Luận văn Thạc sĩ Kỹ thuật: Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thiết kế chung cư nhà ở xã hội trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TPHCM

-----------------------------------

NGUYỄN HOÀI BÃO

NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CHẤT LƢỢNG THIẾT KẾ CHUNG CƢ NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN TP. HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp

Mã số ngành: 60580208

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 7 năm 2016

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TPHCM

-----------------------------------

NGUYỄN HOÀI BÃO

NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CHẤT LƢỢNG THIẾT KẾ CHUNG CƢ NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN TP. HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp

Mã số ngành: 60580208

CÁN BỘ HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGÔ QUANG TƢỜNG

TP.HCM, tháng 7 năm 2016

CÔNG TRÌNH ĐƢỢC HOÀN THÀNH TẠI

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

Cán bộ hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS NGÔ QUANG TƢỜNG

Luận văn Thạc sĩ đƣợc bảo vệ tại Trƣờng Đại học Công nghệ TP. HCM ngày 27

tháng 08 năm 2016

Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

TT Họ và tên Chức danh Hội đồng

1 PGS. TS Nguyễn Thống Chủ tịch

2 TS. Đinh Công Tịnh Phản biện 1

3 PGS. TS Phạm Hồng Luân Phản biện 2

4 TS. Nguyễn Anh Thƣ Ủy viên

5 TS. Chu Việt Cƣờng Ủy viên, Thƣ ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn đã đƣợc sửa

chữa (nếu có).

Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV

PGS.TS NGUYỄN THỐNG

TRƢỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

TP. HCM, ngày 27 tháng 06 năm 2016

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SỸ

Họ tên học viên: Nguyễn Hoài Bão .......................................................... Giới tính:Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 27/ 12/ 1985 .................................................. Nơi sinh: Phú Yên

Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp

MSHV:1441870001 .......................................................................... Mã ngành : 60580208

I- Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN

CHẤT LƢỢNG THIẾT KẾ CHUNG CƢ NHÀ Ở XÃ HỘI

TRÊN ĐỊA BÀN TP. HỒ CHÍ MINH

II- Nhiệm vụ và nội dung:

- Xác định các nhân tố ảnh hƣởng đến chất lƣợng hồ sơ thiết kế chung cƣ

nhà ở xã hội trên địa bàn TP Hồ Chí Minh.

- Phân tích ảnh hƣởng của các nhân tố đến chất lƣợng hồ sơ thiết kế chung

cƣ nhà ở xã hội trên địa bàn TP Hồ Chí Minh.

- Khảo sát,thu thập và xử lý số liệu về mức độ xảy ra ảnh hƣởng của các

nhân tố đến thiết kế và qua đó nâng cao chất lƣợng hồ sơ chung cƣ nhà ở

xã hội trên địa bàn TP Hồ Chí Minh.

III- Ngày giao nhiệm vụ: 23/01/2016

IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 27/06/2016

V- Cán bộ hƣớng dẫn: PGS.TS.Ngô Quang Tƣờng

CÁN BỘ HƢỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

(Họ tên và chữ ký) (Họ tên và chữ ký)

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết

quả nêu trong Luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ

công trình nào khác.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã

đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc.

Học viên thực hiện Luận văn

NGUYỄN HOÀI BÃO

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện Luận văn này, tác giả đã nhận được rất nhiều sự

giúp đỡ của các cá nhân, cơ quan, đơn vị để có thể hoàn thành Luận văn.

Trước hết tác giả xin gửi lời cám ơn đến quý Thầy/Cô đã tham gia tận tình

giảng dạy các môn học trong suốt quá trình học của Lớp 14SXD11.

Tác giả cũng xin gửi lời cám ơn đến tập thể cán bộ, nhân viên và Thầy cô tại

Phòng Quản lý khoa học và đào tạo sau đại học và Khoa Xây dựng của Trường Đại

học Công nghệ TP. HCM đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn thủ tục trong suốt quá

trình học để giúp các học viên hoàn thành khóa học.

Xin gửi lời cám ơn đến tập thể Ban Quản lý dự án; các nhà đầu tư dự án

Chung cư nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đã tham gia cho ý kiến

và thực hiện khảo sát để giúp tác giả có được các thông tin và dữ liệu cần thiết để

hoàn thành Luận văn.

Và sau cùng, xin gửi lời cám ơn chân thành nhất đến PGS. TS Ngô Quang

Tƣờng, người đã trực tiếp hướng dẫn tác giả hoàn thành Luận văn.

Xin chân thành cảm ơn!

TÓM TẮT

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của ngƣời dân, chính phủ đã đƣa ra

gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tập trung hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, kết

quả phát triển nhà ở xã hội hiện nay tại Việt Nam nói chung và Thành Phố Hồ Chí

Minh nói riêng vẫn còn rất nhiều khó khăn từ nhiều nguyên nhân khách nhau.

Trong đó có nguyên nhân về chất lƣợng thiết kế.

Trong đầu tƣ xây dựng công trình giai đoạn lựa chọn nhà thầu tƣ vấn của Chủ

đầu tƣ chƣa ph hợp. Chính bƣớc này lại có quyết định đến chất lƣợng hồ sơ thiết

kế. Nâng cao chất lƣợng thiết kế sẽ làm giảm chi phí thực hiện, thời gian thực hiện,

tăng chất lƣợng công trình của dự án và hiệu quả khi vận hành đƣa dự án vào sử

dụng.

Trƣớc những vấn đề nói trên đề tài: “Nghiên cứu các nhân tố ảnh hƣởng

đến chất lƣợng thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh ”

đƣợc chọn làm luận văn tốt nghiệp thạc sĩ.

Luận văn sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu: phƣơng pháp thu thập số liệu;

phƣơng pháp tổng hợp và xử lý số liệu; phƣơng pháp phân tích nhân tố,thống kê mô

tả. Tất cả các phƣơng pháp này dựa trên cơ sở phƣơng pháp luận duy vật biện

chứng, tiếp cận đối tƣợng nghiên cứu theo quan điểm: khách quan, toàn diện, phát

triển và hệ thống.

Nghiên cứu đã đƣa ra các nhân tố có ảnh hƣởng trực tiếp đến thiết kế chung

cƣ nhà ở xã hội, theo các nhóm nhân tố mà khi ngƣời tham gia dự án đang ở vai trò

nào sẽ có cái nhìn nhận khách quan để cá nhân có thể lựa chọn cho mình phƣơng án

tối ƣu nhất trong thiết kế.

iii

ABSTRACT

To meet the housing needs of the people is increasing, the government has

made 30,000 billion credit package focuses on supporting social housing

development. However, the results of social housing development currently in

Vietnam in general and HCM City in particular is still very difficult for many

different reasons. Including the cause of quality design.

In the investment construction contractor selection phase of the investor

consultant inappropriate. Key steps have decided to design quality

records. Improving the quality of design will increase the value of the project

implementation costs, duration, work quality and efficiency of project operation

projects are put into use.

Before these problems on the theme: "Study of factors affecting the quality

of design of social housing apartement in Ho Chi Minh City" was selected as a

master thesis.

The thesis uses the research methods: data collection methods; methods of

synthesis and processing of data; factor analysis methods, descriptive statistics. All

these methods are based on the methodology of dialectical materialism, access to

research subjects in view: objective, comprehensive, and system development.

The study came up with the image factor direct bearing on the design of

social housing apartment building, according to the group of factors that when

designers involved in the project, are in the role, will have an objective view, so that

they can choose for themselves the best option in design.

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................... i

TÓM TẮT ......................................................................................................... ii

ABSTRACT ........................................................................................................ iii

MỤC LỤC ........................................................................................................ iv

DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT ................................................................................. vi

DANH MỤC CÁC BẢNG ...................................................................................... vii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH ..................................... iix

CHƢƠNG 1 MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1

1.1. Giới thiệu chung ................................................................................................... 1

1.2. Vấn đề cần nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.3. Các mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2

1.4. Phạm vi của nghiên cứu ....................................................................................... 3

1.5. Đóng góp dự kiến của nghiên cứu ....................................................................... 4

CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU ............................. 5

2.1. Tổng quan về nhà ở xã hội: .................................................................................. 5

2.2. Các khái niệm: .................................................................................................... 17

2.3. Mối liên hệ giữa thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật thi công: ............................ 26

2.4. Các nghiên cứu trƣớc đây: ................................................................................. 29

2.5. Phân tích thực trạng công tác TKCS và TKKT tại một số công trình trên địa

bàn TP.HCM: ............................................................................................................ 32

CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. ................................................. 39

3.1. Qui trình nghiên cứu. ......................................................................................... 39

3.2. Thu thập dữ liệu ................................................................................................. 40

3.3. Lý thuyết thống kê ............................................................................................. 54

3.4. Kiểm định thang đo ........................................................................................... 58

CHƢƠNG 4: PHÂN TÍCH SỐ LIỆU. .................................................................. 68

4.1. Khảo sát thử nghiệm mức độ ảnh hƣởng ........................................................... 68

4.2. Kiểm định Cronbach's Alpha mức độ ảnh hƣởng của các nhân tố .................... 70

4.3. Kết quả khảo sát đem đi nghiên cứu .................................................................. 70

4.4. Đặc điểm đối tƣợng đƣợc khảo sát .................................................................... 71

4.5. Kiểm định thang đo ............................................................................................ 76

CHƢƠNG 5: THẢO LUẬN, GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ............................ 105

5.1. Thảo luận .......................................................................................................... 105

5.2. Giải pháp: ......................................................................................................... 110

5.3. Kết luận và kiến nghị ....................................................................................... 114

TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 116

PHỤ LỤC 1: PHIẾU KHẢO SÁT ........................................................................... 1

PHỤ LỤC 2: PHÂN TÍCH SỐ LIỆU ...................................................................... 5

PHỤ LỤC 3: SỐ LIỆU PHÂN TÍCH .................................................................... 35

DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT

BQL : Ban quản lý

CĐT : Chủ đầu tƣ

DN : Doanh nghiệp

ĐTM : Đánh giá tác động môi trƣờng

NOXH : Nhà ở xã hội

PCCC : Phòng cháy chữa cháy

QLNN : Quản lý Nhà nƣớc

: TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 - Các nhân tố ảnh hƣởng đến chất lƣợng thiết kế NOXH ......................... 51

Bảng 4.1 - Kết quả khảo sát thực nghiệm mức độ ảnh hƣởng của các nhân tố ảnh

hƣởng đến thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội. ............................................................... 68

Bảng 4.2 - Kết quả kiểm định Cronbach's Alpha khảo sát thử nghiệm mức độ ảnh

hƣởng ......................................................................................................................... 70

Bảng 4.3 - Kết quả hình thức khảo sát ...................................................................... 70

Bảng 4.4 - Đơn vị từng tham gia công tác ................................................................ 71

Bảng 4.5 - Kinh nghiệm trong ngành xây dựng ........................................................ 72

Bảng 4.6 - Vị trí công việc hiện tại ........................................................................... 73

Bảng 4.7 - Nguồn vốn thực hiện dự án ..................................................................... 74

Bảng 4.8 - Tổng mức đầu tƣ của dự án ..................................................................... 75

Bảng 4.9 - Bảng khảo sát chính thức giá trị Mean các nhân tố ảnh hƣởng .............. 76

Bảng 4.10 - Hệ số Cronbach’s Anpha mức độ ảnh hƣởng ....................................... 78

Bảng 4.11 - Hệ số Item – Total Crrelation khả năng ảnh hƣởng .............................. 79

Bảng 4.12 - Acceptance level of KMO Value .......................................................... 81

Bảng 4.13 - Kiểm định KMO and Bartlett’s Test (lần 01) ....................................... 82

Bảng 4.14 - Hệ số Communalities (lần 01) ............................................................... 82

Bảng 4.15 - Initial Eigenvalues và % of variance các nhóm nhân tố ....................... 85

Bảng 4.16 - Rotated Component Matrixa .................................................................. 87

Bảng 4.17 - Kiểm định KMO and Bartlett’s Test (lần 02) ....................................... 88

Bảng 4.18 - Hệ số Communalities (lần 02) ............................................................... 89

Bảng 4.19 - Initial Eigenvalues và % of variance các nhóm nhân tố ....................... 91

Bảng 4.20 - Rotated Component Matrixa .................................................................. 93

viii

Bảng 4.21 - Kiểm định KMO and Bartlett’s Test (lần 03) ....................................... 94

Bảng 4.22 - Hệ số Communalities (lần 01) ............................................................... 95

Bảng 4.23 - Initial Eigenvalues và % of variance các nhóm nhân tố ....................... 97

Bảng 4.24 - Rotated Component Matrixa .................................................................. 99

Bảng 4.25 - Tổng hợp các kết quả phân tích nhân tố và các nhân tố thành phần ... 101

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH Hình 2.1 - Nội dung của dự án đầu tƣ xây dựng ....................................................... 20

Hình 2.2 - Vòng đời của dự án đầu tƣ xây dựng công trình. ................................... 21

Hình 2.3 - Qui trình hồ sơ thiết kế ............................................................................ 23

Hình 2.4 - Mối liên hệ giữa thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật thi công ................... 26

Hình 3.1 - Sơ đồ quy trình nghiên cứu ...................................................................... 39

Hình 3.2 - Sơ đồ quy trình thiết kế bảng câu hỏi ...................................................... 40

Hình 3.3 - Biểu đồ xuất khẩu của Tp Đà Nẵng ra nƣớc ngoài trong năm 2008 ....... 57

Hình 3.4 - Biểu đồ xuất khẩu của Tp Đà Nẵng ra nƣớc ngoài trong năm 2008 ....... 57

Hình 3.5 - Biểu đồ nhiệt độ trung bình tại Đà Lạt năm 1969. .................................. 58

Hình 4.1 - Biểu đồ kết quả hình thức khảo sát internet và khảo sát trực tiếp ........... 71

Hình 4.2 - Biểu đồ đơn vị từng tham gia công tác .................................................... 72

Hình 4.3 - Biểu đồ kinh nghiệm trong ngành xây dựng ........................................... 73

Hình 4.4 - Biểu đồ vị trí công việc hiện tại ............................................................... 74

Hình 4.5 - Biểu đồ nguồn vốn thực hiện dự án ......................................................... 75

Hình 4.6 - Biểu đồ tổng mức đầu tƣ của dự án ......................................................... 76

CHƢƠNG 1

MỞ ĐẦU

1.1. Giới thiệu chung

TP. HCM là địa phƣơng phát triển kinh tế lớn nhất của cả nƣớc, đồng thời đây

là khu vực mà ngành xây dựng phát triển lớn và năng động nhất. Với tốc độ đô thị

hóa ngày càng tăng, nhu cầu về nhà ở tại Tp.HCM cũng tăng cao. Hàng loạt các dự

án chung cƣ đƣợc triển khai xây dựng, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của

thành phố. Các dự án mới, hiện đại với lối sống đô thị thay thế dần các khu nhà ổ

chuột, nhà ở tạm bợ, tạo diện mạo mới cho thành phố; góp phần xây dựng cuộc

sống văn minh, hiện đại.

Để đảm bảo chất lƣợng cho các công trình xây dựng tất yếu phải có sự giám

sát và kiểm soát từ quá trình thiết kế đến thi công thực tế. Chính vì vậy ngày

12/05/2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 46/2015/NĐ-CP giúp tăng cƣờng

quyền và trách nhiệm của các cơ quan, công chức quản lý nhà nƣớc về xây dựng

trong việc kiểm soát quá trình đầu tƣ xây dựng. Đặc biệt, vấn đề đƣợc đặt ra đối với

thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công và cả dự toán các công trình.

Việc lựa chọn nhà thầu Tƣ vấn của Chủ đầu tƣ chƣa ph hợp loại, cấp công

trình để thiết kế, khảo sát. Cụ thể là các đơn vị tƣ vấn phần lớn không có chủ nhiệm

thiết kế hoặc các chủ trì thiết kế chuyên ngành (nhƣ điện, nƣớc, điều hòa thông

gió…), Chủ đầu tƣ thiếu kiểm tra điều kiện năng lực của nhà thầu khảo sát, nhà thầu

thiết kế không kiểm tra chứng chỉ hành nghề tại thời điểm thực hiện hợp đồng. Các

đơn vị tƣ vấn chƣa cập nhật quy chuẩn, tiêu chuẩn có liên quan để khảo sát, thiết kế

công trình (sử dụng Quy chuẩn, Tiêu chuẩn đã hết hiệu lực hoặc lạc hậu).

Nâng cao chất lƣợng chất lƣợng thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội sẽ làm: giảm

chi phí thực hiện, thời gian thực hiện, tăng chất lƣợng công trình của dự án và hiệu

quả khi vận hành đƣa dự án vào sử dụng.

1.2. Vấn đề cần nghiên cứu

Nghiên cứu này bắt nguồn từ thực trạng các công trình xây dựng dân dụng và

công nghiệp ở Việt nam thƣờng hay xảy ra sự chậm tiến độ dẫn đến chi phi vƣợt dự

kiến, chất lƣợng công trình không đạt yêu cầu do phải đẩy nhanh tiến độ. Trƣờng

hợp không phát hiện kịp thời thì hậu quả sẽ còn lớn hơn, thậm chí có thể dẫn đến

các thảm hoạ không thể lƣờng trƣớc. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự chậm tiến

độ này. Một trong các nguyên nhân thƣờng xảy ra và có tác động xấu đến dự án là

sự thay đổi thiết kế.

Thiết kế là vấn đề quan trọng trƣớc khi thi công xây dựng công trình, do đó

quan tâm đến việc quản lý chất lƣợng thiết kế là việc cấp thiết phải làm, đúng với

tầm quan trọng của nó.

Các câu hỏi nghiên cứu đặt ra là:

- Các nguyên nhân nào dẫn đến sự thƣờng xuyên thay đổi thiết kế chung cƣ

nhà ở xã hội trên địa bàn TP. HCM?

- Chất lƣợng hồ sơ thiết kế hiện nay của các công trình nhà ở xã hội trên địa

bàn TP. HCM nhƣ thế nào?

- Khảo sát, thu thập và xử lý số liệu về mức độ xảy ra ảnh hƣởng của các yếu

tố đến thiết kế và qua đó nâng cao chất lƣợng hồ sơ thiết kế nhà ở xã hội

- Quan điểm của các bên trực tiếp tham gia dự án với các nguyên nhân dẫn

đến thay đổi thiết kế có giống nhau không ?

Xuất phát từ thực tế trên, tôi chọn đề tài “NHỮNG YẾU TỐ ẢNH

HƢỞNG ĐẾN CHẤT LƢỢNG THIẾT KẾ CHUNG CƢ NHÀ Ở XÃ HỘI

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” là cần thiết và có ý nghĩa.

1.3. Các mục tiêu nghiên cứu

Dựa vào thực tế và lý thuyết tác giả tiến hành phân tích, xem xét, đánh giá

các nhân tố chủ yếu ảnh hƣởng chất lƣợng thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội trên địa

bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Tiến hành khảo sát đo lƣờng mức độ ảnh hƣởng của các nhân tố đó đến chất

lƣợng thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

Kết hợp với việc thống kê, thu thập các thông tin từ nhiều nguồn khác nhau

để tổng hợp, đƣa ra nhận định chung trong việc xác định những giải pháp chất

lƣợng thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong

thời gian tới.

Qua kết quả những số liệu phân tích đƣợc từ cuộc khảo sát của nghiên cứu

này tác giả sẽ đề xuất các giải pháp thích hợp với từng số liệu khác nhau để đƣa ra

nhận định, giải pháp để nâng cao chất lƣợng thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội trên địa

bàn thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới.

1.4. Phạm vi của nghiên cứu

Không gian nghiên cứu: Các dự án xây dựng chung cƣ nhà ở xã hội đƣợc

thực hiện tại Thành phố Hồ Chí Minh và v ng lân cận.

Quan điểm nghiên cứu: nghiên cứu đứng trên quan điểm là chủ đầu tƣ và các

công ty tƣ vấn xây dựng.

Đối tƣợng khảo sát: các chuyên gia, những ngƣời có kinh nghiệm thuộc các

bên:

 Chủ đầu tƣ, ban quản lý dự án.

 Các đơn vị tƣ vấn thiết kế.

 Các doanh nghiệp xây dựng.

 Các đơn vị thuộc các cơ quan quản lý nhà nƣớc.

Cách thức thu thập số liệu nghiên cứu chính của nghiên cứu này bằng phƣơng

pháp điều tra với bảng câu hỏi phỏng vấn đối tƣợng nghiên cứu. Bảng hỏi đƣợc xây

dựng dựa theo mô hình nghiên cứu của đề tài nhằm thu thập thông tin đƣa vào phân

tích và kiểm định các giả thuyết nghiên cứu. Số liệu của phƣơng pháp này lấy từ

mẫu điều tra đối tƣợng nghiên cứu theo phƣơng pháp chọn mẫu ngẫu nhiên phi xác

suất. Thực hiện nghiên cứu bằng biện pháp phỏng vấn trực tiếp, gửi mail, gọi điện

thoại.

Phạm vi nghiên cứu về thời gian: Công tác lấy dữ liệu thứ cấp của nghiên cứu

đƣợc tiến hành chỉ giới hạn từ năm 2013 đến 6/2016 và các văn bản liên quan trong

công tác thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội. Cuộc khảo sát đối với nghiên cứu đƣợc tiến

hành trong tháng 3 năm 2016.

1.5. Đóng góp dự kiến của nghiên cứu

Hiện này đề tài nghiên cứu chất lƣợng đã đƣợc thực hiện trong nhiều lĩnh vực

khác nhau. Tuy nhiên việc nghiên cứu chất lƣợng thiết kế của các dự án chung cƣ

nhà ở xã hội chƣa có đề tài nào nghiên cứu sâu và bài bản. Do đó, khi thực hiện

xong đề tài này sẽ góp phần:

Đóng góp thêm một khía cạnh nghiên cứu đối với chất lƣợng thiết kế mà cụ

thể chất lƣợng thiết chung cƣ nhà ở xã hội.

Đánh giá đƣợc những nhân tố ảnh hƣởng đến chất lƣợng thiết kế chung cƣ nhà

ở xã hội đã nêu trên nói riêng và trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh nói chung. Từ

đó có thể áp dụng kết quả cho tất cả các chung cƣ tại Việt Nam.

Đề tài nghiên cứu về việc ứng dụng các thuật toán để xác định, phân loại, đánh

giá, xếp hạng, qua đó phân tích các yếu tố chính ảnh hƣởng đến chất lƣợng thiết kế

các dự án chung cƣ nhà ở xã hội tại Tp. HCM.

Ứng dụng phƣơng pháp phân tích nhân tố chính để thể hiện đặc trƣng các yếu

tố ảnh hƣởng đến thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội.

Nghiên cứu sẽ trở thành tài liệu tham khảo hữu ích cho các doanh nghiệp bất

động sản, Chủ đầu tƣ, công ty tƣ vấn thiết kế, các BQL xây dựng chung cƣ nhà ở xã

hội tại Thành phố HCM nói riêng và tại tất cả các chung cƣ nói chung.

CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU

2.1. Tổng quan về nhà ở xã hội:

2.1.1. Sơ lƣợc tình hình nhà ở xã hội trên thế giới:

1. Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Singapore:

Kinh nghiệm phát triển nhà nói chung và nhà ở xã hội nói riêng của Singapore

là một trong những kinh nghiệm cần đƣợc xem xét, nghiên cứu. Singapore, đất

nƣớc c ng khu vực với Việt Nam, đã có các chính sách đƣợc cả Thế giới khen ngợi

với khả năng giải quyết thành công và hết sức hiệu quả vấn đề nhà ở xã hội từ

những năm 1980. Hiện nay có tới trên 84% dân số Singapore sở hữu nhà ở xã hội

do Ủy ban phát triển nhà ở Singapore (Housing & Development Board- HDB)

thuộc Bộ Phát triển Quốc gia thực hiện việc xây dựng. Đây thực sự là một con số

đáng kinh ngạc ngay cả đối với những nƣớc phát triển nhƣ Mỹ, Anh, Pháp.

Singapore thành lập Quỹ dự phòng Trung ƣơng (CPF), ngƣời gửi Quỹ CPF

đƣợc quyền mua nhà của HDB với giá thấp hơn giá thị trƣờng. Ngoài ra, Chính phủ

cho ngƣời có nhu cầu mua nhà đƣợc vay vốn với lãi suất thấp. Linh hoạt trong các

hình thức mua- thuê nhà. Kinh nghiệm của Singapore cho thấy vai trò vô c ng quan

trọng của HDB trong việc xây dựng nhà ở chất lƣợng với giá phải chăng (public

housing) cho hơn 84% ngƣời dân Singapore.

HDB thành lập năm 1960, đƣợc giao nhiệm vụ giải quyết khủng hoảng nhà ở

trên toàn Singapore. HDB đã xây dựng 21.000 căn hộ trong chƣa đầy 3 năm. Năm

1965, HDB đã xây dựng 54.000 căn hộ, vƣợt mục tiêu 50.000 căn trong chƣơng

trình xây dựng 5 năm đầu tiên. Ngày nay, khoảng 84% ngƣời dân Singapore sống

trong các căn hộ do HDB xây dựng so với con số 9% vào năm 1960. Mục tiêu khó

khăn nhƣng đã đạt đƣợc phản ánh chiến lƣợc đúng đắn khi tiếp cận nhà ở chất

lƣợng với giá phải chăng. Chiến lƣợc đã chứng minh hiệu quả khi giải quyết xong

khủng hoảng nhà ở vào những năm 60 của thế kỷ trƣớc.

Chiến lƣợc này bao gồm ba nhân tố quyết định. Một là, quan niệm một cơ

quan duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở chất lƣợng với giá phải chăng giúp phân

bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả hơn. Điều này khiến HDB có khả năng đảm

bảo quỹ đất, nguyên liệu và nguồn lực cho các công trình xây dựng quy mô lớn

nhằm tối ƣu hóa kết quả, tiết kiệm chi phí. Hai là, áp dụng phƣơng thức tiếp cận

tổng thể với đối với nhà ở. Từ quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng,

thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở nằm trong

một tổng thể trọn vẹn, liền mạch. Ba là, sự hỗ trợ mạnh mẽ của Chính phủ dƣới

hình thức cam kết chính trị, tài chính và pháp lý đã giúp đƣa chƣơng trình nhà ở

chất lƣợng với giá phải chăng đi đúng quỹ đạo xây dựng chỗ ở cho ngƣời dân. Năm

2005, Chƣơng trình Thiết kế, Xây dựng và Bán (Design, Build & Sell Scheme –

DBSS) đƣợc triển khai. Chƣơng trình này cho phép khu vực tƣ nhân tham gia phát

triển nhà ở chất lƣợng với giá phải chăng mang đến nhiều đổi mới về xây dựng thiết

kế và chọn lựa nhà ở.

2. Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Nhật Bản

Nhật Bản với chiến lƣợc xây dựng nhà ở phúc lợi. Với chiến lƣợc này Chính

phủ Nhật Bản đã nỗ lực trong nhiều năm để triển khai cải thiện chế độ nhà ở phúc

lợi ph hợp với tình hình đất chật ngƣời đông.

Nhật Bản đã đề ra các chính sách hỗ trợ có liên quan đó là hệ thống pháp luật

đảm bảo về nhà ở, từng bƣớc đƣa chính sách vào cuộc sống. Các biện pháp sử dụng

trong chính sách phát triển nhà ở phúc lợi đó là biện pháp hành chính, trong đó có

biện pháp thành lập bộ phận chuyên trách phụ trách điều hành thực hiện các chính

sách, thay mặt nhà nƣớc đảm nhiệm chức năng giám sát quản lý thực hiện chính

sách về nhà ở.

Chính phủ Nhật Bản thực hiện cung cấp nhà ở phúc lợi bằng hình thức cho

thuê nhà ở phúc lợi nhằm giải quyết khó khăn về nhà ở cho các hộ gia đình có thu

nhập trung bình và thấp. Nguồn vốn đầu tƣ xây dựng loại hình nhà ở xã hội do Nhà

nƣớc cung cấp, chính quyền các địa phƣơng chịu trách nhiệm bố trí đất, tổ chức xây

dựng và quản lý. Chính phủ Nhật Bản đã rất khéo léo sử dụng chính sách nhà ở cho

thuê giá rẻ và sử dụng thị trƣờng để điều tiết giá nhà. Ngƣời nghèo ở Nhật Bản

không cần phải mua nhà mà chỉ cần thuê nhà ở. Chính phủ chú trọng công tác quy

hoạch, công tác phát triển hệ thống giao thông, coi hệ thống giao thông là tiền đề

cho sự phát triển nhà ở cho sự phát triển tại các khu vực ngoại ô và thành thị. Coi

giao thông là nội dung quan trọng trong việc tạo dựng khung của đô thị. Trên cơ sở

đó phát triển nhà ở tại các khu vực ngoại ô. Để ngƣời dân và có thể tiếp cận đƣợc

với nhà ở phúc lợi, Chính phủ đã ban hành chính sách tài chính thông qua việc áp

dụng chính sách cho vay ƣu đãi lãi xuất thấp để khuyến khích doanh nghiệp tham

gia xây dựng và phát triển nhà ở. Cho ngƣời nhà ở xã hội vay vốn mua nhà với lãi

suất thấp chỉ bằng 1/3 lãi suất thông thƣờng và thời hạn hoàn trả vốn là 35 năm.

Ngoài ra, Chính phủ còn áp dụng chính sách ƣu đãi và miễn giảm thuế nhƣ thuế bất

động sản, thuế sở hữu tài sản cố định nhằm khuyến khích ngƣời dân tự xây dựng

nhà ở và mua nhà.

Khác với các quốc gia khác, Chính phủ Nhật Bản không trực tiếp tham gia vào

công tác đầu tƣ xây dựng và kinh doanh nhà ở dân dụng, công tác quản lý đầu tƣ

chủ yếu do các tổ chức hợp tác xã nhà ở phụ trách. Hợp tác xã nhà ở có thể sử dụng

vốn đầu tƣ của Chính phủ để xây dựng nhà ở, hay có thể xin quyền sử dụng đất theo

đúng thủ tục pháp luật. Bên cạnh đó Chính phủ còn xây dựng mối quan hệ vững

mạnh với các doanh nghiệp và có sức ảnh hƣởng lớn đến các doanh nghiệp để thu

hút vốn đầu tƣ xã hội cho phát triển nhà ở phúc lợi.

3. Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Trung Quốc

Bắc Kinh (Trung Quốc) trong những năm 1998 đến nay đã làm khá tốt vấn đề

chỉnh trang đô thị, phát triển nhà, nhất là nhà ở xã hội. Chính phủ Trung Quốc ban

hành chính sách đảm bảo nhà ở của các gia đình nhà ở xã hội ở đô thị vào năm

2007. Trong văn bản này, Chính phủ đã xác định rõ cách thức giải quyết, xây dựng

và kiện toàn chế độ nhà cho thuê giá thấp, cải tiến chế độ nhà ở ph hợp với điều

kiện kinh tế, đồng thời cũng đƣa những khó khăn về nhà ở của công nhân thời vụ,

ngƣời dân sống trong các khu nhà ổ chuột cần đƣợc cải thiện chỗ ở. Đó chính là

quan điểm và là nhiệm vụ của Chính phủ trong công tác bảo vệ lợi ích của ngƣời

dân. Thứ nhất, trong văn bản quy định đã xác định nhà ở đảm bảo gồm nhà ở cho

thuê giá thấp, nhà ở với từng mức ph hợp với điều kiện kinh tế của mỗi ngƣời. Thứ

hai, đối tƣợng về nhà ở đảm bảo của Trung Quốc đƣợc mở rộng gồm các đối tƣợng

có nhà ở ph hợp với điều kiện kinh tế. Thứ ba, tiền vốn đầu tƣ cho hệ thống nhà ở

cho thuê giá thấp đƣợc tăng từ 5% đến 10% thu nhập từ chuyển nhƣợng đất. Và

nguồn vốn đƣợc trích từ quỹ phòng ngừa rủi ro vốn vay và chi phí quản lý, số tiền

lãi của quỹ tiết kiệm nhà ở đƣợc d ng cho xây dựng nhà ở thu nhập thấp. Thứ tƣ,

Chính phủ Trung Quốc yêu cầu các tỉnh thành phố phải đƣa chƣơng trình nhà ở xã

hội vào chƣơng trình nghị sự quan trọng của địa phƣơng.

4. Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Hoa Kỳ

Đối với ngƣời dân Mỹ, nhà ở là hạng mục lớn nhất trong giá trị tài sản của

ngƣời dân. Thị trƣờng bất động sản của Mỹ là thị trƣờng có cơ chế phát triển hoàn

thiện, thị trƣờng phát huy đầy đủ các nguồn tài nguyên vốn có và là thị trƣờng có sự

điều tiết, kiểm soát và can thiệp cao độ của Nhà nƣớc. Trong những năm qua, thị

trƣờng bất động sản của Mỹ đã tác động mạnh tới nền kinh tế của Mỹ, đồng thời

nƣớc Mỹ cũng là nƣớc giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho ngƣời dân thực hiện mục tiêu

lớn “ngƣời ngƣời có nhà ở”. Để làm đƣợc điều này, Chính phủ Mỹ dựa vào đất đai

để kiểm soát quy hoạch. Chính phủ lập quy hoạch và pháp quy quy hoạch bao gồm

tổng thể quy hoạch và điều lệ các khu vực để điều tiết kiểm soát đối với việc mở

rộng đất đai. Đối với các khu vực quy hoạch mới, nhất thiết phải đảm bảo nhà ở cho

những ngƣời có thu nhập trung bình và thấp. Và để b đắp thiệt hại kinh tế của công

ty phát triển nhà đất, chính quyền địa phƣơng có thể nới lỏng quản lý giám sát

quyền sử dụng đất của các khu vực thông qua quy định giá đất tại mỗi khu vực.

