Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc, giai đoạn 2015 – 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN KHÁNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH

YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC, GIAI ĐOẠN 2015 – 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Thái Nguyên - 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN KHÁNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN,

TỈNH VĨNH PHÚC, GIAI ĐOẠN 2015 – 2018

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Thái Nguyên - 2020

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,

kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong

bất kì công trình nào khác.

Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ

rõ nguồn gốc./.

Vĩnh Phúc, ngày ..... tháng..... năm 2020

Tác giả luận văn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Nguyễn văn Khánh

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận

được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo,

cô giáo trong Đại học Nông lâm Thái Nguyên và Khoa Quản lý Tài nguyên.

Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân,

tôi còn nhận được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Ngọc

Nông là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong thời gian nghiên cứu đề tài và

viết luận văn.

Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của UBND thành phố

Vĩnh Yên, Phòng Tài nguyên - Môi trường thành phố Vĩnh Yên, Phòng

Thống kê, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc (Chi nhánh Vĩnh Yên),

các phòng ban và nhân dân các Phường (xã) trong thành phố, các anh chị em

và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần

của gia đình và người thân.

Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Vĩnh Phúc, ngày ..... tháng..... năm 2020

Tác giả luận văn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Nguyễn văn Khánh

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii

MỤC LỤC ................................................................................................................ iii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .................................................................................. vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU .................................................................................... vii

MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................... 4

1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................................ 4

1.1.1. Khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản ..................................... 4

1.1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................... 7

1.1.3. Các phương pháp định giá đất........................................................................... 9

1.1.4. Cơ sở khoa học để xác định giá đất ................................................................ 10

1.1.5. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu ................................................... 16

1.1.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSD đất ............... 17

1.1.7. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................... 18

1.1.8. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............................................. 19

1.1.9. Nguyên tắc và nội dung công tác đấu giá Quyền sử dụng đất ........................ 21

1.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................... 23

1.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới, Việt Nam và

Vĩnh Phúc .................................................................................................................. 26

1.3.1. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên thế giới ......................................... 26

1.3.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam và Vĩnh Phúc ................... 31

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 40

2.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................... 40

2.2. Thời gian nghiên cứu ......................................................................................... 40

2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 40

2.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 41

2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu ............................................................. 41

2.4.2. Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu .............................................. 42

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

iv

2.4.3. Phương pháp biểu đồ, bảng biểu ..................................................................... 42

2.4.4. Phương pháp chuyên gia ................................................................................. 43

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................. 44

3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử

dụng đất thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc ......................................................... 44

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 44

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 47

3.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội .......................... 49

3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án ở thành phố

Vĩnh Yên ................................................................................................................... 50

3.2.1. Khái quát các dự án nghiên cứu ...................................................................... 50

3.2.2. Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá khu đất ở cho

nhân dân và cán bộ công nhân viên Bộ chỉ huy quân sự tỉnh, phường Đồng Tâm

năm 2015. .................................................................................................................. 51

3.2.3. Dự án 2: đấu giá chia lô đất ở tại phường Liên Bảo ....................................... 54

3.2.4. Dự án 3: đấu giá khu dân cư tự xây xóm Trám năm 2017.............................. 57

3.2.5. Dự án 4: đấu giá khu dân cư Đồng Chéo Áo năm 2018 ................................. 62

3.3. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua khảo sát ý kiến của người dân

và cán bộ ở tại một số dự án ở thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc......................... 64

3.3.1. Hiệu quả kinh tế .............................................................................................. 64

3.3.2. Hiệu quả xã hội ............................................................................................... 66

3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý đất đai ....................................................... 68

3.3.4. Khảo sát ý kiến của cán bộ chuyên môn tổ chức đấu giá về công tác đấu giá

quyền SDĐ. ............................................................................................................... 69

3.3.5. Khảo sát ý kiến của người dân về công tác đấu giá quyền SDĐ. ................... 71

3.4. Những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công

tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc .................. 72

3.4.1. Khó khăn, tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố

Vĩnh Yên ................................................................................................................... 72

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

v

3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng

đất tại thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc ............................................................. 73

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 76

1. Kết luận ................................................................................................................. 76

2. Kiến nghị ............................................................................................................... 77

TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 78

PHỤ LỤC ................................................................................................................... 1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

vi

BĐS

Bất động sản

CSHT

Cơ sở hạ tầng

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QĐ

Quyết định

QSD

Quyền sử dụng

LĐĐ

Luật Đất đai

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TT

Thị trường

TP

Thành phố

UBND

Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3. 1. Khái quát dự án nghiên cứu ........................................................... 51

Bảng 3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 1 ................. 53

Bảng 3.3. Bảng tổng hợp các hộ gia đình trúng đấu giá

quyền sử dụng đất dự án 1 ................................................................................. 54

Bảng 3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 2 ................. 56

Bảng 3.5. Bảng tổng hợp các hộ gia đình trúng đấu giá

quyền sử dụng đất dự án 2 ................................................................................. 57

Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 3 ................. 60

Bảng 3.7. Bảng tổng hợp các hộ gia đình trúng đấu giá

quyền sử dụng đất dự án 3 ................................................................................. 61

Bảng 3.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 4 ................. 62

Bảng 3.9. Bảng tổng hợp các hộ gia đình trúng đấu giá q

uyền sử dụng đất dự án 4................................................................................... 63

Bảng 3.10. Chênh lệch giá đất ở giữa giá quy định và giá trúng đấu giá ....... 65

Bảng 3.11. Kết quả điều tra đối với cán bộ tổ chức đấu giá và

đấu giá QSD đất .............................................................................................. 70

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Bảng 3.12. Kết quả điều tra đối với người tham gia đấu giá QSD đất ........... 71

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của

mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thay thế được, là

thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu

dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc

phòng, là điều kiện đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội tồn tại và

phát triển. Đất đai có những tính chất đặc trưng khiến nó không giống bất kỳ

một tư liệu sản xuất nào. Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng.

Đất đai có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển được theo ý

muốn chủ quan của con người.

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị

trường đã từng bước được hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển mạnh

mẽ là xu hương tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản

phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ.

Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn lực cơ bản để phát triển

kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; Đất đai được dùng để

thế chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi đầu tư

nước ngoài. Song việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra

dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước,

hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa

thuận giữa người mua và người bán. Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều

so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất

động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày

càng tăng.

Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ

tầng (CSHT) dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá Quyền sử dụng đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(QSDĐ), trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng

2

CSHT thông qua phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu

nhằm khắc phục những khó khăn về đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập

trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp

hóa - hiện đại hóa.

Với vị trí là trung tâm của tỉnh Vĩnh Phúc nên thành phố Vĩnh Yên có

tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu hoàn thiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu đất ở

cho người dân trong những năm vừa qua tăng mạnh gây áp lực lớn đối với

quỹ đất đai và thị trường quyền sử dụng đất. Các dự án quy hoạch khu dân cư,

khu đô thị, khu công nghiệp nhằm đáp ứng hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu

tư đã và đang làm thay đổi bộ mặt của thành phố theo hướng ngày càng văn

minh, hiện đại. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất lúc này đóng vai trò quan

trọng trong việc tìm ra các nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài

chính để thực hiện dự án đem lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân.

Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá quyền sử

dụng đất tại thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc trong những năm qua cho

thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế. Tuy nhiên,

việc khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hài hoà lợi ích giữa

Nhà nước, người sử dụng đất và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho sự

phát triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ

thống chính sách pháp luật về đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.

Xuất phát từ những ý nghĩa đó, được sự phân công của phòng Đào Tạo -

Trường Đại học Nông lâm Thái nguyên, sự nhất trí của UBND thành phố

Vĩnh Yên cùng với sự hướng dẫn trực tiếp của PGS. TS. Nguyễn Ngọc Nông

- Trường Đại học Nông lâm Thái nguyên. Tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:

"đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án trên địa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

bàn thành phố vĩnh yên, tỉnh vĩnh phúc, giai đoạn 2015 – 2018".

3

2. Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá được hiệu quả của việc đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một

số dự án điển hình trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.

- Đánh giá được sự hiểu biết của cán bộ tổ chức và người tham gia về

đấu giá quyền sử dụng đất.

- Đề xuất được một số giải pháp khắc phục những khó khăn, tồn tại

nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn

thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc trong giai đoạn tới.

3. Ý nghĩa của đề tài

3.1. Ý nghĩa khoa học

- Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực

hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, hiệu quả hơn và hoàn thiện hơn.

- Góp phần bổ sung, nâng cao và hoàn thiện các chính sách liên quan đến

tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác

đấu giá quyền sử dụng đất.

3.2. Ý nghĩa thực tiễn

Đề xuất giải pháp nâng cao, hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất có

thể cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa thành phố Vĩnh Yên.

Tạo thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đáp ứng nhu cầu đất làm nhà ở

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cho nhân dân, đảm bảo tính dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất.

4

Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở lý luận

1.1.1. Khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản

* Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS.

Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS. Có

nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một

điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về

BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc

trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm

và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS (Trần Trọng Dũng, 2014).

Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua

bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,

chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể

chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các

giao dịch liên quan đến BĐS (Nguyễn Việt Anh, 2014).

Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:

Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa

trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian

nhất định.

Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản

thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản,

chức năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác

động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất

động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không

phải đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra.

5

Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy

luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá

với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của

thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất. Ví

dụ: Pháp luật Australia quy định không được quyền được hạn chế mua, bán,

thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê,

thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển

nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.

Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến

với nhau; Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy

luật cung cầu; Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.

* Thị trường quyền sử dụng đất

- Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị

trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử

dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất,

công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại

hình này là thị trường sơ cấp. Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng

đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng

đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của

pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp (Vũ

Văn Hải, 2014).

Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ánh đầy đủ tính chất của hoạt

động theo cơ chế thị trường. Trước đây, Nhà nước còn có những can thiệp

không cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển

nhượng của người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà

nước. Nay theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước không can thiệp vào hoạt

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

động của thị trường, Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các

6

loại đất quan trọng gồm đất nông nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất

phi nông nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất, đất phi nông nghiệp giao có

thu tiền sử dụng đất, đất ở (Trần Trọng Dũng, 2014).

- Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị

của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng

giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất

đai là một yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử

dụng đất không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có

nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp

và dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật,

hạ tầng xã hội và công trình công cộng. Xét về hình thức kinh doanh, có thị

trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng -

kinh doanh - chuyển giao. Thị trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng

trong mỗi khu vực của thị trường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh

doanh bất động sản (Nguyễn Việt Anh, 2014).

- Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý

luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất"

hay "thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất

đai còn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ

chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống

thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đối mới chính sách đất đai, hệ thống

đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống

quản lý công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp

vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo

nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Đến nay chưa có cơ

chế tốt để huy động tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư BĐS. Công tác quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học còn ít,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền

7

vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ

quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm

trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai (Trần Trọng Dũng, 2014).

* Một số khái niệm khác

- Ðấu giá: Là bán bằng hình thức để cho nguời mua lần lượt trả giá và

người trả giá cao nhất thì được mua (Luật Đất đai, 2013).

- Ðấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với

giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng (Luật Đất đai, 2013).

- Ðịnh giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời diểm

xác định (Luật Đất đai, 2013).

- Ðịnh giá đất: Ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời

điểm xác định.

- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả

thuận giữa nguời mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể

lớn hơn hoặc nhỏ hon giá trị thị trường của tài sản (Luật Đất đai, 2013)

1.1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó,

đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt

động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa

địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu

lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến

đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng,

như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả

quyền thế chấp...

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá

8

đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất

đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu

toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng

hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức

thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai

ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai:

thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà

không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất

tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng

có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn

tương tự như quyền sở hữu.

Luật Đất đai 2013 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá

đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc

được hình thành trong giao dịch về QSDĐ.

Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên

quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất

thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử

dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp

cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng

trong phân phối đất đai.

Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan

hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao

9

dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ

sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình

thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa

các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ

đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất

và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử

lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử

dụng đất (Vũ Văn Hải, 2014).

1.1.3. Các phương pháp định giá đất

Theo thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết

phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ

thể và tư vấn xác định giá đất bao gồm:

- Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các

mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của

loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại

đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Thông tư 36, 2014).

10

- Phương pháp thu nhập

Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu

nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất

tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của

loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước

có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn (Thông tư 36, 2014).

- Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất

bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất

động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

(Thông tư 36, 2014).

- Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát

triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử

dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển

ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản (Thông tư 36, 2014).

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương

pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-

CP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần thiết có thể

áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3

và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu

và quyết định giá đất (Thông tư 36, 2014).

1.1.4. Cơ sở khoa học để xác định giá đất

1. Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông

nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Ðã từng tồn tại trong các chế độ

11

chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ

nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và

những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến,

địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến

chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong

nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính

là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản

kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa

vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Địa tô

tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh

nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có

các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong

chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của

địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối

cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của

Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản.

Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những

ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao

hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất

cao hơn.

Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.

Trong nông nghiệp, do sản lượng thu được trên những ruộng đất có điều kiện

sản xuất thuận lợi vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu của xã hội, nên người ta còn

phải kinh doanh trên cả những thửa ruộng có điều kiện sản xuất kém thuận lợi,

loại đất xấu và không thuận lợi về vị trí. Giá cả sản xuất xã hội của nông phẩm

lại được quy định trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu nhất. Do đó,

những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và

12

giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận

phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Vậy

địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về

ruộng đất. Nguồn gốc của địa tô chênh lệch do lao động nông nghiệp tạo ra. Có

hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Ðịa tô

chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ

tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Ðịa tô chênh lệch II

là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả

trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình

thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông

dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước.

Ðịa tô tuyệt đối, người sở hữu đất đai nhờ mượn quyền sở hữu đất mà thu

được địa tô là số dư của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất mà

người làm nông nghiệp tạo ra. Trong chế độ chủ nghĩa tư bản, người sở hữu đất

cho thuê đất nhất loạt thu về số địa tô nhất định, nếu không thà để đất hoang.

Loại này không kể là đất tốt hay xấu, đều phải nộp địa tô cho người sở hữu đất.

Nó là số chênh của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất. Trong thời

kì lâu dài của sự phát triển tư bản chủ nghĩa, kĩ thuật sản xuất nông nghiệp lạc

hậu so với kĩ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư bản nông

nghiệp cũng tương đối thấp, tư bản khả biến chiếm tỉ trọng lớn có thể thuê

được nhiều công nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dư. Bởi thế trong điều

kiện đầu tư giống nhau, tỉ suất giá trị thặng dư giống nhau, nông nghiệp mang

lại giá trị thặng dư nhiều hơn trong công nghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá

trị cao hơn giá cả sản xuất, số chênh của nó chính là địa tô tuyệt đối. Do sự độc

quyền tư hữu đất đai gây trở ngại cho tài sản cố định chuyển nhập vào ngành

nông nghiệp, giá trị thặng dư tương đối nhiều của ngành nông nghiệp sẽ không

tham gia vào quá trình bình quân hóa lợi nhuận toàn xã hội, hàng nông sản vẫn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

có thể thường xuyên bán ra với giá trị cao hơn giá cả sản xuất, nhờ đó mà tạo ra

13

địa tô tuyệt đối cho người sở hữu đất đai. Giá trị thặng dư do công nhân nông

nghiệp làm ra là nguồn gốc của địa tô tuyệt đối. Sự độc quyền tư hữu đất đai là

nguyên nhân căn bản hình thành địa tô tuyệt đối. Cấu thành hữu cơ của tư bản

trong nông nghiệp thấp hơn cấu thành hữu cơ của tư bản bình quân xã hội là

điều kiện hình thành địa tô tuyệt đối. Trong các nước tư bản hiện đại, cùng với

sự phát triển của kĩ thuật nông nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông

nghiệp bằng cấu thành hữu cơ tư bản trong công nghiệp, thậm chí còn cao hơn

trong công nghiệp, trong tình hình này, địa tô tuyệt đối sẽ không phải là số

chênh giá trị hàng nông sản cao hơn giá cả sản xuất, mà là đến từ giá cả độc

quyền của hàng nông sản.

Loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp nhất thiết phải nộp

cho địa chủ, do chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp tư bản

chủ nghĩa. Do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn trong

công nghiệp, nên với một lượng tư bản ứng ra như nhau, có tỉ suất giá trị thặng

dư như nhau, nhưng giá trị thặng dư được tạo ra trong nông nghiệp bao giờ

cũng cao hơn trong công nghiệp. Chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất đã

ngăn trở sự tự do di chuyển tư bản từ các ngành khác vào nông nghiệp nên

trong nông nghiệp tư bản chủ nghĩa, giá trị của nông sản phẩm cao hơn giá cả

sản xuất chung. Số chênh lệch giữa giá trị của nông sản phẩm và giá cả sản

xuất chung chính là địa tô tuyệt đối. Nguồn gốc của địa tô tuyệt đối là một bộ

phận của giá trị thặng dư do lao động không công của công nhân nông nghiệp

làm thuê tạo ra. Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô tuyệt đối làm tăng giá cả nông

sản phẩm, ảnh hưởng xấu đến đời sống của những người lao động. Việc quốc

hữu hóa ruộng đất sẽ xóa bỏ chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất và do đó sẽ

xóa bỏ địa tô tuyệt đối. (Viện Nghiên cứu Địa chính, 2003)

2. Lãi xuất ngân hàng.

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên

14

có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh

hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số

tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi

hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số

tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ

để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào

ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy

nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà

tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày

càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng

đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên

đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian

tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền

kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông

thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể. Như vậy, lãi

suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá

đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. (Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh

Trà, 2005)

3. Quan hệ cung cầu.

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường

được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì

giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là

nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp

và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. (2) Những

hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả.

Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự

15

nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói

trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng.

Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý,

không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh,

cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có

hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến

hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả. Cung

- cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu

trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong

định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất

trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ

dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của

người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay

thế chấp.

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại

đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống

thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông

nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố

được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang

mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng

lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở

của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế

của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho

tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các

lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống

là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình.

Trước đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

phát triển, thị trường đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại -

16

dịch vụ gần trung tâm. Điều đó, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn

giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị. Ngày nay, hệ

thống giao thông cùng các phương tiện giao thông phát triển. Thời gian để từ

ngoại ô vào trung tâm đô thị đã rút ngắn. Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng

ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng tăng lên đáng kể. Sự chênh

lệch giá giữa đất đai ở trung tâm và đất đai vùng ngoại ô thành phố cũng theo

đó được rút ngắn lại. Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn,

cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.

Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu

vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa

những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hoá

nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt

hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng.

Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá

thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm

những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng.

Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử

dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng

thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là

đất đồi núi, các vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa

vào khai thác được. (Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà, 2005)

1.1.5. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu

Loại giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử

dụng đất được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 (Trần Trọng Dũng,

2014) như sau:

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu

giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

17

+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công

ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.

- Thực hiện đấu giá QSDĐ để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo

lãnh bằng QSDĐ để thu hồi nợ.

- Giá trúng đấu giá QSDĐ hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất

không được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc

Trung ương quy định.

- Việc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định tại

Khoản 1 và Khoản 2 điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về

đấu giá, đấu thầu. (Sở Tư pháp Vĩnh Phúc, 2018)

1.1.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSD đất

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là

Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị

trường và khả năng sinh lợi của đất. Như vậy, các yếu tố ảnh hưởng đến giá

đất bao gồm:

- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong

việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trò quan trọng trong hoạt động sản xuất,

kinh doanh (ví dụ: vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận

lợi đối với khu vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ...) hay giữ vai

trò quan trọng trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi

trường và các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ:

các vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại.. sẽ có giá cao

hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trí mặt tiền)). Tóm lại, vị trí của khu đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

có tác động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá của khu đất (Vũ Văn Hải, 2014).

18

- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào mục

đích sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục

đích sử dụng khác nhau, tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng cao

nhất thì sẽ làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của

vị trí khu đất đối với mục đích sử dụng đó (Vũ Văn Hải, 2014).

- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng

như hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến mức độ nào? Hệ thống cấp thoát

nước tốt được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang

bị hiện đại đến thế nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt ở

quy mô như thế nào... Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp

đến giá đất.

- Điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ:

Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho thương mại, văn

phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm

khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá

đất thực tế ở đây tăng lên (Vũ Văn Hải, 2014).

- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố

có ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một

phiên đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì

vậy giá trúng sẽ cao hơn.

1.1.7. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho

hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là

một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi

của cung và cầu.

Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán

công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người

19

mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua

bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất.

Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người

được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài

sản thực hiện việc bán đấu giá (Trần Trọng Dũng, 2014).

Vì thế, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công khai,

được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người

bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở với giá cao nhất

do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người

mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng

đất mang bán đấu giá.

1.1.8. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ là một trong những

giải pháp quan trọng được quy định trong Luật Đất đai (2013) (Trần Trọng

Dũng, 2014) nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng

đất đai. Tuy nhiên, trong thực tế, việc làm này chưa được áp dụng phổ biến.

Nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý sử dụng đất đai thời gian qua có thể được

giải quyết nếu như việc đấu giá được triển khai quyết liệt, đồng bộ và hiệu

quả. Vì vậy cần phải hiểu rõ vai trò của đấu giá QSDĐ:

Thứ nhất, đấu giá công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện

trong bồi thường giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất

bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ

việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà

nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do

chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao

(đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

các thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được

20

giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho

Nhà nước theo quy định).

Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực

tiếp đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số

trường hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn

còn trên giấy đã vô hình chung tạo ra mối quan hệ trực tiếp giữa người bị thu

hồi đất và nhà đầu tư. Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ trực tiếp này rất

khó dung hòa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề

tổng thể. Có dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được

duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các trường hợp chây ỳ

để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng. Phương pháp này có thể giải

quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung,

người bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện.

Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và

chủ thể được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại

phải tham gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan

đến người có đất bị thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách Nhà

nước. Điều này sẽ làm hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư.

Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường

công khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của

một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các

doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác

định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy

nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá. Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên

quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn. Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách

rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá thị trường, góp phần giải quyết được bài toán

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

về xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang là vấn đề bức xúc hiện nay.

21

Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho”

trong giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao

đất, cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho”. Đây là cơ hội để tham

nhũng nảy sinh. Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời

gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử

dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia

sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp. Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá

như hiện tượng thông đồng, quân xanh - quân đỏ… song không thể phủ nhận

những ưu thế của phương thức này.

Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền

và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho

phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính

để thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai

một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư

và xã hội. Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang

không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay. Thực tế,

các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang.

1.1.9. Nguyên tắc và nội dung công tác đấu giá Quyền sử dụng đất

1.1.9.1. Nguyên tắc

Như các hình thức đấu giá tài sản khác đấu giá Quyền sử dụng đất cũng

phải tuân thủ những nguyên tắc cơ bản sau:

- Một là, nguyên tắc công khai, dân chủ;

- Hai là, nguyên tắc bình đẳng, công bằng;

- Ba là, các bên tham gia phải thực hiện đúng và đầy đủ quy chế đấu giá

đã được Hội đồng tổ chức đấu giá đặt ra;

- Bốn là, nguyên tắc bảo đảm tính pháp lý về trình tự thủ tục: Mọi cuộc

bán đấu giá đều phải do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- Năm là, nguyên tắc đảm bảo tính hiệu quả của hoạt động đấu giá;

22

Theo quy định tại Điều 117. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất - Bộ

Luật đất đai 2013:

“1. Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách

quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên

tham gia.

2. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định

của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.” (Luật đất đai, 2013)

1.1.9.2. Nội dung công tác đấu giá

* Đối tượng đất được tham gia đấu giá QSDĐ

- Các trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức

đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

- Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích

để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử

lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà

tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

- Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

- Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng

đất, tiền thuê đất

Như vậy đất được đấu giá trên thực tế chủ yếu thuộc 3 nhóm:

- Đối với đất xây dựng nhà ở hoặc nhà cao tầng hỗn hợp (nhà ở kết hợp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dịch vụ, văn phòng): Giao đất sử dụng lâu dài;

23

- Đối với đất xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Giao

đất sử dụng trong thời hạn 50 năm;

- Đối với trường hợp giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi

trồng thủy sản thì thời hạn giao đất, cho thuê đất căn cứ vào quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực.

Số lượng người tham gia đấu giá tối thiểu phải bằng 02 (hai) lần số

lượng các thửa đất đem ra đấu giá. Nếu số lượng người tham gia đấu giá

không lớn hơn 02 lần tổng số thửa đất đưa ra đấu giá, Hội đồng đấu giá sẽ

quyết định chia tổng số thửa đất thành nhóm nhỏ (không nhỏ hơn 10 thửa) để

tổ chức đấu giá đảm bảo số đối tượng tham gia đấu giá tối thiểu bằng 2 lần số

lượng các thửa đất đem đấu giá. Số lượng đối tượng tham gia tối thiểu là 05

cho trường hợp đấu giá lần lượt từng thửa đất. Các cá nhân tham gia đấu giá

trong cùng một thửa đất không có quan hệ huyết thống là bố, mẹ, con và anh

em ruột; không có quan hệ hôn nhân là vợ, chồng.

* Điều kiện Quỹ đất để tổ chức đấu giá

Đất đủ điều kiện tham gia đấu giá theo quy định Luật đất đai 2013:

- Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà

nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài

sản thuộc sở hữu nhà nước;

- Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền phê duyệt.

1.2. Cơ sở pháp lý

Xuất phát từ vai trò tầm quan trọng của đất đai đối với chiến lứợc phát

triển kinh tế - xã hội của đất nứớc, Nhà nứớc ta đã xây dựng một hệ thống

chính sách đất đai tạo thành hành lang pháp lý trong quản lý và sử dụng đất

đai trên phạm vi cả nứớc. Do vậy Luật đất đai 2013 ra đời được Quốc hội

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thông qua ngày 29/11/2013 quy định : “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà

24

nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng

đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

Nhứ vậy, việc Nhà nước là đại diện chủ sở hữu sẽ giúp cho việc quản lý

và sử dụng đất hiệu quả và theo hứớng bền vững. Để quản lý đất đai có hiệu

quả tại điều 22 Luật đất đai 2013 quy định:

+ Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và

tổ chức thực hiện văn bản đó.

+ Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,

lập bản đồ hành chính.

+ Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và

bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây

dựng giá đất.

+ Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

+ Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.

+ Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Thống kê, kiểm kê đất đai.

+ Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.

+ Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.

+ Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

+ Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy

định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.

+ Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.

+ Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong

quản lý và sử dụng đất đai.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

+ Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.

25

Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo

từng thời gian (Điều 12).

Trên thực tế, chính sách pháp luật đất đai của chúng ta, đặc biệt là chính

sách về khung giá đất của Chính phủ ban hành được điều chỉnh thường xuyên,

liên tục, kịp thời và đầy đủ làm cơ sở pháp lý cho UBND các tỉnh thực hiện.

Ngoài ra còn căn cứ vào các luật, nghị định và thông tư sau:

- Luật tổ chức HÐND, UBND các cấp năm 2005 và năm 2013;

- Bộ Luật Dân sự ngày 24/11/2015 (có hiệu lực thi hành từ ngày

01/01/2017).

- Nghị định số 62/2017/NĐ - CP về quy định chi tiết một số điều và biện pháp

thi hành luật đấu giá tài sản.

- Thông tư số 96/2006/TT-BTC hướng dẫn về mức thu, chế độ thu nộp,

quản lý và sử dụng phí đấu giá; Nghị định số 159/2007/NĐ-CP ngày

30/10/2007 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý rừng, bảo vệ

rừng và quản lý lâm sản;

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004

hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của chi nhánh văn

phòng đăng ký đất đai.

- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết và

hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản;

- Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15/9/2010 Quy định việc xác định

giá khởi điểm của tài sản Nhà nước bán đấu giá và chế đồ tài chính của Hội

đồng bán đấu giá tài sản.

- Quyết định số 216/2005/QÐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tuớng

Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất dể giao đất có

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

26

- Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 21/10/2011 của UBND tỉnh

Vĩnh Phúc về Ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu

tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.

- Quyết định số 23/2012/QĐ-UBND ngày 20/7/2012 của UBND tỉnh

Vĩnh Phúc về việc sửa đổi một số điều của Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng

đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh ban

hành kèm theo Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 21/10/2011 của

UBND tỉnh Vĩnh Phúc.

1.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới, Việt

Nam và Vĩnh Phúc

1.3.1. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên thế giới

* Đài Loan

Công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được tiến hành trên hai

phương diện là phân bổ đất đai và sử dụng đất đai. Áp dụng các giáo huấn đó,

Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là “người cày có ruộng” và

“bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc cải

cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “bình quyền về đất đô thị”

là kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu

được từ đất đô thị cho mục đích công cộng. Giá trị đất đô thị do các chủ đất

kê khai đăng ký, được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này. Cách

thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai

đăng ký và việc nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kê khai

đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng

của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển

cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân.

TheoT.S Tôn Dật Tiên, công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được

tiến hành trên hai phương diện: phân bổ đất đai và sử dụng đất đai. Áp dụng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

các giáo huấn đó, Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là “người

27

cày có ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao

của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “bình

quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất

cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng.

Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm đã được

thiết lập nhằm củng cố đất đô thị với mục đích sử dụng tốt hơn và làm cho

thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc hoàn thành đề án củng cố đất đô thị

đã làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở

thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất

công ích rất lớn. Một thành tựu khác do các đề án về củng cố đất đô thị đem

lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở thành 100% đất

mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần (Nguyễn Việt

Anh, 2014).

Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được

ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để "đổi đất lấy hạ

tầng" còn đạt được các thành tựu sau:

(1)- 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán.

(2)- Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%.

(3)- Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi

gia đình nắm giữ giảm xuống 12%.

(4)- Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%.

(5)- Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%.

(6)- Diện tích tầng nhà xây tăng 330%.

(7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 41%.

Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2) và (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc

thâu tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích

tụ, mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Những đặc trưng nêu ở mục (4), (5) và (6) nói trên cũng cho thấy việc sử

28

dụng đất đô thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn

đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công

ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với một quy mô rộng lớn, do đó ngày

càng nhiều người trên đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất

đô thị tăng lên (Trần Trọng Dũng, 2014).

* Nhật Bản

Tại Nhật Bản, việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài

sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của tòa án. Sau

thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng

bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế. Các nhà chuyên kinh doanh

BĐS cũng như các con nợ và tòa án đều tập trung giải quyết những BĐS đang

bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi tòa án địa phương tịch thu

BĐS của những cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số

tiền thu được sẽ được tiến hành thanh toán cho những khoản nợ.

