Luận văn Thạc sĩ Quản lý công: Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ …………/………… ……/……

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

TRƯƠNG THỊ DIỆU HIỀN

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ CÔNG

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ

…………/………… ……/……

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

TRƯƠNG THỊ DIỆU HIỀN

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Quản lý công

Mã số: 8 34 04 03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRƯƠNG THỊ MINH SÂM

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019

LỜI CẢM ƠN

Luận văn "Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh" được thực hiện trong thời gian tác giả tham gia học lớp cao học chuyên ngành Quản lý công của Học viện Hành chính Quốc gia tại Phân viện thành phố Hồ Chí Minh.

Trong suốt quá trình thực hiện luận văn, tác giả nhận được sự quan tâm giúp đỡ rất nhiều từ thầy hướng dẫn, các thầy, cô của Học viện Hành chính Quốc gia, từ các cơ quan ban ngành có liên quan và gia đình, bạn bè, đồng nghiệp…..

Đầu tiên, tác giả luận văn xin chân thành cảm ơn và bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Cô hướng dẫn khoa học: Tiến sĩ Trương Thị Minh Sâm, Cô đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo, sửa chữa để luận văn được hoàn chỉnh như hôm nay.

Tiếp đến, tác giả xin chân thành cảm ơn quý thầy cô của Học viện Hành chính Quốc gia, đặc biệt là quý thầy cô trong Khoa Sau Đại học, đã tạo mọi điều kiện và giúp đỡ cho tác giả hoàn thành luận văn đúng quy định.

Đồng thời, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành của mình đến Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh và các đồng nghiệp, đã giúp đỡ tác giả trong việc thu thập thông tin, số liệu cho luận văn, tạo điều kiện về thời gian, công việc để tác giả hoàn thành luận văn.

Cuối cùng, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình, bạn bè, những người luôn sát cánh cùng tác giả trong suốt quá trình học tập và hoàn tất luận văn.

Tp. Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2019

Xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Trương Thị Diệu Hiền

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu nêu trong Luận văn là trung thực. Những tư liệu được sử dụng trong Luận văn có nguồn gốc và trích dẫn rõ ràng.

TÁC GIẢ

Trương Thị Diệu Hiền

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN

1. BĐS: Bất động sản

2. CQĐP: Chính quyền địa phương

3. DN: Doanh nghiệp

4. GCN QSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

5. HĐND: Hội đồng nhân dân

6. KTTT: Kinh tế thị trường

7. KT – XH: Kinh tế - xã hội

8. KHCN: Khoa học công nghệ

9. QLNN: Quản lý nhà nước

10. QSHNƠ: Quyền sở hữu nhà ở

11. QLNN: Quản lý nhà nước

12. QSDĐ: Quyền sử dụng đất

13. QLĐĐ: Quản lý đất đai

14. NOTM: Nhà ở thương mại

15. SDĐ: Sử dụng đất

16. TN & MT: Tài nguyên và môi trường

17. TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh

18. TTBĐS: Thị trường bất động sản

19. TTNOTM: Thị trường nhà ở thương mại

20. UBND: Ủy ban nhân dân

21. XHCN: Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC CÁC BẢNG, SƠ ĐỒ

Trang

Bảng 2.1: Tốc độ tăng trưởng và cơ cấu GDP của TP.HCM 46

Bảng 2.2: Dự án nhà ở thương mại ở TP.HCM 2013-2018 49

Bảng 2.3: Diện tích nhà ở bình quân đầu người dân tại TP.HCM 50

Bảng 2.4: Số lượng VBPL còn hiệu lực của TP.HCM từ năm 2003

đến nay 52

Bảng 2.5: Tiến độ thực hiện các dự án NOTM 2015-2018 54

Bảng 2.6: Thu ngân sách nhà nước ở TP.HCM từ TTBĐS 56

Bảng 2.7: Nguồn thu từ nhà đất kế hoạch năm 2017 57

Bảng 2.8: Số lượng giấy phép xây dựng được cấp trên địa bàn

TP.HCM 63

Bảng 2.9: So sánh kết quả khảo sát dịch vụ nhà đất năm 2016-2018 65

Bảng 2.10: So sánh thứ tự xếp hạng năm 2016 và 2018 về chỉ số hài

lòng của các hộ dân 65

Bảng 2.11: Kết quả kiểm tra, xử lý các dự án kinh doanh NOTM 67

Sơ đồ 2.1: Chỉ số hài lòng về dịch vụ công ở TP.HCM

Bảng 3.1: Dự báo dân số và nhu cầu nhà ở TP.HCM đến năm 2020 80

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt

Danh mục các bảng

1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................. 1

2. Tình hình nghiên cứu đề tài ............................................................ 2

3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu ..................................................... 3

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................. 3

5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................ 4

6. Đóng góp mới của luận văn ............................................................ 5

7. Kết cấu của luận văn ....................................................................... 5

Chương 1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI

VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ............................................ 6

1.1. Tổng quan về thị trường nhà ở thương mại ...................................... 6

1.2. Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại ................... 19

1.3. Kinh nghiệm quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại ở một số thành phố và bài học rút ra ................................................................... 36

Chương 2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ

TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ........ 45

2.1. Đặc điểm của thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh ................................................................................................................. 45

2.1.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Hồ Chí Minh ảnh hưởng đến thị trường nhà ở thương mại .................................................. 45

2.1.2. Đặc điểm thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh thời kỳ từ năm 2005 đến nay ........................................................................... 48

2.2. Phân tích thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh ......................................................... 51

2.2.1. Thực trạng tạo lập khung khổ pháp lý phù hợp với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh........................................................ 51

2.2.2. Thực trạng xây dựng quy hoạch, kế hoạch và thông tin về nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh ........................................................... 52

2.2.3. Thực trạng ban hành chính sách tài chính và các chính sách khác để điều tiết thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh ............. 56

2.2.4. Thực trạng tổ chức và hoạt động của bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh ......................... 60

2.2.5. Thực trạng cung cấp dịch vụ công trên thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh ....................................................................... 62

2.2.6. Thực trạng kiểm tra, giám sát và xử lý tranh chấp trên thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh ................................................. 66

2.3. Đánh giá chung về quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh ...................................................................... 70

2.3.1. Những kết quả đạt được trong quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh ............................................... 70

2.3.2. Những hạn chế, bất cập trong quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh ............................................... 71

2.3.3. Nguyên nhân của những hạn chế, bấp cập trong quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh .................. 74

Chương 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ...................................................................................................................... 77

3.1. Định hướng hoàn thiện quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh ........................................................... 77

3.2. Các giải pháp chủ yếu để hoàn thiện công tác quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh ......................... 86

KẾT LUẬN......................................................................................... 104

TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................. 107

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều loại thị trường đã hình thành và phát triển, chúng đã góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội có những tiến bộ rõ rệt cả về mặt chất và lượng.

Thị trường bất động sản (TTBĐS) nói chung và thị trường nhà ở thương mại (TTNOTM) nói riêng là một trong những loại thị trường đó. Tuy mới hình thành nhưng TTNOTM đã từng bước góp phần tăng cường hiệu quả đầu tư kinh doanh và sử dụng nhà ở và cải thiện điều kiện sống của nhân dân,...Chính thị trường này đã bước đầu biến nhà ở trở thành nguồn lực quan trọng trong quá trình đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Tuy nhiên, cho đến nay TTNOTM ở nước ta vẫn trong giai đoạn đầu, sơ khai nên còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về hoạt động của thị trường lẫn công tác quản lý của Nhà nước. Thực tế hiện nay cho thấy, bên cạnh thị trường chính quy, hoạt động của thị trường phi chính quy đã và đang "nổi lên" như một thách thức đối với công tác quản lý nhà nước (QLNN) về lĩnh vực này. Đó là nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ và mất công bằng xã hội, cùng một loạt các hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, rửa tiền. Hơn nữa, nền kinh tế nước ta đang hướng tới tăng trưởng, xóa đói, giảm nghèo và công bằng xã hội. Do đó, việc tăng cường QLNN để hạn chế các tiêu cực, đưa TTNOTM phát triển đúng hướng đã xuất hiện như là một đòi hỏi bức thiết.

Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là một thành phố có quy mô lớn nhất cả nước với tổng diện tích 2095,01 km2, có 24 quận, huyện và dân số trung bình là 7.521.138 người. TP.HCM luôn giữ vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế của khu vực Nam Bộ cũng như cả nước và được xem là "hạt nhân" kinh tế của vùng kinh tế động lực, trọng điểm Đông Nam Bộ, lớn nhất cả nước.

Hiện nay, tại TP.HCM, trước những sức ép của phát triển kinh tế, mở cửa và hội nhập, đã xuất hiện nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc làm, nhà ở, đây là các "tác nhân" làm cho TTNOTM từng bước được hình thành và phát triển. Thật vậy, khi dân cư đô thị tăng lên, có nhiều việc làm, thu nhập cao, nhu

cầu nhà ở tất yếu sẽ tăng tạo điều kiện cho TTNOTM phát triển. Tuy nhiên, công tác quản lý nhà ở cũng như hoạt động của TTNOTM chính thức còn nhiều yếu kém. Các văn bản pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng bộ. Hệ thống cơ quan QLNN về lĩnh vực này còn nhiều bất cập. Khi thực hiện giao dịch nhà ở chính thức còn gặp nhiều khó khăn do thủ tục rườm rà và chi phí cao. Thông tin thị trường bất đối xứng nên thường gây ra "cơn sốt" về nhà. Các đơn vị đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại tại TP.HCM còn ít và yếu. Tất cả các tồn tại trên cho thấy cần có bàn tay "hữu hình" của Nhà nước để "nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế", "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật" như Văn kiện Đại hội Đảng Toàn quốc lần thứ IX đã chỉ rõ, từ đó tạo điều kiện cho TTNOTM cũng như nền kinh tế thị trường tại TP.HCM phát triển bền vững. Với lý do đó, tác giả chọn đề tài: "Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh" để làm luận văn Thạc sĩ chuyên ngành quản lý công.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Từ khi kinh tế thị trường được hình thành và phát triển ở nước ta, Đảng và Nhà nước đã có nhiều chủ trương, chính sách về vấn đề đất đai, BĐS, đồng thời cũng có nhiều nhà khoa học và các cơ QLNN nghiên cứu về TTBĐS nói chung. Trong đó, một số công trình tiêu biểu liên quan tới đề tài như:

- Sách chuyên khảo: "Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam" của PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS. Trần Nguyên Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội, năm 2003.

- Đề án: "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam" của

Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, năm 2011.

- Đề tài cấp bộ: “Nghiên cứu các yếu tố cấu thành TTBĐS nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý TTBĐS nhà đất”, Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng, năm 2016.

- Sách chuyên khảo: “Chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh-Lý luận và thực tiễn” của Dương Thị Bình Minh, Nxb Phương Đông, Tp.HCM, năm 2012.

Nhìn chung, các công trình trên đã tập trung giải quyết các vấn đề về chủ trương, chính sách ở tầm vĩ mô đối với lĩnh vực BĐS nói chung trên phạm vi toàn quốc. Thêm vào đó, những công trình này chủ yếu nghiên cứu về TTBĐS, chứ chưa đi sâu nghiên cứu một cách hệ thống về QLNN đối với loại thị trường quan trọng này hay cụ thể hơn là TTNOTM. Đối với TP.HCM, hiện chưa có công trình nào trực tiếp nghiên cứu về sự tác động của QLNN đối với sự hình thành, hoạt động và phát triển của TTNOTM một cách đầy đủ, có hệ thống từ lý luận đến thực tiễn.

3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

3.1. Mục đích nghiên cứu: từ việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn của TTNOTM cũng như thực trạng của công tác QLNN đối với TTNOTM để từ đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác QLNN đối với thị trường này, nhằm thúc đẩy TTNOTM phát triển lành mạnh, ổn định và góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội ở Tp.Hồ Chí Minh. Ngoài ra, luận văn cũng góp phần làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của TTNOTM và mối quan hệ giữa công tác QLNN với sự hình thành, phát triển TTNOTM trong nền kinh tế thị trường.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu:

Để thực hiện mục đích nghiên cứu nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu chủ yếu

của luận văn là:

- Luận giải, làm rõ cơ sở khoa học về TTNOTM và QLNN đối với TTNOTM trong nền kinh tế thị trường. Phân tích vai trò, chức năng và các nội dung QLNN đối với TTNOTM.

- Đánh giá đúng thực trạng QLNN đối với TTNOTM tại TP.HCM.

- Đề xuất một số phương hướng, giải pháp phù hợp nhằm đổi mới, hoàn

thiện công tác QLNN đối với TTNOTM tại TP.HCM trong thời gian tới.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1. Đối tượng nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác QLNN đối với TTNOTM, bao gồm từ thể chế, chính sách, tổ chức quản lý, phương thức tác động của Nhà nước đối với TTNOTM. Đề tài của luận văn là vấn đề mới, khá rộng và

phức tạp; do khuôn khổ có hạn nên luận văn chỉ tập trung làm rõ những nội dung cơ bản về TTNOTM chính thức, QLNN đối với TTNOTM tại Tp. Hồ Chí Minh và một số phương hướng, giải pháp nhằm đổi mới, hoàn thiện công tác này. Trong đó, luận văn chủ yếu nghiên cứu nhà ở thương mại ở các dự án.

4.2. Phạm vi nghiên cứu:

- Về không gian: nghiên cứu tại thành phố Hồ Chí Minh

- Về thời gian: chủ yếu tập trung vào giai đoạn sau khi thực hiện Luật Nhà ở 2005 đến nay; từ đó đề xuất một số giải pháp đổi mới trong lĩnh vực này trong thời gian tới tại Tp. Hồ Chí Minh.

5. Phương pháp nghiên cứu

5.1. Phương pháp luận:

Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về vấn đề nhà ở, TTNOTM.

5.2. Phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp thu thập tài liệu: là phương pháp nghiên cứu các Văn kiện của Đảng, chính sách, pháp luật của nhà nước, sách chuyên khảo, giáo trình, công trình khoa học, tạp chí, bài báo liên quan đến chính sách công nói chung mà cụ thể là công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở thương mại nói riêng ở trong và ngoài nước; các số liệu báo cáo, thống kê về tình hình quản lý nhà nước đối với TTNOTM ở các địa phương trên cả nước và ở thành phố Hồ Chí Minh (các số liệu được sử dụng đều là những số liệu được thu thập, công bố bởi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trên các tạp chí, các trang website chuyên ngành) nhằm mục đích xây dựng được nền tảng lý thuyết cơ bản về vấn đề nghiên cứu, tham khảo các các tiếp cận vấn đề, lịch sử nghiên cứu, kinh nghiệm của các nước và các địa phương khác; thu thập số liệu nghiên cứu.

- Phương pháp chuyên gia: được tiến hành đối với các giảng viên, các nhà khoa học, nhà quản lý …. có nhiều kiến thức, kinh nghiệm về công tác quản lý nhà nước nói chung.

- Phương pháp điều tra xã hội học:

Trong phương pháp này, tác giả tập trung vào phương pháp phỏng vấn sâu: được tiến hành với các đối tượng đang hoạt động kinh doanh mua, bán trên TTNOTM; công chức Phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản và lãnh đạo Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh trực tiếp phụ trách quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản tại thành phố và các đối tượng khác có liên quan.

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: đây là phương pháp được sử dụng nhằm tổng hợp, phân tích tất cả các tài liệu, số liệu, dữ kiện đã thu thập được trong quá trình nghiên cứu, điều tra để xây dựng các luận cứ khoa học cho đề tài luận văn.

6. Đóng góp mới của luận văn

- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận liên quan tới nhà ở thương mại,

TTNOTM và QLNN đối với thị trường này.

- Đánh giá đúng thực trạng TTNOTM và QLNN đối với TTNOTM tại

TP.HCM.

- Chỉ ra những kết quả, hạn chế và nguyên nhân, để từ đó đề xuất một số giải pháp phù hợp nhằm tiếp tục hoàn thiện công tác QLNN đối với TTNOTM tại TP.HCM trong những năm tới.

- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho các nhà hoạch định, quản lý và điều hành chính sách của thành phố, các nhà nghiên cứu và những người quan tâm tới TTNOTM cũng như công tác QLNN đối với thị trường này.

7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung

của luận văn gồm 3 chương như sau:

Chương 1: Cơ sở khoa học của quản lý nhà nước đối với thị trường

nhà ở thương mại

Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở

thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước đối với

thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh

Chương 1:

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

1.1. Tổng quan về nhà ở thương mại và thị trường nhà ở thương mại

1.1.1. Khái niệm, cơ cấu và đặc điểm của nhà ở thương mại

1.1.1.1. Khái niệm về nhà ở thương mại

a. Khái niệm về nhà ở

Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu mà nhà ở có các khái niệm khác nhau:

- Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở.

- Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên.

b. Khái niệm nhà ở thương mại

Theo khoản 4 Điều 3, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 quy định “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”.

Như vậy, nhà ở thương mại được thực hiện theo nhu cầu và cơ chế thị trường, pháp luật không có quy định về việc ưu đãi, miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng nhà ở thương mại cũng như các chế độ giảm giá thuê, giá mua nhà ở thương mại. Còn đối với những trường hợp có khó khăn về nhà ở thì sẽ được hỗ trợ theo hình thức khác như được thuê, thuê mua nhà ở xã hội, được hỗ trợ kinh phí xây dựng nhà ở cho người nghèo…

1.1.1.2. Cơ cấu và đặc điểm của nhà ở thương mại

Nhà ở thương mại chủ yếu được phát triển theo dự án. Các dự án phát triển nhà ở thương mại phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, để đáp ứng yêu cầu cải thiện đời sống của dân cư theo tiêu chuẩn của đô thị.

a. Cơ cấu nhà ở thương mại

Tùy theo quy định quy hoạch của nhà nước mà mà cơ cấu nhà ở thương mại đối với nhà cao tầng (chung cư), nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố) trong từng khu vực được xác định khác nhau, tuy nhiên phải đảm bảo yêu cầu sau đây:

- Tại đô thị loại đặc biệt phải có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà cao

tầng (chung cư), phần còn lại là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố).

- Tại đô thị loại 1 và loại 2 phải có phải có tối thiểu 40% diện tích sàn là

nhà cao tầng (chung cư), phần còn lại là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố).

- Tại đô thị loại 3 có tối thiểu 20% diện tích sàn là nhà cao tầng (chung

cư), phần còn lại là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố).

b. Đặc điểm của nhà ở thương mại

- Được xây dựng phù hợp với các quy định và quy hoạch của địa phương.

- Về thiết kế: Phải được thiết kế bảo đảm các tiêu chuẩn chung theo quy

định của pháp luật về xây dựng cụ thể như sau:

+ Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng

mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2.

+ Nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải đảm bảo diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

+ Nhà biệt thự không được xây dựng quá 3 tầng và diện tích xây dựng

không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất.

- Mua bán theo giá thị trường.

- Đối tượng tham gia mua bán nhà ở thương mại là phổ biến không bị giới

hạn theo quy định.

- Phương thức mua bán: Có thể mua bán các sản phẩm hình thành trong

tương lai và mọi giao dịch phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

1.1.2. Đối tượng mua bán, cho thuê nhà ở thương mại

1.1.2.1. Đối tượng bán, cho thuê nhà ở thương mại (cung nhà ở thương

mại)

Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Đối với tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải có đăng ký kinh doanh nhà ở. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.

1.1.2.2. Đối tượng mua hoặc thuê nhà ở thương mại (cầu nhà ở thương

mại)

Đối với những nước có tỷ lệ đô thị hóa cao như Việt Nam, nhu cầu nhà ở ngày một lớn, đặc biệt là những đô thị như thành phố Hồ Chí Minh và nhu cầu về nhà ở bao gồm: Nhà ở cho số dân tăng tự nhiên và tăng cơ học; nhà ở cho những hộ chưa có nhà, đang phải ở chung, ở nhờ, phải sống tạm bợ ở các khu ổ chuột; nhà ở nới thêm diện tích ở cho những hộ hiện đang ở quá chật; nhà ở phục vụ cho các đối tượng tái định cư; nhà ở cho viên chức và người lao động tại các khu công nghiệp tập trung; nhà ở cho học sinh, sinh viên; nhà ở cho người nước ngoài đến làm việc hoặc kinh doanh; nhà ở phục vụ các nhu cầu khác…

Theo quy định của Luật Nhà ở 2015, các đối tượng sau đây được mua và

thuê nhà ở thương mại.

- Tất cả các tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký

kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (được phép nhập cảnh vào Việt

Nam).

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở, được thuê

nhà ở tại Việt Nam gồm:

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt

Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài).

+ Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

1.1.3. Phương thức thực hiện mua bán, cho thuê nhà ở thương mại

- Phương thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần. Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở, thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.

- Giá mua bán, cho thuê nhà ở thương mại, phương thức thanh toán nhà ở thương mại do các bên thỏa thuận trong hợp đồng, thường có ba phương thức thanh toán phổ biến là:

+ Phương thức thanh toán trả một lần: Giá trị được người mua thanh toán toàn bộ một lần ngay sau khi nhận nhà. Phương thức này thường được áp dụng cho việc mua bán các loại nhà ở đã hoàn tất xây dựng, sẵn sàng để ở. Trong giao dịch mua bán nhà lẻ, người mua và người bán đa số áp dụng phương thức thanh toán này.

+ Phương thức thanh toán trả trước: Giá trị nhà được người mua thanh toán trước một hay nhiều lần theo tiến độ tùy theo thỏa thuận và nhận nhà trong tương lai. Phương thức này thường được áp dụng cho việc mua bán nhà ở trong giai đoạn nhà ở chưa hoàn tất xây dựng, nhưng người bán cần huy động vốn sớm, tận dụng được tiền nhà rỗi, tiền tiết kiệm trong dân, giải quyết được một phần bài toán khó khăn về vốn, và người mua tận dụng giá thấp hơn giá nhà đã hoàn tất xây dựng và sẵn sang để ở. Tuy nhiên, với việc áp dụng phương thức thanh toán này, người mua sẽ gặp rất nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư không có đủ năng lực tài chính có thể chiếm dụng vốn của người mua, rủi ro về chất lượng nhà ở, thời hạn giao nhà, các cam kết trong hợp đồng, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác mà người mua không biết, thậm chí dự án bị nhà nước thu hồi do chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính. Nhằm bảo vệ quyền lợi cho người mua, Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn sau khi hoàn thành móng cọc công trình nhà ở, bởi vì lúc này pháp lý dự án đã rõ ràng và chủ đầu tư đã đã đầu tư vốn thật sự để hoàn thành móng cọc.

+ Phương thức thanh toán trả chậm: Giao và nhận nhà trước, thanh toán giá trị nhà dần dần trong khoảng thời gian thỏa thuận. Phương thức này được áp dụng trong trường hợp người bán ưu đãi cho những người mua nhà không có khả năng thanh toán ngay giá trị nhà với số tiền lớn, mà chỉ thanh toán một số tiền quy định nào đó theo định kỳ trong khoảng thời gian nào đó kèm lãi suất của dư nợ. Thông thường, chương trình nhà ở xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp áp dụng phương thức này để hỗ trợ cho các đối tượng mua nhà.

- Trình tự, thủ tục mua bán, cho thuê nhà ở thương mại phải được thực

hiện theo quy định của pháp luật, cụ thể như sau:

+ Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thỏa thuận về mua bán,

cho thuê nhà ở thương mại.

+ Hợp đồng về nhà ở phải thể hiện các nội dung cơ bản như sau: Tên và địa chỉ của các bên; mô tả đặc điểm của nhà ở; giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về giá; thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê; quyền và nghĩa vụ của các bên; cam kết của các bên; các thỏa thuận khác; ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; chũ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký).

+ Một trong các bên theo thỏa thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy

định của pháp luật.

1.1.4. Khái niệm, đặc điểm thị trường nhà ở thương mại

1.1.4.1. Khái niệm thị trường nhà ở thương mại

Trên diễn đàn lý luận kinh tế hiện có rất nhiều định nghĩa khác nhau về thị trường tùy theo góc độ xem xét khác nhau. Một số người tiếp cận thị trường theo nghĩa rộng, định nghĩa thị trường là một tổng thể của những quan hệ xã hội đứng đằng sau hành vi mua bán như cung - cầu, lợi ích và chi phí... Có người quan niệm thị trường là quan hệ trao đổi hàng hóa, dịch vụ xét trên bình diện bình đẳng về mặt pháp lý và ngang giá giữa người với người. Một số người khác hiểu thị trường là môi trường trao đổi hàng hóa trong đó người sản xuất, người môi giới và người tiêu dùng tương tác với nhau để hình thành giá cả và phân chia của cải... Tuy nhiên, các định nghĩa đều có một điểm chung khi nhìn nhận thị trường là lĩnh vực trao đổi, mua bán hàng hóa thông qua vai trò trung gian của tiền tệ.

Tương tự như khái niệm thị trường, hiện chưa có một định nghĩa thống nhất về TTBĐS. Trong các công trình khoa học, người ta đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau.

Một số người quan niệm TTBĐS là nơi hình thành các quyết định về tiếp cận BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì [2, tr.9]. Quan niệm này quá chú trọng đến khả năng chuyển BĐS thành hàng hóa và mở rộng không cần thiết đến quá trình sử dụng BĐS.

Một số người khác quan niệm TTBĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS [12, tr.9]. Định nghĩa này khá mơ hồ để hiểu thế nào là đầu mối thực hiện và việc chuyển dịch giá trị hàng hóa BĐS.

Nhóm người thứ ba định nghĩa TTBĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò QLNN đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với TTBĐS [8, tr.9]. Định nghĩa này có ưu điểm là đã nêu được bản chất môi trường trao đổi của TTBĐS và làm rõ nội hàm của TTBĐS về phương diện hàng hóa và chủ thể tham gia nhưng quá bao biện không cần thiết về vai trò quản lý của Nhà nước. Trên thực tế, nếu không có quản lý của nhà nước, vẫn có thể có TTBĐS, chỉ có điều thị trường đó sẽ rất rủi ro.

Theo PGS.TSKH Lê Đình Thắng (2000), “TTBĐS theo nghĩa hẹp chính là thị trường nhà đất” [43, tr.13]. Cách định nghĩa này nêu lên được bộ phận quan trọng nhất của TTBĐS nhưng chưa nói được bất cứ đặc trưng nào của TTBĐS.

Theo PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS. Trần Nguyên Nam (2003), “TTBĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định” [7, tr.12]. Với định nghĩa này, TTBĐS đã được định hình rõ nét về mặt pháp lý (giao dịch dân sự về BĐS) và tính không gian, thời gian xác định của TTBĐS. Tuy nhiên, định nghĩa này còn quá trừu tượng để có thể phân biệt các giao dịch mua bán BĐS với các quan hệ dân sự khác về BĐS.

TS. Trần Du Lịch, Viện Kinh tế TP.HCM (2015) cho rằng, “TTBĐS là một môi trường trong đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau (hay còn được gọi là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS: chuyển

nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp...) tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định thông qua cơ chế giá” [23, tr.12-13]. Định nghĩa của nhóm tác giả này đã phân biệt được quan hệ giao dịch hàng hóa của TTBĐS với các quan hệ dân sự khác về BĐS. Tuy nhiên, định nghĩa này chưa nói rõ cơ chế giá giao dịch BĐS là cơ chế giá nào.

TS. Lê Xuân Bá (2003) định nghĩa: “TTBĐS là hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về BĐS của các bên tham gia được thực hiện” [5, tr.1213]. Định nghĩa này nêu được bản chất của TTBĐS nhưng còn quá chung chung.

Kế thừa điểm hợp lý của các quan niệm trên đây, để phù hợp với góc độ tiếp cận, trong luận văn này TTNOTM được hiểu là hệ thống các giao dịch theo nguyên tắc trao đổi hàng hóa là NOTM và các dịch vụ có liên quan trên một địa bàn xác định, trong khoảng thời gian xác định.

Trong định nghĩa này TTNOTM bao gồm ba chiều cạnh sau:

Thứ nhất, TTNOTM là hệ thống các giao dịch hàng hóa là NOTM. Hay nói cách khác, toàn bộ các giao dịch mua bán NOTM tạo nên thị trường. Không có giao dịch NOTM thì không có TTNOTM. Chủng loại và phương thức giao dịch NOTM quy định các loại hình TTNOTM. Quy mô giao dịch NOTM quy định quy mô TTNOTM. Tính chất của NOTM và tính chất của giao dịch NOTM quyết định tính chất của TTNOTM.

Thứ hai, không chỉ NOTM, các dịch vụ gắn liền với NOTM cũng trở thành hàng hóa trên TTNOTM. Các dịch vụ này bao gồm dịch vụ môi giới, cung cấp thông tin, định giá, cung cấp hạ tầng giao dịch... Cùng với sự phát triển hoàn thiện của TTNOTM, chủng loại và quy mô của các dịch vụ này cũng tăng lên.

Thứ ba, TTNOTM, giống như mọi thị trường khác, bao giờ cũng tồn tại trong một không gian và thời gian nhất định. Thường không gian của thị trường liên quan đến sự định vị của các chủ thể giao dịch cũng như cơ sở hạ tầng giao dịch. Nhưng đối với TTNOTM, định vị của thị trường về không gian còn do vị trí của hàng hóa NOTM quy định. Thời gian được xác định bởi thời điểm diễn ra các giao dịch trao đổi hàng hóa NOTM. Thời gian này được xem xét theo tháng, quý, năm.

Thị trường nhà ở thương mại là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, cho

thuê nhà ở thương mại, qua đó hình thành giá cả.

Các tác nhân chủ yếu trên thị trường nhà ở thương mại

- Người chủ - người sử dụng: Là những người mua nhà để trực tiếp sử

dụng.

- Người chủ - người cho thuê: Là những nhà đầu tư, họ mua nhà để cho

người khác thuê, nhà ở thương mại đối với họ như một khoản đầu tư.

- Người đi thuê nhà: Là những người tiêu dùng thuần túy.

- Doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh bất động sản: Là những người

cung cấp sản phẩm nhà ở cho thị trường.

- Người môi giới: Là người có vai trò kết nối cung cầu.

- Ngân hàng, các tổ chức tín dụng: Là nguồn cung cấp tín dụng cho thị

trường nhà ở.

TTNOTM được cấu thành bởi nhiều bộ phận, nhưng quan trọng hơn cả là 4 yếu tố: hàng hóa NOTM, chủ thể tham gia thị trường, các phương thức giao dịch và định giá NOTM.

- NOTM là một loại hàng hóa đặc biệt. Tính chất đặc biệt này được quy

định bởi các yếu tố sau:

Thứ nhất, bộ phận căn bản cấu thành NOTM là đất đai. NOTM là hàng hóa gắn liền với đất nên những vấn đề liên quan đến đất, quyền sử dụng đất cũng ảnh hưởng đến NOTM với tư cách hàng hóa trên các mặt:

- NOTM cố định ở một vị trí nhất định trên bề mặt trái đất với các điều kiện về khí hậu, địa hình, lợi thế thương mại khác nhau nên khó tiêu chuẩn hóa.

- Đất đai là tài nguyên hữu hạn. Con người không thể tạo ra đất đai ở quy mô mình mong muốn. Về lý thuyết, người ta chỉ có thể tăng hiệu quả sử dụng đất nhờ áp dụng các công nghệ và phương thức sử dụng khác nhau, nhưng ngay cả cách thức này cũng chỉ tăng có giới hạn diện tích đất có thể sử dụng được. Trong khi đó nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích khác nhau của xã hội ngày càng tăng lên. Tính chất đặc biệt này của đất làm cho giá BĐS nói chung và giá NOTM nói riêng có xu hướng tăng theo thời gian.

- Sự đóng góp của đất vào giá NOTM có thể là giá đất, cũng có thể là giá thuê đất. Vì đất đai là tài nguyên do tự nhiên ban tặng nên giá đất không phản ánh chi phí tạo đất mà phản ánh chi phí có được quyền sử dụng đất. Chính vì thế phần đóng góp của đất đai vào giá NOTM phụ thuộc rất lớn vào nhu cầu sử dụng đất. Chi phí có được quyền sử dụng đất có thể rất cao, cũng có thể rất thấp phụ thuộc vào cầu về sử dụng đất trên thị trường và các chi phí liên quan.

- Ảnh hưởng của thể chế chính trị liên quan đến chế độ sở hữu đất đai cũng ảnh hưởng đến việc tham gia của đất đai vào TTNOTM cả với tư cách là yếu tố cấu thành của NOTM. Trong các quốc gia duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, đất và quyền sử dụng đất đều là hàng hóa. Tuy nhiên, ngay trong chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, quyền của chủ sở hữu đất cũng bị giới hạn bởi các quyền của nhà nước, của cộng đồng dân cư và của các chủ đất lân cận đối với việc sử dụng đất của họ. Trong các quốc gia duy trì sở hữu quốc gia (chung) về đất đai, dân cư chỉ có quyền sử dụng đất. Khi đó, chỉ có quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành hàng hóa NOTM trên TTNOTM.

Thứ hai, NOTM là tài sản có giá trị lớn và tồn tại lâu dài.

Giá trị của các công trình xây dựng trên đất thường rất lớn và chúng chỉ tiêu hao dần trong quá trình sử dụng. Nhiều công trình xây dựng tồn tại hàng trăm năm. Ngay cả khi giá trị của công trình đã được khấu hao hết, công trình vẫn tồn tại và cung cấp nhiều giá trị sử dụng. Chính vì thế NOTM có thể trở thành tài sản dự trữ, thành tài sản bảo đảm đáng tin cậy trên thị trường tài chính.

Thứ ba, NOTM, để trở thành hàng hóa, đòi hỏi phải có những điều kiện khác biệt với đa số các hàng hóa khác. Những điều kiện khác biệt là: NOTM phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu được pháp luật hoặc chủ thể giao dịch thừa nhận. Mỗi NOTM phải được phân định về mặt không gian với các NOTM khác. Chủ sở hữu phải có khả năng kiểm soát được NOTM...