Chính phủ Mỹ xây dựng ƣu đãi đối với nhà đầu tƣ, ngƣời mua nhà nhƣ miễn giảm

thuế, miễn giảm thuế thu nhập, thuế đất…

Ngoài ra Chính phủ Mỹ xây dựng chính sách thuê nhà và hỗ trợ nhà ở bằng

việc xây dựng “ chứng chỉ nhà ở” là giấy chứng nhận nhà ở cho những ngƣời có nhà

ở xã hội và trung bình. Những ngƣời có chứng chỉ này có thể tự do chọn lựa phòng,

nhà cho thuê và chỉ phải nộp tiền thuê không vƣợt quá 30% so với thu nhập của gia

đình. Nếu thiếu giấy chứng nhận thì phải d ng tiền mặt để trả cho Nhà nƣớc. Hiện

nay, Chính phủ Mỹ thực hiện chính sách hỗ trợ cung cấp tài trợ cho những gia đình

cần nhà ở và đƣợc hỗ trợ bởi các bang trên cả nƣớc.

5. Kinh nghiệm của Pháp

Năm 2009, trung tâm dự báo và nghiên cứu đô thị PADDI đã tổ chức Hội thảo

về phát triển nhà ở xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh (09-13/02/2009), mời ông

Pierre Peillon- chuyên gia thuộc Hội nhà ở xã hội của Pháp vào TPHCM cũng nhƣ

các địa phƣơng khác của Việt Nam. Tại đây, ông Peillon đã nêu hai yếu tố cần làm

rõ trong khái niệm nhà ở xã hội: Công ích- theo quy chế pháp lý; xã hội- mọi ngƣời

dân đều có thể tiếp cận đƣợc, đặc biệt là các hộ gia đình có nhà ở xã hội. Ở điểm

này, có sự khác biệt giữa Pháp và các nƣớc nói tiếng Anh. Ở các nƣớc nói tiếng

Anh, hình ảnh của nhà ở xã hội là các chung cƣ cũ, tồi tàn, nhất là ở Mỹ. Ở Pháp,

nhà ở xã hội có tiêu chuẩn kỹ thuật, kiến trúc tƣơng đồng các nhà ở bình thƣờng

trong các chung cƣ lớn, thậm chí, từ năm 1973 các căn hộ cũ (riêng lẻ) cũng đã

đƣợc nâng cấp, cải tạo làm nhà ở xã hội cho thuê.

Tại Pháp, chính sách phát triển nhà ở xã hội khá thành công. Hiện nay, ngoài

4,8 triệu căn nhà ở xã hội cho thuê, còn có thêm 950.000 căn thuộc dạng thƣơng

mại do các đơn vị về nhà ở xã hội xây dựng và bán. Tổng cộng có 14 triệu ngƣời

Pháp (22% số hộ gia đình) sống trong nhà ở xã hội ( thuê và sở hữu). Nhà nƣớc điều

tiết dựa vào 3 yếu tố: (1) yếu tố kỹ thuật (tiêu chuẩn chất lƣợng, tiện nghi, cách âm,

cách nhiệt, an toàn kỹ thuật…); (2) Yếu tố hành chính với rất nhiều nguyên tắc, quy

định cụ thể; (3) Yếu tố tài chính gồm ba nhân tố : hỗ trợ trực tiếp từ Ngân sách Nhà

nƣớc, cho vay ƣu đãi và ƣu đãi về thuế.

Một số hàm ý bài học

Trong bối cảnh thị trƣờng bất động sản Việt Nam hiện nay, có một số hàm ý bài học

có thể rút ra từ kinh nghiệm quốc tế và phát triển nhà ở xã hội (mà bộ phận quan



trọng là nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp):

Một là, nhà ở xã hội là một bộ phận quan trọng, rất đáng quan tâm của mỗi

quốc gia trong quá trình phát triển. Không phải nơi nào, lúc nào cũng có thể

phát triển nhà ở thƣơng mại. Các nƣớc đều có một bộ phận chính sách và triển



khai thực hiện về nhà ở xã hội.

Hai là, thị trƣờng nhà thu nhập thấp (trong tổng thể chung nhà ở xã hội) là

một bộ phận của thị trƣờng bất động sản. Thị trƣờng nhà thu nhập thấp có thể sẽ

vận hành tốt khi nhà ở thƣơng mại (trung và cao cấp) gặp khó khăn. Tăng cƣờng

thị trƣờng nhà thu nhập thấp có thể sẽ góp phần tạo xung lực cho thị trƣờng bất



động sản tổng thể.

Ba là, giải quyết vấn đề nhà ở xã hội không chỉ là giải quyết vấn đề nhà ở,

mà còn là vấn đề an sinh xã hội, ổn định kinh tế và hƣớng đến phát triển bền

vững. Việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội ngoài tính thị trƣờng còn tác động đến

những nhóm dân cƣ cần đƣợc quan tâm trong xã hội, nhất là các đô thị – đặc



biệt là đô thị lớn trong quá trình phát triển.

Bốn là, TP.HCM, là một trong những đô thị lớn và quan trọng của Việt Nam,

đang trong quá trình phát triển cả về quy mô, cấp độ đô thị cũng nhƣ thị trƣờng

bất động sản, rất cần xem xét, định hƣớng, phát triển vấn đề nhà ở xã hội- đặc

biệt là nhà thu nhập thấp. Việc học tập kinh nghiệm quốc tế, xem xét định

hƣớng vận hành vào thực tiễn Việt Nam, đặc th của TP. HCM là rất quan trọng

và cần thiết. Từ đó, góp phần phát triển chính sách cũng nhƣ quản lý, vận hành

chung cho cả nƣớc đúng với vị trí vai trò của mình, là một trong những vấn đề

không chỉ của các nhà hoạch định chính sách, các nhà quản lý, các nhà doanh

nhân, các nhà nghiên cứu, của những ngƣời dân mà là của tất cả các bên hữu



quan.

Năm là, thị trƣờng bất động sản Việt Nam đã có những bƣớc phát triển mạnh

mẽ trong 20 năm qua. Trong 5 năm qua, thị trƣờng đã có những bƣớc điều chỉnh

cả về quy mô, cả về cơ cấu, cả về định hƣớng. Trong thời gian ngắn hạn, việc

định hƣớng thị trƣờng vào nhóm nhà ở xã hội dƣờng nhƣ là điều chỉnh chiến

lƣợc. Nếu tập trung mạnh mẽ cả về chính sách, điều hành, cả về nhân tài, vật lực

để thúc đẩy phân mảng thị trƣờng này, cộng với các xu thế chung của nền kinh

tế, thị trƣờng bất động sản sẽ tạo đƣợc thế năng mới để đón đầu cú hích TPP-

“Nguồn: http://dothiphattrien.vn/phat-trien-nha-xa-hoi-kinh-nghiem-quoc-te-va-

một cơ hội mới của thị trƣờng bất động sản Việt Nam.

ham-y-bai-hoc/ ngày 12/4/2015”.

Sơ lƣợc tình hình nhà ở xã hội tại Việt Nam:

- Theo báo cáo triển khai nội dung giám sát Bộ Xây Dựng gửi Quốc hội, Liên

quan đến nhu cầu nhà ở xã hội, theo thống kê giai đoạn 2012-2015, khu vực đô thị

cần khoảng 700.000 căn hộ nhà ở xã hội, đến năm 2020 sẽ cần thêm khoảng

200.000 căn, trong đó Hà Nội cần 111.200 căn, TP.HCM cần 134.000 căn, Đà Nẵng

cần 16.000 căn... 16 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng đến nay đã phê duyệt

Chƣơng trình phát triển nhà ở (điều chỉnh), các địa phƣơng khác đang tiến hành lập

và phê duyệt trong năm 2015.

- Đến thời điểm này, cả nƣớc đã hoàn thành việc đầu tƣ xây dựng 102 dự án

nhà ở xã hội, trong đó có 38 dự án nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp, tổng mức

đầu tƣ khoảng 6.810 tỷ đồng. Ngoài ra còn khoảng 64 dự án nhà ở xã hội cho công

nhân với hơn 20 nghìn căn hộ, tổng mức đầu tƣ khoảng 4.440 tỷ đồng. Trên cả nƣớc

đang tiếp tục triển khai 150 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 91 dự án cho ngƣời thu

nhập thấp với khoảng 55.830 căn hộ, tổng mức đầu tƣ khoảng 28.500 tỷ đồng; 59

dự án nhà ở xã hội cho công nhân với quy mô xây dựng khoảng 66.753 căn hộ, tổng

mức đầu tƣ khoảng 18.100 tỷ đồng.

- Ngoài ra, trong thời gian qua thị trƣờng bất động sản cũng có sự chuyển đổi

đáng kể từ các dự án nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội. Trong đó, thành phố Hà

Nội có 24 dự án đăng ký chuyển đổi với quy mô xây dựng khoảng 15.468 căn, tổng

mức đầu tƣ hơn 9.300 tỷ đồng. Ở TP.HCM đã có 25 dự án đăng ký chuyển đổi với

quy mô xây dựng khoảng 15.115 căn, tổng mức đầu tƣ khoảng 9.080 tỷ đồng. Về

gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội, Bộ Xây Dựng cho biết, đến

30/4/2015, tổng số tiền đã cam kết là 13.078 tỷ đồng, đã giải ngân 7.155 tỷ đồng.

Trong đó, đối với hộ gia đình, cá nhân ký hợp đồng cam kết cho vay 16.870 hộ với

số tiền gần 8 nghìn tỷ đồng, đã giải ngân hơn 5 nghìn tỷ đồng. Bên cạnh đó 38 dự

án cũng đƣợc cam kết cho vay với hơn 5 nghìn tỷ đồng và đã giải ngân cho 33 dự

án.

(Nguồn: Trích Báo Tiền Phong, ngày 17:27 ngày 03 tháng 06 năm 2015 -

http://www.tienphong.vn/Kinh-Te/bo-xay-dung-bao-cao-ve-du-an-nha-o-xa-hoi-goi-

30000-ty-868022.tpo ).

2.1.2. Đặc điểm của nhà ở xã hội:

- Phát triển nhà ở xã hội phải tuân thủ quy hoạch xây dựng đƣợc cơ quan có

thẩm quyền phê duyệt; bảo đảm tiêu chuẩn, Quy chuẩn, chất lƣợng công trình xây

dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng, theo đúng loại hình và tiêu chuẩn

thiết kế nhà ở quy định tại Nghị định này; nhà ở xã hội đầu tƣ xây dựng theo dự án

phải bảo đảm đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hệ thống hạ tầng xã hội.

- Nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tƣ xây dựng phải bảo đảm các yêu

cầu cơ bản về hạ tầng kỹ thuật và ph hợp với tiêu chuẩn tối thiểu do cơ quan nhà

nƣớc có thẩm quyền ban hành.

- Nhà ở xã hội theo quy định của Nghị định này phải đƣợc quản lý chặt chẽ;

đơn vị đƣợc giao quản lý vận hành nhà ở xã hội phải bán, cho thuê, cho thuê mua

đúng đối tƣợng, đủ điều kiện theo quy định của Nghị định này và không đƣợc tự ý

chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở xã hội sang làm mục đích khác khi chƣa có sự

chấp thuận của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.

- Nhà nƣớc bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của Chủ đầu tƣ, chủ sở hữu

và ngƣời mua, thuê và thuê mua nhà ở xã hội. Các hành vi vi phạm pháp luật về

phát triển và quản lý sử dụng nhà ở xã hội phải đƣợc phát hiện và xử lý kịp thời,

nghiêm minh theo đúng quy định của pháp luật.

- Việc đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội chỉ đƣợc sử dụng vật liệu xây dựng và

trang thiết bị sản xuất trong nƣớc, không sử dụng sản phẩm nhập khẩu (trừ các sản

phẩm trong nước chưa sản xuất được).

- Bộ Quốc phòng và Bộ Công an đƣợc phép triển khai các dự án nhà ở xã hội

theo quy định tại Nghị định này để giải quyết nhà ở cho sĩ quan, quân nhân chuyên

nghiệp (bao gồm sỹ quan, hạ sỹ quan, chiến sỹ là quân nhân chuyên nghiệp) thuộc

lực lƣợng vũ trang nhân dân ph hợp với tình hình và điều kiện đặc th riêng,

nhƣng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi đối tƣợng chỉ đƣợc hỗ trợ một lần.

“Nguồn: Trích Điều 3, Nghị Định 188/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã

hội ngày 20/11/2013”.

2.1.3. Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội:

- Căn cứ vào tình hình thực tế và nhu cầu về nhà ở xã hội của địa phƣơng, Ủy

ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng (sau đây gọi chung là Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh) phải tổ chức lập Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội hàng năm,

trung hạn và dài hạn ph hợp với định hƣớng của Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc

gia do Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa

phƣơng trong c ng thời kỳ và phải đƣợc Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực

thuộc Trung ƣơng (sau đây gọi chung là Hội đồng nhân dân cấp tỉnh) thông qua.

- Đối với các địa phƣơng thuộc v ng kinh tế trọng điểm thuộc khu vực phía

Bắc, miền Trung và Đông Nam Bộ theo quy định của Chính phủ, Ủy ban nhân dân

cấp tỉnh có trách nhiệm gửi dự thảo Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội để Bộ Xây

dựng có ý kiến thống nhất trƣớc khi trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.

Trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đƣợc dự thảo, Bộ Xây dựng có

trách nhiệm góp ý bằng văn bản.

- Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của các địa phƣơng ngoài v ng kinh tế

trọng điểm thuộc khu vực phía Bắc, miền Trung và Đông Nam Bộ do Ủy ban nhân

dân cấp tỉnh tự tổ chức lập, thẩm định trƣớc khi trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh

thông qua.

- Việc xây dựng và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở xã hội phải đƣợc thực

hiện đồng thời với quá trình xây dựng kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và kế

hoạch vốn ngân sách nhà nƣớc; kế hoạch phát triển nhà ở xã hội có thể đƣợc gộp

chung với chƣơng trình phát triển nhà ở của địa phƣơng theo quy định của pháp luật

về nhà ở hoặc xây dựng và phê duyệt riêng theo điều kiện cụ thể của từng địa

phƣơng.

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà

ở xã hội sau khi đƣợc Hội đồng nhân dân c ng cấp thông qua.

 Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của địa phƣơng phải có các nội dung

cơ bản sau đây:

 Dự báo số lƣợng ngƣời có nhu cầu về nhà ở xã hội; diện tích, số lƣợng

căn hộ nhà ở xã hội cần đáp ứng.

 Số lƣợng căn hộ, tổng diện tích sàn nhà ở xã hội cần đầu tƣ xây dựng,

bao gồm nhà ở do Nhà nƣớc đầu tƣ theo dự án bằng nguồn vốn ngân sách; nhà ở do

các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tƣ theo dự án bằng nguồn vốn

ngoài ngân sách; nhà ở do hộ gia đình, cá nhân đầu tƣ xây dựng; số lƣợng, tỷ lệ và

cơ cấu các loại nhà ở xã hội theo từng loại diện tích ph hợp với các nhóm đối

tƣợng có nhu cầu về nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.

 Dự kiến khu vực, vị trí, tổng diện tích đất dành để phát triển các dự án

nhà ở xã hội.

 Danh mục dự án nhà ở xã hội triển khai hàng năm và trong từng giai

đoạn; tiến độ thực hiện cụ thể của từng dự án.

 Nhu cầu vốn đầu tƣ, nguồn vốn đầu tƣ (vốn ngân sách, vốn huy động

từ các thành phần kinh tế và các nguồn vốn hợp pháp khác).

 Trách nhiệm của các cơ quan chức năng của địa phƣơng trong việc

triển khai thực hiện Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội.

 Các nội dung khác có liên quan đến phát triển nhà ở xã hội.

- Bộ Xây dựng có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các Bộ, Ngành có liên

quan lập Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội hàng năm, 05 (năm) năm đƣợc đầu tƣ xây

dựng bằng nguồn vốn ngân sách trung ƣơng để trình Thủ tƣớng Chính phủ xem xét,

phê duyệt.

“Nguồn: Trích Điều 5, Nghị Định 188/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

ngày 20/11/2013”.

2.1.4. Chủ đầu tƣ nhà ở xã hội:

- Chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở xã hội là ngƣời sở hữu vốn hoặc ngƣời

đƣợc giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội đó, bao

gồm:

- Cơ quan quản lý nhà nƣớc về nhà ở của Trung ƣơng và địa phƣơng; Ban

quản lý dự án đƣợc thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật; doanh

nghiệp nhà nƣớc đƣợc giao quản lý, sử dụng vốn ngân sách để đầu tƣ xây dựng nhà

ở xã hội theo dự án.

- Doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế có chức năng kinh doanh bất

động sản theo quy định của pháp luật tham gia đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội theo

dự án; doanh nghiệp sản xuất, dịch vụ có sử dụng lao động đầu tƣ xây dựng nhà ở

để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với ngƣời lao động của doanh nghiệp đó.

a) Đối với dự án phát triển nhà ở xã hội đƣợc đầu tƣ xây dựng toàn bộ bằng

nguồn vốn ngân sách nhà nƣớc và các dự án có từ 30% vốn ngân sách nhà nƣớc trở

lên, trong đó không bao gồm tiền sử dụng đất và khoản chi phí hỗ trợ xây dựng hạ

tầng (nếu có), việc lựa chọn chủ đầu tƣ dự án, nhà thầu các gói thầu cung cấp dịch

vụ tƣ vấn, thi công xây lắp và mua sắm thiết bị thực hiện theo quy định của pháp

luật về nhà ở và pháp luật về xây dựng đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà

nƣớc.

b) Đối với dự án nhà ở xã hội đƣợc đầu tƣ xây dựng bằng nguồn vốn ngoài

ngân sách nhà nƣớc thì việc lựa chọn chủ đầu tƣ dự án đƣợc thực hiện thông qua

hình thức đấu thầu dự án hoặc áp dụng hình thức chỉ định theo quy định của pháp

luật về đất đai và pháp luật về nhà ở.

c) Trƣờng hợp dự án phát triển nhà ở xã hội sử dụng quỹ đất 20% của dự án

phát triển nhà ở thƣơng mại, khu đô thị mới quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều

6 của Nghị định này thì chủ đầu tƣ dự án nhà ở thƣơng mại, khu đô thị mới đó đồng

thời đảm nhận làm chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở xã hội.

d) Trƣờng hợp nhà đầu tƣ đã có quỹ đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của

mình, ph hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở mà có nhu cầu thực hiện dự án phát

triển nhà ở xã hội thì nhà đầu tƣ đó đƣợc làm chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở xã

hội.

e) Ban Quản lý khu công nghiệp của địa phƣơng hoặc doanh nghiệp kinh doanh

hạ tầng khu công nghiệp đƣợc giao đồng thời làm chủ đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ

thuật khu nhà ở xã hội gắn với khu công nghiệp đó. Sau khi đầu tƣ xong cơ sở hạ

tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội, Chủ đầu tƣ cấp I có thể tự đảm nhận đầu tƣ xây

dựng nhà ở xã hội hoặc chuyển giao đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho doanh nghiệp

sản xuất trong khu công nghiệp đó hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất

động sản (sau đây gọi chung là Chủ đầu tƣ cấp II) đảm nhận việc thực hiện dự án

phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân, ngƣời lao động làm việc tại khu công

nghiệp.

f) Trƣờng hợp đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức xây dựng - chuyển

giao (BT) thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tƣ theo quy định tại Điều 10 của Nghị định

này.

g) Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tƣ xây dựng thì hộ gia đình,

cá nhân đó thực hiện việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và

pháp luật về xây dựng.

“Nguồn: Trích Điều 9, Nghị Định 188/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

ngày 20/11/2013”.

2.2. Các khái niệm:

2.2.1. Chất lƣợng và chất lƣợng sản phẩm xây dựng:

Nói về chất lƣợng xây dựng hiện nay tồn tại nhiều phát biểu khác nhau, ta xem

xét một số khái niệm sau:

*Khái niệm 1: Chất lƣợng xây dựng là thỏa mãn tốt nhất nhu cầu của khách

hàng đối với sản phẩm xây dựng của các doanh nghiệp cung cấp.

*Khái niệm 2: Chất lƣợng xây dựng là tổng thể những đặc tính của công trình

xây dựng thỏa mãn đƣợc các yêu cầu sử dụng đặc ra.

*Khái niệm 3: Chất lƣợng công trình xây dựng là tổng thể những đặc trƣng của

công trình có khả năng thỏa mãn những nhu cầu của ngƣời sử dụng mà những đặc

tính này đƣợc công bố trƣớc trong các hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế, hồ sơ thi công và

còn bao gồm cả những đặc tính còn tiềm ẩn chƣa đƣợc công bố. Những đặc tính này

mang tính cá biệt mà chỉ khi sử dụng mới phát hiện ra.

*Khái niệm 4: Ngƣời Nhật quan niệm chất lƣợng công trình xây dựng nhƣ sau:

Chất lƣợng xây dựng là tổng thể những đặc trƣng của công trình thể hiện ở các khía

cạnh gồm:

- Độ bền vững của công trình.

- Độ an toàn của công trình

- Tính hợp lý với cảnh quan môi trường.

- Tính thẩm mỹ mà các giá trị văn hóa mang lại.

- Các lợi ích cho người sử dụng.

- Các dịch vụ mang lại cho người sử dụng

- Yếu tố về thời gian xây dựng, chi phí xây dựng công trình.

*Khái niệm 5: Chất lƣợng xây dựng là tập hợp các đặc tính đặc trƣng cho giá trị

sử dụng của công trình do tất cả các giai đoạn hình thành công trình xây dựng qui

định (giai đoạn dự án, thiết kế, thi công) và đƣợc những đơn vị thực hiện nó cam kết

đảm bảo.

*Khái niệm 6: Chất lƣợng xây dựng công trình là những yêu cầu tổng hợp đối

với tất cả các đặc tính của công trình về các khía cạnh bao gồm:

- Tính an toàn, độ bền vững, trình độ mỹ thuật, kỹ thuật của công trình ph hợp

với các quy chuẩn xây dựng và các tiêu chuẩn kỹ thuật, ph hợp với các hợp đồng

kinh tế và pháp luật Việt Nam.

 Các đặc điểm của chất lƣợng công trình xây dựng:

- Chất lƣợng xây dựng có nhiều đặc điểm khác biệt so với chất lƣợng các sản phẩm

thông thƣờng. Do đó để quản lý chất lƣợng công trình xây dựng cần thiết phải hiểu

rõ nhiều đặc điểm riêng biệt đó.

- Sự hình thành của chất lƣợng công trình xây dựng trải qua rất nhiều giai đoạn

từ khâu dự án đến thiết kế và thi công, do vậy nó chịu ảnh hƣởng rất nhiều nhân tố

tác động, hay nói cách khác chất lƣợng công trình xây dựng đƣợc hình thành ở các

giai đoạn rất khó đảm bảo độ tr ng khớp với nhau.

- Mức độ đặc trƣng của chất lƣợng công trình xây dựng, đặc trƣng ở giai đoạn

thi công là khoảng dao động khá lớn.

- Khả năng kiểm tra đánh giá đúng chất lƣợng xây dựng rất phức tạp, khó chính

xác.

- Các phƣơng tiện kỹ thuật sử dụng để kiểm tra, kiểm định chất lƣợng xây dựng

thƣờng không đƣợc hoàn thiện bằng các phƣơng tiện kiểm tra đánh giá các loại chất

lƣợng sản phẩm khác.

- Để đánh giá tổng thể chất lƣợng sản phẩm công trình xây dựng thì không thể

di dời toàn bộ công trình để đƣa vào kiểm định đánh giá tổng thể.

 Các thành phần của hệ thống hình thành chất lƣợng công trình xây dựng:

Chất lƣợng công trình xây dựng đƣợc hình thành qua nhiều giai đoạn, ở giai

đoạn trƣớc nêu ra những yêu cầu của chất lƣợng để khống chế chất lƣợng ở những

giai đoạn sau, do đó hệ thống hình thành chất lƣợng xây dựng đƣợc phân biệt theo

các giai đoạn sau:

+ Giai đoạn lập dự án:

Ở giai đoạn dự án thì chất lƣợng xây dựng đƣợc hình thành căn cứ vào yều cầu

sử dụng công trình, căn cứ vào khả năng thực hiện thiết kế thi công ở các giai đoạn

tiếp sau để quy đinh chất lƣợng. Chất lƣợng đƣa ra nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu

tố nhƣ:

- Chất lƣợng dự án (báo cáo nghiên cứu khả thi) đã đƣợc lập, thẩm định và phê

duyệt.

- Chất lƣợng quyết định đầu tƣ của ngƣời có thẩm quyền.

+ Giai đoạn thiết kế kỹ thuật:

Ở giai đoạn thiết kế kỹ thuật vấn đề về chất lƣợng xây dựng có nhiệm vụ đặt

ra:

- Phải khẳng định lại chất lƣợng xây dựng của công trình là một căn cứ để

khống chế quyết định thi công và sử dụng sau này.

- Đồng thời có nhiệm vụ quy định về chất lƣợng trong dự án và phê duyệt.

- Hồ sơ thiết kế cần xem xét thông qua nhiều đặc tính khác nhau bao gồm:

 Sự phù hợp với yêu cầu nhiệm vụ đặc ra.

 Độ bền chắc, độ tin cậy của công trình.

 Độ an toàn trong sử dụng.

 Những lợi ích mang lại cho người sử dụng.

 Tính thẩm mỹ.

 Các tác động ảnh hưởng tới môi trường.

 Thời gian xây dựng và chi phí xây dựng bỏ ra.

2.2.2. Dự án đầu tƣ:

Là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt

động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát

triển, duy trì, nâng cao chất lƣợng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn

và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tƣ xây dựng, dự án đƣợc thể

hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tƣ xây dựng, Báo cáo nghiên

cứu khả thi đầu tƣ xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tƣ xây dựng.

Nội dung dự án đầu tƣ xây dựng có thể đƣợc trình bày qua sơ đồ sau:

Nội dung DAĐT XD

Phần thuyết minh

Phần thiết kế cơ sở

Thuyết minh

Mục tiêu

Chủ đầu tƣ

Các bản vẽ: giải pháp kiến

Địa điểm

Hình thức quản lý DA

trúc, hình khối kết cấu chính,

mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng

Quy mô, công suất

Hình thức đầu tƣ

Các giải pháp kỹ thuật, giải

Thời hạn thực hiện

Công nghệ

pháp XD

Các giải pháp k.tế - k.thuật

Hiệu quả kinh tế - xã hội

Giải pháp công nghệ

Nguồn vốn

Phòng chống cháy nổ

Trang thiết bị

Đánh giá tác động MT

Tổng mức ĐT

Vật liệu XD chủ yếu

Hình 2.1- Nội dung của dự án đầu tư xây dựng

Dự án là tập hợp các hoạt động có liên quan đến nhau để thực hiện trọng một

khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã đƣợc giới hạn, nhất là nguồn tài

chính có giới hạn để đạt đƣợc những mục tiêu cụ thể, rõ ràng làm thỏa mãn những

nhu cầu của đối tƣợng mà dự án ảnh hƣởng tới. Thực chất dự án là tổng thể những

chính sách hoạt động và chi phí liên quan đến nhau đƣợc thiết kế nhằm đạt đƣợc

những mục tiêu nhất định trong một thời gian nhất định.

Vòng đời của dự án đầu tƣ xây dựng có thể đƣợc trình bày qua sơ đồ sau:

Lập Quy Hoạch Chi Tiết 1/500

- Tổng Mặt Bằng

Lập dự án đầu tƣ xây dựng

Khảo sát xây dựng THIẾT KẾ Lựa chọn nhà thầu

XÂY DỰNG tƣ vấn(nếu có)

Lựa chọn nhà thầu

Quản lýdự án Giám sát thi công THI CÔNG

XÂY DỰNG

Nghiệm thu –bàn giao Hoạt động khai thác có (đƣa công trình vào khai Bảo hành -bảo trì liên quan thác sử dụng)

Hình 2.2 - Vòng đời của dự án đầu tư xây dựng công trình.

2.2.3. Thiết kế xây dựng:

Theo luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014, Thiết kế xây dựng công

trình là hệ thống tài liệu gồm bản vẽ và phần thuyết minh thể hiện các nội dung

công trình nhƣ sau: Phƣơng án công nghệ; công năng sử sụng; phƣơng án kiến trúc;

tuổi thọ công trình; phƣơng án kết cấu, kỹ thuật; phƣơng án phòng, chóng cháy nổ;

phƣơng án sử dụng năng lƣợng đạt hiệu suất cao; giải pháp bảo vệ môi trƣờng; tổng

dự toán, dự toán chi phí xây dựng ph hợp với từng bƣớc thiết kế xây dựng. T y

từng thể loại công trình, qui mô đầu tƣ và mục đích sử dụng mà công trình có thể

đƣợc thực hiện với các bƣớc sau:

+ Thiết kế một bƣớc là thiết kế bản vẽ thi công;

+ Thiết kế hai bƣớc là thiết kế cơ sở - thiết kế bản vẽ thi công;

+ Thiết kế ba bƣớc là thiết kế cơ sở - thiết kế kỹ thuật - thiết kế bản vẽ

thi công;

+ Thiết kế các bƣớc khác theo thông lệ quốc tế (nếu có);

2.2.4. Thiết kế cơ sở:

Theo luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014, Khái niệm Thiết kế cơ

sở xuất hiện kể từ khi có luật xây dựng năm 2003 đƣợc định nghĩa lại nhƣ sau:

Thiết kế cơ sở là thiết kế đƣợc lập trong Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tƣ xây

dựng trên cơ sở phƣơng án thiết kế đƣợc lựa chọn, thể hiện đƣợc các thông số kỹ

thuật chủ yếu ph hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đƣợc áp dụng, là căn cứ

để triển khai các bƣớc thiết kế tiếp theo.

Nghị định 59/2015/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình quy

định phần thuyết minh của thiết kế cơ sở nhƣ sau:

- Giới thiệu tóm tắt địa điểm xây dựng, phƣơng án thiết kế; tổng mặt bằng

công trình, hoặc phƣơng án tuyến công trình nếu công trình xây dựng theo tuyến; vị

trí quy mô xây dựng các hạng mục công trình; việc kết nối các hạng mục công trình

thuộc dự án với hạ tầng kỹ thuật khu vực;

- Phƣơng án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầu

công nghệ;

- Phƣơng án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu về kiến trúc;

- Phƣơng án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu của

công trình;

- Phƣơng án bảo vệ môi trƣờng, phƣơng án phòng cháy, chữa cháy theo quy

định của pháp luật;

- Danh mục các tiêu chuẩn, quy chuẩn chủ yếu đƣợc áp dụng;

Phần bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:

- Bản vẽ tổng mặt bằng công trình hoặc bản vẽ bình đồ phƣơng án tuyến công

trình đối với công trình xây dựng theo tuyến;

- Bản vẽ công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầu về

công nghệ;

- Bản vẽ phƣơng án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu về kiến trúc;

- Bản vẽ phƣơng án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu

của công trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật khu vực;

Qui trình hồ sơ thiết kế cơ sở có thể đƣợc trình bày qua sơ đồ sau:

Nhiệm Vụ Thiết Kế

Thiết kế sơ bộ

Không ph hợp

Báo cáo phƣơng án

(tổ chức thi tuyển - nếu có)

Ph hợp

THIẾT KẾ CƠ SỞ

Cơ quan phê duyệt

(lấy ý kiến thiết kế cơ sở) Ph hợp

XIN PHÉP – THIẾT KẾ THI CÔNG XD

Hình 2.3- Qui trình hồ sơ thiết kế

Qui trình thực hiện thiết kế cơ sở đƣợc thực hiện theo các bƣớc sau: Phối hợp

với chủ đầu tƣ hoàn tất nhiệm vụ thiết kế  Thiết kế sơ bộ  báo cáo phƣơng án

cho chủ đầu tƣ, ngƣời có thẩm quyền phê duyệt phƣơng án  nhận xét góp ý 

chỉnh sửa theo góp ý chủ đầu tƣ  hoàn tất hồ sơ thiết kế cơ sở trình cơ quan quản

lý nhà nƣớc phê duyệt. Cơ quan QLNN về PCCC thẩm duyệt PCCC (nếu công trình

có yêu cầu thẩm duyệt PCCC). Cơ quan QLNN về Tài nguyên môi trƣờng thẩm

duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trƣờng (ĐTM). Đấu nối giao thông, đấu nối hệ

thống điện, hệ thống cấp thoát nƣớc với hạ tầng khu vực. Sau khi hồ sơ đầy đủ

các thủ tục pháp lý về đất đai, giải phóng mặt bằng, chủ trƣơng đầu tƣ,... văn bản

thẩm duyệt PCCC, báo cáo đánh giá tác động mội trƣờng, các thủ tục đấu nối

M&E,.. trình cơ quan QLNN về xây dựng lấy ý kiến thiết cơ cơ sở.

2.2.5. Thiết kế kỹ thuật:

- Hồ sơ thiết kế kỹ thuật bao gồm phần thuyết minh và bản vẽ.

- Thuyết minh phải tính toán lại và làm rõ phƣơng án lựa chọn kỹ thuật sản

xuất, dây chuyền công nghệ, lựa chọn thiết bị, lựa chọn các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật,

kiểm tra các số liệu làm căn cứ thiết kế; các chỉ dẫn kỹ thuật; giải thích những nội

dung mà bản vẽ thiết kế chƣa thể hiện đƣợc và các nội dung khác theo yêu cầu c a

chủ đầu tƣ.

