Luận văn Thạc sĩ Quản lý kinh tế: Công tác xác định giá đất để chống thất thu ngân sách địa phương

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ

…………/………… ……/……

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

TRẦN ĐỨC HỮU

CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ CHỐNG THẤT THU NGÂN

SÁCH ĐỊA PHƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ

HÀ NỘI – 2023

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ …………/………… ……/…… HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA TRẦN ĐỨC HỮU CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ CHỐNG THẤT THU NGÂN SÁCH ĐỊA PHƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế

Mã số: 8310110 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS -TS LÊ CHI MAI

HÀ NỘI – 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đề tài luận văn: “Công tác xác định giá đất để chống thất

thu NSĐP” là công trình nghiên cứu độc lập của mình dưới sự hướng dẫn khoa học

của giảng viên hướng dẫn, chưa được công bố dưới bất kỳ hình thức nào.

Các số liệu, dữ liệu, tình hình quản lý trong luận văn là hoàn toàn trung thực

và có trích dẫn nguồn gốc rõ ràng.

Tôi xin cam đoan những vấn đề nêu trên là đúng sự thực, nếu sai tôi xin hoàn

toàn chịu trách nhiệm.

Tác giả luận văn

Trần Đức Hữu

LỜI CẢM ƠN

Sau thời gian quá trình được tham gia học tập, nghiên cứu đối với chuyên

ngành QLNN về kinh tế trình độ Thạc sỹ, tôi vô cùng biết ơn sự chỉ bảo, hướng dẫn

của các thầy cô, giảng viên khoa Quản lý kinh tế.

Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành đề tài luận văn “Công tác xác

định giá đất để chống thất thu NSĐP” làm đề tài tốt nghiệp, tôi cũng xin chân

thành cảm ơn Giảng viên hướng dẫn - PGS – TS Lê Chi Mai, đã tận tình hướng dẫn

tôi. Tôi cũng xin cảm ơn sự đóng góp ý kiến quý báu của các thầy cô, các bạn đồng

khóa trong khoa Quản lý kinh tế vào luận văn này.

Để có được nguồn số liệu thực hiện đề tài, tôi cũng xin cảm ơn sự giúp đỡ

của quý vị lãnh đạo, các cán bộ, công chức ngành kiểm toán làm việc tại Kiểm toán

Nhà nước khu vực VI tại tỉnh Quảng Ninh đã tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận

văn.

Tác giả luận văn

Trần Đức Hữu

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU

CHƯƠNG 1.CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤT ĐAI, GIÁ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ

TÁC ĐỘNG ĐẾN THU NGÂN SÁCH ĐỊA PHƯƠNG ........................................... 1

1.1. Khái quát về đất đai và giá đất ............................................................................. 1

1.1.1. Khái niệm, vai trò và đặc trưng của đất đai ..................................................... 1

1.1.2. Khái niệm, bản chất, đặc trưng về giá đất và định giá đất ............................... 4

1.2. Tác động của giá đất đến thu ngân sách địa phương ........................................... 9

1.2.1. Khái niệm ngân sách địa phương ..................................................................... 9

1.2.2. Khái niệm thu ngân sách địa phương ............................................................. 10

1.2.3. Nguồn thu của ngân sách địa phương ............................................................ 10

1.2.4. Vai trò của giá đất đối với ngân sách địa phương ......................................... 11

1.3. Công tác xác định giá đất ................................................................................... 12

1.3.1. Nguyên tắc xác định giá đất ............................................................................ 12

1.3.2. Các phương pháp xác định giá đất ................................................................. 15

1.3.3. Trình tự xác định giá đất đối với ngân sách địa phương ................................ 27

1.4. Các yếu tố trong xác định giá đất tác động đến thu ngân sách địa phương ...... 29

1.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến xác định giá đất đang được các địa phương xem

xét khi định giá .......................................................................................................... 29

1.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến xác định giá đất chưa được các địa phương xem

xét khi định giá .......................................................................................................... 31

Tiểu kết chương 1.................................................................................................... 317

CHƯƠNG 2.THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI CÁC ĐỊA PHƯƠNG ... 38

2.1. Công tác xác định giá đất tại các địa phương .................................................... 38

2.1.1. Các văn bản quy phạm pháp lý áp dụng ......................................................... 38

2.1.2. Chức năng nhiệm vụ của các cơ quan quản lý về đất đai............................... 41

2.1.2.1. Uỷ ban nhân dân các cấp ............................................................................. 41

2.1.2.2. Sở Tài nguyên & môi trường ........................................................................ 42

2.1.2.3. Sở Tài chính ................................................................................................. 42

2.1.2.4. Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc tại thành phố Hà Nội và thành

phố Hồ Chí Minh) ..................................................................................................... 42

2.1.2.5. Phòng Tài nguyên & môi trường ................................................................. 43

2.1.3. Thẩm quyền xác định giá đất tại các địa phương ........................................... 43

2.1.4. Thực hiện trình tự xác định giá đất ................................................................. 43

2.2. Phân tích về công tác định giá đất tại một số dự án trên địa bàn một số địa

phương là tỉnh Hải Dương, tỉnh Quảng Ninh và thành phố Hải Phòng thông qua các

Biên bản kiểm toán, kiểm tra giá đất của dự án. ....................................................... 46

2.2.1. Phân tích các sai sót, vướng mắc, tồn tại trong công tác định giá đất tại 03

dự án trên địa bàn tỉnh Hải Dương và các ảnh hưởng tới thu ngân sách địa phương

................................................................................................................................... 46

2.2.2. Phân tích các sai sót, vướng mắc, tồn tại trong công tác định giá đất tại 15

dự án trên địa bàn thành phố Hải Phòng và các ảnh hưởng tới thu ngân sách địa

phương..................................................................................................................... 479

2.2.3. Phân tích các sai sót, vướng mắc, tồn tại trong công tác định giá đất tại 18

dự án trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh và các ảnh hưởng tới thu ngân sách địa

phương....................................................................................................................... 59

2.3. Đánh giá chung về công tác xác định giá đất tại các địa phương ...................... 74

2.3.1. Các kết quả đạt được ...................................................................................... 74

2.3.2. Những hạn chế trong công tác định giá đất tại các địa phương có ảnh hưởng

làm thất thu tới thu ngân sách địa phương ............................................................... 75

2.3.3. Nguyên nhân của hạn chế trong công tác định giá đất tại các địa phương ... 88

2.3.3.1. Các nguyên nhân khách quan ...................................................................... 88

2.3.3.2. Các nguyên nhân chủ quan .......................................................................... 90

Tiểu kết chương 2.................................................................................................... 902

CHƯƠNG 3.ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XÁC

ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHẰM CHỐNG THẤT THU NGÂN SÁCH ĐỊA PHƯƠNG .... 93

3.1. Định hướng hoàn thiện giá đất ở các địa phương .............................................. 93

3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất nhằm chống thất thu NSĐP .... 97

3.2.1. Nhóm giải pháp về quản lý Nhà nước trong xác định giá đất ........................ 97

3.2.2. Nhóm giải pháp trong hoàn thiện tổ chức bộ máy, nhân sự, cơ sở vật chất cho

công tác định giá đất ................................................................................................. 99

3.2.3. Nhóm giải pháp giúp nâng cao chất lượng về phương pháp xác định giá đất

hiện đang áp dụng và nâng cao chất lượng công tác định giá đất. ........................ 100

3.3. Kiến nghị .......................................................................................................... 105

3.3.1. Kiến nghị đối với Nhà nước .......................................................................... 105

3.3.2. Kiến nghị Bộ Tài nguyên & môi trường ........................................................ 105

3.3.3. Kiến nghị đối với các địa phương ................................................................. 106

Tiểu kết chương 3.................................................................................................. 1067

KẾT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Tên viết tắt Nguyên nghĩa

BĐS Bất động sản

Công ty CP Công ty Cổ phần

Công ty TNHH Công ty Trách nhiệm hữu hạn

ĐTXD Đầu tư xây dựng

GPMB Giải phóng mặt bằng

NSĐP Ngân sách địa phương

NSNN Ngân sách nhà nước

QLNN Quản lý nhà nước

TN&MT Tài nguyên & Môi trường

UBND Ủy ban nhân dân

MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài luận văn

Ngân sách địa phương (NSĐP) là các khoản thu Ngân sách Nhà nước

(NSNN) phân cấp cho cấp địa phương hưởng, thu bổ sung từ ngân sách trung ương

cho NSĐP và các khoản chi NSNN thuộc nhiệm vụ chi của cấp địa phương. NSĐP

là bộ phận quan trọng của NSNN do các nhiệm vụ thu, chi ngân sách và các chính

sách, chế độ của Nhà nước hầu hết được tổ chức triển khai thực hiện tại các địa

phương. Theo quy định hiện hành của Luật Ngân sách Nhà nước, NSĐP được phân

cấp nguồn thu bảo đảm chủ động thực hiện những nhiệm vụ chi được giao. Hội

đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định việc phân cấp nguồn thu, nhiệm vụ chi giữa các

cấp ngân sách ở địa phương phù hợp với phân cấp quản lý kinh tế - xã hội, quốc

phòng, an ninh và trình độ quản lý của mỗi cấp trên địa bàn.

Trong các năm qua nguồn thu từ đất luôn chiếm một tỷ trọng lớn trong

NSĐP. Quản lý tài chính về đất đai trở thành một trong các nội dung quan trọng

trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định:

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất

nước, được quản lý theo pháp luật. Các nguồn thu của NSĐP từ đất đai là các

khoản thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp, thu tiền sử dụng đất, tiền

thuê đất, các khoản phí lệ phí và thuế từ hoạt động chuyển nhượng đất đai. Các

nguồn thu từ đất đai góp phần đảm bảo nguồn thu cho NSNN, là nguồn thu quan

trọng, ổn định và chiếm tỷ trọng lớn trong NSĐP. Vì vậy công tác xác định giá đất

có ý nghĩa rất quan trọng trong xác định nghĩa vụ tài chính của các chủ thể kinh tế

đối với Nhà nước và có tác động lớn đến việc thu NSĐP.

Ðịnh giá đất đailà một trong các quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước

(Theo Điều 13 Luật Đất đai 2013 Quy định quyền của đại diện chủ sở hữu về đất

đai), là việc người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ

sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự

nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt

động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát

triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách

đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm

nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó. Vì vậy công

tác xác định giá đất có ý nghĩa rất quan trọng trong xác định nghĩa vụ tài chính của

các chủ thể kinh tế đối với Nhà nước và có tác động lớn đến việc thu NSĐP.

Qua thực tế công tác trong ngành kiểm toán khi đi kiểm tra tại các địa

phương cho thấy công tác xác định giá đất và chấp hành nghĩa vụ với NSNN của

các Dự án về đất đai và công tác kê khai giá bán nhà đất để thu NSNN về các khoản

thuế, phí lệ phí liên quan chưa đạt hiệu quả cao. Những nguyên nhân chủ yếu như:

Cơ sở pháp lý, các quy định trong công tác xác định giá chưa được hoàn thiện; Địa

phương xác định đơn giá tính tiền sử dụng đất không phù hợp giá thị trường; sự

buông lỏng quản lý của các cơ quan Nhà nước cũng như các lỗ hổng trong công tác

thẩm định giá... Trong bối cảnh Nhà nước đang nỗ lực nâng cao quản lý trong lĩnh

vực đất đai, việc nâng cao hiệu quả, hoàn thiện công tác xác định giá đất để chống

thất thu NSNN nói chung và NSĐP nói riêng có ý nghĩa rất lớn.

Chính vì lý do trên, mà học viên đã chọn đề tài: ”Công tác xác định giá đất

để chống thất thu NSĐP”để có thể vận dụng những kiến thức lý luận và thực tế vào

nghiên cứu, phân tích, đánh giáthực trạng về công tác xác định giá đất; đưa ra một

số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trongcông tác xác định giá đất để chống thất

thu NSĐP.

2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn

Luật đất đai của Việt Nam và những nội dung có liên quan đến đất đai có thể

không phải là đề tài mới, đã được nhiều tác giả trong và ngoài nước nghiên cứu qua

nhiều thời kỳ.

Các nghiên cứu về quy trình xác định giá đất, định giá đất và hoàn thiện cho

công tác định giá đất, có thể kể đến như: Hoàn thiện quy định của pháp luật về quy

trình xác định giá đất cụ thể trên tạp chí Nghiên cứu lập pháp (2020),Thực trạng

pháp luật về thẩm định phương án giá đất cụ thể trêntạp chí Nhà nước và pháp luật

(2018),Hoàn thiện các quy định về định giá đất ở Việt Nam hiện naytrên tạp chí

Nhà nước và pháp luật (2017), Bất cập trong quy định về xác định tiền sử dụng đất

khi Nhà nước giao đất đối với tổ chức kinh tếtrêntạp chí Nhà nước và pháp luật

(2016) của tác giả Châu Hoàng Thân; Hoàn thiện các nguyên tắc trong đấu giá đất

sạch trên Tạp chí Cộng sản (2018) của tác giả Phan Trung Hiền, Dư Phước Thoại;

Giá đất và định giá đất ở Việt Nam - Từ pháp luật đến thực tiễn trên Tạp chí Kỷ yếu

hội nghị khoa học (2016) tác giả Phạm Thanh Thảo, Châu Hoàng Thân, Phan Trung

Hiền; Kiểm toán xác định giá đất đai - những tình huống khó và kinh nghiệm xử

lýtheo Đặc San cuối tháng số 62 (2017) của Kiểm toán Nhà nước tác giảNguyên

Sơn; Vài suy nghĩ xung quanh nội dung các quy định của pháp luật đất đai năm

2013 về giá đất trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật (2014) tác giả Đặng Hùng Võ,

Nguyễn Văn Thắng. Các nghiên cứu chủ yếu phản ánh thực trạng và những bất cập

về giá đất ở Việt Nam, nghiên cứu về nội dung QLNN đối với giá đất. Những

nghiên cứu còn tập trung chỉ vào một vài vấn đề, chưa cụ thể hết các nội dung, chủ

yếu là nghiên cứu chung về QLNN hoặc công tác quản lý đất đai, đánh giá liên

quan đến định giá đấtcần được khai thác sâu hơn.

Trong thời gian làm việc và làm luận văn học viên đã đọc Giáo trình Định giá

đất do Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà bộ môn Quản lý Đất đai khoa Đất và Môi trường

trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên. Giáo trình Định giá đất đã biên

soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai, nhằm trang bị cho sinh viên những

kiến thức cơ bản nhất về đất đai, thị trường đất đai, giá đất, định giá đất và nguyên

tắc xác định giá đất trong nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN,cung cấp

cho sinh viên các phương pháp định giá cơ bản đang được áp dụng phổ biến trên thế

giới và vận dụng các phương pháp đó để xác định giá đất trong hoàn cảnh thực tế ở

nước ta. Giáo trình được Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà viết có ảnh hưởng rất nhiều trong

quá trình làm việc trong ngành cũng như làm luận văn của học viên, tuy nhiên giáo

trình được biên soạn và được Nhà xuất bản Nông nghiệp xuất bản năm 2005 nên

nhiều nội dung không còn phù hợp với Luật đất đai 2013 và công tác định giá đất

hiện nay.

Để nâng cao công tác xác định giá đất giúp các địa phương chống thất thu

trong NSNN hiện nay cũng chưa có tác giả nào nghiên cứu chuyên sâu về đề tài

này. Đây cũng là một lý do để học viên lựa chọn đề tài sau nhiều năm công tác

trong ngành.

3. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn

- Mục tiêu

Trên cơ sở nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý, phân tích thực trạng, luận

văn đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động xác định giá đất

nhằm chống thất thu NSĐP.

- Nhiệm vụ

+ Nghiên cứu, làm rõ những quy định của pháp luật về công tác xác định giá

đất, các phương pháp định giá đất và ảnh hưởng của việc xác định giá đất đến thu

NSNN tại địa phương.

+ Phân tích, đánh giá thực trạng xác định giá đất của một số địa phương trên

cơ sở kết quả kiểm toán của Kiểm toán Nhà nước khu vực 6. Từ đó chỉ ra những

hạn chế, tồn tại trong quá trình thực hiện xác định giá đất ảnh hưởng đến thuNSĐP.

+ Đề xuất và đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạtđộng xác

định giá đất nhằm chống thất thu NSĐP.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn

- Đối tượng nghiên cứu:Công tác xác định giá đất tại các thửa đất cần định

giá về mục đích sử dụng đấtcủa cácđịa phương.

- Phạm vi nghiên cứu:

Phạm vi về nội dung: các nội dung liên quan công tác xác định giá đất của

các địa phương cho các thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, làm cơ sở để

đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động xác định giá đất

chống thất thu cho NSĐP.

Phạm vi về không gian: Lấy số liệu, tình hình quản lý tạicác thửa đất cần

định giá về mục đích sử dụng đất từ tỉnh Quảng Ninh, thành phố Hải Phòng, tỉnh

Hải Dương để nghiên cứu.

Phạm vi về thời gian: Số liệu thu thập từ hồ sơ kiểm toán của Kiểm toán Nhà

nước khu vực VI từ 01/01/2017 đến 31/12/2021 và định hướng giải pháp đến 2030.

5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của luận văn

- Phương pháp luận: Trong quá trình thực hiện luận văn đã sử dụng phương

pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để nghiên cứu các

vấn đề đảm bảo tính toàn diện, tính hệ thống, tính logic và tính thực tiễn theo mục

tiêu đã đặt ra.

- Phương pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng các phương pháp khoa học cụ

thể như: Phương pháp thống kê được sử dụng chủ yếu tại Chương 2 để thống kê dữ

liệu tại các địa phương; Phương pháp thu thập sử dụng để thu thậpcác thông tin từ

các nguồn kênh internet, các Báo cáo kiểm toán của Kiểm toán Nhà nước, các Báo

cáo về xây dựng giá đất tại các địa phương... nhằm mục đích xây dựng Chương 2;

Phương pháp phân tích tiến hành phân tích các quy định của pháp luật hiện hành tại

Chương 1 của luận văn để tìm ra những vướng mắc trong quy định pháp luật hiện

hành cũng như trong thực tiễn áp dụng tại Chương 2, từ đó đưa ra những định

hướng, giải pháp, kiến nghị tại Chương 3; Phương pháp tổng hợp được sử dụng

xuyên suốt trong đề tài. Trên cơ sở tổng hợp từ lý thuyết, các quy định pháp luật

hiện hành tới thực trạng tại các địa phương chỉ ra những hạn chế, bất cập trong công

tác định giá đất để giúp các địa phương chống thất thu ngân sách.

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn.

- Ý nghĩa khoa học: Luận văn khái quát và hệ thống hóa những vấn đề lý luận

và pháp lý về xác định giá đất trong công tác quản lý đất đai, quản lý nguồn thu từ

đất trong NSĐP.

- Ý nghĩa thực tiễn: Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng xác định giá đất

của các địa phương để đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạtđộng

xác định giá đất để chống thất thu trong NSĐP.

7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, luận văn gồm 3 chương:

- Chương 1 Cơ sở lý luận về đất đai, giá đất, định giá đất và tác động đến thu

Ngân sách địa phương

- Chương 2 Thực trạng xác định giá đất tại các địa phương.

- Chương 3 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạtđộng xác định giá đất nhằm

chống thất thu NSĐP.

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤT ĐAI, GIÁ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ TÁC ĐỘNG

ĐẾN THU NGÂN SÁCH ĐỊA PHƯƠNG

1.1. Khái quát về đất đai và giá đất

1.1.1. Khái niệm, vai trò và đặc trưng của đất đai

a. Khái niệm

Khái niệm phổ biến nhất về đất đai được Hội nghị quốc tế về Môi trường ở

Rio de Janerio, Brazil, 1993 đưa ra định nghĩa như sau: “Đất đai là một diện tích cụ

thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay

trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước,

các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm vá khoáng sản trong lòng đất, tập

đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người

trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát

nước, đường sá, nhà cửa...)”.

Tại Việt Nam theo Điều 54 Hiến pháp năm 2013 Nước Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam quy định ”Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực

quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”

Khái niệm về đất đai cũng được ghi nhận tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư

14/2012/TT-BTNMT của Bộ TN&MTnhư sau ”Đất đai là vùng đất có ranh giới, vị

trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có

tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng đến việc sử dụng đất trong hiện tại

hoặc tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu,

địa hình, đại mạo, địa chất, thủy văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản

xuất của con người.”

Từ những khái niệm cơ bản trên có thể khái quát đất đai là một loại tài

nguyên tự nhiên, là một nguồn lực của một quốc gia. Đất đai không chỉ bao gồm

mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên dưới đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất

và dưới đất không do lao động và con người làm ra. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp

bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và

dưới bề mặt. Với nghĩa hẹp,đó là biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi

hoặc tài sản mà một chủ thể có thể chiếm hữu đối với đất.

b. Vai trò của đất đai

- Đối với mỗi quốc gia, đất đai là nguồn tài nguyên quý báu, là nguồn của cải

cải vô giá, là nơi cư trú của con người, là cơ sở cho mọi lĩnh vực sản xuất vật chất,

là cơ sở để vạn vật sinh trưởng, làm nền tảng cho sự tồn tại, phát triển. Đất đai

không thể tự sinh ra thêm và là một nguồn tài nguyên hữu hạn nhưng nhu cầu sử

dụng lại không bao giờ mất đi mà chỉ tăng dần theo sự phát triển của loài người.

- Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất

đai là địa điểm tạo lập của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp,

giao thông, vận tải... Đất đai là cơ sở cho các ngành sản xuất có thể hoạt động giúp

con người làm ra của cải vật chất nhằm duy trì cuộc sống.Đất đai trong từng ngành

cũng có những vai trò khác nhau, tùy vào mục đích sử dụng và tính chất riêng của

ngành: là nguyên liệu cho các ngành xây dựng như gạch ngói, gốm sứ...; là cơ sở

địa điểm xây dựng hạ tầng cho các ngành phi nông nghiệp; làđối tượng lao động và

công cụ, phương tiện lao động cho các ngành nông – lầm nghiệp. Ngoài ra đất đai

con tham gia vào các ngành sản xuất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt.

- Đối với mỗi quốc gia đất đai nắm giữ ba vai trò chính:

Thứ nhất, đất đai là sản phẩm của tự nhiên, quyết định cho sự tồn tại và phát

triển của xã hội loài người. Một thực tế rõ ràng, rằng nếu không có đất đai thì sẽ

không có bất kỳ hoạt động sản xuất nào; cũng không có môi trường, điều kiện sống

cho động thực vật và cả con người trên trái đất.

Thứ hai, đất đai tham gia vào các hoạt động của xã hội, đời sống kinh tế.

Trên đất đai, người ta xây dựng những công trình kinh tế, xã hội, giao thông, thuỷ

lợi,... phục vụ cho đời sống và sản xuất.

Thứ ba, đất đai là nguồn của cải, tài sản cố định để tích lũy hoặc đầu tư. Đất

đai như một thước đo về sự giàu có của mỗi quốc gia; con người qua các thế hệ xem

sự tích lũy, chuyển nhượng đất đai như một sự bảo hiểm về tài chính.

c. Đặc trưng của đất đai

(1)Có vị trí cố định: Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị

trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó

chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực

bì... của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí

không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu

cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí,

tính chất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng.

(2)Có hạn về diện tích: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có

tính bất biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình

trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích theo ý muốn của con người. Tính

hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả.

Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở

nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hoá, công

nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng.

Diện tích đất đai có hạn không đồng nghĩa với mức cung về đất đai trên thị trường

là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai

phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt

mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai.

(3)Tính năng lâu bền: Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong

điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng

cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất

đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai.

(4)Chất lượng khác nhau:Đất đai có chất lượng khác nhau do điều kiện bản

thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước...) và điều kiện khí hậu

tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa...). Tính khác nhau của chất lượng đất

đòi hỏi phải sử dụng từng loại đất, nhóm đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao

nhất. Như vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con người biết cách sử

dụng hợp lý, thì chất lượng sử dụng của đất được nâng lên hiệu quả.

1.1.2. Khái niệm, bản chất, đặc trưng về giá đất và định giá đất

a. Khái niệm giá đất

Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất

nướcđượcNhà nướcquy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất, ban hành khung

giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể. Giá đất là yếu tố quyết định giá trị

kinh tế của đất đai, là công cụ để Nhà nước tổ chức sản xuất, phân phối đất đai và

thực hiện công bằng xã hội; ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn thu ngân sách và quyền,

nghĩa vụ của người sử dụng đất. Giá đất tạo nên những tác động tích cực và tiêu cực

đến phát triển kinh tế - xã hội.

Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình trao

đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế.. .Trong quá trình lao động, sản

xuất luôn luôn có quá trình sử dụng đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng. Khi

đất đai có giá trị và giá trị sử dụng sẽ có quan hệ trao đổi tức là có người mua và

người bán và đất đai trở thành hàng hoá. Giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh

giá mức độ, hiệu quả của quá trình sử dụng đất.

Khái niệm giá đất được quy định tại Điều 4 Luật đất đai 2013 ”Giá quyền sử

dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà

nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá trị

quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích

đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Tiền sử dụng đất là số tiền mà

người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng đất đối với một diện tích đất xác định”

Tại đa số những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là mặt giá

trị của quyền sở hữu đất đai, về phương diện tổng quát giá đất là giá bán quyền sở

hữu đất là mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác

định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá trị

chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nên về giá cả đất đai ở nước ta không giống

các quốc gia khác có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có

quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ

hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài nên trong thời gian sử dụng cũng có

quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự

như quyền sở hữu.

b. Bản chất của giá đất

Do đất đai có những đặc trưng mà không loại tài sản nào giống nó nên bản

chất của giá đất nói chung cũng khác với bản chất giá của các loại tài sản.

Thứ nhất, không thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn có của đất

đai và giá của bất động sản vì còn giá trị hữu hình và giá trị vô hình;

Thứ hai, giá đất chứa đựng nhiều yếu tố địa phương, yếu tố vùng, mang tính

cục bộ. Giá đất biến động theo từng giai đoạn cụ thể, phụ thuộc vào nhiều yếu tố

như xã hội, kinh tế...Theo đó giá đất được hình thành từ nhiều con đường, nhiều

phương pháp như: giá đất được tính theo khung giá đất được UBND cấp tỉnh, thành

phố trực thuộc trung ương ban hành; Giá đất do các bên tự thỏa thuận trong giao

dịch mua bán, cho thuê,...; giá đất do đấu giá; giá đất do thẩm định giá theo phương

pháp so sánh, thặng dư, chiết trừ, thu nhập, hệ số.

Thứ ba, Giá đất bị chi phối bởi yếu tố tâm lý, yếu tố pháp lý: Người mua

chấp nhận mua đất với giá cao hơn giá thị trường khi về tâm lý họ cho rằng nơi này

thích hợp để định cư, phong thủy phù hợp,.. và ngược lại; người mua có thể sẵn

sàng trả giá cao khi mà bên chuyển nhượng có đầy đủ giấy tờ hợp pháp.

Thứ tư, Giá đất bị chi phối bởi mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử

dụng đất qua quá trình khai thác các lợi ích có được từ đất.

c. Đặc trưng của giá đất

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế-xã hội của nước ta, cơ chế quản lý kinh

tế thị trường đang từng bước được hình thành. Luật đất đai hiện hành quy định

người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh.

Vì vậy đặc trưng của giá đất nói chung khác với đặc trưng của giá các loại hàng hoá

thông thường khác. Sự khác nhau này có thể thấy ở một số đặc trưng sau:

(1) Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả

Nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân đất đai được tính trên cơ sở thu lợi và

quyền lợi của đất đai đó. Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi

ích về đất. Yếu tố chủ quan cũng như khách quan tác động đến giá đất mạnh và lớn

hơn so với giá cả hàng hoá thông thường vì thị trường đất đai là một dạng điển hình

của thị trường không hoàn hảo (do tính thâm nhập, thông tin, so sánh, cung cầu).

Giá đất không hoàn toàn bị các yếu tố kinh tế (yếu tố vật chất) chi phối mà có nơi,

có lúc, có trường hợp còn bị yếu tố tâm lý (yếu tố tinh thần) chi phối, cùng với bị

chi phối rất lớn bởi các mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất đó.

(2) Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành

Các hàng hóa thông thường có một thị trường tương đối hoàn chỉnh, có thể

tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, giá cả cuả các hàng hoá hình thành dễ dàng trong thời

gian ngắn; trong khi đó đất đai có tính khác biệt là một thị trường thiếu hoàn chỉnh,

thời gian hình thành giá cả dài, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài

của các yếu tố, và cơ bản khó so sánh với nhau, khi định giá cần căn cứ đặc điểm

của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể. Như vậy

giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài, đồng thời nó biến động và phụ

thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, quy hoạch sử dụng đất, xây

dựng cơ sở hạ tầng.

(3) Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai

Đối với hàng hoá thông thường do lao động làm ra thì giá cả cao hay thấp do

giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm do lao động của con

người, cho nên không có giá cả, cũng không có giá thành sản xuất, mà giá cả đất đai

phản ánh là giá trị sử dụng và thu lợitừ tài sản trên đó. Như vậy giá đất không phản

ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn

đầu tư. Định giá đất sẽ phải thông qua chỉ tiêu tổng hợp là khả năng sinh lợi và vốn

đầu tư... điều này rất phức tạp,do đó không thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá

trị vốn có của đất.

(4) Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định

Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản thân

hai bên cung cầu. Nhưng trong thị trường đất đai thì nguồn cung ban đầu là do tự

nhiên hình thành, đất đai mà con người có thể sử dụng được từ đó là hạn chế, bên

cạnh đó nhu cầu đối với đất lại ngày càng cao và thay đổi theo sự phát triển kinh tế,

đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất. Về lâu dài giá đất bị cán cân quan hệ cung

cầu tác động với xu thế cung có hạn nhưng cầu luôn luôn tăng do sức ép của gia

tăng dân số và tốc độ phát triển.

(5) Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

Đất đai có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá

cả thị trường của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ

ràng. Ngoài ra, trong cùng một địa bàn, tính cá biệt và vị trí của thửa đất cũng ảnh

hưởng rất khác nhau đến giá của thửa đất. Do vậy đối với giá đất thì rất khó tiêu

chuẩn hóa, vì mảnh đất khác nhau, địa thế khác nhau có giá cả rất khác nhau. Như

vậy giá đất chứa đựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính cá biệt

của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hoá thông thường vì nó phụ thuộc

vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số. Ngoài ra vị trí có tính cá

biệt, từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá và nhất thể hoá trong việc định giá đất.

(6) Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao

Hàng hóa thông thường có hiện tượng khấu hao, có nghĩa là thời gian sử

dụng càng lâu thì giá trị càng giảm, nhưng sử dụng đất không những không có hiện

tượng khấu hao, mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng lên tự

nhiên theo sự phát triển kinh tế, xã hội. Nhưng trong thị trường đất đai nước ta đối

với những mảnh đất có thời hạn sử dụng (thuê đất) thì quyền sử dụng đất, thời hạn

sử dụng ngày càng giảm và giá cả quyền sử dụng đất ban đầu ngày càng tiêu hao,

do đó quyền sử dụng đất cũng sẽ hạ xuống, nhưng không đồng nghĩa giá đất của

mảnh đất đó giảm mà chỉ là trả lại giá trị cho người cho thuê.

