BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
---------------------------
TRẦN THỊ KIM CHI
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH
MUA CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU
NHẬP THẤP TẠI QUẬN 2 CỦA NGƯỜI DÂN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã số ngành: 60340102
TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 03 năm 2017
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
---------------------------
TRẦN THỊ KIM CHI
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH
MUA CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU
NHẬP THẤP TẠI QUẬN 2 CỦA NGƯỜI DÂN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã số ngành: 60340102
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN NGỌC DƯƠNG
TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 03 năm 2017
CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
Cán bộ hướng dẫn khoa học :TS. NGUYỄN NGỌC DƯƠNG
Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP. HCM
ngày … tháng … năm 2017
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc sĩ)
TT 1 2 3 4 5 Họ và tên GS.TS. Võ Thanh Thu TS. Lê Quang Hùng TS. Phạm Phi Yên PGS. TS. Hoàng Đức Phan Thị Minh Châu Chức danh Hội đồng Chủ tịch Phản biện 1 Phản biện 2 Ủy viên Ủy viên, Thư ký
Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được
sửa chữa (nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV
TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP.HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
PHÒNG QLKH - ĐTSĐH
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Giới tính: Nữ
Nơi sinh: Gia Lai
Họ tên học viên: TRẦN THỊ KIM CHI Ngày,tháng, năm sinh: 26/07/1990 Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh.........................................MSHV: I- TÊN ĐỀ TÀI:
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA CHUNG CƯ DÀNH
CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI QUẬN 2 CỦA NGƯỜI DÂN THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH.
II- NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:
Nhận dạng các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người
thu nhập thấp tại quận 2.
Phân tích các số liệu đo lường để tìm ra mức độ tác động của các nhân tố ảnh
hưởng đến ý định mua chung cư thu dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của
người dân TP. Hồ Chí Minh.
KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH
Từ kết quả phân tích, đề xuất các kiến nghị cho chủ đầu tư tham gia vào
phân khúc thị trường căn hộ thu nhập thấp tại Quận 2 TP. Hồ Chí Minh hiện nay. III- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: Ngày tháng năm 2016 IV- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: Ngày 25 tháng 2 năm 2017 V- CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS. NGUYỄN NGỌC DƯƠNG CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn “CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý
ĐỊNH MUA CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI
QUẬN 2 CỦA NGƯỜI DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” là công trình
nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu đề tài này thu thập và sử dụng một cách trung thực. Kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn này không sao chép của bất cứ luận văn nào và
cũng chưa được trình bày hay công bố bất cứ công trình nghiên cứu nào khác trước
đây.
Học viên thực hiện Luận văn
Trần Thị Kim Chi
ii
LỜI CẢM ƠN
Trước tiên cho tôi xin gửi lời cảm ơn đến Trường Đại học Công Nghệ Thành
Phố Hồ Chí Minh, Phòng Quản lý khoa học đã truyền đạt cho tôi những kiến thức
quý báu để tôi có thể hoàn thành luận văn này.
Tiếp theo tôi xin bày tỏ lòng cám ơn chân thành sâu sắc nhất đến Thầy giáo
TS. Nguyễn Ngọc Dương, người hướng dẫn khoa học của luận văn, đã tận tình
hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn này. Thầy đã tận tình động viên
hướng dẫn tôi từ định hướng đến chi tiết để tháo gỡ những khó khăn trong quá trình
nghiên cứu, từ cách viết, cách trình bày, cách thu thập, phân tích và xử lý số liệu.
Ngoài ra, tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến các cô, chú, anh, chị, em và bạn bè
đã giúp tôi trả lời bảng câu hỏi khảo sát và gia đình đã tạo điều kiện về vật chất và
tinh thần để tôi thực hiện nghiên cứu này. Tôi cũng muốn gửi lời cảm ơn chân thành
đến những đồng nghiệp của tôi tại Công ty CP Phát triển Bất Động Sản Sunny
World đã chia sẻ thông tin và đóng góp ý kiến để Luận văn hoàn chỉnh hơn.
Trân trọng! Trần Thị Kim Chi
iii
TÓM TẮT
Nghiên cứu này được thực hiện nhằm: (1) Xác định các nhân tố ảnh hưởng
đến ý định mua căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người
dân TP. Hồ Chí Minh; (2) Đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố trên đến ý
định mua hàng của khách hàng, kiểm tra xem có sự khác biệt về ý định mua hàng
theo các yếu tố cá nhân (tuổi, giới tính, trình độ học vấn, nơi sinh sống và làm việc,
nghề nghiệp); (3) Những giải pháp nhằm nâng cao sức bán của chủ đầu tư và sức
mua của khách hàng.
Nghiên cứu định tính được thực hiện nhằm điều chỉnh, bổ sung biến quan sát
cho các thang đo. Nghiên cứu định lượng thực hiện thông qua phiếu khảo sát ý kiến
gửi đến khách hàng để xây dựng mô hình nghiên cứu và kiểm định thang đo.
Phần mềm phân tích thống kê SPSS 20.0, excel.. được sử dụng để phân tích
dữ liệu. Kết quả phân tích nhân tố đã đưa ra mô hình các nhân tố tác động đến ý
định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2, Tp.HCM bao gồm 4
yếu tố so với 7 yếu tố ban đầu: Uy tín - chất lượng, Thu nhập, Môi trường sống, Giá
cả và Đặc điểm cá nhân. Các nhân tố này đều ảnh hưởng ý định mua hàng của
khách hàng. Kết quả hồi quy cho thấy yếu tố Giá cả có tác động mạnh nhất đến ý
định mua căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp (0.423) và Uy tín có tác
động thấp nhất (0.121). Kết quả kiểm định cũng cho thấy không có sự khác biệt
giữa các yếu tố cá nhân ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ dành cho người thu nhập
thấp của người dân quận 2 cụ thể là các yếu tố về Độ tuổi, Trình độ học vấn, Nghề
nghiệp, Tình trạng hôn nhân, Địa bàn sinh sống và làm việc, và Giới tính.
Về mặt thực tiễn, nghiên cứu giúp cho các chủ đầu tư thấy được những yếu
tố và mức độ tác động của nó đến ý định mua căn hộ chung cư dành cho người thu
nhập thấp tại quận 2 của người dân TP. Hồ Chí Minh , từ đó đưa ra các giải pháp
cần thiết, kịp thời và phù hợp để nâng cao hiệu quả kinh doanh để phục vụ cho
công ty trong thời kỳ hội nhập và cạnh tranh gay gắt giữa các doanh nghiệp.
iv
ABSTRACT
This study was conducted to: (1) Identify the factors that affect the decision
to buy apartment for low income citizens in D.2 of HCMC; (2) Measure the impact
of these factors on the purchase decision, check if have any difference in purchasing
decisions by personal factors (age, gender, education level, working place and
living place, career); (3) Solutions to enhance the selling ability of the investor and
the purchasing power of customers.
Qualitative research was conducted to adjust and add the observation
variables for maesuring scales. Quantitative research was conducted by getting
customers’ answers for the questionnaire to build research model and validation of
measuring scales. SPSS 20.0 and excel software was used to analyze the data. The
results of factors analysis suggests the model of the factors affecting the low income
customers’ purchase decision of apartments. The model consists of 4 factors
comape to the 7 original factors: Prestige - quality, income, living environment,
price and personality.
All of these factors affect customers' purchase decisions. The regression
results show that price factor has the strongest impact on the purchase decision of
apartment for low income people (0.423) while prestige factor has the weakest
impact (0.161). The testing results also show that there is no difference between the
individual factors (age, education level, career, marital status, working place and
living place) affecting purchase decisions of customer.
In practice, the research helsp investors to know these factors and their
impacts on the low income customers’ purchase decision of apartment in D.2, thus
provide essential, timely and proper solutions to improve company’s business
performance to compete with other in the very competitive environment of a lot of
companies.
v
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
ABSTRACT .............................................................................................................. iv
MỤC LỤC ...................................................................................................................v
DANH MỤC BẢNG BIỂU .................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ.....................................................................................x
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... viii
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI ..................................................................1
1.1. Sự cần thiết của đề tài ....................................................................................1
1.2. Mục tiêu đề tài nghiên cứu ............................................................................2
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................3
1.4. Phương pháp nghiên cứu và dữ liệu ..............................................................3
1.5. Kết cấu của đề tài ...........................................................................................4
1.6. Giá trị thực tiễn của đề tài nghiên cứu ...........................................................4
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ........................6
2.1. Khái quát về lĩnh vực nghiên cứu ..................................................................6
2.1.1. Đặc điểm kinh tế, xã hội của Tp. Hồ Chí Minh ......................................6
2.1.2. Đặc điểm kinh tế, xã hội tại Quận 2, Tp. Hồ Chí Minh ........................7
2.2. Một số khái niệm liên quan đến vấn đề nghiên cứu ......................................8
2.2.1. Hành vi tiêu dùng ....................................................................................8
2.2.2. Lý thuyết về sự lựa chọn của người tiêu dùng ......................................12
2.2.3. Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua hàng của người tiêu
dùng ...............................................................................................................13
2.3. Một số nghiên cứu trong và ngoài nước ......................................................17
2.3.1. Nghiên cứu trong nước .........................................................................17
2.3.2. Nghiên cứu nước ngoài .........................................................................18
2.4. Các giả thuyết và mô hình nghiên cứu của luận văn ...................................21
2.4.1. Các giả thuyết .......................................................................................21
vi
2.4.2. Mô hình nghiên cứu đề xuất .................................................................24
2.4.3. Quan điểm về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp .............................25
2.4.4. Quan điểm về đối tượng thu nhập thấp ...................................................28
2.4.5. Kinh nghiệm về nhà ở cho người thu nhập thấp của một số nước trên thế
giới ....................................................................................................................29
2.5. Thực trạng thị trường căn hộ thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh ......31
TÓM TẮT CHƯƠNG 2 ............................................................................................36
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................37
3.1. Quy trình nghiên cứu ......................................................................................37
3.2. Nghiên cứu định tính ......................................................................................38
3.2.1. Thiết kế nghiên cứu định tính .................................................................38
3.2.2. Kết quả nghiên cứu định tính ..................................................................39
3.2.2.1. Kết quả thảo luận nhóm .................................................................39
3.2.2.2. Kết quả phát triển thang đo ..............................................................42
3.2.2.3. Kết quả phỏng vấn sâu .....................................................................42
3.3. Nghiên cứu định lượng ...................................................................................43
3.3.1. Thiết kế mẫu nghiên cứu .........................................................................43
3.3.2. Thu thập thông tin mẫu nghiên cứu ........................................................43
3.3.3. Phương pháp phân tích dữ liệu nghiên cứu .............................................44
3.3.3.1. Đánh giá thang đo ..........................................................................44
3.3.3.2. Phân tích hồi qui...............................................................................45
TÓM TẮT CHƯƠNG 3 ............................................................................................47
CHƯƠNG 4 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................48
4.1 Đánh giá thang đo ............................................................................................48
4.1.1 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Uy tín_Chất lượng của Chủ đầu tư
(UT) ...................................................................................................................49
4.1.2 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Thu nhập (TN0029 .....................50
4.1.3 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Môi trường (MT) .......................50
4.1.4 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Giá cả (GC) ................................51
4.1.5 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Vị trí (VT) ..................................51
vii
4.1.6 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Hoạt động chiêu thị (CT) ...........52
4.1.7 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Đóng góp cho xã hội (XH) .........52
4.1.8 Kết luận ....................................................................................................53
4.2 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành
cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP. Hồ Chí Minh . .................53
4.2.1 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) lần thứ 1 ...........................................54
4.2.2 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) lần cuối (lần thứ 14) ........................58
4.2.3 Kết luận phân tích nhân tố khám phá mô hình đo lường .........................60
4.3 Phân tích mô hình hồi qui tuyến tính đa biến ..................................................61
4.3.1 Phân tích mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 1 .................................61
4.3.1.1 Mô hình lần 1 ....................................................................................61
4.3.2 Phân tích mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 2 .................................62
4.3.2.1 Mô hình lần 2 ....................................................................................62
4.3.2.2 Kiểm tra các giả định mô hình hồi quy .............................................63
4.3.3 Đánh giá mức độ quan trọng của các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua
chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP. Hồ Chí
Minh. .................................................................................................................67
4.3.3.2 Kết quả thang đo các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư
dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP.Hồ Chí Minh ..69
4.3.3.3. Kiểm định giả thuyết H8 ...................................................................71
TÓM TẮT CHƯƠNG 4 ........................................................................................74
CHƯƠNG 5: CÁC HÀM Ý QUẢN TRỊ ..................................................................75
5.1 Tóm tắt kết quả nghiên cứu .............................................................................75
5.2. Đề xuất các hàm ý quản trị .............................................................................78
5.2.1. Đề xuất với chủ đầu tư ............................................................................78
5.2.2. Kiến nghị với cơ quan ban ngành liên quan............................................81
5.3. Kết luận ...........................................................................................................85
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................87
PHỤ LỤC ..................................................................................................................89
viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
1. ANOVA (Analysis Variance): Phân tích phương sai
2. CT: Yếu tố hoạt động chiêu thị
3. GC: Yếu tố giá cả
4. MT: Yếu tố môi trường sống
5. TN: Yếu tố thu nhập
6. UT: Yếu tố uy tín, chất lượng của chủ đầu tư
7. VT: Yếu tố vị trí
8. XH: Yếu tố xã hội
9. EFA (Exporatory Factors Analysis): Phân tích yếu tố khám phá
10. HOREA: Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh
11. UBND: Ủy ban nhân dân
12. QĐ: Quyết định
13. BXD: Bộ xây dựng
14. UNDP: Chương trình Phát triển của Liên hợp quốc
15. HDB: Ủy ban phát triển nhà ở Singapore
16. LHQ: Liên Hiệp Quốc
17. KMO: Hệ số Kaiser – Mayer Olkin
18. Sig. (Observed significance level): Mức ý nghĩa quan sát
19. SPSS (Statistical Package for the Social Sciences): Phần mềm toán thống kê cho
khoa học xã hội
20. Tp. HCM: thành phố Hồ Chí Minh
21. VIF (Variance Inflation Factor): Hệ số phóng đại phương sai
ix
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Biểu đồ 2.1. Dự báo nguồn cung mới của thị trường bất động sản Tp. HCM năm 2017
........................................................................................................................................ 34
Biểu đồ 2.2. Thị phần thị trường căn hộ bình dân Tp. Hồ Chí Minh năm 2016 ........... 35
Bảng 2.1. Bảng thống kê các nghiên cứu trong nước……………………………18
Bảng 4.1: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Uy tín_Chất lượng của Chủ đầu tư .. 49
Bảng 4.2: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Thu nhập .......................................... 50
Bảng 4.3: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Môi trường ...................................... 50
Bảng 4.4: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Giá cả ............................................... 51
Bảng 4.5: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Vị trí ................................................. 51
Bảng 4.6: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Hoạt động chiêu thị .......................... 52
Bảng 4.7: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Đóng góp cho xã hội ........................ 52
Bảng 4.8: Hệ số KMO và kiểm định Barlett các thành phần lần thứ nhất ..................... 54
Bảng 4.9: Bảng phương sai trích lần thứ nhất ............................................................... 55
Bảng 4.10: Kết quả phân tích nhân tố EFA lần thứ nhất ............................................... 56
Bảng 4.11: Hệ số KMO và kiểm định Barlett các thành phần lần cuối ......................... 58
Bảng 4.12: Bảng phương sai trích lần cuối .................................................................... 58
Bảng 4.13: Kết quả phân tích nhân tố EFA lần cuối ..................................................... 59
Bảng 4.14:Thông số thống kê trong mô hình hồi qui bằng phương pháp Enter lần 1 ... 62
Bảng 4.15: Đánh giá mức độ phù hợp của mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 2 .... 65
Bảng 4.16: Kiểm định tính phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính đa biến lần 2 ...... 66
Bảng 4.17: Các thông số thống kê trong mô hình hồi qui bằng phương pháp Enter ..... 66
Bảng 4.18: Kết quả đánh giá nhân tố ảnh hưởng qua yếu tố uy tín, chất lượng ............ 69
Bảng 4.19 Kết quả đánh giá nhân tố ảnh hưởng qua yếu tố thu nhập ........................... 70
Bảng 4.20: Kết quả đánh giá nhân tố ảnh hưởng qua yếu tố môi trường ...................... 70
Bảng 4.21: Kết quả đánh giá nhân tố ảnh hưởng qua yếu tố giá cả ............................... 71
Bảng 2.2. Bảng thống kê các nghiên cứu ngoài nước……………………………20
x
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 2.1. Thuyết hành động hợp lý TRA (Ajzen & Fishbein, 1975) ..........................9
Hình 2.2. Thuyết hành vi dự định (Theory of Planned Behavior – TPB) .................10
Hình 2.3. Mô hình hành vi người tiêu dùng ..............................................................11
Hình 2.4: Mô hình chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi ..................................13
Hình 2.5: Mô hình nghiên cứu đề xuất về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua
chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân Tp.Hồ Chí Minh
...................................................................................................................................25
Hình 3.1: Qui trình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư
dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân Tp.Hồ Chí Minh. .............37
Hình 3.2: Mô hình nghiên cứu đề xuất về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua
chung cư thu nhập thấp của người dân Tp. Hồ Chí Minh tại Quận 2 (hiệu chỉnh). .41
Hình 4.1. Mô hình ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2
của người dân Tp.Hồ Chí Minh (hiệu chỉnh lần 1) . .................................................60
Hình 4.2: Đồ thị phân tán giữa giá trị dự đoán và phần dư từ hồi qui ......................63
Hình 4.3: Đồ thị P-P Plot của phần dư – đã chuẩn hóa .............................................64
Hình 4.4: Đồ thị Histogram của phần dư – đã chuẩn hóa .........................................64
Hình 4.5: Mô hình lý thuyết chính thức về ý định mua chung cư dành cho người
thu nhập thấp tại quận 2 của người dân Tp.Hồ Chí Minh (hiệu chỉnh lần 2) ...........68
Hình 5.1: Mô hình nghiên cứu các yếu tố chính ảnh hưởng đến ý định mua chung
cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân Tp.Hồ Chí Minh (cuối
cùng). .........................................................................................................................76
1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI
1.1. Sự cần thiết của đề tài
Là một đất nước đang phát triển với dân số khoảng 90 triệu người, Việt Nam
đang phải đối mặt với nhiều thách thức to lớn nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu của
người dân về nhà ở, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, y tế, giáo dục và môi trường... Với dân
số đô thị hiện chiếm khoảng gần 31,5 triệu người và tăng trưởng dân số đô thị dự
kiến hàng năm vào khoảng 950-1200 nghìn người trong thập niên tới, vấn đề nhà
ở cho người dân tại các thành phố của nước ta đang ngày càng trở nên bức thiết,
đặc biệt là tại các thành phố lớn.
“Nhà ở” là nhu cầu cần thiết trong đời sống con người: “An cư” thì mới “Lạc
nghiệp”. Chưa bao giờ vấn đề nhà ở lại được quan tâm như hiện nay khi mà lượng
người đổ về các thành phố lớn làm ăn, sinh sống ngày một đông. Quỹ đất không
phát triển nhưng dân số ngày một gia tăng kéo theo giá nhà đất không ngừng tăng
lên đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh.
Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập và phát triển, nền kinh tế nước ta
đang có những chuyển biến tích cực, kèm theo sự gia tăng mức sống của người
dân. Quá trình đô thị hoá ngày càng tăng nhanh dẫn đến sự phân hoá giữa người
nghèo và người giàu tại các đô thị khá rõ rệt. Những người thu nhập thấp đang
phải đương đầu với vấn đề thiếu nhà ở hoặc ở trong các khu ở tồi tàn, chật chội và
hệ thống hạ tầng quá tải do họ không có khả năng về kinh tế để tự cải thiện chỗ ở
của mình.
Theo nghiên cứu về thị trường nhà ở của Bộ Xây dựng cho thấy, trong số
những người có nhu cầu về nhà ở có đến 80% người dân không đủ khả năng tự
mình chi trả theo cơ chế thị trường. Đây chính là lý do khiến các dự án nhà ở xã
hội được quan tâm hơn bao giờ hết.
Thời gian vừa qua, thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố hướng tới phục
vụ các đối tượng có thu nhập cao, đặc biệt kể từ khi các nhà đầu tư nước ngoài
được tham gia đầu tư bất động sản, hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng đầu tư
xây dựng nhà ở thương mại cao cấp để kinh doanh, tình trạng đầu cơ về nhà ở làm
2
cho giá nhà được đẩy lên rất cao càng làm cho người thu nhập thấp khó có điều
kiện giải quyết nhu cầu về nhà ở, chỗ ở kể cả thuê nhà nếu chỉ dựa vào nguồn thu
nhập hạn hẹp của bản thân và gia đình mà không có sự hỗ trợ, tạo điều kiện của
Nhà nước.
Mặc dù trong thời gian qua Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều chủ trương,
chính sách tạo điều kiện cho người dân mua và xây dựng nhà ở (gói 30.000 tỷ của
Thủ Tướng Chính Phủ từ 2013 và kết thúc cuối 2016, vay vốn ưu đãi với lãi suất
4,8% từ Ngân hàng chính sách xã hội năm 2016,…) nhưng việc chăm lo, tạo điều
kiện cho người thu nhập thấp để họ có chỗ ở ổn định phù hợp vẫn là vấn đề nan
giải. Nhất là khi đất nước đang chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa có sự quản lý của nhà nước.
Có thể nói nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh càng trở nên bức bách, rất cần có sự quan tâm hơn nữa của Nhà nước để
đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, thực hiện chức năng chăm lo,
cải thiện chỗ ở cho mọi tầng lớp nhân dân của Nhà nước xã hội chủ nghĩa.
Xuất phát từ vấn đề thực tiễn đó, tác giả đã quyết định chọn đề tài “Các yếu
tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại
quận 2 của người dân TP. Hồ Chí Minh” làm luận văn tốt nghiệp.
1.2. Mục tiêu đề tài nghiên cứu
a. Mục tiêu tổng quát
cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP. Hồ Chí Minh.
Các nhân tố khách quan, chủ quan tác động đến ý định mua căn hộ chung
b. Mục tiêu cụ thể
- Xác định các nhân tố tác động đến ý định mua căn hộ chung cư dành cho
người thu nhập thấp của người dân Tp. Hồ Chí Minh tại Quận 2.
- Xây dựng mô hình nghiên cứu các nhân tố tác động đến ý định mua căn hộ
chung cư thu nhập thấp của người dân. Khảo sát, đánh giá và kiểm định thực
nghiệm mô hình nghiên cứu hành vi mua của khách hàng.
- Đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến ý định mua hàng của
3
khách hàng.
- Từ kết quả nghiên cứu đề xuất các hàm ý nhằm thúc đẩy sự phát triển thị
trường bất động sản (phân khúc thu nhập thấp) tại địa bàn Quận 2, Tp. HCM nói
riêng và có thể tham khảo cho cả nước.
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu là các nhân tố ảnh hưởng đến đến ý định mua căn hộ
chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP. Hồ Chí
Minh.
- Đối tượng khảo sát: Là những khách hàng đang có ý định mua chung cư
dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2 thành phố Hồ Chí Minh.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: phạm vi nghiên cứu đề tài này chỉ giới hạn tại Quận 2 và
các Quận lân cận Quận 2: Quận Bình Thạnh, Quận Thủ Đức, Gò Vấp, Quận 9 Tp.
Hồ Chí Minh.
- Về thời gian: số liệu thu thập từ các báo cáo của các chủ đầu tư căn hộ thu
nhập thấp tại Quận 2 và các quận lân cận, các kênh bất động sản CBRE,
SAVILLS giai đoạn 2014-2016 kết hợp tác giả đi khảo sát thực tế từ tháng 8 đến
tháng 10 năm 2016.
1.4. Phương pháp nghiên cứu và dữ liệu
- Luận văn sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích, điều tra xã hội
học, mô hình hóa trên nguyên tắc gắn lý luận với thực tiễn.
- Đề tài sử dụng cả 2 phương pháp định tính và định lượng.
Nghiên cứu sơ bộ định tính: Nghiên cứu định tính thường được dùng tìm
hiểu sâu về thái độ và hành vi khách hàng (Lee, 1999). Vì vậy nghiên cứu này sử
dụng bước nghiên cứu định tính thông qua thảo luận với các chuyên gia trong
ngành và một số khách hàng thu nhập thấp đang có nhu cầu mua chung cư thu
nhập thấp tại Quận 2. Mục đích của nghiên cứu này là khám phá các nhân tố tác
động đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người
4
dân TP. Hồ Chí Minh. Từ đó, nghiên cứu xây dựng bảng câu hỏi thăm dò ý kiến
của khách hàng, làm cơ sở cho thu thập số liệu nghiên cứu định lượng tiếp theo.
Nghiên cứu định lượng: dùng kỹ thuật thu thập thông tin trực tiếp bằng
cách phỏng vấn 300 người dân sinh sống tại tại Quận 2, Quận Bình Thạnh, Quận
Thủ Đức, Quận 9 Tp. Hồ Chí Minh thông qua bảng câu hỏi khảo sát, cách lấy mẫu
là chọn mẫu thuận tiện phi xác suất thuộc đối tượng khảo sát của đề tài nghiên
cứu.
- Dữ liệu thu được sẽ được xử lý bằng phần mềm thống kê SPSS 20.0
- Kiểm định thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha.
- Phân tích nhân tố khám phá (EFA).
- Phân tích hồi quy tuyến tính, qua đó xác định mức độ tác động của các
yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận
2 của người dân TP. Hồ Chí Minh.
1.5. Kết cấu của đề tài
Luận văn cấu trúc thành 5 chương bao gồm:
- Chương 1: Tổng quan về nghiên cứu: Giới thiệu tổng quan về nghiên cứu.
- Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu: Trình bày cơ sở lý
thuyết liên quan đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận
2 của người dân TP. Hồ Chí Minh .
- Chương 3: Phương pháp nghiên cứu: Trình bày phương pháp nghiên cứu,
quy trình nghiên cứu để kiểm địn thang đo bằng Cronbach’S alpha, EFA,
Regression…
- Chương 4: Kết quả nghiên cứu: Trình bày phương pháp phân tích, kết quả
nghiên cứu.
- Chương 5: Các hàm ý quản trị: Tóm tắt những kết quả chính của nghiên
cứu, khả năng ứng dụng, hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo.
Giá trị thực tiễn của đề tài nghiên cứu 1.6.
Đề tài nghiên cứu sẽ cho thấy được những những yếu tố nào là yếu tố mà
khách hàng quan tâm nhiều nhất và mức độ quan trọng của các yếu tố đó đối với
5
khách hàng ra sao khi họ có ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp
tại quận 2 của người dân TP. Hồ Chí Minh.
Kết quả có thể giúp chủ đầu tư hiểu rõ hơn về khách hàng mục tiêu của
mình để từ đó lên ý tưởng thiết kế xây dựng và bán hàng tốt hơn. Bên cạnh đó
nghiên cứu cũng góp phần giúp các cơ quan chức năng hiểu hơn về nhu cầu thực
tế của người dân mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 để từ đó
ban hành cơ chế quản lý thị trường đạt hiệu quả hơn.
6
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ
HÌNH NGHIÊN CỨU
Chương 1 đã giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu. Chương 2 nhằm mục
đích giới thiệu cơ sở lý thuyết về sự lựa chọn và các nhân tố ảnh hưởng đến ý định
mua chung cư thu nhập thấp của người dân. Từ đó nghiên cứu đưa ra các thành
phần trong mô hình các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho
người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP. Hồ Chí Minh.
2.1. Khái quát về lĩnh vực nghiên cứu
2.1.1. Đặc điểm kinh tế, xã hội của Tp. Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị, trung tâm tài chính lớn nhất của cả nước;
nơi tập trung đầy đủ các Ngân hàng, các công ty tài chính, chứng khoán, các tập
đoàn đa quốc gia.... Cùng với tốc độ phát triển nhanh của kinh tế, quy mô đô thị
cũng được mở rộng. Nhiều khu đô thị mới hình thành, các dự án cao ốc văn
phòng, nhà ở cao cấp được xây dựng rầm rập. Thành phố ngày càng khang trang và hiện đại hơn. Với diện tích tự nhiên chiếm 2.095 km2, năm 2016 mật độ dân số trung bình là 4.022 người/km2, thu nhập bình quân đầu người khoảng 5.428 USD.
Dân số năm 2016 ở Tp.HCM khoảng 8,43 triệu người (có hộ khẩu thường trú)
(Cục Thống kê Tp.HCM, 2016); tổng toàn TP khoảng 13 triệu người. Từ năm
1999 – 2005, các quận huyện ngoại thành như Quận 12, Thủ Đức, Bình Tân,… có
tỷ lệ tăng trưởng dân số cao nhất Tp.HCM. Nguyên nhân chính là cơ hội việc làm
và thu nhập đối với những người lao động, đặc biệt là lao động không có kỹ năng.
Tuy nhiên, mảnh đất này cũng sẽ tiêu tốn số tiền không hề nhỏ do chi phí sống đắt
đỏ. Điều kiện nơi ở đối với lao động di cư có trình độ cao, có thu nhập cao thì nhà
ở ổn định. Song đa số người lao động đều phải ở nhà trọ, nhà thuê với chất lượng
thấp kém, không đảm bảo vệ sinh, ánh sáng, an ninh trật tự kém…
Trước là sóng nhập cư ồ ạt, dân số của Tp.HCM tăng nhanh. Theo đó, thị
trường nhà ở cũng phát triển rất nhanh, số lượng và chất lượng nhà ở gia tăng
đáng kể. Ban đầu, những người dân nhập cư tìm thấy nơi trú ngụ trong các khu
7
nhà ở cho thuê tạm bợ với giá rẻ có thể chấp nhận được. Đây là giải pháp tình thế
để đối phó về chỗ ở và giá cả nhà ở. Phát triển tự phát và lấn chiếm đất bất hợp
pháp gây khó khăn trong quản lý đô thị, công tác quy hoạch và phát triển các khu
tái định cư. Tuy nhiên, trong suốt hơn hai thập kỷ qua, Chính phủ đã ban hành
nhiều chính sách, tạo ra những thay đổi đáng kể về chính sách nhà ở, đặc biệt là
nhà ở đô thị như khuyến khích tư nhân phát triển nhà ở; nhà ở cho thuê; phát hành
chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, ...
