Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÒ VĂN TIẾN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP

PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, ĐẤT Ở TRÊN

ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ,

TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2017-2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Ngọc Anh

Thái Nguyên - 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÒ VĂN TIẾN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP

PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, ĐẤT Ở TRÊN

ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ,

TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2017-2019

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Ngọc Anh

Thái Nguyên - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng đề tài luận văn này là công trình nghiên cứu

khoa học của riêng tôi. Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là

hoàn toàn trung thực và chưa công bố dưới bất kỳ hình thức và bậc đào tạo

nào. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn, các thông

tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Thái Nguyên, tháng 10 năm 2020

Tác giả luận văn

Lò Văn Tiến

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian nghiên cứu và thực hiện luận văn tôi được tỏ lòng biết

ơn và cảm ơn chân thành tới:

- Khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo, Ban Giám hiệu - Trường

Đại học Nông Lâm, cùng các thầy cô giáo, những người đã trang bị kiến thức

cho tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông

Lâm Thái Nguyên.

Với lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất, tôi xin trân trọng cảm ơn

thầy giáo - TS. Nguyễn Ngọc Anh, người đã trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn

khoa học và nhiệt tình giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu để hoàn

thành luận văn này.

Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến các đồng chí lãnh đạo cán bộ nơi

tôi công tác đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu;

cám ơn Phòng Tài Nguyên và Môi trường, UBND thành phố Điện Biên Phủ,

và các phòng ban trên địa bàn thành phố đã giúp đỡ tôi thu thập thông tin, số

liệu trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu luận văn.

Xin chân thành cảm ơn tất các bạn bè, đồng nghiệp đã động viên, giúp

đỡ nhiệt tình và đóng góp nhiều ý kiến quý báu để tôi hoàn thành luận văn này.

Do thời gian nghiên cứu có hạn, luận văn của tôi chắc chắn không thể

tránh khỏi những sơ suất, thiếu sót, tôi rất mong nhận đuợc sự đóng góp của

các thầy, cô giáo, nhà khoa học cùng toàn thể bạn bè, đồng nghiệp.

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020

Tác giả luận văn

Lò Văn Tiến

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................ 1

LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii

MỤC LỤC ....................................................................................................... iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... vi

DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii

MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2

3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2

3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 2

3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 2

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 3

2.1. Cơ sở lý luận của đề tài .............................................................................. 3

2.1.1. Bất động sản ............................................................................................ 3

2.1.2. Thị trường bất động sản .......................................................................... 4

2.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 11

2.2.1. Hệ thống pháp luật đất đai và thị trường bất động sản hiện hành ở Việt

Nam ................................................................................................................. 11

2.2.2. Đánh giá chung .................................................................................... 19

2.3. Cơ sở thực tiễn .......................................................................................... 21

2.3.1. Thị trường nhà ở, đất ở các nước trên thế giới ..................................... 21

2.3.2. Thị trường nhà ở, đất ở tại Việt Nam .................................................... 26

2.4. Bài học kinh nghiệm đối từ tổng quan ..................................................... 31

Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 33

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 33

2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 33

2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Điện Biên Phủ ........ 33

2.2.2. Thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ ....... 33

2.2.3. Thực trạng thị trường nhà ở, đất ở tại thành phố Điện Biên Phủ ......... 33

2.2.4. Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, đất ở tại thành phố Điện

Biên Phủ .......................................................................................................... 33

2.2.5. Những ưu điểm, tồn tại và đề xuất các giải pháp phát triển thị trường

nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ ........................................ 33

2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 33

3.3.1. Phương pháp điều tra, khảo sát thu thập thông tin tài liệu thứ cấp ....... 33

2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ........................................ 34

2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp .......................................................... 34

2.3.4. Phương pháp phân tích so sánh ............................................................. 34

2.3.5. Phương pháp xử lý số liệu ..................................................................... 35

2.3.6. Phương pháp minh họa bằng hình ảnh, sơ đồ biều đồ .......................... 35

2.3.7. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan...................................... 35

2.3.8. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 35

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 36

3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Điện

Biên Phủ .......................................................................................................... 36

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 36

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 38

3.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Điện

Biên Phủ ........................................................................................................... 42

3.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ

năm 2019 ......................................................................................................... 43

3.2. 1. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất thành phố Điện Biên Phủ năm 2019 43

3.2.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Điện Biên

Phủ năm 2019 .................................................................................................. 47

3.3. Thực trạng thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện

Biên Phủ .......................................................................................................... 52

3.2.1. Thực trạng cung về nhà ở, đất ở ............................................................ 52

Khu đô thị mới Tân Thanh .............................................................................. 53

2.2.2. Thực trạng cầu về nhà ở, đất ở .............................................................. 57

3.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở, đất ở ................................ 61

3.4. Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện

Biên Phủ .......................................................................................................... 65

3.4.1. Về công tác ban hành văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến quản

lý thị trường nhà ở, đất ở ................................................................................. 65

3.4.2. Về tổ chức bộ máy quản lý thị trường nhà ở, đất ở .............................. 67

3.4.3. Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, đất ở ........................................... 68

3.5. Những ưu điểm, tồn tại và đề xuất các giải pháp phát triển thị trường nhà

ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ ............................................... 72

3.5.1. Những ưu điểm của thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện

Biên Phủ .......................................................................................................... 72

3.5.2. Những tồn tại của thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện

Biên Phủ .......................................................................................................... 72

3.5.3. Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn

thành phố Điện Biên Phủ ................................................................................ 75

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 77

1. Kết luận ....................................................................................................... 77

2. Kiến nghị ..................................................................................................... 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 79

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Diễn giải

UBND : Ủy ban nhân dân

HĐND : Hội đồng nhân dân

BĐS : Bất động sản

QSD : Quyền sử dụng

GCSQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QH : Quy hoạch

PTTH : Phổ thông trung học

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Tỷ lệ các dân tộc trên địa bàn TP Điện Biên Phủ ........................... 41

Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng các loại đất thành phố Điện Biên Phủ

năm 2019 ......................................................................................................... 43

Bảng 3.3. Tổng hợp các dự án xây dựng khu đô thị và nhà ở kinh doanh trên

địa bàn thành phố Điện Biên Phủ .................................................................... 53

Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ của các phường trên địa bàn thành phố

năm 2017-2019 ................................................................................................. 57

Bảng 3.5. Phương thức mua nhà ở, đất ở trong khu đô thị ............................. 58

Bảng 3.6. Quan điểm lựa chọn diện tích căn hộ trong khu đô thị .................. 59

Bảng 3.7. Quan điểm về chất lượng nhà tại khu đô thị ................................... 59

Bảng 3.8. Quan điểm lựa chọn diện tích căn hộ/thửa đất ngoài khu đô thị .... 60

Bảng 3.9. Quan điểm về tính công khai, minh bạch của thị trường ............... 60

Bảng 3.10. Quan điểm về hệ thống chính sách cho thị trường ...................... 61

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Trên thế giới, tài sản chính là nguồn lực, tiềm năng để phát triển kinh

tế - xã hội của mỗi nước và nó được chia thành hai loại “động sản” và “bất

động sản”. Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS thực chất là một quá

trình diễn tiến, trong đó độ “chín” của thị trường ngày càng cao và lợi ích của

nó là một quá trình tích luỹ. Ở các nước phát triển, các hoạt động liên quan

đến BĐS chiếm khoảng 25 - 30% tổng sản phẩm quốc dân GDP, nếu các điều

kiện cần và đủ được đảm bảo và có hành lang pháp lý vững chắc thì việc kinh

doanh BĐS có thể làm tăng trực tiếp, gián tiếp các hoạt động kinh tế, có thể

đạt được giá trị chiếm tới 30% cơ cấu GDP hàng năm.

Thể chế hóa chính sách của Đảng, Quốc Hội đã ban hành Luật Đất đai

2003, Luật đất đai 2013 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có

liên quan đến quy hoạch trong đó có Luật đất đai (số/2018/QH14 ngày

20/11/2018),… theo đó thị trường đất ở thông qua việc thực hiện các quyền

tài sản, QSDĐ ngày càng được mở rộng về quy mô, tăng về số lượng, sự vận

động của chúng luôn gắn với nghĩa vụ tài chính đối với các chủ thể tham gia

quan hệ pháp luật liên quan đến thị trường, song cũng còn không ít những tồn

tại bất cập do còn thiếu hành lang pháp lý về đăng ký bất động sản, về quản lý

giá đất theo thị trường, về thuế giao dịch bất động sản, về chính sách điều tiết

giá trị gia tăng bất động sản do ảnh hưởng từ công tác quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất, quy hoạch phát triển không gian đô thị của Nhà nước.

Thành phố Điện Biên Phủ là trung tâm văn hóa, kinh tế chính trị của

tỉnh Điện Biên, nơi mà thị trường nhà ở, đất ở có những diễn biến phức tạp và

đa dạng. Giai đoạn 2015- 2019, thị trường bất động sản tỉnh Điện Biên nói

chung và thành phố Điện Biên Phủ nói riêng có sự trầm lắng. Năm 2017, toàn

tỉnh đã thực hiện cấp 7.797 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; năm 2018

giảm xuống 6.118 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó, TP. Ðiện

Biên Phủ cấp 2.910 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2017 thì đến

năm 2018 cũng giảm còn 1.807 giấy chứng nhận; từ đầu năm 2019 đến nay

mới cấp 648 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cấp lần đầu, cấp biến

động)(Sở Tài nguyên- Môi trường tỉnh Điện Biên, 2019). Công tác quản lý thị

trường nhà ở, đất ở cũng còn nhiều tồn tại do có sự thay đổi về chủ thể quản

lý các dự án đầu tư, phát triển. Xuất phát từ tình hình trên, trong khuôn khổ

luận văn thạc sỹ, tôi thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải

pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên

Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019", nhằm học hỏi và vận dụng kiến

thức vào thực tiễn với mong muốn đóng góp các giải pháp nhằm phát triển thị

trường nhà ở, đất ở địa phương.

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Đánh giá thực trạng hoạt động của thị trường đất ở trên địa bàn thành

phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên.

- Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường đất ở trên địa bàn thành

phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên.

3. Ý nghĩa của đề tài

3.1. Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu góp phần phản ánh thực trạng hoạt động của thị

trường đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ và giúp các nhà hoạch

định chính sách hoàn thiện các giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở.

3.2. Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các nhà quản lý

thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên đưa ra các quyết sách đúng đắn đối

với hoạt động phát triển thị trường nhà ở, đất ở tại Điện Biên.

Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Cơ sở lý luận của đề tài

2.1.1. Bất động sản

2.1.1.1. Khái niệm

Theo Bloomberg_com Financial Glossary "BĐS là một phần đất đai và

tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất".

Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p3: "BĐS bao gồm đất đai, tài sản phụ

thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được định bởi luật pháp".

Bộ luật Dân sự (2015), tại Điều 107 đã quy định “1. BĐS là các tài sản

bao gồm: a/ Đất đai; b/ Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c/ Tài

sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d/ Tài sản khác do

pháp luật quy định”.

2.1.1.2. Phân loại bất động sản

BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không

đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.

a) BĐS có đầu tư xây dựng gồm: Nhà ở, nhà xưởng và công trình

thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội). Trong

BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất là nhóm BĐS cơ bản, chiếm

tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố

chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công

nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng

quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị

trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.

b) BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu dưới dạng

tư liệu sản xuất bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng

thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng...

c) BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di

sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang... Đặc điểm

của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên là rất cần thiết bảo đảm cho việc

xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp

với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.

2.1.2. Thị trường bất động sản

2.1.2.1. Khái niệm

a) Thị trường BĐS là cơ chế, trong đó hàng hoá và dịch vụ BĐS được

trao đổi: Cơ chế đó được ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham

gia trên thị trường cũng như những can thiệp của chính phủ và hệ thống chính

trị vào thị trường. Mục tiêu của thị trường BĐS là phân bổ lượng hàng hoá

khan hiếm. Hàng hoá khan hiếm đó là BĐS, bao gồm đất, các tài sản trên đất

và những quyền tài sản liên quan đến sở hữu. Thị trường BĐS, giống như mọi

thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả. Người sẵn

sàng trả giá cao nhất cho BĐS sẽ yêu cầu có QSH đối với tài sản. Trong một

số trường hợp, chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn lực. Việc thực

hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quy

hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này. Thị trường BĐS

kết nối cung và cầu đối với BĐS. Có hai loại (hoặc hình thức) cung và cầu

BĐS mà nhà đầu tư phải quan tâm. Thứ nhất là cung cầu về sử dụng BĐS.

Điều này liên quan đến quan điểm của người đi thuê. Thứ hai là cung cầu sở

hữu BĐS, điều này liên quan đến quan điểm của những nhà đầu tư chủ sở

hữu. Nhà đầu tư chủ sở hữu phải quan tâm đến cả hai loại này (Lê Xuân Bá, 2008).

b) Thị trường BĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt

động có liên quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế

chấp BĐS. Thị trường BĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt

động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến

việc tạo lập BĐS.

Thị trường Bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền

kinh tế thị trường. Thị trường BĐS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác

như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị

trường khoa học công nghệ (Nguyễn Đình Bồng, 2010)

2.1.2.2. Tính chất của thị trường bất động sản

a) Thị trường BĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa

- Thị trường BĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy

luật giá trị, quy luật cung cầu.

- Thị trường BĐS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3

yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả.

- Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy

định nên cũng không đồng nhất. (Nguyễn Đình Bồng, 2006)

b) Việc hiểu rõ về các lực lượng cung và cầu ảnh hưởng đến tính khả

thi của một đầu tư cụ thể vào thị trường BĐS là rất quan trọng

Phân tích thị trường phải xem xét ở các cấp độ quốc gia và địa phương.

Cầu về BĐS xuất phát từ cầu về các hàng hoá và dịch vụ mà BĐS tạo ra. Tuy

nhiên, sẽ là chưa đầy đủ nếu chỉ xem xét thị trường BĐS về phía cầu mà bỏ

qua phía cung. Một trong những mục đích phân tích phía cung của thị trường

là xác định người sử dụng dịch vụ được cung cấp bởi đầu tư. Những đặc trưng

và sở thích của những "khách hàng" tiềm năng phải được phân tích kỹ lưỡng

để xác định hợp lý cầu cho bất kỳ dự án BĐS cụ thể nào. Những nhân tố khác

cần quan tâm là những đặc trưng vật chất, cơ cấu của mặt bằng, điều kiện cải

tạo, giao thông vận tải và các nhân tố đáp ứng cá nhân như an ninh. Tất cả

những thuộc tính này là một phần của “dịch vụ” mà dự án cung cấp để đáp

ứng cầu tiềm năng (Lê Xuân Bá, 2008).

2.1.2.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản

a) Thị trường BĐS là một thị trường kém hoàn hảo

Mức độ hoàn hảo của thị trường BĐS thấp hơn của thị trường hàng hoá

tiêu dùng và thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều

hơn của nhà nước, đặc biệt trong công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất,

phát triển hạ tầng kinh tế kĩ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế

tập trung…), trong việc xác lập quyền và bảo hộ quyền tài sản BĐS của công

dân, của tổ chức trong quá trình trao đổi BĐS hàng hoá.

b) Giao dịch trong thị trường BĐS rất phức tạp

Do BĐS có giá trị cao và không thể di dời nên quá trình giao dịch để thực

hiện việc mua bán, chuyển nhượng BĐS rất phức tạp. Đặc điểm này làm tăng chi

phí giao dịch và thời gian giao dịch (thông tin, tư vấn, kiểm định, thanh toán…).

Sự khan hiếm ngày càng cao của đất đai, yếu tố đầu cơ trong thị trường

BĐS luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị trường thông thoáng,

thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá võ sự cân bằng tĩnh và kích thích

các hành vi các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng

phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá. Việc

đầu cơ vào BĐS có thể làm phá vỡ thế cân bằng phát triển, “tạo ra tam giác

nợ gồm các bên ngân hàng, dân cư và các nhà đầu tư kinh doanh, gây nhiều

hậu quả về mặt kinh tế xã hội” (nền kinh tế bong bóng của Nhật vào những

năm 80 thế kỷ XX).

c) Thị trường BĐS chi phối mạnh mẽ một trong những yếu tố đầu vào

quan trọng nhất của các ngành sản xuất kinh doanh. Hàng hoá BĐS có liên

quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng

hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh. So với tích luỹ tài sản lưu động

thì tích luỹ tài sản cố định thường lớn gấp nhiều lần. Việc khai thông thị trường

BĐS sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh BĐS mà cả

với các tổ chức sử dụng hàng hoá BĐS vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản

xuất, dịch vụ…một cách hiệu quả.

d) Thị trường BĐS dễ bị phân đoạn

Tất cả các tổ chức sản xuất - kinh doanh, tuyệt đại bộ phận hộ dân cư

đều có nhu cầu tham gia vào thị trường BĐS với tư cách là người mua, người

bán, người thuê hoặc cho thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp

hoặc nhận thế chấp, người phát mại… BĐS hàng hoá. Do cơ cấu cung cầu rất

đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà nước áp dụng đối với các đối

tượng khác nhau nên thị trường BĐS dễ bị phân khúc; nếu thiếu sự phối hợp

đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị trường này.

đ) Thị trường BĐS rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng

khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi nền kinh

tế suy giảm. Thị trường BĐS cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã

hội. Thị trường này một khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ và trong

điều kiện vĩ mô thiếu ổn định sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc

biệt trong những điều kiện những nước đang thực hiện chuyển đổi sang kinh

tế thị trường (Lê Xuân Bá, 2006)

2.1.2.4. Chức năng của thị trường bất động sản

- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau;

- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch;

- Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu;

- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.

2.1.2.5. Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân:

- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài

nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;

- Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư

phát triển BĐS;

- Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị

trường hàng hoá, thị trường lao động;

- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở.

2.1.2.6. Các yếu tố của thị trường bất động sản

- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được

mua BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ;

- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;

- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho

người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên

quan đến BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với

người bán; mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng

như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước...;

- Thoả thuận giá mua bán;

- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và

được cộng đồng chấp nhận;

- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ

quan đăng ký BĐS;

- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp

mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;

- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của

TTBĐS (Nguyễn Đình Bồng, 2010)

2.1.2.7. Phân loại thị trường bất động sản

Về tổng thể, thị trường BĐS bao gồm cả ba loại thị trường: thị

trường mua bán chuyển dịch, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp.

Nếu xét về tính chất, thị trường BĐS được phân chia thành hai cấp: thị

trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.

a) Thị trường sơ cấp được tạo ra do quá trình đầu tư xây dựng mới các

công trình hạ tầng kỹ thuật và kiến trúc như: xây dựng các khu đô thị mới,

chỉnh trang đô thị, xây dựng nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê,

khách sạn...

b) Thị trường thứ cấp được hình thành do quá trình giao dịch (gồm mua

bán, cho thuê, thế chấp) diễn ra trong quá trình hoạt động của thị trường BĐS.

Hai loại thị trường này có mối quan hệ tác động qua lại rất hữu cơ. Hiện

tượng "đóng băng" thị trường BĐS hiện nay chủ yếu diễn ra ở thị trường thứ

cấp và cũng chủ yếu ở thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS. Còn tính chất

"đóng băng" của thị trường sơ cấp lại ở dạng khác: kéo dài tình trạng bán

thành phẩm. Tức là dự án chiếm giữ đất, nhưng không đầu tư hạ tầng theo quy

hoạch hoặc đầu tư dang dở; nền nhà người mua tiếp tục bỏ hoang do chưa có

nhu cầu hoặc không có nhu cầu xây dựng nhà (Lê Xuân Bá, 2008)

2.1.2.8. Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là nhân tố đóng góp quan trọng vào sự thúc đẩy phát

triển kinh tế của mỗi quốc gia, cụ thể:

a) Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền

kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất

lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế

quốc dân:

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia: Tỷ trọng BĐS trong tổng số của

cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng

của cải vật chất của mỗi nước.

BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình: BĐS ngoài chức năng là

nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát

bất động sản)

triển thông qua hoạt động thế chấp, chuyển nhượng (Phòng Quản lý thị trường

b) Thị trường BĐS góp phần huy động nguồn vốn lớn tại chỗ

Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên

thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu

hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định

giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm

năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục

tiêu đề ra. Kinh nghiệm cho thấy ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng

cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho

vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong

việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu

phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền

kinh tế.

c) Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường

QSDĐ là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở

hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:

Thông thường để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ

đô thị hoá thường chiếm từ 60 - 80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS

để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc

biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết

chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất

lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi

đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng

mắc trong tương lai (Phòng Quản lý thị trường bất động sản).

d) Thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng

nguồn thu cho Ngân sách:

Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tín

dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động...

Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu

đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các

ngành có liên quan phát triển từ 1,5 - 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị

trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện

pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, vật kiến trúc...để từ đó tạo

nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng

lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Ở những nước phát triển như Mỹ Nhật, Hàn

Quốc tổng thu ngân sách từ thị trường BĐS chiếm tới 20% GDP. Ở Việt

Nam, theo thống kê của Tổng cục Thuế các khoản thu ngân sách có liên quan

đến nhà, đất hàng năm thu bình quân khoảng 20.000 tỷ đồng/năm, chiếm

khoảng 7% GDP. Có thể nói sự phát triển của thị trường BĐS có tác động lan

toả tới sự phát triển của nền kinh tế, vì vậy nhiều nước trên thế giới coi lĩnh

vực BĐS là một trong những “đầu kéo” của nền kinh tế. Ngược lại, những

biến động trên thị trường BĐS ảnh hưởng đáng kể đến sự phát triển kinh tế

của mỗi nước (Phòng Quản lý thị trường bất động sản).

đ) Thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho

nhân dân từ đô thị - nông thôn

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị

trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường

BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả

sang các thị trường BĐS khác, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân

dân. Vì vậy, phát triển, quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị

trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là

một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS

nhà ở (Phòng Quản lý thị trường bất động sản).

2.2. Cơ sở pháp lý

2.2.1. Hệ thống pháp luật đất đai và thị trường bất động sản hiện hành ở

Việt Nam

2.2.1.1. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai và thị trường bất động sản

a) Pháp luật đất đai

Thể chế hoá chủ trương, chính sách đất đai của Đảng, Hiến pháp nước

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 đã quy định tại Điều 53: Đất

đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng

trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý

tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống

nhất quản lý.

Luật Đất đai 1987, 1993, Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật

Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003, Luật đất đai 2013, (Luật sửa đổi, bổ

sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch trong đó có Luật đất

đai – Luật số 35/2018/QH14 ngày 20/11/2018) đã cụ thể hoá các quy định về

đất đai của Hiến pháp, cụ thể:

- Các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn

dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng

đất đai hợp lý hiệu quả, tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi tr-

ường để phát triển bền vững.

- Các quyền của người sử dụng đất: được cấp GCNQSDĐ, được hưởng

thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất được giao, được chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ, được góp vốn bằng

QSDĐ để sản xuất, kinh doanh.

- Nghĩa vụ của người sử dụng đất: sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất,

bảo vệ môi trường, nộp thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, bồi thường khi được nhà

nước giao đất, trả lại đất khi nhà nước có quyết định thu hồi.

- Quản lý đất đai với việc phát triển thị trường QSDĐ trong thị trường BĐS…

b) Các văn bản pháp luật khác liên quan đến điều tiết thị trường BĐS

Cùng với Luật Đất đai, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan tới

lĩnh vực giao dịch dân sự, xây dựng, nhà ở, kinh doanh BĐS, thuế, chứng khoán,

tài chính, ngân hàng... đã được Quốc Hội ban hành, hình thành một hệ thống

pháp luật điều tiết thị trường BĐS tương đối đồng bộ:

- Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015.

- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014.

- Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014

- Luật Kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014

Ngoài ra còn các văn bản pháp luật liên quan khác như:

- Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

- Luật Doanh nghiệp năm (2014)

- Luật Đầu tư năm (2014)

- Luật Đấu thầu năm (2013)

- Luật Chứng khoán năm (2006).

- Luật Ngân hàng Nhà nước năm (2010)

c) Các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật đất đai và thị trường BĐS

Chính phủ và các Bộ, ngành ban hành các văn bản quy phạm pháp luật

hướng dẫn thi hành Luật: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số

68/2019/NĐ-CP, Nghị định số 30/2019/NĐ-CP, Nghị định số 108/2006/NĐ-

CP, Nghị định 181/2015/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, Nghị định số

123/2007/NĐ-CP, Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017, Nghị định

30/2019/NĐ-CP ngày 28/3/2019, Thông tư số 16/2018/TT-NHNN ngày

31/7/2018, Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017.

2.2.1.2. Tác động tích cực của hệ thống pháp luật đối với thị trường bất động sản

a) Pháp luật tạo điều kiện cho các chủ thể tham gia hoạt động trong thị

trường BĐS ngày càng đa dạng. Hoạt động kinh doanh BĐS không chỉ là lĩnh

vực độc quyền của các doanh nghiệp Nhà nước mà đã được khuyến khích, mở

rộng đối với nhiều thành phần kinh tế khác nhau (doanh nghiệp tư nhân, công

ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, hợp tác xã, doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài...).

b) Số lượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS do các tổ chức, cá nhân nước

ngoài tham gia đầu tư ngày càng tăng. Với sự tham gia tích cực của các nhà

đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, hàng loạt dự án đầu tư có

chất lượng cao đã được đưa vào sử dụng, góp phần đáng kể thúc đẩy sự tăng

trưởng chung của nền kinh tế.

c) Những khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách trong quá trình

hoạt động, vận hành của thị trường BĐS như vấn đề xác lập QSH công trình

xây dựng cho các tổ chức, cá nhân; vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng,

cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng dự án... đã từng bước được bổ sung,

hoàn thiện trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước,

nhà đầu tư và tổ chức, cá nhân có tài sản nhà đất bị thu hồi.

d) Ngoài ra, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh BĐS

cũng đã quy định cho phép các chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án nhằm

tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho các nhà đầu tư.

2.2.1.3. Những hạn chế của hệ thống pháp luật đối với thị trường bất động sản

a) Về phương thức giao dịch BĐS và các chủ thể tham gia:

- Luật pháp quy định việc đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đối

với đất đai nhưng đối với các tài sản trên đất còn chưa có quy định cụ thể.

Nhìn chung các giao dịch này thuộc loại dễ kiểm soát nên các chế định pháp

lý về điều kiện tham gia thị trường của các chủ thể kinh tế tương đối đơn giản

hơn so với những thị trường khác. Các bên tham gia chỉ phải tuân thủ điều

kiện có hàng hóa và có khả năng thanh toán. Thủ tục chuyển nhượng về mặt

pháp lý chỉ là hoạt động bảo hộ và quản lý BĐS, nhà nước không can thiệp

vào các quan hệ kinh tế diễn ra trên thị trường. Tuy nhiên để điều tiết thu

nhập, nhà nước đã thực hiện việc đánh thuế thu nhập từ chuyển quyền BĐS.

b) Về hệ thống cơ quan quản lý BĐS của nhà nước:

Hệ thống chính sách pháp luật quy định còn có sự chồng chéo về chức

năng nhiệm vụ giữa Bộ Xây dựng với Bộ Tài nguyên và Môi trường.

c) Về vấn đề đăng ký BĐS

Mặc dù đã có Luật đất đai nhưng khi triển khai còn gặp nhiều khó khăn

cho công tác quản lý về thế chấp, chuyển nhượng, mua bán:

- Thứ nhất, nhiều loại tài sản gắn liền với đất chưa có quy trình đăng ký

và cấp GCNQSDĐ như nhà máy, khu công nghiệp đang gây bức xúc cho các

nhà đầu tư. Vì họ không thể thực hiện các thủ tục thế chấp vay vốn tại các tổ

chức tín dụng.

- Thứ hai, một hệ thống đăng ký được tách thành nhiều mảng sẽ dẫn đến

sự chồng chéo và khoảng hở của hệ thống. Đăng ký đất đai là bắt buộc nhưng

đăng ký tài sản lại không bắt buộc dẫn đến sự thiếu minh bạch, khó kiểm soát

trong quản lý.

d) Về chính sách tài chính

Về mặt vĩ mô, Nhà nước chưa có chính sách tài chính đồng bộ để điều

tiết. Trong giai đoạn hình thành thị trường BĐS, nhà nước có ưu đãi các tổ

chức kinh doanh dịch vụ theo Luật Đầu tư nhằm hỗ trợ về tài chính, giảm lỗ

lãi, kích thích vốn đầu tư cho lĩnh vực kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, sau khủng

hoảng kinh tế từ năm 2008 đến nay, khi nền kinh tế có dấu hiệu suy giảm trở

lại do ảnh hưởng của kinh tế thế giới, chính phủ đã ban hành chính sách thắt

chặt tiền tệ, quy về các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín

dụng với yêu cầu tăng cường đảm bảo an toàn hệ thống đi đôi với chống lạm

phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Sự không mở rộng tín dụng, Việc yêu cầu dự trữ

phòng ngừa rủi ro cho vay chứng khoán và bất động sản ở mức 25% và tín

dụng dành cho bất động sản bị khống chế ở mức 10% tổng dư nợ của các

ngân hàng, về thực chất là hạn chế cho vay đã làm giảm đi đáng kể khả năng

thanh khoản của nhà chủ đầu tư tiềm năng. Hệ quả là thị trường BĐS giảm

nguồn cầu lẫn nguồn cung, nhiều dự án phải điều chỉnh giãn tiến độ, điều

chỉnh lại hợp đồng mua bán với khách hàng.

Để tháo gỡ khó khăn về tài chính cho các doanh nghiệp đầu tư BĐS,

Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 cho phép

doanh nghiệp được huy động vốn dưới 5 hình thức và chỉ được phân chia cho

các hình thức không quá 20% số lượng nhà cho mỗi dự án đã làm tăng các đợt

giao dịch trên thị trường. Khi xây xong chủ đầu tư mới bàn giao căn hộ,

khách hàng nộp 95% tiền mua, số tiền còn lại chỉ trả hết khi chủ đầu tư làm

xong giấy chủ quyền. Như vậy, quãng thời gian từ khi bàn giao nhà cho đến

có giấy chủ quyền thường kéo dài, có khi 2 năm, có trường hợp 4 năm và có

trường hợp lâu hơn nữa. Đây thực sự là một khó khăn cho việc quản lý các

giao dịch về nhà ở, đất ở (Trần Kim Chung, Đinh Trọng Thắng, 2011).

Hiện nay nghị định 99/2015/NĐ-CP nghị định quy định chi tiết và thi

hành hướng dẫn thi hành một số điều luật nhà ở đã có quy định cụ thể tại Điều

19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại.

đ) Chính sách thuế đối với BĐS

- Về các sắc thuế BĐS, thuế chuyển nhượng BĐS trong thời gian vừa

quan đã có một quá trình thực hiện và chỉnh sửa. Trước đây, đối với hoạt

động mua bán nhà và chuyển nhượng QSDĐ phải chịu hai khoản thuế, phí, đó

là: thuế chuyển QSDĐ ở 4% (theo Luật Thuế chuyển QSDĐ ban hành ngày

22/06/1994 đã sửa đổi bổ sung một số điều theo luật số 17/1999/QH10); lệ

phí trước bạ 1% (theo Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003).

+ Tại Điều 34 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2009 đã bãi bỏ thuế

chuyển QSDĐ và theo đó người chuyển nhượng QSDĐ không còn phải nộp

thuế chuyển QSDĐ, đồng thời lệ phí trước bạ đối với nhà, đất chỉ còn 0,5%

(theo Nghị định số 80/2008/NĐ- CP ngày 29/07/2008). Thay vào đó, thu nhập

từ hoạt động chuyển nhượng BĐS phải chịu thuế thu nhập bao gồm: chuyển

nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất; chuyển nhượng QSH hoặc sử dụng

nhà ở; chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước.

Nhìn chung, cách tính thuế và thuế suất được quy định tại Luật Thuế

thu nhập cá nhân năm 2009 và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế

thu nhập cá nhân năm 2012 và các văn bản hướng dẫn như Nghị định

65/2013/NĐ-CP; Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ tài

chính đã có sự mềm dẻo hơn: theo đó người nộp thuế có quyền lựa chọn 1

trong 2 phương án như áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng

BĐS hoặc áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập từ hoạt động chuyển

nhượng BĐS, đồng thời các khoản phí và lệ phí đối với hoạt động chuyển

nhượng BĐS đã giảm hoặc được miễn so với trước đây. Một mặt, chính sách

đúng đắn này đã góp phần tăng tỷ lệ số giao dịch chuyển nhượng BĐS chấp

hành chính sách thuế. Song việc quy định về quyền lựa chọn phương án nộp

thuế đã gây trở ngại cho người nộp thuế từ phía cơ quan chức năng. Sự trở

ngại này xuất phát từ việc không hoặc khó xác định được giá tài sản (để tính

thuế theo mức 2%) hay giá mua, giá bán (để tính thuế theo mức 25% chênh

giá). Kết quả là mọi đối tượng đều rơi vào thế khó hoặc không thực hiện được

giao dịch, thậm chí… chuyển sang “giao dịch ngầm” cộng với sự chưa rõ

ràng về số liệu tính thuế còn có thể tạo điều kiện dẫn đến tiêu cực trong việc

thực thi thu thuế BĐS hiện nay.

+ Về thuế giá trị gia tăng: hiện nay Nhà nước chưa sử dụng công cụ thuế

và phí để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch trong kinh doanh BĐS và chống đầu cơ

đất. Đặc biệt đối với các công trình hạ tầng kỹ thuật xã hội do Nhà nước đầu tư

nhằm chỉnh trang và phát triển đô thị đã nâng giá trị sử dụng đất, tạo ra địa tô

cấp sai rất lớn nhưng người được hưởng lợi thì không phải chịu một nghĩa vụ

tài chính nào. Thông thường, nếu Nhà nước áp dụng mức thuế suất quá cao sẽ

ảnh hưởng trực tiếp đến việc công khai hóa các giao dịch hoặc thu hẹp quy

mô các vụ giao dịch. Để BĐS được lưu động hợp lý, tạo điều kiện sử dụng

hiệu quả quỹ đất và nguồn BĐS hiện có, chính sách thuế giá trị gia tăng đối

với loại hàng hoá đặc biệt này phải đảm bảo lợi ích cho người sử dụng chứ

không chỉ thực hiện một chiều là điều tiết thu nhập cho ngân sách Nhà nước.

Ngược lại, nếu không có thuế giá trị gia tăng, cũng như không đánh thuế BĐS

hoang hóa sẽ kích thích đầu cơ vào BĐS, nhất là ở các giai đoạn có biến động

giá, làm cho thị trường BĐS hoạt động không tốt, thậm chí có thể đi ngược lại

mục tiêu chung của nền kinh tế.

- Về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Luật thuế sử dụng đất phi nông

nghiệp đã được ban hành với những chế tài khác nhau đối với diện tích đất

khác nhau. Mức thuế suất khởi điểm là 0,03%; phần vượt hạn mức không quá

3 lần thuế suất 0,07%; phần diện tích vượt hạn mức trên 3 lần thuế suất

0,15%. Nhìn chung, trong bối cảnh hiện tại, Luật này chưa đáp ứng được kỳ

vọng của các bên liên quan. Mức thuế suất này được cho là quá thấp để có thể

điều chỉnh được các hành vi đầu cơ đất đai, do số tiền thuế phải nộp không

đáng kể so với lợi nhuận thu được từ đầu cơ nhà, đất.

e) Về vấn đề chủ thể tham gia thị trường:

- Tính bình đẳng giữa các đối tượng tham gia thị trường chưa được

thực sự đảm bảo: Mặc dù về cơ chế, chính sách trong hoạt động đầu tư đã

được quy định thống nhất trong Luật Đầu tư, tuy nhiên các chủ thể tham gia

thị trường BĐS chưa thực sự được hoạt động theo cùng một cơ chế (giữa tổ

chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài còn có sự khác biệt

về cơ chế giao đất, cho thuê đất cũng như quy trình thẩm định, cấp GCN đầu

tư, đăng ký kinh doanh BĐS khi tham gia thực hiện các dự án đầu tư kinh

doanh BĐS).

- Việc phát triển thị trường BĐS trong thời gian vừa qua còn mang tính

tự phát, thiếu chiến lược, kế hoạch cụ thể. Chính sách phát triển thị trường

BĐS chưa đảm bảo sự cân đối, các nhà đầu tư mới chỉ tập trung quan tâm đối

với các dự án nhà ở kinh doanh, trong khi việc phát triển các dự án nhà ở xã

hội thì chưa được quan tâm đúng mức. Thị trường nhà ở cho thuê chưa phát

triển tương xứng với nhu cầu của xã hội, đòi hỏi cần phải có giải pháp can

thiệp để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển đồng bộ theo yêu cầu của xã hội.

- Công tác kiểm tra, kiểm soát và xử lý vi phạm đối với hoạt động của

thị trường BĐS, nhất là hoạt động giao dịch còn bị buông lỏng. Nhiều chính

sách đã có hiệu lực nhưng việc hướng dẫn và triển khai còn chậm. Hệ thống

tổ chức quản lý hoạt động thị trường BĐS từ Trung ương chưa thực sự hoàn

chỉnh. Việc phân cấp quản lý và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng cho

chính quyền cấp quận, huyện là hợp lý, tuy nhiên điều kiện về trình độ, năng

lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ, công chức để thực thi nhiệm vụ được

Chung, 2007).

giao còn nhiều bất cập, đòi hỏi cần sớm có cơ chế khắc phục (Trần Kim

2.2.2. Hệ thống pháp luật đất đai và thị trường bất động sản hiện hành ở

- Nghị quyết số 45/2004/QĐ-UB ngày 06/8/2004 và số 70/2006/NQ-HĐND

ngày 11 tháng 11 năm 2006 của Hội đồng nhân dân tỉnh về việc sửa đổi, bổ sung

một số quy định đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng trên

địa bàn tỉnh Điện Biên.

- Quyết định số 21/2006/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2006 về Sửa đổi,

bổ sung một số Điều tại Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư

xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn tỉnh Điện Biên, ban hành kèm theo Quyết định

số 45/2004/QĐ-UBND ngày 06/8/2004 của UBND tỉnh Điện Biên

- Quyết định 28/2014/QĐ-UBND tỉnh Điện Biên về ban hành quy định hạn

mức giao đất, diện tích tối thiểu được tách thửa.

- Quyết định số 04/2019/QĐ-UBND tỉnh Điện Biên về hệ số điều chỉnh giá

đất.

- Quyết định số 34/2019/QĐ-UBND tỉnh Điện Biên về ban hành quy định

hạn mức giao đất, diện tích tối thiểu được tách thửa, và diện tích đất xây dựng phần

mộ, tượng đài, bia tưởng niệm trong nghĩa tang, nghĩa địa trên địa bàn tỉnh Điện

Biên.

- Quyết định số 53/2019/QĐ-UBND tỉnh Điện Biên về ban hành Bảng giá

đất và Quy định áp dụng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Điện Biên.

tỉnh Điện Biên

2.2.3. Đánh giá chung

Nhìn chung, hệ thống các đầu mục chính sách phục vụ cho thị trường

BĐS tính đến này đã tương đối đầy đủ song tính thống nhất trong khuôn khổ

pháp lý vẫn còn một số bất cập:

2.2.3.1. Về nhận thức

Nhận thức về bản chất, vai trò, vị trí của thị trường BĐS trong nền kinh

tế đã có nhiều tiến bộ nhưng vẫn còn hạn chế ở việc xây dựng cơ cấu tổ chức

bộ máy quản lý thị trường BĐS. Một số yếu tố có ảnh hưởng lớn đến sự hình

thành, phát triển của thị trường BĐS như: vấn đề quản lý đất đô thị, quy

hoạch xây dựng đô thị, đầu tư xây dựng công trình còn bị chia cắt, thiếu sự

quản lý thống nhất dẫn tới tình trạng chồng chéo, trùng lặp trong công tác

quản lý thị trường BĐS.

2.2.3.2. Về khung pháp lý

Khung pháp lý của thị trường BĐS đã từng bước được hoàn thiện, nhưng

vẫn còn nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ sung. Trong đó có những cơ chế

chính sách quan trọng như chính sách huy động nguồn tài chính dài hạn để phát

triển thị trường BĐS, chính sách về thuế giao dịch, thuế tài sản... cần sớm được

nghiên cứu ban hành, nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành

mạnh và ổn định, khắc phục tình trạng mua, bán, chuyển nhượng... trái quy định

của pháp luật làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.

2.2.3.3. Về tính minh bạch của thị trường

Tính minh bạch của thị trường BĐS trong tất cả các khâu hoạt động từ

đầu tư, tạo lập BĐS đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho

thuê BĐS còn có nhiều hạn chế. Tình trạng đầu cơ, mua bán "ngầm", trốn

thuế còn khá phổ biến ở nhiều địa phương, đặc biệt là ở các đô thị lớn dẫn tới

sự hoạt động của thị trường BĐS thiếu bền vững và ổn định.

2.2.3.4. Về tính cạnh tranh của thị trường

Để thực hiện mục tiêu công khai, minh bạch đối với hoạt động giao

dịch BĐS, Luật Kinh doanh BĐS đã quy định các tổ chức kinh doanh BĐS

phải chuyển nhượng BĐS thông qua sàn giao dịch, nhưng việc thực hiện theo

quy định này còn mang tính hình thức. Tính cạnh tranh của thị trường BĐS

còn thấp, bởi việc đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư đã được quy định

trong một số văn bản quy phạm pháp luật, nhưng việc áp dụng trong thực tiễn

còn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn đề chưa được triển khai.

2.2.3.5. Về giá đất, bất động sản và cơ chế bồi thường GPMB

- Giá cả BĐS quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng

như mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực BĐS, từ đó làm ảnh hưởng

trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở

của phần lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn.

- Cơ chế về đền bù, GPMB, tái định cư vẫn còn những vấn đề tồn tại và

bất cập phải tiếp tục được hoàn thiện để khắc phục tình trạng khiếu kiện đông

người, kéo dài đang xảy ra ở một số địa phương. Công tác lập và quản lý quy

hoạch phát triển kinh tế - xã hội cũng như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,

quy hoạch xây dựng đô thị và các điểm dân cư nông thôn cũng cần phải tiếp

tục nghiên cứu để tránh chồng chéo, giảm bớt thủ tục, gây lãng phí cả về thời

gian và chi phí của Nhà nước và nhà đầu tư.

2.2.3.6. Về hệ thống cơ sở hạ tầng

Hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt là hệ thống giao thông làm

giảm sức hút và quy mô của thị trường BĐS. Những dự án phát triển BĐS vẫn

chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm đô thị và các khu vực quy hoạch trở thành

đất đô thị, còn ở các khu vực xa trung tâm nơi mà cơ sở hạ tầng yếu kém còn

nhiều hạn chế, quy mô cũng như cơ hội đầu tư của thị trường BĐS chưa thực sự

được mở rộng đối với tất cả các vùng, miền khác nhau trên địa bàn cả nước.

2.3. Cơ sở thực tiễn

2.3.1. Thị trường nhà ở, đất ở các nước trên thế giới

Tại Trung Quốc

Thị trường BĐS Trung Quốc đang trở thành một trong những thị

trường BĐS lớn nhất thế giới. Là kết quả của nhiều cải cách và phát triển

trong các năm gần đây, thị trường BĐS Trung Quốc đang được định hình như

một hệ thống với 5 loại thị trường, chủ yếu là: Thị trường QSDĐ, thị trường

chuyển nhượng QSDĐ, thị trường BĐS tài chính, thị trường BĐS liên quan

tới người nước ngoài, thị trường các dịch vụ trung gian về BĐS.

Theo điều tra của Tạp chí Xây dựng Trung Quốc, khoảng 59% dân

thành thị của Trung Quốc có nhà riêng. Diện tích trung bình của một ngôi nhà

vào khoang 50-80 m2. Phần lớn hộ gia đình được điều tra có từ 2-4 người.

19,7% số người được điều tra đang ở nhà thuê và 11,5% nhận tiền trợ cấp

thuê nhà từ công ty của họ.

Thống kê mới đây của 10.000 thanh niên tại các thành phố ở Bắc Kinh,

Nam Kinh, Thành Đô và Thiên Tân cho thấy, 70% trong số họ trả lời là sẽ

mua nhà nhưng dựa vào sự trợ giúp của cha mẹ, chỉ có 30% tự mua nhà cho

mình. Thông thường các thanh niên Trung Quốc trả trước 20 - 30% tổng số

tiền mua nhà, và trả góp phần tiền còn lại trong vòng 10 đến 20 năm. Số tiền

mà họ phải trả góp thường tốn 1/3 tới 1/2 thu nhập của họ.

Cùng với việc hình thành hệ thống kinh tế thị trường, nguyên tắc phân

bổ nguồn lực đất đai và quyết định giá đất đai bởi thị trường đã được thiết lập.

Ở các vùng mà nền kinh tế thị trường phát triển như Quangdong, Jiangsu và

Zhejiang, việc xây dựng thị trường BĐS được coi là một ưu tiên hàng đầu. Hệ

thống đấu thầu và đầu giá đất công cộng đã được thiết lập đầu tiên ở

Guangdong và đã lan rộng ra nhiều địa phương ở Trung Quốc.

Vào ngày 1/1/2000, Bộ Đất Đai và Tài Nguyên Trung Quốc đã ban

hành “Thông tư về thiết lập thị trường đất đai và thúc đẩy các giao dịch chính

thức về QSDĐ đai”. Thông tư nhấn mạnh tới các hệ thống: (i) kiểm soát

chuyển đổi đất đai cho mục đích xây dựng; (ii) cung cấp và kiểm soát tập

trung hóa đối với diện tích đất thành thị dành cho xây dựng; (iii) giao dịch và

mua bán công dành cho QSDĐ thông qua đấu giá hoặc đấu thầu; (iv) cập nhật

và quy định về giá đất tiêu chuẩn (v) đăng ký BĐS và (vi) hệ thống quyết

định tập thể và công khai về các vấn đề BĐS.

Kể từ năm 2003, chính phủ Trung Quốc đã ban hành nhiều chính sách

thắt chặt hoạt động đầu tư BĐS, chủ yếu nhằm vào các nhà phát triển BĐS,

như đòi hỏi cao hơn về số vốn tối thiểu, đồng thời quy định chặt chẽ hơn hoạt

động cho vay BĐS. Mục tiêu của hệ thống quản lý đất đai trong Kế hoạch 5

năm lần thứ 10 là nâng cao cường độ sử dụng đất cho các mục tiêu xây dựng

nhằm tăng cường nguồn cung BĐS; đẩy sâu việc cải cách hệ thống sử dụng

đất để thiết lập một thị trường đất đai thống nhất, tiêu chuẩn hóa và bình

đẳng; phát triển một kết cấu hạ tầng quản lý và chuyển đổi hoàn toàn chức

năng của chính phủ trong quản lý BĐS (Trần Kim Chung, 2007)

Tại Australia và New Zealand

Australia và New Zealand đều thuộc Khối thịnh vượng chung, là thuộc

địa cũ của nước Anh, có nhiều điểm chung về luật pháp và hệ thống quyền

lực nhà nước. Nhìn chung, hệ thống quản lý đất đai và thị trường BĐS ở hai

nước khá tương tự nhau và đạt tới trình độ phát triển rất cao. Hệ thống quản lý

BĐS “Torrens” ở hai nước được coi là một trong những hệ thống quản lý

BĐS hữu hiệu và hiệu quả nhất trên thế giới. Cả hai nước đều quan niệm rằng

đất đai nói riêng, các BĐS nói chung, là nguồn lực cơ bản của quốc gia. Việc

phân bổ và quản lý đất đai có hiệu quả đóng góp vô cùng quan trọng cho sự

phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Về danh nghĩa, đất đai thuộc về nhà nước (chính phủ các bang ở

Australia và chính phủ quốc gia ở New Zealand). Các cá nhân có quyền nắm

giữ lâu dài (free hold) hoặc nắm giữ có thời hạn (lease hold) đối với một

mảnh đất cụ thể (bao gồm cả không gian và dưới mặt đất, tuy nhiên không có

quyền khai khoáng). Hiện nay, có ba loại nắm giữ (sở hữu) đất ở Australia và

New Zealand: đất tư nhân (private land), đất công cộng (crown land) và đất

thuộc sở hữu của người thổ dân (phần lớn là thuộc loại sở hữu tập thể).

Về nguyên tắc, ở cả hai nước, đất đai thuộc QSH của chính phủ (chính

phủ bang trong trường hợp Australia). Trên cơ sở đó, nhà nước cấp quyền sử

dụng có điều kiện (trừ quyền khai mỏ) trên một mảnh đất cụ thể cho người

dân dưới hai hình thức như nắm giữ tự do (free hold) và nắm giữ có thời hạn

(leasea hold). Do vậy, nhà nước có thể thu hồi đất vì mục tiêu sử dụng công

cộng. Tất nhiên, khi đó nhà nước phải trả đền bù thích đáng.

Gắn với mỗi mảnh đất chỉ có một chủ đất duy nhất. Chủ đất đó có thể

là tư nhân, cộng đồng hoặc nhà nước. Mỗi chủ đất có các quyền, lợi ích và

nghĩa vụ cụ thể đối với mỗi mảnh đất. Tuy nhiên, vô cùng khó khăn để xác

định đầy đủ các quyền, lợi ích và nghĩa vụ gắn với mỗi mảnh đất. Chẳng hạn,

ở Queensland, có tới 188 văn bản pháp luật khác nhau, từ Luật Đất đai, Luật

Xây dựng, Luật Đăng ký đất đai cho tới Luật Môi trường, liên quan tới việc

tạo lập các quyền, lợi ích và nghĩa vụ gắn với mảnh đất.

Một số quyền và lợi ích liên quan tới BĐS có thể được buôn bán, trao

đổi trên thị trường. Ở cả hai nước, thị trường đất đai và BĐS đã được tạo

dựng vững cả về khung pháp lý, thể chế và vận hành. Australia và New

Zealand có thị trường giao dịch BĐS đạt tỷ lệ là chính thức cao. Tỷ lệ này

trong giao dịch đất đai ở Australia đạt xấp xỉ 100%, nghĩa là có đăng ký tại

các cơ quan quản lý đất của nhà nước.

Chính phủ khuyến khích đầu tư vào BĐS đối với những người mua nhà

lần đầu, thể chế tài chính cho vay để mua nhà (mortages) trở nên dễ dàng hơn.

Hầu hết các BĐS (80-90%) được mua bằng cách vay tiền ngân hàng. 70% hộ

gia đình Australia sở hữu một căn hộ hoặc một phòng ở độc lập. Hầu hết

người dân sinh sống trên các căn nhà có tổng diện tích đất xung quanh khoảng

500 tới 1000 m2. Trung bình, người Australia bán nhà và mua nhà mới 10

năm một lần. Ngày càng có nhiều người dân (15%) sống trong các căn hộ tập

thể với mức giá thấp.

Xét về chủ thể đầu tư, có 3 chủ thể đầu tư chính ở hai nước: các nhà

đầu tư cá nhân (thường là các hộ gia đình mua BĐS thứ hai để cho thuê kiếm

thu nhập và/hoặc bán lại kiếm lời), các nhà đầu tư tổ chức (các quỹ đầu tư có

niêm yết và không có niêm yết trên thị trường chứng khoán, các công ty đầu

tư BĐS, các quỹ tài chính có liên quan) và các cơ quan đầu tư BĐS nhà nước

(Public land development agencies).

Chính sách đầu tư BĐS Australia và New Zealand

a) Chính sách đầu tư trực tiếp vào BĐS

Trong năm 2003, đầu tư trực tiếp vào BĐS Australia là 104,4 tỷ USD

và tổng giá trị quỹ thuộc quản lý của ngành quỹ BĐS là 163 tỷ USD. Trong

giai đoạn 2001-2003, ngành quỹ BĐS đã tăng 15,3% (Property Investment

Research 2003).

b) Chính sách đầu tư gián tiếp BĐS

Các nhà đầu tư thông qua các công cụ gián tiếp để cùng góp vốn đầu tư

vào BĐS. Trong năm 1999, trên 47% người Australia tham gia vào đầu tư

BĐS gián tiếp với tổng số tiền đầu tư lên tới 72,8 tỷ USD. Trên 51% số tiền

này đầu tư vào các quỹ BĐS trên thị trường chứng khoán (listed property

trusts) và các tập đoàn BĐS (property syndicates). Cứ ba người lớn Australia,

thì 2 người có cổ phần BĐS và 88% cổ phần BĐS là nhà ở và nhà văn phòng.

Đầu tư gián tiếp BĐS giúp các nhà đầu tư nhỏ có thể tham gia vào thị trường

và cải thiện tính thanh khoản của đầu tư BĐS.

Chứng khoán hóa BĐS là việc chuyển BĐS thành các chứng khoán có

thể trao đổi trên thị trường chứng khóan. Nhà đầu tư BĐS không trực tiếp

nắm bắt BĐS mà đầu tư vào các cổ phiếu của BĐS đó. Các quỹ đầu tư BĐS

có 2 dạng: dạng đóng và dạng mở. Quỹ “dạng đóng” có lượng vốn cố định và

thời gian tồn tại cố định (khoảng 10-15 năm). Sau thời gian đó, tài sản của

quỹ sẽ được bán và chia cho các cổ đông. Quỹ “dạng mở” không có lượng

vốn cố định và thời gian tồn tại vô hạn. Tại Australia và New Zealand, có 5

dạng quỹ đầu tư BĐS chủ yếu, trong đó có 2 loại quỹ có niêm yết trên thị

trường chứng khoán.

c) Chính sách tài chính đầu tư BĐS

Các công cụ tài chính đa dạng cho phép những người dân không có thu

nhập quá cao có thể tham gia đầu tư BĐS. Khi mua ngôi nhà đầu tiên, người

mua cần có trong tay số tiền mặt ít nhất là 20% tổng giá trị ngôi nhà và hàng

tháng phải trả góp hàng trăm tới hàng ngàn USD. Tuy nhiên, sau khi đã có

ngôi nhà đầu tiên, người chủ ngôi nhà có thể dễ dàng có ngôi nhà thứ hai. Sau

5 năm kể từ khi mua ngôi nhà thứ nhất và trả được khoảng 35% tổng số tiền

mua nhà, người chủ nhà có thể thế chấp ngôi nhà đầu tiên để đầu tư vào thị

trường BĐS. Khoảng 30% số nhà ở tư nhân là các BĐS đầu tư, nghĩa là chủ

những ngôi nhà đó không sử dụng trực tiếp, mà cho thuê hoặc chờ cơ hội bán lại

với giá cao hơn. (Trần Kim Chung, 2007)

2.3.2. Thị trường nhà ở, đất ở tại Việt Nam

2.3.2.1. Khái quát về thị trường nhà ở, đất ở cả nước

Giai đoạn phát triển sơ khai: Trước tháng 10 năm 1993

Trước 1993, thị trường nhà ở đất ở hoàn toàn sơ khai. Các giao dịch chủ

yếu diễn ra trong dân. Quy mô giao dịch có tăng theo thời gian nhưng không

lớn. Tình trạng pháp lý của các giao dịch chủ yếu là phi chính quy. Đối tượng

giao dịch chủ yếu là nhà ở (vốn đã tồn tại), đất ở (đất thổ cư). Địa bàn giao dịch

Bá và các cộng sự, 2003)

chủ yếu là trên các khu đô thị cũ và một số địa bàn vùng ven đô cũ. (Lê Xuân

Giai đoạn bùng phát mức thấp (Từ năm 1993 đến năm 1996)

Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, giá trị QSDĐ được xác định

giá, chủ sử dụng đất được giao 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, thừa kế, thế chấp.

Giai đoạn này các hoạt động đầu tư phát triển BĐS rất sôi động, nhưng

quy mô thị trường chỉ mang tính chất đơn lẻ, cá nhân và cấp độ thấp. Một số

công trình liên doanh đã được đầu tư. Các dự án phát triển nhà phân lô liên

kết với quy mô chủ đầu tư là các cơ quan, các doanh nghiệp trực tiếp sử dụng

BĐS tương đối phát triển. Có thể thấy, đây là giai đoạn nhà ở được xây dựng

lấp đầy các diện tích đất còn để trống tại các nội thành cũ, các vùng ven đô

cũ, các địa bàn đô thị cũ. Các giao dịch kinh doanh BĐS đơn lẻ nhưng khá sôi

động. Hầu như mọi người dân đều tham gia vào việc mua đất, xây nhà (Lê

Xuân Bá và các cộng sự, 2003)

Giai đoạn thoái trào cấp thấp (Từ cuối năm 1996 đến cuối năm 1998)

Từ giữa năm 2006, thị trường BĐS đi vào giai đoạn thoái trào do một

số nguyên nhân. Thứ nhất, Nghị định 18 (sau được sử đổi bằng Nghị định 87)

về việc chủ sử dụng đất phải chuyển sang thuê đất. Theo đó chủ sử dụng đất

phải trả hai lần tiền (tiền chuyển quyền và tiền thuê). Thứ hai, khủng hoảng

tài chính tiền tệ khu vực châu Á. Hệ quả là nguồn đầu tư nước ngoài vào Việt

Xuân Bá và các cộng sự, 2003).

Nam bị suy giảm. Thứ ba, Nhà nước tăng cường kỉ cương quản lý đất đai (Lê

Giai đoạn bùng phát mức cao (từ đầu năm 1999 đến đầu năm 2004)

Từ đầu năm 1999, một chu kì tăng trưởng mới của thị trường BĐS

được hình thành và đẩy tới do một số nguyên nhân: Thứ nhất, Nhà nước ban

hành một loạt cơ chế, chính sách nới rộng với thị trường BĐS: QSDĐ được

chính thức công nhận là hàng hoá, cơ chế, chính sách về thuế chuyển quyền,

thuế trước bạ (20%, 4% tương ứng xuống còn 5%, 1% tương ứng); tăng đối

tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt

Nam (từ 3 lên 6 đối tượng); miễn tiền thuê đất cho dự án xây nhà chung cư;

thứ hai, cùng với việc phục hồi kinh tế của các nước châu Á sau khủng hoảng

tài chính tiền tệ là sự quay trở lại của vốn đầu tư trực tiếp và sự mở rộng đầu

tư vào thị trường BĐS; thứ ba là làn sóng đầu tư mới, do môi trường đầu tư

Việt nam được đánh giá là ổn định trong bối cảnh sau sự kiện 11 tháng 9 năm

2001. Thứ tư, nguồn vốn ODA tiếp tục được cam kết ở mức cao (trên 2 tỷ

USD.năm). Giai đoạn này, thị trường nhà ở, đất ở tăng trưởng cả về quy mô,

phạm vi và số lượng với nhiều diện tích đất đai được chuyển đổi mục đích sử

dụng để thực hiện các dự án đầu tư BĐS có quy mô lớn. Có thể nói, giai đoạn

này là giai đoạn được đánh giá là nóng nhất cả trên phương diện đầu tư, giao

dịch và luận bàn (Lê Xuân Bá và các cộng sự, 2003).

Giai đoạn thoái trào, bùng phát, trầm lắng (từ nửa cuối năm 2004 đến nay)

Giai đoạn này chứng kiến sự trầm lắng của một số phân mảng thị

trường BĐS do nhiều nguyên nhân: Thứ nhất, chấm dứt cơ chế phân lô bán

nền mà thực chất là chấm dứt sự đầu tư manh mún, đòi hỏi đầu tư có lộ trình

tổng thể, có quy mô lớn và phải có tiềm lực tài chính đủ mạnh; thứ hai, đòi

hỏi chủ đầu tư phải có một lượng vốn ban đầu đủ lớn khi triển khai dự án

(20% đối với dự án hạ tầng khu đô thị mới); thứ ba, tăng giá trong khung giá

QSDĐ, mà thực chất là tăng giá đầu vào công trình; thứ tư, ngân hàng cảnh

báo đối với hạn mức tín dụng cho vay BĐS. Thực chất là hạn chế tiếp tục mở

rộng tín dụng BĐS.

Các giao dịch trên thị trường BĐS đã xuất hiện hai xu hướng trái chiều.

Xu hướng thứ nhất, đó là sự thành công của các dự án mà chủ đầu tư có năng

lực tài chính, năng lực triển khai dự án và đảm bảo tiến độ, chất lượng như đã

cam kết. Xu hướng thứ hai chứng kiến sự suy giảm của thị trường đầu tư nhỏ

lẻ, các dự án mới triển khai mà chủ đầu tư là các doanh nghiệp nhỏ lẻ.

Xét trên bình diện tổng thể, giai đoạn này minh chứng vai trò của các

chính sách đất đai, chính sách xây dựng đứng riêng lẻ không còn khả năng

thúc đẩy phát triển thị trường BĐS. Nói khác đi, giai đoạn tiền tệ hoá thị

trường BĐS bắt đầu với những phân khúc nhà giá trung bình, diện tích nhỏ

đòi hỏi tính minh bạch của thị trường BĐS thông qua các sàn giao dịch BĐS

(Trần Kim Chung, 2007).

2.3.2.2. Thị trường nhà ở, đất ở tại một số địa phương

Thị trường đất ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Bình Dương, Đồng Nai và Vũng Tàu hiện đang là 3 khu vực được xem

là có sự phát triển mạnh các dự án BĐS trong thời gian gần đây. Những khu

vực này được giới đầu tư địa ốc nhìn nhận là nơi đầu tư tiềm năng. BĐS Bình

Dương đang ghi nhận nguồn cung dồi dào chủ yếu tại 3 huyện Dĩ An, Bến

Cát và Thuận An. Theo Savills Việt Nam, trên thị trường sơ cấp, Dĩ An có

nguồn cung lớn nhất với xấp xỉ 3.500 đơn vị nhà ở (chiếm 60% tổng nguồn

cung). Xếp thứ hai là huyện Bến Cát, nơi tập trung các khu công nghiệp kết

hợp dân cư Mỹ Phước 1, 2, 3, 4 chiếm 19% tổng nguồn cung. Trên thị trường

thứ cấp, huyện Bến Cát có nguồn cung lớn nhất với xấp xỉ 5.600 đơn vị nhà ở,

chiếm 53% toàn thị trường. Thuận An và Dĩ An lần lượt chiếm 26% và 13%

thị trường. Các huyện còn lại chỉ chiếm 4% thị phần.

Dự án BĐS Đồng Nai phát triển theo sân bay Long Thành với các dự

án BĐS sinh thái. Nhiều khu đô thị lớn như Phước Hưng có tổng diện tích

286 ha; khu đô thị Aquacity rộng 304 ha; khu đô thị Waterfront quy mô 366

ha; khu dân cư Long Hưng 227 ha; khu dân cư Giang Điền 529 ha. Ngoài ra,

các doanh nghiệp địa ốc tại Đồng Nai còn tung ra những khu dân cư quy mô

nhỏ và trung bình như: Phú An (11,5 ha), Tam Phước (18 ha), Cù lao Tân

Vạn (45 ha), khu dân cư Tân Biên (126 nhà liền kề và 22 biệt thự), dự án căn

hộ Quang Vinh (0,89 ha)…

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, Theo tin từ hiệp hội Bất động sản đã có

nhiều chủ đầu tư chấp nhận bán hoà vốn hoặc chấp nhận lỗ để thu hồi vốn

nhanh. Trong khi chủ đầu tư có cách để ứng phó với thị trường xấu như

khuyến mãi, giảm giá, hy sinh lợi nhuận để bán hàng ra thì những nhà đầu tư

thứ cấp không có lựa chọn nào khác phải bán lỗ để tránh rủi ro.

Tính đến quý 2 năm 2020, có 12 dự án gia nhập vào thị trường. Tổng

nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 32.200 căn. Các quận ở phía nam và tây nam

thành phố như quận 7, 8, và quận Bình Tân, Bình Thạch vẫn là nguồn cung

chính cho thị trường căn hộ. Với thị phần đáng kể chiếm 77%, căn hộ có mức

giá trung bình vẫn là nguồn cung chủ yếu trong tương lai gần. Đồng thời,

khoảng 18 dự án với hơn 8.500 căn hộ cũng sẽ được chào bán trong thời gian

tới. Cộng với 30.000 căn hộ tồn đọng từ các dự án hiện tại, nguồn cung căn

hộ sẽ vô cùng dồi dào, khiến thị trường trở nên cạnh tranh hơn bao giờ hết

(Savills, 2020).

Thị trường đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

Toàn cảnh thị trường nhà ở, đất ở tại các dự án xây dựng khu đô thị ở

Hà Nội hiện đang phản ánh đúng thực chất quan hệ cung - cầu BĐS. Nếu xét

về quan hệ cung - cầu thì thị trường vẫn ở mức độ cân bằng tương đối, thậm

chí nguồn cung nhiều khi còn chưa theo kịp tốc độ tăng dân số. Nếu xét về giá

cả, thị trường lại đang ở mức dư thừa vì giá nhà còn quá cao so với khả năng

thanh toán của người dân. Một hệ quả tốt đẹp là thị trường đang đi dần vào

chuyên nghiệp hóa và người mua có nhiều cơ hội lựa chọn hơn. Phân khúc về

nhà ở cao cấp đang chịu áp lực lớn nhường chỗ cho phân khúc nhà ở giá trung

bình, giá thấp có xu hướng phát triển mạnh, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập

thấp ở đô thị và phân khúc nhà ở cho thuê.

Trong 6 tháng đầu năm 2020, hàng nghìn căn hộ chung cư của công ty

Vinaconex Xuân Mai, Tổng Công ty Thủy tinh và Gốm xây dựng

(Viglacera)… đã được đưa ra giao dịch trên thị trường mà vẫn không đủ đáp

ứng nhu cầu của người nộp đơn xin mua. Gần đây, các dự án nhà thu nhập

thấp lại tiếp tục đưa các căn hộ ra bán như tại Khu đô thị mới Sài Đồng (quận

Long Biên) sẽ tiếp tục cung cấp khoảng 500 căn; khu đô thị mới Đặng Xá

(Gia Lâm) khoảng 1500 căn; khu nhà ở Đại Mỗ (Từ Liêm) gần 300 căn và

khu Kiến Hưng (quận Hà Đông) 975căn. Giá cả của chung cư loại này đang

được đề nghị bán với giá từ 15 - 20triệu đồng/m2. Đây là mức giá được xem

là phù hợp với các đối tượng này. Ngoài ra, việc giao dịch các căn hộ có giá

trung bình dành cho người thu nhập khá cũng rất lạc quan, các căn hộ có diện

tích vừa phải (70 - 90m2) thuộc các dự án theo đường Lê Văn Lương kéo dài,

dọc quốc lộ 32, các dự án vùng nội đô… với mức giá từ 18 triệu đến 25 triệu

đồng/m2 vẫn tiếp tục hết hàng. Duy chỉ có các chung cư cao cấp như

RoyalCity (Nguyễn Trãi), Cleve (Hà Đông); GoldenPalace (Mễ Trì)… có tỷ

lệ bán thành công không cao, đặc biệt là các dự án có giá từ 1.800USD/m2 trở

lên. Vì vậy cũng có nhiều dự án BĐS của các nhà đầu tư nước ngoài đang tính

đến việc dịch chuyển từ căn hộ cao cấp về căn hộ trung cấp. Do sự điều tiết

của thị trường nên khả năng dư thừa chung cư trong vài năm tới cần phải tính

đến nhưng rất khó xảy ra dù nguồn căn hộ do giới đầu cơ chiếm không nhỏ.

Vì thế trong giai đoạn này thị trường chung cư là của những người có nhu cầu

mua để ở, còn giới đầu cơ sẽ tiếp tục giải phóng hàng vì càng để lâu càng

không hiệu quả. (Savills, 2020)

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của CBRE, nhu cầu thực về nhà về

mua - bán, thuê - cho thuê nhà ở, chung cư và các dịch vụ đi kèm như tư vấn

thủ tục, thiết kế, quản lý, định giá bất động sản ở thành phố Hà Nội vẫn còn

rất lớn. Bởi tính đến năm 2020, tổng cung mới chỉ đáp ứng được khoảng 60%

tổng cầu thực tế, đó là chưa kể đến lượng cầu của các nhà đầu tư thứ cấp và

các nhà "đầu cơ" về nhà đất.

2.4. Bài học kinh nghiệm đối từ tổng quan

Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới và thực tế ở một số địa

phương có thể rút ra một số bài học như sau:

Bài học thứ nhất: Việc xác lập quyền cho BĐS nói chung và đất đai nói

riêng là hết sức quan trọng trong quá trình biến tài nguyên thành tài sản và từ

tài sản được khơi thông thành nguồn vốn. Công tác quy hoạch, đăng kí, thống

kê, định giá và hoàn công là việc làm không thể thiếu khi biến nguồn lực

thành tài sản cũng như công tác thế chấp, thế chấp thứ cấp là kênh khơi nguồn

vốn đầu tư.

Bài học thứ hai: Thị trường và nhà nước đều có những vai trò quyết định

khác nhau trong việc hoàn thiện môi trường đầu tư BĐS. Trong khi thị trường

BĐS không thể tự khắc phục, giảm thiểu về sự kém hoàn hảo, phi cân xứng

của mình thì bằng thể chế, Nhà nước có thể bù đắp vào những khiếm khuyết

này của thị trường.

Bài học thứ ba: Kinh nghiệm không thành công của các nước đều cho

thấy bản thân môi trường thể chế đầu tư BĐS cũng luôn kém hoàn hảo, trong

đó pháp luật, chính sách, tổ chức quản lý điều hành thường phát sinh những

bất cập so với nhau, làm suy giảm tác động tổng thể của môi trường thể chế

vào môi trường thị trường BĐS. Hệ thống quản lý Torrens của Australia và

New Zealand, ba cột trụ chính sách của một số nước Đông Âu, thay sở hữu

toàn dân bằng sở hữu nhà nước đối với đất đai của Trung Quốc là những kinh

nghiệm thiết thực đối với Việt Nam trong tìm kiếm các giải pháp.

Chương 2

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu:

+ Thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh

Điện Biên.

+ Điều tra nhu cầu về nhà ở, đất ở đối với nhóm đối với đối tượng là

cán bộ, doanh nghiệp.

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Về không gian: Một số phường có nhiều giao dịch về nhà ở, đất ở của

thành phố Điện Biên Phủ.

- Về thời gian: Giai đoạn 2015 - 2019.

2.2. Nội dung nghiên cứu

2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Điện Biên Phủ

2.2.2. Thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ

+ Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Điện Biên Phủ

+ Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ

2.2.3. Thực trạng thị trường nhà ở, đất ở tại thành phố Điện Biên Phủ

2.2.4. Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, đất ở tại thành phố Điện Biên Phủ

2.2.5. Những ưu điểm, tồn tại và đề xuất các giải pháp phát triển thị trường

nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ

+ Ưu điểm và tồn tại

+ Đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn

thành phố Điện Biên Phủ

2.3. Phương pháp nghiên cứu

3.3.1. Phương pháp điều tra, khảo sát thu thập thông tin tài liệu thứ cấp

Thu thập, xử lý số liệu có sẵn tại các cơ quan:

- Phòng Tài nguyên và Môi trường: Thu thập các tài liệu số liệu về hiện

trạng sử dụng đất ở, nhà ở, quy hoạch sử dụng đất và tình hình quản lý sử

dụng đất của thành phố từ 2015 đến 2019.

- Văn phòng đăng ký QSDĐ: Thu thập các số liệu có liên quan đến việc

thực hiện các giao dịch về nhà đất từ 2015 đến 2019.

- Các phòng có liên quan như Phòng Kinh tế, các phường, xã... Thu

thập các báo cáo về tình hình phát triển kinh tế xã hội của thành phố, các

phường nghiên cứu, số liệu thống kê về kinh tế xã hội từ năm 2015 đến 2019.

- Tổ chức phát triển quỹ đất thu thập các số liệu về nguồn cung nhà - đất.

2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp

Điều tra phỏng vấn các hộ gia đình cá nhân có tham gia giao dịch về nhà,

đất từ 2015 - 2019. Điều tra 150 hộ ở các phường Noong Bua, Tân Thanh,

Nam Thanh, Him Lam và xã Thanh Minh. Việc lựa chọn mẫu điều tra hộ được

tiến hành theo phương pháp chọn xác xuất trên sổ thống kê giao dịch chuyển

nhượng cho đến khi đủ số mẫu (từ năm 2015 đến 2019 chọn mỗi năm 30 giao

dịch chuyển nhượng đã thành công).

2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp

- Thống kê các giao dịch về nhà đất từ năm 2015 đến 2019,

- So sánh, đối chiếu giữa số liệu về giao dịch chuyển nhượng thực tế và

số liệu về nguồn cung nhà ở, đất ở từ các Ban Quản lý dự án phát triển nhà

đất trên địa bàn thành phố để tìm ra mối quan hệ cung - cầu về nhà đất làm cơ

sở cho việc đưa ra các nhận định, đánh giá liên quan đến mục tiêu nghiên cứu

của đề tài.

2.3.4. Phương pháp phân tích so sánh

Thống kê các kết quả điều tra xã hội học từ 150 mẫu đã lựa chọn, phân

loại nhóm đối tượng điều tra, tiến hành phân tích để tìm ra mối quan hệ tương

quan trong kết quả tổng hợp các số liệu đó để minh chứng các nhận định về

thực trạng phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện

Biên Phủ.

2.3.5. Phương pháp xử lý số liệu

Sử dụng phần mềm Exel để tìm ra mối quan hệ tương quan trong các

giao dịch và tìm ra được các đặc trưng cơ bản của thị trường nhà ở, đất ở trên

địa bàn thành phố Điện Biên Phủ.

2.3.6. Phương pháp minh họa bằng hình ảnh, sơ đồ biều đồ

Trên cơ sở các bảng tổng hợp số liệu, lựa chọn các bảng tương quan và

thể hiện dưới dạng biểu đồ, sơ đồ.

2.3.7. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan

Trên cơ sở các tài liệu, số liệu, kết quả nghiên cứu của các nhà khoa

học, các báo cáo tổng kết của cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương và địa

phương có liên quan đến mục tiêu nghiên cứu của đề tài được chọn lọc và xử

lý theo yêu cầu đề tài.

2.3.8. Phương pháp chuyên gia

Trong quá trình thực hiện luận văn, tổ chức trao đổi thông tin với các

chuyên gia có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý sử dụng đất, phát

triển thị trường BĐS. Nội dung trao đổi tập trung vào thực trạng phát triển thị

trường BĐS nói chung ở Việt Nam và cụ thể tại địa bàn thành phố Điện Biên

Phủ nói riêng và các đánh giá cũng như những gợi ý đề xuất giải pháp phát

triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên.

Chương 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Điện

Biên Phủ

3.1.1. Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1. Vị trí địa lý

- Thành phố Điện Biên Phủ là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế -

văn hóa của tỉnh Điện Biên. Có tổng diện tích tự nhiên của thành phố là

6.444.10 ha (kết quả kiểm kê đất đai năm 2019). Có toạ độ địa lý từ 21024'

52” vĩ độ trung tâm vùng hành chính và 103002' 31'' kinh độ trung tâm vùng

hành chính. Về địa giới hành chính:

- Phía Bắc giáp xã Thanh Nưa, Nà Nhạn và xã Mường Phăng huyện

Điện Biên; Phía Nam giáp xã Thanh Xương huyện Điện Biên, xã Pú Nhi

huyện Điện Biên Đông; Phía Đông giáp xã Mường Phăng huyện Điện Biên và

xã Pú Nhi huyện Điện Biên Đông; Phía Tây giáp các xã Thanh Nưa, Thanh

Hưng và Thanh Luông huyện Điện Biên.

Là thành phố miền núi có các tuyến Quốc lộ 12 và Quốc lộ 279 chạy

qua thông suốt với tỉnh Sơn La và tỉnh Lai Châu. Có vị trí chiến lược vô cùng

quan trọng cả về kinh tế, chính trị và Quốc phòng - An ninh, là điều kiện

thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội và mở rộng giao thông với các huyện,

tỉnh lân cận.

3.1.1.2. Địa hình, địa mạo

Địa hình thành phố chủ yếu là dạng địa hình đồi núi và đồng bằng

nghiêng dần theo hướng Bắc - Nam, Đông - Tây. Do ảnh hưởng của hoạt

động kiến tạo địa chất nên địa hình bị chia cắt, cấu trúc núi cao, đồi và đồng

bằng. Độ cao trung bình từ 488-1.130m so với mực nước biển. Núi ở đây bị

bào mòn mạnh thành những thung lũng và đồng bằng: Địa hình của thành phố

Điện Biên Phủ dốc thoải dọc theo hướng Bắc - Nam, Đông – Tây.

3.1.1.3. Khí hậu

Khí hậu thành phố Điện Biên Phủ là khí hậu nhiệt đới, gió mùa vùng

cao, mùa Đông lạnh mưa ít; mùa Hè nóng mưa nhiều.

a. Chế độ nhiệt

Nhiệt độ không khí bình quân năm là 23oC, nhiệt độ không khí bình

quân cao nhất vào tháng 6 là 26,3oC và thấp nhất vào tháng 1 là 11oC. Nhiệt

độ không khí cao nhất tuyệt đối là 40,9 oC (tháng 5). Nhiệt độ không khí thấp

nhất tuyệt đối là 3,9oC (tháng 1). Trong năm có khoảng 170 ngày nóng và 100

ngày lạnh. Tổng tích ôn cả năm là 8.021oC. Chênh lệch nhiệt độ giữa ngày và

đêm khoảng 9-100C ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của con người cũng

như cây trồng và vật nuôi.

b. Chế độ mưa

Mùa mưa bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 10. Lượng mưa bình quân năm

1.800 mm, phân bố không đều, vùng núi lượng mưa có thể lên đến 1.900

mm/năm. Mưa lớn tập trung vào tháng 6 đến tháng 10. Các tháng khô hạn bắt

đầu từ tháng 11 năm trước tới tháng 3 năm sau.

c. Chế độ gió

Trên địa bàn thành phố xuất hiện nhiều hướng gió trong năm. Trong đó

thịnh hành là hướng gió Tây và Tây - Bắc, thường xuất hiện trong các tháng:

10, 11, 12, 1, 2, 4, 5, 7. Tốc độ gió trung bình từ 0,4 đến 0,7 m/s. Gió Tây

thường gây ra khô nóng, ảnh hưởng lớn đến đời sống của con người, cây

trồng, gia súc.

3.1.1.4. Thủy văn

Hệ thống sông suối trên địa bàn thành phố thuộc lưu vực sông Mê

Kông, do chịu ảnh hưởng của địa hình nên các suối không liên tục mà bị chia

cắt thành từng đoạn, hệ thống các suối chính ở đây có hướng chảy phụ thuộc

theo địa hình từng khu vực. Trên địa bàn thành phố có sông Nậm Rốm, suối

Nậm Khâu Hũ có lưu lượng dòng chảy lớn nhất vào các tháng 6, 7, 8, 9, 10.

Ngoài ra trên địa bàn còn có hệ thống các suối nhỏ phân bố theo các

khe hợp thủy của các dãy núi, các suối này bắt nguồn từ các đồi núi cao đổ ra

suối chính, tuy nhiên do địa hình dốc nên khả năng giữ nước kém, vào mùa

khô mực nước ở các suối lớn thường xuống rất thấp. Vào mùa khô hệ thống

các suối trên địa bàn có lượng nước dự trữ thấp, việc thiếu nước phục vụ cho

sản xuất nông nghiệp thường xuyên xảy ra, cần thiết phải có sự đầu tư cho các

hệ thống hồ, đập thủy lợi để tích trữ các nguồn tự nhiên, khai thác và sử dụng

nguồn nước một cách khoa học và tiết kiệm mới đem lại hiệu quả.

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội

3.1.2.1. Tình hình phát triển kinh tế

Thành phố Điện Biên Phủ đã có bước phát triển vượt bậc: Kinh tế phát

triển nhanh, năm sau cao hơn năm trước, cơ cấu kinh tế có sự điều chỉnh hợp

lý chuyển dịch đúng hướng đã xác định. Kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội được

đầu tư xây dựng và phát huy hiệu quả; bộ mặt đô thị đổi thay nhanh chóng.

Văn hóa xã hội có nhiều tiến bộ, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân

được nâng lên. An ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội luôn được giữ vững ổn

định, tiềm lực quốc phòng - an ninh được tăng cường. Hệ thống chính trị từ

thành phố đến cơ sở thường xuyên được củng cố, kiện toàn, phát huy hiệu

quả; vai trò lãnh đạo và sức chiến đấu của các tổ chức Đảng được nâng lên.

Tốc độ tăng trưởng GDP hàng năm của thành phố đều tăng. Năm 2017 đạt

15,7%, năm 2018 đạt 16%, năm 2019 đạt 19,1%. GDP bình quân đầu người

tăng nhanh, năm 2017 đạt 790 USD, đến năm 2019 thì GDP bình quân đầu

người của thành phố đã đạt 1.389 USD.

a. Thương mại – dịch vụ - du lịch

Trong những năm qua, thành phố đã thực hiện khá tốt việc thu hút vốn

đầu tư, khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế

tham gia kinh doanh thương mại – dịch vụ – du lịch. Đến hết năm 2019, toàn

thành phố có 13 doanh nghiệp nhà nước, 89 doanh nghiệp tư nhân, 2.510 hộ

cá thể kinh doanh trên địa bàn. Tổng giá trị lưu chuyển hàng hóa và dịch vụ

năm 2019 đạt 993 tỷ đồng, chiếm 56,3% tỷ trong GDP.

Dịch vụ phát triển đa dạng, quy mô được mở rộng, chất lượng dịch vụ

được nâng lên, tốc độ tăng trưởng hàng năm 18%. Một số loại hình dịch vụ

phát triển nhanh về số lượng, chất lượng ngày càng tốt hơn như : Dịch vụ bưu

điện, viễn thông ; ăn uống ; dịch vụ vận tải ; dịch vụ tài chính, tín dụng, ngân

hàng, bảo hiểm… được mở rộng, đáp ứng tốt hơn nhu cầu sản xuất và đời

sống nhân dân và khách du lịch.

Hoạt động du lịch chuyển biến tích cực, lượng khách đến tham quan du

lịch hàng năm đều tăng, doanh thu năm sau cao hơn năm trước. Năm 2019 có

148,5 ngày lượt khách đến địa bàn tham qua du lịch, tăng 7,5 ngàn lượt so với

năm 2018. Doanh thu từ du lịch và dịch vụ năm 2019 ước đạt 81,5 tỷ đồng.

b. Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp và xây dựng

Sản xuất Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và xây dựng trên địa bàn

Thành phố phát triển ổn định, năm sau cao hơn năm trước; giá trị sản xuất CN

– TTCN năm 2018 đạt 247 tỷ đồng, năm 2019 đạt 282 tỷ đồng, năm 2019 đạt

327,5 tỷ đồng; giải quyết việc làm cho gần 3000 lao động .

c. Phát triển Nông – Lâm nghiệp

Đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp bằng các giải pháp

tích cực như đầu tư hệ thống kênh mương thủy lợi, triển khai dự án khai

hoang ruộng nước và nương cố định, xây dựng thí điểm và nhân rộng mô hình

cây trồng, vật nuôi có năng suất, chất lượng cao và đẩy mạnh việc áp dụng

các tiến bộ khoa học, kỹ thuật vào sản xuất, thâm canh tăng vụ, khắc phục kịp

thời và làm tốt công tác phòng chống dịch bệnh, sản xuất nông nghiệp tiếp tục

phát triển khá. Giá trị sản xuất nông nghiệp tăng bình quân 10%/năm. Công

tác quản lý , chăm sóc và bảo vệ rừng kinh tế với các dự án trồng tre lấy măng

và mô hình vườn rừng trồng cây ăn quả, mô hình kinh tế trang trại theo hướng

sản xuất nông – lâm kết hợp.

d. Giao thông vận tải

Giao thông đối ngoại

- Đường bộ: Thành phố Điện Biên Phủ quan hệ giao lưu với quốc tế và

các tỉnh trong cả nước chủ yếu bằng đường bộ. Thành phố Điện Biên Phủ là

đầu mối giao thông của 2 tuyến quốc lộ:

Quốc lộ 279 nối thành phố Điện Biên Phủ với thị trấn Tuần Giáo ở phía

Đông và nối với nước Lào phía Tây qua cửa khẩu Tây Trang.

Quốc lộ 12 nối Thành phố Điện Biên Phủ với thị xã Lai Châu đường

cấp 4 miền núi, mặt đường 5.5m – nền 7.5 m

Đoạn từ đồi Độc Lập qua sân bay nối ngã ba trung tâm chợ mới được

cải tạo xây dựng lại mặt đường bê tông nhựa rộng 10,5 – 15 m.

Tuyến Huổi Phạ đi Điện Biên Đông mới được xây dựng dọc triền núi

phía Đông thành phố, bề rộng đạt đường cấp V-IV, nền 6,5 – 7,5 m.

Bến xe liên tỉnh nội tỉnh nằm gần khu vực đồi Him Lam cách chợ trung

tâm 200m.

- Đường hàng không: Cảng hàng không Điện Biên nằm phía Tây thành

phố cách trung tâm 1,2 km vừa mới được cải tạo xây dựng lại đường bằng bê

tông rộng 40 m dài 1800m. Cảng hàng không đã được cải tạo nâng cấp, tiếp

nhận loại máy bay thân nhỏ tầm bay trung bình 500-700 km. Cảng hàng

không phục vụ nhu cầu giao thông từ 2 – 3 chuyến/ ngày.

3.1.2.2. Tình hình phát triển xã hội

a. Dân số

Tính đến cuối tháng 12/2019 dân số của TP Điện Biên Phủ gồm :

1- Phường Him Lam : 8035 người; Mật độ: 76 người/ha.

2- Phường Tân Thanh : 7305 người; Mật độ: 242 người/ha.

3- Phường Mường Thanh : 8765 người; Mật độ: 230người/ha.

4- Phường Noong Bua : 3653 người; Mật độ: 230 người/ha.

5- Phường Nam Thanh : 6944 người; Mật độ: 217 người/ha.

6- Phường Thanh Bình : 4696 người; Mật độ: 216 người/ha.

7- Phường Thanh Trường : 4775 người ; Mật độ : 213 người/ha.

8- Xã Thanh Minh : 1789 người ; Mật độ : 42 người/ha.

9- Xã Tà Lèng 1582 người ; Mật độ : 40 người/ha :

Phường Noong Bua mật độ tăng do tính đến khoảng 400 hộ tái định cư

từ thuỷ điện Sơn La về.

Tỉnh Điện Biên là một trong những tỉnh có rất nhiều đồng bào dân tộc

sinh sống, có tới 21 dân tộc.

Bảng 3.1. Tỷ lệ các dân tộc trên địa bàn TP Điện Biên Phủ

ĐVT: %

TP Điện Biên Phủ Tỉnh Điện Biên Dân tộc

Người Thái 11,18 40,4

Người H'Mông 1,79 28,8

Người Kinh 81,64 19,7

Dân tộc khác 5,39 11,1

(Nguồn: Báo cáo tình hình KT – XH TP Điện Biên Phủ, 2019)

b. Các vấn đề nghèo đói và thu nhập

Công tác xóa đói giảm nghèo đạt kết quả tích cực; tỷ lệ hộ nghèo liên

tục giảm: Năm 2016 là 3,88%, năm 2017 giảm xuống còn 1,79%, năm 2018

còn 147 hộ nghèo chiếm 1,25%, năm 2019 chỉ còn 188 hộ chiếm 0,99%.

c. Y tế

Thành phố triển khai thực hiện tốt các chương trình y tế quốc gia,

chương trình phòng chống dịch bệnh, khám chữa bệnh, chăm sóc sức khỏe

cộng đồng. Đã thanh toán xong bệnh phong, bại liệt, phòng chống sốt rét, loại

trừ uốn ván sơ sinh. % số trẻ em dưới 6 tuổi được tiêm chủng đầy đủ. Cơ sở

vật chất và trang thiết bị y tế được tăng cường.

d. Giáo dục

UBND Thành phố đã ban hành Đề án phát triển giáo dục và đào tạo giai

đoạn 2016 – 2020 và đang tích cực để triển khai thực hiện. Sự nghiệp giáo

dục của Thành phố phát triển, quy mô giáo dục dần đi vào ổn định, giữ vững

được kết quả phổ cập giáo dục tiểu học đúng độ tuổi và phổ cập trung học cơ

sở, hiện nay đang thực hiện phổ cập bậc trung học. Tính đến hết năm 2019,

thành phố đã xây dựng được 14 trường đạt chuẩn quốc gia.

e. An ninh trật tự

Người dân thành phố Điên Biên Phủ hiền lành, đoàn kết tương trợ lẫn

nhau, rất hiếm khi xảy ra đánh nhau, hoặc cướp đoạt tài sản. Tuy vậy, một

hiện tượng đặc biệt ở nơi đây là ma tuý, tệ nạn nghiện hút ở đây vẫn chưa

được kiểm soát, người nghiện lại là tầng lớp thanh niên ở độ tuổi 20 -40.

3.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Điện

Biên Phủ

* Thuận lợi:

- Là địa phương giàu nguồn tài nguyên khoáng sản (đồng, sắt) hiện

đang được đầu tư khai thác với quy mô lớn. Đây là động lực cơ bản thúc đẩy

kinh tế xã hội phát triển tốc độ cao. Sự phát triển của công nghiệp khai

khoáng, điện năng sẽ tập chung một khối lượng lớn nhân công, tạo ra một thị

trường tiêu thụ với mức độ cao về lương thực, thực phẩm, nhu yếu phẩm.

- Trên địa bàn có cửa khẩu tiểu ngạch là điều kiện thuận lợi cho giao

lưu hàng hóa, trao đổi, học hỏi kinh nghiệm của nước bạn là yếu tố quan trọng

trong sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội trong tương lai.

- Trải qua nhiều năm chung sống, sự hài hòa về phong tục tập quán sinh

sống, sự hòa đồng và chuyển giao kinh nghiệm sản xuất giữa các dân tộc

Kinh, Dao, Dáy là nguồn nội lực quan trọng trong phát triển kinh tế văn hóa

xã hội.

* Khó khăn:

- Công tác dịch vụ sản xuất trong vùng vẫn chưa tổ chức tốt, thiếu

nguồn giống, nhiều khi nguồn giống đưa từ nơi khác về lại không phù hợp với

điều kiện tự nhiên trong vùng.

- Trung tâm kinh tế, văn hóa xã hội đã có quy hoạch và được triển khai

song với tốc độ chưa cao, chưa đồng bộ.

- Mặt bằng kinh tế văn hóa xã hội còn chưa cao, sản xuất còn

mang nặng tính tự cung tự cấp, quá trình chuyển đổi cây trồng, vật nuôi

diễn ra chậm.

3.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Điện

Biên Phủ năm 2019

3.2. 1. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất thành phố Điện Biên Phủ năm 2019

Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng các loại đất thành phố Điện Biên Phủ năm 2019

Cơ cấu

STT

Mục đích sử dụng đất

Diện tích

(%)

TỔNG DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN

6.444,10 100,00

Đất nông nghiệp

4.930,47 76,51

1.1

Đất trồng lúa

841,89

13,06

Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước

559,02

8,67

1.2

Đất trồng cây hàng năm khác

1.544,19 23,96

1.3

Đất trồng cây lâu năm

261,17

4,05

1.4

Đất rừng phòng hộ

1.678,69 26,05

1.5

Đất rừng đặc dụng

0,00

1.6

Đất rừng sản xuất

432,1

6,71

1.7

Đất nuôi trồng thuỷ sản

166,08

2,58

1.8

Đất làm muối

0,00

1.9

Đất nông nghiệp khác

6,35

0,10

Đất phi nông nghiệp

1.463,11 22,70

2.1

Đất quốc phòng

118,93

1,85

2.2

Đất an ninh

9,04

0,14

Cơ cấu

STT

Mục đích sử dụng đất

Diện tích

(%)

2.3

Đất khu công nghiệp

0,00

2.4

Đất khu chế xuất

0,00

2.5

Đất cụm công nghiệp

0,00

2.6

Đất thương mại dịch vụ

33,18

0,51

2.7

Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

1,64

0,03

2.8

Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản

0,00

Đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, cấp tỉnh,

2.9

510,48

7,92

huyện, xã

2.10

Đất có di tích lịch sử - văn hóa

80,76

1,25

2.11

Đất danh lam thắng cảnh

0,00

2.12

Đất bãi thải xử lý chất thải

7,84

0,12

2.13

Đất ở nông thôn

79,82

1,24

2.14

Đất ở đô thị

408,46

6,34

2.15

Đất xây dựng trụ sở cơ quan

20,81

0,32

2.16

Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp

9,48

0,15

2.17

Đất xây dựng cơ sở ngoại giao

0,00

2.18

Đất cơ sở tôn giáo

0,00

Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà

2.19

17,93

0,28

hỏa táng

2.20

Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

0,00

2.21

Đất sinh hoạt cộng đồng

4,01

0,06

2.22

Đất khu vui chơi, giải trí công cộng

0,00

2.23

Đất cơ sở tín ngưỡng

0,00

2.24

Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối

119,89

1,86

2.25

Đất có mặt nước chuyên dùng

34,99

0,54

2.26

Đất phi nông nghiệp khác

0,34

0,01

Đất chưa sử dụng

50,53

0,78

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Điện Biên Phủ, 2019)

- Diện tích đất nông nghiệp 4.930,47ha, chiếm 76,51% tổng diện tích tự

nhiên; trong đó diện tích đất trồng lúa là 841,89ha, chiếm 13,06%, Đất Lâm

nghiệp là 2.144 ha, chiếm 33,28%, Đất nuôi trồng thủy sản là 181,95ha,

chiếm 2,82%.

- Diện tích đất phi nông nghiệp là 1.463,11ha, chiếm 22,7% diện tích tự nhiên.

- Diện tích đất chưa sử dụng là 50,53ha, chiếm 0,78% diện tích tự nhiên.

Tóm lại:

* Nhìn chung đất đai của thành phố giai đoạn 2016 - 2019 có sự biến

động chủ yếu do thực hiện các chủ trương, đường lối phát triển và chuyển

dịch cơ cấu kinh tế như:

- Chương trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong nông nghiệp, trong đó

có chương trình phát triển kinh tế trang trại và chương trình xây dựng cánh

đồng sản xuất có hiệu quả kinh tế cao đã có những tác động nhất định đến

biến động diện tích đất trồng cây hàng năm khác, chuyển dần đất trồng cây

hàng năm nói chung, đất trồng lúa nói riêng có hiệu quả kinh tế thấp sang

nuôi trồng thủy sản và để phát triển kinh tế trang trại;

- Bên cạnh những nguyên nhân trên, do dân số của thành phố ngày một

tăng cao, nhu cầu về đất ở cũng như các loại đất khác rất lớn dẫn đến sự biến

động diện tích đất nông nghiệp sang đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất sản xuất

kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại dịch vụ ...

-Do tốc độ phát triển kinh tế, xã hội của thành phố những năm gần đây

có sự thay đổi rõ rệt theo hướng đi lên nên nhu cầu đất cho mọi mặt kinh tế,

xã hội tăng theo, chủ yếu là tăng diện tích đất phi nông nghiệp do chuyển từ

đất nông nghiệp, trong đó đất giao thông, thuỷ lợi, đất phục vụ các công trình

hạ tầng tăng đáng kể.

- Một số công trình, dự án cần lấy một phần diện tích đất nông nghiệp

để thực hiện như cụm công nghiệp, dự án khu dân cư đã có quyết định giao

đất, cho thuê đất trước đây được thống kê diện tích trong nhóm đất phi nông

nghiệp nhưng đến năm 2019 chưa triển khai xây dựng nên được thống kê

theo hiện trạng đang sử dụng là đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác,

trồng cây lâu năm,...

- Do đất ở trước đây xác định theo số hộ dân với hạn mức giao đất ở, nay

xác định theo diện tích pháp lý nên một phần diện tích chuyển sang thống kê

theo hiện trạng đang sử dụng là đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm...

- Do khai thác đưa đất chưa sử dụng vào sản xuất nông, lâm nghiệp.

- Ngoài ra nguyên nhân làm tăng diện tích đất này là do đo đạc lại bản đồ

địa chính chính quy tại các địa phương; do thay đổi trong cách tính và thống

kê theo thông tư 28/2014/TT-BTNMT và do thống kê đất đai năm 2015 được

thực hiện theo phương pháp mới.

Trải qua 5 năm thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế

hoạch sử dụng đẩt giai đoạn 2016-2019 tại thành phố Điện Biên Phủ đã nảy

sinh nhiều bất cập trong sử dụng đất chưa tính đến tác động của khủng hoảng

tài chính, tiền tệ, suy thoái kinh tế toàn cầu; xuất phát điểm của thành phố

thấp, trình độ dân trí, chất lượng nguồn nhân lực còn hạn chế; kinh tế chủ

yếu là nông nghiệp nhưng chịu ảnh hưởng của biến đổi khí hậu, biến động

giá cả, thời tiết, dịch bệnh, thiên tai… nhiều chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã

hội đến năm 2020 được dự báo theo xu hướng tích cực với tốc độ tăng

trưởng nhanh dẫn đến không phù hợp với thực tế kinh tế - xã hội địa phương.

Vậy kết quả thực thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế

hoạch sử dụng đất 5 năm (2016-2019) của thành phố Điện Biên Phủ là cơ sở

sử dụng đất, phân bổ hợp lý quỹ đất, sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả cao và bền

vững đất đai, thiết lập các hành lang pháp lý cho việc thu hồi đất, giao đất,

chuyển mục đích sử dụng, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất,...

phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.

3.2.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Điện

Biên Phủ năm 2019

1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và

tổ chức thực hiện văn bản đó:

Từ năm 2006, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Điện Biên Phủ

đã tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai:

- Phối hợp với Đài Truyền hình tỉnh mở chuyên mục về công tác quản

lý sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Điện Biên Phủ.

- Tổ chức các hội nghị triển khai Nghị quyết số 45/2004/QĐ-UB ngày

06/8/2004 và số 70/2006/NQ-HĐND ngày 11 tháng 11 năm 2006 của Hội

đồng nhân dân tỉnh về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định đấu giá quyền sử

dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn tỉnh Điện Biên.

Quyết định số 21/2006/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2006 về Sửa

đổi, bổ sung một số Điều tại Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo

vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn tỉnh Điện Biên, ban hành kèm

theo Quyết định số 45/2004/QĐ-UBND ngày 06/8/2004 của UBND tỉnh Điện Biên

2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành

chính, lập bản đồ hành chính:

Đến thời điểm này, địa giới hành chính của thành phố đã được xác định

rõ theo Chỉ thị 364/CP của Chính phủ đối với các tỉnh và thành phố lân cận

nên đã được sử dụng ổn định.

3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất

và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra

xây dựng giá đất:

Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất

và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây

dựng giá đất.

- Đến nay đã đo đạc lập bản đồ địa chính chính quy được 7phương và 2

xã , đạt 100% số xã phường. Tổng diện tích đã đo vẽ lập bản đồ địa chính

chính quy theo đơn vị là 6.444,1 ha, đạt 100% tổng diện tích tự nhiên toàn

thành phố.

Công tác kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn

thành phố đã được thực hiện đầy đủ. 9 phường, xã của thành phố đã chủ động

tổng hợp số liệu và vào biểu, khoanh vẽ chỉnh lý biến động trên bản đồ của

địa phương để làm cơ sở cho việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

các cấp và xây dựng dự án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn.

4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

- UBND tỉnh đã phê duyệt đề cương dự toán, nay đang tổ chức điều

chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; chỉ đạo thành phố lập điều chỉnh quy

hoạch sử dụng đất đến năm 2020; trình UBND tỉnh bổ sung Kế hoạch sử

dụng đất năm 2019 thành phố Điện Biên Phủ kịp thời triển khai các dự án

phát sinh năm 2019 phải thu hồi đất, phải chuyển mục đích sử dụng đất trồng

lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng theo Nghị quyết của HĐND tỉnh. Tổng

hợp kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đăng ký nhu cầu sử

dụng đất. Danh mục dự án cần triển khai giai đoạn 2017 - 2019 thành phố

Điện Biên Phủ, trình Sở Tài nguyên và Môi trường.

5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất:

Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng

đất và ký hợp đồng thuê đất: Kết quả giao đất, cho thuê đất đối với các tổ

chức hộ gia đình, cá nhân trong thành phố: Tổng số tổ chức, hộ gia đình cá

nhân được giao, cho thuê đất trên địa bàn thành phố từ năm 2017 đến 2019 là

1.225 tổ chức, hộ gia đình cá nhân với tổng diện tích là 325,6 ha. Đã ký 57

hợp đồng thuê đất với các tổ chức được nhà nước cho thuê đất.

6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất:

Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Từ năm 2017 đến 2019 trên

địa bàn thành phố đã triển khai thực hiện 35 dự án, thu hồi đất của 2.534 hộ

gia đình, cá nhân và 28 tổ chức với tổng diện tích thu hồi 1.345.156,4 m2;

công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cơ bản đáp ứng kịp thời được nhu

cầu đầu tư của các dự án. Bước đầu đã thu hút được đầu tư từ các dự án trong

và ngoài nước vào thành phố Điện Biên Phủ

7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Thời gian qua, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp ủy, chính quyền các

cấp, các ngành của thành phố Điện Biên Phủ quan tâm chỉ đạo, triển khai thực

hiện và đạt được kết quả khá tích cực; từng bước đáp ứng yêu cầu của công

tác quản lý nhà nước về đất đai, tạo điều kiện để các tổ chức, hộ gia đình, cá

nhân sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định.

Đến nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn

thành phố Điện Biên Phủ đã đạt được trên 95%. Đối với các hộ gia đình, cá

nhân đã cấp 1.346 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đạt 92,5% số giấy

chứng nhận cần cấp; Diện tích đất đã cấp giấy chứng nhận: 3.145,5, đạt

90,3% diện tích cần cấp giấy chứng nhận.

8. Thống kê, kiểm kê đất đai:

Việc thống kê và kiểm kê đất đai hàng năm và 5 năm một lần được tiến

hành thường xuyên.

9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.

Hiện nay thành phố Điện Biên Phủ đang bước đầu triên khai xây dựng

mô hình hệ thống thông tin đất đai và môi trường, hỗ trợ việc xử lý hồ sơ

nhanh chóng, chính xác và theo dõi tất cả các bước trong việc xử lý thông tin.

Hệ thống cung cấp thông tin cho lãnh đạo để quản lý, điều hành, cung cấp

thông tin cho người dân về tiến trình xử lý hồ sơ, cung cấp các công cụ cho

các cán bộ xử lý hồ sơ qua hệ thống mạng máy tính nội bộ và Internet.

10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất:

Công tác tài chính về đất đai, giá đất; đấu giá quyền sử dụng đất và

điều tra dự án thoái hóa đất trên địa bàn thành phố:

UBND tỉnh đã ban hành Kế hoạch điều tra, xác định giá đất cụ thể từng

năm trên địa bàn tỉnh Điện Biên, Sở đã tổ chức việc xác định giá đất cụ thể

cho các dự án liên quan đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu

giá quyền sử dụng đất.

11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất:

Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã, phường đã chỉ đạo thường xuyên việc

kiểm tra phát hiện các hành vi lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục

đích, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, người sử dụng đất thực hiện

các quyền và nghĩa vụ không đúng với quy định của pháp luật. Từ năm 2017

đến nay UBND Thành phố đã xử phạt gần 150 trường hợp có hành vi vi phạm

pháp luật về đất đai như: vi phạm quy định về hồ sơ và mốc địa giới hành

chính; vi phạm quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; vi phạm quy

định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; vi phạm về quy

định thu hồi đất;...

12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy

định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai:

Thời gian qua, công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong quản

lý, sử dụng đất đai đã được các xã, phường quan tâm chỉ đạo thực hiện và đã

phát hiện, xử lý nhiều trường hợp vi phạm, góp phần nâng cao nhận thức pháp

luật đất đai bảo đảm việc thi hành pháp luật đất đai, từng bước chấn chỉnh và

đưa công tác quản lý đất đai dần vào nền nếp. Tuy nhiên, công tác thanh tra,

kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế: số

lượng vụ việc thanh tra đất đai thực hiện hàng năm còn ít và còn bị động theo

các vụ việc mà báo chí, dư luận phản ánh; việc kiểm tra chấp hành pháp luật

đất đai chưa thực hiện thường xuyên, chất lượng kiểm tra chưa cao, nhất là

việc kiểm tra trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở các

cấp; việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai còn chậm, chưa dứt điểm, số lượng

vi phạm đã xử lý còn ít, dẫn đến nhiều vụ việc vi phạm kéo dài không được

giải quyết dứt điểm, làm giảm hiệu quả trong công tác thanh tra, kiểm tra đất

đai.

13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai:

Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai được tổ chức sâu

rộng, có trọng tâm, trọng điểm bằng nhiều hình thức phong phú, đa dạng, phù

hợp với từng đối tượng được phổ biến; đảm bảo tính chủ động, chính xác, rõ

ràng, đúng tinh thần chỉ đạo của Đảng và Nhà nước, phù hợp với tình hình

thực tiễn của TP.

14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong

quản lý và sử dụng đất đai:

Trong quá trình tiếp công dân, UBND thành phố và UBND các xã,

phường đã thực hiện nghiêm túc quy định của Luật khiếu nại, Luật tố cáo và

các quy định về công tác tiếp công dân. HĐND và UBND thành phố duy trì

tốt lịch tiếp công dân vào ngày 5 và 20 hàng tháng do Chủ tịch UBND hoặc

Phó Chủ tịch UBND chủ trì và các thành phần tham gia tiếp công dân có

thường trực HĐND, lãnh đạo các phòng ban có liên quan. UBND các

phường, xã trên địa bàn thành phố đều xây dựng lịch tiếp công dân, duy trì từ

4-8 buổi tiếp công dân/tháng. Năm 2019, UBND thành phố và UBND các xã,

phường tiếp 345 lượt người. Trong đó số công dân được tiếp lần đầu là 197

lượt, số trùng lặp là 148 người; số công dân đến khiếu nại là 2 trường hợp,

còn lại là đề nghị, phản ánh.

15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai:

Hiện nay Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực đã thành lập Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và thành lập

chi nhánh của Văn phòng tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố.

Giám sát chặt chẽ các hoạt động dịch vụ về đất đai như: tư vấn về giá đất; tư

vấn về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; dịch vụ về đo đạc và bản đồ địa

chính; dịch vụ về thông tin đất đai,... Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là

cơ quan duy nhất được cung cấp thông tin có giá trị pháp lý về thửa đất và

người sử dụng đất.

3.3. Thực trạng thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ

3.2.1. Thực trạng cung về nhà ở, đất ở

Nguồn cung cho thị trường nhà ở, đất ở theo quy hoạch sử dụng đất đến

năm 2020 và quy hoạch định hướng phát triển thành phố Điện Biên Phủ đến

năm 2030 gồm 3 loại: (i) nhà ở, đất ở thuộc các khu đô thị mới, (ii) đất ở giãn

dân và (iii) đất ở đấu giá. Số lượng nhà ở, đất ở thực hiện theo các quy hoạch

qua điều tra, khảo sát thực tế trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ như sau:

3.2.1.1. Đất nhà ở, đất ở thuộc các khu đô thị mới

Tổng diện tích tự nhiên (hành chính) của thành phố Điện Biên Phủ là

6.427,01 ha. Trong đó, Quy mô đất xây dựng đô thị là 2.402 ha (năm 2015);

3.030 ha (năm 2020) 4.251ha (năm 2030)

Bảng 3.3. Tổng hợp các dự án xây dựng khu đô thị và nhà ở kinh doanh

trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ

Địa

Tổng số

Số căn

Giá bán

điểm,

Quy

Thời

Giá bán

căn hộ

hộ đã

căn hộ

mô

điểm

đất nền

thời

TT Tên dự án

sau khi

bán

chung cư

DT

giao

(triệu

gian

DA hoàn

đến

(triệu

(ha)

bán

đồng/m2)

thực

thành

2019

đồng/m2)

hiện

Khu đô thị

mới Hoàng

2011

30,26

700

418

2015

12,1

Anh

Khu đô thị

2011

1,3

2015

18,0

Nậm Rốm

Khu đô thị

mới Tân

2016

5,3

137

Thanh

Dự án khu đô thị Hoàng Anh

Theo Quyết định 1068/QĐ-UBND, ngày 26/10/2011 của UBND tỉnh

về phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị Hoàng Anh – Tp. Điện

Biên Phủ, khu đô thị Hoàng Anh có tổng diện tích 30,25ha, nằm ở phía tây

sông Nậm Rốm, trải rộng từ cuối sân bay Điện Biên Phủ đến đầu cầu A1

được thiết kế bao gồm các hạng mục công trình: khu dân cư tập trung với

khoảng 700 lô đất; trụ sở một số cơ quan, doanh nghiệp; khu dịch vụ thương

mại; trường mầm non; nhà văn hóa; nhà hàng; khách sạn, rạp chiếu phim; khu

biểu diễn nhạc nước, khối biệt thự nhà vườn; trạm y tế; khu công cộng cây

xanh mặt nước và các dịch vụ giải trí khác…

Dự án được đầu tư làm hai giai đoạn: Giai đoạn I đầu tư toàn bộ hạ

tầng kỹ thuật, công viên cây xanh, cảnh quan, một số nhà mẫu hoàn thành

trước tháng 5/2014 để chào mừng Đại lễ kỷ niệm 60 năm chiến thắng lịch sử

Điện Biên Phủ; Giai đoạn II đầu tư xây dựng nhà ở, hệ thống trường mầm

non, các công trình công cộng và tổ hợp dịch vụ, thương mại đa chức năng dự

kiến từ năm 2014 – 2020./.

Hình 3.1. Tổng thể dự án Hoàng Anh

Hình 3.2. Công trình thương mại- Khách sạn và dịch vụ

Khu đô thị Nậm Rốm

Khu đô thị Nậm Rốm nằm ở trung tâm TP.Điện Biên giao thông đi lại

rất thuận tiện gần các trung tâm văn hóa siêu thị trường học. Quy mô 1,3ha

với 46 hộ dân nằm ở trung tâm TP.Điện Biên là khu đô thị kiểu mẫu thu nhỏ

với hệ thống kĩ thuật đồng bộ cảnh quan thiên nhiên đẹp “Sơn thủy hữu tình”

an ninh tốt. Nơi đây hứa hẹn là “nơi đáng sống nhất giữa TP.Điện Biên” Chủ

đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Công nghệ Môi trường tỉnh

Điện Biên.

Hình 3.3. Khu đô thị Nậm Rốm

Khu đô thị Tân Thanh

Khu đô thị Tân Thanh là một Khu đô thị kiểu mới với quy hoạch hiện

đại như Bông hoa Ban giữa vùng đất lịch sử mà nhụy hoa là khu trung tâm,

còn những cánh hoa là khu bảo tàng lịch sử – văn hóa, du lịch, nghỉ dưỡng và

vành đai cây xanh, vùng bảo tồn kiến trúc không gian truyền thống của đồng

bào dân tộc Thái…là hình ảnh của thành phố Điện Biên Phủ – thủ phủ của

tỉnh miền núi biên giới Điện Biên trong tương lai gần.

Được Chính phủ định hướng đưa thành phố Điện Biên Phủ phát triển

thành trung tâm vùng Tây Bắc, trở thành trọng điểm du lịch của hệ thống du

lịch quốc gia. Vì vậy, toàn bộ trung tâm hành chính hiện nay của thành phố

đặt tại phường Him Lam sẽ chuyển vào khu vực Noong Bua để dành chỗ xây

dựng khu thương mại mới và các điểm dịch vụ du lịch. Điểm nhấn cho không

gian đô thị Điện Biên Phủ là sự hình thành Khu đô thị bảo tàng, nhưng vẫn

bảo toàn nghiêm ngặt các điểm di tích lịch sử hiện có. Từ điểm nhấn này,

không gian đô thị mới Tân Thanh tạo nên một nét đặc trưng của một đô thị du

lịch sử-văn-hóa-sinh thái “độc nhất” vô nhị trên miền cực tây của tổ quốc.

Chủ đầu tư: Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Công nghệ Môi

trường tỉnh Điện Biên.

Diện tích đất: 53.049m2 với 3 khu biệt thự đơn lập, biệt thự song lập và

nhà ở liền kề.

Hình 3.4. Khu đô thị mới Tân Thanh

3.2.1.2. Về nguồn cung nhà ở, đất ở theo quy hoạch giãn dân

Theo kế hoạch sử dụng đất năm 220, trên địa bàn thành phố Điện Biên

Phủ có diện tích 28 ha chủ yếu tập trung tại các xã Mường Phăng · Nà

Nhạn · Nà Tấu · Pá Khoang · Thanh Minh

3.2.1.3. Về nguồn cung nhà ở, đất ở theo quy hoạch khu đất đấu giá

Theo kế hoạch sử dụng đất năm 2020, trên địa bàn thành phố Điện Biên

Phủ quy hoạch 76 lô đấu giá đất ở có quy mô diện tích 6.766 m2 thuộc các

phường Noong Bua, Him Lam và Tân Thanh

Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ của các phường trên địa bàn thành

phố năm 2017-2019

Phường Phường Phường Danh mục Noong Bua Him Lam Tân Thanh

Tổng số lô tổ chức đấu giá (lô) 56 19 1

Tổng diện tích đấu giá (m2) 4751,3 1.823,5 192,4

Tổng số lô còn chưa tổ chức đấu giá 0 3 0 (lô)

Tổng diện tích còn chưa đấu giá 0 423,5 0 (m2)

Tổng số lô trúng đấu giá (lô) 56 16 1

Tổng diện tích trúng đấu giá (m2) 4751,3 192,4 1.400

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)

2.2.2. Thực trạng cầu về nhà ở, đất ở

3.2.2.1. Về số lượng cầu về nhà ở, đất ở

Theo điều tra về kết quả bán nhà tại 3 dự án trên địa bàn thành phố cho

thấy hầu hết các dự án xây dựng nhà ở đã bán hết tỷ lệ được bán theo hợp

đồng góp vốn quy định. Mặc dù số lượng căn hộ “thành phẩm” trong năm

2015-2019 mới chỉ đạt khoảng 70% so với số lượng trên các hợp đồng đã ký

kết, nhưng nhiều người vẫn sẵn sàng đầu tư vào những dự án mới được ký

quyết định đầu tư. Những người có nhu cầu thực sự về nhà ở tại thời điểm này

khó có cơ hội để tiếp cận mua được một căn nhà giá gốc.

Sang đến năm 2020 là thời điểm mở bán của các dự án với nguồn cung

tăng gấp hai lần so với năm 2015 và trong bối cảnh thắt chặt tín dụng theo

Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ, các doanh nghiệp kinh doanh bất

động sản đã đưa ra chiến lược kinh doanh mới và kết quả là doanh số bán ra

vẫn đạt ở mức cao. Yếu tố làm nên thành công của những đợt bán này là do

các chủ đầu tư đã đưa ra các chính sách điều chỉnh mức giá khởi điểm, thay

đổi phương thức thanh toán bằng cách chia thành nhiều đợt (từ chỗ trả tiền 2

đợt đến 5 hoặc 7 đợt), chốt giá bán bằng Việt Nam đồng, khuyến mại, giảm

giá và giãn tiến độ trả tiền đặt cọc. Trên thực tế, một số chủ đầu tư đã hợp tác

với các ngân hàng để hỗ trợ lãi suất cho vay mua nhà, khi nhận nhà mới phải

trả lãi vay hoặc giảm giá phí quản lý, đỗ xe.... Trong trường hợp có nhiều

người đăng ký mua nhà, khi không đủ số lượng cung cấp công ty sẽ tổ chức

bốc thăm. Những người đã đăng ký mua nhà phải đặt cọc 100 triệu đồng, nếu

bốc trúng sẽ được khấu trừ trong tổng kinh phí phải trả, nếu không bốc trúng

sẽ được trả lại tiền đặt cọc. Với những điều chỉnh trong phương thức kinh

doanh của doanh nghiệp đã mang lại cơ hội lựa chọn cho nhiều người có nhu

cầu thực sự về nhà đất.

3.2.2. 2. Về quan điểm của bên cầu về nhà ở, đất ở

Quá trình điều tra thu thập số liệu ở 150 hộ dân có tham gia giao dịch

bất động sản thành công từ năm 2015-2019 cho thấy:

Bảng 3.5. Phương thức mua nhà ở, đất ở trong khu đô thị

Phương thức mua bán Số hộ

TT 1 Hình thức mua căn hộ/thửa đất - Mua trực tiếp - Mua qua sàn giao dịch - Mua qua công ty BĐS 2 Về việc trả tiền chênh lệch khi mua - Có phải trả - Không phải trả Tỷ lệ % 100 20,0 53,3 26,7 100 88,0 12,0 150 30 80 40 150 132 18

Hình thức mua căn hộ/thửa đất : Có 30 hộ (chiếm 20%) đã tham gia

mua trực tiếp, 80 hộ điều tra cho biết họ tham gia mua nhà ở qua sàn giao

dịch (53,3%) và 40 hộ dân (26,7%) mua đất qua công ty bất động sản. Khi

được hỏi về số tiền chênh lệch phải trả thì 132 hộ dân khi tham gia mua bât

động sản đều cho biết có phải trả tiền chênh lệch (chiếm 88% số phiếu điều

tra) và 18 hộ dân là không phải trả tiền chênh lệch (12,0%).

Bảng 3.6. Quan điểm lựa chọn diện tích căn hộ trong khu đô thị

STT Quy mô diện tích căn hộ Số hộ Tỷ lệ %

1 Từ 50-70 m2 38 25,3

2 Từ 120 -180 m2 102 68,0

3 Trên180 m2 10 6,7

Tổng cộng 150 100

Lựa chọn diện tích căn hộ: Đa sô các hộ dân lựa chọn căn hộ có diện

tích rộng từ 120-180 m2 (102 phiếu chiếm 68,0%), 38 hộ lựa chọn căn hộ có

diện tích từ 50-70m 2 (chiếm 25,3%) và 10 hộ lựa chọn căn hộ có diện tích

trên 180m2. Sự lựa chọn quy mô diện tích của các hộ phụ thuộc vào tài chính

có thể chi trả và nhu cầu sử dụng của gia đình. Do vậy, các nhà đầu tư xây

dựng bất động sản luôn có những sản phẩm phù hợp đáp ứng được nh cầu của

người mua hàng.

Bảng 3.7. Quan điểm về chất lượng nhà tại khu đô thị

Chất lượng nhà tại các dự án xây dựng nhà Tỷ lệ TT Số hộ ở, khu đô thị, %

1 Tốt 28 18,7

2 Đảm bảo theo hợp đồng 122 81,3

3 Không đảm bảo 0 0

Tổng cộng 150 100

Chất lượng nhà khu đô thị : Kết quả điều tra cho thấy 122 hộ dân có

đánh giá về chất lượng xây dựng nhà ở khu đô thị là đảm bảo theo đúng hợp

đồng (81,3%) và 28 hộ (18,7%) có đánh giá tốt. Không có hộ dân nào đánh

giá chất lượng nhà ở khu đô thị là không đảm bảo.

Như vậy, khi lựa chọn mua căn hộ hay nhà ở trong khu đô thị, đa số các

hộ dân đều lựa chọn căn hộ có điện tích trung bình từ 120-180 m2, chất lượng

nhà ở được các hộ dân đánh giá là tương đối tốt. Đây là dấu hiệu khả quan có

các nhà đầu tư xây dựng bất động sản trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ.

Đồng thời tạo được lòng tin cho các hộ dân có nhu cầu mua bất động sản ở

nhưng khu đô thị mới.

Bảng 3.8. Quan điểm lựa chọn diện tích căn hộ/thửa đất ngoài khu đô thị

TT Quy mô diện tích thửa đất Số hộ Tỷ lệ %

1 Từ 50-70 m2 0 0

2 Từ 120 -180 m2 45 30,0

3 Trên180 m2 105 70,0

Tổng cộng 150 100

Về quan điểm lựa chọn diện tích căn hộ hay thửa đất ngoài khu đô thị

thì các hộ dân lựa chọn các ô đất có diện tích rộng trên 180m2 (115 phiếu

chiếm 70% số phiếu điều tra) và 45 hộ dân (chiếm 30%) lựa chọn diện tích từ

120-180 m2 và không có hộ nào lựa chọn diện tích là 50-70m2. Lý do, khi lựa

chọn căn hộ hay thửa đất ngoài khu đô thị các hộ dân lựa chọn diện tích nhà ở

rộng hơn là giá thành ngoài thu đô thị luôn thấp hơn so với trong khu đô thị

nhưng chất lượng nhà ở thì đương đương.

Bảng 3.9. Quan điểm về tính công khai, minh bạch của thị trường

TT Tính công khai, minh bạch của thị trường Số hộ Tỷ lệ %

1 Thông tin công khai, minh bạch 136 90,7

Thông tin còn thiếu tính chính thống, độ tin 2 14 cậy thấp 9,3

3 Không công khai, minh bạch 0 0

Tổng cộng 150 100

Tính công khai minh bạch của thị trường đất động sản trên địa bàn

thành phố Điện Biên Phủ khá cao đạt 136 phiếu chiếm 90,7%, có 14 phiếu

đánh giá thông tin về thị trường bất động sản còn thiếu chính xác, độ tin

tưởng không cao (9,3%)

Bảng 3.10. Quan điểm về hệ thống chính sách cho thị trường

TT Hệ thống chính sách Số hộ Tỷ lệ %

Tổng cộng 150 100

1 Hoàn thiện 125 83,3

2 Chưa hoàn thiện 25 16,7

Hệ thống chính sách cho thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố

Điện Biên Phủ được đánh giá khá tốt với 125 phiếu (83,3%) cho rằng đã

hoàn thiện và 25 phiếu (16,7%) đánh giá chưa được hoàn thiện.

3.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở, đất ở

Thị trường BĐS chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố, cũng như các vấn đề

phát triển kinh tế vĩ mô, thể chế chính sách của nhà nước. Bởi thế, khi có bất

cứ một chính sách hay tác động ngoại cảnh nào thì lập tức sẽ có những phản

ứng rõ rệt từ thị trường này.

3.3.3.1. Yếu tố về nguồn vốn đổ vào thị trường nhà ở, đất ở

Có thể nói cả nhà đầu tư lẫn chủ đầu tư đều đang chưa có giải pháp nào

hữu hiệu khi nhìn thấy một lượng tiền lớn đang chuyển khỏi thị trường BĐS do

sự thay đổi chính sách tiền tệ yêu cầu các ngân hàng siết tín dụng cho vay trong

lĩnh vực phi sản xuất, đồng thời nâng lãi suất cho vay lên tới 20%. Trong khi vốn

tự có của các doanh nghiệp hạn chế, chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vay của ngân

hàng và huy động từ trong dân thì giai đoạn hiện nay thực sự là một thử thách

lớn đối với những người tham gia vào lĩnh vực này. Hơn nữa, sau 3 năm điều

chỉnh thị trường BĐS cần một lượng vốn đủ lớn để có thể phục hồi và đi lên thì

lại bị tín dụng thắt lại do yêu cầu của mục tiêu chống lạm phát và ổn định kinh

tế. Theo dự báo của các chuyên gia BĐS, nếu trong năm 2020, thị trường không

có chuyển biến mà vẫn giữ tình trạng như những tháng đầu năm sẽ tác động rất

lớn tới nguồn cung và giá của BĐS (Tổng cục địa chính, 2020)

3.3.3.2. Yếu tố cung - cầu về nhà ở, đất ở

Yếu tố cung - cầu là nhân tố thứ hai ảnh hưởng đến thị trường. Theo số

liệu thống kê chưa đầy đủ, năm 2019 là năm có lượng cung tương đối lớn.

Người mua có thể tiếp cận được đúng sản phẩm đang cần và có thể tiếp cận

trực tiếp được với chủ đầu tư mà không cần qua nhiều cầu. Tuy nhiên, việc

lựa chọn thời điểm nào để hệ thống tài chính ổn định và có giá BĐS tốt để

người tiêu dùng mua vẫn là một câu hỏi chưa có lời giải đáp. Đến cuối năm

2019, tình trạng cung tăng cầu giảm sẽ làm cho thị trường căn hộ trở nên trầm

lắng, ảnh hưởng trực tiếp tới lợi nhuận của doanh nghiệp. Trong khi đó, giá

nguyên vật liệu xây dựng đã tăng 25-30% so với cuối năm 2018. Để bán sản

phẩm, chủ đầu tư đã chấp nhận giảm giá, bán cắt lỗ để thu vốn nhưng tình

hình vẫn chưa khả quan. Hơn nữa, sau khi giảm sâu giá đất tại nhiều dự án

được đánh giá đã về gần giá trị thực và hầu như không thể giảm thêm. Những

nhà đầu tư đoản vốn, phải vay ngân hàng nhiều không chịu nổi sức ép lãi suất

đã bị trượt khỏi cuộc chơi. Đây chính là cơ hội để giới đầu tư có thực lực "bắt

đáy, xuống tiền để gom hàng" (BaoDienBien, 2019)

3.3.3.3. Yếu tố dịch chuyển nguồn lực

Yếu tố dịch chuyển nguồn lực phòng tránh lạm phát của nền kinh tế

đang là một yếu tố ảnh hưởng khá mạnh mẽ đến thị trường nhà ở, đất ở.

Trong bối cảnh kinh tế có nhiều biến động theo chiều hướng đi xuống như

hiện nay thì thị trường nhà ở, đất ở vẫn được xem như là van xả của lạm phát.

Ngoài ra do sự thắt chặt quản lý đối với hoạt động kinh doanh vàng miếng,

kinh doanh ngoại tệ trên thị trường tự do đã dịch chuyển vào thị trường BĐS

để tránh được những rủi ro về chế tài của thể chế nhà nước.

3.3.3.4. Yếu tố về quy hoạch

Yếu tố đón đầu quy hoạch cũng tác động không nhỏ tới thị trường mặc

dù đã có nhiều bài học “sương máu” về hiện tượng “sốt ảo”, “sốt nóng”. Hiện

tại Điện Biên đang có những thay đổi lớn trong quy hoạch, triển khai quy

hoạch và trong phát triển cơ sở hạ tầng nên có nhiều cơ hội cho các chủ đầu

tư đón đầu. Vì vậy một lượng tiền đáng kể được vận hành đổ vào thị trường

này với tâm lý đi trước đón đầu để sinh lời cao. Tâm lý đầu tư đám đông đã

khiến không ít nhà đầu tư lao đao trong thời gian qua, tuy nhiên do nhận định

lợi nhuận tiềm năng vẫn còn dồi dào nên nhiều người vẫn quyết định mạo

hiểm đầu tư vào thị trường này kể cả khi kinh tế Việt Nam đang trong giai

đoạn lạm phát cao trên 20% như hiện nay (BaoDienBien, 2019)

3.3.3.5. Yếu tố về chính sách

Trong đề xuất chấn chỉnh thị trường BĐS của Bộ Xây dựng trình Chính

phủ có việc cấm chia lô, bán nền dự án. Lệnh cấm này nếu được áp dụng sẽ

làm các nhà đầu tư mất đi một lợi nhuận lớn. Như vậy, ai sở hữu đất nền dự

án sẽ có lợi nhuận lớn do lệnh cấm ít có khả năng hồi tố và nguồn cung hạn

hẹp. Cũng từ nhận định này, thị trường nhà ở đất ở trên địa bàn tình Điện

Biên nói chung và trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ nói riêng đã có hiện

tượng nhà đầu tư săn đất nền dự án đón đầu lệnh cấm này. Các dự án đô thị

mới là những địa điểm đang được các nhà đầu tư chú ý nhiều nhất. Ngoài ra,

các nhà đầu tư cũng đang hy vọng chính sách nới lỏng tín dụng, “mở đường”

cho một số ngành BĐS ra khỏi nhóm phi sản xuất để thị trường có cơ hội

phục hồi (Sở Tài Nguyên và Môi trường, 2019).

3.3.3.6. Yếu tố thanh khoản một lần

Một lượng vốn đáng kể, do rút lui từ các thị trường khác đang vận hành

vào thị trường nhà ở, đất ở. Tuy nhiên, do chính sách thắt chặt tiền tệ của Nhà

nước nên sẽ không có dòng vốn vận hành tiếp theo. Vì vậy, các nguồn đầu tư

vào thị trường BĐS này chủ yếu là khoản đầu tư một lần và không có dòng

vốn tiếp theo. Do vậy, khả năng thành toán của nguồn vốn này sẽ bị hạn chế

và nguồn vốn này sẽ hướng tới những phân mảng thị trường có nhu cầu thanh

toán một lần, với giá trị không lớn hơn là các giao dịch nhiều lần, giá trị lớn.

Vì vậy, nguồn đầu tư này hướng tới các đối tượng hàng hóa đất nền, khu vực

giá trị thấp hơn là thị trường nhà/chung cư đô thị mới cần thanh toán nhiều

lần, giá trị lớn.

Hệ quả của những ảnh hưởng trên là thị trường nhà ở, đất ở có thể sẽ bị

suy giảm đáng kể. Giá nhà đất thiết lập đáy mới. Giao dịch thành công không

đáng kể. Thị trường căn hộ chung cư, đất nền trong đô thị mới không có hoạt

động. Hầu hết các dự án không tiến triển được. Nguyên nhân cơ bản là do

không có nguồn tiền bổ sung cho thị trường (Lãi suất cao và hạn mức tín dụng

thấp đã làm cho nguồn tiền vào thị trường bị suy giảm). Cả bên cung (nhà đầu

tư phát triển) và bên cầu (nhà đầu tư tiềm năng) đều không có khả năng thanh

toán nên thị trường trầm lắng là hệ quả tất yếu. Nếu kết hợp cả chính sách

không cho phân lô bán nền và chính sách lãi suất cao thì nếu tính bình quân

lãi suất thị trường là 20%/năm và một dự án tiến hành khoảng 5 năm/dự án thì

với giả định doanh nghiệp BĐS có 20% vốn thì phải vay 80% và trả lãi suất

trong 5 năm. Tất cả những chi phí lãi suất sẽ phải tính vào giá thành. Hệ quả

là giá sản phẩm sẽ phải trả thêm một chi phí tất lớn. Hệ lụy của tình trạng này

là sự rút lui của các nhà đầu tư đối với các thị trường truyền thống, đặc biệt tại

các khu vực quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ như thành phố Điện Biên

Phủ sẽ được xem là một trong những khu vực bị tác động nhiều nhất. Tuy

nhiên, có những thị trường có mặt bằng giá thấp và thanh toán một lần lại có

cơ hội. Đó là thị trường đất nền tại các khu vực xa trung tâm thành phố. Đây

là một tất yếu do giá đất nền ở những khu vực đó là khá sát với khả năng và

thu nhập của người dân. Hơn nữa, do có sự điều chỉnh chính sách (hạn chế

mua bán vàng miếng, hạn chế mua bán ngoài tệ, nhất là USD trên thị trường

tự do) nên có một nguồn tiền nằm lại trong dân. Để có thu nhập hoặc tránh

lạm phát, nguồn tiền này được người dân lựa chọn đưa vào tham gia giao dịch

(nhưng chỉ 1 lần).

Hệ lụy của vấn đề đối với thị trường nhà ở, đất ở tại Thành phố Điện

Biên Phủ là nếu đến hết năm 2019, thị trường không có chuyển biến gì mà

vẫn giữ tình trạng như sáu tháng đầu năm thì ngoài tất cả những vấn đề như

một số dự án sẽ không triển khai, một số nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn, một

số chủ thể sẽ gặp phải khó khăn, thậm chí phá sản thì toàn bộ hệ thống thị

trường nhà ở, đất ở vẫn phải trả lãi suất cho hệ thống ngân hàng mức

khoảng 20% số dự tín dụng đến hết 30 tháng 12 năm 2019. Đây là một

lượng tiền khá lớn. Tuy không hoàn toàn chính xác, nhưng tổng mức dư nợ

tín dụng cho thị trường nhà ở, đất ở là khoảng hơn một nghìn tỷ đồng cộng

với khoảng gấp hai lần số đó cho các khoản vay có thế chấp vì các mục

đích liên quan đến thị trường BĐS.

3.4. Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố

Điện Biên Phủ

3.4.1. Về công tác ban hành văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến

quản lý thị trường nhà ở, đất ở

Các hoạt động liên quan đến thị trường nhà ở, đất ở như quy hoạch đất

đai, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, chuyển nhượng QSDĐ,

đăng ký đất đai, cấp GCN, kinh doanh nhà ở, đất ở, thực hiện các dịch vụ

công về giao dịch nhà ở, đất ở…của thành phố Điện Biên Phủ đều được áp

dụng theo quy định chung của pháp luật (như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh

Bất động sản, Luật Xây dựng…) và các văn bản quy định cụ thể hóa chính

sách chung của tỉnh Điện Biên. Tuy nhiên, trong thời gian tới, các quy định

liên quan đến thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ sẽ

tiếp tục có những điều chỉnh, sửa đổi để phù hợp với điều kiện thực tiễn bởi

các Bộ, ngành hiện đang nghiên cứu, soạn thảo các chính sách chung để trình

phê duyệt, cụ thể:

- Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến thảo luận về Chiến lược phát triển nhà

đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Một trong những nội dung rất quan

trọng là vấn đề Quỹ tiết kiệm nhà đang được soạn thảo, trình xin ý kiến. Các

cơ chế, chính sách liên quan đến nhà cho người thu nhập thấp, nhà ở cho sinh

viên, các đối tượng xã hội (Nghị quyết 18/2009/NQ-CP) đang được xúc tiến,

triển khai mạnh mẽ. Những hoạt động này có tác động rất lớn đến xu hướng

phát triển của thị trường nhà ở, đất ở trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn.

Hiện tại, Bộ Xây dựng đang kiến nghị cấm phân lô bán nền. Hàng hóa BĐS

phải được hoàn thành mới được đem bán trên thị trường.

- Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tổng kết thi hành Luật Đất đai năm

2003 và sửa đổi vào năm 2013. Nhiều nội dung có tính căn bản của quản lý

nhà nước về đất đai được đề cập: Một là, việc có giao lại đất nông nghiệp hay

không sẽ có tác động trực tiếp đến thị trường đất nông nghiệp (đặc biệt, thị

trường đất nông nghiệp thuộc những địa bàn có khả năng trở thành đất công

nghiệp hoặc đất đô thị). Hai là, việc quy định lại thời hạn giao đất sẽ có tác

động rõ rệt đối với tình hình đầu tư nâng cao giá trị đất và các tài sản gắn liền

với đất của các nhà đầu tư, đặc biệt các nhà đầu tư BĐS. Ba là, vấn đề xác

định các loại hình sở hữu hay vẫn duy trì sở hữu toàn dân đối với đất đai là

một vấn đề quan trọng ảnh hưởng đến thị trường nhà ở, đất ở.

- Ngân hàng Nhà nước đang triển khai thực hiện Thông tư 01/2011/TT-

NHNN về thực hiện Nghị quyết 11/2011/NQ-CP của Chính phủ (có liên quan

đến tiết chế cho vay BĐS). Những quy định về tăng lãi suất, giảm hạn mức tín

dụng, kiềm chế cho vay phi sản xuất... trực tiếp liên quan đến vấn đề vốn cho

thị trường nhà ở, đất ở. Bên cạnh đó, một số công cụ liên quan đến chính sách

tiền tệ phục vụ cho cấp vốn cho thị trường này như quỹ tiết kiệm tương hỗ

cũng đang được quảng bá vào thị trường Việt Nam. Đây thực chất là quá trình

tìm kiếm các nguồn lực mới để tài trợ cho thị trường nhà ở, đất ở.

- Bộ Tài chính đang xem xét sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân (có

liên quan đến thuế giao dịch BĐS). Việc Nghị định 71/2010/NĐ-CP không

tiếp tục cho mua bán các sản phẩm đang hình thành (có công chứng) đã vô

hình chung bắt buộc các hợp đồng mua bán sản phẩm này phải nộp thuế dựa

trên giao dịch đầu tiên và giao dịch cuối cùng (thường là kéo dài rất lâu và

chênh lệch rất lớn) vào phía người mua. Hệ quả là, điều này cũng sẽ một phần

làm thay đổi thị trường nhà ở, đất ở.

- Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang tiến hành rà soát, cắt giảm đầu tư công.

Đây là một trong những biện pháp kiềm chế lạm phát. Tuy nhiên, nó cũng

gián tiếp tác động đến tổng cầu trong xã hội và đương nhiên tác động đến cầu

về nhà đất trên thị trường.

3.4.2. Về tổ chức bộ máy quản lý thị trường nhà ở, đất ở

3.4.2.1. Tổ chức bộ máy quản lý thị trường, nhà ở trên địa bàn thành phố

Điện Biên Phủ cũng được đặt trong bối cảnh quản lý phân tán.

Ngay từ cấp Trung ương, các Bộ, ngành có chức năng quản lý nhà

nước về BĐS, về đầu tư BĐS thì quản lý xây dựng, tài chính, tín dụng BĐS

được tập trung vào một Bộ ngành, riêng đất đai bị dàn trải ra nhiều Bộ ngành.

Trong số các Bộ ngành có chức năng quản lý nhà nước về BĐS, đầu tư BĐS

thì nhiều ngành tổ chức theo chiều ngang (phân cấp giữa Trung ương với địa

phương), riêng ngành ngành tài chính tổ chức theo chiều dọc (về thuế, vốn tập

trung, công sản...). Những khâu khác biệt đó hiện vẫn thiếu cơ chế để gắn kết

với các khau khác trong hệ thống tổ chức quản lý điều hành của Nhà nước về

lĩnh vực BĐS.

Hiện tại, hầu như tất cả các Bộ đều làm chủ đầu tư các công trình BĐS

sử dụng vốn ngân sách nhà nước, nhưng tất cả các Bộ này chỉ được Luật Tổ

chức chính phủ, Nghị định về tổ chức từng Bộ quy định là các Bộ có chức

năng “quản lý nhà nước”, còn chức năng “đầu tư nhà nước” không được quy

định. Ngay Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng không chỉ là Bộ “quản lý nhà nước

về đầu tư”. Sự khiếm khuyết này đang đẩy “đầu tư nhà nước” nói chung, “đầu

tư nhà nước vào BĐS” nói riêng vào cuộc khủng hoảng thiếu chủ đầu tư đích

thực, nguyên nhân chủ yếu gây ra sự thất thoát, lãng phí, tham nhũng có xu

hướng tăng lên trong sử dụng đầu tư vốn ngân sách nhà nước nói chung cũng

như trong đầu tư BĐS nói riêng.

3.4.2.2. Thực trạng tổ chức bộ máy quản lý thị trường nhà ở, đất ở trên địa

bàn thành phố Điện Biên Phủ

Hai cơ quan chính đảm nhận chức năng quản lý về thị trường nhà ở, đất

ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ là Phòng Tài nguyên và Môi trường

và Phòng Quản lý đô thị.

Liên quan đến việc quản lý thị trường nhà ở, đất ở, Phòng Tài nguyên

và Môi trường có trách nhiệm trình UBND thành phố các văn bản hướng dẫn

cơ chế, chính sách, pháp luật, các quy định về lĩnh vực đất đai; giúp UBND

lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch SDĐ hàng năm của thành phố; thẩm định

và trình UBND xét duyệt, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch SDĐ cấp phường;

trình UBND thành phố giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử

dụng đất, chuyển QSDĐ, cấp GCN QSDĐ cho các đối tượng thuộc thẩm quyền;

Quản lý, theo dõi biến động, cập nhật, chỉnh lý các tài liệu về đất đai và bản đồ

phù hợp với hiện trạng SDĐ; tổ chức thực hiện các dịch vụ công về đất đai; kiểm

tra thanh tra việc thực hiện các quy định của pháp luật; giải quyết khiếu nại tố

cáo về đất đai theo quy định.

3.4.3. Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, đất ở

3.4.3.1. Về việc tạo dựng môi trường đầu tư cho thị trường nhà ở, đất ở

Trong thời gian qua, dưới sự chỉ đạo của tỉnh Điện Biên, UBND Thành

phố Điện Biên Phủ đã phát huy vai trò quản lý đối với thị trường nhà ở, đất ở,

thông qua việc tạo dựng môi trường đầu tư trên địa bàn của thành phố, trong

đó nổi lên là đầu tư vào công tác quy hoạch, tạo lập chứng thư pháp lý cho

hàng hóa BĐS (cấp GCN), phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng trên đất.

a) Đầu tư vào các quy hoạch: Nhận thức được vai trò quan trọng của việc

lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, trong thời gian qua

UBND Thành phố Điện Biên Phủ đã quan tâm đầu tư đúng mức cho việc thực

hiện nhiệm vụ này để nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành

phố.

b) Đầu tư vào cấp GCN: Văn phòng đăng ký QSDĐ mới được thành

lập từ năm 2008 nhưng đã có nhiều đóng góp, tạo điều kiện cho việc thực

hiện các thủ tục hành chính về đất đai được thuận tiện hơn. Không chỉ rà soát,

thực hiện cải cách thủ tục hành chính về đất đai, UBND thành phố còn đầu tư

khá lớn cho việc cấp GCN. Đối với các khu vực dân cư sinh sống ổn định,

việc cấp GCN hầu như không gặp trở ngại. Tuy nhiên, đối với các khu vực

phát triển nhà ở, xây dựng khu đô thị mới, tỷ lệ cấp GCN chưa đạt kế hoạch

đề ra do phụ thuộc nhiều vào tiến độ triển khai của các công trình. Một số dự

án dân cư đã đến ở ổn định như khu đô thị Tân Thanh nhưng chủ đầu tư vẫn

chưa hoàn thành các thủ tục bàn giao hồ sơ hoàn công để có cơ sở tiến hành

cấp GCN.

c) Đầu tư vào hệ thống cơ sở hạ tầng trên đất: Theo yêu cầu phát triển

kinh tế xã hội, UBND Thành phố đã có nhiều nỗ lực trong việc cải thiện hệ

thống cơ sơ hạ tầng trên đất, cụ thể: Về hệ thống giao thông: Các tuyến trục

đường giao thông liên tỉnh kết nối thành phố với bên ngoài đã được đầu tư

nâng cấp tạo điều kiện cho phát triển và giao lưu kinh tế. Bước đầu đã mở

rộng, nâng cấp một số tuyến trục chính. Về hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác

cũng đã có sự đầu tư đúng mức đáp ứng nhu cầu của người dân.

d) Đầu tư vào hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội: Trong thời gian qua

UBND thành phố đã có nhiều nỗ lực trong việc phát triển giáo dục, y tế, văn

hóa, du lịch, thể thao để đảm bảo phù hợp với tiến trình đô thị hóa trên địa

bàn thành phố. Trong quá trình tham gia thẩm định quy hoạch chi tiết các khu

đô thị, nhà ở, UBND thành phố đã rất chú trọng đến yếu tố này nhằm khai

thác tối đa lợi thế tiềm năng trên cơ sở phát huy hạ tầng kinh tế xã hội hiện

có. Sự đầu tư cho hệ thống hạ tầng xã hội của thành phố này đã làm tăng tính

hấp dẫn cho thị trường nhà ở, đất ở tại khu vực này. Bởi việc lựa chọn một

hàng hóa BĐS nhà ở, đất ở không chỉ được quan tâm ở chất lượng xây dựng

mà môi trường sống, hạ tầng xã hội còn là những yếu tố ảnh hưởng rất nhiều

đến sự lựa chọn của những người có nhu cầu thực về nhà ở, đất ở hiện nay.

đ) Hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư thị trường nhà ở, đất ở thông qua các

hoạt động cải cách hành chính theo cơ chế liên thông một cửa và đẩy nhanh

tiến độ GPMB.

3.4.3.2. Về quản lý đầu tư đối với các dự án

a) Dự án xây dựng khu đô thị mới

Việc quản lý đối với dự án phát triển đô thị và khu đô thị mới trên địa

bàn thnahf phố Điện Biên đều phải thực hiện theo Quy chế quản lý đầu tư và

xây dựng đã được ban hành theo Nghị định số 52/CP, số 12/CP và số 07/CP;

theo Luật xây dựng hiện hành và các văn bản pháp luật khác có liên quan như

đối với một dự án độc lập. Do xem như một dự án độc lập và với cách thức

triển khai hạ tầng đi sau như hiện nay đã dẫn đến tình trạng thiếu dịch vụ hạ

tầng kỹ thuật - xã hội, thiếu dịch vụ công ích tại các dự án quy hoạch khu đô

thị mới trên địa bàn thành phố. Hầu hết các chủ đầu tư đều không mặn mà gì

đối với việc hoàn thiện hệ thống hạ tầng xã hội ở đây trong khi còn thiếu

những chế tài đủ mạnh để yêu cầu các chủ dự án tiếp tục hoàn thiện các hạng

mục này.

Bên cạnh đó, vấn đề tổ chức hành chính đô thị, cũng như các quyết

định về bảo đảm dịch vụ công cộng đô thị thiết yếu, quản lý và vận hành các

tiện ích công cộng cũng chưa được quy định bằng pháp luật, gây khó khăn

cho chủ đầu tư, bên nhận chuyển giao, khách hàng và cả cơ quan quản lý Nhà

nước trong quá trình thực hiện.

b) Dự án xây dựng nhà ở kinh doanh ngoài khu đô thị

Đối với lĩnh vực kinh doanh nhà ở kinh doanh trên địa bàn thành phố

hiện vẫn đang tồn tại những vấn đề bất hợp lý giữa doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài (FDI) và doanh nghiệp đầu tư trong nước. Các doanh nghiệp

FDI khi nhận dự án thì không phải qua đấu thầu, nhưng các doanh nghiệp

trong nước thì phải qua đấu thầu với giá cạnh tranh.

3.4.3.3. Về quản lý đầu tư tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng

thương mại

Hoạt động đầu tư vào tín dụng BĐS của hệ thống ngân hàng thương

mại đang còn một số tồn tại cần giải quyết, trong đó đáng chú ý là:

- Theo quy định Luật Đất đai 2003, QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân chỉ

được dùng để thế chấp, bảo lãnh vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh, do đó

đã hạn chế việc cho vay sửa chữa, mua nhà ở của các đối tượng này. Quy định

tổ chức không được thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ đối với các trường hợp

QSDĐ được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thuê, QSDĐ được

Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, QSDĐ giao/chuyển nhượng có thu

tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà

nước. Nhà xưởng và văn phòng làm việc của doanh nghiệp Nhà nước hầu như

không có giấy tờ chứng nhận QSH nên hạn chế khả năng sử dụng làm tài sản

bảo đảm. Vì vậy, doanh nghiệp Nhà nước bị hạn chế về tài sản bảo đảm khi

vay vốn.

- Các ngân hàng và các tổ chức tín dụng đang phải đối mặt với nguy cơ

rủi ro tiềm ẩn cao: Việc triển khai các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đô

thị, xây dựng nhà ở để bán thường có chi phí đầu tư lớn, thời hạn cho vay dài,

thời gian hoàn vốn lâu, nên các ngân hàng chỉ ưu tiên cho vay thực hiện các

hạng mục có thể thu hồi vốn sớm nhất. Do vậy các công trình cơ sở hạ tầng

của dự án thường không đồng bộ và hoàn chỉnh, thậm chí có thể dẫn đến "dự

án treo" khi chủ đầu tư không đủ năng lực về tài chính.

3.5. Những ưu điểm, tồn tại và đề xuất các giải pháp phát triển thị trường

nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ

3.5.1. Những ưu điểm của thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố

Điện Biên Phủ

Từ năm 1993 đến nay, cơ hội cho các nhà đầu tư vào lĩnh vực này đang

thực sự được bảo đảm, khi hệ thống pháp luật đang được thay đổi theo xu

hướng xoá bỏ độc quyền, đặc quyền, tạo điều cho mọi thành phần kinh tế tiếp

cận bình đẳng với các nguồn lực phát triển như đất đai, nguồn vốn....Việc rà

soát chỉnh sửa quy hoạch ngành nhằm phát huy lợi thế, xoá bỏ cách quản lý

coi quy hoạch như một công cụ để giới hạn sự tham gia của các nhà đầu tư

thuộc các thành phần kinh tế cũng là một bước thay đổi tích cực. Đối với các

dự án đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, dù là hình thức đầu tư có điều

kiện, song có nhiều rào cản đã được lới lỏng, thậm chí xoá bỏ trong thực hiện

quyền xây dựng, đầu tư kinh doanh BĐS.

3.5.2. Những tồn tại của thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố

Điện Biên Phủ

- Về chính sách

Những quy định tại các văn bản và thực tiễn đang khiến nhiều nhà đầu

tư cảm thấy không yên tâm. Những vướng mắc có thể nhận thấy trong việc

đăng ký dự án đầu tư kinh doanh BĐS hiện nay. Các quy định về điều kiện

kinh doanh ngành nghề này theo quy định trong Luật Kinh doanh BĐS đến

ngày 1 tháng 1 năm 2007 mới có hiệu lực, như vậy, trước thời điểm này các

doanh nghiệp không thể có căn cứ pháp lý để giải trình khả năng đáp ứng các

điều kiện để được kinh doanh BĐS theo quy định của Luật, nhưng trong thủ

tục thì yêu cầu các doanh nghiệp phải có bản giải trình này.

Ngoài ra vấn đề cân bằng lợi ích ba bên nhà nước, chủ đầu tư và người

dân vẫn chưa được thể chế hoá phù hợp, dẫn đến việc triển khai các dự án

kinh doanh BĐS trên địa bàn thành phố đang phải đối mặt với những khó

khăn khi thực hiện công tác bồi thường GPMB. Mặc dù Luật Đất đai 2003 đã

quy định các tỉnh, thành phố được phép tổ chức việc thu hồi đất trước để có

mặt bằng nhưng vấn đề đặt ra là ngân sách các địa phương có hạn, không thể

huy động ngay kinh phí để thực hiện việc này.

Bên cạnh đó nhiều quy định luật cần thiết cho thị trường BĐS vẫn chưa

được ban hành như: Luật Đăng ký BĐS, một luật quan trọng trong việc chính

thức hóa BĐS trước khi đưa ra thị trường. Luật Quy hoạch, một luật làm căn

cứ cho việc làm cơ sở cho các kế hoạch cũng như dự án phát triển BĐS (hiện

chỉ có Nghị định 92/2006/NĐ-CP về vấn đề này); Luật Thuế BĐS, một luật

điều tiết thị trường BĐS cũng như đầu tư, kinh doanh BĐS, chưa được hình

thành, dù là trong ý tưởng.

- Về tài chính

+ Tiền sử dụng đất thay đổi với biên độ lớn, nên tạo ra những bất

cập trong thực hiện cả về phía doanh nghiệp, cả về cơ quan quản lý nhà

nước. Việc tăng giá QSDĐ từ 3-13 lần và từ đó, các chủ đầu tư sẽ phải nộp

tiền thuê đất tăng lên từ 3-10 lần. Về phía cơ quan nhà nước, do sự thay đổi

mức giá, nếu không xem xét kĩ trong phê duyệt phương án thu tiền sử dụng

đất sẽ làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách..

+ Các thể chế tài chính ngân hàng tại Việt Nam hiện vẫn chưa có các

hoạt động thế chấp thứ cấp về BĐS. Điều này vừa làm cho thị trường thế chấp

thiếu vắng những đối tác cần thiết vừa làm cho thị trường nhà ở, đất ở bị hạn

chế về nguồn vốn, vừa làm giảm nguồn vốn đầu tư tiềm năng. Thị trường nhà

ở, đất ở còn thiếu những sàn giao dịch đủ mạnh. Nếu so với sàn giao dịch

chứng khoán thì sàn giao dịch BĐS ra đời chậm sau 5 năm về thời gian nhưng

về hoạt động thì phải chậm hơn thế nữa. Thị trường nhà ở, đất ở hiện còn

thiếu những nhà môi giới chuyên nghiệp để giúp giảm thiểu tác động của tính

bất đối xứng về thông tin (người mua - người bán) và tính khó tiếp cận đối

tượng giao dịch (BĐS).

- Về quản lý

Nhà nước chưa có số liệu thống kê đầy đủ về hiện trạng BĐS và chưa tổ

chức điều tra khảo sát để nắm được lượng cầu về BĐS theo từng thời điểm để

hoạch định chiến lược phát triển ổn định thị trường BĐS.

-. Về dịch vụ

Hiện nay, khách hàng còn thiếu thông tin và sự hỗ trợ của Nhà nước.

Môi trường đầu tư chưa công khai, minh bạch: Hệ thống dịch vụ BĐS chưa

được hình thành chính quy. Chưa tổ chức việc cung cấp thông tin chính xác

cho khách hàng. Nhiều thông tin được đăng trên các phương tiện thông tin đại

chúng không chính xác cũng đã ảnh hưởng tới thị trường BĐS. Thủ tục cấp

GCNQSDĐ và QSHBĐS chưa cải cách triệt để, kết quả thực hiện còn chậm.

Chính quyền thành phố chưa thật sự hỗ trợ doanh nghiệp trong việc tổ chức bồi

thường giải phóng mặt bằng.

- Về thị trường

Nhà nước chưa có nhiều quỹ đất “sạch” (đã giải phóng mặt bằng để

cung ứng cho thị trường, chưa điều tiết được thị trường BĐS thông qua quy

luật cung - cầu. Các dự án đầu tư không tập trung nên không tạo được động

lực thu hút thị trường BĐS phát triển. Chưa có chính sách kích cầu đối với

người có nhu cầu thực sự. Thị trường giao dịch chủ yếu là mua bán lòng

vòng, chưa minh bạch. Người có nhu cầu thực sự (người có thu nhập thấp)

không mua được do giá BĐS bị đẩy lên quá cao so với mức thu nhập.

Thị trường có liên quan đến người nước ngoài: Chính sách đầu tư kinh

doanh bất động sản giữa nước ngoài và trong nước còn nhiều bất cập. Nhà

đầu tư nước ngoài được Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư

và Nhà nước hỗ trợ tổ chức bồi thường theo giá đất quy định, trong khi đó nhà

đầu tư trong nước phải thoả thuận giá bồi thường. Nhà đầu tư nước ngoài nộp

tiền sử dụng đất khi dự án tiến hành khai thác kinh doanh, trong khi đó nhà

đầu tư trong nước phải nộp tiền sử dụng đất ngay sau khi Nhà nước giao đất,

nếu nộp chậm sẽ bị phạt.

3.5.3. Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên

địa bàn thành phố Điện Biên Phủ

- Đề xuất việc sửa đổi, bổ sung quy định của Hiến pháp về đất đai cho

phù hợp với những tiến triển đã đạt được của công cuộc đổi mới 20 năm qua;

nghiên chỉnh chấp hành Luật Đăng ký BĐS, Luật Quy hoạch (nhất thể hóa

Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế- xã hội, Quy hoạch sử dụng đất, Quy

hoạch đô thị và các quy hoạch ngành, địa phương vào Luật này).

- Hoàn thiện hệ thống tổ chức quản lý điều hành hoạt động đầu tư BĐS

của Nhà nước từ những nguyên nhân gây ra tình trạng yếu kém của hệ thống

này hiện nay, trong đó cần xác lập một tổ chức thích hợp có chức năng tổng

điều hoà, phối hợp các cơ quan quản lý nhà nước về BĐS.

- Phải tạo lập thị trường đất đai cạnh tranh, minh bạch có sự điều tiết của

Nhà nước. Khi đã có thị trường đất đai, việc xác lập giá thị trường sẽ rất thuận

lợi và đó là căn cứ chính để Nhà nước quy định giá đất theo khung và bảng giá

phục vụ cho công tác quản lý thị trường đất đai, khi đó sẽ đảm bảo được yêu cầu

giá đất thị trường phù hợp với giá đất quy định của Nhà nước.

- Triển khai mạnh mẽ Quỹ tiết kiệm nhà ở mà Bộ Xây dựng đang tiến

hành. Việc này không chỉ đơn thuần là kênh giải quyết tài chính nhà ở cho đối

tượng xã hội có nhà mà còn là một kênh thu hút và cung ứng vốn đầu tư cho

thị trường nhà ở, đất ở. Trong những thời điểm trước mắt, chủ yếu các bên

tham gia là những người có thu nhập ổn định ở mức khá tốt trong xã hội.

- Tăng cường các công cụ kích thích thu hút nguồn đầu tư nước ngoài

thông qua việc bán các doanh nghiệp Việt Nam. Không loại trừ việc giảm giá

các doanh nghiệp trong nước để thu hút các nhà đầu tư chiến lược mua lại một

phần cổ phiếu các công ty đã cổ phần hóa. Đồng thời, tăng cường các biện pháp

thu hút đầu tư nước ngoài và kiều hối bằng việc tăng cường hiệu lực của hệ

thống dịch vụ công. Đẩy nhanh các quy trình xem xét, xét duyệt các dự án đầu

tư, các quá trình giải ngân.

- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai hiện đại nhằm cung cấp

các dữ kiện chính xác cho thị trường nhà ở, đất ở. Cơ sở dữ liệu phải được

thiết kế trên nguyên tắc chia sẻ và liên thông dữ liệu giữa các cơ quan Xây

dựng, đất đai, tài chính ngân hàng và cơ quan thuế để đảm bảo tính minh

bạch của thị trường cũng như kiểm soát được các dữ liệu thị trường làm cơ

sở cho việc hoạch định các chính sách.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1. Kết luận

Thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ: Diện

tích đất nông nghiệp 4.930,47ha, chiếm 76,51% tổng diện tích tự nhiên; trong

đó diện tích đất trồng lúa là 841,89ha, chiếm 13,06%, Đất Lâm nghiệp là

2.144 ha, chiếm 33,28%. Nhìn chung đất đai của thành phố giai đoạn 2015 -

2019 có sự biến động chủ yếu do thực hiện các chủ trương, đường lối phát

triển và chuyển dịch cơ cấu kinh tế.

Thực trạng thị trường nhà ở, đất ở tại thành phố Điện Biên Phủ: Nhu

cầu về nhà ở, đất ở tại địa bàn thành phố từ năm 2015 đến năm 2019 có xu

hướng tăng và chuyển hướng từ các đối tượng đầu cơ "đất đai" sang những

người có nhu cầu thực sự về nhà đất. Các khu đô thị mới như Khu đô thị

Hoàng Anh cung cấp ra thị trường 700 căn hộ; Khu đô thị Nậm Rốm 46 căn

hộ; khu đô thị Tân Thanh là 137 căn hộ. Chính quyền địa phương đã phát huy

vai trò tích cực hơn cho sự phát triển thị trường nhà ở, đất ở thông qua việc

triển khai thực hiện quy hoạch, hỗ trợ trong công tác GPMB, hỗ trợ các giao

dịch về nhà đất theo cơ chế một cửa liên thông. Người dân có nhiều cơ hội

tiếp cận với các dịch vụ về thông tin nhà đất hơn trước và có khả năng tiếp

cận mua nhà với giá cả hợp lý hơn.

Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, đất ở tại thành phố Điện Biên Phủ:

Chính quyền địa phương đã phát huy vai trò tích cực hơn cho sự phát triển thị

trường nhà ở, đất ở thông qua việc triển khai thực hiện quy hoạch, hỗ trợ

trong công tác GPMB, hỗ trợ các giao dịch về nhà đất theo cơ chế một cửa

liên thông. Tổ chức quản lý thị trường nhà ở, đất ở đã có sự thống nhất, minh

bạch tạo dựng được lòng tin cho người dân

- Những tồn tại trong phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn

thành phố Điện Biên Phủ: Hệ thống chính sách liên quan đến thị trường nhà

ở, đất ở còn thiếu đồng bộ ở các nội dung mua bán nhà, công trình xây dựng

hình thành trong tương lai. Chưa có quy định về trách nhiệm cập nhật, lưu trữ

các dữ liệu và cung cấp thông tin về thị trường nhà ở, đất ở nên thông tin trên

thị trường chưa nhạy bén

2. Kiến nghị

Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất, tuân thủ các

quy định về xây dựng tại các dự án phát triển khu đô thị mới, dự án kinh

doanh nhà ở, dự án đấu giá đất ở để kịp thời phát hiện và trình cấp thẩm

quyền xử lý các trường hợp sử dụng đất lãng phí, không hiệu quả.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Lê Xuân Bá (2003), “Một số suy nghĩ về phát triển thị trường BĐS ở nước

ta”, Hội thảo Khoa học phát triển và quản lý TTBĐS, Hà Nội.

2. Lê Xuân Bá, “Tạo lập và phát triển Thị trường BĐS Việt Nam”, Hội thảo

Hoàn thiện chính sách đất đai để phát triển thị trường BĐS, Tổng cục

Quản lý đất đai, tháng 10/2008, Hà Nội.

3. Lê Xuân Bá và các cộng sự, 2003. Sự hình thành và phát triển thị trường

bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam. Nhà Xuất bản khoa

học và Kỹ thuật, Hà Nội.

4. Bộ Luật Dân sự, NXB Chính trị Quốc gia (2015), Hà Nội.

5. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2008), Hoàn thiện chính sách pháp luật đất

đai để hình thành và phát triển thị trường BĐS, Hà Nội.

6. Bộ Tài nguyên và môi trường, Hiện trạng sử dụng đất đến năm 2010, Hà

Nội. Bộ Tài nguyên và môi trường (2010), Báo cáo tình hình thi hành

luật đất đai 2003, 2013 Hà Nội.

7. Nguyễn Đình Bồng, Đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành

TTBĐS - Đề tài cấp nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường 2006, Hà

Nội.

8. Nguyễn Đình Bồng, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, Khoa Tài

Nguyên và Môi trường (2009), Hệ thống pháp luật quản lý đất đai và

thị trường bất động sản (dự thảo)

9. Nguyễn Đình Bồng, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, Khoa Tài

Nguyên và Môi trường (2010), Quản lý thị trường bất động sản (dự thảo)

10. Trần Kim Chung, 2007, Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: Cơ sở

lý luận, thực trạng và giải pháp - Đề tài cấp Bộ, Bộ Kế hoạch và Đầu tư

năm 2007, Hà Nội.

11. Trần Kim Chung, Đinh Trọng Thắng, 2011. Kỳ vọng gì ở thị trường bất

động sản năm 2011. Tạp chí Tài chính. Số 2 năm 2011. Hà Nội.

12. Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc ĐCSVN

lần thứ VI, NXB Chính trị Quốc gia (1986), Hà Nội.

13. Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc ĐCSVN

lần thứ VII, NXB Chính trị Quốc gia (1991), Hà Nội.

14. Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc ĐCSVN

lần thứ VIII, NXB Chính trị Quốc gia (1996), Hà Nội.

15. Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc ĐCSVN

lần thứ IX, NXB Chính trị Quốc gia (2001), Hà Nội.

16. Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng

Cộng sản Việt Nam lần thứ X, NXB Chính trị Quốc gia (2006), Hà Nội.

17. Đảng Cộng sản Việt Nam, Nghị quyết số 26 - NQ - TW (Khóa IX), NXB

Chinh trị Quốc gia (2003), Hà Nội.

18. Đảng Cộng sản Việt Nam, Nghị quyết Hội nghị Trung ương 6 khóa X,

NXB Chính trị Quốc gia (2008), Hà Nội.

19. Đảng Cộng sản Việt Nam, Nghị quyết Hội nghị Trung ương 7 khóa X,

NXB Chính trị Quốc gia (2008), Hà Nội.

20. Lê Hồng Hạnh, Đảm bảo sự thống nhất của pháp luật về đăng ký bất

động sản, Kỷ yếu Hội thảo khoa học cấp bộ: Thống nhất pháp luật về

đăng ký bất động sản, Hà Nội, năm 2008.

21. Hội nghị thượng đỉnh về BĐS Châu Âu - Đất cho phát triển - 2002.

22. Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam 1992 - NXB Chính trị Quốc gia

(1995), Hà Nội;

23. Luật Đất đai 2013.

24. Luật Xây dựng 2015.

25. Luật Nhà ở 2014

26. Luật Kinh doanh BĐS 2014

27. Luật quản lý BĐS đô thị nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa (1994),

(Tôn Gia Huyên dịch), Hà Nội..

28. Phòng Quản lý thị trường bất động sản - Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng.

29. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Quản lý Thị trường BĐS,

NXB Nông nghiệp, Hà Nội.

30. Tổng cục Địa chính, Chương trình hợp tác Việt Nam- Thụy điển

(CPLAR) về đổi mới hệ thống địa chính, Báo cáo kết quả nghiên cứu,

khảo sát hệ thống quản lý đất đai Thụy Điển, Hà Nội.

31. Tổng cục Địa chính, Hội thảo Chính sách tài chính đất đai, giá đất, bồi

32.

Toàn cảnh thị trường bất động sản Hà Nội từ Báo cáo Quý của CBRE,

http://land.cafef.vn/thi-truong.chn.

33.

Thị trường căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh: thời của khách hàng,

http://www.dothi.net/News/Tin-tuc/Thi-Truong/2011/09/3B9B0528/

thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tháng 10/2008, Hà Nội.

Savills, Bản tóm tắt thị trường Hà Nội & Thành phố Hồ Chí Minh Quý I, II, III, IV năm 2010, 2011, http://land.cafef.vn/thi-truong.chn

34.

Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019

LÒ VĂN TIẾN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP

PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, ĐẤT Ở TRÊN

ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ,

TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2017-2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Ngọc Anh

LÒ VĂN TIẾN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP

PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, ĐẤT Ở TRÊN

ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ,

TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2017-2019

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Ngọc Anh

Cơ cấu

STT

Mục đích sử dụng đất

Diện tích

(%)

Cơ cấu

STT

Mục đích sử dụng đất

Diện tích

(%)

Địa

Tổng số

Số căn

Giá bán

điểm,

Quy

Thời

Giá bán

căn hộ

hộ đã

căn hộ

mô

điểm

đất nền

thời

TT Tên dự án

sau khi

bán

chung cư

DT

giao

(triệu

gian

DA hoàn

đến

(triệu

(ha)

bán

đồng/m2)

thực

thành

2019

đồng/m2)

hiện

Có thể bạn quan tâm

Tài liêu mới

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Giới thiệu

Về chúng tôi

Việc làm

Quảng cáo

Liên hệ

Chính sách

Thoả thuận sử dụng

Chính sách bảo mật

Chính sách hoàn tiền

DMCA

Hỗ trợ

Hướng dẫn sử dụng