ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
THỀN MINH THÁI
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2013 - 2016
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên – 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI NÔNG LÂM
THỀN MINH THÁI
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2013-2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
Thái Nguyên – 2018
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Thền Minh Thái
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn tận tâm, chu đáo của các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình,
những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành bản
Luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn -
Giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ
bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài
nguyên và phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều
kiện thuận lợi cho tôi thực hiện khóa học.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã
tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày…. tháng…..năm 2018
Tác giả luận văn
Thền Minh Thái
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC BẢNG ......................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... vii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................... 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI .................................................................................. 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI ................................. 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...................................... 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ........................ 3
1.1.1. Những khái niệm liên quan ..................................................................... 3
1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản .................................................... 4
1.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ................................................ 5
1.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................... 10
1.2. THỰC TRẠNG VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT
SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI ............................................................................... 12
1.2.1. Tại Mỹ .................................................................................................. 12
1.2.2. Tại Nhật Bản ......................................................................................... 13
1.2.3. Tại Trung Quốc ..................................................................................... 14
1.2.4. Tại Australia ......................................................................................... 15
1.2.5. Tại một số nước trong khối ASEAN .................................................... 15
1.3. THỰC TRẠNG VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM .. 16
1.3.1 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh .......................... 16
1.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng ................................ 18
1.3.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Lào Cai ................................. 20
1.4. ĐÁNH GIÁ CHUNG ĐỊNH HƯỚNG CHO NGHIÊN CỨU ...................... 24
iv
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 26
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU .............................................. 26
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 26
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 26
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ............................................... 26
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 26
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 26
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .......................................................................... 27
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................. 27
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 28
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .................................................... 28
2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu .... 29
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 30
3.1. SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN THÀNH PHỐ LÀO CAI ẢNH
HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................... 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 30
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................... 33
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Lào Cai .............. 38
3.2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2013 - 2016 ............... 40
3.2.1. Đánh giá quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành
phố Lào Cai ........................................................................................... 40
3.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai
giai đoạn 2013 – 2016 ........................................................................... 42
3.2.3. Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu trên địa
bàn thành phố Lào Cai .......................................................................... 51
3.3. ĐÁNH GIÁ CỦA NGƯỜI DÂN VÀ CÁN BỘ QUẢN LÝ VỀ CÔNG
TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI,
TỈNH LÀO CAI ..................................................................................................... 57
v
3.3.1 Ý kiến người dân và cán bộ quản lí về quy trình tổ chức thực hiện
đấu giá QSDĐ ....................................................................................... 57
3.3.2. Đánh giá tính công khai, minh bạch trong đấu giá QSDĐ ................... 62
3.3.3. Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án .................. 67
3.4. MỘT SỐ TỒN TẠI, HẠN CHẾ VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI .................................................................................. 70
3.4.1. Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Lào Cai ............................................................. 70
3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa
bàn thành phố Lào Cai .......................................................................... 72
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..................................................................................... 75
1. KẾT LUẬN ....................................................................................................... 75
2. KIẾN NGHỊ ...................................................................................................... 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 77
vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế thành phố Lào Cai ............................... 34
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 thành phố Lào Cai .............................. 38
Bảng 3.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 .......................................... 43
Bảng 3.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2014 .......................................... 44
Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2015 .......................................... 46
Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2016 .......................................... 48
Bảng 3.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Lào Cai từ năm
2013 đến năm 2016 .................................................................................. 50
Bảng 3.8. Tổng hợp giá khởi điểm của 03 dự án đấu giá QSDĐ ............................. 52
Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ..................... 55
Bảng 3.10. Đánh giá của cán bộ về thực hiện quy chế đấu giá ................................. 61
Bảng 3.11. Đánh giá của người tham gia đấu giá về thực hiện quy chế đấu giá ............ 61
Bảng 3.12. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến thửa đất ............................. 63
Bảng 3.13. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá,
việc thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án ............ 64
Bảng 3.14. Các tác nhân gây khó khăn trong quá trình đấu giá ............................... 66
Bảng 3.15. Đánh giá của người dân sau khi trúng đấu giá ....................................... 66
Bảng 4.16. Chênh lệch giữa giá quy định với giá trúng đấu giá ............................... 67
vii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Vị trí địa lý thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai ................................................... 30
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất Thành Phố Lào Cai năm 2017 ......................................... 39
Hình 3.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại Lào Cai ............................................ 41
Hình 3.4. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật quy định ............................... 41
Hình 3.5. Đường D7A , phường Nam Cường .................................................................. 55
Hình 3.6. Đường M4 và đường Ngô Quyền, phường Kim Tân ...................................... 56
Hình 3.7. Đường M6, phường Nam Cường ..................................................................... 56
1
MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban
tặng cho con người, là thành phần quan trọng không thể thiếu được của môi trường
sống. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt, có vị trí cố định và số lượng nhất định, là địa
bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Do đó nó
có giá trị đặc biệt mà không tư liệu sản xuất nào có thể sánh được. Nhiều thế hệ
nhân dân ta đã phải đánh đổi cả xương máu, tốn nhiều công sức, của cải để bảo vệ,
giữ gìn đất đai cho Tổ quốc mình. Đất nước càng ngày càng phát triển, nhu cầu của
con người ngày càng cao thì con người càng tìm ra những cách sử dụng đất hiệu quả
và đất đai càng trở nên quý giá.
Ở nước ta đất đai được coi là hàng hoá từ lâu, ở những nơi càng phát triển thì
đất đai càng quý giá và đem lại giá trị kinh tế cao. Cùng với sự phát triển của nền
kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế pháp lý, đặc biệt là các chủ sử dụng đất đều biết rõ
vai trò quan trọng của đất đai trong nền kinh tế nên việc mua bán đất đai có nhiều
phức tạp, thị trường ngầm vẫn còn diễn ra, bán đất trái thẩm quyền với giá rẻ cho
những người không có nhu cầu ở mà mua đất để bán được giá cao thu lời cho bản
thân vẫn còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến thất thoát nguồn thu cho ngân sách
Nhà nước và là cơ hội để tham nhũng nảy sinh.
Để phát huy và khai thác có hiệu quả nguồn nội lực từ đất đai phục vụ công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đáp ứng nhu cầu của nhân dân đồng thời quản lý
tốt và phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai, từ năm 1993 thủ tướng chính
phủ đã cho phép sử dụng quỹ đất, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật… tạo quỹ đất
sạch phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả một lần trong suốt thời gian thuê. Thực tế đã
đạt được nhiều thành quả rất khích lệ, qua đó làm thay đổi bộ mặt một số địa
phương, thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nước. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất
kinh doanh, dịch vụ đã phát huy tốt các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao
hiệu quả sản xuất kinh doanh nâng mức sống ngày càng cao cho nhân dân, góp phần
chuyển hóa cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Tuy nhiên,
2
bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản thông qua hình
thức đấu giá trong thời gian qua cũng đã dần bộc lộ những mặt còn yếu kém.
Xuất phát từ những ý nghĩa đó, được sự phân công của khoa Sau Đại học -
Trường Đại học Nông lâm Thái nguyên, sự nhất trí của UBND Thành phố Lào Cai
cùng với sự hướng dẫn trực tiếp của PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, Khoa Quản lý tài
nguyên - Trường Đại học Nông lâm Thái nguyên. Tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn
thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2013-2016”.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Lào Cai.
- Đánh giá được hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành
phố Lào Cai.
- Đánh giá được yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất và đề xuất
được một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
thành phố Lào Cai.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
3.1. Ý nghĩa khoa học
Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương
trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và
gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn lực cho ngân
sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân
chủ, hiệu quả trong SDĐ, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi
sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thành phố Lào Cai là trung tâm kinh tế, chính trị và văn hoá xã hội của tỉnh
Lào Cai, trong thời gian qua, công tác đấu giá đất đã được triển khai rất mạnh, do
vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự
án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn
thiện và đem lại hiệu quả cao nhất, góp phần đem lại nguồn thu cho ngân sách của
địa phương.
3
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1. Những khái niệm liên quan
1.1.1.1. Giá đất
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình
thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: Giá đất là giá trị của quyền sử
dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền
của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác
định [12].
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành
định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực
hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc
giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp.
1.1.1.2. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Theo từ điển kinh tế học hiện đại: “Đấu giá là phương pháp bán hàng hóa và
dịch vụ bằng cách xướng giá tối thiểu, sau đó để cho mọi người trả giá, người nào
trả giá cao nhất sẽ mua được hàng. Thị trường đấu giá là một thị trường có tổ
chức, trong đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo sự dịch chuyển của cung và
cầu. Đặc điểm cơ bản của thị trường đấu giá là có sản phẩm tiêu chuẩn hóa, không
4
có sự gặp gỡ trực tiếp giữa người mua và người bán, có đủ số người để đảm bảo
hành vi của họ mang tính cạnh tranh. Đây là mô hình tuyệt vời về cung ứng hàng
hóa và tính cạnh tranh” [9].
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công
khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá,
người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”.
Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình
thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được
diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có
chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá.
1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch
BĐS. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa
rộng, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại
một khu vực địa lý nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các
hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Tại Điều 4 Luật Đất
đai 2013 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu, do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ
thể lưu thông trên thị trường đất đai với ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất [12].
1.1.2.1. Bất động sản
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản (BĐS) là
các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài
sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật
quy định" [12].
Không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS. Nhiều
BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Thí dụ: các công trình hạ tầng mang tính chất
công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở
nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,
2013), đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng
hoá trong thị trường BĐS.
1.1.2.2. Thị trường bất động sản
5
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên
các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất
định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản
thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức
năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được
giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ
địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao
dịch về bất động sản diễn ra [9].
1.1.2.3. Thị trường quyền sử dụng đất
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị
trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là
thị trường sơ cấp. Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những
người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường
người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp.
1.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ
và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phương pháp hệ số điều
chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP
ngày 15/05/2014 của Chính Phủ.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua
việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng
6
đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa
đất, loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương
số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so
với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá
đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại
Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn
liền với đất).
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo
ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Phương pháp
này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất, tính giá trị quyền sử dụng đất mà thửa đất (khu đất) của dự án có giá trị
không lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với
trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả
năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ sung
phương pháp này đáp ứng được yêu cầu thực tiễn trong công tác định giá đất, bởi
trong cơ chế kinh tế thị trường hiện nay mỗi giao dịch diễn ra trong nền kinh tế
luôn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khách quan, chủ quan, thậm chí dẫn tới
không thể kiểm soát được giá thị trường. Trong trường hợp đó, việc bổ sung giá
đất lựa chọn để so sánh còn là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất được đảm bảo
bằng cơ chế kiểm soát theo hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, vì thế giá đất
7
lựa chọn để so sánh đảm bảo minh bạch và phù hợp với thị trường. Ngoài ra,
việc sửa đổi như vậy về giá đất lựa chọn để so sánh, định giá còn mang lại cơ hội
cho việc định giá đất đồng loạt với những thửa đất ở nơi ít có giao dịch hoặc
không có giao dịch, đáp ứng nhu cầu định giá đất với số lượng thửa đất còn lớn
như hiện nay bổ sung sự khiếm khuyết về năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất
còn hạn chế.
1.1.3.2. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều không có quy định về giá đất
trong đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày
16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt
động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất. Quy định về nguyên tắc xác định giá khởi điểm như sau: Giá khởi điểm quyền
sử dụng đất đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực
tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của
thửa đất đấu giá; không được thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh ban hành theo quy định pháp luật (sau đây gọi tắt là giá đất do Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh quy định).
- Tại mục 1, Khoản 2, Điều 1, Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày
05/01/2015 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng
dẫn việc xác dịnh giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Xác định giá
khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
Giá đất cụ thể Giá khởi điểm đấu giá quyền Diện tích đất x = (đồng/m2) sử dụng đất (đồng) (m2)
Trong đó: Diện tích đất là diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; Giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định.
8
- Mục 1, khoản 4, Điều 1 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015
quy định về thẩm quyền xác định giá khởi điểm như sau:
+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
+ Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân
cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm quyền.
a. Các văn bản qui định giá đất theo Luật Đất đai 2003
- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số
114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ
chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các
loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày
30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-CP, Nghị
định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.
- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm
định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC về
hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số
24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng
dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn về giá
đất. Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2012 của Bộ Tài chính
hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia
9
đấu giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản. Thông tư số
48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác
định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất
để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
b. Các văn bản xác định giá khởi điểm theo Luật Đất đai 2013
- Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban hành
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định
về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông
tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy
định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá
đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban hành
Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4 tháng 4 năm 2015 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu
giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Bộ
Tài chính ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2015 của
Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày
16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế
độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất.
1.1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSDĐ
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
- Vị trí của khu đất.
- Mục đích sử dụng đất.
- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.
- Điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ.
- Số lượng người tham gia đấu giá.
Như vậy, các yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ là
những yếu tố liên quan đến BĐS đó, tác động và ảnh hưởng đến BĐS nhằm thay
10
đổi giá trị của BĐS đó trong tương lai, từ đó nâng cao giá trị của BĐS và thu hút
những người có nhu cầu [7].
1.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.4.1. Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất
Các văn bản quy phạm về đấu giá quyền sử dụng đất gồm:
- Luật tổ chức HĐND, UBND các cấp năm 1994 và năm 2003.
- Luật Đất đai năm 2003.
- Luật Dân sự năm 2005.
- Luật Đất đai năm 2013.
- Luật Dân sự năm 2015.
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu
giá tài sản.
- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính
phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ
hoặc cho thuê đất.
- Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 về việc tăng cường thực
hiện Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu
giá tài sản.
- Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài Chính hướng
dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí đấu giá.
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2010 của Chính phủ về bán
đấu giá tài sản.
- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 của Bộ Tư pháp quy định
chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4 tháng 3
năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
- Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5/1/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn
mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá
và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản.
11
- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng
dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá
quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Nghị định số 43/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất.
- Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn thi hành số 76/2014/TT-BTC ngày
16/6/2015 của Bộ Tài chính, có hiệu lực từ ngày 01/8/2014.
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi
trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá
đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5/1/2015 của Bộ Tài chính về việc sử
đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012
của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong
hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất
- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá
quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
1.1.4.2. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ là một trong những giải
pháp quan trọng được quy định trong Luật Đất đai 2003 nhằm đảm bảo tính công
khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. Tuy nhiên, trong thực tế, việc làm
này chưa được áp dụng phổ biến. Nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý sử dụng đất
đai thời gian qua có thể được giải quyết nếu như việc đấu giá được triển khai
quyết liệt, đồng bộ và hiệu quả.
12
Đấu giá quyền sử dụng đất với vai trò đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của
người sử dụng đất là vấn đề tất yếu cần được quy định cụ thể và thực hiện
thống nhất nếu chúng ta muốn xây dựng một thị trường bất động sản hoàn
chỉnh ở nước ta. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì quyền sử
dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, phải được lưu thông trên thị trường
bằng nhiều cách thức, trong đó có đấu giá như các loại tài sản khác [5].
1.2. THỰC TRẠNG VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ
NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
1.2.1. Tại Mỹ
Trong những thập kỷ gần đây, tại Mỹ bán đấu giá bất động sản đã trở nên vô
cùng phổ biến giúp cho hoạt động mua hay bán bất động sản trở nên nhanh chóng
hơn. Bán đấu giá tại nước này có thể là một kinh nghiệm nơi thương trường cho
những người mới muốn mua nhà qua đấu giá hoặc có thể là một sự lựa chọn tốt
nhất cho tất cả mọi người. Quy trình đấu giá tại Mỹ có nhiều điểm khác biệt và
khá chặt chẽ, nên điều quan trọng cho người bán và người mua là tìm hiểu kỹ trình
tự của nó.
Bán đấu giá bất động sản tại Mỹ chủ yếu là hình thức đấu giá bằng lời nói
trực tiếp, rất dứt khoát và căng thẳng. Những người nộp hồ sơ phải đặt trước một
khoản đặt cọc và nộp phí đấu giá. Giá khởi điểm là do người bán bất động sản
quyết định.
Một vài điều khoản của một cuộc bán đấu giá khá chặt chẽ, nó giúp tăng hiệu
quả của phiên đấu giá, tỷ lệ không thành công thấp, giá bán được cao bao gồm:
- Đấu giá viên có quyền quyết định cao nhất trong toàn phiên đấu giá. Có
quyền từ chối một sự trả giá của người tham gia đấu giá.
- Đấu giá viên quyết định mức giá trị mà sự trả giá đã đạt đến mức tốt nhất.
- Đấu giá viên có quyền hủy cuộc bán đấu giá bất cứ lúc nào.
- Đấu giá viên có thể tham khảo về giá trả giá của người tham gia tới người
có bất động sản đấu giá bất cứ lúc nào khi phiên đấu giá đang diễn ra.
13
- Nếu có cuộc tranh chấp nào về sự trả giá, đấu giá viên có thể sẽ đưa lại giá
bất động sản về sự trả giá trước tranh chấp và bắt đầu tiếp.
- Nếu có sự tranh chấp về sự trả giá, đấu giá viên là trọng tài phân xử và
quyết định của họ là cuối cùng.
- Người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá.
- Nếu giá trả thấp hơn giá ban đầu, tổ chức bán đấu giá sẽ thương thảo những
hợp đống tư nhân cho người bán nếu người bán muốn tiếp tục.
- Người mua sẽ phải ký tên vào hợp đồng và trả khoản nợ ngay lập tức sau
khi đấu giá viên tuyên bố người trúng đấu giá (Mạng internet).
Có thể dễ dàng nhận thấy đấu giá viên như một chế tài độc quyền quyết định
khi phiên đấu giá diễn ra. Là người cầm cán cân, có khả năng giảm thiểu những
tiêu cực trong việc “móc ngoặc giá”, hoặc thương lượng trước của những người
tham gia. Sau gần hơn 100 năm kinh nghiệm trong đấu giá tài sản, đấu giá viên tại
Mỹ dường như tránh né được rất nhiều hành vi vi phạm của những người tham gia
và đem đến giá thị trường cho sản phẩm - thực hiện đúng ý nghĩa lợi ích mà hình
thức đấu giá có thể mang lại.
Để thành công khi bán bất động sản qua bán đấu giá tại Mỹ là chọn đúng tổ
chức bán đấu giá. Khả năng tổ chức của họ, cùng với trình độ chuyên môn của đấu
giá viên sẽ đem lại tỷ lệ thành công cao cho phiên đấu giá. [6].
1.2.2. Tại Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các
tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. Sau
thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh
hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con
nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng
cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá
nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến
hành thanh toán cho những khoản nợ [5].
14
1.2.3. Tại Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường BĐS
thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc
quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà
nước về quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng quyền SDĐ.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể, quy
hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền SDĐ của
UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án
giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ kế
hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ. Việc giao từng thửa đất,
mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý
cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo
quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó
cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện. [8].
Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu
hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du
lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương
thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể
dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng quyền SDĐ bằng thương lượng
song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ tiền
SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng
CSHT và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các
biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa
thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá
BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách
cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung
Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức
15
Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất
đai Quốc gia [9].
1.2.4. Tại Australia
Đất đai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và được
quyền sử dụng. Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sử hữu
đất và người thuê nhà đất. Trong một số trường hợp, luật khống chếmức tiền thuê
theo từng loại nhà đất/ Bất động sản và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của
người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất. Các công tác này do Văn
phòng thẩm định giá Australia (AVO) thực hiện.
1.2.5. Tại một số nước trong khối ASEAN
- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ - me mới có
quyền sở hữu đất đai. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối
với BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lý đất đai, Quy hoạch đô thị và Xây dựng.
- Inđônêxia: Khái niệm BĐS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với đất.
