Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2015 - 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MẠC TRUNG ĐỨC

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÁT XÁT,

TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MẠC TRUNG ĐỨC

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÁT XÁT,

TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Lê Văn Thơ

Thái Nguyên – 2018

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, những số liệu, kết quả nghiên cứu trong Luận văn

này là trung thực, chính xác và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn này đều đã được

chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Mạc Trung Đức

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình

và sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân để tôi hoàn thành Luận

văn này.

Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc thầy giáo TS. Lê Văn

Thơ đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Đất

đai, phòng Đào tạo, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện, giúp

đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện Luận văn này.

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của UBND huyện Bát

Xát, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng

đất, Chi cục Thống kê huyện Bát Xát, UBND các xã đã tạo điều kiện cho tôi

thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để hoàn thành Luận văn.

Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn những người thân trong gia đình

cùng toàn thể các bạn học viên cùng lớp và bạn bè đã động viên và giúp đỡ tôi

trong quá trình học tập, thực hiện Luận văn này./.

Tác giả luận văn

Mạc Trung Đức

iii

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ......................................................................................................... iv

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 3

2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 3

2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................. 5

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 5

1.2. Cơ sở pháp lý ............................................................................................. 8

1.2.1. Các văn bản về chuyển quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn

huyện Bát Xát..................................................................................................... 8

1.2.2. Quy trình, thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất trường hợp

chuyển quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Bát Xát ..................... 10

1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 11

1.3.1. Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới ...................... 11

1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam ................................................. 14

1.4. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất .................. 15

1.4.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất................ 15

1.4.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất ................ 16

1.4.3. Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất ................... 17

1.4.4. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất.......................................... 18

1.5. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................... 19

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 22

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 22

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 22

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 22

iv

2.2. Địa điểm, thời gian ................................................................................... 22

2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 22

2.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bát Xát .......... 22

2.3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Bát Xát

giai đoạn 2015 - 2017 ...................................................................................... 22

2.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Bát Xát và cán bộ quản

lý về chuyển quyền sử dụng đất ...................................................................... 22

2.3.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất

của huyện Bát Xát giai đoạn 2015 - 2017 ....................................................... 22

2.3.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp sử dụng đất trong

thời gian tới .................................................................................................... 22

2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 23

2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 23

2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 24

2.4.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu .......................................... 24

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................... 25

3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất ..................... 25

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 25

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 27

3.1.3. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát ............................... 28

3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát

Xát giai đoạn 2015 - 2017 ............................................................................... 37

3.2.1. Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Bát Xát

giai đoạn 2015 - 2017 ...................................................................................... 37

3.2.2. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển

quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát giai đoạn 2015 – 2017 .......... 43

3.3. Đánh giá sự hiểu biết về trong công tác chuyển quyền sử dụng đất

của người dân huyện Bát Xát và cán bộ quản lý............................................. 46

v

3.3.1. Đánh giá những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân

tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ ........... 46

3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Bát

Xát tại khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ....... 47

3.3.3. Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý trong công tác chuyển

quyền sử dụng đất. ......................................................................................... 58

3.3.4. Tổng hợp ý kiến của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng

đất. ................................................................................................................... 59

3.4. Những yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện chuyển quyền sử dụng

đất trên địa bàn huyện Bát Xát giai đoạn 2015 – 2017 ................................... 61

3.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác

chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát ................................... 62

3.5.1. Thuận lợi ............................................................................................... 62

3.5.2 Khó khăn ................................................................................................ 62

3.5.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử

dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát ............................................................... 63

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 64

1. Kết luận ....................................................................................................... 64

2. Đề nghị ........................................................................................................ 65

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 66

iv

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Bát Xát năm 2017 .......................... 30

Bảng 3.2: Biến động đất đai huyện Bát Xát năm 2015 – 2017 ....................... 35

Bảng 3.3. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành

chính ................................................................................................ 38

Bảng 3.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2017 .......... 40

Bảng 3.5. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn

huyện Bát Xát giai đoạn 2015 - 2017 ............................................. 40

Bảng 3.6. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất theo đơn vị hành

chính ................................................................................................ 42

Bảng 3.7. Kết quả cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại huyện Bát Xát giai

đoạn 2015 – 2017 ............................................................................ 43

Bảng 3.8: Kết quả chuyển QSDĐ theo đơn vị hành chính giai đoạn 2015-

2017 ................................................................................................. 44

Bảng 3.9. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại

khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển

QSDĐ .............................................................................................. 46

Bảng 3.10. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại

khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ ..................... 48

Bảng 3.11. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại

khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ .............. 50

Bảng 3.12. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại

khu vực nghiên cứu về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ .................... 52

Bảng 3.13. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại

khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ ........................... 53

Bảng 3.14. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại

khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho QSDĐ ......................... 54

v

Bảng 3.15. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại

khu vực nghiên cứu về hình thức thế chấp, bảo lãnh bằng

QSDĐ .............................................................................................. 56

Bảng 3.16. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại

khu vực nghiên cứu về hình thức góp vốn bằng QSDĐ ................. 57

Bảng 3.17. Mức độ thỏa mãn yêu cầu thực hiện các thủ tục chuyển

quyền sử dụng đất ........................................................................... 59

Bảng 3.18: Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân liên quan đến hoạt động

chuyển quyền sử dụng đất ............................................................... 60

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt của Quốc gia, là nguồn lực quan

trọng để phát triển đất nước, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần thiết

yếu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế,

văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng... là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn

trong hoạt động kinh tế, chính trị để phát triển kinh tế xã hội của đất nước.

Đất đai có tác động và ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, an

ninh quốc phòng. Bất kỳ Nhà nước nào cũng chăm lo đến vấn đề đất đai và

thiết lập những hình thức sở hữu nhất định đối với đất đai và đảm bảo những

điều kiện nhất định cho việc thực hiện các hình thức sở hữu đó. Nhưng đất đai

lại không phải là nguồn tài nguyên vô tận. Vì vậy nhiệm vụ gìn giữ, sử dụng

đất đai tiết kiệm, có hiệu quả là trách nhiệm của mỗi tổ chức, mỗi cơ quan và

mỗi công dân Việt Nam.

Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính

hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo

lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo quy

định của Nhà nước là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang

người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Ở nước ta do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức,

cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở

nước ta đã tạo nên nét đặc thù trong giao dịch quyền sử dụng đất hình thành

một thị trường đặc biệt đó là thị trường bất động sản. Một thị trường không

những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời

sống xã hội và có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường

tài chính, tiền tệ...có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư.

2

Bát Xát là huyện vùng cao biên giới của tỉnh Lào Cai, trung tâm huyện

lỵ nằm cách thành phố Lào Cai 12 km về phía tây bắc, với tổng diện tích tự

nhiên trong địa giới hành chính là 106.189,69ha; chiếm 16,6% diện tích tự

nhiên toàn tỉnh. Huyện Bát Xát có 2 cửa khẩu tiểu ngạch (Quang Kim và Bản

Vược) đang hoạt động và với việc thông tuyến đường Xuyên Á tạo cho Bát

Xát có những tiềm năng, lợi thế cho phát triển kinh tế - xã hội. Bên cạnh đó

một trong những thế mạnh của huyện Bát Xát cũng có những thế mạnh nguồn

tài nguyên thiên nhiên phong phú. Trong những năm gần đây tốc độ đô thị

hoá của huyện Bát Xát diễn ra khá mạnh trong giai đoạn từ năm 2015 - 2017,

đặc biệt là khu vực thị trấn Bát Xát và các xã khu vực trung tâm thị trấn. Với

quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến

động khá mạnh khiến cho việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn có phần

nóng lên. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương tập trung đầu tư xây dựng cơ

bản, quy hoạch nhiều khu dân cư và phát triển giao thông khu vực thị trấn và

nông thôn khiến cho nguồn cung về đất đai khá dồi dào cộng với sự tăng lên

của dân số khiến cho tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại đây diễn ra nhộn

nhịp hơn.

Để thị trường bất động sản (BĐS) chuyển quyền sử dụng đất phát triển

đúng đắn, về mặt quản lý nhà nước cần một môi trường pháp lý ổn định,

xác lập quy hoạch rõ ràng, sát thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thị

trường quyền sử dụng đất, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất đai,

xoá bỏ thị trường "ngầm" trong thị trường quyền sử dụng đất hợp pháp,

góp phần tăng nguồn thu ngân sách, ổn định tình hình kinh tế xã hội phục

vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, bảo đảm quyền

sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm cho đất đai từ

nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng phục vụ cho phát triển

kinh tế xã hội của đất nước.

3

Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh

giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát, tỉnh

Lào Cai giai đoạn 2015 - 2017”

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

2.1. Mục tiêu tổng quát

Đánh giá việc thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia

đình và cá nhân, từ đó đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả trong

việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của người dân theo quy định của

pháp luật trên địa bàn huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai.

2.2. Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất với các quyền: chuyển

đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho trên địa bàn huyện Bát Xát trong giai

đoạn 2015 - 2017.

3. Yêu cầu của đề tài

- Nắm vững Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013, Thông tư của nhà

nước đối với công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.

- Thu thập số liệu, tài liệu trên địa bàn thành phố đủ, chính xác và

khách quan.

- Đánh giá một cách chính xác kết quả giao đất, cho thuê đất và chuyển

mục đích sử dụng đất của thành phố từ khi thực hiện luật mới.

4. Ý nghĩa của đề tài

4.1. Ý nghĩa khoa học

- Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định của pháp luật hiện hành

trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát, tỉnh Lào

Cai giai đoạn 2015- 2017.

- Đề xuất bổ sung và hoàn thiện những quy định, văn bản pháp luật cho

phù hợp trong việc thực hiện kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai.

4

4.2. Ý nghĩa thực tiễn

Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc

biệt là việc thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Bát Xát, tỉnh Lào Cai theo đúng các qui định của pháp luật Đất đai, khắc

phục trình trạng tuỳ tiện trong việc thực hiện công tác giao chuyển quyền sử

dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát; phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về

đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của huyện Bát Xát.

5

Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài

Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách

pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Bát Xát và đề xuất giải pháp thực hiện.

Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các

giao dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số

chính sách, thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với huyện

Bát Xát; Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân

khi thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất.

Luật đất đai 2013 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: Quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế

chấp, góp vốn QSDĐ [14]

* Quyền chuyển đổi QSDĐ

Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển

QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử

dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc

phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp

thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất [14]

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao

đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền

sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng

đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác

để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ

việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ [14]

6

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau

bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp [7]

* Quyền chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển

QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong

trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng

một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được

QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng

đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy

định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được

nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công

nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận

chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của

Chính phủ [15]

* Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường

QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất

định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử

dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà

người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai

1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất đất mà người sử dụng đã thuê

của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai

2003 và Luật đất đai 2013 thì không cấm việc này.

7

* Quyền thừa kế QSDĐ

Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của

mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung

của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.

* Quyền tặng cho QSDĐ

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo

quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật

nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng

không loại trừ ngoài quan hệ này.

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng

trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp

dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.

* Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ

Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình

đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó

theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời

gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển

quyền nửa vời.

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy

định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại

Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì

phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được

phép hoạt động tại Việt Nam.

* Quyền góp vốn bằng quyền QSDĐ

Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền

coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người

khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay

8

nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp

cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận.

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các

đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh

tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh

nói chung.

Một số quy định chung về chuyển QSDĐ

* Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ

Luật đất đai năm 2013 quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 188: Khi

người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực

hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện như sau:

1- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và

trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

2- Đất không có tranh chấp;

3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

4- Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193

và 194 của Luật đất đai năm 2013.

* Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ

Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại

điều 168 Luật đất đai năm 2013.

1.2. Cơ sở pháp lý

Các văn bản và quy trình về quyền chuyển quyền sử dụng đất áp dụng

trên địa bàn huyện Bát Xát

1.2.1. Các văn bản về chuyển quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện

Bát Xát

1.2.1.1. Các văn bản của Nhà nước

- Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015;

9

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy

định về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về

thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 14/11/2014 của

Chính phủ quy định về khung giá đất;

- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi

phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Nghị định số 135/2016/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số

điều của nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê

mặt nước;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi bổ

sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và môi trường Quy định về hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và môi trường Quy định về bản đồ địa chính;

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2017 của Bộ Tài nguyên

và môi trường Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-

CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số

45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

10

1.2.1.2. Các văn bản của UBND tỉnh Lào Cai

- Quyết định số 56/2008/QĐ-UBND ngày 29 tháng 10 năm 2008 của

UBND tỉnh Lào Cai Về việc Ban hành Quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho

thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai;

- Quyết định số 08/2016/QĐ-UBND ngày 1/2/2016 của UBND tỉnh Lào

Cai ban hành Quy chế phối hợp và thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai,

tài sản gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai;

- Quyết định 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh Lào

Cai ban hành Quy định về bảng giá các loại đất 05 năm (2015 - 2019) trên địa

bàn tỉnh Lào Cai;

- Quyết định 110/2016/QĐ-UBND ngày 21/12/2016 của UBND tỉnh Lào

Cai Sửa đổi, bổ sung Quyết định số 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 của

UBND tỉnh Lào Cai ban hành Quy định về bảng giá các loại đất 05 năm

(2015 - 2019) trên địa bàn tỉnh Lào Cai;

- Quyết định 71/2015/QĐ-UBND ngày 31/12/2015 của UBND tỉnh Lào

Cai sửa đổi, bổ sung Quyết định số 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 của

UBND tỉnh Lào Cai ban hành Quy định về bảng giá các loại đất 05 năm

(2015-2019) trên địa bàn tỉnh Lào Cai.

1.2.2. Quy trình, thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất trường hợp chuyển

quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Bát Xát

a) Thành phần hồ sơ; trình tự thủ tục; thời gian giải quyết thủ tục chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

b) Thành phần hồ sơ; trình tự thủ tục; thời gian giải quyết thủ tục xóa

đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

11

c) Thành phần hồ sơ; trình tự thủ tục; thời gian giải quyết thủ tục đăng

ký, xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất

đã thế chấp, để thu hồi nợ

1.3. Cơ sở thực tiễn

1.3.1. Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới

* Chính sách đất đai của Mỹ

Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu

tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là

một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này

đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó

phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng

đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội. Mặc dù công nhận

quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày

càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các

quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và

kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công

trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các

tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính

đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng

trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi... [15]

* Chính sách đất đai của Trung Quốc

Quản lý đất đai ở Trung Quốc có một số đặc điểm nổi bật: Một là, về

quan hệ sở hữu đất đai: Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà

nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng

đất. Quyền sử dụng đất đã được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế

chấp… tức là đã cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai,

Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử

dụng đất. Hai là, về quy hoạch sử dụng đất: Luật pháp Trung Quốc quy định,

12

Nhà nước có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong

phạm vi cả nước và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh

thổ. Đối với đất đai thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý bằng quy hoạch.

Quy hoạch tổng thể thành phố là kế hoạch có tính tổng thể, lâu dài, chiến lược

và chỉ đạo về phát triển kinh tế và xã hội với các công trình xây dựng của

thành phố. Luật cũng quy định cụ thể quy hoạch của cấp dưới phải tuân thủ

quy hoạch của cấp trên và phải được cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới được

thi hành. Ba là, về công tác thông kê, phân loại đất đai: Luật quản lý đất đai

của Trung Quốc quy định, đất đai được chia làm 8 loại chính: Đất dùng cho

nông nghiệp: là đất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nông nghiệp bao gồm

đất canh tác, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản. Đất xây dựng: là đất được sử

dụng để xây dựng công trình kiến trúc, nhà cửa đô thị, dùng cho mục đích

công cộng, khai thác khoáng sản, đất sử dụng trong các công trình an ninh

quốc phòng. Đất chưa sử dụng: là loại đất còn lại không thuộc 2 loại đất nêu

trên. Nhà nước quy định tổng kiểm kê đất đai 5 năm 1 lần và có thống kê đất

đai hàng năm, việc thống kê đất đai hàng năm được tiến hành ở các cấp quản

lý theo đơn vị hành chính từ trung ương đến địa phương; Hồ sơ đất đai được

thiết lập đến từng chủ sử dụng đất và cập nhật biến động liên quan đến từng

chủ sử dụng đất, đến từng mảnh đất: Bốn là, về tài chính đất: Ở Trung Quốc

không có hình thức giao đất ổn định lâu dài không thời hạn, do đó, Luật quy

định Nhà nước thu tiền khi giao đất, người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử

dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các quyền; Nhà nước coi việc

giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngân sách đáp

ứng nhu cầu về vốn để phát triển. [21]

* Chính sách đất đai của Pháp

Pháp là quốc gia phát triển, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng ảnh h-

ưởng của phương pháp tổ chức quản lý trong lĩnh vực đất đai của Pháp

còn khá rõ đối với nước ta. Vấn đề này có thể lý giải vì Nhà nước Việt Nam

13

hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực

dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá

rõ nét trong ý thức của một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay. Quản lý đất

đai của Pháp có một số đặc trưng là:

Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai, Luật pháp quy định quyền sở

hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc

người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện còn tồn tại

song hành hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu

nhà nước đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng. Tài sản công

cộng bao gồm cả đất đai công cộng có đặc điểm là không được mua và bán.

Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có

quyền yêu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua

chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng.

Về công tác quy hoạch đô thị, do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì

vậy để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú

ý từ rất sớm và được thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, Pháp đã

ban hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân

trở lên. Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước Pháp đã ban hành các Nghị định

quy định các quy tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về chính

sách đô thị. Đặc biệt, vào năm 1992, ở Pháp đã có Luật về phân cấp quản lý,

trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác

quản lý của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở

Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền sở hữu tư nhân

và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng

đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch đô thị. Nó

mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các

ngành khác nhau như bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ. . .

14

Về công tác quản lý nhà nước đối với đất đai, mặc dù là quốc gia duy trì

chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý về đất đai của Pháp

được thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ

thống hồ sơ địa chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ và khoa

học, mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ,

trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa

lý, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp

lý của thửa đất. Hệ thống này cung cấp đẩy đủ thông tin về hiện trạng sử dụng

đất, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, đáp

ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của

ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng.

Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới, dù quy định chế độ

sở hữu đối với đất đai khác nhau, đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai

trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển

ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu thế toàn cầu hoá

hiện nay. Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài

nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh để phục vụ cao nhất cho

quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở

cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia

thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn

định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.

1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam

Ở Việt Nam, sau khi Cách mạng tháng tám thành công, ngày 4/12/1953,

Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa đã ban hành “Luật cải cách ruộng

đất”, thực hiện Luật này, đất đai từ hình thức sở hữu tư nhân của phong kiến

và đế quốc chuyển thành hình thức sở hữu tập thể, sở hữu toàn dân. Tiếp theo

đó, bằng các văn bản quy phạm pháp luật như Hiến pháp, Luật và các văn bản

dưới Luật… đều thống nhất hình thức sở hữu toàn dân đối với đất đai.

15

Luật đất đai đầu tiên được ra đời năm 1987, được Quốc hội thông qua

ngày 29/12/1987- Đạo luật đầu tiên của nước ta ghi nhận tại Điều 1: “ Đất đai

thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất

cho các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà

nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài”.

Luật đất đai 1987 không có khái niệm chuyển quyền sử dụng đất nhưng

trên thực tế vẫn diễn ra tình trạng cho mượn đất, cho thuê đất, chuyển nhượng

tài sản hoa màu trên đất… là xu hướng tất yếu theo sự phát triển của đất nước,

dẫn đến Luật đất đai 1993, tại Điều 3 khoản 2 quy định: “ Hộ gia đình, cá

nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất”, đất đai chính thức được tham gia trao

đổi trên thị trường, và đến nay, Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức

chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSD đất.

1.4. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất

1.4.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất

Nhà nước quản lý các vấn đề xã hội nói chung và đất đai nói riêng bằng

pháp luật. Riêng về lĩnh vực đất đai, đó là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao

gồm các văn bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Từ

năm 1993 đến nay, nhà nước ở trung ương đã ban hành nhiều văn bản quy

phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai.

Bên cạnh đó, uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương. Hệ thống văn

bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành trong 20 năm qua đã tạo cơ

sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà

nước về đất đai. Đó là một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết

khá tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đáp ứng được các

mối quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hoá (CNH)

16

và đô thị hoá. Hệ thống PLĐĐ luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu

cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội. Bên

cạnh nội dung hành chính, hệ thống PLĐĐ đã có nội dung kinh tế – xã hội

(KT-XH) phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo cơ chế thị trường của

Đảng và nhà nước.

- Quyền sử dụng đất được thừa nhận là một loại quyền đặc biệt về tài sản

được phép tham gia vào các giao dịch trên thị trường thông qua việc chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho…

- Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng được lập

thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của

UBND xã, phường, thị trấn.

- Quyền sử dụng đất của người sử dụng được để thừa kế theo di chúc

hoặc theo pháp luật…

Việc pháp luật cho phép quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao

dịch trên thị trường đã khiến cho quyền sử dụng đất mang một vai trò mới, nó

không chỉ là quyền của chủ sử dụng nhằm khai thác các thuộc tính có ích của

đất mà còn trở thành một loại quyền tài sản được sử dụng trong quan hệ góp

vốn sản xuất, kinh doanh, trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn với các tổ

chức tín dụng. Điều này góp phần vào việc hình thành thị trường Bất động sản

ở nước ta và giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong điều kiện kinh tế

thị trường.

1.4.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất

- Pháp luật quy định chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân

được thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Mọi tổ chức cá

nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và

quyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất

do pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ

sử dụng đất cho người khác. Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực

17

hiện sau khi người sử dụng đất đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng

đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất. Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất

phải được Nhà nước công nhận theo đúng điều kiện đã quy định.

- Pháp luật quy định chủ thể được phép chuyển quyền sử dụng đất:

Không phải mọi chủ thể đều được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất.

- Pháp luật quy định loại đất được phép chuyển quyền sử dụng: Không

phải loại đất nào Nhà nước cũng cho phép chuyển quyền sử dụng.

- Pháp luật quy định về trình tự thủ tục để thực hiện việc chuyển quyền

sử dụng đất dựa trên các văn bản hướng dẫn cụ thể, chặt chẽ.

1.4.3. Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất

Pháp luật đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất

đai nói chung và trong vấn đề chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.

Từ năm 1993 đến nay, song hành với sự phát triển của hệ thống pháp

luật đất đai là sự phát triển của chế định quyền sử dụng đất. Với quy định giao

đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài, Luật Đất đai năm

1993 đã đặt nền móng xác lập quyền làm chủ thực sự của người nông dân đối

với đất đai. Pháp luật đất đai không ngừng mở rộng các quyền của người sử

dụng đất: bắt đầu từ việc quy định năm quyền năng cho người sử dụng đất của

Luật Đất đai năm 1993 đó là quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền

cho thuê, quyền thừa kế và quyền thế chấp quyền sử dụng đất đến việc bổ

sung hai quyền năng (quyền cho thuê lại; quyền góp vốn bằng quyền sử dụng

đất) của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999. Tiếp đó, Luật sửa đổi,

bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 ra đời bổ sung quyền bảo

lãnh bằng quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2003

được ban hành không chỉ bổ sung quyền tặng cho quyền sử dụng đất mà còn

dành cho người sử dụng đất quyền được lựa chọn hình thức sử dụng đất. Như

vậy, với việc ghi nhận và bảo hộ các quyền năng của người sử dụng đất;

quyền sử dụng đất đã trở thành một loại quyền dân sự về tài sản thuộc sở hữu

tư nhân của người sử dụng đất.

18

Pháp luật có nhiều ưu đãi cho người sử dụng đất như vậy nhưng cũng

không ngừng xử lý khi có sự sai phạm trong vấn đề sử dụng đất nhằm bảo

đảm tính nghiêm minh của pháp luật và đấu tranh có hiệu quả với các hành vi

vi phạm Pháp luật đất đai. Mặt khác, để đấu tranh với tình trạng nhũng nhiễu

của đội ngũ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý đất đai, Pháp luật cũng

quy định cụ thể việc xử lý đối với trường hợp các đối tượng này có hành vi vi

phạm quy định về thực hiện trình tự, thủ tục hành chính trong quản lý và sử

dụng đất nói chung và việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.

1.4.4. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất

1.4.4.1. Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được người khác chuyển QSD

đất phù hợp với quy định của Pháp luật.

1.4.4.2. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất

- Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng,

văn bản.

- Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất phải được công

chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

1.4.4.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất

- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi

thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.

1.4.4.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp

luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử

dụng đất.

19

- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội

dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy

định của pháp luật về đất đai.

- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích,

đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.

1.5. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Đất đai có một vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kì quốc

gia nào và chế độ nào. Không một quốc gia nào không có lãnh thổ, không có

đất đai của mình, nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế - xã hội của quốc gia. Dù

ở đâu hay làm gì, thì các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều là

trên đất đai. Bởi thế, đất đai luôn được coi là vốn quý của xã hội, và luôn

được chú tâm gìn giữ và phát huy tiềm năng từ đất.

Công tác quản lý đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng

đất nói riêng ở Việt Nam đang ngày được hoàn thiện và tiến bộ hoá, áp dụng

khoa học, công nghệ, tiến bộ xã hội vào trong công tác quản lý đất đai. Bản

chất của quản lý đất đai hiệu quả là sự dễ dàng tiếp cận thông tin đáng tin

cậy và cập nhật về quyền sử dụng, mục đích sử dụng và giá đất. Do đó, kết

quả của quá trình quản lý đất đai là phải xây dựng được hệ thống thông

tin được liên tục cập nhật và có thể được phổ biến rộng rãi đến các chủ

thể thị trường và chính phủ để quản lý đất đai bền vững. Những thông tin về

đăng ký trong nhiều trường hợp mang lại quyền lợi hoặc cung cấp thông

tin về quyền lợi, do vậy, cần phải đáng tin cậy và mang tính độc lập.

Việt Nam là một nước đang phát triển, đang thu hút nhiều đầu tư nước

ngoài, tốc độ đô thị hoá ngày một tăng. Trong những năm gần đây, không chỉ

ở Hà Nội mà ở các tỉnh thành trên cả nước, sự gia tăng dân số chính là nguyên

nhân của đô thị hoá. Khi thành phố ngày càng được mở rộng thì những vấn đề

liên quan đến đất đai càng nhiều và phức tạp. Sức “hấp dẫn” của cuộc sống đô

20

thị và của các vùng đã được đô thị hoá là nguyên nhân chính lôi cuốn một khố

lượng khổng lồ cư dân nông thôn đi tìm miền “đất hứa”. Những vấn đề về

công tác đền bù giải phóng mặt bằng, chuyển quyền sử dụng đất là những vấn

đề gây đau đầu cho các nhà quản lý. Công tác chuyển QSDĐ hiện nay đang là

một trong những hoạt động sôi nổi, nóng bỏng và nhạy cảm. Chuyển QSDĐ

đi đối với việc cấp GCN cho người sử dụng và đó là giấy tờ pháp lý cuối cùng

khẳng định quyền sử dụng đối với đất.

Về tình hình chuyển quyền sử dụng đất: Chuyển quyền sử dụng đất đã

thực sự đáp ứng nhu cầu của người dân về sử dụng đất nông nghiệp, đất ở và

đất sản xuất kinh doanh. Đặc biệt là hình thức chuyển nhượng, tặng cho là

hình thức chiếm tỷ lệ cao nhất trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.

Riêng đối với đất ở thì thị trường mua bán, chuyển nhượng lại sôi động hơn

cả. Xu hướng là di cư từ nông thôn ra thành phố, nhu cầu nhà ở của người dân

và kinh doanh bất động sản của các cá nhân, tổ chức…

Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam: Việc thực

hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn

chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện

chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ

quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá

đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc

xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại

hay góp vốn bằng QSDĐ. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn

tại như chuyển quyền QSDĐ nông nghiệp không đăng ký với cơ quan nhà

nước có thẩm quyền do thủ tục chuyển quyền còn quá phức tạp, thêm vào đó

là sự thờ ơ, chủ quan của người sử dụng đất. Tâm lý ngại làm thủ tục và chủ

quan rằng chỉ cần thoả thuận giữa hai bên, không gây tranh chấp thì chính

quyền không can dự vào của người dân khiến cho các nhà quản lý khó kiểm

soát được tình hình và gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về đất

đai và các công tác khác có liên quan, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân.

21

Tình hình chuyển QSDĐ tại Việt Nam có nhiều sự thay đổi chuyển biến

rõ rệt từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời. Thủ tục hành chính thực hiện công tác

chuyển quyền đã bớt rườm rà hơn trước, luật đã quy định rõ ràng chức năng

thẩm quyền của cơ quan nhà nước cũng như người sử dụng đất.

Hiện nay, Chính phủ Việt Nam đã tích cực chỉ đạo khẩn trương triển

khai đo đạc bản đồ địa chính bằng công nghệ hiện đại, áp dụng công nghệ số

vào trong công tác quản lý đất đai, xây dựng cơ sở dữ liệu trên toàn quốc.

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai sẽ giúp công tác chỉnh lý biến động, theo

dõi và quản lý các hoạt động đối với đất một cách chính xác và kịp thời. Mọi

thay đổi của thửa đất như thay đổi ranh giới thửa, thay đổi diện tích hay thay

đổi chủ sử dụng (có hoạt động chuyển quyền sử dụng đất) đều được các nhà

quản lý nắm bắt. Thêm vào đó, vài năm trở lại đây, được sự quan tâm của

Nhà nước nên đã có nhiều dự án đo đạc bản đồ địa chính được triển khai trên

toàn quốc, việc kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất của người dân cũng được

chấp hành tốt hơn, tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản lý nhà nước về

đất đai.

22

Chương 2

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Phạm vi nghiên cứu

Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Bát Xát, tỉnh Lào

Cai giai đoạn 2015 - 2017.

2.2. Địa điểm, thời gian

- Địa điểm nghiên cứu: Đề tài được tiến hành nghiên cứu tại huyện Bát

Xát, tỉnh Lào Cai.

- Thời gian thực hiện: năm 2017 – 12/2018

2.3. Nội dung nghiên cứu

2.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bát Xát

- Điều kiện tự nhiên: vị trí địa lý, đất đai, khí hậu, địa hình, thuỷ văn.

- Điều kiện kinh tế xã hội: Cơ cấu kinh tế, tình hình dân số, lao động,

trình độ dân trí, vấn đề quản lý đất đai, dịch vụ và cơ sở hạ tầng (giao thông,

thuỷ lợi, công trình phúc lợi, ...).

- Tình hình sử dụng đất.

2.3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Bát Xát giai

đoạn 2015 - 2017

- Tình hình chuyển quyền sử dụng đất qua các năm.

- Đánh giá chung kết quả cấp GCN QSDĐ trên địa bàn huyện Bát Xát.

2.3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua sự hiểu biết của

người dân huyện Bát Xát

2.3.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất của

huyện Bát Xát giai đoạn 2015 – 2017

2.3.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp sử dụng đất trong

thời gian tới

Nhằm khuyến khích người sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát, tỉnh Lào

Cai thực hiện đầy đủ, hợp pháp chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của

pháp luật.

23

2.4. Phương pháp nghiên cứu

2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Thu thập các thông tin liên quan đến quá trình nghiên cứu của đề tài gồm: Tư

liệu tại các cơ quan quản lý, các đơn vị nghiên cứu khoa học như các Trường Đại

học, các Viện nghiên cứu trong và ngoài nước. Tư liệu, số liệu có sẵn từ các cơ

quan nhà nước, phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng NN & PTNT, phòng

Thống kê, phòng Kế hoạch - Tài chính, UBND huyện và UBND các xã, thị trấn.

Tiến hành điều tra bổ sung ngoài thực địa để điều chỉnh cho phù hợp với thực tế

và chuẩn hoá các số liệu.

Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình thực hiện các

quyền sử dụng đất; tình hình quản lý đất đai, công tác cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và

công tác chuyển quyền sử dụng đất.

Số liệu về tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Phòng

Tài nguyên và Môi trường.

2.4.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

Để đánh giá nội dung sự hiểu biết của người dân về công tác chuyển

quyền sử dụng đất đề tài chọn điểm nghiên cứu cụ thể là tại 01 thị trấn và 02

xã điểm:

+ Chọn Thị trấn Bát Xát là trung tâm của huyện có tốc độ đô thị hoá và

phát triển kinh tế xã hội nhanh.

+ Chọn xã Quang Kim là xã ven trung tâm huyện.

+ Chọn xã Trịnh Tường là xã xa trung tâm huyện.

Chọn hộ điều tra: Chọn ngẫu nhiên các hộ đã từng thực hiện chuyển

quyền sử dụng đất trên địa bàn các xã Quang Kim, xã Trịnh Tường và thị trấn

Bát Xát (30hộ/xã, thị trấn).

24

Nội dung phiếu điều tra tập trung vào: Tình hình thực hiện công tác

chuyển quyền sử dụng đất; Những hiểu biết, đánh giá và ý kiến của hộ khi thực

hiện chuyển quyền sử dụng đất.

Điều tra các cán bộ quản lý thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng

đất. (Tổng số: 20 cán bộ, trong đó: cán bộ quản lý cấp huyện: 15 cán bộ; cán

bộ quản lý các xã Quang Kim, xã Trịnh Tường và Thị trấn Bát Xát: 5 cán bộ).

Nội dung phiếu tập trung vào những hiểu biết, đánh giá của cán bộ trong việc

thực hiện chuyển quyền sử dụng đất; những ý kiến của cán bộ khi thực hiện

chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn mình quản lý và trên địa bàn huyện

Bát Xát.

Số liệu thu thập được từ phiếu điều tra của:

- Các hộ dân trên địa bàn nghiên cứu: Phỏng vấn các hộ dân đã từng thực

hiện việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn các xã Quang Kim, xã Trịnh

Tường và thị trấn Bát Xát để biết được những khó khăn, vướng mắc, tâm tư

nguyện vọng của nhân dân trong việc thực hiện các thủ tục về chuyển quyền

sử dụng đất.

- Các cán bộ quản lý: Phỏng vấn các cán bộ quản lý trực tiếp thực hiện

việc chuyển quyền sử dụng đất cho các hộ dân trên địa bàn để từ đó đánh giá

được những khó khăn, tồn tại trong công tác này.

2.4.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu

Trên cơ sở số liệu, tài liệu thu thập được theo số liệu đã đăng ký làm thủ

tục tại phòng Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất huyện Bát Xát, tiến hành tổng hợp, phân tích so sánh để biết được sự

biến động sử dụng đất qua các năm để rút ra kết luận.

Các số liệu được thống kê được xử lý bằng phần mềm Excel để tổng

hợp, phân tích, xử lý số liệu và thành lập được các bảng biểu số liệu.

25

Chương 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

3.1.1. Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1. Vị trí địa lý

Huyện nằm ở phía tây bắc tỉnh Lào Cai, phía tây bắc và đông bắc giáp

tỉnh Vân Nam (Trung Quốc), phía tây giáp huyện Phong Thổ(Lai Châu), phía

nam là huyện Sa Pa và thành phố Lào Cai, phía đông nam là thành phố Lào Cai.

Bát Xát là huyện vùng cao biên giới nằm ở phía tây bắc tỉnh Lào Cai, có

địa bàn rất quan trọng về phát triển kinh tế, xã hội và quốc phòng-an ninh của

tỉnh, diện tích tự nhiên 1.061,89 km², trên 70% là đồi núi, gồm 14 dân tộc

chung sống, dân tộc thiểu số chiếm 82%

Huyện có 22 xã, 01 thị trấn; trong đó 10 xã, 31 thôn bản biên giới tiếp

giáp với 2 huyện Hà Khẩu, Kim Bình, châu tự trị dân tộc Cáp Nê, Di Hồng

Hà, tỉnh Vân Nam, Trung Quốc, có 02 cửa khẩu phụ, 04 tuyến đường bộ quan

trọng (quốc lộ 4D, tỉnh lộ 156, 158, 155) phục vụ sản xuất, khai thác công

nghiệp nối liền các huyện trong tỉnh chạy qua, đường liên xã, liên thôn cơ bản

được hình thành thuận lợi cho việc phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng-an ninh.

3.1.1.2. Địa hình, địa mạo

- Địa hình: Toàn bộ nền địa hình Bát Xát được kiến tạo bởi nhiều dải núi

cao, nổi bật là hai dải núi chính tạo nên các hợp thuỷ: Ngòi Phát, suối Lũng

Pô, Suối Quang Kim. Địa hình cao dần, điểm cao nhất có độ cao 2945m, điểm

thấp nhất có độ cao 88m.

Kiến tạo địa hình Bát Xát hình thành hai khu vực. Tuy nhiên, cả hai khu

vực (vùng thấp gồm 6 xã và 1 thị trấn, vùng cao gồm 16 xã) đều có chung

một đặc điểm: Vùng núi cao có độ chia cắt lớn, thung lũng hẹp khe sâu, độ

dốc lớn. Vùng thấp (ven sông Hồng, bồn địa nhỏ) là nơi tập trung các dải đồi

thấp, thoải địa hình tương đối bằng phẳng.

26

Ảnh hưởng của địa hình nói chung và các yếu tố kinh tế xã hội hình

thành trên địa bàn huyện hai tiểu vùng địa lý kinh tế xã hội.

3.1.1.3. Khí hậu

- Khí hậu thời tiết: Bát Xát nằm trong khu vực khí hậu nhiệt đới, nóng

ẩm mưa nhiều. Do ảnh hưởng của địa hình nên được chia thành hai khu vực

khí hậu khác nhau:

* Vùng cao: Do ảnh hưởng của địa hình núi cao, độ chia cắt lớn nên khí

hậu vùng núi cao mang tính chất của khí hậu cận nhiệt đới và ôn đới ẩm. Mùa

nóng từ tháng 5 đến tháng 10, mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, nhiệt độ trung bình cả năm cao nhất 16,6(cid:176) C, thấp nhất 14,3(cid:176) C.

* Vùng thấp: Mùa nóng từ tháng 5 đến tháng 10, mùa lạnh từ tháng 11

đến tháng 4 năm sau.

3.1.1.4. Thuỷ văn, thủy triều

- Thuỷ văn: Hệ thống sông, suối trên địa bàn huyện khá dày và phân bố

tương đối đều.

+ Sông Hồng là nguồn cung cấp nước cho sản xuất và sinh hoạt của nhân

dân dọc ven sông. Nước sông Hồng có hàm lượng phù sa lớn từ 6000-

8000g/m3 do đó các vùng đất ven sông được phù sa bồi đắp có độ phì nhiêu

màu mỡ thuận lợi cho việc sản xuất nông nghiệp.

+ Các suối chính: Trên địa bàn huyện hệ thống suối, khe khá dày mật độ

trung bình từ 1-1,5km suối/km2. Các suối chính bao gồm: Ngòi Phát, suối

Lũng Pô, Suối Quang Kim, ngòi Đum. Các suối này đều có lưu lượng lớn,

dòng chảy xiết thuận lợi cho việc xây dựng các công trình thuỷ điện vừa và

nhỏ. Tuy nhiên, cần quan tâm đến phòng chống lũ và các giải pháp kỹ thuật

khi thi công các công trình xây dựng.

3.1.1.5. Tài nguyên đất

Huyện Bát Xát có 8 nhóm đất chính với 15 loại đất sau:

27

- Nhóm đất mùn thô trên núi cao 25,39 ha chiếm 0,02% diện tích tự

nhiên, loại đất này chủ yếu được phân bố ở các đỉnh núi cao trên 2800 m

(vùng Trung Lèng Hồ,Sàng Ma Sáo) được hình thành trong điều kiện khí hậu

quanh năm rét khô, phân bố không tập trung, có nhiều đá nổi xen kẽ.

- Nhóm đất mùn Alít trên núi cao 1.513,1 ha chiếm 1,2% diện tích tự

nhiên,phân bố chủ yếu ở độ cao từ 1.800 – 2.800m khu vực phía tây và phía

bắc huyện.Như khu vực Hồng Ngài (Y Tý), Mào Mù Sủi (Sàng Ma Sáo).

- Nhóm đất mùn vàng đỏ trên núi cao 34.956,66 ha chiếm 33,92% diện

tích tự nhiên, phân bố chủ yếu ở độ cao từ 900 -1.800m

- Nhóm đất đỏ vàng 64.787,94 ha chiếm 61,01% diện tích tự nhiên, phân

bố ở độ cao dưới 900m

- Đất thung lũng dốc tụ (DI): Diện tích 974,44 ha chiếm 0,92%. Đây là

loại đất thứ sinh được hình thành và phát triển trên sản phẩm rửa trôi và bồi tụ

của các loại đất ở chân sườn hoặc khe dốc. Đất (DI) có độ phì phụ thuộc vào

các loại đất vùng lân cận, tầng đất dầy, thành phần cơ giới thịt trung bình đất

chua,phân bố rải rác trên địa bàn huyện.

- Đất lầy thụt và than bùn (J): Diện tích 12,1 ha chiếm 0,01% diện tích

đất tự nhiên. Loại đất này có hàm lượng các chất dinh dưỡng khá, thành phần

cơ giới nhẹ độ pH cao. Phân bố ở các xã vùng thấp.

- Đất phù sa: Diện tích 524,54 ha chiếm 0,49% diện tích tự nhiên toàn

huyện,nhóm đất này bao gồm: Phù sa sông Hồng và phù sa các suối khác.

- Núi đá: Diện tích 3.394,55 ha chiếm 3,2 tổng diện tích tự nhiên. Phân

bố chủ yếu ở các dãy núi cao phía bắc huyện.

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội

3.1.2.1. Điều kiện kinh tế

Kinh tế của huyện tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định đạt 14,8%

tăng 0,68% so với cùng kỳ (Trong đó: Nông – lâm nghiệp và thủy sản đạt

5,4%; Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp – Xây dựng đạt 20,6%; Thương

28

mại – dịch vụ - du lịch đạt 21,6%). Cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực, tỷ

trọng ngành nông nghiệp giảm từ 20,98% năm 2015 xuống còn 20,7% năm

2017; công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp - xây dựng tăng từ 59,04% năm

2015 lên 59,2% năm 2017; Thương mại - dịch vụ - du lịch tăng từ 19,98%

năm 2015 lên 20,1% năm 2017. Thu nhập bình quân đầu người đạt 28,5

triệu/người/năm tăng 5,44% so với cùng kỳ.

3.1.2.2. Điều kiện xã hội

*Nguồn lực lao động, việc làm

Tổng số lao động trong độ tuổi năm 2017 của huyện Bát Xát có khoảng

30.800 người, chiếm 55,3% so với dân số chung; trong đó khu vực trung tâm

huyện có 21.200 người,.

Cơ cấu lao động ở huyện Bát Xát khác cơ bản so với cơ lao động của

toàn tỉnh Lào Cai. Trong khi trên phạm vi toàn tỉnh lao động nông – lâm

nghiệp chiếm 90% thì ở huyện tỷ lệ này khoảng 43,8% ở các xã xa trung tâm

và khoảng 12,0% ở khu vực trung tâm huyện; lao động hoạt động trong lĩnh

vực công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, xây dựng của huyện chiếm khoảng

30,0 – 32,0%, lao động dịch vụ - thương mại và quản lý khu vực trung tâm

chiếm 55,0% và khu vực xa trung tâm chiếm 20,0%.

Trình độ cán bộ quản lý và lao động huyện Bát Xát khá hơn so với các

huyện khác trong tỉnh, nhưng nhìn chung so với yêu cầu còn thấp. Tỷ lệ cán

bộ quản lý có trình độ đại học trở lên ở cấp thị chỉ chiếm 27,2%, ở cấp xã

chiếm 16,9%; cán bộ có trình độ cao đẳng, trung cấp ở cấp huyện chiếm

66,3% và ở cấp xã chiếm 54,7%. Lao động đã qua đào tạo chỉ chiếm

khoảng 30 – 35% tổng số lao động.

3.1.3. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát

3.1.3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017

Tổng diện tích tự nhiên là 106.662,00 ha. Chia ra:

29

a. Đất nông nghiệp. Tổng diện tích là 77.680,00 ha; chiếm 73,52% diện

tích tự nhiên, trong đó:

- Đất sản xuất nông nghiệp 12.419,43 ha; chiếm 15,99% tổng diện tích

đất tự nhiên

+ Đất trồng cây hàng năm 9.940,76 ha; chiếm 11,5 % tổng diện tích đất

tự nhiên (đất trồng lúa 5.442,74 ha; đất hàng năm khác 4.498,02 ha)

+ Đất trồng cây lâu năm 2.478,67 ha; chiếm 2,9% tổng diện tích đất tự

nhiên, toàn bộ của hộ gia đình sử dụng.

- Đất lâm nghiệp: Tổng diện tích đất lâm nghiệp 65.009,21 ha; chiếm

65,0% tổng diện tích đất tự nhiên.

Trong đó:

+ Đất rừng sản xuất 19.624,69 ha; chiếm 16,8% diện tích đất tự nhiên.

+ Đất rừng phòng hộ 21.227,07 ha; chiếm 18,2% diện tích đất tự nhiên.

- Đất nuôi trồng thuỷ sản 224,66 ha; chiếm 0,3% diện tích đất tự nhiên

- Đất nông nghiệp khác: 8,70 ha.

30

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Bát Xát năm 2017

Diện tích (ha) Tỷ lệ % STT Ký hiệu Mục đích sử dụng đất

Tổng diện tích tự nhiên Nhóm đất nông nghiệp Đất sản xuất nông nghiệp Đất trồng cây hàng năm

105.662,00 100,00 73,52 77.680,00 15,99 12.419,43 80,04 9.940,76 54,75 5.442,74 45,25 4.498,02 19,96 2.478,67 83,69 65.009,21 30,19 19.624,69 21.227,07 32,65 24.157,45 37,16 0,31 242,66 0,00 0,00 0,01 8,70 26,48 27.982,00 17,93 5.017,29 84,62 4.245,46 15,38 771,84 43,72 12.234,61 0,00 0,00 77,11 0,28 NNP SXN CHN LUA HNK CLN LNP RSX RPH RDD NTS LMU NKH PNN OCT ONT ODT CDG TON TIN 1 1.1 1.1.1 1.1.1.1 Đất trồng lúa 1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác 1.1.2 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.3 1.4 1.5 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.3 2.4

231,69 0,83

4.747,22 617,61 38,74 475,63 2.5 2.6 2.7 2.8 3 Đất trồng cây lâu năm Đất lâm nghiệp Đất rừng sản xuất Đất rừng phòng hộ Đất rừng đặc dụng Đất nuôi trồng thuỷ sản Đất làm muối Đất nông nghiệp khác Nhóm đất phi nông nghiệp Đất ở Đất ở tại nông thôn Đất ở tại đô thị Đất chuyên dùng Đất cơ sở tôn giáo Đất cơ sở tín ngưỡng Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa tang Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối Đất có mặt nước chuyên dùng Đất phi nông nghiệp khác Nhóm đất chưa sử dụng

NTD 16,97 SON 2,21 MNC 0,14 PNK 0,45 CSD (Nguồn Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bát Xát)

b. Đất phi nông nghiệp: Tổng diện tích 27.982,00 ha; chiếm 26,48% tổng

diện tích đất tự nhiên, trong đó:

31

- Đất ở 5.107,29 ha; chiếm 0,51% tổng diện tích đất tự, trong đó:

+ Đất ở tại nông thôn: 4.245,46 ha, chiếm 0,41% tổng diện tích đất tự nhiên.

+ Đất ở tại đô thị: 771,84 ha, chiếm 0,02% tổng diện tích đất tự nhiên.

- Đất chuyên dùng: Tổng diện 12.234 ha; chiếm 1,2% tổng diện tích đất

tự nhiên.

- Đất cơ sở tín ngưỡng: 77,11 ha;

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ: 221,69 ha, chiếm 0,1%

tổng diện tích đất tự nhiên;

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối: 4.747,22 ha, chiếm 1,2% tổng diện

tích đất tự nhiên.

- Đất có mặt nước chuyên dùng: 617,61 ha, chiếm 0,2% tổng diện tích

đất tự nhiên.

- Đất phi nông nghiệp khác: 38,74 ha.

c. Đất chưa sử dụng. Tổng diện tích 475,63 ha chiếm 0,44%.

3.1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại huyện Bát Xát:

* Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính được

thực hiện theo đúng quy định pháp luật.Thực hiện nghị định số 88/2009/ND-

CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thực hiện chỉ thị số 05/CT-TTg

ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính Phủ, chương trình hành động của Tỉnh

uỷ Lào Cai về thực hiện Nghị Quyết TW VII, chỉ thị số 19/2004/CT- UB

ngày 29/10/2004 của UBND tỉnh Lào Cai, Nghị quyết HĐND tỉnh Lào Cai

khoá XV với mục tiêu đẩy nhanh tiến độ nhằm hoàn thành cơ bản việc cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời thực hiện theo chỉ đạo của

UBND tỉnh Lào Cai, tập trung giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận nhà ở và

đất ở, chỉnh sửa, cấp mới cho nhân dân.

32

Tính đến 01/01/2018 trên đia bàn huyện Bát Xát đã cấp được 3054 giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất trong đó: hộ gia đình, cá nhân 3034 giấy

chứng nhận với diện tích 193.12 ha và tổ chức 20 giấy chứng nhận với diện

tích 12,5 ha.

Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính được

thực hiện theo đúng quy định pháp luật. Công tác chỉnh lý biến động đất đai

từ cấp cơ sở gặp nhiều khó khăn xong đã được hoàn thiện giúp cho việc quản

lý Nhà nước về đất đai thuận lợi và chính xác hơn.

Đất sản xuất nông nghiệp cấp mới giấy chứng nhận cho 312 hộ gia đình

cá nhân. Diện tích đất nông nghiệp còn lại được cấp chung với giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất có đất thổ cư.

Đất ở tại đô thị đã cấp giấy chứng nhận đạt tỷ lệ 97,60% với 2.722 hộ gia

đình diện tích đã cấp là 72,6 ha.

Đất chuyên dùng đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho 19 tổ chức với diện

tích 5.81 ha.

Đất tôn giáo tín ngưỡng đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho 03 tổ chức

đạt 100% với diện tích 0,74 ha.

* Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Công tác quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục

đích sử dụng đất thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Tổng diện tích

đất đã giao, cho thuê sử dụng của huyện đến năm 2017 đạt 75,69% diện tích tự

nhiên, trong đó:

- Giao đất không thu tiền sử dụng đất: 25 tổ chức, diện tích 7,87 ha

+ Các tổ chức kinh tế : 6 tổ chức với diện tích 2,42 ha.

+ Các cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội, đơn

vị sự nghiệp : 13 tổ chức với diện tích 4,56 ha

+ Các tổ chức khác : 6 tổ chức với 0,89 ha.

Diện tích chưa giao, cho thuê sử dụng đều là đất chưa sử dụng với diện

tích 8,89 ha chiếm 3,07% diện tích tự nhiên, do UBND huyện quản lý.

33

Tuy nhiên, việc giao đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất được duyệt.

* Công tác chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Năm 2017, nhu cầu mua bán, chuyển nhượng, đặc biệt là tặng cho quyền

sử dụng đất nông nghiệp để được hưởng lợi theo nghị định 69 của Chính phủ

trong bồi thường giải phóng mặt bằng khi bị nhà nước thu hồi. Về hồ sơ

chuyển mục đích sử dụng đất: Số hồ sơ tiếp nhận là 04 bộ nhưng số bộ đủ

điều kiện chuyển mục đích là 03 bộ. Còn lại 01 bộ hồ sơ nằm trong quy hoạch

đã có phê duyệt khu dân cư mới nên không cho phép chuyển mục đích.

* Công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử

dụng đất đai

Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trên địa bàn huyện

được thực hiện, xử lý kịp thời, dứt điểm các trường hợp vi phạm Luật đất

đai. Việc cải tiến quy trình tiếp nhận, xử lý đơn, thư được lãnh đạo huyện

Bát Xát chỉ đạo cán bộ chuyên môn cùng các ban ngành của huyện giải

quyết khiếu nại của tổ chức và công dân. Trên địa bàn huyện không có vi

phạm và tranh chấp lớn, những trường hợp thắc mắc, khiếu nại đã được

huyện Bát Xát hướng dẫn và giải quyết dứt điểm tại UBND huyện Bát Xát.

* Công tác quản lý nhà nước về tài nguyên khoáng sản, môi trường

Năm 2015 vấn đề khai thác cát trái phép ở các con sông, suối chảy qua

huyện Bát Xát là một trong những vấn đề nổi cộm, gây nhức nhối cho các

lãnh đạo huyện Bát Xát về công tác đảm bảo an ninh, trật tự xã hội, gây nên

tình trạng ô nhiễm ở sông, suối và sức khoẻ của người dân quanh vùng.

Nhưng đến cuối năm 2017 dưới sự giám sát và giải quyết triệt để của các lãnh

đạo phường kết hợp với các tổ trưởng các tổ dân phố, ban lãnh đạo UBND

huyện Bát Xát đã giải quyết tương đối ổn định tình trạng trên và bước sang

năm 2018 tình trạng khai thác trái phép đó hầu như được dập tắt.

34

Công tác bảo vệ môi trường của phường là một trong những vấn đề rất

cấp bách. UBND huyện Bát Xát đã chỉ đạo cán bộ môi trường giám sát và

quản lý xong vấn đề trên vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Tóm lại, công tác quản lý nhà nước về đất đai của huyện Bát Xát có rất

nhiều thuận lợi song cũng gặp không ít khó khăn.

*Thuận lợi

Công tác quản lý Nhà nước về đất đai của huyện Bát Xát luôn luôn được

chú trọng bởi sự quan tâm kịp thời của các cấp Uỷ Đảng, UBND tỉnh Lào Cai,

sở Tài Nguyên và Môi trường, sự phối kết hợp chặt chẽ giữa các sở ban, ngành.

Những điều kiện thuận lợi đó đã góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà

nước về đất đai của phường trong thời gian vừa qua.

* Khó khăn

Mặc dù không phải là vấn đề mới, nhưng công tác quản lý Nhà nước về

đất đai trên địa bàn huyện Bát Xát thời gian qua còn nhiều yếu kém và sơ hở

như: tham mưu đề xuất của chưa kịp thời, không kiên quyết trong kiểm tra xử

lý vi phạm về đất đai...

Hệ thống bản đồ địa chính cũng như bản đồ giải thửa 299 vẫn phải sử

dụng song song vì chưa cấp đổi GCN QSD đất sang bản đồ địa chính, có

nhiều tờ đã rách nát do sử dụng và mang đi thực địa nhiều lần. Điều này gây

một phần khó khăn khá lớn cho công tác địa chính.

Sự phối kết hợp và ý thức của người dân trong việc giải quyết công tác quản

lý đất đai còn kém. Gây khó khăn ở một số công tác quản lý đất đai như: Giải

quyết khiếu nại, tố cáo, hoà giải tranh chấp đất đai, công tác cấp phép xây dựng…

Như vậy, công tác quản lý nhà nước về đất đai của huyện Bát Xát bên

cạnh những thuận lợi còn rất nhiều khó khăn và vướng mắc, những thành

tựu đạt được cũng đáng kể nhưng hạn chế vẫn còn tồn tại. Mong rằng trong

thời gian tới huyện Bát Xát sẽ nhận được sự chỉ đạo, giúp đỡ của các cơ

quan cấp trên.

35

3.1.3.3. Tình hình biến động đất đai tại huyện Bát Xát:

Bảng 3.2: Biến động đất đai huyện Bát Xát năm 2015 – 2017

STT

Mục đích sử dụng đất

Tổng diện tích tự nhiên Nhóm đất nông nghiệp Đất sản xuất nông nghiệp Đất trồng cây hàng năm

Biến động (+-) 0 -98,04 -47,39 -32,4 -10,75 -21,65 -14,99 -48,64 -45,5 -3,14

-2,01

Ký hiệu NNP 1 SXN 1.1 CHN 1.1.1 1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK CLN 1.1.2 LNP 1.2 RSX 1.2.1 RPH 1.2.2 RDD 1.2.3 NTS 1.3 LMU 1.4 NKH 1.5 PNN 2 OCT 2.1 ONT 2.1.1 ODT 2.1.2 CDG 2.2 TON 2.3 TIN 2.4

Diện tích năm 2015 105.662,00 77.581,96 12.372,04 9.908,36 5.431,99 4.476,37 2.463,68 64.960,57 19.579,19 21.223,93 24.157,45 240,65 0,00 8,70 27.885,92 5.020,41 4.246,40 774,02 12.135,00 0,00 77,17

Diện tích năm 2017 105.662,00 77.680,00 12.419,43 9.940,76 5.442,74 4.498,02 2.478,67 65.009,21 19.624,69 21.227,07 24.157,45 242,66 0 8,7 27.982,00 5.017,29 4.245,46 771,84 12.234,61 0,00 77,11

96,08 -3,12 -0,94 -2,18 99,61 0,00 -0,06

NTD

2.5

231,69

231,69

0

Đất trồng cây lâu năm Đất lâm nghiệp Đất rừng sản xuất Đất rừng phòng hộ Đất rừng đặc dụng Đất nuôi trồng thuỷ sản Đất làm muối Đất nông nghiệp khác Nhóm đất phi nông nghiệp Đất ở Đất ở tại nông thôn Đất ở tại đô thị Đất chuyên dùng Đất cơ sở tôn giáo Đất cơ sở tín ngưỡng Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa tang Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON Đất có mặt nước chuyên dùng MNC Đất phi nông nghiệp khác PNK CSD Nhóm đất chưa sử dụng Đất bằng chưa sử dụng BCS Đất đồi núi chưa sử dụng DCS Núi đá không có rừng cây NCS

2.6 2.7 2.8 3 3.1 3.2 3.3

4.744,92 617,21 38,74 483,67 19,32 356,73 107,61

2,3 0,4 0 -8,04 -2,1 -5,916

4.747,22 617,61 38,74 475,63 17,22 350,81 107,61

(Nguồn Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bát Xát)

36

* Biến động về sử dụng đất từ năm 2017 so với năm 2015

Tổng diện tích tự nhiên của huyện năm 2017 là 105.662,00 ha, so với

năm kiểm kê năm 2015, tổng diện tích tự nhiên không tãng, không giảm.

Trong đó:

* Đất nông nghiệp: có 77.680,00 ha, giảm với năm 2015 là 98,04 ha. Do

chuyển sang các loại đất phi nông nghiệp, trong đó:

- Đất sản xuất nông nghiệp: có 12.419,43 ha, giảm 47,39 ha so với năm

2015, bao gồm:

+ Đất trồng cây hàng năm: có 9.908,36 ha, giảm 32,4 ha so với năm

2015 do chuyển sang đất ở chuyên dùng

+ Đất trồng cây lâu năm: có 2.478 ha, giảm 14,99 ha so với năm 2015 do

chuyển sang đất chuyên dùng.

- Đất rừng sản xuất: có 19.624,69 ha, giảm 45,5 ha so với năm 2015

- Đất rừng phòng hộ: có 21.227,07 ha, giảm 3,14 ha so với năm 2015

- Đất nông nghiệp khác: có 8,7 ha, giữ nguyên so với năm 2015.

* Đất phi nông nghiệp: có 27.982,00 ha, tăng 96,08 ha so với năm 2015.

Trong đó:

- Đất ở: có 5.017,29 ha, thực giảm 3,12 ha so với năm 2015, Trong đó:

Đất ở đô thị có 771,84 ha, giảm 2,18 ha; Đất ở nông thôn có 4.245,46 ha,

giảm 0,94 ha.

- Đất chuyên dùng có 12.234,61, tăng 99,61ha để xây dựng trụ sở cơ

qun, làm đường giao thông…

- Đất nghĩa trang, nghĩa đại, nhà tang lễ: có 231,69 ha, giữ nguyên so với

năm 2015.

- Đất sông suối: có 4.747,22 ha, giảm 2,3 ha so với năm 2015 do chuyển

sang đất có mục đích công cộng.

- Đất có mặt nước chuyên dùng: 617,61 ha, giảm 0,4 ha so với năm

2015.

37

- Đất phi nông nghiệp khác: 38,74 ha, giữ nguyên so với năm 2015.

* Đất chưa sử dụng: còn 475,63 ha, giảm 6,7 ha so với năm 2015 do

chuyển sang đất phi nông nghiệp.

3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát

Xát giai đoạn 2015 - 2017

3.2.1. Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Bát Xát giai

đoạn 2015 - 2017

3.2.1.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu của huyện Bát

Xát giai đoạn 2015 - 2017

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức đơn giản nhất của việc

chuyển quyền sử dụng đất, chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể

sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc

phục tình trạng manh mún phân tán đất đai hiện nay. Có 2 loại hình chuyển

đổi quyền SDĐ: một là chuyển đổi quyền sử dụng đất do “dồn điền đổi thửa”

theo chủ trương của Nhà nước, hai là chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

giữa các hộ gia đình với nhau

Tuy nhiên trong giai đoạn 2015 – 2017 ở huyện Bát Xát không có hồ sơ

đăng ký chuyển đổi quyền sử dụng đất nào, do người dân không có nhu cầu

chuyển đổi.

3.2.1.2. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại khu vực nghiên cứu của huyện Bát

Xát giai đoạn 2015 – 2017

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất trong việc chuyển

QSDĐ. Đó là việc người sử dụng đất chuyển QSDĐ của mình cho người khác

trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người nhận QSDĐ phải cho người

chuyển nhượng QSDĐ một khoản tiền hoặc một hiện vật tương ứng với mọi

chi phí mà họ bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả các chi phí làm tăng giá trị

của đất. Như vậy, chuyển QSDĐ được hiểu là việc mua bán QSDĐ giữa các

chủ thể sử dụng đất.

38

Bảng 3.3. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ theo

đơn vị hành chính

Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha)

Hoàn Hoàn Đăng Đăng

ký thành ký thành Năm Tỷ lệ (%) Tỷ lệ (%)

2.412 2.381 98,71 69,9 68,21 97,58 2015

2.480 2.455 98,99 76,38 75,65 99,04 2016

2.510 2.440 97,21 79,16 78,01 98,55 2017

7.402 7.276 225,44 221,87 98,30 98,42 Tổng

(Nguồn: Chi nhánh VPĐKĐ đai huyện Bát Xát)

Từ bảng 3.3 cho thấy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn

huyện Bát Xát giai đoạn 2015 – 2017 diễn ra khá sôi động, số hồ sơ có xu

hướng tăng dần theo thời gian. Năm 2017 có số lượng hồ sơ cao nhất (2.510

bộ). Tất cả các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu là đất ở, đất sản

xuất nông nghiệp chiếm số lượng nhỏ. Các trường hợp chuyển nhượng đều

đăng ký và được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật, số hồ sơ đa

phần được giải quyết.

Tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSD đất trong giai đoạn 2015 - 2017 tại

huyện Bát Xát là 7.276 hồ sơ hoàn thành với diện tích 222,44 ha. Trong đó:

Năm 2015, số hồ sơ chuyển nhượng là 2.381 hồ sơ chiếm 29,96 %, năm 2017

là 2.510 hồ sơ (30,34%).

Theo điều tra, các xã trung tâm có số lượng hồ sơ chuyển nhượng cao

hơn cả như xã Quang Kim, Nậm Chạc... Các xã xa trung tâm có số hồ sơ ít

hơn như: xã A Lù, xã Bản Xèo…

Một số hồ sơ chuyển nhượng không được cơ quan nhà nước có thẩm

quyền chấp nhận, chủ yếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá

nhân với nhau và với loại đất là đất ở. Nguyên nhân do đất đai vẫn còn tranh

chấp với các hộ xung quanh, đất đai bị vướng vào quy hoạch. Kết quả công

39

tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng cho thấy năm

2016 và năm 2017 có diện tích đất đăng ký chuyển nhượng lớn nhất, trong đó

phần lớn diện tích đất đăng ký chuyển nhượng là đất phi nông nghiệp.

3.2.1.3. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 – 2017

Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan

hệ tình cảm. Người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó

thường diễn ra diễn ra trong quan hệ huyết thống. Tuy nhiên, nó cũng có thể

tồn tại ở những mối quan hệ khác ngoài huyết thống.

Dựa vào bảng số liệu ta thấy hoạt động tặng cho quyền SDĐ trên địa bàn

huyện Bát Xát diễn ra khá sôi động. Trong giai đoạn từ năm 2015 – 2017 có

1.357 trường hợp đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất với diện tích là 42,59

ha và tất cả các trường hợp tặng cho QSDĐ được đăng ký đều là của bố mẹ

cho con, các hồ sơ về tặng cho QSDĐ đa số đều được giải quyết và hoàn

- Luật Đất đai 2013 đã quy định tặng cho QSDĐ là một hình thức đặc

thành các thủ tục theo quy định của pháp luật. Có được kết quả như vậy là do:

biệt trong chuyển nhượng QSDĐ, không phải chịu thuế với nhà nước và phải

chịu thuế nhà nước đã được quy định rất chặt chẽ. Vì vậy mà công tác giải

quyết các trường hợp tặng cho QSDĐ cũng được giải quyết khá nhanh chóng

- Hầu hết các trường hợp tặng cho trên địa bàn huyện là các trường hợp

mà vẫn đầy đủ các thủ tục pháp lý.

bố mẹ cho QSDĐ của mình đối với con, anh chị em ruột tặng cho nhau nhằm

mục đích tách hộ khẩu và sản xuất nông nghiệp. Khi bố mẹ cho con QSDĐ thì

không phải chịu thuế nhà nước do vậy khi thực hiện các hình thức chuyển

quyền này không cần phải nộp thuế như hình thức khác, các thủ tục từ đó

- Nhu cầu tách riêng giấy chứng nhận QSDĐ để thuận lợi cho đăng ký

cũng được đơn giản hơn rất nhiều.

thế chấp bằng giá trị QSDĐ phục vụ cho nhu cầu sản xuất.

40

Bảng 3.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2017

Năm Đăng ký Đăng ký

Hồ sơ (bộ) Hoàn thành 436 450 447 1333 Diện tích (ha) Hoàn thành 12,78 14 14,52 41,3 13,02 14,76 14,81 42,59 Tỷ lệ (%) 98,16 94,85 98,04 96,97 2015 2016 2017 Tổng

Tỷ lệ (%) 98,64 442 98,90 455 97,17 460 1357 98,23 (Nguồn: Chi nhánh VPĐKĐ đai huyện Bát Xát)

3.2.1.4. Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang giá trị QSDĐ của

mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào

đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một

thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là

chuyển quyền nửa vời.

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quy định là

chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng

người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước phạm vi được thế chấp rộng

hơn là tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động Việt Nam.

Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại huyện Bát Xát giai đoạn 2015 –

2017 được thể hiện tại bảng 3.5.

Bảng 3.5. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn

huyện Bát Xát giai đoạn 2015 - 2017

Hồ sơ (bộ)

Diện tích (ha)

Năm

Hoàn

Hoàn

Tỷ lệ

Tỷ lệ

Đăng ký

Đăng ký

thành

(%)

thành

(%)

100,00

100,00

2015

497

497

13,59

13,59

98,91

98,71

2016

550

544

16,99

16,77

100,00

100,00

2017

609

609

19,39

19,39

1656

1650

99,64

49,97

49,75

99,56

Tổng

(Nguồn: Chi nhánh VPĐKĐ đai huyện Bát Xát)

41

Qua bảng số liệu trên ta thấy từ năm 2015 – 2017 toàn huyện có 1.656

trường hợp đăng ký thế chấp bằng giá trị QSDĐ với tổng diện tích là 49,75 ha

trong đó 100% trường hợp đăng ký đã được chỉnh lý hồ sơ địa chính. Từ kết

quả này cho thấy hoạt động thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa huyện Bát

Xát là hết sức sôi động việc thế chấp này diễn ra chủ yếu giữa cá nhân và tổ

chức tín dụng được phép hoạt động theo quy định của pháp luật. Có được kết

quả trên là do:

Thời gian gần đây nền kinh tế của huyện phát triển không ngừng trên tất

cả các lĩnh vực bởi vậy mà nguồn vốn là rất cần thiết đối với quá trình sản

xuất và kinh doanh các nguồn vốn được huy động từ rất nhiều hình thức khác

nhau và thế chấp bằng giá trị QSDĐ là một hình thức mà rất nhiều người kinh

doanh, sản xuất đã lựa chọn và là hình thức huy động vốn chủ yếu.

Hơn nữa trong những năm qua tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế giữa các ngành

trên địa bàn huyện đang chuyển dịch theo hướng tiểu thủ công nghiệp và thương

mại dịch vụ dẫn đến tăng nhu cầu thế chấp bằng giá trị QSDĐ.

3.2.1.5. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ của

mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội

dung của quan hệ này là vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính

trị xã hội.

Từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và

cho phép người sử dụng rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSDĐ

được coi như một tài sản đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế.

Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của bộ luật dân sự về thừa kế.

42

Bảng 3.6. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất theo đơn vị

hành chính

Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha)

Hoàn Hoàn Đăng Tỷ lệ Đăng Tỷ lệ

ký thành (%) ký thành (%) Năm

98,44 98,40 256 252 2015 7,52 7,4

99,04 98,67 314 311 2016 9,79 9,66

99,15 99,38 354 351 2017 11,25 11,18

924 914 98,92 28,56 28,24 98,88 Tổng

(Nguồn: Chi nhánh VPĐKĐ đai huyện Bát Xát)

Ta thấy từ năm 2015 – 2017 có khá nhiều trường hợp đăng ký thừa kế

QSDĐ trên địa bàn huyện. Trong đó đã hoàn thành 914 trường hợp với tổng diện

tích 24,28 ha với thủ tục theo quy định của pháp luật.

Hình thức thừa kế QSDĐ đã tồn tại khá lâu cả khi Luật Đất đai chưa có

quy định cụ thể về thừa kế QSDĐ. Từ Khi Luật Đất đai 2013 ra đời đã cũng

cố thêm những quy định cụ thể, rõ ràng hơn nhằm đảm bảo những di nguyện của

người đã khuất.

Trên thực tế thừa kế là quan hệ mang tính dân sự và có nhiều vấn đề

nhạy cảm nên thời gian thực hiện và giải quyết còn chậm hơn các hình thức

chuyển quyền khác.

3.2.1.6. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại huyện Bát Xát giai

đoạn 2015 – 2017

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường

QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong thời gian nhất định

bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.

Trong những năm qua trên địa bàn huyện Bát Xát hoạt động kinh tế diễn ra

rất sôi động, huyện đã có nhiều chính sách đúng đắn để thu hút đầu tư, rất

43

nhiều tổ chức đã thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn, đặc biệt là các doanh

nghiệp trong và ngoài nước.

Bảng 3.7. Kết quả cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại huyện Bát Xát giai

đoạn 2015 – 2017

Hồ sơ (bộ)

Diện tích (ha)

Năm

Hoàn

Hoàn

Đăng

Tỷ lệ

Tỷ lệ

Đăng ký

thành

(%)

ký

thành

(%)

Năm 2015

53

53

100,00

0,67

0,67

100,00

Năm 2016

55

55

100,00

0,54

0,54

100,00

Năm 2017

62

62

100,00

0,91

0,91

100,00

100,00

100,00

170

170

2,12

2,12

Tổng

(Nguồn: Chi nhánh VPĐKĐ đai huyện Bát Xát)

Theo số liệu thu thập được, trong giai đoạn từ năm 2015 – 2017 trên địa

bàn huyện Bát Xát có 170 hồ sơ xin thuê đất với tổng diện tích là 2,12 ha.

Chủ yếu là doanh nghiệp thuê đất của Nhà nước để làm mặt bằng sản xuất

kinh doanh. Đối với các dự án được nhà nước cho thuê đất để sản xuất kinh

doanh, đại bộ phận các doanh nghiệp sau khi được thuê đất đã tích triển khai

đầu tư đưa đất đai vào sử dụng phát huy hiệu quả cao, tạo điều kiện cho người

lao động, tăng nguồn thu cho ngần sách địa phương.

3.2.2. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền

sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát giai đoạn 2015 – 2017

Sau khi tiến hành thu thập số liệu về công tác chuyển quyền sử dụng đất

trên địa bàn huyện Bát Xát thì kết quả được thể hiện qua bảng 3.8 như sau:

Số hồ sơ tiếp nhận và giải quyết của huyện Bát Xát về công tác chuyển

quyền sử dụng đất tăng đều qua các năm. Năm 2015 số hồ sơ tiếp nhận là 3.862

bộ, số hồ sơ giải quyết là 3.822 bộ; đến năm 2017 số hồ sơ tiếp nhận là 4.182

bộ, giải quyết được 4.089 hồ sơ. Trong đó số hồ sơ về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao nhất, số hồ sơ về cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất chiếm tỷ lệ thấp nhất.

44

Bảng 3.8: Kết quả chuyển QSDĐ theo đơn vị hành chính giai đoạn 2015-2017

Cho thuê,

Tặng cho

Chuyển nhượng

Thừa kế

Thế chấp

cho thuê lại

Đơn vị hành

Hồ sơ

Hồ sơ

Hồ sơ

Hồ sơ

Hồ sơ

Hồ sơ

Hồ sơ

Hồ sơ

Hồ sơ

Hồ sơ

STT

Diện

Diện

Diện

Diện

Diện

chính

đăng

thực

đăng

thực

đăng

thực

đăng

thực

đăng

thực

tích

tích

tích

tích

tích

kí

kí

kí

kí

kí

hiện

hiện

hiện

hiện

hiện

( ha )

( ha )

( ha )

(ha )

( ha )

( bộ )

( bộ )

( bộ )

( bộ )

( bộ )

( bộ )

( bộ )

( bộ )

( bộ )

( bộ )

0,09

5

5

1,58

380

385

8,6

0,99

44

43

2,08

95

95

70

70

1

Tòng Sành

0,06

4

4

0,83

225

229

4,55

0,51

26

26

1,17

59

56

42

41

2

Bản Qua

10

10

0,13

2,96

539

543

16,15

1,79

61

60

2,89

115

115

100

99

3

Bản Vược

0,07

4

4

0,71

113

116

3,85

0,44

13

13

0,72

20

20

21

21

4

Trịnh Tường

0,11

7

7

2,39

460

464

13,07

1,47

52

52

2,67

108

108

85

84

5

Cốc San

0,06

5

5

0,98

266

271

5,28

0,6

30

30

1,17

52

52

50

49

6 Mường Vi

0,07

4

4

0,62

109

112

3,35

0,39

13

13

0,72

26

26

21

20

7

Cốc Mỳ

0,05

3

3

0,52

69

72

2,78

0,32

8

8

0,59

15

15

13

13

8 Y Tý

0,04

4

4

0,99

228

233

5,36

0,6

26

26

1,2

52

52

43

42

9 Ngải Thầu

0,03

2

2

0,48

72

75

2,6

0,3

9

8

0,46

20

20

14

13

10 A Lù

0,07

5

5

0,99

252

255

5,37

0,62

29

29

1,17

61

61

47

46

11 A Mú Sung

0,02

1

1

0,54

73

76

2,96

0,34

9

8

0,59

17

15

14

13

12 Bản Xèo

0,13

2,31

642

1,45

73

72

2,89

13 Nậm Chạc

13

13

117

117

639

12,65

141

141

45

Cho thuê,

Tặng cho

Chuyển nhượng

Thừa kế

Thế chấp

cho thuê lại

Đơn vị hành

Hồ sơ

Hồ sơ

Hồ sơ

Hồ sơ

Hồ sơ

Hồ sơ

Hồ sơ

Hồ sơ

Hồ sơ

Hồ sơ

STT

Diện

Diện

Diện

Diện

Diện

chính

đăng

thực

đăng

thực

đăng

thực

đăng

thực

đăng

thực

tích

tích

tích

tích

tích

kí

kí

kí

kí

kí

hiện

hiện

hiện

hiện

hiện

( ha )

( ha )

( ha )

(ha )

( ha )

( bộ )

( bộ )

( bộ )

( bộ )

( bộ )

( bộ )

( bộ )

( bộ )

( bộ )

( bộ )

14 Quang Kim

14

14

0,16

123

122

2,68

14,69

1,67

2,89

132

132

76

76

672

668

15 Dền Sáng

3

3

0,05

19

18

0,46

2,54

0,31

0,62

26

26

12

12

103

100

16 Dền Tháng

11

11

0,14

96

95

2

10,9

1,23

2,47

126

126

59

59

524

519

17 Mường Hum

12

12

0,13

120

119

2,38

13,01

1,48

2,73

139

139

74

73

655

652

18 Trung Lèng Hồ

10

10

0,12

81

81

1,76

9,63

1,1

2,18

108

108

50

50

444

440

19 Nậm Pung

10

10

0,13

71

71

1,45

7,93

0,91

1,76

82

82

44

44

389

385

20

Pa Cheo

7

7

0,1

81

80

1,7

9,21

1,05

2,05

93

93

50

50

444

440

21

Phìn Ngan

10

10

0,11

97

91

2,08

11,33

1,29

2,47

121

121

60

55

530

494

22 TT Bát Xát

15

15

0,16

112

111

2,42

8,6

1,5

2,8

134

134

69

69

385

380

23

Sảng Ma Sáo

10

10

0,12

70

69

1,49

4,55

0,94

1,72

85

85

43

43

229

225

2,12

170

170

39,98

1505

1484

34,29

7844

7726

178,94

929

915

21,27

1826

1822

Tổng

46

3.3. Đánh giá sự hiểu biết về trong công tác chuyển quyền sử dụng đất

của người dân huyện Bát Xát và cán bộ quản lý

3.3.1. Đánh giá những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại

khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ

Bảng 3.9. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại

khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ

ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)

Xã Quang Kim

Thị trấn Bát Xát

Xã Trịnh Tường

TB

Nội dung câu hỏi

CB quản

Người

CB quản

Người

CB quản

Người

lý

dân

lý

dân

lý

dân

1.Chuyển QSDĐ là quyền

100,00

43,20

100,00

30,10

100,00

32,30 51,40

của ai?

2. Có bao nhiêu hình thức

100,00

98,40

100,00

82,10

100,00

83,30 90,95

chuyển QSDĐ?

3. Đất tham gia chuyển

100,00

80,20

100,00

79,54

100,00

56,30 79,01

QSDĐ có cần điều kiện gì

không?

4. Những khoản tiền nào

được pháp luật quy định có

100,00

90,00

100,00

85,20

100,00

55,90 82,78

liên quan đến chuyển

QSDĐ?

5. Người chuyển QSDĐ

phải có nghĩa vụ gì với

100,00

93,30

100,00

82,10

100,00

86,70 90,53

Nhà nước?

6. Người nhận chuyển

QSDĐ có nghĩa vụ gì với

100,00

100,00

100,00

76,70

100,00

96,70 93,35

Nhà nước?

TB

100,00

84,18

100,00

72,62

100,00

68,53 81,34

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra của tác giả)

47

Qua bảng 3.9 ta thấy: Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân

huyện Bát Xát tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển

QSDĐ cao đạt mức 81,34%. Đây là vấn đề chung nhất, cơ bản nhất về chuyển

quyền sử dụng đất đạt được mức nói trên cho thấy sự hiểu biết tương đối cao.

Về vấn đề chuyển quyền sử dụng đất là quyền của ai thì tỷ lệ trả lời đúng

ở câu hỏi này khá thấp có thể do họ hiểu một cách chung chung nên đã chọn

câu trả lời là “của người dân” chứ không phải là “của người sử dụng đất”. Do

vậy, tỷ lệ người trả lời đúng chỉ ở mức trung bình 51,4%, tỷ lệ người trả lời

đúng thấp nhất là người dân tại xã Quang Kim với 30,10%, cao nhất cũng chỉ

đạt 43,20% tại thị trấn Bát Xát.

Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất đạt 90,95% là mức tương đối

cao, thấp nhất là người dân tại xã Trịnh Tường đạt 56,3% và cao nhất là tại thị

trấn Bát Xát.

Về điều kiện đất tham gia chuyển quyền thì tỷ lệ trả lời đúng thấp nhất

vẫn là người dân tại xã Trịnh Tường đạt 56,3%, đạt mức trung bình là 2 xã tại

khu vực đô thị đều đạt mức trên dưới 80%. Điều này không chứng tỏ khu vực

trung tâm và khu xa trung tâm có sự khác biệt mà có lẽ do hiểu biết của cá

nhân từng người.

3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Bát

Xát tại khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

3.3.2.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Bát Xát

tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất

48

Bảng 3.10. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại

khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ

ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)

Xã Trịnh

Thị trấn Bát Xát Xã Quang Kim

Tường

TB

Nội dung câu hỏi

CB

Người

CB

Người

CB

Người

quản lý

dân

quản lý

dân

quản lý

dân

1.Chuyển đổi quyền sử

dụng đất được hiểu như

100,00 100,00 100,00

96,70

100,00

80,20 94,23

thế nào?

2. Việc chuyển đổi

100,00

90,00

100,00

60,20

100,00

70,00 80,05

quyền sử dụng đất

nhằm vào mục đích gì?

3. Dồn điền đổi thửa có

phải

là hình

thức

100,00

93,30

100,00

64,50

100,00

86,70 86,13

chuyển đổi quyền sử

dụng đất hay không?

4. Người sử dụng đất

muốn

chuyển

đổi

100,00

92,10

100,00 100,00 100,00 100,00 98,03

quyền sử dụng đất phải

làm gì?

5. Theo quy định của

pháp luật, việc chuyển

đổi quyền sử dụng đất

100,00

91,20

100,00

87,65

100,00 100,00 94,71

của hộ gia đình cá nhân

trong giới hạnh đơn vị

hành chính cấp nào?

TB

100,00

93,32

100,00

81,81

100,00

87,38 90,63

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra của tác giả)

49

Qua bảng 3.10 ta thấy: Sự hiểu biết về hình thức chuyển đổi quyền sử

dụng đất khá cao đạt trung bình 94,23% tỷ lệ người trả lời đúng. Trong đó,

riêng sự hiểu về chuyển đổi QSD đất thì người dân tại xã Quang Kim có tỷ lệ

trả lời đúng cao đạt 96,7% và thấp nhất là tại xã Trịnh Tường đạt 80,2%, cán

bộ quản lý thì đạt mức tối đa 100% .

Tuy nhiên đến phần mục đích của chuyển đồi QSD đất thì có phần lúng

túng ở cả 2 khu vực nghiên cứu, tỷ lệ trả lời đúng cao nhất là thị trấn Bát Xát

còn lại là thấp, xã Quang Kim chỉ đạt mức 60,2%.

Tiếp đến là việc hiểu về dồn điền đổi thửa có phải là hình thức chuyển

đổi hay không? Số người trả lời đúng là “Phải”, có 86,7% người tại xã Trịnh

Tường, 64,5% tại xã Quang Kim và cuối cùng số người trả lời đúng cao nhất

là tại thị trấn Bát Xát đạt 93,3%.

Tiếp theo là thủ tục hành chính về chuyển đổi, người sử dụng đất cần

làm gì? Thì lại nhận được sự trả lời đúng khá cao đạt mức trên 90% cho tất cả

các khu vực. Còn cán bộ quản lý thì đúng 100%. Và cuối cùng là câu Quang

Kim cũng đạt tới 87,65%, xã Trịnh Tường mặc dù là khu vực nông thôn

nhưng tỷ lệ trả lời đúng lại đạt mức cao nhất 100%.

Cán bộ quản lý đều trả lời đúng ở các câu hỏi đưa ra, chứng tỏ sự hiểu

biết của cán bộ tại địa phương khá cao về vấn đề này. Đây là dấu hiệu tốt cho

công tác quản lý nhà nước về đất đai.

3.3.2.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Bát Xát

tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất

50

Bảng 3.11. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại

khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ

ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)

Xã Quang Kim

Thị trấn Bát Xát

Xã Trịnh Tường

TB

Nội dung câu hỏi

CB quản lý

Người dân

CB quản lý

Người dân

CB quản lý

Người dân

100,00

86,70

100,00

82,10

100,00

90,65 89,86

1.Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào?

100,00

90,43

100,00

86,70

100,00

96,70 93,46

2. Người nhận quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ gì đối với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

100,00

81,50

100,00

82,40

100,00

34,20 74,53

trị chuyển 3. Khi giá nhượng QSDĐ tế thực thấp hơn giá Nhà nước quy định thì thuế chuyển nhượng QSDĐ dựa trên giá trụ nào của QSDĐ?

100,00

93,30

100,00

96,70

100,00

96,70 96,68

4. Hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên lúa nước trồng trong trường hợp nào?

100,00

93,30

100,00

93,30

100,00

96,70 95,83

5. Hộ gia đình cá nhân chỉ được chuyển nhân nhượng, tặng cho đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, khu rừng phòng hộ trong trường hợp nào?

TB

100,00

89,05

100,00

88,24

100,00

82,99 90,07

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra của tác giả)

51

Qua bảng 3.11 ta thấy: Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về

chuyển nhượng QSDĐ trên khu vực nghiên cứu cũng khá cao, tỷ lệ trả lời

đúng các câu hỏi đưa ra đạt 89,86% (trong đó, cán bộ quản lý là 100%, trung

bình của người dân là 84,67%). Khi được hỏi chuyển nhượng được hiểu như

thế nào thì người dân có tỷ lệ trả lời đúng cao nhất là ở xã Trịnh Tường đạt

90,65%. Đối với vấn đề người nhận chuyển quyền sử dụng đất có nghĩa vụ gì

với người chuyển QSDĐ đa phần người dân đều trả lời đúng với đáp án “Phải

trả tiền cho người chuyển nhượng” (đạt tỷ lệ trung bình 94,77%). Mặc dù đạt

tỷ lệ trả lời đúng cao ở 2 câu hỏi trên nhưng đến vấn đề về giá trị chuyển

nhượng thì lại giảm đáng kể, tỷ lệ trả lời đúng tại xã Trịnh Tường chỉ đạt

34,2%, nhưng vọt lên là ở thị trấn Bát Xát và xã Quang Kim đều ở mức

trên 80,0%.

Câu hỏi về đất chuyên trồng lúa nước và đất nông nghiệp trong phân khu

bảo vệ nghiêm ngặt thì đại đa số người dân đều trả lời đúng với mức trung

bình là 96,68% và 95,83%. Qua con số trên có thể thấy sự hiểu biết về chuyển

nhượng QSDĐ khá cao nhưng chưa sâu, còn có sự chênh lệch giữa các câu

hỏi đưa ra. Tuy nhiên, sự hiểu biết của cán bộ quản lý khá khả quan (đạt

100%), đây là dấu hiệu đáng mừng cho đội ngũ cán bộ tại địa phương về sau.

3.3.2.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Bát Xát

tại khu vực nghiên cứu về hình thức cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

52

Bảng 3.12. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại

khu vực nghiên cứu về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)

Xã Quang Kim

Thị trấn Bát Xát

Xã Trịnh Tường

TB

Nội dung câu hỏi

CB quản

Người

CB quản

Người

CB quản

Người

lý

dân

lý

dân

lý

dân

1.Cho thuê và cho thuê lại

100,00

86,70

100,00

76,70

100,00

86,70 87,53

được hiểu như thế nào?

2. Cho thuê và cho thuê lại

100,00

90,00

100,00

96,70

100,00

96,70 95,85

có cần hợp đồng không?

3. Đất mà người sử dụng

đất cho thuê lại có nguồn

100,00

80,00

100,00

90,00

100,00

96,70 91,68

gốc từ đâu?

4. Đất mà người sử dụng

đất cho thuê lại có nguồn

100,00

96,70

100,00

86,70

100,00

96,70 95,03

gốc từ đâu?

5. Việc cho thuê lại quyền

sử dụng đất được Pháp

100,00

90,00

100,00

93,30

100,00

96,70 95,00

luật quy định như thế nào?

TB

100,00

88,68

100,00

88,68

100,00

94,70 93,02

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra của tác giả)

Qua bảng 3.12 ta thấy: Việc cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đối với người

dân tại khu vực nghiên cứu cũng có dấu hiệu tốt, tỷ lệ trả lời đúng đạt mức

cao chiếm tới 93,02% và cán bộ quản lý thì đạt 100,00%. Mặc dù theo số liệu

báo cáo của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện thì số trường hợp thực

hiện cho thuê, cho thuê lại QSDĐ rất ít nhưng tỷ lệ người dân hiểu về vấn đền

này khá cao. Thấp nhất là ở thị trấn Bát Xát và xã Quang Kim nhưng mức

chênh lệch không đáng kể, đều đạt tên 90%. Điều đó cho thấy việc tiếp cận

pháp luật đất đai trên địa bàn khá sâu sắc.

53

3.3.2.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Bát Xát

tại khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế quyền sử dụng đất

Bảng 3.13. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại

khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ

ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)

Xã Quang Kim

Thị trấn Bát Xát

Xã Trịnh Tường

TB

Nội dung câu hỏi

CB quản

Người

CB quản

Người

CB quản

Người

lý

dân

lý

dân

lý

dân

1.Quyền thừa kế QSDĐ

100,00

90,00

100,00

100,00

100,00

100,00 97,50

được hiểu như thế nào?

2. Quyền thừa kế được

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00 100,00

ưu tiên thực hiện theo?

3. Người hàng sau được

100,00

96,70

100,00

93,30

100,00

100,00 97,50

nhận thừa kế khi nào?

4. Người trong cùng một

hàng thừa kế thì quyền

93,35

100,00

86,70

100,00

90,00

100,00

96,70

lợi của họ được chia như

thế nào?

5. Pháp luật chia thành

98,35

100,00

96,70

100,00

100,00

100,00

96,70

mấy hàng thừa kế?

6. Người trong cùng một

100,00

90,00

100,00

100,00

100,00

hàng thừa kế thì quyền lợi

100,00 97,50

của họ như thế nào?

7. Người hàng sau được

93,35

100,00

86,70

100,00

90,00

100,00

96,70

nhận thừa kế khi nào?

TB

100,00

93,35

100,00

95,83

100,00

99,18

97,09

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra của tác giả)

Sự hiểu biết của người dân về thừa kế QSDĐ đạt mức rất cao, tỷ lệ trả

lời đúng của người dân lên tới 97,09%, với cán bộ quản lý là 100%. Nhìn

chung, từ khái niệm chung “thừa kế” nghĩa là nhận lại cái gì đó từ người đã

chết nên có thể vì vậy mà người dân ở khu vực nghiên cứu dễ dàng trả lời cho

loạt câu hỏi xoay quanh vấn đề này. Với câu hỏi đầu tiên, thừa kế được hiểu

54

như thế nào đã nhận được tỷ lệ trả lời đúng lên tới 97,5% (duy chỉ có người

dân tại thị trấn Bát Xát đạt tỷ lệ 90,0%, còn lại đều đạt mức tối đa 100,00%).

Tiếp đến là câu hỏi quyền ưu tiên về thừa kế thì đạt mức tuyệt đối ở tất cả các

đối tượng 100% tỷ lệ trả lời đúng. Tiếp theo là 5 câu hỏi khác về vấn đề này

nhưng đã được người dân đọc, trả lời một cách chính xác, chỉ có một số ít

người trả lời sai khi họ có chút nhầm lẫn giữa sự ưu tiên theo di chúc hay theo

pháp luật.

3.3.2.5. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Bát Xát

tại khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất

Bảng 3.14. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại

khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho QSDĐ

ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)

Xã Quang Kim

Thị trấn Bát Xát

Xã Trịnh Tường

TB

Nội dung câu hỏi

CB quản lý

Người dân

CB quản lý

Người dân

CB quản lý

Người dân

100,00

93,30

100,00

90,00

100,00

73,30 89,15

1.Hình thức tặng cho quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào?

100,00

90,00

100,00

100,00

100,00

100,00 97,50

2. Người được nhận quyền sử dụng đất có phải trả gì cho người tặng cho QSDĐ hay không?

100,00

80,00

100,00

93,30

100,00

96,70 92,50

3. Tặng cho QSDĐ diễn ra trong mối quan hệ nào?

100,00

86,70

100,00

46,70

100,00

30,00 65,85

4. Tặng cho QSDĐ có phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất hay thuế thu nhập không?

100,00

13,30

100,00

40,00

100,00

23,30 44,15

5. Cơ quan nào giải quyết thủ tục tặng cho QSDĐ?

TB

100,00

72,66

100,00

74,00

100,00

64,66

77,83

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra của tác giả)

55

Qua bảng 3.14 ta có thể thấy, sự hiểu biết của người dân về hình thức tặng

cho QSDĐ lại giảm đi đáng kể so với các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

đã nêu. Đang từ mức cao trên 80,00% giảm xuống còn 77,83% tỷ lệ người trả lời

đúng cho hình thức này. Cán bộ quản lý thì vẫn giữ mức 100% số người đưa ra

câu trả lời đúng nhưng người dân thì lại có sự chênh lệch giữa các câu hỏi. Câu

hỏi đầu tiên về sự hiểu biết chung về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất nhận

được tỷ lệ trả lời đúng khá cao, cao nhất là 93,30% (2 xã ở khu vực trung tâm)

và thấp nhất là ở Trịnh Tường đạt 73,3%. Câu hỏi về mối quan hệ trong tặng cho

và nghĩa vụ của những người tặng cho với nhau trong khi thực hiện hình thức

chuyển quyền này vẫn đạt tỷ lệ cao lần lượt là 98% và 90%.

Tuy nhiên, đến lĩnh vực nghĩa vụ của người chuyển quyền sử dụng đất

và cơ quan thụ lý giải quyết việc này lại không được người dân hiểu biết

nhiều, tỷ lệ người trả lời đúng giảm đi đáng kể. Đối với câu hỏi “Tặng cho

QSDĐ có phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất hay thuế thu nhập

không?” chỉ nhận được 30% số người trả lời đúng ở xã Trịnh Tường, tiếp đến

là 46,70% tại xã Quang Kim và cao nhất là 86,7% tại thị trấn Bát Xát.

Về vấn đề cơ quan nào giải quyết thủ tục tặng cho QSDĐ thì con số lại

đảo ngược, số người trả lời đúng ở thị trấn Bát Xát lại ở mức thấp nhất, chỉ

chiếm 13,3%, đa phần họ cho rằng Phòng Tài nguyên và Môi trường là cơ

quan giải quyết thủ tục này, tiếp đến là xã Trịnh Tường đạt 23,3% và cuối

cùng là xã Quang Kim chiếm tỷ lệ cao nhất nhưng cũng chỉ đạt 40% số người

được điều tra trả lời đúng. Điều đó chứng tỏ người dân còn có sự nhầm lẫn

giữa Phòng Tài nguyên và Môi trường với Văn phòng Đăng ký QSDĐ, cũng

dễ hiểu cho sự nhầm lẫn này bởi lẽ do trụ sở làm việc của Văn phòng Đăng ký

QSDĐ và Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện chưa tách biệt.

Để tránh sự nhầm lẫn này và để chất lượng công việc đạt hiệu quả hơn,

chính quyền địa phương cần bố trí nhân lực hợp lý, củng cố, kiện toàn bộ máy

cán bộ trong những năm tới.

56

3.3.2.6. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Bát Xát

tại khu vực nghiên cứu về hình thức thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

Bảng 3.15. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại

khu vực nghiên cứu về hình thức thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ

ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)

Thị trấn Bát Xát Xã Quang Kim Xã Trịnh Tường

TB

Nội dung câu hỏi

CB

Người

CB

Người

CB

Người

quản lý

dân

quản lý

dân

quản lý

dân

1. Thế chấp bằng giá trị

quyền sử dụng đất được

100,00

93,30 100,00

56,70

100,00

10,00 65,00

hiểu như thế nào?

2. Bảo lãnh bằng giá trị

quyền sử dụng đất được

100,00

96,70 100,00

56,70

100,00

3,30

64,18

hiểu như thế nào?

3. Theo quy định của Pháp

luật mọi đối tượng tham

gia thế chấp, bảo lãnh giá

100,00

13,30 100,00

53,30

100,00

80,00 61,65

trị QSDĐ trong phạm vi

nào?

4. Trường hợp hộ gia đình

cá nhân trong nước có thể

100,00

23,30 100,00

30,00

100,00

26,70 45,00

được thế chấp, bảo lãnh

giá trị QSDĐ tại đâu?

5. Bảo lãnh bằng giá trị

QSDĐ còn được quy định

100,00

90,00 100,00

16,70

100,00

53,30 65,00

trong luật nào?

TB

100,00

63,32 100,00

42,68

100,00

34,66 60,17

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra của tác giả)

Qua bảng 3.15 ta thấy tình trạng tương tự như ở bảng 3.19, tỷ lệ người

dân trả lời đúng về hình thức thế chấp, bảo lãnh giảm hẳn chỉ còn lại ở mức

trung bình 60,17%. Đạt tỷ lệ cao nhất là thị trấn Bát Xát 63,32%, tiếp đến

57

là 42,68% ở xã Quang Kim, 34,66% tại xã Trịnh Tường trả lời đúng. Với

con số trên, ta có thể thấy rằng, mặc dù số trường hợp thực hiện thế chấp,

bảo lãnh trên địa bàn huyện khá cao nhưng sự hiểu biết về vấn đề này chưa

thực sự sâu sắc. Do đó, cần có biện pháp giúp người dân hiểu rõ hơn nữa

về việc thực hiện hình thức thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ.

3.3.2.7. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Bát Xát

tại khu vực nghiên cứu về hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Bảng 3.16. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại

khu vực nghiên cứu về hình thức góp vốn bằng QSDĐ

ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)

TB

Nội dung câu hỏi

Thị trấn Bát Xát Xã Quang Kim Xã Trịnh Tường Người dân

CB quản lý

CB quản lý

CB quản lý

Người dân

Người dân

100,00 93,30

100,00

96,70

100,00

96,70 96,68

100,00

93,30 100,00

90,00

100,00

93,30 94,15

100,00

96,70 100,00

93,30

100,00

90,00 95,00

70,00

13,30

70,00

6,00

70,00

10,00 24,83

1. Góp vốn bằng giá trị QSDĐ được hiểu như thế nào? 2. Theo quy định của Pháp luật thì góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được thực hiện giữa mấy đối tác? 3. Góp vốn bằng giá trị QSDĐ được coi là chuyển nhượng QSDĐ khi? 4. Góp vốn bằng giá trị QSDĐ còn được quy định trong Luật nào?

TB

92,50

74,15

92,50

71,50

92,50

72,50 77,66

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra của tác giả)

Qua bảng 3.16 ta thấy: Số người hiểu biết về hình thức góp vốn bằng

QSDĐ đạt tỷ lệ cao hơn so với hình thức tặng cho và bảo lãnh, thế chấp, trung

bình đạt 77,66% ở cả cán bộ quản lý và người dân (92,5% với cán bộ quản lý

và 73,9% với người dân ở 3 xã, thị trấn). Trong tất cả các hình thức thì cán bộ

quản lý luôn chiếm tỷ lệ cao là 100% nhưng đến hình thức này tỷ lệ cán bộ trả

58

lời đúng giảm xuống còn 92.5%, số người dân trả lời đúng khá đồng đều giữa

các khu vực điều tra, trong khi ở xã Quang Kim đạt mức tỷ lệ thấp nhất

71,5%, xã Trịnh Tường và thị trấn Bát Xát đạt mức trung bình lần lượt là

72.5% và 74.15% tỷ lệ trả lời đúng.

Nhìn chung, tỷ lệ trả lời đúng thấp nhất là sự liên quan với các ngành

khác cụ thể trên đây là câu hỏi “Góp vốn bằng giá trị QSDĐ còn được quy

định trong Luật nào?” 70,00 % cán bộ quản lý trả lời đúng, 6,00% người dân

tại xã Quang Kim, 10,00% xã Trịnh Tường, 13,3% tại thị trấn Bát Xát. Điều

đó cho thấy sự hiểu biết của cán bộ, cũng như người dân còn hạn chế về lĩnh

vực này. Cần phải củng cố hơn nữa kiến thức về các ngành liên quan để cán

bộ có thể làm việc đạt chất lượng tốt hơn, người dân sẽ có đủ kiến thức để

thực hiện các quyền của mình trong sử dụng đất.

3.3.3. Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý trong công tác chuyển quyền sử

dụng đất.

Tỉnh Lào Cai mặc dù là một tỉnh miền núi còn nghèo, lạc hậu về nhiều

mặt nhưng khu vực huyện Bát Xát lại hiện đại hơn các huyện khác trên địa

bàn toàn tỉnh. Những năm gần đây, tốc độ đô thị hóa tăng cao dẫn đến trình

độ dân trí cũng tăng lên. Trình độ cán bộ các ngành nói chung cũng như

ngành quản lý đất đai nói riêng đã được củng cố, đặc biệt là đối với các ngành

tiếp xúc trực tiếp với người dân. Bản thân các cán bộ tự trau dồi kiến thức

chuyên môn, tìm hiểu, nghiên cứu pháp luật phục vụ cho chính công việc của

mình và phục vụ người dân.

Tuy nhiên, văn bản quy phạm pháp luật về đất đai vẫn còn chồng chéo,

còn nhiều điểm chưa thống nhất, chưa nhất quán với các bộ luật khác, một số

quy định phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần, thậm chí nhiều văn bản vừa có hiệu lực

đã lạc hậu so với thực tiễn. Hơn nữa, sự hiểu biết của người dân còn nhiều hạn

chế, sự phối hợp giữa người dân và cán bộ quản lý chưa đồng nhất do đó công

tác chuyển quyền sử dụng đất nói chung còn gặp nhiều khó khăn. Mặt khác, việc

mua bán trao tay, không khai báo chính quyền, không làm thủ tục hành chính về

đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, không đúng tên chủ sử dụng….là

những vấn đề nan giải, khó giải quyết tồn tại nhiều năm qua. Vì vậy các cơ quan

59

ban ngành tạo điều kiện hơn nữa trong công tác tiếp dân, tuyên truyền, phổ biến

pháp luật cho người dân được tốt hơn.

Trong những năm gần đây, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại

huyện sôi động hơn những năm trước. Để tạo điều kiện cho thị trường bất

động sản nói chung và đất đai nói riêng phát triển lành mạnh, các cơ quan

quản lý nhà nước cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, tạo hành lang pháp

lý thông thoáng, thuận lợi hơn nữa.

3.3.4. Tổng hợp ý kiến của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất.

Nhìn chung ý kiến của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất

đa phần đều đúng thủ tục hành chính Nhà nước, nhanh gọn, cán bộ quản lý

nhiệt tình, hướng dẫn chu đáo, cụ thể cho người dân.

Bảng 3.17. Mức độ thỏa mãn yêu cầu thực hiện các thủ tục chuyển quyền

sử dụng đất

Thời gian thực hiện các giao dịch

Mức độ công khai của các thủ tục chuyển QSDĐ

TT

Công khai

Nhanh

Bình thường

Chậm

Nhóm điều tra

Không công khai

Tổng số hộ điều tra

Tỷ lệ %

Tỷ lệ %

Tỷ lệ %

Tỷ lệ %

Tỷ lệ %

Số lượng

Số lượng

Số lượng

Số lượng

Số lượng

TT Bát

30

30

100

21

70

8

26,67

1

3,33

0

0

1

Xát

X. Quang

0

0

30

30

100

21

70

7

23,33

2

6,66

2

Kim

X. Trịnh

0

0

30

30

100

21

70

8

26,67

1

3,33

3

Tường

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra của tác giả)

Kết quả điều tra 3 xã, thị trấn cho thấy 100% hộ dân cho biết huyện Bát

Xát đã công khai các thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất. Có 21 hộ dân

trong thị trấn Bát Xát cho rằng thời gian thực hiện giao dịch nhanh (chiếm

70%); 8 hộ cho rằng bình thường và 1 hộ đánh giá thời gian thực hiện giao

dịch chậm. Có 2 hộ dân trong xã Quang Kim cũng đánh giá thời gian thực

hiện giao dịch còn chậm, chiếm 6,66%.

60

Ta thấy huyện đã làm rất tốt việc công khai thủ tục chuyển đổi quyền

sử dụng đất, thời gian thực hiện các giao dịch tương đối nhanh, tuy nhiên vẫn

còn một số hồ sơ giải quyết chậm do số lượng hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử

dụng đất nhiều, lực lượng cán bộ chuyên môn còn mỏng và do một số hộ còn

tranh chấp, chưa giải quyết thỏa đáng nên chưa xử lý hồ sơ được.

Bảng 3.28: Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân liên quan đến hoạt động

chuyển quyền sử dụng đất

STT

Chỉ tiêu đánh giá

Đánh giá

Số người

1

Mức độ thực hiện các thủ tục chuyển QSDĐ

2

Các văn bản hướng dẫn đến hoạt động chuyển quyền SDĐ

3

Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ

23 67 0 72 18 0 16 74 0 5 85

Tỷ lệ (%) 25,56 74,44 0 80,00 20 0 17,78 82,22 0 5,56 94,44

4 Thái độ của cán bộ tiếp nhận.

0

0

5 Thế chấp bằng QSDĐ để vay vốn

Đơn giản Bình thường Phức tạp Dễ hiểu Hiểu được Khó hiểu Cao Vừa phải Thấp Tận tình chu đáo Bình thường Không tận tình, chu đáo Dễ dàng Bình thường Khó khăn

4 86 0

Dễ dàng

90

6

Tìm kiếm thông tin và giao dịch chuyển quyền

7

Mức độ hiểu biết về trình tự thủ tục chuyển QSDĐ

8

Mức độ tuyên truyền về Luật Đất đai và các Văn bản liên quan

Khó khăn Rất khó Có biết Biết ít Không biết Có Ít Không

0 0 75 14 1 71 19 0

4,44 95,56 0 100,0 0 0 0 83,33 15,56 1,11 78,89 21,11 0,00

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra của tác giả)

61

Đánh giá về mức độ thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất: có 23 hộ

cho rằng thủ tục đơn giản (chiếm 25,56%), 67 hộ cho rằng bình thường

(chiếm 74,44%), không hộ nào đánh giá thủ tục phức tạp.

Về các văn bản hướng dẫn đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất

các hộ dân đánh giá là dễ hiểu có 72 hộ chiếm 80%; 18 hộ đánh giá là hiểu

được chiếm 20%, không hộ nào đánh giá là khó hiểu.

Đối với phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: có 16 hộ cho rằng thuế và phí

cao chiếm 17,78%; 74 hộ cho rằng thuế và phí vừa phải.

Thái độ của cán bộ tiếp nhận còn chưa thực sự tận tình, chu đáo, đa số

các hộ đánh giá thái độ ở mức bình thường.

Việc tìm kiếm thông tin và giao dịch chuyển quyển sử dụng đất được

đánh giá là dễ dàng, huyện cũng đã tuyên truyền về Luật Đất đai và các văn

bản có liên quan đến người dân nên đa số các hộ được phỏng vấn trả lời có

biết về thông tin và trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

3.4. Những yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện chuyển quyền sử dụng

- Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của

đất trên địa bàn huyện Bát Xát giai đoạn 2015 – 2017

Nhà nước và chính quyền địa phương có những tác động đến hoạt động

- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Do phát triển kinh tế đòi hỏi phải

chuyển quyền QSD đất

công nghiệp hóa, vấn đề này sẽ dẫn đến sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông

nghiệp sang công nghiệp, kéo theo sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông

nghiệp sang sử dụng đất cho công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch,… Từ

- Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến chuyển

đó làm gia tăng các giao dịch đất đai nói chung. Đặc biệt là chuyển QSD.

quyền sử dụng đất. Những khu vực trong trung tâm huyện mà mật độ dân số

đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì chuyển quyền sử

dụng đất sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố

62

khác trong khu vực khác nhau của huyện như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo

dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có

ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất. Tình trạng những người sống trong

khu vực, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối

quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống…

Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ ảnh hưởng không nhỏ đến

chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Bát Xát.

3.5. Thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Bát Xát

- Đến nay, các xã, thị trấn trên địa bàn huyện đã có hệ thống bản đồ địa

3.5.1. Thuận lợi

chính tương đối đầy đủ với các tỷ lệ 1/500 - 1/1000. Vì vậy, tất cả các thửa

đất trên địa bàn đều được quản lý trên cơ sở bản đồ địa chính và hệ thống hồ

sơ địa chính. Cán bộ địa chính xã có sự phối hợp chặt chẽ với cán bộ quản lý cơ

- Sự ra đời của bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (một cửa) phần nào đã

sở của huyện tạo sự thống nhất và nắm chắc mọi hoạt động đất đai trên địa bàn.

góp phần giúp huyện trong công tác tiếp nhận và trả kết quả giúp cho công

- Cán bộ làm công tác quản lý đất đai trong huyện đều có trình độ

việc được giải quyết nhanh gọn và đạt hiệu quả.

chuyên môn cao, thường xuyên trao đổi, hướng dẫn về nghiệp vụ cho cán bộ

địa chính xã.

- Việc thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ở các đơn vị xã, thị

3.5.2 Khó khăn

- Nhiều trường hợp đã mua bán trao tay nhưng chưa làm thủ tục chuyển

trấn còn hạn chế, chưa đáp ứng được nhu cầu về thời gian.

- Tình hình cấp Giấy chứng nhận QSD đất ở huyện còn chưa đáp ứng

nhượng và thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

được nhu cầu thực tế. Ảnh hưởng đến cá nhân có nhu cầu chuyển quyền

nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất.

- Công tác giải quyết tranh chấp khiếu nại đất đai còn chậm trễ, ảnh

63

hưởng đến việc chuyển quyền QSD đất tại những khu vực trong vùng tranh

chấp và những khu vực có liên quan.

3.6. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng

- Ban hành các văn cụ thể hoá các chính sách và pháp Luật Đất đai để

đất trên địa bàn huyện Bát Xát

- Nâng cao năng lực của cán bộ quản lý đất đai đặc biệt là cán bộ xã, có

áp dụng cụ thể, chi tiết cho công tác thực hiện.

quy hoạch, kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng đối với đội ngũ cán bộ xã nói chung

- Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới

và cán bộ phụ trách địa chính xã nói riêng.

người dân, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ về các QSDĐ.

Huyện cần tích cực cải cách thủ tục hành chính, tạo hành lang pháp lý

thông thoáng, để việc chuyển quyền sử dụng đất thực sự trở thành thị trường

- Tăng nguồn chi ngân sách nhà nước cho công tác quản lý đất đai.

- Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác

giao dịch đặc biệt phát triển giống như các huyện lớn khác trên cả nước.

chuyển quyền sử dụng đất nói riêng mặc dù các cấp chính quyền địa phương

gần đây cũng đã có những chủ trương, chính sách như đầu tư dự án đo đạc địa

chính, cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các

hộ gia đình, cá nhân nhưng cần tăng cường hơn nữa việc tuyên truyền phổ

biến pháp luật về đất đai đối tới người dân, giúp người dân hiểu và thực hiện

tốt quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà nước trong việc quản lý, sử dụng

đất đai.

- Cần đầu tư hơn nữa trong việc dựng cơ sở hạ tầng, trang thiết bị hiện

đại phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, nhanh chóng hoàn

thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn toàn huyện và toàn tỉnh.

64

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

1. Kết luận

Qua quá trình điều tra, nghiên cứu về lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất

giai đoạn 2015-2017 tại huyện Bát Xát, ta có thể rút ra được một số kết luận

như sau:

1- Kết quả chuyển quyến sử dụng đất giai đoạn 2015 – 2017 như sau:

- Diện tích chuyển quyền sử dụng đất theo loại đất: đất ở (567,88 ha); Đất

nông nghiệp (75,46 ha).

2 - Việc điều tra, khảo sát sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân

cho thấy:

Tỷ lệ trả lời đúng khá cao trong các phiếu phỏng vấn.

Sự hiểu biết của người nhóm cán bộ quản lý cao hơn sơ với sự hiểu biết

của người dân.

3 - Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất đai

trên địa bàn huyện Bát Xát: Các yếu tố chính trị pháp lý; Các yếu tố thuộc về

kinh tế vĩ mô; Các yếu tố xã hội.

Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất đai

- Ban hành các văn cụ thể hoá các chính sách và pháp Luật Đất đai để

trên địa bàn huyện Bát Xát:

- Nâng cao năng lực của cán bộ quản lý đất đai

- Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới

áp dụng cụ thể, chi tiết cho công tác thực hiện.

người dân.

- Tăng nguồn chi ngân sách nhà nước cho công tác quản lý đất đai.

- Đầu tư hơn nữa trong việc dựng cơ sở hạ tầng, trang thiết bị hiện đại

phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai.

65

2. Đề nghị

Tổ chức tuyên truyền một cách sâu rộng và có hiệu quả tới người dân

những kiến thức về pháp luật đất đai nói chung và về chuyển QSDĐ nói

riêng, nhằm nâng cao hiểu biết và trình độ của người dân. Đồng thời với đó là

nâng cao chất lượng cuộc sống, nâng cao trình độ văn hóa của người dân trên

địa bàn.

66

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Nguyễn Đình Bồng (2006), "Một số vấn đề về thị trường quyền sử dụng đất

ở nước ta trong giai đoạn hiện nay".

2. Bộ Tài chính (2014), Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều

của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy

định về thu tiền sử dụng đất.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy

định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất.

4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy

định về hồ sơ địa chính.

5. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT quy

định về bản đồ địa chính.

6. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2015), Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy

định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị

định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

7. Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số

điều của Luật đất đai năm 2013.

8. Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử

dụng đất;

9. Chính phủ (2014), Nghị định số 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi

phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

10. Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất.

11. Chính phủ (2014), Nghị định số 135/2016/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số

điều của nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất,

thuê mặt nước.

12. Chính phủ (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số

nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.

67

13. Hiến pháp năm 2015.

14. Luật Đất đai năm 2013.

15. Luật Dân sự năm 2015.

16. Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Bát Xát (2015), Báo cáo tổng kết

năm 2015 và phương hướng nhiệm vụ năm 2016.

17. Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Bát Xát (2016), Báo cáo tổng kết

năm 2016 và phương hướng nhiệm vụ năm 2017.

18. Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Bát Xát (2017), Báo cáo tổng kết

năm 2017 và phương hướng nhiệm vụ năm 2018.

19. Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Giáo trình Quản lý Nhà nước về đất đai

20. Tổng cục thống kê, Niên giám thống kê năm 2017

21. UBND tỉnh Lào Cai, Quyết định số 56/2008/QĐ-UBND ngày 29 tháng 10

năm 2008 của UBND tỉnh Lào Cai Về việc Ban hành Quy định trình tự,

thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai.

22. UBND tỉnh Lào Cai, Quyết định số 08/2016/QĐ-UBND ngày 1/2/2016

của UBND tỉnh Lào Cai ban hành Quy chế phối hợp và thời gian thực

hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai.

23. UBND tỉnh Lào Cai, Quyết định 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014

của UBND tỉnh Lào Cai ban hành Quy định về bảng giá các loại đất 05

năm (2015 - 2019) trên địa bàn tỉnh Lào Cai.

24. UBND tỉnh Lào Cai, Quyết định 110/2016/QĐ-UBND ngày 21/12/2016

của UBND tỉnh Lào Cai Sửa đổi, bổ sung Quyết định số 91/2014/QĐ-

UBND ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh Lào Cai ban hành Quy định về

bảng giá các loại đất 05 năm (2015 - 2019) trên địa bàn tỉnh Lào Cai.

68

25. UBND tỉnh Lào Cai, Quyết định 71/2015/QĐ-UBND ngày 31/12/2015

của UBND tỉnh Lào Cai sửa đổi, bổ sung Quyết định số 91/2014/QĐ-

UBND ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh Lào Cai ban hành Quy định

về bảng giá các loại đất 05 năm (2015-2019) trên địa bàn tỉnh Lào Cai.

BỘ CÂU HỎI PHỎNG VẤN

(Dành cho đối tượng là người dân )

I. Thông tin chung:

1. Họ tên người được phỏng vấn:…………………………………………….

2. Địa chỉ:…………………………………………………………………….

3. Trình độ văn hoá: …………………………………………………………

4. Nghề nghiệp: ……………………………………………………………...

Xin Ông (Bà) cho biết ý kiến của mình về công tác chuyển quyền sử

dụng đất tại địa phương mình theo luật đất đai hiện hành bằng cách trả lời các

câu hỏi dưới đây (Khoanh vào các phương án mà ông (bà) cho là đúng):

II. Tình hình đất đai của hộ gia đình, cá nhân

1. Tổng diện tích hộ ông (bà) đang sử dụng: …………. m2

+ Đất nông nghiệp: ………. m2;

+ Đất phi nông nghiệp: ………. m2;

+ Đất khác: ……… m2.

2. Ông (bà) đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa?

……………

3. Ông (bà) có thuê đất không? ……………..

Nếu có thuê đất thì:

+ Loại đất thuê: …………….

+ Diện tích thuê: ……………

+Thời gian thuê: ……………

III. Tình hình sử dụng đất đai của hộ gia đình, cá nhân:

Trong giai đoạn từ 2015 – 2017, hộ gia đình ông (bà) có thực hiện

chuyển quyền sử dụng đất không? Thực hiện những nội dung nào sau đây?

(Đánh dấu X vào ô lựa chọn)

Tình hình thực hiện Thực trạng giấy tờ tại

CQ thời điểm CQ

Diện Đã Đăng Thoả Loại Giấy Giấy Không tích Hình thức đăng ký ký tại thuận đất CN tờ hợp có (m2) tại UBND giữa QSD lệ giấy tờ VPĐK cấp các đất khác gì QSDĐ xã hộ

Chuyển đổi

Chuyển nhượng

Tặng cho

Thừa kế

Thế chấp

Cho thuê & cho

thuê lại

Góp vốn

IV. Những hiểu biết, đánh giá của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện

chuyển quyền sử dụng đất:

Câu 1: Ông (bà) đã tìm hiểu về Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi

hành chưa? a) Đã tìm hiểu kỹ

b) Tìm hiểu sơ bộ c) Chưa tìm hiểu

Câu 2: Ông (bà) đã tiếp cận Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành

từ nguồn thông tin nào? a) Được tuyên truyền, phổ biến từ các phương tiện thông tin đại chúng b) Tự tra cứu c) Chưa được tiếp cận

Câu 3: Theo ông (bà), luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành: a) Dễ hiểu b) Bình thường c) Khó hiểu

Câu 4: Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện tại đâu? a) Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất b) UBND cấp xã c) Thoả thuận giữa các hộ

Câu 5: Thủ tục hành chính thực hiện chuyển quyền sử dụng đất như thế nào? a) Đơn giản b) Bình thường c) Phức tạp

Câu 6: Thời gian thực hiện chuyển quyền sử dụng đất như thế nào? a) Nhanh b) Vừa phải c) Chậm

Câu 7: Thái độ của cán bộ thực hiện nhiệm vụ đối với người dân đến giao

dịch? a) Gây phiền hà b) Đúng mực c) Rất tận tình

Câu 8: Giấy tờ pháp lý nhận được sau khi thực hiện thủ tục chuyển quyền?

a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

b) Giấy tờ khác có liên quan

Câu 9: Theo ông (bà), các khoản thuế, phí , lệ phí phải nộp khi thực hiện

chuyển quyền sử dụng đất là? a) Cao b) Bình thường

c) Thấp

V. Những ý kiến của ông (bà) về công tác chuyển quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Bát Xát hiện nay:

…………………………………………………………………………………

………………..………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………

…………….……………………………………………………………………

………………………..………………………………………………………

……………………….…………………………………………………………

…………………………………………………………………………………

Người được phỏng vấn

BỘ CÂU HỎI PHỎNG VẤN

(Dành cho đối tượng là cán bộ )

I. Thông tin chung:

1. Họ tên người được phỏng vấn: ……………………………………………

2. Trình độ văn hoá: …………………………………………………………

3. Trình độ chuyên môn: …………………………………………………….

4. Nghề nghiệp: ……………………………………………………………..

5. Chức vụ: …………………….………………………………………………

6. Đơn vị công tác: ………………………….…………………………………

Xin Ông (Bà) cho biết ý kiến của mình về công tác chuyển quyền sử dụng đất

tại địa phương mình theo luật đất đai hiện hành bằng cách trả lời các câu hỏi

dưới đây (Khoanh vào các phương án mà ông (bà) cho là đúng):

II. Những hiểu biết, đánh giá của cán bộ trong việc thực hiện nhiệm vụ

chuyển quyền sử dụng đất:

Câu 1: Ông (bà) đã tìm hiểu về Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi

hành chưa?

a) Đã tìm hiểu kỹ

b) Tìm hiểu sơ bộ

c) Chưa tìm hiểu

Câu 2: Ông (bà) đã tiếp cận Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành

từ nguồn thông tin nào?

a) Được tuyên truyền, phổ biến từ các phương tiện thông tin đại chúng

b) Tự tra cứu

c) Chưa được tiếp cận

Câu 3: Theo ông (bà), luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành:

a) Dễ hiểu

b) Bình thường

c) Khó hiểu

Câu 4: Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện tại đâu?

a) Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất

b) UBND cấp xã

c) Thoả thuận giữa các hộ

Câu 5: Thủ tục hành chính thực hiện chuyển quyền sử dụng đất như thế nào?

a) Đơn giản

b) Bình thường

c) Phức tạp

Câu 6: Thời gian thực hiện chuyển quyền sử dụng đất như thế nào?

a) Nhanh

b) Vừa phải

c) Chậm

Câu 7: Thái độ của người dân đến giao dịch?

a) Hiểu biết

b) Bình thường

c) Kém hiểu biết

Câu 8: Giấy tờ pháp lý nhận được sau khi thực hiện thủ tục chuyển quyền?

a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

b) Giấy tờ khác có liên quan

Câu 9: Theo ông (bà), các khoản thuế, phí , lệ phí phải nộp khi thực hiện

chuyển quyền sử dụng đất là?

a) Cao

b) Bình thường

c) Thấp

III. Những ý kiến của ông (bà) khi thực hiện nhiệm vụ chuyển quyền sử

dụng đất trên địa bàn quản lý:

Câu 1: Trình độ hiểu biết của người dân về chuyển quyền sử dụng đất?

Tốt

Bình thường

a) b) c) Kém

Tốt

Bình thường

Câu 2: Thái độ của người dân đối với công tác chuyển quyền? a) b) c) Kém

IV. Những ý kiến của ông (bà) về công tác chuyển quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Bát Xát hiện nay

…………………………………………………………………………………

………………..………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………

Người được phỏng vấn