Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ----------------------------

VÕ HỒNG HẢI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ THANH HÓA, TỈNH THANH HÓA

GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Thái Nguyên - 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

----------------------------

VÕ HỒNG HẢI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ THANH HÓA, TỈNH THANH HÓA

GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Thái Nguyên - 2019

i LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả

nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa

từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã

được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ

nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Võ Hồng Hải

ii LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã

nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ,

động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng

và biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn đã tận tình hướng

dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình

học tập và thực hiện đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới khoa Quản lý tài nguyên, Phòng

đào tạo - Đ ại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá

trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn UBND thành phố Thanh Hóa, phòng Tài

nguyên và Môi Trường, Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Thanh Hóa đã

giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo

mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt trong quá trình tôi hoàn

thành luận văn./.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Võ Hồng Hải

iii MỤC LỤC

MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

1. Đặt vấn đề ...................................................................................................... 1

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 3

3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU............................. 4

1.1. Cơ sở khoa học về giao dịch bảo đảm ....................................................... 4

1.1.1. Cơ sở lí luận của giao dịch bảo đảm ....................................................... 4

1.1.2. Cơ sở thực tiễn của giao dịch bảo đảm ................................................... 7

1.1.3. Cơ sở pháp lí của đề tài ......................................................................... 10

1.2. Khái quát về giao dịch bảo đảm ............................................................... 12

1.2.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm ........................................................... 12

1.2.2 Quy trình giao dịch ................................................................................. 15

1.3. Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm ................................................ 16

1.3.1. Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm trên thế giới ......................... 16

1.3.2. Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm ở Việt Nam .......................... 19

1.3.3. Bài học kinh nghiệm trong công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng

đất .................................................................................................................... 31

CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 34

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 34

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 34

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 34

2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ............................................................ 34

2.2.1. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 34

2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 34

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 34

iv 2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 36

2.4.1. Phương pháp kế thừa số liệu thứ cấp .................................................... 36

2.4.2. Phương pháp đánh giá có sự tham gia (PRA) ....................................... 37

2.4.3. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 38

2.4.4. Phương pháp tổng hợp, xử lý, biểu đạt số liệu ..................................... 38

CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 39

3.1. Khái quát về hệ thống quản lý đất đai và hoạt động tín dụng tại thành phố

Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa ............................................................................ 39

3.1.1. Giới thiệu về thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa ............................... 39

3.1.2. Thực trạng quản lí đất đai của thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa ...... 40

3.1.3. Thực trạng hoạt động tín dụng tại thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa 44

3.2. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất giai đoạn

2016-2018 tại thành phố Thanh Hóa ............................................................... 46

3.2.1. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảo bằng quyền sử dụng đất tại thành

phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016-2018 theo thời gian ........... 46

3.2.2. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảo bằng quyền sử dụng đất tại thành

phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016-2018 theo không gian ....... 46

3.2.3. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại

thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016-2018 theo khu vực. . 51

3.2.4. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại

thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016-2018 theo mục tiêu

giao dịch .......................................................................................................... 52

3.3. Ý kiến nhận xét của các đối tượng liên quan đến công tác giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa 54

3.3.1. Sự hiểu biết chung của các đối tượng liên quan đến công tác giao dịch

bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tỉnh Thanh Hóa ................................................................................................. 54

v 3.3.2. Ý kiến nhận xét của người dân về thái độ phục vụ và một số quy định

về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh

Hóa, tỉnh Thanh Hóa ....................................................................................... 59

3.3.3. Ý kiến của cán bộ tín dụng về thái độ phục vụ, hợp tác và một số quy

định về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố

Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa ............................................................................ 60

3.3.4. Ý kiến nhận xét cán bộ văn phòng đăng ký đất đai và cán bộ địa chính

phường, xã về tinh thần phối hợp, mức độ hiểu biết và một số quy định về

giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa,

tỉnh Thanh Hóa ................................................................................................ 63

3.3.5. Nhu cầu thế chấp quyền sử đụng đất để vay vốn của các hộ dân và hiệu

quả sử dụng vốn vay........................................................................................ 65

3.4. Khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả việc đăng ký giao dịch

bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật ............................. 67

3.4.1. Về thủ tục hành chính ........................................................................... 67

3.4.2. Hệ thống cơ sở dữ liệu, hồ sơ ............................................................... 69

3.4.3. Về công tác tuyên truyền ...................................................................... 69

3.5.4. Về nguồn lực và cơ sở vật chất ............................................................. 70

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 71

1. Kết luận ....................................................................................................... 71

2. Kiến nghị ..................................................................................................... 73

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 74

Bảng 3.1: Hệ thống các tổ chức tín dụng đang hoạt động .................................. 45

vi DANH MỤC CÁC BẢNG

tại Thành phố Thanh Hóa từ năm 2010 - 2018 ................................................... 45

Bảng 3.2. Tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên

địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2016-2018 ....................................... 46

Bảng 3.3. Tình hình thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất so với tổng số dân số trên địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn từ năm

2016-2018 theo đơn vị hành chính .................................................................. 47

Bảng 3.3. So sánh số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất của 37 đơn vị phường, xã thuộc thành phố Thanh Hóa giai đoạn từ

năm 2016-2018 ................................................................................................ 49

Bảng 3.4. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất giữa

khu vực đô thị và khu vực nông thôn trên địa bàn thành phố Thanh Hóa giai

đoạn 2016-2018 ............................................................................................... 51

Bảng 3.5: Kết quả thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng ................. 53

đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa theo địa chỉ đối tượng giao dịch bảo đảm 53

Bảng 3.6: Kết quả thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng ................. 53

đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa theo nghề nghiệp của đối tượng nhận giao

dịch bảo đảm .................................................................................................... 53

Bảng 3.7. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về đăng ký giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất theo 3 đối tượng được điều tra (nhóm câu hỏi liên

quan đến quyền sử dụng đất) .......................................................................... 56

Bảng 3.8. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về đăng ký giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất theo 3 đối tượng được điều tra (nhóm câu hỏi liên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

quan đến hồ sơ giao dịch ) .............................................................................. 57

vii Bảng 3.9. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về đăng ký giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất theo 3 đối tượng được điều tra (nhóm câu hỏi liên

quan đến quy trình thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm) ............................. 58

Bảng 3.10. Kết quả đánh giá khi thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất theo ý kiến người dân tại 3 khu vực điều tra ... 59

Bảng 3.11. Kết quả đánh giá khi thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất theo ý kiến của cán bộ tín dụng theo 3 loại hình

tổ chức tín dụng ............................................................................................... 61

Bảng 3.12. Kết quả đánh giá tinh thần phối hợp, mức độ hiểu biết và một số

quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo ý kiến

của cán bộ thực hiện ........................................................................................ 63

Bảng 3.13. Nhu cầu vay vốn và mức vay khi thế chấp quyền

sử đụng đất để của các hộ dân ......................................................................... 65

Bảng 3.14. Ý kiến của các hộ dân đánh giá về hiệu quả kinh tế sau khi thế

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chấp quyền sử dụng đất được vay vốn ............................................................ 66

viii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BLDS : Bộ luật Dân sự

ĐVT : Đơn vị tính

GCN : Giấy chứng nhận

HĐBT : Hội đồng Bộ trưởng

HĐND : Hội đồng nhân dân

QSD : Quyền sử dụng

QSDĐ : Quyền sử dụng đất

SDĐ : Sử dụng đất

TB : Trung bình

TP : Thành phố

UBND : Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

VPĐKĐĐ : Văn phòng đăng ký đất đai

MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề

Trong công cuộc đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất

nước ở Việt Nam hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc

biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Từ

trước khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu

nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Đến khi có Hiến pháp năm 1980, ở

nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Hiến pháp

năm 1992 và Hiến pháp năm 2013 quy định: “Người được Nhà nước giao đất

thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Tiếp theo, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất

đai năm 2013 đã cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng

mở rộng các quyền của người sử dụng đất.

Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và

quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng

góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất

đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ

với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong Đại hội

Đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng

đất. Luật Đất đai năm 2013 có những quy định về giao quyền sử dụng đất cho

các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền dễ dàng thực hiện các quyền

sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp

vốn bằng quyền sử dụng đất…

Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có

bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày càng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

không ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được diễn ra hết sức

phức tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau như, thế chấp, và một phần các hoạt

động đang diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thị trường “ngầm”. Điều này, đã

làm thất thu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát

triển kinh tế chung và phát sinh các tranh chấp dân sự. Vấn đề đặt ra hiện nay

là cần có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về các hoạt động này thông

qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm.

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo

vệ quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và các

bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ được những rủi ro pháp

lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật tự lợi ích chung

trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo điều kiện thuận

lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các quyền của

mình theo quy định của pháp luật (Trần Quang Huy, 2013); (Nguyễn Quang

Tuyến, 2009).

Đăng ký giao dịch bảo đảm còn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh

chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và

cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó.

Thành phố Thanh Hóa là Trung tâm hành chính, kinh tế trọng điểm của

tỉnh Thanh Hóa có nhiều ưu thế về vị trí, tiềm năng và thế mạnh có khả năng

thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh

tế - xã hội của tỉnh. Cùng với tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa thì nhu cầu

vốn ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất diễn

ra khá sôi động trên địa bàn thành phố. Việc đăng ký các giao dịch trên tại các

cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật ngày càng tăng. Tuy nhiên,

việc quản lý các giao dịch này vẫn còn những tồn tại, bất cập cần đi sâu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết.

Xuất phát từ thực tế khách quan kể trên, nên tôi tiến hành thực hiện đề

tài: “Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa

bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016 - 2018”.

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Đánh giá được hệ thống quản lý đất đai và hoạt động tín dụng tại

thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.

- Đánh giá được thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất tại thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016-2018.

- Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại và giải pháp hoàn thiện công tác

giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa, tỉnh

Thanh Hóa.

3. Ý nghĩa của đề tài

- Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc thực tế với

vấn đề nghiên cứu.

- Góp phần hoàn thiện lý luận về đánh giá công tác giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa.

- Góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thúc đẩy tình hình giao

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa.

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở khoa học về giao dịch bảo đảm

1.1.1. Cơ sở lí luận của giao dịch bảo đảm

Từ khi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của

Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm ra đời đã đánh dấu sự thành công

bước đầu trong việc nhất thể hoá pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của

nước ta, góp phần tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc tìm

hiểu và áp dụng pháp luật.

Với những quy định mới tạo sự chuyển biến tích cực trong hoạt động

đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng thời thể hiện một cách rõ nét vai trò của

đăng ký giao dịch bảo đảm, tác động trực tiếp tới các bên tham gia giao dịch

cũng như các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và tác động tới nền kinh tế

xã hội một cách đáng kể, cụ thể đó là:

- Đối với bên nhận bảo đảm

Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ

quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm. Pháp luật về giao dịch bảo đảm

của các nước đều thừa nhận giao dịch bảo đảm được đăng ký mang ý nghĩa

công bố quyền lợi của bên nhận bảo đảm với người thứ ba và tất cả những ai

(người thứ ba) xác lập giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm đều buộc phải

biết về sự hiện hữu của các quyền liên quan đến tài sản bảo đảm đã được đăng

ký. Ngoài quyền truy đòi tài sản bảo đảm, việc đăng ký giao dịch bảo đảm

còn giúp cho bên nhận bảo đảm có được thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý

tài sản bảo đảm so với các chủ nợ khác. Trong trường hợp một tài sản bảo

đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thì khi xử lý tài sản đó, thứ tự ưu tiên thanh

toán giữa các bên nhận bảo đảm được xác định căn cứ theo thứ tự đăng ký

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

giao dịch bảo đảm.

Về nguyên tắc "ai đăng ký trước hoặc hoàn thiện lợi ích bảo đảm trước

thì được ưu tiên trước". Điều này có nghĩa, bên nhận bảo đảm đăng ký giao

dịch bảo đảm hoặc hoàn thiện lợi ích bảo đảm (nắm giữ tài sản bảo đảm) sẽ

được ưu tiên thanh toán trước. Như vậy, thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm

là một trong những cách thức để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các

bên nhận bảo đảm với nhau.

- Đối với bên bảo đảm

Một trong những yêu cầu đặt ra trong đời sống kinh tế - xã hội là việc

dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không được ảnh hưởng đến hoạt

động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt của bên bảo đảm. Điều này có nghĩa,

bên bảo đảm vẫn giữ tài sản bảo đảm và tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản

nhằm phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh của mình.

Đặc điểm này vô cùng quan trọng trong nền tài chính hiện đại, vì

thương gia buộc phải có hàng trong tay thì mới có thể giới thiệu, tiếp thị hàng

được, nhà thầu phải sử dụng thiết bị mới có thể thực hiện hợp đồng và một

nhà nông phải có máy móc để gieo trồng và thu hoạch mùa màng... Thông

qua cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm, bên bảo đảm vừa đạt được mục đích

dùng tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, vừa duy trì được hoạt động

sản xuất - kinh doanh của mình. Chính nguồn lợi thu được từ việc khai thác

tài sản bảo đảm sẽ giúp bên nhận bảo đảm từng bước thu hồi vốn, tái đầu tư

và thanh toán được nợ cho bên nhận bảo đảm.

Do vậy, nếu phải giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm hoặc

người thứ ba giữ, thì mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh của bên bảo đảm bị

ngưng trệ. Điều này đi ngược lại với mục đích của giao dịch bảo đảm hiện

đại, đó là vừa giúp các giao dịch được an toàn, vừa thúc đẩy phát triển kinh tế

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- xã hội.

- Đối với bên thứ ba

Trong nhiều trường hợp, do thiếu thông tin nên bên thứ ba có thể dễ

dàng cho rằng tài sản vẫn chưa được dùng để bảo đảm cho bất kỳ một nghĩa

vụ nào trên thực tế. Vậy làm thế nào để bên thứ ba (ví dụ: bên cho vay tiếp

theo hoặc bên mua tài sản) có thể xác định để biết được liệu còn có ai đó có

quyền lợi liên quan đến một tài sản cụ thể nào đó hay không? Việc công khai

hóa thông tin về giao dịch bảo đảm được đăng ký là một giải pháp, cụ thể là

bên thứ ba có thể tìm hiểu thông tin tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm để

biết được những giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản bảo đảm đã tồn tại từ

trước, vì những thông tin về giao dịch bảo đảm được lưu giữ, công bố rộng rãi.

Nhờ đó, rủi ro pháp lý trong giao dịch sẽ giảm thiểu, nhất là trong trường

hợp tài sản bảo đảm vẫn do bên bảo đảm chiếm giữ, khai thác. Công khai

thông tin về giao dịch bảo đảm là mục tiêu quan trọng hàng đầu của hệ thống

giao dịch bảo đảm hiện đại, vì nhờ đó sẽ giúp các chủ nợ đánh giá và phòng

ngừa rủi ro. Thông tin được cung cấp giúp nhận biết được sự tồn tại các

quyền của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm, đặc biệt trường hợp bất

động sản là đối tượng của giao dịch và người cần biết ở đây chính là người có

ý định xác lập giao dịch đối với tài sản bảo đảm (ví dụ: người mua, người

thuê, người nhận bảo đảm tiếp theo...). Hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm

sẽ giúp các tổ chức, cá nhân đạt được mục đích đó thông qua những thông tin

được cung cấp công khai theo yêu cầu.

- Đối với nền kinh tế - xã hội

Nền kinh tế - xã hội phát triển đòi hỏi hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm

phải thực sự hiện đại, khoa học. Khi giao dịch bảo đảm được đăng ký chính

xác, thuận lợi với chi phí đăng ký hợp lý thì chi phí giao dịch (gồm chi phí về

thời gian, công sức, tiền của...) trong xã hội sẽ ở mức thấp, nhờ đó, tính cạnh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tranh của nền kinh tế sẽ tăng cao.

Mặt khác, nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký và công khai hoá, thì sẽ

hạn chế được những tranh chấp phát sinh trong cuộc sống do các tổ chức, cá

nhân dễ dàng tiếp cận với thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm

trước khi ký kết, thực hiện các giao dịch có liên quan đến tài sản đó. Bên cạnh

đó, thông qua hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, Nhà nước sẽ có được

những thông tin cần thiết phục vụ cho quá trình hoạch định các chính sách

mang tính vĩ mô, đặc biệt liên quan trực tiếp đến chính sách bảo đảm an toàn

tín dụng. Hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm được vận hành hiệu quả sẽ

khuyến khích hoạt động cho vay phục vụ nhu cầu vốn trong xã hội, nhờ đó

nguồn vốn trong xã hội sẽ được luân chuyển liên tục, khắc phục tình trạng

khan hiếm vốn và sự mất cân đối về nhu cầu vốn giữa các thành phần kinh tế.

1.1.2. Cơ sở thực tiễn của giao dịch bảo đảm

Những năm qua, pháp luật Việt Nam đã có những điều chỉnh nhất định

đối với lĩnh vực đăng ký, quản lý về quyền sử dụng đất. Việc thực hiện quyền

thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thực sự đã phát huy được nguồn

vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh

doanh. Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn (Nguyễn

Thị Dung, 2010).

Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải

cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay. Việc

thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất để vay vốn tăng dần qua các năm. Mặc

dù vậy, cho đến nay, chúng ta chưa có một đạo luật riêng điều chỉnh nội dung

đăng ký giao dịch bảo đảm mà các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm

được tìm trong BLDS 2005 và các đạo luật chuyên ngành như: Luật Đất đai,

Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và Phát triển rừng, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều

của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản 2009 cùng các văn bản

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hướng dẫn thi hành các đạo luật nêu trên.

Các văn bản điều chỉnh những quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đăng ký

giao dịch bảo đảm tách biệt và giới hạn theo loại tài sản như: đất, nhà, rừng

cây…(Đinh Dũng Sỹ, 2003).

Có thể nói, thời gian vừa qua, việc đăng ký giao dịch bảo đảm có ý

nghĩa rất quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo

đảm. Một mặt, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp

cận với các nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh. Mặt khác, hoạt

động đăng ký bảo đảm cũng giúp các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng, tổ

chức và cá nhân khác có nguồn thông tin để tra cứu, tìm hiểu trước khi xem

xét, quyết định ký kết hợp đồng nói chung cũng như hoạt động đầu tư và cho

vay nói riêng (Phạm Phương Nam, 2014); ( Nguyễn Thanh Trà, 2013); (Phan

Thanh Huyền, 2013).

Tuy nhiên, việc đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn còn một số hạn chế đó

là các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định rải rác tại nhiều

văn bản dẫn đến việc tra cứu, áp dụng pháp luật còn gặp nhiều khó khăn. Liên

quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm có Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23

tháng 7 năm 2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm; Nghị định số 43/2014/NĐ-

CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về quy định chi tiết thi hành một số điều của

Luật đất đai; Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm

2016 của Bộ Tư pháp –Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc đăng

ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Thông tư 24/2014/TT

- BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy

định về hồ sơ địa chính; Quyết định số 94/2014/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12

năm 2014 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành Bảng giá đất năm

2015 trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa; Quyết định số 01/2017/QĐ-UBND ngày

12 tháng 01 năm 2017 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc điều chỉnh, bổ sung

Quyết định số 94/2014/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2014 của UBND

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành Bảng giá đất năm 2015 trên địa bàn tỉnh

Thanh Hóa, Quyết định số 2831/QĐ-UBND ngày 23 tháng 7 năm 2015 của

UBND tỉnh Thanh Hóa về việc công bố Thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền

quản lý của ngành Tài nguyên và Môi trường áp dụng tại Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa (Lĩnh vực

Đăng ký giao dịch bảo đảm).

Đối với tài sản bảo đảm là bất động sản thì tiến hành đăng ký tại Văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường các

cấp. Trong khi đó, đối với loại tài sản là động sản nói chung thì tiến hành

đăng ký tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia

giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp. Đối với tài sản bảo đảm là tàu bay, tàu

biển thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Cục Hàng không

Việt Nam, Cục hàng hải hoặc Cảng vụ hàng hải thuộc Cục hàng hải Việt

Nam. Và đang có một thực tế là, có doanh nghiệp phải thế chấp, cầm cố nhiều

tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ tại một ngân hàng thì doanh

nghiệp buộc phải đi đến nhiều cơ quan để thực hiện việc đăng ký giao dịch

bảo đảm.

Do vậy, chi phí, thời gian để đăng ký việc thế chấp, cầm cố tài sản của

doanh nghiệp bị tăng lên, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong quá trình

hoàn thành thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm. Một bất cập khác nữa chính là

việc phân chia nhiều cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cũng dẫn đến tình

trạng thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại nhiều địa phương không thống

nhất. Thực tế, cùng một loại tài sản bảo đảm, đặc biệt là tài sản bảo đảm là

quyền sử dụng đất, mỗi nơi có sự hướng dẫn khác nhau về hồ sơ, giấy tờ thủ

tục chưa đúng với quy định.

Trong một số trường hợp, thời gian tiếp nhận hồ sơ đăng ký giao dịch

bảo đảm chưa tuân thủ đúng quy định, một số cơ quan lại quy định một cách

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cứng nhắc là chỉ nhận hồ sơ vào một số ngày nhất định trong tuần, gây khó

khăn cho người đi đăng ký (Nguyễn Thanh Trà, 2013; Nguyễn Đình Bồng,

2009).

Không chỉ có những bất cập trong đăng ký giao dịch bảo đảm mà ngay

cả đối với việc tra cứu thông tin về giao dịch này cũng gặp không ít khó khăn.

Hiện đăng ký giao dịch bảo đảm được chia thành loại tài sản là động sản và

bất động sản và được thực hiện bởi nhiều cơ quan đăng ký khác nhau. Đối với

trường hợp nhiều tài sản khác nhau cùng để bảo đảm nghĩa vụ thì ngân hàng

sẽ phải tiến hành thủ tục tra cứu tại nhiều cơ quan khác nhau.

Với những trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất, hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm đối với trường hợp này

thuộc về hai cấp (cấp tỉnh và cấp huyện, thành phố). Nhưng hiện tại, việc phối

hợp trao đổi thông tin giữa hai cấp chưa bảo đảm, do đó, muốn tra cứu thông

tin thì người có nhu cầu phải đến đúng cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc

đăng ký. Như vậy, ngay cả việc tra cứu thông tin cũng không thuận tiện cho

người dân và các tổ chức khi có nhu cầu.

Những năm gần đây, Việt Nam đang rất tích cực trong việc cải cách thủ

tục hành chính, việc xây dựng, hoàn thiện theo hướng đơn giản thủ tục đăng

ký giao dịch bảo đảm là điều rất cần thiết. Ngoài việc cần có quy định cụ thể,

thống nhất về vấn đề này thì tinh thần trách nhiệm và thái độ của cán bộ thực

thi có ý nghĩa rất quan trọng nhằm giảm thiểu nhũng nhiễu, tiêu cực tạo cho

người dân và tổ chức trong quá trình đăng ký giao dịch bảo đảm được thuận

tiện và tiết giảm chi phí không đáng có.

1.1.3. Cơ sở pháp lí của đề tài

* Các văn bản luật

- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

- Luật Đất đai năm 2003.

- Luật Đất đai, năm 2013.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

* Các văn bản dưới luật

- Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy

định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013.

- Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014,

quy định về giá đất khi thi hành Luật Đất đai năm 2013.

- Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy

định về thu tiền sử dụng đất khi thi hành Luật Đất đai năm 2013.

- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 23/2014/TT-

BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 24/2014/TT-

BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính.

- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 25/2014/TT-

BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ địa chính.

- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2016), Thông tư liên tịch số

09/2016/TTLTBTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tư pháp và Bộ

Tài nguyên và Môi trường về việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản

gắn liền với đất.

- Quyết định số 4545/2014/QĐ-UBND ngày 18/12//2014 của Uỷ ban

nhân dân tỉnh Thanh Hoá, về việc quy định bảng giá đất thời kỳ 2015-2019

trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.

- Quyết định số 2831/QĐ-UBND ngày 23 tháng 7 năm 2015 của

UBND tỉnh Thanh Hóa về việc công bố Thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền

quản lý của ngành Tài nguyên và Môi trường áp dụng tại Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa (Lĩnh vực

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Đăng ký giao dịch bảo đảm).

- Quyết định số 72/2014/QĐ-UBND ngày 24 tháng 10 năm 2014 của

UBND tỉnh Thanh Hóa về việc Ban hành Quy định về hạn mức diện tích giao

đất ở; hạn mức diện tích giao đất chưa sử dụng để sử dụng vào mục đích nông

nghiệp; hạn mức công nhận diện tích đất ở đối với thửa đất có vườn ao; hạn

mức công nhận diện tích đất nông nghiệp do tự khai hoang và diện tích tối

thiểu của thửa đất ở sau khi tách thửa trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.

- Quyết định số 1963/QĐ-UBND ngày 14 tháng 7 năm 2016 của

UBND tỉnh Thanh Hóa về việc công bố Thủ tục hành chính liên thông thuộc

thẩm quyền quản lý của ngành Tài nguyên và Môi trường áp dụng tại UBND

cấp huyện, cấp xã trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.

1.2. Khái quát về giao dịch bảo đảm

1.2.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm

Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp

luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại Điều 292 của

Bộ luật dân sự (BLDS) 2015. Theo Điều 292 của Bộ luật dân sự 2015 thì quy

định Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: cầm cố tài sản, thế

chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín

chấp, cầm giữ tài sản.

Cầm cố tài sản theo Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 là việc một bên (sau

đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia

(sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Thế chấp tài sản theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 là việc một bên

(sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận

thế chấp).

Đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 là việc một bên (sau đây

gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi

chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực

hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt

cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;

nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc

thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực

hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền

tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Ký cược theo Điều 329 Bộ luật Dân sự 2015 là việc bên thuê tài sản là

động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý

hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản ký cược) trong một thời

hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Trường hợp tài sản thuê được trả lại

thì bên thuê được nhận lại 11 tài sản ký cược sau khi trả tiền thuê; nếu bên

thuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản thuê;

nếu tài sản thuê không còn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê.

Ký quỹ theo Điều 330 Bộ luật Dân sự 2015 là việc bên có nghĩa vụ gửi

một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản

phong toả tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ.

Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng

nghĩa vụ thì bên có quyền được tổ chức tín dụng nơi ký quỹ thanh toán, bồi

thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ.

Bảo lưu quyền sở hữu theo Điều 331 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có thể được bên bán bảo lưu

cho đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ.

Bảo lãnh Điều 335 Bộ luật Dân sự 2015 là việc người thứ ba (sau đây

gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo

lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được

bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

Tín chấp được quy định tại Điều 344, Điều 345 Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 344 quy định Bảo đảm bằng tín chấp của tổ chức chính trị - xã hội: “Tổ

chức chính trị - xã hội ở cơ sở có thể bảo đảm bằng tín chấp cho cá nhân, hộ

gia đình nghèo vay một khoản tiền tại tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh

doanh, tiêu dùng theo quy định của pháp luật”. Điều 345 quy định Hình thức,

nội dung tín chấp: “Việc cho vay có bảo đảm bằng tín chấp phải được lập

thành văn bản có xác nhận của tổ chức chính trị - xã hội bảo đảm bằng tín

chấp về điều kiện, hoàn cảnh của bên vay vốn. Thỏa thuận bảo đảm bằng tín

chấp phải cụ thể về số tiền, mục đích, thời hạn vay, lãi suất, quyền, nghĩa vụ

và trách nhiệm của người vay, tổ chức tín dụng cho vay và tổ chức chính trị -

xã hội bảo đảm bằng tín chấp”.

Cầm giữ tài sản theo Điều 346 Bộ luật Dân sự 2015 là việc bên có

quyền (sau đây gọi là bên cầm giữ) đang nắm giữ hợp pháp tài sản là đối

tượng của hợp đồng 12 song vụ được chiếm giữ tài sản trong trường hợp bên

có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

1.2.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch đảm bảo

Đăng ký giao dịch bảo đảm là thủ tục pháp lý được thực hiện theo quy

định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Giao dịch bảo đảm đã đăng

ký có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký. Việc đăng

ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp

luật quy định và thông tin về giao dịch bảo đảm được cơ quan đăng ký có

thẩm quyền cung cấp là chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của

bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm.

Đây cũng là chính là khái niệm hiện nhận được sự ủng hộ của nhiều

chuyên gia pháp lý. Tuy nhiên, phân loại đăng ký giao dịch bảo đảm thì có 2

loại là: đăng ký thông báo và đăng ký xác minh. Điểm khác biệt căn bản nhất

của đăng ký thông báo so với đăng ký xác minh là cơ quan đăng ký giao dịch

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

bảo đảm không kiểm tra tính xác thực của giấy tờ, tài liệu đăng ký và việc

đăng ký được thực hiện hoàn toàn trên cơ sở nội dung kê khai của người yêu

cầu đăng ký. Hiểu rõ bản chất của đăng ký thông báo và đăng ký xác minh sẽ

giúp chúng ta xây dựng được quy phạm pháp luật phù hợp và tương thích để

điều chỉnh.

1.2.2 Quy trình giao dịch

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất (Văn phòng Đăng ký đất đai) theo trình tự, thủ tục quy

định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về quy định

chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của

Bộ Tư pháp –Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế

chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Quyết định số 2831/QĐ-UBND ngày 23 tháng 7 năm 2015 của UBND

tỉnh Thanh Hóa về việc công bố Thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền quản

lý của ngành Tài nguyên và Môi trường áp dụng tại Văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa (Lĩnh vực Đăng ký giao

dịch bảo đảm).

* Quy trình thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất:

Tổ chức, cá nhân có nhu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất cần trải qua trình tự cơ bản sau:

- Bước 1: Cá nhân, tổ chức hoàn thiện hồ sơ theo hướng dẫn. - Bước 2: Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng UBND cấp huyện tiếp nhận hồ sơ và chuyển cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. - Bước 3: Công chức chuyên môn Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thụ lý hồ sơ, kiểm tra xử lý trình lãnh đạo Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất xét duyệt hồ sơ và chuyển kết quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trả cho cá nhân, tổ chức.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

+ Cách thức thực hiện: Hồ sơ được tiếp nhận và trả kết quả tai Bộ phận Tiếp nhận của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có đất hoặc Ủy ban nhân dân xã nơi có đất.

+ Thời hạn giải quyết: Giải quyết ngay trong ngày; trường hợp nhận hồ sơ sau 15 giờ thì giải

quyết ngay trong ngày tiếp theo.

Trường hợp hồ sơ phức tạp cần xác minh thì thời gian giải quyết không

quá 03 ngày.

+ Yêu cầu, điều kiện thực hiện: – Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất không thuộc diện phong

toả của cơ quan có thẩm quyền quyết định.

– Không có tranh chấp Trong đó: Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm; Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Văn phòng Đăng ký đất đai) sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào Giấy chứng nhận, Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật. 1.3. Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm

1.3.1. Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm trên thế giới

Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới

* Thụy Điển:

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư

nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã

hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi

trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền

kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác

nhau (Nguyễn Đình Bồng, 2009)

Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo

luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất,

đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai…

đều được luật hóa.

Cụ thể:

-Việc thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã được ký

kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của

pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp như sau: (Nguyễn Thị

Thu Hồng, 2000)

Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để

vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được

đăng ký và tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện

thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho

một cam kết thế chấp thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn

bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.

Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho

vay. Khi thực hiện bước 1, tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối

với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng

bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2)

Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là bên đi vay phải là chủ sở hữu bất

động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay

phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp.

Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp.

Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế

hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại

ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền

vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi tòa án để xin

đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế

chấp đến tòa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi

có quyết định phê duyệt của tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ

thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được

trả lại cho bên đi vay.

Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không

được thanh toán đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để

thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: cơ

quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp nhận, tài sản sẽ được

bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp.

Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong

vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.

* Trung Quốc:

Theo Điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân

Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị)

hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông

thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương,

nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm

chủ” của Nhà nước Trung Quốc (Nguyễn Thị Mai, 2002).

Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng Điều 2 của Hiến pháp

được sửa đổi năm 1988, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại

Trung Quốc. Trong điều kiện này, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi

quyền sở hữu đất đai.

Hiện nay, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại:

quyền sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao”. Quyền sử

dụng đất được “cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho

các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà

nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với

trường hợp này, quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thế chấp (Hoàng Huy Biểu, 2000).

Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay

vốn. Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người

sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp

không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư

cách là người sử dụng đất mới. Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc

thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương

vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường

trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc

Thái, 2006).

1.3.2. Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm ở Việt Nam

1.3.2.1. Giai đoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước

Trong nền kinh tế kế hoạch toán tập trung, các giao dịch tự nguyện, tự

chịu trách nhiệm giữa các chủ thể bình đẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu

như không tồn tại và điều đó đồng nghĩa với thực tế, ở nước ta, thời kỳ này

không có pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

Tình trạng nói trên kéo dài cho đến năm cuối cùng của thập kỷ 80 của

thế kỷ trước, khi nước ta bước vào giai đoạn đầu của quá trình thực hiện

chuyển đổi nền kinh tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm

1989, Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991, lần đầu tiên các biện pháp bảo

đảm việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tế bao gồm: thế chấp

tài sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản; và các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

phát sinh từ hợp đồng dân sự là: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lãnh, đặt

cọc đã được luật hoá trong văn bản của Nhà nước.

Tuy nhiên, trong thời kỳ đầu thực hiện chuyển đổi nền kinh tế này, giao

dịch bảo đảm mới được tiếp cận dưới góc độ là biện pháp bảo đảm thi hành

nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế chứ chưa phải là

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công khai hoá các quyền tồn tại

từ trước đối với tài sản bảo đảm nhằm hạn chế và loại trừ rủi ro pháp lý cho

các giao dịch được thiết lập sau liên quan đến tài sản đó (Nguyễn Thị Mai,

2002).

Trong thời kỳ này, các hợp đồng kinh tế được ký kết chủ yếu giữa các

doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, do vậy, mục đích thiết lập hợp đồng nói

chung và những hợp đồng có điều khoản bảo đảm thi hành nghĩa vụ nói riêng

trong nhiều trường hợp không xuất phát từ nhu cầu và lợi ích thực sự của các

bên mà chủ yếu thực hiện theo “chỉ tiêu”, “pháp lệnh” của Nhà nước.

Chính tư duy kinh tế kế hoạch hoá tập trung cùng với sự thiếu sinh

động, phong phú của thực tiễn đời sống kinh tế, dân sự khi chúng ta mới bước

vào giai đoạn đầu xây dựng nền kinh tế thị trường đã có sự ảnh hưởng mang

tính chi phối đến cách tiếp cận của pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo

đảm.

Có thể nói giao dịch bảo đảm của pháp luật thời kỳ này là sự quy định

riêng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong hợp đồng kinh tế

và biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự trên nền quan

điểm pháp lý phân biệt rạnh ròi giữa hợp đồng kinh tế và hợp đồng dân sự.

Theo đó, hai văn bản quy phạm pháp luật được xem là “xương sống”,

phục vụ trực tiếp cho việc xây dựng và điều tiết sự vận hành của các quan hệ

thị trường là Pháp lệnh hợp đồng dân sự và Pháp lệnh hợp đồng kinh tế đều

quy định về biện pháp thi hành nghĩa vụ, tuy nhiên, giữa hai Pháp lệnh và các

văn bản hướng dẫn thi hành về vấn đề này lại có nhiều nét khác biệt.

Điều này thể hiện ở chỗ:

Thứ nhất, về loại hình giao dịch bảo đảm. Theo quy định của Pháp lệnh

hợp đồng kinh tế, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng

kinh tế bao gồm: thế chấp, cầm cố, bảo lãnh; trong khi đó, theo quy định của

Pháp lệnh hợp đồng dân sự, ngoài thế chấp, cầm cố, bảo lãnh ra, đặt cọc cũng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

được xem là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Thứ hai, về nội dung và bản chất của biện pháp bảo lãnh. Theo quy

định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Nghị định số 17/HĐBT ngày

16/01/1990 của Hội đồng bộ trưởng quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh hợp

đồng kinh tế (sau đây gọi là Nghị định số 17/HĐBT), bảo lãnh được coi là

biện pháp bảo đảm mang tính chất “đối vật”. Tại Điều 2 Nghị định số

17/HĐBT, bảo lãnh được định nghĩa là “sự bảo đảm bằng tài sản thuộc quyền

sở hữu của người nhận bảo lãnh để chịu trách nhiệm tài sản thay cho người

được bảo lãnh khi người này vi phạm hợp đồng kinh tế đã ký kết.”. Trong khi

đó, theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự, bảo lãnh lại được hiểu “là

việc cá nhân hoặc pháp nhân, gọi chung là người bảo lãnh, cam kết chịu trách

nhiệm thay cho người được bảo lãnh, nếu đến hạn mà người được bảo lãnh

không thực hiện hoặc thực hiện hợp đồng không đúng thoả thuận.

Người bảo lãnh chỉ có thể bảo lãnh bằng tài sản hoặc bằng việc thực

hiện một việc.” (Điều 40). Như vậy, khác với Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, bảo

lãnh trong Pháp lệnh hợp đồng dân sự có thể là bảo lãnh bằng tài sản (mang

tính chất đối vật) hoặc bằng hành vi cụ thể (mang tính chất đối nhân).

Thứ ba, về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ. Trên nền tư duy quan hệ pháp luật giữa các đơn vị kinh tế

thuộc sở hữu nhà nước mà đại diện chủ yếu là các doanh nghiệp nhà nước là

quan hệ mang tính chất “công”, chịu sự quản lý và điều hành trực tiếp của chủ

sở hữu là Nhà nước thông qua các “chỉ tiêu”, “pháp lệnh”, còn quan hệ pháp

luật dân sự là các quan hệ mang tính chất “tư” nên quy định về quyền và

nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp

đồng dân sự có phần “mềm dẻo” và “linh hoạt” hơn so với quy định về quyền

và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp

đồng kinh tế.

Một đặc điểm nữa của pháp luật thời kỳ này, giao dịch bảo đảm là đã

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

bước đầu có những quy định mang tính khuyến nghị bên có quyền cần tìm

hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, pháp luật

mới chỉ dừng lại ở mức độ đưa ra quy định mang tính cảnh báo bên có quyền

mà chưa luật hoá cơ chế công khai thông tin để bên cho vay (bên có quyền)

biết được thông tin về tài sản bảo đảm.

Theo quy định tại Mục V Thông tư số 108/TT-PC ngày 19/5/1990 của

Trọng tài kinh tế nhà nước hướng dẫn ký kết và thực hiện hợp đồng kinh tế,

khi áp dụng biện pháp thế chấp, “Để tránh tình trạng một số tài sản được đem

thế chấp nhiều nơi... bên đòi thế chấp phải xem xét cụ thể tài sản đó hiện còn

đang thế chấp ở đâu chưa. Nếu tài sản đó hiện không thế chấp ở một nơi nào

khác thì khi nhận thế chấp cần yêu cầu giữ giấy tờ sở hữu tài sản đó nhằm

ngăn chặn không để cho tài sản đó được đem thế chấp nơi khác”.

Điều này cho thấy, ý nghĩa và mục đích của khuyến nghị mang tính

cảnh báo này là nhằm hạn chế và loại trừ tình trạng dùng một tài sản để bảo

đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, chứ không phải nhằm giảm thiểu rủi ro cho

bên nhận bảo đảm sau trong trường hợp tài sản bảo đảm đã được dùng để bảo

đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trước đó. Có thể nói, Pháp lệnh hợp đồng kinh

tế và Pháp lệnh hợp đồng dân sự về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

còn ở phạm vi hẹp và mang tính sơ khai, một số quy định còn chưa phù hợp

với sự phát triển của thị trường tín dụng hiện đại.

Mặc dù vậy, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Pháp lệnh hợp đồng dân sự

cũng đã đặt nền móng quan trọng cho việc hình thành và phát triển của pháp

luật về giao dịch bảo đảm tại Việt Nam, tạo tiền đề cần thiết cho sự ra đời của

pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

1.3.2.2. Giai đoạn Bộ luật Dân sự 1995 có hiệu lực

Với sự ra đời của BLDS 1995, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ đã được quy định đầy đủ hơn, bao gồm các quy định chung về các biện

pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và các quy định cụ thể về từng biện

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

pháp như cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, phạt vi phạm.

Đây có thể xem là một bước tiến mới của Bộ luật nước ta về giao dịch

bảo đảm. Tuy nhiên, việc để Pháp lệnh hợp đồng kinh tế có hiệu lực thi hành

song song với BLDS đã làm cho tình trạng cùng tồn tại các quy định về bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự và pháp luật kinh tế vẫn tiếp

tục được duy trì cho dù các quy định về vấn đề này trong nhiều trường hợp

thể hiện nhiều quan điểm và nội dung pháp lý không thống nhất.

Bên cạnh đó, trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, để thi hành các quy

định của BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ tín dụng, Ngân

hàng nhà nước đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh

riêng về lĩnh vực này.

Như vậy, thay vì quy định thống nhất về giao dịch bảo đảm, pháp luật

thời kỳ này lại phân chia các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo từng

lĩnh vực áp dụng, đó là bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực dân sự, bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực kinh tế, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng. Thực tế cho thấy, sự thiếu nhất quán của

pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm đã dẫn đến nhiều “hệ luỵ” về mặt

pháp lý cũng như nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng.

Điểm nhấn đáng kể của pháp luật thời kỳ này là lần đầu tiên, thuật ngữ

về giao dịch bảo đảm được quy phạm hoá trong một văn bản pháp quy của

Nhà nước, đó chính là Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của

Chính phủ về giao dịch bảo đảm. Theo quy định của Nghị định này, giao dịch

bảo đảm được hiểu “là hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản theo

đó bên bảo đảm cam kết với bên nhận bảo đảm về việc dùng tài sản để bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự” (khoản 1 Điều 2).

Từ quy định này cho thấy, giao dịch bảo đảm chính là một loại hình

giao dịch dân sự, có danh vị độc lập là hợp đồng về biện pháp bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ dân sự chứ không phải thuần tuý là thoả thuận về biện pháp bảo

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế như quan

niệm của pháp luật thời kỳ trước đó. Với định nghĩa này, Nghị định số

165/1999/NĐ-CP đã cho thấy tư duy pháp luật mới về giao dịch bảo đảm.

Tuy nhiên, dấu ấn mang tính đột phá của pháp luật thời kỳ này không

phải ở việc luật hoá khái niệm giao dịch bảo đảm, mà ở việc ban hành Nghị

định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm. Với

việc ban hành Nghị định số 08/2000/NĐ-CP, lần đầu tiên, giao dịch bảo đảm

được coi là đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công bố công khai

lịch sử tồn tại của các quyền (giao dịch) cũng như chủ thể quyền (giao dịch)

đối với tài sản bảo đảm.

Thực tiễn đã minh chứng rằng, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã ngày

càng cho thấy vai trò quan trọng của nó trong việc mở rộng cơ hội tiếp cận tín

dụng cho nền kinh tế nước ta. Bởi lẽ, trong môi trường kinh doanh của nền tài

chính hiện đại, giao dịch bảo đảm được thiết lập trên cơ sở bên cho vay không

cần trực tiếp nắm giữ tài sản, nghĩa là, bên vay vẫn giữ tài sản đã được dùng

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên cho vay và tiếp tục sử dụng nó, phục

vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh của mình. Đặc điểm này của nền tài

chính hiện đại có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với nhà đầu tư, bởi lẽ,

thương gia phải có hàng trong tay thì mới có thể giới thiệu, tiếp thị hàng hoá;

nhà thầu phải sử dụng thiết bị mới có thể thực hiện hợp đồng; và một nhà

nông phải có máy móc để gieo trồng và thu hoạch mùa màng.

Xét dưới phương diện lợi ích của bên thứ ba, “điểm yếu” của cơ chế

cho vay này là, trong nhiều trường hợp bên thứ ba có thể bị lừa đảo nếu

không có cơ chế minh bạch hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo

đảm. Thực tế nêu trên phản ánh nhu cầu thiết lập cơ chế công khai hoá thông

tin về tài sản bảo đảm và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán theo thứ tự thời

gian công khai hoá; bên cạnh việc thừa nhận và bảo hộ việc dùng một tài sản

để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; và cơ chế cho vay trên cơ sở bên vay

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

vẫn nắm giữ và kiểm soát tài sản bảo đảm.

Từ thực tiễn trên, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã được ban hành

trong vai trò là giải pháp quan trọng cho vấn đề nêu trên, thông qua việc công

nhận một cách đầy đủ các quyền bảo đảm tồn tại từ trước đối với tài sản nếu

được công khai hoá dưới hình thức nộp Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo

đảm tại cơ quan đăng ký; cũng như quy định về quyền tiếp cận thông tin về

tài sản bảo đảm nếu những thông tin đó được công bố công khai thông qua

thiết chế đăng ký theo Điều 24; và xác lập thứ tự ưu tiên giữa các giao dịch

bảo đảm bằng cùng một tài sản theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm theo

Điều 22.

Cho đến nay, mặc dù vẫn còn một số điểm hạn chế, bất cập đang được

nghiên cứu, sửa đổi, nhưng theo đánh giá chung, với sự ra đời của Nghị định

số 08/2000/NĐ-CP đã cho thấy một bước tiến dài của pháp luật nước ta trong

lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm. Thông qua việc thiết lập cơ chế đăng ký,

Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã góp phần bảo vệ chủ thể quyền đã được

công khai hoá, đồng thời loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch

được thiết lập sau; từ đó, tạo lập, duy trì và đảm bảo một “trật tự lợi ích” chung

trong đời sống kinh tế - dân sự.

1.3.2.3. Giai đoạn từ khi Bộ luật Dân sự 2005 có hiệu lực đến năm 2015

Theo khoản 1 Điều 323 BLDS 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch

dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện

pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm

cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp.

Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ

về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định các giao dịch bảo đảm được đăng

ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm theo (Điều 323,

Điều 325), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm.

Trước tiên, có thể dễ dàng nhận thấy, BLDS 2005 không chỉ ra những

đặc điểm chung, cơ bản nhất của các giao dịch bảo đảm mà chỉ liệt kê những

biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Điều này hoàn toàn khác so với

khái niệm giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật nhiều nước. Tham

khảo pháp luật một số quốc gia trên thế giới cho thấy, khái niệm giao dịch bảo

đảm được hiểu là toàn bộ các giao dịch, không giới hạn và phụ thuộc vào hình

thức và tên gọi của giao dịch, có mục đích tạo lập một quyền lợi được bảo

đảm đối với tài sản, bao gồm: hàng hoá, giấy tờ (có giá) hoặc các tài sản vô

hình khác.

Chính vì vậy, bên cạnh các biện pháp bảo đảm truyền thống như cầm

cố, thế chấp, pháp luật về giao dịch bảo đảm của các quốc gia này còn được

áp dụng với các giao dịch khác có tính chất bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa

vụ như thuê mua tài chính; gửi bán thương mại; chuyển giao nợ, cho thuê tài

sản dài hạn, bán có bảo lưu quyền sở hữu; mua trả chậm, trả dần; chuyển

nhượng quyền đòi nợ; quyền cầm giữ... Điều này cũng đồng nghĩa, loại hình

giao dịch bảo đảm với tư cách là đối tượng của hoạt động đăng ký theo quy

định của pháp luật các nước này không bị “bó hẹp” trong khái niệm giao dịch

bảo đảm.

Tuy nhiên, giao dịch bảo đảm trong BLDS 2005 đã bộc lộ một số điểm

hạn chế, bất cập trong môi trường tín dụng hiện đại. Bởi lẽ, công khai hoá

những thông tin về các giao dịch bảo đảm truyền thống như cầm cố, thế chấp,

đặt cọc, ký cược, ký quỹ vẫn còn là chưa đủ để loại trừ rủi ro đối với nhà đầu

tư; vẫn còn những người có quyền đối với tài sản phát sinh trên cơ sở giao

dịch hoặc theo quy định của pháp luật cần phải được công khai hoá nhằm đảm

bảo tính minh bạch về tình trạng pháp lý của tài sản như cầm giữ tài sản, thuê

mua tài chính, gửi bán thương mại… Điều này cho thấy, BLDS 2005 về giao

dịch bảo đảm vô hình chung đã thu hẹp phạm vi đăng ký và yêu cầu cung cấp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm.

Chính vì vậy, để khắc phục những tồn tại trên Bộ Tư pháp đã ban hành

Thông tư số 04/2007/TT-BTP và Thông tư số 07/2007/TT-BTP quy định các

lợi ích được bảo đảm khác, đó là một số hợp đồng như hợp đồng mua trả

chậm, trả dần có bảo lưu quyền sở hữu của bên bán, hợp đồng cho thuê có

thời hạn từ một năm trở lên, hợp đồng cho thuê tài chính và hợp đồng chuyển

giao quyền đòi nợ; và việc kê biên tài sản thi hành án thuộc diện đăng ký

(thông báo) và được biết đến dưới một định chế chung là “đăng ký hợp đồng”

hay “thông báo kê biên tài sản thi hành án”.

Tuy nhiên, nếu xét theo tiêu chí giao dịch bảo đảm theo quy định của

BLDS 2005, các hợp đồng này không phải là giao dịch bảo đảm và không

thuộc diện phải đăng ký giao dịch bảo đảm.

Do đó, mặc dù quy định về đăng ký nhưng hợp đồng xuất phát từ nhu

cầu của thực tiễn, và nhằm đáp ứng nhu cầu của thực tiễn chế định này dường

như vượt ra ngoài phạm vi và sự hiệu chỉnh của BLDS 2005 - một Bộ luật

được xem là văn bản gốc về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm.

Theo quy định của BLDS 2005, tất cả các giao dịch dân sự do các bên

thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm như

cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp

đều được “gọi” dưới tên chung là giao dịch bảo đảm.

Tuy nhiên, mục đích của việc đăng ký là nhằm công khai hoá thông tin

về giao dịch bảo đảm và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản

bảo đảm trong trường hợp một tài sản được bảo đảm để thực hiện cho nhiều

nghĩa vụ theo thứ tự thời gian công khai hoá (đăng ký).

Do đó, giao dịch bảo đảm với tư cách là đối tượng của hoạt động đăng

ký chỉ có thể các biện pháp bảo đảm bằng một tài sản cụ thể (mang tính chất

đối vật), không bao hàm bảo lãnh, tín chấp (là biện pháp bảo đảm theo quy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

định của Bộ luật dân sự 2005) nhưng lại có tính chất đối nhân.

Mặc dù Bộ luật dân sự 2005 không trực tiếp giải quyết vấn đề này,

nhưng xuất phát từ nguyên lý của việc xử lý tài sản bảo đảm, phạm vi giao

dịch bảo đảm thì không có sự đồng nhất với phạm vi đối tượng đăng ký giao

dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

Điều này tiếp tục được khẳng định tại Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày

17/5/2007 của Bộ Tư pháp sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số

06/2006/TT-BTP ngày 28/9/2006 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề

về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch

bảo đảm tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia

giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT

ngày 23 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tư pháp –Bộ Tài nguyên và Môi trường về

hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Theo đó, bảo lãnh, tín chấp theo quy định của khoản 2 Thông tư này

không thuộc diện đăng ký giao dịch bảo đảm. Bên cạnh đó, dưới giác độ lý

luận về đăng ký giao dịch bảo đảm và quy định của pháp luật hiện hành, bảo

lãnh là các biện pháp bảo đảm mang tính đối nhân nên không thuộc diện đăng

ký giao dịch bảo đảm.

Tuy nhiên, sự thiếu nhất quán của Bộ luật dân sự 2005 về bảo lãnh đã

gây ra vướng mắc trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài

sản bảo đảm giữa giao dịch bảo đảm bằng tài sản (ví dụ như cầm cố, thế chấp)

với bảo lãnh. Theo quy định của Điều 361 Bộ luật dân sự 2005, “Bảo lãnh là

việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau

đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ

(sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo

lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có

thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình”.

Tuy nhiên, tại Điều 369 - xử lý tài sản của bên bảo lãnh, Bộ luật dân sự

lại quy định: “Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ thay cho bên

được bảo lãnh, mà bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng

nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải đưa tài sản thuộc sở hữu của mình để thanh

toán cho bên nhận bảo lãnh”. Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005, bảo

lãnh không hoàn toàn là biện pháp bảo đảm mang tính đối nhân. Điều này đã

đặt ra vấn đề cần giải quyết, đó là thứ tự ưu tiên thanh toán giữa giao dịch bảo

đảm bằng tài sản với bảo lãnh được xác định theo tiêu chí nào, đăng ký giao

dịch bảo đảm hay xác lập giao dịch giao dịch bảo đảm. Bởi lẽ, theo quy định

của khoản 2 Điều 325 Bộ luật dân sự 2005, “Trong trường hợp một tài sản

được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch bảo

đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm

có đăng ký được ưu tiên thanh toán.”; tuy nhiên, bảo lãnh theo quy định của

pháp luật hiện hành lại không thuộc diện đăng ký giao dịch bảo đảm, nghĩa là,

trong trường hợp có nhu cầu, các bên trong quan hệ bảo lãnh cũng không thể

thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm.

Do đó, nếu lấy tiêu chí đăng ký để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán sẽ

không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo lãnh. Nếu lấy

theo tiêu chí xác lập giao dịch, thì không phù hợp với tinh thần của Điều 325

Bộ luật dân sự 2005 quy định về nguyên tắc xác định thứ tự ưu tiên thanh

toán giữa các giao dịch bảo đảm; cũng như mục tiêu công khai, minh bạch

hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản thông qua thiết chế đăng ký,

nhằm giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư, qua đó, góp phần phát huy tối đa

mọi nguồn lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước mà chúng ta

đang nỗ lực hướng đến (Đinh Dũng Sỹ, 2003)

1.3.2.4. Giai đoạn từ khi Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực đến nay

Bộ luật Dân sự năm 2015 được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

24/11/2015, có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2017 có nhiều nội dung đổi mới,

trong đó có phần nội dung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Bộ luật Dân sự

năm 2015 về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có sự ảnh hưởng và tác động mang

tính chất chi phối đến cơ chế điều chỉnh pháp luật và nhận thức pháp luật

trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm và đăng ký biện pháp bảo đảm.

Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định một cách minh thị hai đặc điểm

quan trọng của vật quyền bảo đảm, đó là quyền truy đòi tài sản bảo đảm và

quyền ưu tiên thanh toán của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm trong

trường hợp biện pháp bảo đảm đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ

ba. Theo quy định của khoản 2 Điều 297 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì "Khi

biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận

bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo

quy định tại Điều 308 của Bộ luật này và luật khác có liên quan".

Bộ luật Dân sự năm 2015 đã tăng cường quyền tự do, tự nguyện cam

kết, thoả thuận, tự chịu trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch bảo đảm

theo tinh thần và nguyên tắc của Hiến pháp năm 2013, đồng thời đã đơn giản

hóa thủ tục giao kết, thực hiện hợp đồng bảo đảm.

Bộ luật Dân sự năm 2015 đã có cách tiếp cận mới về đăng ký biện pháp

bảo đảm, tạo tiền đề và nền tảng pháp lý quan trọng cho việc hoàn thiện pháp

luật về đăng ký biện pháp bảo đảm và đổi mới Hệ thống đăng ký, đó là: đổi

mới về căn bản cách tiếp cận về đăng ký biện pháp bảo đảm, từ đăng ký là

“nghĩa vụ” của công dân sang đăng ký là “quyền” của công dân; Với việc xác

định đối tượng của hoạt động đăng ký là “biện pháp bảo đảm”, Bộ luật Dân

sự năm 2015 đã tiếp cận gần hơn với thiết chế đăng ký “quyền”, chứ không

phải đăng ký hình thức ghi nhận và thể hiện thỏa thuận của các bên trong

quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (giao dịch bảo đảm) như Bộ luật Dân sự

năm 2005; đã có cách tiếp cận đúng hơn và khoa học hơn về giá trị pháp lý

(hệ quả pháp lý) của đăng ký biện pháp bảo đảm; đã hoàn thiện cơ chế xử lý

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tài sản bảo đảm theo hướng tăng cường tính chủ động của bên nhận bảo đảm

trong việc xử lý tài sản bảo đảm, qua đó, góp phần thúc đẩy tiến trình xử lý nợ

xấu cho nền kinh tế (Phạm Phương Nam và cs, 2013)[29].

Thực tiễn cho thấy, đăng ký giao dịch bảo đảm đã và đang ngày càng

khẳng định vai trò và vị thế của nó trong môi trường kinh doanh của nền tài

chính hiện đại. Vấn đề đặt ra là, để thiết chế đăng ký phát huy hết những giá

trị tích cực của nó đối với đời sống kinh tế, dân sự của nước ta, cần phải có sự

nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm. Bởi lẽ, pháp luật về

giao dịch bảo đảm thuộc lĩnh vực pháp luật về nội dung, trong khi đó pháp

luật về đăng ký giao dịch bảo đảm lại thuộc lĩnh vực pháp luật về thủ tục, có

vai trò giúp cho quyền của các bên trong quan hệ bảo đảm được công khai

hoá. Điều này càng cho thấy sự cần thiết của việc đăng ký giao dịch bảo đảm.

1.3.3. Bài học kinh nghiệm trong công tác giao dịch bảo đảm quyền sử

dụng đất

Có thể nói, thời gian vừa qua, việc đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa

rất quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo đảm. Một

mặt, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các

nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh. Mặt khác, hoạt động đăng ký

bảo đảm cũng giúp các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng, tổ chức và cá nhân

khác có nguồn thông tin để tra cứu, tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định ký

kết hợp đồng nói chung cũng như hoạt động đầu tư và cho vay nói riêng

(Phạm Phương Nam, Nguyễn Thanh Trà, Phan Thị Thanh Huyền, 2013).

Tuy nhiên, việc đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn còn một số hạn chế đó là

các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định rải rác tại nhiều

văn bản dẫn đến việc tra cứu, áp dụng pháp luật còn gặp nhiều khó khăn. Việc

xác định trình tự, thủ tục, cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm

đối với một số loại tài sản còn được quy định ở nhiều luật chuyên ngành như:

Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự 2005, hay văn bản hướng dẫn việc đăng ký giao

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dịch bảo đảm đối với căn hộ chung cư hình thành trong tương lai của Bộ Tư

pháp… Vì được quy định ở nhiều văn bản pháp luật nên việc giải thích pháp

luật, xác định thẩm quyền, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm trong nhiều

trường hợp còn chưa thống nhất, chưa tách bạch và thể hiện rõ thẩm quyền

thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm đối với các loại tài sản (Phạm Phương

Nam, Nguyễn Văn Quân, 2014).

Thực tế, đang có một số vướng mắc trong thực hiện đăng ký giao dịch

này. Cụ thể, việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở hình thành trong

tương lai theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 11/2012/NĐ-CP của

Chính phủ thì căn hộ chung cư mua của chủ đầu tư cũng là một loại tài sản

hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện ở nhiều cơ

quan khác nhau tùy thuộc vào mỗi loại tài sản thế chấp hay cầm cố. Đối với

tài sản bảo đảm là động sản thì tiến hành đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất

đai. Trong khi đó, đối với loại tài sản là động sản nói chung thì tiến hành

đăng ký tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia

giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp. Đối với tài sản bảo đảm là tàu bay, tàu

biển thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Cục Hàng không

Việt Nam, Cục hàng hải hoặc Cảng vụ hàng hải thuộc Cục hàng hải Việt

Nam. Và đang có một thực tế là, có doanh nghiệp phải thế chấp, cầm cố nhiều

tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ tại một ngân hàng thì doanh

nghiệp buộc phải đi đến nhiều cơ quan để thực hiện việc đăng ký giao dịch

bảo đảm. Do vậy, chi phí, thời gian để đăng ký việc thế chấp, cầm cố tài sản

của doanh nghiệp bị tăng lên, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong quá trình

hoàn thành thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm.

Từ những bất cập trên chúng ra rút ra bài học kinh nghiệm rằng cần phải

tích cực trong việc cải cách thủ tục hành chính, việc xây dựng, hoàn thiện

theo hướng đơn giản thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm là điều rất cần thiết.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Ngoài việc cần có quy định cụ thể, thống nhất về vấn đề này thì tinh thần

trách nhiệm và thái độ của cán bộ thực thi có ý nghĩa rất quan trọng nhằm

giảm thiểu nhũng nhiễu, tiêu cực tạo cho người dân và tổ chức trong quá trình đăng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ký giao dịch bảo đảm được thuận tiện và tiết giảm chi phí không đáng có.

CHƯƠNG 2

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền

sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh

Thanh Hóa.

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về không gian: Nghiên cứu được tiến hành với trong 37 xã,

phường thuộc địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa

- Phạm vi về thời gian: Nghiên cứu được tiến hành với các hoạt động

giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trong 3 năm gần đây, từ năm 2016

đến hết năm 2018.

- Phạm vi về nội dung: Nghiên cứu được tiến hành trong phạm vi các

hoạt động về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất.

2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu

2.2.1. Thời gian nghiên cứu

Nghiên cứu tiến hành từ tháng 5 năm 2018 đến tháng 5 năm 2019.

2.2.2. Địa điểm nghiên cứu

Nghiên cứu tiến hành trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh

Hóa và hoàn thiện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.

2.3. Nội dung nghiên cứu

Nội dung1. Khái quát về hệ thống quản lý đất đai và hoạt động tín dụng

tại thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- Giới thiệu về thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.

- Thực trạng hệ thống cán bộ quản lí đất đai của thành phố Thanh Hóa, tỉnh

Thanh Hóa.

- Thực trạng hệ thống tín dụng tại thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa

Nội dung 2. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất tại thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016-2018

- Thực trạng công tác giao dịch bảo đảo bằng quyền sử dụng đất tại

thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016-2018 theo thời gian (so

sánh 3 năm: năm 2016, năm 2017, năm 2018).

- Thực trạng công tác giao dịch bảo đảo bằng quyền sử dụng đất tại

thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016-2018 theo không gian

(so sánh 37 phường/xã).

- Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại

thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016-2018 theo loại đất (so

sánh 3 loại đất: đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở).

- Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại

thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016-2018 theo mục tiêu

giao dịch (so sánh 3 mục tiêu giao dịch: để sản xuất kinh doanh phi nông

nghiệp, để sản xuất kinh doanh nông nghiệp, để tiêu dùng...)

Nội dung 3. Tác động của công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất của người dân và cán bộ thực hiện.

- Sự hiểu biết chung của các đối tượng liên quan đến công tác giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh

Thanh Hóa

- Nhận xét của người dân về thái độ phục vụ và một số quy định về

giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tỉnh Thanh Hóa

- Nhận xét của cán bộ tín dụng về thái độ phục vụ, hợp tác và một số

quy định về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố

Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa

- Ý kiến nhận xét cán bộ văn phòng đăng ký đất đai và cán bộ địa chính

phường, xã về tinh thần phối hợp, mức độ hiểu biết và một số quy định về

giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa,

tỉnh Thanh Hóa

Nội dung 4. Những khó khăn, tồn tại và giải pháp hoàn thiện công

tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố

Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.

- Những khó khăn, tồn tại trong công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền

sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa

- Một số giải pháp hoàn thiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền

sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.

2.4. Phương pháp nghiên cứu

2.4.1. Phương pháp kế thừa số liệu thứ cấp

Đây là các số liệu từ các công trình nghiên cứu trước được lựa chọn sử

dụng vào mục đích phân tích, minh họa rõ nét về nội dung nghiên cứu. Nguồn

tài liệu này bao gồm:

- Các sách, báo, tạp chí, các văn kiện Nghị quyết, các chương trình

nghiên cứu đã được xuất bản, các kết quả nghiên cứu đã công bố của các cơ

quan nghiên cứu, các nhà khoa học trong và ngoài nước, các tài liệu trên

mạng internet...

- Tài liệu, số liệu đã được công bố về tình hình kinh tế, xã hội nông

thôn, kinh tế của các ngành sản xuất, tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất tại địa bàn thành phố thu thập từ phòng Tài nguyên

Môi trường, phòng Thống kê Thành phố, Sở Tài nguyên Môi trường và các Sở,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ban, ngành có liên quan.

2.4.2. Phương pháp đánh giá có sự tham gia (PRA)

* Đối tượng điều tra

Số liệu sơ cấp là những số liệu được thu thập từ việc điều tra những

người có nhu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, cán bộ

tín dụng của các tổ chức tín dụng, cán bộ thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất thuộc văn phòng đăng ký đất đai cùng tham gia.

Đối tượng điều tra được chia ra 3 nhóm:

- Nhóm 1: các phường trung tâm, gồm: 5 phường (phường Lam Sơn,

phường Ngọc Trạo, phường Nam Ngạn, phường Trường Chinh, phường Phú Sơn).

Trong 5 phường đó tôi chọn phường Nam Ngạn là phường đại diện để điều tra.

- Nhóm 2: các phường ven trung tâm, gồm: 5 phường (phường Quảng

Hưng, phường Quảng Thành, phường Quảng Thắng, phường Đông Hải,

phường Đông Hương), chọn phường Quang Hưng đại diện để để điều tra.

- Nhóm 3: các xã ngoại thị, gồm: 5 xã (xã Đông Hưng, xã Đông Lĩnh,

xã Hoằng Quang, xã Quảng Cát, xã Thiệu Khánh), chọn xã Hoằng Quang đại

diện để điều tra.

* Dung lượng mẫu quan sát:

Mỗi nhóm phỏng vấn 30 người.

+ Theo cán bộ tín dụng: Phỏng vấn 3 tổ chức tín dụng thuộc 3 loại hình

tín dụng (Ngân hàng 100% vốn nhà nước, Ngân hàng TMCP và Quỹ tín dụng

nhân dân) đóng trên địa bàn, mỗi tổ chức 6 cán bộ tín dụng.

+ Theo cán bộ thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thanh Hóa

và cán bộ địa chính phường, xã là người xác nhận vào tình hình sử dụng đất

trước khi đăng ký giao dịch bảo đẩm bằng quyền sử dụng đất, phỏng vấn 40 người

(mỗi đối tượng 20 người).

* Nội dung điều tra

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Được soạn thảo gồm các câu hỏi đóng và câu hỏi mở có nội dung khai

thác sự hiểu biết của người được phỏng vấn về hồ sơ, quy trình, thời gian của

việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,…

2.4.3. Phương pháp chuyên gia

Tham vấn các chuyên gia trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm quyền sử

dụng đất để đề xuất hướng nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thúc đẩy tình

hình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa.

2.4.4. Phương pháp tổng hợp, xử lý, biểu đạt số liệu

- Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu:

Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng

địa bàn xã, phường, từng nội dung liên quan đến công tác đăng ký giao dịch

bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và từng năm để lập thành bảng.

Sử dụng phần mềm EXCEL: để tổng hợp, tính toán các chỉ tiêu cần

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thiết như số tuyệt đối, số tương đối và số trung bình.

CHƯƠNG 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1. Khái quát về hệ thống quản lý đất đai và hoạt động tín dụng tại

thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa

3.1.1. Giới thiệu về thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa

Thành phố Thanh Hóa là đô thị loại I, là thành phố tỉnh lị và là trung tâm

kinh tế, văn hóa, chính trị của tỉnh Thanh Hóa, cách thủ đô Hà Nội 160 km về

phía nam, là một trong những thành phố trực thuộc tỉnh có diện tích và dân số

lớn nhất Việt Nam. Thanh Hóa là một trong 3 đô thị lớn nhất Bắc Trung Bộ

(cùng với Vinh, Huế).

Thành phố Thanh Hoá nằm ở phía đông tỉnh Thanh Hoá, giáp

huyện Thiệu Hoá về phía bắc, giáp huyện Hoằng Hoá về phía đông bắc, giáp

huyện Đông Sơn về phía tây, giáp huyện Quảng Xương về phía nam và giáp

thành phố Sầm Sơn về phía đông.

Theo số liệu thông kê đất đai năm 2018 (tính đến ngày 10/12/2018), tổng

diện tích đất tự nhiên của thành phố Thanh Hóa là 14.541,47 ha. Trong đó

diện tích đất nông nghiệp là 6.873,75 ha, chiếm 47,27% diện tích đất tự nhiên.

Diện tích đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thanh Hóa là 7.400,77

ha, chiếm 50,80% diện tích đất tự nhiên. Việc sử dụng đất phi nông nghiệp

trên địa bàn thành phố trong những năm qua rất hiệu quả và tiết kiệm. Diện

tích đất chưa sử dụng của thành phố theo thống kê đất đai năm 2018 là 266,95

ha là đất bằng chưa sử dụng, chiếm 1,93% diện tích đất tự nhiên.

Thành phố Thanh Hóa là đô thị tỉnh lỵ tỉnh Thanh Hóa, trung tâm hành

chính, chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật của tỉnh Thanh Hóa và

khu vực Bắc Trung Bộ, là một trong những trung tâm kinh tế, dịch vụ, chăm

sóc sức khỏe, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao của vùng phía Nam Bắc Bộ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

và Bắc Trung Bộ. Thanh Hóa cũng là đô thị chuyển tiếp giữa vùng kinh tế

trọng điểm Bắc Bộ với vùng Bắc Trung Bộ, đầu mối giao lưu của tỉnh với cả

nước, có vị trí quan trọng về an ninh, quốc phòng; là đô thị phát triển dịch vụ

đa ngành, đa lĩnh vực, phát triển công nghiệp sạch công nghệ cao.[6] Thành

phố đã được công nhận đô thị loại I trực thuộc tỉnh vào ngày 29 tháng 4 năm

2014 tại quyết định số 636/ QĐ- Ttg, nhân dịp kỉ niệm 210 năm đô thị tỉnh lỵ,

20 năm thành lập thành phố.

Hệ thống đô thị Thanh Hóa hình thành từ lâu đời và có mối quan hệ mật

thiết với nhau. Trong đó, thành phố Thanh Hóa là đô thị trẻ, nằm hai bên

bờ sông Mã, có vị trí, cảnh quan sinh thái rất thuận lợi, khí hậu khá ôn hòa.

Quốc lộ 1A xuyên Việt chạy qua địa giới hành chính thành phố dài gần

20 km, cảng Lễ Môn, Sầm Sơn ở Phía Ðông, đường sắt Bắc - Nam chạy

ở Phía Tây. Hiện nay Cảng hàng không Thọ Xuân ở thị trấn Sao Vàng, huyện

Thọ Xuân, cách thành phố Thanh Hóa 45 km về phía tây, có một đường

băng dài 3200 mét, có thể phục vụ máy bay tầm trung như Airbus A320 -

Airbus A321 đã chính thức khai trương ngày 05/2/2013. Với việc khởi công

dự án Liên hợp lọc hóa dầu Nghi Sơn vào ngày 23/10/2013 với số vốn trên 9

tỷ đô la thì khả năng sân bay Thọ Xuân sẽ có nhiều cơ hội để phát triển thành

cảng hàng không quốc tế. Hiện nay, cảng Hàng không Thọ Xuân đang xúc

tiến mở thêm một số đường bay mới và đã được Thủ tướng Chính phủ đồng ý

cho nâng cấp thành cảng hàng không quốc tế, với sự phát triển như vậy tạo

thành một mạng lưới giao thông đa dạng và thuận tiện. Nhờ đó, thành phố

Thanh Hóa đã trở thành trung tâm chính trị - kinh tế - văn hóa của tỉnh Thanh

Hóa, đồng thời ở vào vị thế thuận lợi trong việc giao thương với tất cả các

tỉnh trong nước, góp phần phát triển mạnh mẻ kinh tế của thành phố nói riêng

và tỉnh Thanh Hóa nói riêng.

3.1.2. Thực trạng quản lí đất đai của thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa

Sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành thay thế Luật Đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đai năm 2003 đã tạo hành lang pháp lý phù hợp với công cuộc xây dựng và

đổi mới đất nước, công tác quản lý Nhà nước về đất đai cũng được tăng

cường, việc quản lý và sử dụng đất đai đi vào nề nếp, Luật đất đai đã thực sự

đi vào cuộc sống, ý thức của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từng

bước được nâng lên. Các nội dung cơ bản về quản lý Nhà nước về đất đai

được thực hiện một cách đồng bộ và hiệu quả.

+ Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng

đất đai.

Thực hiện Luật đất đai năm 2013, Nghị định số số 43/2014/NĐ-CP

ngày 15 tháng 5 năm 2014; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01

năm 2017 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết

thi hành Luật đất đai và các Thông tư hướng dẫn thi hành của Bộ Tài nguyên

và Môi trường. UBND tỉnh Thanh Hóa đã ban hành các văn bản quy định, cụ

thể hóa các văn bản của Nhà nước và của Bộ Tài nguyên Môi trường về công

tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh, nhằm hướng dẫn và chỉ đạo chặt chẽ các

địa phương trong tỉnh thực hiện tốt công tác quản lý, sử dụng đất đai, quản lý

tài nguyên và môi trường trên địa bàn. Trên các cơ sở đó UBND thành phố đã

triển khai thực hiện các văn bản của Nhà nước và của Bộ Tài nguyên Môi

trường và của UBND tỉnh Thanh Hóa đến các phường, xã và các đơn vị quản

lý sử dụng đất trên địa bàn.

+ Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành

chính, lập bản đồ hành chính

Thành phố đã hoàn thành việc xác định ranh giới hành chính giữa các

đơn vị hành chính của thành phố, giữa thành phố với các huyện giáp danh.

Đến nay thành phố có 37 đơn vị hành chính trực thuộc, trong đó có 20

phường nội thành và 17 xã ngoại thành, địa giới hành chính của thành phố đã

ổn định, không tranh chấp.

+ Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.

Công tác khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính của thành phố Thanh

Hóa được triển khai khá tốt, cơ bản đáp ứng được mục tiêu của ngành.

+ Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030, kế hoạch sử dụng đất

5 năm kỳ đầu (2015-2020) của thành phố Thanh Hóa đã hoàn thành và được

phê duyệt Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố

thực hiện theo đúng quy định. Việc lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã

được các cấp các ngành nhận thức rõ tầm quan trọng trong công tác quản lý

và sử dụng đất đai và triển khai thực hiện theo kế hoạch hàng năm.

+ Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử

dụng đất

Công tác giao đất, cho thuê đất được thực hiện đúng quy định quy định

của pháp luật về đất đai.

+ Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các dự án trên địa bàn

được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

+ Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký quyền sử dụng đất: Tổ chức tiếp nhận hồ sơ đăng ký quyền sử

dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và hướng dẫn người sử dụng đất kê khai

đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Lập và quản lý hồ

sơ địa chính: Việc lập và quản lý hồ sơ địa chính được thực hiện theo: Quyết

định 513/QĐ-CP Về việc phê duyệt Dự án "Hoàn thiện, hiện đại hóa hồ sơ,

bản đồ địa giới hành chính và xây dựng cơ sở dữ liệu về địa giới hành chính;

Luật Đất đai năm 2013 và các hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường

về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; hồ sơ sau khi kiểm tra

nghiệm thu, được quản lý, lưu trữ theo quy định. UBND thành phố đã thực

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hiện một số giải pháp thiết thực để đẩy mạnh công tác Cấp Giấy chứng nhận

theo đúng quy định của Luật Đất đai, Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc

hội và Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 của Thủ tướng Chính phủ.

+ Thống kê, kiểm kê đất đai

Được sự chỉ đạo, hướng dẫn về chuyên môn của Bộ Tài nguyên và

Môi trường và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hóa công tác thống

kê, kiểm kê đất đai trên địa bàn thành phố được triển khai khá tốt và đồng bộ.

Chất lượng của công tác thống kê, kiểm kê đất đai đã được nâng cao theo quy

định của ngành Tài nguyên và Môi trường. Thành phố đã thực hiện tốt công

tác kiểm kê đất đai năm 2014 theo chỉ thị số 21/2014/CT-TTg ngày 01/8/2014

của Thủ tướng Chính phủ về việc kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử

dụng đất năm 2014; Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy

định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.

+ Quản lý tài chính về đất đai

Trong những năm qua, UBND thành phố Thanh Hoá đã thực hiện tốt

công tác quản lý tài chính về đất đai trong lĩnh vực đất đai, UBND thành phố

đã chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố phối hợp với các

Phòng, ban ngành thuộc UBND thành phố trong công tác quản lý tài chính về

đất đai đảm bảo đúng theo quy định của Luật Đất đai và các Văn bản chỉ đạo

hướng dẫn thi hành của các Bộ, ngành có liên quan và các văn bản của tỉnh

Thanh Hoá .

+ Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

Theo thông tư số 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài

nguyên và Môi Trường quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống

thông tin đất đai được xây dựng, kết nối đồng bộ, chia sẻ dữ liệu, quản lý và

vận hành thông qua hệ thống phần mềm hệ điều hành, phần mềm ứng dụng và

thông qua mạng cục bộ (LAN). Việc quản lý, cập nhật, chỉnh lý biến động

thường xuyên sẽ giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai thống nhất,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đồng bộ từ cấp tỉnh đến cấp xã.

+ Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Trong những năm gần đây công tác thi hành các quy định pháp Luật

Đất đai đã được quan tâm, chỉ đạo của Thành ủy, HĐND và UBND một cách

thường xuyên trên địa bàn, bảo đảm việc quản lý, thực hiện sử dụng đất đai

theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 quy định và giám sát việc thực hiện

quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

+ Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành các

quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

Uỷ ban nhân dân thành phố đã tổ chức các đợt thanh tra về việc giao

đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cơ sở, thanh tra, kiểm tra việc

sử dụng đất của các doanh nghiệp, thanh tra quản lý nhà nước về đất đai đối

với các phường, xã ...

+ Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

Trong những năm qua, công tác phổ biến, giáo dục pháp luật đã được

Thành ủy và UBND thành phố quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo, coi đó là một

nhiệm vụ trọng tâm trong công tác quản lý hành chính Nhà nước trên địa bàn

thành phố.

+ Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi

phạm trong quản lý và sử dụng đất đai

Trong những năm qua, trên địa bàn thành phố chủ yếu xảy ra tranh

chấp về đất đai giữa hộ gia đình với hộ gia đình và thường được tổ chức hoà

giải ở cơ sở là chủ yếu, thời gian hoà giải kịp thời, đúng pháp luật.

3.1.3. Thực trạng hoạt động tín dụng tại thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa

Cùng với tiến trình đổi mới, sắp xếp lại nhằm nâng cao khả năng cạnh

tranh và năng lực hội nhập của hệ thống ngân hàng Việt Nam, hệ thống ngân hàng

tại tỉnh Thanh Hóa trong những năm qua đã không ngừng lớn mạnh cả về số

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

lượng, chất lượng và quy mô hoạt động trên khắp 27 huyện thị, thành phố.

Năm 2006, hệ thống Ngân hàng Công thương, Ngân hàng Đầu tư và Phát

triển đã hoàn thành đề án chuyển đổi. Năm 2007, Chi nhánh Ngân hàng Nông

nghiệp và Phát triển nông thôn tỉnh triển khai đề án chuyển đổi, sắp xếp lại theo

hướng tăng đầu mối và quy mô hoạt động. Từ năm 2006 đến nay, Ngân hàng

Nhà nước Chi nhánh tỉnh xác nhận và cho phép 8 ngân hàng thương mại (6 chi

nhánh cấp I, 2 phòng giao dịch của ngân hàng thương mại cổ phần nâng cấp lên

Chi nhánh cấp I) vào hoạt động tại Thanh Hóa.

Bảng 3.1: Hệ thống các tổ chức tín dụng đang hoạt động

tại Thành phố Thanh Hóa từ năm 2010 - 2018

Loại ngân hàng Năm 2010 Năm 2015 Năm 2018

Ngân hàng nhà nước 07 09 09

Ngân hàng thương mại cổ 17 30 32

phần

Ngân hàng liên doanh 02 03 03

Công ty tài chính 01 01 01

Công ty cho thuê tài chính 01 01 02

Ngân hàng chính sách 01 01 01

Tổng cộng 29 45 48

Qua bảng trên cho thấy mạng lưới hoạt động của các tổ chức tín dụng

trên địa phàn thành phố có những bước phát triển đáng kể, năm 2015 tăng

thêm 16 chi nhánh ngân hàng so với năm 2010, trong đó chủ yếu là ngân hàng

thương mại cổ phần, tănh thêm 13 chi nhành tính đến quý II của năm 2018.

Ngoài ra các chi nhánh trực thuộc sở còn có 49 phòng giao dịch trải khắp các

phường, xã trong thành phố.

Sự phát triển mạnh mẽ của các mạng lưới các tổ chức tín dụng đã tạo

điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế dễ dàng tiếp cận nguồn vốn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ngân hàng, góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế của thành phố. Ngoài ra

còn góp phần phát triển và thúc đẩy công tác giao dịch bảo đảm quyền sử

dụng đất đại được giải quyết nhanh, gọn, đảm bảo.

3.2. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất giai

đoạn 2016-2018 tại thành phố Thanh Hóa

3.2.1. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảo bằng quyền sử dụng đất tại

thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016-2018 theo thời gian

Bảng 3.2. Tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

trên địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2016-2018

Tổng số Tỷ lệ (%) Năm Số lượng hồ sơ Số lượng hồ sơ

2016 8.744 32,06

2017 9.612 35,25

2018 8.964 32,87

Tổng 27.266 100

(Nguồn: Văn phòng đăng ký quản lý đất thành phố Thanh Hóa )

Bảng số liệu 3.2 cho thấy tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2016 – 2018

cho thấy số lượng hồ sơ của năm 2017 có số lượng hồ sơ cao nhất là 9.612 hồ

sơ, chiếm tỷ lệ 35,25%. Tiếp theo đến năm 2018 có số lượng hồ sơ là 8.964

hồ sơ chiếm tỷ lệ 32,87 %. Năm 2016 có số lượng hồ sơ thấp nhất với 8.964

hồ sơ, chiếm tỷ lệ 32,06%.

3.2.2. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảo bằng quyền sử dụng đất tại thành

phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016-2018 theo không gian

Thành phố Thanh Hóa có 37 đơn vị hành chính trong đó có 20 phường

và 17 xã ven thành phố

Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại 37 đơn vị hành

chính của thành phố Thanh Hóa trong 3 năm từ 2016 - 2018 được thể hiện tại

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

bảng 3.3.

Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất (GDĐBBQSDĐ)

trên địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018 theo

số liệu tổng hợp từ Văn phòng Đăng ký QSD đất thành phố cho thấy tình hình

GDĐBBQSDĐ trên địa bàn thành phố rất sôi động với tổng số hồ sơ đã đăng

ký tại Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố trong 3 năm là 27.266 hồ sơ.

Bảng 3.3. Tình hình thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất so với tổng số dân số trên địa bàn thành phố Thanh Hóa giai

đoạn từ năm 2016-2018 theo đơn vị hành chính

Số lượng Tổng Tỷ lệ Tỷ lệ người/ Tên đơn vị hành giao dịch dân số TT % giao dịch chính (lượt) (người)

1 Phường An Hoạch 571 2,09 5.953 10,42

2 Phường Ba Đình 768 2,82 12.383 16,12

3 Phường Điện Biên 613 2,25 9.719 15,85

4 Phường Đông Thọ 845 3,10 13.902 16,45

5 Phường Đông Cương 1.012 3,71 16.800 16,60

6 Phường Đông Hải 1.121 4,11 16.100 14,36

7 Phường Đông Hương 2.419 8,87 25.000 1,03

8 Phường Đông Sơn 698 2,56 9.622 13,78

9 Phường Đông Vệ 859 3,15 16.107 18,75

10 Phường Hàm Rồng 473 1,73 5.022 10,62

11 Phường Lam Sơn 807 2,96 12.676 15,71

12 Phường Nam Ngạn 744 2,73 8.475 11,39

13 Phường Ngọc Trạo 812 2,98 11.183 13,77

14 Phường Phú Sơn 833 3,05 8.453 10,15

15 Phường Quảng Hưng 774 2,84 7.236 9,35

7,97 20.000 9,20 16 Phường Quảng Thành 2.174

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

2,86 5.927 7,59 17 Phường Quảng Thắng 781

Số lượng Tổng Tên đơn vị hành Tỷ lệ Tỷ lệ người/ TT giao dịch dân số chính % giao dịch (lượt) (người)

18 Phường Tào Xuyên 657 6.520 2,41 9,92

19 Phường Tân Sơn 1.010 11.114 3,70 11,00

20 Phường Trường Thi 11.926 3,61 985 12,11

3.723 1,19 324 11,49 21 Xã Đông Hưng

9.026 2,89 789 11,44 22 Xã Đông Lĩnh

7.401 2,46 672 11,01 23 Xã Đông Tân

3.347 0,86 235 14,24 24 Xã Đông Vinh

4.100 1,01 275 14,91 25 Xã Hoằng Anh

4.092 1,13 307 13,33 26 Xã Hoằng Đại

2.571 0,79 216 11,90 27 Xã Hoằng Long

3.063 0,98 268 11,43 28 Xã Hoằng Lý

6.098 1,57 429 14,21 29 Xã Hoằng Quang

5.004 1,08 294 17,02 30 Xã Quảng Cát

5.089 1,29 351 14,50 31 Xã Quảng Đông

7.054 2,27 620 11,38 32 Xã Quảng Phú

9.619 2,85 777 12,38 33 Xã Quảng Tâm

7.918 2,01 547 14,47 34 Xã Quảng Thịnh

9.604 3,11 849 11,31 35 Xã Thiệu Dương

9.557 3,05 831 11,50 36 Xã Thiệu Khánh

5.861 1,93 526 11,14 37 Xã Thiệu Vân

11,54 Tổng 27.266 100 314.745

(Nguồn: Văn phòng đăng ký quản lý đất thành phố Thanh Hóa )

Như vậy, chúng ta có thế thấy được phường Đông Hương có lượng hồ sơ

đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất cao nhất với 2.419 hồ sơ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

và dân số đông nhất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa là 25.000 người; tỷ lệ

số người/giao dịch là cứ 1,03 người thì có 01 hồ sơ đăng ký; Tiếp theo là các

phường Quảng Thành, Phường Đông Hải, Phường Đông Cương lần lượt là

2.174 hồ sơ; 1.121 hồ sơ; 1.012 hồ sơ. Trong các phường và xã còn lại thì xã

Xã Hoằng Long là xã có số hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất là thấp nhất giai đoạn 2016 - 2018 là 216 hồ sơ.

Bảng 3.3. So sánh số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất của 37 đơn vị phường, xã thuộc thành phố Thanh Hóa

giai đoạn từ năm 2016-2018

Số hồ sơ ĐK giao dịch bảo đảm TT Đơn vị 2016 2017 2018 Tổng

1 Phường An Hoạch 167 219 185 571

2 Phường Ba Đình 243 269 256 768

3 Phường Điện Biên 197 215 201 613

4 Phường Đông Thọ 273 298 274 845

5 Phường Đông Cương 321 353 338 1.012

6 Phường Đông Hải 351 395 375 1.121

7 Phường Đông Hương 787 835 797 2.419

8 Phường Đông Sơn 238 255 205 698

9 Phường Đông Vệ 273 299 287 859

10 Phường Hàm Rồng 134 178 161 473

11 Phường Lam Sơn 256 281 270 807

12 Phường Nam Ngạn 243 267 234 744

13 Phường Ngọc Trạo 261 284 267 812

14 Phường Phú Sơn 257 294 282 833

15 Phường Quảng Hưng 248 265 261 774

16 Phường Quảng Thành 717 759 698 2.174

17 Phường Quảng Thắng 253 274 254 781

18 Phường Tào Xuyên 207 238 212 657

19 Phường Tân Sơn 311 362 337 1.010

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

20 Phường Trường Thi 314 341 330 985

Số hồ sơ ĐK giao dịch bảo đảm TT Đơn vị 2016 2017 2018 Tổng

21 Xã Đông Hưng 87 132 105 324

22 Xã Đông Lĩnh 251 288 250 789

23 Xã Đông Tân 215 229 228 672

24 Xã Đông Vinh 81 69 85 235

25 Xã Hoằng Anh 87 95 93 275

26 Xã Hoằng Đại 104 115 88 307

27 Xã Hoằng Long 66 77 73 216

28 Xã Hoằng Lý 82 96 90 268

29 Xã Hoằng Quang 153 167 109 429

30 Xã Quảng Cát 85 99 110 294

31 Xã Quảng Đông 102 117 132 351

32 Xã Quảng Phú 191 213 216 620

33 Xã Quảng Tâm 248 269 260 777

34 Xã Quảng Thịnh 178 193 176 547

35 Xã Thiệu Dương 288 293 268 849

36 Xã Thiệu Khánh 264 296 271 831

37 Xã Thiệu Vân 157 183 186 526

27.266 8.744 9.612 8.964

Tổng (Nguồn: Văn phòng đăng ký quản lý đất thành phố Thanh Hóa )

Kết quả thống kê, so sánh tình hình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất đất của 37 đơn vị trong từng năm được thể hiện cụ thể trong các

bảng 3.3 như sau:

Năm 2016 với tổng số hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

là 8.744 hồ sơ. Trong đó, hồ sơ giao dịch tại phường Đông Hương có số hồ sơ

cao nhất là 787 hồ sơ; Tiếp theo là phường Quảng Thành với 717 hồ sơ; thấp

nhất là xã Hoằng Long với 66 hồ sơ giao dịch. Các Phường xã còn lại số

lượng hồ sơ giao động từ 82 - 351 hồ sơ.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Năm 2017 với tổng số hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

là 9.612 hồ sơ. Trong đó, hồ sơ giao dịch tại phường Đông Hương có số hồ sơ

cao nhất là 835 hồ sơ; Tiếp theo là phường Quảng Thành với 759 hồ sơ; thấp

nhất là xã Hoằng Long với 77 hồ sơ giao dịch. Các Phường xã còn lại số

lượng hồ sơ giao động từ 115 - 400 hồ sơ.

Năm 2018 với tổng số hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

là 8.964 hồ sơ. Trong đó, hồ sơ giao dịch tại phường Đông Hương có số hồ sơ

cao nhất là 797 hồ sơ; Tiếp theo là phường Quảng Thành với 698 hồ sơ; thấp

nhất là xã Hoằng Long với 73 hồ sơ giao dịch. Các Phường xã còn lại số

lượng hồ sơ giao động từ 88 - 380 hồ sơ.

Như vây, trong 3 năm từ 2016 - 2018 giao dịch bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất đất của 37 đơn vị được thể hiện cụ thể, trong đó năm 2017 có số

lượng giao dịch cao nhất là 9.612 hồ sơ; tiếp theo đến năm 2018 với số lượng

hồ sơ là 8.964 hồ sơ và thấp nhất là năm 2016 với số lượng hồ sơ giao dịch là

8.744 hồ sơ.

3.2.3. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại

thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016-2018 theo khu vực.

Bảng 3.4. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất giữa khu vực đô thị và khu vực nông thôn trên địa bàn thành phố

Thanh Hóa giai đoạn 2016-2018

Khu vực đô thị Khu vực nông thôn Tổng (20 phường) (17 xã) Năm

Số lượng hồ sơ Số lượng hồ sơ Số lượng hồ sơ

2016 6.051 2.693 8.744

2017 6.681 2.931 9.612

2018 6.224 2.740 8.964

Tổng 18.956 8.310 27.266

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Nguồn Văn phòng đăng ký quản lý đất thành phố Thanh Hóa )

Theo Bảng số liệu 3.4 về kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất giữa khu vực đô thị và khu vực nông thôn trên địa bàn Thành phố Thanh

Hóa cho thấy:

+ Năm 2016 số lượng hồ sơ là 8.744 hồ sơ, trong đó có 6.051 hồ sơ thực

hiện giao dịch tại khu vực đô thị và 2.693 hồ sơ thực hiện tại khu vực nông thôn.

+ Năm 2017 số hồ sơ đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất

trên địa bàn thành phố Thanh Hóa là 9.612 hồ sơ. Trong đó, số hồ sơ thực hiện tại

khu đô thị là 6.681 hồ sơ và 2.931 hồ sơ thực hiện tại khu vực nông thôn.

+ Năm 2018 số hồ sơ đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất

trên địa bàn thành phố Thanh Hóa là 8.964 hồ sơ. Trong đó, số giao dịch

được thực hiện tại khu đô thị là 6.224 hồ sơ và 2.740 hồ sơ thực hiện tại

khu vực nông thôn.

Như vậy, số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng

đất trên địa bàn Thành phố Thanh Hóa thì số hồ sơ được thực hiện tại khu đô thị

nhiều hơn gấp 2 lần số hồ sơ thực hiện giao dịch đảm bảo thực hiện tại khu vực

nông thôn.

3.2.4. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại

thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016-2018 theo mục tiêu

giao dịch

Trong quá trình thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa các đối tượng tham gia giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất được chia thành 2 đối tượng.

+ Đối tượng thứ nhất là (theo địa chỉ): những người trong thành phố, các

huyện, thành phố khác của tỉnh và những người ngoài tỉnh.

+ Đối tượng thứ hai : Là các đối tượng dựa theo nghề nghiệp đó là nhứng

cán bộ công chức, nhóm người kinh doanh buôn bán và nhóm người làm

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nông nghiệp.

Kết quả được thể hiện như sau:

Bảng 3.5: Kết quả thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa theo địa chỉ đối tượng giao dịch bảo đảm

ĐVT: (%)

TT ĐỐI TƯỢNG TRUNG NĂM NĂM NĂM

BÌNH 2016 2017 2018

1 Trong thành phố 83,47 81,16 83,21 86,03

2 Các huyện trong tỉnh 13,39 14,95 13,64 11,59

3 Ngoài tỉnh 3,14 3,89 3,15 2,38

Tổng 100 100 100

(Nguồn: Văn phòng Đăng ký QSD đất thành phố)

Qua bảng số liệu cho thấy số giao dịch được thực hiện đối với hộ gia đình

trong thành phố diễn cao nhất chiếm tỷ lệ 83,47%; sau đó đến các đối tượng ở các

huyện trong tỉnh chiếm tỷ lệ 13,39% và thấp nhất là các đối tượng ngoài tỉnh

chiếm tỷ lệ 3,14%.

Bảng 3.6: Kết quả thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa theo nghề nghiệp của đối tượng nhận

giao dịch bảo đảm

TRUNG NĂM NĂM NĂM TT ĐỐI TƯỢNG BÌNH 2016 2017 2018

1 Cán bộ công chức 17,33 17,23 16,44 18,33

2 Kinh doanh buôn bán 76,62 76,90 77,31 75,65

3 Làm nông nghiệp 6,05 5,87 6,25 6,02

Tổng 100 100 100

(Nguồn: Văn phòng Đăng ký QSD đất thành phố)

Kết quả thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn

thành phố Thanh Hóa theo đối tượng nghề nghiệp nhận giao dịch bảo đảm từ năm

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

2016 - 2018 có đạt kết quả như sau:

+ Đối với đối tượng là cán bộ viên chức có tỷ lệ giao dịch trung bình từ

năm 2016 - 2018 là 17,33%, trong đó tỷ lệ các năm là: năm 2016 là 17,23%, năm

2017 là 16,44% và năm 2018 là 18,33%.

+ Đối với đối tượng kinh doanh buôn bán có số giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất từ năm 2016 - 2018 có tỷ lệ là 76,62%. Trong đó tỷ lệ giao dịch

giữa các năm là: năm 2016 là 76,62%, năm 2017 là 77,31% và năm 2018

là 75,65%.

+ Đối với đối tượng làm nông nghiệp có số giao dịch bảo đảm bằng quyền

sử dụng

đất từ năm 2016 - 2018 có tỷ lệ là 6,05%. Trong đó tỷ lệ giao dịch giữa các

năm là: năm 2016 là 5,87%, năm 2017 là 6,25% và năm 2018 là 6,02%.

Như vậy, kết quả thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên

địa bàn thành phố Thanh Hóa theo đối tượng nghề nghiệp nhận giao dịch bảo đảm

từ năm 2016 - 2018 cho thấy đối tượng kinh doanh buôn bán có số giao dịch cao

nhất, chiếm tỷ lệ cao nhất (76,62%) trong các đối tượng trên. Sở dĩ kết quả như

vậy vì đối tượng kinh doanh buôn bán có thường là những người có nguồn

kinh tế cao hơn so với hai đối tượng còn lại là cán bộ công chức và người

làm nông nghiệ

3.3. Ý kiến nhận xét của các đối tượng liên quan đến công tác giao dịch

bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh

Thanh Hóa

3.3.1. Sự hiểu biết chung của các đối tượng liên quan đến công tác giao

dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh

Thanh Hóa

Công tác đánh giá sự hiểu biết chung của các đối tượng liên quan đến

công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố

Thanh Hóa các câu hỏi đặt ra với nội dung đánh giá sự hiểu biết của người

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dân thế nào là giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, đó là quyền do ai?

Cách giải quyết như thế nào? Thuộc đối tượng nào? Việc đăng kí giao

dịch bảo đảm có cần thiết không và nghĩa vụ của các bên liên quan với nhau

và nhà nước như thế nào?

Có thể nói sư hiểu biết về những quy định chung nhất trong việc giao

dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất của người dân trên địa bàn thành phố

Thanh Hóa là khá cao. Đa phần người được phỏng vấn đều hiểu được giao

dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất là như thế nào.

Qua bảng 3.7 cho thấy: Tỷ lệ trả lời đúng ở nội dung “Đăng ký giao dịch

bảo đảm bằng quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi

vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập và cơ sở dữ liệu các thông tin về

giao dịch bảo đảm đúng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất để thực hiện

nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm” cao nhất là cán bộ văn phòng

đăng ký đất đai, với tỷ lệ trả lời đúng là100%; sau đó đến cán bộ tín dụng, với

tỷ lệ là 77,78% và thấp nhất là người sử dụng đất đai với tỷ lệ là 76,67%.

Ở nội dung “Giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất là quyền của

người sử dụng đất” cán bộ văn phòng đăng ký đất đai có tỷ lệ trả lời đúng cao

nhất với tỷ lệ 100%; sau đó đến số cán bộ tín dụng với tỷ lệ trả lời đúng là

94,44% và thấp nhất là người sử dụng đất đai với tỷ lệ 70%.

Ở nội dung “Giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất cần thiết phải

đăng ký với cơ quan QLĐĐ để đảm bảo các quyền, nghĩa vụ của người sử

dụng đất” số cán bộ văn phòng đăng ký đất đai và cán bộ tín dụng trả lời đúng

100% chiếm tỷ lệ cao nhất; thấp nhất là người sử dụng đất đai với tỷ lệ trả lời

đúng là 78,89%.

Ở nội dung “Đất tham gia giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

cần có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật: có GCN, không tranh chấp,

không bị kê biên và trong thời gian hạn sử dụng đất” số cán bộ văn phòng

đăng ký đất đai và cán bộ tín dụng trả lời đúng 100% chiếm tỷ lệ cao nhất;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thấp nhất là người sử dụng đất đai với tỷ lệ trả lời đúng là 96,67%.

Ở nội dung “Hộ gia đình cá nhân thực hiện giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất đai tại địa phương nơi có đất” số cán bộ văn phòng đăng

ký đất đai trả lời đúng 100% chiếm tỷ lệ cao nhất; sau đó là người sử dụng đất

đai với tỷ lệ trả lời đúng là 97,78% và thấp nhất là cán bộ tín dụng với tỷ lệ

94,44%.

Như vậy, chúng ta có thể thấy được cán bộ văn phòng đăng ký đất đai có

có tỷ lệ trả lời đúng các nội dung phỏng vấn cao nhất 99,50%; sau đó đến cán

bộ tín dụng với tỷ lệ 93,33% trả lời đúng và cuối cùng là người sử dụng đất đai.

Bảng 3.7. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về đăng ký giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất theo 3 đối tượng được điều tra (nhóm câu

hỏi liên quan đến quyền sử dụng đất)

ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)

TT

Nội dung điều tra phỏng vấn

Người sử dụng đất

Cán bộ tín dụng

Tỷ lệ % T.bình

Cán bộ VP ĐKĐĐ

76,67

77,78

100

84,82

70,00

94,44

100

88,15

78,89

100

92,96

96,67

100

98,89

97,78

94,44

100

97,41

Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập và cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch bảo đảm đúng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất Giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất cần thiết phải đăng ký với cơ quan QLĐĐ để đảm bảo các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất Đất tham gia giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất cần có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật: có GCN, không tranh chấp, không bị kê biên và trong thời gian hạn sử dụng đật. Hộ gia đình cá nhân thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất đai tại địa phương nơi có đất.

Tổng

84,00

93,33

92,28 99,50 (Nguồn: Số liệu điều tra)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Bảng 3.8. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về đăng ký giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất theo 3 đối tượng được điều tra (nhóm câu

hỏi liên quan đến hồ sơ giao dịch )

ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)

TT

Nội dung điều tra phỏng vấn

Cán bộ tín dụng

Cán bộ VP ĐKĐĐ

Tỷ lệ % T,bình

Người sử dụng đất

72,22

88,89

100,00

87,04

97,78

100,00

99,26

87,78

94,44

100,00

94,07

98,89

100,00 100,00

99,63

100

100,00 100,00

100

97,78

100,00 100,00

99,26

Hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất ngoài GCN và hợp đồng giao dịch bảo đảm, có các giấy tờ có liên quan khác. Có thể mua và lập hợp đồng giao dịch tại ngân hàng. Nội dung hợp đồng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất: thông tin cá nhân, chữ ký của người giao dịch bảo đảm và thông tin đất giao dịch, giá trị hợp đồng giao dịch, nghĩa vụ các bên và chứng thực của của cơ quan có thẩm quyền Chứng thực hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã, phường và các phòng công chứng. Hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất cần phải có trích lục thửa đất Hợp đồng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất có tính pháp lý khi đã được chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

92,40

97,22

100,00

Tổng

Để đánh giá được sự hiểu biết của các đối tượng tham gia phỏng vấn về

hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất các câu hỏi đưa ra phỏng

vấn dựa vào các vấn đề: thành phần hồ sơ, nơi lập và chứng thực hồ sơ, nội

dung hợp đồng, tính pháp lý của hợp đồng giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất.

Qua bảng số liệu 3.8 cho thấy sự hiểu biết của các đối tượng tham gia

phỏng vấn đều có sự hiểu biết chung về hồ sơ giao dịch đảm bảo quyền sử

dụng đất. Trong đó cán bộ văn phòng đăng ký đất đai có tỷ lệ trả lời đúng các

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nội dung câu hỏi cao nhất là 100%. Sau đó đến cán bộ tín dụng có sự hiểu biết

về các nội dung của hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

là 97,22% và thấp nhất là người sử dụng đất đai đạt tỷ lệ 92,40%.

Nhìn chung 3 đối tượng người sử dụng đất đai; cán bộ tín dụng; cán bộ

văn phòng đăng ký đất đai đều có sự hiểu biết về hồ sơ đăng ký giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất.

Bảng 3.9. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về đăng ký giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất theo 3 đối tượng được điều tra (nhóm câu

hỏi liên quan đến quy trình thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm)

ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)

TT

Nội dung điều tra phỏng vấn

Cán bộ tín dụng

Tỷ lệ % T,bình

Cán bộ VP ĐKĐĐ

Người sử dụng đất

87,78

83,33

92,50

87,87

85,55

72,22

100,00

85,92

72,22

66,67

90,00

76,30

84,44

77,78

95,00

85,74

Để thực hiện thủ tục giao dịch bảo đảm bằng QSD đất, phải đến UBND cấp phường, xã hoặc phòng công chứng để chứng thực hợp đồng và nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Quy định về thời gian xác nhận hồ sơ tại xã, phường và phòng công chứng là 05 ngày làm việc Sau khi nộp hồ sơ tại bộ phận 1 cửa UBND thành phố 01 ngày làm việc sẽ nhận kết quả Hẹn trả kết quả tại thành phố Thanh Hóa theo đúng thời gian quy định của pháp luật đất đai

Tổng

82,50

83,96

75,00 94,37 (Nguồn: số liệu điều tra)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Qua bảng số liệu 3.9 cho thấy: cán bộ văn phòng đăng ký đất đai có câu trả lời về quy trình thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao nhất là 94,37%; tiếp theo là người sử dụng đất đai đạt tỷ lệ 82,50% và thấp nhất là cán bộ tín dụng. Sở dĩ, người sử dụng đất có tỷ lệ trả lời đúng cao là do tại bộ phần tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng HĐND –UBND thành phố người dân đến nộp hồ sơ và nhận được kết quả đúng theo quy định về thời gian trên giấy biên nhận. Nhờ có giấy biện nhận

đó, mà người sử dụng đất biết được quy định thì bao nhiêu ngày mình nhận được kết quả. 3.3.2. Ý kiến nhận xét của người dân về thái độ phục vụ và một số quy định về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa Bảng 3.10. Kết quả đánh giá khi thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo ý kiến người dân tại 3 khu vực điều tra ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%) hoặc điểm số TB

Khu vực điều tra

TT

Nội dung điều tra phỏng vấn

Tỷ lệ trung bình

Vùng trung tâm

Vùng nông thôn

Vùng ven trung tâm

80,00

73,33

80,00

86,67

83,33

76,67

63,33

76,67

93,33

76,67

73,33

81,11

80,00

73,33

70,00

74,44

86,67

76,67

66,67

76,67

Tổng

86,00

69,33

76,67 77,33 (Nguồn: số liệu điều tra)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Sự hiểu biết về những quy định trong việc giao dịch đảm bảo quyền sử

dụng đất của người dân trên địa bàn thành phố Thanh Hóa là khá cao. Đa

phần người đươc phỏng vấn đều hiểu được giao dịch đảm bảo bằng quyền sử

dụng đất là như thế nào và ý thức được việc cần thiêt phải đăng ký với cơ

quan quản lý đất đai để được bảo đảm quyền lợi cho các bên hay chính đảm

bảo quyền lợi cho người sử dụng đất.

Qua bảng số liệu 3.10 cho thấy: người dân ở khu vực trung tâm thành

phố có câu trả lời đúng chiếm tỷ lệ cao nhất 86%; sau đó đến người dân ở khu

vực ven trung tâm là 76,67% và thấp nhất là người dân ở khu vực nông thôn

là 69,33%.

Giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất là một trong những quyền

của người sử dụng đất được quy định trong Luật đất đai, nhưng qua quá trình

đi phỏng vấn nhiều người còn chưa hiểu hết được quy định mà cho rằng chỉ

cần nộp hồ sơ vào đăng ký là xong và cho rằng các bước tiến hành của quy

định là rườm rà phức tạp, Nhưng chính những bước đó giúp cho việc đảm bảo

quyền sử dụng đất của người sử dụng được đảm bảo.

3.3.3. Ý kiến của cán bộ tín dụng về một số quy định về giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Hóa

Bảng 3.11. Kết quả đánh giá khi thực hiện công tác đăng ký

giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo ý kiến của

cán bộ tín dụng theo 3 loại hình tổ chức tín dụng

ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%) hoặc điểm số TB

Loại hình TC tín dụng

TT

Nội dung điều tra phỏng vấn

Tỷ lệ trung bình

Ngân hàng TMCP

Ngân hàng 100% vốn nhà nước

Các quỹ tín dụng nhân dân

66,67

83,33

72,22

50,00

83,33

61,11

83,33

66,67

72,22

66,67

83,33

50,00

66,67

50,00

66,67

50,00

55,56

Tổng

66,67

63,89

65,74 66,67 (Nguồn: số liệu triều tra) Qua bảng số liệu 3.11 về đánh giá khi thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo ý kiến của cán bộ tín dụng theo 3 loại hình tổ chức tín dụng cho thấy:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

+ Nội dung "Có thể mua và lập hợp đồng giao dịch tại ngân hàng" được tiến hành phỏng vấn 3 nhà tín dụng lớn trong đó Các quỹ tín dụng nhân dân

có số phiếu trả lời đúng cao nhất, chiếm tỷ lệ 83,33%; tiếp theo là Ngân hàng 100% vốn nhà nước và ngân hàng thương mại cổ phần đều có số câu trả lời giống nhau, đạt tỷ lệ 66,67%.

+ Nội dung "Hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất ngoài GCN và hợp đồng giao dịch bảo đảm, có các giấy tờ có liên quan khác" được tiến hành phỏng vấn 3 nhà tín dụng lớn trong đó Các quỹ tín dụng nhân dân có số phiếu trả lời đúng cao nhất, chiếm tỷ lệ 83,33%; tiếp theo là Ngân hàng 100% vốn nhà nước và ngân hàng thương mại cổ phần đều có số câu trả lời giống nhau, đạt tỷ lệ 50,00%.

+ Nội dung "Nội dung hợp đồng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất: thông tin cá nhân, chữ ký của người giao dịch bảo đảm và thông tin đất giao dịch, giá trị hợp đồng giao dịch, nghĩa vụ các bên và chứng thực của của cơ quan có thẩm quyền" được tiến hành phỏng vấn 3 nhà tín dụng lớn trong đó Ngân hàng 100% vốn nhà nước có số phiếu trả lời đúng cao nhất, chiếm tỷ lệ 83,33%; tiếp theo là Các quỹ tín dụng nhân dân và ngân hàng thương mại cổ phần đều có số câu trả lời giống nhau, đạt tỷ lệ 66,67%.

+ Nội dung "Chứng thực hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã, phường và các phòng công chứng" được tiến hành phỏng vấn 3 nhà tín dụng lớn Ngân hàng 100% vốn nhà nước Các quỹ tín dụng nhân dân và ngân hàng thương mại cổ phần đều có số câu trả lời giống nhau, đạt tỷ lệ 66,67%.

+ Nội dung "Hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất cần phải có trích lục thửa đất" được tiến hành phỏng vấn 3 nhà tín dụng lớn trong đó Ngân hàng thương mại cổ phần có số phiếu trả lời đúng cao nhất, chiếm tỷ lệ 83,33%; tiếp theo là Ngân hàng 100% vốn nhà nước có số câu trả lời đúng, đạt tỷ lệ 66,67%; thấp nhất là Các quỹ tín dụng nhân dân 50%.

+ Nội dung "Hợp đồng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất có tính pháp lý khi đã được chứng thực của cơ quan có thẩm quyền" được tiến hành phỏng vấn 3 nhà tín dụng lớn trong đó Ngân hàng thương mại cổ phần có số phiếu trả lời đúng cao nhất, chiếm tỷ lệ 66,67%; Ngân hàng 100% vốn nhà nước và Các quỹ tín dụng nhân dân đều có số câu trả lời đúng giống nhau, đạt tỷ lệ 50%.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Như vậy, 2 nhà tín dụng là Ngân hàng thương mại cổ phần và Các quỹ

tín dụng nhân dân có số câu trả lời đúng đều là 66,67%; ngân hàng 100% vốn nhà nước có số câu trả lời đúng là 63,89%.

3.3.4. Ý kiến nhận xét cán bộ văn phòng đăng ký đất đai và cán bộ địa chính phường, xã về tinh thần phối hợp, mức độ hiểu biết và một số quy định về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa Bảng 3.12. Kết quả đánh giá tinh thần phối hợp, mức độ hiểu biết và một

số quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

theo ý kiến của cán bộ thực hiện

(cán bộ VP ĐKĐĐ và cán bộ địa chính phường, xã)

ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%) hoặc điểm số TB

Cán bộ thực hiện

TT

Nội dung điều tra phỏng vấn

Tỷ lệ trung bình

Cán bộ VP ĐKĐĐ

Cán bộ địa chính phường, xã

95,00

100,00

97,50

85,00

95,00

90,00

85,00

80,00

82,50

100,00

Tổng

92,50

94,17

93,33 (Nguồn số liệu điều tra)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Qua bảng số liệu 3.12 về đánh giá tinh thần phối hợp, mức độ hiểu biết

và một số quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

theo ý kiến của cán bộ thực hiện (cán bộ VP ĐKĐĐ và cán bộ địa chính

phường, xã) cho thấy:

+ Nội dung "Có thể mua và lập hợp đồng giao dịch tại ngân hàng" được

tiến hành phỏng vấn cán bộ VP ĐKĐĐ và cán bộ địa chính phường, xã số câu

trả lời đúng của hai thành phần tham gia phỏng vấn là 97,50%. Trong đó, cán

bộ địa chính phường, xã có số lượng câu trả lời đúng cao, đạt tỷ lệ 100%; cán

bộ văn phòng đăng ký đất đai có số câu trả lời đúng đạt tỷ lệ là 95%.

+ Nội dung "Hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất ngoài

GCN và hợp đồng giao dịch bảo đảm, có các giấy tờ có liên quan khác" được

tiến hành phỏng vấn cán bộ VP ĐKĐĐ và cán bộ địa chính phường, xã số câu

trả lời đúng của hai thành phần tham gia phỏng vấn là 90%. Trong đó, cán bộ

địa chính phường, xã có số lượng câu trả lời đúng cao (95%) hơn cán bộ văn

phòng đăng ký đất đai (85%).

+ Nội dung "Nội dung hợp đồng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất: thông tin cá nhân, chữ ký của người giao dịch bảo đảm và thông tin đất

giao dịch, giá trị hợp đồng giao dịch, nghĩa vụ các bên và chứng thực của của

cơ quan có thẩm quyền" được tiến hành phỏng vấn cán bộ VP ĐKĐĐ và cán

bộ địa chính phường, xã số câu trả lời đúng của hai thành phần tham gia

phỏng vấn là 90%. Trong đó, cán bộ VP ĐKĐĐ và cán bộ địa chính phường,

xã đều có số câu trả lời đúng như nhau là 90%.

+ Nội dung "Chứng thực hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã, phường và các phòng công chứng"

được tiến hành phỏng vấn cán bộ VP ĐKĐĐ và cán bộ địa chính phường, xã

số câu trả lời đúng của hai thành phần tham gia phỏng vấn là 82,50%. Trong

đó, cán bộ VP ĐKĐĐ có số câu trả lời đúng là 85% cao hơn và cán bộ địa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chính phường, xã đạt tỷ lệ 80%.

+ Nội dung "Hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất cần phải

có trích lục thửa đất" được tiến hành phỏng vấn cán bộ VP ĐKĐĐ và cán bộ

địa chính phường, xã số câu trả lời đúng của hai thành phần tham gia phỏng

vấn là 100%. Trong đó cán bộ VP ĐKĐĐ và cán bộ địa chính phường, xã đều

đạt tỷ lệ cao 100%.

+ Nội dung "Hợp đồng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất có

tính pháp lý khi đã được chứng thực của cơ quan có thẩm quyền" được tiến

hành phỏng vấn cán bộ VP ĐKĐĐ và cán bộ địa chính phường, xã số câu trả

lời đúng của hai thành phần tham gia phỏng vấn là 100%. Trong đó cán bộ

VP ĐKĐĐ và cán bộ địa chính phường, xã đều đạt tỷ lệ cao 100%.

3.3.5. Nhu cầu thế chấp quyền sử đụng đất để vay vốn của các hộ dân và

hiệu quả sử dụng vốn vay

3.3.5.1. Nhu cầu thế chấp quyền sử đụng đất để vay vốn của các hộ dân

Bảng 3.13. Nhu cầu vay vốn và mức vay khi thế chấp quyền

sử đụng đất để của các hộ dân

Nhu cầu mức vay Dưới Từ 30 – Trên 70% vốn của người dân 30% giá 70% giá giá trị sử trị sử trị sử dụng đất Tiêu chí dụng đất dụng đất

Số hộ có nhu cầu vay vốn 81 hộ 15 25 41

Số hộ không có nhu cầu vay 09 hộ 0 0 0 vốn

(Nguồn số liệu điều tra)

Qua số liệu điều tra tại 90 hộ cho thấy có 81 hộ có nhu cầu thế chất đất

để vay vốn và 09 hộ không có nhu cầu vay vốn.

Các hộ gia đình, cá nhân vay vốn cơ bản có mức cho vay khác nhau.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Trong đó, có 15 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu vay ở mức dưới 30% giá trị

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, 25 hộ gia

đình, cá nhân có nhu cầu vay ở mức từ 30% đến 70% giá trị quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và 41 hộ gia đình, cá

nhân có nhu cầu vay ở mức trên 70% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, chúng ta thấy đa số hộ gia

đình, cá nhân đều có nhu cầu vay vốn, chiếm tỷ lệ 90%. Số hộ vay vốn ở mức

trên 70% giá trị quyền sử đụng dất chiếm tỷ lệ cao nhất,

Khi các hộ gia đình, cá nhân vay vốn đều mong muốn được vay ở mức

cao nhất trên 70% để phục vụ kinh doanh, sản xuất phát triển kinh tế hộ.

Nhưng mức ngân hàng chủ yếu cho các hộ gia đình, cá nhân vay ở mức từ

30% đến 70% giá trị quyền sử dụng đất. Lý do các ngân hàng, quỹ tín dụng

chỉ cho các hộ gia đình, cá nhân vay như vậy là vì các ngân hàng, quỹ tín

dụng còn tính đến yếu tố bảo đảm khả năng thu hồi vốn trong trường hợp phải

xử lý tài sản bảo đảm khi các hộ gia đình, cá nhân không có khả năng trả nợ,

rủi ro cao.

3.3.5.2. Hiệu quả sử dụng vốn vay của các hộ dân khi thực hiện thế chấp đất.

Bảng 3.14. Ý kiến của các hộ dân đánh giá về hiệu quả

kinh tế sau khi thế chấp quyền sử dụng đất được vay vốn

Hiệu quả kinh tế Số hộ Tỷ lệ

Kinh tế tốt lên sau khi vay vốn 53 65,43

Kinh tế không thay đổi sau khi 19 23,46

vay vốn

Kinh tế kém đi sau khi vay vốn 08 9,87

(Nguồn số liệu điều tra)

Qua bảng số liệu 3.14 cho thấy: Trong tổng số 81 hộ gia đình, cá nhân

vay vốn, kinh tế của các hộ sau khi vay vốn có 53 hộ gia đình có kinh tế tốt

lên nhờ vốn vay để các hộ gia đình đầu tư kinh doanh, sản xuất..., chiếm tỷ lệ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

65,43%. Số hộ vay vốn có đánh giá kinh tế không thay đổi sau khi vay vốn là

19 hộ gia đình, cá nhân, chiếm tỷ lệ 23,46% và 08 hộ gia đình, cá nhân đánh

giá kinh tế kém đi sau khi thế chấp đất để vay vốn.

Như vậy, số hộ gia đình đánh giá sau khi thế chấp đất để vay vốn thì

điều kiện kinh tế của các hộ gia đình, cá nhân tốt lên chiếm tỷ lệ cao nhất. Vì

sau khi các hộ vay được vốn sẽ có tiền để đầu tư máy móc, mua sắm trang

thiết bị để sản xuất kinh doanh giúp tăng cao doanh số sản xuất; một số hộ gia

đình sản xuất nông nghiệp thì mua thêm đất để mở rộng sản xuất... Từ đó giúp

điều kiện, thu nhập của các hộ ngày càng tốt lên. Một số hộ gia đình có điều

kiện kinh tế kém đi sau khi vay vốn, sỡ dĩ như vậy vì các hộ gia đình trước

khi vay vốn chưa định hướng đúng mực đích đầu tư khi được cay vốn dẫn đến

thiệt hại; một số hộ gia đình thế chấp đất để trả nợ ....

Vậy chúng ta có thể nhận thấy rằng hiệu quả kinh tế mà công tác bảo

đảm quyền sử dụng đất bằng hình thức thế chấp là một trong những hình thức

giúp cho các hộ gia đình, cá nhân có nhiều cơ hội để đầu tư sản xuất, phát

triển đời sống. Người dân vừa có vốn để sản xuất mà quyền sử dụng đất của

cá nhân không bị ảnh hướng nếu chúng ta thực hiện đúng theo quy định. Ngày

nay, hình thức này đang ngày càng phổ biến và phát triển rộng khắp trên cả

nước để giúp người dân xóa đói giảm nghèo, phát triển mạnh mẽ kinh tế của

gia đình và còn cả của các cơ quan, doanh nghiệp.

3.4. Khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả việc đăng ký giao

dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật

3.4.1. Về thủ tục hành chính

- Các thủ tục hành chính về đăng ký giao dịch bảo đảm còn rườm rà,

phức tạp, thời gian xác minh nguồn tài chính và các thủ tục làm kéo dài thời

gian, trong khi đó những hộ gia đình muốn vay vốn là những hộ đang có nhu

cầu cần nguồn vốn nhanh . Ngoài ra cán bộ tiếp nhận tại bộ phận tiếp nhận và

trả kết quả hồ sơ hành chính chưa có trình độ chuyên môn nghiệp vụ về đăng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ký giao dịch bảo đảm, một số cán bộ kinh nghiệm còn yếu nên trong quá trình

hướng dẫn cho người dân còn chưa được đầy đủ, chi tiết, thời gian đăng ký

giao dịch còn có trường hợp quá thời gian so với quy định, một số cán bộ còn

có biểu hiện nhũng nhiễu...... điều này gây khó khăn cho người dân khi thực

hiện các thủ tục đăng ký giao dịch.

- Việc thực hiện thủ tục vay vốn tại các ngân hàng, quỹ tín dụng còn

quá chặt chẽ, thủ tục phiền hà, cần có giấy tờ để chứng minh nguồn tài chính,

khả năng thanh toán... nên đa phần các hộ gia đình, cá nhân không có cửa

hàng kinh doanh thường là không vay được vốn của các ngân hàng, quỹ tín

dụng. Do vậy, có những hộ gia đình chỉ cần một vài trăm triệu để làm vốn

nhưng không có vay được vốn từ ngân hàng, quỹ tín dụng nên họ đã đem toàn

bộ tài sản nhà đất thông qua giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của gia đình đi cầm cố hoặc làm thủ

tục bảo lãnh cho một công ty nào đó để vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng.

* Đề xuất giải pháp:

- Thành phố Thanh Hóa cần tổ chức thực hiện tốt công tác cải cách thủ

tục hành chính trong quản lý nhà nước về đất đai và trong công tác giao dịch

bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, giảm bớt những

thủ tục không cần thiết để rút ngắn tối đa thời gian giải quyết công việc,

nhưng vẫn đảm bảo đúng quy định của pháp luật.

- Các tổ chức tín dụng cần rà soát các thủ tục hành chính sao cho đơn

giản, thuận tiện, công khai minh bạch, có các chính sách phù hợp để tất cả

người dân khi có tài sản thế chấp nếu có nhu cầu về vốn có thể vay được vốn

từ các tổ chức tín dụng, trên địa bàn thành phố Cao Bằng. Cần nghiên cứu và

áp dụng cho người dân được vay với mức vay trên 70% giá trị tài sản.

- Xử lý nghiêm những cán bộ có biểu hiện nhũng nhiễu, gây khó khăn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cho người dân khi đến đăng ký giao dịch.

3.4.2. Hệ thống cơ sở dữ liệu, hồ sơ

Hệ thống hồ sơ địa chính chưa có phần mềm quản lý, cập nhật và theo

dõi biến động đối với các thửa đất có giao dịch còn gặp nhiều khó khăn. Vì

vậy, việc tra cứu và cung cấp thông tin địa chính còn chưa đầy đủ.

* Đề xuất giải pháp:

Thành phố Thanh Hóa nghiên cứu, xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và

cơ sở dữ liệu quản lý đất đai toàn thành phố, ứng dụng công nghệ thông tin

nhằm hiện đại hóa công tác quản lý nhà nước về đất đai và công tác giao dịch

bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất. Ứng dụng công nghệ thông tin vào quản lý hồ sơ, các hồ sơ đăng

ký được quản lý bằng phần mềm giúp quá trình giải quyết được nhanh hơn và

bảo lưu hồ sơ được đảm bảo hơn.

3.4.3. Về công tác tuyên truyền

Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đăng ký giao dịch bảo

đảm đã chú trọng, tuy nhiên vẫn còn hình thức, sơ sài, chưa tuyên sâu rộng

đến tất cả các hộ gia đình, cá nhân nên việc nhận thức về pháp luât và việc

tiếp cận thông tin về pháp luật giao dịch bảo đảm hạn chế ảnh hưởng đến tâm

lý của người dân khi đăng ký thực hiện.

* Đề xuất giải pháp:

Thành phố Thanh Hóa cần xác định rõ công tác tuyên truyền, phổ biến

pháp luật về giao dịch bảo đảm là một trong những giải pháp quản lý nhà

nước quan trọng. Do vậy, việc tổ chức triển khai các hoạt động tuyên truyền,

phổ biến pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm, theo

hướng ngày càng mở rộng hơn về đối tượng (không chỉ đối với tổ chức tín

dụng, mà còn đối với các doanh nghiệp, các cán bộ làm công tác quản lý nhà

nước về đăng ký giao dịch bảo đảm và các hộ gia đình cá nhân trong xã hội),

đa dạng về hình thức, nội dung như: mở các lớp tập huấn, thông tin trên các

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

phương tiện thông tin đại chúng, cổng thông tin của thành phố Thanh Hóa ...

nhằm nâng cao hơn nữa nhận thức của người dân về vai trò và ý nghĩa của

đăng ký và tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm, nắm vững các trình tự,

thủ tục trong thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3.5.4. Về nguồn lực và cơ sở vật chất

- Qua khảo sát thực tế cho thấy, điều kiện phương tiện làm việc của Văn

phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, phòng Tài nguyên và Môi trường thành

phố còn hạn chế.

- Lực lượng biên chế làm việc tại Văn phòng và Phòng còn quá mỏng

chưa đủ đáp ứng nhu cầu trong quản lý đất đai hiện nay.

* Đề xuất giải pháp:

- Thành phố Thanh Hóa cần kiện toàn và nâng cao chất lượng, trách

nhiệm của đội ngũ cán bộ, công chức các cấp làm nhiệm vụ quản lý nhà nước

về đất đai và công tác giao bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn

liền với theo hướng chính quy, hiện đại, đáp ứng yêu cầu về chuyên môn,

năng lực quản lý. Thường xuyên mở thêm các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ đăng

ký giao dịch bảo đảm; Tiếp tục thực hiện việc chuyển đổi vị trí công tác đối

với cán bộ, công chức, viên chức làm công tác quản lý đất đai theo quy định

của pháp luật về phòng, chống tham nhũng.

- Cơ quan có thẩm quyền cần bổ sung biên chế cho Văn phòng Đăng ký

đất đai chi nhánh thành phố Thanh Hóa, quan tâm đầu tư cơ sở vật chất, trang

thiết bị làm việc phục vụ cho hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm để đáp

ứng cho việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tài sản gắn liền với đất.

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

1. Kết luận

Qua quá trình điều tra, nghiên cứu về công tác giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giai đoạn 2016 - 2018 tại thành phố

Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa, ta có thể rút ra được một số kết luận như sau:

* Hệ thống quản lý đất đai và hoạt động tín dụng tại thành phố Thanh

Hóa, tỉnh Thanh Hóa:

- Thành phố Thanh Hóa là một thành phố trẻ đang đà phát triển mạnh

trong những năm gần đây nên công tác giao dịch trên địa bàn Thành phố được

sự quan tâm chỉ đạo của Thành ủy, HĐND và HĐND thành phố Thanh Hóa

nên đạt được những kết quả nhất định, hệ thống cán bộ quản lý đất đai trên

địa bàn thành phố được đào tạo bài bản, có đầy đủ chuyên môn nghiệp.

- Trong những năm gần đây các tổ chức tín dụng phát triển mạnh mẽ

năm 2015 tăng thêm 16 chi nhánh ngân hàng so với năm 2010, trong đó chủ

yếu là ngân hàng thương mại cổ phần, tăng thêm 13 chi nhành tính đến quý II

của năm 2018. Ngoài ra các chi nhánh trực thuộc sở còn có 49 phòng giao

dịch trải khắp các phường, xã trong thành phố.

* Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại

thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016-2018

- Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa

bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2016 – 2018 có tổng số hồ sơ là 27.320

hồ sơ. Trong đó, năm 2017 có số lượng hồ sơ cao nhất là 9.612 hồ sơ, chiếm

tỷ lệ 35,25%. Tiếp theo đến năm 2018 có số lượng hồ sơ là 8.964 hồ sơ chiếm

tỷ lệ 32,87 %. Năm 2016 có số lượng hồ sơ thấp nhất với 8.744 hồ sơ, chiếm

tỷ lệ 32,06%.

- Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất (GDĐBBQSDĐ)

trên địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018 diễn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ra rất sôi động Trong đó, phường Đông Hương có lượng hồ sơ đăng ký giao

dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất cao nhất với 2.419 hồ sơ và dân số

đông nhất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa là 25.000 người; tỷ lệ số

người/giao dịch là cứ 1,03 người thì có 01 hồ sơ đăng ký. Trong các xã còn

lại thì xã Hoằng Long là xã có số hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất là thấp nhất giai đoạn 2016 - 2018 là 216 hồ sơ; tổng số

dân trênd dịa bàn xã là 2.571 người; tỷ lệ số người/giao dịch là cứ 11,90

người thì có một giao dịch được thực hiện.

- Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất (GDĐBBQSDĐ)

trên địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018 thì số

hồ sơ được thực hiện tại khu đô thị nhiều hơn gấp 2 lần số hồ sơ thực hiện giao

dịch đảm bảo thực hiện tại khu vực nông thôn.

- Kết quả thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất được thực

hiện đối với hộ gia đình trong thành phố diễn cao nhất chiếm tỷ lệ 83,47%; sau đó

đến các đối tượng ở các huyện trong tỉnh chiếm tỷ lệ 13,39% và thấp nhất là các đối

tượng ngoài tỉnh chiếm tỷ lệ 3,14%. Kết quả thực hiện giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa theo đối tượng nghề nghiệp

nhận giao dịch bảo đảm từ năm 2016 - 2018 cho thấy đối tượng kinh doanh buôn

bán có số giao dịch cao nhất, chiếm tỷ lệ cao nhất (76,62%); sau đó đến đối tượng là

cán bộ công chức (17,33%) và thấp nhất là người làm nông.

* Ý kiến nhận xét về công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất của người dân và cán bộ thực hiện

- Sự hiểu biết chung của cán bộ tín dụng và người dân về công tác giao

dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh

Thanh Hóa cho thấy cán bộ tín dụng có số câu trả lời đúng đạt tỷ lệ trên 80%

cao hơn số câu trả lời của người dân đạt tỷ lệ 70%.

- Sự hiểu biết khi thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất theo của cán bộ tín dụng theo 3 loại hình tổ chức tín dụng cho

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

kết quả: 2 nhà tín dụng là Ngân hàng thương mại cổ phần và Các quỹ tín dụng

nhân dân có số câu trả lời đúng đều là 66,67%; ngân hàng 100% vốn nhà nước

có số câu trả lời đúng là 63,89%.

2. Kiến nghị

Đề tài được thực hiện trong thời gian ngắn nên mới tập trung nghiên

cứu tại một số phường trên địa bàn thành phố Thanh Hóa. Do vậy, để có cách

nhìn bao quát hơn về các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch

bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất, đề tài cần mở rộng thêm phạm vi nghiên cứu tại một số phường, xã

khác thuộc các huyện trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa. Từ đó, có thể đánh giá

đúng, đầy đủ hơn về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa,

tỉnh Thanh Hóa. Để khắc phục những tồn tại, bất cập hiện nay trong công tác

đăng ký giao dịch bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh

Hóa tôi đưa ra một số kiến nghị như sau:

- Các cơ quan cấp trên cần có những hướng dẫn bám sát với tình hình

thực tế hơn, các văn bản quy định tránh chồng chéo lên nhau để thuận lợi cho

cán bộ làm công tác bảo đảm quyền sử dụng đất và người dân khi có nhu cầu

đăng ký bảo đảm quyền sử dụng đất.

- Cơ chế đăng ký bảo đảm quyền sử dụng đất để người dân có thể vay

vốn cần được cải cách nhanh, tránh rờm rà, phức tạp.

- Tổ chức tuyên truyền một cách sâu rộng và có hiệu quả tới người dân

những người có kiến thức về pháp luật đất đai nói chung giao dịch bảo đảm

quyền sử dụng đất nói riêng nhằm nâng cao hiểu biết và trình độ của người

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dân về luật đất đai.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Hoàng Huy Biểu (2000), Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của

Trung Quốc, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về chính sách và tình hình

sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ

Khoa học và Hợp tác Quốc tế.

2. Nguyễn Đình Bồng (2009), Bài giảng “Hệ thống pháp luật về quản lý đất

đai và thị trường bất động sản”.

3. Bộ luật Dân sự năm 2005.

4. Nguyễn Thị Dung (2010), Đảm bảo minh bạch của thị trường bất động sản

- Pháp luật một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam,

Tạp chí Luật học số 08 (123).

5. Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của

Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về chính sách và

tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế

giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế.

6. Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (2013), Giáo trình Luật Đất đai,

Nhà xuất bản Công an nhân dân, Hà Nội.

7. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992.

8. Phạm Phương Nam, Nguyễn Văn Quân (2014), Giải pháp nâng cao hiệu

lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất đai trong giai đoạn công nghiệp hoá,

hiện đai hoá đất nước, Kỷ yếu Hội thảo khoa học “Nâng cao hiệu quả

quản lý và sử dụng đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã

hội chủ nghĩa”, Hà Nội, ngày 01 tháng 8 năm 2014.

9. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 cảu Chính phủ

về thi hành Luật Đất đai.

10. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực

hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

11. Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất.

12. Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ về

đăng ký giao dịch bảo đảm.

13. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

14. Luật Đất đai năm 2003.

15. Luật Đất đai năm 2013.

16. Đinh Dũng Sỹ (2003), Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền

sử dụng đất của người sử dụng đất: Thực trạng và kiến nghị, Tạp chí

Nhà nước và Pháp luật, tháng 10 năm 2003).

17. Nguyễn Quang Tuyến (2009), Những tiêu chí cơ bản của thị trường bất

động sản minh bạch, Tạp chí Luật học số 3 (106).

18. Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm

2005 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn

việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn

liền với đất.

19. Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định

số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi

hành Luật Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT).

20. Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm

2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung

một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên

và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng

quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

21. Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm

2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc

công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người

sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT).

22. Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định

số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định

bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện

QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu

hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai.

23. Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tư

pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

24. Thông tư số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011

của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp,

bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

25. Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 cảu Bộ

Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế

chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

26. Thông tư 23/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

27. Thông tư 24/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.

28. Lưu Quốc Thái (2006), Pháp luật đất đai và vấn đề đầu tư nước ngoài vào

thị trường bất động sản ở Trung Quốc, Tạp chí Tài nguyên và Môi

trường, tháng 8 năm 2006.

29. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường bất

động sản, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội.

30. Nguyễn Thanh Trà, Phan Thị Thanh Huyền, Phạm Phương Nam (2013),

Một số ý kiến về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Tạp chí Tài nguyên và

Môi trường, số 7 (165).

31. Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ

tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa"

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tại cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương.

PHỤ LỤC

PHIẾU ĐIỀU TRA HỘ GIA ĐÌNH

Họ và tên chủ hộ:.................................................................................................

Địa chỉ: số nhà..........., đường, phố................................................, tổ................,

phường, xã............................................, thành phố Thanh Hóa

Phụ lục: 01

NỘI DUNG ĐIỀU TRA

Đề nghị ông/bà vui lòng cho biết:

- Tổng diện tích gia đình đang sử dung:..........................m2.

- Tổng diện tích sàn nhà ở:..........................m2.

1. Về giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất:

Đề nghị ông/bà cho biết các thông tin sau:

1.1. Ông/bà thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất tại tổ chức ngân hàng nào?

- Ngân hàng TMCP Công thương (VietinBanhk) Chi nhánh tỉnh Thanh Hóa: ...

.............................................................................................................................

- Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển (BIBV) Chi nhánh tỉnh Thanh Hóa:....

.............................................................................................................................

- Ngân hàng Nông nghiệp và PTNT (Agribank) Chi nhánh thành phố Thanh

Hóa:...................................................................................................................

1.2. Diện tích đất, diện tích sàn nhà ở thế chấp tại các tổ chức tín dụng:

- Tổng diện tích gia đình đang sử dung:..........................m2.

- Tổng diện tích sàn nhà ở:..........................m2.

1.3. Lý do thế chấp để vay tiền tại tổ chức ngân hàng là gì?

- Tiêu dùng:.........................

- Sản xuất, kinh doanh:.........................

- Khác:.........................

1.4 Mức ngân hàng cho ông/ba vay vốn như thế nào?

- Dưới 30% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà:..................................

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- Từ 30% đến 70% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà:......................

- Trên 70% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà:..................................

1.5. Nguyện vọng ông/bà muốn được vay vốn bằng bao nhiêu giá trị quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà?

- Dưới 30% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà:..................................

- Từ 30% đến 70% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà:......................

- Trên 70% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà:..................................

1.6. Thủ tục vay vốn bằng bao nhiêu giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài

sản gắn liền với đất tại ngân hàng như thế nào?

- Tốt:........................

- Chưa tốt:........................

+ Thời gian thẩm định hồ sơ dài:........................

+ Hồ sơ phức tạp:........................

+ Khác:........................

1.7. Thực hiện đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Thanh

Hóa như thế nào?

- Tốt:........................

- Chưa tốt:........................

+ Hồ sơ phức tạp:........................

+ Hướng dẫn của cán bộ không tốt:........................

+ Trả kết quả không đúng hạn:..........................

+ Khác:.....................

2. Về giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

Đề nghị ông/bà cho biết các thông tin sau:

2.1. Thực hiện đăng ký giao dịch nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Văn phòng

Đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Thanh Hóa lần thứ mấy?

- Một lần.........................; - Hai lần:.......................; Hơn hai lần:.......................

2.2. Ông/bà thường thực hiện giao dịch nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở đâu?

- Ngân hàng.........................................................................................................

.............................................................................................................................

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

2.3. Mức cho vay tại hiệu cầm đồ so với ngân hàng như thế nào?

- Cao hơn:...........................................; - Thấp hơn:............................................

2.4. Mức lãi suất tại hiệu cầm đồ so với ngân hàng như thế nào?

- Cao hơn:...........................................; - Thấp hơn:............................................

2.5. Thủ tục vay tại hiệu cầm đồ so với ngân hàng như thế nào?

- Đơn giản hơn:.....................; - Phức tạp hơn:......................; Bằng:..................

- Như nhau:.........................; - Không rõ:.............................; Bằng:..................

2.6. Thực hiện đăng ký giao dịch nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Văn phòng

Đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Thanh Hóa như thế nào?

- Tốt:........................

- Chưa tốt:........................

+ Hồ sơ phức tạp:........................

+ Hướng dẫn của cán bộ không tốt:........................

+ Trả kết quả không đúng hạn:..........................

+ Khác:.....................

3. Về giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất:

Đề nghị ông/bà cho biết các thông tin sau:

3.1. Thực hiện giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần thứ mấy?

- Một lần.........................; - Hai lần:.......................; Hơn hai lần:.......................

3.2. Ông/bà thường thực hiện giao dịch đặt cọc ở đâu?

- Tại Văn phòng công chức hoặc UBND phường, xã:.................Vì...................

.............................................................................................................................

- Tại nhà:................................. Vì.......................................................................

3.2. Thực hiện giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh thành

phố Thanh Hóa như thế nào?

- Tốt:.............................

- Chưa tốt:..................... Vì..................................................................................

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

4. Ông/bà có kiến nghị gì với cơ quan Nhà nước để công tác giao dịch bảo đảm quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tốt

hơn:................................................................................................................

.............................................................................................................................

Ngày........tháng.........năm.........

Người điều tra

(Ký và ghi rõ họ tên)

Người được điều tra

(Ký và ghi rõ họ tên)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

PHIẾU ĐIỀU TRA CÁN BỘ TÍN DỤNG

Họ và tên cán bộ tín dụng:...................................................................................

Bộ phận công tác:................................................................................................

Đơn vị công tác:..................................................................................................

Địa chỉ: số nhà..........., đường, phố................................................, tổ................,

phường, xã............................................, thành phố Thanh Hóa

Phụ lục: 02

NỘI DUNG ĐIỀU TRA

Đề nghị ông/bà vui lòng cho biết:

1. Ngân hàng cho người dân vay vốn ở mức nào?

- Dưới 30% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà:..................................

- Từ 30% đến 70% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà:......................

- Trên 70% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà:..................................

2. Căn cứ để ngân hàng cho vay là gì?

- Giá trị nhà, đất:................................................................

- Khả năng thanh toán của khách hàng:..............................................................

- Khác:.................................................................

3. Thủ tục thực hiện giao dịch bảo đảm tại ngân hàng?

- Đơn giản:..................................

- Phức tạp:...................................

- Khác:........................................

4. Người dân có nên thực vay vốn tại ngân hàng không?

- Có:..............

- Không:...............

- Khác:................

Ngày........tháng.........năm.........

Người điều tra

(Ký và ghi rõ họ tên)

Người được điều tra

(Ký và ghi rõ họ tên)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

PHIẾU ĐIỀU TRA CÁN BỘ VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

Họ và tên cán bộ :...................................................................................

Đơn vị công tác:..................................................................................................

Địa chỉ: số nhà..........., đường, phố................................................, tổ................,

phường, xã............................................, thành phố Thanh Hóa

Phụ lục: 03

NỘI DUNG ĐIỀU TRA

Đề nghị ông/bà vui lòng cho biết:

1. Thủ tục thực hiện giao dịch bảo đảm tại Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh thành

phố Thanh Hóa?

- Đơn giản:..................................

- Phức tạp:...................................

- Khác:........................................

2. Người dân thực hiện giao dịch bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn

liền với đất vào mục đích gì?

- Tiêu dùng:.........................

- Sản xuất, kinh doanh:.........................

- Khác:.........................

3. Người dân có nên thực hiện giao dịch bảo đảm tại Văn phòng Đăng ký đất đai chi

nhánh thành phố Thanh Hóa?

- Có:..............

- Không:...............

- Khác:................

Ngày........tháng.........năm.........

Người điều tra

(Ký và ghi rõ họ tên)

Người được điều tra

(Ký và ghi rõ họ tên)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016 - 2018

VÕ HỒNG HẢI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ THANH HÓA, TỈNH THANH HÓA

GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

----------------------------

VÕ HỒNG HẢI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ THANH HÓA, TỈNH THANH HÓA

GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn

TT

Nội dung điều tra phỏng vấn

Người sử dụng đất

Cán bộ tín dụng

Tỷ lệ % T.bình

Cán bộ VP ĐKĐĐ

Tổng

84,00

93,33

92,28 99,50 (Nguồn: Số liệu điều tra)

TT

Nội dung điều tra phỏng vấn

Cán bộ tín dụng

Cán bộ VP ĐKĐĐ

Tỷ lệ % T,bình

Người sử dụng đất

Tổng

TT

Nội dung điều tra phỏng vấn

Cán bộ tín dụng

Tỷ lệ % T,bình

Cán bộ VP ĐKĐĐ

Người sử dụng đất

Tổng

82,50

83,96

75,00 94,37 (Nguồn: số liệu điều tra)

Khu vực điều tra

TT

Nội dung điều tra phỏng vấn

Tỷ lệ trung bình

Vùng trung tâm

Vùng nông thôn

Vùng ven trung tâm

Tổng

86,00

69,33

76,67 77,33 (Nguồn: số liệu điều tra)

Loại hình TC tín dụng

TT

Nội dung điều tra phỏng vấn

Tỷ lệ trung bình

Ngân hàng TMCP

Ngân hàng 100% vốn nhà nước

Các quỹ tín dụng nhân dân

Tổng

66,67

63,89

65,74 66,67 (Nguồn: số liệu triều tra) Qua bảng số liệu 3.11 về đánh giá khi thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo ý kiến của cán bộ tín dụng theo 3 loại hình tổ chức tín dụng cho thấy:

Cán bộ thực hiện

TT

Nội dung điều tra phỏng vấn

Tỷ lệ trung bình

Cán bộ VP ĐKĐĐ

Cán bộ địa chính phường, xã

Tổng

92,50

94,17

93,33 (Nguồn số liệu điều tra)

PHỤ LỤC

PHIẾU ĐIỀU TRA HỘ GIA ĐÌNH

NỘI DUNG ĐIỀU TRA

Người điều tra