Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn năm 2014-2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM THỊ THU HIỀN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ XÃ NGHĨA LỘ, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN NĂM 2014 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Thái Nguyên - 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM THỊ THU HIỀN ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ XÃ NGHĨA LỘ, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN NĂM 2014 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS.NGUYỄN ĐỨC NHUẬN

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Thái Nguyên - 2019

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả

nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa

từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã

được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ

nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Phạm Thị Thu Hiền

ii

LỜI CẢM ƠN

Em xin dành những lời đầu tiên để bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các

Thầy, Cô giáo đã ân cần dạy dỗ, truyền đạt kiến thức cho em trong hai năm

nghiên cứu và học tập tại trường.

Trong quá trình thực hiện đề tài em đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ

nhiệt tình của các Thầy, Cô trong khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học

Nông lâm Thái Nguyên, tập thể lớp Cao học QLĐĐ K25B đã tạo điều kiện để

em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này.

Em xin chân thành cảm ơn Thầy giáo TS Nguyễn Đức Nhuận đã trực

tiếp hướng dẫn và tận tình chỉ bảo giúp đỡ em trong suốt thời gian nghiên cứu

thực hiện đề tài.

Mặc dù đã hết sức cố gắng nhưng trình độ và năng lực của bản thân còn

có những hạn chế nhất định nên trong luận văn tốt nghiệp của em chắc chắn là

không tránh khỏi sai sót. Kính mong các Thầy, Cô giáo góp ý để nội dung

nghiên cứu này được hoàn thiện.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo

mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi

hoàn thành luận văn./.

Thái Nguyên, ngày …..tháng…. năm 2019

Học viên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Phạm Thị Thu Hiền

iii

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ............................................................. 1

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2

3. Ý nghĩa .......................................................................................................... 2

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4

1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4

1.1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ................ 5

1.1.3. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ................................................... 7

1.1.4. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ......... 7

1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 13

1.2.1. Luật ........................................................................................................ 13

1.2.2. Các văn bản dưới Luật .......................................................................... 13

1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 15

1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên thế giới và Việt Nam ............................ 15

1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam .................................................. 19

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

......................................................................................................................... 23

2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 23

2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 23

2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 23

2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và sử

dụng đất đai thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái. .................................................... 23

2.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã

Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 -2018 ................................................ 23

2.3.3. Nghiên cứu một số nhân tố ảnh hưởng hoạt động chuyển nhượng, tặng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cho QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018 ............ 24

iv

2.3.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho

QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái ........................................................ 24

2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 24

2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ........................ 24

2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ..................................................... 24

2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ............................................... 25

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 26

3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và sử

dụng đất thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái .......................................................... 26

3.1.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái ........ 26

3.1.2. Hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai của thị xã Nghĩa Lộ,

tỉnh Yên Bái .................................................................................................... 34

3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ

giai đoạn 2014 -2018 ....................................................................................... 38

3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã

Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 -2018 ................................................ 38

3.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử

dụng đất theo ý kiến người dân và cán bộ quản lý ......................................... 50

3.3.1. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử

dụng đất theo ý kiến người dân ....................................................................... 50

3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân Thị xã

Nghĩa Lộ về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ............................. 53

3.3.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử

dụng đất theo ý kiến của cán bộ quản lý ......................................................... 56

3.3.4. Tình hình sử dụng đất sau khi chuyển nhượng ..................................... 60

3.3.5. Tình hình chuyển nhượng trái phép trên địa bàn .................................. 60

3.4. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng, tặng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cho quyền sử dụng đất trên địa bàn giai đoạn năm 2014-2018 ...................... 62

v

3.4.1. Nhóm các nhân tố tự nhiên: .................................................................. 62

3.4.2. Nhóm các nhân tố kinh tế: .................................................................... 63

3.4.3. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến thửa đất. ...................................... 63

3.4.4. Các yếu tố xã hội: .................................................................................. 64

3.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho tại

thị xã Nghĩa Lộ ................................................................................................ 65

3.5.1. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật .................................. 65

3.5.2. Giải pháp cải tiến thủ tục hành chính .................................................... 66

3.5.3. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ........................... 66

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 68

1. Kết luận ....................................................................................................... 68

2. Kiến nghị ..................................................................................................... 69

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 70

vi

Bảng 1.1. Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ............................ 11

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái 2018 .................... 37

3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn

2014 -2018 ................................................................................................................ 38

Bảng 3.2: Kết quả chuyển nhượngquyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn

2014 – 2018 ............................................................................................................... 42

Bảng 3.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn

2014 - 2018 ............................................................................................................... 46

Bảng 3.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn

2014 - 2018 ............................................................................................................... 49

Bảng 3.5. Kết quả điều tra về viêc thực hiện quyền tặng cho ................................... 52

QSDĐ theo các xã, phường giai đoạn 2014-2018 .................................................... 52

Bảng 3.6. Sự hiểu biết của người dân Thị xã Nghĩa Lộ về hình thức ............................. 53

chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................................................ 53

Bảng 3.7. Sự hiểu biết người dân Thị xã Nghĩa Lộ về hình thức .............................. 55

tặng cho quyền sử dụng đất ....................................................................................... 55

Bảng 3.8. Đánh giá của cán bộ quản lý về các nội dung liên quan đến công tác

chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn

2014-2018.................................................................................................................. 57

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

DANH MỤC CÁC BẢNG

vii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Diện tích các nhóm đất sử dụng của Việt Nam .............................. 19

Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái ............................ 27

Hình 3.2. Cơ cấu kinh tế thị xã Thị xã Nghĩa Lộ năm 2018 ........................... 36

Hình 3.4. Sơ đồ hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã

Nghĩa Lộ giai đoạn 2014-2018 ....................................................................... 43

Hình 3.5. Sơ đồ thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị

xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014-2018 ................................................................... 47

Hình 3.6. Sơ đồ tình hình tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Nghĩa Lộ giai đoạn 2014-2018 ....................................................................... 50

viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải

BĐS : Bất động sản

BTNMT : Bộ Tài nguyên và môi trường

CN - TTCN : Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

CNH - HĐH : Công nghiệp hóa - Hiện đại hoá

ĐVT : Đơn vị tính

QLNN : Quản lý nhà nước

QSDĐ : Quyền sử dụng đất

SDĐ : Sử dụng đất

SHNN : Sở hữa nhà nước

SHTN : Sở hữa tư nhân

SXNN : Sản xuất nông nghiệp

TBCN : Tư bản chủ nghĩa

TW : Trung ương

UBND : Uỷ ban nhân dân

XD : Xây dựng

XHCN : Xã hội chủ nghĩa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Đất là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của nhân loại. Nó bao gồm mọi

ý nghĩa của sự sống, thiếu đất loài người không thể tồn tại. Mọi sự tồn tại và

tiến triển của loài người đều diễn ra trên mặt đất. Nguồn tài nguyên sẽ không

bao giờ bị kiệt quệ hay bị phá huỷ một khi con người và tất cả các quốc gia

thấy hết giá trị của nó. Hiện nay, tài nguyên đất đang chịu sức ép của nhiều

yếu tố song sự gia tăng dân số, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị

trường và việc sử dụng thiếu hợp lý đã làm cho quan hệ đất đai ngày càng trở

nên phức tạp. Chính vì vậy việc quản lý và sử dụng đất đai một cách chặt chẽ,

rõ ràng và cẩn thận đã trở thành vấn đề lớn của thế giới nói chung và Việt

Nam nói riêng.

Trong những năm gần đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng

mạnh mẽ, giá cả đất đô thị trong thị trường bất động sản biến động hết sức

phức tạp và có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước.

Các quan hệ cung - cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu đang diễn ra

thông qua thị trường “ngầm”. Sự biến động bất thường về giá cả bất động sản,

đặc biệt là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và những “cơn sốt đất đai”

cho đến nay vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến

phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà

nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều

khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế,

thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trước tình hình đó, tiếp tục

hoàn thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định

hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam.

Thị xã Nghĩa Lộ có diện tích tự nhiên là 29,96 km2 nằm ở phía Tây tỉnh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Yên Bái, cách trung tâm tỉnh lỵ 84km theo quốc lộ 32. Phía Bắc, phía Đông,

2

phía Nam giáp huyện Văn Chấn, phía tây giáp huyện Trạm Tấu của tỉnh. Tuy

nằm sâu trong nội địa nhưng thị xã Nghĩa Lộ có nhiều thuận lợi trong việc giao

lưu với thành phố Yên Bái và các huyện lân cận. Chính những yếu tố thuận lợi

như vậy thúc đẩy thị xã Nghĩa Lộ phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế

- xã hội. Do chịu tác động rất lớn của quá trình mở rộng đô thị hoá, công nghiệp

hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội

có xu hướng ngày càng gia tăng. Công tác 2 quản lý và sử dụng đất của thị xã

còn nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần được khắc phục. Chính vì vậy việc thực

hiện đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn năm 2014-2018" là cần thiết trong

thời điểm hiện nay, giúp trả lời cho các câu hỏi: Thị trường đất đai ở đây diễn ra

như thế nào, nguyên nhân của những trở ngại là do đâu? Giải pháp thúc đẩy thị

trường quyền sử dụng đất phát triển ra sao? để từ đó đưa ra hướng giải quyết

thích hợp trong giai đoạn tới.

- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng

và sử dụng đất đai tại thị xã Nghĩa Lộ.

đất tại thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014 – 2018

- Đánh giá một số nhân tố ảnh hưởng hoạt động chuyển nhượng, tặng

- Đề xuất được giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho

cho QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018

quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý tốt hơn.

3. Ý nghĩa

- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Bổ sung những kiến thức đã học

trên lớp, học hỏi, tiếp cận những kiến thức, kinh nghiệm thực tế nhằm hiểu rõ

hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai, cụ thể là công tác chuyển

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

3

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra

được những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái để từ đó rút ra những giải

pháp khắc phục, góp phần quản lý và thực hiện tốt công tác chuyển nhượng,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tặng cho quyền sử dụng đất ở địa phương.

4

Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài

Hiện nay đang thực hiện Luật Đất đai 2013 thì theo điều 167 Người sử dụng

đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,

thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. [5]

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng

đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề

khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà

pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người

chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ

ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù

của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn

dân do Nhà nước quản lý và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời

gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu

thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy

định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; chuyển nhượng

quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là

hành vi phạm pháp luật.

Tặng cho quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tình

huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải

nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã

hội, việc chuyển quyền, tặng cho sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân

sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng

quyền sử dụng đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị

trường bất động sản.

Công tác chuyển nhượng, tặng cho có ý nghĩa rất lớn đến nền kinh tế xã hội

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

1.1.1. Cơ sở lý luận

5

1.1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

1.1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

- Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.

- Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác

được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử

dụng đất, do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy

định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. [8]

1.1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

a. Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển

quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các

chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù

hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.

b. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của

việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho

người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất

phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng

với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí

đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.[20]

c. Thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại

quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung

của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.

d. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất

nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo Quy định của pháp luật.

6

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử

dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà

người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai

1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của

Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì

không cấm việc này.

e. Tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho

người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu

lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết

thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.

f. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử

dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế

hoặc cá nhân

nào đó theo Quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong

một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là

chuyển quyền nửa vời.

g. Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng

giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền

sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu

hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những Quy định về quyền bảo lãnh

tương tự như quyền thế chấp.

h. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng

đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp

7

này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể

góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc...

theo thoả thuận.

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời,

các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức

mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh

doanh nói chung.

1.1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất

- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi

thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

1.1.3. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được

pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử

dụng đất.

- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội

dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy

định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích,

đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử

dụng đất.

1.1.4. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

8

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

* Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích:

- Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai;

- Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép;

- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép.

Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng

rãi khi đất có đủ 4 điều kiện, cụ thể:[5]

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trừ các trường hợp như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận

tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép

chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,

cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế

hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được

nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho

quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân

khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu

không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. [12]

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì ngoài các điều kiện quy định

tại khoản 1 Điều 188, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;

9

quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải

có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của

Luật đất đai 2013, cụ thể: [5]

- Tại Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất

được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm: Tài sản gắn liền với đất

thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành

việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được

phê duyệt, chấp thuận. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng

lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp

với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp Luật đất đai đối với

trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước

đó. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn

lại theo giá đất được xác định lại, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác

định trong dự án.

- Tại Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển

nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Theo quy định này, tổ chức kinh tế

không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng

phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp được

chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được

phê duyệt); hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không

được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia

đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng

đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi

sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh

sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.[7]

- Tại Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển

nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: Theo quy định này, hộ gia

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân

10

khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển

ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho

hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. Nếu được Nhà nước giao

đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được

chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho

hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. Đối với

hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao

đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy

định của Chính phủ. [9]

- Tại Điều 193 quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp

vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất,

kinh doanh phi nông nghiệp.

- Tại Điều 194 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.[13]

11

* So sánh điều kiện riêng về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Bảng 1.1. Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

1. Hợp đồng tặng cho quyền sử

dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền

dụng đất: Hợp đồng tặng cho quyền

sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên,

sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các

theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng

bên, theo đó bên tặng cho giao quyền

đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất

sử dụng đất cho bên được tặng cho

cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận

mà không yêu cầu đền bù, còn bên

chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển

được tặng cho đồng ý nhận theo quy

nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và

định của Bộ luật Dân sự và pháp luật

pháp luật về đất đai.

về đất đai.

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

2. Hợp đồng tặng cho quyền sử

dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

dụng đất bao gồm các nội dung sau

- Tên, địa chỉ của các bên;

đây:

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số

- Lý do tặng cho quyền sử dụng đất;

hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số

nhượng; Thời hạn sử dụng đất còn lại của

hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

bên nhận chuyển nhượng.

- Thời hạn sử dụng đất còn lại của

- Giá chuyển nhượng.

bên tặng cho;

- Phương thức, thời hạn thanh toán.

- Quyền của người thứ ba đối với đất

chuyển nhượng.

- Các thông tin khác liên quan đến quyền sử

dụng đất.

Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp

đồng.

3. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng

3. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền

quyền sử dụng đất

sử dụng đất

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển

- Giao đất đủ diện tích, đúng hạng

nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại

đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

12

đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã

trạng đất như đã thoả thuận;

thoả thuận;

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử

sử dụng đất cho bên được tặng cho

dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.

để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng

đất.

4. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng

4. Nghĩa vụ của bên được tặng cho

quyền sử dụng đất:

quyền sử dụng đất:

- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng

- Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ

phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển

quan Nhà nước có thẩm quyền theo

nhượng quyền sử dụng đất;

quy định của pháp luật về đất đai;

- Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định

- Bảo đảm quyền của người thứ ba

của pháp luật về đất đai;

đối với đất được tặng cho;

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo

đất chuyển nhượng.

quy định của pháp luật về đất đai.

Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định

của pháp luật về đất đai

5. Quyền của bên nhận chuyển nhượng

5. Quyền của bên được tặng cho

quyền sử dụng đất:

quyền sử dụng đất:

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử

- Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện

dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan

tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số

đến quyền sử dụng đất;

hiệu và tình trạng đất như đã thoả

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử

thuận;

dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng

- Được sử dụng đất theo đúng mục

đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất

đích, đúng thời hạn;

như đã thoả thuận;

- Được cấp giấy chứng nhận quyền

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

sử dụng đất.

đất đối với đất được chuyển nhượng;

Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng

thời hạn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Nguồn : Luật đất đai, năm 2013)

13

1.2. Cơ sở pháp lý

Để thực hiện tốt các quyền sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành các

văn bản pháp quy liên quan như sau:

1.2.1. Luật

- Luật thuế thu nhập cá nhân của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 2, số

04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007. Luật có hiệu lực thi hành ngày

01/01/2009.

- Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung của Quốc hội Luật này đã

được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XIII, kỳ họp

thứ 4 thông qua ngày 22 tháng 11 năm 2012. Luật có hiệu lực thi hành ngày

01/07/2013.

- Bộ luật dân sự năm 2005.

- Bộ luật dân sự năm 2015.

- Luật Đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày

01/9/2009.

- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực ngày 01/7/2014.[5]

1.2.2. Các văn bản dưới Luật

- Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy

định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.

- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ quy

định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi bổ

sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy

định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. [9]

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy

định về giá đất. [10]

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

định về thu tiền sử dụng đất. [11]

14

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy

định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. [12]

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về việc Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về việc quy định về hồ sơ địa chính.

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về việc Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng,

điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường về việc quy định chi tiết một số điều của Nghị định số

43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một

số điều của Luật Đất đai. [17]

- Thông tư số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài

chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định về hồ sơ và trình tự,

thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của

người sử dụng đất. [15]

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa

đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định

hướng dẫn Luật Đất đai và sửa đổi Thông tư 02/2015/TT-BTNMT.

- Quyết định số 16/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 của Ủy ban nhân

dân tỉnh Yên Bái; Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND ngày 05/7/2017 của Ủy

ban nhân dân tỉnh Yên Bái về ban hành quy định chi tiết một số điều khoản

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

của Luật Đất đai, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và Nghị định

15

số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành

một số điều của Luật Đất đai. [23]

- Quyết định số 39/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của Ủy ban nhân

dân tỉnh Yên Bái ban hành quy định bảng giá đất năm 2015 tại tỉnh Yên Bái. [21]

- Quyết định số 15/2017/QĐ-UBND ngày 15/09/2017 của Ủy ban nhân

dân tỉnh Yên Bái sửa đổi bổ sung một số điều của quy định bảng giá đất năm

2015 tại tỉnh Yên Bái.

1.3. Cơ sở thực tiễn

1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên thế giới và Việt Nam

1.3.1.1.Tình hình quản lý đất đai trên thế giới

Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại

dương chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ

chiếm 149 triệu km2 (chiếm 29%). Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều

so với Nam bán cầu. Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp

trên thế giới là 3.256 triệu ha (chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền.

Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹ

chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6%.

Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000 m2. Đất trồng trọt toàn thế

giới chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năng sản

xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng chưa được

khai thác. Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10% tổng diện

tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất có năng suất cao:

14%; trung bình 28% và thấp: 28%.

Nguồn tài nguyên đất trên thế giới hàng năm luôn bị giảm, đặc biệt

là đất nông nghiệp mất đi do chuyển sang mục đích khác. Mặt khác dân

số ngày càng tăng, theo ước tính mỗi năm dân số thế giới tăng từ 80 - 85

triệu người. Như vậy với mức tăng này mỗi người cần phải có 0,2 - 0,4 ha đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nông nghiệp mới đủ lương thực, thực phẩm. Đứng trước những khó khăn rất

16

lớn đó thì việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất cũng như tình hình chuyển mục

đích sử dụng đất nông nghiệp là hết sức cần thiết.

Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên

nhiên, con người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều ngành

nghề khác nhau để kiếm sống. Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất

nông nghiệp đều xảy ra ở tất cả các nước trên thế giới. Tuy nhiên có sự khác

nhau về mức độ cũng như diện tích đất được chuyển mục đích hàng năm.

Quá trình chuyển mục đích trên thế giới diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh

mẽ hơn ở Việt Nam. Đặc biệt là ở một số nước phát triển như: Mỹ, Anh,

Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản vv…thì tốc độ đô thị hóa nhanh đã làm quá trình

chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp diễn ra mạnh mẽ

hơn. Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hóa, chuyển mục đích sử dụng đất một

cách hợp lí đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển khá nhanh

trong những năm qua. Để đạt được những thành tựu đó thì công tác quản lí

đất đai ở các quốc gia này được thực hiện khá tốt. Một trong những nước

điển hình về công tác quản lí nhà nước về đất đai đó là nước Pháp. Pháp là

quốc gia phát triển thuộc hệ thống quốc gia TBCN, tuy thể chế chính trị

khác nhau, nhưng nước ta chịu ảnh hưởng của phương pháp tổ chức QLNN

trong lĩnh vực đất đai khá rõ của Cộng hòa Pháp. Vấn đề này dễ lí giải vì Nhà

nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lí đất đai

do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lí đất đai

thực dân còn khá rõ nét trong ý thức một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay.

Quản lí đất đai của Nước Cộng hòa Pháp có một số đặc điểm đặc trưng sau:

Về chế độ hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không

ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp

hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản: SHTN về đất đai và SHNN (đối

với đất đai và công trình xây dựng công cộng). Tài sản công cộng (bao gồm

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cả đất đai công cộng) có đặc điểm là không được mua và bán. Trong

17

trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có

quyền yêu cầu sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính

sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng.

Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc SHTN, vì vậy

để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý

từ rất sớm và thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban

hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân

trở lên. Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước đã ban hành các Nghị định quy

định các qui tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về phân cấp

quản lí, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong

công tác quản lí của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã. Cho đến nay,

Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền

SHTN và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của

các cộng đồng địa phương vào công tác quản lí đất đai, quản lí quy hoạch

đô thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ

giữa các ngành khác nhau như BĐS, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ…

Về công tác quản lí nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trì

chế độ SHTN về đất đai, nhưng công tác QLNN về đất đai của Pháp được

thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống

hồ sơ địa chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất qui củ và khoa

học, mang tính thời sự để quản lí tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ,

trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa

lí, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp

lí của thửa đất. Hệ thống này cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng, phục

vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lí và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu

của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và BĐS công bằng.

18

Ngoài Pháp thì Mỹ cũng là một trong các quốc gia có hệ thống pháp

luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã

hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ qui định công nhận và

khuyến khích quyền SHTN về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ

rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể

thấy các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển

kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của

đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả Sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội.

Tuy công nhận quyền SHTN, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định

vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lí đất

đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước ba gồm: Quyền quyết định về quy

hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị

và công trình xây dựng; quyền qui định về mục đích sử dụng đất; quyền sử lí

các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài

chính đất (thu thuế kinh doanh BĐS; quy định mức giá thuê đất hoặc thuê

BĐS…). Quyền thu hồi đất thuộc SHTN để phục vụ các lợi ích công cộng trên

cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chất quyền SHTN về đất

đai ở Mỹ tương đương với quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế

độ sở hữu đối với đất đai khác nhau) đều có xu hướng ngày càng tăng cường

vai trò quản lí của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự

phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu

hướng toàn cầu hóa hiện nay. Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt

chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để

phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định

phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu

tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.

19

1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam

Theo nhóm đất sử dụng, tổng diện tích tự nhiên của cả nước là

33.123.077 ha, trong đó 31.000.035 ha đất đã được sử dụng vào các mục đích

nông nghiệp và phi nông nghiệp, chiếm 93,59% tổng diện tích tự nhiên; còn

2.123.042 ha đất chưa được sử dụng vào các mục đích, chiếm 6,41% tổng

diện tích tự nhiên. Trong đó, nhóm đất nông nghiệp có diện tích là 27.302.206

ha, chiếm 82,43% tổng diện tích tự nhiên và chiếm 87,07% tổng diện tích đất

đã sử dụng; nhóm đất phi nông nghiệp có diện tích là 3.697.829 ha, chiếm

11,16% tổng diện tích tự nhiên và chiếm 11,93% tổng diện tích đất đã sử

dụng; nhóm đất chưa sử dụng có diện tích là 2.123.042 ha, chiếm 6,41 % tổng

diện tích tự nhiên cả nước.

Hình 1.1: Diện tích các nhóm đất sử dụng của Việt Nam

(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường)

Theo các loại đối tượng sử dụng, quản lý, diện tích đất đã được giao

cho các loại đối tượng sử dụng là 26.802.054 ha, chiếm 80,92% tổng diện tích

tự nhiên. Trong đó, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng 15.894.447 ha,

chiếm 47,99% tổng diện tích tự nhiên, bằng 59,30% diện tích đất của các đối

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tượng sử dụng; các tổ chức trong nước đang sử dụng 10.518.593 ha, chiếm

20

31,76% tổng diện tích tự nhiên và bằng 39,25% diện tích đất đã giao cho các

đối tượng sử dụng; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng 45.717

ha, chiếm 0,17% diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng; cộng đồng

dân cư và cơ sở tôn giáo đang sử dụng là 343.294 ha, chiếm 1,28% diện tích

đất đã giao cho các đối tượng sử dụng. Diện tích đất giao cho các đối tượng

để quản lý là 6.321.023 ha, chiếm 19,08% tổng diện tích tự nhiên của cả nước.

Diện tích và cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp có sự chuyển dịch theo

hướng tăng diện tích đất cây trồng có giá trị, thích ứng với biến đổi khí hậu

đặc biệt là sau đợt hạn hán ở Miền Trung, Tây Nguyên và hạn hán xâm nhập

mặn ở Đồng bằng sông Cửu Long.[1]

Đối với đất phi nông nghiệp đặt biệt là đất ở và đất sản xuất kinh doanh

phi nông nghiệp biến động tăng, chủ yếu do xây dựng các công trình công

cộng, hình thành các cơ sở sản xuất kinh doanh, khu dân cư trong đô thị, các

tuyến dân cư nông thôn do nhu cầu tăng dân số.

Đất chưa sử dụng tiếp tục được đưa vào sử dụng cho mục đích nông

nghiệp, trồng rừng, khoanh nuôi rừng với quy mô khác nhau, đất chưa sử

dụng là đất bãi bồi ven biển, đã được khai thác để đưa vào sử dụng, trong

những năm tới những vùng đất bãi bồi ven biển cũng phải được quy hoạch,

trồng rừng lấn biển, góp phần phát triển sản xuất nông, lâm nghiệp, tạo thêm

công ăn việc làm, thu nhập cho nông dân và cải thiện môi trường sinh thái ở

các địa phương. [2]

a. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt nam

1.3.2.1. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của Việt Nam

Theo các kết quả nghiên cứu khoa học, nhà nước giao đất cho các tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm

2000, Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu

tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 12 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có

21

60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh

nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá

nhân nước ngoài.

Về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng

quyền sử dụng đất đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân

khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Chỉ

tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến

300.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con

đường chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quá trình tổ chức thực hiện,

còn một số tồn tại như chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ

được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ

cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 30% số vụ chuyển nhượng quyền

sử dụng đất không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục

chuyển nhượng còn quá phức tạp. [4]

Về tình hình tặng cho bằng QSDĐ : bổ sung quy định về quyền tặng

cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nhằm phù hợp với thực tế sử

dụng đất. Hiện nay ở nước ta khi con cái trưởng thành lập gia đình, cha mẹ

thường cho một phần đất để họ làm nhà ở hoặc sử dụng vào mục đích sản

xuất. Đây là tình trạng sử dụng đất phổ biến cần phải được pháp luật điều

chỉnh nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người được tặng cho

quyền sử dụng đất.

Những tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam:

Việc thực hiện các quyền sử dụng đất tuy đã được pháp luật quy định song

những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và

hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều

văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất

đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

quyền sử dụng đất. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển quyền

22

sử dụng đất phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị

trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử

dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân. [3]

1.3.2.2. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa

Lộ, tỉnh Yên Bái

Cùng với cả nước, ngành quản lý đất đai đã tạo được những thành tựu

đáng kể trong công tác quản lý đất đai, đánh dấu bước chuyển biến mới trong

việc góp phần thực thi và hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai, phục vụ

nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng của đất nước tạo đà

phát triển cho những năm tiếp theo. [22]

Trong những năm gần đây hoạt động chuyển quyền trên địa bàn tỉnh

Yên Bái đã diễn ra đầy đủ cả 8 hình thức chuyển quyền, trong đó chuyển

nhượng là hình thức diễn ra phổ biến nhất, ngoài ra hình thức tặng cho quyền

sử dụng đất cũng là hình thức đặc biệt tại địa phương, vì vậy công tác quản lý

Nhà nước về vấn đề này của tỉnh ngày càng chặt chẽ hơn, người dân ngày

càng quan tâm, tìm hiểu pháp luật đất đai hơn.

Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đáp ứng được nhu cầu

của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản

xuất kinh doanh; tác động tích cực trong việc đầu tư trên đất, tạo điều kiện

cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư kết cấu hạ tầng và người sản xuất chủ động

trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất. Người sử dụng đất chủ động đầu tư,

năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho

ngân sách Nhà nước. [21]

Tại thị xã Nghĩa Lộ tình hình chuyển nhượng, tặng cho diễn ra liên tục

và sôi động. Ngoài những địa điểm trung tâm, giá đất tại các xã, phường trên

địa bàn vùng xa đường quốc lộ, tỉnh lộ thường thấp. Vì vậy ít có sự mua bán

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chuyển nhượng, chuyển quyền sử dụng đất.

23

Chương 2

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tượng nghiên cứu

Các hoạt động thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử

dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái.

2.2. Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Nghiên cứu tiến hành trên địa bàn Thị xã Nghĩa

Lộ, tỉnh Yên Bái.

- Phạm vi về nội dung: Công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử

dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn

2014 - 2018

2.3. Nội dung nghiên cứu

2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và

sử dụng đất đai thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái.

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.

- Sơ lược về hiện trạng và tình hình QLSDĐ của thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh

Yên Bái.

2.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị

xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 -2018

Sơ lược về hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Nghĩa Lộ,

- Tình hình QLNN về hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại

tỉnh Yên Bái.

thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018.

- Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa

Lộ giai đoạn 2014 - 2018 theo ý kiến của người dân và cán bộ quản lý.

- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao

hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghĩa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Lộ, tỉnh Yên Bái.

24

2.3.3. Nghiên cứu một số nhân tố ảnh hưởng hoạt động chuyển nhượng,

- Nhóm các nhân tố tự nhiên

- Các nhân tố kinh tế

- Nhóm các nhân tố xã hội

- Ảnh hưởng của tính pháp lý của thửa đất

- Các yếu tố khác

tặng cho QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018

2.3.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng

- Khối giải pháp chính sách

- Khối giải pháp kỹ thuật

cho QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái

2.4. Phương pháp nghiên cứu

2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình thực hiện các

quyền sử dụng đất; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất.