Có thể thấy rõ trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao

động, vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng

hàng đầu và không thể thiếu được. Trong những năm qua, các nước đều có

các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã

hội để đất đai được khai thác ngày càng có hiệu quả hơn mà điển hình là Đài

Loan và Trung Quốc (Nguyễn Việt Anh, 2014)..

* Trung Quốc

Từ ngày 01 tháng 7 năm 1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự

trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính đặc biệt

(Hồng Kông). Luật quản lý BĐS của Trung Quốc được Quốc hội khóa VIII, kỳ

họp thứ 8 ngày 5 tháng 7 năm 1994 thông qua và được Chủ tịch nước công bố

theo lệnh số 24, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 1995. Theo quy

định của lệnh này Nhà nước giao QSDĐ thuộc sở hữu Nhà nước cho người sử

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dụng trong một số năm nhất định. Việc nộp tiền cho Nhà nước về QSDĐ của

29

người sử dụng đất được gọi là “xuất nhượng QSDĐ”. Việc xuất nhượng quyền

sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị

và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền sử dụng đất

của UBND cấp Huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống

chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo

cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy định của chính phủ.

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi

của UBND cấp huyện. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử

dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy

hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của

chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ

quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện. UBND huyện, thị trực thuộc quy

định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình (Vũ Văn Hải,

2014).

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu

giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công

trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì

phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để

đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song

phương. Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất

bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của

nhà nước. Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự

toán, để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính

phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ

thể. Việc phát triển bất động sản trên đất được xuất nhượng phải đúng mục

đích và thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà

chưa đưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nhượng quyền sử dụng đất; nếu sau 2 năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có

30

thể thu hồi quyền sử dụng đất mà không đưa bồi thường; trừ trong trường hợp

bất khả kháng hoặc do hành vi của chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc

do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công. Đối với

quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển

nhượng bất động sản phải phù hợp với những điều kiện sau đây:

+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng

hợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai,

đối với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với

dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây

dựng khác.

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu

thầu hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm

Tư vấn và Định giá bất động sản Trung Quốc (CRECAC), đây là một Viện

Quốc gia đầu tiên về bất động sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc

phát triển và chuẩn hoá thị trường bất động sản ở Trung Quốc. Trung tâm

được thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung

ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai

Quốc gia. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: định giá bất động

sản; định giá tài sản; Tư vấn về đất xây dựng; Văn phòng thương mại về bất

động sản; Lập kế hoạch đầu tư cho các dự án bất động sản; Nghiên cứu thị

trường bất động sản

* Một số nước trong Liên minh nghị viện hiệp hội các nước Đông Nam Á

- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me

mới có quyền sở hữu đất đai. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận

quyền sở hữu đối với BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lí đất đai, Quy hoạch

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đô thị và Xây dựng.

31

- Indonesia: Khái niệm BĐS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với

đất. Khung pháp lí đối với BĐS là hệ thống Luật Đất đai số 5 ban hành năm

1960 được gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL).

- Singapore: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BĐS là can thiệp

qua chính sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có

chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền

mua BĐS qua các ngân hàng.

- Philippin: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán BĐS là các nhân tố cấu

thành thị trường BĐS; Phân loại BĐS; Các hợp đồng mua bán BĐS; Các hoạt

động kinh doanh BĐS.

Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị,

pháp luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ

chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế

giới, nhưng công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các

nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ

có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất

đai trong cơ chế thị trường BĐS.

Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và

khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và

không thể thiếu được. Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp

cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác

ngày càng hiệu quả hơn. (Vũ Văn Hải, 2014)

1.3.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam và Vĩnh Phúc

1.3.2.1. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

* Đà Nẵng

Đà Năng cũng là một thành phố trực thuộc TW và là trung tâm của các

tỉnh khu vực miền Trung, vấn đề khai thác quỹ đất tạo vốn được thành phố Đà

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Nẵng triển khai thực hiện từ khá sớm và thu được kết quả đáng kể, nguồn thu

32

này tạo ra hiệu quả to lớn đối với việc phát triển cơ sở hạ tầng trên địa bàn

thành phố. Trung tâm thương mại - siêu thị Đà Nẵng là dự án đầu tiên của

thành phố thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất (Nguyễn Đình Bồng,

Nguyễn Thanh Trà, 2005).

Đây cũng là địa phương sớm thực hiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng

đất nhất trong cả nước, qua kết quả thu được từ dự án Trung tâm Thương mại

- Dịch vụ, UBND thành phố Đà Nẵng đã thực hiện tổ chức đấu giá quyền sử

dụng đất trên phạm vi rộng với nhiều mô hình đấu giá.

Trong quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, UBND thành phố

Đà Nẵng đã ban hành nhiều quy định nhằm phù hợp với thị trường thực tế

như giảm giá đất nền ở một số khu vực trên địa bàn thành phố. Ngoài ra,

thành phố còn cho phép khu vực nếu sau 10 ngày công bố đấu giá không có

người tham gia thì giảm 10% giá đất để đấu giá, nếu bất thành thì được giảm

10% để đấu giá tiếp, và nếu đến lần thứ 3 mà vẫn không tổ chức đấu giá được

thì thành phố sẽ xem xét, quyết định sử dụng đất trực tiếp, không cần đấu giá.

Đây là biện pháp được đánh giá cao của UBND TP. Đà Nẵng, bởi nếu đất của

Nhà nước giảm giá thì đất nền của tư nhân sẽ phải hạ xuống, tạo ra sự tác

động mạnh đến thị trường tự do.

Việc đấu giá quyền sử dụng đất trong những năm qua, UBND thành phố

Đà Nẵng triển khai bên cạnh những thuận lợi còn gặp nhiều khó khăn, từ khâu

ban hành quy chế đấu giá đến tổ chức thực hiện không tuân thủ quy định ủa

Luật Đất đai và Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ,

tỉ lệ các phiên đấu giá thành công quá thấp, chưa tạo được thị trường bình

đẳng, khách quan khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thu cho ngân

sách nhà nước có hiệu quả.

Tình trạng giao đất không thông qua đấu giá còn phổ biến dẫn đến việc

xác định giá thu tiền sử dụng đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dụng đất trên thị trường, tạo điều kiện để một số Nhà đầu tư đầu cơ, thu lợi.

33

Trách nhiệm thuộc UBND thành phố, Văn phòng UBND thành phố, Sở

Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Trung tâm giao dịch

bất động sản thành phố (Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà, 2005).

* Thành phố Hồ Chí Minh

Là thành phố trực thuộc TW, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã

hội của khu vực phía Nam là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng

đất từ rất sớm. Năm 2013, nguồn thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh là

700 tỷ đồng, năm 2014 là 1700 tỷ đồng và năm 2015 là hơn 1400 tỷ đồng. Để

sử dụng nguồn thu đó, thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu

được từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích

khai thác giá trị từ đất. (website thành phố Hồ Chính Minh, 2016)

Tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn TPHCM trong năm 2012

Tổng số thu ngân sách 148.909 tỉ đồng chỉ có thu từ nguồn tiền sử dụng

đất đạt 218,08%.

Để các quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ và

Thông tư số 23/2010/TT-BTP của Bộ Tư pháp được thực hiện một cách thống

nhất, nâng cao hiệu quả hoạt động, đồng thời tăng cường công tác quản lý nhà

nước đối với hoạt động bán đấu giá tài sản trên địa bàn thành phố, Ủy ban

nhân dân thành phố chỉ thị Số: 18/2011/CT-UBND về việc triển khai thực

hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản làm

cơ sở cho các địa phương xây dựng quy chế phù hợp và đạt hiệu quả cao nhất

(Nguyễn Việt Anh, 2014).

* Thành phố Hà Nội

Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng

tâm của thành phố Hà Nội. Trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các

văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, năm 2011 UBND thành phố Hà Nội

ban hành Quyết định số 29/2011/QĐ-UB ngày 14/09/2011 về việc ban hành

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất

34

hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Theo đó, thành phố quy

định cụ thể phạm vi, điều kiện, giá sàn, trình tự, thủ tục lập dự án, thẩm quyền

tổ chức đấu giá, quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá, người

tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, tiêu chuẩn đấu giá và giá trúng, tổ chức

đấu giá, quy định thực hiện kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, nộp tiền sử

dụng đất, tiền thuê đất, quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá quyền sử

dụng đất (Trần Trọng Dũng, 2014).

Dự án được thực hiện theo chủ trương của Chính phủ và sự chỉ đạo chặt

chẽ của UBND thành phố Hà Nội về việc thực hiện mô hình sử dụng quỹ đất,

hình thành nguồn vốn đầu tư xây dựng hạ tầng. Kết quả đạt được đã mang lại

hiệu quả kinh tế - xã hội to lớn, trở thành dự án điển hình của Hà Nội nói riêng,

cả nước nói chung.

Năm 2003, thành phố Hà Nội bắt đầu thực hiện đấu giá quyền sử dụng

đất trên phạm vi rộng với 6 dự án đến hết năm 2005. Năm 2010, Hà Nội đã tổ

chức đấu giá nhiều dự án và đưa vào ngân sách Nhà nước hơn 3.500 tỷ đồng.

Vì vậy đã giải quyết được một nguồn ngân sách lớn cho thành phố trong

quá trình thực hiện các công trình trọng điểm như Cầu Thanh Trì, dự án

đường 5 kéo dài... Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại hơi thở

mới cho lĩnh vực đầu tư, xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng tại các địa phương

đồng thời có ý nghĩa thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, ảnh

hưởng tích cực tới công tác quản lý đất đai...Vì vậy, tìm hiểu giá đất giá

quyền sử dụng đất và ảnh hưởng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tới

công tác quản lý sử dụng đất đai là một vấn đề cần thiết và quan trọng (Trần

Trọng Dũng, 2014).

Theo kế hoạch, năm 2013 trên địa bàn Hà Nội có 30 dự án đấu giá quyền

sử dụng đất, với tổng diện tích đất nghiên cứu lập dự án là 238,5ha, dự kiến

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thu về khoảng 2.000 tỷ đồng cho ngân sách. Song đến nay, theo thống kê của

35

Sở KH-ĐT, 9 tháng năm 2013, công tác đấu giá QSD đất toàn thành phố mới

đạt 38,6% kế hoạch với số tiền thu về là 772,4 tỷ đồng.

Theo thống kê, đến hết tháng 3/2014, Hà Nội mới có 6/19 quận, huyện, thị

xã có dự án tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với diện tích 2,85 ha, thu 543 tỷ

đồng. Trong khi quỹ đất có thể tổ chức đấu giá tới 42,6 ha, tại 34 dự án với

tổng số tiền thu từ đấu giá đất năm 2014 dự kiến vào khoảng 1.500 tỷ đồng

(Nguyễn Việt Anh, 2014).

* Tỉnh Bắc Giang

Trong những năm qua, việc đấu giá quyền SDĐ đã được tỉnh Bắc Ninh

thực hiện, tạo được nguồn thu đáng kể cho ngân sách tỉnh, góp phần vào đầu

tư phát triển kinh tế, xã hội trong tỉnh. Tuy nhiên việc đấu giá đất ở hàng năm

được điều tiết cho cả 3 cấp ngân sách. Trong khi đó việc đầu tư xây dựng hạ

tầng kỹ thuật nhằm phát triển kinh tế, xã hội lại cần tập trung nguồn vốn lớn;

hơn nữa một số địa phương khi đấu giá đất ở chưa có hạ tầng nên giá đất đưa

ra thường không cao... Việc đấu thầu quyền SDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ đối

với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng vừa đảm

bảo cho công tác quản lý SDĐ, khai thác có hiệu quả, phát huy hết tiềm năng

đất đai; đồng thời việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng các công trình

kết cấu hạ tầng, các khu đô thị mới cũng đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã

hội hiện nay.

Hàng năm, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đều được triển khai tại tất

cả các huyện, thành phố trong tỉnh, tạo lên nguồn thu khá lớn vào ngân sách

nhà nước. Đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần làm tăng ngân sách nhà

nước của tỉnh, tạo nguồn vốn cho nhiều dự án quan trọng trên địa bàn tỉnh. Từ

đó xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng nhằm nâng cao đời sống của người dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

trong toàn tỉnh.

36

1.3.2.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Vĩnh Phúc

Quy trình đấu giá đất ở Vĩnh Phúc hiện nay tuân theo Quyết định số

23/2012/QĐ-UBND ngày 20/7/2012 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc sửa

đổi một số điều của Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu

tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh ban hành kèm theo Quyết

định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 21/10/2011 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc.

Quy trình đấu giá trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc được tiến hành như sau:

Bước 1: Thành lập hội đồng đấu giá QSDĐ

* Đơn vị tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất:

+ Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt;

+ Trung tâm phát triển quỹ đất;

+ UBND cấp huyện;

+ UBND cấp xã thực hiện đấu giá quyền thuê đất để sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (đối với quỹ đất công ích, đất nông

nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn).

* Đơn vị thực hiện cuộc đấu giá quyền sử dụng đất:

Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất (gọi chung là Hội đồng đấu giá) do

cơ quan có thẩm quyền quyết định thành lập trong các trường hợp sau:

+ Đấu giá quyền sử dụng đất có giá trị lớn, có giá khởi điểm của toàn bộ

dự án hoặc khu đất từ 500 tỷ đồng trở lên;

+ Đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp phức tạp;

+ Trường hợp không thuê được tổ chức thực hiện đấu giá chuyên nghiệp

theo quy định của pháp luật để thực hiện việc bán đấu giá.

Thành phần của Hội đồng đấu giá thực hiện theo quy định tại khoản 2,

Điều 20 của Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 của Chính phủ.

Bước 2: Xây dựng giá sàn dựa trên giá đất quy định của UBND tỉnh

Căn cứ quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất/khu đất đấu

37

giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có) theo quy định

pháp luật hiện hành”.

Hồ sơ trình phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá bao gồm:

+ Tờ trình về phương án giá khởi điểm của thửa đất được đấu giá, giá

hạ tầng kỹ thuật, tài sản trên đất (nếu có);

+ Dự thảo phương án giá khởi điểm;

+ Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá khởi điểm;

+ Văn bản thẩm định phương án giá khởi điểm.

Bước 3: Công bố công khai các lô đất, khu vực tổ chức đấu giá QSDĐ

trên các phương tiện thông tin đại chúng (ít nhất 3 lần)

Các lô đất, khu vực đấu giá được đăng tải công khai trên trang web của

sở, hoặc tại các địa điểm sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư.

Bước 4: Tổ chức đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ (thời gian đăng ký

là 30 ngày)

Người đăng ký tham dự đấu giá mua hồ sơ mời đấu giá, đăng ký tham gia

đấu giá bao nhiêu thửa đất thì mua bấy nhiêu hồ sơ tham dự; Giá 01 bộ hồ sơ

tham dự là: 100.000- 300.000 đồng, tiền mua hồ sơ dự đấu giá không hoàn trả

với bất cứ lý do nào. Hồ sơ bao gồm:

- Đơn dự đấu giá theo mẫu: Người tham gia đấu giá phải ghi rõ họ tên, địa

chỉ, các thông tin yêu cầu trên mẫu đơn và ký tên (đóng dấu nếu là tổ chức,

doanh nghiệp).

- Bản sao công chứng giấy đăng ký kinh doanh và giấy uỷ quyền của Thủ

trưởng đơn vị (nếu có): Đối với tổ chức, doanh nghiệp.

- Bản photocopy hộ khẩu (phải xuất trình bản gốc để đối chiếu): Đối với hộ

gia đình và cá nhân.

- Bản photocopy chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu và hộ khẩu (phải

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

xuất trình bản gốc để đối chiếu): Đối với người tham gia đấu giá.

38

- Giấy xác nhận đã nộp đủ đặt cọc dự đấu giá (bản gốc). * Trường hợp

chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu bị thất lạc phải có xác nhận của cơ quan

Công an theo quy định.

Bước 5: Tổ chức đấu giá công khai

Phiên đấu giá cho khu đất, thửa đất, lô đất chỉ được thực hiện khi có từ

02 (hai) người trở lên tham gia trả giá.

- Đấu giá trực tiếp bằng lời nói:

Sau khi Người điều hành công bố giá khởi điểm khu đất, thửa đất, lô đất.

Người tham gia đấu giá đăng ký trả giá bằng hình thức giơ tay. Người tham

gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng lời nói. Người trả giá tiếp theo phải trả giá

tối thiểu bằng giá của người trả trước liền kề cộng với bướcgiá. Việc trả giá

được thực hiện liên tục đến khi không còn người giơ tay đăng ký trả giá.

Người điều hành nhắc lại 03 (ba) lần một cách rõ ràng, chính xác bằng lời nói

mức giá đã trả cao nhất, mỗi lần cách nhau khoảng 30 (ba mươi) giây, nếu

không có người trả giá tiếp thì người có mức giá đã trả cao nhất và cao hơn

mức giá khởi điểm là người trúng đấu giá.

Trong trường hợp có nhiều người giơ tay đăng ký trả giá cùng một lúc thì

Người điều hành xác định gọi tên theo thứ tự vần A, B, C... trong danh sách

đăng ký.

- Đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu kín:

Đấu giá quyền sử dụng đất bằng hình thức bỏ phiếu kín được thực hiện

theo từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp thì

người có mức giá trả cao nhất và cao hơn giá khởi điểm là người trúng đấu

giá. Thời gian tối đa của mỗi vòng trả giá không quá 10 (mười) phút. Giá khởi

điểm từ vòng đấu giá thứ hai bằng mức giá trả cao nhất của vòng đấu trước đó

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cộng với bước giá.

39

Bước 6: Phê duyệt kết quả trúng đấu giá QSDĐ

- Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận bàn giao

hồ sơ và biên bản kết quả thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất từ

đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị tổ chức thực hiện

việc đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan tài nguyên và môi

trường để trình UBND cấp có thẩm quyền đã quyết định đấu giá quyền sử

dụng đất, ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

- Hồ sơ trình ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền

sử dụng đất, bao gồm:

+ Dự thảo quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất của UBND cấp có thẩm quyền;

+ Hồ sơ thửa đất, khu đất đấu giá;

+ Hợp đồng thuê tổ chức thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Báo cáo về việc tổ chức thực hiện cuộc bán đấu giá và Biên bản kết

quả bán đấu giá thành công quyền sử dụng đất.

- UBND cấp có thẩm quyền ký ban hành quyết định công nhận kết quả

trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã bán đấu giá thành công để gửi cho cơ

quan tài nguyên và môi trường, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền

sử dụng đất, cơ quan thuế và người đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 7: Lập thủ tục giao đất và cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người

trúng đấu giá.

- Căn cứ vào quyết định phê duyệt kết quả đấu giá của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền và các chứng từ đã nộp đủ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của

người trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có

thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.

- Thẩm quyền, trình tự, thủ tục cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất thực hiện theo quy định tại Điều 105 Luật Đất đai năm 2013, các quy định

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

pháp luật hiện hành có liên quan và Quy định của UBND tỉnh.

40

Chương 2

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là quy trình, cơ chế và hình thức tổ chức

thực hiện, kết quả của công tác đấu giá QSD đất của một số dự án trên địa bàn

thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.

2.2. Thời gian nghiên cứu

Từ tháng 5/2018 – tháng 5/2020

2.3. Nội dung nghiên cứu

* Nội dung 1: Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến

đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế - xã hội

- Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

* Nội dung 2: Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số

dự án trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.

- Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá dự án 1.

- Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá dự án 2.

- Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá dự án 3.

- Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá dự án 4.

* Nội dung 3: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua khảo sát

ý kiến của người dân và cán bộ ở tại một số dự án ở thành phố Vĩnh Yên, tỉnh

Vĩnh Phúc.

- Đánh giá hiệu quả kinh tế của việc đấu giá quyền sử dụng đất tại phố

Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc: Số tiền thu được từ các dự án đấu giá quyền sủ

dụng đất

- Đánh giá hiệu quả xã hội của việc đấu giá quyền sử dụng đất tại phố

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc: Đánh giá hiệu quả của nguồn thu từ đấu giá quyền

41

sử dụng đất cho việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng

của thành phố.

- Đánh giá hiệu quả quản lý đất đai.

+ Ý kiến của người dân

+ Ý kiến của cán bộ

* Nội dung 4: Những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp đối

với công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Một số tồn tại và hạn chế: công tác tổ chức, đối với người tham gia đấu

giá, công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị.

- Đề xuất các giải pháp:

+ Về chính sách của Nhà nước;

+ Giải pháp về kỹ thuật (Giá đất, quy trình, cách thức tổ chức đấu giá)

+ Các giải pháp về cơ chế tài chính.

2.4. Phương pháp nghiên cứu

2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu

- Điều tra thu thập số liệu thứ cấp:

+ Về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội: thu thập số liệu trên các trang

thông tin điện tử thành phố Vĩnh Yên, chi cục thống kê thành phố Vĩnh Yên,

các phiếu điều tra, các văn bản báo cáo về tình hình kinh tế - xã hội của thành

phố Vĩnh Yên qua các năm.

+ Tình hình quản lý và sử dụng đất, các văn bản liên quan đến công tác đấu

giá quyền sử dụng đất; thu thập các tài liệu, số liệu liên quan đến các dự án đã

đấu giá quyền sử dụng đất về quy trình đấu giá, nguồn gốc đất, quy hoạch, các

bước xây dựng giá sàn, giá trúng đấu giá, ... Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh

Vĩnh Phúc, phòng TNMT thành phố Vĩnh Yên, trung tâm phát triển quỹ đất, các

trang mạng, các văn bản QPPL như thông tư, nghị định hướng dẫn về đấu giá

quyền sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- Điều tra thu thập số liệu sơ cấp:

42

Phỏng vấn phiếu điều tra đã chuẩn bị sẵn với 2 nhóm đối tượng sau:

- Nhóm 1: Hộ gia đình, cá nhân và một số người tham gia phiên đấu giá.

Phỏng vấn trực tiếp người tham gia đấu giá là 15 người/dự án: mục đích

đấu giá, tính pháp lý phiên đấu giá, giá sàn, giá trúng đấu, mức độ hài lòng

người tham gia phiên đấu giá, tình hình sử dụng đất sau khi đấu giá và nguyện

vọng của người tham gia đấu giá.

Tổng: 4 dự án * 15 người/dự án = 60 phiếu

- Nhóm 2: Cán bộ chuyên môn về đấu giá quyền sử dụng đất.

Phỏng vấn trực tiếp 5 người/dự án bao gồm các cán bộ phòng TNMT

thành phố Vĩnh Yên, Trung tâm phát triển quỹ đất, Công ty cổ phần đấu giá

tài sản Vĩnh Yên, Cán bộ địa chính phường, xã nơi có khu đất được đấu giá.

Tổng: 4 dự án * 05 người/dự án = 20 phiếu

Nội dung phỏng vấn chỉ tập trung vào các nguồn thông tin về: Dự án đấu

giá, cơ sở hạ tầng, nguồn tài chính đầu tư và mục đích sử dụng đất. Phỏng vấn

trực tiếp các đối tượng của mỗi dự án.

2.4.2. Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu

Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô

trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác

đấu giá quyền sử dụng đất.

Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu

hoặc có liên quan đến mục tiêu của đề tài. Nguồn từ các cơ quan trung

ương, các cơ quan của thành phố, các cơ quan của các quận, huyện và các

viện nghiên cứu, trường đại học. Sử dụng các phần mềm thống kê như

Excel để tổng hợp số liệu thành một hệ thống.

2.4.3. Phương pháp biểu đồ, bảng biểu

Các số liệu sau khi được xử lý sẽ trình bày kết quả các kết quả so sánh,

đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại vùng nghiên cứu dưới dạng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

biểu đồ, bảng biểu minh họa cho kết quả nghiên cứu.

43

2.4.4. Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến của các chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về các lĩnh

vực bất động sản, quy hoạch, xây dựng, tài chính và quản lý sử dụng đất để

đánh giá đúng thực trạng của quy trình đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó đưa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

44

Chương 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến đấu

giá quyền sử dụng đất thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

3.1.1. Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1. Vị trí địa lý

Thành phố Vĩnh Yên có diện tích tự nhiên là 5.039,20 ha, chiếm 4,1%

diện tích tự nhiên của tỉnh Vĩnh Phúc; có 09 đơn vị hành chính cấp xã, trong

đó có 07 phường (Tích Sơn, Liên Bảo, Hội Hợp, Đống Đa, Ngô Quyền,

Đồng Tâm và Khai Quang) và 02 xã (Định Trung và Thanh Trù). Thành phố

nằm trong tọa độ địa lý từ 105032’54” đến 105o38’19” Kinh độ Đông và từ

21015’19” đến 21020’19” Vĩ độ Bắc.

Hình 3. 1. Bản đồ hành chính thành phố Vĩnh Yên

- Phía Bắc và phía Tây giáp huyện Tam Dương.

- Phía Đông giáp huyện Bình Xuyên.

- Phía Nam giáp huyện Yên Lạc và huyện Bình Xuyên.

Thành phố Vĩnh Yên nằm cách Thủ đô Hà Nội hơn 50 km về hướng Tây

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Bắc theo quốc lộ 2, cách Thành phố Việt Trì (Phú Thọ) khoảng 25 km về

45

hướng Đông, cách cảng hàng không quốc tế Nội Bài 20 km, cách Tuyên

Quang 50 km về phía Nam và cách khu du lịch Tam Đảo 25 km về phía Đông Nam.

Lợi thế của thành phố là nằm trong chùm các đô thị đang phát triển, là

nơi tập trung các đầu mối giao thông như quốc lộ số 2 (nối với các tỉnh Phú

Thọ, Tuyên Quang, Hà Giang) và tuyến đường sắt Hà Nội - Vĩnh Yên; là cầu

nối giữa vùng Trung du và miền núi phía Bắc với thủ đô Hà Nội. Những năm

gần đây, sự hình thành và phát triển các tuyến hành lang kinh tế quốc tế và

quốc gia liên quan đến Vĩnh Phúc đã làm cho thành phố Vĩnh Yên có điều

kiện mở rộng mối liên kết kinh tế với các trung tâm kinh tế, các khu công

nghiệp và những thành phố lớn như: hành lang kinh tế Côn Minh - Lào Cai -

Hà Nội - Hải Phòng, Việt Trì - Hà Giang - Trung Quốc. Vì vậy, vai trò quan

trọng của thành phố Vĩnh Yên trong vùng Thủ đô Hà Nội và Vùng kinh tế

trọng điểm Bắc Bộ ngày càng được nâng lên.

3.1.1.2. Đặc điểm khí hậu

Thành phố Vĩnh Yên là vùng chuyển tiếp giữa đồng bằng và miền núi,

nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, khí hậu được chia làm 4 mùa: xuân, hạ, thu,

đông. Mùa xuân và thu là hai mùa chuyển tiếp, khí hậu ôn hoà, mùa hạ nóng và

mùa đông lạnh.

- Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình năm khoảng 240C (trong năm cao nhất

vào tháng 6, tháng 7 và tháng 8; chiếm trên 50% lượng mưa cả năm, thường

gây ra hiện tượng ngập úng cục bộ ở một số nơi.

- Độ ẩm: Độ ẩm trung bình 82,5%/năm; giữa các tháng trong năm không

có sự chênh lệch nhiều, độ ẩm cao vào mùa mưa và thấp vào mùa đông.

Nhìn chung, thời tiết của thành phố có nhiều thuận lợi cho sản xuất và

sinh hoạt của nhân dân. Tuy nhiên, lượng mưa tập trung theo mùa, sương

muối, kết hợp với điều kiện địa hình thấp trũng gây ngập úng cục bộ vào mùa

mưa vùng trũng và khô hạn vào mùa khô ở vùng cao. (Báo cáo thuyết minh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

kế hoạch sử dụng đất, 2015)

46

3.1.1.3. Địa hình

Thành phố Vĩnh Yên có địa hình vùng đồi thấp, thoải, độ cao từ 9m đến

30m so với mặt nước biển. Khu vực có địa hình thấp nhất là Hồ Đàm Vạc.

Địa hình có độ dốc từ Đông Bắc xuống Tây Nam và được chia thành 2 vùng:

- Vùng đồi thấp: Tập trung ở phía Bắc thành phố gồm xã Định Trung và

phường Khai Quang, độ cao trung bình 26 m so với mặt nước biển, với nhiều quả

đồi không liên tục xen kẽ ruộng và các khe lạch, thấp dần xuống phía Tây Nam.

- Khu vực đồng bằng và đầm lầy: Thuộc phía Tây, Tây Nam thành phố

gồm có xã Thanh Trù, phường Đồng Tâm và phường Hội Hợp. Đây là khu

vực có địa hình bằng phẳng, độ cao trung bình 7,0 - 8,0 m xen kẽ là các ao,

hồ, đầm có mặt nước lớn. (Báo cáo thuyết minh kế hoạch sử dụng đất, 2015)

3.1.1.4. Thuỷ văn

Về thủy văn, Thành phố có nhiều hồ ao, trong đó Đầm Vạc rộng 167 ha

là nguồn dự trữ và điều tiết nước quan trọng. Thành phố Vĩnh Yên nằm ở lưu

vực sông Cà Lồ và sông Phó Đáy, nhưng chỉ có một số con sông nhỏ chảy

qua, mật độ sông ngòi thấp. Khả năng tiêu úng chậm đã gây ngập úng cục bộ

cho các vựng thấp trũng. Về mùa khô, mực nước ở các hồ ao xuống rất thấp, ảnh

hưởng đến khả năng cung cấp nước cho cây trồng và sinh hoạt của nhân dân.

3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên

* Tài nguyên đất

Đất của thành phố Vĩnh Yên là vùng phù sa cổ được nâng lên, có tầng

dầy đất pha cát, lẫn ít cuội và sỏi, thích hợp để trồng cây ăn quả.

Căn cứ vào tính chất nông hoá thổ nhưỡng, đất đai thành phố được phân

chia thành các nhóm chính: Đất phù sa, đất bạc màu, đất dốc tụ, đất cát, đất

Feralit.

Nhìn chung, tính chất đất và địa hình của thành phố Vĩnh Yên tương đối

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thuận lợi cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị.

47

* Tài nguyên nước

Tài nguyên nước của thành phố gồm nguồn nước mặt và nước ngầm.

- Nước mặt chủ yếu của thành phố Vĩnh Yên chủ yếu là lưu vực sông Cà

Lồ và Đầm Vạc; ngoài ra nguồn nước mặt còn có ở các sông, ao hồ khác trên

địa bàn thành phố.

- Nguồn nước ngầm do tính chất địa hình nên có trữ lượng không lớn,

tuy nhiên đây cũng là nguồn nước rất cần thiết cho sản xuất và sinh hoạt, vì

vậy cần bảo vệ nguồn nước ngầm và quy hoạch vùng khai thác.

* Tài nguyên rừng

Rừng của thành phố có 113,04 ha, toàn bộ diện tích là rừng trồng sản

xuất tập trung chủ yếu trên địa bàn xã Định Trung và phường Khai Quang;

nhìn chung rừng của thành phố có tỷ lệ che phủ thấp, ít động thực vật quý

hiếm, trữ lượng khai thác lâm sản không nhiều.

* Tài nguyên khoáng sản

Khoáng sản trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên ít về chủng loại và trữ

lượng. Nhóm khoáng sản phi kim chủ yếu là cao lanh, có trữ lượng thăm dò

khoảng 7 triệu tấn ở xã Định Trung; do trữ lượng không lớn và nằm trong địa

bàn thành phố nên việc khai thác không có hiệu quả kinh tế. Nhóm vật liệu

xây dựng có đất sét, đá làm xây dựng, cuội cát sỏi; đất sét ở Đầm Vạc ...

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội

3.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân giai đoạn 2015-2018 đạt

17,6%/năm, Cơ cấu kinh tế chuyển biến tích cực theo hướng tăng tỷ trọng

ngành dịch vụ. Phù hợp với xu thế của đô thị trung tâm đang phát triển. Hiện

nay, tỷ trọng ngành dịch vụ đạt 55,5%, công nghiệp – xây dựng đạt 43,3%,

nông lâm nghiệp thủy sản chiếm 1,2%. (Báo cáo thuyết minh kế hoạch sử

dụng đất, 2015)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

3.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

48

* Khu vực kinh tế nông nghiệp

Triển khai xây dựng Chương tình phát triển nông nghiệp giai đoạn 2016-

2020, thành phố đã chỉ đạo các phòng ban chuyên môn phối hợp cùng các xã,

phường hướng dẫn bà con nông dân thực hiện gieo trồng, chăn nuôi và thủy

sản đúng kỹ thuật và cách phòng chống dịch bệnh cho cây trồng, vật nuôi.

Qua đó, ngành nông nghiệp tiếp tục phát triển ổn định.

* Khu vực kinh tế công nghiệp

- Giá trị sản xuất công nghiệp nhà nước ước đạt 27,6 tỷ đồng, bằng

130,8% kế hoạch năm 2018, tăng 59,5% so với cùng kỳ.

- Giá trị sản xuất công nghiệp ngoài nhà nước ước đạt 2.132,6 tỷ đồng,

bằng 36,9% kế hoạch năm 2018, tăng 19% so với cùng kỳ.

- Giá trị sản xuất công nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ước đạt 8.234,9

tỷ đồng, bằng 89,3% kế hoạch năm 2018, tăng 19% so với cùng kỳ. (Báo cáo

thuyết minh kế hoạch sử dụng đất, 2015)

* Khu vực kinh tế thương mại – dịch vụ

Công tác quản lý thị trường nhất là công tác kiểm tra, kiểm soát các quy

định của Pháp lệnh giá, các quy định về đăng ký giá, kê khai giá, niêm yết

giá, bán đúng giá niêm yết; công tác chống buôn lậu, gian lận thương mại,

kinh doanh hàng giả, hàng kém chất lượng… được các cơ quan chức năng

thành phố thực hiện thường xuyên có hiệu quả. Kết quả, 5 tháng đầu năm đã

thực hiện kiểm tra và xử lý 14/33 vụ với tổng số tiền xử phạt hành chính 51

triệu đồng.

3.1.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập:

* Dân số

Dân số của thành phố có đến thời điểm 31/12/2019 là 103.290 người,

chiếm 10,74% dân số của tỉnh, bao gồm: Dân số thường trú (gồm cả lực

lượng an ninh, quốc phòng): 97.870 người; Dân số không thường xuyên trú

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tại thành phố (quy đổi): 10.420 người.

49

Như vậy, mật độ dân số bình quân toàn thành phố (kể cả số dân thường

trú và không thường trú) là 2.131 người/km2

Nếu chỉ tính dân số thường trú thì mật độ dân số của thành phố năm

2019 là 1.901 người/km2, gấp gần 2,33 lần so với mật độ dân số của tỉnh (819

người/km2).

* Lao động, việc làm và thu nhập

- Từ năm 2005 đến nay, cơ cấu lao động thành phố chuyển dịch mạnh từ

khu vực nông nghiệp sang khu vực phi nông nghiệp; tăng từ 67,6% năm 2005

lên 81% năm 2015, trong đó ngành công nghiệp và xây dựng chiếm 34% và

ngành dịch vụ chiếm 47%. Mức độ giảm tỷ trọng lao động nông nghiệp hàng

năm khoảng 2,68%/năm; lao động khu vực nông nghiệp chiếm 19% tổng số

lao động.

Tuy nhiên chuyển dịch cơ cấu lao động vẫn diễn ra chậm hơn so với

chuyển dịch cơ cấu kinh tế.

Hiện nay, số lượng lao động nông nghiệp đang giảm mạnh do quá trình

đô thị hóa đang diễn ra rất nhanh. Thành phố hiện nay chỉ còn 2 xã nông

nghiệp, nhưng một bộ phận đất nông nghiệp cũng đang chuyển đổi mục đích

sử dụng. Nhiều người nông dân hiện chưa chuyển đổi được ngành nghề mới

một cách ổn định nhưng họ cũng không còn là những người làm nông nghiệp

theo đúng nghĩa, vì thế, số liệu về lao động nông nghiệp nêu trên chỉ là số

tương đối và mang tính thời điểm.

- Thu nhập bình quân đầu người năm 2018 đạt 142 triệu đồng.

3.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

3.1.3.1. Mạng lưới giao thông

Mạng lưới giao thông đô thị của thành phố bao gồm đường bộ và

đường sắt. Tổng chiều dài đường bộ nội thị có khoảng 141,868 km, mật độ

đường là 2,79 km/km2 (tính cả đường sắt đạt 2,87km/km2, bằng 32% so với

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nhu cầu cần thiết). (Báo cáo thuyết minh kế hoạch sử dụng đất, 2015)

50

- Đánh giá chung về hệ thống giao thông là chưa đáp ứng được nhu cầu

cả về số lượng và chất lượng:

+ Hệ thống các công trình phục vụ giao thông chưa hoàn chỉnh, đặt biệt

là giao thông tĩnh như điểm đỗ xe, hệ thống cung cấp nhiên liệu, sửa chữa,

bảo dưỡng, đăng kiểm, ... và hệ thống công cộng tổ chức và đảm bảo an toàn

giao thông.

+ Dịch vụ giao thông đường sắt, xe buýt trong thành phố còn thiếu, số

người sử dụng loại phương tiện giao thông công cộng còn ít.

+ Vấn đề bức xúc hiện nay là lấn chiếm viả hè, lòng đường làm chợ và

có nhiều vật gây cản trở giao thông đô thị. Người đi bộ không có lối đi trên

vỉa hè phải đi xuống lòng đường, nên dễ gây ra va chạm với xe cộ, vì thế nâng

cấp quản lý đô thị về giao thông là rất cần thiết.

- Những vấn đề cần tiếp tục triển khai: Tập trung hoàn thiện mạng lưới

đường nội thị, vỉa hè, thoát nước, gom nước thải về khu tập trung; Hoàn thiện

các đầu mối cửa ngõ gắn kết với hệ thống đường đối ngoại; Nghiên cứu đưa

vào sử dụng hệ thống giao thông công cộng.

3.1.3.2. Thủy lợi

Cơ bản đã hoàn thành hệ thống cấp nước của thành phố, đảm bảo cung

cấp cho 85% dân số nội thị được sử dụng nước sạch.

Hệ thống thoát nước được đầu tư xây dựng, nhưng nhìn chung chưa đáp

ứng được yêu cầu. Thực tế thoát nước dựa trên hệ thống sông hồ, có công

trình điều tiết nước, đập tràn Đầm Vạc, song thường xuyên xảy ra úng ngập

gây ô nhiễm môi trường, đánh giá là nghiêm trọng.

3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án ở

thành phố Vĩnh Yên

3.2.1. Khái quát các dự án nghiên cứu

Qua đánh giá sơ bộ tình hình đấu giá đất trên địa bàn toàn thành phố

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc đã cho thấy Thành phố trong những năm qua đã tổ

51

chức được nhiều phiên đấu giá. Giai đoạn 2015 đến năm 2018 trên địa bàn

thành phố Vĩnh Yên đã tổ chức được trên 60 phiên đấu giá quyền sử dụng đất

với tổng diện tích 192.115m2 của 96 dự án; thu được số tiền là

1.027.713.651.000 đồng. Trong khuôn khổ đề tài nghiên cứu, tôi đã chọn 04

dự án điển hình đại diện 4 năm trong giai đoạn 2015-2018, cụ thể như sau:

Bảng 3. 1. Khái quát dự án nghiên cứu

Dự án đấu giá Địa điểm Diện tích (m2)

Phường Đồng Tâm 3.062,00 Dự án đấu giá khu đất ở cho nhân dân và cán bộ công nhân viên

Dự án chia lô đất ở Phường Liên Bảo 2.593,75

Dự án đấu giá khu dân cư tự xây Xã Định Trung 2947,00

Xã Thanh Trù 1092,00 Dự án đấu giá khu dân cư Đồng Chéo Áo

(Nguồn: Trung tâm phát triển quỹ đất TP. Vĩnh Yên, 2018)

3.2.2. Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá khu

đất ở cho nhân dân và cán bộ công nhân viên Bộ chỉ huy quân sự tỉnh,

phường Đồng Tâm năm 2015.

3.2.2.1. Giới thiệu chung dự án và công tác tổ chức thực hiện

Vị trí: nằm trên đường Tô Hiến Thành, phường Đồng Tâm, Thành phố

Vĩnh Yên.

- Phía Bắc: Khu dân cư Đông Hưng

- Phía Nam: Giáp Bệnh viện quân đội 109

- Phía Đông: Giáp Đầm Vạc, khu du lịch sinh thái Sông Hồng Thủ Đô,

- Phía Tây: Mặt đường Tô Hiến Thành, Khu dân cư Đông Hưng

Tổng diện tích khu quy hoạch: 3.062 m2

Loại đất trước khi đấu giá là đất bằng trồng cây hàng năm khác.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

* Tình hình công tác tổ chức

52

Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất được thành lập theo Quyết định số

3454/QĐ-UBND ngày 28/11/2014 của UBND thành phố Vĩnh Yên - tỉnh

Vĩnh Phúc bao gồm 8 người bao gồm: Đại diện UBND thành phố Vĩnh Yên,

Phòng tư pháp TP. Vĩnh Yên, Phòng TNMT TP. Vĩnh Yên, Phòng Quản lý đô

thị TP. Vĩnh Yên, Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Vĩnh Yên, UBND

phường Đồng Tâm.

Thông báo mời đấu giá đã đăng trên Báo Vĩnh Phúc; Đài phát thanh

truyền hình Vĩnh Phúc.

Tổng số lô đất thông báo để tổ chức đấu giá là 9 lô.

Đại diện Hội đồng đấu giá và tổ thư ký giúp việc cho Hội đồng đấu giá

kiểm tra điều kiện trước khi tổ chức đấu giá, kết quả là các điều kiện đảm bảo

theo đúng quy định của pháp luật để tổ chức đấu giá. Tổng số người tham gia

đấu giá là 52 người.

Phiên đấu giá diễn ra vào ngày 21/9/2015 tại Hội trường UBND phường

Đồng Tâm.

* Phương thức đấu giá

- Sau khi Hội đồng đấu giá xác định xong danh sách những người đủ tư

cách tham gia đấu giá mới tiến hành mở phiên đấu giá.

- Việc đấu giá đối với từng lô đất một theo hồ sơ đăng ký tham gia

- Việc bỏ giá được tiến hành cho từng vòng cho đến khi chỉ còn một

người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá.

Giá tham dự đấu giá là giá do người tham gia trả cho lô đất được ghi

trong phiên đấu giá.

Giá tham dự đấu giá là giá cao hơn giá sàn ít nhất một bước giá cụ thể:

Giá dự đấu giá = Giá sàn + Bước giá x N

Trong đó: N là số lên của bước giá

- Chỉ những người có tên trong sổ đăng ký tham gia đấu giá mới được trả giá.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

* Trình tự đấu giá

53

- Người điều hành phiên đấu giá thông qua ngắn gọn quy chế đấu giá,

công bố công khai diện tích của lô đất đấu giá

- Tổ thư ký phát phiếu cho người tham gia đấu giá để ghi giá trả vào phiếu

- Người điều hành công khai công bố mức giá của người trả giá cao nhất

cho các vòng đấu giá.

- Việc đấu giá kết thúc: Sau khi Hội đồng đấu giá công bố mức giá trả

cao nhất của vòng đấu nhưng không có người yêu cầu đấu giá tiếp thì Hội

đồng đấu giá đất được quyền quyết định công bố người trúng đấu giá. Tổng

số lô đất tại khu quy hoạch là 34 lô, 9 lô đưa ra đấu giá trong đó có 8 lô đất

trúng đấu giá bao gồm: B1, B2, B3, B4, B5, B15, B16, B17, 01 lô đất còn lại

đấu giá không thành công vì giá trả cao nhất của vòng đấu thứ nhất thấp hơn

mức giá khởi điểm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định.

3.2.2.2. Kết quả đấu giá

Bảng 3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 1

Lô đất số

B1 B2 B3 B4 B5 B15 B16 B17 Diện tích (m2) 90 90 90 90 99 108 99 158 Giá sàn (1000đ/m2) 5.500 5.500 5.500 5.500 5.500 5.500 5.500 5.500 Giá trúng đấu giá (1000đ/m2) 6.600 7.315 5.775 5.610 5.610 5.610 7.150 8140 Chênh so với giá sàn (lần) 1,20 1,33 1,05 1,02 1,02 1,02 1,30 1,48

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Nguồn: tổng hợp và xử lý số liệu)

54

Bảng 3.3. Bảng tổng hợp các hộ gia đình trúng đấu giá

quyền sử dụng đất dự án 1

Diện tích Giá trúng đấu Họ và tên Địa chỉ Lô số (m2) giá (1000đ/m2)

Hoàng Thương Định Trung B1 90 6.600 Sơn

Đỗ Thị Mai Hội Hợp B2 90 7.315

Khai Phạm Anh Tuấn B3 90 5.775 Quang

Lê Minh Toàn Thanh Trù B4 90 5.610

Lê Khánh Toàn Liên bảo B5 99 5.610

Hoàng Trung Sơn Hội Hợp B15 108 5.610

Đinh Quang Vinh Lương Sơn B16 99 7.150

Nguyễn Thị Ngà Đồng Tâm B17 158 8.140

(Nguồn: Tổng hợp và xử lý số liệu)

Kết quả tại bảng 3.2 và bảng 3.3 cho thấy có 8 lô đất tại khu quy hoạch

trúng đấu giá, các lô trúng đấu giá đều có mức chênh lệch cao hơn so với giá

sàn, lô đất trúng đấu giá có mức chênh lệch cao nhất là lô đất số B17 với 1,48

lần, lô đất trúng đấu giá có mức chênh lệch thấp nhất có lô B15 là 1,02 lần.

Tổng số tiền thu được từ đấu giá của 8 lô là 5.432.240.000 đồng chênh lệch

bình quân 1,18 lần.

3.2.3. Dự án 2: đấu giá chia lô đất ở tại phường Liên Bảo

3.2.3.1. Giới thiệu chung dự án và công tác tổ chức thực hiện

Vị trí: nằm tại đường Trần Phú, phường Liên Bảo, thành phố Vĩnh Yên,

tỉnh Vĩnh Phúc. Có vị trí địa lý:

+ Phía Đông giáp đường Phan Bội Châu

+ Phía Tây giáp đường Chu Văn An

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

+ Phía Bắc giáp đường Nguyễn Văn Chất

55

+ Phía Nam giáp đường Mê Linh. Tổng diện tích khu quy hoạch: 2593.75 m2

Loại đất trước khi đấu giá là đất bằng trồng cây hàng năm khác.

Giá sàn phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất được UBND thành phố Vĩnh

Yên phê duyệt tại Quyết định số 3809/QĐ-UBND ngày 27/12/2013 của

UBND thành phố Vĩnh Yên - tỉnh Vĩnh Phúc.

* Tình hình công tác tổ chức

Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất được thành lập bao gồm 8 người

bao gồm: Đại diện UBND thành phố Vĩnh Yên, Phòng tư pháp TP. Vĩnh Yên,

Phòng TNMT TP. Vĩnh Yên, Phòng Quản lý đô thị TP. Vĩnh Yên, Trung tâm

Phát triển quỹ đất thành phố Vĩnh Yên, UBND phường Liên Bảo.

Thông báo mời đấu giá đã đăng trên Báo Vĩnh Phúc; Đài phát thanh

truyền hình Vĩnh Phúc.

Tổng số lô đất thông báo để tổ chức đấu giá là 24 lô.

Đại diện Hội đồng đấu giá và tổ thư ký giúp việc cho Hội đồng đấu giá

kiểm tra điều kiện trước khi tổ chức đấu giá, kết quả là các điều kiện đảm bảo

theo đúng quy định của pháp luật để tổ chức đấu giá. Tổng số người tham gia

đấu giá là 36 người.

Phiên đấu giá diễn ra vào ngày 23/8/2016 tại Hội trường UBND

phường Liên Bảo.

* Phương thức đấu giá

- Sau khi Hội đồng đấu giá xác định xong danh sách những người đủ tư

cách tham gia đấu giá mới tiến hành mở phiên đấu giá.

- Việc đấu giá đối với từng lô đất một theo hồ sơ đăng ký tham gia

- Việc bỏ giá được tiến hành cho từng vòng cho đến khi chỉ còn một

người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá.

Giá tham dự đấu giá là giá do người tham gia trả cho lô đất được

ghi trong phiên đấu giá.

Giá tham dự đấu giá là giá cao hơn giá sàn ít nhất một bước giá cụ thể:

Giá dự đấu giá = Giá sàn + Bước giá x N

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Trong đó: N là số lên của bước giá

56

- Chỉ những người có tên trong sổ đăng ký tham gia đấu giá mới

được trả giá.

* Trình tự đấu giá

- Người điều hành phiên đấu giá thông qua ngắn gọn quy chế đấu giá,

công bố công khai diện tích của lô đất đấu giá

- Tổ thư ký phát phiếu cho người tham gia đấu giá để ghi giá trả vào phiếu

- Người điều hành công khai công bố mức giá của người trả giá cao nhất

cho các vòng đấu giá.

- Việc đấu giá kết thúc: Sau khi Hội đồng đấu giá công bố mức giá trả

cao nhất của vòng đấu nhưng không có người yêu cầu đấu giá tiếp thì Hội

đồng đấu giá đất được quyền quyết định công bố người trúng đấu giá. Tổng

số lô đất tại khu quy hoạch là 24 lô, trong đó có 10 lô đất trúng đấu giá bao

gồm: A22, A23, A24, A25, E16, E17, C20, C21, C22, F24, 14 lô đất còn lại

đấu giá không thành công vì giá trả cao nhất của vòng đấu thứ nhất thấp hơn

mức giá khởi điểm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định.

3.2.3.2. Kết quả đấu giá

Bảng 3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 2

Lô đất số Diện tích (m2) Giá sàn (1000đ/m2) Giá trúng đấu giá (1000đ/m2)

A22 A23 A24 A25 E16 E17 C20 C21 C22 F24 100 100 93 100 120 97 100 100 100 127.5 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 6.000 6.000 7.200 5.500 8.610 7.840 11.200 10.500 15.470 14.770 9.000 6.840 15.192 6.050 Chênh so với giá sàn (lần) 1,23 1,12 1,60 1,50 2,21 2,11 1,50 1,14 2,11 1,10

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Nguồn. Phòng TNMT và xử lý số liệu)

57

Bảng 3.5. Bảng tổng hợp các hộ gia đình trúng đấu giá quyền sử dụng

đất dự án 2

Diện tích Giá trúng đấu giá Họ và tên Địa chỉ Lô số (m2) (1000đ/m2)

Trần Văn Tôn TT Yên Lạc A22 100 8.610

Nguyễn Văn Bạch Liên Châu 100 A23 7.840

Nguyễn Thị Nền Liên Bảo 93 A24 11.200

Phùng Văn Thì Liễn Sơn 100 A25 10.500

Nguyễn Văn Hùng Tam Dương 120 E16 15.470

Nguyễn Văn Trật Quất Lưu 97 E17 14.770

Mai Thị Lượng Thanh Lãng 100 C20 9.000

Nguyễn Thị Cán Hội Hợp 100 C21 6.840

Lê Thị Hạnh Đồng Tâm 100 C22 15.192

F24 6.050 Nguyễn Thị Điển Liên Bảo 127.5

(Nguồn: Phòng Tài Nguyên – Môi trường)

Kết quả tại bảng 3.4 và 3.5 cho thấy có 10 lô đất tại khu quy hoạch trúng

đấu giá, các lô trúng đấu giá đều có mức chênh lệch cao hơn so với giá sàn, lô

đất trúng đấu giá có mức chênh lệch cao nhất là các lô đất số E16 với 2,21

lần, lô đất trúng đấu giá có mức chênh lệch thấp nhất có F21 lô với 1,1 lần.

Tổng số tiền theo hình thức giao đất dựa vào giá sàn của 10 lô là

6.891.250.000 đồng, trong khi số tiền thu được từ đấu giá của 10 lô là

10.900.265.000 đồng chênh lệch bình quân 1,58 lần.

3.2.4. Dự án 3: đấu giá khu dân cư tự xây xóm Trám năm 2017

3.2.4.1. Giới thiệu chung dự án và công tác tổ chức thực hiện

* Vị trí: Có 3 vị trí được lựa chọn tổ chức đấu giá đó là:

- Các ô đất tiếp giáp mặt đường 13,5m và đường 24.0m (2 ô)

- Các ô đất tiếp giáp 01 mặt đường 24.0m (23 ô)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

* Căn cứ

58

- Quyết định số 2060/QĐ-UBND ngày 09/7/2017 của UBND thành phố

Vĩnh Yên về việc phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất đối với 25

ô đất tại khu dân cư tự xây xóm Trám, xã Định Trung, thành phố Vĩnh Yên;

- Quyết định số 2402/QĐ-UBND ngày 04/8/2017 của UBND thành phố

Vĩnh Yên về việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với 25 ô đất tại khu dân cư tự

xây xóm Trám, xã Định Trung, thành phố Vĩnh Yên;

- Quyết định số 2521/QĐ-UBND ngày 15/9/2018 của UBND tỉnh về

việc phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá QSD đất tại các khu đất thuộc xã

Định Trung, phường Liên Bảo, phường Đồng Tâm và phường Khai Quang

thành phố Vĩnh Yên;

- Quyết định số 2061/QĐ-UBND ngày 09/7/2018 của UBND thành phố

Vĩnh Yên về việc phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất đối với 05

ô đất tại khu dân cư đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Định Trung, thành phố

Vĩnh Yên;

- Quyết định số 2387/QĐ-UBND ngày 04/8/2018 của UBND thành phố

Vĩnh Yên về việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với 05 ô đất thuộc khu dân

cư đấu giá quyền sử dụng đất, xã Định Trung, thành phố Vĩnh Yên;

* Tình hình công tác tổ chức

Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất được thành lập bao gồm 8 người

bao gồm: Đại diện UBND thành phố Vĩnh Yên, Phòng tư pháp TP. Vĩnh Yên,

Phòng TNMT TP. Vĩnh Yên, Phòng Quản lý đô thị TP. Vĩnh Yên, Trung tâm

Phát triển quỹ đất thành phố Vĩnh Yên, UBND xã Định Trung.

Thông báo mời đấu giá đã đăng trên Báo Vĩnh Phúc; Đài phát thanh

truyền hình Vĩnh Phúc.

Tổng số lô đất thông báo để tổ chức đấu giá là 25 lô.

Đại diện Hội đồng đấu giá và tổ thư ký giúp việc cho Hội đồng đấu giá

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

kiểm tra điều kiện trước khi tổ chức đấu giá, kết quả là các điều kiện đảm bảo

59

theo đúng quy định của pháp luật để tổ chức đấu giá. Tổng số người tham gia

đấu giá là 36 người.

Phiên đấu giá diễn ra vào ngày 2/10/2017 tại Hội trường UBND xã

Định Trung.

* Phương thức đấu giá

- Sau khi Hội đồng đấu giá xác định xong danh sách những người đủ tư

cách tham gia đấu giá mới tiến hành mở phiên đấu giá.

- Việc đấu giá đối với từng lô đất một theo hồ sơ đăng ký tham gia

- Việc bỏ giá được tiến hành cho từng vòng cho đến khi chỉ còn một

người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá.

Giá tham dự đấu giá là giá do người tham gia trả cho lô đất được ghi

trong phiên đấu giá.

Giá tham dự đấu giá là giá cao hơn giá sàn ít nhất một bước giá cụ thể:

Giá dự đấu giá = Giá sàn + Bước giá x N

Trong đó: N là số lên của bước giá

- Chỉ những người có tên trong sổ đăng ký tham gia đấu giá mới

được trả giá.

* Trình tự đấu giá

- Người điều hành phiên đấu giá thông qua ngắn gọn quy chế đấu giá,

công bố công khai diện tích của lô đất đấu giá

- Tổ thư ký phát phiếu cho người tham gia đấu giá để ghi giá trả vào phiếu

- Người điều hành công khai công bố mức giá của người trả giá cao nhất

cho các vòng đấu giá.

- Việc đấu giá kết thúc: Sau khi Hội đồng đấu giá công bố mức giá trả

cao nhất của vòng đấu nhưng không có người yêu cầu đấu giá tiếp thì Hội

đồng đấu giá đất được quyền quyết định công bố người trúng đấu giá. Tổng

số lô đất tại khu quy hoạch là 25 lô: Ô DC3.01, 14 ô từ DC3.02 đến DC3.15,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

DC3.25, 9 ô từ DC3.16 đến DC3.24

60

Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 3

Lô đất số Chênh so với giá sàn (lần)

1,70

5.320

Giá trúng đấu giá (1000đ/m2) 5.780 Diện tích (m2) 128 Giá sàn (1000đ/m2) 3.400 DC3.01

1,90

5.880

DC3.02 117 2.800

2,10

3.136

DC3.03 117 2.800

1,12

3.500

DC3.04 117 2.800

1,25

5.572

DC3.05 117 2.800

1,99

2.828

DC3.06 117 2.800

1,01

5.600

DC3.07 117 2.800

2,00

3.808

DC3.08 117 2.800

1,36

3.360

DC3.09 117 2.800

1,20

5.320

DC3.10 117 2.800

1,90

5.040

DC3.11 117 2.800

1,80

5.908

DC3.12 117 2.800

2,11

5.964

DC3.13 117 2.800

2,13

5.040

DC3.14 117 2.800

1,80

5.320

DC3.15 117 2.800

1,90

5.880

DC3.16 117 2.800

2,10

3.136

DC3.17 117 2.800

1,12

3.500

DC3.18 117 2.800

1,25

5.572

DC3.19 117 2.800

1,99

3.220

DC3.20 117 2.800

1,15

3.584

DC3.21 117 2.800

1,28

5.684

DC3.22 117 2.800

2,03

3.136

DC3.23 117 2.800

1,12

5.508

DC3.24 117 2.800

1,62

DC3.25 128 3.400

(Nguồn. Phòng TNMT và xử lý số liệu)

Kết quả tại bảng 3.6. cho thấy có 25 lô đất tại khu quy hoạch trúng đấu

giá, các lô trúng đấu giá đều có mức chênh lệch cao hơn so với giá sàn, lô đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

trúng đấu giá có mức chênh lệch cao nhất là các lô đất số DC3.14 với 2,13

61

lần, lô đất trúng đấu giá có mức chênh lệch thấp nhất có DC3.07 với 1,01 lần.

Tổng số tiền theo hình thức giao đất dựa vào giá sàn của 25 lô là

8.405.200.000 đồng, trong khi số tiền thu được từ đấu giá của 25 lô là

13.765.900.000 đồng chênh lệch bình quân 1,63 lần.

Bảng 3.7. Bảng tổng hợp các hộ gia đình trúng đấu giá

quyền sử dụng đất dự án 3

Họ và tên Địa chỉ Lô số

Giá trúng đấu giá (1000đ/m2) 739.840 622.440 687.960 366.912 409.500 651.924 330.876 655.200 445.536 393.120 622.440 589.680 691.236 697.788 589.680 622.440 687.960 366.912 409.500 651.924 376.740 419.328 665.028 366.912 705.024 DC3.01 Đình Chu Nguyễn Thị Liên Lập Thạch DC3.02 Nguyễn Văn Toàn Định Trung DC3.03 Trần Thị Dầu DC3.04 Triệu Đề Trần Văn An DC3.05 Nhân Đạo Đỗ Văn Thú DC3.06 Hải Lựu Hoàng Thị Đường DC3.07 Hợp Lý Hoàng Thị Diện DC3.08 Đôn Nhân Nguyễn Văn Gấc DC3.09 Ngọc Mỹ Đặng Quốc Cừ DC3.10 Sơn Động Phan Thị Nhung Định Trung DC3.11 Tạ Thị Tỵ Quât Lưu DC3.12 Nguyễn Thị Hoà Định Trung DC3.13 Nguyễn Thị Vét DC3.14 Liên Bảo Dương Thị Khánh DC3.15 Đông Thị Tiến Đồng Tâm DC3.16 Nguyễn Văn Hùng Hoàng Lâu Nguyễn Văn Trật DC3.17 Hòa Hợp Định Trung DC3.18 Mai Thị Lượng DC3.19 Nguyễn Văn Thu Hợp Lý DC3.20 Hà Thị Đức Đôn Nhân DC3.21 Nghiêm Văn Tiến Ngọc Mỹ DC3.22 Nguyễn Thị Cán Sơn Động Định Trung DC3.23 Trần Văn Ngũ Liên Bảo Phùng Thị Cầm DC3.24 Định Trung DC3.25 Lê Thị Hạnh Diện tích (m2) 128 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 128

(Nguồn: Phòng Tài Nguyên Môi trường và xử lý số liệu)

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất vùng quy hoạch đất ở khu quy đã

diễn ra thành công, số lô đấu giá thành công là 25 lô đưa ra đấu giá chiếm tỷ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

lệ 100%. Với tổng diện tích là 2947m2. Số tiền thu được từ quá trình đấu giá

62

10.602.300.000 đồng cao hơn so với mức giá sàn được đưa ra là 1.26 lần. Đây

là dự án có hiệu quả kinh tế cao nhất trong 4 dự án được lựa chọn đánh giá.

3.2.5. Dự án 4: đấu giá khu dân cư Đồng Chéo Áo năm 2018

3.2.5.1. Giới thiệu chung dự án và công tác tổ chức thực hiện

Vị trí: đồng Chéo Áo tại xã Thanh Trù, thành phố Vĩnh Yên.

Hình thức: Bỏ phiếu kín nhiều vòng đối với từng ô đất.

Giá tham dự đấu giá là giá do người tham gia trả cho lô đất được ghi

trong phiên đấu giá.

Giá tham dự đấu giá là giá cao hơn giá sàn ít nhất một bước giá cụ thể:

Giá dự đấu giá = Giá sàn + Bước giá x N

Trong đó: N là số lên của bước giá

Bảng 3.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 4

Ô đất số Chênh so với giá sàn (lần)

2,11

6.930

Giá trúng đấu giá (1000đ/m2) 6.963 Diện tích (m2) 100 Giá sàn (1000đ/m2) 3.300 13

2,10

3.696

14 100 3.300

1,12

4.125

15 100 3.300

1,25

6.567

16 100 3.300

1,99

3.333

17 100 3.300

1,01

6.600

18 100 3.300

2,00

4.488

19 100 3.300

1,36

3.960

20 100 3.300

1,20

3.597

21 100 3.300

1,09

4.212

22 100 3.300

1,08

23 3.900

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

92 (Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường)

63

Bảng 3.9. Bảng tổng hợp các hộ gia đình trúng đấu giá quyền sử dụng

đất dự án 4

Diện Giá trúng đấu Lô Họ và tên Địa chỉ tích giá số (m2) (1000đ/m2)

Võ Thị Quỳnh Anh Hợp Lý 13 100 696.300

Tạ Minh Thu Đôn Nhân 14 100 693.000

Đinh Phương Thảo Ngọc Mỹ 15 100 369.600

Hoàng Thanh Thủy Sơn Động 16 100 412.500

Nguyễn Thị Thanh Định 17 100 656.700 Mai Trung

Nguyễn Thị Ngọc Quât Lưu 18 100 333.300 Ánh

Nguyễn Thị Thuỳ Định 19 100 660.000 Dung Trung

Trần Thị Thu Giang Liên Bảo 20 100 448.800

Đồng Nguyễn Thị Huyền 21 100 396.000 Tâm

Hoàng Nguyễn Thùy Trang 22 100 359.700 Lâu

Thanh Tôn Lương Quyền 23 92 387.504 Trù

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường và xử lý số liệu)

64

Kết quả tại bảng 3.8 và 3.9. cho thấy có 11 lô đất tại khu quy hoạch

trúng đấu giá, các lô trúng đấu giá đều có mức chênh lệch cao hơn so với

giá sàn, lô đất trúng đấu giá có mức chênh lệch cao nhất là các lô đất số

13 với 2,12 lần, lô đất trúng đấu giá có mức chênh lệch thấp nhất ô số 23

với 0,8 lần. Tổng số tiền theo hình thức giao đất dựa vào giá sàn của 25

lô là 3.658.800.000 đồng, trong khi số tiền thu được từ đấu giá của 11 lô

là 5.413.404.000 đồng chênh lệch bình quân 1,48 lần.

3.3. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua khảo sát ý kiến

của người dân và cán bộ ở tại một số dự án ở thành phố Vĩnh Yên,

tỉnh Vĩnh Phúc

3.3.1. Hiệu quả kinh tế

+ Huy động nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng. Nhà

nước đầu tư cho vay để giải phóng mặt bằng, làm cơ sở hạ tầng; khi đưa

ra đấu giá thì người dân và các nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia. Số tiền

thu được sẽ được sử dụng vào việc trả nợ tiền vay của Nhà nước, phát

triển cơ sở hạ tầng của địa phương.

+ Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư cho các dự

án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân

địa phương khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình nói

chung và dự án đấu giá đất nói riêng.

Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu

cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy sự

nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.

Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa

những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận

được quyền sử dụng đất. Do vậy, cùng một diện tích đất được sử dụng để

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nếu áp dụng cơ chế đấu

65

giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với cơ chế giao đất có

thu tiền sử dụng.

+ Khai thác hợp lý quỹ đất.

So với cách giao đất có thu tiền thông thường thì giao đất thông qua

đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu quả hơn nhiều so với giao đất có thu

tiền trước đây. Qua số liệu của 04 dự án trên đã cho thấy hiệu quả kinh tế

của công tác đấu giá cao 1.58 lần so với giao đất thông thường, chỉ với

04 dự án đấu giá đất đã đem lại nguồn thu cho ngân sách hơn 10 tỷ đồng

so với số tiền thu được nếu thực hiện giao đất theo cách giao đất có thu

tiền trước đây.

+ Đối với người sử dụng đất:

Đất để đấu giá là đất đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn

rất cao, người mua được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của lô đất, được

đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu như mua đất ngoài

thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều công để tìm hiểu về

giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa đất rồi mới có thể đưa ra quyết định

thì riêng đối với đất được đem ra đấu giá, những yếu tố này đều được

đảm bảo.

Bảng 3.10. Chênh lệch giá đất ở giữa giá quy định và giá trúng đấu

giá

Số tiền Số tiền thu thu được Khu Năm Diện được theo Mức Chên Tỷ lệ từ đấu đấu đấu tích Số lô giá sàn tăng h lệch (%) giá giá giá (m2) (đồng) (lần) (1000 (1000 đồng) đồng)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

88.8 1 2015 952 8 5.432.240 4.532.000 900240 1,20 9

66

1037. 41.6 10.900.26 2 2016 10 6.891.250 4009015 1,58 5 5 7

10.602.30 3 2017 2947 25 100 8.405.200 2197100 1,26 0

4 2018 1092 11 100 4.920.240 3.658.800 1261440 1,34

(Nguồn: Tổng hợp số liệu và xử lý)

Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng

tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc đấu giá được

tiến hành, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo

sát thực địa tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực đấu

giá nên đã có thể nhìn nhận, đánh giá về giá trị thực tế mảnh đất được

đem đấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủ động trả với giá do họ đã

xác định và thường đưa ra giá thấp hơn so với việc mua đất theo cách

thông thường trên thị trường. Không mất phí hoa hồng (môi giới) và các

loại phí khác mà các trung tâm môi giới thường đặt ra.

3.3.2. Hiệu quả xã hội

- Thị trường BĐS ở thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc cũng mới

chỉ ở giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển. Sự ra đời của

hình thức đấu giá sẽ góp phần làm sôi động cho thị trường BĐS, thúc

đẩy sự phát triển thị trường BĐS ở thành phố Vĩnh Yên - tỉnh Vĩnh

Phúc.

- Tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ

tầng xã hội đáp ứng được nhu cầu ở của người dân, tạo điều kiện và môi

trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung.

- Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc

đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống

đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa...

67

Nguồn vốn huy động được từ đấu giá QSDĐ còn hỗ trợ đắc lực cho việc

chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề, áp dụng các mô hình sản

xuất mới trong nông nghiệp.

Nhiều mô hình sản xuất nông nghiệp mới (trồng rau sạch, chăn nuôi

đặc sản…) được phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến người nông dân đã

góp phần nâng cao hiệu quả sản xuất, tăng thu nhập cho bà con nông

dân. Nhiều ngành nghề mới được đầu tư phát triển, ngành nghề thủ công

cũng được đầu tư một lượng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao

động dư thừa tại vùng nông thôn.

- Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần làm phong phú

cho hoạt động của thị trường BĐS. Nhà nước tham gia vào thị trường

không phải với tư cách nhà quản lý cùng với mệnh lệnh hành chính cứng

nhắc (Quyết định giao đất cho ai? Diện tích như thế nào? Mức giá bao

nhiêu? Giá tính thuế thế nào?) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS

với tư cách là một bên đối tác.

Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận được quyền sử dụng

đất (mua được mảnh đất) sẽ do thị trường và người tham gia quyết định

mà Nhà nước không cần can thiệp.

+ Phiên đấu giá đảm bảo tính minh bạch, công khai, thể hiện ở chỗ:

Tổ chức đấu giá chuyên nghiệp là tổ chức độc lập với cơ quan Nhà nước,

khi tiếp nhận hồ sơ, hay thu phí, nhận tiền đặt cọc của người tham gia

đấu giá, ... làm tách biệt, không chịu một sức ép nào từ phía cơ quan Nhà

nước, đồng thời, tổ chức đấu giá chịu sự giám sát của cơ quan có thẩm

quyền. Như vậy, người thực sự muốn tham gia đấu giá khi đăng ký sẽ

yên tâm, có lòng tin, có thể dễ dàng tìm hiểu được thông tin về đấu giá

+ Với giá khởi điểm được công bố trong đấu giá quyền sử dụng đất

sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động về giá đất của các chủ thể tham

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

gia thị trường, xoá “giá ảo” về BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả

68

đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền

vững.

+ Với quy định nộp tiền đặt cọc không quá 15% so với giá khởi

điểm sẽ hạn chế được những thành phần muốn đẩy giá lên cao trong

phiên đấu giá, đồng thời, hướng tới nhu cầu mua đất thật sự của người

tham gia.

+ Các cơ quan chuyên môn của Uỷ ban nhân dân thành phố Vĩnh

Yên chỉ thực hiện các nhiệm vụ chuyên môn của mình không phải tổ

chức công tác đấu giá quyền sử dụng đất, có nghĩa là chuyển hóa hình

thức dịch vụ (đấu giá) tách biệt với việc quản lý Nhà nước.

3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý đất đai

Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSDĐ còn

mang lại hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai, thể hiện ở một

số nội dung sau:

- Đất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với những đặc

điểm đặc thù riêng, đất đai tham gia vào thị trường và được khai thác

triệt để tiềm năng giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho sự nghiệp công

nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, có thể khẳng định đấu giá QSDĐ là

biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu quả. Kết quả thu được từ đấu

giá QSDĐ khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường,

thừa nhận đất đai, QSDĐ là hàng hoá trong hoạt động thị trường BĐS.

- Đấu giá QSDĐ là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước

định giá đất, hình thành thị trường BĐS và góp phần tạo mặt bằng giá cả,

tạo sự ổn định cho thị trường BĐS. Nếu đấu giá quyền sử dụng đất được

tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi thành phố sẽ giúp huyện

thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế đối với từng xã trong

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp

69

Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế sự

thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai.

- Đấu giá QSDĐ, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản,

nhanh gọn, không phải qua nhiều cấp như cơ chế giao, cấp đất, thủ tục

rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của của Nhà nước và nhân dân.

- Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất công tác cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất có thể triển khai thực hiện nhanh chóng, thuận

lợi đối với các cơ quan quản lý đất đai, tạo niềm tin đối với người sử

dụng đất.

- Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất

đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các

đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân

sách nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế "Xin,

cho" hiện đang tồn tại ở nhiều địa phương, góp phần lành mạnh hoá thủ

tục hành chính, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất

nước.

- Giải quyết chuyển mục đích cho các khu vực đất nông nghiệp nằm

xen lẫn trong khu dân cư, các khu vực đất do các đơn vị không sử dụng,

các thửa đất nằm lẫn giữa các công trình khác.

- Tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất được sử dụng để xây

dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật đã góp phần cho việc sử dụng đất

trong khu vực được đầu tư công trình kỹ thuật đi vào nề nếp hơn, giảm

tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép.

3.3.4. Khảo sát ý kiến của cán bộ chuyên môn tổ chức đấu giá về công

tác đấu giá quyền SDĐ.

Trong quá trình nghiên cứu đã tiến hành phỏng vấn cán bộ tổ chức

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

và người tham gia đấu giá để đánh giá về công tác tổ chức, sự hiểu biết

70

của các thành phần tham gia, hiệu quả của các cuộc đấu giá. Kết quả

khảo sát cụ thể như sau:

Bảng 3.11. Kết quả điều tra đối với cán bộ tổ chức đấu giá và đấu

giá QSD đất

Kết quả trả lời

TT Nội dung câu hỏi Bình thường Tốt (%) Kém (%) (%)

Công tác phổ biến

chính sách pháp luật về 1 90 5 5

đấu giá QSD đất

2 Công tác chuẩn bị 85 10 5

Công tác tổ chức đấu 3 95 5 0 giá

Cán bộ tổ chức đấu giá 4 45 55 0 QSD đất

Công tác hoàn thiện sau 5 100 0 0 giá đất

Cơ sở hạ tầng sau đấu 6 75 20 5 giá

Chất lượng của công 7 100 0 0 tác đấu giá QSD đất

(Nguồn: Tổng hợp phiếu điều tra)

Đối với các cán bộ tham gia công tác tổ chức đấu giá cho rằng công

tác phổ biến thông tin về các cuộc đấu giá được đánh giá tốt chiếm 90%

ý kiến khảo sát, ý kiến đánh giá bình thường chiếm 5%, 5% có ý kiến

đánh giá kém; 95% ý kiến cho rằng việc tổ chức thực hiện công tác đấu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

giá quyền sử dụng những lô đất này có công bằng, dân chủ và công khai.

71

3.3.5. Khảo sát ý kiến của người dân về công tác đấu giá quyền SDĐ.

Bảng 3.12. Kết quả điều tra đối với người tham gia đấu giá QSD đất

Kết quả trả lời

Bình TT Nội dung câu hỏi Tốt thường Kém (%) (%) (%)

Công tác phổ biến chính sách 1 98,33 1,67 0,00 pháp luật về đấu giá QSD đất

2 Công tác chuẩn bị 70,00 26,67 3,33

3 Công tác tổ chức đấu giá 71,67 6,67 21,67

4 Cán bộ tổ chức đấu giá QSD đất 85,00 10,00 5,00

5 Công tác hoàn thiện sau giá đất 96,67 0,00 3,33

6 Cơ sở hạ tầng sau đấu giá 53,33 33,33 13,33

Chất lượng của công tác đấu giá 7 98,33 0,00 1,67 QSD đất

(Nguồn: Tổng hợp phiếu điều tra)

Đối với các thành viên tham gia đấu giá, có 98,33% ý kiến cho rằng

sự thuận tiện của việc tìm kiếm nguồn thông tin về bất động sản thông qua

phương tiện thông tin đại chúng là bình thường và tốt; 1,67% cho rằng

trung bình; 96,67% ý kiến cho rằng việc tổ chức thực hiện công tác đấu

giá quyền sử dụng những lô đất này có công bằng, dân chủ và công khai.

Như vậy, qua khảo sát các thành phần tham gia đấu giá cho thấy

công tác tổ chức các cuộc đấu giá trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên cơ bản

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đã thực hiện tốt, môi trường khu vực được đưa ra đấu giá sạch sẽ; việc tổ

72

chức thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng các lô đất có tính công

bằng, dân chủ và công khai không có đơn thư, khiếu nại của người dân.

3.4. Những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng cao

hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Vĩnh

Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

3.4.1. Khó khăn, tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại

thành phố Vĩnh Yên

- Người tham gia đấu giá không hình dung được sự phát triển của

khu vực đấu giá nên giá đưa ra đấu giá thường thấp hơn giá thị trường;

việc này tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá.

- Người tham gia đấu giá chưa nắm được sự phát triển của khu vực

đấu giá tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá quá thấp hoặc quá

cao.

- Một số người tham gia đấu giá không tìm hiểu kỹ quy chế đấu giá

nên còn lúng túng tại phiên đấu giá.

- Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá đất để

tính thuế chuyển quyền và thuế trước bạ sẽ bị tính theo giá đấu giá (giá

này thường cao hơn nhiều lần so với giá quy định).

- Đối với các dự án đấu giá đất thực sự thành công thì sau đó sẽ tạo

một mặt bằng giá mới trong khu vực, điều này dẫn đến tình trạng tăng

giá đất cục bộ tại khu vực có dự án đấu giá đất.

- Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích

công cộng của các chủ đầu tư sau khi trúng đấu giá diễn ra phổ biến, tỷ

lệ được phép xây dựng đều bị vi phạm ở tất cả các công trình.

- Hiện nay chưa có sự thống nhất trong cách quản lý đối với các

khu đất sau khi đưa ra đấu giá đất, việc xây dựng sai so với giấy phép.

- Hình thức đấu giá được tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

mặc dù tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đấu giá được nhanh chóng,

73

trong một dự án có thể hoàn thành công tác đấu giá ngay trong ngày

nhưng kết quả đấu giá không đạt được mức giá cao và giá trúng đấu giá

chưa phải đã là giá cao nhất

- Đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất đều là kiêm nhiệm,

nhiều việc, chưa được đào tạo chuyên nghiệp về lĩnh vực định giá, khả

năng hiểu về phương pháp xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị

trường.

- Việc xây dựng bước giá cho mỗi lần trả giá chưa phù hợp dẫn đến

việc trả giá cho lô đất của cá nhân, tổ chức tham gia dấu giá chênh lệch

so với giá khởi điểm rất thấp.

- Việc phổ biến thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt

động đấu giá đất còn thiếu. Mặc dù được công khai nhưng việc quảng

cáo cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chưa

cao.

- Thủ tục để đưa được một lô đất vào đấu giá hiện còn qua quá

nhiều khâu, đoạn; từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở

phiên đấu giá hiện còn mất nhiều thời gian.

- Mức tiền đặt trước do tổ chức bán đấu giá quy định cho từng cuộc

bán đấu giá tối thiểu là 1% và tối đa không quá 15% giá khởi điểm của

lô đất đấu giá theo giá sàn như hiện nay là thấp, vì vẫn còn hiện tượng

một số người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất móc nối với nhau để

cùng đấu giá hoặc người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc xin rút khỏi

danh sách, người trúng giá thứ hai được thừa nhận trúng giá.

3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá

quyền sử dụng đất tại thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

- Thực hiện các biện pháp đảm bảo tính công khai, minh bạch hơn

nữa trong công tác đấu giá và các giao dịch bất động sản để các đối

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin mua bán. Nhà nước phải định hướng,

74

điều tiết và kiểm soát để thị trường bất động sản ổn định, khắc phục

được tình trạng tự phát, đầu cơ bất động sản.

- Tăng cường thông báo rộng rãi các thông tin về khu vực đấu giá

và thông tin về lô đất đấu giá, thông báo nhiều lần và trên nhiều phương

tiện thông tin, đảm bảo thông tin đến được với nhiều người dân khi có kế

hoạch đấu giá chính thức.

- Kiểm tra kỹ hồ sơ của người tham gia đấu giá, bên cạnh đó cần

giám sát chặt chẽ phiên đấu giá nhằm giảm bớt hiện tượng thông thầu

xảy ra. Bên cạnh đó chỉ nên tiếp nhận hồ sơ trước thời điểm đấu giá mỗi

thửa đất, biện pháp này có thể mất nhiều thời gian tại phiên đấu giá

nhưng giảm bớt được hiện tượng “họp gìn xếp” giá trước mỗi phiên đấu

giá.

- Quy định chi tiết việc xây dựng công trình trên đất đấu giá đối với

các lô đất tham gia đấu giá tại khu vực quy hoạch là một trong những

nghĩa vụ đối với người trúng đấu giá QSDĐ và được thể hiện trong Giấy

chứng nhận QSDĐ.

- Cần phải tạo cơ chế thông thoáng về thủ tục hành chính đối với

người tham gia đấu giá và trúng đấu giá, tăng cường phổ biến thông tin

về các khu đất đấu giá tới người dân có nhu cầu.

- UBND thành phố cần chỉ đạo xây dựng quy hoạch tổng thể thành

phố, quy hoạch chi tết cho từng phường, xã xác định cụ thể quỹ đất để

tiến hành lập dự án khi có nhu cầu; từng bước tiến hành chỉnh trang đô

thị để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thông qua quy hoạch có thể thiết

lập được hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ.

- Thực hiện tốt các thủ tục sau đấu giá cho người mua được lô đất

(thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ, hỗ trợ làm thủ tục và nhận được

đất). Đưa diện tích đất trúng đấu giá vào sử dụng đúng mục đích, đúng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thời gian quy định.

75

- Thực hiện tốt công tác cải cách hành chính (một cửa) trong cấp

GCN QSDĐ và tăng cường quản lý các hoạt động giao dịch chuyển

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nhượng QSDĐ sau đấu giá.

76

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1. Kết luận

Căn cứ vào mục tiêu, nội dung nghiên cứu và toàn bộ kết quả

nghiên cứu có thể đi đến kết luận sau:

1. Thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc có điều kiện tự nhiên và

kinh tế xã hội phát triển nhan những năm vừa qua, đã và đang tồn tại

những khó khăn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

2. Kết quả đấu giá của 4 dự án nhìn chung đã thực hiện khá tốt theo

quy định của pháp luật và quy chế đấu giá quyền sử dụng đất của UBND

tỉnh Vĩnh Phúc. Các dự án được lựa chọn được đánh giá là thành công;

số lô được đấu giá thành công đạt tỷ lệ trên 50% so với số lô quy hoạch;

hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá cao 1.58 lần so với giao đất thông

thường, chỉ với 04 dự án đấu giá đất đã đem lại nguồn thu cho ngân sách

hơn 10 tỷ đồng so với số tiền thu được nếu thực hiện giao đất theo giá

sàn.

3. Hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên của thành phố

thể đã tạo được một nguồn thu ngân sách lớn cho Nhà nước. Trong 04

dự án được lựa chọn đại diện cho 4 năm 2015 - 2018 đã thu về

31.855.045.000 đồng tăng hơn 8.367.795 đồng so với số tiền thu được

theo giá sàn. Nhiều cơ sở hạ tầng và công trình trên địa bàn đã được xây

dựng nhờ nguồn thu từ đấu giá.

Qua hoạt động đấu giá QSDĐ ta cũng thấy rằng công tác này rất

phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế xã hội hiện nay. Công tác quản

lý Nhà nước về đất đai của UBND thành phố Vĩnh Yên khá chặt chẽ, chi

tiết đặc biệt là việc xác định giá sàn đem lại hiệu quả cho Nhà nước và

người sử dụng.

Qua khảo sát các thành phần tham gia đấu giá cho thấy công tác tổ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chức các cuộc đấu giá trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc cơ bản đã thực hiện

77

tốt, môi trường khu vực được đưa ra đấu giá sạch sẽ; việc tổ chức thực

hiện công tác đấu giá quyền sử dụng các lô đất có tính công bằng, dân

chủ và công khai không có đơn thư, khiếu nại của người dân.

4. Luận văn đã đề xuất 7 giải pháp thuộc nhóm giải pháp về chính

sách của Nhà nước, giải pháp về kỹ thuật và giải pháp về cơ chế tài

chính nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên nói riêng, tỉnh Vĩnh Phúc nói chung.

2. Kiến nghị

- Nghiên cứu xác định giá khởi điểm tại mỗi dự án đấu giá QSDĐ.

Việc xác định giá khởi điểm là rất quan trọng, làm sao giá khởi điểm sát

giá thị trường, mà vẫn tuân thủ quy định về khung giá đất của UBND

tỉnh ban hành. Việc định giá khởi điểm đúng sẽ hạn chế tiêu cực, đỡ tốn

thời gian và công sức của cán bộ tổ chức và người tham gia đấu giá.

- Nghiên cứu ban hành đồng bộ các văn bản pháp luật về chế độ

quản lý, sử dụng đất 1 và ban hành dồng bộ các văn bản pháp luật về chế

độ quản lý, sử dụng đất và ban hành quy chế đấu giá QSD đất thống nhất

trên toàn tỉnh phù hợp với Nghị định số 17/2010/NÐ-CP ngày

04/03/2010 của Chính phủ để công tác đấu giá QSD đất phát huy hiệu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

quả tốt nhất.

78

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Nguyễn Việt Anh. 2014, Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng

đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc, Luận văn Thạc sỹ.

2. Báo cáo kết quả thống kê đất đai năm 2018, Phòng Tài nguyên và

Môi trường TP. Vĩnh Yên

3. Bộ Luật Dân sự 2005

4. Trần Trọng Dũng, 2014, Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử

dụng đất trên Thành phố Hà Tĩnh, tình Hà Tĩnh, Luận văn Thạc sỹ.

5. Vũ Văn Hải, 2014, Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng

đất trên địa bàn huyện Kim thành - Tỉnh Hải Dương giai đoạn 2011 -

2014, Luận văn Thạc sỹ.

6. Luật Đất đai 2013

7. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.

8. Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007

9. Nghị định 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 04/03/2010 quy

định về việc bán đấu giá tài sản, Hà Nội.

10. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định về Giá đất;

11. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định chi tiết

thi hành một số điều của Luật Đất đai;

12. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định về Thu tiền

sử dụng đất;

13. Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định về Thu

tiền thuê đất, thuê mặt nước;

14. Niên giám thống kê thành phố Vĩnh Yên năm 2017. Chi cục thống kê

Vĩnh Phúc.

15. Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND ngày 04/10/2017 của UBND

tỉnh Vĩnh Phúc về Ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.

79

16. Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND V/v Ban hành quy định về

hạn mức giao đất; Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; Diện tích tối

thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác định lại trên địa bàn tỉnh

Vĩnh Phúc.

17. Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 của UBND

tỉnh Vĩnh Phúc về việc ban hành quy định về Đăng ký đất đai, tài sản

gắn liền với đất; Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Đăng ký biến động về sử dụng

đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc;

18. Quyết định số 57/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND

tỉnh Vĩnh Phúc về việc quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử

dụng lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc;

19. Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND ngày 17/10/2014 của UBND

tỉnh Vĩnh Phúc về về ban hành quy chế bán đấu giá tài sản.

20. Sổ tiếp nhận hồ sơ đăng ký chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

QSD đất năm 2015, 2016, 2017, 2018 Phòng Tài nguyên và Môi trường

Thành phố Vĩnh Yên.

21. Sở Tư pháp Vĩnh Phúc, 2018. Công tác bán đấu giá quyền sử

dụng đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc - Thực trạng và giải pháp.

22. Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Quy định chi

tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định

giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

23. Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài

nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng,

điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

24. UBND tỉnh Vĩnh Phúc, 2017, Công bố kiểm kê đất đai năm 2015.

80

25. UBND tỉnh Vĩnh Phúc, 2010, Quy hoạch tổng thể phát triển

kinh tế – xã hội Thành phố Vĩnh Yên đến năm 2020 và tầm nhìn đến

năm 2030;

26. UBND tỉnh Vĩnh Phúc, 2014, Quy hoạch sử dụng đất đến năm

2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2015-2020) thành phố Vĩnh Yên.

27. UBND thành phố Vĩnh Yên, 2015, Báo cáo thuyết minh Kế

hoạch sử dụng đất năm 2018 của thành phố Vĩnh Yên

28. Viện Nghiên cứu Địa chính, 2003, Kết quả nghiên cứu đề tài

nghiên cứu đánh giá hiệu quả trong việc đấu giá quyền sử dụng đất ở

thành phố Hà Nội và một số địa phương phục vụ cho việc xây dựng Luật

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Đất đai mới.

PHỤ LỤC

Phụ lục 1. Phiếu điều tra người dân

PHIẾU ĐIỀU TRA

Đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn

thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015 – 2018”

Họ và tên: ........................................................................................................

Địa chỉ: ............................................................................................................

Nghề nghiệp: ...................................................................................................

Xin Ông (bà) cho biết ý kiến của mình về công tác đấu giá quyền sử

dụng đất tại địa phương mình bằng cách trả lời các câu hỏi dưới đây.

Kết quả Ghi Chỉ tiêu Bình TT Tốt Kém chú thường

Công tác phổ biến chính sách pháp luật 1. về đấu giá quyền SDĐ

1.1. Luật đất đai

1.2. Văn bản pháp luật về đấu giá quyền SDĐ

1.3. Nội dung hồ sơ lô đất đấu giá

2. Công tác chuẩn bị

Quy hoạch khu đất công khai rõ ràng, 2.1 chính xác

2.2 Công tác thẩm định giá chính xác, hợp lý

2.3 Cắm mốc rõ ràng trên thực địa

3. Công tác tổ chức đấu giá

Thông báo rộng rãi thông tin về đợt đấu 3.1 giá

3.2 Việc tổ chức đăng ký hồ sơ thuận lợi

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

3.3 Lịch tổ chức đấu giá được công bố rộng

rãi

Cơ sở vật chất phòng đấu giá đảm bảo 3.4 yêu cầu

Việc đấu giá quyền SDĐ được diễn ra

3.5 khách quan, chính xác, minh bạch, đảm

bảo đúng pháp luật

Việc hoàn trả tiền cọc đầy đủ, nhanh 3.6 chóng.

4 Cán bộ tổ chức đấu giá quyền SDĐ

Nắm vững pháp luật, chính sách có liên 4.1 quan

Có khả năng giải thích rõ ràng thắc mắc 4.2 của người tham gia đấu giá

4.3 Có khả năng diễn đạt, trình bày tốt

4.4 Trung thực, chính xác

5 Công tác hoàn thiện sau đấu giá

5.1 Hỗ trợ tốt người trúng đấu giá làm thủ tục

5.2 Hỗ trợ người trúng đấu giá nhận mốc đất

Thủ tục cấp GCN quyền SDĐ nhanh 5.3 chóng thuận lợi

Chấy lượng của công tác đấu giá quyền 6. SDĐ

Xin chân thành cảm ơn Ông (bà)!

Người phỏng vấn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Nguyễn Văn Khánh

Phụ lục 2. Phiếu điều tra cán bộ

PHIẾU ĐIỀU TRA

Đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn

thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015 – 2018”

Họ và tên: ........................................................................................................

Địa chỉ: ............................................................................................................

Cơ quan công tác: ............................................................................................

Xin Ông (bà) cho biết ý kiến của mình về công tác đấu giá quyền sử

dụng đất tại địa phương mình bằng cách trả lời các câu hỏi dưới đây.

Kết quả Ghi Chỉ tiêu Bình TT Tốt Kém chú thường

Công tác phổ biến chính sách pháp luật 1. về đấu giá quyền SDĐ

1.1. Luật đất đai

1.2. Văn bản pháp luật về đấu giá quyền SDĐ

1.3. Nội dung hồ sơ lô đất đấu giá

2. Công tác chuẩn bị

Quy hoạch khu đất công khai rõ ràng, 2.1 chính xác

2.2 Công tác thẩm định giá chính xác, hợp lý

2.3 Cắm mốc rõ ràng trên thực địa

3. Công tác tổ chức đấu giá

Thông báo rộng rãi thông tin về đợt đấu 3.1 giá

3.2 Việc tổ chức đăng ký hồ sơ thuận lợi

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Lịch tổ chức đấu giá được công bố rộng 3.3 rãi

Cơ sở vật chất phòng đấu giá đảm bảo 3.4 yêu cầu

Việc đấu giá quyền SDĐ được diễn ra

3.5 khách quan, chính xác, minh bạch, đảm

bảo đúng pháp luật

Việc hoàn trả tiền cọc đầy đủ, nhanh 3.6 chóng.

4 Cán bộ tổ chức đấu giá quyền SDĐ

Nắm vững pháp luật, chính sách có liên 4.1 quan

Có khả năng giải thích rõ ràng thắc mắc 4.2 của người tham gia đấu giá

4.3 Có khả năng diễn đạt, trình bày tốt

4.4 Trung thực, chính xác

5 Công tác hoàn thiện sau đấu giá

5.1 Hỗ trợ tốt người trúng đấu giá làm thủ tục

5.2 Hỗ trợ người trúng đấu giá nhận mốc đất

Thủ tục cấp GCN quyền SDĐ nhanh 5.3 chóng thuận lợi

Chấy lượng của công tác đấu giá quyền 6. SDĐ

Xin chân thành cảm ơn Ông (bà)!

Người phỏng vấn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Nguyễn Văn Khánh