Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn năm 2015-2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ………..………

CHÂU THỊ PHƯƠNG NHÃ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN NĂM 2015-2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Thái Nguyên - 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ………..………

CHÂU THỊ PHƯƠNG NHÃ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN NĂM 2015-2017 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên – 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan: Bản thân luận văn tốt nghiệp này là công trình

nghiên cứu thực sự của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý

thuyết, kiến thức và sự nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn và dưới sự

hướng dẫn khoa học của PGS. TS Nguyễn Khắc Thái Sơn.

Các số liệu, mô hình và những kết quả trong luận văn là trung thực,

khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Các đề xuất

đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm, chưa từng được công bố dưới

bất kỳ hình thức nào trước khi trình, bảo vệ và công nhận bởi Hội đồng đánh

giá luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ...

Thái Nguyên, ngày 02 tháng 5 năm 2019

Tác giả luận văn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Châu Thị Phương Nhã

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản

thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn

bè, đồng nghiệp và người thân.

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu

sắc tới PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn người đã luôn theo sát, tận tình

hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy giáo, cô giáo trong khoa

quản lý đào tạo sau đại học, khoa quản lý Tài Nguyên, Khoa Môi trường,

Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện

cho tôi trong thời gian qua.

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể Ban lãnh đạo và cán bộ viên chức,

công chức Uỷ ban nhân dân huyện Vân Đồn, phòng Tài nguyên và Môi

trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn, Trung tâm

Hành chính công, Phòng thống kê huyện Vân Đồn, các cán bộ địa chính của

12 xã, thị trấn trong huyện Vân Đồncùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn

thành đề tài này.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo

mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi

hoàn thành luận văn./.

Tác giả

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Châu Thị Phương Nhã

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i

LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii

MỤC LỤC ........................................................................................................ iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi

DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii

MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

1. Đặt vấn đề ...................................................................................................... 1

2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 3

3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 4

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU............................. 5

1.1. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về giao dịch bảo đảm .......................... 5

1.1.1. Cơ sở lý luận về giao dịch bảo đảm ........................................................ 5

1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 7

1.1.3. Cơ sở pháp lý của giao dịch bảo đảm ..................................................... 9

1.2. Khái quát về giao dịch bảo đảm ............................................................... 10

1.2.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm ........................................................... 10

1.2.2. Quy trình giao dịch bảo đảm ................................................................. 13

1.3. Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm ................................................ 15

1.3.1. Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm trên thế giới ......................... 15

1.3.2. Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm ở Việt Nam .......................... 17

CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............ 33

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 33

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 33

2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ............................................................ 33

2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 33

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 35

2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu .................................................. 35

2.4.2. Phương pháp thống kê, so sánh ............................................................ 37

2.4.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan...................................... 37

2.4.4. Phương pháp so sánh để phân tích viết báo cáo ................................... 38

CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 39

3.1. Giới thiệu khái quát về huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ..................... 39

3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Vân Đồn ............................ 39

3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh............... 39

3.1.3. Thực trạng hệ thống cán bộ quản lý đất đai, đăng kí giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .............. 40

3.1.4. Thực trạng các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại huyện Vân Đồn,

tỉnh Quảng Ninh .............................................................................................. 41

3.2. Đánh giá thành phần hồ sơ và quy trình thực hiện việc đăng ký giao dịch

bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ........... 41

3.2.1. Đánh giá thành phần hồ sơ việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất so với pháp luật đất đai ..................................................... 41

3.2.2. Đánh giá quy trình thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất so với pháp luật đất đai ..................................................... 43

3.3. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 ...................... 46

3.3.1. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 theo không gian .. 46

3.3.2. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 theo thời gian ........ 49

3.3.3. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 theo loại đất .......... 49

3.3.4. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 theo mục tiêu ........ 52

3.3.5. Đánh giá chung công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 ...... 55

3.4. Ý kiến nhận xét về công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017

của các đối tượng liên quan ............................................................................. 58

3.4.1. Đánh giá chung của các đối tượng liên quan đến công tác giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ..... 58

3.4.2. Ý kiến nhận xét của người dân về thái độ phục vụ và các quy định

giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn,

tỉnh Quảng Ninh .............................................................................................. 63

3.4.3. Ý kiến của cán bộ tín dụng về các quy định giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ................ 65

3.4.4. Ý kiến nhận xét của cán bộ ngành đất đai về tinh thần phối hợp,

mức độ hiểu biết và các quy định giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ......................................... 67

3.5. Khó khăn, tồn tại, các yếu tố ảnh hưởng và giải pháp nâng cao hiệu

quả của công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .................................................................. 69

3.5.1. Những khó khăn, tồn tại ảnh hưởng trong đăng ký giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ............. 69

3.5.2. Nguyên nhân và giải pháp khắc phục để hoàn thiện và nâng cao

hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .................................................................. 69

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 71

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 73

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

QSDĐ: Quyền sử dụng đất

QSD: Quyền sử dụng

SDĐ: Sử dụng đất

BLDS: Bộ luật Dân sự

HĐBT: Hội đồng Bộ trưởng

UBND: Ủy ban nhân dân

HĐND: Hội đồng nhân dân

VPĐKĐĐ: Văn phòng đăng ký đất đai

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

GCN: Giấy chứng nhận

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Hệ thống cán bộ quản lý đất đai, đăng kí giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn ................................. 40

Bảng 3.2. Hệ thống tổ chức tín dụng đang hoạt động tại huyện Vân Đồn ..... 41

Bảng 3.3. So sánh thành phần hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn so với quy định của

pháp luật ........................................................................................ 42

Bảng 3.4. Kết quả giao dịch bảo đảm tại khu vực trung tâm huyện Vân

Đồn giai đoạn 2015 - 2017 ............................................................ 46

Bảng 3.5. Kết quả giao dịch bảo đảm khu vực các xã đảo của huyện Vân

Đồn giai đoạn 2015 - 2017 ............................................................ 47

Bảng 3.6. Kết quả giao dịch bảo đảm khu vực các xã vùng xa của huyện

Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017 .................................................... 47

Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất tính

theo khu vực tại huyện Vân Đồn trong giai đoạn 2015 – 2017 ........ 48

Bảng 3.8. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Vân Đồn theo thời gian, giai đoạn 2015 - 2017 .......... 49

Bảng 3.9. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất ở tại huyện

Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017 ................................................... 49

Bảng 3.10. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất nông

nghiệp tại huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017 ........................ 50

Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất tính

theo loại đất tại huyện Vân Đồn trong giai đoạn 2015 – 2017 ......... 51

Bảng 3.12. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017 để tiêu dùng ............................... 52

viii

Bảng 3.13. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện

Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017 để sản xuất kinh doanh phi

nông nghiệp ................................................................................... 53

Bảng 3.14. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện

Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017 để sản xuất nông nghiệp ........... 54

Bảng 3.15. Tổng hợp kết quả giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất

tính theo mục tiêu giao dịch tại huyện Vân Đồn trong giai

đoạn 2015 – 2017 .......................................................................... 55

Bảng 3.16. Tỷ lệ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 – 2017 tính

theo số dân ..................................................................................... 56

Bảng 3.17. Tổng hợp kết quả công tác giao dịch bảo đảm trên địa bàn

huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017 ......................................... 57

Bảng 3.18. Kết quả đánh giá hiểu biết chung về giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng

Ninh của các đối tượng liên quan .................................................. 60

Bảng 3.19. Kết quả đánh giá hiểu biết cơ bản về nội dung giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh

Quảng Ninh của các đối tượng liên quan ...................................... 62

Bảng 3.20. Kết quả đánh giá thái độ phục vụ và một số quy định về đăng

ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo ý kiến

người dân theo 3 khu vực điều tra ................................................. 64

Bảng 3.21. Đánh giá hiểu biết các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất theo ý kiến của 02 loại hình ngân hàng . 66

Bảng 3.22. Kết quả đánh giá tinh thần phối hợp, mức độ hiểu biết và một

số quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đất theo ý kiến của cán bộ ngành đất đai ...................................... 68

MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là kết quả của quá

trình đấu tranh và lao động của nhân dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì

thay thế được của các ngành sản xuất nông - lâm nghiệp, là nền tảng để phân

bổ và xây dựng các ngành kinh tế quốc dân, các khu dân cư, các công trình

phục vụ đời sống và sự nghiệp củng cố quốc phòng. Con người cùng với sức

lao động và trí thông minh làm thay đổi bộ mặt của trái đất; từ đó đất đai trở

thành điều kiện sinh tồn, thành cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo ra

của cải vật chất cho sản xuất. Mọi quá trình sản xuất và các hoạt động của con

người đều cần đến một mặt bằng và khoảng không gian lãnh thổ nhất định.

Nếu không có đất đai thì không có một ngành nào, một xí nghiệp nào có thể

hoạt động được. Như vậy, nếu không có đất thì sẽ không có sản xuất, không

có sự tồn tại của con người.

Giao dịch bảo đảm là một thiết chế ra đời khá sớm ở nhiều quốc gia có

hệ thống pháp luật phát triển trên thế giới. Thiết chế này được xây dựng đã

tạo ra một hành lang pháp lý an toàn cho hoạt động tín dụng nói chung và sự

phát triển của nền kinh tế nói riêng góp phần không nhỏ vào sự ổn định của

các quan hệ dân sự, kinh tế, giải quyết các tranh chấp phát sinh từ việc không

thực hiện hoặc có thực hiện nhưng không đúng nghĩa vụ dân sự của bên có

nghĩa vụ. Việc xác lập các giao dịch bảo đảm luôn hướng tới mục tiêu bảo vệ

quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt bên có quyền có cơ chế xử

lý tài sản mà bên có nghĩa vụ dùng để bảo đảm.

Trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường vận hành theo cơ chế thị

trường có sự quản lý của Nhà nước và hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

những năm qua pháp luật nói chung, pháp luật đất đai, pháp luật dân sự nói

riêng không ngừng được phát triển, hoàn thiện. Do tầm quan trọng và ý nghĩa

đặc biệt của đất đai trong đời sống kinh tế - xã hội Điều 18 Hiến pháp năm

1992 và Hiến pháp năm 2013 - Hiến pháp của thời kỳ đổi mới đã quy định cụ

thể về tầm quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai: “Người được Nhà

nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của

pháp luật”.

Để hoàn thiện, cụ thể hóa những quy định của Hiến pháp đến cuộc sống,

Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành các quy định liên quan đến giao dịch

bảo đảm tạo cơ sở pháp lý để chủ sử dụng thực hiện quyền sử dụng đất. Hiến

pháp, các đạo luật và các văn bản pháp quy nêu trên đã xác định quyền sử

dụng đất là quyền tài sản. Theo đó người sử dụng đất có các quyền chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, tặng cho, tặng cho lại và tính

giá trị quyền sử dụng đất, góp vốn vào sản xuất kinh doanh. Trong các quyền

ấy, thế chấp quyền sử dụng đất được pháp luật quy định là một trong các biện

pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự, kinh doanh có cơ sở

pháp lý bảo đảm cho các giao dịch có quyền thế chấp quyền sử dụng đất được

thực hiện an toàn, hiệu quả, bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của các bên

trong giao dịch.

Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai thì công tác

giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền

với đất tại địa bàn huyện Vân Đồn phải được thực hiện nghiêm túc. Công tác

này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo đảm các quyền lợi

và nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia

giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh

tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo điều kiện thuận lợi để người sử

dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các quyền của mình theo quy định

của pháp luật.

Huyện Vân Đồn là một huyện đảo miền núi nằm ở vị trí tiền tiêu phía

Đông Bắc của tỉnh Quảng Ninh, là huyện có nhiều ưu thế và thế mạnh có khả

năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá trình phát triển

kinh tế - xã hội, đồng thời dẫn đến tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh trên địa bàn

huyện; từ đó kéo theo nhu cầu về vốn ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động trên địa bàn huyện. Số lượng

đăng ký giao dịch bảo đảm của huyện ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, việc

quản lý các giao dịch này trên địa bàn huyện vẫn còn những tồn tại, bất cập

cần đi sâu nghiên cứu và để đảm bảo cho thị trường này hoạt động công khai,

minh bạch thì yêu cầu công tác giao dịch đảm bảo trên địa bàn huyện cần

được quan tâm và đề xuất giải pháp giải quyết.

Từ thực tế trên cho thấy, việc nghiên cứu đề tài Đánh giá công tác giao

dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh

Quảng Ninh giai đoạn năm 2015-2017. Dưới sự hướng dẫn của thầy giáo

PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn cùng sự giúp đỡ tận tình của các cán bộ Văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.

2. Mục tiêu của đề tài

- Chỉ ra được hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, hệ thống tín dụng

đang hoạt động tại huyện Vân Đồn.

- Đánh giá được thực trạng công tác giao dịch bảo đảo bằng quyền sử

dụng đất tại huyện Vân Đồn.

- Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Vân Đồn theo ý kiến của người dân.

- Khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch

bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn.

3. Ý nghĩa của đề tài

3.1. Ý nghĩa khoa học: Giúp cho học viên tiếp cận sâu hơn với lĩnh vực

giao dịch đảm bảo tại nơi làm việc, nhằm áp dụng được các kiến thức đã được

học trong nhà trường, đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế đặc

biệt là xung quanh những vấn đề nghiên cứu.

3.2. Ý nghĩa thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu giúp học viên đúc rút

kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công

tác giao dịch bảo đảm nói riêng, nhằm củng cố những kiến thức đã học và tiếp

xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu. Từ đây có cơ hội đề xuất những ý kiến

nhằm giúp cơ quan có những phương pháp cụ thể trong việc giải quyết vướng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

mắc, khó khăn ở địa phương.

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về giao dịch bảo đảm

1.1.1. Cơ sở lý luận về giao dịch bảo đảm

Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống các chính sách

pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách pháp luật về giao dịch bảo đảm

trên địa bàn huyện Vân Đồn và đề xuất giải pháp thực hiện hiệu quả hơn.

Công tác quản lý Nhà nước về đất đai là nhiệm vụ trọng tâm được đặt

lên hàng đầu và xuyên suốt thời gian thực hiện chức năng, nhiệm vụ của cơ

quan Tài nguyên và Môi trường. Trong đó công tác giao dịch bảo đảm cũng là

một trong những nhiệm vụ quan trọng, thể hiện đầy đủ ý trí của luật pháp,

chính sách của Đảng và nhà nước. Xuất phát từ nhiệm vụ đó kết quả nghiên

cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao dịch về đất đai

trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách pháp luật

đất đai, thủ tục về việc thực hiện giao dịch bảo đảm đối với huyện Vân Đồn;

Góp phần hạn chế đơn thư, khiếu kiện của nhân dân, đẩy mạnh thực hiện

công tác cải cách hành chính của huyện, cùng với đó là việc nâng cao ý thức

trách nhiệm, kỹ năng nghề nghiệp của đội ngũ cán bộ trong thực hiện nhiệm

vụ, tạo niềm tin trong nhân dân đối với chính quyền, mang lại sự hài lòng khi

giải quyết thủ tục hành chính.

Từ khi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về

đăng ký giao dịch bảo đảm ra đời đã đánh dấu sự thành công bước đầu trong

việc nhất thể hoá pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của nước ta, góp

phần tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc tìm hiểu và áp

dụng pháp luật. Với những quy định mới tạo sự chuyển biến tích cực trong

hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng thời thể hiện một cách rõ nét vai

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

trò của đăng ký giao dịch bảo đảm, tác động trực tiếp tới các bên tham gia

giao dịch cũng như các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và tác động tới

nền kinh tế xã hội một cách đáng kể, cụ thể đó là:

- Đối với bên nhận bảo đảm: Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong

những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm. Pháp

luật về giao dịch bảo đảm của các nước đều thừa nhận giao dịch bảo đảm

được đăng ký mang ý nghĩa công bố quyền lợi của bên nhận bảo đảm với

người thứ ba và tất cả những ai (người thứ ba) xác lập giao dịch liên quan đến

tài sản bảo đảm đều buộc phải biết về sự hiện hữu của các quyền liên quan

đến tài sản bảo đảm đã được đăng ký.

- Đối với bên bảo đảm: Một trong những yêu cầu đặt ra trong đời sống

kinh tế - xã hội là việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không

được ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt của bên bảo

đảm. Điều này có nghĩa, bên bảo đảm vẫn giữ tài sản bảo đảm và tiếp tục khai

thác, sử dụng tài sản nhằm phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh của mình.

Thông qua cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm, bên bảo đảm vừa đạt được mục

đích dùng tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, vừa duy trì được hoạt

động sản xuất - kinh doanh của mình. Chính nguồn lợi thu được từ việc khai

thác tài sản bảo đảm sẽ giúp bên nhận bảo đảm từng bước thu hồi vốn, tái đầu

tư và thanh toán được nợ cho bên nhận bảo đảm.

- Đối với bên thứ ba: Trong nhiều trường hợp, do thiếu thông tin nên bên

thứ ba có thể dễ dàng cho rằng tài sản vẫn chưa được dùng để bảo đảm cho

bất kỳ một nghĩa vụ nào trên thực tế. Vậy làm thế nào để bên thứ ba (ví dụ:

bên cho vay tiếp theo hoặc bên mua tài sản) có thể xác định để biết được liệu

còn có ai đó có quyền lợi liên quan đến một tài sản cụ thể nào đó hay không?

Việc công khai hóa thông tin về giao dịch bảo đảm được đăng ký là một giải

pháp, cụ thể là bên thứ ba có thể tìm hiểu thông tin tại cơ quan đăng ký giao

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dịch bảo đảm để biết được những giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản bảo

đảm đã tồn tại từ trước, vì những thông tin về giao dịch bảo đảm được lưu giữ,

công bố rộng rãi. Nhờ đó, rủi ro pháp lý trong giao dịch sẽ giảm thiểu, nhất là

trong trường hợp tài sản bảo đảm vẫn do bên bảo đảm chiếm giữ, khai thác.

- Đối với nền kinh tế - xã hội: Nền kinh tế - xã hội phát triển đòi hỏi hệ

thống đăng ký giao dịch bảo đảm phải thực sự hiện đại, khoa học. Khi giao

dịch bảo đảm được đăng ký chính xác, thuận lợi với chi phí đăng ký hợp lý thì

chi phí giao dịch (gồm chi phí về thời gian, công sức, tiền của...) trong xã hội

sẽ ở mức thấp, nhờ đó, tính cạnh tranh của nền kinh tế sẽ tăng cao. Mặt khác,

nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký và công khai hoá, thì sẽ hạn chế được

những tranh chấp phát sinh trong cuộc sống do các tổ chức, cá nhân dễ dàng

tiếp cận với thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm trước khi ký

kết, thực hiện các giao dịch có liên quan đến tài sản đó.

1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài

Sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, quyền sử dụng đất ở nước ta mới

bắt đầu hình thành và phát triển một cách chính thức. Do vậy hoạt động các

quyền của người sử dụng đất vẫn còn ít, các quan hệ chủ yếu thông qua hình

thức dân sự. Tuy nhiên Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước

đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất,

giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất

cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân.

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy

sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất. Thị trường quyền sử dụng đất

là thị trường giao dịch về các quyền sử dụng đất; trong đó có quyền thế chấp

bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trong những năm qua, pháp luật Việt Nam đã có những bước chuyển

mới, điều chỉnh nhất định đối với lĩnh vực đăng ký, quản lý về quyền sử dụng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Việc thực hiện quyền thế

chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn

liền với đất thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần

đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Người sử dụng đất sử

dụng quyền này ngày càng nhiều hơn.

Có thể khẳng định công tác đăng ký giao dịch đảm bảo là công cụ hữu

hiệu để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, quyền bình đẳng trước pháp luật

của mọi chủ thể khi tham gia giao dịch bảo đảm. Đồng thời qua việc đăng ký

giao dịch bảo đảm có căn cứ để xác định chính xác thứ tự ưu tiên thanh toán

trong trường hợp cần xử lý tài sản thanh toán nghĩa vụ. Từ đó góp phần bảo

đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch dân sự, thương mại, đặc

biệt trong hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng. Đăng ký giao dịch bảo

đảm còn là công cụ quan trọng để hình thành đồng bộ các yếu tố thị trường

định hướng xã hội chủ nghĩa. Việc đăng ký nêu trên còn góp phần vào việc

ngăn ngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp

đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ

Tuy nhiên, việc đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn còn một số hạn chế đó là

các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định rải rác tại nhiều

văn bản dẫn đến việc tra cứu, áp dụng pháp luật còn gặp nhiều khó khăn. Liên

quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm có Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày

(23/7/2010) về đăng ký giao dịch đảm bảo; Thông tư số 05/2011/TT-BTP

ngày (16/2/2011) của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung

cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng tại Trung tâm đăng ký giao

dịch, tài sản của Cục đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm – Bộ Tư pháp.

Ngoài ra, còn có Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT – BTP – BTNMT

ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liến

với đất. Việc xác định trình tự, thủ tục, cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dịch bảo đảm đối với một số loại tài sản còn được quy định ở nhiều luật

chuyên ngành như: Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự 2005, hay văn bản hướng

dẫn việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với căn hộ chung cư hình thành trong

tương lai của Bộ Tư pháp... Vì được quy định ở nhiều văn bản pháp luật nên

việc giải thích pháp luật, xác định thẩm quyền, thủ tục đăng ký giao dịch bảo

đảm trong nhiều trường hợp còn chưa thống nhất, chưa tách bạch và thể hiện

rõ thẩm quyền thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm đối với các loại tài sản.

Thực tế, đang có một số vướng mắc trong thực hiện đăng ký giao dịch này.

Những năm gần đây, Việt Nam đang rất tích cực trong việc cải cách thủ

tục hành chính, việc xây dựng, hoàn thiện theo hướng đơn giản thủ tục đăng

ký giao dịch bảo đảm là điều rất cần thiết. Ngoài việc cần có quy định cụ thể,

thống nhất về vấn đề này thì tinh thần trách nhiệm và thái độ của cán bộ thực

thi có ý nghĩa rất quan trọng nhằm giảm thiểu nhũng nhiễu, tiêu cực tạo cho

người dân và tổ chức trong quá trình đăng ký giao dịch bảo đảm được thuận

tiện và tiết giảm chi phí không đáng có.

1.1.3. Cơ sở pháp lý của giao dịch bảo đảm

- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

- Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

- Bộ luật Dân sự năm 1995, 2005, 2015.

- Luật Đất đai năm 1993, 2003 và 2013.

Điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch

bảo đảm.

- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm.

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch

bảo đảm.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/12/2012 về sửa đổi bổ sung một số

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính

phủ về thi hành Luật Đất đai.

- Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 về việc

hướng dẫn đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn

liền với đất.

- Thông tư số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ

sung một số quy định của Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày

16/6/2005 về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng

đất, tài sản gắn liền với đất.

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất.

- Thông tư liên tịch 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01 tháng 3 năm

2010 Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường Sửa đổi, bổ sung một số

quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16

tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường và Thông

tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- Thông tư số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn

việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

- Thông tư số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 hướng dẫn việc

đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

1.2. Khái quát về giao dịch bảo đảm

1.2.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm

Theo quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng

ký giao dịch bảo đảm thì “Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà

nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ

sở dữ liệu các thông tin về giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất để thực

hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm [10].

Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông

tin được ghi vào Sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ

quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập

vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật [10].

Đăng ký giao dịch bảo đảm ra đời xuất phát từ nhu cầu công khai các

giao dịch bảo đảm, bảo vệ quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch, các

bên liên quan, lợi ích của Nhà nước và xã hội. Vấn đề đăng ký giao dịch bảo

đảm mặc dù trong những năm trở lại đây nhận được sự quan tâm lớn của Nhà

nước và các nhà nghiên cứu. Nhà nước đã ban hành một số hệ thống pháp luật

đồng bộ, thống nhất cùng với đó là thiết lập một hệ thống phục vụ cho việc

đăng ký giao dịch bảo đảm.

Theo khoản 1 Điều 323 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 thì, “Giao dịch bảo

đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về

việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật

này”; bao gồm: tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh,

tín chấp. Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan

hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được

đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323,

Điều 325), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm

theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm. Tài sản theo Điều 326 Bộ luật Dân sự

2005 là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Thế chấp tài sản theo Điều 432 Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc một bên

dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối

với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Đặt cọc theo Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005 là việc một bên giao cho bên

kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây

gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện

hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Trong trường

hợp, hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại

cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc

từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về

bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp

đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền

tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Ký cược theo Điều 359 Bộ luật Dân sự 2005 là việc bên thuê tài sản là

động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc

vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo

đảm việc trả lại tài sản thuê. Trong trường hợp tài sản thuê được trả lại thì bên

thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trừ tiền thuê; nếu bên thuê không

trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản thuê; nếu tài sản

thuê không còn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê.

Ký quỹ theo Điều 360 Bộ luật Dân sự 2005 là việc bên có nghĩa vụ gửi

một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quí hoặc giấy tờ có giá khác vào tài

khoản phong toả tại một ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ

dân sự. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện

không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được ngân hàng nơi ký quỹ thanh

toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dịch vụ ngân hàng.

Bảo Lãnh theo Điều 361 Bộ luật Dân sự 2005 là việc người thứ ba (sau

đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận

bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên

được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện

hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc

bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả

năng thực hiện nghĩa vụ của mình.

Tín chấp theo Điều 372 Bộ luật Dân sự 2005 là việc một tổ chức chính

trị - xã hội tại cơ sở (Hội Phụ nữ tại địa phương, Công đoàn cơ sở…) có thể

đảm bảo bằng tín chấp cho cá nhân của tổ chức mình, hộ gia đình nghèo tại

địa phương vay một khoản tiền tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác để

sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo quy định của Chính phủ.

1.2.2. Quy trình giao dịch bảo đảm

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất (Văn phòng Đăng ký đất đai) theo trình tự, thủ tục quy

định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch

bảo đảm.

Thông tư số 20/2011/TTLT – BTP – BTNMT ngày 18/11/2011 hướng

dẫn việc đăng ký thế chấp quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Thông tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 hướng dẫn

việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (sau

đây gọi chung là người nộp hồ sơ) đến Trung tâm Hành chính công cấp huyện

để được hướng dẫn lập hồ sơ và nộp hồ sơ. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy

đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

và trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có

trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện sẽ ghi nội dung đăng

ký giao dịch bảo đảm vào Giấy chứng nhận, Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến

động đất đai theo quy định của pháp luật. Sau đó cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải

thông báo và trả kết quả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền

với đất trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày có kết quả giải quyết, trừ

trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 5 Điều 60 của Nghị định số

43/2014/NĐ-CP. Người nộp hồ sơ căn cứ vào giấy biên nhận, đến Cơ quan

tiếp nhận hồ sơ nhận kết quả, nộp phí, lệ phí theo quy định.

Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, người yêu

cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ gồm có:

- Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp quyền sử

dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất:

+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC;

+ Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng

thực trong trường hợp pháp luật có quy định;

+ Giấy chứng nhận;

+ Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau: Văn bản ủy quyền trong

trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền; Một

trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí đăng

ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại

Khoản 1 Điều 13 của Thông tư này, nếu có yêu cầu miễn lệ phí đăng ký thế

chấp.

- Hồ sơ xóa đăng ký thế chấp, người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ

gồm có:

+ Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp theo Mẫu số 03/XĐK.

+ Văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của bên nhận thế chấp trong

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

trường hợp Đơn yêu cầu chỉ có chữ ký của bên thế chấp

+ Giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký thế chấp mà trong hồ sơ

đăng ký có Giấy chứng nhận;

+ Giấy tờ quy định tại Điểm a Khoản 4 Điều 19 của Thông tư này.

1.3. Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm

1.3.1. Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm trên thế giới

Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới

* Thụy Điển: Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc

sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát

chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và

bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả

các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình

thành khác nhau[6].

Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,

luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.

Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng

ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều

được luật hóa. Cụ thể:

- Việc thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã được

ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định

của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp [8] như sau:

Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để

vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được

đăng ký và tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện

thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho

một cam kết thế chấp thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.

Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho

vay. Khi thực hiện bước 1, tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối

với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng

bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2)

Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động

sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải

cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi

không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp.

Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế

hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại

ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền

vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi tòa án để xin

đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế

chấp đến tòa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại

ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi

có quyết định phê duyệt của tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ

thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được

trả lại cho bên đi vay.

Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không

được thanh toán đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản

để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó

là: cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp nhận, tài sản sẽ

được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho

thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý

trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.

* Trung Quốc: Theo Điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với

đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất

đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và

Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều

“dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc.

Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng Điều 2 của Hiến pháp

được sửa đổi năm 1988, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại

Trung Quốc. Trong điều kiện này, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi

quyền sở hữu đất đai.

Hiện nay, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại: quyền

sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao”. Quyền sử dụng

đất được “cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các

doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước

không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào.

Đối với trường hợp này, quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng,

cho thuê hay thế chấp [4]. Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng

đất thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa

phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng

giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn thanh toán mà người

thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với

tư cách là người sử dụng đất mới. Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc

thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn

còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong

nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc [9].

1.3.2. Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm ở Việt Nam

1.3.2.1. Giai đoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước

Trong nền kinh tế kế hoạch toán tập trung, các giao dịch tự nguyện, tự

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chịu trách nhiệm giữa các chủ thể bình đẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu

như không tồn tại và điều đó đồng nghĩa với thực tế, ở nước ta, thời kỳ này

không có pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

Tình trạng nói trên kéo dài cho đến năm cuối cùng của thập kỷ 80 của

thế kỷ trước, khi nước ta bước vào giai đoạn đầu của quá trình thực hiện

chuyển đổi nền kinh tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm

1989, Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991, lần đầu tiên các biện pháp bảo

đảm việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tế bao gồm: thế chấp

tài sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản; và các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

phát sinh từ hợp đồng dân sự là: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lãnh, đặt

cọc đã được luật hoá trong văn bản của Nhà nước.

Tuy nhiên, trong thời kỳ đầu thực hiện chuyển đổi nền kinh tế này, giao

dịch bảo đảm mới được tiếp cận dưới góc độ là biện pháp bảo đảm thi hành

nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế chứ chưa phải là

đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công khai hoá các quyền tồn tại

từ trước đối với tài sản bảo đảm nhằm hạn chế và loại trừ rủi ro pháp lý cho

các giao dịch được thiết lập sau liên quan đến tài sản đó.

Trong thời kỳ này, các hợp đồng kinh tế được ký kết chủ yếu giữa các

doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, do vậy, mục đích thiết lập hợp đồng nói

chung và những hợp đồng có điều khoản bảo đảm thi hành nghĩa vụ nói riêng

trong nhiều trường hợp không xuất phát từ nhu cầu và lợi ích thực sự của các

bên mà chủ yếu thực hiện theo “chỉ tiêu”, “pháp lệnh” của Nhà nước.

Chính tư duy kinh tế kế hoạch hoá tập trung cùng với sự thiếu sinh động,

phong phú của thực tiễn đời sống kinh tế, dân sự khi chúng ta mới bước vào

giai đoạn đầu xây dựng nền kinh tế thị trường đã có sự ảnh hưởng mang tính

chi phối đến cách tiếp cận của pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm.

Có thể nói giao dịch bảo đảm của pháp luật thời kỳ này là sự quy định

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

riêng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong hợp đồng kinh tế

và biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự trên nền quan

điểm pháp lý phân biệt rạch ròi giữa hợp đồng kinh tế và hợp đồng dân sự.

Theo đó, hai văn bản quy phạm pháp luật được xem là “xương sống”,

phục vụ trực tiếp cho việc xây dựng và điều tiết sự vận hành của các quan hệ

thị trường là Pháp lệnh hợp đồng dân sự và Pháp lệnh hợp đồng kinh tế đều

quy định về biện pháp thi hành nghĩa vụ, tuy nhiên, giữa hai Pháp lệnh và các

văn bản hướng dẫn thi hành về vấn đề này lại có nhiều nét khác biệt. Điều này

thể hiện ở chỗ:

Thứ nhất, về loại hình giao dịch bảo đảm. Theo quy định của Pháp lệnh

hợp đồng kinh tế, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng

kinh tế bao gồm: thế chấp, cầm cố, bảo lãnh; trong khi đó, theo quy định của

Pháp lệnh hợp đồng dân sự, ngoài thế chấp, cầm cố, bảo lãnh ra, đặt cọc cũng

được xem là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Thứ hai, về nội dung và bản chất của biện pháp bảo lãnh. Theo quy định

của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Nghị định số 17/HĐBT ngày 16/01/1990

của Hội đồng bộ trưởng quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế

(sau đây gọi là Nghị định số 17/HĐBT), bảo lãnh được coi là biện pháp bảo

đảm mang tính chất “đối vật”. Tại Điều 2 Nghị định số 17/HĐBT, bảo lãnh

được định nghĩa là “sự bảo đảm bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của người

nhận bảo lãnh để chịu trách nhiệm tài sản thay cho người được bảo lãnh khi

người này vi phạm hợp đồng kinh tế đã ký kết.”. Trong khi đó, theo quy định

của Pháp lệnh hợp đồng dân sự, bảo lãnh lại được hiểu “là việc cá nhân hoặc

pháp nhân, gọi chung là người bảo lãnh, cam kết chịu trách nhiệm thay cho

người được bảo lãnh, nếu đến hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện

hoặc thực hiện hợp đồng không đúng thoả thuận.

Người bảo lãnh chỉ có thể bảo lãnh bằng tài sản hoặc bằng việc thực hiện

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

một việc.” (Điều 40). Như vậy, khác với Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, bảo lãnh

trong Pháp lệnh hợp đồng dân sự có thể là bảo lãnh bằng tài sản (mang tính

chất đối vật) hoặc bằng hành vi cụ thể (mang tính chất đối nhân).

Thứ ba, về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ. Trên nền tư duy quan hệ pháp luật giữa các đơn vị kinh tế

thuộc sở hữu nhà nước mà đại diện chủ yếu là các doanh nghiệp nhà nước là

quan hệ mang tính chất “công”, chịu sự quản lý và điều hành trực tiếp của chủ

sở hữu là Nhà nước thông qua các “chỉ tiêu”, “pháp lệnh”, còn quan hệ pháp

luật dân sự là các quan hệ mang tính chất “tư” nên quy định về quyền và

nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp

đồng dân sự có phần “mềm dẻo” và “linh hoạt” hơn so với quy định về quyền

và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp

đồng kinh tế.

Một đặc điểm nữa của pháp luật thời kỳ này, giao dịch bảo đảm là đã

bước đầu có những quy định mang tính khuyến nghị bên có quyền cần tìm

hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, pháp luật

mới chỉ dừng lại ở mức độ đưa ra quy định mang tính cảnh báo bên có quyền

mà chưa luật hoá cơ chế công khai thông tin để bên cho vay (bên có quyền)

biết được thông tin về tài sản bảo đảm.

Theo quy định tại Mục V Thông tư số 108/TT-PC ngày 19/5/1990 của

Trọng tài kinh tế nhà nước hướng dẫn ký kết và thực hiện hợp đồng kinh tế,

khi áp dụng biện pháp thế chấp, “Để tránh tình trạng một số tài sản được đem

thế chấp nhiều nơi... bên đòi thế chấp phải xem xét cụ thể tài sản đó hiện còn

đang thế chấp ở đâu chưa. Nếu tài sản đó hiện không thế chấp ở một nơi nào

khác thì khi nhận thế chấp cần yêu cầu giữ giấy tờ sở hữu tài sản đó nhằm

ngăn chặn không để cho tài sản đó được đem thế chấp nơi khác.”

Điều này cho thấy, ý nghĩa và mục đích của khuyến nghị mang tính cảnh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

báo này là nhằm hạn chế và loại trừ tình trạng dùng một tài sản để bảo đảm

thực hiện nhiều nghĩa vụ, chứ không phải nhằm giảm thiểu rủi ro cho bên

nhận bảo đảm sau trong trường hợp tài sản bảo đảm đã được dùng để bảo đảm

thực hiện nhiều nghĩa vụ trước đó. Có thể nói, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và

Pháp lệnh hợp đồng dân sự về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ còn

ở phạm vi hẹp và mang tính sơ khai, một số quy định còn chưa phù hợp với

sự phát triển của thị trường tín dụng hiện đại.

Mặc dù vậy, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Pháp lệnh hợp đồng dân sự

cũng đã đặt nền móng quan trọng cho việc hình thành và phát triển của pháp

luật về giao dịch bảo đảm tại Việt Nam, tạo tiền đề cần thiết cho sự ra đời của

pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

1.3.2.2. Giai đoạn Bộ luật Dân sự 1995 có hiệu lực

Với sự ra đời của BLDS 1995, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

đã được quy định đầy đủ hơn, bao gồm các quy định chung về các biện pháp

bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và các quy định cụ thể về từng biện pháp

như cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, phạt vi phạm.

Đây có thể xem là một bước tiến mới của Bộ luật nước ta về giao dịch

bảo đảm. Tuy nhiên, việc để Pháp lệnh hợp đồng kinh tế có hiệu lực thi hành

song song với BLDS đã làm cho tình trạng cùng tồn tại các quy định về bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự và pháp luật kinh tế vẫn tiếp

tục được duy trì cho dù các quy định về vấn đề này trong nhiều trường hợp

thể hiện nhiều quan điểm và nội dung pháp lý không thống nhất.

Bên cạnh đó, trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, để thi hành các quy

định của BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ tín dụng, Ngân

hàng nhà nước đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh

riêng về lĩnh vực này.

Như vậy, thay vì quy định thống nhất về giao dịch bảo đảm, pháp luật

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thời kỳ này lại phân chia các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo từng

lĩnh vực áp dụng, đó là bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực dân sự, bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực kinh tế, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng. Thực tế cho thấy, sự thiếu nhất quán của

pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm đã dẫn đến nhiều “hệ luỵ” về mặt

pháp lý cũng như nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng.

Điểm nhấn đáng kể của pháp luật thời kỳ này là lần đầu tiên, thuật ngữ

về giao dịch bảo đảm được quy phạm hoá trong một văn bản pháp quy của

Nhà nước, đó chính là Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của

Chính phủ về giao dịch bảo đảm. Theo quy định của Nghị định này, giao dịch

bảo đảm được hiểu “là hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản theo

đó bên bảo đảm cam kết với bên nhận bảo đảm về việc dùng tài sản để bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự” (khoản 1 Điều 2).

Từ quy định này cho thấy, giao dịch bảo đảm chính là một loại hình giao

dịch dân sự, có danh vị độc lập là hợp đồng về biện pháp bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ dân sự chứ không phải thuần tuý là thoả thuận về biện pháp bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế như quan niệm

của pháp luật thời kỳ trước đó. Với định nghĩa này, Nghị định số

165/1999/NĐ-CP đã cho thấy tư duy pháp luật mới về giao dịch bảo đảm.

Tuy nhiên, dấu ấn mang tính đột phá của pháp luật thời kỳ này không

phải ở việc luật hoá khái niệm giao dịch bảo đảm, mà ở việc ban hành Nghị

định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm. Với

việc ban hành Nghị định số 08/2000/NĐ-CP, lần đầu tiên, giao dịch bảo đảm

được coi là đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công bố công khai

lịch sử tồn tại của các quyền (giao dịch) cũng như chủ thể quyền (giao dịch)

đối với tài sản bảo đảm.

Thực tiễn đã minh chứng rằng, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã ngày

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

càng cho thấy vai trò quan trọng của nó trong việc mở rộng cơ hội tiếp cận tín

dụng cho nền kinh tế nước ta. Bởi lẽ, trong môi trường kinh doanh của nền tài

chính hiện đại, giao dịch bảo đảm được thiết lập trên cơ sở bên cho vay không

cần trực tiếp nắm giữ tài sản, nghĩa là, bên vay vẫn giữ tài sản đã được dùng

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên cho vay và tiếp tục sử dụng nó, phục

vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh của mình. Đặc điểm này của nền tài

chính hiện đại có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với nhà đầu tư, bởi lẽ,

thương gia phải có hàng trong tay thì mới có thể giới thiệu, tiếp thị hàng hoá;

nhà thầu phải sử dụng thiết bị mới có thể thực hiện hợp đồng; và một nhà

nông phải có máy móc để gieo trồng và thu hoạch mùa màng.

Xét dưới phương diện lợi ích của bên thứ ba, “điểm yếu” của cơ chế cho

vay này là, trong nhiều trường hợp bên thứ ba có thể bị lừa đảo nếu không có

cơ chế minh bạch hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm.

Thực tế nêu trên phản ánh nhu cầu thiết lập cơ chế công khai hoá thông tin về

tài sản bảo đảm và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán theo thứ tự thời gian

công khai hoá; bên cạnh việc thừa nhận và bảo hộ việc dùng một tài sản để

bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; và cơ chế cho vay trên cơ sở bên vay vẫn

nắm giữ và kiểm soát tài sản bảo đảm.

Từ thực tiễn trên, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã được ban hành trong

vai trò là giải pháp quan trọng cho vấn đề nêu trên, thông qua việc công nhận

một cách đầy đủ các quyền bảo đảm tồn tại từ trước đối với tài sản nếu được

công khai hoá dưới hình thức nộp Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm tại

cơ quan đăng ký; cũng như quy định về quyền tiếp cận thông tin về tài sản

bảo đảm nếu những thông tin đó được công bố công khai thông qua thiết chế

đăng ký theo Điều 24; và xác lập thứ tự ưu tiên giữa các giao dịch bảo đảm

bằng cùng một tài sản theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm theo Điều 22.

Cho đến nay, mặc dù vẫn còn một số điểm hạn chế, bất cập đang được

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nghiên cứu, sửa đổi, nhưng theo đánh giá chung, với sự ra đời của Nghị định

số 08/2000/NĐ-CP đã cho thấy một bước tiến dài của pháp luật nước ta trong

lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm. Thông qua việc thiết lập cơ chế đăng ký,

Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã góp phần bảo vệ chủ thể quyền đã được

công khai hoá, đồng thời loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch

được thiết lập sau; từ đó, tạo lập, duy trì và đảm bảo một “trật tự lợi ích”

chung trong đời sống kinh tế - dân sự.

1.3.2.3. Giai đoạn từ khi Bộ luật Dân sự 2005 có hiệu lực đến nay BLDS 2005

đã đưa ra khái niệm bao quát hơn về giao dịch bảo đảm

Theo khoản 1 Điều 323 BLDS 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch

dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện

pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm

cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp.

Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ

về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định các giao dịch bảo đảm được đăng

ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm theo (Điều 323,

Điều 325), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm

theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm.

Trước tiên, có thể dễ dàng nhận thấy, BLDS 2005 không chỉ ra những

đặc điểm chung, cơ bản nhất của các giao dịch bảo đảm mà chỉ liệt kê những

biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Điều này hoàn toàn khác so với

khái niệm giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật nhiều nước. Tham

khảo pháp luật một số quốc gia trên thế giới cho thấy, khái niệm giao dịch bảo

đảm được hiểu là toàn bộ các giao dịch, không giới hạn và phụ thuộc vào hình

thức và tên gọi của giao dịch, có mục đích tạo lập một quyền lợi được bảo

đảm đối với tài sản, bao gồm: hàng hoá, giấy tờ (có giá) hoặc các tài sản vô

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hình khác.

Chính vì vậy, bên cạnh các biện pháp bảo đảm truyền thống như cầm cố,

thế chấp, pháp luật về giao dịch bảo đảm của các quốc gia này còn được áp

dụng với các giao dịch khác có tính chất bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ

như thuê mua tài chính; gửi bán thương mại; chuyển giao nợ, cho thuê tài sản

dài hạn, bán có bảo lưu quyền sở hữu; mua trả chậm, trả dần; chuyển nhượng

quyền đòi nợ; quyền cầm giữ... Điều này cũng đồng nghĩa, loại hình giao dịch

bảo đảm với tư cách là đối tượng của hoạt động đăng ký theo quy định của

pháp luật các nước này không bị “bó hẹp” trong khái niệm giao dịch bảo đảm.

Tuy nhiên, giao dịch bảo đảm trong BLDS 2005 đã bộc lộ một số điểm

hạn chế, bất cập trong môi trường tín dụng hiện đại. Bởi lẽ, công khai hoá

những thông tin về các giao dịch bảo đảm truyền thống như cầm cố, thế chấp,

đặt cọc, ký cược, ký quỹ vẫn còn là chưa đủ để loại trừ rủi ro đối với nhà đầu

tư; vẫn còn những người có quyền đối với tài sản phát sinh trên cơ sở giao

dịch hoặc theo quy định của pháp luật cần phải được công khai hoá nhằm đảm

bảo tính minh bạch về tình trạng pháp lý của tài sản như cầm giữ tài sản, thuê

mua tài chính, gửi bán thương mại… Điều này cho thấy, BLDS 2005 về giao

dịch bảo đảm vô hình chung đã thu hẹp phạm vi đăng ký và yêu cầu cung cấp

thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm.

Chính vì vậy, để khắc phục những tồn tại trên Bộ Tư pháp đã ban hành

Thông tư số 04/2007/TT-BTP và Thông tư số 07/2007/TT-BTP quy định các

lợi ích được bảo đảm khác, đó là một số hợp đồng như hợp đồng mua trả

chậm, trả dần có bảo lưu quyền sở hữu của bên bán, hợp đồng cho thuê có

thời hạn từ một năm trở lên, hợp đồng cho thuê tài chính và hợp đồng chuyển

giao quyền đòi nợ; và việc kê biên tài sản thi hành án thuộc diện đăng ký

(thông báo) và được biết đến dưới một định chế chung là “đăng ký hợp đồng”

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hay “thông báo kê biên tài sản thi hành án”.

Tuy nhiên, nếu xét theo tiêu chí giao dịch bảo đảm theo quy định của

BLDS 2005, các hợp đồng này không phải là giao dịch bảo đảm và không

thuộc diện phải đăng ký giao dịch bảo đảm.

Do đó, mặc dù quy định về đăng ký nhưng hợp đồng xuất phát từ nhu

cầu của thực tiễn, và nhằm đáp ứng nhu cầu của thực tiễn chế định này dường

như vượt ra ngoài phạm vi và sự hiệu chỉnh của BLDS 2005 - một Bộ luật

được xem là văn bản gốc về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm.

Theo quy định của BLDS 2005, tất cả các giao dịch dân sự do các bên

thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm như

cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp

đều được “gọi” dưới tên chung là giao dịch bảo đảm.

Tuy nhiên, mục đích của việc đăng ký là nhằm công khai hoá thông tin

về giao dịch bảo đảm và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản

bảo đảm trong trường hợp một tài sản được bảo đảm để thực hiện cho nhiều

nghĩa vụ theo thứ tự thời gian công khai hoá (đăng ký).

Do đó, giao dịch bảo đảm với tư cách là đối tượng của hoạt động đăng

ký chỉ có thể các biện pháp bảo đảm bằng một tài sản cụ thể (mang tính chất

đối vật), không bao hàm bảo lãnh, tín chấp (là biện pháp bảo đảm theo quy

định của BLDS 2005) nhưng lại có tính chất đối nhân.

Mặc dù BLDS 2005 không trực tiếp giải quyết vấn đề này, nhưng xuất

phát từ nguyên lý của việc xử lý tài sản bảo đảm, phạm vi giao dịch bảo đảm

thì không có sự đồng nhất với phạm vi đối tượng đăng ký giao dịch bảo đảm

theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Điều này tiếp tục

được khẳng định tại Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày 17/5/2007 của Bộ Tư

pháp sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày

28/9/2006 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về thẩm quyền, trình tự

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm tại Trung tâm

Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc

Bộ Tư pháp.

Theo đó, bảo lãnh, tín chấp theo quy định của khoản 2 Thông tư này

không thuộc diện đăng ký giao dịch bảo đảm. Bên cạnh đó, dưới giác độ lý

luận về đăng ký giao dịch bảo đảm và quy định của pháp luật hiện hành, bảo

lãnh là các biện pháp bảo đảm mang tính đối nhân nên không thuộc diện đăng

ký giao dịch bảo đảm.

Tuy nhiên, sự thiếu nhất quán của BLDS 2005 về bảo lãnh đã gây ra vướng

mắc trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm giữa

giao dịch bảo đảm bằng tài sản (ví dụ như cầm cố, thế chấp) với bảo lãnh. Theo

quy định của Điều 361 BLDS 2005, “Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi

là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ

thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh),

nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện

không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ

phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện

nghĩa vụ của mình”.

Tuy nhiên, tại Điều 369 - xử lý tài sản của bên bảo lãnh, BLDS lại quy

định: “Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được

bảo lãnh, mà bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa

vụ thì bên bảo lãnh phải đưa tài sản thuộc sở hữu của mình để thanh toán cho

bên nhận bảo lãnh”. Theo quy định của BLDS 2005, bảo lãnh không hoàn

toàn là biện pháp bảo đảm mang tính đối nhân. Điều này đã đặt ra vấn đề cần

giải quyết, đó là thứ tự ưu tiên thanh toán giữa giao dịch bảo đảm bằng tài sản

với bảo lãnh được xác định theo tiêu chí nào, đăng ký giao dịch bảo đảm hay

xác lập giao dịch giao dịch bảo đảm. Bởi lẽ, theo quy định của khoản 2 Điều

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

325 BLDS 2005, “Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực

hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch

bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh

toán.”; tuy nhiên, bảo lãnh theo quy định của pháp luật hiện hành lại không

thuộc diện đăng ký giao dịch bảo đảm, nghĩa là, trong trường hợp có nhu cầu,

các bên trong quan hệ bảo lãnh cũng không thể thực hiện việc đăng ký giao

dịch bảo đảm.

Do đó, nếu lấy tiêu chí đăng ký để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán sẽ

không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo lãnh. Nếu lấy

theo tiêu chí xác lập giao dịch, thì không phù hợp với tinh thần của Điều 325

BLDS 2005 quy định về nguyên tắc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các

giao dịch bảo đảm; cũng như mục tiêu công khai, minh bạch hoá thông tin về

tình trạng pháp lý của tài sản thông qua thiết chế đăng ký, nhằm giảm thiểu rủi ro

cho các nhà đầu tư, qua đó, góp phần phát huy tối đa mọi nguồn lực cho sự phát

triển kinh tế - xã hội của đất nước mà chúng ta đang nỗ lực hướng đến.

Thực tiễn cho thấy, đăng ký giao dịch bảo đảm đã và đang ngày càng

khẳng định vai trò và vị thế của nó trong môi trường kinh doanh của nền tài

chính hiện đại. Vấn đề đặt ra là, để thiết chế đăng ký phát huy hết những giá

trị tích cực của nó đối với đời sống kinh tế, dân sự của nước ta, cần phải có sự

nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm. Bởi lẽ, pháp luật về

giao dịch bảo đảm thuộc lĩnh vực pháp luật về nội dung, trong khi đó pháp

luật về đăng ký giao dịch bảo đảm lại thuộc lĩnh vực pháp luật về thủ tục, có

vai trò giúp cho quyền của các bên trong quan hệ bảo đảm được công khai

1.3.2.4. Đánh giá chung về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam

hoá. Điều này càng cho thấy sự cần thiết của việc đăng ký giao dịch bảo đảm.

Những năm qua, pháp luật Việt Nam đã có những điều chỉnh nhất định

đối với lĩnh vực đăng ký, quản lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

và tài sản gắn liền với đất. Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực sự đã

phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát

triển sản xuất, kinh doanh [7]. Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày

càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã

được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho

vay. Việc thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất để vay vốn tăng dần qua các năm (dư nợ cho vay có bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm

2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998). Mặc dù vậy, cho đến nay, chúng ta chưa

có một đạo luật riêng điều chỉnh nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm mà các

quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm được tìm trong BLDS 2005 và các

đạo luật chuyên ngành như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và Phát

triển rừng, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư

xây dựng cơ bản 2009 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành các đạo luật nêu

trên. Các văn bản điều chỉnh những quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đăng ký

giao dịch bảo đảm tách biệt và giới hạn theo loại tài sản như: đất, nhà, rừng

cây…[24].

Có thể nói, thời gian vừa qua, việc đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa

rất quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo đảm. Một

mặt, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các

nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh. Mặt khác, hoạt động đăng ký

bảo đảm cũng giúp các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng, tổ chức và cá nhân

khác có nguồn thông tin để tra cứu, tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định ký

kết hợp đồng nói chung cũng như hoạt động đầu tư và cho vay nói riêng [25].

Tuy nhiên, việc đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn còn một số hạn chế đó là

các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định rải rác tại nhiều

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

văn bản dẫn đến việc tra cứu, áp dụng pháp luật còn gặp nhiều khó khăn. Liên

quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm có Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày

23/7/2010 về đăng ký giao dịch đảm bảo; Thông tư 05/2011/TT-BTP ngày

16/2/2011 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp

thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài

sản của Cục đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm – Bộ Tư pháp. Ngoài ra,

còn có Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT – BTP – BTNMT ngày 18/11/2011

hướng dẫn việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liến với đất. Thông tư

liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tư

pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp

quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Việc xác định trình tự, thủ tục, cơ

quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm đối với một số loại tài sản

còn được quy định ở nhiều luật chuyên ngành như: Luật Đất đai, Bộ luật Dân

sự 2005, hay văn bản hướng dẫn việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với căn

hộ chung cư hình thành trong tương lai của Bộ Tư pháp… Vì được quy định ở

nhiều văn bản pháp luật nên việc giải thích pháp luật, xác định thẩm quyền,

thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm trong nhiều trường hợp còn chưa thống

nhất, chưa tách bạch và thể hiện rõ thẩm quyền thực hiện đăng ký giao dịch

bảo đảm đối với các loại tài sản [26]. Thực tế, đang có một số vướng mắc

trong thực hiện đăng ký giao dịch này. Cụ thể, việc đăng ký giao dịch bảo

đảm đối với nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Nhà ở và

Nghị định 11/2012/NĐ–CP của Chính phủ thì căn hộ chung cư mua của chủ

đầu tư cũng là một loại tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do pháp

luật hiện hành chưa có hướng dẫn cụ thể về việc đăng ký thế chấp đối với loại

tài sản này nên hiện nay việc thế chấp căn hộ chung cư được tiến hành đăng

ký thế chấp quyền tài sản tại các Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm của

Bộ Tư pháp [27]. Ngoài ra, việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện ở

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nhiều cơ quan khác nhau tùy thuộc vào mỗi loại tài sản thế chấp hay cầm cố.

Đối với tài sản bảo đảm là động sản thì tiến hành đăng ký tại Văn phòng đăng

ký đất đai.

Trong khi đó, đối với loại tài sản là động sản nói chung thì tiến hành

đăng ký tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia

giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp. Đối với tài sản bảo đảm là tàu bay, tàu

biển thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Cục Hàng không

Việt Nam, Cục hàng hải hoặc Cảng vụ hàng hải thuộc Cục hàng hải Việt

Nam. Và đang có một thực tế là, có doanh nghiệp phải thế chấp, cầm cố nhiều

tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ tại một ngân hàng thì doanh

nghiệp buộc phải đi đến nhiều cơ quan để thực hiện việc đăng ký giao dịch

bảo đảm. Do vậy, chi phí, thời gian để đăng ký việc thế chấp, cầm cố tài sản

của doanh nghiệp bị tăng lên, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong quá trình

hoàn thành thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm.

Một bất cập khác nữa chính là việc phân chia nhiều cơ quan đăng ký

giao dịch bảo đảm cũng dẫn đến tình trạng thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm

tại nhiều địa phương không thống nhất. Thực tế, cùng một loại tài sản bảo

đảm, đặc biệt là tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, mỗi nơi có sự hướng

dẫn khác nhau về hồ sơ, giấy tờ thủ tục chưa đúng với quy định. Trong một số

trường hợp, thời gian tiếp nhận hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm chưa tuân

thủ đúng quy định, một số cơ quan lại quy định một cách cứng nhắc là chỉ

nhận hồ sơ vào một số ngày nhất định trong tuần, gây khó khăn cho người đi

đăng ký [29].

Không chỉ có những bất cập trong đăng ký giao dịch bảo đảm mà ngay

cả đối với việc tra cứu thông tin về giao dịch này cũng gặp không ít khó khăn.

Hiện đăng ký giao dịch bảo đảm được chia thành loại tài sản là động sản và

bất động sản và được thực hiện bởi nhiều cơ quan đăng ký khác nhau. Đối với

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

trường hợp nhiều tài sản khác nhau cùng để bảo đảm nghĩa vụ thì ngân hàng

sẽ phải tiến hành thủ tục tra cứu tại nhiều cơ quan khác nhau. Với những

trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, hệ thống cơ

quan đăng ký giao dịch bảo đảm đối với trường hợp này thuộc về hai cấp (cấp

tỉnh và cấp huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh). Nhưng hiện tại, việc

phối hợp trao đổi thông tin giữa hai cấp chưa bảo đảm, do đó, muốn tra cứu

thông tin thì người có nhu cầu phải đến đúng cơ quan có thẩm quyền thực

hiện việc đăng ký. Như vậy, ngay cả việc tra cứu thông tin cũng không thuận

tiện cho người dân và các tổ chức khi có nhu cầu.

Những năm gần đây, Việt Nam đang rất tích cực trong việc cải cách thủ

tục hành chính, việc xây dựng, hoàn thiện theo hướng đơn giản thủ tục đăng

ký giao dịch bảo đảm là điều rất cần thiết. Ngoài việc cần có quy định cụ thể,

thống nhất về vấn đề này thì tinh thần trách nhiệm và thái độ của cán bộ thực

thi có ý nghĩa rất quan trọng nhằm giảm thiểu nhũng nhiễu, tiêu cực tạo cho

người dân và tổ chức trong quá trình đăng ký giao dịch bảo đảm được thuận

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tiện và tiết giảm chi phí không đáng có.

CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt

động giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia

đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn

từ năm 2015 đến năm 2017.

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về nội dung: Nghiên cứu chỉ tiến hành trong phạm vi các hoạt

động về Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đinh, cá nhân.

- Phạm vi về không gian: Nghiên cứu được tiến hành trong phạm vi địa

giới hành chính của huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.

- Phạm vi về thời gian: Nghiên cứu được tiến hành với các hoạt động

giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất khoảng thời gian 03 năm, từ năm

2015 đến năm 2017.

2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu

2.2.1. Thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu trong khoảng thời gian từ

ngày tháng 1 năm 2018 đến tháng 3 năm 2019.

2.2.2. Địa điểm nghiên cứu: Nghiên cứu trong phạm vi giới hạn ở các

xã, thị trấn thuộc địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.

2.3. Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1. Giới thiệu khái quát về huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

- Điều kiện tự nhiên huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- Đặc điểm kinh tế - xã hội huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.

- Thực trạng hệ thống quản lý đất đai và đăng kí giao dịch bảo đảm tại

huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.

- Thực trạng các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại huyện Vân Đồn,

tỉnh Quảng Ninh.

Nội dung 2. Đánh giá thành phần hồ sơ và quy trình thực hiện việc

đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn,

tỉnh Quảng Ninh.

- Đánh giá thành phần hồ sơ việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền

sử dụng đất tại huyện Vân Đồn so với pháp luật đất đai.

- Đánh giá quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

tại huyện Vân Đồn so với pháp luật đất đai.

Nội dung 3. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất tại huyện Vân Đồn giai đoạn năm 2015 - 2017

- Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Vân Đồn, Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 theo không gian.

- Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 theo thời gian.

- Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 theo loại đất.

- Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Vân Đồn, Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 theo mục tiêu

giao dịch.

- Đánh giá chung công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017.

Nội dung 4. Khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả công

tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng tại huyện Vân Đồn - tỉnh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Quảng Ninh.

- Khó khăn, tồn tại về công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất tại huyện Vân Đồn - Quảng Ninh giai đoạn năm 2015- 2017.

- Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất tại huyện Vân Đồn.

2.4. Phương pháp nghiên cứu

2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

2.4.1.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

Sở Tài nguyên và Môi trường: Thu thập các tài liệu số liệu về hiện trạng

sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất của huyện Vân Đồn và 12 xã, thị

trấn từ giai đoạn 2015 đến 31/12/2017.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn: Thu thập các

văn bản pháp luật có liên quan đến công tác giao dịch bảo đảm, số lượng hồ

sơ đã tiếp nhận, giải quyết ở giai đoạn năm 2015 – 2017.

2.4.1.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp

Khảo sát thực địa thu thập số liệu sơ cấp nhằm kiểm chứng các thông tin,

số liệu đã thu thập được từ điều tra số liệu thứ cấp; phỏng vấn trực tiếp các cơ

quan, tổ chức và các cá nhân theo mẫu phiếu điều tra được soạn sẵn.

Phương pháp này sẽ thực hiện điều tra ngẫu nhiên bằng phiếu điều tra in

sẵn đối với các hộ gia đình, cá nhân đã trực tiếp thực hiện đăng ký giao dịch

bảo đảm nộp tại Trung tâm Hành chính công huyện Vân Đồn.

+ Chọn khu vực điều tra:

Căn cứ vào nội dung đề tài, trên cơ sở xem xét thực tế về tình hình phát

triển kinh tế - xã hội, tốc độ công nghiệp hoá, đô thị hoá và tình hình thực

hiện hoạt động giao dịch bảo đảm, chia huyện Vân Đồn thành 3 khu vực:

Khu vực 1: Trung tâm của huyện, gồm: 01 thị trấn Cái Rồng và 02 xã

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(xã Đông Xá, xã Hạ Long), chọn thị trấn Cái Rồng để điều tra (đại diện cho

khu vực có mật độ dân số đông, giá trị đất cao, có tỷ lệ các hộ kinh doanh nhu

cầu vay vốn cao hơn hai xã còn lại.

Khu vực 2: các xã đảo, gồm 05 xã (Quan Lạn, Minh Châu, Bản Sen,

Thắng Lợi, Ngọc Vừng), chọn xã Quan Lạn để điều tra (đại diện cho khu vực

xã trung tâm có nguồn gốc sử dụng đất ổn định, chưa nằm trong quy hoạch,

tập trung các hộ dân có tỷ lệ kinh doanh buôn bán cao hơn các xã còn lại).

Khu vực 3: các xã vùng gần trung tâm của huyện, gồm 04 xã (Đoàn Kết,

Bình Dân, Đài Xuyên, Vạn Yên), chọn xã Đoàn Kết để điều tra (đại diện cho

khu vực xã trung tâm nằm trong quy hoạch phát triển đô thị mạnh so với các

xã còn lại).

- Lựa chọn 04 ngân hàng để điều tra hoạt động, công tác đăng ký giao

dịch bảo đảo tại huyện Vân Đồn gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển

Nông thôn (Agribank) chi nhánh huyện Vân Đồn; ngân hàng TMCP Công

thương (VietinBank) chi nhánh huyện Vân Đồn; ngân hàng TMCP Sài Gòn -

Hà Nội - PGD Cửa ông; ngân hàng TMCP Hàng Hải (Maritime Bank). Các

ngân hàng này là các tổ chức tín dụng có trụ sở trên địa bàn huyện Vân Đồn

và có tỷ lệ số lượng nhiều hộ gia đình, cá nhân đã đăng ký, giao dịch bảo đảm

tại Trung tâm Hành chính công huyện Vân Đồn.

+ Chọn đối tượng điều tra:

Tổng số phiếu sẽ điều tra theo nhóm đối tượng chọn điều tra là 72 phiếu

(đã đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất từ năm 2015 đến hết

năm 2017).

- Nhóm 1: Đối tượng là người dân, được lựa chọn tại 03 cấp xã (Thị trấn

Cái Rồng, xã Quan Lạn, xã Đoàn Kết). Cụ thể tại mỗi địa bàn địa phương

lựa chọn 15 đối tượng tương ứng với 45 phiếu điều tra. Các tiêu chí điều tra

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

gồm các thông tin: mức độ hiểu biết về đăng ký giao dịch bảo đảm; thái độ

phục vụ; cách hướng dẫn hồ sơ của cán bộ tín dụng và cán bộ Văn phòng

ĐKQSD Đất và sự phù hợp của quy định pháp luật.

- Nhóm 2: Đối tượng là cán bộ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất,

được lựa chọn tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất là 7 cán bộ tương

ứng với 7 phiếu điều tra. Các tiêu chí điều tra gồm: Đánh giá mức độ hiểu

biết; tinh thần phối hợp trong công tác thực hiện giải quyết thủ tục hành

chính; sự phù hợp của các quy định pháp luật hiện hành đối với thủ tục đăng

ký giao dịch bảo đảm.

- Nhóm 3: Đối tượng là cán bộ tín dụng được lựa chọn tại 4 ngân hàng,

điều tra ngẫu nhiên 20 đối tượng cán bộ tín dụng: Ngân hàng Nông nghiệp và

Phát triển nông thôn (Agribank) chi nhánh huyện Vân Đồn; ngân hàng TMCP

Công thương (VietinBank) chi nhánh huyện Vân Đồn; ngân hàng TMCP Sài

Gòn - Hà Nội - PGD Cửa ông; ngân hàng TMCP Hàng Hải (Maritime Bank).

Mỗi ngân hàng điều tra 5 cán bộ tương ứng với 20 phiếu điều tra. Các tiêu

chí điều tra gồm mức tiền được vay theo quy định bằng bao nhiêu % giá trị

quyền sử dụng đất; căn cứ quy định cho vay; đánh giá về mức độ hài lòng

đối với quy trình giải quyết thủ tục hành chính tại Văn phòng Đăng ký quyền

sử dụng đất.

2.4.2. Phương pháp thống kê, so sánh

Các thông tin thu thập thông qua phỏng vấn được xử lý chủ yếu theo

hướng định tính. Thông tin thu thập được từ điều tra xã hội học được xử lý

chủ yếu theo hướng định lượng thông qua thống kê mô tả bằng phần mềm

Excel. Hệ thống hóa các kết quả thu được thành thông tin tổng thể, để từ đó

tìm ra những nét đặc trưng, những tính chất cơ bản của đối tượng nghiên cứu.

2.4.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan

Trên cơ sở các tài liệu, kết quả nghiên cứu của các nhà khoa học, các báo

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cáo tổng kết của cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương và địa phương có

liên quan đến mục tiêu nghiên cứu của để tài được chọn lọc và xử lý theo yêu

cầu đề tài.

2.4.4. Phương pháp so sánh để phân tích viết báo cáo

Đây là phương pháp quan trọng nhất trong quá trình nhằm thông qua các

số liệu sẵn có, các số liệu thu thập, tổng hợp được để lựa chọn các số liệu hợp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

lý có cơ sở khoa học và đúng với thực tế khách quan.

CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1. Giới thiệu khái quát về huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Vân Đồn

Vân Đồn là một huyện đảo nằm ở phía Đông Bắc của tỉnh Quảng Ninh,

được hợp thành bởi hai quần đảo Cái Bầu và Vân Hải, có khoảng 600 hòn đảo

trong vịnh Bái Tử Long, có tổng diện tích đất tự nhiên là 58.183 ha (trong đó

có 38.479 ha = 66 % là đất nông nghiệp; 5.364 ha = 9,22 % là đất phi nông

nghiệp; 14.322 ha = 24,61 % là đất chưa sử dụng); có toạ độ địa lý từ 20040’

đến 21012’ vĩ độ Bắc, từ 107015’ đến 1070 42’ kinh độ Đông. Huyện Vân Đồn

có 11 xã và 1 thị trấn, trong đó có 5 xã đảo (Bản Sen, Quan Lạn, Minh Châu,

Ngọc Vừng, Thắng Lợi); phía Bắc giáp huyện Tiên Yên, huyện Đầm Hà, phía

Đông giáp huyện đảo Cô Tô, phía Nam giáp thành phố Hạ Long, phía tây

giáp Thành phố Cẩm Phả.

3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

- Dân số: Tổng số dân của toàn huyện Vân Đồn tính đến hết năm 2017 là

47.513 người. Trong đó, xã có số dân cao nhất là xã Đông Xá với 10.361

người, tiếp theo là xã Hạ Long với 10.122 người và thứ ba là Thị trấn Cái

Rồng với 9.766 người; ít nhất là xã Ngọc Vừng, chỉ có 947 người. Mật độ dân

số trung bình toàn huyện là 83 người/km2 nhưng phân bố rất không đều nhau,

đông nhất là thị trấn Cái Rồng (2.583 người/km2), ít nhất là xã Vạn Yên (14

người/km2).

- Đường giao thông: huyện Vân Đồn có hệ thống giao thông vận tải

đường bộ được thông suốt. Đường 334 là tuyến giao thông huyết mạch trung

tâm của huyện đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã

hội với, có tổng chiều dài hơn 46 km trải nhựa, được chia làm 2: tuyến Cửa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Ông qua thị trấn Cái Rồng đến xã Vạn Yên có chiều dài 30,6 km; tuyến chạy

qua 3 xã (Đoàn Kết, Bình Dân, Đài Xuyên) dài 15,8 km. Bên cạnh là hệ thống

giao thông đường thuỷ đến nay hoạt động tương đối ổn định, đi vào nề nếp

đáp ứng nhu cầu vận chuyển hàng hoá và đi lại của nhân dân, các tuyến tàu

khách đi lại thường xuyên theo giờ quy định để đưa đón khách ổn định.

- Tình hình phát triển kinh tế - xã hội: Giá trị sản xuất của toàn huyện

năm 2017 là 4.268 tỷ đồng. Giá trị sản xuất bình quân/người năm 2017 đạt

khoảng 89,82 triệu đồng/năm bằng 63% mức bình quân của tỉnh. Cơ cấu kinh

tế của toàn huyện có sự dịch chuyển mạnh theo hướng tăng tỷ trọng dịch vụ; công

nghiệp và giảm tỷ trọng nông nghiệp: năm 2015, tỷ trọng ngành dịch vụ chỉ

chiếm 30,89% tổng giá trị sản xuất của huyện; đến năm 2017 đã đạt tới 31,35%

tổng giá trị sản xuất.

3.1.3. Thực trạng hệ thống cán bộ quản lý đất đai, đăng kí giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

Bảng 3.1. Hệ thống cán bộ quản lý đất đai, đăng kí giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn

Cơ quan

Trên đại học (người) 04

Đại học (người) 06

Cao đẳng, trung cấp (người) 00

Tổng (người) 10

Phòng Tài nguyên và Môi trường Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất Địa chính cấp xã Tổng

01 07

13 24

14 14

28 45

(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vân Đồn)

Công tác tổ chức, bộ máy, đội ngũ cán bộ công chức làm công tác quản

lý đất đai: Phòng Tài nguyên và Môi trường trực thuộc UBND huyện Vân

Đồn gồm 10 biên chế, trong đó: 01 trình độ tiến sĩ, 03 có trình độ thạc sĩ, 06

có trình độ đại học. Văn phòng đăng ký qu yền sử dụng đất thuộc phòng Tài

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nguyên và Môi trường gồm 05 biên chế, 02 hợp đồng, trong đó: 02 trình độ

thạc sĩ, 05 trình độ đại học. Cán bộ làm công tác địa chính thuộc UBND các

xã, thị trấn là 28 người, trong đó 01 thạc sĩ, 13 đại học, 14 trung cấp.

3.1.4. Thực trạng các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại huyện Vân Đồn,

tỉnh Quảng Ninh

Bảng 3.2. Hệ thống tổ chức tín dụng đang hoạt động tại huyện Vân Đồn

Loại tổ chức tín dụng

Số lượng

Ngân hàng Nhà nước

Ngân hàng Thương mại cổ phần

Các quỹ tín dụng Tổng

Tên cụ thể - Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn huyện Vân Đồn. - Ngân hàng chính sách xã hội huyện Vân Đồn. - Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh huyện Vân Đồn(Vietinbank) - Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội (SHB). - Ngân hàng TMCP Hàng Hải (Maritime Bank).

00 05

(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vân Đồn)

Số liệu bảng 3.2 cho thấy trên địa bàn huyện Vân Đồn có 05 tổ chức tín

dụng đang hoạt động, gồm 02 ngân hàng nhà nước và 03 ngân hàng thương

mại cổ phần, chưa có một tổ chức tín dụng nào khác ngân hàng; đáp ứng nhu

cầu giao dịch để vay vốn của người dân.

3.2. Đánh giá thành phần hồ sơ và quy trình thực hiện việc đăng ký giao

dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

3.2.1. Đánh giá thành phần hồ sơ việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất so với pháp luật đất đai

Thành phần hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại

huyện Vân Đồn so với quy định của Pháp luật Đất đai được thể hiện cụ thể

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

trong bảng 3.3.

Bảng 3.3. So sánh thành phần hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn so với quy định của pháp luật

Thành phần hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

Theo thông tư số 09/2016/TTLT-BTP-

Thực tế tại huyện Vân Đồn (Theo Quyết

BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016

định số 3045/QĐ-UBND ngày 21/9/2016

của UBND tỉnh Quảng Ninh và Quyết

định

số:

5274/QĐ-UBND

ngày

08/12/2016 của UBND huyện Vân Đồn)

Người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ

Người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ

sơ đăng ký thế chấp gồm:

hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

1. Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu

1- Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo

số 01/ĐKTC; 2. Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế

Mẫu số 01/ĐKTC; 2- Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế

chấp có công chứng, chứng thực trong

trường hợp pháp luật có quy định;

3. Giấy chứng nhận;

3- Giấy chứng nhận;

4. Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp

4- Giấy tờ chứng minh trong các trường

hợp sau:

a) Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người

a) Văn bản ủy quyền trong trường hợp

yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy

người yêu cầu đăng ký thế chấp là người

được ủy quyền;

quyền;

b) Một trong các loại giấy tờ chứng minh

thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí đăng

thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí

ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền

đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài

với đất theo quy định tại khoản 1 Điều 13 của

sản gắn liền với đất theo quy định tại

Thông tư này, nếu có Yêu cầu miễn lệ phí

Khoản 1 Điều 13 của Thông tư liên tịch

đăng ký thế chấp.

số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23

tháng 06 năm 2016, nếu có yêu cầu miễn

lệ phí đăng ký thế chấp.

(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vân Đồn)

So sánh với Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6

năm 2016 của Bộ Tư pháp–Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc

đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất với Theo Quyết

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

định số 3045/QĐ-UBND ngày 21/9/2016 của UBND tỉnh Quảng Ninh “Về

việc công bố danh mục và nội dung thủ tục hành chính được chuẩn hóa thuộc

thẩm quyền quản lý của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh” thì

về thành phần hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất cơ

bản không có khác nhau về thành phần các loại giấy tờ liên quan. Như vậy về

thành phần hồ sơ so với Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT thì việc đăng

ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn được thực

hiện chặt chẽ, đầy đủ và đúng theo quy định của pháp luật.

3.2.2. Đánh giá quy trình thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất so với pháp luật đất đai

Tại Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016

của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký

thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì quy trình thực hiện

được quy định theo hình 3.1.

UBND xã, thị trấn, V.phòng công chứng

UBND xã, phường

Hộ gia đình, cá nhân

Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả Văn phòng HĐND-UBND cấp huyện

Trung tâm hành chính công huyện Vân Đồn

Văn phòng đăng ký QSD đất

số

Hình 3.1: Trình tự thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

Hình 3.1a. Trình tự thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo Thông tư 09/2016/TTLT-BTP- BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016

Hình 3.1b. Trình tự thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo Quyết định số 3045/QĐ-UBND ngày 21/9/2016 của UBND tỉnh Quảng Ninh và Quyết định số: 5274/QĐ-UBND ngày 08/12/2016 của UBND huyện Vân Đồn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Vân Đồn)

* Trình tự các bước giao dịch bảo đảm theo thông tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định:

1- Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký, Văn phòng Đăng ký đất đai kiểm

tra hồ sơ yêu cầu đăng ký.

2- Trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký theo quy định tại khoản 1 Điều

11 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP và khoản 1 Điều 9 của Thông tư này thì Văn

phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký bằng văn bản và chuyển hồ sơ đăng ký

kèm theo văn bản từ chối đăng ký cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để trả lại hồ sơ

đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện đúng quy định.

3- Đối với trường hợp đăng ký thế chấp, đăng ký thay đổi, xóa đăng ký

mà không có căn cứ từ chối đăng ký thì trong thời hạn quy định tại Điều 8 của

Thông tư này, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Ghi nội dung đăng ký thế chấp, đăng ký thay đổi hoặc xóa đăng ký và

thời điểm đăng ký theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ vào sổ địa chính và Giấy

chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Đối với trường hợp đăng ký thay đổi tài sản gắn liền với đất là tài sản

hình thành trong tương lai đã được hình thành và bên thế chấp đề nghị chứng

nhận quyền sở hữu tài sản vào Giấy chứng nhận thì phải thể hiện cụ thể nội

dung sau vào sổ địa chính, Giấy chứng nhận khi có thay đổi là: “tài sản gắn

liền với đất đã hình thành, được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng

nhận và tiếp tục thế chấp (ghi tên tài sản) tại (ghi tên bên nhận thế chấp)”.

b) Sau khi ghi vào sổ địa chính và Giấy chứng nhận, thì ghi nội dung

đăng ký và thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) tại mục “Chứng

nhận của cơ quan đăng ký” trên đơn yêu cầu đăng ký.

4- Trường hợp đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ghi “Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp” vào sổ địa

chính và ghi nội dung đăng ký và thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng,

năm) tại mục “Chứng nhận của cơ quan đăng ký” trên đơn yêu cầu đăng ký

và thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản thế chấp cho các bên cùng

nhận thế chấp đã đăng ký trong trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền

với đất được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ.

* Trình tự các bước giao dịch bảo đảm theo Quyết định số 3045/QĐ-

UBND ngày 21/9/2016 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc công bố danh

mục và nội dung thủ tục hành chính được chuẩn hóa thuộc thẩm quyền quản

lý của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh:

Bước 1- Nộp hồ sơ: Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ tại Trung tâm

Hành chính công huyện Vân Đồn.

Bước 2 - Cán bộ tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm:

- Kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký, trường hợp hồ sơ không hợp lệ

thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ từ chối nhận hồ sơ đăng ký và hướng dẫn người

yêu cầu đăng ký thực hiện theo đúng quy định.

- Ghi thời điểm nhận hồ sơ (giờ, phút, ngày, tháng, năm) vào phiếu tiếp

nhận hồ sơ; ký và ghi rõ họ, tên vào phần cán bộ tiếp nhận hồ sơ.

- Vào sổ tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn

liền với đất.

- Giao cho người yêu cầu đăng ký phiếu tiếp nhận hồ sơ.

- Ghi nội dung đăng ký thế chấp vào trang bổ sung Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; vào

sổ Địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật.

- Trình hồ sơ lên Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

huyện Vân Đồn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Bước 3- Trả kết quả:

Người yêu cầu đăng ký có trách nhiệm nộp lệ phí theo quy định. Khi đến

nhận kết quả người nhận phải xuất trình phiếu biên nhận hồ sơ. Trường hợp

đến nhận thay thì phải có giấy ủy quyền (có xác nhận của cơ quan hoặc

UBND cấp xã) và giấy chứng minh nhân dân của người được ủy quyền.

So sánh: Tỉnh Quảng Ninh có đặc thù riêng là thành lập “Trung tâm

hành chính công” của cấp tỉnh và cấp huyện và không cấu trúc Văn phòng

Đăng kí đất đai một cấp như quy định của Luật Đất đai 2013 mà vẫn là Văn

phòng Đăng ký đất đai hai cấp riêng biệt. Xét về bản chất thì các bước thực

hiện hai quy trình trên giao dịch bảo đảm trên là giống nhau. Việc đăng ký

giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn được thực hiện

chặt chẽ, đầy đủ và đúng theo quy định của Pháp luật, và được quy định rõ

ràng, rành mạch về thủ tục, thời gian cách thức giải quyết của cán bộ VP

ĐKQSD đất theo cơ chế một cửa liên thông theo tinh thần cải cách hành

chính, đáp ứng và phục vụ đầy đủ và nhanh chóng cho người dân.

3.3. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017

3.3.1. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 theo không gian

Bảng 3.4. Kết quả giao dịch bảo đảm tại khu vực trung tâm huyện

Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017

TT Đơn vị hành chính Số giao dịch Tỷ lệ so với tổng cả huyện (%)

1 Thị trấn Cái Rồng 1.563 30,67

2 xã Đông Xá 1.259 24,70

3 xã Hạ Long 1.283 25,17

Tổng 4.105 80,54

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Nguồn: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn)

Bảng 3.5. Kết quả giao dịch bảo đảm khu vực các xã đảo của huyện Vân

Đồn giai đoạn 2015 - 2017

TT Đơn vị hành chính

Số giao dịch

Tỷ lệ so với tổng cả huyện (%)

0,90

xã Thắng Lợi

1,14

xã Ngọc Vừng

4,08

208

xã Minh Châu

5,06

258

xã Quan Lạn

0,59

xã Bản Sen

11,77

600 Tổng

(Nguồn: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn)

Bảng 3.6. Kết quả giao dịch bảo đảm khu vực các xã vùng xa của huyện

Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017

TT Đơn vị hành chính Số giao dịch Tỷ lệ so với tổng cả huyện (%)

3,75 191 1 xã Đoàn Kết

0,33 17 2 Xã Bình Dân

1,47 75 3 xã Đài Xuyên

2,14 109 4 xã Vạn Yên

7,69 392 Tổng

(Nguồn: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn)

Theo các bảng 3.4, bảng 3.5 và bảng 3.6 cho thấy: Số lượng hồ sơ thực

hiện giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất qua các năm tại khu vực trung

tâm huyện và tại khu vực các xã đảo có sự chênh lệch đáng kể về hồ sơ giao

dịch so với địa bàn các xã. Địa bàn các xã, thị trấn tại khu vực trung tâm huyện

(gồm: Thị trấn Cái Rồng, xã Đông Xá, xã Hạ Long) có số lượng giao dịch đảm

bảo bằng quyền sử dụng đất lớn hơn nhiều so với các xã xa trung tâm (xã Đoàn

Kết, xã Bình Dân, xã Đài Xuyên, xã Vạn Yên) . Điều này cho thấy nhu cầu vay

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh, giải quyết khó khăn trong cuộc sống của

người dân tại khu vực trung tâm nhiều hơn so địa bàn các xã xa trung tâm,

chứng minh cho tốc độ đô thị hóa, phát triển kinh tế của người dân hai khu vực

nằm trong quy hoạch phát triển đô thị và khu vực ít hoặc không nằm trong quy

hoạch phát triển đô thị là rất lớn, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội

của huyện.

Công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 theo 3 khu vực được thể hiện

qua bảng 3.7.

Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất

tính theo khu vực tại huyện Vân Đồn trong giai đoạn 2015 – 2017

TT Khu vực Số giao dịch Tỷ lệ so với tổng cả huyện (%)

1 3 đơn vị trung tâm huyện 4.105 80,54

2 4 xã vùng xa huyện 392 7,69

3 5 xã đảo của huyện 600 11,77

(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vân Đồn)

Tổng 5.097 100,00

Số liệu bảng 3.7 cho thấy: có 5097 giao dịch bảo đảm trong toàn huyện ở

giai đoạn 3 năm nghiên cứu từ 2015 đến 2017, số lượng khác nhau rất nhiều

giữa các đơn vị cấp xã, biến động từ 17 đến 1563 giao dịch bảo đảm tùy xã.

Số giao dịch bảo đảm vẫn tập trung nhiều vào thị trấn Cái Rồng, xã Đông Xá

và xã Hạ Long là khu vực trung tâm huyện nên phát triển hơn, thị trường bất

động sản sôi động. Thị trấn Cái Rồng chiếm 30,67% số giao dịch bảo đảm

của toàn huyện; ít nhất là xã Bình Dân chỉ có 17 giao dịch, chiếm 0,33 % số

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

giao dịch bảo đảm của toàn huyện.

3.3.2. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 theo thời gian

Đơn vị: hồ sơ

Bảng 3.8. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn theo thời gian, giai đoạn 2015 - 2017

Thời gian

Số giao dịch Tỷ lệ so với tổng cả giai đoạn (%) 26,17 30,41 43,42 100,00 TT 1 Năm 2015 2 Năm 2016 3 Năm 2017 Tổng cả giai đoạn

1334 1550 2213 5097 (Nguồn: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn)

Số liệu bảng 3.8 cho thấy trong giai đoạn từ năm 2015-2017 giao dịch đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn giữa các năm cũng khác nhau, giao động từ 1334 đến 2213 giao dịch/năm theo xu hướng tăng dần; năm 2015 là 26,17 %, năm 2016 là 30,41 %, năm 2017 lên tới 43,42%.

3.3.3. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 theo loại đất Bảng 3.9. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất ở tại huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017

TT

Địa chỉa thửa đất

Năm 2015

Năm 2016

Năm 2017

1 Thị trấn Cái Rồng xã Đông Xá 2 xã Hạ Long 3 4 xã Đoàn Kết 5 Xã Bình Dân xã Đài Xuyên 6 xã Vạn Yên 7 xã Thắng Lợi 8 9 xã Ngọc Vừng 10 xã Minh Châu 11 xã Quan Lạn 12 xã Bản Sen Tổng số

476 379 428 62 2 29 29 2 17 42 70 1.536

Tổng số (giao dịch) 1563 1239 1258 184 17 75 109 38 58 201 251 16 5.009

381 706 340 520 280 550 50 72 8 7 8 38 29 51 16 20 12 29 81 78 79 102 6 10 2.183 1.290 (Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vân Đồn)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Bảng 3.9 cho thấy trong toàn huyện giai đoạn 2015-2017 có 5.009 giao

dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất ở trong tổng số 5.097 giao dịch bảo

đảm bằng các loại đất.Như vậy, chủ yếu là giao dịch bảo đảm bằng đất ở

(98,27 %). Các giao dịch bảo đảm bằng đất ở phân bố không đều trong huyện,

biến động từ 16 đến 1.563 giao dịch/1 xã. Trong đó nhiều giao dịch nhất là thị

trấn Cái Rồng, với 1.563 giao dịch, tiếp theo là xã Hạ Long và xã Đông Xá có

hơn 1200 giao dịch/xã; ít giao dịch nhất là xã Bản Sen (16 giao dịch), tiếp

theo là xã Bình Dân (17 giao dịch).

Bảng 3.10. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất nông

nghiệp tại huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017

Năm Năm Năm Tổng số TT Phường, xã

2015 2016 2017 (giao dịch)

1 Thị trấn Cái Rồng 0 0 0 0

2 xã Đông Xá 11 19 0 30

3 xã Hạ Long 9 16 0 25

4 xã Đoàn Kết 7 0 0 7

5 Xã Bình Dân 0 0 0 0

6 xã Đài Xuyên 0 0 0 0

7 xã Vạn Yên 0 0 0 0

8 xã Thắng Lợi 3 5 0 8

9 xã Ngọc Vừng 0 0 0 0

10 xã Minh Châu 7 0 0 7

11 xã Quan Lạn 7 0 0 7

12 xã Bản Sen 4 0 0 4

Tổng số 48 0 40 88

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vân Đồn)

Số liệu bảng 3.10 cho thấy, khác với đất ở, đất nông nghiệp có số lượng

giao dịch bảo đảm bằng giá trị quyền sử dụng đất rất ít. Điều này là do giá trị

đất nông nghiệp thấp hơn đất ở rất nhiều và số người là chủ sử dụng đất nông

nghiệp cũng ít hơn số người là chủ sử dụng đất ở rất nhiều. Toàn huyện trong

giai đoạn từ 2015-2017 chỉ có 88 giao dịch bảo đảm bằng giá trị quyền sử

dụng đất nông nghiệp (trong khi đó có tới 5.009 giao dịch bảo đảm bằng đất

ở), chiếm 1,73 % số lượng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Có tới

5 trong 12 xã không có giao dịch bảo đảm nào bằng đất nông nghiệp, đó là:

thị trấn Cái Rồng, xã Bình Dân, xã Đại Xuyên, xã Vạn Yên và xã Ngọc Vừng.

Trong 88 giao dịch bảo đảm bằng đất nông nghiệp thì tập trung vào 02 xã là:

xã Đông Xá có 30 giao dịch, xã Hạ Long có 25 giao dịch.

Tình hình thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất tại huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017 theo loại đất được thể hiện

ở bảng 3.11

Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất

tính theo loại đất tại huyện Vân Đồn trong giai đoạn 2015 – 2017

Loại đất dùng giao dịch Tỷ lệ so với tổng các TT Số giao dịch bảo đảm loại đất (%)

1 Đất ở 5.009 98,27

2 Đất nông nghiệp 88 1,73

3 Đất sản xuất kinh doanh PNN 0 0,00

(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vân Đồn)

Tổng 5.097 100,00

Số liệu bảng 3.11 cho thấy số lượng giao dịch đảm bảo bằng quyền sử

dụng đất ngày càng tăng tại huyện Vân Đồn trong giai đoạn 2015 – 2017 chủ

yếu chỉ gồm hai loại đất (đất ở và đất nông nghiệp) có đăng ký giao dịch tại

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Trung tâm hành chính công huyện, không có đất sản xuất kinh doanh phi

nông nghiệp. Trong đó số lượng giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất ở

chiếm tỷ lệ nhiều nhất. Các giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất nông

nghiệp chiếm tỷ lệ thấp hơn, chiếm số lượng rất ít, chủ yếu tập trung một số

hồ sơ đất rừng, còn lại các loại đất nông nghiệp khác hầu như không có.

3.3.4. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 theo mục tiêu

Các hộ dân thực hiện giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất để phục

vụ cho nhiều mục đích khác nhau như: tiêu dùng, đầu tư sản xuất kinh doanh

nông nghiệp hoặc đầu tư sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

* Công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân

Đồn giai đoạn 2015-2017 để tiêu dùng

Số lượng các giao dịch đảm bảo để tiêu dùng của các hộ gia đình tại

huyện Vân Đồn trong giai đoạn 2015-2017 được thể hiện ở bảng 3.12.

Bảng 3.12. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện

Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017 để tiêu dùng

TT Phường, xã Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017

1 Thị trấn Cái Rồng 2 xã Đông Xá 3 xã Hạ Long 4 xã Đoàn Kết 5 Xã Bình Dân 6 xã Đài Xuyên 7 xã Vạn Yên 8 xã Thắng Lợi 9 xã Ngọc Vừng 10 xã Minh Châu 11 xã Quan Lạn 12 xã Bản Sen Tổng số 181 50 75 6 1 0 0 0 0 12 5 0 330 102 132 428 2 2 29 29 2 17 42 70 855 Tổng số (giao dịch) 415 344 739 23 10 67 80 27 46 132 177 10 2.070 132 162 236 15 7 38 51 25 29 78 102 10 885

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vân Đồn)

Trong giai đoạn 2015-2017 toàn huyện Vân Đồn có 2070 giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất để vay tiền dùng vào mục đích tiêu dùng. Số giao

dịch bảo đảm để vay tiêu dùng ở các xã cũng khác nhau rất nhiều, biến động từ

10 đến 415 giao dịch/xã; 3 xã khu vực trung tâm huyện vẫn có nhiều giao dịch

hơn cả, nhiều nhất là ở xã Hạ Long (739 giao dịch), thứ hai là thị trấn Cái Rồng

(415 giao dịch), thứ 3 là xã Đông Xá (344 giao dịch), ít nhất là ở xã Bản Sen và

xã Bình Dân (đều chỉ có 10 giao dịch/xã).

* Công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân

Đồn giai đoạn 2015-2017 để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

Bảng 3.13. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện

Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017 để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

TT Phường, xã Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017

1 Thị trấn Cái Rồng 200 374 574 Tổng số (giao dịch) 1.148

2 xã Đông Xá 278 194 243 715

3 xã Hạ Long 169 294 205 668

4 xã Đoàn Kết 16 33 9 58

5 Xã Bình Dân 5 1 6

6 xã Đài Xuyên 4 12 34 50

7 xã Vạn Yên 17 8 20 45

8 xã Thắng Lợi 4 7 11

9 xã Ngọc Vừng 9 2 14 25

10 xã Minh Châu 45 25 56 126

11 xã Quan Lạn 23 34 57 114

12 xã Bản Sen 5 5

Tổng số 770 976 1.225 2.971

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vân Đồn)

Số liệu bảng 3.13 cho thấy, trong giai đoạn 2015-2017 toàn huyện Vân Đồn

có 2.971 giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất để vay tiền dùng vào mục

đích kinh doanh phi nông nghiệp. Số giao dịch bảo đảm để vay tiền kinh doanh

phi nông nghiệp ở các xã còn biến động nhiều hơn so với số giao dịch bảo đảm

để vay tiền vào mục đích tiêu dùng, biến động từ 5 đến 1.148 giao dịch/xã; 3 xã

khu vực trung tâm huyện vẫn có nhiều giao dịch hơn cả, nhiều nhất là ở thị trấn

Cái Rồng (1.148 giao dịch), thứ hai là xã Đông Xá (715 giao dịch), thứ 3 là xã

Hạ Long (668 giao dịch), ít nhất là ở xã Bản Sen (5 giao dịch), xã Bình Dân (có

6 giao dịch).

* Công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân

Đồn giai đoạn 2015-2017 để sản xuất nông nghiệp

Bảng 3.14. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện

Đơn vị: hồ sơ

Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017 để sản xuất nông nghiệp

TT Phường, xã Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017

1 Thị trấn Cái Rồng xã Đông Xá 2 3 xã Hạ Long xã Đoàn Kết 4 5 Xã Bình Dân xã Đài Xuyên 6 xã Vạn Yên 7 xã Thắng Lợi 8 xã Ngọc Vừng 9 10 xã Minh Châu 11 xã Quan Lạn 12 xã Bản Sen Tổng số Tổng số (giao dịch) 0 200 304 110 10 25 64 35 33 70 140 11 1.002 0 124 125 48 6 4 31 18 15 22 45 5 443 0 23 45 35 2 4 12 15 3 31 59 6 235 0 53 134 27 2 17 21 2 15 17 36 0 324

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vân Đồn)

Số liệu bảng 3.14 cho thấy, trong giai đoạn 2015-2017 toàn huyện Vân Đồn

có 1.002 giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất để vay tiền dùng vào mục

đích sản xuất nông nghiệp. Số giao dịch bảo đảm để vay tiền sản xuất nông

nghiệp ở các xã cũng khác nhau nhiều, biến động từ 0 đến 304 giao dịch/xã.

Khác với giao dịch bảo đảm để vay tiêu dùng và để vay sản xuất kinh doanh phi

nông nghiệp, số giao dịch bảo đảm để vay sản xuất nông nghiệp ở thị trấn Cái

Rồng là không có vì ở thị trấn này ít người làm nông nghiệp, hầu hết là dân kinh

doanh, dịch vụ; cao nhất là ở xã Hạ Long (304 giao dịch), tiếp theo là ở xã Đông

Xá (200 giao dịch).

Bảng 3.15. Tổng hợp kết quả giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất

tính theo mục tiêu giao dịch tại huyện Vân Đồn trong

giai đoạn 2015 – 2017

TT Mục tiêu của giao dịch Số giao dịch

1 Để tiêu dùng 2.070 Tỷ lệ so với tổng số giao dịch (%) 40,61

2 Để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 2.971 58,29

3 Để sản xuất nông nghiệp 1.002 19,66

(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vân Đồn)

Tổng 5.097 100,00

Số liệu bảng 3.15 cho thấy số lượng giao dịch đảm bảo với mục đích sản

xuất kinh doanh phi nông nghiệp chiếm tỷ lệ cao nhất và mục đích sản xuất nông

nghiệp chiếm tỷ lệ thấp nhất. Trong những năm gần đây tỷ lệ số lượng giao dịch

phục vụ mục đích tiêu dùng chiếm tỷ lệ gần tương đương mục đích sản xuất kinh

doanh phi nông nghiệp.

3.3.5. Đánh giá chung công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017

So sánh giữa 16 đơn vị cấp xã của huyện Vân Đồn thì kết quả giao dịch

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đảm bảo bằng quyền sử dụng đất phân theo không gian có chỉ số giao

dịch/100 người dân khác nhau rất nhiều (tương quan đến số giao dịch bảo

đảm) mà mức độ phát triển cũng khác nhau nhiều. Tỷ lệ giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2015-2017 trên số dân giữa các đơn

vị cấp xã được thể hiện qua bảng biểu 3.16.

Bảng 3.16. Tỷ lệ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 – 2017 tính theo số dân

Dân số Số giao dịch/100 TT Đơn vị hành chính Số giao dịch (người) người dân

1.563 1 Thị trấn Cái Rồng 9.766 16,00

1.269 2 xã Đông Xá 10.361 12,25

1.283 3 xã Hạ Long 10.122 12,68

191 4 xã Đoàn Kết 3.219 5,93

17 5 Xã Bình Dân 1.539 1,10

75 6 xã Đài Xuyên 2.176 3,45

109 7 xã Vạn Yên 1.491 7,31

46 8 xã Thắng Lợi 1.821 2,53

58 9 xã Ngọc Vừng 947 6,12

208 10 xã Minh Châu 1.151 18,07

258 11 xã Quan Lạn 3.758 6,87

20 12 xã Bản Sen 1.162 1,72

(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vân Đồn)

10,73 Tổng cả huyện 5.097 47.513

Tỷ lệ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất (số giao dịch/100 người

dân) tỷ lệ thuận với mức độ sôi động về kinh doanh ở địa phương đó, chỉ số

này càng cao thì mức độ sôi động về kinh doanh càng cao và ngược lại. Số

liệu bảng 3.16 cho thấy tỷ lệ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất/100

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

người dân trung bình toàn huyện là 10,73 giao dịch/100 người dân; nhưng

khác nhau rất nhiều giữa các đơn vị cấp xã, biến động từ 1,10 đến 18,07 giao

dịch/100 người dân tùy xã. Tỷ lệ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

thấp nhất ở xã Bình Dân, chỉ là 1,10 (có 17 giao dịch/1.539 người), xã Bản

Sen là 1,72 (có 20 giao dịch/1.162 người); điều này là do các xã này xa trung

tâm huyện, đi lại khó khăn, chưa phát triển. Tỷ lệ giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất cao nhất ở xã Minh Châu, lên tới 18,07 (có tới 208 giao

dịch/1.151 người), thị trấn Cái Rồng là 16,00 (1.563 giao dịch/9.766 người).

Điều này là do Minh Châu là xã đảo đang có tốc độ phát triển du lịch rất cao,

thị trấn Cái Rồng là trung tâm huyện, dịch vụ du lịch đang phát triển nhanh

nên người dân ở 2 địa phương này thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn làm

kinh doanh dịch vụ, xây dựng rất nhiều.

Bảng 3.17. Tổng hợp kết quả công tác giao dịch bảo đảm trên địa bàn

huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017

Tỷ lệ đăng Các trường hợp đăng ký giao Năm Năm Năm Tổng cả

dịch bảo đảm 2015 2016 2017 giai đoạn kí (%)

Đăng ký thế chấp quyền sử dụng 422 462 159 1.043 20,46 đất

Đăng ký thế chấp quyền sử dụng 340 405 761 1.506 29,55 đất, tài sản gắn liền với đất

Đăng ký thay đổi nội dung biện 23 15 10 48 0,94 pháp bảo đảm đã đăng ký

Đăng ký xóa thế chấp 549 668 1.283 2.500 49,05

Tổng 1.334 1.550 2.213 5.097 100,00

(Nguồn: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn)

Số liệu bảng 3.17 cho thấy, trong giai đoạn 2015-2017 toàn huyện Vân Đồn

có 5.097 hồ sơ đăng kí giao dịch bảo đảm bằng giá trị quyền sử dụng đất, số hồ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

sơ này đã được giải quyết triệt để, đạt 100 % giao dịch thành công. Đây là thành

tích đáng kể của các cơ quan, cá nhân thực hiện nhiệm vụ này, đã hướng dẫn

nhiệt tình, cụ thể, chu đáo cho các cá nhân có nhu cầu dùng giá trị quyền sử dụng

đất để giao dịch bảo đảm tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động trên địa

bàn huyện Vân Đồn. Trong 5.097 giao dịch bảo đảm này có đăng kí xóa thế

chấp là 2.500 giao dịch, chiếm 49,05 % lượng giao dịch. Theo nguyên tắc chung

thì tính lượng giao dịch đăng kí xóa thế chấp tương đương với lượng giao dịch

đăng kí thế chấp. Tuy nhiên, theo thời gian thì lượng giao dịch bảo đảm tăng dần

nên cùng một thời điểm thì lượng giao dịch đăng kí thế chấp sẽ thấp hơn một

chút so với lượng giao dịch đăng kí xóa thế chấp (thấp hơn đúng bằng số giao

dịch tăng thêm theo thời gian)

3.4. Ý kiến nhận xét về công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017

của các đối tượng liên quan

Để có được kết quả đánh giá về hiểu biết chung của các đối tượng liên

quan đến công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất như

người sử dụng đất, cán bộ tín dụng, cán bộ VP ĐKĐĐ và cán bộ địa chính

phường, xã chúng tôi dùng phương pháp điều tra phỏng vấn với mẫu phiếu

điều tra là những câu hỏi được soạn thảo trước theo các nội dung cần đánh giá

như: hiểu biết chung về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,

hiểu biết về hồ sơ, quy trình, tài chính, tinh thần phối hợp, thái độ phục vụ của

các đối tượng liên quan khi thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất.

3.4.1. Đánh giá chung của các đối tượng liên quan đến công tác giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

Để đánh giá hiểu biết chung về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất các câu hỏi đặt ra với nội dung đánh giá hiểu biết của các

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đối tượng liên quan như: thế nào là thế chấp bằng quyền sử dụng đất, điều

kiện để thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quy trình thế nào, thành phần hồ sơ

gồm những gì, mức lệ phí là bao nhiêu?

Có thể nói sự hiểu biết đối với những quy định chung về công tác đăng

ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của người dân trên địa bàn

huyện Vân Đồn, cán bộ tín dụng, cán bộ thực hiện là khá cao. Đa phần người

được phỏng vấn đều hiểu được công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất là như thế nào và ý thức được việc cần thiết phải thực hiện

công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất để được đảm bảo

quyền lợi cho các bên nói chung và của người sử dụng đất nói riêng.

Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn đồng nghĩa với việc đăng ký

giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất là một trong những quyền của

người sử dụng đất được quy định trong luật đất đai. Nhưng nhiều người được

phỏng vấn chưa hiểu được mà vẫn nghĩ rằng đó là quyền của tổ chức tín

dụng, cán bộ tín dụng khi họ có nhu cầu vay vốn, người dân nghĩ đơn giản

rằng tổ chức tín dụng, cán bộ tín dụng mới là người có quyền, khi tổ chức tín

dụng, cán bộ tín dụng đồng ý, cho phép thì mới được vay tiền và công tác

đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước là không quan trọng. Đây là cách hiểu

sai, thực ra khi người sử dụng đất có đầy đủ diều kiện, thủ tục và có nhu cầu

vay vốn thì các tổ chức tín dụng, cán bộ tín dụng phải có trách nhiệm hướng

dẫn lập hồ sơ, và hai bên soạn thảo, ký kết, chứng thực hợp đồng tín dụng

theo quy định và cuối cùng là người sử dụng đất có trách nhiệm nộp hồ sơ đề

nghị đăng ký thế chấp, xóa thế chấp (đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền

sử dụng đất) để cơ quan nhà nước có trách nhiệm đăng ký, quản lý hồ sơ, đất

đai nhằm đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi của người sử dụng đất theo đúng

quy định của pháp luật.

Nhìn chung đa phần các đối tượng được điều tra đánh giá cao về thành thủ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tục, thành phần hồ sơ, quy trình, thời gian thực hiện và lệ phí liên quan đến

công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Qua đây cho

thấy trình độ hiểu biết của người dân tại huyện Vân Đồn nói riêng và các đối

tượng liên quan nói chung là tương đối cao chỉ cần công tác tuyên truyền phổ

biến chính sách và pháp luật đất đai được thực hiện tốt thì đảm bảo tất cả người

dân đều có thể hiểu và nắm bắt được. Điều này dấu hiệu tốt cho công tác quản

lý đất đai của thành phố, đúng với tinh thần cải cách hành chính của tỉnh.

Nhằm đáp ứng tốt nhu cầu tiếp cận với vốn vay đẩy mạnh phát triển kinh tê, xã

hội của huyện Vân Đồn

Bảng 3.18. Kết quả đánh giá hiểu biết chung về giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh của

các đối tượng liên quan

ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)

Người sử dụng đất

Cán bộ tín dụng

Cán bộ VP ĐKĐĐ

TT

Nội dung điều tra phỏng vấn

Trung bình 3 nhóm

Phiếu điều tra

Tỷ lệ %

Phiếu điều tra

Tỷ lệ %

Phiếu điều tra

Tỷ lệ %

100,00 95,55

1 Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất. - Trả lời đúng - Trả lời sai

86,67 13,33

20 0

100,00 0

7 0

39 6

2 Điều kiện để QSD đất được thế chấp là khi có nhu cầu vay vốn và phải đủ điều kiện theo quy định của Luật đất đai.

100,00 93,33

- Trả lời đúng - Trả lời sai

7 0

80,00 20,00

20 0

100,00 0

3 Quyền sử dụng đất được thế chấp tại các

36 9

100,00 98,51

tổ chức tín dụng được cấp phép. - Trả lời đúng - Trả lời sai

7 0

95,55

20 0

100,00 0

43 2

4 Cơ quan thực hiện việc đăng ký thế chấp bằng QSD đất là Văn phòng đăng ký đất đai.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Người sử dụng đất

Cán bộ tín dụng

Cán bộ VP ĐKĐĐ

TT

Nội dung điều tra phỏng vấn

Trung bình 3 nhóm

Phiếu điều tra

Tỷ lệ %

Phiếu điều tra

Tỷ lệ %

Phiếu điều tra

Tỷ lệ %

100,00 95,55

- Trả lời đúng - Trả lời sai

39 6

86,67 13,33

20 0

100,00 0

7 0

5 Hồ sơ thế chấp gồm: đơn đăng ký TC, HĐ thế chấp đã được chứng thực, GCN QSDĐ (bản gốc). - Trả lời đúng - Trả lời sai

40 5

6 Hợp đồng thế chấp nên chứng thực vì

7 0

88,8 11,20

20 0

100,00 0

100,00 96,26 3,74

đảm bảo tính pháp lý. - Nên - Không nên

35 10

7 0

77,72 22,28

20 0

100,00 0

100,00 92,57 7,43

7 Các thành phần ký vào đơn và hợp đồng đăng ký thế chấp QSD đất là các thành phần có tên trong GCN QSD đất và đại diện tổ chức tín dụng. - Trả lời đúng - Trả lời sai

85,71 89,32 14,28 10,68

37 8

6 1

82,22 17,78

20 0

100,00 0

8 Thế chấp có bên thứ 3 tham gia là khi người có tài sản đứng ra cùng ký hợp đồng cho người khác vay. - Có - Không

41 4

7 0

91,11 8,89

20 0

100,00 0

100,00 97,03 2,97

9 Xóa đăng ký thế chấp là khi có yêu cầu của tổ chức tín dụng và người sử dụng đất. - Trả lời đúng - Trả lời sai

40 5

10 Hồ sơ xóa đăng ký thế chấp gồm GCN

7 0

88,57 11,43

20 0

100,00 0

100,00 96,19 3,81

7 0

100,00 92,03 7,97

QSD đất và đơn đề nghị. - Trả lời đúng - Trả lời sai

85,00 15,00

91,11 8,89

17 3

41 4 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra phỏng vấn)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Bảng 3.19. Kết quả đánh giá hiểu biết cơ bản về nội dung giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng

Ninh của các đối tượng liên quan

TT

Nội dung điều tra phỏng vấn

Cán bộ VP ĐKĐĐ

Cán bộ tín dụng

Trung Người bình 3 sử dụng đất nhóm 75,31 100,00 98,80 91,37

11 Việc thực hiện đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký

được thực hiện theo các điều kiện theo quy định của pháp luật.

12 Việc chuyển tiếp nội dung thế chấp được thực hiện và phải

77,72 100,00 98,80 92,17

thực hiện các điều kiện theo quy định của pháp luật

13 Tài sản khi đang đăng ký thế chấp không thực hiện được mua

93,18 100,00 100,00 97,39

bán.

14 Tài sản là QSD đất khi đang có tranh chấp, lấn chiếm thì

90,98 100,00 100,00 96,99

không được đăng ký thế chấp.

15 Tài sản là QSD đất bị phát mại khi người sử dụng đất vi

94,59 100,00 100,00 98,20

phạm hợp đồng tín dụng.

16 Cơ quan quyết định việc phát mại tài sản là QSD đất đang

90,98 97,59 98,80 95,79

thế chấp là tổ chức tín dụng nơi có đất thế chấp.

17 Thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký thế chấp là khi

93,39 98,80 98,80 97,00

VPĐK đất đai ký vào GCN QSD đất.

18 Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp là 01 ngày.

93,39 96,39 100,00 96,59

19 Lệ phí đăng ký thế chấp QSD đất là do HĐND tỉnh, thành

94,59 97,59 97,59 96,59

phố trực thuộc TW ban hành.

20 Người sử dụng đất được miễn nộp lệ phí đăng ký thế chấp

93,80 98,80 98,80 97,80

tùy theo đối tượng theo quy định của pháp luật

Trung bình của các câu hỏi

88,08 99,16 99,40 95,63

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra phỏng vấn)

Số liệu bảng 3.19 cho thấy tỷ lệ trả lời đúng ở đối tượng cán bộ quản lý

đất đai thực hiện công tác giao dịch bảo đảm cao nhất, đạt 99,40 %; tiếp đến

là nhóm cán bộ tín dụng, đạt 99,16 % trả lời đúng, cuối cùng là người sử dụng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đất với tỷ lệ trả lời đúng là 88,08 %. Điều này cũng dễ lý giải vì đối tượng là

cán bộ quản lý đất và cán bộ tín dụng là những người được đào tạo cơ bản ở

các lĩnh vực liên quan và trực tiếp thực hiện, hàng ngày cập nhật các văn bản

quy định của nhà nước có liên quan đến công tác giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, kết quả trung bình cho tất cả 3 nhóm đối tượng

vẫn đạt ở mức cao 95,63 %. Điều này cho thấy đa số các đối tượng đều nắm

được tầm quan trọng và pháp lý của công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền

sử dụng đất.

Toàn bộ câu hỏi đưa ra cán bộ quản lý đất đai của từ cấp xã đến cấp

huyện đều trả lời cơ bản đúng đạt trên 99 %. Có thể đánh giá trình độ của cán

bộ quản lý đất đai của huyện Vân Đồn đối với thực hiện giao dịch bảo đảm

bằng giá trị quyền sử dụng đất là rất cao, đáp ứng tốt nhu cầu phục phụ nhân

dân và giải quyết thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

một cách nhanh gọn, kịp thời.

3.4.2. Ý kiến nhận xét của người dân về thái độ phục vụ và các quy định

giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn,

tỉnh Quảng Ninh

Ngoài việc điều tra ý kiến theo 20 câu hỏi chung cho các đối tượng

chúng tôi dành riêng cho đối tượng là người sử dụng đất 7 câu hỏi để đánh giá

thái độ phục vụ, cách hướng dẫn hồ sơ của cán bộ tín dụng và cán bộ Văn

phòng ĐKQSDĐ đồng thời điều tra nhu cầu về giá trị vay của người dân khi

thế chấp bằng quyền sử dụng đât. Đối tượng điều tra được phân theo 3 khu

vực do nhu cầu vay vốn khác nhau, trình độ của người dân làm các nghề

nghiệp khác nhau, ở các địa bàn cư trú khác nhau.

Hầu hết đối tượng phỏng vấn đều đánh giá cao về mức độ hài lòng về

thủ tục hiện hành, thái độ phục vụ, quy trình thực hiện, mức lệ phí phải nộp.

Tuy nhiên, ở các khu vực điều tra có các mức độ đánh giá khác nhau do trình

độ, nhu cầu và cách nhìn nhận cũng khác nhau. Kết quả phỏng vấn được thể

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hiện ở bảng 3.20.

Bảng 3.20. Kết quả đánh giá thái độ phục vụ và một số quy định về đăng

ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo ý kiến người dân theo

3 khu vực điều tra

TT

Nội dung điều tra phỏng vấn

Đơn vị tính

1 Thái độ phục vụ của cán bộ tín dụng

Khu vực điều tra Trung bình 3 Các Khu xã Khu khu xã trung trung vực đảo tâm tâm 8,27 7,96 8,55 Điểm 9,43

2 Cách hướng dẫn hồ sơ của cán bộ tín dụng

7,61 7,56 7,94

Điểm 8,65

3 Thái độ phục vụ của cán bộ thực hiện đăng ký thế

chấp bằng bằng quyền sử dụng đất tại Văn phòng ĐK

8,74 8,63 8,91

Điểm 9,57

QSD đất như thế nào

4 Cách hướng dẫn hồ sơ đăng ký thế chấp bằng bằng

quyền sử dụng đất của cán bộ Văn phòng ĐK QSD

8,24 8,16 8,64

Điểm 9,73

đất

5 Thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm

bằng QSD đất theo quy định hiện hành có phù hợp

8,85 8,71 9,06

Điểm 9,82

không

6 Mức thu lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD

8,73 8,36 8,88

Điểm 9,77

đất theo quy định hiện hành có phù hợp không

Trung bình 6 chỉ tiêu

Điểm 9,50

8,41 8,23 8,71

7 Nhu cầu của người dân muốn được vay trên 75% giá

% 100,00 99,00 99,00 99,33

trị quyền sử dụng đất theo giá đất nhà nước quy định.

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra phỏng vấn)

Qua bảng 3.20 ta thấy điểm số trung bình về mức độ hài lòng của người

dân ở khu vực đơn vị trung tâm cao nhất 9,50 điểm, tiếp đến là khu vực các

xã xa trung tâm với điểm số trung bình về mức độ hài lòng của người dân là

8,41 điểm, khu vực các xã đảo có điểm số trung bình về mức độ hài lòng của

người dân đứng sau cùng là 8,23 điểm. Theo đó điểm số trung bình về mức độ

hài lòng của người dân trên toàn huyện là ở mức rất cao với 8,71 điểm (theo

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thang 10 điểm). Như vậy nhìn vào số liệu tổng hợp cũng phản ánh được về

tinh thần phối hợp và thái độ phục vụ cũng như quy trình và các quy định thực

hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất ở huyện Vân

Đồn qua đánh giá của người dân dành cho cán bộ Văn phòng ĐKĐĐ và cán bộ

tín dụng tại các tổ chức tín dụng rất tốt. Tuy nhiên, mức độ đánh giá có sự khác

nhau do yếu tố không gian khác nhau dẫn đến cách hiểu, cách nhìn nhận và tiếp

thu các yếu tố liên quan và trình độ cũng khác nhau, ở các vùng nông thôn cơ hội

hiểu biết và nhìn nhận, chia sẻ cũng sẽ có sự khác biệt.

Ở câu hỏi về nguyện vọng được vay tiền là bao nhiêu so với giá trị

quyền sử dụng đất theo giá nhà nước quy định thì 99,33 % các đối tượng

được điều tra đều có nguyện vọng được vay trên 75 % giá trị quyền sử dụng

đất, qua đây ta cũng nắm bắt được tâm lý của người vay tiền luôn muốn được

vay cao hơn so với quy định hiện tại do nhu cầu của người dân cao và luôn có

ý thức được chủ động trong quản lý và sử dụng vốn.

3.4.3. Ý kiến của cán bộ tín dụng về các quy định giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

Ngoài việc điều tra ý kiến theo 20 câu hỏi chung cho các đối tượng, để

đánh giá về nhu cầu vay vốn, mức độ hiểu biết của người sử dụng đất về vay

vốn, quy trình và thời gian thực hiện theo quy định của nhà nước theo ý kiến

của cán bộ tín dụng ở các tổ chức tín dụng chúng tôi đã lựa chọn cả 02 nhóm

tổ chức tín dụng để điều tra bao gồm nhóm Ngân hàng sử dụng nhà nước, các

Ngân hàng TMCP trên địa bàn để so sánh.

Hầu hết đối tượng phỏng vấn đều đánh giá cao về thủ tục hiện hành, mức

độ hiểu biết và nhu cầu của người sử dụng đất. Tuy nhiên, cũng có khác nhau

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

giữa các loại hình ngân hàng.

Bảng 3.21. Đánh giá hiểu biết các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất theo ý kiến của 02 loại hình ngân hàng

Loại hình tổ chức tín dụng

TT

Nội dung điều tra phỏng vấn

Đơn vị tính

Tỷ lệ trung bình

Ngân hàng nhà nước

Ngân hàng TMCP

1 Nhu cầu vay vốn của người dân để xây dựng nhà

75,00

65,00

70,00

ở.

2 Mức được vay theo quy định tối đa bằng 75 %

100,00

giá trị khu đất theo giá đất nhà nước quy định.

3 Nhu cầu của người dân muốn được vay trên

75% giá trị quyền sử dụng đất theo giá đất nhà

100,00

nước quy định.

4 Mức độ hiểu biết về quy trình vay vốn của người

Điểm

8,83

8,32

8,56

dân.

5 Mức độ hiểu biết về đều kiện vay vốn của người

Điểm

8,93

8,36

8,65

dân.

6 Đánh giá về mức độ Quy trình, thủ tục quy

định về giao dịch bảo đảm hiện nay của nhà

Điểm

9,86

9,42

9,64

nước.

7 Thời gian giải quyết hồ sơ giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất theo quy định hiện

Điểm

8,83

8,32

8,56

hành có phù hợp không.

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra phỏng vấn)

Qua bảng 3.21 ta thấy: Điểm số trung bình về mức hiểu biết, nhu cầu của

người dân và đánh giá quy trình, thời gian thực hiện theo quy định hiện hành

theo nhóm Ngân hàng nhà nước là cao hơn nhóm các Ngân hàng TMCP.

Nguyên nhân có sự khác biệt này là do nhóm Ngân hàng nhà nước là các đơn

vị tiên phong và có bề dày về thời gian phục vụ trên địa bàn huyện Vân Đồn,

còn nhóm đối tượng các Ngân hàng TMCP mới gia nhập địa bàn huyện Vân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Đồn và chạy theo doanh số, chưa có tính gắn kết cao với người dân. Ở mục

đánh giá nhu cầu người dân về mục đích sử dụng vốn và quy định về hạn mực

được vay thì đa phần đều chọn phương án là để xây dựng nhà ở và muốn vay

trên 75 % giá trị quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.

3.4.4. Ý kiến nhận xét của cán bộ ngành đất đai về tinh thần phối hợp, mức

độ hiểu biết và các quy định giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

Ngoài việc điều tra ý kiến theo 20 câu hỏi chung cho các đối tượng, để

đánh giá mức độ hiểu biết, tinh thần phối hợp của người dân và cán bộ tín

dụng về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và đánh giá quy

định hiện hành của nhà nước liên quan đến công tác đăng ký giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất chúng tôi đã lựa chọn 2 nhóm cán bộ thực hiện việc

đăng ký đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất để điều tra bao gồm

cán bộ Văn phòng ĐKĐĐ và cán bộ địa chính phường, xã để so sánh.

Hầu hết 2 đối tượng phỏng vấn đều đánh giá cao về mức độ hiểu biết,

tinh thần phối hợp của người dân, cán bộ tín dụng về đăng ký giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất và quy định hiện hành của nhà nước liên quan

đến công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất.

Qua bảng 3.22 trên ta thấy: Điểm số trung bình về mức độ hiểu biết, tinh

thần phối hợp của người dân, cán bộ tín dụng về đăng ký giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất và tỷ lệ câu trả lời đúng quy định hiện hành của nhà

nước liên quan đến công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất hầu hết bằng nhau. Tuy nhiên, có sự khác biệt ở chỉ tiêu “Quy trình thực

hiện đăng ký của người dân” do cán bộ Văn phòng ĐKĐĐ là những người

trực tiếp kiểm tra và xử lý hồ sơ về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất, còn cán bộ địa chính phường, xã là người xác định tình trạng thửa

đất trước khi thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

nên cán bộ địc chính cấp xã hiểu biết về quy trình thấp hơn một chút (7,14

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

điểm) so với cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai huyện (7,62 điểm).

Bảng 3.22. Kết quả đánh giá tinh thần phối hợp, mức độ hiểu biết và một

số quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo ý

kiến của cán bộ ngành đất đai

Cán bộ thực

hiện

Đơn

Tỷ lệ

TT

Nội dung điều tra phỏng vấn

vị

trung

Cán

Cán bộ

tính

bình

bộ VP

địa chính

ĐKĐĐ

cấp xã

1 Mức độ hiểu biết về quy trình thực hiện

Điểm 7,62

7,14

7,38

đăng ký của người dân.

2 Tinh thần phối hợp thực hiện đăng ký giao

dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của

Điểm 8,36

8,43

8,40

người dân.

3 Mức độ hiểu biết về quy trình thực hiện

đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử

Điểm 9,00

8,82

8,91

dụng đất của cán bộ tín dụng.

4 Tinh thần phối hợp thực hiện đăng ký giao

dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của

Điểm 9,00

9,00

cán bộ tín dụng.

5 Thời gian giải quyết hồ sơ giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất theo quy định

95,00

hiện hành có phù hợp không.

6 Thủ tục giải quyết hồ sơ giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất theo quy định hiện

95,00

hành rất phù hợp và đảm bảo tính pháp lý.

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra phỏng vấn)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

3.5. Khó khăn, tồn tại, các yếu tố ảnh hưởng và giải pháp nâng cao hiệu

quả của công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

3.5.1. Những khó khăn, tồn tại ảnh hưởng trong đăng ký giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

1- Một số tổ chức tín dụng thường sử dụng các gói kích, cầu dẫn đến

việc nâng hạ lãi suất thường xuyên ảnh hưởng đến việc lựa chọn và thay đổi

tổ chức tín dụng của người dân thường xuyên.

2- Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa

phương có những tác động đến hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất. Cụ thể là:

3- Các chính sách khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể

làm tăng nhu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

4- Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất: Hạn chế việc mua bán chuyển

nhượng, chia tách thửa đất và đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất trong những khu vực có quy hoạch sử dụng đất;

5- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực đất đai;

6- Chính sách hỗ trợ vay vốn để phát triển kinh tế xã hội, đầu tư xây

dựng nhà ở được áp dụng dẫn đến nhu cầu vay vốn cao, công tác đăng ký giao

dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất cũng tăng cao.

3.5.2. Nguyên nhân và giải pháp khắc phục để hoàn thiện và nâng cao hiệu

quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

1- Ban hành các văn cụ thể hoá các chính sách và pháp luật đất đai để áp

dụng cụ thể, chi tiết cho công tác thực hiện.

2- Nâng cao năng lực của cán bộ quản lý đất đai đặc biệt là cán bộ

phường xã, có quy hoạch, kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng đối với đội ngũ cán bộ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

xã phường nói chung và cán bộ phụ trách địa chính phường, xã nói riêng.

3- Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới

người dân, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ về các quyền sử dụng đất.

4- Thành phố cần tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành chính về công

tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất để người dân thực

hiện các quyền sử dụng đất được thuận tiện, nhanh chóng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

5- Tăng nguồn chi ngân sách nhà nước cho công tác quản lý đất đai.

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

1. Kết luận

1- Tại huyện Vân Đồn có Văn phòng Đăng ký đất đai với 7 người và hệ

thống cán bộ địa chính cấp xã với 28 người làm nhiệm vụ xác nhận cho người

dân đăng ký giao dịch bảo đảm bằng giá trị quyền sử dụng đất; có 2 ngân

hàng nhà nước, 3 ngân hàng thương mại cổ phần luôn sẵn sàng đáp ứng nhu

cầu giao dịch bảo đảm của người dân.

2- Giai đoạn 2015-2017 toàn huyện Vân Đồn có 5.097 giao dịch bảo

đảm, trong đó:

- Tính theo không gian: Tỷ lệ giao dịch cao nhất là xã Minh Châu (18,07

giao dịch/100 dân), thị trấn Cái Rồng (16 giao dịch/100 dân); thấp nhất là xã

Bình Dân 1,10 giao dịch/100 dân, xã Bản Sen = 1,72 giao dịch/100 dân.

- Tính theo thời gian: năm 2017 có 35,81 % (2.213 giao dịch) thế chấp;

51,32 % (1.283 giao dịch) xóa thế chấp.

- Tính theo loại đất: có 5.009 giao dịch bằng đất ở, 88 giao dịch bằng đất

nông nghiệp.

- Tính theo mục tiêu giao dịch: giảm dần từ giao dịch để sản xuất kinh

doanh phi nông nghiệp -> giao dịch để tiêu dùng -> giao dịch để sản xuất

nông nghiệp.

3- Ý kiến đánh giá về giao dịch bảo đảm bằng giá trị quyền sử dụng đất

của các nhóm đối tượng tại huyện Vân Đồn đều rất tốt, tỷ lệ trả lời đúng là rất

cao, trung bình đạt trên 95 %.

4- Đã chỉ ra được 6 khó khăn, tồn tại và đề xuất được 5 giải pháp khắc

phục.

2. Đề nghị

- Tổ chức tuyên truyền một cách sâu rộng và có hiệu quả tới người dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

những kiến thức về pháp luật đất đai nói chung và về công tác đăng ký giao

dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất nói riêng, nhằm nâng cao hiểu biết và

trình độ của người dân.

- Chú trọng và đầu tư hơn nữa về tiến bộ khoa học kỹ thuật và công nghệ

số trong công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Hệ

thống hóa các cấp quản lý thống nhất từ trên xuống, từ trung ương tới địa

phương, từ các ngành liên quan tới nhau.

- Có hệ thống thanh tra, kiểm tra giám sát chặt chẽ trong lĩnh vực đất đai,

đây là một lĩnh vực có nhiều vấn đề nhạy cảm, để tránh những tình trạng quan

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

liêu, tham nhũng.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992, 2013). Hiến

pháp.

2. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003, 2013). Luật

Đất đai.

3. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005, 2015). Bộ luật

Dân sự.

4. Hoàng Huy Biểu (2000). Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của Trung

Quốc, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về chính sách và tình hình sử dụng đất

đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác

Quốc tế.

5. Nguyễn Đình Bồng (2009). Bài giảng “Hệ thống pháp luật về quản lý đất

đai và thị trường bất động sản; Quản lý đất đai và thị trường bất động sản”.

6. Nguyễn Đình Bồng và các tác giả (2005). Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ

thuật đề tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để

hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Trung tâm

Điều tra Quy hoạch đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội.

7. Nguyễn Thị Dung (2010). Đảm bảo minh bạch của thị trường bất động sản-

Pháp luật một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam, Tạp chí

Luật học số 08 (123).

8. Nguyễn Thị Thu Hồng (2000). Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của

Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về chính sách và

tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế.

9. Lưu Quốc Thái (2006). Pháp luật đất đai và vấn đề đầu tư nước ngoài vào

thị trường bất động sản ở Trung Quốc, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường

(8/2006).

10. Chính phủ (2006). Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về

giao dịch bảo đảm.

11. Chính phủ (2010). Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng

ký giao dịch bảo đảm.

12. Chính phủ (2012). Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/12/2012 về sửa

đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày

29/12/2006 về giao dịch bảo đảm.

13. Chính phủ (2014). Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013.

14. Chính phủ (2014). Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 quy định về giá đất.

15. Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Giáo trình Quản lí nhà nước về đất đai,

Nxb Nông nghiệp Hà Nội 2007.

16. Nguyễn Khắc Thái Sơn (2008), Bài giảng Pháp luật đất đai, Trường Đại

học Nông Lâm Thái Nguyên.

17. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005). Thông tư số

05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 về việc hướng dẫn đăng ký

thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

18. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006). Thông tư số

03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số quy

định của Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 về việc

hướng dẫn đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

liền với đất.

19. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009). Thông tư số

17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 quy định về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất.

20. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2011). Thông tư số

20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 hướng dẫn việc

đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

21. Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh (2014). Quyết đinh số 3238/QĐ-UBND

ngày 26 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh v/v ban hành quy

định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày

01/01/2015 đến ngày 31/12/2019.

22. Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh (2016). Quyết định số 3045/QĐ-

UBND ngày 21 tháng 9 năm 2016 Về việc công bố danh mục và nội dung

thủ tục hành chính được chuẩn hóa thuộc thẩm quyền quản lý của Sở Tài

nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh.

23. Ủy ban nhân dân huyện Vân Đồn (2016). Quyết định số 5274/QĐ-UBND

ngày 08 ngày 12 tháng 2016 Về việc phê duyệt quy trình tự giải quyết thủ

tục hành chính của phòng Tài nguyên và Môi trường đáp ứng yêu cầu tiêu

chuẩn hệ thống quản lý chất lượng phù hợp TCVN ISO 9001: 2008.

24. Đinh Dũng Sỹ (2003). Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền

sử dụng đất của người sử dụng đất: Thực trạng và kiến nghị, Tạp chí Nhà

nước và Pháp luật, (10/2003).

25. Phạm Phương Nam, Nguyễn Thanh Trà, Phan Thị Thanh Huyền (2013).

Một số ý kiến về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Tạp chí Tài nguyên và

Môi trường, số 7 (165).

26. Phạm Phương Nam, Nguyễn Văn Quân (2014). Giải pháp nâng cao hiệu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất đai trong giai đoạn công nghiệp hoá,

hiện đai hoá đất nước, Kỷ yếu Hội thảo khoa học “Nâng cao hiệu quả quản

lý và sử dụng đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ

nghĩa”, Hà Nội, ngày 01 tháng 8 năm 2014.

27. Nguyễn Quang Tuyến (2009). Những tiêu chí cơ bản của thị trường bất

động sản minh bạch, Tạp chí Luật học số 3 (106).

28. Vũ Thị Hồng Yến (2009). Về mối quan hệ giữa thủ tục công chứng,

chứng thực và đăng ký hợp đồng thế chấp tài sản, Tạp chí Luật học số

01/2009 (104).

29. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005). Giáo trình thị trường bất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội.

PHỤ LỤC BỘ CÂU HỎI ĐIỀU TRA

Họ và tên người được điều tra: ………………………………………….… Nghề nghiệp …………………………; Trình độ ………………; Tuổi ……… Đia chỉ :……………………………………………………………............... (Tất cả các đối tượng được điều tra đều phải trả lời câu hỏi và đánh dấu V vào phương án trả lời đúng hoặc mức điểm tương đương do mình lựa chọn)

I. PHẦN ĐIỀU TRA CHUNG 1. Thế chấp bằng Quyền sử dụng đất là gì? a- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử

dụng đất.

b- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử

dụng đất khi được sự đồng ý của đối tượng nhận thế chấp.

c- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử

dụng đất khi được sự đồng ý của chính quyền địa phương.

d- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử

dụng đất khi được sự đồng ý của VPĐK QSD đất.

2. Điều kiện để QSD đất được thế chấp? a- Khi có nhu cầu vay vốn. b- Khi có nhu cầu vay vốn và phải đủ điều kiện theo quy định của Luật đất đai. c- Khi không có nhu cầu sử dụng đất. d- Khi có lời mời của các tổ chức tín dụng. 3. Quyền sử dụng đất được thế chấp ở đâu? a- Tại các tổ chức tín dụng được cấp phép. b- Tại các tiệm cầM đồ. c- Tại cơ quan nhà nước. d- Tại các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. 4. Cơ quan nào thực hiện việc đăng ký thế chấp bằng QSD đất? a- Các tổ chức tín dụng. b- UBND cấp xã, phường. c- UBND cấp huyện, thị xã, thành phố. d- Văn phòng đăng ký đất đai. 5. Hồ sơ thế chấp gồm những gì? a- Đơn đăng ký TC, HĐ thế chấp đã được chứng thực, GCN QSDĐ (bản gốc) b- Đơn đăng ký thế chấp, GCN QSD đất (bản gốc) c- Đơn đăng ký thế chấp, Hợp đồng thế chấp, GCN QSD đất (bản sao) d- Đơn đăng ký TC, HĐ thế chấp đã được chứng thực, GCN QSDĐ (bản sao) 6. Hợp đồng thế chấp có chứng thực hay không? a- Bắt buộc chứng thực b- Không bắt buộc chứng thực c- Nên chứng thực vì đảm bảo tính pháp lý d- Không nên chứng thực vì thủ tục rườm rà 7. Các thành phần ký vào đơn và hợp đồng đăng ký thế chấp QSD đất? a- Các thành phần có tên trong GCN QSD đất và đại diện tổ chức tín dụng b- Đại diện chủ sử dụng đất và đại diện tổ chức tín dụng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

c- Các thành phần có tên trong GCN QSD đất d- Đại diện tổ chức tín dụng 8. Thế nào là thế chấp có bên thứ 3 tham gia? a- Khi có 2 ngân hàng cùng lúc cho vay b- Khi có 2 người dân cùng vay một hợp đồng thế chấp c- Khi người có tài sản đứng ra cùng ký hợp đồng cho người khác vay d- Khi tài sản thế chấp đứng tên 2 người 9. Thế nào là xóa đăng ký thế chấp? a- Khi đã trả hết nợ tại tổ chức tín dụng b- Khi tổ chức tín dụng yêu cầu c- Khi người sử dụng đất yêu cầu d- Khi có yêu cầu của tổ chức tín dụng và người sử dụng đất 10. Hồ sơ xóa đăng ký thế chấp gồm những gì? a- GCN QSD đất, đơn đề nghị, HĐ thế chấp và giấy trả nợ b- GCN QSD đất, đơn đề nghị và HĐ thế chấp c- GN QSD đất, đơn đề nghị và giấy trả nợ d- GCN QSD đất và đơn đề nghị 11. Có thực hiện được đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký? a- Được, và phải thực hiện các điều kiện theo quy định b- Không thể thực hiện được c- Phải xóa nội dung đã đăng ký và đăng ký lại d- Không biết 12. Có thực hiện được chuyển tiếp nội dung thế chấp? a- Được, và phải thực hiện các điều kiện theo quy định b- Không thể thực hiện được c- Phải xóa nội dung đã đăng ký và đăng ký lại d-Không biết 13. Tài sản khi đang đăng ký thế chấp có được mua bán không? a- Không thực hiện được b- Thực hiện được khi tổ chức tín dụng đồng ý c- Thực hiện được khi người dân đồng ý d- Không biết 14. Tài sản là QSD đất khi đang có tranh chấp, lấn chiếm có được đăng ký thế chấp không? a- Không đăng ký được b- Đăng ký được khi tổ chức tín dụng đồng ý c- Đăng ký được khi người sử dụng đất đồng ý d- Đăng ký được khi ổ chức tín dụng và người sử dụng đất đồng ý 15. Khi nào thì tài sản là QSD đất bị phát mại? a- Khi cơ quan nhà nước yêu cầu b- Khi người sử dụng đất vi phạm hợp đồng tín dụng c- Khi người sử dụng đất yêu cầu d- Khi tổ chức tín dụng yêu cầu 16. Cơ quan nào quyết định việc phát mại là QSD đất đang thế chấp? a- Tổ chức tín dụng b- Người sử dụng đất c- Cơ quan nhà nước

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

d- Tổ chức tín dụng phối hợp với cơ quan nhà nước 17. Thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký thế chấp? a- Khi các bên ký vào hợp đồng tín dụng b- Khi các bên ký vào đơn đăng ký thế chấp c- Khi tổ chức tín dụng đồng ý d- Khi VPĐK đất đai ký vào GCN QSD đất 18. Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp? a- 0.5 ngày b- 01 ngày c- 02 ngày d- 03 ngày 19. Lệ phí đăng ký thế chấp QSD đất do ai ban hành? a- HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc TW b- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW c- UBND quận, huyện, thành phố, thị xã d- UBND phừơng xã thị trấn 20. Người sử dụng đất có được miễn nộp lệ phí đăng ký thế chấp không? a- Không được miễn b- Tất cả đều được miễn c- Được miễn tùy theo dối tượng theo quy định của pháp luật d- Không biết II. PHẦN ĐIỀU TRA NGƯỜI DÂN 21. Thái độ phục vụ của cán bộ tín dụng? Tính theo thang 10 điểm 8

6 22 Cách hướng dẫn hồ sơ của cán bộ tín dụng? a- Rõ ràng và dễ hiểu. b- Chưa rõ ràng. c- Còn rập khuôn cứng nhắc. d- Chưa khoa học và gây sách nhiễu. 23. Thái độ phục vụ của cán bộ thực hiện đăng ký thế chấp bằng bằng quyền sử dụng đất tại Văn phòng ĐK QSD đất như thế nào? Tính theo thang 10 điểm

10 24. Cách hướng dẫn hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm của cán bộ Văn phòng ĐK QSD đất? a- Rõ ràng và dễ hiểu. b- Chưa rõ ràng. c- Còn rập khuôn cứng nhắc. d- Chưa khoa học và gây sách nhiễu. 25. Thời gian giải quyết hồ sơ giao dịch bảo đảm theo quy định hiện hành có phù hợp không? a- Rất phù hợp b- Chưa phù hơp c- Cần giảm thêm thời gian d- Cần tăng thêm thời gian 26. Mức thu lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định hiện hành có phù hợp không? a- Rất phù hợp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

b- Chưa phù hơp c- Cần giảm thêm lệ phí d- Cầ tăng thêm lệ phí 27. Nguyện vọng Ông (bà) muốn được vay bằng bao nhiêu % quyền sử dụng đất? a- Bằng giá đất thị trường. b- Dưới 30% giá trị quyền sử dụng đất theo giá đất quy định. c- Từ 30% đến 70% giá trị quyền sử dụng đất theo giá đất quy định. d- Trên 70% giá trị quyền sử dụng đất theo giá đất quy định. III. PHẦN ĐIỀU TRA CÁN BỘ TÍN DỤNG 21. Nhu cầu vay vốn của người dân chủ yếu để làm gì? a- Để cung cấp cho con cái học hành. b- Để phục vụ mua sắm, tiêu dùng hàng ngày. c- Để xây dựng nhà ở. d- Để đầu tư là ăn, phát triển kinh tế xã hội. 22. Mức độ hiểu biết về quy trình vay vốn của người dân? Tính theo thang 10 điểm

23. Mức độ hiểu biết về đều kiện vay vốn của người dân? Tính theo thang 10 điểm

8 24. Mức được vay theo quy định bằng bao nhiêu % quyền SDĐ? a- Bằng giá đất thị trường. b- Dưới 30% giá trị quyền sử dụng đất theo giá đất quy định. c- Từ 30% đến 70% giá trị quyền sử dụng đất theo giá đất quy định. d- Trên 70% giá trị quyền sử dụng đất theo giá đất quy định. 25. Nhu cầu của người dân muốn được vay bằng bao nhiêu % quyền sử dụng đất? a- Bằng giá đất thị trường. b- Dưới 30% giá trị quyền sử dụng đất theo giá đất quy định. c- Từ 30% đến 70% giá trị quyền sử dụng đất theo giá đất quy định. d- Trên 70% giá trị quyền sử dụng đất theo giá đất quy định. 26. Đánh giá về mức độ Quy trình, thủ tục quy định về giao dịch bảo đảm hiện nay của nhà nước? Tính theo thang 10 điểm 5

27. Thời gian giải quyết hồ sơ giao dịch bảo đảm theo quy định hiện hành có phù hợp không? a- Rất phù hợp b- Chưa phù hơp c- Cần giảm thêm thời gian d- Cần tăng thêm thời gian IV. PHẦN ĐIỀU TRA CÁN BỘ THỰC HIỆN TẠI VPĐKĐĐ 21. Mức độ hiểu biết về quy trình thực hiện đăng ký của người dân? Tính theo thang 10 điểm 1

22. Tinh thần phối hợp thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm của người dân? Tính theo thang 10 điểm

10 23. Mức độ hiểu biết về quy trình thực hiện đăng ký của cán bộ tín dụng? Tính theo thang 10 điểm 2

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

24. Tinh thần phối hợp thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm của cán bộ tín dụng? Tính theo thang 10 điểm 2

25. Thời gian giải quyết hồ sơ giao dịch bảo đảm theo quy định hiện hành có phù hợp không? a- Rất phù hợp b- Chưa phù hơp c- Cần giảm thêm thời gian d- Cần tăng thêm thời gian 26. Thủ tục giải quyết hồ sơ giao dịch bảo đảm theo quy định hiện hành có phù hợp không? a- Rất phù hợp và đảm bảo tính pháp lý b- Chưa phù hơp vì còn nhiều bất cập c- Cần giảm thêm một số thủ tục d- Cần tăng thêm một số thủ tục

Người điều tra

Ngày tháng năm 2018 Người được điều tra (Ký, ghi rõ họ tên)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn