tính đến hết tháng 8/2019, riêng cảng tàu khách quốc tế Hạ Long đã mang tới

32 chuyến tàu “khủng” với 42.000 lượt khách quốc tế đến với vịnh di sản. Con số

này tương đương 25% của tổng số hơn 170.000 lượt khách đi đường biển đến Việt

Nam9, đất nước có trên 3.000 km đường biển, hơn 270 cảng biển.

Bài toán hiệu quả không chỉ thể hiện ở số lượng. Theo Tổ chức Du lịch thế

giới (UNWTO), du lịch tàu biển có giá trị doanh thu lớn, cao hơn khoảng 40% so

với loại hình du lịch bằng đường hàng không hay đường bộ.

Các nhà quản lý du lịch dự tính, mỗi tàu khách 5 sao quốc tế cập cảng, thăm

Vịnh Hạ Long, dao động từ 1.000-5.000 khách. Nếu mức chi tiêu vào mua sắm các

đồ lưu niệm chỉ 20 USD/khách thì một chuyến tàu đậu tại cảng trong 12 giờ mang

8 Tổng cục Du lịch. 9 Sở Du lịch tỉnh Quảng Ninh.

về thêm 30.000 USD. Đó thực sự là phép tính mang lại lợi ích kép.

68

Nguồn khách đến từ cảng tàu quốc tế này sẽ mang lại ưu thế lớn cho các dịch

vụ phụ trợ tại chỗ hoặc lân cận cảng. Bến tàu du lịch của cảng hiện tại có vị trí lý

tưởng khi toạ lạc ngay trung tâm khu du lịch Bãi Cháy, kế bên quần thể khu vui

chơi giải trí Sun World Halong Complex, bãi tắm công cộng được chỉnh trang sạch

đẹp và đường bao biển mới, hiện đại.

Không chỉ tạo điều kiện cho khách Việt Nam, khách nước ngoài đến từ những

du thuyền hạng sang sẽ dễ dàng di chuyển lên các chuyến tàu nội địa để khám phá

vịnh.

Tổng thể quy hoạch hệ sinh thái Sun Group Hạ Long

Từ phối cảnh tổng thể quy hoạch có thể thấy rõ dụng ý của Sun Group muốn

mang đến toàn bộ tiện nghi cho khách du lịch khi đến thăm Hạ Long. Các biệt thự

nghỉ dưỡng, trung tâm mua sắm, công viên vui chơi giải trí, cáp treo, tháp đôi…

được thiết kế tiện lợi nhất cho khách du lịch trải nghiệm, góp phần kéo dài thời gian

lưu trú.

Tất cả các lợi ích được xây dựng theo hệ sinh thái tập trung khai thác lợi ích

khách hàng tối đa. Khách du lịch có nhiều điểm vui chơi giải trí, thuận tiện di

chuyển. Hệ sinh thái của Sun Group góp phần tăng thời gian lưu trú của khách du

lịch.

69

Kết quả này có được nhờ sự vào cuộc đồng bộ của ngành du lịch, các đơn vị,

địa phương, doanh nghiệp trong thực hiện các nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm. Theo

đó, công tác tuyên truyền quảng bá, xúc tiến du lịch trong nước và nước ngoài được

mở rộng. Năm 2019, Hạ Long tiếp tục tập trung quảng bá, xúc tiến thông qua các

chương trình Roadshow nhằm khai thác hiệu quả các thị trường truyền thống như:

Trung Quốc, Đông Bắc Á như Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan, khách các nước

ASEAN như Singapore, Malaysia, Thái Lan.

Đồng thời, Quảng Ninh đã có những định hướng đúng đắn trong việc đầu tư,

nâng cấp cơ sở hạ tầng đồng bộ, thu hút các nhà đầu tư có tiềm lực đầu tư các sản

phẩm du lịch mới hấp dẫn như: Công viên Đại Dương Hạ Long, Bảo tàng, Thư viện

Quảng Ninh, Cung quy hoạch và những khách sạn mang thương hiệu quốc tế như:

Wyndham, Royallotus, Novotel, Vinpearl... Vịnh Hạ Long đã khẳng định thương

hiệu mạnh, đẳng cấp cao, là sản phẩm du lịch độc đáo thu hút khách du lịch quốc tế.

Bên cạnh đó còn là hiệu quả tích cực từ việc liên kết phát triển du lịch, đẩy mạnh

xúc tiến mở rộng thị trường trong nước và quốc tế, khách du lịch đến từ thị trường

phía Nam, đặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh đã có chuyển biến. Thêm nữa, chủ

đầu tư các cơ sở lưu trú đã chú trọng đầu tư nâng cấp cơ sở vật chất, đào tạo nhân

lực, xây dựng thương hiệu.

2.3.3. Tác động ngược chiều của du lịch đến phát triển hệ thống bất động sản

nghỉ dưỡng

Theo thống kê của Sở Du lịch Quảng Ninh, năm 2019, tổng lượng khách du

lịch đạt trên 14 triệu lượt, doanh thu gần 29.500 tỷ đồng. Nhưng tính đến cuối năm

2019, Hạ Long chỉ có 41 cơ sở lưu trú 3-5 sao trong khi Đà Nẵng có 145 cơ sở,

Khánh Hòa có 108 cơ sở. Cơ sở lưu trú tại Hạ Long mới chỉ đáp ứng được 56% nhu

cầu của du khách. Theo số liệu từ TCTK, Hạ Long đang thiếu xấp xỉ 4000

phòng/năm trong thời điểm hiện tại. Với đà tăng trưởng du lịch còn rất lớn khi

lượng khách đổ về Hạ Long ngày một tăng, đang tạo sức ép nhìn thấy rõ với các cơ

sở lưu trú và mở ra hàng loạt cơ hội thúc đẩy thị trường bất động sản du lịch phát

triển đặc biệt là loại hình Shophouse kinh doanh, biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng cao

cấp.

70

Hơn nữa, quỹ đất hiện tại dành cho phát triển các dự án bất động sản ven biển

tại vùng lõi du lịch Hạ Long không còn nhiều. Sự “khan hiếm” về quỹ đất xây dựng

lại là lợi thế cho những dự án đang hình thành tại Hạ Long. Các nhà đầu tư về Hạ

Long hoàn toàn tin chắc vào tiềm năng tăng giá trong tương lai của các dự án bất

động sản nghỉ dưỡng ven biển. Với mức giá chỉ từ 80 triệu/m2 đất ven biển, khi so

sánh với mức giá tại Đà Nẵng hay Nha Trang thì có thể thấy mức giá đầu tư tại Hạ

Long đang rất tốt.

Theo các chuyên gia, với sự tăng trưởng khách du lịch như hiện nay, các cơ sở

lưu trú chất lượng chưa đáp ứng đủ nhu cầu ngày càng cao của du khách. Do đó, để

thu hút khách du lịch quay trở lại ngày càng nhiều, Việt Nam cần chuyển mình từ

một điểm đến ít lựa chọn về lưu trú thành điểm đến nghỉ dưỡng hấp dẫn với các

dịch vụ chất lượng cao. Lực đẩy từ ngành du lịch là cơ hội tốt để phân khúc bất

động sản nghỉ dưỡng "bứt tốc".

Nếu như trước đây, khách du lịch chủ yếu đổ về các địa điểm quen thuộc như

Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, thì vài năm trở lại đây, các nhân tố mới như Bình

Định, Quảng Ninh, Quảng Bình… lại trở thành điểm đến được nhiều người lựa

chọn.

Nguyên nhân đến từ sự đầu tư quyết liệt của Nhà nước về hạ tầng với hàng

loạt dự án giao thông trọng điểm kết nối liên vùng như cao tốc Hà Nội - Hải Phòng,

sân bay Đà Nẵng - Cam Ranh - Vân Đồn, cao tốc Hải Phòng - Hạ Long - Vân

Đồn… và sự góp mặt của những doanh nghiệp địa ốc lớn với những siêu dự án với

tổng vốn đầu tư hàng nghìn tỷ đồng.

Chính sự thúc đẩy của du lịch đã biến bất động sản nghỉ dưỡng trở thành một

kênh đầu tư hiện nay. Bất động sản nghỉ dưỡng được đánh giá là thị trường đầy

tiềm năng ở Việt Nam, nhờ vào sự phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch. Các dự án

bất động sản nghỉ dưỡng của Sun Group nói chung và tại Hạ Long nói riêng luôn

thu hút rất nhiều sự quan tâm của giới đầu tư. Các bất động sản nghỉ dưỡng của Sun

Group ngày càng chứng minh được giá trị của mình trên thị trường, thông qua nhiều

dự án thành công tại Hạ Long.

71

Trước tiên hãy nghiên cứu tổng thể hệ sinh thái nghỉ dưỡng của Sun Group để

thấy được chiến lược và Tập đoàn, góp phần thu hút khách du lịch đế Hạ Long,

đồng thời thu hút nguồn vốn của các nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng đổ về Hạ

Long.

Phối cảnh tổng thể hệ sinh thái của Sun Group tại Hạ Long

Các dự án nghỉ dưỡng của Sun được xây dựng theo quy hoạch kiến trúc tổng

thể để khai thác tối đa lợi ích, thu hút khách du lịch đồng thời cũng làm tăng giá trị

của các bất động sản.