(7) Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng

Trong dài hạn giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn

so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ yếu là do hai nguyên nhân tạo

thành:(1) do tính khan hiếm của đất đai (diện tích đất tự nhiên của mỗi quốc gia và

của cả thế giới là có hạn) nên nguồn cung hạn chế; (2) sự phát triển kinh tế, xã hội

và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên nhu cầu về đất đai ngày càng tăng theo.

d. Định giá đất

Định giá đất là một trong các quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước(Điều

13 Luật Đất đai 2013), ở Việt Nam đây là công cụ quan trọng trong việc thiết lập

một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho

chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả

thuận giữa người quản lý và người sử dụng. Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng

đất và người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê...

và Nhà nước có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức

thống nhất các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu

cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với

người sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh

tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa.

Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các

nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người sử dụng đất, giữa

người sử dụng đất với nhau. Đất đai cũng là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng là

nhu cầu giống như việc định giá các tài sản thông thường, bên cạnh đó đất là một tài

sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi

phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Như trên đã nêu, định giá chỉ

có thể là sự ước tính về giá trị, với định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ như định

giá các tài sản thông thường khác.

Ðịnh giá đất đai là việc người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp

định giá đất trên cơ sở của tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính

kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường

trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu

tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và

chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một

thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó.

1.2. Tác động của giá đất đến thu ngân sách địa phương

1.2.1. Khái niệm ngân sách địa phương

Để hiểu được thuật ngữ về NSĐP, trước hết phải làm rõ khái niệm liên quan

đến NSNN.

- Trong hệ thống tài chính, NSNNlà bộ phận chủ đạo, là điều kiện vật chất

quan trọng để Nhà nước thực hiện các nhiệm vụ của mình. Mặt khác nó còn là công

cụ quan trọng để Nhà nước thực hiện điều tiết vĩ mô nền kinh tế xã hội.

- Trên phương diện kinh tế:

+ Dưới góc độ hình thức: NSNN là một bản dự toán thu và chi tài chính hàng

năm của Nhà nước do Chính phủ lập ra, đệ trình Quốc hội quyết định và giao cho

Chính phủ thực hiện.

+ Dưới góc độ về thực thể: NSNN bao gồm các nguồn thu cụ thể, những

khoản chi cụ thể và được định lượng. Các nguồn thu đều được nộp vào một quỹ tiền

tệ và các khoản chi đều được xuất ra từ đó. Thu chi quỹ có quan hệ ràng buộc nhau

gọi là cân đối ngân sách đây là một cân đối lớn trong nền kinh tế thị trường.

Xét về bản chất kinh tế chứa đựng trong NSNN: Các hoạt động thu chi Ngân

sách đều phản ánh những quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với các chủ thể khác trong

xã hội gắn với quá trình tạo lập quản lý và sử dụng quỹ NSNN. Hoạt động đó đa

dạng được tiến hành trên hầu khắc các lĩnh vực và có tác động đến mọi chủ thể kinh

tế xã hội. Những quan hệ thu nộp cấp phát qua quỹ NSNN là những quan hệ được

xác định trước, được định lượng và Nhà nước sử dụng chúng để điều tiết vĩ mô kinh

tế xã hội.Như vậy, trên phương diện kinh tế có thể hiểu NSNN phản ánh các quan

hệ kinh tế phát sinh gắn liền với quá trình tạo lập, phân phối và sử dụng quỹ tiền tệ

chung của Nhà nước khi Nhà nước tham gia phân phối các nguồn tài chính quốc gia

nhằm thực hiện các chức năng của mình trên cơ sở luật định.

- Khái niệm NSNN được quy định tại Điều 4 Luật NSNN 2015 như sau:

“NSNN là toàn bộ các khoản thu, chi của Nhà nước được dự toán và thực hiện

trong một khoảng thời gian nhất định do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết

định để bảo đảm thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước”.NSNN bao

gồm ngân sách trung ương và NSĐP.

NSĐP là tên chung để chỉ ngân sách của các cấp chính quyền bên dưới (cấp

dưới của chính quyền trung ương) phù hợp với địa giới hành chính các cấp. Để mỗi

cấp chính quyền cấp dưới thực hiện được những nhiệm vụ của cấp mình, Nhà nước

dựa trên phân cấp về quản lý hành chính và phân cấp về quản lý kinh tế để tiến hành

phân cấp quản lý NSNN, từ đó hình thành ngân sách của các cấp chính quyền địa

phương.NSĐP bao gồm ngân sách 3 cấp: cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã.Và được

định nghĩa tại Điều 4 Luật NSNN 2015 như sau ”NSĐP là các khoản thu NSNN

phân cấp cho cấp địa phương hưởng, thu bổ sung từ ngân sách trung ương cho

NSĐP và các khoản chi NSNN thuộc nhiệm vụ chi của cấp địa phương.”

1.2.2. Khái niệm thu ngân sách địa phương

Thu NSĐP là các khoản thu NSNN phân cấp cho cấp địa phương hưởng, thu

bổ sung từ ngân sách trung ương cho NSĐP. Về phân cấp NSĐP được chia theo ba

cấp độ đó là: Ngân sách tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; Ngân sách thành

phố, quận, thị xã, huyện thuộc tỉnh; Ngân sách xã, phường, thị trấn. Đối với nguồn

ngân sách này các cấp địa phương được phép độc lập thu ngân sách theo đúng thẩm

quyển và trách nhiệm của mình.

1.2.3. Nguồn thu của ngân sách địa phương

Các khoản thu NSĐP hưởng 100%: Các khoản thu NSĐP hưởng 100%: (1)

Thuế tài nguyên, trừ thuế tài nguyên thu từ hoạt động thăm dò, khai thác dầu, khí;

(2) Thuế môn bài; (3) Thuế sử dụng đất nông nghiệp; (4) Thuế sử dụng đất phi nông

nghiệp; (5) Tiền sử dụng đất, trừ thu tiền sử dụng đất tại điểm k khoản 1 Điều 35

của Luật này; (6) Tiền cho thuê đất, thuê mặt nước; (7) Tiền cho thuê và tiền bán

nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; (8) Lệ phí trước bạ; (9) Thu từ hoạt động xổ số kiến

thiết; (10) Các khoản thu hồi vốn của NSĐP đầu tư tại các tổ chức kinh tế; thu cổ

tức, lợi nhuận được chia tại công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành

viên trở lên có vốn góp của Nhà nước do UBND cấp tỉnh đại diện chủ sở hữu; thu

phần lợi nhuận sau thuế còn lại sau khi trích lập các quỹ của doanh nghiệp Nhà

nước do UBND cấp tỉnh đại diện chủ sở hữu; (11) Thu từ quỹ dự trữ tài chính địa

phương; (12) Thu từ bán tài sản Nhà nước, kể cả thu tiền sử dụng đất gắn với tài sản

trên đất do các cơ quan, tổ chức, đơn vị thuộc địa phương quản lý; (13) Viện trợ

không hoàn lại của các tổ chức quốc tế, các tổ chức khác, các cá nhân ở nước ngoài

trực tiếp cho địa phương; (14) Phí thu từ các hoạt động dịch vụ do các cơ quan Nhà

nước địa phương thực hiện, trường hợp được khoán chi phí hoạt động thì được khấu

trừ; các khoản phí thu từ các hoạt động dịch vụ do đơn vị sự nghiệp công lập và

doanh nghiệp Nhà nước do UBND cấp tỉnh đại diện chủ sở hữu thì được phép trích

lại một phần hoặc toàn bộ, phần còn lại thực hiện nộp ngân sách theo quy định của

pháp luật về phí, lệ phí và quy định khác của pháp luật có liên quan; (15) Lệ phí do

các cơ quan Nhà nước địa phương thực hiện thu; (16) Tiền thu từ xử phạt vi phạm

hành chính, phạt, tịch thu khác theo quy định của pháp luật do các cơ quan Nhà

nước địa phương thực hiện; (17) Thu từ tài sản được xác lập quyền sở hữu của Nhà

nước do các cơ quan, tổ chức, đơn vị thuộc địa phương xử lý; (18) Thu từ quỹ đất

công ích và thu hoa lợi công sản khác; (19) Huy động đóng góp từ các cơ quan, tổ

chức, cá nhân theo quy định của pháp luật; (20) Thu kết dư NSĐP; (21) Các khoản

thu khác theo quy định của pháp luật.

Các khoản thu khác theo quy định của pháp luật làcác khoản thu NSĐP

được hưởng theo quy định pháp luật khác với các nguồn thu địa phương được

hưởng 100% bao gồm những khoản sau đây: (1) Các khoản thu phân chia theo tỷ lệ

phần trăm (%) giữa ngân sách trung ương và NSĐP; (2)Thu bổ sung cân đối ngân

sách, bổ sung có mục tiêu từ ngân sách trung ương; (3) Thu chuyển nguồn của

NSĐP từ năm trước chuyển sang.

1.2.4. Vai trò của giá đất đối với ngân sách địa phương

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức

giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất

ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Giá đất đóng vai trò rất

quan trọng trong nền kinh tế, trong công tác quản lý Nhà nước và tác động tới sự

phát triển kinh tế xã hội của địa phương:

- Giá đất là căn cứ quan trọng nhất để xác định các nghĩa vụ tài chính từ đất

đai. Các khoản thu từ đất là một nguồn thu quan trọng cho NSNN. Định giá đất giúp

tăng nguồn thu cho ngân sách, đảm bảo khai thác có hiệu quả nguồn lực đất đai. Do

vậy giá đất có ý nghĩa rất quan trọng trong xác định nghĩa vụ tài chính của các chủ

thể kinh tế đối với Nhà nước và có tác động lớn đến việc triển khai thực hiện các dự

án kinh tế - xã hội của Nhà nước, đảm bảo phân bổ nguồn lực đất đai có hiệu quả.

- Giá đất đai đóng vai trò quan trọng trong quản lý đất đai. Quản lý Nhà nước

về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực

hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai. Quản lý được giá đất: là

giải quyết được các vướng mắc khiếu kiện trong đất đai của địa phương; tạo cơ sở

pháp lý để cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp khi có yêu cầu; làm tiền

đề để cơ quan có thẩm quyền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất, giải quyết bồi thường giải phóng mặt bằng khi phát sinh; có ý nghĩa rất quan

trọng trong xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước và

có tác động lớn đến việc triển khai thực hiện các dự án kinh tế - xã hội của đất

nước.

- Giá đất gắn liền với các quá trình trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế

chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn... và có liên quan đến lợi ích của các đối tượng liên

quan. Giá đất không chỉ tác động tới thu ngân sách của một địa phương qua các

khoản thu về thuế phí lệ phí liên quan đến kinh doanh đất đai, mà còn tác động đến

phát triển kinh tế - xã hội trong hiệu quả khai thác sử dụng đất; ảnh hưởng chiến

lược đầu tư của doanh nghiệp; ảnh hưởng đến quyền lợi người dân; thu hút đầu tư

và động lực sản xuất xã hội; ảnh hưởng đến việc làm.

- Giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định

giá giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong

quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác. Khuyến khích đầu tư các

dự án phát triển đô thị thông qua đảm bảo lợi ích của nhà đầu tư, doanh nghiệp giúp

các địa phương thay đổi bộ mặt đô thị, chất lượng đời sống người dân.

1.3. Công tác xác định giá đất

1.3.1. Nguyên tắc xác định giá đất

Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai việc định giá đất phải bảo đảm các

nguyên tắc sau đây:(1) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định

giá;(2) Theo thời hạn sử dụng đất; (3) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường

của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền

sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc

sử dụng đất;(4) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử

dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức

giá như nhau.

Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, trong giáo trình định giá

đất giáo trình do Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà bộ môn Quản lý Đất đai khoa Đất và Môi

trường trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên việc định giá đất tuân thủ

theo các nguyên tắc cơ bản sẽ được trình bày dưới đây:

(1) Nguyên tắc thay thế:

Nguyên tắc thay thế trong định giá đất có thể khái quát như sau:

+ Mức giá cả đất đai được quyết định bởi giá cả của đất đai có tính thay thế

với tính chất tương đồng;

+ Mức giá cả đất đai là do những người mua bán hiểu biết nhất về tình hình

thị trường quyết định sau khi so sánh theo các giao dịch thực tế trên thị trường.

(2) Nguyên tắc thu lợi

Giá cả hàng hóa là do sự phản ánh tổng thu lợi trong tương lai của hàng hóa

đó quyết định. Đất đai cũng như vậy, giá cả của nó cũng bị giao động theo sự biến

động của các nhân tố tạo thành thu lợi theo dự kiến. Cho nên yêu cầu khi định giá

phải tiến hành phân tích kỹ càng về hiện trạng dự tính chính xác tổng lợi nhuận và

giá cả thu lợi mà đất đó có thể mang lại cho người có quyền sử dụng đất hiện tại và

trong tương lai.Tính toán về thu lợi dự kiến là phải khách quan và hợp lý, yêu cầu

nhân viên định giá phải phân tích đối với các nhân tố hình thành giá cả, đồng thời

dự tính một cách khách quan và hợp lý xu thế biến động trong tương lai.

(3) Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Do đất đai có tính đa dạng trong sử dụng, phương thức sử dụng khác nhau có

thể đem lại thu nhập khác nhau cho người có quyền sử dụng đất, hơn nữa người có

quyền sử dụng đất đai đều mong muốn thu lợi càng nhiều trên đất mình đang sử

dụng, mục đích đó làm căn cứ để xác định phương thức sử dụng đất, cho nên tiền đề

của định giá cả đất đai là phát huy hiệu quả cao nhất của việc sử dụng đất đai đó.

(4) Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần

Nguyên tắc hiệu quả tới hạn giảm dần trong kinh tế học là khi gia tăng số

lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập ròng gia tăng theo, nhưng

sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm đầu tư thì thu nhập ròng

không còn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm.Đầu tư đất đai cũng theo nguyên tắc đó.

Vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểm

thu lợi tối đa và điểm sử dụng hiệu quả nhất.

(5) Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh trong hàng hóa là phát sinh giữa hai bên cung cầu, giá cả chính là

kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệ cung cầu.Cạnh tranh là động

lực cho sự phát triển kinh tế xã hội, giúp đất đai qua quá trình cạnh tranh được tăng

giá trị và được sử dụng hợp lí và có hiệu quả nhất.

(6) Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc đóng góp là cơ sở định giá của phương pháp thu nhập và phương

pháp thặng dư.Đối với định giá đất, nguyên tắc này có nghĩa là tổng thu lợi của bất

động sản,căn cứ vào khả năng đóng góp để phán đoán mức tăng của việc sử dụng

hiệu quả nhất.

(7) Nguyên tắc biến động

Giá cả của hàng hóa thông thường là biến động theo sự thay đổi của nhân tố

cấu thành giá. Giá cả đất đai cũng giống như vậy, là kết quả tác động lẫn nhau giữa

các nhân tố hình thành, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến

động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau

của những nhân tố này và những biến động chung của chúng.

(8) Nguyên tắc hòa hợp

Đất đai vốn nằm trong môi trường tự nhiên xã hội nhất định và phải hòa hợp

với môi trường xung quanh vì đất đai có thể thích ứng với môi trường xung quanh

thì phát huy được cao nhất về hiệu quả sử dụng hoặc thu lợi, cho nên phân tích đất

đai có hòa hợp với hoàn cảnh ở đó không, thì có thể phán đoán được mảnh đất ấy đã

được sử dụng có hiệu quả nhất hay không.

(9) Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai

Căn cứ vào yêu cầu chung của hoạt động kinh tế, xã hội, nhà kinh doanh phải

có một khoản vốn nhất định mới mua được đất đai, chi trả tiền đất, tiếp theo là xây

dựng nhà xưởng và mua sắm thiết bị rồi bắt đầu sản xuất. Cho nên giá đất là khoản

chi trả ưu tiên trước khi bước vào hoạt động kinh doanh sản xuất. Khi định giá đất

cần kiên trì nguyên tắc ưu tiên cho đất đai, đối với những ngành nghề hao tổn hoặc

phát triển kinh doanh tài sản nhà đất không thể chỉ dùng phương pháp thặng dư và

thu lợi hoàn vốn để định giá, mà phải kiên trì sử dụng nhiều phương pháp như

phương pháp so sánh, phương pháp tiếp cận giá thành... để định giá một cách tổng

hợp, để bảo đảm tính toán được giá cả đất đai một cách khách quan hợp lý.

1.3.2. Các phương pháp xác định giá đất

Đất đai cũng là một loại tài sảnnhưng là một loại tài sản đặc biệt vì vậy Nhà

nước có những quy định cụ thể về phương pháp xác định giá đất được thể hiện

trong Luật Đất đai 2013, các Nghị định của Chính phủ và Thông tư của Bộ

TN&MT. Trong đó căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng

trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất, gồm: (1)

Phương pháp so sánh trực tiếp; (2) Phương pháp chiết trừ; (3) Phương pháp thu

nhập; (4) Phương pháp thặng dư; (5) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất như sau:

1.3.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông

qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng

đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp

lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử

dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.Phương pháp so sánh

trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã

chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực

hiện theo quy định sau đây:

1. Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự

với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều

kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và

tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển

nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian

không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao

gồm: Giá đất; Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu

tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,

thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có

ảnh hưởng đến giá đất.

c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau

đây: Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu

về đất đai; Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản; Giá đất đã

giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp.

Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán

cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất.

d) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin

về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao

dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin

phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất. Trường

hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu

vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ

tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá.

Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất

sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp

huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ

điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các

thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

a) Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa

đất so sánh với thửa đất cần định giá.

b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với

thửa đất cần định giá

Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần

định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ

phần trăm (%). Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên

tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối

trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém

hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so

sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều

chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.

3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều

chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so

sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính của thửa Giá đất của Mức điều chỉnh về giá do các

đất cần định giá theo từng = từng thửa ± yếu tố khác biệt của từng thửa

thửa đất so sánh đất so sánh đất so sánh với thửa đất

Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ

thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến

thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so

sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở

Tài nguyên và Môi trường công bố. Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa

công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên

cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời

gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).

4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá: Xác định giá của thửa đất cần

định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất

cần định giá đã xác định; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm

chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%.

1.3.2.2. Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất

có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra

khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản

gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và

tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên

thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo

quy định sau đây:

1. Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với

đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá.

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm

tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi,

điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể

và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản so sánh) đã

chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời

gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập

bao gồm: Giá đất; Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các

yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng

đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin

khác có ảnh hưởng đến giá đất; Thông tin về tài sản gắn liền với đất.

c) Nguồn thông tin thu thập thực hiện Điểm c và của quá trình khảo sát, thu

thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện như quy định tại Điểm d của

Phương pháp so sánh trực tiếp.

2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản

so sánh

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác

định theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền Giá trị xây dựng mới tại Giá trị hao = - với đất của bất động sản so sánh thời điểm định giá đất mòn

Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư

xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản

gắn liền với đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi

phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí

phải nộp theo quy định của pháp luật.

- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và

hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình

khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái

kinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài).

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và hao mòn của tài sản gắn liền với

đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có quy

định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn

thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên

thị trường.

3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá trị đất của bất = Giá trị bất động - Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền

động sản so sánh sản so sánh với đất của bất động sản so sánh

Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá trị của bất động sản so sánh Giá đất của bất động = sản so sánh Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

4. Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

1.3.2.3. Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng

thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị

diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm

định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà

nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định

được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện

theo quy định sau đây:

1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

a) Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất

cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc

cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá.

b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần

định giá được tính như sau:Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản,

đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt

động sản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá; Đối với đất trồng

cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một năm được tính căn cứ

vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần.

c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì

thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục

đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ

tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng

đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

2. Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất

cần định giá

a) Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan

đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây

dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất.

b) Các khoản chi phí quy định tại Điểm a Khoản này được tính theo định

mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp không có

định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông

tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh

lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình

thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số

liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

3. Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

Thu nhập ròng bình Thu nhập bình quân Chi phí bình - = quân một năm một năm quân một năm

4. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Thu nhập ròng bình quân một năm Giá trị của thửa đất cần = định giá Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính

đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng

thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời

điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn

thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức

r x (1 + r)n Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn = (1+r)n - 1

Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá theo

năm.

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài

sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của

thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn

liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.

5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá Giá đất của thửa đất cần = định giá Diện tích thửa đất cần định giá

1.3.2.4. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa

đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc

được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách

loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động

sản.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm

năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác

định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện

theo quy định sau đây:

1. Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về

quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng

đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê

duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.

2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở

điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các

yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự

kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả

năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có

tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các

yếu tố khác hình thành doanh thu.

3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm:

- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở,

công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm

quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao

công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm;

thuế và các loại phí liên quan khác;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án,

thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;

- Chi phí quản lý dự án;

- Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi

nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn;

- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá

trong thời gian thực hiện dự án;

- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật.

Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:

Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại

Điểm a Khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm

quyền ban hành. Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có

thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự

án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi,

điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương.

4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm,

nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm

và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng

doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công

thức sau:

Tổng doanh thu phát triển = 

TR i  r

1(

)

1 

C i  r

)

1 

Tổng chi phí phát triển = 

Trong đó:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời

điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước

trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản).

- n là số năm thực hiện dự án

5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất Tổng doanh thu Tổng chi phí phát - = cần định giá phát triển triển

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá Giá đất của thửa = đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

1.3.2.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất

bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất

do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các

trường hợp quy định: (1) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử

dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho

phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không

phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia

đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất,

vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá

nhân; (2) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không

thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho

phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; (3)

Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình

thức đấu giá quyền sử dụng đất; (4) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa

doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ

phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; (5) Tổ chức kinh

tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà

nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê

đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê

đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả

tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này (6) Người

mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại

theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án, xác

định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước

giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời

gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng

giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ

đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại;

xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền

thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ

tiếp theo; xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử

dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; (7) Tính tiền bồi

thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng

mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau

hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp

dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất.

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá

đất thực hiện theo quy định sau đây:

1. Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển

nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian

không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất)

thuộc khu vực định giá đất.

Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu

thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh

tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.

Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện

theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.

b) Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ

việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của

tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí

đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.

c) Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương.

2. Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

a) Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu

thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này.

b) Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện

theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng

5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số

44/2014/NĐ-CP). Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một

khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định

bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.

3. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị

trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.

4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa Giá đất trong Hệ số điều = x đất cần định giá bảng giá đất chỉnh giá đất

1.3.3. Trình tự xác định giá đất đối với ngân sách địa phương

Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định tại Điều

16về trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể như sau:(1) Xác định mục

đích định giá đất cụ thể; (2) Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá

đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất; (3) Xây dựng phương án giá đất

trình UBND cấp tỉnh;(4) Thẩm định phương án giá đất; (5) Hoàn thiện dự thảo

phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh quyết định; (6) UBND cấp tỉnh quyết định

giá đất.

Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình UBND cấp tỉnh quyết định gồm có: Tờ

trình về phương án giá đất; Dự thảo phương án giá đất;Báo cáo thuyết minh xây

dựng phương án giá đất;Văn bản thẩm định phương án giá đất.

Việc thẩm định phương án giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện,

UBND cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm các thành

phần sau:Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; Đại diện lãnh đạo Sở Tài

chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở TN&MT và UBND cấp

huyện nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về

giá đất và các thành viên khác do UBND cấp tỉnh quyết định.

Đối với từng công tác được quy định cụ thể như sau:

(1)Chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể

Điều 29, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ TN&MT

quy định căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể đã được UBND cấp tỉnh phê

duyệt, Sở TN&MT chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể bao gồm các nội dung

a. Xác định mục đích định giá đất, thời gian thực hiện và dự toán kinh phí.

b. Chuẩn bị hồ sơ thửa đất cần định giá bao gồm:

+ Vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng của thửa đất cần định giá;

+ Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi

tiết đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định khác có

liên quan đến việc quản lý, sử dụng của thửa đất cần định giá.

c. Lựa chọn, ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất

đối với trường hợp thuê tư vấn xác định giá đất.

(2) Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị

trường; áp dụng phương pháp định giá đất

Điều 30, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ TN&MT

quy định việc xác định giá đất căn cứ vào các thông tin thu thập được và áp dụng

phương pháp định giá đất

+ Đối với trường hợp thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thì tổ

chức có chức năng tư vấn phải xây dựng Chứng thư định giá đất.

+ Xây dựng phương án giá đất kèm theo báo cáo thuyết minh xây dựng

phương án theo các nội dung chủ yếu là mục đích định giá đất và các thông tin về

thửa đất cần định giá; đánh giá tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp thông tin về

giá đất thị trường; việc áp dụng phương pháp định giá đất; kết quả xác định giá đất

và đề xuất các phương án giá đất; đánh giá tác động về kinh tế xã hội của các

phương án giá đất.

+ Sở TN&MT kiểm tra, đánh giá kết quả việc xác định giá đất và phương án

giá đất; xây dựng Tờ trình về việc quyết định giá đất.

(3)Thẩm định phương án giá đất

Điều 30, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ TN&MT

quy định về hồ sơ thẩm định giá đất do Sở TN&MT trình Hội đồng thẩm định giá

đất hồ sơ phương án giá đất bao gồm tờ trình về việc quyết định giá đất, dự thảo

phương án giá đất; dự thảo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất.

(4) Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất, trình UBND cấp tỉnh quyết

định giá đất

a. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản

thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất, Sở TN&MT hoàn thiện dự thảo phương

án giá đất trình UBND cấp tỉnh quyết định.

Hồ sơ trình UBND cấp tỉnh bao gồm: + Tờ trình về phương án giá đất; + Dự

thảo phương án giá đất; + Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất; + Văn

bản thẩm định phương án giá đất.

b. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản

đề xuất của Sở TN&MT, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định giá đất.

c. Sở TN&MT có trách nhiệm lưu trữ toàn bộ kết quả định giá đất cụ thể tại

địa phương; thống kê, tổng hợp và báo cáo Bộ TN&MT về kết quả định giá đất cụ

thể tại địa phương trước ngày 15 tháng 01 hàng năm.

1.4. Các yếu tố trong xác định giá đấttác động đến thu ngân sách địa phương

1.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến xác định giá đất đang được các địa

phương xem xét khi định giá

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất hiện nay đang được các địa phương xem

xét khi định giá bao gồm 9 yếu tố sau:

(1) Vị trí: Là yếu tố đứng đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của giá đất. Khả

năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại bao nhiêu thì giá đất tương ứng bấy nhiêu (vị

trí sinh lời càng cao thì giá đất càng lớn). Việc đánh giá ưu thế yếu tố vị trí đất đai

là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

(2) Diện tích: thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn

quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính

của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất. Những mảnh đất có

diện tích phù hợp chuyển nhượng thường thuận lợi hơn, giá đất vì thế cũng ở mức

cao hơn so với những mảnh đất có diện tích quá lớn hoặc quá nhỏ thường sẽ kén

người mua.

(3) Mặt tiền, chiều sâu: Những mảnh đất có nhiều mặt tiền, lô góc, mặt tiền

đẹp rộng, chiều sâu phù hợp có giá trị đất cao ngược lại mảnh đất có mặt tiền quá

bé, chiều sâu quá dài hoặc quá ngắn sẽ khó thiết kê xây dựng không thuận tiện sinh

sống ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng được định giá thấp

(4) Hình dáng: thửa đất ảnh hưởng đến giá đất khi giao dịch, những mảnh

đất có hình vuông hay hình chữ nhật, hình dáng cân đối thường được định giá cáo

và có giá trị cao hơn mảnh đất cùng vị trí nhưng có hình dạng không cân đối.

(5) Hệ thống cơ sở hạ tầng : như hệ thống điện, đường, nước, vệ sinh, thông

tin liên lạc... càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị đất tăng cao

(6) Khả năng sinh lời: mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận mà mảnh đất

mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá đất. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ

mảnh đất càng cao thì giá đất càng cao và ngược lại.

(7) Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng

đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,...của mảnh đất sẽ ảnh hưởng đến giá trị của

đất, giúp BĐS dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán. Người mua đất

sẽ quan tâm đến thửa đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp, không ở trong tình trạng lấn

chiếm, tranh chấp, sử dụng đúng mục đích theo quy định của pháp luật sẽ có giá cao

hơn so với thửa đất ở cùng vị trí nhưng không đảm bảo một trong các điều trên.

(8) Quy định về xây dựng: các quy định về mật độ xây dựng, chiều cao,

diện tích xây dựng theo quy hoạch... của mảnh đất sẽ ảnh hưởng đến giá trị của đất.

Đất có mật độ xây dựng cao, chiều cao được phép xây dựng phù hợp với nhu cầu sử

dụng, có quy hoạch tốt sẽ có giá trị cao.

(9) Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng,

tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Cùng một

mảnh đất dùng cho kinh doanh, dùng cho nhà ở và công nghiệp hay trồng trọt thì

giá đất khác biệt nhau rất lớn, như đất dùng cho kinh doanh có hiệu quả lớn nhất,

thứ đến là dùng cho nhà ở, đất dùng cho công nghiệp có hiệu quả thấp hơn và thấp

nhất là đất sử dụng cho nông nghiệp, lâm nghiệp. Việc quy định mục đích sử dụng

đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức

năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong

việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất. Suất dung

tích là tỷ lệ giữa tổng diện tích xây dựng với tổng diện tích đất sử dụng trong khu

đất xây dựng, nếu suất dung tích lớn, thì trên một đơn vị diện tích đất sử dụng có

diện tích xây dựng lớn, có thể thu được lợi cao, vì vậy mà giá cho đơn vị diện tích

đất cũng cao; ngược lại thì giá đất lại thấp. Ở những khu vực hạn chế suất dung tích,

sự cao thấp của tỷ lệ dung tích trực tiếp ảnh hưởng giá đất cao thấp trong khu vực bị

hạn chế đó.

1.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến xác định giá đất chưa được các địa

phương xem xét khi định giá

a. Về các yếu tố tự nhiên

(1) Địa hình: Vị trí đất nằm ở khu vực cao hay thấp so với những khu vực

đất lân cận cũng sẽ ảnh hưởng tới giá bất động sản, Ở những khu vực thấp, vùng

trũng thì sẽ bị ngập nước vào mùa mưa, hay bị hiện tượng thủy triều đối với khu

vực ven biển thì giá trị sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.

(2) Hình thức: nếu cả 2 có giá trị như nhau thì khu nào có hình thức – kiến

trúc hợp với thị hiếu, văn hóa từng khu vực thì sẽ có giá trị cao hơn. Vì ở mỗi nơi,

mỗi địa phương sẽ có hình thức bất động sản khác nhau.

(3) Địa chất: Với từng mục đích sử dụng thì yếu tố đặc điểm mặt đất, lòng

đất sẽ ảnh hưởng tới mức giá khác nhau. Mua đất để sản xuất nông nghiệp thì cần

chất lượng đất tốt, nhưng mua đất để ở, kinh doanh thì không cần quan tâm đến chất

đất, độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục

đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

(4) Môi trường: môi trường khu đất trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay

ồn ào... góp phần ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất. Đất ở các khu nghỉ dưỡng, môi

trường trong lành có giá đất cao hơn chỗ có vị trí đất bụi bặm, ô nhiễm, ồn ào.

(5) Rủi ro về thiên nhiên: các mảnh đất nằm ở những vùng có nguy cơ gặp

các sự cố về thiên tai (bão, động đất, khí hậu xấu...) thì giá đất sẽ thấp hơn rất nhiều

so với các mảnh ở vùng an toàn, khí hậu ôn hòa, thiên nhiên ưu đãi. Yếu tố tự nhiên

này các địa phương có thể không được xem xét đến do khi định giá đất áp dụng

phương pháp so sánh thì, các mảnh đất thường trên cùng địa bàn, cùng địa phương

có yếu tố rủi ro về thiên nhiên như nhau.

b. Về các yếu tố kinh tế

(1) Tỷ lệ phát triển kinh tế: Các khu vực phát triển kinh tế, thu nhập người

dân cao có giá đất sẽ cao hơn các khu vực kém phát triển.

(2) Tỷ lệ thất nghiệp: có ảnh hưởng đến trực tiếp giá trị của thị trường nhà

đất. Địa phương có tỷ lệ thất nghiệp cao thì giá đất sẽ thấp và ngược lại đối với các

địa phương người lao động có việc làm có thu nhập thì giá đất sẽ cao.

(3) Sự ổn định đồng tiền: Giá đất phụ thuộc rất lớn vào sự ổn định của đồng

tiền. Nếu sức mua của đồng tiền tăng, giá đất giảm, chẳng hạn, cùng một lượng tiền

mua được một lượng hàng hóa lớn, các giao dịch liên quan đến đất đai sẽ chững lại

vì tâm lý người bán muốn chờ giá vì cho rằng giá sẽ tiếp tục tăng. Ngược lại, nếu

sức mua của đổng tiền giảm, giá đất sẽ tăng

Tỷ lệ thất nghiệp và sự ổn định đồng tiền các địa phương có thể không được

xem xét đến do khi định giá đất áp dụng phương pháp so sánh thì các mảnh đất

thường trên cùng địa bàn, cùng địa phương có yếu tố rủi ro như nhau. Nhưng tỷ lệ

phát triển kinh tế thì nên có sự xem xét do các mảnh đất đem so sánh có thể nằm ở

các khu vực đã đông dân cư, hạ tầng đã cũ không đồng bộ...không thể so sánh với

khu đất cần định giá ở địa bàn mới, có tỷ lệ đô thị đồng bộ cao về kiến trúc, độ phát

triển.

c. Về các yếu tố nhân tố xã hội

(1) Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất

tăng vì thế giá đất tăng lên.

(2) Trình độ giáo dục, văn hóa: Có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở.

Khu nhà ở cho người có trình độ được giáo dục và văn hóa cao thường là trật tự ổn

định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người,

gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với nơi này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.

(3) Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng

ổn định của cục diện chính trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư

vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về

đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá

đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống. Các địa phương có thể không xem

xét đến yếu tố này do khi định giá đất áp dụng phương pháp so sánh thì, các mảnh

đất thường trên cùng địa bàn, cùng địa phương có yếu tố rủi ro như nhau.

(4) An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất

luận là khu nhà ở hay khu thương mai, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy

an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên.

Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục

diện chính trị.

(5) Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi

dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có

ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất

cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung

nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá. Các địa phương có thể

không xem xét đến yếu tố này do khi định giá đất áp dụng phương pháp so sánh thì

các mảnh đất thường trên cùng địa bàn, cùng địa phương có yếu tố rủi ro như nhau.

(6) Tiến trình đô thị hóa: Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc

đô thị hóa càng cao, thì giá đất tăng cao so với các khu đất nằm tại địa bàn có tỷ lệ

đô thị hóa thấp.

d. Về các yếu tố liên quan đến thị trường

(1) Người tham gia thị trường BĐS: thị trường BĐS sẽ có những nhà đầu

tư, tập đoàn rót vốn với những chiến lược khác nhau. Đầu tư ngắn hạn hay dài hạn

sẽ ảnh hưởng tới giá trị BĐS của toàn khu vực.

(2) Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực: khu vực có được

định hướng hay chú trọng đầu tư phát triển BĐS có ảnh hưởng đáng kể tới giá đất.

Điều này nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền Nhà nước và sẽ định giá

BĐS tăng hay giảm trong thời gian tới.

(3) Tính hữu dụng của BĐS: giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và

giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm BĐS. Điều này nói lên mức độ thỏa mãn của

người sử dụng đất ở mức nào.

(4) Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: 2 phía cung cầu của loại sản phẩm

BĐS đó có cân bằng hay chênh lệch sẽ định giá BĐS đó cao hay thấp và tăng hay

giảm theo nhịp độ của thị trường. So giữa các loại BĐS với nhau như: nhu cầu sử

dụng BĐS căn hộ tăng cao thì cầu BĐS đất nền sẽ giảm xuống và ngược lại.

(5) Cung - cầu trên thị trường

Cung - cầu là quy luật tác động vào thị trường quyền sử dụng đất và mang

đậm dấu ấn của quy luật kinh tế thị trường. Tuy nhiên không phải lúc nào cung cầu

cũng tương thích với nhau. Quy luật này càng trở nên đối nghịch khi mà giá đất

tăng dẫn đến có sự chênh lệch lớn với thu nhập bình quân của người dân lao động.

Cung cầu thị trường phụ thuộc vào tổng quỹ đất, quy hoạch phát triển đô thị

và tổng quỹ đất được chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi mà các nhà máy, khu

đô thị được xây dựng lên ngày càng nhiều thì kéo theo việc gia tăng số cầu của bất

động sản. Chẳng hạn, Có 5 bất động sản muốn bán mà chỉ có 2 người mua, khi đó 2

người mua này có quyền lựa chọn bất động sản nào theo hướng có lợi cho mình,

phù hợp nhất với khả năng tài chính. Ngược lại, nếu chỉ có 3 bất động sản được bán

trong khi lại có tới 10 người muốn mua thì khi đó người nào đến trước và trả giá

cao thì sẽ có được bất động sản đó. Như vậy, có thể thấy, giá cả của đất đai là sự thể

hiện chính xác nhất những ảnh hưởng của quy luật cung cầu.

Các yếu tố liên quan đến thị trường không được các địa phương xem xét đến

do rất phức tạp, khó định hình định lượng và định tính trong xác định giá đất, nhưng

vẫn là một trong các yếu tố tác động giá đất của địa phương cần xem xét khi định

giá để tránh thất thu ngân sách.

d. Về các yếu tố liên quan đến can thiệp của Nhà nước

Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ

mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử

dụng một loại đất nào đó... Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất

tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.

Nhân tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất có: Chế độ đất; chế độ nhà ở; quy

hoạch đô thị; chính sách giá đất; chính sách thuế; chế độ quản lý giao thông và sự

biến đổi về hành chính...

(1) Chế độ về đất: Chế độ đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng

đất... Chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá

cả đất. Ở nước ta trong một thời gian dài thực hiện chế độ sử dụng đất, nghiêm cấm

việc mua bán cho thuê, phương thức lưu chuyển đất chỉ có cấp phát, do đó thực ra

không tồn tại giá đất. Theo đà cải cách chế độ sử dụng đất, đất trở thành hàng hóa

đặc biệt bắt đầu hội nhập vào lĩnh vực lưu thông, từ đó xuất hiện giá cả đất để thực

hiện đền bù kinh tế trong nhượng độ quyền sử dụng đất. Đồng thời cùng với việc

hoàn thiện một bước chế độ sử dụng đất phải trả tiền, dưới tác động của kinh tế thị

trường, sự tăng giảm của giá đất càng phù hợp với quy luật thị trường.

(2) Chế độ nhà ở: Từ giải phóng đến nay chế độ nhà ở truyền thống ở nước

ta là chế độ phúc lợi tiền thuê thấp. Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất không thể thông

qua họat động kinh doanh của bản thân nó để thu hồi, chỉ có thể dựa vào tài chính

Nhà nước cấp phát để duy trì. Cho nên trong tình trạng này, trong tiền thuê nhà

không bao hàm tiền thuê đất, giá đất. Mục tiêu của cải cách chế độ nhà ở là hủy bỏ

việc bù đắp đó, từ đó mà xúc tiến quay vòng đầu tư lành mạnh vào tài sản nhà đất,

thúc đẩy việc thực hiện giá đất hợp lý

(3) Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu

thế của giá cả đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng

quản lý đối với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; chính sách giá đất thấp là Chính

phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá của đất, từ đó làm cho mức giá đất

hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng

đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất cao thấp.

(4) Chính sách thuế: Mức thuế phải gánh chịu cao hay thấp, bất kể xí nghiệp

hay cá nhân, nó đều có quan hệ ảnh hưởng rất lớn. Thuế tăng thì tích lũy của xí

nghiệp, dân cư giảm, nên giá cả đất giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng

trưởng kinh tế hạ thấp. Lúc này các xí nghiệp không đủ sức hoặc không muốn mở

rộng đầu tư, khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế

thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.

(5) Thay đổi về hành chính: Thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho

giá cả đất ở đó tăng. Thay đổi hành chính thường phân thành hai loại, một là nâng

cấp, ví như một thành phố được nâng cấp tử đô thị loại 2 lên đô thị loại 1, hoặc nơi

nào đó không phải là thị trấn nâng lên thành thị trấn... một loại khác là tuy cấp bậc

không thay đổi, nhưng quyền quản lý chuyển từ khu này sang khu khác được chính

sách ưu đãi thu hút hàng loạt đầu tư nước ngoài, phát triển kinh tế nhanh chóng, từ

đó kéo theo giá đất tăng lên.

Các yếu tố liên quan đến can thiệp của Nhà nước các địa phương có thể

không xem xét đến yếu tố này do khi định giá đất áp dụng phương pháp so sánh thì

các mảnh đất thường trên cùng địa bàn, cùng địa phương có yếu tố rủi ro như nhau.

Ở đây học viên chỉ đánh giá đây là một trong các tác động vĩ mô ảnh hưởng đến giá

đất, là một yếu tố các địa phương cần xem xét khi có sự thay đổi về chính sách của

Nhà nước để định hướng cho công tác định giá (ví dụ khi huyện Hoành Bồ được

Nhà nước sát nhập vào thành phố Hạ Long, hay các địa phương như Phú Quốc, Vân

Đồn, Bắc Vân Phong dự kiến lên thành đặc khu có sự thay đổi giá đất rất mạnh trên

thị trường).

Tiểu kết chương 1

Trong Chương 1, tác giả đã hệ thống hóa những vấn đề chung về giá đất và

tác động của giá đất đến thu NSĐP. Trọng tâm của chương là đưa ra khái quát về

đất đai và giá đất; các tác động của giá đất đến thu NSĐP; các nguyên tắc, phương

pháp, và trình tự xác định giá đất; các yếu tố trong xác định giá đất tác động đến thu

NSĐP. Những nội dung đề cập trong Chương 1 sẽ là cơ sở để Luận văn tiếp tục

phân tích, đánh giá thực trạng xác định giá đất tại các địa phương trong chương 2.

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI CÁC ĐỊA PHƯƠNG

2.1. Công tác xác định giá đất tại các địa phương

2.1.1. Các văn bản quy phạm pháp lý áp dụng

a. Văn bản Luật của Quốc Hội

- Luật Đất đai 2013 ngày 01/07/2014

- Luật số 15/2017/QH14 ngày 21/6/2017 Luật quản lý, sử dụng tài sản công

b. Các Nghị định của Chính Phủ

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 01/07/2014 của Chính Phủ hướng dẫn Luật

Đất đai 2013.

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 01/07/2014 của Chính Phủ về giá đất.

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 01/07/2014 của Chính Phủ về thu tiền sử

dụng đất.

- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 01/07/2014 của Chính Phủ về thu tiền thuê

đất, thuê mặt nước.

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 01/07/2014 của Chính Phủ về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

- Nghị định 123/2017/NĐ-CP ngày 01/01/2018 của Chính Phủ sửa đổi Nghị

định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

- Nghị định 135/2016/NĐ-CP ngày 15/11/2016 của Chính Phủ sửa đổi Nghị

định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định 35/2017/NĐ-CP ngày 20/06/2017 của Chính Phủ quy định về

tiền sử dụng đất trong Khu kinh tế; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước trong Khu kinh

tế và Khu công nghệ cao.

- Nghị định 79/2019/NĐ-CP ngày 10/12/2019 của Chính Phủ sửa đổi Điều 16

Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất.

- Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 05/01/2020 của Chính Phủ về xử phạt vi

phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Nghị định 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính Phủ quy định về

khung giá đất.

- Nghị định 41/2020/NĐ-CP ngày 08/04/2020 của Chính Phủ về gia hạn thời

hạn nộp thuế và tiền thuê đất.

- Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 08/02/2021 của Chính Phủ sửa đổi một số

Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai.

- Nghị định 25/2020/NĐ-CP ngày 28/02/2020 của Chính Phủ Quy định chi

tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư.

- Nghị quyết 73/NQ-CP ngày 06/5/2023 của Chính Phủ Về việc ủy quyền

quyết định giá đất cụ thể.

c. Các Thông tư liên tịch của các Bộ

- Thông tư liên tịch 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 08/08/2016 hướng

dẫn việc thẩm định dự thảo bảng giá đất của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm

định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất

- Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 20/05/2015 Quy định

việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất

hoặc cho thuê đất

d.Các Thông tư của Bộ Tài chính

- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 01/08/2014 hướng dẫn Nghị định

45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 01/08/2014 hướng dẫn Nghị định

46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Thông tư 207/2014/TT-BTC ngày 15/02/2015 quy định về xác định tiền

thuê đất đối với công ty nông, lâm nghiệp sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản

- Thông tư 139/2016/TT-BTC ngày 15/11/2016 hướng dẫn miễn tiền sử dụng

đất, tiền thuê đất; hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư

khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và phương pháp xác định tiền sử dụng đất phải

nộp khi người mua, thuê mua được phép bán lại nhà ở xã hội.

-Thông tư 332/2016/TT-BTC ngày 10/02/2017 sửa đổi Thông tư

76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử

dụng đất

- Thông tư 333/2016/TT-BTC ngày 10/02/2017 sửa đổi Thông tư

77/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Thông tư 89/2017/TT-BTC ngày 06/10/2017 hướng dẫn một số điều của

Nghị định 35/2017/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê

mặt nước trong Khu kinh tế, Khu công nghệ cao

- Thông tư 80/2017/TT-BTC ngày 15/09/2017 của Bộ Tài chính hướng dẫn

việc xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản gắn liền với đất được

hoàn trả khi Nhà nước thu hồi đất và việc quản lý, sử dụng số tiền bồi thường tài

sản do Nhà nước giao quản lý sử dụng, số tiền hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

nhưng không được bồi thường về đất.

- Thông tư 10/2018/TT-BTC ngày 20/03/2018 sửa đổi Thông tư 76/2014/TT-

BTC hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất.

- Thông tư 11/2018/TT-BTC ngày 20/03/2018 về sửa đổi Thông tư

77/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê

đất, thuê mặt nước.

e.Các Thông tư của Bộ Tài nguyên & Môi trường

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 17/07/2014 quy định về hồ sơ giao

đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

- Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ngày 13/08/2014 về xây dựng, quản lý, khai

thác hệ thống thông tin đất đai

- Thông tư 35/2014/TT-BTNMT ngày 13/08/2014 quy định việc điều tra,

đánh giá đất đai

- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 13/08/2014 quy định chi tiết phương

pháp định giá đất

- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 13/03/2015 hướng dẫn Nghị định

43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai và Nghị định 44/2014/NĐ-CP về giá đất.

- Thông tư 20/2015/TT-BTNMT ngày 12/06/2015 về định mức kinh tế - kỹ

thuật để lập dự toán NSNN phục vụ công tác định giá đất.

- Thông tư 60/2015/TT-BTNMT ngày 01/02/2016 về kỹ thuật điều tra, đánh

giá đất đai.

- Thông tư 61/2015/TT-BTNMT ngày 01/03/2016 quy định về cấp và quản lý

Chứng chỉ định giá đất.

- Thông tư 53/2017/TT-BTNMT ngày 05/12/2017 về quy định ngưng hiệu

lực thi hành Khoản 5 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định

01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật đất đai và sửa đổi Thông tư

hướng dẫn Luật đất đai.

- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 05/12/2017 hướng dẫn Nghị định

01/2017/NĐ-CP và sửa đổi các Thông tư hướng dẫn Luật Đất đai 2013.

- Thông tư 05/2017/TT-BTNMT ngày 05/07/2017 quy định về quy trình xây

dựng cơ sở dữ liệu đất đai.

- Thông tư 09/2021/TT-BTNMT ngày 01/09/2021 sửa đổi Thông tư quy định

hướng dẫn Luật Đất đai.

2.1.2. Chức năng nhiệm vụ của các cơ quan quản lý về đất đai

2.1.2.1. Uỷ ban nhân dân các cấp

(1). Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

- Trình Hội đồng nhân dân cùng cấp tỉnh thông qua quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất cấp tỉnh trước khi trình Chính phủ phê duyệt.

- Phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.

- Phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

- Xây dựng và trình HĐND tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi ban hành.

- Công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ

quan và trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh

- Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

- Báo cáo kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến Bộ tài

nguyên và môi trường

- UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục

đích sử dụng đất.

- Thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của địa

phương.

(2). Uỷ ban nhân dân cấp huyện

- Trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất cấp

huyện trước khi trình UBND cấp tỉnh phê duyệt.

- Trình UBNDtỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

- Công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ

quan, trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện và công bố công khai nội

dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị

trấn tại trụ sở UBND cấp xã.

- Báo cáo kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến UBND

tỉnh.

- UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục

đích sử dụng đất

- Thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của địa

phương.

2.1.2.2. Sở Tài nguyên & môi trường

Thực hiện công tác tham mưu cho UBND cấp tỉnh trong lĩnh vực quản lý, sử

dụng đất đai theo chức năng, nhiệm vụ được UBND cấp tỉnh giao, gồm: chủ trì thực

hiện các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất….,

2.1.2.3. Sở Tài chính

Thực hiện công tác tham mưu cho UBND cấp tỉnh trong lĩnh vực tài chính

liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai theo chức năng, nhiệm vụ được UBND

cấp tỉnh giao như: Phối hợp với Sở TN&MT xây dựng đơn giá đất; thẩm định chi

phí bồi thường tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất…

2.1.2.4. Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc tại thành phố Hà Nội và

thành phố Hồ Chí Minh)

Thực hiện chức năng tham mưu, giúp UBND Tỉnh, Thành phố quản lý Nhà

nước về lĩnh vực quy hoạch xây dựng – là lĩnh vực liên quan trực tiếp đến công tác

quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là ở đô thị.

2.1.2.5. Phòng Tài nguyên & môi trường

Thực hiện công tác tham mưu cho UBND cấp huyện trong lĩnh vực quản lý

Nhà nước về đất đai trên địa bàn theo chức năng, nhiệm vụ được UBND cấp huyện

giao và quy định chung của Nhà nước.

2.1.3. Thẩm quyền xác định giá đất tại các địa phương

Thẩm quyền xác định giá đất tại các địa phương được căn cứ Khoản 3 Điều

114 Luật Đất đai 2013 là do UBND cấp tỉnh quyết định. Cơ quan quản lý đất đai

cấp tỉnh (Sở Tài chính hoặc Sở TN&MT) có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ

chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai

cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định

giá đất cụ thể.Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập

thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu

đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định

giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét

trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá gồm Chủ tịch

UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng và các thành viên là đại diện của cơ quan, tổ

chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

2.1.4. Thực hiện trình tự xác định giá đất

Căn cứ quy định của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của

Bộ TN&MT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng

giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Về cơ bản các địa phương

hiện nay đều xây dựng một quy trình xác định giá đất cụ thể áp dụng trên địa bàn

gồm những bước cụ thể như sau:

Bước 1. Lập kế hoạch định giá đất cụ thể

Căn cứ dự thảo kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và kế hoạch cổ

phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, Sở TN&MTlập kế hoạch định giá đất cụ thể gồm

những nội dung sau: dự kiến các trường hợp cần định giá đất cụ thể, dự kiến các

trường hợp phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và số lượng tổ

chức có chức năng tư vấn xác định giá đất; dự kiến thời gian và kinh phí thực hiện

định giá đất. Kế hoạch này được trình UBND cấp tỉnh đồng thời với kế hoạch sử

dụng đất hàng năm cấp huyện. Việc lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định

giá đất được thực hiện theo pháp luật đấu thầu và hoàn tất trước ngày 31 tháng 3

hàng năm.

Bước 2. Chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể

Căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt,

Sở TN&MT các địa phương chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể bao gồm các nội

dung sau: (1) Xác định mục đích định giá đất, thời gian thực hiện và dự toán kinh

phí; (2) Chuẩn bị hồ sơ thửa đất cần định giá bao gồm: a) Vị trí, diện tích, loại đất

và thời hạn sử dụng của thửa đất cần định giá; b) Các thông tin về quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền phê duyệt và các quy định khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng của

thửa đất cần định giá; (3) Lựa chọn, ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn

xác định giá đất đối với trường hợp thuê tư vấn xác định giá đất.

Sở TN&MT được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể,

việc thuê tư vấn xác định giá đất thường áp dụng trong trường hợp khu vực cần xác

định giá đất chưa có cơ sở dữ liệu giá đất cụ thể do UBND tỉnh phê duyệt. Theo quy

định này, việc có thuê tổ chức tư vấn trong các trường hợp xác định giá đất cụ thể

hay không là do Sở TN&MT quyết định đề xuất. Tuy nhiên trường hợp xác định giá

đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá thì Sở Tài chính chủ trì thực hiện

việc xác định hệ số được công bố hàng năm trong xác định giá đất cụ thể để tính

nghĩa vụ tài chính trong giao đất, cho thuê đất. Sở TN&MT chủ trì xây dựng hệ số

để trình UBND cấp tỉnh quyết định đối với từng loại đất theo dự án hoặc theo khu

vực để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Như vậy khi xác định giá đất

theo phương án hệ số điều chỉnh thì không được thuê tổ chức tư vấn.

Bước 3. Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị

trường; áp dụng phương pháp định giá đất và xây dựng phương án giá đất

Đơn vịcó nhiệm vụ xây dựng dự thảo phương án giá đất được giao thực

hiệnviệc điều tra, tổng hợp thông tin về thửa đất, giá đất thị trường theo mẫu phiếu

thu thập thông tin về thửa đất. Căn cứ các thông tin đã thu thập được, có nhiệm vụ

xây dựng dự thảo phương án giá đất phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị

trường xem xét áp dụng các phương pháp định giá đất sau: Phương pháp so sánh

trực tiếp, Phương pháp chiết trừ, Phương pháp thu nhập, Phương pháp thặng dư

hoặc trong trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá

đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất. Xây dựng phương án giá

đất kèm theo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất theo các nội dung

chủ yếu sau: (1) Mục đích định giá đất và các thông tin về thửa đất cần định giá; (2)

Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp thông tin về giá đất thị trường; (3)

Việc áp dụng phương pháp định giá đất; (4) Kết quả xác định giá đất và đề xuất các

phương án giá đất; (5) Đánh giá tác động về kinh tế xã hội của các phương án giá

đất.

Sau khi xây dựng phương án giá đất Sở TN&MT kiểm tra, đánh giá kết quả

việc xác định giá đất và phương án giá đất; xây dựng Tờ trình việc quyết định giá đất.

Bước 4. Thẩm định và hoàn chỉnh dự thảo phương án giá đất cụ thể

Sau khi kiểm tra, đánh giá kết quả việc xác định giá đất và phương án giá đất;

xây dựng Tờ trình về việc quyết định giá đất, Sở TN&MT trình phương án giá đất/

phương án hệ số điều chỉnh giá đất để thẩm định bởi Hội đồng thẩm định giá đất do

UBND cấp tỉnh thành lập với thành phần là Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch

Hội đồng; Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh

đạo Sở TN&MT và UBND cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác

định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do UBND cấp tỉnh

quyết định.Hồ sơ gồm có: Tờ trình về việc quyết định giá đất; Dự thảo phương án

giá đất; Dự thảo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất.

Để thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất, Sở Tài

chính chịu trách nhiệm giúp việc cho hoạt động thẩm định của Hội đồng theo quy

định của Thông tư liên tịch số 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22/6/2016. Nội

dung thẩm định phương án giá đất gồm 03 vấn đề: việc áp dụng các nguyên tắc định

giá đất, việc áp dụng các phương pháp định giá đất; sự phù hợp của các thông tin

thu thập được so với giá đất trên thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ

liệu đất đai.

Bước 5. Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBND tỉnh quyết định

Hiện các địa phương đều quy định trong thời hạn không quá 05 ngày làm

việc kể từ ngày nhận được văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất, Sở

TN&MT hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh quyết định. Hồ

sơ xác định giá đất cụ thể trình UBND cấp tỉnh quyết định gồm có: Tờ trình về

phương án giá đất; Dự thảo phương án giá đất; Báo cáo thuyết minh xây dựng

phương án giá đất; Văn bản thẩm định phương án giá đất.

Bước 6. UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.

Hiện các địa phương đều quy định trong thời hạn không quá 05 ngày làm

việc kể từ ngày nhận được văn bản đề xuất của Sở TN&MT, UBND cấp tỉnh ban

hành quyết định giá đất.

2.2. Phân tích về công tác định giá đất tại một số dự án trên địa bàn một

số địa phương là tỉnh Hải Dương, tỉnh Quảng Ninh và thành phố Hải Phòng

thông qua các Biên bản kiểm toán, kiểm tra giá đất của dự án.

2.2.1. Phân tích các sai sót, vướng mắc, tồn tại trong công tác định giá đất

tại 03 dự án trên địa bàn tỉnh Hải Dươngvà các ảnh hưởng tới thu ngân sách địa

phương

Căn cứ vào trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất theo quy định Điều 16,

Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 và quy trình luân chuyển hồ sơ xác

định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất trên địa bàn Tỉnh Hải

Dương tại Quyết định số 27/2017/QĐ-UBND ngày 16/10/2017 của UBND tỉnh, để

xác định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền sử dụng đất của Dự án, Sở TN&MT đã

ký Hợp đồng với đơn vị có chức năng thẩm định giá. Đơn vị tư vấn đã sử dụng

phương pháp thặng dư là phương pháp chủ đạo để định giá đất và thành phần tính

toán sử dụng phương pháp so sánh. Sau khi Hội đồng thẩm định giá thẩm định,

UBND tỉnh Hải Dương đã phê duyệt giá đất cụ thể để xác định tiền sử dụng đất của

các dự án:

(1). Dự án Đầu tư xây dựng khu dân cư mới xã Cẩm Điền - Lương Điền,

huyện Cẩm Giàng do Liên danh Công ty TNHH Hoàng Thanh và Công ty TNHH

Đầu tư xây dựng và dịch vụ thương mại Thái Dương làm chủ đầu tư

Đơn vị tư vấn đã sử dụng phương pháp thặng dư là phương pháp chủ đạo để

định giá đất và thành phần tính toán sử dụng phương pháp so sánh. Sau khi Hội

đồng thẩm định giá thẩm định, UBND tỉnh Hải Dương đã phê duyệt giá đất cụ thể

để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê của dự án là 38.287trđ tổng diện tích giao 142.054,93m2.

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại giá đất cho thấy Dự án

còn sai sót: Dự án thực hiện tính giá đất theo tổng mức đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ

thuật, quy định các khoản chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng, chi phí lãi vay trong thời

gian xây dựng, lợi nhuận nhà đầu tư sẽ được xác định lại theo quyết toán; Tuy nhiên

khi Dự án hoàn thành xong đầu tư xây dựng hạ tầng đã có quyết toán, có thay đổi

chi phí lãi vay lại chưa được xác định lại giá đất.

Hiệu chỉnh số liệu tính toán theo công thức đã xác định khi xác định chi phí

đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật quy về thời điểm định giá dẫn tới tiền thu sử dụng

đất và tiền thuê đất trả tiền 01 lần của dự án tăng thêm là 7.433trđ (chống thất thu

NSĐP được từ 38.287trđ lên 45.720trđ - Chi tiết cách tính tại phụ lục số 01).

(2). Dự án Đầu tư xây dựng khu dân cư thuộc xã Thanh Quang và xã Quốc

Tuấn, huyện Nam Sách do Liên danh Công ty TNHH Hoàng Thanh và Công ty

TNHH Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư

Đơn vị tư vấn đã sử dụng phương pháp thặng dư là phương pháp chủ đạo để

định giá đất và thành phần tính toán sử dụng phương pháp so sánh. Sau khi Hội

đồng thẩm định giá thẩm định, UBND tỉnh Hải Dương đã phê duyệt giá đất trong đó: đất khu dân cư là 102.855,6m2 và đất thương mại dịch vụ là 3.849m2, giá trị các

lô đất của dự án là 83.568trđ.

Dự án còn sai sót: khi xác định giá đất số liệu tính toán trong Chứng thư định

giá, đơn vị tư vấn tính toán số vốn vay để tính lãi suất là 25% tổng mức đầu tư là chưa

phù hợp, chưa áp dụng căn cứ với số liệu trong Giấy chứng nhận đầu tư dự án. Sai sót

trên trong quá trình thực hiện quyết toán dự án, căn cứ số liệu đề nghị phê duyệt quyết

toán chi phí đầu tư xây dựng HTKT của Sở Tài chính, UBND tỉnh Hải Dương đã ban

hành Quyết định số 4131/QĐ-UBND ngày 25/11/2019 phê duyệt giá trị quyết toán

chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xác định giá trị khu đất được xác định theo

quyết toán là 110.566trđ và số tiền nhà đầu tư phải nộp bổ sung 32.943trđ (sau khi trừ

tiền sử dụng đất đã nộp và khấu trừ chi phí GPMB đã ứng trước).

Trong công tác xác định giá đất sau Quyết định số 4131/QĐ-UBND ngày

25/11/2019 của UBND tỉnh Hải Dương khi kiểm tra lại giá đất cho thấy Dự án vẫn

còn sai sót: còn một số chỉ tiêu tại Tờ trình của Sở Tài chính và Quyết định yêu cầu

nhà đầu tư nộp bổ sung vẫn chưa đảm bảo chính xác, cụ thể: sai sót đối với khoản

lợi nhuận nhà đầu tư trên tổng chi phí đầu tư bao gồm cả chi phí lãi vay(lợi nhuận

nhà đầu tư được tính trên chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp mà nhà đầu tư bỏ ra,

không bao gồm chi phí lãi vay theo quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT

ngày 30/6/2014 của Bộ TN&MT và Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 6/10/2016

của Bộ Tài chính); xác định sai số học trong công thức tính toán. Dẫn đến xác định

thiếu 3.018trđ (chống thất thu NSĐP được từ 110.566trđ lên thành 113.584trđ - Chi

tiết cách tính tại phụ lục số 02)

(3). Dự án Đầu tư xây dựng khu dân cư mới phường Tứ Minh, thành phố Hải

Dương và thôn Trụ, thị trấn Lai Cách, huyện Cẩm Giàng do Công ty TNHH Hoàng

Thanh làm chủ đầu tư

Đơn vị tư vấn sử dụng phương pháp thặng dư để tính toán đối với tài sản cần

định giá. Sau khi Hội đồng thẩm định giá thẩm định, UBND tỉnh Hải Dương đã phê duyệt giá đất, trong đó diện tích đất ở 35.851,4m2, diện tích đất hỗn hợp dịch vụ 1.715,57m2; giá trị các lô đất của dự án là 45.381trđ.

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại giá đất cho thấy Dự án vẫn

còn sai sót: còn một số chỉ tiêu tại Tờ trình của Sở Tài chính và Quyết định yêu cầu

nhà đầu tư nộp bổ sung vẫn chưa đảm bảo chính xác, cụ thể: các chi phí thuộc tổng

mức đầu tư được phê duyệt nhưng khi thực hiện đầu tư xây dựng dự án nhà đầu tư

không thực hiện hoặc thực hiện chưa đúng với hồ sơ đã được cấp có thẩm quyền phê

duyệt; giảm trừ chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán, vì dự án không phải thẩm tra

phê duyệt quyết toán theo các quy định về vốn ngoài ngân sách; xác định chi phí lãi

vay cho cả chi phí bồi thường giải phòng mặt bằng do nhà đầu tư tự nguyện ứng ra

được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo Luật Đất đai; xác định lợi nhuận nhà đầu

tư trên tổng chi phí bỏ ra bao gồm cả chi phí lãi vay, từ đó xác định lợi nhuận nhà đầu

tư được tính trên chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp mà nhà đầu tư bỏ ra không bao

gồm chi phí lãi vay. Dẫn đến xác định thiếu tiền sử dụng đất phải nộp là 4.957trđ

(chống thất thu NSĐP được từ 45.38trđ lên thành 50.338trđ - Chi tiết cách tính tại

phụ lục số 03)

2.2.2. Phân tích các sai sót, vướng mắc, tồn tại trong công tác định giá đất

tại 15 dự án trên địa bàn thành phố Hải Phòng và các ảnh hưởng tới thu ngân

sách địa phương

Căn cứ vào trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất theo quy định Điều 16,

Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 và quy trình luân chuyển hồ sơ xác

định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hải

Phòng tại Quyết định số 1180/2017/QĐ-UBND ngày 18/5/2017 của UBND thành

phố, để xác định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền sử dụng đất của Dự án, Sở

TN&MT đã ký Hợp đồng với đơn vị có chức năng thẩm định giá. Đơn vị tư vấn đã

sử dụng phương pháp thặng dư là phương pháp chủ đạo để định giá đất và thành

phần tính toán sử dụng phương pháp so sánh. Sau khi Hội đồng thẩm định giá thẩm

định, UBND thành phố đã phê duyệt giá đất cụ thể để xác định tiền sử dụng đất của

các dự án:

(1). Dự án Khu đô thị du lịch Cái Giá - Cát Bà do Công ty cổ phần đầu tư và

phát triển du lịch Vinaconexlàm chủ đầu tư

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại có

thể ảnh hưởng thu ngân sách địa phương như:

- Dự án tính trừ giá chi phí đầu tư ban đầu của toàn bộ diện tích thực hiện dự

án vào giá trị quyền sử dụng đất xây dựng khu nhà để bán theo cơ chế kinh doanh

(đất ở) từ đó xác định đơn giá bình quân cho 1m2 đất là chưa phù hợp. Nếu xác

định giá trị chi phí đầu tư ban đầu tương ứng cho diện tích đất ở thì đơn giá bình

quân cho 1m2 đất ở sẽ tăng thêm 1.113.338đ/1m2.

- Dự án được giao đất năm 2011 nhưng lại được xác định tiền sử dụng đất

theo giá đất tại thời điểm năm 2006. Các ngành không thực hiện sử dụng phương

pháp xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, không thuê tổ chức có chức năng

thẩm định để xác định tiền sử dụng đất của Dự án là chưa đúng với các quy định

của pháp luật và các văn bản hướng dẫn là Công văn số 10773/BTC-QLCS ngày

16/8/2010 và Công văn số 1938/BTC-QLCS ngày 16/2/2012 của Bộ Tài chính.

- Dự án có quyết định thu hồi một phần diện tích và chưa nêu rõ có thu hồi

diện tích xây nhà ở để bán theo cơ chế kinh doanh hay không, thì sau thời điểm thu hồi đất Thành phố vẫn căn cứ giá tính toán (372.020đ/1m2) để xác định tiền sử dụng

đất đối với diện tích đất còn lại được giao cho Chủ đầu tư xây nhà để bán theo cơ

chế kinh doanh sẽ là không phù hợp.

(2). Dự án xây dựng Khu nhà ở và chung cư cao tầng tại số 106 phố Lương

Khánh Thiện, quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòngdo Công Công ty cổ phần Xây

dựng số 9 Hải Phònglàm chủ đầu tư

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại có

thể ảnh hưởng thu ngân sách địa phương như:

- Các ngành thực hiện không đúng quy định Điều 1 Thông tư số 93/2011/TT-

BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tàichính trong việc xác định giá đất và qua 3 lần xác

định đã có chiều hướng làm giảm tiền sử dụng đất phải nộp NSNN theo quy định

(xác định tiền sử dụng đất phải nộp lần 1 là 31.759trđ; lần 2 là 28.262trđ; lần 3 là

23.928trđ)và đồng thời làm tăng chi phí thẩm định giá đất (3 lần thuê thẩm định giá

do Chủ đầu kiến nghị giá quá cao, thành viên Hội đồng định giá chưa thống nhất)

- Việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất tại Chứng thư thẩm định giá do

đơn vị tư vấn lập và được liên ngành họp thẩm định, báo cáo UBND Thành phố

xem xét, quyết định chưa hợp lý và chưa có căn cứ, do:áp dụng phương pháp so

sánh để tính toán, nhưng chỉ căn cứ thông tin của 01 tài sản chuyển nhượng thành

công để thực hiện dự kiến mức giá có thể giao dịch của 03 tài sản so sánh trước khi

đưa vào điều chỉnh yếu tố so sánh là chưa hợp lý và chưa có căn cứ; lựa chọn, thu

thập thông tin về 03 tài sản so sánh nhưng chưa được giao dịch thành công; việc lựa

chọn tài sản so sánh không đúng phương pháp xác định giá đất được quy định. Như

vậy, nếu để đảm bảo yếu tố thị trường, không thực hiện giảm mức giá có thể giao

dịch của 03 tài sản so sánh trước khi đưa vào điều chỉnh yếu tố so sánh, không thực

hiện điều chỉnh các yếu tố thì giá tiền sử dụng đất đã khác và có xu hướng tăng lên.

Nếu tính toán lại thì tiền sử dụng đất có thể tăng tương ứng 11.555trđ.

(3). Dự án đầu tư xây dựng công trình khai thác mỏ đá vôi cung cấp nguyên

liệu sản xuất xi măng tại xã Minh Tân, thị trấn Minh Đức, huyện Thủy Nguyên do

Công ty Xi măng Chinfon làm chủ đầu tư

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại có

thể ảnh hưởng thu ngân sách địa phương như sau: Sản lượng khai thác xác định

chênh lệch so với công suất khai thác đã được Bộ TN&MT cấp phép; Giá bán để

ước tính doanh thu hoạt động hàng năm thấp hơn so với giá tính thuế tài nguyên

được quy định của UBND thành phố; Chi phí sửa chữa lớn xác định ước tính 02

năm sửa chữa 01 lần nhưng bảng tính từ năm 13 đến năm 18 xác địnhsửa chữa 01

năm 01 lần; Thuế tài nguyên áp dụng thấp hơn gía tính thuế được UBND thành phố

Hải Phòng quy định; Thuế suất thuế tài nguyên thấp hơn theo quy định Nhà nước;

Xác định sản lượng để tính phí BVMT quy đổi sản lượng khoáng sản thành phẩm ra

sản lượng nguyên khai không phù hợp với văn bản của UBND thành phố Hải

Phòng; Xác định tổng doanh thu hàng năm có tính yếu tố trượt giá hàng năm nhưng

không có thuyết minh cụ thể cơ sở đối với chỉ số trượt giá.

Giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất hàng năm của dự án nếu thực hiện điều chỉnh các yếu tố sẽ tăng 32% (từ 278.080đ/m2 lên 367.182đ/m2, tăng 89.102đ/m2) so

với giá được xác định và giá tính tiền thuê đất hàng năm của dự án được UBND

thành phố phê duyệt,tiền thuê đất 01 năm được xác định tăng tương ứng.

(4). Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị, công nghiệp và dịch vụ VSIP Hải

Phòng tại các xã Thủy Triều, An Lư, Trung Hà, Lập Lễ, huyện Thủy Nguyên do Công ty TNHH VSIP Hải Phòng làm chủ đầu tư

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại có

thể ảnh hưởng thu ngân sách địa phương như: Chứng thư của đơn vị có chức năng

thẩm định giá xác định doanh thu cho thuê có giá trị 5 năm ổn định, sau 5 năm tăng

3,84% so với giá trung bình của 5 năm liền kề trước đó nhưngkhông có thuyết minh

cụ thể, cơ sở xác định chứng minh chỉ tiêu tăng 3,84% ảnh hưởng lớn đến giá thuê

đất của dự án khi diện tích đất thuê lớn 699.452m2.

(5). Dự án thuê mặt nước ven biển do Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại

và vận tải Thành Trang làm chủ đầu tư; (6). Dự án thuê mặt nước ven biển do Công

ty TNHH Đầu tư công trình và Thương mại Hoàng Phát làm chủ đầu tư

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại có

thể ảnh hưởng thu ngân sách địa phương như: Hợp đồng thuê đất xác định tiền thuê đất Dự án áp dụng theo đơn giá thuê mặt nước ven biển 250đ/m2 căn cứ quy định

khoản 6, Điều 1 Quyết định số 1776/QĐ-UBND ngày 15/8/2014 của UBND thành

phố Hải Phòng v/v quy định đơn giá, tỷ lệ phần trăm để tính tiền thuê đất, thuê mặt

nước trên địa bàn thành phố Hải Phòng); Tuy nhiên, theo quy định tại: Khoản 1,

Điều 4 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 17/01/2015 của Bộ TN&MT“Đất có

mặt nước ven biển chưa sử dụng được UBND cấp có thẩm quyền cho thuê để sử

dụng vào mục đích nào thì chế độ sử dụng đất được thực hiện theo quy định của

pháp luật về đất đai đối với mục đích đó”, đất đất sử dụng cho hoạt động khoáng

sản được quy định tại Khoản 2, Điều 10 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày

29/1/2013“Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây …..Đất sản

xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu

chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng

cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm”. Mặt khác

tại khoản 1, Điều 31, Luật Khoáng sản số 60/2010/QH12 ngày 17/11/2010 quy định

“Tổ chức, cá nhân hoạt động khoáng sản phải thuê đất theo quy định của pháp luật

về đất đai, trừ trường hợp không sử dụng lớp đất mặt hoặc hoạt động khoáng sản

không ảnh hưởng đến việc sử dụng mặt đất của tổ chức, cá nhân đang sử dụng đất

hợp pháp”, Dự án trên thuộc trường hợp thuê đất có mặt nước để triển khai thực

hiện dự án nên cần xác định đơn giá theo quy định tại Khoản 5, Điều 1 Quyết định

số 1776/QĐ-UBND ngày 15/8/2014 của UBND thành phố Hải Phòng áp dụng Bảng

8 ban hành kèm theo Quyết định số 2970/2014/QĐ-UBND ngày 25/12/2014 của UBND thành phố Hải Phòng là 150.000đ/m2. Như vậy theo tính toán Dự án tăng

tiền thuê từ 250đ/m2 lên 150.000đ/m2.

(7). Dự án Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng do Công ty Cổ phần Đầu tư và Du

lịch Vạn Hương làm chủ đầu tư

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại có

thể ảnh hưởng thu ngân sách địa phương như: Khi tính đơn giá xác định tiền thuê

đất đã áp dụng chỉ số giá tiêu dùng bình quân năm 2014 (3,84%) để tính doanh thu

hoạt động kinh doanh khách sạn thấp hơn chỉ số giá tiêu dùng bình quân năm 2014

do Cục Thống kê thành phố Hải Phòng công bố (4,35%). Nếu áp dụng chỉ số giá

tiêu dùng bình quân năm 2014 là 4,35% thì tiền thuê đất mặt nước phải nộp hàng

năm sẽ tăng thêm 721trđ.

(8). Khu đô thị Vinhome Riverside Hải Phòng do Tập đoàn Vingroup – Công

ty Cổ phầnlàm chủ đầu tư

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại có

thể ảnh hưởng thu ngân sách địa phương như: Việc xác định giá đất đối với diện

tích đất ở còn các chỉ tiêu áp dụng trong Chứng thư của đơn vị có chức năng thẩm

định giá chưa đảm bảo tính chính xác, logíc như số lượng giao dịch, tính pháp lý; áp

dụng sai chỉ số giá tiêu dùng được Cục thống kê Hải Phòng công bố; không áp dụng

đầy đủ các chỉ số lợi thế so sánh của thửa đất khi tính giá; phân tích và áp dụng

không hợp lý về yếu tố “số lượng giao dịch”, “pháp lý” giữa tài sản định giá và tài

sản so sánh. Khi so sánh giá các lô đất ở tại Chứng thư định giá với giá các lô đất đã

giao dịch thành công của Dự án cho thấy giá giao dịch, chuyển nhượng bình quân

các lô đất cao hơn giá đất tại Chứng thư định giá, cụ thể: (1) Vị trí lợi thế của lô đất

trong dự án chưa được xác định đầy đủ thiếu chỉ số lợi thế so sánh của thửa đất có

mặt đường rộng 21m tăng thêm 6% nếu áp dụng lại giá với đầy đủ yếu tố lợi thế của

lô đất thì tiền sử dụng đất phải nộp có thể tăng thêm 1.181trđ; (2) Chỉ số giá tiêu

dùng áp dụng cho Doanh thu chuyển nhượng xác định tốc độ tăng giá bán được ước

tính căn cứ chỉ số giá tiêu dùng trên hồ sơ thấp hơn dữ liệu do Cục Thống kê Hải

Phòng công bố,nếu áp dụng giá trị công bố để tính toán thì tiền sử dụng đất có thể

tăng tương ứng 252.227trđ; (3) Số lượng giao dịch đang áp dụng lô đất lấy mẫu để

làm tài sản so sánh là 01 lô được đưa ra thị trường để bán giữa cá nhân và cá nhân,

còn lô đất cần định giá là 01 lô đất nằm trong nhiều lô đất dự án, nên lô đất trong dự

án kém lợi thế hơn vì vậy áp dụng tỷ lệ so sánh giữa tài sản định giá và tài sản so

sánh là không tương đồng, khi áp dụng chỉ tiêu “số lượng giao dịch” là tương đồng

giữa tài sản định giá và tài sản so sánh thì tiền sử dụng đất lại có thể tăng tương ứng

là 392.763trđ; (4)Tính pháp lý so sánh giữa tài sản cần định giá là thửa đất trong dự

án, tài sản hình thành trong tương lai, nộp tiền theo tiến độ nhiều lần cho đến khi dự

án hoàn thành, bàn giao và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ mới được cấp sổ đỏ, phụ

thuộc vào chủ đầu tư và tài sản so sánh là lô đất giao dịch cá nhân với cá nhân đã có

sổ đỏ khi mua-bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ và trình tự, thủ tục hành chính về

sang tên sẽ được cấp sổ đỏ, nên tài sản định giá kém lợi thế hơn tài sản so sánh. Tuy

nhiên nếu lô đất định giá khi đủ điều kiện được chuyển nhượng là thời điểm chủ

đầu tư xây dựng xong cơ sở hạ tầng, thực hiện các nghĩa vụ tài chính, xin cấp Giấy

chứng nhận Quyền sử dụng đất sau đó làm thủ tục sang tên cho người mua thì sẽ là

không có sự khác biệt về mặt pháp lý nếu coi tương đồng giữa tài sản định giá và tài

sản so sánh thì tiền sử dụng đất tăng có thể tăng tương ứng 153.629trđ.

* Việc xác định giá đất đối với diện tích đất thuê còn các chỉ tiêu áp dụng

không phù hợp, cụ thể: (1) Chỉ số giá tiêu dùng áp dụng cho trên hồ sơ thấp hơn dữ

liệu do Cục Thống kê Hải Phòng công bố, nếu áp dụng giá trị công bố để tính toán

thì tiền thuê đất có thể tăng tương ứng 8.583trđ; (2) thời điêmbắt đầu thuê đất chưa

đúng thời điểm quy định tại khoản 3, Điều 108 Luật Đất đai trong đó Đất công cộng

thương mại, dịch vụ 9.819,4m2 tính thiếu 10,5 tháng; Đất hỗn hợp khách sạn, văn phòng 624,7m2 tính thiếu 06 tháng và 24.840,7m2 tính thiếu 03 tháng; Đất dịch vụ khách sạn 9.509,3m2 tính thiếu 06 tháng; Đất trường học 4.788,6m2 tính thiếu 10,5 tháng và 7.487,8m2 tính thiếu 06 tháng, nếu tính toán thì tiền thuê đất Chủ đầu tư

phải nộp phần diện tích tính thiếu thời gian có thể tăng thêm là 1.657trđ

(9). Dự án xây dựng Làng Việt kiều quốc tế do Công ty Cổ phần đầu tư và

phát triển Việt Anhlàm chủ đầu tư

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại có

thể ảnh hưởng thu ngân sách địa phương như:

- Đối với diện tích đất ở 1.700,3m2 đã giao từ năm 2014 nhưng UBND thành

phố Hải Phòng chưa phê duyệt giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nếu tính

theo giá đất được UBND thành phố Hải Phòng xác định cho diện tích giao (đợt 2) và giao đất (đợt 3) là 4.500.000đ/m2 thì số tiền sử dụng đất tương ứng là 7.651trđ.

- Đối với diện tích đất ở 38.889,8m2 còn các chỉ tiêu áp dụng trong khi tính

giá đất chưa đảm bảo tính chính xác, logíc như yếu tố thị trường, pháp lý. Cụ

thể:Tài sản so sánh khi đưa mức giá vào tính toán đơn vị tư vấn đã loại trừ yếu tố

thị trường và xác định mức giá đưa vào tính toán của 03 TSSS chỉ bằng 95% giá

giao dịch thành công do người chuyển nhượng cung cấp chưa phù hợp mà nếu đưa

vào tính toán là tương đồng 100%; tiêu chí Pháp lý tài sản so sánh 2 có lợi thế hơn

tài sản định giá tỷ lệ 110% nếu yếu tố trên giữa tài sản định giá và tài sản so sánh 2

là tương đồng 100%thì đơn giá đất sẽ thay đổi làm tiền sử dụng đất phải nộp có thể

tăng thêm 16.694trđ.

(10). Dự án Khu đô thị ven sông Lạch Tray do Công ty TNHH Agape Việt

Nam làm chủ đầu tư

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại có

thể ảnh hưởng thu ngân sách địa phương như:(1) UBND thành phố Hải Phòng đã

thực hiện thu hồi một phần diên tích bàn giao cho đơn vị khác và đã tính giá cho cả

phần diện tích thu hồi; (2) Xác định diện tích đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê

đất còn chưa phù hợp Luật đất đai khi gộp chung diện tích đất ở được giao lâu dài

và diện tích đất cho thuê thời hạn 50 năm để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất;

(3) xác định thiếu doanh thu và chi phí phát triển của phần xây dựng nhà ở thương

mại trên diện tích đất ở giao lâu dài làm thay đổi kết quả đơn giá tiền sử dụng đất;

(4) Tiêu chí số lượng giao dịch để tính đơn giá quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở

thương mại và đất ở chung cư áp dụng tỷ lệ không tương đồng tuy nhiên số lượng

giao dịch giữa tài sản định giá và các tài sản so sánh chỉ là 01 lôđất do đó cần xác

định tiêu chí số lượng giao dịch là tương đồng 100%,nếu điều chỉnh yếu tố này thì đơn giá thu tiền sử dụng đất 1m2 đất ở, chung cư tăng 975.079đ/m2, tiền sử dụng

đất có thể tăng cho NSĐP là 6.048trđ; (5) tiêu chí Pháp lý tính đơn giá quyền sử

dụng đất xây dựng nhà ở thương mại và đất ở chung cư, xác định “tài sản so sánh 2”

có lợi thế hơn tài sản định giá tuy nhiên chưa đưa ra cơ sở để so sánh nếu yếu tố

trên là tương đồng thì đơn giá thu tiền sử dụng đất 1m2 đất ở, chung cư tăng 734.933đ/m2, tiền sử dụng đất có thể tăng cho NSĐP 4.559trđ; (6) xác định doanh

thu bán nhà ở thương mại, nhà ở chung cư tăng theo chỉ số giá tiêu dùng bình quân

thấp hơn số liệu do Cục Thống kê Hải Phòng cung cấp bình quân,nếu áp dụng chỉ

số giá tiêu công bố thì tiền sử dụng đất 1m2 tăng 940.867đ, tiền sử dụng đất có thể

tăng cho NSĐP 5.836trđ; Xác định chi phí phát triển không căn cứ vào thiết kế

được duyệt của các cơ quan có thẩm quyền, tính lại chi phí phát triển thì đơn giá tiền sử dụng đất 1m2 tăng 716.570đ/m2và tiền sử dụng đất có thể tăng cho NSĐP

4.445trđ; (7)Xác định cơ cấu vốn vay chưa phù hợp dự án được duyệt điều chỉnh lại cơ cấu vốn vay tính chi phí phát triển của dự án thì đơn giá tiền sử dụng đất 1m2 tăng 536.689đ/m2và tiền sử dụng đất có thể tăng cho NSĐP 3.329trđ.

(11). Dự án Trung tâm mua sắm AEONMALL Hải Phòng Lê Chân do Công

ty Cổ phần Xây dựng bất động sản Việt Phát làm chủ đầu tư

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại có

thể ảnh hưởng thu ngân sách địa phương như: Để xác định giá đất cụ thể làm căn cứ

tính tiền sử dụng đất của Dự án, Sở TN&MT đã ký Hợp đồng dịch vụ tư vấn Thẩm

định giá với đơn vị có chức năng thẩm định giá. Đơn vị tư vấn áp dụng phương

pháp thặng dư kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp, sử dụng chiết khấu dòng tiền

để xác định giá đất tại khu đất cần định giá. Căn cứ kết quả định giá, Hội đồng

Thẩm định giá đất Thành phố đã thẩm định trình UBND Thành phố ban hành quyết

định phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian

thuê đối với diện tích 93.000m2 của dự án là 7.043.000 đồng/m2. Tuy nhiên kết quả

định giá đất theo phương pháp thặng dư kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp, sử

dụng chiết khấu dòng tiền để xác định giá đất tại khu đất cần định giá có kết quả

còn thấp hơn một số vị trí xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Dẫn

tới địa phương phải thực hiện rà soát lại các yếu tố trong phương án tính giá đất để

xác định lại giá đất cụ thể của dự án cho phù hợp.

(12). Dự án xây dựng khu đô thị dịch vụ thương mại và nhà ở công nhân

Tràng Duệ do Công ty CP Khu công nghiệp Sài Gòn - Hải Phòng làm chủ đầu tư

Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Sài Gòn - Hải Phòng được UBND thành

phố Hải Phòng giao đất cho để thực hiện Dự án tại Quyết định số 3376/QĐ-UBND ngày 19/12/2018 với diện tích đất giao 412.208,2m2. Dự án được UBND thành phố

Hải Phòng giao đất, phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

tại Quyết định số 3376/QĐ-UBND ngày 19/12/2018 với đơn giá đối với diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại 2.482.947 đồng/m2; đối với diện tích đất thuê trả tiền một lần 821.126 đồng/m2.

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại: mật

độ xây dựng, diện tích sàn của dự án có sự thay đổi so với chỉ tiêu đưa vào áp dụng

tại chứng thư thẩm định giá làm thay đổi doanh thu phát triển và chi phí phát triển

dẫn đến khi sau khi quy hồi về thời điểm định giá vào công thức tính toán trong

Phương án xác định giá đất thì tiền sử dụng đất phải nộp tăng thêm 18.551trđ

(chống thất thu NSĐP được từ 332.184trđ lên thành 350.735trđ - Chi tiết cách tính

tại phụ lục số 04)

(13). Dự án Khu nhà ở thương mại tại phường Vĩnh Niệm, quận Lê Chân do

Công ty CP Đầu tư thương mại xuất nhập khẩu Việt Phát làm chủ đầu tư

Chủ đầu tư được UBND Hải Phòng giao đất cho để thực hiện Dự án tại

Quyết định số 3532/QĐ-UBND ngày 28/12/2018 với diện tích đất giao

24.370,23m2. Dự án UBND thành phố Hải Phòng phê duyệt giá đất cụ thể để tính

tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại Quyết định số 218/QĐ-UBND ngày 25/01/2019 với đơn giá đối với diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại 6.507.000đ/m2; đối với diện tích đất thuê trả tiền một lần 5.515.000đ/m2.

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại: xác

định thiếu hệ số tăng thêm 10% đối với các lô đất liền kề từ 31 đến lô 39 (thuộc khu

đất ký hiệu DO-04, với diện tích 765 m2) tiếp giáp 2 mặt đường, dẫn đến xác định

lại doanh thu phát triển và chi phí phát triển của dự án sau khi quy hồi về thời điểm

định giá vào công thức tính toán trong Phương án xác định giá đất thì tiền sử dụng

đất phải nộp tăng thêm 3.372trđ (chống thất thu NSĐP được từ 87.300trđ lên thành

90.672trđ - Chi tiết cách tính tại phụ lục số 05)

(14). Dự án Đầu tư xây dựng HTKT khu nhà ở tại phường Nam Hải, quận

Hải An, Hải Phòng do Công ty CP Tập đoàn Phúc Lộc làm chủ đầu tư

Công ty Cổ phần Tập đoàn Phúc Lộc được UBND thành phố Hải Phòng giao

đất để thực hiện Dự án tại Quyết định số 2755/QĐ-UBND ngày 04/12/2015 và

Quyết định số 3538/QĐ-UBND v/v điều chỉnh, bổ sung Quyết định số 2755/QĐ-

UBND ngày 04/12/2015. UBND thành phố giao đất, phê duyệt giá đất cụ thể để

tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của Dự án tại Quyết định số 3538/QĐ-UBND ngày 28/12/2018. Đơn giá đất ở (55.634m2) là 4.479.243 đồng/m2; đối với diện tích đất thuê (2.800m2) trả tiền hàng năm: Tuyến I: 3.816.000 đồng/m2; tuyến II: 2.862.000 đồng/m2; tuyến III: 2.289.600 đồng/m2; tuyến IV: 1.717.200 đồng/m2.

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại: (1)

Dự án có 222 lô đất nhà ở liền kề không phải lô góc nhưng tiếp giáp 2 mặt đường

chưa được tính toán mức giá tăng thêm so với các lô thường. Hiện tại Uỷ ban nhân

dân thành phố chưa có quy định cụ thể về tỷ lệ tăng thêm đối với các trường hợp này; (2) Dự án có 31 lô nhà ở liền kề có diện tích lớn hơn 200m2, xác định mật độ

xây dựng nhà ở liền kề của toàn dự án là 75%, tuy nhiên theo Quy chuẩn xây dựng

Việt Nam số 01:2008/BXD được ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-

BXD ngày 03/4/2008 của Bộ Xây dựng quy định mật độ xây dựng thuần tối đa là

70% đối với lô đất xây dựng nhà ở liền kề có diện tích lớn hơn 200m2 như vậy diện tích sàn xây dựng sẽ giảm 1.945,95m2 và giảm chi phí đầu tư; (3) Thời gian thực

hiện đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở tại phường Nam Hải, quận Hải An

khi xây dựng giá đất đề xuất tiến độ xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong 01 năm là

không phù hợp Loại và cấp công trình: Công trình Hạ tầng kỹ thuật, cấp IV thời

gian tiến độ xây dựng của dự án được Chủ đầu tư xác định trong 02 năm

2.2.3. Phân tích các sai sót, vướng mắc, tồn tại trong công tác định giá đất

tại 18 dự án trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh và các ảnh hưởng tới thu ngân sách

địa phương

Căn cứ vào trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất theo quy định Điều 16,

Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 và quy trình luân chuyển hồ sơ xác

định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng

Ninh tại Quyết định số 1435/2017/QĐ-UBND ngày 09/5/2017 của UBND tỉnh, để

xác định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền sử dụng đất của Dự án, Sở TN&MT đã

ký Hợp đồng với đơn vị có chức năng thẩm định giá. Đơn vị tư vấn đã sử dụng

phương pháp thặng dư là phương pháp chủ đạo để định giá đất và thành phần tính

toán sử dụng phương pháp so sánh. Sau khi Hội đồng thẩm định giá thẩm định,

UBND tỉnh Quảng Ninh đã phê duyệt giá đất cụ thể để xác định tiền sử dụng đất

của các dự án:

(1). Dự án Nhóm nhà ở liền kề lô B2 thuộc Quy hoạch khu trung tâm phường

Hồng Hải, thành phố Hạ Long do Công ty Cổ phần Xây dựng và phát triển Việt

Đức làm chủ đầu tư

Công ty CP đầu tư xây dựng và phát triển Việt Đức được UBND tỉnh Quảng

Ninh chuyển mục đích sử dụng đất từ thuê đất để xây dựng cơ sở giáo dục đào tạo

sang đất ở đô thị đầu tư xây dựng dựng nhóm nhà ở tại lô B2 thuộc Quy hoạch khu

trung tâm phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long tại Quyết định số 3124/QĐ-

UBND ngày 26/9/2016. UBND tỉnh Quảng Ninh về phê duyệt giá đất cụ thể làm

căn cứ tính thu tiền sử dụng đất của dự án tại Quyết định số 2958/QĐ-UBND ngày 28/7/2017 với đơn giá đất cụ thể là 25.704.679đ/m2, diện tích đất ở tính tiền sử

dụng đất 2.949m2.

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại có

thể ảnh hưởng thu ngân sách địa phương như: (1) Xác định lại doanh bán công trình

trên đất theo thiết kế đô thị của các công trình tại Dự án sau khi điều chỉnh giảm

tầng cao; điều chỉnh tỷ lệ tăng giá bán công trình trên đất năm 2019 trong công thức

tính toán theo đúng các giả định trong Phương án xác định giá đất; (2) Thay đổi so

với giá trị trong Phương án xác định giá đất do xác định lại chi phí xây dựng theo

thiết kế đô thị của các công trình tại Dự án sau khi điều chỉnh giảm tầng cao, đồng

thời phân kỳ lại chi phí phát triển theo đúng thời gian đầu tư xây dựng. Dẫn đến tiền

sử dụng đất phải nộp cho NSĐP sau kiểm tra tăng so với số tiền phải nộp theo thông

báo của cơ quan thuế là 1.896trđ khi đưa doanh thu phát triển và chi phí phát triển

quy hồi về thời điểm định giá đất sau kiểm toán vào công thức tính toán trong

Phương án xác định giá đất.

(2). Dự án Khu dân cư Vĩnh Thông, phường Mạo Khê, thị xã Đông Triều do

Công ty TNHH Hà Lanlàm chủ đầu tư

Chủ đầu tư được UBND tỉnh Quảng Ninh giao đất có thu tiền sử dụng đất

cho để thực hiện Dự án tại Quyết định số 1554/QĐ-UBND ngày 17/05/2018 với diện tích đất giao 86.061,6m2 (đất ở giao đất có thu tiền sử dụng đất 32.814,9m2);

được phê duyệt giá đất cụ thể làm căn cứ tính thu tiền sử dụng đất của Dự án tại

Quyết định số 390/QĐ-UBND ngày 29/01/2019 với đơn giá thu tiền sử dụng đất 1.239.135đ/m2, diện tích đất ở thu tiền sử dụng đất là 32.814,9m2.

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại: (1)

Chi phí đầu tư xây dựng giảmso với giá trị dự toán được Sở Xây dựng thẩm định do

giảm trừ chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán; (2) xác định lại khối lượng của

hạng mục san nền, khai thác đất san nền và các chi phí khác kèm theo; (3) phân kỳ

lại chi phí phát triển theo thời gian đầu tư xây dựng 24 tháng theo quy định trong

khi Phương án xác định giá đất đang phân kỳ là 20 tháng; (4) thay đổi tiến độ giải

ngân cho phù hợp các văn bản pháp lý. Dẫn tới số tiền phải nộp (chống thất thu)cho

NSĐP tăng là 2.057trđ.

(3). Dự án khu dân cư đồi ngân hàng tại phường Hồng Hải, Cao Thắng,

thành phố Hạ Long doCông ty Cổ phần Tuấn Thành làm chủ đầu tư

Công ty cổ phần Tuấn Thành được UBND tỉnh Quảng Ninh giao đất tại các

quyết định: Quyết định số 3983/QĐ-UBND ngày 25/11/2016, Quyết định số

138/QĐ-UBND ngày 18/01/2018. UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt giá đất tại

Quyết định số 4442/QĐ-UBND ngày 13/11/2017 về việc phê duyệt giá đất làm căn

cứ tính tiền sử dụng đất đối với diện tích giao đất.

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại:

(1)Doanh thu phát triển quy về thời điểm định giá tăng, do xác định lại lợi thế vị trí

các ô đất, Chi phát quảng cáo, bán hàng tăng do tăng doanh thu phát triển thu được;

(2) Thời gian từ khi có quyết định giao đất đến khi có quyết định phê duyệt đơn giá

đất kéo dài, thẩm định nhận định giá chuyển nhượng tại thời điểm T7/2017 không

có biến động và sử dụng tài sản so sánh giao dịch thành công T4/2016 để xác định

doanh thu phát triển các ô đất, sẽ có những ảnh hưởng đến giá xác định doanh thu

phát triển, tác động đến tiền sử dụng đất phải nộp; (3) Chi phí xây dựng xác định

chưa chính xác sau kiểm tra còn cần giảm trừ giá trị dự toán hạng mục san nền, kè

chắn đất, giao thông, thoát nước mặt, cây xanh do sai khối lượng, sai đơn giá một số

công việc, qua đó chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí khác điều chỉnh

giảm tương ứng, tăng chi phí dự phòng phù hợp với tổng mức đầu tư đã được phê

duyệt; (4) Chưa có biện pháp sử dụng tối ưu phần khối lượng đất, đá thừa đổ đi,cự

ly vận chuyển đổ thải chưa tối ưu làm tăng chi phí giảm giá trị đất của Dự án.Giá trị

quyền sử dụng đất sau kiểm tra phải nộp NSĐP tăng 2.860trđ (chống thất thu NSĐP

được từ 152.966trđ lên 155.826trđ - Chi tiết cách tính tại phụ lục số 06).

(4). Dự án khu dân cư cầu Lạc Trung, thành phố Uông Bí doCông ty Cổ

phần Đầu tư và Xây dựng Văn Lang làm chủ đầu tư

Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Văn Lang UBND tỉnh Quảng Ninh

giao đất tại: Quyết định số 2755/QĐ-UBND ngày 18/7/2017; số 1099/QĐ-UBND

ngày 10/4/2018. UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt giá đất tại: Quyết định số

3662/QĐ-UBND ngày 26/9/2017; số 2221/QĐ-UBND ngày 20/6/2018.

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại: (1)

Chưa xác định lại lợi thế vị trí các ô đất cho phù hợp; (2) Chi phí xây dựng qua

kiểm tra đã xác định lại cho đúng một số khối lượng, đơn giá, định mức theo hồ sơ

thiết kế bản vẽ thi công và các quy định hiện hành; (3) Chi phí quản lý dự án, tư

vấn, chi phí khác, chi phí dự phòng cần điều chỉnh giảm do giảm chi phí xây dựng

tương ứng, loại bỏ chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán khỏi chi phí phát triển của

dự án; (4) Chi phí quảng cáo, bán hàng phát sinh cao hơn do tăng doanh thu phát

triển (5) lựa chọn 03 tài sản tương tự để so sánh còn có sự bất cập về việc đưa ra các

hệ số điều chỉnh (6) Lựa chọn tài sản đã trúng đấu giá không sát, cách xa thời gian

định giá, sau đó thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt dựa trên phương pháp

thống kê kinh nghiệm, không dựa trên cơ sở căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra

các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều

chỉnh; (7) đối với các ô đất có 01 mặt tiền tiếp giáp với đường, 01 mặt tiếp giáp mặt

thoáng và các ô có diện tích lớn hơn diện tích của ô đất chuẩn đã định giá mức điều

chỉnh đang căn cứ vào phương pháp thống kê kinh nghiệm, không dựa trên cơ sở

căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng

yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh; (8) Dự toán chi phí đầu tư, xây

dựng đã được Sở Xây dựng thẩm định làm căn cứ cho Hội đồng thẩm định giá đất

xác định chi phí phát triển dự án, qua kiểm toán cho thấy còn có sai sót về khối

lượng, đơn giá, định mức của một số hạng mục theo hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công

và các quy định hiện hành; chưa loại bỏ các khoản chi phí không phát sinh (chi phí

thẩm tra phê duyệt quyết toán) …; điều chỉnh tăng chi phí quảng cáo, bán hàng do

tăng doanh thu phát triển sau khi điều chỉnh các chỉ tiêu trêntiền sử dụng đất phải

nộp bổ sung cho NSĐP tăng so với số đã xác định là 2.251trđ(chống thất thu NSĐP

được từ 30.154trđ lên 32.405trđ - Chi tiết cách tính tại phụ lục số 07).

(5). Dự án đầu tư xây dựng - kinh doanh hạ tầng khu dân cư đô thị Yên

Thanh tại phường Yên Thanh, thành phố Uông Bí doCông ty Cổ phần đầu tư xây

dựng và thương mại Tân Thành làm chủ đầu tư

Chủ đầu tư được UBND tỉnh Quảng Ninh giao đất giai đoạn I tại Quyết định

số 2289/QĐ-UBND ngày 15/6/2017 và thực hiện điều chỉnh thời gian giao đất đối

với diện tích đất ở, đất khách sạn, văn phòng, ở (đất ở) tại Quyết định số 1977/QĐ-

UBND ngày 01/6/2018. Dự án được UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt phương án

giá đất cụ thể làm căn cứ tạm tính thu tiền sử dụng đất khu giao đất (giai đoạn I) tại

Quyết định số 4310/QĐ-UBND ngày 01/11/2017.

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại:

(1)Chi phí xây dựng cần điều chỉnh cự ly vận chuyển đất theo biên bản xácđịnh cự

ly vận chuyển thực tế, điều chỉnh sai số học hạng mục giao thông; (2) Chi phí quản

lý dự án, tư vấn, chi phí khác, chi phí dự phòng cần điều chỉnh giảm do giảm chi phí

xây dựng tương ứng, loại bỏ chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán khỏi chi phí phát

triển của dự án; (3) đối với việc xác định doanh thu phát triển thời gian từ khi có

quyết định giao đất đến khi có quyết định phê duyệt đơn giá đất chậm; (4)Việc lựa

chọn 03 tài sản tương tự để so sánh còn có sự bất cập về việc đưa ra các hệ số điều

chỉnh do vậy việc quy đổi điều chỉnh chưa đảm bảo chính xác, ảnh hưởng đến giá

xác định doanh thu phát triển, tác động đến tiền sử dụng đất phải nộp; (5) Lựa chọn

tài sản đã trúng đấu giá không sát, cách xa thời gian định giá, sau đó thực hiện điều

chỉnh các yếu tố khác biệt dựa trên phương pháp thống kê kinh nghiệm, không dựa

trên cơ sở căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá

của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh; (6) đối với các ô đất có 01

mặt tiền tiếp giáp với đường, 01 mặt tiếp giáp mặt thoáng và các ô có diện tích lớn

hơn diện tích của ô đất chuẩn đã định giá mức điều chỉnh đang căn cứ vào phương

pháp thống kê kinh nghiệm được áp dụng trong quá trình tính toán. Do vậy, sẽ có

những tác động đến tiền sử dụng đất phải nộp do ảnh hưởng của những yếu tố mang

tính chủ quan của thẩm định viên; (7) Lựa chọn các yếu tố khác biệt để so sánh giữa

các tài sản so sánh và tài sản định giá còn một số hạn chế khi so sánh về hạ tầng kỹ

thuật, hạ tầng xã hội; (8) đơn giá của các ô đất còn hạn chế giữakhi xác định lợi thế

ô đất ảnh hưởng đến doanh thu phát triển của Dự án(9) chưa phê duyệt đơn giá đất

cụ thể để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất khách sạn,

văn phòng, đất ở 8.005m2,do chủ đầu tư chưa xác định được dự toán chi tiết chi phí

đầu tư, xây dựng; chưa xác định được doanh thu phát triển do chưa thu thập được

thông tin về tài sản so sánh (9) điều chỉnh một số đơn giá, định mức theo hồ sơ thiết

kế bản vẽ thi công và các quy định hiện hành, điều chỉnh cự ly vận chuyển đất theo

biên bản xác định cự ly vận chuyển thực tế, điều chỉnh sai số học hạng mục giao

thông, loại bỏ chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán khỏi chi phí phát triển của dự

án, điều chỉnh giảm thuế tài nguyên tương ứng với phần khối lượng đất mà đơn vị

phải thực hiện nghĩa vụ thuế …Dẫn đến chi phí phát triển của Dự án giảm, tiền sử

dụng đất của dự án phải nộp cho NSĐP tăng thêm 3.935trđ (chống thất thu NSĐP

được từ 140.231trđ lên 144.166trđ - Chi tiết cách tính tại phụ lục số 08) khi xác

định lại giá đất theo các yếu tố trên.

(6). Dự án Khu nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ thấp tầng tại phường Hồng

Gai, thành phố Hạ Long doCông ty CP Đầu tư xây dựng Hải Đăng làm chủ đầu tư

Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Hải Đăng được UBND tỉnh Quảng Ninh

giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện Dự án tại Quyết định số 4787/QĐ- UBND ngày 20/11/2018 với diện tích đất giao 3.318,7m2, trong đó diện tích đất ở giao đất có thu tiền sử dụng đất 2.753m2. Dự án được UBND tỉnh Quảng Ninh phê

duyệt giá đất cụ thể làm căn cứ tính thu tiền sử dụng đất tại Quyết định số 299/QĐ-

UBND ngày 23/01/2019 với đơn giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất là 82.901.692đ/m2, diện tích đất ở tính tiền sử dụng đất 2.753m2.

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra tiền sử dụng đất phải nộp

tăng thêm 1.570đ so với số tiền phải nộp theo thông báo của cơ quan thuế (chống

thất thu NSĐP được từ 228.228trđ lên 229.798trđ), do: (1) Phương án xác định giá

đất đang giả định 100% hàng bán trong năm 2020, tuy nhiên theo số liệu đơn vị

cung cấp đến thời điểm kiểm toán thì doanh thu năm 2019 là 50%, doanh thu năm

2020 là 50%; (2) Chi phí phát triển trong Phương án xác định giá đất đang tính toán

13 tháng, tuy nhiên, theo Quyết định số 4787/QĐ-UBND ngày 20/11/2018 của

UBND tỉnh Quảng Ninh về việc giao đất có thu tiền sử dụng đất thì thời gian thực

hiện dự án là 18 tháng kể từ thời điểm giao đất thay đổi giảm đi 5 tháng xây dựng;

(3) Chi phí bán hàng, quảng cáo tăng 8,1trđ, do doanh thu phát triển khi quy hồi về

thời điểm định giá đất tăng; (4) Lợi nhuận định mức của nhà đầu tư thay đổi so với

giá trị trong Phương án xác định giá đất do chi phí xây dựng quy về thời điểm định

giá đất giảm.

(7). Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng KDC khu 7 tại Cái Rồng,

huyện Vân Đồn Công ty TNHH Đầu tư TM thủy sản Thống Nhất làm chủ đầu tư

Công ty TNHH Đầu tư thương mại thủy sản Thống Nhấtđược UBND tỉnh

Quảng Ninhgiao đất tại Quyết định số 4722/QĐ-UBND ngày 04/12/2017;Quyết

định số 3946/QĐ-UBND ngày 20/9/2019. Dự án được UBND tỉnh Quảng Ninh phê

duyệt giá đất cụ thể làm căn cứ tính thu tiền sử dụng đất tại Quyết định số

3267/QĐ-UBND ngày 24/8/2018 mức giá đất cụ thể làm căn cứ tính thu tiền sử

dụng đất bình quân trên 1m2 đất ở, đối với diện tích 14.042,5m2 là

5.425.323đồng/m2, giá trị quyền sử dụng đất theo đơn giá và diện tích là

76.185.098.227đồng.

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại: Giá

trị quyền sử dụng đất theo đơn giá và diện tích được UBND tỉnh Quảng Ninh phê

duyệt là 76.185trđ. Qua kiểm tra xác định lạigiá trị quyền sử dụng đất phải nộp

NSNN (chống thất thu được NSĐP) tăng 2.409trđ, do:Giảm tổng giá trị dự toán

phần hạ tầng sau khi tách diện tích chưa GPMB ra khỏi dự án làm giảm chi phí đầu

tư dự án theo quy hoạch được phê duyệt, tăng số tiền sử dụng đất phải nộp.

(8). Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phường Trưng

Vương, Uông Bí do Công ty CP đầu tư và thương mại Công Thành làm chủ đầu tư

Công ty cổ phần đầu tư và thương mại Công Thành được UBND tỉnh Quảng

Ninh giao đợt 1 theo Quyết định số 5017/QĐ-UBND ngày 06/12/2018 với diện tích

156.365,5m2; Giao đợt 2 theo Quyết định số 832/QĐ-UBND ngày 12/3/2020 với

diện tích 37.099,6m2. Ngày 20/5/2019, UBND tỉnh Quảng Ninh đã ban hành Quyết

định số 2038/QĐ-UBND phê duyệt giá đất cụ thể làm căn cứ tính thu tiền sử dụng đất, theo đó: Giá đất trên phần diện tích đất ở 46.152,78m2 đất ở giao đợt 1 là 768.918 đồng/m2(tương ứng với tiền sử dụng đất là 35.487trđ); Giá thuê đất trả tiền

một lần, thời hạn 50 năm đối với diện tích đất thương mại dịch vụ 1.635,66m2 là 588.200đồng/m2, tương ứng giá trị quyền sử dụng đất là 962trđ. Ngày 12/8/2020

UBND tỉnh ban hành Quyết định số 2948/QĐ-UBND phê duyệt bổ sung nghĩa vụ

tài chính phải nộp NSNN, và tính trừ thuế GTGT trong chi phí xây dựng hạ tầng kỹ

thuật từ đó xác định số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp tăng thêm là

11.916trđ, trong đó: tiền sử dụng đất 11.508trđ, tiền thuê đất trả tiền một lần 408trđ.

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại:(1)

Các vị trí lô góc bám 2 mặt tiền giá đất chưa được điều chỉnh bằng 1,2 lần mức giá

cao nhất của mặt đường tiếp giáp với thửa đất theo quy định của Tỉnh; (2)Giảm trừ

chi phí hạng mục cấp điện do kiểm tra giá trị dự toán chi phí xây dựng hạng mục

cấp điện phát hiện một số nội dung chi phí không phù hợp; (3)Không điều chỉnh

thời gian thực hiện của dự án của phương án tính tiền sử dụng đất theo Quyết định

của UBND tỉnh Quảng Ninh về điều chỉnh thời gian thực hiện dự án từ tháng

12/2018 đến hết tháng 1/2021 (năm 2018 chưa thi công); (4) Thay đổichi phí đầu tư

xây dựng hạ tầng do phương án tính tiền sử dụng đất chưa áp dụng suất vốn đầu tư

năm 2018 Bộ Xây dựng đã ban hành do vậy cần xác định lại suất vốn đầu tư lô đất

thương mại; Điều chỉnh thời gian thi công hạng mục cấp điệntheo đúng thời gian thi

công. Dẫn đến giá trị Quyền sử dụng đất ở tăng số tiền phải nộp 3.339trđ (chống

thất thu NSĐP được từ 46.997trđ lên 50.336trđ - Chi tiết cách tính tại phụ lục số

09); Giá trị tiền thuê đất trả tiền một lần cho 50 năm tăng số tiền phải nộp 1.659trđ

(từ 1.370trđ lên 3.029trđ)

(9). Dự án khu dân cư phường Cẩm Thạch thành phố Cẩm Phả do Công ty

TNHH 351 làm chủ đầu tư

Dự án được giao đất theo Quyết định số 581/QĐ-UBND ngày 13/2/2019 UBND tỉnh Quảng Ninh với tổng diện tích đất được giao 28.667,3m2 (đất ở 12.351,4m2). Dự án được UBND tỉnh Quảng Ninh đã ban hành Quyết định số

3255/QĐ-UBND ngày 07/10/2019 phê duyệt giá đất cụ thể làm căn cứ tính thu tiền sử dụng đất, giá đất đối với diện tích 12.351,4m2 đất ở giao đợt 1 là 3.075.328đồng/m2.

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại: (1)

Chưa xác định chính xác doanh thu đối với diện tích đất ở khi không xác định điều

chỉnh tăng hệ số lợi thế 1,1 đối với các lô đất có một mặt cạnh thoáng giáp công

viên cây xanh; các lô đất đối diện bãi xe chung và hướng công viên cây xanh chưa

được điều chỉnh lợi thế so với các lô đất khác cùng dãy liền kề; (2)xác định không

chính xác chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng đất ở, qua kiểm tra giá trị tổng mức đầu

tư phát hiện:chi phí xây dựng chưa tính toán theo văn bản thẩm định của cơ quan có

thẩm quyền; chi phí lập hồ sơ mời thầu thi công xây dựng thiết bị, Chi phí thẩm tra

phê duyệt quyết toán, kiểm toán độc lập không phát sinh; Chi phí quản lý dự án áp

dụng sai hệ số; (3) Chưa điều chỉnh lại thời gian tính chi phí của dự án là từ thời

điểm giao đất. Dẫn đến sau kiểm tra tăng số tiền sử dụng đất cho NSĐP là 762trđ

(chống thất thu NSĐP được từ 37.984trđ lên 38.746trđ - Chi tiết tại phụ lục số 10).

(10). Dự án khu đô thị tại các phường Cao Thắng, Hà Khánh và Hà Lầm,

thành phố Hạ Long do Công ty CP phát triển đô thị Từ Liêm làm chủ đầu tư

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại: (1)

Chưa điều chỉnh giá vật liệu, cây xanh ... về thời điểm thẩm định dự toán (Hạng

mục giao thông, kè chắn đất, thoát nước mặt, cầu qua suối) khi xác định chi phí phát

triển, làm tăng Tổng dự toán công trình; (2) Chưa điều chỉnh khối lượng đào bó vỉa,

vỉa hè (Hạng mục giao thông), cọc tre (hạng mục kè chắn đất) khi xác định chi phí

phát triển trong việc xác định giá đất làm tăng Tổng dự toán công trình; (3)Chi phí

quản lý dự án , chi phí giảm sát thi công giảm do giảm chi phí xây dựng, giảm tổng

dự toán; (4) Giảm một số khoản chi phí trực tiếp khác có liên quan đến dự án, nhà

tạm, phí vệ sinh môi trường, chi phí bảo hiểm công trình do giảm chi phí xây dựng

và không phát sinh; (5) Giảm Dự phòng cho yếu tố khối lượng phát sinh. Dẫn đến

sau kiểm tra tăng số tiền sử dụng đất cho NSĐP là 6.910trđ (chống thất thu được từ

159.525trđ lên 166.435trđ - Chi tiết cách tính tại phụ lục số 11).

(11). Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng khu dân cư đô thị tại km5

phường Hải Yên, thành phố Móng Cái do Công ty Sản xuất Bao bì và Hàng xuất

khẩu làm chủ đầu tư

Công ty Sản xuất Bao bì và Hàng xuất khẩu được giao thực hiện Dự án với

tổng diện tích được giao theo Quyết định số 4068/QĐ-UBND ngày 26/9/2019;

Quyết định 5346/QĐ-UBND ngày 23/12/2019 của UBND tỉnh Quảng Ninh là 200.957,78m2, trong đó: giao đất có thu tiền sử dụng đất 42.876,29 m2, quỹ đất 20% đất ở để phát triển nhà ở xã hội 9.466,72 m2, đất hỗn hợp 6.107,54m2; giao đất không thu tiền sử dụng đất 142.507,23m2.Ngày 20/01/2020, UBND tỉnh Quảng

Ninh đã ban hành Quyết định số 72/QĐ-UBND về việc phê duyệt giá đất cụ thể làm căn cứ tính thu tiền sử dụng đất, giá đất đối với diện tích 42.876,29m2 đất ở là 1.441.811 đồng/m2, tương ứng với tiền sử dụng đất là 61.819trđ;6.107,54m2 đất thương mại dịch vụ là 1.030.172 đồng/m2, tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất

6.291trđ.

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại: một

số chỉ tiêu tại Chứng thư định giá đất và Thông báo về kết quả thẩm định phương án

giá đất chưa đảm bảo chính xác về chi phí đầu tư, một số nội dung chi phí không

phù hợp, phải xác định lại dự toán dẫn đến xác định thiếu (chống thất thu NSĐP)

tiền sử dụng đất1.178trđ, tiền thuê đất 31trđ (Chi tiết cách tính tại phụ lục số 12).

(12). Dự án Khu đô thị - du lịch, dịch vụ Bái Tử Long I - Phường Cẩm Trung,

Cẩm Bình, Cẩm Thành - Thành phố Cẩm Phả do Công ty Cổ phần Đầu tư phát

triển công nghiệp TTP làm chủ đầu tư

Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển công nghiệp TTP được giao thực hiện Dự

án vớitổng diện tích được giao theo Quyết định số 539/QĐ-UBND ngày 01/02/2019 của UBND tỉnh Quảng Ninh là 391.092,3m2, trong đó: giao đất có thu tiền sử dụng đất 148.004,8m2, quỹ đất 20% đất ở để phát triển nhà ở xã hội 37.270,5m2, giao đất không thu tiền sử dụng đất 205.817m2.UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành Quyết

định số 3254/QĐ-UBND ngày 6/8/2019 phê duyệt giá đất cụ thể làm căn cứ tính thu tiền sử dụng đất, giá đất đối với diện tích 148.004,8m2 dụng đất là 99.647trđ.

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại: có

một số chỉ tiêu tại Chứng thư định giá đất và Thông báo về kết quả thẩm định

phương án giá đất chưa đảm bảo chính xác dẫn đến xác định thiếu tiền sử dụng đất

5.060trđ (chống thất thu NSĐP được từ 99.647trđ lên 104.706trđ - Chi tiết cách tính

tại phụ lục số 13).Nguyên nhân: (1) Doanh thu quy về thời điểm định giá đất xác

định không đúng do: thực hiện điều chỉnh tỷ lệ bán hàng căn cứ theo hợp đồng

chuyển nhượng, góp vốn thực tế đến thời điểm kiểm tra; (2) Chi phí đầu tư xây

dựng hạ tầng quy về thời điểm định giá giảm qua kiểm tra giá trị tổng mức đầu tư

phát hiện một số nội dung chi phí không phù hợp cần xác định lại tổng mức đầu tư.

(13). Dự án khu tổ hợp nghị dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbor City- khu I,

huyện Vân Đồn do Công ty CP đầu tư và phát triển du lịch Vân Đồn làm chủ đầu tư

Công ty cổ phần đầu tư và phát triển du lịch Vân Đồn được UBND tỉnh

Quảng Ninh giao đất tại Quyết định số 77/QĐ-UBND ngày 9/1/2019; Quyết định số

2587/QĐ-UBND ngày 15/7/2019; Quyết định số 882/QĐ-UBND ngày 17/3/2020.

Giá đất cụ thể làm căn cứ tính thu tiền sử dụng đất của dự án được UBND tỉnh

Quảng Ninh phê duyệt tại Quyết định số 4497/QĐ-UBND ngày 25/10/2019 của

UBND tỉnh Quảng Ninh, trong đó: Mức giá đất cụ thể làm căn cứ tỉnh thu tiền sử

dụng đất bình quân trên 1m2 đất ở đối với diện tích 25.560,4m2 là 6.775.773đ/m2,

tương đương tiền sử dụng đất phải nộp 173.190trđ; Mức giá đất cụ thể làm căn cứ

tính thu tiền thuê đất thương mại dịch vụ cụ thể: Diện tích TMDV 515.056m2 giá

đất 647.021đ/m2;Tiền thuê đất trả tiền một lần phải nộp là 333.252trđ.

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại trong

công tác xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất dẫn đến phải nộp chênh lệch tăng

5.318trđ (chống thất thu NSĐP được tiền sử dụng đất 993trđ; tiền thuê đất 4.325trđ)

do chi phí phát triển trong việc xác định giá đất làm căn cứ xác định tiền sử dụng

đất, tiền thuê đất qua kiểm tra xác định không đúng: Giá trị Dự toán phần Hạ tầng kĩ

thuật (không bao gồm hạng mục cấp điện) qua kiểm tra xác định lại khi điều chỉnh

lại hệ số chi phí chung; Giá trị Dự toán hạng mục cấp điện, chiếu sáng qua kiểm

toán xác định lại khi điều chỉnh hệ số chi phí chung, giảm một số chi phí không hợp

lý như: Chi phí lập dự án, chi phí kiểm toán, chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán,

chi phí bảo trì; Giá trị dự toán công trình Bãi tắm nhân tạo, hệ thống kè chắn đất

phía biển và hạ tầng kỹ thuật dải cây xanh HLB1 qua kiểm toán xác định lại khi

điều chỉnh hệ số chi phí chung, điều chỉnh hệ số hao hụt của công tác đắp đá; Giá trị

dự toán phần cảnh quan phố đi bộ và và chi phí đầu tư xây dựng công trình phần

hầm chung, cảnh quan phố đi bộ thuộc công trình Nhà ở liền kề và cảnh quan phố đi

bộ phải xác định lại do điều chỉnh hệ số chi phí chung.

(14). Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư, đô thị - dịch vụ

thương mại tại đầu cầu Bà Mai, xã Hải Xuân, thành phố Móng Cái do Công ty cổ

phần đầu tư ASC làm chủ đầu tư

Dự án được giao đất theo Quyết định số 2839/QĐ-UBND ngày 27/07/2018;

điều chỉnh thời gian giao đất theo Quyết định số 3984/QĐ-UBND ngày 03/12/2018;

được phê duyệt giá đất tại Quyết định số 5174/QĐ-UBND ngày 14/12/2018 của UBND tỉnh Quảng Ninh tổng diện tích đất được giao 132.399m2, trong đó diện tích đất ở 37.930,69m2, giá trị quyền sử dụng đất 56.544trđ; đất dịch vụ thương mại 14.050,22m2 thuê đất trả tiền một lần, giá trị quyền sử dụng đất là 10.155trđ.

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại:

(1) Việc lựa chọn các tài sản tương tự để so sánh còn có sự bất cập về việc

đưa ra các hệ số điều chỉnh. Hệ số điều chỉnh các yếu tố của tài sản so sánh để

tương đồng với tài sản định giá chưa dựa trên cơ sở căn cứ vào điều tra thị trường,

tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính

toán, điều chỉnh như theo quy định tại tiết d, mục 6 phần II của Tiêu chuẩn thẩm

định giá Việt Nam số 8 được ban hành kèm Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày

20/8/2015. Do vậy, việc quy đổi điều chỉnh khó đảm bảo chính xác, có thể ảnh

hưởng đến giá xác định doanh thu phát triển, tác động đến giá trị quyền sử dụng đất.

(2) Giá trị chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật có một số nội dung không phù

hợp, bao gồm: Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công; Chi phí

lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu mua sắm vật tư, thiết bị; Chi phí kiểm

toán; Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán công trình, chi phí bảo hiểm công trình.

Dẫn đến Dự án xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp tăng thêm là

873trđ (chống thất thu NSĐP được phần diện tích đất ở 779trđ; phần diện tích thuê

đất trả tiền một lần 94trđ).

(15). Dự án ĐTXD kinh doanh hạ tầng khu đô thị mới Cao Xanh- Sa Tô và

Dự án ĐTXD kinh doanh hạ tầng khu đô thị mới đảo Sa Tô do Công ty CP Xây

dựng công trình 507 chi nhánh Quảng Ninh làm chủ đầu tư

a. Dự án ĐTXD kinh doanh hạ tầng khu đô thị mới Cao Xanh- Sa Tô:

Công ty Cổ phần Xây dựng công trình 507 được giao đất thực hiện Dự án tại

Quyết định số 3392/QĐ-UBND ngày 25/09/2002 và Quyết định số 1812/QĐ-

UBND ngày 16/06/2016 của UBND tỉnh Quảng Ninh.

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại:Chi

phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật xác định lại chênh lệch giữa chứng thư và dự toán do:

cập nhật lại chi phí theo hồ sơ quyết toán hạng mục San nền, đường giao thông, cấp

nước sinh hoạt, thoát nước thải, thoát nước mưa, điện chiếu sáng, cấp điện hạ áp,

phá dỡ, xác định lại chi phí lựa chọn nhà thầu thi công, bảo hiểm công trình, chi phí

dự phòng và một số chi phí không thực hiện.

Căn cứ kết quả giảm trừ chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và điều chỉnh lại

tiến độ bán hàng theo thực tế (năm 2017, 2018, 2019 lần lượt là 79%, 4% và 17%)

đưa vào chứng thư thẩm định giá, dẫn đến xác định tiền sử dụng đất phải nộp tăng

thêm chống thất thu cho NSĐP là 776trđ.

b. Dự án ĐTXD kinh doanh hạ tầng khu đô thị mới đảo Sa Tô:

Công ty Cổ phần Xây dựng công trình 507 được giao đất thực hiện Dự án tại

Quyết định số 4485/QĐ-UBND ngày 05/12/2005 và Quyết định số 794/QĐ-UBND

ngày 22/03/2016 của UBND tỉnh Quảng Ninh. Giá đất xác định theo phương pháp

thặng dư và so sánh để xác định đơn giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại trong

xác định giá trị chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật: Chi phí dự toán và Các chi phí

không phù hợp (chi phí bảo hiểm công trình; chi phí dự phòng phần bảo hiểm công

trình). Căn cứ kết quả giảm trừ chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật đưa vào chứng

thư, dẫn đến xác định tiền sử dụng đất phải nộp tăng thêm chống thất thu cho NSĐP

là 68.209.228đ.

(16). Dự án Khu dân cư lấn biển cọc 6 (giai đoạn 1) do Công ty TNHH

Quảng Hồng (nay là Công ty cổ phần xây dựng Quảng Hồng) làm chủ đầu tư

Công ty TNHH Quảng Hồng được UBND tỉnh giao đất thực hiện Dự án tại

Quyết định số 3254/QĐ-UBND ngày 17/09/2003 và Quyết định số 308/QĐ-UBND

ngày 24/01/2017. UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt giá đất cụ thể tính thu tiền sử

dụng tại Quyết định số 1652/QĐ-UBND ngày 16/05/2018.

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại có

thể ảnh hưởng tới thu NSĐP:Khi xác định doanh thu phát triển chưa xác định hệ số

lô góc của một số vị trí dẫn đến xác định thiếu doanh thu phát triển, xác định sai vị

trí đất bám đường của các ô liền kề từ A12 đến A21 theo Quy hoạch được duyệt.

Việc phân kỳ doanh thu theo tiến độ bán hàng Sở Tài chính trình phê duyệt chưa

căn cứ vào tiến độ bán hàng theo Báo cáo của Công ty về việc báo cáo tình hình

chuyển nhượng và nhận góp vốn chuyển nhượng. Tại thời điểm kiểm toán theo báo

cáo của đơn vị chưa thực hiện chuyển nhượng hết các lô đất theo hồ sơ được duyệt.

Nhóm định giá không xác định được tỷ lệ tăng giá bất động sản theo thời gian

tương ứng với sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng.Do vậy sẽ không đủ cơ sở xác định

tổng doanh thu phát triển của dự án làm cơ sở xác định giá thu tiền sử dụng đất.

(17). Dự án Khu dân cư và chung cư cao cấp Việt Hàn tại phường Hồng Gai,

thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh do Công ty Liên doanh địa ốc Việt Hàn nay là

Công ty TNHH Địa ốc Việt Hàn làm chủ đầu tư

Dự án được giao đất theo Quyết định số 3839/QĐ-UB ngày 18/10/2007,

Quyết định số 103/QĐ-UBND ngày 11/01/2008 và Quyết định số 2325/QĐ-UBND

ngày 16/06/2017 của UBND tỉnh Quảng Ninh.

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại:

* Đối với tiền sử dụng đất khu dân cư

Tại thời điểm tháng 07/2019 đơn vị mới có 18/44 lô đất được góp vốn (tỷ lệ

41%) và chưa hết thời gian xác định doanh thu theo phân kỳ doanh thu của Hội

đồng giá đất tỉnh Quảng Ninh (năm 2019 là 50%); tiến độ đầu tư cơ sở hạ tầng, xây

dựng công trình chưa đảm bảo theo tiến độ trong giấy chứng nhận đăng ký đầu

tư.Kết quả giảm trừ chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật phát hiện một số nội dung chi

phí không phù hợp với giá trị 1.596trđ, bao gồm: Chi phí lập Hồ sơ mời thầu và

đánh giá Hồ sơ dự thầu; Chi phí kiểm toán; Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán

công trình; Đưa chi phí hạ tầng giai đoạn I của dự án đã được cơ quan thuế khấu trừ

vào chi phí xây dựng dẫn đến trùng chi phí.

Dẫn đến xác định tiền sử dụng đất phải nộp tăng thêm chống thất thu cho

NSĐP là 4.348trđ

* Đối với tiền thuê đất trả tiền 01 lần đối với khu đất thương mại dịch vụ 750,8m2: Do có thông báo về việc điều chỉnh cục bộ tầng cao công trình khu dịch

vụ từ 03 tầng thành 02 tầng hầm + 07 tầng nổi + tầng tum mái (khi điều chỉnh cục

bộ tầng cao UBND tỉnh sẽ phải thực hiện xác định lại tiền thuê đất). Do vậy chưa

đủ cơ sở tính lại giá trị tiền thuê đất 01 lần đối với khu đất thương mại dịch vụ 750,8m2.Dự án được điều chỉnh phương án thiết kế kiến trúc các công trình nhà ở

Liền kề theo từ 5 tầng thành 5 tầng + tầng kỹ thuật nhưng chưa xác định lại giá thu

tiền sử dụng đất theo quy định cũng tiềm ẩn thất thu NSĐP.

(18). Dự án chuyển mục đích sử dụng đất từ thuê đất trả tiền hàng năm để

xây dựng khu thể thao đa chức năng sang đất ở đô thị để đầu tư xây dựng nhóm nhà

ở tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long doCông ty cổ phần đầu tư xây dựng và

thương mại M.K.L làm chủ đầu tư

UBND tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án tại

Quyết định số 3688/QĐ-UBND ngày 18/09/2018 cho Chủ đầu tư để thực hiện Dự án, tổng diện tích chuyển mục đích sử dụng đất là 7.301,7m2 bao gồm 5.259,3m2 đất xây dựng nhà ở; 216m2 đất cây xanh; 411,7m2 đất hạ tầng kỹ thuật; 1.414,7m2

đất giao thông.

Trong công tác xác định giá đất sau khi kiểm tra lại cho thấy còn tồn tại:Chi

phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật còn saido không loại trừ các khoản chi phí đơn vị

không thực hiện, bao gồm: Chi phí lập hồ sơ mời thầu gói thầu xây lắp, chi phí đánh

giá, thẩm định hồ sơ dự thầu gói thầu xây lắp, chi phí thẩm định kết quả lựa chọn

nhà thầu gói thầu xây lắp, chi phí kiểm toán giá trị quyết toán dự án hoàn thành, chi

phí thẩm tra phê duyệt quyết toán dự án hoàn thành, chi phí dự phòng tính theo các

khoản giảm trừ. Khi đưa vào chứng thư, xác định thay đổi cụ thể sau: Doanh thu

phát triển giảm 1.465trđ; Chi phí phát triển giảm 2.139trđ dẫn đến làm tăng tiền sử

dụng đất phải nộp tăng thêm chống thất thu cho NSĐP là 674trđ.

2.3. Đánh giá chung về công tác xác định giá đất tại các địa phương

2.3.1. Các kết quả đạt được

Quản lý Nhà nước về đất đai là công việc có tính chất phức tạp, đa dạng.

Công tác quản lý Nhà nước và sử dụng đất đai tại các địa phương đã được thực hiện

theo quy định của Luật Đất đai 2013và các Nghị định của Chính phủ, Thông tư

hướng dẫn thực hiện của các Bộ, ngành. Các địa phương theo thẩm quyền đã thực

hiện ban hành các văn bản để cụ thể hóa các nội dung quản lý và sử dụng đất đai tại

địa phương theo quy định của Luật Đất đai.

Việc giao đất, cho thuê đất là một trong những biện pháp quan trọng trong

quản lý Nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và

phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển. Việc giao đất, cho thuê đất trong

thời gian đã được các địa phương thực hiện theo các trình tự, thủ tục giao đất, cho

thuê đất theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hứơng dẫn, từng bước khắc

phục tình trạng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không đúng đối tượng. Đất

được giao, cho thuê về cơ bản: bảo đảm quốc phòng an ninh; phù hợp với quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, việc xây dựng, phát triển các khu đô

thị, thương mại dịch vụ trên địa bàn các địa phương đạt được những kết quả nhất

định trong việc thay đổi diện mạo đô thị, phát triển các khu đô thị, thương mại, dịch

vụ và góp phần tăng thu NSNN, tạo động lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội của

địa phương trong giai đoạn vừa qua và trong thời gian tới. Đi đôi với sự phát triển

của nền kinh tế đó là yêu cầu về công tác định giá đất phải đảm bảo công khai minh

bạch thu đúng thu đủ. Với quy trình và phương pháp định giá đất đã thực hiện, công

tác định giá đất củacác địa phương trong thời gian qua đã đạt được một số kết quả

nhất định, cụ thể như sau:

-Quy trình định giá đất cơ bản đảm bảo thực hiện theo trình tự, thủ tục được

quy định của Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước, mức

giá đất được xây dựng đảm bảo cho nguồn thu NSĐP cũng như đảm bảo hài hòa lợi

ích của các nhà đầu tư nên được các nhà đầu tư chấp nhận.

+ Các cơ quan Nhà nước đã thực hiện công tác định giá theo các quy định hiện

hành, phối hợp chặt chẽ với nhau để thực hiện có hiệu quả công việc đồng thời tạo

mọi điều kiện thuận lợi về thủ tục cho các nhà đầu tư trong quá trình định giá đất.

+ Công tác định giá đất đang ngày một hoàn thiện, kết quả định giá đất hiện

nay vẫn chưa sát với giá thị trường nhưng với công tác định giá đất đang từng bước

hướng tới mức giá đất sát với giá thị trường.

2.3.2. Những hạn chế trong công tác định giá đất tại các địa phương có

ảnh hưởng làm thất thu tới thu ngân sách địa phương

Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII ban hành

Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể

chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực

đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đánh giá tình hình sau gần

10 năm thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng

khóa XI, chính sách, pháp luật về đất đai cho thấy còn hạn chế: ”Chính sách tài

chính trong lĩnh vực đất đai chưa thực sự khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu

quả, bền vững; chưa hạn chế được tình trạng lãng phí và vi phạm pháp luật về đất

đai; cơ cấu nguồn thu từ đất chưa bền vững. Các phương pháp định giá, đấu giá

quyền sử dụng đất còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế. Giá đất được xác định

thưởng thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Chưa xử lý triệt để tình trạng

chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương. Chưa có chế tài xử lý hành vi sai

phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất.Năng lực quản lý Nhà

nước về đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu. Cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin đất

đai chưa được hoàn thiện. Tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và vi phạm pháp luật về

đất đai còn diễn biến phức tạp; đơn, thư tố cáo về đất đai có xu hướng tăng; nhiều

vụ việc chậm được xử lý, giải quyết, gây bức xúc xã hội.Đất đai chưa được khai

thác, sử dụng hiệu quả để trở thành nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế

- xã hội đất nước. Suy thoái, ô nhiễm, sạt lở đất ngày càng nghiêm trọng. Tình

trạng đất nông nghiệp, đất dự án bị bỏ hoang còn nhiều. Chưa giải quyết cơ bản

một số vướng mắc, bất cập liên quan đến quản lý, sử dụng đất có nguồn gốc từ

nông, lâm trường quốc doanh; đất quốc phòng, an ninh kết hợp với sản xuất và xây

dựng kinh tế; đất của các cơ sở sản xuất, đơn vị sự nghiệp đã di dời khỏi trung tâm

các đô thị lớn; đất tôn giáo; đất sử dụng nhiều mục đích.”

Tổng hợp trong công tác định giá đất tại các địa phương còn có các hạn

chế như sau:

a.Quá trình thực hiện công tác định giá còn những hạn chế như sau:

(1) Trong vấn đề xác định giá đất, việc giao đất thực hiện dự án khi sử dụng

theo hình thức chỉ định nhà đầu tư, không thông qua đấu giá nên việc xác định theo

các phương pháp hiện hành do địa phương lựa chọn tùy tiện dẫn đến nhiều bất cập,

hạn chế, sai sót và làm thất thoát NSNN.

(2) Thời gian từ khi có quyết định giao đất đến khi có quyết định phê duyệt

đơn giá đất đôi khi kéo dài; trình tự định giá đất qua nhiều giai đoạn, nhiều cấp,

nhiều ý kiến bất đồng trong công tác định giá đất của các đơn vị tham gia nên quá

trình định giá đất thường kéo dài; chưa đảm bảo thời gian các bước theo quy trình,

làm chậm thu vào NSNN, chậm tiến độ xây dựng và phát huy hiệu quả của dự án

đầu tư; một số địa phương tại một số thửa đất cần định giá, một số dự án còn có tồn

tại khi xác định giao đất, cho thuê đất định giá đất xong nhưng chưa hoàn thành

việc giải phóng mặt bằng để bàn giao đất.

(3) Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ

biến trên thị trường”. Tuy nhiên thực tại trong công tác định giá đất tại các địa

phương khi định giá đất chưa thực sự sát với mức giá thị trường, dẫn đến định giá

thấp không đúng thì không đảm bảo công bằng giữa các các thửa đất cần định giá

về mục đích sử dụng đất, làm nhà đầu tư cảm thấy sự đối xử chưa bình đẳng và nảy

sinh bức xúc của người dân. Thửa đất xác định giá không đúng với các văn bản

hướng dẫn về xác định giá đất, dẫn đến giá đất của thửa đất cần định giá nếu thấp

nhiều so với giá thực tế giao dịch trên thị trường làm giảm số thu tiền sử dụng đất

phải nộp NSNN.

Khung giá đất, bảng giá đất và định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền

thuê đất chưa theo kịp với thị trường, thấp hơn giá đất trên thị trường dẫn tới bảng

giá để thu thuế về đất đai sẽ giảm,gây thất thoát cho ngân sách và cũngdẫnđến tình

trạng khó bồi thường GPMB, đầu cơ tích trữ đất đai, chậm đưa đất đai vào sử dụng

hoặc sử dụng chuyển đổi sai mục đích.

(4) Việc tổ chức thực hiện công tác định giá đất trong nhiều trường hợp chưa

đáp ứng kịp thời tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, thuê đất, tính tiền GPMB, nguyên

nhân chủ yếu do cơ chế và quy trình hành chính trong khâu tổ chức thực hiện.

(5) Khi triển khai thực hiện tại một số dự án do đã được xác định giá đất một

số chủ đầu tư tại các địa phương chưa tuân thủ các quy định về quản lý dự án đầu tư

xây dựng; chưa tuân thủ quy hoạch xây dựng, triển khai trước khi được cấp phép

hoặc vi phạm về giấy phép xây dựng. Tiến độ triển khai, thực hiện nhiều dự án còn

chậm so với kế hoạch do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân lựa chọn nhà

đầu tư không đủ năng lực tài chính.

(6) Trong công tác giao đất, nhiều trường hợp không thực hiện đấu thầu dự

án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà áp dụng ngay hình thức chỉ định nhà đầu tư,

trong đó, nhiều trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đối với một số các các

thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất không đúng đối tượng; chuyển mục

đích sử dụng từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở đô thị không đảm bảo thủ tục và

cơ sở pháp lý; điều chỉnh mục đích sử dụng đất rừng không đúng thẩm quyền; giao

đất không đúng đối tượng; giao đất không có trong kế hoạch sử dụng đất; giao đất

khi văn bản chấp thuận đầu tư đã hết hiệu lực;… Một số địa phương giao đất, cho

thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa hoàn thành việc giải phóng mặt

bằng; cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng đất lâu dài đối

với đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh không đúng quy định.

(7) Giá đất xác định không phù hợp với thời điểm giao đất thực tế. Giá đất

được dùng làm căn cứ để thu tiền sử dụng đất, thuê đất được đưa ra tại thời điểm

khi việc giao đất chưa được tiến hành. Tuy nhiên, khi có những biến động xảy ra

trong thực tế như giá đất tăng/giảm theo giá thị trường hoặc các biến động quan

trọng khác nhưng không được các cơ quan có thẩm quyền xem xét điều chỉnh để

phù hợp với điều kiện thực tế dẫn đến thất thu cho ngân sách hoặc ảnh hưởng đến

hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

(8) Đặc thù của các dự án đầu tư được giao đất là thường kéo dài qua nhiều

năm. Trong quá trình thực hiện thường có sự điều chỉnh về quy hoạch so với ban

đầu, làm tăng diện tích tính thu tiền sử dụng đất nhưng nhiều chủ đầu tư không kê

khai để nộp tiền sử dụng đất. Diện tích tăng thêm này phải tính thu tiền sử dụng đất

theo giá tại thời điểm có quyết định điều chỉnh quy hoạch.

Việc phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch của các dự án đa số theo xu hướng

tăng số tầng, vượt quá số tầng và chiều cao theo quy định, tăng diện tích sàn, chia

nhỏ diện tích căn hộ hoặc bổ sung chức năng nhà ở vào các lô đất thương mại, văn

phòng, giảm diện tích công cộng, cây xanh, làm cho mật độ dân số tăng… Đây là

yếu tố cơ bản gây áp lực lớn tới hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt

là giao thông đô thị, y tế, giáo dục làm ảnh hưởng đến chất lượng sống của cộng

đồng dân cư nhưng thu ngân sách của địa phương khi điều chỉnh quy hoạch lại

không đáng kể. Việc điều chỉnh quy hoạch của dự án dẫn đến tăng hệ số sử dụng

đất, giao đất bổ sung làm thay đổi doanh thu, chi phí phát triển của dự án nhưng

chưa kịp thời xác định tính bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Nhiều

nhà đầu tư không tuân thủ đúng quy hoạch sử dụng đất của dự án: như xây dựng

nhà ở trên khu đất công cộng (đất vườn hoa, cây xanh...) làm ảnh hưởng hiệu quả

dự án, tăng lợi ích cho nhà đầu tư giảm lợi ích người dân và Nhà nước.

(9) Các cơ quan quản lý đất đai chưa thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ theo

quy định: khi một số thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất chưa xác định

hoặc đã xác định giá đất nhưng chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đã thực

hiện chuyển nhượng;khi chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng đã

được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất.

(10) Xác định giá đất theo quyết định giao đất có diện tích thấp hơn trên bản

đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Chưa

kịp thời xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất với phần diện tích đất giao bổ

sung. Có diện tích đất đã giao nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền xác định

nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dẫn đến chậm

thời gian xác định giá đất từ khi có quyết định giao đất.

(11) Hội đồng thẩm định giá đất, Sở TN&MT chưa cập nhật các thay đổi về

quy hoạch của dự án được phê duyệt Điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết xây

dựng tỷ lệ 1/500, chưa cập nhật giấy phép xây dựng theo quy hoạch được điều

chỉnh làm cơ sở để UBND tỉnh phê duyệt giá đất thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

(12) Diện tích đất tính tiền bồi thường, hỗ trợ về đất, hỗ trợ tài sản trên đất

của một số thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất không đúng với thực tế,

quyết định phê duyệt phương án bồi thường của cấp có thẩm quyền, ảnh hưởng tới

số tiền được đối trừ về đất và số phải nộp về nghĩa vụ tài chính của dự án.

(13) Thực hiện quyết định thu hồi một phần diện tích nhưng chưa nêu rõ thu

hồi diện tích xây nhà ở để bán không, dẫn đến sau thời điểm thu hồi đất vẫn căn cứ

giá tính toán đã xác định để tính giá đất đối với diện tích đất còn lại được giao cho

Chủ đầu tư xây nhà để bán theo cơ chế kinh doanh sẽ là không phù hợp.Các dự án

chia làm nhiều giai đoạn giao đất nên có nhiều dự án có các diện tích đất đã được

giao nhưng chưa được định giá đất; thực hiện thu hồi một phần diên tích bàn giao

cho đơn vị khác nhưng đã tính giá cho cả phần diện tích thu hồi mà không xác định

lại giá đất hoặc tính giá trị diện tích đã thu hồi để giảm trừ.

(14) Một số thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất xác định theo giá

đất tại thời điểm lập dự án, chưa thực hiện xác định tiền sử dụng đất theo chính

sách, giá đất tại thời điểm có quyết định giao đất, không thực hiện sử dụng phương

pháp xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, không thuê doanh nghiệp có chức

năng thẩm định để giá xác định giá đất, giá tiền sử dụng đất.

(15) Một số thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất xác định giá

không phù hợp lợi ích nhà đầu tư, giá quá cao dẫn đến phải xác định lại nhiều lần

làm tăng chi phí thẩm định giá đất, lãng phí thời gian và công sức của các bộ phận

liên quan trong công tác định giá.

(16) Việc xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi thu hồi đất của cơ

quan Nhà nước có xu hướng phổ biến là mức giá bồi thường thấp hơn giá thị trường

là một trong những nguyên nhân chính tạo nên sự phức tạp của khiếu nại, giá đất

tính tiền bồi thường vẫn mang tính áp đặt và được quyết định với những tiêu chí

định tính không rõ ràng, dẫn đến mức giá bồi thường trên thực tế không đảm bảo

yêu cầu phù hợp giá thị trường, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

b.Trong quá trình áp dụng các phương pháp định giá đất còn tồn tại hạn chế

như sau

Việc định giá đất cụ thể hiện nay, theo quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-

CP, được thực hiện theo các phương pháp gồm: phương pháp so sánh trực tiếp,

phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương

pháp sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất; Quy định chi tiết việc thực hiện các phương

pháp này tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ TN&MT. Tuy nhiênPhương

pháp xác định giá đất hiện nay chưa được hướng dẫn cụ thể, không rõ ràng, còn

nhiều bất cập nên vướng mắc trong quá trình thực hiện. Chưa áp dụng những

phương pháp định giá đất phù hợp nhất để áp dụng cho các dự án, cùng một địa

phương, khi áp dụng các phương pháp khác nhau thì có sự chênh lệch về giá trị thửa

đất, dẫn đến nếu áp dụng không đúng phương pháp định giá sẽ thất thoát ngân sách

của địa phương.

Kết quả định giá đất theo phương pháp thặng dư kết hợp phương pháp so

sánh trực tiếp và các phương pháp khác tại khu đất cần định giá có kết quả đôi khi

còn thấp hơn một số vị trí xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Cụ thể tồn tại, hạn chế trong phương pháp định giá khi áp dụng gặp phải là:

(1)Đối với Phương pháp triết trừ và Phương pháp thu nhập: trên thực tế

định giá đất, 2 phương pháp này ít được sử dụng do phụ thuộc vào nhiều thông số

(giá trị tài sản trên đất, thu nhập ròng bình quân), độ chính xác không cao, giá đất

được định giá theo phương pháp này thường có khoảng chênh lớn so với giá thị

trường, đặc biệt là phương pháp thu nhập.

(2) Phương pháp sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất: phương pháp này áp

dụng cho các thửa đất có giá trị thấp; giá đất được xây dựng trên cơ sở khảo sát và

áp dụng chung nên không phù hợp với từng thửa đất cụ thể với mục đích sử dụng,

điều kiện sử dụng, lợi thế sử dụng khác nhau.

(3) Đối với Phương pháp so sánh trực tiếp và Phương pháp thặng dư

- Các phương pháp xác định giá đất chủ yếu hiện nay được các địa phương áp

dụng cho các thửa đất giá trị lớn phức tạp là kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp

và phương pháp thặng dư.Trong 02 phương pháp áp dụng chủ yếu của các địa

phương khi thực hiện còn có các hạn chế tồn tại như sau:

a) Sai sót trong áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để xác định giá đất cụ thể trên

cơ sở so sánh và điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa khu đất cần thẩm định giá với

các khu đất tương tự đã chuyển nhượng thành công trên thị trường hoặc đã đấu giá

quyền sử dụng đất thành công. Trên thực tế, việc áp dụng phương pháp này còn có

những sai sót ảnh hưởng lớn đến kết quả thẩm định giá đất như sau:

- Có trường hợp định giá lựa chọn tài sản so sánh không tương đồng với khu

đất thẩm định, đồng thời xác định sai yếu tố điều chỉnh chênh lệch giá. Cụ thể là,

các khu đất có diện tích lớn được cơ quan thẩm định giá so sánh với các khu đất có

diện tích nhỏ, đồng thời điều chỉnh yếu tố khác biệt về diện tích tỷ lệ thuận với mật

độ xây dựng của các khu đất, thay vì phải lựa chọn yếu tố hệ số sử dụng đất để điều

chỉnh chênh lệch giá. Việc sử dụng mật độ xây dựng để điều chỉnh giá đất so với

giá đất của tài sản so sánh đã làm giảm giá tài sản được định giá rất lớn.

- Trong một số trường hợp, tài sản so sánh là tài sản được cấp có thẩm quyền

phê duyệt kết quả thẩm định giá trước đó, không phải là tài sản được giao dịch

thành công trên thị trường. Do vậy, nếu có sai sót trong thẩm định giá lần trước thì

sẽ dẫn đến sai sót trong định giá các lần sau.

- Việc lựa chọn các tài sản tương tự để so sánh còn có sự bất cập về việc đưa

ra các hệ số điều chỉnh. Hệ số điều chỉnh các yếu tố của tài sản so sánh để tương

đồng với tài sản định giá chưa dựa trên cơ sở căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra

các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều

chỉnh như theo quy định tại tiết d, mục 6 phần II của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt

Nam số 8 được ban hành kèm Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 chủ

yếu quá trình định giá mức điều chỉnh đang căn cứ vào phương pháp thống kê kinh

nghiệm được áp dụng trong quá trình tính toán. Do vậy, sẽ có những tác động đến

tiền sử dụng đất phải nộp do ảnh hưởng của những yếu tố mang tính chủ quan của

thẩm định viên.

- Đối với các tài sản được lựa chọn là tài sản so sánh để hình thành giá đất

tính doanh thu phát triển của Dự án: Các tài sản so sánh được thu thập đa số là các

lô đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người

nhận chuyển nhượng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp. Do vậy, chưa đáp

ứng được yêu cầu về thứ tự ưu tiên theo quy định tiết d khoản 1 Điều 3 Chương II

Thông tư số 36/2014/TT-BNTMT ngày 30/6/2014 (thứ tự ưu tiên là: Giá đất trúng

đấu giá quyền sử dụng đất; giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai; giá đất

giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản; giá đất đã giao dịch thành

công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng

quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp).

- Theo quy định, phải lựa chọn khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03

thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị

trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích,

kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đã chuyển nhượng trên

thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để làm tài sản so sánh với tài sản cần

định; tuy nhiên có trường hợp đơn vị tư vấn lấy thông tin của những thửa đất không

phải là giá giao dịch thực tế.

- Việc điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh

với thửa đất cần định giá không có quy định ràng buộc dẫn đến việc điều chỉnh

phần nhiều phụ thuộc vào đơn vị tư vấn.

- Lựa chọn tài sản đã trúng đấu giá không sát, cách xa thời gian định giá, sau

đó thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt dựa trên phương pháp thống kê kinh

nghiệm, không dựa trên cơ sở căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng

về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh.

- Lựa chọn các yếu tố khác biệt để so sánh giữa các tài sản so sánh và tài sản

định giá còn một số hạn chế khi so sánh về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

- Không áp dụng đầy đủ các chỉ số lợi thế so sánh của thửa đất khi tính giá;

phân tích và áp dụng không hợp lý về yếu tố “số lượng giao dịch”, “pháp lý” giữa

tài sản định giá và tài sản so sánh.

- Áp dụng chỉ tiêu tính pháp lý khi so sánh giữa tài sản cần định giá với lô đất

giao dịch đã có sổ đỏ thường xác định tài sản cần định giá kém lợi thế hơn tài sản so

sánh, tuy nhiên thực tế tài sản cần định giá khi đủ điều kiện được chuyển nhượng là

thời điểm chủ đầu tư xây dựng xong cơ sở hạ tầng, thực hiện các nghĩa vụ tài chính,

xin cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất sau đó làm thủ tục sang tên cho người

mua thì như vậy sẽ không có sự khác biệt về mặt pháp lý.

b) Sai sót trong áp dụng phương pháp thặng dư

Trong phương pháp thặng dư thường sử dụng phương pháp so sánh để xác

định giá trị doanh thu phát triển, do đó chứa đựng những rủi ro, bất cập của phương

pháp so sánh. Đồng thời, việc xác định chi phí phát triển tại thời điểm định giá nếu

được dựa trên cơ sở là các thông số quy hoạch, theo suất đầu tư của Nhà nước, do

đó, trên thực tế, không phản ánh được đầy đủ tác động của việc đầu tư hạ tầng và

bất động sản trên đất đến giá của thửa đất. Các khoản chi phí phát triển do được tính

theo dự toán, hiện chưa có quy định phải quyết toán với Nhà nước, nên thường bị

lợi dụng lập ở mức cao để giảm giá trị khu đất, nhất là các khoản mục dự toán

không có quy định về định mức, đơn giá cụ thể, chặt chẽ như chi phí bán hàng, lợi

nhuận định mức.

- Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá để tính toán giá đất theo phương pháp thặng

dư, phương án đầu tư phải là phương án tốt nhất, hiệu quả nhất. Trên thực tế, có

một số phương án đầu tư không phải là tốt và hiệu quả, nhưng địa phương cũng như

đơn vị tư vấn vẫn xây dựng để thẩm định giá, dẫn tới tình trạng giá đất thẩm định

theo phương pháp này không chính xác.

- Sử dụng phương pháp thặng dư xác định giá đất cho các dự án, nhưng khi

thực hiện triển khai nhiều dự án lại không theo phương pháp định giá đã tính toán

như: thay đổi hệ số sử dụng đất; triển khai thực hiện dự án lại không đền bù giải

phóng mặt bằng các vị trí, khu vực theo quy hoạch sử dụng làm diện tích công cộng

như đường, công viên, trường học, bệnh viện, nhà văn hóa, bãi đỗ xe,… không thực

hiện đầu tư xây dựng các công trình công cộng, cố ý giảm chi phí, tăng thêm đất tạo

thêm doanh thu, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng không đầy đủ, hoặc đầu tư không

đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn như đã lập dự án và tính toán trong phương án định

giá đất nhưng không điều chỉnh tiền sử dụng đất phải nộp cho NSĐP.

- Tỷ lệ chiết khấu trong phương pháp thặng dư: các trường hợp phương án

đầu tư là dự án phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn

hoặc thu nhập phát sinh kéo dài, thì phải ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực

hiện theo từng năm và chiết khấu về giá trị hiện tại thời điểm định giá đất. Phương

pháp thặng dư đưa ra kết quả chính xác trong trường hợp giá trị đồng tiền ổn định,

không có lạm phát nên cần tính toán thêm tỷ lệ trượt giá theo thời gian. Thông tư

Số: 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ TN&MT cũng không có hướng

dẫn cụ thể nên nhiều dự án nhiều địa phương có chỗ thực hiện có chỗ lại không tính

tỷ lệ trượt giá.

- Phương pháp xác định giá đất theo thặng dư được áp dụng phổ biến nhất

hiện nay phụ thuộc 2 yếu tố là doanh thu phát triển bất động sản và chi phí phát

triển. Cả 2 yếu tố này đều xây dựng trên phương án giả định tài sản, so sánh chọn

mẫu thiếu chính xác; thời gian xây dựng giá, giao đất và chi phí suất đầu tư, chi phí

đền bù khác nhau. Cách xác định này phụ thuộc nhiều sự tính toán đã tác động, làm

thay đổi giá đất định giá, gây thất thu ngân sách:

(1) Xác định Doanh thu phát triển

- Các dự án áp dụng chưa đầy đủ lợi thế về ô góc, mặt thoáng hoặc ô đất tiếp

giáp với đường trục chính của Dự án so với lô đất tiêu chuẩn được định giá. Đơn giá

của các ô đất còn hạn chế giữa khi xác định lợi thế ô đất ảnh hưởng đến doanh thu

phát triển của Dự án. Nhiều ô đất khi được thẩm định coi có giá trị mức giá như

nhau, nhưng thực tế khi mua bán các Chủ đầu tư đã làm rất tốt trong việc định giá

cho từng ô đất (các ô đất chỉ cần khác nhau về vị trí, hướng, tên số của ô đất…là đã

có giá trị chênh khác nhau).

+ Thẩm định nhận định giá chuyển nhượng tại thời điểm định giá không có

biến động và sử dụng tài sản so sánh giao dịch thành công có thể cách xa để xác

định doanh thu phát triển các ô đất, sẽ có những ảnh hưởng đến giá xác định doanh

thu phát triển, tác động đến tiền sử dụng đất phải nộp

- Cách tính các tỷ lệ có thể còn sai, và sai số học trong quá trình tính toán dẫn

đến doanh thu phát triển xác định chưa chính xác; không xác định tỷ lệ tăng giá bất

động sản theo thời gian tương ứng với sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng.

- Dự án thay đổi tiến độ bán hàng so với tiến độ bán hàng trong Phương án

xác định giá đất làm thay đổi doanh thu phát triển.

- Chưa thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so sánh về thời điểm

xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường hoặc theo giá thị trưởng tại

thời điểm bánlàm ảnh hưởng tới giá trị thửa đất cần tính toán, ảnh hưởng lớn đến số

tiền đất xác định phải nộp.

- Một số doanh thu khác có phát sinh trong khi sử dụngthửa đất cần định giá

về mục đích sử dụng đất nhưng chưa được đưa vào tính toán;Doanh thu phát triển

quy về thời điểm định giá có thể tăng do xác định lại lợi thế vị trí các ô đất nhưng

không được xem xét; Việc phân kỳ doanh thu của đơn vị định giá đối với thửa đất

cần định giá về mục đích sử dụng đất còn chưa phù hợp với thực tế.

- Việc xác định tổng doanh thu hàng năm có tính yếu tố trượt giá hàng năm

nhưng không có thuyết minh cụ thể cơ sở đối với chỉ số trượt giá; không có thuyết

minh cụ thể, cơ sở xác định chứng minh chỉ tiêu tăng doanh thu cho thuê trong dự

án có đất kinh doanh thương mại; áp dụng chỉ số giá tiêu dùng bình quân năm

không phù hợp, sai so với chỉ số do ngành Thống kê công bố; xác định doanh thu

bán đất ở hoặc doanh thu cho thuê đất kinh doanh thương mại tăng hàng năm theo

chỉ số giá tiêu dùng là không phù hợp do đất đai là mặt hàng kinh doanh đặc biệt có

đặc thù riêng so với giá tiêu dùng các mặt hàng thông thường.

- Các thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất sử dụng xây dựng nhà để

bán, cho thuê nhưng không xác định doanh thu phát triển và chi phí phát triển của

phần xây dựng nhà ở, nhà thương mại trên diện tích đất giao làm thay đổi kết quả

đơn giá tiền sử dụng đất

- Các thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất có các chỉ tiêu, mật độ

xây dựng, diện tích xây dựng thay đổi so với chỉ tiêu đưa vào áp dụng khi định giá,

có thời gian thực hiện đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật thay đổi; Có sự thay đổi

trong thiết kế, quy hoạch làm tăng hoặc giảm tầng cao, tăng diện tích đất ở giảm

diện tích đất công cộng... làm thay đổi doanh thu phát triển và chi phí phát triển

nhưng chưa được xác định lại giá đất

(2) Xác định Chi phí phát triển

- Việc ước tính chi phí phát triển được xác định bằng các phương pháp khác

nhau (suất vốn đầu tư, khái toán tổng mức đầu tư dựa trên thiết kế cơ sở và dự toán

chi tiết được Sở Xây dựng, Sở Công thương thẩm định) vẫn còn tồn tại một số sai

sót về khối lượng, đơn giá, định mức, sai số học; chưa cắt giảm những chi phí

không hợp lý không phải thực hiện như: chi phí thẩm tra tính hiệu quả của dự án,

chi phí thẩm định kết quả lựa chọn nhà thầu, chi phí cho hội đồng tư vấn giải quyết

kiến nghị của nhà thầu về kết quả lựa chọn nhà thầu, chi phí thẩm tra phê duyệt

quyết toán...; xác định chi phí dự phòng chưa đúng dẫn đến làm tăng chi phí phát

triển của dự án.

- Thời gian thực hiện xây dựng thay đổi so với phương án định giá, thay đổi

tiến độ giải ngân và cơ cấu vốn vay nhưng không được xem xét trong định giá.

- Lợi nhuận nhà đầu tư trên tổng chi phí đầu tư bao gồm cả chi phí lãi vay,

trong khi quy định là lợi nhuận nhà đầu tư được tính trên chi phí trực tiếp, chi phí

gián tiếp mà nhà đầu tư bỏ ra, không bao gồm chi phí lãi vay theo quy định tại

Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ TN&MT và Thông tư

145/2016/TT-BTC ngày 6/10/2016 của Bộ Tài chính.

- Có thửa đất cần định giá thực hiện tính giá đất theo tổng mức đầu tư xây

dựng hạ tầng kỹ thuật, quy định các khoản chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng, chi phí

lãi vay trong thời gian xây dựng, lợi nhuận nhà đầu tư sẽ được xác định lại theo

quyết toán. Tuy nhiên khi hoàn thành xong đầu tư xây dựng hạ tầng đã có quyết

toán, có thay đổi chi phí lãi vay lại chưa được xác định lại giá đất.

- Các chi phí thuộc tổng mức đầu tư được phê duyệt nhưng khi thực hiện đầu

tư xây dựng dự án nhà đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện chưa đúng với hồ sơ

đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Xác định chi phí lãi vay cho cả chi phí bồi thường giải phòng mặt bằng do

nhà đầu tư tự nguyện ứng ra được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo Luật Đất

đai.Xác định cơ cấu vốn vay chưa phù hợp dự án được duyệt điều chỉnh, chưa phù

hợp với số liệu trong Giấy chứng nhận đầu tư của dự án.

- Xác định chi phí phát triển của thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng

đất (chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật,nhà ở, công trình...) trong phương

pháp thặng dư không đúng do áp sai các thông số về diện tích, sai suất đầu tư, sai

chỉ số giá... làm tăng chi phí, giảm giá trị quyền sử dụng đất.

- Dự án điều chỉnh quy hoạch nhưng không kiểm tra, rà soát, xác định chính

xác giá trị chi phí đầu tư làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy

hoạch điều chỉnh.

- Dự án được điều chỉnh thời gian hoàn thành công trình tuy nhiên chưa thực

hiện phân kỳ để quy hồi chi phí đầu tư về thời điểm định giá đất theo thời gian hoàn

thành công trình được gia hạn

- Dự án điều chỉnh thiết kế (tăng, giảm số tầng, diện tích lưu không. Diện tích

dịch vụ…) so với quy hoạch dẫn đến thay đổi chi phí phát triển, phân kỳ thời gian

thực hiện dự án theo đề nghị điều chỉnh thời gian thực hiện làm thay đổi Chi phí

phát triển trong Phương án xác định giá đất nhưng chưa được xem xét điều chỉnh.

- Quá trình thẩm định hồ sơ của các cơ quan địa phương chưa phát hiện hết

các sai sót trong chi phí xây dựng làm tăng chi phí phát triển của dự án, giảm tiền sử

dụng đất phải nộp.

- Xây dựng chi phí hạ tầng cho cả diện tích chưa GPMB của dự án làm tăng

chi phí đầu tư dự án theo quy hoạch được phê duyệt, giảm số tiền sử dụng đất phải

nộp. Tính trừ giá chi phí đầu tư ban đầu của toàn bộ diện tích thực hiện dự án mà

không xác định giá trị chi phí đầu tư ban đầu tương ứng cho diện tích đất ở cũng

làm ảnh hưởng giá đất khi có diện tích nhà ở xã hội.

- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng áp dụng suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng

nhưng áp sai năm sử dụng suất vốn đầu tư, sai diện tích, sai loại công trình, sai hệ

số điều chỉnh.

- Xác định chi phí phát triển không căn cứ vào dự toán, thiết kế được duyệt

của các cơ quan có thẩm quyền; Áp dụng sai đơn giá được Nhà nước và các địa

phương ban hành.

2.3.3. Nguyên nhân của hạn chế trong công tác định giá đất tại các địa

phương

2.3.3.1. Các nguyên nhân khách quan

(1) Các thửa đất ít có sự tương đồng về điều kiện địa lý, quy mô cũng như

quy hoạch vì vậy mỗi thửa đất đều có những đặc điểm cá biệt riêng nên quá trình

định giá đất thường không có sự thống nhất, đồng nhất. Các địa phương nói riêng và

Nhà nước nói chung chưa xây dựng được một hệ thống các mẫu tiêu biểu cho so

sánh giá đất tại các vùng, các khu vực.

(2) Giá thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những cơ

sở để hình thành giá đất, tuy nhiên do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, giá đất

còn phụ thuộc vào các tác động về mặt tâm lý của người mua vì vậy cùng một điều

kiện tương đương nhau nhưng có thể có sự khác biệt rất lớn về giá cả giữa các lô

đất được giao dịch. Yêu cầu của công tác định giá đất là định giá sát giá trị thị

trường của quyền sử dụng dụng đất nhưng trên thị trường đất đai sau khi mua bán

thì các cá nhân lại có xu hướng làm hợp đồng với giá thấp hơn thực tế. Vì vậy công

tác định giá có thể khó tiếp cận được đầy đủ thông tin thị trường.

(3) Trong phương pháp xác định giá đất: Chưa quy định cụ thể việc lựa chọn,

áp dụng các phương pháp định giá đất trong quá trình xác định giá đất cụ thể. Quy

định hiện hành đưa ra 5 phương pháp xác định giá đất nhưng lại không bắt buộc áp

dụng phương pháp nào. Hiện trạng hiện nay là chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể

của các bộ ngành và địa phương trong việc áp dụng phương pháp định giá đất cho

từng dự án cụ thể.

(4) Công tác định giá đất do các cá nhân thực hiện lại thường là làm việc

kiêm nhiệm, thời gian đầu tư cho công tác định giá đất còn nhiều hạn chế, đa số cán

bộ chưa có sự đào tạo bài bản để thực hiện công tác định giá đất một cách khoa học.

Một số địa phương điều kiện cập nhật thông tin chậm, nên kết quả định giá còn sơ

sài, thiếu độ tin cậy. Số lượng cán bộ của các địa phương tham gia trực tiếp trong

công tác định giá tại các đơn vị như Sở Tài nguyên & Môi trường, Sở Tài chính để

tham mưu cho hội đồng định giá đất của địa phương ít trong khi cơ sở vật chất được

trang bị là sử dụng nguồn lực tại chỗ của cơ quan trong công tác chung của đơn vị,

vì vậy chưa đảm đương được thực tế công việc.

(5) Các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất: chỉ được thuê thực hiện

định giá đất, xây dựng phương án giá đất, không tham gia trong quá trình quyết

định giá đất để xem xét các yếu tố ảnh hưởng giá đất chưa hợp lý; là đơn vị được

thuê xây dựng phương án giá đất cho cơ quan Nhà nước xem xét, quyết định nên ít

chịu trách nhiệm trong công tác định sai giá đất.

(6)Việc quyết định giá đất của thẩm quyền của UBND cấp tỉnh dựa trên các

nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Quy định pháp luật hiện hành không xác

định cụ thể thế nào là “phù hợp giá đất phổ biến trên thị trường” nên quyết định giá

đất cụ thể chịu ảnh hưởng nhiều từ phương pháp định giá, ý kiến cơ quan định giá

chứ rất khó xác định là giá đất phổ biến trên thị trường để quyết định.

(7) Luật đất đai và các văn bản quy định của Nhà nước về đất đai hiện tại

chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm đối với các cá nhân, cơ quan trong công tác

định giá đất, dẫn đến khi xảy ra các sai sót, sai phạm hình thức xử lý chưa mang

tính răn đe.

(8) Các chính sách quản lý đất đai chưa thống nhất, nhất quán, chưa đảm bảo

được thực hiện trong dài hạn; liên tục bổ sung, sửa đổi thiếu tính kế thừa gây khó

khăn cho các cơ quan thực thi ở địa phương cũng như các tổ chức, cá nhân có quyền

lợi liên quan.

2.3.3.2. Các nguyên nhân chủ quan

(1) Chưa thực hiện nghiêm túc trong thực hiện các quy định của Luật đất đai,

có hướng ưu ái nhà đầu tư theo hướng chỉ định thực hiện dự án chứ ko thực hiện

đấu giá, đấu thầu. Chủ trương chung của các địa phương là khuyến khích đầu tư,

tăng cường cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật, tạo công ăn việc làm. Các nhà đầu tư

thực hiện các dự án tại các địa phương thường được ưu đãi mời gọi khuyên khích.

Đối với các nhà đầu tư phát triển các khu đô thị, ngoài các ưu đãi theo quy định

chung thì giá đất là một yếu tố quan trọng quyết định đến lợi nhuận của doanh

nghiệp vì vậy, quá trình định giá đất thường hướng tới xây dựng mức giá nhà đầu tư

có thể chấp nhận, chưa mang tính tối ưu và có phần làm giảm giá trị đất đai, giảm

nguồn thu ngân sách, tăng lợi ích doanh nghiệp.

(2) Công tác quy hoạch và quản lý đầu tư dự án: Do chưa có quy hoạch tổng

thể thống nhất để thực hiện việc phát triển các dự án sử dụng đất nên các dự án đầu

tư sử dụng đất do một chủ đầu tư thực hiện từ lập dự án đầu tư, ứng tiền giải phóng

mặt bằng... và chủ đầu tư đó được chỉ định thực hiện dự án. Quá trình định giá đất

được thực hiện sau khi đã biết chủ đầu tư dự án, vì vậy cán bộ làm công tác định giá

đất phần nào bị tác động từ các nhà đầu tư và các tổ chức, cá nhân liên quan. Ngoài

ra, không loại trừ có những tiêu cực nhất định trong quá trình thực hiện dự án đầu

tư, định giá đất dự án.

(3) Chưa bảo đảm tính độc lập, khách quan trong quá trình xác định giá đất

cụ thể. Sở TN&MT là đơn vị sẽ kiểm tra, đánh giá dự thảo phương án giá đất để

trình Hội đồng thẩm định giá đất. Nhưng khi thẩm định thì đại diện Sở TN&MT là

thành viên Hội đồng thẩm định. Khi kết thúc thẩm định Sở TN&MT có trách nhiệm

hoàn thiện phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh quyết định phê duyệt. Như vậy

quá trình xác định giá đất cụ thể bị chi phối rất lớn bởi Sở TN&MT.

(4) Quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất có

nơi thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế xin-cho,

nhũng nhiễu, dẫn đến thất thu NSNN và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh

doanh.

(5) Các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất: Còn trường hợp bắt tay

nhà đầu tư để giảm giá đất của Nhà nước; hoặc là đơn vị được đi thuê làm tư vấn

nên không làm hết trách nhiệm trong công tác định giá; một số đơn vị tư vấn trình

độ cán bộ thẩm định còn yếu, không nắm bắt được thị trường và các yếu tố hình

thành giá dẫn đến sai sót trong công tác tư vấn cho các địa phương khi định giá đất.

(6) Trong phương pháp xác định giá đất một số thửa đất cần định giá về mục

đích sử dụng đất tại một số địa phươngcó sự tác động trong công tác áp dụng

phương pháp định giá, xác định giá đất. Các chủ đầu tư thường mong muốn chọn

phương án nào có lợi nhất, trục lợi được nhiều nhất. Các phương pháp khác nhau,

giá trị quyền sử dụng đất khác nhau, người xây dựng giá đất có thể thu thập thông

tin theo phương pháp họ mong muốn để định giá đất. Chênh lệch giá đất rất

lớn giữa các phương pháp xác định giá khác nhau là một khoảng trống pháp lý dễ bị

lợi dụng để trục lợi, tham nhũng trong quá trình xác định giá đất cụ thể.

(7) Dự án chưa tuân thủ các quy định về quản lý dự án đầu tư xây dựng; chưa

tuân thủ quy hoạch xây dựng, tăng số tầng, tăng diện tích đất ở đất thương mại,

giảm diện tích công cộng cắt giảm tiện ích khu dân cư do chưa có cơ chế rằng buộc

chặt chẽ giữa chủ đầu tư dự án và Nhà nước trong công tác triển khai thực hiện dự

án sau khi định giá đất, bán đất. Hiện tại các văn bản quy định về đất đai của Nhà

nước, Chính phủ chỉ có hướng dẫn đến khi định giá đất xác định được giá đất, chưa

có quy định trong trường hợp định giá chưa đúng, chưa quy định trường hợp định

giá lại khi có sự thay đổi so với phương án đã định giá thì giải quyết như nào.

(8) Các dự án đất đai còn chậm thu vào NSNN tiền sử dụng đất, thuê đất

hoặc thực hiện chậm tiến độ của dự án đầu tư dẫn đến NSĐP tổn hại một nguồn lợi

ích nếu các khoản thu về đất được thu sớm hay tổn hại về kinh tế xã hội nếu dự án

được triển khai tốt. Nguyên nhân chậm chủ yếu vướng mắc trong công tác bồi

thường giải phóng mặt bằng khi khung giá đất làm hạn chế xác định đền bù bồi

thường thỏa đáng cho người dân, do chậm luân chuyển hồ sơ trong công tác định

giá, sợ trách nhiệm khi định giá.

Tiểu kết chương 2

Trong chương 2 đã trình bày, giới thiệu khái quát công tác xác định giá đất

tại các địa phương về văn bản pháp lý áp dụng, chức năng nhiệm vụ của các cơ

quan quản lý về đất đai, thẩm quyền xác định giá đất và thực hiện trình tự tại các địa

phương. Luận văn đã tập trung vào phân tích về công tác định giá đất tại một số dự

án trên địa bàn một số địa phương là tỉnh Hải Dương, tỉnh Quảng Ninh và thành

phố Hải Phòng thông qua các Biên bản kiểm toán, kiểm tra giá đất của dự án, từ đó

có một đánh giá chung về công tác xác định giá đất tại các địa phương. Từ các phân

tích về hạn chế và nguyên nhân của hạn chế trong chương này sẽ làm căn cứ để tác

giả Luận văn đưa ra các giải pháp trong chương 3.

CHƯƠNG 3

ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁCXÁC ĐỊNH GIÁ

ĐẤT NHẰM CHỐNG THẤT THU NGÂN SÁCH ĐỊA PHƯƠNG

3.1. Định hướng hoàn thiện giá đất ở các địa phương

Tại Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII ban

hành Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện

thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động

lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đề ra:

- Mục tiêu tổng quát: Hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng

đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã

hội chủ nghĩa. Nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết

kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa,

hiện đại hóa công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ

môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu; tạo động lực để nước ta trở thành nước

phát triển có thu nhập cao. Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử

dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả.

- Mục tiêu cụ thể:

+ Đến năm 2025: Đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm

2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Hoàn thành xây

dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống

nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông. Hoàn thành kiện toàn tổ chức bộ

máy quản lý Nhà nước về đất đai bảo đảm tinh gọn, hiệu lực, hiệu quả, đồng bộ,

thống nhất; loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền phù hợp, kèm

theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực. Giải quyết cơ bản những tồn

tại, vướng mắc có liên quan đến quản lý và sử dụng đất có nguồn gốc từ nông, lâm

trường quốc doanh; đất quốc phòng, an ninh kết hợp với sản xuất và xây dựng kinh

tế; đất của các cơ sở sản xuất, đơn vị sự nghiệp đã di dời khỏi trung tâm các đô thị

lớn; đất lấn biển; đất tôn giáo; đất nghĩa trang; đất kết hợp sử dụng nhiều mục đích;

đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số.

+ Đến năm 2030: Hệ thống pháp luật về đất đai cơ bản được hoàn thiện đồng

bộ, thống nhất, phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã

hội chủ nghĩa. Khắc phục bằng được tình trạng sử dụng đất lãng phí, để đất hoang

hoá, ô nhiễm, suy thoái và những tồn tại, vướng mắc về quản lý và sử dụng đất do

lịch sử để lại.

- Hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng

đất: Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng

đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất,

đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao

đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử

dụng đất; bảo đảm công khai, minh bạch, có cơ chế đồng bộ, cụ thể để xử lý vi

phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, nhất là liên quan tới đấu giá quyền sử dụng

đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả

tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp

với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát

NSNN. Tăng cường công tác quản lý, kiểm soát chặt chẽ việc chuyển mục đích sử

dụng đất,

- Hoàn thiện cơ chế xác định giá đất: Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương

pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và

trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu

chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất.

Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc

lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất,

năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo

đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn

giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi

phạm...

Như vậy công tác định giá đất tại các địa phương cần có định hướng như sau:

- Trong thực hiện công tác định giá đất các dự án cần đảm bảo xác định giá

đất đúng mục đích sử dụng, sát với giá thị trường, đảm bảo cơ sở khoa học, đúng

quy định của pháp luật, khách quan, minh bạch, triệt để cải cách hành chính, tránh

gây phiền hà cho người dân, tổ chức, doanh nghiệp.

- Mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà

nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để đảm bảo giá của BĐS

do thị trường quyết định, giảm thiểu tham nhũng, giảm thiểu cơ chế “ xin - cho”,

cũng như sự “nhũng nhiễu” của đội ngũ cán bộ quản lý Nhà nước về thủ tục hành

chính.

- Tập trung triển khai việc giao đất định giá đất theo hướng thông qua đấu

giá, đấu thầu; xây dựng cụ thể chi tiết các văn bản hướng dẫn áp dụng các phương

pháp định giá đất cho công tác định giá đất cho từng trường hợp, loại hình. Trong

các phương pháp định giá đất có văn bản hướng dẫn, quy định rõ hơn về việc áp

dụng các chỉ số, thông số, số liệu.

- Xây dựng nguồn nhân lực, cán bộ địa phương, đơn vị định giá thẩm định

giá có đủ kinh nghiệm, năng lực, phẩm chất, đủ số lượng trong công tác xác định

giá đất nhằm thu đúng thu đủ khách quan minh bạch

- Xây dựng thể chế pháp lý đất đai trên nền tảng cơ sở lý luận chặt chẽ, khoa

học, bảo đảm các quy luật và yêu cầu khách quan, chú trọng phát huy khía cạnh

kinh tế đất đai mà trong đó giá đất là chìa khóa giải quyết vấn đề. Thiết lập một cơ

chế quản lý phù hợp, phát huy tối ưu hiệu quả của giá đất, tạo sự phát triển bức phá

về kinh tế đất đai; xây dựng hệ thống làm công tác định giá đất hoạt động có hiệu

lực, phù hợp với thể chế kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa và hội nhập kinh tế

quốc tế; Các cơ quan địa phương thực hiện công tác định giá đất có sự liên hệ chặt

chẽ với nhau để có sự phối kết hợp tốt trong thực hiện nhiệm vụ. Cán bộ thực hiện

công tác định giá đất của các cơ quan cần thường xuyên cập nhật các quy định của

pháp luật, tìm hiểu, nghiên cứu, học hỏi kinh nghiệm của các địa phương có kinh

nghiệm trong lĩnh vực định giá đất, cập nhật thông tin thị trường địa phương, khu

vực để theo kịp biến động của thị trường đất đai, bất động sản, đảm bảo lượng

thông tin đầy đủ cho công tác định giá đất.

- Đảm bảo xây dựng giá đất phù hợp, đáp ứng nguồn thu cho NSNN đồng

thời phải đảm bảo quyền lợi hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư và người tiêu

dùng.

- Tạo môi trường lành mạnh để các doanh nghiệp, các nhà đầu tư trong và

ngoài nước đầu tư tại địa phương có thể cạnh tranh công bằng trong hoạt động kinh

doanh bất động sản, phát triển các dự án xây dựng các khu đô thị, chung cư. Các

nhà đầu tư được đối xử công bằng với đầy đủ quyền lợi và nhận thức được các

nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước theo đúng quy định. Góp phần hạn chế cơ chế

xin - cho trong trong giao đất thực hiện các dự án, xây dựng thị trường bất động sản

phát triển theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.

- Đổi mới triệt để và toàn diện trong QLNN về giá đất cần xây dựng những

quan điểm, chủ trương đột phá trong thể chế quản lý đất đai, giải quyết những vấn

đề cốt lõi trong nhận thức về bản chất và vai trò của giá đất; nghiên cứu, vận dụng

những giá trị của lý thuyết quản trị tốt nhằm đáp ứng yêu cầu về tính hiện đại của

cơ chế QLNN về giá đất.

- Đảm bảo cơ sở khoa học trong công tác định giá đất để kết quả định giá đất

đảm bảo độ tin cậy và tính thuyết phục cao. Giảm các thủ tục công đoạn quy trình

không cần thiết trong công tác định giá đất để tránh phiền hà và làm lãng phí thời

gian của người dân, các tổ chức, doanh nghiệp.Đảm bảo sự khách quan, công bằng,

dân chủ, công khai trong công tác định giá để kết quả định giá đất phù hợp với giá

thị trường là sự kết hợp hài hòa lợi ích của Nhà nước và các tổ chức, cá nhân có liên

quan trong xã hội

- Thực hiện cạnh tranh công bằng trong quản lý đất đai để hạn chế tình trạng

xin - cho trong đầu tư dự án sử dụng đất, xóa bỏ các tiêu cực phát sinh trong quá

trình thực hiện các dự án đồng thời lựa chọn được các nhà đầu tư có năng lực thực

sự, có tâm huyết với lĩnh vực đầy tư các dự án đất đai, phát triển đô thị.

3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất nhằm chống thất thu

NSĐP

3.2.1. Nhóm giải pháp về quản lý Nhà nước trong xác định giá đất

a. Về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại các địa phương.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được lập từ tổng thể đến chi tiết, phù

hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc

phòng, an ninh; các quy hoạch được lập phải phù hợp giữa các cấp với nguyên tắc,

yêu cầu sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả, dân chủ công khai minh bạch.

b. Về giao đất, cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất tại các dự án phải căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất của địa phương, căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất của của các tổ chức, cá nhân,

doanh nghiệp trên cơ sở đảm bảo tính khả thi và có hiệu quả trong đầu tư, tạo được

sự đồng thuận trong cộng đồng, xã hội hài hóa giữa lợi ích Nhà nước và người dân.

Minh bạch trong công tác giao đất, thu hồi đất của dự án; xác định rõ diện

tích đất giao, đất thu hồi theo từng thời điểm để xác định giá đất phù hợp

Chấn chỉnh trong công tác giao đất, kịp thời xác định đúng giá đất tại thời

điểm giao không để kéo dài gây ảnh hưởng thời điểm thu NSNN và làm thủ tục

nghĩa vụ tài chính của thửa đất cũng như công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất.

c. Về ra quyết định ban hành giá đất

Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Xây dựng giá đất phảitrên

nguyên tắc độc lập - công khai - công bằng - trách nhiệm –minh bạch – đảm bảo

bám sát thị trườngcăn cứ theocác phương pháp khoa học, hiện đại, bảo đảm tính

chuyên nghiệp, hiệu quả, độc lập và cân bằng lợi ích.

d. Về phương pháp quản lý Nhà nướcvề giá đất

Phương pháp quản lý Nhà nước phải dựa trên nguyên tắc thị trường, thượng

tôn pháp luật, thực hiện theo các quy định của Nhà nước; không để các văn bản,

quyết định ban hành mang tính chất áp đặt, cấm đoán, chủ quan, có lợi ích nhóm.

e. Về khung giá đất

Cơ sở đầu tiên để định giá đất là xem xét so sánh bảng giá đất địa phương,

tuy nhiên cơ sở để thực hiện xây dựng bảng giá đất là khung giá do Chính phủ ban

hành. Khung giá đất đã làm hạn chế rất nhiều tới việc ban hành bảng giá đất của các

địa phương và điều này đang được Quốc hôi, Chính phủ sửa đổi với định hướng bãi

bỏ khung giá đất. Đây là một giải pháp đúng đắn của Nhà nước được người dân và

xã hội đồng tình.

f. Thanh tra, kiểm tra nâng cao chất lượng xác định giá đất

Để công tác định giá đất được đúng hướng, chấp hành nghiêm chỉnh, đúng

quy định thì phải tiến hành hoạt động thanh tra, kiểm tra. Cần tăng cường công tác

kiểm tra tiến độ thực hiện các dự án, thanh tra kiểm tra công tác quản lý dự án, công

tác định giá đất. Qua đó phát hiện, kiến nghị với cơ quan quản lý sửa chữa, khắc

phục những thiếu sót trong quá trình thực hiện nhằm hoàn thiện cơ chế quản lý,

hoàn chỉnh các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai. Thanh tra, kiểm trađể

tham gia vào hoạt động kiểm tra đánh giá việc thực hiện chức năng của các cơ quan

quản lýNhà nước đối với đất đai và đánh giá nghiệp vụ thẩm định giá đất của tổ

chức tư vấn thẩm định giá; việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,

quản lý đất đai trong từng giai đoạn cụ thể.

g. Giảm thủ tục hành chính khi tổ chức thực hiện công tác định giá đất

Trong quy trình thực hiện định giá hiện có liên quan rất nhiều đơn vị UBND

tỉnh, UBND huyện, Sở Tài chính, Sở TN&MT, Cục Thuế, Sở Xây dựng người sử

dụng đất, Hội đồng thẩm định giá đất có sự tham gia của là liên cơ quan. Nên

phương hướng thành lập một đơn vị quản lý giá đất tại địa phương để hoàn thiện

trong công tác cải cách thủ tục hành chính.

h. Tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp luật

Các địa phương tăng cường tuyên truyền, phổ biến các chính sách quy định

của pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư kinh doanh bất động sản và các nghĩa vụ

về thuế cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân giúp nâng cao trong công tác quản lý

và thu ngân sách.

3.2.2. Nhóm giải pháp trong hoàn thiện tổ chức bộ máy, nhân sự, cơ sở vật

chất cho công tác định giá đất

Định giá là một lĩnh vực chuyên sâu, đòi hỏi đội ngũ quản lý giá đất phải có

kỹ năng và hiểu biết sâu rộng về các ngành có liên quan đến giá trị của BĐS như:

xây dựng, quy hoạch... từ đó mới có thể định giá đất đai một cách chính xác. Trình

độ của cán bộ định giá ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng công tác định giá đất.

- Công tác đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ quản lý giá đất cần đổi mới có thể qua

các giải pháp sau: (1) công tác đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ quản lý phải dựa trên

chức năng, nhiệm vụ quản lý của từng cấp, từng ngành, cụ thể và hiệu quả;(2) ứng

dụng công nghệ, xây dựng phần mềm, chương trình phục vụ quản lý giá đất. (3)

việc tuyển dụng, bố trí cán bộ làm công tác quản lý giá đất bảo đảm yêu cầu về

chuyên môn; xác định rõ nhiệm vụ, có chiến lược đào tạo, bồi dưỡng cán bộ quản lý

giá đất; (4) chương trình, dự án nghiên cứu về giá đất phải gắn kết việc đào tạo đội

ngũ quản lý.

- Giải pháp đặt ra cho cán bộ định giá là phải tự mình thường xuyên trau dồi

kiến thức chuyên môn, nắm bắt thông tin thị trường, có như vậy mới có thể có được

kết quả tốt trong công việc.

- Giải pháp đặt ra cho các đơn vị tham gia định giá là:

+Thường xuyên nâng cao kiến thức chuyên môn cho cá nhân cơ quan thông

qua tham gia các lớp bồi dưỡng kiến thức, tham gia các hội thảo liên quan đến lĩnh

vực định giá đất, tăng cường thêm đội ngũ nhân viên được đào tạo chuyên sâu trong

lĩnh vực định giá đất,có chính sách hợp lý để thu hút nhân tài bổ sung vào biên chế

cán bộ làm công tác định giá đất. thường xuyên có các cuộc trao đổi, thảo luận để

các cán bộ đưa ra ý kiến của mình, rút kinh nghiệm trong công tác định giá.

+ Bên cạnh nâng cao trình độ chuyên môn thì cần thực hiện tốt công tác giáo

dục chính trị, tư tưởng cho từng cán bộ, làm rõ trách nhiệm cá nhân trong các khâu

công việc. Lấy hiệu quả công việc của từng cán bộ để đánh giá năng lực và phẩm

chất của họ, không vì bằng cấp hay quan hệ mà đánh giá chủ quan. Kịp thời khen

thưởng cũng như phạt để tạo động lực khuyến khích cán bộ nhân viên nhiệt tình

cống hiến, có tinh thần trách nhiệm cao trong công tác.

+ Xây dựng chương trình đào tạo về kiến thức, kỹ năng cũng như yêu cầu

đầu vào của những đối tượng đào tạo để việc cáp chứng chỉ hành nghề có ý nghĩa

thực tiễn.

+ Phát triển hệ thống tổ chức bán đấu giá theo hướng chuyên nghiệp, nâng

cao chất lượng chuyên môn trong tổ chức đấu thầu, chấm thầu. Các cơ quan quản lý

có trách nhiệm trong xác định giá đất có cơ cấu thống nhất, phù hợp yêu cầu, nội

dung quản lý .

- Giải pháp về tăng cường nguồn lực cơ sở vật chất kỹ thuật cho công tác

định giá đất: Cơ sở vật chất, nguồn lực là điều kiện để các cá nhân có thể thực hiện

nhiệm vụ.Trong những năm qua cùng với sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật và sự

quan tâm đầu tư của Nhà nước, cơ sở vật chất phục vụ công tác quản lý đất đai ngày

một được tăng cường. Tuy nhiên, cơ sở vật chất hiện tại vẫn chưa đáp ứng được yêu

cầu của công tác (Hệ thống trang thiết bị cung cấp cho cán bộ định giá đất vẫn là

các tài sản được sử dụng chung trong các hoạt động chuyên môn khác và hoạt động

của cơ quan. Chưa xây dựng, phát triển được các phần mềm, cơ sở dữ liệu, trang

thiết bị công nghệ thông tin phục vụ cho công tác định giá. Hệ thống lưu trữ hồ sơ

điện tử chưa được chú trọng...), dẫn đến tăng cường cơ sở vật chất kỹ thuật cũng là

yêu cầu cần thiết .

3.2.3. Nhóm giải pháp giúp nâng cao chất lượng về phương pháp xác định

giá đất hiện đang áp dụng và nâng cao chất lượng công tác định giá đất.

a. Đổi mới cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị

trường

Điều này đã được Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 Ban Chấp hành

Trung ương Đảng khóa XIII đưa vào định hướng và đang sửa đổi Luật. Hiện nay

Nhà nước đang áp dụng 05 phương pháp định giá theo quy định Luật đất đai và

cũng là các phương pháp định giá đang được các nước áp dụng, nhưng cũng để đảm

bảo phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường đã được Nghị quyết

100

18-NQ/TW đưa vào định hướng thì cũng cần nghiên cứu phương pháp định giá

trong thời đại công nghệ thông tin để xây dựng phương pháp định giá công nghệ

trong thời đại 4.0.

Giải pháp: qua hồ sơ thông tin được cung cấp của thửa đất, dựa trên dữ liệu,

mô hình, thông tin đã có về thửa đất tiêu chuẩn từ đó áp dụng công nghệ thông tin

xác định sự khác nhau giữa 02 thửa đất về các yếu tố: tự nhiên (vị trí, kích thước...),

kinh tế (hệ thống hạ tầng, khả năng mang lại lợi nhuận...), xã hội (phong thủy, an

ninh, giáo dục...), thị trường (nhu cầu, tính hữu dụng...), pháp lý (sổ đỏ, mật độ xây

dựng...), từ các thông số cần điều chỉnh khi so sánh màxác định nhanh chóng giá

đất. Áp dụng sự tiên tiến khoa học trong thời đại công nghệ 4.0cũng là bước tiến

cần thiết trong công tác định giá hàng ngày đối với các giao dịch mua bán bất động

sản để Nhà nước đảm bảo thu được lợi ích chính đáng của hoạt động kinh doanh

chuyển nhượng, một nguồn thu lâu dài bền vững.

b. Hoàn thiện các phương pháp định giá đất

- Giải pháp: Định giá đất áp dụng Phương pháp triết trừ và Phương pháp thu

nhập khi các thông số rõ ràng, độ chính xác cao và áp dụng để so sánh cho các

phương pháp định giá khác.

- Giải pháp: Định giá đất áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp cần có quy

định, văn bản hướng dẫn cụ thể hơn về việc điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác

biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá, tránh phụ thuộc vào ý chí

người thẩm định

Các địa phương hướng tới xây dựng được tại các khu vực, các vùng đặc thù,

các đường phố, các dự án... tại các thời điểm có các thửa đất tiêu chuẩn, các thửa

đất đảm bảo làm tài sản so sánh để định giá

- Giải pháp: Định giá đất áp dụng phương pháp thặng dư cần tính toán theo

đúng nguyên tắc hiệu quả nhất:

+ Trong doanh thu pháp triển: cần tính toán đầy đủ các lợi thế thửa đất (đây

là một nội dung quan trọng cưa được các địa phương tập trung); xác định đủ, chính

xác các doanh thu phát sinh của dự án; Xác định tỷ lệ chiết khấu, trượt giá, tỷ lệ

101

tăng giá bất động sản, thời gian bán hàng… phù hợp với dự án của địa phương.

+ Trong Chi phí phát triển thực hiện nghiêm túc các quy định trong lập dự

toán, xác định đơn giá, khối lượng, chi phí đầu tư…theo đúng quy định của các văn

bản Nhà nước không dẫn đến làm tăng chi phí phát triển của dự án.

+ Cần có quy định phải quyết toán với Nhà nước về chi phí đầu tư nếu dự án

có sự thay đổi về các Chi phí phát triển so với dự toán khi lập dự án ban đầu.

+ Có quy định rằng buộc việc thực hiện triển khai Dự án nhưng không theo

phương pháp định giá đã tính toán như: thay đổi hệ số sử dụng đất; triển khai thực

hiện dự án lại không đền bù giải phóng mặt bằng các vị trí, khu vực theo quy hoạch

sử dụng làm diện tích công cộng như đường, công viên, trường học, nhà văn hóa,

bãi đỗ xe,… không thực hiện đầu tư xây dựng các công trình công cộng, cố ý giảm

chi phí, tăng thêm đất tạo thêm doanh thu, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng không đầy

đủ, hoặc đầu tư không đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn như đã lập dự án và tính toán

trong phương án định giá đất để điều chỉnh tiền sử dụng đất phải nộp cho NSĐP

c. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

Thông tin là yếu tố rất quan trọng khi so sánh, cần thiết cho công tác định giá

đất. Nguồn thông tin chính xác đáng tin cậy sẽ giúp công tác định giá đưa ra được

những kết luận chính xác, đúng đắn. Nên công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai là

một giải pháp rất quan trọng. Các địa phương cần có biện pháp ứng dụng công

nghệ, kỹ thuật hiện đại xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, giá trị các thửa đất trên địa

bàn tại các thời điểm làm cơ sở so sánh định giá đất.

Biện pháp xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai: Quản lý cơ sở dữ liệu tại từng thửa

đất về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, Các chỉ số của thửa

đất, người sở hữu, lịch sử giao dịch; Cơ sở dữ liệu liên quan thửa đất như quy

hoạch, bản đồ, hình ảnh qua google map và thực tế; hoàn thành công tác đo đạc và

lập bản đồ địa chỉnh trên toàn quốc.

Xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất phải thường xuyên cập nhật

sự biến động giá đất trong cả nước và theo vùng, miền, địa phương để làm cơ sở

thực tiễn, làm căn cứ khoa học cho công tác định giá đất theo đúng nguyên tắc giá

102

đất được xác định tại thời điểm giao đất, thời điểm mua bán. Có phương pháp đưa

hồ sơ đất đai lên hệ thông để giúp người dân, tổ chức có thể tra cứu; Quy trình lưu

trữ thông tin kết hợp xây dựng quy trình tra cứu cho các cá nhân có liên quan một

cách hiệu quả, nhanh chóng.

d. Quy định quyền lợi, trách nhiệm trong công tác định giá

- Đối với cơ quan quản lý Nhà nước: Nâng cao trách nhiệm của các cơ quan

quản lý tại địa phương trong công tác định giá đất. Cần bổ sung quy định cụ thể về

quyền lợi, trách nhiệm đối với các cá nhân, cơ quan trong công tác định giá đất để

mang tính tích cực và mang tính răn đe khi định giá đất.

- Đối với đơn vị tư vấn định giá đất: Thuê doanh nghiệp chức năng thẩm định

có chuyên môn, minh bạch, công tâm không có lợi ích nhóm liên quan đến nhà đầu

tư; đề phòng, hạn chế, có biện pháp xử lý đối với các đơn vị thẩm định móc lối với

nhà đầu tư để giảm giá trị đất của Nhà nước.

e. Bảo đảm sự ràng buộc giữa Nhà nước và Nhà đầu tư sau định giá đất

Có hợp đồng rằng buộc giữa chủ đầu tư và đại diện UBND tỉnh về việc điều

chỉnh giá đất trong các trường hợp: thay đổi về doanh thu, thay đổi về các chi phí

phát sinh, thay đổi về quy hoạch, hệ số sử dụng đất ... so với phương án đã tính

toán. Từ đó có bộ phận theo dõi công tác thực hiện dự án.

f. Chống trốn thuế nâng cao nguồn thu từ giao dịch bất động sản.

Nghiên cứu quy định xác định giá theo nguyên tắc thị trường, ban hành quy

định xác định giá trong chuyển nhượng bất động sản để có biện pháp thu đúng thu

đủ đối với lĩnh vực đất đai, xử lý nghiêm những hành vi khai báo gian dối giá giao

dịch; áp dụng các biện pháp thuế để chống đầu cơ, thu mua đất đai chờ tăng giá.

Pháp luật hiện nay về đất đai, về thuế chưa có biện pháp xử lý đối với những

hành vi khai báo gian dối trong giá giao dịch mua bán bất động sản. Nhà nước cần

có biện pháp, quy định để xử lý nghiêm những hành vi khai báo gian dối giá giao

dịch cần coi đây là một hành vi trốn thuế và được quy định trong Luật Quản lý thuế.

g. Thành lập cơ quan định giá độc lập

Nghiên cứu hướng tới thành lập một cơ quan định giá độc lập với địa vị pháp

103

lý rõ ràng có đủ nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn và chịu trách nhiệm trước

pháp luật về hoạt động định giá tại các địa phương là một giải pháp thiết thực và

hữu ích. Trong đó tại các địa phương thành lập cơ quan định giá nằm trong hệ thống

quản lý hành chính Nhà nước, tách riêng hệ thống quản lý tài nguyên đất đai ra khỏi

Sở Tài nguyên & Môi trường để nếu giá đất đưa ra của cơ quan định giá không phù

hợp với giá thị trường gây thiệt hại cho người có đất và cho ngân sách thì phải chịu

chế tài của pháp luật. Quy định cụ thể về chuyên môn, nghiệp vụ của cơ quan định

giá, người làm công tác định giá, trong cơ cấu quản lý có thể có nhiều bộ phận

nhưng rất cần 3 bộ phận chính:

+ Bộ phận định giá đất giao dịch: Căn cứ vào hồ sơ giao dịch giữa người mua

và người bán, giữa doanh nghiệp và người dân, căn cứ thông tin thửa đất, các dữ

liệu...để tiến hành định giá mua bán của người mua đất với người bán đất từ đó thu

NSNN về lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân hoặc thu nhập doanh nghiệp đối

với chuyển nhượng bất động sản (thu nhập doanh nghiệp do doanh nghiệp tự kê

khai xác định nhưng doanh thu đối với chuyển nhượng bất động sản sẽ kê khai căn

cứ trên kết quả định giá đất, Nhà nước quản lý được giá mua bán, chuyển nhượng).

Kết quả định giá đất của bộ phận này phải có khả năng kiểm tra, so sánh, đối chứng

với giá thị trường một cách công khai minh bạch để tạo sự đồng thuận với người

mua và người bán, đây cũng là vấn đề khó khăn nhất trong công tác định giá giao

dịch, nhưng là vấn đề cần hướng tới của các địa phương để có nguồn thu NSNN ổn

định hàng năm

+ Bộ phận định giá đất Nhà nước: Căn cứ vào kế hoạch, quy hoạch sử dụng

đất đai, căn cứ vào nhu cầu sủ dụng đất của Chủ đầu tư, căn cứ vào tình hình thực

hiện thu ngân sách...bộ phận định giá Nhà nước có thể tiến hành định giá đất của 1

dự án, 1 khu đất làm căn cứ cho địa phương thực hiện công tác đấu giá, đấu thầu,

giao đất cho thuê đất.

+ Bộ phận lưu trữ: lưu trữ thu thập thông tin về các thửa đất, giá trị giao dịch,

lịch sử giao dịch...để phục vụ cho công tác định giá đất đai của địa phương cũng

104

như phục vụ nhu cầu tra cứu của người dân, cá nhân, tổ chức khi cần.

3.3. Kiến nghị

3.3.1. Kiến nghị đối với Nhà nước

- Hoàn thiện chính sách định giá đất tại địa phương theo cơ chế và phương

pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, để công tác định giá đất hoạt động

hiệu quả trong nội dung ban chính sách quản lý đất đai cần nhất quán, đảm bảo thực

hiện trong dài hạn; tránh tình trạng liên tục bổ sung, sửa đổi, thiếu tính kế thừa,

chồng tréo trong các văn bản để các tổ chức, cá nhân có liên quan dễ tra cứu, dễ

hiểu, tránh vướng mắc.

- Ban hành, có biện pháp thuế để chống đầu cơ, thu mua đất đai chờ tăng giá.

Ban hành, có biện pháp xử lý đối với những hành vi khai báo gian dối trong giá

giao dịch mua bán bất động sản, xác định trong luật quản lý thuế đối với hành vi

trốn thuế trong khai báo gian dối giá giao dịch để đưa việc khai báo trung thực vào

đời sống.

- Nghiên cứu ban hành quy định có hợp đồng rằng buộc giữa chủ đầu tư và

đại diện UBND tỉnh về việc điều chỉnh giá đất của dự án sau khi đã định giá để

khắc phục và tránh sai sót trong quá trình định giá của Nhà nước, cũng như nâng

cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án đất đai, khu đô thị.

- Các Bộ, ngành và Chính phủ nghiên cứu hướng tới thành lập một cơ quan

định giá độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng có đủ nguồn nhân lực có trình độ chuyên

môn và chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động định giá tại các địa phương.

Nếu giá đất đưa ra của cơ quan định giá không phù hợp với giá thị trường gây thiệt

hại cho người có đất và cho ngân sách thì phải chịu chế tài của pháp luật.

3.3.2. Kiến nghị Bộ Tài nguyên & môi trường

- Phối hợp với các Bộ, ngành liên quan hoàn thiện, sửa đổi những bất cập, có

quy định cụ thể rõ ràng hơn về hướng dẫn tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT

ngày 30/6/2014 của Bộ TN&MT "Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây

dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất". Công

tác định giá đất là cốt lõi trong quản lý Nhà nước về đất đai nhưng sau gần 10 năm

ban hành của Luật đất đai 2013 vẫn chỉ có 01 văn bản quy định chi tiết về phương

105

pháp định giá mà không có thêm văn bản hướng dẫn nào cho các vướng mắc của

địa phương.

- Cần quy định cụ thể tỷ lệ % tăng giảm (về mức tối thiểu, tối đa) các yếu tố

khác biệt về khả năng sinh lợi, bất lợi (đối với tài sản thẩm định giá và tài sản so

sánh). Đồng thời, đề nghị sửa đổi bổ sung quy định tỷ lệ % đối với các khoản mục

(như chi phí bán hàng, quảng cáo, dự phòng, chiết khấu, lợi nhuận định mức…)

trong tính chi phí phát triển của phương pháp thặng dư, để thống nhất trong xác

định chi phí phát triển giả định.

- Cần nghiên cứu, hướng dẫn cụ thể, chi tiết hơn nữa đối với các chỉ tiêu tính

toán tại các phương pháp xác định giá. Đặc biệt là phương pháp so sánh, phương

pháp thu nhập và phương pháp thặng dư. Có biện kháp khắc phục các hạn chế tồn

tại trong các phương pháp định giá.

- Nghiên cứu phương pháp định giá trong thời đại công nghệ 4.0 để xây dựng

phương pháp định giá công nghệ để xác định nhanh chóng giá đất có thể áp dụng

trong công tác định giá hàng ngày đối với các giao dịch mua bán bất động sản.

3.3.3. Kiến nghị đối với các địa phương

- Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất cho thuê đất, quản lý Nhà

nước về đất đai theo đúng quy định của Nhà nước; quyết định giá đất phù hợp với

giá đất phổ biến trên thị trường

- Ngày càng hoàn thiện tổ chức bộ máy định giá đất đai; nâng cao chất lượng

đội ngũ quản lý giá đất, tăng cường nguồn lực cơ sở vật chất kỹ thuật cho công tác

định giá đất; Thuê doanh nghiệp chức năng thẩm định có chuyên môn, minh bạch,

công tâm phục vụ công tác định giá tại địa phương.

- Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại địa phương làm nguồn thông tin chính

xác đáng tin cậy giúp cho đơn vị, cá nhân định giá đưa ra được những kết luận

chính xác, đúng đắn.

- Nghiên cứu ban hành quy định cụ thể về quyền lợi, trách nhiệm đối với các

cá nhân, cơ quan trong công tác định giá đất để mang tính tích cực và mang tính răn

đe khi định giá đất.

- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra để nâng cao chất lượng xác định

106

giá đất.

Tiểu kết chương 3

Chương 3 đã tập trung đưa ra các định hướng và giải pháp hoàn thiện công

tác xác định giá đất ở các địa phương nhằm chống thất thu NSĐP, trong đó chia ra

thành 3 nhóm giải pháp chính: nhóm giải pháp về quản lý Nhà nước trong xác định

giá đất, nhóm giải pháp trong hoàn thiện tổ chức bộ máy, nhân sự, cơ sở vật chất

cho công tác định giá đất và nhóm giải pháp giúp nâng cao chất lượng về phương

pháp xác định giá đất hiện đang áp dụng và nâng cao chất lượng công tác định giá

đất. Từ các định hướng và giải pháp tác giả đã đưa ra các kiến nghị với cơ quan có

107

thẩm quyền thích hợp để góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động xác định giá đất.

KẾT LUẬN

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển

đất nước, được quản lý theo pháp luật. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà nước

đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.Định giá đất là một khâu rất quan trọng

trong quá trình quản lý đất đai ở địa phươnglà căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính

của các dự án; là căn cứ cho đấu giá, đấu thầu đất đai; là căn cứ cho công tác thu

NSNN về thuế, phí lệ phí trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Để đảm bảo cơ

sở thu đúng, thu đủ cũng như độ tin cậy và tính thuyết phục của kết quả định giá

đất, để xác định được giá đất theo nguyên tắc thị trường đòi hỏi phải hoàn thiện về

công tác định giá đất.

Luận văn “Công tác xác định giá đất để chống thất thu NSĐP” đề cập đến các

khái niệm về đất đai và giá đất, tác động của giá đất đến thu NSĐP, các nguyên tắc,

phương pháp, trình tự, yếu tố định giá đất; đồng thời nghiên cứuthực trạng xác định

giá đất của một số địa phương; từ đó chỉ ra các hạn chế trong công tác định giá đất

tại các địa phương, các nguyên nhân tồn tại hạn chế và đưa ra phương hướng giải

pháp kiến nghị khắc phục.

Do hạn chế về thời gian và trình độ năng lực của bản thân nên luận văn của

học viên không tránh khỏi các sai sót, đánh giá và ý kiến mang tính cá nhân. Vì vậy

học viên mong được ý kiến đóng góp, nhận xét của giáo viên hướng dẫn và Hội

đồng thẩm định luận văn để học viên có thể hoàn thành Luận văn một các tốt nhất.

Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đếnPhó giáo sư - Tiến sĩ Lê Chi Maingười đã

tận tình hướng dẫn và chỉ bảo, giúp đỡ, cho ý kiến đóng góp để học viên có thể

hoàn thành được luận văn tốt nghiệp của mình.

Em xin chân thành cảm ơn

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII (16/6/2022) Nghị quyết số

18-NQ/TW “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực,

hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát

triển có thu nhập cao”;

2. Phan Trung Hiền, Dư Phước Thoại (2018) “Hoàn thiện các nguyên tắc

trong đấu giá đất sạch” trên Tạp chí Cộng sản;

3. Nguyên Sơn(2017) “Kiểm toán xác định giá đất đai - những tình huống

khó và kinh nghiệm xử lý” theo Đặc San cuối tháng số 62 của Kiểm toán Nhà nước;

4. Phạm Thanh Thảo, Châu Hoàng Thân, Phan Trung Hiền (2016) “Giá đất

và định giá đất ở Việt Nam - Từ pháp luật đến thực tiễn” trên Tạp chí Kỷ yếu hội

nghị khoa học;

5.Nguyễn Văn Thắng,Đặng Hùng Võ (2014) “Vài suy nghĩ xung quanh nội

dung các quy định của pháp luật đất đai năm 2013 về giá đất” trên Tạp chí Nhà

nước và pháp luật;

6.Châu Hoàng Thân (2016) “Bất cập trong quy định về xác định tiền sử dụng

đất khi Nhà nước giao đất đối với tổ chức kinh tế” trên tạp chí Nhà nước và pháp

luật;

7. Châu Hoàng Thân (2017) “Hoàn thiện các quy định về định giá đất ở Việt

Nam hiện nay” trên tạp chí Nhà nước và pháp luật;

8. Châu Hoàng Thân (2018) “Thực trạng pháp luật về thẩm định phương án

giá đất cụ thể” trên tạp chí Nhà nước và pháp luật;

9. Châu Hoàng Thân (2020) “Hoàn thiện quy định của pháp luật về quy trình

xác định giá đất cụ thể” tạp chí Nghiên cứu lập pháp;

10. Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà (2005) “Giáo trình Định giá đất” do bộ môn Quản

lý Đất đai khoa Đất và Môi trường trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên;

11. Kiểm toán Nhà nước Khu vực VI (giai đoạn 2017- 2021), Báo cáo kiểm

toán và Biên bản kiểm toán tại các dự án đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng, tỉnh

Quảng Ninh, tỉnh Hải Dương:

(1) Báo cáo kiểm toán việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khu

đô thị & việc thực hiện các dự án giao đất tại TP Hải Phòng giai đoạn 2014-2016.

(2) Báo cáo kiểm toán việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khu

đô thị & việc thực hiện các dự án giao đất tại tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017.

(3) Báo cáo kiểm toán hoạt động xây dựng và việc quản lý, sử dụng vốn đầu

tư các dự án thực hiện theo phương thức sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở

hạ tầng và các dự án giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của tỉnh Hải

Dương.

(4) Biên bản kiểm toán: Dự án Đầu tư xây dựng khu dân cư thuộc xã Thanh

Quang và xã Quốc Tuấn, huyện Nam Sách; Dự án Đầu tư xây dựng khu dân cư mới

phường Tứ Minh, thành phố Hải Dương và thôn Trụ, thị trấn Lai Cách, huyện Cẩm

Giàng; Dự án Đầu tư xây dựng khu dân cư mới xã Cẩm Điền - Lương Điền, huyện

Cẩm Giàng; Dự án xây dựng Khu nhà ở và chung cư cao tầng tại số 106 phố Lương

Khánh Thiện, quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng; Dự án đầu tư xây dựng công

trình khai thác mỏ đá vôi cung cấp nguyên liệu sản xuất xi măng tại xã Minh Tân,

thị trấn Minh Đức, huyện Thủy Nguyên; Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị, công

nghiệp và dịch vụ VSIP Hải Phòng tại các xã Thủy Triều, An Lư, Trung Hà, Lập

Lễ, huyện Thủy Nguyên; Dự án Khu đô thị du lịch Cái Giá - Cát Bà; Dự án thuê

mặt nước ven biển của Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại và vận tải Thành Trang

và Công ty TNHH Đầu tư công trình và Thương mại Hoàng Phát; Dự án Khu du

lịch quốc tế Đồi Rồng; Khu đô thị Vinhome Riverside Hải Phòng; Dự án xây dựng

Làng Việt kiều quốc tế: Dự án Khu đô thị ven sông Lạch Tray; Dự án Trung tâm

mua sắm AEONMALL Hải Phòng Lê Chân; Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị dịch

vụ- thương mại và nhà ở công nhân Tràng Duệ; Dự án Khu nhà ở thương mại tại

phường Vĩnh Niệm, quận Lê Chân; Dự án Đầu tư xây dựng HTKT khu nhà ở

phường Nam Hải, Hải An, Hải Phòng; Dự án Nhóm nhà ở liền kề lô B2 thuộc Quy

hoạch khu trung tâm phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long; Dự án Khu dân cư

Vĩnh Thông, phường Mạo Khê, thị xã Đông Triều; Dự án khu dân cư đồi ngân hàng

tại phường Hồng Hải, Cao Thắng, thành phố Hạ Long; Dự án khu dân cư cầu Lạc

Trung, thành phố Uông Bí; Dự án đầu tư xây dựng - kinh doanh hạ tầng khu dân cư

đô thị Yên Thanh tại phường Yên Thanh, thành phố Uông Bí; Dự án Khu nhà ở kết

hợp thương mại dịch vụ thấp tầng tại phường Hồng Gai, thành phố Hạ Long; Dự án

đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng khu dân cư khu 7 tại Cái Rồng, huyện Vân

Đồn; Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phường Trưng Vương,

Uông Bí; Dự án khu dân cư phường Cẩm Thạch thành phố Cẩm Phả; Dự án KĐT

tại phường Cao Thắng, Hà Khánh và Hà Lầm, thành phố Hạ Long; Dự án đầu tư

xây dựng kinh doanh hạ tầng khu dân cư đô thị tại km5 phường Hải Yên, thành phố

Móng Cái; Dự án Khu đô thị - du lịch, dịch vụ Bái Tử Long I - Phường Cẩm Trung,

Cẩm Bình, Cẩm Thành - Thành phố Cẩm Phả ; Dự án khu tổ hợp nghị dưỡng

Sonasea Vân Đồn Harbor City- Phân khu I, huyện Vân Đồn; Dự án đầu tư xây dựng

hạ tầng kỹ thuật khu dân cư, đô thị - dịch vụ thương mại tại đầu cầu Bà Mai, xã Hải

Xuân, thành phố Móng Cái; Dự án ĐTXD kinh doanh hạ tầng khu đô thị mới Cao

Xanh - Sa Tô và Dự án ĐTXD kinh doanh hạ tầng khu đô thị mới đảo Sa Tô; Dự án

Khu dân cư lấn biển cọc 6 (giai đoạn 1); Dự án Khu dân cư và chung cư cao cấp

Việt Hàn tại phường Hồng Gai, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh; Dự án

chuyển mục đích sử dụng đất từ thuê đất trả tiền hàng năm để xây dựng khu thể

thao đa chức năng sang đất ở đô thị để đầu tư xây dựng nhóm nhà ở tại phường

Hồng Hải, thành phố Hạ Long.

12. Các văn bản quy phạm pháp luật áp dụng trong lĩnh vực đất đai do Quốc

hội, Chính Phủ ban hành; các Thông tư hướng dẫn trong lĩnh vực đất đai của Bộ Tài

chính và Bộ Tài nguyên & Môi trường.

Luận văn Thạc sĩ Quản lý kinh tế: Công tác xác định giá đất để chống thất thu ngân sách địa phương

nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý, phân tích thực trạng, luận văn đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động xác định giá đất nhằm chống thất thu NSĐP.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ

…………/………… ……/……

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

TRẦN ĐỨC HỮU

CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ CHỐNG THẤT THU NGÂN

SÁCH ĐỊA PHƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ

HÀ NỘI – 2023

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ …………/………… ……/…… HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA TRẦN ĐỨC HỮU CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ CHỐNG THẤT THU NGÂN SÁCH ĐỊA PHƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế

Mã số: 8310110 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS -TS LÊ CHI MAI

HÀ NỘI – 2023

TR i  r

1(

)

1.3.3. Trình tự xác định giá đất đối với ngân sách địa phương

Có thể bạn quan tâm

Tài liêu mới

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Giới thiệu

Về chúng tôi

Việc làm

Quảng cáo

Liên hệ

Chính sách

Thoả thuận sử dụng

Chính sách bảo mật

Chính sách hoàn tiền

DMCA

Hỗ trợ

Hướng dẫn sử dụng

Đăng ký tài khoản VIP

093 303 0098

support@tailieu.vn

Phương thức thanh toán

Theo dõi chúng tôi

Facebook

Youtube

TikTok