Khung pháp lí đối với BĐS là hệ thống Luật Đất đai số 5 ban hành năm 1960
được gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL).
- Singapo: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BĐS là can thiệp qua
chính sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có chính sách
tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BĐS qua
các ngân hàng.
- Philíppin: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán BĐS là các nhân tố cấu
thành thị trường BĐS; Phân loại BĐS; Các hợp đồng mua bán BĐS; Các hoạt
động kinh doanh BĐS.
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và
chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất
khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất,
định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ
chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ
quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS [10].
16
1.3. THỰC TRẠNG VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
Hiện nay, Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất đã ban hành và được đưa
vào áp dụng.
Các chính sách đấu giá quyền sử dụng đất mới được triển khai thực hiện ở
một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nhưng đã đạt được những kết quả
nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước.
Thể hiện rõ ràng nhất là kết quả thực thi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày
04/03/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản (có hiệu lực thi hành từ ngày
01/7/2010) được thực hiện trên toàn quốc.
Một số mô hình đấu giá QSDĐ được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các
loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như: Thành phố Hồ Chí Minh,
thành phố Đà Nẵng, tỉnh Lào Cai ... Sau đây là sơ lược tình hình đấu giá đất của
một số địa phương trong thời gian qua.
1.3.1 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh
1.3.1.1. Cơ cấu tổ chức
* Đội ngũ đấu giá viên
Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có 53 tổ chức bán đấu giá tài sản
chuyên nghiệp; các đấu giá viên đều có trình độ chuyên môn từ cử nhân trở lên
thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau.
* Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp
- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi
là Trung tâm) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp, được thành lập theo
Quyết định số 7620/QĐ-UB ngày 18 tháng 12 năm 1997 của UBND thành phố Hồ
Chí Minh. Ủy ban nhân dân thành phố bảo đảm về biên chế, cơ sở vật chất và điều
kiện làm việc cho Trung tâm theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp có
thu. Trung tâm là đơn vị sự nghiệp tự đảm bảo toàn bộ chi phí hoạt động thường
xuyên và thực hiện quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về tài chính theo quy định.
+ Về nhân sự: Trung tâm có 10 đấu giá viên (tất cả đấu giá viên đều có trình
độ từ cử nhân luật trở lên) và 15 nhân viên khác.
17
+ Về cơ sở vật chất: Trung tâm có trụ sở mới xây tại số 19/5 Hoàng Việt, phường
4, quận Tân Bình; kho tài sản tại số 32 Lê Lai, phường 3, quận Gò Vấp và cơ sở vật chất,
các trang thiết bị cần thiết khác đảm bảo tốt cho hoạt động bán đấu giá tài sản.
- Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: 43 doanh nghiệp và 09 chi nhánh doanh
nghiệp, trong đó có:
+ Về ngành nghề kinh doanh: có 28 doanh nghiệp và 06 chi nhánh doanh
nghiệp bán đấu giá (chuyên doanh); 17 doanh nghiệp và 01 chi nhánh doanh
nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản.
+ Về hình thức doanh nghiệp: có 26 công ty cổ phần, 15 công ty trách nhiệm
hữu hạn từ 01 thành viên trở lên; 05 chi nhánh công ty cổ phần và 06 chi nhánh
công ty trách nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên. [11].
* Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện:
Có 24 Hội đồng bán đấu giá tài sản tại 24 quận - huyện. Hội đồng do Chủ
tịch UBND Quận – Huyện quyết định thành lập để bán đấu giá tang vật, phương
tiện vi phạm hành chính do người có thẩm quyền của cơ quan cấp huyện trở xuống
ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật. Hội đồng có thành phần gồm
đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, phòng Tài chính
Kế hoạch, phòng Tư pháp và đại diện cơ quan có liên quan.
* Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt
Trong 05 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trên địa bàn thành phố
chưa có trường hợp nào phải thành lập Hội đồng bán đấu giá trong trường hợp đặc
biệt theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP.
1.3.1.2 Tình hình chuyển giao bán đấu giá quyền sử dụng đất
Thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, UBND thành phố đã ban hành
Quyết định số 77/2011/QĐ-UBND ngày 05/12/2011 về giải thể Hội đồng đấu giá
quyền sử dụng đất thành phố, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất các quận,
huyện và quy định về xử lý chuyển tiếp, cụ thể như sau:
- Giải thể các Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố và quận, huyện
được thành lập theo Quyết định số 100/2002/QĐ-UB ngày 12/09/2002 của UBND
thành phố về thành lập Hội đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất và Quyết định số
18
76/2008/QĐ-UB ngày 27/10/2008 của UBND thành phố về phân cấp cho UBND
các quận, huyện tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất.
- Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc UBND quận, huyện khi tổ chức thực
hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng các khu đất do UBND thành phố giao phải ký
hợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện việc bán đấu giá
quyền sử dụng đất.
- Quy định về xử lý một số vấn đề chuyển tiếp sau khi giải thể các Hội đồng
đấu giá quyền sử dụng đất [12].
1.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng
1.3.2.1. Cơ cấu tổ chức
* Đội ngũ đấu giá viên
Trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng hiện có 27 đấu giá viên đang hành nghề tại 11
tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp, các đấu giá viên đều có trình độ chuyên
môn từ cử nhân trở lên thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau, trong đó số lượng đấu
giá viên có chuyên môn về luật là 15/27 chiếm 55,55% số lượng đấu giá viên.
* Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp
- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố Đà Nẵng (sau đây gọi là
Trung tâm) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp có địa chỉ tại số 8 Phan Bội
Châu, phường Thạch Thang, quận Hải Châu, thành Phố Đà Nẵng; được thành lập
theo Quyết định số 1540/QĐ-UB ngày 03 tháng 6 năm 1997 của UBND lâm thời
thành phố Đà Nẵng và được bổ sung thêm nhiệm vụ mới theo Quyết định số
01/2006/QĐ-UBND ngày 04/1/2006 của UBND thành phố Đà Nẵng. Ủy ban nhân
dân thành phố bảo đảm về biên chế, cơ sở vật chất và điều kiện làm việc cho
Trung tâm theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp có thu. Trung tâm là
đơn vị sự nghiệp tự đảm bảo toàn bộ chi phí hoạt động thường xuyên và thực hiện
quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về tài chính theo quy định.
* Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: 8 doanh nghiệp và 02 chi nhánh doanh
nghiệp, trong đó có:
19
+ Về ngành nghề kinh doanh: có 04 doanh nghiệp và 02 chi nhánh doanh
nghiệp bán đấu giá (chuyên doanh); 04 doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có
kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản.
+ Về hình thức doanh nghiệp: có 05 công ty cổ phần; 03 công ty trách nhiệm
hữu hạn từ 01 thành viên trở lên; 02 chi nhánh công ty trách nhiệm hữu hạn từ 01
thành viên trở lên. [13].
* Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện:
Có 08 Hội đồng bán đấu giá tài sản tại 08 quận - huyện. Hội đồng do Chủ
tịch UBND Quận – Huyện quyết định thành lập để bán đấu giá tang vật, phương
tiện vi phạm hành chính do người có thẩm quyền của cơ quan cấp huyện trở xuống
ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật. Hội đồng có thành phần gồm
đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, Phòng Tài chính
Kế hoạch, Phòng Tư pháp và đại diện cơ quan có liên quan.
* Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt
Trong 05 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trên địa bàn thành phố
chưa có trường hợp nào phải thành lập Hội đồng bán đấu giá trong trường hợp đặc
biệt theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP.
1.3.2.2. Thủ tục
- Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để
nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15
ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần. Sau khi hết
thời gian niêm yết giá. Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn
trong 15 ngày.
- Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng
đấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá. Khi muốn ra ngoài phải
có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá.
- Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m², mỗi người tham gia đấu giá
được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn. Thời
20
gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắ lại 03 lần), quá 05 phút
không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá.
- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc. Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi
người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản.
1.3.2.3. Cơ chế tài chính khi thực hiện đấu giá
- Giá khởi điểm do ủy ban nhân dân thành phố quyết định giao động từ
3.900.000 - 5.330.000 đồng/m², giá bỏ thầu từ 4.200.000 - 12.000.000 đồng/m² và giá
đất trúng thầu từ 4.850.000 - 12.900.000 đồng/m² cao hơn 1,24 - 2,42 lần so với giá
khởi điểm quy định. Theo ý kiến của tất cả các hộ được phỏng vấn, với mức giá khởi
điểm như vậy là phù hợp với đại đa số người tham gia đấu giá đều cho rằng mức
trúng đấu giá so với giá đất thị trường tại thời điểm đấu giá là trung bình (125 - 130
trường hợp), chỉ có 0,5 trường hợp cho là cao hơn giá trị thị trường.
- Tiền đặt cược: Trước khi tham gia đấu giá, đối tượng tham gia đấu giá phải
nộp một khoản tiền đặt cược bằng 10% đối với khu đất (thửa đất) có tổng giá trị
theo giá khởi điểm từ 2 tỷ đồng trở xuống; nộp bằng 3% - 5% đối với khu đất
(thửa đất) có tổng giá trị theo giá khởi điểm trên 2 tỷ đồng và giao cho Hội đồng
đấu giá đề xuất mức tỷ lệ cụ thể tùy theo tổng giá trị khu đất (thửa đất) để trình
Chủ tịch UBND thành phố quyết định
- Giá đất do ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng quy định đối với khu vực
này trước khi có dự án là 560.000.000 đồng/m² và giá đất đền bù khi giải phóng
mặt bằng để xây dựng cơ sở hạ tầng 780.000.000 đồng/m².
- Phương thức thành toán được thực hiện trong nhiều lần nhưng tối đa không
quá 45 ngày phải thanh toán xong. [14].
1.3.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Lào Cai
1.3.3.1. Cơ cấu tổ chức
Đội ngũ đấu giá viên: thành phố Lào Cai hiện có 05 đấu giá viên đang hành
nghề tại 02 tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, các đấu giá viên đều có trình độ
Đại học, đều đã trải qua các các lớp đào tạo nghề đấu giá do Học viện tư pháp tổ
chức, được đào tạo về nghiệp vụ đấu giá, có đạo đức, lập trường tư tưởng, bản lĩnh
vững vàng, kỹ năng nghề nghiệp đảm bảo điều hành các phiên đấu giá theo đúng
21
trình tự, thủ tục luật định, khách quan, minh mạch, đã tham gia điều hành nhiều
cuộc bán đấu giá, kinh nghiệm tổ chức và điều hành các cuộc bán đấu giá tài sản.
* Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp:
Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản Lào Cai (sau đây được gọi là trung tâm)
là đơn vị sự nghiệp thuộc Sở Tư pháp, được thành lập theo Quyết định
293/1998/QĐ-UB ngày 06/11/1998 của UBND tỉnh Lào Cai theo Nghị định 86/NĐ-
CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ (nay là Nghị định 17/CP về bán đấu giá tài sản)
là một trong những tỉnh thành lập và đi vào hoạt động từ đó cho đến nay.
+ Về nhân sự: Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản Lào Cai gồm có: Lãnh
đạo Trung tâm: 01 Giám đốc, 01 Phó giám đốc. Cơ cấu tổ chức gồm 03 phòng, hai
phòng nghiệp vụ bán đấu giá tài sản (gồm 04 người) và Phòng Tài chính – tổng hợp
(03 người)
+ Về cơ sở vật chất: Trung tâm có trụ sở tại số nhà 151, đường Hoàng Liên,
phường Cốc Lếu, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.
* Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: công ty TNHH dịch vụ bán đấu giá tài
sản Hòa Bình (là công ty bán đấu giá tài sản duy nhất trên địa bàn tỉnh hiện nay
do 01 luật sư kiêm nhiệm Giám đốc công ty).
* Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện, thành phố:
Có 09 Hội đồng bán đấu giá tài sản tại 09 huyện, thành phố. Hội đồng do
Chủ tịch UBND huyện, thành phố quyết định thành lập để bán đấu giá tang vật,
phương tiện vi phạm hành chính do người có thẩm quyền của cơ quan cấp huyện,
thành phố trở xuống ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật. Hội đồng
có thành phần gồm đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản,
Phòng Tài chính Kế hoạch, Phòng Tư pháp và đại diện cơ quan có liên quan.
* Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt
Trong 05 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trên địa bàn thành phố
chưa có trường hợp nào phải thành lập Hội đồng bán đấu giá trong trường hợp đặc
biệt theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP. [15]
1.3.3.2. Tình hình chuyển giao bán đấu giá quyền sử dụng đất sang các tổ chức
bán đấu giá chuyên nghiệp
22
- Thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về
bán đấu giá tài sản đã tạo sự bình đẳng giữa các tổ chức bán đấu giá tài sản, thúc
đẩy sự phát triển của dịch vụ bán đấu giá tài sản.
- Xác định sự quan trọng của hoạt động bán đấu giá tài sản trong đời sống xã
hội cũng như phát triển kinh tế. UBND tỉnh đã quan tâm chỉ đạo Sở Tư pháp tăng
cường công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá trên địa bàn tỉnh,
tham mưu giúp UBND tỉnh ban hành các văn bản nhằm khuyến khích phát triển các
tổ chức đấu giá chuyên nghiệp trên địa bàn tỉnh.
- UBND các huyện, thành phố trên địa bàn tỉnh đã làm tốt công tác phổ biến,
tuyên truyền, quán triệt rộng rãi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP đến các cơ quan, tổ
chức, cá nhân trên địa bàn. Kiện toàn Hội đồng đấu giá cấp huyện.
- Hoạt động bán đấu giá tài sản trong thời gian qua đã có những đóng góp nhất
định trong phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn tỉnh. Đảm bảo thực hiện việc bán
tài sản của Nhà nước đúng quy định, góp phần không nhỏ vào kế hoạch thu ngân
sách hàng năm của tỉnh.
- Từ khi chuyển giao bán đấu giá quyền sử dụng đất sang các tổ chức bán đấu
giá chuyên nghiệp được mọi người dân đều đồng tình ủng hộ, UBND tỉnh tập trung
lãnh đạo, chỉ đạo tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ một cách nghiêm túc.
- Về hiệu quả kinh tế: Các cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất do các tổ chức
bán đấu giá chuyên nghiệp tiến hành, giá bán được đều chênh lệch cao hơn đáng kể
so với giá khởi điểm, góp phần tăng thu ngân sách. Trong quá trình tổ chức bán đấu
giá được thực hiện một cách công khai, minh bạch nên không còn tình trạng cán bộ,
lãnh đạo, các ngành lợi dụng chức quyền nhận những khu đất, thửa đất đắc địa,
thuận lợi cho việc kinh doanh, thương mại dịch vụ để mua với giá thấp như thời
gian trước đây. Giá quyền sử dụng đất đã bán được sau các cuộc bán đấu giá cơ bản
đã sát giá thị trường nên tình trạng găm đất chờ lên giá của người mua đã giảm đáng
kể, những người mua được hầu hết là người thật sự có nhu cầu sử dụng.
Tuy nhiên, tình trạng “quân xanh, quân đỏ” trong các cuộc bán đấu giá vẫn là
vấn đề nhức nhối khiến cho người mua được quyền sử dụng đất vẫn chi một khoản
23
tiền không nhỏ cho nhóm người này ngoài khoản tiền trúng đấu giá đã nộp cho Nhà nước [14].
1.3.3.3. Nguồn thu từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất
- Năm 2014 Lào Cai có nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất là 660 tỷ
đồng, năm 2015 là 800 tỷ đồng, tính hết tháng 4/2016 thu được 270 tỷ đồng
- Đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần làm tăng ngân sách nhà nước của
tỉnh, tạo nguồn vốn cho nhiều dự án quan trọng trên địa bàn tỉnh như:
+ Trích 30% số thu phát sinh hàng năm để bổ sung vốn cho Quỹ phát triển đất.
Trường hợp Dự án do tỉnh vay vốn của Quỹ đầu tư phát triển hoặc Quỹ phát triển
đất, hoặc tạm ứng vốn tạm thời nhàn rỗi của ngân sách tỉnh để tạo quỹ đất bán đấu
giá thì thực hiện trích 30% bổ sung vốn cho Quỹ phát triển đất sau khi đã trừ các
khoản chi phí của Dự án như sau: chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi phí đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng tạo quỹ đất để bán đấu giá.
+ Hoàn trả các khoản ngân sách tỉnh vay, tạm ứng để đầu tư phát triển đến hạn
phải trả trong năm.
+ Bố trí 10% số kinh phí còn lại để thực hiện các nhiệm vụ quản lý đất đai, đo
đạc bản đồ địa chính.
+ Bố trí đủ vốn thanh toán cho các công trình xây dựng cơ bản, có tính chất
xây dựng cơ bản đã quyết toán hoặc có khối lượng hoàn thành, chuyển tiếp từ
những năm trước.
+ Bồi thường, hỗ trợ tái định cư và chi đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tạo quỹ
đất để bán đấu giá (chuẩn bị đầu tư, thiết kế quy hoạch, san tạo mặt bằng, xây dựng
nền, mặt đường, vỉa hè, hệ thống cấp thoát nước).
+ Chi đầu tư cơ sở hạ tầng các xã trong quy hoạch xây dựng nông thôn mới.
+ San tạo mặt bằng và xây dựng các công trình phụ trợ của các điểm trường
thuộc Chương trình kiên cố hóa trường, lớp học, xây dựng các công trình cho các
trường học nhằm đạt chuẩn quốc gia, xây dựng, sửa chữa trụ sở và trạm xá xã, hỗ trợ
làm nhà văn hóa thôn, bản, cụm dân cư, xây dựng hạ tầng du lịch, xây dựng đường
giao thông, kiến thiết thị chính và các công trình phục vụ công cộng, sửa chữa trụ sở
các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp do huyện, thành phố quản lý [15].
24
1.4. ĐÁNH GIÁ CHUNG ĐỊNH HƯỚNG CHO NGHIÊN CỨU
Có thể khẳng định việc đấu giá quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị
trường đã đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của
Nhà nước ta trong những năm qua. Với vai trò đó, cùng với Hiến pháp năm 2013
khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng
phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” (khoản 1 Điều 54), “Quyền sử
dụng đất được Nhà nước bảo hộ” (khoản 2 Điều 54) điều đó thể hiện rõ quan
điểm nhất quán của Nhà nước là bảo vệ quyền sử dụng đất của công dân vừa tạo
cơ sở pháp lý vững chắc để phòng chống và xử lý nghiêm minh các trường hợp
sai phạm trong việc thực hiện pháp luật về đất đai. Mặt khác, thị trường bất động
sản, mà trong đó phần quan trọng nhất là thị trường đất đai, là yếu tố không thể
thiếu của nền kinh tế thị trường. Vì vậy, để việc đấu giá quyền sử dụng đất ngày
càng đi vào nền nếp, đảm bảo sự công khai, minh bạch trong chính sách tài
chính; tránh gây thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước, tạo nguồn thu ổn định,
bền vững từ khai thác có hiệu quả nguồn lực từ đất đai và tài sản nhà nước, đòi
hỏi phải có một quy trình đấu giá chặt chẽ, đảm bảo thống nhất. Ngày
17/11/2016 Luật đấu giá tài sản đã được Quốc hội ban hành, trong đó quy định
rõ và thể hiện cụ thể về nguyên tắc, trình tự, thủ tục đấu giá tài sản; đấu giá viên,
tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản; xử lý vi
phạm, hủy kết quả đấu giá tài sản, bồi thường thiệt hại; quản lý nhà nước về đấu
giá tài sản. Nhằm tạo hành lang pháp lý vững chắc cho công cuộc đổi mới toàn
diện đất nước trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế, xây dựng đất nước Việt
Nam xã hội chủ nghĩa hướng đến mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công
bằng, văn minh.