Giá cả của thị trường nhà đất cũng tác động mạnh đến sự phát triển của đô
thị. Nhu cầu của người dân về xây dựng nhà ở cùng với sự thoái thác của Nhà
nước như là người cung cấp nhà ở hay trợ cấp nhà ở cho người có thu nhập thấp
đã làm gia tăng sự bùng nổ nhà ở tại các đô thị Việt Nam, đặt biệt là Tp.HCM. Thị
trường hóa đã dẫn đến sự đa dạng sản phẩm nhà ở với chất lượng, quy mô và giá
cả. Với chính sách đất đai không rõ ràng, kinh tế tăng trưởng nhanh, đặc biệt là
khu vực tư nhân, thu nhập được nâng cao đã làm gia tăng nhu cầu bất động sản
không chỉ cho mục đích nhà ở mà còn để kinh doanh.
Hơn nữa, phát triển thị trường tín dụng bất động sản cũng đã hỗ trợ tích cực
cho sự phát triển nhu cầu thị trường nhà ở. Thị trường bất động sản đạt đến đỉnh
điểm vào năm 2003, và sau đó năm 2007, thời điểm Việt Nam gia nhập tổ chức
WTO và đầu cơ tài chính đóng vai trò quyết định. Kết quả là bùng nổ quá mức thị
trường bất động sản, và Việt Nam (đặc biệt là Hà Nội và Tp.HCM) là một trong
những nơi có giá nhà ở cao nhất trên thế giới.
2.1.2. Đặc điểm kinh tế, xã hội tại Quận 2, Tp. Hồ Chí Minh
Quận 2 được thành lập ngày 01 tháng 4 năm 1997 trên cơ sở tách ra từ 05 xã
Bình Trưng, Thạnh Mỹ Lợi, Cát Lái, An Khánh, An Phú thuộc huyện Thủ Đức
theo Nghị định số 03/NĐ-CP ngày 06/01/1997 của Chính phủ. Quận 2 nằm ở phía
Đông của thành phố Hồ Chí Minh, trên tả ngạn sông Sài Gòn. Tổng diện tích tự
nhiên của quận 2 là 5.017 ha. Ngày 27/5/2005 UBND TP đã kí quyết định số
6566/ QĐ- UBND về phê duyệt chi tiết quy hoạch chung xây dựng khu đô thị mới
thủ thiêm 1/5000 và điều chỉnh quy hoạch chi tiết Trung tâm khu đô thị mới thủ
8
thiêm tỉ lệ 1/2000. Quy hoạch phát triển.
Cùng với sự phát triển của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và thành phố
Hồ Chí Minh, quận 2 có vị trí quan trọng, sẽ là trung tâm mới của thành phố sau
này, đối diện khu Trung tâm cũ qua sông Sài Gòn, là đầu mối giao thông về
đường bộ, đường xe lửa, đường thuỷ nối liền thành phố Hồ Chí Minh với các tỉnh:
Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu. Quận có tiềm năng về quỹ đất xây
dựng, mật độ dân số còn thưa thớt, được bao quanh bởi các sông rạch lớn, môi
trường còn hoang sơ nên đã nhân lên lợi thế về vị trí kinh tế của mình.
Khi trung tâm hành chính, tài chính và kinh tế ở quận 1 đã thật sự quá tải và
không còn khả năng để mở rộng do quỹ đất hạn hẹp, thêm vào đó là chi phí đầu tư
quá cao. UBND thành phố đã tìm phương án di dời một phần các trung tâm này
qua một địa bàn khác và Quận 2 chính là sự lựa chọn ưu việt. Nhờ vào vị trí địa lý
thuận lợi và quỹ đất sạch còn nhiều nên Quận 2 đã trở thành trung tâm hành chính,
tài chính, kinh tế mở rộng của thành phố, thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài
nước trong tương lai. Chính vì vậy số lượng dân cư sẽ ngày một tăng trong tương
lai kéo theo nhu cầu về nhà ở của công nhân viên chức, người lao động, người
nhập cư, người thu nhập thấp trên địa bàn là rất lớn.
2.2. Một số khái niệm liên quan đến vấn đề nghiên cứu
2.2.1. Hành vi tiêu dùng
Từ thập niên 60 của thế kỷ XX đã có nhiều công trình nghiên cứu ý định
hành vi của người tiêu dùng. Các lý thuyết này đã được chứng minh thực nghiệm
ở nhiều nơi trên thế giới. Dưới đây là các lý thuyết tiêu biểu.
9
Mô hình hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action –TRA)
Thái độ
Niềm tin đối với các tính của sản thuộc phẩm Đo lường niềm tin đối với những thuộc tính của sản phẩm
Ý định hành vi Hành vi thực sự người
tin đối với Niềm những ảnh hưởng sẽ nghĩ rằng tôi nên hay không nên sử
Chuẩn chủ quan
Sự thúc đẩy làm theo ý muốn của người ảnh hưởng Hình 2.1. Thuyết hành động hợp lý TRA (Ajzen & Fishbein, 1975)
Thuyết hành động hợp lý TRA (Theory of Reasoned Action) được Ajzen &
Fishbein xây dựng từ cuối thập niên 60 của thế kỷ XX và được mở rộng trong thập
niên 70. Theo TRA, ý định hành vi (Behavior Intention) là yếu tố quan trọng nhất
dự đoán hành vi tiêu dùng. Ý định hành vi bị ảnh hưởng bởi hai yếu tố: thái độ và
chuẩn chủ quan. Trong mô hình TRA, thái độ được đo lường bằng nhận thức về
các thuộc tính của sản phẩm. Người tiêu dùng sẽ chú ý đến những thuộc tính mang
lại các ích lợi cần thiết và có mức độ quan trọng khác nhau. Nếu biết trọng số của
các thuộc tính đó thì có thể dự đoán gần kết quả lựa chọn của người tiêu dùng.
Yếu tố chuẩn chủ quan có thể được đo lường thông qua những người có liên
quan đến người tiêu dùng (như gia đình, bạn bè, đồng nghiệp,…); những người
này thích hay không thích họ mua. Mức độ tác động của yếu tố chuẩn chủ quan
đến xu hướng mua của người tiêu dùng phụ thuộc: (1) mức độ ủng hộ/phản đối
đối với việc mua của người tiêu dùng và (2) động cơ của người tiêu dùng làm theo
mong muốn của những người có ảnh hưởng. Mức độ ảnh hưởng của những người
10
có liên quan đến xu hướng hành vi của người tiêu dùng và động cơ thúc đẩy người
tiêu dùng làm theo những người có liên quan là hai yếu tố cơ bản để đánh giá
chuẩn chủ quan. Mức độ thân thiết của những người có liên quan càng mạnh đối
với người tiêu dùng thì sự ảnh hưởng càng lớn tới quyết định chọn mua của họ.
Niềm tin của người tiêu dùng vào những người có liên quan càng lớn thì xu hướng
chọn mua của họ cũng bị ảnh hưởng càng lớn. Ý định mua của người tiêu dùng sẽ
bị tác động bởi những người này với những mức độ ảnh hưởng mạnh yếu khác
nhau.
Tóm lại mô hình thuyết hành động hợp lý TRA là một mô hình dự báo về ý
định hành vi, xem ý định chính là phần tiếp nối giữa thái độ và hành vi. Ý định
của cá nhân để thực hiện hành vi bị tác động bởi 2 yếu tố là thái độ và chuẩn chủ
quan. Thái độ đối với một hành động là chúng ta cảm thấy như thế nào khi làm
một việc gì đó. Chuẩn chủ quan được xem như là những ảnh hưởng của môi
trường xã hội lên hành vi của cá nhân.
Ý định là một chỉ số thể hiện sự sẵn sàng của một người để thực hiện những
hành vi nhất định.
Mô hình hành động có kế hoạch
Thái độ
Chuẩn chủ quan Hành vi thực sự Ý định hành vi
Nhận thức kiểm soát hành vi
Hình 2.2. Thuyết hành vi dự định (Theory of Planned Behavior – TPB)
Thuyết hành vi dự định (TPB) (Ajzen, 1991), được phát triển từ lý thuyết
hành động hợp lý (TRA; Ajzen & Fishbein, 1975), giả định rằng một hành vi có
thể được dự báo hoặc giải thích bởi các xu hướng hành vi để thực hiện hành vi đó.
Các xu hướng hành vi được giả sử bao gồm các nhân tố động cơ mà ảnh hưởng
11
đến hành vi, và được định nghĩa như là mức độ nỗ lực mà mọi người cố gắng để
thực hiện hành vi đó (Ajzen, 1991).
Xu hướng hành vi lại là một hàm của ba nhân tố. Thứ nhất, các thái độ được
khái niệm như là đánh giá tích cực hay tiêu cực về hành vi thực hiện. Nhân tố thứ
hai là ảnh hưởng xã hội mà đề cập đến sức ép xã hội được cảm nhận để thực hiện
hay không thực hiện hành vi đó. Cuối cùng, thuyết hành vi dự định TPB (Theory
of Planned Behaviour) được Ajzen xây dựng bằng cách bổ sung thêm yếu tố kiểm
soát hành vi cảm nhận vào mô hình TRA. Thành phần kiểm soát hành vi cảm nhận
phản ánh việc dễ dàng hay khó khăn khi thực hiện hành vi; điều này phụ thuộc
vào sự sẵn có của các nguồn lực và các cơ hội để thực hiện hành vi. Ajzen đề nghị
rằng nhân tố kiểm soát hành vi tác động trực tiếp đến xu hướng thực hiện hành vi,
và nếu đương sự chính xác trong cảm nhận về mức độ kiểm soát của mình, thì
kiểm soát hành vi còn dự báo cả hành vi.
Mô hình hành vi người tiêu dùng
Kích thích Marketing
Kích thích Khác
Quyết định của người mua
Đặc điểm người mua
Quá trình ra quyết đị h - Nhận
- Chọn sản phẩm
- Chọn công ty - Chọn đơn vị phân phối - Định thời
- Sản phẩm Giá - - Địa điểm - Chiêu thị
- Văn hóa - Xã hội - Tâm lý - Cá tính
- Kinh tế - Công nghệ - Chính trị - Văn hóa
thức vấn đề - Tìm kiếm thông tin - Đánh giá - Quyết định
gian - Định số lượng
Hình 2.3. Mô hình hành vi người tiêu dùng
(Nguồn: Philip Kotler (2001), Quản trị Marketing, Nxb. Thống kê, tr.198)
Hành vi người tiêu dùng là những phản ứng của khách hàng dưới tác động
của những kích thích bên ngoài và quá trình tâm lý bên trong diễn ra thông qua
quá trình quyết định lựa chọn hàng hóa, dịch vụ.. Thông qua nghiên cứu
12
marketing, các doanh nghiệp sẽ nắm rõ được những thông tin liên quan đến hành
vi mua hàng của người tiêu dùng như sau:
- Mua cái gì? (What)
- Người mua hàng là ai? (Who)
- Mua hàng như thế nào? (How)
- Mua hàng ở đâu? (Where)
- Mua hàng khi nào? (When)
- Tại sao mua hàng? (Why)
2.2.2. Lý thuyết về sự lựa chọn của người tiêu dùng
Theo N. Gregory Mankiw, lý thuyết về sự lựa chọn của người tiêu dùng cho
rằng: “quá trình ra quyết định của cá nhân được định hướng bởi sự tối đa hóa
tính hữu ích trong một lượng ngân sách hạn chế”. Theo đó, với giả thuyết con
người là duy lý và thông tin trên thị trường là hoàn hảo, hành vi của người tiêu
dùng chịu sự ảnh hưởng bởi hai yếu tố cơ bản sau:
Thứ nhất, sự giới hạn của ngân sách (thu nhập): mọi người đều chịu sự giới
hạn hay ràng buộc về mức thu nhập của họ. Khi quyết định mua một loại hàng hóa
nào đó, người ta thường phải xem xét đến khả năng chi trả của họ, khả năng
đánh đổi của họ để có được hàng hóa này thay vì hàng hóa khác hay dùng vào
việc khác.
Thứ hai, mức hữu dụng cao nhất: người tiêu dùng chỉ lựa chọn những loại
hàng hóa, dịch vụ nào mang lại cho họ lợi ích lớn nhất. Lợi ích này là tổng hòa
những giá trị mà người tiêu dùng nhận được khi lựa chọn sản phẩm hay dịch vụ
đó.
Ví dụ về trường hợp lựa chọn căn hộ có mức giá thấp: Khi một cá nhân nào
đó có nhu cầu về nhà ở, anh ta sẽ luôn mong muốn sở hữu cho mình một nơi
mà có các điều kiện tiện nghi là tốt nhất như: không gian rộng rãi, thoáng mát, nội
thất hợp lý, môi trường sống thoải mái v.v. Tuy nhiên, để có được một nơi như
vậy thì anh ta cần phải tích lũy nhiều hơn nữa. Mức thu nhập của anh ta bây giờ
chỉ phù hợp cho việc sở hữu một căn hộ có mức giá thấp. Do đó, trong giới hạn về
13
ngân sách của mình anh ta sẽ lựa chọn căn hộ ở mức giá thấp nào có các đặc điểm
mang lại cho anh ta lợi ích nhiều nhất.
2.2.3. Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua hàng của người tiêu
dùng
Nghiên cứu một cách tổng quát về hành vi người tiêu dùng, Philip Kotler và
Gary Armstrong (2009) cho rằng quá trình mua hàng chịu sự tác động bởi các
nhóm yếu tố cơ bản sau: yếu tố văn hoá, yếu tố xã hội, yếu tố cá nhân và yếu tố
tâm lý (hình 2.4)
Văn hóa
Xã hội
Cá nhân - Tuổi và giai đoạn của chu kỳ sống - Nền văn
NGƯỜI MUA - Nghề nghiệp - Hoàn cảnh kinh tế - Nhánh văn
và lối sống - Nhóm tham khảo - Gia đình - Vai trò hóa hoá - Nhân cách và tự ý Tâm lý - Động cơ - Nhận thức - Hiểu biết - Niềm tin và thái độ thức - Tầng lớp xã hội và địa vị xã hội
Hình 2.4: Mô hình chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi (Nguồn: Philip Kotler, Gary Armstrong (2009), Principles o Marketing,
13th, Pearson..)
Các yếu tố văn hóa
Các yếu tố văn hóa ảnh hưởng sâu rộng đến hành vi của người tiêu dùng. Khi
nghiên cứu về yếu tố văn hóa ta xem xét vai trò của các yếu tố nền văn hóa, nhánh
văn hóa và tầng lớp xã hội đối với người quyết định mua.
Nền văn hóa: là yếu tố quyết định cơ bản nhất những mong muốn và hành vi
của một người. Một đứa trẻ khi lớn lên sẽ tích luỹ được một số những giá trị, nhận
thức, sở thích và hành vi thông qua gia đình của nó và những định chế then chốt
khác. Những giá trị của văn hóa ảnh hưởng đến hành vi của mọi người mà hầu hết
chúng ta đều không nhận ra chúng.
14
Ví dụ: Nền văn hóa Việt Nam chi phối đến sự lựa chọn mua CHCC. Bên
cạnh đó, văn hóa phương Tây đặc biệt chi phối giới trẻ trong hành vi mua CHCC.
Nhánh Văn hoá: mỗi nền văn hóa đều có những nhánh văn hóa nhỏ hơn tạo
nên những đặc điểm đặc thù hơn và mức độ hòa nhập với xã hội cho những thành
viên của nó. Các nhánh văn hóa tạo nên những khúc thị trường quan trọng và
những người làm tiếp thị thường thiết kế các sản phẩm và chương trình tiếp thị
theo các nhu cầu của các phân khúc đó.
Tầng lớp xã hội: hầu như tất cả các xã hội loài người đều thể hiện rõ sự
phân tầng xã hội. Sự phân tầng này đôi khi mang hình thức, một hệ thống đẳng
cấp theo đó những thành viên thuộc các đẳng cấp khác nhau được nuôi nấng và
dạy dỗ để đảm nhiệm những vai trò nhất định được xếp theo theo thứ bậc và gồm
những thành viên có chung những giá trị, mối quan tâm và hành vi
Các yếu tố xã hội
Nhóm tham khảo: Nhiều nhóm có ảnh hưởng đến hành vi của một người.
Nhóm tham khảo của một người bao gồm những nhóm có ảnh hưởng trực tiếp
(mặt đối mặt) hay gián tiếp đến thái độ hay hành vi của người đó. Những nhóm
mà có ảnh hưởng trực tiếp đến một người gọi là những nhóm thành viên.
Gia đình: Các thành viên trong gia đình là nhóm tham khảo quan trọng có
ảnh hưởng lớn nhất. Ta có thể phân biệt hai gia đình trong đời sống người mua.
Gia đình định hướng gồm bố mẹ của người đó. Do từ bố mẹ mà một người có
được một định hướng đối với tôn giáo, chính trị, kinh tế và một ý thức về tham
vọng cá nhân, lòng tự trọng và tình yêu. Ở những nước mà bố mẹ sống chung với
con cái đã trưởng thành như Việt Nam thì ảnh hưởng của họ có thể là cơ bản.
Một ảnh hưởng trực tiếp hơn đến hành vi mua sắm hàng ngày là gia đình
riêng của người đó, tức là vợ chồng và con cái. Đó là một tổ chức mua hàng tiêu
dùng quan trọng nhất trong xã hội.
Vai trò và địa vị: Trong đời mình một người tham gia vào rất nhiều nhóm –
gia đình, các câu lạc bộ, các tổ chức. Vị trí của người đó trong mỗi nhóm có thể
xác định căn cứ vào vai trò và địa vị của họ. Mỗi vai trò đều gắn với một địa vị.
15
Người ta lựa chọn những sản phẩm thể hiện được vai trò và địa vị của mình
trong xã hội.
Các yếu tố cá nhân
Tuổi tác và giai đoạn của chu kỳ sống: Người ta mua những hàng hóa, dịch
vụ khác nhau trong suốt đời mình và việc tiêu dùng cũng được định hình tùy theo
giai đoạn của chu kỳ sống. Ví dụ: khi còn trẻ người ta thường thích sống chung
với bố mẹ nhưng đến khi có gia đình thì họ có xu hướng muốn tìm kiếm một nơi ở
riêng tư.
Nghề nghiệp: Nghề nghiệp của một người cũng ảnh hưởng đến cách thức
tiêu dùng của họ. Ví dụ: người công nhân thường chủ yếu sẽ mua những sản phẩm
phục vụ cuộc sống hằng ngày và phục vụ công việc họ đang làm, trong khi đó
người chủ tịch doanh nghiệp thường hay sử dụng dịch vụ vui chơi giải trí nhiều
hơn, mua những sản phẩm đắt tiền hơn.
Hoàn cảnh kinh tế: Việc lựa chọn sản phẩm chịu tác động rất lớn từ hoàn
cảnh kinh tế của người đó. Hoàn cảnh kinh tế của một người gồm thu nhập có thể
chi tiêu được của họ (mức thu nhập, mức ổn định và cách sắp xếp thời gian), tiền
tiết kiệm và tài sản (bao gồm cả tỷ lệ phần trăm tài sản lưu động), nợ, khả năng
vay mượn, thái độ đối với việc chi tiêu và tiết kiệm.
Lối sống: Lối sống của một người là một cách sống của họ được thể hiện ra
trong hoạt động, sự quan tâm và ý kiến của người đó. Lối sống miêu tả sinh động
toàn diện một con người trong quan hệ với môi trường xung quanh. Những người
cùng xuất thân từ một nhánh văn hóa, tầng lớp xã hội và cùng nghề nghiệp có thể
có những lối sống hoàn toàn khác nhau.
Nhân cách và ý niệm về bản thân: Mỗi người đều có một nhân cách khác
biệt có ảnh hưởng đến hành vi của người đó. Ở đây nhân cách có nghĩa là những
đặc điểm tâm lý khác biệt của một người dẫn đến những phản ứng tương đối nhất
quán và lâu bền với môi trường của mình. Nhân cách thường được mô tả bằng
những nét như tự tin có uy lực, tính độc lập, lòng tôn trọng, tính chan hòa, tính kín
đáo và tính dễ thích nghi. Nhân cách có thể là một biến hữu ích trong việc phân
16
tích hành vi của người tiêu dùng, vì rằng có thể phân loại các kiểu nhân cách và có
mối tương quan chặt chẽ giữa các kiểu nhân cách nhất định với các lựa chọn sản
phẩm và nhãn hiệu.
Các yếu tố tâm lý
Động cơ: Một nhu cầu sẽ trở thành động cơ khi nó tăng lên đến một mức độ
đủ mạnh. Một động cơ (hay một sự thôi thúc) là một nhu cầu đã có đủ sức mạnh
để thôi thúc người ta hành động. Việc thỏa mãn nhu cầu sẽ làm giảm bớt cảm giác
căng thẳng.
Có rất nhiều nhà tâm lý học đã phát triển những lý thuyết về động cơ của con
người. Trong đó, Abraham Maslow cho rằng nhu cầu của con người được sắp xếp
trật tự theo thứ bậc từ cấp thiết nhất đến ít cấp thiết nhất như sau: Những nhu cầu
sinh lý (ăn, ở, nghỉ ngơi v.v.), những nhu cầu an toàn (an toàn, được bảo vệ v.v.),
những nhu cầu xã hội (giao tiếp, cảm giác thân mật v.v.), những nhu cầu được tôn
trọng (tự tôn trọng, được công nhận, có địa vị xã hội v.v.) và những nhu cầu tự
khẳng định mình (tự phát triển và thể hiện mọi tiềm năng v.v.). Con người sẽ cố
gắng thỏa mãn trước hết là những nhu cầu quan trọng nhất. Khi người ta đã thoả
mãn được một nhu cầu quan trọng nào đó thì nó sẽ không còn là động cơ hiện thời
nữa và người ta lại cố gắng thỏa mãn nhu cầu quan trọng nhất tiếp theo.
Nhận thức: Nhận thức là một quá trình thông qua đó cá thể tuyển chọn, tổ
chức và giải thích thông tin tạo ra một bức tranh có ý nghĩa về thế giới xung
quanh.
Nhận thức không chỉ phụ thuộc vào những tác nhân vật lý, mà còn phụ thuộc
vào cả mối quan hệ của các tác nhân đó với môi trường xung quanh và những điều
kiện bên trong cá thể đó. Người ta có thể có những nhận thức khác nhau về cùng
một khách thể do có ba quá trình nhận thức: sự quan tâm có chọn lọc, sự bóp méo
có chọn lựa và sự ghi nhớ có chọn lọc.
Tri thức: Khi người ta hành động họ cũng đồng thời lĩnh hội được tri thức,
tri thức mô tả những thay đổi trong hành vi của cá thể bắt nguồn từ kinh nghiệm.
Hầu hết hành vi của con người đều được lĩnh hội. Các nhà lý luận về tri thức cho
17
rằng tri thức của một người được tạo ra thông qua sự tác động qua lại của những
thôi thúc, tác nhân kích thích, những tấm gương, những phản ứng đáp lại và sự
củng cố.
Niềm tin và thái độ: Thông qua hoạt động và tri thức, người ta có được
niềm tin và thái độ. Những yếu tố này lại có ảnh hưởng đến hành vi mua sắm của
con người.
Niềm tin là một ý nghĩ khẳng định của con người về một sự việc nào đó.
Những niềm tin đó tạo nên những hình ảnh của sản phẩm cũng như nhãn hiệu và
người ta hành động theo những hình ảnh đó.
Thái độ diễn tả những đánh giá tốt hay xấu dựa trên nhận thức bền vững,
những cảm giác cảm tính và những xu hướng hành động của một người đối với
một khách thể hay một ý tưởng nào đó. Thái độ làm cho người ta xử sự khá nhất
quán đối với những sự vật tương tự. Người ta không phải giải thích và phản ứng
với mỗi sự vật theo một cách mới. Thái độ cho phép tiết kiệm sức lực và trí óc, vì
thế mà rất khó thay đổi được thái độ.
2.3. Một số nghiên cứu trong và ngoài nước
2.3.1. Nghiên cứu trong nước
Bảng 2.2. Bảng thống kê mô hình nghiên cứu nước ngoài Và một số nghiên cứu
khác:
STT TÁC GIẢ TÊN ĐỀ TÀI NỘI DUNG
Phát triển nhà ở xã hội và -Hiện trạng và những vấn đề 1 Nguyễn Đăng
Sơn - Phó nhà ở cho người thu nhập nhà ở ,cho người thu nhập
Viện trưởng, thấp (2012) thấp
Viện Nghiên -Các giải pháp phát triển nhà
cứu Đô thị & ở xã hội và nhà ở cho người
Phát triển Hạ thu nhập thấp
tầng
Những vấn đề cho người -Thực trạng vấn đề người PGS. TS. 2
nghèo tại TP. Hồ Chí nghèo và nơi ở tại TP. Hồ Chí Trần Thị
18
Minh (2012)- Trường Minh Kim Xuyến
Đại Học KHXH & Nhân -Giải pháp vấn đề nhà ở cho và Th.S
Văn- ĐH Quốc Gia TP. người nghèo tại TP. HCM Phạm Thị
Hồ Chí Minh Thùy Trang
-Đề xuất các giải pháp thiết
kế, xây dựng, nâng cấp hạ
tầng cho việc hoàn thiện nơi
ở và môi trường ở cho người Nghiên cứu Các giải pháp
thu nhập thấp. Kết hợp việc 3 TS.KTS Lê đồng bộ phát triển nhà ở
xây dựng các khu ở mới với Thị Bích người thu nhập thấp tại
việc bảo tồn cải tạo và nâng Thuận các đô thị Việt Nam
cấp các khu ở cũ.
-Kiến nghị các chính sách, cơ
chế tài chính cho công tác
xây dựng các khu nhà ở cho
người thu nhập thấp tại các
đô thị Việt Nam,
2.3.2. Nghiên cứu nước ngoài
Bảng 2.2. Bảng thống kê mô hình nghiên cứu nước ngoài
Và một số nghiên cứu khác:
STT TÁC QUỐ NỘI CÁC YẾU TỐ KẾT QUẢ
GIẢ C DUNG NGHIÊN CỨU
GIA
- Có sự khác
biệt đáng kể
trong việc ra ý
định liên quan
19
đến việc mua
Đại 1 Các yếu tố Kinh tế, thẩm mỹ, căn hộ theo mẫu Mwfeq
học ảnh hưởng marketing, xã hội, giới tính, tuổi và Hadda
AlAlb đến quyết địa lý các yếu tố như d,
ayt và định mua tình trạng hôn Mahfuz
đại căn hộ nhân và học vấn Judeh
học chung cư thì không có sự and
Appli của người khác biệt đáng Shafig
ed dân ở kể. Hadda
Scien Amman, - “Tỷ lệ lãi d
ce Jordan suất”, “Thu
thành (2011) nhập” có ảnh
phố hưởng đáng kể
Amm đến hành vi mua
an - căn hộ tại thành
Jorda phố Amman -
n Jordan.
(1) Các yếu tố bên
ngoài gồm: văn hóa,
chính sách của nhà
nước, các hoạt động
2 Nam Hành vi marketing, ảnh Có 4/11 yếu tố Qiuxue
Ninh - mua nhà tại hưởng của nhóm có ảnh hưởng Luo và
Trung thành phố tham khảo; đến quyết định Paul
Quốc Nam Ninh - (2) các yếu tố bên mua nhà đó là: TJ
Trung Quốc trong: nhận thức, nhóm tham James
(2013) thái độ, sự học hỏi, khảo, học hỏi,
cảm xúc, động cơ, nhận thức và
nhân cách, lối sống. nhân cách
20
-Yếu tố Vật Lý -Yếu tố vật lý và
(Physical): chất liên kết không
lượng xây dựng, giá, quan trọng như
thiết kế, yếu tố môi
3 Dilly, Các yếu tố mật độ xây dựng, trường và tiện Connie,
Đông động cơ và diện tích nhà, khả ích Susilaw
Timo nhận thức năng thanh toán, lãi -Kết quả đã chỉ ati,
ảnh hưởng suất, thời hạn thanh ra rằng bạn bè Fernan
đến hành vi toán, khả năng tiếp và đồng nghiệp do
mua nhà cận thị trường là những nguồn Baptist
của người -Liên Kết thông tin quan a và
dân ở Dilly, (Linkage): liên hệ trọng nhất Anunu
Đông với nơi làm việc, (45%) và mặc
Timor gần trường học, giao dù người vợ là
(2001) thông công cộng người ảnh
- Môi Trường hưởng đáng kể
(Environment): sạch đến quá trình ra
sẽ, an toàn, thẫm mỹ quyết định
- Tiện Ích nhưng người
(Utilities): điện, chồng là người
nước, điện thoại, có ra quyết định
khu vực thờ phụng chính
riêng, thể dục thể
thao, tiềm năng đầu
tư
Và một số nghiên cứu khác:
Theo Quigley(1976), chính các tính năng của cấu trúc căn hộ sẽ là một yếu
tố quyết định quan trọng của một hộ gia đình khi lựa chọn nơi cư trú. Đặc tính của
21
các hộ gia đình trong cùng khu vực là một trong những yếu tố quyết định sự lựa
chọn căn hộ ở một hộ gia đình (Gabriel và Rosenthal, 1989). Friedman (1980) khi
ước lượng vai trò của các dịch vụ công cộng địa phương về sự lựa chọn địa điểm
cư trú đã phát hiện ra rằng các dịch vụ công cộng địa phương và đặc điểm cộng
đồng chỉ đóng vai trò nhỏ trong việc xác định lựa chọn địa điểm cư trú. Trong khi
số lượng các tiện ích có thể có được trong một cộng đồng đóng một vai trò khá
quan trọng theo Hua Kiefer (2007). Nechyba và Strauss (1997) thấy rằng chi tiêu
công, thuế, tỷ lệ tội phạm, hoạt động thương mại là những yếu tố ảnh hưởng trực
tiếp đến quyết định mua nhà của cộng đồng dân cư và họ cũng phát hiện ra rằng
quyết định lựa chọn vị trí căn hộ của người mua bị ảnh hưởng đáng kể bởi các
dịch vụ công cộng địa phương và mặt bằng chi phí sinh hoạt.
2.4. Các giả thuyết và mô hình nghiên cứu của luận văn
2.4.1. Các giả thuyết
Từ cơ sở lý thuyết trên, cùng với quá trình nghiên cứu và tham vấn của tác
giả với những tiến sĩ trong lĩnh vực Marketing thuộc trường Đại học kinh tế - Luật
và các chuyên gia phân tích đầu tư có uy tín trong ngành bất động sản tại thành
phố Hồ Chí Minh, tác giả nhận thấy:
Thứ nhất, theo Paul Pelleman (1998), con người bao gồm: con người có ý
thức và con người vô thức. Con người có ý thức hành động theo lý tính (dựa vào
kinh nghiệm, suy nghĩ và có tư duy) và con người vô thức hành động theo cảm
tính (chịu sự tác động của các yếu tố tâm lý, tình cảm và các yếu tố bên ngoài -
không hoàn toàn theo nguyên tắc nào cả). Hành vi của con người còn chịu ảnh
hưởng bởi những yếu tố hoàn cảnh và tâm lý khác chi phối.
Như đã được trình bày ở mục 2.1.2, mỗi con người khi lớn lên ở những môi
trường văn hóa và ý thức về vai trò - địa vị xã hội khác nhau thì sẽ hình thành cho
họ những quan niệm về lối sống, nhân cách và tự ý thức khác nhau. Những quan
niệm này sẽ chi phối niềm tin và thái độ của người đó khi thực hiện hành vi.
Căn hộ là một tài sản có giá trị lớn, thường đó là tài sản tích lũy của cả gia
đình trong thời gian dài. Khi lựa chọn căn hộ, người quyết định lựa chọn rất ngại
22
rủi ro và họ thường tìm đến những chủ đầu tư uy tín. Chủ đầu tư uy tín tạo cho họ
niềm tin. Uy tín của chủ đầu tư được biểu hiện qua việc chủ đầu tư đó luôn tôn
trọng những cam kết với khách hàng hay không, chất lượng của những công trình
đã được thi công, hay tiềm lực của chủ đầu tư v.v. Người mua căn hộ sẽ thích
chọn những chủ đầu tư nào có uy tín lớn hơn.
Chất lượng công trình thể hiện ở chất lượng xây dựng, chất lượng của hệ
thống M&E (Mechanical & Electrical), kiến trúc xây dựng, chất lượng của trang
thiết bị nội thất và hệ thống hạ tầng kỹ thuật v.v.
Từ lập luận trên, tác giả đưa ra giả thuyết sau:
H1: Yếu tố uy tín, chất lượng chủ đầu tư có tác động đến ý định mua chung
cư thu nhập thấp.
Thứ hai, Theo Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad Đại học
Albayt và đại học Applied Science thành phố Amman – Jordan với đề tài “Các
yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân ở Amman,
Jordan (2011”) đã chỉ ra “Thu nhập” có ảnh hưởng đáng kể đến hành vi mua căn
hộ. Vấn đề quan tâm của người mua căn hộ đó chính là xem xét xem sản phẩm đó
có phù hợp với mức thu nhập của mình hay không. Yếu tố thu nhập thể hiện ở
mức ngân sách hiện tại mà người đó dự định mua, khả năng sắp xếp thanh toán,
khả năng vay mượn hay những hỗ trợ từ phía người bán v.v. Tùy vào mức thu
nhập khác nhau mà người mua sẽ có ý định lựa chọn cho mình loại căn hộ phù
hợp.
Từ nghiên cứu của Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh trên, tác giả đưa ra giả
thuyết sau:
H2: Yếu tố thu nhập có tác động đến ý định mua chung cư thu nhập thấp
Thứ ba,
Theo Connie, Susilawati, Fernando Baptista và Anunu với đề tài: “Các
yếu tố động cơ và nhận thức ảnh hưởng đến hành vi mua nhà của người dân
ở Dilly, Đông Timor (2001)” chỉ ra yếu tố môi trường (Environment): sạch sẽ, an
toàn, thẫm mỹ và yếu tố tiện ich (Utilities): điện, nước, điện thoại, có khu vực thờ
23
phụng riêng, thể dục thể thao, tiềm năng đầu tư ảnh hưởng đến hành vi mua nhà
của người dân. Môi trường sống được đề cập ở đây chính là sự an toàn, sự tiện lợi
với các dịch vụ tiện tích đi kèm và sự hòa nhập với cộng đồng dân cư chung sống
v.v. Từ nghiên cứu và lập luận trên tác giả đưa ra giả thuyết:
H3: Yếu tố môi trường sống có tác động đến ý định mua chung cư dành cho
người thu nhập thấp.
Trong khoảng giới hạn về mức thu nhập của mình, người mua căn hộ giá
thấp sẽ lựa chọn cho mình căn hộ nào mang lại cho họ giá trị lớn nhất. Theo Philip
Kotler (2001), giá trị dành cho khách hàng là chênh lệch giữa tổng giá trị mà
khách hàng nhận được và tổng chi phí khách hàng phải trả cho sản phẩm hay dịch
vụ đó.
Trong những yếu tố chi phí mà Philip Kotler (2001) đã đề cập, yếu tố giá cả
của căn hộ là vấn đề mà khách hàng quan tâm lớn nhất khi quyết định lựa chọn
căn hộ cho mình. Sự kỳ vọng về giá cả cạnh tranh so với những sản phẩm khác,
giá cả trong giai đoạn hiện nay là thấp nhất, giá cả xứng đáng với giá trị nhận
được v.v là những yếu tố làm gia tăng giá trị dành cho khách hàng mua căn hộ.
Từ lập luận trên, tác giả đưa ra các giả thuyết sau:
H4: Yếu tố giá cả có tác động đến ý định mua chung cư dành cho người thu
nhập thấp
Theo KARSI (2009), giá trị của căn hộ mang lại sự thỏa mãn cho khách hàng
nằm ở ba yếu tố chính: hài lòng về vị trí, hài lòng về chất lượng công trình xây
dựng và hài lòng môi trường sống.
Vị trí của căn hộ bao gồm vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Vị trí của căn hộ
càng thuận tiện thì giá trị của căn hộ đó càng cao. Ví dụ: những căn hộ nào nằm
gần trung tâm thành phố sẽ có giá trị lớn hơn những căn hộ cùng loại nằm ở xa (vị
trí tương đối) và những căn hộ nằm ở những nơi có khí hậu trong lành mát mẽ sẽ
có giá trị cao hơn những nơi bị ô nhiễm bởi khói bụi v.v (vị trí tuyệt đối).
Từ lập luận trên tác giả đưa ra giả thuyết:
H5: Yếu tố vị trí có tác động đến ý định mua chung cưdành cho người thu
24
nhập thấp
Theo nghiên cứu của Qiuxue Luo và Paul TJ James với đề tài “Hành vi mua
nhà tại thành phố Nam Ninh - Trung Quốc (2013)” chỉ ra các yếu tố bên ngoài
gồm: văn hóa, chính sách của nhà nước, các hoạt động marketing, ảnh hưởng của
nhóm tham khảo góp phần tác động đến hành vi mua nhà.
Từ nghiên cứu trên, tác giả đưa ra các giả thuyết sau:
H6 : Yếu tố hoạt động chiêu thị có tác động đến ý định mua chung cư dành
cho người thu nhập thấp.
Thứ tư, theo Philip Kotler (2001) cho rằng mỗi cá nhân có đặc điểm khác
nhau sẽ có mức độ tiếp nhận và phản ứng đối với những thông tin từ bên ngoài
khác nhau. Đặc điểm cá nhân bao gồm: giới tính, độ tuổi, trình độ, tình trạng hôn
nhân v.v. Theo đó, mỗi người có đặc điểm khác nhau sẽ có hành vi lựa chọn khác
nhau.
Từ lập luận trên, tác giả đưa ra giả thuyết sau:
H7: Có sự khác nhau về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư thu
dành cho người nhập thấp đối với các cá nhân có đặc điểm khác nhau.
2.4.2. Mô hình nghiên cứu đề xuất
Từ cơ sở lý luận và các giả thuyết được trình bày ở trên, tác giả đề xuất mô
hình nghiên cứu các nhân tố tác động đến ý định mua chung cư dành cho người
thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP. Hồ Chí Minh như sau (hình 2.5).
25
Uy tín, chất lượng chủ đầu tư Ý định mua
chung cư thu Thu nhập
nhập thấp tại
Môi trường sống Quận 2
Giá cả
H7
Vị trí
Đặc điểm cá nhân Chiêu thị
Hình 2.5: Mô hình nghiên cứu đề xuất về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua
chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP. Hồ Chí
Minh.
2.4.3. Quan điểm về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp
Nhà ở xã hội (social housing):
Khái niệm “Nhà xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada vào
những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc.
Nhà ở xã hội là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập, hoặc
có nhưng không đáng kể. Họ là những người không thể nào và không bao giờ tự
mình kiếm được một chỗ ở. Những người này thường là người vô gia cư, người
già đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa, những người
sau khi mãn hạn tù nhưng không còn sức lao động… Loại nhà này trong nhiều
trường hợp được gọi là nhà từ thiện, đa phần được tài trợ bởi nhà nước, ngoài ra
còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc
sống của những người sống trong nhà xã hội (Nguyễn Minh Hòa và Mai Hà,
2012).
Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà người đăng ký ở nhà xã hội có thể được miễn
phí hoàn toàn hoặc được thuê với giá thấp. Phần tiền thuê này thường được các tổ
26
chức từ thiện như nhà thờ, tổ chức phi chính phủ, các mạnh thường quân chi trả
qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho người sử dụng vì sợ họ tiêu phung phí.
Đặc điểm chính của loại nhà này là người sử dụng không có bất cứ quyền sở
hữu, không được chuyển nhượng, không thừa kế mà chỉ có quyền sử dụng có thời
hạn trong 10 – 15 năm. Những nhà này không làm bằng vật liệu kiên cố (có thể
gọi là nhà tạm), nhưng có đủ các tiện nghi tối thiểu như điện, nước, gas, nhà vệ
sinh, nhà bếp, nhà tắm. Vị trí của loại nhà này được đặt ở những mảnh đất mà chủ
sở hữu chưa dùng đến. Nó không đặt ở khu vực trung tâm hay các nút giao thông
đông đúc, có thể đặt ở ngoại thành, các khu vực xa… Những người sống trong nhà
xã hội phải cam kết pháp lý, hết thời hạn sử dụng nếu chủ sở hữu cần lấy lại để
đưa vào khai thác như xây các công trình mới thì phải chấp hành, không kiện cáo.
Khi đó tùy tình hình mà nhà nước sẽ bố trí họ vào sống trong các khu nhà ở xã hội
khác. Nhưng dù loại hình nhà ở này là của nhà nước hay các tổ chức từ thiện thì
cũng được quản lý bởi một tổ chức Chính phủ để đảm bảo các vấn đề về an ninh
trật tự, vệ sinh môi trường và cũng tránh trường hợp bị những người có dụng tâm
xấu lợi dụng để kiếm tiền từ những người tốt bụng.
Nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp:
Nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp là một loại sản phẩm hàng hóa không
phải làm từ thiện mà là để bán. Đối tượng mua là người có thu nhập thấp có thể từ
lương, tiền làm công, nhưng do số tiền kiếm được ít, chỉ đủ trang trải cuộc sống và
tích lũy chút ít nhưng không thể nào mua được nhà ở nếu không có sự hỗ trợ nào.
Loại nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp thường có giá rẻ hơn các loại nhà khác với
lý do: Nhà ở vẫn đảm bảo độ bền vững với những tiêu chuẩn xây dựng cơ bản
nhưng không sử dụng các thiết bị đắt tiền (như không có thang máy, không sử
dụng nội thất cao cấp, không đi kèm các dịch vụ tiện ích xa xỉ như hồ bơi, sân
tennis…); Có diện tích nhỏ hơn so với các căn hộ cao cấp, trong nhiều trường hợp
vài ba căn hộ sử dụng chung một nhà bếp và nhà vệ sinh; Được Chính phủ giảm
hoặc miễn một số các loại thuế cho chủ đầu tư (như thuế đất) và hỗ trợ tài chính
thông qua việc can thiệp để được vay ngân hàng với lãi suất thấp, hỗ trợ một phần
27
tiền đền bù giải tỏa (nếu có), hỗ trợ một phần tài chính thông qua việc can thiệp
được giảm giá vật liệu xây dựng…; Người mua được giảm giá căn hộ và trả dần
trong 15 – 20 năm không tính lãi hoặc lãi suất rất thấp (Nguyễn Minh Hòa và Mai
Hà, 2012).
Người mua có thể có quyền sở hữu theo luật định. Ở một số nước như Hàn
Quốc, do được nhiều ưu đãi nên không được tự do mua bán, sang nhượng. Khi
muốn bán, phải bán lại cho quỹ nhà của chính phủ theo giá thỏa thuận để cơ quan
quản lý nhà điều tiết cho người khác.
Theo thực tế tại Việt Nam, khái niệm nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp
vẫn chưa được phân biệt rõ ràng. Nhà ở xã hội theo như khái niệm ở trên rất ít, bởi
lẽ Chính phủ không đủ ngân sách để hỗ trợ nhiều cho đối tượng này. Phần lớn các
dự án nhà ở được xây dựng hiện nay mà nhận được sự ưu đãi của Chính phủ là
nhà ở thu nhập thấp. Do đó, trong bài nghiên cứu, tác giả sử dụng thuật ngữ nhà ở
xã hội và nhà ở thu nhập thấp được hiểu là một.
Nhà ở thương mại giá rẻ:
Ngoài nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ cũng được Nhà nước, các nhà
đầu tư quan tâm, hỗ trợ và phát triển để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người có
thu nhập thấp. Nhà ở thương mại giá rẻ là một loại hình nhà ở được lưu thông tự
do trên thị trường nhà ở, việc mua bán hay cho thuê không phải chịu những ràng
buộc đặc thù nào. Người mua, kể cả đối tượng thu nhập thấp, nếu có đủ tiền thì có
thể chọn mua căn hộ thích hợp tại khu vực họ muốn. Để có được giá rẻ thì căn hộ thường có diện tích nhỏ, vào khoảng 40-60 m2 đủ đáp ứng nhu cầu ở cho người có thu nhập thấp. Ngoài ra hiện cũng có cả loại căn hộ 20-30 m2 cho người độc thân
hay mới lập gia đình. Chính quyền thay vì quy định diện tích tối thiểu của căn hộ,
chỉ nên quy định diện tích ở tối thiểu hợp vệ sinh tính theo đầu người tại từng giai
đoạn phát triển của địa phương (ví dụ quy định trong thông tư 07/2013/TT-BXD là 8m2/người). Giới hạn đó dần dần sẽ được nâng lên khi kinh tế phát triển hơn.
Một số yếu tố khác cũng có tác động đáng kể đến giá nhà, như số tầng ít
(khoảng 3-5 tầng) nên không sử dụng thang máy và nền móng cũng không phức
28
tạp; áp dụng công nghệ xây dựng tiên tiến, sử dụng vật liệu hoàn thiện và trang bị
điện nước đơn giản; đất do chính quyền cấp với giá khuyến khích. Căn hộ giá rẻ
khác căn hộ căn hộ cao cấp về kiến trúc căn hộ, về vật liệu hoàn thiện và trang
thiết bị bên trong, còn kiến trúc bên ngoài của chung cư vẫn phải đẹp để đảm bảo
mỹ quan đô thị.
2.4.4. Quan điểm về đối tượng thu nhập thấp
Định nghĩa chính xác về người thu nhập thấp không phải là một việc dễ
dàng. Thực tế tại Việt Nam, cụm từ thu nhập thấp là một khái niệm được sử dụng
để hình dung một cách tương đối về đối tượng nghèo trong xã hội. Không có văn
bản nào định nghĩa thế nào là thu nhập thấp, mức chuẩn của thu nhập thấp là bao
nhiêu.
Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa người
thu nhập thấp do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình,
vào tình hình phát triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương,
từng dân tộc. Cho nên, để định nghĩa thế nào là người thu nhập thấp, cần tiến hành
khảo sát xã hội về thu nhập và chi tiêu hộ gia đình.
Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và UNDP, người thu nhập thấp là
những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại. 34% thu nhập
còn lại dành cho ( nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng v..v)
Theo các nhà kinh tế, để xác định thu nhập thấp thì việc xây dựng hệ thống
các chỉ số định lượng là cần thiết. Có 3 phương pháp xác định thu nhập thấp (Bùi
Thị Mai Hoài và Sử Đình Thành, 2011):
• Phương pháp giới hạn thu nhập thấp (LICO: Low – income cutoffs) : Theo
phương pháp này, ngưỡng thu nhập thấp của các hộ gia đình là mức thu
nhập mà ở đó tỷ lệ chi tiêu cho lương thực, chỗ ở và quần áo của hộ gia
đình lớn hơn con số trung bình của xã hội về chính tỷ lệ này.
• Phương pháp đo lường thu nhập thấp (Low income measures: LIM) : Theo
phương pháp này, cơ sở để xác định thu nhập thấp là một tỷ lệ phần trăm
nhất định trên thu nhập trung bình của các hộ gia đình trong xã hội.
29
• Phương pháp đo lường dựa vào rổ hàng hóa thị trường (Market Basket
Measure – MBM) : Theo phương pháp này, người ta tiến hành ước lượng
chi phí của một rổ hàng hóa, dịch vụ thiết yếu trong một năm tham chiếu.
Bất kỳ hộ gia đình nào có mức thu nhập thấp hơn chi phí của rổ hàng hóa
thì được xem như là sống trong điều kiện thu nhập thấp.
Có thể hiểu đối tượng thu nhập thấp là người có thu nhập tương đối ổn
định, có khả năng tích luỹ vốn để tự cải thiện điều kiện ở nhưng cần sự hỗ trợ, tạo
điều kiện của Nhà nước về vay vốn, về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người
vay vốn làm nhà có khả năng hoàn trả). Đối tượng thu nhập thấp thường hội tụ
một số đặc điểm: có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống; phải chi một
phần lớn trong thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền mua nhà ngoài việc chi tiêu
cho nhu cầu cơ bản; sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không có điều kiện
sửa sang hay cải tạo lại; chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp, diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 4 m2/đầu người (Viện nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây
dựng, 2012).
Tóm lại, người có thu nhập thấp tại Tp.HCM là người có thu nhập thấp hơn
thu nhập bình quân đầu người/năm. (Thu nhập bình quân đầu người năm 2016 của
Tp.HCM là 5.428 USD/người ( 120 triệu đồng/năm), tương đương 10 triệu
đồng/tháng (Cục Thống Kê TP. Hồ Chí Minh 2016). )
2.4.5. Kinh nghiệm về nhà ở cho người thu nhập thấp của một số nước trên
thế giới
Kinh nghiệm tại Indonesia
Tại Indonesia các chung cư xây cho người thu nhập thấp thường được xây tối
đa 6 tầng; không dùng thang máy mà dùng cầu thang bộ. Trong đó diện tích mỗi
căn hộ chỉ từ 26-36 m2, giá tối đa là 1.500 USD (khoảng 250 triệu đồng). Bên
cạnh đó nhà nước cũng có rất nhiều chính sách hỗ trợ cho người thu nhập thấp
như: trả góp trong vòng 30-40 năm và trong 4-8 năm đầu chính phủ hỗ trợ lãi suất
vay ngân hàng, nhưng trong thời gian đó căn hộ bị cấm chuyển nhượng đồng thời
chính phủ cũng quy định những người có thu nhập thấp dưới 480 USD/năm mới
30
được mua nhà diện tích này. Còn các doang nghiệp ở đây thì được hưởng ưu đãi
thuế xây dựng 1% trong khi thuế xây dựng accs loại hình nhà khác là 5%, ngoài ra
họ còn được giảm thuế giá trị gia tăng. Chính những ưu đãi đó đã giúp doanh
nghiệp có lãi từ 10-15%. Do đó qua 2 năm triển khai chương trình này Indonesia
đã xây dựng được 100.000 căn hộ kiểu này. Chính phủ cũng tin rằng dù trong bối
cảnh khủng hoảng tài chính toàn cầu thì chương trình nhà ở cho người thu nhập
thấp vẫn luôn được lợi nhuận nhất định nên luôn hoàn thành đúng thời hạn đáp
ứng đủ nhu cầu.
Kinh nghiệm của Singapore: Đất nước toàn dân sở hữu nhà ở
Tay Kim Poh – người đứng đầu Ủy ban phát triển nhà ở Singapore (HDB)
cho biết: Tôi chưa thấy một tổ chức hay một đất nước nào đạt đến được tỷ lệ sở
hữu nhà ở như thế này, vì vậy chúng tôi là đất nước duy nhất:”.
Theo số liệu của Chính phủ , từ được khi thành lập HDB đã xây dựng
khoảng 1.000.000 căn hộ. Những căn hộ HDB mới được xây dựng có giá thấp hơn
giá thị trường nên thu hút được nhiều người mua nhà so với nhà của các công ty tư
nhân. Đặc biệt trong vòng 3 năm qua, khi giá cả tăng lên vòn vọt (được biết 95%
người dân Singapore sống và sở các căn hộ HDB). Số ít còn lại là những người
thu nhập thấp phải đi thuê nhà. Những tòa nhà nhỏ hơn và cũ hơn của HDB tuy
thiếu những tiện ích nhưng vẫn có các cửa hàng hay một khu chợ bán đồ tươi
sống, trường học, thư viện, các cơ sở y tế, đã tạo nên sự trọn vẹn cho đời sống ở
những khu trung tâm như thế này.
Chương trình sở hữu nhà ở HDB được thành lập năm 1964 và đã đưa ra
nhiều sáng kiến giúp người dân Singapore có thể mua được nhà ở. Chương trình
này đã được LHQ trao tặng giải thưởng vì sự cải thiện tính minh bạch, trách
nhiệm, nhiệt tình trong ngành dịch vụ công.
Ngoài ra HDB còn cho người mua nhà vay tiền với lãi suất thấp hơn lãi
suất ngân hàng. Những người mua nhà trả góp của HDB thường phải trả ít hơn
25% số thu nhập hàng tháng của họ với mục tiêu giữ cho giá nhà đạt ở mức có thể
“chịu nhiệt” được. HDB đã nhận được gần 1,25 tỷ đô tiền trợ cấp của chính phủ
31
để bù vào khoản lỗ của mình. “Vì mục đích xã hội chúng tôi đã bị thua lỗ”, ông
Tay cười nói: “Nếu chúng tôi cung cấp nhà cho người dân thay vì cho họ thuê họ
sẽ có niềm tin vào đất nước”. Tay nhắc lại lời “cha đẻ” của Singapore Lý Quang
Diệu. Trong cuốn hồi ký của mình ông Lý Quang Diệu đã viêt: “tôi tin rằng nếu
mọi gia đình đều sở hữu nhà ở thì đất nước sẽ ổn định hơn”.
Kinh nghiệm tại Trung Quốc
Kinh nghiệm đầu tiên của Trung Quốc trong cải cách nhà ở là các khoản
tiết kiệm bắt buộc trong nguồn thu nhập của mọi người dành cho nhà ở.
Kinh nghiệm thứ hai là Trung Quốc đã thiết lập quy định quản lý nhà cho
thuê với giá thấp vào năm 2001 và chính thức áp dụng trên toàn quốc từ 1/3/2004.
Chính sách nhà ở minh bạch trong phân phối tiền bao cấp cho các gia đình có thu
nhập thấp với sự kiểm soát của nhà nước. Bên cạnh đó Trung Quốc thực hiện
chiến lược bao cấp tiền thuê nhà, chiến lược này cũng tỏ ra linh hoạt và ít tốn kém
hơn so với chiến lược trực tiếp cấp nhà cho thuê với gia sthaaps cho các hộ gia
đình có thu nhập thapps. Mô hình hợp tác với công ty nhà đất theo hướng hợp tác
nhà nước – tư nhân cũng tỏ ra là một công cụ đắc lực.
2.5. Thực trạng thị trường căn hộ thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh
Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) 2016, thành phố
này đang có gần 13 triệu dân, trong đó có gần 3 triệu lao động nhập cư, hơn
200.000 cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang với
mức thu nhập trung bình, thấp.
Hiện nhiều người vẫn phải sống trong những căn hộ chật chội, diện tích
bình quân đầu người chỉ đạt 7,7m2/người, thấp hơn mức chỉ tiêu mà thành phố đặt
ra là 10m2/người. Đó là chưa kể đến những trường hợp phải sống tạm bợ trong
các căn nhà tuyềnh toàng, ven kênh rạch.
Theo báo cáo tình hình thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh năm
2015 và quý I/2016 hiệp hội bất động sản Số: 29/ CV- (HoREA), thị trường bất
động sản thành phố Hồ Chí Minh đã có sự tăng trưởng rất mạnh trong tất cả các
phân khúc, trên địa bàn các quận, huyện.
32
Phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư có sự tăng trưởng khá mạnh :
- Về nhà ở xã hội: các doanh nghiệp đã khởi công xây dựng 05 dự án mới; đã
hoàn thành 04 dự án với quy mô 3.131 căn hộ; Ủy ban nhân dân thành phố cũng
đã công nhận 6 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Qúy I/2016 Thành phố đang xem
xét thêm 2 dự án; Về nhà ở tái định cư: Các doanh nghiệp đang tham gia 8 dự án.
Riêng đối với chương trình 12.500 căn hộ tái định cư, các doanh nghiệp đã bàn
giao được 2.076 căn);
- Phân khúc nhà ở thương mại loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán vừa
túi tiền (trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ) trong nhiều năm qua vẫn là phân khúc phát
triển bền vững, trụ cột của thị trường, đáp ứng nhu cầu thật của phần lớn người
tiêu dùng, và hiện nay cung không đủ cầu.
Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng Tp.HCM 2016 toàn Tp.HCM có
476.000 hộ chưa có nhà ở riêng, 300.000 hộ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội, 143.000
hộ có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Chỉ riêng nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã
hội trên địa bàn Tp.HCM giai đoạn 2016-2020 thì có đến 81.000 hộ gia đình, cá
nhân có nhu cầu. Loại nhà mong đợi là chung cư chiếm 94%, với giá nhà từ 800
triệu đồng/căn (phạm vi nội thành), diện tích từ 25 – 90m2/căn. Chiếm gần 50%
trong số đó là muốn được vay tiền thanh toán nhà ở xã hội (mức 400 triệu đồng)
từ Quỹ phát triển nhà và Ngân hàng Nhà nước trong thời gian vay 10 - 15 năm.
Theo tính toán của Vụ cơ sở hạ tầng - Bộ kế hoạch và đầu tư, thì diện tích
bình quân đầu người năm 2016 trên địa bàn Tp.HCM vào khoảng 16m2
sàn/người. Tuy nhiên theo số liệu của Ban Quản lý khu chế xuất và khu công
nghiệp Thành phố, hiện có 268.801 lao động trong các khu chế xuất và khu công
nghiệp của Thành phố, trong đó có 180.602 lao động đến từ các tỉnh, thành phố
khác (chiếm 67,44% ) đều không đảm bảo được diện tích bình quân tối thiểu. Số
liệu của Hiệp hội Bất động sản Thành phố chỉ ra trên địa bàn Thành phố Hồ Chí
Minh, 95% nhà trọ là do người dân xây dựng để kinh doanh nhằm giải quyết nhu
cầu nhà ở cho người nhập cư vào Thành phố. Đa phần nhà trọ đều có diện tích nhỏ so với chuẩn chỉ từ 8 - 16m2/người; có nhiều hộ gia đình 07 - 08 người sống trong
33
căn nhà chỉ khoảng 30 - 40m2. 30% số dân đang ở với diện tích dưới 5m 2/người
và 60% người dân có nhu cầu muốn nâng cấp cải tạo nhà.
Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam
Nghiên cứu thị trường BĐS quý II/2015 của Savills Việt Nam cũng đưa ra
dự báo, trong vòng 2-3 năm tới, tổng nguồn cung căn hộ tại thị trường Tp.HCM
có thể lên đến con số 60.000 căn, trong đó có trên 70% thuộc phân khúc trung -
cao cấp. Trong 6 tháng đầu năm nay, lượng căn hộ vừa túi tiền có xu hướng giảm
sút đáng kể và xu hướng này vẫn sẽ tiếp tục mạnh dần trong nửa cuối năm còn lại.
Theo nghiên cứu của CBRE Việt Nam
Báo cáo quý II vừa qua của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, tỷ lệ giao dịch
thành công của căn hộ cao cấp gấp 2 lần căn hộ bình dân, đi ngược lại xu hướng
thị trường ngập tràn nhà giá rẻ như năm 2012-2013.
Trong khoảng 3 tháng trở lại đây, hơn 4.500 căn hộ cao cấp cũng được tung
ra thị trường, với 2.341 căn hộ trung cấp được mở bán nhưng chỉ có 1.649 căn hộ
giá trung bình chào hàng. Theo dữ liệu của CBRE thì nguồn cung mới của phân
khúc nhà giá vừa túi tiền chỉ chiếm khoảng 20% trên tổng số 8.528 sản phẩm đã
được công bố, thấp hơn căn hộ trung - cao cấp lần lượt chiếm 27 và 53%.