Chủ thể tham gia giao dịch trên TTNOTM rất đa dạng. Đó có thể là các hộ gia đình và cá nhân mua bán và cho thuê NOTM. Đó cũng có thể là các tổ chức, DN và cơ quan nhà nước tham gia giao dịch vì các mục đích kinh doanh hoặc công vụ. Chủ thể có thể là công dân trong nước, cũng có thể là công dân nước ngoài... Điểm đáng nói là các chủ thể mua và bán NOTM rất khó gặp

nhau, vì thế trên TTNOTM rất cần các chủ thể môi giới, cung ứng dịch vụ thị trường như sàn giao dịch, thanh toán, định giá, tư vấn, cung cấp thông tin...

Phương thức giao dịch và định giá trên TTNOTM cũng khá đặc biệt. Do hàng hóa NOTM không thể di chuyển đến các trung tâm mua bán nên việc giao dịch chuyển nhượng chủ yếu thông qua đại diện của chúng là các chứng thư chứng nhận chủ quyền của chủ NOTM và đặc điểm của NOTM (giao dịch gián tiếp, không có sự hiện diện của hàng hóa). Các giao dịch này có thể thực hiện qua sàn, cũng có thể qua bất cứ phương tiện giao tiếp nào khác (công ty tư vấn BĐS, điện thoại, mạng...) Chính vì thế, giá cả trên TTNOTM khó hình thành trên cơ sở cạnh tranh trực tiếp, người giao dịch khó biết thông tin về giá thị trường thực của NOTM. Chính vì vậy, hệ thống cung cấp thông tin đầy đủ về giá cả và tình trạng của NOTM giúp nâng cao tính minh bạch và tin cậy của TTNOTM.

1.1.4.2. Đặc điểm của thị trường nhà ở thương mại

Đặc điểm của hàng hóa NOTM và đặc điểm của cung - cầu, dịch vụ về

NOTM là nguyên nhân khiến TTNOTM có những đặc điểm đặc thù sau:

- TTNOTM có tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch: Hàng hóa NOTM thường cố định ở những địa điểm phân tán, không di dời được, nên người ta không thể mang hàng hóa NOTM đến thị trường và cũng không thể đem thị trường đến địa điểm có NOTM. Vì thế, địa điểm giao dịch NOTM thường cách biệt về không gian với hàng hóa NOTM được giao dịch. Ngày nay hoạt động giao dịch NOTM thường được thực hiện tại các trung tâm giao dịch lớn, sàn giao dịch tập trung hoặc tại các nơi thuận tiện cho khách hàng.

Trước khi giao dịch, thường khách hàng phải đến địa điểm để nhận diện các đặc tính của NOTM cũng như phải xem tài liệu minh chứng cho NOTM về quyền sở hữu, vị trí, kích thước và các đặc tính khác của hàng hóa.

- TTNOTM thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong hàng hóa NOTM: Người sở hữu NOTM làm chủ các quyền và các lợi ích do NOTM mang lại. Ngoài những lợi ích do tiêu dùng NOTM, người sở hữu NOTM còn làm chủ khả năng sinh lời từ NOTM do biến động giá từ những yếu tố bên ngoài NOTM hay do quá trình tái sản xuất tạo nên. Vì vậy khi định giá NOTM người giao dịch không chỉ xác định giá cả của nó như các hàng hóa thông thường mà còn dựa vào khả năng sinh lời từ NOTM.

- TTNOTM mang tính vùng miền và tính khu vực sâu sắc: NOTM là một loại hàng hóa có vị trí cố định, không thể di dời và việc sử dụng nó chịu tác động của các yếu tố tự nhiên, xã hội, tâm lý, tập quán, thị hiếu dân cư nơi nó định vị. Những đặc tính này xác định đặc điểm riêng của TTNOTM mỗi vùng, mỗi khu vực. Nói cách khác TTNOTM mang tính địa phương. Tính địa phương này chi phối cung và cầu trên TTNOTM, từ đó chi phối giá cả của chúng. Sự chi phối này nhiều khi còn lớn hơn sự chi phối của chi phí tạo ra các NOTM đó. TTNOTM ở các khu vực còn khác nhau về quy mô, số lượng, kiểu cách, chất lượng NOTM, trình độ phát triển. TTNOTM ở các khu vực đô thị, các vùng đang trong giai đoạn đô thị hóa, các trung tâm kinh tế, văn hóa, du lịch... thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn so với các khu vực khác.

- TTNOTM là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo với các đặc tính sau:

+ Do tính không sinh sôi được của đất đai và do đất đai hầu như đã có chủ nên thị trường BĐS nói chung và TTNOTM nói riêng là thị trường độc quyền bán.

+ Do NOTM là hàng hóa rất khó kiểm nghiệm chất lượng nên trên TTNOTM người bán NOTM có ưu thế về thông tin hơn người mua (thông tin bất cân xứng).

+ Hàng hóa NOTM không đồng nhất. Hơn nữa, NOTM có tính đơn chiếc do vị trí và tính năng của chúng quy định. Sự so sánh giữa các NOTM cùng loại cũng khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá NOTM không đồng nhất như đối với các hàng hóa khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý... đều khác biệt nhau).

+ Do độc quyền sở hữu đất nên số lượng người tham gia tạo cung về một loại hàng hóa NOTM thường ít, không đảm bảo tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo.

+ Thông tin về hàng hóa NOTM không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác nên dễ xảy ra hiện tượng gian lận thông tin, độc quyền, đầu cơ, hình thành “giá ảo” trên thị trường.

+ Cung về NOTM phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả NOTM. NOTM cần có thời gian để tạo ra chúng. Mặt khác, cung NOTM có giới hạn, trong khi cầu NOTM luôn có xu hướng tăng. Chính vì vậy khi cầu

tăng, cung NOTM không thể phản ứng tăng nhanh để đáp ứng kịp với cầu. Trong thị trường NOTM, sự thay đổi về giá NOTM thường bắt đầu từ sự biến đổi của cầu, hay giá cả NOTM do cầu quyết định.

- TTNOTM là thị trường khó thâm nhập. Sở dĩ như vậy vì tạo dựng NOTM đòi hỏi vốn lớn, nhất là đòi hỏi phải làm chủ mặt bằng. Những đòi hỏi này không phải nhà đầu tư nào cũng có được. Hơn nữa vì NOTM có giá trị lớn, nên số người mua không phải lúc nào cũng sẵn sàng.

+ TTNOTM là thị trường của trung gian, môi giới. Các chủ thể giao dịch trên TTNOTM khó có cơ hội gặp nhau trực tiếp do tính chất khan hiếm và đơn chiếc của NOTM. Các tổ chức kinh doanh NOTM cũng khó có khả năng mua để bán hàng loạt NOTM. Để người mua và bán NOTM có cơ hội gặp nhau, để các giao dịch trên TTNOTM diễn ra thành công, chi phí giao dịch thấp… cần có các nhà tư vấn, môi giới được đào tạo có chuyên môn, có kiến thức kinh doanh, pháp luật, nhiều kinh nghiệm.

+ TTNOTM chịu sự chi phối nhiều mặt của luật pháp và chính sách của nhà nước: NOTM không chỉ là tài sản cá nhân mà còn là tài sản chung của quốc gia trên phương diện cảnh quan đô thị và môi trường sống. Vì thế, không có quốc gia nào không đặt ra các chế định đối với việc sử dụng đất đai, công trình kiến trúc về phương diện mỹ thuật, văn hóa, môi trường, an ninh lương thực… Hơn nữa, NOTM đòi hỏi các chi phí để bảo toàn quyền chủ sở hữu. Chủ sở hữu NOTM cũng khó bảo vệ chủ quyền của họ đối với NOTM nếu như không được nhà nước bảo hộ. Việc quản lý của Nhà nước bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho NOTM và cho các giao dịch về NOTM. Ở các nước, NOTM đều được đăng ký theo quy định của pháp luật. Những NOTM đã đăng ký cũng có giá trị hơn khi tham gia giao dịch.

+ TTNOTM có mối quan hệ liên thông với thị trường vốn. NOTM là vật đảm bảo tiền vay có độ tin cậy cao. Người ta thường dùng NOTM thế chấp khi vay vốn. Quy mô vốn vay phụ thuộc vào giá NOTM. Khi TTNOTM đang lên, giá NOTM có xu hướng tăng, các ngân hàng thường cho người thế chấp vay vốn lớn. Khi thị trường NOTM giảm giá, các ngân hàng sẽ khó khăn khi bán NOTM để giải chấp các khoản vay. Chính vì vậy, sự giảm giá trên TTNOTM có thể khiến ngân hàng cho vay bằng thế chấp NOTM phá sản.

Ngoài ra, lượng vốn đầu tư vào TTNOTM và lượng vốn đầu tư vào thị trường chứng khoán có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Khi TTNOTM tăng giá, xu hướng đầu cơ vào NOTM tăng, nhà đầu tư rút bớt vốn trên thị trường chứng khoán chuyển sang TTNOTM. Ngược lại, khi thị trường chứng khoán lên giá, các nhà đầu tư rút vốn từ TTNOTM chuyển sang mua chứng khoán.

Khi thị trường chứng khoán giảm giá, các nhà đầu tư cũng có xu hướng

bán NOTM để trả nợ kéo theo sự giảm giá NOTM…

Hệ quả của sự liên hệ này là, bất cứ biến động tiêu cực nào của TTNOTM cũng ảnh hưởng đến thị trường tài chính, qua đó ảnh hưởng đến nền kinh tế.

Chính vì thế, muốn ổn định thị trường tài chính, cần quan tâm ổn định

TTNOTM.

1.1.4.3. Phân loại thị trường nhà ở thương mại

Căn cứ vào sự khác nhau của các yếu tố cấu thành, có nhiều tiêu chí phân

loại TTNOTM.

a) Phân loại theo tính chất kinh doanh NOTM có:

- Thị trường mua bán NOTM: là nơi chuyển nhượng quyền sở hữu của

các HHNOTM.

- Thị trường cho thuê NOTM: là nơi cho phép chuyển quyền sử dụng

NOTM có thời hạn.

- Thị trường thế chấp NOTM: là nơi dùng NOTM để thế chấp vay vốn

trong một thời gian nhất định.

b) Phân loại theo thứ tự thời gian NOTM gia nhập thị trường có:

- Thị trường sơ cấp (cấp I) là thị trường khi Nhà nước giao đất hoặc cho

đối tượng SDĐ thuê quyền sử dụng đất để tạo lập NOTM trong tương lai.

- Thị trường đầu tư tạo lập NOTM (hay thị trường cấp II) với các giao dịch về NOTM đã được xây dựng, được tạo lập công trình, vật kiến trúc hoàn chỉnh.

- Thị trường thứ cấp (hay cấp III) với các giao dịch chính là mua, bán, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng NOTM đã được mua bán từ tổ chức sản xuất (còn gọi là thị trường chuyển nhượng nhà ở…).

c. Phân loại theo phương thức giao dịch của thị trường có:

- TTNOTM tập trung: gồm các giao dịch trực tiếp liên quan đến sàn giao

dịch NOTM.

- TTNOTM phân tán: gồm các giao dịch cá nhân nhỏ lẻ trực tiếp hoặc

thông qua các văn phòng môi giới…

d. Phân theo tính chất pháp lý trong hoạt động của thị trường có:

- TTNOTM chính quy: các giao dịch và quan hệ liên quan đến mua bán

NOTM đều thực hiện theo pháp luật và các thủ tục theo luật định.

- TTNOTM phi chính quy (ngầm): các giao dịch tự phát, "ngầm", không

tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật.

1.2. Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại

1.2.1. Khái niệm quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương

mại

Để làm rõ khái niệm QLNN đối với TTNOTM, trước hết cần làm rõ khái niệm quản lý. Hiện có nhiều cách hiểu khác nhau về quản lý. Theo Đại Từ điển Tiếng Việt, “Quản lý là việc tổ chức, điều khiển hoạt động của một số đơn vị, một số cơ quan; là việc trông coi, giữ gìn và theo dõi việc gì đó” [21, tr.263].

Quản lý theo quan niệm của Taylor là làm một việc gì đó thông qua người khác... Trong luận văn này quản lý được hiểu là tác động của chủ thể quản lý tới đối tượng quản lý nhằm hướng đối tượng quản lý đến thực hiện các mục tiêu đã định. Quản lý nhà nước là tác động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đến đối tượng chịu sự quản lý nhằm hướng hành vi của họ đến các mục tiêu nhà nước mong muốn.

Áp dụng vào QLNN đối với TTNOTM, có thể hiểu đó là hoạt động của cơ quan nhà nước được giao quyền quản lý hành vi của các chủ thể trên TTNOTM nhằm sửa chữa, bổ sung khiếm khuyết của thị trường và hướng thị trường vận hành hiệu quả theo các mục tiêu mà Nhà nước mong muốn.

Định nghĩa này của Học viên thống nhất với cách hiểu của TS. Hoàng Văn Cường (2006) khi ông cho rằng, “Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết TTBĐS thể hiện trước hết trong các chủ trương, đường lối chính sách của

Đảng, Nhà nước về phát triển TTBĐS. Điều tiết của nhà nước đối với TTBĐS còn được thể hiện trong việc nhà nước kiểm soát việc sử dụng đất đai đúng mục đích, thực hiện duy trì việc bảo vệ, bồi bổ, cải tạo, sử dụng và khai thác hợp lý đất đai một cách có hiệu quả, tiết kiệm, theo một định hướng ổn định lâu dài”.

Định nghĩa của học viên về QLNN đối với TTNOTM cũng đã kế thừa hạt

nhân hợp lý của một số định nghĩa sau về thị trường bất động sản nói chung:

- Theo TS. Lê Xuân Bá (2003), để TTBĐS hoạt động có hiệu quả, một mặt, Nhà nước phải tạo được các điều kiện cần thiết để thị trường thể hiện vai trò trong việc phân bổ và sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai, đáp ứng các nhu cầu về BĐS hàng hóa với giá cả hợp lý, chi phí giao dịch thấp; mặt khác, Nhà nước phải có sự can thiệp nhằm bảo đảm công bằng xã hội, có chính sách hỗ trợ cần thiết cho những đối tượng bị thua thiệt như người có thu nhập thấp, người nghèo… [5, tr.32].

- Theo TS. Trần Du Lịch (2015) “Nhà nước có hai chức năng chính trong việc điều chỉnh TTBĐS: chức năng quản lý và chức năng phát triển” [23, tr.15].

- Văn kiện Hội nghị BCH TW7 khóa IX xác định QLNN đối với TTBĐS

gồm:

Nhà nước định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường, có biện pháp chống các hành vi đầu cơ BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế tham gia TTBĐS, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanh và bình ổn giá BĐS. Ban hành sớm các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra… [21, tr.75].

- Theo ThS. Trần Tuấn Anh (2008) quan niệm “Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS được hiểu là những công việc định hướng, điều tiết, kiểm soát của Nhà nước trong việc thực hiện sự can thiệp của mình vào quá trình vận động của TTBĐS” [2].

1.2.2. Sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở

thương mại

1.2.2.1. Tính chất không hoàn hảo của thị trường nhà ở thương mại đòi

hỏi sự can thiệp của Nhà nước

Một trong những luận đề của kinh tế học hiện đại là thị trường cạnh tranh hoàn hảo tự điều tiết nền kinh tế đến trạng thái phân bổ hiệu quả các nguồn lực. Song, trong thực tế, ít khi có thị trường cạnh tranh hoàn hảo. Đặc biệt, TTBĐS nói chung và TTNOTM nói riêng là một thị trường cạnh tranh rất không hoàn hảo cả về phương diện độc quyền cung, phương diện hàng hóa không đồng nhất lẫn phương diện thiếu vắng thông tin. Do TTNOTM tự nó không đem lại hiệu quả nên Nhà nước phải bổ sung bằng cách can thiệp vào thị trường. Nhà nước can thiệp vào TTNOTM để điều chỉnh các sai lệch sau:

- Cung cấp các dịch vụ bổ sung để NOTM trở thành hàng hóa. Nhà nước là tổ chức thích hợp cung cấp các dịch vụ công để NOTM có thể trở thành hàng hóa như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đo, vẽ bản đồ đất đai, cung cấp thuận tiện, chi phí thấp các dữ liệu trích lục bản đồ, đăng ký, lưu giữ và cung cấp thông tin về NOTM... Các dịch vụ này rất cần thiết trên TTNOTM vì NOTM rất khó trở thành hàng hóa nếu xảy ra tranh chấp hoặc chủ sở hữu không có những bằng chứng pháp lý chứng minh chủ quyền của mình đối với NOTM. Cung ứng các dịch vụ này, về nguyên tắc, có thể giao cho một số tổ chức tư nhân, nhưng phải được Nhà nước hỗ trợ và kiểm soát bằng các quy chế nhằm đảm bảo độ tin cậy của các thông tin và chất lượng dịch vụ.

- TTNOTM, muốn hoạt động hiệu quả, cần điều kiện thông tin minh bạch và đầy đủ. Tuy nhiên, những người cung cấp NOTM có thể không công bố thông tin nhằm vụ lợi. Để giảm thiệt hại cho bên mua do thông tin bất đối xứng, Nhà nước phải có quy chế bắt buộc các bên cung cấp NOTM phải cung cấp thông tin về hàng hóa.

- Bảo vệ môi trường nói chung, môi trường đất nói riêng. Chạy theo lợi nhuận, người sử dụng và giao dịch đất có thể lạm dụng đất dẫn đến làm tổn hại đất đai hoặc phá hại môi trường, cảnh quan. Nhà nước cần can thiệp để đề ra các quy chế về sử dụng đất, về các tiêu chuẩn xây dựng an toàn, về cảnh quan văn hóa... nhằm khuyến khích sản xuất những BĐS có lợi cho xã hội, giảm thiểu các công trình không có lợi cho xã hội.

1.2.2.2. Nhà nước chủ động điều tiết thị trường nhà ở thương mại phù

hợp với các mục tiêu kinh tế và xã hội mà Nhà nước theo đuổi

Đảm bảo phân phối công bằng theo những chuẩn mực mà xã hội chấp nhận là mục tiêu theo đuổi của mọi Nhà nước. Đối với các nhà nước XHCN thì mục tiêu này càng được coi trọng. Tuy nhiên, trên TTNOTM, dù thị trường có hoạt động hoàn hảo, thì phân phối NOTM cũng không công bằng. Luôn có hiện tượng người đầu cơ sở hữu NOTM nhưng không sử dụng chờ lên giá, người tiêu dùng không có nhà ở, nhất là người có thu nhập thấp, người sản xuất không có mặt bằng kinh doanh. Để phòng chống đầu cơ lũng đoạn giá, gian dối trên thị trường, Nhà nước phải đặt ra các quy chế giao dịch. Bản thân đầu cơ là hoạt động khó triệt tiêu trên TTNOTM do tính tự do giao dịch của bản thân thị trường, cũng như những lợi ích khi đầu cơ có kiểm soát. Nhưng đầu cơ đến mức lũng đoạn thị trường thì cần phải ngăn chặn vì nó gây hại cho người tiêu dùng, cũng như gây khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh NOTM. Nhằm hạn chế đầu cơ, gian lận thị trường, Nhà nước có thể quy định các sàn giao dịch NOTM phải công bố thông tin thị trường minh bạch và đánh thuế cao giao dịch mang tính đầu cơ trên thị trường. Hơn nữa, để hỗ trợ người thu nhập thấp có thể sở hữu nhà ở, chính phủ các nước thường hỗ trợ các doanh nghiệp kinh doanh NOTM cung cấp nhà ở giá rẻ, hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà…

Nhà nước can thiệp vào TTNOTM còn nhằm mục tiêu ổn định thị trường. Như trên đã phân tích, sự bất ổn trên TTNOTM có thể tác động xấu đến thị trường tài chính khiến nền kinh tế lâm vào tình thế khó khăn. Do đó, tùy trạng thái của thị trường, nhà nước có thể thi hành các biện pháp ổn định như hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh NOTM khi thị trường đóng băng, thi hành các chính sách tài chính và tiền tệ để hạ nhiệt thị trường, điều hòa các phân khúc thị trường nhằm giảm mất cân bằng cung - cầu cơ cấu….

NOTM liên quan đến tiêu chuẩn an toàn sống và an toàn lao động của dân cư. Nếu để thị trường tự phát điều tiết, các nhà kinh doanh vô đạo đức có thể cung cấp các sản phẩm kém chất lượng khi giao dịch. NOTM kém chất lượng không chỉ làm lãng phí nguồn lực của đất nước do không sử dụng tài nguyên hiệu quả mà còn gây tai họa cho người sử dụng nó. Vì thế, nhà nước phải can thiệp để quy định chất lượng, tiêu chuẩn trong tạo dựng hàng hóa NOTM.

Ngoài ra, nhà nước còn phải hỗ trợ để TTNOTM hoạt động hiệu quả thông qua các hoạt động kiểm tra, giám sát, tạo dựng cơ sở hạ tầng nhằm khuyến khích dân cư sử dụng đất hiệu quả, góp phần tăng trưởng kinh tế, tạo việc làm và thu nhập. Do chế độ sở hữu đất đai thay đổi qua các thời kỳ lịch sử, qua các chế độ chính trị khác nhau, do kinh tế càng phát triển giá cả quyền sử dụng đất càng lớn, nên giao dịch đất đai nói riêng, giao dịch BĐS nói chung thường hay xảy ra tranh chấp. Nhà nước cần có cơ quan làm trọng tài giải quyết các tranh chấp về lợi ích và pháp lý sao cho TTNOTM có thể vận hành trong an toàn, ổn định, chi phí giao dịch thấp. Đến lượt mình, TTNOTM hoạt động hiệu quả góp phần vào tăng trưởng, phát triển.

1.2.3. Mục tiêu, nguyên tắc quản lý nhà nước đối với thị trường nhà

ở thương mại

1.2.3.1. Mục tiêu quản lý của nhà nước đối với thị trường nhà ở thương

mại

Về mặt lý thuyết, can thiệp của nhà nước vào TTNOTM nhằm khắc phục tính không hoàn hảo của thị trường và hướng các hành vi của các chủ thể kinh tế đến mục tiêu hiệu quả và công bằng. Các mục tiêu cụ thể là:

- Kiểm soát độc quyền và đặt quy chế cho cạnh tranh lành mạnh. Nhà nước hạn chế độc quyền sở hữu ruộng đất, tạo điều kiện pháp lý cho các chủ thể kinh tế tham gia bình đẳng vào các quan hệ mua bán, cho thuê NOTM. Đồng thời, nhà nước tạo điều kiện cung cấp thông tin ‘đối xứng’ cho các bên giao dịch để giá cả hình thành trên cơ sở chi phí và lợi ích.

- Duy trì sự ổn định, hiệu quả, công khai cho TTNOTM, chống đầu cơ, lũng đoạn. Mục tiêu này liên quan đến điều tiết của nhà nước qua quy hoạch, khung giá đất, thuế, qua tín dụng thế chấp NOTM… để duy trì trạng thái ổn định, hiệu quả của thị trường, đồng thời đảm bảo nguồn thu cho NSNN.

- Kiểm soát chất lượng hàng hóa nhằm bảo vệ và sử dụng hiệu quả các loại NOTM; đồng thời nâng cao tính công bằng, đồng thuận khi giao dịch trên thị trường NOTM. Mục tiêu này liên quan đến các quy định pháp lý về sử dụng đất, về tiêu chuẩn chất lượng, kỹ thuật các công trình xây dựng, về nghĩa vụ và quyền lợi của các bên giao dịch NOTM…

- Điều tiết hợp lý phần địa tô chênh lệch & khoản thu nhập từ các hành vi giao dịch NOTM để thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế, công bằng xã hội và cải thiện chất lượng sống của dân cư. Mục tiêu này vừa liên quan đến vai trò đại diện sở hữu toàn dân của Nhà nước đối với đất đai, vừa liên quan đến điều tiết thu nhập từ đất của các chủ thể sử dụng đất trong quá trình phát triển thị trường và phát triển kinh tế - xã hội, nhất là quá trình xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - kỹ thuật. Ngoài ra, Nhà nước còn hỗ trợ các nhóm dân cư yếu thế trong xã hội có điều kiện sở hữu hoặc thuê nơi ở, đảm bảo mục tiêu mọi người dân đều có nhà ở.

- Xây dựng TTNOTM chính quy, minh bạch, giảm thiểu rủi ro. Mục tiêu này gắn với các hoạt động nhằm cung cấp thông tin, tạo dựng cơ sở hạ tầng thị trường, khuyến khích giao dịch công khai, hợp pháp, thu hẹp các giao dịch ngầm, qua đó giảm thiểu sự gian lận, lừa đảo trên thị trường.

1.2.3.2. Nguyên tắc quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

Nguyên tắc hành động của nhà nước trên TTNOTM xuất phát từ bản chất, mục tiêu của nhà nước và quy luật vận hành của TTNOTM. Theo đó, có một số nguyên tắc quản lý như sau:

- Nguyên tắc hiệu quả kinh tế - xã hội: Bất kỳ hành vi can thiệp nào của nhà nước cũng phải hướng đến hiệu quả kinh tế - xã hội với hàm ý vì lợi ích chung của xã hội, không vì lợi ích cục bộ của cơ quan quản lý hoặc nhóm lợi ích cá biệt, đồng thời phải kết hợp lợi ích kinh tế với lợi ích xã hội.

- Nguyên tắc pháp quyền: Sự can thiệp của nhà nước trong giới hạn pháp luật quy định và thể hiện dưới các hình thức quyền lực công. Hành vi quản lý TTBĐS của các cơ quan nhà nước phải được pháp luật hóa.

- Nguyên tắc phân cấp: QLNN đối với thị trường NOTM là công việc phức tạp cần nhiều cơ quan, đơn vị tham gia nhưng phải trong một hệ thống phân cấp quản lý với chức năng, nhiệm vụ rõ ràng, mỗi công việc đều có cơ quan ở cấp bậc hợp lý đảm trách. Phân cấp quản lý TTNOTM thường thực hiện theo lãnh thổ và theo chức năng.

- Nguyên tắc liên thông: QLNN với các phân khúc thị trường phải thống nhất và đồng bộ nhằm làm cho NOTM có thể dịch chuyển dễ dàng giữa các

thị trường. Quản lý TTNOTM cũng cần thống nhất với quản lý các thị trường khác, nhất là thị trường tài chính.

- Nguyên tắc công khai, minh bạch: Nhằm tăng tính chuẩn tắc của thị trường BĐS, cần công khai chính sách, quy chế, thủ tục hành chính, dịch vụ công, thông tin thị trường và các nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

- Nguyên tắc tập trung dân chủ: QLNN đối với TTNOTM phải tuân thủ quy định của pháp luật và thực hiện quyền chủ sở hữu toàn dân về đất đai, bằng việc tạo điều kiện để người dân có thể tham gia giám sát hoạt động QLNN trực tiếp hoặc thông qua tổ chức như HĐND, các tổ chức chính trị - xã hội khác.

- Nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành với địa phương và vùng lãnh thổ: Thống nhất QLNN đối với TTBĐS theo địa giới hành chính. Điều này có nghĩa là có sự hài hoà giữa quản lý theo lãnh thổ và quản lý theo chuyên ngành. Các cơ quan trung ương đóng tại địa bàn cũng phải chịu sự quản lý của chính quyền địa phương trong lĩnh vực sử dụng đất. Chính quyền địa phương có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan trung ương hoạt động, đồng thời có quyền giám sát kiểm tra các cơ quan này trong việc thực hiện pháp luật về đất đai, nhà ở và xây dựng cũng như các quy định khác của Nhà nước, có quyền xử lý hoặc kiến nghị xử lý nếu vi phạm.

- Nguyên tắc kế thừa và tôn trọng lịch sử: QLNN của Chính quyền địa phương tuân thủ việc kế thừa các quy định luật pháp của Nhà nước trước đây, cũng như tính lịch sử trong quản lý đất đai, NOTM qua các thời kỳ lịch sử. Tuy nhiên, sự kế thừa lịch sử chỉ trong khuôn khổ của nhà nước XHCN.

1.2.4. Nội dung của quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở

thương mại

1.2.4.1. Tạo dựng môi trường pháp lý thích hợp cho thị trường nhà ở

thương mại vận hành hiệu quả

TTNOTM, như bất cứ thị trường nào khác, cần có những điều kiện pháp lý tiền đề. Đó là sự thừa nhận và bảo hộ của nhà nước đối với quyền của chủ sở hữu NOTM, là sự tuân thủ những quy tắc giao dịch dân sự nền tảng, là chế tài cần thiết với hành vi gian lận thương mại… Ngoài ra, do NOTM là hàng hóa đặc biệt nên TTNOTM cần thêm các quy định pháp lý về sử dụng không

gian chung, về bảo vệ tài nguyên đất, về quy hoạch, về kế hoạch sử dụng đất, về quyền tiếp cận thị trường của các nhóm dân cư… Đồng thời, để TTNOTM phát triển lành mạnh, khắc phục các khuyết tật vốn có của nó và làm cho TTNOTM hoạt động đồng bộ Nhà nước phải tạo dựng môi trường pháp lý có tính điều tiết lợi ích giữa các chủ thể giao dịch. Các văn bản pháp lý cần ban hành cho TTNOTM có thể là:

- Hệ thống luật quy định điều kiện thực hiện NOTM với tư cách hàng hóa, phạm vi, thủ tục hợp pháp... của các giao dịch về đất như giao đất, cho thuê đất, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê NOTM. Những quy định này có thể được quy định tập trung trong Luật đất đai, Luật Nhà ở và có thể phân chia trong một số luật.

- Luật Dân sự đưa ra các quy định về các nghĩa vụ dân sự trong thực thi hợp đồng về dịch vụ kinh doanh, thế chấp, góp vốn NOTM..., quy định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia các giao dịch, chuyển nhượng đất đai, tài sản BĐS.

- Luật Kinh doanh BĐS đưa ra các quy định pháp lý chế định hành vi của các chủ thể kinh doanh BĐS khi cung ứng BĐS, nhất là hành vi cạnh tranh, cung cấp thông tin về BĐS, điều kiện, phạm vi, nguyên tắc kinh doanh BĐS…

- Luật Nhà ở quy định tiêu chuẩn nhà ở (cho từng loại nhà công vụ, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội…), quy định về quyền của các bên giao dịch nhà ở phù hợp với chuẩn mực đạo đức xã hội, quy định về các chính sách ưu đãi, xử phạt liên quan đến việc xây dựng, phát triển, quản lý nhà ở…

- Luật Xây dựng quy định về điều kiện cấp phép xây dựng, định mức, hệ số xây dựng; quy định về điều kiện, tiêu chuẩn xây dựng, hoàn công công trình, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;

- Luật Đầu tư quy định về đầu tư các dự án phát triển, kinh doanh BĐS…

- Luật Doanh nghiệp quy định về điều kiện lập doanh nghiệp kinh doanh

BĐS.

- Luật Thuế sử dụng đất đưa ra các quy định về nghĩa vụ nộp thuế, mức thuế của đất ở, đất xây dựng các công trình ở đô thị, đất phục vụ cho thương mại, sản xuất công nghiệp, đất nông nghiệp…

- Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định về việc thu, nộp thuế khi giao

dịch, chuyển nhượng BĐS làm phát sinh thêm thu nhập của các cá nhân.

- Luật Cư trú quy định về quyền thường trú, lưu trú, tạm trú, hộ khẩu của

các công dân… liên quan đến quyền giao dịch hợp pháp BĐS.

- Luật Quy hoạch quy định về việc lập & quản lý quy hoạch sử dụng đất.

Ngoài ra, còn có luật về Thế chấp, Bảo hiểm, Trái phiếu BĐS (đây là những loại dịch vụ tài chính cần thiết cho xã hội khi nền KTTT phát triển), luật về Hộ khẩu, hộ tịch (tạo điều kiện cho người dân di cư, chuyển nghề hợp pháp tại các đô thị có điều kiện sở hữu nhà ở), luật Thu hồi đất, Đền bù, Giải tỏa, Luật Xâm chiếm đất công… (cần thiết để TTBĐS hoạt động minh bạch).

Những văn bản pháp luật nêu trên vừa tạo cơ sở giảm thiểu rủi ro cho người sở hữu NOTM, tạo niềm tin cho nhà đầu tư kinh doanh NOTM, vừa là điều kiện pháp lý quan trọng để kích thích phát triển lành mạnh TTNOTM. Việc thiếu vắng các văn bản pháp quy này sẽ làm cho TTNOTM hoạt động không lành mạnh, chi phí giao dịch lớn, rủi ro thị trường cao, thậm chí thị trường ngầm lấn át thị trường chính thức. Hơn nữa, các văn bản pháp quy này còn phải được xây dựng đồng bộ mới điều chỉnh hiệu quả được sự vận hành, phát triển của TTNOTM.

1.2.4.2. Xây dựng hệ thống các công cụ quy hoạch, kế hoạch, chính

sách hướng dẫn và điều tiết thị trường nhà ở thương mại

- Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và hệ thống dữ liệu thống kê

về đất đai

Do đất đai không chỉ là tài sản, mà còn là tư liệu sản xuất thiết yếu và môi trường sống của dân cư nên để sử dụng hợp lý cần có có sự quản lý chung thống nhất. Chức năng quản lý chung này thường được ủy quyền cho Nhà nước. Công cụ quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực này chính là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dựa trên hệ thống dữ liệu thống kê về đất đai đủ chi tiết và chính xác.

Hệ thống dữ liệu quốc gia về chủ quyền lãnh thổ là tài liệu tối quan trọng không những trong lĩnh vực điều tiết sử dụng đất, mà còn là tài liệu minh chứng cho chủ quyền lãnh thổ quốc gia. Để có hệ thống dữ liệu gồm bản đồ tổng thể, bản đồ địa chính, bản đồ phân vùng, bản đồ từng thửa đất, bản đồ tài

nguyên ẩn chưa trong lòng đất đòi hỏi Nhà nước phải hỗ trợ hoạt động thăm dò, khảo sát đi đôi với đầu tư các phương tiện hỗ trợ vẽ bản đồ… Những hoạt động này không những đòi hỏi chi phí lớn về vật chất, thời gian, mà còn cần chuyên gia có trình độ cao. Vì vậy, Nhà nước phải có kế hoạch tổ chức và cung ứng tài chính, cán bộ để tiến hành thành công. Hơn nữa, cơ quan quản lý nhà nước phải lưu giữ các dữ liệu địa chất, bản đồ đã được cụ thể hóa cho từng mục đích sử dụng và cung cấp thuận tiện cho dân cư. Xây dựng hệ thống dữ liệu quốc gia về đất là công việc quan trọng tạo tiền đề không chỉ cho quản lý nhà nước mà còn cho các giao dịch trên TTNOTM có điều kiện thực hiện một cách công khai, an toàn, tin cậy.