Số liệu về tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Phòng Tài nguyên và

Môi trường.

Tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội theo báo

cáo của UBND thị xã Nghĩa Lộ và các phòng ban chuyên môn.

Thu thập số liệu tăng dân số của thị xã Nghĩa Lộ từ 2014-2018.

Thu thập số liệu các khu dân cư quy hoạch trong thị xã Nghĩa Lộ.

2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Thực hiện điều tra theo mẫu phiếu điều tra có sẵn nhằm thu thập tình

hình thực hiện các QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân trong khu vực nghiên

cứu. Cách thức điều tra là phỏng vấn và phát phiếu trực tiếp tới người sử dụng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đất để nắm bắt tình hình và nguyện vọng của người dân trong việc thực hiện

25

các quyền sử dụng đất.

Thu thập số liệu sơ cấp, điều tra nhanh những người chuyển nhượng,

tặng cho quyền sử dụng đất và những người nhận chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất.

+ Nhóm 1: Cán bộ quản lý cấp xã và thị trấn

+ Nhóm 2: Cán bộ quản lý cấp huyện

+ Nhóm 3: Nhân dân trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ

Tiến hành điều tra phỏng vấn trực tiếp trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ, để

phục vụ nội dung nghiên cứu của đề tài tôi đã xây dựng 01 mẫu phiếu điều tra

phát cho người sử dụng đất, phát theo quy tắc ngẫu nhiên nhằm thu thập tình

hình thực hiện quyền sử dụng đất ở của các hộ gia đình, cá nhân trong khu

vực nghiên cứu và 01 mẫu phiếu xin ý kiến nhóm cán bộ quản lý (bao gồm 9

phiếu xin ý kiến tại Văn phòng Đăng ký đất đai và phát triển quỹ đất thị xã;

21 phiếu tại 07 xã, phường (03 phiếu/xã)). Và với 80 phiếu điều tra 80 hộ gia

đình, cá nhân tại địa phương về việc thực hiện các thủ tục hành chính liên

quan đến việc thực hiện công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

trên địa bàn được điều tra

- Đối tượng điều tra phỏng vấn là: chủ sử dụng đất đã thực hiện quyền

chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và những người nhận chuyển

nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Kết quả tổng hợp cho biết các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển

nhượng tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn.

2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu

Trên cơ sở điều tra thực tế về tình hình và thực trạng thực hiện thủ tục

chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn

thị xã Nghĩa Lộ, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng địa bàn là xã,

phường, từng nội dung quyền sử dụng đất và từng năm để lập thành bảng. Sử

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dụng phần mềm Microsoft Office Excel để tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu.

26

Chương 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và

sử dụng đất thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái

3.1.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái

3.1.1.1. Điều kiện tự nhiên

- Vị trí địa lý

Thị xã Nghĩa Lộ nằm trong lòng chảo Mường Lò, ở phía Tây Nam của

tỉnh Yên Bái cách trung tâm tỉnh 84 km, có tọa độ địa lý từ 21034’36” đến

21036’51” vĩ độ Bắc và 104028’26” đến 104032’10” độ kinh Đông.

- Phía Bắc giáp xã Nghĩa Sơn, huyện Văn Chấn, ranh giới dài 6 km;

- Phía Nam giáp xã Hạnh Sơn, xã Thanh Lương, huyện Văn Chấn, ranh

giới dài 4 km;

- Phía Đông giáp xã Phù Nham, xã Sơn A, huyện Văn Chấn, ranh

giới dài 6 km;

- Phía Tây giáp xã Pá Lau, xã Túc Đán, huyện Trạm Tấu, ranh

giới dài 9km;

Tổng diện tích tự nhiên của thị xã là 3.330,88 ha, gồm có 7 đơn vị hành

chính trực thuộc (4 phường và 3 xã). Thị xã Nghĩa Lộ có Quốc lộ 32 và tỉnh

lộ 174 chạy qua, tạo điều kiện thuận lợi về mặt giao lưu kinh tế - xã hội với

các huyện trong tỉnh, cũng như các tỉnh bạn: Lào Cai, Sơn La, Lai Châu,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Phú Thọ...

27

- Địa hình, địa mạo

Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái

Thị xã Nghĩa Lộ nằm ở độ cao trung bình so với mực nước biển 250 m.

Địa hình của thị xã được phân thành 2 khu vực:

- Khu vực miền núi: chủ yếu là địa hình đồi núi thấp, có 2 dãy núi Pú

Trạng và Pú Luông (đỉnh cao nhất có độ cao 725 m nằm trên giữa ranh giới

phường Pú Trạng với xã Nghĩa An và xã Nghĩa Sơn huyện Văn Chấn). Tập

trung chủ yếu ở xã Nghĩa An, xã Nghĩa Phúc và phường Pú Trạng.

- Khu vực đồng bằng: địa hình tương đối bằng phẳng, có độ nghiêng

của địa hình từ Tây sang Đông, từ Nam đến Bắc. Tập trung tại các phường:

Tân An, Trung Tâm, Pú Trạng, Cầu Thia và xã Nghĩa Lợi.

Với địa hình như vậy, rất thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp -

lâm nghiệp và quy hoạch xây dựng đô thị.

- Khí hậu

Thị xã Nghĩa Lộ mang đặc trưng khí hậu nhiệt đới gió mùa và chịu ảnh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hưởng của địa hình.

28

- Nhiệt độ: trung bình từ 22 - 230C, có những năm mùa đông rét đậm

nhiệt độ xuống tới 4 - 50C.

- Mưa: từ tháng 11 đến tháng 5 năm sau mưa ít, từ tháng 6 đến tháng 10

là thời kỳ mưa nhiều, lượng mưa trung bình cả năm 1550 mm, cao nhất là

2430 mm. Số ngày mưa phùn trung bình là 5,1 ngày/năm.

- Độ ẩm bình quân 84%, thấp nhất 62%.

- Lượng nước bốc hơi trung bình 788,2 mm/năm.

- Ánh sáng: thời kỳ chiếu sáng nhiều nhất từ tháng 5 đến tháng 9, ít nhất

từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau. Tổng thời gian chiếu sáng trong năm là 1616 -

1766 giờ, lượng bức xạ thực tế đến được mặt đất bình quân cả năm 45%.

- Gió: tốc độ trung bình 1 m/s, hướng gió chủ đạo hướng Đông, Đông

Bắc, Đông Nam.

- Dông bão: số ngày có dông trung bình 56,5 ngày/năm, bão ít xuất

hiện, có hiện tượng sét đánh.

- Sương muối thường xuất hiện từ tháng 12 đến tháng 2 năm sau, mỗi

tháng có từ 2 - 3 ngày, mỗi ngày kéo dài từ 1 - 2 giờ.

Với đặc điểm khí hậu như vậy, rất thuận lợi cho phát triển các cây

- Thủy văn

lương thực, thực phẩm, cây công nghiệp, cây ăn quả.

Do địa hình và lượng mưa lớn hàng năm đã tạo cho thị xã Nghĩa Lộ có

3 con suối lớn chảy qua, có tốc độ dòng chảy lớn và lưu lượng nước thay đổi

theo từng mùa, mùa khô nước cạn, mùa mưa dễ gây lũ lụt lớn.

Các còn suối đều được bắt nguồn từ vùng núi cao, độ dốc lớn, hầu hết

các suối chảy qua thung lũng đều có các đập chắn nước để tưới cho các đồng

ruộng phục vụ sản xuất nông lâm nghiệp, trong đó:

- Suối Thia là dòng chính chảy dọc ở thung lũng cánh đồng Mường Lò, theo hướng từ Nam đến Bắc ra sông Hồng. Suối Thia có lưu vực 1.362 km2,

là nguồn phụ lưu cấp I lớn nhất của sông Hồng, được bắt nguồn từ vùng núi

Trạm Tấu với chiều dài 165 km, đoạn chảy qua thị xã khoảng 7,5 km. Độ cao

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

bình quân của lưu vực Suối Thia là 907 km, độ chênh lệch lưu lượng giữa

29

mùa lũ và mùa cạn lên tới 480 lần. Trong mùa mưa lũ thường gây thiệt hại

cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân ven Suối.

- Suối Nậm Đông chảy qua địa phận xã Nghĩa Phúc, phường Pú Trạng,

xã Nghĩa An với tổng chiều dài 12 km.

- Suối Nậm Tộc chảy qua địa phận xã Nghĩa Phúc.

3.1.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội

Thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thị xã Nghĩa Lộ, trong năm

2018 dưới sự lãnh đạo của các cấp ủy Đảng, cán bộ và nhân dân các dân tộc

thị xã Nghĩa Lộ đã có nhiều nỗ lực vượt qua khó khăn, tạo được bước chuyển

- Điều kiện kinh tế

mới trên các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng và an ninh.

Cơ cấu kinh tế đã có sự chuyển dịch theo hướng tích cực, tăng ở 2 ngành

thương mại dịch vụ và công nghiệp xây dựng, giảm ngành nông lâm nghiệp:

+ Cơ cấu ngành công nghiệp xây dựng tăng từ 20,3% năm 2015 lên

25,3% năm 2018.

+ Cơ cấu ngành thương mại dịch vụ năm 2015 là 55,7%, năm 2016 là

54,2%, năm 2018 tăng lên 61,6%.

+ Cơ cấu ngành nông lâm nghiệp năm 2015 là 24%, năm 2018 giảm

xuống còn 21,7%.

* Trồng trọt

Sản xuất nông nghiệp của thị xã năm 2018 đạt kết quả khá, công tác

phòng chống sâu bệnh cho cây trồng được chủ động triển khai có hiệu quả;

Bên cạnh việc thực hiện thâm canh tăng vụ, áp dụng các tiến bộ khoa học kỹ

thuật, đưa các giống mới năng suất chất lượng cao vào sản xuất nông nghiệp,

thị xã đã tập trung phát triển các vùng chuyên canh trồng hoa và cây cảnh,

đây là hướng phát triển mới có giá trị cao, kết quả thực hiện đạt được như sau:

- Lúa: Diên tích lúa đông xuân 719,21 ha, năng suất 65,2 tạ/ha, sản

lượng đạt 4.689,6 tấn. Vụ mùa 711,9 ha, năng suất trên 52 tạ/ha, sản

lượng đạt 3.631 tấn;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- Ngô: Diện tích ngô năm 2018 đạt 534 ha;

30

- Khoai lang, rau màu các loại: diện tích trồng khoai lang và rau màu

các loại 204 đạt 140,4 ha cung ứng đầy đủ các loại rau màu cho nhu cầu trên

địa bàn thị xã.

* Chăn nuôi

Ngành chăn nuôi của thị xã chủ yếu là chăn nuôi trâu, bò, lợn, gia

cầm... nhằm cung cấp cho thị trường tiêu thụ thực phẩm trên địa bàn thị xã

Nghĩa Lộ. Tuy nhiên, ngành chăn nuôi còn mang tính tự phát, nhỏ lẻ, chưa

tương xứng với tiềm năng, thế mạnh của thị xã.

Trong năm 2018, thị xã tăng cường công tác tiêm phòng, kiểm dịch vận

chuyển, kiểm soát giết mổ, kiểm dịch sản phẩm, tổ chức phun tiêu độc khử

trùng nên không có dịch bệnh lớn xảy ra, tạo điều kiện cho việc phát triển

chăn nuôi. Tổng đàn gia súc chính đạt 15.153 con, trong đó: Đàn trâu: 2.503

con, đàn bò: 279 con, đàn lợn: 12.371 con. Tổng đàn gia cầm 79.583 con.

* Nuôi trồng thuỷ sản

Trong năm 2018 thị xã tiếp tục thực hiện các dự án phát triển thủy sản,

các mô hình nuôi cá kết hợp với trồng lúa, khai thác triệt để diện tích ao hồ để

nuôi trồng các loại giống thủy sản có giá trị kinh tế cao phù hợp với điều kiện

của địa phương. Bên cạnh đó thị xã còn triển khai thực hiện việc chuyển đổi

diện tích ruộng kém hiệu quả sang nuôi trồng thủy sản.

Tổng diện tích nuôi trồng thủy sản của thị xã năm 2018 khoảng 190 ha.

Trong đó diện tích ao hồ là 55 ha, còn lại là diện tích nuôi cá ruộng lúa. Ngoài ra

trên địa bàn thị xã còn có 1 trại cá giống, trại giống thủy sản duy trì hoạt động

đảm bảo cung ứng giống cho nhân dân trên địa bàn thị xã và các huyện lân cận.

* Lâm nghiệp

- Trong năm 2018, thị xã Nghĩa Lộ triển khai xây dựng phương án giao

rừng gắn liều với giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất lâm

nghiệp giai đoạn 2015– 2018 tại xã Nghĩa An và xã Nghĩa Phúc. Đến năm 2018,

tổng diện tích rừng (Toàn bộ là rừng sản xuất) trên địa bàn thị xã là 948,71 ha.

- Diện tích rừng của thị xã chủ yếu là rừng kinh tế mới trồng chưa đủ

năm khai thác đại trà, hiện nay chỉ khai thác tỉa thưa nên giá trị thu nhập từ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

rừng chưa cao.

31

- Công tác phòng cháy chữa cháy rừng được triển khai ngay từ đầu

năm, tổ chức ký cam kết phòng chống cháy rừng, bảo vệ rừng tại 3 xã,

phường có rừng. Tăng cường tuyên truyền, hướng dẫn nhân dân khai thác và

trồng bổ sung, bảo vệ trên 948 ha rừng hiện có.

* Công nghiệp

- Sản xuất công nghiệp trong năm 2018 của thị xã Nghĩa Lộ chủ yếu tập

trung vào một số lĩnh vực: Chế biến nông lâm sản, thực phẩm, sản xuất gia công

cơ khí xây dựng, cơ khí sửa chữa, vật liệu xây dựng, dự án khuyến công…. Tuy

nhiên, các cơ sở sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp có quy mô nhỏ lẻ,

sản phẩm chủ yếu là: cơ khí, chế biến gỗ dân dụng, gỗ xây dựng, khai thác vật

liệu phục vụ cho ngành xây dựng. Công nghiệp chế biến lương thực thực phẩm ít

được đầu từ thay đổi công nghệ nên chất lượng sản phẩm không cao (các dự án

triển khai chậm hoặc không triển khai, dây chuyền công nghệ không đồng bộ)

chưa đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng - chưa tương xứng với tiềm

năng của vùng nguyên liệu.

- Triển khai kế hoạch làm 6,7 km đường giao thông nông thôn năm 2018.

Đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án đầu tư từ nguồn vốn chương trình mục tiêu

quốc gia xây dựng nông thôn mới và chương trình giảm nghèo bền vững. Tổ chức

khởi công mới các công trình như: Trung tâm văn hóa thể thao thị xã, Trường

Mầm non Hoa Mai xã Nghĩa Phúc, chỉnh trang đường phố tuyến Hoàng Liên Sơn,

Nguyễn Thái Học….

* Thương mại, dịch vụ

- Tổng mức lưu chuyển hàng hóa và doanh thu dịch vụ năm 2018 đạt:

1.032 tỷ đồng, tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái.