Năm 2016 có tổng cộng 37.419 căn hộ mở bán mới, giảm 10% so với năm
ngoái. Dự báo thị trường năm 2017 vẫn sẽ tập trung hơn vào thị phần bình dân và
trung cấp, với gần 40% tổng số căn mới chào bán thuộc phân khúc bình dân. Dự
báo trong năm 2017, thị trường sẽ có 43.861 căn được mở bán.
34
Biểu đồ 2.1. Dự báo nguồn cung mới của thị trường bất động sản Tp. HCM năm
2017
Đánh giá về tỷ lệ hấp thu, CBRE dự báo thị trường sẽ duy trì tỷ lệ hấp thu
cao trong giai đoạn 2017 – 2019. Trong đó, phân khúc bình dân, vốn dao động từ
40 - 50%, dự kiến có thể đạt gần 60% vào năm 2017.
Theo phân tích và nhận định của Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài
Gòn
TGĐ Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, ông Đoàn Chí Thanh cũng phân
tích: "Nhà giá rẻ hiện chỉ có khoảng 8.000 căn trong khi đó, căn hộ trung - cao cấp
có tới 32.000 căn là sự chênh lệch khá lớn, đáng báo động vì thực tế, nhu cầu nhà
giá rẻ hiện vẫn đang chiếm phần lớn toàn thị trường với 13 triệu dân này”
35
Biểu đồ 2.2. Thị phần thị trường căn hộ bình dân Tp. Hồ Chí Minh năm 2016
(Nguồn : Sở Xây Dựng Tp. HCM 2016)
Thời gian qua, trên địa bàn Tp.HCM, các công ty kinh doanh bất động sản
trong và ngoài nước chủ yếu đầu tư vào xây dựng nhà ở, căn hộ cao cấp (dành cho
người có thu nhập cao, có khả năng mua nhà theo giá thị trường) nhằm tìm kiếm
lợi nhuận trong thị trường bất động sản còn nhiều tiềm năng. Do đó, những người
có thu nhập thấp không đủ khả năng cạnh tranh trên thị trường nhà ở. Thành phố
cũng đã triển khai các dự án như xây dựng nhà ở cho cán bộ, công chức thuộc đối
tượng thu nhập thấp; các mô hình đầu tư xây nhà lưu trú cho công nhân; xây dựng
chung cư dành cho những hộ nghèo ở các khu quy hoạch, giải tỏa. Thế nhưng cho
đến nay, việc khiển khai thực hiện còn khiêm tốn.
36
TÓM TẮT CHƯƠNG 2
Chương 2 trình bày tổng quan về cơ sở lý thuyết liên quan đến vấn đề nghiên
cứu. Các khái niệm về người thu nhập thấp, nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp và
thực trạng thị trường căn hộ chung cư thu nhập thấp tại Tp. Hồ Chí Minh trong
những năm gần đây. Qua đó cho thấy nhu cầu thật sự về phân khúc này và ngày
càng gia tăng trong tương lai.
Với mục đích đặt cơ sở khoa học cho việc nghiên cứu nhằm làm cơ sở để
nhận diện các nhân tố tác động đến ý định lựa chọn có mức giá trung bình, tác giả
đã lần lượt giới thiệu các khái niệm về ý định mua của người tiêu dùng, lý thuyết
về sự lựa chọn của người tiêu dùng và mô hình các yếu tố tác động đến hành vi
người tiêu dùng. Qua đó, tác giả đã xây dựng các giả thuyết và đề nghị mô hình
nghiên cứu cho đề tài của luận văn.
Theo đó, ý định mua căn hộ giá thấp chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố chính
sau: yếu tố uy tín - chất lượng của chủ đầu tư, yếu tố thu nhập, yếu tố môi trường
sống, yếu tố giá cả, yếu tố vị trí. Các giả thuyết nghiên cứu được đặt ra:
Yếu tố uy tín, chất lượng công trình có tác động đến ý định mua chung cư thu
nhập thấp.
Yếu tố thu nhập có tác động đến ý định mua chung cư thu nhập thấp.
Yếu tố môi trường sống có tác động đến ý định mua chung cư thu nhập thấp.
Yếu tố giá cả có tác động đến ý định mua chung cư thu nhập thấp.
Yếu tố vị trí có tác động đến ý định mua chung cư thu nhập thấp.
Yếu tố chiêu thị có tác động đến ý định mua chung cư thu nhập thấp
Có sự khác nhau về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư thu nhập
thấp đối với các cá nhân có đặc điểm khác nhau.
Tác giả cũng đã tiến hành nghiên cứu và qui định căn hộ thu nhập thấp nhằm
giới hạn đối tượng nghiên cứu cho luận văn.
37
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Trên cơ sở mục tiêu nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu đã trình bày ở chương
1 và cơ sở lý thuyết cũng như mô hình nghiên cứu đã được trình bày ở chương 2.
Trong nội dung của chương 3 này sẽ trình bày chi tiết hơn về phương pháp nghiên
cứu, quy trình nghiên cứu bổ sung, điều chỉnh các thang đo để đo lường các khái
niệm nhằm kiểm định mô hình nghiên cứu, giả thuyết nghiên cứu.
3.1. Quy trình nghiên cứu
Qui trình nghiên cứu được thực hiện theo hình 3.1 dưới đây.
Thực hiện nghiên cứu định lượng (n= …)
Xây dựng thang đo Cơ sở lý luận và các công trình nghiên cứu Thảo luận nhóm (n= ….) Xây dựng thang đo nháp
Đo lường độ tin cậy Cronbach’s Alpha
Phân tích nhân tố khám phá EFA
Phân tích mô hình hồi quy đa biến
Independent T-Test One Way Anova (kiểm định Levene)
Hình 3.1: Qui trình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư
dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2, Tp.Hồ Chí Minh.
38
3.2. Nghiên cứu định tính
3.2.1. Thiết kế nghiên cứu định tính
Từ mục tiêu nghiên cứu đã xác định cùng với cơ sở lý thuyết được trình bày,
ta thấy vấn đề nghiên cứu ở đây chưa được cấu trúc. Do đó, tác giả nhận thấy sự
cần thiết của việc tiến hành nghiên cứu định tính, nhằm mục đích xác định cấu
trúc vấn đề. Bên cạnh việc thu thập thông tin thông qua các tài liệu tham khảo, các
báo cáo của hiệp hội Bất động sản và cục thống kê Tp. Hồ Chí Minh, tác giả còn
thu thập thông tin thông qua thực hiện nghiên cứu định tính.
Kỹ thuật của nghiên cứu định tính được sử dụng trong nghiên cứu này là thảo
luận nhóm tập trung và phỏng vấn sâu nhằm:
- Khám phá các yếu tố chính ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành
cho người thu nhập thấp tại Quận 2 của người dân Tp. Hồ Chí Minh và các biến
quan sát đo lường (các khía cạnh phản ánh) các yếu tố này.
- Khẳng định các yếu tố tác động đến ý định mua chung cư dành cho người
thu nhập thấp tại Quận 2 của người dân TP. Hồ Chí Minh và các biến quan sát đo
lường (các khía cạnh phản ánh) các yếu tố này theo mô hình lý thuyết được đề
xuất (mục 2.4.2), trên cơ sở đó hiệu chỉnh bổ sung hoàn thiện các yếu tố chính ảnh
hưởng đến quyết mua căn hộ giá thấp dành cho người có thu nhập thấp tại Tp. Hồ
Chí Minh và phát triển thang đo các yếu tố này (nếu có).
Thảo luận nhóm được thực hiện với 6 người có kinh nghiệm trong lĩnh vực
đầu tư và kinh doanh bất động sản gồm: 1 chủ đầu tư, 2 chuyên gia nghiên cứu
trong thị trường bất động sản, 2 giám đốc bán hàng có kinh nghiệm và 1 kiến trúc
sư có kinh nghiệm thiết kế xây dựng công trình chung cư tại Tp.Hồ Chí Minh.
Phương pháp thảo luận dưới sự gợi ý của tác giả nghiên cứu, các thành viên
bày tỏ quan điểm của mình theo các nội dung của dàn bài thảo luận do tác giả
soạn thảo [phụ lục 1.2], các thành viên khác đưa ra quan điểm phản biện lại ý kiến
của các thành viên trước đó, cho đến khi không còn quan điểm của ai phát sinh,
tác giả nghiên cứu thống nhất và giữ lại những ý kiến đại diện cho số đông (được
từ 7/10 người trở lên) tán đồng.
39
Cuộc thảo luận nhóm tập trung được thực hiện vào tháng 9 năm 2016. Kết
quả này là cơ sở để thực hiện phát triển thang đo nháp và bảng câu hỏi được sử
dụng cho giai đoạn phỏng vấn sâu với 20 khách hàng đang có ý định mua chung
cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2 của người dân TP. Hồ Chí Minh
nhằm đánh giá mức độ hoàn chỉnh về nội dung và hình thức của các phát biểu (các
câu hỏi) trong thang đo nháp và khả năng cung cấp thông tin của khách hàng được
phỏng vấn cho những câu hỏi đó. Trên cơ sở đó, hiệu chỉnh thang đo nháp thành
thang đo chính thức sử dụng cho bảng câu hỏi trong nghiên cứu định lượng.
Trong đó, việc đánh giá nội dung bảng câu hỏi được thể hiện qua các yếu tố
sau:
- Đáp viên có hiểu được các phát biểu hay không?
- Đáp viên có thông tin để trả lời hay không?
- Đáp viên có sẵn sàng cung cấp thông tin hay không?
Đánh giá về mặt hình thức và kiểm tra về mặt từ ngữ, cú pháp được sử dụng
trong các phát biểu nhằm đảm bảo tính thống nhất, rõ ràng và không gây nhầm lẫn
cho đáp viên khi được phỏng vấn. Việc phỏng vấn sâu cũng được do chính tác giả
và nhóm cộng tác viên thực hiện đầu tháng 10 năm 2016 theo dàn bài phỏng vấn
[phụ lục 1.3].
3.2.2. Kết quả nghiên cứu định tính
3.2.2.1. Kết quả thảo luận nhóm
Dựa vào nguyên tắc số đông, theo đó, ta có kết quả của thảo luận nhóm như
sau:
- Đồng ý 6 yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư dành cho
người thu nhập thấp và những giả thuyết được tác giả đề xuất ở chương 2 là những
nhân tố chính ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp
tại Quận 2 của người dân Tp.Hồ Chí Minh.
- Bổ sung yếu tố thứ 7 “Đóng góp cho xã hội”, yếu tố này thể hiện ở mức
độ ảnh hưởng của yếu tố cá nhân đến ý định lựa chọn mua chung cư dành cho
người thu nhập thấp tại Quận 2 của người dân TP. Hồ Chí Minh.
40
- Bàn về các yếu tố đặc điểm cá nhân, nhóm thảo luận đồng ý xem xét các
đặc điểm về: giới tính, độ tuổi, trình độ, tình trạng hôn nhân, nghề nghiệp, nơi sinh
sống và làm việc:
+ Giới tính: đồng ý xem xét sự khác nhau giữa nam và nữ trong ý định lựa
chọn căn hộ.
+ Độ tuổi: nhóm đồng ý chỉ nghiên cứu những khách hàng có độ tuổi nằm
trong nhóm đại diện cho đa số người đứng tên trong các hợp đồng giao dịch hiện
tại đã được công bố. Theo đó, nghiên cứu xem xét sự khác nhau giữa những cá
nhân thuộc các nhóm tuổi từ 25-30 tuổi, 31-36 tuổi, 37-45 tuổi và 46-55 tuổi trong
ý định lựa chọn căn hộ.
+ Trình độ: đồng ý xem xét sự khác nhau giữa những cá nhân có mức trình
độ trung học phổ thông, trung cấp-cao đẳng, đại học, thạc sỹ và từ tiến sĩ trở lên
trong ý định mua căn hộ giá thấp.
+ Tình trạng hôn nhân: đồng ý xem xét sự khác nhau giữa những cá nhân còn
độc thân, đang kết hôn và đã ly dị trong ý định lựa chọn căn hộ.
+ Nghề nghiệp: đồng ý xem xét sự khác nhau giữa những cá nhân có nghề
nghiệp là công nhân viên chức nhà nước, nhân viên văn phòng, cấp quản lý - chủ
doanh nghiệp, thợ - công nhân, buôn bán lẻ và những nghề khác trong ý định lựa
chọn căn hộ.
+ Nơi sinh sống và làm việc: đồng ý xem xét sự khác nhau giữa những cá
nhân có nới sinh sống hoặc làm việc khác nhau khác trong ý định lựa chọn căn hộ
- Khái niệm ý định mua căn hộ giá thấp (biến phụ thuộc) cần được phản ánh
dựa trên các khía cạnh đáp ứng được sự kỳ vọng của khách hàng như: phù hợp với
mức thu nhập, có chất lượng đáp ứng với những gì khách hàng mong đợi, giá cả
tốt, tính năng phù hợp với mức nhu cầu của khách hàng, đồng thời người tiêu
dùng cũng sẵn sàng bỏ rất nhiều thời gian và công sức để tìm cho mình một sản
phẩm được xem là đáng tin cậy.
Như vậy, với kết quả của quá trình thảo luận nhóm này, mô hình các yếu tố
chính ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận
41
2 của người dân TP. Hồ Chí Minh và các giả thuyết nghiên cứu đề xuất được điều
chỉnh như sau (hình 3.2).
Uy tín , chất lượng chủ đầu tư Ý định mua
Thu nhập chung cư
dành cho Môi trường sống người thu
nhập thấp tại Giá cả
Quận 2 Vị trí
Hoạt động chiêu thị
Đặc điểm cá nhân Đóng góp cho xã hội
Hình 3.2: Mô hình nghiên cứu đề xuất về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua
chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2 của người dân TP. Hồ Chí
Minh (hiệu chỉnh).
Với các giả thuyết nghiên cứu sau:
H1: Yếu tố uy tín, chất lượng của chủ đầu tư có tác động đến ý định mua
chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2.
H2: Yếu tố thu nhập có tác động đến ý định mua chung cư dành cho người
thu nhập thấp tại Quận 2.
H3: Yếu tố môi trường sống có tác động đến ý định mua chung cư dành cho
H4: Yếu tố giá cả có tác động đến ý định mua chung cư dành cho người thu
người thu nhập thấp tại Quận 2.
H5: Yếu tố vị trí có tác động đến ý định chung cư dành cho người thu nhập
nhập thấp tại Quận 2.
42
thấp tại Quận 2.
H6: Yếu tố hoạt động chiêu thị có tác động đến ý định mua chung cư dành
cho người thu nhập thấp tại Quận 2.
H7: Yếu tố đóng góp cho xã hội có ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành
cho người thu nhập thấp tại Quận 2.
H8: Có sự khác nhau về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành
cho người thu nhập thấp tại Quận 2 đối với các nhân có đặc điểm khác nhau.
3.2.2.2. Kết quả phát triển thang đo
Thang đo nháp được phát triển dựa trên cơ sở lý thuyết và mô hình đề xuất
các yếu tố ảnh hưởng đến ý định tiêu dùng căn hộ chung cư dành cho người thu
nhập thấp tại Quận 2 của người dân Tp. Hồ Chí Minh và kết hợp với kết quả thảo
luận nhóm được trình bày ở trên.
Kết quả là thang đo nháp các yếu tố tác động đến ý định mua căn hộ dành
cho người có thu nhập thấp tại Quận 2, Tp.HCM được phát triển dưới hình thức là
thang đo Likert năm bậc 1 ÷ 5 (1 là hoàn toàn không đồng ý và 5 là hoàn toàn
đồng ý) bao gồm:
- Thang đo các yếu tố tác động đến ý định mua chung cư dành cho người thu
nhập thấp tại Quận 2 [phụ lục 1.3].
- Biến quyết định ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại
Quận 2 của người dân Tp. Hồ Chí Minh [phụ lục 1.3].
3.2.2.3. Kết quả phỏng vấn sâu
Các khách hàng được phỏng vấn (đáp viên) không có ý kiến gì thêm về nội
dung và hình thức của các phát biểu trong thang đo nháp. Vì vậy, thang đo nháp
được chuyển thành thang đo chính chức và được sử dụng trong bảng câu hỏi
nghiên cứu chính thức sau khi bổ sung một số thông tin cá nhân của đáp viên và
các thông tin nhằm sàn lọc đối tượng mục tiêu [phụ lục 1.3].
43
3.3. Nghiên cứu định lượng
3.3.1. Thiết kế mẫu nghiên cứu
Mẫu nghiên cứu được lựa chọn theo phương pháp chọn mẫu phi xác suất
(hình thức chọn mẫu phán đoán). Theo đó, tác giả trực tiếp đến tận các sàn giao
dịch, văn phòng giao dịch nhà đất để khảo sát những khách hàng đang có nhu cầu
tìm kiếm căn hộ nhằm xác định đúng đối tượng điều tra.
Xác định cỡ mẫu tối ưu cho nghiên cứu có nhiều phương pháp khác nhau:
(1) Theo Tabachnick và Fidell, để tiến hành nghiên cứu hồi qui một cách
tốt nhất thì kích thước mẫu phải đảm bảo theo công thức: cỡ mẫu ≥ 8 * số biến
độc lập + 50; hoặc cỡ mẫu ≥ số biến độc lập + 50, nếu số biến độc lập < 5.
(2) Theo Hair & ctg (1998), trường hợp sử dụng phân tích nhân tố (EFA)
thì kích thước mẫu tối thiểu phải là 50, tốt hơn là 100 và tỉ lệ số quan sát/ biến đo
lường là 5/1, nghĩa là cứ mỗi biến đo lường phải tối thiểu 5 quan sát.
(3) Theo các nhà nghiên cứu và ý kiến của các chuyên gia thì cỡ mẫu tối ưu
bao nhiêu là phụ thuộc vào kỳ vọng về độ tin cậy, phương pháp phân tích dữ liệu,
phương pháp ước lượng được sử dụng trong nghiên cứu, tham số cần ước lượng
và quy luật phân phối của tập các kết quả trả lời của đáp viên.
3.3.2. Thu thập thông tin mẫu nghiên cứu
Thông tin mẫu nghiên cứu được thu thập bằng kỹ thuật phỏng vấn dưới 2
hình thức:
(1). Phỏng vấn trực tiếp đối tượng khách hàng.
(2). Phỏng vấn qua email bằng công cụ Form của Google Docs đối với
những khách hàng hàng có thể liên hệ qua địa chỉ email.
Đối tượng đáp viên trong nghiên cứu phải thỏa mãn các điều kiện sau: (a)
đang tìm kiếm mua căn hộ phù hợp (đang có nhu cầu); (b) là người quyết định
chính trong việc lựa chọn căn hộ; (c) độ tuổi từ 25 đến 50 tuổi (đây là nhóm đại
diện cho đa số người đứng tên trong các hợp đồng giao dịch hiện tại (nguồn: Sở
Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh, 2011).
44
3.3.3. Phương pháp phân tích dữ liệu nghiên cứu
3.3.3.1. Đánh giá thang đo
Việc đánh giá độ tin cậy và giá trị của thang đo được thực hiện bằng phương
pháp hệ số tin cậy Cronbach alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA
(Exploratory Factor Analysis) thông qua phần mềm xử lý SPSS 20.0 để sàng lọc,
loại bỏ các biến quan sát không đáp ứng tiêu chuẩn. Trong đó:
Cronhbach alpha là phép đo thống kê về mức độ chặt chẽ (khả năng giải
thích cho một khái niệm nghiên cứu) của tập hợp các biến quan sát (các câu hỏi)
trong thang đo thông qua hệ số Cronbach alpha.
Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005) cùng nhiều nhà
nghiên cứu đồng ý rằng khi hệ số Cronbach alpha có giá trị từ 0,8 trở lên là thang
đo tốt, 0.7 – 0.8 là sử dụng được. Song cũng có nhiều nhà nghiên cứu như
Nunally(1978), Peterson(1994) và Slater(1995) đề nghị số Cronchbach anpha từ
0,6 trở lên là có thể sử dụng được trong trường hợp khái niệm đang nghiên cứu là
mới hoặc mới đối với người trả lời câu hỏi trong bối cảnh nghiên cứu.
Tuy nhiên, theo Nunally et al (1994), hệ số Crochbach alpha không cho biết
biến nào nên loại bỏ và biến nào nên giữ lại. Bởi vậy, bên cạnh hệ số Cronbach
alpha, người ta còn sử dụng hệ số tương quan biến tổng (iterm – total correlation)
và những biến nào có tương quan biến tổng nhỏ hơn 0.3 sẽ bị loại bỏ.
Phân tích nhân tố khám phá EFA là tên chung của một nhóm thủ tục được
sử dụng phổ biến để đánh giá thang đo hay rút gọn một biến. Trong nghiên cứu
này, phân tích nhân tố được ứng dụng để tóm tắt tập các biến quan sát vào một số
nhân tố nhất định đo lường các khía cạnh khác nhau của các khái niệm nghiên
cứu. Tiêu chuẩn áp dụng và chọn biến đối với phân tích nhân tố khám phá EFA
- Tiêu chuẩn Bartlett và hệ số KMO dùng để đánh giá sự thích hợp của phân
bao gồm:
tích EFA. Theo đó, giả thuyết H0 (các biến không có tương quan với nhau
trong tổng thể) bị loại bỏ và EFA được cho là thích hợp khi: 0.5 ≤ KMO ≤
1 và Sig < 0.05. Trường hợp KMO < 0.5 thì phân tích nhân tố có khả năng
45
- Tiêu chuẩn rút trích nhân tố gồm chỉ số Eigenvalue (đại diện cho biến thiên
không thích hợp với dữ liệu.
được giải thích bởi các nhân tố) và chỉ số Cumulative (tổng phương sai
trích cho biết phân tích nhân tố giải thích được bao nhiêu % và bao nhiêu
% bị thất thoát). Theo Gerbing và Anderson (1988), các nhân tố có
Eigenvalue < 1 sẽ không có tác dụng tóm tắt tốt hơn biến gốc (biến tiềm ẩn
trong các thang đo trước khi EFA). Do vậy, các nhân tố chỉ được rút trích
- Tiêu chuẩn hệ số tải (Factor loadings) biểu thị tương quan giữa các biến và
tại Eigenvalue ≥ 1 và được chấp nhận khi tổng phương sai trích ≥ 50%.
các nhân tố, dùng để đánh giá mức ý nghĩa của EFA. Theo Hair & ctg,
Fator loading > 0.3 được xem là đạt mức tối thiểu; Factor loading > 0.4
được xem là quan trọng; Factor loading > 0.5 được xem là có ý nghĩa thực
tiễn. Trường hợp chọn tiêu chuẩn Factor loading > 0.3 thì cỡ mẫu ít nhất
phải là 350; nếu cỡ mẫu khoảng trên 100 thì nên chọn tiêu chuẩn Factor
loading > 0.5; nếu cỡ mẫu khoảng 50 thì Factor loading > 0.75.
Như vậy, với đề tài nghiên cứu này, trong quá trình Cronbach alpha tác giả
quyết định giữ lại các thang đo có trị số Cronbach alpha ≥ 0.6 và loại các biến
quan sát có tương quan biến tổng < 0.3. Trong quá trình phân tích EFA, tác giả sử
dụng phương pháp trích Principal component với phép xoay Varimax, loại bỏ các
biến quan sát có trị số Factor loading ≤ 0.5.
3.3.3.2. Phân tích hồi qui
Phân tích hồi quy đề cập đến việc nghiên cứu sự phụ thuộc của một biến số,
biến phụ thuộc (Y), vào một hay nhiều biến số khác, biến độc lập (Xi), với ý định
ước lượng và/hoặc dự đoán giá trị trung bình (tổng thể) của biến phụ thuộc dựa
trên những giá trị đã biết hay cố định của biến độc lập (E[Y/Xi] = f[Xi]).
Mô hình hồi qui sẽ được ước lượng bằng phương pháp OLS (Ordinary Least
Squares), tức tổng bình phương các sai số là nhỏ nhất. Mô hình nhận được sẽ được
kiểm tra bằng các bước kiểm định khuyết tật của mô hình hồi qui và sau đó sẽ
được kiểm định các giả thuyết thống kê ban đầu của nghiên cứu.
46
Kết quả của mô hình hồi qui là tìm ra mức độ ảnh hưởng của các các nhân tố
tác động đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2 của
người dân TP. Hồ Chí Minh hiện nay.
47
TÓM TẮT CHƯƠNG 3
Chương này đã trình bày khái quát về qui trình thực hiện và phương pháp
thực hiện nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ giá thấp dành
cho người có thu nhập thấp tại Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh.
Theo đó, từ mục tiêu nghiên cứu ban đầu, tác giả đã thiết kế qui trình thực
hiện nghiên cứu định tính nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định
lựa chọn.
Kết quả của quá trình này đã xác định và xây dựng thang đo cho 7 yếu tố tác
động chính là: uy tín - chất lượng chủ đầu tư, thu nhập, môi trường sống, giá cả, vị
trí, yếu tố chiêu thị và yếu tố đóng góp cho xã hội.
Chương này cũng trình bày qui trình thực hiện nghiên cứu định lượng và các
kỹ thuật nhằm kiểm định thang đo và kiểm định mô hình lý thuyết và các giả
thuyết (giả thiết) nghiên cứu bao gồm: thiết kế và thu thập thông tin nghiên cứu,
đánh giá thang đo bằng hệ số Cronbach alpha và phân tích nhân tố khám phá
(EFA); phân tích và kiểm định mô hình hồi qui và kiểm định các giả thuyết thống
kê.
48
CHƯƠNG 4 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1 Đánh giá thang đo
Cuộc khảo sát được thực hiện hơn một tháng trong giai đoạn từ đầu tháng 8
năm 2016 đến gần giữa tháng 9 năm 2016. Có 300 bảng câu hỏi bằng phiếu khảo
sát có sẵn câu trả lời được phát ra, kết quả thu về được 238 phiếu trả lời phản hồi
(tỷ lệ phản hồi chiếm 79,33%) và sau khi loại bỏ những bảng câu hỏi sai sót và
làm sạch số liệu thì còn được 203 phiếu trả lời đạt yêu cầu (tỷ lệ sai sót chiếm
14,7%). Song song với đó, tác giả thực hiện việc khảo sát ý kiến của 98 cá nhân
thông qua email với bạn bè và khách hàng có sẵn, kết quả thu được 70 phiếu trả
lời phản hồi (tỷ lệ phản hồi chiếm 71,42%) và được 55 phiếu trả lời hợp lệ (tỷ số
sai sót chiếm 21,14%).
Trong chương 3 thang đo chính thức được tác giả chọn gồm có 07 nhân tố
ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2 của
người dân Tp. Hồ Chí Minh. Mô hình này bao gồm 7 nhân tố ảnh hưởng trực tiếp:
1) Uy tín chất lượng chủ đầu tư; 2) Thu nhập; 3) Môi trường; 4) Giá cả; 5) Vị trí;
6) Chiêu thị; 7) Đóng góp cho xã hội.
Tác giả sử dụng thang đo Likert 5 mức độ để đơn giản và dễ hiểu hơn.
Thang đo được quy ước từ 1: “hoàn toàn không đồng ý” đến 5: “hoàn toàn đồng
ý”. Thang đo này được tác giả thảo luận cùng 10 người có kinh nghiệm trong lĩnh
vực đầu tư và kinh doanh bất động sản, đánh giá sơ bộ định tính để khẳng định ý
nghĩa thuật ngữ và nội dung thang đo. Kết quả cho thấy các câu hỏi đều rõ ràng,
tất cả thành viên đều hiểu được nội dung và ý nghĩa của từng câu hỏi trong tất cả
các thang đo. Vì vậy, các thang đo này được sử dụng trong nghiên cứu định lượng
để tiếp tục đánh giá thông qua hai công cụ chính là hệ số tin cậy Cronbach alpha
và phân tích nhân tố khám phá EFA.
Tiêu chuẩn chọn thang đo khi nó có độ tin cậy Cronbach Alpha 0,7 (Hoàng
Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008). Thang đo có độ tin cậy Cronbach
Alpha 0,6 cũng được chọn khi nó được sử dụng lần đầu (Nunnally, J.C., &
Bernstein, I.H., 1994). Về lý thuyết, Cronbach Alpha càng cao càng tốt (thang đo
49
càng có độ tin cậy). Kiểm định độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số Cronbach
Alpha nhằm loại trừ các biến có hệ số tương quan biến tổng nhỏ hơn 0,3.
Cronbach Alpha của các thang đo thành phần được trình bày trong các bảng dưới
đây.
4.1.1 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Uy tín_Chất lượng của Chủ đầu
tư (UT)
Bảng 4.1: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Uy tín_Chất lượng của Chủ đầu
tư
Cronbach Biến quan Trung bình thang Phương sai thang Tương quan Alpha nếu loại sát đo nếu loại biến đo nếu loại biến biến tổng biến
8.400 19.0271 .710 .515 UT1
8.105 18.8023 .687 .598 UT2
8.364 18.9612 .707 .526 UT3
9.358 18.9806 .762 .320 UT4
8.974 18.5233 .729 .446 UT5
8.430 18.6512 .699 .558 UT6
Cronbach's Alpha = 0.753
Nguồn:Phân tích dữ liệu – phụ lục số 2.1
Bảng 4.1 cho thấy, thang đo nhân tố Uy tín của chủ đầu tư được đo lường
qua 6 biến quan sát. Kết quả phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha của thang đo là
0.753> 0.6. Đồng thời, cả 6 biến quan sát đều có tương quan biến tổng > 0.3. Như
vậy, thang đo nhân tố Uy tín_Chất lượng của Chủ đầu tư đáp ứng độ tin cậy.
50
4.1.2 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Thu nhập (TN0029
Bảng 4.2: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Thu nhập
Cronbach Biến quan Trung bình thang Phương sai thang Tương quan Alpha nếu loại sát đo nếu loại biến đo nếu loại biến biến tổng biến
5.208 TN1 15.3023 .480 .677
5.060 TN2 15.4109 .355 .733
4.853 TN3 15.3566 .550 .649
4.837 TN4 15.4264 .507 .665
4.907 TN5 15.3101 .546 .652
Cronbach's Alpha = 0.766
Nguồn:Phân tích dữ liệu – phụ lục số 2.1
Bảng 4.2 cho thấy, thang đo nhân tố Thu nhập được đo lường qua 5 biến
quan sát. Kết quả phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha của thang đo là 0.766> 0.6.
Đồng thời, cả 5 biến quan sát đều có tương quan biến tổng > 0.3. Như vậy, thang
đo nhân tố Thu nhập đáp ứng độ tin cậy.
4.1.3 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Môi trường (MT)
Bảng 4.3: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Môi trường
Cronbach Biến Trung bình thang Phương sai thang Tương quan Alpha nếu quan sát đo nếu loại biến đo nếu loại biến biến tổng loại biến
MT1 11.8488 3.265 .355 .662
MT2 11.3178 2.973 .532 .531
MT3 11.3527 3.233 .483 .570
MT4 11.3062 3.497 .419 .612
Cronbach's Alpha = 0.663
Nguồn:Phân tích dữ liệu – phụ lục số 2.1
51
Bảng 4.3 cho thấy, thang đo nhân tố Môi trường và điều kiện làm việc
được đo lường qua 4 biến quan sát. Kết quả phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha
của thang đo là 0.663> 0.6. Đồng thời, cả 4 biến quan sát đều có tương quan biến
tổng > 0.3. Như vậy, thang đo nhân tố Môi trường đáp ứng độ tin cậy.
4.1.4 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Giá cả (GC)
Bảng 4.4: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Giá cả
Cronbach Biến Trung bình thang đo Phương sai thang Tương quan Alpha nếu quan sát nếu loại biến đo nếu loại biến biến tổng loại biến
GC1 11.0155 5.050 .619 .777
GC2 11.3450 4.196 .625 .777
GC3 11.1357 4.608 .685 .745
GC4 10.9574 4.446 .631 .769
Cronbach's Alpha = 0.814
Nguồn:Phân tích dữ liệu – phụ lục số 2.1
Bảng 4.4 cho thấy, thang đo nhân tố Giá cả có 4 biến quan sát. Hệ số tin
cậy Cronbach Alpha của thang đo là 0.814 > 0.6. Đồng thời, cả 4 biến quan sát
đều có tương quan biến tổng > 0.3. Như vậy, thang đo nhân tố Giá cả đáp ứng độ
tin cậy.
4.1.5 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Vị trí (VT)
Bảng 4.5: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Vị trí
Cronbach
Biến quan
Trung bình thang đo
Phương sai thang
Tương quan
Alpha nếu loại
sát
nếu loại biến
đo nếu loại biến
biến tổng
biến
VT1
13.42
10.789
.537
.812
VT2
13.37
9.231
.681
.771
VT3
12.96
9.666
.700
.769
VT4
13.61
9.529
.589
.799
Cronbach's Alpha = 0.730
Nguồn:Phân tích dữ liệu – phụ lục số 2.1
52
Bảng 4.6 cho thấy, thang đo nhân tố Vị trí được đo lường qua 4 biến quan
sát. Kết quả phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha của thang đo là 0.73> 0.6. Đồng
thời, cả 4 biến quan sát đều có tương quan biến tổng > 0.3. Như vậy, thang đo
nhân tố Vị trí đáp ứng độ tin cậy.
4.1.6 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Hoạt động chiêu thị (CT)
Bảng 4.6: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Hoạt động chiêu thị
Cronbach Biến quan Trung bình thang Phương sai thang Tương quan Alpha nếu sát đo nếu loại biến đo nếu loại biến biến tổng loại biến
.700 .703 CT1 10.0078 4.646
.696 .703 CT2 10.0039 4.479
.600 .754 CT3 9.7636 4.617
.457 .815 CT4 9.8062 5.604
Cronbach's Alpha = 0.798
Nguồn:Phân tích dữ liệu – phụ lục số 2.1
Bảng 4.6 cho thấy, thang đo nhân tố Hoạt động chiêu thị được đo lường
qua 4 biến quan sát. Kết quả phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha của thang đo là
0.798> 0.6. Đồng thời, cả 4 biến quan sát đều có tương quan biến tổng > 0.3. Như
vậy, thang đo nhân tố Hoạt động chiêu thị đáp ứng độ tin cậy.
4.1.7 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Đóng góp cho xã hội (XH)
Bảng 4.7: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Đóng góp cho xã hội
Cronbach Biến quan Trung bình thang Phương sai thang Tương quan Alpha nếu sát đo nếu loại biến đo nếu loại biến biến tổng loại biến
XH1 13.39 7.899 .544 .745
XH2 13.50 7.321 .655 .709
XH3 13.46 6.874 .691 .693
Cronbach's Alpha = 0.556
Nguồn:Phân tích dữ liệu – phụ lục số 2.1
53
Bảng 4.7 cho thấy, thang đo nhân tố Đóng góp cho xã hội có 3 biến quan
sát. Hệ số tin cậy Cronbach Alpha của thang đo là 0.556 < 0.6, không thỏa điều
kiện. Do đó, để tăng độ tin cậy của thang đo thì sẽ loại biến XH.
4.1.8 Kết luận
Sau khi đo lường độ tin cậy của các nhân tố thông qua hệ số Cronbach
Alpha, kết quả đánh giá thang đo của 7 nhân tố (trong đó có 6 nhân tố độc lập và 1
nhân tố phụ thuộc) được tổng hợp như sau:
Uy tín_ Chất lượng của Chủ đầu tư: có 6 biến quan sát là UT1, UT2, UT3, -
UT4, UT5, UT6
Thu nhập : có 5 biến quan sát là TN1, TN2, TN3, TN4, TN5 -
- Môi trường: có 4 biến quan sát là MT1, MT2, MT3, MT4
Giá cả: có 4 biến quan sát là GC1, GC2, GC3, GC4 -
Vị trí: có 4 biến quan sát là VT1, VT2, VT3, VT4 -
Hoạt động chiêu thị : có 4 biến quan sát là CT1, CT2, CT3, CT4 -
Đóng góp cho xã hội: không thỏa điều kiện (LOẠI) -
4.2 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) ảnh hưởng đến ý định mua chung cư
thu nhập thấp của người dân TP. Hồ Chí Minh tại Quận 2.
Phương pháp phân tích nhân tố khám phá (EFA) được sử dụng để thu nhỏ và
tóm tắt dữ liệu. Tác giả sử dụng phương pháp EFA để dựa vào mối tương quan
giữa các biến với nhau rút gọn thành những nhân tố có ý nghĩa hơn. Cụ thể, khi
đưa 27 biến quan sát thu thập được (đã loại trừ 3 biến XH1, XH2, XH3) vào phân
tích, các biến có thể có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, được gom thành các nhóm
biến và trình bày dưới dạng các nhân tố cơ bản ảnh hưởng ý định mua chung cư
dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2 của người dân TP. Hồ Chí Minh.
Nghiên cứu sử dụng phương pháp trích hệ số Principal component với phép
quay Varimax tại điểm dừng khi trích các yếu tố có Eigenvalue > 1. Thang đo nào
có tổng phương sai trích từ 50% trở lên là được chấp nhận. Các biến có trọng số
(Factor loading) nhỏ hơn 0, 5 sẽ bị loại. Tại mỗi khái niệm có chênh lệch trọng số
(Factor loading) lớn nhất và bất kỳ phải đạt 0, 3. Trong phân tích nhân tố, yêu cầu
54
cần thiết là hệ số KMO (Kaiser – Meyer – Olkin) phải có giá trị (0, 5 ≤ KMO ≤ 1),
điều này thể hiện phân tích nhân tố là thích hợp. Nếu hệ số KMO < 0, 5 thì phân
tích nhân tố có khả năng không thích hợp với các dữ liệu. Hệ số KMO 0,9 là rất
tốt; 0,9 > KMO 0,8 là tốt; 0,8 > KMO 0,7 là được; 0,7 > KMO 0,6 là tạm được,
0,6> KMO 0,5 là xấu và KMO < 0,5 là không thể chấp nhận được (Hoàng Trọng
và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008).
Tác giả tiến hành phân tích nhân tố khám phá (EFA) với 27 biến quan sát
của 6 nhóm nhân tố đã được hình thành sau quá trình đánh giá thang đo. Việc
phân tích được thực hiện với phép quay Varimax.
4.2.1 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) lần thứ 1
Để phân tích nhân tố trong nghiên cứu tác giả đặt ra 2 giả thuyết:
Giả thuyết Ho: Các biến trong tổng thể không có tương quan với nhau.
Giả thuyết H1: Các biến trong tổng thể có tương quan với nhau.
Bảng 4.8: Hệ số KMO và kiểm định Barlett các thành phần lần thứ nhất
Kiểm tra KMO and Bartlett's
Hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) .788
Mô hình kiểm tra của Bartlett Giá trị Chi-Square 3757.616
351 Bậc tự do
.000 Sig (giá trị P – value)
Nguồn:Phân tích dữ liệu – phụ lục số 2.2
Kết quả kiểm định Barlett cho thấy giữa các biến trong tổng thể có mối
tương quan với nhau (sig 0,00 < 0,05 cho thấy bác bỏ Ho, nhận H1). Đồng thời, hệ
số KMO 0,788> 0,5 chứng tỏ phân tích nhân tố để nhóm các biến lại với nhau là
thích hợp và dữ liệu phù hợp cho việc phân tích nhân tố.
55
Bảng 4.9: Bảng phương sai trích lần thứ nhất
Giá trị Eigenvalues
Chỉ số sau khi trích
Chỉ số sau khi xoay
Tích
Tích
Nhâ
Phươn
Tích lũy
Phươn
Phươn
lũy
lũy
n tố
Tổng
g sai
phương
Tổng
g sai
phương
Tổng
g sai
phươn
trích
sai trích
trích
sai
trích
g sai
trích
trích
8.521
31.560
31.560
8.521
31.560
31.560
3.206
8.521
31.560
1
2.164
8.013
39.573
2.164
8.013
39.573
2.666
2.164
8.013
2
1.787
6.619
46.191
1.787
6.619
46.191
2.513
1.787
6.619
3
1.637
6.063
52.254
1.637
6.063
52.254
2.421
1.637
6.063
4
1.466
5.430
57.684
1.466
5.430
57.684
2.249
1.466
5.430
5
1.267
4.692
62.377
1.267
4.692
62.377
2.162
1.267
4.692
6
1.110
4.113
66.489
1.110
4.113
66.489
2.020
1.110
4.113
7
1.025
3.795
70.284
1.025
3.795
70.284
1.740
1.025
3.795
8
(Nguồn: Phân tích dữ liệu – phụ lục số 2.2)
Bảng 4.9 cho thấy, các nhân tố đều có giá trị Eigenvalues > 1. Phương sai
trích là 70.284% > 50% là đạt yêu cầu. Với phương pháp rút trích Principal
components và phép quay Varimax, có 8 nhân tố được rút trích ra từ biến quan
sát. Điều này chứng tỏ 8 nhân tố rút trích ra thể hiện khả năng giải thích được
70.284% sự thay đổi của biến phụ thuộc trong tổng thể.
56
Bảng 4.10: Kết quả phân tích nhân tố EFA lần thứ nhất
MA TRẬN XOAY
Nhân tố Biến
quan sát 1 2 3 4 5 6 7 8
GC3 .783
GC4 .771
CG2 .669
GC1 .656
CT2 .768
CT1 .726
CT4 .716
CT3 .514
UT4 .451
TN5 .806
TN4 .795
TN3 .602
TN2 .766
TN1 .693
UT5 .653
MT3 .816
MT4 .662
VT4 .507
MT1 .788
VT1 .593
57
VT2 .518
MT2 .512
UT1 .879
UT3 .662
UT2 .557
UT6 .634
VT3 .553
Extraction Method: Principal Component Analysis.
Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization.
Nguồn:Phân tích dữ liệu – phụ lục số 2.2
Như vậy, thang đo được chấp nhận và được phân thành 8 nhóm. Các biến
của các thành phần thang đo có trọng số (Factor loading) lớn hơn 0.50. Tuy nhiên,
một số biến có trọng số nhỏ nhất và hiệu số < 0.3 là TN2 nên biến TN2 sẽ bị loại
ở lần phân tích thứ hai.
Tương tự, tác giả tiến hành chạy lại EFA thêm 12 lần nữa, kết quả như sau:
Phân tích nhân tố khám phá lần 3: loại biến VT2 –
Phân tích nhân tố khám phá lần 4: loại biến VT4 –
Phân tích nhân tố khám phá lần 5: loại biến UT4 –
Phân tích nhân tố khám phá lần 6: loại biến TN3 –
Phân tích nhân tố khám phá lần 7: loại biến UT5 –
Phân tích nhân tố khám phá lần 8: loại biến VT1 –
Phân tích nhân tố khám phá lần 9: loại biến GC1 –
Phân tích nhân tố khám phá lần 10: loại biến VT3 –
Phân tích nhân tố khám phá lần 11: loại biến UT6 –
Phân tích nhân tố khám phá lần 12: loại biến UT3 –
Phân tích nhân tố khám phá lần 13: loại biến MT2 –
Phân tích nhân tố khám phá lần 14: loại biến MT1 –
58
4.2.2 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) lần cuối (lần thứ 14)
Bảng 4.11: Hệ số KMO và kiểm định Barlett các thành phần lần cuối
Kiểm tra KMO and Bartlett's
Hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) .727
Mô hình kiểm tra của Bartlett Giá trị Chi-Square 1377.673
Bậc tự do 91
Sig (giá trị P – value) .000
Nguồn:Phân tích dữ liệu – phụ lục số 2.2
Kết quả kiểm định Barlett cho thấy giữa các biến trong tổng thể có mối
tương quan với nhau (sig = 0.00 < 0.05, bác bỏ H0, nhận H1). Đồng thời, hệ số
KMO = 0.727> 0.5, chứng tỏ phân tích nhân tố để nhóm các biến lại với nhau là
thích hợp và dữ liệu phù hợp cho việc phân tích nhân tố.
Bảng 4.12: Bảng phương sai trích lần cuối
Giá trị Eigenvalues
Chỉ số sau khi trích
Chỉ số sau khi xoay
Tích
Nhân
Tích lũy
Tích lũy
lũy
Phương
Phương
Phương
tố
phương
phương
Tổng
phươn
Tổng
Tổng
sai
sai trích
sai trích
sai trích
sai trích
g sai
trích
trích
1 4.678 33.416 33.416 4.678 33.416 33.416 2.549 4.678 33.416
2 1.542 11.011 44.428 1.542 11.011 44.428 2.243 1.542 11.011
3 1.350 9.643 54.071 1.350 9.643 54.071 1.860 1.350 9.643
4 1.211 8.650 62.722 1.211 8.650 62.722 1.688 1.211 8.650
5 1.159 8.282 71.004 1.159 8.282 71.004 1.600 1.159 8.282
(Nguồn: Phân tích dữ liệu – phụ lục số 3)
Bảng 4.12 cho thấy, các nhân tố đều có giá trị Eigenvalues > 1. Với phương
pháp rút trích Principal components và phép quay Varimax, có 5 nhân tố được rút
trích ra từ biến quan sát. Phương sai trích là 71.004% > 50% là đạt yêu cầu. Điều
59
này chứng cho chúng ta thấy 5 nhân tố rút trích ra thể hiện được khả năng giải
thích được 71.004% sự thay đổi của biến phụ thuộc trong tổng thể.
Bảng 4.13: Kết quả phân tích nhân tố EFA lần cuối
MA TRẬN XOAY
Nhân tố Biến quan sát 2 3 4 5 1
CT1 .792
CT2 .744
CT4 .726
CT3 .624
GC3 .816
GC4 .785
CG2 .736
TN5 .814
TN4 .742
TN1 .616
UT1 .858
UT2 .855
MT3 .835
MT4 .732
Extraction Method: Principal Component Analysis.
Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization.
(Nguồn: Phân tích dữ liệu – phụ lục số 2.2)
KẾT LUẬN:
người thu nhập thấp tại Quận 2 tại của người dân TP. Hồ Chí Minh được phân thành
27 biến đo lường các yếu tố tác động đến ý định mua chung cư dành cho
60
5 nhóm. Kết quả các giá trị từ phương pháp định lượng là tiêu chí quan trọng để
người làm nghiên cứu quyết định loại bỏ một số biến của nhân tố trong mô hình
ban đầu. Sau khi phân tích nhân tố khám phá kết quả cho thấy biến vị trí (VT) bị
loại do có trọng số nhỏ hơn 0.5. Sau 2 lần thực hiện phương pháp rút trích
Principal components và phép quay Varimax, kết quả các nhóm được gom như
sau:
Nhóm 1 (Hoạt động chiêu thị): CT1, CT2, CT4, CT3 -
Nhóm 2 (Giá cả): GC3, GC4, GC2 -
Nhóm 3 ( Thu nhập): TN5, TN4, TN1 -
Nhóm 4 (Uy tín _ Chất lượng của Chủ đầu tư): UT1, UT2 -
Nhóm 5 (Môi trường): MT3, MT4 -
4.2.3 Kết luận phân tích nhân tố khám phá mô hình đo lường
Như vậy, với việc đánh giá thang đo qua phân tích Cronbach alpha và phân
tích nhân tố khám phá (EFA), các giả thuyết nghiên cứu và mô hình nghiên cứu
các yếu tố chính ảnh hưởng đến ý định tiêu dùng chung cư dành cho người thu
nhập thấp tại Quận 2 của người dân TP. Hồ Chí Minh được thay đổi so với mô
hình lý thuyết như sau.
Hoạt động chiêu thị Ý định mua
căn hộ thu Giá cả nhập thấp tại
Thu nhập Quận 2
Uy tín_chất lượng chủ đầu tư
Đặc điểm cá nhân Môi trường
Hình 4.1. Mô hình ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2
của người dân TP. Hồ Chí Minh (hiệu chỉnh lần 1) .
Các giả thuyết cho mô hình nghiên cứu chính thức như sau:
61
H1: Hoạt động chiêu thị có ảnh hưởng cùng chiều với ý định mua chung cư -
dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2..
H2: Giá cả có ảnh hưởng cùng chiều với ý định mua chung cư dành cho -
người thu nhập thấp tại Quận 2.
H3: Thu nhập có ảnh hưởng cùng chiều với ý định mua chung cư dành cho -
người thu nhập thấp tại Quận 2.
H4: Uy tín_chất lượng của chủ đầu tư có ảnh hưởng cùng chiều với ý định -
mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2.
H5: Môi trường có ảnh hưởng cùng chiều vơi ý định mua chung cư dành cho -
người thu nhập thấp tại Quận 2.
4.3 Phân tích mô hình hồi qui tuyến tính đa biến
4.3.1 Phân tích mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 1
4.3.1.1 Mô hình lần 1
Phương trình hồi quy tuyến tính biểu diễn mối quan hệ giữa 5 nhân tố (biến
độc lập) ảnh hưởng cùng chiều với ý định mua chung cư dành cho người thu nhập
thấp tại Quận 2 (biến phụ thuộc) có dạng như sau:
Y = a0 + a1X1 + a2X2 + a3X3 + a4X4 + a5X5
Ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2 của người
dân TP. Hồ Chí Minh = a0 + a1* (Hoạt động chiêu thị) + a2* (Giá cả) + a3* (Thu
nhập) + a4* (Uy tín_chất lượng của chủ đầu tư) + a5* (Môi trường) .
4.3.1.2 Kiểm định mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 1
Nghiên cứu thực hiện chạy hồi quy tuyến tính đa biến với phương pháp đưa
vào một lượt (phương pháp Enter), trong đó:
YD: biến phụ thuộc. Thang đo của nhân tố này từ 1 đến 5 (1: Hoàn toàn -
không đồng ý; 5: Hoàn toàn đồng ý). Biến YD gồm 5 biến quan sát là: YD1, YD2,
YD3, YD4, YD5.
a: hằng số tự do -
- X1, X2, X3, X4, X5 là các biến độc lập theo thứ tự sau: Hoạt động chiêu thị,
Giá cả, Thu nhập, Uy tín _ chất lượng của Chủ đầu tư, Môi trường.
62
Bảng 4.14:Thông số thống kê trong mô hình hồi qui bằng phương pháp Enter lần
1
Hệ số chưa Hệ số Thống kê đa cộng
chuẩn hóa chuẩn hóa tuyến t Sig. Mô hình Sai số Hệ số Hệ số B Beta chuẩn Tolerance VIF
(Constant) .465 .217 2.145 .033
CHIEUTHI .030 .045 .035 .649 1.540 .660 .510
GIACA .333 .041 .411 8.027 .000 .697 1.434
TN .118 .051 .114 2.304 .022 .747 1.339
UYTIN .093 .036 .119 2.607 .010 .877 1.140
MOITRUONG .323 .045 .343 7.215 .000 .808 1.238
Dependent Variable: YD a.
Nguồn:Phân tích dữ liệu – phụ lục số 2.3
Trong bảng 4.14, khi xét tstat và tα/2 của các biến để đo độ tin cậy thì các
biến độc lập GIACA, TN, UYTIN và MOITRUONG đều đạt yêu cầu do tstat>
tα/2(5, 252) = 1.96 và các giá trị Sig. thể hiện độ tin cậy khá cao, đều < 0.05. Tuy
nhiên, biến CHIEUTHI lại không đạt ở tiêu chuẩn tstat=0.660< tα/2(5, 252) = 1.96 và
Sig = 0.51 > 0.05, thể hiện độ tin cậy kém. Do có hiện tượng đa công tuyến nên
phải loại biến ra khỏi mô hình để cho độ tin cậy của hàm hồi quy được nâng cao
lên. Biến CHIEUTHI sẽ được loại trong phân tích mô hình hồi qui tuyến tính đa
biến lần 2.
4.3.2 Phân tích mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 2
4.3.2.1 Mô hình lần 2
Sau khi tiến hành loại nhân tố Hoạt động chiêu thị, phương trình hồi qui
tuyến tính biểu diễn mối quan hệ giữa các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua
chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2 như sau:
Y = a0 + a2X2 + a3X3 + a4X4 + a5X5
63
Ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2 = a2* (Giá cả ) +
a3* (Thu nhập) + a4* (Uy tín_chất lượng của chủ đầu tư) + a5* (Môi trường).
4.3.2.2 Kiểm tra các giả định mô hình hồi quy
Tác giả tiến hành kiểm tra các giả định sau:
Phương sai của sai số (phần dư) không đổi. •
Các phần dư có phân phối chuẩn. •
Nếu các giả định này bị vi phạm thì các ước lượng không đáng tin cậy nữa
(Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008).
Hình 4.2: Đồ thị phân tán giữa giá trị dự đoán và phần dư từ hồi qui
(nguồn phụ lục số 2.3)
a. Kiểm tra giả định các phần dư có phân phối chuẩn
Phần dư có thể không tuân theo phân phối chuẩn vì những lý do như sử
dụng sai mô hình, phương sai không phải là hằng số, số lượng các phần dư không
đủ nhiều để phân tích (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008). Biểu đồ
tần số (Histogram, P-P plot) của các phần dư (đã được chuẩn hóa) được sử dụng
để kiểm tra giả định này.
64
Hình 4.3: Đồ thị P-P Plot của phần dư – đã chuẩn hóa
(nguồn phụ lục số 2.3)
Hình 4.4: Đồ thị Histogram của phần dư – đã chuẩn hóa
(nguồn phụ lục số 2.3)
65
Kết quả từ biểu đồ tần số Histogram của phần dư cho thấy, phân phối của
phần dư xấp xỉ chuẩn (trung bình Mean lệch với 0 vì số quan sát khá lớn, độ lệch
chuẩn Std. Dev 0,990). Điều này có nghĩa là giả thuyết phân phối chuẩn của phần
dư không bị vi phạm.
Kết quả từ biểu đồ tần số P-P plot cho thấy các điểm phân tán xung quanh
đường chéo những giá trị kỳ vọng và cũng cho thấy giả định phân phối chuẩn của
phần dư không bị vi phạm.
Kiểm định Durbin Watson = 2.157 trong khoảng [1 < D < 3] nên không có
hiện tượng tương quan của các phần dư (Hoàng Trọng – Mộng Ngọc, 2008).
4.3.2.3 Đánh giá mức độ phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính đa biến lần 2
a. Đánh giá mức độ phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính đa biến lần 2
Bảng 4.15: Đánh giá mức độ phù hợp của mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 2
THÔNG SỐ MÔ HÌNH
1
Thống kê thay đổi Sai số Hệ số Hệ số Hệ số R2 - chuẩn Mô Hệ số Hệ số Bậc Bậc Durbin Hệ số R2 sau Sig. F Hệ số R2 hình R hiệu của ước F khi tự do tự do Watson khi sau khi chỉnh lượng đổi 1 2 đổi đổi
73.99 .734a .539 .532 .41573 .539 4 253 .000 2.157 3
Biến độc lập: GIACA, TN, UYTIN, MOITRUONG
Biến phụ thuộc: YD
Nguồn:Phân tích dữ liệu – phụ lục số 2.3
Bảng 4.15 cho thấy, giá trị hệ số tương quan là 0.734 > 0.5, do vậy, đây là
mô hình thích hợp để sử dụng đánh giá mối quan hệ giữa biến phụ thuộc và các
biến độc lập.
Ngoài ra, giá trị hệ số R2 là 0.532, nghĩa là mô hình hồi quy tuyến tính đã
xây dựng phù hợp với dữ liệu 53.2%. Nói cách khác, 53.2% ý định mua chung cư
66
dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2 là do mô hình hồi quy giải thích. Các
phần còn lại là do sai số và các nhân tố khác.
Điểm khác biệt này cũng có thể được giải thích do mô hình nghiên cứu
không tập trung vào những giá trị và đặc điểm cá nhân của người dân như tâm lý,
tính cách... Vì vậy, các giá trị biến quan sát trong nghiên cứu chỉ có thể giải thích
cho 53% ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2.
b. Kiểm định độ phù hợp của mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 2
Kiểm định F về tính phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính tổng thể. Điều
này cho chúng ta biết biến phụ thuộc có tương quan tuyến tính với toàn bộ biến
độc lập hay không. Đặt giả thuyết H0 là: a0 = a1 = a2 = a3 = a4 = a5 = 0.
Kiểm định F và giá trị của sig.
Bảng 4.16: Kiểm định tính phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính đa biến lần 2
ANOVAb
Mô Tổng bình Trung bình
hình phương Bậc tự do bình phương F Sig.
Hồi qui 51.154 4 12.788 73.993 .000b
Phần dư 43.727 253 .173
Tổng 94.881 257
a. Biến độc lập: GIACA, TN, UYTIN, MOITRUONG
b. Biến phụ thuộc: YD
Nguồn:Phân tích dữ liệu – phụ lục số 2.3
Nhận thấy giá trị Sig. rất nhỏ (< 0.05) nên bác bỏ giả thuyết H0. Điều này
có ý nghĩa là các biến độc lập trong mô hình có tương quan tuyến tính với biến
phụ thuộc, tức là sự kết hợp của các biến độc lập có thể giải thích được sự thay đổi
của biến phụ thuộc.
Bảng 4.17: Các thông số thống kê trong mô hình hồi qui bằng phương pháp Enter
67
Hệ số chưa Hệ số Thống kê đa cộng
chuẩn hóa chuẩn hóa tuyến t Sig. Mô hình Sai số Hệ số Hệ số B Beta chuẩn Tolerance VIF
(Constant) .469 .217 2.163 .031
GIACA .343 .038 8.956 .000 .815 1.227 .423
TN .127 .050 2.549 .011 .795 1.257 .122
UYTIN .095 .035 2.673 .008 .883 1.133 .121
MOITRUON .328 .044 .348 7.416 .000 .828 1.208 G
Nguồn:Phân tích dữ liệu – phụ lục số 3
Khi xét tstat và tα/2 của các biến để đo độ tin cậy thì các biến độc GIACA,
TN, UYTIN và MOITRUONG đều đạt yêu cầu do tstat> tα/2(6, 253) = 1.96 và các
giá trị Sig. thể hiện độ tin cậy khá cao, đều < 0.05. Ngoài ra, hệ số VIF của các hệ
số Beta đều nhỏ hơn 10 và hệ số Tolerance đều > 0.5 cho thấy không có hiện tượng
đa cộng tuyến xảy ra (Hoàng Trọng - Mộng Ngọc, 2008). Mặt khác, mức ý nghĩa
kiểm định 2 phía giữa các biến độc lập với biến phụ thuộc đều thỏa điều kiện (Sig.
2-tailed = 0.000 < 0.05).
4.3.3 Đánh giá mức độ quan trọng của các nhân tố ảnh hưởng đến ý định
mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2 của người dân TP.
Hồ Chí Minh.
4.3.3.1 Đánh giá mức độ quan trọng của từng nhân tố
Căn cứ vào bảng 4.17, từ thông số thống kê trong mô hình hồi qui, phương
trình hồi qui tuyến tính đa biến của các nhân tố quyết định ý định mua chung cư
dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2 như sau:
Y = 0,423*X1 + 0,122*X2 + 0,121*X3 + 0,348*X4
Ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2 =
0,423*GIACA + 0,122*TN + 0,121*UYIN + 0,348*MOITRUONG
68
Như vậy, cả 4 nhân tố: GIACA, TN, UYTIN, MOITRUONG đều có ảnh
hưởng tỷ lệ thuận đến ý định mua chung cư thu nhập thấp của người dân TP. Hồ
Chí Minh tại Quận 2. Tức là khi GIACA, TN, UYTIN, MOITRUONG càng cao
thì ý định mua chung cư thu nhập thấp của người dân TP. Hồ Chí Minh tại Quận
2. Trong 4 nhân tố này thì GIACA, TN, UYTIN, MOITRUONG là nhân tố có sự
ảnh hưởng đáng kể đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại
Quận 2. Nhân tố GIACA là quan trọng nhất trong mô hình hồi quy, thứ tự tiếp
theo MOITRUONG, TN,UYTIN. Như vậy, giả thuyết H1, H2, H3, H4, H5, H6
cho mô hình nghiên cứu lý thuyết chính thức sẽ loại đi giả thuyết H1.
Tóm lại, thông qua kết quả kiểm định mô hình lý thuyết chính thức mà cụ
thể là kết quả hồi quy tuyến tính đa biến, ta có mô hình lý thuyết chính thức điều
chỉnh như sau:
Giá cả Ý định mua
căn hộ thu
Thu nhập nhập thấp tại
Quận 2 Uy tín_chất lượng
H8
chủ đầu tư
Môi trường Đặc điểm cá nhân
Hình 4.5: Mô hình lý thuyết chính thức về ý định mua chung cư dành cho người
thu nhập thấp tại Quận 2 của người dân TP. Hồ Chí Minh (hiệu chỉnh lần 2)
69
4.3.3.2 Kết quả thang đo các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành
cho người thu nhập thấp tại Quận 2
Nhân tố uy tín
Bảng 4.18: Kết quả đánh giá nhân tố ảnh hưởng qua yếu tố uy tín, chất lượng
Điểm Biến quan sát Mức độ trung bình
UT1: Chủ đầu tư là công ty có kinh nghiệm 3.5620 Khá
UT2: Chủ đầu tư đã thi công các công trình khác chất lượng 3.7868 Khá
UT3: Chủ đầu tư mời đơn vị thi công tin cậy 3.6279 Khá
UT4: Chủ đầu tư có xảy ra tai tiếng nào 3.6085 Khá
UT5: Căn hộ có hệ thống M.E chắc chắn 4.0659 Khá
UT6: Căn hộ có nội thất đảm bảo 3.9380 Khá
(Nguồn: Phân tích dữ liệu – phụ lục số 3)
Cả 6 biến đều có mức điểm ở mức trung bình khá. Trong đó UT1, UT4 có
điểm trung bình thấp hơn so với 4 yếu tố còn lại. Qua đó cho thấy Chủ đầu tư là
công ty có kinh nghiệm hay chưa để xảy ra tai tiếng nào cũng không tác động
nhiều đến quyết định trong nhóm này, mục đích cuối cùng của khách hàng là sản
phẩm có chất lượng (UT5 = 4.0659 và UT6 = 3.9380).
Khi có ý định mua căn hộ để sinh sống, với người thu nhập thấp đó là thứ rất
to lớn và họ thường tìm đến những thương hiệu lớn có uy tín, là nơi họ tin tưởng
trao niềm tin.
Mặt khác, khi nói đến căn hộ giá thấp đa số mọi người nghĩ rằng đó là những
căn hộ có chất lượng thấp. Do vậy chủ đầu tư cần chú trọng tới chất lượng để làm
70
thay đổi cách nhìn của người dân, tạo được niềm tin sẽ làm tăng ý định mua căn
hộ giá thấp.
Nhân tố thu nhập
Bảng 4.19 Kết quả đánh giá nhân tố ảnh hưởng qua yếu tố thu nhập
Điểm trung
Biến quan sát
Mức độ
bình
TN1: Phù hợp với túi tiền
3.8992
Khá
TN2: Ngân hàng hỗ trợ mua nhà hợp lý
3.7907
Khá
TN3: Chính sách thanh toán hợp lý
3.8450
Khá
TN4: Phù hợp với ngân sách gia đình hỗ trợ
3.7752
Khá
TN5: Phù hợp với thu nhập của cả gia đình
3.8915
(Nguồn: Phân tích dữ liệu – phụ lục số 3)
Yếu tố thu nhập là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến ý
định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp, điểm trung bình cho thấy mức
độ quan trọng và tầm ảnh hưởng của số tiền tích lũy của bản thân, thu nhập của
bản thân và gia đình chính sách thanh toán, chính sách ưu đãi.
Với điểm trung bình =3.8992 cao nhất trong bảng 4.16 cho thấy hầu hết
người thu nhập thấp có tâm lý tích lũy tiền trước khi mua nhà. Họ xem xét các khả
năng tăng thêm khoản tiền tích lũy này từ người thân và bạn bè.
Nhân tố môi trường
Bảng 4.20: Kết quả đánh giá nhân tố ảnh hưởng qua yếu tố môi trường
Điểm trung Biến quan sát Mức độ bình
MT1: Thích sống với người thân 3.4264 Khá
MT2: Dịch vụ bảo vệ an toàn 24/24 3.9574 Khá
MT3: Hài lòng với các tiện ích: sân thể thao, 3.9225 Khá dịch vụ ăn uống
MT4: Hạ tầng kĩ thuật đảm bảo 3.9690 Khá
(Nguồn: Phân tích dữ liệu – phụ lục số 3)
Yếu tố môi trường sống cũng là yếu tố để khách hàng cân nhắc để đưa ra ý
định mua. Trong 4 yếu tố trên, yếu tố môi trường muốn ở gần người thân, bạn bè
71
không được khách hàng quan tâm nhiều. Sở dĩ người thu nhập thấp không đánh
giá cao yếu tố này bởi: các tiện ích đầy đủ, không gian xanh, an ninh… có ảnh
hưởng trực tiếp tới sức khỏe, cuộc sống sau này của bản thân và gia đình và khi
khách hàng bỏ ra một khoản tiền để mua căn hộ nhưng môi trường sống ở đó thiếu
các dịch vụ công cộng, môi trường ô nhiễm...thì chắc chắn họ sẽ không mua.
Đây là yếu tố để các chủ đầu tư khi muốn kinh doanh căn hộ giá thấp phải
tạo môi trường sống thoải mái, yên bình mới thu hút được khách hàng.
Nhân tố giá cả
Bảng 4.21: Kết quả đánh giá nhân tố ảnh hưởng qua yếu tố giá cả
Điểm trung Biến quan sát Mức độ bình
GC1: Mức giá hợp lý 3.8023 Khá
GC2: Không tìm được căn hộ tương tự có mức 3.4729 Khá giá đó
GC3: Giá cả cạnh tranh 3.6822 Khá
GC4: Giá cả tốt phù hợp với tôi 3.8605 Khá
(Nguồn: Phân tích dữ liệu – phụ lục số 3)
Điểm trung bình yếu tố GC3, GC4 là cao nhất. Qua đó thấy được rằng, thu
nhập của đối tượng khách hàng này thấp và căn hộ để họ sinh sống là một sản
phẩm đắt đỏ so với thu nhập của họ, chính vì thế giá cả là điều họ quan tâm và so
sánh với các căn hộ khác. Yếu tố giá cả phù hợp chính là yếu tố có điểm cao nhất,
có ảnh hưởng nhất đến quyết định mua căn hộ.
4.3.3.3. Kiểm định giả thuyết H8
Thực hiện kiểm định giả thuyết H8 là nhằm xém xét có hay không sự khác
nhau về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ giá thấp ở những cá nhân có
đặc điểm khác nhau. Từ đó, các chủ đầu tư và công ty tiếp thị bán hàng có thể
tham khảo nhằm vạch ra chính sách bán hàng tốt hơn - phù hợp với từng đối
72
tượng khách hàng mục tiêu hơn.
Công cụ để kiểm định cho giả thuyết H8 gồm: kiểm định T-test, kiểm định
Anova và kiểm định Kruskal Wallis. Theo đó, để khẳng định có sự khác nhau giữa
các nhóm đối tượng hay không tác giả sẽ so sánh giá trị của mức ý nghĩa sig. với
mức ý nghĩa 5%, nếu sig. < 0,05 thì tạm chấp nhận có sự khác nhau giữa các
nhóm (chấp nhận ở mức độ tin cậy 95%). Trong đó: (1) kiểm định T-test đối với
trường hợp chỉ có 2 nhóm đối tượng; (2) kiểm định Anova đối với trường hợp có
nhiều hơn hai nhóm đối tượng, với phương sai mẫu không thay đổi; (3) kiểm định
Kruskal Wallis bổ sung cho kiểm định Anova trong trường hợp phương sai mẫu
thay đổi.
Kết quả thực hiện các kiểm định cho giả thuyết H7 như sau:
- Có sự khác nhau về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành
cho người thu nhập thấp tại Quận 2 đối với những người có trình độ học vấn khác
nhau.
Kiểm định về sự khác nhau giữa những người có trình độ học vấn khác
nhau trong quyết định mua căn hộ giá thấp, ta thấy: sig. = 0.105 > 0.05, ta có thể
kết luận rằng không có sự khác biệt giữa những nhóm có trình độ khác nhau ảnh
hưởng đến yếu tố quyết định mua căn hộ giá thấp dành cho người có thu nhập
thấp tại Tp.HCM. (Nguồn: Phân tích dữ liệu – phụ lục số 3).
- Có sự khác nhau về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành
cho người thu nhập thấp tại Quận 2 đối với những người có tình trạng hôn nhân
khác nhau.
Kiểm định về sự khác nhau giữa những người có tình trạng hôn nhân khác
nhau trong quyết định mua căn hộ giá thấp, ta thấy: sig. = 0.61 > 0.05, ta có thể
kết luận rằng không có sự khác biệt giữa những nhóm có tình trạng hôn nhân khác
nhau ảnh hưởng đến yếu tố ý định mua căn hộ giá thấp dành cho người có thu
nhập thấp tại Tp.HCM. (Nguồn: Phân tích dữ liệu – phụ lục số 3).
- Có sự khác nhau về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành
cho người thu nhập thấp tại Quận 2 đối với những người có nghề nghiệp khác
73
nhau.
Kiểm định về sự khác nhau giữa những người có nghề nghiệp khác nhau
trong quyết định mua căn hộ giá thấp, ta thấy: sig. = 0.387 > 0.05, ta có thể kết
luận rằng không có sự khác biệt giữa những nhóm có nghề nghiệp khác nhau ảnh
hưởng đến yếu tố ý định mua căn hộ giá thấp dành cho người có thu nhập thấp tại
Tp.HCM. (Nguồn: Phân tích dữ liệu – phụ lục số 3).
- Có sự khác nhau về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành
cho người thu nhập thấp tại Quận 2 đối với những người có giới tính khác nhau.
Kiểm định về sự khác nhau giữa những người có giới tính khác nhau trong
quyết định mua căn hộ giá thấp, ta thấy: sig. = 0.659 > 0.05, ta có thể kết luận
rằng không có sự khác biệt giữa những nhóm có giới tính khác nhau ảnh hưởng
đến yếu tố ý định mua căn hộ giá thấp dành cho người có thu nhập thấp tại
Tp.HCM. (Nguồn: Phân tích dữ liệu – phụ lục số 3).
Tương tự ta kiểm định lần lượt giả thuyết các yếu tố ảnh hưởng đến ý định
mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2 đối với những người có:
địa bàn sinh sống khác nhau, quê quán khác nhau, độ tuổi khác nhau đều có sig.
>0.05, ta có thể kết luận rằng không có sự khác biệt nào ảnh hưởng đến yếu tố ý
định mua căn hộ giá thấp dành cho người có thu nhập thấp tại Quận 2, TP. Hồ Chí
Minh.
74
TÓM TẮT CHƯƠNG 4
Chương 4 trình bày kết quả kiểm định các thang đo thành phần ảnh hưởng
đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2 và mô hình
nghiên cứu chính thức đã được điều chỉnh. Kết quả cho thấy 6 thang đo đều đạt
được độ tin cậy qua kiểm định Cronbach alpha và EFA, tuy nhiên thang đo thành
phần XH không thỏa điều kiện Cronbach alpha. Qua phân tích mô hình hồi quy đa
biến cho thấy thang đo thành phần VITRI và CHIEUTHI bị loại. Kết quả phân
tích ANOVA lần 2 cho thấy 4 nhân tố: GIACA, TN, MOITRUONG, UYTIN đều
có ảnh hưởng tỷ lệ thuận ý định mua. Qui trình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng
đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2 của người dân
tại Tp.Hồ Chí Minh. Điều này chứng tỏ mô hình lý thuyết đề ra là phù hợp với
thực tế hiện nay cũng như các giả thuyết trong mô hình lý thuyết đều được chấp
nhận.
Chương cuối cùng sẽ tóm tắt toàn bộ nghiên cứu, những hàm ý cũng như
những hạn chế của nghiên cứu này và đề nghị những hướng nghiên cứu tiếp theo.
75
CHƯƠNG 5: CÁC HÀM Ý QUẢN TRỊ
Mục đích chính của chương 5 là tóm tắt những kết quả mà đề tài đã nghiên
cứu và phân tích được. Chương này bao gồm 3 phần chính: (1) tóm tắt các kết quả
nghiên cứu chính, (2) đề xuất các hàm ý quản trị để làm tăng ý định mua chung cư
dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2, (3) những hạn chế và hướng nghiên cứu
tiếp theo.
5.1 Tóm tắt kết quả nghiên cứu
Từ lý thuyết hành vi và quá trình thông qua ý định mua hàng của người tiêu
dùng của Philip Kotler, các nghiên cứu có liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến
ý định lựa chọn và các đặc điểm của sản phẩm căn hộ, tác giả đề xuất mô hình sáu
yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ giá thấp dành cho người có thu nhập
thấp tại thành phố Hồ Chí Minh là uy tín - chất lượng chủ đầu tư, thu nhập, môi
trường sống, giá cả, vị trí và chiêu thị.
Kết quả nghiên cứu định tính khẳng định các nhân tố do tác giả đề xuất là
những nhân tố chính ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu
nhập thấp tại Quận 2 của người dân thành phố Hồ Chí Minh hiện nay, đồng thời
bổ sung yếu tố thứ sáu là yếu tố đóng góp cho xã hội có ảnh hưởng đến ý định
mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP. Hồ
Chí Minh. Từ đó, nghiên cứu phát triển thang đo cho các yếu tố tác động gồm 30
biến quan sát, và một biến ý định mua căn hộ.
Kết quả đánh giá thang đo bằng Cronbach alpha, kết quả Cronbach alpha
cho thấy: các thang đo đều có hệ số alpha đạt yêu cầu > 0.6 (thấp nhất là thang đo
yếu tố môi trường có alpha = 0.66 và cao nhất là thang đo yếu tố giá cả có alpha =
0.814); các biến quan sát có tương quan biến tổng đều đạt yêu cầu > 0.3. Ngoại trừ
thang đo đóng góp cho xã hội có alpha = 0.56< 0.6 không thỏa điều kiện. Do đó ta
phải loại nhân tố XH, và kết luận yếu tố đóng góp cho xã hội không có ảnh hưởng
đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2.
Phân tích nhân tố khám phá (EFA): 30 biến đo lường các yếu tố tác động
đến ý định mua căn hộ giá thấp của khách hàng có thu nhập thấp tại Quận 2,
76
Tp.HCM (đã loại 3 biến của yếu tố XH) được phân thành 6 nhóm. Kết quả các giá
trị từ phương pháp định lượng là tiêu chí quan trọng để người làm nghiên cứu
quyết định loại bỏ một số biến của nhân tố trong mô hình ban đầu. Sau khi phân
tích nhân tố khám phá kết quả cho thấy biến vị trí (VT) bị loại do có trọng số dưới
0.5. Kiểm định Barlett’s cho thấy giữa các biến trong tổng thể có mối tương quan
với nhau (sig = 0.00 < 0.05) và hệ số KMO = 0.727 chứng tỏ phân tích nhân tố để
nhóm các biến lại với nhau là thích hợp.
Như vậy, với việc đánh giá thang đo qua phân tích Cronbach alpha và phân
tích nhân tố khám phá (EFA), các giả thuyết nghiên cứu và mô hình nghiên cứu
các yếu tố chính ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập
thấp tại quận 2 được thay đổi như sau:
Uy tín , chất lượng
Ý định mua chủ đầu tư
chung cư thu
H3
Thu nhập nhập thấp tại
Quận 2
Môi trường sống
Giá cả
Đặc điểm cá nhân
Hình 5.1: Mô hình nghiên cứu các yếu tố chính ảnh hưởng đến ý định mua chung
cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 (cuối cùng).
Khi đưa vào phân tích hồi qui bội nhằm lượng hóa mối liên hệ giữa các
nhân tố tác động (các yếu tố tác động) và biến phụ thuộc (biến quyết định mua căn
2 hiệu chỉnh là 0.539, nghĩa là mô hình hồi quy tuyến
hộ) ta thấy: giá trị hệ số R
tính đã xây dựng phù hợp với dữ liệu 53,9% hay nói cách khác, hơn 53,9% sự
khác biệt trong các nhân tố ảnh hưởng đến đến ý định mua chung cư dành cho
người thu nhập thấp tại quận 2. Hệ số Durbin – Watson = 2.157 nằm trong
khoảng (1.5; 2.5) cho thấy không có hiện tượng tự tương quan. Để xem xét sự phù
77
hợp của mô hình hồi quy tổng thể, ta thực hiện kiểm định F. Kiểm nghiệm F với
sig F = 0.00 < 0.05 cho thấy mô hình hồi quy tuyến tính bội được xây dựng phù
hợp với tập dữ liệu.
Phân tích bảng kết quả hồi qui, ta thấy độ chấp nhận của biến (Tolerance)
là tương đối tốt (nhỏ nhất là 0.560) và hệ số phóng đại phương sai (VIF) không
lớn hơn 10 (lớn nhất là 1.257, < 2). Như vậy giả định về tương quan giữa các biến
độc lập không bị vi phạm – không có hiện tượng đa cộng tuyến. Vậy các biến độc
lập tham gia vào mô hình đều có mối liên hệ tốt với biến phụ thuộc và có khả
năng sử dụng các hệ số hồi quy này để giải thích hay lượng hóa mối quan hệ giữa
biến phụ thuộc và biến độc lập. Từ kết quả phân tích hồi quy (phụ lục), sig của 4
nhân tố đều có mối quan hệ tuyến tính với các nhân tố ảnh hưởng đến đến ý định
mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 và có ý nghĩa thống kê
(sig. < 0.05).
Về mức độ tác động của các nhân tố đến đến ý định mua chung cư dành
cho người thu nhập thấp tại quận 2 thì: ở bình diện tổng thể, yếu tố giá cả là yếu
tố tác động mạnh nhất (=0.423), kế đến là yếu tố môi trường sống (=0.348), tiếp
theo là yếu tố thu nhập (=0.122) và sau cùng là yếu tố uy tín (=0.121). Tuy nhiên,
kết quả cũng cho thấy không có sự khác nhau trong việc đánh giá mức độ tác động
của các nhân tố đến ý định lựa chọn ở những cá nhân có đặc điểm khác nhau.
Thảo luận kết quả nghiên cứu trên với nhóm 4 người (1 chủ đầu tư, 2 kiến
trúc sư và 1 giám đốc tiếp thị), có các ý kiến đều đồng ý với những cách giải thích
sau:
Thứ nhất, về mặt lý thuyết thì yếu tố giá cả quyết định ý định lựa chọn và
thực tế nghiên cứu cũng cho thấy nó là nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng tới ý
đinh mua chung cư thu nhập thấp tại Quận 2 với hệ số β = 0.423. Trước khi có ý
định mua căn hộ, người thu nhập thấp có sự so sánh giá cả với những dự án tương
tự và quan tâm lớn đến tổng chi phí họ phải trả.
Thứ hai, khi có ý định mua, người mua căn hộ rất quan tâm tới môi trường
sống quanh họ, các tiện ích nội khu và khuôn viên, đường sá, hạ tầng.
78
Thứ ba, khi có ý định mua căn hộ thì bất cứ người nào cũng xem thu nhập
của mình có đủ khả năng hay không (TN5) và họ tìm kiếm sự hỗ trợ từ người
thân, bạn bè nhiều hơn là quan tâm tới các chính sách hỗ trợ từ ngân hàng hay nhà
nước. Ngoài ra người thu nhập thấp có tâm lý tích lũy một khoản tiền phù hợp
trước khi có ý định mua nhà (TN1).
Thứ tư, trong 4 yếu tố tác động thì người mua quan tâm đến uy tín của chủ
đầu tư ở mức thấp hơn (xấp xỉ bằng yếu tố thu nhập). Đối với ý định lựa chọn
những sản phẩm có giá trị lớn và rất ít khi lặp lại nhiều lần trong đời như mua căn
hộ thì người mua thường hay cân nhắc rất kỹ. Vì thế khi có ý định mua căn hộ để
sinh sống, với họ đó là thứ rất to lớn và họ thường tìm đến những thương hiệu lớn
có uy tín, là nơi họ tin tưởng trao niềm tin. Người thu nhập thấp không có sự hiểu
biết rõ ràng về hệ thống ME hay kỹ thuật hay các đơn vị thầu thi công, do đó họ
có xu hướng lựa chọn những chủ đầu tư uy tín.
5.2. Đề xuất các hàm ý quản trị
5.2.1. Đề xuất với chủ đầu tư
Như ta đã biết, căn hộ là một loại sản phẩm đặc thù nên hành vi của người
tiêu dùng căn hộ cũng sẽ có nhiều điểm khác biệt so với những loại hàng hóa
thông thường khác. Khi mua căn hộ, ngoài những yếu tố về tính thanh khoản và
về những giá trị dành cho khách hàng thì lòng tin cũng đóng vai trò hết sức quan
trọng trong quyết định của họ.
Qua kết quả phân tích trên ta thấy, khi một cá nhân nào đó có nhu cầu về
căn hộ thì vấn đề trước tiên họ thường xem xét là uy tín và chất lượng cũng sản
phẩm mà mình bỏ ra một số tiền khá cao so với thu nhập của bản thân, của cả gia
đình.
Thực tế trên thị trường bất động sản đã cho thấy nhiều câu chuyện lùm xùm
giữa người mua nhà với chủ đầu tư. Hàng loạt những “trái đắng” từ chậm tiến độ
bàn giao nhà, vi phạm cam kết hợp đồng đến dịch vụ …suy cho cùng cuối cùng
người mua nhà vẫn là người chịu thiệt. Do đó chủ đầu tư cần phải tạo dựng được
lòng tin trong suy nghĩ của khách hàng. Cụ thể:
79
- Xây dựng uy tín của chủ đầu tư: trong giai đoạn hiện nay, uy tín của chủ
đầu tư là vấn đề được khách hàng đánh giá rất cao. Đó là tài sản mà chủ đầu tư
xây dựng được theo thời gian. Chủ đầu tư cần nên chú trọng tạo dựng uy tín của
mình, hạn chế đầu tư dàn trải và chạy theo lợi nhuận trước mắt, mà không tính đến
hậu quả về sau v.v.
- Xây dựng căn hộ phải đảm bảo chất lượng: chất lượng sản phẩm bao gồm
chất lượng công trình xây dựng, chất lượng nội thất và chất lượng thiết kế v.v. Khi
xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng, đơn vị phải quan tâm đến chất lượng
để người sử dụng không phải sửa chữa, làm lại. Bên cạnh đó, công tác phòng
chống cháy nổ, thoát nạn luôn được chủ đầu tư đặc biệt chú ý. Yếu tố chất lượng
còn được đánh giá dựa trên sự trải nghiệm qua thời gian đối với những giá trị
mang lại cho khách hàng. Yếu tố này góp phần tạo nên uy tín cho chủ đầu tư. Do
đó, bên cạnh việc lựa chọn những nhà thầu tin cậy, chủ đầu tư cần cố gắng mang
lại những giá trị vượt trội cho khách hàng nhằm tôn vinh giá trị uy tín và thương
hiệu cho công ty.
- Xây dựng môi trường sống trong khu chung cư: xây dựng môi trường
sống là tạo môi trường thân thiện, tạo sự gắn kết giữa những người sống trong
cùng chung cư với nhau, gia tăng cảm nhận về sự an toàn, tăng sự hài lòng với các
tiện ích đi kèm v.v. Để làm được điều này, chủ đầu tư cần lựa chọn kỹ đơn vị quản
lý vận hành tòa nhà để phát huy vai trò của ban quản lý khu chung cư: trở thành
đơn vị duy trì đời sống tinh thần của cộng đồng dân cư thay vì chỉ đơn thuần là
đơn vị quản lý vận hành tòa nhà.
Đơn cử như như chủ đầu tư Nam Long đã tạo dựng được thương hiệu, niềm
tin đối với khách hàng bằng chính sản phẩm chất lượng, uy tín của mình (nhà ở
dành cho người thu nhập thấp: dự án Ehome 1,2 và 4. Không chỉ là dự án an sinh
tốt mà cư dân ở đây còn được hưởng chung không gian sống xanh, hạ tầng đầy đủ
và tiện ích.
Trong quá trình xây dựng chiến lược kinh doanh của một công ty, khâu quan trọng nhất là xác định ai là khách hàng mục tiêu của mình. Khi xác định được
80
khách hàng mục tiêu thì toàn bộ nỗ lực của doanh nghiệp sẽ nhắm vào đối tượng khách hàng này. Để có được những thông tin chính xác cho việc lựa chọn và xác định thị phần mục tiêu các doanh nghiệp cần có các thông tin chính xác cho việc quyết định và tính toán các con số cụ thể.
Phân khúc khách hàng dựa trên những thông tin gì: ví dụ như nơi sinh sống,
độ tuổi, giới tính, trình độ học vấn, mức thu nhập, nghề nghiệp…
Theo kết quả phân tích Anova (Phụ lục 2) ta thấy
- Nơi sinh sống: có 60/258 người thuộc khu vực Quận 2 và 70/258 người
thuộc Bình Thạnh (chiếm tỷ lệ cao nhất trong phạm vi khảo sát) có ý định
mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2. Điều này chứng
minh rằng người dân có xu hướng chọn chỗ ở mới tại những vùng lân cận
hay khu vực gần nơi mình sinh sống. Do đó chủ đầu tư cần xây dựng chung
cư ở những khu vực phù hợp cho từng đối tượng khách hàng.
- Thu nhập: kêt quả phân tích Anova (phụ lục 1.3) cho thấy: có tới 177/258
người tham gia khảo sát chỉ có mức thu nhập dưới 9tr/tháng. Đây là đối
tượng chính mà chủ đầu tư nên hướng tới khi xây dựng chung cư dành cho
người thu nhập thấp tại quận 2. Chủ đầu tư nên nghiên cứu kỹ lưỡng mức
thu nhập của khách hàng để từ đó đưa ra các phương thức thanh toán hợp
lý cho khách hàng đồng thời hướng chính sách chiêu thị đến đúng đối
tượng khách hàng từ đó tiết kiệm chi phí bán hàng, một phần nào giúp
giảm giá thành căn hộ.
- Phụ lục 2 cho kết quả có tới 106/258 người tham gia khảo sát là nhân viên
văn phòng có nhu cầu mua căn hộ dành cho người thu nhập thấp; 157/258
đối tượng khảo sát đã kết hôn chưa có nhà riêng và có nhu cầu về dạng căn
hộ này. Kết quả này giúp chủ đầu tư giới hạn được hơn nữa đối tượng
khách hàng mục tiêu, phân khúc được các nhóm khách hàng từ đó đạt hiệu
quả cao trong việc quản trị khách hàng cho phép chủ đầu tư song hành
cùng những nhu cầu mua sắm của họ và phản hồi kịp thời với những nhu
cầu này. Từ đó đưa ra những sản phẩm tốt nhất, phù hợp nhất cho khách
81
hàng của mình. Ngoài ra việc này còn giúp phát huy lòng trung thành của
khách hàng và giúp giữ chân khách hàng.
5.2.2. Kiến nghị với cơ quan ban ngành liên quan
Về nguồn vốn và chính sách tín dụng hỗ trợ
Theo mô hình hồi qui ta thấy người thu nhập thấp quan tâm lớn đến nguồn thu
nhập tự có (nguồn tích lũy), nguồn huy động được từ gia đình, bạn bè mà ít quan
tâm tới phần vốn được hỗ trợ từ ngân hàng hay nhà nước bởi họ e ngại các thủ tục
hành chính rườm rà.
Thực tế cho thấy người thu nhập thấp bị hành rất nhiều về mặt thủ tục: phải đi
qua nhiều “cửa ải” xin xác nhận đủ loại giấy tờ, thủ tục hành chính…Các ngân
hàng đang dùng cơ chế cho người nghèo vay tiền cũng giống như cho người giàu
vay tiền, tức cũng bắt họ chứng minh thu nhập, chứng minh khả năng trả nợ, phải
có tài sản thế chấp… do vậy họ không mặn mà với yếu tố này…
Ngoài ra một số gói tín dụng dành cho người thu nhập thấp mua nhà đơn cử
như gói 30.000 tỷ chỉ mang tính thời vụ (chỉ 3 năm từ 2013 và kết thúc vào 2016)
cũng không tạo được niềm tin từ người dân.
Do đó: Cần phải đảm bảo được nguồn vốn cũng như xây dựng chính sách tín
dụng để phát triển nhà ở xã hội cũng như chính sách tín dụng hỗ trợ cho người
nghèo, người thu nhập thấp có tính chiến lược, lâu dài trong suốt quá trình phát
triển của nền kinh tế, nhằm đáp ứng nhu cầu chính đáng về nhà ở của nhân dân
theo đúng định hướng của Đảng và Nhà nước, góp phần nâng cao chất lượng
sống của nhân dân. Cụ thể:
- Huy động nguồn vốn từ ngân sách nhà nước bao gồm vốn ngân sách nhà nước,
công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn ưu đãi của
các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển…từ nguồn ngân sách Nhà nước
của Trung ương và địa phương, trích % GDP cho việc phát triển nhà ở hoặc
dành ngân sách nhà nước cố định 5 năm, hàng năm cho phát triển nhà ở. Đồng
82
thời tăng cường nguồn vốn dài hạn cho các ngân hàng thực hiện cho vay hỗ trợ
mua nhà ở dành cho người có thu nhập thấp.
- Tập trung hơn nữa nguồn vốn, quỹ đất và ưu tiên các cơ chế chính sách làm
nhà ở GIÁ RẺ để CHO THUÊ.
- Có sự phối hợp giữa các sở, ngành tại địa phương và các ngân hàng chi nhánh.
Sự đồng bộ trong khâu thủ tục hành chính cần được cải cách.
- Nên cơ cấu từ bộ máy nhà nước một cơ quan riêng biệt để hoàn thành hồ sơ
giúp người thu nhập thấp tiếp cận được với nguồn vốn ưu đãi của nhà nước .
- Cần chuyển hẳn từ cơ chế “xin - cho” sang cơ chế “phục vụ”, cần “thân thiện
với công dân”, và “thân thiện với doanh nghiệp”, để cho người dân và doanh
nghiệp dễ dàng tiếp cận được với chính sách ưu đãi của nhà nước đối với
NƠXH. Tuy nhiên, để loại bỏ cơ hội phát sinh “chi phí không chính thức” sinh
ra tiêu cực, tham nhũng và thủ tục được giải quyết nhanh chóng, cần sử dụng
chính phủ điện tử (E-Government), sử dụng “Hệ thống thông tin địa lý”
(Geography Information System - GIS) và “hệ thống thông tin đất đai” (Land
Information - LIS) trong quản lý đất đai đảm bảo tính minh bạch và khách
quan.
Về vấn đề qui hoạch sử dụng đất:
- Nhà ở cho người có thu nhập thấp rất cần có quỹ đất để gắn kết với nơi làm
việc và dịch vụ công cộng, tạo thành các “khu liên hợp”: “khu công nghiệp
- nhà ở công nhân - dịch vụ công cộng”, “Trường đại học - ký túc xá sinh
viên - dịch vụ công cộng…do đó thành phố phải rà soát điều chỉnh bổ sung
quỹ đất để phát triển nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và
NƠXH, nhà ở cho người thu nhập thấp trong quy hoạch chung: Quy hoạch
chi tiết của địa phương (kể cả quỹ đất dành để xây dựng nhà ở thu nhập
thấp). Tuy nhiên, cho đến nay, nhiều địa phương vẫn chưa có quy hoạch,
kế hoạch bố trí quỹ đất để phát triển NƠXH và nhà ở cho người thu nhập
thấp.
83
- Phải hoàn thành quy hoạch xây dựng có tính chiến lược dài hạn và rộng
khắp, nhằm cung cấp một khung liên kết chính sách về đô thị và không
gian sao cho quy hoạch và đầu tư về nhà ở, toàn bộ cơ sở hạ tầng xã hội -
không gian đô thị được phát triển cơ bản theo quy hoạch đô thị.
- Tạo quỹ đất phát triển dự án BĐS căn hộ chung cư: Cần phải kiểm tra,
thanh tra thường xuyên tình hình sử dụng đất và xử lý kịp thời các hành vi
vi phạm pháp luật về đất đai, đặc biệt là tình trạng qui hoạch treo; có biện
pháp chế tài cụ thể, từ đó có thể ngăn chặn, phát hiện vàxử lý các trường
hợp phê duyệt dự án không theo qui hoạch, kế hoạch, thực hiện thu hồi đất
và giao cho các chủ dự án có khả năng đầu tư phát triển dự án.
Qua kết quả nghiên cứu trên ta thấy, người tiêu dùng căn hộ rất quan tâm
đến vấn đề môi trường sống của bản thân và gia đình đối với những tiện ích đi
kèm và hạ tầng kỹ thuật xung quanh. Đó là những tiện ích cơ bản và thuận lợi cho
bản thân và gia đình sinh sống, đường sá, khuôn viên cây xanh. v.v. Do đó, tác giả
kiến nghị cơ quan qui hoạch kiến trúc nên tiến hành qui hoạch phát triển thành
phố một cách đồng bộ hơn; tức là qui hoạch phát triển những khu căn hộ đảm bảo
sự hài hòa giữa môi trường tự nhiên và vị trí tương đối so với các hệ thống hạ tầng
giao thông và hạ tầng xã hội xung quanh.
Về các cơ chế chính sách ưu đãi đối với các doanh nghiệp, gia đình,
cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp
+ Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
+ Miễn giảm các loại thuế.
+ Được vay vốn ngân hàng với lãi suất thấp.
+ Được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư cơ sở hạ
tầng kỹ thuật.
Về cấp phép xây dựng
Trong quá trình cấp phép xây dựng dự án, bên cạnh việc xem xét đến vấn
đề kiến trúc xây dựng công trình, cơ quan nên xem xét kỹ lưỡng đến vấn đề năng
lực thực sự của chủ đầu tư như: về kinh nghiệm, tiềm lực tài chính, nguồn lực con
84
người v.v. đảm bảo để dự án đó thực hiện đúng mục tiêu cấp phép. Vấn đề xem
xét này là nhằm để sàng lọc và hạn chế những chủ đầu tư yếu kém làm mất uy tín
cho giới đầu tư và những hậu quả xấu cho thị trường bất động sản về sau.
Về quản lý thị trường căn hộ:
Hoạt động của thị trường căn hộ chung cư hiện nay rất đa dạng. Tác giả
thiết nghĩ cơ quan này nên thành lập cơ chế quản lý riêng cho từng phân khúc thị
trường thay vì quản lý chung cho cả thị trường Bất động sản như hiện nay. Điều
này có thể giúp cơ quan có chính sách quản lý về giá cả tốt hơn cho những phân
khúc căn hộ có chất lượng khác nhau, tránh hiện tượng làm giá tràn lan trên thị
trường như hiện nay.
Về tài chính
Cần sớm thành lập “quỹ tiết kiệm nhà ở” (quỹ này hình thành trên cơ sở tái
cơ cấu quỹ phát triển nhà tại các địa phương). Quỹ tiết kiệm nhà ở hỗ trợ cho
người có nhu cầu nhà ở nhưng thu nhập hạn chế. Nguồn vốn được hình thành từ
sự đóng góp của người lao động từ tiền lương theo tỷ lệ quy định (có quốc gia quy
định mức 10-15%, mức thấp nhất từ 3-5%). Mục đích của quỹ tiết kiệm nhà ở để
đầu tư xây dựng nhà ở và cho người mua vay ưu đãi. Người gửi tiền sau 10-15
năm sẽ được mua nhà bằng tiền tiết kiệm. Nếu người gửi không xóa yêu cầu mua
nhà thì khi nghỉ hưu sẽ được trả cả gốc lẫn lãi. Đây là mô hình được hầu hết các
nền kinh tế đang phát triển áp dụng.
Tóm lại, để góp phần làm cho thị trường căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh
phát triển hơn, các cơ quan ban ngành liên quan cần bám sát hơn về tình hình thực
tế của thị trường và thị hiếu của người dân để từ đó đưa ra các định hướng phát
triển phù hợp. Tuy nhiên, vì mỗi cơ quan có một vai trò và chức năng riêng nên
thiết nghĩ vấn đề này cần có sự thống nhất giữa các cơ quan với nhau và cần có sự
chỉ đạo của cơ quan cấp cao hơn. Tất nhiên, cơ quan cấp cao này nhất thiết phải
hiểu về tình hình thị trường và nhu cầu của người dân về căn hộ tại thành phố Hồ
Chí Minh một cách tổng thể và thiết thực nhất.
85
5.3. Kết luận
Sau quá trình thực hiện nghiên cứu, đề tài “CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN Ý ĐỊNH MUA CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP
TẠI QUẬN 2 CỦA NGƯỜI DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” đã hoàn thành
mục tiêu đề ra. Theo đó, nghiên cứu đã tập trung vào các nội dung sau đây:
Thứ nhất, khái quát lý thuyết về hành vi lựa chọn của người tiêu dùng, các
nghiên cứu liên quan đến các nhân tố ảnh hưởng đến ý định lựa chọn và những qui
định về chung cư thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh.
Thứ hai, xây dựng, kiểm định thang đo và mô hình các yếu tố tác động đến
đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân
thành phố Hồ Chí Minh, từ đó xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này.
Thứ ba, thảo luận kết quả nghiên cứu và rút ra một số kiến nghị cho việc
phát triển kinh doanh của chủ đầu tư và cho việc quản lý đối với các cơ quan ban
ngành liên quan.
Nghiên cứu đã góp phần khái quát những cơ sở lý thuyết và những khái
niệm cơ bản liên quan đến các nhân tố tác động đến đến ý định mua chung cư
dành cho người thu nhập thấp tại quận 2. Bên cạnh đó, kết quả nghiên cứu cũng
đã chỉ ra rằng có 4 nhân tố chính tác động đến ý định mua chung cư dành cho
người thu nhập thấp tại quận 2, theo đó: yếu tố giá cả là có tác động mạnh nhất,
kế đến là yếu tố môi trường, yếu tố thu nhập và uy tín của chủ đầu tư có tầm quan
trọng gần tương đương nhau. Thông qua đó, chủ đầu tư, những nhà kinh doanh
tiếp thị và các cơ quan quản lý liên quan có mô hình và các nhân tố ảnh hưởng đến
quyết định mua căn hộ giá thấp dành cho người có thu nhập thấp tại Tp.Hồ Chí
Minh để tham khảo. Nghiên cứu cũng đã có những kiến nghị đề xuất đến chủ đầu
tư và cơ quan ban ngành liên quan nhằm giúp thị trường căn hộ thu nhập thấp phát
triển hơn trong tương lai.
5.4. Kiến nghị những nghiên cứu tiếp theo
Mô hình nghiên cứu sau khi kiểm định là 4 nhân tố là giá cả, môi trường
86
sống, thu nhập và uy tín của chủ đầu tư. Mô hình chỉ giải thích được 56,9 % biến
thiên của biến đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2,
chứng tỏ mức độ tổng quát của kết quả nghiên cứu là chưa cao. Điều này có thể
giải thích bởi các nguyên nhân sau đây:
Thứ nhất, phạm vi mẫu điều tra nghiên cứu thực hiện đề tài còn nhỏ hẹp,
giới hạn ở một số khu vực cụ thể nên chưa phản ánh đầy đủ và chính xác cho toàn
bộ tổng thể đối tượng khách hàng tại thành phố Hồ Chí Minh.
Thứ hai, có thể còn nhiều yếu tố khác nữa chi phối đến hành vi đến ý định
mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 nhưng tác giả chưa đưa
vào mô hình nghiên cứu.
Thứ ba, mô hình nghiên cứu chưa chỉ ra được mức độ tác động của từng
biến quan sát (yếu tố con) đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập
thấp tại quận 2 tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay.
Như vậy, ở hướng nghiên cứu tiếp theo, tác giả đề nghị cần nghiên cứu kỹ
hơn nhằm đưa thêm vào những yếu tố khác nữa, khắc phục những nguyên nhân
dẫn đến hạn chế trong điều tra số liệu và đồng thời ứng dụng mô hình cấu trúc
tuyến tính đa nhân tố nhằm phân tích kỹ hơn sự tác động của từng biến quan sát
đến ý định lựa chọn.
87
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Xây Dựng (2008), Thông tư hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư. Số
14.
2. Nguyễn Thị Cành (2009), Giáo trình Phương pháp và Phương pháp luận
nghiên cứu khoa học kinh tế. Nxb. Đại học Quốc gia Tp.HCM.
3. Lê Quang Hùng (2016),Phân tích dữ liệu trong kinh doanh. Nxb Kinh Tế
TP. HCM.
4. Trần Tiến Khai (2011), Nguyên lý bất động sản. Nxb. Lao động xã hội
5. Kotler, P. (2001), Quản Trị Marketing. Vũ Trọng Hùng dịch, Nxb Thống kê.
6. Trịnh Thị Xuân Lan (2005), Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến sự thỏa mãn
của khách hàng đối với sản phẩm căn hộ chung cư cao cấp trên thị trường
TP.HCM. Luận văn Thạc sĩ, Đại học Bách Khoa TP.HCM.
7. Dương Quang Phát (2008), Những nhân tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của
cư dân đang sống ở những chung cư có chất lượng trung bình và chung cư
dành cho đối tượng giải tỏa tái định cư. Luận văn Thạc sĩ, Đại học Bách
Khoa TP.HCM .
8. Nguyễn Ngọc Quang (2008), Phương pháp định tính trong nghiên cứu hành
vi người tiêu dùng Việt Nam về sản phẩm xe máy. Đại học Kinh tế Quốc dân
– Luận án Tiến sĩ Kinh tế.
9. Mô hình cấu trúc tuyến tính SEM. Nxb. Đại học Quốc gia TP.HCM.
10. Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang (2009), Phương pháp nghiên
cứu khoa học trong Quản trị kinh doanh. Nxb. Thống kê.
11. Nguyễn Văn Trình & Nguyễn Thị Tuyết Như (2011), Kinh Doanh Bất Động
Sản Những Vấn Đề Cơ Bản. Nxb. Thanh Niên.
12. Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005), Phân tích dữ liệu nghiên
cứu với SPSS. Nxb. Thống kê.
13. Bộ Xây Dựng (2008), Thông tư hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư. Số
14.
88
14. Nguyễn Thị Cành (2009), Giáo trình Phương pháp và Phương pháp luận
nghiên cứu khoa học kinh tế. Nxb. Đại học Quốc gia Tp.HCM.
15. Kotler, P. (2001), Quản Trị Marketing. Vũ Trọng Hùng dịch, Nxb Thống kê.
16. ManKiw, N.G (2003), Nguyên lý kinh tế học. Nxb. Thống kê.
17. Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang (2007), Nghiên cứu khoa học
Marketing - Ứng dụng mô hình cấu trúc tuyến tính SEM. Nxb. Đại học Quốc
gia TP.HCM.
18. Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang (2009), Phương pháp nghiên
cứu khoa học trong Quản trị kinh doanh. Nxb. Thống kê.
19. Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005), Phân tích dữ liệu nghiên
cứu với SPSS. Nxb. Thống kê.
20. Luận văn: “Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ
giá thấp dành cho người thu nhập thấp tại TP. Hồ Chí Minh” của học viên
Cáp Xuân Tuấn – Trường ĐH Kỹ Thuật Công Nghệ Tp.HCM.
DANH SÁCH WEBSITE THAM KHẢO
http://www.cbrevietnam.com/?lang=vi
http://www.horea.org.vn/home/index.php
http://www.pso.hochiminhcity.gov.vn/web/guest/home
http://www.savills.com.vn
PHỤ LỤC
PHỤ LỤC 1: DÀN BÀI THẢO LUẬN CÂU HỎI ĐỊNH TÍNH VÀ ĐỊNH
LƯỢNG
1.1. BẢNG CÂU HỎI GẠN LỌC
(Tiêu chuẩn chọn đáp viên trong nghiên cứu định tính và định lượng)
Xin chào Anh (Chị), chúng tôi là nhóm nghiên cứu thực hiện đề tài:
“CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA CHUNG CƯ DÀNH CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI QUẬN 2 CỦA NGƯỜI DÂN TP. HỒ CHÍ
MINH”.
Xin chân thành cảm ơn Anh (Chị) đã nhận lời mời tham gia chương trình
nghiên cứu của nhóm chúng tôi. Cũng xin lưu ý là mọi thông tin trung thực do Anh
(Chị) cung cấp không có quan điểm đúng hay sai và tất cả đều có giá trị nghiên cứu
cho nhóm chúng tôi, vì thế rất mong nhận được sự hợp tác từ phía của các Anh/
Chị.
Trước khi bước vào buổi trò chuyện này, chúng ta nên thống nhất qui định về căn
hộ có mức giá thấp: “Căn hộ có mức giá thấp là căn hộ mà giá cả giao dịch thực tế trên thị trường của nó ở mức từ 10 triệu đồng/m2 – 15 triệu đồng/m2”.
Q1. Anh chị xin vui lòng cho biết hiện tại Anh/Chị đã sở hữu căn hộ giá thấp chưa?
1. Chưa có, đang tìm kiếm: tiếp tục
2. Không có nhu cầu (hoặc đã mua): ngưng
Q2. Khi mua căn hộ cho chính bản thân hoặc gia đình, Anh/Chị có phải là người
quyết định chính không?
1. Có, tôi là người quyết định chính: tiếp tục
2. Không : ngưng
Q3. Xin vui lòng cho biết, Anh/ Chị thuộc độ tuổi nào dưới đây ?
1. Dưới 25 tuổi: ngưng
tiếp tục 2. 25-30:
tiếp tục 3. 31-36:
tiếp tục 4. 37-43:
tiếp tục 5. 44-50:
ngưng 6. Trên 50:
Q4. Xin vui lòng cho biết , anh/chị hiện nay đang sinh sống hoặc làm việc tại quận
nào dưới đây?
1. Quận 2
2. Quận 9
3. Thủ đức
4. Bình Thạnh
5. Gò Vấp
6. Khác
Q5. Xin vui lòng cho biết thu nhập 1 tháng của Anh/ Chị là bao nhiêu?
1. <9 triệu
2. 9-15 triệu
3. 16-20 triệu
4. 21-25 triệu
5. >25 triệu
1.2. DÀN BÀI THẢO LUẬN NHÓM (KHẢO SÁT CHUYÊN GIA)
Xin chào Anh (Chị), Chúng tôi là nhóm nghiên cứu thực hiện đề tài:
“CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA CHUNG CƯ DÀNH CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI QUẬN 2 CỦA NGƯỜI DÂN TP. HỒ CHÍ
MINH”
Trước tiên, chúng tôi xin chân thành cảm ơn các Anh (Chị) đã dành thời
gian để tham gia cuộc thảo luận ngày hôm nay và mong muốn nhận được những
đóng góp tích cực và đầy trí tuệ của các Anh (Chị). Chúng tôi cũng xin lưu ý mọi ý
kiến của các Anh (Chị) không đánh giá đúng hay sai và tất cả đều có giá trị cho
nghiên cứu của chúng tôi.
Xin các Anh(Chị) vui lòng bày tỏ quan điểm của mình về những vấn đề liên
quan đến chủ đề thảo luận thông qua các câu hỏi dưới đây:
1. A/C đang làm việc ở đâu tại TP.HCM?
2. A/c làm trong lĩnh vực nào của ngành bất động sản?
Tác giả dựa trên các khái niệm nghiên cứu và thang đo sơ bộ tham khảo của
các tác giả nước ngoài để làm cơ sở thảo luận nhằm phát triển và điều chỉnh
dữ liệu cho việc thiết kế bảng câu hỏi nghiên cứu định lượng như sau:
3. Căn hộ giá thấp tại thành phố HCM hiện nay theo anh/chị là khoảng
bao nhiêu?
Tham khảo:
• 8-10 tr/m2
• 11-15tr/m2
• 16-<20tr/m2
Vậy theo anh/chị nội dung trên có cần bổ sung hoặc loại bỏ phát biểu nào
không?
4. Yếu tố uy tín chủ đầu tư có ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành
cho người thu nhập thấp tại quận 2, TP. HCM không?
Tham khảo:
• Chủ đầu tư là công ty lớn, có nhiều năm kinh nghiệm
• Các công trình khác mà chủ đầu tư đã thi công đều đảm bảo chất
lượng và tiến độ
• Các đơn vị thầu thi công đáng tin cậy
• Chưa bao giờ có tai tiếng xảy ra
• Hệ thống ME chắc chắn, ổn định
• Nội thất đảm bảo chất lượng
Vậy theo anh/chị nội dung trên có cần bổ sung hoặc loại bỏ phát biểu nào
không?
5. Yếu tố thu nhập có ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho
người thu nhập thấp tại quận 2, TP. HCM không?
Tham khảo:
• Phù hợp với túi tiền tôi tích lũy dùng để mua nhà
• Được nhà nước, ngân hàng cho các chính sách hỗ trợ mua nhà hợp lý
• Chính sách thanh toán hợp lý
• Hợp với mức ngân sách gia đình
• Phù hợp với mức thu nhập của cả gia đình
Vậy theo anh/chị nội dung trên có cần bổ sung hoặc loại bỏ phát biểu nào
không?
6. Yếu tố môi trường có ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho
người thu nhập thấp tại quận 2, TP. HCM không?
• Thích được sống gần với những người thân quen
• Được bảo vệ an toàn
• Hài lòng với các dịch vụ tiện ích đi kèm
• Hạ tầng kỹ thuật đảm bảo
Vậy theo anh/chị nội dung trên có cần bổ sung hoặc loại bỏ phát biểu nào
không?
7. Yếu tố giá cả có ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người
thu nhập thấp tại quận 2, TP. HCM không?
• mức giá của nó vào thời điểm hiện nay là rất hợp lý
• vì mức giá của nó cạnh tranh, đã bao gồm hết tất cả những chi phí
• giá cả tốt, phù hợp với tôi
Vậy theo anh/chị nội dung trên có cần bổ sung hoặc loại bỏ phát biểu nào
không?
8. Yếu tố vị trí có ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người
thu nhập thấp tại quận 2, TP. HCM không?
• Gần nơi tôi và các thành viên trong gia đình tôi làm việc
• Gần đầu mối giao thông
• Nằm trong khu vực có khí hậu mát mẻ trong lành
• Gần các dịch vụ công cộng
Vậy theo anh/chị nội dung trên có cần bổ sung hoặc loại bỏ phát biểu nào
không?
9. Yếu tố hoạt động chiêu thị
• Ấn tượng với thông tin giới thiệu
• Chương trình khuyến mãi hấp dẫn
• Căn hộ mẫu thu hút
Vậy theo anh/chị nội dung trên có cần bổ sung hoặc loại bỏ phát biểu nào
không?
Sau khi thảo luận với nhóm chuyên gia gồm:
CƠ QUAN SỐ ĐIỆN THOẠI
STT HỌ VÀ TÊN CHỨC VỤ CÔNG TÁC
Giám đốc 0933024688 1
Bùi Đức Khoa Marketing &
sales
Công ty cổ Quách Kim Giám đốc 0903131388 2
phần phát Hưng bán hàng
triển bất động Nguyễn Thị Quản lý dự 0915506550 3
sản Sunny Khánh Vân án
World Nguyễn Diễm Chuyên viên 0984396465 4
Phương Anh nghiên cứu
thị trường Nguyễn Thị 0973681211 5
căn hộ Ngọc Tuyết
Lê Minh Thắng Kiến trúc sư 0914223501 6
Đã đồng ý 6 yếu tố: Uy tín chủ đầu tư, thu nhập, giá cả, vị trí, môi trường
sống, chiêu thị có ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập
thấp tại quận 2 của người dân tp. Hồ Chí Minh.
Bổ sung thêm 1 yếu tố mới: yếu tố đống góp cho xã hội có ảnh hưởng đến ý
định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân tp. Hồ
Chí Minh.
• Phù hợp giải quyết nhu cầu nhà ở cho những người thu nhập thấp
• Xóa bỏ các khu ổ chuột, chỉnh trang đô thị, cải thiện mỹ quan Thành
Phố
• Có đóng góp vào công cuộc tái định cư, trả lại đất cho thành phố phát
triển cơ sở hạ tầng
1.3. BẢNG CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƯỢNG
BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT
“NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA
CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI QUẬN 2 CỦA
NGƯỜI DÂN TP. HỒ CHÍ MINH”
---o0o---
Bảng câu hỏi số: ........, phỏng vấn viên:......................................, ngày
...../....... / 2016.
Chúng tôi đang thực hiện nghiên cứu đề tài nhằm mục tiêu phân tích các
nhân tố ảnh hưởng đến đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại
quận 2, Tp. HCM. Qua đó, kết quả nghiên cứu của đề tài giúp chủ đầu tư mang đến
những sản phẩm ngày càng phù hợp hơn với nhu cầu của quý anh chị trong thời
gian tới. Rất mong Anh/Chị dành chút thời gian giúp chúng tôi hoàn thành bảng
câu hỏi nghiên cứu sau.
Chúng tôi cam kết tất cả những thông tin và danh tính của anh chị cung cấp
sẽ được hoàn toàn bảo mật và chỉ sử dụng cho mục đích nghiên cứu.
Trước khi bước vào buổi trò chuyện trao đổi này, tôi xin nói rõ hơn cho anh/
chị khái niệm về “căn hộ thấp chung cư thu nhập” để chúng ta có cùng chung một
cách hiểu.“ Căn hộ chung cư thu nhập thấp là căn hộ mà giá cả giao dịch thực tế
trên thị trường của nó ở mức từ 10 triệu đồng/m2 đến 15 triệu đồng/m2”.
Q1. Anh chị xin vui lòng cho biết hiện tại Anh/Chị đã có sở hữu căn hộ chung cư thu
nhập thấp chưa?
1.Vừa mới mua:
2. Chưa có, đang tìm kiếm:
3. Không có nhu cầu (hoặc đã mua trên 2 năm):
Q2. Khi mua căn hộ chung cư cho chính bản thân hoặc gia đình, Anh/Chị có phải là ng
ời
quyết định chính không?
ư
1. Có, tôi là người quyết định chính
2. Không
Q3. Xin vui lòng cho biết, Anh/ Chị thuộc độ tuổi nào dưới đây ?
1. Dưới 25 tuổi
2. 25 - 30 t
3. 31 - 36 t
4. 37 - 43 t
5. 44 - 50 t
6. Trên 50 tuổi
Q4. Xin vui lòng cho biết, Anh/ Chị hiện nay đang sinh sống hoặc làm việc tại quận
nào dưới đây ?
1. Quận 2
2. Quận 9
3. Thủ Đức
4. Bình Thạnh
5. Gò Vấp
6. Khác.
Q5. Xin vui lòng cho biết, mức thu nhập hiện nay của Anh/ Chị một tháng là bao nhiêu?
1. <9tr
2. 9tr-15tr
3. 16tr-20tr
4. 21tr-25tr
5. >25
Q.6a Anh/Chị vui lòng cho biết mức độ Đồng ý của Anh/ Chị với các phát biểu về các
nhân tố ảnh h
ởng đến quyết định mua căn hộ chung cư d
ới đây:
ư
ư
Mức độ quan trọng
Mã Hoàn
hóa Các biến quan sát toàn Khôn Bình Đồng Hoàn
ý không g thườn toàn
g đồng ý đồng đồng
ý ý
Đo lường về "yếu tố uy tín - chất lượng của Chủ đầu tư" - ký hiệu UT
UT1
Tôi chọn căn hộ chung cư X vì chủ đầu
1
4
5
2
3
tư là công ty lớn, có nhiều năm kinh
nghiệm
UT2
Tôi chọn căn hộ chung cư X vì các công
1
4
5
2
3
trình khác mà chủ đầu tư đã thi công đều
đảm bảo chất lượng và tiến độ
UT3
Tôi chọn căn hộ chung cư X vì chủ đầu
1
4
5
2
3
tư đã mời các đơn vị thầu thi công đáng
tin cậy (tư vấn thiết kế, thi công xây
dựng, quản lý dự án…)
UT4
Tôi chọn căn hộ chung cư X vì chủ đầu
1
2
3
4
5
tư này chưa bao giờ có tai tiếng xảy ra
UT5
Tôi chọn căn hộ chung cư X vì có hệ
1
2
3
4
5
thống ME chắc chắn, ổn định (gồm:
thang máy, điện, nước, thông tin liên lạc)
2
3
UT6
1
4
5
Tôi chọn căn hộ chung cư X vì nội
thất đảm bảo chất lượng (màu sơn;
thiết bị vệ sinh, nhà bếp, thiết bị chiếu
sáng ... )
Đo lường về "Yếu tố thu nhập” - ký hiệu TN
TN1
Tôi chọn căn hộ chung cư X vì nó phù
1
2
3
4
5
hợp với túi tiền tôi tích lũy dùng để mua
nhà
TN2
Tôi chọn căn hộ chung cư X vì được
1
4
5
2
3
nhà nước, ngân hàng cho các chính sách
hỗ trợ mua nhà hợp lý
TN3
Tôi chọn căn hộ chung cư X vì nhà đầu
1
4
5
2
3
tư đưa ra chính sách thanh toán hợp lý,
phù hợp với khả năng thanh toán của tôi
TN4
Tôi chọn căn hộ chung cư X vì nó hợp
1
4
5
2
3
với mức ngân sách gia đình (bố mẹ, anh
chị em ...) hỗ trợ tôi mua nhà.
TN5
Tôi chọn căn hộ chung cư X vì nó phù
1
4
5
2
3
hợp với mức thu nhập của cả gia đình
tôi.
Đo lường về "Yếu tố môi trường" - ký hiệu MT
MT1
Tôi chọn căn hộ chung cư X vì thích
1
4
5
2
3
được sống gần với những người thân
quen
4
5
MT2
Tôi chọn căn hộ chung cư X vì tôi cảm
1
2
3
thấy được bảo vệ an toàn (bảo vệ 24/24)
4
5
MT3
Tôi chọn căn hộ chung cư X vì cảm thấy
1
2
3
hài lòng với các dịch vụ tiện ích đi
kèm(sân thể thao, phòng tập thể dục,
dịch vụ ăn uống và các dịch vụ khác)
MT4
Tôi chọn vì căn hộ chung cư X vì tôi
1
2
3
4
5
thích hạ tầng kỹ thuật đảm bảo (đường
sá khô ráo, có khuôn viên cây xanh hài
hòa)
Đo lường về "yếu tố giá cả" - ký hiệu GC
2
3
GC1
Tôi chọn căn hộ chung cư X vì tôi thấy
1
4
5
mức giá của nó vào thời điểm hiện nay là
rất hợp lý
2
3
GC2
Tôi chọn căn hộ chung cư X vì thấy
1
4
5
không thể tìm được căn hộ có mức giá
như vậy với các lợi ích tương đương
GC3
Tôi chọn căn hộ chung cư X vì mức giá
1
2
3
4
5
của nó cạnh tranh, đã bao gồm hết tất cả
những chi phí phát sinh (thuế trước bạ,
chuyển mục đích sử dụng đất ... )
GC4
Tôi chọn căn hộvchung cư X vì giá cả
1
2
3
4
5
tốt, phù hợp với tôi
Đo lường về "Yếu tố vị trí” - ký hiệu VT
VT1
Tôi chọn căn hộ chung cư X vì nó có vị
1
4
5
2
3
trí gần nơi tôi và các thành viên trong gia
đình tôi làm việc
VT2
Tôi chọn căn hộ chung cư X vì nó có vị
1
4
5
2
3
trí gần đầu mối giao thông (như: bến xe,
bến tàu, sân bay …)
VT3
Tôi chọn vì căn hộ chung cư X nó nằm
1
4
5
2
3
trong khu vực có khí hậu mát mẻ trong
lành (xa các nhà máy sản xuất, các khu
công nghiệp)
VT4
Tôi chọn căn hộ chung cư X vì nó có vị
1
2
3
4
5
trí gần các dịch vụ công cộng (trường
học, bệnh viện …)
Đo lường về " Yếu tố hoạt động chiêu thị" - ký hiệu CT
CT1 Tôi chọn căn hộ chung cư X vì tôi thấy rất
1
4
5
2
3
ấn tượng với thông tin giới thiệu về căn
hộ X
CT2 Tôi chọn căn hộ chung cư X vì các chương
1
4
5
2
3
trình khuyến mãi (rút thăm trúng thưởng,
tặng quà …) của X rất hấp dẫn
CT3 Tôi quyết định mua căn hộ chung cư X vì
1
4
5
2
3
khi xem căn hộ mẫu tôi cảm thấy rất
thích thú.
CT4 Tôi chọn căn hộ chung cư X vì các
1
2
3
4
5
chuyên viên tư vấn tiếp thị đáng tin
tưởng
Đo lường về " Yếu tố đóng góp cho xã hội" - ký hiệu XH
1
2
3
4
5
XH1 Tôi chọn căn hộ chung cư X vì thấy nó
phù hợp giải quyết nhu cầu nhà ở cho
những người thu nhập thấp như tôi
XH2 Tôi chọn căn hộ chung cư X vì thấy nó
1
4
5
2
3
giúp xóa bỏ các khu ổ chuột, chỉnh trang
đô thị, cải thiện mỹ quan Thành Phố
XH3 Tôi quyết định mua căn hộ chung cư X vì
1
4
5
2
3
nhận thấy có đóng góp vào công cuộc tái
định cư, trả lại đất cho thành phố phát
triển cơ sở hạ tầng
Q6b. Đến đây, Anh/Chị vui lòng cho biết MỨC ĐỘ TÁC ĐỘNG của các yếu tố đến
đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2:
Mức độ quan trọng
Mã
Hoàn
Hoàn
Biến giải thích
toàn
Không
Bình
toàn
đồng ý
đồng ý
thường
Đồng ý
đồng ý
Hóa
5
1
2
3
4
QD1 Tôi quyết định mua căn hộ chung cư X, khi
giá cả tốt, phù hợp với túi tiền của tôi
5
QD2 Tôi quyết định mua căn hộ chung cư X, khi
1
2
3
4
nó là căn hộ có chất lượng tốt – đáng giá
đồng tiền
Tôi quyết định mua căn hộ chung cư X, khi
QD3
1
2
3
4
5
nó là sản phẩm phù hợp nhất so với nhu cầu
của gia đình tôi
Tôi quyết định mua căn hộ chung cư X, khi
QD4
cả gia đình tôi đều tán thành mua nó
2
3
4
5
1
QD5 Tôi quyết định mua căn hộ chung cư X, khi
2
3
4
5
1
tôi cảm thấy an tâm và tin tưởng về chủ đầu
tư đó
Cuối cùng, Anh/Chị vui lòng cho biết một số thông tin cá nhân và đánh vào ô thích
hợp:
1
2
3
4
5
THPT
Q7. Xin vui lòng cho biết
T/Cấp -
Tiến sĩ
trình độ học vấn của
hoặc
Đại
Anh/
C/Đẳn
Thạc sỹ
hoặc cao
thấp
học
Chị
g
hơn
hơn
2
1
3
4
5
Miền
khác:
Q8. Xin Anh/Chị vui lòng
Gốc
Nam
Miền
Miền
cho biết quê quán của
Thành
(trừ
…………
Bắc
Trung
mình.
phố
TP)
…
2
1
3
Q9. Xin Anh/Chị vui lòng
Còn
Đang
Đã ly
cho biết tình trạng hôn
độc
Thân
kết hôn
dị
nhân.
1
2
3
Q10. Anh Chị vui lòng cho
Quản lý &
Công nhân viên
N.v Văn phòng
Chủ DN
biết nghề nghiệp của Anh/
chức NN
Chị.
4
Kinh doanh,
5
Buôn bán lẻ Khác…………..
Q11. Anh Chị vui lòng cho
biết giới tính của Anh/
1
2
Chị.
Giới
Nam
Nữ
tính
------o0o----
Xin trân trọng cảm ơn sự hỗ trợ của anh/chị!
PHỤ LỤC 2: CÁC KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Kết quả đánh giá các thang đo bằng Cronbach alpha
2.1. Đánh giá độ tin cậy của thang đo
a. Yếu tố uy tín - chất lượng Chủ đầu tư
Reliability Statistics
Cronbach's
Alpha
N of Items
.753
6
Item-Total Statistics
Scale Mean
Scale
Corrected
Cronbach's
if Item
Variance if
Item-Total
Alpha if Item
Deleted
Item Deleted
Correlation
Deleted
CDT là công ty lớn, có
19.0271
8.400
.515
.710
nhiều năm kinh nghiệm
CDT thi công các công
trình khác đều đảm bảo CL
18.8023
8.105
.598
.687
và TĐ
CDT mời các nhà thầu uy
18.9612
8.364
.526
.707
tín, đáng tin
CDT chưa để xảy ra tai
18.9806
9.358
.320
.762
tiếng
Hệ thống ME chắc chắn,
18.5233
8.974
.446
.729
ổn định
Nội thất đảm bảo chất
18.6512
8.430
.558
.699
lượng
b. Yếu tố thu nhập
Reliability Statistics
Cronbach's
Alpha
N of Items
.723
5
Item-Total Statistics
Scale Mean
Scale
Corrected
Cronbach's
if Item
Variance if
Item-Total
Alpha if Item
Deleted
Item Deleted
Correlation
Deleted
Phù hợp túi tiền tích lũy
15.3023
5.208
.480
.677
Được nhà nước, ngân hàng
15.4109
5.060
.355
.733
hỗ trợ
Chính sách thanh toán hợp
15.3566
4.853
.550
.649
lý
Phù hợp ngân sách gia
15.4264
4.837
.507
.665
đình hô trợ
Phù hợp với mức thu nhập
15.3101
4.907
.546
.652
của cả GD
c. Yếu tố môi trường
Reliability Statistics
Cronbach's
Alpha
N of Items
.663
4
Item-Total Statistics
Scale Mean
Scale
Corrected
Cronbach's
if Item
Variance if
Item-Total
Alpha if Item
Deleted
Item Deleted
Correlation
Deleted
Thích sống gần với người
11.8488
3.265
.355
.662
thân quen
Được bảo vệ 24/24
11.3178
2.973
.532
.531
Hài lòng với các dịch vụ
11.3527
3.233
.483
.570
tiện ích nội khu
Hạ tầng kỹ thuật đảm bảo
11.3062
3.497
.419
.612
d. Yếu tố giá cả
Reliability Statistics
Cronbach's
Alpha
N of Items
.814
4
Item-Total Statistics
Scale Mean
Scale
Corrected
Cronbach's
if Item
Variance if
Item-Total
Alpha if Item
Deleted
Item Deleted
Correlation
Deleted
Giá thời điểm này là phù
11.0155
5.050
.619
.777
hợp
Giá phù hợp nhất với các
11.3450
4.196
.625
.777
lợi ích tương đương
Giá cạnh tranh, bao gồm
11.1357
4.608
.685
.745
đủ các chi phí
Giá phù hợp với bản thân
10.9574
4.446
.631
.769
e. Yếu tố vị trí
Reliability Statistics
Cronbach's
Alpha
N of Items
.730
4
Item-Total Statistics
Scale Mean
Scale
Corrected
Cronbach's
if Item
Variance if
Item-Total
Alpha if Item
Deleted
Item Deleted
Correlation
Deleted
VT gần nơi bản thân, GD
11.1550
4.287
.528
.664
làm việc
VT gần các đầu mối giao
11.3140
4.387
.450
.712
thông
VT nằm ở khu vực khí hậu
11.1628
4.363
.534
.661
mát mẻ, trong lành
VT nằm gần các dịch vụ
11.1357
4.203
.573
.638
công cộng
f. Yếu tố chiêu thị
Reliability Statistics
Cronbach's
Alpha
N of Items
.798
4
Item-Total Statistics
Scale Mean
Scale
Corrected
Cronbach's
if Item
Variance if
Item-Total
Alpha if Item
Deleted
Item Deleted
Correlation
Deleted
Ấn tượng về thông tin căn
10.0078
4.646
.700
.703
hộ
Chương trình KM, rút
10.0039
4.479
.696
.703
thăm hấp dẫn
9.7636
4.617
.600
.754
Căn hộ mẫu đẹp
Chuyên viên tiếp thị đáng
9.8062
5.604
.457
.815
tin
2.2. Kết quả chạy EFA
2.2.1. Ma trận xoay lần 1
KMO and Bartlett's Test
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling
.788
Adequacy.
Bartlett's Test of
Approx. Chi-Square
3757.616
Sphericity
351
df
.000
Sig.
Component Matrixa
Component
1
2
3
4
5
6
7
8
VT nằm ở khu vực khí
.721
-.260
-.287 -.214
hậu mát mẻ, trong lành
Căn hộ mẫu đẹp
.709
.230
Giá thời điểm này là phù
.666
-.375
hợp
Chính sách thanh toán
.644
-.294
hợp lý
Ấn tượng về thông tin căn
.644 -.394
.317
.259
hộ
Nội thất đảm bảo chất
.625
.526
-.292 -.253
lượng
Chương trình KM, rút
.620 -.230
.284
-.404
thăm hấp dẫn
Giá phù hợp nhất với các
.618
-.489
lợi ích tương đương
Giá phù hợp với bản thân
.612
-.326
-.403
VT nằm gần các dịch vụ
.609
-.384
.220
công cộng
Giá cạnh tranh, bao gồm
.600
-.468
đủ các chi phí
Hệ thống ME chắc chắn,
.600
.352
-.282 -.214
.240
ổn định
VT gần nơi bản thân, GD
.580
-.279
.346
làm việc
CDT mời các nhà thầu uy
.556
.217
.453
-.249
tín, đáng tin
Phù hợp ngân sách gia
.554 -.297
-.451
.278
-.236
đình hô trợ
Hài lòng với các dịch vụ
.528
-.409
.292 -.299
.288
tiện ích nội khu
Được bảo vệ 24/24
.519
-.451
.267
-.253
Hạ tầng kỹ thuật đảm bảo
.510
.245 -.257
.354
.282
VT gần các đầu mối giao
.491 -.391
.338
.290
thông
Phù hợp túi tiền tích lũy
.483
.377
-.328
.275
.291
Được nhà nước, ngân
.459
.456
.244
.219
.428
hàng hỗ trợ
Thích sống gần với người
.446 -.272
.252
.272
.426
.228
thân quen
CDT chưa để xảy ra tai
.434 -.216
.211
.367
tiếng
CDT thi công các công
trình khác đều đảm bảo
.476
.587
.291
.241
CL và TĐ
Phù hợp với mức thu
.520
.272 -.529
-.272
nhập của cả GD
CDT là công ty lớn, có
.382
.302
.325
.466
.267
.332 -.283
nhiều năm kinh nghiệm
Chuyên viên tiếp thị đáng
.358 -.400
.381
-.219
.409
tin
Extraction Method: Principal Component Analysis.
a. 8 components extracted.
Total Variance Explained
Extraction Sums of Squared
Rotation Sums of Squared
Initial Eigenvalues
Loadings
Loadings
Compo
% of
Cumulative
% of
Cumulativ
% of
Cumulati
nent
Total
Variance
%
Total
Variance
e %
Total
Variance
ve %
8.521
31.560
31.560
8.521
31.560
31.560 3.206
11.874
11.874
1
39.573
2.164
8.013
39.573 2.666
9.876
21.749
2
2.164
8.013
46.191
1.787
6.619
46.191 2.513
9.306
31.056
3
1.787
6.619
52.254
1.637
6.063
52.254 2.421
8.965
40.021
4
1.637
6.063
57.684
1.466
5.430
57.684 2.249
8.331
48.352
5
1.466
5.430
62.377
1.267
4.692
62.377 2.162
8.006
56.358
6
1.267
4.692
66.489
1.110
4.113
66.489 2.020
7.482
63.840
7
1.110
4.113
70.284
1.025
3.795
70.284 1.740
6.444
70.284
8
1.025
3.795
9
.926
3.430
73.715
10
.856
3.171
76.886
11
.797
2.951
79.837
12
.675
2.501
82.337
13
.602
2.230
84.567
14
.577
2.136
86.702
15
.501
1.857
88.559
16
.438
1.623
90.182
17
.412
1.527
91.709
18
.362
1.341
93.050
19
.325
1.206
94.256
20
.294
1.089
95.345
21
.255
.945
96.290
22
.219
.809
97.099
23
.193
.715
97.814
24
.186
.688
98.503
25
.161
.597
99.099
26
.134
.497
99.596
27
.109
.404
100.000
Extraction Method: Principal Component Analysis.
Rotated Component Matrixa
Component
1
2
3
4
5
6
7
8
.783
GC3
.771
.233
GC4
.669
.238
.253
-.224
CG2
.656
.436
.226
GC1
.262
.768
CT2
.257
.726
.324
CT1
.716
.220
-.330
CT4
.514
.402
.237
.370
CT3
.451
.385
.279
UT4
.261
.806
TN5
.211
.795
.268
TN4
.285
.602
.294
TN3
.766
.254
.233
TN2
.693
.274
.280
TN1
.653
.318
.311
.239
UT5
.816
MT3
.303
.662
MT4
.494
.507
VT4
.788
MT1
.218
.326
.593
.240
VT1
.333
.224
.223
.518
-.378
VT2
.241
.220
.331
.512
.439
MT2
.879
UT1
.226
.662
.268
.275
UT3
.534
.557
.233
-.220
UT2
.518
.282
.634
UT6
.408
.371
.553
VT3
Extraction Method: Principal Component Analysis.
Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization.
a. Rotation converged in 10 iterations.
Component Matrixa
Component
1
2
3
4
5
6
7
8
.466
.382
.302
.325
-.038
.267
.332
-.283
UT1
.161
.476
.587
.291
.012
-.085
.241
-.022
UT2
.453
.556
.080
.217
-.050
.207
-.125
-.249
UT3
.367
.434
-.216
.211
.181
-.019
.055
-.047
UT4
-.282
.600
.352
.137
-.214
-.032
-.131
.240
UT5
.034
.625
.526
.001
.100
-.292
-.253
.046
UT6
-.328
.483
.377
-.044
-.150
.275
.024
.291
TN1
.033
.459
.456
.169
.244
.219
.056
.428
TN2
-.294
.644
-.003
.167
.149
-.047
-.179
-.207
TN3
-.451
.554
-.297
.178
.116
.278
-.050
-.236
TN4
-.529
.520
.085
.272
-.077
.203
-.045
-.272
TN5
.252
.446
-.272
-.133
.272
.426
-.147
.228
MT1
.267
.519
.102
-.451
.161
.164
-.253
-.182
MT2
-.119
.528
.043
-.409
.292
-.299
.288
-.207
MT3
-.088
.510
.245
-.257
.354
-.010
.282
-.022
MT4
-.185
.666
-.062
-.132
-.375
.111
.169
-.173
GC1
.131
.618
-.196
.100
-.489
.077
-.175
.005
CG2
.184
.600
-.108
-.202
-.468
-.005
.160
.120
GC3
.070
.612
-.146
-.326
-.403
-.171
.082
.064
GC4
-.040
.580
-.186
-.279
.346
.096
-.210
.082
VT1
-.027
.491
-.391
-.145
.080
.338
.290
.196
VT2
.055
.721
.116
-.260
-.002
-.287
-.214
-.034
VT3
-.029
.609
-.051
-.384
-.045
-.051
.220
-.029
VT4
.075
.644
-.394
.317
.043
-.134
-.184
.259
CT1
.111
.620
-.230
.284
.041
-.404
.045
.198
CT2
.050
.709
-.184
.230
.100
-.177
-.191
-.197
CT3
-.147
.358
-.400
.381
.189
-.219
.409
.100
CT4
Extraction Method: Principal Component Analysis.
a. 8 components extracted.
2.2.2. Ma trận xoay Lần cuối (lần 14)
KMO and Bartlett's Test
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling
.727
Adequacy.
Bartlett's Test of
Approx. Chi-Square
1377.673
Sphericity
91
df
.000
Sig.
Rotated Component Matrixa
Component
1
2
3
4
5
.321
CT1
.792
.279
CT2
.744
.217
CT4
.726
.301
.291
CT3
.624
.816
GC3
.279
.785
GC4
.736
.261
CG2
.295
.814
TN5
.742
TN4
.417
.247
.308
.616
TN1
.858
UT1
.230
.855
UT2
.835
MT3
.234
.732
.242
MT4
Extraction Method: Principal Component Analysis.
Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization.
a. Rotation converged in 7 iterations.
2.3. Kết quả chạy hồi quy
2.3.1. Thống kê các thông số của mô hình
Model Summaryb
Change Statistics
Std. Error
R
Mo
R
Adjusted
of the
Square
F
Sig. F
Durbin-
del
R
Square
R Square
Estimate
Change
Change df1 df2
Change
Watson
1
.734a
.539
.532
.41573
.539
73.993
4 253
.000
2.157
a. Predictors: (Constant), MOITRUONG, UYTIN, GIACA, TN, CHIEUTHI
b. Dependent Variable: YD
2.3.2. Kết quả phân tích phương sai
• Lần 1:
Model Summaryb
Change Statistics
Std.
Error of
R
R
Adjusted
the
Square
F
Sig. F
Durbin-
Model
R
Square
R Square
Estimate
Change
Change df1 df2
Change
Watson
1
.735a
.540
.531
.41620
.540
59.149
5 252
.000
2.164
a. Predictors: (Constant), MOITRUONG, UYTIN, GIACA, TN, CHIEUTHI
b. Dependent Variable: YD
ANOVAa
Sum of
Model
Squares
df Mean Square
F
Sig.
1
Regression
4
12.788
73.993
.000b
51.154
43.727
Residual
253
.173
94.881
Total
257
a. Dependent Variable: YD
b. Predictors: (Constant), MOITRUONG, UYTIN, GIACA, TN
• Lần 2: Khi loại biến CHIEUTHI
Model Summaryb
Change Statistics
Std.
Error of
R
R
Adjusted
the
Square
F
Sig. F
Durbin-
Model
R
Square
R Square
Estimate
Change
Change df1 df2
Change
Watson
1
.734a
.539
.532
.41573
.539
73.993
4 253
.000
2.157
a. Predictors: (Constant), MOITRUONG, UYTIN, GIACA, TN, CHIEUTHI
a. Dependent Variable: YD
Kết quả phân tích hồi qui
2.3.3.
• Lần 1:
Coefficientsa
Unstandardized
Standardized
Collinearity
Coefficients
Coefficients
Statistics
Model
B
Std. Error
Beta
t
Sig.
Tolerance VIF
1 (Constant)
.465
.217
2.145
.033
.045
.035
.660
.510
.649
1.540
CHIEUTHI
.030
.041
.411
8.027
.000
.697
1.434
.333
GIACA
.051
.114
2.304
.022
.747
1.339
.118
TN
.036
.119
2.607
.010
.877
1.140
.093
UYTIN
MOITRUO
.323
.045
.343
7.215
.000
.808
1.238
NG
a. Dependent Variable: YD
• Lần 2: (khi loại biến CHIEUTHI)
Coefficientsa
Unstandardized
Standardized
Coefficients
Coefficients
Collinearity Statistics
Model
B
Std. Error
Beta
t
Sig.
Tolerance
VIF
1 (Constant)
.469
.217
2.163
.031
GIACA
.343
.038
.423
8.956
.000
.815
1.227
TN
.127
.050
.122
2.549
.011
.795
1.257
UYTIN
.095
.035
.121
2.673
.008
.883
1.133
MOITRUO
.328
.044
.348
7.416
.000
.828
1.208
NG
a. Dependent Variable: YD
2.3.4. Kết quả điểm trung bình của các yếu tố
a. Yếu tố Uy tín
Descriptive Statistics
N
Minimum Maximum
Sum Mean Std. Deviation
UT1
258
1.00
5.00
919.00 3.5620
.88108
UT2
258
1.00
5.00
977.00 3.7868
.86720
UT3
258
1.00
5.00
936.00 3.6279
.87836
UT4
258
1.00
5.00
931.00 3.6085
.86762
UT5
258
1.00
5.00 1049.00 4.0659
.81303
UT6
258
1.00
5.00 1016.00 3.9380
.82991
Valid N
258
(listwise)
b. Yếu tố Thu nhập
Descriptive Statistics
N
Minimum Maximum
Sum Mean Std. Deviation
258
2.00
5.00 1006.00 3.8992
.70952
TN1
258
1.00
5.00
978.00 3.7907
.88809
TN2
258
2.00
5.00
992.00 3.8450
.75835
TN3
258
1.00
5.00
974.00 3.7752
.80117
TN4
258
1.00
5.00 1004.00 3.8915
.74583
TN5
Valid N
258
(listwise)
c. Yếu tố Môi trường
Descriptive Statistics
Minimu
Maximu
N
m
m
Sum
Mean
Std. Deviation
258
1.00
5.00
884.00
3.4264
.88459
MT1
258
1.00
5.00 1021.00
3.9574
.82879
MT2
258
1.00
5.00 1012.00
3.9225
.77522
MT3
258
1.00
5.00 1024.00
3.9690
.73212
MT4
Valid N
258
(listwise)
d. Yếu tố Giá cả
Descriptive Statistics
N
Minimum Maximum Sum Mean
Std. Deviation
258
2.00
5.00 981.00 3.8023
.74049
GC1
258
1.00
5.00 896.00 3.4729
.97898
CG2
258
1.00
5.00 950.00 3.6822
.81316
GC3
258
1.00
5.00 996.00 3.8605
.90174
GC4
Valid N
258
(listwise)
2.4. Kiểm tra sự khác biệt
c. Giới tính
Group Statistics
Std.
Std. Error
gioi tinh
N
Mean
Deviation
Mean
YD nam
139
3.8302
.57530
.04880
nu
119
3.8941
.64405
.05904
Independent Samples Test
Levene's Test
for Equality of
Variances
t-test for Equality of Means
95% Confidence
Std.
Interval of the
Mean
Error
Difference
Sig. (2-
Differe
Differe
F
Sig.
t
df
tailed)
nce
nce
Lower
Upper
Y
Equal
D
variance
.195
.659
-.842
256
.401 -.06390
.07593
-.21342
.08562
s
assumed
Equal
variance
-.834 238.937
.405 -.06390
.07659
-.21479
.08698
s not
assumed
d. Nơi sinh sống
Test of Homogeneity of Variances
YD
Levene
Statistic
df1
df2
Sig.
1.022
5
252
.405
ANOVA
YD
Sum of
Squares
df Mean Square
F
Sig.
Between
1.540
5
.308
.832
.528
Groups
Within Groups
93.341
252
.370
Total
94.881
257
Descriptives
YD
95% Confidence
Interval for Mean
Std.
Std.
Lower
Upper
N Mean
Deviation
Error
Bound
Bound
Minimum Maximum
QUAN 2
60 3.9367
.64360
.08309
3.7704
4.1029
2.00
5.00
QUAN 9
45 3.8889
.65443
.09756
3.6923
4.0855
2.00
5.00
THU DUC
24 3.6583
.64735
.13214
3.3850
3.9317
2.60
4.60
BINH
70 3.8200
.58696
.07016
3.6800
3.9600
2.00
5.00
THANH
GO VAP
21 3.8667
.64910
.14165
3.5712
4.1621
2.60
5.00
KHAC
38 3.9000
.47134
.07646
3.7451
4.0549
3.00
5.00
Total
258 3.8597
.60761
.03783
3.7852
3.9342
2.00
5.00
e. Thu nhập
Test of Homogeneity of Variances
YD
Levene
Statistic
df1
df2
Sig.
3.693
4
253
.006
ANOVA
YD
Sum of
Squares
df Mean Square
F
Sig.
Between
4.052
4
1.013
2.822
.026
Groups
Within Groups
90.828
253
.359
Total
94.881
257
Descriptives
YD
95% Confidence
Interval for Mean
Std.
Deviatio
Std.
Lower
Upper
Minim
Maxi
N Mean
n
Error
Bound
Bound
um
mum
177
3.8983
.59967
.04507
3.8094
3.9873
2.00
5.00
<9
9-15
48
3.8458
.48508
.07002
3.7050
3.9867
3.00
4.80
16-20
19
3.4421
.80437
.18454
3.0544
3.8298
2.60
5.00
21-25
8
4.1000
.18516
.06547
3.9452
4.2548
4.00
4.40
>25
6
3.8333
.95847
.39129
2.8275
4.8392
2.00
4.60
Total
258
3.8597
.60761
.03783
3.7852
3.9342
2.00
5.00
e. Trình độ học vấn
Test of Homogeneity of Variances
YD
Levene
Statistic
df1
df2
Sig.
3.053
4
253
.018
ANOVA
YD
Sum of
Squares
df Mean Square
F
Sig.
Between
2.814
4
.704
1.933
.105
Groups
Within Groups
92.066
253
.364
Total
94.881
257
Descriptives
YD
95% Confidence
Interval for Mean
Std.
Deviatio
Std.
Lower
Upper
Minimu
Maximu
N Mean
n
Error
Bound
Bound
m
m
THPT hoac
27 3.7481
.73713
.14186
3.4565
4.0397
2.00
4.80
thap hon
Trung cap-Cao
44 4.0000
.48609
.07328
3.8522
4.1478
3.00
5.00
dang
Dai hoc
175 3.8537
.60920
.04605
3.7628
3.9446
2.00
5.00
Thac sy
10 3.5400
.59666
.18868
3.1132
3.9668
2.60
4.60
Tien sy hoac
2 4.4000
.00000
.00000
4.4000
4.4000
4.40
4.40
cao hon
Total
258 3.8597
.60761
.03783
3.7852
3.9342
2.00
5.00
f. Nghề nghiệp
Test of Homogeneity of Variances
YD
Levene
Statistic
df1
df2
Sig.
2.597
4
253
.037
ANOVA
YD
Sum of
Squares
df Mean Square
F
Sig.
Between
1.534
4
.384
1.040
.387
Groups
Within Groups
93.346
253
.369
Total
94.881
257
Descriptives
YD
95% Confidence
Interval for Mean
Std.
Std.
Lower
Upper
Minimu
Maximu
N Mean
Deviation
Error
Bound
Bound
m
m
cong nhan
26
4.0462
.51008
.10004
3.8401
4.2522
3.00
4.80
vien chuc
nhan vien
106
3.8472
.54339
.05278
3.7425
3.9518
2.00
5.00
VP
Quan ly,
chu doanh
29
3.9241
.69982
.12995
3.6579
4.1903
3.00
5.00
nghiep
buon ban,
25
3.8800
.47610
.09522
3.6835
4.0765
3.00
4.60
kinh doanh
72
3.7778
.71881
.08471
3.6089
3.9467
2.00
5.00
khac
258
3.8597
.60761
.03783
3.7852
3.9342
2.00
5.00
Total
g. Tình trạng hôn nhân
Test of Homogeneity of Variances
YD
Levene
Statistic
df1
df2
Sig.
1.829
2
255
.163
ANOVA
YD
Sum of
Squares
df Mean Square
F
Sig.
Between
2.062
2
1.031
2.833
.061
Groups
Within
92.818
255
.364
Groups
94.881
257
Total
Descriptives
YD
95% Confidence
Interval for Mean
Std.
Std.
Lower
Upper
N
Mean
Deviation
Error
Bound
Bound
Minimum Maximum
doc
86
3.7442
.65198
.07031
3.6044
3.8840
2.00
5.00
than
ket hon
157
3.9312
.56782
.04532
3.8417
4.0207
2.00
5.00
15
3.7733
.67556
.17443
3.3992
4.1474
3.00
5.00
ly di
258
3.8597
.60761
.03783
3.7852
3.9342
2.00
5.00
Total
h. Quê quán
Test of Homogeneity of Variances
YD
Levene
Statistic
df1
df2
Sig.
2.816
4
253
.026
ANOVA
YD
Sum of
Squares
df Mean Square
F
Sig.
Between
4.168
4
1.042
2.906
.022
Groups
Within Groups
90.713
253
.359
Total
94.881
257
Descriptives
YD
95% Confidence
Interval for Mean
Std.
Std.
Lower
Upper
Maximu
N
Mean
Deviation
Error
Bound
Bound
Minimum
m
mien bac
32
3.7125
.74822
.13227
3.4427
3.9823
2.00
4.80
mien trung
74
3.9135
.51613
.06000
3.7939
4.0331
3.00
5.00
mien nam
81
3.9704
.64739
.07193
3.8272
4.1135
2.00
5.00
tru TP
goc TP
58
3.6793
.56809
.07459
3.5299
3.8287
2.60
5.00
khac
13
4.0308
.40699
.11288
3.7848
4.2767
3.40
4.80
Total
258
3.8597
.60761
.03783
3.7852
3.9342
2.00
5.00
