Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG THỊ QUỲNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO,

THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC HỘ GIA

ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LẬP THẠCH,

TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2016 – 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Thái Nguyên - 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG THỊ QUỲNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO,

THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC HỘ GIA

ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LẬP THẠCH,

TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2016 – 2018

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Hùng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Thái Nguyên - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan: Bản thân luận văn tốt nghiệp này là công trình

nghiên cứu thực sự của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý

thuyết, kiến thức và sự nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn và dưới sự

hướng dẫn khoa học của GS.TS Nguyễn Thế Hùng.

Các số liệu và những kết quả trong luận văn là trung thực, các đề xuất

đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm, chưa từng được công bố dưới

bất kỳ hình thức nào trước khi trình, bảo vệ và công nhận bởi Hội đồng đánh

giá luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ./.

Tác giả luận văn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Đặng Thị Quỳnh

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản

thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, hướng dẫn của các thầy cô,

bạn bè, đồng nghiệp và người thân.

Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TS Nguyễn

Thế Hùng người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt

quá trình thực hiện luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy giáo, cô giáo trong phòng

Đào tạo, khoa quản lý Tài nguyên, Khoa Môi trường, Trường Đại Học Nông

Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân

huyện Lập Thạch, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Lập Thạch, Sở Tài

nguyên & Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, Văn Phòng Đăng ký đất đai chi nhánh

Lập Thạch, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Phòng Thống kê huyện Lập Thạch,

các cán bộ địa chính của 20 xã, thị trấn trên địa bàn huyện Lập Thạch và

UBND các xã Xuân Hòa, xã Quang Sơn, xã Sơn Đông, thị trấn Lập Thạch, thị

trấn Hoa Sơn cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.

Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều

kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Đặng Thị Quỳnh

iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CNH Công nghiệp hoá :

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất :

: Kinh tế - xã hội KT-XH

: Pháp luật đất đai PLĐĐ

: Quyền sử dụng đất QSDĐ

: Sử dụng đất SDĐ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

: Uỷ ban nhân dân UBND

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................ 2

LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... iii

MỤC LỤC ....................................................................................................... iv

MỞ ĐẦU ....................................................................................................... viii

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1

2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 3

3. Ý nghĩa của đề tài ......................................................................................... 3

3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài ....................................................................... 3

3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ........................................................................ 3

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4

1.1. Cơ sở lý luận, khoa học và căn cứ pháp lý của đề tài ..................................... 4

1.1.1. Một số khái niệm ..................................................................................... 4

1.1.2. Điều kiện thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ...................................... 8

1.1.3. Công tác quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất 10

1.1.4. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất.......................................... 12

1.2. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa .......................................................... 13

1.2.1. Trình tự thực hiện. ................................................................................. 13

1.2.2. Cách thức thực hiện ............................................................................... 15

1.2.3. Thành phần, số lượng hồ sơ ……………………………………..…...15 1.2.4. Thời hạn giải quyết …………………………………………………...18 1.2.5. Kết quả thực hiện thủ tục hành chính ………………………………...19 1. 3. Căn cứ pháp lý ......................................................................................... 19

1.3.1. Các văn bản của Nhà nước .................................................................... 19

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

1.3.2. Các văn bản của UBND tỉnh Vĩnh Phúc ............................................... 20

1.4. Tổng quan về tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho,

thừa kế quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam. ................................. 211

1.4.1. Tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền

sử dụng đất trên thế giới ................................................................................ 211

1.4.2. Tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền

sử dụng đất ở Việt Nam ................................................................................ 244

1.5. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai tại tỉnh Vĩnh Phúc. ....... 28

1.6. Sơ lược về tình hình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng

đất tại huyện Lập Thạch .............................................................................. 288

1.7. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài. ................................................ 300

1.8. Kết luận rút ra từ Tổng quan tài liệu ...................................................... 322

Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................... 37

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 37

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 37

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 37

2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 37

2.2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 37

2.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 37

2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 37

2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 40

2.4.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp. ................................................... 40

2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ..................................................... 40

2.4.2. Phương pháp thống kê, so sánh. ........................................................... 41

2.4.3. Phương pháp chuyên gia. ...................................................................... 42

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 43

3.1. Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế- xã hội và sử dụng đất của huyện

Lập Thạch ........................................................................................................ 43

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

3.1.1. Đặc điểm tự nhiên của huyện Lập Thạch ............................................. 43

3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ...................................................................... 45

3.1.3. Tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch ............. 48

3.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018. ................................... 54

3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018 theo các hình thức chuyển quyền ........ 54

3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018 theo các năm .............. 59

3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

tại trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018 theo loại đất ........... 60

3.2.4. Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

của các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018

thông qua ý kiến của cán bộ quản lý và người dân ............................................ 61

3.2.4.1. Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

của các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018

thông qua ý kiến của cán bộ quản lý. ................................................................ 62

3.2.4.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

của các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018

thông qua ý kiến của người dân. ....................................................................... 64

3.2.4.3. Đánh giá sự hài lòng của người dân huyện Lập Thạch về công tác giải

quyết các thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền

sử dụng đất ...................................................................................................... 71

3.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp khắc phục trong

công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia

đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018 .................... 75

3.3.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn thông qua ý kiến của các cán bộ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

quản lý trong công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ.................... 75

vii

3.3.2 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn thông qua ý kiến của người dân trên

địa bàn huyện Lập Thạch trong công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

QSDĐ .............................................................................................................. 77

3.3.3. Đề xuất một số giải pháp khắc phục những khó khăn trong công tác chuyển

nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch. ......... 79

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 81

1. Kết luận ....................................................................................................... 81

2. Đề nghị ........................................................................................................ 82

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 83

viii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Lập Thạch năm 2018 ........... 49

Bảng 3.2. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn ........... 54

huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018 .................................................... 54

Bảng 3.3. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập

Thạch giai đoạn 2016 - 2018 ....................................................................... 56

Bảng 3.4. Kết quả thừa kế QSDĐ tại huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 –

2018 ............................................................................................................. 57

Bảng 3.5. So sánh các hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền

sử dụng đất tại huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018 ............................ 59

Bảng 3.6. So sánh kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng

đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018 theo các năm .... 59

Bảng 3.7. So sánh kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng

đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016-2018 theo loại đất ........ 60

Bảng 3.8. Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử

dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai

đoạn 2016 – 2018 thông qua ý kiến của cán bộ quản lý ............................. 63

Bảng 3.9. Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử

dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai

đoạn 2016 – 2018 thông qua ý kiến của người dân .................................... 64

Bảng 3.10. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các

hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018

thông qua ý kiến của người dân .................................................................. 66

Bảng 3.11. Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất của các hộ gia

đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018 thông

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

qua ý kiến của người dân ............................................................................ 68

Bảng 3.12. Đánh giá công tác thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia

đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018 thông

qua ý kiến của người dân ............................................................................ 70

Bảng 3.13. Sự hài lòng của người dân trên địa bàn huyện Lập Thạch tại khu

vực nghiên cứu về công tác giải quyết các thủ tục hành chính về chuyển

nhượng, ........................................................................................................ 72

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tặng cho, thừa kế QSDĐ ............................................................................. 72

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Nói đến tài nguyên quốc gia thì không thể không nói đến nguồn tài

nguyên vô cùng quý giá đó là đất đai. Đất đai được xem là tư liệu sản xuất

đặc biệt không thể thay thế, đối với môi trường sống thì đất đai là thành phần

quan trọng hàng đầu và hơn nữa đất đai là địa bàn phân bố các khu dân cư, là

nền móng để xây dựng nên các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và

quốc phòng.

Đối với con người, đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng. Đất đã

tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với trí thông minh

tuyệt vời của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất. Chính nhờ có đất

đai con người có thể sinh tồn, có thể thực hiện được quá trình sản xuất và tạo

ra của cải vật chất cho sản xuất. Đất đai chính là điều kiện, là cơ sở để cho tất

cả mọi hoạt động của con người được diễn ra. Như vậy, con người muốn tồn

tại được, muốn sản xuất được thì không thể không có đất đai.

Trong những năm gầy đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng

mạnh mẽ, tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu sử dụng đất của con người ngày

càng tăng lên thì đất đai đã có những sự biến động mạnh. Trong khi đó, đất

đai là tài nguyên có hạn. Chính vì vậy để đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa,

hiện đại hóa đất nước đồng thời cùng với việc sử dụng đất đai một cách hợp

lý tiết kiệm và hiệu quả thì phải đẩy mạnh hơn nữa công tác quản lý của Nhà

nước về đất đai. Với sự phát triển của nền kinh tế như hiện nay, con người đã

biến đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt tham gia vào thị trường

thông qua quyền sử dụng đất và thị trường về đất đai được xem là một trong

những thị trường nóng và sôi động nhất hiện nay. Các hình thức chuyển

quyền sử dụng đất của người dân diễn ra mạnh do nhu cầu sử dụng đất về nhà

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ở, sản xuất, kinh doanh,… của người dân ngày càng nhiều.

Lập Thạch là một đơn vị hành chính cấp huyện, là một huyện miền núi

nằm ở phía Tây Bắc của tỉnh Vĩnh Phúc, phía bắc giáp huyện Sơn

Dương, tỉnh Tuyên Quang với dãy núi Tam Đảo, phía đông giáp huyện Tam

Đảo và huyện Tam Dương cùng tỉnh, phía nam giáp huyện Vĩnh Tường, phía

tây giáp huyện Sông Lô (được thành lập trên cơ sở tách ra từ huyện Lập

Thạch cũ kể từ ngày 23 tháng 12 năm 2008) và thành phố Việt Trì, tỉnh Phú

Thọ. Diện tích tự nhiên của huyện Lập Thạch bao gồm 32.302,2 ha trong đó

đất nông nghiệp chiếm 15.239,43 ha; đất lâm nghiệp chiếm 8.367,65 ha; đất ở

chiếm 4.742,72 ha; và đất chưa sử dụng là 3.952,4 ha, dân cư phân bố không

đồng đều theo đơn vị hành chính. Huyện Lập Thạch (cũ) có số dân khoảng

207.052 người bao gồm 7 dân tộc: Kinh, Dao, Cao Lan, Sán Dìu, Tày, Nùng,

Hoa, mật độ dân số 554 người/km². Tuy nhiên, sau chia tách thành 02 huyện

(huyện Sông Lô và huyện Lập Thạch) năm 2008 thì huyện Lập Thạch chỉ còn

123.664 người với mật độ 714,4 người/km². Đây chính là nguồn lực, tiềm

năng kinh tế của huyện nhờ có lực lượng lao động đông đảo.

Bên cạnh việc phát triển các ngành nghề nông nghiệp thì hiện nay Lập

Thạch đang tập trung phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; tạo điều

kiện thuận lợi để tiếp nhận các dự án đầu tư vào địa bàn huyện. Vì vậy tại đây

đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các

nhu cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp mới tập trung rất mạnh

mẽ. Do nhu cầu về chuyển dịch QSDĐ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên

các hoạt động thực hiện các QSDĐ có xu hướng ngày càng gia tăng. Xuất phát từ

thực tế đó, được sự nhất trí của Ban chủ nhiệm khoa Đào tạo sau Đại học của

trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của GS.TS. Nguyễn

Thế Hùng, sự giúp đỡ tận tình của các cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai chi

nhánh Lập Thạch, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển

nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

trên địa bàn huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2016 – 2018”.

2. Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và thực trạng công tác

quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Lập Thạch.

- Đánh giá được thực trạng của công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa

kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân ở huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh

Phúc trong giai đoạn 2016-2018.

- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn của công tác chuyển

nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất để tìm ra các nguyên nhân và đưa

ra những giải pháp khắc phục, điều chỉnh cho phù hợp với tình hình hiện nay.

3. Ý nghĩa của đề tài

3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài

Qua quá trình nghiên cứu về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa

kế quyền sử dụng đất đánh giá được những thuận lợi và khó khăn khi thực

hiện các trình tự, thủ tục liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

quyền sử dụng đất để đưa ra những giải pháp khắc phục vừa đảm bảo lợi ích

cho người sử dụng đất và đảm bảo cho công tác quản lý nhà nước về đất đai.

3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh nghiệm trong công tác

quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển nhượng, tặng cho,

thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng. Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ

quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết

những khó khăn, vướng mắc ở địa phương, đồng thời góp phần vào công cuộc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Chương I

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN, KHOA HỌC VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI

Đề tài được thực hiện dựa trên hệ thống các chính sách pháp luật về đất

đai, đặc biệt là các chính sách liên quan đến công tác chuyển nhượng, tặng

cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch, qua đó đề xuất

các giải pháp để thực hiện.

Dựa trên kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm mục đích góp phần vào

công tác quản lý nhà nước và các giao dịch liên quan đến đất đai trên địa bàn

huyện; đồng thời góp phần hoàn thiện một số chính sách, thủ tục liên quan

đến việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử

dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch; thông qua đó nhằm giải tỏa, hạn chế

những bức xúc, khiếu nại, kiến nghị của người dân khi thực hiện các thủ tục

chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng.

1.1.1. Một số khái niệm

1.1.1.1. Quyền sử dụng đất

- “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các

nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân

và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của

mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng

được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao

của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu

của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính

là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà

được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.

- Quyền SDĐ của các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao

gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ” (Điều 167

Luật Đất đai 2013). Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền

năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét

trên phương diện thực tế sử dụng đất.

1.1.1.2. Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc người dân cùng một địa phương

(cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất

có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa,

chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc

phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu,

có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã,

phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi quyền

sử dụng đất vớ mục đích là để thuận tiện cho việc canh tác, sản xuất chứ không

phải mang tính chất thương mại.

Theo quy định tại Điều 190 của Luật đất đai 2013 quy định về điều

kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: “Hộ gia đình, cá nhân sử

dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển

nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người

khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã,

phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất

nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử

dụng đất và lệ phí trước bạ” (Luật Đất đai 2013).

Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại Điều

78, Điều 79 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành

một số điều của Luật đất đai 2013 (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).

1.1.1.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng QSDĐ: là việc người sử dụng đất chuyển giao đất và

quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sử dụng. Việc chuyển nhượng QSDĐ diễn

ra khi người sử dụng đất không có khả năng sử dụng, chuyển sang nơi ở hay

nơi làm việc khác hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho

phép,... Khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ, bên chuyển giao đất và

quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng

đất theo sự thỏa thuận của các bên. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là

ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện

trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô

chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử

dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển

QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất

đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.

Ngày nay việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự

mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ do nhu cầu của

việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội; và đặc biệt

trong các giao dịch trên thị trường bất động sản thì giá trị của chuyển nhượng

QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa.

1.1.1.4. Tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt,

người nhận QSDĐ đồng ý nhận theo sự thỏa thuận và không phải trả tiền

nhưng có thể phải nộp thuế.

Cùng với những quy định liên quan đến hình thức chuyển quyền này,

để tránh một số trường hợp người dân lợi dụng việc tặng cho QSDĐ để trốn

thực hiện nghĩa vụ tài chính, Luật thuế đã có những quy định cụ thể về những

đối tượng được miễn thuế.

1.1.1.5. Thừa kế quyền sử dụng đất

Cũng giống như hình thức tặng cho QSDĐ thì thừa kế QSDĐ cũng là

việc mà người nhận QSDĐ đồng ý nhận theo sự thỏa thuận và không phải trả

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Tuy nhiên, có một điểm khác biệt giữa 2

hình thức chuyển quyền này đó là việc thừa kế QSDĐ chỉ có thể xảy ra khi

người có quyền sử dụng đất chết và để lại cho người thừa kế thông qua di chúc

hợp pháp hoặc thừa kế theo pháp luật.

Quyền thừa kế quyền sử dụng đất được quy định chủ yếu trong Bộ luật

Dân sự.

Theo quy định tại Điểm đ, Khoản 1, Điều 179 của Luật đất đai 2013

quy định quyền thừa kế quyền sử dụng đất (Luật Đất đai 2013):

“Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình

theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết

thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc

theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước

ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được

nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại

khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó”.

1.1.1.6. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Một trong những quyền của người sử dụng đất đó chính là việc cho

thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.

- Cho thuê quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (gọi là bên cho

thuê) chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác (gọi là bên

thuê) để sử dụng trong một thời gian nhất định. Việc cho thuê quyền sử dụng

đất được thực hiện trên cơ sở hợp đồng đã ký kết, bên cho thuê và bên thuê

sẽ đặt ra những thỏa thuận giữa hai bên nhưng sự thỏa thuận này vẫn phải

tuân theo các quy định của pháp luật. Tư cách của người sử dụng thuộc về

bên cho thuê mà không phải là tư cách chủ sở hữu; ngược lại bên thuê không

được công nhận là chủ thể sử dụng đất, không được cấp giấy chứng nhận đối

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

với diện tích đất thuê (trừ trường hợp thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm

công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế).

- Cho thuê lại quyền sử dụng đất: Đây là việc mà bên thuê đất có quyền

cho thuê lại quyền sử dụng đất mà mình đã thuê, tuy nhiên việc này phải được

bên cho thuê đất đồng ý.

1.1.1.7. Thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ trong quan hệ tín

dụng, tuy nhiên đây là một hình thức chuyển quyền không đầy đủ. Đất đai được

lấy làm vật thế chấp cho người thế chấp vay nợ và thi hành trách nhiệm vay nợ với

cá nhân, tổ chức cho vay; tuy nhiên việc này không làm chuyển dịch đất đai mà đất

đai vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị

nhất định; khi đến kỳ trả nợ mà người thế chấp không thể trả được nợ, lúc đó đất

đai sẽ được người nhận thế chấp đem phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi

vốn. Trong thị trường bất động sản thì thế chấp đất đai được xem là cơ sở của thế

chấp tài sản, phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ.

1.1.1.8. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là việc mà người có QSDĐ khi tham gia

kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp họ dùng đất đai là QSDĐ của mình

để làm cổ phần. Trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương thì phương

thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong các trường

hợp như phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát

triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập

cho nông dân. Đây được xem là một trong những lựa chọn phù hợp với con

đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn.

1.1.2. Điều kiện thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định là người sử

dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, thừa kế, tặng cho,thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều

186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Ngoài các điều kiện nêu trên thì tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 188 Luật

đất đai 2013 cũng quy định thêm như sau:

“2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng

đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất,

góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại

các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,

tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải

đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký

vào sổ địa chính.”

Bên cạnh việc phải đáp ứng được các điều kiện nêu trên thì Điều 192

Luật Đất đai 2013 còn quy định một số các trường hợp hộ gia đình, cá nhân

chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện như sau (Luật Đất

đai 2013):

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ

nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa

có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng

cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,

nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang

sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước

giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng

cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo

quy định của Chính phủ.”

Tuy nhiên, không phải trong trường hợp nào cũng được phép thực hiện

việc chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ. Tại Điều 191 Luật đất đai 2013 quy

định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền

sử dụng đất như sau (Luật Đất đai 2013):

“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối

với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền

sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân,

trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không

được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng

cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong

phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc

dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”

1.1.3. Công tác quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

1.1.3.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất

Pháp luật là công cụ để Nhà nước quản lý các vấn đề xã hội nói chung

và đất đai nói riêng. Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ban hành một hệ

thống pháp luật đồ sộ dành riêng cho lĩnh vực đất đai. (Nguyễn Khắc Thái

Sơn, 2007)

Bên cạnh đó, ở từng địa phương, Uỷ ban nhân dân các tỉnh, Thành phố

trực thuộc Trung ương cũng đã ban hành nhiều văn bản liên quan đến lĩnh

vực đất đai để tổ chức thi hành. Chính vì có sự ban hành một hệ thống văn

bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành trong hơn 20 năm qua đã

tạo ra cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung

quản lý nhà nước về đất đai. Các mối quan hệ về đất đai đã được giải quyết

khá tốt nhờ vào hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, và cũng đã phần nào đáp

ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp

hoá (CNH) và đô thị hoá. Cùng với những yêu cầu về phát triển kinh tế, bảo

đảm an ninh, quốc phòng và ổn định xã hội; hệ thống pháp luật đất đai

(PLĐĐ) luôn có những sự đổi mới để ngày càng phù hợp hơn. Hệ thống

PLĐĐ đã bao gồm cả nội dung hành chính và nội dung kinh tế – xã hội (KT-

XH) để phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo cơ chế thị trường của

Đảng và nhà nước.

Quyền sử dụng đất được thừa nhận là một loại quyền đặc biệt về tài sản

được phép tham gia vào các giao dịch trên thị trường thông qua việc chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho…

Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng được lập

thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của

UBND xã, phường, thị trấn.

Quyền sử dụng đất của người sử dụng được để thừa kế theo di chúc

hoặc theo pháp luật…

Việc quyền sử dụng đất được pháp luật cho phép tham gia vào các giao

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dịch trên thị trường đã thể hiện việc quyền sử dụng đất đang giữ một vai trò

mới, nó trở thành một loại quyền tài sản được sử dụng trong quan hệ thế chấp,

bảo lãnh vay vốn với các tổ chức tín dụng, góp vốn sản xuất, kinh doanh chứ

không chỉ là quyền của chủ sử dụng nhằm khai thác các thuộc tính có ích của

đất. Điều này góp phần vào việc hình thành thị trường bất động sản ở nước ta

và giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường.

1.1.3.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất

Pháp luật quy định chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân

được thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Mọi tổ chức cá

nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và

quyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất

do pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ

sử dụng đất cho người khác. Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực

hiện sau khi người sử dụng đất đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng

đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất. Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất

phải được Nhà nước công nhận theo đúng điều kiện đã quy định.

Không phải mọi chủ thể, mọi loại đất đều được pháp luật cho phép

chuyển quyền sử dụng đất mà Pháp luật có quy định cụ thể về chủ thể nào,

loại đất nào được phép chuyển quyền sử dụng đất và trình tự, thủ tục để thực

hiện việc chuyển quyền sử dụng đất được pháp luật quy định dựa trên các văn

bản hướng dẫn cụ thể, chặt chẽ.

1.1.4. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất

1.1.4.1. Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được người khác chuyển

QSDĐ phù hợp với quy định của Pháp luật.

1.1.4.2. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

văn bản và phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

1.1.4.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất

Có 3 cơ sở để áp dụng giá chuyển quyền sử dụng đất đó là:

- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định

cụ thể giá đất 5 năm một lần (theo Luật đất đai 2013 quy định).

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Do thoả thuận của người sử dụng đất với những người có liên quan

khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.

1.1.4.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất chỉ có

quyền chuyển quyền sử dụng đất khi được pháp luật cho phép.

- Người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất

phải có giấy chứng nhận QSDĐ.

- Tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển quyền sử

dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng

nhận và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương.

- Các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng khi chuyển

quyền sử dụng đất nhưng nội dung đó phải phù hợp với quy định của pháp

luật về đất đai.

1.2. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa

kế quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa

1.2.1. Trình tự thực hiện

- Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Trung tâm hành chính công cấp

huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.

- Thời gian nhận hồ sơ vào các ngày làm việc trong tuần

- Trường hợp kiểm tra hồ sơ có sự sai khác về hình thể, kích thước và

diện tích so với Giấy chứng nhận đã cấp thì đề nghị người sử dụng đất thực

hiện cấp đổi hoặc đăng ký biến động về sự thay đổi thông tin về thửa đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

trước khi thực hiện quyền.

- Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần

thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người

sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian

tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn

người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ

và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

-Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn

01 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải

chuyển hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ

sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các

công việc sau đây:

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo

thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính

theo quy định;

+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình cơ quan có

thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

+ Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân

dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được

trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy

định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định. Chi

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã

ký hoặc lập hồ sơ chuyển Văn phòng đăng ký đất đai để trình cơ quan có

thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài

nguyên và Môi trường. (Bộ luật dân sự, 2015)

Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về

quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp

Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật. (Luật

thuế thu nhập cá nhân)

+ Xác nhận vào bản chính giấy tờ việc đã cấp Giấy chứng nhận theo

quy định.

- Người được cấp giấy chứng nhận nhận lại bản chính giấy tờ đã được

xác nhận vào giấy chứng nhận. (Nghị định 01/2017/NĐ-CP)

1.2.2. Cách thức thực hiện

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Trung tâm hành chính công cấp huyện

hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.

1.2.3.Thành phần, số lượng hồ sơ

* Thành phần hồ sơ bao gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số

09/ĐK;

- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn

liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi

được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.

- Nếu bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế QSDĐ

gồm nhiều người hoặc hai vợ chồng mà có nhu cầu đứng tên một người trên

Giấy chứng nhận phải có văn bản có đủ chữ ký của những người có quyền sử

dụng đất ký và xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc đồng ý để một

người đứng tên trên Giấy chứng nhận.

- Văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý

chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã được công chứng hoặc chứng

thực theo quy định của pháp luật.

* Số lượng hồ sơ: 1 bộ + hồ sơ chuyển thuế

Hồ sơ chuyển thuế gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính). Tờ khai thuế sử dụng đất phi

nông nghiệp (nếu có), Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

(trừ trường hợp bên chuyển nhượng là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh

bất động sản) theo quy định của pháp luật về thuế (bản chính, nếu có).

- Văn bản của người sử dụng đất đề nghị được miễn, giảm các

khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai (bản chính) và bản sao các giấy tờ

chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm theo quy định của pháp luật

(bản sao, nếu có).

* Hồ sơ miễn thuế đối với trường hợp tặng cho, thừa kế bất động sản

+ Đối với việc chuyển quyền QSDĐ giữa vợ với chồng cần một trong

các giấy tờ sau: Bản sao Sổ hộ khẩu hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn

hoặc Quyết định của Tòa án xử ly hôn, tái hôn (đối với trường hợp chia nhà

do ly hôn, hợp nhất quyền sở hữu do tái hôn).

+ Đối với việc chuyển quyền QSDĐ giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ cần

có một trong hai giấy tờ sau: bản sao Sổ hộ khẩu (nếu cùng Sổ hộ khẩu) hoặc

bản sao Giấy khai sinh.

Trường hợp con ngoài giá thú thì phải có bản sao quyết định công nhận

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

việc nhận cha, mẹ, con của cơ quan có thẩm quyền.

+ Đối với việc chuyển quyền QSDĐ giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con

nuôi cần có một trong hai giấy tờ sau: bản sao Sổ hộ khẩu (nếu cùng Sổ hộ

khẩu) hoặc bản sao Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi của cơ quan có

thẩm quyền.

+ Đối với việc chuyển quyền QSDĐ giữa ông nội, bà nội với cháu nội

cần có giấy tờ sau: Bản sao Giấy khai sinh của cháu nội và bản sao Giấy khai

sinh của bố cháu nội; hoặc bản sao Sổ hộ khẩu có thể hiện mối quan hệ giữa

ông nội, bà nội với cháu nội.

+ Đối với việc chuyển quyền QSDĐ giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu

ngoại cần có giấy tờ sau: Bản sao Giấy khai sinh của cháu ngoại và bản sao

Giấy khai sinh của mẹ cháu ngoại; hoặc bản sao Sổ hộ khẩu có thể hiện mối

quan hệ giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.

+ Đối với việc chuyển quyền QSDĐ giữa anh, chị, em ruột với nhau

cần có giấy tờ sau: bản sao Sổ hộ khẩu hoặc bản sao Giấy khai sinh của người

chuyển nhượng và của người nhận chuyển nhượng thể hiện mối quan hệ có

chung cha mẹ hoặc cùng cha khác mẹ hoặc cùng mẹ khác cha hoặc các giấy

tờ khác chứng minh có quan hệ huyết thống.

+ Đối với việc chuyển quyền QSDĐ giữa cha chồng, mẹ chồng với con

dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể cần có giấy tờ sau: Bản sao Sổ hộ khẩu ghi rõ

mối quan hệ giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với

con rể; hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn và Giấy khai sinh của chồng

hoặc vợ làm căn cứ xác định mối quan hệ giữa người chuyển nhượng là cha

chồng, mẹ chồng với con dâu hoặc cha vợ, mẹ vợ với con rể.

Trường hợp chuyển quyền SDĐ thuộc đối tượng được miễn thuế nêu

trên nhưng người chuyển quyền không có Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu thì

phải có xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã về mối quan hệ giữa người

chuyển quyền và người nhận chuyển quyền làm căn cứ để xác định thu nhập

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

được miễn thuế. (UBND tỉnh Vĩnh Phúc, 2018)

1.2.4. Thời hạn giải quyết

* Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Cụ

thể như sau:

- Thời gian nhận ở cấp xã: không quá 01 ngày làm việc;

- Thời gian giải quyết ở Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai: không

quá 06 ngày làm việc;

- Thời gian giải quyết của cơ quan thuế: không quá 5 ngày làm việc

(không tính vào thời gian thực hiện TTHC)

- Thời gian giải quyết ở Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh: không quá 03

ngày làm việc;

* Không quá 20 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng

sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. Cụ thể như sau:

- Thời gian giải quyết hồ sơ ở cấp xã: không quá 02 ngày làm việc;

- Thời gian giải quyết ở Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai: không

quá 15 ngày làm việc;

- Thời gian giải quyết của cơ quan thuế: không quá 5 ngày làm việc

(không tính vào thời gian thực hiện TTHC);

- Thời gian giải quyết ở Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh: không quá 03

ngày làm việc;

Thời gian này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính

thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời

gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người

sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng

đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ

sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ngày có kết quả giải quyết. (UBND tỉnh Vĩnh Phúc, 2018)

1.2.5. Kết quả thực hiện thủ tục hành chính

- Ghi vào sổ địa chính và lập hồ sơ để Nhà nước quản lý.

- Giấy chứng nhận.

1.3. Căn cứ pháp lý

1.3.1. Các văn bản của Nhà nước

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013,

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi

hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của chính phủ sửa đổi,

bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ

sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

- Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ

phí trước bạ có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2017

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày

06/01/2017 của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết

thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng

dẫn thi hành Luật Đất đai.

- Thông tư 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài

chính; Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục

tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

sử dụng đất.

- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 củ Bộ Tài nguyên và

Môi trường quy định chi tiết một số điều của nghị định số 43/2014/nđ-cp và

nghị định số 44/2014/nđ-cp ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ;

- Thông tư 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính

hướng dẫn thi hành nghị định số 91/2014/NĐ-CP ngày 01/10/2014 của Chính

phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều tại các Nghị định quy định về thuế.

- Thông tư 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014 của Bộ Tài chính sửa

đổi, bổ sung một số điều của thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013,

thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013, thông tư số 219/2013/TT-

BTC ngày 31/12/2013, thông tư số 08/2013/TT-BTC ngày 10/01/2013, thông

tư số 85/2011/TT-BTC ngày 17/6/2011, thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày

31/3/2014 và thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của bộ tài chính

để cải cách, đơn giản các thủ tục hành chính về thuế.

1.3.2. Các văn bản của UBND tỉnh Vĩnh Phúc

- Nghị quyết số 56/2016/NQ-HĐND ngày 12/12/2016 của UBND tỉnh

Vĩnh Phúc quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng các khoản

phí, lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND tỉnh.

- Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 15 tháng 9 năm 2014 của

UBND tỉnh Vĩnh Phúc quy định về giao đất xây dựng nhà ở không thông qua

đấu giá quyền sử dụng đất, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận diện tích

đất ở và diện tích chia, tách thửa đất ở tối thiểu, hạn mức giao đất trống, đồi

núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá

nhân trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.

- Quyết định số 28/2016/QĐ-UBND ngày 18 tháng 5 năm 2016 của

UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của bản Quy

định về giao đất xây dựng nhà ở, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận diện

tích đất ở và diện tích chia, tách thửa đất ở tối thiểu; hạn mức giao đất trống

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình,

cá nhân trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc ban hành kèm theo Quyết định số

42/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc.

- Quyết định số 39/2016/QĐ-UBND ngày 05 tháng 10 năm 2016 của

UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc ban hành quy chế phối hợp giữa Văn phòng

đăng ký đất đai với các cơ quan, đơn vị trong việc thực hiện một số thủ tục

hành chính về đất đai trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.

- Quyết định số 3981/QĐ-UBND, ngày 07/12/2016 của UBND tỉnh phê

duyệt Danh mục, thời hạn giải quyết các thủ tục hành chính thực hiện theo cơ

chế một cửa, một cửa liên thông tại các sở, ban, ngành, UBND cấp huyện và

UBND cấp xã trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.

- Quyết định số 890/QĐ-UBND ngày 18 tháng 4 năm 2018 của UBND

tỉnh Vĩnh Phúc về việc công bố thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải

quyết của UBND cấp huyện; UBND cấp xã thuộc phạm vi, chức năng quản lý

của ngành tài nguyên và môi trường.

- Quyết định số 61/2014/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 của

UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa

bàn tỉnh Vĩnh Phúc 5 năm 2015-2019.

1.4. Tổng quan về tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng

cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam

1.4.1. Tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

quyền sử dụng đất trên thế giới

* Tại Thụy Điển

Pháp luật đất đai tại Thụy Điển về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân

về đất đai và nền kinh tế thị trường với một hệ thống pháp luật gồm có rất

nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa

chính và quản lý đất đai. Cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng

đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

.v.v. đều được luật hoá.

Khi thực hiện chuyển nhượng đất đai tại Thụy Điển thì việc đăng ký

quyền sở hữu được Toà án thực hiện. Người nhận quyền phải đăng ký quyền

sở hữu của mình trong vòng 3 tháng kể từ ngày thực hiện chuyển nhượng

QSDĐ. Bên nhận quyền nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký, sau đó

Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất và sẽ tiến hành đăng ký

quyền sở hữu cho chủ sở hữu mới nếu thấy hợp pháp.

Việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng

về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên hệ quả

pháp lý quan trọng xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký đất

đai, vì vậy rất khó kiểm soát việc đăng ký.

* Tại Australia

Cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai tại Australia được

hình thành từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Australia quy định

2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư

nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự

trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có

đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Australia quy định chủ sở hữu có

quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà

không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào; như vậy luật pháp Australia thừa

nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất.

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công

trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)

nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân

theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi

chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Cục quản lý đất đai Australia- DOLA).(Nguyễn Đình Bồng, 2006).

*Tại Trung Quốc

Việc tư hữu đối với đất đai không được thừa nhận ở Trung Quốc. Ngay

sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949 thì quyền

sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất

phần lớn đều bị quốc hữu hóa dưới một hệ thống kinh tế kế hoạch Xã hội chủ

nghĩa (XHCN). Nhà nước Trung Quốc là người đại diện cho toàn dân và có

toàn quyền của một chủ sở hữu.

Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, các tổ chức, cá

nhân không được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng

đất đai dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy có thể nói ở Trung Quốc lúc bấy

giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để họ có thể trao

đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là việc sử dụng đất đai không hiệu

quả và trở nên lãng phí. Chính vì quy định này nó đi ngược lại với quy luật

khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội nên chỉ có hiệu lực trong một

thời gian ngắn. Đất đai trên thực tế vẫn được người SDĐ tiến hành trao đổi

đất đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, ở Trung Quốc thị trường đất đai

“không chính thức” – còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động

đã bắt đầu xuất hiện. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho

thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo

đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này.

Giá đất ở Trung Quốc không ngừng tăng do tốc độ tăng trưởng kinh tế

cao và nhu cầu về bất động sản lớn. Vào cuối những năm 1980, hệ thống kinh

tế thị trường ở Trung Quốc được thiết lập đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ

“giao”. Các cá nhân, tổ chức được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất

nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông

thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có

thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá và người sử

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai khi đã có được QSDĐ.

Có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng QSDĐ, đó là: đã hoàn

thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ

vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít

nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với

điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu.

Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn

quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc

thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, trong 15 ngày kể từ ngày ký

hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng

quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

và giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng

nhà nước.

Về giá cả: Nhà nước không can thiệp và cũng không có quy định nào

của pháp luật xác định cụ thể giá chuyển nhượng mà giá chuyển nhượng do

bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận với nhau. Tuy

nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi

ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong

trường hợp này. Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong

chuyển nhượng QSDĐ.

1.4.2. Tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.4.2. 1. Cơ sở hình thành, phát triển công tác chuyển QSDĐ ở Việt Nam

Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta đó là đất đai

thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên trên thực

tế thì đất đai lại không do Nhà nước chiếm hữu, sử dụng mà tổ chức, hộ gia

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đình, cá nhân (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) được Nhà nước giao

đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài.

Trong thời hạn sử dụng đất thì người sử dụng đất được chuyển quyền sử

dụng đất theo quy định của Nhà nước.

Cùng với nền kinh tế, xã hội có sự phát triển nhanh chóng, sự tác động

của cơ chế kinh tế thị trường đến thực tế cuộc sống đã làm cho quan hệ đất

đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai

1993 chưa có quy định trong khi đó nhiều vấn đề lịch sử vẫn còn chưa được

xử lý. (Đỗ Thị Lan & cs, 2007)

Luật đất đai năm 1998 Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 1993

ra đời đã có những quy định mới bổ sung, trong đó có những quy định mới về

quyền của người sử dụng đất như bổ sung thêm quyền cho thuê lại QSDĐ,

quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp,

cho thuê lại QSDĐ, góp vốn được áp dụng cho cả các tổ chức, hộ gia đình, cá

nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu

tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm. Riêng tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế

chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ.

Luật đất đai lại được tiếp tục sửa đổi, bổ sung tại Quốc hội khoá X, kỳ

họp thứ 9 ngày 29/6/2001 khi Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung

một số điều của Luật Đất đai. Trong đó, một số vấn đề về liên quan đến công

tác chuyển QSDĐ đã được Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung như sau:

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được phép thực hiện thế chấp giá trị

QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ,

tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng

được phép hoạt động tại Việt Nam. Với quy định này đồng nghĩa với việc

người sử dụng đất được đến các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài,

chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

100% vốn nước ngoài để thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ của mình.

Tuy nhiên, sau 3 năm thực hiện cho thấy Luật Đất đai sửa đổi 2001 vẫn

còn bộc lộ những điểm hạn chế, thiếu sót. Vì vậy, cần thiết phải có sự sửa đổi,

bổ sung Luật Đất đai 1993 với mục đích nhằm góp phần tháo gỡ những

vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của

pháp luật, đồng thời, thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách

của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới.

Chính vì lẽ đó mà tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam khóa XI đã thông qua Luật Đất đai năm 2003 và bắt đầu có

hiệu lực từ ngày 01/7/2004. Nhiều vấn đề liên quan đến QSDĐ của hộ gia

đình, cá nhân đã được kế thừa tại Luật Đất đai năm 2003 đồng thời bổ sung

thêm quyền của người sử dụng đất đó là quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia

đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê.Người sử đụng đất khi thực

hiện quyền chuyển nhượng không quy định về các điều kiện hạn chế và quyền

thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm được bổ sung để người

sử dụng đất thực hiện các quyền của mình thuận lợi hơn.

Và đến khi Luật đất đai 2013 bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014

và cho đến nay vẫn đang có hiệu lực được xem là một bước tiến trong chính

sách quản lý về đất đai, sử dụng đất đai của Nhà nước với những quy định đầy

đủ, rõ ràng và chặt chẽ hơn về các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Cụ

thể, quyền SDĐ của các hộ gia đình, cá nhân bao gồm: “Quyền chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế

chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ”. (Luật Đất đai, 2013)

1.4.2.2. Thực tiễn tình hình thực hiện hoạt động chuyển nhượng, tặng cho,

thừa kế QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

Có thể nói quyền sử dụng đất ở nước ta được bắt đầu hình thành và

phát triển chính thức kể từ khi Luật đất đai năm 1993 ra đời. Do mới hình

thành và phát triển nên các hoạt động liên quan đến các quyền của người sử

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dụng đất vẫn còn ít, các quan hệ chủ yếu thông qua hình thức dân sự.

Tuy nhiên, trong những giai đoạn về sau Nhà nước đã trao quyền sử

dụng đất bằng nhiều hình thức giao đất, cho thuê đất khác nhau cho các hộ gia

đình và các quy định về giao đất, cho thuê đất cũng ngày càng được hoàn

thiện. Chính vì thế đã góp phần làm cho thị trường QSDĐ với các giao dịch

về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,

thế chấp, bảo lãnh, góp vốn ngày càng phát triển. Quyền của người sử dụng

ngày càng được mở rộng trong các quy định của pháp Luật Đất đai. Trong đó,

các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ với xu thế ngày càng

phát triển cũng đã có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ. (Nguyễn

Đình Bồng, 2006)

- Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực

sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông

nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất chủ động đầu tư,

năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân

sách Nhà nước. Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng

100.000 đến 200.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông

qua con đường chuyển nhượng QSDĐ. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn

một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có

điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông

thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan

nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp.

- Về tình hình tặng cho, thừa kế QSDĐ: Tặng cho, thừa kế QSDĐ

diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ

quan Nhà nước. Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều

cho rằng việc tặng cho, thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình tặng cho

nhau, tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần

phải khai báo với cơ quan nhà nước. Chính vì nguyên nhân đó đã dẫn đến

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nhiều tranh chấp giữa những người được tặng cho, thừa kế QSDĐ.

1.5. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai tại tỉnh Vĩnh Phúc.

Là một tỉnh thuộc khu vực Đồng Bằng Sông Hồng của Việt Nam, sự

phát triển của tỉnh Vĩnh Phúc so với các thành phố khác vẫn chưa thực sự

tương xứng với tiềm năng của vùng. Mặc dù vậy, để phát triển các ngành kinh

tế phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung hiện nay thì việc sử

dụng đất của tỉnh đang ngày một gia tăng và ngày càng nhận được nhiều sự

quan tâm của các cấp, các ngành. Theo báo cáo cuối năm cuối năm 2018 của

sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, dự án đo đạc, lập bản đồ địa

chính huyện Lập Thạch đã được triển khai và thực hiện xong đối với 20/20

xã, thị trấn trên địa bàn huyện.

Công tác quản lý đất đai tiếp tục được quan tâm. Công tác thu hồi đất,

giao đất, bồi thường GPMB, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp

GCNQSDĐ lần đầu cho các hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo quy định.

Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất các cấp trên địa bàn tỉnh cơ bản đã được triển khai lập và phê duyệt và đã

được thực hiện xong trước tháng 7/2018 theo quy định của Luật Đất đai. (Sở Tài

nguyên & môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, 2018).

Theo tinh thần Nghị quyết số 07/NQ-QH và Nghị quyết số 30/NQ-QH

của Quốc hội, công tác chỉ đạo, thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất lần đầu cho các chủ sử dụng đất trên địa bàn toàn tỉnh đã hoàn thành đối

với hầu hết các loại đất chính.

Đặc biệt có sự biến động lớn trong công tác chuyển quyền sử dụng

đất của tỉnh nói chung. Người dân thực hiện việc chuyển quyền tương đối

nhiều, nhưng chủ yếu là chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp

quyền sử dụng đất.

1.6. Sơ lược về tình hình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử

dụng đất tại huyện Lập Thạch

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Huyện Lập Thạch có 20 đơn vị hành chính trong đó có 18 xã và 02 thị trấn với tổng diện tích tự nhiên là 173,10 km2, huyện Lập Thạch đã được đo

đạc bản đồ địa chính đối với đất Lâm nghiệp, đất ở, đất nông nghiệp theo lưới

tọa độ quốc gia với tỷ lệ 1/2000. (UBND huyện Lập Thạch, 2018)

Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Lập Thạch kể

từ khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đã đạt được nhiều thành tựu

góp phần thúc đẩy đầu tư, phát triển nền kinh tế và ổn định chính trị - xã hội.

Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy vẫn còn nhiều bất cập, thiếu sót trong công tác

quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh và cần được đánh giá, làm rõ

nguyên nhân, đề ra những giải pháp khắc phục để công tác quản lý và sử dụng

đất đi vào nề nếp, ổn định và nâng cao hơn nữa năng lực quản lý, công tác cấp

GCNQSD đất, công tác chuyển quyền sử dụng đất trong đó có công tác

chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ trên địa bàn.

Được sự chỉ đạo của cấp trên thì UBND tỉnh Vĩnh Phúc cũng đã ra

Quyết định số 890/QĐ-UBND ngày 18 tháng 4 năm 2018 của UBND tỉnh

Vĩnh Phúc về việc công bố thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết

của UBND cấp huyện; UBND cấp xã thuộc phạm vi, chức năng quản lý của

ngành tài nguyên và môi trường. Có thể nói tình hình chuyển QSDĐ dưới

hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế trên địa bàn huyện Lập Thạch

diễn ra khá sôi động, thực hiện nhanh gọn, hoàn thành thủ tục và được giải

quyết theo đúng quy định của pháp luật. Chính vì vậy mà công tác chuyển

nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trong thời gian qua trên địa bàn

huyện Lập Thạch đã đạt được nhiều kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng

được nhu cầu của nhân dân.

Giai đoạn từ năm 2016 -2018, công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa

kế QSDĐ diễn ra trên địa bàn huyện Lập Thạch đã đạt kết quả khá cao. Nổi

trội là các xã, thị trấn như: thị trấn Lập Thạch, xã Xuân Hòa, xã Sơn Đông có

kết quả khá tốt. Trong đó, thị trấn Lập Thạch có số lượng hồ sơ chuyển

nhượng, tặng cho, thừa kế quyền đạt cao nhất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Cụ thể kết quả được thể hiện qua bảng số liệu 1.1 như sau:

Bảng 1.1. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016-2018

Tên xã, thị trấn Năm 2016 Năm 2017

STT 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

208 71 49 138 111 72 56 139 155 76 329 26 63 58 77 38 48 68 116 164 2062 Bắc Bình Quang Sơn Hợp Lý Thái Hòa Thị trấn Hoa Sơn Liễn Sơn Liên Hòa Xuân Hòa Tử Du Ngọc Mỹ Thị trấn Lập Thạch Vân Trục Xuân Lôi Đồng Ích Tiên Lữ Đình Chu Bàn Giản Văn Quán Sơn Đông Triệu Đề Tổng 183 108 58 135 101 101 69 246 169 124 265 22 32 95 46 67 57 73 207 139 2297 Năm 2018 134 124 82 162 136 127 181 365 190 176 375 43 80 237 94 116 97 126 210 170 3225

(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Lập Thạch)

1.7. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài

- Tạp chí Cộng Sản: “Công tác quản lý đất đai – những vấn đề đang đặt

ra” thì quản lý nhà nước về đất đai được xem là nhu cầu khách quan, là công

cụ bảo vệ và điều tiết các lợi ích gắn liền với đất đai, và quan trọng nhất là

bảo vệ chế độ sở hữu về đất đai. Và để làm được nhiệm vụ này thì cần phải

đổi mới công tác quản lý nhà nước để đáp ứng các yêu cầu quản lý và tương

xứng với điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước trong từng giai đoạn.

Tại tạp chí này đã đề cập đến những thành tựu quan trọng đạt được trong công

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tác quản lý đất đai, kết quả của công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ sau khi

tiến hành điều tra, thống kê, kiểm kê đất đai và những bất cập, tồn tại của

công tác này, đồng thời cũng nêu ra những giải pháp để giải quyết hiệu quả

những bất cập mới trong công tác quản lý đất đai trong thời gian tới (Phùng

Văn Nghệ).

- “Quản lý nhà nước về đất đai”, NXB Nông Nghiệp Hà Nội. Trong

cuốn sách, các tác giả nêu lên một số vấn đề lý luận về quản lý nhà nước về

đất đai và bộ máy quản lý nhà nước về đất đai. Tác giả đã làm rõ cơ sở pháp

lý về hoạt động quản lý đất đai, như: Một số quy định về lập quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất; Một số quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất; Quản lý việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Thống kê, kiểm kê

đất đai; quản lý giám sát việc thực hiện quyền của người sử dụng đất; Thanh

tra kiểm tra việc chấp hành các quy định của Pháp luật về đất đai; Giải quyết

tranh chấp đất đai. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

- Bài nghiên cứu trao đổi “Tiếp cận giải quyết vấn đề “quyền sở hữu đất

đai” ở nước ta hiện nay” trên Tạp chí cộng sản điện tử ngày 06/12/2013: Nội

dung đề cập đến các vấn đề như: Chế độ sở hữu đất đai là cơ sở của mọi quan

hệ về đất đai, quyền sở hữu đất đai là do người sở hữu đất đai nắm giữ, đây là

quyền lợi đặc biệt không có người thứ hai và được pháp luật nhà nước bảo hộ.

Chế độ sở hữu đất đai có thể chia thành hai loại lớn là chế độ công hữu đất đai

và chế độ tư hữu đất đai. Quyền sở hữu đất đai có thể chia nhỏ ra thành các

quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền thu lợi, quyền định đoạt. (Trần

Kim Chung, 2013)

- “Quản lý nhà nước đối với quy hoạch sử dụng đất đai trên địa bàn huyện

Phúc Thọ, Hà Nội” và luận văn thạc sỹ Trường Đại học Thương mại của tác giả

Nguyễn Đức Quý (2014), “Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Sóc

Sơn, thành phố Hà Nội”. Hai công trình đều tập trung nghiên cứu về vấn đề văn bản

pháp lý quản lý nhà nước về đất đai, thủ tục hình thức văn bản đăng ký chuyển

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

quyền sử dụng đất trên địa bàn khác nhau thuộc hai huyện của thành phố Hà Nội.

Các tác giả đã chỉ rõ được thực trạng quản lý nhà nước về đất đai, đánh giá được

những thành tựu và hạn chế, nguyên nhân của những hạn chế từ đó làm cơ sở cho

định hướng và những giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý đất đai tại địa phương.

(Nguyễn Hữu Hoan, 2014)

- “Nghiên cứu sự biến động đất nông nghiệp do ảnh hưởng của quá trình

công nghiệp hóa và đô thị hóa huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội”, luận văn thạc

sỹ, Trường Đại học Khoa học tự nhiên. Tác giả đã nghiên cứu đặc điểm tự nhiên,

kinh tế - xã hội của huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội, nghiên cứu tình hình thủ

tục đăng ký quyền sử dụng đất nông nghiệp và phân tích sự biến động đất nông

nghiệp do ảnh hưởng của quá trình công nghiệp hóa - đô thị hóa ở huyện Sóc Sơn;

dự báo sự biến động diện tích đất nông nghiệp đến năm 2020, chỉ ra những hạn

chế khó khăn trong việc đăng ký chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp từ đó đề

xuất giải pháp bảo vệ và sử dụng hiệu quả tài nguyên đất nông nghiệp. (Dương

Thị Thơm, 2012)

- Luận văn Thạc sĩ “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp tăng

cường hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch,

tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2010 – 2014”. Luận văn đề cập đến các vấn đề như

hình thức chuyển quyền sử dụng đất; thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng

đất. Thông qua phương pháp nghiên cứu và điều tra số liệu tác giả đã đánh giá

đưa ra những khó khăn hạn chế từ đó đề xuất giải pháp khắc phục những hạn

chế đó. (Nguyễn Thị Mai, 2014)

1.8. Kết luận rút ra từ Tổng quan tài liệu

Có thể nói, một trong những bước ngoặt quan trọng nhất liên quan đến

lĩnh vực đất đai đó là sự ra đời của Luật đất đai 2013. Luật Đất đai năm 2013

có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều so với Luật Đất đai năm

2003 và đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong

quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Đây là một đạo luật quan trọng và

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được

sự quan tâm rộng rãi của nhân dân. Bên cạnh việc kế thừa những quy định của

Luật đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã có những điểm mới quan

trọng và được hướng dẫn thi hành theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày

15/5/2014 và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ.

Nổi bật và đáng chú ý nhất trong những điểm mới của Luật Đất đai

năm 2013 liên quan đến công tác chuyển quyền SDĐ nói chung và công tác

chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ nói riêng đó là việc thành lập Văn

phòng đăng ký đất đai một cấp và phân quyền cấp giấy chứng nhận.

Cụ thể tại Điểm a, b Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-

CP ngày15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của

Luật Đất đai quy định: “Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công

trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành

lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa

phương” và “Văn phòng đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã,

thành phố thuộc tỉnh”; tại Khoản 5 Điều 5 quy định: “Văn phòng đăng ký đất đai

phải được thành lập hoặc tổ chức lại trước ngày 31 tháng 12 năm 2015”.

Vĩnh Phúc là một trong số những tỉnh đi đầu cả nước trong việc thực

hiện đề án thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp và đã thành lập Văn

phòng đăng ký đất đai một cấp vào cuối năm 2014 với 9 chi nhánh tại 9

huyện, thành thị và 01 Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh phúc nằm trong

Sở Tài nguyên & Môi trường tỉn Vĩnh Phúc. Việc thành lập Văn phòng đăng

ký đất đai một cấp đã khắc phục được nhiều tồn tại trong quá trình thực hiện

nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trước đây và nâng cao

hơn nữa chất lượng thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất trong đó có công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các hộ gia

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đình, cá nhân sau khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất và bảo đảm sự

thống nhất trong thực hiện với sự quản lý, điều hành tập trung có tính chuyên

nghiệp hơn.

Song song cùng với quy định nêu trên, Luật Đất đai năm 2013 và 02

Nghị định hướng dẫn cũng đã có quy định về việc phân quyền cấp giấy chứng

nhận QSDĐ. Theo đó, đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký

đất đai trong đó có tỉnh Vĩnh Phúc thì Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ

quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài

sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở

hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trong trường

hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử

dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Với điểm mới trong quy định này thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng

nhận QSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện chuyển quyền SDĐ

thuộc thẩm quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường chứ không còn thuộc

thẩm quyền của UBND cấp huyện như quy định tại Luật Đất đai năm 2003.

Với những quy định mới được xem là bước ngoặt quan trọng trong

chính sách về pháp luật đất đai nêu trên đã nâng cao chất lượng, hiệu quả

trong công tác thực hiện thủ tục đăng ký, cấp GCN của các hộ gia đình, cá

nhân sau khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. Việc tiếp nhận và giải

quyết hồ sơ chuyển quyền SDĐ của các hộ gia đình, cá nhân được thực hiện

tại Văn phòng Đăng ký đất đai các Chi nhánh đã góp phần rút ngắn thời gian

thực hiện thủ tục hành chính về đất đai.

UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã ban hành Quyết định công bố thủ tục hành

chính thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện; UBND cấp xã

thuộc phạm vi, chức năng quản lý của ngành tài nguyên và môi trường. Trong

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đó thời gian giải quyết thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản

gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá

10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 20 ngày

làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều

kiện kinh tế - xã hội khó khăn. Có thể nói, thời gian thực hiện thủ tục hành

chính về đất đai đã được rút ngắn hơn rất nhiều so với trước đây tạo điều kiện

cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình một cách nhanh

chóng và thuận lợi hơn. Từ đó góp phần làm cho công tác chuyển quyền sử

dụng đất trên địa bàn tỉnh nói chung và trên địa bàn huyện Lập Thạch nói

riêng ngày càng được đẩy mạnh.

Luật Đất đai năm 2013 là một bước tiến bộ trong chính sách quản lý về

đất đai, sử dụng đất đai của nhà nước quy định đầy đủ, rõ ràng và chặt chẽ hơn

các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tuy nhiên trong thực tế thi hành

Luật Đất đai còn một số tồn tại vướng mắc có ảnh hưởng đến quyền lợi của

người sử dụng đất như sau:

- Về quy định của Luật Đất đai đối với thời hạn sử dụng đất và gia hạn

thời hạn sử dụng đất: Trên thực tế quy định về thời hạn sử dụng đất không đạt

được ý nghĩa vì rất nhiều người dân chưa sử dụng hết thời hạn sử dụng đất được

Nhà nước giao đã chuyển nhượng lại cho người khác; cũng rất ít trường hợp khi

thời hạn sử dụng đất đã hết mà người dân đến cơ quan có thẩm quyền xin gia

hạn thời hạn sử dụng đất.

- Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Khoản 1 Điều 166 Luật

Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất: “được cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất”. Đây là quyền của người sử dụng đất, nhưng trên thực tế quyền này

của người sử dụng đất bị xem như là nghĩa vụ. Để được cấp giấy chứng nhận

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải qua nhiều thủ tục phức tạp, vì vậy

dẫn đến tiến độ triển khai việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhìn

chung còn chậm làm ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất trong việc

thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế.

Như vậy việc thực hiện các hoạt động liên quan đến công tác chuyển

nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tuy đã được pháp luật quy định

song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và

hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan

chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực,

đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn

chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng QSDĐ. Do những tồn tại

nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác

động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân.

Chương 2

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu

Là hoạt động liên quan đến công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại huyện Lập Thạch – tỉnh

Vĩnh Phúc, các văn bản pháp quy, các quy định của pháp luật xung quanh vấn

đề này.

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu

Thực trạng hoạt động liên quan đến công tác chuyển nhượng, tặng cho,

thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân của huyện Lập Thạch,

tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2016 – 2018.

Khu vực trung tâm: thị trấn Lập Thạch, thị trấn Hoa Sơn

Khu vực gần trung tâm: xã Xuân Hòa

Khu vực xa trung tâm: xã Sơn Đông, xã Quang Sơn

2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu

2.2.1. Địa điểm nghiên cứu

Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc

2.2.2. Thời gian nghiên cứu

Từ tháng 1/2019 đến tháng 1/2020.

2.3. Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1: Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và thực trạng

công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Lập Thạch

* Điều kiện tự nhiên

- Vị trí địa lý

- Địa hình, địa mạo

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- Khí hậu

- Thủy văn

- Thổ nhưỡng

- Các tài nguyên khác

* Điều kiện kinh tế - xã hội

- Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

- Thực trạng phát triển kinh tế

- Dân số, lao động và việc làm

- Văn hóa xã hội

- Tình hình xây dựng cơ sở hạ tầng

* Đánh giá thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên

địa bàn huyện Lập Thạch

- Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2018.

- Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai.

Nội dung 2: Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lập

Thạch giai đoạn 2016 – 2018

- Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ

của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 –

2018 theo từng hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ.

- Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ

của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 –

2018 theo từng năm.

- Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ

của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 –

2018 theo từng loại đất.

Nội dung 3: Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền

sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

giai đoạn 2016 – 2018 thông qua ý kiến của cán bộ quản lý và người dân

- Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ của các

hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018

thông qua ý kiến của cán bộ quản lý;

- Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ của các

hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018

thông qua ý kiến của người dân;

+ Đánh giá chung công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ của

các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018

thông qua ý kiến của người dân

+ Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân

trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018 thông qua ý kiến của

người dân

+ Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân trên

địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018 thông qua ý kiến của người

dân

+ Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân trên địa

bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018 thông qua ý kiến của người dân

- Đánh giá sự hài lòng của người dân về công tác giải quyết các thủ tục

liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ;

Nội dung 4: Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp

khắc phục trong công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử

dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai

đoạn 2016 – 2018

- Đánh giá những thuận lợi và khó khăn, tồn tại trong công tác chuyển

nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- Đề xuất một số giải pháp khắc phục.

2.4. Phương pháp nghiên cứu

2.4.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp

- Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc: Thu thập các tài liệu số

liệu về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn

tỉnh Vĩnh Phúc trong năm 2018; của huyện Lập Thạch và 20 xã, thị trấn giai

đoạn 2016 – 2018.

- Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh

Phúc: Thu thập các tài liệu, số liệu về công tác quản lý sử dụng đất của

huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2016 – 2018 và các văn bản

pháp luật có liên quan.

- Chi cục Thống kê huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc: Thu thập các

báo cáo về tình hình phát triển kinh tế, xã hội của huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh

Phúc giai đoạn năm 2016 – 2018.

- Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc: Thu

thập các số liệu, tài liệu có liên quan tới công tác chuyển nhượng, tặng cho,

thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện

giai đoạn năm 2016 – 2018 và các văn bản pháp luật có liên quan.

2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Số liệu thu thập được từ phiếu điều tra đối với 02 nhóm đối tượng:

- Nhóm cán bộ quản lý: Phát phiếu điều tra và phỏng vấn trực tiếp các

cán bộ trực tiếp thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử

dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện để từ đó đánh giá

được những khó khăn, tồn tại trong công tác này. Phỏng vấn 20 người (10 cán

bộ Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Lập Thạch và phòng Tài nguyên và

môi trường huyện Lập Thạch; 10 cán bộ địa chính xã, thị trấn).

- Nhóm các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu: Phát phiếu

điều tra và phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân đã từng thực hiện việc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện để

biết được những khó khăn, vướng mắc, tâm tư nguyện vọng của người dân

trong việc thực hiện các thủ tục về chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền

sử dụng đất.

Để có kết quả điều tra tốt nhất, có thể chọn khu vực nghiên cứu theo

vùng như sau:

Chọn 2 xã (xã Quang Sơn – phía bắc của huyện, xã Sơn Đông – phía

nam của huyện) là 2 xã có vị trí xa trung tâm huyện nhất; 2 thị trấn là trung

tâm huyện (thị trấn Lập Thạch, thị trấn Hoa Sơn) và 1 xã vùng ven của huyện

(xã Xuân Hòa).

Chọn ngẫu nhiên các hộ gia đình, cá nhân tại các xã, thị trấn trong khu vực

nghiên cứu trên địa bàn huyện, tiến hành điều tra bằng các phiếu điều tra và phỏng

vấn trực tiếp đối với 5 xã, thị trấn với tổng số là 100 hộ (20 hộ/xã, thị trấn).

Nội dung điều tra là các câu hỏi liên quan đến những quy định chung về

công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ và sự hài lòng, ý kiến của

người dân về công tác giải quyết các thủ tục liên quan đến công tác chuyển

nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ trên địa bàn.

2.4.3. Phương pháp thống kê, so sánh

Đây là phương pháp quan trọng trong quá trình thực hiện đề tài nhằm

thông qua các số liệu sẵn có, các số liệu thu thập, tổng hợp được để lựa chọn

các số liệu hợp lý có cơ sở khoa học và đúng với thực tế khách quan.

Các thông tin thu thập thông qua phỏng vấn được xử lý chủ yếu theo

hướng định tính. Thông tin thu được từ điều tra xã hội học được xử lý chủ yếu

theo hướng định lượng thông qua thống kê mô tả bằng phần mềm Excel. Hệ

thống hóa các kết quả thu được thành thông tin tổng thể, để từ đó tìm ra

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

những nét đặc trưng, những tính chất cơ bản của đối tượng nghiên cứu.

2.4.4. Phương pháp chuyên gia

Trong quá trình thực hiện luận văn, tổ chức hội thảo, trao đổi thông tin với

các chuyên gia có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực đăng ký đất đai trao đổi về

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cách nhìn nhận, đánh giá cũng như những gợi ý theo yêu cầu đề tài.

Chương 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1. Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế- xã hội và sử dụng đất của huyện

Lập Thạch

3.1.1. Đặc điểm tự nhiên của huyện Lập Thạch

3.1.1.1. Vị trí địa lý

Lập Thạch là huyện miền núi nằm ở phía Tây Bắc của tỉnh Vĩnh Phúc

với tổng diện tích tự nhiên là 17223,08 ha, dân số trung bình năm 2018 là

128.758 người, mật độ dân số 748 người/km2. Toàn huyện có 20 đơn vị hành

chính gồm 2 thị trấn và 18 xã (UBND huyện Lập Thạch, 2018), (Tổng cục

thống kê, niên giám thống kê tỉnh Vĩnh Phúc, 2018).

Huyện Lập Thạch cách trung tâm thành phố Vĩnh Yên 20 km. Với tọa

độ địa lý: 21010’ - 21030’ vĩ độ Bắc. 105030’ - 105045’ kinh độ Đông.

Phía Đông giáp huyện Tam Đảo và huyện Tam Dương

Phía Tây giáp huyện Sông Lô và thành phố Việt Trì tỉnh Phú Thọ.

Phía Nam giáp huyện Vĩnh Tường và một phần tỉnh Phú Thọ.

Phía Bắc giáp huyện Sơn Dương tỉnh Tuyên Quang và dãy núi Tam Đảo.

3.1.1.2 Đặc điểm tự nhiên

* Đặc điểm địa hình:

Huyện Lập Thạch có địa hình khá phức tạp, thấp dần từ Bắc xuống

Nam và bị chia cắt đa dạng, dốc dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam, thuộc

vùng núi thấp nhiều sông suối.

Huyện Lập Thạch nằm trên một địa tầng rất vững vàng với cấu tạo địa

tầng rất cổ. Khu vực xung quanh núi Sáng và các xã Bắc Bình, Hợp Lý, Liễn

Sơn, Quang Sơn ở hữu ngạn sông Phó Đáy có diện tích hàng chục km2 có

tuổi đại nguyên sinh. Địa bàn huyện có thể chia thành 3 tiểu vùng:

Tiểu vùng miền núi: Bao gồm 9 xã, thị trấn (Liễn Sơn, Quang Sơn,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Ngọc Mỹ, Bắc Bình, TT Hoa Sơn, Hợp Lý, Vân Trục, Xuân Hòa, Thái Hòa).

Độ cao trung bình so với mực nước biển từ 200 - 300m. Tiểu vùng này

thường bị chia cắt bởi độ dốc khá lớn (từ cấp II đến cấp IV), hướng dốc chính

từ Bắc xuống Nam và đất đai có độ phì khá, khả năng phát triển rừng còn khá

lớn. Với những điều kiện về địa hình và đất đai đó mà tiểu vùng này thích hợp với

các loại cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lâm nghiệp và chăn nuôi gia súc.

Tiểu vùng giữa: Bao gồm 8 xã, thị trấn (thị trấn Lập Thạch, Xuân Lôi,

Tiên Lữ, Tử Du, Liên Hòa, Bản Giản, Văn Quán, Đình Chu). Đặc điểm của

tiểu vùng này là thường có một số ít đồi thấp xen lẫn với đồng ruộng, độ dốc

cấp II đến cấp III. Đây là vùng chủ lực sản xuất lương thực cũng như rau màu

hàng hóa để phục vụ nội huyện và các địa phương lân cận do tiểu vùng này

chiểm chủ yếu đất trồng cây hàng năm (lúa, màu).

Tiểu vùng trũng ven sông: Bao gồm 3 xã (Đồng Ích, Sơn Đông, Triệu

Đề) với đặc điểm là thường bị ngập úng vào mùa mưa và đa phần là đất lúa 1

vụ do đó thích hợp cho việc vừa cấy lúa vừa nuôi trồng thủy sản.

* Địa chất khoáng sản:

Trên địa bàn huyện có các loại khoáng sản khác nhau như sau:

- Nhóm khoáng sản kim loại: Trên địa bàn huyện đã phát hiện nhiều

khoáng sản kim loại gồm đồng, vàng, thiếc, sắt.

- Nhóm khoáng sản nhiên liệu: ở Văn Quán đã được thăm dò than bùn,

qua đánh giá về chất lượng thì có chất đốt và có thể khai thác làm phân bón.

- Nhóm vật liệu xây dựng gồm:

+ Một số vùng thuộc các xã Văn Quán, Triệu Đề, Xuân Lôi có trữ

lượng cát sỏi bậc thềm lớn. Tuy nhiên cát sỏi ở đây không tốt như ở lòng

sông, vẫn còn bị lẫn sét, bột, nên chưa được khai thác.

+ Cát sỏi loại thạch anh, silic ở lòng sông Phó Đáy có độ cứng cao, độ

bám dính liên kết tốt.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

+ Đá xây dựng ở Ngọc Mỹ, Quang Sơn đã và đang được khai thác.

* Khí hậu:

Lập Thạch thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa với 4 mùa được chia

rõ rệt, nhiệt độ trung bình là 220C, số giờ nắng trung bình trong năm là 1.450

đến 1.550 giờ, lượng mưa trung bình 1.500-1.800mm/năm, độ ẩm trung bình

khoảng 84%. Do nước từ các dãy núi lớn như Tam Đảo, sông Phó Đáy trút

vào đồng chiêm nên có mưa nhiều vào mùa hè và thường gây úng lụt vùng

trũng, nhiều khi tràn ngập ra cả các tuyến đường liên huyện, liên xã gây cô

lập một số cụm dân cư tại các xã. Khí hậu vào mùa đông thì khô hanh thậm

chí gây hạn hán tại nhiều vùng đồi, núi trên địa bàn huyện.

* Tài nguyên đất:

Huyện Lập Thạch gồm 3 nhóm đất canh tác chính, đó là:

- Nhóm đất bạc màu trên phù sa cổ tập trung ở phía Nam và giữa huyện

có sản phẩm feralit, chiếm khoảng 9,46% tổng diện tích tự nhiên.

- Nhóm đất phù sa tập trung ở những xã phía Nam và một số xã phía

Đông của huyện, ven Lập Thạch, Sông Phó Đáy, chiếm 7,25% tổng diện tích

tự nhiên.

- Đất đồi núi: tập trung ở phía Bắc và giữa huyện, chiếm khoảng

24,86% tổng diện tích tự nhiên (Tổng cục thống kê, niên giám thống kê tỉnh

Vĩnh Phúc, 2018).

3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội

3.1.2.1 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

* Khu vực kinh tế nông nghiệp:

Sản xuất nông nghiệp của huyện Lập Thạch trong thời gian qua đã có

những bước chuyển biến tích cực, nhất là trong sản xuất và chăn nuôi. Cụ thể:

- Sản xuất nông nghiệp: Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong nông

nghiệp, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được các cấp, các ngành trên địa

bàn huyện tích cực chỉ đạo và đây được xác định là một trong nhiệm vụ trọng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tâm của huyện. Các tiến bộ khoa học kĩ thuật, các loại cây con giống mới có

năng suất cao, chất lượng tốt được các cấp, các ngành tập trung chỉ đạo đưa

vào sản xuất, xây dựng nhiều mô hình, chỉ đạo thâm canh tăng vụ, có các

chính sách khuyến khích, tạo điều kiện nông dân phát triển sản xuất. Chính vì

vậy đã tạo ra nhiều chuyển biến tích cực trong sản xuất nông nghiệp, tiềm

năng lao động, khai thác có hiệu quả hơn nữa tiềm năng đất đai, năng suất,

sản lượng cây trồng hàng năm đều tăng.

- Ngành chăn nuôi: chăn nuôi từng bước trở thành sản xuất chính trong

sản xuất nông nghiệp do ngày càng nhận được nhiều sự quan tâm, nhiều mô

hình chăn nuôi đã đem lại hiệu quả kinh tế cao; nhiều giống gia cầm, gia súc

có năng suất, chất lượng cao được đưa vào chăn nuôi và mở rộng. Mặc dù khó

khăn do bị ảnh hưởng của dịch bệnh và khó khăn về nguồn thức ăn nhưng

chăn nuôi gia súc, gia cầm ở huyện Lập Thạch vẫn được giữ vững và phát

triển, chiếm tỷ trọng cao trong ngành nông nghiệp.

- Thủy sản: thuỷ sản ở Lập Thạch nhìn chung phát triển khá. Trong

những năm gần đây, diện tích ao hồ sẵn có đã được tập trung khai thác; thâm

canh được đẩy mạnh, những giống tốt có năng suất, chất lượng cao được đưa

vào nuôi trồng. Để thực hiện mô hình nuôi cá kết hợp, đảm bảo diện tích nuôi

trồng, huyện đã có chính sách hỗ trợ thực hiện việc chuyển đổi diện tích

ruộng trũng cấy lúa sang nuôi thuỷ sản hoặc kết hợp trồng lúa và nuôi trồng

thủy sản theo mô hình 1 lúa - 1 cá.

- Lâm nghiệp: Vì Lập Thạch là huyện miền núi, chính vì vậy mà rừng

đóng vai trò quan trọng trong khu vực phòng hộ, chống xói mòn, rửa trôi đất,

bảo vệ môi trường sinh thái. Gần như không còn diện tích đất trống có thể

phát triển lâm nghiệp, rừng phục hồi nhanh do trong những năm qua, công tác

trồng, chăm sóc, khoanh nuôi bảo vệ rừng đã được thực hiện tốt. Tình trạng

phá rừng, cháy rừng đã hạn chế đến mức thấp nhất. Ý thức của người dân về

công tác trồng và chăm sóc, bảo vệ rừng cũng ngày càng được nâng cao do

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

huyện đã làm tốt công tác tuyên truyền đến người dân.

* Khu vực kinh tế công nghiệp:

Khu vực kinh tế công nghiệp trên địa bàn huyện trong những năm qua

đã có những chuyển biến rõ nét, cơ cấu kinh tế đã có sự chuyển dịch tích cực.

Mức thu hút đầu tư vào địa bàn tăng đáng kể do huyện đã áp dụng linh hoạt

các cơ chế chính sách của tỉnh và cải cách từng bước thủ tục hành chính, đồng

thời tập trung cao cho công tác giải phóng mặt bằng. Việc phát triển công

nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và ngành nghề nông thôn luôn được Đảng và

chính quyền huyện quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo và coi đây là lĩnh vực đột phá

của chuyển dịch cơ cấu kinh tế.

Nhiều cơ sở vật chất được tạo ra, cải thiện và nâng cao năng lực phục

vụ trực tiếp đời sống vật chất tinh thần của nhân dân nhờ có các chương trình

đầu tư phát triển, góp phần thay đổi bộ mặt nông thôn của huyện.

Nhiều công trình như các trụ sở UBND các xã thị trấn, trường học các

cấp, trạm y tế, công trình thuỷ lợi,…trên địa bàn huyện đã được tiến hành xây

dựng mới; đồng thời cũng trong giai đoạn vừa qua mọi nguồn vốn đã được

tận dụng và huy động nội lực để phát triển mạng lưới giao thông.

* Khu vực kinh tế thương mại - dịch vụ:

Trong những năm qua, hoạt động trên lĩnh vực thương mại - dịch vụ đã

có bước phát triển khá, với sự tham gia tích cực của nhiều thành phần kinh tế.

- Về thương mại: Hoạt động kinh doanh thương mại có bước phát triển

và mở rộng ở cả khu vực thị trấn và nông thôn. Yêu cầu của sản xuất và nhu cầu

đời sống được đáp ứng bởi có một thị trường hàng hoá sôi động, phong phú. Sức

mua ngày càng tăng, nhất là đối với nhóm hàng nông sản, thực phẩm.

- Hoạt động dịch vụ vận tải: Dịch vụ vận tải có bước phát triển, khối

lượng luân chuyển hàng hoá tăng. Nhu cầu vận chuyển hành khách và hàng

hoá được đáp ứng do có rất nhiều các hoạt động dịch vụ vận tải: Có 2 tuyến

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

xe buýt chạy trên địa bàn huyện đó là tuyến số 03, 06 với 30 lượt xe mỗi

tuyến đi đến mỗi ngày; nhiều tuyến xe khách chạy trên địa bàn huyện và hàng

trăm xe tải lớn nhỏ hoạt động.

- Dịch vụ bưu chính viễn thông có tốc độ phát triển nhanh và theo

hướng hiện đại (UBND huyện Lập Thạch, 2018).

3.1.2.2. Dân số và nguồn lực lao động

Dân số trung bình năm 2018 là 128.758 người, trong đó: Đô thị 13.987

người (chiếm 10,86% dân số toàn huyện), nông thôn 114.771 người (chiếm

89,14% dân số toàn huyện).

Mật độ dân số trung bình 748 người/km2. Dân cư phân bố không đồng

đều theo đơn vị hành chính. Mật độ dân số cao nhất là thị trấn Lập Thạch (1894 người/km2), thấp nhất là xã Vân Trục (389 người/km2).

Tổng số lao động trong độ tuổi năm 2018 là 69.745 người chiếm

54,12% tổng dân số. Trong đó lao động nông lâm nghiệp, thuỷ sản có 52.867

người chiếm 75,8%, lao động công nghiệp - xây dựng 7.925 người chiếm

11,36% còn lại là lao động thương mại - dịch vụ chiếm 12,84% với 8.953

người (Tổng cục thống kê, niên giám thống kê tỉnh Vĩnh Phúc, 2018).

3.1.3. Tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch

3.1.3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018.

Theo kết quả số liệu thống kê năm 2018 huyện Lập Thạch có tổng diện

tích đất tự nhiên 17223,08 ha, phân bố ở 18 xã và 02 thị trấn. Trong đó xã có

diện tích nhỏ nhất là thị trấn Hoa Sơn với tổng diện tích tự nhiên là 515,84 ha;

xã có diện tích lớn nhất là xã Ngọc Mỹ với diện tích 1552,29 ha.

Cơ cấu đất đai theo mục đích sử dụng đất năm 2018 của huyện Lập

Thạch như sau:

* Nhóm đất nông nghiệp: Diện tích đất nông nghiệp là 13990,42 ha,

chiếm 81,23%

* Nhóm đất phi nông nghiệp: Diện tích đất phi nông nghiệp là 3198,92

ha, chiếm 18,57% so với tổng diện tích đất tự nhiên của huyện.

* Nhóm đất chưa sử dụng: Nhóm đất chưa sử dụng có diện tích 33,75

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ha, chiếm 0,2% so với tổng diện tích đất tự nhiên của toàn huyện.

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Lập Thạch năm 2018

Mã STT Mục đích sử dụng Cơ cấu (%)

Tổng diện tích tự nhiên Đất nông nghiệp Đất sản xuất nông nghiệp

Đất lâm nghiệp

Đất nuôi trồng thuỷ sản Đất làm muối Đất nông nghiệp khác Đất phi nông nghiệp Đất ở

100 81,23 56,44 36,37 25,56 10,82 20,06 23,26 20,78 2,48 1,36 0,17 18,57 4,03 3,56 0,47 10,97 0,10 0,08 0,01 0,76 0,73 9,29 0,05 0,06 0,55

265,62 236,26 0,22 33,75 33,18 0,57 SON MNC PNK CSD BCS DCS NCS 1,54 1,37 0,20 0,19 2.6 2.7 2.7 3 3.1 3.2 3.3

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Diện tích (ha) 17223,08 NNP 13990,42 1 9719,85 SXN 1.1 6264,77 CHN 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm 4401,45 LUA 1.1.1.1 Đất trồng lúa 1863,32 HNK 1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác 3455,08 CLN 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm 4005,92 LNP 1.2 3578,74 RSX 1.2.1 Đất rừng sản xuất 427,18 RPH 1.2.2 Đất rừng phòng hộ RDD 1.2.3 Đất rừng đặc dụng 235,09 NTS 1.3 LMU 1.4 29,56 NKH 1.5 3198,92 PNN 2 694,06 OTC 2.1 613,32 ONT 2.1.1 Đất ở tại nông thôn 80,74 ODT 2.1.2 Đất ở tại đô thị 1889,16 CDG 2.2 Đất chuyên dùng 17,54 TSQ 2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan 13,03 CQP 2.2.2 Đất quốc phòng 2,35 2.2.3 Đất an ninh CAN 130,93 2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 125,05 2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 1600,27 CCC 2.2.6 Đất có mục đích công cộng 8,26 TON Đất cơ sở tôn giáo 2.3 10,01 TIN Đất cơ sở tín ngưỡng 2.4 95,33 NTD Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, 2.5 nhà tang lễ, NHT Đất song, ngòi, kênh, rạch, suối Đất có mặt nước chuyên dùng Đất phi nông nghiệp khác Đất chưa sử dụng Đất bằng chưa sử dụng Đất đồi núi chưa sử dụng Núi đá không có rừng cây ( Nguồn:Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Lập Thạch)

3.1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại huyện Lập Thạch

* Công tác triển khai thi hành Luật Đất đai

- UBND huyện Lập Thạch, Phòng Tài nguyên & Môi trường đã tổ

chức Hội nghị triển khai thi hành Luật đất đai 2013 và các Nghị định của

Chính Phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 và các thủ tục hành chính

liên quan trong lĩnh vực đất đai đối với Thủ trưởng các cơ quan, ban ngành

đóng trên địa bàn huyện, Chủ tịch UBND, cán bộ địa chính, cán bộ tư

pháp, Trưởng công an, trưởng các thôn dân cư của các xã, thị trấn trong

toàn huyện.

- Tổ chức tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật trên hệ thống đài

truyền thanh của huyện và toàn bộ hệ thống đài truyền thanh của các xã, thị

trấn với chuyên mục: " Toàn dân với Luật Đất Đai " phát liên tục với thời

lượng mỗi tuần 2 buổi, mỗi buổi 60 phút.

* Công tác quản lý địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa

giới hành chính

Toàn bộ ranh giới hành chính của huyện đã được rà soát cụ thể theo từng

tuyến theo đúng Chỉ thị 364/CT của Thủ tướng Chính phủ về việc xác định địa

giới hành chính các cấp trong phạm vi cả nước. Việc xác nhận các tuyến địa

giới trên thực địa được xác nhận bằng các mốc ranh giới và các điểm đặc trưng

được đo đạc định vị bằng máy GPS theo toạ độ nhà nước và có thống kê toạ độ

chi tiết.

Việc lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính trên địa bàn huyện, xây

dựng bản đồ địa giới hành chính tỷ lệ 1/50.000. Trên thực địa đường địa giới

hành chính chủ yếu chạy theo sống núi, sông suối, mương, đường bờ ruộng,

trên đó cắm các mốc địa giới: 01 mốc cấp tỉnh, 04 mốc địa giới hành chính

cấp huyện và 30 mốc địa giới hành chính cấp xã.

Toàn huyện có 20 đơn vị hành chính gồm 18 xã và 02 thị trấn với tổng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

diện tích tự nhiên 17223,08 ha (UBND huyện Lập Thạch, 2018).

* Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- UBND các xã, thị trấn trên địa bàn đã quan tâm đến việc thực hiện

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thực hiện nghiêm túc Nghị định số

42/2012/NĐ-CP của Chính phủ Về việc quản lý, sử dụng đất trồng lúa trên

địa bàn huyện Lập Thạch, chính vì vậy đã hạn chế tối đa việc việc chuyển

đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp để đảm bảo an

ninh lương thực.

- Tổ chức kiểm tra, rà soát và điều chỉnh, bổ sung phương án quy hoạch

sử dụng đất đã được phê duyệt của huyện và các xã, thị trấn cho phù hợp với

tình hình phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương.

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt được công khai

theo quy định của pháp luật. Một số xã, trên địa bàn huyện đã thực hiện công

khai việc giới thiệu địa điểm đầu tư, các quyết định thu hồi đất, giao đất, cho

thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư theo hướng xây dựng môi trường minh

bạch, bình đẳng trong việc tiếp cận quỹ đất cho đầu tư.

- Việc sử dụng đất của các tổ chức, đơn vị, các dự án sử dụng đất trên

địa bàn được thường xuyên tổ chức kiểm tra, rà soát, phát hiện và xử lý dứt

điểm tình trạng “Dự án treo” đảm bảo sử dụng hợp lý, hiệu quả quỹ đất hiện

có. Để phù hợp với điều kiện thực tế nhu cầu đất ở các xã, thị trấn, việc xét

duyệt điều chỉnh quy hoạch đất ở nông thôn được quan tâm thực hiện, thường

xuyên kiểm tra, rà soát, bảo đảm các quyết định giao đất, cho thuê đất; cho

phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất phải phù hợp với quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt (Phòng Tài nguyên và môi trường

huyện Lập Thạch, 2018).

* Công tác quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục

đích sử dụng đất

Công tác thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thường GPMB và cấp giấy chứng nhận QSDĐ trên địa bàn huyện được thực

hiện đúng pháp luật; UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp huyện

và 02 thị trấn Lập Thạch và Hoa Sơn; Quyết định phê duyệt phương án quy

hoạch sử dụng đất cấp xã giai đoạn 2011 – 2020 cho 18/18 xã.

Những tồn tại về đất đai đã được UBND huyện Lập Thạch chỉ đạo các

xã, thị trấn đẩy nhanh tiến độ giải quyết, tiếp tục thực hiện chính sách chi trả

đất dịch vụ cho người dân, đến nay đã giao đất cho phần lớn các hộ được thụ

hưởng đất dịch vụ trên địa bàn huyện.

* Công tác đăng ký QSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSD đất

Nhìn chung trên địa bàn huyện, công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận

QSDĐ lần đầu theo thẩm quyền đã cơ bản hoàn thành theo đúng tinh thần Nghị

quyết số 30/2012 của Quốc hội và UBND tỉnh Vĩnh Phúc cụ thể như sau: Đất

nông nghiệp, đến nay đã hoàn thành 100% chỉ tiêu kế hoạch với 27.475 giấy, với

tổng diện tích 7.412,5 ha; đất lâm nghiệp đã cấp được 5.516 giấy với tổng diện

tích 3.198,62 ha so với chỉ tiêu số giấy chứng nhận cần cấp đạt 90,08%, so với

chi tiêu diện tích cần cấp đạt 97,15 %; đất ở đã cấp được 34.172 giấy với tổng

diện tích 587,52 ha so với chỉ tiêu số giấy chứng nhận cần cấp đạt 98,73%, so

với chỉ tiêu diện tích cần cấp đạt 98,07 %. Diện tích đất ở, đất nông nghiệp trên

được cấp trên cơ sở bản đồ giải thửa 299 và trích đo địa chính thửa đất. Diện tích

đất lâm nghiệp trên được cấp trên cơ sở bản đồ địa chính mới đo vẽ tỷ lệ 1/2000.

Năm 2018 đã hoàn thiện việc đo đạc bản đồ địa chính ở tất cả các xã,

thị trấn trên địa bàn huyện. Văn phòng đăng ký đất đai, UBND các xã, thị trấn

tiến hành kiểm tra, rà soát và thực hiện cấp đổi GCNQSD đất cho các hộ gia

đình, cá nhân có nhu cầu chuyển sang mẫu giấy CNQSDĐ mới, chỉnh lý biến

động đất đai theo đúng quy định của pháp luật. Đồng thời, Văn phòng đăng

ký đất đai chi nhánh Lập Thạch tiến hành kiểm tra, rà soát và thực hiện việc

đăng ký cấp giấy đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chỉnh lý biến động đất đai theo đúng quy định của pháp luật.

* Công tác thống kê, kiểm kê đất đai.

Thực hiện Luật đất đai, UBND huyện Lập Thạch đã chỉ đạo phòng Tài

nguyên và Môi trường, UBND các xã, thị trấn trên địa bàn huyện thực hiện

nghiêm chỉnh công tác thống kê đất đai hàng năm, kiểm kê đất đai định kỳ (5

năm một lần) và đạt kết quả tốt.

Tính đến thời điểm điều tra, công tác kiểm kê đất đai và xây dựng bản

đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2015 trên địa bàn huyện đã được cơ quan chức

năng kiểm tra, nghiệm thu theo quy định; công tác thống kê đất đai năm 2016,

2017, 2018 cũng đã tổng hợp số liệu toàn huyện báo cáo sở Tài nguyên và

Môi trường đúng tiến độ đề ra.

* Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp

luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

Nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật

về đất đai đã được UBND các xã, thị trấn thực hiện nghiêm túc; chịu trách

nhiệm trước pháp luật trong trường hợp thiếu trách nhiệm để xảy ra hậu quả

nghiêm trọng do vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn.

Việc thi hành pháp luật về đất đai thường xuyên được tổ chức kiểm tra,

đặc biệt là đối với việc sử dụng đất của các dự án đầu tư; đảm bảo việc sử

dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của

các cơ quan hành chính, sự nghiệp, các doanh nghiệp nhà nước được giao đất.

* Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai

Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai được tăng

cường, đẩy mạnh. Các đơn thư tồn đọng được giải quyết dứt điểm kịp thời

đơn thư theo đúng quy định của pháp luật, góp phần ổn định an ninh chính

trị trị địa phương.

Chủ tịch UBND huyện, chủ tịch UBND các xã, thị trấn thực hiện việc

duy trì tiếp công dân 2 ngày/tháng (vào ngày mùng 10 và 20 hàng tháng) để

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

trực tiếp chỉ đạo công tác giải quyết đơn thư, khiếu nại, tố cáo theo quy định

của pháp luật; đồng thời khắc phục tình trạng chậm trễ, đùn đẩy trách nhiệm

trong giải quyết đơn thư; việc tổ chức hòa giải, đối thoại giữa người có đơn

thư với cơ quan hoặc người có quyết định hành chính hoặc hành vi hành

chính bị khiếu nại được coi trọng; ngày một hoàn thiện hơn công tác tiếp dân,

hướng dẫn đầy đủ các quy định của pháp luật cho người có đơn thư hoặc

những người đến trình bày, khiếu nại, tố cáo tại nơi tiếp công dân; số điện

thoại, hòm thư được công bố công khai để tiếp nhận các phát hiện, kiến nghị

của công dân.

Áp dụng các biện pháp xử lý theo quy định của pháp luật đối với

những trường hợp đơn thư khiếu nại đã được các cơ quan hành chính hoặc

Toà án nhân dân giải quyết theo đúng quy định của pháp luật, phù hợp với

thực tế mà người khiếu nại vẫn không chấp hành và có hành vi kích động,

gây mất trật tự công cộng.

3.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng

đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018

3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018 theo các hình thức chuyển quyền

3.2.1.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018

Bảng 3.2. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018

Đã giải quyết xong Chưa giải quyết xong Số trường Năm Trường Trường hợp đăng ký Tỷ lệ (%) Tỷ lệ (%) hợp hợp

645 579 89,77 66 10,23 2016

832 754 90,62 78 9,38 2017

1028 932 90,66 96 9,34 2018

2505 2265 90,42 240 9,58 Tổng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Nguồn: Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Lập Thạch)

Số liệu bảng 3.2 cho thấy:

Trong giai đoạn 2016-2018, trên địa bàn huyện Lập Thạch có tổng số

2.505 hồ sơ đăng ký chuyển nhượng QSDĐ, đã giải quyết xong 2.265 trường

hợp, chiếm 90,42 %, còn lại 240 trường hợp chưa giải quyết xong chiếm

9,58%. Lý giải điều này là do những hồ sơ chưa giải quyết xong bởi nội dung

thông tin của các giấy tờ trong hồ sơ chưa đúng theo quy định, quyền sử dụng

đất đang có tranh chấp, ngoài ra một nguyên nhân nữa là do số lượng hồ sơ

thực hiện chuyển nhượng QSDĐ vào cuối năm rất nhiều, liên quan đến việc

chuyển giao giữa năm cũ sang năm mới nên có những giấy tờ phải sửa chữa,

bổ sung. Năm 2018 là năm các giao dịch về đất đai trong cả nước diễn ra sôi

động, trên địa bàn huyện Lập Thạch cũng vậy, năm 2018 có tới 1.028 hồ sơ

đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Từ năm 2016 đến năm 2018, hoạt động chuyển quyền diễn ra mạnh mẽ,

sôi động. Số lượng hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng dần

từ 645 hồ sơ vào năm 2016, 832 hồ sơ vào năm 2017 và 1028 hồ sơ vào năm

2018. Nguyên nhân là do trên địa bàn huyện đã tiến hành xây dựng nhiều

tuyến đường mới đi qua các xã, thị trấn trên địa bàn huyện, nhiều vị trí đất

trước đây không có nhiều giá trị sử dụng thì nay lại là những vị trí đất tiềm

năng và có giá trị cao, được nhiều người quan tâm, để ý đến. Giai đoạn này

cũng là giai đoạn thị trường mua bán bất động sản sôi động trở lại. Chính vì

vậy mà hoạt động chuyển nhượng QSDĐ được diễn ra mạnh mẽ và ngày càng

nhiều hơn.

3.2.1.2. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Lập Thạch

giai đoạn 2016 - 2018

Các giao dịch về tặng cho quyền sử dụng đất dưới dạng chia tách đất

trong gia đình diễn ra rất nhiều, nhiều nhất trong 3 hình thức chuyển nhượng,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tặng cho, thừa kế QSDĐ.

Bảng 3.3. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập

Thạch giai đoạn 2016 - 2018

Năm Tỷ lệ (%) Tỷ lệ (%)

Số trường hợp đăng ký 946 1087 1556 3589 Đã giải quyết xong Trường hợp 853 978 1429 3260 85,47 89,97 91,84 90,83 Chưa giải quyết xong Trường hợp 93 109 127 329 14,53 10,03 8,16 9,17 2016 2017 2018 Tổng

(Nguồn: Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Lập Thạch)

Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2016 đến 2018 trên

địa bàn huyện Lập Thạch được thể hiện trên bảng 3.3 cho thấy, cả 3 năm này

tại địa bàn huyện Lập Thạch có tới 3.589 hồ sơ đăng ký tặng cho quyền sử

dụng đất, trong đó số hồ sơ đã giải quyết xong là 3.260 trường hợp, chiếm

90,83 %; còn 329 trường hợp chưa giải quyết xong chiếm 9,17% chưa giải

quyết được. Lý do những hồ sơ chưa giải quyết xong là do có sự chênh lệch

về diện tích giữa bản đồ 299 và bản đồ địa chính mới được đo đạc xong hoặc

thửa đất không đủ điều kiện để chia tách.

Các trường hợp nêu trên đều được Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh

Lập Thạch hướng dẫn để làm thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với

phần diện tích đất chưa được kê khai; thỏa thuận lại việc chia tách cho phù

hợp hoặc làm thủ tục hợp thửa đất để đảm bảo đủ điều kiện chia tách thửa

đất theo quy định.

Có thể nói, số lượng hồ sơ đăng ký tặng cho QSDĐ rất nhiều là do đây

là một hình thức chuyển quyền QSD đất cho người khác dựa trên mối quan hệ

tình cảm mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó

thường diễn ra theo quan hệ tình cảm giữa những người có cùng huyết thống

với nhau, tuy nhiên cũng bao gồm cả những mối quan hệ khác ngoài quan hệ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

huyết thống.

Số lượng hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất nhiều hơn so với chuyển

nhượng vì Nhà nước quy định những đối tượng được miễn thuế đó là giữa: vợ

với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha

chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với

cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau; còn

lại các trường hợp khác khi tặng cho nhau vẫn phải chịu thuế thậm chí cao

hơn rất nhiều so với thuế chuyển nhượng. Do đó những trường hợp có mối

quan hệ huyết thống thuộc đối tượng được miễn thuế sẽ chọn hình thức tặng

cho quyền sử dụng đất để thực hiện việc chuyển quyền SDĐ.

Trong 3 năm 2016, 2017, 2018 có rất nhiều hồ sơ đăng ký tặng cho

quyền sử dụng đất, tương ứng là 946 hồ sơ (măm 2016), 1.087 hồ sơ (năm

2017) và 1.556 hồ sơ (năm 2018) . Điều này cho thấy hình thức tặng cho

quyền sử dụng đất vẫn diễn ra rất phổ biến. Qua đó cũng chứng minh rằng sự

hiểu biết của người dân về những chính sách, pháp luật liên quan đến đất đai

được nâng lên, nhờ có sự hiểu biết, nhận thức ngày càng cao mà những tranh

chấp về quyền sử dụng đất cũng được giảm đi.

3.2.1.3. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Lập Thạch giai

đoạn 2016 - 2018

Bảng 3.4. Kết quả thừa kế QSDĐ tại huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018

Đã giải quyết xong Chưa giải quyết xong

Năm Tỷ lệ (%) Tỷ lệ (%) Số trường hợp đăng ký

471 2016 Trường hợp 425 Trường hợp 46 90,23 9,77

378 641 2017 2018 347 594 31 47 91,80 92,67 8,20 7,33

Tổng 1490 1366 124 91,68 8,32

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Nguồn: Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Lập Thạch)

Thời gian trước đây trên địa bàn huyện Lập Thạch hình thức thừa kế

quyền sử dụng đất diễn ra rất ít. Điều này do nhận thức của người dân chưa

thật sự hiểu biết về những quy định của pháp luật liên quan đến thừa kế

QSDĐ. Đa phần chỉ di chúc bằng miệng cho những người thân trong gia đình

hoặc không để lại di chúc. Có trường hợp để lại di chúc thì lại không đúng

theo quy định và không có giá trị pháp lý. Sau khi người có QSDĐ chết đi thì

những người trong gia đình tự thống nhất với nhau cho ai đứng ra sử dụng mà

không làm các thủ tục để thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc khai nhận

di sản thừa kế vì những suy nghĩ còn mang tính phong tục tập quán, nhiều

người còn cho rằng đất của ông cha thì họ nghiễm nhiên được dùng nên

không cần phải đăng ký. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, pháp luật về

đất đai đã được tuyên truyền, phổ biến rộng rãi đến người dân với nhiều kênh

thông tin. QSDĐ cũng được người dân sử dụng đến nhiều hơn, ví dụ điển

hình đó là hầu hết người dân trên địa bàn huyện Lập Thạch đều sử dụng

QSDĐ của mình để làm thủ tục đăng ký thế chấp. Chính vì vậy mà việc làm

thủ tục để thừa kế QSDĐ sau khi người được QSDĐ chết là cần thiết. Đây

chính là nguyên nhân mà trong giai đoạn 2016-2018, số lượng hồ sơ đăng ký

thừa kế QSDĐ tăng lên.

Số liệu bảng 3.4 cho thấy, trong giai đoạn 2016-2018, trên địa bàn

huyện Lập Thạch có 1.490 hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất. Trong

đó, nhiều nhất là năm 2018 (641 hồ sơ), ít nhất là năm 2016 (471 hồ sơ).

Trong số này, đã giải quyết xong 1366 hồ sơ, chiếm 91,68 %; còn 124 hồ sơ

chưa giải quyết xong. Lý do là do những hồ sơ này có tranh chấp về QSDĐ;

hồ sơ thừa kế phức tạp do QSDĐ của người để lại di sản thừa kế còn chưa

được đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSDĐ; thành phần thuộc hàng thừa kế rất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

phức tạp.

3.2.1.4. Đánh giá chung kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng

đất tại huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018 theo hình thức chuyển quyền

Bảng 3.5. So sánh các hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền

sử dụng đất tại huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018

TT Hình thức chuyển quyền Số trường hợp Tỉ lệ (%)

Chuyển nhượng Tặng cho Thừa kế

1 2 3 Tổng 2505 3589 1490 7584 33,03 47,32 19,65 100,00

(Nguồn: Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Lập Thạch)

Số liệu bảng 3.5 cho thấy, trong giai đoạn 2016-2018, việc thực hiện

chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Lập Thạch đã

diễn ra rất sôi động. Trong đó, tặng cho quyền sử dụng đất là hình thức

chuyển quyền diễn ra nhiều nhất trong 3 hình thức chuyển nhượng, tặng cho,

thừa kế QSDĐ trong giai đoạn này (3.589 hồ sơ), chiếm 47,32 %. Xếp thứ hai

là hình thức chuyển nhượng (2.505 hồ sơ), chiếm 33,03 %. Xếp thứ ba là hình

thức thừa kế (1.490 hồ sơ), chiếm 19,65 %.

Trong cả giai đoạn 2016-2018, trên địa bàn huyện Lập Thạch có 7.584

hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, xếp thứ tự từ

nhiều đến ít như sau: tặng cho -> chuyển nhượng -> thừa kế. Thứ tự này là

phù hợp với giai đoạn hiện tại.

3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng

đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018 theo các năm

Bảng 3.6. So sánh kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng

đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018 theo các năm

TT Năm Số trường hợp Tỷ lệ (%)

1 2 3 2062 2297 3225 7584 27,19 30,29 42,52 100,00

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

2016 2017 2018 Tổng cả giai đoạn (Nguồn: Văn phòng ĐKQSDĐ huyện Lập Thạch)

Theo số liệu bảng 3.6 kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền

sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch tính theo các năm có sự khác nhau.

Nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tăng mạnh vào

năm 2018 - là năm bắt đầu đỉnh cao trở lại của đợt sôi động bất động sản vừa

qua (3.225 hồ sơ) tăng so với năm 2016 (2.062 hồ sơ) là 1163 hồ sơ. Số lượng

hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất các năm 2016,

2017, 2018 tăng dần từ năm 2016 là 2.062 hồ sơ đến năm 2017 là 2.297 hồ sơ

và năm 2018 là 3.225 hồ sơ. Điều này là hoàn toàn phù hợp với thị xu hướng

chung của thị trường bất động sản trong cả nước khi Luật Đất đai 2013 đã ra

đời và có hiệu lực thi hành từ 01/7/2014 đã có tác động nhất định đến việc

chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất.

3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng

đất tại trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018 theo loại đất

Đối tượng của các hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền

sử dụng đất là đất đai. Loại đất khác nhau cũng ảnh hưởng đến số lượng hồ sơ

chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền SDĐ. Thông thường, đất ở là loại

đất được người sử dụng cũng như nhà đầu tư hướng đến nhiều nhất trong thị

trường bất động sản.

Bảng 3.7. So sánh kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử

dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016-2018 theo loại đất

Loại đất Số trường hợp Tỉ lệ (%)

Đất phi nông nghiệp 4.927 64,97

Đất nông nghiệp 2.657 35,03

Tổng 7584 100,00

(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Lập Thạch)

Theo số liệu bảng 3.7 cho thấy

Cả giai đoạn 2016-2018 trên địa bàn huyện Lập Thạch có 7.584 hồ sơ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thì có tới 4.927 hồ sơ

chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất đối với đất phi nông nghiệp

(chủ yếu là đất ở), chiếm 64,97%. Như vậy, đất ở vẫn là đối tượng được nhiều

người lựa chọn để thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng

đất quyền sử dụng đất. Việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSD đất

nông nghiệp chủ yếu là đối với đất trồng cây lâu năm, đất lúa và đất rừng sản xuất,

có 2.657 hồ sơ chiếm 35,03%.

Các trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

nông nghiệp đa phần là đất trồng hàng năm (đất vườn hoặc đất vườn, ao trong

cùng thửa đất có đất ở) hoặc người nhận quyền sử dụng muốn làm chuyển mục

đích sử dụng sang đất ở. Điều này phản ánh quá trình đô thị hóa tại huyện Lập

Thạch đang diễn ra một cách rất mạnh mẽ, làm cho nhu cầu sử dụng đất ở ngày

càng gia tăng.

3.2.4. Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng

đất của các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn

2016 – 2018 thông qua ý kiến của cán bộ quản lý và người dân

Tỉnh Vĩnh Phúc nói chung và huyện Lập Thạch nói riêng đã thành lập

Văn phòng đăng ký đất đai một cấp từ 01/11/2014. Chính vì vậy mà cán bộ

quản lý trực tiếp thực hiện các thủ tục về chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

QSDĐ là cán bộ của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh và Văn phòng Đăng ký đất

đai các chi nhánh; UBND các xã, thị trấn quản lý trực tiếp về công tác này.

Kết quả của công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyển sử dụng

đất phụ thuộc vào trình độ, năng lực của các cán bộ quản lý, cán bộ thực hiện

chuyên môn cũng như cơ sở hạ tầng, công cụ phục vụ công tác chuyên môn.

Theo kết quả điều tra Phòng Tài nguyên - Môi trường có 10 cán bộ, công

chức, lao động hợp đồng (trong đó có 06 công chức và 04 hợp đồng) và Văn

phòng đăng ký đất đai có tổng số 16 viên chức và người lao động (trong đó có 6

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

viên chức và 10 lao động hợp đồng).

Trình độ chuyên môn: có 05 cán bộ trình độ thạc sĩ và 21 cán bộ trình

độ đại học.

Giới tính: 15 nam, 11 nữ.

Với chức năng, nhiệm vụ là tham mưu cho Ủy ban nhân dân huyện Lập

Thạch quản lý nhà nước về: đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,

môi trường, chịu sự quản lý về tổ chức biên chế và công tác của UBND

huyện, đồng thời chịu sự hướng dẫn, kiểm tra về chuyên môn, nghiệp vụ của

Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc.

Việc đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân trên địa bàn huyện Lập

Thạch về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất được chia

ra làm 03 khu vực nghiên cứu do trình độ nhận thức và dân trí của mỗi khu vực

không đồng đều:

- Khu trung tâm: thị trấn Lập Thạch, thị trấn Hoa Sơn

- Khu vực gần trung tâm: xã Xuân Hòa.

- Khu vực xa Trung Tâm: xã Quang Sơn, xã Sơn Đông.

Qua số liệu điều tra thực tế 2 nhóm điều tra (20 người (10 cán bộ Văn

phòng Đăng ký đất đai và cán bộ phòng Tài nguyên và môi trường huyện Lập

Thạch; 10 cán bộ địa chính xã, thị trấn)) và 100 người dân cho thấy kết quả

điều tra như sau:

3.2.4.1. Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử

dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai

đoạn 2016 – 2018 thông qua ý kiến của cán bộ quản lý

Với 10 câu hỏi về những quy định chung của công tác chuyển nhượng,

tặng cho, thừa kế QSDĐ nêu ra, các cán bộ quản lý (bao gồm cán bộ được

yêu cầu phỏng vấn đang công tác tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn

phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Lập Thạch và địa chính các xã, thị trấn đều

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

trả lời đúng 92,13%. Cụ thể như sau:

Bảng 3.8. Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử

dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai

đoạn 2016 – 2018 thông qua ý kiến của cán bộ quản lý

ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%)

Tiêu chí đánh giá Tổng Tỷ lệ trả lời đúng Tỷ lệ trả lời sai

93,5 6,5 100

90,7 9,3 100

91,4 8,6 100

90,3 9,7 100

95,2 4,8 100

90,8 9,2 100

89,9 10,1 100

96,1 3,9 100

94,8 5,2 100

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

1. Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ là quyền của ai? 2. Quyền SDĐ của hộ gia đình là QSDĐ của ai? 3. Điều kiện để chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 là gì? 4. Việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến QSDĐ của người chưa đủ 6 tuổi do ai thực hiện, xác lập? 5. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện tại đâu ? 6. Thừa kế thế vị trong trường hợp nào? 7. Việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ có hiệu lực từ thời điểm nào? 8. Những đối tượng nào được miễn thuế khi thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ? 9. Tặng cho QSDĐ có phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ không?

88,6 11,4 100

10. Thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của người thừa kế là khi nào?

TB 7,87 100

92,13 (Nguồn: Số liệu điều tra)

Với tỷ lệ trả lời đúng các câu hỏi theo bảng 3.8. cho thấy sự hiểu biết

về Luật đất đai cũng như trình độ năng lực chuyên môn của cán bộ đạt mức

tương đối tốt nhưng trong tương lai vẫn cần nâng cao trình độ cho đội ngũ cán

bộ làm công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện.

3.2.4.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018 thông qua ý kiến của người dân

Về phía người dân tại 5 địa phương được hỏi phỏng vấn thì kết quả đạt

được được thống kê cụ thể tại bảng dưới đây. Bảng 3.9. Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018 thông qua ý kiến của người dân

ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%)

Người dân khu xa trung tâm

Người dân ở khu trung tâm

Người dân ở khu gần trung tâm

Tiêu chí đánh giá

Xã Sơn Đông

xã Xuân Hòa

Xã Quang Sơn

Thị trấn Lập Thạch

Thị trấn Hoa Sơn

Đúng

Sai Đúng

Sai

Đúng

Sai Đúng

Sai

60,7

39,3

56,84

43,16

71,34

28,66

65,27 34,73 66,12 33,88

80,58

19,42 79,94

20,06

87,36

12,64

81,27 18,73 83,78 16,22

1. Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ là quyền của ai? 2. Việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất có phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai không?

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

72,58

27,42

71,3

28,7

80,19

19,81

77,42 22,58 76,63 23,37

65,91

34,09 61,54

38,46

72,45

27,55

68,14 31,86 70,48 29,52

67,47

32,53 60,72

39,28

74,13

25,87

67,59 32,41 69,84 30,16

3. Điều kiện để chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ theo Luật đất đai 2013 là gì? 4. Diện tích chia, tách thửa đất ở tối thiểu trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc là bao nhiêu m2? 5. Cơ quan nào có thẩm quyền cấp GCN sau khi thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ đối với địa phương đã lập Văn thành phòng đăng ký đất đai?

TB

69,45

30,55 66,07

33,93

77,09

22,91

71,94 28,06 73,37 26,63

(Nguồn: Số liệu điều tra)

Qua bảng 3.9 ta thấy: Sự hiểu biết của người dân trên địa bàn huyện tại

khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển nhượng, tặng cho,

thừa kế QSDĐ đạt mức 71,58 %. Đây là những vấn đề chung cơ bản về

chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất với tỷ lệ trả lời đúng đạt

được mức như trên cho thấy sự hiểu biết của người dân đạt ở mức độ trung

bình khá. Từ bảng số liệu nêu trên cũng thể hiện được rằng có sự phân hóa

khác nhau về sự hiểu biết của người dân tại các khu vực khác nhau. Người

dân ở khu vực trung tâm và khu vực gần trung tâm của huyện Lập Thạch có

sự hiểu biết cao hơn so với người dân ở khu vực xa trung tâm của huyện.

Trong đó, đối với khu vực xa trung tâm có 02 xã thì xã ở vùng đồng bằng có

sự hiểu biết về những quy định chung của chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

QSDĐ cao hơn so với xã ở vùng núi (như ở xã Sơn Đông 69,45% và xã

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Quang Sơn đạt 66,07%).

Bảng 3.10. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các

hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018

thông qua ý kiến của người dân

ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%)

Người dân khu xa trung tâm

Người dân ở khu trung tâm

Người dân ở khu gần trung tâm

Tiêu chí đánh giá

Xã Sơn Đông

Xã Quang Sơn

Thị trấn Lập Thạch

Thị trấn Hoa Sơn

xã Xuân Hòa

Đúng

Sai

Đúng

Sai

Đúng

Sai

Đúng

Sai Đúng

Sai

87,73

91,25

90,07

91,08

89,92 10,08

12,27

8,75

9,93

8,92

được

trồng

63,54

71,45

65,68 34,32

36,46

28,55

67,52 32,48 69,71 30,29

53,3

72,79

58,17 41,83

46,7

27,21

62,34 37,66 63,85 36,15

60,47

70,15

61,27 38,73

39,53

29,85

67,35 32,65 66,78 33,22

1. Hộ gia đình, cá nhân có được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp vượt hạn mức không? 2. Tổ chức kinh tế nhận có nhượng chuyển QSDĐ lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân không? trị 3. Khi giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế thấp hơn giá Nhà nước quy định thì thuế nhượng chuyển QSDĐ dựa trên giá trị nào của QSDĐ? 4. Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ nhượng trồng lúa là gì?

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

52,1

50,32

64,59

47,9

49,68

35,41

61,92 38,08 62,86 37,14

5.Trong trường hợp nào thì hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thuộc thái rừng đặc dụng, khu rừng phòng hộ?

63,07

82,0

TB

65,43 34,57

36,93

18,0

74,05 25,95 70,86 29,14

(Nguồn: Số liệu điều tra)

Qua bảng 3.10 ta thấy: Sự hiểu biết trung bình của người dân về chuyển

nhượng QSDĐ trên khu vực nghiên cứu cũng đạt tỷ lệ tương đối tốt, tỷ lệ trả lời

đúng các câu hỏi đưa ra đạt 68,65%. Khi được hỏi các câu hỏi liên quan đến

chuyển nhượng QSDĐ thì người dân tại xã Sơn Đông, xã Quang Sơn có tỷ lệ trả

lời đúng thấp nhất là 65,43% và 60,07%; và cao nhất là ở thị trấn Lập Thạch đạt

82,0%.

Câu hỏi có tỷ lệ trả lời thấp nhất là câu hỏi liên quan đến giá chuyển

nhượng và việc chuyển nhượng QSDĐ đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng

hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân và đất ở, đất nông nghiệp

trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng

đặc dụng, khu rừng phòng hộ. Bởi vì đây là những trường hợp đặc biệt và ít

diễn ra các hoạt động chuyển nhượng nên người dân không tìm hiểu về các

quy định liên quan đến những trường hợp này. Về giá chuyển nhượng thì

người dân thường quan tâm đến giá trị thực tế mua bán hơn là giá trị chuyển

nhượng thể hiện trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Bởi vì một thực tế

hiện nay đó là người dân thường kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng

thấp hơn rất nhiều so với giá trị mua bán thực tế với mục đích nhằm giảm tiền

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thuế chuyển nhượng.

Về câu hỏi hộ gia đình, cá nhân có được nhận chuyển nhượng đất nông

nghiệp vượt hạn mức không lại đạt được tỷ lệ trả lời đúng rất cao đạt trung

bình 90,01 %. Điều này cũng dễ hiểu bởi vì đơn giản đối với người dân mặc

dù họ không tìm hiểu rõ về các quy định của Luật đất đai nhưng họ cũng biết

được rằng hạn mức đã đưa ra là quy định bắt buộc và nếu vượt thì đương

nhiên là sẽ không được.

Bảng 3.11. Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất của các hộ gia

đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018 thông

qua ý kiến của người dân

ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%)

Người dân khu xa trung tâm

Người dân ở khu trung tâm

Người dân ở khu gần trung tâm

Tiêu chí đánh giá

Xã Sơn Đông

Xã Quang Sơn

Thị trấn Lập Thạch

Thị trấn Hoa Sơn

xã Xuân Hòa

Đúng

Sai

Đúng

Sai

Đúng

Sai

Đúng

Sai Đúng

Sai

80,0

20,0

73,31

85,24

26,69

14,76

81,73 18,27 82,69 17,31

70,1

29,9

70,1

88,37

29,9

11,63

85,09 14,91 86,18 13,82

61,47 38,53

62,35

73,56

37,65

26,44

72,89 27,11 71,38 28,62

56,7

43,3

54,85

62,12

45,15

37,88

63,58 36,42 60,91 39,09

1. Những đối tượng nào được miễn thuế khi thực hiện việc tặng cho QSDĐ? 2. Việc tặng cho phải có QSDĐ được lập thành văn bản không? 3. Tặng cho QSDĐ diễn ra trong mối quan hệ nào? 4. QSDĐ được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng?

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

81,25 18,75

80,63

89,97

19,37

10,03

85,47 14,53 86,82 13,18

5. Hợp đồng tặng cho QSDĐ được thực hiện tại đâu?

69,9

30,1

68,25

79,85

31,75

20,15

77,75 22,25 77,6

22,4

TB

(Nguồn: Số liệu điều tra)

Qua bảng 3.11 ta có thể thấy, sự hiểu biết của người dân về hình thức

tặng cho QSDĐ cao hơn so với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất

đã nêu. Tỷ lệ người trả lời đúng cho hình thức này trung bình là 74,67%. Tỷ

lệ trả lời đúng cao nhất là thị trấn Lập Thạch đạt 79,85% và thấp nhất là xã

Quang Sơn đạt 68,25%.

Câu hỏi đầu tiên về những đối tượng nào được miễn thuế khi thực hiện

việc tặng cho QSDĐ nhận được tỷ lệ trả lời đúng khá cao, cao nhất là 85,24%

(thị trấn Lập Thạch) và thấp nhất là ở xã Quang Sơn đạt 73,31%.

Tuy nhiên, câu hỏi về tặng cho QSDĐ diễn ra trong mối quan hệ nào

lại có tỷ lệ trả lời đúng thấp, nguyên nhân là do nhiều người dân lầm tưởng

rằng việc tặng cho QSDĐ chỉ được diễn ra giữa những người có mối quan hệ

huyết thống với nhau chứ không có những mối quan hệ khác. Vì họ hiểu rất

đơn giản rằng tặng cho QSDĐ nghĩa là chỉ có người thân thiết, ruột thịt với

nhau thì mới cho nhau đất. Tỷ lệ trả lời đúng cao nhất là thị trấn Lập Thạch

đạt 73,56% và tỷ lệ trả lời đúng thấp nhất là xã Sơn Đông đạt 61,47%.

Câu hỏi có tỷ lệ trả lời đúng thấp nhất là câu hỏi QSDĐ được tặng cho

riêng trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng,

thấp nhất là xã Sơn Đông đạt tỷ lệ 54,85%. Người dân chưa thực sự tìm hiểu kỹ

các quy định của phấp luật quy định thế nào là tài sản riêng và thế nào là tài sản

chung. Vì vậy nhiều người có thể hiểu tặng cho riêng là tài sản riêng. Nhưng

cũng có rất nhiều người dân nghĩ rằng đã là tài sản hình thành trong thời kỳ hôn

nhân thì phải là tài sản chung của vợ chồng chứ không thể tách biệt ra được.

Chính vì những sự hiểu biết đó đã gây nên sự nhầm lẫn dẫn đến trả lời chưa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đúng câu hỏi.

Bảng 3.12. Đánh giá công tác thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia

đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018 thông

qua ý kiến của người dân

ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%)

Người dân khu xa trung tâm

Người dân ở khu trung tâm

Người dân ở khu gần trung tâm

Tiêu chí đánh giá

Xã Sơn Đông

Xã Quang Sơn

Thị trấn Lập Thạch

Thị trấn Hoa Sơn

xã Xuân Hòa

Đúng

Sai

Đúng

Sai

Đúng

Sai

Đúng

Sai Đúng

Sai

85,2

14,8

80,5

92,8

89,7

89,4

19,5

7,2

10,3

10,6

79,1

20,9

75,3

84,6

82,8

83,7

24,7

15,4

17,2

16,3

73,6

26,4

72,1

79,2

76,7

75,8

27,9

20,8

23,3

24,2

76,4

23,6

74,7

84,5

80,3

81,7

25,3

15,5

19,7

18,3

82,9

17,1

80,1

88,4

86,5

85,7

19,9

11,6

13,5

14,3

1. Thời điểm mở thừa kế QSDĐ là khi nào ? 2. Có mấy hình thức kế thừa QSDĐ? 3. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp nào? 4. Pháp luật chia thành mấy hàng thừa kế? thuộc 5. Người hàng thừa kế sau được nhận thừa kế trường hợp trong nào?

79,44 20,56

76,54

85,9

83,2

23,46

14,1

16,8 83,26 16,74

TB

(Nguồn: Số liệu điều tra)

Qua bảng 3.12 ta thấy: Sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về

việc thừa kế QSDĐ đạt mức rất cao, tỷ lệ trả lời đúng của người dân lên tới

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

86,77%, với cán bộ quản lý là 97,25%. Nhìn chung, từ khái niệm chung “thừa

kế” nghĩa là nhận lại cái gì đó từ người đã chết nên có thể vì vậy mà người

dân ở khu vực nghiên cứu dễ dàng trả lời cho loạt câu hỏi xoay quanh vấn đề

này. Với câu hỏi đầu tiên, thời điểm mở thừa kế QSDĐ là khi nào đã nhận

được tỷ lệ trả lời đúng lên tới 92,8% (chỉ có người dân tại xã Quang Sơn đạt

tỷ lệ thấp hơn đạt 80,5% ). Riêng câu hỏi về thừa kế theo pháp luật được áp

dụng trong trường hợp nào thì tỷ lệ câu trả lời đúng thấp hơn do nhiều người

dân chưa tìm hiểu về quy định này cũng như họ chưa hiểu hết được thế nào là

thừa kế theo pháp luật, trong đó thị trấn Lập Thạch đạt ở mức cao nhất là 79,2%.

Trong 5 câu hỏi về thừa kế quyền sử dụng đất thì người dân ở thị trấn

Lập Thạch trả lời đúng chiểm tỷ lệ cao nhất so với các xã, thị trấn còn lại, tiếp

theo là xã Xuân Hòa, thị trấn Hoa Sơn sau đó mới đến 2 xã cách xa trung tâm

của huyện. Điều này cho thấy đã có sự phân hóa về sự hiểu biết của người dân

đối với lĩnh vực này ở từng khu vực khác nhau.

3.2.4.3. Đánh giá sự hài lòng của người dân huyện Lập Thạch về công tác

giải quyết các thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

quyền sử dụng đất

Qua số liệu điều tra thực tế 100 người dân tại 5 địa phương với 5 câu

hỏi về những đánh giá, nhận xét của người dân về công tác giải quyết các thủ

tục hành chính liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ nêu ra

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thì kết quả đạt được được thống kê cụ thể tại bảng dưới đây.

Bảng 3.13. Sự hài lòng của người dân trên địa bàn huyện Lập Thạch tại khu vực

nghiên cứu về công tác giải quyết các thủ tục hành chính về chuyển nhượng,

tặng cho, thừa kế QSDĐ

ĐVT: Tỷ lệ (%)

Người dân khu xa trung tâm

Người dân ở khu trung tâm

Người dân ở khu gần trung tâm

Tiêu chí đánh giá

Xã Sơn Đông

Xã Quang Sơn

Thị trấn Lập Thạch

Thị trấn Hoa Sơn

xã Xuân Hòa

Hài lòng

Không hài lòng

Khôn g hài lòng

Không hài lòng

29,8

70,2

69,7

30,3

76,9

23,1

70,5

19,5

73,5

26,5

24,3

75,7

72,8

27,2

88,7

11,3

85,4

14,6

84,9

15,1

9,7

90,3

91,6

8,4

94,8

5,2

93,7

6,3

94,8

5,2

1. Công tác giải quyết các thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại địa phương có đúng thời hạn quy định không? 2. Chất lượng, hiệu quả giải quyết các thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện, xã, thị trấn như thế nào? 3. Thái độ của cán bộ tham gia giải quyết các thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện, xã, thị trấn có tốt không?

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

19,8

80,2

75,9

24,1

81,8

18,2

80,7

19,3

82,5

17,5

40,6

59,4

57,3

42,7

72,4

27,6

69,8

30,2

71,6

28,4

4. Công tác giải quyết các thủ tục liên quan đến việc nhượng, chuyển tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại địa phương đã đáp ứng kịp thời nhu cầu của người dân chưa? 5. Các thủ tục hành chính liên quan đến chuyển công tác tặng cho, nhượng, thừa kế QSDĐ có rườm rà, phức tạp và vướng mắc gì không?

77,16 22,84

75,46

24,54

84,92

15,08

81,96 18,04 83,46 16,54

TB

(Nguồn: Số liệu điều tra)

Qua bảng 3.13 ta thấy: Sự hài lòng của người dân trên địa bàn huyện tại

khu vực nghiên cứu về công tác giải quyết các thủ tục liên quan đến việc

chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ đạt mức 78,6 %. Đây được coi là

một tỷ lệ hài lòng tương đối tốt. Tuy nhiên, sự hài lòng của người dân ở mỗi

vấn đề và ở từng khu vực khác nhau cũng có sự khác nhau cơ bản.

Qua bảng trên cho ta thấy sự hài lòng của người dân tại khu vực trung

tâm và khu vực gần trung tâm của huyện Lập Thạch có cao hơn so với người

dân ở khu vực xa trung tâm của huyện. Điều này cũng dễ hiểu bởi vì sự hài

lòng của người dân tỷ lệ thuận với sự hiểu biết của họ về công tác chuyển

nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ. Sự hiểu biết của người dân tại khu vực

trung tâm và khu vực gần trung tâm của huyện cao hơn người dân ở khu vực

xa trung tâm huyện, chính vì thế khi họ thực hiện các thủ tục liên quan đến

công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ họ sẽ hiểu và nắm bắt được

các trình tự, thủ tục, thành phần hồ sơ có liên quan, như vậy thì việc giải

quyết thủ tục hành chính sẽ được thực hiện nhanh gọn, không mất nhiều thời

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

gian và công sức.

Về câu hỏi thời hạn giải quyết các thủ tục liên quan đến việc chuyển

nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thì tỷ lệ hài lòng trung bình là

72,16%. Do đặc điểm về khoảng cách địa lý huyện Lập Thạch cách xa trụ sở

của Sở Tài nguyên và môi trường, việc luân chuyển hồ sơ được thực hiện chủ

yếu qua bưu điện; bên cạnh đó còn có một số khó khăn, vướng mắc trong quá

trình giải quyết hồ sơ, nhiều hồ sơ phức tạp nên vẫn còn có những trường hợp

không đảm bảo được về thời hạn giải quyết thủ tục hành chính theo quy định.

Tuy nhiên, với những hồ sơ chậm hạn thì Văn phòng đăng ký đất đai chi

nhánh Lập Thạch đều có văn bản xin lỗi công dân và nêu rõ lý do chậm hạn.

Tỷ lệ hài lòng thấp nhất đó là về thủ tục hành chính rườm rà, phức tạp

và vướng mắc, sự hài lòng của người dân về thủ tục hành chính liên quan đến

công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ đạt 66,1%. Trong đó, sự

hài lòng thấp nhất là ở 2 xã thuộc khu vực xa trung tâm: xã Sơn Đông

(59,4%), xã Quang Sơn (57,3%). Như đã nói ở trên, vì người dân ở khu vực

xa trung tâm họ có sự hiểu biết về pháp luật thấp hơn, chính vì vậy thủ tục

hành chính đất đai liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền

QSĐ với rất nhiều quy định khác nhau và nhiều thành phần hồ sơ, thực hiện

tại nhiều cơ quan khác nhau khiến cho họ cảm thấy thủ tục trở nên rườm rà,

phức tạp, khó hiểu điều đó khiến cho việc thực hiện thủ tục hành chính của họ

trở nên khó khăn, vướng mắc.

Tỷ lệ hài lòng của người dân cao nhất đó là với câu hỏi về thái độ của

cán bộ tham gia giải quyết các thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng,

tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất đạt 93,04%. Đây là một tỷ lệ cao, qua

đó cho thấy trình độ, năng lực chuyên môn và tác phong, thái độ nghề

nghiệp của cán bộ đất đai trên địa bàn huyện được người dân đánh giá

cao. Điều này là một niềm động viên khích lệ lớn đối với những cán bộ

đang trực tiếp thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai trên địa bàn huyện

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

để nâng cao tinh thần trách nhiệm trong công việc, phục vụ nhân dân.

3.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp khắc

phục trong công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng

đất của các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai

đoạn 2016 – 2018

3.3.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn thông qua ý kiến của các cán

bộ quản lý trong công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ

Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, công tác chuyển quyền sử

dụng đất nói chung và công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ nói

riêng thì huyện Lập Thạch có các cán bộ quản lý (bao gồm có các cán bộ tại

Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Lập Thạch, Văn phòng đăng ký đất

đai chi nhánh Lập Thạch) đều có trình độ chuyên môn từ Đại học trở lên.

Ngoài ra còn có cán bộ địa chính các xã, thị trấn cũng có trình độ từ cao đẳng

trở lên) và người dân ở đây chủ yếu là thuần nông, chỉ có một số người dân ở

các khu vực gần trung tâm nên tiếp cận được nhiều chính sách pháp luật nên

trong công tác chuyển chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

có phần thuận lợi hơn trong việc hướng dẫn người dân thực hiện các thủ tục

hành chính về đất đai có liên quan; còn lại phần lớn người dân chưa tiếp cận

được nhiều chính sách pháp luật nên quá trình hướng dẫn người dân thi hành

Luật đất đai gặp nhiều khó khăn. Mặt khác, việc mua bán trao tay nhưng không

thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai theo đúng quy định và không khai

báo chính quyền, sử dụng đất không đúng mục đích, không đúng tên chủ sử

dụng…. là những vấn đề tồn tại hết sức khó giải quyết trong nhiều năm qua.

Theo quy định của UBND tỉnh Vĩnh Phúc, người dân được lựa chọn việc

công chứng, chứng thực các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất tại

Văn phòng công chứng hoặc UBND các xã, thị trấn. Tuy nhiên, thực tế cho

thấy một số cán bộ của Văn phòng công chứng và cán bộ chuyên môn của

UBND các xã, thị trấn còn chưa nắm bắt được hết chính sách pháp luật về đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đai cũng như những văn bản dưới luật của UBND tỉnh ban hành nên một số

trường hợp thực hiện không đúng, không đầy đủ theo quy định dẫn đến việc

giải quyết các hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ

tại Phòng Tài nguyên và môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh

Lâph Thạch không thực hiện được hoặc phải sửa chữa, bổ sung nội dung của

hợp đồng, giao dịch.

Từ khi Luật đất đai 2013 ra đời, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh

Phúc đã phối hợp với UBND các huyện, thành phố, thị xã trên địa bàn trong

đó có huyện Lập Thạch để áp dụng và triển khai các chính sách pháp luật liên

quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất, giải quyết thủ tục hành chính

nhanh chóng, chặt chẽ đảm bảo tính pháp lý của hồ sơ.

Bên cạnh đó khi triển khai thực hiện Luật đất đai 2013 vẫn còn gặp

những bất cập như: Việc cập nhật, chỉnh lý biến động không được diễn ra

thường xuyên, nên khó khăn khi người sử dụng đất thực hiện chuyển quyền

sử dụng đất. Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Lập Thạch thực hiện việc

trích đo địa chính thửa đất nhưng việc trích đo địa chính thửa đất gặp rất

nhiều khó khăn do có sự chênh lệch diện tích giữa diện tích thực tế đang sử

dụng so với diện tích trên bản đồ, diện tích đã được cấp giấy chứng nhận

QSDĐ và trên các giấy tờ khác có liên quan.

Trong công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ cũng như các

hình thức chuyển quyền khác nói riêng và công tác quản lý đất đai nói chung,

việc nghiên cứu các văn bản pháp luật về đất đai với một hệ thống văn bản

pháp luật khá nhiều và khá phức tạp, nhiều cán bộ còn chưa hiểu rõ và đầy đủ

cũng như có những ý hiểu khác nhau về các quy định. Trong các quy định liên

quan đến lĩnh vực đất đai còn có nhiều điểm chưa thống nhất, chưa nhất quán

với các quy định của các luật khác có liên quan, một số quy định phải sửa đổi,

bổ sung nhiều lần, thậm chí nhiều văn bản vừa có hiệu lực đã lạc hậu so với

thực tiễn...... Vì vậy việc thực hiện công tác tập huấn, đào tạo nâng cao trình

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

độ, kiến thức chuyên môn cho các cán bộ quản lý là hết sức cần thiết, đặc biệt

là đối với các cán bộ chuyên môn trực tiếp thực hiện công tác này đó là các

cán bộ thuộc Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Lập Thạch và cán bộ địa

chính các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Lập Thạch.

Quá trình rà soát, kiểm tra hồ sơ gặp nhiều khó khăn do công tác quản lý, lưu

trữ hồ sơ còn thiếu và yếu, vì vậy mà gây mất thời gian trong quá trình thực hiện.

Các phần mềm dùng để quản lý đất đai cần những phiên bản chất lượng

tốt và phải được thống nhất theo hệ thống từ trên xuống dưới để thực hiện

hiệu quả công việc. Để làm được điều đó thì cần phải có sự đầu tư về cơ sở

vật chất, cơ sở hạ tầng, kỹ thuật phục vụ cho công tác quản lý đất đai.

Do huyện Lập Thạch là một huyện miền núi. Từ cuối năm 2014, hệ

thống Văn phòng đăng ký đất đai một cấp được hình thành. Với khoảng cách

địa lý khá xa so với trụ sở Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh, Sở Tài nguyên và

môi trường tỉnh nên có rất nhiều khó khăn trong việc thực hiện công tác

chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện như:

việc luân chuyển hồ sơ để thực hiện các thủ tục hành chính về chuyển

nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn do chưa có

cách thức vận chuyển hồ sơ phù hợp, hồ sơ từ chi nhánh Lập Thạch chuyển

đến Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường được

chuyển chủ yếu qua bưu điện hoặc cán bộ chi nhánh trực tiếp chuyển hồ sơ đi.

Chính vì vậy mà thời gian thực hiện thủ tục hành chính đôi khi chưa được

đảm bảo.

3.3.2. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn thông qua ý kiến của người dân

trên địa bàn huyện Lập Thạch trong công tác chuyển nhượng, tặng cho,

thừa kế QSDĐ

Công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất vẫn còn

rườm rà, phức tạp về mặt hồ sơ, giấy tờ cũng như về trình tự, thủ tục để thực

hiện. Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đất, để hoàn thiện đầy đủ một hồ sơ về đất đai phải tốn nhiều thời gian và liên

quan đến nhiều cơ quan khác nhau (cơ quan thuế, cơ quan công chứng, chứng

thực, tài nguyên và môi trường…), nhiều loại giấy tờ cần phải hoàn thiện,

không những vậy những thủ tục về QSDĐ của hộ gia đình còn phải liên quan

đến nhiều người, nhiều thành phần khác nhau, có những người ở rất xa và để

ký và hoàn thiện xong các giấy tờ có liên quan đến thành phần hồ sơ phải mất

rất nhiều thời gian, công sức.

Bên cạnh đó, các thủ tục hành chính còn đan xen lẫn nhau không tách rời

được nhau ví dụ như: để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải

làm các thủ tục khác trước như: đăng ký biến động do chuyển nhượng, tách

thửa đất (trong trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất), chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, cấp đổi phần diện tích đất còn lại, cấp giấy chứng

nhận sau khi nhận chuyển nhượng… Hơn nữa, nhiều trường hợp giấy chứng

nhận đã cấp còn bị sai sót thông tin do khi kê khai cấp GCN người SDĐ đã kê

khai sai hoặc do sai sót thông tin trong hợp đồng, văn bản thỏa thuận... vì vậy

phải làm thủ tục đính chính hoặc cấp đổi trước khi thực hiện việc chuyển

nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ. Do đó họ cảm thấy “ngại” trong việc thực

hiện bất kỳ một thủ tục hành chính nào đó về đất đai.

Hệ thống văn bản pháp luật đất đai nhiều, một số quy định còn chung

chung, khó hiểu, có thể vẫn cùng một quy định nhưng lại được hiểu theo

nhiều nghĩa khác nhau. Các quy định phải được thể hiện rõ ý và dễ hiểu, có

như vậy thì người dân mới hiểu được pháp luật và thực hiện được theo đúng

quy định của pháp luật.

Một số cán bộ còn có tình trạng quan liêu, tham nhũng, hạch sách

người dân, trong công việc còn thiếu nhiệt tình, thiếu trách nhiệm, khi thực

hiện việc hướng dẫn người dân không được cụ thể, khó hiểu, có khi hướng

dẫn không hết khiến người sử dụng đất phải đi lại nhiều lần, tiêu tốn thời gian

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

và công sức, gây bức xúc cho người dân. Nhiều người dân vì thế mà không

muốn đi làm thủ tục, chính điều đó đã làm cho tình trạng môi giới, dịch vụ

trong lĩnh vực đất đai được hình thành.

3.3.3. Đề xuất một số giải pháp khắc phục những khó khăn trong công tác

chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Lập Thạch

Với những khó khăn, tồn tại như đã nêu ở trên, vấn đề đặt ra là cần phải

đưa ra những giải pháp để thực hiện tốt hơn công tác quản lý nhà nước về đất

đai, công tác chuyển quyền sử dụng đất nói chung và công tác chuyển

nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng, cụ thể như sau:

Cải cách thủ tục hành chính, đặc biệt là các thủ tục hành chính liên quan

đến công tác chuyển quyền sử dụng đất nhằm tạo ra hành lang pháp lý thông

thoáng, đặc biệt quan tâm đến việc ứng dụng cổng thông tin điện tử liên thông và

ứng dụng công nghệ thông tin vào quá trình giải quyết hồ sơ, có như vậy thì cải

cách thủ tục hành chính mới thực sự có hiệu quả và việc chuyển quyền sử dụng

đất mới thực sự trở thành thị trường giao dịch đặc biệt phát triển giống như các

thành phố lớn khác trên cả nước.

Quan tâm đầu tư dự án đo đạc địa chính, cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân.

Việc xây dựng cơ sở hạ tầng, trang thiết bị hiện đại phục vụ cho công

tác quản lý nhà nước về đất đai cần được đầu tư hơn nữa, hoàn thiện xây dựng

cơ sở dữ liệu đất đai nhằm bảo đảm cung cấp thông tin đất đai đầy đủ và minh

bạch, nhằm cung cấp các thông tin về đất đai đầy đủ và chính xác cho các nhà

đầu tư đồng thời đáp ứng cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa

bàn huyện Lập Thạch. Trong việc luân chuyển hồ sơ cũng cần phải có sự phối

hợp chặt chẽ với bưu điện trong việc chuyển hồ sơ, tránh để thất lạc hoặc kéo

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dài thời gian luân chuyển hồ sơ.

Cần tăng cường hơn nữa việc tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất

đai đối tới người dân nhằm mục đích giúp người dân hiểu và thực hiện tốt

quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà nước trong việc quản lý, sử dụng đất đai.

Tiếp tục củng cố, tăng cường năng lực lãnh đạo cũng như năng lực làm

việc cho các cán bộ quản lý trong lĩnh vực quản lý đất đai. Tạo ra môi trường

làm việc tốt để thúc đẩy tinh thần trách nhiệm, thái độ tận tình trong công tác

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tiếp dân.

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

1. Kết luận

Sau quá trình thu thập và phân tích số liệu, đề tài đã thu được một số

kết quả sau:

*) Kết quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ của các hộ gia

đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016-2018 tại khu vực

nghiên cứu theo số liệu thứ cấp cho thấy:

- Thứ tự số hồ sơ theo hình thức: Tặng cho 3589 hồ sơ -> Chuyển

nhượng 2505 hồ sơ -> Thừa kế 1490 hồ sơ.

- Thứ tự số hồ sơ theo các năm: Năm 2018 là 3225 hồ sơ -> Năm 2017

là 2297 hồ sơ -> Năm 2016 là 2062 hồ sơ.

- Thứ tự số hồ sơ theo loại đất: đất phi nông nghiệp 4927 hồ sơ -> Đất

nông nghiệp 2657 hồ sơ.

*) Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử

dụng đất thông qua ý kiến của cán bộ quản lý và người dân cho thấy:

Tỷ lệ trả lời đúng các câu hỏi trong các phiếu phỏng vấn khá cao. So

với nhóm người dân thì nhóm cán bộ quản lý có sự hiểu biết cao hơn. Trong

đó, sự hiểu biết của người dân khu vực trung tâm cao hơn sự hiểu biết của

người dân khu vực xa trung tâm.

*) Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp khắc phục trong

công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất:

Trình tự, thủ tục liên quan đến công tác chuyển nhượng, tặng cho,

thừa kế quyền sử dụng đất được quy định rõ ràng, cụ thể, thời gian giải

quyết phù hợp với người dân.

Tình hình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Lập

Thạch giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018 diễn ra khá sôi động. Tuy nhiên, vẫn

còn tồn tại tình trạng người dân tự ý chuyển QSDĐ cho nhau mà không thực hiện

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Giải pháp

đưa ra cho các nhà quản lý là bằng cách nào để thực hiện tốt hơn công tác quản lý

nhà nước về đất đai, công tác chuyển quyền sử dụng đất nói chung và công tác

chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng; làm sao để pháp

luật có thể đi vào đời sống nhân dân một cách tự nhiên nhất, giúp họ có tinh thần tự

giác thực hiện pháp luật, có như vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai mới có

hiệu quả.

2. Đề nghị

Để thúc đẩy hơn nữa công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ

trên địa bàn huyện Lập Thạch cần có những biện pháp cụ thể trong thời gian

tới như sau:

+ Ban hành các văn bản hướng dẫn đến từng địa phương một cách kịp

thời và theo đúng quy định của pháp luật, phù hợp với tình hình của từng địa

phương. Bên cạnh đó phải đưa ra những biện pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính

tại thời điểm thực hiện các thủ tục hành chính;

+ Tổ chức các lớp tập huấn nhằm nâng cao hơn nữa trình độ chuyên

môn, năng lực của cán bộ; cập nhật những phần mềm, ứng dụng mới, hiện đại

để phục vụ có hiệu quả hơn nữa các công việc liên quan đến công tác quản lý

đất đai nói chung cũng như công tác chuyển quyền SDĐ nói riêng.

+ Tổ chức tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai nói chung và những

quy định của pháp luật về chuyển QSDĐ nói riêng đến người dân một cách

sâu rộng và có hiệu quả, nhằm nâng cao hơn nữa sự hiểu biết và trình độ của

người dân. Từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống, nâng cao trình độ văn hóa

của người dân trên địa bàn.

+ Xây dựng, củng cố hệ thống thanh tra kiểm tra giám sát chặt chẽ trong

lĩnh vực đất đai, tránh để xảy ra tình trạng quan liêu, hách dịch cửa quyền, tham ô,

tham nhũng với cán bộ quản lý cũng như các cán bộ trực tiếp thực hiện

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chuyên môn.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ Tài nguyên & Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày

19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2017), Nghị định số

01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số

nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số

điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

3. Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014). Nghị định số

43/2014/NĐ - CP ngày 05/6/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số

điều của Luật đất đai 2013.

4. Đỗ Thị Lan & cs (2007), Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất, Nxb Nông

Nghiệp, Hà Nội.

5. Hoàng Huy Biều (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của

vương quốc Thái Lan", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình

hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ

Khoa học và Hợp tác Quốc tế.

6. Nguyễn Đình Bồng (2006), "Một số vấn đề về thị trường quyền sử dụng đất ở

nước ta trong giai đoạn hiện nay", Hội thảo khoa học Thị trường bất động

sản: thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội.

7. Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Giáo trình quản lý Nhà nước về đất đai,

Nxb Nông nghiệp Hà Nội, 2007.

8. Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Lập Thạch (2016), Báo cáo tổng

kết năm 2016 và phương hướng nhiệm vụ năm 2017;

9. Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Lập Thạch (2017), Báo cáo tổng

kết năm 2017 và phương hướng nhiệm vụ năm 2018;

10. Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Lập Thạch (2018), Báo cáo tổng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

kết năm 2018 và phương hướng nhiệm vụ năm 2019;

11. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992), Hiến pháp

năm 1992, NXB chính trị quốc gia;

12. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993), Luật Đất đai

1993, NXB Chính trị Quốc gia;

13. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ( 2003), Luật Đất

đai 2003, NXB chính trị quốc gia;

14. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ( 2013), Luật Đất

đai 2013, NXB chính trị quốc gia;

15. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ Luật Dân

sự, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội;

16. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Luật thuế thu

nhập cá nhân, NXB Tài chính, Hà Nội;

17. Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc (2018), Báo cáo tổng kết

công tác năm 2018 và phương hướng nhiệm vụ năm 2019;

18. Tổng cục thống kê, niên giám thống kê tỉnh Vĩnh Phúc năm 2018;

19. UBND huyện Lập Thạch (2018), Báo cáo kết quả công tác thống kê đất

đai năm 2018 huyện Lập Thạch;

20. UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2018), Quyết định số 890/QĐ-UBND ngày 18

tháng 4 năm 2018 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc công bố thủ tục hành

chính thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện; UBND cấp xã thuộc

phạm vi, chức năng quản lý của ngành tài nguyên và môi trường.

21. UBND huyện Lập Thạch (2018), Báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hội huyện Lập Thạch năm 2018 và phương hướng nhiệm vụ năm 2019.

PHỤ LỤC SỐ 01 BỘ CÂU HỎI PHỎNG VẤN (Dành cho đối tượng là người dân )

b) Của cán bộ quản lý d) Cả a, b và c

Họ tên người được phỏng vấn:……………………………………………. Địa chỉ:…………………………………………………………………… Xin Ông (Bà) cho biết ý kiến của mình về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại địa phương mình theo luật đất đai hiện hành bằng cách trả lời các câu hỏi dưới đây (Khoanh tròn vào các phương án mà ông(bà) cho là đúng): A. Những hiểu biết của đối tượng về những quy định của chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ 1. Những hiểu biết cơ bản về chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất Câu 1: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất là quyền của ai? a) Của người dân c) Của người sử dụng đất Câu 2: Việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất có phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai không? a) Có b) Không c) Tùy từng trường hợp Câu 3: Điều kiện để chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 là gì?

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất b) Đất không có tranh chấp c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án d) Trong thời hạn sử dụng đất e) Tất cả các điều kiện trên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

b) 30 m2 d) 50 m2

Câu 4: Diện tích chia, tách thửa đất ở tối thiểu để thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc là bao nhiêu m2? a) 20 m2 c) 40 m2 Câu 5: Cơ quan nào có thẩm quyền cấp GCN sau khi thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai?

a) Sở Tài nguyên và môi trường b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh c) Ủy ban nhân dân cấp huyện d) Văn phòng đăng ký đất đai

2. Những hiểu biết về từng hình thức 2.1. Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất Câu 1: Hộ gia đình, cá nhân có được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp vượt hạn mức không? a) Có b) Không Câu 2: Tổ chức kinh tế có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân không? a) Có b) Không c) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Câu 3: Khi giá trị chuyển nhượng QSDĐ thực tế thấp hơn giá Nhà nước

quy định thì thuế chuyển nhượng QSDĐ dựa trên giá trị nào của QSDĐ?

a) Giá trị chuyển nhượng thực tế b) Giá theo nhà nước quy định c) Được miễn thuế d) Trung bình giữa giá nhà nước và giá trị chuyển nhượng thực tế. Câu 4: Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trồng lúa là gì?

a) Trực tiếp sản xuất nông nghiệp b) Ở gần nơi có đất trồng lúa c) Để bán cho người khác sản xuất nông nghiệp d) Nghiên cứu vào việc sản xuất nông nghiệp

Câu 5: Trong trường hợp nào thì hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, khu rừng phòng hộ?

a) Khi họ ở gần khu vực đó b) Khi họ muốn sử dụng khu vực đó vào nghiên cứu sinh học c) Khi họ muốn bảo vệ khu vực d) Hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó 2.2. Hình thức tặng cho quyền sử dụng đất Câu 1: Những đối tượng nào được miễn thuế khi thực hiện việc tặng cho QSDĐ? a) Những người có mối quan hệ thân thiết với nhau b) Những người trong cùng khu dân cư c) Khi chuyển quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Câu 2: Thủ tục để tặng cho QSDĐ có phải lập thành văn bản không? a) Phải lập thành Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định b) Tặng cho QSDĐ bằng miệng với nhau c) Không cần lập thành văn bản Câu 3: Tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra trong mối quan hệ nào? a) Chỉ trong quan hệ huyết thống. b) Những người có mối quan hệ thân thiết với nhau c) Thường là quan hệ huyết thống, ngoài ra còn có các quan hệ khác nữa

Câu 4: QSDĐ được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng? a) Tài sản chung của vợ chồng b) Tài sản riêng c) Do tự thỏa thuận Câu 5: Hợp đồng tặng cho QSDĐ được thực hiện tại đâu? a) Tại thửa đất được tặng cho b) Công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng c) Chứng thực tại UBND cấp xã d) Lựa chọn công chứng hoặc chứng thực ở một trong hai nơi b) hoặc c) 2.3. Hình thức thừa kế quyền sử dụng đất Câu 1: Thời điểm mở thừa kế QSDĐ là khi nào ? a) Khi người có quyền sử dụng đất chết b) Khi người có quyền sử dụng đất không trực tiếp sử dụng đất c) Khi người có quyền sử dụng đất đi khỏi nơi cư trú d) Khi người có quyền sử dụng đất đã già

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Câu 2: Có mấy hình thức thừa kế quyền sử dụng đất? a) 2 hình thức b) 3 hình thức c) 4 hình thức

d) 5 hình thức

b) 3 hàng d) 5 hàng

Câu 3: Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp nào? a) Không có di chúc; b) Di chúc không hợp pháp; c) Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế; d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản. e) Một trong những trường hợp trên. f) Tất cả các trường hợp trên. Câu 4: Pháp luật chia thành mấy hàng thừa kế? a) 2 hàng c) 4 hàng Câu 5: Người thuộc hàng thừa kế sau được nhận thừa kế khi nào? a) Khi không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản b) Khi được sự chấp thuận của mọi người c) Khi người thuộc hàng thừa kế trước không có mặt ở nhà d) Khi người thuộc hàng thừa kế sau có nhu cầu sử dụng đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

B. Sự hài lòng và ý kiến của đối tượng về những quy định của chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ

Câu 1: Công tác giải quyết các thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại địa phương có đúng thời hạn quy định không?

a) Đúng thời hạn

b) Tương đối đúng thời hạn

c) Còn chậm trễ, kéo dài

Câu 2: Chất lượng, hiệu quả giải quyết các thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện, xã, thị trấn như thế nào?

a) Chất lượng tốt, hiệu quả cao

b) Chất lượng, hiệu quả tốt

c) Chất lượng, hiệu quả thấp

Câu 3: Thái độ của cán bộ tham gia giải quyết các thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện, xã, thị trấn có tốt không?

a) Thái độ tốt, nhiệt tình

b) Thái độ tương đối tốt

c) Thái độ không tốt, quan liêu, hách dịch

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Câu 4: Công tác giải quyết các thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại địa phương đã đáp ứng kịp thời nhu cầu của người dân chưa?

a) Kịp thời

b) Tương đối kịp thời

c) Còn nhiều tồn tại chưa giải quyết kịp thời

Câu 5: Các thủ tục hành chính liên quan đến công tác chuyển nhượng,

a) Thủ tục nhanh gọn, dễ hiểu

b) Thủ tục tương đối nhanh gọn, dễ hiểu

c) Thủ tục tương đối rườm rà, phức tạp

d) Thủ tục rất rườm rà, phức tạp

tặng cho, thừa kế QSDĐ có rườm rà, phức tạp và vướng mắc gì không?

Câu 6: Theo ông (bà) công tác giải quyết các thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, vướng mắc nhất ở nội dung nào?

a) Chưa nắm rõ các thủ tục theo quy định của pháp luật

b) Nhiều thủ tục, nhiều loại giấy tờ và thực hiện tại nhiều cơ quan khác nhau

c) Nhiều thủ tục hành chính đan xen, phức tạp

d) QSDĐ của hộ gia đình liên quan đến nhiều người, nhiều thành phần khác nhau e) Tất cả những khó khăn, vướng mắc trên

Câu 7: Theo ông (bà), nên làm gì để cải cách thủ tục hành chính một cách có hiệu quả liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện? a) Kết hợp giải quyết đồng thời các thủ tục hành chính có liên quan b) Cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra và hướng dẫn người dân chi tiết, đầy đủ tránh để người dân phải đi lại nhiều lần c) Nên có các quy định rõ ràng và dễ hiểu để người dân có thể hiểu được và thực hiện một cách tốt nhất và đúng quy định d) Cần có sự thống nhất và phối hợp tốt giữa các cơ quan trong quá trình giải quyết hồ sơ cho người dân e) Kết hợp tất cả các nội dung trên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

PHỤ LỤC SỐ 02 BỘ CÂU HỎI PHỎNG VẤN (Dành cho đối tượng là cán bộ quản lý)

Họ tên người được phỏng vấn:……………………………………………. Địa chỉ:…………………………………………………………………… Xin Ông (Bà) cho biết ý kiến của mình về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại địa phương mình theo luật đất đai hiện hành bằng cách trả lời các câu hỏi dưới đây (Khoanh tròn vào các phương án mà ông(bà) cho là đúng):

Câu 1: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất là quyền của

ai? a) Của người dân c) Của người sử dụng đất

b) Của cán bộ quản lý d) Cả a, b và c

Câu 2: Quyền SDĐ của hộ gia đình là QSDĐ của ai?

a) Của những người đang chung sống trong cùng gia đình với nhau b) Của những người có mối quan hệ huyết thống với nhau c) Của hai vợ chồng d) Của những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất

Câu 3: Điều kiện để chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

theo Luật đất đai 2013 là gì?

Câu 4: Việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến QSDĐ của

người chưa đủ 6 tuổi do ai thực hiện, xác lập?

a) Do người đó tự xác lập, thực hiện b) Do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện c) Do người cùng chung sống trong gia đình xác lập, thực hiện d) Do người trong cùng khu dân cư xác lập, thực hiện

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Câu 5: Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền

của người sử dụng đất được thực hiện tại đâu ?

a) Tại UBND cấp xã b) Tại tổ chức hành nghề công chứng c) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã d) Không cần công chứng, chứng thực

Câu 6: Thừa kế thế vị trong trường hợp nào?

a) Trường hợp hàng thừa kế trước không ai còn sống b) Trường hợp những người thuộc hàng thừa kế trước từ chối nhận di sản thừa kế c) Trường hợp những người thuộc hàng thừa kế trước đồng ý cho người thuộc hàng thừa kế sau nhận thừa kế d) Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản

Câu 7: Việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ có hiệu lực từ thời điểm

nào? a) Kể từ thời điểm ký hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất b) Kể từ thời điểm nộp hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ c) Kể từ thời điểm cấp giấy chứng nhận d) Kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Câu 8: Những đối tượng nào được miễn thuế khi thực hiện việc chuyển

nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ? a) Những người có mối quan hệ thân thiết với nhau b) Những người trong cùng khu dân cư c) Khi chuyển quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Câu 9: Tặng cho QSDĐ có phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

không? a) Có b) Không c) Được giảm 50% d) Theo từng trường hợp cụ thể có thể phải nộp, có thể được miễn, giảm

Câu 10: Thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của người thừa kế là khi

nào?

a) Kể từ thời điểm mở thừa kế b) Kể từ thời điểm người thừa kế được cấp giấy chứng nhận QSDĐ c) Kể từ thời điểm người thừa kế bắt đầu sử dụng đất d) Kể từ thời điểm làm thủ tục phân chia thừa kế

Câu 11: Theo ông (bà) công tác giải quyết các thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, vướng mắc nhất ở nội dung nào?

a) Tuyên truyền, giải thích các thủ tục hành chính về đất đai cho công dân hiểu

b) Cơ quan có liên quan phối hợp chưa tốt c) Khối lượng hồ sơ tiếp nhận trong ngày quá nhiều d) Việc luân chuyển hồ sơ giữa các cơ quan mất nhiều thời gian, khoảng cách xa e) Tất cả các nội dung trên

Câu 12: Theo ông (bà) thì nội dung nào khi thực hiện các thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện gặp nhiều khó khăn nhất?

a) Thủ tục làm hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho, văn bản phân chia di sản thừa kế b) Thủ tục xin xác nhận tại UBND xã, thị trấn c) Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai d) Hệ thống văn bản pháp luật khá nhiều và khá phức tạp e) Chưa áp dụng triệt để việc ứng dụng công nghệ thông tin vào quá trình giải quyết hồ sơ f) Tất cả các nội dung trên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Câu 13: Theo ông (bà), để thực hiện tốt công tác giải quyết các thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện cần phải làm tốt nội dung nào dưới đây? a) Tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai b) Đổi mới, nâng cao chất lượng công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai cho người dân nhận thực đúng và đầy đủ c) Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ năng lực đội ngũ cán bộ thực hiện công tác chuyên môn d) Phát huy trách nhiệm của người đứng đầu, thực hiện phân công, phối hợp hiệu quả trong tổ chức thực hiện với các cơ quan có liên quan e) Kết hợp tất cả các nội dung trên

Câu 14: Theo ông (bà), nên làm gì để cải cách thủ tục hành chính một cách có hiệu quả liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện? a) Thực hiện tiếp nhận và giải quyết bằng phương thức trao đổi thông tin điện tử liên thông b) Thực hiện liên thông với cơ quan thuế c) Ứng dụng công nghệ thông tin vào quy trình giải quyết hồ sơ d) Giải quyết song song các thủ tục hành chính e) Kết hợp tất cả các nội dung trên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2016 – 2018

ĐẶNG THỊ QUỲNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO,

THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC HỘ GIA

ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LẬP THẠCH,

TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2016 – 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ĐẶNG THỊ QUỲNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO,

THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC HỘ GIA

ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LẬP THẠCH,

TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2016 – 2018

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Hùng

Người dân khu xa trung tâm

Người dân ở khu trung tâm

Người dân ở khu gần trung tâm

Tiêu chí đánh giá

Xã Sơn Đông

xã Xuân Hòa

Xã Quang Sơn

Thị trấn Lập Thạch

Thị trấn Hoa Sơn

Đúng

Sai Đúng

Sai

Đúng

Sai Đúng

Sai Đúng

Sai

TB

69,45

30,55 66,07

33,93

77,09

22,91

71,94 28,06 73,37 26,63

Người dân khu xa trung tâm

Người dân ở khu trung tâm

Người dân ở khu gần trung tâm

Tiêu chí đánh giá

Xã Sơn Đông

Xã Quang Sơn

Thị trấn Lập Thạch

Thị trấn Hoa Sơn

xã Xuân Hòa

Đúng

Sai

Đúng

Sai

Đúng

Sai

Đúng

Sai Đúng

Sai

63,07

82,0

TB

65,43 34,57

36,93

18,0

74,05 25,95 70,86 29,14

Người dân khu xa trung tâm

Người dân ở khu trung tâm

Người dân ở khu gần trung tâm

Tiêu chí đánh giá

Xã Sơn Đông

Xã Quang Sơn

Thị trấn Lập Thạch

Thị trấn Hoa Sơn

xã Xuân Hòa

Đúng

Sai

Đúng

Sai

Đúng

Sai

Đúng