Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Ðánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TỪ TUẤN NINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

THÁI NGUYÊN - 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TỪ TUẤN NINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG,

THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Đặng Văn Minh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

THÁI NGUYÊN - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số

liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để

bảo vệ một học vị nào.

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ

nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày…. Tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Từ Tuấn Ninh

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là quá trình học tập để cho mỗi học viên vận dụng

những kiến thức, lý luận đã được học trên nhà trường vào thực tiễn, tạo cho

học viên làm quen những phương pháp làm việc, kỹ năng công tác. Đây là

giai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi học viên trong quá trình học tập.

Thời gian thực tập tuy không dài nhưng đem lại cho em những kiến thức bổ

ích và những kinh nghiệm quý báu.

Qua thời gian học tập tại trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, được

sự quan tâm của nhà trường toàn thể các thầy, cô giáo, đến nay em đã hoàn

thành đề tài nghiên cứu: “Ðánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

giai doạn 2015 - 2017”.

Trước hết, em xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu, Phòng đào

tạo cùng các thầy giáo, cô giáo người đã giảng dạy và đào tạo hướng dẫn em

và đặc biệt là thầy giáo GS.TS. Đặng Văn Minh, người đã trực tiếp hướng

dẫn, giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành luận văn tốt

nghiệp một cách tốt nhất.

Em xin chân thành cảm ơn các lãnh đạo và cán bộ UBND huyện Vân

Đồn, VPĐKQSD đất huyện Vân Đồn đã nhiệt tình giúp đỡ em trong quá trình

thực tập tốt nghiệp.

Do thời gian, kinh nghiệm và năng lực của bản thân còn nhiều hạn chế

nên luận văn tốt nghiệp của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất

mong được nhận những ý kiến đóng góp, bổ sung của các thầy, cô giáo và bạn

bè để luận văn của em được hoàn thiện hơn.

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Từ Tuấn Ninh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i

LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii

MỤC LỤC ........................................................................................................ iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................. vii

DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. viii

DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................. x

MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

1. Đặt vấn đề ...................................................................................................... 1

2. Mục đích của đề tài ....................................................................................... 2

3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4

1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4

1.1.2. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 5

1.1.3. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................ 8

1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất một số nước trên thế giới ........................... 10

1.2.1. Các nước phát triển............................................................................... 10

1.2.2. Một số nước trong khu vực và Ðông Nam Á ...................................... 12

1.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ........................ 17

1.3. Thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............. 18

1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .......... 18

1.3.2. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..................... 25

Chương 2: ÐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 29

2.1. Ðối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 29

2.1.1. Ðối tượng nghiên cứu............................................................................ 29 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 29

2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ............................................................ 30

2.2.1. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 30

2.2.2. Ðịa điểm nghiên cứu: ............................................................................ 30

2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 30

2.3.1. Ðánh giá tình hình cơ bản của huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ....... 30

2.3.2. Tổng hợp kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất đai

trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 ............ 30

2.3.3. Ðánh giá chung về công tác quản lý việc thực hiện quy trình chuyển

nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .. 30

2.3.4. Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải pháp khắc

phục việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện

Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh theo đúng quy định của pháp luật ....................... 30

2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 31

2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ........................ 31

2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 31

2.4.3. Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu ..................................... 32

Chương 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ................................................... 34

3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .......... 34

3.1.1. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 34

3.1.2. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai ................................... 39

3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Vân Đồn năm 2017 ............................... 44

3.2. Tổng hợp kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa

bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 ......................... 45

3.2.1. Tổng hợp kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ theo

đơn vị hành chính ............................................................................................ 45

3.2.2. Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

QSDĐ theo thời gian ....................................................................................... 58 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ theo

mức độ hoàn thành .......................................................................................... 62

3.2.4. Đánh giá kết quả điều tra cán bộ địa chính, cán bộ VPĐKQSD đất và

cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường và các hộ gia đình, cá nhân có thực

hiện công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho tại các xã, thị trấn điểm ......... 66

3.3. Đánh giá chung về công tác quản lý việc thực hiện quy trình chuyển

nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh

Quảng Ninh ..................................................................................................... 73

3.3.1. Ðánh giá công tác quản lý hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho QSDÐ ...................................................................................................... 73

3.3.2. Ðánh giá quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ ...... 75

3.4. Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục

việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vân

Đồn, tỉnh Quảng Ninh theo quy định của pháp luật ....................................... 82

3.4.1. Những khó khăn, tồn tại trong việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ............................ 82

3.4.2. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục để hoàn thiện và phát

triển quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện

Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ............................................................................. 83

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 88

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 91

vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ

ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất

ĐVT Đơn vị tính

GCN Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND Hội đồng nhân dân

KKT Khu kinh tế

QĐ Quyết định

QSDĐ Quyền sử dụng đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

UBND Uỷ ban nhân dân

viii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Thực trạng phát triển kinh tế của huyện Vân Đồn (2015-2017) .... 35

Bảng 3.2: Kết quả tổng điều tra về dân số và nhà ở năm 2017 ...................... 36

Bảng 3.3: Dân số và mật độ dân số phân theo xã năm 2017 .......................... 37

Bảng 3.4: Tình hình lao động huyện Vân Đồn năm 2017 .............................. 38

Bảng 3.5: Kết quả cấp GCNQSD đất (lần đầu) giai đoạn 2015 - 2017 .......... 43

Bảng 3.6: Hiên trạng sử dụng đất của huyện Vân Đồn năm 2017 ................. 44

Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDÐ của 12 đơn vị hành

chính trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017 ........... 46

Bảng 3.8: Tổng hợp kết quả thừa kế QSDÐ của 12 đơn vị hành chính trên

địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017 ............................. 47

Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDÐ của 12 đơn vị hành chính

trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017 ..................... 49

Bảng 3.10: So sánh kết quả chuyển nhượng QSDÐ của 11 xã và 01 trấn trên

địa bàn huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 ...... 51

Bảng 3.11: So sánh kết quả thừa kế QSDÐ của 11 xã và 01 trấn trên địa

bàn huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 ...... 54

Bảng 3.12: So sánh kết quả tặng cho QSDÐ của 11 xã và 01 trấn trên địa

bàn huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 ...... 56

Bảng 3.13: Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng QSDÐ trên địa

bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017 .................................. 58

Bảng 3.14: Đánh giá thực trạng công tác thừa kế QSDÐ trên địa bàn

huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017 ......................................... 59

Bảng 3.15: Đánh giá thực trạng công tác tặng cho QSDÐ trên địa bàn

huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017 ......................................... 60

Bảng 3.16: Kết quả chuyển nhượng QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 theo mức độ hoàn thành ............ 62

Bảng 3.17: Kết quả thừa kế QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh

Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 theo mức độ hoàn thành ....... 64

Bảng 3.18: Kết quả tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh

Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 theo mức độ hoàn thành ....... 65

Bảng 3.19: Ðánh giá kết quả điều tra cán bộ địa chính, cán bộ VPĐKQSD

đất và cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường về công tác

chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ các xã, thị trấn điểm ... 66

Bảng 3.20: Ðánh giá giá kết quả điều tra các gia đình, cá nhân có thực

hiện công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ tại các

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

xã, thị trấn điểm ............................................................................. 70

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Vị trí địa lý huyện Vân Đồn (Khu kinh tế Vân Đồn) ..................... 34

Hình 3.2: Sơ đồ quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ theo

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

quy định của pháp luật đất đai 2013.............................................. 76

MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề

Đất đai được xác định là tài sản đặc biệt của Quốc gia, là nguồn nội lực

quan trọng, nguồn vốn to lớn của đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt quan

trọng không thể thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, lao động của

mọi người trong xã hội. Ngay từ khi xuất hiện con người đã biết lấy đất đai

làm nơi trú ngụ, sinh tồn và phát triển. Ngày nay, cùng với sự phát triển của

tiến bộ xã hội, đất đai ngày càng phát huy được nhiều giá trị to lớn. Đặc biệt

trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam, đất đai được xác

định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn

phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ

quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống.

Hiện nay, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ sử dụng

đất diễn ra mạnh mẽ trên phạm vi cả nước, nhất là tại các khu vực thành thị,

khu vực đất đai có giá tri chuyển nhượng cao, đòi hỏi chúng ta phải quản lý

tốt hoạt động này. Bên cạnh những thành tích đã đạt được, công tác quản lý

hoạt động chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 còn gặp nhiều

khó khăn đặc biệt là việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,

nghĩa vụ về tài chính và thuế trong chuyển quyền sử dụng đất.

Vân Đồn là một quần đảo vòng quanh phía Đông và Đông Bắc vịnh

Bái Tử Long, nhưng lại nằm ở phía Đông và Đông Nam của tỉnh Quảng Ninh.

Nó gồm 600 hòn đảo lớn nhỏ. Nền kinh tế của Vân Ðồn chủ yếu là kinh tế

biển và khai thác khoáng sản bao gồm: nuôi trồng và đánh bắt hải sản, trồng

và khai thác lâm nghiệp, dịch vụ du lịch biển, khai thác than, đá vôi, cát

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

trắng, sắt, vàng sa khoáng. Nông nghiệp trồng trọt thì nhỏ bé. Kinh tế lâm

nghiệp suy giảm do khai thác cạn kiệt, tốc độ trồng lại rừng không theo kịp

tốc độ khai thác.Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai nói chung,

trong đó có lĩnh vực quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đã đạt được

những kết quả đáng khen ngợi, song còn không ít những khó khăn trong việc

thực hiện Luật đất đai 2013. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu

phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất

có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan Nhà nước theo

quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng

tăng, tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập trong việc thực hiện các quyền của

người sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.

Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện các quyền

chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của

pháp luật, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tôi tiến hành thực hiện đề

tài: "Ðánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng

đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai doạn 2015 - 2017"

là cần thiết trong thời điểm hiện nay.

2. Mục đích của đề tài

Điều tra tổng hợp kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất

đai trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017.

Đánh giá chung về công tác quản lý việc thực hiện quy trình chuyển

nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh

Quảng Ninh.

Đánh giá được những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho quyền QSDÐ, đề xuất một số nguyên nhân và giải pháp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

khắc phục để hoàn thiện và phát triển quyền chuyển nhượng, thừa kế,

tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh theo quy

định của pháp luật.

3. Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Bổ sung những kiến thức đã học

trên lớp, học hỏi, tiếp cận những kiến thức, kinh nghiệm thực tế nhằm hiểu rõ

hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai, cụ thể là công tác chuyển

nhượng, thừa kế, tặng cho.

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra

được những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh để từ đó rút ra những giải pháp khắc

phục, góp phần đẩy nhanh thực hiện tốt công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cho ở địa phương.

Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1. Cơ sở lý luận

Về mặt pháp lý, không có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái

niệm chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật tại BLDS 2005, Luật Kinh

doanh BĐS năm 2006, Luật Đất đai 2013. QSDĐ là một loại quyền về tài sản

đặc biệt phát sinh trong quan hệ sử dụng đất. Chuyển QSDĐ là một loại giao

dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Quá trình thị trường hóa QSDĐ ngày càng

rõ nét. Quá trình này đã làm cho quan hệ đất đai hòa nhập vào nền kinh tế thị

trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo sự đồng bộ về các loại thị trường

trong nền kinh tế quốc dân ở nước ta, trong đó vai trò của thị trường QSDĐ,

thị trường BĐS là rất quan trọng.

Có nhiều hình thức chuyển QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa

kế, tặng cho; góp vốn… trong đó, hình thức chuyển nhượng đất là hình thức

phổ biến. Trong giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ

là đòi hỏi tất yếu, khách quan trong nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm

quyền tự do kinh doanh và tự do cư trú của công dân.

Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có

nhu cầu về đất; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất ở chủ động đầu

tư, năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu

cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện,

quyền này còn một số tồn tại như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ

xảy ra khi không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượng QSDĐ không

đúng với quy định của pháp luật (không đăng ký với cơ quan nhà nước có

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thẩm quyền); hiểu biết về thủ tục, trình tự chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

của đại bộ phận dân cư và một số cán bộ còn hạn chế; thị trường BĐS chính

quy mới hoạt động ở dạng sơ khai nên thị trường phi chính quy (thị trường

ngầm) hoạt động mạnh với việc “mua bán trao tay” dưới nhiều hình thức,

nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Sự tồn tại kéo dài của thị trường

BĐS trong đó có đất ở phi chính quy tác động xấu đến thị trường BĐS, ảnh

hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân

dân, làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước. Vì thế, nghiên cứu các

vấn đề pháp lý bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị trường

BĐS, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đất đai là đòi hỏi của thực tế cuộc

sống. Cũng như các loại tài sản dân sự khác, việc chuyển nhượng, thừa kế,

tặng cho QSDÐ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Ðể thấy được thực trạng

việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ thì cần phải đánh giá công tác

chuyển nhượng thừa kế, tặng cho QSDĐ.

1.1.2. Cơ sở pháp lý

1.1.2.1. Luật

Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014;

Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH3 ngày 24/11/2015;

Luật Công chứng số 53/2014/QH3 ngày 20/06/2014, có hiệu lực thi

hành kể từ ngày 01/01/2015;

Luật thuế thu nhập Cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có

hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009;

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH3

ngày 26/11/2014, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2015;

1.1.2.2. Các văn bản dưới Luật

Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 Bộ Tài chính

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành

Nghị định số 85/2007/NÐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định số

106/2010/NÐ-CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ;

Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 15 năm 2011 của Bộ

Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên

quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;

Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài

Chính ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân

chuyển nhượng QSDÐ, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận QSDÐ;

Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài

chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ;

Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6 tháng 11 năm 2013 của Bộ Tài

chính hướng dẫn về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế;

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghi định số

83/2013/NÐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ;

Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02 tháng 01 năm 2014 của Bộ Tài

chính hưỡng dẫn về hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền Quyết định

của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 Bộ Tài

nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014);

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường về Hồ so địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014);

Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường về Bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014);

Nghị định số 45/2011/NÐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

phủ về lệ phí trước bạ;

Nghị định số 83/2013/NÐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 của Chính

phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Luật sửa

đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế;

Nghị định 43/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (Có hiệu lực từ

01/07/2014);

Nghị định 44/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

quy định về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014);

Quyết định số 09/2015/QÐ-TTg ngày 25 tháng 3 năm 2015 của Thủ

tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa, cơ chế

một cửa liên thông" tại cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương;

Quyết định số 2555/QÐ-BTNMT ngày 20/10/2017 Bộ Tài nguyên và

Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành, được sửa đổi,

bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của

Bộ Tài nguyên và Môi trường;

Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị

định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, có hiệu lực thi hành kể từ ngày

03/03/2017;

1.1.2.3. Các Văn bản thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh

- Quyết định số: 2779/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND

tỉnh Quảng Ninh “ Ban hành Qui định về việc tiếp nhận, giải quyết thủ

tục,thời gian các bước thực hiện thủ tục về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền

với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cơ ở nước ngoài được mua

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”

- Quyết định số: 3392/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND

tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định mức thu phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất

trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”.

- Quyết định số: 3384/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND

tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định thu lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”

- Quyết định số: 2626/2015/QĐ-UBND ngày 08/09/2015 của UBND

tỉnh Quảng Ninh “V/v công bố thủ tục hành chính mới ban hành; thủ tục hành

chính hủy bỏ, bãi bỏ trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của

Ủy ban nhân dân cấp huyện tỉnh Quảng Ninh”

- Quyết định số: 3238/QĐ - UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh

Quảng Ninh “V/v quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực

hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019”

1.1.3. Cơ sở thực tiễn

Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử loài người cho đến nay, đất

đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi con người.

Bắt đầu khi loài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở, là đất

để trồng rau, nuôi trồng. Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được

con người khai thác sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội (Nguyễn Thanh Trà,

Nguyễn Ðình Bồng, 2007).

Ðất đai là sản phẩm của tự nhiên không bao giờ mất đi và cũng không

thể có bất cứ một thứ nào thay thế được. Quan hệ đất đai càng trở nên quan

trọng, gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội. Cần phải có sự xác lập rõ ràng

đối với người sử dụng đất để đảm bảo sự công bằng cũng như để đảm bảo cho

đất đai được bảo vệ không làm tổn hại đến tài nguyên vô cùng quý giá này

(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Ðình Bồng, 2007).

Trước kia khi pháp luật chưa công nhận đất là một tài sản, một loại

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự phát

huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước

không kiểm soát được, gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Chính

trong quá trình hình thành, phát triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng

trở nên quan trọng, chúng ta đã đánh giá đúng được mức độ quan trọng của

đất không chỉ là trên lãnh thổ quốc gia mà còn trong sự phát triển hàng ngày

của con người. Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã

trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của

mỗi người dân nói riêng (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Ðình Bồng, 2007).

Mặc dù nước ta đang từng bước đổi mới theo hướng công nghiệp hóa

hiện đại hóa nhưng vẫn phải là một nước nông nghiệp cho nên công tác quản

lý đất đai sẽ góp phần từng bước đẩy mạnh sản xuất của nông thôn để kinh tế

nông thôn thoát khỏi tình trạng tự cung, tự cấp và xây dựng nông thôn hiện

đại hơn (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Ðình Bồng, 2007).

Nếu chính sách quản lý đất đai được đảm bảo chúng ta sẽ thu được

nguồn lợi lớn cho đất nước như: thuế; tăng sản lượng nông, công nghiệp,

thương mại - dịch vụ; tạo công ăn việc làm cho người lao động, giảm thất

nghiệp, đổi mới và cải thiện đời sống nhân dân, chuyển dịch cơ cấu kinh tế

theo kịp sự phát triển của nền kinh tế thế giới nói chung và trong khu vực nói

riêng; đảm bảo công bằng xã hội; bảo vệ tài nguyên môi trường (Nguyễn

Thanh Trà, Nguyễn Ðình Bồng, 2007).

Ngày nay, QSDÐ trở nên quan trọng, người dân ý thức hơn về QSDÐ

của mình. Ðất đai được công nhận là một loại hàng hóa nên thị trường về đất

đai càng trở nên sôi động do vậy đất đai muốn tham gia vào thi trường thì cần

phải đảm bảo được về mặt pháp lý. Với việc thị trường bất động sản được

hình thành sẽ thúc đẩy nền kinh tế - xã hội phát triển, cho nên Nhà nước

khuyến khích người dân phát huy vai trò của mình, đảm bảo cho người dân

các quyền của họ. Chuyển QSDÐ là một trong những quyền mà bất cứ người

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dân nào cũng được hưởng. Ðây là nhu cầu thực tế phát sinh trong quá trình sử

dụng đất. Chuyển QSDÐ mới được Nhà nước công nhận nhưng thực chất

những hình thức này đã có từ lâu. Pháp luật chưa thừa nhận cho nên người

dân tự ý thực hiện với nhau không thông qua pháp luật, chỉ đến khi phát sinh

mâu thuẫn giữa các chủ sử dụng đất chúng ta mới thấy sự cần thiết của các

thủ tục chuyển quyền, người dân mới nhận thức được quyền làm chủ quan

trọng (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Ðình Bồng, 2007).

Bắt đầu từ khi có Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003, Luật đất đai

2013 đến nay cùng với sự cố gắng trong công tác tuyên truyền pháp luật đến

người dân thì công tác quản lý có nhiều thay đổi khả quan hơn trước. Người

dân ý thức hơn về vấn để QSDÐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý

về chuyển QSDÐ. Ðây là một trong những nội dung cần phải phát huy nhằm

tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói

riêng và cho huyện nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên

ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ

mặt của huyện trong tương lai.

1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất một số nước trên thế giới

1.2.1. Các nước phát triển

Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu

tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy

có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu

sản xuất khác (Trần Thị Minh Hà, 2000).

1.2.1.1. Thụy Ðiển

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư

nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã

hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi

trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền

kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nhau (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo

luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý

đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất,

đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v.

đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách

đất đai của Thụy Điển:

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện

chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các

chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình

trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để

xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy

hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu

mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc

được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển

nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán) (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát

từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một

hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác

nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở

Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc

đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ

sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó

và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.

Theo Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai

của vương quốc Thụy Điển", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và

tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ

Hợp tác Quốc tế và Khoa học Công nghệ, Hà Nội.

1.2.1.2. Ôxtrâylia Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ

rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất

thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất

tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất

tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí

bằng khoán thời gian sau 1/1/1875) (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).

Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà

nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân

chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng

không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định

cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng,

đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu

Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác

khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài

sản trên đất (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu

tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển

nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự

trói buộc hoặc ngăn trở nào (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các

công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất

đai 1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất

phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở

hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có

thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA) (Trần Tú Cường và

các cộng sự, 2012).

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

1.2.2. Một số nước trong khu vực và Ðông Nam Á

1.2.2.1. Thái Lan

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà

nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng

nhận về đất đai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác

nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền

về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền

sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ

1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền

của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển

nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử

dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng

nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn

chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong

vòng 10 năm không được chuyển nhượng (Hoàng Huy Biểu, 2000).

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu).

Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương

pháp nào để đo ranh giới thửa đất (Hoàng Huy Biểu, 2000).

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới

thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn.

Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5

năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng

nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng

10 năm hạn chế việc chuyển nhượng (Hoàng Huy Biểu, 2000).

+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới

thửa đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký

chuyển nhượng). Đất không được để không sử dụng trên 5 năm (Hoàng

Huy Biểu, 2000).

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời

về đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954

sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng

không thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa

chính. Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ

phi có dấu "Được sử dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử

dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu

đủ mọi điều kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm (Hoàng Huy

Biểu, 2000).

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm

hữu và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy

chứng nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển

thành giấy chứng nhận sở hữu NS4 (Hoàng Huy Biểu, 2000).

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các

Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ

rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục

Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2 (Hoàng Huy Biểu, 2000).

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục

Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được

chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế (Hoàng Huy Biểu, 2000).

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông

qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này

không chuyển nhượng được (Nguyễn Ðình Bồng và các tác giả, 2007).

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm

nghiệp bị thoái hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được

chuyển nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép

người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp

được đổi thành giấy NS4 (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).

- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân

nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng

Huy Biểu, 2000).

1.2.2.2. Trung Quốc

Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất

đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập

thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối

tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu

đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước

Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của

Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại

Trung Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu

đất đai (Lưu Quốc Thái, 2006) (Lưu Quốc Thái, 2007).

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được

“cấp” và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống

được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các

doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ

lúc nào. Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê

hay thế chấp (Lưu Quốc Thái, 2006) (Lưu Quốc Thái, 2007).

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở

Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp,

người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường

từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể

được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được

QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDĐ

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động

dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp

bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn

chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn

thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ

vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít

nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án (Lưu Quốc Thái,

2006) (Lưu Quốc Thái, 2007).

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống

với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện

đầu. Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ

thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi

cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về

đất đai (Lưu Quốc Thái, 2006) (Lưu Quốc Thái, 2007).

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng

QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong

15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải

đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí

chuyển nhượng tương ứng (Lưu Quốc Thái, 2006) (Lưu Quốc Thái, 2007).

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển

nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển

nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả

thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng

nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

trường hợp này. Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong

chuyển nhượng QSDĐ (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).

1.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và điều tiết

quyền sử dụng đất ở một số nước, có thể rút ra những kết luận sau:

Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động

sản, đặc biệt là những vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt

Nam là gì và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để

phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa. Những

vướng mắc trong việc phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua

có một phần nguyên nhân ở việc chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên.

Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ

và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam. Ở

khía cạnh này, vai trò tiên phong của các nhà nghiên cứu lý luận, các nhà

hoạch định chính sách, các nhà tư vấn và các cơ quan quản lý nhà nước cần

được đề cao (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).

Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu

để hình thành và phát triển thị trường đất đai. Do những điều kiện lịch sử, quá

trình hình thành phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những điểm đặc thù.

Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai, việc

quản lý loại thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính, cưỡng

chế. Do đó, về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị

trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết. Ðặc

biệt trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong

dó có giao dịch kinh doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và

từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế. Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

còn là điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường bất

động sản Việt Nam. Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng

khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch

trên thị trường này và quá trình đó cần phải thực hiện cùng với quá trình nông

thôn hóa. Ðể tạo dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy định

về những vấn đề cơ bản như phạm vi, đối tượng và quyền mua bán, thuê

mướn, thế chấp... cùng với quy định các bên tham gia thị trường, xác định các

chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất động sản cụ thể, về thủ tục và hợp đồng thực

hiện các giao dịch dân sự (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).

Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai,

tức là các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà

nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp (Trần Tú Cường và các

cộng sự, 2012).

Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp

với điều kiện Việt Nam, Có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất

đai, tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng

bảo lãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng

đất đai. Cần có các biện pháp đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp,

giảm thiểu tình trạng xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu

thỏa đáng hoặc sử dụng nhiều biện pháp cưỡng chế. Viêc làm này góp phần

làm giảm bớt mật độ dân cư tập trung quá lớn vào các nông thôn. Sử dụng

hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều tiết mật độ dân cư như đánh thuế cao đối

với những người sử dụng nhà các thành phố lớn và đánh thuế thấp đối với

những nhà ở vùng ngoại ô. Biện pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà

đất nông thôn, khống chế được tình trạng đầu cơ đất nông thôn và giữ bình ổn

thị trường (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).

1.3. Thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng

hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày

29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các

quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính

sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20)

khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.

Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào

giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa.

Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu

tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng

những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi

hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai,

phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử

dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào

mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ

nghĩa Việt Nam (1987), Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội).

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh

những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh

đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển

QSDĐ trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập

đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất

nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi

người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ

của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà

ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ

quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.

Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu

cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để

bán, nhưng thực chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng

thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa

thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai.

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian

này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư

không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt,

Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-

NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp

tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người

sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

thừa kế, thế chấp QSDĐ”.

Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Quốc hội nước Cộng hoà

xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992), Hiến pháp, NXB Chính trị Quốc gia, Hà

Nội). Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây

dựng pháp luật năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua

ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai

1988 và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ

thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những

quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ

định đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều

kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội,

qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan

hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì

các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số

quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền

cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê

đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả

trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng,

thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản

thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội

chủ nghĩa Việt Nam (1998), Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội).

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành

chính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời

gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài

tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.

Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ

Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ

sung. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa

đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội

chủ nghĩa Việt Nam (2001), Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất

đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội).

Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất

nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu

cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm

nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị

QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ,

tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

được phép hoạt động tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được

thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư

nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ

chức tín dụng 100% vốn nước ngoài (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ

nghĩa Việt Nam (2001), Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai,

NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội).

Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động

sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam” đã nêu ra nhiều cách tiếp cận về

BĐS và thị trường BĐS. Đồng thời, đã đưa ra những đặc điểm, vai trò, tính

tất yếu của sự phát triển thị trường BĐS. Cuốn sách cũng đã phân tích các

nhân tố chính của thị trường BĐS gồm cung - cầu, mối quan hệ cung - cầu và

sự hình thành giá cả BĐS trên thị trường; các nhân tố tác động tới giá cả

BĐS. Các kinh nghiệm quốc tế được nêu ra là một bài học quan trọng trong

việc phát triển thị trường BĐS tại thời điểm đó.

Muốn thị trường phát huy đầy đủ chức năng trong lĩnh vực lưu thông thì

phải tổ chức tốt hoạt động của các loại của thị trường. Mỗi loại thị trường đều

có tính độc lập tương đối lại vừa kiềm chế và thúc đẩy lẫn nhau, trở thành bộ

phận hữu cơ của hệ thống thị trường cả nước. Vì vậy để tiếp tục sự nghiệp đổi

mới nước ta cần nhanh chóng thiết lập hệ thống thị trường hoàn chỉnh, trong đó

có thị trường bất động sản. (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình

hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã

cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi

Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu

nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng

đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường

lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất

đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày

01/07/2004. (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003),

Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội).

Theo bài báo “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử

dụng đất của người sử dụng đất” Đinh Dũng Sỹ (2003) cho biết: “Quyền sử

dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp

Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể

phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để

người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu

cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính

toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của

Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là

sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được

các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân. (Đinh Dũng Sỹ (2003),

Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của người sử

dụng đất: thực trạng và kiến nghị).

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa

quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho

QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không

quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ

sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo

điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy

thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà

nước. Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo

lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”

(Điều 106) (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật

Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai

Việt Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất

có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền

một lần cho cả thời gian thuê. Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh

doanh nhà ở tại Việt Nam.

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật

đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận

những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng

đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

Luật Đất đai năm 2013 đã thể chế hóa quy định của Hiến pháp về quyền

sử dụng đất: “Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các

quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật

bảo hộ”. Luật dành Chương XI quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử

dụng đất, trong đó quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử

dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng

đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của

người sử dụng đất. Người sử dụng đất có các quyền chung như: được cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do

công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được

Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;

được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về

đất đai của mình; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; có quyền khiếu

nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp

của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử

dụng đất tuỳ theo từng loại đất và nguồn gốc sử dụng đất. (Quốc hội nước Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai, NXB Chính trị

Quốc gia, Hà Nội).

1.3.2. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trong

giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng

hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng

đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia

đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000

hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư

nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nhu cầu sử dụng đất cho các mục

tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho

các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng. Tổng diện tích đất

đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha,

chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước. Đến 12/2003 cả nước cơ bản

hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất lần đầu được 41,6 triệu Giấy

chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu ha đạt 94,8% diện tích đất đang sử

dụng cần cấp. (Văn phòng chính phủ (2014), Thông báo số 204/TB-VPCP về

Kết luận của Phó Thủ Tướng Hoàng Trung Hải tại cuộc họp đánh giá tình

hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất ngày 06/5/2014).

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy

sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy

các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây

dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao

đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: Thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu

mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự

án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có

khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ

rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như

việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho

các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng

về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai

đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết

định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai,

kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không

phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội.

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc

đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc

đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây

dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao

đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu

mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều

dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không

có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục

đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận

QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản

cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để

giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho

thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện

mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do

Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện

cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có

xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã

hội. (Đào Trung Chính 2007, “Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

trường bất động sản”, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường).

Quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê -

cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, tặng cho. Các quy định của

pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác

dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ.

Về tình hình chuyển nhượng QSDÐ: Chuyển nhượng QSDÐ đã thực

sự đáp ưng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông

nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất chủ động đầu tư,

năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho

ngân sách Nhà nước. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại

như chuyển nhượng QSDÐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã

không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, nhiều

hộ dân chuyển nhượng QSDÐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm

quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp.

Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất. Hợp đồng về quyền sử dụng

đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử

dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên

kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

(Luật số: 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015, Bộ luật dân sự).

Về tình hình thừa kế QSDÐ: Thừa kế QSDÐ diễn ra thường xuyên,

tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Qua

một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế

QSDÐ là công việc nội bộ gia đình theo truyên thống "cha truyền con nối",

khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến

của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDÐ.

Hiến pháp năm 2013 quy định rõ mọi người có quyền sở hữu tư nhân

và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ

nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội).

Về tình hình tặng cho bằng QSDĐ: bổ sung quy định về quyền tặng

cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nhằm phù hợp với thực tế

sử dụng đất. Hiện nay nước ta khi con cái trưởng thành łập gia đình, cha

mẹ thường cho một phần đất để họ làm nhà ở hoặc dùng vào mục đích sản

xuất. Đây là tình trạng sử dụng đất phổ biến phải được pháp luật điều chỉnh

nhằm bảo đảm quyền và łợi ích hợp pháp biến cần của người được tặng cho

quyền sử dụng đất.

Thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-

BTNMT-BNV hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức

của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Quy định thành lập Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất tại các cấp (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ

Nội vụ (2010), Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV hướng

dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất).

Ngày 4/4/2015, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính

đã ban hành Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, hướng

dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của

Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.

Cũng theo Thông tư, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định

thành lập Văn phòng đăng ký đất đai trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi

trường hiện có ở địa phương.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

* Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam:

Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy

định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định hướng dẫn thực hiện

chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, co quan chuyên môn và cơ

quan dịch vụ chưa có kế hoạch vì còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất

tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác

định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp

vốn bằng QSDĐ. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi

chính quy vẫn diễn ra nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt

động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà

nước và nhân dân (Nguyễn Ðình Bồng và các tác giả, 2007).

Công tác đăng ký thực hiện các quyền sử dụng đất hiện nay còn có một

số hạn chế, vướng mắc bởi vì giữa việc thực hiện các quyền và đăng ký các

quyền đó còn có nhiều khoảng cách do những nguyên nhân về thủ tục hành

chính, các chính sách quy định hay yếu tố chủ quan do con người chi phối.

Chương 2

ÐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Ðối tượng, phạm vi nghiên cứu

2.1.1. Ðối tượng nghiên cứu

Ðối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động thực hiện quyền

chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa

bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi về không gian: Trong 11 xã và 01 thị trấn thuộc huyện Vân

Đồn, tỉnh Quảng Ninh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Phạm vi về thời gian: Từ năm 2015 đến năm 2017

Phạm vi về nội dung: Nghiên cứu chỉ đánh giá công tác chuyển nhượng,

thừa kế, tặng cho QSDÐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vân Đồn.

2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu

2.2.1. Thời gian nghiên cứu

Nghiên cứu được tiến hành từ tháng 1/2018 đến tháng 2/2019 tại huyện

Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.

2.2.2. Ðịa điểm nghiên cứu:

Nghiên cứu được tiến hành trên địa bàn huyện Vân Đồn (gồm 11 xã và

01 thị trấn).

2.3. Nội dung nghiên cứu

2.3.1. Ðánh giá tình hình cơ bản của huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

- Ðiều kiện kinh tế - xã hội

- Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai

- Hiện trạng sử dụng đất năm 2017

2.3.2. Tổng hợp kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất đai

trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017

2.3.3. Ðánh giá chung về công tác quản lý việc thực hiện quy trình chuyển

nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

- Ðánh giá công tác quản lý hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ.

- Ðánh giá quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ.

2.3.4. Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải pháp khắc

phục việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện

Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh theo đúng quy định của pháp luật

- Những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.

- Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục để hoàn thiện và phát

triển quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện Vân

Đồn, tỉnh Quảng Ninh.

2.4. Phương pháp nghiên cứu

2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

Thu thập số liệu có sẵn từ các công trình nghiên cứu trước được lựa

chọn sử dụng vào mục đích phân tích, minh họa rõ nét về nội dung nghiên

cứu. Nguồn tài liệu này bao gồm:

- Các sách, báo, tạp chí, các văn kiện nghị quyết, các chương trình

nghiên cứu đã được xuất bản, các kết quả nghiên cứu đã công bố của các cơ

quan nghiên cứu, các nhà khoa học trong và ngoài nước, các tài liệu trên

mạng internet...

- Tài liệu, số liệu đã được công bố về tình hình kinh tế, xã hội nông

thôn, kinh tế của các ngành sản xuất.

- Ðiều tra tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất nói chung và

quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho nói riêng; tình hình quản lý đất

đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Phòng Tài

nguyên và Môi trường huyện Vân Đồn và Văn phòng Ðăng ký QSDÐ, các

phòng ban chuyên môn của huyện Vân Đồn và UBND các xã, thị trấn được

lựa chọn điều tra.

2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp

Số liệu sơ cấp được điều tra theo mẫu phiếu điều tra có sẵn nhằm thu

thập tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế tặng cho QSDÐ của

các hộ gia đình, cá nhân trong vùng nghiên cứu, phương pháp đìêu tra phỏng

vấn số liệu sơ cấp: Phát phiếu điều tra trực tiếp với các phiếu điều tra được

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

soạn thảo gồm các câu hỏi đóng và câu hỏi mở có nội dung khai thác sự hiểu

biết của người được phỏng vấn. Tổng số phiếu điều tra các xã, thị trấn điểm là

144 phiếu, trong đó:

- Lập phiếu điều tra, phỏng vấn trực tiếp 12 cán bộ địa chính xã, thị trấn

tương ứng với 12 phiếu điều tra tại các xã, thị trấn điểm đại diện cho địa bàn

nghiên cứu.

- Lập phiếu điều tra, phỏng vấn trực tiếp 6 cán bộ Văn phòng ĐKQSD

đất, 6 cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Vân Đồn tương ứng với

12 phiếu điều tra đại diện cho địa bàn nghiên cứu.

- Lập phiếu điều tra, phỏng vấn trực tiếp 120 người dân với tiêu chí là

hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện hoàn tất các quyền chuyển nhượng, thừa kế,

tặng cho QSD đất tương ứng với 120 phiếu điều tra tại các xã, thị trấn điểm

(mỗi xã, thị trấn 40 phiếu điều tra, bao gồm thị trấn Cái Rồng, xã Đoàn Kết,

xã Quan Lạn) đại diện cho địa bàn nghiên cứu có thực hiện chuyển nhượng,

thừa kế, tặng cho QSDÐ.

Đối tượng điều tra được xác định trên cơ sở: chủ sử dụng đất đã thực

hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất tại Văn phòng

ĐKQSD đất huyện Vân Đồn.

2.4.3. Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu

Tổng hợp tình hình chuyển nhượng, thừa kế tặng cho QSDÐ trên địa

bàn huyện theo số liệu đã đăng ký làm thủ tục tại Phòng Tài nguyên và Môi

trường huyện Vân Đồn và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân

Đồn. Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng

địa bàn xã, thị trấn, từng nội dung chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ

và từng năm để lập thành bảng. Sử dụng phần mềm EXCEL để tổng hợp, tính

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

toán các chỉ tiêu cần thiết như số tuyệt đối, số tương đối và số trung bình.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Chương 3

KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

3.1.1. Điều kiện kinh tế - xã hội

3.1.1.1. Thực trạng phát triển kinh tế

Hình 3.1: Vị trí địa lý huyện Vân Đồn (Khu kinh tế Vân Đồn)

Thực hiện Nghị quyết lần thứ XXIII của Đảng bộ huyện và Kế hoạch

phát triển kinh tế - xã hội 5 năm (2016 - 2020); những năm qua mặc dù còn

nhiều khó khăn, thách thức, song được sự quan tâm của Trung ương, của tỉnh,

sự lãnh đạo, chỉ đạo của Đảng bộ, sự điều hành linh hoạt của chính quyền địa

phương; cán bộ, đảng viên và các tầng lớp nhân dân trên địa bàn huyện đã

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đoàn kết, chủ động khắc phục khó khăn, phát huy các tiềm năng thế mạnh, tổ

chức thực hiện có hiệu quả nhiệm vụ phát triển kinh tế, văn hóa, quốc phòng -

an ninh, hoàn thành các chỉ tiêu KTXH đề ra.

Những năm qua, thực hiện đường lối đổi mới đổi mới đất nước, nền kinh

tế của huyện có những chuyển biến khá rõ nét, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo

hướng tích cực, trong đó nông nghiệp nông thôn đã có những bước chuyển biến

quan trọng, đời sống của người dân từng bước được cải thiện; tăng trưởng kinh

tế đạt mức khá: giai đoạn 2015 - 2017 (tăng trưởng kinh tế bình quân

8,5%/năm). Tổng giá trị sản xuất năm 2017 đạt 903 tỷ đồng, trong đó giá trị

sản xuất nông - lâm - thuỷ sản đạt 510,3 tỷ; giá trị sản xuất ngành công nghiệp -

xây dựng đạt 122,7 tỷ đồng; thương mại - dịch vụ đạt trên 270 tỷ đồng...

Bảng 3.1. Thực trạng phát triển kinh tế của huyện Vân Đồn (2015-2017)

Năm So sánh (%)

Chỉ tiêu ĐVT 2016/ 2017/ 2015 2016 2017 BQ 2015 2016

- LĐ nông nghiệp LĐ 87.215 90.438 91.050 103,70 100,68 102,19

- Tổng GTSX 770,2 813.5 903 103,81 103,95 103,88

+ Ngành NN 490 505,3 510,3 103,12 100,93 102,03

100,7 112,7 122,7 107,31 118,79 113,05 + Ngành CN- TTCN-XD

+ TM-DV 179,5 195,5 270 106,30 131,54 118,92 Tỷ đồng Tỷ đồng Tỷ đồng Tỷ đồng

(Nguồn: Niên giám thống kê tỉnh Quảng Ninh năm 2017 [27])

Kinh tế tiếp tục phát triển, các chỉ tiêu cơ bản đạt và vượt so với kế

hoạch và cùng kỳ. Tổng giá trị sản xuất giai đoạn 2015 - 2017: 2486,7 tỷ

đồng, đạt 102,19% kế hoạch, tăng 16,56% so với cùng kỳ; tổng thu ngân sách

nhà nước trên địa bàn tăng 124% so với cùng kỳ; khách du lịch tăng 16,7% so

với cùng kỳ; tốc độ tăng giá trị sản xuất: ngành nông lâm, thủy sản đạt 11,2% Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(đạt 100%) KH); ngành công nghiệp, xây dựng đạt: 18,2% (đạt 100% KH);

ngành dịch vụ đạt 21,3% (Đạt 100% KH). Cơ cấu kinh tế tiếp tục có sự

chuyển dịch tích cực, đúng hướng: Nông, lâm, thủy sản chiếm 30,7%. Tỷ lệ

hộ nghèo giảm còn 3,54% đạt 168,3% KH huyện giao, đạt 404% KH tỉnh

giao. Công tác GPMB tiếp tục được cả hệ thống chính trị vào cuộc, tiến độ

GPMB các dự án trọng điẻm có chuyển biến tích cực. Công tác quản lý quy

hoạch, quản lý xây dựng, đất đai, tài nguyên, môi trường được quan tâm. Văn

hóa - xã hội, cải cách hành chính có tiến độ. Việc thực hiện chủ đề công tác

năm của tỉnh và huyện được thực hiện nghiêm túc.

3.1.1.2. Dân số

* Số dân:

Theo kết quả tổng điều tra về dân số và nhà ở năm 2017 của Phòng

thống kê huyện Vân Đồn, toàn KKT Vân Đồn có 39.384 người với 10.303 hộ.

Tổng dân số toàn KKT Vân Đồn được phân bố trên 12 đơn vị hành chính.

Dân cư tập trung đông nhất tại Thị trấn Cái Rồng với dân số là 7.574 người.

Xã có số dân đông nhất là xã Hạ Long với dân số 8.803 còn xã có số dân ít

nhất là Ngọc Vừng với dân số 880 người.

Bảng 3.2. Kết quả tổng điều tra về dân số và nhà ở năm 2017

TT Đơn vị

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Tổng số hộ 2.077 2.319 2.264 314 659 261 431 866 235 250 Tổng số nhân khẩu Số nam 3.703 4.308 4.459 626 1.322 597 870 1.718 460 426 Tổng số 7.574 8.628 8.803 1.230 2.558 1.140 1.723 3.375 928 880 Số nữ 3.871 4.320 4.344 604 1.236 543 853 1.657 468 454 1 Thị trấn Cái Rồng 2 Xã Đông Xá 3 Hạ Long 4 Vạn Yên 5 Đoàn Kết 6 Bình Dân 7 Đài Xuyên 8 Quan Lạn 9 Minh Châu 10 Ngọc Vừng

11 Thắng Lợi 12 Bản Sen

Cộng toàn huyện 360 267 10.303 1.468 1.077 39.384 759 566 19.814 709 511 19.570

(Nguồn: Niên giám thống kê tỉnh Quảng Ninh năm 2017)

* Mật độ dân số:

Mật độ dân số trung bình toàn KKT Vân Đồn 100 người/km2. Thị trấn

Cái Rồng có mật độ dân số cao nhất, đạt 2.281 ng/km2, sau đó là xã Đông Xá

(537 ng/km2) và Hạ Long (325 ng/km2); một số xã có mật độ dân số rất thấp,

dưới 50 ng/km2 bao gồm các xã Bình Dân, Ngọc Vừng, Đài Xuyên, Minh

Châu và đặc biệt có 2 xã mật độ dân số rất thấp là Vạn Yên 12 người/km2 và

Bản Sen 15 người/km2.

Bảng 3.3. Dân số và mật độ dân số phân theo xã năm 2017

Dân số STT Tổng số hộ Mật độ dân số (ng/km2) Tên xã, thị trấn Diện tích tự nhiên (km2)

1 TT Cái Rồng 3,32 7.574 2.077 2.281

2 Xã Đông Xá 16,06 8.628 2.319 537

3 Xã Hạ Long 27,11 8.803 2.264 325

4 Xã Vạn Yên 101,00 1.230 314 12

5 Xã Đoàn Kết 38,47 2.558 659 66

6 Xã Bình Dân 30,01 1.140 261 38

7 Xã Đài Xuyên 93,44 1.723 431 18

8 Xã Quan Lạn 65,83 3.375 866 51

9 Xã Minh Châu 51,06 928 235 18

10 Xã Ngọc Vừng 30,22 880 250 29

11 Xã Thắng Lợi 22,77 1.468 360 64

12 Xã Bản Sen 72,04 1.077 267 15

71 Toàn KKT 551,33 39.384 10.303

(Nguồn: Niên giám thống kê tỉnh Quảng Ninh năm 2017)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

* Cơ cấu dân số và dân tộc:

Dân số sinh sống trong KKT Vân Đồn gồm 7 nhóm dân tộc khác nhau

sinh sống như: Kinh, Sán Dìu, Hoa, Dao, Tày, Mường, Cao Lan. Trong đó,

chiếm đa số là người Kinh 84,74% tổng dân số và người Sán Dìu 12,95%. Cơ

cấu dân số phân theo giới tính là 19.814 nam, chiếm 50,31% và nữ là 19.570

người, chiếm 49,69% so với tổng số. Tỷ lệ dân số theo giới tính là 0,99:1.

* Dân số đô thị và tỷ lệ đô thị hóa:

Thị trấn Cái Rồng, khu vực đô thị loại V, là trung tâm hành chính, kinh tế,

văn hóa huyện Vân Đồn, dân số đô thị là 7.574 người, tỷ lệ đô thị hóa rất thấp

18,55%, thấp hơn nhiều so với tỷ lệ đô thị hóa chung toàn tỉnh (toàn tỉnh 44,6%).

Tính đến ngày 30/6/2017, dân số toàn KKT Vân Đồn có 39.384

người/10.303 hộ, trong đó, dân số đô thị là 8.115 người chiếm 20,60%, dân số

nông thôn là 31.269 người chiếm 79,39%;

* Lao động:

Dân số trong độ tuổi lao động của KKT Vân Đồn 22.572 người chiếm

54,20% dân số. Trong đó, lao động làm việc trong các ngành kinh tế có

19.525 người, chiếm 86,5% dân số trong tuổi lao động. Lao động phân theo

các ngành kinh tế được thể hiện qua bảng sau:

Bảng 3.4. Tình hình lao động huyện Vân Đồn năm 2017

TT Danh mục Đơn vị Lao động

1 Dân số Người 39.384

2 Lao động Người 22.572

Tỷ lệ so với tổng dân số % 57,30

Người 19.525 3 Lao động trong các ngành kinh tế

3.1 Nông - lâm - thủy sản Người 13.400

Tỷ lệ so với tổng lao động % 68,60

Người 1.250 3.2 Công nghiệp - xây dựng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Tỷ lệ so với tổng lao động % 6,40

Người 4.875 3.3 Thương mại - dịch vụ

Tỷ lệ so với tổng lao động % 24,97

(Nguồn: Niên giám thống kê tỉnh Quảng Ninh năm 2017)

3.1.2. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai

3.1.2.1. Công tác xác định địa giới hành chính

a. Công tác lập và quản lý địa giới hành chính

Ngày 23/3/1994, đổi tên huyện Cẩm Phả thành huyện Vân Đồn; Ngày

20/7/1998 sau khi tách quần đảo Cô Tô khỏi huyện Vân Đồn để thành lập huyện

Cô Tô. Huyện Vân Đồn mới bao gồm 12 đơn vị hành chính cấp xã: Trong đó

có 01 thị trấn và 11 xã theo Chỉ thị 364-CT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội

đồng Bộ trưởng nay là Thủ tướng Chính phủ Về việc giải quyết những tranh

chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính tỉnh, huyện, xã (Báo cáo số:

01A/BC-UBND ngày 09/01/2018 của UBND huyện Vân Đồn).

- Việc quản lý, sử dụng hồ sơ địa giới, bản đồ địa giới và mốc địa giới

hành chính các cấp được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 119/CP

ngày 16/9/1994 của Chính Phủ (Báo cáo số: 01A/BC-UBND ngày 09/01/2018

của UBND huyện Vân Đồn).

* Hồ sơ địa giới hành chính huyện Vân Đồn gồm:

- Hồ sơ địa giới hành chính cấp xã:

+ Bản đồ, địa giới hành chính cấp xã.

+ Bản xác nhận sơ đồ vị trí các mốc địa giới hành chính cấp xã, huyện,

tỉnh (có trên đường địa giới hành chính của xã).

+ Bản xác nhận toạ độ các mốc địa giới hành chính cấp xã.

+ Bảng toạ độ các điểm đặc trưng trên đường địa giới hành chính cấp xã.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

+ Bản mô tả tình hình chung về địa giới hành chính cấp xã.

+ Biên bản xác nhận mô tả đường địa giới hành chính cấp xã.

+ Các phiếu thống kê (dân cư, Thuỷ Hệ, Sơn văn).

+ Biên bản bàn giao mốc địa giới hành chính các cấp.

+ Các văn bản pháp luật về thành lập xã.

- Hồ sơ địa giới hành chính cấp huyện:

+ Bản đồ địa giới hành chính cấp huyện.

+ Bản xác nhận sơ đồ vị trí các mốc địa giới hành chính cấp huyện, tỉnh

(có trên đường địa giới hành chính của huyện).

+ Bảng xác nhận toạ độ các mốc địa giới hành chính cấp huyện.

+ Bảng toạ độ các điểm đặc trưng trên đường địa giới hành chính

cấp huyện.

+ Bản mô tả tình hình chung về địa giới hành chính cấp huyện.

+ Biên bản xác nhận mô tả đường địa giới hành chính cấp huyện, tỉnh

(có trên đường địa giới của huyện).

+ Các văn bản pháp luật về thành lập huyện.

+ Thống kê các tài liệu về địa giới hành chính của các xã trong huyện.

* Việc quản lý lưu trữ hồ sơ địa giới, bản đồ địa giới hành chính

các cấp được thực hiện như sau:

- Đối với hồ sơ địa giới, bản đồ địa giới hành chính cấp xã, phường,

thị trấn:

+ 01 bộ lưu trữ tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

+ 01 bộ lưu trữ tại Uỷ ban nhân dân huyện.

- Đối với hồ sơ địa giới, bản đồ địa giới hành chính cấp huyện:

+ 01 bộ lưu trữ tại Uỷ ban nhân dân huyện.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

b. Những khó khăn, vướng mắc trong việc quản lý địa giới hành chính

Sau thời gian gần 30 năm đưa vào quản lý, khai thác, sử dụng hệ thống

hồ sơ về địa giới hành chính theo Chỉ thị 364-CT ngày 06/11/1991 của Chủ

tịch Hội đồng Bộ trưởng nay là Thủ tướng Chính phủ đã phát huy hiệu quả to lớn.

Tuy nhiên qua thời gian gần 30 năm đưa vào quản lý, khai thác, sử

dụng hệ thống hồ sơ về địa giới hành chính cũng đã bộc lộ những khó

khăn, vướng mắc trong công tác quản lý nhà nước tại địa phương trên

địa bàn huyện. Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn cần

thiết phải điều chỉnh một số điểm trong hồ sơ địa giới hành chính cho

phù hợp với điều kiện thực tế hiện nay nhằm giảm bớt khó khăn cho

công tác quản lý nhà nước, phiền hà cho nhân dân khi thực hiện quyền

và nghĩa vụ của công dân.

3.1.2.2. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai hàng năm

Kỳ kiểm kê đất đai gần nhất là năm 2014. Về kết quả kiểm kê đất đai

tính đến ngày 31/12/2014: Tổng diện tích tự nhiên của huyện Vân Đồn là

58.183,30 ha. Trong đó: Nhóm đất nông nghiệp (NNP) là: 39556,18 ha chiếm

67,99 %; Nhóm đất phi nông nghiệp (PNN) là: 4669,57 ha chiếm 8,03 % và

Nhóm đất chưa sử dụng (CSD) là: 13957,54 ha chiếm 23,99 % (Báo cáo số:

01A/BC-UBND ngày 09/01/2018 của UBND huyện Vân Đồn).

Kết quả kiểm kê năm 2014 được thể hiện bằng hệ thống bảng biểu số

liệu, bản đồ khoanh thửa, bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp xã theo quy

định thống nhất tại Thông tư 28/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và

Môi trường (Báo cáo số: 01A/BC-UBND ngày 09/01/2018 của UBND

huyện Vân Đồn).

Tình hình thực hiện công tác thống kê năm 2015, 2016: Kết quả thống

kê, kiểm kê đất đai trên địa bàn huyện Vân Đồn được xác lập đúng với hiện

trạng sử dụng đất. Được sử dụng nguồn tài liệu có độ chính xác tương đối,

cùng với sự hỗ trợ rất lớn về các giải pháp công nghệ. Có sự giám sát, thanh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

kiểm tra thường xuyên của ngành quản lý và địa phương nên có thể khẳng

định bộ số liệu thống kê đất, kiểm kê đai của huyện Vân Đồn đạt được tất cả

các yêu cầu kỹ thuật đề ra, đáp ứng tốt cho mục đích quản lý đất đai, quy

hoạch phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương, đủ điều kiện để công bố và

đưa vào sử dụng (Báo cáo số: 01A/BC-UBND ngày 09/01/2018 của UBND

huyện Vân Đồn).

3.1.2.3. Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính

Toàn huyện đã đo đạc lập bản đồ địa chính 12/12 xã, thị trấn với diện

tích lập bản đồ địa chính là 11.442,03ha (trong đó: Diện tích có bản đồ địa

chính tỷ lệ 1/1.000: 10.359,26ha; Diện tích có bản đồ địa chính tỷ lệ 1/2000:

1.082,77 ha), chiếm 19,67% (11.442,03ha/58.183,26 ha) so với diện tích đất

tự nhiên; Diện tích đo đạc bản đồ địa chính lâm nghiệp có tỷ lệ 1/10.000 là:

35.717,84 ha chủ yếu là diện tích đất lâm nghiệp do đơn vị Xí nghiệp 103 đo

vẽ trên 12/12 xã, thị trấn. Kết quả này được đo đạc từ giai đoạn 2007 (năm đo

đạc bản đồ địa chính thị trấn Cái Rồng) đến hết năm 2013 (đối với 11 xã còn

lại) và không thay đổi cho đến 31/12/2017 (Báo cáo số: 01A/BC-UBND ngày

09/01/2018 của UBND huyện Vân Đồn).

Căn cứ Khoản 2 Điều 70; khoản 1, 2 Điều 95 và khoản 6 Điều 12 Luật

Đất đai 2013; Căn cứ Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2017.

UBND huyện ban hành Văn bản số chỉ đạo số: 979/UBND ngày 25/5/2017

“V/v thực hiện kê khai đăng ký đất đai”. Đến nay đã triển khai đăng ký đất

đai đến 12/12 xã, thị trấn trên toàn địa bàn huyện (Báo cáo số: 01A/BC-

UBND ngày 09/01/2018 của UBND huyện Vân Đồn).

Kinh phí đã đầu tư cho công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và xây

dựng cơ sở dữ liệu đất đai: đã thực hiện xong việc đo đạc, lập bản đồ địa chín

toàn huyện từ năm 2012 nên không bố trí kinh phí trong giai đoạn 2015 - 2017.

3.1.2.4. Công tác cấp giấy chứng nhận QSDÐ, Quyền sở hữu nhà và tài sản

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

khác gắn liền với đất

Đã cấp Giấy chứng nhận trên 36.136/42.873 thửa cần cấp Giấy.

Diện tích đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ

gia đình cá nhân tính đến ngày 15/5/2017 là 8.211,78 ha, trong đó đất ở đô thị

đã cấp 55,2 ha đạt 80,8 % diện tích cần cấp; đất ở nông thôn đã cấp 259,3 ha

đạt 97,39 % diện tích cần cấp; đất sản xuất nông nghiệp đã cấp 857,5 ha đạt

90,72 % diện tích cần cấp; Đất nuôi trồng thủy sản đã cấp 311,6 ha đạt 79,95

% diện tích cần cấp.

Bảng 3.5: Kết quả cấp GCNQSD đất (lần đầu) giai đoạn 2015 - 2017

Tên xã, TT Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Tổng thị trấn

TT Cái Rồng 1 28 37 61 126

Hạ Long 2 6 20 39 65

Đông Xá 3 39 26 50 115

Đoàn Kết 4 17 16 19 52

Bình Dân 5 0 0 26 26

Đài Xuyên 6 41 12 1 54

Vạn Yên 7 0 1 5 6

Quan Lạn 8 10 15 14 39

9 Minh Châu 13 23 30 66

10 Thắng Lợi 2 7 6 15

11 Ngọc Vừng 1 3 10 14

12 Bản Sen 0 5 5 10

Tổng 157 165 266 588

(Nguồn UBND huyện Vân Đồn)

 Việc tiêu hủy phôi GCNQSD đất bị hỏng: UBND huyện đã ban

hành Quyết định số: 3444/QĐ-UBND ngày 19/7/2017 v/v tiêu hủy phôi

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

GCNQSD đất bị hỏng trong quá trình sử dụng. Tổng số phôi GCN đã tiêu hủy

là 3.338 phôi. Việc tiêu hủy thực hiện đúng theo quy trình quy định và có sự

chứng kiến của các cơ quan, đơn vị liên quan.

3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Vân Đồn năm 2017

Hiện trạn sử dụng đất KKT Vân Đồn năm 2017 có tổng diện tích tự

nhiên toàn huyện: 55320,23 ha, trong đó: Ðât nông nghiệp: 41806,05 ha,

chiếm 75,57 % diện tích tự nhiên; Ðât phi nông nghiệp: 2674,91 ha, chiếm

4,84 % diện tích tự nhiên; Ðất chưa sử dụng: 10839,27 ha, chiếm 19,59 %

diện tích tự nhiên.