- Xúc tiến thương mại: tạo điều kiện, khuyến khích hệ thống nhà hàng,

khác sạn, của hàng, cơ sở kinh doanh dịch vụ đầu tư xây mới, mở rộng quy

mô, nâng cao chất lượng dịch vụ đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của nhân

dân. Hiện nay trên địa bàn thị xã đã hình thành nên những khu, tuyến phố

kinh doanh thương mại tập trung như: Trung tâm thương mại chợ Mường Lò,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

khu chợ B, mở rộng khu chợ C; mở các khu chợ xép: chợ xép phường Cầu

32

Thia, chợ xép xã Nghĩa An, chợ xép phường Pú Trạng để phục vụ nhân dân

buôn bán nông lâm sản. Đầu tư phát triển du lịch cộng đồng tại xã Nghĩa Lợi

và Nghĩa An.

- Điều kiện xã hội

* Giáo dục và Đào tạo:

- Năm học 2016 - 2018 toàn thị xã có tổng số 212 lớp, 6509 học sinh

tăng 2 lớp so với năm học trước (Mầm non 69 lớp, 2013 học sinh; Tiểu Học

90 lớp, 2753 học sinh, THCS 53 lớp, 1742 học sinh). Bậc mầm non: tỷ lệ huy

động trẻ dưới 3 tuổi 22,2%, mẫu giáo 95,6%, trẻ 5 tuổi 100%. Bậc Tiểu học:

Tỷ lệ trẻ 6 tuổi vào lớp 1 đạt 100%, 100% hoàn thành chương trình tiểu học,

học sinh khá giỏi chiếm 72,74%. THCS: Tỷ lệ học sinh lên lớp thẳng 95%,

hoàn thành chương trình tiểu học vào lớp 6 đạt 100%, học sinh khá giỏi chiếm

44,42%, tốt nghiệp THCS đạt 99,48%. THPT: tỷ lệ học sinh lên lớp đạt

99,4%; tỷ lệ đỗ tốt nghiệp THPT đạt 98,41%.

- Tổ chức tuyển dụng viên chức cho sự nghiệp giáo dục 2018, tuyển

được 49/52 vị trí việc làm. Ngày 4/9/2014 khai giảng điểm tại trường mầm

non Hoa Phượng – phường Cầu Thia gắn với việc đón danh hiệu trường đạt

chuẩn quốc gia. Tỷ lệ chuyên cần: Bậc mầm non đạt 95%; Bậc Tiểu học

99,3%; Bậc THCS đạt 98,6%; Bậc THPT đạt 98%.

* Y tế, dân số - KHHGĐ:

- Công tác quản lý nhà nước về y dược, vệ sinh an toàn thực phẩm được

tăng cường, không để xảy ra ngộ độc thực phẩm. Công tác khám chữa bệnh

cho nhân dân tiếp tục được quan tâm các thủ tục, quy trình khám chữa bệnh

được công nghệ hóa, trang thiết bị hiện đại khai thác có hiệu quả. Tổ chức

khám chữa bệnh cho 1108.734 lượt tăng 11.496 lượt với cùng kỳ (trong đó

khám tại bệnh viện Nghĩa Lộ 85.441 lượt, tại trạm y tế 11.013 lượt, tại các cơ

sở tư nhân 12.280 lượt), cấp mới 16.577 thẻ y tế nâng tổng số thẻ bảo hiểm y

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tế 22.494 thẻ.

33

3.1.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

* Thuận lợi

Thị xã Nghĩa Lộ nằm trong vùng đất cổ thuộc cấu tạo địa chất Indonixit

với hệ thống kiến tạo địa máng mang đậm nét của vùng Tây Bắc Việt Nam.

Nằm ở trung tâm vùng lòng chảo Mường Lò rộng lớn, thị xã có địa hình

tương đối bằng phẳng, theo hướng nghiêng từ Tây sang Đông, từ Nam lên

Bắc, độ cao trung bình 250m so với mặt biển, xung quanh là những dãy núi

cao bao bọc. Vị trí địa lý và địa hình đó đã tạo ra cho Nghĩa Lộ các yếu tố khí

hậu mang đặc trưng của tiểu vùng khí hậu Tây Bắc. Đây là vùng khí hậu ôn

hoà, địa hình tương đối bằng phẳng, tài nguyên nước có trữ lượng lớn., rất

thích hợp cho phát triển cây lương thực, cây công nghiệp ngắn ngày, đảm bảo

cung cấp rau xanh và hoa cho khu vực nội thành. Các vùng ngoại thành đất

đai khá tốt có khả năng kết hợp nông - lâm nghiệp tạo ra các vùng chuyên

canh cung cấp nguyên liệu cho công nghiệp chế biến, đặc biệt là sản xuất chè

làm thay đổi cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp.

Có khả năng phát triển kinh tế lâm nghiệp trên cơ sở rừng nguyên liệu

hiện có như sản xuất giấy từ gỗ rừng trồng. Có khả năng lớn để phát triển

kinh tế trang trại kết hợp phương thức sản xuất VACR kết hợp kinh doanh

dịch vụ du lịch sinh thái thu hút khách du lịch.

Thị xã Nghĩa Lộ có nhiều dân tộc chung sống, đại đa số là người dân

tộc thái với phong tục, tập quán khác nhau và có những nét riêng biệt độc đáo

về văn hoá. Thị xã là nơi có nhiều di tích lịch sử gắn bó với cách mạng, với

phong trào giải phóng dân tộc đây là những điều kiện phát triển du lịch sinh

thái, tăng nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội.

Trong những năm qua, công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn

thị xã đã đạt được kết quả nhất định, việc tổ chức thực hiện các văn bản về quản

lý và sử dụng đất đã được UBND thị xã thực hiện theo các quy định của Luật

Đất đai và các văn bản hướng dẫn của UBND thị xã, tỉnh Yên Bái tạo hành lang

pháp lý giúp cho việc quản lý quỹ đất chặt chẽ hơn và ngày càng đi vào hệ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thống, người dân có ý thức chấp hành chính sách của Nhà nước về đất đai.

34

* Khó khăn

Các yếu tố về địa hình, khí hậu, tài nguyên đất, thủy văn...đã tạo điều

kiện thuận lợi cho thị xã phát triển kinh tế- xã hội. Tuy nhiên những mặt trái

của nó cũng có những ảnh hưởng bất lợi đến sản xuất và đời sống sinh hoạt.

Nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, lượng mưa lớn, phân bố không

đều, mùa khô thì hạn hán, mùa mưa thường gây ngập úng cục bộ, sạt lở đất

tác động xấu tới sản xuất cuộc sống sinh hoạt của nhân dân.

Trên một diện tích hẹp, song chế độ thủy văn ở đây khá phong phú.

Bao quanh là ngòi Thia, ngòi Nung, Suối Đôi. Ngòi Thia là một phụ lưu cấp I

lớn nhất của sông Hồng, bắt nguồn từ vùng núi Trạm Tấu với chiều dài

165 km, đoạn chảy qua thị xã khoảng 5 km. Độ cao bình quân của lưu

vực Ngòi Thia tới 907 m, độ chênh lệch lưu lượng giữa mùa lũ và mùa cạn

lên tới 480 lần. Đây là yếu tố gây bất lợi cho khai thác tiềm năng nước mặt

của Ngòi Thia ở những nơi có nó đi qua. Trong mùa mưa lũ thường gây thiệt

hại cho sản xuất, đời sống của nhân dân ven ngòi.

Nhìn chung thị xã Nghĩa Lộ có nhiều thuận lợi về mọi mặt so với các

huyện, thị trong tỉnh. Do có địa hình nằm ở vùng thấp của tỉnh, là trung tâm

kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội và an ninh quốc phòng của cả tỉnh, là đầu

mối giao thông đi các huyện, thị trong tỉnh và các tỉnh lân cận. Có vị trí an

ninh quốc phòng quan trọng. Vì vậy, thị xã có nhiều điều kiện thuận lợi cho

phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai so với các huyện thị trong tỉnh.

3.1.2. Hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai của thị xã Nghĩa Lộ,

tỉnh Yên Bái

3.1.2.1. Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính

Năm 2010, thị xã Nghĩa Lộ đã được đầu tư thực hiện việc đo đạc, lập

hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (GCNQSD) đất của

7/7 xã, phường. Kết quả đến hết năm 2018 cơ bản đã đo đạc được bản đồ địa

chính chính quy và cấp giấy chứng nhận hoàn thành tại 6/7 xã, phường.

3.1.2.2. Công tác lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Công tác lập điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, thị xã

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Nghĩa Lộ đã phối hợp cùng đơn vị tư vấn hoàn thiện báo cáo Điều chỉnh Quy

35

hoạch sử dụng đất đến năm 2020, Kế hoạch sử dụng đất năm 2019 thị xã

Nghĩa Lộ, trình Hội đồng thẩm định tỉnh Yên Bái thẩm định, đề nghị UBND

tỉnh phê duyệt. Kết quả giao đất trên địa bàn thị xã có tổng số 128 trường hợp

được giao đất thông qua đấu giá, diện tích 2,1 ha, với tổng số tiền nộp ngân

sách nhà nước trên 73 tỷ đồng. Sau 4 năm triển khai Luật đất đai, tổng số tiền

thu từ đất trên địa bàn thị xã đạt trên 570 tỷ đồng. Tổng diện tích thu hồi đất,

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của 6 tổ chức và 963 hộ gia đình cá nhân là

62,08 ha với tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ trên 99 tỷ đồng.

Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, công tác quản lý đất đai trên địa

bàn thị xã còn một số tồn tại, hạn chế: Công tác quản lý quy hoạch một số xã,

phường chưa chặt chẽ, chưa kịp thời kiểm tra, xử lý những trường hợp tự ý

chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

3.1.2.3. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất

Năm 2008, thị xã Nghĩa Lộ đã được UBND tỉnh Yên Bái chọn làm

điểm thực hiện công tác đo đạc, chuẩn hóa hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng

nhận cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện. Đến nay, đã hoàn thành

công tác đo đạc, chuẩn hóa hồ sơ địa chính đối với 6/7 xã, thị và bàn giao

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân, còn 01 xã Nghĩa Phúc do

đơn vị tư vấn là Công ty cổ phần Trắc địa bản đồ và Môi trường Suối Tia thực

hiện chậm tiến độ và chưa bàn giao sản phẩm. Việc thực hiện đăng ký đất đai

và cấp giấy chứng nhận của nhân dân thị xã Nghĩa Lộ cơ bản đầy đủ.

Hệ thống văn bản pháp luật về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân của Trung ương, của tỉnh ban hành bảo

đảm được tính thống nhất, đồng bộ, phù hợp với điều kiện của địa phương

gồm có Luật đất đai năm 2013 và các Văn bản dưới Luật có liên quan; Thủ

tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSD đất lần đầu và đăng ký biến động đất

đai được tổ chức thực hiện theo quy định tại các Quyết định số 1730/QĐ-

UBND và 1731/QĐ-UBND ngày 14/5/2016 do UBND tỉnh Yên Bái ban hành.

Từ năm 2014 đến nay, tổng số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

được cấp là 868 hồ sơ với diện tích 52,958 ha (trong đó: Giao đất, công nhận,

36

trúng đấu giá QSD đất là 126 hồ sơ; Cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ là 60 hồ sơ;

Cấp GCNQSDĐ do nhận thừa kế là 16 hồ sơ; cấp GCNQSDĐ do tặng cho:

50 hồ sơ; Cấp GCNQSDĐ do chuyển nhượng là 337 hồ sơ).

3.1.2.4. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai

Hàng năm huyện chỉ đạo thống kê đất đai ở cấp xã và toàn thị xã. Nhìn

chung chất lượng kiểm kê, thống kê đất đai đã được nâng cao. Tình trạng bản

đồ, số liệu về đất đai thiếu hoặc không khớp giữa các năm, các đợt thống kê,

kiểm kê từng bước được hạn chế. Việc quản lý biến động đất đai đã có hiệu

quả, người sử dụng đất đã thực hiện đăng ký biến động sử dụng đất và làm

các thủ tục như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, thế

chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

theo quy định.

3.1.2.5. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Nghĩa Lộ

Theo số liệu thống kê đất đai năm 2018 (tính đến ngày 31/12/2018),

hiện trạng sử dụng đất đai của thị xã Nghĩa Lộ được thể hiện qua hình 3.2 và

bảng 3.1.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Hình 3.2. Cơ cấu kinh tế thị xã Thị xã Nghĩa Lộ năm 2018

37

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái 2018

Thứ tự

Mục đích sử dụng đất

Mã

Tỷ lệ (%)

1 1.1 1.1.1. 1.1.1.1 1.1.1.2 1.1.1.3 1.1.2 1.2 1.2.1 1.2.2 1.3 1.4 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.3 2.4 2.5 2.6 3 3.1 3.2 3.3

Tổng diện tích tự nhiên NNP Đất nông nghiệp SXN Đất sản xuất nông nghiệp CHN Đất trồng cây hàng năm LUA Đất trồng lúa COC Đất cỏ dùng vào chăn nuôi HNK Đất trồng cây hàng năm khác CLN Đất trồng cây lâu năm LNP Đất lâm nghiệp RSX Đất rừng sản xuất RPH Đất rừng phòng hộ NTS Đất nuôi trồng thuỷ sản NKH Đất nông nghiệp khác PNN Đất phi nông nghiệp OTC Đất ở ONT Đất ở tại nông thôn ODT Đất ở tại đô thị CDG Đất chuyên dùng CTS Đất trụ sở cơ quan, công trình SN CQP Đất quốc phòng CAN Đất an ninh CSK Đất sản xuất, KD phi NN CCC Đất có mục đích công cộng TTN Đất tôn giáo, tín ngưỡng NTD Đất nghĩa trang, nghĩa địa Đất sông suối và MN chuyên dùng SMN PNK Đất phi nông nghiệp khác CSD Đất chưa sử dụng BCS Đất bằng chưa sử dụng DCS Đất đồi núi chưa sử dụng NCS Núi đá không có rừng cây

Diện tích (ha) 3330.88 2299.67 1372.65 1129.74 771.71 358.03 242.91 874.01 874.01 52.90 0.11 684.30 208.93 75.80 133.12 312.63 5.6 25.32 1.13 25.8 226.03 1.09 21.23 137.66 2.77 46.91 37.72 9.18

100 75,87 45,29 37,27 25,46 11,81 8,01 28,84 28,84 1,75 0,00 22,58 6,89 2,5 4,39 10,31 0,18 0,84 0,04 0,85 7,46 0,03 0,7 4,54 0,09 1,55 1,24 0,30

(Nguồn: Báo cáo kết quả thống kê đất đai năm 2018 thị xã Nghĩa Lộ)

Qua bảng 3.1 ta thấy tổng diện tích tự nhiên của thị xã Nghĩa Lộ là

3330.88 ha, bao gồm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất đô thị, đất ở

nông thôn và đất chưa sử dụng. Nhìn chung đất đai của thị xã Nghĩa Lộ được

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

sử dụng một cách triệt để với nhiều mục đích khác nhau, từng bước góp phần

38

vào việc bảo vệ hệ sinh thái đa dạng, và đáp ứng nhu cầu sử dụng của người

dân tại địa phương.