- Bản vẽ thiết kế kỹ thuật là thiết kế đƣợc thực hiện trên cơ sở thiết kế cơ sở

trong dự án đầu tƣ xây dựng công trình đƣợc phê duyệt, bảo đảm thể hiện đƣợc đầy

đủ các thông số kỹ thuật và vật liệu sử dụng ph hợp với các qui chuẩn, tiêu chuẩn

đƣợc áp dụng, là căn cứ để triển khai bƣớc thiết kế bản vẽ thi công. Thiết kế kỹ

thuật thi công không đƣợc trái với thiết kế cơ sở trong dự án đầu tƣ đã đƣợc duyệt.

2.2.6. Thiết kế bản vẽ thi công:

- Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công bao gồm phần thuyết minh và bản vẽ.

- Thuyết minh phải giải thích đầy đủ các nội dung mà bản vẽ không thể hiện

đƣợc để ngƣời trực tiếp thi công xây dựng công trình thực hiện theo đúng thiết kế.

- Bản vẽ thiết kế đảm bảo thể hiện đƣợc chi tiết tất cả các bộ phận của công

trình,các cấu tạo với đầy đủ các kích thƣớc, thông số kỹ thuật để thi công, vật liệu

sử dụng ph hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn đƣợc áp dụng, đảm bào đủ điều kiện

để lập dự toán và triển khai thi công xây dựng công trình.

- Thiết kế bản vẽ thi công phải ph hợp thiết kế cơ sở (trƣờng hợp thiết kế 2

bƣớc) hay phải ph hợp thiết kế kỹ thuật (trƣờng hợp thiết kế 3 bƣớc)

- Thiết kế bản vẽ thi công là thiết kế thể hiện đầy đủ các thông số kỹ thuật,

vật liệu sử dụng và chi tiết cấu tạo ph hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đƣợc

áp dụng, bảo đảm đủ điều kiện để triển khai thi công xây dựng công trình.

2.2.7. Tổng mức đầu tƣ:

- Tổng mức đầu tƣ xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự án. Tổng

mức đầu tƣ là cơ sở để chủ đầu tƣ lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tƣ

xây dựng công trình.

- Tổng mức đầu tƣ bao gồm:

 Chi phí xây dựng;

 Chi phí thiết bị;

 Chi phí bồi thƣờng, hổ trợ tái định cƣ;

 Chi phí quản lý dự án;

 Chi phí tƣ vấn xây dựng;

 Chi phí khác;

 Dự phòng phí;

- Có 4 phƣơng pháp xác định tổng mức đầu tƣ: (1) tính theo thiết kế cơ sở; (2)

tính theo suất vốn đầu tƣ: (3) tính dựa theo dự án tƣơng tự; (4) kết hợp 3 phƣơng

pháp với nhau. Trong đó có phƣơng pháp tính theo thiết kế cơ sở, chi phí xây dựng

xác định từ khối lƣợng chủ yếu của thiết kế cơ sở, các khối lƣợng khác dự tính giá

xây dựng ph hợp với thị trƣờng; chi phí thiết bị đƣợc tính theo số lƣợng, chủng

loại thiết bị ph hợp với thiết kế công nghệ, giá thiết bị trên thị trƣờng.

2.3. Mối liên hệ giữa thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công:

2.3.1. Thiết kế kỹ thuật

Bản vẽ thiết kế kỹ thuật là thiết kế đƣợc thực hiện trên cơ sở thiết kế cơ sở

trong dự án đầu tƣ xây dựng công trình đƣợc phê duyệt, bảo đảm thể hiện đƣợc đầy

đủ các thông số kỹ thuật và vật liệu sử dụng ph hợp với các qui chuẩn, tiêu chuẩn

đƣợc áp dụng, là căn cứ để triển khai bƣớc thiết kế bản vẽ thi công. Thiết kế bản vẽ

thi công không đƣợc trái với thiết kế cơ sở trong dự án đầu tƣ đã đƣợc duyệt. Sự

ràng buộc này đòi hỏi đơn vị tƣ vấn lập dự án phải có năng lực và kinh nghiệm tốt,

đã từng tham gia nhiều dự án tƣơng tự. Thực tế khi đi vào giai đoạn thiết kế bản vẽ

thi công phải đi sâu vào chi tiết và lúc này các vấn đề còn tồn tại, không hiệu quả

của giai đoạn thiết kế cơ sở đƣợc thể hiện rõ nhất và thông thƣờng nó có thể xảy ra

trên tất cả các hạng mục.

THIẾT KẾ CƠ SỞ

TRÌNH DUYỆT

Không ph hợp

Thiết kế kỹ thuật,

(Thiết kế bản vẽ Ph hợp thi công)

Đấu thầu – Thi công - Nghiệm thu (đƣa

vào sử dụng)

Hình 2.4- Mối liên hệ giữa thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công

2.3.2. Đánh giá tình hình thiết kế chung:

Theo đánh giá của Tổng Hội Xây dựng Việt Nam tỷ lệ lãng phí thất thoát

trong giai đoạn lập dự án đầu tƣ, khảo sát và thiết kế là rất lớn, chiếm 70% tổng số

thất thoát lãng phí. Theo ông Nguyễn Cảnh Chất – Chủ tịch hiệp hội Tƣ vấn Xây

dựng Việt Nam – có đến 70% đến 80% sai sót xuất phát từ khâu chuẩn bị dự án,

khảo sát thiết kế. Còn theo Báo cáo tổng kết công tác quản lý chất lƣợng công

trình của Bộ Xây Dựng năm 2006 chỉ ra rằng trong số 18 công trình xây dựng bị sự

cố hoặc có chất lƣợng không đảm bảo phải báo cáo về Bộ Xây Dựng thì nguyên

nhân do khảo sát và thiết kế chiếm đến 60%, còn 40% là do thi công . Theo đánh

giá của ông Lê Văn Thịnh, Trƣởng phòng giám định 1, Cục giám định Nhà nƣớc về

chất lƣợng công trình, nguyên nhân làm suy giảm chất lƣợng công trình có thể từ

giai đoạn lập dự án, khảo sát và thiết kế. Ngoài ra, trách nhiệm của chủ đầu tƣ chƣa

cao nhƣ có trƣờng hợp, chủ đầu tƣ áp đặt ý tƣởng của mình vào thiết kế mà không

tôn trọng ý kiến chuyên môn dẫn tới thiết kế khiếm khuyết. Hoặc do các mối quan

hệ cá nhân, chủ đầu tƣ lựa chọn các nhà thầu tƣ vấn quen biết, không đảm bảo năng

lực để thực hiện lập dự án, khảo sát, thiết kế...

Các nghiên cứu trên Thế giới về vấn đề chất lƣợng công trình xây dựng cũng

cho thấy rằng sự những sai sót khiếm khuyết hoặc suy giảm chất lƣợng công trình

có tần suất xảy ra ở giai đoạn thiết kế nhiều hơn là trong giai đoạn thi công. Burati

và cộng sự (1992) thu thập dữ liệu từ 9 dự án công nghiệp. Mục tiêu của nghiên cứu

là xác định nguyên nhân và mức độ của vấn đề chất lƣợng trong cả hai giai đoạn

thiết kế và thi công. Theo Burati (1992) độ lệch chất lƣợng có thể lên tới 12.4% chi

phí của dự án. Trong đó 79% của độ lệch chi phí đƣợc gây ra trong giai đoạn thiết

kế, so với 17% trong thi công . Cruddle (1991) xác định chi phí thất thoát trong xây

dựng bằng cách điều tra số lƣợng sự không ph hợp xảy ra trên công trƣờng và thấy

rằng chi phí cho sự không ph hợp khoảng 10 đến 20% chi phí của dự án. Hơn nữa,

nghiên cứu còn chỉ ra có 46% tổng độ lệch chi phí tạo ra trong thiết kế, so với 22%

trong thi công.

2.3.3. Ảnh hƣởng của thiết kế cơ sở đến thiết kế kỹ thuật:

Đối với hạng mục kiến trúc: việc không nghiên cứu kỹ điều kiện khí hậu,

môi trƣờng, cảnh quan xung quanh đã đƣa ra giải pháp vật liệu bao che công trình

không hợp lý mau hƣ hại làm mất mỹ quan khu vực, không đồng bộ với cảnh quan

xung quanh. Không nghiên cứu kỹ môi trƣờng sống xung quanh đơn vị tƣ vấn sẽ

đƣa ra các giải pháp không ph hợp, các dự án đầu tƣ xây dựng chung cƣ thƣờng

kết hợp với thƣơng mại dịch vụ, làm văn phòng cho thuê, siêu thị,…đƣợc bố trí ở

khối đế công trình.Tuy nhiên do không đƣợc đầu tƣ và nghiên cứu khảo sát kỹ càng

với vị trí công trình thì ngoài việc phục vụ cho chính ngƣời dân trong tòa nhà thì về

phía khách vãng lai và khu vực lân cận là không có nhu cầu làm cho chi phí dự án

quá cao không hiệu quả trong đầu tƣ. Với công trình y tế dây chuyền công năng là

vô c ng quan trọng đòi hỏi ngƣời chủ trì thiết kế phải am hiểu sâu về tiêu chuẩn

ngành, biết vận dụng và kết hợp giữa nhu cầu thực tế và tiêu chuẩn qui phạm ban

hành. Bằng nhiều cách khác nhau một số đơn vị tƣ vấn không có đƣợc ngƣời chủ

nhiệm, chủ trì dự án đạt yêu cầu nhƣng vẫn có đƣợc hợp đồng thì những thiết sót

trong giai đoạn thiết kế cơ sở là hoàn toàn khó tránh khỏi. Tƣơng tự với tất cả các

thể loại công trình dân dụng, công nghiệp,…đều trong xảy tình trạng này.

Đối với hạng mục kết cấu: công tác khảo sát địa chất địa hình là vô cùng

quan trọng có quyết định lớn đến việc thành công của dự án, tuy nhiên hiện nay do

chi phí cho việc này tƣơng đối lớn nên nhiều chủ đầu tƣ chƣa thực sự quan tâm

đúng mức, đơn vị tƣ vấn có thể phải dựa trên những khảo sát địa chất của công trình

v ng lân cận. Đơn vị tƣ vấn không nghiên cứu kỹ địa hình, công trình xây chen

trong khu đô thị,... đƣa ra phƣơng án móng cọc cho công trình không hợp lý, nếu

không kịp thời phát hiện ở giai đoạn thiết kế bản vẽ thi công thì hậu quả càng

nghiêm trọng. Chủ nhiệm dự án không đủ năng lực, chủ trì thiết kế kết cấu đề xuất

giải pháp không hợp lý (kết cấu BTCT hay kết cấu thép, cột chịu lực hay vách chịu

lực, giải pháp dầm sàn thông thƣờng hay sàn không dầm,dầm sàn dự ứng lực,…)

cũng ảnh hƣởng rất nhiều đến công năng sử dụng và bài toán kinh tế, công tác này

thƣờng đƣợc phân tích sâu ờ giai đoạn thiết kế thi công, lúc này nếu giải pháp khắc

phục là không hiệu quả thì dự án có thể phải làm lại thiết kế cơ sở làm chậm tiến độ

dự án.

Đối với hạng mục M&E: hiện nay kể cả chủ đầu tƣ và đơn vị tƣ vấn chƣa

quan tâm đúng mức đến hạng mục này, công tác khảo sát đánh giá hiện trạng do

chính đơn vị tƣ vấn thực hiện rất sơ sài, về mặt quản lý hồ sơ của nhà nƣớc đối với

thiết kế cơ sở chỉ mới dừng lại lại ở mức chấp thuận đấu nối và phần lớn dự án

muốn đẩy nhanh tiến độ và tiết kiệm chi phí ban đầu bỏ ra sẽ bỏ qua bƣớc này,

bƣớc vào giai đoạn thiết kế thi công thì tiếp tục dựa trên nền tảng của thiết kế cơ sở,

việc sai sót đƣợc kéo dài tới khi công trình đƣợc thi công hoàn thành và phải thực

hiện đấu nối để đƣa vào sử dụng thì lúc này đã muộn và phải tốn nhiều thời gian và

chi phí để khắc phục. Đơn vị tƣ vấn không cập nhật công nghệ mới tiếp tục đƣa vào

công trình những giải pháp cũ và lạc hậu gây tổn thất cho chủ đầu tƣ trong giai đoạn

vận hành sử dụng.

Đối với dự toán kinh phí: đƣợc thực hiện dựa trên nền tảng thiết kế cơ sở ban

đầu, do đó chất lƣợng hồ sơ thiết kế cơ sở có vai trò quyết định đến mức độ chính

xác của dự toán, đặt biệt đối với công trình sử dụng vốn ngân sách Nhà nƣớc thì kế

hoạch vốn rất quan trọng có quyết định rất lớn đến chất lƣợng hồ sơ thiết kế. để

tranh thủ đƣợc ngồn vốn phần lớn thiết kế phải điều chỉnh cho ph hợp với kế

hoạch vốn đƣợc phê duyệt, điều này dễ dẫn đến việc điều chỉnh ở giai đoạn thiết kế

kỹ thuật, dự toán có thể vƣợt xa mức khái toán ban đầu vì vậy cần điều chỉnh tổng

mức đầu tƣ buộc dự án phải đƣợc điều chỉnh và thiết kế cơ sở sẽ phải đƣợc làm lại

cho ph hợp với nhu cầu thực tế.

2.4. Các nghiên cứu trƣớc đây:

2.4.1. Những nghiên cứu trong nƣớc:

Theo Đỗ Cao Tín năm 2010 đã Nghiên cứu các nguyên nhân dẫn đến sự

thay đổi thiết kế trong giai đoạn thi công xây dựng công trình. Xác định đƣợc 5

nhân tố chính là {1} kế hoạch của chủ đầu tƣ và năng lực của nhà thầu thi công,{2}

yêu cầu và quyết định của chủ đầu tƣ, {3} năng lực của tƣ vấn và điều kiện địa chất,

{4} nguyên nhân bên ngoài và nguyên nhân của kỹ thuật thi công, trong đó nguyên

nhân {5} bản vẽ không tốt, lỗi và không đầy đủ ảnh hƣởng khá cao đến nhân tố

năng lực tƣ vấn và điều kiện địa chất. Nghiên cứu cũng kiến nghị chủ đầu tƣ nên

đƣa ra những yêu cầu rõ ràng đầy đủ ngay khi hình thành ý tƣởng và thiết kế, điều

này sẽ làm giảm thiểu tối đa các thay đổi về thiết kế và ảnh hƣởng của nó đến tiến

độ thực hiện trong giai đoạn thi công. Trong giai đoạn thiết kế ý tƣởng ngoài sự có

mặt của tƣ vấn thiết kế cũng cần có sự tham gia của nhà thầu thi công, c ng nhau

hiện thực hóa các yêu cầu của chủ đầu tƣ.

Theo Nguyễn Lê Ngọc Cƣờng năm (2011) Nghiên cứu đánh giá rủi ro

của hình thức tổng thầu thiết kế thi công trong thi công xây dựng tại Việt Nam

Luận văn thạc sỹ _ Đại học Bách Khoa Tp.HCM. Xác định đƣợc các yếu tố rủi

ro liên quan đến chủ đầu tƣ, năng lực kinh nghiệm điều hành của nhà thầu và các

yếu tố khách quan liên quan đến môi trƣờng kinh tế xã hội - tự nhiên, các rủi ro

trong quá trình thực hiện dự án. Trong nghiên cứu đã xây dựng đƣợc mô hình đánh

giá mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố rủi ro dựa trên phƣơng pháp phân tích nhân tố

và áp dụng vào thực tế để đánh giá các dự án.

Theo Trần Văn Trƣng (2013) Nghiên cứu những yếu tố quan trọng của

thiết kế cơ sở ảnh hƣởng đến hiệu quả của dự án xây dựng. Luận văn thạc sỹ _

Đại học Bách Khoa Tp.HCM. Nhgiên cứu xác dịnh đƣợc 15 yếu tố quan trọng

nhất mà các bên liên quan cần xem xét kỹ trong quá trình thiết kế cơ sở, lập dự án

đầu tƣ để đạt chất lƣợng cao nhất.Trong 15 yếu tố đó có 5 yếu tố liên quan đến đặc

điểm vị trí xây dựng và hạ tầng khu vực, 5 yếu tố liên quan đến kiến trúc – quy

hoạch xây dựng và 5 yếu tố liên quan đến kết cấu công trình. Tác giả sử dụng

phƣơng pháp nghiên cứu theo thứ bậc (AHP) để xây dựng mô hình đánh giá chất

lƣợng của hồ sơ thiết kế.Trên cơ sở dựa trên 15 yếu tố quan trọng chia thành 3

nhóm yếu tố (nhóm yếu tố về đặc điểm vị trí xây dựng và hạ tầng khu vực;

nhóm yếu tố về kiến trúc - qui hoạch; nhóm yếu tố về kết cấu) để xây dựng cấu

trúc thứ bậc, khảo sát chuyên gia, so sánh cặp giữa các yếu tố và nhóm yếu tố để

tìm trọng số của từng yếu tố, xác định đƣợc 5 yếu tố quan trọng nhất, theo đánh giá

ảnh hƣởng đáng kể đến hiệu quả dự án.Tác giả nhấn mạnh việc thiết kế cơ sở chỉ

nên tập trung vào những nội dung quan trọng , chủ yếu làm cơ sở triển khai các

bƣớc tiếp theo ,không đi sâu vào chi tiết không cần thiết làm hồ sơ nặng nề và khó

kiểm soát.

Theo Lâm Phúc Sơn năm 2014 đã Nghiên cứu các nhân tố ảnh hƣởng

đến tính Buildability (trong nghiên cứu này buildability đƣợc dịnh nghĩa là khả

năng hoàn thành dự án xây dựng một cách dễ dàng từ giai đoạn thiết kế đến quá

trình thi công, đảm bảo các yêu cầu về chất lƣợng, thời gian, chi phí, an toàn lao

động) khi thực hiện dự án - đề xuất giải pháp nâng cao tính Buildability trong

quá trình thiết kế. Nghiên cứu xác định đƣợc các nhân tố ảnh hƣởng đến tính

Buildability, đề xuất đƣợc phƣơng pháp tính chỉ số và giải pháp để các đội ngũ thiết

kế nâng cao tính buildability của công trình. Đơn vị thiết kế có thể chủ động kết

hợp với chủ đầu tƣ và nhà thầu để điều chỉnh thiết kế cho ph hợp.Chỉ số

Buildability càng cao thì công trình càng dễ thi công. Nhà thầu cũng có thể dựa vào

chỉ số buildability của dự án này so với dự án trƣớc để có kế hoạch ra giá đấu thầu ,

kế hoạch thực hiện dự án cụ thể và chi tiết hơn.

Theo Nguyễn Hữu Anh năm 2010 đã Nghiên cứu ứng dụng giải pháp

Benchmarking (là công cụ hữu hiệu giúp cho công ty cải thiện liên tục chất lƣợng

của mình thông qua việc học hỏi các công ty khác. Để thực hiện Benchmarking,

trƣớc tiên ta phải đánh giá các quá trình hoạt động của công ty mình nhằm xác định

điểm mạnh và điểm yếu. Sau đó phải nhận dạng học hỏi và phỏng vấn những ngƣời

đã thực hiện các quá trình này tốt hơn) để giảm nhẹ việc “ln lại” trong giai đoạn

thiết kế các công trình dân dụng và công nghiệp. Nghiên cứu đƣa ra đƣợc 31

nguyên nhân có ảnh hƣởng đáng kể đến “làm lại”, trong đó nổi trội hơn hết là các

nghiên cứu về tƣ tƣởng ban đầu,yêu cầu và các thay đổi của chủ đầu tƣ, nguyên

nhân về qui trình và tiêu chí nghiên cứu thiết kế, nguyên nhân về năng lực của

các bên, và các nguyên nhân về sự phối hợp cũng nhƣ trao đổi thông tin giữa các

bên.

2.4.2. Những nghiên cứu nƣớc ngoài:

Theo Baccarini nghiên cứu về các yếu tố thành công của dự án kỹ thuật

xây dựng, cho thấy ảnh hƣởng của việc hoạch định ban đầu của dự án, việc lập kế

hoạch không đầy đủ, không rõ ràng thƣờng dẫn đến hiệu quả của dự án, việc lập kế

hoạch không đầy đủ, không rõ ràng thƣờng dẫn đến dự án thất bại, và đặc biệt đối

với những dự án lớn.

Theo Afteb hameed Memon và Ccs năm 2011 nghiên cứu các yếu tố dẫn

đến vƣợt chi phí các công trình xây dựng. Xác định 59 nguyên nhân, từ đó tìm

ra 7 nguyên nhân ảnh hƣởng nhiều nhất, trong đó có nguyên nhân thiết kế sơ sài và

chậm, chậm trễ trong khâu chuẩn bị và trình duyệt bản vẽ.

Theo Josephson và các đồng nghiệp (2002) nghiên cứu của Building

Research Establishment (BRE, 1981) ở Anh cho thấy rằng sai sót trong các dự án

xây dựng có xuất xứ 50% từ thiết kế và 40% từ thi công. Josephson và cộng sự đã

đƣa ra một bảng tổng hợp các nghiên cứu trƣớc đây về “làm lại” và tác động của

“làm lại”.

2.5. Phân tích thực trạng công tác TKCS và TKKT tại một số công trình trên

địa bàn TP.HCM:

2.5.1. Dự án “Chung cƣ 99 Bến Bình Đông”:

Địa điểm xây dựng tại phƣờng 15, Quận 8 do công ty CP Địa Ốc Chợ Lớn

làm chủ đầu tƣ. Dự án đƣợc lập vào năm 2008 theo mô hình kết hợp chung cƣ nhà ở

xã hội và thƣơng mại nhằm giải quyết vấn đề nhà ở xxã hội theo chính sách của

nhà nƣớc.

Công ty Cổ phần tƣ vấn Qui hoạch và xây Dựng – CPC là đơn vị tƣ vấn lập dự

án - thiết kê kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công. Dự án đƣợc phê duyệt theo Quyết

định số 161/QĐ-SXD-PTN ngày 25/09/2009 của sở XD Tp.Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên trong quá trình thiết kế đơn vị tƣ vấn không khảo sát kỹ địa hình

khu vực, công trình nằm ở mặt tiền tuyến đƣờng tại số 99 đƣờng Bến Bình Đông

đƣợc qui hoạch khá rộng tuy nhiên vào thời điểm thi công dự án thì hiện trạng khu

vực vẫn là khu vực đƣờng với các đoạn cong gấp khúc rất khó khăn cho việc tiếp

cận vào công trình, giải pháp cọc ly tâm đúc sẵn là không khả thi vì để vận chuyển

cọc vào công trình phải giảm chiều dài cọc làm tang số lƣợng mối nối cọc vƣợt quá

giới hạn cho phép. Khi đó phải chuyển sang giải pháp cọc khoan nhồi.

Nhƣ vậy chi phí thực hiện dự án bị đội lên quá cao không ph hợp cho mục

đích nhà ở xã hội. Một vấn đề nữa là ngay tại thời điểm thiết kế cần có sự điều

chỉnh (năm 2012) cũng rơi vào đúng giai đoạn khủng hoảng kinh tế. Dự án đã bị

tạm ngƣng trong thời gian dài mới có thể khởi động lại đƣợc.

2.5.2. Dự án “Khu nhà ở cán bộ công nhân viên thuộc Cục 12 – Tổng Cục

II – Bộ Quốc Ph ng”:

Địa điểm xây dựng tại phƣờng Thạnh Mỹ Lợi, Quận 2. Do Cục 12 – TC II –

BQP làm chủ đầu tƣ. Dự án đƣợc thực hiện bằng nguồn vốn của cán bộ công nhân

viên Cục 12 đóng góp. Chủ đầu tƣ tự điều hành dự án vì vậy vai trò của đơn vị tƣ

vấn lập dự án là rất quan trọng. Công ty TNHH An Hòa Sơn là đơn vị tƣ vấn “lập

qui hoạch chi tiết 1/500, lập dự án đầu tƣ (bao gồm thiết kế cơ sở - xin phép xây

dựng), thiết kế bản vẽ kỹ thuật thi công”.

Tuy nhiên với đặc th trong quân đội, năng lực chuyên môn của CĐT về

quản lý xây dựng rất hạn chế, không thể thấy trƣớc đƣợc các điểm tồn tại lớn của

dự án, cộng thêm áp lực từ các cấp lãnh đạo để giải quyết vấn đề về nhà ở cho cán

bộ công nhân viên, bên cạnh đó đơn vị tƣ vấn không thật sự có chuyên môn cao

phƣơng án thiết kế đã buộc phải thay đổi nhiều lần. Thiết kế cơ sở đƣợc phê duyệt

theo quyết định số 77/SXD-TĐDA ngày 27/12/2012 của sở XD TP.HCM.

Dự án với vốn đầu tƣ lên đến hơn 1400 tỷ đồng, đòi hỏi dự án phải có sự liên

doanh của nhiều nhà đầu tƣ, Công ty cổ phần xây dựng Phƣớc Thành là đơn vị vừa

có vai trò là nhà đầu tƣ liên doanh vừa đƣợc chỉ định là nhà thầu thi công chính.

Nhu cầu khai thác thực tế cũng nhƣ phƣơng án kinh doanh không nhƣ thiết kế ban

đầu của đơn vị tƣ vấn đƣa ra, toàn bộ khối đế đƣợc đại diện đơn vị liên doanh d ng

làm khu phức hợp giải trí thay cho siêu thị – thƣơng mại, ngoại trừ phần căn hộ

thuộc sở hửu của Cán bộ công nhân viên Cục 12 thì toàn bộ phần căn hộ còn lại

cũng phải điều chỉnh cho ph hợp với phƣơng án kinh doanh dẫn đến làm thay đổi

toàn bộ công năng kiến trúc bên trong và giải pháp kết cấu ban đầu buộc phải điều

chỉnh thiết kế cho ph hợp.

Công năng thay đổi  giải pháp kiến trúc thay đổi, điều chỉnh cả về số lƣợng

căn hộ làm thay đổi qui mô dân số trong tòa nhà…Dự án buộc phải thực hiện lại từ

bƣớc điều chỉnh qui hoạch chi tiết 1/500 và thiết kế cơ sở, xin phép xây dựng,

thiết kế bản vẽ thi công cũng phải “làm lại”.

2.5.3. Dự án Khu chung cƣ CC1 – Khu 2 Khu tái định cƣ Bến Lức, Khu

chức năng số 17, Đô thị mới Nam thành phố (gọi tắt là dự án HQC

Plaza, huyện Bình Chánh) do Công ty Cổ phần Tƣ vấn – Thƣơng mại

– Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân làm Chủ đầu tƣ:

Thông tin dự án:

- Tổng vốn đầu tƣ 1.500 tỷ đồng;

- Nguồn vốn: Vốn tự có Chủ đầu tƣ (Hơn 30% tổng vốn đầu tư), vốn vay,

vốn huy động từ khách hàng;

- Dự án gồm 04 Block từ 23 đến 24 tầng, Tổng diện tích đất là 35.290,3 m2;

- Tổng diện tích sàn xây dựng (bao gồm tầng hầm, tầng kỹ thuật, tầng mái) là 150.000 m2, gồm 1.735 căn hộ, dự án đã cất nóc Block HQ1, HQ2 ngày

6/12/2014 và cất nóc Block HQ3, HQ4 vào cuối tháng 5/2015;

Hiện tại đang triển khai hoàn thiện dự kiến sẽ đƣa vào bàn giao khai thác sử

dụng vào cuối Quý IV - 2015.

Dự án HQC Plaza khởi công cuối năm 2013, trƣớc là nhà ở thƣơng mại,

HQC xin chuyển sang nhà ở xã hội (NOXH) và đƣợc Bộ Xây dựng chấp thuận.

Đây là dự án đầu tiên đƣợc vay gói 30.000 tỷ đồng. Ngân hàng BIDV cho HQC

vay 540 tỷ đồng, lãi suất 5% trong vòng 5 năm.

Thay đổi thiết kế, công năng sử dụng do dự án chuyển đổi từ nhà ở thƣơng

mại sang làm nhà ở xã hội và chuyển đổi Chủ đầu tƣ do đó gặp phải rất nhiều khó

khăn từ khâu thủ tục thẩm định chuyển đổi sang NƠXH (Phải điều chỉnh thiết kế

theo quy định NƠXH) kéo dài hơn 1 năm, làm ảnh hƣởng đến tiến độ thi công dự

án.

Các thủ tục miễn giảm trừ thuế và nghĩa vụ tài chính cũng gặp nhiều khó

khăn do sự chồng chéo về thông tƣ nghị định hƣớng dẫn.

2.5.4. Thực trạng công tác lập TK ở Việt Nam nói chung và ở địa bàn

TP.HCM nói riêng c n tồn tại một số vấn đề cơ bản sau:

a) Thực trạng công tác lập TK:

Thiếu năng lực tài chính, non về trình độ, về công nghệ, và đặc biệt thiếu

tính độc lập với chủ đầu tƣ, với nhà thầu... . Đây là nhận xét chung của các

chuyên gia khi đánh giá về thực trạng ngành tƣ vấn xây dựng hiện nay. Phải thừa

nhận trong thời gian vừa qua, lực lƣợng các nhà tƣ vấn xây dựng của VN đã phát

triển khá mạnh. Đặc biệt số lƣợng các DN tƣ vấn xây dựng tƣ nhân rất lớn. Theo số

liệu của Hiệp hội tƣ vấn xây dựng hiện cả nƣớc có hàng chục ngàn DN lớn, nhỏ

hoạt động. Tuy nhiên, điều đáng nói là các DN này, đặc biệt là các DN nhỏ hoạt

động tƣ vấn chƣa thực sự chuyên nghiệp, thiếu bài bản, hoạt động của họ vẫn theo

kiểu “phụ hoạ” chủ đầu tƣ, thiếu tính độc lập khiến nhiều công trình bị chậm tiến

độ, trì trệ có hoàn thành thì chất lƣợng kém, đƣa vào sử dụng chi phí bảo dƣỡng

còn tốn kém hơn cả chi phí đầu tƣ. Điều này đang ảnh hƣởng lớn tới các DN tƣ vấn

lớn, xa hơn nó còn ảnh hƣởng tới uy tín của các DN tƣ vấn có uy tín của VN trƣớc

các đối tác nƣớc ngoài. Vì chi phí tƣ vấn thấp, lƣơng kĩ sƣ không tƣơng xứng, sợ

mất quan hệ, mất mối làm ăn, cho nên không thể phát huy tính sáng tạo, không thể

đƣa ra đƣợc những quan điểm khách quan, chính xác, khoa học có lợi cho dự án".

Bên cạnh đó, theo vị chuyên gia này, do nhiều nguyên nhân khách quan nên nhiều

tƣ vấn móc ngoặc với chủ đầu tƣ, với đơn vị thị công... để kiếm lời khiến hiệu quả

công trình kém. Với các DN lớn, DN nhà nƣớc... hiện vẫn bị ảnh hƣởng của phong

cách làm cũ, không chịu học hỏi kinh nghiệm, thiếu độc lập ở một bộ phận cán bộ,

sức ép về tiến độ dự án khiến DN tƣ vấn không có thời gian nghiên cứu kỹ lƣỡng

đƣa ra các giải pháp so sánh, không đƣa ra đƣợc các luận cứ khoa học rõ ràng,

chính xác; hình thức lựa chọn tƣ vấn không rõ ràng, thiếu am hiểu thông lệ quốc tế;

thiếu hụt lực lƣợng chuyên gia tƣ vấn trong nhiều lĩnh vực... là những nguyên nhân

khiến các DN tƣ vấn thiếu tính độc lập trong quá trình tƣ vấn.

Để tranh thủ đƣợc nguồn vốn (đặc biệt là các dự án ngân sách nhà nƣớc). Đa

phần chủ đầu tƣ, nhà thầu tham gia thực hiện dự án phải đẩy nhanh tiến độ thực

hiện, trong quá trình thực hiện dự án khâu thiết kế cơ sở thực sự quan trọng nhƣng

lại tốn nhiều thời gian và công sức. Tuy nhiên dự án thƣờng không đƣợc chủ đầu

tƣ, nhà thầu tƣ vấn và ngƣời quyết định đầu tƣ quan tâm đúng mức, đa phần dự án

đƣợc thực hiện trong thời gian khá dài và phần lớn thời gian đó đƣợc phân bổ vào

các công tác khác có liên quan, phê duyệt tổng mặt bằng, thẩm duyệt phòng cháy

chữa cháy. Phƣơng án thiết kế cơ sở phải điều chỉnh nhiều lần cho ph hợp với các

yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, đánh giá tác động môi trƣờng, xin đấu nối giao

thông ,đấu nối điện, nƣớc, thông tin liên lạc,… Phần thời gian còn lại thực sự cho

công tác hoàn thiện thiết kế cơ sở là không nhiều nhƣng phải đƣa ra đƣợc phƣơng

án kết cấu chịu lực chính cho công trình, hệ thống M&E,…

Một công tác không thể thiếu là khái toán kinh phí xây dựng dựa trên các số

liệu có đƣợc từ phƣơng án thiết kế đơn vị tƣ vấn. Tuy nhiên giá trị khái toán này lại

có giá trị xuyên suất dự án và có ảnh hƣởng rất lớn đến chất lƣợng dự án. Đa phần

khái toán sẽ không thể đƣa vào đầy đủ các đầu mục cần thiết dẫn tới việc vƣợt tổng

mức đầu tƣ đƣợc duyệt của giai đoạn thiết kế cơ sở. Việc xin điều chỉnh tổng mức

đầu tƣ là vô c ng khó khăn đặc biệt là các dự án 100% vốn nhà nƣớc do đó đơn vị

tƣ vấn cũng nhƣ chủ đầu tƣ sẽ đẩy mức dự phòng phí lên cao nhất có thể tuy nhiên

nhiều dự án vẫn không thể giải quyết đƣợc làm cho việc triển khai bƣớc thiết kế

bản vẽ thi công là vô c ng khó khăn, hồ sơ kém chất lƣợng không ph hợp với

thiết kế cơ sở ban đầu đƣợc duyệt. Dự án đƣợc chủ đầu tƣ và ngƣời quyết định đầu

tƣ quá đi sâu vào chi tiết ở giai đoạn thiết kế cơ sở làm cho việc thiết kế bản vẽ thi

công khó thực hiện phải điều chỉnh nhiều so với thiết kế đƣợc duyệt ban đầu.

b) Những tồn tại cơ bản:

Công tác khảo sát địa chất, địa hình, khảo sát đấu nối chƣa đƣợc chủ đầu tƣ

và đơn vị tƣ vấn quan tâm đúng mức;

Năng lực chuyên môn của ban QLDA, của ngƣời quyết định đầu tƣ còn nhiều

hạn chế;

Kinh nghiệm ngƣời tham gia thiết kế (chủ nhiệm lập dự án,chủ trì thiết kế

kiến trúc - kết cấu - điện nƣớc,..) còn yếu kém chƣa xứng tầm với qui mô của dự

án;

Phần lớn chƣa nắm bắt các tiêu chuẩn , quy chuẩn thiết kế hiện hành;

Áp lực về tiến độ thiết kế do c ng lúc thực hiện nhiều dự án;

Chƣa chủ động kết hợp với chủ đầu tƣ và nhà thầu tƣ vấn;

Thiết kế đấu nối hạ tầng khu vực;

Chƣa có sự thống nhất và đồng bộ giữa các cơ quan quản lý nhà nƣớc có liên

quan;

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2

Trong chƣơng này luận văn đã nêu ra đƣợc các khái niệm liên quan đến vấn

đề nghiên cứu, khái quát một số nghiên cứu trƣớc đây trong và ngoài nƣớc có liên

quan đến đề tài, sơ lƣợc một số công trình tiêu biểu trên địa bàn thành phố Hồ Chí

Minh và các v ng lân cận với những vấn đề còn tồn tại do ảnh hƣởng trực tiếp từ

việc thiết kế cơ sở ban đầu.

Trên cơ sở lý thuyết, các nghiên cứu trƣớc đây, tham khảo ý kiến của các

chuyên gia cộng với kinh nghiệm bản thân, tác giả tiếp tục thực hiện chƣơng tiếp

theo và đề xuất phƣơng pháp nghiên cứu cho ph hợp với chƣơng này.

CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.

Đây là chƣơng xác định phƣơng pháp nghiên cứu sử dụng trong luận văn,

giúp xác định đƣợc phƣơng pháp tiếp cận vấn đề, cũng nhƣ qui trình để thực hiện

nghiên cứu luận văn.

3.1. Qui trình nghiên cứu.

Xác định đề tài nghiên cứu

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣởng đến chất lƣợng thiết kế của chung cƣ nhà ở xã hội

Nghiên cứu các khái niệm Cơ sở lý thuyết

Xác định các nhân tố ảnh hƣởng thiết kế

Thuận lợi và khó khăn Mô hình, thang đo tham khảo

Khảo sát các nhân tố ảnh hƣởng TK Khảo sát từ chuyên gia,ngƣời có kinh nghiệm, công ty cơ quan

Điều chỉnh mô hình thang đo

Mô hình thang đo chính thức

Thiết kế bảng câu hỏi

Đánh giá thang đo Kiểm tra độ tin cây Cronbach’s alpha

Kiểm định

Kết luận, kiến nghị

Hình 3.1 - Sơ đồ quy trình nghiên cứu

3.2. Thu thập dữ liệu

3.2.1. Thiết kế bảng câu hỏi

3.2.1.1. Qui trình thiết kế bảng câu hỏi

QUY TRÌNH THIẾT KẾ BẢNG CÂU HỎI

Khảo sát những nghiên cứu Khảo sát ý kiến từ các Khảo sát, tham khảo từ các bài

trƣớc đây doanh nghiệp, chuyên gia báo, nghị định, tạp chí, các

có kinh nghiêm công trình thực tế

Đề xuất các yếu tố ảnh hƣởng

Phát thảo bảng câu hỏi sơ bộ

Tổng hợp ý kiến phản hồi, đánh giá

Sai, thiếu Đánh giá dữ liệu

Hình thành bảng câu hỏi chính thức

Phân tích dữ liệu thu thập đƣợc Kiểm định thang đo

Phân tích thống kê mô tả Phân tích thành nhân tố PCA

Phân tích các nhân tố chính

Kết luận, kiến nghị, đề xuất giải pháp

Hình 3.2 - Sơ đồ quy trình thiết kế bảng câu hỏi

 Bƣớc 1: Xác định cụ thể dữ liệu cần thu thập: Ở đây ta cần thu thập những

tiêu chuẩn để đánh giá các nhân tố ảnh hƣởng đến chất lƣợng thiết kế chung cƣ nhà

ở xã hội.

 Bƣớc 2: Xác định loại câu hỏi và cách thức triển khai: gồm câu hỏi có cấu

trúc hay phi cấu trúc, câu hỏi trực tiếp hay gián tiếp và phƣơng pháp triển khai qua

phỏng vấn trực tiếp, email hay điện thoại.

 Bƣớc 3: Xác định nội dung của từng câu hỏi, căn cứ vào hai bƣớc đã thực

hiện ở trên, ta cần quan tâm giải quyết các vấn đề sau:

 Cần một hay nhiều câu hỏi để thu thập một thông tin cần hỏi?

 Ngƣời đƣợc hỏi có biết đƣợc vấn đề không? Ngƣời đƣợc hỏi có trả lời

không?

 Bƣớc 4: Xác định hình thức trả lời: Dạng câu hỏi mở hay đóng? Bao nhiêu

lựa chọn? D ng thang đo gì?

 Bƣớc 5: Đặt câu chữ cho từng câu hỏi, nhằm bảo đảm rằng câu hỏi có một

nghĩa duy nhất; từ ngữ đơn giản, tránh câu hỏi mập mờ, câu hỏi dẫn, câu hỏi hai nội

dung, tiếng lóng, viết tắt, biệt ngữ, phủ định hai lần, giả định…

 Bƣớc 6: Xác định thứ tự các câu hỏi: Bắt đầu bằng những câu hỏi đơn giản,

gây thích thú, dẫn dắt từ tổng quát đến chi tiết, cẩn thận với những câu hỏi rẽ nhánh

hay điều kiện, các câu hỏi cơ bản, câu hỏi sàn lọc để ở trƣớc và câu hỏi xếp loại,

câu hỏi khó, nhạy cảm để ở cuối.

 Bƣớc 7: Xác định hình thức cho bảng câu hỏi:

 Ảnh hƣởng đến sự chấp nhận trả lời và sự chính xác của các câu hỏi.

 Trình bày các phần mục và câu hỏi rõ ràng, dễ theo dõi, không gây

nhàm chán. Nếu có phần rẽ nhánh hay có điều kiện thì có hƣớng dẫn cụ thể.

 Hạn chế chiều dài bảng câu hỏi, số câu hỏi và khoảng thời gian để trả

lời.

 Chất lƣợng giấy, khổ giấy, cỡ chữ, kiểu chữ, chất lƣợng in/copy và

phần giới thiệu, phần hƣớng dẫn phải đƣợc chuẩn bị cẩn thận.

 Bƣớc 8: Triển khai thử và hoàn chỉnh bảng câu hỏi:

 Hỏi ý kiến chuyên gia và ngƣời có kiến thức chuyên môn về lĩnh vực

nghiên cứu thiết kế bảng câu hỏi.

 Triển khai thử một vài ngƣời để kiểm tra về từ ngữ sử dụng, ý nghĩa,

chiều dài, hình thức trình bày và các hƣớng trả lời chƣa lƣờng trƣớc đƣợc. Sau đó

chỉnh sửa, rà soát lại toàn bộ câu hỏi về sự ph hợp so với mục tiêu, phạm vi nghiên

cứu, cơ sở lý thuyết và phƣơng pháp phân tích số liệu.

 Kiểm tra về thang đo, cách d ng từ ngữ, câu văn, kiểm tra thứ tự sắp

xếp các câu hỏi cũng nhƣ hình thức trình bày bảng câu hỏi.

3.2.1.2. Kỹ thuật phỏng vấn sâu

Bảng câu hỏi là một trong những phƣơng pháp thƣờng đƣợc d ng để khảo sát,

thu thập dữ liệu cho việc nghiên cứu. Chính vì vậy, việc thiết kế bảng câu hỏi sẽ ảnh

hƣởng rất đáng kể đến kết quả nghiên cứu, việc thiết kế bảng câu hỏi không tốt có

thể sẽ dẫn đến việc kết quả nghiên cứu bị sai lệch khác xa nhiều so với điều kiện

thực tế, đôi khi gây ra một hậu quả rất nghiêm trọng.

Ngƣời nghiên cứu không nên áp đặt bất kỳ một ý kiến nào của riêng mình cho

ngƣời khác trả lời, mà phải cố gắng khích lệ ngƣời trả lời nói lên những suy nghĩ

của họ, bảng câu hỏi phải đƣợc thiết kế sao cho những ngƣời trả lời có quan tâm

đến và sẵn sàng chia sẻ thông tin, kết quả nghiên cứu với họ để khuyến khích họ trả

lời một cách tận tình và đầy đủ hơn.

Bảng câu hỏi đòi hỏi sự chính xác, rõ ràng, tránh tình trạng một câu đƣợc hiểu

theo nhiều nghĩa khác nhau đối với ngƣời trả lời để khỏi gây ra kết quả bị lệch lạc,

bóp méo. Trong bảng câu hỏi mọi thứ phải đƣợc cấu trúc, ngƣời nghiên cứu ấn định

chính xác những câu trả lời là gì, ngƣời trả lời chỉ việc đánh dấu, khoanh tròn hay

chỉ định trong số những câu trả lời soạn sẵn có câu nào giống với ý kiến của họ

nhất. Vì vậy, ngƣời nghiên cứu không thể thiết kế nên một bảng câu hỏi tốt nếu

không biết trƣớc ngƣời trả lời suy nghĩ nhƣ thế nào. Vì vậy, giai đoạn thí điểm ban

đầu (hoặc là những nghiên cứu trƣớc đó) rất quan trọng, nếu không những câu hỏi

đặt ra sẽ không ph hợp và những câu trả lời có thể sẽ không ăn nhập gì với suy

nghĩ của ngƣời trả lời.

Ngoài ra, khi thiết kế bảng câu hỏi cần phải lƣu ý những vấn đề sau:

 Cách tổ chức bảng câu hỏi: cách tổ chức có ảnh hƣởng rất mạnh đến tỉ lệ trả lời

và tác động rất nhiều đến chất lƣợng thu thập thông tin (sự chính xác của các câu trả

lời).

 Cách sử dụng từ trong câu hỏi, cách đặt câu hỏi cũng có tác động rất mạnh đến

chất lƣợng thông tin.

 Thang đo lƣờng d ng trong câu hỏi, điều này ấn định dạng thông tin mà ta thu

thập.

Các bƣớc tiến hành xây dựng bảng câu hỏi:

 Nhận dạng các vấn đề cần khảo sát từ các nguồn thông tin: phỏng vấn các

chuyên gia trong ngành, kết quả của các nghiên cứu trƣớc, tra cứu thông tin và tài

liệu tham khảo qua các nghiên cứu trƣớc đó, sách báo, tạp chí và internet.

 Lựa chọn hình thức câu hỏi và thang đo: ta có thể chọn thang đo năm 5 mức độ

nhƣ sau:

(1) Không ảnh hƣởng.

(2) Ít ảnh hƣởng.

(3) Ảnh hƣởng trung bình.

(4) Ảnh hƣởng lớn.

(5) Ảnh hƣởng rất lớn.

 Xây dựng cấu trúc bảng câu hỏi, nội dung chủ yếu tuân theo các tiêu chí đã

nghiên cứu ở bƣớc trên.

 Tiến hành khảo sát thử nghiệm: bƣớc này nhằm thăm dò ý kiến phản hồi từ

phía ngƣời trả lời, chỉnh sửa các sai sót, hoàn thiện bảng câu hỏi cuối c ng.

 Tiến hành phát bảng câu hỏi để thu thập số liệu nghiên cứu.

3.2.2. Nhận dạng các nhân tố ảnh hƣởng trong bảng câu hỏi khảo sát.

Qua tham khảo lý thuyết, các nghiên cứu trƣớc, đọc sách báo, hỏi ý kiến của

giáo viên hƣớng dẫn và lấy ý kiến của một số chuyên gia, những ngƣời có nhiều

kinh nghiệm từng tham gia nhiều dự án lớn tác giả đã nhận dạng và chia các nhân tố

ảnh hƣởng thành năm nhóm nhƣ bảng bên dƣới:

Nội dung bảng câu hỏi gồm 2 phần:

- Phần một: Khảo sát mức độ tác động của các nhân tố ảnh hƣởng đến chất

lƣợng thiết kế. Những nhân tố ảnh hƣởng này đƣợc xác định dựa trên: lý thuyết,

tiêu chuẩn qui phạm ngành, sách báo, những luận văn trƣớc, tạp chí khoa học, các

dự án thực tế kết hợp với kinh nghiệm bản thân và tham khảo ý kiến chuyên gia

trong điều kiện thực tế Tp.Hồ Chí Minh và các v ng lân cận. Bảng câu hỏi đƣợc

phân thành 6 nhóm nhân tố chính với 33 nhân tố ảnh hƣởng sau:

 Nhóm 1: Nhóm nhân tố liên quan đến chủ đầu tƣ gồm 7 nhân tố

 Nhóm 2: Nhóm nhân tố liên quan đến nhà thầu tƣ vấn thiết kế gồm 8 nhân tố

 Nhóm 3: Nhóm nhân tố liên quan đến pháp lý – tiêu chuẩn qui phạm gồm 5

nhân tố

 Nhóm 4: Nhóm nhân tố sự tƣơng thích giữa thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật

gồm 4 nhân tố

 Nhóm 5: Nhóm nhân tố liên quan đến điều kiện kinh tế - xã hội gồm 4 nhân tố

 Nhóm 6: Nhóm các nhân tố liên quan đến công tác khác gồm 5 nhân tố

3.2.3. Phân tích các nhân tố ảnh hƣởng

3.2.3.1. Nhân tố liên quan đến chủ đầu tƣ (7 nhân tố)

 Chính sách - kế hoạch và chủ trƣơng đầu tƣ (CĐT)

Do rất nhiều nguyên nhân chủ đầu tƣ sẵn sàng thay đổi chủ trƣơng để có thể

đáp ứng đƣợc yêu cầu kinh doanh, nhu cầu thực tế hoặc thậm chí chạy theo kế

hoạch vốn của nhà nƣớc, điều này củng ảnh hƣởng rất lớn đến chất lƣợng thiết kế.

 Năng lực tài chính của Chủ đầu tƣ (CĐT)

Năng lực tài chính của Chủ đầu tƣ quyết định đến tổng mức đầu tƣ của dự

án. Chủ đầu tƣ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu

công nghiệp phải có vốn đầu tƣ thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy

định sau đây:

a) Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tƣ của dự án đã đƣợc phê duyệt;

b) Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tƣ củadự

án có quy mô sử dụng đất dƣới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tƣ của dự

án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã đƣợc phê duyệt.

 Hỗ trợ vốn vay của ngân hàng

Đối với các dự án chung cƣ, khu nhà ở, nhà ở xã hội, hỗ trợ vốn vay của

ngân hàng quyết định đến thành công của dự án. Đặc biệt đối với các dự án chung

cƣ nhà ở xã hội, gói hỗ trợ vay vốn 30.000 tỷ ra đời, đã đẩy nhanh sự phát triển rầm

rộ của các dự án đối với phân khúc nhà ở xã hội, và nhà cho ngƣời thu nhập thấp.

 Thông tin và yêu cầu của CĐT trong giai đoạn thiết kế;

Dự án vừa triển khai chƣa có đầy đủ dữ liệu, chƣa nắm rõ qui trình, nhiệm vụ

thiết kế chƣa đƣợc quan tâm đúng mức và chƣa có sự hỗ trợ của đơn vị tƣ vấn có

năng lực. Chủ đầu tƣ có thể đƣa ra các thông tin và yêu cầu mơ hồ dễ dẫn đến việc

đơn vị tƣ vấn thiết kế định hƣớng sai, hồ sơ thiết kế không có đƣợc chất luƣợng tốt

nhất. Điều chỉnh lại thiết kế có thể xảy ra trong giai đoạn thi công để đáp ứng yêu

cầu của CĐT.

 Năng lực chuyên môn của ban QLDA, của ngƣời quyết định đầu tƣ;

Đối với các đơn vị trực thuộc nhà nƣớc sử dụng vốn ngân sách, ban quản lý

dự án thƣờng không có đủ chuyên môn và phần lớn phải dựa vào đơn vị tƣ vấn, hồ

sơ thiết kế sẽ không đạt hiệu quả nếu nhƣ đơn vị tƣ vấn không đủ năng lực.

 Chủ đầu tƣ can thiệp quá sâu, áp đặt ý tƣởng vào thiết kế;

Do quen biết, do các mối quan hệ chủ đầu tƣ lựa chọn nhà thầu tƣ vấn không

đủ năng lực, từ đó can thiệp sâu vào quá trình thiết kế để đạt đƣợc các số liệu nhƣ

mong muốn.

 Ràng buộc phạm vi và phƣơng thức thanh toán của hợp đồng thiết kế;

Sự ràng buộc phạm thiết kế, phƣơng thức thanh toán của hợp đồng không

chặt chẽ và bao quát đƣợc các vấn đề xảy ra trong quá trình thiết kế, dẫn đến đơn vị

tƣ vấn thiết kế thực hiện theo hợp đồng nhƣng không đạt chất lƣợng theo yêu cầu.

3.2.3.2. Nhân tố liên quan đến nhà thầu tƣ vấn thiết kế (8 nhân tố)

 Kinh nghiệm ngƣời tham gia thiết kế (chủ nhiệm, chủ trì thiết kế,..)

Do không có nhiều kinh nghiệm trong thiết kế cũng nhƣ thiếu các báo cáo

của các công trình tƣơng tự đã tham gia trƣớc đó để nhìn trƣớc những vấn đề có thể

dẫn đến thay đổi thiết kế trong giai đoạn thi công xây dựng công trình.

 Sự phối hợp giữa các bộ môn trong giai đoạn thiết kế

Thƣờng khi thiết kế, mỗi bộ môn sẽ chạy riêng phần của mình, cần có sự

phối hợp giữa kiến trúc, kết cấu và điện nƣớc, để các bản vẽ thống nhất với nhau.

 Định mức nhà nƣớc về chi phí thực hiện gói thầu thiết kế ;

Thiết kế cơ sở có vai trò quan trọng, thiết kế bản vẽ thi công phải ph hợp

thiết kế cơ sở. Tuy nhiên chi phí thực hiện lại rất khiêm tốn và việc “lại quả”, nhũng

nhiễu ở các cơ quan quản lý nhà nƣớc, để hồ sơ nhanh chóng đơn vị tƣ vấn phải tốn

rất nhiều khoản phí khác không có cơ sở để giải trình.

 Việc nắm bắt các tiêu chuẩn, quy chuẩn thiết kế hiện hành;

Đội ngũ thiết kế trẻ chƣa nắm bắt hết các tiêu chuẩn đƣợc áp dụng, việc điều

chỉnh và thay đổi liên tục của các tiêu chuẩn qui phạm, đặc biệt là điều này xảy ra

ngay khi dự án đang đƣợc triển khai giữa chừng, ngƣời tham gia thiết kế cũng nhƣ

cán bộ phê duyệt rất lúng túng trong việc triển khai.

 Áp lực về tiến độ thiết kế - cùng lúc thực hiện nhiều dự án;

Mỗi chủ nhiệm chủ trì thiết kế thƣờng phải phụ trách rất nhiều dự án cộng

với áp lực từ chính tiến độ chung của toàn bộ dự án, thời gian chờ khi hồ sơ đƣợc

nộp vào các cơ quan thẩm duyệt. Cộng tất cả những nhân tố trên thì đơn vị tƣ vấn

luôn bị đặt vào áp lực tiến độ rất lớn.

 Việc chủ động kết hợp với chủ đầu tƣ và nhà thầu tƣ vấn;

Sự thông báo giữa các bên tham gia dự án là cực kì quan trọng và mang tính

thời điểm, nếu sự thống báo chậm liên quan đến các vấn đề thiết kế không hợp lí thì

thiết kế phải hiệu chỉnh hoặc thay đổi là điều khó tránh khỏi.

 Thiết kế đấu nối hạ tầng khu vực;

Thực hiện không đồng bộ, đơn vị tƣ vấn phần lớn chỉ thiết kế tới điểm cuối

của công trình và chú thích “đấu nối vào hệ thống chung của khu vực”

 Thiết kế không đồng bộ với điều kiện thực tế tại công trƣờng

Do chủ quan, hoặc thiếu năng lực, chƣa cập nhật kịp các thay đổi từ điều

kiện thực tế của công trƣờng, dẫn đến việc thiết kế không đồng bộ với điều kiện của

công trƣờng.

3.2.3.3. Các nhân tố liên quan đến pháp lý – tiêu chuẩn qui phạm (5 nhân

tố)

 Thủ tục pháp lý và chất lƣợng các tiêu chuẩn qui phạm hiện hành;

Việc áp dụng nguyên tắc “một cửa - một dấu” vẫn còn nhiều bất cập, chƣa có

sự đồng bộ thống nhất giữa các sở ban ngành, mỗi địa phƣơng lại áp dụng theo cách

riêng. Một số thể loại công trình chƣa có tiêu chuẩn qui phạm thiết kế, đơn vị tƣ vấn

phải vận dụng các tiêu chuẩn có liên quan để áp dụng vào công trình.

 Việc thay đổi liên tục tiêu chuẩn qui phạm - thông tƣ - nghị định;

Điều này gây ra rất nhiều khó khăn cho các dự án, đặc biệt là các dự án nằm

trong giai đoạn chuyển giao, từ bƣớc thiết kế cơ sở sang thiết kế thi công nếu không

có sự hƣớng dẫn rõ ràng dễ dẫn tới việc làm lại thiết kế cơ sở gây thất thoát lãng phí

và không hiệu quả trong các bƣớc triển khai tiếp theo.

 Thời gian thẩm duyệt tại các cơ quan quản lý nhà nƣớc;

Mặt d đã đƣợc áp dụng Iso nhƣng vẫn chƣa giải quyết đƣợc triệt để vấn đề,

việc áp dụng còn rất cứng nhắc, mất rất nhiều thời gian ở khâu này và thậm chí phải

dừng thiết kế nếu nhƣ vƣớng mắc đó vƣợt thẩm quyền.

 Sự thống nhất và đồng bộ giữa các cơ quan quản lý nhà nƣớc;

Dự án cần đƣợc sự chấp thuận của tất cả cơ quan quản lý nhà nƣớc chuyên

ngành vì vậy việc thống nhất và đồng bộ của các cơ quan là rất cần thiết để dự án

không bị gián đoạn. Kinh nghiệm của đơn vị tƣ vấn đóng vai trò rất quan trọng.

 Năng lực cán bộ phụ trách phê duyệt thiết kế tại các cơ quan QLNN;

Luân chuyển công tác, sự kiêng nể, yếu kém về mặt chuyên môn có thể dẫn

tới những khiếm khuyết lớn trong giai đoạn thiết kế đặc biệt đối với các dự án sử

dụng vốn ngân sách, vai trò của cán bộ phụ trách là rất quan trọng.

3.2.3.4. Nhóm nhân tố sự tƣơng thích giữa thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ

thuật: (4 nhân tố)

 Thời gian chuyển tiếp từ thiết kế cơ sở sang thiết kế kỹ thuật;

Do một số nguyên nhân khách quan hay chủ quan mà dự án bị kéo dài tiến

độ khi thực hiện bƣớc kế tiếp là thiết kế kỹ thuật hay thiết kế bản vẽ thi công. Nhân

tố trƣợt giá, việc thay đổi các thông tƣ nghị định, tiêu chuẩn qui phạm, nhƣ cầu thị

trƣờng thay đổi… sẽ có tác động đến chất lƣợng hồ sơ thiết kế kỹ thuật.

 Thay đổi nhà thầu tƣ vấn thiết kế khi chuyển sang giai đoạn TKKT;

Với Luật xây dựng hiện hành đơn vị tƣ vấn thực hiện hồ sơ thiết kế cơ sở

đƣợc phép thực hiện tiếp bƣớc thiết kế kỹ thuật thi công, ngoài một số hạn chế còn

tồn tại thì việc này đã góp phần vào việc nâng cao chất lƣợng hồ sơ thiết kế kỹ thuật

do thiết kế đƣợc thực hiện xuyên suốt với nghiên cứu sâu.

 CĐT thay đổi cán bộ phụ trách khi chuyển sang giai đoạn TKKT ;

Thay cán bộ chuyên trách làm thay đổi tƣ duy quản lý, quan niệm,.. sẽ dễ

dẫn đến việc thay đổi thiết kế hoặc sẽ phải điều chỉnh thiết hồ sơ thiết kế kỹ thuật

theo yêu cầu mới đặt ra lại không làm thay đổi thiết kế cơ sở ban đầu dẫn đến chất

lƣợng hồ sơ thiết kế bị giảm đi.

 Chất lƣợng hồ sơ Thiết kế cơ sở;

Thiết kế sơ sài, thiếu căn cứ, thiếu thông tin dữ liệu đầu vào, khi thực hiện

bƣớc thiết kế kỹ thuật rất dễ nhầm lẫn, cần đƣa ra nhiều giải pháp để khắc phục, làm

giảm chất lƣợng hồ sơ và có thể làm tăng chi phí dự án. Thiết kế cơ sở đi sâu vào

chi tiết, khi thực hiện tiếp bƣớc thiết kế kỹ thuật lúc này việc linh động điều chỉnh

thiết kế cho ph hợp với công năng và nhu cầu sử dụng sẽ gặp rất nhiều trở ngại.

3.2.3.5. Các nhân tố liên quan đến điều kiện kinh tế - xã hội (4 nhân tố)

 Khủng hoảng kinh tế;

Tài chính không tốt sẽ dẫn đến dự án bị trì trệ, thiếu vốn, không thể triển

khai thực hiện dự án,để dự án đƣợc tiếp tục và cứu vãn tình thết rong cơn khủng

hoảng kinhtế chủ đầu tƣ dễ dẫn tới khuynh hƣớng sử dụng công nghệ, kỹ thuật lạc

hậu … nhằm làm giảm chi phí đầu tƣ, tuy nhiên khi bƣớc vào giai đoạn thiết kế thi

công hay thậm chí là đến khi triển khai thi công mới thấy rất nhiều bất cập xảy ra.

 Biến động lải suất vay ngân hàng;

Hầu hết các dự án đầu tƣ xây dựng công trình đều có tổng mức đầu tƣ rất lớn

Do đó, các doanh nghiệp phải tìm nhiều biện pháp để huy động nguồn vốn thực

hiện dự án. Biện pháp phổ biến của doanh nghiệp là huy động vốn vay để đầu tƣ từ

nhiều nguồn khác nhau . Vì thế, khi xảy ra lạm phát, thay đổi lãi suất vay, làm tăng

tổng mức đầu tƣ dự án, dự toán chi tiết trong thiết kế kỹ thuật vƣợt xa tổng mức đầu

tƣ ban đầu.

 Chính sách tài chính của nhà nƣớc;

Khi nhà nƣớc thay đổi chính sách, dự án đầu tƣ của doanh nghiệp sẽ chịu tác

động không nhỏ, chẳng hạn nó có thể làm tăng tổng mức đầu tƣ và làm kéo dài thời

gian thực hiện dự án.

 Các chính sách xã hội về nhu cầu nhà ở

Dự án 30.000 tỷ đồng đổ vào bất động sản nhà ở, rất nhiều chủ đầu tƣ phải

thay đổi chiến lƣợc kinh doanh chuyển đổi chủ trƣơng đầu tƣ, những dự án đang

triển khai trong giai đoạn thiết kế cơ sở có thể sẽ phải tạm ngƣng hay chuyển đổi

công năng để có thể ph hợp với yêu cầu.

3.2.3.6. Các nhân tố liên quan đến công tác khác (5 nhân tố)

 Công tác khảo sát địa chất - địa hình - khảo sát đấu nối ;

Việc làm này tốn kém rất nhiều chi phí trong giai đoạn đầu của dự án nên

phần lớn chƣa đƣợc chủ đầu tƣ quan tâm đúng mức, tuy nhiên trong giai đoạn thiết

kế kỹ thuật thi công và nhất là trong quá trình thi công xây dựng tác động của nó

đƣợc thể hiện rõ nhất và thông thƣờng làm cho dự án bị tạm ngƣng hoặc phát sinh

chi phí rất lớn so với chi phí thực sự ban đầu cần đầu tƣ.

 Chỉ tiêu Qui hoạch kiến trúc đƣợc duyệt;

Với phƣơng án thiết kế 1/500 việc hình thành hình dáng kiến trúc, chỉ tiêu

diện tích, qui mô dân số,.. phần lớn đƣợc thực hiện bởi kiến trúc sƣ qui hoạch và

thực hiện trên một tổng thể lớn với qui mô hàng chục hecta. Tuy nhiên với qui định

hiện hành c ng với việc áp dụng một cách cứng nhắc của các cán bộ thụ lý làm cho

thiết kế bị gò bó không đạt chất lƣợng nhƣ mong muốn mà dự án có thể đem lại,

vấn đề này thƣờng ảnh hƣởng nhiều nhất đối với các dự án chung cƣ nhà ở xã hội.

 Thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy -đánh giá tác động môi trƣờng;

Chƣa đƣợc cụ thể hóa và có hƣớng dẫn thực hiện rõ ràng, việc thay đổi liên

tục các thông tƣ nghị định và tiêu chuẩn áp dụng, việc hƣớng dẫn và áp dụng quá cứ

nhắc của các cơ quan thẩm định đã làm cho chất lƣợng thiết kế giảm đi rất nhiều, dễ

làm thay đổi phƣơng án thiết kế và chiếm phần lớn thời gian trong toàn bộ tiến độ

của giai đoạn thiết kế.

 Các nhân tố liên quan đến kênh thông tin và sự phối hợp giữa các bên;

Sự trao đổi thông tin, phối hợp giữa CĐT, tƣ vấn thiết kế và QLDA là điều

quan trọng để chất lƣợng thiết kế đảm bảo.

 Sự phức tạp của dự án;

Đối với các dự án chung cƣ nhà ở xã hội, sự phức tạp của dự án cũng không

kém so với các dự án chung cƣ nhà ở cao cấp, thƣơng mại, thậm chí xét về khía

cạnh nào đó còn phức tạp hơn rất nhiều, vì phải tiết giảm chi phí và vẫn đảm bảo

đƣợc chất lƣợng.

3.2.4. Bảng tổng hợp các nhân tố khảo sát

Để thuận tiện trong việc đƣa ra dữ liệu thu thập vào phần mềm SPSS phân

tích các nhân tố ảnh hƣởng đến chất lƣợng thiết kế nhà ở xã hội đã đƣợc tổng hợp

và mã hóa theo bảng dƣới đây.

Bảng 3.1 - Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thiết kế NOXH

TT Mã hóa CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CHẤT LƢỢNG THIẾT KẾ CHUNG CƢ NHÀ Ở XÃ HỘI

I Nhân tố liên quan đến chủ đầu tƣ (CĐT)

1 NT102 Chính sách - kế hoạch và chủ trƣơng đầu tƣ;

2 NT103 Năng lực tài chính của CĐT;

3 NT104 Sự hỗ trợ vốn vay của ngân hàng;

4 NT105 Thông tin và yêu cầu của CĐT trong giai đoạn thiết kế;

5 NT106 Năng lực chuyên môn của ban QLDA, của ngƣời quyết định đầu tƣ;

6 NT107 CĐT can thiệp quá sâu, áp đặt ý tƣởng vào thiết kế;

7 NT108 Ràng buộc phạm vi và phƣơng thức tanh toán của HĐ thiết kế;

II Nhân tố liên quan đến nhà thầu tƣ vấn thiết kế

8 NT209 Kinh nghiệm ngƣời tham gia thiết kế (chủ nhiệm,chủ trì thiết kế,..);

9 NT210 Sự phối hợp giữa các bộ môn trong giai đoạn thiết kế;

10 NT211 Định mức nhà nƣớc về chi phí thực hiện gói thầu thiết kế ;

11 NT212 Việc nắm bắt các tiêu chuẩn , quy chuẩn thiết kế hiện hành;

12 NT213 Áp lực về tiến độ thiết kế do c ng lúc thực hiện nhiều dự án;

13 NT214 Việc chủ động kết hợp với chủ đầu tƣ và nhà thầu tƣ vấn;

14 NT215 Thiết kế đấu nối hạ tầng khu vực;

15 NT216 Thiết kế không đồng bộ với điều kiện thực tế tại công trƣờng;

III Các nhân tố liên quan đến pháp lý – tiêu chuẩn qui phạm

16 NT317 Thủ tục pháp lý và chất lƣợng các tiêu chuẩn qui phạm hiện hành;

17 NT318 Việc thay đổi liên tục tiêu chuẩn qui phạm - thông tƣ - nghị định;

18 NT319 Thời gian thẩm duyệt tại các cơ quan quản lý nhà nƣớc;

19 NT320 Sự thống nhất và đồng bộ giữa các cơ quan QLNN liên quan;

20 NT321 Năng lực cán bộ phụ trách phê duyệt thiết kế tại các cơ quan QLNN;

IV Nhóm nhân tố sự tƣơng thích giữa thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ

thuật

21 NT422 Thời gian chuyển tiếp từ thiết kế cơ sở sang thiết kế kỹ thuật;

22 NT423 Thay đổi nhà thầu tƣ vấn thiết kế khi sang giai đoạn TKKT;

23 NT424 CĐT thay đổi cán bộ phụ trách khi chuyển sang giai đoạn TKKT ;

24 NT425 Chất lƣợng của Thiết kế cơ sở; thuyết minh dự án đầu tƣ

V Các nhân tố liên quan đến điều kiện kinh tế - xã hội

25 NT526 Khủng hoảng kinh tế ;

26 NT527 Biến động lãi suất vay ngân hàng;

27 NT528 Chính sách tài chính của nhà nƣớc;

28 NT529 Các chính sách xã hội về nhu cầu nhà ở;

VI Các nhân tố liên quan đến công tác khác

29 NT630 Công tác khảo sát địa chất - địa hình - khảo sát đấu nối ;

30 NT631 Chỉ tiêu Qui hoạch kiến trúc đƣợc phê duyệt;

31 NT632 Thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy - đánh giá tác động môi trƣờng;

32 NT633 Các nhân tố liên quan đến kênh thông tin và sự phối hợp giữa các bên;

33 NT634 Sự phức tạp của dự án;

VII Chất lƣợng thiết kế của dự án chung cƣ nhà ở xã hội

34 NT735 Anh/Chị đánh giá chất lƣợng thiết kế dự án chung cƣ nhà ở xã hội hiện

nay nhƣ thế nào

3.2.5. Thông tin chung:

- Phần thông tin chung nhằm phân loại nhóm ngƣời trả lời câu hỏi để có thể

đánh giá chính xác hơn kết quả khảo sát

 Vai trò ngƣời khảo sát

- Vai trò của ngƣời khảo sát trong nghiên cứu có ảnh hƣởng rất lớn đến quan

điểm trả lời bảng cầu hỏi. Việc phân laoị vai trò ngƣời khảo sát nhằm đánh giá cách

nhìn nhận của từng nhóm ngƣời trong việc đánh giá các nhân tố ảnh hƣởng của thiết

kế cơ sở. Vai trò của ngƣời khảo sát đƣợc chia thành những nhóm sau: Cơ quan

QLNN (đơn vị sở ban ngành) , Tƣ vấn thiết kế , Chủ đầu tƣ (Ban QLDA) , Tƣ

vấn QLDA (giám sát) , Nhà thầu thi công , Khác

 Số năm kinh nghiệm làm việc

- Số năm kinh nghiệm làm việc nhằm đánh giá mức độ tin cậy của kết quả

khảo sát. Kinh nghiệm làm việc đƣợc chia thành các mức độ sau: Dƣới 3 năm, từ 3

đến 5 năm, từ 5 đến 10 năm, từ 10 năm trở lên.

 Vị trí hiện tại mà ngƣời trả lời đang làm việc tại đơn vị

- Vị trí làm việc đƣợc sử dụng nhằm đánh giá mức độ tin cậy của kết quả

khảo sát. Vị trí làm việc đƣợc chia thành các mức độ nhƣ sau: Giám đốc- phó GĐ,

Trƣởng/Phó phòng, Chủ nhiệm/chủ trì, Chuyên viên, Vị trí khác.

 Loại dự án mà ngƣời trả lời tham gia thuộc ngồn vốn nào

- Loại dự án mà ngƣời trả lời tham gia thuộc nguồn vốn nào đƣợc phân loại

theo: Vốn ngân sách, vốn tƣ nhân, vốn liên doanh, vốn đầu tƣ nƣớc ngoài.

 Tổng mức đầu tƣ của dự án mà ngƣời trả lời từng tham gia

- Nhằm đánh giá mức độ đầu tƣ của dự án mà ngƣời tham gia khảo sát từng

đảm nhiệm: Dƣới 30 tỷ, từ 30 đến 100 tỷ, từ 100 đến 300 tỷ, từ 300 tỷ trở lên

3.3. Lý thuyết thống kê

3.3.1. Tập hợp chính và mẫu

Tập hợp chính là tập hợp tất cả các đối tƣợng mà ta quan tâm nghiên cứu

trong một vấn đề nào đó. Số phần tử của tập hợp chính đƣợc ký hiệu là N.

 Mẫu

Mẫu là tập hợp con của tập hợp chính. Mẫu gồm một số hữu hạn n phần tử.

Số n đƣợc gọi là cỡ mẫu:

Tập hợp chính = x1,x2…xN.

Mẫu = x1,x2…xn.

 Cách chọn mẫu

Có nhiều cách chọn mẫu khác nhau, nhƣng nguyên tắc quan trọng nhất là

làm sao mẫu phải phản ảnh trung thực tập hợp chính.

Các cách chọn mẫu thƣờng d ng:

 Chọn mẫu ngẫu nhiên: đó là cách chọn n phần tử từ tập hợp chính N phần

tử sao cho mỗi tổ hợp trong tổ hợp đều có c ng khả năng đƣợc chọn

nhƣ nhau.

 Cách chọn máy móc.

 Cách chọn phân lớp.

 Cách chọn hàng loạt.

 Cách chọn kết hợp (nhiều bậc).

3.3.2. Kích thƣớc mẫu

Ta có thể tăng độ chính xác (giảm độ rộng của khoảng tin cậy) bằng cách

đơn giản là tăng kích thƣớc mẫu, tuy nhiên độ chính xác chỉ tăng lên theo tỉ lệ với

căn bậc hai của kích thƣớc mẫu. Nói cách khác, chi phí lấy mẫu tăng lên với tốc độ

nhanh gấp nhiều lần so với tốc độ tăng của độ chính xác.

Ta có thể d ng công thức tính toán kích thƣớc mẫu nhƣ sau:

Ta có: ;



: độ lệch chuẩn của trị trung bình của mẫu.

Trong đó: N : kích thƣớc mẫu.

SX : độ lệch chuẩn của mẫu.

E : sai số cho phép, khoảng tin cậy.

Z : giá trị của phân phối chuẩn đƣợc xác định theo hệ số tin cậy.

Kích thƣớc mẫu là hàm số phụ thuộc vào mức độ chấp nhận rủi ro (biểu thị

bằng giá trị Z), độ biến thiên của đám đông (ƣớc lƣợng bằng độ lệch chuẩn) và

khoảng tin cậy (sai số cho phép).

Trên thực tế, việc tính toán kích thƣớc mẫu phức tạp hơn nhiều so với công

thức. Trƣớc hết, ta thƣờng không biết độ lệch chuẩn khi chƣa thực sự bắt tay vào

lấy mẫu. Nhƣng lại cần biết độ lệch chuẩn đó để quyết định kích thƣớc mẫu trƣớc

khi tiến hành khảo sát. Thông thƣờng, giá trị độ lệch chuẩn đƣợc sử dụng trong

công thức trên chỉ là một con số phỏng đoán, đôi khi sử dụng từ các nghiên cứu

trƣớc đó, hoặc từ nghiên cứu thí điểm, hay từ việc phỏng vấn thử nghiệm bảng câu

hỏi. Hoặc có khi ta bắt đầu bằng một kích thƣớc mẫu thử nghiệm, sau khi thu đƣợc

một số dữ liệu, ta tính độ lệch chuẩn của mẫu ấy, thế giá trị này vào công thức tính

ra kích thƣớc mẫu.

Nhìn chung, còn khá nhiều vƣớng mắc trong công thức tính kích thƣớc mẫu,

cho nên ngƣời ta ít sử dụng chúng nếu nhƣ mục tiêu dự án không đòi hỏi quá cao về

độ chính xác cho các thông số dự đoán.

 Quy luật phỏng đoán cho thấy bằng kinh nghiệm rằng cần ít nhất 30 phần tử

trong một mẫu để giá trị thống kê có ý nghĩa.

 Theo Hoelter (1983), số lƣợng mẫu tới hạn là 200 mẫu.

 Theo Bollen (1989), số lƣợng mẫu tối thiểu phải là 5 mẫu cho một tham số

cần ƣớc lƣợng (tỷ lệ 5:1).

Thông thƣờng, ta có thể xác đinh kích thƣớc mẫu theo kiểu định tính. Độ lớn

của mẫu tối đa là 1000, hoặc đơn giản hơn lấy 10% của đám đông, kích thƣớc tối

thiểu của mẫu là 30, và t y thuộc vào độ biến thiên của đám đông mà điều chỉnh

cho ph hợp. Trong khoảng kích thƣớc tối đa và tối thiểu đó, quyết định thƣờng

đƣợc suy xét dựa vào ngân quỹ và thời gian.

3.3.3. Bảng kê và biểu đồ

Để mô tả các dữ liệu một cách cụ thể ta d ng bảng kê và các biểu đồ.

 Bảng kê

Xếp đặt các dữ liệu vào một bảng theo một qui tắc nào đó ta đƣợc một bảng

kê.

Bảng kê thƣờng bắt đầu bằng tiêu đề và chấm dứt bằng một xuất xứ.

+ Tiêu đề: mô tả đơn giản nội dung của bảng kê.

+ Xuất xứ: ghi nguồn gốc các dữ liệu trong bảng kê.

Ví dụ: Số liệu xuất khẩu của Tp Đà Nẵng ra nƣớc ngoài trong năm 2008.

Tên nƣớc %

Nhật 31.87

Hoa Kì 39.42

Đài Loan 8.66

Đức 9.63

Khác 10.42

 Biểu đồ

Để có ấn tƣợng rõ và mạnh hơn về dữ liệu ngƣời ta trình bày dữ liệu bằng

các biểu đồ:

* Biểu đồ hình thanh (Bar chart)

Hình 3.3 - Biểu đồ xuất khẩu của Tp Đà Nẵng ra nước ngoài trong năm 2008

* Biểu đồ hình tr n (Pie Chart)

Hình 3.4 - Biểu đồ xuất khẩu của Tp Đà Nẵng ra nước ngoài trong năm 2008

Biểu đồ hình tròn là một vòng tròn chia thành nhiều hình quạt. Cả hình tròn

tƣợng trƣng toàn thể đại lƣợng, mỗi hình quạt tƣơng trƣng một thành phần mà góc ở

tâm tỷ lệ với số dữ kiện thuộc thành phần đó.

* Biểu đồ hình gẫy khúc (Line Chart).

Biểu đồ này thích hợp với việc biểu diễn một sự liên hệ giữa hai đại lƣợng

với nhau:

Hình 3.5 - Biểu đồ nhiệt độ trung bình tại Đà Lạt năm 1969.

3.4. Kiểm định thang đo

3.4.1. Nghiên cứu định lƣợng sơ bộ.

Thang đo sau khi đã đƣợc hiệu chỉnh và bổ sung bằng nghiên cứu định tính,

căn cứ vào thang đo sơ bộ này tác giả tiến hành khảo sát thử với 30 ngƣời có

chuyên môn sâu và kinh nghiệm trong ngành thiết kế - xây dựng nhà ở xã hội để

điều chỉnh và hoàn thiện bảng câu hỏi. Các thang đo này đƣợc điều chỉnh thông qua

hai kỹ thuật chính, (1) phƣơng pháp hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha (Cronbach

1951) và (2) phân tích nhân tố khám phá EFA. Trƣớc tiên các biến có hệ số tƣơng

quan giữa các biến và tổng (item-total correlation) dƣới 0,30 trong phân tích

Cronbach’s Alpha sẽ bị loại bỏ. Tiếp theo, các biến quan sát có trọng số (Factor loading) nhỏ hơn 0.50 trong EFA sẽ tiếp tục loại bỏ và kiểm tra tổng phƣơng trích

(≥50%) (Nunnally & Burnstein 1994). Các biến còn lại (thang đo hoàn chỉnh) sẽ

đƣợc đƣa vào bảng câu hỏi d ng cho nghiên cứu định lƣợng chính thức.

3.4.2. Nghiên cứu định lƣợng chính thức

Thang đo chính thức đƣợc d ng cho nghiên cứu định lƣợng. Kết quả thu thập

số liệu sẽ đƣợc đƣa vào phân tích hồi đa biến nhằm kiểm định các giả thuyết và mô

hình nghiên cứu đã đặt ra.

Khi thực hiện các nghiên cứu định lƣợng, ngƣời nghiên cứu phải sử dụng các

thang đo lƣờng khác nhau. Hiện tƣợng kinh tế - xã hội diễn ra rất phức tạp nên việc

lƣợng hóa các khái niệm nghiên cứu đòi hỏi phải có những thang đo lƣờng đƣợc

xây dựng ph hợp và đƣợc kiểm tra độ tin cậy trƣớc khi sử dụng. Việc xây dựng và

kiểm định thang đo có ý nghĩa rất quan trọng đến độ tin cậy của các câu hỏi cũng

nhƣ các kết quả phân tích sau này của nghiên cứu. Kiểm định thang đo là chúng ta

kiểm tra xem các mục hỏi nào đã đóng góp vào việc đo lƣờng một khái niệm lý

thuyết mà ta đang nghiên cứu, và những mục hỏi nào không. Điều này liên quan đến

hai phép tính toán: tƣơng quan giữa bản thân các mục hỏi và tƣơng quan giữa các

điểm số của từng mục hỏi với điểm số toàn bộ các mục hỏi cho mỗi bảng câu hỏi.

Hệ số Cronbach Alpha là một phép kiểm định thống kê về mức độ chặt chẽ

mà các mục hỏi trong thang đo tƣơng quan với nhau, một trong những phƣơng pháp

kiểm tra tính đơn khía cạnh của thang đo đƣợc gọi là kiểm định độ tin cậy chia đôi.

Công thức tính hệ số Cronbach Alpha:

Trong đó:

2 : phƣơng sai của biến thứ i.

n : số biến trong mẫu.

2 : phƣơng sai của tổng các biến.

 : có giá trị 0<<1;  càng lớn thì độ tin cậy càng cao.

 Theo qui ƣớc, một tập hợp các mục hỏi d ng để đo lƣờng đƣợc đánh giá

tốt phải có hệ số  >= 0.80 Tuy nhiên, theo Hoàng Trọng và các đồng nghiệp

(2005) thì Cronbach Alpha từ 0,6 trở lên cũng có thể sử dụng đƣợc trong trƣờng

hợp khái niệm đang nghiên cứu là mới hoặc mới đối với ngƣời đƣợc phỏng vấn

trong bối cảnh nghiên cứu (trƣờng hợp của đề tài - nghiên cứu khám phá) nên khi

kiểm định sẽ lấy chuẩn Cronbach Alpha ≥ 0,6.

Một số tham số quan trọng trong phân tích nhân tố

Bartlett’s test of sphericity là đại lƣợng thống kê dùng để xem xét giả thiết

các biến không có tƣơng quan trong tổng thể.

Communality là lƣợng biến thiên mà biến gốc chia sẻ với tất cá các biến

khác đƣợc đƣa vào phân tích.

Component analysis (phân tích thành phần) là một mô hình nhân tố trong

đó

các nhân tố đƣợc sắp đặt nhờ vào phƣơng sai tổng thể.

Correlation matrix cho biết hệ số tƣơng quan giữa các cặp biến trong phân

tích. Eigenvalue đại diện cho phần biến thiên đƣợc giải thích bởi mỗi nhân tố.

Factor một nhân tố đƣợc tổ hợp từ các biến gốc. Nhân tố cũng thể hiện/mô

tả

thứ nguyên cơ bản có thể khái quát đƣợc một tập hợp các biến quan sát.

Factor loadings là hệ số tƣơng quan đơn giữa các biến và các nhân tố.

Factor matrix chứa các factor loadings của tất cả các biến đối với các nhân

tố đƣợc rút ra.

Factor scores là các điểm số nhân tố tổng hợp đƣợc ƣớc lƣợng cho từng

quan sát trên các nhân tố đƣợc rút ra.

Kaiser-Meyer-Olkin (KMO) measure of sampling adequacy là một chỉ số

d ng để xem xét sự thích hợp của phân tích nhân tố. Trị số KMO lớn (từ 0.5

đến 1) có nghĩa phân tích nhân tố là thích hợp.

Percentage of variance là phần trăm phƣơng sai toàn bộ đƣợc giải thích

bởi từng nhân tố.

Residuals là các chênh lệch giữa các hệ số tƣơng quan trong ma trận

tƣơng quan đầu vào (input correlation matrix) và các hệ số tƣơng quan sau khi

phân tích (reproduced correlation) đƣợc ƣớc lƣợng từ ma trận nhân tố.

Mục đích của phân tích nhân tố

Phân tích nhân tố đƣợc tiến hành nhằm bốn mục đích nhƣ sau:

- Tìm ra một nhóm nhân tố tiềm ẩn dƣới nhiều biến. Với mục đích này ngƣời

ta dùng phân tích nhân tố kiểu R (R factor analysis).

- Kết hợp số lƣợng mẫu lớn ban đầu thành một tập hợp mẫu đại diện nhỏ hơn.

Với mục đích này ngƣời ta d ng phân tích nhân tố kiểu Q (Q factor

analysis).

- Chọn ra các biến ph hợp cho các phân tích tiếp theo nhƣ hồi qui hay tƣơng

quan.

- Tạo ra một tập hợp các biến mới thay thế một phần hay toàn bộ các biến cũ

để tham gia vào các phân tích tiếp theo nhƣ hồi qui hay tƣơng quan.

a) Phân tích ma trận tƣơng quan

Một trong những bƣớc quan trọng đầu tiên của phân tích nhân tố là tính toán

và phân tích ma trận tƣơng quan. Có hai loại ma trận tƣơng quan nhƣ sau:

Ma trận tƣơng quan giữa các biến d ng cho phân tích nhân tố kiểu R. Đây là

kiểu phân tích nhân tố thông dụng nhất. Trong nghiên cứu này cũng d ng phân tích

nhân tố kiểu R. Phân tích nhân tố kiểu R là loại phân tích mà mục đích là rút gọn số

biến từ nhiều biến thành một số ít biến đại diện nào đó.

Ma trận tƣơng quan giữa các mẫu d ng cho phân tích nhân tố kiểu Q. Phân

tích nhân tố kiểu Q là loại phân tích mà mục đích là rút gọn số mẫu tìm và các mẫu

có c ng tính chất gom lại thành một nhóm mẫu đƣợc thể hiện bằng mẫu đại diện.

Phân tích nhân tố kiểu Q không đƣợc áp dụng rộng rãi do những khó khăn khi tin

học hóa phƣơng pháp này. Thay vào phân tích nhân tố kiểu Q, ngƣời ta thƣờng

dùng phân tích nhóm (Cluster analysis).

b) Mô hình nhân tố

Có rất nhiều mô hình nhân tố, nhƣng hai mô hình nhân tố thông dụng nhất

là phân tích nhân tố thông thƣờng (Common factor analysis) và phân tích nhân tố

thành phần (Component analysis). Để hiểu sự khác nhau giữa hai phƣơng pháp này

cần xem xét đến bản chất của phƣơng sai. Toàn bộ phƣơng sai bao gồm ba phần là

phƣơng sai chung, phƣơng sai riêng và phƣơng sai do sai lầm. Phƣơng sai chung

là phƣơng sai mà tất cả các biến đều có. Phƣơng sai riêng là phƣơng sai chỉ gắn

liền với một biến nào đó. Phƣơng sai do sai lầm là phƣơng sai xảy ra do các điểm

không phù hợp trong việc thu thập dữ liệu, lập thang đo, lấy mẫu. Phân tích nhân

tố thành phần quan tâm đến toàn bộ phƣơng sai (Phƣơng sai chung, phƣơng sai

riêng, phƣơng sai do sai lầm) trong khi phân tích nhân tố thông thƣờng chỉ quan

tâm đến phƣơng sai chung.

Lựa chọn phƣơng pháp nào để áp dụng do hai nhân tố là mục đích của nhà

phân tích và mức độ hiểu biết của nhà phân tích đối với phƣơng sai của các biến.

Khi mục đích của nhà nghiên cứu là tóm tắt các biến thành một nhóm ít nhất các

nhân tố phục vụ cho mục đích dự đoán và nhà nghiên cứu biết trƣớc rằng phƣơng

sai riêng và phƣơng sai do sai lầm chiếm một phần không đáng kể trong tổng

phƣơng sai thì có thể áp dụng phân tích nhân tố thành phần. Ngƣợc lại khi mục

đích của nhà nghiên cứu không biết rõ phƣơng sai riêng và phƣơng sai do sai lầm

chiếm tỷ trọng bao nhiêu trong tổng phƣơng sai do đó nhà nghiên cứu muốn loại bỏ

hai loại phƣơng sai này thì có thể áp dụng phân tích nhân tố thông thƣờng.

c) Cách rút trích nhân tố

Ngoài việc lựa chọn mô hình phân tích nhân tố, nhà nghiên cứ còn phải chọn

lựa cách rút trích nhân tố giữa rút trích nhân tố trực giao và rút trích xiên góc. Theo

cách rút trích nhân tố trực giao thì các nhân tố đƣợc rút trích sao cho các nhân tố

này là độc lập với các nhân tố khác, tƣơng quan giữa các nhân tố trong trƣờng hợp

này là 0. Rút trích nhân tố trực giao đƣợc sử dụng trong trƣờng hợp mục đích của

phân tích nhân tố là giảm số lƣợng biến quan sát xuống thành một nhóm nhân tố

không tƣơng quan với nhau nhằm phục vụ cho phân tích hồi qui hay các kỹ thuật

phân tích khác. Rút trích nhân tố xiên góc thì phức tạp hơn trực giao rất nhiều.

Theo cách này các nhân tố đƣợc rút trích vẫn tƣơng quan với nhau. Rút trích nhân

tố xiên góc đƣợc sử dụng trong trƣờng hợp mục đích của phân tích nhân tố có quan

tâm đến ý nghĩa của các nhân tố đƣợc rút trích.

d) Xoay các nhân tố

Một phần quan trọng trong bản kết quả phân tích nhân tố là ma trận nhân tố

(Component Matrix). Ma trận nhân tố chứa các hệ số biểu diễn các biến chuẩn hóa

bằng các nhân tố (mỗi biến là một đa thức của các nhân tố). Những hệ số này

(factor loading) biểu diễn tƣơng quan giữa các nhân tố và các biến. Hệ số này lớn

cho biết nhân tố và biến có liên hệ chặt chẽ với nhau. Các hệ số này đƣợc d ng để

giải thích các nhân tố. Mặc d ma trận nhân tố ban đầu hay ma trận nhân tố chƣa

xoay cho thấy đƣợc mối quan hệ giữa các nhân tố và từng biến một, nhƣng nó ít khi

tạo ra những nhân tố có thể giải thích đƣợc một cách dễ dàng bởi vì các nhân tố có

tƣơng quan với nhiều biến. Vì thế xoay nhân tố đƣợc thực hiện nhằm mục đích để

ma trận nhân tố sẽ trở nên đơn giản hơn và dễ giải thích hơn. Có nhiều phƣơng

pháp xoay nhân tố:

- Orthogonal rotation: xoay các nhân tố trong đó vẫn giữ nguyên góc ban

đầu giữa các nhân tố.

- Varimax procedure: xoay nguyên góc các nhân tố để tối thiểu hóa số lƣợng

biến có hệ số lớn tại c ng một nhân tố, vì vậy sẽ tăng cƣờng khả năng giải

thích các nhân tố.

- Quartimax: xoay nguyên góc các nhân tố để tối thiểu hóa số nhân tố có hệ

số lớn tại c ng một biến, vì vậy sẽ tăng cƣờng khả năng giải thích các biến.

- Equamax: xoay các nhân tố để đơn giản hóa việc giải thích cả biến lẫn nhân

tố

- Oblique (direct oblimin): xoay các nhân tố mà không giữ nguyên góc ban

đầu giữa các nhân tố (tức là có tƣơng quan giữa các nhân tố với nhau).

Đặt tên và giải thích các nhân tố

Từ ma trận xoay các nhân tố, ta tiến hành đặt tên và giải thích các nhân tố.

Việc giải thích các nhân tố đƣợc thực hiện dựa trên cơ sở nhân ra các biến

có hệ số ( factor loading) lớn ở c ng một nhân tố hay nói cách khác, nhân tố này

đƣợc giải thích bởi các biến có hệ số cao đối với bản thân nó và tên của nhân tố giải

thích đƣợc ý nghĩa các biến chứa nó.

Tiêu chí để xác định số lƣợng nhân tố rút đƣợc trích

Một số tiêu chí đƣợc đƣa ra để đánh giá số lƣợng nhân tố đƣợc rút trích

trong một phân tích nhƣ sau:

Eigenvalue: Đây là một tiêu chí đơn giản và phổ biến nhất để đánh giá số

lƣợng nhân tố đƣợc rút trích. Trong phân tích nhân tố thành phần chỉ những nhân tố

có eigenvalue lớn hơn 1 mới đƣợc xem là có ý nghĩa. Những nhân tố có eigenvalue

nhỏ hơn 1 đƣợc xem là không có ý nghĩa và không đáng quan tâm. Trong phân tích

nhân tố chung thì giá trị eigenvalue phải đƣợc điều chỉnh giảm nhẹ.

Tiêu chí mô hình nghiên cứu: Tiêu chí này rất đơn giản, tuy nhiên rất hợp lý

trong một số tình huống nhất định. Khi tiến hành nghiên cứu, căn cứ vào mô hình

nghiên cứu, nhà nghiên cứu đã biết trƣớc là có bao nhiêu nhân tố cần rút trích. Nhà

nghiên cứu sẽ điều chỉnh mô hình phân tích nhân tố và thực hiện phân tích nhân tố

đến khi số lƣợng nhân tố đƣợc rút trích đúng nhƣ mong muốn.

Tiêu chí tỷ lệ giải thích đƣợc các phƣơng sai: Trong khoa học chính xác, phân

tích nhân tố ngừng lại khi các nhân tố giải thích đƣợc 95% phƣơng sai. Tuy nhiên

trong khoa học xã hội với mức độ chính xác kém hơn phần trăm thỏa mãn với việc

các nhân tố giải thích đƣợc 60% phƣơng sai.

Tiêu chí để đánh giá ý nghĩa của factor loadings

Các hệ số tƣơng quan giữa các biến và các nhân tố rút trích (sau đây gọi tắt

là factor loadings).

Các factor loadings lớn hơn +0.3 đƣợc xem nhƣ là có ý nghĩa, lớn hơn +0.4

là rất quan trọng và lớn hơn +0.5 là rất có ý nghĩa. Giá trị tuyệt đối của factor

loadings càng lớn thì ý nghĩa của factor loadings trong giải thích ma trận nhân tố

càng cao.

Căn cứ vào mức ý nghĩa việc diễn dịch factor loadings, có thể chia ra một số

trƣờng hợp nhƣ sau:

- Khi cỡ mẫu là 100, với mức ý nghĩa là 5% và 1% thì giá trị factor loadings

thấp nhất là +0.19 và +0.26.

- Khi cỡ mẫu là 200, với mức ý nghĩa là 5% và 1% thì giá trị factor loadings

thấp nhất là +0.14 và +0.18.

- Khi cỡ mẫu là 300, với mức ý nghĩa là 5% và 1% thì giá trị factor loadings

thấp nhất là +0.11 và +0.15. (Nguồn: Multivariate Data Analysis – Third

edition (1992)).

- Tiêu chí a và b chƣa quan tâm đến biến số. Khi số lƣợng biến tăng thì giá

trị chấp nhận đƣợc của factor loadings với một mức ý nghĩa nào đó giảm.

 Tóm tắt việc đánh giá mức ý nghĩa của factor loadings nhƣ sau:

- Cỡ mẫu càng lớn thì giá trị đƣợc xem là có ý nghĩa của factor loadings càng

nhỏ.

- Số lƣợng biến càng lớn thì giá trị đƣợc xem là có ý nghĩa của factor loadings

càng nhỏ.

- Số lƣợng nhân tố càng lớn thì giá trị đƣợc xem là có ý nghĩa của factor

loadings càng lớn.

Kiểm định T-test

Để so sánh sự khác biệt về trị trung bình của hai nhóm tổng thể riêng biệt, sử

dụng kiểm định t-test để kiểm định giả thuyết về sự bằng nhau của hai trung bình

tổng thể dựa trên hai mẫu độc lập rút ra từ hai tổng thể này và tổng thể phải có phân

phối chuẩn. Có 2 biến tham gia trong phép kiểm định này, một biến định lƣợng

dạng khoảng cách (interval scale) hay tỷ lệ (ration scale) là dữ liệu của chỉ tiêu đánh

giá và một biến định tính d ng để chia nhóm ra so sánh. Trong nghiên cứu này, tác

giả chọn biến định lƣợng là mức độ ảnh hƣởng, biến định tính là hai nhóm: Chủ đầu

tƣ và Nhà thầu thi công.

T-test đƣợc tiến hành với giả thuyết H0 là “ Không có sự khác biệt về trị

trung bình tổng thể”. Nếu kết quả kiểm định cho mức ý nghĩa quan sát Sig.<0.05 thì

bác bỏ giả thuyết H0 , tức là có sự khác biệt về trị trung bình tổng thể.

Vì phƣơng sai diễn tả mức độ đồng đều hoặc không đồng đều của dữ liệu

quan sát nên phải tiến hành kiểm định sự bằng nhau về phƣơng sai trƣớc khi thực

hiện trị trung bình.

KẾT LUẬN CHƢƠNG 3

Trong chƣơng này luận văn đã trình bày phƣơng pháp nghiên cứu, các thiết

kế nghiên cứu nhằm xây dựng các thang đo cho các khái niệm nghiên cứu theo lý

thuyết đã chọn trong chƣơng 2. Phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc thực hiện là nghiên

cứu định tính và nghiên cứu định lƣợng, nghiên cứu định lƣợng bằng việc khảo sát

thử 30 ngƣời có chuyên môn sâu và kinh nghiệm nhiều năm trong ngành thiết kế -

xây dựng nhằm hiệu chỉnh và hoàn chỉnh bản câu hỏi d ng cho nghiên cứu định

lƣợng chính thức thông qua việc khảo sát 216 ngƣời làm việc trong các công ty tƣ

vấn, ban quản lý dự án, các cán bộ phụ trách của các cơ quan quản lý nhà nƣớc liên

quan tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả trình bày trong chƣơng này làm

tiền đề cho việc phân tích chi tiết và sâu hơn trong chƣơng kế tiếp khi phân tích

những nhân tố ảnh hƣởng đến chất lƣợng thiết kế theo các nhóm nhân tố đã chọn.

CHƢƠNG 4: PHÂN TÍCH SỐ LIỆU

4.1. Khảo sát thử nghiệm mức độ ảnh hƣởng

Bảng câu hỏi sơ bộ đƣợc thiết kế dựa trên 33 nhân tố ảnh hƣởng đến thiết kế

chung cƣ nhà ở xã hội đƣợc xác định ở Chƣơng 3. Tác giả tiến hành đi khảo sát

bằng cách mời 30 chuyên gia đang công tác tại các đơn vị nhƣ chủ đầu tƣ, đơn vị tƣ

vấn, nhà thầu thi công đã từng tham gia thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội để trả lời

nhằm kiểm tra sự đầy đủ của các nhân tố cũng nhƣ sự ph hợp và mức độ dể hiểu

của các nhân tố. Kết quả thu về từ 30 câu hỏi thử nghiệm, các ý kiến cho rằng các

nhân tố ảnh hƣởng đến thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội là ph hợp.

Bảng 4.1 - Kết quả khảo sát thực nghiệm mức độ ảnh hưởng của các nhân tố ảnh

hưởng đến thiết kế chung cư nhà ở xã hội.

Mã hóa Các nhân tố ảnh hƣởng đến thiết kế chung Mean N

cƣ nhà ở xã hội Std. Deviation

NT102 Chính sách,kế hoạch và chủ trƣơng đầu tƣ; 4.23 30 .568

NT103 Năng lực tài chính của Chủ Đầu tƣ; 4.17 30 .531

NT104 Hỗ trợ vốn vay của ngân hàng; 3.77 30 .858

NT105 4.13 30 .730 Thông tin dự án và yêu cầu của CĐT trong giai đoạn thiết kế;

NT106 4.20 30 .761 Năng lực chuyên môn của ban QLDA, của ngƣời quyết định đầu tƣ;

NT107 3.87 30 .629 Chủ đầu tƣ can thiệp quá sâu, áp đặt ý tƣởng vào thiết kế;

NT108 3.53 30 .819 Ràng buộc phạm vị và phƣơng thức thanh toán của HĐ thiết kế;

NT209 3.97 30 .718 Kinh nghiệm ngƣời tham gia thiết kế (chủ nhiệm, chủ trì thiết kế…);

NT210 3.87 30 .681 Sự phối hợp giữa các bộ môn trong giai đoạn thiết kế;

NT211 4.10 30 .548 Định mức nhà nƣớc về chi phí thực hiện gói thầu thiết kế ;

NT212 3.73 30 .828 Việc nắm bắt các tiêu chuẩn , quy chuẩn thiết kế hiện hành;

NT213 3.77 30 .626 Áp lực về tiến độ thiết kế do c ng lúc thực hiện nhiều dự án;

NT214 3.63 30 .669 Việc chủ động kết hợp với chủ đầu tƣ và nhà thầu tƣ vấn;

NT215 Thiết kế đấu nối hạ tầng khu vực; 3.93 30 .740

NT216 4.27 30 .521 Thiết kế không đồng bộ với điều kiện thực tế cại công trƣờng

NT317 3.87 30 .937 Thủ tục pháp lý và chất lƣợng các tiêu chuẩn qui phạm hiện hành;

NT318 3.97 30 .809 Việc thay đổi liên tục tiêu chuẩn qui phạm, thông tƣ,nghị định;

NT319 3.83 30 .592 Thời gian thẩm duyệt tại các cơ quan quản lý nhà nƣớc;

NT320 4.00 30 .830 Sự thống nhất và đồng bộ giữa các cơ quan QLNN liên quan;

NT321 4.07 30 .785 Năng lực cán bộ phụ trách phê duyệt thiết kế tại các cơ quan QLNN;

NT422 3.67 30 .711 Thời gian chuyển tiếp từ thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội sang thiết kế kỹ thuật;

NT423 4.10 30 1.029 Thay đổi nhà thầu tƣ vấn thiết kế khi sang giai đoạn TKKT;

NT424 3.90 30 .607 CĐT thay đổi cán bộ phụ trách khi chuyển sang giai đoạn TKKT ;

NT425 4.13 30 .730 Chất lƣợng thiết kế cơ sở, thuyết minh dự án đầu tƣ;

NT526 Khủng hoảng kinh tế; 3.70 30 .952

NT527 Biến động lãi suất vay ngân hàng; 3.80 30 .610

NT528 Chính sách tài chính của nhà nƣớc; 3.93 30 .691

NT529 Các chính sách xã hội về nhu cầu nhà ở; 4.13 30 .819

NT630 4.25 30 .561 Công tác khảo sát địa chất, địa hình,khảo sát đấu nối ;

NT631 Chỉ tiêu Qui hoạch kiến trúc đƣợc phê duyệt; 4.20 30 .830

NT632 3.07 30 .585 Thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, đánh giá tác động môi trƣờng;

NT633 3.67 30 .721 Các nhân tố liên quan đến kênh thông tin và sự phối hợp giữa các bên;

NT634 Sự phức tạp của dự án 4.40 30 .629

4.2. Kiểm định Cronbach's Alpha mức độ ảnh hƣởng của các nhân tố

Bảng 4.2 - Kết quả kiểm định Cronbach's Alpha khảo sát thử nghiệm mức độ ảnh

hưởng

Reliability Statistics

Cronbach's Alpha N of Items

.816 33

Trong các cuộc nghiên cứu cho thấy rằng khi hệ số Cronbach's Alpha từ 0.8

đến 1 thì thang đo lƣờng là tốt, hệ số Cronbach's Alpha từ 0.7 đến 0.8 là sử dụng

đƣợc.

Theo Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) cho rằng hệ số

Cronbach's Alpha từ 0.6 trở lên là có thể sử dụng đƣợc.

Trong bảng 4.2 Error! Reference source not found. Hệ số Cronbach's Alpha là

0.816 nằm trong khoảng 0.8<0.816<1 nên kết luận rằng thang đo lƣờng là tốt.

4.3. Kết quả khảo sát đem đi nghiên cứu

Bảng 4.3 - Kết quả hình thức khảo sát

Stt Kinh nghiệm Tần số % % hợp lệ % lũy kế

1 Google docs 15 7 7 7

2 Bảng câu hỏi trực tiếp 201 93 93 100

3 Tổng 216 100 100

Bảng câu hỏi sau khi hoàn thiện đƣợc khảo sát với 2 hình thức, một là khảo

sát trực tiếp bằng cách phát bảng câu hỏi, hai là khảo sát gián tiếp thông qua Google

Docs. Kết quả từ bảng câu hỏi trực tiếp thu đƣợc 201 mẩu hợp lệ chiếm (93%) và

kết quả từ Google docs thu về 15 mẩu hợp lệ chiếm (7%)

Hình 4.1 - Biểu đồ kết quả hình thức khảo sát internet và khảo sát trực tiếp

4.4. Đặc điểm đối tƣợng đƣợc khảo sát

4.4.1. Vai tr ngƣời khảo sát

Bảng 4.4 - Đơn vị từng tham gia công tác

Tần số % % hợp lệ % lũy kế

10 4.6 4.6 4.6 Các cơ sở ban ngành

49 22.7 22.7 27.3 Tư vấn thiết kế

53 24.5 24.5 51.9 Chủ đầu tư/BQL dự án

57 26.4 26.4 78.2 Tư vấn quản lý dự án

47 21.8 21.8 100 Nhà thầu thi công

216 100.0 100.0 Total

Trong 216 mẫu đạt yêu cầu, nơi công tác trong ngành xây dựng của các đối

tƣợng khảo sát phân bố nhƣ sau: Các cơ quan quản lý nhà nƣớc có 10 mẫu chiếm

4.6%, Tƣ vấn thiết kế có 49mẫu chiếm 22.7%, chủ đầu tƣ có 53 mẫu chiếm 24.5%,

Tƣ vấn quản lý dự án có 57 mẫu chiếm 26.4%, nhà thầu thi công có 47 mẫu chiếm

21.8%. Nhìn chung vị trí trong ngành xây dựng của các đối tƣợng khảo sát có mối

liên hệ rất sát với nội dung nghiên cứu. Do đó chất lƣợng bảng câu hỏi khảo sát là

chấp nhận đƣợc.

Hình 4.2 - Biểu đồ đơn vị từng tham gia công tác

4.4.2. Kinh nghiệm trong ngành xây dựng

Bảng 4.5 - Kinh nghiệm trong ngành xây dựng

Tần số % % hợp lệ % lũy kế

Dưới 3 năm 17 7.9 7.9 7.9

Từ 3 năm đến 5 năm 100 46.3 46.3 46.3

Từ 5 năm đến 10 năm 66 30.5 30.5 30.5

Trên 10 năm 33 15.3 15.3 100.0

Total 216 100.0 100.0

Trong 216 mẫu đạt yêu cầu, kinh nghiệm trong ngành xây dựng của các đối

tƣợng khảo sát phân bố nhƣ sau: Dƣới 3 năm có 17 mẫu chiếm 7.9%, từ 3-5 năm có

100 mẫu chiếm 46.3 %, từ 5-10 năm có 66 mẫu chiếm 30.5%, trên 10 năm có 33

mẫu chiếm 15.3%. Nhìn chung, kinh nghiệm trong ngành xây dựng của các đối

tƣợng khảo sát vẫn còn ít, nhƣng tỷ lệ đối tƣợng khảo sát trên 10 năm chiếm tỷ lệ

khá cao (15.3%). Do đó kinh nghiệm của đối tƣợng khảo sát có thể chấp nhận đƣợc.

Hình 4.3 - Biểu đồ kinh nghiệm trong ngành xây dựng

4.4.3. Vị trí hiện tại mà ngƣời trả lời đang làm việc tại đơn vị

Bảng 4.6 - Vị trí công việc hiện tại

Tần số % % hợp lệ % lũy kế

Giám đốc/ Phó Giám đốc 16 7.4 7.4 7.4

Trưởng/ Phó phòng 71 32.9 32.9 40.3

Chủ nhiệm/ chủ trì 47 21.8 21.8 62.0

Chuyên viên 82 38.0 38.0 100.0

Total 216 100.0 100.0

Trong 216 mẫu đạt yêu cầu, vị trí của ngƣời đƣợc khảo sát trong ngành xây

dựng phân bố nhƣ sau: Giám đốc/ Phó Giám đốc có 16 mẫu chiếm 7.4%, Trƣờng

phó phòng thiết kế - phòng dự án có 71 mẫu chiếm 32.9 %, chủ nhiệm - chủ trì dựa

án có 47 mẫu chiếm 21.8%, chuyên viên có 82 mẫu chiếm 38%. Nhìn chung vị trí

trong ngành xây dựng của các đối tƣợng khảo sát có vai trò quan trọng đối vối dự

án chiếm tỷ lệ khá cao (>50%). Do đó chất lƣợng bảng câu hỏi khảo sát là chấp

nhận đƣợc.

Hình 4.4 - Biểu đồ vị trí công việc hiện tại

4.4.4. Loại dự án mà ngƣời trả lời tham gia thuộc nguồn vốn nào

Bảng 4.7 - Nguồn vốn thực hiện dự án

Tần số % % hợp lệ % lũy kế

125 57.9 57.9 57.9 Ngân sách

4 1.9 1.9 59.8 Tư nhân

81 37.5 37.5 97.3 Liên doanh

6 2.7 2.7 100.0 Nước ngoài

216 100.0 100.0 Total

Trong 216 mẫu đạt yêu cầu, nguồn vốn thực hiện của dự án xây dựng phân

bố nhƣ sau: Dự án vốn ngân sách có 125 mẫu chiếm 57.9%, dự án vốn tƣ nhân có 4

mẫu chiếm 1.9%, dự án vốn liên doanh có 81 mẫu chiến 37.5%, dự án nƣớc ngoài

có 6 mẫu chiếm 2.7%. Nhìn chung nguồn vốn thực hiện dự án trong ngành xây

dựng của các đối tƣợng khảo sát chiếm tỷ lệ khá cao. Do đó chất lƣợng bảng câu

hỏi khảo sát là chấp nhận đƣợc.

Hình 4.5 - Biểu đồ nguồn vốn thực hiện dự án

4.4.5. Tổng mức đầu tƣ của dự án mà ngƣời trả lời từng tham gia

Bảng 4.8 - Tổng mức đầu tư của dự án

Tần số % % hợp lệ % lũy kế

Dưới 30 t 26 12.0 12.0 12.0

Từ 30 t đến 100 t 86 39.8 39.8 51.9

Từ 100 t đến 300 t 63 29.2 29.2 81.0

Trên 300 t 41 19.0 19.0 100.0

216 100.0 100.0 Total

Trong 216 mẫu đạt yêu cầu, nguồn vốn thực hiện của dự án xây dựng phân

bố nhƣ sau: Dự án vốn ngân sách có 125 mẫu chiếm 57.9%, dự án vốn tƣ nhân có 4

mẫu chiếm 1.9%, dự án vốn liên doanh có 81 mẫu chiến 37.5%, dự án nƣớc ngoài

có 6 mẫu chiếm 2.7%. Nhìn chung nguồn vốn thực hiện dự án trong ngành xây

dựng của các đối tƣợng khảo sát chiếm tỷ lệ khá cao. Do đó chất lƣợng bảng câu

hỏi khảo sát là chấp nhận đƣợc.

Hình 4.6 - Biểu đồ tổng mức đầu tư của dự án

4.5. Kiểm định thang đo

Sau khi thu thập số liệu, tác giả tiến hành mã hóa,nhập số liệu khảo sát và phân

tích với phần mểm thống kê SPSS. Kết quả phân tích số liệu của tất cả 33 nhân tố

nhƣ sau:

Bảng 4.9 - Bảng khảo sát chính thức giá trị Mean các nhân tố ảnh hưởng

Mã Mean Các nhân tố ảnh hƣởng đến thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội Std. Deviation

NT102 Chính sách,kế hoạch và chủ trƣơng đầu tƣ; 2.84 1.379

NT103 Năng lực tài chính của Chủ Đầu tƣ; 3.00 1.376

NT104 Hỗ trợ vốn vay của ngân hàng; 2.84 1.366

Thông tin dự án và yêu cầu của CĐT trong giai đoạn thiết 3.85 1.042 NT105 kế;

Năng lực chuyên môn của ban QLDA, của ngƣời quyết định 2.78 1.382 NT106 đầu tƣ;

NT107 Chủ đầu tƣ can thiệp quá sâu, áp đặt ý tƣởng vào thiết kế; 4.00 1.048

Ràng buộc phạm vi và phƣơng thức thanh toán của HĐ thiết 4.01 .974 NT108 kế;

Kinh nghiệm ngƣời tham gia thiết kế (chủ nhiệm, chủ trì 3.90 1.059 NT209 thiết kế…);

NT210 Sự phối hợp giữa các bộ môn trong giai đoạn thiết kế; 4.03 1.007

NT211 Định mức nhà nƣớc về chi phí thực hiện gói thầu thiết kế; 3.88 1.120

NT212 Việc nắm bắt các tiêu chuẩn , quy chuẩn thiết kế hiện hành; 4.07 1.009

NT213 Áp lực về tiến độ thiết kế do c ng lúc thực hiện nhiều dự án; 3.84 1.018

NT214 Việc chủ động kết hợp với chủ đầu tƣ và nhà thầu tƣ vấn; 3.99 1.052

NT215 Thiết kế đấu nối hạ tầng khu vực; 2.94 1.437

Thiết kế không đồng bộ với điều kiện thực tế cại công 3.98 1.074 NT216 trƣờng

Thủ tục pháp lý và chất lƣợng các tiêu chuẩn qui phạm hiện 3.88 1.066 NT317 hành;

Việc thay đổi liên tục tiêu chuẩn qui phạm, thông tƣ,nghị 4.13 .880 NT318 định;

NT319 Thời gian thẩm duyệt tại các cơ quan quản lý nhà nƣớc; 3.97 .969

Sự thống nhất và đồng bộ giữa các cơ quan QLNN liên 3.00 1.386 NT320 quan;

Năng lực cán bộ phụ trách phê duyệt thiết kế tại các cơ quan 3.97 1.016 NT321 QLNN;

Thời gian chuyển tiếp từ thiết kế cơ sở sang thiết kế kỹ 3.87 1.098 NT422 thuật;

NT423 Thay đổi nhà thầu tƣ vấn thiết kế khi sang giai đoạn TKKT; 4.03 .993

CĐT thay đổi cán bộ phụ trách khi chuyển sang giai đoạn 2.89 1.372 NT424 TKKT ;

NT425 Chất lƣợng thiết kế cơ sở, thuyết minh dự án đầu tƣ; 4.07 .979

NT526 Khủng hoảng kinh tế; 3.55 1.256

NT527 Biến động lãi suất vay ngân hàng; 4.03 1.018

NT528 Chính sách tài chính của nhà nƣớc; 3.53 1.246

NT529 Các chính sách xã hội về nhu cầu nhà ở; 3.83 1.118

NT630 Công tác khảo sát địa chất, địa hình,khảo sát đấu nối ; 2.79 1.367

NT631 Chỉ tiêu Qui hoạch kiến trúc đƣợc phê duyệt; 3.52 1.287

Thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, đánh giá tác động môi 3.62 1.267 NT632 trƣờng;

Các nhân tố liên quan đến kênh thông tin và sự phối hợp 3.62 1.295 NT633 giữa các bên;

3.01 1.381 NT634 Sự phức tạp của dự án

Từ kết quả Bảng 0.10, phần lớn các nhân tố khảo sát có giá trị mean đều lớn

hơn 3 nên ta tiến hành các bƣớc phân tích tiếp theo.

4.5.1 Kiểm định thang đo

Bảng 4.10 - Hệ số Cronbach’s Anpha mức độ ảnh hưởng

Reliability Statistics

Cronbach's Alpha N of Items

0.948 33

Hệ số Cronbach’s Anpha là 0.911 > 0.8 nên có độ tin cậy cao và các câu hỏi và

thang đo khảo sát mức độ ảnh hƣởng là ph hợp.

Bảng 4.11 - Hệ số Item – Total Crrelation khả năng ảnh hưởng

Item-Total Statistics

Mã hóa

Trung bình thang đo nếu loại biến Phƣơng sai thang đo nếu loại biến Tƣơng quan biến tổng Cronbach’s Alpha nếu loại biến

NT102 516.610 .721 .945 116.44

NT103 522.248 .629 .946 116.28

NT104 519.895 .673 .946 116.44

NT105 539.493 .478 .947 115.43

NT106 518.000 .696 .946 116.50

NT107 533.338 .605 .946 115.28

NT108 535.158 .613 .946 115.27

NT209 527.939 .712 .946 115.38

532.460 .651 .946 115.25 NT210

544.280 .348 .948 115.41 NT211

537.701 .534 .947 115.21 NT212

539.131 .498 .947 115.44 NT213

537.184 .521 .947 115.29 NT214

520.840 .622 .946 116.34 NT215

538.286 .487 .947 115.30 NT216

538.743 .482 .947 115.40 NT317

543.284 .479 .947 115.15 NT318

541.238 .478 .947 115.31 NT319

520.629 .651 .946 116.28 NT320

534.252 .605 .946 115.31 NT321

527.388 .696 115.42 .946 NT422

534.442 .616 115.25 .946 NT423

517.895 .704 116.39 .945 NT424

541.294 .471 115.21 .947 NT425

527.602 .598 115.73 .946 NT526

538.672 .508 115.25 .947 NT527

532.716 .512 115.75 .947 NT528

528.426 .662 115.45 .946 NT529

520.465 .664 116.49 .946 NT630

528.060 .575 115.76 .947 NT631

530.735 .537 115.67 .947 NT632

530.775 .524 115.66 .947 NT633

521.279 .643 116.27 .946 NT634

Ta thấy Hệ số tƣơng quan biến tổng Total-Coreclation > 0.3, Hệ số

Cronbach’s Anpha là 0.911 > 0.8 cho thấy các câu hỏi và thang đo khảo sát mức

độ ảnh hƣởng là ph hợp.

4.5.1. Phân tích nhân tố:

Qua việc phân tích các mô hình nghiên cứu có liên quan của các nhà nghiên

cứu trong nƣớc và trên thế giới, kết hợp với quá trình nghiên cứu định tính và điều

tra thử, nghiên cứu đã xây dựng đƣợc thang đo những nhân tố ảnh hƣởng đến thiết

kế chung cƣ nhà ở xã hội. Nhằm phân loại các nhân tố, nghiên cứu sẽ tiến hành

phân tích nhân tố chính PCA cho 33 biến còn lại đƣợc thiết kế trong bảng hỏi.

Nhằm kiểm tra xem mẫu điều tra nghiên cứu có đủ lớn và có đủ điều kiện để

tiến hành phân tích nhân tố hay không, nhóm nghiên cứu tiến hành kiểm định

Kaiser - Meyer - Olkin và kiểm định Bartlett’s. Với kết quả kiểm định KMO phải

lớn hơn 0,5 và Sig của kiểm định Bartlett’s bé hơn 0,05 (các biến quan sát tƣơng

quan với nhau trong tổng thể) ta có thể kết luận đƣợc rằng dữ liệu khảo sát đƣợc

đảm bảo các điều kiện để tiến hành phân tích nhân tố chính PCA và có thể sử dụng

các kết quả đó.

Phân tích nhân tố khám phá đƣợc sử dụng để rút gọn và tóm tắt các biến nghiên

cứu thành các khái niệm. Thông qua phân tích nhân tố nhằm xác định mối quan hệ của

nhiều biến đƣợc xác định và tìm ra nhân tố đại diện cho các biến quan sát. Phân tích

nhân tố khám phá cần dựa vào tiêu chuẩn cụ thể và tin cậy.

Hệ số KMO (Kaiser –Meyer-Olkin) và một chỉ số d ng để xem xét sự thích

hợp của phân tích nhân tố. Trị số KMO lớn (giữa 0.5 và 1) là điều kiện đủ để phân

tích nhân tố là thích hợp, còn nếu nhƣ trị số này nhỏ hơn 0.5 thì phân tích nhân tố

có khả năng không tích hợp với các dữ liệu (theo sách phân tích dữ liệu nghiên cứu

với SPSS của Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc).

Theo Field 2005 thì hệ số KMO đƣợc đánh giá theo bảng sau:

Bảng 4.12 - Acceptance level of KMO Value

KMO Value Degree of common variance

0.90-1.00 Excellent

0.80-0.89 Good

0.70-0.79 Midding

0.60-0.69 Mediocre

0.50-0.59 Poor

0.00-0.49 "Forget it"

Bartlett’s test of Sphericity: đại lƣợng thống kê d ng để xem xét các biến

không có tƣơng quan tổng thể. Hệ số Approx. Chi-Square càng lớn thì càng tốt và

significance phải nhỏ hơn 0.5 và càng nhỏ càng tốt.

Tác giả sử dụng 3 lần phân tích nhân tố PCA mới loại bỏ hết các biến có hệ

số truyền tải nhỏ hơn 0.5 và các biế xuất hiện trên c ng hai nhóm truy xuất nhƣng

khoảng chênh lệch không quá 0.3, cụ thể loại bỏ NT108, NT211, NT317, NT527

và NT528.

4.5.2. Kết quả phân tích PCA lần 1

Bảng 4.13 - Kiểm định KMO and Bartlett’s Test (lần 01)

KMO and Bartlett's Test

Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. .872

Approx. Chi-Square 8901.918

df 528 Bartlett's Test of Sphericity

Sig. .000

Nguồn: Xử lý số liệu điều tra

Bảng 4.14 - Hệ số Communalities (lần 01)

Mã hóa Initial Extraction

NT102 Chính sách,kế hoạch và chủ trƣơng đầu tƣ; 1.000 .945

NT103 Năng lực tài chính của Chủ Đầu tƣ; 1.000 .791

NT104 Hỗ trợ vốn vay của ngân hàng; 1.000 .924

Thông tin dự án và yêu cầu của CĐT trong giai NT105 1.000 .870 đoạn thiết kế;

Năng lực chuyên môn của ban QLDA, của NT106 1.000 .905 ngƣời quyết định đầu tƣ;

Chủ đầu tƣ can thiệp quá sâu, áp đặt ý tƣởng 1.000 .942 NT107 vào thiết kế;

Ràng buộc phạm vị và phƣơng thức thanh toán NT108 1.000 .824 của HĐ thiết kế;

Kinh nghiệm ngƣời tham gia thiết kế (chủ NT209 1.000 .853 nhiệm, chủ trì thiết kế…);

Sự phối hợp giữa các bộ môn trong giai đoạn 1.000 .974 NT210 thiết kế;

Định mức nhà nƣớc về chi phí thực hiện gói NT211 1.000 .428 thầu thiết kế ;

Việc nắm bắt các tiêu chuẩn , quy chuẩn thiết kế NT212 1.000 .464 hiện hành;

Áp lực về tiến độ thiết kế do c ng lúc thực hiện NT213 1.000 .856 nhiều dự án;

Việc chủ động kết hợp với chủ đầu tƣ và nhà NT214 1.000 .497 thầu tƣ vấn;

NT215 Thiết kế đấu nối hạ tầng khu vực; 1.000 .810

Thiết kế không đồng bộ với điều kiện thực tế cại NT216 1.000 .475 công trƣờng

Thủ tục pháp lý và chất lƣợng các tiêu chuẩn qui 1.000 .621 NT317 phạm hiện hành;

Việc thay đổi liên tục tiêu chuẩn qui phạm, 1.000 .518 NT318 thông tƣ,nghị định;

Thời gian thẩm duyệt tại các cơ quan quản lý 1.000 .696 NT319 nhà nƣớc;

Sự thống nhất và đồng bộ giữa các cơ quan NT320 1.000 .949 QLNN liên quan;

Năng lực cán bộ phụ trách phê duyệt thiết kế tại NT321 1.000 .825 các cơ quan QLNN;

Thời gian chuyển tiếp từ thiết kế chung cƣ nhà ở NT422 1.000 .920 xã hội sang thiết kế kỹ thuật;

Thay đổi nhà thầu tƣ vấn thiết kế khi sang giai 1.000 .942 NT423 đoạn TKKT;

CĐT thay đổi cán bộ phụ trách khi chuyển sang NT424 1.000 .898 giai đoạn TKKT ;

Chất lƣợng thiết kế cơ sở, thuyết minh dự án NT425 1.000 .526 đầu tƣ;

NT526 Khủng hoảng kinh tế; 1.000 .966

NT527 Biến động lãi suất vay ngân hàng; 1.000 .636

NT528 Chính sách tài chính của nhà nƣớc; 1.000 .428

NT529 Các chính sách xã hội về nhu cầu nhà ở; 1.000 .912

Công tác khảo sát địa chất, địa hình,khảo sát NT630 .888 đấu nối ;

NT631 Chỉ tiêu Qui hoạch kiến trúc đƣợc phê duyệt; .958

Thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, đánh giá tác NT632 .738 động môi trƣờng;

Các nhân tố liên quan đến kênh thông tin và sự NT633 .741 phối hợp giữa các bên;

NT634 Sự phức tạp của dự án .950

4.5.3. Số lƣợng nhân tố đƣợc trích xuất.

Bảng 4.15 - Initial Eigenvalues và % of variance các nhóm nhân tố

Component Initial Eigenvalues Rotation Sums of Squared Loadings

Total Total

% of Variance Cumulative % % of Variance Cumulative %

12.669 38.392 38.392 5.231 15.853 15.853 1

4.396 13.320 51.712 4.854 14.711 30.563 2

1.922 5.825 57.537 3.420 10.364 40.927 3

1.606 4.868 62.405 3.271 9.913 50.840 4

1.519 4.604 67.008 2.964 8.983 59.823 5

1.346 4.079 71.087 2.072 6.278 66.100 6

1.189 3.603 74.690 1.992 6.036 72.136 7

1.025 3.105 77.795 8

.863 2.616 80.411 9

.805 2.440 82.851 10

.746 2.261 85.112 11

.629 1.905 87.017 12

.578 1.752 88.770 13

.549 1.663 90.433 14

.506 1.534 91.967 15

.459 1.391 93.358 16

.410 1.242 94.600 17

.342 1.037 95.637 18

.270 .818 96.455 19

97.241 .786 20 .259

97.796 .555 21 .183

98.292 .496 22 .164

98.705 .414 23 .136

99.022 .317 24 .104

99.258 .236 25 .078

99.440 .182 26 .060

99.615 .174 27 .058

99.726 .112 28 .037

99.820 .094 29 .031

99.895 .075 30 .025

99.954 .059 31 .020

99.997 .043 32 .014

33 .001 .003 100.000

Extraction Method: Principal Component Analysis.

4.5.4. Kết quả phân tích nhân tố khi xoay.

Bảng 4.16 - Rotated Component Matrixa

Rotated Component Matrixa

Component

1 2 3 4 5 6 7

.912 NT104

.897 NT102

.893 NT630

.877 NT106

.868 NT424

.885 NT529

.874 NT422

.818 NT633

.813 NT209

.800 NT632

.543 NT212

.829 NT634

.825 NT320

.767 NT215

.722 NT103

NT211

NT108

.824 NT321

.624 NT318

.556 NT216

.524 NT214

.873 NT107

.869 NT210

.868 NT423

.749 NT319

.616 NT317

.539 NT425

NT527

NT528

.866 NT105

.841 NT213

.880 NT631

.872 NT526

4.5.5. Kết quả phân tích PCA lần 2

Bảng 4.17 - Kiểm định KMO and Bartlett’s Test (lần 02)

KMO and Bartlett's Test

Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. .878

Approx. Chi-Square 8157.649

df 406 Bartlett's Test of Sphericity

Sig. .000

Nguồn: Xử lý số liệu điều tra

Bảng 4.18 - Hệ số Communalities (lần 02)

Mã hóa Initial Extraction

NT102 Chính sách,kế hoạch và chủ trƣơng đầu tƣ; 1.000 .949

NT103 Năng lực tài chính của Chủ Đầu tƣ; 1.000 .816

NT104 Hỗ trợ vốn vay của ngân hàng; 1.000 .919

Thông tin dự án và yêu cầu của CĐT trong giai NT105 1.000 .892 đoạn thiết kế;

Năng lực chuyên môn của ban QLDA, của NT106 1.000 .909 ngƣời quyết định đầu tƣ;

Chủ đầu tƣ can thiệp quá sâu, áp đặt ý tƣởng 1.000 .930 NT107 vào thiết kế;

Kinh nghiệm ngƣời tham gia thiết kế (chủ NT209 1.000 .855 nhiệm, chủ trì thiết kế…);

Sự phối hợp giữa các bộ môn trong giai đoạn 1.000 .965 NT210 thiết kế;

Việc nắm bắt các tiêu chuẩn , quy chuẩn thiết kế NT212 1.000 .472 hiện hành;

Áp lực về tiến độ thiết kế do c ng lúc thực hiện NT213 1.000 .898 nhiều dự án;

Việc chủ động kết hợp với chủ đầu tƣ và nhà NT214 1.000 .551 thầu tƣ vấn;

NT215 Thiết kế đấu nối hạ tầng khu vực; 1.000 .835

Thiết kế không đồng bộ với điều kiện thực tế cại NT216 1.000 .529 công trƣờng

Thủ tục pháp lý và chất lƣợng các tiêu chuẩn qui NT317 1.000 .520 phạm hiện hành;

Việc thay đổi liên tục tiêu chuẩn qui phạm, NT318 1.000 .505 thông tƣ,nghị định;

Thời gian thẩm duyệt tại các cơ quan quản lý 1.000 .477 NT319 nhà nƣớc;

Sự thống nhất và đồng bộ giữa các cơ quan NT320 1.000 .947 QLNN liên quan;

Năng lực cán bộ phụ trách phê duyệt thiết kế tại NT321 1.000 .596 các cơ quan QLNN;

Thời gian chuyển tiếp từ thiết kế chung cƣ nhà ở NT422 1.000 .928 xã hội sang thiết kế kỹ thuật;

Thay đổi nhà thầu tƣ vấn thiết kế khi sang giai 1.000 .932 NT423 đoạn TKKT;

CĐT thay đổi cán bộ phụ trách khi chuyển sang NT424 1.000 .901 giai đoạn TKKT ;

Chất lƣợng thiết kế cơ sở, thuyết minh dự án 1.000 NT425 .533 đầu tƣ;

1.000 NT526 Khủng hoảng kinh tế; .968

1.000 NT529 Các chính sách xã hội về nhu cầu nhà ở; .912

Công tác khảo sát địa chất, địa hình,khảo sát 1.000 NT630 .884 đấu nối ;

NT631 Chỉ tiêu Qui hoạch kiến trúc đƣợc phê duyệt; 1.000 .965

Thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, đánh giá tác 1.000 NT632 .739 động môi trƣờng;

Các nhân tố liên quan đến kênh thông tin và sự 1.000 NT633 .742 phối hợp giữa các bên;

NT634 Sự phức tạp của dự án 1.000 .946

4.5.6. Số lƣợng nhân tố đƣợc trích xuất.

Bảng 4.19 - Initial Eigenvalues và % of variance các nhóm nhân tố

Component Initial Eigenvalues Rotation Sums of Squared Loadings

Total Total

% of Variance Cumulative % % of Variance Cumulative %

11.590 39.967 39.967 4.861 16.761 16.761 1

4.299 14.825 54.792 4.675 16.122 32.883 2

1.892 6.523 61.314 3.518 12.131 45.014 3

1.488 5.130 66.444 3.220 11.105 56.119 4

1.397 4.816 71.260 3.007 10.369 66.488 5

1.299 4.478 75.738 1.869 6.446 72.934 6

1.050 3.620 79.358 1.863 6.424 79.358 7

.906 3.123 82.481 8

.693 2.389 84.870 9

.660 2.274 87.144 10

.561 1.934 89.078 11

.514 1.772 90.851 12

.474 1.636 92.486 13

.422 1.456 93.942 14

.357 1.232 95.175 15

96.112 .938 16 .272

97.021 .908 17 .263

97.657 .636 18 .184

98.270 .614 19 .178

98.668 .397 20 .115

98.992 .324 21 .094

99.265 .273 22 .079

99.477 .212 23 .061

99.654 .177 24 .051

99.784 .130 25 .038

99.873 .090 26 .026

99.945 .071 27 .021

99.996 .051 28 .015

29 .001 .004 100.000

Extraction Method: Principal Component Analysis.

4.5.7. Kết quả phân tích nhân tố khi xoay.

Bảng 4.20 - Rotated Component Matrixa

Rotated Component Matrixa

Component

1 2 3 4 5 6 7

.894 NT104

.890 NT102

.877 NT630

.867 NT106

.859 NT424

.886 NT529

.879 NT422

.822 NT633

.821 NT209

.808 NT632

.514 NT212

.855 NT634

.853 NT320

.822 NT215

.782 NT103

.653 NT425

.645 NT321

.644 NT318

.620 NT214

.605 NT216

.552 NT319

.868 NT107

.867 NT210

.865 NT423

NT317

.889 NT631

.877 NT526

.878 NT105

.873 NT213

4.5.8. Kết quả phân tích PCA lần 3

Bảng 4.21 - Kiểm định KMO and Bartlett’s Test (lần 03)

KMO and Bartlett's Test

Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. .876

Approx. Chi-Square 8049.294

df 378 Bartlett's Test of Sphericity

Sig. .000

Nguồn: Xử lý số liệu điều tra

Bảng 4.22 - Hệ số Communalities (lần 01)

Mã hóa Initial Extraction

NT102 Chính sách,kế hoạch và chủ trƣơng đầu tƣ; 1.000 .955

NT103 Năng lực tài chính của Chủ Đầu tƣ; 1.000 .829

NT104 Hỗ trợ vốn vay của ngân hàng; 1.000 .931

Thông tin dự án và yêu cầu của CĐT trong giai NT105 1.000 .892 đoạn thiết kế;

Năng lực chuyên môn của ban QLDA, của NT106 1.000 .914 ngƣời quyết định đầu tƣ;

Chủ đầu tƣ can thiệp quá sâu, áp đặt ý tƣởng 1.000 .945 NT107 vào thiết kế;

Kinh nghiệm ngƣời tham gia thiết kế (chủ NT209 1.000 .855 nhiệm, chủ trì thiết kế…);

Sự phối hợp giữa các bộ môn trong giai đoạn 1.000 .975 NT210 thiết kế;

Việc nắm bắt các tiêu chuẩn , quy chuẩn thiết kế NT212 1.000 .897 hiện hành;

Áp lực về tiến độ thiết kế do c ng lúc thực hiện NT213 1.000 .551 nhiều dự án;

Việc chủ động kết hợp với chủ đầu tƣ và nhà NT214 1.000 .849 thầu tƣ vấn;

NT215 Thiết kế đấu nối hạ tầng khu vực; 1.000 .531

Thiết kế không đồng bộ với điều kiện thực tế cại NT216 1.000 .526 công trƣờng

Việc thay đổi liên tục tiêu chuẩn qui phạm, NT318 1.000 .397 thông tƣ,nghị định;

Thời gian thẩm duyệt tại các cơ quan quản lý 1.000 .962 NT319 nhà nƣớc;

Sự thống nhất và đồng bộ giữa các cơ quan NT320 1.000 .597 QLNN liên quan;

Năng lực cán bộ phụ trách phê duyệt thiết kế tại NT321 1.000 .932 các cơ quan QLNN;

Thời gian chuyển tiếp từ thiết kế chung cƣ nhà ở NT422 1.000 .949 xã hội sang thiết kế kỹ thuật;

Thay đổi nhà thầu tƣ vấn thiết kế khi sang giai 1.000 .907 NT423 đoạn TKKT;

CĐT thay đổi cán bộ phụ trách khi chuyển sang NT424 1.000 .546 giai đoạn TKKT ;

Chất lƣợng thiết kế cơ sở, thuyết minh dự án 1.000 NT425 .970 đầu tƣ;

1.000 NT526 Khủng hoảng kinh tế; .917

1.000 NT529 Các chính sách xã hội về nhu cầu nhà ở; .895

Công tác khảo sát địa chất, địa hình,khảo sát 1.000 NT630 .967 đấu nối ;

NT631 Chỉ tiêu Qui hoạch kiến trúc đƣợc phê duyệt; 1.000 .741

Thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, đánh giá tác 1.000 NT632 .747 động môi trƣờng;

Các nhân tố liên quan đến kênh thông tin và sự 1.000 NT633 .961 phối hợp giữa các bên;

NT634 Sự phức tạp của dự án 1.000 .955

4.5.9. Số lƣợng nhân tố đƣợc trích xuất.

Bảng 4.23 - Initial Eigenvalues và % of variance các nhóm nhân tố

Component Initial Eigenvalues Rotation Sums of Squared Loadings

Total Total

% of Variance Cumulative % % of Variance Cumulative %

11.338 40.494 40.494 4.762 17.005 17.005 1

4.266 15.236 55.729 4.622 16.506 33.512 2

1.873 6.690 62.419 3.536 12.629 46.141 3

1.471 5.254 67.674 3.166 11.307 57.448 4

1.339 4.782 72.456 2.806 10.021 67.469 5

1.279 4.569 77.024 1.862 6.649 74.118 6

1.045 3.731 80.755 1.858 6.637 80.755 7

.793 2.831 83.586 8

.693 2.474 86.060 9

.623 2.224 88.284 10

.519 1.853 90.138 11

.512 1.830 91.967 12

.473 1.689 93.656 13

.372 1.328 94.984 14

.272 .972 95.957 15

.265 .946 96.903 16

.185 .659 97.562 17

.178 .637 98.199 18

.115 .412 98.610 19

98.946 .336 .094 20

99.234 .287 .080 21

99.454 .220 .062 22

99.638 .184 .052 23

99.773 .135 .038 24

99.867 .094 .026 25

99.943 .075 .021 26

99.996 .053 .015 27

.001 .004 100.000 28

Extraction Method: Principal Component Analysis.

4.5.10. Kết quả phân tích nhân tố khi xoay.

Bảng 4.24 - Rotated Component Matrixa

Rotated Component Matrixa

Component

1 2 3 4 5 6 7

.903 NT104

.894 NT102

.886 NT630

.871 NT106

.863 NT424

.889 NT529

.881 NT422

.827 NT633

.818 NT209

.811 NT632

.509 NT212

.873 NT634

.871 NT320

.837 NT215

.799 NT103

.666 NT425

.665 NT318

.653 NT321

.626 NT216

100

.622 NT214

.523 NT319

.876 NT107

.874 NT423

.871 NT210

.890 NT631

.878 NT526

.879 NT105

.874 NT213

Tiến hành phân tích nhân tố PCA kết hợp với phép xoay Varimax với 33

biến. Các biến độc lập nằm trong 7 nhóm nhân tố ban đầu kỳ vọng ảnh hƣởng đến

chất lƣợng thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM. Chúng đƣợc đƣa

vào phân tích nhân tố để thu nhỏ và tóm tắt dữ liệu. Tác giả sử dụng phƣơng pháp

kiểm định KMO (Kaiser-Mayer-Olkin) và Bartlett để đo lƣờng sự tƣơng thích của

mẫu khảo sát.

Initial Eigenvalues đại diện cho lƣợng biến thiên giải thích bởi nhân tố, chỉ

có những nhóm nhân tố lớn hơn 1 mới đƣợc xét tới trong mô hình phân tích. Theo

bảng trên ta thấy rằng số liệu đƣa vào phân tích đƣợc chia làm 7 nhóm- giải thích

đƣợc 80.755% biến thiên của các quan sát. Dựa vào đặc điểm của các nhân tố trong

từng nhóm ta đặt tên các nhóm nhân tố nhƣ sau:

101

Bảng 4.25 - Tổng hợp các kết quả phân tích nhân tố và các nhân tố thành phần

Eigenvalue Factor loading % of Variance Phƣơng sai tích lũy %

I. Nhóm nhân tố F1: Nhân tố

liên quan đến Chủ đầu tƣ và 11.338 40.494 40.494

các công tác chuẩn bị ban đầu

NT104 Sự hỗ trợ vốn vay của ngân .903 hàng;

NT102 Chính sách-kế hoạch và chủ .894 trƣơng đầu tƣ;

NT630 Công tác khảo sát địa chất-địa .886 hình-khảo sát đấu nối;

NT106 Năng lực chuyên môn của ban

QLDA, của ngƣời quyết định .871

đầu tƣ;

NT424 Chủ đầu tƣ thay đổi cán bộ phụ

trách khi chuyển sang giai đoạn .863

TKKT;

II. Nhóm nhân tố F2: Các nhân 4.266 15.236 55.729 tố khách quan

NT529 Các chính sách xã hội về nhu .889 cầu nhà ở;

NT422 Thời gian chuyển tiếp từ thiết .881 kế cơ sở sang thiết kế kỹ thuật;

102

NT633 Các nhân tố liên quan đến kênh

thông tin và sự phối hợp giữa .827

các bên;

NT209 Kinh nghiệm ngƣời tham gia

thiết kế (chủ nhiệm,chủ trì thiết .818

kế,..);

NT632 Thẩm duyệt phòng cháy chữa

cháy - đánh giá tác động môi .811

trƣờng;

NT212 Việc nắm bắt các tiêu chuẩn , .509 quy chuẩn thiết kế hiện hành;

Nhóm nhân tố F3: Nhân tố III. 1.873 6.690 62.419 liên quan đến Dự án

NT634 Sự phức tạp của dự án; .873

NT320 Sự thống nhất và đồng bộ giữa .871 các cơ quan QLNN liên quan;

NT215 Thiết kế đấu nối hạ tầng khu .837 vực;

NT103 Năng lực tài chính của CĐT; .799

IV. Nhóm nhân tố F4: Nhân tố

liên quan đến tiêu chuẩn - 1.471 5.254 67.674

pháp lý.

NT425 Chất lƣợng của Thiết kế cơ sở; .666 thuyết minh dự án đầu tƣ;

NT318 Việc thay đổi liên tục tiêu chuẩn .665 qui phạm - thông tƣ - nghị định;

103

NT321 Năng lực cán bộ phụ trách phê

duyệt thiết kế tại các cơ quan .653

QLNN;

NT216 Thiết kế không đồng bộ với

điều kiện thực tế tại công .626

trƣờng;

NT214 Việc chủ động kết hợp với chủ .622 đầu tƣ và nhà thầu tƣ vấn

NT319 Thời gian thẩm duyệt tại các cơ .523 quan quản lý nhà nƣớc

V. Nhóm nhân tố F5: Nhân tố

đến từ phía nhà thầu tƣ vấn 1.339 4.782 72.456

thiết kế.

NT107 CĐT can thiệp quá sâu, áp đặt ý .876 tƣởng vào thiết kế;

NT423 Thay đổi nhà thầu tƣ vấn thiết .874 kế khi sang giai đoạn TKKT;

NT210 Sự phối hợp giữa các bộ môn .871 trong giai đoạn thiết kế;

VI. Nhóm nhân tố F6: Nhân tố 1.279 4.569 77.024 điều kiện kinh tế xã hội

NT631 Chỉ tiêu Qui hoạch kiến trúc .890 đƣợc phê duyệt;

NT526 Biến động lãi suất vay ngân .878 hàng;

104

VII. Nhóm nhân tố F7: Nhân tố 1.045 3.731 80.755 thông tin thiết kế

NT105 Thông tin và yêu cầu của CĐT .879 trong giai đoạn thiết kế;

NT213 Áp lực về tiến độ thiết kế do .874 c ng lúc thực hiện nhiều dự án;

Từ các nhóm truy xuất trong bảng trên, tác giả tiến hành thực hiện hồi quy. ở

đây ta có nhận xét là d có các biến loại nhƣng khống có nhóm biến nào bị loại bỏ

hoàn toàn các biến, điều này có ý nghĩa là tất cả các nhóm biến độc lập (thể hiện giả

thuyết) đều kỳ vọng có ảnh hƣởng đến biến phụ thuộc trong phân tích hồi quy để

khẳng định giả thuyết.

Từ kết quả của phân tích PCA cho thấy rằng tất cả các nhóm đƣa ra ban đầu

kỳ vọng ảnh hƣởng chất lƣợng thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM,

đều thể hiện xuất hiện biến trong ma trận xoay và các nhóm phân tích. Tuy có sự

xáo trộn về viến trong các nhóm nhƣng sự ảnh hƣởng của các biến độc lập là không

thay đổi vì chúng đƣợc đo c ng thang đo, không có nhóm nào bị loại khỏi bảng dữ

liệu kiểm định hồi quy tuyến tính bội. Đây là cơ sở để tiến hành bƣớc hồi quy kiểm

định mức độ ảnh hƣởng của các nhân tố cụ thể.

105

CHƢƠNG 5: THẢO LUẬN, GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ

5.1. Thảo luận

Kết quả phân tích tại Chƣơng 4 ở trên cho thấy rằng các nhân tố ảnh hƣởng

đến chất lƣợng thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh và mức

độ ảnh hƣởng nhƣ thế nào.

Nhóm F1: Bao gồm 6 biến thuộc nhóm: Nhân tố liên quan đến chủ đầu tƣ

NT104 - Sự hỗ trợ vốn vay của ngân hàng, NT102- Chính sách kế hoạch và chủ

trương đầu tư, NT106- Năng lực chuyên môn của Ban QLDA, của người quyết định

đầu tư và các nhân tố liên quan đế công tác khác NT603- Công tác khảo sát địa

chất, địa hình, khảo sát đấu nối và biến thuộc nhóm nhân tố NT424- Chủ đầu tư

thay đổi cán bộ phụ trách khi chuyển sang giai đoạn TKKT. Giải thích đƣợc

40.494% biến động của số liệu.

Nhìn một cách tổng quát thì ba nhóm này có sự hỗ trợ lẫn nhau về thực tế ý

nghĩa, Chính sách tài chính của nhà nƣớc, sự hỗ trợ vốn vay của ngân hàng có ảnh

hƣởng rất lớn đến kế hoạch và chủ trƣơng đầu tƣ. Mặt khác đối với các dự án tƣ

nhân chủ đầu tƣ có thể thuê ngƣời có chuyên môn phụ trách, hồ sơ thiết kế có thể

chặt chẽ, sát thực tế và hiệu quả cao. Đặt biệt đối với các dự án ngân sách, chủ đầu

tƣ là các cơ quan trực thuộc nhà nƣớc, các đơn vị làm kinh tế cho nhà nƣớc. Chủ

đầu tƣ sẽ tự thành lập ban quản lý dự án với nguồn nhân lực tự có để phục vụ cho

dự án, chất lƣợng thiết kế phụ thuộc hoàn toàn vào năng lực của các nhà tƣ vấn. Với

những dự án có tính chuyên môn cao đòi hỏi ngƣời làm tƣ vấn cũng phải am hiểu

rất sâu vào chuyên môn ngành biết cách vận dụng sáng tạo mới có thể cho ra một

sản phẩm thật sự chất lƣợng.

Thiết kế đƣợc thực hiện dựa trên số liệu của công tác khảo sát địa chất, địa

hình, từ việc khảo sát sẽ đƣa ra đƣợc nhiều giải pháp nhiều hƣớng tuyến ph hợp,

chất lƣợng hồ sơ thiết kế sẽ đƣợc nâng cao, tuy nhiên trong quá trình thực hiện để

tiết kiệm chi phí ban đầu của dự án nhiều chủ đầu tƣ chỉ thực hiện công tác này ở

mức tối thiểu mà qui định cho phép, thậm chí có chủ đầu tƣ còn sử dụng cả địa chất

của công trình lân cận để áp dụng cho dự án. Với một số đơn vị tƣ vấn công tác

106

khảo sát còn sơ sài do muốn tiết kiệm chi phí đi lại, do năng lực của cán bộ phụ

trách, hoặc do chủ quan cá nhân chỉ dựa trên hồ sơ chủ đầu tƣ cung cấp để thực hiện

công tác thiết kế không sát với thực tế. Khi triển khai thiết kế thi công không thể

đấu nối với hạ tầng chung của khu vực về giao thông, điện, nƣớc, thông tin liên lạc.

Nhóm F2: Bao gồm 6 biến gồm NT212- Việc nắm bắt các tiêu chuẩn , quy

chuẩn thiết kế hiện hành; NT209- Kinh nghiệm người tham gia thiết kế (chủ

nhiệm,chủ trì thiết kế,..); NT422- Thời gian chuyển tiếp từ thiết kế cơ sở sang thiết

kế kỹ thuật; NT529- Các chính sách xã hội về nhu cầu nhà ở; NT632- Thẩm duyệt

phòng cháy chữa cháy - đánh giá tác động môi trường; NT633- Các nhân tố liên

quan đến kênh thông tin và sự phối hợp giữa các bên. Giải thích đƣợc 15.236%

biến động của số liệu.

Rất nhiều dự án phải tạm dừng ngay khi triển khai thiết kế kỹ thuật, hoặc

ngay trong quá trình triển khai thi công mà nguyên nhân sâu xa là do ngƣời kinh

nghiệm ngƣời tham gai thiết kế là chủ nhiệm dự án, là chủ trì các bộ môn. Đối với

mỗi loại hình công trình đều mang tính đặc th riêng, có cái khó riêng, nếu nhƣ

ngƣời chủ trì chƣa từng kiêm qua dự án tƣơng tự sẽ không có đƣợc những đúc kết

kinh nghiệm hữu ích cho dự án. Ở đây đa phần chủ đầu tƣ chỉ xét đến năng lực của

công ty mà quên rằng cá nhân của ngƣời chủ trì mới mang yếu tố quyết định. Luật

đấu thầu ra đời có một ý nghĩa nhất định trong việc này với những rang buộc trong

công tác kê khai năng lực, việc luân chuyển công tác trong môi trƣờng tƣ vấn thiết

kế là thƣờng xuyên và để hợp thức hóa hồ sơ văn ban chứng từ các công ty sẳn sàng

cho kê khai và xác nhận năng lực của từng cá nhân tham gia dự án.

Chính sách hỗ trợ gói kích cầu 30.000 tỷ đồng đổ vào bất động sản nhà ở mà

đối tƣợng chính là cán bộ công nhân viên nhà nƣớc và ngƣời có thu nhập thấp. Gói

hổ trợ của chính phủ các nƣớc về y tế giáo dục, rất nhiều chủ đầu tƣ phải thay đổi

chiến lƣợc kinh doanh chuyển đổi chủ trƣơng đầu tƣ, những dự án đang triển khai

trong giai đoạn thiết kế có thể sẽ phải tạm ngƣng hay chuyển đổi công năng để có

thể ph hợp với yêu cầu thực tế.

107

Nhóm F3: Bao gồm 4 biến giải thích đƣợc 6.690% biến động số liệu, bao

gồm các nhân tố NT634- Sự phức tạp của dự án; NT320- Sự thống nhất và đồng bộ

giữa các cơ quan QLNN liên quan ; NT215- Thiết kế đấu nối hạ tầng khu vực;

NT103- Năng lực tài chính của CĐT.

Năng lực tài chính của Chủ đầu tƣ quyết định đến tổng mức đầu tƣ của dự

án. Chủ đầu tƣ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu

công nghiệp phải có vốn đầu tƣ thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy

định sau đây:

a) Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tƣ của dự án đã đƣợc phê duyệt;

b) Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tƣ củadự

án có quy mô sử dụng đất dƣới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tƣ của dự

án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã đƣợc phê duyệt.

Mặt khác dự án cần đƣợc sự chấp thuận của tất cả cơ quan quản lý nhà nƣớc

chuyên ngành vì vậy việc thống nhất và đồng bộ của các cơ quan là rất cần thiết để

dự án không bị gián đoạn. Kinh nghiệm của đơn vị tƣ vấn đóng vai trò rất quan

trọng.

Đối với các dự án chung cƣ nhà ở xã hội, sự phức tạp của dự án cũng không

kém so với các dự án chung cƣ nhà ở cao cấp, thƣơng mại, thậm chí xét về khía

cạnh nào đó còn phức tạp hơn rất nhiều, vì phải tiết giảm chi phí và vẫn đảm bảo

đƣợc chất lƣợng.

Nhóm F4: Nhƣ đã nói ở chƣơng 4, nhóm này bao gồm 6 biến thuộc nhân tố:

NT425- Chất lượng của Thiết kế cơ sở; thuyết minh dự án đầu tư; NT318- Việc

thay đổi liên tục tiêu chuẩn qui phạm - thông tư - nghị định; NT312- Năng lực cán

bộ phụ trách phê duyệt thiết kế tại các cơ quan QLNN; NT216-Thiết kế không đồng

bộ với điều kiện thực tế tại công trường; NT214-Việc chủ động kết hợp với chủ đầu

tư và nhà thầu tư vấn; NT319-Thời gian thẩm duyệt tại các cơ quan quản lý nhà

nước. Giải thích đƣợc 5.254% biến động số liệu.

108

Nghị định 12/2009 NĐ-CP ra đời và mới đây nhất là nghị định 59/2015NĐ-

CP về quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình có hiệu lực thì hồ sơ thiết kế cơ sở

cần đƣợc thẩm tra trong trƣờng hợp “cơ quan chuyên môn về xây dựng có văn bản

thông báo cho chủ đầu tư các nội dung cần thẩm tra để chủ đầu tư lựa chọn và ký

kết hợp đồng với tư vấn thẩm tra; thời gian thực hiện thẩm tra không vượt quá 30

(ba mươi) ngày đối với dự án quan trọng quốc gia; 20 (hai mươi) ngày đối với dự

án nhóm A; 15 (mười lăm) ngày đối với dự án nhóm B và 10 (mười) ngày đối với dự

án nhóm C. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi kết quả thẩm tra cho cơ quan chuyên

môn về xây dựng, người quyết định đầu tư để làm cơ sở thẩm định dự án, thiết kế cơ

sở” (nguồn trích từ khoản 5 - Điề 11 Nghị định 59/2015NĐ-CP). Tuy nhiên với

thời gian nhƣ vậy thì chất lƣợng công tác thẩm tra chƣa cao, còn phụ thuộc rất nhiều

và năng lực của đơn vị thẩm tra, ngƣợc lại ngƣời quyết định đầu tƣ lại dựa trên kết

quả này để làm cơ sơ cho việc thẩm định dự án.

Một vấn đề liên quan là thời gian làm việc và xử lý hồ sơ tại các cơ quan

quản lý nhà nƣớc còn rất lâu, mặc d Nghị định 59/2015NĐ-CP có hiệu lực đã thể

hiện rõ thời gian tối đa cho từng nhóm công trình “Thời hạn có văn bản trả lời của

cơ quan, tổ chức có liên quan đến dự án, thiết kế cơ sở theo quy định tại Điểm b

Khoản 1 và Điểm b Khoản 2 Điều này quy định như sau: Không quá 30 (ba mươi)

ngày đối với dự án quan trọng quốc gia; 20 (hai mươi) ngày đối với dự án nhóm A;

15 (mười lăm) ngày đối với dự án nhóm B và 10 (mười) ngày đối với dự án nhóm C.

Nếu quá thời hạn, các cơ quan, tổ chức liên quan không có văn bản trả lời thì được

xem như đã chấp thuận về nội dung xin ý kiến về thiết kế cơ sở và chịu trách nhiệm

về lĩnh vực quản lý của mình”(nguồn trích từ khoản 3 - Điề 11 Nghị định

59/2015NĐ-CP), tuy nhiên việc áp dụng tại các cơ sở là rất phức tạp và mỗi nơi có

một cách áp dụng linh hoạt khác nhau do ràng buộc về thời gian cũng nhƣ trách

nhiệm về lĩnh vự quản lý mà ngƣời phụ trách , hồ sơ cần phải đầy đủ một cách tuyệt

đối về mặt thành phần và thủ tục pháp lý mới đƣợc xét nhận.

Nhóm F5: Bao gồm 3 biến NT107- CĐT can thiệp quá sâu, áp đặt ý tưởng

vào thiết kế; NT423- Thay đổi nhà thầu tư vấn thiết kế khi sang giai đoạn TKKT;

109

NT210- Sự phối hợp giữa các bộ môn trong giai đoạn thiết kế. Chiếm 4.782% biến

động số liệu.

Trong thực tế dự án tƣ nhân hay nhà nƣớc thì tình trạng chủ đầu tƣ can thiệp

quá sâu vào thiết kế là điều thƣờng xuyên xảy ra, để hoàn thành công việc theo

đúng tiến độ, theo đúng hợp đồng đa phần đơn vị tƣ vấn sẽ phải chấp nhận làm

theo. Tuy nhiên khi triển khai các bƣớc tiếp theo hang loạt vấn đề bất cập lúc này

mới thấy đƣợc. Sản phẩm cuối c ng thƣờng bị lai tạp, chống chế theo nhiều kiểu

khác nhau.

Trƣớc đây khi đơn vị tƣ vấn tham gia lập dự án sẽ không đƣợc triển khai

thiết kế kỹ thuật thi công, từ khi Nghị định 12/2009 NĐ-CP có hiệu lực thì một nhà

thầu tƣ vấn có thể thực hiện xuyên suốt quá trình dự án từ bƣớc lập QH tổng mặt

bằng cho tới khi hồ sơ đƣợc triển khai thiết kế kỹ thuật thi công, việc này đã giúp

cho chất lƣợng hồ sơ thiết kế kỹ thuật đƣợc nâng lên đáng kể với những lý do sau:

thứ nhất định mức chi phí thực hiện ở khâu lập dự án là thấp hơn nhiều so với bƣớc

triển khai kỹ thuật, tuy nhiên thời gian và công sức lại bỏ ra rất nhiều việc này làm

cho đơn vị tƣ vấn không muốn tập trung hết nhân lực và công sức cho bƣớc lập dự

án, một điểm khác là nếu nhƣ đƣợc thực hiện xuyên suốt dự án thì ngƣời phụ trách

dự án sẽ nắm rõ ý đồ ban đầu nắm bắt sát thực tế công trình và mong muốn của chủ

đầu tƣ đƣa ra, không làm xáo trộn quá trình thực hiện.

Nhóm F6: Bao gồm 2 biến NT631- Chỉ tiêu Qui hoạch kiến trúc được phê

duyệt; NT526- Biến động lãi suất vay ngân hàng. Chiếm 4.569% biến động số liệu.

Hiện nay phần lớn đất xây dựng công trình trong khu vực nội thành đã đƣợc

phê duyệt qui hoạch 1/2000 thậm chí là qui hoạch chi tiết 1/500 đặt biệt khu trung

tâm 390 ha, tuy nhiên do yếu tố khách quan hay chủ quan của cá nhân tổ chức lập

qui hoạch, của cơ quan quản lý nhà nƣớc chịu trách nhiệm phê duyệt qui hoạch mà

đa số dự án đều có sự không thống nhất giữa mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và

nhất là tầng cao công trình phải đƣợc Cục tác chiến - Bộ quốc phòng thông qua tầng

cao công trình, việc này gây nên nhiều bất cập giữa các chỉ tiêu trong c ng một khu

đất, gây khó khan cho chủ đầu tƣ trong việc triển khai dự án.

110

Hầu hết các dự án đầu tƣ xây dựng công trình đều có tổng mức đầu tƣ rất lớn

Do đó, các doanh nghiệp phải tìm nhiều biện pháp để huy động nguồn vốn thực

hiện dự án. Biện pháp phổ biến của doanh nghiệp là huy động vốn vay ngân hàng từ

nhiều nguồn khác nhau để đầu tƣ . Vì thế, khi xảy ra lạm phát, thay đổi lãi suất vay,

làm tăng tổng mức đầu tƣ dự án, dự toán chi tiết trong thiết kế kỹ thuật vƣợt xa tổng

mức đầu tƣ ban đầu, dự án có thể phải điều chỉnh thậm chí có thể phải bán hoặc liên

doanh, chuyển giao cho chủ đầu tƣ mới nhằm cứu vãn tình thế, giãm thỉu rủi ro

trong đầu tƣ.

Nhóm F7: Bao gồm 2 biến NT105- Thông tin và yêu cầu của CĐT trong

giai đoạn thiết kế; NT213- Áp lực về tiến độ thiết kế do cùng lúc thực hiện nhiều dự

án. Chiếm 3.731% biến động số liệu.

Mặc khác mỗi chủ nhiệm, chủ trì thiết kế thƣờng phải phụ trách rất nhiều dự

án cộng với áp lực từ chính tiến độ chung của toàn bộ dự án, chi phí thực hiện thấp,

thủ tục pháp lý r m rà, dự án phải qua nhiều cơ quan thẩm duyệt,... Phần lớn các

công ty tƣ vấn trong nƣớc muốn cạnh tranh phải đƣa ra chi phí thực hiện thấp và để

công ty đƣợc tồn tại thì số lƣợng đầu việc trên mổi cá nhân phải nhiều mới có thể

đáp ứng đƣợc, điều này làm cho hồ sơ thiết cơ sở hay thiết kế kỹ thuật sẽ không đạt

đƣợc chất lƣợng nhƣ mong muốn.

Dự án vừa triển khai chƣa có đầy đủ dữ liệu, chƣa nắm rõ qui trình, nhiệm vụ

thiết kế chƣa đƣợc quan tâm đúng mức và chƣa có sự hổ trợ của đơn vị tƣ vấn có

năng lực. Chủ đầu tƣ có thể đƣa ra các thông tin và yêu cầu mơ hồ dễ dẫn đến việc

đơn vị tƣ vấn thiết kế định hƣớng sai, hồ sơ thiết kế không có đƣợc chất luƣợng tốt

nhất. Điều chỉnh lại thiết kế có thể xảy ra trong giai đoạn thi công để đáp ứng yêu

cầu của CĐT.

5.2. Giải pháp:

5.2.1. Đối với chủ đầu tƣ:

Chủ đầu tƣ phải nâng cao trách nghiệm trong việc lựa chọn nhà thầu tƣ vấn

lập dự án, thiết kế kỹ thuật, thực hiện chọn thầu theo đúng quy định. Thƣờng xuyên

kiểm tra đơn vị tƣ vấn, tôn trọng và không can thiệp trái với chuyên môn nghiệp vụ

111

của các đơn vị tƣ vấn, tuyệt đối nghiêm cấm việc bắt ép các đơn vị tƣ vấn làm theo

ý chủ quan không có cơ sở khoa học.

5.2.2. Đối với nhà thầu tƣ vấn:

Các đơn vị tƣ vấn phải nâng cao trách nhiệm hơn nữa chất lƣợng của công

tác tƣ vấn. Phải thực hiện các công việc tƣ vấn một cách đúng đắn, khoa học. Các

đơn vị tƣ vấn phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về các sản phẩm tƣ vấn của mình, về

sự chính xác của tài liệu khảo sát và các số liệu tính toán. Những ép buộc của chủ

đầu tƣ trái với nghiệp vụ chuyên môn, đơn vị tƣ vấn phải thuyết phục trên cơ sở các

luận cứ khoa học và các quy định của Nhà nƣớc quản lý đầu tƣ và xây dựng. Việc

chủ động kết hợp với chủ đầu tƣ và nhà thầu tƣ vấn,

Nâng cao năng lực của nhà thầu tƣ vấn dự án thông qua thực hiện nghiêm

túc, công khai công tác đấu thầu. Các tiêu chí lựa chọn nhà thầu phải tƣơng thích

với quy mô, công suất và độ phức tạp của dự án. Nhân tố năng lực cần phải đƣợc

giữ xuyên suốt quá trình thực hiện dự án, nghĩa là phải đƣợc thực hiện nghiêm túc

theo hợp đồng đã ký kết, cũng vì vậy mà cơ chế giám sát thực hiện hợp đồng cần

đƣợc đề cao kèm theo các biện pháp chế tài, xử phạt khi vi phạm.

5.2.3. Đối với các cơ quan quản lý nhà nƣớc:

Nâng cao chất lượng lập, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư: Lập, thẩm

định và phê duyệt dự án đầu tƣ là công việc hết sức quan trọng, là khâu quyết định

cho sự thành bại của quá trình đầu tƣ một dự án.

Nâng cao mức độ phổ biến hệ thống thông tin quản lý cho tất cả các cấp ngân

sách: Việc phổ biến pháp luật xây dựng với kinh phí từ ngân sách trên địa bàn tỉnh

thời gian qua chƣa thu hút đƣợc sự tham gia của các CĐT, đặc biệt là cấp quận và cấp

phƣờng. Do đó, bên cạnh việc bố trí ngân sách, cần đổi mới hình thức truyền đạt,

nâng cao chất lƣợng về nội dung và tổ chức tại từng địa phƣơng để thu hút đƣợc sự

tham gia của các CĐT cũng nhƣ các bên tham gia dự án. Nâng cao chất lƣợng công

tác giám sát đánh giá đầu tƣ, rà soát và chấn chỉnh các khâu trong hoạt động đầu tƣ

và xây dựng. Coi trọng chất lƣợng giám sát và giải pháp khắc phục nhằm nâng cao

hiệu quả đầu tƣ;

112

Thực hiện nghiêm túc Luật đấu thầu: Đấu thầu là quá trình lựa chọn nhà thầu

đáp ứng đƣợc các yêu cầu của bên mời thầu trên cơ sở cạnh tranh giữa các nhà thầu.

Đấu thầu là một phƣơng pháp quản lý dự án có hiệu quả nhất, tiên tiến nhất. Đây là

nguyên tắc quản lý đầu tƣ và xây dựng nhằm chống độc quyền, tăng cƣờng cạnh

tranh. Từ thực tế áp dụng thời gian qua, cần tiến hành tổng kết rút kinh nghiệm mặt

đƣợc và chƣa đƣợc, đồng thời tập trung chỉ đạo để đạt hiệu quả cao hơn. Gắn chủ

trƣơng điều chỉnh lại kế hoạch đầu tƣ theo hƣớng tập trung dứt điểm sẽ là một điều

kiện thuận lợi cho công tác đấu thầu. Đề nghị:

- Tiến hành tổ chức đấu thầu rộng rãi tất cả các gói thầu, chỉ những gói thầu

thực sự có tính chất cấp bách, chủ đầu tƣ báo cáo cấp quyết định đầu tƣ cho phép

đấu thầu hạn chế.

- Các gói thầu xin chỉ định thầu, chủ đầu tƣ phải trình hồ sơ năng lực của ít

nhất 3 nhà thầu để xem xét.

- Phải có một cơ chế quản lý, giám sát, xử phạt nghiêm minh các hành vi tiêu

cực trong các hoạt động đấu thầu.

- Có thể quy định cho phép nộp hồ sơ dự thầu thay thế để có thể có đƣợc

phƣơng án tiết kiệm đƣợc thời gian và chi phí.

- Do chƣa tính các nhân tố rủi ro, lãi suất, khả năng cạnh tranh xảy ra có thể

xảy ra nên hồ sơ dự thầu vƣợt quá mức dự toán vẫn có thể đƣợc tiếp tục xem xét.

- Khi tuyển chọn tƣ vấn thực hiện công tác đấu thầu phải nên qua đấu thầu

cạnh tranh để lựa chọn đƣợc đơn vị tƣ vấn đủ năng lực, kinh nghiệm và đạo đức.

Để nâng cao chất lƣợng đấu thầu hay chỉ định thầu, nhân tố hết sức quan trọng

là nâng cao chất lƣợng khảo sát thiết kế kỹ thuật, thiết kế kỹ thuật thi công và chất

lƣợng lập tổng dự toán, dự toán chi tiết. Trong đó hết sức chú trọng việc lựa chọn áp

dụng biện pháp thi công (nhất là đối với các công trình giao thông). Có vậy công tác

đấu thầu, chỉ định thầu mới có ý nghĩa thiết thực.

Nâng cao năng lực CĐT ở tất cả các cấp ngân sách: Đây là vấn đề thƣờng

xuyên đƣợc nhắc đến trong những năm qua, tuy nhiên cách thực hiện chƣa ph hợp

113

và chƣa đầy đủ. Trên thực tế, việc “đào tạo, nâng cao năng lực CĐT” chỉ đƣợc thực

hiện thông qua một hình thức duy nhất là phổ biến chính sách pháp luật về xây

dựng. Theo kết quả nghiên cứu, ngoài nhân tố am hiểu pháp luật xây dựng, CĐT

còn cần những năng lực khác mà quan trọng nhất là khả năng giải quyết rắc rối dự

án, thống kê-báo cáo, nhận thức trách nhiệm ngoài ra còn có kỹ năng phối hợp thực

hiện hợp đồng và ra quyết định. Do đó, để nâng cao năng lực CĐT, thời gian tới cần

tập trung bổ sung các lớp đào tạo về kỹ năng lãnh đạo, kỹ năng quản trị dự án theo

các chƣơng trình uy tín đƣợc công nhận.

Đổi mới công tác cán bộ quản lý dự án: Trong quản lý đầu tƣ và xây dựng,

vốn đầu tƣ đƣợc Nhà nƣớc giao cho chủ đầu tƣ quản lý. Vì vậy, vai trò chủ dự án

trong giai đoạn thực hiện đầu tƣ là một trong những nhân tố quyết định sự thành bại

của một dự án đầu tƣ. Do đặc điểm của hoạt động đầu tƣ phát triển là lƣợng vốn

lớn, thời gian đầu tƣ dài, có thể chịu nhiều rủi ro nên việc đầu tƣ hết sức quan trọng

là phải lựa chọn đƣợc ngƣời làm chủ dự án có đủ năng lực, tố chất cần thiết, muốn

làm và dám chịu trách nhiệm trƣớc cấp trên và tập thể lao động, để tiến hành từ

khâu đầu tiên đến khâu cuối c ng, từ lúc lập dự án đến khi thu hồi hết vốn. Đây là

một vấn đề mới trong công tác cán bộ và là khâu có ý nghĩa rất quan trọng nhằm đề

cao trách nhiệm cá nhân chủ dự án và là điều kiện để hạn chế những chủ dự án có

tính cơ hội, thiếu trách nhiệm. Thực tế cho thấy có những Giám đốc khi không hoàn

thành nhiệm vụ lại đổ lỗi cho tổ chức phân công, còn bản thân đến lúc đó mới nói

mình không muốn hoặc không đủ khả năng trình độ. Dẫn đến hậu quả cuối c ng là

Nhà nƣớc gánh chịu. Vì vậy kiến nghị cấp có thẩm quyền cần đổi mới công tác cán

bộ đối với chức danh chủ dự án, theo hƣớng chủ động và nhất quán lựa chọn cán bộ

đủ tiêu chuẩn. Đề nghị cấp có thẩm quyền trong quá trình chỉ đạo lập, thẩm định

phê duyệt dự án cần chọn đƣợc cán bộ quản lý dự án đảm bảo yêu cầu mới quyết

định đầu tƣ. Chủ dự án ngoài tiêu chuẩn về năng lực, phẩm chất, kinh nghiệm quản

lý kinh tế, kiến thức và tố chất kinh doanh nên chọn ngƣời trẻ tuổi hoặc có thời gian

công tác còn lại dài hơn vòng đời dự án. Có vậy mới tạo điều kiện cho dự án đạt

hiệu quả kinh tế.

Nâng cao trình độ cán bộ quản lý đầu tư xây dựng: Cán bộ trong lĩnh vực

114

đầu tƣ xây dựng luôn là nhân tố quan trọng trong hoạt động đầu tƣ phát triển. Cơ

chế quản lý đầu tƣ và xây dựng hiện nay đặt ra yêu cầu rất cao đối với cán bộ làm

công tác quản lý đầu tƣ xây dựng. Do đối tƣợng quản lý rất rộng lớn, phức tạp và đa

dạng, nên ngƣời cán bộ quản lý đầu tƣ xây dựng từ cán bộ làm công tác thẩm định,

tổng hợp, ngoài kiến thức, kinh nghiệm về quản lý đầu tƣ xây dựng, rất cần kiến

thức về kinh tế, kỹ thuật trong lĩnh vực đầu tƣ xây dựng, kiến thức tin học, ngoại

ngữ, nhất là trong quá trình chuyển đổi cơ chế quản lý và hội nhập quốc tế, nhiệm

vụ nâng cao trình độ cán bộ đặt ra nhƣ một yêu cầu cấp bách. Có nhƣ vậy cán bộ

quản lý đầu tƣ xây dựng mới giúp cho Nhà nƣớc đầu tƣ đúng mục đích, đạt hiệu

quả, mới phát hiện đƣợc những vấn đề làm ảnh hƣởng đến tiến độ thực hiện dự án,

nâng cao hiệu quả đầu tƣ.

Để nâng cao trình độ đòi hỏi cán bộ trong ngành phải tích cực học tập,

nghiên cứu tranh thủ tiếp thu những thông tin mới, các kinh nghiệm quản lý vốn

đầu tƣ của nƣớc ngoài. Mặt khác cơ quan cũng cần đầu tƣ thời gian, kinh phí mua

sách báo, cử cán bộ đi dự các cuộc hội thảo, tổ chức tập huấn nghiệp vụ với các

hình thức thích hợp gắn với chế độ kiểm tra, thi tay nghề, có chính sách khen

thƣởng thoả đáng đối với những ngƣời có thành tích. Đồng thời hết sức chú ý đến

việc tu dƣỡng đạo đức, phẩm chất, tinh thần trách nhiệm của ngƣời cán bộ quản lý

đầu tƣ xây dựng.

5.3. Kết luận và kiến nghị

5.3.1. Kết luận:

Từ kết quả nghiên cứu của đề tài: “Nghiên cứu các nhân tố ảnh hƣởng đến

chất lƣợng thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội” có thể kết luận:

Luận văn tập trung nghiên cứu các nhân tố ảnh hƣởng trực tiếp đến thiết kế chung

cƣ nhà ở xã hội từ đó có giải pháp hoàn thiện nó, chất lƣợng dự án cũng sẽ đƣợc nâng

cao. Trong nghiên cứu này đã nhận dạng và xếp hạng đƣợc mức độ ảnh hƣởng của

34 nhân tố có ảnh hƣởng đến thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội, thông qua việc khảo

sát và phân tích bằng phần mềm SPSS với các giá trị thống kê, biểu đồ thể hiện sự

biến thiên và hệ số Crobach Anpha, tác giả đã chọn lọc đƣợc 29 nhân tố có ảnh

115

hƣởng mạnh nhất. Từ đó tác giả xếp hạng và nhóm 29 nhân tố lại thành 7 nhóm

chính và tiến hành đặt tên nhóm lại cho ph hợp.

5.3.2. Những đóng góp của luận văn:

Nghiên cứu đã đƣa ra các nhân tố có ảnh hƣởng trực tiếp đến thiết kế chung

cƣ nhà ở xã hội, theo các nhóm nhân tố mà khi ngƣời tham gia dự án đang ở vai trò

nào sẽ có cái nhìn nhận khách quan để cá nhân có thể lựa chọn cho mình phƣơng án

tối ƣu nhất trong thiết kế thông qua bảy nhóm nhân tố sau: 1/Nhân tố liên quan đến

chủ đầu tƣ và các công tác khác. 2/Nhân tố khách quan bên ngoài. 3/Nhân tố liên

quan dự án. 4/Nhân tố liên quan đến tiêu chuẩn - pháp lý. 5/Nhân tố đến từ phía nhà

thầu tƣ vấn thiết kế. 6/Nhân tố điều kiện kinh tế xã hội. 7/Nhân tố thông tin thiết kế.

5.3.3. Những hạn chế của luận văn và kiến nghị nghiên cứu tiếp theo.

a) Những hạn chế của luận văn.

Do thời gian làm luận văn có hạn, kiến thức tác giả còn hạn chế nên luận văn

còn nhiều hạn chế nhƣ:

- Chỉ tìm hiểu các bài báo nƣớc ngoài trong các lính vực tƣơng tự, chƣa tìm

hiểu kỹ các bài báo nƣớc ngoài về lĩnh vực này.

- Thu thập số liệu quá khứ còn thiếu nhiều có thể chƣa sát với thực tế nhất.

- Nhận dạng nhân tố mới chỉ dựa vào sách báo, các công trình thực tế mà tác

giả từng tham gia, phỏng vấn một số chuyên gia mà tác giả quen biết chứ

chƣa khảo sát, tìm hiểu rộng rãi.

b) Kiến nghị nghiên cứu tiếp theo.

- Trong các nghiên cứu tiếp theo cần khắc phục nhứng nhƣợc điểm của

nghiên cứu này nhƣ thu thập số liệu quá khứ, đọc nhiều sách báo, khảo sát

rộng hơn tới các nhà thầu tƣ vấn lớn và uy tín nhiều năm trên địa bàn thành phố và trong phạm vị cả nƣớc.

- Nghiên cứu chuyên sâu mối liên hệ giữa thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội -

thiết kế chung cƣ thƣơng mại – thiết kế khác.

116

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Danh mục các văn bản quy phạm Pháp luật tham khảo: “Luật nhà ở và các

Quyết định, Nghị định, Thông tƣ”:

Quyết định 76/2004/QĐ-TTg của Thủ tƣớng Phê duyệt định hƣớng phát triển nhà ở

đến năm 2020 (đã hết hiệu lực);

Quyết định 2127/2011/QĐ-TTg năm 2011 do Thủ tƣớng phê duyệt Chiến lƣợc phát

triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030;

Theo luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014;

Luật Đất đai số 45/2013/QH13, ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Luật nhà ở số 65/2014/QH13, ngày 25 tháng 11 năm 2014;

Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi

hành Luật Nhà ở;

Nghị định 188/2013/NĐ-CP của Chính phủ về Phát triển quản lý nhà ở xã hội, ngày

20 tháng 11 năm 2013;

Nghị định 59/2015/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình

Thông tƣ 08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng hƣớng dẫn thực hiện một số nội dung

của Nghị định số 88/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về

phát triển và quản lý nhà ở xã hội;

Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo

gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trƣờng, giải quyết nợ xấu;

Văn bản pháp luật ở địa phƣơng:

Quyết định số 114/2006/QĐ-UB của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về ban hành

Kế hoạch triển khai Chƣơng trình hành động thực hiện Chƣơng trình nhà ở (giai

đoạn 2006 – 2010);

Quyết định 86/2008/QĐ-UB của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quy

định về quản lý và sử dụng nhà ở xã hộ trên địa bàn Thành Phố;

117

[1] Đỗ Cao Tín (2010) Xác định các nguyên nhân dẫn đến sự thay đổi thiết kế

trong giai đoạn thi công xây dựng công trình. Luận văn thạc sỹ _ Đại học Bách

Khoa Tp.HCM.

[2] Nguyễn Lê Ngọc Cƣờng năm (2011) Nghiên cứu đánh giá rủi ro của hình

thức tổng thầu thiết kế thi công trong thi công xây dựng tại Việt Nam Luận văn

thạc sỹ _ Đại học Bách Khoa Tp.HCM

[3] Trần văn Minh Cƣờng (2010) Các nhân tố rủi ro ảnh hưởng đến tính hiệu

quả của các dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng của các doanh nghiệp.

Luận văn thạc sỹ _ Đại học Bách Khoa Tp.HCM.

[4] Trần Văn Trƣng (2013) Nghiên cứu những nhân tố quan trọng của thiết kế

chung cư nhà ở xã hội ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án xây dựng. Luận văn

thạc sỹ _ Đại học Bách Khoa Tp.HCM.

[5] Lâm Phúc Sơn năm (2014) đã nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến tính

Buildability

[6] Nguyễn Hữu Anh (2010). Ứng dụng phương pháp Benchmarking để giảm

nhẹ việc “làm lại” trong giai đoạn thiết kế các công trình dân dụng và công

nghiệp. Luận văn thạc sỹ _ Đại học Bách Khoa Tp.HCM.

[7] Hoàng Trọng – Chu Nguyễn Mộng Ngọc. Phân tích dữ liệu nghiên cứu với

SPSS. Nhà Xuất bản Hồng Đức, 2008

[8] Theo Baccarini nghiên cứu về các nhân tố thành công của dự án kỹ thuật

xây dựng

[9] Afteb hameed Memon và Ccs năm 2011 nghiên cứu các nhân tố dẫn đến

vƣợt chi phí các công trình xây dựng

[10] Josephson vaø caùc ñoàng nghieäp (2002) nghieân cöùu cuûa Building Research

Establishment (BRE, 1981)

PHỤ LỤC

PHỤ LỤC 1: PHIẾU KHẢO SÁT

TÊN ĐỀ TÀI: “NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CHẤT

LƢỢNG THIẾT KẾ CỦA DỰ ÁN CHUNG CƢ NHÀ Ở XÃ HỘI”.

Xin kính chào quý Anh/Chị !

Tôi tên là Nguyễn Hoài Bão hiện đang là học viên cao học 14SXD11 ngành Kỹ

thuật xây dựng công trình – Trƣờng Đại Học Công Nghệ Tp.HCM. Tôi đang thực

hiện đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu các nhân tố ảnh hƣởng đến chất lƣợng thiết

kế của dự án chung cƣ nhà ở xã hội’’.

Đề tài đƣợc thực hiện nhằm xác định các nhân tố ảnh hƣởng đến chất lƣợng

thiết kế nhà ở xã hội từ đó nâng cao chất lƣợng thiết kế nhà ở xã hội. Do đó những

thông tin của Anh /Chị cung cấp dƣới đây sẽ cần thiết cho sự thành công của việc

nghiên cứu cũng nhƣ tính ứng dụng của nghiên cứu này trong thực tế hiện nay.

Tôi rất mong Anh/Chị dành chút thời gian để chia sẻ những kiến thức và kinh

nghiệm của Anh/Chị đã có và hổ trợ tôi hoàn thành nghiên cứu này. Những thông

tin của Anh/Chị cung cấp sẽ đƣợc giữ bí mật và chỉ d ng trong nghiên cứu này.

Xin chân thành cảm ơn!

Hƣớng dẫn trả lời khảo sát:

Anh/chị vui lòng đánh giá mức độ ảnh hƣởng của các nhân tố sau đây đến thiết kế

nhà ở xã hội bằng cách đánh dấu vào mức độ quan trọng của các tiêu chí sau.

Đánh giá mức độ ảnh hƣởng của các nhân tố đến thiết kế cơ sở chung cƣ nhà ở

xã hội:

1: Không ảnh hưởng 2: Ảnh hưởng ít 3: Ảnh hưởng trung bình 4: Ảnh hưởng nhiều 5: Ảnh hưởng rất nhiều

Không ảnh hƣởng 1□ →2□→3□→ 4□→5□ Ảnh hƣởng rất nhiều.

Mức độ ảnh hƣởng

PHẦN I: ĐÁNH GIÁ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN THIẾT KẾ CHUNG CƢ

TT

NHÀ Ở XÃ HỘI

1

2

3

4

5 1. Nhân tố liên quan đến chủ đầu tƣ (CĐT)

1 Chính sách - kế hoạch và chủ trƣơng đầu tƣ;

2 Năng lực tài chính của Chủ đầu tƣ;

3 Hỗ trợ vốn vay của ngân hàng;

4 Thông tin dự án và yêu cầu của CĐT trong giai đoạn thiết kế;

5 Năng lực chuyên môn của ban QLDA, của ngƣời quyết định đầu tƣ;

6 CĐT can thiệp quá sâu, áp đặt ý tƣởng vào thiết kế;

7 Ràng buộc phạm vi và phƣơng thức thanh toán của HĐ thiết kế;

2. Nhân tố liên quan đến nhà thầu tƣ vấn thiết kế

8 Kinh nghiệm ngƣời tham gia thiết kế (chủ nhiệm,chủ trì thiết kế,..);

9 Sự phối hợp giữa các bộ môn trong giai đoạn thiết kế

10 Định mức nhà nƣớc về chi phí thực hiện gói thầu thiết kế;

11 Việc nắm bắt các tiêu chuẩn, quy chuẩn thiết kế hiện hành;

12 Áp lực về tiến độ thiết kế do c ng lúc thực hiện nhiều dự án;

13 Việc chủ động kết hợp với chủ đầu tƣ và nhà thầu tƣ vấn;

14 Thiết kế đấu nối hạ tầng khu vực;

15 Thiết kế không đồng bộ với điều kiện thực tế tại công trƣờng

3. Các nhân tố liên quan đến pháp lý – tiêu chuẩn qui phạm

16 Thủ tục pháp lý và chất lƣợng các tiêu chuẩn qui phạm hiện hành;

17 Việc thay đổi liên tục tiêu chuẩn qui phạm - thông tƣ - nghị định;

18 Thời gian thẩm duyệt tại các cơ quan quản lý nhà nƣớc;

19 Sự thống nhất và đồng bộ giữa các cơ quan QLNN liên quan;

20 Năng lực cán bộ phụ trách phê duyệt thiết kế tại các cơ quan QLNN;

4. Nhóm nhân tố sự tƣơng thích giữa thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật

21 Thời gian chuyển tiếp từ thiết kế cơ sở sang thiết kế kỹ thuật

22 Thay đổi nhà thầu tƣ vấn thiết kế khi sang giai đoạn TKKT;

23 CĐT thay đổi cán bộ phụ trách khi chuyển sang giai đoạn TKKT;

24 Chất lƣợng của Thiết kế cơ sở, thuyết minh dự án đầu tƣ

5. Các nhân tố liên quan đến điều kiện kinh tế - xã hội

25 Khủng hoảng kinh tế

26 Biến động lãi suất vay ngân hàng

27 Chính sách tài chính của nhà nƣớc

28 Các chính sách xã hội về nhu cầu nhà ở

6. Các nhân tố liên quan đến công tác khác

29 Công tác khảo sát địa chất - địa hình - khảo sát đấu nối;

30 Chỉ tiêu Qui hoạch kiến trúc đƣợc phê duyệt;

31 Thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy - đánh giá tác động môi trƣờng;

32 Các nhân tố liên quan đến kếnh thông tin và sự phối hợp giữa các bên;

33 Sự phức tạp của dự án

PHẦN II: THÔNG TIN CHUNG

1. Đơn vị anh/chị từng tham gia công tác. Các đơn vị sở ban ngành Tƣ vấn thiết kế

Chủ Đầu tƣ/BQL dự án Tƣ vấn Quản lý dự án/giám sát

Nhà thầu thi công Khác………..

2. Thời gian Anh/Chị công tác trong ngành xây dựng 3-5 năm <3 năm

5-10 năm >10 năm

3. Công việc hiện tại của Anh/Chị

⁬ Giám đốc/ P.Giám đốc Trƣởng/ Phó phòng

Chủ nhiệm / chủ trì Khác

Chuyên viên

4. Các dự án Anh/Chị đang tham gia thuộc loại nguồn vốn nào ?

Vốn ngân sách Vốn tƣ nhân

Vốn liên doanh Vốn nƣớc ngoài

5. Dự án Anh/Chị đang tham gia có tổng giá đầu tƣ cao nhất là

< 30 tỷ 30-100 tỷ

100-300 tỷ >300 tỷ

Một lần nữa xin chân thành cảm ơn quý Anh/Chị đã chia sẻ những kinh nghiệm

quý báu giúp tôi hoàn thành nghiên cứu này.

Nếu có thể , xin Anh/Chị vui lòng cung cấp thông tin cá nhân để tiện liên lạc khi

cần thiết.

Họ và tên:…………………………………………………………………………… Đơn vị công tác……………………………………………………………………… Điện thoại: …………………………… Email………………………………………. Mọi thắc mắc vui lòng liên lạc qua số điện thoại: 0934.953.968 – hoặc email: hoaibao.27@gmail.com.

XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN SỰ GIÚP ĐỠ CỦA CÁC ANH/CHỊ

CHÚC ANH/CHỊ THÀNH CÔNG TRONG CUỘC SỐNG.

PHỤ LỤC 2: PHÂN TÍCH SỐ LIỆU

Vai trò ngƣời khảo sát

Tần số % % hợp lệ % lũy kế

Các cơ sở ban ngành 10 4.6 4.6 4.6

Tư vấn thiết kế 49 22.7 22.7 27.3

Chủ đầu tư/BQL dự án 53 24.5 24.5 51.9

Tư vấn quản lý dự án 57 26.4 26.4 78.2

Nhà thầu thi công 47 21.8 21.8 100

216 100.0 100.0 Total

Biểu đồ đơn vị từng tham gia công tác

Kinh nghiệm trong ngành xây dựng

Tần số % % hợp lệ % lũy kế

Dưới 3 năm 17 7.9 7.9 7.9

Từ 3 năm đến 5 năm 100 46.3 46.3 46.3

Từ 5 năm đến 10 năm 66 30.5 30.5 30.5

Trên 10 năm 33 15.3 15.3 100.0

Total 216 100.0 100.0

Biểu đồ kinh nghiệm trong ngành xây dựng

Vị trí hiện tại mà ngƣời trả lời đang làm việc tại đơn vị

Tần số % % hợp lệ % lũy kế

Giám đốc/ Phó Giám đốc 16 7.4 7.4 7.4

Trưởng/ Phó phòng 71 32.9 32.9 40.3

Chủ nhiệm/ chủ trì 47 21.8 21.8 62.0

Chuyên viên 82 38.0 38.0 100.0

Total 216 100.0 100.0

Biểu đồ vị trí công việc hiện tại

Loại dự án mà ngƣời trả lời tham gia thuộc nguồn vốn nào

Tần số % % hợp lệ % lũy kế

Ngân sách 125 57.9 57.9 57.9

Tư nhân 4 1.9 1.9 59.8

Liên doanh 81 37.5 37.5 97.3

Nước ngoài 6 2.7 2.7 100.0

Total 216 100.0 100.0

Biểu đồ nguồn vốn thực hiện dự án

Tổng mức đầu tƣ của dự án mà ngƣời trả lời từng tham gia

Tần số % % hợp lệ % lũy kế

Dưới 30 t 26 12.0 12.0 12.0

Từ 30 t đến 100 t 86 39.8 39.8 51.9

Từ 100 t đến 300 t 63 29.2 29.2 81.0

Trên 300 t 41 19.0 19.0 100.0

216 100.0 100.0 Total

Biểu đồ tổng mức đầu tƣ của dự án Kiểm định thang đo

Mã Các nhân tố ảnh hƣởng đến thiết kế chung cƣ nhà ở xã Mean Std.

hội Deviation

NT102 Chính sách,kế hoạch và chủ trƣơng đầu tƣ; 2.84 1.379

NT103 Năng lực tài chính của Chủ Đầu tƣ; 3.00 1.376

NT104 Hỗ trợ vốn vay của ngân hàng; 2.84 1.366

Thông tin dự án và yêu cầu của CĐT trong giai đoạn thiết NT105 3.85 1.042 kế;

Năng lực chuyên môn của ban QLDA, của ngƣời quyết định NT106 2.78 1.382 đầu tƣ;

NT107 Chủ đầu tƣ can thiệp quá sâu, áp đặt ý tƣởng vào thiết kế; 4.00 1.048

Ràng buộc phạm vị và phƣơng thức thanh toán của HĐ thiết NT108 4.01 .974 kế;

Kinh nghiệm ngƣời tham gia thiết kế (chủ nhiệm, chủ trì NT209 3.90 1.059 thiết kế…);

NT210 Sự phối hợp giữa các bộ môn trong giai đoạn thiết kế; 4.03 1.007

NT211 Định mức nhà nƣớc về chi phí thực hiện gói thầu thiết kế ; 3.88 1.120

NT212 Việc nắm bắt các tiêu chuẩn , quy chuẩn thiết kế hiện hành; 4.07 1.009

NT213 Áp lực về tiến độ thiết kế do c ng lúc thực hiện nhiều dự án; 3.84 1.018

NT214 Việc chủ động kết hợp với chủ đầu tƣ và nhà thầu tƣ vấn; 3.99 1.052

NT215 Thiết kế đấu nối hạ tầng khu vực; 2.94 1.437

Thiết kế không đồng bộ với điều kiện thực tế cại công NT216 3.98 1.074 trƣờng

Thủ tục pháp lý và chất lƣợng các tiêu chuẩn qui phạm hiện NT317 3.88 1.066 hành;

Việc thay đổi liên tục tiêu chuẩn qui phạm, thông tƣ,nghị NT318 4.13 .880 định;

NT319 Thời gian thẩm duyệt tại các cơ quan quản lý nhà nƣớc; 3.97 .969

Sự thống nhất và đồng bộ giữa các cơ quan QLNN liên NT320 3.00 1.386 quan;

Năng lực cán bộ phụ trách phê duyệt thiết kế tại các cơ quan NT321 3.97 1.016 QLNN;

Thời gian chuyển tiếp từ thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội sang NT422 3.87 1.098 thiết kế kỹ thuật;

NT423 Thay đổi nhà thầu tƣ vấn thiết kế khi sang giai đoạn TKKT; 4.03 .993

CĐT thay đổi cán bộ phụ trách khi chuyển sang giai đoạn NT424 2.89 1.372 TKKT ;

NT425 Chất lƣợng thiết kế cơ sở, thuyết minh dự án đầu tƣ; 4.07 .979

3.55 1.256 NT526 Khủng hoảng kinh tế;

4.03 1.018 NT527 Biến động lãi suất vay ngân hàng;

3.53 1.246 NT528 Chính sách tài chính của nhà nƣớc;

NT529 Các chính sách xã hội về nhu cầu nhà ở; 3.83 1.118

NT630 Công tác khảo sát địa chất, địa hình,khảo sát đấu nối ; 2.79 1.367

NT631 Chỉ tiêu Qui hoạch kiến trúc đƣợc phê duyệt; 3.52 1.287

Thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, đánh giá tác động môi NT632 3.62 1.267 trƣờng;

Các nhân tố liên quan đến kênh thông tin và sự phối hợp NT633 3.62 1.295 giữa các bên;

NT634 Sự phức tạp của dự án 3.01 1.381

- Hệ số Cronbach’s Anpha mức độ ảnh hƣởng

Reliability Statistics

Cronbach's Alpha N of Items

0.948 33

Hệ số Item – Total Crrelation khả năng ảnh hƣởng

Mã hóa Trung bình thang Phƣơng sai thang Tƣơng quan Cronbach’s Alpha

đo nếu loại biến đo nếu loại biến biến tổng nếu loại biến

NT102 116.44 516.610 .721 .945

NT103 116.28 522.248 .629 .946

NT104 116.44 519.895 .673 .946

NT105 115.43 539.493 .478 .947

NT106 116.50 518.000 .696 .946

NT107 115.28 533.338 .605 .946

NT108 115.27 535.158 .613 .946

NT209 527.939 .712 115.38 .946

532.460 .651 115.25 .946 NT210

544.280 .348 115.41 .948 NT211

537.701 .534 115.21 .947 NT212

539.131 .498 115.44 .947 NT213

537.184 .521 115.29 .947 NT214

520.840 .622 116.34 .946 NT215

538.286 .487 115.30 .947 NT216

538.743 .482 115.40 .947 NT317

543.284 .479 115.15 .947 NT318

541.238 .478 115.31 .947 NT319

520.629 .651 116.28 .946 NT320

534.252 .605 115.31 .946 NT321

527.388 .696 115.42 .946 NT422

534.442 .616 115.25 .946 NT423

517.895 .704 116.39 .945 NT424

541.294 .471 115.21 .947 NT425

527.602 .598 115.73 .946 NT526

538.672 .508 115.25 .947 NT527

532.716 .512 115.75 .947 NT528

528.426 .662 115.45 .946 NT529

520.465 .664 116.49 .946 NT630

528.060 .575 115.76 .947 NT631

530.735 .537 115.67 .947 NT632

NT633 115.66 .524 .947 530.775

NT634 116.27 .643 .946 521.279

Kết quả phân tích PCA lần 1

KMO and Bartlett's Test (lần 1)

Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. .872

Approx. Chi-Square 8901.918

df 528 Bartlett's Test of Sphericity

Sig. .000

Hệ số Communalities (lần 01)

Mã hóa Initial Extraction

NT102 Chính sách,kế hoạch và chủ trƣơng đầu tƣ; 1.000 .945

NT103 Năng lực tài chính của Chủ Đầu tƣ; 1.000 .791

NT104 Hỗ trợ vốn vay của ngân hàng; 1.000 .924

Thông tin dự án và yêu cầu của CĐT trong giai NT105 1.000 .870 đoạn thiết kế;

Năng lực chuyên môn của ban QLDA, của NT106 1.000 .905 ngƣời quyết định đầu tƣ;

Chủ đầu tƣ can thiệp quá sâu, áp đặt ý tƣởng 1.000 .942 NT107 vào thiết kế;

Ràng buộc phạm vị và phƣơng thức thanh toán NT108 1.000 .824 của HĐ thiết kế;

Kinh nghiệm ngƣời tham gia thiết kế (chủ NT209 1.000 .853 nhiệm, chủ trì thiết kế…);

Sự phối hợp giữa các bộ môn trong giai đoạn 1.000 .974 NT210 thiết kế;

Định mức nhà nƣớc về chi phí thực hiện gói 1.000 .428 NT211 thầu thiết kế ;

Việc nắm bắt các tiêu chuẩn , quy chuẩn thiết kế 1.000 .464 NT212 hiện hành;

Áp lực về tiến độ thiết kế do c ng lúc thực hiện 1.000 .856 NT213 nhiều dự án;

Việc chủ động kết hợp với chủ đầu tƣ và nhà NT214 1.000 .497 thầu tƣ vấn;

NT215 Thiết kế đấu nối hạ tầng khu vực; 1.000 .810

Thiết kế không đồng bộ với điều kiện thực tế cại NT216 1.000 .475 công trƣờng

Thủ tục pháp lý và chất lƣợng các tiêu chuẩn qui 1.000 .621 NT317 phạm hiện hành;

Việc thay đổi liên tục tiêu chuẩn qui phạm, 1.000 .518 NT318 thông tƣ,nghị định;

Thời gian thẩm duyệt tại các cơ quan quản lý 1.000 .696 NT319 nhà nƣớc;

Sự thống nhất và đồng bộ giữa các cơ quan 1.000 .949 NT320 QLNN liên quan;

Năng lực cán bộ phụ trách phê duyệt thiết kế tại 1.000 .825 NT321 các cơ quan QLNN;

Thời gian chuyển tiếp từ thiết kế chung cƣ nhà ở 1.000 .920 NT422 xã hội sang thiết kế kỹ thuật;

Thay đổi nhà thầu tƣ vấn thiết kế khi sang giai 1.000 .942 NT423 đoạn TKKT;

CĐT thay đổi cán bộ phụ trách khi chuyển sang NT424 1.000 .898 giai đoạn TKKT ;

Chất lƣợng thiết kế cơ sở, thuyết minh dự án NT425 1.000 .526 đầu tƣ;

NT526 Khủng hoảng kinh tế; 1.000 .966

NT527 Biến động lãi suất vay ngân hàng; 1.000 .636

NT528 Chính sách tài chính của nhà nƣớc; 1.000 .428

NT529 Các chính sách xã hội về nhu cầu nhà ở; 1.000 .912

Công tác khảo sát địa chất, địa hình,khảo sát NT630 .888 đấu nối ;

NT631 Chỉ tiêu Qui hoạch kiến trúc đƣợc phê duyệt; .958

Thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, đánh giá tác NT632 .738 động môi trƣờng;

Các nhân tố liên quan đến kênh thông tin và sự NT633 .741 phối hợp giữa các bên;

NT634 Sự phức tạp của dự án .950

Số lƣợng nhân tố đƣợc trích xuất.

- Initial Eigenvalues và % of variance các nhóm nhân tố Component Initial Eigenvalues Rotation Sums of Squared Loadings

Total Total

% of Variance Cumulative % % of Variance Cumulative %

12.669 38.392 38.392 5.231 15.853 15.853 1

4.396 13.320 51.712 4.854 14.711 30.563 2

1.922 5.825 57.537 3.420 10.364 40.927 3

1.606 4.868 62.405 3.271 9.913 50.840 4

1.519 4.604 67.008 2.964 8.983 59.823 5

1.346 4.079 71.087 2.072 6.278 66.100 6

1.189 3.603 74.690 1.992 6.036 72.136 7

1.025 3.105 77.795 8

.863 2.616 80.411 9

.805 2.440 82.851 10

.746 2.261 85.112 11

.629 1.905 87.017 12

.578 1.752 88.770 13

.549 1.663 90.433 14

.506 1.534 91.967 15

.459 1.391 93.358 16

.410 1.242 94.600 17

.342 1.037 95.637 18

.270 .818 96.455 19

97.241 .786 20 .259

97.796 .555 21 .183

98.292 .496 22 .164

98.705 .414 23 .136

99.022 .317 24 .104

99.258 .236 25 .078

99.440 .182 26 .060

99.615 .174 27 .058

99.726 .112 28 .037

99.820 .094 29 .031

99.895 .075 30 .025

99.954 .059 31 .020

99.997 .043 32 .014

33 .001 .003 100.000

Extraction Method: Principal Component Analysis.

Kết quả phân tích nhân tố khi xoay.

Rotated Component Matrixa

Component

1 2 3 4 5 6 7

.912 NT104

.897 NT102

.893 NT630

.877 NT106

.868 NT424

.885 NT529

.874 NT422

.818 NT633

.813 NT209

.800 NT632

.543 NT212

.829 NT634

.825 NT320

.767 NT215

.722 NT103

NT211

NT108

.824 NT321

.624 NT318

.556 NT216

.524 NT214

.873 NT107

.869 NT210

.868 NT423

.749 NT319

.616 NT317

.539 NT425

NT527

NT528

.866 NT105

.841 NT213

.880 NT631

.872 NT526

Kết quả phân tích PCA lần 2

KMO and Bartlett's Test (lần 2)

Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. .878

Approx. Chi-Square 8157.649

df 406 Bartlett's Test of Sphericity

Sig. .000

Hệ số Communalities (lần 02)