-I-
CÔNG TRÌNH ĐƢỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM
Cán bộ hƣớng dẫn khoa học:
TS. TRẦN QUANG PHÖ
.......................................................................
Luận văn Thạc sĩ đƣợc bảo vệ tại Trƣờng Đại học Công nghệ TP. HCM
ngày 11 tháng 04 năm 2015
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc sĩ)
TT 1 2 3 4 5
Họ và tên TS.Lƣơng Đức Long PGS.TS.Nguyễn Thống TS.Nguyễn Thanh Tâm TS.Nguyễn Anh Thƣ TS.Nguyễn Quốc Định
Chức danh Hội đồng Chủ tịch Phản biện 1 Phản biện 2 Ủy viên Ủy viên, Thƣ ký
Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã đƣợc
sửa chữa (nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV
-II-
TRƢỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM PHÒNG QLKH – ĐTSĐH
CỘNG HÕA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
TP. HCM, ngày…….. tháng…... năm 2015
NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: LÂM NGỌC PHẤN Giới tính: NỮ Ngày, tháng, năm sinh: 17/04/1979 Nơi sinh: TPHCM Chuyên ngành: Kỹ Thuật Xây Dựng Công Trình Dân Dụng Và Công Nghiệp MSHV: 1341870018 Mã số ngành: 60580208
I- Tên đề tài:
“NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ RỦI RO ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN”.
II- Nhiệm vụ và nội dung:
- Nhận dạng các rủi ro có thể xảy ra của đầu tƣ kinh doanh bất động sản trên
địa bàn Quận Bình Tân bằng khảo sát bảng câu hỏi.
- Phân tích và đánh giá các yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ bất động sản
- Đƣa ra giải pháp ngăn ngừa, hạn chế những tác động có tính chất tiêu cực
với những rủi ro đã xảy ra để ứng dụng vào các dự án tƣơng tự.
III- Ngày giao nhiệm vụ: 19/09/2014
IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 15/03/2015
V- Cán bộ hƣớng dẫn: TS.TRẦN QUANG PHÚ
CÁN BỘ HƢỚNG DẪN (Họ tên và chữ ký)
KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH (Họ tên và chữ ký)
TS.TRẦN QUANG PHÚ
-III-
LỜI CAM ĐOAN
ôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai
công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
T
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã đƣợc chỉ rõ nguồn
gốc.
Học viên thực hiện Luận văn
(Ký và ghi rõ họ tên)
LÂM NGỌC PHẤN
-IV-
LỜI CẢM ƠN
m xin chân thành cảm ơn: Ban giám đốc công ty cổ phần địa ốc An
Huy; Công ty cổ phần xây dựng và kinh doanh Địa ốc Tân Kỷ;
Công ty TNHH đầu tƣ và phát triển Hƣng Gia Phúc; Ban QLDA
E
Green Hills Apartment; Ban QLDA Tân Tạo Apartment; Ban QLDA Da Sà
Apartment; Ban QLDA Tân Mai Apartment;Công ty cổ phần và xây dựng Lê
Thành; và các bạn kỹ sƣ đồng nghiệp đã nhiệt tình giúp đỡ em trong việc tiến hành
khảo sát các yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến dự án đầu tƣ bất động sản trên địa bàn
Quận Bình Tân.
Em xin chân thành cám ơn TS.TRẦN QUANG PHÚ đã tận tình hƣớng dẫn
và chỉ bảo giúp đỡ em trong suốt thời gian làm luận văn. Bên cạnh đó thầy còn là
ngƣời đã động viên em rất nhiều để em có thể vƣợt qua những khó khăn trong thời
gian nghiên cứu, xin gửi đến thầy lời tri ân trân thành nhất.
Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến quý thầy cô trong khoa xây dựng và
khoa đào tạo sau đại học cũng nhƣ Ban Giám Hiệu trƣờng đại học Công Nghệ
TP.HCM đã tận tâm truyền đạt những kiến thức quý báu cho em trong suốt thời
gian ngồi trên ghế nhà trƣờng. Để tạo nền tảng vững chắc cho em chập chững bƣớc
vào con đƣờng nghiên cứu khoa học nhằm mang lại cho cộng đồng và xã hội nhiều
lợi ích hơn trong cuộc sống.
Trong thời gian sáu tháng làm luận văn với tiến độ gấp rút khó tránh khỏi
những sai sót nhất định. Rất mong đƣợc sự góp ý chân thành từ phía thầy cô và các
bạn nhằm hoàn chỉnh hơn cho luận văn này. Đồng thời là cơ sở để nghiên cứu mở
rộng sau này.
LÂM NGỌC PHẤN
-V-
TÓM TẮT NỘI DUNG
Vấn đề rủi ro trong đầu tƣ bất động sản đã và đang làm đau đầu các nhà
hoạch định kinh tế, đặc biệt trong ngành bất động sản. Đã có một số nghiên cứu về
rủi ro đầu tƣ trong hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam cũng nhƣ trên thế
giới, tuy nhiên các nghiên cứu này tập trung chủ yếu ở nhóm công trình lớn hoặc
phân khúc nhà cao tầng. Do đặc thù của Quận Bình Tân là một quận mới thành lập
thuộc ngoại biên TP.HCM nên có nhiều chính sách ƣu đãi cũng nhƣ quy hoạch đầu
tƣ thuận lợi hơn so với địa bàn các quận huyện khác trong thành phố. Nên đề tài này
đƣợc thực hiện nhằm xác định những rủi ro chính và đề xuất một số giải pháp nhằm
góp phần hạn chế các rủi ro trong lĩnh vực đầu tƣ bất động sản ở quận nhà.
Qua tham khảo các nghiên cứu trƣớc đây về rủi ro trong đầu tƣ xây dựng, kết
hợp với kinh nghiệm của các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất
động sản. Tác giả đã xác định đƣợc 42 yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến dự án đầu tƣ bất
động sản trên địa bàn Q.Bình Tân. Thu đƣợc 246 bảng trả lời hợp lệ để đƣa vào
phân tích. Kết quả phân tích tìm ra đƣợc 5 nhóm rủi ro chính ảnh hƣởng đến đầu tƣ
dự án bất động sản đó là: 1/Nhóm rủi ro liên quan đến ”Lập dự án và đầu tư xây
dựng ”, 2/Nhóm rủi ro liên quan đến “Kinh tế-tài chính-xã hội”, 3/Nhóm rủi ro liên
quan đến “Khai thác-kinh doanh”, 4/Nhóm rủi ro liên quan đến “Chủ đầu tư-ban
quản lý dự án”, 5/Nhóm rủi ro liên quan đến “Chính sách-pháp luật”.
Trên cơ sở 5 nhóm rủi ro chính vừa xác định đƣợc, tác giả tiến hành phƣơng
pháp hồi quy tuyến tính, nhằm tìm ra mức độ ảnh hƣởng của từng nhóm rủi ro đến
đầu tƣ dự án bất động sản kết quả nhận thấy nhóm rủi ro liên quan đến “kinh tế-tài
chính-xã hội” có ảnh hƣởng mạnh mẽ nhất tới việc đầu tƣ dự án bất động sản. Từ
kết quả trên tác giả tham khảo ý kiến chuyên gia để đề xuất một số giải pháp nhằm
hạn chế rủi ro trong đầu tƣ bất động sản tại quận Bình Tân.
-VI-
ABSTRACT
The issue of risk in real estate investment has been puzzling economic
decision makers, especially in the real estate industry. There have been several
studies on the risks of real estate business investment in Vietnam and over the
world, however, this study focuses on large buildings or high-rise segments. Due to
the nature of Binh Tan District is a newly formed district of Ho Chi Minh City
periphery so many preferential policies and favorable investment planning than
other districts in the city. So this topic should be conducted to identify the main
risks and propose some solutions that contribute to reducing the risk of investing in
real estate in Binh Tan district.
Through reference to previous studies on the risk of construction investment,
combined with the experience of experts in the field of construction and real estate
business. The author has identified 42 risk factors affecting on real estate
investment in Binh Tan District. Having 246 valid responses for inclusion in the
analysis. Results of the analysis found five main groups of risks affecting on real
estate investment projects such as: 1 / Group Risk related to “planning project and
construction investment", 2 / Group risks to "economic-financial-social", 3 / group
risks relating to "Mining-business", 4 / group-related risks "Investor-management
projects", 5 / Group Risk related to "Policy-law."
Based on 5 identified major risk groups, the authors conducted a linear
regression method, to find out the impact of each risk group to invest real estate
project, results identified he risk group related to "economic-financial-social" is
the most powerful influence to the real estate investment projects. From the above
results the author consulted experts’ ideal to propose some measures to minimize
the risk of real estate investment in Binh Tan District.
-VII-
MỤC LỤC
CHƢƠNG 1: MỞ ĐẦU .............................................................................. Trang 01
1.1.GIỚI THIỆU CHUNG .......................................................................... Trang 01
1.2.MỤC TIÊU, ĐỐI TƢỢNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...... Trang 02
1.2.1.Mục tiêu của đề tài .............................................................................. Trang 02
1.2.2.Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu .................................... Trang 02
1.2.3.Phƣơng pháp nghiên cứu ..................................................................... Trang 02
1.2.4.Đóng góp của luận văn ........................................................................ Trang 02
CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN ...................................................................... Trang 04
2.1.CƠ SỞ LÝ THUYẾT ............................................................................. Trang 04
2.1.1.Khái niệm, phân tích và phƣơng pháp đối phó với rủi ro ................... Trang 04
2.1.1.1.Khái niệm về rủi ro và quản lý rủi ro ............................................... Trang 04
2.1.1.2.Lập kế hoạch quản lý rủi ro ............................................................. Trang 05
2.1.1.3.Xác định rủi ro ................................................................................. Trang 07
2.1.1.4.Phân tích định tính rủi ro .................................................................. Trang 13
2.1.1.5.Phân tích định lƣợng rủi ro .............................................................. Trang 16
2.1.1.6.Kế hoạch đối phó với rủi ro ............................................................. Trang 21
2.1.1.7.Kiểm soát và điều chỉnh rủi ro ......................................................... Trang 25
2.1.2.Tổng quan về thị trƣờng bất động sản................................................. Trang 27
2.1.2.1.Khái niệm về thị trƣờng bất động sản .............................................. Trang 27
2.1.2.2.Thị trƣờng bất động sản ................................................................... Trang 28
2.1.2.3.Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản ............................................. Trang 28
2.1.2.4.Các chủ thể tham gia thị trƣờng bất động sản .................................. Trang 31
-VIII-
2.1.2.5.Giá cả và giá trị bất động sản ........................................................... Trang 33
2.1.3.Quản lý rủi ro trong đầu tƣ bất động sản ............................................ Trang 34
2.1.3.1.Khái niệm ......................................................................................... Trang 34
2.1.3.2.Quản lý rủi ro trong đầu tƣ bất động sản ......................................... Trang 35
2.1.3.3.Nội dung và phƣơng pháp quản lý rủi ro trong đầu tƣ BĐS ............ Trang 35
2.2.SƠ LƢỢC CÁC NGHIÊN CỨU TRƢỚC ĐÂY ................................... Trang 36
2.2.1.Các nghiên cứu nƣớc ngoài ................................................................. Trang 36
2.2.2.Các nghiên cứu trong nƣớc ................................................................. Trang 41
2.3.THỰC TRẠNG ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở Q.BÌNH TÂN ........... Trang 43
2.3.1.Lịch sử hình thành và phát triển của Q.Bình Tân ............................... Trang 43
2.3.2.Thực trạng đầu tƣ BĐS trên địa bàn Q.Bình Tân ............................... Trang 48
CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................... Trang 53
3.1.QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU ................................................................ Trang 53
3.2.THIẾT KẾ BẢNG CÂU HỎI ................................................................ Trang 54
3.3.NỘI DUNG BẢNG CÂU HỎI .............................................................. Trang 58
3.3.1.Giới thiệu chung .................................................................................. Trang 58
3.3.2.Hƣớng dẫn trả lời ................................................................................ Trang 58
3.3.3.Các yếu tố khảo sát ............................................................................. Trang 59
3.3.3.1.Các yếu tố rủi ro liên quan đến chính sách-pháp luật ...................... Trang 59
3.3.3.2.Các yếu tố rủi ro liên quan đến năng lực CĐT/BQLDA ................. Trang 60
3.3.3.3.Các yếu tố rủi ro liên quan đến kinh tế-tài chính-xã hội .................. Trang 61
3.3.3.4.Các yếu tố rủi ro liên quan đến khai thác-kinh doanh ..................... Trang 63
3.3.3.5.Các yếu tố rủi ro liên quan đến quá trình lập dự án đầu tƣ .............. Trang 64
-IX-
3.3.3.6.Các yếu tố rủi ro liên quan đến quá trình đầu tƣ xây dựng .............. Trang 65
3.3.3.7.Bảng tổng hợp các yếu tố khảo sát ................................................... Trang 67
3.3.4.Thông tin chung .................................................................................. Trang 69
3.4.THU THẬP DỮ LIỆU ........................................................................... Trang 70
3.4.1.Xác định kích thƣớc mẫu .................................................................... Trang 70
3.4.2.Tính toán để chọn mẫu ........................................................................ Trang 72
3.4.3.Phân phối và thu thập bảng câu hỏi .................................................... Trang 73
3.5.CÁC CÔNG CỤ NGHIÊN CỨU ........................................................... Trang 74
3.5.1.Đánh giá độ tin cậy thang đo............................................................... Trang 74
3.5.2.Phân tích nhân tố chính PCA .............................................................. Trang 75
3.5.3.Phân tích hồi quy đa biến .................................................................... Trang 76
CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................. Trang 78
4.1.KHẢO SÁT THỬ NGHIỆM ................................................................. Trang 78
4.2.KHẢO SÁT CHÍNH THỨC .................................................................. Trang 81
4.2.1.Mô tả mẫu ........................................................................................... Trang 81
4.2.2.Phân tích thông tin đối tƣợng khảo sát ................................................ Trang 82
4.2.3.Kiểm tra độ tin cậy thang đo tổng thể ................................................. Trang 86
4.2.4.Phân tích nhân tố ................................................................................. Trang 99
4.2.5.Phân tích hồi quy đa biến .................................................................. Trang 111
4.2.5.1.Giả thiết mô hình nghiên cứu ......................................................... Trang 111
4.2.5.2.Dữ liệu đƣa vào phân tích hồi quy ................................................. Trang 113
4.2.5.3.Kiểm định mô hình nghiên cứu ...................................................... Trang 114
4.2.5.4.Kết quả hồi quy .............................................................................. Trang 115
-X-
4.2.5.5.Hiện tƣợng đa cộng tuyến .............................................................. Trang 117
4.3.KẾT LUẬN .......................................................................................... Trang 117
CHƢƠNG 5: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ CÁC YẾU TỐ
RỦI RO ẢNH HƢỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN BĐS .... Trang 121
5.1.PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................ Trang 121
5.1.1.Thành phần thứ nhất: những rủi ro về kinh tế-tài chính-xã hội ........ Trang 121
5.1.2.Thành phần thứ hai: những rủi ro về lập dự án-đầu tƣ xây dựng ..... Trang 122
5.1.3.Thành phần thứ ba: những rủi ro về chủ đầu tƣ-ban quản lý dự án .. Trang 124
5.1.4.Thành phần thứ tƣ: những rủi ro về khai thác-kinh doanh ............... Trang 125
5.1.5.Thành phần thứ năm: những rủi ro về chính sách-pháp luật ............ Trang 126
5.2. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ CÁC YẾU TỐ RỦI RO ẢNH
HƢỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN BĐS Ở Q.BÌNH TÂN ..... Trang 127
5.2.1.Đối với vấn đề về kinh tế-tài chính-xã hội ........................................ Trang 127
5.2.2. Đối với vấn đề về lập dự án-đầu tƣ xây dựng .................................. Trang 127
5.2.3. Đối với vấn đề về chủ đầu tƣ-ban quản lý dự án ............................. Trang 128
5.2.4. Đối với vấn đề về khai thác-kinh doanh .......................................... Trang 129
5.2.5. Đối với vấn đề về chính sách-pháp luật ........................................... Trang 130
CHƢƠNG 6: KẾT LUẬN ...................................................................... Trang 131
6.1.KẾT LUẬN .......................................................................................... Trang 131
6.2.ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU ........................................ Trang 131
6.3.HẠN CHẾ CỦA NGHIÊN CỨU ......................................................... Trang 133
6.4.KIẾN NGHỊ ......................................................................................... Trang 134
-XI-
DANH SÁCH HÌNH ẢNH VÀ BẢNG BIỂU
A/Danh sách các hình ảnh :
Hình 2.1: Quy trình quản lý rủi ro .................................................... Trang 05
Hình 2.2: Ma trận đánh giá khả năng xuất hiện và mức độ tác động của rủi
ro ....................................................................................................... Trang 15
Hình 2.3: Ma trận định lƣợng rủi ro .................................................. Trang 17
Hình 2.4: Quy trình quản lý rủi ro .................................................... Trang 36
Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu ........................................................ Trang 53
Hình 3.2: Quy trình thiết kế bảng câu hỏi ......................................... Trang 55
Hình 4.1: Biểu đồ tỷ lệ vai trò của ĐTKS ......................................... Trang 82
Hình 4.2: Biểu đồ tỷ lệ số năm kinh nghiệm của ĐTKS .................. Trang 83
Hình 4.3: Biểu đồ tỷ lệ vị trí công tác của ĐTKS ............................. Trang 84
Hình 4.4: Biểu đồ tỷ lệ loại dự án mà ĐTKS từng tham gia ............ Trang 84
Hình 4.5: Biểu đồ tỷ lệ số lƣợng dự án mà ĐTKS từng tham gia .... Trang 85
Hình 4.6: Mô hình nghiên cứu đề xuất ........................................... Trang 112
Hình 6.1: Các rủi ro chính ảnh hƣởng đến hiệu quả đầu tƣ dự án bất động
sản ................................................................................................... Trang 131
B/Danh sách các bảng biểu :
Bảng 2.1:Đánh giá xác suất xuất hiện rủi ro ..................................... Trang 18
Bảng 2.2:Ma trận đánh giá tác động của các mục tiêu dự án ........... Trang 18
Bảng 2.3: Mô phỏng Monte Carlo .................................................... Trang 20
Bảng 2.4:Nhóm yếu tố ảnh hƣởng đến tiến độ và chi phí dự án ...... Trang 38
Bảng 2.5:Nhóm nhân tố rủi ro chủ yếu ảnh hƣởng đến dự án đầu tƣ ở Thái
Lan ..................................................................................................... Trang 39
-XII-
Bảng 2.6:Nhóm biến rủi ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ Bất động sản ở Thổ Nhĩ
Kỳ ...................................................................................................... Trang 40
Bảng 2.7:Nhân tố tác động đến chi phí nhà thầu .............................. Trang 42
Bảng 2.8:Một số dự án đầu tƣ BĐS trên địa bàn Q.Bình Tân .......... Trang 47
Bảng 3.1:Mức độ ảnh hƣởng............................................................. Trang 58
Bảng 3.2: Bảng tổng hợp các yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ bất động
sản ..................................................................................................... Trang 67
Bảng 3.3:Các bƣớc phân tích nhân tố chính PCA ............................ Trang 75
Bảng 4.1:Bảng trị số trung bình, độ lệch chuẩn của 42 biến quan sát thử
nghiệm .............................................................................................. Trang 78
Bảng 4.2:Hệ số cronbach’s alpha, hệ số tƣơng quan biến tổng của 42 biến
quan sát thử nghiệm .......................................................................... Trang 79
Bảng 4.3:Tỷ lệ theo vai trò ĐTKS .................................................... Trang 82
Bảng 4.4:Tỷ lệ theo số năm kinh nghiệm ĐTKS .............................. Trang 83
Bảng 4.5:Tỷ lệ theo vị trí công tác ĐTKS ........................................ Trang 83
Bảng 4.6:Tỷ lệ theo loại dự án mà ĐTKS từng tham gia ................. Trang 84
Bảng 4.7:Tỷ lệ theo số lƣợng dự án mà ĐTKS từng tham gia ......... Trang 85
Bảng 4.8:Kiểm tra hệ số Cronbach’s alpha ...................................... Trang 86
Bảng 4.9:Các biến quan sát có hệ số tƣơng quan <0.3 ..................... Trang 87
Bảng 4.10: Kiểm tra hệ số Cronbach’s alpha loại biến RR315 ........ Trang 88
Bảng 4.11: 7 biến quan sát có hệ số tƣơng quan <0.3 ..................... Trang 89
Bảng 4.12: Kiểm tra hệ số Cronbach’s alpha loại biến RR531 ........ Trang 90
Bảng 4.13: 6 biến quan sát có hệ số tƣơng quan <0.3 ..................... Trang 91
Bảng 4.14: Kiểm tra hệ số Cronbach’s alpha loại biến RR425 ........ Trang 91
-XIII-
Bảng 4.15: 5 biến quan sát có hệ số tƣơng quan <0.3 ..................... Trang 93
Bảng 4.16: Kiểm tra hệ số Cronbach’s alpha loại biến RR642 ........ Trang 93
Bảng 4.17: 4 biến quan sát có hệ số tƣơng quan <0.3 ..................... Trang 94
Bảng 4.18: Kiểm tra hệ số Cronbach’s alpha loại biến RR635 ........ Trang 95
Bảng 4.19: 3 biến quan sát có hệ số tƣơng quan <0.3 ..................... Trang 96
Bảng 4.20: Kiểm tra hệ số Cronbach’s alpha loại biến RR320 ........ Trang 96
Bảng 4.21: 2 biến quan sát có hệ số tƣơng quan <0.3 ..................... Trang 98
Bảng 4.22: Cronbach’s alpha loại biến RR314 và RR530............... .Trang 98
Bảng 4.23: Trị số KMO và Bartlett’s Test ..................................... Trang 100
Bảng 4.24: Phần trăm đƣợc giải thích của các nhân tố .................. Trang 100
Bảng 4.25: Giá trị Factor loading của các yếu tố rủi ro lên các nhân tố chính
......................................................................................................... Trang 102
Bảng 4.26: Trị số KMO và Bartlett’s Test khi loại biến RR533. ... Trang 104
Bảng 4.27: Phần trăm đƣợc giải thích của các nhân tố sau khi loại biến
RR533 ............................................................................................. Trang 104
Bảng 4.28: Giá trị Factor loading của các yếu tố rủi ro lên các nhân tố chính
sau khi loại biến RR533 ................................................................. Trang 105
Bảng 4.29: Trị số KMO và Bartlett’s Test khi loại biến RR528. ... Trang 106
Bảng 4.30: Phần trăm đƣợc giải thích của các nhân tố sau khi loại biến
RR528 ............................................................................................. Trang 107
Bảng 4.31: Giá trị Factor loading của các yếu tố rủi ro lên các nhân tố chính
sau khi loại biến RR528 ................................................................. Trang 108
Bảng 4.32: Kết quả phân tích nhân tố. ............................................ Trang 109
Bảng 4.33: Các nhân tố chính ảnh hƣởng đến đầu tƣ BĐS. ........... Trang 111
-XIV-
Bảng 4.34: Ma trận tƣơng quan giữa các biến. ............................... Trang 112
Bảng 4.35: Mô hình tóm tắt khi sử dụng phƣơng pháp Enter. ....... Trang 115
Bảng 4.36: Kết quả hồi quy sử dụng phƣơng pháp Enter ............... Trang 115
Bảng 4.37: Phân tích Anova từ việc hồi quy . ................................ Trang 116
Bảng 4.38: Kết quả xếp hạng của các nhân tố chính lên hiệu quả đầu tƣ dự
án bất động sản. ............................................................................... Trang 118
DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
o BQLDA : Ban quản lý dự án
o CĐT : Chủ đầu tƣ
o ĐTKS : Đối tƣợng khảo sát
o QLDA : Quản lý dự án
o TVTK : Tƣ vấn thiết kế
o TVGS : Tƣ vấn giám sát
Trang - 1 -
CHƢƠNG 1: MỞ ĐẦU
1.1 GIỚI THIỆU CHUNG
- Trong những năm qua, hoạt động đầu tƣ kinh doanh bất động sản của Việt
Nam nói chung và của thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đang ngày càng phát triển.
Với dân số ngày càng đông, thu nhập càng cao, nhu cầu về nhà ở cũng nhƣ khu dân
cƣ đô thị là rất lớn, ta cũng có thể thấy ngày càng có nhiều khu đất đƣợc quy hoạch
cũng nhƣ các cao ốc mọc lên khắp các thành phố. Theo định hƣớng quy hoạch thì
việc giãn dân từ trong trung tâm Thành phố ra các quận ngoại vi là thật sự cần thiết
Vì thế, tiềm năng phát triển bất động sản ở Quận Bình Tân thu hút nhiều nhà đầu tƣ.
Trong đó có Công ty cổ phần đầu tƣ xây dựng Bình Chánh, công ty Lê Thành… với
nhiều dự án đầu tƣ trên địa bàn Quận
- Các dự án khi triển khai thực hiện thƣờng có thời gian kéo dài, nên phải
chịu nhiều tác động từ môi trƣờng xung quanh nhƣ : chính trị, kinh tế, xã hội...Nên
rủi ro là không thể tránh khỏi. Vì vậy những điều chỉnh trong quá trình thực hiện,
quản lý Bất động sản là một thực tế .
- Chính các tác động từ môi trƣờng xung quanh và điều chỉnh từ nội tại của
bất động sản dẫn tới phải thay đổi nhiều tiêu chí cơ bản đƣợc dự tính ban đầu và
làm thay đổi hiệu quả, chất lƣợng quản lý bất động sản. Đó chính là sự tồn tại của
rủi ro đối với quản lý Bất động sản. Rủi ro xuất hiện khi tồn tại đồng thời hai yếu tố
cơ bản: Yếu tố gây rủi ro và đối tƣợng chịu tác động, ảnh hƣởng.
- Vì thế, chúng ta phải có những kiến thức cơ bản về rủi ro của thị trƣờng bất
động sản để có thể nhận biết rủi ro, an toàn vƣợt qua hay có thể thu lợi đƣợc từ
những phán đoán rủi ro của mình, tránh lâm vào tình trạng tiến thoái lƣỡng nan
trƣớc những biến động của thị trƣờng .
- Và do đó, tác giả đã lựa chọn đề tài: “NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH CÁC
YẾU TỐ RỦI RO ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG
SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN” để từ đó có những nhận xét, đánh giá,
đóng góp ý nghĩa thực tiễn nhằm hạn chế các rủi ro trong quá trình đầu tƣ.
Trang - 2 -
1.2. MỤC TIÊU, ĐỐI TƢỢNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
1.2.1 Mục tiêu của đề tài:
- Nhận dạng các rủi ro có thể xảy ra của đầu tƣ kinh doanh bất động sản trên
địa bàn Quận Bình Tân bằng khảo sát bảng câu hỏi.
- Phân tích và đánh giá các yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ bất động sản
- Đƣa ra giải pháp ngăn ngừa, hạn chế những tác động có tính chất tiêu cực
với những rủi ro đã xảy ra để ứng dụng vào các dự án tƣơng tự.
1.2.2 Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tƣợng nghiên cứu: Nghiên cứu tới những vấn đề rủi ro Dự án đầu tƣ bất
động sản trên địa bàn quận Bình Tân nhƣ : cao ốc chung cƣ, văn phòng, trung tâm
thƣơng mại và đối tƣợng khảo sát của tác giả là những cá nhân đã và đang làm việc
tại các đơn vị chủ đầu tƣ, các ban quản lý dự án, các đơn vị tƣ vấn, khách hàng và
một số đơn vị kinh doanh bất động sản.
- Phạm vi nghiên cứu: Tại địa bàn quận Bình Tân nơi có các dự án đầu tƣ bất
động sản .
- Quan điểm phân tích: tác giả đứng ở vai trò Chủ đầu tƣ
1.2.3 Phƣơng pháp nghiên cứu:
- Nghiên cứu cơ sở lý thuyết về rủi ro và rủi ro đầu tƣ kinh doanh bất động sản.
- Thu thập số liệu hiện trạng về rủi ro đầu tƣ kinh doanh bất động sản.
- Phân tích các rủi ro thu thập đƣợc và đánh giá nguyên nhân gây ra rủi ro đó.
- Đƣa ra các giải pháp để hạn chế những rủi ro mang tính chất tiêu cực.
1.2.4 Đóng góp của luận văn:
Về mặt lý luận:
- Việc nhận dạng, phân tích, đánh giá, xếp hạng các yếu tố rủi ro tác động
đến đầu tƣ các dự án bất động sản giúp các bên tham gia dự án có cái nhìn tổng quát
Trang - 3 -
những rủi ro có thể gặp phải khi đầu tƣ vào dự án phát triển nhà ở ngay từ lúc lập
dự án đầu tƣ
- Phân tích yếu tố rủi ro định lƣợng bằng phƣơng pháp phân tích nhân tố
chính PCA nhằm xác định đƣợc các nhóm nhân tố chính ảnh hƣởng đến đầu tƣ dự
án bất động sản. Đồng thời kết hợp với phân tích hồi quy tuyến tính để xác định
mức độ ảnh hƣởng của từng nhóm nhân tố chính vừa tìm ra.
- Đề xuất, kiến nghị các biện pháp giảm thiểu, đối phó với yếu tố rủi ro giúp
các nhà quản lý chủ động đề ra giải pháp để kểm soát rủi ro, mang lại thành công
cho dự án.
Về mặt thực tiễn:
- Đây là đề tài mang tính ứng dụng nhằm giúp cho các Nhà đầu tƣ cũng nhƣ
các đơn vị quản lý Nhà nƣớc nhận thấy đƣợc những thuận lợi và khó khăn trong đầu
tƣ dự án bất động sản ở Quận Bình Tân dƣới tác động của các yếu tố rủi ro. Từ đó,
giúp cho:
+ Các Nhà đầu tƣ lƣờng trƣớc đƣợc những tình huống có thể xảy ra cho dự
án, để có một kế hoạch kiểm soát và đối phó kịp thời.
+ Cơ quan quản lý Nhà nƣớc kịp thời có những điều chỉnh về chính sách cho
phù hợp với thực tế.
Trang - 4 -
CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN
2.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.1.1.Khái niệm, phân tích và phƣơng pháp đối phó với rủi ro:
2.1.1.1 Khái niệm về rủi ro và quản lý rủi ro:
- Rủi ro là những thiệt hại, mất mát, nguy hiểm hoặc các yếu tố liên quan đến
nguy hiểm, khó khăn hoặc điều không chắc chắn có thể xảy ra cho con ngƣời, theo
trƣờng phái truyền thống. Theo trƣờng phái hiện đại, rủi ro là sự bất trắc có thể đo
lƣờng đƣợc, vừa mang tính tích cực, vừa mang tính tiêu cực. Rủi ro có thể mang
đến những tổn thất mất mát cho con ngƣời nhƣng cũng có thể mang lại những lợi
ích, những cơ hội .
- Rủi ro đầu tƣ là tổng hợp những yếu tố ngẫu nhiên (bất trắc) có thể đo
lƣờng bằng xác suất, là những bất trắc gây nên các mất mát thiệt hại.
- Rủi ro trong quản lý dự án là một đại lƣợng có thể đo lƣòng. Trên cơ sở tần
suất xuất hiện lặp một hiện tƣợng trong quá khứ, có thể giả định nó lại xuất hiện
tƣơng tự trong tƣơng lai. Trong quản lý dự án, một hiện tƣợng đƣợc xem là rủi ro
nếu có thể xác định đƣợc xác suất xuất hiện của nó. Trong trƣờng hợp đó, rủi ro có
xu hƣớng đƣợc bảo hiểm và có thể đƣợc lƣợng hóa nhƣ sau:
Rủi ro = Xác suất xuất hiện X Mức thua thiệt/kết quả
- Cần phân biệt hai phạm trù: rủi ro và bất trắc. Bất trắc phản ánh tình huống,
trong đó không thể biết đƣợc xác suất xuất hiện của sự kiện. Nhƣ vậy, khái niệm bất
trắc chứa đựng yếu tố chƣa biết nhiều hơn khái niệm rủi ro. Rủi ro và bất trắc có thể
xem nhƣ hai đầu của đoạn thẳng. Rủi ro nằm ở phía đầu có khả năng đo lƣờng đƣợc
nhiều hơn và nhiều số* liệu thống kê hơn để đánh giá. Bất trắc nằm ở đầu còn lại:
“sẽ không có số liệu” để đo lƣòng. Có thể mô tả sự phân biệt này qua hình sau:
Rủi ro Bất trắc
- Có thể định lƣợng
- Không có khả năng định lƣợng
Trang - 5 -
- Đánh giá đƣợc về thống kê - Không đánh giá đƣợc
- Số liệu tin cậy
- Ý kiến không chính thức
Các đặc trƣng cơ bản của rủi ro đó là:
- Rủi là sự kiện là tình huống bất ngờ, sự không chắc chắn xảy ra;
- Rủi ro đƣa đến việc không đạt đƣợc mục tiêu, có thể là tiêu cực nhƣ mất
mát thiệt hại, có thể là tích cực nhƣ cơ hội.
Quản lý rủi ro: là qui trình nhận dạng, phân tích và định lƣợng rủi ro, ứng
phó bằng một chiến lƣợc rủi ro và kế tiếp là kiểm soát chúng. [1]
Kế hoạch quản lý rủi ro
Xác định rủi ro
Kiểm tra và kiểm soát rủi ro
Phân tích định tính rủi ro
Phân tích định lƣợng rủi ro
Đối phó với rủi ro
Hình 2.1 – Quy trình quản lý rủi ro
2.1.1.2 Lập kế hoạch quản lý rủi ro
Đây là quá trình xem xét và lập lịch trình tổng quan cho các công việc cần
thực hiện nhằm quản lý rủi ro dự án.
Trang - 6 -
Các căn cứ để lập kế hoạch quản lý rủi ro:
+ Cơ cấu phân tích công việc: là căn cứ để tổ chức và xác định phạm vi của dự án
+ Hợp đồng dự án: đây là một công cụ quan trọng để nhà nƣớc quản lý dự án tổ
chức và phân bổ nguồn lực cho các hoạt động của dự án. Hợp đồng là văn bản pháp
lý để quản lý dự án, bao gồm các tài liệu chỉ rõ các kết quả, mục tiêu mà dự án cần
đạt đƣợc, mô tả về sản phẩm đầu ra của dự án, điều kiện ràng buộc giữa các bên liên
quan,….
+ Chính sách quản lý rủi ro giữa các bên liên quan: mỗi tổ chức phải đề ra một số
chính sách cụ thể trong đó đƣa ra các biện pháp hợp lý để phân tích và đối phó với
rủi ro dự án, trên cơ sở đó đƣa ra các quyết định tác động đến kế hoạch quản lý rủi
ro cụ thể. Mỗi cá nhân và mỗi tổ chức khác nhau sẽ chấp nhận các mức độ rủi ro
khác nhau, vì vậy cần xác định rõ ràng chấp nhận rủi ro của từng bên.
Công cụ và kỹ thuật lập kế hoạch quản lý rủi ro dự án:
+ Họp nhóm: Các nhà quản lý dự án cần tổ chức các buổi họp để thảo luận và xây
dựng kế hoạch quản lý rủi ro. Nhà quản lý dự án, tổ trƣởng các tổ dự án, các cá
nhân khác có liên quan đến việc quản lý rủi ro và các hoạt động chủ chốt trong dự
án, các bên liên quan chính yếu …cần phải tham gia vào buổi họp này để bàn bạc và
thống nhất kế hoạch quản lý rủi ro.
Nội dung của kế hoạch quản lý rủi ro
+ Kế hoạch quản lý rủi ro nhằm mô tả phƣơng pháp xác định rủi ro, phân tích định
tính và định lƣợng đối với rủi ro, việc đối phó và kiểm soát rủi ro cũng đƣợc xác
định trong suốt vòng đời dự án. Tuy nhiên kế hoạch quản lý rủi ro không chỉ rõ
trách nhiệm đối với từng rủi ro cụ thể mà nó bao gồm các nội dung sau:
Phƣơng pháp luận: Xác định phƣơng pháp, công cụ, nguồn dữ liệu cần
thiết để xác định rủi ro, các phƣơng pháp thích hợp đánh giá rủi ro tùy theo các giai
đoạn của dự án, lƣợng thông tin có sẵn cần cho quá trình quản lý rủi ro.
Vai trò và trách nhiệm: xác định khả năng chỉ đạo, hỗ trợ và quản lý rủi ro
Trang - 7 -
của các nhà quản lý rủi ro dự án cho mỗi loại hoạt động cụ thể trong kế hoạch quản
lý rủi ro
Ngân quỹ: xác định ngân quỹ cho việc quản lý rủi ro trong dự án. Thời
gian: xác định số lần thực hiện việc đánh giá hoạt động quản lý rủi ro, ra quyết định
… trong suốt vòng đời dự án. Cho điểm và diễn giải: xác định phƣơng pháp cho
điểm và diễn giải phù hợp với loại và thời gian tiến hành phân tích định tính và
phân tích định lƣợng rủi ro.
Tiêu chuẩn giới hạn: xác định các mức rủi ro giới hạn khác nhau mà chủ dự
án, khách hàng, nhà tài trợ chấp nhận đƣợc. Mức giới hạn chấp nhận đƣợc này là
tiêu chí đo lƣờng hiệu quả của kế hoạch đối phó với rủi ro.
Hình thức báo cáo: mô tả nội dung và hình thức kế hoạch đối phó với rủi
ro. Kết quả của quá trình quản lý rủi ro sẽ đƣợc báo cáo, phân tích và thông tin giữa
các thành viên thực hiện dự án, các đối tác liên quan bên trong và bên ngoài dự án,
nhà tài trợ và các đối tƣợng có liên quan khác.
Lƣu trữ: ghi lại những mô tả về các hoạt động chịu rủi ro theo các khía
cạnh khác nhau để sử dụng cho dự án hiện tại hoặc làm bài học cho tƣơng lai [2].
2.1.1.3 Xác định rủi ro
- Xác định rủi ro bao gồm các xác định những rủi ro có thể ảnh hƣởng đến
dự án và tài liệu về đặc điểm của từng rủi ro. Xác định rủi ro phải đảm bảo cả
những rủi ro nội bộ và bên ngoài. Trong đó, rủi ro nội bộ là những yếu tố mà các tổ
dự án có thể kiểm soát hay ảnh hƣởng, nhƣ phân công nhân viên hay dự toán chi
phí. Các rủi ro bên ngoài là những thứ ngoài sự kiểm soát hay ảnh hƣởng của các tổ
dự án, chẳng hạn nhƣ sự thay đổi thị trƣờng hay hành động của chính phủ [1]
- Xác định rủi ro là quá trình lặp. Lần xác định thứ nhất có thể đƣợc đảm
trách bởi một phần tổ dự án hoặc bởi tổ quản lý rủi ro. Toàn bộ tổ dự án hoặc tất cả
các đối tƣợng liên quan có thể tham gia vào trong lần xác định thứ hai. Để các phân
tích mang tính khách quan, những ngƣời không liên quan đến dự án có thể tham gia
Trang - 8 -
trong lần xác định cuối cùng.[2]
Các căn cứ để xác định rủi ro
- Đầu ra của quá trình lập kế hoạch dự án: để xác định rủi ro, cần phải xác
định rõ nhiệm vụ, phạm vi, mục tiêu của chủ đầu tƣ, nhà tài trợ, và các bên có liên
quan đến dự án. Ngoài ra các đầu vào khác cũng khá quan trọng nhƣ hợp đồng dự
án, cơ cấu phân tích công việc, mô tả sản phẩm dự án, dự kiến kế hoạch và chi phí,
kế hoạch nguồn lực, kế hoạch tuyển mộ và mua sắm…
- Phân loại rủi ro: các rủi ro tác động đến dự án theo hƣớng tích cực hoặc
tiêu cực có thể xác định thông qua bảng phân loại rủi ro. Bảng phân loại rủi ro sẽ
đƣợc xây dựng trên cơ sở nghiên cứu nguồn gây rủi ro. Tiêu thức phân loại bao
gồm:
+ Rủi ro theo đối tƣợng nhƣ rủi ro về mặt kỹ thuật, chất lƣợng, rủi ro ảnh
hƣởng đến chi phí…
+ Rủi ro liên quan đến dự án nhƣ phân bổ nguồn lực và thời gian không phù
hợp, khả năng lập kế hoạch kém, không tuân theo các nguyên tắc quản lý dự án..
+ Rủi ro liên quan đến các yếu tố tổ chức nhƣ mục tiêu chi phí, thời gian,
phạm vi của dự án mâu thuẫn nhau, thiếu việc sắp xếp theo thứ tự ƣu tiên các dự án,
nguồn tài chính thiếu hoặc bị gián đoạn, mâu thuẫn nguồn lực với các dự án khác
của tổ chức.
+ Rủi ro bên ngoài nhƣ thay đổi các chính sách và các yếu tố thuộc môi
trƣờng pháp lý bên ngoài, nguồn nhân lực thay đổi chủ sỡ hữu, rủi ro của quốc gia,
điều kiện thời tiết thay đổi, động đất, lũ lụt hoặc nội chiến là các thảm họa hơn là
rủi ro.
Công cụ và kỹ thuật xác định đo lƣờng rủi ro.
Số đo rủi ro:
Rủi ro đƣợc đánh giá trên cở sở các tiêu chuẩn cơ bản sau:
Trang - 9 -
- Giá trị kỳ vọng (EV – The expected value)
- Độ lệch tiêu chuẩn
- Hệ số biến thiên
- Hệ số Beta
Giá trị kỳ vọng (EV)
Vòng đời của một phƣơng án đầu tƣ thƣờng rất dài, có khi hàng chục năm.
Trong khi đó, phƣơng án đầu tƣ lại đƣợc xác định trên cơ sở những số liệu giả định,
nên rất khó chính xác và không lƣờng trƣớc đƣợc những tình huống bất trắc sẽ xảy
ra trong tƣơng lai. Khi phân tích các phƣơng án, chúng ta nên dự đoán những tình
huống có khả năng xuất hiện trong tƣơng lai, dự kiến các rủi ro của các tình huống
đó. Nếu rủi ro nảy sinh mà phƣơng án đầu tƣ vẫn có hiệu quả thì đó là một phƣơng
án vững chắc. Còn trong trƣờng hợp ngƣợc lại thì: hoặc phải có các biện pháp
phòng chống hoặc phải khƣớc từ dự án.
Khi phân tích một dự án thƣờng có hai thái cực xảy ra:
Hoặc quá lạc quan : chỉ có những tích cực xảy ra
Hoặc quá bi quan: chỉ có những biến cố xấu xảy ra
Có hai thái cực trên đều không khách quan. Để có thể đánh giá một cách khách
quan, ngƣời ta dùng “ giá trị kỳ vọng – EV”
Công thức:
Trong đó: E(NPV) Kỳ vọng của NPV
m Số sự kiện (trạng thái)
Pj xác xuất của sự kiện j (Pj=0,1)
NPVj giá trị hiện tại thuần sƣ kiện j
Kỳ vọng E(NPV) của dự án càng lớn càng tốt
Trang - 10 -
Độ lệch tiêu chuẩn:
Độ lệch tiêu chuẩn xác định mức độ dao động xung quanh giá trị trung bình
của dự án. Độ lệch tiêu chuẩn càng lớn thì mức độ rủi ro càng lớn.
Công thức:
Trong đó: m Số sự kiện (trạng thái)
Pj xác xuất của sự kiện j (Pj=0,1)
NPVj giá trị hiện tại thuần sƣ kiện j
Độ lệch chuẩn (NPV) càng lớn, sự phân tán thông tin càng nhiều, rủi ro dự án càng
cao
Hệ số biến đổi:
Hệ số biến đổi là tỷ số giữa độ lệch chuẩn và kỳ vọng NPV của dự án nói lên
mức độ rủi ro trên một đơn vị kỳ vọng.
Dự án có COV càng nhỏ càng tốt và ngƣợc lại
Trong các số đo rủi ro thì giá trị kỳ vọng và độ lệch tiêu chuẩn xác định mức
độ rủi ro tuyệt đối, còn hệ số tƣơng quan xác định mức độ rủi ro tƣơng đối.
Công thức:
Hệ số Beta
Beta đo lƣờng sự biến động của dự án so với mức biến động chung của thị
trƣờng đầu tƣ. Theo đó, beta xác định mối quan hệ giữa chênh lệch thu nhập quá
khứ của công ty và thu nhập không đổi với chênh lệch quá khứ của toàn bộ thị
trƣờng và thu nhập không đổi.
Nếu :
- Beta <1: Sự biến động của dự án nhỏ hơn sự biến động của thị trƣờng đầu tƣ
Trang - 11 -
- Beta=1 : Sự biến động của dự án bằng với sự biến động của thị trƣờng đầu tƣ
- Beta>1 : Sự biến động của dự án lớn hơn sự biến động của thị trƣờng đầu tƣ
Phƣơng pháp đo lƣờng rủi ro :
Đánh giá các tài liệu : bƣớc đầu tổ chức dự án cần đánh giá kế hoạch thực
hiện dự án ở mức độ tổng quan và mức độ chi tiết, các tài liệu về dự án và các thông
tin khác có liên quan
Các kỹ thuật thu thập thông tin : các kỹ thuật thu thập thông tin sử dụng
trong quá trình xác định rủi ro bao gồm phƣơng pháp chuyên gia tập thể, phƣơng
pháp Delphi, phỏng vấn, phân tích SWOT( phƣơng pháp phân tích điểm mạnh,
điểm yếu, cơ hội và nguy cơ).
- Phƣơng pháp chuyên gia tập thể: đây là phƣơng pháp xác định rủi ro phổ
biến nhất. Mục tiêu là xây dựng bảng danh sách tổng hợp các rủi ro có thể xảy ra,
làm cơ sở cho quá trình phân tích định tính và định lƣợng rủi ro. Tổ dự án thƣờng
thực hiện phƣơng pháp lấy ý kiến chuyên gia tập thể thông qua việc sử dụng các
chuyên gia ở các lĩnh vực khác nhau. Các chuyên gia này sẽ tranh luận với nhau
trong cuộc họp để phân loại và định nghĩa một cách chi tiết về các rủi ro dự án.
- Phƣơng pháp Delphi: đây là cách để lấy ý kiến thống nhất của các chuyên
gia về rủi ro dự án thông qua quá trình bỏ phiếu kín. Tổ dự án thƣờng sử dụng các
câu hỏi về rủi ro dự án để lấy ý kiến các chuyên gia. Sau đó các ý kiến phản hồi
đƣợc tập hợp và gửi trở lại để các chuyên gia xem xét. Có thể đạt đƣợc các ý kiến
thống nhất vế các rủi ro chính của dự án sau một vài vòng nhƣ vậy. Phƣơng pháp
này giúp giảm thiểu các sai số và tránh việc tác động quá mức của bất kỳ chuyên
gia nào đến các kết quả cuối cùng.
- Phƣơng pháp phỏng vấn: Các rủi ro có thể xác đƣợc bằng cách phỏng
vấn các nhà quản lý dự án hoặc các chuyên gia trong lĩnh vực này. Ngƣời chịu trách
nhiệm xác định rủi ro phải xác định các cá nhân thích hợp, tóm họ lại trong dự án và
cung cấp các thông tin nhƣ cơ cấu phân tích dự án, danh mục các giả thiết. Ngƣời
Trang - 12 -
đƣợc phỏng vấn sẽ xác định rủi ro trên cơ sở kinh nghiệm của cá nhân họ, các thông
tin về dự án và các nguồn lực khác nhau mà họ thấy hữu ích.
- Phân tích SWOT: Phƣơng pháp này giúp xác định điểm mạnh, điểm yếu,
các cơ hội và các nguy cơ mất mát do rủi ro mang lại. Phƣơng pháp này sử dụng để
phân tích dữ liệu định lƣợng và tổng hợp các kết quả đánh giá. Nó xác định, thảo
luận và ghi chép càng nhiều yếu tố càng tốt cho từng đầu mục. Phân tích có thể thực
hiện dƣới dạng kiểu họp nhóm của một nhóm công tác nhỏ hoặc một hội thảo, có
thể thực hiện giống nhƣ phân tích và tổng hợp các thông tin khác.
Mục đích:
Xác định điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và nguy cơ (SWOT) liên quan tới
một dự án hoặc một nhóm dự án. Phƣơng pháp này hữu ích khi đánh giá định tính.
Điểm mạnh: Những yếu tố hoạt động tốt trong một dự án hoặc một tình
huống. Những khía cạnh mà ngƣời ta tự hào khi nói về chúng.
Điểm yếu: Những yếu tố hoạt động không tốt
Cơ hội: Những ý tƣởng phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu
Nguy cơ: Những yếu tố hạn chế hoặc đe dọa các cơ hội thay đổi
- Phƣơng pháp đối chiếu: Rủi ro đƣợc xác định bằng cách đối chiếu với
danh mục các loại rủi ro. Danh mục rủi ro đƣợc xây dựng trên cơ sở các thông tin
và các kiến thức có đƣợc từ các dự án trong quá khứ hoặc từ các nguồn thông tin
khác. Điểm mạnh khi sử dụng phƣơng pháp đối chiếu là rủi ro đƣợc xác định một
cách nhanh chóng và đơn giản nhƣng không thể xác định đƣợc danh mục rủi ro một
cách hoàn thiện và đầy đủ nên ngƣời sử dụng bị hạn chế các loại rủi ro trong danh
mục rủi ro. Vì vậy để hạn chế nhƣợc điểm này cần quan tâm đến các rủi ro không
có trong danh mục thông thƣờng nhƣng xuất hiện ở các dự án tƣơng tự. Phƣơng
pháp đối chiếu này có thể ghi lại các rủi ro có thể xảy ra đối với các dự án, có thể
đƣa phƣơng pháp này nhƣ một bƣớc bắt buộc trong quá trình nhận diện rủi ro.
- Phƣơng pháp phân tích giả định: Các dự án đƣợc mô phỏng và phát triển
Trang - 13 -
trên cơ sở đặt ra các giả thiết và tình huống. Phân tích giả định là kỹ thuật xác định
rủi ro trên cơ sở xác định giá trị các tình huống giả định. Nó xác định rủi ro dự án từ
việc giả định sự thiếu hụt, không đảm bảo, mâu thuẩn.
- Phƣơng pháp biểu đồ bao gồm:
Biểu đồ nguyên nhân và kết quả : Biểu đồ xƣơng cá rất có ích trong việc xác
định nguyên nhân và kết quả của rủi ro trong đó biểu diễn sự liên kết giữa các yếu
tố nguyên nhân với các kết quả.
Biểu đồ hệ thống hay biểu đồ quá trình: biểu thị mối liên hệ giữa các yếu tố
trong hệ thống và cơ cấu nhân quả.
Kết quả của quá trình xác định rủi ro
Xác định đƣợc rủi ro : rủi ro là yếu tố khó lƣờng trƣớc mà khi xảy ra có thể
mang lại các hiệu quả tích cực và tiêu cực ảnh hƣởng đến mục tiêu của dự án
Xác định đƣợc dấu hiệu của rủi ro: dấu hiệu cho thấy rủi ro có khả năng xuất hiện
trong tƣơng lai. Ví dụ nhƣ không bảo đảm một số dấu mốc quan trọng của dự án có
thể là dấu hiệu của sự chậm trễ về lịch trình dự án.
Xác định rủi ro là cơ sở của các quá trình: phân tích rủi ro, lập kế hoạch đối
phó, kiểm soát và điều chỉnh rủi ro. Do vậy xác định rủi ro có đầy đủ và hoàn chỉnh
thì mới có khả năng mang lại các kết quả chính xác ở các quá trình sau.
2.1.1.4 Phân tích định tính rủi ro
- Phân tích định tính rủi ro là quá trình đánh giá các ảnh hƣởng và khả năng
xảy ra của các rủi ro đã đƣợc xác định từ bƣớc trƣớc. Phân tích định tính cho phép
xếp hạng xác suất và khả năng tác động tiềm tàng của rủi ro.
Căn cứ để tiến hành phân tích định tính[2]
Xác định rủi ro: các rủi ro đƣợc xác định trong bƣớc 2 đƣợc đánh giá về khả
năng xuất hiện và tiềm năng tác động đến dự án.
Tình trạng dự án: tính bất định của rủi ro thƣờng phụ thuộc vào quá trình
Trang - 14 -
thực hiện dự án trong vòng đời của nó. Trong giai đoạn đầu của dự án , rủi ro không
xuất hiện, việc thiết kế dự án chƣa hoàn chỉnh, trong các giai đoạn sau có thể có
nhiều thay đổi xảy ra, làm phát sinh thêm nhiều rủi ro mới.
Loại dự án: các dự án thông thƣờng hoặc các dự án có tính chất định kỳ
thƣờng có xu hƣớng xác định đƣợc xác suất xuất hiện và mức độ tác động một cách
dễ dàng và chính xác hơn. Các dự án phức tạp có mức độ công nghệ cao hoặc dự án
công nghệ mới đƣợc áp dụng lần đầu mang tính bất định cao hơn.
Sự chính xác của số liệu: tính chính xác của số liệu mô tả phạm vi xác định
rủi ro. Nó bao gồm quy mô của chuỗi số liệu có sẵn, cũng nhƣ mức tin cậy của số
liệu.
Cần đánh giá nguồn cung cấp số liệu sử dụng để xác định rủi ro.
Công cụ và kỹ thuật phân tích định tính rủi ro[2]
Bước 1: Xác định xác suất xuất hiện rủi ro
Xác suất xuất hiện rủi ro là khả năng mà rủi ro đó có thể xuất hiện. Xác suất
xuất hiện rủi ro có thể đƣợc mô tả một cách định tính nhƣ là rất thấp, thấp, bình
thƣờng, cao, và rất cao
Bước 2: Xác định mức độ tác động của rủi ro:
Mức độ tác động của rủi ro là các kết quả làm thay của rủi ro là các kết quả
làm thay đổi mục tiêu dự án khi rủi ro xuất hiện. Mức độ tác động của rủi ro cũng
có thể đƣợc mô tả một cách định tính nhƣ là rất cao, cao, bình thƣờng, thấp, và rất
thấp.
Thang đo mức độ tác động có thể chỉ thứ tự hoặc chỉ số lƣợng, phụ thuộc
vào từng trƣờng hợp cụ thể. Thang đo thứ tự thƣờng chỉ xếp hạng mức độ tác động
một cách đơn giản, nhƣ rất thấp, thấp, bình thƣờng, cao, và rất cao.
Bước 3: Xây dựng ma trận đánh giá xác suất và mức độ tác động của rủi ro:
Ma trận đƣợc xây dựng để xác định các mức độ rủi ro (thấp, bình thƣờng và
Trang - 15 -
cao) trên cơ sở kết hợp xác suất và khả năng tác động. Các rủi ro có khả năng xuất
hiện cao và mức độ tác động trầm trọng thƣờng đòi hỏi các nghiên cứu chuyên sâu
(bao gồm phân tích định lƣợng và quản lý rủi ro một cách tổng hợp). Việc phân tích
định tích rủi ro đƣợc hoàn thành nhờ việc sử dụng ma trận và thang đo đánh giá
mức độ tác động của các rủi ro.
MỨC ĐỘ TÁC ĐỘNG
XÁC SUẤT XẢY RA
Rất thấp
Thấp
Bình thƣờng
Cao
Rất cao
Rất thấp
Thấp
Bình thƣờng
Cao
Rất cao
Mức độ rủi ro
Rủi ro thấp
Rủi ro bình thƣờng
Rủi ro cao
Hình 2.2 - Ma Trận đánh giá khả năng xuất hiện và mức độ tác động của rủi ro[2]
Phân tích rủi ro về mặt định tính đòi hỏi sự hiểu biết và kinh nghiệm về rủi
ro, cũng nhƣ cần có số liệu đầy đủ và tin cậy. Nếu rủi ro không đƣợc hiểu đúng,
hoặc sử dụng các số liệu kém chính xác, có thể dẫn đến phân tích định tính kém
hiệu quả. Xếp hạng thứ tự các mức độ một cách chính xác sẽ giúp cho việc phân
tích tốt hơn.
Kết quả của quá trình phân tích định tính rủi ro [2]
Trang - 16 -
Xếp hạng tổng quan rủi ro đối với mỗi dự án: xếp hạng rủi ro đối với dự án
là xếp hạng vị trí của dự án về mặt rủi ro khi so sánh với các dự án khác bằng cách
tính điểm của rủi ro. Nó có thể đƣợc sử dụng để phân bổ nhân lực hoặc các nguồn
lực khác cho các dự án theo mức rủi ro khác nhau, để phân tích chi phí- lợi ích dự
án, hoặc để hỗ trợ cho quá trình ra quyết định nên thực hiện hay hủy bỏ dự án.
Danh mục rủi ro theo thứ tự ƣu tiên: rủi ro và các điều kiện có thể đƣợc xếp
hạng theo thứ tự ƣu tiên bằng một số các tiêu chuẩn. Chúng bao gồm việc xếp hạng
(cao, trung bình, thấp) hoặc theo thứ tự phân tích cơ cấu công việc. Rủi ro cũng có
thể đƣợc tập hợp thành nhóm rủi ro đòi hỏi phải đối phó ngay lập tức hoặc có thể
đối phó muộn sau. Rủi ro có thể tác động ở mức độ khác nhau đến chi phí, thời gian
thực hiện và chất lƣợng dự án. Rủi ro đáng kể cần đƣợc mô tả trên cơ sở xác suất
xuất hiện và tác động của nó.
Danh mục rủi ro cần phân tích và quản lý đặc biệt: các rủi ro có mức độ tác
động cao hoặc trung bình là các rủi ro nên tiến hành phân tích sâu hơn, bao gồm cả
các phân tích định lƣợng rủi ro. Cần có kế hoạch quản lý rủi ro đối với các rủi ro
loại này.
Trong luận văn này, tác giả nghiên cứu việc phân tích rủi ro trong đầu tƣ bất
động sản cũng sử dụng phƣơng pháp này để điều tra khảo sát thực tế những yếu tố
rủi ro thƣờng xảy ra nhất và mức độ tác động của những rủi ro này đến đầu tƣ bất
động sản nhƣ thế nào.
2.1.1.5 Phân tích định lƣợng rủi ro:
- Những công cụ này đƣợc sử dụng để giúp nhà quản trị phác thảo một bức
tranh rõ ràng về rủi ro mà họ đang xem xét, tuy nhiên không có một công cụ nào
đƣợc xem là có thể thích hợp trong mọi trƣờng hợp. Phân tích độ nhạy thì đơn giản,
dễ sử dụng và dể giải thích về kết quả nhƣng tính đơn giản lại không thể đánh giá
trong việc hiểu rõ các tần suất của những kết quả rất đa dạng. Phƣơng pháp mô
phỏng và sơ đồ cây cung cấp một cái nhìn sâu sắc về bản chất của các khả năng
nhƣng nó lại quá khó (mất thời gian và chi phí) để sử dụng. Vì thế, mỗi công cụ
Trang - 17 -
phân tích rủi ro đều có vị trí thích hợp, nhà quản lý có thể sử dụng từng phƣơng
pháp theo các trƣờng hợp cụ thể.
Căn cứ phân tích định lƣợng rủi ro[2]
Các rủi ro đƣợc xác định rủi ro và danh mục rủi ro theo thứ tự ƣu tiên và
danh mục cần phân tích và quản lý đặc biệt ở các phân tích định tính rủi ro.
Thông tin trong quá khứ: thông tin từ các dự án tƣơng tự đã đƣợc thực hiện, nghiên
cứu rủi ro trong các dự án tƣơng tự của các chuyên gia, cơ sở số liệu về rủi ro từ các
nguồn khác nhau.
Đánh giá của chuyên gia: đánh giá từ tổ dự án, hoặc các chuyên gia trong và
ngoài dự án. Các đầu ra khác trong quá trình lập kế hoạch.
Công cụ và kỹ thuật phân tích định lƣợng rủi ro
Phƣơng pháp chấm điểm [3]: dùng phƣơng pháp chấm điểm để xếp hạng
rủi ro. Thang điểm là tùy chọn, nhƣng thông thƣờng chọn thanh điểm 10 hoặc 5.
Điểm của rủi ro = điểm khả năng xuất hiện*điểm mức độ tác động
5
4
(B)9
(A)15
3
2
1
G N Ở Ư H H N Ả Ộ Đ C Ứ M
1 2 3 4 5
Ví dụ: Rủi ro A Mức độ tác động =3 Xác suất xảy ra =5 Điểm rủi ro=3x5=15 Rủi ro B Mức độ tác động =3 Xác suất xảy ra =3 Điểm rủi ro=3x3=9
TẦN SUẤT XUẤT HIỆN
Hình 2.3 – Ma trận định lượng rủi ro
Xác suất xảy ra: Thang đo xác suất rủi ro xảy ra thƣờng nằm trong khoảng
từ 0,0 (không xảy ra) đến 1,0 (chắc chắn xảy ra). Đánh giá xác suất xuất hiện rủi ro
có thể khá khó khăn do thiếu số liệu thực tế, cũng có thể sử dụng một thang đo thứ
tự, biểu diễn bởi khả năng hiếm khi xảy ra và khả năng chắc chắn xảy ra.
Trang - 18 -
Bảng 2.1 Đánh giá xác suất xuất hiện rủi ro [2]
Đánh giá
Thang đo thứ tự
Thang đo định lƣợng
01
Xác suất xảy ra rủi ro là rất thấp
1- 19%
02
Xác suất xảy ra rủi ro là thấp
20- 39%
03
Xác suất xảy ra rủi ro là trung bình
40- 59%
04
Xác suất xảy ra rủi ro là cao
60- 79%
05
Xác suất xảy ra rủi ro là rất cao
80- 99%
Mức độ tác động: Thang đo số lƣợng thì xác định giá trị cụ thể cho các tác
động đó. Các giá trị này có thể là tuyến tính (nhƣ 1;3;5;7;9) hoặc phi tuyến (nhƣ
1;2;4;8;16). Thang đo số lƣợng nhằm xác định các giá trị tƣơng đối đối với khả
năng tác động của mục tiêu nếu nhƣ rủi ro xuất hiện.
Bảng 2.2: Ma trận đánh giá tác động của các mục tiêu dự án
1
2
3
4
5
Mức độ tác động
Thời gian
Không đảm bảo kế hoạch hoặc kế hoạch không phù hợp
Các dấu mốc quan trọng bị chậm dẫn đến thực hiện kế hoạch bị kéo dài thêm 1 quý
Các dấu mốc quan trọng bị chậm dẫn đến thực hiện kế hoạch bị kéo dài thêm 1 quý
dấu Các quan mốc bị trọng dẫn chậm kế đến hoạch bị kéo dài dƣới 1 quý
Các dấu mốc quan trọng bị dẫn chậm đến thực kế hiện hoạch bị kéo dài thêm 1 năm
Chi phí tăng <5%
Chi phí tăng thêm 5-10%
Chi phí tăng thêm 10-20%
Chi phí tăng hơn 20%
Chi phí
u ê i t c ụ M
Chi phí gia tăng không đáng kể
tài
Chất lƣợng
lƣợng Chất công trình giảm nhƣng rất khó phát hiện
lƣợng Chất trình công làm giảm tăng thêm chi phí <5%
lƣợng Chất công trình giảm làm tăng thêm chi phí 5% -10%
Chất lƣợng dự án không dảm bảo các yêu cầu tiêu chuẩn
Nhà trợ không cho chất rằng lƣợng dự án đảm bảo mục tiêu và yêu cầu đặt ra
Trang - 19 -
Phân tích độ nhạy: Phân tích độ nhạy cho phép xác định rủi ro nào ảnh
hƣởng đến dự án nhiều nhất. Nó xác định quy mô tác động của rủi ro tới mục tiêu
của dự án bằng cách đo lƣờng mức tác động của mỗi yếu tố rủi ro trong khi giữ
không thay đổi các yếu tố còn lại.
Phân tích cây quyết định: là một biểu đồ hình cây, trong đó mỗi quyết định
đƣợc mô tả thông qua việc xem xét lựa chọn bởi một quyết định hoặc tình huống
khác có liên quan trong số nhiều tình huống khác nhau.
Xác suất xảy ra mỗi trƣờng hợp rủi ro và chi phí (giá trị) của mỗi đƣờng sự
kiện và quyết định tƣơng lai đƣợc xác định trên cây quyết định. Với các yếu tố rủi
ro, chi phí và giá trị đạt đƣợc, và các quyết định phụ thuộc đƣợc lƣợng hóa, giải bài
toán cây quyết định nhằm xác định quyết định nào cho phép đạt đƣợc giá trị dự kiến
lớn nhất.
Cây quyết định có thể kết hợp với mô phỏng Monte Carlo. Nhà quản lý có
thể thực hiện nghiên cứu mô phỏng để xác định xác suất. Sau đó kết hợp với sơ đồ
cây quyết định để đƣa ra kết quả tính toán cuối cùng.
EV=
Trong đó Pi: xác suất của sự kiện i
Xi: giá trị của trƣờng hợp i
Phƣơng pháp mô phỏng Monte Carlo:
Một mô hình phỏng là một mô hình mô tả một hệ thống mà theo đó nó có thể
xem xét hệ thống sẽ phản ánh nhƣ thế nào với những tình huống khác nhau trong
thực tế. Một số mô hình là thực tế nhƣ là mô hình với tỷ lệ thu nhỏ của thân tàu mà
nó đƣợc thử nghiệm trong bể chứa để tiên đoán một con tàu thực sẽ hoạt động nhƣ
thế nào. Hầu hết mô hình là đƣợc xây dựng trên một loạt các phƣơng trình toán học.
Tuy nhiên rất nhiều ngƣời sử dụng những mô hình mô phỏng chƣa bao giờ
thực sự biết về chúng, họ chỉ đơn thuần là mƣờng tƣợng ra nó.
Trang - 20 -
Mô phỏng Monte Carlo là kỹ thuật mô phỏng đƣợc sử dụng cho phân tích
vốn đầu tƣ trong bốn thập kỷ gần đây. Kỹ thuật này có tên nhƣ vậy vì nó sử dụng
những giá trị đƣợc rút ra một cách ngẫu nhiên nhƣng với xác suất của việc đƣợc rút
ra đƣợc kiểm soát để xấp xỉ với xác suất thực sự của việc xảy ra.
Để thực hiện mô phỏng Monte Carlo, nhà quản lý sử dụng phần mềm và
máy tính chuyên dụng thực hiện hàng nghìn phép lặp khác nhau, coi xác suất xảy ra
đó nhƣ là một kết quả thống kê trên thực tế.
Bảng 2.3 Mô phỏng Monte Carlo
Doanh thu
Xác suất
X1% X2% X3% X4%
X5%
X6% …
Giá trị thu hồi
… ….
Xác suất
Y1% Y2%
Tỷ xuất chiếc khấu a
b
c
Xác suất
Z1% Z2% Z3%
Mô phỏng Monte Carlo cho nhà quản lý một nhìn chi tiết về rủi ro hơn
những phƣơng pháp trƣớc đây. Kết hợp với giá trị kỳ vọng và độ lệch chuẩn của
NPV, nhà quản lý sẽ có cái nhìn tổng thể bức tranh rủi ro hơn. Bức tranh thể hiện
bằng đô thị và rất chi tiết về rủi ro có thể giúp quản lý ra quyết định đầu tƣ.
Bất lợi của việc mô phỏng.
Phân tích mô phỏng khắc phục đƣợc những giới hạn của rất nhiều phƣơng
pháp phân tích rủi ro mà ta đã đề cập ở trên, nhƣng phân tích mô phỏng cũng có
những điểm bất lợi. Dữ liệu cho mô hình mô phỏng có thể tốn nhiều chi phí để xây
dựng bởi vì ƣớc tính phân phối xác suất phải đƣợc khai thác với một số biến số sau
đó mô hình mới đƣợc xây dựng, lập trình và kiểm lại. Điều này có thể tiêu tốn nhiều
chi phí về nhân lực, chất xám và nó có thể trì hoãn việc ra quyết định.
Những ngƣời phê bình còn chỉ ra rằng mô phỏng Monte Carlo không tách ra
Trang - 21 -
rủi ro hệ thống mà nó là mối quan tâm chính yếu của các nhà đầu tƣ. Điều này là
đúng đối với mô phỏng Monte Carlo cũng nhƣ các kỹ thuật phân tích khác, rất
nhiều ngƣời ra quyết định mang tính chất cá nhân đối với rủi ro. Vì thế, họ muốn
xem xét rủi ro tổng thể cũng nhƣ rủi ro đối với các nhà đầu tƣ theo một cách đa
dạng. Thực chất, mô phỏng Monte Carlo có thể sử dụng để tạo ra những dữ liệu đầu
vào cho những phƣơng pháp khác.
Kết quả phân tích định lƣợng rủi ro:
Danh mục rủi ro đƣợc lƣợng hóa bao gồm các rủi ro có tác động xấu và tốt
đến dự án.
Tần suất dự án thực hiện đứng thời gian và kinh phí: Tần suất dự án thực
hiện đúng thời gian và kinh phí trong kế hoạch hiện tại và với các điều kiện hiện tại.
Trong các phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng đã nêu ở trên, trong luận văn này tác
giả chỉ sử dụng một số phƣơng pháp phù hợp với việc nghiên cứu rủi ro trong đầu
tƣ bất động sản phƣơng pháp chấm điểm và phƣơng pháp tần suất.
2.1.1.6 Kế hoạch đối phó với rủi ro[2]
Kế hoạch đối phó với rủi ro là quá trình lựa chọn và quyết định các hoạt
động nhằm đẩy mạnh cơ hội và giảm bớt hiểm họa của rủi ro đối với mục tiêu của
dự án. Bao gồm việc xác định và phân bổ các cá nhân hoặc tổ chức nhằm có trách
nhiệm đối với mỗi rủi ro. Quá trình này nhằm đảm bảo chắc chắn các rủi ro đƣợc
xác định là phù hợp. Tính hiệu quả của kế hoạch đối phó với rủi ro đƣợc xác định là
phù hợp. Tính hiệu quả của kế hoạch đối phó với rủi ro thể hiện thông qua việc rủi
ro tăng hoặc giảm đối với dự án. Kế hoạch phản ứng với rủi ro phải phù hợp với
mức độ nghiêm trọng của rủi ro, hiệu quả chi phí và phù hợp với xu hƣớng, thời
gian để thực hiện dự án thành công, điều kiện hoàn cảnh thực tế của dự án, tùy
thuộc các bên liên quan đến dự án, và chủ sở hữu của dự án. Cũng cần lựa chọn một
kế hoạch tốt nhất đối phó với rủi ro trên cơ sở các quan điểm khác nhau.
Căn cứ lập kế hoạch đối phó với rủi ro
Trang - 22 -
Kế hoạch quản lý rủi ro, danh mục các rủi ro theo mức độ ƣu tiên (bƣớc
phân tích định tính rủi ro), danh mục các rủi ro đƣợc lƣợng hóa, xác suất dự án thực
hiện đúng thời gian và kinh phí (bƣớc phân tích định lƣợng rủi ro).
Danh mục các rủi ro tiềm tàng
Ngƣỡng rủi ro: mức rủi ro mà một dự án có thể chấp nhận đƣợc
Đối tƣợng chịu rủi ro: các đối tác liên quan đến dự án đều có thể phải chịu
rủi ro, trong quá trình lập kế hoạch đối phó với rủi ro phải thu thập ý kiến của tất cả
các đối tƣợng này
Các nguyên nhân thƣờng gặp của rủi ro: nhiều rủi ro thƣờng do một số các
nguyên nhân nhất định. Các hoạt động đối phó với rủi ro cần hƣớng vào các nguyên
nhân nhất định. Các hoạt động đối phó với rủi ro cần hƣớng vào các nguyên nhân
này
Xu hƣớng trong kết quả phân tích định tính và định lƣợng rủi ro: qua các kết
quả của các bƣớc phân tích định tính và định lƣợng rủi ro có thể thấy rủi ro nào là
khẩn cấp cần phải tập trung đối phó ngay và rủi ro nào là tiềm tàng.
Công cụ và kỹ thuật lập kế hoạch đối phó rủi ro:
Có nhiều kế hoạch đối phó với rủi ro. Cần phải lựa chọn một kế hoạch đối
phó phù hợp và có hiệu quả nhất đối với mỗi loại rủi ro cụ thể. Do vậy, cần phát
triển các hoạt động cụ thể để thực hiện các kế hoạch đó. Cần lựa chọn các kế hoạch
cơ bản và kế hạch hỗ trợ.
Né tránh rủi ro:
Né tránh rủi ro là việc thay đổi kế hoạch thực hiện dự án nhằm loại trừ rủi ro
hoặc tạo điều kiện bảo vệ mục tiêu của dự án ít bị tác động. Mặc dù không bao giờ
có thể loại trừ đƣợc tất cả mọi rủi ro, nhƣng ngƣời ta cố gắng né tránh một số rủi ro
nhất định.
Một số loại rủi ro xuất hiện sớm khi bắt đầu dự án có thể đƣợc đối phó bằng
Trang - 23 -
cách xác định các yêu cầu, thu thập thông tin, cải thiện quá trình trao đổi tin tức
hoặc chuyên môn hóa. Giảm phạm vi để tránh các hoạt động có rủi ro cao, thêm
nguồn lực hoặc thời gian, chấp nhận phƣơng pháp cũ thay cho một phƣơng pháp đổi
mới, hoặc tránh các hợp đồng phụ không quen thuộc có thể là các ví dụ của việc
tránh né.
Chuyển giao rủi ro:
Chuyển giao rủi ro là tìm kiếm cơ hội để chuyển hậu quả của rủi ro cho phía
thứ ba gánh chịu. Chuyển giao rủi ro đơn giản là chuyển rủi ro cho một đối tƣợng
khác chứ không phải là tìm cách giảm thiểu hoặc loại trừ nó.
Chuyển giao trách nhiệm pháp lý về rủi ro là biện pháp có hiệu quả nhất đối
với các rủi ro tài chính. Chuyển giao rủi ro liên quan đến khoản chi trả để bù đắp
cho rủi ro mà phía thứ ba gánh chịu. Bao gồm bảo hiểm, bảo lãnh. Hợp đồng có thể
sử dụng để chuyển giao một số rủi ro nhất định cho phía thứ ba. Sử dụng các hợp
đồng với giá cố định cũng có thể chuyển giao rủi ro cho ngƣời mua nếu thiết kế dự
án là không bị thay đổi. Mặc dù, hợp đồng chi phí bồi hoàn chuyển giao nhiều rủi ro
hơn cho khách hàng hoặc nhà tài trợ, nhƣng chúng góp phần giảm chi phí nếu có sự
thay đổi trong thời gian thực hiện dự án. Chuyển nợ cũng là một biện pháp chuyển
dịch rủi ro hữu hiệu.
Giảm nhẹ rủi ro:
Giảm nhẹ rủi ro là tìm cách làm giảm bớt xác suất hoặc mức độ tác động của
các rủi ro bất lợi một ngƣỡng đƣợc chấp nhận nào đó. Các hành động để giảm xác
suất xuất hiện rủi ro hoặc tác động của nó đến dự án thì có hiệu quả hơn việc cố
gắng sửa chữa các hậu quả khi nó đã xuất hiện. Chi phí giảm thiểu rủi ro cần phù
hợp với mức giảm của xác suất và hậu quả tác động.
Có thể giảm rủi ro thông qua việc tiến hành một số các hoạt động nhƣ chấp
thuận quá trình ít phức tạp hơn, thực hiện các khảo sát địa chất hoặc khảo sát kỹ
thuật, lựa chọn các khách hàng ổn định hơn, dự phòng thời gian và nguồn lực, phân
tán rủi ro, cứu vớt những tài sản còn sử dụng đƣợc…
Trang - 24 -
Chấp nhận rủi ro:
Chấp nhận rủi ro nghĩa là tổ dự án phải quyết định không thay đổi kế hoạch
dự án để đối phó với một rủi ro nào đó hoặc không có khả năng xây dựng bất cứ
chiến lƣợc đối phó nào.
Chấp nhận tích cực bao gồm việc phát triển một kế hoạch để đối phó với các
bất ngờ. Chấp nhận tích cực nghĩa là tổ dự án sẽ không tác động gì đến rủi ro khi nó
xuất hiện.
Kế hoạch đối phó với những bất ngờ có thể áp dụng để xác định các rủi ro
phát sinh trong suốt đời dự án. Xây dựng một số kế hoạch đối phó với các bất ngờ
có tác dụng giảm chi phí hành động khi rủi ro xuất hiện. Kế hoạch này có thể bao
gồm việc xác định mức độ tác động mà các yếu tố bất ngờ xảy ra, phát triển các giải
pháp hoặc thay đổi phạm vi dự án.
Đầu ra của kế hoạch đối phó rủi ro
Kế hoạch đối phó rủi ro: có thể gọi là kế hoạch đăng ký rủi ro, cần đƣợc
xác định ở các mức độ chi tiết các hành động, bao gồm một số hoặc tất cả các hoạt
động sau:
Xác định rủi ro, mô tả rủi ro, lĩnh vực hoạt động các dự án
Ngƣời chịu rủi ro và phân chia các trách nhiệm
Các kết quả từ các phân tích định tính và định lƣợng rủi ro
Các phản ứng đƣợc chấp thuận bao gồm né tránh, chuyển giao, giảm nhẹ
hoặc chấp nhận một số rủi ro hoặc ở những mức nhất định trong kế hoạch đối phó
với rủi ro
Các hoạt động cụ thể để thực hiện chiến lƣợc đối phó đã lựa chọn
Kinh phí và thời gian phản ứng với rủi ro
Kế hoạch đối phó với những bất ngờ
Các rủi ro còn lại: là những rủi ro còn lại sau khi các hành động né tránh,
Trang - 25 -
chuyển giao, giảm nhẹ đƣợc thực hiện. Chúng bao gồm các rủi ro không quan trọng
có thể đƣợc chấp nhận.
2.1.1.7 Kiểm soát và điều chỉnh rủi ro[2]
Kiểm soát và điều chỉnh rủi ro là một bƣớc tiếp theo trong chu trình quản lý
rủi ro dự án, bao gồm việc kiểm soát các rủi ro cũ và xác định các rủi ro mới, đảm
bảo việc thực hiện kế hoạch đối phó với rủi ro, và đánh giá hiệu quả của việc giảm
rủi ro. Kiểm soát và điều chỉnh rủi ro liên quan đến việc thực hiện kế hoạch đối phó
với những bất ngờ. Trong quá trình phát triển dự án, các rủi ro sẽ thay đổi, hoặc
phát triển thành loại rủi ro mới, hoặc một số các rủi ro tiềm tàng cũng có thể sẽ biến
mất.
Việc điều chỉnh rủi ro và kiểm soát rủi ro sẽ cung cấp các thông tin hỗ trợ
cho việc ra quyết định một cách hiệu quả khi rủi ro xuất hiện. Cần thông tin tới mọi
đối tƣợng liên quan đến dự án để xác định đƣợc mức rủi ro có thể chấp nhận của dự
án.
Mục tiêu của điều chỉnh rủi ro nhằm:
- Đối phó với rủi ro nhƣ đã vạch trong kế hoạch
- Đảm bảo các hoạt động là có hiệu quả
- Cần tuân thủ các chính sách và các kế hoạch phối hợp
- Cho phép phát hiện và đối phó với các rủi ro phát sinh mà không đƣợc xác
định trƣớc
Kiểm soát rủi ro bao gồm việc lựa chọn các chiến lƣợc, giải pháp, đƣa ra các
hành động kịp thời, thực hiện kế hoạch đối phó với các bất trắc, hoặc kế hoạch lại
dự án. Cần báo cáo hàng tháng cho trƣởng dự án về tính hiệu quả của kế hoạch và
sự điều chỉnh thƣờng xuyên là cần thiết để giảm nhẹ rủi ro.
Căn cứ để kiểm soát và điều chỉnh rủi ro:
Kế hoạch quản lý rủi ro
Trang - 26 -
Kế hoạch đối phó với rủi ro
Thông tin liên lạc trong dự án
Xác định và phân tích các rủi ro đặc biệt.
Thay đổi phạm vi dự án
Công cụ và kỹ thuật kiểm soát và điều chỉnh rủi ro:
Kiểm toán phản ứng đối với rủi ro: kiểm toán phản ứng đối với rủi ro là xem
xét hiệu quả của các hành động né tránh, chuyển giao, giảm nhẹ rủi ro cũng nhƣ
tính hiệu quả của ngƣời chịu rủi ro. Ngƣời kiểm toán sẽ kiểm soát rủi ro trong suốt
vòng đời dự án.
Đánh giá thƣờng kỳ rủi ro dự án: Việc đánh giá rủi ro dự án thƣờng tiến
hành theo một chu kỳ thƣờng xuyên. Cần lên kế hoạch cho các hoạt động kiểm soát
rủi ro trong các phiên họp của tổ dự án. Tất nhiên rủi ro cũng có thể thay đổi trong
suốt vòng đời dự án, khi đó cần có các phân tích định lƣợng và định lƣợng rủi ro để
bổ sung.
Phân tích giá trị đạt đƣợc: giá trị đạt đƣợc sử dụng để đánh giá việc thực hiện
dự án một cách toàn diện so với kế hoạch cơ bản lúc đầu. Các kết quả từ việc phân
tích các giá trị đạt đƣợc có thể cho thấy chênh lệch tiềm năng về chi phí và thời gian
của dự án vào thời điểm kết thúc so với mục tiêu đặt ra lúc đầu. Khi các chênh lệch
là đáng kể so với căn cứ ban đầu, việc xác định rủi ro và phân tích rủi ro cần đƣợc
thực hiện.
Bổ sung kế hoạch đối phó với rủi ro: nếu một rủi ro nào đó không đƣợc dự
đoán trong kế hoạch bỗng nhiên xuất hiện, hoặc tác động của rủi ro nào đó tới mục
tiêu dự án lớn hơn mức dự kiến, lúc này kế hoạch đối phó với rủi ro không còn phù
hợp. Cần phải bổ sung chỉnh sửa kế hoạch đối phó để kiểm soát rủi ro.
Kết quả của quá trình kiểm soát và điều chỉnh rủi ro:
Hành động hiệu chỉnh: các hành động nhằm điều chỉnh các tồn tại bao gồm
Trang - 27 -
việc thực hiện các kế hoạch đối phó với các bất ngờ.
Đòi hỏi thay đổi dự án: thực hiện kế hoạch đối phó với bất ngờ thƣờng đòi
hỏi thay đổi kế hoạch dự án nhằm đối phó với các rủi ro. Các yêu cầu thay đổi cần
đƣợc quản lý bởi quá trình kiểm soát sự thay đổi.
Cập nhật kế hoạch đối phó với rủi ro: rủi ro có thể xuất hiện hoặc không xuất
hiện. Các rủi ro thƣờng xuất hiện cần đƣợc ghi nhận và đánh giá. Việc thực hiện
kiểm soát rủi ro có thể làm giảm các tác động hoặc xác suất của các rủi ro đƣợc xác
định từ trƣớc. Xếp hạng các rủi ro cần đƣợc xác định lại để kiểm soát hợp lý một
rủi ro mới và quan trọng. Các rủi ro không xuất hiện cần đƣợc ghi nhận lại và loại
khỏi kế hoạch đối phó với rủi ro.
Cơ sở dữ liệu: thu thập, duy trì, và phân tích số liệu đƣợc sử dụng trong quá
trình quản lý rủi ro sẽ hỗ trợ cho các quá trình quản lý rủi ro về sau. Theo thời gian,
bề dày cơ sở dữ liệu rủi ro sẽ góp phần nâng cao kinh nghiệm cho các cán bộ
chuyên trách.
Cập nhật mục xác định rủi ro: danh mục rủi ro đƣợc cập nhật từ thực tế sẽ hỗ
trợ cho quá trình quản lý rủi ro cho các dự án tƣơng lai.
2.1.2.Tổng quan về thị trƣờng bất động sản
2.1.2.1.Khái niệm về bất động sản
- Theo quy định của bộ luật dân sự nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam năm 2005, bất động sản(BĐS) là các tài sản không di dời đƣợc bao gồm: Đất
đai; Nhà, Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định.
- Nhƣ vậy, theo khái niệm trên, tác giả hiểu bất động sản với vấn đề nghiên
cứu của chuyên đề này thì bất động sản là nhà, căn hộ, những công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó.
2.1.2.2 Thị trƣờng bất động sản
Trang - 28 -
- Thị trƣờng bất động sản là một môi trƣờng trong đó những ngƣời mua và
ngƣời bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản thông
qua cơ chế giá. Những ngƣời mua và những ngƣời bán có thể ở cùng một địa điểm
cụ thể tại một cuộc bán đấu giá, hay có thể liên hệ với nhau qua mạng lƣới thông tin
liên lạc. Giá cả bất động sản đƣợc xác định tại thị trƣờng bất động sản.
- Khái niệm thị trƣờng chỉ ra rằng bất động sản có thể đƣợc mua bán giữa
ngƣời mua và ngƣời bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình.
Mỗi bên đều rất nhạy cảm trƣớc quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hƣởng
đến việc định giá cũng nhƣ khả năng, kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng của
bất động sản, về nhu cầu và ƣớc muốn của các bên.
- Thị trƣờng bất động sản có thể là địa phƣơng, quốc gia hay quốc tế. Những
vị trí vừa và nhỏ thích hợp cho việc xây dựng nhà ở là mối quan tâm của các nhà
đầu tƣ phát triển địa phƣơng. Những vị trí lớn giành cho sự phát triển cƣ trú hay
thƣơng mại là mối quan tâm của các nhà đầu tƣ phát triển lớn, vì diện tích hoạt
động rộng lớn. Các tổ chức đầu tƣ phát triển quốc tế còn có thể kinh doanh tại nhiều
địa điểm ở nhiều nƣớc để tranh thủ những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh toàn
cầu hóa kinh tế.
2.1.2.3. Đặc điểm thị trƣờng Bất động sản
Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất
động sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản.
- Đối tƣợng giao dịch chủ yếu trên thị trƣờng bất động sản là quyền tài sản
bất động sản tức là các quyền và lợi ích nảy sinh từ quyền sở hữu bất động sản. Cái
mà ngƣời mua và ngƣời bán trao đổi trên thị trƣờng không phải là thực thể vật chất
của bất động sản mà chính là tổng thể các quyền và lợi ích, một nhóm quyền hay
một quyền lợi ích cụ thể nảy sinh từ quyền sở hữu bất động sản nhƣ: quyền sử
dụng, quyền khai thác, quyền cho thuê…Bởi vì đất đai không hao mòn và mất đi,
bất động sản không nhƣ các hàng hóa tiêu dùng khác, dùng một lần là hết mà thời
Trang - 29 -
gian sử dụng bất động sản rất lâu dài. Ngƣời sử dụng mong muốn đƣợc hƣởng các
quyền và các lợi ích do bất động sản mang lại. Nếu bất động sản không mang lại
những quyền và lợi ích đó thì ngƣời sử dụng sẽ không thực hiện giao dịch để có
đƣợc bất động sản đó nữa. Do vậy khi định giá Bất động sản cần dựa trên những
quyền và khả năng sinh lợi của bất động sản.
Không có thị trường trung tâm
- Hiện nay không có một thị trƣờng bất động sản với tính cách là địa điểm
tập trung tại đó những ngƣời mua và ngƣời bán bất động sản tác động qua lại lẫn
nhau. Việc mua bán bất động sản thông thƣờng thông qua các đơn vị kinh doanh bất
động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa ngƣời có nhu cầu (mua hoặc bán) với các
đơn vị này, hoặc ngƣời mua tìm đến tực tiếp thƣơng lƣợng với ngƣời bán thông qua
lời rao bán trên báo chí, phổ biến hơn cả là thông qua những ngƣời môi giới. Do
không có thị trƣờng trung tâm làm cho thông tin về thị trƣờng rất khó thu thập, độ
tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trƣờng.
c. Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc
- Đặc tính của đất đai là bất động không thể tiêu hủy, chia cắt mang đi, sự
thừa thãi đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa
phƣơng khác, nó đƣợc gắn liền với điều kiện tự nhiên và điều kiện kinh tế xã hội
của từng vùng từng khu vực. Các vùng khác nhau về trình độ phát triển cũng nhƣ
tâm lý, thị hiếu cũng khác nhau. Ở những đô thị thành phố lớn thì cơ sở vật chất, hệ
thống hạ tầng cũng phát triển hơn những vùng khác vì đó là các trung tâm phát triển
kinh tế của cả vùng cả khu vực đó nên giá Bất động sản ở các đô thị, trung tâm kinh
tế thƣờng cao hơn. Điều này đòi hỏi khi nghiên cứu thị trƣờng cần phải đặt chúng
trong từng vùng, từng khu vực cụ thể. Không thể lấy cung cầu, giá cả vùng này để
áp dụng cho vùng khác. Vì vậy làm cho thị trƣờng bất động sản có đặc tính địa
phƣơng
Thị trường bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhưng thường là thị
trường cạnh tranh không hoàn hảo
Trang - 30 -
- Do tính không tái tạo đƣợc của đất nên thị trƣờng bất động sản mang tính
độc quyền nhiều hơn thị trƣờng hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất thƣờng
mạnh mẽ hơn biến động của giá hàng hóa thông thƣờng. Ngoài ra những đặc tính
nhƣ: đặc điểm của bất động sản, phƣơng pháp tiến hành các giao dịch buôn bán và
sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sự không hoàn
hảo trong cạnh tranh trên thị trƣờng bất động sản.
Là thị trường đa phân khúc
- Do mục đích sử dụng bất động sản rất đa dạng (cho cƣ trú, cho sản xuất
kinh doanh, ngay trong mục đích sản xuất kinh doanh cũng sử dụng cho nhiều lĩnh
vực khác nhau, cung cầu bất động sản trong từng lĩnh vực sản xuất kinh doanh cũng
khác nhau…), bên cạnh đó cung cầu bất động sản ở từng địa phƣơng khác nhau
cũng khác nhau, nên thị trƣờng bất động sản là thị trƣờng đa phân khúc. Tình hình
thị trƣờng trong từng phân khúc ở cùng một thời điểm cũng có thể khác nhau.
Là thị trường nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị, xã hội
- Bất động sản là một tài sản quan trọng, là một trong các yếu tố đầu vào cơ
bản của sản xuất của cải vật chất và dịch vụ phục vụ đời sống xã hội. Bất động sản
trƣớc hết là đất đai luôn gắn bó và có vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, chính
trị, xã hội, đồng thời chịu tác động của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội. Do vậy
thị trƣờng bất động sản rất nhạy cảm với những biến động kinh tế, chính trị, xã hội.
Thị trƣờng bất động sản chịu ảnh hƣởng trực tiếp của tình hình phát triển kinh tế,
lạm phát, các chủ trƣơng chính sách của Nhà nƣớc liên quan đến bất động sản, đến
phát triển kinh tế, xã hội, sự biến động trong thu nhập dân cƣ.
Có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ
- Bất động sản là một tài sản đầu tƣ, là một phƣơng tiện cất trữ quan trọng có
giá trị lớn. Hai nguồn tài chính quan trọng cho việc đầu tƣ và phát triển bất động
sản là vốn chủ sở hữu và nợ vay hình thành từ thị trƣờng tiền tệ và thị trƣờng vốn.
Thị trƣờng tiền tệ liên quan đến các khoản vay ngắn hạn. Thị trƣờng tiền tệ ảnh
hƣởng rất lớn đến ngành kinh doanh bất động sản bởi vì các phƣơng tiện tài chính
Trang - 31 -
ngắn hạn của nó rất cần thiết trong việc cung ứng tiền cho việc xây dựng và phát
triển bất động sản. Tính sẵn sàng để sử dụng và chi phí của tiền tệ (lãi suất) quy
định quy mô và tốc độ phát triển của ngành kinh doanh bất động sản.
- Thị trƣờng vốn liên quan đến các công cụ tiền tệ trung và dài hạn nhƣ trái
phiếu dài hạn, cổ phiếu các công ty khai thác bất động sản (REOCs) quỹ đầu tƣ tín
thác bất động sản (REITs), các khoản vay thế chấp. Thị trƣờng vốn cũng là một
kênh quan trọng cung ứng nguồn tài chính cho hoạt động của các ngành kinh doanh
bất động sản, đặc biệt là các chứng khoán bất động sản và các hợp đồng vay thế
chấp mua sắm bất động sản.
2.1.2.4 Các chủ thể tham gia thị trƣờng Bất Động Sản
Nhà nƣớc
- Nhà nƣớc tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản
thông qua việc ban hành các quy định về kinh doanh bất động sản, quản lý bất động
sản, về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, về nghĩa vụ tài chính có liên
quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về việc sử dụng đất và
xây dựng nhà xƣởng. Những chủ trƣơng chính sách của Nhà nƣớc về bất động sản
luôn tác động mạnh đến thị trƣờng bất động sản. Nhà nƣớc là ngƣời mua và ngƣời
bán lớn nhất trên thị trƣờng bất động sản.
Nhà nƣớc là ngƣời mua các bất động sản phục vụ cho việc tái định cƣ đối với
các dự án đầu tƣ bằng nguồn vốn ngân sách nhà nƣớc mà phải thu hồi đất.
Trong qua trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nƣớc cũng nhƣ chỉnh
trang đô thị có một số nhà xƣởng, trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan
Nhà nƣớc cần bán. Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị trƣờng bất động
sản.
Nhà đầu tƣ
- Bao gồm nhà đầu tƣ vào ngành kinh doanh bất động sản và các ngành kinh
tế khác. Đối với các nhà đầu tƣ vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị
Trang - 32 -
trƣờng chủ yếu là ngƣời mua. Họ tạo nên cầu trên thị trƣờng bất động sản, đặc biệt
là trên thị trƣờng nhà xƣởng công nghiệp cũng nhƣ thị trƣờng bất động sản phục vụ
cho hoạt động thƣơng mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục,…
- Đối với nhà đầu tƣ vào ngành kinh doanh bất động sản. Vai trò của họ là
đặc biệt quan trọng trên thị trƣờng bất động sản, hoạt động của họ làm cho thị
trƣờng bất động sản trở nên sôi động và phát triển. Trên thị trƣờng họ vừa đóng vai
ngƣời mua vừa đóng và ngƣời bán trong đó vai trò ngƣời bán là chủ yếu. Họ mua
những bất động sản bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tƣ
nâng cấp sau đó chuyển nhƣợng lại.
Ngƣời mua và ngƣời bán thông thƣờng họ là những ngƣời dân bình
thƣờng có nhu cầu mua hoặc bán bất động sản vì nhiều lý do khác nhau.
- Ngƣời mua đơn thuần
- Ngƣời bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hóa thành vốn dùng vào việc
khác.
- Vừa bán vừa mua: bán bất động sản nới này để mua bất động sản nơi khác do nhu
cầu chuyển nơi sinh sống.
Ngƣời môi giới
- Họ là những ngƣời tƣ vấn cung cấp cho ngƣời mua, ngƣời bán những thông
tin cần thiết về việc giao dịch mua, bán bất động sản. Nhờ họ mà hoạt động thị
trƣờng bất động sản đƣợc trôi chảy. Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị
trƣờng bất động sản mà nhà thẩm định giá cần quan tâm. Trong tình hình hiện nay ở
nƣớc ta việc môi giới cá nhân không đƣợc đào tạo về nghiệp vụ chuyên môn và
không có sự quản lý của Nhà nƣớc, do vậy cần sớm hình thành những công ty môi
giới bất động sản đi vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi phát triển thị trƣờng bất
động sản.
Các ngân hàng và tổ chức tín dụng
Trang - 33 -
- Các ngân hàng và tổ chức tín dụng có vai trò quan trọng trong việc phát
triển thị trƣờng bất động sản thông qua việc cung ứng nguồn tài chính cho sản xuất
và tiêu thụ bất động sản.
2.1.2.5. Giá cả và giá trị bất động sản
Giá cả hay giá trị trao đổi bất động sản:
- Là một khoản tiền yêu cầu, chào bán hoặc trả cho một bất động sản. Nói
chung giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản. Giá cả là một thực tế
lịch sử, nó có thể đƣợc công khai ra công chúng hoặc đƣợc giữ bí mật.
Giá trị:
- Là một khái niệm kinh tế có liên quan đến giá cả, chủ yếu do ngƣời mua và
ngƣời bán hàng hóa, dịch vụ xác định. Giá trị không có trên thực tế mà là mức giá
dự tính sẽ phải trả đối với hàng hóa, dịch vụ tại mỗi thời điểm nhất định theo đúng
với định nghĩa về giá trị. Giá trị thị trƣờng: Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC
ngày 18/04/2005 của Bộ tài chính ban hành tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định
nghĩa giá trị thị trƣờng làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản:
Mối quan hệ giữa giá cả bất động sản và giá trị thị trƣờng bất động sản
- Giá cả của một bất động sản cụ thể có thể lớn hơn bằng hay nhỏ hơn giá trị
thị trƣờng của bất động sản đó. Để xác định giá cả một bất động sản nào đó có phải
là chứng cứ giá trị thị trƣờng hay không thì phải xem xét cẩn thận các yếu tố sau:
Mối liên hệ giữa các bên trong một giao dịch
Mối liên hệ giữa các bên có tầm quan trọng trong việc xác định giá bán có phải
đúng là chứng cứ thị trƣờng hay không. Chỉ có khi ngƣời mua và ngƣời bán thực
hiện theo một mục đích hợp lý và trên cơ sở khách quan thì mới đƣợc coi là chứng
cứ thị trƣờng.
Các điều khoản bán và các điều kiện thị trƣờng
Trang - 34 -
Các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác nhau. Do vậy, nhà thẩm
định phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định chứng cứ thị trƣờng.
Trong việc coi giá cả bất động sản nhƣ chứng cớ của giá trị cũng phải chú ý
xác định cẩn thận liệu thị trƣờng có bình thƣờng hay không?
Thị trƣờng là thị trƣờng bình thƣờng có nghĩa là khi cung và cầu của thị trƣờng cân
bằng, và khi sự trả giá không phản ánh một giá tăng cao do sự khan hiếm của cung,
hoặc không là một giá thấp do cung quá mức. Đồng thời giao dịch là chín mùi, có
thông tin tốt và không có bất kỳ sự cƣỡng ép nào. Khi đó giá của bất động sản giao
dịch mới đƣợc coi là chứng cứ của giá trị thị trƣờng.
Nói chung giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản. Giá cả của một bất
động sản cụ thể có thể lớn hơn bằng hay nhỏ hơn giá trị thị trƣờng của bất động sản
đó.
2.1.3.Quản lý rủi ro trong đầu tƣ bất động sản
2.1.3.1. Khái niệm
- Cùng với sự thay đổi trong quan điểm rủi ro, quan niệm về quản lý rủi ro
cũng đã chuyển từ quan niệm thuần túy hƣớng vào “ quản trị tổn thất” đến quan
niệm hƣớng vào “ quản trị hiểm họa và cơ hội “ tức là không chỉ chủ động giảm
thiểu tổn thất mà phải chủ động giải phóng rủi ro, kích thích và đón đầu cơ hội.
Theo hƣớng đó, ta có thể hiểu quản lý rủi ro là quá trình nhận dạng xác định phân
tích, đo lƣờng mức độ rủi ro, trên cơ sở lựa chọn, triển khai và quản lý các hoạt
động đối phó rủi ro có thể xảy ra; Hoặc tích cực hơn quản lý rủi ro là quá trình tận
dụng tối đa các cơ hội có thể có đƣợc trong tƣơng lai để mang lại các kết quả tích
cực và tối thiểu hóa các hiểm họa tác động tiêu cực đến hoạt động đầu tƣ xây dựng.
[2]
- Cũng có quan niệm cho rằng: quản lý rủi ro là dự kiến ngăn ngừa và đề
xuất biện pháp kiểm soát các rủi nhằm loại bỏ, giảm nhẹ hoặc chuyển chúng sang
một tác nhân kinh tế khác, tạo điều kiện sử dụng tối ƣu nguồn lực của doanh nghiệp
Trang - 35 -
[5] . Nhƣ vậy, ta có thể khái quát rằng quản lý rủi ro là chủ động kiểm soát các sự
kiện tƣơng lai trên cơ sở các kết quả, dự báo trƣớc các sự kiện xảy ra chứ không
phải là sự phản ứng thụ động trƣớc các sự kiện đó.
2.1.3.2. Quản lý rủi ro trong đầu tƣ Bất Động Sản
- Quản lý rủi ro là một phần trong việc lập kế hoạch đầu tƣ dự án nằm xác
định những nguy cơ chủ yếu, từ đó xây dựng các kế hoạch phòng chống hay giảm
thiếu những tác động bất lợi. Trên thực tế có hai hình thức quản lý rủi ro:[6] giả
định khả năng xảy ra sự cố nào đó có thể ảnh hƣởng xấu đến kế hoạch hay lịch trình
và [7] thừa nhận rằng không thể dự báo tất cả mọi sự cố bất lợi
Quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản là quá trình xác định, phân tích và
chấp nhận hoặc hạn chế những nguy cơ tiềm ẩn trong các quyết định quản lý.
Quản lý rủi ro phải là một chức năng của Bất động sản
Quản lý rủi ro phải đƣợc chú trọng từ khâu xây dựng quy trình quản lý
Quản lý rủi ro xử lý các thông tin có sẳn qua một mô hình chính thức để hỗ
trợ việc ra quyết định
Quản lý rủi ro tạo ra tính trách nhiệm, tính linh động, tính kế hoạch trong
quá trình quản lý dự án.
2.1.3.3 .Nội dung và phƣơng pháp quản lý rủi ro trong đầu tƣ Bất Động Sản
- Quản lý rủi ro trong quá trình đầu tƣ và xây dựng đƣợc thực hiện trong tất
cả các giai đoạn của quá trình đầu tƣ xây dựng. Dự án thƣờng có rủi ro cao ngay
trong giai đoạn mới hình thành. Trong suốt dự án nhiều khâu công việc có mức độ
rủi ro cao nên cần thiết chúng ta phải chia thành nhiều giai đoạn để xem xét, phân
tích rủi ro trên cơ sở đó lựa chọn các giải pháp phù hợp nhằm giảm bớt và loại trừ
rủi ro.
- Quy trình quản lý rủi ro là hệ thống toàn diện bao gồm tất cả các công việc
cần thiết cho việc quản lý rủi ro đƣợc sắp xếp theo trình tự, có sự tƣơng quan tác
Trang - 36 -
động lẫn nhau và lặp đi lặp lại, xuyên suốt trong quá trình hoạt động kinh doanh của
doanh nghiệp
Hình 2.4: Quy trình quản lý rủi ro
2.2.SƠ LƢỢC CÁC NGHIÊN CỨU VỀ RỦI RO ĐÃ LÀM TRƢỚC ĐÂY
2.2.1.Các nghiên cứu nƣớc ngoài
- Theo Risk analysis in real estate investment study in building construction
project: Case study – PT.Perusahaan gas negara Indonesia [13]. Nội dung chủ
yếu của nghiên cứu phân tích rủi ro tính khả thi của dự án bất động sản ở
Indonesia.
+Tính chất của ngành công nghiệp xây dựng là tính không ổn định cao, vì vậy
dẫn đến rất nhiều rủi ro trong suốt quá trình xây dựng hay vận hành dự án. Bài báo
này thảo luận về phân tích rủi ro trong nghiên cứu tính khả thi của dự án đầu tƣ bất
động sản ở Indonesia.
+ Phƣơng pháp nghiên cứu là thu thập dữ liệu thông qua việc phát bảng câu hỏi
đến các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng là những ngƣời có kiến thức có kinh
nghiệm trong quản lý rủi ro.
Trang - 37 -
+ Rủi ro phán đoán đƣợc thu thập từ những ngƣời trả lời theo dạng các tác động
của rủi ro và tần suất xuất hiện của rủi ro. Những tác động phán đoán thể hiện qua
mức độ các biến rủi ro sẽ ảnh hƣởng đến sự thành công của dự án và tần số mà khả
năng rủi ro có thể xuất hiện.
+ Phân tích nghiên cứu khả thi bằng việc tính toán các nhân tố rủi ro làm tăng
tính khả thi của dự án và có biện pháp để đối phó rủi ro. Đối với tình huống này,
những nhân tố rủi ro gậy ra những tác động trực tiếp đến kế hoạch đầu tư dự án.
Những nhân tố rủi ro có tác động lớn đến việc xây dựng dự án lá những vấn đề có
liên quan đến khía cạnh kinh tế và tài chính. Các yếu tố về kinh tế có độ nhạy cao
đối với tính khả thi của việc đầu tƣ là lãi suất vay và gia tăng giảm giá bán. Trong
khi đó những hệ số có độ nhạy thấp là lạm phát và phần trăm góp vốn.
- Theo Identifying key risk in construction projects: Life cycle anh stakeholder
perspective [14]. Nội dung chủ yếu:
+ Quản lý rủi ro bất động sản trong xây dựng đƣợc đƣợc xem là quá trình hết
sức quan trọng đòi hỏi phải đạt đƣợc các mục tiêu về thời gian, chi phí, chất lƣợng,
an toàn và vệ sinh môi trƣờng. Nghiên cứu đã chỉ ra những rủi ro này có liên quan
chủ yếu đến nhà thầu, khách hàng và đơn vị thiết kế, liên quan một ít đến nhà
nước, thầu phụ…
+ Phƣơng pháp nghiên cứu là thu thập bảng câu hỏi. Kết quả của nghiên cứu xác
định 20 biến rủi ro đƣợc đánh giá có xác suất và mức độ tác động với khả năng xảy
ra cao. “Tiến độ dự án chặt chẽ” đƣợc xác định là có tác động đáng kể trong 5 khía
cạnh, trong khi phần còn lại của rủi ro chỉ tác động đáng kể đến một khía cạnh của
chủ thể dự án.
+ Một điểm mới là thử phân tích những rủi ro trên quan điềm các bên liên quan
và vòng đời dự án đƣa ra quan niệm chủ đầu tư, đơn vị thiết kế và cơ quan nhà
nước nên hợp tác từ những bƣớc đầu tiên để giải quyết rủi ro kịp thời.
- Theo Prasanta Kumar Dey (2002), đã xác định được các yếu rủi ro ảnh
hưởng quan trọng đến đầu tư xây dựng ở Ấn Độ.[15]
Trang - 38 -
* Từ 21 yếu tố rủi ro đƣợc xác định ban đầu bằng kỹ thuật tập kích não và
phiếu kiểm tra cộng với kết hợp tiến trình phân tích thứ bậc (AHP) và phƣơng pháp
cây quyết định (DTA), tác giả đã rút ra 11 yếu rủi ro ảnh hƣởng quan trọng đến đầu
tƣ xây dựng ở Ấn Độ
Bảng 2.4: Nhóm yếu tố ảnh hƣởng đến đầu tƣ xây dựng ở Ấn Độ
Yếu tố rủi ro
Stt
Thay đổi quy mô
1
Thay đổi thiết kế và kỹ thuật
2
Lựa chọn công nghệ
3
Thu hồi đất
4
Năng lực nhà thầu
5
Năng lực nhà cung ứng
6
Thiên tai bất thƣờng
7
Phƣơng pháp thực hiện
8
Nguồn lực tài chính;
9
Ƣớc lƣợng không chính xác
10
Rủi ro vật tƣ.
11
- Theo Sid Ghosh và Jakkapan Jintanapakanont (2004), thông qua kỹ
thuật phân tích nhân tố chính (critical risk factors), nhóm tác giả đã xác định 9
nhân tố rủi ro chủ yếu ảnh hƣởng đến đầu tƣ dự án ở Thái Lan.
Bảng 2.5: Nhóm nhân tố rủi ro chủ yếu ảnh hƣởng đến đầu tƣ dự án ở Thái Lan
Stt
Nhóm nhân tố chính
1
Rủi ro chậm trễ;
Trang - 39 -
2
Rủi ro tài chính và kinh tế;
3
Rủi ro liên quan đến nhà thầu phụ;
4
Rủi ro hợp đồng và pháp luật;
5
Rủi ro thiết kế;
6
Rủi ro tự nhiên;
7
Rủi ro bất khả kháng;
8
Rủi ro xã hội và an toàn;
9
Rủi ro tổ chức;
Những dự án bị ảnh hƣởng đặc trƣng bởi nhiều nhân tố rủi ro phức tạp. Để
quản lý một cách hệ thống dự án quy mô lớn và phức tạp phải xác định những rủi ro
chủ yếu nhƣ một phần của tiến trình quản lý rủi ro [16].
- Theo N Graeme, W James - Journal of Real Estate Research, 1996
ARES : "Assessing risk for international real estate investments". Đánh giá rủi
ro đối với Đầu tư Bất động sản quốc tế . Đầu tƣ bất động sản ở nƣớc ngoài đã tăng
lên đáng kể trong những năm gần đây. Việc đánh giá rủi ro đối với các khoản đầu
tƣ, đặc biệt là đối với bất động sản trở nên rất quan trọng. Nghiên cứu này đánh giá
hiệu quả hoạt động của bất động sản, chứng khoán và trái phiếu tại Mỹ, Canada,
Anh, Australia, New Zealand và trong giai đoạn 1985-1993. Kết quả chỉ ra rằng
mức độ tƣơng quan về thời gian trong mỗi dự án bất động sản quốc tế là đáng kể,
dẫn đến sự cần thiết phải tăng nguy cơ rủi ro về dự toán bất động sản lên từ 34%
đến 47%. Để giải thích cho rủi ro tiền tệ trong giai đoạn thực hiện dự án, tiền tệ
đƣợc điều chỉnh lợi nhuận và rủi ro cũng đƣợc ƣớc tính theo mỗi năm từ lúc lập dự
án cho đến lúc triển khai. Tất cả dẫn đến tăng nguy cơ đáng kể cho các nhà đầu tƣ
quốc tế khi điều chỉnh cho rủi ro tiền tệ. Tuy nhiên, đa dạng hóa danh mục đầu tƣ đã
đạt đƣợc trong đầu tƣ bất động sản cho các nhà đầu tƣ quốc tế. [17]
Trang - 40 -
- Theo Hulya Demir và Bulent Bostanci (2010), phân tích hổ trợ ra quyết
định trong điều kiện rủi ro đối với dự án bất động sản ở Thổ Nhĩ Kỳ.
Bằng kỹ thuật phân tích mô phỏng Monte Carlo, nhóm tác giả xác định hàm phân
phối xác suất của 6 biến rủi ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ bất động sản ở Thổ Nhỉ Kỳ
[18].
Bảng 2.6: Nhóm biến rủi ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ bất động sản ở Thổ Nhỉ Kỳ
Các biến rủi ro
Stt
1
Giá đất
2
Tỷ lệ lạm phát
3
Chi phí xây dựng
4
Suất chiết khấu
5
Tỷ lệ sở hữu nhà
6
Giá bán đơn vị
Theo nhóm tác giả: những công ty và tổ chức liên quan đến dự án phát triển
bất động sản nên kiểm soát giá bán đơn vị vì đây là nhân tố chính cho sự thành công
của dự án .
-Theo Amarjit Gill* and Nahum Biger: "Factors That Affect Canadian
Propensity to Direct Investment Abroad: Evidence from the Indian Real Estate
Market", College of Business Administration, TUI University, CA, 90630, USA.
Nghiên cứu này xem xét ảnh hƣởng của các nhà đầu tƣ Canada vào thị trƣờng bất
động sản ở Ấn Độ. Mức độ tác động chính đến nhà đầu tƣ bất động sản chính là xu
hƣớng chỉ đạo đầu tư. Để kiểm tra ảnh hƣởng của các biến trên, các nhà đầu tƣ
Canada đƣợc hỏi về niềm tin và cảm xúc của họ về xu hƣớng của mình để trực tiếp
đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản Ấn Độ. Họ cũng đƣợc hỏi về nhận thức về lỗ
vốn. Nhóm tác giả thấy rằng mức độ của xu hƣớng các nhà đầu tƣ Canada có liên
quan đến mức độ giám định đầu tư của nhà đầu tƣ và nhận thức của họ về lỗ vốn;
Trang - 41 -
nhƣng mức độ của những yếu tố khác nhau dựa vào tuổi tác và trình độ học vấn
của các nhà đầu tƣ Canada. Những phát hiện này có thể hữu ích cho các nhà quản lý
đầu tƣ.[19].
- Theo S Lee - 2001 - The risks of investing in the real estate markets of
the Asian region ; centaur.reading.ac.uk. Các khu vực châu Á đã trở thành
một trọng tâm của sự chú ý cho các nhà đầu tƣ trong những năm gần đây. Do
sự hiệu quả kinh tế mạnh mẽ của khu vực, lợi nhuận kỳ vọng cao hơn trong
khu vực so với châu Âu và Mỹ và các lợi ích đa dạng hóa đầu tƣ bổ sung
trong khu vực này sẽ cung cấp. Tuy nhiên nhiều nhà đầu tƣ nghi ngờ về sự lợi
nhuận kỳ vọng này. Đặc biệt nó có thể thấy rằng lợi nhuận kỳ vọng đƣợc
cung cấp ở các nƣớc trong khu vực châu Á là không đủ để bù đắp cho các nhà
đầu tƣ tăng rủi ro của việc đầu tƣ vào thị trƣờng này. Những rủi ro này có thể
đƣợc phân loại thành thuộc bốn nhóm: rủi ro đầu tư, rủi ro tiền tệ, rủi ro
chính trị, thể chế và rủi ro. Bài viết này phân tích các rủi ro trong việc xác
định mức độ của nó có đủ lớn để ngăn chặn đầu tƣ bất động sản tại khu vực
nói chung hoặc trong một quốc gia cụ thể hay không.[20]
2.2.2.Các nghiên cứu trong nƣớc
- Theo TS Lê Văn Long, “Một số vấn đề về quản lý rủi ro trong dự án
đầu tư xây dựng công trình ”, Tạp chí Kinh tế xây dựng, số 4/2006. Để quản
lý rủi ro các dự án đầu tƣ xây dựng công trình cần thực hiện một số nội dung sau:
+ Nhận dạng đủ rủi ro do môi trƣờng bên ngoài và nội tại dự án phù hợp với
thực tế.
+Thực hiện đo lƣờng đánh giá tác động của rủi ro tới hiệu quả đầu tƣ của dự
án, khả năng thành công của dự án khi có tác động của rủi ro.
+ Tiến hành hoạt động kiểm soát, hạn chế tác động xấu của rủi ro để đảm
bảo hiệu quả đầu tƣ của dự án.[11]
Trang - 42 -
- Theo tác giả Lê Kiều, Nguyễn Quốc Tuấn và Lưu Trường Văn (2006), đã
nhận dạng các nhân tố rủi ro tác động đến chi phí của nhà thầu trong giai đoạn thi
công bằng bảng câu hỏi. Cùng với việc áp dụng mô phỏng Monte Carlo để phân
tích rủi tác động đến chi phí của nhà thầu, với số liệu của 20 dự án nhà công nghiệp
vừa và nhỏ. Kết quả phân tích cho thấy:
Bảng 2.7: Nhân tố tác động đến chi phí nhà thầu
Nhân tố
Tỷ lệ %
Thời gian thi công
83
Giá vật tƣ
60
Chi phí nhân công
53
Nhân tố khác
20
Với sự biến động về giá vật tƣ (thép, ximăng) và thời gian hoàn thành công
tác, giá vốn của nhà thầu đã biến động với một biên độ cực đại. Kết quả nghiên cứu
này giúp cho nhà thầu .
+ Trong việc ra quyết định đấu thầu;
+ Biết đƣợc xác suất hoàn thành công trình với một giá vốn nhất định;
+ Biết đƣợc xác suất đạt đƣợc lợi nhuận mong đợi thông qua khả năng chi trả của
chủ đầu tƣ.
-Theo : TS. NGUYỄN MINH NGỌC - Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội
và ThS. NGUYỄN TRỌNG HIẾU - Công ty cổ phần Hawaco. “Những yếu tố
ảnh hưởng đến quyết định đầu tư tòa nhà đa năng”. Quyết định đầu tƣ tòa nhà đa
năng phụ thuộc phần lớn vào điều kiện phát triển kinh tế khu vực nói riêng và nền
kinh tế vĩ mô nói chung. Những dấu hiệu đáng tin cậy cho các nhà đầu tƣ, bao gồm:
sự gia tăng thu nhập bền vững của hộ gia đình, chỉ số lạm phát giảm, khả năng thực
tế để tiếp cận đƣợc những khoản vốn dài hạn cho dự án, định hƣớng phát triển kinh
tế bền vững trong dài hạn của Chính phủ, triển vọng gia tăng giá trị của thị trƣờng
BĐS nói chung và của các lĩnh vực sử dụng diện tích trong tòa nhà đa năng nói
Trang - 43 -
riêng. Đối với tòa nhà đa năng, trong thực tế thì không chỉ những khách hàng bên
trong của tòa nhà cần đƣợc quan tâm, mà phải thỏa mãn các nhu cầu đa dạng của
dân chúng trong vùng xung quanh tòa nhà. Nếu các nhà đầu tƣ phát triển không
quan tâm đúng mức đến vấn đề này, thì họ sẽ khó có thể kinh doanh đƣợc diện tích
.Vì vậy, việc đầu tƣ tòa nhà đa năng sẽ mất nghĩa.
2.3.THỰC TRẠNG ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở QUẬN BÌNH TÂN.
2.3.1. Lịch sử hình thành và phát triển của quận Bình Tân
a.Lịch sử hình thành của Q.Bình Tân
- Quận Bình Tân đƣợc thành lập theo Nghị định số 130/2003/NĐ-CP
ngày 05 tháng 11 năm 2003 của Chính phủ trên cơ sở gồm toàn bộ diện tích tự
nhiên và dân số thuộc các xã Bình Hƣng Hòa, Bình Trị Đông, Tân Tạo và Thị trấn
An Lạc thuộc Huyện Bình Chánh trƣớc đây. Quận Bình Tân là đô thị mới đƣợc
thành lập bao gồm 10 phƣờng: phƣờng Bình Hƣng Hòa, phƣờng Bình Hƣng Hòa A,
phƣờng Bình Hƣng Hòa B, phƣờng Bình Trị Đông, phƣờng Bình Trị Đông A,
phƣờng Bình Trị Đông B, phƣờng Tân Tạo, phƣờng Tân Tạo A, phƣờng An Lạc,
phƣờng An Lạc A. Trong những năm gần đây tốc độ đô thi hoá diễn ra khá nhanh,
có phƣờng hầu nhƣ không còn đất nông nghiệp. Hiện nay nhiều mặt kinh tế-xã hội
của quận phát triển nhanh theo hƣớng đô thị.
- Vị trí địa lý:
+Phía Bắc: giáp Quận 12, huyện Hóc Môn.
+Phía Nam: giáp Quận 8; xã Tân Kiên, xã Tân Nhựt, huyện Bình Chánh.
+Phía Đông: giáp Quận Tân Bình, Quận 6, Quận 8.
+Phía Tây: giáp xã Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B, Lê Minh Xuân, huyện Bình Chánh.
- Thổ nhƣỡng: Quận Bình Tân có 03 loại đất chính:
+ Đất xám nằm ở phía Bắc thuộc các phƣờng Bình Hƣng Hòa, phƣờng Bình Trị
Đông khoảng 2.516 ha, thành phần cơ học là đất pha thịt nhẹ kết cấu rời rạc.
Trang - 44 -
+ Đất phèn có diện tích khoảng 1.094 ha phân bố ở An Lạc và một phần phƣờng
Tân Tạo.
+ Địa chất công trình:
- Vùng địa hình cao: thành phần chủ yếu là đất sét pha dày 1 – 2 m, sức chịu lực cao 1-2kg/cm2, mực nƣớc ngầm thấp thuận lợi cho phát triển xây dựng, đối
với các công trình nhỏ và vừa có thể dùng lớp mặt làm nền. Đối với các công trình
có trọng tải lớn phải dùng biện pháp chuyển tải xuống các lớp dƣới.
- Vùng địa hình thấp: thành phần chủ yếu là phù sa cát sỏi trên phủ một lớp
đất cát màu đen, sức chịu lực thấp 03-0,5kg/cm2, mực nƣớc ngầm cao gần sát mặt
đất khó khăn cho phát triển xây dựng, đối với các công trình phải có hệ số đầu tƣ
cao. Nhìn chung vị trí địa lý thuận lợi cho hình thành phát triển đô thị mới, nhƣng
khả năng khai thác sử dụng nguồn nƣớc ngầm có hạn; địa chất công trình thích hợp
với xây dựng các công trình nhỏ và vừa.
b.Tình hình đầu tƣ và phát triển các dự án Q.Bình Tân
- Nhìn chung, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn quận Bình Tân
theo hƣớng ngày càng tăng tỷ trọng của khu vực công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp
– xây dựng và giảm dần tỷ trọng của khu vực nông nghiệp, thuỷ sản. Khu vực
thƣơng mại dịch vụ có tỷ trọng tƣơng đối ổn định. Sự chuyển dịch cơ cấu theo
hƣớng công nghiệp-thƣơng mại, dịch vụ-nông nghiệp này là đúng hƣớng và phù
hợp với xu thế công nghiệp hoá- hiện đại hoá và quá trình hiện đại hoá nhanh của
một quận đô thị mới.
- Khu công nghiệp do thành phố quản lý: Trên địa bàn quận Bình Tân hiện
có hai khu công nghiệp do Ban quản lý các khu công nghiệp Thành Phố quản lý là
khu công ngiệp Tân Tạo và khu công nghiệp Vĩnh Lộc (Văn phòng Ban quản lý đặt
tại phƣờng Bình Hƣng Hoà). Riêng khu công nghiệp giày da POUYUEN là khu
công nghiệp 100% vố nƣớc ngoài chuyên sản xuất giày da, diện tích 58 ha.
Trang - 45 -
+ Khu công nghiệp Tân Tạo: Đƣợc thành lập theo quyết định số 906/TTg của Thủ
tƣớng Chính Phủ ngày 30/11/1996 với diện tích theo giấy phép là 181 ha (giai đoạn
1). Sau đó đƣợc mở rộng thêm với diện tích 262 ha (giai đoạn II).
+ Khu công nghiệp Vĩnh Lộc: Đƣợc thành lập theo quyết định số 81/TTg của Thủ
Tƣớng Chính Phủ ngày 05/02/1997 với diện tích theo giấy phép là 207 ha.
- Cụm công nghiệp do Quận quản lý: Hiện trên quận Bình Tân có 4 cụm
công nghiệp do quận quản lý với tổng diện tích 31,4 ha. Tất cả 4 cụm công nghiệp
trên địa bàn quận đều hình thành tự phát do các doanh nghiệp (chủ đầu tƣ) tự đứng
ra đầu tƣ cơ sở hạ tầng nhƣ giao thông, điện, nƣớc, hệ thống nƣớc thải… rồi cho các
doanh nghiệp khác thuê lại để sản xuất kinh doanhtheo phƣơng thức khai thác đến
đâu, mở rộng đến đó.
- Công tác quản lý nhà nƣớc đối với các doanh nghiệp: Cấp giấy chứng
nhận đăng ký kinh doanh:
+ Hộ kinh doanh cá thể: do phòng Kinh tế quận cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh
doanh theo Nghị định 02/2000/NĐ-CP ngày 03/02/2000.
+ Doanh nghiệp tƣ nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần do Sở Kế
Hoạch & Đầu tƣ thành phố cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh theo nghị định
02/2000/NĐ-CP ngày 03/02/2000. Từ năm 2001 trở lại đây, tình hình đăng ký kinh
doanh của các doanh nghiệp, hộ cá thể đã trở nên sôi động hơn. Do sự thông thoáng
trong việc đăng ký kinh doanh theo Luật Doanh nghiệp nên hàng năm có hàng trăm
doanh nghiệp, hộ cá thể mới đƣợc thành lập.
- Định hƣớng phát triển quy hoạch của Quận Bình Tân : Trong định
hƣớng phát triển không gian Quận đƣợc phân thành 4 khu ở.
+ Với khu I, diện tích thuộc cụm các phƣờng Bình Hƣng Hòa, là khu dân cƣ
tự phát, hoàn toàn thiếu hệ thống hạ tầng xã hội và kỹ thuật, giải pháp quy hoạch
chỉnh trang, nâng cấp thông qua xác định thêm các tuyến đƣờng nội bộ, hệ thống hạ
tầng kỹ thuật đồng thời xây dựng công trình công cộng. Diện tích tự nhiên khu này
Trang - 46 -
là 1.647, 16 ha, số dân dự kiến đến năm 2015 là 172 ngàn ngƣời và đến năm 2020
khoảng 180 ngàn ngƣời.
+ Khu 2 bao gồm cụm 3 phƣờng Bình Trị Đông là khu dân cƣ mới phát triển,
hầu hết khu vực này xây dựng theo quy hoạch, đảm bảo về hạ tầng kỹ thuật. Tuy
nhiên, do các dự án đầu tƣ tại đây đƣợc nghiên cứu riêng lẻ nên hệ thống hạ tầng xã
hội chƣa đáp ứng hoàn thiện. Vì vậy, giải pháp quy hoạch chỉnh trang, nâng cấp
thông qua việc xác định thêm các tuyến đƣờng nội bộ, hạ tầng kỹ thuật, đồng thời
xây dƣng công trình công cộng, cải thiện môi trƣờng sống. Diện tích tự nhiên khu
vực 2 này là 1.202,09 ha, dân số dự kiến đến năm 2015 khoảng 146 ngàn ngƣời và
đến năm 2020 là 150 ngàn ngƣời. Đáng chú ý khu này có Trung tâm y tế kỹ thuật
cao và khu dân cƣ hiện hữu cải tạo, xây mới theo quy hoạch.
+ Khu 3 gồm cụm 2 phƣờng Tân Tạo là nơi tập trung các khu công nghiệp
của quận. Những khu vực phát triển dân cƣ hầu hết đƣợc quản lý tốt. Bên cạnh đó,
nơi đây vẫn còn quỹ đất dự trữ do định hƣớng phát triển nông nghiệp nên cần giữ
lại để đáp ứng nhu cầu thay đổi trong tƣơng lai. Trong định hƣớng, nơi đây cần tổ
chức các khu vực cây xanh sinh thái bù đáp cho chỉ tiêu xanh toàn quận. Khu 3 này
cần phát triển dạnh đô thị với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để hoàn chỉnh phù
hợp tiêu chuẩn một đô thị văn minh. Diện tích tự nhiên khu vực này là 1.739,28 ha.
Dân số dự kiến đến năm 2015 là 125 ngàn ngƣời và đến năm 2020 là 130 ngàn
ngƣời. Đáng chú ý, khu vực này có khu đô thị mới Tân Tạo với đa chức năng nhƣ
khu thƣơng mại, dịch vụ, cao ốc văn phòng, chung cƣ cao cấp…
+ Khu 4 gồm cụm 2 phƣờng An Lạc. Là khu vực đã phát triển hoàn chỉnh,
gắn kết với nội thành. Hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật tƣơng đối phù
hợp. Vì vậy, giải pháp quy hoạch khu vực này là lấy cải tạo, chỉnh trang làm chính,
xen với một số dự án xây dựng mới tại các khu đất nông nghiệp, đất trống chƣa sử
dụng dọc hai bên đƣờng Võ Văn Kiệt. Diện tích tự nhiên khu này là 599,9 ha. Dân
số dự kiến đến năm 2015 khoảng 87 ngàn ngƣời và đến năm 2020 là 90 ngàn ngƣời.
Trang - 47 -
- Cũng trong đồ án phát triển đầu tƣ xây dựng, hệ thống trung tâm, công
trình công cộng, các dự án bất động sản phục vụ nhu cầu nhà ở cho ngƣời dân. Hiện
nay trên địa bàn Quận Bình Tân đã và đang triển khai rất nhiều dự án nhằm giải
quyết vấn đề này.
Bảng 2.8 :Một số dự án đầu tƣ bất động sản trên địa bàn Q.Bình Tân
Năm
Năm
Chủ
Stt
Tên dự án
khởi
hoàn
Vị trí
đầu tƣ
công
thành
Cao ốc văn phòng
550, kinh dƣơng vƣơng,P.An
Công
2010
2011
1
BCCI
Lạc, Q.Bình Tân
ty cổ
Đƣờng số 7, P.An Lạc,Q.Bình
2
phần
Cao ốc An Lạc Plaza 2009
2011
Tân
đầu tƣ
xây
Căn hộ Nhất Lan
2009
2010
P.Tân Tạo, Q.Bình Tân
3
dựng
Đƣờng bà Hom, P.Bình Trị
4
Khu căn hộ Da Sà
2005
2007
Bình
Đông A, Q.Bình Tân
Chánh
Khu đô thi Tân Tạo
2009
2013
P.Tân Tạo A, Q.Bình Tân
5
6
Chung cƣ Lê Thành
2011
2013
P.Bình Trị Đông A, Q.Bình Tân Công
Twin Towers
Ty
7
Chung cƣ Lê Thành-
Đƣờng An Dƣơng Vƣơng, hẽm
2008
2010
TNHH
113, KP3, P.An Lạc, Q.Bình Tân
Khu A
Thƣơn
8
Chung cƣ Lê Thành-
Đƣờng An Dƣơng Vƣơng, hẽm
g mại
2009
2012
113, KP3, P.An Lạc, Q.Bình Tân
Khu B
–Xây
9
Chung cƣ Lê Thành-
Đƣờng sông suối, P.Tân Tạo,
dựng
1013
1015
Tân Tạo
Q.Bình Tân
Lê
10 Chung cƣ Lê Thành-
Đƣờng Lê Tấn B, P.An Lạc,
Thành
2015
2017
An Lạc
Q.Bình Tân
2.3.2.Thực trạng đầu tƣ bất động sản trên địa bàn Quận Bình Tân
a.Các dự án ở Q. Bình Tân vƣớng phải các thủ tục pháp lý nhiêu khê :
- Với địa thế là một quận ven TP.HCM nên vấn đề về các thủ tục pháp lý
cũng gặp nhiều khó khăn nhất định. Theo thông tin mới nhất vào “Sáng ngày, 14-8-
Trang - 48 -
2014, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng đã làm việc với Bộ Xây dựng về cải cách thủ
tục hành chính trong đầu tư xây dựng.Theo báo cáo của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
Trịnh Định Dũng, để khởi công được công trình, các dự án sử dụng vốn ngân sách
nhà nước thông thường phải thực hiện 15 thủ tục với tổng thời gian khoảng từ 260
đến 280 ngày làm việc. Với nhóm dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước,
thông thường phải sử dụng 19 thủ tục hành chính với tổng thời gian thực hiện
khoảng từ 392 ngày đến 447 ngày. Trong trường hợp đã có quy hoạch chi tiết được
phê duyệt thì có thể rút ngắn 75 ngày. Thời gian trên chưa tính thời gian cho công
tác giải phóng mặt bằng và quyết toán vốn đầu tư, chưa kể một số thủ tục thuộc các
cơ quan khác như Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy, Cục Tác chiến- Bộ Quốc phòng,
cơ quan thuế… Tuy nhiên, trong thực tế, thời gian để các dự án hoàn thành các thủ
tục hành chính thường kéo dài hơn rất nhiều so với thời gian quy định nói trên.Tình
trạng dự án đầu tư xây dựng bị kéo dài thời gian thực hiện thủ tục hành chính còn
khá phổ biến dẫn đến ảnh hưởng tiến độ và hiệu quả của dự án đầu tư. Trong nhiều
trường hợp, do yêu cầu của các cơ quan thủ tục hành chính, chủ đầu tư phải sửa
đổi, bổ sung hồ sơ nhiều lần, liên hệ giao dịch với nhiều cơ quan khác nhau nên
mất nhiều thời gian và tốn kém chi phí và trong một số trường hợp còn phát sinh cơ
chế xin – cho”[22]. Đây là một thực trạng không chỉ riêng ở Q.Bình Tân , mà cả
nước cũng đang mắc phải tình trạng này. Có thể nói tình hình thủ tục hành chính
của chúng ta khá phức tạp kéo theo hệ lụy về thời gian triển khai dự án, dẫn đến ảnh
hƣởng rất nhiều đến lợi nhuận cớ hội và dẫn đến kéo theo phát sinh nhiều chi phí
khác
b.Các dự án ở Q. Bình Tân có vị trí nằm ở vùng ven TP.HCM nên sự cạnh
tranh về vị trí căn hộ có nhiều khó khăn:
- Q.Bình Tân nằm ở vùng ven TP.HCM nên sự cạnh tranh về vị trí của các
dự án bất động sản là rất lớn, bên cạnh sự phồn vinh và thịnh vƣợng của một số dự
án thì có một số dự án lại thiếu vắng sự chú ý của khách hàng. Nguyên nhân chính
là do vị trí của dự án có nằm chỗ dân cƣ đông đúc hay không, các tiện ích liền kế
khi ở căn hộ nơi mình chọn, đƣờng giao thông có thuận tiện đi lại hay không, có
Trang - 49 -
cách quá xa so với trục chính thành phố. Tất cả những sự cần thiết tối thiểu phải có
nhằm đảm bảo cuộc sống cho ngƣời mua căn hộ. Chính vì lẽ đó theo một số dƣ luận
hiện nay cho rằng:“Chỉ thời gian ngắn gần đây, hàng loạt bất động sản mới được
các chủ đầu tư đưa ra thị trường, trong đó nhiều dự án “án binh bất động” từ nhiều
năm cũng tái khởi động. Dự án chung cư 16 Âu Cơ (quận Tân Phú) quy mô 500 căn
hộ do Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Điện lực triển khai từ hơn 3 năm qua nhưng
vẫn cứ ì ạch. Bên cạnh đó, hàng loạt dự án quy mô nhỏ và giá bán vừa phải cũng
được chủ đầu tư cấp tập đưa ra thị trường như An Gia Star (Bình Tân), Giai Việt
(quận 8), Sơn Kỳ 1 (Tân Phú)… Ông Phan Thành Huy, Tổng giám đốc Novaland
cho rằng, sự xuất hiện hàng loạt dự án mới trên thị trường trong thời gian ngắn,
cho thấy niềm tin vào thị trường của chủ đầu tư cũng như người mua nhà có vẻ đã
trở lại. Tuy nhiên, sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp cũng rất quyết liệt về vị trí
dự án, giá cả, chất lượng sản phẩm, hậu mãi…”[23]. Thị trƣờng không còn dễ dãi
nhƣ trƣớc đây các khách hàng luôn muốn tìm cho mình một vị trí đẹp để ổn định
cuộc sống, thuận lợi trong di chuyển cũng nhƣ các tiện ích trong cuộc sống. Vì vậy
có thể nhận thấy Q.Bình Tân với vị trí là quận ven TP.HCM nên lợi thế về vị trí
được xem là một khó khăn trong thị trường cạnh tranh khóc liệt như hiện nay.
c.Một số dự án bất động sản ở Q.Bình Tân với cơ sở hạ tầng chƣa đáp ứng đầy
đủ nhu cầu của ngƣời mua căn hộ:
- Các dự án đƣợc đầu tƣ với nguồn với khá lớn, cho nên trong những giai
đoạn khác nhau chủ đầu tƣ có những quyết định khác nhau, để tìm cách kéo giảm
chi phí xuống mức thấp nhất, một số chủ đầu tƣ đã thực hiện nhiều quyết định cắt
giảm một số tiện ích phụ trợ phục vụ cho cuộc sống hằng ngày ví dụ nhƣ: “Chung
cư Nhất Lan 3 do CTCP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI) làm chủ đầu tư.
Theo đơn kiến nghị của Ban đại diện cư dân, được bàn giao từ tháng 12/2013 đến
nay chung cư Nhất Lan 3 đã có gần 84% số căn hộ vào ở (khoảng 1.000 cư dân).
Tuy nhiên, qua gần 1 năm đi vào sử dụng tại đây đã phát sinh nhiều vấn đề tồn tại
ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống và gây bức xúc trong cư dân. Đơn kiến nghị
nêu rõ, BCCI cố tình không lắp đủ số lượng thang máy tại chung cư Nhất Lan 3
Trang - 50 -
theo cam kết với cư dân khi bán hàng và không làm đúng thiết kế dự án đã được Sở
Xây dựng phê duyệt (Chỉ lắp đặt 50% số lượng thang máy so với thiết kế). Không
chỉ bức xúc về vấn đề thang máy, Ban đại diện còn nêu lên tình trạng BCCI không
thực hiện công viên cây xanh theo cam kết với cư dân khi bán hàng và không đảm
bảo tỷ lệ phần trăm diện tích công viên cây xanh của một dự án chung cư theo quy
định pháp luật, ngay cả hàng rào xung quanh chung cư cũng không có. Điều này
khiến cho cư dân lo ngại về an ninh trật tự tại khu chung cư”[24]. Vì vậy có thể
thấy một số dự án bất động sản của quận nhà còn gặp nhiều bất cập trong việc
đáp ứng đầy đủ các nhu cầu cuộc sống cho ngƣời mua căn hộ. Đây cũng đƣợc
xem là một tiêu chí ảnh hƣởng mạnh đến uy tín của nhà đầu tƣ, dẫn đến mất lòng tin
khách hàng, kéo theo doanh số bán hàng giảm, giảm lợi nhuận.
d.Một số dự án bất động sản ở Q.Bình Tân với vị trí nằm ở vùng ven TP.HCM
nên giá BĐS thấp hơn so với khu vực khác:
- Thị trƣờng bất động sản thật muôn màu muôn vẻ bởi nhu cầu của con
ngƣời ngày càng cao, bên cạnh vị trí đẹp, các tiện ích phục vụ phải tốt thì một tiêu
chí rất quan trọng trong kinh doanh bất động sản đó là giá cả. Khách hàng luôn
muốn tìm cho mình một căn hộ vừa ý nhƣng với mức giá hợp lý. Đòi hỏi các nhà
đầu tƣ phải khảo sát và tiến hành phân tích thị trƣờng thật kỹ, thật chi tiết trƣớc khi
tiến hành đầu tƣ dự án. Theo thông tin mới nhất: “Dự án căn hộ Full House Tên
Lửa quận Bình Tân vừa ra mắt đầu tháng 11 vừa qua, đây là dự án căn hộ có mức
giá 695 triệu/căn tại quận Bình Tân. Khu phức hợp căn hộ Full House Tên Lửa
quận Bình Tân được phân phối bởi công ty Danh Khôi Việt. dự án gồm 2 nguyên
đơn, tổng số 192 căn hộ, 01 tòa nhà thương mại 8 tầng, tổng quy mô dự án
21,053m2. Với mức giá chỉ từ 695 triệu/căn hứa hẹn sẽ thu hút đông đảo khách
hàng là người mua thực và người mua đầu tư, vì mức giá rất vừa túi tiền của người
mua. Theo nhận định của chuyên gia, các dự án dưới 1 tỷ đồng sẽ thiết thực với
người dân hơn, với những dự án giá rẻ, người mua nhà dễ dàng tiếp cận hơn. Hiện
nay, dù người mua mua căn hộ giá 700 triệu quận Bình Tân ở các dự án bất động
sản giá thấp là nơi có tiện nghi sinh hoạt khá tốt, có công viên công xanh, khu vực
Trang - 51 -
vui chơi, thể dục thể thao rộng rãi, thoáng mát, các tiện ích về trường học, y tế, siêu
thị… khá đầy đủ. Sắp tới, người mua căn hộ giá 700 triệu quận Bình Tân sẽ có thêm
rất nhiều sự lựa chọn để mua căn hộ giá rẻ tại TP.HCM - một thành phố lớn và
năng động bậc nhất nước ta”[25]. Vì vậy có thể thấy khó khăn trong kinh doanh
BĐS ở Q.Bình Tân rất lớn nhất là vấn đề về giá cả căn hộ, giải quyết bài toán về giá
cả là một bài toán khó bởi lẽ các dự án gắn liền với các dự toán và chi phí phí xây
dựng ban đầu. Các ƣớc tính ban đầu kéo theo những phát sinh trong quá trình triển
khai dự án, cũng góp phần làm tăng chí phí đầu tƣ dự án dẫn đến tăng giá bán căn
hộ để bù đắp những chi phí đó. Tóm lại, việc kiểm soát toàn diện chi phí đầu tƣ xây
dựng ngay từ ban đầu sẽ giúp cho nhà đầu tƣ giảm nhiều chi phí dẫn đến giảm giá
bán căn hộ và tất nhiên là đúng theo tâm lý của khách hàng, kéo theo nhà đầu tƣ bán
đƣợc sản phẩm.
e.Một số dự án bất động sản ở Q.Bình Tân gặp tình trạng lãi suất leo thang;
khả năng huy động tiền qua chứng khoán thấp; vốn chủ sở hữu yếu kém; giá
vật liệu xây dựng tăng; khả năng mua nhà của ngƣời dân thấp.
- Nếu phải liệt kê thì có 7 yếu tố đang vây bủa các nhà kinh doanh bất động
sản. Đó là chính sách siết chặt tín dụng đối với bất động sản và chứng khoán; lãi
suất leo thang (hơn 20%/năm); khả năng huy động tiền qua chứng khoán thấp (do
sự ảm đạm của thị trƣờng này); vốn chủ sở hữu yếu kém; Nghị định 71 quy định
chủ đầu tƣ chỉ đƣợc huy động vốn tối đa 20% giá trị dự án; giá vật liệu xây dựng
tăng; khả năng mua nhà của ngƣời dân thấp.Trong 7 yếu tố tác động trực tiếp hoặc
gián tiếp đến chuyện tồn kho căn hộ này, các yếu tố khách quan là... khách quan,
không thể xoay chuyển, nên giải pháp khả dĩ mà các nhà kinh doanh bất động sản
đều cho biết là tập trung tiếp thị đến “ngƣời tiêu dùng thực sự”, đối tƣợng đã
không đƣợc đối đãi tử tế trong cơn sốt nhà đất trƣớc kia.Theo thông tin đƣợc biết:
“Công ty B.C. có thể được xem là điển hình của việc đầu tư theo phong trào trong
giai đoạn trước khủng hoảng nhà trung và cao cấp với các dự án chung cư cao cấp
ở quận Bình Tân. Kết quả tài chính năm 2010 cho thấy, giá trị hàng tồn kho của
công ty này lên đến hơn 2.000 tỉ đồng. Từ giữa cuối năm 2010, Công ty đã chuyển
Trang - 52 -
hướng chiến lược với việc tung ra một dự án chung cư 12 tầng thuộc phân khúc giá
thấp ở quận Bình Tân. Hiện nay, theo thông tin không chính thức, lượng hàng bán
được tại dự án này cũng rất thấp”[26]. Một điều cũng khá quan trọng đó là tín dụng
bất động sản tăng đột xuất là do nhiều dự án đã không thu hồi đƣợc vốn đúng hạn,
bởi thị trƣờng bất động sản phía Nam, đặc biệt là TP.HCM, trầm lắng trong một
thời gian dài. Những ngân hàng có tỉ trọng tín dụng bất động sản cao sẽ gặp nhiều
rủi ro. Rõ ràng, cuộc giằng co giữa các công ty bất động sản và ngân hàng là chuyện
có thể thấy trƣớc. Và khi nợ xấu bất động sản tăng lên, cộng với mức tăng trƣởng
tín dụng chung đƣợc khống chế ở mức 20%, các ngân hàng sẽ rơi vào tình thế khó
khăn. Đó là chƣa kể đến việc thời gian qua, khi tính toán khả năng trả nợ của khách
hàng tại thời điểm vay vốn, các ngân hàng có lẽ đã chƣa lƣờng hết lãi suất có thể sẽ
tăng cao trong tƣơng lai. Hiện nay, có thể thấy ngƣời mua và nhà đầu tƣ vẫn quay
lƣng với bất động sản bởi chính sách thắt chặt tín dụng. Do đó, thị trƣờng bất
động sản tiếp tục đóng băng trong năm nay là điều không khó hình dung. Vì vậy có
thể thấy vấn đề lãi suất ngân hàng, tín dụng và khả năng huy động vốn ở một số
dự án bất động sản ở Q.Bình Tân là vô cùng khó khăn.
Trang - 53 -
CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU
XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU:
Nhận diện và đánh giá các rủi ro trong đầu tƣ bất động sản trên địa bàn Quận Bình tân
trƣớc:
Xác định các rủi ro trong đầu tƣ bất động sản
Tham khảo các nghiên cứu internet, thƣ viện, các bài báo khoa học, sách…
Tham khảo ý kiến chuyên gia, những kinh có ngƣời nghiệm
Thiết kế bảng câu hỏi sơ bộ
Khảo sát thử nghiệm, tham khảo ý kiến chuyên gia
Thiết kế bảng câu hỏi chính thức
Khảo sát chính thức
Phân tích số liệu thu thập
Đề xuất một số giải pháp ngăn ngừa, hạn chế rủi ro đầu tƣ bất động sản tại Quận Bình Tân.
Kết luận , hạn chế, kiến nghị
Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu
Trang - 54 -
- Sau khi xác định vấn đề cần nghiên cứu, tiến hành tham khảo các nghiên
cứu trƣớc, tham khảo ý kiến chuyên gia và những ngƣời có kinh nghiệm nhằm xác
định các rủi ro trong đầu tƣ bất động sản trên địa bàn Quận Bình Tân. Thiết kế bảng
khảo sát thử nghiệm, tiến hành khảo sát thử nghiệm và phân tích kết quả thử
nghiệm. Điều chỉnh lại bảng câu hỏi (nếu có), tiến hành khảo sát chính thức. Thu
thập số liệu khảo sát, phân tích số liệu. Thảo luận và đƣa ra các kết luận, kiến nghị
dựa trên kết quả khảo sát đƣợc.
3.2. THIẾT KẾ BẢNG CÂU HỎI
- Bảng câu hỏi khảo sát là một công cụ đƣợc sử dụng rộng rãi trong các
nghiên cứu khảo sát. Trong lĩnh vực xây dựng nói chung và trong kinh doanh bất
động sản nói riêng, bảng câu hỏi là công cụ để thu thập thông tin phản hồi từ các
bên tham gia dự án nhƣ: chủ đầu tƣ, nhà tƣ vấn, nhà thầu thi công, các đơn vị kinh
doanh bất động sản, các trung tâm môi giới bất động sản ..về các rủi ro trong đầu tƣ
bất động sản. Ngoài ra, phƣơng pháp này còn có những thuận lợi là chi phí thực
hiện thấp, dễ dàng thực hiện, và có thể khảo sát một số lƣợng lớn những thành phần
tham gia trong thời gian ngắn. Quy trình thiết kế bảng câu hỏi đƣợc thực hiện nhƣ
sau :
Tham khảo các nghiên cứu đã thực hiện
Phỏng vấn các chuyên gia nhiều kinh nghiệm
Xác định các nội dung và thành phần bảng câu hỏi
Phát triển bảng câu hỏi
Khảo sát thử nghiệm
Câu hỏi dễ hiểu, đầy đủ, nội dung phù hợp
Trang - 55 -
Khảo sát chính thức
Thu thập số liệu và phân tích
Hình 3.2: Quy trình thiết kế bảng câu hỏi
- Trong quy trình trên, các nội dung và thành phần trong bảng câu hỏi đƣợc
xây dựng sơ bộ thông qua quá trình tham khảo các nghiên cứu trƣớc và phỏng vấn
những chuyên gia nhiều kinh nghiệm. Phát triển bảng câu hỏi, phỏng vấn lại các
chuyên gia và tiến hành khảo sát thử nghiệm. Nếu bảng câu hỏi vẫn chƣa rõ ràng,
dễ hiểu và có nội dung chƣa phù hợp thì tiếp tục bổ sung chỉnh sửa, tham khảo ý
kiến chuyên gia cho đến khi hoàn thiện. Sau khi hoàn thiện, tiến hành gửi bảng câu
hỏi chính thức và thu thập số liệu kết quả khảo sát.
- Trên cơ sở tham khảo các nghiên cứu trƣớc đây:
Stt
Các nghiên cứu trƣớc
Nhóm rủi ro
Theo Risk analysis
in
Những nhân tố rủi ro có tác động lớn đến việc
feasibility
study
in
xây dựng dự án là những vấn đề có liên quan
building
construction
đến khía cạnh kinh tế và tài chính. Các yếu tố
1
project: Case
study –
về kinh tế có độ nhạy cao đối với tính khả thi
PT.Perusahaan gas negara
của việc đầu tƣ là lãi suất vay và gia tăng giảm
Indonesia[12].
giá bán
- Theo Identifying key risk
Nghiên cứu đã chỉ ra những rủi ro đầu tƣ dự án
in construction projects:
có liên quan chủ yếu đến nhà thầu, khách hàng
2
Life cycle anh stakeholder
và đơn vị thiết kế, liên quan một ít đến nhà
perspective [13]
nước, thầu phụ…
Trang - 56 -
- Theo Prasanta Kumar
11 yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến dự án ở Ấn Độ:
Dey (2002), đã đề xuất
1/Thay đổi quy mô;2/ Thay đổi thiết kế và kỹ
một mô hình quản lý rủi ro
thuật; 3/ Lựa chọn công nghệ; 4/ Thu hồi
cho dự án xây dựng ở Ấn
đất;5/ Năng lực nhà thầu; 6/ Năng lực nhà
3
Độ.[14] .Tác giả đã rút ra
cung ứng; 7/ Thiên tai bất thường; 8/ Phương
11 yếu rủi ro ảnh hƣởng
pháp thực hiện; 9/ Nguồn lực tài chính;10/
quan trọng đến tiến độ và
Ước lượng không chính xác; 11/ Rủi ro vật tư.
chi phí của dự án.
- Theo Sid Ghosh và
Nhóm tác giả đã xác định 9 nhân tố rủi ro chủ
Jakkapan Jintanapakanont
yếu ảnh hƣởng đến đầu tƣ dự án ở Thái Lan: 1/
(2004), thông qua kỹ thuật
Rủi ro chậm trễ;2/ Rủi ro tài chính và kinh
4
phân tích nhân tố chính
tế;3/ Rủi ro liên quan đến nhà thầu phụ;4/ Rủi
(critical risk factors)
ro hợp đồng và pháp luật;5/ Rủi ro thiết kế;6/
Rủi ro tự nhiên;7/ Rủi ro bất khả kháng;8/ Rủi
ro xã hội và an toàn;9/ Rủi ro tổ chức.
- Theo Hulya Demir và
Tác giả xác định 6 biến rủi ro trong điều kiện
Bulent Bostanci
(2010),
kinh tế bình thƣờng và khủng hoảng kinh tế :1/
phân tích hổ trợ ra quyết
Giá đất; 2/ Tỷ lệ lạm phát; 3/ Chi phí xây
5
định trong điều kiện rủi ro
dựng; 4/ Suất chiết khấu; 5/ Tỷ lệ sở hữu nhà;
đối với những dự án bất
6/ Giá bán đơn vị .
động sản ở Thổ Nhĩ Kỳ.
-Theo N Graeme, W James
Kết quả chỉ ra rằng mức độ tƣơng quan về thời
- Journal of Real Estate
gian trong mỗi dự án bất động sản quốc tế là
Research, 1996 ARES :
đáng kể, dẫn đến sự cần thiết phải tăng nguy cơ
6
"Assessing risk for
rủi ro về dự toán bất động sản lên từ 34% đến
international real
estate
47%. Để giải thích cho rủi ro tiền tệ trong giai
investments". Đánh giá rủi
đoạn thực hiện dự án, tiền tệ đƣợc điều chỉnh lợi
Trang - 57 -
ro đối với Đầu tƣ Bất động
nhuận và rủi ro cũng đƣợc ƣớc tính theo mỗi
sản quốc tế.
năm từ lúc lập dự án cho đến lúc triển khai.
- Theo tác giả Lê Kiều,
Tác giả đƣa ra 4 nhân tố tác động đến chi phí
Nguyễn Quốc Tuấn và
nhà thầu trong giai đoạn thi công : 1/ Thời gian
Lƣu Trƣờng Văn (2006),
thi công ; 2/ Giá vật tư ; 3/ Chi phí nhân công ;
7
đã nhận dạng các nhân tố
4/ Nhân tố khác.
rủi ro tác động đến chi phí
của nhà thầu.
- Trên cơ sở các thực trạng kinh doanh bất động sản ở Q.Bình Tân:
Stt
Thực trạng kinh doanh bất động sản ở Q.Bình Tân
1 Các dự án ở Q. Bình Tân vƣớng phải các thủ tục pháp lý nhiêu khê
Các dự án ở Q. Bình Tân có vị trí nằm ở vùng ven TP.HCM nên sự cạnh
2
tranh về vị trí căn hộ có nhiều khó khăn
Một số dự án bất động sản ở Q.Bình Tân với cơ sở hạ tầng chƣa đáp ứng đầy
3
đủ nhu cầu của ngƣời mua căn hộ
Một số dự án bất động sản ở Q.Bình Tân với vị trí nằm ở vùng ven TP.HCM
4
nên giá BĐS thấp hơn so với khu vực khác
Một số dự án bất động sản ở Q.Bình Tân gặp tình trạng lãi suất leo thang ;
5
khả năng huy động tiền qua chứng khoán thấp ; vốn chủ sở hữu yếu kém; giá
vật liệu xây dựng tăng; khả năng mua nhà của ngƣời dân thấp.
- Tập hợp tất cả cơ sở lý thuyết, các nghiên cứu trước đây về rủi ro trong
đầu tƣ dự án. Kết hợp với thực trạng kinh doanh bất động sản của Q.Bình Tân ,
cộng với kinh nghiệm của tác giả trong lĩnh vực xây dựng và sự nhận xét nhiệt tình
từ phía các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng cũng nhƣ trong lĩnh vực kinh
Trang - 58 -
doanh bất động sản. Tác giả đề xuất sáu nhóm rủi ro chính có ảnh hƣởng đến đầu tƣ
dự án bất động sản ở Q.Bình Tân nhƣ sau:
Nhóm 1: Nhóm rủi ro do chính sách – pháp luật
Nhóm 2: Nhóm rủi ro do năng lực chủ đầu tƣ-Ban QLDA
Nhóm 3: Nhóm rủi ro do điều kiện kinh tế - tài chính – xã hội
Nhóm 3: Nhóm rủi ro do khai thác – kinh doanh
Nhóm 5: Nhóm rủi ro trong quá trình lập dự án đầu tƣ
Nhóm 6: Nhóm rủi ro trong quá trình đầu tƣ xây dựng
- Trên cơ sở 6 nhóm chính này tác giả đã xây dựng nên một bảng câu hỏi
khảo sát sơ bộ với 42 biến rủi ro có thể ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất động
sản ở địa bàn Q.Bình Tân. Đƣợc trình bày chi tiết ở mục “3.3.NỘI DUNG BẢNG
CÂU HỎI “.
3.3. NỘI DUNG BẢNG CÂU HỎI
3.3.1. Giới thiệu chung
Mục giới thiệu chung nằm ở phần đầu bảng câu hỏi khảo sát nhằm giới thiệu
cho ngƣời trả lời biết nguồn gốc, lý do của cuộc khảo sát.
3.3.2. Hƣớng dẫn trả lời
Mục hƣớng dẫn trả lời đƣợc chia thành 2 phần :
Phần giải thích các từ ngữ, mục tiêu khảo sát nhằm giúp ngƣời đọc nắm
đƣợc mục tiêu xuyên suốt của cuộc khảo sát, tránh trƣờng hợp ngƣời trả lời hiểu sai
ý nghĩa nội dung khảo sát làm cho kết quả trả lời bị sai lệch.
Phần thang đo mức độ và cách thức trả lời cho các câu hỏi. Thang đo mức
độ là thang đo Likert 5 khoảng đo nhằm đánh giá mức độ ảnh hƣởng của từng yếu
tố rủi ro đến đầu tƣ bất động sản.
Bảng 3.1: Mức độ ảnh hƣởng
Trang - 59 -
Điểm Mức độ ảnh hƣởng
(1)
Không ảnh hƣởng
(2)
Ít ảnh hƣởng
(3)
Có ảnh hƣởng
(4)
Ảnh hƣởng mạnh
(5)
Ảnh hƣởng rất mạnh
3.3.3. Các yếu tố khảo sát
- Cũng nhƣ bất kỳ dự án đầu tƣ nào khác phục vụ cho hoạt động sản xuất
kinh doanh của doanh nghiệp, đầu tƣ kinh doanh bất động sản có thể gặp phải
những rủi ro không đạt hiệu quả đầu tƣ nhƣ dự kiến ban đầu. Những rủi ro ở đây có
thể ảnh hƣởng tốt hoặc xấu đến hiệu quả của dự án, nhƣng trong phạm vi luận văn
này chúng ta chỉ xét các yếu tố rủi ro có thể làm ảnh hƣởng xấu đến dự án.
- Sau khi tiến hành phân tích và tham khảo chuyên gia, xác định đƣợc 42 yếu
tố trong 6 nhóm rủi ro có ảnh hƣởng đến đầu tƣ bất động sản. Cụ thể nhƣ sau :
3.3.3.1. Các yếu tố rủi ro liên quan đến chính sách – pháp luật ( 4 yếu tố )
1. Thủ tục pháp lý nhiêu khê rắc rối: Thủ tục pháp lý trong đầu tƣ dự án bất
động sản gặp nhiều khó khăn, do những trở ngại nhất định trong công tác thẩm
định, phê duyệt dự án. Cần nhà đầu tƣ cung cấp rõ ràng từng chi tiết về nguồn gốc
cũng nhƣ mục đích đầu tƣ, dẫn đến mất nhiều thời gian và công sức. Vì vậy đây có
thể xem là một rủi ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ dự án bất động sản .
2.Các văn bản Luật chưa rõ ràng: Các Luật trong đầu tƣ bất động sản chƣa
thật sự hoàn chỉnh, còn nhiều sự việc chƣa đƣa vào trong Luật cho nên tạo nên
không ích những trở ngại cho các nhà đầu tƣ. Vì vậy phần nào cũng gây ra những
rủi ro nhất định trong quá trình thực hiện đầu tƣ dự án bất động sản.
3. Các tiêu chuẩn xây dựng còn thiếu sót: Tiêu chuẩn trong xây dựng còn
gặp nhiều khó khăn, bởi một số dự án thuộc vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, với thiết kế
nƣớc ngoài nên có sự chồng chéo với các tiêu chuẩn trong nƣớc. Các công thức tính
Trang - 60 -
toán cũng nhƣ bảng tra các số liệu để chọn lựa kết cấu cũng khác biệt. Cho nên đây
cũng có thể xem là một rủi ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ dự án .
4.Thời gian thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư kéo dài: Chờ đợi phê
duyệt dự án và thẩm định hồ sơ phê duyệt mất nhiều thời gian, qua nhiều công đoạn
cho nên việc triển khai dự án sẽ bị chậm lai ảnh hƣởng đến lợi nhuận cơ hội đầu tƣ
dự án. Vì vậy có thể xem đây là một yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ dự án bất
động sản.
3.3.3.2. Các yếu tố rủi ro liên quan đến năng lực CĐT/BQLDA (6 yếu tố)
5. CĐT / BQLDA chậm thanh toán: Chủ đầu tƣ với nguồn vốn cơ cấu rõ
ràng, việc chi trả các khoảng khối lƣợng theo thời gian quy định trong hợp đồng
theo đúng tiến độ. Tuy nhiên, một số chủ đầu tƣ/BQLDA muốn trì hoản việc chi trả
này, nhằm kéo dài thêm thời gian, ảnh hƣởng đến nhà thầu thi công thiếu tài chính
để chi trả dẫn đến nhiều khó khăn trong công tác triển khai dự án.Vì vậy có thể xem
đây là một rủi ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ dự án bất động sản.
6. CĐT / BQLDA không đủ năng lực tài chính: CĐT/BQLDA có thể gặp
khó khăn về mặt tài chính gây chậm thanh toán cho các bên tham gia, làm kéo dài
thời gian thực hiện dự án, phát sinh chi phí cho các công việc bắt đầu lại. Do đó có
thể xem đây là một rủi ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ dự án bất động sản.
7. CĐT / BQLDA không đủ năng lực quản lý: CĐT / BQLDA thiếu năng
lực trong việc quản lý dự án có thể dẫn đến những sai sót trong việc điều hành làm
kéo dài thời gian thực hiện, phát sinh các chi phí trong quá trình thực hiện… làm
ảnh hƣởng đến đầu tƣ cho dự án bất động sản.
8. CĐT / BQLDA lựa chọn nhà thầu không phù hợp: việc lựa chọn nhà
thầu thi công, tƣ vấn giám sát không phù hợp có thể là nguyên nhân làm giảm chất
lƣợng, kéo dài thời gian thi công, tăng chi phí thực hiện nên làm gia tăng mức đầu
tƣ cho dự án. Vì vậy có thể xem đây là một rủi ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ dự án bất
động sản.
Trang - 61 -
9. CĐT / BQLDA chậm trễ ra quyết định: việc chậm trễ ra quyết định của
CĐT/BQLDA thƣờng dẫn đến tiến độ dự án bị trì trệ, thời gian kéo dài làm gia
tăng mức đầu tƣ xây dựng, hoặc phải chỉnh sửa cho phù hợp với điều kiện mới. Vì
vậy có thể xem đây là một rủi ro ảnh hƣởng đến dự án đầu tƣ bất động sản.
10. CĐT / BQLDA chậm trễ trong giải phóng mặt bằng: việc chậm trễ
trong công tác giải phóng mặt bằng chắc chắn sẽ làm kéo dài thời gian thi công,
tăng nguy cơ ảnh hƣởng của lạm phát, dẫn đến việc triển khai dự án gặp nhiều khó
khăn. Vì vậy có thể xem đây là một rủi ro có ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất
động sản.
3.3.3.3. Các yếu tố rủi ro liên quan đến kinh tế-tài chính-xã hội ( 10 yếu tố )
11. Khủng hoảng kinh tế: Vấn đề kinh tế là một bài toán khó cho các nhà
đầu tƣ, bởi sự biến đổi không ngừng của thị trƣờng và tìm ẩn đằng sau nó là cả một
không gian rộng lớn các rủi ro có thể xảy ra bên cạnh những món lợi nhuận lớn.
Cho nên khủng hoảng kinh tế có thể xảy ra bất cứ lúc nào và nó ảnh hƣởng rất lớn
đến mọi mặt của kinh tế trong đó có đầu tƣ dự án bất động sản. Vì vậy có thể xem
đây là một rủi ro có ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất động sản.
12. Biến động lãi suất vay ngân hàng: Ngân hàng và các đơn vị tài chính
cho chủ đầu tƣ vay nhƣng lại tăng lãi vay làm ảnh hƣởng đến lợi nhuận kinh doanh
của dự án. Vì vậy có thể xem đây là một rủi ro có ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án
bất động sản.
13. Tỷ lệ lạm phát tăng cao: Lạm phát tăng cao dẫn đến giá trị hàng hóa, vật
tƣ càng tăng theo làm dự toán ban đầu bị mất tính chính xác , lƣợng tiền bây giờ bị
mất giá ảnh hƣởng đến công tác tài chính vận hành cho dự án. Vì vậy có thể xem
đây là một rủi ro có ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất động sản.
14. Nguồn tài chính hạn hẹp, phụ thuộc vào nguồn vốn vay: Dự án đƣợc
đầu tƣ nhƣng chủ đầu tƣ có khả năng tài chính hạn hẹp sẽ dẫn đến những rủi ro nhất
định trong quá trình lập dự án, thi công cũng nhƣ vận hành dự án. Vì vậy có thể
xem đây là một rủi ro có ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất động sản.
Trang - 62 -
15. Tổng mức đầu tư phải chỉnh sửa nhiều lần: Phải điều chỉnh tổng mức
đầu tƣ nhiều lần gây khó khăn cho việc huy động vốn của dự án. Vì vậy có thể xem
đây là một rủi ro có ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất động sản.
16. Nghiên cứu không đúng nhu cầu thị trường ở Q.Bình Tân: Q.Bình
Tân là một quận vùng ven TP.HCM , việc nghiên cứu về thị trƣờng của quận không
đúng sẽ dẫn đến nhiều quyết định sai lầm trong phân khúc đầu tƣ bất động sản, dẫn
đến sản phẩm đầu tƣ xây dựng xong không có ngƣời mua. Vì vậy có thể xem đây là
một rủi ro có ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất động sản.
17. Biến động tỷ giá hối đoái: Tỷ giá thay đổi hàng ngày lên xuống theo thị
trƣờng, việc lên xuống này có ảnh hƣởng nhất định đến dòng tiền tệ, đến việc thanh
toán các vật tƣ, trang thiết bị … phục vụ cho dự án đầu tƣ. Biến động tỷ giá sẽ ảnh
hƣởng không nhỏ đến lƣợng vốn đầu tƣ cụ thể vào dự án. Vì vậy có thể xem đây là
một rủi ro có ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất động sản.
18. Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng: Do thay đổi một số chính
sách quyết định trong giải tỏa đền bù, nên chi phí đền bù những năm gần đây có
chiều hƣớng tăng, ảnh hƣởng đến nguồn chi phí dự toán cho giải phóng mặt bằng.
Thiếu tài chính cho giải phóng mặt bằng sẽ dẫn đến nhiều khó khăn trong việc bàn
giao quỹ đất để triển khai dự án. Vì vậy có thể xem đây là một rủi ro có ảnh hƣởng
đến việc đầu tƣ dự án bất động sản.
19. Không kiểm soát hết các quy hoạch tự phát ở địa phương: Quận Bình
Tân là một quận ven TP.HCM nên công tác kiểm tra việc quy hoạch tự phát gặp
nhiều khó khăn, tình trạng lấn chiếm kênh rạch và xây dựng tƣ phát tràn lan. Và
nhƣ vậy tạo nên một môi trƣờng đầu tƣ không lành mạnh, dẫn đến nhiều nhà đầu tƣ
bị mất thị phần khi sản phẩm của mình thiếu sự đón nhận của xã hội. Vì vậy có thể
xem đây là một rủi ro có ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất động sản.
20. Điều chỉnh lương tối thiểu: Với các dự toán ban đầu chuẩn bị cho đầu tƣ
dự án có xem xét với mức lƣơng của các thành viên tham gia dự án. Tuy nhiên theo
thâm niên hệ số lƣơng sẽ tăng theo, đồng thời với những quy định của nhà nƣớc về
Trang - 63 -
thay đổi lƣơng cơ bản- hay điều chỉnh lƣơng tối thiểu, điều này ít nhiều cũng có thể
là một rủi ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ dự án bất động sản.
3.3.3.4. Các yếu tố rủi ro liên quan đến khai thác-kinh doanh ( 7 yếu tố )
21. Q.Bình Tân nằm ven TP.HCM nên Giá BĐS thấp so nội ô: Kinh doanh
bất động sản ở quận Bình Tân thật sự là một khó khăn. Bởi lẽ yêu cầu về thiết kế,
vật tƣ , trang thiết bị, yếu tố kỹ thuật nhƣ nhau, đầu tƣ nhƣ nhau. Nhƣng khách hàng
luôn luôn muốn giá thành sản phẩm phải rẽ hơn các nơi khác. Đó là một bài toán
khó cho các nhà đầu tƣ bất động sản. Bởi khách hàng nghĩ ở ven TP.HCM giá đất
sẽ rẽ hơn nhiều so với nội thành, điều này cho thấy sự trên lệch giữa nội ô và ngoại
ô là có, nhƣng chênh lệch không quá nhiều. Vì vậy có thể xem đây là một rủi ro có
ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất động sản.
22. Tăng chi phí Marketing: Công tác quảng cáo, marketing phát sinh tăng
chi phí điều này nằm ngoài dự kiến ban đầu, với các hình thức quảng cáo khác nhau
chắc chắn chi phí cho nó sẽ khác nhau, yếu tố này cũng phần nào ảnh hƣởng đến chi
phí dự án. Vì vậy có thể xem đây là một rủi ro có ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án
bất động sản.
23. Tăng chi phí bán hàng: Để bán đƣợc căn hộ, cần phải có một khoảng
hoa hồng nhỏ cho môi giới bán hàng, việc tăng chi phí hoa hồng này nhằm kích
thích công tác môi giới bất động sản phát triển, phần nào ảnh hƣởng đến chi phí dự
án. Vì vậy có thể xem đây là một rủi ro có ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất
động sản.
24. Công tác phục vụ và hỗ trợ khách hàng kém: Việc đƣa các dự án đã
hoàn tất vào vận hành phục vụ cho khách hàng mua căn hộ cần có một đội ngũ
chuyên nghiệp. Công tác hỗ trợ khách hàng kém sẽ dẫn đến mất uy tính trong đầu tƣ
và chắc rằng sẽ khó khăn hơn khi triển khai bán tiếp các dự án khác. Vì vậy có thể
xem đây là một rủi ro có ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất động sản.
25. Thiếu sự hỗ trợ từ phía tập đoàn, đối tác: Chủ đầu tƣ luôn mong muốn
có sự hỗ trợ vốn từ các tập đoàn đầu tƣ bất động sản nên còn lúng túng trong công
Trang - 64 -
tác chuẩn bị nguồn vốn cho dự án. Vì vậy có thể xem đây là một rủi ro có ảnh
hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất động sản.
26. Hạ tầng xây dựng tại Q.Bình Tân chưa đồng bộ: Hạ tầng tại quận Bình
Tân chƣa đồng độ, dẫn đến các nhu cầu của khách hàng và tiện ích kèm theo khi
mua căn hộ chƣa đáp ứng đầy đủ nhu cầu. Điều này dẫn đến uy tính của nhà đầu tƣ
bị sụt giảm trên thƣơng trƣờng dẫn đến mất thị phần trong kinh doanh bất động sản.
Vì vậy có thể xem đây là một rủi ro có ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất động
sản.
27. Công trình không đưa vào khai thác đồng bộ: Với nguồn vốn còn hạn
chế, chủ đầu tƣ ƣu tiên đầu tƣ vào một số vị trí trọng điểm, nhằm thu hút nguồn vốn
đầu tƣ mới để tiếp tục đầu tƣ vào các hạng mục còn lại. Vì vậy có thể xem đây là
một rủi ro có ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất động sản.
3.3.3.5. Các yếu tố rủi ro liên quan đến quá trình lập dự án đầu tƣ ( 6 yếu tố )
28.Địa điểm xây dựng dự án không thuận lợi: Việc chọn lựa địa điểm xây
dựng có vai trò khá quan trọng trong chiến lƣợc đầu tƣ dự án. Một dự án với địa
điểm đẹp sẽ thu hút đƣợc nhiều nhà đầu tƣ và sản phẩm cũng dễ dàng tiêu thụ sau
khi dự án hoàn tất. Tuy nhiên việc chọn địa điểm dự án không thuận lợi có dẫn đến
chiều hƣớng xấu hơn trong kinh doanh bất động sản. Vì vậy có thể xem đây là một
rủi ro có ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất động sản.
29. Dự án không có điểm nhấn riêng, không có tính cạnh tranh: Với
những dự án có thiết kế đẹp, tạo đƣợc những ấn tƣợng mạnh đối với khách hàng sẽ
mang tính cạnh tranh cao hơn so với các dự án đơn điệu khác. Các thiết kế tinh tế và
độc đáo chính là cách quản bá thƣơng hiệu tốt nhất đến với khách hàng. Và nếu
không đạt đƣợc điều này sẽ gặp rất nhiều trong công tác quản bá thị trƣờng. Vì vậy
có thể xem đây là một rủi ro có ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất động sản.
30. Giá thuê đất cao: Giá thuê đất lập dự án thay đổi theo thời gian. Do đó
khi tính dự toán cho đầu tƣ dự án luôn luôn có những khoảng phí dự phòng để tránh
Trang - 65 -
những trƣờng hợp thay đổi về giá cả của thị trƣờng. Vì vậy có thể xem đây là một
rủi ro có ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất động sản.
31. Đánh giá sai hiệu quả kinh tế-xã hội-tài chính: Các dự án trƣớc khi tiến
hành triển khai đƣợc tính toán khá chi tiết từng giai đoạn , từng hạng mục chi phí.
Trong đó chi phí khảo sát thị tƣờng, tìm hiểu về kinh tế - xã hội và nguồn tài chính
để phục vụ cho triển khai dự án đƣợc tính toán khá chi tiết. Tuy nhiên nếu đánh giá
sai lầm những mục tiêu trên sẽ dẫn đến nhiều rủi ro không thể lƣờng trƣớc đƣợc. Vì
vậy có thể xem đây là một rủi ro có ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất động sản.
32. Thiết kế quá tham vọng so với khả năng nguồn vốn: Đây là một yếu tố
rủi ro khá lớn mà rất nhiều nhà đầu tƣ mắt phải, bởi tham vọng của mình quá lớn
trƣớc những lợi nhuận ƣớc tính khổng lồ có thể mang đến cho họ. Tuy nhiên với
khả năng tài chính hạn hẹp nếu nhƣ tính toán không chính xác sẽ dẫn đến nhiều thất
bại đau thƣơng trƣớc sự cạnh tranh khóc liệt của thị trƣờng bất động sản. Vì vậy có
thể xem đây là một rủi ro có ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất động sản.
33. Thời gian chuẩn bị đầu tư kéo dài: Từ lúc tìm hiểu, khảo sát thị trƣờng
tìm xu hƣớng phát triển đến việc lập dự toán , xin cấp phép … đến cuối cùng là
triển khai dự án mất rất nhiều thời gian, có nhiều dự án mất 2 đến 3 năm mới hội đủ
tất cả các điều kiện triển khai dự án. Khi đó các kết quả khảo sát thị trƣờng đã thay
đổi khá nhiều so với lúc bắt đầu lập dự án. Vì vậy có thể xem đây là một rủi ro có
ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất động sản.
3.3.3.6. Các yếu tố rủi ro liên quan đến quá trình đầu tƣ xây dựng ( 9 yếu tố )
34. Sai sót trong thiết kế: Việc thiết kế sai sót làm phát sinh chi phí khắc
phục hậu quả, nếu ở mức độ thấp thì dễ dàng xử lý nếu mức độ cao sẽ có khả năng
hủy bỏ hoặc tốn kém nhiều chi phí cho việc gia cố thêm hoặc cần đến việc xây dựng
thêm một số vị trí phụ để chống đở phụ gây mất tính mỹ thuật và tốn kém kinh phí.
Vì vậy có thể xem đây là một rủi ro có ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất động
sản.
Trang - 66 -
35. Quy mô dự án không xác định cụ thể, thay đổi phương án thiết kế:
Tình hình nhu cầu bất động sản thị trƣờng luôn biến đổi không ngừng, đôi khi khó
khăn trong việc bán các căn hộ. Vì vậy nên có những phƣơng án thay đổi thiết kế
hợp lý để phục vụ nhu cầu khách hàng, dẫn đến phát sinh một số chi phí mới. Vì
vậy có thể xem đây là một rủi ro có ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất động sản.
36. Chậm tiến độ hoàn thành dự án: Thời gian xây dựng căn hộ kéo dài
ngƣời ở sẽ tìm đến những dự án khác mà họ có thể ở ngay, làm nhà đầu tƣ mất cơ
hội bán hàng, đồng thời kéo dài dự án sẽ làm cho chủ đầu tƣ mất thêm một số chi
phí khác nhƣ duy tu, bảo trì … Vì vậy có thể xem đây là một rủi ro có ảnh hƣởng
đến việc đầu tƣ dự án bất động sản.
37. Năng lực nhà thầu thi công kém: Có thể nói trong giai đoạn thi công dự
án thì vai trò của nhà thầu khá quan trọng, vì nhà thầu chính là đơn vị trực tiếp tạo
ra sản phẩm xây dựng.Vì vậy việc thiếu kinh nghiệm trong thi công xây dựng của
nhà thầu là rủi ro ảnh hƣởng mạnh mẽ đến đầu tƣ dự án bất động sản.
38. Năng lực đơn vị tư vấn giám sát không đáp ứng: Trong giai đoạn thi
công , vai trò và trách nhiệm của TVGS rất quan trọng, việc thiếu trách nhiệm của
bộ phận này dẫn đến nhiều rắc rối trong quá trình thi công, làm chất lƣợng công
trình giảm, ảnh hƣởng uy tính của chủ đầu tƣ và đặc biệt là mất lòng tin của khách
hàng. Vì vậy đây có thể là một rủi ro có ảnh hƣởng mạnh đến đầu tƣ dự án bất động
sản.
39. Thiếu trao đổi thông tin giữa các bên tham gia: Công tác trao đổi thông
tin giữa các bên trong dự án là rất quan trọng, nhằm kịp thời giải quyết những khó
khăn, những sửa đổi theo tình hình thực tế. Nếu chậm trễ trong vấn đề này có thể
xem là một rủi ro có ảnh hƣởng nhất định đến đầu tƣ dự án bất động sản
40. Giá vật tư, thiết bị, nhân công tăng: Giá cả vật tƣ, thiết bị, nhân công
thay đổi theo thị trƣờng.Tuy nhiên những loại hàng hóa này đa phần là thay đổi theo
chiều hƣớng tăng rất ít thay đổi theo chiều hƣớng giảm. Vì vậy có thể xem đây là
một rủi ro có ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất động sản.
Trang - 67 -
41. Dự án bị thiên tai, địch họa: Sự thay đổi của thiên nhiên luôn là một
mối nguy hại mà con ngƣời với khoa học tiến bộ cũng phải có giới hạn. Vì vậy
trong đầu tƣ luôn có những khoảng dự phòng phí để đối phó với những loại rủi ro
này. Vì vậy có thể xem đây là một rủi ro có ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất
động sản.
42. Thất thoát trong quá trình thực hiện dự án: Công tác thanh kiểm tra, rà
soát vật tƣ thiết bị trong quá trình triển khai thi công dự án là rất quan trọng. Bởi
nhiều lý do khách quan cũng nhƣ chủ quan một số bộ phận trong đơn vị thi công
làm gian dối, làm thất thoát nhằm chuột lợi cho bản thân. Vì vậy có thể xem đây là
một rủi ro có ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án bất động sản.
3.3.3.7. Bảng tổng hợp các yếu tố khảo sát
- Để thuận tiện trong việc đƣa dữ liệu thu thập vào phần mềm SPSS phân
tích, các yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ bất động sản đã đƣợc tổng hợp và mã
hóa theo bảng dƣới đây :
Bảng 3.2 : Bảng tổng hợp các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến đầu tư bất động sản
STT MÃ
TÊN YẾU TỐ RỦI RO
Các yếu tố rủi ro liên quan đến chính sách – pháp luật tƣ
I
1
RR101 Thủ tục pháp lý nhiêu khê rắc rối
2
RR102 Các văn bản Luật chƣa rõ ràng
3
RR103 Các tiêu chuẩn xây dựng còn thiếu sót
4
RR104 Thời gian thẩm định và phê duyệt dự án đầu tƣ kéo dài
II
Nhóm rủi ro do năng lực chủ đầu tƣ-Ban QLDA
5
RR205 CĐT / BQLDA chậm thanh toán
6
RR206 CĐT / BQLDA không đủ năng lực tài chính
RR207 CĐT / BQLDA không đủ năng lực quản lý
7
RR208 CĐT / BQLDA lựa chọn nhà thầu không phù hợp
8
Trang - 68 -
RR209 CĐT / BQLDA chậm trễ ra quyết định
9
10 RR210 CĐT / BQLDA chậm trễ trong giải phóng mặt bằng
III
Nhóm rủi ro do điều kiện kinh tế - tài chính – xã hội
11 RR311 Khủng hoảng kinh tế
12 RR312 Biến động lãi suất vay ngân hàng
13 RR313 Tỷ lệ lạm phát tăng cao
14 RR314 Nguồn tài chính hạn hẹp, phụ thuộc vào nguồn vốn vay
15 RR315 Tổng mức đầu tƣ phải chỉnh sửa nhiều lần
16 RR316 Nghiên cứu không đúng nhu cầu thị trƣờng ở Q.Bình Tân
17 RR317 Biến động tỷ giá hối đoái
18 RR318 Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng;
19 RR319 Không kiểm soát hết các quy hoạch tự phát ở địa phƣơng
20 RR320 Điều chỉnh lƣơng tối thiểu
IV
Nhóm rủi ro do khai thác – kinh doanh
21 RR421 Q.Bình Tân nằm ven TP.HCM nên Giá BĐS thấp so nội ô
22 RR422 Tăng chi phí Marketing
23 RR423 Tăng chi phí bán hàng
24 RR424 Công tác phục vụ và hỗ trợ khách hàng kém
25 RR425 Thiếu sự hỗ trợ từ phía tập đoàn, đối tác
26 RR426 Hạ tầng xây dựng tại Q.Bình Tân chƣa đồng bộ
27 RR427 Công trình không đƣa vào khai thác đồng bộ
V
Nhóm rủi ro trong quá trình lập dự án đầu tƣ
28 RR528 Địa điểm xây dựng dự án không thuận lợi
29 RR529 Dự án không có điểm nhấn riêng, không có tính cạnh tranh
30 RR530 Giá thuê đất cao
Trang - 69 -
31 RR531 Đánh giá sai hiệu quả kinh tế-xã hội-tài chính
32 RR532 Thiết kế quá tham vọng so với khả năng nguồn vốn
33 RR533 Thời gian chuẩn bị đầu tƣ kéo dài
VI
Nhóm rủi ro trong quá trình đầu tƣ xây dựng
RR634 Sai sót trong thiết kế
34
35
RR635 Quy mô dự án không xác định cụ thể, thay đổi phƣơng án thiết kế
36
RR636 Chậm tiến độ hoàn thành dự án
37
RR637 Năng lực nhà thầu thi công kém
38
RR638 Năng lực đơn vị tƣ vấn giám sát không đáp ứng
39
RR639 Thiếu trao đổi thông tin giữa các bên tham gia
40
RR640 Giá vật tƣ, thiết bị, nhân công tăng
41
RR641 Dự án bị thiên tai, địch họa
42
RR642 Thất thoát trong quá trình thực hiện dự án
3.3.4. Thông tin chung
- Phần thông tin chung nhằm phân loại nhóm ngƣời trả lời câu hỏi để có thể
đánh giá chính xác hơn kết quả khảo sát.
1. Vai trò của người khảo sát
- Vai trò của ngƣời khảo sát trong dự án có ảnh hƣởng rất lớn đến quan điểm
trả lời bảng câu hỏi. Việc phân loại vai trò ngƣời khảo sát nhằm đánh giá cách nhìn
nhận của từng nhóm ngƣời trong việc đánh giá rủi ro trong đầu tƣ bất động sản. Vai
trò ngƣời khảo sát đƣợc phân loại thành các nhóm gồm : Chủ đầu tƣ / Ban quản lý
dự án, Tƣ vấn thiết kế / giám sát, Khác.
2. Số năm kinh nghiệm làm việc
- Số năm kinh nghiệm làm việc đƣợc sử dụng nhằm để đánh giá mức độ tin
cậy của kết quả khảo sát. Kinh nghiệm làm việc đƣợc chia thành các mức độ nhƣ
sau: dƣới 3 năm, từ 3 đến 5 năm, từ 5 đến 10 năm, từ 10 năm trở lên.
Trang - 70 -
3. Vị trí hiện tại mà người trả lời đang làm việc tại đơn vị
- Vị trí làm việc đƣợc sử dụng nhằm để đánh giá mức độ tin cậy của kết quả
khảo sát. Vị trí làm việc đƣợc chia thành các mức độ nhƣ sau: Giám đốc / Phó giám
đốc, Chuyên gia, Trƣởng / Phó phòng, Cán bộ, Khác.
4. Loại dự án mà người trả lời tham gia
- Loại dự án mà ngƣời trả lời đã tham gia đƣợc phân loại theo : Dân dụng ,
Văn phòng, Chung cƣ , Nhà cao tầng.
5. Số dự án đầu tư bất động sản đã từng tham gia
- Nhằm biết đƣợc đối tƣợng khảo sát đã có kinh nghiệm tham gia đầu tƣ bao
nhiêu dự án bất động sản từ đó cho thấy đƣợc bảng trả lời của họ có trọng số cao
hay thấp. Đƣợc phân chia thành các mức nhƣ sau : chƣa từng tham gia, dƣới 2 dự
án, từ 2 đến 4 dự án, trên 4 dự án.
3.4. THU THẬP DỮ LIỆU
3.4.1. Xác định kích thƣớc mẫu
- Lấy mẫu phải đảm bảo mẫu là đại diện của tập hợp. Không có sự khảo sát
toàn bộ tập hợp thì tính đại diện của mẫu sẽ không chắc chắn nhƣng lý thuyết thống
kê có thể đƣợc dùng để chỉ ra tính đại diện của mẫu. Có 2 vƣớng mắc chính mà
dƣờng nhƣ bị bỏ xót bởi nhiều nhà nghiên cứu:
+ Phớt lờ không cân nhắc sai số của mẫu khi xác định kích thƣớc của mẫu và
không xác định các thiên lệch có thể trong nhóm trả lời và nhóm không trả lời.
+ Tỷ lệ trả lời thấp có thể tạo ra các sai lầm và thiên lệch.
- Trong lấy mẫu ngẫu nhiên, mỗi phần tử của tập hợp có cơ hội ngang bằng
nhau trong việc đƣợc chọn. Sự chọn mẫu nhƣ thế đƣợc thực hiện thông qua con số
ngẫu nhiên từ bảng hoặc đƣợc phát ra từ máy tính. Trong một vài hoàn cảnh, lấy
mẫu theo ý kiến (judgemental sampling) có thể đƣợc dùng; ý kiến của chuyên gia sẽ
Trang - 71 -
đƣợc dùng để xác định phần tử nào nên đƣợc lấy ra từ tập hợp. Phƣơng pháp nhƣ
thế có thể rất hữu ích trong pilot test.
- Lấy mẫu phi ngẫu nhiên đạt đƣợc bởi:
+ Lấy mẫu hệ thống (systematic sampling)
+ Lấy mẫu phân tầng (stratified sampling)
+ Lấy mẫu cụm (cluster sampling).
+ Lấy mẫu hệ thống (Systematic sampling) có một chút tính ngẫu nhiên.
- Với tập hợp đã biết kích thƣớc, lấy mẫu phân số (sampling fraction (n/N))
có thể đƣợc dùng để xác định các phần tử của tập hợp có thể đƣợc lấy mẫu một cách
có hệ thống, với N là tổng số phần tử của tập hợp và n là số phân tử trong mẫu.
Sampling fraction chỉ ra rằng các phần tử của các nhóm trong tập hợp (cái này là x).
Các số ngẫu nhiên sẽ cung cấp phân tử khởi đầu của nhóm thứ nhất (y),vì thế các
phần tử của mẫu là y, y + x, y + 2x, . . ..
- Stratified sampling là thích hợp khi tập hợp xuất hiện trong sự phân biệt,
nhóm hoặc phân tầng. Sự phân tầng có thể đƣợc lựa chọn theo mục đích nghiên
cứu– nhƣ là dân tộc, thống kê đã xuất bản, tức là thống kê về kích thƣớc công ty, số
nhân viên, ….Cluster sampling là thích hợp cho các tập hợp mà đƣợc phân chia
thành các nhóm. Tập hợp phân chia thành các nhóm gọi là clusters, Clusters là đƣợc
chọn ngẫu nhiên và tổng số phân tử của cluster cung cấp toàn bộ mẫu.
- Lấy mẫu, hai dạng thức khác của lấy mẫu phi ngẫu nhiên là:
+ Lấy mẫu thuận tiện (Convenience sampling): có thể đƣợc dùng khi tính
chất của các câu hỏi nghiên cứu và tập hợp không chỉ ra bất kỳ dạng thức đặc biệt
nào của mẫu và vì thế nhà nghiên cứu thu thập từ một mẫu mà có thể đƣợc đánh giá
là sẳn sàng.
+ Snowball sampling liên quan dữ liệu mà khó khăn để đánh giá, có lẽ bởi vì
các nguồn dữ liệu cá nhân là không sẳn sàng đƣợc nhận dạng. Trong các tình huống
Trang - 72 -
nhƣ thế, nhà nghiên cứu có thể nhận dạng một số lƣợng nhỏ nguồn lực và sau khi
thu thập dữ liệu từ một nguồn, yêu cầu nguồn lực đó nhận dạng nguồn lực kế tiếp
và cứ thế mà hoàn thành mẫu phải kiểm tra kỹ tính thiên lệch với cả 2 dạng lấy mẫu
nói trên. Mặc dù với thông lệ đang tồn tại (n ≥ 32; một bộ dữ liệu tối thiểu là 100
thì cần thiết cho phân tích nhân tố, …), có nhiều phản biện về kích thƣớc tối
thiểu của mẫu. Thiết kế nghiên cứu nên gắng sức tối thiểu hóa.
- Kích thƣớc của mẫu phải đạt đƣợc 4 tính chất sau :Thích hợp (Consistent),
Không thiên lệch (Unbiased),Hiệu quả (Efficient), Đủ (Sufficient).
3.4.2.Tính toán để chọn mẫu
*Số lƣợng mẫu phụ thuộc vào điều kiện kinh tế, thời gian, mục tiêu của cuộc
khảo sát và phƣơng pháp ƣớc lƣợng của nghiên cứu, số lƣợng mẫu càng lớn thì độ
chính xác càng cao và ngƣợc lại. Hiện nay có một số phƣơng pháp xác định số
lƣợng mẫu tới hạn phố biến nhƣ sau:
- Theo Hoelter , 1983 kích thƣớc mẫu tới hạn phải là 200 .
- Theo Bollen , 1989 cho rằng kích thƣớc mẫu tối thiểu phải là 5 mẫu cho
một nhân tố cần tìm , với tỉ lệ đƣợc ƣớc lƣợng là ( 5:1 ).
-Theo tài liệu Biên soạn & giảng: PGS.TS. Lƣu Trƣờng Văn, Đại học Mở
TP.HCM thì một bộ dữ liệu tối thiểu là 100 thì cần thiết cho phân tích nhân tố .
- Đối với phân tích nhân tố khám phá EFA: Dựa theo nghiên cứu của Hair,
Anderson, Tatham và Black (1998) cho tham khảo về kích thƣớc mẫu dự kiến. Theo
đó kích thƣớc mẫu tối thiểu là gấp 5 lần tổng số biến quan sát.
- Đối với phân tích hồi quy đa biến: cỡ mẫu tối thiểu cần đạt đƣợc tính theo
công thức là 50 + 8*m (m: số biến độc lập) (Tabachnick và Fidell, 1996). Ví dụ :
Trong nghiên cứu này, dự kiến số biến độc lập là 6 thì cỡ mẫu tối thiểu là 50 + 8*6
= 98 mẫu.
- Nghiên cứu về cỡ mẫu do Roger thực hiện (2006) cho thấy cỡ mẫu tối thiểu
áp dụng đƣợc trong các nghiên cứu thực hành là từ 150-200.
Trang - 73 -
- Từ nhiều phƣơng pháp lấy mẫu nhƣ trên , căn cứ vào tình hình thực tế tiến
hành chọn phƣơng pháp lấy mẫu khảo sát theo tỉ lệ 5:1. Mô hình nghiên cứu dự
kiến có 42 yếu tố ảnh hƣởng cần đƣợc đánh giá , do đó kích thƣớc mẫu tối thiểu cần
chọn là 42x5 = 210 . Với kích thƣớc dự kiến nhƣ trên tác giả quyết định chọn kích
thƣớc mẫu thấp nhất là 220 mẫu , nhƣ vậy số lƣợng mẫu cần thiết khảo sát tác giả
cần chuẩn bị khoảng 300 đến 350 bảng câu hỏi để tiến hành đến khảo sát trực tiếp
tại các dự án ở Quận Bình Tân, các công ty chuyên kinh doanh bất động sản của
quận, các trung tâm môi giới lân cận với quận Bình Tân. Tác giả kỳ vọng với số
lƣợng khảo sát này tác giả sẽ thu lại đƣợc những bảng trả lời đạt yêu cầu phục vụ
cho công tác nghiên cứu chiếm tỷ lệ là 80% đủ đảm bảo các tiêu chí về độ chính xác
trong nghiên cứu .
- Để có thể thu thập đƣợc số lƣợng mẫu nêu trên trong thời gian giới hạn và
gặp rất nhiều khó khăn trong mối quan hệ tại các dự án xây dựng. Hơn nữa, nghiên
cứu ở đây mang tính chất khám phá, thăm dò nên mẫu khảo sát sẽ lấy theo phƣơng
pháp thuận tiện, thuộc hình thức chọn mẫu phi xác suất. Việc lấy mẫu theo phƣơng
pháp “thuận tiện “ hay “dễ tiếp cận “ này có nhƣợc điểm rất lớn là phụ thuộc vào
đơn vị “thuận tiện” có những sự khác biệt nhất định với các đơn vị “không thuận
tiện”, kết quả phỏng định thƣờng bị xâm nhập bởi độ lệch của một số đại lƣợng nào
đó.Tuy nhiên, trong điều kiện nghiên cứu hiện tại và với kỳ vọng của tác giả ở đây
chỉ muốn thăm dò khi tất cả đều chỉ cần đến phép xấp xỉ của hiện tƣợng mong đợi
và chấp nhận với những trị số phỏng định xấp xỉ này .
3.4.3. Phân phối và thu thập bảng câu hỏi
- Việc thu thập dữ liệu đƣợc thực hiện bằng cách phân phát bảng khảo sát
đến các kỹ sƣ của Chủ đầu tƣ, Tƣ vấn thiết kế / giám sát, Nhà thầu thi công, Ban
quản lý dự án, các khách hàng đầu tƣ bất động sản, các nhà môi giới bất động
sản…. Các bảng khảo sát này gồm 2 loại : bảng khảo sát giấy và file khảo sát đƣợc
gửi qua email. Sau khi thu thập bảng câu hỏi, tiến hành kiểm tra và loại bỏ những
bảng trả lời không hợp lệ (câu trả lời bị thiếu, câu trả lời có nhiều kết quả).
Trang - 74 -
3.5. CÁC CÔNG CỤ NGHIÊN CỨU
3.5.1.Đánh giá độ tin cậy thang đo
- Độ tin cậy của thang đo đƣợc đánh giá bằng phƣơng pháp nhất quán nội tại
qua hệ số Cronbach’s Alpha. Sử dụng phƣơng pháp hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha
trƣớc khi phân tích nhân tố chính PCA để loại các biến không phù hợp vì các biến
rác này có thể tạo ra các yếu tố giả [12].
- Hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha chỉ cho biết các đo lƣờng có liên kết với
nhau hay không; nhƣng không cho biết biến quan sát nào cần bỏ đi và biến quan sát
nào cần giữ lại. Khi đó, việc tính toán hệ số tƣơng quan giữa biến-tổng sẽ giúp loại
ra những biến quan sát nào không đóng góp nhiều cho sự mô tả của khái niệm cần
đo [9].
- Các tiêu chí đƣợc sử dụng khi thực hiện đánh giá độ tin cậy thang đo:
+ Loại các biến quan sát có hệ số tƣơng quan biến-tổng nhỏ (nhỏ hơn 0,3);
tiêu chuẩn chọn thang đo khi có độ tin cậy Alpha lớn hơn 0,6 (Alpha càng lớn thì độ
tin cậy nhất quán nội tại càng cao) [12].
+ Các mức giá trị của Alpha: lớn hơn 0,8 là thang đo lƣờng tốt; từ 0,7 đến
0,8 là sử dụng đƣợc; từ 0,6 trở lên là có thể sử dụng trong trƣờng hợp khái niệm
nghiên cứu là mới hoặc là mới trong bối cảnh nghiên cứu [9].
+ Các biến quan sát có tƣơng quan biến-tổng nhỏ (nhỏ hơn 0,4) đƣợc xem là
biến rác thì sẽ đƣợc loại ra và thang đo đƣợc chấp nhận khi hệ số tin cậy Alpha đạt
yêu cầu (lớn hơn 0,7).
- Dựa theo thông tin trên, nghiên cứu thực hiện đánh giá thang đo dựa theo
tiêu chí:
+ Loại các biến quan sát có hệ số tƣơng quan biến-tổng nhỏ hơn 0,3 (đây là
những biến không đóng góp nhiều cho sự mô tả của khái niệm cần đo và nhiều
nghiên cứu trƣớc đây đã sử dụng tiêu chí này).
Trang - 75 -
+ Chọn thang đo có độ tin cậy Alpha lớn hơn 0,6 (các khái niệm trong
nghiên cứu này là tƣơng đối mới đối với đối tƣợng nghiên cứu khi tham gia trả lời).
3.5.2.Phân tích nhân tố chính PCA
- Các thang đo đạt yêu cầu về độ tin cậy sẽ đƣợc sử dụng phân tích nhân tố
để rút gọn một tập gồm nhiều biến quan sát thành một tập biến (gọi là nhân tố) ít
hơn; các nhân tố đƣợc rút gọn này sẽ có ý nghĩa hơn nhƣng vẫn chứa đựng hầu hết
nội dung thông tin của tập biến quan sát ban đầu [21].
Bảng 3.3: Các bƣớc phân tích nhân tố chính PCA
Bƣớc
Nội dung
+ Đối với các biến quan sát đo lƣờng các khái niệm thành phần là các yếu tố rủi
ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ dự án bất động sản, nghiên cứu này sử dụng phƣơng
1
pháp trích nhân tố Principal Axis factoring với phép quay Varimax.
+ Kiểm định Bartlett: các biến quan sát có tƣơng quan với nhau trong tổng thể
+ Xem xét giá trị KMO: 0,5≤KMO≤1 thì phân tích nhân tố là thích hợp với dữ
liệu; ngƣợc lại KMO≤ 0,5 thì phân tích nhân tố có khả năng không thích hợp
+ Để phân tích EFA có giá trị thực tiễn: tiến hành loại các biến quan sát có hệ
số tải nhân tố < 0,5
2
+ Xem lại thông số Eigenvalues (đại diện cho phần biến thiên đƣợc giải thích
bởi mỗi nhân tố) có giá trị > 1
+ Xem xét giá trị tổng phƣơng sai trích (yêu cầu là ≥ 50%): cho biết các nhân tố
đƣợc trích giải thích đƣợc % sự biến thiên của các biến quan sát
- Cách thực hiện và tiêu chí đánh giá trong phân tích nhân tố chính PCA:
+Sử dụng phƣơng pháp trích yếu tố là Principal components với phép quay
Varimax và điểm dừng khi trích các yếu tố có Eigenvalues =1. Với các thang đo
đơn hƣớng thì sử dụng phƣơng pháp trích yếu tố Princial components. Tiến hành
loại các biến số có trọng số nhân tố (còn gọi là hệ số tải nhân tố) nhỏ hơn 0,4 và
tổng phƣơng sai trích đƣợc bằng hoặc lớn hơn 50% [12].
Trang - 76 -
+ Tiêu chuẩn đối với hệ số tải nhân tố là phải lớn hơn hoặc bằng 0,5 để đảm
bảo mức ý nghĩa thiết thực của EFA. Các mức giá trị của hệ số tải nhân tố: lớn hơn
0,3 là đạt đƣợc mức tối thiểu; lớn hơn 0,4 là quan trọng; lớn hơn 0,5 là có ý nghĩa
thực tiễn. Tiêu chuẩn chọn mức giá trị hệ số tải nhân tố: cỡ mẫu ít nhất là 350 thì có
thể chọn hệ số tải nhân tố lớn hơn 0,3; nếu cỡ mẫu khoảng 100 thì chọn hệ số tải
nhân tố lớn hơn 0,55; nếu cỡ mẫu khoảng 50 thì hệ số tải nhân tố phải lớn hơn 0,75
[21].
- Mục đích chính khi sử dụng phƣơng pháp PCA:
+ Trƣớc hết phƣơng pháp PCA là tên viết tắt của phƣơng pháp phân tích
nhân tố các thành phần chính chuẩn hóa là một phƣơng pháp phân tích dữ liệu cho
phép: Nhận biết xu thế chính của tập hợp dữ liệu khảo sát , đồng thời đánh giá và
sắp hạng các đối tƣợng khảo sát nghiên cứu dựa vào đặc trƣng của chúng.
+ Đây là một phƣơng pháp phân tích định tính dựa trên cơ sở giá trị các biến
định lƣợng liên kết với từng đối tƣợng khảo sát. Mỗi biến sẽ đƣợc đánh giá theo
một thang điểm thích hợp [27].
+ Trong luận văn này mục đích chính sử dụng phƣơng pháp PCA nhằm tìm
ra các nhóm rủi ro chính ảnh hƣởng đến hiệu quả đầu tƣ dự án bất động sản trên địa
bàn quận Bình Tân.
3.5.3.Phân tích hồi quy đa biến
- Sau quá trình thực hiện kiểm định thang đo: đánh giá độ tin cậy thang đo
(sử dụng hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha) và kiểm định giá trị khái niệm của thang
đo (phân tích nhân tố chính PCA); tiến hành tính toán nhân số của nhân tố (giá trị
của các nhân tố trích đƣợc trong phân tích nhân tố chính PCA) bằng cách tính trung
bình cộng của các biến quan sát thuộc nhân tố tƣơng ứng.
- Các nhân tố đƣợc trích ra trong phân tích nhân tố đƣợc sử dụng cho phân
tích hồi quy đa biến để kiểm định mô hình nghiên cứu và các giả thuyết kèm theo.
Các kiểm định giả thuyết thống kê đều áp dụng mức ý nghĩa là 5%.
Trang - 77 -
Phân tích tƣơng quan:
- Kiểm định mối tƣơng quan tuyến tính giữa các biến trong mô hình: giữa
biến phụ thuộc với từng biến độc lập và giữa các biến độc lập với nhau. Đồ thị phân
tán cũng cung cấp thông tin trực quan về mối tƣơng quan tuyến tính giữa hai biến.
Sử dụng hệ số tƣơng quan Pearson để lƣợng hóa mức độ chặt chẽ mối liên hệ tuyến
tính giữa hai biến định lƣợng: giá trị tuyệt đối của hệ số Pearson càng gần đến 1 thì
hai biến này có mối tƣơng quan tuyến tính càng chặt chẽ [9].
- Trong mô hình nghiên cứu, kỳ vọng có mối tƣơng quan tuyến tính chặt chẽ
giữa biến phụ thuộc và các biến độc lập; đồng thời cũng xem xét mối tƣơng quan
giữa các biến độc lập với nhau để nhận dạng hiện tƣợng đa cộng tuyến.
Phân tích hồi quy đa biến
- Sau khi kết luận là hai biến có mối liên hệ tuyến tính thì có thể mô hình hóa
mối quan hệ nhân quả của hai biến này bằng hồi quy tuyến tính [9].
- Nghiên cứu thực hiện hồi quy đa biến theo phƣơng pháp Enter: tất cả các
biến đƣợc đƣa vào một lần và xem xét các kết quả thống kê liên quan.
- Phƣơng trình hồi quy đa biến cho mô hình nghiên cứu :
Y = 0 + 1*X1 + 2*X2 +2*X2+…..+N*XN C/Kiểm định các giả thuyết, sử dụng với phần mềm SPSS 20.0
- Đánh giá độ phù hợp của mô hình hồi quy đa biến.
- Kiểm định giả thuyết về độ phù hợp của mô hình.
- Kiểm tra giả định về hiện tƣợng đa cộng tuyến (tƣơng quan giữa các biến
độc lập) thông qua giá trị của độ chấp nhận (Tolerance) hoặc hệ số phóng đại
phƣơng sai VIF (Variance inflation factor): VIF > 5 thì có thể nhận xét có hiện
tƣợng đa cộng tuyến [9].
- Xác định mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố tác động đến chất lƣợng trong
thi công công trình: yếu tố có hệ số càng lớn thì có thể nhận xét rằng yếu tố đó có
mức độ ảnh hƣởng cao hơn các yếu tố khác trong mô hình nghiên cứu.
Trang - 78 -
CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1.KHẢO SÁT THỬ NGHIỆM
- Để hiệu chỉnh những thiếu sót trong bảng câu hỏi các yếu tố rủi ro ảnh
hƣởng đến đầu tƣ bất động sản trong giai đoạn thi công công trình tác giả tiến hành
khảo sát thử nghiệm trên 22 đối tƣợng. Một bảng câu hỏi khảo sát với 42 biến quan
sát gửi tới một số chuyên gia có nhiều kinh nghiệm và nhiều năm làm việc trong
ngành xây dựng. Tất cả đang tham gia dự án với các vai trò khác nhau trong lĩnh
vực xây dựng và kinh doanh bất động sản trên địa bàn Q.Bình Tân. Giai đoạn thử
nghiệm này rất quan trọng, nếu không thì bảng câu hỏi khảo sát sẽ không phù hợp,
điều này ảnh hƣởng đến sự hiểu sai của ngƣời trả lời làm ảnh hƣởng đến kết quả
nghiên cứu ở bƣớc chính thức sau này. Để thuận tiện cho việc nhập dữ liệu , xử lý
số liệu, tác giả tiến hành mã hóa các biến quan sát ở bảng 3.2. Sử dụng phần mềm
SPSS để phân tích.
- Dữ liệu thu thập từ khảo sát thử nghiệm đƣợc xử lý phân tích thống kê bằng
phần mềm SPSS. Để xác định những biến quan sát nào quan trọng và đƣợc sử dụng
cho cuộc khảo sát chính thức. Hệ số Cronbach’s Alpha < 0.6 , hệ số tƣơng quan
biến tổng <0.3, giá trị trung bình Mean < 3.0 sẽ bị loại.
- Kết quả nhƣ sau:
Bảng 4.1: Bảng trị trung bình, độ lệch chuẩn của 42 biến quan sát thử nghiệm
Descriptive Statistics
Minimum Maximum Mean Std. Deviation N
RR101 22 1 5 3.55 1.262
RR102 22 1 5 3.68 1.393
RR103 22 1 5 3.64 1.293
RR104 22 1 5 3.59 1.297
RR205 22 1 5 3.23 1.270
RR206 22 1 5 3.27 1.386
RR207 22 1 5 3.68 1.211
RR208 22 1 5 3.27 1.386
RR209 22 1 5 3.09 1.444
Trang - 79 -
22 1 5 3.27 1.120 RR210
22 1 5 3.27 1.120 RR311
22 1 5 3.27 1.120 RR312
22 1 5 3.36 1.293 RR313
22 1 5 3.41 1.260 RR314
22 2 5 3.55 .858 RR315
22 1 5 3.50 .964 RR316
22 1 5 3.73 1.077 RR317
22 1 5 3.32 1.287 RR318
22 1 5 3.50 1.102 RR319
22 3 5 3.86 .834 RR320
22 2 5 3.82 .853 RR421
22 2 5 3.91 .921 RR422
22 1 5 3.68 1.086 RR423
22 1 5 3.50 1.144 RR424
22 1 5 3.55 1.184 RR425
22 2 5 3.64 .902 RR426
22 2 5 3.77 .869 RR427
22 1 5 3.45 1.184 RR528
22 1 5 3.05 1.090 RR529
22 1 5 3.05 1.090 RR530
22 1 5 3.09 1.192 RR531
22 2 5 3.23 1.066 RR532
22 2 5 3.41 1.182 RR533
22 2 5 3.23 1.066 RR634
22 2 5 3.14 1.037 RR635
22 2 5 3.18 .958 RR636
22 2 5 3.14 1.037 RR637
22 2 5 3.36 1.093 RR638
22 2 5 3.18 .958 RR639
22 2 5 3.14 1.082 RR640
22 2 5 3.23 1.020 RR641
Bảng 4.2: Hệ số Cronbach’s Alpha, hệ số tƣơng quan biến tổng của 42 biến quan sát
thử nghiệm
22 RR642 1 5 3.36 1.432 22 Valid N (listwise)
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha N of Items
.948 42
Trang - 80 -
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Scale Variance if Item Corrected Item-Total Cronbach's Alpha if
Deleted Correlation Item Deleted Deleted
685.682 .683 .946 RR101 139.59
691.022 .538 .947 RR102 139.45
684.643 .681 .946 RR103 139.50
690.545 .590 .946 RR104 139.55
682.944 .721 .945 RR205 139.91
697.647 .448 .948 RR206 139.86
700.926 .468 .947 RR207 139.45
696.981 .458 .947 RR208 139.86
678.141 .694 .946 RR209 140.05
694.790 .616 .946 RR210 139.86
694.790 .616 .946 RR311 139.86
694.790 .616 .946 RR312 139.86
687.994 .630 .946 RR313 139.77
689.541 .624 .946 RR314 139.73
715.396 .355 .948 RR315 139.59
715.861 .303 .948 RR316 139.64
709.396 .381 .948 RR317 139.41
701.108 .435 .948 RR318 139.82
695.290 .618 .946 RR319 139.64
709.446 .501 .947 RR320 139.27
713.180 .406 .947 RR421 139.32
714.374 .349 .948 RR422 139.23
706.355 .431 .947 RR423 139.45
704.338 .441 .947 RR424 139.64
700.348 .489 .947 RR425 139.59
716.548 .312 .948 RR426 139.50
711.671 .431 .947 RR427 139.36
692.799 .613 .946 RR528 139.68
693.515 .657 .946 RR529 140.09
687.991 .756 .945 RR530 140.09
700.617 .481 .947 RR531 140.05
704.182 .479 .947 RR532 139.91
700.874 .482 .947 RR533 139.73
694.277 .659 .946 RR634 139.91
691.048 .739 .946 RR635 140.00
707.760 .466 .947 RR636 139.95
Trang - 81 -
RR637 140.00 691.048 .739 .946
RR638 139.77 700.279 .535 .947
RR639 139.95 704.712 .527 .947
RR640 140.00 695.333 .629 .946
RR641 139.91 705.420 .479 .947
- Với kết quả khảo sát nhƣ trên về điều kiện giá trị trung bình Mean các yếu
tố đều đảm bảo lớn hơn 3.0 ; hệ số Cronbach’s Alpha tổng của 42 biến quan sát =
0.948 > 0.6 và hệ số tƣơng quan với biến tổng đều lớn hơn 0.3 nên ta không loại
biến nào . Nhƣ vậy với 42 biến quan sát này ta sẽ tiến hành xây dựng nên bảng câu
hỏi chính thức để tiến hành khảo sát đại trà phục vụ cho công tác nghiên cứu chính thức (nghiên cứu định lƣợng).
RR642 139.77 697.422 .435 .948
4.2.KHẢO SÁT CHÍNH THỨC
4.2.1.Mô tả mẫu
- Mẫu đƣợc thu thập qua 2 phƣơng pháp:
+ Phát bảng câu hỏi và thu trực tiếp tại chỗ khảo sát: Tổng số bảng câu hỏi
phát ra là 220, số bảng trả lời thu hồi là 220 (tỉ lệ hồi đáp là 100%). Sau khi phân
tích và kiểm tra, có 35 bảng bị loại do điền thiếu thông tin hoặc chỉ ghi 1 mức độ
đánh giá cho tất cả các phát biểu. Do đó thông qua phƣơng pháp này thu đƣợc 185
mẫu hợp lệ.
+ Dùng bảng câu hỏi dạng bảng in gửi thông qua một số phòng kinh doanh
bất động sản hoặc trƣởng ban quản lý dự án nhờ trả lời khảo sát: số lƣợng bảng câu
hỏi phát ra là 120 bảng câu hỏi, số bảng trả lời thu hồi là 80 (đạt tỷ lệ 66,7%). Sau
khi phân tích và kiểm tra có 19 bảng trả lời không hợp lệ. Do đó thông qua phƣơng
pháp này thu đƣợc 61 mẫu hợp lệ.
- Thông qua 2 phƣơng pháp trên thu đƣợc 185+61=246 mẫu hợp lệ, đƣợc sử
dụng trong đề tài này, đảm bảo cỡ mẫu n = 5m, với m = 42 (Hair, Anderson,
Tatham & Black, 1998). Đây là cỡ mẫu phù hợp cho nghiên cứu có sử dụng phân
tích nhân tố (Comrey, 1973; Roger, 2006).
Trang - 82 -
4.2.2.Phân tích thông tin đối tƣợng khảo sát
a.Theo vai trò của đối tƣợng khảo sát
Bảng 4.3:Tỷ lệ theo vai trò của đối tƣợng khảo sát
VAITRO
Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent
Chu dau tu / Ban QLDA 60 24.4 24.4 24.4
Cac so ban nganh 13 5.3 5.3 29.7
Valid Tu van thiet ke / giam sat 49 19.9 19.9 49.6
Hình 4.1: Biểu đồ tỷ lệ theo vai trò của đối tƣợng khảo sát
- Theo kết quả khảo sát công việc thƣờng xuyên mà đối tƣợng khảo sát đang
làm với vai trò hiện tại trong đơn vị của mình cho thấy. Trong tổng số 246 phiếu thu
về hợp lệ đƣợc dùng để phân tích số liệu thì có 50,4% giữ vai trò là các đối tƣợng
khác nhƣ: các nhà môi giới bất động sản, các nhà kinh doanh bất động sản và các
nhà thầu thi công …, điều này rất hợp lý và cần thiết trong nghiên cứu này. Vì mục
đích của tác giả là tìm rủi ro chính ảnh hƣởng đầu tƣ bất động sản trong giai đoạn
thi công. Kế tiếp là vai trò chủ đầu tƣ 24,4% , tƣ vấn thiết kế- tƣ vấn giám sát là
19,9% , còn lai là 5.3% thuộc các sở ban ngành.
Khac 124 50.4 50.4 100.0 Total 246 100.0 100.0
b.Theo số năm kinh nghiệm của đối tƣợng khảo sát
Bảng 4.4:Tỷ lệ theo số năm kinh nghiệm của đối tƣợng khảo sát
Trang - 83 -
KINHNGHIEM
Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent
Duoi 3 nam 66 26.8 26.8 26.8
Tu 3 den 5 nam 84 34.1 34.1 61.0
Valid Tu 5 den 10 nam 58 23.6 23.6 84.6
Hình 4.2: Biểu đồ tỷ lệ theo số năm kinh nghiệm của đối tƣợng khảo sát
- Kết quả khảo sát cho thấy số lƣợng ngƣời có kinh nghiệm từ 5 năm đến 10
năm chiếm tỷ lệ 23,6 % và trên 10 năm kinh nghiệm chiếm 15,4 %. Những kỹ sƣ
chuyên ngành, các nhà quản lý, các nhà kinh bất động sản với hơn 5 năm kinh
nghiệm có thể cung cấp một kết quả tƣơng đối phù hợp với thực trạng của ngành
xây dựng ở Việt Nam. Nhƣ vậy, số liệu khảo sát là tƣơng đối tin cậy vì số lƣợng đối
tƣợng khảo sát đƣợc hỏi có nhiều năm kinh nghiệm chiếm tỷ lệ hơn 50%.
Tren 10 nam 38 15.4 15.4 100.0 Total 246 100.0 100.0
c.Theo vị trí công tác của đối tƣợng khảo sát
Bảng 4.5:Tỷ lệ theo vị trí công tác của đối tƣợng khảo sát
VITRI
Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent
Giam doc / Pho giam doc 23 9.3 9.3 9.3
Truong / Pho phong 15 6.1 6.1 15.4
Valid Can bo 178 72.4 72.4 87.8
Khac 30 12.2 12.2 100.0 Total 246 100.0 100.0
Trang - 84 -
Hình 4.3: Biểu đồ tỷ lệ theo vị trí công tác của đối tƣợng khảo sát
- Theo kết quả phân tích cho thấy phần lớn những ngƣời đƣợc hỏi là các cán
bộ chuyên ngành chiếm 72,4% đây là ngƣời trực tiếp thực hiện nhiệm vụ thi công
giám sát công trình hoặc trực tiếp quản lý kinh doanh bất động sản, quản lý trung
cấp chiếm khoảng 6,1% , quản lý cao cấp chiếm khoảng 9,3% còn lại là cá thành
phần khác nhƣ : thầu phụ, các môi giới, các vị trí khác… Điều này cho thấy càng
làm tăng thêm độ tin cậy có số liệu khảo sát vì đƣợc thu thập từ những ngƣời
thƣờng xuyên cọ xác với công việc.
d.Theo loại dự án mà đối tƣợng khảo sát từng tham gia
Bảng 4.6:Tỷ lệ theo loại dự án mà đối tƣợng khảo sát từng tham gia
LOAIDUAN
Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent
Dan dung 50 20.3 20.3 20.3
Van phong 59 24.0 24.0 44.3
Valid Chung cu 117 47.6 47.6 91.9
Nha cao tang 20 8.1 8.1 100.0 Total 246 100.0 100.0
Trang - 85 -
Hình 4.4: Biểu đồ tỷ lệ theo loại dự án mà đối tƣợng khảo sát tham gia
- Theo kết quả phân tích cho thấy số ngƣời đƣợc hỏi đã từng tham gia các dự
án nhà dân dụng chiếm khoảng 20,3%, số lƣợng lớn chiếm 47,6% trả lời đã từng
làm các công trình chung cƣ và với 24 % trả lời đã từng tham gia các dự án văn
phòng , phần còn lại tham gia các dự án nhà cao tầng.Với kết quả này một lần nữa
rất hữu ích khi số lƣợng đối tƣợng khảo sát chủ yếu tham gia phần lớn ở các công
trình dân dụng và chung cƣ đúng với ý nghĩa của nghiên cứu về đầu tƣ bất động
sản.
e.Theo số lƣợng dự án mà đối tƣợng khảo sát từng tham gia
Bảng 4.7:Tỷ lệ theo số lƣợng dự án mà đối tƣợng khảo sát từng tham gia
SODUANTUNGTHAMGIA
Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent
Chua tung tham gia 28 11.4 11.4 11.4
Duoi 2 du an 66 26.8 26.8 38.2
Valid Tu 2 den 4 du an 122 49.6 49.6 87.8
Hình 4.5: Biểu đồ tỷ lệ theo số lƣợng dự án mà đối tƣợng khảo sát tham gia
- Theo kết quả phân tích cho thấy số ngƣời đƣợc hỏi đã từng tham gia từ 2
đến 4 dự án chiếm số lƣợng lớn khoảng 49,6%, số lƣợng còn lại chiếm 12,2% trả lời
đã từng tham gia trên 4 dự án và với 11,4 % trả lời chƣa từng tham gia một dự án
nào hết , phần còn lại tham gia dƣới 2 dự án.Với kết quả này cho lại khẳng định một
Tren 4 du an 30 12.2 12.2 100.0 Total 246 100.0 100.0
Trang - 86 -
lần nữa đối lƣợng khảo sát của chúng ta rất hợp lý về cả số lƣợng và kinh nghiệm.
Bởi vì số ngƣời đã từng tham gia trên 2 dự án chiếm tỷ lệ khá cao.
4.2.3.Kiểm tra độ tin cậy của thang đo tổng thể
Bảng 4.8: Kiểm tra hệ số cronbach’s Alpha
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha N of Items
.884 42
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Scale Variance if Item Corrected Item-Total Cronbach's Alpha if Item
Deleted Correlation Deleted Deleted
RR101 137.89 318.297 .544 .878
RR102 137.59 319.744 .520 .879
RR103 137.76 317.348 .564 .878
RR104 137.86 319.295 .527 .879
RR205 138.21 319.716 .428 .881
RR206 137.76 318.191 .512 .879
RR207 137.75 317.991 .567 .878
RR208 138.10 319.561 .459 .880
RR209 137.97 317.730 .515 .879
RR210 137.92 318.863 .461 .880
RR311 137.75 323.789 .562 .879
RR312 138.17 323.165 .592 .879
RR313 138.13 324.968 .572 .879
RR314 138.48 335.524 .081 .888
RR315 138.26 338.824 .014 .890
RR316 137.98 323.612 .554 .879
RR317 138.00 323.596 .573 .879
RR318 138.02 323.926 .549 .879
RR319 138.01 323.551 .582 .879
RR320 138.52 336.944 .058 .888
RR421 137.43 328.051 .416 .881
RR422 137.44 327.741 .422 .881
RR423 137.43 328.238 .408 .881
RR424 137.84 330.452 .368 .882
RR425 138.39 337.881 .040 .889
RR426 137.72 331.770 .297 .883
RR427 137.44 327.904 .419 .881
Trang - 87 -
325.062 .520 .880 RR528 138.15
327.261 .533 .880 RR529 138.40
331.941 .158 .886 RR530 138.37
338.860 .016 .890 RR531 138.27
326.505 .484 .880 RR532 138.26
326.261 .430 .881 RR533 138.02
327.403 .451 .881 RR634 138.30
336.431 .067 .888 RR635 138.17
328.677 .411 .881 RR636 138.35
324.325 .576 .879 RR637 138.37
326.245 .495 .880 RR638 138.28
328.639 .443 .881 RR639 138.33
327.635 .472 .880 RR640 138.33
327.224 .486 .880 RR641 138.35
Bảng 4.9: Các biến quan sát có hệ số tƣơng quan biến tổng nhỏ hơn 0.3
stt
Tên rủi ro
Mã Hóa
Hệ số tương quan
1 RR314
338.506 .029 .889 RR642 138.35
.081 Nguồn tài chính hạn hẹp, phụ thuộc vào nguồn vốn vay
2 RR315
.014 Tổng mức đầu tƣ phải chỉnh sửa nhiều lần
3 RR320
.058 Điều chỉnh lƣơng tối thiểu
4 RR425
.040 Thiếu sự hỗ trợ từ phía tập đoàn, đối tác
5 RR426
.297 Hạ tầng xây dựng tại Q.Bình Tân chƣa đồng bộ
6 RR530
.158 Giá thuê đất cao
7 RR531
.016 Đánh giá sai hiệu quả kinh tế-xã hội-tài chính
8 RR635
.067 Quy mô dự án không xác định cụ thể, thay đổi phƣơng án thiết kế
9 RR642
.029 Thất thoát trong quá trình thực hiện dự án
- Theo kết quả kiểm tra độ tin cậy bằng hệ số Cronbach’s Alpha tổng của 42
biến là 0.884>0.7 , tuy nhiên ta nhận thấy có 9 biến quan sát là :RR314; RR315;
RR320; RR425; RR426; RR530; RR531;RR635; RR642, có hệ số tƣơng quan biến
Trang - 88 -
tổng nhỏ hơn 0.3 cho nên tiến hành bƣớc tiếp theo là loại dần dần các biến này và
kiểm tra lại hệ số Cronbach’s Alpha. Tránh loại bỏ một lúc 9 biến quan sát, vì có
thể trong 9 biến này có biến hữu ích khi loại bỏ một số biến .Trong đó biến RR315
có hệ số tƣơng quan biến tổng nhỏ nhất là 0.014 cho nên ta loại trƣớc.
Bảng 4.10: Kiểm tra hệ số Cronbach’s Alpha loại bỏ biến RR315
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha N of Items
.890 41
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Scale Variance if Item Corrected Item-Total Cronbach's Alpha if
Deleted Correlation Item Deleted Deleted
RR101 134.73 315.413 .545 .885
RR102 134.44 316.590 .528 .885
RR103 134.61 314.386 .567 .884
RR104 134.71 316.216 .533 .885
RR205 135.05 316.581 .434 .887
RR206 134.61 315.301 .513 .885
RR207 134.60 315.213 .565 .884
RR208 134.95 316.393 .466 .886
RR209 134.81 314.642 .521 .885
RR210 134.77 315.787 .466 .886
RR311 134.59 320.650 .571 .885
RR312 135.02 320.208 .595 .885
RR313 134.97 321.832 .582 .885
RR314 135.33 332.694 .079 .894
RR316 134.83 320.618 .558 .885
RR317 134.85 320.447 .582 .885
RR318 134.86 320.805 .558 .885
RR319 134.85 320.476 .589 .885
RR320 135.37 333.972 .059 .894
RR421 134.28 325.231 .413 .887
RR422 134.28 324.931 .419 .887
RR423 134.28 325.433 .406 .887
RR424 134.69 327.628 .365 .888
RR425 135.24 334.959 .040 .895
RR426 134.57 328.720 .302 .889
RR427 134.28 325.070 .417 .887
Trang - 89 -
RR528 135.00 322.114 .523 .886
RR529 135.24 324.585 .525 .886
RR530 135.22 328.580 .167 .892
RR531 135.12 336.382 .007 .896
RR532 135.11 323.967 .472 .887
RR533 134.86 323.434 .428 .887
RR634 135.15 324.517 .451 .887
RR635 135.02 333.555 .066 .894
RR636 135.20 325.888 .407 .887
RR637 135.22 321.519 .574 .885
RR638 135.13 323.534 .489 .886
RR639 135.18 325.968 .435 .887
RR640 135.18 324.841 .469 .887
RR641 135.20 324.443 .482 .887
Bảng 4.11: 7 biến quan sát có hệ số tƣơng quan biến tổng nhỏ hơn 0.3
stt
Tên rủi ro
Mã Hóa
Hệ số tương quan
RR642 135.20 335.243 .035 .895
.079 Nguồn tài chính hạn hẹp, phụ thuộc vào nguồn vốn vay
1 RR314
.059 Điều chỉnh lƣơng tối thiểu
2 RR320
.040 Thiếu sự hỗ trợ từ phía tập đoàn, đối tác
3 RR425
.167 Giá thuê đất cao
4 RR530
.007 Đánh giá sai hiệu quả kinh tế-xã hội-tài chính
5 RR531
.066 Quy mô dự án không xác định cụ thể, thay đổi phƣơng án thiết kế
6 RR635
.035 Thất thoát trong quá trình thực hiện dự án
7 RR642
- Theo kết quả kiểm tra độ tin cậy bằng hệ số Cronbach’s Alpha tổng của 41
biến tăng lên là 0.890>0.7 , tuy nhiên ta nhận thấy có 7 biến quan sát là :RR314;;
RR320; RR425; RR530; RR531;RR635; RR642, có hệ số tƣơng quan biến tổng nhỏ
hơn 0.3 , đặc biệt biến RR426 giờ đây lại có hệ số tƣơng quan biến tổng > 0.3 nên ta
Trang - 90 -
không loại. Trong số 7 biến có biến RR531 có hệ số tƣơng quan biến tổng nhỏ nhất
là 0.007 cho nên ta loại trƣớc.
Bảng 4.12: Kiểm tra hệ số Cronbach’s Alpha loại bỏ tiếp biến RR531
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha N of Items
.896 40
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Scale Variance if Item Corrected Item-Total Cronbach's Alpha if Item
Deleted Correlation Deleted Deleted
RR101 131.59 313.027 .546 .891
RR102 131.29 314.061 .532 .891
RR103 131.46 311.874 .571 .891
RR104 131.56 313.733 .536 .891
RR205 131.91 314.485 .428 .893
RR206 131.46 312.853 .515 .891
RR207 131.45 312.926 .563 .891
RR208 131.80 314.103 .464 .892
RR209 131.67 312.280 .521 .891
RR210 131.62 313.232 .471 .892
RR311 131.45 318.346 .569 .891
RR312 131.87 317.751 .598 .891
RR313 131.83 319.435 .582 .892
RR314 132.18 330.360 .078 .900
RR316 131.68 318.260 .558 .892
RR317 131.70 317.981 .586 .891
RR318 131.72 318.392 .559 .892
RR319 131.71 318.069 .590 .891
RR320 132.22 331.511 .059 .900
RR421 131.13 322.786 .415 .893
RR422 131.14 322.495 .421 .893
RR423 131.13 323.003 .407 .893
RR424 131.54 325.000 .373 .894
RR425 132.09 332.803 .034 .901
RR426 131.42 325.893 .315 .895
RR427 131.14 322.609 .420 .893
RR528 131.85 319.856 .518 .892
RR529 132.10 322.072 .529 .892
RR530 132.07 326.476 .161 .898
Trang - 91 -
321.505 .475 .893 RR532 131.96
321.086 .427 .893 RR533 131.72
321.959 .457 .893 RR634 132.00
331.164 .066 .900 RR635 131.87
323.271 .415 .893 RR636 132.05
318.876 .583 .891 RR637 132.07
320.987 .495 .892 RR638 131.98
323.550 .435 .893 RR639 132.03
322.334 .473 .893 RR640 132.03
321.867 .488 .893 RR641 132.05
Bảng 4.13: 6 biến quan sát có hệ số tƣơng quan biến tổng nhỏ hơn 0.3
stt
Tên rủi ro
Mã Hóa
Hệ số tương quan
332.806 .035 .901 RR642 132.05
.078 Nguồn tài chính hạn hẹp, phụ thuộc vào nguồn vốn vay
1 RR314
.059 Điều chỉnh lƣơng tối thiểu
2 RR320
.034 Thiếu sự hỗ trợ từ phía tập đoàn, đối tác
3 RR425
.161 Giá thuê đất cao
4 RR530
.066 Quy mô dự án không xác định cụ thể, thay đổi phƣơng án thiết kế
5 RR635
.035 Thất thoát trong quá trình thực hiện dự án
6 RR642
- Theo kết quả kiểm tra độ tin cậy bằng hệ số Cronbach’s Alpha tổng của 40
biến tăng lên là 0.896>0.7 , tuy nhiên ta nhận thấy có 6 biến quan sát là :RR314;;
RR320; RR425; RR530;RR635; RR642, có hệ số tƣơng quan biến tổng nhỏ hơn
0.3. Trong số 6 biến có biến RR425 có hệ số tƣơng quan biến tổng nhỏ nhất là
0.034 cho nên ta loại trƣớc.
Bảng 4.14: Kiểm tra hệ số Cronbach’s Alpha loại bỏ tiếp biến RR425
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha N of Items
.901 39
Trang - 92 -
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Scale Variance if Item Corrected Item- Cronbach's Alpha if Item
Deleted Total Correlation Deleted Deleted
RR101 128.56 309.660 .544 .896
RR102 128.27 310.548 .534 .897
RR103 128.44 308.411 .572 .896
RR104 128.54 310.421 .532 .897
RR205 128.88 310.717 .435 .898
RR206 128.43 309.128 .522 .897
RR207 128.43 309.233 .569 .896
RR208 128.78 310.623 .465 .898
RR209 128.64 308.688 .524 .897
RR210 128.60 309.515 .477 .898
RR311 128.42 314.816 .570 .897
RR312 128.85 314.251 .598 .896
RR313 128.80 315.997 .580 .897
RR314 129.15 327.029 .073 .906
RR316 128.65 314.790 .557 .897
RR317 128.68 314.301 .592 .896
RR318 128.69 314.916 .559 .897
RR319 128.68 314.585 .590 .896
RR320 129.20 328.280 .053 .906
RR421 128.11 319.314 .414 .899
RR422 128.11 319.016 .420 .898
RR423 128.11 319.523 .406 .899
RR424 128.52 321.451 .374 .899
RR426 128.39 322.297 .318 .900
RR427 128.11 319.138 .418 .898
RR528 128.83 316.403 .517 .897
RR529 129.07 318.435 .535 .897
RR530 129.05 322.977 .160 .904
RR532 128.94 317.992 .475 .898
RR533 128.69 317.398 .433 .898
RR634 128.98 318.293 .462 .898
RR635 128.85 327.590 .066 .905
RR636 129.02 319.608 .420 .899
RR637 129.05 315.426 .582 .897
RR638 128.96 317.460 .496 .898
RR639 129.01 319.902 .440 .898
Trang - 93 -
318.735 .476 .898 RR640 129.01
318.334 .490 .898 RR641 129.02
Bảng 4.15: 5 biến quan sát có hệ số tƣơng quan biến tổng nhỏ hơn 0.3
stt
Tên rủi ro
Mã Hóa
Hệ số tương quan
329.216 .036 .906 RR642 129.02
.078 Nguồn tài chính hạn hẹp, phụ thuộc vào nguồn vốn vay
1 RR314
.059 Điều chỉnh lƣơng tối thiểu
2 RR320
.161 Giá thuê đất cao
3 RR530
.066 Quy mô dự án không xác định cụ thể, thay đổi phƣơng án thiết kế
4 RR635
.035 Thất thoát trong quá trình thực hiện dự án
5 RR642
- Theo kết quả kiểm tra độ tin cậy bằng hệ số Cronbach’s Alpha tổng của 39
biến tăng lên là 0.901>0.7 , tuy nhiên ta nhận thấy có 5 biến quan sát là :RR314;;
RR320; RR530;RR635; RR642, có hệ số tƣơng quan biến tổng nhỏ hơn 0.3. Trong
số 5 biến có biến RR642 có hệ số tƣơng quan biến tổng nhỏ nhất là 0.035 cho nên ta
loại trƣớc.
Bảng 4.16: Kiểm tra hệ số Cronbach’s Alpha loại bỏ tiếp biến RR642
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha N of Items
.906 38
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Scale Variance if Item Corrected Item-Total Cronbach's Alpha if
Correlation Item Deleted Deleted Deleted
RR101 125.49 306.529 .535 .902
RR102 125.20 307.205 .530 .902
RR103 125.37 305.140 .567 .901
RR104 125.47 307.393 .521 .902
RR205 125.81 307.304 .433 .904
RR206 125.37 305.670 .521 .902
RR207 125.36 305.790 .569 .901
RR208 125.71 307.530 .456 .903
Trang - 94 -
305.405 .520 .902 RR209 125.57
306.054 .476 .903 RR210 125.53
310.883 .585 .902 RR311 125.35
310.450 .609 .901 RR312 125.78
312.140 .593 .902 RR313 125.73
323.205 .078 .911 RR314 126.09
310.766 .575 .902 RR316 125.59
310.410 .606 .902 RR317 125.61
311.069 .570 .902 RR318 125.62
310.736 .603 .902 RR319 125.61
324.755 .052 .911 RR320 126.13
315.664 .418 .904 RR421 125.04
315.349 .425 .904 RR422 125.04
315.864 .410 .904 RR423 125.04
317.685 .383 .904 RR424 125.45
318.588 .324 .905 RR426 125.33
315.504 .422 .904 RR427 125.04
312.575 .528 .902 RR528 125.76
314.747 .542 .903 RR529 126.00
320.559 .137 .909 RR530 125.98
314.407 .478 .903 RR532 125.87
314.081 .427 .904 RR533 125.62
314.771 .463 .903 RR634 125.91
324.817 .050 .911 RR635 125.78
315.814 .429 .904 RR636 125.96
311.906 .583 .902 RR637 125.98
313.772 .502 .903 RR638 125.89
316.286 .444 .904 RR639 125.94
315.184 .477 .903 RR640 125.94
Bảng 4.17: 4 biến quan sát có hệ số tƣơng quan biến tổng nhỏ hơn 0.3
stt
Tên rủi ro
Mã Hóa
Hệ số tương quan
314.614 .497 .903 RR641 125.96
.078 Nguồn tài chính hạn hẹp, phụ thuộc vào nguồn vốn vay
1 RR314
.052 Điều chỉnh lƣơng tối thiểu
2 RR320
Trang - 95 -
.137 Giá thuê đất cao
3 RR530
.050 Quy mô dự án không xác định cụ thể, thay đổi phƣơng án thiết kế
4 RR635
- Theo kết quả kiểm tra độ tin cậy bằng hệ số Cronbach’s Alpha tổng của 38
biến tăng lên là 0.906>0.7 , tuy nhiên ta nhận thấy có 4 biến quan sát là :RR314;;
RR320; RR530;RR635; có hệ số tƣơng quan biến tổng nhỏ hơn 0.3. Trong số 4 biến
có biến RR635 có hệ số tƣơng quan biến tổng nhỏ nhất là 0.050 cho nên ta loại
trƣớc.
Bảng 4.18: Kiểm tra hệ số Cronbach’s Alpha loại bỏ tiếp biến RR635
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha N of Items
.911 37
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item-Total Cronbach's Alpha if
Deleted Item Deleted Correlation Item Deleted
122.25 302.604 .527 .907 RR101
121.96 303.137 .526 .907 RR102
122.13 300.878 .567 .907 RR103
122.22 303.546 .510 .908 RR104
122.57 302.981 .435 .909 RR205
122.12 301.152 .528 .907 RR206
122.11 301.432 .572 .907 RR207
122.46 303.368 .454 .909 RR208
122.33 301.258 .518 .908 RR209
122.28 301.666 .480 .908 RR210
122.11 306.514 .588 .907 RR311
122.54 306.250 .607 .907 RR312
122.49 307.777 .596 .907 RR313
122.84 318.509 .085 .916 RR314
122.34 306.438 .577 .907 RR316
122.37 306.135 .606 .907 RR317
122.38 306.816 .570 .907 RR318
122.37 306.487 .602 .907 RR319
122.88 320.406 .051 .916 RR320
121.80 311.126 .426 .909 RR421
121.80 310.813 .433 .909 RR422
Trang - 96 -
311.316 .418 .909 RR423 121.79
313.183 .389 .909 RR424 122.20
314.157 .327 .910 RR426 122.08
310.968 .430 .909 RR427 121.80
308.349 .526 .908 RR528 122.52
310.412 .543 .908 RR529 122.76
316.954 .122 .915 RR530 122.74
309.925 .484 .908 RR532 122.63
309.746 .428 .909 RR533 122.38
310.371 .466 .908 RR634 122.66
311.276 .437 .909 RR636 122.71
307.436 .589 .907 RR637 122.74
309.372 .506 .908 RR638 122.65
311.894 .447 .909 RR639 122.70
310.711 .484 .908 RR640 122.70
Bảng 4.19: 3 biến quan sát có hệ số tƣơng quan biến tổng nhỏ hơn 0.3
stt
Tên rủi ro
Mã Hóa
Hệ số tương quan
310.165 .502 .908 RR641 122.71
.085 Nguồn tài chính hạn hẹp, phụ thuộc vào nguồn vốn vay
1 RR314
.051 Điều chỉnh lƣơng tối thiểu
2 RR320
.122 Giá thuê đất cao
3 RR530
- Theo kết quả kiểm tra độ tin cậy bằng hệ số Cronbach’s Alpha tổng của 37
biến tăng lên là 0.911>0.7 , tuy nhiên ta nhận thấy có 3 biến quan sát là :RR314;
RR320; RR530; có hệ số tƣơng quan biến tổng nhỏ hơn 0.3. Trong số 3 biến có biến
RR320 có hệ số tƣơng quan biến tổng nhỏ nhất là 0.051 cho nên ta loại trƣớc.
Bảng 4.20: Kiểm tra hệ số Cronbach’s Alpha loại bỏ tiếp biến RR320
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha N of Items
.916 36
Item-Total Statistics
Trang - 97 -
Scale Mean if Scale Variance if Item Corrected Item-Total Cronbach's Alpha if Item
Item Deleted Correlation Deleted Deleted
RR101 119.35 298.073 .534 .913
RR102 119.06 298.585 .533 .913
RR103 119.23 296.397 .573 .912
RR104 119.33 299.004 .517 .913
RR205 119.67 298.646 .436 .915
RR206 119.22 296.803 .531 .913
RR207 119.22 297.215 .571 .912
RR208 119.57 299.177 .452 .914
RR209 119.43 297.112 .515 .913
RR210 119.39 297.381 .480 .914
RR311 119.21 302.176 .590 .913
RR312 119.64 301.873 .610 .912
RR313 119.59 303.435 .598 .913
RR314 119.94 314.193 .083 .921
RR316 119.44 302.109 .578 .913
RR317 119.47 301.948 .603 .912
RR318 119.48 302.520 .570 .913
RR319 119.47 302.185 .602 .912
RR421 118.90 306.688 .430 .914
RR422 118.90 306.358 .437 .914
RR423 118.89 306.887 .422 .914
RR424 119.30 308.850 .389 .915
RR426 119.18 309.685 .331 .915
RR427 118.90 306.521 .434 .914
RR528 119.62 304.098 .524 .913
RR529 119.86 306.079 .544 .913
RR530 119.84 312.447 .125 .920
RR532 119.73 305.709 .481 .914
RR533 119.48 305.524 .425 .914
RR634 119.76 306.018 .468 .914
RR636 119.81 306.936 .438 .914
RR637 119.84 303.149 .589 .913
RR638 119.75 305.112 .504 .914
RR639 119.80 307.591 .446 .914
RR640 119.80 306.571 .477 .914
Bảng 4.21: 2 biến quan sát có hệ số tƣơng quan biến tổng nhỏ hơn 0.3
RR641 119.81 305.810 .504 .914
Trang - 98 -
stt
Tên rủi ro
Mã Hóa
Hệ số tương quan
.083 Nguồn tài chính hạn hẹp, phụ thuộc vào nguồn vốn vay
1 RR314
.125 Giá thuê đất cao
3 RR530
- Theo kết quả kiểm tra độ tin cậy bằng hệ số Cronbach’s Alpha tổng của 36
biến tăng lên là 0.916>0.7 , tuy nhiên ta nhận thấy có 2 biến quan sát là :RR314;
RR530; có hệ số tƣơng quan biến tổng nhỏ hơn 0.3. Trong đó ta nhận xét thấy giữa
2 biến RR314 và RR530 có hệ số tƣơng quan gần bằng nhau cho nên tác giả quyết
định loại bỏ cùng lúc 2 biến này.
Bảng 4.22: Kiểm tra hệ số Cronbach’s Alpha loại bỏ tiếp biến RR314 và RR530
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha N of Items
.925 34
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Scale Variance if Item Corrected Item-Total Cronbach's Alpha if Item
Correlation Deleted Deleted Deleted
RR101 113.37 284.486 .524 .923
RR102 113.07 284.795 .528 .923
RR103 113.24 282.667 .568 .923
RR104 113.34 285.605 .501 .923
RR205 113.69 284.510 .440 .925
RR206 113.24 282.322 .545 .923
RR207 113.23 282.930 .581 .922
RR208 113.58 285.346 .448 .924
RR209 113.45 282.967 .520 .923
RR210 113.40 283.082 .489 .924
RR311 113.23 288.013 .594 .922
RR312 113.65 287.721 .614 .922
RR313 113.61 289.138 .607 .922
RR316 113.46 287.841 .586 .922
RR317 113.48 287.671 .611 .922
RR318 113.50 288.455 .570 .923
RR319 113.49 288.047 .606 .922
Trang - 99 -
292.625 .427 .924 RR421 112.91
292.287 .435 .924 RR422 112.92
292.816 .419 .924 RR423 112.91
294.627 .390 .925 RR424 113.32
295.352 .335 .925 RR426 113.20
292.483 .431 .924 RR427 112.92
289.621 .538 .923 RR528 113.63
292.026 .541 .923 RR529 113.88
291.399 .487 .924 RR532 113.74
291.606 .419 .924 RR533 113.50
291.707 .474 .924 RR634 113.78
292.624 .444 .924 RR636 113.83
288.803 .600 .922 RR637 113.85
290.883 .508 .923 RR638 113.76
293.336 .449 .924 RR639 113.81
292.406 .478 .924 RR640 113.81
- Theo kết quả kiểm tra độ tin cậy bằng hệ số Cronbach’s Alpha tổng của 34
biến tăng lên là 0.925>0.7 và hệ số tƣơng quan biến tổng đều lớn hơn 0.3 giá trị cột.
Từ kết quả phân tích có thể khẳng định thang đo các yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến
đầu tƣ bất động sản đủ tin cậy để tiến hành các bƣớc phân tích tiếp theo.
291.424 .514 .923 RR641 113.83
4.2.4. Phân tích nhân tố
- Kỹ thuật phân tích nhân tố là kỹ thuật thu gọn thông tin thƣờng đƣợc sử
dụng để phân tích dữ liệu phức tạp, đa chiều. Kỹ thuật này giúp tìm ra những mối
quan hệ tƣơng quan trong một tập hợp biến của nghiên cứu, nhằm nhận diện một
tập hợp gồm số lƣợng tƣơng đối ít các biến mới không có tƣơng quan với nhau , để
thay thế tập hợp biến gốc có tƣơng quan. Mục đích của phân tích nhân tố là nhằm
thu gọn nhân tố để thực hiện các phân tích tiếp theo…Phân tích nhân tố có vô số
ứng dụng trong các lĩnh vực nghiên cứu kinh tế xã hội, đặc biệt là các nghiên cứu
bằng bảng câu hỏi thực hiện trong lĩnh vực quản lý. Điều này đƣợc thực hiện bằng
cách cô đọng các biến thành từng nhóm, thông qua việc sử dụng phần mềm SPSS
để thực hiện phƣơng pháp phân tích nhân tố với phép quay Varimax và điều kiện
Trang - 100 -
chọn các nhân tố là trị riêng (eigenvalue) > 1 . Đây là phƣơng pháp quay và điều
kiện phổ biến nhất mà các nghiên cứu trƣớc đây đã dùng.
- Trƣớc khi tiến hành phân tích nhân tố, việc kiểm tra sự phù hợp của dữ liệu
đã đƣợc khảo sát phải đƣợc thực hiện, thông qua kiểm nghiệm Bartlett’s với mức ý
nghĩa 0.00 (Kiểm định Bartlett với giả thuyết là không H0) là “các biến không
tƣơng quan với nhau”. Nếu xác suất của trị thống kê này nhỏ hơn 0.05 thì bác bỏ giả
thuyết trên đồng nghĩa với việc các biến có tƣơng quan với nhau) và hệ số phù hợp
của việc lấy mẫu KMO (Measure of sampling adequacy. Kaiser - Meyer – Olkin).
Trị số KMO lớn (giữa 0.5 đến 1) là điều kiện đủ để phân tích nhân tố có thích hợp,
còn nếu trị số này nhỏ hơn 0.5 thì phân tích nhân tố có khả năng không thích hợp
với các dữ liệu.
- Kết quả phân tích trị số KMO bằng 0.891 (bảng 4.23) cho thấy dữ liệu hoàn
toàn thích hợp để tiến hành phân tích ma trận tƣơng quan của mô hình.
Bảng 4.23: Trị số KMO và Bartlett’s Test
KMO and Bartlett's Test
.891 Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy.
10003.924 Approx. Chi-Square
561 Bartlett's Test of Sphericity df
- Việc xác định số lƣợng nhân tố có hai cách phổ biến:
+ Xác định dựa vào ý đồ ngƣời nghiên cứu và kết quả của cuộc nghiên cứu trƣớc.
+ Xác định dựa vào Eigenvalues (phần trăm đƣợc giải thích nhân tố). Chỉ có những
nhân tố nào có Eigenvalues lớn hơn 1 mới đƣợc giữ lại trong mô hình phân tích.
Phần trăm đƣợc giải thích của các nhân tố và tổng phƣơng sai trích của mô hình
đƣợc thể hiện ở bảng 4.24 dƣới đây:
Bảng 4.24: Phần trăm đƣợc giải thích của các nhân tố
.000 Sig.
Total Variance Explained
Com Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Rotation Sums of Squared
pone Loadings Loadings
Trang - 101 -
nt Total % of Cumulative Total % of Cumulative Total % of Cumulative
Variance % Variance % Variance %
10.457 30.756 10.457 30.756 30.756 6.619 19.468 19.468 1 30.756
5.379 15.819 5.379 15.819 46.576 5.698 16.759 36.227 2 46.576
4.080 12.000 4.080 12.000 58.575 5.163 15.186 51.412 3 58.575
3.141 9.237 3.141 9.237 67.812 4.545 13.368 64.780 4 67.812
2.074 6.099 5 73.911
.856 2.517 76.428 6
.779 2.290 78.718 7
.700 2.058 80.776 8
.628 1.847 82.623 9
.608 1.789 84.412 10
.460 1.352 85.764 11
.451 1.327 87.091 12
.385 1.131 88.222 13
.381 1.122 89.344 14
.363 1.066 90.410 15
.326 .960 91.370 16
.312 .917 92.287 17
.288 .847 93.133 18
.266 .782 93.916 19
.248 .730 94.646 20
.234 .688 95.334 21
.231 .679 96.013 22
.211 .620 96.633 23
.194 .570 97.203 24
.185 .543 97.746 25
.165 .485 98.230 26
.153 .449 98.680 27
.142 .418 99.098 28
.112 .330 99.428 29
.096 .282 99.710 30
.088 .259 99.968 31
.005 .015 99.983 32
.005 .013 99.996 33 2.074 6.099 73.911 3.105 9.131 73.911 .001 .004 100.000 34
Extraction Method: Principal Component Analysis.
Trang - 102 -
- Nhƣ vậy qua phân tích xác định đƣợc năm nhân tố. Tuy nhiên để xác định
yếu tố nào ảnh hƣởng đến nhân tố chính nào tác giả thông qua hệ số Factor loading
mà phần mềm SPSS xuất ra. Theo Hair & Ctg (1998) , Factor loading là chỉ tiêu
đảm bảo mức ý nghĩa thiết thực của phƣơng pháp nhân tố chính.
+ Hệ số Factor loading (trọng số) > 0.3 đƣợc xem là đạt mức tối thiểu.
+ Hệ số Factor loading (trọng số) > 0.4 đƣợc xem là quan trọng.
+ Hệ số Factor loading (trọng số) > 0.5 đƣợc xem là có ý nghĩa thực tiễn.
- Đề tài nghiên cứu của tác giả hƣớng tới giá trị thực tiễn trong quá trình thực
hiện đầu tƣ đối với các dự án bất động sản ở địa bàn Q.Bình Tân, nên trong nghiên
cứu này tác giả chỉ lấy những yếu tố có Factor loading > 0.5 ảnh hƣởng lên các
nhân tố chính.
Bảng 4.25: Giá trị Factor loading của các yếu tố rủi ro lên các nhân tố chính
Rotated Component Matrixa
Component
1 2 3 4 5
RR640 .868
RR641 .858
RR637 .833
RR529 .816
RR639 .808
RR638 .798
RR636 .788
RR634 .782
RR532 .689
RR533 .539 .412
RR316 .909
RR317 .859
RR318 .845
RR312 .826
RR313 .822
RR319 .822
RR311 .745
RR528 .467 .502
Trang - 103 -
.967 RR423
.967 RR421
.966 RR427
.965 RR422
.720 RR426
.650 RR424
.896 RR206
.889 RR210
.874 RR209
.821 RR207
.809 RR208
.746 RR205
.846 RR104
.837 RR101
.831 RR103
.807 RR102
Extraction Method: Principal Component Analysis.
Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization.
-Tác giả nhận thấy hệ số Factor Loading của biến :
+ RR533 lên nhân tố chính thứ 1 chỉ có giá trị bằng 0.539, lên nhân tố chính
thứ 3 chỉ có giá trị bằng 0.412. Theo (Jabnoun & Al-Tamimi (2003)) : thì khác biệt
hệ số tải nhân tố giữa 2 hệ số tải nhân tố của một biến quan sát giữa các nhân tố ≥ 0.3 để đảm bảo giá trị phân biệt giữa các yếu tố. Trong khi đó khác biệt hệ số tải
nhân tố giữa 2 hệ số tải nhân tố ở đây <0.3 không đảm bảo giá trị phân biệt giữa các
yếu tố.
+ RR528 lên nhân tố chính thứ 1 chỉ có giá trị bằng 0.467, lên nhân tố chính
thứ 2 chỉ có giá trị bằng 0.502. Tƣơng tự nhƣ biến RR533 thì khác biệt hệ số tải
nhân tố giữa 2 hệ số tải nhân tố ở đây < 0.3 không đảm bảo giá trị phân biệt giữa
các yếu tố.
+ Các biến còn lại có hệ số Factor Loading đều lớn hơn 0.5 đối với một nhân
tố chính.
a. Rotation converged in 5 iterations.
Trang - 104 -
- Vì vậy tác giả sẽ loại biến RR533 trƣớc vì có factor loading nhỏ và cùng
lúc tải lên nhiều nhân tố và tiếp tục thực hiện lại quá trình phân tích nhân tố.
- Kiểm tra lại sự phù hợp của mô hình sau khi loại biến RR533 thông qua việc kiểm
nghiệm Bartlett’s với mức ý nghĩa 0.000 và hệ số phù hợp của việc lấy mẫu KMO bằng
0.894 (bảng 4.26 bên dƣới) cho thấy việc phân tích nhân tố là hợp lý.
Bảng 4.26: Trị số KMO và Bartlett's Test sau khi loại biến RR533
KMO and Bartlett's Test
.894 Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy.
9814.929 Approx. Chi-Square
528 Bartlett's Test of Sphericity df
- Tiến hành kiểm tra giá trị Eigenvalues của mô hình và tổng phƣơng sai
trích sau khi đã loại biến RR533
Bảng 4.27: Phần trăm đƣợc giải thích của các nhân tố và tổng phƣơng sai
trích sau khi đã loại biến RR533
.000 Sig.
Total Variance Explained
Com Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Rotation Sums of Squared
pone Loadings Loadings
nt Total % of Cumulative Total % of Cumulati Total % of Cumulati
Variance % Variance ve % Variance ve %
1 10.270 31.121 31.121 10.270 31.121 31.121 6.365 19.289 19.289
2 5.375 16.287 47.408 5.375 16.287 47.408 5.651 17.124 36.413
3 3.919 11.875 59.283 3.919 11.875 59.283 5.030 15.242 51.655
4 3.055 9.259 68.542 3.055 9.259 68.542 4.540 13.758 65.414
5 2.073 6.283 74.825
6 .841 2.549 77.373
7 .734 2.225 79.598
8 .647 1.961 81.559
9 .618 1.872 83.431
10 .506 1.535 84.965
11 .459 1.391 86.356
12 .394 1.193 87.549
13 .382 1.157 88.706 2.073 6.283 74.825 3.106 9.411 74.825 14 .368 1.115 89.821
Trang - 105 -
15 .338 1.023 90.844
16 .323 .979 91.823
17 .296 .897 92.720
18 .284 .860 93.580
19 .257 .780 94.360
20 .236 .715 95.074
21 .231 .701 95.775
22 .214 .649 96.424
23 .198 .601 97.025
24 .193 .586 97.610
25 .171 .519 98.130
26 .153 .463 98.593
27 .147 .447 99.040
28 .118 .357 99.397
29 .096 .291 99.688
30 .092 .279 99.967
31 .005 .015 99.982
32 .005 .014 99.996
33 .001 .004 100.000
- Ta thấy sau khi loại biến RR533 mô hình vẫn còn 5 nhân tố chính, ở nhân
tố thứ 5 có giá trị bằng 2.073 đảm bảo lớn hơn 1 và tổng phƣơng sai trích của 5
nhân tố này bằng 74.825% lớn hơn 50% thỏa mãn điều kiện theo Hair & Ctg
(1998). Tiếp tục thực hiện quá trình phân tích nhân tố để xem xét hệ số Factor
Loading sau khi đã loại biến RR533
Bảng 4.28: Giá trị Factor loading của các yếu tố lên các nhân tố chính sau
khi loại biến RR533
Extraction Method: Principal Component Analysis.
Rotated Component Matrixa
Component
1 2 3 4 5
RR641 .865
RR640 .854
RR637 .831
RR529 .823
RR639 .817
RR638 .807
Trang - 106 -
RR636 .793
RR634 .781
RR532 .696
RR316 .907
RR317 .858
RR318 .845
RR312 .825
RR319 .825
RR313 .820
RR311 .745
.461 RR528 .507
RR421 .969
RR423 .969
RR427 .968
RR422 .967
RR426 .724
RR424 .658
RR206 .897
RR210 .889
RR209 .875
RR207 .821
RR208 .809
RR205 .746
RR104 .847
RR101 .837
RR103 .832
RR102 .807
Extraction Method: Principal Component Analysis.
Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization.
-Tác giả nhận thấy hệ số Factor Loading của biến :
+ RR528 lên nhân tố chính thứ 1 chỉ có giá trị bằng 0.461, lên nhân tố chính
thứ 2 chỉ có giá trị bằng 0.507. Ta thấy khác biệt hệ số tải nhân tố giữa 2 hệ số tải
nhân tố ở đây < 0.3 không đảm bảo giá trị phân biệt giữa các yếu tố.
+ Các biến còn lại có hệ số Factor Loading đều lớn hơn 0.5 đối với một nhân
tố chính.
a. Rotation converged in 5 iterations.
Trang - 107 -
- Vì vậy tác giả sẽ loại biến RR528 vì có factor loading nhỏ và cùng lúc tải
lên nhiều nhân tố và tiếp tục thực hiện lại quá trình phân tích nhân tố.
- Kiểm tra lại sự phù hợp của mô hình sau khi loại biến RR528 thông qua việc kiểm
nghiệm Bartlett’s với mức ý nghĩa 0.000 và hệ số phù hợp của việc lấy mẫu KMO bằng
0.897 (bảng 4.29 bên dƣới) cho thấy việc phân tích nhân tố là hợp lý.
Bảng 4.29: Trị số KMO và Bartlett's Test sau khi loại biến RR528
KMO and Bartlett's Test
.897 Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy.
9587.188 Approx. Chi-Square
496 Bartlett's Test of Sphericity df
- Tiến hành kiểm tra giá trị Eigenvalues của mô hình và tổng phƣơng sai
trích sau khi đã loại biến RR528
Bảng 4.30: Phần trăm đƣợc giải thích của các nhân tố và tổng phƣơng sai
trích sau khi đã loại biến RR528
.000 Sig.
Total Variance Explained
Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Rotation Sums of Squared Loadings Com
Loadings pone
nt Total % of Cumulati Total % of Cumulati Total % of Cumulative %
Variance ve % Variance ve % Variance
9.911 30.972 30.972 9.911 30.972 30.972 6.178 19.306 19.306 1
5.356 16.736 47.708 5.356 16.736 47.708 5.401 16.878 36.185 2
3.913 12.228 59.937 3.913 12.228 59.937 5.026 15.706 51.891 3
3.007 9.396 69.333 3.007 9.396 69.333 4.539 14.184 66.075 4
2.061 6.440 75.773 5
.839 2.623 78.396 6
.647 2.023 80.419 7
.632 1.977 82.395 8
.513 1.603 83.998 9
.468 1.461 85.459 10
.414 1.294 86.752 11
.394 1.230 87.982 12
.380 1.189 89.171 13 2.061 6.440 75.773 3.103 9.698 75.773 .348 1.087 90.258 14
Trang - 108 -
15 .328 1.024 91.282
16 .296 .925 92.206
17 .291 .908 93.114
18 .267 .835 93.950
19 .242 .756 94.706
20 .232 .726 95.431
21 .218 .681 96.112
22 .211 .660 96.772
23 .194 .605 97.377
24 .176 .551 97.927
25 .168 .526 98.453
26 .148 .463 98.916
27 .141 .442 99.358
28 .102 .319 99.677
29 .093 .289 99.966
30 .005 .016 99.981
31 .005 .015 99.996
32 .001 .004 100.000
- Ta thấy sau khi loại biến RR528 mô hình vẫn còn 5 nhân tố chính, ở nhân
tố thứ 5 có giá trị bằng 2.061 đảm bảo lớn hơn 1 và tổng phƣơng sai trích của 5
nhân tố này bằng 75,773% lớn hơn 50% thỏa mãn điều kiện theo Hair & Ctg
(1998). Tiếp tục thực hiện quá trình phân tích nhân tố để xem xét hệ số Factor
Loading sau khi đã loại biến RR528
Bảng 4.31: Giá trị Factor loading của các yếu tố lên các nhân tố chính sau
khi loại biến RR528
Extraction Method: Principal Component Analysis.
Rotated Component Matrixa
Component
1 2 3 4 5
RR641 .858
RR640 .856
RR637 .830
RR529 .825
RR639 .822
RR638 .810
RR636 .800
Trang - 109 -
RR634 .779
RR532 .699
RR316 .899
RR317 .863
RR318 .844
RR319 .831
RR312 .830
RR313 .824
RR311 .742
RR421 .969
RR423 .969
RR427 .968
RR422 .967
RR426 .724
RR424 .658
RR206 .897
RR210 .889
RR209 .875
RR207 .822
RR208 .807
RR205 .747
RR104 .846
RR101 .839
RR103 .832
RR102 .806
Extraction Method: Principal Component Analysis.
Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization.
- Ta thấy hệ số Factor Loading của các biến lên nhân tố chính lúc này đều
đảm bảo lớn hơn 0.5 thỏa mãn tiêu chí đặt ra. Nhƣ vậy sau khi thực hiện phân tích
nhân tố với phép quay Varimax từ 34 yếu tố ban đầu còn lại 32 yếu tố và chia thành
5 nhóm nhân tố chính theo bảng 4.32 nhƣ sau:
a. Rotation converged in 5 iterations.
Bảng 4.32: Kết quả phân tích nhân tố
% Giải
Trọng
stt
Yếu tố rủi ro ảnh hƣởng
Thích
số .858
1 30.972 RR641- Dự án bị thiên tai, địch họa
Trang - 110 -
2 16.736
3 12.228
9.396
4
6.440
5
RR640- Giá vật tƣ, thiết bị, nhân công tăng RR637- Năng lực nhà thầu thi công kém RR529- Dự án không có điểm nhấn riêng, không có tính cạnh tranh RR639- Thiếu trao đổi thông tin giữa các bên tham gia RR638- Năng lực đơn vị tƣ vấn giám sát không đáp ứng RR636- Chậm tiến độ hoàn thành dự án RR634- Sai sót trong thiết kế RR532- Thiết kế quá tham vọng so với khả năng nguồn vốn RR316- Nghiên cứu không đúng nhu cầu thị trƣờng ở Q.Bình Tân RR317- Biến động tỷ giá hối đoái RR318- Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng; RR319- Không kiểm soát hết các quy hoạch tƣ phát ở địa phƣơng RR312- Biến động lãi suất vay ngân hàng RR313- Tỷ lệ lạm phát tăng cao RR311- Khủng hoảng kinh tế RR421- Q.Bình Tân nằm ven TP.HCM nên Giá BĐS thấp so nội ô RR423- Tăng chi phí bán hàng RR427- Công trình không đƣa vào khai thác đồng bộ RR422- Tăng chi phí Marketing RR426- Hạ tầng xây dựng tại Q.Bình Tân chƣa đồng bộ RR424- Công tác phục vụ và hỗ trợ khách hàng kém RR206- CĐT / BQLDA không đủ năng lực tài chính RR210- CĐT / BQLDA chậm trễ trong giải phóng mặt bằng RR209- CĐT / BQLDA chậm trễ ra quyết định RR207- CĐT / BQLDA không đủ năng lực quản lý RR208- CĐT / BQLDA lựa chọn nhà thầu không phù hợp RR205- CĐT / BQLDA chậm thanh toán RR104- Thời gian thẩm định và phê duyệt dự án đầu tƣ kéo dài RR101- Thủ tục pháp lý nhiêu khê rắc rối RR103- Các tiêu chuẩn xây dựng còn thiếu sót RR102- Các văn bản Luật chƣa rõ ràng
.856 .830 .825 .822 .810 .800 .779 .699 .899 .863 .844 .831 .830 .824 .742 .969 .969 .968 .967 .724 .658 .897 .889 .875 .822 .807 .747 .846 .839 .832 .806
* Nhóm nhân tố chính :
- Dựa vào kết quả phân tích nhân tố nhƣ trên, ta có thể tóm lại 5 nhân tố
chính đƣợc thu gọn từ 32 yếu tố rủi ro có khả năng tác động đến việc đầu tƣ dự án
bất động sản trên địa bàn Q.Bình Tân. Mỗi nhân tố đƣợc rút ra sẽ bao gồm một
nhóm nhân tố con bên trong. Năm nhân tố chính này đƣợc tóm tắt nhƣ bảng 4.33
sau đây.
Trang - 111 -
Bảng 4.33: Các nhân tố chính ảnh hƣởng đến đầu tƣ dự án bất động sản
STT
Nhân tố chính
Yếu tố rủi ro ảnh hƣởng
Rủi ro liên quan
đến “Lập dự án-
1
đầu tư xây dựng”
Rủi ro liên quan
2
đến “Kinh tế-tài
chính-Xã hội”
Rủi ro liên quan
3
đến “Khai thác-
kinh doanh”
Rủi ro liên quan
4
đến “Chủ đầu
tư/BQLDA”
Rủi ro liên quan
5
đến “Chính sách-
pháp luật ”
- Dự án bị thiên tai, địch họa - Giá vật tƣ, thiết bị, nhân công tăng - Năng lực nhà thầu thi công kém - Dự án không có điểm nhấn riêng, không có tính cạnh tranh - Thiếu trao đổi thông tin giữa các bên tham gia - Năng lực đơn vị tƣ vấn giám sát không đáp ứng - Chậm tiến độ hoàn thành dự án - Sai sót trong thiết kế - Thiết kế quá tham vọng so với khả năng nguồn vốn - Nghiên cứu không đúng nhu cầu thị trƣờng ở Q.Bình Tân - Biến động tỷ giá hối đoái - Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng; - Không kiểm soát hết các quy hoạch tƣ phát ở địa phƣơng - Biến động lãi suất vay ngân hàng - Tỷ lệ lạm phát tăng cao - Khủng hoảng kinh tế - Q.Bình Tân nằm ven TP.HCM nên Giá BĐS thấp so nội ô - Tăng chi phí bán hàng - Công trình không đƣa vào khai thác đồng bộ - Tăng chi phí Marketing - Hạ tầng xây dựng tại Q.Bình Tân chƣa đồng bộ - Công tác phục vụ và hỗ trợ khách hàng kém - CĐT / BQLDA không đủ năng lực tài chính - CĐT / BQLDA chậm trễ trong giải phóng mặt bằng - CĐT / BQLDA chậm trễ ra quyết định - CĐT / BQLDA không đủ năng lực quản lý - CĐT / BQLDA lựa chọn nhà thầu không phù hợp - CĐT / BQLDA chậm thanh toán - Thời gian thẩm định và phê duyệt dự án đầu tƣ kéo dài - Thủ tục pháp lý nhiêu khê rắc rối - Các tiêu chuẩn xây dựng còn thiếu sót - Các văn bản Luật chƣa rõ ràng
4.2.5. Phân tích hồi quy đa biến
4.2.5.1. Giả thiết mô hình nghiên cứu
Trang - 112 -
- Các giả thiết của mô hình nghiên cứu đƣợc đề xuất nhƣ sau:
1: Ảnh hƣởng của nhóm rủi ro liên quan đến “Lập dự án-đầu tư xây dựng”
(LAPDU-DAUTUXD) càng lớn thì hiệu quả đầu tƣ bất động sản càng thấp (H-) .
2: Ảnh hƣởng của nhóm rủi ro liên quan đến “Kinh tế-tài chính-Xã hội”
(KINHTE-TAICHINH-XAHOI) càng lớn thì hiệu quả đầu tƣ bất động sản càng
thấp (H-) .
3: Ảnh hƣởng của nhóm rủi ro liên quan đến “Khai thác-kinh doanh”
(KHAITHAC-KINHDOANH) càng lớn thì hiệu quả đầu tƣ bất động sản càng thấp
(H-) .
4: Ảnh hƣởng của nhóm rủi ro liên quan đến “Chủ đầu tư/BQLDA” (CDT-
BQLDA) càng lớn thì hiệu quả đầu tƣ bất động sản càng thấp (H-) .
5: Ảnh hƣởng của nhóm rủi ro liên quan đến “Chính sách- pháp luật”
(CHINHSACH-PHAPLUAT) càng lớn thì hiệu quả đầu tƣ bất động sản càng thấp
(H-) .
1/Rủi ro Liên quan đến “Lập dự án-đầu tư xây dựng”
H-
H-
2/Rủi ro Liên quan đến “Kinh tế-tài chính-Xã hội”
H-
3/Rủi ro Liên quan đến “Khai thác-kinh doanh”
Hiệu quả đầu tƣ dự án bất động sản
H-
4/Rủi ro Liên quan đến “Chủ đầu tư/BQLDA”
H-
5/Rủi ro Liên quan đến “Chính sách- pháp luật”
Hình 4.6:Mô hình nghiên cứu đề suất
Trang - 113 -
4.2.5.2. Dữ liệu đƣa vào phân tích hồi quy
- Sau khi phân tích nhân tố, có năm nhân tố đƣợc đƣa vào phân tích hồi quy đa
biến. Giá trị của từng nhân tố đƣa vào phân tích hồi quy đa biến có hai cách lựa chọn:
+ Là giá trị Factor Scores lấy từ mô hình khi chạy SPSS.
+ Là giá trị trung bình (Mean) của yếu tố quan sát thuộc từng nhân tố. Trong
nghiên cứu này do đánh giá của các yếu tố cùng đơn vị đo nên tác giả chọn cách
tính giá trị nhân tố theo phƣơng pháp trung bình cộng của các yếu tố trong một nhân
tố nhƣ sau:
1.Nhân tố LAPDU-DAUTUXD: (RR529 + RR532 + RR634 + RR636
RR638 + RR637 + RR639 + RR640 + RR641)/ 9
2.Nhân tố KINHTE-TAICHINH-XAHOI: (RR311 + RR312 + RR313 +
RR316 + RR317 + RR318 + RR319 )/ 7
3.Nhân tố KHAITHAC-KINHDOANH: (RR421 +RR422 +RR423
+RR424 + RR426 + RR427 )/ 6
4.Nhân tố CDT-BQLDA: (RR205 + RR206 + RR207 + RR208 + RR209
RR210)/ 6
5.Nhân tố CHINHSACH-PHAPLUAT : (RR101 + RR102 + RR103 +
RR104 ) / 4
- Phân tích hồi quy đƣợc thực hiện bằng phƣơng pháp Enter. Các nhân tố
đƣợc đƣa vào cùng một lúc để chọn lựa dựa trên tiêu chí chọn những nhân tố có
mức ý nghĩa nhỏ hơn 0.05. Biến phụ thuộc là biến Y: “ hiệu quả đầu tư bất động
sản-(DAUTUBDS)”, còn các nhân
tố LAPDU-DAUTUXD, KINHTE-
TAICHINH-XAHOI,
KHAITHAC-KINHDOANH,
CDT-BQLDA
,
CHINHSACH-PHAPLUAT là biến độc lập.
- Mô hình hồi quy tuyến tính với nghiên cứu có dạng:
Trang - 114 -
Y = β0+ β1. LAPDU-DAUTUXD + β2. KINHTE-TAICHINH-XAHOI + β3.
KHAITHAC-KINHDOANH + β4. CDT-BQLDA + β5. CHINHSACH-
PHAPLUAT
Trong đó : + Y : Hiệu quả đầu tƣ dự án bất động sản
+LAPDU-DAUTUXD,KINHTE-TAICHINH-XAHOI,
KHAITHAC-KINHDOANH, CDT-BQLDA , CHINHSACH-PHAPLUAT: Các
nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu quả đầu tƣ dự án bất động sản .
+ β0: Hằng số ; β1, β2, β3, β4, β5: Các hệ số hồi quy
4.2.5.3. Kiểm định mô hình nghiên cứu
- Phân tích tƣơng quan Pearson đƣợc sử dụng để xem xét sự phù hợp khi đƣa
các thành phần vào mô hình hồi quy. Kết quả phân tích hồi quy đa biến sẽ đƣợc sử
dụng để kiểm định giả thiết của mô hình.
- Kiểm định hệ số tƣơng quan Pearson : dùng để kiểm tra mối liên hệ
tuyến tính giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc. Nếu các biến có tƣơng quan chặt
thì phải lƣu ý vấn đề đa cộng tuyến khi phân tích hồi quy (giả thuyết Ho: hệ số
tƣơng quan bằng 0).
Bảng 4.34: Ma trận tƣơng quan giữa các biến
Correlations
LAPDA_ KINHTE_TAI KHAITHAC CDT_BQ CHINHS DAUTUB
DAUTUX CHINH_XAH _KINHDOA LDA ACH_PH DS
D NH
Pearson Correlation OI .294** .078 APLUAT .223** .272** .426** LAPDA_DA 1 Sig. (2-tailed) .000 .221 .000 .000 .000 UTUXD N 246
Pearson Correlation 246 .294** 246 .303** 246 .312** 246 .435** 246 .611** KINHTE_T 1 AICHINH_ Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 .000
XAHOI N 246 246 246
Pearson Correlation .078 246 .303** .034 246 .345** 246 .335** KHAITHAC 1 _KINHDOA Sig. (2-tailed) .221 .000 .594 .000 .000
NH N 246 246 246 246 246 246
Trang - 115 -
Pearson Correlation .272** .312** .034 .273** .439** CDT_BQL 1 Sig. (2-tailed) .000 .000 .594 .000 .000 DA N 246
Pearson Correlation 246 .223** 246 .435** 246 .345** 246 .273** 246 .482** CHINHSAC 1 H_PHAPLU Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 .000
AT N 246
Pearson Correlation 246 .426** 246 .611** 246 .335** 246 .439** 246 .482** DAUTUBD 1 Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 .000 S N 246 246 246 246 246 246
- Các biến độc lập LAPDU-DAUTUXD,KINHTE-TAICHINH-XAHOI,
**. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).
KHAITHAC-KINHDOANH, CDT-BQLDA , CHINHSACH-PHAPLUAT có
tƣơng quan với biến phụ thuộc Y (Sig < 0.05), do đó sẽ đƣợc đƣa vào mô hình để
giải thích cho việc tăng mức đầu tƣ (Y).
- Kết quả phân tích tƣơng quan Pearson cho thấy biến độc lập có tƣơng quan
với nhau, do đó khi phân tích hồi quy ta phải lƣu ý vấn đề đa cộng tuyến.
4.2.5.4. Kết quả hồi quy
-Ta có mô hình tóm tắt khi sử dụng phƣơng pháp Enter của nghiên cứu nhƣ sau:
Bảng 4.35: Mô hình tóm tắt khi sử dụng phƣơng pháp Enter
Model Summary
Model R Square Adjusted R Square Std. Error of the Estimate
R .733a .537 .527 .546 1
a. Predictors: (Constant), CHINHSACH_PHAPLUAT, LAPDA_DAUTUXD, KHAITHAC_KINHDOANH,
-Kết quả hồi quy sử dụng phƣơng pháp Enter nhƣ sau :
Bảng 4.36: Kết quả hồi quy sử dụng phƣơng pháp Enter
CDT_BQLDA, KINHTE_TAICHINH_XAHOI
Coefficientsa
Model Unstandardized Standardized t Sig. Collinearity Statistics
Coefficients Coefficients
B Std. Error Beta Tolerance VIF (Constant) -.382 .251 -1.523 .129 1 LAPDA_DAUTUXD .253 .057 .211 4.478 .000 .871 1.147
Trang - 116 -
KINHTE_TAICHINH_XAHOI .394 .056 .365 7.025 .000 .714 1.400
KHAITHAC_KINHDOANH .148 .050 .143 2.989 .003 .841 1.188
CDT_BQLDA .162 .036 .217 4.532 .000 .840 1.191
CHINHSACH_PHAPLUAT .132 .041 .167 3.254 .001 .730 1.370
- Tất cả năm nhân tố đều có Sig < 0.05, điều này cho thấy tất cả năm nhân tố
đều có ảnh hƣởng đến hiệu quả đầu tƣ dự án bất động sản. Hệ số Adjusted R Square
(R2 hiệu chỉnh) ở bảng 4.35 bằng 0.527 có nghĩa là khoảng 52,7% phƣơng sai của
sự ảnh hƣởng đến hiệu quả đầu tƣ dự án bất động sản đƣợc giải thích bởi 5 biến độc
lập
: LAPDU-DAUTUXD,KINHTE-TAICHINH-XAHOI, KHAITHAC-
a. Dependent Variable: DAUTUBDS
KINHDOANH, CDT-BQLDA , CHINHSACH-PHAPLUAT.
- Phƣơng trình hồi quy thể hiện mối quan hệ giữa các nhân tố với việc tăng
mức đầu tƣ trong thời gian thi công nhƣ sau:
Tăng mức đầu tƣ trong thi công = -0.382 + 0.253* LAPDU-DAUTUXD +
0.394* KINHTE-TAICHINH-XAHOI + 0.148* KHAITHAC-KINHDOANH +
0.162* CDT-BQLDA + 0.132* CHINHSACH-PHAPLUAT.
- Trong 5 nhân tố góp phần ảnh hƣởng đến hiệu quả đầu tƣ dự án bất động
sản tại địa bàn Q.Bình Tân thì lần lƣợt là : KINHTE-TAICHINH-XAHOI ;
LAPDU-DAUTUXD
; CDT-BQLDA
; KHAITHAC-KINHDOANH
;
CHINHSACH-PHAPLUAT có mức ảnh hƣởng từ cao tới thấp (sắp theo hệ số B
ở bảng 4.36).
Bảng 4.37: Phân tích Anova từ việc hồi quy sử dụng phƣơng pháp Enter
ANOVAa
Model Sum of Squares Mean Square F df
5 16.589 Regression 82.944
240 1 Residual 71.576 .298 55.624 Sig. .000b 245 Total 154.520
a. Dependent Variable: DAUTUBDS
b. Predictors: (Constant), CHINHSACH_PHAPLUAT, LAPDA_DAUTUXD, KHAITHAC_KINHDOANH,
CDT_BQLDA, KINHTE_TAICHINH_XAHOI
Trang - 117 -
- Ta thấy giá trị Sig rất nhỏ (Sig = 0) do đó mô hình phù hợp với tập dữ liệu
và có thể suy rộng ra tổng thể.
4.2.5.5. Hiện tƣợng đa cộng tuyến
- Trong mô hình hồi quy bội (hồi quy nhiều biến) chúng ta giả thiết giữa các
biến giải thích trong mô hình không có hiện tƣợng đa cộng tuyến tức là các biến
giải thích không có tƣơng quan với nhau. Nếu xảy ra trƣờng hợp một biến giải thích
nào đó có tƣơng quan với một biến giải thích khác thì có nghĩa mô hình xảy ra hiện
tƣợng đa cộng tuyến.
- Hiện có 4 cách phổ biến phát hiện đa cộng tuyến:
1/Hệ số R2 lớn nhƣng tỷ số t nhỏ.
2/Tƣơng quan cặp giữa các biến giải thích cao.
3/Sử dụng mô hình hồi quy phụ.
4/Sử dụng nhân tử phóng đại phƣơng sai VIF- (variance inflation factor).
- Trong nghiên cứu này với công cụ sử dụng là phần mềm SPSS tác giả sử
dụng nhân tử phóng đại phƣơng sai VIF để phát hiện đa cộng tuyến trong mô hình
hồi quy. Quy tắc là khi VIF vƣợt quá 5 thì đó là dấu hiệu đa cộng tuyến. Từ bảng
4.36 ta thấy giá trị VIF của các nhân tố đều nhỏ hơn 5, nhƣ vậy trong mô hình hồi
quy không có hiện tƣợng đa cộng tuyến.
4.3. KẾT LUẬN
- Nội dung chƣơng này trình bày các kết quả phân tích mô tả cho các biến
định tính và định lƣợng, kết quả phân tích tìm ra đƣợc các rủi ro chính ảnh hƣởng
đến hiệu quả đầu tƣ dự án bất động sản. Kết quả phân tích hồi quy đa biến để đánh
giá mức độ ảnh hƣởng của các rủi ro chính vừa tìm đƣợc đến hiệu quả đầu tƣ dự án
bất động sản.
- Từ mô hình nghiên cứu ban đầu, ta có 06 khái niệm mới đƣợc đƣa vào mô
hình nghiên cứu. Đó là “1/Lập dự án đầu tư”, “2/Kinh tế-tài chính-xã hội”,
“3/Khai thác-kinh doanh”, “4/Chủ đầu tư-ban quản lý dự án”, “5/Chính sách-
Trang - 118 -
pháp luật ”.”6/Đầu tư xây dựng”. Sáu khái niệm trên đƣợc cụ thể hóa bằng 42
biến, sau khi phân tích độ tin cậy có 08 biến bị loại khỏi mô hình còn lại 34 biến đủ
điều kiện tiếp tục phân tích nhân tố chính .Khi vào phân tích nhân tố thì loại thêm
hai biến và còn lại 32 biến đƣợc cụ thể hóa trong 5 nhóm chính là:
Nhóm 1: “Kinh tế-tài chính-xã hội”
Nhóm 2: “Lập dự án- đầu tư xây dựng”
Nhóm 3: “Chủ đầu tư-ban quản lý dự án”
Nhóm 4: “Khai thác-kinh doanh”
Nhóm 5: “Chính sách-pháp luật”
- Các biến đƣợc đƣa vào phân tích nhân tố. Ba mƣơi hai biến trên tải (load)
vào 5 nhân tố khác nhau. Sau đó ta đem 5 nhân tố này phân tích hồi qui. Kết quả
cuối cùng vẫn còn 05 nhân tố giải thích cho biến phụ thuộc “Hiệu quả đầu tƣ dự
án bất động sản”. Với thứ tự ảnh hƣởng nhƣ sau:
Bảng 4.38: Kết quả xếp hạng mức độ ảnh hƣởng của các nhân tố chính lên hiệu quả
đầu tƣ dự án bất động sản
STT
Tên nhân tố chính
Chỉ số beta
Xếp hạng
0.394
1 Kinh tế-tài chính-xã hội
1
2
0.253
Lập dự án- đầu tƣ xây dựng
2
3
0.162
Chủ đầu tƣ-ban quản lý dự án
3
0.148
4 Khai thác-kinh doanh
4
5
0.132
Chính sách-pháp luật
5
- Thành phần rủi ro liên quan về “Kinh tế-tài chính-xã hội ” thể hiện :
1/Nghiên cứu không đúng nhu cầu thị trường ở Q.Bình Tân ; 2/Biến động tỷ giá hối
đoái ; 3/Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng; 4/Không kiểm soát hết các quy
hoạch tư phát ở Q.Bình Tân; 5/Biến động lãi suất vay ngân hàng; 6/Tỷ lệ lạm phát
Trang - 119 -
tăng cao; 7/ Khủng hoảng kinh tế. Trong nghiên cứu này, thành phần rủi ro liên
quan về “Kinh tế-tài chính-xã hội” có tƣơng quan âm với hiệu quả đầu tƣ dự án
bất động sản.
- Thành phần rủi ro liên quan về “Lập dự án- đầu tƣ xây dựng” thể hiện :
1/Dự án bị thiên tai, địch họa; 2/Giá vật tư, thiết bị, nhân công tăng; 3/Năng lực
nhà thầu thi công kém; 4/Dự án không có điểm nhấn riêng, không có tính cạnh
tranh; 5/Thiếu trao đổi thông tin giữa các bên tham gia; 6/Năng lực đơn vị tư vấn
giám sát không đáp ứng; 7/Chậm tiến độ hoàn thành dự án; 8/Sai sót trong thiết kế;
9/Thiết kế quá tham vọng so với khả năng nguồn vốn. Trong nghiên cứu này, thành
phần rủi ro liên quan về “Lập dự án- đầu tƣ xây dựng” có tƣơng quan âm với hiệu
quả đầu tƣ dự án bất động sản.
- Thành phần rủi ro liên quan về “Chủ đầu tƣ-ban quản lý dự án” thể hiện
: 1/CĐT / BQLDA không đủ năng lực tài chính; 2/CĐT / BQLDA chậm trễ trong
giải phóng mặt bằng; 3/CĐT / BQLDA chậm trễ ra quyết định; 4/CĐT / BQLDA
không đủ năng lực quản lý; 5/CĐT / BQLDA lựa chọn nhà thầu không phù hợp;
6/CĐT / BQLDA chậm thanh toán. Trong nghiên cứu này, thành phần rủi ro liên
quan về “Chủ đầu tƣ-ban quản lý dự án” có tƣơng quan âm với hiệu quả đầu tƣ
dự án bất động sản.
- Thành phần rủi ro liên quan về “Khai thác-kinh doanh” thể hiện :
1/Q.Bình Tân nằm ven TP.HCM nên Giá BĐS thấp so nội ô; 2/Tăng chi phí bán
hàng; 3/Công trình không đưa vào khai thác đồng bộ; 4/Tăng chi phí Marketing;
5/Hạ tầng xây dựng tại Q.Bình Tân chưa đồng bộ; 6/Công tác phục vụ và hỗ trợ
khách hàng kém. Trong nghiên cứu này, thành phần rủi ro liên quan về “Khai thác-
kinh doanh” có tƣơng quan âm với hiệu quả đầu tƣ dự án bất động sản.
- Thành phần rủi ro liên quan về “Chính sách-pháp luật” thể hiện : 1/Thời
gian thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư kéo dài; 2/Thủ tục pháp lý nhiêu khê rắc
rối; 3/Các tiêu chuẩn xây dựng còn thiếu sót; 4/Các văn bản Luật chưa rõ ràng.
Trang - 120 -
Trong nghiên cứu này, thành phần rủi ro liên quan về “Chính sách-pháp luật” có
tƣơng quan âm với hiệu quả đầu tƣ dự án bất động sản.
- Tóm lại, qua tất cả các phân tích trên bằng nhiều hình thức khác nhau
nhƣng nhìn chung đã thể hiện rõ vai trò của những nhân tố rủi ro chính giải thích
gần 52,7% vấn đề tác động lên hiệu quả đầu tƣ dự án bất động sản, phần còn lại
khoảng 47,3% là các nhóm nhân tố khác, cần có thêm thời gian để tìm hiểu hoặc
tiến hành mở rộng khảo sát.
Trang - 121 -
CHƢƠNG 5: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ CÁC
YẾU TỐ RỦI RO ẢNH HƢỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ
DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
5.1.PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
- Căn cứ theo chỉ số beta của các nhóm chính ta thấy nhóm nhân tố rủi ro
liên quan đến “Kinh tế-tài chính-xã hội” (=0.394) có ảnh hƣởng lớn nhất đến đầu
tƣ dự án bất động sản; kế đó là nhóm nhân tố rủi ro “Lập dự án- đầu tƣ xây dựng”
(=0.253), đứng thứ ba là nhóm nhân tố rủi ro “Chủ đầu tƣ-ban quản lý dự án”
(=0.162) , đứng thứ tƣ là nhóm nhân tố rủi ro “Khai thác-kinh doanh”
(=0.148), đứng thứ năm là nhóm nhân tố rủi ro “Chính sách-pháp luật”
(=0.132). Sau đây tác giả sẽ phân tích kết quả nghiên cứu theo thứ tự nhƣ trên.
5.1.1. Thành phần thứ nhất : Những rủi ro về kinh tế-tài chính-xã hội
- Thành phần rủi ro liên quan về “Kinh tế-tài chính-xã hội ” thể hiện :
1/Nghiên cứu không đúng nhu cầu thị trường ở Q.Bình Tân ; 2/Biến động tỷ giá hối
đoái ; 3/Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng; 4/Không kiểm soát hết các quy
hoạch tư phát ở Q.Bình Tân; 5/Biến động lãi suất vay ngân hàng; 6/Tỷ lệ lạm phát
tăng cao; 7/ Khủng hoảng kinh tế. Trong nghiên cứu này, thành phần rủi ro liên
quan về “Kinh tế-tài chính-xã hội”. Các yếu tố rủi ro này giúp ta thấy rõ vai trò
kinh tế - tài chính – xã hội là vô cùng quan trọng trong quá trình đầu tƣ dự án bất
động sản. Một lần nữa khẳng định sự thành công trong kinh doanh bất động sản là
phải nghiên cứu kỹ thị trƣờng nói chung và ở Q.Bình Tân nói riêng, các nghiên cứu
này phải làm thật chính xác, càng gần với thực tế càng mang lại hiệu quả cao trong
đầu tƣ. Bên cạnh đó nhà đầu tƣ cần phải kiểm soát đƣợc nguồn tài chính của mình,
cần xác định dự phòng phí để giải quyết những khó khăn nhƣ : biến động về tỷ giá
hối đoái, lãi suất ngân hàng tăng cao, tỷ lệ lạm phát cao cũng nhƣ vấn đề khủng
hoảng kinh tế.
Trang - 122 -
- Có thể nói vấn đề tài chính là bài toán khó và nan giải cho các nhà hoạch
định đầu tƣ, tuy nhiên không vì thế mà có thể từ bỏ những cơ hội phát triển mới.
Với sự phát triển về công nghệ và cả về phƣơng thức quản lý mới, nhất định sẽ hạn
chế đƣợc những kho khăn này. Một điều đáng nói đến trong nghiên cứu này mang
nét đặc trƣng riêng ở Q.Bình Tân đó là vấn đề quy hoạch tự phát tràn lan đƣợc
nhiều ngƣời khảo sát trả lời có ảnh hƣởng đến hiệu quả đầu tƣ dự án bất động sản.
Bởi lẽ những quy hoạch tự phát này vô tình đẩy nhà đầu tƣ vào thế bị động về
nguồn cung ứng sản phẩm, khách hàng sẽ chọn những quy hoạch tự phát này vì một
lý do “Giá thành rất rẽ”. Một vấn đề bất cập nữa đó là chi phí giải phóng mặt bằng
ngày càng tăng theo quy định chính phủ. Tuy nhiên do các quy hoạch này xác định
giá ở thời điểm lập dự án nên có sự trên lệch về giá hiện tại và giá dự toán, tạo nên
một số khó khăn trong quá trình triển khai dự án.
- Tóm lại với 7 yếu tố rủi ro trên phần nào giúp tác giả đánh giá chung đƣợc
vai trò của “kinh tế- tài chính- xã hội” là vô cùng quan trọng trong đầu tƣ dự án
bất động sản. Chủ đầu tƣ hiểu rõ về vai trò của “ kinh tế- tài chính- xã hội” sẽ
phần nào kiểm soát đƣợc những rủi ro nhất định có thể gặp phải trong quá trình đầu
tƣ dự án bất động sản.
5.1.2. Thành phần thứ hai : Những rủi ro về Lập dự án và đầu tƣ xây dựng
- Thành phần rủi ro liên quan đến “Lập dự án và đầu tƣ xây dựng” thể
hiện : 1/Dự án bị thiên tai, địch họa; 2/Giá vật tư, thiết bị, nhân công tăng; 3/Năng
lực nhà thầu thi công kém; 4/Dự án không có điểm nhấn riêng, không có tính cạnh
tranh; 5/Thiếu trao đổi thông tin giữa các bên tham gia; 6/Năng lực đơn vị tư vấn
giám sát không đáp ứng; 7/Chậm tiến độ hoàn thành dự án; 8/Sai sót trong thiết kế;
9/Thiết kế quá tham vọng so với khả năng nguồn vốn. Từ các yếu tố rủi ro trên ta có
thể thấy trong giai đoạn lập dự án cũng nhƣ đầu tƣ xây dựng dự án gặp rất nhiều
khó khăn trong số đó ta có thể thầy đó là vấn đề giá vật tƣ, thiết bị máy móc và tiền
lƣơng của nhân công. Công nhân trong lĩnh vực xây dựng đa phần là lao động phổ
thông nên việc trả lƣơng theo đơn vị tuần rất phổ biến, vì vậy nếu thiếu nguồn tài
Trang - 123 -
chính sẽ dẫn đến thiếu nhân lực trong quá trình triển khai dự án, tạo ra nhiều bất lợi
cho hoạt động đầu tƣ. Bên cạnh đó vai trò của nhà thầu một lần nữa đƣợc khẳng
định trong quá trình xây dựng dự án, bởi lẽ nhà thầu thi công là đơn vị trực tiếp tạo
ra sản phẩm xây dựng. Việc nhà thầu thiếu năng lực trong thi công là một vấn đề
ảnh hƣởng nghiêm trọng đến dự án. Cho nên với vai trò là chủ đầu tƣ ta cần có
những quyết định nhanh chóng, kịp thời hiệu chỉnh những việc làm chƣa tốt của nhà
thầu để nhằm đƣa dự án đi đến mục đích cuối cùng.
- Không chỉ nói đến năng lực của nhà thầu mà trong nghiên cứu này còn đề
cập đến năng lực của các đơn vị tƣ vấn, đơn vị giám sát trong quá trình lập dự án
cũng nhƣ triển khai dự án. Các đơn vị tƣ vấn-giám sát là những ngƣời bạn đồng
hành cùng với chủ đầu tƣ để nhằm kiểm soát chất lƣợng dự án, kiểm soát tiến độ,
chi phí, kiểm soát vật tƣ, máy móc… Các đơn vị này còn là nhà tƣ vấn cung cấp
cho chủ đầu tƣ những thông tin quý báu phục vụ cho việc đầu tƣ dự án một cách
hiệu quả nhất. Một rủi ro cũng đƣợc nhiều đối tƣợng khảo sát đánh giá cao đó là
thiếu trao đổi thông tin giữa các đơn vị tham gia dự án. Thông tin về dự án cũng
nhƣ những quyết định hiệu chỉnh sữa đổi luôn luôn phải đƣợc cập nhật hằng ngày,
để tất cả các đơn vị tham gia trong dự án nắm bắt kịp thời và có hƣớng xử lý theo
đúng tinh thần đề ra.
- Trong nhóm rủi ro chính này ta nhận thấy xuất hiện một yếu tố rủi ro mới
đó là rủi ro về thiết kế quá tham vọng so với dự tính. Chủ đầu tƣ với tham vọng của
mình đƣa ra những thiết kế mạnh mẽ nhằm mang lại những dấu ấn riêng cho dự án
của mình, tuy nhiên nguồn lực tài chính hạn hẹp nên dự án chỉ triển khai đƣợc 1
phần gây mất tổng quan chung. Ngƣợc lại, có những thiết kế quá đơn điệu chủ yếu
phục vụ cho sinh hoạt và ăn ở , chƣa có những điểm nhấn độc đáo, mới lạ nhằm tạo
dựng thƣơng hiệu, nét đặt trƣng riêng của dự án mình. Chỉ có thể thành công khi mà
chúng ta biết kết hợp hài hòa tất cả những vấn đề trên. Trong thiết kế nhất định có
sai sót, tuy nhiên hạn chế những sai sót này ở mức thấp nhất sẽ mang đến hiệu quả
cao cho đầu tƣ dự án bất động sản.
Trang - 124 -
- Tóm lại với 9 yếu tố rủi ro trên phần nào giúp tác giả đánh giá chung đƣợc
tầm quan trọng trong quá trình “lập dự án và đầu tư xây dựng” là rất đáng quan
tâm và có ảnh hƣởng mạnh mẽ đến hiệu quả đầu tƣ dự án bất động sản. Chủ đầu tƣ
hiểu rõ về quá trình “ lập dự án và đầu tư xây dựng” sẽ phần nào kiểm soát đƣợc
những rủi ro nhất định có thể gặp phải trong quá trình đầu tƣ dự án bất động sản.
5.1.3. Thành phần thứ ba : Những rủi ro về Chủ đầu tƣ-ban quản lý dự án
- Thành phần rủi ro liên quan về “Chủ đầu tƣ-ban quản lý dự án” thể hiện
: 1/CĐT / BQLDA không đủ năng lực tài chính; 2/CĐT / BQLDA chậm trễ trong
giải phóng mặt bằng; 3/CĐT / BQLDA chậm trễ ra quyết định; 4/CĐT / BQLDA
không đủ năng lực quản lý; 5/CĐT / BQLDA lựa chọn nhà thầu không phù hợp;
6/CĐT / BQLDA chậm thanh toán. Các yếu tố ảnh hƣởng này giúp ta thấy rõ vai trò
của chủ đầu tƣ trong dự án, việc chậm trễ đƣa ra những quyết định chính xác và kịp
thời sẽ ảnh hƣởng rất lớn đến tiến độ thi công dự án, kéo theo nhiều khâu khác phải
chờ đợi dẫn đến tăng mức chi phí đầu tƣ không mong muốn. Trong nội bộ chủ đầu
tƣ cũng có một thành phần nhỏ tƣ lợi cho riêng mình thông đồng với nhà thầu cắt
xén vật liệu làm ảnh hƣởng đến chất lƣợng dự án.
- Một điều mà đáng lo ngại nhất đó là vấn đề về giải phóng mặt bằng, chủ
đầu tƣ chƣa thỏa thuận đƣợc với hộ dân về việc di dời, đền bù, nhọc nhằn về giá dẫn
đến mất nhiều thời gian và chi phí, với khảo sát trên một lần nữa lại khẳng định vấn
đề giải phóng mặt bằng là rất đáng quan tâm. Bên cạnh đó yếu tố về năng lực quản
lý cũng cần đƣợc nâng cao bổ sung cho việc đƣa ra những quyết định đúng đắn và
kịp thời. Đồng thời với việc cải thiện đƣợc năng lực quản lý của mình, nhất định
chủ đầu tƣ sẽ sáng suốt hơn trong việc lựa chọn nhà thầu phù hợp. Một nguyên
nhân khiến các chủ đầu tƣ đau đầu đó là sự yếu kém của nhà thầu, nhiều nhà thầu
tìm mọi cách hạ giá thầu để đƣợc trúng thầu, nhƣng sau khi trúng thầu lại bắt đầu lộ
rõ sự yếu kém từ khâu quản lý đến việc sử dụng máy móc thiết bị không đồng bộ.
Đôi khi cũng phải nhìn nhận về lỗi của chủ đầu tƣ trong việc cung cấp thông tin
trong giai đoạn thiết kế không đầy đủ, không đủ chuyên môn để kiểm soát, chính vì
Trang - 125 -
vậy gây nên những tranh cải khi tiến hành triển khai dự án, làm dự án phát sinh
thêm một số chí phí ngoài dự toán. Bên cạnh đó không thể phủ nhận một vấn đề khá
quan trọng đó là nguồn tài chính của chủ đầu tƣ để triển khai và duy trì dự án một
cách tốt nhất. Các dự án đầu tƣ bất động sản với số vốn đầu tƣ khá lớn, nếu nhƣ
không tìm đƣợc các đối tác, các nhà đầu tƣ dài hạn thì bài toán về tài chính sẽ
không có lời giải đáp.
- Tóm lại với 6 yếu tố rủi ro trên phần nào giúp tác giả đánh giá chung đƣợc
vai trò của “chủ đầu tư” trong một dự án xây dựng. Chủ đầu tƣ thực hiện đúng vai
trò quản lý của mình sẽ giúp dự án đạt đƣợc nhiều thành công.
5.1.4. Thành phần thứ tƣ : Những rủi ro về Khai thác-kinh doanh
- Thành phần rủi ro liên quan về “Khai thác-kinh doanh” thể hiện :
1/Q.Bình Tân nằm ven TP.HCM nên Giá BĐS thấp so nội ô; 2/Tăng chi phí bán
hàng; 3/Công trình không đưa vào khai thác đồng bộ; 4/Tăng chi phí Marketing;
5/Hạ tầng xây dựng tại Q.Bình Tân chưa đồng bộ; 6/Công tác phục vụ và hỗ trợ
khách hàng kém. Các yếu tố rủi ro trong đầu tƣ dự án bất động sản không chỉ có
mối liên hệ với chủ đầu tƣ, các nhà thầu thi công, các đơn vị tƣ vấn-giám sát, các
vấn đề về kinh tế- tài chính-xã hội mà còn nhắc đến cách thức khai thác và kinh
doanh các dự án. Ở địa bàn Q.Bình Tân là một vùng ven TP.HCM nên về suy nghĩ
của khách hàng luôn muốn mua sản phẩm chất lƣợng nhƣng với giá thấp. Tuy nhiên
vấn đề bất cập ở đây là chi phí xây dựng vẫn không thay đổi, cho nên giải quyết bài
toán về giá gặp rất nhiều khó khăn. Một điều đáng nói là hiện nay trên địa bàn
Q.Bình Tân hạ tầng kỹ thuật chƣa đồng bộ, một số dự án chỉ đƣa vào vận hành 50%
ƣu tiên triển khai trƣớc một số vị trí để bán trƣớc thu hồi vốn tiếp tục triển khai các
công trình khác. Chính điều này tạo nên mối nghi ngại cho khách hàng khi mua các
sản phẩm bất động sản ở Q.Bình Tân.
- Một rủi ro trong quá trình khai thác và kinh doanh bất động sản mà nhiều
nhà đầu tƣ hay gặp phải đó là sự than phiền của khách hàng các chế độ hậu mãi, các
công tác bán hàng và phục vụ kém của một bộ phận môi giới dẫn đến mất lòng tin
Trang - 126 -
của khách hàng về thị trƣờng bất động sản của Quận. Chính rủi ro này dẫn đến nhà
đầu tƣ phải tốn thêm một khoảng chi phí cho việc quảng cáo, marketing cho sản
phẩm dẫn đến làm tăng chi phí bán hàng.
- Tóm lại với 6 yếu tố rủi ro trên phần nào giúp tác giả đánh giá chung đƣợc
những vấn đề cần lƣu ý trong quá trình “khai thác- kinh doanh” sản phẩm bất
động sản. Chủ đầu tƣ nắm bắt đƣợc tầm quan trọng của quá trình “khai thác và
kinh doanh” này sẽ giúp hạn chế một số rủi ro nhất định ảnh hƣởng đến hiệu quả
đầu tƣ dự án bất động sản.
5.1.5. Thành phần thứ năm : Những rủi ro về Chính sách-pháp luật
- Thành phần rủi ro liên quan về “Chính sách-pháp luật” thể hiện : 1/Thời
gian thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư kéo dài; 2/Thủ tục pháp lý nhiêu khê rắc
rối; 3/Các tiêu chuẩn xây dựng còn thiếu sót; 4/Các văn bản Luật chưa rõ ràng.
Trong khảo sát này nhóm nhân tố rủi ro bởi các vấn đề liên quan đến chính sách-
pháp luật tác động vào hiệu quả đầu tƣ dự án bất động sản đƣợc quan tâm không
kém các nhóm khác. Việc thẩm định và phê duyệt dự án đầu tƣ kéo dài dẫn đến mất
nhiều thời gian và chi phí, dẫn đến việc nhà đầu tƣ mất đi một số chi phí cơ hội.
Bên cạnh đó cần phải nhìn nhận việc sử dụng các tiêu chuẩn trong thiết kế xây dựng
cũng nhƣ trong quá trình kiểm tra thi công thật sự chƣa đầy đủ, chƣa đáp ứng kịp sự
phát triển xây dựng mới của các nƣớc tiên tiến. Một điều cần nhắc đến ở đây đó là
các văn bản Luật của chúng ta đang dần đƣợc hoàn thiện, vì vậy trong giai đoạn
hiện nay vẫn còn một số kẽ hở, dẫn đến nhiều rủi ro trong quá trình đầu tƣ dự án.
- Tóm lại với 4 yếu tố rủi ro trên phần nào giúp tác giả đánh giá chung đƣợc
tầm quan trọng của các vấn đề liên quan đến “chính sách và pháp luật” trong việc
quyết định đầu tƣ dự án bất động sản. Với vai trò là chủ đầu tƣ cần phải có những
nghiên cứu nghiêm túc về các văn bản pháp luật liên quan đến luật kinh doanh đất
đai, các quy định chung về kinh doanh dự án bất động sản, để phần nào hạn chế
những rủi ro có thể gặp phải trong quá trình đầu tƣ dự án.
Trang - 127 -
5.2. MỘT SỐ Ý KIẾN NHẰM HẠN CHẾ CÁC YẾU TỐ RỦI RO ẢNH
HƢỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
5.2.1. Đối với vấn đề kinh tế - tài chính – xã hội
Lập chi phí dự phòng rủi ro.
Ký hợp đồng vay với lãi suất cố định .
Hợp đồng vay ngân hàng với lãi suất ƣu đãi đảm bảo nguồn vốn thực hiện dự án.
Dự báo sự biến động của giá vật liệu xây dựng và nhân công, thông qua thống kê
những dữ liệu quá khứ, và các biến liên quan để có biện pháp dự phòng khi có sự
biến động của giá vật liệu và nhân công xảy ra .
Đánh giá nhu cầu hiện tại, dự báo nhu cầu tƣơng lai các sản phẩm, dịch vụ của
Dự án một cách thận trọng, tránh đƣa ra những dự báo quá lạc quan.
Dự kiến giá và sự biến động giá cho thuê đất.
Phát triển các dự án bất động sản theo một quy hoạch thống nhất gắn liền với nhu
cầu thị trƣờng trong và ngoài nƣớc.
Tinh gọn bộ máy quản lý, tiết kiệm tối đa chi phí.
5.2.2. Đối với vấn đề lập dự án và đầu tƣ xây dựng
Lựa chọn Nhà thầu xây dựng uy tín, có sức mạnh tài chính và kinh nghiệm thi
công.
Lựa chọn các đơn vị tƣ vấn và giám sát xây dựng uy tín, kinh nghiệm trong thiết
kế và thi công.
Kiểm tra bảng vẽ thiết kế thật kỹ càng trƣớc khi triển khai dự án.
Ký hợp đồng xây dựng theo đơn giá cố định hoặc chìa khóa trao tay với sự phân
chia rõ ràng nghĩa vụ các bên;.
Trang - 128 -
Thiết lập tiến độ xây dựng hợp lý và thƣờng xuyên tổ chức rà soát toàn diện tiến
độ, khả năng triển khai dự án, đôn đốc các đơn vị tham gia đảm bảo đúng tiến độ
đƣợc lập.
Xây dựng kế hoạch chi phí cho dự án và đƣợc kiểm soát thƣờng xuyên tránh
trƣờng hợp xây dựng quá dự toán ban đầu.
Thƣờng xuyên trao đổi thông tin giữa các bên trong dự án để kịp thời hiệu chỉnh
nhanh chóng những thay đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế.
Quản lý chặt chẽ, thƣờng xuyên giám sát, kiểm tra, kịp thời phát hiện thất thoát
để có biện pháp xử lý phù hợp.
Đôn đốc, thƣờng xuyên phối hợp, trao đổi thông tin giữa các bên tham gia thực
hiện dự án.
Thƣờng xuyên cập nhật dự báo bán hàng, tìm hiểu thông tin thị trƣờng, từ đó đƣa
ra chiến lƣợc kinh doanh phù hợp.
Thƣờng xuyên cập nhật xu hƣớng thiết kế để có phƣơng án thiết kế phù hợp vừa
đảm bảo tiện nghi, vừa hiện đại.
Khi lập dự án đầu tƣ, phải xem xét mức độ tuân thủ của dự án (thể hiện trong hồ
sơ dự án) để đảm bảo chấp hành nghiêm ngặt các luật và quy định hiện hành có liên
quan đến dự án.
5.2.3. Đối với vấn đề chủ đầu tƣ và Ban quản lý dự án
* Năng lực của Chủ đầu tư / Ban QLDA luôn đóng vai trò quan trọng ảnh
hưởng mạnh đến hiệu quả đầu tư dự án bất động sản. Điều này có thể thấy qua kết
quả phân tích thành phần chính, hầu hết các yếu tố rủi ro đều có liên quan trực tiếp
hoặc gián tiếp đến Chủ đầu tư / Ban QLDA. Vì vậy các kiến nghị đối với Chủ đầu tư
/ Ban QLDA như sau :
Chủ đầu tƣ / Ban QLDA cần bồi dƣỡng, nâng cao năng lực của các cán bộ giám
sát, quản lý dự án nhằm tránh đƣợc những sai sót do việc yếu kém năng lực gây ra
Trang - 129 -
nhƣ : quản lý dự án chậm trễ, thay đổi kế hoạch thƣờng xuyên, tạo cơ hội cho nhà
thầu móc nối với các bên làm thất thoát chi phí dự án…
Chú ý phối hợp chặt chẽ với tƣ vấn thiết kế trong thời gian đầu hình thành dự án
để tránh trƣờng hợp truyền đạt sai, thiếu thông tin dẫn đến thiết kế bị sai sót do
thiếu thông tin.
Xây dựng các tiêu chí, quy trình chọn thầu chặt chẽ, xem xét cả các yếu tố tài
chính, năng lực, kinh nghiệm và cả lịch sử thi công của nhà thầu. Tránh trƣờng hợp
lựa chọn các đơn vị tƣ vấn thiết kế, đơn vị thẩm tra, đơn vị khảo sát thị trƣờng, đơn
vị giám sát hoặc nhà thầu thi công không đủ năng lực, dẫn đến chậm tiến độ thực
hiện dự án ảnh hƣởng đến hiệu quả đầu tƣ các dự án bất động sản.
Phối hợp chặt chẽ với các sở ban ngành để thực hiện công tác đền bù giải phóng
mặt bằng, công tác giải tỏa di dời các công trình hạ tầng kỹ thuật khác liên quan đến
điện lực, viễn thông, cấp nƣớc … trƣớc và trong khi thực hiện triển khai thi công.
Dùng các điều khoản hợp đồng để ràng buộc hoặc mua bảo hiểm công trình để
giảm rủi ro đối với trƣờng hợp công trình thi công ở nơi có địa chất phức tạp, không
lƣờng trƣớc hoặc sự biến động bất thƣờng của các điều kiện kinh tế vĩ mô.
Chủ đầu tƣ / Ban QLDA cũng cần quan tâm đến tình hình kinh tế vĩ mô của quốc
gia để có dự báo và hành động trƣớc những thay đổi, biến động về kinh tế làm ảnh
hƣởng đến hiệu quả đầu tƣ dự án bất động sản.
Tăng cƣờng phối hợp cùng cơ quan quản lý nhà nƣớc và ngƣời dân.
Chủ đầu tƣ và đơn vị tƣ vấn cần đôn đốc, thƣờng xuyên trao đổi cập nhật thông
tin, phối hợp chặt chẽ giữa các bên thiết kế, giám sát thi công, thi công và quản lý
dự án.
5.2.4. Đối với vấn đề khai thác và kinh doanh
Tăng sức cạnh tranh sản phẩm, dịch vụ đầu ra của Dự án bằng các biện pháp: cải
tiến chất lƣợng, quảng cáo (tiến hành quảng bá hình ảnh các dự án đầu tƣ bất động
sản của mình đến các nhà đầu tƣ tiềm năng: Nhật, Mỹ, Hàn Quốc, Singapore,…)
Trang - 130 -
Tạo môi trƣờng đầu tƣ thuận lợi và thông thoáng: giảm giá thuê đất, phí sử dụng
hạ tầng, giá nguyên vật liệu, … đây là điều kiện nền tảng trong chính sách thu hút
đầu tƣ.
Đẩy mạnh công tác maketing và nâng cao chất lƣợng dịch vụ chăm sóc và hỗ trợ
khách hàng.
Đẩy mạnh công tác hỗ trợ khách hàng (liên kết các ngân hàng có chính sách cho
vay ƣu đãi đối với khách hàng…).
Đào tạo, nâng cao trình độ nhân viên bán hàng.
5.2.5. Đối với vấn đề chính sách- pháp luật
Đào tạo, nâng cao ý thức, trách nhiệm trong công tác quản lý hành chính của đội
ngũ cán bộ công chức nhà nƣớc.
Thực hiện công tác cải cách thủ tục hành chính.
Cần xây dựng và hoàn thiện hơn các Luật về xây dựng và Luật đầu tƣ bất động
sản để tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho các nhà hoạch định đầu tƣ.
Nhà đầu tƣ cần tham gia tích cực với các cơ quan có thẩm quyền để tuyên truyền
thƣờng xuyên, sâu rộng các chính sách pháp luật, về đất đai, bồi thƣờng, giải tỏa khi
nhà nƣớc thu hồi đất đến ngƣời dân.
Trang - 131 -
CHƢƠNG 6: KẾT LUẬN
6.1. KẾT LUẬN
- Trong bối cảnh đất nƣớc đang trên đƣờng hội nhập kinh tế thế giới, và dân
số của nƣớc ta ngày càng gia tăng mà đất đai thì lại không đổi .Vì vậy vấn đề đầu tƣ
phát triển các dự án bất động sản đang trở nên cấp thiết đối với đất nƣớc ta hiện nay
nói chung và ở Q.Bình Tân nói riêng. Có rất nhiều dự án đầu tƣ bất động sản trên
địa bàn Q.Bình Tân.Tuy nhiên trong quá trình đầu tƣ dự án vẫn gặp một số rủi ro
nhất định không tránh khỏi, gây nên nhiều trở ngại lớn và ảnh hƣởng đến hiệu quả
của việc đầu tƣ dự án. Đề tài này đƣợc thực hiện nhằm xác định và đánh giá những
rủi ro chính ảnh hƣởng mạnh mẽ đến hiệu quả đầu tƣ dự án bất động sản trên địa
bàn Q.Bình Tân. Kết quả xác định đƣợc 5 nhóm rủi ro chính ảnh hƣởng đến hiệu
quả đầu tƣ dự án bất động sản đƣợc trình bày ở hình 6.1 bên dƣới.
Những yếu tố rủi ro liên quan đến “chủ đầu tư/BQLDA”
Những yếu tố rủi ro liên quan đến “Chính sách-pháp luật”
Những yếu tố rủi ro liên quan đến “ Lập dự án- đầu tƣ xây dựng”
Hiệu quả đầu tư dự án bất động sản ở Q.Bình Tân
Những yếu tố rủi ro liên quan đến “Kinh tế-tài chính-xã hội”
Những yếu tố rủi ro liên quan đến vấn đề “Khai thác-kinh doanh “
Hình 6.1 : Các rủi ro chính ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư dự án bất động sản ở
Q.Bình Tân
6.2.ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU.
- Một là, kết quả nghiên cứu sẽ góp phần giúp cho các doanh nghiệp thuộc
lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản, lĩnh vực đầu tƣ dự án bất động sản
Trang - 132 -
hiểu biết hơn nữa về các yếu tố rủi ro chính ảnh hƣởng đến hiệu quả đầu tƣ dự án
bất động sản ở Q.Bình Tân. Trong đó tìm ra đƣợc nhóm yếu tố rủi ro liên quan đến
“ Kinh tế- tài chính- xã hội ” là có ảnh hƣởng mạnh nhất đến hiệu quả đầu tƣ dự án
bất động sản. Với kết quả đóng góp của nghiên cứu này sẽ góp một phần tạo cơ sở
cho việc hoạch định các chƣơng trình hành động cụ thể nhƣ: đề ra các tiêu chí quan
trọng về khảo sát và nghiên cứu thật kỹ về thị trƣờng, nắm bắt kịp thời các xu thế
phát triển của thời đại mới, kiểm soát chặt chẽ vấn đề tài chính, xác định nguồn tiền
và cách vận hành vốn một cách hợp lý nhằm mang lại hiệu quả tốt nhất cho đầu tƣ
dự án. Bên cạnh đó cần nâng cao vai trò lãnh đạo của chủ đầu tƣ, cần có những
quyết định chính xác trong việc lựa chọn các nhà thầu xây dựng, các đơn vị tƣ vấn
giám sát, các đơn vị tƣ vấn thiết kế, các nhà cung cấp nguyên vật liệu phục vụ cho
dự án, đồng thời đảm bảo công việc trao đổi thông tin giữa các bên tham gia dự án
một cách thông suốt và liên tục.
- Hai là, với kết quả của nghiên cứu này phần nào giúp các doanh nghiệp
đang kinh doanh bất động sản trên địa bàn Q.Bình Tân nắm bắt đƣợc những rủi ro
mà doanh nghiệp của họ có thể mắc phải trong quá trình đầu tƣ dự án, để từ đó có
những biện pháp hạn chế cho từng trƣờng hợp cụ thể. Bởi lẽ rất ít doanh nghiệp ở
địa bàn Q.Bình Tân bỏ tiền ra để tìm hiểu những nghiên cứu về các vấn đề rủi ro mà
chủ yếu là tìm hiểu về thị trƣờng và chiến lƣợc marketing là chủ yếu. Bên cạnh đó
kết quả này còn giúp các doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng có thể thực hiện các
dự án nghiên cứu mở rộng tiếp theo ở các tỉnh thành khác để bổ sung và hoàn chỉnh
dự án nghiên cứu, đồng thời có thể dựa vào kết quả nghiên cứu để xây dựng các
chƣơng trình thực thi nhằm thay đổi phƣơng thức quản lý mới có hiệu quả hơn,
công trình đạt chất lƣợng tốt hơn, có hiệu quả để tăng giá trị thƣơng hiệu của các
doanh nghiệp .
- Ba là, đây là kết quả quan trọng nhất, nghiên cứu này giúp cho bản thân tác
giả hiểu sâu sắc hơn các cơ sở lý luận về quản lý dự án, các chiến lƣợc phát triển
mới từ các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực quản lý dự án, hiểu biết thêm về các
rủi ro chính ảnh hƣởng mạnh mẽ nhất tới đầu tƣ dự án bất động sản trên địa bàn
Trang - 133 -
Q.Bình Tân, tìm hiểu các phƣơng thức quản lý mới trong thời đại mới, cách nhìn
nhận sự việc từ các bên trong dự án, trách nhiệm và quyền hạn từ các bên trong dự
án. Hiểu rỏ hơn về vai trò các nhóm yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ dự án bất
động sản. Cụ thể hơn là hiểu sâu sắc các yếu tố về năng lực nhà thầu, vai trò lãnh
đạo của chủ đầu tƣ, vai trò giám sát kỹ thuật của tƣ vấn giám sát, vai trò giám sát
tác giả của tƣ vấn thiết kế và đặc biệt là vấn đề kinh tế - tài chính – các yếu tố xã
hội. Mặt khác góp phần giúp tác giả có thêm kiến thức về công tác quản lý dự án
các dự án đầu tƣ bất động sản trong địa bàn Q.Bình Tân, nơi mà tác giả đang sinh
sống và làm việc.
- Bốn là, Nghiên cứu còn đƣa ra các giải pháp đề xuất nhằm hạn chế các yếu
tố rủi ro ảnh hƣởng đến hiệu quả đầu tƣ dự án bất động sản, chủ yếu tập trung vào
đào tạo nghiệp vụ, ý thức trách nhiệm, tuân thủ pháp luật cho các đối tƣợng tham
gia hoạt động xây dựng, chủ đầu tƣ và BQLDA luôn luôn kiểm tra và đôn đốc các
bên tham gia trong dự án hoàn thành tốt nhiệm vụ đƣợc giao, cần kiểm soát kỹ khả
năng tài chính và huy động vốn để dự án có thể triển khai theo đúng kế hoạch đề ra.
Bên cạnh đó việc xác định quy mô dự án, quy mô thiết kế và chọn lựa vị trí của dự
án cũng là một vấn đề rất đƣợc quan tâm trong nghiên cứu này.
6.3.HẠN CHẾ CỦA NGHIÊN CỨU
- Cũng nhƣ bất kỳ một luận văn hay dự án nghiên cứu nào đều có những mặt
hạn chế, đối với luận văn này có một số hạn chế nhƣ sau:
+ Một là, các thang đo lƣờng các khái niệm nghiên cứu tác giả chỉ dựa vào
các lý thuyết đã có để xây dựng, kết hợp với việc tìm hiểu một số nghiên cứu trong
và ngoài nƣớc, cùng với việc đóng góp ý kiến của một số chuyên gia trong lĩnh vực
xây dựng và đầu tƣ bất động sản. Tuy nhiên, với trình độ và khả năng có hạn của
tác giả, chắc chắn thang đo lƣờng này cần thiết phải đƣợc xem xét thêm và thực
hiện trên nhiều nghiên cứu nữa thì mới khẳng định đƣợc độ tin cậy của thang đo.
+ Hai là, nghiên cứu này chỉ thực hiện tại địa bàn Q.Bình Tân và tại các dự
án bất động sản, các công trình trên địa bàn quận, các đơn vị thiết kế …với số lƣợng
Trang - 134 -
mẫu chỉ có 246 mẫu hợp lệ , rất có thể kết quả này sẽ không đại diện đƣợc cho toàn
bộ lĩnh vực đầu tƣ dự án bất động sản ở địa bàn Q.Bình Tân mà cần thiết phải có
những nghiên cứu tiếp theo tại các đơn vị khác cũng nhƣ tại các khu vực khác.
+ Ba là, nghiên cứu này chỉ tập trung vào nghiên cứu các yếu tố rủi ro chính
ảnh hƣởng đến hiệu quả đầu tƣ dự án bất động sản ở Q.Bình Tân chủ yếu: liên quan
đến chủ đầu tư; liên quan đến kinh tế-tài chính-xã hội; liên quan đến chính
sách-pháp luật; liên quan đến khai thác-kinh doanh; liên quan đến lập dự án-
đầu tư xây dựng.Tuy nhiên theo kết quả phân tích với những nhân tố rủi ro trên chỉ
có thể giải thích đƣợc 52,7% các rủi ro chính ảnh hƣởng đến hiệu quả đầu tƣ dự án
bất động sản ở Q.Bình Tân….Chính vì vậy còn rất nhiều yếu tố khác còn lại chiếm
khoảng 47,3%, vấn đề này cần có thêm thời gian để tiếp tục nghiên cứu.
6.4.KIẾN NGHỊ
- Đề tài đã phân tích những rủi ro chính ảnh hƣởng đến hiệu quả đầu tƣ dự án
bất động sản tại địa bàn Q.Bình Tân. Tuy nhiên, do thời gian và nguồn lực hạn hẹp
nên đề tài chỉ mới đánh giá các yếu tố ở mức độ tìm ra đƣợc các nhân tố chính ảnh
hƣởng đến hiệu quả đầu tƣ dự án bất động sản, chƣa áp dụng những giải pháp đề
xuất áp dụng vào một dự án hay một công ty cụ thể để có số liệu so sánh và phân
tích. Từ đó xác định đƣợc chính xác mức độ của từng nhân tố và cái gì thật sự là
hữu ích. Ngoài ra, cách thức lấy mẫu thuận tiện phi xác suất đƣợc sử dụng để thu
thập dữ liệu, nên kết quả khảo sát có thể chƣa sát thực với ý kiến của quần thể. Do
đó, các đề nghị cho nghiên cứu sâu hơn là :
Khắc phục những khiếm khuyết của việc thu thập dữ liệu bằng cách sử dụng
cách thức lấy mẫu ngẫu nhiên và xác suất với số lƣợng mẫu nhiều hơn. Việc này
nhằm mục đích tăng độ tin cậy của kết quả nghiên cứu.
Nghiên cứu sâu hơn về một trong năm nhóm rủi ro đƣợc rút ra trong bài nghiên
cứu này.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
A.Tài liệu Tiếng Việt
[1]. Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006.
[2]. GS. TSKH Nghiêm Văn Dĩnh, Giáo trình quản lý thực hiện dự án năm 2010.
[3]. Luật Xây dựng năm 2003.
[4]. Thông tƣ số 14/2008/TT-BXD hƣớng dẫn về phân hạng nhà chung cƣ
[5]. NGƢT.PG.TS Nguyễn Minh Huệ, Quản lý rủi ro, trƣờng Đại học Bách Khoa
Hà Nội – năm 2007
[6]. Trịnh Thùy Anh (2006) , một số hạn ché giải pháp rủi ro trong các dự án xây
dựng công trình giao thông ở Việt Nam, luận văn tiến sỹ kinh tế của trƣờng Đại học
giao thông vận tải Hà Nội.
[7]. PGS.TS. Thái Bá Cẩn và TS. Trần Nguyên Nam , thị trƣờng Bất Động Sản
những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Học Viện Tài chính
[9]. Hoàng Trọng – Chu Nguyễn Mộng Ngọc. Phân tích dữ liệu nghiên cứu với
SPSS. Nhà Xuất bản Hồng Đức, 2008.
[10], Đỗ Thị Xuân Lan , 2012, Tài liệu quản lý dự án xây dựng , nhà xuất bản Đại
học quốc gia TP.Hồ Chí Minh .
[11]. TS Lê Văn Long, “Một số vấn đề về quản lý rủi ro trong dự án đầu tƣ xây dựng công trình ”,T/C Kinh tế xây dựng, số 4/2006.
[12].Nguyễn Đình Thọ, Nguyễn Thị Mai Trang (2009), Nghiên cứu khoa học trong
quản trị kinh doanh, NXB Thống Kê.
B.Tài liệu Tiếng Anh
[13]. Risk analysis in real estate investment study of building construction
project: case study-PT. Perusahaan Gas Negara Indonesia BA Firmansyah, A
Veronika, B Trigunarsyah - 2006 - eprints.qut.edu.au .
[14]: Dr Patrick.X.W.Zou, Dr Guomin Zhang and Professor Jia – Yuan Wang,
Identifying key risk in construction projects: Life cycle anh stakeholder perspective.
[15]. Dr. Prasanta Kumar Dey ,Project Risk Management: A Combined Analytic
Hierarchy Process and Decision Tree Approach.
[16].Identifying and assessing the critical risk factors in an real estate project
in Thailand: a factor analysis approach S Ghosh, J Jintanapakanont -
International Journal of Project Management, 2004 – Elsevier.
[17]. Assessing risk for international real estate investments N Graeme, W
James - Journal of Real Estate Research, 1996 – ARES.
[18].Full Length Research Paper Decision-support analysis for risk management
Hülya Demir1* and Bülent Bostanci2 ,1Yildiz Technical University, Department of
Surveying Engineering, Istanbul, Turkey. 2Kayseri Erciyes University, Department
of Surveying Engineering, Kayseri, Turkey. Accepted 1 June, 2010.
[19]. Amarjit Gill* and Nahum Biger ; “Factors That Affect Canadian Propensity to
Direct Investment Abroad: Evidence from the Indian Real Estate Market”, College
of Business Administration, TUI University, CA, 90630, USA
[20]. Stephen L. Lee - 2001 - The risks of investing in the real estate markets of the
Asian region ; centaur.reading.ac.uk. Department of Land Management, The
University of Reading Whiteknights, Reading, RG6 6AW, England .
[21]. Hair, J.F. Jr. , Anderson, R.E., Tatham, R.L., & Black, W.C. (1998).
Multivariate Data Analysis, (5th Edition). Upper Saddle River, NJ: Prentice Hall.
C.Các trang WEB tham khảo
[22].http://www.sggp.org.vn/quyhoach/2014/8/358109/#sthash.KFGtSHC6.dpuf.
[23].http://www.sggp.org.vn/xaydungdiaoc/2015/1/371793/#sthash.9yeuFCPO.dpuf
[24].http://www.batdongsan.vietnamnet.vn/.../cang-thang-leo-thang-o-chung-cu-
nhat-lan...
[25].http://www .can ho him lam vn. Blog spot .com › Tin bất động sản]
[26].http://www.cic32.com.vn/San.../Canh-bac-tin-dung-bat-dong-san.News.856.as
px]
PHỤ LỤC 1
BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT
NHỮNG YẾU TỐ RỦI RO ẢNH HƢỞNG TỚI DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG
SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN
Kính chào Anh/Chị !
Tôi tên là Lâm Ngọc Phấn, là học viên cao học ngành Kỹ Thuật Công Trình
Xây Dựng Dân Dụng & Công Ngiệp,trường Đại Học Công Nghệ Thành Phố Hồ Chí
Minh. Hiện nay tôi đang thực hiện luận văn tốt nghiệp với đề tài:" NGHIÊN CỨU
XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ RỦI RO ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÁC DỰ ÁN ĐẦU
TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN “
Để có được cơ sở dữ liệu nhằm phục vụ nghiên cứu, tôi rất mong được sự
giúp đỡ của các Anh/Chị bằng cách trả lời các câu hỏi kèm theo sau. Dữ liệu thu
thập được sẽ chỉ phục vụ cho mục đích nghiên cứu, nó không ảnh hưởng tới cá nhân
cũng như công ty các Anh/Chị. Tôi cam kết các thông tin này sẽ được bảo mật tuyệt
đối.
Xin trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý Anh/Chị !
* HƢỚNG DẪN TRẢ LỜI :
Mục tiêu nghiên cứu là nhằm xác định mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố rủi
ro đến việc đầu tƣ bất động sản. Mỗi câu hỏi là một rủi ro có thể ảnh hƣởng đến việc
đầu tƣ bất động sản với 05 mức độ ảnh hƣởng của yếu tố lên việc đầu tƣ bất động
sản do ngƣời trả lời lựa chọn :
(1):Không ảnh hƣởng; (2):Ít ảnh hƣởng; (3):Có ảnh hƣởng; (4):Ảnh hƣởng
mạnh; (5):Ảnh hƣởng rất mạnh.
ĐẦU TƢ VÀO BẤT ĐỘNG SẢN CÓ THỂ GẶP NHỮNG RỦI RO NHƢ SAU :
Mức độ ảnh hƣởng 1 2 3 4 5
Nhóm rủi ro do chính sách – pháp luật
A I 1
Thủ tục pháp lý nhiêu khê rắc rối
Thời gian thẩm định và phê duyệt dự án đầu tƣ kéo dài
Nhóm rủi ro do năng lực chủ đầu tƣ-Ban QLDA
Nhóm rủi ro do điều kiện kinh tế - tài chính – xã hội
Nhóm rủi ro do khai thác – kinh doanh
Nhóm rủi ro trong quá trình lập dự án đầu tƣ
Nhóm rủi ro trong quá trình đầu tƣ xây dựng
2 Các văn bản Luật chƣa rõ ràng 3 Các tiêu chuẩn xây dựng còn thiếu sót 4 II 5 CĐT / BQLDA chậm thanh toán 6 CĐT / BQLDA không đủ năng lực tài chính 7 CĐT / BQLDA không đủ năng lực quản lý 8 CĐT / BQLDA lựa chọn nhà thầu không phù hợp 9 CĐT / BQLDA chậm trễ ra quyết định 10 CĐT / BQLDA chậm trễ trong giải phóng mặt bằng III 11 Khủng hoảng kinh tế 12 Biến động lãi suất vay ngân hàng 13 Tỷ lệ lạm phát tăng cao 14 Nguồn tài chính hạn hẹp, phụ thuộc vào nguồn vốn vay 15 Tổng mức đầu tƣ phải chỉnh sửa nhiều lần 16 Nghiên cứu không đúng nhu cầu thị trƣờng ở Q.Bình Tân 17 Biến động tỷ giá hối đoái 18 Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng; 19 Không kiểm soát hết các quy hoạch tự phát ở Q.Bình Tân 20 Điều chỉnh lƣơng tối thiểu IV 21 Q.Bình Tân nằm ven TP.HCM nên Giá BĐS thấp so nội ô 22 Tăng chi phí Marketing 23 Tăng chi phí bán hàng 24 Công tác phục vụ và hỗ trợ khách hàng kém 25 Thiếu sự hỗ trợ từ phía tập đoàn, đối tác 26 Hạ tầng xây dựng tại Q.Bình Tân chƣa đồng bộ 27 Công trình không đƣa vào khai thác đồng bộ V 28 Địa điểm xây dựng dự án không thuận lợi 29 Dự án không có điểm nhấn riêng, không có tính cạnh tranh 30 Giá thuê đất cao 31 Đánh giá sai hiệu quả kinh tế-xã hội-tài chính 32 Thiết kế quá tham vọng so với khả năng nguồn vốn 33 Thời gian chuẩn bị đầu tƣ kéo dài VI 34 Sai sót trong thiết kế
35
Quy mô dự án không xác định cụ thể, thay đổi phƣơng án thiết kế
36 Chậm tiến độ hoàn thành dự án 37 Năng lực nhà thầu thi công kém 38 Năng lực đơn vị tƣ vấn giám sát không đáp ứng
39 Thiếu trao đổi thông tin giữa các bên tham gia 40 Giá vật tƣ, thiết bị, nhân công tăng 41 Dự án bị thiên tai, địch họa 42 Thất thoát trong quá trình thực hiện dự án
B MỨC ĐỘ TÁC ĐỘNG CỦA NHỮNG YẾU TỐ RỦI RO TRÊN
ẢNH HƢỞNG ĐẾN VIỆC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN
Mức độ ảnh hƣởng 1 2 3 4 5
Y
Trong các dự án kinh doanh bất động sản đã từng tham gia, Anh/chị đánh giá thế nào về ảnh hƣởng của các yếu tố rủi ro nói trên tác động đến việc đầu tƣ bất động sản.
II./ THÔNG TIN CHUNG :
1. Phần lớn các dự án đã tham gia, cơ quan hoặc công ty của Anh/Chị đóng vai
trò :
2. Số năm kinh nghiệm của Anh / Chị trong ngành xây dựng hoặc kinh doanh
bất động sản :
5 năm
3. Trong công ty / cơ quan hiện tại, vị trí của Anh/Chị là :
Giám đốc / Phó giám đốc
Trƣởng / Phó phòng
Cán bộ
Khác
4. Phần lớn các dự án mà Anh / Chị đã tham gia thuộc loại dự án :
5. Số dự án đầu tƣ bất động sản mà Anh / Chị đã tham gia :
* Nếu Anh / Chị có quan tâm đến kết quả khảo sát, xin vui lòng để lại thông tin để tôi
có thể gửi cho các Anh / Chị sau khi hoàn thành :
Họ và tên : ………………………………..
Điện thoại : ………………………………
Email : ……………………………………
Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn các Anh / Chị rất nhiều !
Mọi thông tin yêu cầu, xin liên hệ :
Lâm Ngọc Phấn - Học viên khóa 13SXD21 Cao học ngành Kỹ Thuật Công Trình
Xây Dựng Dân Dụng Và Công Nghiệp Trường Đại học Công Nghệ Tp.HCM
Điện thoại : 0903849139
Email : lamngoc17@gmail.com
PHỤ LỤC 2
BẢNG KẾT QUẢ THU THẬP SỐ LIỆU THÔ
STT VAITRO
VITRI LOAIDUAN
RR101 RR102 RR103 RR104
KINHN GHIEM
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42
3 4 4 3 4 4 3 4 3 1 3 1 3 4 3 4 2 4 4 4 3 4 1 4 1 3 1 3 4 4 4 1 4 1 3 4 1 4 4 4 4 4
3 2 1 3 2 2 4 2 1 3 3 3 3 2 2 2 2 3 4 2 4 2 1 3 3 3 3 2 3 1 1 3 2 1 4 1 4 1 2 1 2 3
1 4 2 3 4 3 2 1 3 3 3 3 3 3 3 4 3 3 3 1 3 3 3 3 3 3 3 2 1 1 2 3 3 3 3 3 2 3 3 3 3 1
SODUAN TUNG THAMGIA 3 4 4 4 3 3 2 3 3 3 2 3 2 3 3 3 3 1 3 2 1 3 2 3 2 2 2 1 4 2 4 1 1 3 3 4 1 1 4 4 2 2
4 2 4 5 1 3 1 1 4 5 5 2 5 2 3 5 3 2 3 4 5 3 5 5 2 4 3 5 5 2 1 4 3 3 5 4 3 4 4 3 3 3
3 3 2 1 1 3 3 3 2 3 3 2 3 2 1 3 3 3 1 1 3 3 3 3 3 2 4 4 3 1 2 1 3 1 1 1 2 4 2 2 1 2
5 3 5 5 2 5 2 2 4 4 5 3 5 2 5 5 4 1 3 3 5 5 5 5 2 3 2 5 5 3 3 4 5 2 5 4 5 4 4 2 5 4
5 1 5 5 1 3 1 1 4 4 4 3 5 2 3 5 4 2 3 3 5 5 5 5 2 4 3 5 5 3 1 4 4 3 5 4 3 4 4 2 3 3
4 2 5 5 2 3 2 2 4 4 4 3 5 2 3 5 5 2 3 3 5 5 5 5 2 3 2 5 5 2 3 4 3 2 5 4 3 4 5 2 3 3
43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91
4 3 4 4 3 1 3 4 1 2 3 3 4 4 4 1 4 3 1 1 1 3 4 4 1 4 1 2 1 3 1 4 4 1 1 3 1 4 1 2 2 4 4 1 4 4 4 4 4
1 1 1 2 2 1 3 3 2 2 3 4 3 3 3 1 2 2 3 2 4 3 4 3 2 2 2 2 1 4 2 4 1 3 4 2 2 4 2 2 1 2 1 3 4 1 1 1 1
2 3 3 2 3 3 3 3 3 3 3 4 4 2 3 4 3 2 3 4 3 3 3 3 3 3 3 1 3 3 3 3 3 4 3 3 3 3 3 4 1 3 3 3 3 3 3 3 2
1 4 2 4 4 3 1 3 3 3 1 3 1 1 3 4 3 3 2 3 3 3 4 2 2 2 1 3 3 3 3 1 3 2 3 2 1 2 1 3 2 3 3 2 2 1 1 2 2
2 3 2 1 2 2 4 4 3 1 2 2 4 2 3 3 3 4 4 2 3 4 2 3 3 3 2 4 2 2 2 2 3 2 3 2 3 4 2 3 3 3 2 3 2 2 2 3 3
3 5 3 2 5 5 3 4 1 4 4 4 4 4 5 2 4 1 4 4 3 2 2 4 4 5 5 4 3 4 5 5 5 5 3 2 2 5 2 2 5 4 5 1 5 3 4 1 2
4 4 4 3 5 5 3 3 3 5 5 5 4 4 5 3 5 3 4 4 5 3 5 2 5 4 5 5 2 3 4 5 5 5 2 3 3 5 5 3 5 4 4 3 5 3 5 2 2
4 4 4 3 5 5 3 4 1 2 4 5 4 4 5 3 4 1 4 4 3 3 5 4 5 4 5 5 3 3 5 5 5 5 3 2 2 5 5 2 3 4 5 2 3 4 5 1 1
4 5 3 2 5 5 1 4 3 5 5 5 4 4 5 2 4 3 4 4 3 2 4 4 4 5 4 2 2 3 4 4 5 5 2 3 3 5 4 3 3 2 4 2 5 4 4 2 2
92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140
1 4 4 4 2 4 3 4 3 1 1 4 4 1 1 3 4 3 3 4 2 1 4 1 4 1 3 4 3 1 4 4 4 1 4 4 4 1 4 4 1 1 3 4 3 3 1 4 3
4 3 2 4 1 2 1 2 1 2 4 3 1 2 1 2 4 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 2 1 2 1 4 2 3 3 2 4 3 2 1 2 1 1 3 1 1 4
3 3 3 4 3 3 3 4 3 3 3 1 3 2 4 3 4 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 3 4 3 3 3 4 3 3 4 3 3 3 3 3 3 3 3 1 3 3 4 3
4 3 3 3 3 1 3 3 2 3 1 3 3 3 2 1 2 2 2 2 3 3 2 2 3 1 1 4 4 3 3 2 2 1 3 3 4 3 3 2 2 4 2 3 3 3 1 2 3
3 3 3 2 3 3 3 3 3 2 3 3 3 3 4 2 3 3 3 4 2 3 4 1 3 2 3 4 3 3 3 3 3 4 4 3 3 3 2 3 3 3 2 2 1 1 2 1 1
5 4 4 4 2 2 2 3 3 3 2 4 3 3 2 5 2 4 4 5 2 5 4 3 4 2 3 4 3 4 5 4 4 3 5 3 3 4 5 2 3 3 5 4 5 4 3 2 3
5 4 5 4 3 1 2 3 4 4 3 5 2 5 2 5 3 4 3 5 2 5 3 4 5 2 2 4 2 4 4 5 4 3 5 5 5 4 5 3 3 4 5 5 5 5 3 2 3
5 4 5 4 1 2 4 4 3 4 2 5 2 5 2 5 5 4 4 5 1 5 3 4 5 2 3 4 2 4 4 5 4 3 5 3 3 4 5 3 3 4 5 5 5 3 3 2 3
5 4 5 3 2 2 2 4 3 3 3 5 2 5 2 5 3 4 3 5 2 5 3 3 4 2 3 4 3 2 5 4 4 2 5 3 3 4 5 2 4 3 5 5 5 3 3 2 3
141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189
4 4 1 4 2 3 1 3 4 4 4 1 4 1 4 1 4 1 4 3 4 1 4 4 4 2 4 3 3 2 3 4 1 4 1 4 1 1 4 4 4 1 4 4 4 3 4 4 4
2 2 1 3 2 4 3 1 1 4 3 2 3 2 2 4 1 4 1 4 2 3 2 2 3 1 2 1 1 1 2 3 1 4 3 1 4 3 4 3 2 2 2 1 1 1 2 1 3
3 3 3 3 3 1 3 4 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 3 1 3 3 3 3 2 3 1 3 4 4 3 3 3 3 1 3 1 4 3 1 3 3 3 3 3 3 3 4 3
4 1 3 2 1 1 3 2 3 4 3 3 3 3 2 3 2 3 1 1 3 3 3 1 3 3 1 3 3 3 1 3 4 2 1 3 3 3 2 1 1 3 1 2 3 2 1 3 3
3 3 4 3 3 1 2 3 2 3 2 2 3 3 3 3 3 3 2 3 3 2 2 4 3 2 4 2 4 2 4 3 2 3 3 3 3 2 3 2 3 3 2 3 3 3 3 3 3
3 4 2 5 4 4 3 4 2 3 5 5 5 3 3 5 5 3 2 4 5 4 4 5 4 4 3 3 5 3 2 5 4 4 5 3 4 5 3 4 4 4 2 5 3 4 5 5 5
4 3 1 5 4 5 5 4 4 3 5 5 5 4 4 4 5 5 1 4 3 4 5 5 3 4 3 3 5 4 3 5 4 5 5 4 4 5 4 4 5 5 1 3 3 4 5 4 5
3 3 2 5 4 5 5 4 4 3 5 5 5 4 3 4 5 3 3 4 3 4 4 5 3 4 3 3 3 4 2 5 4 5 5 3 4 5 3 4 5 4 2 3 3 4 5 4 5
3 3 2 5 4 4 5 4 2 3 5 5 5 4 3 4 5 5 2 4 3 4 5 5 3 3 1 3 5 3 3 5 4 2 5 3 4 5 3 4 4 4 2 5 3 4 4 5 5
190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238
2 4 4 3 4 3 4 4 4 4 4 4 4 3 1 4 4 3 4 3 4 1 1 3 4 1 4 4 4 2 4 4 4 1 1 1 4 2 1 4 1 3 4 4 3 4 3 4 1
1 3 2 1 3 3 2 1 3 3 4 2 4 2 2 2 2 1 4 1 3 3 2 1 3 2 3 1 2 1 2 3 3 2 3 3 4 2 1 2 4 2 4 4 1 2 1 1 1
3 1 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 1 3 3 4 3 3 3 3 4 4 1 3 3 3 4 2 3 1 3 3 2 3 3 3 3 3 3 3 3 1 2 3 1 1 3
3 3 1 3 3 3 1 3 2 2 3 4 2 3 1 3 3 3 2 3 2 2 3 3 3 1 2 3 3 3 2 3 4 2 1 3 4 3 3 1 1 3 2 2 2 4 1 3 3
3 1 2 3 3 3 2 2 2 3 3 1 3 3 3 3 2 3 3 2 3 1 1 3 1 1 3 4 4 3 3 3 2 3 1 3 3 1 3 3 3 2 2 3 1 1 3 3 3
3 5 4 5 3 3 3 3 3 3 4 3 1 3 3 3 4 4 3 3 4 2 4 4 3 4 5 5 4 4 4 3 5 3 1 1 3 2 4 3 2 2 2 5 5 3 5 3 3
5 4 2 5 3 4 2 5 4 5 3 2 2 4 3 4 5 5 3 3 4 3 3 4 3 4 5 5 3 3 4 3 5 3 2 3 4 3 4 5 3 2 1 5 4 3 4 3 2
5 4 4 3 3 3 2 3 4 3 3 2 3 4 3 4 4 5 3 3 4 3 4 4 3 4 5 5 4 3 4 3 5 3 1 1 4 2 5 5 3 2 3 5 5 3 5 3 3
3 5 4 5 1 3 2 5 4 3 3 2 1 4 3 4 4 4 3 3 3 3 4 3 1 4 5 5 4 3 3 2 5 3 2 3 4 3 4 5 3 3 2 5 4 3 5 1 3
3 4 3 4 3 3 3 3
1 4 4 3 4 4 3 4
4 2 1 3 1 3 2 1
2 5 4 3 5 3 4 3
3 5 5 5 5 4 4 4
2 5 4 5 5 3 4 3
3 5 4 3 5 3 4 3
RR209
RR210 RR311 RR312 RR313
3 3 239 2 4 240 3 2 241 3 4 242 3 4 243 2 3 244 3 3 245 246 3 1 STT RR205 RR206 RR207 RR208 4 4 1 1 5 5 5 1 5 5 5 5 3 5 5 5 4 4 2 4 5 5 3 4 4 4 2 2 1 3 5 5 4 4 5 5 1 2 3 3 4 4 4 3 3 5 5 5 1 1 4 3 4 4 4 5 4 4 2 3 3 3 2 4 4 4 4 4 5 5 3 2 1 2 3 2 4 5 2 2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
4 1 4 5 5 3 5 5 4 4 4 4 4 4 1 5 2 2 1 3 4 2 5 5 1 2 4 5 4 2 2 4 3 4 3 3 2 3 4 2
4 1 4 5 5 5 5 5 4 4 5 4 4 1 3 5 4 5 2 3 3 4 5 5 1 4 3 4 4 4 3 3 5 3 5 4 2 4 5 3
4 1 5 5 5 5 3 5 4 2 4 4 4 1 3 5 2 5 1 3 3 2 3 5 1 4 4 4 4 2 2 4 3 4 5 4 2 2 4 2
4 1 4 1 5 5 5 5 4 2 5 4 4 4 1 5 4 5 1 3 4 3 3 5 1 2 4 5 4 4 2 4 4 4 5 2 2 2 4 2
4 2 3 5 5 3 5 5 4 4 4 3 3 4 3 4 3 3 3 3 4 5 4 5 3 3 4 5 5 3 3 3 5 4 5 5 3 5 4 3
3 2 3 5 3 2 3 3 4 5 3 3 4 3 3 3 3 3 3 3 4 3 4 5 3 3 3 3 5 3 3 3 3 3 5 4 3 4 4 3
3 2 4 5 3 3 3 3 4 4 3 3 4 3 3 2 2 3 3 2 4 3 4 5 3 3 3 4 5 3 3 3 4 3 5 3 4 3 4 3
41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89
2 4 3 1 1 3 5 2 5 2 2 3 2 4 4 1 5 3 3 2 5 1 2 2 5 1 3 1 5 4 4 3 5 5 3 5 4 3 3 5 5 5 1 1 5 1 3 2 4
2 3 3 1 3 3 5 2 5 3 3 3 3 4 5 5 5 3 3 3 5 4 2 3 5 1 4 1 5 5 4 3 4 5 5 5 4 4 4 5 5 5 2 1 4 1 3 2 4
2 3 3 3 3 3 5 2 5 3 3 3 2 4 5 5 5 3 3 3 5 5 2 3 5 1 4 3 5 5 3 3 3 5 5 5 3 4 4 5 5 5 1 3 3 1 3 3 4
1 3 3 3 1 3 5 2 5 3 3 3 3 4 4 5 5 3 3 3 5 5 1 2 5 1 2 3 1 5 4 1 4 5 5 5 4 3 3 5 5 5 1 1 4 1 3 3 2
2 4 3 3 3 3 5 2 5 2 3 3 2 4 4 5 5 3 3 3 5 4 2 3 5 1 4 1 5 4 4 3 4 5 5 5 4 4 3 5 5 5 2 1 4 1 3 2 4
1 3 3 1 1 3 5 2 5 3 3 3 2 4 4 5 5 3 3 2 5 5 2 2 5 1 4 1 5 5 4 1 3 5 5 5 4 4 4 5 5 5 1 1 4 1 3 2 4
3 4 3 4 4 3 3 5 3 3 3 3 3 4 4 3 5 3 3 3 3 5 3 3 4 2 5 4 3 5 4 2 3 4 5 4 4 3 3 5 4 5 2 5 3 3 4 3 4
3 5 3 3 3 2 2 3 2 2 3 2 3 3 4 3 5 2 3 3 3 4 3 3 3 2 4 3 2 4 3 3 2 5 3 5 3 2 2 5 3 3 2 3 2 3 4 3 3
4 5 3 3 3 2 2 5 3 2 3 3 3 3 4 3 3 2 3 3 2 4 4 3 3 2 4 3 3 4 3 2 2 4 5 4 3 3 3 3 3 3 2 3 2 3 4 3 3
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138
5 3 5 4 3 4 1 2 2 2 3 1 2 3 2 4 1 5 4 4 4 2 3 5 3 1 3 4 3 4 3 4 3 3 3 3 4 3 2 5 3 2 4 1 2 4 5 4 3
5 4 5 4 3 4 1 5 3 2 5 3 3 4 2 3 1 5 5 5 4 4 4 5 3 3 4 2 4 4 3 4 5 4 4 3 4 4 2 5 5 3 4 3 2 4 5 5 3
5 3 5 3 3 4 1 5 2 3 5 3 3 2 3 3 1 5 4 3 4 4 3 5 3 3 4 1 4 4 3 4 5 4 4 3 4 4 2 5 5 3 2 3 2 4 5 4 3
5 3 5 2 1 3 1 5 2 3 2 1 2 4 2 4 1 3 3 4 4 2 3 4 3 1 2 2 3 3 3 4 5 2 3 3 4 3 1 4 5 2 2 1 2 4 5 5 3
5 3 5 3 1 4 1 5 3 3 3 3 2 4 2 4 1 5 4 4 4 4 3 4 3 1 3 2 4 3 3 4 5 2 3 3 4 4 2 5 5 3 4 1 2 4 5 4 3
5 4 5 4 3 4 1 5 3 3 5 1 3 3 2 4 1 5 4 3 4 4 3 4 3 3 4 2 4 4 3 4 5 4 3 3 4 4 2 5 5 2 2 3 2 4 5 4 3
3 3 5 3 5 4 2 3 3 3 3 4 3 4 3 3 3 5 3 2 3 5 3 5 3 4 5 4 4 4 4 4 3 5 3 3 4 3 3 4 5 3 3 4 5 4 5 4 3
3 4 5 3 3 3 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 5 4 2 3 3 4 3 3 3 4 3 3 3 3 3 2 4 3 3 4 3 3 3 5 3 3 3 3 3 5 4 3
3 3 5 3 4 4 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 5 3 2 3 4 3 3 2 3 4 3 3 3 3 4 3 4 4 3 4 3 4 3 5 3 3 3 5 3 5 3 3
139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187
1 1 4 1 2 4 4 3 2 5 3 3 5 5 4 3 4 4 2 5 1 3 5 4 3 5 1 4 5 3 3 3 3 4 3 4 2 4 1 4 4 4 3 5 2 1 3 4 5
2 2 4 1 5 4 5 3 2 5 5 3 5 5 4 3 3 4 2 5 3 3 5 4 5 5 1 4 5 4 1 3 4 4 3 5 4 4 4 4 3 4 5 5 5 1 4 4 5
2 2 4 4 5 4 4 4 2 5 4 3 5 5 4 3 3 4 3 5 3 3 5 4 5 5 4 4 5 4 3 3 4 4 4 5 4 4 5 3 3 4 5 4 5 1 4 4 5
1 1 2 4 5 4 4 3 2 5 4 3 5 5 4 3 3 2 2 5 3 3 5 4 2 5 4 3 5 4 3 3 3 4 3 5 2 2 5 4 3 3 3 5 5 5 4 4 5
1 1 4 1 5 4 4 3 2 5 4 3 5 5 4 3 3 4 2 5 3 3 5 4 5 5 1 4 5 4 1 3 3 4 3 5 4 2 5 4 3 4 3 4 5 5 3 4 5
2 1 4 1 5 4 4 3 2 5 4 3 5 5 4 3 3 4 3 5 3 3 5 4 5 5 4 4 5 3 1 3 3 4 3 5 4 4 1 3 4 3 3 5 5 1 4 4 5
3 3 3 3 4 3 3 3 3 4 5 3 3 5 5 3 4 4 5 3 5 2 4 4 3 5 3 4 3 3 3 3 3 4 5 5 5 3 5 4 4 4 5 3 4 3 3 4 4
2 3 3 3 3 4 2 2 3 4 3 3 2 5 5 3 5 5 3 3 3 3 3 4 4 5 3 3 2 3 3 3 2 4 3 4 3 3 4 4 5 3 4 3 3 2 3 4 5
2 3 3 3 3 4 3 3 4 4 4 2 2 5 4 3 5 4 3 3 3 3 3 4 3 5 3 4 3 3 3 3 3 4 4 4 4 3 4 4 5 3 4 3 3 2 3 4 4
188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236
1 5 1 1 5 5 5 3 1 5 4 5 3 1 2 3 1 4 3 3 4 3 3 3 5 3 5 4 1 3 2 3 5 3 3 3 5 2 3 5 1 4 1 2 1 5 4 3 4
1 5 1 1 2 3 5 5 2 5 5 2 4 2 3 3 3 5 4 4 4 3 4 3 3 4 5 5 3 5 3 3 5 3 5 3 5 3 3 5 5 3 2 5 3 4 4 3 4
3 5 1 3 3 4 5 5 3 5 5 1 4 3 3 3 3 5 4 4 4 3 4 3 4 4 5 4 3 5 3 3 3 3 5 3 5 3 3 5 5 3 1 1 3 3 3 3 4
3 3 1 3 2 4 5 2 3 5 4 3 4 3 3 3 1 4 4 2 4 3 3 3 3 3 5 4 1 3 3 3 3 3 5 3 5 3 3 5 4 4 2 3 3 5 3 3 2
1 5 1 3 3 4 5 2 3 5 4 3 3 3 2 3 1 5 4 4 4 3 3 3 3 4 5 4 1 3 3 3 3 3 5 3 5 3 3 5 5 3 2 3 1 5 4 3 4
3 5 1 1 5 3 5 5 1 5 5 3 4 1 3 3 1 5 4 4 4 3 4 3 4 3 5 5 3 5 3 3 5 3 3 3 5 2 3 5 5 4 2 3 1 5 4 3 4
4 3 3 4 3 5 3 3 3 5 3 5 3 3 4 3 3 3 5 5 4 3 3 4 4 3 3 3 3 5 3 3 4 3 5 2 3 3 3 5 4 3 3 3 5 3 2 3 4
3 3 3 3 3 3 2 3 3 5 4 5 3 3 3 3 2 4 4 4 3 3 4 3 4 4 2 2 2 5 2 3 4 3 5 3 3 3 3 3 3 3 2 2 3 4 2 3 3
3 3 3 3 3 5 3 3 2 5 3 5 3 2 3 3 2 3 3 4 3 3 4 3 3 4 3 3 3 5 2 2 5 3 5 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
5 4 4 5 4 3 5 5 4 3
5 3 3 5 3 2 1 5 4 4
5 3 4 5 4 4 5 5 4 3
5 3 4 5 4 4 5 5 4 3
3 4 3 4 5 4 5 4 4 4
2 3 2 5 4 3 5 3 4 5
3 3 3 4 3 3 5 3 4 5
RR318
RR319 RR320 RR421 RR422
5 5 237 3 4 238 3 4 239 5 5 240 4 4 241 3 4 242 5 5 243 5 5 244 4 4 245 3 3 246 STT RR314 RR315 RR316 RR317 3 1 2 2 4 2 5 5 3 2 3 5 3 1 3 1 4 1 4 4 3 5 3 5 4 1 3 5 3 5 4 3 2 5 3 3 3 3 3 3 4 3 3 1 4 2 5 1 3 2 3 4 3 4 5 5 5 3 3 2 3 4 3 3 5 2 4 2 5 2 5 2 3 3 3 4
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38
4 2 3 4 1 2 4 5 2 5 4 5 5 2 2 3 5 1 1 2 5 5 2 5 3 5 2 4 4 4 2 2 1 3 2 2 4 3
3 2 3 5 3 2 3 3 4 5 3 3 4 4 3 3 2 3 3 3 4 3 4 5 3 3 3 5 5 3 3 3 4 3 5 3 4 3
3 2 4 5 3 2 3 3 4 4 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 4 5 4 5 3 3 3 3 5 3 3 3 4 3 5 3 4 3
4 2 3 5 3 2 5 3 4 5 3 3 4 4 3 4 3 3 3 3 4 3 4 5 3 3 4 4 5 3 3 3 4 4 5 5 4 3
5 1 4 4 2 3 5 3 3 1 1 5 3 1 1 2 1 1 3 2 5 2 5 3 3 2 1 2 2 4 5 1 4 3 4 2 1 1
4 1 3 3 3 5 5 3 4 5 4 3 5 4 5 4 5 2 3 4 3 3 5 3 3 3 4 5 5 3 4 4 5 4 5 4 4 4
4 1 3 3 3 5 5 3 4 5 4 3 5 4 5 4 5 2 3 4 3 3 5 3 3 3 4 5 5 3 4 4 5 4 5 4 4 4
39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87
3 5 2 2 3 5 2 5 5 2 4 3 1 1 5 4 1 5 4 3 3 1 3 2 1 4 3 5 2 1 1 4 3 2 2 1 1 4 1 2 4 3 5 1 1 2 4 3 4
4 2 2 2 5 2 4 4 5 3 3 1 1 1 5 3 3 1 5 1 1 3 5 1 2 5 1 5 3 4 1 3 2 5 1 5 2 4 1 3 2 4 3 4 2 3 5 5 3
4 3 4 5 3 3 3 3 2 5 2 2 3 3 3 4 4 3 5 3 3 3 3 4 4 3 3 2 4 3 3 4 3 3 2 5 3 4 3 3 3 5 3 5 2 5 2 3 4
4 3 4 5 3 4 3 2 2 5 3 2 3 3 3 3 4 3 5 3 3 3 3 4 3 3 3 2 4 3 3 4 4 3 2 5 3 4 3 3 3 5 4 3 2 5 2 3 4
4 3 4 4 3 4 3 2 2 3 3 2 3 3 3 4 4 3 3 3 3 3 2 4 3 3 3 2 4 3 3 4 3 3 2 5 5 4 3 2 3 5 3 5 2 5 2 3 4
4 3 4 4 3 4 3 3 2 5 2 3 3 3 3 4 4 3 5 2 3 3 2 5 4 3 3 2 4 3 3 4 3 2 2 5 3 4 3 2 3 5 3 3 2 3 2 3 4
5 1 2 3 2 1 4 5 3 1 1 5 3 3 2 2 4 2 3 5 4 2 2 3 4 2 1 2 5 2 3 2 2 3 2 3 1 1 5 1 5 4 4 2 3 2 5 4 4
5 4 4 4 3 4 5 4 3 5 3 5 4 5 5 4 5 5 4 4 5 4 4 5 4 4 4 5 5 4 5 5 4 4 5 3 5 3 4 4 4 4 4 3 3 3 5 4 5
5 4 4 4 3 4 5 4 3 5 3 5 4 5 5 4 5 5 4 4 5 4 4 5 4 4 4 5 5 4 5 5 4 4 5 3 5 3 4 4 4 4 4 3 3 3 5 4 5
88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136
4 1 4 2 3 2 3 5 2 4 2 4 1 5 4 5 1 2 4 3 4 1 3 2 4 1 5 1 5 5 1 1 3 5 1 5 1 4 5 1 3 5 5 2 2 4 4 5 4
2 3 4 5 2 5 4 5 1 5 4 4 4 5 4 5 5 2 2 5 1 1 5 2 3 2 1 5 3 1 5 1 1 1 4 2 5 3 3 1 1 3 1 5 5 3 1 2 2
3 3 3 4 5 3 5 3 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 5 4 2 3 4 4 3 3 3 4 4 4 3 3 4 3 4 4 3 4 3 4 3 5 3 3 3 5 4 5
3 3 3 4 5 3 4 4 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 5 4 2 3 3 3 3 3 3 5 3 3 4 4 4 3 5 4 3 4 3 4 3 5 3 3 3 5 3 5
3 3 3 3 5 3 3 4 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 5 3 2 3 5 4 3 2 4 4 4 3 3 3 4 3 4 3 3 4 3 4 3 5 3 3 4 5 3 5
3 4 3 3 5 3 5 3 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 5 4 2 3 3 3 5 3 3 4 3 4 3 3 4 2 5 3 3 4 3 3 3 5 3 3 3 3 3 5
2 3 1 4 2 2 5 3 1 4 4 1 2 2 2 5 3 5 5 1 3 1 3 5 4 2 2 2 4 2 1 2 5 1 4 1 3 5 1 2 2 4 3 5 2 2 1 1 4
4 4 3 4 3 4 5 4 1 2 3 4 4 5 4 5 4 3 3 4 4 5 3 5 4 3 4 5 5 4 4 4 3 5 5 5 4 3 5 4 4 4 5 4 4 5 5 4 4
4 4 3 4 3 4 5 4 1 2 3 4 4 5 4 5 4 3 2 4 4 5 3 5 4 3 4 5 5 4 4 4 3 5 5 5 4 3 5 4 4 4 5 4 4 5 5 4 4
137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185
5 2 4 2 3 4 4 5 1 1 2 2 3 1 5 4 1 1 1 4 4 1 4 5 5 1 1 1 5 4 4 2 4 5 3 2 1 2 5 1 5 4 3 5 1 1 2 2 1
2 3 5 1 4 4 4 5 2 5 4 3 1 2 4 3 2 2 5 4 2 5 4 1 3 1 3 1 5 3 1 3 2 4 4 5 1 5 4 5 5 5 5 5 5 2 4 2 4
3 3 2 3 3 3 3 4 3 3 3 4 4 2 2 5 4 3 5 5 3 3 5 3 4 4 3 5 3 3 3 3 3 3 3 4 5 4 4 3 4 4 5 3 5 3 3 2 3
3 3 2 3 3 3 3 4 2 3 3 4 5 3 2 5 4 3 5 5 3 3 3 2 4 4 3 5 3 4 3 3 3 3 2 4 3 4 3 3 4 4 5 3 5 3 3 3 3
4 3 3 3 3 3 4 4 3 2 3 4 4 2 2 5 5 3 4 5 5 3 3 3 4 4 3 5 3 4 2 3 3 3 3 4 4 5 5 3 5 4 5 3 5 3 3 2 3
3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 3 2 5 5 3 5 4 3 3 5 3 4 4 4 5 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 3 3 4 4 5 4 4 3 3 2 3
1 3 4 3 5 4 4 1 1 2 3 1 3 1 2 3 1 5 4 2 5 2 2 4 5 2 1 5 2 5 4 2 3 1 3 2 1 5 2 4 3 2 2 1 4 3 4 5 3
5 3 4 3 4 3 2 5 3 5 4 4 4 3 3 3 4 3 4 5 3 5 5 3 5 4 4 4 3 4 3 3 5 5 4 5 5 5 5 4 5 3 4 4 5 4 2 5 3
5 3 4 3 4 3 2 5 3 5 4 4 4 3 3 3 4 3 4 5 3 5 5 3 5 4 4 4 3 4 3 3 5 5 4 5 5 5 5 4 5 3 4 4 5 4 2 5 3
186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234
2 4 3 4 3 4 5 4 2 3 5 5 3 3 1 1 4 2 2 4 4 3 2 4 1 3 3 3 3 3 1 1 2 4 3 3 3 2 1 3 2 4 1 1 5 2 1 5 2
4 2 5 2 5 4 3 4 3 5 5 4 5 1 5 5 4 2 5 1 3 5 5 4 3 1 4 5 5 5 5 3 4 5 4 2 3 1 4 1 5 3 2 1 1 5 1 1 2
4 5 3 3 3 3 3 5 2 3 3 5 3 5 3 3 4 3 3 3 5 4 3 3 4 3 4 4 2 3 3 5 2 3 5 3 5 2 3 3 3 5 3 3 2 3 5 4 2
4 4 3 3 3 4 3 5 3 3 3 5 3 5 3 3 4 3 3 3 4 4 3 3 4 3 3 3 2 3 3 5 2 2 4 3 5 3 3 3 3 5 4 3 2 2 3 4 3
4 5 3 3 3 3 3 5 2 3 3 5 3 5 3 3 3 3 3 4 5 4 4 3 3 3 3 3 3 3 3 5 2 3 4 3 5 3 3 3 3 5 3 3 3 3 3 4 2
4 5 4 3 3 3 3 5 3 3 3 5 4 5 3 3 4 3 2 3 3 5 3 3 4 3 4 3 2 3 3 5 3 3 4 3 5 2 3 3 3 5 3 3 3 3 3 4 2
4 5 4 5 2 5 5 4 3 3 5 4 2 3 1 5 3 3 3 1 2 3 2 3 5 1 4 4 5 5 2 2 3 1 1 1 4 2 3 3 5 5 5 2 3 1 3 3 3
4 3 4 4 3 4 2 5 3 4 4 5 4 4 4 4 5 3 3 4 4 5 5 3 4 2 5 4 3 3 4 5 5 4 5 3 5 3 3 4 3 3 5 3 5 5 5 5 3
4 3 4 4 3 4 2 5 3 4 4 5 4 4 4 4 5 3 3 4 4 5 5 3 4 2 5 4 3 3 4 5 5 4 5 3 5 3 3 4 3 3 5 3 5 5 5 5 3
3 3 2 4 3 4 5 3 5 3 4 5
1 3 2 2 4 5 4 2 2 2 4 3
3 3 2 3 3 5 5 3 5 3 4 5
3 3 2 3 3 4 4 4 5 3 4 4
3 1 3 3 5 4 3 4 4 4 3 5
3 3 3 4 4 3 4 5 5 5 4 4
3 3 3 4 4 3 4 5 5 5 4 4
RR427
RR528 RR529 RR530 RR531
3 2 235 3 4 236 2 5 237 4 3 238 3 2 239 5 3 240 4 4 241 3 5 242 5 2 243 3 4 244 4 3 245 246 5 3 STT RR423 RR424 RR425 RR426 4 4 2 1 3 3 3 3 3 3 4 4 5 5 3 3 4 4 4 4 4 3 3 4 5 4 4 4 5 3 4 4 3 4 2 2 4 3 3 4 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 5 3 3 3 3 3 4 4 5 3 4 4 5 5 4 3
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
4 1 3 3 3 5 5 3 4 5 4 3 5 4 5 4 5 2 3 4 3 3 5 3 3 3 4 5 5 3 4 4 5 4 5 4
1 2 1 5 2 1 1 1 3 4 1 2 4 4 1 3 5 3 2 4 5 2 3 5 4 3 3 2 3 3 4 4 1 4 5 1
4 1 3 3 3 5 5 3 4 5 4 3 5 4 5 4 5 2 3 4 3 3 5 3 3 3 4 5 5 3 4 4 5 4 5 4
3 2 3 5 3 2 3 3 4 5 3 3 3 3 3 3 2 4 5 2 2 3 4 5 2 3 3 5 5 3 3 5 4 3 3 3
3 2 3 5 3 3 3 3 4 3 3 3 3 3 3 5 3 3 2 2 2 2 5 5 2 3 3 3 4 2 3 3 3 3 3 3
4 2 5 5 1 3 2 3 2 3 4 3 5 4 2 5 3 1 1 5 1 5 5 5 3 3 1 5 5 2 4 1 2 3 1 2
4 3 3 5 1 3 4 4 1 5 4 3 1 2 1 5 2 1 4 3 1 3 4 4 4 4 4 4 4 2 4 1 4 4 3 3
37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85
4 4 5 4 4 4 3 4 5 4 3 5 3 5 4 5 5 4 5 5 4 4 5 4 4 5 4 4 4 5 5 4 5 5 4 4 5 3 5 3 4 4 4 4 4 3 3 3 5
4 3 4 3 4 5 3 4 5 4 3 3 3 3 3 5 3 3 4 5 5 4 5 3 4 3 4 3 4 4 4 4 5 4 4 4 3 3 4 3 4 2 2 5 4 4 3 2 3
2 4 5 4 2 3 1 1 3 4 2 2 1 5 1 4 4 4 5 5 2 3 1 5 2 3 4 2 4 5 5 4 1 2 5 3 4 3 5 2 1 2 2 2 4 3 3 3 3
4 4 4 3 4 4 3 5 5 3 3 3 3 3 4 3 4 4 5 5 5 3 3 4 2 3 4 3 4 4 4 4 5 5 5 3 3 3 5 3 5 4 2 4 4 5 5 2 4
4 4 5 4 4 4 3 4 5 4 3 5 3 5 4 5 5 4 5 5 4 4 5 4 4 5 4 4 4 5 5 4 5 5 4 4 5 3 5 3 4 4 4 4 4 3 3 3 5
3 3 4 3 3 4 3 3 3 4 2 2 3 5 3 3 3 3 4 3 4 4 3 3 3 4 2 3 3 2 3 3 3 3 3 3 2 3 3 4 3 3 3 4 3 5 2 5 2
3 3 4 3 3 3 3 3 3 4 5 2 3 2 3 3 3 3 4 3 4 4 3 3 3 3 3 3 2 3 3 3 2 3 3 2 2 3 4 4 3 3 3 4 2 2 2 3 2
2 2 5 4 4 2 3 3 4 3 2 5 4 2 1 5 5 2 4 4 4 1 4 4 4 2 4 2 3 1 2 4 4 3 1 2 1 2 4 1 5 3 5 4 4 1 4 2 1
2 5 5 4 2 3 2 1 4 5 4 4 2 3 3 3 1 5 5 2 1 1 5 3 4 3 1 3 3 1 2 4 5 3 2 4 5 1 1 4 1 1 1 1 4 2 1 4 1
86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134
5 5 4 4 3 4 3 4 5 4 1 2 3 4 4 5 4 5 4 3 3 4 4 5 3 5 4 3 4 5 5 4 4 4 3 5 5 5 4 3 5 4 4 4 5 4 4 5 5
4 3 3 4 3 3 3 4 5 5 1 2 3 3 4 5 3 3 3 3 3 3 4 4 4 5 3 3 4 5 4 4 3 4 3 3 3 4 4 3 4 4 4 4 5 3 3 5 3
2 4 2 2 4 3 1 2 4 4 4 4 3 3 5 4 3 5 5 3 4 5 4 5 4 3 3 3 2 1 1 2 1 2 3 1 3 5 4 3 2 5 4 3 4 1 1 2 5
4 3 3 4 3 3 3 3 5 3 1 2 4 3 4 5 3 4 4 3 3 3 4 4 4 3 3 3 4 5 4 5 4 4 3 3 3 4 4 3 4 5 4 4 5 4 3 5 5
4 5 4 4 3 3 3 4 5 4 1 2 3 4 4 5 4 5 4 3 3 4 4 5 3 5 4 3 4 5 5 4 4 4 3 5 5 5 4 3 5 4 4 4 5 4 4 5 5
3 4 3 3 3 4 5 5 5 3 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 5 4 2 3 5 2 3 2 3 3 4 3 3 3 4 3 3 4 5 3 3 3 3 3 3 3 3 2
3 2 3 3 3 2 5 3 3 4 2 3 3 3 3 3 3 4 3 3 2 3 2 3 3 5 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 3 3 3 3 4 3 2
2 5 2 4 5 1 4 2 2 3 3 1 2 1 4 1 3 2 1 2 3 4 3 5 3 1 1 5 1 5 1 2 2 2 3 2 5 1 3 4 1 3 2 4 5 2 4 4 3
5 3 2 3 4 5 3 1 1 4 5 2 4 4 5 4 3 4 4 2 2 5 2 1 3 3 5 4 1 1 1 1 5 1 5 3 5 2 5 4 1 3 3 5 5 5 5 4 3
135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183
4 4 5 3 4 3 4 3 2 5 3 5 4 4 4 3 3 3 4 3 4 5 3 5 5 3 5 4 4 4 3 4 3 3 5 5 4 5 5 5 5 4 5 3 4 4 5 4 2
3 3 4 3 3 3 4 3 2 4 3 5 4 4 4 3 3 3 4 3 5 4 3 4 3 4 3 4 4 4 3 5 2 3 5 4 2 4 5 4 5 4 3 3 5 4 4 4 2
4 2 5 3 3 1 2 1 5 5 5 1 5 2 5 2 5 4 2 3 5 1 5 3 4 4 5 1 4 5 2 3 4 4 3 2 3 1 5 3 4 1 3 1 3 4 3 3 4
3 3 3 3 3 4 4 3 2 4 3 5 4 4 4 3 3 3 4 3 5 4 3 4 5 4 3 4 4 4 3 4 2 3 5 5 4 5 5 4 5 3 5 3 4 4 4 4 2
4 4 5 3 4 3 4 3 2 5 3 5 4 4 4 3 3 3 4 3 4 5 3 5 5 3 5 4 4 4 3 4 3 3 5 5 4 5 5 5 5 4 5 3 4 4 5 4 2
3 5 3 3 2 2 3 3 3 3 3 3 3 4 4 2 5 5 4 3 3 5 3 3 3 3 4 4 3 5 2 3 3 3 3 3 3 3 5 3 5 3 3 4 3 3 5 3 3
3 5 3 3 3 2 3 3 3 3 3 4 3 3 3 3 5 5 3 3 3 3 2 2 3 3 2 4 3 2 3 4 3 3 3 5 3 3 3 3 5 3 3 2 3 3 5 3 3
5 5 3 4 2 4 2 2 4 3 5 2 5 3 2 4 3 1 5 3 3 1 5 5 5 3 3 1 5 1 2 3 1 2 5 3 2 4 5 3 5 4 2 1 3 1 1 4 2
3 3 4 5 3 2 2 5 5 3 5 1 3 5 2 1 4 2 2 1 3 2 5 4 3 1 5 5 1 2 1 3 4 1 5 3 5 5 5 1 2 1 1 5 5 4 4 4 2