Cơ cấu sử dụng đất của thị xã Nghĩa Lộ bao gồm:

* Nhóm đất nông nghiệp: Năm 2018 thị xã có 2299.67 ha chiếm 75,87

% tổng diện tích tự nhiên của thị xã. Trong đó:

- Đất lúa có diện tích là 771.71ha, chiếm 25.46 % tổng diện tích tự nhiên.

- Đất trồng cây hàng năm còn lại có diện tích là 1129.74 ha chiếm

37,27 % tổng diện tích tự nhiên.

- Đất trồng cây lâu năm: 242.91 ha chiếm 8,01 % tổng diện tích tự nhiên.

- Đất nông nghiệp khác: 0.11 ha.

* Nhóm đất phi nông nghiệp: Có diện tích 684.30 ha, chiếm 22,58 %

tổng diện tích tự nhiên của thị xã, trong đó:

- Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp: 5.60 ha chiếm 0,18% tổng

diện tích đất tự nhiên.

- Đất an ninh quốc phòng: 25.32 ha, chiếm 0,84 % diện tích đất tự nhiên.

- Đất tôn giáo, tín ngưỡng: 1.09 ha, chiếm 0,02 % diện tích đất tự nhiên.

- Đất nghĩa trang, nghĩa địa: 21.23 ha, chiếm 0,7 % diện tích đất tự nhiên.

- Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng: 137.66 ha, chiếm 4,54 %

diện tích đất tự nhiên.

* Đất chưa sử dụng: Có diện tích 46.91 ha, chiếm 1,55 % tổng diện

tích tự nhiên của thị xã.

3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ

giai đoạn 2014 -2018

3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị

xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 -2018

3.2.1.1. Đánh giá tình hình QLNN về hoạt động chuyển nhượng, tặng cho

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014 -2018

39

a, Việc thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử

dụng đất đai

Luật đất đai năm 2013 ra đời, UBND thị xã đã triển khai mở các lớp

tập huấn cho cán bộ và chỉ đạo các đơn vị trên địa bàn tổ chức các buổi họp

dân để tuyên truyền Luật và các văn bản hướng dẫn dưới Luật. Do vậy, công

tác quản lý nhà nước về đất đai của thị xã ngày càng chặt chẽ hơn, quỹ đất

giao cho các tổ chức cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài.

Dưới sự chỉ đạo của UBND tỉnh Yên Bái, việc áp dụng Luật Đất đai

2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 UBND thị xã đã nhanh chóng

tiếp cận và tập huấn cho cán bộ, mở các buổi hội thảo tuyên truyền, phổ biến

luật đến người dân, dần đưa công tác quản lý đất đai đi vào nề nếp.

b, Việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới

hành chính, lập bản đồ hành chính

Dưới sự chỉ đạo của UBND tỉnh Yên Bái, UBND thị xã Nghĩa Lộ đã

hoàn thành việc xác định ranh giới trên cơ sở hồ sơ tài liệu 364/HĐBT ngày

06 tháng 11 năm 1991 cuả chủ tịch Hội đồng bộ trưởng (nay là thủ tướng

Chính phủ) về hoạch định địa giới hành chính các cấp cũng như tài liệu đo

đạc 299/TTg. Địa giới hành chính của thị xã khá ổn định trong suốt thời gian

qua, địa giới hành chính giữa các phường, xã trong thị xã đã được xác định

bởi các yếu tố địa vật cố định hoặc mốc giới trên thực địa, diện tích cơ bản

không thay đổi.

c, Công tác điều tra, khảo sát đánh giá; đo đạc lập hồ sơ địa chính,

bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất

- Về khảo sát, đánh giá.

Trong những năm gần đây, thị xã đã thực hiện nhiều hoạt động điều tra

khảo sát, đánh giá đất đai làm cơ sở để đề ra và thực thi nhiều chương trình

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội như:

40

+ Điều tra đất đang sử dụng của các tổ chức thuộc diện nhà nước giao

đất, cho thuê đất (Theo chỉ thị 245/CT- TTg của Thủ tướng Chính phủ).

+ Điều tra đất chưa sử dụng (Theo Quyết định 90/QĐ - TTg của Thủ

tướng Chính phủ).

- Công tác lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản

đồ quy hoạch sử dụng đất.

Công tác lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; bản đồ quy hoạch sử dụng

đất cũng đã được triển khai. Với thời gian định kỳ 5 năm cùng với công tác

kiểm kê đất đai thực hiện tốt theo quy định.

d, Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai

Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong những năm gần đây

đã được quan tâm thực hiện: Lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2015, kế

hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2020. Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất

đến năm 2020. Thị xã cũng đã thực hiện quy hoạch chi tiết theo từng khu vực

nhỏ, theo chủ trương của tỉnh Yên Bái, đáp ứng nhu cầu xây dựng các công

trình kinh tế - xã hội.

Ngoài ra, công tác lập kế hoạch sử dụng đất đai còn được thực hiện đến

từng năm, hàng năm làm cơ sở cho việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, cấp

GCNQSD đất. Các kết quả trên đã góp phần tích cực trong việc tăng cường

công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương.

e, Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử

dụng đất

Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/NĐ-CP, Thông tư

33/TT-BTNMT về giao đất, cho thuế đất

Việc giao đất ổn định, lâu dài cho các đối tượng sử dụng đất là một bước

tiến mới trong nhận thức về quản lý đất đai, một giải pháp nhằm khắc phục tình

trạng vô chủ, sử dụng kém hiệu quả tạo điều kiện cho các chủ sử dụng đất yên

tâm đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh, tạo sự phát triển cho các ngành, lĩnh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

vực tại đại phương.

41

f, Việc đăng kí quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp

GCNQSD đất

Việc đăng kí quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp

GCNQSD đất đã được các ngành địa phương và người dân quan tâm. Việc

lập và quản lý hồ sơ địa chính được thực hiện tốt, hiện tại thị xã đã được đo

đạc lập bản đồ địa chính tạo điều kiện cho việc quản lý chặt chẽ và chỉnh lý

biến động đất đai hàng năm.

g, Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử

dụng đất

Thực hiện theo chỉ đạo của UBND tỉnh, UBND thị xã đã thực hiện quản

lý, giám sát các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê đất, thu tiền sử dụng đất,…

thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Thi hành các quy định của pháp luật đất đai hiện nay, UBND thị xã đã

quan tâm, bảo đảm thực hiện ngày càng đầy đủ và tốt hơn các quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất.

h, Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo các vi

phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai

Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai: Giải quyết khiếu nại tố cáo

các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai được duy trì thường xuyên

và thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

Công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo về tranh chấp đất đai tiến hành đạt

kết quả tốt, hầu hết các vụ việc đều được giải quyết hợp tình, hợp lý ngay từ

cơ sở và được đông đảo nhân dân đồng tình ủng hộ.

i, Quản lý các dịch vụ công về đất đai

Nhìn chung việc thực hiện đăng ký sử dụng đất, đăng ký biến động về

đất đai và thực hiện thủ tục hành chính quản lý, sử dụng đất chưa theo kịp diễn

biến và sử dụng đất thực tế. Hiện tượng tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chuyển quyền sử dụng đất đã có chuyển biến tích cực trong thời gian gần đây

42

khi thị xã thực hiện cơ chế “một cửa”, đơn giản thủ tục hành chính và do mức

thu thuế chuyển quyền sử dụng đất đơn giản hơn.

3.2.2.2. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã

Nghĩa Lộ giai đoạn 2014– 2018

Chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ là hình thức phổ biến nhất trong việc

chuyển QSDĐ. Đó là việc người sử dụng đất chuyển QSDĐ của mình cho

người khác trên cơ sở có giá trị.

Trong giai đoạn 2014 - 2018 tại thị xã có tổng số 4.216 hồ sơ đăng ký

chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất với tổng diện tích là 10.1 ha

(bảng 3.2).

Bảng 3.2: Kết quả chuyển nhượngquyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ

giai đoạn 2014 – 2018

Tổng

Stt Chỉ tiêu

P. Tân An

P. Pú Trạng

P. Cầu Thia

P. Trung Tâm

X. Nghĩa An

X. Nghĩa Lợi

X. Nghĩa Phúc

1

Tổng số hồ

sơ chuyển

nhượng,

1035

1142

518

424

105

820

172

4216

tặng

cho

(Hồ sơ)

1.1 Trong đó:

839

807

314

220

51

609

91

2930

Đất ở

1.2 Đất nông

196

335

204

204

54

211

81

1286

nghiệp

2

Diện

tích

101.049,4

(m2)

16.046,5

24.739,2

10.910,3

9.845,9

11.754,3

18.229,9

9.523,3

2.1 Trong đó:

9.145,2 13.158,7 7.146,4 4.154,1 6.324,3 10.264,5 4.124,9 5.4318,1

Đất ở

2.2 Đất nông

6.901,3 11.580,5 3.763,9 5.691,8

5.430 7.965,.4 5.398,4 4.6731,3

nghiệp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Nguồn: Văn phòng Đăng ký Đất đai và Phát triển quỹ đất thị xã Nghĩa Lộ)

43

Nhận xét: Trong giai đoạn từ năm 2014 - 2018 hoạt động chuyển

nhượng quyền sử dụng đất diễn ra mạnh mẽ.

Qua bảng số liệu ta thấy số lượng hồ sơ tại phường Tân An với 1142 hồ

sơ với diện tích 24.739,2 m2 cao hơn so với các địa bàn khác thuộc thị xã, do

là phường phát triển hơn, là đầu mối giao thông của thị xã, qua các năm số

lượng hồ sơ giao dịch ngày một tăng, cụ thể mỗi năm đều tăng so với năm

trước. Ngoài ra phường Trung Tâm là phường có số lượng hồ sơ cũng nhỉnh

hơn so với các xã phường khác.

Nguyên nhân vì phường Trung Tâm có chợ trung tâm buôn bán lớn

của các huyện thị phía Tây; lại có quỹ đất, nhiều đường phố chính để có thể

phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, kinh doanh thương mại - dịch

vụ. Do vậy, phường luôn có lượng hồ sơ sôi động nhất trên địa bàn thị xã

trong các năm qua.

Trên địa bàn thị xã, trong giai đoạn 2014-2018 tình hình chuyển

nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và có xu hướng tăng

dần theo thời gian, kết quả khái quát của các địa phương thể hiện tại Hình 3.4.

Hình 3.4. Sơ đồ hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014-2018

44

Theo từng năm, do điều kiện kinh tế-xã hội, quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất thay đổi theo từng đơn vị hành chính dẫn tới lượng hồ sơ chuyển

nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của các đơn vị hành chính trong thị xã

trong giai đoạn điều tra tăng dần theo từng năm.

Tuy nhiên công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất không

phải không gặp những khó khăn, điển hình như:

- Việc thực hiện các văn bản, quy định mới trong Luật Đất đai còn

chậm trễ. Cần phải có kế hoạch cụ thể trong việc cập nhật các văn bản pháp

luật mới nhanh chóng đưa vào sử dụng, tránh làm chậm các hoạt động khi có

nhu cầu cần thiết.

- Cơ chế “một cửa” tuy đã thực hiện tốt tại địa phương nhằm đơn giản

hóa thủ tục hành chính xong số lượng cán bộ còn hạn chế, quá mỏng so với

nhu cầu của người dân, vậy vấn đề này cần được xem xét điều chỉnh cho phù

hợp với tình hình thực tế của công việc.

Nhìn chung, các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra

chủ yếu đối với đất ở, có 2872 hồ sơ chiếm 70.69 % tổng số trường hợp

chuyển nhượng, tặng cho, và số trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền

sử dụng đất vườn, ao liền kề chỉ chiếm 29.31%. Lý do của các trường hợp

chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phần lớn là đầu cơ kinh doanh

bất động sản và vì nơi cư trú, ngoài ra có rất ít trường hợp chuyển nhượng,

tặng cho với mục đích lấy tiền trả nợ hoặc chi tiêu cho cuộc sống hàng ngày.

Có thể nói, tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại

các phường(xã) có điều kiện phát triển khác nhau nên có sự khác biệt rõ rệt.

Tại những phường có khu vực đầu não của thị xã, khu vực có thương mại

dịch trường hợp phát triển, khu vực nằm trong quy hoạch mới... việc "mua

bán đất" diễn ra sôi động hơn tại những phường(xã) phát triển với tốc độ

trung bình. Tuy nhiên ở mỗi phường(xã) trong các thời kỳ khác nhau cũng có

sự biến đổi.

Giá đất tại đây trong giai đoạn 2006-2010 khá thấp, chỉ có từ 1,0-5,0

triệu đồng/m2 đất vườn, ao; 6-10 triệu đồng/m2 đất ở. Tuy nhiên, đến thời

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

điểm hiện tại giá đất ở và đất vườn ao liền kề (giá giao dịch chuyển nhượng

45

trên thực tế) tăng lên từ 0,5 – 4 lần.

3.2.2.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa

Lộ theo đơn vị hành chính

Theo Luật Đất đai năm 2013, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển

giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức

chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn

bằng quyền sử dụng đất. Đây là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong

trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề

khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất

mà pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho

người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai.

46

Bảng 3.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014 - 2018

Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2014 2015 2016 2017 2018

STT Đơn vị Diện Diện Diện Số Diện Diện Số hồ Số hồ Số hồ Số hồ Cộng tích tích tích hồ tích tích sơ sơ sơ sơ (Hồ sơ) (m2) (m2) (m2) sơ (m2) (m2)

919 Phường Trung Tâm 121 873.9 72 98 1013.2 135 1902 208 2341.5 724 1

Phường Tân An 178 2401.6 168 2541.6 134 2890.5 84 3994.5 88 386.1 732 2

Phường Pú Trạng 94 1100.3 89 1120 86 1611.4 67 2014.2 56 725.6 415 3

Phường Cầu Thia 5 219 22 442.3 60 745 86 809 107 1620.8 310 4

Xã Nghĩa An 3 481 14 365 12 1652.5 9 598.7 7 2101.7 52 5

Xã Nghĩa Lợi 15 379.1 93 1239.5 61 565 1247 128 1049.3 218 1652 6

Xã Nghĩa Phúc 9 830.2 28 676.9 24 132 577.1 18 962.9 51 625 7

425 6285.1 486 7304.3 475 9736.7 527 11330.6 735 7351.0 2930 Tổng cộng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thị xã Nghĩa Lộ)

47

Qua bảng 3.3 ta thấy tổng hợp giai đoạn 2014 -2018 Phường Trung

Tâm có số lượng hồ sơ chuyển nhượng thành công cao nhất là 724 hồ sơ. Sau

phường Trung Tâm là phường Tân An với số lượng hồ sơ chuyển nhượng

thành công là 732 hồ sơ. Thấp nhất là xã Nghĩa An với số lượng hồ sơ là 52

hồ sơ.

- Giai đoạn 2014 - 2016 số lượng hồ sơ chuyển nhượng có xu hướng năm

sau ít hồ sơ hơn năm trước. Đây là giai đoạn có mức tăng hồ sơ ít, thị trường ít

biến động.

- Giai đoạn 2016 - 2018 đây là giai đoạn có diễn biến hồ sơ chuyển

nhượng đất ổn định, năm sau số lượng hồ sơ nhiều hơn năm trước. Đây là gia

đoạn mức tăng hồ sơ chuyển nhượng khá ổn định.