Lợi ích của việc đấu giá QSDĐ mang lại về mặt kinh tế, xã hội và quản lý
Nhà nước về đất đai là các yếu tố được nói tới qua thực tiễn đấu giá QSDĐ. Trên
cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn trình bày trong phần tổng quan. Tôi
nhận thấy việc nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên
địa bàn là rất cần thiết góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế, tăng cường hiệu
25
quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, phát huy nguồn nội lực từ đất đai
trong quá trình CNH - HĐH đất nước.
26
Chương 2
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Một số dự án về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai –
tỉnh Lào Cai.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vị về không gian: Đề tài chỉ tiến hành nghiên cứu tại 03 dự án đấu giá
quyền sử dụng đất trong địa giới hành chính thành phố Lào Cai, cụ thể là:
+ Dự án 1: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại đường D7A, Phường Nam
Cường, thành phố Lào Cai.
+ Dự án 2: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại đường M4 và đường Ngô
Quyền, phường Kim Tân, thành phố Lào Cai.
+ Dự án 3: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại đường M6, phường Nam
Cường, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.
- Phạm vị về thời gian: Đề tài chỉ tiến hành nghiên cứu trong giai đoạn 4 năm
gần đây, từ năm 2013 đến năm hết 2016.
- Phạm vi về nội dung: Đề tài chỉ đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền
sử dụng đất và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa
bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
2.2.1. Thời gian nghiên cứu
Đề tài được tiến hành nghiên cứu 12 tháng, từ tháng 9 năm 2017 đến hết tháng
8 năm 2018
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu
Đề tài được tiến hành nghiên cứu tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai và hoàn
thành tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
27
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu các nội dung sau:
Nội dung 1. Sơ lược tình hình cơ bản Thành phố Lào Cai ảnh hưởng
đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất
- Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên: vị trí địa lý, khí hậu, đất đai,
thủy văn, địa hình…
- Điều kiện kinh tế - xã hội: Cơ cấu kinh tế, cơ sở hạ tầng, dân số, lao
động, trình độ dân trí...
- Tình hình quản lý và sử dụng đất đai thành phố Lào Cai.
Nội dung 2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại thành
phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.
- Đánh giá quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai, tỉnh
Lào Cai.
- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn
2013 – 2016
- Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành
phố Lào Cai
Nội dung 3. Đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về công tác đấu
giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.
- Ý kiến đánh giá về Quy trình tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ
- Đánh giá về Công khai, minh bạch trong đấu giá QSDĐ
- Hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án
Nội dung 4. Một số tồn tại, hạn chế và giải pháp nâng cao hiệu quả đấu
giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai
- Một số tồn tại và hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành
phố Lào Cai
- Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành
phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
28
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
- Điều tra, thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội,
tình hình quản lý đất đai tại thành phố Lào Cai có liên quan đến công tác đấu giá đất
tại Cục Thống kê tỉnh Lào Cai, UBND thành phố Lào Cai...
- Điều tra thu thập các tài liệu liên quan đến các dự án đấu giá quyền sử dụng
đất, cơ sở pháp lý, tổ chức thực hiện, kết quả đấu giá tại Trung tâm phát triển quỹ
đất và Trung tâm đấu giá đất của tỉnh Lào Cai.
- Thu thập các văn bản có liên quan đến công tác đấu giá QSDĐ, các tài liệu
có liên quan của tỉnh ủy, UBND tỉnh Lào Cai; Sở Tài nguyên Môi trường; UBND
thành phố Lào Cai; Phòng Tài nguyên Môi trường; Trung tâm Phát triển Quỹ đất...
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
- Các số liệu sơ cấp được thực hiện qua việc trực tiếp phỏng vấn các cá nhân
có liên quan thông qua các phiếu điều tra đã chuẩn bị sẵn.
- Chọn phỏng vấn 57 người (57 phiếu), là những cá nhân đã tham gia đấu giá tại
3 dự án trên, bao gồm:
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại đường D7A, Phường Nam Cường,
thành phố Lào Cai. (có 73 người tham gia đấu giá, 32 người trúng đấu giá, chọn
phỏng vấn 32 người).
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại đường M4 và đường Ngô Quyền,
phường Kim Tân, thành phố Lào Cai. (có 47 người tham gia đấu giá, 15 người trúng
đấu giá, chọn phỏng vấn 15 người).
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại đường M6, phường Nam Cường, thành
phố Lào Cai. (có 32 người tham gia đấu giá, 10 người trúng đấu giá, chọn phỏng
vấn 10 người).
- Nội dung bảng hỏi qua các phiếu điều tra để phỏng vấn tập trung làm rõ ý
kiến đánh giá của những người đã tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án
lựa chọn.
29
- Trong bảng hỏi có các mức độ từ 1 đến 4 để ghi nhận đánh giá của người
được hỏi về các nội dung ảnh hưởng tới chất lượng công tác đấu giá quyền sử dụng
đất tại các dự án lựa chọn.
- Các chỉ tiêu đánh giá về chất lượng công tác đấu giá quyền sử dụng đất sẽ
bao gồm các khía cạnh khác nhau cấu thành nên chất lượng công tác đấu giá quyền
sử dụng đất. Trong Luận văn này tôi sử dụng 4 mức độ phản ánh nội dung có ảnh
hưởng tới chất lượng công tác đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm:
+ Thông tin cơ bản về người tham gia đấu giá.
+ Nội dung phỏng vấn đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa
phương gồm: Trước khi tổ chức đấu giá; trong quá trình đấu giá; sau quá trình tổ chức
đấu giá và ý kiến của người được phỏng vấn tham gia đấu giá.
Trong mỗi phiếu phỏng vấn có các chỉ tiêu cụ thể, tổng cộng có 16 chỉ tiêu
được phỏng vấn.
- Thu thập các thông tin về đặc điểm chung của khu vực nghiên cứu, các tài
liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của
thành phố Lào Cai.
- Thu thập tài liệu số liệu liên quan đến số dự án đấu giá tại các phường.
- Điều tra cán bộ địa chính (10 phiếu), cán bộ phòng Tài nguyên và Môi
trường (8 phiếu), cán bộ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Lào Cai
(7 phiếu), Cán bộ trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Lào Cai (5 phiếu).
2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu
- Phương pháp thống kê: Thống kê, sắp xếp các số liệu theo thời gian các năm
đấu giá từ 2013 - 2016.
- Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá
quyền sử dụng đất, so sánh giá khởi điểm và giá thị trường, giá trúng đấu giá quyền
sử dụng đất để đánh giá đúng thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
nghiên cứu.
- Tổng hợp, phân tích xử lý số liệu đã thu thập được bằng phần mềm Excel.
- Số liệu sau khi được tổng hợp, xử lý, phân tích được biểu đạt bằng câu văn
viết, bảng số liệu, đồ thị, sơ đồ, hình minh họa...
30
Chương 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN THÀNH PHỐ LÀO CAI ẢNH HƯỞNG
ĐẾN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Thành phố Lào Cai là thành phố biên giới, vùng cao, nằm hai bên bờ sông
Hồng, có tọa độ địa lý từ 220 25’ đến 250 30’ vĩ độ Bắc và từ 103 037’ đến 1040 22’
kinh độ Đông.
Hình 3.1. Vị trí địa lý thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai
- Phía Bắc giáp thị trấn Hà Khẩu, huyện Hồng Hà, tỉnh Vân Nam – Trung
Quốc (có đường biên giới là sông Hồng và sông Nậm Thi);
- Phía Đông giáp huyện Bảo Thắng;
- Phía Tây giáp huyện Bát Xát và Sa Pa;
31
- Phía Nam giáp huyện Sa Pa;
Thành phố Lào Cai là đô thị loại II với 17 đơn vị hành chính trực thuộc, bao
gồm 12 phường và 5 xã. Thành phố Lào Cai nằm cách thủ đô Hà Nội 296 km theo
đường sắt và 340 km theo đường bộ (cũ) về phía Tây Bắc, cách 255 km theo đường
cao tốc Hà Nội - Lào Cai, cách khu du lịch thị trấn Sa Pa 35 km và cách thành phố
Côn Minh tỉnh Vân Nam, Trung Quốc khoảng 500 km.
Trên địa bàn thành phố có tuyến giao thông đường bộ như QL4D, QL4E,
QL70; đường sắt liên vận Hà Nội - Lào Cai - Côn Minh (Trung Quốc) và giao
thông đường thuỷ như sông Hồng, sông Nậm Thi...và hệ thống giao thông tỉnh lộ
chạy qua; có cửa khẩu quốc tế thông thương với Trung Quốc. Đặc biệt tuyến đường
cao tốc Hà Nội - Lào Cai đã thông tuyến thúc đẩy giao lưu hàng hóa và phát triển
du lịch cho thành phố. (UBND thành phố Lào Cai, 2016)
3.1.1.2. Các nguồn tài nguyên
a.Tài nguyên đất
Theo kiểm kê đất đai năm 2016, tổng diện tích tự nhiên của thành phố có
22.793,20 ha, chiếm 2,85% diện tích của tỉnh Lào Cai, gồm 3 nhóm đất chính:
- Nhóm đất đỏ vàng: Nhóm đất này có diện tích lớn nhất, chiếm khoảng 70%
diện tích đất của thành phố, phân bố chủ yếu.
- Nhóm đất phù sa: Phân bố chủ yếu ở khu vực các ven sông, các thung lũng
tạo thành những dải đồng bằng nhỏ hẹp.
- Nhóm đất thung lũng do sản phẩm dốc tụ: Đất có thành phần cơ giới rất phức
tạp, biến động lớn, giàu hàm lượng hữu cơ do quá trình hình thành phụ thuộc vào
sản phẩm tích tụ; thích hợp với trồng lúa.
b.Tài nguyên nước
- Nước mặt : Thành phố Lào Cai có 2 sông lớn là sông Hồng và sông Nậm
Thi, ngoài ra còn có một số suối nhỏ, chiều dài ngắn, lưu lượng ít, đáng lưu ý nhất
là ngòi Đum nằm ở phía Nam thành phố.
+ Sông Hồng: Bắt nguồn từ cao nguyên Vân Nam - Trung Quốc chảy theo
hướng Tây Bắc - Đông nam đến TP.Lào Cai hợp với sông Nậm Thi và chảy ra biển
32
Đông. Đoạn chảy qua TP.Lào Cai dài 18km, chiều rộng TB 150m - 180m, đoạn
sông tại cầu Cốc Lếu rộng 190m và tại nhà máy điện cũ rộng 400m.
+ Sông Nậm Thi: Bắt nguồn từ cao nguyên Vân Nam - Trung Quốc sông Nậm
Thi chảy theo hướng Tây Bắc - Đông Nam đến thành phố Lào Cai và nhập với sông
Hồng. Đoạn chảy qua thành phố dài 2km, chiều rộng trung bình 100 - 120m. Chế độ
thủy văn của sông Nậm Thi chịu ảnh hưởng trực tiếp của thủy văn sông Hồng.
(UBND thành phố Lào Cai, 2016)
c. Tài nguyên rừng.
- Căn cứ số liệu thống kê đất đai tính đến ngày 01/01/2016, thành phố có
10.094,13 ha đất rừng, chiếm 43,95% diện tích tự nhiên; trong đó rừng phòng hộ có
5.473,03 ha, chiếm 23,83% diện tích tự nhiên và rừng sản xuất có 4.621 ha, chiếm
20,12% diện tích tự nhiên. Rừng phòng hộ chủ yếu là rừng tự nhiên phòng hộ với
sản phẩm chủ yếu là gỗ, tre nứa và hỗn giao gỗ - tre nứa. Rừng trồng chủ yếu là
rừng sản xuất, có trữ lượng khoảng trên 50%. Độ che phủ rừng trên địa bàn thành
phố đạt 45,30%. Ngoài diện tích đã có rừng, trên địa bàn thành phố còn có khoảng
trên 300 ha diện tích có khả năng phát triển lâm nghiệp để trồng rừng, cây công
nghiệp dài ngày tập trung phục vụ cho nhu cầu chế biến nông lâm sản của địa
phương. (UBND thành phố Lào Cai, 2016).
d.Tài nguyên khoáng sản
- Thành phố Lào Cai và các khu vực lân cận có nguồn tài nguyên khoáng sản
phong phú, một số mỏ có trữ lượng lớn, thuận lợi cho công nghiệp khai thác và chế
biến khoáng sản cũng như các ngành kinh tế, dịch vụ hỗ trợ.
- Quặng Apatít: trên địa bàn thành phố có mỏ Apatít lớn nhất cả nước, trữ
lượng 1,4 tỷ tấn với khu vực quy hoạch khai thác và sản xuất rộng hàng trăm ha tập
trung tại các xã Tả Phời, Cam Đường, Đồng Tuyển.
- Quặng sắt: trữ lượng 750.000 tấn, phân bố tại khu vực thôn Kíp Tước, Nậm
Rịa xã Hợp Thành.
- Ngoài ra trên địa bàn thành phố còn nhiều loại kháng sản quan trọng như mỏ
Grafit ở Nậm Thi trữ lượng 25,5 triệu tấn, mỏ Fenspát, cao lanh trữ lượng trên 2
triệu tấn ở Vạn Hoà và một số khoáng sản làm vật liệu xây dựng trên địa bàn thành
33
phố gồm có đá vôi, đất sét, một số điểm có thể khai thác cát sỏi ở khu vực Sông
Hồng, Sông Nậm Thi và suối Ngòi Đum. (UBND thành phố Lào Cai, 2016).
e. Tài nguyên nhân văn
- Trên địa bàn thành phố có 21 dân tộc anh em cùng chung sống, trong đó chủ
yếu là dân tộc Kinh, Tày, Mông, Dao, Giáy, Nùng, Hoa...mỗi dân tộc đều có phong
tục, tập quán và nét văn hóa riêng; các truyền thống văn hoá của các đồng bào dân
tộc vẫn được lưu giữ, phát triển với các ngành nghề truyền thống như nghề rèn,
nghề dệt, nghệ thuật thêu may thổ cẩm...và các phong tục tập quán lành mạnh như
Lễ hội xuống đồng của dân tộc Giáy ở Đồng Tuyển, Lễ hội đền Thượng ở phường
Lào Cai...
- Thành phố Lào Cai hiện có 10 điểm di tích, có những điểm di tích lịch sử đã
có quá trình hình thành hàng trăm năm; trong đó có 3 điểm di tích đã được Nhà
nước xếp hạng cấp quốc gia như đền Thượng thờ Đức Thánh Trần (Tướng quân
Trần Hưng Đạo), đây là một kiến trúc cổ xây dựng từ thế kỷ XVIII gắn liền với
cảnh quan thiên nhiên đẹp, được Nhà nuớc xếp hạng năm 1977; đền Cấm tại
phường Phố Mới (sau ga Quốc tế Lào Cai) được Nhà nước xếp hạng năm 2001 và
khu di tích lịch sử cách mạng Cam Đường, đây là khu di tích lịch sử gắn liền với
quá trình hình thành và phát triển của Đảng bộ tỉnh Lào Cai trong kháng chiến 9
năm chống Pháp, được Nhà nước xếp hạng năm 1995.
- Những di tích lịch sử văn hoá trên đã được quy hoạch và tôn tạo nhằm gìn
giữ những truyền thống tốt đẹp của dân tộc và là điểm tham quan du lịch cho những
du khách đến thành phố Lào Cai. (UBND thành phố Lào Cai, 2016).
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
3.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế
Trong những năm qua, kinh tế thành phố Lào Cai có những bước chuyển biến
tích cực. Giai đoạn 2012 - 2016, tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân của thành phố
đạt 16,44%. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng: Tỷ trọng thương mại - dịch vụ
tăng từ 44,6% lên 47,6%; công nghiệp - xây dựng 49,5%; nông - lâm nghiệp giảm
từ 6,4% xuống còn 2,9%. Thu ngân sách nhà nước trên địa bàn tăng mạnh, năm
2016 đạt 1.023,779 tỷ đồng. Mục tiêu đưa kinh tế thương mại, dịch vụ trở thành
mũi nhọn là khâu đột phá trong phát triển kinh tế - xã hội của thành phố trong thời
34
gian qua. Năm 2016, thành phố hoàn thành toàn diện, vượt mức các chỉ tiêu đặt ra;
kinh tế tăng trưởng ổn định, cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng: Tổng thu ngân
sách nhà nước đạt 1.304 tỷ đồng, doanh thu thương mại, dịch vụ đạt 12.050 tỷ đồng.
Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế thành phố Lào Cai
Năm
STT
Chỉ tiêu
ĐVT
2012
2013
2014
2015
2016
%
1
Tốc độ phát triển
15,87
16,27
16,69
16,89
16,48
%
1.1
Nông - lâm nghiệp
3,03
3,84
3,31
3,40
3,62
%
1.2
Công nghiệp - TTCN
13,31
13,26
14,59
15,37
16,78
%
1.3 Thương mại - dịch vụ - du lịch
16,05
17,68
19,73
20,61
22,04
%
2
Cơ cấu
100
100
100
100
100
%
2.1
Nông - lâm nghiệp
6,40
4,70
3,50
3,00
2,90
%
2.2
Công nghiệp - TTCN
49,50
49,50
49,50
49,50
49,5
%
2.3 Thương mại - dịch vụ - du lịch
44,60
45,80
47,00
47,50
47,60
(Nguồn: UBND thành phố Lào Cai, 2016)
3.1.2.2. Dân số, lao động và việc làm
Trong những năm qua, tình hình dân số, lao động, việc làm và thu nhập có
nhiều thay đổi. Năm 2016, dân số toàn thành phố là 127.368 người; dân số khu vực
thành thị là 116.138 người; tỷ lệ đô thị hóa đạt 81%. Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên bình
quân của thành phố năm 2016 là 1,06%, tỷ lệ tăng dân số cơ học là 0,27% đây là
dấu hiệu không tốt đối với quy mô chất lượng nguồn nhân lực của thành phố.
Số lao động trong Thành phố năm 2016 là 68.890 người, chiếm 54,09% trong
tổng dân số. Lực lượng lao động của thành phố tập trung chủ yếu trong ngành dịch
vụ. Lực lượng tham gia trong lĩnh vực công nghiệp tiểu thủ công nghiệp và công
nghiệp xây dựng là 6.422 người, chiếm 9,32% lực lượng lao động toàn thành phố.
Mức sống của phần đông nhân dân đã được cải thiện rõ rệt, thu nhập bình quân đầu
người năm 2012 là 32,5 triệu đồng/năm, đến năm 2016 là 62,7 triệu đồng/năm. Do
chuyển đổi cơ cấu kinh tế, sự phát triển nhanh của cơ chế sản xuất hàng hoá trong
tất cả các thành phần kinh tế, nên đời sống của nhân dân cơ bản ổn định (Bảng 3.2).
35
3.1.2.3. Thực trạng văn hóa – xã hội
a. Giáo dục và đào tạo
Trong những năm qua sự nghiệp giáo dục và đào tạo trên địa bàn thành phố đã
có nhiều chuyển biến tích cực, công tác phổ cập giáo dục GDTH và THCS tiếp tục
được củng cố, duy trì và nâng cao chất lượng dạy và học; đến nay trên địa bàn thành
phố có 64 trường công lập từ giáo dục mầm non đến giáo dục phổ thông, 09 trường
và 30 cơ sở mầm non tư thục; tỷ lệ huy động học sinh ra lớp và tỷ lệ chuyên cần
được duy trì thực hiện tốt, tỷ lệ huy động trẻ đến trường đạt 99,9 %, đến nay thành
phố đã có 36/60 trường đạt chuẩn quốc gia, 17/17 xã, phường được công nhận duy
trì phổ cập giáo dục mầm non 5 tuổi, kết quả thi học sinh giỏi các cấp tăng cả về số
lượng và chất lượng, riêng trong năm học 2015 - 2016 có 4.568 lượt học sinh từ lớp
3 đến lớp 9 tham gia các kỳ thi, cuộc thi từ cấp thành phố trở lên, trong đó có 2.487
lượt học sinh đạt giải, tăng 85 lượt giải so với năm học 2014 - 2015. (UBND thành
phố Lào Cai, 2016).
b. Văn hóa thông tin, thể dục thể thao
Trong những năm qua, thành phố luôn quan tâm đề cao thực hiện công tác
thông tin tuyên truyền nhằm phục vụ tốt các nhiệm vụ chính trị của địa phương.
Giai đoạn 2012 - 2016 các phong trào văn hóa được tiếp tục phát triển mạnh và
mang tính chất xã hội hoá cao được nhân dân đồng tình hưởng ứng, các hoạt động
văn hoá văn nghệ ở các khu dân cư và các cơ quan, đơn vị, trường học phát triển
mạnh. Đến hết năm 2016 đã có 92,3% hộ gia đình, 80% thôn, 85% tổ dân phố, 95%
cơ quan, đơn vị, trường học đạt danh hiệu nếp sống văn hóa. Các thiết chế văn hóa
ở khu dân cư được đầu tư xây dựng với tỷ lệ xã hội hóa cao. Nhân dân đã đóng góp
trên 7 tỷ đồng cùng với sự hỗ trợ từ ngân sách thành phố xây dựng thêm 70 điểm
văn hóa, nâng tổng số điểm văn hóa toàn thành phố lên 170 điểm, trên 90% khu dân
cư đã có điểm văn hóa. (UBND thành phố Lào Cai, 2016).
c. Lĩnh vực y tế
Giai đoạn 2012 - 2016, thành phố đã không ngừng nâng cao chất lượng hoạt
động chuyên môn, năng lực quản lý, thực hiện các dịch vụ y tế tại cộng đồng, tổ
chức tốt công tác khám chữa bệnh và phòng chống dịch bệnh, hàng năm khám chữa
bệnh cho trên 300.000 lượt người, công suất sử dụng giường bệnh đạt trên
36
88%.Tiếp tục đầu tư mua sắm trang thiết bị thiết yếu cho các trạm y tế, ưu tiên cho
các xã, phường xây dụng và duy trì tiêu chí quốc gia y tế xã, đặc biệt các xã xây
dựng nông thôn mới. Hệ thống y tế trên địa bàn thành phố bao gồm các tuyến từ
tỉnh đến xã, phường. Có 5 bệnh viện đa khoa và chuyên khoa của tỉnh với 840
giường bệnh; 09 Trung tâm y tế chuyên ngành. Các đơn vị y tế cấp thành phố gồm 3
trung tâm y tế, trong đó Trung tâm y tế thành phố trực tiếp quản lý 6 phòng khám
đa khoa khu vực với 100 giường bệnh. Tuyến xã có 17 trạm y tế. Khu vực tư nhân
đã có 01 bệnh viện (Hưng Thịnh); 4 phòng khám đa khoa, 61 phòng khám ngoài
giờ.(Nguồn: UBND thành phố Lào Cai, 2016).
d. Năng lượng, bưu chính viễn thông
Hệ thống trạm và đường dây cung cấp điện trên địa bàn thành phố phục vụ sản
xuất và sinh hoạt từ nguồn điện lưới quốc gia 110KV với tổng số 268 trạm biến áp
các loại; có 185 km đường dây 35KV và 65km đường 10KV; đường 0,4 KV hiện có
gần 200 km và đường 6KV có 50,0 km. Tiêu chuẩn cấp điện sinh hoạt khu vực nội
thành 886,54 kwh/người/năm; Tỷ lệ đường phố chính khu vực nội thành được chiếu
sáng là 100%; Tỷ lệ ngõ hẻm được chiếu sáng đạt 60%. Trên địa bàn thành phố có 2
trung tâm bưu chính viễn thông và các điểm bưu điện xã, phường. Số thuê bao điện
thoại đạt 102,78 máy/100 dân. Đã phủ sóng các mạng điện thoại di động, internet và
hệ thống đài truyền hình, đài phát thanh, các xã phường có trạm truyền thanh và phủ
sóng truyền hình đạt 100% số xã, phường trên địa bàn thành phố. (UBND thành phố
Lào Cai, 2016).
* Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Lào Cai
a. Thuận lợi
- Thành phố Lào Cai có vị trí địa lý thuận lợi, là cầu nối quan trọng trong
tuyến hành lang kinh tế Côn Minh - Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng và cũng là điểm
kết nối khu vực mậu dịch tự do Asean – Trung Quốc trên trục đường xuyên Á nên
có điều kiện thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế, trao đổi hàng hoá với bên ngoài,
có điều kiện tiếp thu và ứng dụng các tiến bộ khoa học kĩ thuật, phát triển nền kinh
tế đa dạng. Thành phố có cửa khẩu quốc tế, có hệ thống giao thông thuận lợi cả về
đường sắt, đường bộ và đường sông.
37
- Nguồn tài nguyên khoáng sản và nguyên vật liệu xây dựng ở tỉnh Lào Cai
nói chung và thành phố nói riêng là một trong những nơi có trữ lượng lớn, giá trị
vào bậc nhất của cả nước như quặng Apatit là điều kiện để thành phố phát triển
mạnh ngành công nghiệp khai thác, chế biến khoáng sản trong thời gian tới.
- Bộ mặt đô thị của thành phố khang trang hơn nhờ phương án quy hoạch, kiến
trúc hợp lý giữa các khu: Trung tâm hành chính; thương mại - dịch vụ; khu dân cư
đô thị và các công trình phúc lợi xã hội. Kết cấu hạ tầng đô thị của thành phố từng
bước được nâng cấp, trên địa bàn đã có nhiều dự án lớn được xây dựng và đi vào
hoạt động như Khu kinh tế cửa khẩu, Khu thương mại Kim Thành, Khu công
nghiệp Duyên Hải, Khu công nghiệp Đông Phố Mới...
- Nền kinh tế của thành phố tăng trưởng bình quân đạt 16,48%. Cơ cấu chuyển
dịch tích cực, đúng định hướng (trong đó: thương mại - dịch vụ chiếm 47,6%, công
nghiệp - xây dựng 49,5%, nông lâm nghiệp 2,9%). Du lịch và dịch vụ trở thành
ngành kinh tế mũi nhọn của thành phố. Cơ sở hạ tầng phát triển nhanh, bảo vệ môi
trường được quan tâm chỉ đạo và đạt kết quả do đó đã tạo điều kiện thu hút các nhà
đầu tư, tạo được lòng tin của nhân dân và doanh nghiệp nhằm phát huy sức mạnh
tổng hợp cho phát triển kinh tế xã hội bền vững.
- Đời sống người dân được nâng cao, thu nhập bình quân đầu người tăng gần
2,7 lần so với 5 năm trước.
Tình hình ANCT - TT ATXH trên địa bàn được đảm bảo, tai tệ nạn xã hội
được kiềm chế. Lực lượng vũ trang thường xuyên được quan tâm củng cố xây dựng,
đủ khả năng hoàn thành mọi nhiệm vụ trong tình hình mới. Công tác đối ngoại
không ngừng được mở rộng, thường xuyên duy trì Hội đàm hợp tác hữu nghị với
các địa phương thuộc Châu Hồng Hà - Trung Quốc.
b. Khó khăn
- Kinh tế thành phố tăng trưởng với tốc độ cao nhưng chưa toàn diện, chưa
đồng bộ, một số lĩnh vực thiếu tính bền vững. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế chung và
trong nội bộ từng ngành kinh tế chưa mạnh. Chưa có sự đột phá ở những ngành mũi
nhọn và chưa khai thác hết tiềm năng vốn có để phát triển một nền nông nghiệp
toàn diện. Thương mại, dịch vụ chiếm tỷ trọng thứ hai trong tốc độ phát triển kinh
tế xã hội nhưng chưa phản ánh đúng tiềm năng, thế mạnh vốn có của thành phố.
38
- Việc thực hiện xã hội hóa nguồn lực vào quá trình đầu tư và phát triển kinh
tế - xã hội của thành phố còn chưa đủ mạnh. Lực lượng chuyên gia và nguồn lực lao
động có tay nghề kỹ thuật cao thuộc các ngành kinh tế mũi nhọn còn mỏng so với
nhu cầu phát triển
- Kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội đã phát triển nhưng phần nào mới đáp ứng được
thực tế. Định hướng trong tương lai cần chú trọng đầu tư hơn nữa về kết cấu hạ tầng kinh
tế xã hội để theo kịp với tiến trình phát triển của Thành phố cũng như của tỉnh.
- Đời sống và trình độ dân trí phát triển chưa đồng đều, đặc biệt nhận thức về
đường lối, chủ trương chính sách pháp luật, về “âm mưu diễn biến hòa bình của các
thế lực thù địch chống phá cách mạng Việt Nam”
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Lào Cai
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 thành phố Lào Cai
TT Loại đất Diện tích năm 2016 (ha) Cơ cấu (%) Mã đất
TỔNG DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN Đất nông nghiệp Đất sản xuất nông nghiệp Đất trồng cây hàng năm
1 1.1 1.1.1 1.1.1.1 Đất trồng lúa 1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác 1.1.2 1.2 1.2.1 1.2.2 1.3 1.4 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 NNP SXN CHN LUA HNK Đất trồng cây lâu năm CLN Đất lâm nghiệp LNP Đất rừng sản xuất RSX Đất rừng phòng hộ SPH Đất nuôi trồng thủy sản NTS Đất nông nghiệp khác NKH PNN Đất phi nông nghiệp Đất ở OTC Đất ở nông thôn ONT Đất ở đô thị ODT Đất chuyên dùng CDG Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp CTS Đất quốc phòng CQP Đất an ninh CAN Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 22.967,20 13.204,60 2.893,85 1.958,03 909,56 1.048,47 935.82 10.143,94 4.670,91 5.473,03 166,24 0,57 5.316,23 625,86 194,85 431,01 4.103,74 94,59 151,80 56,81 1.887,72 100 57,49 12,60 8,53 3,96 4,57 4,07 44,17 20,34 23,83 0,27 0,00 23,15 2,73 0,85 1,88 17,87 0,41 0,66 0,25 8,22
39
TT Loại đất Diện tích năm 2016 (ha) Cơ cấu (%)
2.2.5 2.3 2.4 2.5 2.6 3 3.1 3.2 3.3 Đất có mục đích công cộng Đất tôn giáo, tín ngưỡng Đất nghĩa trang, nghĩa địa Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng Đất phi nông nghiệp khác Đất chưa sử dụng Đất bằng chưa sử dụng Đất đồi núi chưa sử dụng Núi đá không có rừng cây Mã đất CCC TTN NTD SMN PNK CSD BCS DCS NCS 1.912,82 2,81 53,67 524,97 5,18 4.446,37 100,13 4.332,57 13,67 8,33 0,01 0,23 2,29 0,02 19.36 0.44 18.86 0.06
(Nguồn: UBND thành phố Lào Cai, 2017)
19.36%
57.49 %
23.15%
Đất Nông Nghiệp Đất Phi Nông Nghiệp Đất chưa sử dụng
(Nguồn: UBND thành phố Lào Cai, 2017)
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất Thành Phố Lào Cai năm 2017
* Đất nông nghiệp: Diện tích đất nông nghiệp có 2.893,85 ha; trong đó đất lâm
nghiệp có 10.143,94 ha; đất nuôi trồng thủy sản có 166,24 ha; đất nông nghiệp khác
0,57 ha.
* Đất phi nông nghiệp: Diện tích đất phi nông nghiệp có 5.316,23 ha chiếm
23,15% diện tích đất tự nhiên, được sử dụng cho các mục đích chính là đất ở là
625,86 ha, đất chuyên dùng là 4.103,74 ha, đất tôn giáo và tín ngưỡng là 2,81 ha,
40
đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất sông suối và mặt nước chuyên dung là 524,97 ha, đất
phi nông nghiệp khác là 5,18 ha.
*Đất chưa sử dụng: Diện tích đất chưa sử dụng của toàn thành phố là 4.446,37
ha chiếm 19,36% diện tích đất tự nhiên. Diện tích đất chưa sử dụng tập trung chủ
yếu ở xã Tả Phời (2.871,50 ha), xã Hợp Thành (403,34 ha), xã Cam Đường (281,39
ha), phường Bình Minh (277,64 ha). Trong thời gian tới cần có kế hoạch cải tạo đưa
toàn bộ diện tích đất này vào sản xuất nông nghiệp và phi nông nghiệp. (UBND
thành phố Lào Cai, 2017)
3.2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2013 - 2016
3.2.1. Đánh giá quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố
Lào Cai
Bước 1 Thành lập Hội đồng đấu giá
Bước 2 Xác định giá khởi điểm, bước giá, phương án đấu giá
Bước 3 Thông báo công khai việc đấu giá QSDĐ
Bước 4 Đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ
Bước 5 Tổ chức đấu giá QSDĐ
Bước 6 Thẩm định và phê duyệt kết quả đấu giá
Bước 7 Thu, nộp tiền sử dụng đất
41
Bước 8 Giao đất, cấp GCNQSD đất cho người trúng đấu giá
Bước 9 Thanh toán, hạch toán và quản lý tiền thu được từ bán đấu giá
Bước 10 Quyền lợi, trách nhiệm của người trúng đấu giá
THÀNH LẬP HỘI ĐỒNG ĐẤU GIÁ
Hình 3.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại Lào Cai
Bước 1
THÔNG BÁO TỔ CHỨC BÁN ĐẤU GIÁ
Bước 2
ĐĂNG KÝ THAM GIA ĐẤU GIÁ
Bước 3
TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ CÔNG KHAI
Bước 4
PHÊ DUYỆT KẾT QUẢ TRÚNG ĐẤU
Bước 5
THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH
Bước 6
GIAO ĐẤT- CẤP GCN QSD ĐẤT
Bước 7
Hình 3.4. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật quy định
Như vậy, có thể thấy rằng quy trình đấu giá trên đã tương đồng với Quy chế
đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
được Thủ tướng Chính phủ ban hành 2005.
42
3.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai
giai đoạn 2013 – 2016
3.2.2.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013
Năm 2013 thành phố Lào Cai đã tổ chức 06 phiên đấu giá tại 04 phường với
tổng diện tích 9594.65 m2, kết quả thu được 41,782 tỷ đồng số tiền thu được từ đấu
giá cao gấp 1,11 lần số tiền ước thu được. Tại 04 phường tổ chức đấu giá thì số
lượng dự án và số thửa đất được đưa vào đấu giá tại phường Nam Cường có số
lượng nhiều nhất với 03 dự án và 73 thửa đất số lượng người tham gia đấu giá là
129 người mức chênh lệch giữa số tiền trúng đấu giá và số tiền ước thu thấp dao
động từ 1,04 - 1,15 lần nguyên nhân do vị trí khu đất đấu giá nằm trong những
tuyến nhánh cách xa trục đường đại lộ Trần Hưng Đạo không thuận lợi để phát triển
kinh tế nên mặc dù người tham gia đấu giá đông nhưng trả giá lại thấp, giá trung
bình giá của một thửa đất là 364,836 triệu đồng. Trong 04 phường tổ chức đấu giá
thì phường Lào Cai có mức chênh lệch giữa số tiền trúng đấu giá và số tiền ước thu
cao nhất, trung bình giá của một thửa đất là 561,0 triệu đồng, do các thửa đất đầu
giá có vị trí nằm ngay sát với trục đường Quốc Lộ 70 và nằm gần đường tiểu ngạch
thuận tiện để giao thương với Trung Quốc lên số lượng người tham gia đấu giá
nhiều và số tiền thu được cao. Kết quả chi tiết công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Lào Cai năm 2013 được thể hiện tại bảng 3.3
43
Bảng 3.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013
STT
Dự án
Diện tích (m2)
Xã, phường
a ử h t ố S
Số tiền ước thu (1000 đồng)
Số tiền trúng đấu giá (1000 đồng)
Mức chênh lệch (lần)
á i g u ấ đ n ê i h p ố S
a i g m a h t i ờ ư g n ố S
(9) =
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
(8) /(7)
Đường D10 3167.50
30
01
43
11.719.750
12.222.530
1,04
Nam
1,15
1
Đường D12 1971.10
23
01
49
6.401.560
7.405.860
Cường
Đường D3A 1765.80
20
01
37
6.533.700
7.004.700
1,07
2 Cốc Lếu
Đường D1
96.75
01
01
5
1.935.000
1.980.000
1,02
3 Phố Mới Đường DM8 1202.00
13
01
38
4.808.000
5.315.000
1,11
4 Lào Cai
Đường T3
1391.50
14
01
27
6.261.750
7.854.000
1,25
9594.65 101 06 172 37.658.760
41.782.090
1,11
Tổng
Mức chênh lệch (MCL) số tiền trúng đấu giá với số tiền ước thu có giá trị từ
1,02 đến 1,25 lần. Có thể nhận thấy sự chênh lệch nhau về MCL của tổng thu trên
địa bàn thành phố năm 2013 không lớn do nhu cầu về bất động sản của người dân
trên địa bàn thành phố không nhiều.
Năm 2013 với 06 dự án đấu giá quyền sử dụng đất đã được tổ chức thành công
trên địa bàn thành phố Lào Cai. Thu nộp ngân sách thành phố đạt 208% kế hoạch đề
ra, góp phần quan trọng đảm bảo nguồn vốn cho đầu tư xây dựng các công trình
trọng điểm trên địa bàn thành phố, sự chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng
đấu giá (giá trúng đấu giá cao nhất và thấp nhất) chưa lớn, chênh lệch giữa giá khởi
điểm và giá Nhà nước giữa các dự án ở mức trung bình, có sự đồng đều giữa các dự
án với nhau.
44
3.2.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2014
Năm 2014 thành phố Lào Cai thực hiện 05 dự án đấu giá tại 04 xã, phường với
tổng diện tích 11.799,0 m2 thu được 39.761.850 nghìn đồng.
Năm 2014 số tiền thu được từ đấu giá thấp hơn so với năm năm 2013 là 2.201
tỷ đồng trong khi tổng diện tích đấu giá nhiều hơn với năm 2013 là 2.204,35 m2
nguyên nhân do những dự án đấu giá tại phường Thống Nhất, Xuân Tăng và xã Đồng
Tuyển ngoài trung tâm thành phố cơ sở hạ tầng chưa được đầu tư hoàn chỉnh, giao
thông không thuận lợi để phát triển thương mại, dịch vụ lên giá chênh lệch giữa số
tiền trúng đấu giá và số tiền ước thu không cao. Trong 05 dự án đấu giá QSDĐ tại 04
xã, phường thì dự án đấu giá QSDĐ tại khu dân cư hồ số 6 phường Duyên Hải có số
tiền trúng đấu giá cao nhất, trung bình giá của một thửa đất là 501,882 triệu đồng do
vị trí đấu giá đất liền kề với khu vực tái định cư của khu dân sư Soi Mười khu đất
được đầu cư cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh và nhu cầu về nhà ở của người dân lớn. Kết
quả chi tiết công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai năm
2014 được thể hiện tại bảng 3.4
Bảng 3.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2014
Số tiền
Số tiền ước
Mức
trúng đấu
thu (1000
chênh
STT Xã, Phường
Dự án
a i g
Diện tích (m2)
giá (1000
a ử h t ố S
đồng)
lệch (lần)
đồng)
m a h t i ờ ư g n ố S
á i g u ấ đ n ê i h p ố S
(9) = (8)
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
/(7)
Đường TN7
3260.5
25
37
8.151.250
8.676.250
01
1,06
1 Thống Nhất
Đường TN6
500.0
4
7
1.250.000
1.330.000
01
1,06
2 Xuân Tăng
Đường XT7
3250.0
26
43
8.125.000
9.034.900
01
1,11
3 Duyên Hải
KDC hồ số 6 2253.5
23
35
10.140.750
11.543.300
01
1,14
Đường T3-
4 Đồng Tuyển
TĐC Làng
2515.0
26
01
38
8.038.400
9.177.400
1,14
Đen
11799.0
104
05
160
35.675.400
39.761.850
1,11
Tổng
45
Nhìn chung, MCL có giá trị từ 1,06 đến 1,14 lần. Có thể nhận thấy sự chênh
lệch nhau về MCL của tổng thu và ước thu trên toàn thành phố năm 2014 là không
lớn do phần lớn những dự án đấu giá tại những nơi có giao thông, kinh tế phát triển
chậm chưa thực sự thu hút được sự quan tâm của người dân tính cạnh tranh không
cao lên số tiền trúng đấu giá có mức chênh lệch không lớn. So sánh giữa giá trúng
đấu giá và giá khởi điểm năm 2014.
Trong năm 2013 và 2014 giá trúng đấu giá chênh lệch so với số tiền ước thu
không cao do giá khởi điểm sát với giá trên thị trường những dự án đấu giá chủ yếu
tại các xã, phường ngoài trung tâm thành phố hoặc số lượng ít tại các xã, phường
trung tâm do quỹ đất để đấu giá không còn, số lượng người tham gia đấu giá không
nhiều sức cạnh tranh không cao vì vậy để đấu giá quyền sử dụng đất thực sự mang
lại hiệu quả thành phố cần phải đẩy mạnh công tác tuyên truyền đấu giá trên các
phương tiện thông tin và các phường các khu dân cư tổ chức đấu giá. Tại khu vực
đấu giá cơ sở hạ tầng phải được đầu tư và hoàn thiện trước khi tổ chức đấu giá.
Thành phố cần trủ trương thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất tại các phường
có tiềm năng phát triển, tại những vị trí thuận lợi cho sinh sống và phát triển kinh tế
của người dân.
3.2.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2015
Năm 2015 thành phố tổ chức 06 dự án bán đấu giá với số tiền trúng đấu là
72.492 tỷ đồng cao hơn năm 2014 là 32.731 tỷ đồng, diện tích đấu giá là 10995.1
m2 ít hơn năm 2014 là 803.9 m2. So với năm 2013, 2014 số lượng dự án bán đấu giá
không tăng nhưng do trong năm 2015 được sự quan tâm sát sao, sự chỉ đạo kịp thời
của lãnh đạo UBND tỉnh và thành phố đã chỉ đạo thực hiện bán đấu giá đất tại các
phường trọng điểm, những khu đất có giá trị kinh tế cao mang lại nguồn thu ngân
sách lớn cho Nhà nước. Tại 06 dự án bán đấu giá thì dự án bán đấu giá tại Tuyến 9
L1.2 phường Pom Hán có số tiền trúng đấu giá cao nhất, trung bình giá của một
thửa đất là 1.429,500 triệu đồng do khu vực đấu giá QSDĐ nằm phía sau chợ Pom
46
Hán mới cơ sở hạ tầng được đầu tư rất tốt, các thửa đất có mặt tiền đẹp thuận lợi để
kinh doanh phát triển kinh tế lên thu hút được số lượng người tham gia đấu giá
nhiều và trả giá cao.
Đặc biệt do dự án tuyến đường cao tốc Nội Bài –Lào Cai được khánh thành đi
vào hoạt động đã tác động rõ nét đến phát triển kinh tế - xã hội thu hút đầu tư vào
tỉnh Lào Cai. Những quan điểm của người miền xuôi về một tỉnh Lào Cai xa xôi,
kinh tế kém phát triển đã không còn. Ngày càng nhiều những doanh nghiệp những
người dân ở miền xuôi lên Lào Cai đầu tư kinh doanh bất động sản những khu đô
thị khang trang được hình thành tạo ra những cú huých mạnh cho thị trường bất
động sản từ đó thúc đẩy giá đất trong năm 2015 của thành phố tăng cao. Kết quả chi
tiết công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai năm 2015
được thể hiện tại bảng 3.5
Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2015
Mức
Diện
Số tiền ước
Số tiền trúng
ST
chênh
tích
thu (1000
Xã, Phường
Dự án
đấu giá (1000
a ử h t
á i g
a i g
ố
T
lệch
(m2) S
đồng)
đồng)
(lần)
u ấ đ n ê i h p ố S
m a h t i ờ ư g n ố S
(9) =
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
(8) /(7)
Phố 22 tháng
1 Bình Minh
12 TĐC Đông
2148.4
21
01
38
12.890.400
13.947.200
1,08
Hà
2 Pom Hán
Tuyến 9-L1.2
467.8
05
01
16
4.678.000
7.147.500
1,53
Đường M9-
3 Nam Cường
1535.0
05
01
9
3.732.500
3.798.500
1,02
LK4
Đường D7A 4465.0
44
01
73
17.860.000
20.945.315
1,17
4 Cốc Lếu
KDC
275.7
04
01
14
3.649.700
4.569.600
1,25
Đường M4 và
5 Kim Tân
đường Ngô
2103.2
23
01
47
17.833.463
22.194.828
1,24
Quyền
10995.1 102
6
197 60.258.300
72.492.890
1,20
Tổng
Mức giá khởi điểm của các dự án đấu giá năm 2015 cao nhưng do các dự án đấu
47
giá nằm tại các phường có nhiều điều kiện phát triển kinh tế, cơ sở hạ tầng được đầu tư
tốt lên thu hút được nhiều người tham gia đấu giá, đây cũng là lý do làm cho mức trả
giá có sự cạnh tranh cao nên MCL giữa số tiền ước thu và số tiền trúng đấu giá tăng
lên, MCL cao nhất ở dự án Tuyến 9 - L1.2 phường Pom Hán là 1,53 lần.
3.2.2.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2016
Năm 2016, kết quả đấu giá cao hơn so với các năm 2013, 2014 và 2015 cả về
diện tích trúng đấu giá và số tiền thu được, trong năm 2016 UBND thành phố đã tổ
chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 05 xã phường với 07 phiên đấu giá thu được số
tiền trúng đấu giá là 146.943 tỷ đồng với tổng diện tích trúng đấu giá là 22921.7 m2;
tổng số tiền sau khi trúng đấu giá gấp 1,22 lần số tiền ước tính thu được. Các dự án
đấu giá trong năm 2016 được thực hiện tại các xã phường phát triển về kinh tế, cơ
sở hạ tầng được đầu tư tốt do vậy số lượng về thửa đất bán đấu giá cũng tăng đem
lại nguồn thu lớn.
Năm 2016 thị trường bất động sản trên đà phát triển từ năm 2015 tiếp tục phát
triển mạnh ngày càng thu hút được nhiều người tham gia đấu giá so với năm 2015
tăng 244 người do vậy tính cạnh tranh càng lớn, số tiền thu được lớn hơn năm 2015
là 74.451 tỷ đồng. Tại dự án đấu giá khu đất thuộc chợ Pom Hán cũ có mức chênh
lệch cao (MCL) giữa giá trúng đấu giá và số tiền ước thu là 1,31 lần. Kết quả chi
tiết công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai năm 2016
được thể hiện tại bảng 3.6
48
Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2016
STT
Dự án
á i g u ấ đ n ê i
Diện tích (m2)
Xã, Phường
a ử h t ố S
Số tiền ước thu (1000 đồng)
Số tiền trúng đấu giá (1000 đồng)
Mức chênh lệch (lần)
h p ố S
a i g m a h t i ờ ư g n ố S
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
(9) = (8) /(7)
3280.6
35
01
46
8.210.500
11.381.228
1,33
1
Cam Đường
Đường N5, N6 Trung tâm xã Cam Đường
Đường D2
7786.0
71
01 118
21.025.440
27.284.594
1,30
1553.2
15
01
31
15.487.680
20.340.356
1,31
Chợ Pom Hán Cũ
2 Pom Hán
Đường M2
2115.0
21
01
57
20.729.320
26.340.356
1,31
3
3990.0
45
01
93
29.552.000
34.684.580
1,17
Bình Minh
Đường D1 TĐC Đông Hà
Đường M6
1093.2
11
01
32
8.084.430
9.102.484
1,13
4
Nam Cường
Đường M9
2563.7
26
01
64
17.784.090
18.683.428
1,05
22921.7 224
7
441 120.673.590 146.943.234
1,22
Tổng
Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá thấp nhất và giá trúng đấu giá cao
nhất trong năm 2016 có sự chênh lệch rất lớn so với các năm trước, mức chênh
lệch nhiều nhất thể hiện qua 03 dự án đấu giá tại phường Pom Hán và xã Cam
Đường với MCL lớn nhất là 1,74 lần; MCL không đáng kể là dự án đấu giá tại
đường M6 phường Nam Cường. Chênh lệch giữa giá khởi điểm với giá Nhà nước
giữa các dự án không đồng đều. Công tác xác định giá khởi điểm ở một số dự án
chưa sát với giá thực tế, chênh lệch lớn so với giá Nhà nước quy định.
49
3.2.2.5. Đánh giá kết quả đấu giá QSDĐ của thành phố Lào Cai trong giai đoạn
2013 - 2016
Trong 04 năm thực hiện đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố với 531 thửa đất
tổng diện tích là 54832,44 m2 được đưa ra đấu giá thu được số tiền 300,978 tỷ đồng.
Năm 2013 có 172 người tham gia đấu giá 101 thửa đất với diện tích 9594,95
m2 thu được số tiền 41.784 tỷ đồng số tiền bình quân thu được là 4,35 triệu
đồng/m2.
Năm 2014 diện tích đấu giá quyền sử dụng đất là 11799,0 m2 nhiều hơn so với
năm 2013 là 2204,35 m2 và năm 2015 là 803,9 m2 nhưng số tiền thu được lại thấp
hơn cho với năm 2013 là 2.021 (tỷ đồng) và năm 2015 là 32.731 (tỷ đồng) nguyên
nhân do trong năm 2014 thành phố tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại các xã
phường ngoài trung tâm thành phố, vị trí khu đất có giao thông thuận lợi nhưng do
là các phường ngoài trung tâm thành phố lên ít dân cư sinh sống nhu cầu về đất ở
không lớn lên mức chênh lệch về giá đấu giá so với giá khởi điểm chưa được cao.
Năm 2016 do nhu cầu về đất ở của người dân tăng mạnh nên thành phố Lào
Cai thực hiện đấu giá thành công nhiều dự án tại các xã phường trọng điểm cơ sở hạ
tầng thuận lợi có nhiều điều kiện để phát triển kinh tế lên thu hút được nhiều người
tham gia đấu giá đất, tạo được nguồn thu ngân sách lớn cho Nhà nước. So với năm
2013 năm 2016 số lượng thửa đất và diện tích trúng đấu giá nhiều hơn 123 thửa và
12.849,05 m2, số người đấu giá nhiều hơn 269 người, số tiền thu được cao hơn
105.161 tỷ đồng, số tiền bình quân thu được/m2 của năm 2016 cao hơn năm 2013 là
2,2 triệu đồng/m2.
Diện tích các thửa đất trúng đấu giá, số tiền thu được, số người tham gia đấu
giá QSDĐ trong năm 2015 và năm 2016 đều cao hơn so với năm 2013 và 2014.
Năm 2015 số thửa đất và diện tích trúng đấu giá nhiều hơn năm 2013 là 01 thửa và
1.400,45 m2 số tiền thu được nhiều hơn 30.71 tỷ đồng, số người tham gia đấu giá
nhiều hơn 25 người và số phiên đấu giá bằng nhau. Năm 2016 số thửa đất và diện
tích trúng đấu giá nhiều hơn so với năm 2014 là 120 thửa và 10.644,7 m2 số tiền thu
được nhiều hơn 107,182 tỷ đồng, số người tham gia đấu giá nhiều hơn 281 người,
số phiên đấu giá tăng 02 phiên. Năm 2016 số thửa đất và diện tích trúng đấu giá
50
nhiều hơn so với năm 2015 là 122 thửa và 11448,6 m2 số tiền thu được nhiều hơn
74.451 tỷ đồng, số người tham gia đấu giá nhiều hơn 244 người.
Từ kết quả trên có thể nhận thấy nhu cầu về đất ở của người dân thành phố
trong những năm qua tăng rất lớn do kinh tế của thành phố phát triển mạnh, nhu cầu
đất ở của người dân tăng cao tác động làm cho thị trường đất đai sôi động, UBND
tỉnh Lào Cai nói chung và UBND thành phố nói riêng xác định thông qua đấu giá
công khai dân chủ sẽ thu được giá trị cao nhất khi giao quyền sử dụng đất, vì vậy
đẩy mạnh hình thức giao đất thông qua đấu giá bằng cách tuyên truyền rộng rãi trên
các phương tiện thông tin đại chúng, quy trình đưa các dự án vào đấu giá ngày được
hoàn thiện. Các khu dân cư mới trong địa bàn thành phố được đưa ra đấu giá đều
nằm trong quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đã được UBND tỉnh phê duyệt, cơ sở hạ
tầng được xây dựng tốt (điện, đường, nước sạch, môi trường...) nên từ năm 2013
đến năm 2016 thu hút được 970 người tham gia đấu giá tạo sức cạnh tranh cao.
Nguồn thu từ đất là một nguồn thu lớn tạo nguồn lực đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
cho thành phố, chính vì vậy công tác đấu giá quyền sử dụng đất là một nội dung
quan trọng mà UBND thành phố đã chỉ đạo tập trung chú trọng. Trong đó, có một
số dự án đấu giá đã đạt được những thành quả tốt thu hút được nhiều người tham
gia đấu giá, số tiền trúng đấu giá cao, giải quyết được vấn đề nhà ở cho người dân
như Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại đường D7A, Phường Nam Cường, thành
phố Lào Cai, dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại đường M4 và đường Ngô Quyền,
phường Kim Tân, thành phố Lào Cai và dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại đường
M6, phường Nam Cường, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.
Bảng 3.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Lào Cai
từ năm 2013 đến năm 2016
TT
Chỉ tiêu
ĐVT
Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016
Tổng
1 Diện tích trúng đấu giá m2
9.594,65
11.799,0
10.995,1
22.921,7
54.832,44
2 Số tiền thu được
Tỷ đồng
41,782
39,761
72,492
146,943
300,978
3
4,35
3,37
6,59
6,41
5,44
Bình quân số tiền thu được/m2
Triệu đồng/m2
4 Số phiên đấu giá
Phiên
06
05
06
07
24
(Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường thành phố Lào Cai, 2017)
51
3.2.3. Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn
thành phố Lào Cai
3.2.3.1. Đặc điểm của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất
- Dự án 1: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại đường D7A, Phường Nam Cường, thành phố Lào Cai. Phường Nam Cường có diện tích tự nhiên là 11,17 km2,
phường có tuyến giao thông đường bộ quan trọng như Quốc lộ 4E, đường sắt và hệ
thống giao thông nội thị được xây dựng từ lâu tương đối hoàn chỉnh. Tổng diện tích đấu giá quyền sử dụng đất là 4.465,0 m2 với 44 thửa đất, vị trí nằm trên đường
D7A, phường Nam Cường dự án được Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Lào Cai
trích đo địa chính nằm trong mảnh trích đo tỷ lệ 1/1000, phiên hiệu (482 420-5-B).
Đây là khu vực trước kia mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm và đất rừng sản
xuất có giá trị sử dụng thấp.
Giá khởi điểm phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất được UBND tỉnh Lào Cai duyệt tại quyết định số 3092/QĐ-UBND ngày 16/9/2015 là 4.000.000 đồng/m2, bước giá là 1.500.000 đồng/m2.
- Dự án 2: Đấu giá QSDĐ tại đường M4 và đường Ngô Quyền, phường Kim
Tân, thành phố Lào Cai. Phường Kim Tân nằm ở trung tâm của thành phố, có diện
tích tự nhiên là 248,00 ha, phường Kim Tân có giao thông thuận tiện đi các huyện
trong và ngoài tỉnh, phường có 02 chợ: Chợ Kim Tân và chợ Gốc Mít, các trung
tâm thương mại lớn tại Ngã 6, có tuyến du lịch Lào Cai – Sapa, là địa bàn tập trung
66 cơ quan, đơn vị của thành phố, đây là những điều kiện thuận lợi về vị trí để giao
lưu với khu vực bên ngoài.
Dự án đấu giá QSDĐ tại đường M4 và đường Ngô Quyền mặt bằng kỹ thuật trung tâm phường Kim Tân gồm 5 vị trí với tổng diện tích là 2.103,2 m2 gồm 23
thửa đất. Giá khởi điểm phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất được UBND tỉnh Lào
Cai phê duyệt tại quyết định số 4012/QĐ-UBND ngày 02/10/2015.
- Dự án 3: Đấu giá QSDĐ tại đường M6, phường Nam Cường, thành phố Lào Cai. Phường Nam Cường có diện tích tự nhiên là 11,17 km2, phường có tuyến giao
thông đường bộ quan trọng như Quốc lộ 4E, đường sắt và hệ thống giao thông nội
thị được xây dựng từ lâu tương đối hoàn chỉnh.
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại đường M6, phường Nam Cường gồm 3 vị trí với tổng diện tích 1.093,2 m2 gồm 11 thửa, được công ty cổ phần trắc địa bản đồ và
52
chuyển giao công nghệ trích đo địa chính. Giá khởi điểm phục vụ đấu giá quyền sử dụng
đất được UBND tỉnh Lào Cai phê duyệt tại quyết định số 2816/QĐ-UBND ngày
29/8/2016. Lệ phí tham gia đấu giá theo Khoản 3 Điều 1 Quyết định số 40/2012/QĐ-
UBND ngày 16/8/2012 của UBND tỉnh Lào Cai về mức thu phí đấu giá, phí tham gia
đấu giá trên địa bàn tỉnh Lào Cai là 500.000 đồng/01 bộ hồ sơ; Tiền đặt trước phải nộp
khi tham gia đấu giá theo Khoản 2 Điều 23 Quyết định số 15/2016/QĐ-UBND ngày
16/3/2016 của UBND tỉnh Lào Cai là 15% (theo giá khởi điểm của thửa đất).
Bảng 3.8. Tổng hợp giá khởi điểm của 03 dự án đấu giá QSDĐ
Giá khởi
Số thửa
STT Xã, phường
Dự án
Vị trí
điểm (triệu
đấu giá
đồng/m2)
Đường D7A, thành 1 Nam Cường Nhóm 1 44 4.000 phố Lào Cai
Nhóm 1 3 10.600
Nhóm 2 4 9.400 Đường M4 và 2 Kim Tân Nhóm 3 6 8.600 đường Ngô Quyền Nhóm 4 5 8.000
Nhóm 5 5 7.200
(Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường thành phố Lào Cai, 2017)
Nhóm 1 4 8.100 Đường M6, thành 3 Nam Cường Nhóm 2 5 7.300 phố Lào Cai Nhóm 3 2 6.200
3.2.3.2. Kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất
- Dự án 1: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại đường D7A, Phường Nam Cường, thành phố Lào Cai. Bán đấu giá 44 thửa đất với diện tích là 4465,0 m2
tại phiên đấu giá được tổ chức ngày 09/11/2015 với hình thức đấu giá trực tiếp
bằng lời nói và đấu giá từng thửa đất, tổng cộng có 73 người tham gia đấu giá.
Số tiền dự kiến thu được (theo giá khởi điểm) là 17.860.000.000 đồng, số tiền
thực tế thu được thông qua đấu giá là 20.945.315.000 đồng, vượt so với dự kiến là
3.085.315.000 đồng. Kết quả có 44/44 thửa đấu giá thành công với 32 người trúng
53
đấu giá, trong đó có 5 người trúng 2 thửa đất, 2 người trúng 3 thửa và 1 người trúng
4 thửa đất.
Qua bảng số liệu ta thấy mức chênh lệch số tiền thu được từ đấu giá so với số
tiền dự kiến thu được chưa nhiều so với diện tích như vậy.
Một phần nguyên nhân vì đây là khu vực rộng lớn nằm trong quy hoạch phát
triển thành phố về phía đông quỹ đất nhiều và lần đầu tiên tổ chức đấu giá cho nên
người dân khi tham gia đấu giá vẫn mang tính e dè lo sợ giá đất ở khu vực này
không ổn định nên giá cả trả cho thửa đất chưa được cao.
Một nguyên nhân khách quan nữa là trong phiên đấu giá có một số đối tượng
là khách hàng tham gia đấu giá để kiếm lời diễn biến phức tạp, đặc biệt là có đối
tượng “xã hội đen” tham gia đấu giá, ngăn cản những người có nhu cầu mua đất
thực sự trả giá hoặc thông đồng với nhau để dìm giá, do đó giá trúng đấu giá mỗi
thửa đất không được cao, thường chỉ tăng từ khoảng 10% đến 20% với giá khởi
điểm. Theo rà soát, thống kê có số lượng khách hàng tham gia đấu giá kiếm lời
chiếm khoảng 30% đến 40% /mỗi phiên đấu giá.
- Dự án 2: Đấu giá QSDĐ tại Đường M4 và đường Ngô Quyền mặt bằng gần trung
tâm phường Kim Tân. Gồm 5 vị trí với 23 thửa đất tổng diện tích là 2103,2 m2.
Phiên đấu giá được tổ chức ngày 05/12/2015 với hình thức đấu giá trực tiếp bằng
lời nói và đấu giá từng thửa đất, tổng cộng có 47 người tham gia đấu giá.
Số tiền dự kiến thu được (theo giá khởi điểm) là 17.833.463.000 đồng, số tiền
thực tế thu được thông qua đấu giá là 22.194.828.000 đồng, vượt so với dự kiến là
4.361.366.000 đồng. Kết quả có 23/23 thửa đấu giá thành công với 15 người trúng
đấu giá, trong đó có 3 người trúng 2 thửa đất, 1 người trúng 3 thửa và 1 người trúng
4 thửa đất.
Phiên đấu giá tại Đường M4 và đường Ngô Quyền mặt bằng kỹ thuật trung
tâm phường Kim Tân có vị trí địa lý thuận lợi, khu đất nằm trong khu vực trung tâm
của phường và trục đường liên xã; mức giá khởi điểm là 8.000.000 đồng/ m2
Qua số liệu trên ta thấy sự chênh lệch giữa giá trúng đấu giá của dự án cao gấp
1,21 đến 1,32 lần so với giá khởi điểm. Khoảng cách giữa giá trúng đấu giá và khởi
điểm tương đối lớn và có nhiều người tham gia đấu giá. Bên cạnh những người
54
tham gia đấu giá vì nhu cầu cần đất để ở vẫn còn có một số đối tượng thực hiện đấu
giá với mục đích kiếm lời.
- Dự án 3: Đấu giá QSDĐ tại đường M6, phường Nam Cường. Gồm 3 vị trí
với tổng diện tích 1093,2 m2 gồm 11 thửa, được công ty cổ phần trắc địa bản đồ và
chuyển giao công nghệ đo đạc bản đồ.
Phiên đấu giá được tổ chức ngày 29/9/2016 với phương thức bỏ phiếu kín một
lần (Trình tự thực hiện theo Quyết định số 15/2016/QĐ-UBND ngày 16/3/2016 của
UBND tỉnh Lào Cai ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất).
Kết quả phiên đấu giá có 32 người tham gia đấu giá, có 11 thửa đất được đưa ra
đấu giá và chỉ sau một phiên đấu giá ngày 29/9/2016 đã đấu giá thành công toàn bộ
diện tích 1093,2 m2, số tiền dự kiến thu được (theo giá khởi điểm) là 8.084.430.000
đồng, số tiền thực tế thu được qua đấu giá quyền sử dụng đất là 9.102.484.000 đồng
vượt so với dự kiến là 1.018.054.000 đồng. Kết quả có 11/11 thửa đất đấu giá thành
công với 10 người trúng đấu giá trong đó có 1 người trúng 02 thửa.
Trong năm 2016 để hạn chế được tình trạng thông đồng “dìm giá” các dự án
đấu giá QSDĐ tại thành phố Lào Cai đã chuyển từ hình thức đấu giá trực tiếp bằng
lời nói sang hình thức đấu giá bỏ phiếu kín một lần theo quy định Khoản 4 Điều 11
Quyết định số 216/2005/ QĐ-TTg ngày 31/8/2005 ban hành quy chế đấu giá quyền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
Sau khi phiên đấu giá kết thúc, 100% người trúng đấu giá đã hoàn thành việc
nộp tiền vào ngân sách Nhà nước. Đến tháng 12 năm 2016, UBND thành phố Lào
Cai đã cấp 100% GCN QSDĐ cho người trúng đấu giá.
55
Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất
Dự án
ST T
a ử h t ố S
Diện tích (m2)
Số tiền dự kiến thu (1000đ/m2)
Giá khởi điểm (1000đ/m2 )
Giá trúng đấu giá (1000 đ/m2)
Số tiền thu được từ đấu giá (1000 đồng)
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
Mức chênh lệch (lần) (9) = (8) /(6)
4.000
17.860.000
4.691
20.945.315
1,17
44 4465,0
1
Đường D7A phường Nam Cường
3
250,4
10.600
2.654.240
13.625
3.411.700
1,29
Đường M4
4
320,6
9.400
3.013.640
12.420
3.981.852
1,32
và
2
6
548,7
8.600
4.718.483
10.540
5.782.886
1,23
đường Ngô
5
457,2
8.000
3.657.739
9.710
4.439.581
1,21
Quyền
5
526,3
7.200
3.789.360
8.700
4.578.810
1,21
4
400,0
8.100
3.240.000
9.106
3.642.400
1,12
Đường M6,
Phường
5
496,9
7.300
3.627.370
8.219
4.084.021
1,13
3
Nam Cường
2
196,3
6.200
1.217.060
7.010
1.376.063
1,13
78 7661,4
43.777.893
52.242.628
1,19
Tổng
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra thực tế)
Hình 3.5. Đường D7A , phường Nam Cường
56
Hình 3.6. Đường M4 và đường Ngô Quyền, phường Kim Tân
Hình 3.7. Đường M6, phường Nam Cường
57
3.3. ĐÁNH GIÁ CỦA NGƯỜI DÂN VÀ CÁN BỘ QUẢN LÝ VỀ CÔNG TÁC ĐẤU
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI
3.3.1 Ý kiến người dân và cán bộ quản lí về quy trình tổ chức thực hiện đấu
giá QSDĐ
Trong quá trình tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ 03 dự án nêu trên, UBND thành
phố Lào Cai giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố là đơn vị trực tiếp tham
mưu trong quá trình tổ chức thực hiện đấu giá, hợp đồng với Trung tâm dịch vụ bán
đấu giá tài sản thuộc sở Tư pháp tỉnh Lào Cai tổ chức bán đấu giá QSDĐ.
Trình tự, thủ tục đấu giá QSDĐ do Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố
tham mưu cho UBND thành phố thực hiện hoặc ký Hợp đồng với Trung tâm dịch
vụ bán đấu giá tài sản đều được thực hiện đầy đủ 10 bước theo Quyết định số
12/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 5 năm 2013 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lào Cai
ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền hoặc cho thuê
đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai và Quyết định số 15/2016/QĐ-UBND ngày 16/3/2016
của UBND tỉnh Lào Cai ban hành quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
- Việc bán đấu giá QSDĐ được thực hiện trên nguyên tắc công khai, liên tục,
trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Tất
cả các cuộc đấu giá đều do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục, đảm
bảo trật tự an toàn các cuộc đấu giá, góp phần hạn chế việc thông thầu trong đấu
giá. Trong quá trình tổ chức thực hiện, chưa có trường hợp xảy ra đơn thư, khiếu nại
trong đấu giá.
- Tuy nhiên quy định của Nhà nước còn cồng kềnh chồng chéo nhau; cộng
thêm cán bộ tham gia phiên đấu giá còn chưa cố định mà thay đổi qua các lần
tổ chức đấu giá nên việc nắm bắt các quy định còn chậm, chưa kịp thời. Lý do
khác là do cán bộ tham gia đấu giá còn kiêm nhiệm, rất ít cán bộ được tham gia
các lớp tập huấn, đào tạo về nghiệp vụ đấu giá tài sản nói chung và đấu giá
QSDĐ nói riêng.
58
- Việc xây dựng giá khởi điểm đấu giá chưa khoa học, phương pháp xây
dựng giá mang tính chủ quan, hành chính. Vì vậy, đôi khi giá xây dựng thấp
gây thất thu ngân sách hoặc quá cao so với giá thị trường dẫn tới không có
người tham gia đấu giá. Trong năm 2016, UBND thành phố đã tổ chức 01 phiên
đấu giá (09 thửa) tại Dự án đấu giá QSDĐ tại trường Mầm non Hoa Mai cũ
thuộc phường Cốc Lếu với mức giá khởi điểm là 45tr.đ/m2 chỉ có một người
tham gia đấu giá.
- Thủ tục để đưa được một lô đất vào đấu giá hiện còn qua quá nhiều
khâu, đoạn; từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá
hiện còn mất nhiều thời gian.
- Hiện nay chưa có chế tài kiểm tra nguồn tài chính của người tham gia
đấu giá, vì vậy chưa loại bỏ hiện tượng thông thầu trong đấu giá.
- Thời hạn thanh toán, xây dựng thì người sử dụng đất đều bị động, không
thể thương lượng lại được.
- Hình thức đấu giá được tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín, mặc dù
tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đấu giá được nhanh chóng, trong một dự án
có thể hoàn thành công tác đấu giá ngay trong ngày nhưng kết quả đấu giá
không đạt được mức giá cao và giá trúng đấu giá chưa phải đã là giá cao nhất.
- Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá đất để tính
thuế chuyển quyền và thuế trước bạ sẽ bị tính theo giá đấu giá (giá này thường
cao hơn nhiều lần so với giá quy định). Ví dụ: Giá Bảng giá đất do UBND tỉnh
Lào Cai quy định tại Quyết định số 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014, tại
khu dân cư D7A, phường Nam Cường là 2,2tr/m2 tuy nhiên giá trúng đấu giá là
4,7 tr/m2. Theo đó mức thuế khi chuyển nhượng sẽ tăng hơn 2,2 lần.
- Người nghèo khó có thể tiếp cận được hình thức chuyển nhượng này vì vốn
bỏ ra là rất lớn. Ngoài tiền tham gia đấu giá đất còn phải chuẩn bị tiền để xây dựng
nếu trúng đấu giá.
59
+ Dự án đấu giá QSDĐ tại đường D7A, Phường Nam Cường, thành phố Lào
Cai, ngày 22 tháng 9 năm 2015 UBND thành phố Lào Cai ban hành Quyết định số
1287/QĐ-UBND về việc đấu giá QSDĐ tại đường D7A, Phường Nam Cường , đơn
vị tổ chức đấu giá là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Lào Cai công khai
thông tin trước khi tổ chức đấu giá 30 ngày, từ ngày 7/10/2015 thông báo bán đấu
giá trên trang web Báo lào cai, trên đài phát thanh truyền hình Lào Cai 02 lần, cổng
thông tin điện tử tỉnh Lào Cai..., niêm yết thông in đấu giá tại trụ sở UBND phường
Nam Cường, tại trụ sở đơn vị tổ chức đấu giá.... Ngày 9/11/2015 tại trụ sở Trung tâm
dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Lào Cai đã tổ chức bán đấu giá thành công 44 thửa đất,
hình thức trả giá trực tiếp bằng lời nói cho từng thửa đất được áp dụng cho phiên đấu
giá và không có trường hợp nào vi phạm quy chế đấu giá. Ngày 18/11/2015 UBND
thành phố Lào Cai ban hành Quyết định số 2188/QĐ-UBND phê duyệt kết quả trúng
đấu giá 44 thửa đất tại đường D7A, Phường Nam Cường, thành phố Lào Cai. Sau khi
có Quyết định trúng đấu giá 100% người sử dụng đất đã thực hiện nghĩa vụ tài chính
với Nhà nước và được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Trình tự thực hiện phiên đấu giá
thực hiện theo đúng quy định tại Quyết định số 12/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 5
năm 2013 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lào Cai ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng
đất để giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
+ Dự án đấu giá QSDĐ tại đường M4 và đường Ngô Quyền mặt bằng trung
tâm phường Kim Tân, ngày 02/10/2015 UBND thành phố Lào Cai ban hành Quyết
định số 1340/QĐ-UBND về việc đấu giá QSDĐ tại đường M4 và đường Ngô
Quyền, mặt bằng trung tâm phường Kim Tân, đơn vị tổ chức đấu giá là Trung tâm
dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Lào Cai công khai thông tin trước khi tổ chức đấu
giá 30 ngày, từ ngày 10/10/2015 thông báo bán đấu giá trên trang web Báo lào cai,
trên đài phát thanh truyền hình Lào Cai 02 lần, cổng thông tin điện tử tỉnh Lào
Cai..., niêm yết thông in đấu giá tại trụ sở UBND phường Kim Tân, tại trụ sở đơn vị
tổ chức đấu giá. Ngày 05/12/2015 tại trụ sở Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản
tỉnh Lào Cai đã tổ chức bán đấu giá thành công 23 thửa đất, hình thức trả giá trực
60
tiếp bằng lời nói cho từng thửa đất được áp dụng cho phiên đấu giá và không có
trường hợp nào vi phạm quy chế đấu giá. Ngày 14/12/2015 UBND thành phố Lào
Cai ban hành Quyết định số 2201/QĐ-UBND phê duyệt kết quả trúng đấu giá 44
thửa đất tại đường D7A, Phường Nam Cường, thành phố Lào Cai. Sau khi có Quyết
định trúng đấu giá 100% người sử dụng đất đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà
nước và được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Trình tự thực hiện phiên đấu giá thực
hiện theo đúng quy định tại Quyết định số 12/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 5
năm 2013 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lào Cai ban hành Quy chế đấu giá quyền sử
dụng đất để giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
+ Dự án đấu giá QSDĐ tại đường M6, phường Nam Cường, thành phố Lào
Cai, ngày 16/8/2016 UBND thành phố Lào Cai ban hành Quyết định số 1629/QĐ-
UBND về việc đấu giá QSDĐ tại đường M6, phường Nam Cường, thành phố Lào Cai,
đơn vị tổ chức đấu giá là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Lào Cai công khai
thông tin trước khi tổ chức đấu giá 30 ngày, từ ngày 23/8/2016 thông báo bán đấu giá
trên trang web Báo Lào Cai, trên đài phát thanh truyền hình Lào Cai 02 lần, cổng thông
tin điện tử tỉnh Lào Cai..., niêm yết thông in đấu giá tại trụ sở UBND phường Nam
Cường, tại trụ sở đơn vị tổ chức đấu giá. Ngày 29/9/2016 tại trụ sở Trung tâm dịch vụ
bán đấu giá tài sản tỉnh Lào Cai đã tổ chức bán đấu giá thành công 11 thửa đất, hình
thức bỏ phiếu kín một lần được áp dụng cho phiên đấu giá và không có trường hợp nào
vi phạm quy chế đấu giá. Ngày 10/10/2016 UBND thành phố Lào Cai ban hành Quyết
định số 2437/QĐ-UBND phê duyệt kết quả trúng đấu giá 11 thửa đất tại dự án đấu giá
QSDĐ tại đường M6, phường Nam Cường, thành phố Lào Cai. Sau khi có Quyết định
trúng đấu giá 100% người sử dụng đất đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và
được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Trình tự thực hiện phiên đấu giá theo đúng quy
định tại Quyết định số 15/2016/QĐ-UBND ngày 16/3/2016 của UBND tỉnh Lào Cai
ban hành quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
61
Bảng 3.10. Đánh giá của cán bộ về thực hiện quy chế đấu giá
Đơn vị tính: Người
Thực hiện đúng quy chế đấu giá
Thực hiện đúng trách nhiệm và quyền hạn
STT
Cán bộ
Có
Không
Có
Không
1
Phòng TN&MT
8
0
8
0
2
Chi nhánh VPĐKĐ đất
7
0
7
0
3
Cán bộ địa chính
10
0
10
0
Cán bộ trung tâm dịch
4
5
0
5
0
vụ bán đấu giá tài sản
30
0
30
0
Tổng
(Số liệu điều tra, 2017)
Kết quả điều tra 30 cán bộ cho thấy, trong quá trình thực hiện đấu giá hội đồng
đấu giá đã thực hiện nghiêm túc, đúng quy chế, đúng hướng dẫn của UBND tỉnh Lào
Cai đã đề ra (được đánh giá 100%). Hội đồng đấu giá đã thực hiện đúng trách nhiệm
và quyền hạn trong các phiên đấu giá được đánh giá 100%.
Bảng 3.11. Đánh giá của người tham gia đấu giá về thực hiện quy chế đấu giá
Đơn vị tính: Người
Thực hiện đúng quy chế Có bị loại không
STT
Tên dự án
Không
Có
Không
Có
32
0
0
32
1 Đường D7A, phường Nam Cường
M4
và
15
0
0
15
2
Đường đường Ngô Quyền
Đường M6, Phường Nam Cường
10
0
0
10
3
57
0
0
57
Cộng
(Số liệu điều tra, 2017)
62
- Kết quả điều tra 57 người tham gia đấu giá trong quá trình thực hiện đấu
giá, ở cả 3 dự án đều được đánh giá là bán đấu giá đã thực hiện nghiêm túc, đúng
quy chế, đúng hướng dẫn của tỉnh Lào Cai đã đề ra (100%). Trong quá trình thực
hiện đấu giá không có trường hợp nào vi phạm quy chế, do công tác tuyên truyền
phổ biến các văn bản pháp luật liên quan đến đấu giá QSDĐ của UBND thành
phố đã thực hiện tốt, người dân đã nắm bắt được các quy định về đấu giá, về xử
lý vi phạm trong đấu giá QSDĐ.
3.3.2. Đánh giá tính công khai, minh bạch trong đấu giá QSDĐ
Công khai, minh bạch là một quan điểm rất quan trọng trong đấu giá QSDĐ.
Bởi vì QSDĐ là một loại tài sản có giá trị lớn mà thông qua đấu giá QSDĐ sẽ mang
lại hiệu quả kinh tế cao cho Nhà nước, nếu quá trình đấu giá QSDĐ không công
khai, minh bạch thì mục đích đấu giá không đạt được hoặc đạt được không cao và
QSDĐ sẽ không được bán với giá trị thực sự của nó, người có nhu cầu đất ở sẽ
không mua được QSDĐ.
* Đánh giá việc công khai thông tin
Đối với hoạt động đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Lào Cai, trước khi
mở cuộc bán đấu giá 30 ngày, tổ chức bán đấu giá tài sản niêm yết hồ sơ bán đấu
giá QSDĐ tại 03 địa điểm: Tại trung tâm phát triển quỹ đất thành phố - đơn vị được
giao chủ trì công tác đấu giá QSDĐ; Tại nơi có khu đất đấu giá và tại Trụ sở UBND
xã phường nơi có khu đất đấu giá. Khi niêm yết việc bán đấu giá, tổ chức bán đấu
giá tài sản phải lưu tài liệu, hình ảnh về việc niêm yết trong hồ sơ và lập văn bản có
xác nhận của UBND phường nơi có khu đất đấu giá về việc đã niêm yết, thông báo
công khai.
Tổ chức bán đấu giá tài sản thông báo công khai ít nhất hai lần, mỗi lần cách
nhau ba ngày trên Cổng thông tin điện tử thành phố, Đài Phát thanh và Truyền hình
thành phố, Báo Lào Cai và trên phương tiện thông tin đại chúng của Trung ương
hoặc địa phương.
Nội dung thông báo công khai, niêm yết: Đảm bảo thực hiện theo quy định tại
khoản 3 Điều 28 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP gồm các nội dung chủ yếu sau như: Tên,
địa chỉ của tổ chức bán đấu giá tài sản; Thời gian, địa điểm bán đấu giá; Danh mục số
63
lượng, chất lượng, địa điểm các thửa đất đấu giá; Giá khởi điểm; Địa điểm, thời hạn
tham khảo hồ sơ thửa đất bán đấu giá; Địa điểm, thời hạn đăng ký mua tài sản bán đấu
giá; Những thông tin cần thiết khác liên quan đến tài sản bán đấu giá, gồm cả những
thông tin mà người có tài sản bán đấu giá yêu cầu thông báo công khai.
Bảng 3.12. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến thửa đất
Đơn vị tính: Người
Lô đất Công Công Đầy đủ nằm Số phiếu thông khai giá khai dự trong STT Tên dự án điều tra án đấu tin về lô khởi quy giá đất điểm hoạch
Đường D7A, phường 1 32 29 31 31 29 Nam Cường
Đường M4 và 2 15 10 15 15 13 đường Ngô Quyền
Đường M6, Phường 3 10 7 10 10 9 Nam Cường
57 46 56 56 51 Cộng
(Tổng hợp từ số liệu điều tra thực tế, 2017)
Qua điều tra thực tế cho thấy, việc tiếp cận thông tin dự án đấu giá QSDĐ
được người dân đánh giá là tương đối dễ dàng, có 46/57 chiếm 80,7% số người
được điều tra trả lời các dự án đấu giá được công khai phổ biến trên các phương tiện
thông tin đại chúng, tại địa điểm nơi tổ chức đấu giá, tại UBND các xã phường nơi
có đất bán đấu giá... Các thông tin như vị trí thửa đất, giá khởi điểm, thửa đất nằm
trong quy hoạch có 56/57 chiếm 98,2% người được điều tra trả lời là có công khai.
Có 27/30 chiếm 90,0% cán bộ được điều tra đồng quan điểm này. Tuy nhiên một số
người do không quan tâm đến hoạt động đấu giá hoặc do đặc thù nghề nghiệp, công
việc chưa tiếp cận kịp thời các địa điểm công khai thông tin. Để thông tin đấu giá
64
được công khai sâu rộng hơn tới các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất,
cần phổ biến tới tổ dân, khu phố.
* Đánh giá tính minh bạch trong đấu giá QSDĐ.
Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm
đấu giá QSDĐ, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy
định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp.
Tuy nhiên vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng do
thông tin những người tham gia đấu giá không được giữ kín. Tồn tại các hành vi
liên kết với nhau giữa đấu giá viên, cán bộ trong tổ chức đấu giá với người tham gia
đấu giá để thông đồng, làm giá.
Vấn đề “quân xanh, quân đỏ” hay “cò đất” tham gia vào đấu giá QSDĐ cũng
tương đối phổ biến. Thực tế qua 3 phiên đấu giá nghiên cứu, xuất hiện các cá nhân
tham gia hầu hết các phiên đấu giá như: ông Trần Tuấn Đạt, ông Hoàng Ngọc
Mạnh, ông Nguyễn Văn Tuyền, bà Long Thị Hồng, bà Vương Thị Mùi… Có thể
nhận thấy đây là một bộ phận đầu cơ đất đai hoặc tham gia nhằm chia lợi nhuận từ
việc thông thầu mà chưa thực sự có nhu cầu về đất ở.
Bảng 3.13. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá,
việc thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án
Đơn vị tính: Người
STT
Cán bộ
Công khai dự án đấu giá
Thay đổi trình tự thủ tục, quy trình đấu giá theo LĐĐ 2013
Xây dựng dự án theo nhu cầu của địa phương
Dự án đấu giá có nằm trong kê hoạch của địa phương
Thực hiện kế hoạch hàng năm
1 Phòng TN & MT
8
8
8
8
7
2 Chi nhánh VPĐK đất đai
7
7
7
6
7
3 Cán bộ địa chính
10
10
10
8
7
Cán bộ trung tâm dịch
4
Vụ bán đấu giá tài sản
5
5
5
5
5
30
30
30
27
26
Tổng
(Tổng hợp từ số liệu điều tra thực tế, 2017)
65
Kết quả điều tra cho thấy, 30 cán bộ được phỏng vấn (chiếm 100%) các ý kiến
đều cho biết trình tự thủ tục, quy trình đấu giá đều không thay đổi kể từ ngày
1/7/2014 Luật Đất đai 2013 có hiệu lực và phương án đấu giá phải xây dựng theo
nhu cầu, nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương vì việc này giúp cho địa
phương quản lý tốt quỹ đất. Ngoài ra việc công khai phương án đấu giá có các ý
kiến trái chiều nhau. Khi được hỏi về việc thực hiện kế hoạch hàng năm của huyện
thì hầu hết cán bộ được phỏng vấn đều trả lời là hoàn thành kế hoạch (chiếm
86,7%) còn (13,3%) cán bộ trả lời là không hoàn thành. Nguyên nhân của việc một
số cán bộ trả lời không hoàn thành kế hoạch là do 1 số dự án có kế hoạch nhưng
không tổ chức đấu giá được vì không có người đăng kí tham gia đấu giá. Đi sâu hơn
về nguyên nhân trên thì 1 phần là do người dân không có nhu cầu về đất ở, 1 phần
do vị trí đấu giá không thuận tiện cho phát triển về cả kinh tế và cơ sở hạ tầng, giá
khởi điểm xây dựng cao hơn so với giá thực tế ngoài thị trường ở vị trí đó (dự án
bán đấu giá 09 thửa đất tại trường mầm non Hoa Mai, phường Cốc Lếu, thành phố
Lào Cai giá khởi điểm 45 triệu/m2 chỉ có 01 người tham gia).
* Các tác nhân gây khó khăn trong quá trình đấu giá và đánh giá của
người dân sau khi trúng đấu giá.
Theo kết quả điều tra cho thấy 60,0% cán bộ cho rằng có tác nhân gây khó
khăn trong quá trình đấu giá và 40,0% cho rằng không có tác nhân gây khó khăn.
56,7% cán bộ cho rằng các tác nhân đó làm ảnh hưởng đến kết quả đấu giá và
43,3% cho rằng các tác nhân đó không làm ảnh hưởng đến kết quả đấu giá. Các tác
nhân gây khó khăn trong quá trình tổ chức thực hiện đấu giá chủ yếu là đội ngũ “cò
đất” thông đồng dìm giá, “ xã hội đen” những đối tượng này thường có những hành
vi ngăn cản, đe dọa, gây khó khăn cho người có nhu cầu về đất ở thực sự, mục đích
để chúng mua được lô đất với giá thấp ít chênh lệch so với giá khởi điểm gây thất
thu về kinh tế cho ngân sách Nhà nước. Hiện nay tại các phiên đấu giá trên địa bàn
thành phố Lào Cai các tác nhân này đã gây không ít khó khăn cho công tác đấu giá
tại các dự án đấu giá. Tuy nhiên để giải quyết vấn đề đó thì chính quyền địa phương
cũng như hội đồng đấu giá đã có những biện pháp nhằm giải quyết các khó khăn đó
66
như tăng cường đảm bảo an ninh cho những người tham gia đấu giá, chuyển từ hình
thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói sang hình thức bỏ phiếu kín một lần.
Bảng 3.14. Các tác nhân gây khó khăn trong quá trình đấu giá
Có tác nhân nào
Tác nhân có làm ảnh
gây khó khăn
hưởng đến kết quả đấu giá
STT
Cán bộ
không?
không?
Có
Không
Có
Không
Phòng TN&MT
1
5
3
4
4
Chi nhánh VPĐKĐ đai
2
3
4
3
4
Cán bộ địa chính
3
7
3
8
2
Cán bộ trung tâm dịch
4
3
2
2
3
vụ bán đấu giá tài sản
13
18
12
17
Tổng
(Tổng hợp từ số liệu điều tra thực tế, 2017)
Sau khi người tham gia trúng đấu giá, hầu hết họ hài lòng về mức giá đã
mua (chiếm 95%) cơ quan chức năng đã làm tốt nhiệm vụ của mình, 100% các
trường hợp đều hoàn thành nghĩa vụ tài chính và 100% trường hợp sau khi làm
đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước đã làm thủ tục cấp GCNQSDĐ.
Bảng 3.15. Đánh giá của người dân sau khi trúng đấu giá
Hài lòng về giá
Có Quyết định phê duyệt
Thủ tục cấp Giấy chứng nhận
Tên dự án
ST T
Có
không
Có
Không
Có
Không
31
1
32
0
32
0
1
13
2
15
0
15
0
2
Đường D7A, phường Nam Cường
10
0
10
0
10
0
3
Đường M4 và đường Ngô Quyền
Đường M6, Phường Nam Cường
54
3
57
0
57
0
Cộng
(Tổng hợp từ số liệu điều tra thực tế, 2017)
67
3.3.3. Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án
- Giá khởi điểm của 03 dự án đấu giá QSDĐ đều tăng từ 2,5 – 3,5 lần so với
bảng giá đất số 91/2014/QĐ-UBND tỉnh Lào Cai ban hành ngày 27/12/2014. Giá
khởi điểm được UBND tỉnh quy định tương đối sát với giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trường.
- Mặc dù giá khởi điểm của 03 dự án được UBND tỉnh ban hành tương đối sát
với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường nhưng giá trúng đấu giá
của 03 dự án đều tăng từ 1,13 đến 1,24 lần.
Bảng 4.16. Chênh lệch giữa giá quy định với giá trúng đấu giá
STT
Diện tích (m2)
Tăng (Lần)
Khu đất đấu giá
Ngày đấu giá
Số tiền thu được sau khi đấu giá (1000đ)
Số tiền dự tính thu được sau khi đấu giá (1000đ)
9/11/2015
4465,0
17.860.000
20.945.315 1,17
1
Đường D7A Phường Nam Cường
5/12/2015
2103,2
17.833.463
22.194.828 1,24
2
Đường M4 và đường Ngô Quyền
3
29/9/2016
1093,2
8.084.430
9.102.484
1,13
Đường M6, Phường Nam Cường
7661,4
43.777.893
52.242.628
1,19
Cộng
(Phòng Tài nguyên & Môi trường thành phố Lào Cai, 2017)
*Giải quyết nhu cầu đất ở cho người dân địa phương
Việc đấu giá QSDĐ cơ bản đáp ứng được nhu cầu ở thực sự của một bộ
phận người dân, tạo điều kiện và môi trường sống ổn định, đưa những khu đất
bỏ hoang vào đầu tư hạ tầng, cải tạo cảnh quan đô thị và tăng nguồn thu cho
ngân sách Nhà nước.
Qua 03 dự án đấu giá QSDĐ nghiên cứu, phiên đấu giá ngày 09/11/2015 tại
đường D7A, phường Nam Cường có 02 trường hợp trúng đấu giá QSDĐ không
phải là người địa phương là ông Hoàng Văn Thanh địa chỉ thường trú tại phường
68
Đồng Tâm, thành phố Yên Bái trúng đấu giá 01 thửa đất số 24 và ông Nguyễn Văn
Tân địa chỉ thường trú thị trấn Khoái Châu, huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên
trúng đấu giá 01 thửa đất số 40. Phiên đấu giá ngày 05/12/2015 tại đường M4 và
đường Ngô Quyền, phường Kim Tân có 02 trường hợp trúng đấu giá QSDĐ không
phải là người địa phương là bà Lê Thị Hoa địa chỉ thường trú tại huyện Nghĩa Lộ,
tỉnh Yên Bái trúng đấu giá 01 thửa đất số 12 và ông Nguyễn Viết Đằng địa chỉ
thường trú Xuân Trung, Xuân Trường, Nam Định trúng đấu giá 01 thửa đất số 14.
Phiên đấu giá ngày 29/9/2016 tại dự án đường M6, phường Nam Cường các trường
hợp trúng đấu giá đều là người địa phương.
Như vậy trong tổng số 57 người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự
án có 4 trường hợp là người ngoài tỉnh còn lại là những người có hộ khẩu tại
Lào Cai. Từ đó cho thấy nhu cầu đất ở của người dân nói chung và người dân
thành phố Lào Cai nói riêng luôn ở mức cao.
* Hiệu quả về kinh tế
- Đối với Nhà nước:
+ Khai thác hợp lý quỹ đất mà thu lại hiệu quả kinh tế rất cao.
+ Sự chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá thị trường góp phần làm tăng
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Huy động nhiều nguồn vốn cùng tham gia
đầu tư xây dựng.
+ Nhà nước đầu tư cho vay để giải phóng mặt bằng, làm cơ sở hạ tầng; khi
đưa ra đấu giá thì người dân và các nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia. Số tiền thu
được sẽ được sử dụng vào việc trả nợ tiền vay của Nhà nước, phát triển cơ sở hạ
tầng của địa phương.
+ Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư cho các dự án
khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương
khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình nói chung và dự án đấu giá
đất nói riêng.
+ Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho
ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy sự nghiệp
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
69
+ Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những
người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử
dụng đất. Do vậy, cùng một diện tích đất được sử dụng để khai thác tạo vốn đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nếu áp dụng cơ chế đấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh
tế gấp nhiều lần so với cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đất thông thường.
+ So với hình thức giao đất có thu tiền thông thường thì giao đất thông qua
đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu quả hơn nhiều so với giao đất có thu tiền
trước đây. Qua số liệu của 3 dự án trên đã cho thấy hiệu quả cao hơn 1,19 lần so
với giao đất thông thường, chỉ với 3 dự án đấu giá đất đã đem lại nguồn thu cho
ngân sách 8.464.735 nghìn đồng so với số tiền thu được nếu thực hiện giao đất
có thu tiền sử dụng đất theo cách thông thường.
* Hiệu quả đối với công tác quản lý đất đai
Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSDĐ còn mang lại
hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai, thể hiện ở một nội dung sau:
+ Việc tổ chức đấu giá QSDĐ góp phần từng bước đưa công tác quản lý
Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố đảm bảo chặt chẽ, đúng quy định, sử
dụng đất đúng mục đích, kế hoạch được duyệt, kịp thời ngăn chặn việc lấn chiếm
đất công, giao đất trái thẩm quyền. Đấu giá quyền sử dụng đất là biện pháp khai
thác quỹ đất hiệu quả nhất hiện nay.
+ Đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn
định cho thị trường bất động sản.
+ Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án đã góp phần lành mạnh hoá thị trường bất
động sản và các thủ tục hành chính. Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, có thể
thực hiện công tác giao đất và GCN QSDĐ được nhanh chóng và dễ dàng, thủ
tục hành chính đơn giản, chỉ trong một thời gian ngắn, các cơ quan quản lý Nhà
nước có thể hoàn thành xong từ khâu giao đất đến khâu cấp GCN QSDĐ vì nó có
đầy đủ các cơ sở pháp lý cần thiết theo quy định, thủ tục hành chính đơn giản, bỏ
bớt những khâu thủ tục hành chính không cần thiết. Khi các hộ gia đình, cá nhân
trúng đấu giá thì chỉ cần có quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá, hoá đơn
đã nộp tiền và biên bản giao đất ngoài thực địa là trong vòng 15 ngày kể từ khi
lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận là được nhận quyết định cấp GCN QSDĐ. Với 03
70
dự án nghiên cứu trong phạm vi của đề tài, có tổng số 78 thửa đất trúng đấu giá,
các hộ gia đình, cá nhân đã được giao đất ngay sau khi nộp xong nghĩa vụ tài
chính, đã cấp xong GCN QSDĐ cho tất cả các hộ gia đình, cá nhân trên. Nhưng
chỉ có một số hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng nhà ở...Việc cơ bản hoàn thành
công tác cấp GCN QSDĐ đã tạo niềm tin đối với người sử dụng đất và tạo điều
kiện thuận lợi cho các cơ quan quản lý đất đai.
+ Để thực hiện được việc đấu giá quyền sử dụng đất hiệu quả, đồng bộ, không
chồng chéo, nhanh chóng, thuận tiện, giữa các dự án thì công tác quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải được thực hiện trước một bước, có tầm nhìn
chiến lược và có tính khả thi. Chính vì vậy mà quy hoạch đô thị cũng được phát triển
đồng bộ hơn, tránh tình trạng xây dựng không có quy hoạch.
3.4. MỘT SỐ TỒN TẠI, HẠN CHẾ VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO
CAI, TỈNH LÀO CAI
3.4.1. Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Lào Cai
3.4.1.1. Công tác tổ chức
- Việc điều tra và xác định nhu cầu sử dụng đất của khu vực và xây dựng
giá khởi điểm trong đấu giá QSDĐ còn chưa khoa học, còn mang nặng tính hành
chính. Từ đó dẫn đến tình trạng một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất giá đất
đưa ra đấu giá không sát với giá đất chuyển nhượng trên thị trường.
- Một số khu đất khi đưa ra đấu giá không có quy định cụ thể về quy chế quản
lý xây dựng hoặc thời hạn tối đa bắt buộc phải xây dựng nhà ở dẫn đến tình trạng sau
khi đấu giá đất đã để đất hoang hóa không sử dụng gây lãng phí tài nguyên.
- Thủ tục để đưa được một thửa đất vào đấu giá hiện còn qua quá nhiều
khâu, đoạn; từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá hiện
còn mất nhiều thời gian.
- Đối với việc các cá nhân lợi dụng thỏa thuận trong đấu giá nhằm hạn chế
việc trả giá đấu của từng thửa đất chưa có quy định để xử phạt dẫn đến tình trạng
lợi dụng trong đấu giá;
71
- Việc phổ biến thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động
đấu giá đất còn hạn chế. Mặc dù được công khai nhưng việc quảng cáo cho khu
vực đấu giá thực hiện hiệu quả chưa cao.
- Hình thức đấu giá được tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín, mặc dù tạo
điều kiện thuận lợi cho công tác đấu giá được nhanh chóng, trong một dự án có
thể hoàn thành công tác đấu giá ngay trong ngày nhưng kết quả đấu giá không
đạt được mức giá cao và giá trúng đấu giá chưa phải đã là giá cao nhất.
3.4.1.2. Đối với người tham gia đấu giá
- Người tham gia đấu giá không hình dung được sự phát triển của khu vực
đấu giá nên giá đưa ra đấu giá thường thấp hơn giá thị trường; việc này tạo ra sự
chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá.
- Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu
vực đấu giá nên đã bỏ giá cao để nâng mặt bằng giá của khu vực lên, sau đó bỏ
tiền đặt cọc.
- Bắt buộc người tham gia đấu giá phải có đủ nguồn lực tài chính để thực
hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá.
- Hiện nay ở hầu hết các dự án đấu giá đất đều có trường hợp người tham gia
đấu giá mang tính đầu cơ đất đai, nhu cầu về đất ở, nhà ở thực sự thì ít.
3.4.1.3. Đối với công tác quản lý đất đai
+ Các chính sách về đấu giá còn nhiều bất cập như nằm rải rác trong nhiều
quy định của các văn bản quy phạm pháp luật, thiếu tính ổn định; nhiều vấn đề
phát sinh trong thực tiễn chậm được đổi mới, dẫn đến lúng túng, khó khăn trong
tổ chức thực hiện.
+ Các dự án đấu giá QSDĐ thực sự thành công sẽ tạo được một mặt bằng
giá đất mới trong khu vực, dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục bộ tại một số khu
vực có dự án đấu giá đất.
+ Hiện nay chưa có sự thống nhất trong cách quản lý đối với các khu đất
sau khi đưa ra đấu giá đất, việc xây dựng sai so với cấp phép.
72
3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa
bàn thành phố Lào Cai
3.4.2.1. Giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ.
- Các quy trình của dự án đấu giá QSDĐ cần được xử lý nhanh gọn, đặc
biệt là khâu quy hoạch, vì đây là yếu tố quan trọng để triển khai dự án.
- Thống nhất quy chế đấu giá của các dự án để người dân đỡ mất công tìm
hiểu khi tham gia đấu giá các dự án khác nhau.
- Nâng cao hiệu quả công tác xác định giá khởi điểm trong công tác đấu
giá QSDĐ.
- Đối với thủ tục thông báo, niêm yết công khai QSDĐ đưa vào đấu giá:
Hiện nay thời hạn niêm yết là 30 ngày, cần rút ngắn thời gian này đồng thời tăng
cường quảng cáo đấu giá trên các phương tiện thông tin đại chúng tổng hợp như
đài báo, loa phường. Việc rút ngắn thời gian nhằm đảm bảo tính kịp thời, tính
thời sự của thửa đất đấu giá.
- Trước khi tiến hành tổ chức đấu giá nên chọn hình thức đấu giá phù hợp,
hình thức bỏ phiếu kín trong một dự án có thể hoàn thành công tác đấu giá ngay
trong ngày nhưng kết quả đấu giá chưa đạt được mức giá cao nhất. Hình thức đấu
giá bằng phương thức đấu giá công khai từng lô một sẽ mang lại hiệu quả. Tuy
nhiên, yếu tố này hơi mất thời gian, đòi hỏi phải có sự chuẩn bị kỹ để tổ chức đấu
giá từng lô một hiệu quả hơn là bỏ phiếu kín, bỏ phiếu mở một lần là xong, rất gọn
nhưng Nhà nước mất đi một phần lợi nhuận thu được từ đấu giá đất.
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra để kịp thời phát hiện sai phạm,
ngăn chặn các hành vì liên kết với nhau giữa đấu giá viên, cán bộ trong tổ chức
đấu giá với người tham gia đấu giá để thông đồng, làm giá. Cần quản lý chặt chẽ
những danh sách những người tham gia đấu giá để phát hiện những dấu hiệu vi
phạm thông đồng móc nối với nhau. Ở đây việc giữ thông tin bí mật những nười
tham gia đấu giá là vấn đề mấu chốt, quan trọng nhất, vì nếu không nắm được
thông tin này thì việc thông đồng, móc nối với nhau khó thực hiện được.
73
- Cần có quy định, chế tài xử lý nghiêm việc thông đồng đối với người
tham gia đấu giá QSDĐ với nhau.
- Cần xây dựng kế hoạch tổ chức đấu giá khoa học hơn nhất là thời gian tổ
chức đấu giá. Chọn thời gian mà thu hút được nhiều người tham gia đấu giá nhất
ví dụ như thứ 7, chủ nhật và không nên tổ chức dồn tất cả các dự án vào cùng 1
thời điểm.
- Cơ chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ rõ ràng, cụ thể, công khai,
minh bạch để có hiệu quả sử dụng cao.
3.4.2.2. Giải pháp về tuyên truyền
- Tăng cường sự công khai, minh bạch trong công tác đấu giá QSDĐ như
công khai thông tin quy hoạch để người dân tham khảo; kế hoạch đấu giá để
người dân chuẩn bị tham gia đấu giá.
- Tiếp tục đẩy mạnh công tác tuyên truyền và tổ chức tập huấn các văn bản
pháp luật có liên quan về bán đấu giá tài sản, phổ biến văn bản pháp lý về đấu
giá, thông báo thông tin về cuộc đấu giá, tổ chức bán hồ sơ rộng rãi trên các
phương tiện thông tin đại chúng.
3.4.2.3. Giải pháp hỗ trợ người dân
- Trích một phần kinh phí thu được từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà
ở cho các đối tượng chính sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho
thuê, nhà bán trả góp và tái định cư để khi cần thu hồi có thể có chỗ cho người
bị thu hồi đất tái định cư ngay.
- Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng cần giải quyết được
nhu cầu đất ở cho các đối tượng cụ thể: Người có thu nhập thấp, người có thu
nhập trung bình, người có thu nhập cao...tạo cơ sở cho việc xây dựng các dự án
đấu giá QSDĐ hướng tới các đối tượng cụ thể, đảm bảo thu hút nhiều đối tượng
tham gia đấu giá, vừa thu hút được nguồn vốn tham gia thị trường BĐS, đồng
thời giải quyết được nhu cầu SDĐ cho nhiều đối tượng.
74
- Thực hiện tốt các thủ tục sau đấu giá cho người mua được lô đất (thủ tục
cấp giấy chứng nhận QSDĐ, hỗ trợ làm thủ tục và giao đất ngoài thực địa). Đưa
diện tích đất trúng đấu giá vào sử dụng đúng mục đích, đúng thời gian quy định.
- Thực hiện tốt công tác cải cách hành chính trong cấp GCN QSDĐ và tăng
cường quản lý các hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSDĐ sau đấu giá.
75
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
1. KẾT LUẬN
* Kết quả đầu giá:
- Giai đoạn 2013 - 2016 thành phố đã xây dựng 24 dự án và tổ chức đấu giá thành
công 20 dự án với tổng diện tích 54.832,44 m2 tại 12 xã, phường, thu được số tiền là
300,978 tỷ đồng cho ngân sách Nhà nước và địa phương.
- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án nghiên cứu có 78 thửa đất
được đấu giá thành công, số tiền thu được từ đấu giá là 52.242.628.000 đồng cao
hơn so với giá khởi điểm là 8.484.735.000 đồng.
* Ý kiến người dân và cán bộ quản lý về đấu giá
- Kết quả điều tra 100% người trúng đấu giá trong quá trình thực hiện đấu
giá, ở cả 3 dự án đều được đánh giá là bán đấu giá đã thực hiện nghiêm túc, đúng
quy chế.
- 80,7% số người được điều tra trả lời các dự án đấu giá được công khai phổ
biến trên các phương tiện thông tin đại chúng, tại địa điểm nơi tổ chức đấu giá, tại
UBND các xã phường nơi có đất bán đấu giá... Các thông tin như vị trí thửa đất, giá
khởi điểm, thửa đất nằm trong quy hoạch có 56/57 chiếm 98,2% người được điều
tra trả lời là có công khai. Có 27/30 chiếm 90,0% cán bộ được điều tra đồng quan
điểm này.
- 100% các trường hợp đều hoàn thành nghĩa vụ tài chính và 100% trường
hợp sau khi làm đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước đã làm thủ tục cấp GCNQSDĐ.
* Khó khăn, tồn tại và giải pháp:
- Các khó khăn, tồn tại về công tác tổ chức, người tham gia đấu giá, công
tác quản lý đất đai.
- Giải pháp được đưa ra về cơ chế đấu giá QSDĐ, tuyên truyền và hỗ trợ
người dân trong công tác đấu giá.
76
2. KIẾN NGHỊ
- Quy trình lập dự án đấu giá, thực hiện dự án đấu giá cần có sự giám sát
chặt chẽ của các cơ quan quản lý, có cơ chế kiểm tra chéo, tăng cường sự giám
sát của người dân và các cơ quan báo chí, từ đó ngăn chặn được các hành vi tiêu
cực có thể xảy ra.
- Đối với các dự án đấu giá cần phải được tuyên truyền, phổ biến thông tin,
quảng cáo nhiều hơn nữa trên các phương tiện thông tin đại chúng và niêm yết
để có thể thu hút thêm nhiều người tham gia.
- Thông tin người đăng ký tham gia phải được bảo mật tránh móc nối với
nhau để thông thầu gây thất thu cho ngân sách Nhà nước. Cần phải có chế tài xử
phạt nghiêm minh đối với các trường hợp thông thầu bị phát hiện để người tham
gia đấu giá có ý thức đấu giá lành mạnh, hợp pháp, thu được hiệu quả cao nhất
khi tổ chức một cuộc đấu giá bất kỳ.
77
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Chi cục Thống kê thành phố Lào Cai (2016), Niên giám thống kê năm 2016,
2. Chính phủ (2010). Nghị định 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 04/03/2010
thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.
3. Chính phủ (2014). Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
quy định về việc bán đấu giá tài sản.
4. Chính phủ (2014). Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính
quy định về giá đất.
5. Mạc Văn Hải (2016). Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một
phủ quy định về khung giá đất.
số dự án trên địa bàn thành phố Uông Bí, Tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2012 -
2015. Luận văn Ths chuyên ngành Quản lý đất đai. Trường Đại học nông lâm
6. Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang (2009). Kết quả đất giá quyền sử
Thái Nguyên.
dụng đất tại xã Nam Phong và Nam Vân ở thành phố Nam Định, Tạp chí
7. Nguyễn Thị Minh (2010). Chuyên đề đấu giá tài sản và pháp luật về đấu giá, Hội
Địa chính 10.
8. Nguyễn Tân Thịnh (2012). Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải quyết bức
đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ Hà Nội.
9. Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005). Giáo trình Thị trường BĐS,
xúc,Tạp chí tài chính số 10/2012.
10. Nguyễn Thị Huyền Trang (2011). Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất tại
NXB Nông Nghiệp, Hà Nội.
Mỹ, IBS industry building service, truy cập ngày 05/07/2011 tại
http://archive.saga.vn/Chuoigiatri/nghiencuuvaphattrien/23254.sag. 11. Phùng Ngọc Phương, Nguyễn Đức Hùng, Đỗ Thị Thanh Vân, Đoàn Ngọc
Phương, Nguyễn Thu Hiền, Nguyễn Văn Hiền, Lương Thị Thanh, Bùi Văn
Tuấn (2012). Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu
quả đấu giá quyền sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá, Tổng cục Quản
12. Quốc Hội (2013). Luật Đất đai 2013, NXB Chính trị Quốc gia.
lý đất đai, 98tr.
78
13. Quốc Hội (2015). Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13, NXB Chính trị Quốc gia.
14. Sở Tư Pháp thành phố Hồ Chính Minh. Danh sách các tổ chức bán đấu giá tài
sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Truy cập ngày 08/12/2016 tại
http://www.sotuphap.hochiminhcity.gov.vn/to-chuc-hanh-nghe-
cc/Lists/Posts/Post.aspx?List=083510bd-ad39-4456-867f-
15. Sở Tư Pháp thành phố Đà Nẵng. Danh sách các tổ chức bản đấu giá tài sản trên
91341c25f78f&ID=16
địa bàn thành phố Đà Nẵng. Truy cập 19/12/2016 tại
16. UBND tỉnh Lào Cai (2012), Quyết định số 40/2012/QĐ-UBND ngày 16 tháng 8
http://www.sotuphap.danang.gov.vn/chi-tiet?articleId=678070
năm 2012 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Lào Cai về mức thu thi đấu giá, phí
17. UBND tỉnh Lào Cai (2013), Quyết định số 12/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 5
tham gia đấu giá trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
năm 2013 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Lào Cai về việc ban hành quy chế đấu
giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
18. UBND tỉnh Lào Cai (2014). Quyết định số 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014
trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
của UBND tỉnh Lào Cai ban hành Quy định về bảng giá các loại đất 05
19. UBND tỉnh Lào Cai (2015), Quyết định số 15/2016/QĐ-UBND ngày 16 tháng 3
năm (2015 -2019) trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
năm 2016 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Lào Cai về việc ban hành quy chế đấu
giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
20. UBND tỉnh Lào Cai (2015), Quyết định số 569/QĐ-UBND ngày 04 tháng 3 năm
trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lào Cai về việc phê duyệt kế hoạch thu tiền
21. UBND thành phố Lào Cai (2016). Kiểm kê đất đai năm 2016, Phòng Tài nguyên
sử dụng đất năm 2015 của các huyện, thành phố.
môi trường thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.
79
22. UBND thành phố Lào Cai (2017). Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ năm
2014, 2015, 2016, phương hướng nhiệm vụ năm tiếp theo, Phòng Tài
23. UBND thành phố Lào Cai (2015). Báo cáo thu ngân sách Nhà nước theo phân
nguyên môi trường thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.
cấp thành phố năm 2015, Phòng Tài chính Kế hoạch thành phố Lào Cai,
24. UBND thành phố Lào Cai (2014), Quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội thành phố
2015.
đến năm 2020, thành phố Lào Cai.
PHỤ LỤC 1
PHIẾU PHỎNG VẤN
VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
A. THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ
1. Họ và Tên chủ hộ:........
Nữ 2. Tuổi ................... 3. Giới tính : Nam
4. Dân tộc: ................. 5. Trình độ văn hóa:..............
6. Số nhân khẩu của hộ: ………người; Nam: …… người; Nữ: ........... người
7. Số lao động của hộ:......……người; Nam: …… người; Nữ: ............ người
8. Địa chỉ: Thôn/khu:................... Xã/Thị trấn..................Huyện ....................
B. NỘI DUNG PHỎNG VẤN
I. TRƯỚC KHI TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ
1. Phương án đấu giá có được niêm yết công khai tại địa phương không ?
Có Không
2. Ông (bà) có được cung cấp đầy đủ các thông tin về lô đất ông (bà) muốn đấu
giá như:
- Lô số, diện tích, vị trí, gianh giới, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất ?
Có Không
- Công khai giá khởi điểm ?
Có Không
- Các lô đất đấu giá đã có quy hoạch chi tiết hay Kế hoạch sử dụng đất chi tiết được cơ
quan nhà nước phê duyệt hay không ?
Có Không
3. Ông (bà) có được quyền đăng ký đấu giá nhiều thửa đất, ô đất khác nhau hay
không ?
Có Không
4. Ông (bà) có bao giờ chủ động tìm hiểu thông tin, thủ tục hành chính về đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố không ?
Có Không
5. Ông (bà) thấy thông tin về dự án đấu giá QSD đất của thành phố Lào Cai thời gian
qua có công khai minh bạch không ?
Có Không
- Tại sao ông (bà) chọn vị trí lô đất trên?
..………………………………………………………….………………………………
……………………………………………………..…...…………………
……………………………………………………………..…...…………………
- Theo ông bà, Giá khởi điểm trong phương án so với giá đất ngoài thị trường tại thời
điểm hiện tại thế nào?
Cao Vừa phải Thấp
4. Bước giá là bao nhiêu? ………………………...…..……
- Quy định bước giá như trên có hợp lý hay không?
Có Không
5. Khoản tiền đặt trước là bao nhiêu % cho mỗi lô ông bà tham gia đấu giá ?
6. Ông (bà) có phải nộp phí đăng ký khi tham gia đấu giá không?
Có Không
II. TRONG QUÁ TRÌNH ĐẤU GIÁ
1. Hội đồng đấu giá có thực hiện đúng quy chế đấu giá đã niêm yết công khai hay không?
Có Không
2. Một người tham gia đấu giá được phép tham gia đấu giá bao nhiêu lô đất: ………
3. Ông(bà) có đồng tình với trường hợp 1 người tham gia đấu giá được đấu giá 1 lô
hay không?
Có Không
4. Trong quá trình đấu giá ông (bà) có bị loại bỏ không được tiếp tục đấu giá hay không?
Có Không
- Lý do bị loại bỏ: ……………………………………………....
5. Ông(bà) có trúng đấu giá hay không?
Có Không
6. Giá trúng đấu giá của lô đất trên là bao nhiêu? Mức chêch lệch giữa giá khởi điểm
và giá trúng đấu giá của lô đất là bao nhiêu?
…………………………………………………………………………………………
………........................................................................................................................…
…………………………………………………………………………….………
7. Mức chênh lệch trên cao hay thấp?
Cao Thấp
8. Phiên đấu giá có thành công không?
Có Không
Nguyên nhân:
…………………………………………………………………..………………………
……………………………………………………………..……………………………
…………………………………………………………..………………....................
III. SAU KHI TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ
1. Theo ông (bà) trình tự thực hiện và trách nhiệm của hội đồng đấu giá làm như thế đã
phù hợp chưa? ………………………………………….
2. Ông (bà) có ý kiện gì về trình tự thực hiện và trách nhiệm của hội đồng đấu giá
không?
………………….……………………………………………………..…………………
…………………………………………………………………..………
3. Ông(bà) có hài lòng về mức giá mà ông(bà) đã trả cho lô đất không?
Có Không
4. Sau khi trúng đấu giá Ông (bà) có được thông báo về Quyết định phê duyệt kết quả
cuộc bán đấu giá hay không?
Có Không
5. Sau khi trúng đấu giá Ông (bà) có được làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ngay hay không?
Có Không
6. Ông (bà) thấy nội dung, hình thức thông tin về dự án đấu giá QSD đất của thành phố Lào Cai thời gian qua có phù hợp không ?
Có Không
7. Năng lực của CBCC làm công tác tổ chức đấu giá tại thành phố hiện nay theo ông (bà) có đủ năng lực đáp ứng yêu cầu công vụ không ?
Có Không
IV. Ý kiến của ông (bà):
……………………………………………………………………...……………………
…………………………………………………………….…..…………………………
………………………………………………………..…………………………………
…………………………………………………..………………………………………
…………………………………………..…..........................................................……
Lào Cai, Ngày…..tháng ….. năm .........
NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ
XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN ÔNG/BÀ!
PHỤ LỤC 2
PHIẾU ĐIỀU TRA
Ý KIẾN CÁN BỘ THAM GIA TRONG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
A. THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ CÁN BỘ
1. Họ và tên:………………….........…….......…………Năm sinh:…..............………
2. Địa chỉ:……………………………… ……….................…………………………..
3. Nghề nghiệp – Chức vụ:………… ………….......………………………….………
4. Mục đích công tác đấu giá:……………… ……….....….……..................................
B. NỘI DUNG PHỎNG VẤN
I. TRƯỚC KHI TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ
1. Ông (bà) tham gia vào bước nào trong quy trình đấu giá?...................................
2. Sau khi luật đất đai 2013 có hiệu lực thì trình tự thủ tục, quy trình đấu giá có thay
đổi không? Có Không
3. Dự án đấu giá có nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương không?
Có Không
4. Dự án đấu giá có xây dựng theo nhu cầu của địa phương hay không?
Có Không
5. Cơ quan nào hướng dẫn xây dựng dự án đấu giá? ....................................................
6. Theo ông (bà) việc công khai, niêm yết phương án trước khi đấu giá có đúng không?
Đúng Sai
7. Theo ông (bà) giá khởi điểm trong dự án có phù hợp với giá đất ngoài thị trường
không? Có Không
8. Kế hoạch đấu giá hàng năm của huyện được thực hiện như thế nào?
Hoàn thành kế hoạch Không hoàn thành
- Lý do không hoàn thành kế hoạch:
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
9. Ông (bà) thấy quy trình đấu đấu giá về QSD đất tại thành phố Lào Cai hiện nay có nhanh gọn, hiệu quả, chặt chẽ không ?
Có Không
II. TRONG QUÁ TRÌNH ĐẤU GIÁ
1. Hội đồng đấu giá có thực hiện đúng quy chế không?
Có Không
2. Cơ quan nào chủ trì đấu giá ?...................................................
3. Một người tham gia đấu giá được phép tham gia đấu giá bao nhiêu lô đất: …............
4. Ông(bà) có đồng tình với trường hợp 1 người tham gia đấu giá được đấu giá 1 lô
hay không? Có Không
5. Theo ông(bà) những yếu tố như: vị trí lô đất, diện tích, số lượng người tham gia
đấu giá có ảnh hưởng đến giá sàn và giá trúng đấu giá không?
Có Không
6. Có tác nhân nào gây khó khăn trong quá trình đấu giá không?
Có Không
7. Ông (bà) có ý kiến gì về các tác nhân đang diễn ra tại các phiên đấu giá?
…….…….........................................................................................................................
…….……........................................................................................................................
III. SAU KHI TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ
1. Theo ông(bà) hội đồng đấu giá đã thực hiện đúng trách nhiệm và quyền hạn không?
Có Không
2. Sau khi có quyết định phê duyệt kết quả đấu giá người thắng đấu giá có hoàn thành
nghĩa vụ tài chính không?
Có Không
3. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính người tham gia đấu giá có làm thủ tục cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?
Có Không
4. Các tác nhân có ảnh hưởng đến kết quả đấu giá không?
Có Không
IV. Ý kiến của ông (bà):
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
Lào Cai, ngày…..tháng ….. năm ...........
CÁN BỘ THAM GIA ĐẤU GIÁ
XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN ÔNG/BÀ