184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232
5 3 4 3 4 4 3 4 2 5 3 4 4 5 4 4 4 4 5 3 3 4 4 5 5 3 4 2 5 4 3 3 4 5 5 4 5 3 5 3 3 4 3 3 5 3 5 5 5
3 3 4 3 4 3 3 4 3 5 3 4 4 4 4 3 4 4 3 3 3 4 4 4 5 3 4 2 3 4 3 3 4 5 3 4 4 3 5 3 3 3 3 4 4 3 4 4 3
4 4 4 4 5 3 4 3 3 5 1 4 5 2 3 5 1 4 1 2 1 1 2 5 5 5 5 1 2 4 3 3 3 1 2 3 1 3 3 2 5 2 2 1 1 4 3 1 4
5 3 4 3 4 5 3 4 2 4 3 4 4 4 4 4 4 4 4 3 3 4 4 5 5 3 4 2 4 4 2 3 2 5 3 3 4 3 5 3 3 3 3 4 5 3 4 4 5
5 3 4 3 4 4 3 4 2 5 3 4 4 5 4 4 4 4 5 3 3 4 4 5 5 3 4 2 5 4 3 3 4 5 5 4 5 3 5 3 3 4 3 3 5 3 5 5 5
2 3 4 5 3 3 3 3 3 5 3 3 4 2 3 5 3 4 4 3 3 3 5 3 3 3 3 3 4 4 3 3 3 5 2 2 5 2 3 2 3 3 3 2 3 2 2 3 5
2 3 4 3 3 3 2 3 2 2 3 3 4 2 3 3 3 4 5 3 2 3 3 3 2 3 3 2 3 3 3 3 3 3 2 2 3 3 3 3 3 3 3 2 3 3 2 4 3
5 4 3 3 2 3 1 5 4 1 4 4 3 1 2 3 3 5 2 4 4 1 5 4 3 5 3 3 4 1 1 3 2 5 5 3 3 5 5 3 3 5 2 1 4 3 3 5 2
3 4 5 2 3 1 5 3 5 5 5 1 4 5 2 3 3 1 5 4 5 5 5 4 3 4 2 4 5 3 4 2 3 3 4 4 5 5 5 2 4 1 3 1 4 3 2 3 3
5 3 3 3 3 4 4 3 4 5 5 5 4 4
5 3 3 3 3 3 2 3 4 3 4 5 4 5
1 2 4 2 2 1 5 2 3 5 2 3 3 1
5 3 3 3 3 4 4 3 4 5 5 5 4 4
4 2 3 3 3 3 3 4 3 3 5 3 4 3
3 5 5 2 2 1 4 2 5 5 1 4 1 1
233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 RR532 RR533 RR634 RR635
5 2 3 4 2 3 3 2 1 3 5 3 5 5 RR641 RR642
3 2 4 5 3 4 3 3 4 5 3 2 3 3 3 5 3 4 2 2 5 2 5 5 2 3 3 3 4 2 3 3 2 3
4 2 3 3 3 5 5 3 4 3 4 3 3 3 5 4 5 3 5 2 2 3 5 3 2 3 3 5 5 3 3 5 2 3
3 2 4 5 3 3 2 3 4 3 3 2 3 3 2 5 3 3 5 2 2 2 4 5 2 3 3 3 4 2 3 5 4 3
4 1 5 5 5 3 2 3 3 1 4 3 4 4 4 5 2 2 3 3 3 5 1 5 2 3 5 5 5 2 5 3 2 5
5 3 3 3 2 4 4 3 3 3 5 5 4 5 RR636 3 2 3 5 3 3 2 3 4 3 3 2 3 3 2 5 3 4 5 2 2 2 5 5 2 3 3 2 4 3 3 3 4 3
3 2 4 5 3 3 2 3 4 3 3 2 3 3 3 5 3 4 5 2 2 2 5 5 2 3 3 3 4 3 3 3 2 3
3 2 4 5 3 3 2 3 4 3 3 2 3 3 3 5 3 4 2 2 2 2 5 5 2 3 3 3 4 2 3 5 4 3
3 2 3 3 3 3 3 4 3 3 5 2 4 3 RR640 3 2 3 5 3 3 3 3 4 3 3 2 3 3 3 5 3 3 5 2 2 2 5 5 2 3 3 3 4 2 3 5 2 3
3 2 4 5 3 3 2 3 4 5 3 2 3 3 3 5 3 4 5 2 2 2 5 5 2 3 3 2 4 3 3 5 3 3
4 5 5 5 2 3 2 3 4 1 4 3 5 2 2 5 3 4 2 4 5 5 4 5 1 3 2 5 2 2 2 5 5 3
RR637 RR638 RR639 3 2 4 5 3 3 2 3 4 5 3 2 3 3 3 5 3 4 5 2 5 2 5 5 2 3 3 3 4 2 3 5 2 3
3 3 2 3 4 3 2 4 3 3 3 4 5 2 3 5 3 3 3 3 3 4 4 4 3 3 3 4 2 3 3 4 3 3 2 3 3 5 2 4 4 4 3 3 3 4 3 2 3
3 3 2 3 5 3 2 3 3 3 3 4 5 2 3 5 3 3 5 3 5 5 4 4 5 3 4 3 2 3 2 4 3 3 5 3 3 2 2 4 5 4 3 3 3 4 3 2 2
3 3 2 3 3 3 2 3 3 3 3 4 5 2 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 3 3 3 3 2 3 3 3 3 3 3 3 3 2 2 4 5 4 3 3 3 4 3 2 2
4 5 5 3 5 2 5 4 4 5 3 5 2 5 1 2 4 2 5 4 4 4 2 1 4 5 4 3 4 1 3 3 1 4 4 4 1 3 3 5 1 4 3 4 5 4 1 5 4
3 3 3 3 3 2 3 4 3 3 3 4 5 4 3 2 3 3 3 3 3 3 4 4 3 3 3 3 3 3 2 3 3 3 3 3 3 2 2 3 4 5 3 3 3 4 2 2 2
3 3 2 3 4 3 2 4 3 3 3 4 5 2 3 5 3 3 3 3 3 3 4 4 3 3 3 3 2 3 2 3 3 3 3 3 3 2 2 4 5 4 3 3 3 4 2 2 2
3 3 3 3 4 3 2 3 3 3 3 4 5 4 3 2 3 3 3 3 3 3 4 4 3 3 3 3 3 3 2 3 3 3 3 3 3 2 2 4 5 5 3 3 3 4 3 2 2
3 3 3 3 4 3 2 4 3 3 3 4 5 2 3 2 3 3 3 3 3 3 4 4 3 3 3 4 3 3 3 3 3 3 3 3 3 5 2 4 4 4 3 3 3 4 2 2 3
3 3 2 3 4 3 2 3 3 3 3 4 5 2 3 5 3 3 3 3 4 3 4 4 3 3 3 3 2 3 2 4 3 3 3 3 3 2 2 4 4 4 3 3 3 4 3 2 2
3 3 3 3 3 3 3 4 3 3 3 4 5 2 3 5 3 3 3 3 4 3 4 4 3 3 3 3 2 3 2 3 3 3 2 3 3 2 2 3 5 4 3 3 3 4 3 2 2
3 4 2 1 5 1 4 1 4 4 3 2 4 1 4 4 1 5 5 5 4 4 1 3 4 4 4 3 1 3 2 5 2 3 4 5 3 4 4 3 2 2 3 1 2 2 4 2 4
3 2 3 2 3 4 3 5 5 3 5 4 2 4 2 3 3 3 3 3 3 2 2 3 2 3 2 3 5 2 2 3 3 3 3 3 3 3 2 3 3 2 3 2 2 3 3 3 3
3 2 4 5 3 4 3 2 5 3 5 3 2 4 3 3 3 3 4 5 3 2 2 3 4 3 3 3 2 3 2 3 3 3 3 3 3 5 5 3 3 2 3 4 3 4 3 3 4
2 2 3 5 3 4 3 2 5 5 3 3 2 3 3 3 3 3 3 4 3 3 2 3 2 4 2 3 2 2 2 3 3 3 3 3 2 3 3 3 4 5 3 3 2 3 3 3 3
5 2 2 5 1 4 1 3 1 3 1 3 5 3 2 4 2 3 3 2 5 3 3 3 2 1 3 2 2 5 4 2 3 5 1 4 3 2 5 5 1 5 1 3 1 4 1 5 4
2 2 3 2 3 4 3 2 5 3 5 3 2 4 2 3 3 3 3 3 2 2 2 3 2 4 5 3 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 5 3 3 3 3 3 3 3
2 2 3 5 3 3 3 2 5 3 5 3 2 4 3 3 3 3 3 4 3 2 2 3 2 3 2 3 2 2 2 3 3 3 3 3 2 3 2 3 3 2 3 3 3 3 3 3 3
3 2 3 5 3 4 3 2 5 5 5 4 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 3 2 4 2 3 5 2 2 3 3 3 3 3 3 3 2 3 3 5 3 2 3 3 3 3 3
3 2 3 2 3 3 3 2 5 3 3 3 2 3 2 3 3 3 3 4 2 2 2 3 2 3 3 3 5 2 2 3 3 3 3 3 3 3 2 3 3 3 3 2 3 3 3 3 3
2 2 3 2 3 4 3 2 5 3 5 3 2 4 3 3 3 3 3 4 3 2 2 3 2 3 2 3 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 3 3 3 3 3 3 3
3 2 3 2 3 4 3 2 5 5 3 3 2 3 3 3 3 3 3 3 3 2 2 3 2 3 3 5 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 2 3 4 5 3 2 3 3 3 3 3
2 4 2 5 5 4 3 1 1 5 1 5 4 2 2 3 4 1 3 2 2 4 5 3 2 5 3 1 3 5 4 4 1 1 4 2 3 2 5 1 4 1 2 3 1 4 1 3 4
3 2 3 5 4 3 2 2 3 3 4 3 3 4 3 4 4 3 5 5 3 3 4 5 3 3 4 3 2 4 2 3 3 4 3 3 2 4 3 3 3 3 3 3 4 5 4 3 5
3 2 3 4 3 3 4 5 3 3 4 3 3 5 4 4 4 3 5 5 4 3 3 3 3 2 3 3 5 4 4 3 3 3 3 3 5 5 3 3 5 3 3 3 3 2 3 3 5
3 2 3 5 3 3 2 5 5 2 3 3 3 4 2 4 4 3 5 5 3 3 3 3 2 2 3 3 2 4 3 3 2 3 3 5 4 4 3 3 3 3 3 5 3 2 3 3 5
2 2 5 5 2 1 2 3 3 3 5 2 5 1 5 2 2 5 4 5 5 5 5 5 5 5 2 2 3 2 5 2 5 2 1 5 5 3 1 2 2 4 5 2 3 4 3 2 4
3 4 3 5 3 3 5 5 3 2 4 3 3 5 3 4 3 3 5 5 3 3 4 3 2 2 3 3 2 4 3 3 2 3 3 3 2 3 3 3 3 3 3 3 3 2 4 3 5
3 2 3 5 4 3 2 2 3 3 4 3 3 4 3 4 4 3 5 5 3 3 3 5 2 2 4 3 2 4 3 3 2 3 3 3 2 3 3 3 3 3 3 3 3 2 4 3 5
3 2 3 5 3 3 5 2 3 3 4 3 3 4 2 4 4 3 5 5 3 3 4 5 3 2 3 3 2 4 3 3 2 3 3 3 2 3 3 3 3 3 3 3 4 2 3 3 5
3 2 3 5 3 3 5 2 3 3 4 3 3 4 3 4 3 3 5 5 3 3 3 3 2 3 4 3 2 4 3 3 2 3 3 3 4 4 3 3 3 3 3 3 4 2 4 3 5
3 2 3 5 3 3 5 5 3 3 4 3 3 4 2 3 3 3 5 5 3 3 3 3 2 2 3 3 2 4 3 3 3 3 3 3 4 4 3 3 3 3 3 3 3 2 3 3 5
3 2 3 5 3 3 3 2 3 3 3 3 3 4 3 3 4 3 5 5 3 3 3 3 2 3 3 3 2 4 3 3 2 3 3 3 2 5 3 3 3 3 5 3 3 2 3 3 5
1 1 5 5 5 3 2 3 3 4 5 1 2 5 5 2 2 4 1 2 5 4 3 1 5 4 2 1 3 1 5 2 3 3 1 2 5 3 5 2 3 1 3 2 5 2 5 1 2
4 4 3 3 4 4 3 3 2 3 2 2 3 3 4 3 3 2 3 4 5 3 2 3 3 3 3 3 3 2 3 3 3 3 3 3 5 2 4 2 3 3 3 3 3 2 3 2 2
4 3 5 3 4 4 3 3 3 3 2 2 3 3 4 3 2 4 4 4 5 3 3 3 3 3 5 3 3 2 5 3 3 3 4 5 5 2 5 3 3 3 3 3 3 2 5 2 5
4 3 2 5 4 4 3 3 2 3 5 2 3 3 3 2 3 3 3 3 5 3 2 3 3 3 2 3 3 2 3 3 3 3 5 3 3 2 4 5 3 3 3 3 3 2 3 3 3
4 1 5 5 4 2 2 3 1 2 4 3 1 3 5 1 4 3 3 3 1 4 2 5 3 1 3 4 5 3 4 4 4 5 3 5 4 5 3 1 5 3 5 1 4 1 4 2 3
2 4 2 3 4 3 3 3 2 3 2 2 3 3 4 2 2 2 3 4 5 3 2 2 3 3 3 3 3 2 3 3 3 3 3 3 2 2 3 5 3 3 3 3 3 2 4 2 2
3 4 2 3 4 4 3 3 2 3 2 2 3 3 4 2 2 3 3 4 5 3 2 3 3 3 3 3 3 2 3 3 3 3 3 3 2 2 3 2 3 3 3 3 3 2 4 2 2
3 3 2 3 4 3 3 3 2 3 5 2 3 3 4 3 3 3 3 3 5 3 2 3 3 3 2 3 3 2 3 3 3 3 3 3 2 2 3 3 3 3 3 3 3 2 3 3 2
4 4 2 5 4 3 3 3 2 3 5 2 3 3 3 2 3 3 3 4 5 3 2 2 3 3 2 3 3 2 3 3 3 3 3 3 2 2 4 2 3 3 3 3 3 2 4 3 2
3 3 2 3 4 4 3 3 2 3 5 2 3 3 4 3 2 3 3 4 5 3 2 3 3 3 3 3 3 2 3 3 3 3 3 3 5 2 3 3 3 3 3 3 3 2 4 2 3
4 3 3 3 4 3 3 3 2 3 2 2 3 3 4 2 3 3 3 4 5 3 2 3 3 3 2 3 3 2 3 3 3 3 3 3 3 2 3 2 3 3 3 3 3 2 3 2 2
4 4 5 4 1 5 2 4 3 2 4 2 2 4 1 1 1 3 3 2 3 4 1 4 1 2 3 4 2 3 4 4 1 5 1 5 4 5 3 3 3 3 4 3 2 2 4 2 3
3 4 3 2 3 3 3 3 3 4 3 3 4 2 4 4
3 3 5 2 3 3 3 3 3 4 3 5 5 5 4 4
3 3 3 2 3 3 3 3 3 4 3 3 5 3 4 3
3 2 5 4 3 2 3 4 5 3 2 3 5 3 1 2
4 3 3 2 3 3 3 3 3 5 3 3 5 2 4 4
3 4 3 2 3 3 3 3 3 4 3 3 5 3 4 3
3 3 3 2 3 3 3 3 3 4 3 3 5 3 4 3
4 3 3 2 3 3 3 3 3 4 3 3 4 2 4 4
3 3 3 2 3 3 3 3 3 4 3 3 5 2 4 4
3 3 3 2 3 3 3 3 3 4 3 3 4 3 4 3
2 5 5 5 3 2 4 3 3 2 3 3 5 3 3 4
PHỤ LỤC 3
BẢNG KẾT QUẢ SUẤT RA TỪ SPSS 20.0
A.KHẢO SÁT SƠ BỘ
Descriptive Statistics
N Minimum Maximum Mean Std. Deviation
RR101 22 1 5 3.55 1.262
RR102 22 1 5 3.68 1.393
RR103 22 1 5 3.64 1.293
RR104 22 1 5 3.59 1.297
RR205 22 1 5 3.23 1.270
RR206 22 1 5 3.27 1.386
RR207 22 1 5 3.68 1.211
RR208 22 1 5 3.27 1.386
RR209 22 1 5 3.09 1.444
RR210 22 1 5 3.27 1.120
RR311 22 1 5 3.27 1.120
RR312 22 1 5 3.27 1.120
RR313 22 1 5 3.36 1.293
RR314 22 1 5 3.41 1.260
RR315 22 2 5 3.55 .858
RR316 22 1 5 3.50 .964
RR317 22 1 5 3.73 1.077
RR318 22 1 5 3.32 1.287
RR319 22 1 5 3.50 1.102
RR320 22 3 5 3.86 .834
RR421 22 2 5 3.82 .853
RR422 22 2 5 3.91 .921
RR423 22 1 5 3.68 1.086
RR424 22 1 5 3.50 1.144
RR425 22 1 5 3.55 1.184
RR426 22 2 5 3.64 .902
RR427 22 2 5 3.77 .869
RR528 22 1 5 3.45 1.184
RR529 22 1 5 3.05 1.090
RR530 22 1 5 3.05 1.090
RR531 22 1 5 3.09 1.192
RR532 22 2 5 3.23 1.066
RR533 22 2 5 3.41 1.182
RR634 22 2 5 3.23 1.066
RR635 22 2 5 3.14 1.037
RR636 22 2 5 3.18 .958
RR637 22 2 5 3.14 1.037
RR638 22 2 5 3.36 1.093
RR639 22 2 5 3.18 .958
RR640 22 2 5 3.14 1.082
RR641 22 2 5 3.23 1.020
RR642 22 1 5 3.36 1.432
22 2 5 3.41 DAUTUBDS .959
22 Valid N (listwise)
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha N of Items
.948 42
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Scale Variance if Item Corrected Item-Total Cronbach's Alpha if Item
Deleted Deleted Correlation Deleted
RR101 139.59 685.682 .683 .946
RR102 139.45 691.022 .538 .947
RR103 139.50 684.643 .681 .946
RR104 139.55 690.545 .590 .946
RR205 139.91 682.944 .721 .945
RR206 139.86 697.647 .448 .948
RR207 139.45 700.926 .468 .947
RR208 139.86 696.981 .458 .947
RR209 140.05 678.141 .694 .946
RR210 139.86 694.790 .616 .946
RR311 139.86 694.790 .616 .946
RR312 139.86 694.790 .616 .946
RR313 139.77 687.994 .630 .946
RR314 139.73 689.541 .624 .946
RR315 139.59 715.396 .355 .948
RR316 139.64 715.861 .303 .948
RR317 139.41 709.396 .381 .948
RR318 139.82 701.108 .435 .948
RR319 139.64 695.290 .618 .946
RR320 139.27 709.446 .501 .947
RR421 139.32 713.180 .406 .947
RR422 139.23 714.374 .349 .948
RR423 139.45 706.355 .431 .947
RR424 139.64 704.338 .441 .947
RR425 139.59 700.348 .489 .947
RR426 139.50 716.548 .312 .948
RR427 139.36 711.671 .431 .947
RR528 139.68 692.799 .613 .946
RR529 140.09 693.515 .657 .946
RR530 140.09 687.991 .756 .945
RR531 140.05 700.617 .481 .947
RR532 139.91 704.182 .479 .947
RR533 139.73 700.874 .482 .947
RR634 139.91 694.277 .659 .946
RR635 140.00 691.048 .739 .946
RR636 139.95 707.760 .466 .947
RR637 140.00 691.048 .739 .946
RR638 139.77 700.279 .535 .947
RR639 139.95 704.712 .527 .947
RR640 140.00 695.333 .629 .946
RR641 139.91 705.420 .479 .947
RR642 139.77 697.422 .435 .948
B.KHẢO SÁT CHÍNH THỨC
B1.THÔNG TIN CHUNG
VAITRO
Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent
Valid Chu dau tu / Ban QLDA 60 24.4 24.4 24.4
Cac so ban nganh 13 5.3 5.3 29.7
Tu van thiet ke / giam sat 49 19.9 19.9 49.6
Khac 124 50.4 50.4 100.0
Total 246 100.0 100.0
KINHNGHIEM
Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent
Valid Duoi 3 nam 66 26.8 26.8 26.8
Tu 3 den 5 nam 84 34.1 34.1 61.0
Tu 5 den 10 nam 58 23.6 23.6 84.6
Tren 10 nam 38 15.4 15.4 100.0
Total 246 100.0 100.0
VITRI
Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent
Valid Giam doc / Pho giam doc 23 9.3 9.3 9.3
Truong / Pho phong 15 6.1 15.4 6.1
Can bo 178 72.4 87.8 72.4
Khac 30 12.2 100.0 12.2
246 100.0 100.0 Total
LOAIDUAN
Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent
Valid Dan dung 50 20.3 20.3 20.3
Van phong 59 24.0 44.3 24.0
Chung cu 117 47.6 91.9 47.6
Nha cao tang 20 8.1 100.0 8.1
Total 246 100.0 100.0
SODUANTUNGTHAMGIA
Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent
28 11.4 Valid Chua tung tham gia 11.4 11.4
Duoi 2 du an 66 26.8 38.2 26.8
Tu 2 den 4 du an 122 49.6 87.8 49.6
Tren 4 du an 30 12.2 100.0 12.2
Total 246 100.0 100.0
B2.KIỂM ĐỊNH CRONBACH’S ALPHA
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha N of Items
.884 42
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if
Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted
RR101 137.89 318.297 .544 .878
RR102 137.59 319.744 .520 .879
RR103 137.76 317.348 .564 .878
RR104 137.86 319.295 .527 .879
RR205 138.21 319.716 .428 .881
RR206 137.76 318.191 .512 .879
RR207 137.75 317.991 .567 .878
RR208 138.10 319.561 .459 .880
RR209 137.97 317.730 .515 .879
RR210 137.92 318.863 .461 .880
RR311 137.75 323.789 .562 .879
RR312 138.17 323.165 .592 .879
RR313 138.13 324.968 .572 .879
RR314 138.48 335.524 .081 .888
RR315 138.26 338.824 .014 .890
RR316 137.98 323.612 .554 .879
RR317 138.00 323.596 .573 .879
RR318 138.02 323.926 .549 .879
RR319 138.01 323.551 .582 .879
RR320 138.52 336.944 .058 .888
RR421 137.43 328.051 .416 .881
RR422 137.44 327.741 .422 .881
RR423 137.43 328.238 .408 .881
RR424 137.84 330.452 .368 .882
RR425 138.39 337.881 .040 .889
RR426 137.72 331.770 .297 .883
RR427 137.44 327.904 .419 .881
RR528 138.15 325.062 .520 .880
RR529 138.40 327.261 .533 .880
RR530 138.37 331.941 .158 .886
RR531 138.27 338.860 .016 .890
RR532 138.26 326.505 .484 .880
RR533 138.02 326.261 .430 .881
RR634 138.30 327.403 .451 .881
RR635 138.17 336.431 .067 .888
RR636 138.35 328.677 .411 .881
RR637 138.37 324.325 .576 .879
RR638 138.28 326.245 .495 .880
RR639 138.33 328.639 .443 .881
RR640 138.33 327.635 .472 .880
RR641 138.35 327.224 .486 .880
RR642 138.35 338.506 .029 .889
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha N of Items
.890 41
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if
Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted
RR101 134.73 315.413 .545 .885
RR102 134.44 316.590 .528 .885
RR103 134.61 314.386 .567 .884
RR104 134.71 316.216 .533 .885
RR205 135.05 316.581 .434 .887
RR206 134.61 315.301 .513 .885
RR207 134.60 315.213 .565 .884
RR208 134.95 316.393 .466 .886
RR209 134.81 314.642 .521 .885
RR210 134.77 315.787 .466 .886
RR311 134.59 320.650 .571 .885
RR312 135.02 320.208 .595 .885
RR313 134.97 321.832 .582 .885
RR314 135.33 332.694 .079 .894
RR316 134.83 320.618 .558 .885
RR317 134.85 320.447 .582 .885
RR318 134.86 320.805 .558 .885
RR319 134.85 320.476 .589 .885
RR320 135.37 333.972 .059 .894
RR421 134.28 325.231 .413 .887
RR422 134.28 324.931 .419 .887
RR423 134.28 325.433 .406 .887
RR424 134.69 327.628 .365 .888
RR425 135.24 334.959 .040 .895
RR426 134.57 328.720 .302 .889
RR427 134.28 325.070 .417 .887
RR528 135.00 322.114 .523 .886
RR529 135.24 324.585 .525 .886
RR530 135.22 328.580 .167 .892
RR531 135.12 336.382 .007 .896
RR532 135.11 323.967 .472 .887
RR533 134.86 323.434 .428 .887
RR634 135.15 324.517 .451 .887
RR635 135.02 333.555 .066 .894
RR636 135.20 325.888 .407 .887
RR637 135.22 321.519 .574 .885
RR638 135.13 323.534 .489 .886
RR639 135.18 325.968 .435 .887
RR640 135.18 324.841 .469 .887
RR641 135.20 324.443 .482 .887
RR642 135.20 335.243 .035 .895
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha N of Items
.895 40
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if
Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted
RR101 .543 .890 131.71 311.759
RR102 .530 .890 131.41 312.791
RR103 .568 .889 131.59 310.636
RR104 .529 .890 131.68 312.617
RR205 .441 .892 132.03 312.526
RR206 .520 .890 131.58 311.289
RR207 .571 .889 131.57 311.233
RR208 .467 .891 131.92 312.627
RR209 .524 .890 131.79 310.763
RR210 .472 .891 131.74 311.783
RR311 .573 .890 131.57 316.834
RR312 .596 .890 132.00 316.420
RR313 .580 .890 131.95 318.107
RR314 .075 .899 132.30 329.076
RR316 .558 .890 131.80 316.862
RR317 .589 .890 131.83 316.480
RR318 .558 .890 131.84 317.043
RR319 .589 .890 131.83 316.705
RR320 .052 .899 132.34 330.454
RR421 .412 .892 131.26 321.473
RR422 .419 .892 131.26 321.165
RR423 .405 .892 131.25 321.667
RR424 .367 .893 131.66 323.792
RR426 .304 .894 131.54 324.837
RR427 .416 .892 131.26 321.312
RR528 .522 .891 131.98 318.375
RR529 .530 .891 132.22 320.662
RR530 .167 .897 132.20 324.794
RR531 .001 .901 132.09 332.803
RR532 .473 .891 132.09 320.168
RR533 131.84 319.459 .434 .892
RR634 132.12 320.565 .457 .892
RR635 132.00 329.694 .067 .899
RR636 132.17 321.938 .413 .892
RR637 132.20 317.782 .573 .890
RR638 132.11 319.719 .491 .891
RR639 132.15 322.033 .440 .892
RR640 132.15 320.956 .472 .892
RR641 132.17 320.624 .483 .891
RR642 132.17 331.367 .036 .900
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha N of Items
.899 39
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if
Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted
RR101 128.77 306.203 .540 .895
RR102 128.48 307.042 .531 .895
RR103 128.65 305.144 .563 .894
RR104 128.74 307.008 .527 .895
RR205 129.09 306.931 .439 .897
RR206 128.64 305.284 .528 .895
RR207 128.63 305.433 .575 .894
RR208 128.98 307.159 .461 .896
RR209 128.85 305.059 .525 .895
RR210 128.80 306.003 .475 .896
RR311 128.63 311.189 .570 .895
RR312 129.06 310.805 .592 .895
RR313 129.01 312.277 .583 .895
RR316 128.86 311.148 .558 .895
RR317 128.89 310.763 .589 .895
RR318 128.90 311.512 .551 .895
RR319 128.89 311.021 .588 .895
RR320 129.40 324.666 .051 .904
RR421 128.32 315.703 .412 .897
RR422 128.32 315.386 .419 .897
RR423 128.31 315.898 .405 .897
RR424 128.72 317.899 .370 .897
RR426 128.60 318.812 .312 .898
RR427 128.32 315.550 .416 .897
RR528 129.04 312.493 .526 .895
RR529 129.28 314.954 .528 .896
RR530 129.26 318.632 .174 .902
RR531 129.15 327.029 -.001 .906
RR532 129.15 314.534 .469 .896
RR533 128.90 313.618 .437 .896
RR634 129.18 314.566 .465 .896
RR635 129.06 323.515 .073 .904
RR636 129.23 315.975 .419 .897
RR637 129.26 311.922 .577 .895
RR638 129.17 314.058 .487 .896
RR639 129.22 316.186 .443 .897
RR640 129.22 315.206 .472 .896
RR641 129.23 314.750 .487 .896
RR642 129.23 325.248 .041 .904
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha N of Items
.906 38
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if
Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted
RR101 125.62 304.212 .540 .902
RR102 125.33 304.907 .535 .902
RR103 125.50 303.027 .567 .901
RR104 125.60 304.919 .530 .902
RR205 125.94 305.229 .432 .903
RR206 125.50 303.231 .529 .902
RR207 125.49 303.541 .572 .901
RR208 125.84 305.263 .459 .903
RR209 125.70 303.091 .525 .902
RR210 125.66 303.842 .479 .903
RR311 125.48 309.279 .567 .902
RR312 125.91 308.743 .595 .901
RR313 125.86 310.275 .584 .902
RR316 125.72 309.184 .557 .902
RR317 125.74 308.691 .592 .901
RR318 125.75 309.493 .552 .902
RR319 125.74 309.008 .589 .901
RR320 126.26 322.599 .051 .911
RR421 125.17 313.652 .414 .903
RR422 125.17 313.345 .420 .903
RR423 125.17 313.862 .406 .904
RR424 125.58 315.665 .378 .904
RR426 125.46 316.380 .325 .905
RR427 125.17 313.484 .418 .903
RR528 125.89 310.629 .522 .902
RR529 126.13 312.835 .533 .902
RR530 126.11 316.923 .167 .909
RR532 126.00 312.465 .471 .903
RR533 125.75 311.665 .436 .903
RR634 126.04 312.403 .471 .903
RR635 125.91 321.519 .072 .910
RR636 126.09 313.752 .427 .903
RR637 126.11 309.674 .586 .902
RR638 126.02 311.906 .493 .903
RR639 126.07 314.163 .443 .903
RR640 126.07 313.093 .476 .903
RR641 126.09 312.568 .494 .903
RR642 126.09 323.205 .041 .911
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha N of Items
.911 37
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if
Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted
RR101 122.55 300.844 .532 .907
RR102 122.26 301.328 .532 .907
RR103 122.43 299.520 .562 .907
RR104 122.53 301.654 .518 .907
RR205 122.87 301.580 .431 .909
RR206 122.43 299.535 .530 .907
RR207 122.42 299.861 .572 .906
RR208 122.77 301.934 .451 .908
RR209 122.63 299.572 .521 .907
RR210 122.59 300.145 .479 .908
RR311 122.41 305.109 .583 .907
RR312 122.84 304.705 .606 .907
RR313 122.79 306.181 .597 .907
RR316 122.65 304.923 .575 .907
RR317 122.67 304.565 .606 .907
RR318 122.68 305.409 .564 .907
RR319 122.67 304.922 .602 .907
RR320 123.19 318.838 .050 .916
RR421 122.10 309.765 .419 .909
RR422 122.11 309.442 .426 .909
RR423 122.10 309.966 .411 .909
RR424 122.51 311.663 .387 .909
RR426 122.39 312.434 .331 .910
RR427 122.11 309.613 .422 .909
RR528 122.82 306.564 .533 .907
RR529 123.07 308.910 .540 .908
RR530 123.04 314.268 .144 .914
RR532 122.93 308.644 .474 .908
RR533 122.68 308.111 .430 .909
RR634 122.97 308.644 .471 .908
RR635 122.84 318.509 .056 .916
RR636 123.02 309.722 .436 .909
RR637 123.04 305.917 .587 .907
RR638 122.95 307.981 .499 .908
RR639 123.00 310.310 .447 .908
RR640 123.00 309.306 .477 .908
RR641 123.02 308.612 .502 .908
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha N of Items
.916 36
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if
Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted
RR101 119.65 296.358 .539 .913
RR102 119.36 296.820 .540 .913
RR103 119.53 295.083 .568 .912
RR104 119.63 297.156 .526 .913
RR205 119.98 297.289 .433 .915
RR206 119.53 295.230 .532 .913
RR207 119.52 295.687 .571 .912
RR208 119.87 297.787 .449 .914
RR209 119.74 295.469 .518 .913
RR210 119.69 295.904 .479 .914
RR311 119.52 300.814 .584 .912
RR312 119.94 300.372 .609 .912
RR313 119.89 301.883 .599 .912
RR316 119.75 300.638 .576 .912
RR317 119.77 300.421 .603 .912
RR318 119.78 301.157 .564 .913
RR319 119.78 300.664 .602 .912
RR421 119.20 305.371 .423 .914
RR422 119.21 305.030 .430 .914
RR423 119.20 305.581 .414 .914
RR424 119.61 307.374 .387 .915
RR426 119.49 308.006 .336 .915
RR427 119.21 305.210 .427 .914
RR528 119.92 302.357 .532 .913
RR529 120.17 304.621 .541 .913
RR530 120.14 309.804 .147 .920
RR532 120.03 304.472 .470 .914
RR533 119.78 303.933 .427 .914
RR634 120.07 304.334 .473 .914
RR635 119.94 314.193 .056 .921
RR636 120.12 305.427 .437 .914
RR637 120.14 301.674 .587 .912
RR638 120.05 303.765 .498 .913
RR639 120.10 306.051 .446 .914
RR640 120.10 305.210 .471 .914
RR641 120.12 304.300 .503 .913
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha N of Items
.921 35
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if
Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted
RR101 116.41 292.186 .531 .918
RR102 116.12 292.504 .535 .918
RR103 116.29 290.574 .569 .918
RR104 116.39 293.063 .515 .919
RR205 116.73 292.720 .434 .920
RR206 116.28 290.466 .539 .918
RR207 116.28 291.082 .575 .918
RR208 116.63 293.378 .447 .920
RR209 116.49 291.075 .516 .919
RR210 116.45 291.269 .483 .919
RR311 116.27 296.199 .588 .918
RR312 116.70 295.925 .607 .918
RR313 116.65 297.273 .602 .918
RR316 116.50 296.063 .578 .918
RR317 116.53 295.899 .603 .918
RR318 116.54 296.658 .564 .918
RR319 116.53 296.168 .602 .918
RR421 115.96 300.586 .431 .920
RR422 115.96 300.248 .438 .920
RR423 115.96 300.786 .422 .920
RR424 116.37 302.625 .394 .920
RR426 116.24 303.328 .340 .921
RR427 115.96 300.427 .435 .920
RR528 116.68 297.884 .530 .919
RR529 116.92 300.039 .542 .919
RR530 116.90 305.953 .132 .925
RR532 116.79 299.743 .477 .919
RR533 116.54 299.351 .428 .920
RR634 116.83 299.688 .476 .919
RR636 116.87 300.641 .445 .920
RR637 116.90 296.957 .594 .918
RR638 116.81 299.118 .501 .919
RR639 116.86 301.412 .449 .919
RR640 116.86 300.490 .477 .919
RR641 116.87 299.604 .509 .919
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha N of Items
.925 34
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if
Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted
RR101 .524 .923 113.37 284.486
RR102 .528 .923 113.07 284.795
RR103 .568 .923 113.24 282.667
RR104 113.34 285.605 .501 .923
RR205 113.69 284.510 .440 .925
RR206 113.24 282.322 .545 .923
RR207 113.23 282.930 .581 .922
RR208 113.58 285.346 .448 .924
RR209 113.45 282.967 .520 .923
RR210 113.40 283.082 .489 .924
RR311 113.23 288.013 .594 .922
RR312 113.65 287.721 .614 .922
RR313 113.61 289.138 .607 .922
RR316 113.46 287.841 .586 .922
RR317 113.48 287.671 .611 .922
RR318 113.50 288.455 .570 .923
RR319 113.49 288.047 .606 .922
RR421 112.91 292.625 .427 .924
RR422 112.92 292.287 .435 .924
RR423 112.91 292.816 .419 .924
RR424 113.32 294.627 .390 .925
RR426 113.20 295.352 .335 .925
RR427 112.92 292.483 .431 .924
RR528 113.63 289.621 .538 .923
RR529 113.88 292.026 .541 .923
RR532 113.74 291.399 .487 .924
RR533 113.50 291.606 .419 .924
RR634 113.78 291.707 .474 .924
RR636 113.83 292.624 .444 .924
RR637 113.85 288.803 .600 .922
RR638 113.76 290.883 .508 .923
RR639 113.81 293.336 .449 .924
RR640 113.81 292.406 .478 .924
RR641 113.83 291.424 .514 .923
B3.PHÂN TÍCH NHÂN TỐ CHÍNH PCA
KMO and Bartlett's Test
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. .891
Bartlett's Test of Sphericity Approx. Chi-Square 10003.924
df 561
Sig. .000
Total Variance Explained
Extraction Sums of Squared Rotation Sums of Squared
Initial Eigenvalues Loadings Loadings Com
pone % of Cumulative % of Cumulative % of Cumulative
nt Total Variance % Total Variance % Total Variance %
1 10.457 30.756 30.756 10.457 30.756 30.756 6.619 19.468 19.468
2 5.379 15.819 46.576 5.379 15.819 46.576 5.698 16.759 36.227
3 4.080 12.000 58.575 4.080 12.000 58.575 5.163 15.186 51.412
4 3.141 9.237 67.812 3.141 9.237 67.812 4.545 13.368 64.780
5 2.074 6.099 73.911
6 .856 2.517 76.428
7 .779 2.290 78.718
8 .700 2.058 80.776
9 .628 1.847 82.623
10 .608 1.789 84.412
11 .460 1.352 85.764
12 .451 1.327 87.091
13 .385 1.131 88.222
14 .381 1.122 89.344
15 .363 1.066 90.410
16 .326 .960 91.370
17 .312 .917 92.287
18 .288 .847 93.133
19 .266 .782 93.916
20 .248 .730 94.646
21 .234 .688 95.334
22 .231 .679 96.013
23 .211 .620 96.633
24 .194 .570 97.203
25 .185 .543 97.746
26 .165 .485 98.230
27 .153 .449 98.680
28 .142 .418 99.098
29 .112 .330 99.428
30 .096 .282 99.710
31 .088 .259 99.968
32 .005 .015 99.983
33 .005 .013 99.996
2.074 6.099 73.911 3.105 9.131 73.911 34 .001 .004 100.000
Extraction Method: Principal
Component Analysis.
Rotated Component Matrixa
Component
1 2 3 4 5
RR640 .868
RR641 .858
RR637 .833
RR529 .816
RR639 .808
RR638 .798
RR636 .788
RR634 .782
RR532 .689
RR533 .539 .412
RR316 .909
RR317 .859
RR318 .845
RR312 .826
RR313 .822
RR319 .822
RR311 .745
RR528 .467 .502
RR423 .967
RR421 .967
RR427 .966
RR422 .965
RR426 .720
RR424 .650
RR206 .896
RR210 .889
RR209 .874
RR207 .821
RR208 .809
RR205 .746
RR104 .846
RR101 .837
RR103 .831
RR102 .807
Extraction Method: Principal Component Analysis.
Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization.
a.Rotation converged in 5 iterations.
B4.PHÂN TÍCH NHÂN TỐ CHÍNH PCA LOẠI BIẾN RR533
KMO and Bartlett's Test
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. .894
Bartlett's Test of Sphericity Approx. Chi-Square 9814.929
df 528
Sig. .000
Total Variance Explained
Extraction Sums of Squared Rotation Sums of Squared
Initial Eigenvalues Loadings Loadings Com
pone % of Cumulative % of Cumulative % of Cumulati
nt Total Variance % Total Variance % Total Variance ve %
1 10.270 31.121 31.121 10.270 31.121 31.121 6.365 19.289 19.289
2 16.287 47.408 5.375 16.287 47.408 5.651 17.124 36.413 5.375
3 11.875 59.283 3.919 11.875 59.283 5.030 15.242 51.655 3.919
4 68.542 3.055 68.542 4.540 13.758 65.414 3.055 9.259 9.259
5 2.073 6.283 74.825
6 .841 2.549 77.373
7 .734 2.225 79.598
8 .647 1.961 81.559
9 .618 1.872 83.431
10 .506 1.535 84.965
11 .459 1.391 86.356
12 .394 1.193 87.549
13 .382 1.157 88.706
14 .368 1.115 89.821
15 .338 1.023 90.844
16 .323 .979 91.823
17 .296 .897 92.720
18 .284 .860 93.580
19 .257 .780 94.360
20 .236 .715 95.074
21 .231 .701 95.775
22 .214 .649 96.424
23 .198 .601 97.025
2.073 6.283 74.825 3.106 9.411 74.825 24 .193 .586 97.610
.171 .519 98.130 25
.153 .463 98.593 26
.147 .447 99.040 27
.118 .357 99.397 28
.096 .291 99.688 29
.092 .279 99.967 30
.005 .015 99.982 31
.005 .014 99.996 32
.001 .004 100.000 33
Extraction Method: Principal Component
Analysis.
Rotated Component Matrixa
Component
1 2 3 4 5
RR641 .865
RR640 .854
RR637 .831
RR529 .823
RR639 .817
RR638 .807
RR636 .793
RR634 .781
RR532 .696
RR316 .907
RR317 .858
RR318 .845
RR312 .825
RR319 .825
RR313 .820
RR311 .745
RR528 .507 .461
RR421 .969
RR423 .969
RR427 .968
RR422 .967
RR426 .724
RR424 .658
RR206 .897
RR210 .889
RR209 .875
RR207 .821
RR208 .809
RR205 .746
RR104 .847
RR101 .837
RR103 .832
RR102 .807
Extraction Method: Principal Component Analysis.
Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization.
a.Rotation converged in 5 iterations.
B4.PHÂN TÍCH NHÂN TỐ CHÍNH PCA LOẠI BIẾN RR528
KMO and Bartlett's Test
.897 Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy.
Bartlett's Test of Sphericity Approx. Chi-Square 9587.188
df 496
Sig. .000
Total Variance Explained
Extraction Sums of Squared Rotation Sums of Squared
Initial Eigenvalues Loadings Loadings Com
pone % of Cumulative % of Cumulative % of Cumulati
nt Total Variance % Total Variance % Total Variance ve %
1 9.911 30.972 30.972 9.911 30.972 30.972 6.178 19.306 19.306
2 5.356 16.736 47.708 5.356 16.736 47.708 5.401 16.878 36.185
3 3.913 12.228 59.937 3.913 12.228 59.937 5.026 15.706 51.891
4 3.007 69.333 3.007 69.333 4.539 14.184 66.075 9.396 9.396
5 2.061 6.440 75.773
6 .839 2.623 78.396
7 .647 2.023 80.419
8 .632 1.977 82.395
9 .513 1.603 83.998
10 .468 1.461 85.459
11 .414 1.294 86.752
12 .394 1.230 87.982
13 .380 1.189 89.171
14 .348 1.087 90.258
2.061 6.440 75.773 3.103 9.698 75.773 15 .328 1.024 91.282
16 .296 .925 92.206
17 .291 .908 93.114
18 .267 .835 93.950
19 .242 .756 94.706
20 .232 .726 95.431
21 .218 .681 96.112
22 .211 .660 96.772
23 .194 .605 97.377
24 .176 .551 97.927
25 .168 .526 98.453
26 .148 .463 98.916
27 .141 .442 99.358
28 .102 .319 99.677
29 .093 .289 99.966
30 .005 .016 99.981
31 .005 .015 99.996
32 .001 .004 100.000
Extraction Method: Principal Component
Analysis.
Rotated Component Matrixa
Component
1 2 3 4 5
RR641 .858
RR640 .856
RR637 .830
RR529 .825
RR639 .822
RR638 .810
RR636 .800
RR634 .779
RR532 .699
RR316 .899
RR317 .863
RR318 .844
RR319 .831
RR312 .830
RR313 .824
RR311 .742
RR421 .969
RR423 .969
RR427 .968
RR422 .967
RR426 .724
RR424 .658
RR206 .897
RR210 .889
RR209 .875
RR207 .822
RR208 .807
RR205 .747
RR104 .846
RR101 .839
RR103 .832
RR102 .806
Extraction Method: Principal Component Analysis.
Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization.
a.Rotation converged in 5 iterations.
B5.KIỂM ĐỊNH HỆ SỐ TƢƠNG QUAN PEARSON
Correlations
CHINHS KINHTE_T KHAITHAC LAPDA_
ACH_PH CDT_BQ AICHINH_ _KINHDOA DAUTUX DAUTUB
APLUAT LDA XAHOI NH
.435** .345** CHINHSACH Pearson Correlation 1 .273** D .223** DS .482**
_PHAPLUAT .000 .000 .000 Sig. (2-tailed) .000 .000
N 246 246
CDT_BQLDA Pearson Correlation 246 .273** 1 246 .312** .034 246 .272** 246 .439**
Sig. (2-tailed) .000 .000 .594 .000 .000
N 246
KINHTE_TAI Pearson Correlation 246 .435** 246 .312** 1 246 .303** 246 .294** 246 .611**
CHINH_XAH Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 .000
OI N 246 246 246
KHAITHAC_K Pearson Correlation 246 .345** .034 246 .303** 1 .078 246 .335**
INHDOANH Sig. (2-tailed) .000 .594 .000 .221 .000
N 246 246
LAPDA_DAU Pearson Correlation 246 .223** 246 .272** 246 .294** .078 1 246 .426**
TUXD Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .221 .000
N 246 246 246 246 246 246
DAUTUBDS Pearson Correlation .482** .439** .611** .335** .426** 1
Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 .000
N 246 246 246 246 246 246
**. Correlation is significant at the 0.01 level (2-
tailed).
B6.HỒI QUY TUYẾN TÍNH
Model Summary
Model R R Square Adjusted R Square Std. Error of the Estimate
1 .733a .537 .527 .546
a.Predictors: (Constant), LAPDA_DAUTUXD, KHAITHAC_KINHDOANH, CDT_BQLDA,
CHINHSACH_PHAPLUAT, KINHTE_TAICHINH_XAHOI
ANOVAb
Model Sum of Squares df Mean Square F Sig.
1 Regression 82.944 5 16.589 .000a
Residual 71.576 240 .298
55.624 Total 154.520 245
a.Predictors: (Constant), LAPDA_DAUTUXD, KHAITHAC_KINHDOANH, CDT_BQLDA,
CHINHSACH_PHAPLUAT, KINHTE_TAICHINH_XAHOI
b.Dependent Variable: DAUTUBDS
Coefficientsa
Unstandardize Standardized
d Coefficients Coefficients Collinearity Statistics
Std.
Model B Error t Sig.
Beta Tolerance VIF 1 (Constant) -.382 .251 -1.523 .129
CHINHSACH_PHAPLUAT .132 .041 .167 3.254 .001 .730 1.370
CDT_BQLDA .162 .036 .217 4.532 .000 .840 1.191
KINHTE_TAICHINH_XAHOI .394 .056 .365 7.025 .000 .714 1.400
KHAITHAC_KINHDOANH .148 .050 .143 2.989 .003 .841 1.188
LAPDA_DAUTUXD .253 .057 .211 4.478 .000 .871 1.147
a.Dependent Variable: DAUTUBDS
LÝ LỊCH TRÍCH NGANG
Họ và tên: LÂM NGỌC PHẤN
Ngày sinh:
Nơi sinh:
Địa chỉ thường trú:
Điện thoại:
Email:
Quá trình đào tạo:
o Năm 2…:
o Năm 2…:
o Năm 2…:
o Hiện nay:
Quá trình Công tác:
o Năm 2…:
o Năm 2…:
o Năm 2…:
o Năm 2…:
o Hiện nay:
------