Trên địa bàn 07 xã, phường tại thị xã Nghĩa Lộ trong giai đoạn 2014-

2018 tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và có

xu hướng tăng dần theo thời gian, thể hiện tại Hình 3.5.

Hình 3.5. Sơ đồ thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn

thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014-2018

Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghĩa

Lộ giai đoạn năm 2014-2018 đã có những đóng góp đáng kể cho sự phát triển

của thị xã. Thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái nơi đang có tốc độ đô thị hóa cao

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

trên địa bàn tỉnh Yên Bái. Trong những năm qua, việc chuyển nhượng, tặng

48

cho quyền sử dụng đất tại thị xã rất sôi động và có nhiều diễn biến phức tạp.

Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn giai đoạn 2014 - 2018

theo số liệu tổng hợp từ Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thị

xã cho thấy tình hình chuyển QSD đất trên địa bàn thị xã rất sôi động.

3.2.2.4 Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ theo

đơn vị hành chính gia đoạn năm 2014-2018

Tặng cho quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển quyền

sử dụng đất yêu cầu thực hiện giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ

vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

anh, chị, em ruột với nhau. Đồng thời theo quy định sẽ được miễn thuế thu nhập

cá nhân. Tuy nhiên để hạn chế sự lợi dụng chuyển quyền sử dựng đất bằng hình

thức tặng cho này, tại khoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP Quy định

miễn nộp thuế nghĩa vụ khi nhận quyền sử dụng đất qua hình thức tặng cho lần

đầu. Theo số liệu thống kê, tổng hợp giai đoạn 2014 tới năm 2018 số hồ sơ tặng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cho trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ được thể hiện trong bảng sau:

49

Bảng 3.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014 - 2018

Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất

2014

2015

2016

2017

2018

Cộng

STT

Đơn vị

Số

Diện

Số

Diện

Số

Số

Diện

(Hồ

Diện tích

Diện tích

Số hồ

hồ

tích

hồ

tích

hồ

hồ

tích

sơ)

(m2)

(m2)

sơ

sơ

(m2)

sơ

(m2)

sơ

sơ

(m2)

Phường Trung Tâm

1015.2

1545.1

1245.1

1

90

60

61

90

3546.1

10

1645.4

311

984.1

100

3541.2

180

3514.2

2

Phường Tân An

50

60

2354.4

20

2131.0

410

3

Phường Pú Trạng

20

300.0

20

451.2

20

23

1354.1

1236.4

20

997.1

103

4

Phường Cầu Thia

35

984.4

10

764.1

9

30

464.1

2543.1

30

1254.1

114

5

Xã Nghĩa An

2

546.0

20

1011.4

10

17

1554.1

2987.1

4

456.8

53

6

Xã Nghĩa Lợi

15

784.2

18

1684.2

22

3548.3

100

3332.0

100

3314.3

255

7

Xã Nghĩa Phúc

10

1012.1

9

978.3

11

2563.4

7

847.4

3

450.0

40

222

5626

237

9975.5

313

14243.3

327

16846.5

187

10248.7 1286

Tổng cộng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thị xã Nghĩa Lộ)

50

Tại thị xã Nghĩa Lộ trong giai đoạn 2014-2018 tình hình tặng cho

quyền sử dụng đất được thể hiện tại Hình 3.6.

Hình 3.6. Sơ đồ tình hình tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã

Nghĩa Lộ giai đoạn 2014-2018

Từ bảng 3.4 và hình 3.6 ta thấy:

- Số lượng hồ sơ tặng cho QSD đất từ năm 2014 đến năm 2018 của thị

xã Nghĩa Lộ là 1.286 hồ sơ.

- Số hồ sơ tặng cho ở phường Tân An là nhiều nhất đạt 410 hồ sơ, sau đó

là phường Trung Tâm đạt 311 hồ sơ trong giai đoạn nghiên cứu; hai xã có số

hồ sơ ít nhất là xã Nghĩa Phúc đạt 40 hồ sơ, xã Nghĩa An đạt 53 hồ sơ.

3.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền

sử dụng đất theo ý kiến người dân và cán bộ quản lý

3.3.1. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền

sử dụng đất theo ý kiến người dân

* Đánh giá chung tình hình tặng cho QSDĐ thị xã Nghĩa Lộ giai

đoạn 2014 – 2018

Việc thu thập thông tin về kết quả thực hiện công tác chuyển nhượng, tặng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cho QSDĐ cũng như ý kiến của người dân trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ cũng cho

51

chúng ta hiểu một phần nào về kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thị xã

Nghĩa Lộ trong thời gian qua.

Theo kế hoạch trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ có rất nhiều dự án bất động

sản lớn nhỏ để phục vụ đời sống của nhân dân. Do đó nhu cầu giải quyết các

thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của nhân dân trên địa bàn

là rất lớn.

Để có cái nhìn bao quát về vấn đề chuyển nhượng, tặng cho quyền sử

dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ, tôi tiến hành điều tra, thu thập thông tin từ các

chủ sử dụng đất với các tiêu chí như sau:

- Số lượng hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho chiếm bao nhiêu phần trăm

trong tổng số hồ sơ chuyển quyền trong thời gian điều tra

- Nhận xét của người dân về thời gian làm thủ tục

- Hiểu biết của người dân về pháp luật đất đai liên quan đến công tác

chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Những khó khăn, vướng mắc của người dân gặp phải trong quá trình

làm hồ sơ.

- Đánh giá tổng quát về toàn bộ quá trình hoàn thiện thủ tục chuyển

nhượng tặng cho tại thị xã của người dân.

Qua số liệu điều tra của người dân (80 phiếu) cho thấy kết quả điều tra

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

như sau:

52

Bảng 3.5. Kết quả điều tra về viêc thực hiện quyền tặng cho

QSDĐ theo các xã, phường giai đoạn 2014-2018

STT

Chỉ tiêu

Đvt

Tổng

Phường Trung Tâm

Các xã, phường còn lại

60 25 20 5

130 35 28 7

20 10 8 2 950

Hộ TH Hộ Hộ m2

3.260 4.210

22

VPĐKQSD đất

10 0 0 0 0

3 0 0 0

32 3 0 0 0

thời

Hộ Hộ Hộ

10 0 0

32 3 0

1 Tổng số hộ điều tra 2 Số trường hợp tặng cho 2.1 Trong đó: Đất ở 2.2 Đất vườn, ao liền kề 3 Diện tích 4 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất: 4.1 Hoàn tất các thủ tục tại Hộ Hộ 4.2 Chỉ khai báo tại UBND xã 4.3 Giấy viết tay có người làm chứng Hộ Hộ 4.4 Giấy tờ viết tay Hộ 4.5 Không có giấy tờ cam kết 5 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm tặng cho: 22 5.1 GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm 3 5.2 Giấy tờ hợp pháp khác 5.3 Không có giấy tờ 0 6 Đánh giá việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ tại CNVPĐKĐĐ : 20 6.1 Tốt 5 6.2 Phiền hà

Hộ Hộ

9 1

29 6

(Nguồn: Số liệu điều tra năm 2018)

Qua bảng 3.5 cho thấy, tổng số 80 hộ gia đình, cá nhân của 4 phường

và3 xã trên địa bàn nghiên cứu được hỏi ý kiến về việc tặng cho quyền sử dụng

đất ở có 82,8% hộ gia đình, cá nhân có ý kiến thủ tục tặng cho tại Văn phòng

đăng ký đất đai là tốt, 17,2 % hộ gia đình, cá nhân có ý kiến còn phiền hà.

Tóm lại, nhận thức của người dân về việc thực hiện tặng cho quyền sử

dụng đất ngày càng phát triển, đã đăng ký theo đúng quy định pháp luật. Vì vậy,

cơ quan nhà nước có thể quản lý tốt hơn tình hình biến động sử dụng đất của các

hộ gia đình tại các địa phương. Do nhu cầu chia tách trong nội bộ gia đình rất cao

tỷ lệ thuận với tốc độ tăng dân số, nếu không quản lý được thì rất phức tạp sau

này. Mặt khác, việc thực hiện quyền tặng cho để chia tách đất cho các thành viên

trong gia đình đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người nhận tặng cho quyền sử

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

53

dụng đất trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất.

3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân thị xã

Nghĩa Lộ về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

3.3.2.1. Những hiểu của người dân thị xã Nghĩa Lộ về hình thức chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

Bảng 3.6. Sự hiểu biết của người dân thị xã Nghĩa Lộ về hình thức

chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)

Phường Trung Tâm

Các xã, phường còn lại

Nội dung câu hỏi

Cán bộ quản lý thị xã

CBQL ND CBQL ND

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào?

100

100

90 100

70

100

100

90 100

80

2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ gì với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

100

100

80 95

70

3. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà giá chuyển nhượng thấp hơn so với giá nhà nước quy định thì giá trị chuyển nhượng áp dụng để tính thế là giá trị nào?

100

100

80 95

70

4. Hộ gia đình cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước trong trường hợp nào?

100

100

80 95

60

5. Hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ trong trường hợp nào ?

Trung bình

100

84 97

70

100 (Nguồn: Số liệu điều tra, 2018)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

54

Ghi chú: đáp án đúng câu 1 là a: là việc đổi đất lấy tiền giữa các chủ thể sử dụng

đất; đáp án đúng câu 2 là b: Phải trả số tiền bằng tiền công cải tạo đất; đáp án đúng câu 3

là a: giá nhà nước quy định; đáp án đúng câu 4 là a: hộ gia đình cá nhân nhận chuyển

nhượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp; đáp án đúng câu 5 là a: khi sinh sống trong khu

vực đó.

Sự hiểu biết của cán bộ quản lý các cấp và người dân tại phường Trung

Tâm và các xã, phường của thị xã Nghĩa Lộ về hình thức chuyển nhượng QSD đất

là tương đối cao, tỷ lệ trả lời đúng đạt 100% thuộc về cán bộ quản lý cấp huyện. Đối

với cán bộ quản lý cấp phường Trung Tâm có tỷ lệ trà lời đúng về hình thức chuyển

quyền sử dụng đất là cao nhất (100%) , tiếp đến là cán bộ quản lý của các xã khác (97%).

Sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng QSDĐ cũng khá cao, trong đó

tỷ lệ trả lời đúng trung bình của người dân Phường Trung Tâm là (84%), các xã

(70%). Cùng với sự phát triển của xã hội , dân số tăng nhanh nhu cầu sử dụng đất

cũng tăng nên nhận thức về chuyển QSDĐ đã được người dân tìm hiểu kỹ càng.

“Hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử

dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu

phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ trong trường hợp nào ?”

Là câu hỏi có tỷ lệ trung bình người dân trả lời đúng thấp nhất ( 70%). Tỷ lệ trả lời

đúng của cán bộ quản lý cấp huyện và Phường Trung Tâm ở câu hỏi này là tuyệt

đối 100%, nhưng với người dân ở các xã chỉ là (60%), Phường Trung Tâm cao hơn

chút với tỷ lệ 80% trả lời đúng vì đây là nơi đô thị hóa, tương đối phát triển nên

nhận thức của người dân được nâng cao.

3.3.2.2. Đánh giá sự hiểu biết người của người dân thị xã Nghĩa Lộ về hình thức

tặng cho quyền sử dụng đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

55

Bảng 3.7. Sự hiểu biết người dân thị xã Nghĩa Lộ về hình thức

tặng cho quyền sử dụng đất

ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)

Các xã,

Phường

Cán bộ

phường

Trung Tâm

quản lý

Nội dung câu hỏi

còn lại

thị xã

CBQL ND CBQL ND

1. Tặng, cho quyền sử dụng đất được hiểu

100

100

90

100

85

như thế nào?

2. Người nhận quyền sử dụng đất có phải

trả gì cho người tặng, cho quyền sử dụng

100

100

100

100

90

đất hay không?

3. Tặng, cho quyền sử dụng đất diễn ra

100

100

90

90

85

trong mối quan hệ nào?

4. Tặng, cho quyền sử dụng đất có phải

nộp thuế thu nhập hay thuế chuyển quyền

100

100

100

95

95

không?

5. Cấp nào quyết định cho phép tặng cho

100

100

90

95

85

quyền sử dụng đất?

100

100

94

96

88

Trung bình

(Nguồn: Số liệu điều tra)

Ghi chú: đáp án đúng câu 1 là d: là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử

dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người sử dụng đất không thu lại tiền

hay hiện vật nào cả; đáp án đúng câu 2 là c: không phải trả tiền hay hiện vật; đáp án

đúng câu 3 là d: thường là quan hệ huyết thống, ngoài ra còn có quan hệ khác nữa; đáp

án đúng câu 4 là c: tùy từng trường hợp cụ thể; đáp án đúng câu 5 là d: Văn phòng đăng

ký đất đai.

Qua bảng 3.7 cho thấy . Nhận thấy sự hiểu biết về các hình thức tặng cho

quyền sử dụng đất đối với cán bộ quản lý tương đối cao. Trong đó cán bộ quản lý

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

56

cấp huyện với 100% tỷ lệ trả lời đúng các câu hỏi liên quan tới hình thức tặng cho

QSDĐ. Cán bộ quản lý các cấp xã cũng có tỷ lệ trả lời đúng khá cao dao động từ

90% đến 100%. Với những kiến thức và kinh nghiệm làm việc lâu năm giúp cho tỷ

lệ trả lời đúng của Cán bộ quản lý cao như vậy.

Tặng cho cũng là hình thức chuyển QSDĐ tương đối phổ biến ở thị xã

Nghĩa Lộ bởi vậy sự hiểu biết và nhận thức của người dân cũng được nâng cao đáng

kể. Trong đó người dân phường Trung Tâm có tỷ lệ trung bình 94% câu hỏi trả lời

đúng ở hình thức này, 88% là tỷ lệ trả lời đúng của các xã còn lại.

3.3.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền

sử dụng đất theo ý kiến của cán bộ quản lý

Việc thu thập thông tin đối với đối tượng là cán bộ quản lý, tôi tiến

hành phát phiếu điều tra 30 phiếu đối với các đối tượng tại các phòng, ban

chuyên ngành và cán bộ địa phương cụ thể:

Văn phòng Đăng ký đất đai và phát triển quỹ đất thị xã Nghĩa Lộ: 09

phiếu là các cán bộ chuyên môn trực tiếp thực hiện nghiệp vụ cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất.

Cán bộ chuyên trách tại địa phương (cụ thể ở đây là 07 cán bộ địa

chính tại 07 xã phường trên địa bàn và 14 phiếu bao gồm Cán bộ tư pháp và

Cán bộ văn phòng tổng là 14 phiếu).

Đối với các đối tượng trên, tôi tiến hành điều tra, phỏng vấn về các nội

dung: Giá đất (Giá chuyển nhượng sử dụng đất) trên thị trường; Thủ tục thực

hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế; Thời gian để hoàn

thành thủ tục; Các văn bản hướng dẫn; Khả năng thực hiện các quy định; Phí,

lệ phí, thuế chuyển nhượng sử dụng đất; Nhận thức của người dân về chuyển

nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và xin ý kiến đề xuất về giải pháp nâng

cao công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu trong

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thời gian tới cụ thể như sau:

57

Bảng 3.8. Đánh giá của cán bộ quản lý về các nội dung liên quan đến

công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã

Nghĩa Lộ giai đoạn 2014-2018

TT

Tỷ lệ %

Nội dung điều tra, phỏng vấn

Cao

Thấp Rất thấp Khác

1

Khác

2

Giá đất (Giá chuyển nhượng sử dụng đất) trên thị trường Thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế

Phức tạp 10.0

Rất phức tạp

Dài

Rất dài Khác

3

Thời gian để hoàn thành thủ tục

76.7 Đơn giản 16.7 Nhanh chóng

Trung bình 23.3 Bình thường 73.3 Bình thường 100.0

Dễ hiểu Hiểu được

Rất khó Khác

4 Các văn bản hướng dẫn

66.7

33.3

Khác

Dễ thực hiện

Thực hiện được

5

Khả năng thực hiện các quy định

Khó hiểu Khó thực hiện

100.0

Cao

Vừa phải

Thấp

Khác

Rất khó thực hiện Quá thấp

6

Phí,lệ phí,thuế chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

6.7

93.3

Cao

Thấp

7

Nhận thức của người dân về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

83.3

3.3

Trung bình 13.4

(Nguồn: Số liệu điều tra)

Khi thực hiện đề tài đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho trên

địa bàn thị xã Nghĩa Lộ từ năm 2014 – 2018. Cán bộ phụ trách tại Văn phòng

đăng ký đất đai và cán bộ địa chính xã phường, cán bộ tại 07 xã phường trên

địa bàn cho biết:

Giá chuyển nhượng sử dụng đất trên thị trường được đánh giá ở mức

cao (được đánh giá có 23/30 phiếu chiếm 76.7% ); Thủ tục thực hiện quyền

chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế được tiến hành ở mức bình

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thường không quá phức tạp (được đánh giá 22/30 phiếu chiếm 73.3%); Thời

58

gian để hoàn thành các thủ tục để hoàn tất việc chuyển nhượng QSDĐ ở mức

trung bình (được đánh giá 100,00%); Các văn bản hướng dẫn đơn giản, dễ

hiểu (được đánh giá 66.7%); Khả năng thực hiện các quy định thực hiện được

chiếm 100.0% cho rằng đều thực hiện được; Phí, lệ phí, thuế chuyển nhượng,

tặng cho quyền sử dụng đất ở mức độ vừa phải (được đánh giá 93.3%); Nhận

thức của người dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao (nhận thức của

người dân ở các phường cao hơn ở các xã, và được đánh giá 83.3% là người

dân đều nắm được pháp luật đất đai về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử

dụng đất.

 Về đối tượng: Các cán bộ địa chính đều cho rằng đối tượng tham gia

chuyển quyền chủ yếu là hộ gia đình, cá nhân.

 Về những khó khăn hay gặp trong quá trình giải quyết hồ sơ:

+ Trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, đối với thị xã Nghĩa Lộ là

một thị xã có địa bàn rộng, Nhiều người họ chưa nắm rõ về pháp luật đất đai

nên khó khăn trong việc viết văn bản, và làm các thủ tục liên quan dẫn đến hồ

sơ không đủ giấy tờ hoặc ghi chưa đúng, sửa chữa nhiều lần mất nhiều thời

gian mà việc thừa kế quyền sử dụng đất lại đòi hỏi văn bản phân chia cần ghi

chính xác, rõ ràng.

+ Khối lượng công việc nhiều mà số lượng cán bộ tại Văn phòng đăng

ký đất đai ít người nên khó tránh khỏi việc trả hồ sơ còn chậm vì do tính phức

tạp của từng hồ sơ và một số nguyên nhân khác như xác định nguồn gốc, ranh

giới thửa đất.

+ Hệ thống các phần mềm, công cụ tích hợp bản đồ còn chưa chuẩn

nên đôi khi việc thực hiện thao tác trên bản đồ còn nhiều khó khăn.

 Về trường hợp người dân chuyển nhương không làm thủ tục tại thị xã:

theo cán bộ chuyên môn thì trên địa bàn các xã phường, tình trạng người dân

tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau chỉ qua giấy tờ mua bán viết

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tay chiếm khoảng 10 %. Tình trạng này xảy ra chủ yếu như người dân bán

59

một phần đất ở cho hộ liền kề hoặc tự ý bán đất vườn, đất ruộng. Một số

trường hợp khác là người dân có thể thông qua phòng công chứng số 1 - Sở

Tư Pháp để thực hiện các hợp đồng, chỉ qua Văn phòng để xin trích lục thửa

đất, nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do người dân không lường trước

được những hậu quả có thể xảy ra sau này như tình trạng tranh chấp, và khó

có thể quản lý được các chủ sử dụng đất xảy ra hiện tượng đầu cơ đất đai, mất

ổn định về giá đất…

 Các biện pháp được đưa ra để người dân làm đúng thủ tục, trình tự thì

cán bộ cho rằng đến nay UBND thị xã cùng các địa chính xã phường đã tổ

chức được các buổi tuyên truyền Luật đất đai đến các tổ dân phố và các cán

bộ của các khu dân cư tại trụ sở UBND các xã phường trên địa bàn và đề xuất

cụ thể như sau:

+ Trong công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý

đất đai nói chung, hệ thống văn bản pháp Luật đất đai nhiều và phức tạp, nhiều

khi nghiên cứu các văn bản luật còn có những ý hiểu khác nhau dẫn đến nhiều

khó khăn phức tạp trong giải quyết các trình tự thủ tục về đất đai. Vì vậy các cơ

quan ban ngành tạo điều kiện hơn nữa trong công tác tập huấn, đào tạo nâng cao

trình độ kiến thức chuyên môn cho các cán bộ quản lý, đặc biệt là đối với các

cán bộ địa chính.

+ Cần được đầu tư cơ sở hạ tầng, kỹ thuật phục vụ cho công tác quản lý

đất đai, đặc biệt là đối với các phần mềm dùng để quản lý đất đai cần được

thống nhất theo hệ thống từ trên xuống, và cần những phiên bản chất lượng

tốt để thực hiện các công việc được tốt hơn.

 So sánh sự đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng

cho quyền sử dụng đất theo ý kiến của cán bộ quản lý và người dân tại thị xã

Việc thu thập thông tin để so sánh sự hiểu biết của người dân so với đối

tượng là cán bộ quản lý, tôi tiến hành phát phiếu điều tra 30 phiếu cho cán bộ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

quản lý và 80 phiếu cho người dân thu được kết quả tại bảng 3.8 và 3.9 như sau:

60

3.3.4. Tình hình sử dụng đất sau khi chuyển nhượng

* Đất ở

Đối tượng chuyển nhượng chủ yếu là người dân địa phương còn đối

tượng nhận chuyển nhượng một phần là dân địa phương, ngoài ra là những

người từ nơi khác chuyển đến.

Nhiều chủ sử dụng có nhu cầu thực sự họ sẽ sử dụng đất theo mục

đích, xây dựng theo đúng bản vẽ được cất đúng theo thiết kế, nhưng vẫn có

những diện tích đất vẫn giữ nguyên hiện trạng ban đầu chưa đưa vào sử

dụng ngay, gây nên lãng phí đất.

* Đất nông nghiệp

Sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân đưa vào sản

xuất đúng mục đích sử dụng, bên cạnh đó có một số trường hợp lấp nền trái

phép sử dụng vào mục đích khác, đợi khi giá đất lên cao chuyển nhượng lại

cho người khác để hưởng giá trị chênh lệch.

Ngoài ra còn có những trường hợp: khi nhận chuyển nhượng với mục

đích là đất nông nghiệp nhưng khi kiểm tra thì người dân lại dùng một phần

đất đó vào xây dựng nhà ở, thậm chí còn mở ngay cơ sở sản xuất kinh doanh

sau đó rồi chịu phạt vi phạm hành chính và xin hợp thức hóa quyền sử dụng

đất sau.

3.3.5. Tình hình chuyển nhượng trái phép trên địa bàn

Đây là vấn đề làm đau đầu các nhà quản lý cũng không kém phần nhạy

cảm. Nó rất khó kiểm soát và gây trở ngại cho công tác quản lý Nhà nước về

đất đai, nhất là công tác thống kê, kiểm kê đất đai.

Nguyên nhân

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến chuyển nhượng trái phép, có những

trường hợp 2 bên tự lập hợp đồng và tự ký với nhau nhưng chưa có

GCNQSDĐ và không có xác nhận của UBND phường… người sử dụng đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nhận chuyển nhượng với diện tích nhỏ để mở rộng diện tích đất. Với diện tích

61

nhỏ mà đi đăng ký thì tốn nhiều thời gian, đi lại nhiều lần mà thủ tục phiền

phức. Theo cán bộ chuyên môn tại địa phương thì tình hình chuyển nhượng

trái phép vẫn còn diễn ra nhiều trên địa bàn phường, nó để lại hậu quả khá

nghiêm trọng.

Hậu quả

Việc chuyển nhượng trái phép đã gây không ít khó khăn trong công tác

quản lý và sử dụng đất tại địa phương: Dễ phát sinh tranh chấp và một số

trường hợp như sau chuyển nhượng mà không sang tên chỉ làm giấy tay, sau đó

người này sang lại cho người khác. Qua nhiều lần như vậy mà không đi đăng

ký quyền sử dụng đất đến khi Nhà nước ban hành những văn bản pháp luật

khắt khe hơn và lúc này họ (người nhận chuyển nhượng) phát sinh nhu cầu

chuyển nhượng thì phải tiến hành sang tên quá phức tạp.

Tóm lại, việc chuyển nhượng trái phép không những gây khó khăn cho

Nhà nước mà cho cả chính người sử dụng đất (mất tiền, mất đất).

Hướng khắc phục

Trước những hậu quả trên Nhà nước đã ban hành Luật Đất đai năm 2013

có quy định mọi biến động đều phải được đăng ký theo Quy định của Pháp luật,

và tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

năm 2013 có nêu rõ tại điều 82 là những trường hợp đang sử dụng đất do nhận

chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm

2008 mà đất đó chưa có GCNQSDĐ thì thực hiện thủ tục đăng kí đất đai, cấp

GCNQSDĐ lần đầu theo quy định.

Tuy Nhà nước đã ban hành những văn bản pháp luật nhưng chỉ hạn chế

được phần nào vì việc chuyển nhượng trái phép rất khó kiểm soát, người sử

dụng đất tự chuyển nhượng với nhau.

Chính vì vậy, cần phải có những biện pháp mạnh và nghiêm khắc hơn

nữa với những trường hợp này để công tác quản lý Nhà nước về đất đai ngày

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

càng hoàn thiện hơn.

62

3.4. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng,

tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn giai đoạn năm 2014-2018

3.4.1. Nhóm các nhân tố tự nhiên:

* Vị trí của thửa đất: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang

lại càng cao thì giá trị của thửa đất càng lớn. Mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn

tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng

quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị

của thửa đất đó. Những thửa nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ

có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven

trung tâm (vị trí tương đối). Những thửa nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các

trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những thửa đất nằm ở vị trí

khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí thửa đất là cực

kỳ quan trọng, do vậy cũng ảnh hưởng lớn đến việc chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trên địa bàn thị xã.

* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước

và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số

dân cư trong vùng. Ví dụ: tại phường Trung Tâm, với nhu cầu để ở, thì loại

kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu

thửa đất là từ 10m-15m. Do vậy cũng ảnh hưởng đến nhu cầu sử dụng đất

của người dân.

* Địa hình thửa đất toạ lạc: địa hình nơi thửa đất toạ lạc cao hay thấp

so với các thửa đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị thửa đất

đó. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện

tượng triều cường thì giá của thửa đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao

hơn. do vậy người có nhu cầu sẽ thực hiện các giao dịch trên những thửa đất

có giá trị cao hơn.

* Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thửa đất do vậy những

63

người mua bán, chuyển nhượng thường hay rất quan tâm đến môi trường

xung quanh khi đầu tư, hoặc mua để ở.

3.4.2. Nhóm các nhân tố kinh tế:

* Khả năng mang lại thu nhập từ thửa đất: mức thu nhập hàng năm từ

thửa đất đó mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của thửa đất đó.

Khi khả năng tạo ra thu nhập từ thửa đất càng cao thì các giao dịch chuyển

nhượng của nó càng sôi động và ngược lại.

* Những tiện nghi gắn liền với thửa đất: như hệ thống điện, nước, vệ

sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và

chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị đất càng gia tăng.

3.4.3. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến thửa đất.

Từ lâu đời, điền thổ, nhà cửa là tài sản quý giá đối với con người, gắn

liền với đời sống con người như hình với bóng. Có thể nói để tạo dựng được

một “mảnh đất cắm dùi” đối với những người bước đầu khởi nghiệp là một

thử thách cơ bản, tạo tiền đề cho sự ổn định cuộc sống “an cư lạc nghiệp”.

Ngày nay, cùng với quá trình tăng dân số, đất đai ngày càng quý hiếm, “tấc

đất tấc vàng”, vì vậy, vấn đề xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất của người dân cần phải được Đảng, Nhà nước

đặc biệt quan tâm, nhằm hạn chế đến mức tối thiểu đa những kẽ hở pháp lý có

thể gây mâu thuẫn, tranh chấp dẫn đến nhiều hệ lụy khôn lường.

Đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính mang tính đặc thù

của quản lý nhà nước về đất đai, quy định bắt buộc đối với mọi người sử dụng

đất nhằm thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, “đăng ký quyền sử dụng đất là việc

kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào

hồ sơ địa chính”. Như vậy, có thể hiểu đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tục hành chính, một trong những hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, trong

64

đó nội dung của đăng ký quyền sử dụng đất là việc kê khai và ghi nhận tình

trạng pháp lý những thông tin về thửa đất: nguồn gốc, hiện trạng, thời điểm,

thời hạn, giấy tờ và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất

phải đăng ký theo một thủ tục và trình tự luật định vào hồ sơ địa chính nhằm

xác lập quyền và nghĩa vụ hợp pháp của chủ sử dụng đất. Đăng ký quyền sử

dụng đất đã được Đảng và Nhà nước ta quan tâm và triển khai thực hiện ngay

từ khi Cách mạng tháng Tám thành công bằng việc ban hành các sắc lệnh về

quản lý đất đai. Năm 1980, công tác đăng ký đất đai bắt đầu được pháp luật

điều chỉnh và triển khai thực hiện trên phạm vi cả nước và thu được các kết quả

đáng kể. Qua 4 lần ban hành và sửa đổi Luật Đất đai (Luật Đất đai năm 1987,

Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013) quy

định về đăng ký quyền sử dụng đất càng ngày càng hoàn thiện, đã khẳng định

được vị trí, vai trò của đăng ký quyền sử dụng đất trong việc thực hiện nhiệm

vụ quản lý đất đai của Nhà nước, vai trò bảo vệ quyền và lợi ích của người sử

dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất hiện tại theo quy định của Luật Đất đai

năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã trở thành một nhiệm vụ bắt

buộc đối với các chủ thể sử dụng đất và các chủ thể có liên quan theo quy định

của pháp luật, đạt được những thành quả nhất định.