Trên cơ sở hệ thống dữ liệu quốc gia về đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xây dựng các quy hoạch sử dụng đất cho các mục tiêu kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng. Quy hoạch sau khi được cấp có thẩm quyền phê chuẩn được coi như một văn bản pháp quy điều chỉnh các hoạt động sử dụng đất. Để có thể bố trí các hoạt động của xã hội một cách hợp lý trên lãnh thổ quốc gia, quy hoạch sử dụng đất phải dựa trên các căn cứ khoa học về chủng loại và tính chất của từng loại đất đai, dựa trên chiến lược dài hạn phát triển kinh tế - xã hội, dựa trên các chương trình phát triển quốc gia dài hạn. Trong quy hoạch, việc phân bổ quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng khác nhau được xác định rõ ràng đi đôi với các yêu cầu về kiến trúc, trật tự, cảnh quan các công trình xây dựng sao cho vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng của xã hội, vừa đảm bảo sử dụng đất đai hợp lý. Thông thường, quy hoạch không gian được xây dựng cho thời kỳ dài hàng chục, thậm chí hàng trăm năm, nhất là quy hoạch kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị, hệ thống giao thông, hệ thống thủy lợi…Tuy nhiên, xây dựng quy hoạch là công việc phức tạp, đôi khi không đáp ứng đầy đủ các yêu cầu và không thích ứng với các biến đổi khó lường. Chính vì vậy, khi cần thiết có thể điều chỉnh quy hoạch, nhưng phải cân nhắc thận trọng để mức độ thiệt hại là nhỏ nhất.

Thông qua việc bố trí, sắp xếp sử dụng các loại đất đai, quy hoạch định hình phân khúc thị trường đất. Những diện tích đất được quy hoạch cho ngành nông nghiệp chỉ được giao dịch trên phân khúc thị trường đất nông nghiệp. Những diện tích đất được quy hoạch cho xây dựng nhà ở sẽ được giao dịch trên phân khúc thị trường đất ở… Thông qua quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, nhà nước không những kiểm soát được việc sử dụng quỹ đất đai theo

định hướng của Nhà nước, mà còn tạo điều kiện cho TTBĐS nói chung và TTNOTM hoạt động minh bạch. Bởi vì, với việc công khai quy hoạch, các nhà kinh doanh và sử dụng NOTM có thông tin để hoạch định kế hoạch đầu tư và mua sắm hợp lý. Với các thông tin đó, giá cả NOTM có điều kiện hình thành một cách khách quan, phù hợp với nhu cầu của xã hội, hạn chế hành vi giao dịch nội gián, gian lận.

Quy hoạch sử dụng đất là căn cứ quan trọng cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất đai và xây dựng nhà ở. Trên cơ sở quy hoạch về diện tích đất dành cho công trình kinh tế, giao thông, nhà ở, cây xanh,… các cơ quan nhà nước sẽ cụ thể hóa thành kế hoạch sử dụng đất cho từng thời kỳ phát triển. Quy hoạch càng khoa học, càng chính xác và cụ thể thì kế hoạch sử dụng đất càng có điều kiện để thực hiện tốt.

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là công cụ quản lý quan trọng và là

nội dung không thể thiếu được trong quản lý nhà nước đối với TTNOTM.

- Xây dựng quy hoạch đô thị

TTNOTM được coi là tổng hòa các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp NOTM tại một khu vực, không gian nhất định trong một thời điểm, thời gian xác định. Chất lượng các dự án NOTM được nâng cao, điều đó cũng đồng nghĩa với việc quy hoạch đô thị được thực hiện sớm và chất lượng không gian sống đô thị càng được cải thiện.

Vì vậy, giữa quy hoạch đô thị với TTNOTM, giữa chất lượng không gian đô thị với chất lượng dự án NOTM có quan hệ mật thiết, khăng khít. Ở Việt Nam, trong quá trình lập quy hoạch và thực hiện quy hoạch, nhà quy hoạch và phát triển đô thị, kể cả người kinh doanh NOTM dường như đang thiếu sự phối hợp, trao đổi, tham khảo ý kiến lẫn nhau... dẫn đến sự tổn hại chung cho cả hai phía.

Mối quan hệ giữa quy hoạch đô thị và TTNOTM phản ánh mối quan hệ giữa chính quyền và khu vực thị trường. Theo xu hướng chung, thị trường tạo ra động lực phát triển mạnh mẽ, làm cho nền kinh tế vận hành linh hoạt, có hiệu quả. Tuy nhiên, thị trường cũng có những điểm yếu như làm cho sự cách biệt giàu nghèo ngày càng lớn, môi trường sinh thái bị ô nhiễm...

Vì vậy, không thể để thị trường tự quyết định mà chính quyền phải quan tâm, can thiệp ở mức độ cần thiết nhằm hạn chế các điểm yếu của thị trường bằng các chính sách và biện pháp kinh tế, khi thật cần thiết thì cũng phải dùng đến các công cụ pháp lý và hành chính. Bên cạnh các mặt mạnh, chính quyền cũng có các điểm yếu như tình trạng quan liêu, duy ý chí, lạm dụng quyền lực, can thiệp quá sâu vào các hoạt động thị trường khiến động lực phát triển bị hạn chế, thậm chí có thể bị triệt tiêu.

Quy hoạch đô thị dựa trên các nguồn tiềm năng, lợi thế về vị trí, các mối liên hệ vùng, tài nguyên đất đai, cảnh quan môi trường, con người và các dự báo ngắn và dài hạn để xác định tầm nhìn, hướng phát triển mong muốn trong tương lai nhằm đạt tới đô thị hiện đại, văn minh, có bản sắc, môi trường sống tốt đẹp, xã hội công bằng và bình đẳng hơn.

Nếu dự báo không chính xác, quy hoạch trở nên phi thực tế, không đủ cơ sở để thực hiện, hoặc có thể gây lãng phí nguồn lực như tài nguyên đất đai, môi trường, vốn… Đối với nhà quy hoạch, thực hiện quy hoạch có nghĩa là thực thi các chính sách, kế hoạch và chương trình phát triển nhằm đạt được tầm nhìn, các mục tiêu dài hạn, thường là 10 - 20 năm hay lâu hơn nữa. Họ quan tâm đến diện mạo kiến trúc cảnh quan đô thị đến những công trình kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật được xây dựng, đồng thời cũng chú ý đến những thứ cần được bảo tồn, tôn tạo hay nâng cấp hoặc tái thiết hướng tới đô thị phát triển hiện đại.

Trong khi đó, TTNOTM quan tâm đến việc kiếm lợi nhuận trong việc phát triển một khu vực nhất định, trong thời hạn nhất định thuộc giai đoạn nào đó của quy hoạch. Thị trường bất động sản có chức năng phản ánh việc sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai đô thị, vốn được xem là tài nguyên hữu hạn, loại bỏ các nhu cầu sử dụng đất kém giá trị…

Mối quan hệ này thể hiện tập trung nhất trong hoạt động sử dụng đất. Đất đai là tài nguyên hữu hạn nhưng nhu cầu sử dụng đất đai lại rất cao và đang dạng. Quy hoạch đô thị chính là giải pháp để cân bằng các nhu cầu đó tốt nhất nhằm đáp ứng hài hòa mọi nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường, chứ không để cho thị trường bất động sản vì chạy theo lợi nhuận mà lấn áp các mặt phát triển khác. Quy hoạch đô thị là yếu tố quan trọng thúc đẩy phát triển TTNOTM và ngược lại”

- Ban hành chính sách tài chính điều tiết TTNOTM

Ngoài công cụ có tính pháp quy là quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị Nhà nước có thể sử dụng các chính sách tài chính điều tiết cung, cầu trên TTNOTM và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường. Có nhiều chính sách thuộc loại này như hỗ trợ xây dựng hạ tầng, chính sách giá đất, chính sách thu từ đất, chính sách tín dụng liên quan đến NOTM... Ngoài ra, một số nhà nước còn phối hợp chính sách tiền tệ, chính sách tài chính để điều tiết cung - cầu NOTM. Nhiều nhà nước khuyến khích thành lập các loại quỹ tín thác đầu tư NOTM, bảo hiểm NOTM, trái phiếu NOTM, tiết kiệm nhà ở… Nhìn chung, các chính sách mà Nhà nước thường sử dụng để điều tiết TTNOTM khá đa dạng. Có thể kể ra một số chính sách chính sau đây:

+ Chính sách thuế: Nhà nước có thể thu nhiều loại thuế trên TTNOTM như thuế chuyển nhượng NOTM, thuế giá trị gia tăng trên đất không do chủ sở hữu đầu tư, thuế sử dụng đất… Chính sách thuế đánh vào NOTM và giao dịch NOTM vừa là công cụ huy động tài chính cho ngân sách nhà nước, vừa là công cụ điều tiết lợi ích của các chủ thể sử dụng đất theo hướng công bằng, hạn chế hành vi đầu cơ vụ lợi không cần thiết.

+ Chính sách tín dụng liên quan đến NOTM: NOTM là một hình thức tồn trữ của cải của xã hội loài người. Chính vì thế, NOTM vừa cần nhiều vốn để tạo dựng, vừa đòi hỏi người mua phải có nhiều tiền. Giá trị lớn của NOTM khiến giao dịch trên TTNOTM rất khó khăn, quá trình giao dịch khó hoàn thành nếu không có nguồn tài trợ từ bên ngoài. Để tạo điều kiện cho các giao dịch này, KTTT đã phát sinh ra hình thức lai ghép thị trường tài chính với TTNOTM dưới hình thức tín dụng thế chấp bằng NOTM. Ngày nay, ở các nước KTTT phát triển, tín dụng thế chấp NOTM đã đạt tới quy mô to lớn. Đã nẩy sinh nhiều hình thức phái sinh của tín dụng thế chấp NOTM như thế chấp lại, bảo lãnh bằng NOTM, chứng khoán hóa các hợp đồng tín dụng thế chấp bằng NOTM… Nhờ có các hình thức lai ghép này, cả thị trường tài chính và TTNOTM đều có được hình thái phát triển mới. Tuy nhiên tín dụng thế chấp NOTM tiềm ẩn rủi ro lớn, nhất là chứng khoán hóa hợp đồng tín dụng thế chấp NOTM. Vì thế, để vừa tạo điều kiện cho TTNOTM phát triển, vừa kiềm chế lòng tham và hành vi quá mạo hiểm của các nhà đầu tư, nhà nước cần có

các quy chế cho phép nhưng thiết lập sự kiểm soát cần thiết với các hoạt động này để duy trì chúng trong vòng an toàn.

Ở nhiều nước, Chính phủ còn hỗ trợ các nhóm dân cư thu nhập thấp có thể sở hữu nhà phù hợp với nhu cầu của họ bằng cách thành lập các quỹ hỗ trợ xây nhà hoặc cho vay ưu đãi giúp mua nhà. Có nhiều cách thành lập và vận hành các quỹ này. Vấn đề quan trọng là tìm hình thức phù hợp với từng thời điểm và từng quốc gia. Nhờ các quỹ này, người nghèo có thể mua nhà, các doanh nghiệp kinh doanh xây dựng có cơ hội bán được nhà.

+ Chính sách định giá nhà, đất: Nhìn chung giá cả trên TTNOTM do cung cầu quyết định. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, khi Nhà nước tham gia TTNOTM thì việc nhà nước tiến hành định giá là cần thiết. Những trường hợp cần định giá nhà nước là khi nhà nước thu thuế từ đất và thu hồi đất. Có nhiều phương thức định giá nhà nước. Tuy nhiên, phương thức định giá dễ được chấp nhận là định giá sát với giá thị trường.

1.2.4.3. Tổ chức thực thi luật pháp và chính sách đối với thị trường nhà

ở thương mại

Các quy định pháp lý và chính sách kích thích dù tốt đến đâu, nếu không được thực hiện nghiêm túc, cũng sẽ trở nên vô ích. Có thể nói, việc tổ chức thực hiện sẽ quyết định hơn một nửa thành công của QLNN nói chung, quản lý TTNOTM nói riêng. Để tổ chức thực hiện luật pháp và chính sách cần thiết lập hệ thống các cơ quan nhà nước có đủ thẩm quyền, năng lực và bổ nhiệm công chức có trình độ và đạo đức thích hợp.

- Thiết lập bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại

Trong nền KTTT mỗi loại thị trường đều có cơ quan nhà nước đảm trách vai trò quản lý. Thị trường hàng hóa hữu hình do cơ quan thương mại phụ trách. Thị trường tiền tệ, tín dụng do ngân hàng trung ương phụ trách, thị trường chứng khoán do ủy ban chứng khoán phụ trách… TTNOTM liên quan chủ yếu đến đất đai và công trình xây dựng nên có thể do cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và xây dựng quản lý.

Như mọi cơ quan hành pháp khác của Nhà nước, cơ quan quản lý TTNOTM có chức năng tổ chức thực hiện luật pháp và chính sách công trên

TTNOTM. Về đại thể cơ quan nhà nước khi tiến hành quản lý TTNOTM có những thẩm quyền sau:

- Chỉ đạo thực hiện các chiến lược, chính sách phát triển và quản lý thị

trường nhà ở thương mại sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Chủ trì, phối hợp các cơ quan trung ương và địa phương trong việc giám sát theo luật hoạt động tạo dựng và giao dịch NOTM, nhất là các quy định về chất lượng NOTM và môi trường cạnh tranh, bình đẳng, công khai trên thị trường;

- Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về điều

kiện năng lực của các chủ thể giao dịch trên thị trường;

- Giám sát các hoạt động cung ứng dịch vụ trên TTNOTM theo pháp luật.

Hiện tại chưa có mô hình chuẩn mực áp dụng chung cho các nước nhằm quản lý hiệu quả TTNOTM. Mỗi nước sử dụng một mô hình khác nhau nhằm thực hiện các chức năng quản lý của Nhà nước đối với TTNOTM. Tuy nhiên, điểm chung của các mô hình là quản lý Nhà nước đối với TTNOTM sử dụng rất nhiều công cụ luật pháp, chính sách khác nhau nên thường được phân cấp cho nhiều cơ quan khác nhau. Chẳng hạn những vấn đề liên quan đến đất đai như xác lập bản đồ, đăng ký đất… do cơ quan quản lý nhà nước về đất đai đảm nhiệm. Những vấn đề tài chính liên quan đến TTNOTM do cơ quan tài chính công đảm nhiệm. Chính sách tín dụng liên quan đến NOTM do cơ quan quản lý nhà nước đối với các tổ chức tín dụng đảm nhiệm. Những vấn đề liên quan đến tạo dựng và chất lượng NOTM do cơ quan quản lý xây dựng đảm nhiệm. Ở đây chỉ tập trung trình bày mô hình tổ chức của cơ quan nhà nước quản lý các giao dịch NOTM.

Ngoài ra, do TTNOTM mang tính địa phương nên chức năng quản lý

TTNOTM thường được phân cấp rộng rãi cho chính quyền địa phương.

- Nguồn nhân lực làm nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với TTNOTM

Dịch vụ QLNN có thể do các cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, cũng có thể ủy thác cho công ty tư nhân thực hiện theo quy chế. Nếu theo phương thức cơ quan nhà nước trực tiếp thực hiện thì biên chế công chức khá lớn, vấn đề quản lý và đãi ngộ gặp khó khăn. Nếu giao cho doanh nghiệp tư nhân đảm nhiệm thì việc kiểm soát chất lượng dịch vụ cung cấp là khâu khó

khăn. Dù theo phương thức nào thì quản lý TTNOTM cũng đòi hỏi nhân lực có trình độ chuyên môn cao, có sự am hiểu sâu sắc không chỉ luật pháp, mà còn am hiểu về xây dựng, kinh tế, có đạo đức liêm khiết và công tâm…, nhất là các nhân viên thẩm định chất lượng công trình, nhân viên định giá NOTM… Chống tham nhũng trong lĩnh vực quản lý TTNOTM nói chung, quản lý đất đai nói riêng là một trong những khâu công việc quan trọng của nhà nước.

1.2.4.4. Cung cấp dịch vụ công trên thị trường nhà ở thương mại

- Cung cấp thông tin thị trường

NOTM là hàng hóa đặc biệt, rất khó xác định chính xác công năng và chủ sở hữu hợp pháp nếu thiếu thông tin liên quan đến nhiều góc độ khác nhau như: cơ chế, chính sách, quy hoạch về đất đai, nhà ở; chính sách kinh tế, tài chính liên quan đến NOTM; chế độ sở hữu đất đai, tài sản; chính sách ưu đãi của Nhà nước… Một trong những cách thức tạo điều kiện cho TTNOTM hoạt động hiệu quả là Nhà nước thu thập và cung cấp các thông tin này cho các chủ thể tham gia thị trường. Các thông tin mà nhà nước cần cung cấp là:

+ Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị;

+ Thông tin về NOTM: chủ sở hữu, quyền của chủ sở hữu, điều kiện giao

dịch, vị trí, ranh giới, đặc tính của NOTM… ;

+ Thông tin về giá NOTM: Nhà nước thành lập các cơ quan định giá và hệ thống thông tin về giá nhằm cung cấp giá tham chiếu cho các bên giao dịch.;

+ Thông tin về chính sách, quy định của Nhà nước đối với TTNOTM.

- Cung cấp dịch vụ công về quản lý địa chính, đất đai

NOTM gắn liền với đất đai. Một phần giá trị của NOTM liên quan đến quyền sử dụng đất. Bản thân các thửa đất chỉ có thể được phân biệt với nhau bằng cách định vị trên bản đồ. Chính vì vậy, thông qua việc xác lập các bản đồ về đất đai và cung cấp chúng cho các chủ sở hữu NOTM với mức phí hợp lý là nhà nước đã tạo điều kiện phân lập được NOTM để đưa chúng vào giao dịch. Những thông tin định vị về đất càng đầy đủ, càng dễ tiếp cận, NOTM càng có điều kiện thuận lợi để trở thành hàng hóa.

- Cung cấp dịch vụ đăng ký nhà ở thương mại

Đăng ký NOTM là hình thức bảo hộ quyền của chủ sở hữu NOTM, là cách thức giảm thiểu tranh chấp thị trường và cũng là cách thức quản lý tài sản xã hội của nhà nước. Nếu công tác này được thực hiện tốt thì không những tạo điều kiện để chủ sở hữu có căn cứ pháp lý chứng minh tính hợp pháp của NOTM trong giao dịch mà còn tạo điều kiện phát triển các giao dịch công khai, dễ kiểm soát, hạn chế hành vi gian lận, đầu cơ trục lợi phi pháp.

- Cung cấp các hỗ trợ khác cho TTNOTM

Nhà nước xây dựng cơ sở hạ tầng về giao thông, điện, nước ở những địa

bàn khó khăn để đưa các NOTM định vị trên địa bàn đó vào giao dịch.

Nhà nước có thể hỗ trợ thiết lập hệ thống định giá, xây dựng các sàn giao

dịch công khai, hỗ trợ hệ thống báo giá công khai…

Nhà nước cũng có thể hỗ trợ thành lập các trung tâm đào tạo nhân lực

cho TTNOTM.

1.2.4.5. Kiểm tra, kiểm soát và giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện

trên thị trường nhà ở thương mại

Kiểm tra, kiểm soát sự tuân thủ pháp luật và chính sách nhà nước của các đối tượng liên quan trên TTNOTM là việc làm tối cần thiết của nhà nước. Bởi vì, nếu không có sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ, thì luật pháp và chính sách sẽ bị lòng tham và các ý đồ xấu vô hiệu hóa.

Nhà nước thực hiện sự kiểm tra, giám sát thông qua các cơ quan chuyên ngành như thanh tra đất đai, thanh tra xây dựng, thanh tra thị trường… Nói chung hoạt động thanh tra, giám sát trong thực tế thường khó thực hiện, một phần, do các nhóm lợi ích tìm mọi cách mua chuộc cán bộ thanh tra nhằm có lợi cho họ, phần khác, đòi hỏi các kỹ năng và phương tiện kiểm tra hợp lý. Các Nhà nước đều rất khó khăn khi đối mặt với các vấn đề này. Tuy nhiên, nếu buông lỏng kiểm tra, thì hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với TTNOTM sẽ rất thấp.

Nhà nước thành lập các tổ chức làm chức năng trọng tài, hòa giải, tòa án để giải quyết tranh chấp trên TTNOTM. Bởi vì NOTM là những hàng hóa có giá trị lớn, giao dịch phức tạp, vì lòng tham và thiếu hiểu biết, khi giao dịch dễ nảy sinh tranh chấp, khiếu kiện giữa các chủ thể với nhau, thậm chí với cả cơ

quan nhà nước. Cơ quan nhà nước có vị thế thuận lợi đảm đương vai trò này do có khả năng xử lý vấn đề công tâm và có cơ chế thực thi hiệu quả hơn các tác nhân khác.

1.3. Kinh nghiệm quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương

mại ở một số thành phố và bài học rút ra

1.3.1. Kinh nghiệm quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

ở một số thành phố

1.3.1.1. Kinh nghiệm của Thành phố Thẩm Quyến, Trung Quốc

Cũng giống như nước ta, ở Trung Quốc, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý. Cơ chế quản lý đất đai như vậy nên ảnh hưởng rất nhiều tới TTNOTM và công tác QLNN đối với lĩnh vực này.

Trước đây, trong khuôn khổ của nền kinh tế kế hoạch hóa, ở Trung Quốc, đất và nhà không được coi là hàng hóa nên khi chuyển đổi chúng người nhận không phải trả tiền, hoặc nhà ở không được tham gia vào các kênh lưu thông trên thị trường chính thức. Trong hệ thống nền kinh tế quốc dân không có TTNOTM chính thức.

Khi chuyển sang KTTT, Nhà nước Trung Quốc đã quản lý và phát triển TTNOTM khá thành công. Đơn cử như QLNN với TTNOTM ở Thẩm Quyến. Hiện nay, kinh doanh NOTM đã trở thành một trong những ngành công nghiệp chủ chốt của đặc khu kinh tế Thẩm Quyến. TTNOTM ở đây đã phát triển mạnh đi đôi với thiết lập hệ thống quản lý nhà nước. Những cố gắng của chính quyền đã dẫn đến thành công trong phát triển kinh doanh NOTM và hình thành TTNOTM ở Thẩm Quyến.

Khi TTNOTM của Thẩm Quyến rơi vào tình trạng "bong bóng" trong các năm 1988, 1989 (sốt giá), cuối 1993, 1994, 1996, 1997 thì TTNOTM đã là mối nguy dẫn đến rối loạn. Từ tháng 6/1992 cho đến tháng 6/1993, do bị hấp dẫn bởi "siêu lợi nhuận", các nhà đầu tư đã đổ vốn vào TTNOTM khiến cơn sốt nhà đất bùng nổ, các công ty hoạt động trong lĩnh vực nhà đất mọc lên như nấm trên toàn thành phố, các công trình nhà ở được xây dựng ồ ạt, các dự án khu kinh tế kỹ thuật cao mọc lên nhan nhản. Sau thời kỳ bùng phát, TTNOTM

xẹp xuống do thiếu cầu, gây khủng hoảng thừa trên thị trường. Theo báo cáo chính thức, số hàng hóa tồn đọng lên tới hàng trăm tỷ nhân dân tệ (NDT).

Thẩm Quyến đã dùng các công cụ QLNN để thanh lý "hậu quả" đó. Tháng 7/1993 Thành phố xử lý vấn đề này qua việc đã bãi bỏ việc xây dựng 191 khu nhà mới với quy mô lớn (do không có vốn, thiếu quy hoạch, và nằm ngoài doanh mục đầu tư) trả lại 21.800 hợp đồng nhà đất. Tiến hành rút bỏ giấy phép hơn 50 khu phát triển kinh tế kỹ thuật cao vì không đủ điều kiện.

Thẩm Quyến xác định muốn hâm nóng và khởi động lại thị trường này thì khâu mấu chốt phải là giá cả. Giá nhà đất ở Thẩm Quyến quá cao, lúc đó gấp khoảng 20 lần thu nhập trung bình của công nhân trong 1 năm. Trong khi đó, ở các nước phát triển thì chỉ số này khoảng 3 đến 5 lần. Giá nhà ở Mỹ khoảng 100.000 đến 120.000 USD/ 1 căn tức là bằng khoảng 2 năm thu nhập của một người Mỹ; trong khi đó giá ở Thẩm Quyến là khoảng 120.000 NDT/ 1 căn bằng khoảng 20 năm thu nhập của một người. Tức là, một cặp vợ chồng người Mỹ cần một năm để mua một căn nhà, một cặp vợ chồng ở TQ cần 10 đến 12 năm mới mua được một căn nhà. Trong khi đó giá thành nhà ở tại Thẩm Quyến trung bình khoảng 2000 NDT/1m2 gồm các chi phí sau: [41, tr.139].

- Phí chuyển quyền sử dụng đất (30%).

- Thuế + chi phí phụ (20%).

- Lợi nhuận công ty phát triển nhà (15%).

- Vật liệu, nhân công (30%). - Chi khác (5%).

Như vậy, giá nhà có thể giảm được vì vật liệu, nhân công - hai yếu tố chính chỉ chiếm khoảng 1/3 giá thành. Phải giảm các loại thuế và chi phí đồng thời giảm lợi nhuận doanh nghiệp (lợi nhuận của các công ty phát triển nhà thế giới trung bình khoảng 5%).

Với giá cả như vậy, "cơn sốt nhà đất" đã lan tràn khắp Trung Quốc, từ Bắc xuống Nam, từ Đông sang Tây, tuy nhiên điều kiện thực tế cư trú của nhân dân lại không được cải thiện bao nhiêu, tính bình quân chỉ đạt 7 m2/người. Cuối năm 1993, cả nước có 50 triệu m2 nhà đang ế, chờ mua, song lại có 4,4 triệu hộ ở các Thành phố Trung Quốc gặp khó khăn về nhà ở, trung bình chỉ có 2 m2/người với 290.000 hộ [41, tr.144].

Thực tế đó làm cho Thẩm Quyến và các ngân hàng phải áp dụng chính sách "cây gậy và củ cà rốt" đối với các công ty kinh doanh nhà đất. Một mặt, họ áp dụng một số ưu đãi như miễn thuế trước bạ, miễn phí thẩm định, hoãn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, các đối tượng mua nhà được đăng kí hộ khẩu, được quỹ BĐS hỗ trợ. Mặt khác, những lô nhà đã ế từ ba năm trở lên phải giảm giá từ 15% đến 20% để kích cầu, giải quyết tồn đọng.

Những biện pháp như vậy, cùng với hệ thống cơ quan QLNN khá đồng bộ và các công cụ quản lý tích cực, đã giúp cho TTNOTM của Thẩm Quyến khắc phục được khó khăn và trở lại quỹ đạo phát triển tốt.

1.3.1.2. Kinh nghiệm của Chính phủ Singapore

Singapore là một đảo quốc (hay một thành phố-quốc gia) với 682 km2 và dân số khoảng gần 5 triệu người. Với quy mô quốc gia nhỏ và có nhiều điểm đặc thù, Singapore hiện rất thành công trong việc quản lý, điều tiết TTNOTM. Họ đang quảng bá để xuất khẩu công nghệ quản lý “chính quyền đô thị” văn minh, hiện đại và hiệu quả ra thế giới. Singapore có nhiều điểm khá tương đồng để TP.HCM nghiên cứu, vận dụng bài học kinh nghiệm.

Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Đất do nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do tư nhân chiếm hữu nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử dụng đất do nhà nước quy định.

Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở. Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuê với nhà nước trong thời hạn cụ thể.

Kinh nghiệm lớn nhất trong quản lý thị trường nhà ở thương mại của

Chính phủ Singapore là việc xây dựng và thực hiện quy hoạch đô thị

Quy hoạch được nhận thức là vấn đề quan trọng hàng đầu trong việc phát triển ổn định thị trường NOTM. Phương thức quy hoạch của Singapore rất bài bản. Họ có 3 loại quy hoạch chính, tiến hành theo từng bước như sau:

- Quy hoạch định hướng (còn gọi là quy hoạch ý tưởng - Concept plan): định hướng phát triển các khu chức năng, trong đó có xem xét các yếu tố như hướng phát triển, cơ cấu diện tích, mối tương quan giữa các khu chức năng

(còn gọi là quy hoạch cơ cấu). Quy hoạch định hướng có giá trị trong vòng 10 năm.

- Quy hoạch tổng thể (Master plan) có thời hạn thực hiện trong 5 năm, dựa trên quy hoạch định hướng để xây dựng các nội dung chi tiết cho từng khu vực, từng cụm dân cư theo các tỷ lệ khác nhau. Gọi là quy hoạch tổng thể (bao gồm cả nội dung quy hoạch kinh tế - xã hội), nhưng đây thực chất là quy hoạch chi tiết. Quy hoạch tổng thể được công bố công khai, rộng rãi cho mọi người dân tham gia góp ý kiến chỉnh sửa và sau đó công bố chính thức để thực hiện.

- Trong quá trình triển khai thực hiện quy hoạch dự án, các chủ đầu tư lập dự án cụ thể phù hợp với quy hoạch chi tiết đã đề ra và trình cơ quan tái phát triển đô thị (URA) xem xét phê duyệt. Từ quy hoạch sẽ xác định phân bổ sử dụng đất đai hợp lý.

Chính phủ Singapore tập trung nguồn lực để xây dựng quy hoạch đảm bảo đạt chất lượng cao và ít phải điều chỉnh. Quy hoạch theo thứ tự hợp lý và nhất quán từ định hướng ý tưởng đến chi tiết. Quy hoạch được triển khai từng bước, chắc chắn, một số khu vực chưa quy hoạch, còn để trống phải đề rõ “Khu vực đang nghiên cứu”.

Xây dựng quy hoạch mang tính dân chủ công khai, đảm bảo mọi người dân và các cơ quan chức năng, doanh nghiệp được quyền tham gia và được thông tin đầy đủ trên các phương tiện thông tin đại chúng. Sau khi nội dung quy hoạch đã được công bố, giá trị pháp lý của nó được đảm bảo, không phụ thuộc vào sự can thiệp của cá nhân hoặc cơ quan nào. Nếu phát sinh một dự án mới ngoài quy hoạch mà muốn thực hiện thì phải chờ điều chỉnh quy hoạch trong giai đoạn 5 năm tiếp theo. Việc quản lý xây dựng theo quy hoạch rất nghiêm khắc, chưa có trường hợp vi phạm nghiêm trọng nào về giấy phép xây dựng phải xử phạt.

Quy hoạch của Singapore không phụ thuộc vào ranh giới hành chính mà theo các phân khu chức năng, do đó việc quy hoạch & thực hiện quy hoạch rất thống nhất.

Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong quy hoạch đô thị, có toàn quyền quyết định mọi vấn đề trong quy hoạch đô thị. Sau khi có quy hoạch, nhà nước

thu hồi đất và giao đất, bán hoặc cho thuê đối với các công ty (nhà nước hoặc tư nhân) để thực hiện đúng quy hoạch chi tiết.

Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất 2 - 3 năm, sau khi nhà đầu tư được giao đất phải cam kết thực hiện dự án trong vòng 6 năm (thường là các dự án lớn). Nhà nước không cho phép chủ đầu tư mua đi bán lại mảnh đất được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt.

1.3.1.3. Kinh nghiệm của chính quyền Thành phố Đà Nẵng

a) Về quy hoạch và triển khai thực hiện quy hoạch

Đà Nẵng tách ra từ Quảng Nam - Đà Nẵng từ 1/1/1997, với cơ sở hạ tầng yếu kém. Năm 1999, Đà Nẵng được duyệt quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội đến năm 2010. Trong thứ tự ưu tiên, Đà Nẵng chọn phát triển giao thông, sau đó đến các KCN tập trung và cuối cùng là các khu dân cư (cải tạo hoặc xây dựng mới). Đà Nẵng xác định rõ hướng phát triển không gian đô thị là Tây - Tây Bắc và Đông Nam. Trên cơ sở đó phân chia các khu chức năng: khu vực phát triển kinh tế; khu vực trung tâm & công trình công cộng; khu dân cư; hệ thống giao thông đô thị, giao thông tĩnh… Kinh nghiệm về quy hoạch đô thị của Đà Nẵng là:

- Tập trung tối đa lực lượng cho công tác quy hoạch để hoàn tất quy

hoạch chi tiết 1/2000 và phấn đấu phủ kín quy hoạch chi tiết 1/500.

- Thực hiện cơ chế, làm xong quy hoạch được trả 60% kinh phí, sau khi dự án thực hiện, trả nốt 40% còn lại. Mỗi công trình, tuyến đường quan trọng đề cử kiến trúc sư phụ trách để gắn liền trách nhiệm, uy tín với các dự án cụ thể.

- Phương pháp làm cuốn chiếu: vừa quy hoạch chi tiết, vừa triển khai thực hiện. Các dự án không quá lớn (khoảng 50 ha) thì lập quy hoạch trong 3 tháng, sau đó công bố & triển khai thực hiện. Nếu chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 được công bố, người dân vẫn được xây dựng, nhưng khi đã có thì tập trung thực hiện tốt. Do đó, ở Đà Nẵng không có tình trạng quy hoạch treo.