Dự án đầu tiên là Sun Premier Village. Tọa lạc tại phường Bãi Cháy, dự án

biệt thự biển Premier Village Resort Hạ Long sở hữu cho mình vị trí cực đắc địa

nằm sát bên vịnh Hạ Long đang làm thị trường bất động sản sôi động lên từng ngày.

Được xây dựng trên khu đất 26,59 ha được trải dài theo tuyến phố du lịch, sát bờ

vịnh Hạ Long, kỳ quan thiên nhiên của thế giới, nơi đón chào bình minh lên và

ngắm nhìn hoàng hôn xuống. Biệt thự biển Premier Village Hạ Long là quần thể

nghỉ dưỡng kết hợp vui chơi giải trí lớn nhất với chiều dài lên tới hơn 3km trong

khu vực trung tâm của thành phố Hạ Long kèm theo nhiều dịch vụ tiện ích khác.

Giá bán các căn biệt thự dao động từ 15 tỷ – 30 tỷ. Giá bán Shophouse: 10 tỷ – 15

tỷ. Và cả hai đều là hình thức sở hữu sổ đỏ vĩnh viễn.

Sở hữu Biệt thự nghỉ dưỡng 5 sao khách hàng sẽ nhận được cam kết chia sẻ

lợi nhuận vượt trội lên tới 85% trong 10 năm. Ưu đãi vay vốn ngân hàng lên đến

50% giá trị hợp đồng. Được trao đổi những đêm nghỉ miễn phí dành riêng cho chủ

72

biệt thự trên hệ thống Resort của Sun Group khắp Việt Nam với những đặc quyền

đẳng cấp của câu lạc bộ nhà đầu tư Sol Club.

Mặt bằng tổng thể của Sun Premier Village

Trong khu quần thể nghỉ dưỡng được thiết kế thông minh gồm có rất nhiều

tiện ích phục vụ khách khách du lịch như quảng trường mặt tròi

Có thể nói đây là vị trí lý tưởng cho một kỳ nghỉ tuyệt vời. Sở hữu đường bờ

biển dài, và nhiều bãi tắm đẹp, Sun Premier Village là lựa chọn hàng đầu của nhiều

khách du lịch nghỉ dưỡng.

Khách du lịch tới Hạ Long để vui chơi tại công viên giải trí chắc chắn sẽ là

nguồn khách cực lớn cho hệ thống homestay, khách sạn cao cấp của tập đoàn Sun

Group nằm liền kề đó. Dự án Sun Grand City Feria Hạ Long là dự án tiềm năng tiếp

theo phải kể đến do được thừa hưởng những giá trị mà quần thể sinh thái tại Hạ

Long của tập đoàn Sun Group mang lại.

Vị trí luôn là yếu tố đầu tiên để đánh giá một dự án bất động sản, tại Sun

Grand City Feria mỗi căn biệt thự đều nắm trọn sự thuận tiện trong giao thông tại

đại lộ Hạ Long, một liên kết tiện ích phong phú bậc nhất cùng công viên Sun

73

World, quảng trường Sun Carnival hay những tuyến phố mua sắm Sun Plaza, cùng

hướng view ra Vịnh, góp phần làm tôn lên vị trí đắc địa của dự án.

Mặt bằng tổng thể sự án Sun Grand City Feria Hạ Long

Thông tin dự án:

 Tên dự án: Sun Grand City Feria.

 Chủ Đầu Tư: Công ty cổ phần tập đoàn Mặt Trời.

 Vị Trí: đường Hạ Long, Bãi Cháy, thành phố Hạ Long, Quảng Ninh.

 Số lượng: khoảng 500 căn biệt thự.

 Sản phẩm:

o Biệt thự tứ lập diện tích từ 130 m2 – 180 m2.

o Biệt thự song lập diện tích từ 180 m2– 280 m2.

o Biệt thự đơn lập diện tích từ 250 – 600 m2.

 Concept sản phẩm: Được thiết kế theo lối kiến trúc Địa Trung Hải, là

một khu đô thị sỡ hữu đường bãi biển đẹp nhất Miền Bắc.

 Tiện ích: Hồ cảnh quan, công viên, club house, phòng Gym, Yoga…

74

 Lộ trình: Dự kiến sẽ mở bán chính thức vào tháng 5/2020.

 Sở hữu: Sở hữu lâu dài đối với người Việt Nam.

Dự án tiếp theo là Sun Plaza Grand World Hạ Long.

Tổng thể mặt bằng của dự án Sun Plaza Grand World Hạ Long

Thông tin dự án:

 Chủ đầu tư: Tập đoàn Sun Group

 Vị Trí: Đường Hạ Long, Bãi Cháy, Hạ Long

 Tổng diện tích dự án: 4.55 ha

 Mật độ xây dựng: 35%

 Đơn vị thiết kế: WATG – US

 Ngày khởi công: Quý 1/2018

 Ngày bàn giao dự kiến: Quý 2/2019

Mới đây, Chính phủ đã yêu cầu các bộ liên quan và các địa phương chủ động

nghiên cứu chính sách kinh tế ban đêm. Là điểm đến nổi bật của miền Bắc, đón

lượng khách du lịch gấp 10 lần dân số của tỉnh (năm 2018), nhưng thực tế, các sản

75

phẩm du lịch hiện nay của Quảng Ninh chủ yếu chỉ tập trung từ 7h đến 17h. Phần

có thể đem lại nhiều giá trị nhất từ 18h đến 24h vẫn chưa được phát triển xứng tầm.

Theo các chuyên gia, kinh tế ban đêm có thể chiếm đến 70% doanh thu của du

lịch. Điển hình tại Thái Lan, du khách quay lại nhiều lần không phải chỉ để thăm

hoàng cung, mà họ muốn đi mua sắm, ăn uống, sử dụng dịch vụ về đêm. Sun Plaza

Grand World đã ra đời đã “thắp sáng” tiềm năng kinh tế đêm tại Hạ Long. Nếu kinh

tế đêm ở Hạ Long của Quảng Ninh được thắp sáng, mỗi du khách chỉ cần tăng chi

tiêu thêm 300-400 USD cho các hoạt động giải trí, mua sắm, doanh thu từ du lịch

của Quảng Ninh sẽ gia tăng đáng kể. Nếu năm 2030 Quảng Ninh đạt 50 triệu lượt

khách như mục tiêu đề ra, trong đó, mỗi du khách chi 1.000 USD, đây sẽ là nguồn

thu khổng lồ cho ngành du lịch Quảng Ninh.

Như vậy có thể thấy mỗi dự án bất động sản của Sun Group đều có sức hấp

dẫn đối với các nhà đầu tư. Thống kê của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại

Hạ Long của Sun Group, tính đến tháng 5/2020 cho thấy, đa số các dự án của

Sun đều đã bán hết. Đối với các dự án mới ra theo tiến độ như Sun Feria, tiến độ

cập nhật bảng hàng của các đại lý khá nhanh, do mức độ hấp dẫn của thị trường

đầu tư tại Hạ Long.

76

Bảng 2.2: Tổng hợp doanh số bán hàng của các dự án BĐS nghỉ dưỡng

(Đơn vị: tỷ đồng)

Số căn STT Tên dự án Phân khu Ra hàng Tổng vốn đầu tư Tỷ lệ đã bán

Biệt thự Tháng 6/2017 100%

Shophouse Tháng 6/2017 100% 1 7.500 Sun Premier Village Hạ Long 315 căn

Tháng 8/2017 100%

Tháng 4/2018 100% Boutique Shophouse Moroco & Austrania 5.000 2 Sun Plaza Grand World 374 căn Europe 70% Tháng 11/2018

Nguồn: Đại lý F1 của Sun group_ Công ty Real Home

3 20% Calvia Tháng 5/2020 7.500 Sun Grand City Feria 479 căn

Những lý do khiến cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng của Sun Group

luôn nằm trong top của thị trường:

 Chủ đầu tư uy tín

 Thương hiệu quản lí hàng đầu thế giới

 Hệ sinh thái nghỉ dưỡng hoàn hảo

 Vị trí cực kỳ đắc địa

 Kiến trúc đẳng cấp

 Chính sách bán hàng hấp dẫn

 Đòn bẩy vàng từ cơ sở hạ tầng

2.4. Đánh giá việc thúc đẩy du lịch thông qua việc phát triển hệ thống bất động

sản nghỉ dưỡng tại Hạ Long.

2.4.1. Thành công

Có thể nói Sun Group đã góp phần không nhỏ vào thành tích du lịch của Hạ

Long nói riêng và tỉnh Quảng Ninh nói chung. Bắt đầu từ năm 2014, Sun Group bắt

đầu đầu tư vào Quảng Ninh từ năm 2014 với dự án đầu tiên là thắp sáng cầu Bãi

77

Cháy, sau đó là xây công viên Sun World, và một loạt các dự án bất động sản cao

cấp tiếp sau đó. Kết quả đã mang đến những con số ấn tượng cho du lịch Quảng

Ninh.

Bảng 2.3: Thống kê lượng khách tới Quảng Ninh

Tổng lượng khách Khách quốc tế

2014 7.500.000 2.559.000

Nguồn: Sở Du lịch tỉnh Quảng Ninh.

2019 14.000.000 5.749.000

Như vậy có thể thấy lượng khách du lịch tăng 6,5 triệu trong giai đoạn từ

2014-2019. Kết quả đạt được là do những thay đổi trong hệ sinh thái du lịch của

Sun Group. Hệ sinh thái đã góp phần định hướng nhu cầu cho khách du lịch, mỗi dự

án bất động sản được thiết kế theo chủ đề khác nhau: biệt thự nghỉ dưỡng sang

chảnh, cao cấp, hoặc mang hơi hướng Euro tân cổ điển…

Cùng với đó là sự gia tăng của thời gian lưu trú: năm 2017 thời gian lưu trú

của khách du lịch là 1,93 ngày, năm 2018 là 2,6 ngày và năm 2019 là 2,74 ngày10.

Thay vì chỉ thăm quan ngắm cảnh như trước đây thì Sun Group đã thiết kế để khách

du lịch có thể tận hưởng các lễ hội văn hóa, khu phố ẩm thực, hoặc dạo chơi tại các

trung tâm mua sắm, v.v. Từ đó làm tăng chi tiêu của khách du lịch khi đến với Hạ

Long.

Tăng cở sở lưu trú: Việc xây dựng rất nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng

góp phần làm tăng số cơ sở lưu trú, đáp ứng nhu cầu về buồng phòng, đặc biệt là

vào mùa cao điểm du lịch (tháng 7 và tháng 8). Dự án Sun Premier Village có tổng

số 315 căn, Sun Plaza Grand World 374 căn, và Sun Grand City Feria là 479 căn.

Thiết kế bởi các đơn vị nổi tiếng: Các dự án bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp

của Sun Group khẳng định được bị thế của mình vì được thiết kế bởi các đơn vị nổi

tiếng thế giới như: Bensley Design Studio, Sala Design Group, Dark House

Architect. Các dự án nghỉ dưỡng được Sun Group xây dựng tận dụng lợi thế địa

hình tự nhiên giáp biển tại Hạ Long, view đẹp, đảm bảo không gian nghỉ dưỡng cho

10 Sở Du lịch tỉnh Quảng Ninh.

khách du lịch. Ngoài ra còn được vận hành bởi các đơn vị đẳng cấp 5 sao quốc tế

78

như: InterContinental Hotels Group, AccorHotels Group, Marriott International,

Melia. Thương hiệu của các đơn vị quản lý góp phần nâng tầm giá trị cho các dự án

của Sun. Thiết kế + Đơn vị quản lý vận hành đã khẳng định giá trị cao cấp trong

phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng của Sun Group.

Tạo điểm nhấn: di sản kỳ quan thế giới Vịnh Hạ Long, có hệ thống đảo và

hang động vô cùng đa dạng, phong phú, có những dãy núi kỳ vĩ và thơ mộng nhưng

nơi đây vẫn thiếu những điểm nhấn mang quy mô, tầm vóc thế giới. Tập đoàn Sun

Group đã góp phần giải quyết hạn chế này. Đầu tiên phải kể đến Sun World Hạ

Long Park. Lấy cảm hứng từ mô hình công viên Disneyland nổi tiếng thế giới, Sun

World Ha Long Park là tổ hợp khu vui chơi giải trí hiện đại mang tầm quốc tế. Tổ

hợp nằm bên bờ biển Bãi Cháy xinh đẹp, có diện tích lên đến 169ha với nhiều hạng

mục giải trí hấp dẫn như: Công viên nước, Công viên mạo hiểm, khu thủy cung,

Công viên núi Ba Đèo…Điểm nhấn của Sun World Ha Long Park là hệ thống cáp

treo Nữ Hoàng được trao hai kỷ lục Guiness thế giới: Cabin có sức chứa lớn nhất

thế giới (230 người/cabin) và Cáp treo có trụ cáp cao nhất thế giới (cao 188,88m)

cùng với Vòng quay Mặt trời được thiết kế lắp đặt theo công nghệ hàng đầu từ Nhật

Bản, với 64 cabin, tần suất 20 phút/vòng quay và công suất 1.200 khách/giờ, hứa

hẹn sẽ trở thành điểm vui chơi lý tưởng và đẳng cấp hàng đầu Việt Nam. Ngoài ra

là một loạt các dự án như: Sun Premier Village, Sun Feria City, Sun Euro

Shophouse… Xác định chiến lược đầu tư dài hạn vào Quảng Ninh, Sun Group còn

phát triển nhiều công trình phục vụ lợi ích cộng đồng với hệ thống chiếu sáng cầu

Bãi Cháy, cải tạo bãi tắm công cộng vốn ô nhiễm và đầy rác rưởi suốt hàng chục

năm qua, mang tới bộ mặt hoàn toàn mới cho vùng đất này.

Quy hoạch hệ sinh thái: Sun Group đã quy hoạch hệ sinh thái nghỉ dưỡng của

mình trước khi xây dựng, nhằm tối ưu hóa diện tích xây dựng, đồng thời tận dụng

tối đa lợi ích của các dự án. Hệ sinh thái nghi dưỡng hoàn hảo mang đến nhiều lợi

ích cho khách du lịch. Các dự án được xây liền kề nhau, kết hợp với các phố mua

sắm, ẩm thực, đi bộ, công viên vui chơi giải trí, v.v. tiện lợi cho du khách trong việc

di chuyển. Để làm được điều này, Sun Group đã phối hợp với Sở Kế hoạch và Đầu

tư, UBND tỉnh Quảng Ninh trong việc tăng cường quy hoạch trong xây dựng. Việc

79

quy hoạch trước xây dựng đảm bảo tính khoa học, không lãng phí mảnh đất vàng

Hạ Long, đồng thời các dự án có sự bổ sung về tiện ích cho nhau.

Đa dạng hóa sản phẩm: Luôn đổi mới các hoạt động để kéo dài thời gian lưu

trú của khách du lịch. Ngoài khai thác lợi ích từ hệ sinh thái nghỉ dưỡng, Sun Group

cũng tổ chức nhiều hoạt động văn hóa như lễ hội Carnival Hạ Long. Khách du lịch

đến với Hạ Long có thể trải nghiệm các sản phẩm đa dạng: du lịch thiên nhiên,

ngắm kì quan trên Vịnh, du lịch văn hóa- ẩm thực, du lịch tâm linh, du lịch nghỉ

dưỡng, v.v. Hoặc khách du lịch cũng có thể tận hưởng không gian vui chơi trong tổ

hợp Sun World, cáp treo Nữ Hoàng, vòng quay mặt trời, v.v. Như vậy Sun Group

đang ngày càng đa dạng hóa các sản phẩm du lịch để đáp ứng nhu cầu của khách du

lịch một cách tối đa. Các sản phẩm du lịch đều dựa trên những thế mạnh của Hạ

Long như: view biển, kì quan vịnh Hạ Long, bãi tắm đẹp…

Nâng cao chất lượng, năng lực hạ tầng: để đáp ứng được nhu cầu đi lại của

khách du lịch, đảm bảo yếu tốt nhanh và thuận lợi, nhiều hạng mục công trình đã

khởi công và đi vào hoạt động tại Quảng Ninh: sân bay quốc tế Vân Đồn, cảng tàu

khách quốc tế, cao tốc Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh, đường bao biển Trần

Quốc Nghiễn, v.v. Cơ sở hạ tầng đang là bài toán khó hiện nay tại địa bàn nhiều

tỉnh, bởi nếu du khách tăng cao mà hạ tầng không đáp ứng kịp tốc độ phát triển, sẽ

để lại ấn tượng xấu với du khách, hạn chế khả năng quay lại. Đặc biệt là hạ tầng

giao thông. Đa số khách du lịch đều có mong muốn giảm thiểu thời gian di chuyển

cho mỗi chuyến du lịch của mình, để có thể dành thời gian và sức lực cho việc

ngắm cảnh, tận hưởng chuyến đi. Đó là lý do mà Sun Group đã đầu tư 2 hạng mục

quan trọng: sân bay quốc tế Vân Đồn và cảng tàu khách quốc tế, cao tốc Hạ Long –

Vân Đồn – Móng Cái. Hiện nay chưa có nhiều tỉnh thành tại Việt Nam có sân bay

(Hà Nội, thành phố HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ…) như vậy, việc Vân Đồn có sân bay

giúp rút ngắn thời gian di chuyển không chỉ cho khách du lịch trong nước mà còn cả

khách du lịch quốc tế. Khách du lịch có thể bay thẳng đến Hạ Long, thay vì quá

cảnh qua sân bay khác. Hay cảng tàu khách quốc tế chuyên biệt đầu tiên tại Hạ

Long, sẽ đảm bảo đủ điều kiện để đón các tàu lớn quốc tế cập cảng. Mở rộng nguồn

khách du lịch đến Hạ Long.

80

2.4.2. Hạn chế và nguyên nhân

Du lịch tại Hạ Long vẫn ảnh hưởng bởi tính mùa vụ do đặc điểm khí hậu. Vào

mùa hè – là mùa cao điểm, lượng khách đến Hạ Long tăng cao. Đôi khi dẫn đến tình

trạng cháy phòng. Trong khi vào mùa đông, lượng khách giảm, nhiều khách sạn

phải duy trì hoạt động cầm chừng cho không có khách du lịch. Do vậy, việc gia tăng

cơ sở lưu trú để đáp ứng đủ cho mùa cao điểm, lại gặp khó khăn khi duy phòng

trong mùa thấp điểm về chi phí vận hành. Bài toán đặt ra là cần đa dạng hóa sản

phẩm du lịch để thu hút khách du lịch theo tính mùa vụ.

Hiện nay việc thiết kế và vận hành quản lý vẫn phải thuê ngoài. Đây đều là các

đơn vị đẳng cấp quốc tế, do vậy chi phí vận hành cao, ảnh hưởng đến việc tối ưu

hóa chi phí. Giá thuê tăng cao, và hạn chế tập khách hàng của dự án. Hơn nữa tất cả

các đơn vị đều vận hành theo chuẩn quốc tế, đòi hỏi nguồn cung nhân lực phải được

đào tạo kiến thức chuyên môn bài bản.

Các dự án triển khai của Sun Group luôn đảm bảo tính đồng bộ, do đó cần thời

gian cho việc xây dựng hoàn tất. Để hệ sinh thái của Sun được hoàn hảo hơn. Hiện

nay Sun đang tiến hành xây dựng và hoàn thiện tiếp tiến độ của dự án Sun Feria và

Tháp Domino cao 99 tầng thiết kế bởi Gensler Hoa Kỳ và ARUP của Anh.

Phối cảnh tháp Domino cao 99 tầng

81

Khi lượng khách đổ về Hạ Long tăng cao, thì kéo theo các vấn đề về môi

trường. Các vấn đề ô nhiễm môi trường do rác thải tại điểm du lịch. Nguyên nhân là

do một bộ phận người dân và khách du lịch chưa tuân thủ các quy định về bảo vệ

môi trường. Các giải pháp về môi trường chưa đồng bộ. Cần triển khai công tác

tuyên truyền, giáo dục nâng cao nhân thức của người dân và du khách về công tác

bảo vệ môi trường Vịnh Hạ Long cũng như được cụ thể hóa bằng nhiều phong trào

thiết thực, hiệu quả. Ví dụ phong trào “Ngày chủ nhật vì một Hạ Long xanh” đã thu

hút đông đảo người dân trên địa bàn tham gia. Qua phong trào, người dân đã

nghiêm túc thực hiện nếp sống văn minh đô thị, không vứt rác bừa bãi, cùng nhau

vệ sinh đường phố, khơi thông cống rãnh, trồng và chăm sóc cây xanh vào chủ nhật

hằng tuần. Tuy vậy, để Vịnh Hạ Long di sản thiên nhiên thế giới luôn là điểm du

lịch hấp dẫn, môi trường sạch sẽ cần sự chung tay của các cấp chính quyền, người

dân, du khách và cả cộng đồng trong nỗ lực giữ lại màu xanh cho Vịnh Hạ Long.

82

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ ĐỀ XUẤT THÚC ĐẨY DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG

THÔNG QUA PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG

TẠI HẠ LONG

3.1. Tổng kết kinh nghiệm phát triển du lịch tại Hạ Long

3.1.1. Tận dụng lợi thế

Hạ Long là một ví dụ điển hình về phát triển du lịch dựa trên lợi thế điều kiện

tự nhiên. Với địa hình đường bao biển dài, nhiều đảo đẹp, được công nhận di sản

văn hóa thế giới, Hạ Long đã thu hút rất nhiều khách du lịch, và chiếm một phần

lớn trong số đó là du lịch nghỉ dưỡng. Chính điều kiện tự nhiên và khí hậu thuận lợi

đang biến Hạ Long trở thành điểm du lịch nổi tiếng. Cũng phân tích từ các lợi thế

đó, mà tập đoàn Sun Group đã khá mạnh tay khi đầu tư xây dựng các dự án bất

động sản nghỉ dưỡng tại đây.

Đa số các dự án đều dựa trên thế mạnh về du lịch liên quan đến biển, vừa để

du khách có thể ngắm vịnh Hạ Long, tắm biển, đồng thời kết hợp với các hoạt động

giải trí khác tại khu tổ hợp Sun World.

3.1.2. Xây dựng theo hình thức hệ sinh thái

Hầu hết các dự án bất động sản nghỉ dưỡng của Sun đều được xây dựng liền

kề nhau, tạo thành hệ sinh thái Sun Group. Ưu điểm lớn nhất đó là: các dự án bổ trợ

cho nhau, tận dụng được lợi ích của nhau, giúp cho khách du lịch thuận tiện trong

việc di chuyển và trải nghiệm trong thời gian lưu trú. Đồng thời cũng nhờ đó mà

tăng được thời gian lưu trú lâu hơn, phát sinh chi tiêu nhiều hơn. Sun đã kết hợp

nghỉ dưỡng với công viên Sun World vui chơi giải trí, tổ hợp phố mua sắm Euro

shophouse, phố cổ, và rất nhiều các hoạt động văn hóa nghệ thuật carnaval được tổ

chức thường xuyên để thu hút khách du lịch. Ngoài ra các dự bán bất động sản nghỉ

dưỡng ngày càng đẳng cấp, đáp ứng các tiêu chuẩn sao quốc tế, đảm bảo vấn đề lưu

trú vào mùa du lịch cao điểm của Hạ Long

3.1.3. Đa dạng hóa sản phẩm

Thông thường khách du lịch ban đầu đến Hạ Long với mong muốn thăm quan

vẻ đẹp của Vịnh. Chính những sản phẩm du lịch sẽ là những cái níu chân khách du

lịch, kéo dài thời gian lưu trú. Hạ Long có rất nhiều loại hình du lịch kết hợp để

83

khách hàng tăng tính trải nghiệm, và cảm giác được “lời” từ chuyến du lịch. Ví dụ

như: du lịch nghỉ dưỡng (với các biệt thự ven biển), du lịch văn hóa (ngắm các danh

lam thắng cảnh, đảo nổi tiếng), du lịch trên thuyền, ngủ đêm trên Vịnh, v.v

Các sản phẩm du lịch cần có bổ sung, đổi mới tránh tạo cho du khách cảm

giác lặp lại nhàm chán, vì mục đích của việc đi du lịch là tăng tính trải nghiệm.

3.1.4. Đầu tư cơ sở hạ tầng

Một điều không thể phủ nhận cho sự phát triển du lịch tại Hạ Long đó là

những đầu tư kịp thời về cơ sở vật chất hạ tầng, đáp ứng nhu cầu gia tăng của khách

du lịch. Sự đi vào vận hàng của sân bay quốc tế Vân Đồn là một bước đột phá quan

trọng, gia tăng đáng kể lượng khác du lịch trong và ngoài nước đến Hạ Long thay vì

phải quá cảnh Nội Bài hay Cát Bi. Ngoài ra tuyến cao tốc Hà Nội – Hạ Long – Hải

phòng, rút ngắn thời gian di chuyển giữa 3 thành phố lớn, thay đổi diện mạo của các

cửa ngõ thành phố. Càng tàu khách quốc tế cũng mang tới những con số đầy khả

quan. Ngoài ra còn nhiều sự đầu tư về cơ sở hạ tầng nữa của Hạ Long, góp phần

thay đổi diện mạo thành phố. Phải kể đến đó là đường bao biển Trần Quốc Nghiễn.

Theo UBND thành phố Hạ Long, tuyến đường bao biển Trần Quốc Nghiễn sau khi

hoàn thành sẽ kết nối đồng bộ với tuyến hầm qua Vịnh Cửa Lục, đường bao biển

Hạ Long - Cẩm Phả và đường bao biển Bãi Cháy tạo thành hệ thống giao thông

đồng bộ, hiện đại và là điểm nhấn tham quan du lịch cho du khách khi đến với Hạ

Long. Đây sẽ là tuyến đường bao biển rộng và có cảnh quan đẹp bậc nhất cả nước.

Trên cơ sở hướng tuyến của đường cũ, đường bao biển Trần Quốc Nghiễn có tổng

chiều dài 4,7km được xây dựng kéo dài từ khu vực cầu Bài Thơ đấu nối vào tuyến

đường bao biển Hạ Long - Cẩm Phả, tận dụng tối đa nền mặt đường và các công

trình hiện tại. Dự án có tổng mức đầu tư 680 tỷ đồng, từ nguồn ngân sách thành phố

3.2. Bài học rút ra cho các tỉnh có tiềm năng phát triển du lịch nghỉ dưỡng

Việt Nam đã đạt thành công lớn về nâng số lượt khách trong những năm qua

và gặt hái được những lợi ích kinh tế qua bùng nổ du lịch. Quốc gia đã tận dụng

được nhu cầu du lịch tăng mạnh trong khu vực và trên toàn cầu, thực chất đã chiếm

lĩnh được thị phần từ các đối thủ cạnh tranh ở Đông Nam Á, và đang chứng kiến

84

tăng trưởng kỷ lục cả về lượt khách trong nước và nước ngoài. Chi tiêu của khách

đang làm tăng việc làm và thu nhập cho người lao động và doanh nghiệp tham gia

ngành du lịch ở Việt Nam, bao gồm cả ở những địa phương và phân khúc người

nghèo.

Tuy nhiên, ngành du lịch cần chuyển dịch trọng tâm để phát triển theo hướng

bền vững hơn về văn hóa, xã hội và môi trường. Số lượng khách du lịch tăng mạnh

một phần là do chuyển dịch sang cơ cấu khách có mức chi thấp hơn, tiếp tục tập

trung vào những sản phẩm du lịch đại chúng, và tăng tập trung du khách vào những

điểm đến quen thuộc vốn đã quá tải. Điều đó khiến cho Việt Nam gặp nguy cơ dễ bị

tổn thương về năng lực hạ tầng, nguồn nhân lực ngành du lịch, và bền vững về môi

trường. Nếu thiếu quan tâm, mô hình tăng trưởng du lịch như trên sẽ gặp rủi ro là

tác động kinh tế giảm dần, tài sản văn hóa và thiên nhiên dành cho du lịch xuống

cấp, sự ủng hộ của cộng đồng địa phương cho ngành du lịch bị xói mòn với quan

niệm rằng nó không đem lại giá trị kinh tế đầy đủ, hoặc không tạo điều kiện để

người lao động và doanh nghiệp địa phương tham gia và được hưởng giá trị đem lại

một cách công bằng.

3.2.1. Phối hợp chiến lược quy hoạch điểm đến và phát triển sản phẩm

Số lượng các Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch địa phương tăng lên trong

những năm qua đã giúp tạo điều kiện để tiếp cận về quản lý du lịch theo điểm đến

cụ thể , nhưng cũng khuyến khích đẩy mạnh cạnh tranh giữa các địa phương về thu

hút lượt du khách để hoàn thành chỉ tiêu du lịch của địa phương, bao gồm cả khai

thác tài sản du lịch của địa phương theo các cách thiếu bền vững, hướng tới những

phân đoạn thị trường du lịch đại chúng. Hơn nữa, điều đó tạo ra lợi thế cạnh tranh

cho các địa phương khá giả, có nhiều ngân sách xúc tiến du lịch hơn. Để Việt Nam

có thể chuyển dịch thành công sang du lịch bền vững và đem lại giá trị cao hơn,

quốc gia cần có một chiến lược tổng thể hơn nhằm:

 Khuyến khích các địa phương phát triển và xúc tiến các sản phẩm nhằm góp

phần nâng cao sự đa dạng về du lịch cho cả Việt Nam.

 Phân bổ nguồn lực cho phát triển du lịch ở các địa phương yếu hơn về kinh

tế nhằm hỗ trợ phân bổ lợi ích du lịch theo cách công bằng hơn.

85

Cách tiếp cận chiến lược và cân bằng về địa lý hơn như vậy đòi hỏi phải có sự

phối hợp tốt hơn trong quy hoạch giữa cấp quốc gia và cấp địa phương, và tăng

cường thực thi hiệu lực các bản quy hoạch đó (bao gồm cả trong quyết định giao và

sử dụng đất), đẩy mạnh giám sát theo dõi đầu tư của tư nhân để đảm bảo các dự án

được phê duyệt phải phù hợp và hỗ trợ cho các loại du khách và sản phẩm được xác

định là mục tiêu phát triển.

3.2.2. Đa dạng hóa thị trường và sản phẩm

Chuyển dịch theo hướng nhằm vào du khách có mức chi tiêu cao hơn thay vì

các phân khúc thị trường khách du lịch đại chúng có thể góp phần giúp Việt Nam

hoàn thành một số mục tiêu chính về du lịch - đó là phân tán bớt khách du lịch ra

khỏi những điểm đến đã quá tải và phân bố công bằng hơn lợi ích từ du lịch. Để làm

được điều đó, cần phải có nỗ lực trên cả hai mặt. Một là các hoạt động xúc tiến và

tiếp thị ngày càng phải tập trung vào những thị trường có nguồn khách chi tiêu

tương đối cao, như châu Âu và Mỹ.

Ngoài ra, vì hầu hết khách du lịch không chỉ đến với những địa điểm du lịch

riêng rẽ, mà muốn có địa điểm trong lịch trình chung của họ trong phạm vi cụm địa

bàn địa lý. Hai là cần phát triển những sản phẩm du lịch mới và có chất lượng cao

hơn, vừa để khuyến khích du khách chi tiêu nhiều hơn nhưng cũng để giữ chân họ

lưu trú lâu hơn. Điều đó cũng giúp giải quyết quan niệm hiện nay của du khách là

Việt Nam thiếu sự đa dạng về sản phẩm du lịch, đồng thời khuyến khích tỷ lệ khách

quay lại nhiều hơn. Ở những điểm đến có di sản văn hóa và thiên nhiên cũng như

những tài sản du lịch gặp rủi ro khác, cách phát triển và đa dạng hóa sản phẩm nêu

trên nên tập trung nhiều hơn vào những sản phẩm thân thiện hơn về sinh thái. Đồng

thời, tại những địa phương nghèo có khả năng được kết nối với những cụm hoạt

động du lịch gần đó, ta có thể ưu tiên phát triển những sản phẩm du lịch dựa vào

cộng đồng để mở ra cơ hội kinh tế mới cho người dân địa phương.

Tuy nhiên, các bên liên quan rốt cuộc phải thận trọng khi theo đuổi những loại

sản phẩm đó từ phía cung về mặt bền vững và phát triển bao trùm. Trong nhiều

trường hợp, du lịch sinh thái và du lịch dựa vào cộng đồng phụ thuộc nhiều vào địa

điểm bên cạnh những hạn chế hiện hữu về quy mô, làm hạn chế tác động kinh tế

86

của chúng. Vấn đề đó cần được cân đối với lợi ích kinh tế cận biên có thể còn cao

hơn khi phát triển những sản phẩm du lịch không theo thị trường ngách

3.2.3. Tăng cường nguồn nhân lực ngành du lịch

Tỷ lệ chi tiêu của khách du lịch rò rỉ qua nhập khẩu ở Việt Nam tương đối

thấp hơn so với các nước khác trong khu vực. Điều đó cho thấy ngành sử dụng khá

nhiều lao động và nguồn lực trong nước. Nhưng để duy trì hàm lượng trong nước

như vậy, nguồn cung lao động du lịch có kỹ năng, đang ngày càng trở nên khan.

hiếm trong những năm gần đây, cần được phát triển nhanh hơn nữa để bắt kịp với

nhu cầu tăng cao. Điều này đặc biệt quan trọng để tạo điều kiện phát triển các sản

phẩm du lịch theo thị trường ngách, đem lại giá trị cao hơn, hoặc thân thiện sinh

thái hơn, nhưng cũng đòi hỏi kiến thức và hướng dẫn viên du lịch có chuyên môn

cao hơn. Hơn nữa, kết nối với các ngành khác trong chuỗi giá trị du lịch (nông

nghiệp, giao thông, giải trí) cũng cần được tăng cường để nâng cao tác động “số

nhân” của chi tiêu du lịch đối với phần còn lại của nền kinh tế, do tác động đó ở

Việt Nam hiện còn tương đối thấp so với các nước khác trong khu vực. Để làm

được điều đó, ta cần đảm bảo:

 Số lượng đầy đủ người lao động và doanh nghiệp địa phương trong các

ngành được kết nối để họ cung cấp các loại hàng hóa và dịch vụ đa dạng

theo nhu cầu của du khách.

 Hàng hóa và dịch vụ của địa phương cũng phải đáp ứng được tiêu chuẩn

chất lượng theo đòi hỏi của các phân khúc thị trường khách du lịch khác

nhau.

Thiếu hụt về kỹ năng và chất lượng ban đầu có thể được xử ly thông qua các

chương trình đào tạo có mục tiêu cho các chuyên gia ngành du lịch, hỗ trợ kỹ thuật

cho các doanh nghiệp để họ có được các loại chứng nhận chất lượng sản phẩm và

dịch vụ.

3.2.4. Quản lý luồng khách

Tại các điểm du lịch hiện đang gặp rủi ro quá tải hoặc đã phá vỡ giới hạn về

năng lực, điều quan trọng là phải cân nhắc áp dụng các biện pháp và hệ thống để cải

thiện về quản lý luồng khách. Các biện pháp đó bao gồm:

87

 Áp dụng giá phân tầng bằng cách thu phí cao hơn để được tiếp cận những

điểm có nguy cơ cao hơn, hoặc xác định ngưỡng chi tiêu tối thiểu để cho

khách vào;

 Phí thăm quan được thu cao hơn tại một số điểm du lịch nhất định ở thời

điểm nhu cầu đạt đỉnh;

 Áp đặt chỉ tiêu hạn mức rõ ràng về số lượng khách tối đa được đến những địa

điểm nhất định vào thời điểm cụ thể nào đó.

 Sử dụng công nghệ số để kiểm soát đám đông, chẳng hạn các ứng dụng để

phân bổ du khách theo khoảng thời gian cụ thể.

Phát triển sản phẩm du lịch thay thế để chuyển hướng và điều tiết du khách ra

khỏi những điểm thu hút quen thuộc nhất.

3.2.5. Nâng cao tiêu chuẩn chất lượng, dịch vụ và hạ tầng

Nâng cao tiêu chuẩn chất lượng, dịch vụ và hạ tầng để đảm bảo bền vững ở

những điểm đến. Đảm bảo bền vững đòi hỏi vừa phải đầu tư cho hạ tầng, vừa phải

xây dựng và thực thi hiệu lực tiêu chuẩn chất lượng. Rõ ràng, năng lực hạ tầng của

Việt Nam cần được mở rộng để hỗ trợ cho khối lượng du khách tăng lên - cả về hạ

tầng giao thông để tránh ùn tắc giao thông và đảm bảo an toàn, cả về hạ tầng dịch

vụ cơ bản như vệ sinh và quản lý chất thải nhằm giảm thiểu tác động ngoại ứng tiêu

cực về môi trường.

Đầu tư công cho hạ tầng, nếu được tăng lên, cần phải ưu tiên cho những khu

vực du lịch hiện đang gặp áp lực về năng lực đáp ứng, và có thể phần nào sử dụng

nguồn tài chính như nguồn thu tách riêng từ thuế tiêu thụ của địa phương đối với

các dịch vụ du lịch khác nhau như nhà hàng và lưu trú. Nhưng chất lượng hạ tầng

cũng cần đáp ứng tiêu chuẩn cao hơn - khu vực tư nhân có nhiều động cơ kết nối

với các hệ thống dịch vụ công ích, thay vì tự đưa ra giải pháp của tư nhân, nếu

những hệ thống đó đảm bảo được chất lượng theo yêu cầu của họ. Hơn nữa, tiêu

chuẩn của nhà nước cho ngành cũng khiến cho khu vực tư nhân phải chịu trách

nhiệm giải trình trong những vấn đề như ô nhiễm và quản lý chất thải, cùng các vấn

đề khác. Hướng phát triển các sản phẩm du lịch thân thiện sinh thái hơn nêu trên

cũng có thể làm giảm áp lực về hạ tầng ở những vùng thị trường du lịch đại chúng.

88

3.2.6. Bảo tồn tài sản văn hóa và môi trường

Bảo tồn tài sản văn hóa và môi trường. Nỗ lực bảo tồn hiệu quả đòi hỏi phải

kết hợp các biện pháp chính sách, theo dõi và tài chính. Về mặt chính sách, việc xếp

hạng những địa điểm văn hóa/thiên nhiên cụ thể cùng những điểm hấp dẫn du khách

là điểm bảo tồn hoặc khu vực di sản là biện pháp nền tảng. Tại những điểm đến như

Hà Nội, ngày càng có nhiều tòa nhà lịch sử đang bị đập bỏ để nhường chỗ cho nhà

cao tầng hiện đại, cần cân nhắc áp dụng những quy định hoặc hướng dẫn chặt chẽ

hơn về bảo tồn di sản văn hóa. Các biện pháp theo dõi bao hàm xác định hoặc thành

lập các tổ chức và hệ thống để theo dõi những rủi ro lớn cho tài sản văn hóa, xã hội

và thiên nhiên ở những điểm đến, đồng thời xác định ra những điểm có áp lực đang

tăng lên. Về mặt tài chính, đó là huy động nguồn thu dành riêng cho bảo tồn tài sản,

sao cho có đủ nguồn lực để quản lý các điểm di sản và các khu vực được bảo vệ,

thực thi hiệu lực đầy đủ các quy định, duy tu bảo dưỡng cả về tài sản và hạ tầng

công cộng và các dịch vụ liên quan. Thu phí du khách là cách tiếp cận để đảm bảo

nguồn thu dành cho bảo tồn tăng tương ứng với nhu cầu của du khách, qua đó góp

phần đảm bảo bền vững. Một phương án nữa trong các gói giải pháp có thể áp dụng

là thiết lập quan hệ hợp tác với các quỹ tư nhân hoặc doanh nghiệp để đồng quản lý

và đồng tài trợ cho các nỗ lực bảo tồn.

3.3. Một số kiến nghị, đề xuất.

Đối với Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch; Tổng cục Du lịch

Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, phối hợp với Tổng cục Du lịch sẽ ban hành

các chiến lược quốc gia ngành du lịch. Đây là định hướng phát triển du lịch cho cả

nước trong ngắn hạn cũng như dài hạn. Đồng thời trình Chính phủ hỗ trợ vốn đầu tư

cho cơ sở hạ tầng tại các vùng du lịch trọng điểm trên cả nước, nhằm đảm bảo tính

liên kết khu vực cũng như đáp ứng nhu cầu của khách du lịch.

Ngành du lịch cũng cần sớm hoàn thiện hệ thống chính sách và các cơ chế

quản lý về phát triển nhân lực, tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy công tác phát triển

nguồn nhân lực du lịch, bảo đảm thống nhất, chất lượng, hiệu quả, đáp ứng yêu cầu

phát triển và hội nhập.

Đối với tỉnh Quảng Ninh

89

Sở Du lịch tỉnh xúc tiến tiếp các hoạt động quảng bá cho du lịch Hạ Long.

Giới thiệu những hoạt động du lịch tại Hạ Long đế du khách trong nước cũng như

quốc tế. Tổ chức các Hội thảo về phát triển du lịch tỉnh để tổng hợp ý kiến từ các

đơn vị liên quan như UBND, ban quản lý các điểm du lịch, các đơn vị kinh doanh

du lịch, v.v. Từ đó có những chính sách phù hợp cho kế hoạch phát triển du lịch

trong tương lai của tỉnh.

HĐND tỉnh cần có quy hoạch phát triển du lịch cho Quảng Ninh: đến năm

2030 trở thành trung tâm du lịch quan trọng, điểm đến hấp dẫn của du lịch quốc gia

và quốc tế. Cơ cấu lại phân khúc khách du lịch, trong đó sẽ tập trung tăng lượng

khách quốc tế. Đồng thời để kéo dài thời gian lưu trú, tăng mức chi tiêu của du

khách, tỉnh cũng tập trung mọi nguồn lực thu hút đầu tư hạ tầng dịch vụ chất lượng

cao với quan điểm nhà nước quản lý về cơ chế chính sách, khuyến khích doanh

nghiệp vào cuộc đầu tư quản lý, khai thác đảm bảo đạt hiệu quả kinh tế xã hội cao

nhất. Song song với đó là nâng cao chất lượng nguồn nhân lực ngành du lịch; từng

bước cải thiện môi trường kinh doanh du lịch, xây dựng văn hóa du lịch địa

phương.

UBND các tỉnh cần phối hợp với Sở Du lịch thành phố quản lý tốt luồng

khách du lịch trong nước và quốc tế. Việc này giúp cho khâu thống kê số liệu được

thuận tiện hơn. Đồng thời khảo sát được nhu cầu của khách du lịch, là dữ liệu hữu

ích cho các đơn vị kinh doanh dịch vụ du lịch có thể nâng cao chất lượng phục vụ,

tăng độ hàng lòng của khách hàng. Ngoài ra nó cũng hỗ trợ cho hoạt động quảng bá

du lịch, đặc biệt là khách quốc tế. Tập trung thu hút có lựa chọn các phân đoạn thị

trường khách du lịch; Phát triển mạnh thị trường du lịch nội địa, chú trọng phân

đoạn khách nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, nghỉ cuối tuần và mua sắm; Đẩy mạnh thu

hút khách du lịch quốc tế đến từ Đông Bắc Á, Đông Nam Á và Thái Bình Dương;

Tây Âu; Bắc Âu; Bắc Mỹ và Đông Âu...

UBND tỉnh cần đẩy mạnh công tác truyền thông, định hướng, nâng cao nhận

thức của xã hội, cộng đồng về trách nhiệm bảo vệ môi trường du lịch; Tăng cường

tuyên truyền, phổ biến sâu rộng, nâng cao nhận thức của các tầng lớp nhân dân tích

cực tham gia xây dựng phong trào ứng xử văn minh thân thiện với du khách, giữ gìn

90

trật tự trị an, vệ sinh môi trường…Tăng cường quản lý bảo đảm về an ninh trật tự,

vệ sinh môi trường; Cung cấp thông tin về dịch vụ tại địa phương cho du khách qua

internet và hệ thống các ấn phẩm quảng bá du lịch.

Trung tâm xúc tiến thương mại và đầu tư tỉnh phối hợp với Sở văn hóa, Thể

thao và Du lịch tổ chức các hoạt động xúc tiến, quảng bá và kêu gọi đầu tư vào du

lịch. Làm đầu mối tổ chức các hội nghị xúc tiến, hỗ trợ các doanh nghiệp tham gia

hội chợ triển lãm, hội thảo về du lịch, làm cầu nối cho các doanh nghiệp trong

ngành để mở rộng thị trường.

Sở Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với UBND tỉnh, thành phố để quy hoạch tối

ưu hạ tầng tại địa bàn, trước khi đầu tư xây dựng. Phát triển cơ sở hạ tầng: hạ tầng

cần đồng bộ, để đáp ứng nhu cầu tăng cao của khách du lịch (đặc biệt là hạ tầng

giao thông). Thời gian di chuyển rút ngắn giúp khách du lịch có nhiều thời gian cho

nghỉ dưỡng, tận hưởng chuyển đi của mình.

Đối với khu nghỉ dưỡng

Các đơn vị kinh doanh du lịch cần đa dạng hóa sản phẩm do mức độ cạnh

tranh ngày càng cao, do vậy để thu hút được khách du lịch, đặc biệt là khách quốc

tế, thì mỗi đơn vị cần chú trọng đầu tư phát triển sản phẩm du lịch. Các sản phẩm

cần được đổi mới, nhưng vẫn giữ được nét đặc trưng riêng của vùng miền du lịch,

tạo được ấn tượng du khách để họ quay trở lại cũng như giới thiệu cho bạn bè,

người thân. Đồng thời nghiêm chỉnh chấp hành các quy định của Nhà nước trong

lĩnh vực hoạt động của mình.

Các khu nghỉ dưỡng cần luôn cân nhắc chiến lược giá cả phù hợp với các đối

thủ cạnh tranh và phù hợp với chính tình hình chất lượng hiện tại đang cung ứng tại

đơn vị mình để du khách luôn cảm nhận giá trị mang lại tương xứng với mức tiền

chi trả. Cụ thể, một là, áp dụng mức giá đặc biệt hơn so với các khu khác cùng tiêu

chuẩn, nhất là vào các thời điểm thấp điểm để thu hút nhiều khách hơn mà tính hài

lòng vẫn đảm bảo; hai là, giữ nguyên giá, thậm chí nâng giá cao hơn các đối thủ

cạnh tranh với điều kiện chất lượng dịch vụ luôn cam kết ở mức nổi trội hơn các

khu khác. Các khu nghỉ dưỡng cần áp dụng chính sách giá linh hoạt trên các kênh

đặt phòng trực tuyến : giảm giá ở những thời điểm công suất thấp để thu hút khách

91

và nâng giá ở những thời điểm công suất cao hoặc giai đoạn cao điểm để tối đa hóa

doanh thu và để bù lại mức giá đã giảm cho giai đoạn thấp điểm. Khách hàng cũng

dễ dàng chấp nhận với cách áp dụng giá linh hoạt hiện nay đang áp dụng thông qua

các trang trực tuyến như Agoda.com, Booking.com, Expedia.com….

Đào tạo các nhân viên thuộc các bộ phận trực tiếp tiếp xúc khách hàng (Front

of the House) các kỹ năng chăm sóc khách hàng, tâm lý khách hàng. Toàn bộ nhân

viên trong khu nghỉ dưỡng cần có thói quen mỉm cười, chào khách với phong thái

sẵn sàng giúp đỡ bằng sự cởi mở, thân thiện và hiếu khách. Có chính sách ưu đãi

như giảm giá, tặng thêm dịch vụ miễn phí như trái cây đặt phòng, bánh kem, rượu

đặt phòng, phiếu Spa giảm giá… đối với những khách quay lại lần hai, khách hàng

thường xuyên, khách hàng lưu trú dài ngày, khách hàng có ngày sinh nhật, kỷ niệm

ngày cưới… để tạo cảm nhận quan tâm đặc biệt.

Tăng cường công tác bảo trì, bảo dưỡng định kỳ hàng tuần, hàng tháng và

thường niên nhằm phát hiện và khắc phục các sự cố kịp thời. Thiết lập quy trình

kiểm tra các sản phẩm dịch vụ trước khi cung ứng cho khách hàng sử dụng. Các bộ

phận liên quan chịu trách nhiệm về sản phẩm dịch vụ của bộ phận mình trước ban

quản lý và đảm bảo cơ sở vật chất kỹ thuật, trang thiết bị luôn trong điều kiện hoàn

hảo và sẵn sàng phục vụ. Thực thi chu kỳ đầu tư thay thế hàng năm cho các trang

thiết bị với công nghệ mới, chất lượng cao, nâng cấp cơ sở vật chất đảm bảo tính an

toàn và tiện nghi để luôn đáp ứng nhu cầu cao từ các đối tượng lưu trú trong khu

nghỉ dưỡng. Thiết lập, bổ sung các tiện ích ứng dụng từ công nghệ thông tin để du

khách có thể liên lạc và gửi yêu cầu phục vụ về phòng, về dịch vụ ăn uống… thông

qua các thiết bị thông minh mà không cần phải đi đến nhà hàng hay lễ tân. Đầu tư

các trang thiết bị hiện tại phù hợp theo mức giá bán ra cho từng loại phòng nghỉ,

phù hợp nhu cầu của từng nhóm khách. Cần có bộ phận cảnh quan với tay nghề cao

để chăm sóc tối đa môi trường sinh thái xung quanh tạo cảm giác xanh mát, trong

lành, dễ chịu và gần gũi thiên nhiên theo đúng tính chất của khu nghỉ dưỡng cao

cấp.

92

Đào tạo nhân viên các kiến thức về sản phẩm, dịch vụ trong khu nghỉ dưỡng

(Product Knowledge) để nhân viên nắm rõ các thông tin liên quan như: các hoạt

động diễn ra hàng ngày, hàng tuần, sự kiện… cùng với thời gian, địa điểm, giá cả,

các lợi ích và điều kiện kèm theo… Đưa vào quy trình bắt buộc các nhân viên bộ

phận tiền sảnh, nhân viên chăm sóc khách hàng, nhân viên giao dịch trực tiếp phải

có nhiệm vụ cung cấp đầy đủ thông tin và giải thích rõ ràng cho du khách.

Đặc thù khu nghỉ dưỡng cao cấp có nhiều du khách nước ngoài, nên việc huấn

luyện đào tạo các kỹ năng giao tiếp, kỹ năng ngoại ngữ là cần thiết và thường xuyên

để giúp đội ngũ phục vụ cung cấp thông tin được tốt hơn. Huấn luyện các kỹ năng,

thái độ phục vụ của nhân viên các bộ phận và áp dụng các quy định cam kết thực

hiện cung ứng kịp thời các yêu cầu của khách hàng; kèm các biện pháp thưởng phạt

nhằm khích lệ và chế tài nếu chậm trễ.

93

KẾT LUẬN

Thông qua việc nghiên cứu đề tài: “Thúc đẩy hình thức du lịch nghỉ dưỡng

thông qua phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng-nghiên cứu kinh nghiệm của

Tập đoàn Sun Group tại Hạ Long” tác giả rút ra một số kết luận như sau.

Du lịch là một ngành kinh tế quan trọng trong quá trình chuyển dịch cơ cấu

kinh tế cũng như đóng góp vào sự phát triển chung của kinh tế - xã hội. Kinh tế

càng phát triển thì nhu cầu du lịch lại càng tăng cao, vì du lịch chính là một yếu tố

cải thiện chất lượng cuộc sống. Do đó vấn đề phát triển du lịch đang là vấn đề được

Đảng, Nhà nước và Chính phủ đặc biệt quan tâm, vì sự đóng góp của nó vào GDP.

Hơn nữa, Việt Nam cũng là một quốc gia có nhiều tiềm năng phát triển về du lịch

với 3260km đường bờ biển.

Quảng Ninh đang là một điểm đến hấp dẫn với khách du lịch. Những năm qua,

với việc triển khai Nghị quyết số 08-NQ/TW của Bộ Chính trị "về phát triển du lịch

trở thành ngành kinh tế mũi nhọn"; Nghị quyết 11-NQ/TU của Ban chấp hành Đảng

bộ tỉnh "Về xây dựng và phát triển văn hóa, con người Quảng Ninh đáp ứng yêu cầu

phát triển bền vững", cấp ủy, chính quyền các cấp ở Quảng Ninh đã thực hiện đồng

bộ nhiều giải pháp nhằm thúc đẩy du lịch phát triển bền vững. Cùng với việc đẩy

mạnh tuyên truyền nâng cao nhận thức người dân về vai trò, hiệu quả phát triển

ngành du lịch, Quảng Ninh đã thường xuyên quan tâm đến việc bảo vệ các di tích,

di sản gắn với bảo tồn, sưu tầm, phát huy giá trị di sản phi vật thể. Đồng thời, hệ

thống cơ sở lưu trú, phương tiện du lịch cũng được các công ty lữ hành, các doanh

nghiệp chú trọng đầu tư phát triển theo hướng tiện dụng, phù hợp với nhu cầu của

du khách. Các hình thức du lịch tại Hạ Long, Quảng Ninh rất phong phú, và nổi bật

lên trong số đó là du lịch nghỉ dưỡng. Nắm bắt được xu hướng đó nên có rất nhiều

tập đoàn lớn đang tập trung nguồn lực của mình để đầu tư vào Hạ Long. Tiêu biểu

phải kể đến đó là Sun Group với một hệ sinh thái nghỉ dưỡng quy tụ. Sun Group đã

phát triển những hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp để phục vụ nhu cầu của

khách du lịch, đặc biệt là vào mùa cao điểm.

Du lịch nghỉ dưỡng là hình thức hướng đến những đối tượng có thu nhập cao.

Do vậy để thỏa mãn nhu cầu của đối tượng này cần mang đến những trải nghiệm

94

đẳng cấp. Hệ sinh thái của Sun Group đã làm rất tốt điều này. Từ đơn vị thiết kế,

đến đơn vị quản lý vận hành đều là những thương hiệu nổi tiếng thế giới. Không chỉ

cung cấp về cơ sở lưu trú mà còn có những khu vui chơi giải trí cho khách du lịch

góp phần kéo dài thời gian lưu trú. Điểm mạnh của Sun Group đó là tính đồng bộ.

Không chỉ xây dựng các bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp đơn thuần, mà còn đầu tư

vào phát tiển cơ sở hạ tầng (cảng tàu khách quốc tế, sân bay quốc tế Vân Đồn) góp

phần nâng tầm cho giá trị của các dự án BĐS. Vì mục đích của Sun không chỉ đón

khách du lịch trong nước mà cả quốc tế. Do vậy vấn đề về cơ sở hạ tầng là vấn đề

không thể thiếu trong phát triển du lịch.

Và khi khách du lịch đến với Hạ Long ngày càng đông thì sẽ tạo ra hiệu ứng

“cơn sốt bất động sản” cho các nhà đầu tư. Bất động sản trở thành một kênh đầu tư

uy tín cho những chủ đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi lớn, vì mức cam kết lợi nhuận ổn

định mà các BĐS mang lại. Đây chính là tác động ngược chiều của du lịch đến phát

triển bất động sản.

Tuy nhiên để mang tính phát triển bền vững dài hạn, không thể thiếu vai trò

chỉ đạo của các Bộ, ban, ngành liên quan. Những định hướng từ Tổng Cục du lịch,

triển khai về Sở Du lịch đến các cơ quan, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ du lịch,

sẽ giúp mỗi tỉnh xây dựng phương án thực thi hiệu quả, phù hợp với điều kiện tỉnh

mình. UBND tỉnh phối hợp với Sở kế hoạch đầu tư để có những quy hoạch xây

dựng dự án phù hợp với điều kiện từng tỉnh, đồng thời đảm bảo tính liên kết vùng.

95

TÀI LIỆU THAM KHẢO

I. Tài liệu tham khảo Tiếng Việt

1. Báo cáo World Bank 2019, Điểm lại cập nhật tình hình phát triển kinh tế

Việt Nam.

2. Báo cáo Năng lực cạnh tranh toàn cầu 2019, WEF.

3. Báo cáo Năng lực cạnh tranh du lịch toàn cầu 2019, WEF.

4. Báo cáo du lịch hàng năm của Tổng cục Du lịch, 2017, Trung tâm Thông tin

du lịch.

5. Cơ sở địa lý du lịch và dịch vụ tham quan, I.I Pirojnik, 1985, NXB Minsk

6. GS.TS Nguyễn Văn Đính & PGS.TS. Trần Thị Minh Hòa, Kinh tế Du lịch,

Nhà xuất bản Đại học Kinh tế Quốc dân.

7. Phạm Hoàng Hải, 2000, Cẩm nang hướng dẫn du lịch Hạ Long, NXB Thế

giới.

8. Nguyễn Đình Hòe, Vũ Văn Hiếu, 2001, Du lịch bền vững, NXB ĐH quốc

gia Hà Nội.

9. TS. Nguyễn Bá Lâm & TS. Trịnh Xuân Dũng, 2014, Tổng quan về du lịch,

Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội.

10. TS. Nguyễn Bá Lâm, 2007, Tổng quan về du lịch & phát triển du lịch bền

vững, Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội.

11. Luật Dân sự 2005.

12. Luật Đất đai 2013.

13. Luật Nhà ở 2014.

14. Luật du lịch Việt Nam 2017.

15. Hà Hữu Nga, 2002, Hạ Long lịch sử, NXB Thế giới.

16. Nghị quyết số 79/NQ-CP của Chính phủ: Về danh sách các nước có công

dân được cấp thị thực điện tử; danh sách các cửa khẩu quốc tế cho phép

người nước ngoài nhập cảnh, xuất cảnh bằng thị thực điện tử..

17. Nguyễn Minh Tuệ, 2005, Địa lý du lịch Việt Nam, Nhà xuất bản Giáo dục.

18. Ban quản lý Vịnh Hạ Long và trung tâm dự báo khí tượng thủy văn Quảng

Ninh, 2000, Đặc điểm khí tượng hải văn Vịnh Hạ Long, NXB Thế giới.

96

19. Quy hoạch tổng thể Bảo tồn phát huy giá trị Vịnh Hạ Long đến năm 2020,

2002, Viện quy hoạch phát triển Nông thôn.

20. Tổng cục du lịch, 2018, Báo cáo Tài khoản vệ tinh du lịch Việt Nam giai

đoạn 2013-2015.

21. Tổng cục du lịch, 2018, Báo cáo thường niên Du lịch Việt Nam 2016.

22. Tổng cục du lịch, 2018, Báo cáo thường niên Du lịch Việt Nam 2017.

23. Tổng cục du lịch, 2018, Báo cáo thường niên Du lịch Việt Nam 2018.

24. Tổng cục du lịch, 2018, Đo lường việc làm trong ngành du lịch.

25. Tổng cục du lịch, 2020, Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm

2030.

26. Thông cáo báo chí về tình hình KT-XH 2019, TCTK.

II. Tài liệu tham khảo Tiếng Anh

27. Institute for Tourism Development Research (ITDR), 2017, Analysis of

Current Development Status of Vietnam Tourism.

28. TravelBird, 2017, Most Welcoming Cities and the Effects of Overtourism.

https//travelbird.nl/mostwelcoming-cities/

29. WEF (World Economic Forum), 2013, The Travel & Tourism

Competitiveness Report 2013 Reducing Barriers to Economic Growth and

Job Creation, World Economic Forum Geneva.

30. WTTC (World Travel & Tourism Council), 2018, Travel and Tourism

Economic Impact 2018 Vietnam, London World Travel & Tourism Council.

III. Website

31. Tổng cục du lịch, http://vietnamtourism.gov.vn/

32. Tổng cục thống kê, https://www.gso.gov.vn/

33. Tổng cục thống kê, 2019, Doanh thu du lịch lữ hành theo giá thực tế phân

theo thành phần kinh tế,

https://www.gso.gov.vn/SLTK/Selection.aspx?rxid=8f161760-9ba0-4c6d-

8898-

fdef1a92c072&px_db=08.+Th%c6%b0%c6%a1ng+m%e1%ba%a1i%2c+gi

%c3%a1+c%e1%ba%a3&px_type=PX&px_language=vi&px_tableid=08.+T

97

h%c6%b0%c6%a1ng+m%e1%ba%a1i%2c+gi%c3%a1+c%e1%ba%a3%5c

V08.22.px.

34. Tổng cục thống kê, Kết quả kinh doanh của ngành du lịch,

https://www.gso.gov.vn/SLTK/Selection.aspx?rxid=8f161760-9ba0-4c6d-

8898-

fdef1a92c072&px_db=08.+Th%c6%b0%c6%a1ng+m%e1%ba%a1i%2c+gi

%c3%a1+c%e1%ba%a3&px_type=PX&px_language=vi&px_tableid=08.+T

h%c6%b0%c6%a1ng+m%e1%ba%a1i%2c+gi%c3%a1+c%e1%ba%a3%5c

V08.21.px, 2019.

35. Tổng cục thống kê, 2019, Số khách quốc tế đến Việt Nam phân theo phương

tiện đến, https://www.gso.gov.vn/SLTK/Selection.aspx?rxid=8f161760-

9ba0-4c6d-8898-

fdef1a92c072&px_db=08.+Th%c6%b0%c6%a1ng+m%e1%ba%a1i%2c+gi

%c3%a1+c%e1%ba%a3&px_type=PX&px_language=vi&px_tableid=08.+T

h%c6%b0%c6%a1ng+m%e1%ba%a1i%2c+gi%c3%a1+c%e1%ba%a3%5c

V08.24.px.

36. Tổng cục thống kê, 2019, Số khách quốc tế đến Việt Nam phân theo một số

quốc tịch, https://www.gso.gov.vn/SLTK/Selection.aspx?rxid=8f161760-

9ba0-4c6d-8898-

fdef1a92c072&px_db=08.+Th%c6%b0%c6%a1ng+m%e1%ba%a1i%2c+gi

%c3%a1+c%e1%ba%a3&px_type=PX&px_language=vi&px_tableid=08.+T

h%c6%b0%c6%a1ng+m%e1%ba%a1i%2c+gi%c3%a1+c%e1%ba%a3%5c

V08.25.px.

37. VnEconomy, 2019, Quảng Ninh trở thành trung tâm du lịch quốc tế: Cơ hội

nào cho bất động sản, http://vneconomy.vn/quang-ninh-tro-thanh-trung-tam-

du-lich-quoc-te-co-hoi-nao-cho-bat-dong-san-2019091315535641.htm.

38. https://www.sungroup.com.vn/