ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------------------------
TRẦN THANH TÙNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUẢNG XƯƠNG, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2015 – 2017
`
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - Năm 2019
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------------------------
TRẦN THANH TÙNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUẢNG XƯƠNG, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2015 – 2017
Chuyên ngành : Quản lý Đất đai
Mã số ngành : 8 85 01 03
`
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thu Thùy
Thái Nguyên - Năm 2019
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận án là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng và được trích dẫn đầy đủ
theo quy định.
Tác giả
Trần Thanh Tùng
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình hoàn thành Luận văn này, tôi luôn được sự quan tâm, giúp
đỡ quý báu của tập thể các thầy cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, phòng sau đại
học Đại học Nông lâm Thái Nguyên cùng với sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của
bạn bè, đồng nghiệp và đặc biệt là sự giúp đỡ, chỉ dẫn tận tình của TS. Nguyễn Thu
Thùy, người hướng dẫn khoa học, đã giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của Lãnh đạo, chuyên viên các phòng,
ban UBND huyện Quảng Xương, UBND các xã Quảng Lợi, Quảng Bình, thị trấn
Quảng Xương và xã Quảng Trạch đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập,
điều tra và tổng hợp số liệu và đã có những ý kiến đóng góp quý báu cho tôi hoàn
thành luận văn này.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã tạo điều
kiện, đã động viên, khuyến khích và giúp đỡ tôi trong thời gian học tập và thực hiện
đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả Luận văn
Trần Thanh Tùng
iii
MỤC LỤC
Trang
TRANG BÌA PHỤ
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................ ii
MỤC LỤC ..................................................................................................................... iii
DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT .................................................................. vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU ......................................................................................... vii
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................ 2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................ 3
1.1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản .......................................... 3
1.1.2. Giá đất, định giá đất và bất động sản ................................................................ 4
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................................ 9
1.1.4. Vai trò của công tác đấu giá Quyền sử dụng đất ............................................ 12
1.1.5. Nội dung công tác đấu giá Quyền sử dụng đất ............................................... 14
1.2. Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất ..................................................... 20
1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới .................... 23
1.3.1 Trung Quốc ...................................................................................................... 23
1.3.2. Đài Loan .......................................................................................................... 23
1.3.3. Thực trạng công tác đấu giá QSDĐ tỉnh Thanh Hóa trong giai đoạn 2016-
2018 ................................................................................................................ 24
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................. 31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 31
iv
2.1.3 Thời gian nghiên cứu ....................................................................................... 31
2.2. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................... 31
2.3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 32
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 32
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ................................................. 32
2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính .............................. 33
2.3.4. Phương pháp phân tích tổng hợp .................................................................... 33
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 34
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng tình hình quản lý
SDĐ của huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa ................................................ 34
3.1.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của huyện Quảng Xương, tỉnh
Thanh Hóa ...................................................................................................... 34
3.1.2. Đánh giá hiện trạng tình hình quản lý SDĐ trên địa bàn huyện Quảng
Xương ............................................................................................................. 36
3.1.3. Nhận xét chung về hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường trong việc sử
dụng đất ......................................................................................................... 40
3.2. Đánh giá thực trạng, kết quả, hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa từ năm 2015-2017 ....... 41
3.2.1. Quy chế đấu giá trên địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa ............. 41
3.2.2. Thực trạng đấu giá QSD đất tại huyện Quảng Xương giai đoạn 2015-2017 .. 51
3.2.2.2. Dự án đấu giá QSD đất tại xã Quảng Trạch, huyện Quảng Xương ............. 54
3.2.2.3 .Dự án đấu giá QSD đất tại xã Quảng Lợi, huyện Quảng Xương ................ 57
3.2.2.4. Dự án đấu giá QSD đất tại xã Quảng Bình, huyện Quảng Xương .............. 60
3.2.3. So sánh kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 4 địa bàn nghiên cứu ............. 64
3.3. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Quảng Xương ..................................................................................................... 69
3.3.1. Quy trình tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ .................................................... 69
3.3.2. Tính công khai, minh bạch trong đấu giá QSDĐ ............................................ 71
3.3.3. Nhu cầu đất ở cho người dân địa phương ....................................................... 74
v
3.3.4. Sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ ............................................................. 74
3.4. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao
hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................. 77
3.4.1. Giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ ................................................................ 77
3.4.2. Đơn giản hóa thủ tục về đấu giá QSDĐ .......................................................... 78
3.4.3. Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng ................ 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 82
vi
DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản
CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
CNH-HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa
CSHT Cơ sở hạ tầng
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
KHPL Khoa học pháp luật
PTQĐ Phát triển quỹ đất
QSDĐ Quyền sử dụng đất
SDĐ Sử dụng đất
THPL Thực hiện pháp luật
Tr.đ Triệu đồng
UBND Ủy ban nhân dân
VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật
vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 1.1. Phí hồ sơ áp dụng cho đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh
Thanh Hóa ............................................................................................. 30
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Quảng Xương năm 2017 .......................... 36
Bảng 3.2: Thông tin của các dự án đấu giá QSDĐ tại thị Trấn Quảng Xương giai
đoạn 2015-2017 ..................................................................................... 51
Bảng 3.3: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại thị trấn Quảng Xương giai
đoạn 2015-2017 ..................................................................................... 53
Bảng 3.4: Thông tin của các dự án đấu giá QSDĐ tại xã Quảng Trạch giai đoạn
2015-2017 .............................................................................................. 55
Bảng 3.5: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Quảng Trạch giai đoạn
2015-2017 .............................................................................................. 56
Bảng 3.6: Thông tin của các dự án đấu giá QSDĐ tại xã Quảng Lợi giai đoạn
2015-2017 .............................................................................................. 57
Bảng 3.7: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Quảng Lợi giai đoạn
2015 - 2017 ............................................................................................ 59
Bảng 3.8: Thông tin của các dự án đấu giá QSDĐ tại xã Quảng Bình giai đoạn
2015-2017 .............................................................................................. 60
Bảng 3.9: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Quảng Bình giai đoạn
2015-2017 .............................................................................................. 61
Bảng 3.10. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá tại 4 địa bàn
nghiên cứu ............................................................................................. 65
Bảng 3.11: Chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá thị trường .............................. 67
Bảng 3.12. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Quảng
Xương giai đoạn 2015-2017 .................................................................. 68
Bảng 3.13: Tổng hợp kết quả điều tra tính công khai, minh bạch trong đấu giá ...... 71
Bảng 3.14. Tổng hợp kết quả điều tra mức độ hiểu biết của người dân ................... 73
Bảng 3.15. Tổng hợp kết quả điều tra việc sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSD đất 74
Bảng 3.16. Tổng hợp kết quả điều tra về thị trường đấu giá thông qua thu thập
thông tin từ người SDĐ ......................................................................... 76
viii
DANH MỤC HÌNH VẼ
Trang
Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Quảng Xương ......................................................... 34
Hình 3.2: Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất huyện Quảng Xương ..... 41
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ chủ trương cho phép sử dụng quỹ đất
tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua hai hình thức đấu thầu dự án và đấu
giá quyền sử dụng đất nhằm phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quá trình
CNH-HĐH đất nước. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại một
hướng đi mới cho thị trường BĐS. Nguồn thu cho ngân sách từ việc đấu giá
quyền sử dụng đất đã góp phần quan trọng để thanh toán nợ đầu tư xây dựng cơ
bản của địa phương, đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, cải tạo, chỉnh trang đô thị
trong quá trình phát triển đất nước.
Cùng với nhịp độ phát triển, Huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa, là một
huyện đang phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, kéo theo đó là quá trình
đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển KT-
XH rất lớn. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất
còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp
ứng được tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, vẫn đang còn gặp phải
nhiều vướng mắc cần phải tháo gỡ và hoàn thiện...
Trong nhưng năm qua, việc triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa nói chung và huyện Quảng Xương nói riêng đã đem lại
hiệu quả to lớn đối với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Đấu giá quyền sử dụng
đất đã thể hiện được tính ưu việt hơn các hình thức giao đất khác như: đấu giá đất
đảm bảo tính công khai, rõ ràng; đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử
dụng đất và có khả năng tài chính đều được tham gia đấu giá đất; giúp bình ổn thị
trường bất động sản, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước và cải thiện
đời sống nhân dân. Ngoài ra, việc dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
là một biện pháp khai thác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng theo các dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn
bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng giá đất khởi điểm chưa phù hợp với giá thị
2
trường, việc hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được tiến độ, tính minh bạch
trong đấu giá chưa cao hay trình tự thủ tục còn rườm rà, tiến độ xây dựng công trình
sau khi trúng đấu giá...
Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của
công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công
tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Quảng Xương,
tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2015 - 2017”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá thực trạng và hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại dự
án quy hoạch khu dân cư nằm trên 4 xã điển hình thuộc địa bàn huyện Quảng Xương,
tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2015-2017.
- Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Quảng Xương
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn nghiên cứu.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc
đấu giá QSDĐ, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp
phù hợp.
- Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất thông qua các dự án khác nhau nhằm hoàn thiện công tác đấu
giá quyền sử dụng đất tại huyện Quảng Xương, góp phần quản lý đất đai hiệu quả
hơn, tạo nguồn kinh phí xây dựng cơ sở hạ tầng và đầu tư phát triển kinh tế trên
địa bàn huyện.
3
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và
động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều
thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại
Điều 163 Bộ luật dân sự 2005, 2015 đã quy định, Tài sản gồm hai loại: Bất động
sản, và động sản. Điều 174 quy định “BĐS là các tài sản không thể di dời được bao
gồm: Đất đai, nhà ở; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản
khác do pháp luật quy định”.
Ở nước ta, không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS.
Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Thí dụ: các công trình hạ tầng mang tính
chất công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở
hữu ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,
2013), đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng hoá
trong thị trường BĐS.
Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao
đổi giá trị QSDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất (các
loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và một số
loại BĐS khác theo quy định của pháp luật). Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn
là quyền sử dụng một số loại đất, của một số đối tượng cụ thể và trong những điều
kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông trên thị trường
BĐS.
1.1.1.2 Thị trường Bất động sản
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị
trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; quy luật giá trị; quy
luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định
4
là sản phẩm, số lượng và giá cả (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo
nghĩa rộng, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất
động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất
định. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động có liên
quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản (Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung
ương CIEM, 2008).
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định
nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được quyền được
hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất. BĐS đều được mua,
bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS gồm
chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà (Nguyễn Thanh Trà và
Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với
nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung
cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường, theo các quy luật của
nền kinh tế (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.2. Giá đất, định giá đất và bất động sản
1.1.2.1. Giá đất
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất hay quyền
sử dụng đất, đây chính là mệnh giá của quyền sở hữu hay quyền sử dụng mảnh đất
đó trong không gian và thời gian xác định. Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất:
Giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành
trên cơ sở thoả thuận của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan. Giá đất Nhà
nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và
các mục đích khác của Nhà nước.
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của
Nhà nước. Giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh
tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường
chuyển nhượng QSDĐ theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng,
5
phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất
cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó.
Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí địa lý, sự đầu tư
CSHT, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội.
Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không thể tính đúng, tính
đủ như định giá các tài sản thông thường.
1.1.2.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao
gồm các yếu tố sau:
[i] Vị trí của khu đất:
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví
dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt
tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung
tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại...sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung
tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu
sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa
trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí
đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
[ii] Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng:
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư
xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất.
Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông, hệ thống
cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản
xuất qui mô lớn, v.v... (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống
sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị
của đất và tác động tác động trực tiếp đến giá đất.
[iii] Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ
6
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có
sức thu hút dân cư đến ở. Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này
tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu
công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung
quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất sẽ thấp.
[iv] Khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó
cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống
như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có
hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp,
nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư
không hoàn toàn bất biến.
Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng, sẽ làm
thay đổi giá trị của đất ở. Bên cạnh đó, giá trị của đất ở còn phụ thuộc vào cung -
cầu của thị trường. Cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng đất phụ
thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại được định
hướng bởi thu nhập mà SDĐ đó mang lại. Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn
sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm thương mại
sẽ đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nông nghiệp ra xa đô thị, vì chỉ các loại
hình sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó.
Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá đất cao hơn ở các
vị trí ở nông thôn và các vị trí khác.
Định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực
được nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang
phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu. Tại các nước như Mỹ, Thuỵ Điển, Anh,
Pháp, Australia, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và bất
động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Hoạt động định giá
đất và bất động sản vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của Nhà
nước đối với thị trường BĐS, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế
7
thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước (Hồ Thị Lam Trà, 2005).
* Về chế độ định giá bất động sản
Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các bất động sản khác gắn
liền với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và bất động sản thuộc diện phải chịu
thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển
mục đích sử dụng. Việc định giá đất và BĐS được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5
năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi nước. Trong các trường hợp
phát sinh sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng
đất hoặc bất động sản thì việc định giá đất và bất động sản được tiến hành đột xuất
theo yêu cầu.
* Về phương pháp định giá đất và bất động sản
Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng
đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau (Bộ Tài nguyên và Môi
trường, 2014).
[i] Phương pháp so sánh trực tiếp: Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu
03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất,
vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện
tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển
nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian
không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Sau đó phân tích, so sánh, điều
chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định
giá để tính được giá đất của thửa đất cần định giá.
[ii] Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này còn được gọi là phương pháp
thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc
phương pháp chi phí. Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ sung các
khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá
trị thị trường của bất động sản cần định giá.
[iii] Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu
hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử dụng để
8
ước tính giá thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem
lại hoặc có khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu
nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
[iv] Phương pháp thặng dư: Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động
sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển
nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc
điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực
lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển
nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu.
[v] Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Hệ số điều chỉnh giá đất được xác
định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại
địa phương và giá đất trong bảng giá đất. Giá đất của thửa đất cần định giá sẽ bằng
giá đất theo quy định nhân với hệ số điều chỉnh.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không có
phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ mà chỉ có sử dụng phương pháp thích
hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của
phương pháp thích hợp nhất.
Quá trình định giá đất bao gồm: xác định mục tiêu; lên kế hoạch định giá;
thu thập tài liệu; vận dụng và phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo.
* Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá
Có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức
định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt nhà nước của
cơ quan định giá nhà nước.
- Đối với cơ quan định giá của Nhà nước:
+ Chức năng: Xây dựng giá đất và bất động sản, thực hiện quản lý nhà nước
về công tác định giá đất và bất động sản trên phạm vi cả nước;
+ Cơ chế ban hành giá đất và bất động sản được định giá theo chu kỳ hoặc
định giá ban đầu. Những bất động sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi
nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Uỷ ban Định giá Trung ương phê duyệt
9
(một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều Bộ, ngành của Chính phủ
và đại diện của Hiệp hội định giá trung ương do các tổ chức định giá tư nhân thành
lập tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc bất động sản có sự tham gia định
giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá
trị mà các bên không thương lượng được thì buộc phải đưa ra toà để giải quyết.
Quyết định của toà sẽ quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật.
- Đối với cơ quan định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong cơ
chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu
tư nhân về đất đai và bất động sản như: thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế,
bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp
về giá trị đất và bất động sản của các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt
động chủ yếu dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn.
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Khái niệm
i) Đấu giá: Bán đấu giá. Bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt
trả giá, ai trả giá cao nhất thì được mua (Viện Ngôn ngữ học, Trung tâm từ
điển, 2002).
ii) Đấu giá quyền sử dụng đất: Bán đấu giá QSD đất là hình thức mua bán
công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do
người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở mức giá cao
nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua
được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang
bán đấu giá.
iii) Giá trị quyền sử dụng đất: là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Luật Đất đai,
2013) [3].
iv) Tiền sử dụng đất: là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, công nhận quyền sử dụng đất (Luật Đất đai, 2013).
10
1.1.3.2 Nguyên tắc và phạm vi áp dụng
a) Nguyên tắc:
Đấu giá và đấu giá quyền sử dụng đất, theo nguyên tắc quy định của Bộ Luật
dân sự năm 2015: “Bán đấu giá bất động sản”.
1. Việc bán đấu giá bất động sản được thực hiện tại nơi có bất động sản hoặc
nơi do người bán đấu giá xác định.
2. Sau khi có thông báo về việc bán đấu giá bất động sản, những người muốn
mua phải đăng ký mua và phải nộp một khoản tiền đặt trước. Danh sách những
người đăng ký mua được công bố công khai tại nơi bán đấu giá.
3. Trong trường hợp mua được tài sản bán đấu giá thì khoản tiền đặt trước
được trừ vào giá mua; nếu người mua từ chối mua thì không được hoàn trả khoản
tiền đó.
4. Người bán đấu giá phải hoàn trả khoản tiền đặt trước cho những người
khác đã đăng ký mà không mua được tài sản bán đấu giá.
5. Việc mua bán bất động sản bán đấu giá được lập thành văn bản có công
chứng, chứng thực hoặc phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền .
b) Phạm vi áp dụng:
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, phạm vi áp dụng “Đấu giá quyền
sử dụng đất”:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý
trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản
gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
11
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất.
c) Các yếu tố tác động tới giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất:
Khi xác định giá đất để đấu giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Có 3
nhóm yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất như sau:
i) Các yếu tố tự nhiên:
- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao
thì giá trị của BĐS càng lớn.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện tích
thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
- Địa hình BĐS tọa lạc: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với BĐS
khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS.
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra
thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Một khu đất dù có rất nhiều yếu tố
thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất đó sẽ có
những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất và ngược lại
ii) Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
- Tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về chuyển
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: Tình trạng cho
thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn
chế quyền sở hữu chung...
iii) Các yếu tố chung bên ngoài:
- Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà
nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị
trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng: Chính sách về
12
khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó
làm cho giá BĐS tăng; Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt Nam;
chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại
thành phố; các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS...
- Các yếu tố về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình
hình cung - cầu BĐS trong khu vực; Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu
vực; thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng; mức giá bình quân
các loại đất trong vùng; tỷ lệ thuế và mức suất thuế; tình hình thị trường lao động,
thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng...
- Các yếu tố xã hội: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc
độ gia tăng dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu
bị phá vỡ. Ngoài ra, các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng y tế, giao dục, trình
độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến
giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong khu vực đó (sức khỏe, nghề
nghiệp, việc làm...).
1.1.4. Vai trò của công tác đấu giá Quyền sử dụng đất
- Thứ nhất, đấu giá công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong
bồi thường giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa
hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường
xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu
tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp)
nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu
thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng
dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất cho Nhà nước theo quy định)(Nguyễn Tân Thịnh, 2012).
- Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp
đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp
đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy đã vô
hình chung tạo ra mối quan hệ trực tiếp giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư.
13
Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ trực tiếp này rất khó dung hòa, đặc biệt là
vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể. Có dự án, chủ đầu tư
chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất,
thường là đối với các trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt
bằng. Phương pháp này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm
phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện
(Nguyễn Tân Thịnh, 2012)
- Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ
thể được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham
gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người có đất
bị thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách Nhà nước. Điều này sẽ làm
hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công
khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất,
thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm định
giá, các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết
định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá.
Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn. Khi hình
thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá thị trường,
góp phần giải quyết được bài toán về xác định giá đất sát với giá thị trường vốn
đang là vấn đề bức xúc hiện nay.
- Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho”
trong giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất,
cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho”. Đây là cơ hội để tham nhũng nảy
sinh. Việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm,
quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều
kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho
việc dàn xếp. Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng
14
“quân xanh, quân đỏ”… Song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức
này. Việc có nhiều người tham gia, cuộc bán đấu giá được tổ chức công khai, cơ
chế “xin - cho” sẽ dần được khắc phục, loại bỏ (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và
nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa
chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự
án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng,
thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội. Điều này sẽ hạn chế
được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang
diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay. Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng
đất có rất ít dự án bị bỏ hoang. (Nguyễn Tân Thịnh, 2012)
1.1.5. Nội dung công tác đấu giá Quyền sử dụng đất
1.1.5.1 Đối tượng đất được tham gia đấu giá QSD đất
* Các trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ
sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn
liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất
15
* Như vậy đất được đấu giá trên thực tế chủ yếu thuộc 3 nhóm: - Đối với đất xây dựng nhà ở hoặc nhà cao tầng hỗn hợp (nhà ở kết hợp dịch
vụ, văn phòng): Giao đất sử dụng lâu dài;
- Đối với đất xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Giao đất sử
dụng trong thời hạn 50 năm;
- Đối với trường hợp giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản thì thời hạn giao đất, cho thuê đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất nông nghiệp tại khu vực.
Số lượng người tham gia đấu giá tối thiểu phải bằng 02 (hai) lần số lượng các
thửa đất đem ra đấu giá. Nếu số lượng người tham gia đấu giá không lớn hơn 02 lần
tổng số thửa đất đưa ra đấu giá, Hội đồng đấu giá sẽ quyết định chia tổng số thửa
đất thành nhóm nhỏ (không nhỏ hơn 10 thửa) để tổ chức đấu giá đảm bảo số đối
tượng tham gia đấu giá tối thiểu bằng 2 lần số lượng các thửa đất đem đấu giá.
Số lượng đối tượng tham gia tối thiểu là 05 cho trường hợp đấu giá lần lượt từng
thửa đất. Các cá nhân tham gia đấu giá trong cùng một thửa đất không có quan hệ
huyết thống là bố, mẹ, con và anh em ruột; không có quan hệ hôn nhân là vợ, chồng.
1.1.5.2. Điều kiện Quỹ đất để tổ chức đấu giá
Đất đủ điều kiện tham gia đấu giá theo quy định Luật đất đai 2013: a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt;
b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản
thuộc sở hữu nhà nước;
c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
1.1.5.3. Giá đất
Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình trao
đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế…Trong quá trình sử dụng đất luôn
luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng. Khi hai
giá trị này được thể hiện qua quan hệ trao đổi tức là có người mua và người bán thì
16
đất đai trở thành hàng hoá. Giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ,
hiệu quả của quá trình sử dụng đất. Đây là một vấn đề rất phức tạp mà hiện nay còn
nhiều quan điểm khác nhau thậm chí trái ngược nhau.
Sửa đổi Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 quy định:
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định - (Điều 3).
* Cơ sở khoa học của giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố
cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất
là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn
tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân
hàng và quan hệ cung cầu.
Địa tô chênh lệch I có được do việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận lợi
hơn về vị trí và độ phì. Mặt khác, trong quá trình khai thác và sử dụng ruộng đất,
người sử dụng ruộng đất (có khi là người sở hữu đất) đã có những đầu tư vào đất
làm cho độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu tư lâu dài hoặc ngắn hạn để
làm tăng sản lượng ruộng đất. Những khoản chi phí ấy đều làm tăng sản lượng
ruộng đất, và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thành ruộng đất tư bản. “Tuy
có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá trị
lớn hơn một đám đất bỏ hoang” (Mác - Enghen toàn tập).
Địa tô có được nhờ vào việc đầu tư khác nhau vào những đám đất như nhau do
đó có được những năng suất khác nhau. Đó là địa tô chênh lệch II. Như vậy, địa tô
chênh lệch II có được do đầu tư tư bản liên tiếp trên cùng một loại đất, tức là do trình
độ thâm canh quyết định. Vì vậy, địa tô là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá
đất. Trên cơ sở địa tô cách tính giá đất cần dựa vào các tiêu thức: Mức địa tô thu được
hàng năm trên một diện tích đất đai, tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng trong năm, ưu
thế đất đai về vị trí, chất đất, quan hệ cung cầu về đất đai ở từng thời điểm.
17
1.1.5.4. Các phương pháp tính giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định 188/2004/NĐ-
CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ [10] gồm có hai phương pháp: Phương pháp so
sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng
dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007
của Chính phủ. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5,
điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua
việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại
đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần
định giá.
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số
giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi
suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại
tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức
lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng
giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để
sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi
tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách
sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Phương pháp này được áp dụng
trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử
dụng đất mà thửa đất (khu đất) của dự án có giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi
18
thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau,
có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự
nhau. Việc bổ sung phương pháp này đáp ứng được yêu cầu thực tiễn trong công tác
định giá đất, bởi trong cơ chế kinh tế thị trường hiện nay mỗi giao dịch diễn ra trong
nền kinh tế luôn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khách quan, chủ quan, thậm chí dẫn
tới không thể kiểm soát được giá thị trường. Trong trường hợp đó, việc bổ sung giá đất
lựa chọn để so sánh còn là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất được đảm bảo bằng cơ
chế kiểm soát theo hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, vì thế giá đất lựa chọn để so
sánh đảm bảo minh bạch và phù hợp với thị trường. Ngoài ra, việc sửa đổi như vậy về
giá đất lựa chọn để so sánh, định giá còn mang lại cơ hội cho việc định giá đất đồng
loạt với những thửa đất ở nơi ít có giao dịch hoặc không có giao dịch, đáp ứng nhu cầu
định giá đất với số lượng thửa đất còn lớn như hiện nay bổ sung sự khiếm khuyết về
năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế (Phùng Ngọc Phương, 2011).
Trình tự đấu giá và xử lý các trường hợp phát sinh: a. Trình tự đấu giá được thực hiện theo quy định tại Điều 15 Thông tư số
b. Xử lý các trường hợp phát sinh: - Trường hợp 01 thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau và là giá trả theo
23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp.
đúng quy chế thì cho những người đó đấu giá tiếp để chọn được người trả giá cao
nhất. Nếu tất cả những người đó không đồng ý đấu giá tiếp thì tổ chức cho những
- Trường hợp người trúng đấu giá rút lại giá đã trả hoặc từ chối không nhận
người đó bốc thăm để xác định người trúng đấu giá.
quyền trúng đấu giá trước khi đấu giá viên công bố kết quả đấu giá thì thực hiện
theo quy định tại Điều 38, 39 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của
Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
a. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày tổ chức
1.1.5.6. Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất:
phiên đấu giá, đơn vị tổ chức việc đấu giá quyền sử dụng đất báo cáo cơ quan tài
19
nguyên và môi trường, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận kết
quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Hồ sơ gửi kèm theo gồm: Phương án đấu giá quyền sử dụng đất được duyệt;
Hợp đồng thuê đơn vị thực hiện phiên đấu giá quyền sử dụng đất (nếu có); Biên bản
b. Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định công nhận kết quả trúng
kết quả đấu giá thành công quyền sử dụng thửa đất.
đấu giá quyền sử dụng đất với các nội dung chính như sau: - Căn cứ pháp lý để ban hành quyết định; - Vị trí, diện tích, mục đích, thời hạn sử dụng đất và cơ sở hạ tầng, tài sản
gắn liền với thửa đất (nếu có) được quyết định công nhận trúng đấu giá; - Tên, địa
- Số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng thửa đất và phương thức, thời gian
chỉ người đã trúng đấu giá quyền sử dụng thửa đất.
- Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư,
phải nộp tiền trúng đấu giá.
nội dung còn có: Tên dự án; tên nhà đầu tư; hình thức đầu tư; mục tiêu đầu tư; địa
điểm xây dựng; quy mô dự án; diện tích sử dụng đất; ranh giới sử dụng đất; các chỉ
tiêu về quy hoạch, kiến trúc: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng...; tổng mức đầu tư
của dự án; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; thời gian và tiến độ thực hiện dự
án; nguồn vốn; phương án quản lý vận hành dự án; các ưu đãi đầu tư (nếu có) và
các nội dung liên quan đến điều kiện của dự án đối với dự án thuộc lĩnh vực đầu tư
có điều kiện; nội dung liên quan đến chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở đối
với dự án nhà ở và chấp thuận đầu tư dự án khu đô thị mới đối với dự án xây dựng
c. Trường hợp do UBND cấp huyện quyết định đấu giá nhưng đất giao, cho
khu đô thị mới.
thuê và đối tượng giao, cho thuê thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của
UBND cấp tỉnh thì UBND cấp huyện lập hồ sơ báo cáo Sở Tài nguyên và Môi
trường trình UBND cấp tỉnh công nhận kết quả đấu giá, trong thời hạn không quá
năm (05) ngày làm việc kể từ ngày tổ chức phiên đấu giá.
20
d. Trường hợp sau khi trúng đấu giá, chủ đầu tư được cơ quan có thẩm
quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch dẫn đến hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng
tăng thì chủ đầu tư phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần
tăng thêm theo giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Trường hợp cho phép điều chỉnh quy hoạch mà hệ số sử dụng đất, mật độ
xây dựng giảm thì chủ đầu tư phải thực hiện theo giá trúng đấu giá và không được
hoàn trả tiền sử dụng đất đối với phần giảm đó.
1.2. Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất
* Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013:
Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ VI Quốc hội Việt Nam khóa XIII đã thông
qua Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014). Đấu giá quyền sử
dụng đất được quy định tại các Điều 117, Điều 118, Điều 119 Luật Đất đai 2013. So
với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục, giải quyết được
những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003.
Theo Luật Đất đai 2013, chỉ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao
đất, cho thuê đất khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất cũng tăng các trường hợp
quy định như: Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê mua; sử dụng đất
thương mại, dịch vụ; giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp
lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh mà
tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho
hộ gia đình, cá nhân.... Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất đã đưa ra
đấu giá quyền sử dụng đất nhưng không thành cũng được quy định cụ thể hơn,
theo Luật Đất đai 2013 quy định, ngoài các trường hợp được phép giao đất có thu
tiền sử dụng đất đối với đất đã đưa ra đấu giá nhưng không thành quy định tại Luật
đất đai 2003 như: các trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia
hoặc trường hợp đấu giá ít nhất 02 lần nhưng không thành thì Luật đất đai 2013 còn
quy định đối với trường hợp đất đưa ra đấu giá mà chỉ có một người đăng ký tham
gia đấu giá đã tháo gỡ được vướng mắc trong quá trình xem xét giao đất có thu tiền
21
sử dụng đất đối với trường hợp trên bởi theo quy định tại Khoản 1 Điều 37 của
Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản:
việc bán đấu giá tài sản trong trường hợp chỉ có một người tham gia đấu giá không
áp dụng đối với tài sản là quyền sử dụng đất trong trường hợp nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Mà thực tế có nhiều ô đất đưa ra đấu giá qua
nhiều phiên đấu giá khác nhau, thậm chí tất cả các phiên đấu giá đều chỉ có một
người tham gia đấu giá (theo Luật đất đai 2003, trường hợp các ô đất này sẽ không
giao được cho người sử dụng đất, gây lãng phí đất, thất thu ngân sách Nhà nước).
Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, dân chủ, người dân có thể nắm
được tất cả thông tin của thửa đất cần đấu giá giúp cho mối quan hệ cung cầu rên thị
trường đất đai được diễn ra thuận lợi, nhanh chóng, không bị ảnh hưởng của nhiều
chiều thông tin sai lệch, không phải thông qua nhiều cầu nối mới đến được với
nhau. Ngoài ra, đấu giá quyền sử dụng đất là một giải pháp hữu hiệu nhất khắc phục
những khó khăn về vốn đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác
nguồn nội lực của đất nước. Hình thức này đã và đang được nhân rộng trên phạm vi
cả nước. Tuy còn nhiều vướng mắc nhưng không thể phủ nhận những ý nghĩa thực
tiễn của nó.
- Đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường BĐS nói riêng và nền
kinh tế thị trường nói chung
- Đấu giá QSDĐ là phương thức huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách,
tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nông thôn mới
- Đấu giá QSDĐ là cơ sở, căn cứ để Nhà nước thực hiện định giá đất
- Đấu giá QSDĐ tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn định giá đất
Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền sử dụng
đất, từ khi có Luật đất đai 2013 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên
quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai và
UBND tỉnh Thanh Hóa cũng ban hành quyết định như sau:
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về hướng dẫn
thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất
22
- Nghi định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
- Thông tư 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04 tháng 04 năm 2015 của Bộ
Tài nguyên môi trường và bộ tư pháp quy định về tổ chức thực hiện đấu gía quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thê.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 về sửa đổi, bổ sung thông
tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ
tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc cho thuê đất.
Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của chính phủ sủa đổi, bổ sung
một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số
điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiêt xác
định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác
định giá đất.
- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 quy định chi tiết nghị định
số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về hồ sơ giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
- Quyết định số 07/2018/QĐ-UBND ngày 09/3/2018 của UBND tỉnh Thanh
Hóa quyết định ban hành quy định đấu giá quyến sử dụng đất để giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
23
1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới
1.3.1 Trung Quốc
Ở Trung Quốc, Luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8
kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc quyền
sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về
quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng quyền SDĐ.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể,
quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền SDĐ
của UBND huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và
phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với
Chính phủ kế hoạch đển UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ. Việc
giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là
do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp
hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả
thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn và Định giá
BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách
cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung
Quốc. UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc
quyền quản lý của mình.
1.3.2. Đài Loan
Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là “người cày có ruộng” và
“Bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là
sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi
bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục
đích công cộng. Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai đăng kí được sử dụng để làm
cơ sở thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh
thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các chủ đất dựa
vào giá trị kê khai đó (Phùng Ngọc Phương, 2011).
24
1.3.3. Thực trạng công tác đấu giá QSDĐ tỉnh Thanh Hóa trong giai đoạn 2016-2018
a, Người được tham gia đấu giá
Người được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất gồm: Tổ chức kinh tế, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức
sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và
Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013 và có đủ điều kiện đăng ký tham gia theo quy
định tại Điều 4 Quy định này.
Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án kinh
doanh bất động sản: Người tham gia đấu giá là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có
vốn pháp định đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
b. Điều kiệu được đăng ký tham gia đấu giá
Người được tham gia đấu giá quy định tại Điều 3 của Quy định này được
đăng ký tham gia đấu giá khi có đủ các điều kiện sau:
1. Có đơn đề nghị tham gia đấu giá, phù hợp với từng dự án cụ thể, trong đó
có nội dung cam kết khi trúng đấu giá phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy
hoạch, đúng tiến độ do cấp có thẩm quyền quy định.
2. Điều kiện về vốn, kỹ thuật và năng lực tài chính
a) Người tham gia đấu giá phải có đủ điều kiện về vốn, kỹ thuật và năng lực tài
chính để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật, cụ thể:
- Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20%
tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha; không thấp hơn
15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên; đồng
thời vốn chủ sở hữu phải đáp ứng cho tất cả các dự án mà mình đang thực hiện.
- Có cam kết tài trợ vốn vay để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi
nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
- Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với mục đích sử dụng đất để thực hiện
dự án đầu tư; có phương án đầu tư xây dựng khả thi, hiệu quả.
25
b) Ký quỹ theo quy định tại Quyết định số 2344/2016/QĐ-UBND ngày
04/7/2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh.
c) Trường hợp đấu giá đất đã chia lô làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì
hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá không cần các điều kiện quy định tại điểm a,
b khoản này.
3. Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với dự án đã được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất do Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm
xác định thông qua kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai đối với các dự án.
4. Trong một gói đấu giá thì một hộ gia đình chỉ được một cá nhân có đầy đủ
năng lực hành vi dân sự tham gia đấu giá; một tổ chức chỉ được một đơn vị tham
gia đấu giá; trường hợp có 02 (hai) doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một tổng công
ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá; tổng công ty với công ty thành
viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn
trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá.
5. Trường hợp liên danh đứng tên chung tham gia đấu giá, các nhà đầu tư
phải có văn bản thỏa thuận, cam kết vốn tham gia trong liên danh, quy định rõ
người đứng đầu của liên danh, trách nhiệm chung và trách nhiệm riêng của từng
thành viên trong liên danh.
6. Tùy theo tính chất, đặc điểm và quy mô của gói đấu giá, đối tượng và điều
kiện tham gia đấu giá sẽ được xác định cụ thể trong phương án đấu giá do cấp có
thẩm quyền phê duyệt.
c. Người không được tham gia đấu giá
1. Những người theo quy định tại khoản 4 Điều 38 Luật Đấu giá tài sản gồm:
a) Người không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế
năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc
người tại thời điểm đăng ký tham gia đấu giá không nhận thức, làm chủ được hành
vi của mình;
b) Người làm việc trong tổ chức đấu giá tài sản thực hiện cuộc đấu giá; cha,
mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của đấu giá viên điều hành cuộc đấu
26
giá; người trực tiếp giám định, định giá tài sản; cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột,
chị ruột, em ruột của người trực tiếp giám định, định giá tài sản;
c) Người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền xử lý tài sản, người có quyền
quyết định bán tài sản, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, người có quyền
quyết định bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật;
d) Cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của người quy định tại
điểm c khoản này.
2. Người không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người không
thuộc trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo
quy định.
3. Các trường hợp không đủ điều kiện tham gia đấu giá quy định tại Điều 4
Quy định này.
d. Quỹ đất thực hiện đấu giá
1. Đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê
hoặc cho thuê mua;
2. Đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhượng hoặc cho thuê;
3. Quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
4. Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
5. Đất cho thuê thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
6. Đất sử dụng vào mục đích giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu
hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất,
kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
7. Đất để giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
8. Đất để giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất.
9. Đất Nhà nước thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại
Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai; đất Nhà nước thu hồi do chấm dứt việc sử dụng
27
đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất theo quy định tại các Điểm a, b, c, d Khoản
1 Điều 65 Luật Đất đai (trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ở
nông thôn).
10. Đất do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; Tổ chức phát triển quỹ đất
được giao quản lý mà Nhà nước chưa giao hoặc cho thuê để sử dụng theo quy định
của pháp luật;
11. Đất do các tổ chức được giao để quản lý theo quy định tại điểm b và
điểm c Khoản 1 Điều 8 của Luật Đất đai được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
quyết định giao, cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp luật.
12. Trường hợp khác do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định.
e. Điều kiện về thửa đất được đưa ra đấu giá
Đất được đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
1. Đã có kế hoạch sử dụng đất và kế hoạch định giá đất hàng năm của cấp
huyện được Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt.
2. Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản
thuộc sở hữu Nhà nước.
3. Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất, quyết định đấu giá quyền sử
dụng đất và giá khởi điểm được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
4. Đối với đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
đất đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; đất làm mặt bằng sản
xuất kinh doanh; đất sử dụng vào mục đích thực hiện dự án sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối: phải hoàn thành xong công tác giải
phóng mặt bằng; có quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, khu dân cư được cấp có
thẩm quyền phê duyệt (trong đó xác định rõ chức năng sử dụng đất, mật độ xây
dựng, hệ số sử dụng đất, yêu cầu về kiến trúc, cảnh quan và các Thông tinhạ tầng
khác). Đối với quỹ đất thực hiện đấu giá xây dựng nhà ở để bán, đầu tư hạ tầng kỹ
thuật để chuyển nhượng hoặc cho thuê:
- Trường hợp quỹ đất đấu giá không yêu cầu nhà đầu tư phải đầu tư hạ tầng
thì chỉ đưa ra đấu giá phần diện tích đã hoàn thiện hạ tầng;
28
- Trường hợp quỹ đất đấu giá yêu cầu nhà đầu tư thực hiện dự án đồng thời
phải hoàn chỉnh hạ tầng, thì phải nêu rõ điều kiện trong phương án đấu giá được cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt.
5. Đối với trường hợp đấu giá đất chia lô (thửa) cho hộ gia đình, cá nhân phải
được đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật theo mặt bằng quy hoạch được
cấp có thẩm quyền phê duyệt. Mỗi lô (thửa) được xác định là một gói đấu giá.
Thẩm quyền quyết định quỹ đất đưa ra đấu giá
1. Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định quỹ đất đưa ra đấu giá để giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trừ quỹ đất quy định tại Khoản 2 Điều này.
2. Ủy ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố (sau đây gọi chung là cấp
huyện) quyết định quỹ đất đưa ra đấu giá bao gồm:
a) Giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đối với đất
xen cư (là đất ở nằm xen kẹt trong khu dân cư hoặc ít nhất có 01 mặt tiếp giáp với
khu dân cư hiện có và có tổng diện tích đất ở theo mặt bằng quy hoạch chi tiết xây
dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt dưới 1.000m2).
b) Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị
trấn để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, trên cơ sở đề nghị của Ủy ban
nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất và phòng Tài nguyên và Môi trường, phù
hợp với quy hoạch đất đai và quy hoạch xây dựng.
f. Thanh toán và thời hạn nộp tiền sử dụng đất
- Trong thời hạn không quá 02 (hai) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được
quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị thực hiện
cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất phải chuyển 100% số tiền đặt trước của người
trúng đấu giá vào ngân sách Nhà nước.
- Trong thời hạn không quá 05 (năm) ngày làm việc kể từ ngày nhận được
quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của UBND cấp có thẩm quyền, cơ quan
thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho người đã trúng đấu
giá. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào
Ngân sách nhà nước theo quy định và sao nộp chứng từ cho cơ quan được giao tổ
29
chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất để theo dõi, lưu hồ sơ.
- Trong thời hạn không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc kể từ ngày nhận
được thông báo của cơ quan Thuế, người trúng đấu giá có trách nhiệm nộp ít nhất
50% số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo kết quả trúng đấu giá; chậm nhất 60
(sáu mươi) ngày làm việc phải nộp đủ 100% số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất
theo quy định.
- Trường hợp sau khi công nhận kết quả trúng đấu giá, người sử dụng đất
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch trong đó có
hệ số sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc diện tích đất thực tế được
giao, cho thuê lớn hơn diện tích đất đấu giá thì phải nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính
vào ngân sách nhà nước theo quy định.
g. Giao đất, cấp GCN QSDĐ cho người trúng đấu giá
- Cơ quan chủ dự án quỹ đất đấu giá có trách nhiệm nộp thay người trúng
đấu giá 02 bộ hồ sơ gồm:
+ Văn bản công nhận kết quả đấu giá đất.
+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất.
+ Các chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính của người trúng đấu giá.
Căn cứ vào hồ sơ trúng đấu giá:
- Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND tỉnh quyết định giao đất, cho
thuê đất, cấp GCN QSD đất, bàn giao đất trên thực địa và các giấy tờ liên quan khác
đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài trúng đấu giá.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định giao
đất, cho thuê đất, cấp GCN QSD đất, bàn giao đất trên thực địa và các giấy tờ liên
quan khác đối với hộ gia đình trúng đấu giá.
- UBND cấp xã ký hợp đồng cho thuê đất nông nghiệp công ích cho người
trúng đấu giá.
- Thời hạn thực hiện các thủ tục giao đất, cấp GCN QSD đất, ký hợp đồng
cho thuê đất cho người trúng đấu giá theo quy định hiện hành của pháp luật.
h. Thanh toán, hạch toán và quản lý tiền thu được từ bán đấu giá
Trường hợp bán đấu giá khu đất thuộc dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây
30
dựng kết cấu hạ tầng: Số tiền bán đấu giá sau khi thanh toán giá trị công trình xây
dựng kết cấu hạ tầng cho nhà đầu tư và khoản tiền ứng trước để bồi thường, hỗ trợ
cho người có đất bị thu hồi. Số tiền còn lại được nộp vào tài khoản do Sở Tài chính
mở tại Kho bạc nhà nước và được sử dụng để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo
dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất cho nhân dân xây dựng nhà ở thì
các khoản chi phí ứng trước (bồi thường giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng và các chi phí khác có liên quan) sẽ được phân bổ bình quân cho diện
tích đất ở theo quy hoạch làm căn cứ để trừ vào kết quả trúng đấu giá cho từng
người trúng đấu giá trước khi nộp ngân sách nhà nước.
Bảng 1.1. Phí hồ sơ áp dụng cho đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
tỉnh Thanh Hóa
STT Giá khởi điểm của quyền sử dụng đất Mức thu (đồng/hồ sơ)
Trường hợp đấu giá diện tích lô nhỏ phục vụ xây nhà ở cá nhân hộ gia đình:
Từ 200 triệu đồng trở xuống 1 100.000
Từ trên 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng 2 200.000
Từ trên 500 triệu đồng 3 500.000
Trường hợp đấu giá diện tích lô đất lớn phục vụ dự án:
4 Từ 0,5 ha trở xuống 1.000.000
5 Từ trên 0,5 ha đến 2 ha 3.000.000
6 Từ trên 2 ha đến 5 ha 4.000.000
(Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường Thanh Hóa)
7 Từ trẽn 5 ha 5.000.000
i. Quyền lợi, trách nhiệm của người trúng đấu giá
- Quyền lợi: Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo kết quả trúng đấu giá
do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Trách nhiệm: Thực hiện đúng các cam kết khi tham gia đấu giá và kết quả
trúng đấu giá được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
31
Chương 2
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Quy trình đấu giá QSD đất.
- Công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài chỉ giới hạn nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSD đất
tại 04 xã, thị trấn trên địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa, từ năm 2015-
2017 cụ thể như sau:
+ Dự án đấu giá QSD đất tại thị Trấn Quảng Xương, huyện Quảng Xương.
+ Dự án đấu giá QSD đất tại xã Quảng Bình, huyện Quảng Xương.
+ Dự án đấu giá QSD đất tại xã Quảng Lợi, huyện Quảng Xương.
+ Dự án đấu giá QSD đất tại xã Quảng Trạch, huyện Quảng Xương.
2.1.3 Thời gian nghiên cứu
Từ tháng 3 năm 2018 đến tháng 3 năm 2019.
2.2. Nội dung nghiên cứu
Nội dung 1: Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện trạng tình
hình quản lý SDĐ của huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa.
Nội dung 2: Đánh giá thực trạng, kết quả của công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa
Nội dung 3: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Quảng Xương
Nội dung 4: Đánh giá những khó khăn, tồn tại của công tác đấu giá quyền sử
dụng đất qua các mặt và đưa ra một số giải pháp, đề xuất đối với công tác đấu giá
quyền sử dụng đất.
32
2.3. Phương pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
- Thu thập các văn bản chính sách liên quan đến đấu giá QSDĐ đang áp
dụng tại tỉnh Thanh Hóa như nghị định, thông tư, quyết định... Đồng thời thu thập
các thông tin, số liệu, tài liệu về nguồn gốc đất, quy hoạch SDĐ, các bước xây dựng
giá khởi điểm, quy chế đấu giá (Nguồn từ Sở TN&MT, Sở Tài chính, Sở Tư
pháp...)
- Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên kinh - tế xã hội UBND huyện
Quảng Xương.
- Thu thập số liệu đấu giá QSDĐ tại các xã, thị trấn.
- Thu thập số liệu kết quả đấu giá của các vị trí, khu đất đấu giá QSDĐ trên
địa bàn giới hạn nghiên cứu 4 địa bàn xã, thị trấn trong giai đoạn 2015-2017
(Nguồn thu thập từ UBND xã, phòng Tài nguyên và môi trường, phòng tài chính)
- Thu thập các số liệu, tài liệu liên quan từ sách, báo và các phương tiện thông
tin đại chúng (internet).
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
- Phỏng vấn trực tiếp cán bộ tham gia đấu giá, lãnh đạo UBND các xã, thị trấn,
thôn, các hộ gia đình tại nơi tổ chức đấu giá.
- Xây dựng bộ câu hỏi điều tra, sử dụng câu hỏi điều tra phỏng vấn trực tiếp
người dân để thu thập thông tin. Đề tài chọn dự án của 4 khu đất trên do đây là các
xã và thị trấn trọng điểm của huyện, dân số ngày một tăng nên nhu cầu về đất ở của
dân tại đây đang rất ngày một được coi trọng. Bên cạnh đó đề tài chọn các điểm
nghiên cứu có cùng đặc trưng tương đồng về khu vực, vị trí địa lý, điều kiện kinh tế
xã hội cụ thể như sau:
+ Dự án khu đất đấu giá QSD đất tại thị trấn Quảng Xương: 25 phiếu.
+ Dự án khu đất đấu giá QSD đất tại xã Quảng Bình: 25 phiếu.
+ Dự án khu đất đấu giá QSD đất tại xã Quảng Lợi: 25 phiếu
+ Dự án khu đất đấu giá QSD đất tại xã Quảng Trạch: 25 phiếu
Trong đó: Số phiếu điều tra cán bộ: 20 phiếu. Số phiếu hộ gia đình:80 phiếu.
33
Nội dung phỏng vấn: các vấn đề liên quan tới đấu giá quyền sử dụng đất như:
Giá sàn, giá khởi điểm, cơ chế đấu giá…
2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính
Tổng hợp và phân tích số liệu, thuộc tính bằng phần mềm EXCEL.
2.3.4. Phương pháp phân tích tổng hợp
Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong
phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả kinh tế của công tác đấu
giá QSDĐ.
Sử dụng phương pháp so sánh chênh lệch giữa giá quy định và giá trúng đấu
giá, chênh lệch giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá để tìm ra hiệu quả kinh tế.
34
Chương 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng tình hình quản
lý SDĐ của huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa
3.1.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của huyện Quảng Xương, tỉnh
Thanh Hóa
Quảng Xương là huyện nằm trong vùng đồng bằng ven biển tỉnh Thanh Hoá, có
tọa độ địa lý từ 19034' - 19047' vĩ độ Bắc và từ 105046' - 105053' kinh độ Đông.
- Phía Bắc giáp Thành phố Thanh Hoá và Thành phố Sầm Sơn.
- Phía Nam giáp huyện Tĩnh Gia, huyện Nông Cống.
- Phía Đông là Biển Đông.
- Phía Tây giáp huyện Đông Sơn.
Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Quảng Xương
35
Tổng diện tích tự nhiên toàn huyện là 17.421,94 ha chiếm 2,05% tổng diện tích
tự nhiên của toàn tỉnh.
Huyện Quảng Xương gồm 30 đơn vị hành chính (01 thị trấn và 29 xã), trung
tâm huyện lỵ cách thành phố Thanh Hóa 9 km về phía Bắc theo quốc lộ 1A, xã xa nhất
cách trung tậm huyện lỵ trên 20 km.
Quốc lộ 1A là trục đường giao thông quan trọng nhất Việt Nam chạy qua
huyện Quảng Xương từ phía Bắc tới phía Nam với chiều dài khoảng 17,5 km.
Huyện nằm ở trung tâm của 4 khu công nghiệp lớn của Thanh Hóa đó là: liền kề
khu công nghiệp Lễ Môn, cách khu công nghiệp Bỉm Sơn 35 km, khu công nghiệp
Nghi Sơn 15 km, khu công nghiệp Lam Sơn - Sao Vàng 30 km. Trong những năm
qua, được Đảng và Nhà nước quan tâm, đầu tư lớn vì vậy cơ sở hạ tầng đã có nhiều
thay đổi, diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, dịch
vụ thương mại tăng lên, cơ cấu kinh tế của huyện đã dần chuyển biến từ nông
nghiệp sang Công nghiệp - dịch vụ thương mại. Bên cạnh đó việc áp dụng các tiến
bộ khoa học, kỹ thuật vào khai thác sử dụng tiềm năng đất đai đã mang lại hiệu quả
kinh tế, đời sống nhân dân đã thay đổi rõ rệt.
* Địa hình, địa mạo:
Quảng Xương là huyện đồng bằng ven biển, địa hình của huyện Quảng
Xương tương đối bằng phẳng, chia thành hai vùng tự nhiên có địa hình khác nhau là
Vùng đồng bằng và Vùng ven biển.
- Vùng đồng bằng: Gồm 18 xã, thị trấn (phía Tây đường 4): Thị trấn Quảng
Xương, xã Quảng Yên, Quảng Văn, Quảng Long, Quảng Phúc, Quảng Vọng,
Quảng Ngọc, Quảng Trường, Quảng Hòa, Quảng Hợp, Quảng Trạch, Quảng Định,
Quảng Đức, Quảng Phong, Quảng Bình, Quảng Ninh, Quảng Nhân, Quảng Tân.
Đặc điểm chính của địa hình vùng này là đất đai khá bằng phẳng, đất đai có độ màu
mỡ cao phù hợp với nhiều loại cây lương thực và cây công nghiệp ngắn ngày cho
năng suất cao.
- Vùng ven biển: Gồm 12 xã (Phía Đông đường 4): Quảng Trung, Quảng
Chính, Quảng Thạch, Quảng Lợi, Quảng Khê, Quảng Lĩnh, Quảng Thái, Quảng
36
Lộc, Quảng Lưu, Quảng Hải, Quảng Giao, Quảng Nham. Đặc điểm chính của địa
hình vùng này là có dạng lượn sóng, những dải đất cao và những dải đất trũng xen
kẽ nhau được hình thành bởi dòng hải lưu xuôi ngược dọc bờ biển. Độ cao của nền
địa hình dao động từ 3 đến 5 m so với mực nước biển. Nơi cao là những dải cồn cát
còn nơi trũng là những dải đất hình lòng máng dốc dần theo hướng Bắc-Nam.
Những vùng đất càng gần mép biển đất đai càng nhiều cát chỉ trồng được khoai, lạc,
vùng còn lúa chỉ trồng được một vụ năng suất không cao. Cơ cấu kinh tế của vùng
là nông nghiệp, kinh tế biển và có nhiều tiềm năng phát triển kinh tế du lịch.
3.1.2. Đánh giá hiện trạng tình hình quản lý SDĐ trên địa bàn huyện Quảng
Xương
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Quảng Xương năm 2017
STT
Mã
Chỉ tiêu sử dụng đất
Cơ cấu (%)
Tổng diện tích
1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9
Tổng diện tích tự nhiên Đất nông nghiệp Đất trồng lúa Đất chuyên trồng lúa nước Đất trồng lúa nước còn lại Đất trồng cây hàng năm khác Đất trồng cây lâu năm Đất rừng phòng hộ Đất rừng đặc dụng Đất rừng sản xuất Đất nuôi trồng thủy sản Đất nông nghiệp khác Đất phi nông nghiệp Đất quốc phòng Đất an ninh Đất khu công nghiệp Đất khu chế xuất Đất cụm công nghiệp Đất thương mại, dịch vụ Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản Đất phát triển hạ tầng
NNP LUA LUC LUK HNK CLN RPH RDD RSX NTS NKH PNN CQP CAN SKK SKT SKN TMD SKC SKS DHT
17.421,94 10.371,12 7.327,93 7.300,58 27,34 1.202,33 484,05 151,07 - 158,18 951,79 95,77 6.593,74 58,86 10,24 - - 38,73 16,23 50,88 - 2.544,69
100,00 59,53 42,06 41,90 0,16 6,90 2,78 0,87 - 0,91 5,46 0,55 37,85 0,34 0,06 - - 0,22 0,09 0,29 - 14,61
37
Đất xây dựng cơ sở văn hóa Đất xây dựng cơ sở y tế Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo
DVH DYT DGD
8,02 12,93 75,01
0,05 0,07 0,43
Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao
DTT
40,40
0,23
Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội Đất giao thông Đất thủy lợi Đất công trình năng lượng Đất công trình bưu chính, viễn thông Đất chợ
2.10 Đất có di tích lịch sử - văn hóa 2.11 Đất danh lam thắng cảnh 2.12 Đất bãi thải, xử lý chất thải 2.13 Đất ở tại nông thôn 2.14 Đất ở tại đô thị 2.15 Đất xây dựng trụ sở cơ quan 2.16 Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp 2.17 Đất xây dựng cơ sở ngoại giao 2.18 Đất cơ sở tôn giáo
DXH DGT DTL DNL DBV DCH DDT DDL DRA ONT ODT TSC DTS DNG TON
1,19 1.639,81 754,11 1,01 1,31 10,88 1,32 - 16,45 2.915,29 49,30 27,80 6,49 - 8,66
0,01 9,41 4,33 0,01 0,01 0,06 0,00 - 0,09 16,73 0,28 0,16 0,04 - 0,05
2.19
NTD
243,98
1,40
2.20
SKX
0,47
0,00
Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm
2.21 Đất sinh hoạt cộng đồng 2.22 Đất khu vui chơi, giải trí công cộng 2.23 Đất cơ sở tín ngưỡng 2.24 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối 2.25 Đất có mặt nước chuyên dùng 2.26 Đất phi nông nghiệp khác Đất chưa sử dụng 3 Đất bằng chưa sử dụng 3.1 Đất đồi núi chưa sử dụng 3.2 Núi đá không có rừng cây 3.3
DSH DKV TIN SON MNC PNK CSD BCS DCS NCS
39,03 1,50 11,75 523,24 28,84 - 457,08 340,69 69,94 46,45
0,22 0,01 0,07 3,00 0,17 - 2,62 1,96 0,40 0,27
(Nguồn: UBND huyện Quảng Xương)
+ Công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất:
Từ tháng 7 năm 2014 đến nay đặc biệt là sau khi Luật Đất đai 2013 ra đời
UBND huyện đã tích cực, chủ động chỉ đạo, hướng dẫn các địa phương thực hiện
công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bảo đảm theo đúng các quy định của
pháp luật về đất đai.
38
Triển khai hướng dẫn thực hiện quyết định số 999/QĐ-UBND ngày 26/3/2015
của UBND tỉnh Thanh Hóa về trình tự thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, thu hồi
chuyển mục đích sử dụng đất, để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh.
- Kết quả giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
trong nước: Trong năm 2017, toàn huyện đã thực hiện giao 1859 lô đất cho 1859 hộ
gia đình, cá nhân thông qua hình thức đấu giá quyền sử đụng đất với tổng diện tích
30.95 ha ;
- Kết quả chuyển mục đích sử dụng đất: Tổng diện tích chuyển mục đích sử
dụng đất đã thực hiện chủ yếu là chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông
nghiệp phục vụ quy hoạch khu dân cư mới với tổng diện tích chuyển 40,28 ha
(Trong đó: Chuyển sang đất ở 30,95 ha còn lại 9,33ha chuyển sang đất giao thông,
thủy lợi);
- Chỉ đạo công tác cấp giấy CNQSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân sau đo
đạc địa chính ở 9 xã: Q, Bình, Q. Văn, Q. Long, Q. Ngọc, Q. Trường, Q. Phúc, Q.
Vọng, Q. Lưu và Q. Thái.
+ Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất:
- Việc xác định giá đất tính bồi thường được thực hiện theo quy định của
pháp luật, về cơ bản giá đất tính bồi thường cho các dự án được UBND huyện lập
phương án và phê duyệt với hệ số điều chỉnh bằng 1.
- Các nguồn vốn chi trả tiền bồi thường từ nguồn vốn ngân sách và nguồn
vốn của nhà đầu tư. Số lượng dự án triển khai trên địa bàn huyện đều đảm bảo tiến
độ bàn giao mặt bằng.
- Thực hiện công tác GPMB Dự án Khu đô thị Tiên Trang (Quảng Lợi); Dự án
nâng cấp Đê tả Sông Yên - Quảng Trung, dự án xây dựng âu tránh trú bão cho tầu
thuyền tại Quảng Thạch; khu Đô thị mới Quảng Tân, dự án xây dựng nhà máy nước
sạch An Bình tại Quảng Văn và các dự án qui hoạch đất ở dân cư các xã, thị trấn.
Nhìn chung, diện tích đất được thu hồi đã đáp ứng được mục tiêu phát triển
kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh của địa phương; các quy định về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư từng bước được điều chỉnh, bổ sung phù hợp với cơ chế
39
quản lý kinh tế thị trường, đảm bảo tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi
đất. Việc tổ chức thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của hội đồng
bồi thường giải phóng mặt bằng huyện bước đầu đã phát huy hiệu quả tốt, góp phần
đáp ứng nhu cầu "đất sạch" để thực hiện các dự án đầu tư nhất là các dự án đầu tư
nhằm mục đích công cộng.
+ Việc đo đạc, đăng ký đất đai, lập, chỉnh lý, chính lý hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính:
+ Về đo đạc, lập bản đồ địa chính
Toàn huyện đã đo đạc lập bản đồ địa chính 22/30 xã, thị trấn với diện tích lập
bản đồ địa chính 13176.87 ha. Đã triển khai đăng ký đất đai đối với 22/30 xã, thị
trấn trên địa bàn huyện.
+ Về đăng ký, lập hồ sơ địa chính; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
Tính đến thời điểm hiện tại, toàn huyện đã thực hiện kê khai đăng ký đối với
tất cả các thửa đất (44.076 thửa/7.713,07 ha); đã xét duyệt được 32.782
thửa/7.713,07 ha;
+ Về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai
Đến nay, đã thực hiện được 22/30 xã, thị trấn đã thực hiện xây dựng cơ sở dữ
liệu đất đai và được tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện, cấp tỉnh.
+ Về chỉnh lý biến động đất đai
Việc chỉnh lý biến động đất đai được thực hiện đảm bảo đồng bộ ở cả 03 cấp
và được cập nhật thường xuyên trên hệ thống hồ sơ địa chính.
+ Thống kê, kiểm kê đất đai:
Công tác kiểm kê đất đai được huyện duy trì 5 năm 1 lần, thống kê đất đai
được tiến hành làm hàng năm. Đầu năm 2017 huyện Quảng Xương đã tiến hành
làm tổng kiểm kê đất đai năm 2016 theo quy trình và phương pháp thống kê, kiểm
kê mới, áp dụng công nghệ thông tin đã đạt được kết quả với độ chính xác cao với
chất lượng tốt đảm bảo các yêu cầu của Bộ Tài nguyên và Môi trường đề ra.
40
3.1.3. Nhận xét chung về hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường trong việc sử
dụng đất
Hiệu quả kinh tế - xã hội của việc sử dụng đất trên địa bàn huyện được cải
thiện đáng kể thông qua quy hoạch sử dụng đất, bình quân giá trị sản xuất trên 1
diện tích đất sản xuất nông nghiệp năm sau cao hơn năm trước, đặc biệt là trong
thời kỳ đẩy nhanh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, nhu cầu sử dụng đất của các
ngành, các lĩnh vực ngày càng tăng, là tiền đề để quản lý và sử dụng đất có hiệu
quả, nhờ đó công việc thu hồi đất, giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây
dựng cơ sở hạ tầng, công nghiệp, dịch vụ, … được thuận lợi, đáp ứng nhu cầu phát
triển kinh tế - xã hội của huyện.
Thực hiện giao đất sản xuất nông nghiệp ổn định cùng với các chính sách
đẩy mạnh sản xuất nông nghiệp hàng hoá đã làm cho nông dân năng động hơn, bố
trí hợp lý cơ cấu cây trồng, vật nuôi; khôi phục và phát triển nhiều mô hình sản xuất
nông nghiệp có hiệu quả như rau, màu, cây ăn quả, cây cảnh, VAC, chăn nuôi tập
trung, ... có giá trị kinh tế cao.
Hiệu quả kinh tế sử dụng đất nhận thấy rõ nét kể từ khi hình thành các cụm
công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, khu chế biến, khai thác khoáng sản, lâm nghiệp,
khu thương mại dịch vụ trên địa bàn, là huyện có đóng góp lớn vào ngân sách của
tỉnh, tạo ra nhiều công ăn việc làm cho người dân, nâng cao thu nhập, tạo diện mạo
mới trong quy hoạch dân cư, hạ tầng cơ sở. Tuy nhiên một số mặt hạn chế có thể kể
đến như tình trạng ô nhiễm cục bộ ở một số khu, cụm công nghiệp, tiểu thủ công
nghiệp, nhà máy sản xuất, một số điểm dân cư tập trung và các đường giao thông
lớn, điều này cần được sớm khắc phục.
Mặt khác các hoạt động nông nghiệp, đặc biệt là do quá trình sử dụng thuốc
bảo vệ thực vật quá nhiều trong nông nghiệp đã và đang là nguyên nhân làm giảm
số lượng của nhiều loại vi sinh vật có ích, làm giảm đa dạng sinh học, gây ô nhiễm
môi trường đất, nước.
Hơn nữa sự thiếu đồng bộ trong đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, cùng với
tập quán sinh hoạt của nhân dân đã gây ô nhiễm môi trường cục bộ ở một số điểm
công nghiệp và dân cư.
41
3.2. Đánh giá thực trạng, kết quả, hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa từ năm 2015-2017
3.2.1. Quy chế đấu giá trên địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa
Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
Thành lập hội đồng đấu giá QSD
đất
Xác định giá khởi điểm, bước
giá và phương án đấu giá QSDĐ
Thông báo công khai việc đấu
giá QSDĐ
Đăng ký tham gia đấu giá
QSDĐ
Tổ chức đấu giá công khai
Phê duyệt kết quả trúng đấu giá
QSD đất
Lập thủ tục giao đất và cấp
GCN QSD đất cho người trúng
đấu giá.
Hình 3.2: Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất huyện Quảng
Xương
42
Bước 1: Thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất.
Việc thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định
tại Quyết định số 07/2018/QĐ-UBND ngày 09 tháng 03 năm 2018 về việc ban hành
quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất
- Ủy ban nhân dân huyện thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất
huyện để đấu giá quyền sử dụng đất các khu đất do các tổ chức đang sử dụng nay
thu hồi đưa vào đấu giá; đấu giá để giao đất, cho thuê đất cho tổ chức có nhu cầu sử
dụng đất.
Thành phần Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất huyện bao gồm: Lãnh đạo
UBND huyện làm chủ tịch Hội đồng; Lãnh đạo các phòng, ban, đơn vị: Ban quản lý
dự án - phó chủ tịch Hội đồng, Tư pháp - Ủy Viên; Tài chính kế hoạch - Ủy viên,
Tài nguyên môi trường - Ủy viên, Quản lý đô thị - Ủy viên, Thanh tra - Ủy viên
Công an - Ủy viên, Chi cục thuế - Ủy viên và Chủ tịch UBND xã nơi có đất đấu giá
- Ủy viên.
Bước 2: Xác định giá khởi điểm, bước giá và phương án đấu giá QSDĐ
Căn cứ quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị được giao tổ chức thực
hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có văn bản đề nghị xác định giá khởi điểm về
Sở Tài nguyên và Môi trường để tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của
thửa đất đấu giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có) theo
quy định của pháp luật, trình UBND tỉnh phê duyệt.
a) Công tác xác định giá khởi điểm:
Giá khởi điểm đấu giá QSDĐ được xác định bằng một trong hai phương
pháp sau:
* Phương pháp thặng dư:
(1) Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá
(2) Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản
(3) Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản
43
Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
(4) Giá trị thửa đất được xác định sau khi lấy tổng doanh thu phát triển giả
định của BĐS trừ đi tổng chi phí phát triển giả định của BĐS.
* Phương pháp so sánh trực tiếp:
(1). Khảo sát, thu thập thông tin
(2) Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các
thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
(3) Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá.
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều
chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so
sánh với thửa đất cần định giá.
b) Bước giá:
- Bước giá là thành phần chênh lệch giữa mức trả giá cao nhất của vòng đấu
trực tiếp với mức giá do Hội đồng đấu giá công bố cho vòng đấu giá tiếp theo. Căn
cứ tình hình thực tế, Uỷ ban nhân dân Huyện quy định việc xác định bước giá hoặc
không quy định bước giá cho phù hợp.
c) Phương án đấu giá quyền sử dụng đất:
- Phương án đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Hồ sơ pháp lý về thửa đất.
+ Mục đích sử dụng đất để đấu giá (tổng diện tích, mục đích sử dụng đất đấu
giá, cơ cấu diện tích theo mục đích sử dụng đất đấu giá);
+ Phương thức bán đấu giá: Đấu giá để giao đất hoặc cho thuê đất; đấu giá
từng thửa, từng lô hoặc cả khu đất;
+ Mức giá khởi điểm để đấu giá (cho tổng diện tích toàn bộ khu đất đấu giá,
cho cơ cấu diện tích đấu giá theo mục đích sử dụng, cho từng lô đất theo mục đích
sử dụng và theo phương thức đấu giá);
+ Phí đấu giá, số tiền đặt trước khi tham gia đấu giá;
+ Bước giá;
44
+ Thời gian dự kiến tổ chức đấu giá thời gian bàn giao đất;
+ Thời gian và tiến độ nộp tiền trúng đấu giá;
+ Đối với trường hợp đấu giá quyền thuê đất, đấu giá cả khu đất để thực hiện
dự án phát triển nhà ở: phải có yêu cầu về thời gian và tiến độ thực hiện dự án đầu
tư trên diện tích đất đấu giá; đối với khu đất được UBND tỉnh cho phép đấu giá
chưa xây dựng hạ tầng kỹ thuật: phải có yêu cầu về thời gian và tiến độ xây dựng hạ
tầng kỹ thuật sau khi trúng đấu giá.
+ Đối tượng tham gia đấu giá;
+ Điều kiện đăng ký tham gia đấu giá;
- Hồ sơ trình thẩm định, trình duyệt phương án đấu giá gồm:
+ Quyết định thu hồi đất, giao đất để đấu giá của cơ quan có thẩm quyền;
+ Trích đo hoặc trích lục địa chính;
+ Bản đồ quy hoạch chi tiết phân lô, cơ cấu sử dụng đất được cấp có thẩm
quyền phê duyệt;
+ Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
+ Phương án kỹ thuật và giá trị đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và chi phí
khác có liên quan;
+ Văn bản đề nghị của Hội đồng đấu giá QSD đất;
+ Hồ sơ xác định giá khởi điểm do Hội đồng đấu giá QSD đất lập (kèm theo
tài liệu khảo sát giá hoặc thông tin về giao dịch thành quyền sử dụng đất gần khu
đất đấu giá);
+ Phương án đấu giá QSDĐ.
Bước 3: Thông báo công khai việc đấu giá QSDĐ
+ Niêm yết việc đấu giá quyền sử dụng đất
a) Ít nhất 15 ngày trước ngày mở cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, tổ chức
đấu giá tài sản phải niêm yết việc đấu giá quyền sử dụng đất tại trụ sở của tổ chức
mình, nơi tổ chức cuộc đấu giá và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có khu đất, lô đất
được đấu giá.
b) Các thông tin chính phải niêm yết bao gồm:
45
- Tên, địa chỉ của tổ chức đấu giá;
- Thời gian, địa điểm tổ chức đấu giá;
- Địa điểm khu đất, lô đất được đấu giá;
- Diện tích, kích thước, mốc giới của khu đất, lô đất được đấu giá;
- Giá khởi điểm của từng khu đất, lô đất được đấu giá;
- Quy hoạch chi tiết của khu đất, lô đất được đấu giá;
- Mục đích sử dụng theo quy hoạch của khu đất, lô đất được đấu giá;
- Thời hạn sử dụng của khu đất, lô đất được đấu giá;
- Thời gian và địa điểm tham khảo hồ sơ khu đất, lô đất được đấu giá;
- Những thông tin cần thiết khác liên quan đến khu đất, lô đất được đấu giá;
- Thời gian, địa điểm bán hồ sơ tham gia đấu giá;
- Tiền mua hồ sơ tham gia đấu giá, tiền đặt trước;
- Thời gian, địa điểm, điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá;
- Thời gian, địa điểm tổ chức cuộc đấu giá;
- Hình thức đấu giá, phương thức đấu giá;
c) Tổ chức đấu giá tài sản lưu tài liệu, hình ảnh trong hồ sơ đấu giá về việc
niêm yết hoặc lập văn bản có xác nhận về việc niêm yết của Ủy ban nhân dân cấp xã.
+ Thông báo công khai việc đấu giá quyền sử dụng đất
a) Ngoài quy định về niêm yết việc đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại
khoản 1 Điều này, thì tổ chức đấu giá tài sản phải thông báo công khai trên Đài Phát
thanh và Truyền hình tỉnh hoặc Báo Thanh Hóa và trang thông tin điện tử chuyên
ngành về đấu giá tài sản; thời gian thông báo công khai ít nhất là 02 (hai) lần, mỗi
lần cách nhau 02 (hai) ngày làm việc. Thời gian thông báo công khai lần thứ hai
trước ngày mở cuộc đấu giá là 15 ngày.
b) Nội dung thông báo công khai việc đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:
- Tên, địa chỉ của tổ chức đấu giá;
- Thời gian, địa điểm đấu giá;
- Địa điểm khu đất, lô đất được đấu giá;
- Diện tích, kích thước, mốc giới của khu đất, lô đất được đấu giá;
46
- Mục đích sử dụng theo quy hoạch của khu đất, lô đất được đấu giá;
- Giá khởi điểm của từng khu đất, lô đất; tiền đặt trước;
- Thời gian, địa điểm, điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá;
c) Tổ chức đấu giá tài sản lưu tài liệu, hình ảnh về việc thông báo công khai
trong hồ sơ đấu giá
Bước 4: Đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ:
a) Điều kiện để đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:
- Có văn bản đăng ký tham gia đấu giá ghi rõ nội dung cam kết sử dụng đất
đúng mục đích, đúng tiến độ đầu tư, đúng quy định về quản lý đầu tư xây dựng
công trình sau khi trúng đấu giá ;
b) Đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:
- Người tham gia đấu giá tài sản phải nộp phí tham gia đấu giá và khoản tiền
đặt trước. Phí tham gia đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về phí,
lệ phí.
- Người tham gia đấu giá tài sản có thể ủy quyền bằng văn bản cho người
khác thay mặt mình tham gia đấu giá.
c) Người tham gia đấu giá phải nộp một khoản tiền đặt trước quy định trong
phương án đấu giá quyền sử đụng đất được duyệt, được lấy lại tiền đặt trước trong
các trường hợp sau:
- Người tham gia đấu giá QSDĐ phải nộp tiền đặt trước. Mức tiền đặt trước
theo phương án đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt tối thiểu là 5% và tối đa
là 20% giá khởi điểm của thửa đất đấu giá. Khoản tiền này được thu bằng tiền đồng
Việt Nam hoặc giấy bảo lãnh tham gia đấu giá của Ngân hàng xác nhận trách nhiệm
bảo lãnh, thanh toán thay của Ngân hàng với mức tương ứng giá trị tiền đặt trước
(Giấy bảo lãnh có hiệu lực ba tháng kể từ ngày nộp hồ sơ tham gia đấu giá).
- Tiền đặt trước được gửi vào tài khoản riêng của tổ chức đấu giá tài sản mở
tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam. Trường
hợp khoản tiền đặt trước có giá trị dưới năm triệu đồng thì người tham gia đấu giá
có thể nộp trực tiếp cho tổ chức đấu giá.
47
- Thời gian nộp tiền đặt trước được thông báo cụ thể trong hồ sơ đấu giá,
thông báo đấu giá. Thời hạn nộp trong 03 (ba) ngày làm việc trước ngày mở cuộc
đấu giá.
d) Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất không được lấy lại khoản tiền
đặt trước trong các trường hợp sau đây:
- Người đăng ký tham gia đấu giá nhưng không tham gia đấu giá;
- Người tham gia đấu giá từ vòng hai trở đi nhưng trả giá vòng sau thấp hơn
giá cao nhất của vòng đấu trước trực tiếp;
- Người trúng đấu giá nhưng từ chối nhận QSDĐ hoặc rút lại giá đã trả;
- Người vi phạm quy chế đấu giá.
e) Phí đấu giá
Khoản phí này nộp khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất và không được
hoàn trả cho tổ chức, cá nhân đã đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
f) Hồ sơ mời đấu giá quyền sử dụng đất gồm:
- Thông báo mời đấu giá.
- Bản đăng ký tham gia đấu giá;
- Nội quy đấu giá quyền sử dụng đất.
- Bản đồ quy hoạch chi tiết sử dụng đất.
Bước 5: Tổ chức đấu giá công khai:
a) Trình tự phiên đấu giá:
Thực hiện theo quy định tại Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP
quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Mở đầu cuộc bán đấu giá tài sản, đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá
giới thiệu bản thân, người giúp việc; thông báo nội quy của cuộc bán đấu giá tài
sản; công bố danh sách người đăng ký mua tài sản bán đấu giá và điểm danh để xác
định người tham gia đấu giá tài sản; giới thiệu từng tài sản bán đấu giá; nhắc lại giá
khởi điểm; thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá (nếu
48
có); trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá;
- Đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá tài sản trả giá. Sau mỗi lần
người tham gia đấu giá tài sản trả giá, đấu giá viên thông báo công khai về giá đã trả
cho người người tham gia đấu giá tài sản;
- Nếu sau ba lần đấu giá viên nhắc lại giá cao nhất đã trả mà không có người
trả giá cao hơn thì đấu giá viên công bố người mua được tài sản bán đấu giá. Sau
khi đấu giá viên công bố, người mua được tài sản bán đấu giá được coi là đã chấp
nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá.
Trong trường hợp giá cả cao nhất được công bố thấp hơn so với giá khởi
điểm thì cuộc bán đấu giá tài sản coi như không thành.
b) Diễn biến của cuộc bán đấu giá tài sản phải được ghi vào biên bản bán đấu
giá tài sản. Biên bản bán đấu giá tài sản phải có chữ ký của đấu giá viên điều hành
cuộc bán đấu giá tài sản, người ghi biên bản, một người tham gia đấu giá và một
người tham dự cuộc bán đấu giá (nếu có).
- Tên, địa chỉ của tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất;
- Họ, tên của đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất;
- Tên, địa chỉ của tổ chức được giao thực hiện nhiệm vụ đấu giá quyền sử
dụng đất;
- Thời gian, địa điểm bán đấu giá quyền sử dụng đất;
- Diện tích đất đấu giá;
- Giá khởi điểm của diện tích đất đấu giá;
- Danh sách đối tượng đăng ký tham gia đấu giá, danh sách đối tượng tham
dự đấu giá.
- Diến biến cuộc đấu giá: bao gồm số vòng đấu, quá trình trả giá từ vòng đấu
đầu cho đến khi kết thúc, số đối tượng tham gia trả giá ở mỗi vòng, mức trả giá cao
nhất của mỗi vòng.
- Mức giá trả cao nhất được công bố trúng đấu giá;
- Họ, tên, địa chỉ, số chứng minh nhân dân đối với cá nhân; tên, địa chỉ, giấy
49
tờ xác định tư cách pháp nhân đối với tổ chức (quyết định thành lập hoặc đăng ký
kinh doanh) của người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Thời hạn, địa điểm, phương thức thanh toán tiền đấu giá quyền sử dụng đất;
- Chữ ký của Đấu giá viên, Người ghi biên bản, người trúng đấu giá, đại diện
hội đồng đấu giá đất, đại diện người tham gia đấu giá, đại diện các cơ quan giám
sát.
c) Kết quả cuộc bán đấu giá tài sản được ghi vào Sổ đăng ký bán đấu giá tài
sản. Trong trường hợp bán đấu giá tài sản thành thì đấu giá viên điều hành cuộc bán
đấu giá tài sản lập hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá.
d) Tùy từng trường hợp bán đấu giá tài sản cụ thể hoặc theo yêu cầu của
người có tài sản bán đấu giá thì tổ chức bán đấu giá tài sản mời tổ chức, cá nhân có
liên quan đến tham dự cuộc bán đấu giá.
Bước 6: Phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất:
a) Hồ sơ phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất gồm:
- Quyết định thu hồi đất, giao đất để đấu giá quyền sử dụng đất.
- Quyết định phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan có
thẩm quyền.
- Giấy tờ xác định tư cách pháp lý của Người trúng đấu giá (Quyết định
thành lập hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh đối với tổ chức trúng đấu giá;
giấy chứng minh nhân dân đối với cá nhân trúng đấu giá).
- Biên bản đấu giá quyền sử dụng đất.
- Báo cáo của hội đồng đấu giá QSD đất về kết quả cuộc đấu giá.
b) Thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất: Căn cứ hồ sơ
trên, hội đồng đấu giá QSD đất Huyện trình UBND Huyện Quảng Xương phê duyệt
kết quả đấu giá.
c) Nội dung phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất gồm: Họ, tên, địa
chỉ, số chứng minh nhân dân đối với cá nhân; tên, địa chỉ, giấy tờ xác định tư cách
pháp nhân (quyết định thành lập hoặc đăng ký kinh doanh), số tài khoản đối với tổ
50
chức trúng đấu giá; vị trí, diện tích thửa đất, giá trúng, tổng số tiền phải nộp vào
ngân sách nhà nước và các nội dung cần thiết khác nhằm đảm bảo quyền và nghĩa
vụ của cơ quan nhà nước, quyền và nghĩa vụ của người trúng đấu giá.
d) Thời hạn, phương thức thanh toán đối với Người trúng đấu giá
- Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày quyết định phê duyệt kết quả đấu giá
quyền sử dụng đất, người trúng đấu giá phải nộp 50% giá trị trúng đấu giá vào tài
khoản của UBND huyện Quảng Xương ; trong 60 ngày tiếp theo người trúng đấu
giá phải nộp số tiền còn lại vào tài khoản của của UBND huyện Quảng Xương;
- Quá thời hạn quy định, Người trúng đấu giá không nộp đủ số tiền trúng đấu
giá thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá quyết định hủy kết quả
trúng đấu giá, Người trúng đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước.
Bước 7: Lập thủ tục giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho người trúng đấu giá.
a) Ban giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Căn cứ vào quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất
cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm lập hồ sơ giao đất, cho thuê đất
trình cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất có trách nhiệm lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trình cơ quan có thẩm quyền ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
b) Đăng ký quyền sử dụng đất
Các văn bản đấu giá quyền sử dụng đất và các giấy tờ có liên quan đến việc
bàn giao đất sau đấu giá quyền sử dụng đất là căn cứ để Người trúng đấu giá làm
thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
51
3.2.2. Thực trạng đấu giá QSD đất tại huyện Quảng Xương giai đoạn 2015-2017
3.2.2.1. Dự án đấu giá QSD đất tại thị Trấn Quảng Xương, huyện Quảng Xương
Thông tincủa các lô trong các dự án đấu giá tại Quảng Xương đề tài chỉ tính
chiều rộng và dài trung bình của các lô. Do từng mặt bằng có vị trí và diện tích khác
nhau nên không thể phân các lô có diện tích như nhau được, có một số lô góc diện
tích có thể tăng hoặc giảm tùy theo vào bản vẽ kĩ thuật của các lô trong từng mặt
bằng (chi tiết kèm theo phụ lục sơ đồ kĩ thuật của một số mặt bằng)
Bảng 3.2: Thông tin của các dự án đấu giá QSDĐ
tại thị Trấn Quảng Xương giai đoạn 2015-2017
Năm
Số lô
TT
Diện tích (m2)
Phiên đấu giá ngày
Chiều dài TB (m)
Địa chỉ mặt bằng
Số lô trúng đấu giá
Năm 2015
Số 08 Số 09 Số 19
05/06 88 06/07 13 03/12 10
9.400 1.500 1.000
1 2 3
Số 28
02/05
2
220
4
220
5
13/06 86
9.362
1.755
Số 396
Năm 2016
6
7.858
13/07
17.389
Số 396
164
Diện tích trúng (m2) 75 7.540 9 1.020 8 800 1 1 14 1 1 1 67 1 4 3 2
Chiều rộng TB (m) 5 6 5 6 5 5 5 5 4 5 5 5 5 5
20 20 20 20 20 20 18 25 28,4 20 26 22 21 25
20
Số 07
02/03 40
4.000
12 1.200
5
403 33.471
200 20.393
Năm 2017 Tổng
(Nguồn:UBND huyện Quảng Xương)
Năm 2015 thị trấn Quảng Xương diễn ra 3 phiên đấu giá vào tháng 6, tháng
7 và tháng 12. Số lô được mang ra đấu giá là 111 lô nhưng chỉ thành công 92 lô với diện tích 9.360 m2 chiếm 81,1%. Các lô đất đều có kích thước tiêu chuẩn 5x20,hoặc
6x20, huyện Quảng Xương và các đơn vị thi công đã chú trọng đến tiêu chuẩn kĩ
thuật của các lô đất dành cho tái định cư và khu dân cư. Kết hợp cùng với Công ty
cổ phần Xây dựng và Đấu giá Thăng Long, UBND huyện Quảng Xương cùng thị
52
trấn Quảng Xương đã bước đầu tiếp cận với công tác đấu giá khá thành công khi
luật mới 2013 được áp dụng.
2016 là năm công tác đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra sôi nổi và đạt kết
quả cao nhất trên địa bàn thị trấn, tuy nhiên xét theo kết quả thu được thì trong 250
lô đất được mang ra bán đấu giá trong năm này thì chỉ có 94 lô đất là đấu giá thành công với diện tích bán đấu giá được là 9.613 m2. Những diện tích còn lại tiếp tục
được mở bán vào các năm tiếp theo. Trong đó mặt bắng số 396 phải mở đến 2 phiên
đấu giá. Do 2 mặt bằng này nằm ở khu vực đồng Hai nên khi phân lô có một số lô
diện tích và thông số kĩ thuật chưa theo đúng tiêu chuẩn, nhưng những lô đất này lại
bán được đầu tiên, cho thấy rằng có thể nhu cầu ở rộng của người sử dụng đất ngày
càng cao.
Nếu như năm 2015, 2016 công tác đấu giá diễn ra khá sôi nổi tại thị trấn thì
đến năm 2017, công tác này dường như chững lại, chỉ duy nhất có 1 mặt bằng số 07 với 40 lô nhưng chỉ thành công 12 lô với diện tích 1200 m2, tiêu chuẩn kĩ thuật của các lô là 5x20 m2. Kết quả đấu giá trong các năm này được thể hiện ở bảng sau:
53
Bảng 3.3: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại thị trấn Quảng Xương
giai đoạn 2015-2017
Năm Mặt bằng số Giá khởi điểm (1.000đ /m2) Số tiền dự kiến thu được (1.000đ) Giá trúng đấu giá (1.000đ /m2) Thành tiền theo giá trúng đấu giá (1.000đ) STT Chênh lệch giữa giá trúng và giá sàn (lần)
1 Số 08 900 6.786.000 6.793.740
2015 2 795 810.900 918.822 Số 09
Số 19
945 756.000 8.352.900 1.600.800 9.313.362 Tổng
3 4 800 176.000 308.220 Số 28 1,0 1,2 1,13 1,36 2,1 1,12 1,2 2,5 901 1.082 901 1.081 2.000 901 2.001
5 1,18 2016 1.800 3.159.000 2.002 3.724.365
15.400.000 18.057.863 Số 396 đợt 1 Số 396 đợt 2 2.200 3.000 1.800 2.500
(Nguồn:UBND huyện Quảng Xương)
6 7 1,2 1,2 1,18 1,2 1,2 18.735.000 1.200.000 1.200.000 1.000 22.090.448 1.441.200 1.441.200 1.201 Tổng 2017 Số 07 Tổng
Thị trấn Quảng Xương là trung tâm hành chính, chính trị, kinh tế, văn hóa,
thương mại của huyện, là đầu mối giao lưu hàng hóa với các vùng lân cận, nằm trên
quốc lộ 1A với tổng diện tích khoảng hơn 118 ha. Trong khu vực đô thị mật độ xây
dựng tương đối cao, các công trình cơ quan, nhà ở, công trình công cộng được xây
dựng khá kiên cố. Các công trình hành chính và công cộng cơ bản đã đầy đủ về
hạng mục. Tuy nhiên, quy mô đô thị còn nhỏ, không gian, kiến trúc còn chắp vá,
thiếu đồng bộ và chưa được quản lý chặt chẽ theo quy hoạch. Chính vì thế mức giá
khởi điểm của công tác đấu giá so với mặt bằng chung của cả tỉnh là còn khá thấp.
Giá sàn thấp nhất nằm ở mặt bằng số 08 và 09, là nơi có vị trí kém thuận lợi
so với mặt bằng số 19 chính vì vậy giá sàn ở khu vực này khởi điểm chỉ có 795 và
54
900 nghìn đồng cho 1 m2. Tuy nhiên do ở hai vị trí này đấu giá nhiều lô nên số tiền
thu được khá cao. Giá trúng đấu giá dao động từ 901-1.082 nghìn đồng/1m2. Giá
trúng cao nhất là ở các lô đất thuộc mặt bằng số 19 với giá trúng đấu giá là 2 triệu
đồng/m2, chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá ở mặt bằng số 19 là cao nhất
2,1 lần, năm 2015 thu về cho ngân sách nhà nước 9.313.362 nghìn đồng, hơn 960
triệu so với giá khởi điểm.
Mặt bằng số 28 của năm 2016 có giá khởi điểm thấp nhất 800 nghìn đồng,
trong khi đó mặt bằng 396 nằm cạnh trục chính của đường dẫn vào thị trấn nên giá
khởi điểm đã khá cao 1.800 nghìn ngay từ phiên đấu giá đầu tiên. Tuy nhiên nếu so
về mức chênh lệch giá giữa giá trúng và giá sàn thì mặt bằng quy hoạch số 28 lại
cho chênh lệch cao nhất 2.5 lần. Năm 2016 thu về cho nhà nước 22.090.448 nghìn
đồng vượt 3,35 tỷ so với dự kiến thu được.
Năm 2017 thu về cho ngân sách huyện 1.441.200 nghìn đồng với mức giá
khởi điểm là 1 triệu/1 m2, khi đấu giá đã đấu giá thành công với mức giá 1 triệu 2,
mức chênh lệch so với giá sàn là 1,2 lần. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký
thông báo trúng đấu giá của chi cục thuể huyện Quảng Xương, người trúng đấu giá
QSD đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo. Trong vòng 60 ngày tiếp
theo, người trúng đấu giá nộp đủ số tiền còn lại theo thông báo.
3.2.2.2. Dự án đấu giá QSD đất tại xã Quảng Trạch, huyện Quảng Xương
55
Bảng 3.4: Thông tin của các dự án đấu giá QSDĐ tại xã Quảng Trạch giai
đoạn 2015-2017
Năm
Số lô
TT
Diện tích (m2)
Địa chỉ mặt bằng
Diện tích trúng (m2)
Chiều rộng TB (m)
Chiều dài TB (m)
Số lô trúng đấu giá
Phiên đấu giá ngày
Số 22
24/12
20 2.500
20
2.500
5
25
1
5
25
2
Số20,21,22 01/09
59 7.875
39
5.375
Năm 2015
6,5
31
3
5
25
Số 76
14/1
10 1.250
10 1.250
4
Số 77
14/1
50 6.250
50 6.250
5
25
5
Số 09
02/08
47 5.948
34 4.273
5
25
Năm 2016
6
Số 10
30/12
13 1.675
13 1.675
2
25
7
Số 29
5/10
79 10.540,7
79 10.540,7
5
25
Năm 2017
278 36.038,7 245,0 31.863,7
Tổng
(Nguồn:UBND huyện Quảng Xương)
Giai đoạn 2015-2017 xã Quảng Trạch đã đấu giá thành công 31.863,7 m2
chiếm 88% tổng diện tích bán đấu giá, trong 278 lô đất mang đấu giá thì thành công
được 245 lô đất. Diện tích, thông số kĩ thuật tiêu chuẩn của khu dân cư trên địa bàn
xã là 5x25 m2. Bước giá được áp dụng khi thực hiện cuộc đấu giá quyền sử dụng
đất. Bước giá để đấu giá là phần chênh lệch giữa mức giá do đơn vị thực hiện cuộc
bán đấu giá quyền sử dụng đất công bố cho vòng đấu tiếp theo so với mức giá trả
cao nhất của vòng đấu trước liền kề. Bước giá cho mỗi vòng đấu kế tiếp tối thiểu là
0,5% đối với tổ chức và 1% đối với hộ gia đình, cá nhân cộng với mức giá trả cao
nhất của vòng đấu liền kề trước đó. Năm 2015 diễn ra 4 phiên đấu giá với diện tích
17.875 m2 chiếm diện tích cao nhất, hơn 2.000 m2 chưa được đấu giá thành công tại
thời điểm này
56
Bảng 3.5: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Quảng Trạch
giai đoạn 2015-2017
Năm
Mặt bằng số
Số tiền dự kiến thu được (1.000đ)
Giá khởi điểm (1.000đ /m2)
Giá trúng đấu giá (1.000đ /m2)
Thành tiền theo giá trúng đấu giá (1.000đ)
Chênh lệch giữa giá trúng và giá sàn (lần)
STT
Số 22
500,0
1.250.000,0
1.250.563,0
1
300,0
600.000,0
2.734.050,0
2015
2
Số 20,21,22
600,0
2.025.000,0
545,0 600,0
681.250,0 3.750.000,0 8.306.250,0
687.750,0 3.763.912,0 8.436.275,0
3 4
Số 76 Số 77 Tổng
Số 09
640,0
2.734.720,0
2.926.199,0
5
2016
500,1 500,2 300,4 600,3 700,0 550,2 600,2 640,1 700,1 750,2 700,1 600,1
1.171.667,0 4.097.866,0 6.325.628,0 6.325.628,0
1,00 1,00 1,00 1,00 1,17 1,01 1,00 1,02 1,00 1,09 1,17 1,01 1,07 1,02 1,02
690,0 590,0 590,0
1.155.750,0 3.890.470,0 6.219.013,0 6.219.013,0
6 7
2017
Số 10 Tổng Số 29 Tổng
(Nguồn: UBND huyện Quảng Xương)
4 phiên đấu giá, thu về 8.436.275 nghìn đồng là kết quả của các dự án đấu
giá thành công vào năm 2015. So với dự kiến thu được ban đầu, chênh lệch chỉ hơn
100 triệu nhưng đó cũng là một nỗ lực của cả các cán bộ và người dân khi mà công
tác đấu giá còn rất mới mẻ so với nhân dân Quảng Trạch. Giá sàn cao nhất thuộc về
mặt bằng quy hoạch số 77 là 600 nghìn đồng/m2. Giá sàn thấp nhất là ở mặt bằng
quy hoạch số 20 giá 300 nghìn đồng/m2. So với 2 năm còn lại, năm 2016 là năm thu
về số tiền trúng đấu giá cao nhất hơn 8,4 tỷ đồng.
Công ty đấu giá Bình Minh là công ty chịu trách nhiệm chính trong công tác
đấu giá các dự án vào năm 2016 của xã Quảng Trạch với 2 phiên đấu giá được diễn
ra thu về 4.097.866 nghìn đồng, so với giá ban đầu đã thu về hơn 200 triệu. Bước
giá của 2 phiên đấu giá này không cao nên chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá
sàn dao động từ 1,00-1,17 lần. Mặt bằng số 09 và 10 có tổng tất cả 60 lô được giao
bán, tuy nhiên qua 2 phiên đấu giá chỉ bán được 47 lô, số lô còn lại không có người
57
trả giá. Quỹ đất đấu giá đã được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật thuộc quy hoạch.
Giá khởi điểm đấu giá không bao gồm lệ phí trước bạ và các chi phí phát sinh khác
cho việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có. Quy chế đấu
giá QSDĐ UBND tỉnh Thanh Hóa phê duyệt tại Quyết định số 72/QĐ-UBND ngày
15/3/2015. Trong đó quy định đấu 1 ô/lần đấu giá. Người tham gia đấu giá vòng đấu
thứ nhất phải trả giá bằng giá khởi điểm cộng với bước giá đấu giá vòng 1 đã được
công bố công khai tại phiên đấu giá. Việc trả giá cho một lô đất phải được thực hiện
ít nhất 3 vòng đấu, từ vòng đấu thứ 3 trở đi phải ít nhất có 2 người trả giá. Người
trúng đấu giá là người trả giá cao nhất.
3.2.2.3 .Dự án đấu giá QSD đất tại xã Quảng Lợi, huyện Quảng Xương
Bảng 3.6: Thông tin của các dự án đấu giá QSDĐ tại xã Quảng Lợi giai đoạn
2015-2017
Năm
Số lô
TT
Diện tích (m2)
Chiều rộng TB (m)
Chiều dài TB (m)
Địa chỉ mặt bằng
Phiên đấu giá ngày
Số lô trúng đấu giá
Diện tích trúng (m2)
1
9
Số 80 21/5
10
1.250
5
25
1.125
2
7
Số 81 21/5
7
875
5
25
875
3
Số 82 21/5
10
1.250
10
1.250
5
25
Năm 2015
4
Số 83 21/5
10
1.000
10
1.000
5
20
5
8
Số 84 21/5
8
1.000
1.000
5
25
6
3
Số 42 17/9
30
3.750
375
5
25
Năm 2016
7
5
Số 42 24/11 27
3.375
625
5
25
8
Số 51, 52 10/1
49
5.675
49
5.675
5
20
Năm 2017
151,0 18.175,0 101,0 11.925,0
Tổng
(Nguồn: UBND huyện Quảng Xương)
Xã Quảng Lợi có tổng diện tích tự nhiên theo địa giới hành chính là: 530.99 ha.
- Phía Bắc giáp xã Quảng Lộc, xã Quảng Thái;
58
- Phía Nam giáp xã Quảng Thạch;
- Phía Đông giáp Biển Đông;
- Phía Tây giáp xã Quảng Lĩnh, xã Quảng Thạch
Hệ thống giao thông trong xã dày đặc, thuận lợi cho việc đi lại và vận chuyển
hàng hoá. Các loại đất ở, đất chuyên dùng, đất dịch vụ nằm đan xen nhau. Xã
Quảng Lợi huyện Quảng Xương có nền kinh tế tương đối phát triển, dân cư phân bố
dày đặc, dân cư chủ yếu là dân tộc Kinh. Nhìn chung đời sống vật chất và dân trí
khá cao. Tình hình biến động đất đai của xã trong 3 năm qua rất lớn, tạo điều kiện
thuận lợi cho công tác đấu giá ngày được nâng cao.
Giai đoạn 3 năm, toàn xã tổ chức 8 phiên đấu giá với 151 lô đất được rao bán
nhưng chỉ bán thành công 101 lô, trong đó năm 2017 bán được nhiều nhất 49 lô đất.
Năm 2015 có 45 lô đất, chỉ duy nhất 1 lô không bán được do chủ sử dụng bỏ phiên
đấu giá ngày 21 tháng 5. Tiêu chuẩn kĩ thuật của các lô đất tại mặt bằng quy hoạch
năm này đều 5x25m, tuy nhiên giá trả cao nhất chỉ hơn 50 nghìn cho một lô đất.
Năm 2016 mặt bằng quy hoạch số 42 được chia làm 2 phiên đấu giá ngày 17 tháng
9 và 2 tháng sau vào ngày 24 tháng 11 tuy nhiên kết quả đấu giá thấp nhất so với 3
năm, chỉ có 8 lô đất được bán đấu giá thành công trong năm này. Năm 2017 cũng
chỉ tổ chức 1 phiên đấu giá vào ngày 10 tháng 1 của mặt bằng quy hoạch số 51 và
52 nhưng lại đấu giá thành công cả 49 lô đất với tổng diện tích 5.675 m2. Kết quả cụ
thể ở bảng sau:
59
Bảng 3.7: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Quảng Lợi
giai đoạn 2015 - 2017
Năm
Mặt bằng số
Số tiền dự kiến thu được (1.000đ)
Giá khởi điểm (1.000đ /m2)
Giá trúng đấu giá (1.000đ /m2)
Thành tiền theo giá trúng đấu giá (1.000đ)
Chênh lệch giữa giá trúng và giá sàn (lần)
STT
1
Số 80
700,0
787.500,0
793.900,0
2
Số 81
700,0
612.500,0
624.871,0
3
Số 82
700,0
875.000,0
891.399,0
1,00 1,06 1,07 1,07 1,00 1,00 1,18 1,01 1,00
Năm 2015
700,8 744,8 748,1 746,8 700,8 700,8 824,0 655,0 653,0
1,00
651,0
4
Số 83
650,0
650.000,0
677.443,0
1,02
660,0
1,12
725,0
1,18
5
560,0
560.000,0 3.485.000
708.200,0 3.695.813
6
960,0
360.000,0
360.250,0
Năm 2016
7
960,0
600.000,0
600.500,0
Số 84 Số 42 Đợt 1 Số 42 Đợt 2
Tổng
5.325.327
8
770,0
4.369.750,0
Năm 2017
Số 51,52
960.000 960.750 Tổng
4.369.750,0
5.325.327
770,0 700,0 960,4 960,8 960,4 960,8 771,0 1.450,0 1.550,0 951,0 1.840,0 2.027,0
1,26 1.06 1,00 1,00 1,00 1,00 1.00 1,00 1,88 2,01 1,24 2,39 2,63 1.22
(Nguồn: UBND huyện Quảng Xương)
Tổng
Việc tổ chức bán đấu giá tất cả các ô đất/lô/lần đấu giá mang lại hiệu quả
hơn là đấu được nhiều ô đất một lúc, cho cùng một đối tượng trúng đấu giá, thuận
tiện cho việc giải quyết các thủ tục hành chính sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng
60
đất. Tuy nhiên, với quy chế đấu giá quyền sử dụng đất theo lô gồm các ô đất nêu
trên đã hạn chế số người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất bởi năng lực tài chính
đủ để tham gia là rất lớn cho nên đã làm giảm mức độ cạnh tranh, dẫn đến giá đất
trúng đấu giá không được cao; tại các vị trí ô đất khác nhau nhưng giá đất trúng
đấu giá là như nhau, vị trí ô đất có lợi thế hơn nhưng giá đất trúng đấu giá bằng với
giá của ô đất tại vị trí không lợi thế bằng (ví dụ đối với ô số 1 và ô số 6 có vị trí ô
góc bám 2 mặt đường lợi thế hơn các vị trí tại các ô 2, 3, 4 nhưng giá trúng đấu giá
cùng là 650 nghìn/m2). Tổng số tiền thu được qua 8 phiên đấu giá là 9.981.890
nghìn đồng, với chênh lệch so với giá sàn là 1,13 lần. Sau 3 năm 8 phiên đấu giá
chênh lệch 1.167 triệu đồng. Năm 2017, chênh lệch giữa giá trúng và giá sàn là cao
nhất, 2,63 lần, giá khởi điểm 770 nghìn, giá trúng đấu giá là 2.027 nghìn là 3 lô đất
tại mặt bằng quy hoạch số 52. 3 lô này có vị trí thuận lợi nhất, có khả năng kinh
doanh buôn bán nên được nhiều hộ gia đình để ý tới.
3.2.2.4. Dự án đấu giá QSD đất tại xã Quảng Bình, huyện Quảng Xương
Bảng 3.8: Thông tin của các dự án đấu giá QSDĐ tại xã Quảng Bình giai đoạn
2015-2017
Năm
TT
Số lô
Chiều dài TB (m)
Diện tích trúng (m2)
Chiều rộng TB (m)
Số lô trúng đấu giá 2
Diện tích (m2) 200
1
Địa chỉ mặt bằng Số 98
200
5
20
2.000
2
1.600
8
5
20
2000
3
2000
19
5,0
20
Năm 2015
2.500
4
1.000
8
5
25
2.700
5
1.800
8
6
25
900
6
900
9
5
20
3591
7
27 3.591,00
5,0
20
Năm 2016
8 10 10 9
Năm 2017
5 5 5 5 5,0
20 20 20 20 25
8 9 10 11 12
Phiên đấu giá ngày 28/12 2 28/12 10 Số 99 Số 100 28/12 19 Số 101 28/12 20 Số 58 11/12 12 Số 59 11/12 9 Số 60 11/12 27 số 98 8 25/5 Số 99 25/5 10 Số 51 10/1 10 Số 52 9 10/1 Số 79 10/1 30
800 1.000 1.000 900 3675 166 21.266
800 1.000 1.000 900 30 3.675,00 18.466
148
Tổng
(Nguồn:UBND huyện Quảng Xương)
61
Bảng 3.9: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Quảng Bình
giai đoạn 2015-2017
Năm Mặt bằng số Giá trúng đấu giá (1.000đ /m2) Số tiền dự kiến thu được (1.000đ) Giá khởi điểm (1.000đ /m2) Thành tiền theo giá trúng đấu giá (1.000đ) STT
Số 98 3.000 600.000,0 603.600
1 2 1.500 2.400.000,0 3.001,0 3.035,0 1.501,0 2.401.600,0 Chênh lệch giữa giá trúng và giá sàn (lần) 1,00 1,01 1,00
590 3 2015 1.180.000,0 700,1 1.232.176,0 1,19 Số 99 Số 100
1.350 1.350.000,0 1.503.000,0 Số 101
4 Tổng 5 6 Số 58 Số 59 550 2.900 5.530.000,0 990.000,0 2.610.000,0 5.740.376,0 1.009.800 2.700.000
7 Số 60 300 1.077.300,0 1.480.089,0 2016
8 Số 98 3.000,0 2.400.000,0 2.400.540,0
9 Số 99 1.500,0 1.500.000 1.500.750,0
8.577.300 9.091.179,0 Tổng
10 Số 51 770 770.000,0 894.800
11 Số 52 900 810.000,0 1.109.050,0
2017
12 Số 79 700,0 2.572.500,0 3.321.477,0
(Nguồn:UBND huyện Quảng Xương)
4.152.500,0 5.325.327,0 1,48 1,48 1,48 1,04 1,02 1,03 1,00 1,67 2,18 1,03 1,00 1,00 1,06 1,00 2,60 1,06 1,31 1,39 1,61 2,11 2,32 1,11 1,10 1,22 1,28 2.002,0 2.003,0 2.005,0 561,0 3.000,0 300,2 500,0 653,0 3.100,1 1.501,0 1.500,1 772,0 2.000,0 951,0 1.178,0 1.248,0 1.451,0 1.475,0 1.622,0 775,0 772,0 856,0 Tổng
62
Tổng diện tích 4.800 m2 là kết quả của 4 phiên đấu giá trong năm 2015 thu
được 5.740.376 nghìn đồng số tiền thu được từ đấu giá cao gấp 1,04 lần số tiền ước
thu được. Vì vị trí khu đất đấu giá nằm trong những tuyến nhánh cách xa trục đường
phố chính như đường ngã tư nên không thuận lợi để phát triển kinh tế nên mặc dù
người tham gia đấu giá đông nhưng trả giá lại thấp, giá trung bình của một lô đất là
203.530 nghìn đồng vì thế mức chênh lệch là không cao dao động từ 1,00 - 1,48 lần
. Trong các mặt bằng đấu giá thì mặt bằng số 98 tuy chênh lệch không cao nhưng
giá lại cao nhất 3tr/1m2 , giá của 1 lô đất từ 300.100 đến 303.500 nghìn đồng . Tại
mặt bằng số 101, chênh lệch giữa số tiền trúng đấu giá và số tiền ước thu cao nhất
1.48 lần. Kết quả chi tiết công tác đấu giá QSDĐ trên địa xã Quảng Bình năm 2015
được thể hiện tại bảng 3.9.
Năm 2016 số tiền thu được từ đấu giá cao hơn gần gấp đôi so với năm 2015 là
3.350.803 nghìn đồng, nguyên nhân là do các diện tích đấu giá đã được xây dựng đầu
tư mặt bằng, điện nước kĩ thuật trước khi mang đi đấu giá nên hầu như giá đất tại mặt
bằng quy hoạch vào năm 2016 cao hơn nhiều so với năm 2015. Mặt bằng quy hoạch
số 60 với giá khởi điểm là 300 nghìn/1m2 đã bán đấu giá được với số tiền gấp đôi,
chênh lệch giá là 2,18 lần. Tuy nhiên ở mặt bằng số 98 cho giá trị thửa đất cao nhất
310.000 nghìn đồng . Năm 2017 xã Quảng Bình thực hiện 03 dự án đấu giá 4 thôn,
có dự án mặt bằng số 79 nằm trên 2 thôn với tổng diện tích 5.575 m2 thu được
5.325.327 nghìn đồng. Trong 03 dự án đấu giá QSDĐ tại 04 thôn thì dự án đấu giá
QSDĐ tại khu dân cư số 79 có số tiền trúng đấu giá cao nhất, trung bình giá của một
thửa đất là 111.000.000 đồng do vị trí đấu giá đất liền kề với khu vực tái định cư của
khu dân Quảng Bình khu đất được đầu cư cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh và nhu cầu về nhà
ở của người dân lớn. So với năm 2015, 2016 số lượng dự án bán đấu giá không tăng
nhưng do trong năm 2017 được sự quan tâm sát sao, sự chỉ đạo kịp thời của lãnh
đạo UBND tỉnh và huyện đã chỉ đạo thực hiện bán đấu giá đất tại các xã trọng điểm,
và Quảng Bình là một trong những xã đó, những khu đất có giá trị kinh tế cao mang
lại nguồn thu ngân sách lớn cho Nhà nước. Tại 12 dự án bán đấu giá thì dự án bán
đấu giá tại mặt bằng số 51, 60 do thửa đất bán đấu giá QSDĐ nằm phía sau chợ mới
63
cơ sở hạ tầng được đầu tư rất tốt, các thửa đất có mặt tiền đẹp thuận lợi để kinh
doanh phát triển kinh tế lên thu hút được số lượng người tham gia đấu giá nhiều và
trả giá cao.
Đặc biệt do dự án quy hoạch chung xây dựng đô thị Cống Trúc, huyện
Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa đến năm 2025, đã tác động rõ nét đến phát triển
kinh tế - xã hội thu hút đầu tư vào huyện. Theo đại diện của chủ đầu tư biết dự án
này đi qua địa hình, địa chất phức tạp nhất. Giới hạn nghiên cứu quy hoạch có tổng
diện tích khoảng 753,6ha; bao gồm: Toàn bộ xã Quảng Bình (diện tích: 717,6 ha) và
một phần phía Nam xã Quảng Ninh (diện tích: 36 ha). Ranh giới cụ thể:
- Phía Bắc giáp: xã Quảng Ninh;
- Phía Nam giáp: xã Quảng Lĩnh;
- Phía Đông giáp: xã Quảng Nhân, Quảng Lưu, Quảng Lộc;
- Phía Tây giáp: xã Quảng Hợp, Quảng Ngọc, Quảng Trường.
Là đô thị loại V có chức năng là trung tâm dịch vụ thương mại, tiểu thủ công
nghiệp. Có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội khu vực và các xã lân cận của
huyện. Khu vực Cống Trúc phát triển trên cơ sở các trục không gian chủ đạo là
Quốc lộ 1A, đường Thái Bình, tỉnh lộ 504, đường Bình-Lưu-Thái. Với nhiệm vụ
chính là:
- Cải tạo chỉnh trang khu dân cư hiện trạng phía Tây của Quốc lộ 1A;
- Xây dựng tuyến đường dự án Thái - Bình kết nối Quốc lộ 1A và Quốc lộ 10
làm trục chính trung tâm đô thị;
- Khu dân cư mới được quy hoạch theo tuyến đường liên xã Bình-Lưu-Thái
và phía sau trục trung tâm đô thị;
- Hình thành khu dịch vụ - thương mại tổng hợp dọc tuyến Quốc lộ 1A và
tuyến đường mới Thái - Bình;
- Cải tạo và mở rộng chợ Cống Trúc;
- Hình thành cụm công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp giáp Quốc lộ 1A phía
Đông Nam khu đô thị.
Năm 2016 thị trường bất động sản trên đà phát triển từ năm 2015 tiếp tục
64
phát triển mạnh ngày càng thu hút được nhiều người tham gia đấu giá do vậy tính
cạnh tranh càng lớn, số tiền thu được lớn hơn năm 2015 là hơn 3.3 tỉ đồng.
Năm 2017, kết quả đấu giá tuy không cao hơn nhiều so với các năm 2015,
2016 cả về diện tích trúng đấu giá và số tiền thu được, trong năm 2017 UBND xã
Quảng Bình đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 04 thôn với 03 phiên đấu giá
thu được số tiền trúng đấu giá là 5.325.327,0 nghìn đồng với tổng diện tích trúng
đấu giá là 5.575 m2; tổng số tiền sau khi trúng đấu giá gấp 1,28 lần số tiền ước tính
thu được. Các dự án đấu giá trong năm 2017 được thực hiện tại các thôn phát triển
về kinh tế, cơ sở hạ tầng được đầu tư tốt do vậy số lượng về thửa đất bán đấu giá
cũng tăng đem lại nguồn thu lớn.
Phải nói rằng bắt đầu từ năm 2015 đến 2017 công tác đấu giá quyền sử dụng
đất đã đi vào hoạt động ổn định, việc quản lý và tổ chức đã tốt hơn nhiều so với các
năm trước vì thế hoạt động đấu giá đều diễn ra sôi nổi, minh bạch và diện tích đều
được đấu giá hết, không có phần diện tích đất nào bị vi phạm pháp luật không thể
đem đấu giá. Nhưng số tiền thu được thực tế với giá bán dự kiến chỉ chênh nhau 1,1
lần, mức chênh lệch là không cao.
3.2.3. So sánh kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 4 địa bàn nghiên cứu
65
Bảng 3.10. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá tại 4 xã
STT Địa bàn xã Các mặt bằng Diện tích đất ở Tăng (lần) Số hộ tham gia đấu giá Số tiền thu được sau khi đấu giá ( 1000 đ) Số tiền giao đất (1000 đ)
Giá đất nhà nước quy định ( 1000 đ) 600 Số 08 7540 6.793.740 4.524.000 1,50 27
Số 09 1020 600 918.822 612.000 1,50 3
Số 19 800 600 1.600.800 480.000 3,34 8
Số 28 1 Thị Trấn 220 800 308.220 176.000 1,75 2
Số 396 1.755 1.500 3.724.365 2.632.500 1,41 13
Số 396 7.858 1.980 18.057.863 15.558.840 1,16 45
Số 07 1.200 900 1.441.200 1.080.000 1,33 35
Số 22 2.500 350 1.250.563 875.000 1,43 13
Số 20,21,22 5.375 200 2.734.050,0 1.075.000 2,54 32
Số 76 1.250 350 687.750,0 437.500 1,57 8
Số 77 2 Quảng Trạch 6.250 360 3.763.912,0 2.250.000 1,67 9
Số 09 4.273 350 2.926.199,0 1.495.550 1,96 6
Số 10 1.675 600 1.171.667,0 1.005.000 1,17 2
Số 29 10.540,7 550 6.325.628,0 5.797.385 1,09 6
Số 80 1.125 500 1,41 793.900,0 562.500 10
Số 81 875 500 624.871.00 437.500 1,43 5
Số 82 1.250 500 891.399,00 625.000 1,43 6 3 Quảng Lợi
66
Số 83 7 450 1.000 677.443,0 450.000 1,51
Số 84 4 500 1.000 708.200,00 500.000 1,42
Số 42 10 500 375 360.250,00 187.500 1,92
Số 42 5 500 625 600.500,00 312.500 1,92
Số 51,52 25 300 5.675 5.325.327,00 1.702.500 3,13
Số 98 13 1000 200 603.600 200.000 3,02
Số 99 32 1000 1.600 2.401.600,00 1.600.000 1,5
Số 100 8 350 2000 1.232.176,00 700.000 1,76
Số 101 9 500 1.000 1.503.000,00 500.000 3,01
Số 58 10 350 1.800 1.009.800 630.000 1,60
Số 59 5 1.000 900 2.700.000 900.000 3,00 4 Quảng Bình Số 60 13 200 3.591,00 1.480.089,00 718.200 2,06
số 98 4 1.000 800 2.400.540,00 800.000 3,00
Số 99 5 1.200 1.000 1.500.750,00 1.200.000 1,25
Số 51 4 300 1.000 894.800 300.000 2,98
Số 52 6 500 900 1.109.050,00 450.000 2,46
Số 79 10 600 3.675,00 3.321.477,00 2.205.000 1,51
(Nguồn:UBND huyện Quảng Xương)
82.647,70 400,00 81.843.551,00 52.579.475,00 Tổng
67
Giai đoạn 3 năm trên địa bàn huyện Quảng Xương, diện tích đấu giá 100% là
đất ở thuộc địa bàn các khu dân cư tại 4 địa bàn nghiên cứu. 82.647,70 m2 là diện tích
đã đấu giá thành công trong 3 năm trong đó Quảng Bình là 18.466 m2, 11.925 m2 là
diện tích đấu giá thành công của xã Quảng Lợi, nhiều nhất là xã Quảng Trạch 31.863.7
m2, và tại thị trấn đã đấu giá thành công 20.393 m2 đất ở. Số hộ tham gia đấu giá là 400
hộ trong 3 năm trên 4 xã. Mỗi hộ có thể đấu giá nhiều lô đất trên cùng 1 mặt bằng. Có
thể thấy sự chênh lệch giữa giá nhà nước và số tiền thu được sau đấu giá chênh nhau
không nhiều dao đông từ 1,09-3.34 lần, có một vài lô đất đặc biệt dao động lớn 3,34 lần
cho thấy rằng giá đấu giá so với giá thị trường đã là dao động không đáng kể. Đề tài đã
tiến hành phỏng vấn người tham gia đấu giá về giá thị trường tại thời điểm đấu giá, tuy
nhiên đề tài chỉ tiến hành phỏng vấn các lô đất có giá trúng đấu giá so với giá nhà nước
cao gấp 1,5-3 lần. Kết quả thể hiện ở bảng sau
Bảng 3.11: Chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá thị trường
STT Địa bàn xã Các mặt bằng Diện tích đất ở Chênh lệch (lần) Số tiền thu được sau khi đấu giá ( 1000 đ) Giá trị thực tế trên thị trường (1000 đ)
800 1.600.800 2.800.000,00 1,75 1
5.375 2.734.050,00 4.300.000,00 1,57 2 Thị Trấn Quảng Trạch
3 Số 19 Số 20,21,22 Quảng Lợi Số 51,52
603.600,00
4 Quảng Bình
(Nguồn:UBND huyện Quảng Xương)
Số 98 Số 99 Số 101 5.675 200 1.600 1.000 5.325.327,00 8.512.500,00 800.000,00 2.401.600,00 5.000.000,00 1.503.000,00 2.500.000,00 1,60 1,33 2,08 1,66
Thực tế điều tra trên 7 mặt bằng quy hoạch tại 4 xã có sự chênh lệch quá cao
của giá nhà nước so với giá đấu giá cho thấy: nếu so sánh với giá thị trường tại thời
điểm đấu giá thì sự chênh lệch vẫn còn khá lớn. Kết quả cho thấy đa số người dân
được phỏng vấn cho rằng giá thực tế trên thị trường là cao hơn so với giá đấu giá.
Điều này tạo cơ hội lớn cho các nhà “Đầu cơ” đất, mua đất đấu giá với giá hời, sau
đó bán lại lô đất với giá cao hơn để ăn chênh lệch. Tuy nhiên đa số người dân mua
đất để ở và tái định cư sau khi bị thu hồi nên việc tạo điều kiện thuận lợi về giá cả
68
đối với việc bán đấu giá được người dân hết sức ủng hộ. Mặt bằng quy hoạch số 99
có giá trên thực tế cao hơn rất nhiều so với giá đấu giá 2,08 lần. Theo khách quan
của công tác điều tra cho thấy, đôi khi người sử dụng đất nhầm lẫn giữa giá tại thời
điểm đấu giá và giá hiện tại. Hầu như tất cả các mặt bằng quy hoạch giá đất đều
tăng theo các năm, trên thị trường ít có lô đất nào mà giá lại giảm so với giá mua
ban đầu, nên mua đất thông qua hình thức đấu giá đang được người dân hết sức
quan tâm.
3.2.4. Kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quảng
Xương
Bảng 3.12. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện
Quảng Xương giai đoạn 2015-2017
TT
ĐVT
Năm 2015
Năm 2016
Năm 2017
Tổng
Chỉ tiêu
m2
33.755,00
25.902,00
22.990,70
1
82.647,70
Diện tích trúng đấu giá
2
27.185.826,00 36.240.243,00 18.417.482,00 81.843.551,0
nghìn đồng
Số tiền thu được
805,39
1.399,13
801.08
3
2.940,23
nghìn đồng/m2
Bình quân số tiền thu được/m2
Phiên
4
17
11
6
34
Số phiên đấu giá
(Nguồn:UBND huyện Quảng Xương)
Trong 03 năm thực hiện đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện với 531 thửa đất
tổng diện tích là 82.647,70 m2 được đưa ra đấu giá thu được số tiền 81.843.551
nghìn đồng
69
Từ kết quả trên có thể nhận thấy nhu cầu về đất ở của người dân trong những
năm qua tăng rất lớn do kinh tế của huyện phát triển mạnh, nhu cầu đất ở của người
dân tăng cao tác động làm cho thị trường đất đai sôi động, UBND tỉnh Thanh Hóa
và UBND huyện Quảng Xương xác định thông qua đấu giá công khai dân chủ sẽ
thu được giá trị cao nhất khi giao quyền sử dụng đất, vì vậy đẩy mạnh hình thức
giao đất thông qua đấu giá bằng cách tuyên truyền rộng rãi trên các phương tiện
thông tin đại chúng, quy trình đưa các dự án vào đấu giá ngày được hoàn thiện. Các
khu dân cư mới trong địa bàn huyện được đưa ra đấu giá đều nằm trong quy hoạch
kế hoạch sử dụng đất đã được UBND tỉnh phê duyệt, cơ sở hạ tầng được xây dựng
tốt (điện, đường, nước sạch, môi trường...) nên từ năm 2015 đến năm 2017 thu hút
được 400 người tham gia đấu giá tạo sức cạnh tranh cao. Nguồn thu từ đất là một
nguồn thu lớn tạo nguồn lực đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho huyện chính vì vậy
công tác đấu giá QSDĐ là một nội dung quan trọng mà UBND huyện đã chỉ đạo tập
trung chú trọng. Trong đó, có một số dự án đấu giá đã đạt được những thành quả tốt
thu hút được nhiều người tham gia đấu giá, số tiền trúng đấu giá cao, giải quyết
được vấn đề nhà ở cho người dân như dự án đấu giá QSDĐ tại mặt bằng quy hoạch
tại thị trấn Quảng Xương, xã Quảng Bình.
3.3. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Quảng Xương
3.3.1. Quy trình tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ
Trong quá trình tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ 04 địa bàn nêu trên, đối với
các phiên đấu giá tổ chức năm 2015-2017, UBND huyện Quảng Xương UBND
huyện Quảng Xương đã ký hợp đồng tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ với Trung
tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp Thanh Hóa và một số công ty
khác. Hội đồng đấu giá QSD đất huyện là đơn vị trực tiếp tham mưu trong quá trình
tổ chức thực hiện đấu giá.
Trình tự, thủ tục đấu giá QSDĐ do UBND huyện tự thực hiện hoặc ký Hợp
đồng với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản đều được thực hiện theo 7 bước,
đảm bảo quy định của UBND huyện Quảng Xương và UBND tỉnh Thanh Hóa
(1) Thành lập Hội đồng đấu giá QSDĐ.
70
(2) Xác định giá khởi điểm, bước giá, phương án đấu giá.
(3) Thông báo công khai việc đấu giá QSDĐ.
(4) Tổ chức đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ.
(5) Tổ chức đấu giá công khai.
(6) Phê duyệt kết quả trúng đấu giá QSDĐ.
(7) Lập thủ tục giao đất và cấp GCNQSDĐ.
- Việc bán đấu giá QSDĐ được thực hiện trên nguyên tắc công khai, liên tục,
trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Tất
cả các cuộc đấu giá đều do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục, đảm
bảo trật tự an toàn các cuộc đấu giá, góp phần hạn chế việc thông thầu trong đấu
giá. Trong quá trình tổ chức thực hiện, chưa có trường hợp xảy ra đơn thư, khiếu nại
trong đấu giá...
- Tuy nhiên quy định của Nhà nước còn cồng kềnh chồng chéo nhau; cộng
thêm cán bộ tham gia phiên đấu giá còn chưa cố định mà thay đổi qua các lần tổ chức
đấu giá... nên việc nắm bắt các quy định còn chậm, chưa kịp thời. Lý do khác là do
cán bộ tham gia đấu giá còn kiêm nhiệm, rất ít cán bộ được tham gia các lớp tập
huấn, đào tạo về nghiệp vụ đấu giá tài sản nói chung và đấu giá QSDĐ nói riêng.
- Việc xây dựng giá khởi điểm đấu giá chưa khoa học, phương pháp xây
dựng giá mang tính chủ quan, hành chính. Vì vậy, đôi khi giá xây dựng thấp gây
thất thu ngân sách hoặc quá cao so với giá thị trường dẫn tới không có người tham
gia đấu giá.
- Thủ tục để đưa được một lô đất vào đấu giá hiện còn qua quá nhiều khâu,
đoạn; từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá hiện còn mất
nhiều thời gian.
- Hiện nay chưa có chế tài kiểm tra nguồn tài chính của người tham gia đấu
giá, vì vậy chưa loại bỏ hiện tượng thông thầu trong đấu giá.
- Thời hạn thanh toán, xây dựng thì người sử dụng đất đều bị động, không
thể lương lượng lại được.
- Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá đất để tính
thuế chuyển quyền và thuế trước bạ sẽ bị tính theo giá đấu giá (giá này thường cao
71
hơn nhiều lần so với giá quy định). Ví dụ: Tại khu vực Dự án khu dân cư mặt bằng
số 52 năm 2017 xã Quảng Lợi giá khởi điểm là 770 nghìn/m2, tuy nhiên giá trúng
đấu giá là trên 2 triệu đồng/m2. Theo đó mức thuế khi chuyển nhượng sẽ tăng gần 3
lần.
- Người nghèo khó có thể tiếp cận được hình thức chuyển nhượng này vì vốn
bỏ ra là rất lớn. Ngoài tiền tham gia đấu giá đất còn phải chuẩn bị tiền để xây dựng
nếu trúng đấu giá.
3.3.2. Tính công khai, minh bạch trong đấu giá QSDĐ
Công khai, minh bạch là một quan điểm rất quan trọng trong đấu giá QSDĐ.
Bởi vì QSDĐ là một loại tài sản có giá trị lớn mà thông qua đấu giá QSDĐ sẽ mang
lại hiệu quả kinh tế cao cho Nhà nước, nếu quá trình đấu giá QSDĐ không công
khai, minh bạch thì mục đích đấu giá không đạt được hoặc đạt được không cao và
QSDĐ sẽ không được bán với giá trị thực sự của nó, người có nhu cầu đất ở sẽ
không mua được QSDĐ.
Bảng 3.13: Tổng hợp kết quả điều tra tính công khai, minh bạch trong đấu giá
STT Câu hỏi phỏng vấn Số phiếu Tỷ lệ %
1
63 24 13 63 24 13
2
50 24 22 4 50 24 22 4
3
Mức độ tiếp cận thông tin về đấu giá QSD Đ của người tham gia? - Dễ - Bình thường - Khó Mức độ công khai minh bạch thông tin đấu giá? - Có - Tương đối - Không - Ý kiến khác Giải quyết nhu cầu đất ở thực sự của người địa phương? - Có - Không - Ý kiến khác 78 22 0 78 22 0
(Nguồn: Theo số liệu điều tra)
72
* Đánh giá việc công khai thông tin
Đối với hoạt động đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Quảng Xương, trước
khi mở cuộc bán đấu giá 30 ngày, tổ chức bán đấu giá tài sản niêm yết hồ sơ bán
đấu giá QSDĐ tại 03 địa điểm: Tại UBND huyện Quảng Xương - đơn vị được giao
chủ trì công tác đấu giá QSDĐ; Tại nơi có khu đất đấu giá và tại Trụ sở UBND xã,
thị trấn nơi có khu đất đấu giá. Khi niêm yết việc bán đấu giá, Tổ chức bán đấu giá
tài sản phải lưu tài liệu, hình ảnh về việc niêm yết trong hồ sơ và lập văn bản có xác
nhận của UBND xã,thị trấn nơi có khu đất đấu giá về việc đã niêm yết, thông báo
công khai.
Tổ chức bán đấu giá tài sản thông báo công khai ít nhất ba lần, mỗi lần cách
nhau ba ngày trên Cổng thông tin điện tử huyện, Đài Phát thanh và Truyền hình
huyện, Báo Thanh Hóa và trên phương tiện thông tin đại chúng của Trung ương
hoặc địa phương.
Nội dung thông báo công khai, niêm yết: Đảm bảo thực hiện theo quy định
gồm các nội dung chủ yếu sau như: Tên, địa chỉ của tổ chức bán đấu giá tài sản;
Thời gian, địa điểm bán đấu giá; Danh mục số lượng, chất lượng, địa điểm các thửa
đất đấu giá; Giá khởi điểm; Địa điểm, thời hạn tham khảo hồ sơ thửa đất bán đấu
giá; Địa điểm, thời hạn đăng ký mua tài sản bán đấu giá; Những thông tin cần thiết
khác liên quan đến tài sản bán đấu giá, gồm cả những thông tin mà người có tài sản
bán đấu giá yêu cầu thông báo công khai.
Việc tiếp cận thông tin đấu giá QSDĐ được người dân đánh giá là tương đối
dễ dàng, có 63/100 người được điều tra đồng quan điểm này. Tuy nhiên một số
người do không quan tâm đến hoạt động đấu giá hoặc do đặc thù nghề nghiệp, công
việc chưa tiếp cận kịp thời các địa điểm công khai thông tin. Để thông tin đấu giá
được công khai sâu rộng hơn tới các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất,
cần phổ biến tới tổ dân, khu phố, đây thực tế là một kênh quảng cáo hiệu quả.
* Đánh giá tính minh bạch trong đấu giá QSDĐ.
Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm,
QSDĐ đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy
73
định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp.
Tuy nhiên vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông thầu do
thông tin những người tham gia đấu giá không được giữ kín. Tồn tại các hành vi
liên kết với nhau giữa đấu giá viên, cán bộ trong tổ chức đấu giá với người tham gia
đấu giá để thông đồng, làm giá.
Vấn đề “quân xanh, quân đỏ” hay “cò đất” tham gia vào đấu giá QSDĐ cũng
tương đối phổ biến. Thực tế qua 4 phiên đấu giá nghiên cứu, xuất hiện các cá nhân
tham gia hầu hết các phiên đấu giá. Có thể nhận thấy đây là một bộ phận đầu cơ đất
đai hoặc tham gia nhằm chia lợi nhuận từ việc thông thầu mà chưa thực sự có nhu
cầu về đất ở. Khi điều tra thông tin những người đã từng tham gia đấu giá, chưa
tham gia đấu giá lần nào hay cán bộ công chức thì phần lớn đều cho rằng có hiện
tượng này trong đấu giá đất. Và việc minh bạch trong đấu giá chưa được đánh giá
cao (50/100 phiếu).
Người dân chưa nắm bắt được quy định về xử lý vi phạm trong đấu giá
QSDĐ, đồng thời việc xử lý vi phạm chưa được thực hiện triệt để, chưa phát hiện vi
phạm kịp thời, vì vậy hiện tượng vi phạm vẫn xảy ra phổ biến. Có 55/100 người
được điều tra cho rằng có vi phạm trong đấu giá QSDĐ nhưng chỉ có 38/100 biết về
các quy định xử lý vi phạm trong đấu giá QSDĐ
Bảng 3.14. Tổng hợp kết quả điều tra mức độ hiểu biết của người dân
STT Câu hỏi phỏng vấn Số phiếu
1
Mức độ vi phạm pháp luật trong đấu giá QSDĐ? - Có - Không - Không biết 55 20 25 Tỷ lệ % 55 20 25
2
Mức độ hiểu biết pháp luật về xử lý vi phạm trong đấu giá QSDĐ - Có - Không - Ý kiến khác 38 40 22 38 40 22
(Nguồn: Theo số liệu điều tra)
74
3.3.3. Nhu cầu đất ở cho người dân địa phương
Việc đấu giá QSDĐ cơ bản đáp ứng được nhu cầu ở thực sự của một bộ
phận người dân, tạo điều kiện và môi trường sống ổn định, đưa những khu đất bỏ
hoang vào đầu tư hạ tầng, cải tạo cảnh quan đô thị và tăng nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước.
Kết quả điều tra thu thập thông tin từ người SDĐ cho thấy có phần nhiều
người (58/100) cho rằng việc đấu giá QSDĐ giải quyết nhu cầu đất ở cho người dân
địa phương thực sự có nhu cầu ở . Tuy nhiên, một số lượng không nhỏ (40/100) cho
rằng đấu giá đất chưa thực sự giải quyết được nhu cầu cấp thiết này. Thực tế cho
thấy nhu cầu đất ở của người dân nói chung và người dân huyện Quảng Xương nói
riêng luôn ở mức cao. Các khu quy hoạch sử dụng đất đấu giá hiện nay của huyện
tập trung tại các khu vực trung tâm, giá thành cao, vì vậy việc giải quyết nhu cầu
đất ở mới chỉ tập trung cho một bộ phận người có nguồn tài chính tương đối lớn,
vẫn đề giải quyết nhu cầu đất ở cho đại bộ phận dân cư chưa được đánh giá cao.
3.3.4. Sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ
Bảng 3.15. Tổng hợp kết quả điều tra việc sử dụng nguồn thu từ đấu giá
QSD đất
STT Câu hỏi phỏng vấn Số phiếu Tỷ lệ %
1
So sánh nguồn thu ngân sách từ đấu giá QSDĐ và giao theo hình thức thông thường - Nhiều hơn - Ít hơn - Ý kiến khác 90 8 2 90 8 2
2
Sử dụng nguồn thu từ đấu giá vào phát triển hạ tầng - Tốt - Trung bình - Không hiệu quả 65 31 4 65 31 4
(Nguồn: Theo số liệu điều tra)
Hiện nay tất cả các khu đất đưa vào đấu giá đã được xây dựng nhà ở tạo ra
các khu dân cư đồng bộ, khang trang với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Đấu giá QSDĐ bổ sung một nguồn thu lớn cho thu ngân sách về tiền sử dụng đất,
75
bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống
đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước,
hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa....
Đa số người SDĐ được điều tra 65/100 người đều đánh giá việc sử dụng
nguồn thu từ đấu giá QSDĐ phục vụ đắc lực cho việc phát triển hạ tầng kinh tế, hạ
tầng xã hội
Nguồn vốn huy động được từ đấu giá QSDĐ còn hỗ trợ đắc lực cho việc
chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề, áp dụng các mô hình sản xuất mới
trong nông nghiệp. Nhiều ngành nghề mới được đầu tư phát triển, đô thị được cải
tạo, cơ sở hạ tầng khang trang, sạch đẹp.
Trước năm 2015, trên địa huyện Quảng Xương chưa có dự án đấu giá
QSDĐ. Đa số các giao dịch về đất đai là tự các hộ gia đình, cá nhân thống nhất giá
cả với nhau hoặc qua môi giới đất. Chính vì vậy, việc giá đất cao, thấp phụ thuộc
vào nhiều yếu tố và phải chịu phí môi giới và các loại phí khác mà các trung tâm
môi giới đặt ra. Ngoài ra, nhiều trường hợp có việc khai giá “khống” nhằm trốn thuế
mà các cơ quan Nhà nước cũng không thể nắm được trong quá trình khai nộp thuế.
Từ năm 2015 đến nay, nhiều dự án đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Quảng
Xương đã được tổ chức thành công, trong đó có các dự án đấu giá nghiên cứu. Qua
đấu giá QSDĐ đã tạo ra nhiều đổi mới và đảm bảo quyền và lợi ích cho Nhà nước,
người tham gia giao dịch đất đai:
- Đấu giá QSDĐ sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch. Giá
sàn trong đấu giá QSDĐ được các đơn vị thẩm định giá, các cơ quan Nhà nước xem
xét, căn cứ nhiều yếu tố xác định nên có thể coi là đáng tin cậy. Do đó người có
quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ có độ tin cậy hơn.
- Người mua đất không mất phí hoa hồng (môi giới) và các loại phí khác mà
các trung tâm môi giới thường đặt ra. Người sử dụng đất không phải mất thuế
Chuyển quyền sử dụng đất.
- Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều đối tượng
tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau, người tham gia đấu giá được nghiên cứu
76
hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa, để cân nhắc, lựa chọn trước khi tham gia đấu giá.
Từ đó người tham gia đấu giá đưa ra mức trả giá sát với giá trị thực tế mảnh đất.
Mức giá trúng đấu tạo ra mặt bằng giá cả chung cho thị trường QSDĐ, làm cơ sở
cho việc xác định giá sàn các dự án đấu giá khác của từng địa phương, từng khu
vực. Với giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang,
dao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” về BĐS, góp
phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển
lành mạnh, bền vững. Kết quả điều tra, thu thập thông tin từ người SDĐ với những
câu hỏi liên quan đến công tác quản lý và sử dụng đất đai thu được kết quả như sau:
Bảng 3.16. Tổng hợp kết quả điều tra về thị trường đấu giá thông qua thu
thập thông tin từ người SDĐ
STT Câu hỏi phỏng vấn Số phiếu Tỷ lệ %
1
Mức độ phù hợp của giá khởi điểm so với giá thị trường - Phù hợp - Không - Ý kiến khác 57 32 11 57 32 11
2
Mức độ thực hiện thủ tục giao đất theo hình thức đấu giá - Nhanh gọn hơn - Bình thường hơn - Phức tạp hơn 68 20 12 68 20 12
(Nguồn: Theo số liệu điều tra)
- Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai,
minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa
đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm định giá,
các cơ quan nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá
đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá. Còn
người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ “tâm phục, khẩu phục” hơn. Khi hình
thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá cho thị
77
trường, góp phần giải quyết được bài toán về việc xác định giá đất sát với giá thị
trường vốn đang rất bức xúc hiện nay.
- Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho” trong
giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho
thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin - cho”. Đây là cơ hội để cho tham nhũng
nảy sinh.
- Giá thị trường và đấu giá QSDĐ là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà
nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo
sự ổn định cho thị trường BĐS. Nếu đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành
thường xuyên, liên tục sẽ giúp huyện thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế
đối với từng phường trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn cứ, cơ sở
quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn
chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai. Việc xác định giá khởi
điểm đấu giá QSDĐ phù hợp với giá thị trường là một bài toán khó do các tiêu chí
xây dựng đôi khi còn mang tính chủ quan của người định giá. Chỉ có 57/100 người
được điều tra cho rằng giá khởi điểm đấu giá phù hợp với giá thị trường
- Đấu giá QSDĐ góp phần làm phong phú cho hoạt động của thị trường
BĐS. Nhà nước tham gia vào thị trường không phải với tư cách nhà quản lý cùng
với mệnh lệnh hành chính cứng nhắc (Quyết định giao đất cho ai? Diện tích như thế
nào? Mức giá bao nhiêu? Giá tính thuế thế nào?) mà tham gia trực tiếp vào thị
trường BĐS với tư cách là một bên đối tác. Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người
nhận được quyền sử dụng đất (mua được mảnh đất) sẽ do thị trường và người tham
gia quyết định mà Nhà nước không cần can thiệp.
3.4. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao
hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất
3.4.1. Giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ
- Phương thức đấu giá theo lô lớn là hình thức “bán buôn”, có ít sự cạnh
trạnh trong đấu giá dẫn tới số tiền trúng đấu giá không cao, thất thu ngân sách nhà
nước không có hiệu quả kinh tế. Đồng thời hình thức đấu giá theo lô không giải
78
quyết được đất ở cho người thực sự có nhu cầu, hiệu quả xã hội không cao.
- Phương thức đấu giá theo thửa đất cũng còn bất cập, nhiều thửa đất đưa ra
đấu giá có hiện tượng thông thầu giữa những người tham gia đấu giá với nhau hoặc
có hiện tượng tham gia đấu giá để đẩy giá lên cao. Cần phải có biện pháp loại bỏ
hiện tượng này như:
+ Yêu cầu người tham gia đấu giá chứng minh năng lực tài chính có đủ khả
năng nộp tiền sử dụng đất sau khi trúng đấu giá.
+ Ban hành các quy định cụ thể về việc xử lý vi phạm trong đấu giá: Xử lý vi
phạm đối với tổ chức thực hiện đấu giá và người tham gia đấu giá.
+ Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra để kịp thời phát hiện sai phạm,
ngăn chặn các hành vì liên kết với nhau giữa đấu giá viên, cán bộ trong tổ chức đấu
giá với người tham gia đấu giá để thông đồng, làm giá. Cần quản lý chặt chẽ những
danh sách những người tham gia đấu giá để phát hiện những dấu hiệu vi phạm
thông đồng móc nối với nhau. Ở đây việc giữ thông tin bí mật những nười tham gia
đấu giá là vấn đề mấu chốt, quan trọng nhất, vì nếu không nắm được thông tin này
thì việc thông đồng, móc nối với nhau khó thực hiện được.
+ Đối với cá tổ chức đấu giá, cần phân công trách nhiệm của từng cán bộ cụ
thể trong từng phần công việc cụ thể, từ đó xác định trách nhiệm của cán bộ khi xảy
ra vi phạm.
Giải quyết được vấn đề thông thầu trong đấu giá thì hình thức đấu giá theo lô
sẽ thực sự mang lại hiệu quả cao.
3.4.2. Đơn giản hóa thủ tục về đấu giá QSDĐ
Đấu giá QSDĐ là một quy trình phức tạp với nhiều trình tự, thủ tục: Thủ tục
xác định giá khởi điểm, thủ tục hợp đồng đấu giá QSDĐ, thủ tục niêm yết, thông
báo công khai đưa QSDĐ vào đấu giá. Các thủ tục này hiện nay đang bị kéo dài,
hoặc qua nhiều cơ quan, hạn chế hiệu quả của đấu giá QSDĐ.
- Giá đất: Hiện nay giá khởi điểm đấu giá do các cơ quan chức năng huyện
xây dựng, Sở Tài chính thẩm định trình UBND Tỉnh phê duyệt. Việc xây dựng giá
khởi điểm đôi lúc còn mang tính chủ quan, hành chính. Vì vậy cần thống nhất giá
khởi điểm đấu giá do đơn vị tư vấn độc lập có đủ năng lực xây dựng và UBND Tỉnh
79
nên ủy quyền cho UBND huyện phê duyệt giá, như vậy sẽ rút ngắn được thời gian
và thủ tục.
- Đối với thủ tục thông báo, niêm yết công khai QSDĐ đưa vào đấu giá: Hiện
nay thời hạn niêm yết là 30 ngày, cần rút ngắn thời gian này đồng thời tăng cường
quảng cáo đấu giá trên các phương tiện thông tin đại chúng tổng hợp như đài báo,
loa phường. Việc rút ngắn thời gian nhằm đảm bảo tính kịp thời, tính thời sự của
thửa đất đấu giá.
3.4.3. Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng
Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng cần giải quyết được nhu
cầu đất ở cho các đối tượng cụ thể: Người có thu nhập thấp, người có thu nhập
trung bình và người có thu nhập cao… tạo cơ sở cho việc Xây dựng các dự án đấu
giá QSDĐ hướng tới các đối tượng cụ thể, đảm bảo thu hút nhiều đối tượng tham
gia đấu giá, vừa thu hút được nguồn vốn tham gia thị trường BĐS, đồng thời giải
quyết được nhu cầu SDĐ cho nhiều đối tượng.
80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
1, Huyện nằm ở trung tâm của 4 khu công nghiệp lớn của Thanh Hóa đó là:
liền kề khu công nghiệp Lễ Môn, cách khu công nghiệp Bỉm Sơn 35 km, khu công
nghiệp Nghi Sơn 15 km, khu công nghiệp Lam Sơn - Sao Vàng 30 km. Trong
những năm qua, được Đảng và Nhà nước quan tâm, đầu tư lớn vì vậy cơ sở hạ tầng
đã có nhiều thay đổi, diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp - tiểu thủ công
nghiệp, dịch vụ thương mại tăng lên, cơ cấu kinh tế của huyện đã dần chuyển biến
từ nông nghiệp sang Công nghiệp - dịch vụ thương mại.
2, Giai đoạn 3 năm trên địa bàn huyện Quảng Xương, diện tích đấu giá 100% là
đất ở thuộc địa bàn các khu dân cư tại 4 địa bàn nghiên cứu. 82.647,70 m2 là diện tích
đã đấu giá thành công trong 3 năm trong đó Quảng Bình là 18.466 m2, 11.925 m2 là
diện tích đấu giá thành công của xã Quảng Lợi, nhiều nhất là xã Quảng Trạch 31.863.7
m2, và tại thị trấn đã đấu giá thành công 20.393 m2 đất ở. Số hộ tham gia đấu giá là 400
hộ trong 3 năm trên 4 xã. Mỗi hộ có thể đấu giá nhiều lô đất trên cùng 1 mặt bằng. Có
thể thấy sự chênh lệch giữa giá nhà nước và số tiền thu được sau đấu giá chênh nhau
không nhiều dao đông từ 1,09-3,34 lần, có một vài lô đất đặc biệt dao động lớn 3,34 lần
cho thấy rằng giá đấu giá so với giá thị trường đã là dao động không đáng kể. Thực tế
điều tra trên 7 mặt bằng quy hoạch tại 4 địa bàn có sự chênh lệch quá cao của giá nhà
nước so với giá đấu giá cho thấy: nếu so sánh với giá thị trường tại thời điểm đấu giá
thì sự chênh lệch vẫn còn khá lớn. Kết quả cho thấy đa số người dân được phỏng vấn
cho rằng giá thực tế trên thị trường là cao hơn so với giá đấu giá.
3, Sau khi đánh giá kết quả công tác đấu giá qua 3 năm trên 4 địa bàn nghiên
cứu, đề tài đã xác đinh các yếu tố ảnh hưởng đến công tác này thông qua phiếu điều tra
bao gồm: quy trình tổ chức thực hiện đấu giá, sự minh bạch trong công tác này, nhu
cầu về đất ở, sử dụng nguồn thu như thế nào sau đấu giá, thị trường bất động sản.
2. Kiến nghị
- Nghiên cứu các giải pháp kỹ thuật để công tác đấu giá được hoàn thiện hơn
như: quy hoạch xây dựng thế nào để phù hợp nhu cầu của người tham gia đấu giá ở
81
khu vực thực hiện dự án, phương pháp định giá để định giá sàn cho phù hợp hơn...;
- Đối với các dự án đấu giá đất cần được phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh
hơn, nhiều hơn nữa trên các phương tiện thông tin đại chúng để có thể thu hút thêm
nhiều người tham gia.
- Thu hút sự tham gia của các ngân hàng vào các dự án đấu giá để chia sẻ
các khó khăn về tài chính trước khi dự án hoàn thiện để đấu giá, như: có thể kêu gọi
Ngân hàng cho vay tiền để thực hiện các khâu chuẩn bị của dự án như đầu tư làm
quy hoạch, làm hạ tầng.
- Tăng cường công tác quản lý đất đai và xây dựng để tránh tình trạng lấn
chiếm và xây dựng không đúng quy hoạch tại các khu vực dự án đấu giá đất đã diễn
ra trong thời gian qua.
82
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài nguyên và môi trường (2014),Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày
02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết về việc lập, điều
chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
2. Bộ Tài chính (2012), Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5/01/2012 của Bộ tài
chính hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá. 3. Bộ Tư pháp (2010), Thông tư số 23/2010/TT – BTP ngày 06/12/2010 quy định
chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá
tài sản.
4. Bộ Tài nguyên và môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày
30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định
giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xá
định giá đất.
5. Bộ Tài chính (2015), Thông tư 02/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc sửa
đổi, bổ sung Thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 của Bộ trưởng Bộ
Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong
hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền.
6. Chính phủ (2014) , Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ
Quy định về Giá đất.
7. Chính phủ (2005), Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính
phủ về bán đấu giá tài sản.
8. Chính phủ (2014) ,Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
Phủ Quy định về Thu tiền sử dụng đất.
9. Chính phủ (2015), Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính
phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
10. Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính
phủ quy định về khung giá đất.
83
11. Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
12. Nguyễn Thị Minh (2010), Chuyên đề đấu giá tài sản và pháp luật về đấu giá,
Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ 13. Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang (2005), Kết quả đất giá quyền
sử dụng đất tại xã Nam Phong và Nam Vân ở thành phố Nam Định, Tạp chí
Địa chính 5
14. Nguyễn Tân Thịnh (2012). Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải quyết bức
xúc. Tạp chí tài chính số 10/2012.
15. Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005). Giáo trình Thị trường BĐS,
NXB Nông Nghiệp, Hà Nội.
16. Nguyễn Văn (2018), Tháo gỡ khó khăn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất 17. Quốc hội (2005), Bộ Luật Dân sự (2005), NXB chính trị Quốc gia 18. Quốc hội (2015)Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13, NXB Chính trị Quốc gia. 19. Quốc hội (2003)Luật đất đai số 13/2003/QH11, NXB chính trị Quốc gia 20. Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013, NXB chính trị Quốc gia 21. Quốc hội (2013), Luật Đất đấu thầu 2013, NXB chính trị Quốc gia 22. Tổng cục Địa chính (2002). Hướng dẫn nghiệp vụ Bán đấu giá bất động sản. 23. UBND tỉnh Thanh Hóa, Quyết định số 607/QĐ-UBND ngày 12/02/2018 của
Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa về việc phê duyệt kế hoạch đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa năm 2018;
24. UBND tỉnh Thanh Hóa, Quyết định số 07/QĐ-UBND ngày 09/3/2018 của UBND
tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành Quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao
đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa; 25. UBND tỉnh Thanh Hóa, Quyết định số 4949/2015/QĐ-UBND ngày 27 tháng
11 năm 2015 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành Quy chế đấu giá
quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên
địa bàn tỉnh Thanh Hóa;
26. UBND huyện Quảng Xương, Quyết định số 1147/QĐ-UBND ngày 13 tháng 6
84
năm 2016 của UBND huyện Quảng Xương về phê duyệt phương án đấu giá
quyền sử dụng đất thuộc Mặt bằng quy hoạch khu dân cư nông thôn năm 2016
Thị Trấn Quảng Xương.
27. UBND huyện Quảng Xương, Báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai năm 2018
huyện Quảng Xương.
28. UBND huyện Quảng Xương, Báo cáo tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện
Quảng Xương
29. UBND huyện Quảng Xương, Báo cáo kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện năm 2016, 2017, 2018
30. Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương CIEM (2008), Báo cáo kết quả
diễn đàn kinh tế quốc tế
85
PHIẾU ĐIỀU TRA
Ý KIẾN CÁN BỘ VÀ NGƯỜI DÂN THAM GIA TRONG CÔNG TÁC ĐẤU
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Kính thưa Ông/Bà!
Chúng tôi đang tiến hành nghiên cứu về tính hiệu quả trong hoạt động đấu
giá QSD đất huyện Quảng Xương hiện nay. Sự tham gia của Ông/Bà sẽ giúp chúng
tôi rất nhiều trong nghiêu cứu. Ông/Bà hãy đọc kỹ và trả lời câu hỏi trong phiếu
này. Những thông tin mà Ông/Bà cung cấp chỉ phục vụ cho mục đích nghiên cứu
khoa học và hoàn toàn được giữ kín.
Xin chân thành cảm ơn sự hợp tác của Ông/Bà!
A. THÔNG TIN CƠ BẢN
Nếu là cán bộ: 1. Họ và tên: .....................................Năm sinh: ......................................... 2. Địa chỉ: ............................................................................................................. 3. Nghề nghiệp - Chức vụ: .............................................................................. 4. Mục đích công tác đấu giá: ..............................................................................
Nếu là người tham gia đấu giá: 1. Họ và tên chủ hộ: ...................................................................................................... 2. Tuổi:..................................................
Nữ
3. Giới tính: Nam 4. Dân tộc: ...............................
5. Trình độ văn hóa: ...................................... 6. Số nhân khẩu của hộ:..............người; Nam: ................người; Nữ:.......người 7. Số lao động của hộ:..............người; Nam: .................người; Nữ: .....người 8. Địa chỉ: Thôn/Tổ:...................Xã/Phường:............................Huyện Quảng Xương B. NỘI DUNG PHỎNG VẤN 1. Ông (bà) đã tham gia phiên đấu giá quyền sử dụng đất nào chưa?
Có Không
2. Ông (bà) tìm hiểu thông tin về các phiên đấu giá thuận tiện không?
86
Dễ Bình thường Khó
Ý kiến khác:................................................................................................... 3. Ông (bà) có đánh giá như thế nào về mức độ công khai, minh bạch trong việc
đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện
Công khai, minh bạch
Tương đối
Không công khai, minh bạch
Ý kiến khác:................................................................................................... 4. Theo Ông (bà), việc đấu giá QSDĐ có hiện tượng "cò đất" tham gia không?
Không Có
5. Ông (bà) có biết về mức phạt tiền đối với hành vi vi phạm về phát luật trong
đấu giá đất hiện nay?
.
Có Không
Ý kiến khác:................................................................................................... 6. Ông (bà) có đánh giá gì về số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất so với
giao đất thu tiền sử dụng đất?
Nhiều hơn
Ít hơn
Ý kiến khác:...................................................................................................
7. Ông (bà) đánh giá như thế nào về hiệu quả sử dụng số tiền thu được từ đấu giá
quyền sử dụng đất cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội?
Tốt
Trung bình
Không hiệu quả
Ý kiến khác:...................................................................................................
8. Ông (bà) có cho rằng thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có giải quyết được nhu
cầu về đất ở của người dân không?
Có Không
87
Ý kiến khác:...................................................................................................
9. Ông (bà) có đánh giá gì về giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất, tạo điều kiện
cho thị trường BĐS công khai, lành mạnh, giảm hiện tượng giá ảo?
Không Có
Ý kiến khác:...................................................................................................
10. Ông (bà) có đánh giá gì việc thực hiện các thủ tục hành chính giữa Nhà nước
giao đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và hình thức Nhà nước giao
đất thông thường?
Đơn giản
Bình thường
Phức tạp hơn
Ý kiến khác:...................................................................................................
Ngày…tháng ... năm 2019
NGƯỜI PHỎNG VẤN
TRẦN THANH TÙNG
XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN ÔNG (BÀ)