- Triển khai thực hiện đồng bộ: Các công trình liên quan được bố trí vốn và triển khai, phối hợp đồng bộ, liên hoàn. Nhờ đó, tránh được tình trạng chồng chéo, “đào lên, lấp xuống”… khi xây dựng hạ tầng đô thị.

b) Kinh nghiệm thu hồi, giải tỏa, đền bù khi giải phóng mặt bằng

Ngoài việc vận dụng chính sách chung của cả nước, Đà Nẵng còn đưa ra chính sách riêng nhằm khắc phục các hạn chế. Trong đó, vấn đề được chính quyền coi trọng là tạo sự nhất quán về chủ trương từ lãnh đạo thành phố đến từng người dân. Để đạt được điều này, Đà Nẵng chú trọng xây dựng chính sách và biện pháp công bằng, hợp lý, cân bằng lợi ích các bên liên quan: nhà nước-nhà đầu tư-người dân-người sử dụng đất. Chính sách giải tỏa, đền bù được quy định chi tiết, tỉ mỉ và khi thực hiện rất thận trọng. Quan điểm đền bù xuyên suốt là: có thiệt hại mới đền bù; đền bù thỏa đáng chứ không thỏa mãn; thiểu số theo đa số (80% đồng ý là triển khai). Các biện pháp có thể học tập là:

- Đền bù theo quy định của Nhà nước nhưng cụ thể hóa cho phù hợp với

Đà Nẵng. Tích cực áp dụng hình thức “nhà nước và nhân dân cùng làm”.

- Khai thác & sử dụng quỹ đất đô thị tại các tuyến đường mới phục vụ

cho chính việc xây dựng hạ tầng và đền bù cho dân.

- Chính sách giá đền bù không hoàn toàn theo thị trường. Đền bù luôn

chú trọng người nghèo.

- Phương thức triển khai đồng bộ, thống nhất.

c) Kinh nghiệm khác

- Chính quyền quản lý chặt chẽ phát triển đô thị, đặc biệt trong phát triển hạ tầng & kinh doanh NOTM. Quá trình quản lý chú trọng dân chủ nhưng nghiêm khắc, không thỏa mãn ý muốn vô lý của một số ít người.

- Công khai minh bạch trong quy hoạch & đền bù giải tỏa. Xử lý nghiêm

khắc cán bộ có biểu hiện tiêu cực.

- Thực hiện tốt công tác tuyên truyền vận động, cốt lõi là sự quan tâm cụ

thể, kịp thời của cán bộ đến đời sống nhân dân trong quá trình đô thị hóa.

- Chú trọng khai thác giá trị gia tăng của đất đô thị do Nhà nước đầu tư

cơ sở hạ tầng.

- Linh hoạt về thủ tục và kinh phí thực hiện các dự án theo quy hoạch, không để quy hoạch treo. Lãnh đạo Thành phố Đà Nẵng chịu trách nhiệm tìm nguồn tài chính đầu tư vào các dự án. Do làm tốt chính sách khai thác quỹ đất, nguồn thu từ đất nên áp lực về tài chính là không quá lớn.

- Chuyên môn hóa công tác đền bù giải tỏa & quản lý dự án để tránh tiêu cực, thất thoát. Tỉ mỉ, thận trọng trong việc xác định mức độ thiệt hại và đền bù thỏa đáng.

- Tiến hành tái định cư phù hợp với mức sống nhân dân, mức độ phát

triển từng bước của Thành phố, không quá cầu toàn, xa vời.

1.3.2. Bài học rút ra về quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở

thương mại

Từ thực tiễn QLNN đối với TTNOTM của các thành phố nêu trên có thể

rút ra một số bài học sau cho thành phố Hồ Chí Minh:

Thứ nhất, ban hành hệ thống văn bản pháp lý toàn diện, đồng bộ, hiệu quả nhằm tạo điều kiện cho TTNOTM hình thành, vận động trôi chảy và phát triển. Hệ thống văn bản pháp lý không cứng nhắc mà phải phù hợp với điều kiện lịch sử và trình độ phát triển của TTNOTM. Ban đầu là các văn bản pháp lý hỗ trợ hình thành TTNOTM. Khi nền kinh tế thị trường phát triển ở mức độ nhất định cần hệ thống văn bản để TTNOTM vận hành theo hướng chính qui, lành mạnh.

Trong nội dung các văn bản pháp luật cần phải qui định rõ một số vấn đề về sở hữu đất đai, về vai trò của Nhà nước, về đăng ký quyền sở hữu NOTM, phạm vi giao dịch NOTM, thế chấp, bảo lãnh, cho thuê, kinh doanh NOTM; quy định về thuế và các loại phí; quy định điều kiện kinh doanh NOTM…

Thứ hai, nâng cao chất lượng và kỷ luật tuân thủ quy hoạch. Chính quyền địa phương chú trọng công tác xây dựng quy hoạch dựa trên các căn cứ khoa học, công khai quy hoạch trên các phương tiện thông tin đại chúng. Việc xây dựng quy hoạch phải được đầu tư thỏa đáng, phải tiến hành từng bước kỹ lưỡng. Trước khi phê duyệt quy hoạch cần lấy ý kiến rộng rãi của người dân.

Thứ ba, xây dựng các cơ chế, chính sách tài chính hợp lý trên TTNOTM. Chính quyền các địa phương đều thực hiện các chính sách tài chính đa dạng, linh hoạt như tăng, giảm thuế, phí hợp lý, khai thác thuế giá trị gia tăng từ đất không do người sử dụng đầu tư, kết hợp các chính sách khai thông vốn cho TTNOTM với chính sách hỗ trợ cầu, hỗ trợ tạo dựng NOTM…

Thứ tư, chú trọng xây dựng, hoàn thiện các cơ chế, định chế, tổ chức hỗ trợ cho TTNOTM phát triển như khuyến khích, hỗ trợ thành lập các tổ chức

định giá NOTM, thẩm định giá NOTM; các sàn, trung tâm thông tin NOTM; trung tâm đăng ký biến động NOTM… Nhà nước có thể hỗ trợ, khuyến khích đào tạo đội ngũ chuyên gia tư vấn, môi giới, các chuyên gia BĐS và doanh nhân kinh doanh BĐS.

Thứ năm, kiểm soát hợp lý độc quyền và đầu cơ, tránh những can thiệp làm méo mó thị trường. Có thể áp dụng các quy định thời hạn sử dụng NOTM trước khi bán, áp dụng thuế chống đầu cơ…

Thứ sáu, có chính sách hợp lý trong đền bù, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất cũng như khi giao đất công cho dự án. Chính quyền địa phương chịu trách nhiệm thu hồi đất, thỏa thuận đền bù thỏa dáng cho dân cư, tổ chức tốt định cư thông qua sử dụng quỹ đất, nhà ở công. Sử dụng phương thức đấu thầu, đấu giá hoặc giao đất cho các chủ sử dụng thực hiện theo giá thị trường và quy hoạch chi tiết.

Thứ bảy, thiết lập các tổ chức thực hiện quản lý nhà nước hiệu quả, nhất là các tổ chức giám sát thực hiện luật, chính sách của Nhà nước. Các tổ chức được chính quyền địa phương sử dụng là tổ chức quản lý quỹ đất công, tổ chức đăng ký NOTM…

Tiểu kết chương 1

Trong chương 1, luận văn trình bày tổng quát cơ sở lý luận của quản lý

nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại với ba nội dung.

(i) Làm rõ các vấn đề tổng quan về nhà ở thương mại. Ở nội dung này,

luận văn làm rõ khái niệm, cơ cấu và đặc điểm của nhà ở thương mại, Đối

tượng mua bán, cho thuê nhà ở thương mại, Phương thức thực hiện mua bán,

cho thuê nhà ở thương mại và Khái niệm, đặc điểm thị trường nhà ở thương

mại.

(ii) Xây dựng khung lý thuyết về QLNN đối với TTNOTM với các nội dung như: Khái niệm quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại, lý giải sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại, làm rõ mục tiêu, nguyên tắc quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại. Đồng thời, xác định rõ các nội dung của quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại.

(iii) Luận văn đề cập đến kinh nghiệm quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại ở một số thành phố như Thẩm Quyến (Trung Quốc), Singapore và thành phố Đà Nẵng từ đó rút ra bài học cho thành phố Hồ Chí Minh.

Cơ sở lý luận nêu ở chương 1, đặc biệt việc đi sâu phân tích khung lý thuyết về nội dung QLNN đối với TTNOTM sẽ là tiền đề, luận cứ quan trọng giúp tác giả nghiên cứu thực trạng công tác QLNN đối với thị trường này từ thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh sẽ được trình bày ở chương 2.

Chương 2:

THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG

NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

2.1. Đặc điểm của thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí

Minh

2.1.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Hồ Chí Minh

ảnh hưởng đến thị trường nhà ở thương mại

TP.HCM hiện là một trong hai đô thị đặc biệt của cả nước, có quy mô lớn cả về diện tích và dân số. Diện tích tự nhiên của TP.HCM là 2.095,55497 km2 (209.554,97 ha, chiếm 0,6% diện tích cả nước), trong đó: diện tích đất nông nghiệp: 118.171,67ha; chiếm 56,39 % tổng diện tích tự nhiên của toàn thành phố; đất phi nông nghiệp: 90.747,80ha; chiếm 43,3% diện tích tự nhiên và đất chưa sử dụng: 635,50ha; chiếm 0,31% diện tích tự nhiên (theo kết quả kiểm kê đất đai năm 2017). Dân số trung bình ở TP.HCM tính đến thời điểm 23/1/2019 là 8.859.688 người [11], [44, tr.17]. TP.HCM là một trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của cả nước; là hạt nhân của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam bộ và đồng bằng sông Cửu Long. Về mặt hành chính Thành phố được chia thành 19 quận và 5 huyện với tổng cộng 322 đơn vị hành chính cấp xã - phường (bao gồm 259 phường, 05 thị trấn và 58 xã). Thành phố còn là một trong những trung tâm lớn về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, là trung tâm khoa học kỹ thuật, là đầu mối giao thông liên lạc chính của cả nước cũng như của khu vực Đông Nam Á.

Với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thuận lợi như vậy nên dân cư dồn về thành phố rất nhiều. Mặt thuận lợi của dân cư đông là có sẵn lực lượng lao động đông đảo cho thành phố và thúc đẩy TTNOTM phát triển sôi động. Mặt bất lợi là gia tăng sức ép về nhà ở, môi trường, cơ sở dịch vụ xã hội. Hơn nữa, với tầm cỡ "siêu đô thị", nếu không quản lý tốt, sẽ là môi trường phát sinh tệ nạn, tiêu cực xã hội.

TP.HCM hiện nay được xác định là "hạt nhân" kinh tế của Nam bộ và là "đầu tàu" của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam cũng như cả nước. Thực tế những năm qua cho thấy tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố rất cao. Thống kê cho thấy, riêng năm 2018, mặc dù chịu ảnh hưởng của khủng hoảng

thế giới, giá trị sản xuất của Thành phố vẫn tăng trưởng ở mức 8,0%. Các năm khác mức tăng trưởng còn cao hơn [44, tr.27]. Cùng với sự tăng trưởng là việc chuyển dịch nhanh cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa.

Bảng 2.1: Tốc độ tăng trưởng và cơ cấu GDP của TP.HCM

GDP Cơ cấu (%)

Giá thực tế Năm

(tỷ đồng) Dịch vụ Tốc độ tăng trưởng GDP (%) Nông, lâm, thủy sản Công nghiệp và xây dựng

2010 9,0 375.862 2,0 45,4 52,6

2013 11,4 413.291 1,6 49,1 49,3

2014 11,7 457.087 1,4 48,9 49,7

2015 12,2 515.287 1,3 48,1 50,6

2016 12,2 661.011 1,2 47,7 51,1

2017 12,6 728.795 1,4 46,3 52,3

2018 8,3 912.076 1,3 43,9 54,8

(Nguồn: [44, tr.27-30]; website: hochiminhcity.gov.vn)

Số liệu bảng 2.1 cho thấy, tốc độ tăng trưởng của TP.HCM trung bình hơn 10%/năm. Xu hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa khá rõ nét: tỷ trọng nông, lâm, thủy sản đã giảm khá nhanh chỉ còn 1,3%, tỷ trọng công nghiệp, xây dựng, dịch vụ tăng nhanh, chiếm hơn 98%. Song song với tốc độ phát triển kinh tế là tốc độ đô thị hóa, thị dân hóa và di dân cơ học mạnh.

Tính đến tháng 10/2018, ở TP.HCM tổng diện tích nhà ở là 125,46 triệu m2 [41, tr.1], trung bình mỗi người dân được ở 14.18 m2. TP.HCM có chương trình nhà ở giai đoạn 2016-2020 với mục tiêu đạt diện tích bình quân đầu người là 18m2 vào cuối năm 2020. Từ năm 2015 đến 2018, Sở Xây dựng Thành phố đã duyệt được 407 dự án với quy mô 171.606 căn hộ và 1.665 nền đất với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 36,7 triệu m2, tổng mức đầu tư 190.534 tỷ đồng. (Theo www.DiaOcOnline.vn ngày 19/10/2018).

Chính các điều kiện trên đây đã tạo tiền đề thuận lợi cho TTNOTM phát

triển cả về quy mô và chủng loại.

Thu nhập bình quân của người dân thành phố (năm 2017) thuộc nhóm cao nhất cả nước, đạt hơn 7.534 USD/ người/ năm (gấp hơn 2 lần mức bình quân cả nước), năm 2018 là 7.646 USD [44, tr.14]. Với xu hướng tích lũy và đầu tư ngày càng tăng, thêm vào đó TTNOTM hiện đang được coi là lĩnh vực đầu tư có lợi nhuận cao nhất so với thị trường tài chính, chứng khoán, vàng bạc đá quý, nên đã dẫn tới làn sóng đầu tư, đầu cơ ồ ạt vào TTNOTM. Đặc điểm này tạo thời cơ cho TTNOTM phát triển nhưng cũng làm cho nó chứa đựng nhiều rủi ro. Theo nghiên cứu của các nhà kinh tế, khi thu nhập vượt qua mức đói nghèo, thì tỷ lệ tích lũy chi cho nhà đất chiếm 25 - 40% trong tổng thu nhập của hộ gia đình. Hiện nay, trên 65% số dân toàn TP.HCM đã có thu nhập từ mức trung bình trở lên nên tiềm năng và quy mô vào BĐS khá lớn. [Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM - www.horea.org.vn].

Từ phân tích các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng tới TTNOTM và QLNN đối với TTNOTM trên địa bàn TP.HCM có thể khái quát một số điểm thuận lợi và khó khăn như sau:

* Thuận lợi:

- TP.HCM đã trở thành trung tâm kinh tế, thương mại - dịch vụ, công nghiệp, công nghệ cao của cả nước nên dân số và lực lượng lao động dồn về đều rất lớn. Hiện Thành phố có: 13 khu công nghiệp, 2 khu chế xuất, 1 khu công nghệ cao, 1 công viên phần mền, 1 khu sản xuất nông nghiệp công nghệ cao và 30 cụm công nghiệp với khoảng 350.000 công nhân. Hơn nữa, dân cư của TP.HCM có thu nhập bình quân cao nhất cả nước. Dân cư đông và có thu nhập cao là yếu tố thuận lợi cho cầu về HHBĐS.

- TP.HCM hiện trở thành trung tâm du lịch - dịch vụ, giao thông, tài chính, văn hóa lớn của cả nước nên lượng căn hộ, nhà ở, khách sạn, văn phòng… đều có nhu cầu cao. TP.HCM và các trung tâm lớn khác của Việt Nam đang phát triên mạnh bởi vì chính những cơ hội kinh tế mang lại thu nhập cho cư dân và người nhập cư. Từ xưa tới nay, các thành phố tồn tại vì có doanh nghiệp và những người lao động sẽ hoạt động có năng suất hơn khi ở gần nhau. Các nhà kinh tế gọi đây là lợi thế thu được từ sự quy tụ về cùng một

địa điểm và những lợi thế này ảnh hưởng thuận lợi theo nhiều cách đến TTBĐS (theo Duranton và Puga, 2004) [16, tr.2].

- Nhiều doanh nghiệp kinh doanh TTNOTM có kinh nghiệm và tài lực

hoạt động tập trung tại địa bàn thành phố hỗ trợ cho cung NOTM.

* Khó khăn:

- Quỹ đất tạo dựng NOTM đã bắt đầu khan hiếm, cơ sở hạ tầng chắp vá,

ngập lụt và giá cao khiến NOTM khó tăng nhanh cũng như khó giao dịch.

- Dân di cư đông tạo áp lực nhà ở lớn nhưng khả năng thanh toán thấp

gây khó khăn cho TP.HCM trong giải tỏa, quy hoạch, tái định cư.

2.1.2. Đặc điểm thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí

Minh thời kỳ từ năm 2005 đến nay

Trước giải phóng, ở TP.HCM, các BĐS nói chung và nhà ở nói riêng được cấp Bằng khoán điền thổ và việc mua bán thông qua Chưởng khế bằng văn tự mua bán nhà đất (hiện nay TP.HCM còn lưu 54.862 bằng khoán và trên 180.000 văn tự mua bán nhà đất) [41]. Trong thời gian bao cấp TTNOTM đã bị tàn lụi. Mãi cho tới khi có Pháp lệnh nhà ở năm 1991, Luật Đất đai 1993 ra đời với quy định người sử dụng đất được quyền "chuyển quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật" TTNOTM mới có điều kiện hình thành và phát triển.

Việc quy định các quyền của người sử dụng đất không chỉ pháp lý hóa, công khai hóa hoạt động của các chủ thể tham gia TTNOTM trước đây mà hơn thế nữa, giúp hình thành thêm nhiều chủ thể tham gia thị trường cung, cầu hàng hóa TTNOTM với pháp nhân thuộc các thành phần kinh tế khác nhau.

Bảng 2.2: Dự án nhà ở thương mại ở TP.HCM 2013-2018

Năm Thu hồi dự án Tổng số dự án Diện tích (ha) Diện tích (ha)

2013 167 2696 02 6,7

2014 75 322,2 09 112

2015 62 703 16 194,6

2016 38 491,8 26 200,7

2017 34 113,4 16 32,2

2018 45 169,6 05 95

Tổng 421 4496 74 641,2

(Nguồn: [41, tr.24])

Bảng 3.2 cho thấy số lượng các dự án NOTM trên địa bàn thành phố từ năm 2013 đến năm 2018 đã và đang mở đường cho đô thị hóa, cho TTNOTM phát triển nhanh hơn.

Một thập kỷ qua, sự tăng trưởng kinh tế nhanh của TP.HCM và cùng với nó là quá trình đô thị hóa, mở rộng thành phố đã làm cung, cầu trên TTNOTM phát triển rất nhanh trên mọi địa bàn từ nội đô cho đến ngoại ô. Nhu cầu đầu tư phát triển, đô thị hóa đã chuyển một bộ phận lớn đất hoang, đất nông nghiệp trở thành đất công nghiệp, đô thị. Nhu cầu mua, thuê nhà ở mới mở rộng từ công chức sang lực lượng lao động tại các khu công nghiệp, đặc biệt là nhu cầu thuê nhà ở của lao động nhập cư đổ về thành phố với quy mô bình quân gần 100.000 lao động trong tổng lượng di dân cơ học, nhập cư trung bình khoảng 200.000 ng/năm [11]. Sự phát triển mạnh mẽ của cầu đã kéo theo hệ thống tổ chức thị trường cung hàng hóa phát triển.

Nhìn chung, kể từ khi hình thành, TTNOTM đã chứng tỏ vai trò quan trọng của nó đối với sự phát triển của TP.HCM. TTNOTM đã kích thích xây dựng nhiều nhà ở tốt hơn cho người dân Thành phố. Cụ thể, diện tích nhà ở trên địa bàn TP.HCM đã tăng cả về số lượng và chất lượng. Bình quân mỗi

năm diện tích nhà ở tăng hơn 2 triệu m2, nếu tổng diện tích nhà ở năm 2000 là 51 triệu m2, năm 2010 đã nâng lên thành 90 triệu m2 và ước tính đến hết năm 2020 tăng lên 140 triệu m2 [41, tr.1].

Bảng 2.3: Diện tích nhà ở bình quân đầu người dân tại TP.HCM

Dân số DT tăng DT sàn nhà ở DT bình quân đầu người Năm (triệu m2) Dân số tăng tự nhiên (%) (triệu m2) (triệu người) (m2/người)

2015 96.27 7.38 13.04

2016 105.35 9.08 7.94 6.30 13.26

2017 114.25 8.90 8.15 6.38 14.02

2018 125.46 11.21 8.85 6.44 14.18

(Nguồn số liệu: Báo cáo của Sở Xây dựng 2018)

Tuy nhiên, sự phát triển và vận hành của TTNOTM trên địa bàn

TP.HCM còn nhược điểm là khá bất ổn và kém lành mạnh.

Nguyên nhân của nhược điểm này là do sự mất cân bằng giữa cung thực tế và cầu "giả tạo". Mặt khác, công tác quy hoạch luôn đi sau đầu tư và kinh doanh NOTM nên gây hiệu ứng ngược với nhiều hậu quả làm xấu bộ mặt đô thị và thiệt thòi cho một số chủ thể tham gia TTNOTM. Một số thời kỳ, TTNOTM Thành phố còn quá nặng về phân khúc NOTM cho người có thu nhập "khá" và "cao" kích thích nạn đầu cơ chờ giá tăng càng khiến thị trường khó kiểm soát.

Biến động cung cầu tác động vào giá cả trên TTNOTM là hiện tượng bình thường trong một nền kinh tế được vận hành theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, những biến đổi đột ngột tạo nên những cơn “sốt giá” trên thị trường này ở TP.HCM là không bình thường do tính chất đầu cơ quá cao, cũng như do thay đổi chính sách của Nhà nước.

2.2. Phân tích thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở

thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh

2.2.1. Thực trạng tạo lập khung khổ pháp lý phù hợp với thị trường

nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh

Để tạo lập và kích thích phát triển TTBĐS nói chung và TTNOTM nói riêng, thời gian qua Nhà nước ta đã tích cực xây dựng hệ thống pháp luật điều chỉnh hành vi của các chủ thể tham gia thị trường. Hàng loạt các văn bản quy phạm pháp luật quan trọng như: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp... được ban hành và chỉnh sửa cho phù hợp với thông lệ thị trường. Về cơ bản hệ thống pháp luật đã có phù hợp với TTNOTM, tạo môi trường đầu tư thông thoáng và thuận lợi cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài kinh doanh NOTM, tạo thuận lợi cho dân cư tiếp cận dễ dàng hơn với loại hàng hoá đặc biệt này.

Nhận thức tầm quan trọng của công tác quản lý nhà nước với đất đai, BĐS, trên cơ sở Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở… và các văn bản hướng dẫn thi hành của Chính phủ và các Bộ ngành ở trung ương; Hội đồng nhân dân, UBND TP.HCM đã ban hành hơn 100 văn bản quy phạm pháp luật để cụ thể hoá và triển khai thi hành Luật Đất đai trên địa bàn thành phố, gồm có 11 Nghị quyết, 10 Chỉ thị và 95 quyết định, điều chỉnh đầy đủ 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo quy định tại Điều 6 của Luật Đất đai. Đặc biệt có một số nội dung rất nhiều văn bản văn bản như: nội dung quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất: 27 văn bản; Quản lý tài chính về đất đai: 20 văn bản; Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 12 văn bản. Bên cạnh đó, từ thực tiễn áp dụng pháp luật, thành phố đã không ngừng nghiên cứu, sáng tạo, có nhiều đề xuất với trung ương và được trung ương chấp thuận, theo đó nhiều nội dung đề xuất, kiến nghị đã được thể chế hoá trong các Nghị đinh của Chính phủ như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP; Nghị định 84/2007/NĐ-CP; Nghị định 69/2009/NĐCP… Từ đó đã góp phần đáng kể trong việc giải quyết những vướng mắc phát sinh từ thực tiễn hoạt động của TTBĐS cả nước.

Tuy nhiên TP.HCM chưa có văn bản điều chỉnh trực tiếp TTNOTM, mới có các văn bản điều tiết BĐS ở 2 mảng nhà ở và đất. Hơn nữa các quy định

này còn phân tán ở hai ngành độc lập là Xây dựng và Tài nguyên môi trường. Đây là một nhược điểm vì sự phối hợp quản lý TTNOTM của 2 cơ quan còn rất nhiều điều chưa hợp lý, thậm chí đôi khi có xung đột với nhau.

Bảng 2.4: Số lượng VBPL còn hiệu lực của TP.HCM từ năm 2003 đến nay

Lĩnh vực Văn bản UBND ban hành HĐND ban hành Tổng số lượng

Về đất đai 116 09 125

Về nhà ở 97 04 101

03 0 03

Về bồi thường, giải phóng mặt bằng

136 04 140

Về quy hoạch, kiến trúc

Về xây dựng 50 06 56

(Nguồn: www.hochiminhcity.gov.vn)

Có thể nhận thấy, với số lượng văn bản, quyết định kịp thời, cụ thể nêu trên, chính quyền Thành phố đã góp phần định hướng và giải quyết được một phần giao dịch BĐS (đất ở, nhà ở...) trên thị trường, tạo điều kiện cho TTBĐS nói chung và TTNOTM TP.HCM phát triển theo hướng mở rộng, minh bạch và vững mạnh hơn. Nhưng hệ thống văn bản này cũng còn nhiều tồn tại, nhất là thiếu tính nhất quán, hay thay đổi và chồng chéo. Nhìn chung, các văn bản quy phạm pháp luật còn thiếu và chưa nhất quán trong nội dung quản lý, chưa theo kịp tiến trình đô thị hoá và sự phát triển của TTNOTM.

2.2.2. Thực trạng xây dựng quy hoạch, kế hoạch và thông tin về nhà ở

thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh

TP.HCM đã triển khai xây dựng quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2025 (trên cơ sở kế thừa, bổ sung quy hoạch được duyệt từ năm 1997). Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc Thành phố, quy hoạch chung xây dựng 24/24 quận huyện đã được thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh, đã triển khai lập thiết kế đô thị khu trung tâm hiện hữu, nghiên cứu đề án quy hoạch ngầm hóa hệ thống hạ tầng kỹ thuật Thành phố đến năm 2010, tầm nhìn đến năm 2020, hoàn chỉnh hồ sơ đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố đến năm 2025. Thành phố

cũng đã tham gia xây dựng Quy hoạch xây dựng TP.HCM đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2050 và được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt trong tháng 5 năm 2016 [41, tr. 43,44].

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường đã thẩm định quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2016-2020) 24/24 quận - huyện, 159/322 phường - xã, thị trấn, tập trung triển khai kế hoạch kiểm kê quỹ đất do các tổ chức đang quản lý, sử dụng trên địa bàn theo Chỉ thị số 31/2016/CT- TTg ngày 14 tháng 12 năm 2016 của Thủ tướng Chính phủ. Thành phố cũng đã hoàn thành và thông báo sử dụng bản đồ địa chính mới cho 312/322 phường - xã, đạt tỷ lệ 96,9%. Công tác triển khai xây dựng ATLAS Thành phố đang được triển khai và đã cơ bản hoàn thành công tác biên tập và chế in bản đồ địa hình tỷ lệ 1/2000, 1/5000 [41, tr.15].

Theo Sở Xây dựng, chương trình 30.000 căn hộ phục vụ tái định cư theo Chỉ thị số 24/2014/CT-UB ngày 31 tháng 8 năm 2014 của Ủy ban nhân dân thành phố và Quyết định số 114/2016/QĐ-UBND ngày 21 tháng 7 năm 2016 của Ủy ban nhân dân Thành phố về ban hành kế hoạch triển khai thực hiện Chương trình hành động thực hiện chương trình nhà ở 2016 - 2020 đến nay đã xây dựng được 16.798 căn hộ chung cư và 4.283 nền đất, tương ứng 750.500 m2 sàn nhà ở, bằng 37% kế hoạch. Chương trình sửa chữa, nâng cấp, xây dựng mới các chung cư sắp sập, hư hỏng nặng đã sửa chữa và xây dựng mới được 1.259 căn với tổng diện tích là 65.678 m2, bằng 22% kế hoạch. Tình hình cấp phép và đầu tư xây dựng có xu hướng tiếp tục tăng, đặc biệt tại các quận mới và các quận huyện ven Thành phố, nhất là tình hình xây dựng nhà ở riêng lẻ tăng cao do nhu cầu xây dựng nhà ở trong nhân dân. Các dự án nhà ở, công trình cao tầng được cấp phép và thẩm định thiết kế cơ sở cũng tăng do nhu cầu căn hộ cao cấp và văn phòng làm việc tăng. Tuy nhiên, quy hoạch chi tiết trên địa bàn chưa được phủ kín; các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng cũng chưa được điều chỉnh, bổ sung kịp thời cho phù hợp với yêu cầu phát triển [25, tr.9].

Nhìn chung, công tác thiết lập và quản lý quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất bước đầu đã có hiệu quả và tạo ra ý thức tuân thủ trong quá trình sử dụng đất đai, nhà ở của nhân dân, góp phần sử dụng đất đúng mục đích. Nhờ đó, bộ mặt đô thị đã dần được cải thiện [41, tr.12].

Bảng 2.5: Tiến độ thực hiện các dự án NOTM 2015-2018

Diện tích (ha) Chậm làm hạ tầng

Số DA kiểm tra Đã xong hạ tầng Đang làm hạ tầng

358 3451 161 183 14

(Nguồn: [41, tr.23])

Số liệu các bảng trên cho thấy quỹ đất cung ứng cho thị trường sơ cấp là rất lớn trong những năm vừa qua. Tuy nhiên, do việc đầu tư các dự án quá chậm nên sản phẩm cung cấp cho thị trường thứ cấp quá ít so với nhu cầu dẫn đến cơn sốt giá nhà đất trong thời gian qua. Nhìn chung, các dự án thì khá nhiều, nhưng triển khai còn chậm.

Quản lý nhà nước về quy hoạch, kế hoạch sử dụng, phân bổ đất đai, xây dựng nhà ở còn tồn tại nhiều loại quy hoạch, nhiều cơ quan xây dựng, ban hành quy hoạch nhưng thiếu thống nhất, không đồng bộ, trách nhiệm pháp lý của các cơ quan ban hành và thực hiện chưa rõ ràng. Những hạn chế này vừa gây khó khăn cho QLNN, vừa lãng phí nguồn lực trong việc thực hiện quy hoạch. Việc mất quá nhiều thời gian để đền bù, giải phóng mặt bằng, trình duyệt dự án đầu tư và các quy hoạch chi tiết, thiết kế cơ sở, cấp phép xây dựng đã làm nản lòng nhiều nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài.

Tính pháp lý của quy hoạch đang bị vi phạm trong thực thi cả từ phía cơ quan Nhà nước lẫn một bộ phận nhân dân, mà điển hình là những trường hợp cấp phép tràn lan cho các dự án tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/2000. Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 các khu vực trên địa bàn quận là một trong những cơ sở để chính quyền quản lý việc thực hiện theo quy hoạch và tình hình sử dụng đất trên địa bàn. Nhưng do các quy hoạch này vừa thiếu vừa yếu nên gây ra hiện tượng quy hoạch treo. Khu vực có nhu cầu đầu tư dự án thì chưa có quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 được phê duyệt. Khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 được duyệt chưa có chủ đầu tư, chưa có dự án cụ thể. Tình trạng này đã dẫn đến thực hiện quy hoạch không đồng nhất, quy

hoạch liên tục thay đổi, ảnh hưởng đến chất lượng quản lý đô thị trong tương lai.

Một số quy định đã cản trở tiến độ quy hoạch. Ví dụ, quy định công tác thẩm định các đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 phải hội đủ các điều kiện về thành phần hồ sơ kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật mới được xem xét. Quy định này vô hình trung đã làm chậm tiến độ thực hiện đồ án quy hoạch vì các đơn vị tư vấn lập đồ án quy hoạch chi tiết phải hoàn chỉnh phần kiến trúc trước rồi mới chuyển hồ sơ cho đơn vị khác để nghiên cứu phần hạ tầng kỹ thuật. Nếu theo quy định như trên, một đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 trình thẩm định sẽ mất nhiều thời gian và trong quá trình thẩm định nếu có yêu cầu điều chỉnh về kiến trúc thì đơn vị tư vấn sẽ phải chỉnh sửa phần kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật. Những trục trặc này càng kéo dài thời gian phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết.

Tốc độ đô thị hoá phát triển quá nhanh so với năng lực quy hoạch đô thị. Quy hoạch luôn phải chạy theo tốc độ đô thị hóa. Hậu quả là một phần đô thị đã phát triển tự phát theo hướng “vết dầu loang” trên những vùng đất nông nghiệp theo các tuyến giao thông chính, không đủ khả năng kết nối hạ tầng.

Bên cạnh đó, quy hoạch xây dựng chưa đánh giá kỹ về điều kiện tự nhiên để xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, khả năng dự báo phát triển kinh tế - xã hội còn yếu… nên công tác lập quy hoạch xây dựng tốn khá nhiều thời gian, mà chưa đem lại kết quả tốt. Mức độ phủ kín quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 còn thấp (55%) là một trở ngại lớn cho việc thực thi quy hoạch trên địa bàn. Quy hoạch xây dựng quan tâm nhiều đến yếu tố bố trí, thẩm mỹ, cân đối mà ít quan tâm đến hiện trạng.

Công tác khảo sát, đánh giá hiện trạng chưa được quan tâm đúng mức, các tuyến giao thông chính còn tình trạng “đi ngay xổ thẳng” thiếu tầm nhìn. Do đó, nhiều khu vực bố trí quy hoạch chưa thật hợp lý, khó khả thi do chi phí đền bù quá lớn.

Đồ án quy hoạch xây dựng thiếu nghiên cứu tính khả thi về cơ chế và lộ trình tổ chức thực hiện, thiếu nghiên cứu điều kiện kinh tế xã hội hiện trạng khu vực, công tác nghiên cứu dự báo chưa được tổ chức một cách khoa học. Nhiều dự án triển khai chậm mà chưa có giải pháp xử lý kịp thời. Việc xác định và quản lý quỹ đất dự trữ, đất bảo tồn để phục vụ cho nhu cầu phát triển

chưa hiệu quả chưa tốt khiến cho việc kêu gọi đầu tư cũng như việc quản lý sự phát triển đô thị gặp nhiều khó khăn.

Do không chủ động dự báo trước những diễn biến của thị trường, Thành phố cũng không được xây dựng chiến lược dài hạn phát triển TTNOTM. Vì vậy TTNOTM phát triển không hướng đến mục tiêu TP.HCM mong muốn. Ở đây công cụ quy hoạch đã không được các cơ quan quản lý của thành phố sử dụng hiệu quả để làm tăng giá trị sử dụng đất đai, nhà ở và chủ động điều tiết đối với TTNOTM.

2.2.3. Thực trạng ban hành chính sách tài chính và các chính sách

khác để điều tiết thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh

Công tác QLNN trên lĩnh vực tài chính BĐS nói chung và NOTM nói riêng đã từng bước được điều chỉnh hợp lý, sát với thị trường, nên đã góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước qua hệ thống thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ…

Bảng 2.6: Thu ngân sách nhà nước ở TP.HCM từ TTBĐS

Đvt: triệu đồng

S Chỉ tiêu Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 TT

Thuế chuyển 96.722 227.723 255.579 505.109 562.384 1 QSD đất

Thu tiền giao 2 2.408.070 2.213.018 1.876.530 4.382.921 5.840.358 2 QSD đất

Thuế nhà đất 3 80.955 81.172 89.190 99.559 111.382

Tiền thuê đất 4 146.516 167.878 353.625 439.248 667.895

Lệ phí trước bạ 6 757.107 808.509 893.322 1.661.304 2.109.647

Tổng cộng 3.550.340 3.552.023 3.566.585 7.139.546 9.348.213

(Nguồn số liệu: Cục thuế TP.HCM năm 2018)

Bảng 2.7: Nguồn thu từ nhà đất kế hoạch năm 2017

Đơn vị: Triệu đồng Thu ngân sách nhà nước năm 2017 của thành phố Hồ Chí Minh

Lệ phí trước bạ 2.500.000

Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Thuế nhà đất 120.000

Thuế thu nhập cá nhân 8.500.000

Thu phí và lệ phí 1.150.000

Tiền sử dụng đất 3.030.000

Tiền cho thuê mặt đất, mặt nước 700.000

Thu tiền bán nhà ở thuộc SHNN 50.000

Tổng thu ngân sách trên địa bàn 145.150.000

(Nguồn: Theo Quyết định số 737/QĐ-UBND ngày 09/02/2017 của UBND TP.HCM - www.hochiminhcity.gov.vn).

Tuy nhiên, chính sách tài chính đối với TTNOTM TP.HCM nhìn chung

vẫn còn nhiều bất hợp lý khác:

- Chính sách tài chính TTNOTM chưa thực hiện tốt vai trò định hướng

Các ngân hàng, tổ chức tài chính, do ảnh hưởng của chính sách tiền tệ, tài chính thắt chặt, thiếu nguồn vốn dài hạn để tài trợ cho các dự án TTNOTM. TP.HCM chưa hình thành hệ thống định chế hỗ trợ TTNOTM. Hệ thống tài chính công cũng chưa làm tốt vai trò định hướng, hỗ trợ, điều tiết thị trường. Còn hàng loạt bất hợp lý trong chính sách thuế, phí, lệ phí giao dịch NOTM, khung giá đất, định giá NOTM...

- Trên TTNOTM ở TP.HCM hiện nay còn tồn tại hai giá đất (khung giá đất của Nhà nước và giá thị trường). Hai giá này có sự chênh lệch khá lớn làm nảy sinh động cơ đầu cơ, tham nhũng và dẫn tới cung - cầu “ảo” khiến TTNOTM không bình thường.

Có thể nói, khung giá nhà nước đối với đất đai những năm qua ở TP.HCM còn bất hợp lý, chậm thay đổi, không sát với thị trường. Khung giá

này chưa bao quát được xu hướng phát triển của thị trường. Từ những bất cập này đã nảy sinh nhiều hậu quả: thất thoát nguồn thu cho ngân sách; sử dụng BĐS lãng phí, kém hiệu quả; tranh chấp đất đai, BĐS rất phức tạp; khiếu kiện kéo dài,… Những bất hợp lý đó làm cho khung giá nhà nước chỉ còn là hình thức, không phản ánh được giá cả trên TTNOTM, nhưng lại dễ tạo điều kiện cho kẻ đầu cơ trục lợi.

Mặc dù còn nhiều thiếu sót, cũng phải ghi nhận một số cố gắng của UBND TP.HCM trong vận dụng và điều chỉnh khung giá nhà đất cho từng thời gian và địa bàn như việc điều chỉnh giá đất các quận đang đô thị hoá đã ít nhiều giúp bình ổn TTNOTM.

- Cơ chế tạo vốn bằng hợp đồng góp vốn còn nhiều hạn chế. Cơ chế này chưa khơi thông được nguồn vốn từ đất đai vào sản xuất, kinh doanh. Đặc biệt khi các doanh nghiệp nhà nước khi tiến hành định giá tài sản để cổ phần hóa, thực chất BĐS chiếm một tỷ trọng lớn trong giá trị doanh nghiệp, nhưng thực tế được định giá quá thấp so với giá trị thực của nó, gây nên thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Tuy trong thời gian qua TP.HCM đã kiến nghị Chính phủ nỗ lực cải thiện các quy định về quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài. Ví dụ, cho đến nay, trên địa bàn TP.HCM cá nhân và tổ chức nước ngoài được phép mua căn hộ từ tháng 1-2009; Việt kiều được phép mua và sở hữu nhà và quyền sử dụng đất từ 1-9-2009... Quá trình phê duyệt theo đó cũng đã được chấn chỉnh với việc nhà đầu tư có thể xin phê duyệt quy hoạch tổng thể đồng thời với việc xin cấp giấy phép đầu tư và quyền sử dụng đất; rút ngắn khoảng thời gian giữa quá trình xét duyệt cấp giấy phép đầu tư (lần rót vốn đầu tiên) và bắt đầu kinh doanh từ 18-24 tháng xuống còn 9-12 tháng... Nhưng, chỉ số minh bạch về TTBĐS của Thành phố nói riêng và cả nước nói chung vẫn bị đánh giá là thấp nhất khu vực Châu Á - Thái Bình Dương. Theo TS Boaz Boon - Phó Chủ tịch cấp cao phụ trách nghiên cứu CapitaLand, chỉ số minh bạch BĐS là một công cụ giúp nhà đầu tư phát triển cơ cấu chiến lược đầu tư toàn cầu, hoặc khu vực phù hợp, hoặc để đặt ra các tỉ suất lợi nhuận đầu tư tối thiểu cho từng vùng và thành phố cụ thể. Sự minh bạch là yếu tố hàng đầu đưa một thành phố đi đến thành công. Chỉ số này được cải thiện có thể giúp thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư

- Các chính sách điều tiết về tài chính, ngân hàng, tín dụng làm TTNOTM

biến động lên xuống thất thường

Thị trường TTNOTM TP.HCM trong những năm qua là năm của những thái cực biến động, lên nhanh và xuống cũng nhanh không kém. Nếu như sự hoàn thiện hạ tầng nối liền khu trung tâm với các vùng ven mà cụ thể là việc thông xe nhiều tuyến đường và những thông tin dự báo tình hình kinh tế vĩ mô có dấu hiệu hồi phục, khủng hoảng kinh tế thế giới đã chạm đáy có tác động làm giá nhà đất gia tăng thì cũng những chính sách từ thị trường tài chính, thuế làm cho thị trường ‘nguội lạnh’.

Theo nhận định của Ban chỉ đạo Quản lý và phát triển TTBĐS TP.HCM tại báo cáo quý III năm 2017 về hoạt động của TTBĐS, sở dĩ TTNOTM nhanh chóng bị xì hơi trong tháng 7 và 8/2017 là do áp lực từ thị trường tiền tệ, vốn là nơi cung cấp ‘sinh lực’ chính cho những nhà đầu tư theo dạng lướt sóng - những người góp phần quan trọng cho TTNOTM nhộn nhịp trong các tháng 4 - 6/ 2017. Trong khi đó, các kênh thông tin hỗ trợ cho thị trường đều trong tình trạng kém lạc quan khi Ngân hàng nhà nước thông báo một thông tin gây rúng động giới đầu tư nhà đất, đó là dư nợ tín dụng BĐS được tăng tới 10%. Từ đó, dẫn đến một dự báo trong thời gian tới có khả năng hạn chế tín dụng BĐS từ các ngân hàng. Theo quy luật, khi các ngân hàng siết hầu bao thì TTNOTM chịu tác động nặng nhất. Chỉ riêng thông tin này đã có tác động làm ngưng đà tăng giá NOTM vốn đang ‘hừng hực khí thế’ sau 3 tháng tăng liên tiếp.

Đến tháng 9/2017, những thông tin dồn dập về việc áp dụng thuế suất 25% đối với lợi nhuận có được từ việc chuyển nhượng phần vốn góp mua bán nhà đất hoặc 2% trên tổng giá trị hợp đồng đã thực sự làm TTNOTM nguội lạnh. Trong nhiều tháng sau đó, số lượng giao dịch của các sàn giao dịch NOTM trên địa bàn Thành phố hầu như không đáng kể. Chỉ trong 3 tháng cuối năm, đã có 33 dự án buộc phải giảm giá để hút khách. Riêng đối với thị trường căn hộ, số lượng dự án phải giảm giá để đẩy mạnh đầu ra lên đến gần 50 dự án.

2.2.4. Thực trạng tổ chức và hoạt động của bộ máy quản lý nhà nước

đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh

a. Thực trạng bộ máy quản lý nhà nước đối với TTNOTM

Hiện nay chưa có cơ quan chuyên trách quản lý TTBĐS nói chung và TTNOTM nói riêng. Các khâu giao đất, cho thuê đất, tạo lập, kinh doanh BĐS, giao dịch BĐS còn do nhiều cơ quan quản lý khác nhau. Chẳng hạn:

+ Khâu đăng ký BĐS do Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện;

+ Khâu giao đất, cho thuê đất do Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện;

+ Khâu phê duyệt dự án do Sở Kế hoạch & Đầu tư đảm nhiệm

+ Khẩu thẩm định thiết kế, cấp phép xây dựng, quản lý nhà, BĐS do Sở

Xây dựng đảm nhiệm;

+ Phê duyệt quy hoạch do Sở Quy hoạch - Kiến trúc đảm nhiệm;

+ Khâu cấp giấy chứng nhận sở hữu do UBND cấp quận, huyện thực

hiện;

+ Khâu xác nhận hợp đồng mua bán, giao dịch, ủy quyền… về BĐS do

cơ quan công chứng đảm nhiệm.

Thực tế cho thấy, ở TP.HCM còn thiếu một cơ quan QLNN về TTNOTM mang tính chất đầu mối tổng hợp. Đây chính là nguyên nhân khiến công tác triển khai thực hiện luật pháp và chính sách liên quan đến TTBĐS của các cơ quan QLNN và chính quyền các cấp còn phân tán, thiếu hiệu lực. Tình trạng hiện nay là nhiều đơn vị thực hiện dự án nhà ở kéo dài, chiếm đất đồng thời vi phạm cả Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS...vẫn tồn tại, nhưng không có cơ quan nhà nước nào đứng ra chịu trách nhiệm xử lý chính.

Luật Kinh doanh BĐS giao nhiệm vụ cho Bộ Xây dựng thực hiện QLNN về hoạt động kinh doanh BĐS, nhưng các địa phương chưa kịp thành lập bộ máy để điều hành hoạt động này, chưa hoàn chỉnh hệ thống tổ chức và đội ngũ cán bộ có năng lực để quản lý hoạt động thị trường.

Để đáp ứng tốt nhu cầu phát triển của TTBĐS, năm 2008, Chính phủ thành lập Cơ quan quản lý điều hành TTBĐS ở Trung ương - là “Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và TTBĐS” (được thành lập theo Quyết định

số 360/QĐ-TTg ngày 4/4/2008) trên cơ sở đổi tên ‘Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở’. Ban Chỉ đạo này được bổ sung thêm chức năng, nhiệm vụ giúp Thủ tướng nghiên cứu, chỉ đạo và phối hợp giải quyết những vấn đề quan trọng, liên ngành liên quan đến TTBĐS.

Trên địa bàn TP.HCM, theo đó, cũng thành lập Ban Chỉ đạo, song hoạt động rất lúng túng, rời rạc, chưa đáp ứng được yêu cầu. Hiện nay, việc quản lý đầu tư xây dựng và quản lý TTBĐS sau đầu tư, xây dựng - một lượng tài sản lớn của đất nước - chưa thực sự đi vào khuôn khổ, chưa được điều tiết tốt bằng chính các văn bản luật hiện hành.

b. Đội ngũ cán bộ quản lý TTNOTM

Hiện nay, chưa có cán bộ cấp quận huyện, cấp xã phường làm công tác quản lý TTBĐS ở địa phương mà chỉ có từ 2 đến 3 cán bộ cấp Sở ở Thành phố đảm nhiệm. Vấn đề nhân sự càng trở nên bức xúc khi Luật Xây dựng 2003 cho phép cấp xã có quyền cấp phép xây dựng mà không có người đủ trình độ đảm nhiệm. Tình trạng người không có chuyên môn, làm kiêm nhiệm, cấp phép tràn lan đã khiến chính quyền địa phương không thể kiểm soát sự phát triển của BĐS trên địa bàn. Lợi dụng điều đó, nhiều người tiến hành chuyển nhượng tràn lan BĐS, xây dựng trái phép không bị trừng phạt… khiến cho TTBĐS trở nên hỗn loạn. Thực tế, ngay ở Sở Xây dựng TP.HCM, cơ quan được giao trách nhiệm quản lý TTBĐS, cũng chỉ có ba nhân viên biên chế chung trong phòng quản lý nhà và theo dõi TTBĐS. Với tốc độ phát triển như hiện nay của TTBĐS, cộng thêm sự yếu kém về năng lực, số nhân viên này chỉ ngồi đếm hồ sơ đã không hết. Chính vì thế, hệ thống tổ chức để bảo đảm vai trò quản lý Nhà nước, điều tiết TTBĐS trở nên yếu, rỗng ngay từ cấp sở. Điểm qua nhân sự của hai cơ quan quản lý chính TTBĐS cho thấy:

- Sở Xây dựng hiện nay có 12 phòng, ban chức năng, 4 đơn vị trực thuộc và 02 Ban (do TP.HCM thành lập nhưng gắn trong hoạt động của sở). Khối đơn vị, cơ quan Sở có 537 cán bộ, công chức, viên chức. Riêng lực lượng thanh tra xây dựng các cấp từ thành phố, đến quận huyện, xã phường có tới 2.372 người. Sở có nhiều chức năng, trong đó có quản lý nhà và thị trường BĐS; nhưng việc cụ thể hóa các nội dung, nhiệm vụ điều tiết, quản lý TTBĐS vẫn còn khá chung chung, mơ hồ. Hiện sở mới thống kê và đang soạn dự thảo quy chế quản lý 248 sàn giao dịch BĐS đã đăng ký theo Luật Kinh doanh

BĐS. (Dự thảo quy định chi tiết về việc kiểm tra, báo cáo định kỳ của các sàn, nếu không tuân thủ sẽ bị cảnh cáo, nặng hơn có thể bị rút giấy phép cấm hoạt động vĩnh viễn.)

Với đội ngũ nhân sự như trên, đã góp phần làm cho hiệu quả công tác QLNN đối với TTBĐS nói chung và TTNOTM nói riêng ở TP.HCM còn khá thấp. Nhìn chung hoạt động của cơ quan QLNN đối với TTBĐS và nhân sự của các cơ quan này trên địa bàn TP.HCM chưa thể hiện được vai trò điều tiết TTBĐS theo quy luật cung - cầu. Khi thiếu hàng, giá tăng, chính quyền thành phố không chủ động được quỹ đất, quỹ nhà để điều tiết thị trường. Ngược lại, khi thị trường trầm lắng, Thành phố cũng chưa chủ động kích cầu. Kinh nghiệm của nhiều nước cho thấy, nếu chủ động điều tiết, ổn định TTBĐS, thì ngoài mục tiêu đạt được về ổn định kinh tế vĩ mô, phía nhà nước thường có lãi bởi bán hàng lúc giá cao và mua hàng khi giá thấp. Vấn đề là UBND Thành phố chuẩn bị được nguồn vốn dưới dạng tiền mặt hay tài sản BĐS. Có thể thấy, nếu nhân lực đủ & cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý đủ sức thực hiện tốt các văn bản pháp luật hiện có, thì mặc dù có thể có khiếm khuyết, nhưng TTBĐS trên địa bàn TP.HCM cũng không đến nỗi vận hành thiếu minh bạch và kém hiệu quả như hiện nay. (Theo Trần Thị Thu Lương - 2018)

2.2.5. Thực trạng cung cấp dịch vụ công trên thị trường nhà ở thương

mại tại thành phố Hồ Chí Minh

Việc cấp phép, đăng ký BĐS hiện đang do nhiều cơ quan Nhà nước khác nhau quản lý theo từng loại - cơ quan quản lý đất, chủ đất theo khu vực hành chính; cơ quan quản lý nhà… Tình trạng phân tán gây khó khăn cho việc đăng ký thống nhất BĐS và cung cấp thông tin BĐS.

Hơn nữa, hệ thống cơ quan đăng ký về BĐS thường lẫn lộn giữa nghiệp vụ chuyên môn và nghiệp vụ quản lý. Hiện tại nghiệp vụ chuyên môn được thực hiện khá tốt nhưng chưa đủ về số lượng, về diện rộng để đáp ứng nhu cầu quá lớn và gần như bột phát về đăng ký BĐS. Ví như năm 2018, toàn thành phố đã cấp được 25.558 giấy phép xây dựng các loại công trình với tổng diện tích sàn xây dựng đạt khoảng 10.679.147 m2.

Bảng 2.8: Số lượng giấy phép xây dựng được cấp trên địa bàn TP.HCM năm 2018

STT Công trình Số giấy phép Diện tích sàn xây dựng (m2)

104 5.499.739 1 Chung cư

25.454 5.179.407 2 Nhà ở riêng lẻ

25.558 10.679.147 Tổng cộng

(Nguồn: Báo cáo tổng kết năm 2018 của Sở Xây dựng Thành phố)

Ngoài ra, thành phố cũng cấp khoảng 4.911 giấy phép sửa chữa lớn nhà ở riêng lẻ với tổng diện tích sàn xây dựng là 437.200m2. Trong năm 2018, Thành phố đã cấp 2.632 giấy và các quận - huyện cấp 113.472 giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Về dịch vụ công, năm 2016 và 2018, UNBD TP.HCM và Viện Kinh tế TP.HCM đã điều tra về thực tế quản lý đô thị nói chung và mức độ hài lòng của người dân với chất lượng dịch vụ công mà chính quyền cung ứng. Kết quả có thể tóm tắt với lĩnh vực xây dựng, đất đai, TTBĐS như sau:

Năm 2016, với hơn 254 hộ đã sử dụng dịch vụ trong 2 năm qua về chủ quyền nhà đất, kết quả thu được về mức độ hài lòng theo % ý kiến hộ trả lời đạt 59,3% (kể cả số hộ rất hài lòng). Mức độ hài lòng này chỉ mới trên ngưỡng trung bình.

* Các lãnh vực có mức hài lòng thấp gồm có:

+ Vấn đề giải quyết khiếu nại (27,1%), số hộ không có ý kiến khá cao.

+ Thời gian chờ sau khi nộp hồ sơ (33,3% hộ)

+ Thời gian nhận hồ sơ (46,9% hộ). Có đến 43,4% số hộ không hài lòng do thời gian chờ đợi giải quyết quá dài. Bộ hồ sơ quá phức tạp nên thời gian chuẩn bị hồ sơ trước khi nộp kéo dài trung bình đến 120 ngày (4 tháng).

Hiện nay, thời gian chuẩn bị rút xuống còn 55 ngày, nhờ nỗ lực cải cách

hành chính.

Về dịch vụ công cấp phép xây dựng tại TP.HCM năm 2016, với 350 hộ gia đình đã xin cấp phép xây dựng trong vòng 2 năm qua được chọn ra để điều tra khảo sát, kết quả cho thấy, nhìn chung, mức độ hài lòng của các hộ dân đạt tương đối khá với tỷ lệ 74,1% hộ hài lòng (và rất hài lòng).

Tỷ lệ hài lòng khá thấp rơi vào các lãnh vực như khâu giải quyết khiếu nại (chỉ đạt 30% số hộ hài lòng), thời gian chờ lấy giấy phép xây dựng (58,3% hộ hài lòng), thời gian nhận hồ sơ (67,2% hộ hài lòng) và thái độ tiếp dân (69,3 % hộ hài lòng).

Cũng tương tự như thủ tục xin cấp giấy chủ quyền, thời gian chuẩn bị hồ sơ để nộp cũng tương đối khá lâu ở một số trường hợp. Theo các hộ dân, khi xin cấp phép xây dựng, thời gian nộp hồ sơ thường kéo dài. Có đến 48,6% số hộ phải bổ túc thêm từ 2-3 lần mới hoàn chỉnh hồ sơ. Thời gian chuẩn bị bổ túc thêm bình quân 17 ngày/lần. Như vậy, tính thời gian trung bình để hoàn tất hồ sơ là 35-50 ngày.

Năm 2018, trong số 1419 hộ chỉ có 723 hộ là có nhu cầu đi làm giấy tờ nhà đất (chiếm tỷ lệ gần 51%). Đa số các hộ dân khi tiến hành làm dịch vụ cấp giấy chủ quyền đều biết rõ yêu cầu nội dung thủ tục (chiếm 87% trong tổng số nộp hồ sơ). Thông tin thủ tục chủ yếu đến được với người dân nhờ niêm yết tại phường, xã, quận, huyện (83,3% ý kiến), bạn bè hàng xóm (49% ý kiến), những cá nhân làm dịch vụ nhà đất (24,4% ý kiến).

Điều đáng lưu ý là trong số những hộ chưa biết rõ thủ tục đã đến nơi cung ứng dịch vụ để hỏi thì chỉ có gần 80% là được giải đáp rõ ràng tường tận. Số 20% hộ dân còn lại cho rằng họ chưa được trả lời và giải đáp thủ tục rõ ràng, nhất là những hộ làm giấy chứng nhận sổ hồng. Đã có khá nhiều những khó khăn khi chuẩn bị các thủ tục cấp giấy chủ quyền nhà đất. Bên cạnh thủ tục chuẩn bị về giấy tờ nguồn gốc nhà (33,2% ý kiến), sơ đồ bản vẽ nhà đất (35,8% ý kiến) là hai thủ tục tương đối khó nhất, còn có nhiều thủ tục khác (chiếm tỷ lệ 48%), bao gồm các thủ tục về đo đạc không thống nhất, phải đo đạc lại nhiều lần; thủ tục xác nhận của các hộ xung quanh, thủ tục xác nhận quyền thừa kế chia tài sản, xác nhận và tường trình nguồn gốc sử dụng đất… cũng khá phức tạp nhưng chưa được hướng dẫn trước. Đồng thời do thủ tục công bố từng thời điểm khác nhau nên người dân gặp khó khăn trong việc lập

hồ sơ. Nhìn chung, tỷ lệ hộ hài lòng về dịch vụ cấp giấy chủ quyền nhà đất khá thấp, chỉ đạt 38,2% vào năm 2018, trong khi số không hài lòng là 17.5%.

Bảng 2.9: So sánh kết quả khảo sát dịch vụ nhà đất năm 2016-2018

2016 2018

Nhận xét tăng giảm (%) Hộ % Hộ %

Rất hài lòng 2 0.8 6 1.0 0.2

Hài lòng 151 58.8 227 38.2 -20.6

Trung lập 20 7.8 246 41.4 33.6

Không hài lòng 79 30.7 104 17.5 -13.2

Rất không HL 5 1.9 11 1.9 0.0

Tổng 257 100.0 594 100.0 0.0

(Nguồn: Điều tra mẫu, Viện Kinh tế TP.HCM năm 2018)

Bảng 2.10: So sánh thứ tự xếp hạng năm 2016 và 2018 về chỉ số hài lòng của các hộ dân

Chỉ số hài lòng năm Chỉ số hài lòng năm T T TT

Thứ tự xếp hạng loại hình dịch vụ năm 2016 Thứ tự xếp hạng loại hình dịch vụ năm 2018 2016 2018

Thu gom rác 0.786 Thu gom rác 0.632 1 1

Y tế 0.722 Công chứng 0.573 2 2

VTHKCC 0.715 Y tế 0.539 3 3

Công chứng 0.671 Cấp phép XD 0.490 4 4

0.436 Cấp phép XD 0.576 VTHKCC 5 5

0.221 6 Cấp giấy chủ quyền 0.268 Thuế 6

Thuế 0.267 7 Cấp giấy chủ quyền 0.199 7

(Nguồn: Điều tra mẫu, Viện Kinh tế TP.HCM năm 2018)

Thực tế cho thấy, do đặc thù của mỗi loại hình dịch vụ khác nhau, nên sự xếp hạng theo chỉ số hài lòng giữa các loại hình dịch vụ năm chỉ mang tính

chất tham khảo. Điều quan trọng là sự thay đổi về mức độ hài lòng của người dân qua các năm.

Hoạt động đăng ký NOTM cần các định chế hỗ trợ để tồn tại và phát triển được. Các định chế này gồm pháp chế và chuyên môn. Nhưng do người chủ đất đai thực sự là Nhà nước, các cơ quan Nhà nước như cấp tỉnh, cấp quận huyện, cấp xã phường thiếu tính đồng bộ và thiếu trách nhiệm trong việc áp dụng luật nên các định chế này mất tính tự chủ, tích cực, trở thành những bộ phận phụ trợ mờ nhạt, kém hiệu quả trong quá trình xác lập và giao dịch NOTM. Hoạt động của hệ thống cơ quan đăng ký NOTM là nền tảng để TTNOTM tồn tại, ổn định và phát triển. Ngoài ra, TTNOTM chỉ hoạt động đúng nghĩa thị trường khi đất đai, nhà cửa thực sự là hàng hóa, giá được hình thành trên cơ sở cạnh tranh và tương tác cung - cầu.

2.2.6. Thực trạng kiểm tra, giám sát và xử lý tranh chấp trên thị

trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh

Hàng năm, sở Tài nguyên và Môi trường, sở Xây dựng và Ủy ban nhân dân các quận, huyện thuộc TP.HCM đã tiến hành kiểm tra, rà soát tình hình thực hiện các dự án được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Đến nay, UBND Thành phố đã ban hành quyết định thu hồi, hủy bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 64 dự án với tổng diện tích khoảng 640 ha do triển khai chậm hoặc không triển khai. Thành phố cũng đã kiểm tra, xử lý 4.110 trường hợp vi phạm xây dựng không phép, sai phép buộc tháo dỡ trên địa bàn, tổng số tiền phạt khoảng 12,41 tỷ đồng. Trong năm 2019, đã xảy ra 25 sự cố về công trình và tai nạn lao động, trong đó tai nạn lao động là 8 vụ (làm 9 người chết và 16 người bị thương), 17 sự số về chất lượng công trình xây dựng. Thành phố đã triển khai hoạt động thanh tra xây dựng tại quận - huyện, phường - xã, thị trấn. Tp.HCM tập trung triển khai hoạt động kiểm tra thường xuyên nhằm kiên quyết ngăn chặn, xử lý, tháo dỡ ngay từ đầu các công trình không phép, sai phép, tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm, từng bước đưa công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị vào nề nếp.

Kết quả kiểm tra quá trình triển khai các dự án nhà ở thương mại phản

ánh ở bảng 2.11.

Bảng 2.11: Kết quả kiểm tra, xử lý các dự án NOTM

Quyết định giao đất từ 01/01/2016 đến 30/6/2016 Quyết định giao đất từ 01/7/2016 đến 30/12/2017 Mức độ đầu tư

Số căn hộ Số căn hộ

Số dự án Số dự án Diện tích (ha) Diện tích (ha) Số nhà ở riêng lẻ Số nhà ở riêng lẻ chung cư chung cư

74 220 17.542 8.616 48 97 1.430 8.637

Đã cơ bản xây dựng xong

62 536 14.441 13.617 32 145 3.584 6,115

Đã xây dựng tầng kỹ thuật và có tỷ lệ nhà xây dựng 30%

36 443 87 529

Đang xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật

17 184 46 234

Đã cơ bản bồi thường xong, chưa xây dựng

15 256 13 622 Đang bồi thường

13 126 5 698 Chưa bồi thường

(Nguồn: Báo cáo năm 2016, 2017 của Sở Xây dựng thành phố)

Việc xử lý hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - Nhà đầu tư - Người bị thu hồi đất và hài hòa lợi ích trước mắt và lâu dài trong quá trình thu hồi đất là một công việc khó khăn phức tạp. Thành phố đã quy định đối với một số loại dự án kinh doanh, chủ đầu tư phải tự thỏa thuận giá chuyển nhượng đất với người đang sử dụng đất. Cách sử lý này có thuận lợi là chính quyền Thành phố không phải can thiệp vào giá bồi thường, không có khiếu nại của người dân. Tuy nhiên, cách làm này khiến giá đất bị đẩy lên cao, ảnh hưởng đến việc bồi thường ở các dự án khác.

Về hoạt động thanh tra, giải quyết khiếu nại, theo nhận định của nhiều đại biểu tại Hội nghị sơ kết 2 năm thực hiện Chỉ thị 20/2016/CT-UBND, Quyết định 132/2016/QĐ-UBND và thực hiện Quyết định 3141/QĐ-UBND của TP.HCM về công tác tiếp dân, giải quyết đơn thư khiếu nại tố cáo: “Các vụ tranh chấp, khiếu nại - tố cáo trong thời gian qua chủ yếu tập trung vào lĩnh vực bồi thường, giải tỏa và tái định cư. Tình trạng khiếu nại - tố cáo về nhà ở đang ngày càng bức xúc...”.

Theo báo cáo của UBND TP.HCM với Thanh tra Chính phủ về tình hình thực hiện Luật khiếu nại tố cáo, có 13.337 đơn, thư khiếu nại của người dân gửi đến các cơ quan thẩm quyền TP.HCM trong chín tháng của năm 2017. Trong đó, tập trung chủ yếu trong lĩnh vực đền bù, giải tỏa, tái định cư tại các dự án; khiếu nại về nhà, tranh chấp đất đai và trong lĩnh vực xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, đất đai... Một trong những tồn tại, theo UBND TP.HCM, là quan điểm nhận thức pháp luật và áp dụng pháp luật trong giải quyết khiếu nại giữa các cấp, các ngành còn khác nhau, nhất là trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dẫn đến khó khăn trong việc nhận định, đề xuất hướng giải quyết.

Theo ông Hoàng Đức Long, Phó chánh Thanh tra Thường trực TP.HCM cho biết: Trong 2 năm 2017-2018, trong tổng số trên 25.000 đơn thuộc thẩm quyền các cấp, các ngành phải giải quyết, đã có hơn 22.700 đơn được giải quyết (tỷ lệ 88,66%). Và từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến ngày 30 tháng 11 năm 2017, ngành Thanh tra Thành phố đã tổ chức thực hiện 933 cuộc thanh tra, kiểm tra nội dung có liên quan đến lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai, nhà xưởng, kho tàng, bến bãi trên địa bàn thành phố. Qua đó, đã phát hiện sai phạm về kinh tế 1756 tỷ đồng, 2.074.343m2 đất, 944 căn nhà, 466 lượng vàng; kiến nghị thu hồi 656 tỷ đồng,

998.292m2 đất, 10 căn nhà, 1.520m2 kho bãi và 450 lượng vàng. Đã thu hồi về cho ngân sách nhà nước trên 176 tỷ đồng, 105.896m2 đất, 02 căn nhà, 1.520m2 kho bãi, xử lý hành chính, xử lý kỷ luật trên 500 trường hợp; chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra, khởi tố 13 vụ việc. Qua công tác thanh tra, nhận thấy các dạng sai phạm chủ yếu là chuyển nhượng đất trái pháp luật trong đó có một số trường hợp đất có nguồn gốc là đất công; sử dụng đất không đúng mục đích hoặc chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt; chủ đầu tư được giao đất nhưng chậm triển khai hoặc đầu tư xây dựng khi chưa có quyết định thu hồi đất, giao đất của cấp có thẩm quyền; bao chiếm, lấn chiếm đất công, san lấp xây dựng công trình, xây dựng nhà ở trái pháp luật; tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phân lô bán nền làm phá vỡ quy hoạch; chủ đầu tư không tuân thủ các quy định của Nhà nước trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng; một số trường hợp giao đất, cho thuê đất vượt thẩm quyền, không đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt, việc thực hiện chính sách pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư và giải quyết việc làm cho người dân có đất bị thu hồi có nhiều sai phạm như: tự ý nâng diện tích, đơn giá bồi thường, bố trí nền tái định cư sai đối tượng; việc xét, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình, quyền sở hữu nhà ở không đúng trình tự thủ tục theo quy định để nhũng nhiễu người xin cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, ông Long cũng nhìn nhận, thời hạn giải quyết khiếu nại vẫn còn kéo dài, tình trạng đơn thư tồn đọng quá hạn giải quyết vẫn chưa được khắc phục triệt để. “Các vụ tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực bồi thường, giải tỏa và tái định cư vẫn là chủ yếu và gây bức xúc lớn trong dân”. Theo ông Phan Đức Nhạn, Phó giám đốc Sở Xây dựng thì khiếu nại - tố cáo về nhà đất ngày càng gay cấn và bức xúc do giá trị về nhà đất rất lớn, trong khi đó nội dung những vụ việc này lại phức tạp, đa dạng, văn bản pháp lý điều chỉnh quá nhiều và phức tạp.

Lý giải về số lượng đơn thư thuộc thẩm quyền nhưng chưa giải quyết rốt ráo và kéo dài, Chủ tịch TP.HCM Lê Hoàng Quân cho rằng, phần lớn đơn thư đó có nội dung phức tạp, liên quan đến chính sách đền bù, giải tỏa, thu hồi đất, tái định cư… đòi hỏi phải có thời gian thẩm tra, xác minh từ nhiều cơ quan chức năng khác nhau nên thường bị kéo dài về thời gian. Khối lượng đơn thư khá lớn trong khi cán bộ thiếu kinh nghiệm, trình độ nên gặp nhiều khó khăn.

Ngoài ra, theo Sở Xây dựng, các văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực nhà đất còn thiếu, đôi khi nội dung mâu thuẫn nhau.

2.3. Đánh giá chung về quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở

thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh

2.3.1. Những kết quả đạt được trong quản lý nhà nước đối với thị

trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh

Nhìn tổng thể, nhất là trong 10 năm trở lại đây, QLNN đối với TTNOTM

trên địa bàn TP.HCM đã đạt được những thành công sau đây:

- TP.HCM đã nhanh chóng triển khai và kịp thời kiến nghị bổ sung các văn bản pháp lý để điều chỉnh TTBĐS nói chung và TTNOTM nói riêng. Các văn bản hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư năm 2014… đã được triển khai thực hiện nhanh chóng trên địa bàn.

Nhờ có sự quan tâm, đồng hành của lãnh đạo UBND các cấp ở TP.HCM TTNOTM có nhiều cơ hội hơn để phát triển theo hướng minh bạch, bền vững. Các cấp chính quyền đã ban hành 425 văn bản điều hành, phát triển TTBĐS nói chung. Điều này thể hiện sự sâu sát, luôn đồng hành, luôn trăn trở cùng các chủ thể khác để giải quyết kịp thời các vấn đề liên quan đến TTBĐS. (Nguồn: http://www.hochiminhcity.gov.vn).

- TP.HCM bước đầu thực hiện được các chức năng QLNN đối với TTNOTM trong thẩm quyền phân cấp do TW quy định. Thành phố đã hình thành các bộ máy, tổ chức điều tiết và hỗ trợ TTNOTM vận hành phát triển.

Đồng thời, Thành phố đã chú trọng đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng kéo theo sự tăng trưởng kinh tế, dịch chuyển và thu hút dân số. Đây là điều kiện tốt cho phát triển và quản lý hiệu quả TTNOTM.

- TP.HCM cũng đã đi đầu trong thí điểm xây dựng được các công cụ, chính sách để hỗ trợ, điều tiết TTNOTM như việc thành lập Hiệp hội BĐS, các ưu đãi về tài chính BĐS, đổi đất lấy nhà ở xã hội…. Ví như việc quy hoạch đô thị vệ tinh, cụm đô thị, các KCN, KCX, khu công nghệ cao tập trung của TP.HCM giúp định hình phát triển và phân bổ cân đối, phù hợp cho TTNOTM tăng trưởng nhanh, mạnh hơn.

- Thành phố cũng đã tiên phong trong nghiên cứu và bước đầu xây dựng hệ thống thông tin cho TTNOTM. Với việc kết hợp cùng các sàn giao dịch chuẩn, uy tín, các doanh nghiệp BĐS, hiệp hội BĐS… thành phố xây dựng chỉ số giá NOTM ở nhiều khu vực làm cơ sở minh bạch thị trường. Bên cạnh đó, với đội ngũ doanh nghiệp kinh doanh BĐS, Hiệp hội BĐS phát triển mạnh nên TP.HCM có điều kiện tham vấn thông tin để xây dựng các cơ chế, thể chế QLNN hiệu quả TTBĐS. Hiện nay, đội ngũ doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên 9.000 và một Hiệp hội BĐS hoạt động năng nổ, luôn đồng hành cùng chính quyền và doanh nghiệp đang tạo điều kiện thuận lợi cho việc hoàn thiện thể chế quản lý TTBĐS trên địa bàn Thành phố.

- Thực hiện Nghị định 93/2001/NĐ-CP TP.HCM đang thí điểm xây dựng chính quyền đô thị đầu tiên trong cả nước (theo NQ 20/TW của Bộ Chính trị). Đây cũng là cơ hội để TP.HCM đi đầu cải cách hành chính, nâng cao chất lượng cung ứng dịch vụ công nhằm hỗ trợ và diều tiết TTNOTM. Bên cạnh đó, do TP.HCM có TTNOTM phát triển mạnh hàng đầu nên thường được Trung ương cho thử nghiệm xây dựng các cơ chế, mô hình QLNN mới. Thế mạnh này, một mặt tạo điều kiện cho việc xây dựng, hoàn thiện cơ chế quản lý TTNOTM và nâng dần tính hiệu quả, minh bạch cho thị trường, mặt khác chứng tỏ sự năng động, sáng tạo của lãnh đạo Thành phố.

- Trong công tác kiểm tra, giám sát, xử lý các khiếu nại tố cáo liên quan đến đất đai, BĐS… TP.HCM cũng đã có nhiều cố gắng, đề xuất nhiều sáng kiến để giải quyết nhanh gọn các khúc mắc cho người dân. Ví dụ như UBND cho phép cho ghi nợ vào giấy chứng nhận để cấp giấy nhanh hơn; tư vấn pháp lý miễn phí; thực hiện đối thoại ‘nói và làm’ trong hoạt động của HĐND và trên tivi để giải quyết đồng bộ, triệt để các khó khăn, bức xúc của người dân…

2.3.2. Những hạn chế, bất cập trong quản lý nhà nước đối với thị

trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh

- Hiện TP.HCM chưa xây dựng được các văn bản điều chỉnh trực tiếp TTNOTM, mới chỉ dừng lại ở một số văn bản quản lý các yếu tố cấu thành thị trường như đất đai, nhà ở, xây dựng, thuế, phí... Các văn bản này nhìn chung rất nhiều, phức tạp, chồng chéo nhưng lại chưa đủ sức chi phối thống nhất TTNOTM khiến nó phát triển hiệu quả. Điều này cũng phần nào nói lên sự

quản lý chia cắt, thiếu đồng bộ, kém hiệu quả... từ vĩ mô đến vi mô, từ các cấp chính quyền đến doanh nghiệp và người dân trên địa bàn Thành phố.

Các văn bản pháp lý hiện hành mới chủ yếu điều chỉnh về đất đai, nhà ở, quy hoạch, đền bù... mà chưa điều chỉnh trực diện các hoạt động của sàn giao dịch, cơ chế giao dịch BĐS, chính sách tài chính cho lĩnh vực BĐS... Đây là điểm hạn chế lớn về hành lang pháp lý cho TTNOTM vận hành, phát triển.

- Nhà nước, cơ quan quản lý TP.HCM đôi khi can thiệp quá sâu vào các giao dịch NOTM của các chủ thể. Điều này được minh chứng bằng tầng tầng, lớp lớp thủ tục phức tạp, chi phí thực hiện (thậm chí cả phần “bôi trơn”) rất cao. Và hệ quả tiêu cực là “đẻ ra” thị trường phi chính quy. Thực tế này cho thấy công tác quản lý TTNOTM trên địa bàn Thành phố còn kém hiệu quả, chồng chéo nhau. Một minh chứng tiêu biểu là dù chính quyền Thành phố quản lý chặt chẽ mục đích sử dụng đất nhưng vẫn còn nhiều đợt mua bán, đầu cơ đất nông nghiệp, vẫn chưa điều tiết được địa tô chênh lệch lớn phát sinh từ đô thị hóa, đầu tư hạ tầng công cộng, vẫn còn những con đường giải tỏa đắt nhất khu vực (đường Nguyễn Văn Trỗi, Nam Kỳ Khởi Nghĩa...) .

Sơ đồ 2.1: Chỉ số hài lòng về dịch vụ công ở TP.HCM

(Nguồn: Điều tra mẫu Viện Kinh tế TP.HCM năm 2018)

Kết quả trên cho thấy người dân thấy ngán ngại thủ tục liên quan đến các hoạt động tạo lập, giao dịch NOTM. Điều này cho thấy phần nào hiệu quả QLNN của chính quyền TP.HCM đối với TTNOTM còn bất cập so với nhu cầu.

Hiện nay, theo khảo sát của Sở Xây dựng, quỹ NOTM tham gia thị

trường còn chưa nhiều, mặt bằng giá trên một m2 nhà ở khá cao [40, tr.7].

Cơ cấu giá thành NOTM ở TP.HCM thể hiện qua các khoản mục sau:

- Chi phí sử dụng đất chiếm khoảng 11%.

- Chi phí làm mặt bằng + hạ tầng chiếm 12%.

- Chi phí xây dựng chiếm khoảng 33%.

- Thuế và lãi chiếm khoảng 44%.

(Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM thì lợi nhuận của Doanh nghiệp KDBĐS

trên thế giới thường chỉ là 5-8%) [www.horea.org.vn].

Chúng ta dễ thấy, các mức chi phí này còn có thể điều tiết để giảm đi một cách hợp lý. Như vậy, bằng chứng cho thấy vấn đề kiểm soát, điều chỉnh giá NOTM của Thành phố đang còn nhiều yếu kém.

- Biến động về giá cả NOTM vượt tầm kiểm soát của cơ quan chức năng, ảnh hưởng lớn tới thị trường, đời sống và hoạt động sản xuất - kinh doanh trên địa bàn TP.HCM. Rõ ràng ở đây, thông tin về TTNOTM hoạt động kém hiệu quả, gây khó khăn cho công tác quản lý thị trường. Thành phố vẫn chưa tìm ra biện pháp hữu hiệu để tránh những cơn sốt giá, làm giá...

Những điều này vừa gây khó khăn cho chỉnh trang đô thị, đền bù, giải toả (như việc cải tạo các chung cư cũ người dân đòi giá đền bù rất cao, xuất hiện những con đường đắt nhất hành tinh, những nhà siêu mỏng...) vừa gây khó khăn cho QLNN đối với TTNOTM vừa gây khó cho cuộc sống của người dân có thu nhập thấp.

- TP.HCM chưa có Quy hoạch phát triển TTNOTM mà mới chỉ dựa vào 3 quy hoạch do 3 cơ quan lập ra vốn đang chứa đựng nhiều “xung đột”, bất cập: Quy hoạch sử dụng đất (do sở Tài nguyên – Môi trường lập), Quy hoạch xây dựng (do Sở Quy hoạch kiến trúc lập), Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội (do Sở Kế hoạch - Đầu tư lập). Hệ quả là công cụ quy hoạch - quan trọng bậc nhất trong hoạt động quản lý - không được sử dụng hiệu quả, nếu không muốn nói là bị vô hiệu hóa, trì kéo sự phát triển [41, tr.150] (do các trở ngại của quy hoạch “treo”). Ví như từ năm 2011-2016 ở TPHCM mới chỉ có 213/578 dự án nhà ở với diện tích 1.257 ha được triển khai, còn 365 dự án (diện tích 3.754 ha) chưa được triển khai, trong đó có 53 dự án (khoảng 407 ha) có dấu hiệu không còn khả năng thực hiện [41, tr.93].

- TP.HCM chưa thiết lập được một hệ thống các định chế, cơ chế đồng bộ hỗ trợ hiệu quả cho TTNOTM và cho quá trình giao dịch NOTM đó là các

trung tâm định giá, thẩm định giá, đăng ký biến động NOTM, thông tin NOTM, tư vấn, môi giới, trung tâm giao dịch (như là "chợ", "siêu thị" đầu mối về NOTM)… Việc cấp giấy chứng nhận theo cơ chế "một cửa, một dấu" còn mang tính hình thức, chưa thực sự hỗ trợ và tạo điều kiện cho người dân.

2.3.3. Nguyên nhân của những hạn chế, bấp cập trong quản lý nhà

nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự yếu kém trong QLNN đối với

TTNOTM. Có thể nêu một số nguyên nhân cơ bản sau:

- Nguyên nhân từ chế độ quản lý chung của nhà nước

+ Những tồn tại, hệ lụy của chế độ bao cấp về đất đai, nhà ở trước đây chưa được giải quyết dứt điểm gây khó khăn cho triển khai QLNN đối với đất đai, nhà ở... Cơ chế nhà nước đại diện sở hữu toàn dân về đất đai và cơ chế chia sẻ quyền chủ sở hữu giữa cơ quan nhà nước và người sử dụng chưa rõ ràng dẫn đến tình trạng Nhà nước chưa tận dụng và phát huy hết được giá trị kinh tế của đất đai. Ngược lại QLNN đối với đất đai có biểu hiện yếu kém, tham nhũng, buông lỏng gây thất thoát, lãng phí lớn về đất đai, BĐS thuộc sở hữu nhà nước (công sản)...

- Nhà nước chưa thật sự coi trọng và đầu tư hợp lý cho hoạt động QLNN về đất đai, BĐS, TTBĐS nên dẫn đến nhiều cơ quan bị quá tải, nghiệp vụ quản lý còn quá nhiều điểm yếu, đôi khi "buông lỏng" do chưa theo kịp với thực tế vận động của thị trường. Các văn bản quy định của pháp luật, của bộ máy hành chính còn mang nặng tính chủ trương, hành chính hơn là các giải pháp, các công cụ tạo điều kiện cho cơ chế thị trường tự xử lý hiệu quả một số khâu trên TTBĐS. Đội ngũ cán bộ QLNN về TTBĐS bất cập về số lượng, chất lượng, chưa chuyên nghiệp, được sử dụng theo cơ cấu tam giác ngược bất hợp lý: càng ở cấp dưới càng mỏng và yếu.

+ Nhận thức của nhân dân còn chưa đầy đủ về kinh tế BĐS, HHBĐS và TTBĐS và TTNOTM nói riêng… Công tác phổ biến giáo dục pháp luật còn nhiều hạn chế làm cho người dân vừa là "thủ phạm" vừa là "nạn nhân" của những vụ tranh chấp khiếu kiện trong các giao dịch NOTM trên thị trường.

+ Công tác quy hoạch yếu từ trình độ cán bộ đến việc đầu tư nguồn lực thích đáng khiến chất lượng quy hoạch không cao, thường xuyên lạc hậu và hay phải chỉnh sửa. Việc giám sát thực hiện quy hoạch cũng chưa nghiêm.

+ Thiếu các công cụ thuế hợp lý và cơ chế điều tiết giá cả NOTM cũng

như hoạt động đầu cơ trên TTNOTM.

- Nguyên nhân từ phía các cơ quan chính quyền của TP.HCM

+ Các cơ quan quản lý của TP.HCM còn lúng túng trong triển khai các văn bản, quyết định của nhà nước cũng như của UBND Thành phố trong lĩnh vực đất đai, BĐS và NOTM. Hệ thống văn bản này còn chồng chéo, bất cập nên cán bộ thực hiện ỷ lại, chưa kịp thời tháo gỡ để triển khai, gây khó dễ cho dân và cho công tác QLNN đối với TTNOTM.

+ HĐND các cấp chưa phát huy được vai trò giám sát, phản biện trong việc quản lý TTNOTM của các cấp UBND. UBND cũng chưa giải trình, điều chỉnh được các bất cập trong quản lý TTNOTM trên địa bàn.

+ Cơ quan QLNN các cấp tuyên truyền, triển khai pháp luật về quản lý đất đai, quản lý TTNOTM còn chưa đầy đủ, hiệu quả dẫn tới người dân chưa thấy hết tầm quan trọng, sự phức tạp của lĩnh vực này; hệ quả là họ làm tự phát theo nhận định cá nhân, không tuân thủ theo pháp luật, gây xáo trộn tiêu cực cho thị trường và QLNN với TTNOTM.

+ Thành phố còn thiếu các công cụ và cơ chế kiểm tra thực hiện quy

hoạch, xây dựng công trình, dự án NOTM.

+ Thiếu quỹ nhà đất phục vụ các đối tượng trong công tác đền bù, giải tỏa và bình ổn TTNOTM. TP.HCM vẫn chưa ứng dụng được các cơ chế tài chính BĐS hiện đại, phù hợp để điều tiết thị trường.

+ TP.HCM chưa coi trọng, chưa đầu tư nâng tầm vai trò của công cụ quy hoạch tổng thể phát triển TTNOTM. Đây vừa là công cụ định hướng vừa là cơ sở cốt lõi để quản lý hiệu quả TTNOTM.

- Thành phố Hồ Chí Minh còn chưa thực hiện tốt vai trò là chủ thể điều tiết TTNOTM thông qua việc tạo quỹ nhà, đất công dùng vào việc bình ổn, định hướng cho thị trường.

Tiểu kết chương 2

Căn cứ vào cơ sở lý luận đã trình bày ở chương 1, tại chương 2 luận văn

tập trung giải quyết ba vấn đề chính.

Thứ nhất, luận văn làm rõ đặc điểm của thị trường nhà ở thương mại tại

Thành phố Hồ Chí Minh;

Thứ hai, luận văn tiến hành nghiên cứu, phân tích, đánh giá về thực trạng của QLNN đối với TTNOTM tại Thành phố Hồ Chí Minh xoay quanh các nội dung như: thực trạng việc tạo lập khung khổ pháp lý phù hợp với thị trường nhà ở thương mại; xây dựng quy hoạch, kế hoạch và thông tin về nhà ở thương mại; ban hành chính sách tài chính và các chính sách khác để điều tiết thị trường nhà ở thương mại; thực trạng tổ chức và hoạt động của bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại; thực trạng cung cấp dịch vụ công trên thị trường nhà ở thương mại và công tác kiểm tra, giám sát và xử lý tranh chấp trên thị trường nhà ở thương mại.

Thứ ba, luận văn đưa ra nhận định, đánh giá chung về những nội dung đã làm tốt, những mặt hạn chế, yếu kém cần khắc phục và nêu lên những nguyên nhân của hạn chế, yếu kém đó.

Với cơ sở lý luận ở chương 1 và thực trạng đã phân tích ở chương 2, luận văn sẽ đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác QLNN đối với TTNOTM tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Chương 3:

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

3.1. Định hướng hoàn thiện quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở

thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh

3.1.1. Dự báo xu hướng phát triển mới ảnh hưởng đến phát triển thị

trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh

3.1.1.1. Những nhân tố mới trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội

ảnh hưởng đến TTBĐS TP.HCM

TP.HCM đã, đang và sẽ giữ vị trí đầu tầu trong nền kinh tế Việt Nam. Với tiềm lực kinh tế mạnh, với truyền thống năng động trong phát triển kinh tế, chính quyền TP.HCM luôn được Đảng và Chính phủ trao quyền tự chủ rộng rãi. Nghị quyết số 20-NQ/TW ngày 18/11/2012 của Bộ Chính trị về phương hướng, nhiệm vụ phát triển Thành phố Hồ Chí Minh đã chỉ rõ “Tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách, phân cấp mạnh hơn cho Thành phố, cho phép Thành phố được thực hiện thí điểm đối với những vấn đề mới phát sinh mà thực tiễn Thành phố đặt ra trong quá trình phát triển, nhưng chưa có qui định hay những qui định hiện hành của Nhà nước không phù hợp...”. Đại hội đại biểu Đảng bộ Thành phố lần thứ X (2016) đã chỉ rõ “Xây dựng đề án, kiến nghị Trung ương cho làm thí điểm mô hình chính quyền đô thị ở Thành phố”.

Tiếp tục thực hiện chủ trương trên, trong chiến lược phát triển cả nước đến năm 2020 TP.HCM vẫn được chú trọng đầu tư, cho phép thí điểm nhằm xây dựng tại đây các trung tâm thương mại, tài chính, du lịch lớn của đất nước cũng như của khu vực Đông Nam Á. Hơn nữa, TP.HCM còn được xác định là một ‘điểm nhấn’ trên hành lang kinh tế Đông - Tây của khu vực Đông Nam Á. Phù hợp với vị trí quan trọng đó Thành ủy và UBND TP.HCM đã hoạch định chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố hướng đến xây dựng TP.HCM trở thành “Thành phố XHCN tiêu biểu” của đất nước. Thành phố đã và đang triển khai thực hiện 17 chương trình "trọng điểm" và 16 ngành, sản phẩm "chủ lực", trong đó các ngành phi nông nghiệp, nhất là các ngành dịch vụ sẽ được đầu tư phát triển ưu tiên.

Nghị quyết Đại hội Đảng bộ TP.HCM lần thứ X (2016) cũng nêu rõ nhiệm vụ “phát triển mạnh lĩnh vực dịch vụ kinh doanh tài sản - bất động

sản” và “Phát triển đồng bộ 5 loại thị trường chính yếu: tài chính, hàng hóa - dịch vụ, công nghệ, bất động sản, lao động; đổi mới, nâng cao vai trò, hiệu lực quản lý Nhà nước trong cơ chế kinh tế thị trường; không ngừng đóng góp vào việc hoạch định cơ chế, chính sách chung của cả nước trong quá trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Phát huy vai trò của Thành phố trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.”

Định hướng đầu tư nhà nước trên địa bàn thành phố cũng được nêu rõ trong Nghị quyết Đại hội Đảng bộ TP.HCM lần thứ X là “Tập trung xây dựng, tạo bước đột phá về hệ thống kết cấu hạ tầng”. Quá trình thực hiện các chủ trương này sẽ nâng cấp hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội, đường sá trên địa bàn Thành phố. Các công viên văn hóa, nơi vui chơi giải trí… được xây dựng nhiều sẽ tạo cơ hội mở rộng các khu đô thị mới, khu dân cư hiện đại trong Thành phố và các khu đô thị vệ tinh phụ cận. Đây chính là những cơ hội thuận lợi cho vấn đề phát triển TTNOTM trên địa bàn TP.HCM.

3.1.1.2. Dự báo thay đổi về cung trên TTNOTM

Nghị quyết Đại hội Đảng bộ TP.HCM lần thứ X (nhiệm kỳ 2016-2020) đã đề ra mục tiêu xây dựng mới 39 triệu m2 nhà ở trong giai đoạn từ 2016- 2020, sao cho đến năm 2020 toàn Thành phố đạt diện tích nhà ở bình quân đầu người là 22 m2 (dân có hộ khẩu thường trú). Nghị quyết cũng nhấn mạnh Thành phố cần có cơ chế, chính sách khuyến khích mạnh mẽ các thành phần kinh tế tham gia đầu tư đẩy nhanh tiến độ xây dựng các khu đô thị mới (Thủ Thiêm, Tây Bắc, Cảng Hiệp Phước) và có các chương trình quy hoạch đột phá để giải quyết vấn đề bố trí dân cư và nhà ở cho nhân dân.

Đồng hành với đầu tư nhà nước vào lĩnh vực BĐS, dự báo đầu tư của tư nhân trong nước và nước ngoài vào lĩnh vực này cũng gia tăng do lợi nhuận hứa hẹn khá cao, điều kiện đầu tư thuận lợi.

Tại TP.HCM hiện có khoảng 9.879 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Trong số này, có 2.050 công ty thuộc loại hình công ty cổ phần, 6.097 công ty trách nhiệm hữu hạn, gần 100 doanh nghiệp nhà nước và 16 doanh nghiệp nước ngoài, còn lại là các tổ chức tư nhân như văn phòng nhà đất, môi giới…

Hơn nữa, các dự án FDI vào lĩnh vực BĐS đã khởi động trong các năm 2015-2018 sẽ tiếp tục hoàn thành trong những năm tới hứa hẹn cung ứng khối lượng hàng hóa lớn cho những năm tới đây.

Chính sách xã hội hóa nhà ở cùng với cơ chế quản lý hành chính ngày càng đơn giản, chi phí thấp sẽ kích thích dân tự xây nhà làm cho lượng hàng hóa NOTM cung ứng tiếp tục tăng, góp phần thúc đẩy TTNOTM mở rộng quy mô.

3.1.1.3. Dự báo thay đổi về cầu trên TTNOTM

Theo quy hoạch dự kiến của thành phố đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thì đến năm 2015 dân số thành phố là 10 triệu và năm 2012 là 12 triệu người. Dân số và thu nhập của người dân ngày càng tăng cũng sẽ có nhu cầu ngày càng lớn về nhà ở. Ngoài dân cư sở tại đã có chỗ ở, trên địa bàn TP.HCM có trên 100.000 cán bộ, công chức, viên chức. Khoảng 2/3 cán bộ, công chức, viên chức có nhà riêng, 1/3 số còn lại hiện chưa có chỗ ở ổn định, phải ở chung với bố mẹ, người thân, ở nhờ, ở tạm, hoặc thuê nhà ở. Nhu cầu nhà ở cho những đối tượng này góp phần mở rộng ‘cầu’ ổn định về NOTM trên địa bàn Thành phố.

Số người cư trú tạm thời trên địa bàn Thành phố sẽ tiếp tục tăng do các ngành dịch vụ phát triển sẽ tạo cơ hội tìm việc làm có thu nhập đáp ứng nhu cầu của họ. Theo thống kê của Sở Xây dựng, hiện TP.HCM có 57.165 doanh nghiệp với 992.960 công nhân, trong đó có đến 625.072 công nhân ngoại tỉnh. Tuy nhiên, chỉ có 56 doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân với diện tích 72.837 m2, mới đáp ứng được khoảng 16.000 chỗ ở và có đến gần 95% công nhân đang phải ở trong các khu nhà trọ của dân sở tại. Dự kiến đến năm 2015 sẽ hình thành thêm một số khu công nghiệp, số lao động tăng thêm là 586.000 công nhân, trong đó số công nhân có nhu cầu về nhà ở tăng khoảng 40%, tương đương 234.000 công nhân. Nói cách khác, cầu cho phân khúc thị trường nhà ở của những người có thu nhập thấp còn rất lớn.

TP.HCM hiện có 15 khu công nghiệp tập trung, 2 khu chế xuất với diện tích 2.752 ha và khu công nghệ cao đang triển khai với diện tích 913 ha. Theo Quyết định 188/QĐ-TTg ngày 01/11/2014 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Quy hoạch phát triển công nghiệp đến năm 2020, có tính đến năm 2025, trong đó diện tích đất dành cho khu công nghiệp tập trung trên địa bàn Thành

phố là 9.000 ha (có bao gồm Khu công nghệ cao và Khu đô thị cảng Hiệp Phước 2000 ha); Cụm công nghiệp là 1.900 ha; Kho tàng bến bãi 4.000 ha và diện tích đất dành cho các công trình kỹ thuật điện, nước là 2.000 ha. Như vậy đến năm 2020 Thành phố còn mở rộng, xây dựng thêm một số khu công nghiệp tập trung và các cụm công nghiệp khác. Nhu cầu nhà ở cho người làm việc trong các khu và cụm công nghiệp mới bổ sung lượng lớn vào cầu nhà ở và cầu văn phòng trên địa bàn Thành phố những năm tới.

Như vậy nhu cầu nhà ở cho cán bộ công chức, nhà ở cho công nhân hiện nay và trong thời gian tới là rất lớn, chưa kể đến các đối tượng có thu nhập thấp khác. Thêm vào đó, khi kinh tế Thành phố phát triển nhu cầu NOTM cho các ngành kinh tế cũng tăng lên.

Bảng 3.1: Dự báo dân số và nhu cầu nhà ở TP.HCM đến năm 2020

Năm 2010 2015 2020

Dân số (người) 7.230.742 8.382.431 10.382.431

Nhu cầu nhà ở (m2/người) 14 19 22

(Nguồn: Cục Thống kê TP.HCM năm 2017).

3.1.1.4. Dự báo về quan hệ cung - cầu trên TTNOTM tại TP.HCM

Nhìn chung, với mức dân số cư trú dài hạn hiện có và dự báo, thì nhu cầu về diện tích nhà ở cho người dân tại TP.HCM năm 2020 cần khoảng 180 triệu m2. Nếu tính thêm nhu cầu nhà ở của người làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất (hiện có khoảng 625.000 công nhân ngoại tỉnh, trong đó 60-70% đang có nhu cầu về nhà ở) tương ứng với nhu cầu khoảng 1,3 triệu m2) thì lượng cầu nhà ở còn cao hơn nữa. Trong khi đó, theo tính toán của Phòng Dịch vụ Quản lý nhà ở và đất đai TP.HCM, năm 2016 toàn Thành phố mới có 1.507.000 ngôi nhà và căn hộ với tổng diện tích hơn 92,7 triệu m2, tức là chỉ đáp ứng 51,5%. Để cân băng cung - cầu năm 2020, TP.HCM cần xây thêm 88,5 triệu m2 và trong giai đoạn 2011-2015, cần xây thêm khoảng 58 triệu m2 nhà ở.

3.1.1.5. Dự báo xu hướng phát triển của TTNOTM trên địa bàn TP.HCM

Căn cứ trên động thái cung, cầu và xu hướng phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố, có thể dự báo sự phát triển của TTNOTM trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh như sau:

Thứ nhất, TTNOTM sẽ phát triển theo hướng mở rộng quy mô và phong phú về cơ cấu, chủng loại hơn. Do cung và cầu tiềm năng đều có khuynh hướng tăng nên quy mô TTNOTM sẽ được mở rộng theo cấp số nhân do các giao dịch trên thị trường thứ cấp sẽ nhộn nhịp hơn vì dân cư có thu nhập cao sẽ cải thiện nơi ở của mình thông qua chuyển đổi nhà ở. Các phân khúc thị trường, sẽ có sự phát triển đồng bộ hơn, nhất là phân khúc thị trường nhà ở bình dân và nhà ở cao cấp. Các dự án cung nhà ở bình dân, do có lượng cầu cao, sẽ có điều kiện phát triển nhanh hơn. Phân khúc thị trường giao đất có khả năng thu hẹp hơn, nhưng quá trình giao đất sẽ mang tính thị trường nhiều hơn. Phân khúc nhà cho thuê sẽ phát triển chuẩn tắc hơn, nhất là phân khúc cho thuê văn phòng. Các khu đô thị ngoại vi mở rộng sẽ khiến quy mô thị trường mở rộng bao khắp địa bàn hành chính, không co cụm ở một số địa bàn như hiện nay.

Thứ hai, TTNOTM sẽ vận hành năng động và lành mạnh hơn. Sau một thời gian thử nghiệm, các chủ thể tham gia thị trường cũng như tiềm lực thị trường đã đạt mức độ cho phép công khai hóa và chuẩn hóa các giao dịch NOTM. Bởi lẽ, số sàn giao dịch BĐS hoạt động không đàng hoàng hầu như đã bị phá sản trong giai đoạn TTBĐS trầm lắng vừa qua, các sàn giao dịch đủ điều kiện có cơ hội mở mang hoạt động khi quy mô thị trường mở rộng, khi người tham gia giao dịch đã có trình độ và kỹ năng cao hơn. Ngoài ra, với sự tham gia ngày càng sâu của các chủ thể nước ngoài có kinh nghiệm, các chủ thể kinh doanh BĐS Việt Nam sẽ buộc phải điều chỉnh hành vi theo hướng đàng hoàng và dài hạn hơn. Hệ thống luật pháp chung tiếp tục được hoàn thiện cũng hỗ trợ xu hướng vận hành lành mạnh của TTNOTM.

Thứ ba, TTNOTM phụ thuộc và gắn kết với thị trường tài chính chặt chẽ hơn. Trong những năm tới, bản thân hệ thống ngân hàng thương mại cũng có động lực cho vay các dự án xây dựng quy mô lớn, do đó họ sẽ thúc đẩy phát triển các hình thức thế chấp, thế chấp lại và bảo lãnh bằng BĐS để khai thông luồng vốn cho NOTM. Các nhà đầu tư kinh doanh NOTM đang và sẽ có dự án lớn cần huy động vốn để đầu tư nên sẽ tích cực tác động để tiếp cận nguồn vốn ngân hàng và dân cư với nhiều hình thức phong phú như góp vốn, đóng cổ

phần, đặt cọc... Sự gắn kết của TTNOTM với thị trường tài chính tạo cơ hội cho TTNOTM phát triển nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu Nhà nước không thiết lập mạng lưới đảm bảo đủ độ an toàn cho các hoạt động liên thông về vốn giữa hai thị trường.

Thứ tư, các dịch vụ thị trường sẽ phát triển lên trình độ cao hơn. Hỗ trợ cho xu hướng này là nhận thức chung về sự cần thiết có các dịch vụ thị trường đã được nâng cao. Trong các kỳ Đại hội đảng gần đây, Đảng và Nhà nước ta đều khẳng định hỗ trợ phát triển hệ thống thị trường đồng bộ, trong đó chú ý khâu tạo môi trường pháp lý phù hợp, cung cấp thông tin và các dịch vụ công cần thiết. Chủ trương này hỗ trợ phát triển dịch vụ trên TTNOTM ở hai phương diện: Nhà nước tích cực hơn trong hỗ trợ phát triển dịch vụ thị trường; các cơ sở tư nhân có quyền rộng lớn hơn trong phát triển dịch vụ thị trường. Dân cư cũng nhận thức sâu sắc hơn lợi ích của giao dịch có sự hỗ trợ của dịch vụ và rủi ro của thị trường ngầm, thị trường trao tay. Hơn nữa, những thành công và thất bại trong hình thành các loại dịch vụ thị trường thời gian qua cho phép các chủ thể chủ động và có tiềm lực hơn trong lĩnh vực này.

Thứ năm, tính phụ thuộc, liên thông và lan tỏa giữa TTNOTM trên địa bàn TP.HCM với TTNOTM ở các tỉnh lân cận. Giao thông phát triển khiến các vị trí không gian xích lại gần nhau hơn làm cho các TTNOTM ở các địa phương khác nhau có tác động và ảnh hưởng lẫn nhau. TTNOTM ở Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Long An sẽ chịu ảnh hưởng của TTNOTM trên địa bàn TP.HCM đồng thời cạnh tranh với chính TTNOTM của Thành phố về giá, về điều kiện, về chủng loại. Với sự liên thông này, quan hệ cung - cầu trên TTNOTM ở TP.HCM sẽ giảm căng thẳng, nhưng cơ hội để phát triển sôi động sẽ bị chia nhỏ ra.

3.1.2. Định hướng đổi mới, tăng cường quản lý nhà nước đối với thị

trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh

Đổi mới, tăng cường QLNN đối với TTNOTM trên địa bàn TP.HCM phải tương hợp với hai yêu cầu: Phù hợp với xu hướng phát triển của TTNOTM và xuất phát từ thực trạng hiện có của QLNN. Đối với yêu cầu thứ nhất, nội dung đổi mới QLNN cần mang tính thích nghi đi đôi với xác định mức can thiệp hợp lý. Đối với yêu cầu thứ hai, nội dung đổi mới cần phát huy điểm mạnh đã có, khắc phục các hạn chế đang tồn tại, đồng thời chú trọng nội

dung cải cách hành chính và xây dựng bộ máy QLNN theo hướng pháp quyền XHCN. Phù hợp với các yêu cầu đó, thời gian tới, đổi mới, tăng cường QLNN đối với TTNOTM cần ưu tiên các định hướng sau:

Thứ nhất, năng động, sáng tạo, linh hoạt nhằm tháo gỡ những quy định bất hợp lý ngăn cản TTNOTM hoạt động lành mạnh. Trong tương lai gần TTNOTM trên địa bàn TP.HCM vẫn còn chịu ảnh hưởng của các điều kiện lịch sử cụ thể, nhất là còn chịu sự chi phối của hệ thống luật pháp chưa thể sửa đổi nhanh, của tập quán lâu đời trong dân cư không chú trọng đúng mức cơ sở pháp lý khi giao dịch NOTM, của nền kinh tế đang trên đà phát triển với tốc độ đổi mới, cơ cấu lại rất nhanh, của thói quen quản lý nhà nước theo kiểu bao cấp. Do đó, không thể đổi mới QLNN đối với TTNOTM trong chỉ một lần. Sẽ có nhiều cơ chế chính sách cản trở TTNOTM vận hành bình thường chậm được tháo bỏ. Sẽ có nhiều mâu thuẫn nảy sinh. Trong bối cảnh đó, để tháo gỡ khó khăn cho TTNOTM, TP.HCM cần chủ động duy trì cơ chế thử nghiệm đã được trung ương cho phép để sáng tạo ra những cơ chế, chính sách mới phù hợp với Thành phố. Hướng sáng tạo rất đa dạng, phụ thuộc vào chính nhu cầu và thực trạng của Thành phố. Có thể là cho phép hình thành các sàn đấu giá BĐS công khai. Cũng có thể sáng tạo ra các phương thức thu hồi đất hợp lý. Hoặc có thể sáng tạo trong hình thức thiết lập hệ thống thông tin, định giá NOTM, đào tạo nhân lực cho TTNOTM... Dù sáng tạo theo hướng nào thì đổi mới QLNN đối với TTNOTM cũng phải tuân thủ các nguyên tắc và mục tiêu QLNN đối với NOTM, đặc biệt là nguyên tắc hài hòa lợi ích và hiệu quả kinh tế - xã hội, mục tiêu ổn định, công bằng và sử dụng NOTM hợp lý. Tránh các xu hướng sáng tạo chỉ có lợi cho nhóm lợi ích thiểu số như các chủ thể kinh doanh NOTM hoặc các nhà đầu cơ. QLNN nhằm tạo điều kiện cho TTNOTM hoạt động trong trạng thái ổn định, an toàn và hiệu quả nhằm phục vụ tốt nhất mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và cải thiện chất lượng sống của dân cư. Tránh khuynh hướng quản lý chỉ vì mục đích duy trì và phát triển TTNOTM thuần túy. Cũng cần duy trì động lực sáng tạo không ngừng vì đây là công việc khó khăn, không những đòi hỏi thu hút được người có năng lực mà còn phải giúp họ đấu tranh thắng lợi trước các thế lực trì trệ, vì vụ lợi, mà chống lại quá trình đổi mới.

Thứ hai, hoàn thiện các công cụ, phương tiện QLNN đối với TTNOTM. Về mặt lý thuyết, Nhà nước có nhiều công cụ quản lý TTNOTM như luật

pháp, quy hoạch, kế hoạch, chính sách tài chính, tín dụng, tham gia trực tiếp vào thị trường... Vấn đề cần quan tâm trong thời gian tới là: Một mặt phải thiết kế và sử dụng các công cụ một cách đồng bộ, tạo nền tảng bền vững có tính nguyên tắc đi đôi với lựa chọn bộ công cụ thích hợp cho từng thời kỳ và nâng cao hiệu quả sử dụng chúng. Do không thể hoàn thiện tất cả các công cụ trong một khoảng thời gian ngắn, cần ưu tiên đầu tư hoàn thiện các công cụ có tác động tích cực nhất đến TTNOTM. Có thể kể ra một thứ tự ưu tiên như sau: Ưu tiên đồng bộ hóa, nhất quán hóa các quy định pháp lý; Nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; lựa chọn các chính sách tài chính ưu tiên, trong đó nhấn mạnh chính sách thuế và chính sách tín dụng nhà ở; nâng cao năng lực của bộ máy và nguồn nhân lực quản lý TTNOTM...

Thứ ba, ưu tiên hỗ trợ thực hiện các mục tiêu xã hội thông qua TTNOTM. Tạo điều kiện cho mọi người dân có nhà ở, nhất là những người có thu nhập thấp, và hỗ trợ nông dân có đất sản xuất là những mục tiêu ưu tiên không thuộc chức năng điều tiết của TTNOTM. Do tính đặc thù này nên Nhà nước thường sử dụng các biện pháp phi thị trường để thực hiện. Tuy nhiên, sự tồn tại hai kênh phân phối BĐS như vậy sẽ gây tác động tiêu cực cho TTNOTM nói riêng, cho nền kinh tế nói chung. Bởi vì, trong quá trình thực hiện các chính sách phân bổ BĐS phi thị trường, một lượng BĐS có thể bị sử dụng không hiệu quả do không có cơ sở so sánh lợi ích và chi phí. Hơn nữa, kênh phân phối này duy trì cơ chế xin cho, tạo cơ hội cho cửa quyền, tham nhũng và cạnh tranh với phân bổ thị trường. Chính vì thế, các chính sách hỗ trợ nên dung hòa với thị trường thông qua sử dụng chính công cụ của thị trường như hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho người kinh doanh nhà để họ cung cấp nhà ở với giá thấp, hỗ trợ trực tiếp người mua nhà... Mục đích sử dụng kênh thị trường là để duy trì một TTNOTM thống nhất, trong đó có thể so sánh giá tương đối giữa các mục đích sử dụng khác nhau nhằm tăng cương sự minh bạch và hiệu quả trong nền kinh tế.

Thứ tư, đồng bộ hóa quy trình quản lý từ hoạch định chính sách đến tổ chức thực hiện, kiểm tra, đánh giá. Hoạt động QLNN chỉ có thể đem lại kết quả khi các chức năng quản lý được thực hiện đầy đủ và đồng bộ với nhau. Lâu nay hiệu lực QLNN nói chung, hiệu lực QLNN đối với TTNOTM trên địa bàn TP.HCM có hiệu quả thấp là do các cơ quan nhà nước đã đầu tư chưa đúng mức vào khâu tổ chức thực hiện và kiểm tra, đánh giá. Chính vì thế, Luật

và chính sách chế định TTNOTM khá nhiều, nhưng tổ chức thực hiện chưa kiên quyết, đặc biệt không kiểm tra sát sao và không đánh giá thực chất, khách quan, kịp thời nên kết quả quản lý chưa cao. Chẳng hạn như khâu quy hoạch đô thị. Nhà nước đã chi lượng tiền khá lớn để xây dựng, điều chỉnh quy hoạch. Song các cơ quan nhà nước chưa giám sát để quy hoạch được tuân thủ chặt chẽ. Bản thân một số cơ quan nhà nước cũng vi phạm quy hoạch, chưa nói đến việc họ đôn đốc dân cư tuân thủ. Những hành vi vi phạm quy hoạch không được quan tâm phát hiện và xử lý nghiêm khắc. Chính vì thế tác động thực tế của quy hoạch chưa cao. Khâu mấu chốt trong đổi mới QLNN đối với TTNOTM trong thời gian tới là quan tâm phối hợp đồng bộ các khâu này để sử dụng tối ưu các nguồn lực có thể dành cho lĩnh vực này cũng như để cải thiện tốt nhất chất lượng quản lý.

Thứ năm, đẩy mạnh phân cấp cho các cấp chính quyền quận huyện, xã phường trong quản lý TTNOTM. Hệ thống đăng ký và thông tin về giá NOTM nên phân cấp cho cấp hành chính quận, huyện bởi vì cấp này có điều kiện giám sát chặt chẽ biến động về NOTM và có bộ máy thực hiện. Giao cấp xã, phường quản lý NOTM sử dụng chung trong cộng đồng và giám sát thực hiện các chính sách tài chính đối với NOTM. Cấp Thành phố nên tập trung vào chức năng quản lý quỹ đất công, thu hồi và giao đất, ban hành các văn bản pháp lý cụ thể hóa pháp luật hoặc tháo gỡ khó khăn cho TTNOTM phát triển. Ngoài ra, các nghiệp vụ giao đất, thu hồi đất trên thị trường sơ cấp nên ủy thác cho các tổ chức chuyên nghiệp hoạt động theo quy chế và dưới sự giám sát của Chính quyền Thành phố nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch và cạnh tranh trên thị trường này.

Thứ sáu, kết hợp quản lý với hỗ trợ TTNOTM phát triển lành mạnh, thông suốt. Dù được coi là một trong những khu vực có TTNOTM phát triển nhất nước, TTNOTM trên địa bàn TP.HCM cũng chưa phát triển hoàn thiện. Chính vì vậy, nhiệm vụ của Chính quyền Thành phố không chỉ là chế định, điều tiết, quản lý để TTNOTM hoạt động ổn định, hiệu quả, lành mạnh, mà còn có nhiệm vụ hỗ trợ cho thị trường phát triển. Do đó, trong quá trình đổi mới, tăng cường QLNN đối với TTNOTM trên địa bàn Thành phố trong thời gian tới cần chú ý hoàn thiện các quy định pháp lý có tính tuân thủ đi đối với các chương trình, chính sách tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ hợp lý các lực lượng cung, cầu thị trường, nhất là hỗ trợ các nhà kinh doanh BĐS tiếp cận dễ dàng

đất đai theo nguyên tắc cạnh tranh, hỗ trợ người thu nhập thấp có thể mua nhà, hỗ trợ pháp lý và thông tin cho các chủ thể khác. Chính quyền cũng cần chú ý hỗ trợ xây dựng cơ sở vật chất thị trường, nhất là hỗ trợ thành lập các tổ chức tư nhân cung ứng dịch vụ thị trường.

Trên cơ sở những định hướng như vậy, chính quyền TP.HCM nên xác định rõ những mục tiêu cần đạt được trong QLNN đối với TTNOTM thời gian tới là:

- Cải thiện đáng kể môi trường pháp lý làm cơ sở đưa hầu hết các giao dịch NOTM ra công khai, tuân thủ quy trình pháp lý để nhận được sự bảo hộ và hỗ trợ hợp lý của chính quyền TP.HCM. Thông qua việc công khai hóa các giao dịch NOTM chính quyền Thành phố kiểm soát được TTNOTM.

- Có hệ thống quy hoạch khoa học, hợp lý, dài hạn và phù hợp với thực tế

địa phương.

- Có hệ thống chính sách tài chính hợp lý, toàn diện đối với NOTM bao

quát hầu hết các lĩnh vực như thuế, tín dụng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

- Thiết lập được bộ máy có năng lực quản lý TTNOTM, nhất là các cơ quan thực hiện chính sách, cơ quan thanh tra, giám sát TTNOTM cho phép chính quyền Thành phố chống đầu cơ lũng đoạn một cách hiệu quả đồng thời cho phép can thiệp khi cần thiết để bình ổn thị trường.

- Xây dựng được đội ngũ cán bộ có đủ năng lực và "đạo đức chức nghiệp" cho phép thực hiện tốt các chức năng, nhiệm vụ của QLNN đối với TTNOTM trên địa bàn TP.HCM.

3.2. Các giải pháp chủ yếu để hoàn thiện quản lý nhà nước đối với thị

trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh

3.2.1. Sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật tạo điều kiện vận hành hiệu quả và khuyến khích phát triển thị trường nhà ở thương mại

3.2.1.1. Rà soát hệ thống các luật khung hiện có liên quan đến sự hình thành, vận động, phát triển của TTBĐS nói chung và TTNOTM nói riêng, Quốc hội, Chính phủ và các Bộ ngành cần chủ động rà soát sự bất cập, chồng chéo giữa các luật khung hiện có của TTBĐS như: Luật Kinh doanh BĐS,

Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Đấu thầu...

Trên cơ sở đó, Nhà nước cần sửa đổi và hoàn thiện hệ thống các văn bản

này.

Nhà nước cần tích cực tổng kết việc thi hành Luật Đất đai 2013, Bộ Luật Dân sự... để từ đó bổ sung, hoàn thiện các văn bản pháp lý mang tính “gốc rễ” này cho TTNOTM vận hành, phát triển.

3.2.1.2. Sửa đổi, bổ sung, ban hành mới các văn bản pháp lý liên quan

đến TTNOTM

* Quốc Hội cần sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung, ban hành mới các văn bản

pháp lý sau:

- Xây dựng và ban hành các luật mới: Luật Đăng ký BĐS, Luật Tín dụng

BĐS, Luật Bảo hiểm BĐS, Luật Thuế bất động sản, …

- Sửa đổi các nghị định hướng dẫn thực hiện Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đấu thầu, Luật Kinh doanh BĐS... cho phù hợp với yêu cầu vận hành và phát triển thị trường BĐS nói chung và TTNOTM nói riêng.

- Điều chỉnh Luật Kinh doanh BĐS theo hướng mở rộng và từng bước thực hiện không hạn chế đối tượng được mua bán, chuyển nhượng nhà ở, cho phép chuyển nhượng tự do, thuê mướn, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở. Thực hiện đăng ký bắt buộc đối với mọi giao dịch BĐS.

* Chính phủ, các bộ ngành cần điều chỉnh, bổ sung, kịp thời ban hành mới và hoàn thiện các văn bản hướng dẫn hệ thống các luật liên quan đến TTNOTM và việc quản lý nhà nước đối với TTNOTM (như các Nghị định, Thông tư... về kinh doanh NOTM, về quy hoạch...)

3.2.2. Chính quyền thành phố Hồ Chí Minh rà soát những văn bản hiện có nhằm phát hiện những bất hợp lý, chồng chéo để tạo căn cứ cho sửa đổi, bổ sung

Đây là nhóm giải pháp cần làm ngay. Do các văn bản pháp lý liên quan đến TTBĐS nói chung và TTNOTM nói riêng rất nhiều và được ban hành trong các thời kỳ khác nhau nên mức độ chồng chéo, mâu thuẫn với nhau khá lớn. Chính quyền TP.HCM cần tiên phong xây dựng và triển khai thực hiện

khẩn trương Đề án rà soát các văn bản pháp lý hiện có liên quan đến TTNOTM. Cần thu hút những người trực tiếp tác nghiệp với các văn bản pháp lý này để họ cung cấp thông tin vướng mắc thực tế khi áp dụng chúng. Chú ý lấy ý kiến của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, của nhân viên môi giới, nhân viên ngân hàng cho vay thế chấp BĐS... để phát hiện các bất hợp lý thực tế của hệ thống văn bản pháp lý hiện nay. Ngoài ra, cần thu hút các chuyên gia, các nhà khoa học tham gia thảo luận để phân tích hệ thống văn bản pháp lý hiện có, từ đó rút ra những điểm hợp lý, chưa hợp lý, nhất là những nội dung mâu thuẫn, chồng chéo.

Các kết quả phân tích, điều tra, sau khi đã được xử lý có hệ thống cần được công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng để lấy ý kiến nhân dân và thu thập những đống góp của họ. Sau tất cả những công đoạn đó, tài liệu thu thập được sẽ được rà soát, đánh giá bởi các chuyên gia liên ngành một lần nưa trước khi chuyển cho các cơ quan có thẩm quyền sửa, đổi, điều chỉnh, bổ sung. Cơ quan có thẩm quyền sử đổi các văn bản pháp lý liên quan đến TTNOTM trên địa bàn TP.HCM thuộc các cấp như: Quốc hội, Chính phủ, HĐND và UBND các cấp ở địa phương.

* Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân TP.HCM cần sửa đổi và ban

hành mới các văn bản pháp lý sau:

- Sửa đổi các văn bản pháp lý liên quan đến thủ tục quản lý hành chính nhà ở và kinh doanh NOTM theo hướng đơn giản hóa quy trình, công khai hóa các thủ tục và rút ngắn thời gian thực hiện. Ví như quy định về việc đo vẽ bản đồ, quy định về hoàn hoàn công công trình, quy định về hạn mức diện tích nhà ở...

- Bãi bỏ các văn bản pháp lý không thật cần thiết hiện đang làm chậm quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Để đẩy nhanh tốc độ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cần ban hành các văn bản pháp lý giảm bớt các thủ tục xem xét và thẩm định trùng lắp ở cơ quan nhà nước các cấp, cho phép cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với các diện tích nhà ở đã sử dụng ổn dịnh và được Ủy ban nhân dân xã (phường) xác nhận là không có tranh chấp.

- Ban hành các văn bản pháp lý chế định quá trình lập và quản lý hồ sơ địa chính nhằm tạo dựng hồ sơ gốc xác nhận nhà ở của từng tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân. Hiện nay công việc này tiến hành rất chậm chạp do thiếu các văn bản pháp lý hướng dẫn cụ thể.

- Điều chỉnh, bổ sung các văn bản pháp lý chế định hoạt động giao đất, cho thuê đất, đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án... trên địa bàn Thành phố theo nguyên tắc tăng cường tính cạnh tranh, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư đủ điều kiện trong và ngoài nước tham gia TTNOTM một cách bình đẳng. Nên ưu tiên hình thức đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án nhằm định giá khách quan. Bổ sung các văn bản còn thiếu trong lĩnh vực cho thuê NOTM.

- Ban hành văn bản pháp lý quy định cơ chế hoạt động, tham gia điều tiết TTNOTM của Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn. Nên dành cho doanh nghiệp này quyền khai thác, phát triển quỹ nhà đất để điều tiết TTNOTM, quyền khai thác các quỹ đất công, xây dựng và kinh doanh 3 loại nhà (nhà cho thuê, chung cư tái định cư, căn hộ thương mại...) phục vụ chính sách nhà ở một cách minh bạch, hiệu quả theo mục tiêu của các cấp chính quyền TP.HCM.

- Ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể cách thức thực hiện giao đất của Thành phố cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, kinh doanh NOTM và giao đất thực hiện dự án hạ tầng theo nguyên tắc đấu thầu, đấu giá thống nhất, minh bạch.

* Cấp quận, huyện, xã, phường của TP.HCM

Các cấp này chỉ được phép ban hành các văn bản pháp quy cụ thể hóa các văn bản pháp lý của chính quyền Thành phố. Không cho phép các quận huyện thực hiện cơ chế ngoại lệ trong quản lý TTNOTM, trừ các địa bàn được tham gia chương trình thử nghiệm chung của Thành phố. Cấp quận, huyện, xã, phường không được tùy ý đặt ra các khoản thu từ NOTM ngoài các quy định chung của Quốc hội, Chính phủ và chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh.

3.2.3. Nâng cao chất lượng và đề cao trách nhiệm tuân thủ các công cụ, chính sách quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh

3.2.3.1. Nâng cao chất lượng và đề cao trách nhiệm tuân thủ quy hoạch,

kế hoạch

Khẩn trương hoàn thành các điều chỉnh quy hoạch chung của TP.HCM đến năm 2020, tầm nhìn 2050 sao cho bản quy hoạch có được phải đảm bảo tính ổn định và bền vững về mục đích sử dụng đất, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, về chiến lược phát triển đô thị.

Tăng tính dự báo dài hạn (10 - 20 năm và hơn nữa) cho các quy hoạch. Muốn vậy, phải tiến hành điều tra cơ bản quỹ đất đai, lựa chọn phương thức quy hoạch có cơ sở khoa học và được chấp nhận phổ biến, thu hút các chuyên gia liên ngành trong nước và quốc tế tham gia xây dựng quy hoạch. Thận trọng trong khi xây dựng quy hoạch. Khi cần thiết, cần lấy ý kiến của đông đảo các nhà khoa học, các nhà quản lý, người sử dụng đất… Không nên quá tiết kiệm trong tài trợ cho xây dựng quy hoạch, bởi quy hoạch đúng đắn sẽ giúp tiết kiệm được vô vàn lần nhiều hơn so với quy hoạch sai. Nghiêm khắc xử lý các cá nhân, tổ chức xây dựng quy hoạch một cách hình thức, quy hoạch để báo cáo dẫn đến hậu quả là quy hoạch treo hoặc bị bỏ xó, hoặc phải điều chỉnh nhiều lần.

Có cơ chế gắn trách nhiệm dài hạn của các cá nhân tham gia xây dựng và phê chuẩn quy hoạch với các kết quả thu nhận thực tế từ thực hiện quy hoạch nhằm tăng chất lượng quy hoạch. Xử lý nghiêm các cá nhân, tổ chức làm ra hoặc khiến các quy hoạch bị treo.

Kế hoạch sử dụng đất trong từng thời kỳ phải cụ thể hóa và tuân thủ quy hoạch. Các điều chỉnh chỉ được chấp nhận sau khi cơ quan đề xướng đã chứng minh cho cơ quan có thẩm quyền phê chuẩn, trong trường hợp nghiêm trọng phải lấy ý kiến những người chịu ảnh hưởng của sự điều chỉnh đó. Cả cơ quan phê chuẩn và cơ quan đề xuất đều phải chịu trách nhiệm về kết quả thực hiện thực tế những điều chỉnh đó. Thành phố nên có chế tài nghiêm khắc với những người đề xuất và phê chuẩn các điều chỉnh mà thực tế thực hiện chứng tỏ là sai lầm, kể cả do nguyên nhân năng lực yếu kém.

Trước mắt TP.HCM nên tập trung ưu tiên đẩy nhanh quá trình xây dựng quy hoạch xây dựng, đặc biệt là quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn, quy hoạch chi tiết xây dựng các khu chức năng như: quy hoạch các khu công nghiệp, khu đô thị và nhà ở. Trong các quy hoạch này nên quy định cụ thể chế độ công khai, thời hiệu quy hoạch để nhân dân biết và thực hiện, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư hoạch định kế hoạch kinh

doanh. Khẩn trương khắc phục sự trùng lặp, chồng chéo giữa quy hoạch đô thị với quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nông nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản...

Về lâu dài, Thành phố cần đảm bảo quy hoạch xây dựng hạ tầng phải được hoàn thành trước một bước để các dự án triển khai đúng hướng. Từng bước hạn chế và chấm dứt tình trạng quy hoạch theo kiểu ‘băm nhỏ’ đất đai hoặc điều chỉnh tùy tiện theo đề xuất của các chủ dự án kinh doanh.

Trong quá trình lập quy hoạch xây dựng đô thị cần phối hợp và có sự lồng ghép một số nội dung của quy hoạch sử dụng đất, một số điều khoản quy định của quy hoạch về giao thông, môi trường, đồng thời bám sát tính dự báo của quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội. Trước đây, quy hoạch xây dựng đô thị ở TP.HCM thường làm luôn công tác dự báo cho quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội do khi lập quy hoạch xây dựng đô thị thì quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội chưa được lập hoặc chưa hoàn chỉnh nên quy hoạch đô thị không thể kế thừa và tận dụng kết quả đã nghiên cứu của quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội. Sắp tới cần đổi mới trình tự xây dựng các loại quy hoạch để có thể tận dụng kết quả lẫn nhau.

Điểm mạnh của Quy hoạch đô thị hợp nhất này là gắn kết được với nguồn ngân sách, nguồn vốn đầu tư và các mục tiêu chủ yếu. Quy hoạch này còn phối hợp được các bản quy hoạch chuyên ngành cả theo chiều ngang (của các sở, ngành) và theo chiều dọc (Thành phố, quận huyện, phường xã). Trên cơ sở các quy hoạch này sẽ xây dựng được các ‘Chiến lược phát triển thành phố’ hiệu quả, phù hợp trong các thời kỳ, trong đó có chiến lược phát triển TTBĐS ổn định và hiệu quả.

Nội dung thẩm định và phê duyệt quy hoạch của doanh nghiệp BĐS không nên chi tiết quá bởi làm như vậy Chính quyền đã can thiệp quá sâu không cần thiết vào công việc kinh doanh của chủ đầu tư.

Quy hoạch, kế hoạch, sau khi được phê chuẩn phải được tuân thủ như một văn bản pháp lý của Nhà nước. TP.HCM cần có văn bản hướng dẫn thực hiện quy hoạch, kế hoạch càng cụ thể càng tốt. Đồng thời cũng cần ban bố các chế tài xử phạt thích đáng các hành vi vi phạm quy hoạch, kế hoạch không cho phép ngoại lệ.

Để khuyến khích người dân tự nguyện tuân thủ quy hoạch, cũng như tạo điều kiện cho các nhà đầu tư NOTM tối ưu hóa hoạt động của họ phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Thành phố cần công khai tất cả các loại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên các phương tiện dễ tiếp cận nhất. Các cơ quan liên quan đến phê duyệt dự án đầu tư, cơ quan giao đất, cơ quan thu hồi và khai thác quỹ đất công… cần nghiêm chỉnh tuân thủ quy hoạch trong công việc của mình. Thành phố cần xử phạt nghiêm minh các hành vi vụ lợi của các cá nhân trong các cơ quan này do làm trái quy hoạch.

Khi đã có quy hoạch phải tổ chức thực hiện đúng tiến độ quy hoạch để khắc phục tình trạng đầu tư dàn trải và lãng phí. Đối với các quy hoạch hiện đang bị coi là ‘treo’ cần khẩn trương xem xét, đánh giá lại từng cái và xử lý theo hướng: làm rõ vi phạm, bất cập của từng quy hoạch; khắc phục sự chồng chéo, thiếu thống nhất giữa các loại quy hoạch. Những quy hoạch có thể thực hiện sớm thì tập trung nguồn lực để triển khai ngay, không kéo dài; những quy hoạch cần nhưng trước mắt chưa thể thực hiện thì điều chỉnh mốc thời gian cụ thể; những quy hoạch không hợp lý về quy mô thì điều chỉnh ngay; những quy hoạch không hợp lý về quy mô, không khả thi thì cần hủy bỏ ngay. Tất cả những điều chỉnh này cần được thông báo công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng.

3.2.3.2. Sửa đổi, hoàn thiện chính sách tài chính điều tiết thị trường nhà ở

thương mại ở thành phố Hồ Chí Minh

* Sửa đổi chính sách thuế đối với NOTM và giao dịch NOTM

Nên thu thuế nhà ở đối với các loại nhà ứng với các hộ có thu nhập từ trung bình trở lên nhằm khuyến khích sử dụng nhà hiệu quả và đưa nhà vào giao dịch khi không có nhu cầu sử dụng. Đặc biệt cần đưa ra một loại “thuế đánh vào các dự án quy mô (có thể là trên 1000m2)”, nếu chủ đầu tư bỏ hoang nhà, đất không triển khai theo quy hoạch, kế hoạch thì thuế phạt này sẽ đánh vào họ nhằm hạn chế đầu cơ.

Nên nghiên cứu để áp dụng thuế giá trị gia tăng trên nhà, đất không do chủ NOTM tạo ra nhằm hạn chế những xung đột và cơ hội tham nhũng trong những khu vực NOTM tăng giá do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng. Thuế này khác với thuế giao dịch NOTM. Ngay cả khi không có giao dịch, nếu giá thị trường của NOTM trong khu vực tăng không do chủ đầu tư tự tạo ra, Nhà

100

nước có thể áp loại thuế này. Thuế giá trị gia tăng của NOTM có tác động hạn chế đầu cơ khá tốt. Và để có thể thu thuế NOTM và thuế giao dịch NOTM, TP.HCM cần có hệ thống đăng ký NOTM và hệ thống thông tin giá NOTM vận hành tốt.

* Sửa đổi, bổ sung chính sách tài chính liên quan đến TTNOTM

Trước hết, TP.HCM cần hỗ trợ các chủ sở hữu BĐS tháo gỡ các khó khăn cản trở họ sử dụng NOTM làm tài sản thế chấp vay vốn. Khâu công việc đầu tiên cần tháo gỡ là nỗ lực giải quyết các vướng mắc để chủ sở hữu NOTM được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Rất nhiều vướng mắc liên quan đến lĩnh vực này như thiếu hồ sơ, thiếu bằng chứng do chế độ thay đổi, thất lạc, do sự tắc trách của các công chức và cơ quan nhà nước trong quá khứ…

Thành phố nên tìm ra hướng khắc phục các trở ngại này. Tốt nhất là quy định sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu nếu họ đã sử dụng ổn định, lâu dài, mục đích sử dụng phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp. Cần có sự linh hoạt cần thiết thì các hồ sơ ứ đọng do lịch sử mới có thể được giải quyết. Tiếp theo, cần tuyên truyền và vận động các chủ sở hữu đăng ký NOTM để thống nhất các bằng chứng sở hữu trong cơ sở dữ liệu chung của TP.HCM nhằm hỗ trợ ngân hàng thương mại thẩm định dự án cho vay vốn.

Chính quyền TP.HCM nên có sáng kiến khuyến khích thành lập các quỹ đầu tư ủy thác, các quỹ tiết kiệm hỗ trợ dân cư huy động vốn mua nhà ở. Đồng thời, chính quyền Thành phố nên quan tâm đến xây dựng cơ chế tài chính nhằm sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, chủ động khuyến khích các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng công trình hạ tầng để phát triển đô thị và được thanh toán lại bằng quỹ đất thương phẩm trong dự án đầu tư (phương thức đổi đất lấy hạ tầng). Trong những tình huống cụ thể, chính quyền Thành phố có thể phát hành trái phiếu huy động vốn xây dựng NOTM.

* Xây dựng chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp có nhà ở

Hình thức hỗ trợ được ưa chuộng là cấp tín dụng ưu đãi tạo nhà ở và mua nhà ở. TP.HCM có thể hình thành “Quỹ hỗ trợ nhà ở” từ ngân sách thành phố cho chủ đầu tư hoặc người có thu nhập thấp vay ưu đãi. Quỹ này nên vận hành theo nguyên tắc tự trang trải và bảo toàn vốn. Thành phố cần quy định rõ các

101

tiêu chuẩn của người được vay tiền mua nhà từ quỹ cũng như quy chế điều tiết giá và chất lượng các ngôi nhà được xây dựng cho người có thu nhập thấp từ vốn vay của Quỹ. Thành phố cũng có thể hỗ trợ lãi suất cho các khoản vay thương mại xây nhà hoặc mua nhà dành cho người có thu nhập thấp.

Ngoài ra, Thành phố nên thực hiện các giải pháp hỗ trợ hình thành các sàn giao dịch tập trung, quy mô lớn, hỗ trợ hình thành các tổ chức định giá, môi giới, tư vấn trên TTNOTM. Ở quy mô hợp lý, TP.HCM nên có Quỹ NOTM cần thiết để tham gia bình ổn giá. Chức năng bình ổn này có thể giao cho doanh nghiệp nhà nước đặc biệt đảm nhiệm, cũng có thể ủy thác cho sàn giao dịch BĐS thực hiện.

3.2.4. Nâng cao năng lực bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường

nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh

3.2.4.1. Kiện toàn mô hình tổ chức bộ máy quản lý nhà nước đối với

TTNOTM

Đối với một TTNOTM có quy mô lớn và sôi động như ở TP.HCM rất nên có một cơ quan quản lý chuyên trách trên cơ sở hợp nhất các chức năng quản lý TTNOTM thuộc Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên môi trường và một số sở liên quan khác. Cơ quan này sẽ chịu trách nhiệm trước Thành phố về kiểm soát, điều tiết hoạt động của TTNOTM ở TP.HCM.

Cơ quan chuyên trách quản lý TTNOTM cần thu hút đội ngũ cán bộ chuyên môn giỏi và được phân quyền hợp lý nhằm quản lý lĩnh vực giao dịch NOTM trên địa bàn Thành phố. Cơ quan này cũng có chức năng tư vấn, tham mưu cho UBND Thành phố về chính sách và biện pháp phát triển TTNOTM trên địa bàn và chịu trách nhiệm quản lý các sàn giao dịch BĐS ở TP.HCM.

Đây cũng là cơ quan chủ yếu phối hợp với các sở, ngành khác của Thành phố để cùng thực hiện chức năng quản lý nhà nước và phát triển TTNOTM. Cơ quan này triển khai hướng dẫn các UBND cấp quận, huyện thực hiện các chính sách về NOTM và thực hiện công tác kiểm tra, kiểm soát, điều tiết đối với lĩnh vực TTNOTM. Có thể phát triển thành cơ quan chuyên trách từ Ban Chỉ đạo quản lý và phát triển TTBĐS đã thí điểm thành lập từ năm 2004 đến nay.

102

TP.HCM cũng cần xây dựng quy chế vận hành cơ quan chuyên trách này

và xây dựng quy chế thanh tra, kiểm tra, kiểm soát, xử phạt vi phạm trên

TTNOTM để lập lại kỷ cương trật tự trong việc tạo lập, kinh doanh NOTM.

3.2.4.2. Tích cực đào tạo, sử dụng cán bộ quản lý TTNOTM chuyên

nghiệp

Trước hết, cần tiêu chuẩn hóa công chức, viên chức làm việc trong cơ quan Quản lý và Phát triển TTNOTM TP.HCM. Nhìn chung những người này phải hội đủ các tiêu chuẩn sau:

+ Tốt nghiệp đại học chuyên ngành, có chứng chỉ trung cấp QLNN, có kiến thức chuyên môn về các lĩnh vực đo đạc bản đồ; quản lý đất đai; xây dựng…;

+ Nắm được pháp luật và chủ trương đường lối, chính sách của Đảng,

Nhà nước về đất đai và TTNOTM;

+ Am hiểu các văn bản pháp luật của ngành nhà, đất;

+ Trung thực, thẳng thắn, có tinh thần trách nhiệm;

+ Có khả năng tuyên truyền, hướng dẫn thực hiện pháp luật.

Công chức, viên chức làm việc ở các cơ quan cấp quận, huyện có chức năng quản lý NOTM cần tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan hoặc các ngành gần với lĩnh vực kinh tế BĐS nói chung.

Công chức, viên chức làm tại các đơn vị hỗ trợ thị trường như: Trung tâm phát triển quỹ đất, Cơ quan định giá, Văn phòng đăng ký, trung tâm giao dịch bảo đảm… phải được đào tạo đúng ngành nghề chuyên môn; nắm được chủ trương, đường lối, pháp luật về BĐS, TTBĐS nói chung. Nhìn chung, TP.HCM cần đào tạo các cán bộ quản lý có kiến thức, trình độ chuyên môn. Lực lượng chủ chốt trong quản lý TTNOTM cần phải được đào tạo chuyên sâu phù hợp với đòi hỏi của thị trường. Thành phố nên nghiên cứu, ban hành các văn bản hướng dẫn liên quan đến công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, cấp chứng chỉ về môi giới, định giá và quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản theo hướng khuyến khích nhiều tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia trong lĩnh vực này.