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền

địa phương có những tác động đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên

địa bàn thị xã Nghĩa Lộ trong giai đoạn từ khi Luật đất đai 2013 có hiệu

lực thi hành đến nay.

3.4.4. Các yếu tố xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị thửa đất đó. Một khu

vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì

giá trị thửa đất nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt khác

các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến

65

giá trị của thửa đất. Tình trạng những người sống xung quanh, tình trạng sức

khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình,

xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến

thuyết phong thuỷ.

- Do quá trình hội nhập, phát triển kinh tế xã hội đòi hỏi phải tiến hành

quá trình công nghiệp hóa, vấn đền này sẽ dẫn đến sự chuyển dịch cơ cấu kinh

tế từ nông nghiệp sang công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch… Từ đó

làm gia tăng các giao dịch về đất đai nói chung và đặc biệt là việc chuyển

nhượng QSDĐ nói riêng.

3.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng

cho tại thị xã Nghĩa Lộ

Pháp luật đất đai là một bộ phận cấu thành nên hệ thống pháp luật của

Nhà nước, do đó nó có đầy đủ những thuộc tính của hệ thống pháp luật nói

chung và một trong những thuộc tính đó là tính thống nhất. Tất cả các hành vi

(về quản lý và sử dụng đất đai) của mọi thành viên trong xã hội đều áp dụng

chung một hệ thống quy phạm pháp luật về đất đai do Nhà nước ban hành,

đồng thời không cho phép mỗi ngành, mỗi địa phương đưa ra những quy định

riêng, trái với pháp luật đất đai của Nhà nước.

Như vậy, mặc dù việc điều tra chỉ thực hiện trên địa bàn thị xã Nghĩa

Lộ cụ thể là phường trung tâm nhưng kết quả nghiên cứu của đề tài là những

giải pháp được đề xuất của pháp luật đất đai - những quy định này không chỉ

giới hạn trong phạm vi không gian của đề tài mà còn có tính chất chung, áp

dụng cho các địa phương khác.

3.5.1. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật

Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân còn

nhiều bất cập, một bộ phận người dân và thậm chí cả những cán bộ ở cơ sở còn

chưa nắm bắt được đầy đủ quy định pháp luật hiện hành trong lĩnh vực đất đai

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nói chung và trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng.

66

Vì nhận thức của người dân về pháp luật đất đai còn hạn chế dẫn đến tâm lý

ngại đến các cơ quan có thẩm quyền để đăng ký thực hiện các quyền sử dụng

đất. Do đó, ngoài việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến trên các phương tiện

thông tin, cần xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù

hợp với nội dung quản lý nhà nước về đất đai để cung cấp cho các địa phương.

3.5.2. Giải pháp cải tiến thủ tục hành chính

UBND thị xã Nghĩa Lộ, UBND tỉnh Yên Bái cần tiếp tục thực hiện cải

cách thủ tục hành chính để người sử dụng đất thực hiện các QSDĐ được thuận

tiện, nhanh chóng, đúng quy định pháp luật và thực hiện một các thống nhất.

3.5.3. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất

UBND thị xã Nghĩa Lộ cần dành một tỷ lệ nhất định trong nguồn thu tài

chính từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai của địa phương như

đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên

môn, pháp luật, internet, khen thưởng người có công và đặc biệt là đầu tư kinh phí

đo đạc bản đồ địa chính.

3.5.3.1. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất

Nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của các cán bộ địa chính cơ sở.

Nâng cao ý thức, trách nhiệm của cán bộ chuyên môn khi người dân đến

thực hiện các quyền của người sử dụng đất, tránh gây phiền hà, khó khăn để người

dân phải đi lại nhiều lần.

Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra về việc thực hiện pháp luật của

các cơ quan có thẩm quyền và các cơ quan có liên quan trong lĩnh vực đất đai.

Phát hiện kịp thời những vi phạm và xử lý nghiêm túc cá nhân và tập thể vi phạm

quy định.

3.6.3.2 Giải pháp về chính sách

Công khai quy hoạch sử dụng đất; xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới

đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không được sử dụng vào mục đích

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

khác. Quy hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước, hoạch định rõ các khu

67

vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ có các kế

hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển

nhượng, cho thuê QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất. Việc các phương án

không chắc chắn được thực hiện đã gây ra những cản trở nhất định đến thị

trường chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ. Do đó, huyện cần xây dựng phương

án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất

theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất phát triển.

Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về việc thực hiện các quyền của

người sử dụng đất còn chưa cụ thể dẫn đến việc hướng dẫn và thực hiện các thủ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tục về quyền của người sử dụng đất còn hạn chế.

68

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1. Kết luận

Trong giai đoạn năm 2014-2018 tình hình chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ đã có những kết quả như sau:

Tổng số giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thị xã là 4.216

giao dịch với tổng diện tích chuyển nhượng 101.049,4 m2 (trong đó: chuyển

nhượng là 2930 hồ sơ giao dịch, và tặng cho là 1286 hồ sơ).

- Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

theo ý kiến người dân:

+ Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo ý kiến

người dân: Trên địa bàn có tổng số 07 xã, phường phần lớn người dân chuyển

nhượng quyền sử dụng đất nhằm mục đích lấy tiền xây nhà chiếm 56.3 % số

người được hỏi và 33.8% để dùng cho mục đích sản xuất kinh doanh.

Việc tìm kiếm thông tin thị trường chiếm 71.2% số người được hỏi

cho rằng việc tìm kiếm thông tin dễ dàng vì hiện nay lượng người tham gia

công việc môi giới bất động sản khá đông, và sự hiện đại của công nghệ thông

tin, có thể tìm kiếm thông qua các trang mạng xã hội và chủ động liên hệ với

chủ sử dụng đất cũ.

Việc thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất có 26.3% số

người được hỏi cho rằng thời gian thực hiện các thủ tục của mình nhanh

chóng và 52.5% cho rằng thời gian thực hiện đúng của mình đã được thực

hiện đúng trình tự, quy định hiện hành. Chỉ có 21.2 % người thấy rằng hồ sơ

của mình bị chậm vài ngày và không có trường hợp nào là quá chậm.

+ Kết quả lấy ý kiến đánh giá về việc thực hiện quyền chuyển nhượng

quyền sử dụng đất của cán bộ quản lý: Kết quả phỏng vấn các cán bộ địa

chính xã, phường, cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đât

được kết quả như sau: Giá chuyển nhượng sử dụng đất trên thị trường được

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đánh giá ở mức cao (chiếm 76.7% ); Thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng

69

quyền sử dụng đất trên thực tế được tiến hành ở mức bình thường không quá

phức tạp (chiếm 73.3%); Thời gian để hoàn thành các thủ tục để hoàn tất việc

chuyển nhượng QSDĐ ở mức trung bình (được đánh giá 100,00%); Các văn

bản hướng dẫn đơn giản, dễ hiểu (được đánh giá 66.7%); Khả năng thực hiện

các quy định thực hiện được chiếm 100.0% cho rằng đều thực hiện được; Phí,

lệ phí,thuế chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở mức độ vừa phải

(được đánh giá 93.3%); Nhận thức của người dân về chuyển nhượng quyền sử

dụng đất cao (nhận thức của người dân ở các phường cao hơn ở các xã, và

được đánh giá 83.3% là người dân đều nắm được pháp luật đất đai về chuyển

nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Công tác chuyển quyền sử dụng đất ở địa phương đảm bảo theo đúng trình

tự pháp luật, đáp ứng nhu cầu người dân.

2. Kiến nghị

Để góp phần nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ tôi xin kiến nghị một số giải

pháp sau:

- Tuyên truyền pháp luật đất đai nói chung và kiến thức về chuyển

nhượng đất đai nói riêng một cách sâu rộng cho người dân.

- Khắc phục tình trạng thiếu nhân sự trong lĩnh vực đất đai, tổ chức các

lớp tập huấn về công tác chuyên môn cho cán bộ địa chính.

- Thường xuyên thanh tra, kiểm tra công tác quản lý và sử dụng đất,

kiên quyết xử lý nghiêm ngặt các trường hợp sử dụng đất không đúng mục

đích, tự ý san lấp, xây cất trái phép trên địa bàn sau khi nhận chuyển quyền.

- Đồng thời các cơ quan quản lý cần có sự điều chỉnh phù hợp và linh

động các thủ tục hành chính, trình tự thực hiện của các hoạt động chuyển

quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho dân thực hiện nhanh chóng, giúp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cán bộ địa chính giảm thiểu áp lực công việc.

70

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Gia, Hà Nội.

2. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (1998), Luật Đất đai - Nxb Chính trị Quốc

Gia, Hà Nội.

3. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật Đất đai - Nxb Chính trị Quốc

Gia, Hà Nội.

4. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật Đất đai - Nxb Chính trị Quốc

Gia, Hà Nội.

5. Nghị định 60/NĐ-CP ngày 5/7/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và

quyền sử dụng đất ở tại đô thị.

6. Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành

Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất.

7. Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng

đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

8. Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết

thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một

số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.

9. Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung

một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng

đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

10. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành

Luật Đất đai.

11. Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

12. Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ

sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

1. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (1993), Luật Đất đai - Nxb Chính trị Quốc

71

Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công

ty cổ phần.

13. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung

về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện

quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

14. Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

15. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết

thi hành một số điều của luật Đất đai

16. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 25/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất

17. Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê

đất, thuê mặt nước

18. Chính phủ (2009), Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 về xử phạt vi

phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

19. Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

20. Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi

trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

21. Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

22. Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

23. Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định về hồ sơ địa chính.

24. Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định về bản đồ địa chính.

25. Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính quy định về

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

72

hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất.

26. Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính quy định về

hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

27. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2015), Kết quả kiểm kê đất đai và xây dựng bản

đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2015, Hà Nội

28. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2008), Thông tư 28/2014/TT-BTNMT của Bộ

Tài nguyên và Môi trường ngày 02 tháng 6 năm 2014 về thống kê, kiểm kê

đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất

29. Đỗ Thị Lan, Đỗ Anh Tài (2006), Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, Nxb Nông

nghiệp, Hà Nội, tr 15, 58-64.

30. Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Bài giảng pháp luật đất đai, Trường Đại học

Nông lâm Thái Nguyên

31. Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai, Trường

Đại học Nông lâm.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

PHỤ LỤC

PHỤ LỤC 1

PHIẾU ĐIỀU TRA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

Ngày tháng năm 2018

I.THÔNG TIN CHUNG VỀ CHỦ HỘ

1.Họ tên chủ hộ:………………………… Nam □ Nữ □

2.Địa chỉ:……………………………………………...………………………

3.Trình độ văn hóa:……………………………………………………………

4.Ngành sản xuất chính của hộ:

Thuần nông □

Tiểu thủ công nghiệp □

Kinh doanh dịch vụ □

Ngành nghề khác □

5.Hộ thuộc loại:

Giàu □

Trung bình □

Khá □

Nghèo □

6.Tổng số nhân khẩu của hộ:…….. …..,Tổng số lao động:…………………

Trong đó:

Lao động nông nghiệp:……….,Lao động phi nông nghiệp…………….

II.TÌNH HÌNH HIỂU BIẾT CỦA HỘ GIA ĐÌNH VỀ CHUYỂN QSDD

1. Chuyển QSDD là quyền của ai?

A. Mọi công dân Việt Nam. B. Mọi công dân Việt Nam và người nước ngoài

cư trú tại Việt Nam

2.Có bao nhiêu hình thức chuyển quyền sử dụng đất

A.1

B.2 C.3

3.Đất tham gia chuyển QSDD đất có cần điều kiện gì không?

Có □

Không □

4.Hiểu biết của hộ gia đình về những khoản tiền được pháp luật qui định

có liên quan đến chuyển QSDD?

…………………………………………………………….............................

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

5.Người chuyển QSDD phải có nghĩa vụ gì với Nhà nước?

A. Nộp thuế TNCN B. Thuế TNCN và LPTB

6.Người nhận chuyển QSDD phải có nghĩa vụ gì với Nhà nước?

A. Nộp LPTB B. Nộp thuế TNCN và LPTB

7. Chuyển nhượng, tặng cho QSDD được hiểu như thế nào?

A. Thủ tục của mọi công dân Việt Nam liên quan đến QSDD

B. Phải đến đăng kí tại cơ quan đăng kí đất đai của Nhà nước

C. Phải tuân theo quy trình của cơ quan đăng kí đất đai

D. Tất cả 3 ý trên

8. Khi giá trị chuyển nhượng QSDD thực tế thấp hơn giá Nhà nước quy

định thì thuế chuyển nhượng QSDD dựa trên giá trị nào?

A. Giá trị Hợp đồng

B. Giá đất của Nhà nước quy định

9. Hộ gia đình cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng, tặng cho QSDD

chuyên trồng lúa nước trong trường hợp nào?

A. Mọi công dân Việt Nam

B. Công dân Việt Nam là đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp có xác

nhận của địa phương nơi cư trú

C. cả A và B

10. Hộ gia đình cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng , tặng cho đất ở,

đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh

thái thuộc rừng đặc dụng, khu rừng phòng hộ trong trường hợp nào?

A. Mọi công dân Việt Nam

B. Công dân Việt Nam là đối tượng được địa phương xác nhận là phù hợp để

giao QSDD đối với loại đất nêu trên

C. Cơ quan nhà nước trực tiếp quản lý các loại đất nêu trên

Người điều tra

Xác nhận chủ hộ

Phạm Thị Thu Hiền

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

PHỤ LỤC 2

PHIẾU LẤY Ý KIẾN NHÓM CÁN BỘ QUẢN LÝ

I. THÔNG TIN VỀ ĐỐI TƯỢNG ĐIỀU TRA

1. Họ tên: ................................................................................................

2. Nơi công tác: .......................................................................................

3. Chức danh:……………………………………………………..........

II. Ý KIẾN CỦA ĐỐI TƯỢNG ĐIỀU TRA:

1. Giá đất (Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) trên thị trường:

Cao □

Vừa phải □

Thấp □

Rất thấp □

Khác □

………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………

2. Thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế:

Đơn giản □

Bình thường □

Phức tạp □

Rất phức tạp □

Khác □

………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………............

3. Thời gian để hoàn thành thủ tục:

Nhanh chóng □

Bình thường □

Dài □

Rất dài □

Khác □

………………………………………………………………………………

4. Các văn bản hướng dẫn:

Dễ hiểu □

Hiểu được □

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Khó hiểu

□

Rất khó □

Khác □

………………………………………………………………………………

………………………………………………………….................................

5. Khả năng thực hiện các quy định:

Dễ thực hiện □

Thực hiện được □

Khó thực hiện □

Rất khó thực hiện □

Khác □

………………………………………………………………………………

……………………………………………………………………................

6. Phí,lệ phí,thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Cao □

Vừa phải□

Thấp □

Quá thấp □

Khác □

………………………………………………………………………………

……………………………………………………………………................

7. Nhận thức của người dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Cao

□

Thấp □ Trung bình □

………………………………………………………………………………

……………………………………………………………………................

8.Đề xuất:

………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………

Nghĩa Lộ, ngày tháng năm 2018

CHỮ KÝ

(Ký tên và ghi rõ họ tên)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn