Luận văn Thạc sĩ Kế toán: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh, dự báo xu hướng và giải pháp phát triển bền vững đến năm 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

NGUYỄN HOÀNG PHƯỢNG

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ PHỐ

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

DỰ BÁO XU HƯỚNG VÀ

GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG

ĐẾN NĂM 2020

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Kế toán

Mã ngành: 60340301

Tp.HCM, tháng 6 năm 2016

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

NGUYỄN HOÀNG PHƯỢNG

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ PHỐ

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

DỰ BÁO XU HƯỚNG VÀ

GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG

ĐẾN NĂM 2020

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Kế toán

Mã ngành: 60340301

HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN

Tp.HCM, tháng 6 năm 2016

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Cán bộ hướng dẫn khoa học : PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ Thành

Phố Hồ Chí Minh ngày ….. tháng …. năm …..

Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

TT Họ và tên Chức danh Hội đồng

1 Chủ tịch

2 Phản biện 1

3 Phản biện 2

4 Ủy viên

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn đã được

sửa chữa (nếu có).

Ủy viên, Thư ký 5

Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

PHÒNG QLKH – ĐTSĐH Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

TP. HCM, ngày 30 tháng 06 năm 2016

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên : NGUYỄN HOÀNG PHƯỢNG Giới tính: Nữ

Ngày, tháng, năm sinh : 24/01/1981 Nơi sinh: Bến Tre

Chuyên ngành : Kế toán MSHV: 1441820132

I- Tên đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh, dự

báo xu hướng và giải pháp phát triển bền vững đến năm 2020”.

II- Nhiệm vụ và nội dung

1. Hệ thống hóa và làm sáng tỏ thêm lý luận về sự vận động của thị trường

bất động sản và biến động giá nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh. Tổng hợp các

mô hình lý thuyết và bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố tác động đến giá nhà

phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh.

2. Phân tích thực trạng thị trường nhà phố; nhận diện các yếu tố tác động đến biến động giá nhà; phân tích, đánh giá các yếu tố tác động đến biến động giá

nhà phố trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh.

3. Phân tích, đánh giá, luận giải thông qua xây dựng một mô hình đánh giá

các yếu tố tác động đến giá nhà phố.

4. Dự báo xu hướng và định hướng phát triển bền vững thị trường nhà phố

trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh trong tương lai.

III- Ngày giao nhiệm vụ : 23/01/2016

IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ : 30/06/2016

V- Cán bộ hướng dẫn : PGS. TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

PHAN ĐÌNH NGUYÊN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí

Minh, dự báo xu hướng và giải pháp phát triển bền vững đến năm 2020” là công trình

nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nghiên cứu có tính độc lập riêng, không sao

chép bất kỳ tài liệu nào và chưa được công bố toàn bộ nội dung này ở bất cứ đâu.

Các số liệu, các nguồn trích dẫn trong luận văn được chú thích nguồn gốc rõ ràng,

minh bạch.

Tp. Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 06 năm 2016

Học viên thực hiện Luận văn

Nguyễn Hoàng Phượng

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn, tôi chân thành gửi lời cảm ơn đến:

PGS.TS Phan Đình Nguyên – Thầy trực tiếp và nhiệt tình hướng dẫn trong suốt quá

trình hoàn thành luận văn này.

Phòng QLĐH - ĐTSĐH trường Đại học Công Nghệ TP. HCM, ban giám hiệu nhà

trường đã tạo môi trường học tập tốt nhất, các quý thầy cô nhiệt tình giảng dạy,

hướng dẫn và truyền đạt các kiến thức quý báu đến học viên.

Các cô, chú, anh, chị, bạn bè, đồng nghiệp đã tích cực hổ trợ trả lời các câu hỏi

trong phiếu điều tra để tôi có những tài liệu quý báo thực hiện luận văn.

Các anh chị học viên lớp cao học Kế toán nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ tôi trong

suốt thời gian học tâp và nghiên cứu.

Tp. Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 06 năm 2016

Học viên thực hiện Luận văn

Nguyễn Hoàng Phượng

iii

TÓM TẮT

Nội dung nghiên cứu của luận văn này được đặt dưới góc nhìn của của người mua

nhà phố đối với thị trường bất động sản trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh. Dựa

trên kết quả các công trình đã nghiên cứu về giá bất động sản trong và ngoài nước,

tác giả vận dụng mô hình định giá của Hedonic để xây dựng lên mô hình nghiên

cứu gồm 10 yếu tố tác động đến sự biến động giá nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí

Minh.

Luận văn thực hiện phương pháp nghiên cứu định lượng, với 10 biến quan sát và

334 mẫu được khảo sát tại các quận trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh.

Tác giả đã sử dụng phương pháp hồi quy OLS và xử lý dữ liệu bằng phần mềm

Stata để phân tích các yếu tố tác động đến sự biến động giá nhà trên địa bàn Thành

Phố Hồ Chí Minh.

Kết quả nghiên cứu cho thấy giá nhà phố bị ảnh hưởng bởi 10 yếu tố: khoảng cách

đến Trung tâm Thành Phố, chiều rộng mặt đường, diện tích khuôn viên, số tầng,

khoảng cách đến mặt tiền đường, khoảng cách đến công viên, an ninh khu vực, ảnh

hưởng triều cường, giá cho thuê và tính pháp lý của căn nhà.

Từ khóa: giá nhà phố, xu hướng phát triển.

ABSTRACT

The thesis is under house buyer's perspective for real estate markets in Ho Chi Minh

City. Based on the research results about the real estate prices local and global, the

writer use the Hedonic pricing model to conduct the research model includes 10

factors that affect the house price fluctuation in Ho Chi Minh City.

The thesis conduct the quantitative research methods, with 10 observed variables

and 334 samples surveyed in some districts in HCM City.

The writer has used OLS regression methods and proceeded data by using Stata

software to find out the factors affecting house price fluctuation in Ho Chi Minh

City.

The result indicates that there are 10 factors affecting to house’s price: road,

distance to road, distance to park, distance to city center, floors, flood_tide, sicurity,

renting and legal.

Keywords: house prices, trend divelopment.

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Bất động sản BĐS

Chính phủ CP

Nghị định NĐ

Ngân hàng NH

Ngân hàng Thương mại NHTM

Ngân hàng Nhà nước NHNN

Ngân hàng Trung ương NHTW

TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh

FDI Nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài

GDP Tổng sản phẩm quốc nội

KCN Khu công nghiệp

DANH MỤC BẢNG, BIỂU VÀ SƠ ĐỒ

Bảng 4.1 : Bảng mô tả biến trong mô hình

Bảng 4.2 : Thống kê mô tả

Bảng 4.3 : Phân tích tương quan

Bảng 4.4 : Kiểm định không có sự tự tương quan giữa các biến độc lập

trong mô hình

Bảng 4.5 : Sử dụng các sai số chuẩn mạnh (Robust standarts errors) –

kiểm định phương sai thay đổi

Bảng 4.6 : Kết quả kiểm định độ phù hợp của các biến giải thích bằng

phương pháp OLS

Bảng 4.7 : Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố

vii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH

Hình 2.1 : Mô hình lý thuyết

Biểu đồ 2.1 : Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích và loại nhà đất tại TP.HCM

Sơ đồ 3.1 : Các bước trong quy trình nghiên cứu

Hình 3.1 : Mô hình đề xuất

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU .................................................................................... 3

MỤC LỤC

1.1 Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 3

1.2 Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................................. 6

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

1.3 Câu hỏi nghiên cứu của đề tài .............................................................................. 6

1.4 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu .................................................... 6

1.5 Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................... 7

1.6 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài .................................................................................. 7

1.7 Kết cấu của đề tài .................................................................................................. 8

TÓM TẮC CHƯƠNG 1 .................................................................................................... 9

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN ...................................................................................................... 10

2.1 Lý thuyết chung về thị trường bất động sản để ở ............................................ 10

2.1.1 Bất động sản nhà ở

2.1.2 Thị trường bất động sản nhà ở

2.2 Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà ở .................................. 16

2.2.1 Cầu bất động sản nhà ở

2.2.2 Cung bất động sản nhà ở

2.2.3 Quan hệ cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà ở

2.3 Khái niệm về dự báo ........................................................................................... 22

2.4 Khái niệm về phát triển bền vững ..................................................................... 23

2.5 Các khái niệm liên quan đến thị trường nhà phố ............................................ 23

2.5.1 Khái niệm nhà phố

2.5.2 Cơ sở pháp lý thị trường nhà phố:

2.5.3 Đặc điểm của thị trường nhà phố

2.5.4 Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường nhà phố

Phân loại thị trường nhà phố

2.5.5 2.6 Một số nghiên cứu trước đây về các yếu tố tác động đến sự biến động giá nhà phố 28

2.6.1 Nghiên cứu ngoài nước

2.6.2 Nghiên cứu trong nước:

2.7 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố và mô hình lý thuyết ......................... 30

2.7.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố

2.7.2 Mô hình lý thuyết

TÓM TẮT CHƯƠNG 2 .................................................................................................. 35

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................................................................. 36

3.1 Giới thiệu mô hình Hedonic ............................................................................... 36

3.2 Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 38

3.3 Dữ liệu nghiên cứu .............................................................................................. 38

3.4 Quy trình nghiên cứu .......................................................................................... 39

3.5 Phân tích thực trạng biến động giá bất động sản tại TP.HCM giai đoạn 1990 – 2015 .............................................................................................................................. 41

3.6 Tác động của sự biến động giá nhà phố đến các lĩnh vực khác của nền kinh tế.

3.7 Tổng quan về thị trường nhà ở tại Thành Phố Hồ Chí Minh ......................... 50

3.8 Bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố và mô hình đề xuất .................................................................................................................... 52

3.8.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố

3.8.2 Mô hình đề xuất

TÓM TẮT CHƯƠNG 3 ................................................................................................................... 58

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................................................... 59

4.1 Mô hình nghiên cứu ............................................................................................ 59

4.2 Thống kê mô tả .................................................................................................... 60

Phân tích tương quan

4.2.1 4.2.2 Kiểm định các giả thuyết hồi quy

4.3 Kết quả nghiên cứu: ............................................................................................ 66

4.4 Phân tích kết quả mô hình: ................................................................................ 67

4.5 Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ..................................................... 70

4.6 Dự báo xu hướng biến động giá đoạn 2016 – 2020 .......... Error! Bookmark not defined.

4.6.1 Quan điểm và mục tiêu của Đảng về phát triển thị trường nhà phố đến năm 2020

Error! Bookmark not defined.

4.6.2 Dự báo xu hướng biến động giá đoạn 2016 – 2020 ....................................... 74

TÓM TẮT CHƯƠNG 4 ................................................................................................................... 72

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP .................................................................. 73

5.1 Kết luận ................................................................................................................ 73

5.2 Một số giải pháp phát triển thị trường nhà Thành Phố Hồ Chí Minh theo hướng bền vững đến năm 2020 ..................................................................................... 77

5.2.1 Nhóm giải pháp về pháp lý, chính sách phát triển

5.2.2 Nhóm giải pháp về công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển khu dân cư

5.3 Giới hạn của đề tài .............................................................................................. 80

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Thành Phố Hồ Chí Minh là một trong những trung tâm kinh tế giữ vai trò quan

trọng và có tác động mạnh đến khu vực và cả nước. Cho đến nay Thành Phố Hồ Chí

Minh đã có đóng góp nhiều cho đất nước không những về tăng trưởng GDP mà còn

tạo ra nguồn thu ngân sách lớn, thu hút đầu tư nước ngoài mạnh mẽ từ nhiều lĩnh

vực, giải quyết việc làm cho hàng triệu lao động.

Sau 25 năm thực hiện chính sách đổi mới của Đảng và 3 năm thực hiện nghị quyết

Đại hội đại biểu Đảng Bộ Thành Phố Hồ Chí Minh lần thứ IX, nhiệm kỳ 2010-

2015, đến nay Thành Phố Hồ Chí Minh đã được những kết quả tích cực những mục

tiêu cơ bản Nghị quyết đại hội đề ra. Tuy nhiên những kết quả đạt được, Thành Phố

Hồ Chí Minh vẫn còn những tồn tại làm chậm tốc độ tăng trưởng và phát triển kinh

tế. Một trong những khúc quanh đó là giá thị trường bất động sản biến động khó

lường. Cụ thể từ năm 2004 đến năm 2007, giá bất động sản tăng rất mạnh, đến cuối

năm 2007 một số địa bàn tăng gần 300% so với năm 2004. Từ sau năm 2008 giá bất

động sản có xu hướng ít biến động lại, đến năm 2011 giá bất động sản xuống dốc

không phanh, đến năm 2013 giá bất động sản ở một số khu vực đã giảm 50% so với

năm 2011 . Từ năm 2014 đến nay, giá bất động sản đã có dấu hiệu tăng nhẹ trở lại.

Như vậy diễn biến về bất động sản trong khoảng 10 năm trở lại đây cho thấy mức

độ biến động giá nhà ở Thành Phố Hồ Chí Minh mạnh và khó dự đoán làm ảnh

hưởng xấu đến đầu tư phát triển sản xuất và gây ra những bất ổn trong đời sống

nhân dân. Một trong những nguyên nhân dẫn đến giá thị trường bất động sản biến

động không kiểm soát là cơ chế định giá bất động sản của Việt Nam. Cơ chế này

chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn, quy định mang tính hành chính làm cho giá thị trường

của bất động sản thường chênh lệch rất nhiều so với giá quy định. Điều này dẫn đến

nhiều hệ lụy bất cập trong công tác quản lý và đền bù giải phóng mặt bằng, gây bất

bình và ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống dân cư, ngoài ra còn tạo khe hở cho tham

nhũng, ảnh hưởng không tốt đến tăng trưởng kinh tế nói chung và sự phát triển lành

mạnh của thị trường bất động sản nói riêng (VTC NEWS, 2015).

Thị trường bất động sản nói chung gồm 3 thành phần chính: nhà phố, chung cư và

đất nền, trong đó nhà phố là thành phần chính tạo nên thị trường bất động sản ở

Thành Phố Hồ Chí Minh đặc biệt ở các quận trung tâm như quận 1, quận 3, quận 5,

quận 10, Bình Thạnh, Tân Bình, …Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài tôi sẽ đi

sâu nghiên cứu lĩnh vực nhà phố.

Thị trường bất động sản ở nước ta nói chung và Thành Phố Hồ Chí Minh nói riêng

diễn biến khá phức tạp và chịu sự tác động của nhiều yếu tố khách quan cũng như

chủ quan. Điểm yếu lớn nhất của thị trường bất động sản là thiếu một chính sách

quản lý vĩ mô hiệu quả của Nhà nước nên thông tin giá cả nhà thường thiếu minh

bạch dẫn đến sự thiếu chuyên nghiệp, phát triển lệch lạc không hợp lý và không

mang lại lợi ích tối đa cho đại bộ phận dân chúng có nhu cầu nhà ở. Mọi biến động

của thị trường này cũng làm cho nền kinh tế - xã hội biến động.

Đặc điểm dễ nhận thấy trong mua bán nhà là: phần lớn giao dịch mua nhà trong

những năm qua là dựa trên thỏa thuận giữa người mua và người bán theo cảm tính,

thiếu cơ sở định lượng. Giá nhà phố ở nhiều khu đô thị thường bị các Công ty kinh

doanh BĐS và “cò” chi phối làm cho giá nhà tăng lên chỉ trong vài ngày, rồi bị đẩy

xuống nhanh chóng có thể nhằm mục đích trục lợi. Đây cũng là nguyên nhân khiến

khách hàng mua nhà thiếu tin tưởng với giá nhà vì không dự đoán được đâu là giá

trị đích thực của nó. Trước tình hình này, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động

sản cho rằng, cần xây dựng một mô hình chỉ số giá minh bạch để tạo lòng tin cho

người mua- người bán nhà và bình ổn thị trường bất động sản, đồng thời tạo công

cụ hỗ trợ đắc lực cho các nhà kinh doanh và quản lý trong nghiên cứu thị trường ra

quyết định, nhất là trong điều kiện môi trường kinh doanh bất động sản hiện nay

còn nhiều rủi ro. Bộ Xây dựng đã phối hợp với Tổng cục Thống kê, Viện Nghiên

cứu Thị trường giá cả tổ chức nghiên cứu và đề ra một số chỉ số để đánh giá thị

trường bất động sản. Chỉ số giá do Bộ Xây dựng và UBND Thành Phố Hồ Chí

Minh đề xuất mở ra những hướng nghiên cứu mới trong thị trường bất động sản.

Bên cạnh mặt tích cực, mô hình chỉ số giá còn gặp phải những tồn tại và hạn chế:

không thể điều tra giá của toàn bộ thị trường bởi nhân lực và tài lực hạn chế. Đồng

thời, số liệu có rủi ro ở đây là việc cung cấp số liệu giao dịch, giá cả giao dịch từ

các công ty môi giới mua bán, sàn giao dịch bất động sản là không thể kiểm chứng

một cách chính xác. Nó cũng không loại trừ khả năng việc cung cấp thông tin của

các công ty môi giới, sàn giao dịch bất động sản phục vụ cho ý đồ, mục đích riêng.

Vì vậy cách “đo lường giá trị” thị trường bất động sản như vậy vừa thiếu chuyên

nghiệp, vừa mang tính rủi ro và cảm tính. Trên phương diện đó có thể thấy rằng mọi

khó khăn trong việc xác định chỉ số giá căn nhà thường căn cứ vào giá trị sử dụng

tổng hợp của căn nhà . Cụ thể là về diện tích, vị trí: mặt tiền hay trong hẻm, đường

phố lớn hay nhỏ và quan trọng là khả năng kiếm tiền từ căn nhà đó … và đặc biệt

do đặc thù về văn hóa xã hội tạo ra cho người dân đô thị hiện nay thì giá trị căn nhà

ngoài những tiêu chuẩn về: đảm bảo an ninh, gần trường học, siêu thị thì điều kiện

thuận tiện cho việc kinh doanh cũng là yếu tố quan trọng khi chọn mua nhà. Do đó,

phương pháp so sánh trực tiếp dùng để định giá bất động sản đơn lẻ thường không

chính xác khi áp dụng cho toàn bộ thị trường. Hệ quả là, thời gian qua chỉ số giá bất

động sản có độ tin cậy chưa cao, còn mang nặng tính tự phát, cục bộ, chưa phản ánh

đúng giá trị thực của BĐS trên thị trường.

Để góp một phần đưa thị trường nhà phố phát triển lành mạnh hơn, việc xây dựng

một mô hình chỉ số giá theo một cơ sở khoa học hơn là nhu cầu rất cần thiết. Đó là

lý do mà tôi tiến hành thực hiện đề tài nghiên cứu “ Các yếu tố ảnh hưởng đến giá

nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh, dự báo xu hướng và giải pháp phát triển

bền vững đến năm 2020” với sự hướng dẫn của PGS-TS Phan Đình Nguyên,

Trưởng khoa Tài Chính Kế Toán Ngân Hàng Trường Đại học Công Nghệ Thành

Phố Hồ Chí Minh.

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Tìm ra những nhân tố tác động đến sự biến động giá nhà phố, trên cơ sở đó đề xuất

các giải pháp phát triển thị trường nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh trong thời

gian tới

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

 Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí

Minh.

 Dự báo xu hướng biến động giá nhà tại Thành Phố Hồ Chí Minh đến năm

2020 và các giải pháp góp phần ổn định giá và phát triển thị trường nhà phố tại

Thành Phố Hồ Chí Minh theo hướng bền vững.

 Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí

Minh trong thời gian tới.

1.3 Câu hỏi nghiên cứu của đề tài

Các nhân tố nào ảnh hưởng đến giá nhà?

Làm thế nào để phát triển thị trường nhà một cách ổn định và bền vững?

1.4 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu

Các yếu tố chính ảnh hưởng đến việc hình thành giá nhà tại Thành Phố Hồ Chí

Minh.

Phạm vi nghiên cứu

Không gian nghiên cứu: Khảo sát thực tiễn tại một số Quận tại Thành Phố Hồ

Chí Minh.

Thời gian nghiên cứu:

Dữ liệu thứ cấp: Từ năm 1990 đến 2014

Dữ liệu sơ cấp: Khảo sát trong năm 2015

Thời gian ứng dụng: Từ năm 2016 trở đi

Nội dung nghiên cứu: phạm vi đề tài có khối lượng rất lớn nhưng do hạn chế về thời

gian, về nhân lực và kinh phí nên đề tài chỉ nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến

giá bán của phân khúc thị trường nhà phố trên các quận tại Thành Phố Hồ Chí

Minh.

1.5 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện đề tài này, Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu:

 Phương pháp định tính: được dùng để xem xét, hệ thống hóa và tóm tắt các

kết quả nghiên cứu có liên quan đến đề tài. Tổng hợp, so sánh các mô hình và các

yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở trên thế giới và Việt Nam, phân tích đánh giá để rút

ra những ưu, nhược điểm của các mô hình này đồng thời kết hợp thảo luận nhóm và

lấy ý kiến chuyên gia để rút ra mô hình khả thi cho Thành Phố Hồ Chí Minh.

 Phương pháp định lượng: ứng dụng phương pháp toán kinh tế để nhận diện

và đo lường mức độ ảnh hưởng các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố trên địa bàn

Thành Phố Hồ Chí Minh.

 Phương pháp nghiên cứu ứng dụng: dựa trên kết quả đánh giá các nguyên

nhân ảnh hưởng đến giá nhà phố, đồng thời luận văn cũng đưa ra các giải pháp

nhằm ổn định giá nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh trong tương lai.

1.6 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Cụ thể hóa khả năng ứng dụng của mô hình Hedonic trong việc đánh giá các yếu tố

ảnh hưởng đến thị trường nhà phố.

Thông qua quá trình nghiên cứu tìm ra các nhân tố có ảnh hưởng đến sự biến động

giá nhà từ đó dự báo xu hướng phát triển và đưa ra giải pháp triển bền vững đến năn

2020.

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà để làm công cụ phục vụ công tác

quản lý nhà nước, định hướng cho nhà đầu tư và người tiêu dùng. Điều này cũng

góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch và bền vững.

1.7 Kết cấu của đề tài

Chương 1. Tổng quan nghiên cứu

Chương 2. Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu

Chương 3. Phương pháp nghiên cứu

Chương 4. Kết quả nghiên cứu

Chương 5. Kết luận và các giải pháp

TÓM TẮC CHƯƠNG 1

Chương 1 Tác giả giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu. Thông qua việc theo

dõi thị trường bất động sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh trên các phương tiện truyền

thông, các nghiên cứu sơ bộ và theo dõi lý thuyết cùng ngành, tác giả nêu ra ý tưởng

nghiên cứu và xác định vấn đề nghiên cứu là “ Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà

phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh, dự báo xu hướng và giải pháp phát triển bền

vững đến 2020”.

Sau khi đặt vấn đề nghiên cứu, tác giả xác định rõ mục tiêu nghiên cứu ở dạng tổng

quát và mục tiêu nghiên cứu cụ thể. Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa bằng các

câu hỏi nghiên cứu. Bằng việc nhận dạng được câu hỏi nghiên cứu, tác giả quyết

định lựa chọn phương pháp nghiên cứu phù hợp.

Trên những đóng góp của luận văn, tác giả khẳng định rằng việc đề xuất các giải

pháp và kiến nghị nhằm phát triển bền vững thị trường nhà ở tại Thành Phố Hồ Chí

Minh là hết sức cần thiết và cấp bách, xét về mặt lý luận cũng như thực tiễn.

Cuối cùng, chương này giới thiệu kết cấu của bài luận văn gồm 5 chương: (1) Giới

thiệu, (2) Cơ sở lý luận, (3) Phương pháp nghiên cứu, (4) Kết quả nghiên cứu, (5)

Giải pháp và kiến nghị.

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN

2.1 Lý thuyết chung về thị trường bất động sản để ở

2.1.1 Bất động sản nhà ở

2.1.1.1 Khái niệm bất động sản nhà ở

Theo quy định của Bộ luật Dân sự: “Bất động sản là các tài sản không di dời

được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các

tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định”[9]

Theo Phan Thị Cúc và các tác giả: “Bất động sản bao gồm đất đai và những

tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất”[1]

Theo từ điển trực tuyến Oxford: “Bất động sản là tài sản dưới dạng đất đai và

công trình xây dựng”[47]

Có nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản, nhưng phần lớn đều thống

nhất rằng bất động sản là tài sản không di dời được, bao gồm yếu tố đất đai, công

trình xây dựng và các tài sản khác gắn vững chắc, lâu bền với đất đai hoặc công

trình xây dựng. Từ đó nhận thấy, bất động sản bao gồm hai chủng loại chủ yếu là đất đai và các công trình xây dựng trên đất đai.

Bất động sản nhà ở là một loại hình của bất động sản, có chức năng để ở

hoặc có nhiều chức năng trong đó ít nhất một chức năng là để ở. Bất động sản nhà ở

bao gồm

+ Đất trống phục vụ cho mục đích xây dựng nhà ở.

+ Nhà ở có công trình xây dựng gắn liền với đất có chức năng phục vụ cho

mục đích để ở hoặc ít nhất một chức năng là để ở.

Khái niệm trên phản ánh được thực tế là nhiều công trình xây dựng, chẳng

hạn như nhà phố, vừa có chức năng để ở, vừa có chức năng thương nghiệp dưới

hình thức một cửa hàng buôn bán hoặc một văn phòng dịch vụ. Ngoài ra, các lô đất

trống có mục đích để xây dựng nhà ở, là một bộ phận không thể thiếu của các giao

dịch trên thị trường nhà đất, và có thể chuyển thành nhà ở chỉ sau một thời gian xây

dựng nhất định. Khái niệm trên cũng bao quát được đầy đủ phạm vi các hàng hóa

giao dịch trên thị trường nhà đất có chức năng phục vụ để ở.

2.1.1.2 Phân loại bất động sản nhà ở

Có nhiều tiêu thức để phân loại bất động sản nhà ở, song đa phần phân thành

2 nhóm: nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư.

Căn cứ vào thiết kế và độ bền: Bộ Xây dựng[10] phân cấp nhà ở thành 4 cấp:

Nhà cấp 1, nhà cấp 2, nhà cấp 3, nhà cấp 4 theo thứ tự chất lượng thiết kế và độ bền

giảm dần theo cấp phân loại.

Căn cứ vào vật liệu xây dựng và độ bền: Tổng cục Thống kê[15] chia nhà ở

thành 4 loại: Nhà kiên cố, nhà bán kiên cố, nhà thiếu kiên cố, nhà đơn sơ.

Căn cứ vào các đặc điểm vật chất, kinh tế - kỹ thuật của bất động sản: Anna Scherbina[22] phân loại bất động sản nhà ở như sau:

+ Đối với nhà ở riêng lẻ, bao gồm: Nhà liên kế, nhà phố, nhà biệt thự, nhà vườn.

+ Đối với nhà ở chung cư, bao gồm: Chung cư hạng sang, chung cư cao cấp, chung

cư hạng trung, chung cư bình dân.

2.1.1.3 Đặc điểm của bất động sản nhà ở

Hàng hóa bất động sản ngoài những đặc điểm chung như các hàng hóa thông

thường khác, còn có những điểm riêng của hàng hóa BĐS, được kể đến như sau:

 Tính cố định về vị trí: Đặc điểm cố định về vị trí đã làm cho bất động sản

khác với các hàng hóa thông thường là không thể di chuyển được từ nơi này sang

nơi khác, vì vậy mà nó chịu tác động của các yếu tố vùng và khu vực như: yếu tố tự

nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện môi trường…

 Tính bền vững (về vật lý và kinh tế): Do Đất đai là tài sản do thiên nhiên

ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên

tai, xói lở, vùi lấp. Bên cạnh đó, các kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau

khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại

hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Chính vì tính chất bền vững của hàng hoá bất

động sản là do Đất đai không bị mất đi, và có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác

nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng.

 Tính dị biệt: Tính dị biệt bắt nguồn từ sự khác nhau về vị trí, diện tích, kiến

trúc gắng liền trên đất, kết cấu… của mỗi bất động sản. Nguyên nhân là do diện tích

bề mặt trái đất là có hạn và không thể phát triển được trong khi dân số ngày càng

tăng và có nhu cầu sử dụng đất không ngừng tăng lên. Do đó, không có bất động

sản nào giống nhau về mọi mặt, điều này dẫn đến những vấn đề khó khăn trong việc

xác định giá cả thị trường bất động sản.

 Tính khan hiếm: Luôn gắn liền với phạm trù nhu cầu và cầu, lợi ích mang

lại từ bất động sản, chính các đặc tính này đã làm mất cân đối cung cầu và đẩy giá

bất động sản không ngừng tăng lên. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn

về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, cũng như diện

tích đất đai của mỗi quốc gia. Nhưng nhìn chung tính khan hiếm ở đây chỉ mang

tính tương đối (dựa trên tính khu vực, tính thời điểm).

 Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất

lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động tăng hoặc giảm từ ảnh

hưởng của các công trình lân cận hoặc bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường

hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm nâng cao giá

trị sử dụng của bất động sản nằm trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng

bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện

tượng khá phổ biến.

 Tính thanh khoản thấp: Bất động sản luôn có giá trị lớn và chi phí giao dịch

cao, quá trình giao dịch kéo dài, trải qua nhiều bước như tìm kiếm thông tin, kiểm

tra thực địa, đàm phán, đăng ký pháp lý, thanh toán,… Do đó khả năng chuyển hóa

thành tiền mặt của bất động sản kém hơn so với các hàng hóa khác.

 Mang nặng yếu tố thị hiếu, tâm lý xã hội và yếu tố tâm linh (phong thủy):

Hàng hoá là bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này lớn hơn các hàng hoá

thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc

gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của người dân

sinh sống tại đó.

 Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước: Bất

động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn

vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có

tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường

vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho

phát triển nhà nước phải quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, phải

ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò

và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường bất động sản. Mặt khác, bất

động sản gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội. Do

vậy bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà

nước.

 Bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý của chủ đầu tư. Vì bất

động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng

khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý

cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây

dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai,

các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng…cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu

cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.

2.1.2 Thị trường bất động sản nhà ở

2.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản nhà ở

Theo Phan Thị Cúc và các tác giả: “Thị trường bất động sản là quá trình giao

dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động

mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác có liên quan như

trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản

lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản”[1].

Theo Nguyễn Văn Trình và các tác giả: “Thị trường bất động sản là tổng hòa

các giao dịch kinh tế, dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định”[7].

Theo Nguyễn Ngọc Vinh: “Thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ

giữa cung và cầu về các quyền của bất động sản theo quy luật thị trường và theo quy định của pháp luật”[8].

Theo Viện Thẩm định giá Hoa Kỳ: “Thị trường BĐS là nơi tương tác giữa

các cá nhân chuyển đổi quyền sở hữu tài sản để nhận tài sản khác như là tiền”[42].

Các khái niệm trên tuy khác nhau về cách diễn đạt, cũng như cách đặt vấn đề,

nhưng nhìn chung đều coi thị trường bất động sản là tổng hợp các giao dịch về bất

động sản dựa trên mối quan hệ hàng hóa, tiền tệ.

2.1.2.2 Đặc điểm chung của thị trường bất động sản nhà ở

 Thị trường bất động sản nhà ở mang tính khu vực sâu sắc

Bất động sản là một hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu

tác động của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị

hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị

trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc.

Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung, trải rộng ở mỗi vùng

trên cả nước. Sản phẩm hàng hóa bất động sản có dư thừa ở vùng này cũng không

thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa

phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa

các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hóa-xã

hội khác nhau; dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản

khác nhau. Thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển

kinh tế cao thì hoạt động sôi nổi hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi,

…

 Thị trường bất động sản nhà ở là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặc

dù có rất nhiều người mua và người bán trên thị trường, sản phẩm bất động sản nhà

ở rất phong phú và đa dạng, song do các đặc điểm như: cung bất động sản nhà ở

trong ngắn hạn là tương đối cố định và ít co giãn trước thay đổi giá, bất động sản

nhà ở có tính cá biệt hóa cao, tồn tại tính bất đối xứng thông tin nên thị trường bất

động sản nhà ở là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.

 Thị trường bất động sản nhà ở có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài

chính. Bất động sản nhà ở là tài sản có giá trị lớn, do đó, việc tạo lập một bất động

sản nhà ở nói riêng, một dự án nói chung cần huy động vốn từ nhiều nguồn khác

nhau. Khi thị trường bất động sản nhà ở phát triển đến cấp độ tiền tệ hóa hoặc cao

hơn là tài chính hóa thì sự phụ thuộc của thị trường bất động sản nhà ở vào thị

trường tài chính là hết sức sâu sắc. Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản nhà ở

và thị trường tài chính thực chất là mối quan hệ tương tác hai chiều. Một mặt, thị

trường tài chính, bao gồm thị trường tiền tệ và thị trường vốn, tạo môi trường cung

cấp nguồn vốn cho sự phát triển của thị trường bất động sản nhà ở. Mặt khác, sự

phát triển của thị trường bất động sản nhà ở cũng có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự

phát triển của thị trường tài chính, đặc biệt là thị trường vốn.

 Độ co giãn của cung bất động sản nhà ở tương đối thấp trước thay đổi cầu và

giá bất động sản nhà ở. Mọi hàng hóa được đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và

xuất hiện, cung tăng lên thì nhà sản xuất tăng lượng cung nhanh chóng (trừ một số

trường hợp đặc biệt). Tuy nhiên, cung bất động sản không thể phản ứng nhanh

chóng như việc tăng cung của các hàng hóa thông thường khác để đáp ứng nhu cầu;

bởi lẽ để tạo lập một bất động sản nhà ở cần một số vốn lớn và tốn khá nhiều thời

gian, từ chuyển nhượng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công… Do đó

trong ngắn hạn, tổng cung bất động sản nhà ở là có giới hạn. Điều này dẫn đến khi

cầu gia tăng đột biến thì cung không phản ứng kịp gây áp lực lên giá bất động sản

nhà ở. Trong thực tế, mặc dù cung chậm thay đổi nhưng cầu bất động sản nhà ở lại

luôn gia tăng, do vậy sự biến động của giá thường bắt đầu do sự thay đổi của cầu.

Khi sự tăng giá bất động sản nhà ở kéo dài liên tục có thể kích thích nhiều người

đầu cơ mạnh vào thị trường nhà đất khiến cầu tăng vọt lên, cung không theo kịp cầu

càng đẩy giá tăng cao hơn, qua đó hình thành những cơn sốt giá bất động sản nhà ở.

 Thị trường BĐS nhà ở chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất động

sản là tài sản của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản

tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về

bất động sản đều có sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống văn bản quy

phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm

pháp luật về đất đai và nhà ở. Sự quản lý của Nhà nước bằng pháp luật là cơ sở để

bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản nhà ở. Đồng thời, thông qua sự

quản lý của Nhà nước góp phần thúc đẩy thị trường phát triển ổn định và lành

mạnh, tạo môi trường kinh tế thuận lợi cho sự phát triển của nhiều thị trường khác.

2.2 Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà ở

2.2.1 Cầu bất động sản nhà ở

Cầu là số lượng một mặt hàng mà người mua muốn mua ở mỗi mức giá chấp nhận được[28]. Không phải có bao nhiêu khối lượng nhà ở theo nhu cầu là có bấy

nhiêu cầu trên thị trường mà cầu bất động sản nhà ở là số lượng bất động sản nhà để

ở mà người mua muốn mua, ở mỗi mức giá có thể chấp nhận được.

Cầu bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố sau đây:

 Tăng trưởng kinh tế: tăng trưởng kinh tế góp phần là tăng thu nhập dân cư,

do đó nhu cầu cải thiện chỗ ở cũng gia tăng, khả năng thanh toán cho các nhu cầu

này cũng tăng theo. Cầu nhà ở có xu hướng gia tăng khi thu nhập dân cư gia tăng và

ngược lại. Khi đời sống của người dân ngày càng tăng cao, người dân không chỉ có

nhu cầu mở rộng không gian sống mà còn có nhu cầu được ở một nơi đẹp hơn, tiện

nghi hơn, an toàn và hiện đại hơn, đó là các nhu cầu nhà ở tiêu dùng thực sự.

 Tăng trưởng dân số: sự gia tăng dân số làm tăng mọi nhu cầu xã hội, theo đó

mà cầu về nhà ở cũng gia tăng. Cầu nhà ở tỷ lệ thuận với tốc độ tăng dân số. Tại các

đô thị, tốc độ tăng dân số cơ học cao, gây ra những đột biến về cầu nhà ở.

 Quy hoạch đô thị: quy hoạch đô thị được thực hiện thông qua quy hoạch sử

dụng đất đai, các đề án và kế hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp và cơ sở hạ

tầng có tác động trực tiếp tới cầu, nhất là cầu đầu tư bất động sản nhà ở.

 Chính sách đất đai, nhà ở: Các chính sách về thuế đất đai và nhà ở, điều kiện

tham gia thị trường nhà ở, điều kiện và thủ tục xây dựng nhà ở, điều kiện chuyển

nhượng nhà đất và thủ tục pháp lý,…đều ảnh hưởng đến cầu tiêu dùng lẫn cầu đầu

tư nhà đất để ở. Chẳng hạn, chính sách đánh thuế cao vào những người sở hữu

nhiều đất đai có thể khiến cầu đầu cơ nhà đất giảm xuống. Ngược lại, chính sách

cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua bán nhà đất ở trong

nước có tác dụng làm tăng cầu nhà đất trên thị trường.

 Chính sách tiền tệ của Nhà nước: Chính sách tiền tệ của Nhà nước, thông qua

sự tác động đến thị trường tài chính, sẽ có tác dụng hỗ trợ hoặc kìm hãm sự phát

triển của thị trường bất động sản. Xét riêng về cầu bất động sản, khi Nhà nước thực

hiện chính sách nới lỏng tiền tệ khiến lãi suất cho vay giảm xuống và các điều kiện

cho vay nới lỏng, các cá nhân và hộ gia đình có thể tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ

để tài trợ mua nhà đất, qua đó đã biến nhu cầu thành cầu nhà đất, khiến cầu nhà đất

trên thị trường tăng lên. Ngược lại, khi Nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tiền

tệ, lãi suất cho vay tăng lên và điều kiện cho vay ngặt nghèo hơn khiến nguồn vốn

từ các ngân hàng thương mại hỗ trợ cầu bị thắt chặt làm cho cầu nhà đất nhanh

chóng bị suy giảm.

 Kỳ vọng giá trong tương lai: Bất động sản nhà ở không chỉ là hàng hóa tiêu

dùng mà nó còn đóng vai trò là tài sản đầu tư dài hạn. Do đó, kỳ vọng giá về nhà đất

trong tương lai có tác động rất lớn đến cầu đầu cơ nhà đất. Khi người dân kỳ vọng

giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng trong tương lai thì họ sẽ dồn nguồn vốn tích lũy được và

đi vay mượn để mua vào nhà đất khiến cầu tăng vọt, gây áp lực lên thị trường và tạo

ra những cơn sốt giá nhà đất. Ngược lại, khi mọi người tin rằng giá nhà đất sẽ

không còn tăng trong tương lai thì vốn từ thị trường bất động sản sẽ được rút ra để

đầu tư vào các kênh khác, khiến lực cầu suy giảm trong khi cung không phản ứng

kịp trước thay đổi của cầu, qua đó tác động làm cho thị trường suy giảm và thậm chí

rơi vào đóng băng.

2.2.2 Cung bất động sản nhà ở

Cung là số lượng hàng hóa mà người bán muốn bán tại mỗi mức giá có thể[28].

Không phải có bao nhiêu công trình xây dựng nhà ở, bao nhiêu quỹ đất, quỹ nhà, …

khai thác được là cung bấy nhiêu vào thị trường mà cung bất động sản nhà ở là số

lượng bất động sản nhà ở sẵn sàng tham gia vào thị trường mà người bán muốn bán

ở mỗi mức giá chấp nhận được.

Trong ngắn hạn, cung đất nền để xây dựng nhà ở và nhà ở gắn liền với đất là có giới

hạn và rất kém co giãn trước thay đổi giá. Do đó, khi cầu tăng lên sẽ dẫn đến giá

nhà đất tăng cao do cung không phản ứng kịp trước sự thay đổi của giá. Trong dài

hạn, có nhiều yếu tố tác động tới sự thay đổi của cung bất động sản, bao gồm:

 Tăng trưởng kinh tế: Tăng trưởng kinh tế không chỉ tác động đến cầu mà còn

tác động đến cung nhà đất. Tăng trưởng kinh tế bền vững tạo nền tảng để tích lũy

vốn của xã hội và cá nhân, khơi thông nguồn lực đầu tư vào các thị trường hàng hóa

nói chung, thị trường bất động sản nhà ở nói riêng.

 Năng lực hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản: Một phần nguồn

cung bất động sản nhà đất đến từ khu vực tư nhân là do các doanh nghiệp bất động

sản cung ứng. Khi thị trường BĐS phát triển đến cấp độ tập trung hóa và cao hơn là

tiền tệ hóa thì vai trò cung ứng hàng hóa bất động sản nhà đất của các doanh nghiệp

bất động sản trên thị trường ngày càng tăng. Khả năng cung ứng hàng hóa bất động

sản nhà đất của các doanh nghiệp, xét về số lượng cũng như chất lượng, phụ thuộc

vào năng lực hoạt động của các doanh nghiệp này. Đó là năng lực hoạch định chiến

lược, năng lực quản trị marketing, trình độ kỹ thuật – công nghệ, năng lực tài

chính,…

 Quy hoạch đô thị: Thông qua quy hoạch đô thị, được thể hiện cụ thể bởi các

đề án, kế hoạch phát triển cụm đô thị, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xây

dựng nhà ở của Nhà nước, có tác dụng trước hết là trực tiếp tạo ra nguồn cung nhà

ở cho thị trường, sau đó tác động gián tiếp bằng sự kích thích, thu hút vốn đầu tư

của khu vực tư nhân vào thị trường.

 Chính sách đất đai và nhà ở: Các chính sách về thuế đất đai và nhà ở, điều

kiện tham gia thị trường nhà ở, điều kiện và thủ tục xây dựng nhà ở, điều kiện

chuyển nhượng nhà đất và thủ tục pháp lý, hình thành các quỹ phát triển nhà ở có

tác động đến sự thay đổi của cả cầu lẫn cung trên thị trường nhà ở. Chẳng hạn,

chính sách giảm thuế cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thể góp

phần làm tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường.

 Chính sách tiền tệ của Nhà nước: Chính sách thắt chặt hoặc nới lỏng tiền tệ

của Nhà nước, thông qua sự tác động đến thị trường tài chính, có ảnh hưởng mạnh

mẽ đến sự phát triển của thị trường bất động sản nhà ở. Trong những năm qua Nhà

nước thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ, các cá nhân, doanh nghiệp bất động sản

trong và ngoài nước có thể tiếp cận nguồn vốn dồi dào với chi phí rẻ từ các định chế

tài chính và do đó có điều kiện để đầu tư phát triển nhiều dự án lớn và hiện đại,

cung ứng ra thị trường nhiều loại nhà ở, đặc biệt là nhà chung cư, một cách phong

phú. Ngược lại, trong thời kỳ nền kinh tế suy thoái, việc thực hiện chính sác h thắt

chặt tiền tệ của Nhà nước có tác động làm lãi suất cho vay tăng cao, nguồn vốn từ

hệ thống tài chính đổ vào thị trường BĐS bị suy giảm, khiến các cá nhân và doanh

nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong triển khai dự án, do đó nguồn cung nhà ở

cũng bị suy giảm.

 Công nghệ xây dựng và giá thành vật liệu xây dựng: Sự thay đổi và phát

triển công nghệ xây dựng mới tốt hơn, nhanh hơn và hiệu quả hơn, kết hợp với việc

ra đời các loại vật liệu xây dựng bền và rẻ hơn có tác dụng làm giá thành xây dựng

giảm, do đó góp phần làm tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường.

 Kỳ vọng giá nhà ở trong tương lai: Khi người dân dự đoán giá nhà đất sẽ

tăng cao trong tương lai, họ sẽ găm giữ hàng hóa bất động sản, do đó cung trong

ngắn hạn sẽ giảm. Đồng thời, với kỳ vọng tương tự, các doanh nghiệp sẽ tích cực

đầu tư xây dựng để tạo lập các dự án bất động sản mới, qua đó cung trong dài hạn

sẽ tăng lên. Ngược lại, khi phần lớn người dân và các doanh nghiệp không còn kỳ

vọng giá nhà đất sẽ tăng trong tương lai, cung nhà đất trong ngắn hạn sẽ tăng, đồng

thời việc đầu tư xây dựng nhà ở mới bị thu hẹp sẽ ảnh hưởng đến cung nhà ở trong

dài hạn.

2.2.3 Quan hệ cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà ở

 Giá thị trường:

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam – tiêu chuẩn số 2 quy định: “Giá thị

trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa

một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong

một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một

cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”.

Giá cả hàng hóa bất động sản nhà ở là mức giá mà cung – cầu bất động sản gặp

nhau. Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, giá trị bất động sản được ước tính

thông qua việc thẩm định giá, việc định giá bất động sản phải căn cứ trên các quy

định của Nhà nước về chế độ quản lý sử dụng, gắn với quyền và nghĩa vụ của người

được quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu. Do bất động sản hàng hóa đặc biệt không

thể di dời được, nên trong quy trình định giá phải qua giai đoạn điều tra khảo sát

thực địa trên từng đối tượng cần định giá.

Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng bên

trong hàng hóa BĐS. Vậy nên, nói “giá nhà” chính là nói đến khả năng sinh lợi từ

nhà, hoặc hiểu quả mang lại khi đầu tư vốn vào căn nhà nào đó đất đó.

 Quy luật cung cầu:

Khi nguồn cung BĐS nhỏ hơn cầu sẽ dẫn đến giá cả thị trường BĐS tăng lên. Khi

cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa đáp ứng nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả

cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu, tức là khối lượng hàng hóa cung

ứng vượt quá cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống.

 Quy luật giá cả:

Trong nền kinh tế thị trường, giá cả điều tiết quan hệ cung – cầu. Mối quan hệ này

phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá. Do đặc điểm của thị trường bất

động sản là trong thời gian ngắn hạn, độ co giãn của cung là rất nhỏ do vậy sự tăng

lên của cầu sẽ làm giá tăng nhanh hơn. Trong dài hạn, độ co giãn của cung lớn hơn

nên sự tăng giá cũng chậm hơn.

Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung – cầu, giá cả thị trường của

một loại hàng hóa nào đó tăng lên sẽ kích thích tăng “cung”, đồng thời làm cho

“cầu” giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm sẽ là tăng

“cầu” và giảm “cung”. Do đó, thông qua giá cả thị trường ta có thể nhận biết quan

hệ cung – cầu và tác động trở lại đối với yếu tố cung – cầu, hình thành cung – cầu

mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội.

Thị trường bất động sản nhà ở là một thị trường đặc thù. Một mặt, với tính cách

BĐS là hàng hóa tiêu dùng, cung nhà đất biến động tỷ lệ thuận với giá còn cầu nhà

đất biến động tỷ lệ nghịch với giá. Mặt khác, với tính cách BĐS là tài sản đầu tư,

khi giá nhà đất trong hiện tại tăng dẫn đến kỳ vọng giá trong tương lai tiếp tục tăng,

cầu có thể không giảm xuống mà có xu hướng tăng lên và ngược lại, cung nhà đất

không tăng lên mà có xu hướng giảm xuống.

Xét chung về hiệu ứng do thay đổi giá, cung và cầu nhà đất tăng hay giảm là phụ

thuộc vào tính trội của tính chất tiêu dùng hay đầu tư trong bản thân hàng hóa nhà

đất. Nếu tính chất tiêu dùng trội hơn tính chất đầu tư thì khi giá cả thay đổi, cung

cầu sẽ điều chỉnh theo xu hướng như các hàng hóa tiêu dùng khác, nghĩa là giá tăng

dẫn đến cung tăng và cầu giảm, giá giảm dẫn đến cung giảm và cầu tăng. Ngược lại,

nếu tính chất đầu tư trội hơn tính chất tiêu dùng, sự biến động của cung cầu trước sự

thay đổi giá sẽ có xu hướng nghịch chiều so với các hàng hóa thông thường. Trong

trường hợp này, khi giá nhà đất tăng dẫn đến cung giảm do người dân găm giữ tài

sản chờ giá cao hơn mới bán và cầu tăng do giới đầu cơ tích cực tham gia vào thị

trường. Khi giá nhà đất giảm xuống có thể khiến cung tăng lên do lượng hàng găm

giữ được xả ra còn cầu nhà đất giảm xuống do lực lượng đầu cơ rút khỏi thị trường.

Tùy vào từng thị trường, từng thời điểm mà tính chất tiêu dùng trong hàng hóa nhà

đất trội hơn tính chất đầu tư hay ngược lại, tính chất đầu tư trội hơn tính chất tiêu

dùng.

Nhìn chung giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị

trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu

thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc

vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị

trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"... có những yếu

tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng

cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...),

tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc

bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu

nhập thấp..

2.3 Khái niệm về dự báo

Thuật ngữ “dự báo” có nguồn gốc từ tiếng Hy Lạp "Pro" (nghĩa là trước) và "gnois"

(có nghĩa là biết), "prognois" nghĩa là biết trước.

Theo TS. Nguyễn Thị Minh An (Quantri.vn biên tập và hệ thống hóa) “Dự báo là sự

tiên đoán có căn cứ khoa học, mang tính chất xác suất về mức độ, nội dung, các mối

quan hệ, trạng thái, xu hướng phát triển của đối tượng nghiên cứu hoặc về cách thức

và thời hạn đạt được các mục tiêu nhất định đã đề ra trong tương lai”.

2.4 Khái niệm về phát triển bền vững

Theo Ủy ban Môi trường và Phát triển Liên Hiệp Quốc đã đưa ra khái niệm: “Phát

triển bền vững là sự phát triển nhằm thỏa mãn các nhu cầu hiện tại của con người

nhưng không tổn hại đến sự thỏa mãn các nhu cầu của thế hệ tương lai”.

2.5 Các khái niệm liên quan đến thị trường nhà phố

2.5.1 Khái niệm nhà phố

Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà phố tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu:

Theo Ths,Kts Trần Đình Hiếu, nhà phố là loại nhà mà các căn được đặt cạnh nhau,

xếp thành từng dãy và có thể xây dựng hàng loạt và khai thác không gian từ mặt đất

trở lên, nhưng những lô đất hẹp được ghép sát nhau khiến ngôi nhà chính cũng là

từng khối ghép liền nhau, chỉ còn khả năng tạo sân vườn ở trước mặt và sau lưng.

Loại nhà này còn được gọi là nhà ở khối ghép. Đây cũng là loại nhà ở gần như biệt

thự đơn lập, song lập nhưng với tiêu chuẩn ở thấp hơn biệt thự.

Nhà phố là một khái niệm xuất hiện nhiều ở các đô thị khi mà người dân mong

muốn kết hợp công năng ở với công năng kinh doanh của nhà hai bên đường/phố

nhằm phục vụ mục đích ở và kết hợp kinh doanh. Nhu cầu nhà phố ở Thành phố là

nhu cầu của đại bộ phận người dân đặc biệt những người có mức sống trung lưu, có

khả năng tài chính để mua nhà riêng biệt để vừa ở vừa kết hợp kinh doanh hoặc cho

thuê toàn bộ, hoặc một phần với mục đích làm cửa hàng, làm văn phòng…Bên cạnh

đó nền kinh tế Việt nam hiện nay vẫn còn xu hướng mua bán nhỏ lẻ tại nhà thì nhu

cầu nhà phố tạo ra một phân khúc đặc biệt và đầy tiềm năng tại các đô thị, nhất là

Thành phồ Hồ Chí Minh.

2.5.2 Cơ sở pháp lý thị trường nhà phố:

Nhà nước Việt nam công nhận quyền sở hữu nhà ở bằng Luật nhà ở [2], trong đó quy

định tại :

Điều 4. Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở: Hộ gia đình, cá nhân có quyền có

chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận

thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các

hình thức khác theo quy định của pháp luật. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở

hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này có

quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của Luật này.

Điều 5. Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở

 Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của các chủ

sở hữu theo quy định của Luật này.

 Nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không bị

quốc hữu hóa. Trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát

triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến

tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước quyết định trưng mua,

trưng dụng, mua trước nhà ở hoặc giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân thì Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và thực

hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.

Điều 10: Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở:

Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:

 Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình.

 Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm.

 Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của

mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai.

 Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho,

đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở

hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

 Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo

quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

Đây là cơ sở pháp lý cho công dân được quyền tạo lập, mua bán, sở hữu nhà ở trong

đó có nhà phố.

2.5.3 Đặc điểm của thị trường nhà phố

Đất là một nguồn tài nguyên hữu hạn trong khi đó dân cư ngày một tăng nhanh nên

chắc chắn giá trị đất nói chung và đất ở để xây dựng nhà ở ngày một khan hiếm.

Mặc dù các khu đô thị mới mọc lên nhưng cơ bản giá trị của khu phố cũ vẫn có

những giá trị mà khu mới không thể thay thế “ Ăn quận 5- Nằm quận 3- Xa hoa

quận 1”. Câu nói dân gian thể hiện tính giá trị của khu đất vàng những quận nội

thành đại diện cho đẳng cấp khi cư ngụ tại các quận này. Nhưng nhà phố trên các

trục đường chính như: Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Hàm nghi, Đồng khởi, 3/2 …. Thì có

thể nói không ngoa:” tấc đất – tấc vàng”. Tại sao giá nhà tại những nơi này cao ngất

như vậy, đó là do doanh nghiệp, người dân ai cũng muốn sở hữu căn nhà ở đây vì

những giá trị gia tăng của địa điểm có lợi thế kinh doanh sinh lợi mang lại.

Nhà phố trong các quận nội thành ngày càng khan hiếm nên giá trị ngày càng cao,

càng khan hiếm trong khi nhu cầu sở hữu ngày càng nhiều sau khi Luật nhà ở sửa

đổi 2015 cho phép người Việt nam ở nước ngoài và người nước ngoài sinh sống

làm việc ở Việt nam sở hữu nhà từ 1/7/2015. Thành Phố Hồ Chí Minh có lượng lao

động nhập cư rất lớn ngoài việc cung cấp nguồn nhân lực để phát triển kinh tế thì

sau khi tích lũy được một lượng tiền cộng với chính sách cho vay mua bất động sản

của Ngân hàng thì nhu cầu sở hữu nhà ngày càng tăng lên đáng kể. Tuy nhiên nhu

cầu này cũng đa dạng theo túi tiền và nhu cầu sử dụng nên phân khúc nhà phố cũng

có sức thu hút khác nhau.

2.5.4 Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường nhà phố

Biểu đồ 2.1: Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích và loại nhà đất tại TP.HCM

(Nguồn: Viện Nghiên cứu Khoa học và Công nghệ Ngân hàng140])

Theo số liệu Viện nghiên cứ khoa học ngân hàng 2012 thì tổng cầu về nhà và đất ở

tại Thành phố HCM thì tỷ trọng nhà phố chiếm phần lớn nhất với xấp xỉ 50%.

Trong khi “Người ngày càng sinh sôi, đất thì không ” mà nhu cầu có thêm nhà để

tách hộ khi lập gia đình, người nhập cư ngày càng tăng, môi trường kinh tế phát

triển thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao về thành phố, thu nhập của một bộ phận dân cư tăng lên… với chính sách nhà ở 2015 của Nhà nước [3] làm cho nhu cầu mua

nhà tại Thành Phố HCM nói riêng và ở Việt nam nói chung gia tăng nhanh chóng.

Tuy nhiên do thói quen cư trú người dân vẫn thích sống trong nhà phố gắn liền với

đất thay vì chung cư do nhiều yếu tố chất lượng, dịch vụ ở đó. Điều này cộng với

tác động của một bộ phận thay đổi nhà ở do kinh tế hoặc thay đổi nhu cầu do lượng

nhân khẩu tăng lên phải bán-mua nhà phục vụ cho nhu cầu của mình nên thị trường

nhà phố vẫn phát triển mạnh mẽ trong khi các khu đô thị tập trung và chung cư tăng

nhanh. Người nước ngoài có xu hướng mua chung cư cao cấp còn người Việt ở

nước ngoài phần đông vẫn trung thành với Nhà phố như của để dành: mua cho thuê

kinh doanh sinh lợi như một khoản đầu tư về cố quốc.

2.5.5 Phân loại thị trường nhà phố

Căn cứ vào thiết kế và độ bền: Bộ Xây dựng[10] phân cấp nhà ở thành 4 cấp: Nhà

cấp 1, nhà cấp 2, nhà cấp 3, nhà cấp 4 theo thứ tự chất lượng thiết kế và độ bền

giảm dần theo cấp phân loại.

 Nhà cấp I:

Kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có niên hạn sử dụng -

quy định trên 80 năm.

Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây -

gạch.

Mái bằng bê tông cốt thép hoặc lợp ngói, có hệ thống cách nhiệt tốt. -

Vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt. -

Tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ, tiện lợi, không hạn chế -

số tầng.

 Nhà cấp II:

Kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có niên hạn sử dụng -

quy định trên 70 năm.

Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây -

gạch.

Mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói bằng Fibroociment. -

Vật liệu hoàn thiện trong ngoài nhà tương đối tốt. -

Tiện nghi sinh hoạt đầy đủ. Số tầng không hạn chế. -

 Nhà cấp III:

Kết cấu chịu lực kết hợp giữa bê tông cốt thép và xây gạch hoặc xây gạch. -

Niên hạn sử dụng trên 40 năm.

- Bao che nhà và tường ngăn bằng gạch.

- Mái ngói hoặc Fibroociment.

- Vật liệu hoàn thiện bằng vật liệu phổ thông.

- Tiện nghi sinh hoạt bình thường, trang bị xí, tắm bằng vật liệu bình thường.

Nhà cao tối đa là 2 tầng.

 Nhà cấp IV:

- Kết cấu chịu lực bằng gạch, gỗ. Niên hạn sử dụng tối đa 30 năm.

- Tường bao che và tường ngăn bằng gạch (tường 22 hoặc 11 cm).

- Mái ngói hoặc Fibroociment.

- Vật liệu hoàn thiện chất lượng thấp.

- Tiện nghi sinh hoạt thấp.

2.6 Một số nghiên cứu trước đây về các yếu tố tác động đến sự biến động giá

nhà phố

2.6.1 Nghiên cứu ngoài nước

 Green và Hendershott (1996) cho rằng giá nhà ở phụ thuộc vào các yếu tố

tuổi căn nhà, số lượng phòng ngủ, số lượng các phòng khác, số lượng phòng tắm,

máy điều hòa trung tâm, vị trí trung tâm hay không, chủ quyền, hệ thống xử lý chất

thải, ga sưởi…

 Zangerle (1972) và Henderson (1931) trong định giá bất động sản, tập trung

vào sự tác động của các yếu tố về môi trường và các đặc điểm riêng của từng loại

bất động sản như: quang cảnh, thảm thực vật, ô nhiễm không khí, tiếng ồn, kết cấu

của nhà.

 Theo Feeman (1999) giá của một hàng hóa không đồng nhất có thể xác định

thông qua những thuộc tính liên quan đến hàng hóa đó. Trong trường hợp hàng hóa

là bất động sản, những yếu tố tiềm ẩn làm tăng giá trị của bất động sản như: có cảnh

nhìn ra biển, có góc nhìn đẹp, gần siêu thị, trường học, bệnh viện… những yếu tố

này góp phần làm cho một số những cá nhân sẵn sàng chi trả.

 Hughes và Sirmans (1993) nghiên cứu tác động của yếu tố kẹt xe đến giá nhà

tại Baton Rouge và Louisiana thuộc Mỹ. Họ cho rằng bên cạnh những yếu tố bên

trong của căn nhà như: diện tích, số phòng ngủ, số phòng tắm… thì các yếu tố bên

ngoài như: điều kiện đường phố, an ninh, gần chổ làm việc, mua sắm… cũng có ảnh

hưởng tới giá nhà.

2.6.2 Nghiên cứu trong nước:

 Nguyễn Quốc Nghi và các cộng sự (2012) xác định các nhân tố ảnh hưởng

đến giá cho thuế bất động sản tại Cần Thơ. Với quy mô mẫu 210 quan sát, nghiên

cứu đã xác định các nhân tố quyết định giá cho thuê bao gồm diện tích sàn, vị trí, trục chính, chi phí sinh hoạt, hình thức cho thuê và giá cho thuê trước đây[4].

 Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) cũng sử dụng một mẫu tương

đối nhỏ gồm 160 bất động sản tại thị trường Thành Phố Hồ Chí Minh. Các tác giả

xác định các nhân tố chính tác động tới giá bất động sản là vị trí của bất động sản

đó, diện tích đất, diện tích nhà, khoảng cách từ bất động sản đến trung tâm thành phố và khoảng cách từ bất động sản đến mặt tiền đường[5].

 Nguyễn Ngọc Vinh (2012) nhận diện 18 yếu tố tác động đến giá trị bất động

sản. các yếu tố này được tác giả tổng hợp thành 5 nhóm: Vị trí, yếu tố vật chất, yếu

tố kinh tế, tình trạng sử dụng, các yếu tố phí bất động sản. Trong đó, nhóm vị trí bao

gồm 6 yếu tố: hạ tầng, an ninh, môi trường, giao thông, cảnh quan, phong thủy;

nhóm yếu tố vật chất: hình dáng, kích thước, kiến trúc, xây dựng; Nhóm yếu tố kinh

tế: lợi ích tiềm năng, lợi ích kinh doanh, quyền tài sản; Nhóm tình trạng sử dụng

bao gồm: chức năng sử dụng, trang trí nội thất; Nhóm các yếu tố phi BĐS bao gồm:

các động sản đính kèm, chính sách, giá trị vô hình. Nghiên cứu đi đến kết luận cả 18

yếu tố đưa ra đều tác động đến giá trị của BĐS. Trong đó nhóm yếu tố vị trí thông thường có tác động mạnh nhất[12].

2.7 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố và mô hình lý thuyết

2.7.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố

Theo Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng (2007), Giá cả nhà phố tuỳ thuộc phần lớn

vào quan hệ cung - cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá nhà thường bị đẩy

lên cao và ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá nhà có xu hướng giảm xuống. Tuy

nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ

những khuyết tật của thị trường như độc quyền, đầu cơ, cạnh tranh không lành

mạnh,... Có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của

Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và

thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh

địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách

nhà ở cho người có thu nhập thấp,... Có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen

của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở

nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ,... Nhìn chung có ba

nhóm nhân tố tác động đến giá nhà phố nói riêng cũng như đối với BĐS nhà ở nói

chung là:

2.7.1.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với căn nhà

 Nhóm các yếu tố tự nhiên:

- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì

giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt

đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều

có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung

tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất

cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các

ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những

BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS

là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.

- Kích thước, hình thể, diện tích khuôn viên: một kích thước và diện tích

khuôn viên t tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong

vùng. Ví dụ: tại Thành Phố Hồ Chí Minh, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và

diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-

15m.

- Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các

BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp,

thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của

BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS: nếu 2 BĐS có giá xây dựng như

nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và

ngược lại.

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh

hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.

 Nhóm các yếu tố kinh tế:

- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang

lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu

nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.

- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều

hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng

tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.

2.7.1.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS

 Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng

đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,... hiện có.

 Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử

dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng

cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự

hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng

lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).

2.7.1.3 Các yếu tố chung bên ngoài

 Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà

nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị

trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:

Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa

phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.

Các chính sách tác động trực tiếp như:

- Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.

- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua

nhà tại thành phố.

- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

- Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:

- Tình hình cung - cầu BĐS trong khu vực

- Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực.

- Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước,

cấp điện, thông tin liên lạc…)

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,

trung bình hay thấp) so với các vùng khác

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

- Mức độ lạm phát chung

- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng

trong vùng.

 Các yếu tố xã hội:

Cũng theo Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng (2007), các yếu tố xã hội cũng tác động

lớn đến giá trị nhà. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ

tăng của dân số cơ học thì giá trị nhà nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị

phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục,

trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng

đến giá trị của căn nhà. Tình trạng những người sống trong nhà, tình trạng sức khoẻ,

nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của

những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến mặt tâm linh và

phong thuỷ.

2.7.2 Mô hình lý thuyết

Từ cơ sở lý luận và tổng quan công trình nghiên cứu trước đó gồm các kinh nghiệm

nước ngoài, một số nghiên cứu trong nước, qua tìm hiểu, thảo luận nhóm và lấy ý

kiến chuyên gia,… Tác giả đã chọn lọc để rút ra mô hình lý thuyết như sau:

K/c đến công viên

K/c đến trung tâm TP

K/c đến mặt tiền đường

K/c đến trường học

Diện tích khuôn viên

K/c đến khu công nhiệp

Số tầng

Giá nhà

K/c đến chợ, TTTM

An ninh khu vực

K/c đến bệnh viện

Giá cho thuê

Chất lượng vệ sinh

Tình trạng cung cấp điện nước

Tình trạng pháp lý

Chi phí xây dựng

Hình 2.1 Mô hình lý thuyết

(Nguồn: tác giả tự tổng hợp)

TÓM TẮT CHƯƠNG 2

Chương 2 tập trung giới thiệu tổng quan lý thuyết liên quan đến đề tài. Trong

chương này, luận văn giải quyết được các nội dung sau:

Thứ nhất: làm rõ khái niệm liên quan đến thị trường bất động sản bao gồm các các

khái niệm cơ bản liên quan đến bất động sản, đặc điểm của bất động sản nhà ở, vai

trò của thị trường bất động sản nhà ở, cung cầu và giá cả trên thị trường bất động

sản nhà ở, Quan hệ cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà ở, quy luật

cung cầu, quy luật giá cả.

Thứ hai: chỉ ra các khái niệm liên quan đến thị trường nhà phố, cơ sở pháp lý thị

trường nhà phố, đặc điểm của thị trường nhà phố. Tính tất yếu của việc hình thành

và phát triển thị trường nhà phố, phân loại thị trường nhà phố, các yếu tố ảnh hưởng

đến giá nhà phố.

Thứ ba: tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến đề

tài từ đó rút ra mô hình lý thuyết.

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Giới thiệu mô hình Hedonic

Phương pháp định giá Hedonic được định nghĩa là kỹ thuật phân tích hồi quy được

sử dụng để xác định giá trị của những thuộc tính liên quan đến hàng hóa trên thị

trường trong các giai đoạn cụ thể. Những thuộc tính có thể đo lường được như kích

cỡ, tốc độ, trọng lượng,… sẽ ảnh hưởng đến giá trị của hàng hóa. Theo Griliches

(1971), phương pháp Hedonic dựa trên cơ sở: giá của một hàng hóa không đồng

nhất có thể được xác định thông qua những thuộc tính liên quan đến hàng hóa đó.

Vì thế, hàm hồi quy Hedonic có dạng:

pi = h(ci)

Với pi là giá của hàng hóa và ci là vector của các đặc tính liên quan đến hàng hóa.

Theo Triplett (1986), phương pháp định giá Hedonic đã phát triển và được ứng

dụng nhiều vào cách xác định các chỉ số giá trước khi nó được xây dựng thành một

khung cơ sở hoàn chỉnh. Theo Malpezzi (2002), Court (1939) là người đầu tiên áp

dụng phương pháp hồi quy Hedonic. Phương pháp của ông liên hệ giá của xe ô tô

với những đặc điểm tạo ra sự hài lòng của khách hàng như sức mạnh của động cơ,

tốc độ, trang trí nội thất của xe,… Vì thế, mô hình được biết đến với tên gọi “mô

hình định giá Hedonic”. Mô hình Hedonic được phát triển hoàn chỉnh hơn qua hai

nghiên cứu quan trọng là lý thuyết tiêu dùng của Lancaster (1966) và mô hình giá

ẩn Hedonic của Rosen (1974). Cả hai hướng tiếp cận đều nhằm mục tiêu ước tính

giá trị và số lượng thuộc tính dựa trên những sản phẩm khác nhau được đưa vào

quan sát. Lancaster đã xây dựng nền tảng lý thuyết cho mô hình Hedonic: sự thỏa

dụng của người tiêu dùng có được từ những đặc tính của sản phẩm, chứ không phải

trực tiếp từ sản phẩm đó. Hiện nay, phương pháp định giá Hedonic được áp dụng

rộng rãi tại các quốc gia phát triển.

Theo nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic trong thị trường nhà ở của Thibodeau

và Malpezzi (1980), phương pháp định giá Hedonic là một mô hình hồi quy của giá

trị hoặc giá thuê căn hộ dựa trên những đặc tính liên quan đến căn hộ. Trong đó,

từng biến độc lập đại diện cho từng đặc điểm riêng biệt và các hệ số trong kết quả

của mô hình là giá tiềm ẩn của những đặc điểm này. Mô hình hồi quy của giá thuê

nhà hoặc giá trị căn hộ có dạng như sau:

R = f (S, N, L, C, T)

Trong đó: R là giá thuê hoặc giá trị căn hộ; S là những đặc điểm thuộc cấu trúc; N

là đặc điểm thuộc môi trường xung quanh; L là vị trí; C là đặc điểm về hợp đồng

giao dịch và T là thời hạn căn hộ được quan sát.

Theo Malpezzi (2003), trong quá trình phát triển, thị trường nhà ở là một trong ứng

dụng rộng rãi của mô hình định giá Hedonic, vì nhà ở là hàng hóa không đồng nhất;

đồng thời nhu cầu của người tiêu thụ cũng không đồng nhất. Thật vậy, một căn nhà

gồm nhiều đặc điểm riêng biệt về diện tích, chất lượng, vị trí,… Mỗi căn nhà có một

vị trí nhất định, thời gian xây dựng khác nhau, có diện tích khác nhau. Bên cạnh đó,

mức độ thỏa dụng của người mua khác nhau, định giá căn nhà cũng khác nhau. Một

căn nhà có cùng một nhóm đặc điểm được định giá khác nhau theo từng người mua.

Việc định giá vì thế cũng trở nên khó khăn. Từ đó, phương pháp Hedonic được sử

dụng phổ biến vì nó ước tính được giá trị của các đặc điểm riêng lẻ cấu thành nên

giá trị chung của cả căn nhà.

Lợi thế của mô hình hodenic là tính linh hoạt, có thể sử dụng ngay được các dữ liệu

giao dịch đang diễn ra và dữ liệu về các đặc tính của một bất động sản có thể được

khai thác ở rất nhiều nguồn khác nhau, kết quả của phương pháp này được đánh giá

là đáng tin cậy cho việc xác định giá trị của một bất động sản. Ngoài những ưu điểm

trên phương pháp sử dụng mô hình hodenic còn có thể giúp cho chúng ta dự đoán

được bong bóng cục bộ của thị trường bất động sản khi giá trị giao dịch trên thị

trường của khu vực đó cao hơn nhiều so với giá trị tính toán cho bởi mô hình. Ngoài

ra thì khi xây dựng mô hình và đánh giá sai số chúng ta có thể lựa chọn được các

đặc trưng ảnh hưởng nhiều đến giá đất trên quan điểm sử dụng ít đặc tính nhất và

sai số là nhỏ nhất.

3.2 Phương pháp nghiên cứu

Để hoàn thành nghiên cứu này tác giả sử dụng các phương pháp sau đây:

 Phương pháp phân tích: phương pháp này sử dụng trong nghiên cứu các yếu

tố ảnh hưởng đến giá nhà phố và lựa chọn dạng hàm hồi quy phù hợp.

 Phương pháp thống kê số liệu: sử dụng trong thu thập số liệu phục vụ việc

thử nghiệm mô hình, số liệu được lấy bao gồm các số liệu sơ cấp được điều tra trên

địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh.

 Phương pháp chuyên gia: được sử dụng để đưa ra các yếu tố có ảnh hưởng

đến giá nhà và thiết kế bảng hỏi phục vụ cho việc điều tra số liệu sơ cấp. Tác giả sử

dụng ý kiến chuyên gia trong các lĩnh vực quản lý địa chính và thị trường bất động

sản.

 Phương pháp mô hình: Mô hình được sử dụng trong nghiên cứu là các mô

hình toán học. Các mô hình này bao gồm mô hình Hedonic và mô hình hồi quy

tuyến tính để tìm ra các yếu tố tác động đến giá nhà phố trên địa bàn Thành Phố Hồ

Chí Minh.

3.3 Dữ liệu nghiên cứu

Vật liệu nghiên cứu Để thử nghiệm các phương pháp và mô hình đề xuất, chúng tôi

sử dụng số liệu được điều tra trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh. Số liệu này bao

gồm thông tin của 334 căn nhà các thông tin này bao gồm: giá giao dịch, giá cho

thuê, diện tích khuôn viên, số tầng, khoảng cách đến mặt đường trước nhà, chiều

rộng mặt đường trước nhà, khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng các đến

công viên gần nhất, tình trạng ngập lụt, tình trạng pháp lý, mức độ an ninh khu vực

quanh nhà…

3.4 Quy trình nghiên cứu

Sơ đồ 3.1: Các bước trong quy trình nghiên cứu:

1 Xác định vấn đề nghiên cứu

Xác định mục tiêu nghiên cứu

Thiết kế hay lập kế hoạch nghiên cứu

Đo lường, thu thập dữ liệu

5 Phân tích số liệu

Giải thích, làm sáng tỏ số liệu

Viết báo cáo kết quả, giải pháp và kiến nghị

( Nguồn: Tổng hợp của tác giả)

Quy trình nghiên cứu đề tài gồm các bước cụ thể như sau:

 Bước 1: Nhận dạng vấn đề nghiên cứu

Một vấn đề nghiên cứu được xác định rõ ràng và đúng đắn là điều kiện tiên quyết

cho sự thành công của đề tài nghiên cứu. Đây cũng là khâu đầu tiên của quy trình

nghiên cứu được xác định từ nhiều nguồn khác nhau, ở đây tác giả chủ yếu theo dõi

từ hai nguồn chính: từ lý thuyết và từ thị trường.

Nhận dạng được vấn đề nghiên cứu, tác giả chọn đề tài nghiên cứu: “ Các yếu tố

ảnh hưởng đến giá nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh, dự báo xu hướng và giải

pháp phát triển bền vững đến 2020”.

 Bước 2: Xác định mục tiêu nghiên cứu

Sau khi nhận dạng được vấn đề nghiên cứu, tác giả xác định rõ cần nghiên cứu cái

gì và đó là mục tiêu nghiên cứu, bao gồm mục tiêu nghiên cứu tổng quát và mục

tiêu cụ thể. Tác giả phát biểu mục tiêu cụ thể hóa ở dạng câu hỏi, và đó là câu hỏi

nghiên cứu.

 Bước 3: Thiết kế hay lập kế hoạch nghiên cứu

Tác giả tổng kết lý thuyết nền sử dụng và những nghiên cứu trước đây để xây dựng

mô hình nghiên cứu, từ đó đưa ra mô hình nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu cho

câu hỏi nghiên cứu đã đặt ra. Tác giả xác định các phương pháp nghiên cứu phù

hợp, chuẩn bị biểu mẫu để thu thập số liệu cho nghiên cứu làm thế nào để có thể thu

thập được các dữ liệu định lượng và định tính cần thiết để đánh giá đúng thực trạng

và tìm kiếm các yếu tố làm ảnh hưởng đến giá nhà phố.

 Bước 4: Đo lường, thu thập dữ liệu

Tham khảo ý kiến chuyên gia về dữ liệu, tìm các dữ liệu tại các nguồn trọng tâm và

thiết kế biểu mẫu số liệu thống kê về chỉ số giá bất động sản, các yếu tố làm ảnh

hưởng đến giá nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh.

 Bước 5: Phân tích số liệu

Sử dụng phương pháp định lượng và định tính để phân tích số liệu. Trước tiên là

phân tích mô tả mối quan hệ, sau đó áp dụng mô hình định lượng để đánh giá các

yếu tố làm ảnh hưởng đến giá, kiểm định thống kê độ tin cậy các kết quả phân tích,

chạy mô hình, …

 Bước 6: Giải thích, làm sáng tỏ số liệu

Giải thích kết quả nghiên cứu và tìm ra các yếu tố làm ảnh hưởng đến giá nhà phố

tại Thành Phố Hồ Chí Minh.

 Bước 7: Viết báo cáo kết quả, giải pháp và kiến nghị

Báo cáo kết quả nghiên cứu, trình bày các quan điểm, định hướng chính sách và đưa

ra giải pháp kiến nghị phù hợp trên cơ sở kết quả nghiên cứu đã đạt được.

3.5 Phân tích thực trạng biến động giá bất động sản tại TP.HCM giai đoạn

1990 – 2015

3.5.1 Điểm qua tình hình biến động giá bất động sản trước năm 2000

+ Trước năm 1990: Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, quá

trình đô thị hóa diễn ra còn chậm, do đó nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá

nhân trong nước chưa cao. Trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường

BĐS. Các giao dịch BĐS trong thời gian này chỉ là các giao dịch ngầm.

+ Năm 1993 – 1994: Thị trường BĐS đã có “Cơn sốt giá lần thứ nhất” ở phân khúc

đất và quyền sử dụng đất. Nguyên nhân Luật Đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc

chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Đây được xem là thời hoàng kim

của tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và

đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5%. Tăng trưởng mạnh của GDP khiến người ta tin vào

tương lai sáng lạn của nền kinh tế đã thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh.

+ Năm 1995 – 1999 “Lần đóng băng đầu tiên”: Sau cơn sốt mạnh, thị trường bất

động sản Việt Nam bước vào giai đoạn đóng băng kéo dài 5 năm. Nguyên nhân do

các chính sách vĩ mô và sự biến động của nền kinh tế. Trước tình hình đó, Nhà nước

đã can thiệp bằng hai nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuế đất, nhằm ngăn

chặn hiện tượng đầu cơ. Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần (tiền

chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất). Với sự tác động của hai nghị định trên

đã buộc các nhà đầu cơ bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả tiền cho ngân hàng.

Làn sóng xả hàng của nhà đầu cơ đã làm cho thị trường bất động sản ở trạng thái

cung vượt cầu, dẫn đến thị trường lao dốc, giá bất động sản nhà ở giảm mạnh. Bên

cạnh đó, khủng hoảng kinh tế châu Á khởi nguồn từ Thái Lan đã làm cho một số dự

Chí Minh thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thoái, giá bất động sản nhà đất

án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam nói chung và Thành Phố Hồ

chạm đáy.

Nhìn chung, phần lớn các nhà nghiên cứu đều thừa nhận rằng, từ năm 2000 đến nay,

Phố Hồ Chí Minh nói riêng đã trải qua các chu kỳ biến động giá tương đối rõ nét

giá nhà đất trên toàn quốc nói chung, giá bất động sản nhà ở trên địa bàn Thành

như sau:

3.5.2 Năm 2000 – 2003 “Cơn sốt giá lần thứ hai”

Sau giai đoạn đóng băng kéo dài 5 năm, thị trường bất động sản bắt đầu chuyển

mình vào năm 2000 và bùng nổ vào giai đoạn 2001-2003 [16]. Cơn sốt giá nhà đất

lần thứ hai diễn ra do các nhà đầu tư dự đoán và đánh giá chủ trương cho Việt kiều

mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nên nhiều nhà đầu

tư mua đất khắp nơi ở các vùng ven [46].

3.5.3 Năm 2004 – 2006 “Lần đóng băng thứ hai”

Tình hình thị trường bất động sản nhà ở diễn biến trầm lắng, thậm chí “đóng băng”.

Thị trường bất động sản ngày càng kém khả quan qua từng năm. Theo số liệu thống

kê, giao dịch BĐS thành công giảm 28% trong năm 2003, giảm 56% trong năm 2004, và giảm 78% trong năm 2005[16]. Đây là giai đoạn có nhiều văn bản về luật và

dưới luật liên quan đến quản lý nhà đất được ban hành. Chẳng hạn, Luật Xây dựng

năm 2004, Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng

09 năm 2006 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 và

Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 hướng dẫn thi hành

Luật Kinh doanh BĐS. Các Luật và Nghị định này đi vào thực tế với những ràng

buộc khắt khe về vốn, về năng lực chủ đầu tư,... khiến cho các doanh nghiệp bất

động sản rơi vào khó khăn. Đặc biệt, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10

năm 2004 chấm dứt cơ chế phân lô bán nền và đòi hỏi chủ đầu tư có lộ trình cụ thể,

có quy mô lớn và phải có tiềm lực tài chính đủ mạnh (20% đối với hạ tầng khu đô

thị), hạn chế mua trả trước mà thực chất là chiếm dụng vốn của các nhà đầu tư tiềm

năng đối với các nhà đầu tư phát triển, với những quy định này, thị trường bất động

sản đang phát triển nóng đã bị chặn đứng lại một cách đột ngột. Quy định giá đất do

Nhà nước ban hành bằng với giá đất trên thị trường của Luật Đất đai năm 2003 và

được cụ thể hóa trong Nghị định 188/2004/CP – CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 đã

làm cho giới đầu cơ nhà đất ngừng hành động, nghe ngóng và quyết định chuyển

vốn sang thị trường chứng khoán đang phát triển, đến những năm 2005 – 2007,

lượng vốn đổ vào thị trường chứng khoán tăng rất nhanh khiến thị trường này phát

triển bùng nổ trong khi giao dịch trên thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng. Để

tháo gỡ những khó khăn trên thị trường, Chính phủ đã đề ra nhiều giải pháp. Một

trong những giải pháp được nhiều nhà kinh doanh mong đợi đã được Chính phủ

thực hiện là sự ra đời của Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006

cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án sau khi đã xây dựng cơ sở

hạ tầng cho các chủ đầu tư khác; đối với các dự án ngoài thành phố, thị xã còn được

phép phân lô bán nền sau khi đã xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng. Đến đây, thị

Minh nói riêng dần dần tan băng và bước sang một chu kỳ mới.

trường bất động sản nhà ở cả nước nói chung và trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí

3.5.4 Năm 2006 – 2008 “Cơn sốt giá thứ ba”

Không giống như hai lần sốt đất trước đó, cơn sốt bất động sản nhà ở này tập trung mạnh vào phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự[6]. Một số nguyên nhân chủ yếu:

Nguồn vốn FDI dồi dào tạo điều kiện cho nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ trong

giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2007; Thị trường chứng khoán bước vào thời kỳ

huy hoàng khi số lượng nhà đầu tư tham gia tăng vọt và việc kiếm tiền dễ dàng.

Cho đến cuối năm 2007, thị trường này bắt đầu có sự điều chỉnh mạnh và dưới ảnh

hưởng của những bất ổn vĩ mô do lạm phát cao, giá chứng khoán nhanh chóng sụt

giảm và rơi vào trạng thái tự do. Từ đỉnh cao 1170 điểm được xác lập vào tháng 3 –

2007, VN-Index đã tụt xuống gần 900 điểm vào tháng 4 – 2007, sau một giai đoạn

chạng vạng, đến tháng 6 – 2008 VN - Index đã lao xuống đáy mới rất sâu khi chỉ

còn 366 điểm. Khi thị trường chứng khoán đi từ suy giảm đến sụp đổ, giới đầu tư

thất vọng từ bỏ thị trường này và chuyển hướng sang thị trường BĐS. Nguồn vốn

thặng dư của những người thắng lớn từ chứng khoán chuyển dịch sang thị trường

Minh, giá bất động sản nhà ở tại thời điểm đầu năm 2008 tăng so với đầu năm 2007 trung bình từ 100% đến 150%[18].

BĐS tạo điều kiện cho phân khúc cao cấp hưởng lợi lớn. Tại Thành Phố Hồ Chí

3.5.5 Cuối năm 2008 – nay

 Từ cuối năm 2008 - 2013: “Lần đóng băng thứ ba”

Đứng trước thực trạng thị trường bất động sản và mức độ lạm phát tăng cao, chính

phủ đã tiến hành điều tiết thị trường bằng các chính sách tiền tệ với việc kiểm soát

tín dụng chặt chẽ, đặc biệt là tín dụng phi sản xuất với hàng loạt các biện pháp được

chính phủ thực hiện nhằm ổn định thị trường và kiềm chế lạm phát.

Ngay sau khi có các chính sách thắt chặt tài chính để chống lạm phát, chống tạo ra

bong bóng chứng khoán và bất động sản thì thị trường bất động sản Thành Phố Hồ

Chí Minh đã nhanh chóng chuyển sang suy yếu cả về khối lượng giao dịch và giá

cả. Nguyên do là thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh dựa chủ yếu vào

dòng tiền vay ngân hàng để kinh doanh. Nay “dòng máu” bị chặn lại, thị trường bất

động sản ngay lập tức bị ảnh hưởng nặng nề là điều không tránh khỏi.

Trong những tháng cuối năm 2008, áp lực trả nợ ngân hàng, nhiều nhà đầu cơ bất

động sản nhà ở phải bán tháo sản phẩm và dần rời bỏ thị trường bất động sản khiến

giá nhà đất giảm mạnh hơn. Nghị định 71 và 69 hướng dẫn thi hành Luật nhà ở và

việc thu thuế sử dụng đất càng làm thị trường ảm đảm hơn.

Trong năm 2011, trước nguy cơ lạm phát tăng cao, nền kinh tế vĩ mô có biểu hiện

suy thoái đã buộc chính phủ ban hành Nghị quyết số 11 về biện pháp kiềm chế lạm

phát, chính sách này khiến thị trường gần như đóng băng, giá bất động sản nhà ở

giảm khá sâu ở hầu hết các phân khúc nhưng thanh khoản vẫn không được cải thiện.

Năm 2012 các doanh nghiệp BĐS đã cạnh tranh khốc liệt. Hàng loạt các công ty

dịch vụ môi giới BĐS đóng cửa trong khi các chủ đầu tư tuyên bố phá sản hoặc rao

bán dự án.

Năm 2013, thị trường bất động sản cả nước nói chung và trên địa bàn Thành Phố

Hồ Chí Minh nói riêng tiếp tục gặp khó khăn trong bối cảnh giao dịch ảm đảm,

hàng tồn kho cao, nợ xấu chưa được giải quyết. Về giá cả, một số nghiên cứu cho

thấy đã giảm từ 15% đến 30%, thậm chí 50%. Đến cuối năm 2013, tồn đọng của thị

trường đã bước đầu được giải quyết và điểm sáng được hé lộ.

 Trong năm 2014, Theo kết quả nghiên cứu của Ban Nghiên cứu thị trường

Batdongsan.com.vn, có tới 90% trong tổng số hơn 200 chuyên gia, chủ dự án, lãnh

đạo sàn và các nhà môi giới được khảo sát khẳng định, thị trường BĐS 2014 đã bắt

đầu “tan băng”, giao dịch tăng, giá ngừng giảm ở hầu hết các phân khúc của thị

trường, tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp cũng chuyển biến theo hướng

khả quan.

Theo số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng, chỉ trong 10 tháng đầu năm 2014 Thành Phố

Hồ Chí Minh có khoảng 7.550 giao dịch thành công, tăng 30% so với cùng kỳ năm

trước. Đây là một điều tất yếu, bởi khi lãi suất ngân hàng giảm, thị trường chứng

khoán tiềm ẩn nhiều rủi ro, giá vàng bấp bênh thì các nhà đầu tư sẽ đẩy dòng vốn

quay trở lại thị trường BĐS.

Từ đầu năm 2014, giá nhà ở tương đối ổn định, xu hướng giảm giá trong năm 2013

gần như đã chấm dứt. Thậm chí, tại một số dự án dự án đi vào hoàn thiện, mức giá

đã tăng khoảng 5-10% so với năm ngoái.

Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, thị trường đã bước vào thời điểm

giao dịch thật, bất động sản đang trở lại tiệm cận hơn giá trị thực và đã đáp ứng

được một phần nhu cầu mua nhà của người dân.

Như vậy, có thể thấy rằng, thị trường bất động sản năm 2014 đã có sự chuyển biến

tích cực. Những khó khăn của thị trường 2013 đã dần được tháo gỡ. Tuy chưa tạo ra

được bước đột phá nhưng với những diễn biến tốt trong các tháng cuối năm 2014.

 Đến năm 2015 tình hình thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh

đang ngày một sáng sủa. Luật Nhà ở sửa đổi cho phép người nước ngoài và Việt

Kiều sở hữu bất động sản tại Việt Nam và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có

hiệu lực từ tháng 7/2015. Dự án xây dựng metro tại Thành Phố Hồ Chí Minh cùng

với việc hoàn thiện hệ thống cầu đường hiện đại như tuyến đường cao tốc TP. HCM

– Long Thành – Dầu Giây (TP. HCM)… cũng là những yếu tố góp phần tạo nên cú

hích cho thị trường bất động sản.

Nhìn chung, thị trường bất động sản đã có nhiều dấu hiệu hồi phục, mặc dù chưa thể

trở lại thời “ hoàng kim“ nhưng rõ ràng thị trường nhà đất đã và đang có những

bước chuyển mình mạnh mẽ. Theo những con số thống kê cho thấy hoạt động kinh

doanh bất động sản đã được cải thiện nhiều với mức tăng 2,93%, cao hơn mức tăng

1,91% của cùng kỳ năm trước.

Nguyên nhân chủ yếu do lãi suất ngân hàng tiếp tục giảm kèm theo chính sách của

Nhà nước về hỗ trợ ngành bất động sản đã và đang phát huy tác dụng cùng với

những điều kiện cho vay mua nhà được nới lỏng.

Cụ thể, về phía ngân hàng, liên tiếp hai thông tư 32/2014/TT-NHNN và thông tư

36/2014/TT-NHNN được ban hành với nhiều quy định ưu đãi cho bất động sản,

trong đó:

Thông tư 32/2014/TT-NHNN ngày 18/11/2014 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN)

đã mở rộng đối tượng được vay vốn thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Điều kiện được

vay vốn gói 30.000 tỷ, giúp cho phân khúc nhà ở giá thấp được hưởng lợi rất nhiều,

đồng thời cũng mở thêm điều kiện được vay vốn và nới thời gian áp dụng mức lãi

suất cho vay.

Đặc biệt là Thông tư 36/2014/TT-NHNN được NHNN ban hành ngày 20/11/2014.

Theo đó, NHNN đã điều chỉnh hệ số rủi ro với các khoản phải đòi để đầu tư, kinh

doanh chứng khoán, các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 250% theo

quy định tại Thông tư 13 xuống còn 150% (là mức thấp nhất theo thông lệ). Nhiều ý

kiến nhận định cho rằng NHNN đang phát đi thông điệp muốn mở rộng tăng trưởng

tín dụng nhất là đối với bất động sản.

Đồng thời Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà (sửa đổi) cũng đã

được Quốc Hội chính thức thông qua ngày 25/11/2014.

Theo nhận định của các chuyên gia BĐS, Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có

hiệu lực từ 1/7/2015 được mong đợi sẽ giúp lành mạnh hóa thị trường bất động sản

và hoạt động thị trường hiệu quả hơn. Bên cạnh đó, việc “nới” các điều kiện kinh

doanh nhà đất cho các cá nhân và doanh nghiệp có vốn đầu tư sẽ thu hút được lượng

lớn dòng vốn ngoại đổ vào thị trường.

Điểm nhấn quan trọng nhất có lẽ vẫn là Luật Nhà ở (sửa đổi) với việc “mở” quyền

được sở hữu nhà ở của Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài

tại Việt Nam. Chính việc cho phép người nước ngoài mua nhà sau khi nhập cảnh

được kỳ vọng tạo ra yếu tố thuận lợi để kích thích phát triển đầu tư, thu hút lượng

lớn vốn FDI và đảm bảo cam kết hội nhập của Việt Nam.

Thêm vào đó, Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết 61/NQ-CP bổ sung Nghị quyết

số 02 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho DN sản xuất – kinh doanh, hỗ trợ

thị trường, giải quyết nợ xấu. Tại Nghị quyết mới này, Thủ tướng đã phê duyệt các

nội dung quan trọng liên quan đến mở rộng đối tượng được cho thuê, thuê mua nhà

ở xã hội, nhà ở thương mại; thêm thời gian cho vay vốn, thêm Ngân hàng tham gia

vào quy trình cho vay ưu đãi đã làm thị trường BĐS thời gian qua sôi động hẳn lên.

Việc NHNN “nới” thời gian áp dụng lãi suất cho vay đối với khách hàng mua, thuê,

thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại tối đa là 15 năm so với thời

gian 10 năm được quy định trước đây và các điều kiện vay gói 30.000 tỷ đã khiến

phân khúc nhà giá rẻ sôi động trở lại.

Để đáp ứng nhu cầu người mua nhà, các chủ đầu tư đi vào phân khúc nhà ở giá rẻ

để thu hút lượng lớn khách hàng bình dân.

Nhìn chung từ năm 1990 đến nay, thị trường bất động sản nói chung và thị trường

nhà phố nói riêng tại Thành Phố Hồ Chí Minh phát triển mạnh và có tính chu kỳ

khoảng 7 - 8 năm lại xuất hiện một đợt sốt về giá cả cũng như về lượng giao dịch.

3.6 Tác động của sự biến động giá nhà phố đến các lĩnh vực khác của nền kinh

tế.

Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế. Thị

trường bất động sản nước ta đã góp phần đáng kể đối với sự tăng trưỏng của nền

kinh tế. Tính đến năm 2008, nước ta có 194 KCN với tổng diện tích sử dụng đất là

46.588 ha. Nếu bình quân 1 ha đất khu công nghiệp thu hút được bình quân 90 lao

động thì 194 KCN tạo công ăn việc làm cho hàng triệu lao động.

Thị trường bất động sản phát triển đã góp phần tạo nên một đội ngũ các doanh

nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

trong nước, các đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp xây lắp của ngành xây dựng

ngày càng phát triển. Nhiều doanh nghiệp đủ năng lực về chuyên môn và tài chính

để thực hiện các dự án có quy mô lớn ngang tầm khu vực, nhiều doanh nghiệp đã và

đang đầu tư xây dựng các công trình cao tầng hiện đại.

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng

đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền

tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Phát

triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình

thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho

phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững

theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước.

Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác, như: thị

trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ và đặc

biệt là với thị trường tài chính, tiền tệ. Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia

kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD sẽ thúc

đẩy các lĩnh vực khác của nền kinh tế phát triển 1,5 - 2 USD. Với thị trường bất

động sản, thị trường tài chính, tiền tệ là nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạt động đầu

tư tạo lập bất động sản, cho nên những biến động của thị trường tài chính, tiền tệ,

lập tức tác động mạnh tới thị trường bất động sản. Ngược lại, với thị trường tài

chính, tiền tệ, việc đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn

với thời gian tạo lập bất động sản cũng như thu hồi vốn tương đối dài, vì vậy đối

với thị trường tài chính, tiền tệ thì thị trường bất động sản đóng vai trò là "đầu ra"

lớn nhất, đồng thời những biến động của thị trường bất động sản có tác động trực

tiếp đối với thị trường tài chính, tiền tệ. Thị trường BĐS hoạt động có hiệu quả là

cơ sở để huy động được nguồn tài chính cho mục tiêu phát triển kinh tế. Mặt khác,

việc nâng cao hiệu quả điều tiết vốn vay cho đầu tư BĐS của các ngân hàng, chính

là yếu tố cần thiết để thị trường BĐS phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn. Ngược

lại, thị trường vốn bị bó hẹp, hay “thắt chặt” thì thị trường BĐS cũng khó phát huy

được năng lực của nó, thậm chí lâm vào bất ổn (“bong bóng” hoặc “đóng băng”).

Thị trường BĐS phát triển góp phần huy động nguồn vốn nội tại: Đây là nội dung

có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới khẳng định. Nhìn

chung đều thống nhất với đánh giá nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm

cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học sẽ tạo

cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để tạo cơ sở thúc đẩy

quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Theo kết quả thống kê cho thấy, ở các nước

phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80%

trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS đóng vai trò

quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho

yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là đầu tư phát triển hệ thống cơ sở hạ

tầng.

Phát triển thị trường BĐS đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư trong nước và

nước ngoài tham gia vào đầu tư phát triển BĐS, đặc biệt là BĐS nhà ở, góp phần

tích cực vào phát triển kinh tế của đất nước và tăng thu ngân sách.

Thị trường bất động sản đã huy động được các nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư

nước ngoài tham gia tạo lập cơ sở vật chất cho các ngành kinh tế đồng phát triển.

 Tóm lại, thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà phố nói riêng

có ảnh hưởng sâu rộng đến nền kinh tế: Khi thị trường đóng băng không chỉ gây

khó khăng cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà còn ảnh hưởng đến tính

thanh khoản của ngân hàng, gây đình trệ sản xuất cho các doanh nghiệp sản xuất vật

liệu xây dựng, doanh nghiệp xây lắp, việc làm cho người lao động trong lĩnh vực

liên quan… Tình hình tồn kho vật liệu xây dựng, nhất là xi măng, gạch ốp lát, sứ vệ

sinh… theo đó cũng tăng lên. Một số doanh nghiệp rơi vào tình trạng thua lỗ, phá

sản đã làm ảnh hưởng rất lớn đến nguồn thu ngân sách và phát triển kinh tế của đất

nước.

3.7 Tổng quan về thị trường nhà ở tại Thành Phố Hồ Chí Minh

Thị trường nhà ở là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối

với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị

trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Phát triển và

quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy

phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho

phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững

theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Hồ Chí Minh dẫn đến nhu cầu về nhà, đất ở luôn tăng cao theo từng năm. Thu

Theo tổng cục Thống kê (2013), tình hình tăng dân số tăng trên địa bàn Thành Phố

nhập bình quân đầu người tăng trưởng với tốc độ trên 8%/năm trong các năm 2008 -

2013 làm tăng khả năng tài chính của người dân và giúp người dân tiếp cận việc

mua nhà và ổn định chổ ở.

Minh liên tục phát triển nhanh chóng và dự báo trở thành một siêu đô thị với dân số

Theo Viện Quy hoạch Xây dựng và Nikken Sekkei (2007), Thành Phố Hồ Chí

khoảng 10 triệu người trong năm 2020. Sự phát triển nhanh chóng, liên tục của

Thành phố đã tác động đáng kể đến các mô hình phát triển đô thị và tình hình sử

dụng đất không chỉ ở Thành Phố Hồ Chí Minh mà còn ở các tỉnh lân cận.

Thành Phố Hồ Chí Minh là Thành phố trực thuộc Trung ương có vị trí tương đương

với một tỉnh. Địa giới hành chính của Thành Phố Hồ Chí Minh được chia thành

24 quận huyện. Về hiện trạng đô thị hóa, các quận huyện nói chung được chia thành

nội thành hiện hữu, nội thành phát triển và ngoại thành. Khu nội thành hiện hữu có

13 quận gồm quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Phú Nhuận, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân

Bình, Tân Phú (trong đó quận 1 và quận 3 được xem là lõi trung tâm của thành

phố). Khu nội thành phát triển có 6 quận gồm quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân.

Khu ngọai thành có 5 huyện gồm Nhà Bè, Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh.

Là thành phố trực thuộc trung ương, TP. HCM chịu ảnh hưởng quan trọng của

chính phủ và các bộ ngành trong quản lý và phát triển.

Mật độ dân số trung bình của Thành Phố HCM là 3.500 người/km2, trong đó mật độ

dân số ở các quận nội thành cao hơn nhiều lần so với các huyện ngoại thành. Quận

đông dân nhất Thành Phố là quận Bình Tân với hơn 595.000 người, kế đến là quận

Gò Vấp với dân số gần 548.000 người

Cũng theo Viện Quy hoạch Xây dựng và Nikken Sekkei (2007), tỷ lệ tăng dân số

trung bình hàng năm của cả thành phố từ năm 2007 đến năm 2010 là khoảng 30‰

gồm cả tăng tự nhiên và tăng cơ học. Các quận huyện xung quanh khu vực đã đô thị

hóa như Bình Chánh, Tân Phú, Bình Tân dân số có xu hướng tăng nhanh hơn.

Trong khi đó ở các quận nội thành trung tâm như quận 1 và 3 dân số có xu hướng

giảm xuống. Nguyên nhân của hiện tượng trên là do giá nhà đất và giá cho thuê văn

phòng của các quận nội thành tăng cao nên người dân ra ngoại thành ở để cho thuê

nhà trong nội thành. Bên cạnh đó, chủ trương giãn dân tại các quận nội thành của

Thành Phố cũng làm giảm dân số tại các quận này. Hoạt động đô thị hóa ở Thành

Phố diễn ra dần dần từ phía tây lên phía bắc qua đông và cuối cùng xuống phía nam

theo chiều kim đồng hồ giống như trường hợp phát triển của Tokyo.

Các khu vực đã đô thị hóa và các khu vực đang đô thị hóa chủ yếu tập trung ở

những vùng có điều kiện đất đai tốt và không bị ngập lụt, có thể được phát triển dễ

dàng bởi những chủ đầu tư là cá nhân hoặc có quy mô nhỏ. Các dự án phát triển nhà

ở quy mô trung bình và lớn đang được thực hiện ở các khu vực phía nam và phía

đông thành phố (quận 2 và 7), các quận này gần với trung tâm nội thành. Tuy nhiên,

điều kiện đất đai ở những quận này không tốt, phần lớn diện tích đất nằm ở những

khu vực đất trũng thấp và thường xuyên bị ngập lụt.

Theo Cục Thống kê Thành Phố Hồ Chí Minh (2010), những khu vực có thời gian đi

lại khoảng 30 phút từ trung tâm thường là nơi tập trung các dự án có quy mô lớn và

trung bình. Do đó có thể nói các quận có điều kiện tiếp cận tốt với trung tâm Thành

phố thường thu hút nhiều dự án quy mô lớn và trung bình.

Nhìn chung, phần đông lao động thuộc nhóm ngành thương mại dịch vụ làm việc tại

các khu vực đã đô thị hóa, có hơn 60% nơi làm việc của lao động là ở trong hoặc

xung quanh khu lõi trung tâm Thành phố (tức khu nội thành hiện hữu). Đặc biệt, có

đến 60% ngành dịch vụ cao cấp tập trung tại khu lõi trung tâm thành phố.

Nhu cầu về nhà ở cao vì Thành Phố Hồ Chí Minh từ lâu đã được coi như là một

nơi hấp dẫn để sinh sống, đây là một nơi phát triển và có nền kinh tế tăng trưởng

mạnh nhất cả nước. Theo báo cáo của Ủy ban Nhân dân thành phố, GDP năm 2011

của Thành phố đạt hơn 513.000 t đồng, tăng 10,3% với năm trước. Thành phố đặt

mục tiêu năm 2012 tăng trưởng từ 10% trở lên, cao hơn 1,5 lần so với cả nước và

Thành Phố Hồ Chí Minh luôn cao hơn trên thị trường so với các khu vực khác.

GDP bình quân đầu người đạt khoảng 3.600 USD. Vì vậy, doanh số bán nhà tại

3.8 Bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố và mô

hình đề xuất

3.8.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố

Có rất nhiều nghiên cứu về những yếu tố ảnh hưởng đến đến giá nhà. Phần lớn, các

kết quả đều cho thấy sự ảnh hưởng của các biến vi mô đến giá nhà ở, bao gồm:

(1) D_ROAD: Khoảng cách đến mặt tiền đường

Asabere và Huffman (1995) đã tìm ra rằng khoảng cách từ nhà đến trục đường

chính (Broad street/Market street) có ảnh hưởng đến giá nhà tại thị trường

Philadelphia, Mỹ. Giá căn nhà càng giảm khi nó càng xa trục đường chính này. Sự

tiện lợi cho giao thông khi nhà ở gần các trục đường chính là vấn đề không cần bàn

cải tại Việt Nam. Nhà càng gần các đường chính thì giao thông càng thuận lợi và

được chứng minh có tác động đến giá nhà (Nguyễn Ngọc Vinh, (2012). Nghiên cứu

của Trần Thanh Hùng (2008) cũng chỉ ra sự khác biệt về giá của bất động sản nói

chung và nhà ở nói riêng nằm tại vị trí mặt tiền hay nằm trong hẻm. Việc gần các

trục đường chính cũng mang lại giá trị gia tăng cho căn nhà. Trong nghiên cứu của

Nguyễn Quốc Nghi và cộng sự (2012), các tác giả cũng tìm ra tác động của vị trí

gần trục đường chính lên giá nhà nghiên cứu. Điều này cũng phù hợp với nghiên

cứu của Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011).

(2) DISTANCE: Khoảng cách đến trung tâm thành phố

Cho đến nay, có một số nghiên cứu tại Việt Nam đã tìm ra mối quan hệ giữa khoảng

cách đến trung tâm thành phố với giá nhà. Là một yếu tố thuộc nhóm các yếu tố vị

thế, Trần Thanh Hùng (2008) đã dùng nghiên cứu thực nghiệm để minh họa cho lý

thuyết Vị thế - Chất lượng tại Thành Phố Hồ Chí Minh. Yếu tố khoảng cách đến

trung tâm thành phố đã được chứng minh là có ảnh hưởng đến thị trường bất động

sản nói chung và thị trường nhà phố nói riêng. Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang

(2011) cũng có kết luận tương tự khi nghiên cứu thị trường bất động sản cũng như

thị trường nhà phố. Điều này chứng tỏ rằng tại Thành Phố Hồ Chí Minh, yếu tố

trung tâm là một yếu tố quan trọng cần đưa vào xem xét trong mô hình để xác định

các yếu tố tác động đến giá nhà phố.

(3) D_PARK: Khoảng cách đến công viên

Các nghiên cứu kinh tế chỉ ra rằng khả năng sinh lời do yếu tố vị trí gần công viên

của bất động sản nói chung và nhà phố nói riêng mang lại càng cao thì giá nhà càng

tăng. Đa số các nghiên cứu chỉ ra rằng yếu tố vị trí gần công viên có ảnh hưởng đến

giá nhà. Anderson (2001) chỉ ra rằng khoảng cách đến công viên là yếu tố tác động

đến giá nhà. Căn nhà nào gần công viên thì giá trị vô hình mang lại cho căn nhà đó

càng cao. Chính vì thế mà giá trị căn nhà đó sẽ cao hơn những căn không có vị trí

gần công viên.

(4) AREA: Tổng diện tích khuôn viên

Diện tích khuôn viên đã được đề cập là yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà trong nghiên

cứu ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng của Trần Thanh Hùng (2008). Trước đó

theo nghiên cứu của Rosen (1974) đã chỉ ra rằng yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá

của bất động sản nói chung và nhà phố nói riêng là tổng diện tích khuôn viên của

căn nhà. Trong nghiên cứu của Hughes Sirmans (1993) cho vấn đề giá nhà tại Mỹ,

diện tích nhà là một trong những yếu tố bên trong có ảnh hưởng mạnh nhất tới giá

nhà.

(5) FLOORS: Số tầng của căn nhà

Số tầng của căn nhà tỷ lệ thuận với diện tích sử dụng của căn nhà mà diện tích sử

dụng căn nhà có ảnh hưởng rất lớn đến giá căn nhà. Điều này đã được chứng minh

trong các nghiên cứu trước đây của Feitelson và các cộng sự (1996), Pennington và

các cộng sự (1990), Hugghes và Sirmans (1993), hay Trần Thanh Hùng (2008).

(6) SECURITY:An ninh khu vực

An ninh khu vực có thể xem là một giá trị vô hình của căn nhà trong một khu vực

nhất định. Giá trị vô hình của một bất động sản nói chung và nhà phố nói riêng cũng

chính là một yếu tố ảnh hưởng tới giá của chính căn nhà đó (Nguyễn Ngọc Vinh,

2012). Vai trò của an ninh khu vực ngày càng quan trọng hiện nay. Các dự án đầu

tư hiện nay đều quan tâm vấn đề an ninh trong khu vực thông qua hệ thống giám sát

điện tử hoặc sử dụng bảo vệ cho toàn bộ khu dự án hoặc đồng thời cả hai. Chính

điều này làm gia tăng giá trị vô hình của căn nhà và từ đó ảnh hưởng đến giá của

căn nhà đó. Lập luận này được ủng hộ bởi nghiên cứu của Nguyễn Quỳnh Hoa và

Nguyễn Thạch (2013) khi trong nghiên cứu này các tác giã đã tìm ra rằng an ninh

khu vực có tác động đến giá nhà theo chiều hướng tích cực. Điều này có nghĩa là

khi an ninh khu vực tăng lên thì giá của căn nhà cũng tăng lên.

(7) LEGAL: Pháp lý

Tính hợp pháp của căn nhà là yếu tố quyết định đến giá giao dịch của căn nhà đó

trên thị trường. Do thủ tục hành chính còn nhiều hạn chế, đến nay chưa phải 100%

căn nhà nào cũng có giấy tờ hợp pháp. Ngay cả các bất động sản trong các dự án

được cấp phép của nhà nước thì nhiều lô nhà, đất, chung cư riêng lẻ vẫn chưa có

giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu tài sản hợp pháp. Điều này hạn

chế việc giao dịch trên thị trường và cũng như hạn chế giá của căn nhà đó. Điều này

dẫn đến hiệu quả sử dụng đất còn thấp và hiện tượng bỏ hoang đất ở cũng như các

dự án nhà ở chậm triển khai còn phổ biến không những gây lãng phí nguồn tài

nguyên, lãng phí xã hội mà còn gây thất thu cho ngân sách nhà nước theo nghiên

cứu của Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011).

(8) RENTING: Giá cho thuê của căn nhà

Việc cho thuê giá cao hay thấp cũng ảnh hưởng đến giá nhà. Kết luận rằng việc cho

thuê có quan hệ đồng biến với giá nhà đã được xác định trong nghiên cứu của

Olayiwola (2005). Điều này cũng tương đồng với kết luận về lợi ích tìm năng hay

lợi ích kinh doanh của căn nhà trong nghiên cứu của Nguyễn Ngọc Vinh (2012).

(9) ROAD: Chiều rộng mặt đường chính trước nhà

Có vai trò tương tự như khoảng cách đến đường chính trong việc tạo sự thuận lợi

cho giao thông, chiều rộng đường trước là một yếu tố có thể tách động mạnh tới giá

nhà. Đường rộng có thể tác động đến giá nhà theo nhiều chiều hướng khác nhau

trong đó có tác động thông qua lợi ích của hạ tầng, nhóm yếu tố kinh tế và nhóm

tình trảng sử dụng. Trong nhóm lợi ích hạ tầng, nếu nhà có đường trước nhà rộng

thì việc giao thông sẽ được thuận lợi, di chuyển bằng xe ôtô cũng dễ dàng hơn và

chính điều này đã ảnh hưởng đến quyết định giá cả giao dịch của căn nhà. Trong

nhóm lợi ích kinh tế, một vị trí tại đường lớn có thể giúp chủ nhà tăng thêm thu

nhập thông qua việc cho thuê với giá cao hơn hoặc kinh doanh tại đây. Trong nhóm

tình trạng sử dụng, nhà có đường lớn trước mặt ngoài khả năng cung cấp chức năng

để ở thì nhà này cón có khả năng kinh doanh đem lại thu nhập cho chủ nhà. Chính

vì lý do đó, yếu tố chiều rộng đường trước mặt cần được đưa vào xem xét.

(10) FLOOD_TIDE: Triều cường

Một đặc điểm chưa từng được nghiên cứu trước đây chính là tác động của triều

cường đến giá nhà trong khu vực bị ảnh hưởng. Trong thực tế hiện nay nhiều người

mua nhà rất quan tâm đến vấn đề này vì triều cường ảnh hưởng nhiều đến cuộc sống

của dân cư trong khu vực. Những căn nhà nằm trong khu vực ảnh hưởng của triều

cường thường có xu hướng thấp hơn các khu vực cao ráo khác.

3.8.2 Mô hình đề xuất

Từ thực trạng và đặc điểm riêng của thị trường nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí

Minh, qua tìm hiểu Tác giả sẽ kế thừa và tiếp tục phát triển nhằm phân tích làm rõ

hơn những vẫn vấn đề còn tồn tại, đưa ra những nhân tố mới có ảnh hưởng đến giá

nhà như tình trạng ngập lụt, chiều rộng mặt đường. Đồng thời đề xuất các giải pháp

ổn định giá và phát triển thị trường nhà ở Thành Phố Hồ Chí Minh theo hướng bền

K/c đến trung tâm TP

K/c đến công viên

K/c đến mặt tiền đường

Số tầng của căn nhà

Diện tích khuôn viên

vững. Tác giả chọn lọc và rút ra mô hình đề xuất như sau:

Giá nhà

Giá cho thuê

An ninh khu vực

Ảnh hưởng triều cường

Chiều rộng mặt đường

Tình trạng pháp lý

Hình 3.1 Mô hình đề xuất

(Nguồn: Tác giả tổng hợp)

TÓM TẮT CHƯƠNG 3

Chương 3 này tập trung phân tích thực trạng về biến động giá cả bất động sản loại

nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh.

Luận văn đã trình bày và lý giải các bước thực hiện quy trình nghiên cứu. Trọng

tâm của nghiên cứu này sử dụng đồng thời hai phương pháp nghiên cứu định tính và

định lượng. Suy diễn từ lý thuyết cơ sở, luận văn đưa ra mô hình và giả thuyết trả

lời cho câu hỏi nghiên cứu đã được đặt ra ban đầu. Luận văn chỉ rõ các yếu tố tác

động đến biến động giá bất động sản nhà phố, đồng thời cũng là các biến giải thích

được lựa chọn đưa vào mô hình.

Quá trình tổng hợp, phân tích số liệu của những nghiên cứu trước và tình hình thực

tế tại Thành Phố Hồ Chí Minh tác giả đã rút ra mười yếu tố chính ảnh hưởng đến

giá nhà đó là: (1) khoảng cách đến Trung tâm TP, (2) chiều rộng mặt đường, (3)

diện tích, (4) số tầng, (4) khoảng cách đến mặt đường, (5) khoảng cách đến công

viên, (6) yếu tố an ninh, (8) ảnh hưởng triều cường, (9) giá cho thuê, (10) tính pháp

lý của căn nhà đồng thời đưa ra mô hình đề xuất để tiến hành phân tích, đánh giá ở

chương tiếp theo.

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Mô hình nghiên cứu

Ln(PRICEi) = β0 + β1 ROADi + β2D_ROADi i + β3DISTANCEi + β4D_PARKi +

β5AREAi + β6FLOORSi + β7FLOOD_TIDEi + β8 LEGALi + β9 RENTINGi + εi

Bảng 4.1 Bảng mô tả biến trong mô hình

KỲ VỌNG TÊN BIẾN KÝ HIỆU DẤU

BIẾN PHỤ THUỘC

Logarit tự nhiên của giá nhà Ln(PRICEi)

BIẾN ĐỘC LẬP

Chiều rộng đường trước nhà (m) ROAD (+)

Khoảng cách từ nhà đến mặt tiền đường D_ROAD (-) chính (m)

Khoảng cách từ nhà đến trung tâm thành DISTANCE (-) phố (km)

Khoảng cách từ nhà đến công viên gần nhất D_PARK (-) (km)

Tổng diện tích đất (m2) AREA (+)

Số tầng của căn nhà (tầng) FLOORS (+)

Nhà có bị ảnh hưởng của triều cường: FLOOD_TIDE (+) có = 1, không có = 0

An ninh khu vực: an ninh cao = 1, trung SECURITY (-) bình =2, thấp = 3

Nhà có giấy tờ hợp pháp =1, không hợp LEGAL (+) pháp =0

Tiền cho thuê của căn nhà (triệu đồng) RENTING (+)

(Nguồn: Tác giả tổng hợp)

4.2 Thống kê mô tả

Phần mềm phân tích: Stata.

Phương pháp nghiên cứu:

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu đề ra, đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu

định lượng dựa trên cơ sở thống kê mô tả, phân tích tương quan và phân tích hồi

quy.

Thống kê mô tả: Tập hợp dữ liệu và phân tích tổng quan về dữ liệu thu thập được.

Phân tích tương quan: Xác định mức độ tương quan giữa các biến.

Phân tích hồi quy tuyến tính: Thực hiện hồi quy tuyến tính theo phương pháp bình

quân bé nhất (OLS).

Quy mô mẫu:Theo các nhà nghiên cứu và ý kiến của chuyên gia về quy mô mẫu tối

ưu phụ thuộc vào kỳ vọng, được áp dụng theo các mô hình thử nghiệm và giả

thuyết. Trước hết, cỡ mẫu được yêu cầu phải có đủ số lượng để phân tích.

Luận văn sử dụng phương pháp phân tích hồi quy, để tiến hành phân tích hồi quy

một cách tốt nhất, theo Tabachnick và Fidell, cỡ mẫu phải đảm bảo theo công thức:

n ≥ 8m + 50 (n là cỡ mẫu, m là số biến độc lập trong mô hình). Luận văn dựa trên

10 biến độc lập của các mô hình khái niệm, phân tích hồi quy đa biến có cỡ mẫu cần

thiết ít nhất: n = 8m + 50 = (8x10) + 50 = 130 mẫu (2). Trong đó m: là số lượng các

biến độc lập của mô hình (m = 10). Tuy nhiên trên thực tế phải chọn lớn hơn lý

thuyết tính, vì cỡ mẫu càng lớn thì độ tin cậy càng cao. Dựa trên các dữ liệu thực tế

thu thập được, số lượng phiếu được khảo sát thu được là 334 phiếu đạt yêu cầu.

Luận văn sử dụng chọn mẫu theo phương pháp phi xác suất và cụ thể, cách lấy mẫu

theo phương pháp lấy mẫu thuận tiện. Theo đó, phi xác suất là phương pháp chọn

các phần tử tham gia vào mẫu không theo quy luật tự nhiên. Thuận tiện là sự lựa

chọn trên nhiều khía cạnh tiện ích và hiệu quả.

Dữ liệu được thu thập với 334 quan sát được thể hiện ở bảng sau:

Bảng 4.2: Thống kê mô tả

Biến độc lập Trung bình Độ lệch Nhỏ nhất Lớn nhất

chuẩn (Variable) (Mean) (Min) (Max)

(Std.Dev.)

Ln(PRICE) 8.199585 0.6617803 6.927558 10.08581

ROAD 1.787425 0.6388503 1 3

D_ ROAD 1.796407 0.7436532 1 3

DISTANCE 7.080838 3.653464 1 16

D _ PARK 2.494012 1.251411 1 8

68.74251 36.75991 31 258 AREA

FLOOR 2.41018 1.171234 1 8

FLOOD_TIDE 0.0838323 0.277552 0 1

SECURITY 2.434132 0.6577122 1 3

LEGAL 0.9131737 0.2820029 0 1

RENTING 18.0509 14.34267 3 80

(Nguồn: Kết quả trích xuất từ Stata)

Từ kết quả thống kê mô tả cho thấy, các biến trong mô hình ước lượng đều thu đủ

dữ liệu với 334 quan sát.

Biến Ln(PRICEi) có giá trị trung bình 8.199585, độ lệch chuẩn Std. Dev 0.6617803,

giá trị nhỏ nhất 6.927558 và giá trị lớn nhất là 10.08581.

Hai biến độc lập FLOOD_TIDE và LEGAL sử dụng biến giả (dummy) có giá trị 0

là không bị ảnh hưởng của triều cường và cũng có nghĩa là không có giấy tờ pháp

lý, 1 là bị ảnh hưởng của triều cường và có giấy tờ pháp lý đầy đủ.

Tiếp đó là biến ROAD, D_ROAD, DISTANCE, D_PART, AREA, FLOORS,

SECURITY có giá trị trung bình lần lược là 1.787425, 1.796407, 7.080386,

2.494012, 68.74251, 2.41018, 2.434132 và có độ lệch chuẩn Std.dev lần lược là

0.6388503, 0.746532, 3.653464, 1.251411, 36.75991, 1.171234, và 0.657132.

4.2.1 Phân tích tương quan

Bảng 4.3: Phân tích tương quan

(Nguồn: Kết quả trích xuất từ Stata)

Các biến độc lập ROADi, AREAi, FLOORSi, SECURITY, LEGALi. tác động cùng

chiều đến Ln(PRICEi). Điều này cho thấy chiều rộng của mặt đường trước nhà, số

tầng của căn nhà, an ninh khu vực, yếu tố pháp lý của căn nhà đầy đủ làm cho giá

căn nhà tăng lên

Các biến độc lập D_ROADi tác động ngược chiều đến Ln (PRICEi), cho thấy rằng

khoảng cách từ nhà đến mặt đường càng xa giá càng giảm, tương tự đối với

DISTANCEi, D_PARKi, khi khoảng cách đến công viên và khoảng cách từ nhà đến

trung tâm Thành Phố (nhà thờ Đức Bà) càng xa thì giá càng giảm, điều này đúng

với thực tế các tác giả khác đã chứng minh và nó cũng phản ánh đúng tình hình thực

tế đang diễn ra trên thị trường thị trường nhà phố cho đến thời điểm nghiên cứu.

Biến FLOOD_TIDEi cũng tác động ngược chiều với biến Ln (PRICEi) điều này

chứng minh rằng khi căn nhà nằm ở vị trí bị ảnh hưởng của triều cường thì làm cho

giá của căn nhà đó bị giảm, điều này đúng với kết quả khảo sát thực tế.

Kết luận: Không có hiện tượng đa cộng tuyến: do các hệ số tương quan có giá trị

khá thấp (cao nhất là 0.6759, chuẩn so sánh theo Farrar & Glauber (1967) là 0.8

hoặc 0.9))

Kết quả tương quan trên phù hợp với hầu hết các nghiên cứu trước trên thế giới và

trong nước đồng thời phù hợp với kỳ vọng của tác giả trong giai đoạn nghiên cứu.

4.2.2 Kiểm định các giả thuyết hồi quy

4.2.2.1 Kiểm định không có sự tự tương quan giữa các biến độc lập trong mô

hình

Tự tương quan là hiện tượng các biến độc lập trong mô hình tương quan tuyến tính

với nhau. Nghiên cứu tiến hành kiểm định giả thuyết không bị hiện tượng tự tương

quan bằng cách dùng chỉ tiêu VIF.

Bảng 4.4: Kiểm định không có sự tự tương quan giữa các biến độc lập

trong mô hình

(Nguồn: Kết quả trích xuất từ Stata)

VIF của tất cả các biến độc lập đều nhỏ hơn 10 nên hiện tượng tự tương quan trong

mô hình được đánh giá là không nghiệm trọng (Gujrati, 2003).

4.2.2.2 Kiểm định phương sai của sai số không đổi (không bị hiện tượng

phương sai thay đổi)

Phương sai của sai số thay đổi sẽ làm cho các ước lượng thu được bằng phương

pháp OLS vững nhưng không hiệu quả, các kiểm định hệ số hồi quy không còn

đáng tin cậy. Từ đó dẫn đến hiện tượng ngộ nhận các biến độc lập trong mô hình

nghiên cứu có ý nghĩa, lúc đó kiểm định hệ số hồi quy và R bình phương không

dùng được. Bởi vì phương sai của sai số thay đổi làm mất tính hiệu quả của ước

lượng, nên cần thiết phải tiến hành kiểm định giả thuyết phương sai của sai số

không đổi bằng kiểm định White, với giả thuyết H0: Không có hiện tượng phương

sai thay đổi.

Bảng 4.5: Sử dụng các sai số chuẩn mạnh (Robust standarts errors) – kiểm

định phương sai thay đổi

(Nguồn: Kết quả trích xuất từ Stata)

Ta thấy tất cả các giá trị p > | t | đều nhỏ hơn 0.05 cho thấy tất cả các biến: ROAD -

chiều rộng mặt đường, D_ROAD khoảng cách đến mặt tiền đường, DISTANCE –

khoảng cách đến trung tâm Thành phố, D_PARK – khoảng cách đến công viên,

AREA – diện tích khuôn viên, FLOORS – số tầng của căn nhà, FLOOD_TIDE –

ngập lụt, SECURITY – an ninh khu vực, LEGAL – tình trạng pháp lý đều có ý

nghĩa thống kê với mức độ tin cậy trên 95% và không có hiện tượng phương sai

thay đổi.

Ghi chú: (*): mức ý nghĩa 10%, (**): mức ý nghĩa 5%, (***): mức ý nghĩa 1%.

4.2.2.3 Tổng hợp kết quả kiểm định

Qua kết quả kiểm định từng phần ở trên, ta thấy: mô hình không có hiện tượng đa

cộng tuyến, không có hiện tượng phương sai thay đổi và không bị hiện tượng tự

tương quan. Do đó, có thể sử dụng kết quả ước lượng thu được bằng phương pháp

OLS.

4.3 Kết quả nghiên cứu:

Bảng 4.6: Kết quả kiểm định độ phù hợp của các biến giải thích bằng phương

pháp OLS

(Nguồn: Kết quả trích xuất từ Stata)

- Mức ý nghĩa (Prob >F) = 0.0000 ***

- Số quan sát là 334.

- Adj R - squared = 0,9308 tương đương 93,08% sự biến động giá nhà được giải

thích bởi phương trình.

Với biến phụ thuộc là Ln(PRICEi), sau khi dùng phương pháp hồi quy OLS, ta có

kết quả như sau:

Ln (PRICEi) = 7.469343 + 0.0419735ROADi - 0.066754 D_ ROADi - 0.0216278

DISTANCEi - 0.0327668D_ PARKi + 0.0022668AREAi + 0.03284FLOORSi –

0.066153FLOOD_TIDEi + 0.0402236SECURITYi + 0.094291LEGALi +

0.0330432RENTINGi + εi

- Biến độc lập AREAi, RENTINGi tác động cùng chiều đến Ln (PRICEi) và có ý

nghĩa thống kê với mức ý nghĩa 1% tương ứng độ tin cậy 99%.

- Biến độc lập ROADi, FLOORSi, SECURITYi, LEGALi tác động cùng chiều đến

Ln (PRICEi và có ý nghĩa thống kê với mức ý nghĩa 5% tương ứng độ tin cậy 95%.

- Biến độc lập D_ ROADi, DISTANCEi, D_PARKi tác động ngược chiều đến

(LnPRICEi) và có ý nghĩa thống kê với mức ý nghĩa 1% tương ứng độ tin cậy 99%.

- Biến độc lập FLOOD_TIDEi tác động cùng ngược chiều đến Ln (PRICEi) và có

ý nghĩa thống kê với mức ý nghĩa 10% tương ứng độ tin cậy 90%.

Mức độ phù hợp của mô hình

4.4

Phân tích kết quả mô hình:

β0: hệ số góc, β0 = 7.469343 có ý nghĩa: khi các yếu tố khác trong mô hình đều có

hệ số bằng không, thì mức độ thay đổi giá của thị trường nhà phố tại TP. HCM cũng

sẽ biến động ở mức 7.469343 đơn vị.

Biến ROADi: có hệ số β1 = + 0.0419735, tương quan thuận chiều với biến phụ

thuộc Ln (PRICEi). Khi diện chiều rộng mặt đường tăng thêm hoặc giảm 1đơn vị,

trong khi các yếu tố khác không đổi, thì mức độ thay đổi giá nhà phố tại TP. HCM

sẽ tăng lên hoặc giảm 0.0419735 đơn vị.

Thực tế yếu tố chiều rộng đường trước nhà thể hiện sự thuận lợi trong giao thông đi

lại cũng như khả năng mang lại thu nhập cao hơn cho người sử dụng từ việc kinh

doanh đến đi lại, những tuyến đường lớn không chỉ giải quyết việc kẹt xe cho

người dân mà còn làm cho sự liên kết giữa các quận trong Thành Phố Hồ Chí Minh

trở nên dễ dàng hơn. Một ngôi nhà có chiều rộng đường trước nhà lớn được xem là

thuận lợi cho việc kinh doanh của hộ gia đình. Do đó giá sẽ tăng khi chiều rộng

đường trước nhà tăng.

Biến D_ROADi: có hệ số β2 = - 0.066754, tương quan ngược chiều với biến phụ

thuộc Ln (PRICEi). Khi khoảng cách đến mặt tiền đường tăng thêm hoặc giảm đi 1

đơn vị, trong khi các yếu tố khác không đổi, thì mức độ thay đổi giá nhà phố tại TP.

HCM sẽ giảm đi hoặc tăng 0.066754 đơn vị.

Biến DISTANCEi: có hệ số β3 = - 0.0216278, tương quan ngược chiều với biến phụ

thuộc Ln (PRICEi). Khi khoảng cách đến trung tâm Thành Phố (mốc là Nhà Thờ

Đức Bà) tăng thêm hoặc giảm đi 1 đơn vị, trong khi các yếu tố khác không đổi, thì

mức độ thay đổi giá nhà phố tại TP. HCM sẽ giảm hoặc tăng 0.066754 đơn vị.

Thực tế hiện nay TP. HCM chỉ có một trung tâm duy nhất bao gồm Quận 1 và Quận

3. Cấu trúc tương lai của TP. HCM có thể chủ yếu bao gồm khu lõi trung tâm thành

phố và các trung tâm khu vực. Khu lõi trung tâm thành phố sẽ là khu trung tâm hiện

hữu và khu vực mở rộng của khu này. Khu Nam Sài Gòn và Thủ Thiêm hiện đang

quy hoạch và xây dựng sẽ bao gồm trong khu vực này.

Đối với các thuộc tính vị trí, trong bối cảnh của thị trường BĐS TP. HCM, tiếp cận

trung tâm thành phố dường như là một thuộc tính quan trọng đối với người mua do

hầu hết các tiện ích công cộng như các trung tâm mua sắm lớn, văn phòng làm việc,

bệnh viện,… đều ở trung tâm thành phố. Điều này được thể hiện trên mức giá cao

của các căn nhà ở trung tâm thành phố như quận 1, quận 3 và tương đối rẻ hơn ở

các vùng ven thành phố như quận 12, quận 8, Bình Chánh, Nhà Bè, Bình Tân….

Người mua sẵn sàng trả giá cao cho ngôi nhà nằm gần trung tâm thành phố để tránh

những bất tiện trong việc đi lại vào trung tâm thành phố.

Biến D _ PARKi: có hệ số β4 = - 0.0327668, tương quan ngược chiều với biến phụ

thuộc Ln (PRICEi). Khi khoảng cách công viên tăng thêm hoặc giảm đi 1 đơn vị,

trong khi các yếu tố khác không đổi, thì mức độ thay đổi giá nhà phố tại TP. HCM

sẽ giảm hoặc tăng 0.0327668 đơn vị.

Sự hiện diện của công viên có ảnh hưởng tích cực đến giá nhà. Vì gần công viên có

nhiều cây xanh, quan cảnh đẹp nên không khí mát mẽ, trong lành, có nhiều không

gian cho trẻ em vui chơi và người lớn tập thể dục. Do đó, người mua, đặc biệt là

những gia đình có trẻ em và người lớn tuổi rất thích các ngôi nhà được nằm gần

công viên.

Biến AREAi có hệ số β5 = + 0.0022668, tương quan cùng chiều với biến phụ thuộc

Ln (PRICEi). Khi diện tích khuôn viên tăng thêm hoặc giảm đi 1 đơn vị, trong khi

các yếu tố khác không đổi, thì mức độ thay đổi giá nhà phố tại TP. HCM sẽ tăng

hoặc giảm 0.0022668 đơn vị.

Kích thước, hình thể, của khuôn viên ảnh hưởng rất lớn đến giá căn nhà, những căn

nhà bị “khuyết tật” về hình dáng như tóp hậu, chử L,… sẽ làm căn nhà bị mất giá và

giảm tính thanh khoản.

Biến FLOORSi có hệ số β6 = + 0.03284, tương quan cùng chiều với biến phụ thuộc

Ln (PRICEi). Khi số tầng của căn nhà tăng thêm hoặc giảm đi 1 đơn vị, trong khi

các yếu tố khác không đổi, thì mức độ thay đổi giá nhà phố tại TP. HCM sẽ tăng

hoặc giảm 0.03284 đơn vị.

Số tầng tăng làm diện tích sử dụng tăng, số phòng ngủ và phòng tắm đều tăng.

Người mua sẵn lòng trả nhiều hơn cho nhiều không gian chức năng hơn và nó làm

cho căn nhà có diện tích sử dụng lớn hơn sẽ có giá cao hơn.

Biến FLOOD_TIDEi có hệ số β7 = - 0.066153, tương quan ngược chiều với biến

phụ thuộc Ln (PRICEi). Khi bị ảnh hưởng của yếu tố triều cường, trong khi các yếu

tố khác không đổi, thì mức độ thay đổi giá nhà phố tại TP. HCM sẽ giảm hoặc tăng

0.066153 đơn vị.

Thực tế triều cường đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của người dân

bởi nước ngập gây hỏng đồ đạt và ô nhiễm môi trường, mọi sinh hoạt gia đình bị

đảo lộn và ảnh hưởng đến việc mua bán kinh doanh của người dân. Do đó, ở những

khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường

thì giá của căn nhà sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.

Biến SECURITYi có hệ số β8 = + 0.0402236 tương quan cùng chiều với biến phụ

thuộc Ln (PRICEi). Nếu nhà nước cung cấp tốt các dịch vụ công như an ninh, cảnh

sát, chiếu sáng, giải quyết tốt các vấn đề liên quan đến tệ nạn xã hội,… cải thiện và

đảm bảo an ninh tuyệt đối trong khu vực thì giá nhà tất yếu sẽ tăng lên.

Biến LEGALi có hệ số β9 = + 0.094291, tương quan cùng chiều với biến phụ thuộc

Ln (PRICEi). Khi căn nhà có đầy đủ giấy tờ pháp lý, trong khi các yếu tố khác

không đổi, thì mức độ thay đổi giá nhà phố tại TP. HCM sẽ tăng 0.094291đơn vị.

Biến RENTINGi có hệ số β10 = + 0.0330432, tương quan cùng chiều với biến phụ

thuộc Ln (PRICEi). Khi giá cho thuê của căn nhà tăng thêm hoặc giảm đi 1 đơn vị,

trong khi các yếu tố khác không đổi, thì mức độ thay đổi giá nhà phố tại TP. HCM

sẽ tăng hoặc giảm 0.0330432 đơn vị.

Tiền thuê nhà chính là khả năng mang lại thu nhập từ căn nhà đó: mức thu nhập

hàng năm từ ngôi nhà mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của nó. Khi

khả năng tạo ra thu nhập từ căn nhà càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng

cao và ngược lại.

4.5 Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố

Bảng 4.7: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố

Biến độc lập

LEGAL D_ROAD FLOOD_TIDE ROAD SECURITY RENTING FLOORS D_PARK DISTANCE AREA

Tổng cộng Giá trị tuyệt đối 0.094291 0.066754 0.066153 0.0419735 0.0402236 0.0330402 0.0328428 0.0327668 0.0216078 0.0002668 0.4323207 Tỷ lệ thành phần (%) 21.81 15.44 15.30 9.71 9.30 7.64 7.60 7.58 5.00 0.62 100

(Nguồn: Tác giả tính toán)

Ta thấy biến LEGAL – pháp lý có tác động lớn nhất đến giá nhà phố (21,81%).

Điều này rất đúng với thực tế vì giá trị của căn nhà là một tài sản rất lớn có người

phấn đấu cả đời mới mua nỗi căn nhà, cũng có người suốt cả cuộc đời cũng không

mua nỗi căn nhà thì đâu ai dám mua căn nhà mà pháp lý không có hoặc giấy tờ tay,

điều này có thể người mua bị mất nhà hoặc bị tranh chấp. Do đó những căn nhà

không có giấy tờ pháp lý đầy đủ thường giá rất thấp so với những căn khác có giấy

tờ đầy đủ. Kết quả này cũng phù hợp với các nghiên cứu trước, người mua nhà luôn

muốn nắm trong tay giấy tờ pháp lý của căn nhà cho nên hầu hết những ngôi nhà đã

có sổ hồng rõ ràng thường được khách hàng lựa chọn nhiều hơn.

Tiếp đến là biến D_ROAD – khoảng cách đến mặt đường (15,44%). Những căn nhà

mặt tiền thường giá cao hơn rất nhiều so với nhà trong hẻm. Theo công thức định

giá được áp dụng tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín thì nhà

hẻm cấp 1 chỉ bằng 80% giá trị nhà mặt tiền và giá trị của nhà ở hẻm cấp thấp hơn

sẽ bằng 80% giá trị căn nhà ở hẻm cấp cao hơn liền kề.

Tương đương với biến D_ROAD là biến FLOOD_TIDE với tỷ lệ 15,30%, thực tế

cho thấy tình trạng triều cường, ngập lụt ảnh hưởng rất nhiều tới đời sống người

dân, đường ngập nước làm cho việc giao thông khó khăn, những người làm ăn mua

bán ở khu vực này cũng khó khăn vì nước lên làm ảnh hưởng đến việc bảo quản

chất lượng hàng hóa, tình trạng vệ sinh khu vực,… Do đó nó làm ảnh hưởng tiêu

cực đến giá trị căn nhà. Đây là nhân tố mới, được đưa vào nghiên cứu và nó phù

hợp với kết quả khảo sát thực tế tại Thành Phố Hồ Chí Minh.

Tiếp đến là biến ROAD, với tỉ lệ 9,71% cho thấy chiều rộng mặt đường trước nhà

có ảnh hưởng lớn đến căn nhà, mặt đường càng rộng thì việc lưu thông càng dễ

dàng, việc mua bán càng thuận lợi dẫn đến giá trị cao hơn đối với những căn tương

tự nhưng nằm ở những con đường nhỏ hẹp. Kết quả này cũng tương đồng với kết

quả nghiên cứu của Nguyễn Thị Mỹ Linh (2014).

Biến SICURITY, với tỉ lệ 9,30%, cho thấy tình trạng an ninh khu vực có ảnh hưởng

lớn đến căn nhà, tình trạng an ninh tốt sẽ làm cho giá nhà tăng lên. An ninh khu vực

tốt chứng tỏ khu vực này được nhà nước quan tâm cả về “chất” và “lượng”. Đặc

biệt ở những khu dân cư mới, cao cấp hệ thống an ninh được thực hiện chặc chẽ tạo

cảm giác yên tâm cho người dân sống trong khu vực này nên giá ở những nơi này

rất cao so với các nơi khác. Kết quả này cũng tương đồng với kết quả nghiên cứu

của Nguyễn Thị Mỹ Linh (2014).

Biến RENTING, FLOORS và D_PARK tương đương mức tỉ lệ ảnh hưởng với tỉ lệ

lần lược là 7,64%, 7,60%, 7,58% điều này cho thấy tiền thuê nhà, số tầng của căn

nhà và khoảng cách đến công viên đều ảnh hưởng đến giá trị của căn nhà. Tiền thuê

nhà cao chứng tỏ lợi ích mang lại từ căn nhà cao, nên nó ảnh hưởng tích cực đến giá

nhà. Kết quả này cũng phù hợp với kết quả nghiên cứu của Green và Hendershott

(1996).

TÓM TẮT CHƯƠNG 4

Chương 4 này tác giả đã đưa ra mô hình nghiên cứu, phân tích kết quả nghiên cứu

và trình bày mô hình nghiên cứu ước lượng bởi OLS. Thông qua thống kê mô tả,

luận văn đã phân tích được đặc trưng của các giá trị nghiên cứu bao gồm: Trung

bình, độ lệch chuẩn, lớn nhất, nhỏ nhất. Kết quả các kiểm định trong nghiên cứu đều

thỏa mãn các điều kiện của kinh tế lượng: (1) Phân tích tương quan: kết quả không

có hiện tượng đa cộng tuyến do các hệ số tương quan có giá trị khá thấp. (2) Kiểm

định các giả thuyết hồi quy bao gồm kiểm định không có sự tự tương quan giữa các

biến độc lập trong mô hình, kết quả VIF của tất cả các biến độc lập đều nhỏ hơn 10

nên được đánh giá là không nghiêm trọng. đồng thời cũng kiểm định phương sai của

sai số không đổi tức không bị hiện tượng phương sai thay đổi, tác giả sử dụng

phương pháp kiểm định White cho kết quả chấp nhận giả thuyết H0 chứng tỏ mô

hình hồi quy không xảy ra hiện tượng phương sai thay đổi. Kết quả kiểm định độ

phù hợp của các biến giải thích bằng phương pháp OLS cho thấy tất cả các biến

độc lập đều có ý nghĩa thống kê. Biến chiều rộng mặt đường – ROAD, diện tích

khuôn viên – AREA, số tầng – FLOORS, an ninh khu vực – SECURITY, yếu tố

pháp lý – LEGAL, giá cho thuê – RENTING đều biến động cùng chiều với giá điều

này có nghĩa là khi các yếu tố chiều rộng đường, diện tích khuôn viên, số tầng, tình

trạng an ninh khu vực, pháp lý, giá cho thuê tăng lên sẽ làm giá nhà phố tăng lên,

điều này đúng với thực tế khảo sát và phù hợp với các nghiên cứu trước. Các biến

khoảng cách đến mặt tiền đường – D_ROAD, khoảng cách đến công viên –

D_PARK, khoảng cách đến trung tâm thành phố - DISTANCE, yếu tố triều cường

đều tác động ngược chiều với giá nghĩa là khi khoảng cách đến mặt tiền đường,

khoảng cách đến công viên, khoảng cách đến trung tâm thành phố càng xa thì giá

nhà càng giảm, khu vực nào bị ngập lụt, ảnh hưởng của triều cường thì giá giảm…

Tất cả những kết quả trên đều đúng với thực tế và phù hợp với các nghiên cứu

trước. Từ đó kết luận rằng mô hình hồi quy phù hợp với giả thuyết nghiên cứu.

Bên cạnh đó tác giả cũng đưa ra dự báo xu hướng biến động giá nhà đến năm 2020

dựa trên quan điểm, mục tiêu của Đảng và kết quả nghiên cứu.

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

5.1 Dự báo xu hướng biến động giá đoạn 2016 – 2020

5.1.1 Quan điểm và mục tiêu của Đảng về phát triển thị trường nhà phố đến

năm 2020

Thứ nhất: Nhà nước chủ động tham gia đầu tư cung cấp các loại hàng hóa bất động

sản mà thị trường không tham gia như: nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã

hội… để chủ động bình ổn thị trường.

Thứ hai: Cần thiết phải xây dựng hệ thống tài chính nhà ở như quỹ tiết kiệm nhà ở

để hỗ trợ đa số người lao động tạo lập nhà ở. Một hệ thống tài chính nhà ở có hiệu

quả phải đảm bảo có thể huy động tiền tiết kiệm của nhân dân và cung cấp các

khoản vốn vay nhà ở phù hợp cho những người có nhu cầu.

Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày

càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn Thị trường nhà ở là bộ

phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn, đồng thời là thị trường sôi động nhất trong thị

trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả

sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì

vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà

ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những

nhiệm vụ quan trọng của chính quyền các cấp.

Phát triển thị trường bất động sản, từng bước đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân

và góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị theo hướng văn minh, hiện đại và bền

vững.

Chủ trương phát triển nhà ở theo dự án, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã

hội đồng bộ, các khu nhà ở cũ bị xuống cấp, hư hỏng nên được thay thế bằng nhiều

khu nhà ở mới, khu đô thị mới khang, nhà ở nên phát triển đa dạng cả về kiểu dáng,

không gian kiến trúc và chất lượng nội ngoại thất.

5.1.2 Dự báo xu hướng biến động giá đoạn 2016 – 2020

Dựa vào kết quả phân tích, nghiên cứu và diễn biến thực tế trên thị trường bất động

sản từ 1990 đến nay và theo ý kiến các chuyên gia thì năm 2016 thị trường tiếp tục

chuyển biến theo chiều hướng tích cực.

Bàn về vấn đề có hay không nguy cơ bong bóng bất động sản, GS-TS. Đặng Hùng

Võ khẳng định, trong vòng 3 đến 4 năm tới, thị trường chưa thể có bong bóng. Tuy

rằng gần đây thanh khoản và giá cả có tăng lên nhưng tốc độ không quá nhanh.

Khác với trước đây, khi thị trường phát triển tự phát, giá nhà ở hôm sau có khi tăng

vài phần trăm so với ngày hôm trước, thì hiện nay thị trường đã minh bạch hơn,

khung pháp lý cũng hoàn thiện hơn, nên bong bóng bất động sản khó sải ra.

Ông Võ cũng khẳng định rằng, nguồn cung sản phẩm nhà trên thị trường chưa thực

sự đa dạng, nhà đầu tư thiếu nguồn vốn trung và dài hạn để triển khai dự án, lãi xuất

cho vai mua nhà mặc dù giảm nhưng vẫn còn cao so với người dân có thu nhập

thấp… để giải quyết những tồn đọng này, theo ông Võ, cần có sự nổ lực từ các phía:

cơ quan Nhà nước, nhà Đầu tư và Hiệp hội bất động sản.

Trong khi đó, dưới góc độ tài chính ngân hàng, TS Nguyễn Trí Hiếu và TS. Cấn

Văn Lực cho rằng, chuyển biến của kinh tế thế giới và xu hướng hợp tác Quốc tế sẽ

có những tác động quan trọng tới thị trường bất động sản Việt Nam, bao gồm cả

yếu tố tích cực và tiêu cực, trong đó yếu tố tích cực vẫn chiếm ưu thế. Tiêu biểu như

vừa qua đồng nhân dân tệ của Trung Quốc được công nhận vào rổ tiền IMF, Việt

Nam điều chỉnh tỷ giá tiền đồng, giảm lãi xuất tiền gởi USD, cấm gâm giữ ngoại tệ,

cùng với sự tăng trưởng kinh tế, giảm lạm phát…

Theo ông Phạm Hoàng Hữu Bắc - giám đốc công ty bất động sản Nhà Xanh cho

rằng giá nhà phố mỗi quý tăng 5% - 10% nguyên nhân do giá trị của nhà phố là giá

hiện hữu, còn giá trị của các loại hình khác như căn hộ, đất nền là giá trị trong

tương lai đồng thời đặc thù đô thị của Tp. HCM là nhà phố, hầu hết nhà phố rao bán

đều đã được cấp giấy chủ quyền, vì vậy việc giao dịch cũng thuận tiện hơn và người

mua cũng yên tâm, tin tưởng hơn vào căn nhà mình nhận . Do vậy khi thị trường

ngưng trệ thì nhà phố vẫn được giao dịch bình thường vì nhu cầu để ở không ngưng

lại được.

Ông Phạm Hoàng Hữu Bắc cũng cho rằng ngày càng có nhiều người nhắm đến

việc kinh doanh nhà phố hoặc mua nhà phố để cho thuê, làm mặt bằng kinh

doanh… Ngoài ra, số lượng người nhập cư từ các tỉnh về mua nhà để ở hoặc có con

về học hành, lập nghiệp tại Tp. HCM ngày càng nhiều, do đó lượng nhà ở các quận

ven thường giao dịch nhiều hơn các quận trung tâm.

Về phía Nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Hà, Nguyên cục trưởng Cục quản lý nhà và

thị trường bất động sản, Bộ xây dựng cho biết, chính sách hiện nay đang tạo điều

kiện cho nhà đầu tư nước ngoài. Chẳng hạn, đối với quy định cho người nước ngoài

sở hữu nhà tại Việt Nam, không chỉ bó hẹp trong thời gian 50 năm đầu mà người

mua có thể tiếp tục sở hữu không quá 50 năm sau.

Ngoài ra, mức thuế thu nhập kinh doanh bất động sản được áp dụng với nhà đầu tư

nước ngoài hiện đang là 2,5%/tổng số giao dịch. Mức này thấp hơn so với nhiều

nước trong khu vực và chỉ cần nhà đầu tư đóng đầy đủ khoản thuế theo quy định thì

có thể chuyển khoản lợi nhuận kinh doanh ra nước ngoài điều này rất thu hút nhiều

nhà đầu tư nước ngoài đầu tư tại Việt Nam.

5.2 Kết luận

 Kết quả nghiên cứu cho thấy thị trường BĐS nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí

Minh có những đặc điểm sau:

(1) BĐS nhà phố do đặc điểm người mua nhà kết hợp công năng vừa để ở vừa

kinh doanh nên giá cả rất khác nhau: Quận 1, 3, 5,10, Tân bình, Bình thạnh thường

có giá bán rất cao đặc biệt là những căn nhà nằm ở vị trí mặt tiền đường được một

bộ phận không nhỏ người dân săn lùng do giá trị thương mại của bản thân căn nhà

mang lại. Trong khi đó, phân khúc nhà phố chỉ để ở có giá bình dân ở quận vùng

ven, trong hẻm nhỏ có giá trị trung bình và thấp thường hấp dẫn đối với gia đình có

thu nhập trung bình, hoặc các gia đình trẻ. Một bộ phận những gia đình thích cuộc

sống hiện đại hoặc người nước ngoài thường nhắm vào những khu nhà phố liền kề ở

các khu đô thị mới hiện đại để ở. Phân khúc nhà phố tại những khu vực thuận tiện

kinh doanh buôn bán là phân khúc phù hợp với phần lớn nhu cầu của người dân có

mức sống trung lưu. Nó luôn sôi động và có tính thanh khoản cao do lợi ích kinh tế

của nó mang lại.

(2) Nghiên cứu cũng cho thấy sự mất cân đối cung cầu đối với thị trường nhà ở

cao cấp dẫn đến hệ quả là: cung cầu không gặp nhau, thị trường đóng băng, hàng

tồn kho trong các doanh nghiệp bất động sản tăng cao do không tiêu thụ được, điều

này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến tính thanh khoản của thị trường tiền tệ trong nước, làm

ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế quốc dân.

(3) Song song với vấn đề thừa ở thị trường nhà ở cao cấp thì thị trường nhà ở

bình dân, nhà ở chính sách phù hợp với thu nhập và nhu cầu của đại bộ phận người

dân thì thiếu hụt dẫn đến nhiều người vẫn chưa chưa tiếp cận được với thị trường

nhà ở và dẫn đến nhiều người vẫn chưa có chổ ở ổn định.

 Qua nghiên cứu luận văn đã đạt được các kết quả sau:

Về mặt lý luận: Luận án đã tập hợp đầy đủ và có tính hệ thống những lý luận căn

bản nhất về đặc điểm thị trường bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà

phố và tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến đề

tài, từ đó rút ra bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố.

Về mặt thực tiễn: Thông qua việc kết hợp phương pháp định tính và định lượng,

luận án đã làm sáng tỏ được mười yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố tại Thành Phố

Hồ Chí Minh, bao gồm: Biến chiều rộng mặt đường – ROAD, diện tích khuôn viên

– AREA, số tầng – FLOORS, an ninh khu vực – SECURITY, yếu tố pháp lý –

LEGAL, giá cho thuê – RENTING khoảng cách đến mặt tiền đường – D_ROAD,

khoảng cách đến công viên – D_PARK, khoảng cách đến trung tâm thành phố -

DISTANCE, yếu tố triều cường – FLOOD_TIDE

5.2 Một số giải pháp phát triển thị trường nhà Thành Phố Hồ Chí Minh theo

hướng bền vững đến năm 2020

5.2.1 Nhóm giải pháp về pháp lý, chính sách phát triển

Từ phân tích thực trạng giá nhà và qua khảo sát thực tế các đối tượng liên quan

trong thị trường bất động sản vừa qua. Từ cơ sở phân tích định lượng thông qua

công cụ Stata đã đưa ra được những yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố. Qua đó, tác

giả đề xuất một số giải pháp thực tiễn như sau:

(1) Tăng cường hệ thống đê bao, thoát nước ở những vùng trũng, thấp bị ảnh

hưởng của triều cường.

(2) Mở rộng nâng cấp đường xá để việc lưu thông được thuận lợi, tránh ùn tắc

giao thông.

(3) Tăng cường an ninh khu vực để người dân cảm thấy yên tâm sinh sống, đi

lại, sinh hoạt…

(4) Tăng cường diện tích công viên, cây xanh giúp người dân có thêm không

gian sinh hoạt, vui chơi, tập thể dục nhằm nâng cao sức khỏe và giảm bớt tình trạng

ô nhiểm môi trường Thành Phố.

(5) Hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy và quản lý thị trường nhà ở

phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh, công khai các thông tin quy hoạch đã

được duyệt để các bên quan tâm như nhà đầu tư, người dân có thể theo dõi và tiếp

cận dễ dàng.

(6) Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước trong khai thác và sử dụng có hiệu

quả nguồn lực nhà phố nhằm kiểm soát, điều tiết thị trường nhà phố phát triển bền

vững.

(7) Xây dựng hệ thống thông tin, dự báo về thị trường nhà phố tin cậy từ trung

ương đến địa phương làm cơ sở cho hoạch định chính sách, quản lý thị trường nhà

phố, thực hiện cung cấp thông tin, bảo đảm thị trường nhà phố hoạt động một cách

công khai và minh bạch.

(8) Có biện pháp thích hợp để hạn chế đầu cơ và khuyến khích sử dụng có hiệu

quả bất động sản. Việc hạn chế đầu cơ bất động sản sẽ góp phần tăng cung hàng hóa

cho thị trường, giảm tình trạng đầu cơ, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển lành

mạnh.

(9) Khuyến khích phát triển đa dạng hoá thị trường BĐS cả về chủng loại lẫn

chất lượng và giá cả sản phẩm phù hợp với nhu cầu và mức độ phát triển của thị

trường BĐS, chú trọng ưu tiên phát triển thị trường BĐS nhà ở đồng đều cả cao cấp

lẫn trung bình đáp ứng nhu cầu nhà ở của mọi tầng lớp nhân dân có mức sống khác

nhau.

(10) Có biện pháp thích hợp để ổn định giá cả BĐS phù hợp với mức độ tăng

trưởng của nền kinh tế và thu nhập của người dân nhằm tăng sức cạnh tranh của nền

kinh tế và đáp ứng nhu cầu của người dân, hạn chế đầu tư mất cân đối vào BĐS để

khắc phục tình trạng đầu tư tràn lan, mất cân đối về cung - cầu. Kết hợp đồng bộ

các giải pháp để đưa giá cả của thị trường gần với giá trị của bất động sản, đồng

thời kết hợp với biện pháp cải cách cơ cấu tiền lương, tăng thu nhập cho người lao

động để đảm bảo mục tiêu đa số người lao động có điều kiện cải thiện nhà ở.

(11) Hoàn thiện cơ chế chính sách liên quan tới đăng ký, thế chấp bất động sản

nhằm khai thác khả năng huy động vốn phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội;

ban hành quy định để đảm bảo an toàn cho các tổ chức tín dụng cho vay thế chấp

bất động sản, đồng thời có chính sách hợp lý để khuyến khích người dân tham gia

vay vốn ngân hàng để tạo lập nhà ở.

(12) Giải quyết vấn đề mất cân đối nhà ở, lệch pha cung – cầu. Đó là nguồn cung

nhà ở thương mại cao cấp có diện tích lớn với giá cao thì dư thừa trong khi đó

nguồn cung phân khúc bình dân hoặc nhà ở xã hội có quy mô diện tích vừa và nhỏ,

giá bán phù hợp với khả năng tài chính của đại bộ phận người dân có thu nhập thấp

tại Thành Phố thì không nhiều.

5.2.2 Nhóm giải pháp về công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch

tổng thể về phát triển khu dân cư

(1) Tái cơ cấu thị trường nhà phố cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, khắc

phục lệch pha cung - cầu, chủ động bình ổn thị trường, góp phần thúc đẩy phát triển

kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội.

(2) Về công tác quy hoạch, nên có kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kết hợp

phát triển đô thị, khu dân cư trên cơ sở liên kết vùng hướng tới sự phát triển bền

vững của thành phố và các vùng phụ cận, tránh tình trạng phát triển một cách tự

phát.

(3) Tập trung đẩy mạnh các trương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà lưu trú

công nhân, ký túc xá sinh viên, tiếp tục rà soát, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc và

tổ chức thực hiện có hiệu quả các cơ chế, chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp

đặc biệt trong lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội.

(4) Nghiên cứu, sớm xác định các khu vực chỉnh trang, phát triển đô thị theo quy

hoạch, làm cơ sở để xây dựng kế hoạch phát triển đô thị theo hướng gắng phát triển

nhà ở đô thị với chiến lược phát triển đô thị đa trung tâm cùng với hệ thống giao

thông thuận lợi nhằm nối kết các đô thị vành đai và đô thị hạt nhân, giảm mật độ

nhà ở còn khá cao tại khu vực trung tâm hiện hữu, phấn đấu tăng diện tích cây xanh,

công viên trong khu dân cư mới, chú trọng phát triển nhà ở sinh thái với phong cánh

kiến trúc xanh, tiết kiệm năng lượng phù hợp với điều kiện tự nhiên, thích ứng với

biến đổi khí hậu.

(5) Cần có cơ quan dự báo tình hình thị trường để có định hướng phát triển

nhằm chủ động điều hành thị trường phát triển bền vững, tránh những biến động

gây ảnh hưởng đến thị trường BĐS nói chung và dẫn đến ảnh hưởng nền kinh tế

quốc dân.

(6) Ưu tiên quy hoạch các khu dân cư vệ tinh quanh các Thành phố Công nghiệp

theo mô hình các nước phát triển để điều tiết dân cư.

5.3 Giới hạn của đề tài

Do dữ liệu không có sẵn, nguồn cơ sở dữ liệu làm đầu vào để phân tích hiện nay tại

Thành Phố Hồ Chí Minh chưa có. Vì vậy phải tiến hành điều tra, nên cỡ mẫu

nghiên cứu thực hiện chưa đủ lớn, chưa bao quát và đại diện hết cho cả khu vực

nghiên cứu.

Biến ROAD – chiều rộng mặt đường: theo kết quả nghiên cứu thì chiều rộng mặt

đường càng tăng thì giá nhà càng tăng nhưng trong thực tế điều này chỉ đúng một

cách “tương đối” vì khi chiều rộng quá lớn lúc này nhà đã nằm trong khu vực quốc

lộ hay đại lộ thì giá bắt đầu giảm xuống chứ không tăng nữa. Như vậy xu hướng

chiều rộng đường tăng lên và giá nhà tăng theo đến bao nhiêu thì dừng lại và đi

xuống thì trong nội dung luận văn chưa chỉ ra được và đây cũng là hướng mỡ cho

những nghiên cứu sau.

TÓM TẮT CHƯƠNG 5

Chương 5 này đã đưa ra nhận định đặc điểm thị trường nhà phố và kết quả đạt được

của luận văn đồng thời đề xuất các giải pháp nhằm ổn định giá nhà trên địa bàn

Thành Phố Hồ Chí Minh. Các nhóm giải pháp gồm: nhóm giải pháp về pháp lý-

chính sách phát triển gồm mười hai giải pháp và nhóm giải pháp về công tác quy

hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển khu dân cư có sáu giải

pháp.

Bên cạnh đó tác giả cũng đưa ra những hạn chế và những vấn đề mở cho những

nghiên cứu tiếp theo để nghiên cứu sâu hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà

phố nhằm đưa thị trường nhà phố phát triển ổn định và bền vững.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

TIẾNG VIỆT

[1] Phan Thị Cúc và ctg (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, NXB Đại học

Quốc gia Thành Phố Hồ Chí Minh.

[2] Luật nhà ở 2015, điều 4, điều 5, điều 10.

[3] Nguyễn Thị Mỹ Linh (2014), Ứng dụng mô hình giá nhà ở trong tính toán chỉ

số giá giao dịch bất động sản – phân loại nhà ở riêng lẻ, Tạp chí Tài chính – Bộ tài

chính Số 10 (600)

[4] Nguyễn Quốc Nghi, Nguyễn Đinh Yến Oanh, Quách Tôn Mộng Tuyền, Nguyễn

Thị Hải Anh (2012). Ứng dụng mô hình Hedonic xác định các nhân tố ảnh hưởng

đến giá nhà cho thuê ở Thành phố Cần Thơ,186-194, Kỷ yếu khoa học).

[5] Trần Thu Vân, Nguyễn Thị Giang (2011). “Ứng dụng mô hình Hedonic về các

yếu tố ảnh hưởng giá bất động sản tại Tp. Hồ Chí Minh”, Tạp chí Phát triển kinh

tế, (254), 18-23.

[6] Lê Thanh Ngọc (2014), Phân tích ảnh hưởng của các nhân tố tài chính đến

bong bóng bất động sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh, Tạp chí Phát triển và Hội

Nhập, Số 15(25).

[7] Nguyễn Văn Trình và ctg (2010), Kinh doanh bất động sản – Những vấn đề cơ

bản, NXB.Thanh Niên.

[8] Nguyễn Ngọc Vinh (2012), Thẩm định giá bất động sản, NXB.Lao động – Xã

hội

[9] Bộ luật dân sự (2005), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, điều 174 – trang 88.

[10] Bộ Xây dựng, Thông tư số 05/1993/TT-BXD ngày 09 tháng 02 năm 1993.

[11] Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng (2007).

[12] Nguyễn Ngọc Vinh (2011). Nhân tố chính sách tác động lên giá nhà đất ở đô

thị tình huống Việt Nam. Tạp chí Phát triển Kinh tế, ( 254), 24-29.

[13] Nguyễn Mạnh Hùng (2015), Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và

giải pháp .

[14] Viện Nghiên cứu Khoa học và Công nghệ Ngân hàng (2013), Tín dụng bất

động sản và bong bóng bất động sản: thực trạng và giải pháp.

[15] Tổng cục Thống kê, Niên giám thống kê các năm từ 2000 – 2015.

[16] Viện Nghiên cứu Đào tạo Kinh tế và Tài chính (2012), Chuyên đề thị trường

bất động sản.

[17] Viện nghiên cứu và phát triển hạ tầng Thành Phố Hồ Chí Minh (2013) .

[18] Viện Nghiên cứu Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh (2012), Báo cáo đánh giá

tác động của việc gia nhập WTO đến thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí

Minh.

[19] Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (2008), Thị trường bất động sản

Việt Nam, thực trạng và giải pháp.

[20] Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

[21] Nghị định 69/2009/NĐ-CP bổ sung quy hoạch sử dụng giá thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

[22]Krugman (2009), Sự trở lại của kinh tế học suy thoái, NXB. Trẻ.

[23] Calverley (2009), Khi bong bóng vỡ, Bản dịch của Thu Hương và ctg, NXB.

Trẻ, 2010.

[24] David Begg and Stanley Fischer, Rudigger Dornbusch (2008), Kinh tế học,

NXB Thống kê, Hà Nội.

TIẾNG ANH

[25] Henderson, R.G. (1931), “ Real Estate Appraising: A Practical Work on

Appraising and Appraisal Methods”, Cambridge, MA: banker and Tradesman

[26] Farrar, D. and Glauber, R. (1967). Multicollinearity in Regression Analysis:

The Problem Revisited. Review of Economics and Statistics, Vol.49, pp.92-107.

iii

[27] Chen, R. D., Gan, C., Hu, B. & Cohen, D. A. (2013), An Empirical Analysis of

House Price Bubble: A Case Study of Beijing Housing Market, Research in Applied

Economics, Vol. 5, No. 1, p.77-97.

[29] Frankline Allen and Douglas Gale (2000), Bubbles and Crisis, The Economic

Journal, Vol. 110(460), pp. 236-255.

[30] Friedrich August von Hayek (1912), Théorie des Geldes und der

Umlaufsmittel.

[31] Gerlach. S., (2004), Bank lending and property prices in Hong Kong, Journal

of Banking & Finance, 29, 461-81.

[32] Guo, F., Huang, Y.S., (2010), Does “hot money” drive China's real estate and

stock markets?, International Review of Economics and Finance 19, 452–466.

[33] Kahneman, D., và Tversky, A., (1979), Prospect theory: An analysis of

decision under risk, Econometrica, 263-91.

[34] Ludwig von Mises (1912), The Austrian Theory of the Trade Cycle and other

Essays, Ludwig von Mises Institute.

[35] Omer Bayar and William S.Neilson (2010), The Peculiar Economics of

Housing Bubbles, Contemporary Economic Policy, 29(3), 374-384.

[36] Pillay. S., (2005), Evidence and determinants of real estate bubbles: The case

of Singapore, University of Nottingham.

[37] [38] Rahman, M. M., Khanam, R. & XU, S. (2012), The Factors Affecting

Housing Price in Hangzhou: An Empirical Analysis, International Journal of

Economic Perspective, Vol.6, No. 4, p.57-66.

[39] Shen, Y., Hui, E. C. & Liu, H. (2005), Housing Price Bubles in Bejing and

Shanghai, Management Decision, Vol.43, No.4, p.611-627.

[40] Shiller, R. J., (2000), Irational Exuberance, Princeton, N.J.: Princeran

University Press.

[41] Tsatsaronis, K., and H. Zhu. (2004), What drives housing price dynamics:

cross – country evidence, Bank of International Settlements Quarterly Review,

Bank of International Settlements, Basle, Switzerland.

[42] Twelfth Edition, The Appraisal of Real Estate, Appraisal Institue.

[43] Warwick McKibbin (2006), Bursting of the US housing bubbles, Essential

Economic Analysis for Strategic Thinkers, No. 14.

[44] Xu, X.E., Chen, T., (2012), The effect of monetary policy on real estate price

growth in China, Pacific-Basin Finance Journal 20, p.62–77.

[45] Yanbing Zhang (2012), Exploring determinants of housing price: A case study

of Chinese experience in 1999 – 2010, Journal homepage:

www.elsevier.com/locate/ecmod

[46] Court A. T. (1939). Hedonic Price Indexes with Automotive Examples, The

Dynamics of Automobile Demand, New York: General Motors, p.103-117.

[47] Gujarati, D. (2003). Basic Econometrics (4th edn), New York: McGraw-Hill.

[48] Barlevy. G., (2007), Economic theory and asset bubbles, Federal Reserve

Bank of Chicago: Economic Perspective, 3Q/2007.

[49] Case, K. E. and Shiller, R. J., (1989), The efficiency of the market for single

family homes, American Economic Review, Vol.79, pp.125-37.

PHỤ LỤC

PHIẾU KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Loại BĐS: Nhà phố ệt thự

1. Thông tin vị trí:

1.1. Địa chỉ căn nhà:Đường............................................ Phường .............. Quận ........

1.2. Chiều rộng đường lớn nhất giáp nhà: 5 - > 12

1.3. Số lượng mặt đường tiếp giáp vớ

1.4. Khoảng cách từ nhà đến mặt tiền đường: Mặt tiề

1.5. Khoảng cách tới trung tâm thành phố HCM (Nhà Thờ Đức Bà) .................. Km.

1.6. Khoảng cách tới công viên gần nhất ............................................................. Km.

1.7. Khoảng cách tới chỗ làm việc: ...................................................................... Km.

2. Đặc điểm căn nhà

2.1. Tổng diện tích đất căn nhà: ……….m2 , chiều dài ……m, chiều rộng ……m

2.2. Số tầng của căn nhà: ...................................................................................

2.3. Số phòng ngủ .............................................................................................

2.4. Số phòng tắm .............................................................................................

2.5. Tuổi thọ của căn nhà: .......................................................................... năm.

2.6. Hướng của căn nhà:....................................................................................

2.7. Có vườn riêng Có Không

2.8. Có chổ đậu xe hơi Có Không

2.9. Có nhà kho Có Không

2.10. Nhà có thường xuyên bị ngập, lụt: Có Không

2.11. Theo anh/chị căn nhà có bị giảm giá trị không nếu nó nằm trong khu thường

xuyên bị ngập lụt do ảnh hưởng của triều cường ?

Có Không

3. Đánh giá hạ tầng xã hội quanh khu vực nhà

3.1. Đánh giá hạ tầng xã hội xung quanh căn nhà:

3.1.1. An ninh trong khu vực: Thấ

3.1.2. Mức độ đáp ứng về công trình công cộng:

- Trường học Thấ

- Bệnh viện,cơ sở y tế Thấ

- Công viên ,vười hoa Thấ

3.2. Đánh giá hạ tầng kỹ thuật xung quanh căn nhà:

- Hệ thống cấp, thoát nước: Tố

- Chất lượng vệ sinh khu vực: Tố

- Mức độ thuận tiện giao thông:Thuận tiệ

4. Điều kiện pháp lý của căn nhà

4.1. Căn nhà nằm trong khu quy hoạch Có Không

4.2. Thời hạn sử dụng căn nhà: .................................................................. năm.

4.3. Tình trạng pháp lý:

Có GCN QSH đất và SH nhà ở Chưa có GCN QSH đất và SH nhà ở

5. Thông tin về giá của căn nhà:

5.1. Giá mua: ............................................................................................... đồng

5.2. Giá cho thuê ................................................................................ đồng/tháng

5.3. Ngày mua …… tháng…… năm………

vii

6. Thông tin về người mua nhà:

6.1. Giới tính: Nữ

6.2. Tuổi: Dưới 30 tuổ Từ 30-45 tuổ Trên 45

tuổ

6.3. Tình trạng hôn nhân: Đã kế Chưa kế

6.4. Dân tộc:

6.5. Trình độ: Cấ ạc sỹ ến sỹ

6.6. Công việc đang làm: ......................................................................................

6.7. Số lượng BĐS đã có: ......................................................................................

6.8. Lãi vay ngân hàng để mua nhà ( nếu có)………….(% năm)

6.9. Mục đích mua: Để ở Để đầ

6.10. Thu nhập( triệu đồng/tháng) ( cả vợ và chồng nếu đã kết hôn)

10- - - - -

Xin chân thành cảm ơn sự đóng góp nhiệt tình của các Anh/Chị!