Bảng 3.6: Hiên trạng sử dụng đất của huyện Vân Đồn năm 2017

STT Loại đất Mã

Tổng diện tích tự nhiên Diện tích (ha) 55.320,23 Cơ cấu (%) 100.00

1 Đất nông nghiệp 41.806,05 75,57 NNP

1.1 Đất lúa nước 564,73 1,02 LUA

1.2 Đất trồng cây lâu năm 332,93 0,60 CLN

1.3 Đất rừng phòng hộ 11.573,59 20,92 RPH

1.4 Đất rừng đặc dụng 6.158 11,13 RDD

1.5 Đất rừng sản xuất 22.360,74 40,42 RSX

1.6 Đất nuôi trồng thuỷ sản 686,60 1,24 NTS

2 Đất phi nông nghiệp 2.674,91 4,84 PNN

2.1 Đất XD trụ sở cơ quan 6,14 0,01 CTS

2.2 Đất quốc phòng 697,40 1,26 CQP

2.3 Đất an ninh 0,44 0,00 CAN

2.4 Đất khu công nghiệp 0,00 0,00 SKK

2.5 Đất cơ sở sản xuất KD 468,68 0,85 SKC

2.6 Đất sản xuất VLXD 5,74 0,01 SKX

2.7 Đất cho hoạt động KS 118,40 0,21 SKS

2.8 Đất di tích danh thắng 25,04 0,05 DDT

2.9 Đất xử lý rác thải 4,50 0,01 DRA

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

2.10 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 16,14 0,03 TTN

2.11 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 91,30 0,17

2.12 Đất có mặt nước CD SMN 83,59 015

2.13 Đất phát triển hạ tầng DHT 653,65 1,18

2.14 Đất ở tại tại đô thị ODT 81,68 0,15

2.15 Đất ở tại nông thôn ONT 324,54 0,59

3 Đất chưa sử dụng CSD 10.839,27 19,59

3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 3.241 5,85

3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 7.598,27 13,7

(Nguồn: Niên giám thống kê tỉnh Quảng Ninh năm 2017)

3.2. Tổng hợp kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa

bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017

3.2.1. Tổng hợp kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ theo đơn

vị hành chính

3.2.1.1. Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDÐ theo đơn vị hành chính

Kết quả chuyển nhượng QSDÐ trên địa bàn KKT Vân Đồn giai đoạn từ

năm 2015 - 2017 theo số liệu tổng hợp từ Văn phòng Ðăng ký QSDÐ huyện

cho thây tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện rất

sôi động với tổng số đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDÐ huyện trong 3 năm là 2717 hồ sơ với tổng diện tích đất chuyển nhượng là 1.237.273 m2

nhưng phân bố không đồng đều giữa các đơn vị xã, thị trấn. Thị trường

chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động nhất tại thị trấn Cái Rồng

trung tâm huyện với 823 hồ sơ và xã Hạ Long với 811 hồ sơ.

Các xã còn lại có số lượng hồ sơ thấp hơn trong đó 2 xã thấp nhất là xã

Bình Dân với 9 hồ sơ và xã Thắng Lợi với 10 hồ sơ.

Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại 12 đơn vị hành chính của huyện

trong 3 năm từ 2015 - 2017 được thể hiện trong bảng 3.7:

Nhìn vào bảng trên ta thấy thị trấn Cái Rồng là đơn vị dẫn đầu về số

lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDÐ với tổng số 823 hồ sơ. Tiếp đến là xã Hạ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Long với 811 hồ sơ, thứ 3 là xã Đông Xá với 565 hồ sơ. Có thể nhận xét

chung là các xã, thị trấn nhóm 1 có số lượng hồ sơ nhiều hơn cả như: Thị

trấn Cái Rồng, xã Hạ Long, xã Đông Xá là các xã, thị trấn có số lượng hồ sơ

chuyển nhượng nhiều hơn cả, mỗi đơn vị trên dưới 600 hồ sơ, trong đó cao

nhất là Thị trấn Cái Rồng. Nguyên nhân là do Thị trấn Cái Rồng, xã Hạ

Long, xã Đông Xá là các xã, thị trấn có trục đường tỉnh lộ 334 đi qua, là đơn

vị hành chính có diện tích tự nhiên , mật độ dân cư lớn, có đủ điều kiện để

phát triển sản xuất kinh doanh dịch vụ thương mại du lịch và kinh tế - xã hội

và đặc biệt là nơi có không khí trong lành, giáp biển thuận lợi về giao thông

đường bộ và đường thủy, gần cảng cá, cảng du lịch đi các tuyến đảo nên có

nhiều người tìm đến đây để mua đất.

Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDÐ của 12 đơn vị

hành chính trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017

Tổng số STT Ðơn vị hành chính Hồ Sơ Diện tích (m2)

1 Thị trấn Cái Rồng 823 123.450

2 Xã Hạ Long 811 486.334

3 Xã Đông Xá 565 282.567

4 Xã Đoàn Kết 280 196.432

5 Xã Bình Dân 9 9.911

6 Xã Đài Xuyên 14 2.837

7 Xã Vạn Yên 55 55.046

8 Xã Quan Lạn 40 14.428

9 Xã Minh Châu 60 42.776

10 Xã Ngọc Vừng 38 13.209

11 Xã Thắng Lợi 10 2.439

12 Xã Bản Sen 12 7.844

Tổng 2717 1.237.273

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Nguồn VPĐKQSDĐ huyện Vân Đồn)

Các xã còn lại thuộc nhóm 2 có số lượng hồ sơ ít hơn. Trong đó nhiều

nhất trong nhóm này là các xã: Xã Đoàn Kết, Quan Lạn, Minh Châu, Vạn

Yên, Ngọc Vừng là những đơn vị có số lượng hồ sơ nhiều hơn hẳn các xã

còn lại (từ 38 đến 280 hồ sơ); ít nhất là các xã Bình Dân, Đài Xuyên, Thắng

Lợi, Bản Sen, là các xã có số lượng hồ sơ chuyên nhượng ít nhất hơn cả (từ 9

- 14 hồ sơ), trong đó ít nhất là xã Bình Dân. Nguyên nhân là do đất đai ít có

người quan tâm, không có nhà đầu tư vào địa bàn, điều kiện và giao thông

không thuận lợi, đời sống người dân còn nghèo.

Với tình hình chuyển nhượng QSDÐ nhiều như trên thì cho thấy sự

phát triển kinh tế trong địa bàn KKT Vân Đồn chưa đồng đều, đời sống nhân

dân ở một số xã còn gặp nhiều khó khăn.

3.2.1.2. Tổng hợp kết quả thừa kế QSDÐ theo đơn vị hành chính

Kết quả thừa kế QSDÐ trên địa bàn KKT Vân Đồn giai đọan từ năm

2015 - 2017 theo số liệu tổng hợp từ Văn phòng Ðăng ký QSDÐ huyện cho

thấy tình hình thừa kế QSDÐ trên địa bàn huyện chưa cao với tổng số đã đăng

ký tại Văn phòng đăng ký QSDÐ huyện trong 3 năm là 79 hồ sơ với tổng diện tích đất thừa kế QSDÐ là 24.320 m2 nhưng phân bố không đồng đều giữa các

đơn vị xã, thị trấn. Tình hình thừa kế QSDÐ diễn ra nhiều nhất tại thị trấn Cái

Rồng với 18 hồ sơ, xã Hạ Long với 17 hồ sơ và xã Đông Xá với 16 hồ sơ.

Các xã còn lại có số lượng hồ sơ thấp hơn trong đó thấp nhất là xã Bình Dân,

Đài Xuyên, Thắng Lợi với 1 hồ sơ.

Kết quả thừa kế QSDĐ tại 12 đơn vị hành chính của huyện trong 3 năm

từ 2015 - 2017 được thể hiện trong bảng 3.8:

Bảng 3.8: Tổng hợp kết quả thừa kế QSDÐ của 12 đơn vị hành chính

trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017

Tổng số STT Ðơn vị hành chính Hồ Sơ Diện tích (m2)

1 Thị trấn Cái Rồng 18 4.365

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

2 Xã Hạ Long 17 3.876

3 Xã Đông Xá 16 4.969

4 Xã Đoàn Kết 8 3.212

5 Xã Bình Dân 1 540

6 Xã Đài Xuyên 1 800

7 Xã Vạn Yên 4 1.950

8 Xã Quan Lạn 5 1.520

9 Xã Minh Châu 2 1.050

10 Xã Ngọc Vừng 4 1.238

11 Xã Thắng Lợi 1 200

12 Xã Bản Sen 2 600

24.320 Tổng 79

(Nguồn: VPĐKQSDĐ huyện Vân Đồn)

Nhìn vào bảng trên ta thấy thị trấn Cái Rồng là đơn vị dẫn đầu về số

lượng hồ sơ thừa kế QSDÐ với tổng số 18 hồ sơ. Tiếp đến là xã Hạ Long với

17 hồ sơ, thứ 3 là xã Đông Xá với 16 hồ sơ. Các xã còn lại có số lượng hồ sơ

ít hơn. Trong đó ít nhất là xã Bình Dân, Đài Xuyên, Thắng Lợi với 1 hồ sơ, xã

Minh Châu, Bản Sen với 2 hồ sơ. Sở dĩ số trường hợp để thừa kế QSDÐ trên

địa bàn huyện ít là xuất phát từ hai lý do chủ yếu sau dây:

Một là, các quan hệ thừa kế trên địa bàn xã xảy ra ít. Chủ yếu là do

người thân, người sử dụng đất đã có chuẩn bị trước để tránh phát sinh quan hệ

thừa kế QSDÐ.

Hai là, do người sử dụng đất thường chuẩn bị trước, đã thực hiện quyền

cho tặng QSDÐ trước khi chết. Trong 79 trường hợp ở trên, Có 70 trường hợp

để thừa kế không qua di chúc, 9 trường hợp để thừa kế theo giải quyết của

pháp luật.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

3.2.1.3. Tổng hợp kết quả tặng cho QSDÐ theo đơn vị hành chính

Kết quả tặng cho QSDÐ trên địa bàn KKT Vân Đồn giai đoạn từ năm

2015 - 2017 theo sô liệu tổng hợp từ Văn phòng Ðăng ký QSDÐ huyện cho

thấy tình hình tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện chưa cao so với tình hình

thực tế tại địa phương tổng số đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDÐ

huyện trong 5 năm là 146 hồ sơ vói tổng diện tích đất tặng cho QSDÐ là

45.418 m2 nhưng phân bố không đồng đều giữa các đơn vị xã, thị trấn. Tình

hình tặng cho QSDÐ diễn ra nhiều nhất tại thị trấn Cái Rồng với 36 hồ sơ, xã

Hạ Long với 31 hồ sơ, xã Đông Xá và Đoàn Kết với mỗi xã 20 hồ sơ. Các xã

còn lại có số lượng hồ sơ thấp hơn trong đó thấp nhất là xã Bình Dân với 01

hồ sơ, xã Thắng Lợi với 02 hồ sơ, xã Bản Sen với 02 hồ sơ.

Kết quả tặng cho QSDĐ tại 12 đơn vị hành chính của huyện trong 3

năm từ 2015 - 2017 được thể hiện trong bảng 3.9:

Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDÐ của 12 đơn vị hành chính

trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017

Tổng số STT Ðơn vị hành chính Hồ Sơ Diện tích (m2)

1 Thị trấn Cái Rồng 36 6.975

2 Xã Hạ Long 31 11.245

3 Xã Đông Xá 20 4.329

4 Xã Đoàn Kết 20 5.732

5 Xã Bình Dân 1 800

6 Xã Đài Xuyên 3 2.100

7 Xã Vạn Yên 8 3.251

8 Xã Quan Lạn 8 3.544

9 Xã Minh Châu 9 4.049

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

10 Xã Ngọc Vừng 6 1.843

11 Xã Thắng Lợi 2 800

12 Xã Bản Sen 2 750

Tổng 146 45.418

(Nguồn VPĐKQSDĐ huyện Vân Đồn)

Đến ngày 01/07/2004 - ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thì pháp luật và

nay là Luật đất đai 2013 chính thức cho phép các chủ sử dụng đất được tặng cho

QSDĐ nhưng trong thực tế việc tặng cho QSDĐ đã diễn ra từ nhiều năm trước.

Qua tổng hợp số liệu tại bảng 3.9 ta thấy việc thực hiện quyền tặng cho

quyền sử dụng đất của tại khu vực điều tra trên địa bàn huyện Vân Đồn tương

đối ổn định, người dân có ý thức trong việc thực hiện quyền của mình đặc biệt

là người dân tại thị trấn Cái Rồng, xã Hạ Long. Việc tặng cho QSDĐ trong

gia đình từ bố mẹ cho các con, anh chị em ruột cho nhau một phần diện tích

đất. Sau khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, người sử dụng đất đã có đủ

điều kiện để thực hiện quyền QSDĐ được pháp luật cho phép.

Số liệu tổng hợp tại thị trấn Cái Rồng (36 trường hợp), xã Hạ Long (31

trường hợp), xã Đông Xá, xã Đoàn Kết là những xã, thị trấn có số lượng

trường hợp tặng cho QSDĐ nhiều nhất của huyện, chứng tỏ nhận thức của

người dân các xã, thị trấn về việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất cao,

đã đăng ký theo đúng quy định pháp luật. Vì vậy, cơ quan nhà nước có thể

quản lý tốt hơn tình hình biến động sử dụng đất của các hộ gia đình tại các địa

phương. Do nhu cầu chia tách trong nội bộ gia đình rất cao tỷ lệ thuận với tốc

độ tăng dân số, nếu không quản lý được thì rất phức tạp sau này. Mặt khác,

việc thực hiện quyền tặng cho để chia tách đất cho các thành viên trong gia

đình đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người nhận tặng cho quyền sử dụng

đất trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất.

Từ khi Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 ảnh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hưởng đến người sử dụng thực hiện thủ tục tặng cho QSDĐ. Do thuế thu nhập

cá nhân áp dụng cho trường hợp nhận quà tặng ở mức 10%, trường hợp được

miễn thuế thu nhập cá nhân là bố, mẹ, con, anh, chị em ruột. Riêng trường

hợp anh, chị em dâu, rể không được miễn. Nên để giảm thuế thu nhập cá

nhân, trường hợp tặng cho QSDĐ từ anh (chị, em) sang em (anh, chị) thường

chuyển sang làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất để được áp mức

thuế là 2% (vì tài sản của gia đình gồm cả vợ và chồng có QSD). Điều này nói

lên quy định chưa phù hợp của luật thuế thu nhập đối với việc tặng cho tài sản

ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền tặng cho của người sử dụng đất.

Ngoài ra, việc tặng cho QSDÐ cũng bộc lộ nhiều mặt hạn chế và bị cản

trở bởi các nguyên nhân chủ quan và khách quan sau đây:

Việc tặng cho QSDÐ có thể dẫn tới việc đất đai bị chia nhỏ, cản trở

việc tích tụ ruộng đất, là trở ngại cho quá trình công nghiêp hóa, cơ giới hóa

trong sản xuất nông nghiệp trong thời gian tới. Ðồng thời sẽ làm giảm sự

chuyên môn hóa trong sản xuất nông nghiệp hàng hoá, không mang quy mô

rộng, gây khó khăn trong khâu thu mua nông sản.

Bên cạnh đó, trong giai đoạn 2015 - 2017 nhiều Quyết định mới của

UBND tỉnh Quảng Ninh được ban hành và điều chỉnh các Quyết định trước

đã ban hành nên cũng làm tiến độ cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

và việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất cũng chậm được thực

hiện. Từ đó cũng gây ảnh hưởng đến việc tặng Cho QSDÐ của người dân.

3.2.1.4. So sánh kết quả chuyển nhượng QSDÐ giữa 11 xã và 01 thị trấn với nhau

Kết quả chuyển nhượng QSDÐ cúa 12 đơn vị trong từng năm được thể

hiện cụ thể trong các Bảng 3.10. Qua đây có thể thấy rõ sự biến động về số

lượng hồ sơ chuyển nhượng và diện tích chuyển nhượng QSDÐ các đơn vị

xã, thị trấn qua từng năm từ 2015 - 2017.

Bảng 3.10: So sánh kết quả chuyển nhượng QSDÐ của 11 xã và 01 trấn

trên địa bàn huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017

STT

Ðơn vi

Số hồ sơ và diện tích chuyển nhượng các năm

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

2016

2017

hành chính

HS

Diện tích (m2)

2015 Diện tích (m2) 15.150 104

15.600 618

Diện tích (m2) 92.700 823

Tổng Diện tích (m2) 123.450

1 Thị trấn Cái Rồng 101

64.832 140

84.235 563

337.267 811

486.334

2 Xã Hạ Long

108

63.568 114

56.423 324

162.576 565

282.567

3 Xã Đông Xá

127

25.123 47

32.472 197

138.837 280

196.432

4 Xã Đoàn Kết

5 Xã Bình Dân

800

9.111 9

9.911

6 Xã Đài Xuyên

420

1.467

950 14

2.837

7 Xã Vạn Yên

18.932

9.278 25

26.836 55

55.046

8 Xã Quan Lạn

760 10

4.200 28

9.468 40

14.428

9 Xã Minh Châu

3.345 13

9.502 42

29.929 60

42.776

10 Xã Ngọc Vừng

0 13

5.025 25

8.184 38

13.209

11 Xã Thắng Lợi

800

904

735 10

2.439

12 Xã Bản Sen

2.995

4.849 12

7.844

407 193.730 466 222.101 1844 821.442 2717 1.237.273

Tổng

14,98

15,66 17,15

17,95 67,87

66,39 100

100

Tỷ lệ (%)

(Nguồn: Văn phòng ÐKQSDÐ huyện Vân Đồn)

Qua bảng tổng hợp số liệu tại Văn phòng ĐKQSD đất huyện Vân Đồn từ

năm 2015 đến năm 2017 thể hiện tại bảng 3.10 ta thấy: có tổng số 2717 trường

hợp được thực hiện qua Văn phòng ĐKQSD đất. Có thể nói, tình hình chuyển

nhượng QSDĐ tại thị trấn Cái Rồng, xã Hạ Long, xã Đông Xá có điều kiện

phát triển khác nhau có sự khác biệt. Tại thị trấn Cái Rồng, xã Hạ Long, xã

Đông Xá có thương mại dịch vụ - du lịch phát triển; giáp đường tỉnh lộ 334,

giáp cảng, biển nên việc "mua bán đất" diễn ra sôi động hơn tại xã Bình Dân,

Thắng Lợi, Bản Sen thuần nông và là xã đảo xa trung tâm hành chính. Tuy

nhiên ở mỗi xã, thị trấn nhau cũng có sự biến đổi khác biệt, cụ thể như sau:

Đối với thị trấn Cái Rồng, nơi quá trình đô thị hóa mạnh, phát triển

nhanh các điều kiện cơ sở hạ tầng so với các xã khác nên số lượng giao dịch

chuyển nhượng QSDĐ từ những năm 2015 đến năm 2017 đều lớn và có mức

độ khá ổn định chỉ riêng năm 2017 lượng giao dịch tăng đột biến (618 trường Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hợp) do thị trường bất động sản sôi động đặc biệt là tại khu đô thị Thống Nhất

do thông tin huyện Vân Đồn được quy hoạch là một trong ba đơn vị Hành

chính kinh tế đặc biệt. Lượng giao dịch hồ sơ mua bán trên đất cả giai đoạn từ

năm 2015- 2017 là 823 trường hợp.

Có thể nói, từ sau khi các văn bản quy định việc chuyển quyền sử dụng

đất được mở rộng về phạm vi, đối tượng, phí và lệ phí, cũng như việc công bố

quy hoạch một trong ba đơn vị Hành chính kinh tế đặc biệt thì lượng giao

dịch mua bán tại thị trấn Cái Rồng diễn ra rất mạnh. Giá đất đây tăng lên rất

cao, dao động từ 20 triệu đến 30 triệu/m2, trong khi ở xã Đoàn Kết dao động

từ 10 triệu đến 15 triệu/m2 tại các khu đất có vị trí đẹp.

Tại xã Hạ Long, Đông Xá lượng giao dịch chuyển nhượng đất đai diễn

ra cũng rất sôi động. Cả thời kỳ xã Hạ Long có 811 trường hợp chuyển

nhượng đất, Đông Xá 565 trường hợp. Trước thông tin quy hoạch Khu hành

chính kinh tế đặc biệt Vân Đồn nên trong năm 2017 giá đất tại 2 xã Hạ Long,

Đông Xá tăng đột biến so với thời điểm năm 2015.

Qua điều tra thấy số lượng người chuyển nhượng QSDĐ đến đăng ký

tại Văn phòng đăng ký QSD đất tương đối cao. Điều này chứng tỏ đa số

người dân đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng quyền sử

dụng đất khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Người nhận

chuyển nhượng đã hiểu nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký

hợp đồng chuyển nhượng, nộp các khoản thuế, phí theo quy định sẽ được

đăng ký sang tên hợp pháp, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Tuy

nhiên do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn đến

người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất

nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà

nước. Về phía cơ quan Nhà nước, thủ tục hành chính còn rườm rà, gây phiền

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hà cho một số người dân cần phải cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính.

Tóm lại, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn

huyện Vân Đồn hết sức phong phú và đa dạng về cả số lượng và chất lượng,

còn nhiều thửa đất của các khu vực trong tương lai để cung cấp cho những

người có nhu cầu. Chất lượng quyền sử dụng đất có thể đáp ứng được đa số

người dân có nhu cầu từ giá trị thấp đến giá trị cao. Trong giai đoạn công

nghiệp hóa-hiện đại hóa, đòi hỏi các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai trên

địa bàn ngày càng phải nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và

quản lý việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất để giúp việc thực

hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng phát triển, cán cân cung-cầu

luôn ổn định và được kiểm soát, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội

của KKT Vân Đồn.

3.2.1.5. So sánh kết quả thừa kế QSDÐ giữa 11 xã và 01 thị trấn với nhau

Kết quả thừa kế QSDÐ của 12 đơn vị trong từng năm được thể hiện cụ

thể trong các Bảng 3.11. Qua đây có thể thấy rõ sự biến động về số lượng hồ

sơ thừa kế và diện tích thừa kế QSDÐ các đơn vị xã, thị trấn qua từng năm từ

2015 - 2017.

Bảng 3.11: So sánh kết quả thừa kế QSDÐ của 11 xã và 01 trấn

trên địa bàn huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017

Số hồ sơ và diện tích thừa kế các năm

2015

2016

2017

Tổng

STT

Ðơn vị hành chính

HS

Diện tích (m2) 980

Diện tích (m2) 1.060

Diện tích (m2) 2.325 18

Diện tích (m2) 4.365

1 Thị trấn Cái Rồng

860

1.320

1.696 17

3.876

2 Xã Hạ Long

1.430

1.630

1.909 16

4.969

3 Xã Đông Xá

820

680

1.712

3.212

4 Xã Đoàn Kết

540

5 Xã Bình Dân

800

6 Xã Đài Xuyên

480

600

870

1.950

7 Xã Vạn Yên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

8 Xã Quan Lạn

300

400

820

1.520

9 Xã Minh Châu

1.050

10 Xã Ngọc Vừng

300

938

1.238

11 Xã Thắng Lợi

200

12 Xã Bản Sen

300

600

5.170

6.190

39 12.960 79 24.320

Tổng

24,05 21,26 26,58 25,45 49,37 53,29 100

100

Tỷ lệ (%)

(Nguồn: Văn phòng ÐKQSDÐ huyện Vân Đồn)

Qua bảng 3.4 ta thấy: Việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ của KKT

Vân Đồn điều tra từ năm 2015 đến năm 2017 đã có 79 trường hợp thừa kế

QSDĐ thực hiện đăng ký theo quy định.

Năm 2015, xã Đông Xá là đơn vị có số lượng hồ sơ thừa kế QSDÐ

nhiều nhất với 05 hồ sơ và cũng là đơn vị có diện tích thừa kế QSDÐ lớn nhât

1.430 m2 , đơn vị đứng thứ 2 là thị trấn Cái Rồng với 04 hồ sơ diện tích thừa

kế QSDÐ là 980 m2 . Ðơn vị có hồ sơ thừa kế QSDÐ ít nhất gồm 05 xã Bình

Dân. Đài Xuyên, Minh Châu, Ngọc Vừng, Thắng Lợi do trong năm 2015

không có hồ sơ nộp lên TTHCC huyện Vân Đồn.

Năm 2016, xã Hạ Long là đơn vị có số lượng hồ sơ thừa kế QSDÐ

nhiều nhất 06 hồ sơ với diện tích 1320 m2. Xã Bình Dân, Đài Xuyên, Minh

Châu, Bản Sen là 04 đơn vị có số lượng hồ sơ thừa kế QSDÐ ít nhất do trong

năm 2016 không có hồ sơ nộp lên TTHCC huyện Vân Đồn. Đơn vị có diện

tích thừa kế QSDÐ lớn nhất là xã Đông Xá với diện tích 1.630 m2.

Năm 2017, thị trấn Cái Rồng có số lượng hồ sơ thừa kế QSDÐ nhiều

nhất 10 hồ so với diện tích đất thừa kế QSDÐ là 2.325 m2 và cũng là đơn vị

có diện tích thừa kế QSDÐ nhiêu nhất năm 2017. Ðơn vị có số lượng hồ sơ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thừa kế QSDÐ ít nhất năm 2017 là xã Bình Dân, Đài Xuyên, Thắng Lợi với

01 hồ sơ và cũng là 3 đơn vị có diện tích thừa kế QSDÐ ít nhất do chủ yếu là

hồ sơ thừa kế QSDÐ đất ở.

Tổng hợp tại KKT Vân Đồn cho thấy trước đây vấn đề thừa kế quyền

sử dụng đất thường được người dân coi đó là vấn đề nội bộ của gia đình,

không cần thiết phải có sự can thiệp của chính quyền hay cơ quan quản lý đất

đai. Đất đai của bố mẹ để lại thường là chỉ cho con trai trong gia đình. Đối

với các hộ gia đình, cá nhân sau khi hưởng thừa kế mà vẫn tiếp tục sử dụng

ổn định, không có nhu cầu thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng

cho, thế chấp… giá trị QSDĐ thì trước mắt thường họ không khai báo và làm

các thủ tục, phần lớn họ chỉ làm thủ tục đặng ký khi có nhu cầu chuyển

nhượng, tặng cho hoặc thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Nhưng từ khi

việc thừa kế theo di chúc hay thừa kế theo luật định được Luật Dân sự quy

định cụ thể và nhất là giá trị đất đai ngày càng tăng thì vấn đề thừa kế đất đai

lại là vấn đề rất phức tạp trong xã hội hiện nay. Ý thức được mức độ quan

trọng của người được hưởng thừa kế đất đai nên các hộ gia đình ngày nay khi

phát sinh vấn đề phân chia đất đai đa số đã có ý thức tiến hành làm thủ tục và

đến đăng ký tại cơ quan chức năng.

3.2.1.6. So sánh kết quả tặng cho QSDÐ giữa 11 xã và 01 thị trấn với nhau

Kết quả tặng cho QSDÐ của 12 đơn vị trong từng năm được thể hiện cụ

thể trong các Bảng 3.12. Qua đây có thể thấy rõ sự biến động về số lượng hồ

sơ tặng cho và diện tích tặng cho QSDÐ các đơn vị xã, thị trấn qua từng năm

từ 2015 - 2017.

Bảng 3.12: So sánh kết quả tặng cho QSDÐ của 11 xã và 01 trấn

trên địa bàn huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017

Số hồ sơ và diện tích tặng cho các năm

Ðơn vi hành

STT

chính

2015

2016

2017

Tổng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

HS

Diện tích (m2) 1.550

Diện tích (m2) 1.770

Diện tích (m2) 3.655

Diện tích (m2) 36 6.975

1 Thị trấn Cái Rồng

2.980

3.220

5.045

31 11.245

2 Xã Hạ Long

1.320

1.450

1.559

20 4.329

3 Xã Đông Xá

1.120

1.395

3.217

20 5.732

4 Xã Đoàn Kết

800

5 Xã Bình Dân

800

600

700

2.100

6 Xã Đài Xuyên

480

1060

1711

3.251

7 Xã Vạn Yên

450

3.094

3.544

8 Xã Quan Lạn

950

1280

1819

4.049

9 Xã Minh Châu

400

1443

1.843

10 Xã Ngọc Vừng

400

800

11 Xã Thắng Lợi

350

400

750

12 Xã Bản Sen

9.600

12.775

23.043 146 45.418

Tổng

21,23 21,14 27,40 28,13 51,37 50,73 100

100

Tỷ lệ (%)

(Nguồn: Văn phòng ÐKQSDÐ huyện Vân Đồn)

Năm 2015, thị trấn Cái Rồng và xã Hạ Long là đơn vị có số lượng hồ

sơ tặng cho QSDÐ nhiều nhất với mỗi đơn vị 08 hồ sơ cũng là đơn vị có diện

tích tặng cho QSDÐ lớn nhất lần lượt là 1.550 m2 và 2.980 m2. Xã Bình Dân,

xã Quan Lạn, xã Ngọc Vừng là 03 đơn vị có số lượng hồ sơ tặng cho QSDÐ ít

nhất và cũng là 03 đơn vị có diện tích đất tặng cho QSDÐ thấp nhất do trong

năm 2015 không có hồ sơ nộp lên TTHCC huyện Vân Đồn.

Năm 2016, xã Hạ Long là xã có số lượng hồ sơ tặng cho QSDÐ nhiều

nhất 10 hồ sơ cũng là đơn vị có diện tích tặng cho QSDÐ lớn nhất với 3.220

m2. Xã Thắng Lợi năm 2016 là đơn vị có số lượng hồ sơ tặng cho QSDÐ ít

nhất và cũng là đơn vị có diện tích đất tặng cho QSDÐ thấp nhất do trong

năm 2016 không có hồ sơ nộp lên TTHCC huyện Vân Đồn.

Näm 2017, thị trấn Cái Rồng là xã có số lượng hồ sơ tặng cho QSDÐ

nhiều nhất 19 hồ sơ với diện tích đất tặng cho QSDÐ là 3.655 m2. Năm 2015, xã Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Quan Lạn là xã có số hồ sơ và diện tích thấp nhất thì đến năm 2017 đã vươn lên

đứng vị trí số 5 về số hồ sơ tặng cho QSDÐ với 07 hồ sơ. Ðơn vị có diện tích

tặng cho QSDÐ nhiều nhất năm 2017 là xã Hạ Long, đơn vị đứng thứ 2 là thị

trấn Cái Rồng. Ðơn vị có số lượng hồ sơ tặng cho ít nhất năm 2017 là xã Bình

Dân với 01 hồ sơ và đơn vị có diện tích tặng cho QSD đất thấp nhất năm 2017 là

xã Bản Sen với diện tích 750 m2 do chủ yếu là hồ sơ tặng cho QSDÐ đất ở.

3.2.2. Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

QSDĐ theo thời gian

3.2.2.1. Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng QSDÐ theo thời gian

Thực trạng công tác chuyển nhượng QSDÐ tại huyện Vân Đồn, tỉnh

Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 được thể hiện trong bảng 3.13:

Bảng 3.13: Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng QSDÐ

trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017

Tổng số Tỷ lệ phần trăm (%) Năm

2015 Hồ sơ 407 Diện tích (m)2 193.730 Hồ sơ 14,98 Diện tích (m)2 15,66

2016 466 222.101 17,15 17,95

2017 1.844 821.442 67,87 66,39

Tổng 2.717 1.237.273 100 100

(Nguồn: Văn phòng ÐKQSDÐ huyện Vân Đồn)

Tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDÐ đất trong 3 năm tại KKT Vân

Đồn, tỉnh Quảng Ninh là 2.717 hồ sơ với tổng diện tích 1.237.273 m2. Trong

đó: Năm 2015, có số hồ sơ chuyển nhượng QSDÐ là 407 hồ sơ, chiếm 14,98

%. Ðến năm 2016 số lượng hồ sơ tăng lên 466 hồ sơ, chiếm 17,15 %. Năm

2017 số lượng hồ tăng lên đột biến là 1.844 hồ sơ, chiếm 67,87 % tổng số hồ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

sơ của 3 năm.

Qua bảng trên ta thấy số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDÐ qua các

năm 2015 - 2017 của huyện có nhiều biến động: Năm 2015, thực trạng

chuyển nhượng QSDÐ ở mức trung bình đến năm 2016 sô lượng hồ sơ

chuyển nhượng QSDÐ tăng lên chút ít nhưng đến năm 2017 số lượng hồ sơ

tăng lên đột biến. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, trong đó

phải kể đến các nguyên sau:

Do ảnh hưởng của thông tin sẽ thông qua việc thành lập Đơn vị

hành chính - kinh tế đặc biệt tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc

nên thị trường bất động sản (BĐS) của các khu vực này đã có diễn biến

phức tạp. Giá nhà đất tại KKT Vân Đồn không ngừng “leo thang” bắt đầu

từ đầu năm 2017. Chênh lệch giá bán do đầu cơ đất đai cao, nên nhiều

người chuyển sang đầu tư vào kinh doanh bất động sản. Năm 2017 KKT

Vân Đồn đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng, các khu dân cư mới do đó giao

thông thuận tiện dẫn đến các khu vực gần cơ sở hạ tầng có giá trị lên

nhanh, việc trao đổi mua bán diễn ra nhiều. Người dân có tâm lý theo

phong trào đầu cơ đất đai. Mật độ dân cư KKT Vân Đồn đã tăng lên do

vậy nhu cầu về đất ở cũng tăng lên.

3.2.2.2. Ðánh giá thực trạng công tác thừa kế QSDÐ theo thời gian

Thực trạng công tác thừa kế QSDÐ tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng

Ninh giai đoạn 2015 - 2017 được thể hiện trong bảng 3.14:

Bảng 3.14: Đánh giá thực trạng công tác thừa kế QSDÐ trên địa bàn

huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017

Tổng số Tỷ lệ phần trăm (%) Năm Hồ sơ Diện tích (m)2 Hồ sơ Diện tích (m)2

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

2015 19 5.170 24,05 21,26

2016 21 6.190 26,58 25,45

2017 39 12.960 49,37 53,29

Tổng 79 24.320 100 100

(Nguồn: Văn phòng ÐKQSDÐ huyện Vân Đồn)

Tổng số hồ sơ thừa kế QSDÐ đất trong 3 năm tại KKT Văn Đồn, tỉnh

Quảng Ninh là 79 hồ sơ với tổng diện tích 24.320 m2 . Trong đó: Năm 2015,

có số hồ sơ thừa kế QSDÐ là 19 hồ sơ, chiếm 24,05 %. Năm 2016, có số hồ

sơ thừa kế QSDÐ là 21 hồ sơ, chiếm 26,58 %. Năm 2017, có số hồ sơ thừa kế

QSDÐ cao nhất là 39 hồ sơ, chiếm 49,37 %.

Qua bảng trên thể hiện số lượng hồ sơ thừa kế QSDÐ qua các năm

2015 - 2017 của huyện ta thấy: Năm 2015, thực trạng thừa kế QSDÐ thấp đến

năm 2016 số lượng hồ sơ thừa kế QSDÐ tăng lên và đến năm 2017 tăng cao

nhất. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, trong đó phải kể đến

các nguyên nhân sau:

Việc thừa kế QSDÐ có di chúc để lại cho người thân hoặc theo quy

dinh của pháp luật nên số trường hợp này thường diễn ra ít và không có cô

lượng cụ thể.

Mặt khác, do trình độ dân trí và yếu tô tâm lý, phong tục tập quán tại

xã, người sở hữu quyền sử dụng đất thường có sự chuẩn bị trước, đã thực hiện

việc chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức khác.

3.2.2.3. Ðánh giá thực trạng công tác tặng cho QSDÐ theo thời gian

Thực trạng công tác tặng cho QSDÐ tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng

Ninh giai đoạn 2015 - 2017 được thể hiện trong bảng 3.15:

Bảng 3.15: Đánh giá thực trạng công tác tặng cho QSDÐ trên địa bàn

huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Tổng số Tỷ lệ phần trăm (%) Năm Hồ sơ Diện tích (m)2 Hồ sơ Diện tích (m)2

2015 31 9.600 21,23 21,14

2016 40 12.775 27,40 28,13

2017 75 23.043 51,37 50,73

Tổng 146 45.418 100 100

(Nguồn: Văn phòng ÐKQSDÐ huyện Vân Đồn)

Tổng số hồ sơ tặng cho QSDÐ đất trong 3 năm tại KKT Vân Đồn, tỉnh

Quảng Ninh là 146 hồ sơ với tổng diện tích 45.418 m2 . Trong đó: Năm

2015, có số hồ sơ tặng cho QSDÐ là 31 hồ sơ, chiếm 21,23 %. Năm 2016, có

số hồ sơ tặng cho QSDÐ là 31 hồ sơ, chiếm 27,40 %. Năm 2017, có số hồ sơ

tặng cho QSDÐ cao nhất là 75 hồ sơ, chiếm 51,37 %.

Qua bảng trên ta thấy số lượng hồ sơ tặng cho QSDÐ qua các năm 2015

- 2017 của huyện biến động như sau: Näm 2015 là các năm có sô lượng hồ sơ

tặng cho QSDÐ thấp nhất. Näm 2016 là các năm có số lượng hồ sơ tặng cho

QSDÐ tăng lên, cao nhất là năm 2017. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do:

Sau khi Luật đất đai 2013 ra đời thì những quy định về quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất có nhiều thuận lợi hơn trong sử dụng đất, còn trong

tặng cho QSDÐ thì thủ tục và trình tự thực hiện không còn rườm rà, phiền

phức như trước đó cho nên tâm lý của người dân được an tâm hơn từ đó nhận

thức của người dân cũng được nâng cao.

Nghị định 43/2014/NÐ-CP ra đời là công cụ hỗ trợ đắc lực trong công

tác quản lý Nhà nước KKT Vân Đồn về lĩnh vực đất đai, bởi vì trong nghị

định này quy định cụ thể về thủ tục chuyển quyền SDÐ rất rõ ràng đã tạo

được lòng tin cho người dân.

Cùng với tốc độ phát triển của xã hội như hiện nay thì thị trường bất

động sản là một thị trường thu hút được nhiều người tham gia, nhất là trong

lĩnh vực đất đai thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất cần thiết

cho người dân. Công tác này Phòng tài nguyên và Môi trường huyện Vân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Đồn đã thực hiện tương đối tốt, công tác này cùng góp phân quan trọng vào

việc phát triển kinh tế vì có giây chứng nhận quyền sử dụng đất thì người

dân yên tâm trong sản xuất và phát triển kinh tế, cũng thuận lợi cho công tác

quản lý và sử dụng nói chung, còn trong công tác tặng cho QSDÐ cũng dễ

dàng quản lý hơn.

3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ theo mức

độ hoàn thành

3.2.3.1. Ðánh giá kết quả chuyển nhượng QSDÐ theo mức độ hoàn thành

Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo mức độ hoàn thành tại huyện Vân

Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 được thể hiện tại bảng 3.16:

Bảng 3.16: Kết quả chuyển nhượng QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn,

tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 theo mức độ hoàn thành

Hồ sơ (bộ) Diện tích (m2)

Tỷ lệ Tỷ lệ Năm Ðăng Hoàn Hoàn (%) (%) hoàn Ðăng ký ký thành thành hoàn thành thành

2015 410 407 99,27 195.000 193.730 99,35

2016 480 466 97,08 225.000 222.101 98,71

2017 1.900 1.844 97,05 850.000 821.442 96,64

Tổng 2.790 2.717 97,38 1.270.000 1.237.273 97,42

(Nguồn: Văn phòng ÐKQSDÐ huyện Vân Đồn)

Kết quả chuyển nhượng QSDĐ của KKT Vân Đồn trong 3 năm giai

đoạn 2015 - 2017 thì số lượng hồ sơ đăng ký và hồ sơ thực hiện trong năm

2017 là cao nhất với số lượng hồ sơ đăng ký là 1.900, hồ sơ thực hiện là 1.844

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

với tỷ lệ hồ sơ hoàn thành so với đăng ký đạt 97,05%, trong đó diện tích tham

gia đăng ký 850.000 m2 diện tích thực hiện 821.442 m2 tỷ lệ phần trăm diện

tích hoàn thành thủ tục là 96,64%.

Qua đó có thể đánh giá rằng số lượng hồ sơ chuyển nhượng trên địa

bàn KKT Vân Đồn có xu hướng tăng dần qua các năm. Sở dĩ kết quả như vậy

là do đến nay, huyện đã có hệ thống bản đồ địa chính tương đối đầy đủ với

các tỷ lệ 1/1000 đối với đất ở và tỷ lệ 1/2000 đối với đất nông nghiệp. Vì vậy,

tất cả các thửa đất trên địa bàn đều được quản lý trên cơ sở bản đồ địa chính

và hệ thống hồ sơ địa chính. Cán bộ địa chính các xã có sự phối hợp chặt chẽ

với cán bộ quản lý cơ sở của huyện tạo sự thống nhất và nắm chắc mọi hoạt

động đất đai trên địa bàn huyện. Tuy nhiên bên cạnh đó vẫn còn tình trạng hồ

sơ đăng ký bị trả về đa phần là không đủ điều kiện thực hiện chuyển nhượng

QSDÐ do hồ sơ nộp vào thời điểm cuối của năm trước, do tranh chấp về chủ

sử dụng, tranh chấp ranh sử dụng và ngõ đi chung nên hồ sơ bị dừng lại hoặc

chuyển sang năm sau, do người dân làm thủ tục thực hiện nghĩa vụ tài chính

chậm. Các chủ sử dụng nộp hồ sơ xong không liên hệ với cán bộ được phân

công giải quyết hồ sơ để làm thủ tục thẩm định theo giấy hẹn hoặc không bổ

sung các giấy tờ theo đúng hẹn và quy định mà đợi đến ngày hẹn trả kết quả

mới đến liên hệ dẫn đến hồ sơ chậm hoàn thành.

Tuy nhiên qua quá trình điều tra nghiên cứu và tìm hiểu công tác

chuyển nhượng QSDÐ tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh tôi thấy không

phải là không có những khó khăn cần phải khắc phục điển hình là:

Cần phải có biên pháp và kế hoạch cụ thể trong việc cập nhật các văn

bản mới nhanh chóng đưa vào áp dụng tránh làm chậm trễ các hoạt động khi

có nhu cầu cần thiết.

Cơ chế "một cửa" chưa được thực hiện tốt tại huyện. Song do số lượng

cán bộ chuyên môn giải quyết hồ sơ còn hạn chế nên khi số lượng hồ sơ đăng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ký chuyên nhượng QSDÐ quá tải không thể giải quyết đúng thời gian quy

định, gây ra bức xúc không thể tránh khỏi cho người dân. Vấn đề này cần

được các cấp có thẩm quyền xem xét, đưa ra những biện pháp khắc phục điều

chỉnh lại cho phù hợp.

3.2.3.2. Ðánh giá kết quả thừa kế QSDÐ theo mức độ hoàn thành

Kết quả thừa kế QSDĐ theo mức độ hoàn thành tại huyện Vân Đồn,

tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 được thể hiện tại bảng 3.17:

Bảng 3.17: Kết quả thừa kế QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh

Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 theo mức độ hoàn thành

Hồ sơ (bộ) Diện tích (m2)

Năm

Ðăng ký Ðăng ký Hoàn thành Hoàn thành

2015 20 19 Tỷ lệ (%) hoàn thành 95,0 5.200 5.170 Tỷ lệ (%) hoàn thành 99,42

2016 22 21 95,45 6.200 6.190 99,84

2017 40 39 97,5 13.000 12.960 99,69

Tổng 82 79 96,34 24.400 24.320 99,67

(Nguồn: Văn phòng ÐKQSDÐ huyện Vân Đồn)

Qua bảng số liệu trên ta thấy số lượng hồ sơ thừa kế tham gia chưa có

nhiều. Năm 2015 trên toàn huyện với số lượng 19 hồ sơ, diện tích 5.170 m2

tỷ lệ phần trăm diện tích hoàn thành thủ tục là 99,42%. Năm 2016 có nhiều

hơn là 21 hồ sơ và diện tích là 6.190 m2 tỷ lệ phần trăm diện tích hoàn thành

thủ tục là 99,84%. Năm 2017 có hồ sơ tham gia nhiều nhất với số lượng 39

hồ sơ và diện tích 12.960 m2. Có được kết quả như vậy là do từ khi Luật Ðất

đai 2013 ra đời, quy định rõ hơn, cụ thể hơn về thừa kế quyền sử dụng đất

nên công tác chuyên quyền sử dụng đất dưới hình thức thừa kế QSDÐ được

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

người dân quan tâm hơn, hơn nữa thừa kế là một hoạt động đã hình thành từ

rất lâu đời và đó là nhu cầu tất yếu khi người ta muốn để lại tài sản của mình

cho người thân khi mất đi. Luật pháp ban hành luật để bảo vệ quyền lợi và

bảo vệ đúng di nguyện của người đã khuất. Tuy nhiên về bản chất thì thừa

kế là một dạng quan hệ đặc biệt mang tính dân sự và nhiều vấn đề nhạy cảm

nên thời gian giải quyết và thực hiện có chậm hơn so với các hình thức

chuyển quyền khác.

3.2.3.3. Ðánh giá kết quả tặng cho QSDÐ theo mức độ hoàn thành

Kết quả tặng cho QSDĐ theo mức độ hoàn thành tại huyện Vân Đồn,

tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 được thể hiện tại bảng 3.18:

Bảng 3.18: Kết quả tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh

Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 theo mức độ hoàn thành

Hồ sơ (bộ) Diện tích (m2)

Năm

Ðăng ký Ðăng ký Hoàn thành Hoàn thành Tỷ lệ (%) hoàn thành Tỷ lệ (%) hoàn thành

2015 31 31 100 9.600 9.600 100

2016 41 40 97,56 13.000 12.775 98,27

2017 75 75 100 23.043 23.043 100

Tổng 147 146 99,32 45.643 45.418 99,51

(Nguồn: Văn phòng ÐKQSDÐ huyện Vân Đồn)

Qua bảng số liệu trên ta thấy hoạt động tặng cho QSDÐ diễn ra chưa

phổ biến trong toàn huyện chủ yếu là các trường hợp bố mẹ tặng cho con cái

đất ở khi có nhu cầu tách hộ. Tổng số hồ sơ trong giai đoạn 2015 - 2017 quá

ít so với hồ sơ chuyển nhượng QSDÐ, cả 3 năm chỉ có 146 hồ sơ và diện tích

45.418 m2 tham gia đăng ký nhưng chi có 2 năm 2015 và 2017 có hồ sơ tham

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

gia đăng ký hoàn thành thủ tục 100%. Cụ thể năm 2015 số hồ sơ đăng ký 31

với tổng diện tích 9.600 m2 tỷ lê hoàn thành thủ tuc 100%. Năm 2016 có số

hồ sơ đăng ký 41 với tổng diện tích 13.000 m2 tỷ lệ hoàn thành thủ tục

97,56%. Năm 2017 có số hồ sơ tham gia đăng ký cao nhất là 75 hồ sơ, diện

tích 23.043 m2, tỷ lệ hoàn thành thủ tục 100%. Qua đó có thể đánh giá rằng

tuy số lượng tương đối nhỏ nhưng không đáng ngạc nhiên bởi vì dân số KKT

Vân Đồn là dân số trẻ, mật độ dân số thấp nên số lượng hồ sơ tặng cho quyền

sử dụng đất không có sự biến động nhiều qua các năm.

3.2.4. Đánh giá kết quả điều tra cán bộ địa chính, cán bộ VPĐKQSD đất và

cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường và các hộ gia đình, cá nhân có thực

hiện công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho tại các xã, thị trấn điểm

3.2.4.1 Đánh giá kết quả điều tra cán bộ địa chính, cán bộ VPĐKQSD đất và

cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường về công tác chuyển nhượng, thừa kế,

tặng cho tại các xã, thị trấn điểm

Ðể có kết quả đánh giá khách quan cho đề tài của mình về công tác

chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh

Quảng Ninh trong thời gian qua, tôi đã tiến hành điều tra lấy ý kiến đánh giá

của cán bộ địa chính tại các xã, thị trấn điểm cũng như tham khảo ý kiến cán

bộ VPĐKQSD đất và cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Vân

Đồn. Qua đó phần nào thấy được rõ nét hơn về thực trạng công tác chuyển

nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh nói chung và

huyện Vân Đồn nói riêng và những ý kiến mong mỏi của họ để công tác

chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ đạt hiệu quả cao trong thời gian tới,

điều này thể hiện rõ trong bảng dưới đây:

Bảng 3.19: Ðánh giá kết quả điều tra cán bộ địa chính, cán bộ

VPĐKQSD đất và cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường về công tác

chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ các xã, thị trấn điểm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

STT Nội dung dánh giá Phiếu Tỷ lệ %

1 Ðánh giá chung:

- Tốt 66,67 16

- Bình thường 33,33 08

- Không tốt 0,00 00

2 Các thủ tục hành chính liên quan tới chuyển

nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hiện:

- Phức tạp 25 06

- Bình thường 41,67 10

- Dễ dàng 33,33 08

3 Thời gian để giải quyết các thủ tục có liên quan

tới chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử

dụng đất hiện nay:

- Nhanh 50 12

- Bình thường 25 6

- Chậm 25 6

4 Ðánh giá của ông (bà) về giá đất.

- Cao 33,33 08

- Bình thường 66,67 16

- Thấp 0 0

5 Phí mà nhà nước thu khi tiến hành các thủ tục

liên quan đến chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

quyền sử dụng đất hiện nay:

- Cao 8,33 2

- Bình thường 66,67 16

- Thấp 25 6

6 Ðề xuất:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- Tổ chức tập huấn nâng cao chuyên môn cho 24 100

cán bộ.

- Ðầu tư trang thiết bị phục vụ yêu cầu công việc. 24 100

- Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan 24 100

Thuế, UBND xã và cơ quan tài nguyên môi

trường khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ

tài chính.

- Xử lý nghiêm các trường hợp chuyển quyền 24 100

sử dụng đất dưới hình thúc viết giấy trao tay.

- Các trường hợp mua bán, chuyển nhượng, thừa 24 100

kế, tặng cho nhà đất trái pháp luật, không đủ điều

kiện khi pháp hiện cần có biện pháp xử lý và phân

định rõ ràng trách nhiệm các bên liên quan.

- Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch sử 24 100

dụng đất để đảm bảo quan hệ cung cầu về đất,

không để mất cân đối về cung cầu, cung không

đáp ứng cầu dẫn tới giá đất tăng.

- Cần đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian 24 100

đăng ký kê khai biến động, xây dựng hệ thống

đăng ký đất đai hiện đại.

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)\

Về các thủ tục hành chính liên quan tới chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho quyền sử dụng đất hiện có 41,67 % cho là bình thường; 25 % cho là phức tạp.

Về Thời gian để giải quyết các thủ tục có liên quan tới chuyển nhượng,

thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hiện nay có 25 % cho là bình thường ; 25

% cho là thời gian thực hiện còn chậm; 50 % thực hiện nhanh.

Về giá đất hiện nay có 66,67 % cho là bình thường ; 33,33 % cho là giá

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đất cao.

Về phí mà nhà nước thu khi tiến hành các thủ tục liên quan đến chuyển

nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hiện nay có 66,67 % cho là bình

thường ; 8,33 % cho là cao; có 25 % ý kiến cho là thấp.

Qua bảng trên ta thấy có 100 % ý kiến cán bộ địa chính, cán bộ

VPĐKQSD đất và cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường cho rằng người

dân chưa am hiểu pháp luật đất đai dẫn đến làm thủ tục, hồ sơ không theo quy

định của pháp luật. Hầu như 100% ý kiến cán bộ địa chính, cán bộ

VPĐKQSD đất và cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường được điều tra cho

rằng các xã vẫn chưa tổ chức được những buổi tuyên truyền pháp luật cho

người dân, đây là một vấn đề đáng lưu ý và cần phải khắc phục. Theo ý kiến

điều tra của cán bộ địa chính cho rằng một tồn tại đáng quan tâm nhất hiện

nay là thực trạng mua bán trao tay đất đai vẫn còn xảy ra và không thông qua

sự công nhận của Nhà nước vấn đề này cần phải được khắc phục để đảm bảo

quyền và lợi ích của người dân trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai

cũng như đảm bảo công tác quản lý của Nhà nước về đất đai. Tuy nhiên trong

quá trình giải quyết hồ sơ họ còn gặp rất nhiều vấn đề khó khăn như: Cơ sở

vật chất phục vụ công tác chuyên môn chưa đảm bảo, hệ thống phòng làm

việc (máy vi tính, máy in gặp nhiều trục trặc trong quá trình vận hành...). Qua

ý kiến điều tra các cán bộ địa chính đã phần nào thấy được một số ý kiến

đóng góp mong mỏi của họ để công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

QSDÐ của người dân đạt hiệu quả cao trong thời gian tới như: Tổ chức tập

huấn nghiệp vụ công tác chuyên môn cho các cán bộ địa chính xã, thi trấn,

cán bộ VPĐKQSD đất, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường và bố trí lực

lượng cán bộ, phân công công việc hợp lý, đầu tư trang thiết bị phục vụ công

việc đảm bảo cho công tác chuyển quyền sử dụng đất nói chung và công tác

chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ nói riêng đạt hiệu quả cao nhất.

3.2.4.2 Đánh giá kết quả điều tra các hộ gia đình, cá nhân có thực hiện công

tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho tại các xã, thị trấn điểm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Hộ gia đình, cá nhân là những đối tượng chính tham gia vào công tác

chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ qua đó để đánh giá chính xác được

thực trạng công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa bàn

KKT Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh tôi đã tiến hành điều tra lấy ý kiến của các

hộ gia đình, cá nhân có thực hiện công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

QSDÐ để phần nào thấy được thực trạng rõ nét công tác chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho QSDÐ của KKT Vân Đồn trong thời gian qua và những ý kiến

mong mỏi của họ để công tác này đạt hiệu quả hơn trong thời gian tới, kết quả

đánh giá được thể hiện chi tiết tại Bảng 3.20:

Bảng 3.20: Ðánh giá giá kết quả điều tra các gia đình, cá nhân

có thực hiện công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ tại các xã,

thị trấn điểm

STT Nội dung đánh giá Số phiếu Tỷ lệ %

1 Giá đất ở địa phương của Ông (Bà):

- Cao 30 25

- Trung bình 80 66,67

- Thấp 10 8,33

2 Giá đất đền bù đất của Nhà nước hiện nay tại

địa phương:

- Cao 0 0

- Trung bình 15 12,5

- Thấp 105 87,5

3 Các thủ tục liên quan đến việc thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của Nhà nước hiện nay:

- Phức tạp 30 25

- Bình thường 65 54,17

- Thuận lợi 25 20,83

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

4 Phí mà nhà nước thu khi tiến hành các thủ tục

liên quan đến chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho quyền sử dụng đất hiện nay:

- Cao 48 40

- Trung Bình 62 51,67

- Thấp 10 8,33

5 Thời gian giải quyết các thủ tục liên quan đến

chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử

dụng đất hiện nay:

- Lâu 40 33,33

- Bình thường 60 50

- Nhanh 20 16,67

6 Thái độ của cán bộ tiếp nhận hồ sơ khi ông

(bà) đến giao dịch:

- Nhiệt tình 48 40

- Đúng mực 72 60

- Kém nhiệt tình 0 0

7 Có dễ dàng tìm kiếm được các thông tin và

giao dịch trong vấn đề chuyển nhượng, thừa

kê, tặng cho quyền sử dụng đất:

- Dễ dàng 12 10

- Có thể tìm được 80 66,67

- Khó tìm 28 23,33

8 Khả năng thực hiện các quy định của Luật đất

đai về chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

quyền sử dụng đất:

- Dễ thực hiện 25 20,83

- Có thể thực hiện 72 60

- Khó thực hiện 23 19,17

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

9 Lợi ích của việc thực hiện chuyển nhượng,

thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất:

- Có 72 60

- Không 29 24,17

- Ý kiến khác 19 15,83

10 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai

hiện nay:

- Dễ hiểu 15 12,50

- Hiểu được 75 67,5

- Khó hiểu 30 25

11 Ðề xuất

120 100

- Tổ chức tuyên truyền pháp luật rộng rãi cho người dân.

120 100

- Niêm yết các thủ tục liên quan cần thiết trên địa bàn xã, thị trấn.

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Qua kết quả điều tra lấy ý kiến hộ gia đình, cá nhân nhìn chung công

tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ tại một số xã, thị trấn điểm trên

địa bàn huyện diễn ra khá phổ biến vơi hình thức ngày càng đa dạng hơn. Tuy

nhiên công tác giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ vẫn

chưa thật sự đạt hiệu quả. Qua ý kiến tổng hợp được ta thấy rằng một tồn tại

chủ yếu trong công tác này là đại bộ phận người dân không am hiểu về thủ tục

chuyển quyền sử dụng đất, khi tham gia vào các hoạt động chuyển quyền họ

gặp phải rất nhiều khó khăn như: Chưa hiểu rõ về những quy định trong hồ sơ

chuyển quyền. Các cán bộ làm công tác chuyên môn thực hiện khối lượng

công việc nhiều nên không thể giải quyết được đúng hạn tất cả hồ sơ và một

số lý do khó khăn bên ngoài khác nữa như: Trang thiết bị máy móc còn nghèo

nàn, cơ sở hạ tầng chưa phát triển. Bên cạnh đó, theo điều tra thực tế cho thấy

có tới 40 % ý kiến cho là phí mà nhà nước thu khi tiến hành các thủ tục liên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

quan đến chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hiện nay cao

và 25 % ý kiến cho rằng giá đất ở địa phương cao. Chính điều này cho thấy

vì sao công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện

còn chậm hoặc không đến cơ quan nhà nước để thực hiện thủ tục chuyển

quyền theo đúng quy định pháp luật mà vẫn còn tình trạng viết giấy trao tay.

Vì vậy, cần tổ chức tuyên truyền pháp luật rộng rãi cho người dân, niêm yết

các thủ tục liên quan cần thiết trên địa bàn xã, thi trấn để người dân cập nhật

thường xuyên, cắt giảm các thủ tục chi phí không cần thiết mà vẫn phù hợp

quy định của pháp luật hiện hành.

3.3. Đánh giá chung về công tác quản lý việc thực hiện quy trình chuyển

nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh

Quảng Ninh

3.3.1. Ðánh giá công tác quản lý hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho QSDÐ

Công tác quản lý Nhà nước về đất đai bằng pháp luật, bằng quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất là rất cần thiết. Đặc biệt là công tác quản lý hồ

sơ chuyển nhượng, thừa kế tặng cho QSD đất. Tuy nhiên hiện nay vẫn còn

rất nhiều những vấn đề tồn tại trong chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

quyền sử dụng đất:

- Thứ nhất: Mọi người khi tham gia giao dịch đất đai không thực hiện

trọn vẹn nghĩa vụ với nhau. Các chủ thể tham gia thực hiện hợp đồng viết tay,

không có công chứng, chứng thực. Các hộ gia đình khi tham gia giao dịch đã

vi phạm hình thức hợp đồng.

- Thứ hai: Khi chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài

sản gắn liền với đất các chủ thể đã sơ suất trong giao dịch nên dẫn đến nhiều

hậu quả đáng tiếc. Nhiều giao dịch “tư lợi” phát sinh trong quá trình thực hiện

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chuyển quyền sử dụng đất.

- Thứ ba: Xuất phát từ thái độ và trình độ hiểu biết pháp luật còn hạn

chế của các bên chủ thể tham gia chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho nên đã để

lại nhiều sơ suất khi thực hiện.

- Thứ tư: Việc xét xử tại cơ quan tòa án còn nhiều hạn chế, khiếm

khuyết tòa sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng trong giải

quyết tranh chấp.

- Thứ năm: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và bộ phận phụ

trách chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ở huyện, quận

chủ yếu tập trung vào việc đăng ký biến động và hoàn tất thủ tục mà hầu

như chưa chủ ý đến việc cung cấp thông tin. Rất nhiều những giao dịch dân

sự đòi hỏi phải có những thông tin chính xác về bất động sản để làm căn cứ

quan trọng cho các điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế,

tặng cho quyền sử dụng đất. Đặc biệt là những bất động sản phát sinh từ

thừa kế hay thế chấp vay vốn, những người có quyền và nghĩa vụ có liên

quan, hộ khẩu và các thành viên gia đình cùng các mối quan hệ phức tạp...

Các thông tin này không tập trung mà bị phân tán, rải rác ở nhiều nguồn

quản lý như: địa chính, công an, hành chính... Chính vì vậy, dẫn đến việc

người dân tiếp cận, tìm hiểu thông tin về thửa đất hay bất động sản gặp khó

khăn. Đồng thời Nhà nước khi triển khai cũng không thể đẩy nhanh tiến độ

thực hiện vì phải tiến hành rất nhiều thủ tục kiểm tra, rà soát, thanh tra giải

quyết từng bước mới có thể hạn chế sai lầm ...

Vì vậy để quản lý hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất cần

bổ sung các quy định hoàn thiện hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho quyền sử dụng đất để các chủ thể, hộ gia đình thực hiện trọn vẹn nghĩa vụ

với nhau và tuân thủ đẩy đủ những quy định của pháp luật hành chính, pháp

luật dân sự và pháp luật về đất đai trong thời gian tới. Ngày nay, hoàn thiện

cơ chế tổ chức hoạt động, chuẩn hóa các nghiệp vụ về đăng ký và thông tin

đất đai là việc làm cần thiết .Đồng thời, Nhà nước phải nghiên cứu, xây dựng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

quy trình thủ tục đầy đủ, chính xác, giảm chi phí hành chính. Các thủ tục

được thực hiện nhanh gọn, tránh phiền hà cho nhân dân. Các chủ thể tham gia

nhận thức được nhiều rủi ro phát sinh thực hiện hợp đồng viết tay, không có

công chứng, chứng thực. Để từ đó các hộ gia đình khi tham gia giao dịch hạn

chế vi phạm hình thức hợp đồng trong quá trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho quyền sử dụng đất. Việc thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh

vực đất đai, việc quản lý hồ sơ địa chính và lưu giữ, tra cứu thông tin về đất

đai trong quá trình biến động đất đai thông qua chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho quyền sử dụng đất rất quan trọng. Nhà nước ta cần sửa đổi bổ sung các

quy định về điều kiện và trình tự thủ tục đối với trường hợp hộ gia đình góp

vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức nước

ngoài về quy mô sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất

cho phù hợp với thực tiễn giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Cần xây dựng

quy trình lưu giữ, tra cứu thông tin về đất đai trong quá trình biến động đất

đai thông qua chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của địa

phương một cách hiện đại nhưng lại giúp nhân dân dễ tiếp cận thông tin. Các

dữ liệu địa chính cần được nối mạng từng bước để làm tiền đề phát triển quản

lý dữ liệu quốc gia. Các cơ quan quản lý đất đai nên áp dụng công nghệ rất

cần thiết cho hoạt động quản lý, thuế, địa chính, tài nguyên và môi trường,

xây dựng và kiến trúc.

3.3.2. Ðánh giá quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ

3.3.2.1. Quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ theo quy định

pháp luật đất đai

Người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

quyền sử dụng đất khi đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật

đất đai 2013 (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013),

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội).

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

được quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Về thời gian thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ: Căn

cứ vào Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Hình 3.2: Sơ đồ quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ theo

quy định của pháp luật đất đai 2013

(Nguồn: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thuộc UBND huyện Vân Đồn)

3.3.2.2. Quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ tại huyện Vân

Đồn, tỉnh Quảng Ninh

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa bàn

huyện hiện nay đang được thực hiện theo quy trình được quy định tại Quyết

định số: 2626/2015/QĐ-UBND ngày 08/09/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh

“V/v công bố thủ tục hành chính mới ban hành; thủ tục hành chính hủy bỏ,

bãi bỏ trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dân cấp huyện tỉnh Quảng Ninh”. Người dân chỉ phải đến bộ phận tiếp nhận

hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính thuộc TTHCC huyện Vân

Đồn để giải quyết các thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ.

Quy trình chi tiết giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

QSDÐ của hệ thống quản lý chất lượng (HTQLCL) theo TCVN ISO

9001:2008 tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh thực hiện như sau:

* NỘI DUNG QUY TRÌNH

1. Đối tượng

Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở

hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư.

2. Thành phần hồ sơ

- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền

với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với

đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ

hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.

- Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản

gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa

kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ

chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất

nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền

với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với

đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài

sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

người sử dụng đất.

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số

09/ĐK;

3. Số lượng hồ sơ: 01 bộ

4. Thời gian xử lý: Trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền

với đất, chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của

vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng.

+ Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ đối với xã

Hạ Long, TT Cái Rồng.

+ Không quá 25 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ đối với 10

xã còn lại (được áp dung thuộc xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng

có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn theo Quyết định 447/QĐ-UBDT ngày

19.9.2013 của Ủy Ban dân tộc; Quyết định 539/QĐ-TTg ngày 01/04/2013 của

Thủ tướng chính phủ; Quyết định 1049/QĐ-TTg ngày 26/06/2014 của Thủ

tướng chính phủ). (Mỗi xã thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục được

tăng thêm 15 ngày theo quy định tại khoản 4, Điều 61 Nghị định

43/2014/NĐ-CP và Khoản 5 Điều 7, Chương 1 Quyết định số: 2779/2014/

QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh).

5. Nơi tiếp nhận và trả kết quả: Trực tiếp TT hành chính công - UBND

huyện Vân Đồn.

6. Lệ phí:

Phí thẩm định mức thu: 100.000 đ/hồ sơ (đối với hộ gia đình, cá nhân

nhận chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất).

Phí thẩm định mức thu: 300.000 đ/hồ sơ (đối với hộ gia đình, cá nhân

nhận chuyển nhượng quyền sở hữu công trình không có nhà ở gắn liền với

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

quyền sử dụng đất).

7. Quy trình xử lý công việc:

Trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký

góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất,

Điểm o đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản

gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng.

- Đối với 02 xã Hạ Long và thị trấn Cái Rồng (Thời gian thực hiện: 10

ngày làm việc)

Trình tự Trách nhiệm Thời gian TT

Cá nhân; Cán bộ TTHC; Giờ hành chính Biểu mẫu/Kết quả Giấy biên nhận hồ sơ;

B2 03 ngày

chuyên viên VPĐKQSD đất

B3 VPĐKQSD đất 1/2 ngày

- Cán bộ tiếp nhận thành phần hồ sơ theo mục 5.3 tại TTHCC và ghi giấy biên nhận. Chuyển hồ sơ cho VP ĐKQSDĐ. - Cán bộ thụ lý kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa, đo đạc lại sơ đồ thửa đất, sơ đồ nhà ở (nếu cần thiết), xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận; - Chuẩn bị hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Lãnh đạo VPĐKQSD Đất phê duyệt hồ sơ. - Chuyển hồ sơ đến chi cục thuế thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Chi cục thuế thụ lý hồ sơ. B4

B5 - Tiếp nhận hồ sơ giai đoạn 2

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Chi cục thuế Không tính thời gian Giờ hành chính

B6 B7 Phòng TNMT kiểm - VPĐKQSD Đất viết GCN VP ĐKQSDĐ Phòng TNMT 1 ngày 02 ngày

tra, trình UBND

B8 UBND huyện 03 ngày

thẩm định huyện ký giấy chứng nhận - Lãnh đạo UBND huyện ký GCN

VPĐKQSD đất 1/2 ngày

TTHCC GCNQSDĐ

B9 VPĐKQSD đất chỉnh lý hồ sơ địa chính, sao lưu hồ sơ, chuyển trả TT hành chính công. - Chuyển trả kết quả TTHCC - Đối với 10 xã còn lại (Xã Đông Xá, Đoàn Kết, Bình Dân, Đài

Xuyên, Vạn Yên, Minh Châu, Quan Lạn, Thắng Lợi, Ngọc Vừng, Bản

Sen) (Thời gian thực hiện: 25 ngày làm việc)

Trình tự

TT

Trách nhiệm

Thời gian

Biểu mẫu/ Kết quả

Giờ hành chính

Giấy biên nhận hồ sơ;

Cá nhân; Cán bộ TTHC;

14,5 ngày

chuyên viên VPĐKQS D đất

2 ngày

VPĐKQS D đất

Chi cục thuế

Không tính thời gian

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- Tiếp nhận hồ sơ giai đoạn 2

Giờ hành chính

- VPĐKQSD Đất viết GCN

2 ngày

VP ĐKQSDĐ

03 ngày

Phòng TNMT

Phòng TNMT kiểm tra, thẩm định trình UBND huyện ký giấy chứng nhận - Lãnh đạo UBND huyện ký GCN

03 ngày

UBND huyện

1/2 ngày

VPĐKQS D đất

TTHCC

GCNQSDĐ

VPĐKQSD đất chỉnh lý hồ sơ lưu hồ sơ, địa chính, sao chuyển trả TT hành chính công. - Chuyển trả kết quả TTHCC * Nhận xét và so sánh

- Về thời gian thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ: Luật

đất đai quy định thời gian thực hiện thủ tục hành chính về “chuyển đổi,

chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;Chuyển quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của

chung vợ và chồng là không quá 05 ngày” Tại Trung tâm HCC huyện Vân

Đồn, tỉnh Quảng Ninh tổng thời gian thực hiện quy trình này tính từ khi bộ

phận một cửa TTHCC huyện Vân Đồn tiếp nhận là 10 ngày làm việc kể từ

ngày nhận hồ sơ hợp lệ đối với xã Hạ Long, TT Cái Rồng; 25 ngày làm việc

kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ đối với 10 xã còn lại (được áp dụng thuộc xã

miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó

khăn theo Quyết định 447/QĐ-UBDT ngày 19.9.2013 của Ủy Ban dân tộc;

Quyết định 539/QĐ-TTg ngày 01/04/2013 của Thủ tướng chính phủ; Quyết

định 1049/QĐ-TTg ngày 26/06/2014 của Thủ tướng chính phủ). (Mỗi xã thời

gian thực hiện đối với từng loại thủ tục được tăng thêm 15 ngày theo quy định

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tại khoản 4, Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 5 Điều 7, Chương

1 Quyết định số: 2779/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND tỉnh

Quảng Ninh) đúng theo quy định.

- Về trình tự thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ: Cụ

thể hóa quy định của Luật đất đai, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh đã thực

hiện quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ theo từng bước cụ

thể, tại mỗi bước thực hiện có quy định thời gian cho mỗi cơ quan liên quan

để làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho QSDÐ.

- Như vậy có thể nói so sánh với Luật đất đai 2013, về cơ bản quy trình

thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ tại huyện Vân

Đồn, tỉnh Quảng Ninh đã thực hiện đúng với quy định của Luật đất đai về

chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan có thẩm quyền cũng như quy trình làm

việc đúng thời gian quy định. Ðây được đánh giá là một trong những quy

trình thực hiện tốt nhất của UBND huyện Vân Đồn nói chung và của Phòng

Tài nguyên và Môi trường huyện nói riêng. Ðáp ứng tốt nhu cầu phục vụ nhân

dân thông qua cơ chế "một cửa" đã hạn chế gây phiền hà, làm giảm bớt được

việc phải qua lại nhiều cơ quan mà người dân vẫn nhận được kết quả đúng

thời gian quy định trên giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

3.4. Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải pháp khắc

phục việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện

Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh theo quy định của pháp luật

3.4.1. Những khó khăn, tồn tại trong việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

Việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ ở các

đơn vị xã, thị trấn còn hạn chế, chưa đáp ứng được nhu cầu về thời gian.

Người dân chưa hiểu biết đầy đủ về các quyền và nghĩa vụ khi thực

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ.

Nhiều trường hợp đã chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ trao tay

nhưng chưa làm thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ và thực

hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Tình hình cấp Giấy chứng nhận QSDÐ ở huyện còn chưa đáp ứng được

nhu cầu thực tế. Ảnh hưởng đến cá nhân có nhu cầu chuyển nhượng, thừa kế,

tặng cho QSDÐ nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất.

Công tác giải quyết tranh chấp khiếu nại đất đai còn chậm chễ, ảnh

hưởng đến việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ tại những khu vực

trong vùng tranh chấp và những khu vực có liên quan.

Về cơ sở vật chất: Phòng làm viêc nhỏ hẹp, chật chội, trang thiết bị còn

thiếu và đã cũ (như máy tính, máy in....)

Về nguồn nhân lực: Cán bộ làm công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho QSDÐ còn ít, khối lượng công việc nhiều.

Việc thực hiện các văn bản pháp luật hướng dẫn, bổ sung và quy định

mới trong Luật Ðất đai còn chậm trễ và chưa hoàn tất nên hoạt động chuyển

nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ còn gặp nhiều hạn chế.

Hồ sơ địa chính không đầy đủ, thông tin không được cập nhật kịp thời

đúng quy định, do đó gây khó khăn trong quá trình rà soát, đối chiếu, lập hồ sơ.

Công tác tuyên truyền cho nhân dân hiểu đầy đủ về mục đích, ý nghĩa

và tầm quan trọng của việc lập hồ sơ chuyển nhượng, thừa kê, tặng cho

QSDÐ chưa được quan tâm đúng mức.

3.4.2. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục để hoàn thiện và phát

triển quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện

Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

3.4.2.1. Một số nguyên nhân

Người dân chưa thực sự hiểu về luật pháp, chua nắm bắt được những

thủ tục, giấy tờ cần thiết khi thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

QSDÐ; Người dân còn chậm trễ trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính; Các

cán bộ địa chính xã chưa làm chặt chẽ, đầy đủ về các thủ tục; Do cán bộ làm

công tác chuyển QSDÐ thực hiện quá nhiều công việc không tránh khỏi

những khó khăn tồn tại như vậy.

3.4.2.2. Một số giải pháp khắc phục

a. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật

Để hạn chế số vụ thực hiện giao dịch ngầm mà không thực hiện đăng

ký tại VPĐKQSDĐ cần tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân.

Pháp luật đất đai là một bộ phận cấu thành nên hệ thống pháp luật của Nhà

nước, do đó, nó có đầy đủ những thuộc tính của hệ thống pháp luật nói chung

và một trong những thuộc tính đó là tính thống nhất. Tất cả các hành vi (về

quản lý và sử dụng đất đai) của người sử dụng đất đều áp dụng chung một hệ

thống quy phạm pháp luật về đất đai do Nhà nước ban hành, đồng thời không

cho phép mỗi ngành, mỗi địa phương đưa ra những quy định riêng, trái với

pháp luật đất đai của Nhà nước.

Vì vậy, VPĐKQSDĐ cần phối hợp với phía UBND huyện Vân Đồn,

UBND các xã, thị trấn tổ chức các buổi tuyên truyền pháp luật đất đai tới

người dân, cần tăng cường việc tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai

bằng các phương tiện thông tin tới người dân, để người dân hiểu được quyền

lợi và nghĩa vụ của mình. Cần giải thích cho người dân hiểu được Nhà nước

chỉ bảo hộ quyền lợi của người sử dụng đất hợp pháp, giúp người dân nhận

thấy những rủi do khi không thực hiện đầy đủ thủ tục. Nâng cao nhận thức

của người dân về các thủ tục thực hiện các quyền đặc biệt là quyền chuyển

đổi để người chuyển đổi và nhận chuyển đổi nhận thấy được quyền lợi của

mình và trách nhiệm trong việc đăng ký với cơ quan Nhà nước. Bên cạnh đó,

chính quyền địa phương cũng cần nâng cao trách nhiệm trong công tác quản

lý quỹ đất. Kịp thời phát hiện những trường hợp vi phạm, thực hiện chưa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đúng quy định pháp luật để có những xử lý phù hợp.

b. Giải pháp cải tiến thủ tục hành chính

Qua số liệu điều tra thực tế cho thấy vẫn còn 25 % cho rằng thủ tục

thực hiện còn phức tạp; 25 % người được hỏi cho rằng các văn bản hướng dẫn

thực hiện còn khó hiểu. Vì vậy, cần tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành

chính để người sử dụng đất hiểu được và thực hiện các QSDĐ được thuận

tiện, nhanh chóng. Các thủ tục phải được thực hiện theo hướng vừa đảm bảo

sự thuận tiện vừa chuẩn xác cho các bên chuyển QSDĐ. Cần phải đơn giản

tối đa các thủ tục đăng ký để giao dịch về đất đai được thực hiện thuận lợi,

theo hướng khuyến khích người sử dụng đất thực hiện.

Quy định về nghĩa vụ tài chính đối với việc thực hiện quyền vẫn còn

những bất cập, còn 40 % ý kiến người dân thực hiện quyền cho là cao nên cần

bổ sung, hoàn thiện hơn nữa chính sách thu tiền sử dụng đất phù hợp với từng

đối tượng và mục đích sử dụng, để khuyến khích người dân thực hiện tốt

quyền theo quy định của pháp luật. Công khai phí khi thực hiện đăng ký.

Nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai chiếm một tỷ trọng đáng

kể và ngày càng tăng, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai là rất nặng nề,

tuy nhiên đầu tư ngân sách cho công tác này chưa tương xứng, chưa có sự

khen thưởng, động viên kịp thời đối với những người trực tiếp thực hiện các

công việc chuyên môn trong lĩnh vực quản lý đất đai. Trong khi đó đối với

một số ngành, lĩnh vực chuyên môn khác (thuế, hải quan, công an) thì đã có

quy định trích một tỷ lệ nhất định từ các khoản thu để đầu tư trực tiếp cho các

hoạt động nghiệp vụ và động viên, khen thưởng các cán bộ chuyên môn.. Các

ngành chức năng cần tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành chính, giảm

phiền hà để người sử dụng đất thực hiện các QSDĐ được thuận tiện. Cán bộ

địa chính cơ sở phải thường xuyên kiểm tra, giám sát kịp thời phát hiện vi

phạm để có biện pháp xử lý phù hợp giảm thiểu vi phạm.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

c. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất

Cần đặc biệt quan tâm đào tạo nâng cao kiến thức pháp luật cho cán bộ

thực hiện thủ tục, các cán bộ phải hiểu pháp luật về đất đai của từng thời kỳ, áp

dụng đúng pháp luật hiện hành. Nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cho

cán bộ địa chính cơ sở. Tiếp tục thực hiện và hoàn thành công tác cấp giấy

chứng nhận QSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Vì Giấy

chứng nhận là yêu cầu pháp lý không thể thiếu để người sử dụng thực hiện các

quyền được pháp luật cho phép. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc

thực hiện pháp luật về đất đai, xử lý dứt điểm không kéo những vi phạm, đồng

thời ngăn chặn kịp thời xử lý nghiêm những vi phạm phát sinh. Qua khảo sát cho

thấy điều kiện, phương tiện làm việc của Phòng Tài nguyên và Môi trường

huyện Vân Đồn, Văn phòng đăng ký QSDĐ cho thấy còn khó khăn phòng làm

việc còn chật hẹp. Đối với cán bộ địa chính xã thì các phương tiện, trang thiết bị

thiếu thốn. Do vậy cần đầu tư hơn nữa cho công tác quản lý nhà nước về đất đai

của địa phương như đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp

thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật, chế độ khen thưởng.

d. Giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, đăng ký đất đai trực

tuyến, cải cách dịch vụ công về đất đai

Tập trung xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai làm cơ sở xây dựng hệ thống

phần mềm hỗ trợ công tác quản lý trong lĩnh vực đất đai hoàn chỉnh, hiện đại

và thống nhất trên toàn quốc, từ Trung ương đến địa phương; xây dựng cơ sở

dữ liệu địa chính ngay sau khi hoàn thành công tác đo đạc bản đồ địa chính

chính quy để dễ dàng khai thác, quản lý các thông tin địa chính ở cả dạng số

và dạng giấy thuận lợi và chính xác hơn trên địa bàn huyện;

Hệ thống cho phép quản lý thông tin theo hiện trạng (hiện trạng thông

tin có tới đâu quản lý tới đó);

Hỗ trợ cải cách hành chính và công khai hoá thông tin trong lĩnh vực

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

TN & MT;

Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ tiên tiến, tuân theo

các chuẩn Việt Nam, Quốc tế, và đặt biệt là luôn bám sát các văn bản luật

hiện hành;

Đảm bảo bảo mật hệ thống thông qua các phương pháp phân quyền và

mã hóa thông tin, đặc biệt trong công khai hóa thông tin trên Internet;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Tích hợp, lồng ghép thử nghiệm vấn đề quản lý đất đai và môi trường.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1. Kết luận

Tình hình cơ bản của huyện Vân Đồn trong những năm qua những

chuyển biến khá rõ nét, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực, trong

đó nông nghiệp nông thôn đã có những bước chuyển biến quan trọng, đời sống

của người dân từng bước được cải thiện; tăng trưởng kinh tế đạt mức khá.

Tổng hợp kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất trên địa

bàn huyện Vân Đồn giai đoạn từ năm 2015-2017 cho thấy các hộ gia đình, cá

nhân chỉ thực hiện đăng ký quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử

dụng đất tại văn phòng đăng ký QSDĐ, cụ thể: chuyển nhượng quyền sử dụng

đất là 2717 trường hợp, thừa kế quyền sử dụng đất là 79 trường hợp, tặng cho

quyền sử dụng đất là 146 trường hợp.

Việc thực hiện quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ tại

huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh về cơ bản đúng với quy định của pháp luật

đất đai, có chi tiết cụ thể hơn. Thông qua cơ chế "một cửa" liên thông đã đảm

bảo thời gian so với quy định của pháp luật đất đai.

Việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tập trung vào năm

2017 (1.844 hồ sơ). Việc thực hiện thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất cũng

tập trung nhiều nhất vào năm 2017 (thừa kế 39 hồ sơ và tặng cho 75 hồ sơ).

Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế và

tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân cho thấy: 100% hộ điều

tra thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ tương ứng 120 hộ đều

có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc QĐ giao, cấp đất tạm thời và hoàn tất các thủ

tục tại cơ quan nhà nước.

Tuy nhiên vẫn còn những khó khăn, tồn tại trong việc chuyển nhượng,

thừa kế, tặng cho QSD đất. Theo phiếu điều tra ý kiến của người dân về thủ

tục thực hiện các quyền trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015- 2017

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

vẫn có 25 % cho là phức tạp; các văn bản hướng dẫn thực hiện các quyền trên

địa bàn huyện có 25 % cho là khó hiểu; 40 % ý kiến cho là các loại phí, lệ phí

phải đóng khi thực hiện quyền là cao.

Từ kết quả trên đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các QSDĐ

là giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật tới người dân, giải pháp cải

tiến thủ tục hành chính, giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất

tại Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Vân Đồn.

2. Kiến nghị

Cần mở rộng phạm vi nghiên cứu về việc thực hiện các quyền chuyển

nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Vân Đồn và các huyện khác trong tỉnh để hiểu sâu hơn nguyên nhân

dẫn đến người thực hiện quyền mà không đăng ký với cơ quan Nhà nước.

Cần thường xuyên thành lập các đoàn thanh tra, kiểm tra giám sát chặt

chẽ trong lĩnh vực đất đai để kịp thời phát hiện các trường hợp tự ý chuyển

quyền sử dụng đất mà không đăng ký với Nhà nước như hiện nay.

Cần nghiên cứu thêm ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất tới việc

thực hiện các quyền của người sử dụng đất hợp pháp.

Cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa

bàn huyện để rút ngắn các thủ tục, giấy tờ không cần thiết, không còn phù

hợp, giảm chi phí và thời gian đi lại cho người dân khi thực hiện các thủ tục

hành chính về đất đai.

Có kế hoạch xây dựng và bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn cho đội

ngũ các cán bộ địa chính xã, thị trấn nhằm nâng cao năng lực và trình độ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chuyên môn, nghiệp vụ.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản

trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam;

2. Báo cáo số: 01A/BC-UBND ngày 09/01/2018 của UBND huyện Vân

Đồn “Tình hình thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa

bàn huyện Vân Đồn giai đoạn từ 01/1/2015 - 31/12/2017”;

3. Hoàng Huy Biểu (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của

vương quốc Thái Lan", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và

tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới,

Vụ Hợp tác Quốc tế và Khoa học Công nghệ, Hà Nội;

4. Nguyễn Ðình Bồng và các tác giả (2007), Báo cáo tổng kết khoa học và

kỹ thuật đề tài cấp nhà nước: Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất

đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam,

Tháng 12/2007, Trung tâm Ðiều tra Quy hoạch Ðất đai - Bộ Tài nguyên

và Môi trường, Hà Nội;

5. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ (2010), Thông tư liên tịch số

05/2010/TTLT-BTNMT-BNV hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền

hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

6. Đào Trung Chính 2007, “Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị

trường bất động sản”, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường;

7. Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2014. Nghị định

43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều

của Luật Đất đai 2013;

8. Trần Tú Cường và các cộng sự (2012) “Nghiên cứu cơ sở lý luận và qui

định về QSH, QSDĐ đai của một số quốc gia trên thế giới, rút ra những

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

kinh nghiệm cho Việt Nam”. Đề tài cấp Bộ của Bộ Tài Nguyên và Môi trường;

9. Trần Thị Minh Hà (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của

Australia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử

dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Hợp tác

Quốc tế và Khoa học Công nghệ, Hà Nội;

10. Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai

của vương quốc Thụy Điển", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách

và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế

giới, Vụ Hợp tác Quốc tế và Khoa học Công nghệ, Hà Nội;

11. Luật số: 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015, Bộ luật dân sự;

12. Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị

định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, có hiệu lực thi hành kể từ

ngày 03/03/2017;

13. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1987), Luật Đất

đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội;

14. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1998), Luật Đất

đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội;

15. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất

đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội;

16. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất

đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội;

17. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2001), Luật sửa đổi

bổ sung một số điều của Luật đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội;

18. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992), Hiến pháp,

NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội;

19. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội;

20. Quyết định số: 2626/2015/QĐ-UBND ngày 08/09/2015 của UBND tỉnh

Quảng Ninh “V/v công bố thủ tục hành chính mới ban hành; thủ tục hành

chính hủy bỏ, bãi bỏ trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết

của Ủy ban nhân dân cấp huyện tỉnh Quảng Ninh”;

21. Quyết định số: 2779/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND tỉnh

Quảng Ninh;

22. Đinh Dũng Sỹ (2003), Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền

sử dụng đất của người sử dụng đất: thực trạng và kiến nghị;

23. Lưu Quốc Thái (2006), "Pháp luật đất đai và vấn đề đầu tư nước ngoài

vào thị trường bất động sản Trung Quốc", Tạp Chí Tài nguyên và Môi

trường, (8/2006), tr. 43 - 44, Hà Nội;

24. Lưu Quốc Thái (2007) - Quá trình "Thị trường hóa đất đai" ở Trung

Quốc - một số đánh giá và bài hoc kinh nghiệm, Tạp Chí Khoa học pháp

luật số 2 (29), Thành phố Hồ Chí Minh;\

25. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Thị trường bất động sản,

NXB Nông nghiệp;

26. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Ðình Bồng (2007), Giáo trình thị trường bất

động sản, NXB Nông nghiêp, tr. 26 - 27, tr.33 - 34, Hà Nội;

27. UBND tỉnh Quảng Ninh (2017), Niên gián thống kê;

28. Văn phòng chính phủ (2014), Thông báo số 204/TB-VPCP về Kết luận

của Phó Thủ Tướng Hoàng Trung Hải tại cuộc họp đánh giá tình hình

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

khác gắn liền với đất ngày 06/5/2014;

PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN

MẪU PHIẾU ÐIỀU TRA CÁN BỘ ĐỊA CHÍNH XÃ, THỊ TRẤN

Phục vụ đề tài “ Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

giai đoạn 2015 - 2017”.

I. THÔNG TIN CHUNG

1. Họ và tên người được điều tra:

2. Trình độ

3. Tuổi:

4. Số năm công tác:

II. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG

CHO QUYỀN SỬ DỤNG ÐẤT

5. Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2015 - 2017:

Tổng hồ sơ:............................(Hồ sơ). Tổng diện tích: …………………

Hoàn tất tất cả các thủ tục:............................................. (Hồ sơ).

6. Thực trạng thừa kế quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2015 - 2017:

Tổng hồ sơ:............................(Hồ sơ). Tổng diện tích: …………………..

Hoàn tất tất cả các thủ tục:............................................. (Hồ sơ).

7. Thực trạng tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2015 - 2017:

Tổng hồ sơ:........................(Hồ sơ). Tổng diện tích: …………………..

Hoàn tất tất cả các thủ tục:............................................. (Hồ sơ).

III. ÐÁNH GIÁ VỀ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHUYỂN NHƯỢNG,

THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ÐẤT

8. Ðánh giá chung

A. Tốt B. Bình thường: C. Không tốt:

9. Theo Ông (Bà) các thủ tục hành chính liên quan tới chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho quyền sử dụng đất hiện nay như thế nào?

B. Bình thường: C. Dễ dàng:

A. Phức tạp: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

10. Theo Ông (Bà) thời gian để giải quyết các thủ tục có liên quan tới chuyển

nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hiện nay như thế nào?

A. Nhanh: B. Bình thường: C. Chậm:

11. Giá đất hiện nay ở địa phương ông bà là bao nhiêu:

. triệu/m2 Ðánh giá của ông (bà) về giá đất:

A. Cao : B. Bình thường: C. Thấp

12. Theo Ông (Bà) phí mà nhà nước thu khi tiến hành các thủ tục liên quan

đến chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hiện nay như thế

nào?

A. Cao: B. Bình thường: C. Thấp

13. Ông (Bà) cho ý kiến đóng góp để nâng cao hiêu quả thực hiện chuyển

nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất:

…………………………………………………………………………………

Xin chân thành cảm ơn ông (Bà)!

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Người được điều tra Người điều tra

PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN

MẪU PHIẾU ÐIỀU TRA CÁN BỘ VPĐKQSD ĐẤT, CÁN BỘ

PHÒNG TN&MT

Phục vụ đề tài “ Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai

đoạn 2015 - 2017”.

I. THÔNG TIN CHUNG

1. Họ và tên cán bộ:

2. Trình độ

3. Tuổi:

4. Số năm công tác:

II. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG

CHO QUYỀN SỬ DỤNG ÐẤT

5. Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2015 - 2017:

Tổng hồ sơ:............................(Hồ sơ). Tổng diện tích: …………………….

Hoàn tất tất cả các thủ tục:............................................. (Hồ sơ).

6. Thực trạng thừa kế quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2015 - 2017:

Tổng hồ sơ:......................(Hồ sơ). Tổng diện tích: ……………………..

Hoàn tất tất cả các thủ tục:............................................. (Hồ sơ).

7. Thực trạng tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2015 - 2017:

Tổng hồ sơ:....................(Hồ sơ). Tổng diện tích: ……………………..

Hoàn tất tất cả các thủ tục:............................................. (Hồ sơ).

III. ÐÁNH GIÁ VỀ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHUYỂN NHƯỢNG,

THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ÐẤT

8. Ðánh giá chung

A. Tốt B. Bình thường: C. Không tốt: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

9. Theo Ông (Bà) các thủ tục hành chính liên quan tới chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho quyền sử dụng đất hiện nay như thế nào?

A. Phức tạp: B. Bình thường: C. Dễ dàng:

10. Theo Ông (Bà) thời gian để giải quyết các thủ tục có liên quan tới chuyển

nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hiện nay như thế nào?

A. Nhanh: B. Bình thường: C. Chậm:

11. Giá đất hiện nay ở địa phương ông bà là bao nhiêu:

. triệu/m2 Ðánh giá của ông (bà) về giá đất:

A. Cao : B. Bình thường: C. Thấp

12. Theo Ông (Bà) phí mà nhà nước thu khi tiến hành các thủ tục liên quan đến

chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hiện nay như thế nào?

A. Cao: B. Bình thường: C. Thấp

13. Ông (Bà) cho ý kiến đóng góp để nâng cao hiêu quả thực hiện chuyển

nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất:

…………………………………………………………………………………

Xin chân thành cảm ơn ông (Bà)!

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Người được điều tra Người điều tra

PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN

MẪU PHIẾU ÐIỀU TRA ÐIỀU TRA NGƯỜI DÂN

Phục vụ đề tài “ Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai

đoạn 2015 - 2017”.

Xin Ông (Bà) vui lòng trả lời một số câu hỏi sau:

I. Thông tin chung:

1. Họ và tên:

2. Ðịa chỉ:………………………………………………………………….

3. Giới tính:………………4. Nghề nghiệp:..…………………………..

II. Các thông tin về thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ

5. Xin Ông (Bà) cho biết trong khoảng thời gian từ năm 2015 - 2017 Ông (bà)

có tham gia thực hiện các nội dung sau hay không (Tích dấu "x" vào các nội

dung có thực hiện).

Diện tích Hình thức tham gia Số lần Có/không (m2)

A. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

+ Ðất ở

+ Ðất nông nghiệp

+ Đất khác

B. Thừa kế quyền sử dụng đất:

+ Ðất ở

+ Ðất nông nghiệp

+ Đất khác

C. Tặng cho quyền sử dụng đất:

+ Ðất ở

+ Ðất nông nghiệp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

+ Đất khác

6. Ông (Bà) thường thực hiện các giao dịch này theo hình thức nào:

A. Tại UBND xã hoặc cơ quan nhà nước:

C. Hợp đồng miệng:

D. Hình thức khác (Mô tả rõ):....

B. Hợp đồng viết tay người thứ 3 chứng kiến:

III. Ðánh giá về tình hình thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ

7. Ông (Bà) thấy giá đất ở địa phương của Ông (Bà) như thế nào?

A. Cao: B. Trung bình: C. Thấp:

8. Ông (Bà) thấy giá đền bù đất của Nhà nước hiện nay như thế nào?

A. Cao: B. Trung bình: C. Thấp:

9. Ông (Bà) đánh giá thế nào về các thủ tục liên quan đến việc thực hiện

chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của Nhà nước hiện nay

như thế nào?

A. Phức tạp: B. Bình thường: C. Thuận lợi:

10. Theo Ông (Bà) phí mà nhà nước thu khi tiến hành các thủ tục liên quan đến

chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hiện nay như thế nào?

A. Cao: B. Bình thường: C. Thấp:

11. Theo Ông (Bà) thời gian giải quyết các thủ tục liên quan đến chuyển

nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hiện nay như thế nào?

A. Lâu: B. Bình thường: C. Nhanh:

12. Ông (bà) cho biết thái độ phục vụ của các cán bộ tiếp nhận hồ sơ khi đến

giao dịch?

A. Nhiêt tình: B. Ðúng mực: C. Kém nhiêt tình:

13. Ông (bà) có dễ dàng tìm kiếm được các thông tin và giao dịch trong vấn

đề chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất không?

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

A. Dễ dàng: B. Có thể tìm được: C. Khó tìm:

14. Ông (bà) cho biết khả năng thực hiện các qui định của pháp Luật đất đai

về chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất?

A. Dễ thực hiện: B. Có thể thực hiện: C. Khó thực hiện

15. Ông (bà) thấy lợi ích của việc thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

quyền sử dụng đất?

A. Có: B. Không: C. Ý kiến khác:

16. Ông (bà) thấy các Văn bản hướng dẫn thi hành Luật như thế nào?

A. Dễ hiểu: B. Hiểu được: C. Khó hiểu:

17. Ý kiến khác của Ông (Bà):

…………………………………………………………………………………

Cảm ơn sự hợp tác của Ông (Bà)!

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Người được điều tra Người điều tra

Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Ðánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017

TỪ TUẤN NINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

TỪ TUẤN NINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG,

THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Đặng Văn Minh

STT

Ðơn vi

Số hồ sơ và diện tích chuyển nhượng các năm

2016

2017

hành chính

HS

HS

HS

HS

Diện tích (m2)

2015 Diện tích (m2) 15.150 104

Diện tích (m2) 92.700 823

Tổng Diện tích (m2) 123.450

Số hồ sơ và diện tích thừa kế các năm

2015

2016

2017

Tổng

STT

Ðơn vị hành chính

HS

HS

HS

HS

Diện tích (m2) 980

Diện tích (m2) 1.060

Diện tích (m2) 2.325 18

Diện tích (m2) 4.365

Số hồ sơ và diện tích tặng cho các năm

Ðơn vi hành

STT

chính

2015

2016

2017

Tổng

HS

HS

HS

HS

Diện tích (m2) 1.550

Diện tích (m2) 1.770

Diện tích (m2) 3.655

Diện tích (m2) 36 6.975

Tổng

Tỷ lệ (%)

Trình tự

TT

Trách nhiệm

Thời gian

Biểu mẫu/ Kết quả

VPĐKQSD đất chỉnh lý hồ sơ lưu hồ sơ, địa chính, sao chuyển trả TT hành chính công. - Chuyển trả kết quả TTHCC * Nhận xét và so sánh

Có thể bạn quan tâm

Tài liêu mới

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Giới thiệu

Về chúng tôi

Việc làm

Quảng cáo

Liên hệ

Chính sách

Thoả thuận sử dụng

Chính sách bảo mật

Chính sách hoàn tiền

DMCA

Hỗ trợ

Hướng dẫn sử dụng