103

Chính quyền TP.HCM cần ban hành quy định về việc xây dựng bộ máy công chức QLNN với TTNOTM theo hướng liên kết dọc trong hoạt động chuyên môn, để có hướng đào tạo, phát triển cán bộ. Mỗi giai đoạn, cán bộ lãnh đạo chính quyền có thể thay đổi nhưng công chức chuyên môn thì không nhất thiết phải thay đổi. Thành phố cần đặt hàng cho “Khoa quản lý đất đai và TTBĐS” tại Đại Học Nông lâm TP.HCM đào tạo nguồn cán bộ quản lý TTNOTM. Ngoài ra cần tăng cường tập huấn chuyên môn và bồi dưỡng ngắn hạn về quản lý đất đai, TTBĐS, quản lý đô thị, tin học cho đội ngũ cán bộ đương chức.

3.2.4.3. Cải cách thủ tục hành chính trong quản lý nhà nước đối với

TTNOTM tại TP.HCM

Trong thời gian tới TP.HCM cần coi trọng hơn nữa cải cách thủ tục quản lý hành chính đối với lĩnh vực BĐS nói chung và NOTM nói riêng. Để có thể cải cách hành chính triệt để cần phân biệt hoạt động quản lý hành chính với hoạt động cung cấp dịch vụ công của cơ quan nhà nước.

Nội dung cải cách thủ tục quản lý hành chính công trong thời gian tới nên

tập trung vào:

- Đơn giản hóa và tiêu chuẩn hóa quy trình quản lý, thủ tục hành chính và hồ sơ theo hướng công khai, tăng trách nhiệm cá nhân cán bộ thực hiện các thủ tục, tăng trách nhiệm tư vấn và hỗ trợ pháp lý của cơ quan quản lý.

- Củng cố và cải thiện quy trình một cửa trong các công đoạn quản lý liên

quan đến việc tiếp xúc với người dân.

- Tăng cường chức năng tuyên truyền, giáo dục, tư vấn pháp luật nhằm nâng cao nhận thức của dân cư về luật pháp, trách nhiệm của các bên giao dịch NOTM, về nhiệm vụ của các tổ chức liên quan đến TTNOTM.

- Áp dụng công nghệ tin học vào các khâu công việc nhằm tăng cường

kết nối thông tin và tăng năng suất giải quyết công việc.

- Tăng cường kiểm tra, giám sát, đánh giá nội bộ nhằm củng cố kỷ luật lao động của công chức và tạo áp lực tậm tâm, liêm khiết trong quản lý TTNOTM.

104

3.2.5. Nhóm giải pháp về cung ứng dịch vụ công trên thị trường nhà ở

thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh

3.2.5.1. Xây dựng các tổ chức hỗ trợ và cung ứng thông tin cho TTNOTM

* Từng bước xây dựng hệ thống thông tin NOTM tại TP.HCM

TP.HCM cần hỗ trợ hình thành hệ thống cung cấp thông tin về NOTM theo nguyên tắc công khai, minh bạch, hệ thống và đồng bộ để góp phần lành mạnh hóa thị trường. Hệ thống này cho phép cung cấp các thông tin sau:

- Thông tin liên quan đến cung: Đây là các thông tin liên quan đến số lượng nhà ở (hoặc cao ốc) khởi công xây dựng, tổng chi tiêu cho xây dựng, giá trị đặt hàng cho các hợp đồng xây dựng, các giấy phép xây dựng đã cấp và tiến độ, số lượng công trình hoàn thành đưa vào sử dụng. Có thể tổng hợp các số liệu này từ các cơ quan cấp phép xây dựng trên địa bàn Thành phố. Vấn đề là phải có người thực hiện chuyên trách có khả năng thu thập chính xác các thông tin, xử lý, lưu giữ chúng một cách hệ thống và cung ứng thuận tiện cho người có nhu cầu. Để chỉnh lý các dữ liệu đòi hỏi phải kiểm tra theo dõi tiến độ xây dựng của các dự án ứng với giấy phép xây dựng đã được cấp. Nếu các dự án bị đình hoãn kéo dài thì thông tin nguồn cung sẽ được điều chỉnh sai lệch. Hệ thống thông tin cần được công bố chi tiết đến mức tính được số lượng dự án bị đình hoãn.

- Thông tin liên quan đến khối lượng thị trường: Đây là các số liệu về số lượng nhà mới đã bán, số lượng bán nhà đã có sẵn, số lượng nhà xây xong chưa bán hết. Tại Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng, các số liệu này rất khó thu thập vì từ trước đến nay các chủ đầu tư đều không muốn công bố số liệu thật. Vì thế, Thành phố phải có quy định, chế tài để chủ đầu tư cung cấp thông tin thì thị trường mới minh bạch.

- Thông tin liên quan đến giá trị thị trường: Trên TTNOTM có thể xây dựng các chỉ số giá xây dựng/chỉ số giá vật liệu xây dựng, chỉ số thị trường nhà ở, chỉ số giá bán nhà ở bình quân, chỉ số giá đất bình quân. Tại Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng, các chỉ số này hiện vẫn đang được lập một cách rời rạc theo từng khu vực do các công ty kinh doanh BĐS tự xây dựng. Sắp tới, khi Bộ Xây dựng đưa vào áp dụng chỉ số REMI (chỉ số bất động sản Việt Nam) thì Thành phố cũng nên có chỉ số cho TTBĐS của mình. Hơn nữa, chỉ số này cần đi kèm với chỉ số giá xây dựng, giá vật liệu xây dựng và chỉ số

105

giá đất để có thể xác định giá trị bất động sản một cách hợp lý. Các chỉ số về giá các loại cổ phiếu/chứng khoán BĐS cũng là thông tin có liên quan chặt chẽ đến thị trường bất động sản cần thiết phải có. Trên thực tế các chỉ số này được theo dõi riêng biệt theo hệ thống của thị trường chứng khoán, nên cần có đầu mối liên kết để cập nhật và tổng hợp.

- Thông tin liên quan đến cầu: Đây là thông tin về số lượng đơn xin vay mua nhà, giá trị giải ngân cho khoản vay này, dự kiến mức tăng hộ gia đình mới. Các số liệu trên có thể thu thập được từ Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM. Tuy nhiên, cập nhật kịp thời và chính xác các số liệu này khá khó khăn vì phải có giải pháp để loại trừ nhu cầu do đầu cơ và số lượng đơn xin mua nhà trong diện được giải chấp sẽ thường xuyên thay đổi phụ thuộc vào chính sách tín dụng của ngân hàng. Vì thế cần có nhân lực chuyên nghiệp về lĩnh vực này.

Thiết lập hệ thống thông tin cần cho TTNOTM là công việc khó khăn. Ngay tại những nước Châu Á phát triển hơn Việt Nam như Singapore, Thái Lan, Malaysia, Ấn Độ thì hệ thống thông tin về bất động sản cũng chỉ mới được xây dựng và còn ở mức sơ lược hơn rất nhiều so với các nước phát triển (Mỹ, Anh). Do đó, thời điểm hiện tại không quá muộn và cũng không quá sớm để Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng từng bước xây dựng hệ thống thông tin về TTNOTM. Hệ thống này cần phải được xây dựng một cách khoa học, vừa phù hợp thông lệ quốc tế, vừa hữu ích cho công tác điều hành kinh tế vĩ mô và phục vụ cho việc điều tiết TTNOTM.

Tổ chức đảm nhiệm việc thu thập và cung ứng thông tin không nhất thiết phải là cơ quan nhà nước. Hiệp hội kinh doanh BĐS hay các doanh nghiệp tư vấn có thể đảm nhiệm công việc này. Tuy nhiên, để công việc của họ thuận lợi, Thành phố cần hỗ trợ điều kiện ban đầu và quy định trách nhiệm của các cơ quan nhà nước cung cấp kịp thời thông tin cho họ.

Ngoài ra, Thành phố có thể hỗ trợ đầu tư cơ sở vật chất ban đầu cho tổ chức thu thập và cung cấp thông tin. Các khoản đầu tư này có lợi cho chính quyền thành phố vì nếu họ cung cấp hệ thống dữ liệu tin cậy, đầy đủ, hệ thống về TTNOTM cho chính quyền thì công việc quản lý TTNOTM của cơ quan nhà nước sẽ dễ dàng hơn.

106

* Xây dựng, hoàn thiện hệ thống đăng ký và giao dịch NOTM tại

TP.HCM

Đăng ký NOTM là điều kiện hỗ trợ đáng kể để giao dịch bảo đảm về NOTM. Tổ chức thực hiện trách nhiệm đăng ký NOTM có thể là cơ quan hành chính nhà nước, có thể là một tổ chức cung cấp dịch vụ công được nhà nước bảo trợ. Có nhiều mô hình tổ chức đăng ký BĐS, nhưng thích hợp nhất với TP.HCM là hệ thống đăng ký địa bạ theo sổ, bản đồ điện tử.

Trong điều kiện hiện nay ở TP.HCM nên giao nhiệm vụ dăng ký NOTM cho cơ quan xây dựng, vì cơ quan này hiện đang đăng ký các giao dịch dân sự về nhà ở. Bên cạnh đó nên quy định cơ quan đăng ký NOTM có nghĩa vụ cung cấp thông tin cho người có nhu cầu với một mức phí chấp nhận được.

Hệ thống cơ quan đăng ký, giao dịch bảo đảm về NOTM phải hoàn thành

các nhiệm vụ:

- Xác nhận đầy đủ, chính xác nhanh chóng các biến động, chuyển dịch về

chủ sở hữu và về chính NOTM liên quan.

- Lưu giữ an toàn các bằng chứng liên quan đến NOTM.

- Cung cấp chính xác nhanh chóng thông tin về NOTM cho các đối tượng

có nhu cầu chính đáng.

- Bằng chứng về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất do hệ thống đăng

ký NOTM cung cấp phải được mọi cơ quan, tổ chức tôn trọng chấp hành.

* Từng bước xây dựng các sàn giao dịch NOTM chuẩn tắc

Sàn giao dịch chuẩn tắc phải đáp ứng các yêu cầu sau đây:

- Quyền của người mua, bán NOTM được đảm bảo;

- Tạo môi trường để người mua và người bán gặp nhau thông qua các phương thức thích hợp như thông báo, quảng cáo, môi giới, đại lý,... Môi trường này phải hợp pháp và đúng quy trình do Luật Kinh doanh BDS quy định;

- Để người mua, người bán tự thỏa thuận về giá cả, không có sự can thiệp của sàn giao dịch. Hợp đồng giữa người mua và người bán được pháp luật chấp nhận, người mua, người bán có thể thực hiện giao dịch một cách dễ dàng, công khai;

107

- Thông tin niêm yết trên sàn phải chính xác, công khai, minh bạch, có

giá trị pháp lý và các sàn chịu trách nhiệm về chúng;

- Việc mua bán phải được kê khai, đăng ký một cách công khai ở nơi đăng ký công cộng và quyền chuyển nhượng đất và bán nhà cho người mua không phải qua kiểm soát và xét duyệt hành chính;

- Quyền người mua được vay tiền ở ngân hàng thông qua biện pháp lấy

đất, NOTM làm vật đảm bảo;

- Người vay và người cho vay được tự do thỏa thuận mức cho vay không phải qua kiểm soát hành chính, nhưng phải có biện pháp bảo đảm an toàn cho người vay biết được những thông tin về lô đất thế chấp, thông qua việc đăng ký thế chấp ở nơi đăng ký công cộng;

- Người cho vay được quyền quyết định phát mại công khai, khi người

vay không có khả năng trả đủ nợ để thanh toán nợ;

- Đảm bảo cho nhà nước thu được các khoản thuế, lệ phí trong việc mua

bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

* Hỗ trợ Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

TP.HCM cần phát huy hơn nữa vai trò tích cực của Hiệp hội BĐS TP.HCM nhằm thông qua họ điều tiết, điều chỉnh hoạt động của TTNOTM theo hướng minh bạch, uy tín và hiệu quả. Hiệp hội là nơi tập hợp tiếng nói của doanh nghiệp kinh doanh BĐS, do vậy họ có thể cung cấp nguồn thông tin hữu ích để Thành phố có cơ sở xây dựng, sửa đổi những thể chế quản lý TTNOTM cho phù hợp, hiệu quả hơn. Hiệp hội cũng sẽ là nơi tổ chức hội thảo, nghiên cứu, đối thoại giữa nhà làm chính sách và nhà đầu tư, người mua bán NOTM. Đây là cơ hội để Thành phố xây dựng được chính sách đúng và khả thi. Hơn nữa, Hiệp hội còn có thể sử dụng hệ thống đạo đức nghề nghiệp và tổ chức các cơ sở đào tạo nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp của ngành BĐS.

3.2.5.2. Cung ứng một số dịch vụ công cho TTNOTM

Trước mắt, TP.HCM cần nhanh chóng hình thành tổ chức định giá nhà nước nhằm cung cấp giá tham chiếu cho các chủ thể khác khi tham gia thị trường cũng như khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

108

Giá nhà nước nên được xây dựng cho từng năm và được công bố vào đầu năm. Những điều chỉnh trong năm về giá nhà nước chỉ nên thực hiện khi điều kiện kinh tế và thị trường có những biến động đáng kể.

Dịch vụ thứ hai Thành phố có thể cung cấp là đào tạo nhân sự cho TTNOTM. Thành phố có thể phối hợp với Hiệp hội BĐS TP.HCM tổ chức các khóa học có cấp chứng chỉ hành nghề chính thức theo quy định của pháp luật.

Dịch vụ thứ ba là hỗ trợ thành lập các sàn giao dịch bảo đảm, hỗ trợ cơ quan cấp giấy chứng nhận cho các NOTM, hỗ trợ cơ quan đăng ký biến động, thế chấp NOTM… Đây là những cơ quan hỗ trợ cung ứng dịch vụ công tối cần thiết đảm bảo cho TTNOTM hoạt động chính quy, minh bạch, hiệu quả.

Ngoài ra, cần xây dựng và ban hành các quy định, quy chế về đăng ký hành nghề kinh doanh cung ứng các loại dịch vụ trên TTNOTM tạo điều kiện cho các tổ chức này củng cố uy tín trên thương trường.

3.2.6. Kiểm tra, kiểm soát và giải quyết các tranh chấp trên thị trường

nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh

TP.HCM cần đi đầu thành lập cơ quan (hoặc bộ phận) thanh tra TTNOTM nhằm kiểm soát các hoạt động thị trường, hoạt động của sàn giao dịch NOTM. Đồng thời, Thành phố cần kiện toàn bộ máy, cán bộ cơ quan thanh tra, giám sát hoạt động của các sàn và TTNOTM để phát hiện và xử lý kịp thời những hành vi vi phạm, lách luật của các chủ thể tham gia.

Tăng cường công tác quản lý thanh tra, kiểm tra hoạt động, báo cáo của các sàn giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo thực hiện quy định: mỗi hàng hóa bất động sản có từ 2 người mua trở lên phải bán theo phương thức đấu giá cạnh tranh. Sàn giao dịch không báo cáo định kỳ, kém minh bạch có thể bị rút giấy phép hoạt động.

Kiểm tra và thẩm định chính xác nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư trước khi giao đất. Hiện nay một số dự án sau khi được giao đất, triển khai rất chậm, kéo dài đến 2-3 năm. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do năng lực tài chính của chủ đầu tư còn hạn chế. Thành phố cần tích cực thanh tra và xử phạt các chủ đầu tư để hoang hóa đất đai. Để phòng ngừa các chủ đầu tư như vậy, TP.HCM cần thẩm định kỹ nhu cầu, năng lực sử dụng

109

đất của chủ đầu tư trước khi giao đất cho họ. Nên thẩm định kỹ các nội dung sau:

- Suất đầu tư trên một đơn vị diện tích đất trong dự án đầu tư NOTM không được thấp hơn suất đầu tư tối thiểu trên một đơn vị diện tích đất do UBND Thành phố ban hành. Trong thời gian TP.HCM chưa ban hành suất đầu tư, việc xem xét dự án phải dựa trên cơ sở phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng và đảm bảo các quy chuẩn xây dựng Việt Nam.

- Về năng lực tài chính: Chủ đầu tư phải chứng minh được nguồn tài chính thực hiện dự án thông qua các báo cáo tài chính hằng năm. Trường hợp doanh nghiệp mới thành lập thì phải có báo cáo thực hiện góp vốn hoặc biên bản cam kết góp vốn của các thành viên trong công ty kèm theo chứng từ chứng minh vốn góp và chịu trách nhiệm về nội dung các báo cáo này hoặc văn bản của tổ chức tín dụng thỏa thuận cho vay vốn để thực hiện dự án đầu tư.

Thành phố cần nghiêm khắc xử lý những sai phạm so với quy hoạch đã được duyệt, hoặc đã điều chỉnh chính thức và khẩn trương giải quyết những tranh chấp, khiếu kiện khác về lĩnh vực NOTM. Về phương thức thực hiện việc xử lý: Trước hết Thành phố Hồ Chí Minh cần có một quyết định có tính chất pháp lý cao về vấn đề này (thậm chí có thể phải kiến nghị Chính phủ ban hành một nghị định về vấn đề này).

Trong tổ chức thực hiện xử lý khiếu kiện, nguyên tắc cơ bản là sai phạm ở ngành hay địa phương nào thì nơi đó phải chủ trì việc xử lý. Tư tưởng chỉ đạo trong quá trình xử lý khiếu kiện là giúp làm lành mạnh hóa và hợp pháp hóa chứ không phải đơn thuần chỉ để xử phạt các bên đã tham gia và các quan hệ sai phạm. Mặt khác, từ thực tế giải quyết tranh chấp, khiếu nại về quản lý TTNOTM thời gian qua, chính quyền TP.HCM nhận thấy cần kiến nghị TW sửa đổi một số quy định của Luật Đất đai về giải quyết tranh chấp khiếu nại cho phù hợp với Luật Khiếu nại tố cáo vì còn tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo.

Ngoài ra, TP.HCM cần đi đầu điều tra, nghiên cứu, vận dụng các chuẩn mực, quy luật xã hội để giải quyết tranh chấp về NOTM. Thành phố cũng cần đổi mới, tăng cường năng lực của các cơ quan xử lý tranh chấp NOTM như trọng tài và tòa án.

110

Tiểu kết chương 3

Với những gì đã được nhận định, phân tích, làm rõ ở chương 2 về thực trạng QLNN đối với TTNOTM tại thành phố Hồ Chí Minh, ở chương 3 luận văn đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác QLNN đối với TTNOTM tại thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể ở chương 3, luận văn tập trung giải quyết hai vấn đề chính:

(i) Làm rõ định hướng chung về đổi mới quản lý nhà nước đối với thị

trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh;

(ii) Đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế, yếu kém đã đề cập ở chương 2 và hướng đến mục đích hoàn thiện công tác quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh.

111

KẾT LUẬN

Bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng là hình thức tồn trữ của cải phổ biến của xã hội loài người. Phần quan trọng của BĐS là đất đai không những là tài sản khan hiếm, là tư liệu sản xuất quý giá, mà còn là môi trường sống của con người. Trong bối cảnh dân số ở mỗi quốc gia cũng như trên thế giới không ngừng tăng lên, trong khi quỹ đất tự nhiên có thể sử dụng được có xu hướng thu hẹp, thì việc sử dụng hiệu quả đất đai nói riêng, BĐS nói chung có ý nghĩa vô cùng quan trọng. Cho đến nay, việc phân bổ hiệu quả BĐS nói chung, nhà ở nói riêng cho các nhu cầu của xã hội vẫn chủ yếu dựa vào cơ chế thị trường. Tuy nhiên, TTNOTM mang tính không hoàn hảo nên Nhà nước cần tham gia điều tiết để sửa chữa và bổ sung cho cơ chế thị trường. Ở các nước lựa chọn xu hướng XHCN như Việt Nam, Nhà nước vừa có khả năng vừa có nhu cầu tham gia quản lý TTNOTM.

Nhiệm vụ của Nhà nước khi quản lý TTNOTM là tạo dựng khung khổ pháp lý phù hợp để thị trường vận hành và phát triển hiệu quả. Trên cơ sở khung pháp lý đó Nhà nước sử dụng các công cụ riêng có của mình như quy hoạch, kế hoạch, chính sách tài chính, dịch vụ công để điều tiết, định hướng và chế định các phương thức giao dịch trên thị trường. Để làm được điều này Nhà nước cần bộ máy và công chức có năng lực quản lý TTNOTM cũng như cần tiến hành công việc kiểm tra, đánh giá một cách thích đáng.

Để TTNOTM hoạt động có hiệu quả, quản lý của nhà nước, một mặt, phải tạo được các điều kiện cần thiết để thị trường phát huy vai trò của nó trong việc phân bổ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm đất đai và đáp ứng các nhu cầu về hàng hóa NOTM với giá cả hợp lý, chi phí giao dịch thấp. Mặt khác, Nhà nước phải dùng những công cụ, biện pháp can thiệp vào TTNOTM một cách phù hợp nhằm đảm bảo mục tiêu công bằng xã hội và dùng chính vai trò, chức năng của thị trường này để giải quyết các chính sách xã hội, kích thích các thị trường khác phát triển lành mạnh theo định hướng XHCN.

Tuy nhiên, không phải Nhà nước có thể làm tất cả những gì nó muốn. QLNN đối với TTNOTM chịu ảnh hưởng của thể chế chính trị, của cơ cấu quyền lực Nhà nước, của thực trạng phát triển kinh tế xã hội, của tập quán dân cư cũng như nhiều yếu tố khác.

112

Trong những năm qua, TTNOTM trên địa bàn TP.HCM đã có bước phát triển đáng kể. Từ chỗ hầu như không có giao dịch, TTNOTM trên địa bàn TP.HCM đã phát triển bùng nổ, nhất là trong 10 năm gần đây, trở thành thị trường sôi động nhất trong cả nước. Hoạt động QLNN đối với TTNOTM trên địa bàn TP.HCM thời gian qua đã đạt được một số thành tựu nhất định như đã năng động sáng tạo tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện cho thị trường phát triển, đã ban hành và thực hiện nhiều chính sách linh hoạt, đã thiết lập bước đầu bộ máy, nhân sự và cung ứng khối lượng dịch vụ công khá lớn cho TTNOTM... Tuy nhiên QLNN cũng còn tồn tại nhiều hạn chế như môi trường pháp lý chưa thực sự thông thoáng, chính sách tài chính, tín dụng còn thiếu thốn, chưa hoàn thiện, bộ máy quản lý còn phân tán, dịch vụ hỗ trợ chưa đầy đủ... Nguyên nhân của những hạn chế nêu trên xuất phát từ bối cảnh chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, từ cơ chế chính sách chung bất cập, từ nhận thức hạn chế của người dân...

Trong những năm tới, TTNOTM trên địa bàn TP.HCM còn có nhiều tiềm năng và điều kiện phát triển. Để có thể tăng cường QLNN đối với TTNOTM trên địa bàn TP.HCM phù hợp với xu hướng phát triển đó, cần chú trọng đổi mới theo hướng năng động, sáng tạo, linh hoạt nhằm tháo gỡ những quy định bất hợp lý ngăn cản TTNOTM hoạt động lành mạnh; hoàn thiện các công cụ phương tiện QLNN đối với TTNOTM; ưu tiên hỗ trợ thực hiện các mục tiêu xã hội thông qua TTNOTM; đồng bộ hóa quy trình quản lý từ hoạch định chính sách đến tổ chức thực, hiện, kiểm tra, đánh giá; đẩy mạnh phân cấp cho các cấp chính quyền huyện xã trong quản lý TTNOTM; kết hợp quản lý với hỗ trợ TTNOTM phát triển. Phù hợp với các định hướng đó QLNN đối với TTNOTM trên địa bàn TP.HCM cần phải được đổi mới thông qua thực hiện các giải pháp như sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật tạo điều kiện vận hành hiệu quả và khuyến khích phát triển TTNOTM; nâng cao chất lượng và đề cao trách nhiệm tuân thủ các công cụ, chính sách quản lý TTNOTM của chính quyền TP.HCM; nâng cao năng lực bộ máy QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn TP.HCM; cung ứng dịch vụ công có chất lượng trên TTNOTM; thực hiện nghiêm minh hoạt động kiểm tra, kiểm soát và giải quyết các tranh chấp trên TTNOTM.

113

Nếu các định hướng và giải pháp nêu trên được thực hiện, chúng tôi tin tưởng rằng TTNOTM trên địa bàn TP.HCM sẽ vận hành hiệu quả và phát triển theo mục tiêu mà Thành phố mong muốn.

114

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Phạm Ngọc Anh (2003), Bước đầu tìm hiểu tư tưởng Hồ Chí Minh về

kinh tế, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

2. Trần Tuấn Anh (2008), Hoàn thiện công tác quy hoạch trong quản lý thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sỹ, ĐH Kiến trúc TPHCM.

3. Ban Chấp hành Đảng bộ Thành phố Hồ Chí Minh (2016), Báo cáo Tổng kết thực hiện Nghị quyết 07 của Thành ủy về phát triển các ngành dịch vụ - thương mại chủ yếu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh.

4. Ban Tư tưởng - Văn hóa Trung ương (2003), Tài liệu nghiên cứu các Nghị quyết Hội nghị lần thứ bẩy Ban Chấp hành Trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

5. Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản

trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội.

6. Bộ Xây dựng (2016), Nghiên cứu các yếu tố cấu thành thị trường BĐS nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý thị trường BĐS nhà đất, Hà Nội.

7. Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản

những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội.

8. Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2015), Niên giám thống kê

2015, thành phố Hồ Chí Minh.

9. Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2016), Niên giám thống kê

2016, thành phố Hồ Chí Minh.

10. Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2017), Niên giám thống kê

2017, thành phố Hồ Chí Minh.

11. Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2018), Tình hình kinh tế - xã

hội Thành phố Hồ Chí Minh tháng 12/2018, thành phố Hồ Chí Minh.

115

12. Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng (2016), “Nghiên cứu các yếu tố cấu thành TTBĐS nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý TTBĐS nhà đất”, Đề tài cấp bộ, H.2006.

13. David Dapice, Jose A. Gomez-Ibanez, Nguyễn Xuân Thành (2010), “Thành phố HCM: Những thách thức tăng trưởng”, Chương trình Phát triển Liên Hợp Quốc, H.2010;

14. Nguyễn Sĩ Dũng (2013), "Bất động sản: những "tai biến" của việc

không có thị trường", Thời báo Kinh tế Sài gòn, (650), tr.38.

15. Đảng bộ Thành phố Hồ Chí Minh (2016), Văn kiện Đại hội đại biểu

Đảng bộ Thành phố Hồ Chí Minh lần thứ Mười, thành phố Hồ Chí Minh.

16. Đảng Cộng sản Việt Nam (2002), Nghị quyết của Bộ Chính trị về phương hướng, nhiệm vụ phát triển Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010, Hà Nội.

17. Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ Bảy Ban

chấp hành Trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

18. Đảng Cộng sản Việt Nam (2004), Văn kiện Hội nghị lần thứ chín Ban

chấp hành Trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

19. Đại học Kinh tế Quốc dân - Khoa Khoa học quản lý (2001), Quản lý

nhà nước về kinh tế (Giáo trình SĐH), Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội.

20. Nguyễn Văn Hoàng (2010), Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở

và đất ở đô thị, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội.

21. Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh - Khoa Quản lý kinh tế

(2004), Giáo trình khoa học quản lý, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

22. Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh - Khoa Quản lý kinh tế

(2004), Giáo trình quản lý kinh tế, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

23. Trần Du Lịch (2015), Cơ chế quản lý để vận hành và phát triển TTBĐS

Thành phố HCM, Viện Kinh tế, TP.HCM.

24. Trần Thị Thu Lương (2018), Quản lý và sử dụng đất đô thị ở TPHCM -

Thực trạng & giải pháp, Nxb Đại học Quốc gia TPHCM.

116

25. Dương Thị Bình Minh (2012), Chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh-Lý luận và thực tiễn, Nxb Phương Đông, Tp.HCM.

26. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất

đai 2013, Công báo.

27. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp

Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

28. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Xây

dựng 2014, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

29. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Đầu

tư 2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

30. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ Luật

dân sự 2015, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

31. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Luật

Doanh nghiệp 2015, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

32. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Kinh

doanh BĐS 2014, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

33. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Nhà

ở 2014, Nxb Sự thật, Hà Nội.

34. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Luật Thuế

thu nhập cá nhân 2007, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

35. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2009), Luật Quy

hoạch đô thị 2009, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

36. Phan Phùng Sanh (2014), "Giải pháp nào để bình ổn giá cả thị trường

bất động sản", Sài Gòn đầu tư và xây dựng, (5), tr.43-44.

37. Sở Kế hoạch Đầu tư TPHCM (2018), Báo cáo 06 tháng về tình hình

đầu tư nước ngoài trên địa bàn thành phố năm 2018.

38. Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM (2018), Báo cáo tổng kết năm 2018.

39. Sở Tài nguyên và Môi trường (2018), Báo cáo tổng kết năm 2018.

117

40. Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh (2016), Báo cáo tóm tắt chương trình nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2015, Thành phố Hồ Chí Minh.

41. Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh (2017), Đề án phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016-2020, định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030.

42. Sở Xây dựng (2018), Báo cáo tổng kết năm 2018.

43. Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà

ở, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

44. Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2018), Báo cáo của Ủy ban nhân dân thành phố về tình hình kinh tế - xã hội 9 tháng đầu năm 2018, thành phố Hồ Chí Minh.

45. Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2017), Thị trường BĐS

thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2017, TP.HCM.

46. Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (2011), Đề án: "Hình

thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam", Hà Nội.

47. Nguyễn Thị Cẩm Vân (2017), Đánh giá tác động của việc gia nhập WTO đến thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, chuyên đề nghiên cứu Sở TNMT TP.HCM.

118

PHỤ LỤC

119

PHỤ LỤC 1: Bảng danh sách tất cả các dự án nhà ở thương mại

đang triển khai tại thành phố Hồ Chí Minh, xem tại địa chỉ:

https://offer.rever.vn/danh-sach-cac-du-an-nha-o-thuong-mai-dang trien-khai-

tai-tphcm

120

PHỤ LỤC 2: Giá nhà đất tại một số dự án nhà ở thương mại tại

thành phố Hồ Chí Minh

Tháng 1/2018 Tháng 9/2018 Tháng 2/2019

% % tăng

tăng/ % tăng/ /giả

giảm Dự án Quý Tháng Giá Giá Giá m so với Tháng so với 1/2017 12/2017

9/2018 Tháng gi ảm so với Quý 1/2017

1/2018

USD/m2

Quận Bình Thạnh

16 %

The Manor 1.800 2.800 3.200 +78% 2.000 - 38% 2100- 2550

- 26 %

Sài Gòn Pearl 1.600 3.500 4.000 +150% 3.200 - 20% 2150- 2600

Triệu đồng/m2 Quận 2

15 26 35 +133% 25 - 28% 18-21 - 22 %

An Phú - An Khánh

18 31 36 +100% 30 - 17% Thạnh Mỹ Lợi - -Huy hoàng 18 45

-Phú Nhuận 19

18-21 -Cty CP Thủ Thiêm

Quận 9

7,3 14 15 +105% 9 - 15 - 20% 9-14.5 - 2 %

Khu Bắc rạch Chiếc

121

5,6 11,5 - - 16% 9-14 - 8 %

15,5 +177% 10 15 KDC cao cấp Gia Hòa

4,2 8,5 13 +209% 9 - 13 - 15% 8.5-13 - 2 %

Khu Khang Điền - Intresco - Phú Nhuận

5,6 11,5 13 +132% 12 - 8% 11.5 - 4 %

Khu Nam Long - Kiến Á

Quận 7 Triệu đồng/m2

21 43 60 -

+186% 35 37

Him Lam - Kênh Tẻ

- 40% 30- 55(M T NTT)

13 26 28 +115% 21,5 - 23% 20.5 - 4 %

Hoàng Anh Gia Lai 1

11 22 25 +127% 17 - 32% 17 0 %

Hoàng Anh Gia Lai 2

Tỉ đồng/căn

Phú Mỹ Hưng

2,5 5 5,2 +108% 3,5 - 33% 3.2 - 9 %

Chung cư Mỹ Khánh

2,2 4 4,8 +118% 3,5 - 27% 2.9 - 17 %

Chung cư Mỹ Viên

19 35 36 +89% 24-31

Biệt thự Phú Gia

7,3 14 15 +105% 13 - 13% 12 - 8 %

Đất Biệt thự Cảnh Đồi

8,2 13 14 +71% 9 - 36% 8.5 - 6 %

Đất Biệt thự Nam Viên

122

Triệu đồng/m2

Huyện Nhà Bè

14 22 30 - - 3 %

PK- Tân An Huy +114% 16 18 - 43% 15.5- 17.5

Thái Sơn 1 11 16 26 - - 54% 9.8- - 7 %

+136% 11 13 12.5

Bình Chánh Triệu đồng/m2

20 40 55 - - 24% 35-42 - 8 %

Khu dân cư Trung Sơn +175% 39 45

14,5 35 43 +196% 34-42 - 11% 32-41 - 4 %

Him Lam - 6A

6B - Intresco 8 20 25 +212% 14 – - 34% 12-18 - 9 %

123

Luận văn Thạc sĩ Quản lý công: Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ …………/………… ……/……

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ

…………/………… ……/……

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRƯƠNG THỊ MINH SÂM

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019

LỜI CẢM ƠN

Tác giả luận văn

Chương 2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ

TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ........ 45

Chương 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ...................................................................................................................... 77

Chương 2:

THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG

NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Bảng 2.4: Số lượng VBPL còn hiệu lực của TP.HCM từ năm 2003 đến nay

Chương 3:

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

PHỤ LỤC

Có thể bạn quan tâm

Tài liêu mới

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Giới thiệu

Về chúng tôi

Việc làm

Quảng cáo

Liên hệ

Chính sách

Thoả thuận sử dụng

Chính sách bảo mật

Chính sách hoàn tiền

DMCA

Hỗ trợ

Hướng dẫn sử dụng

Đăng ký tài khoản VIP

093 303 0098

support@tailieu.vn

Phương thức thanh toán

Theo dõi chúng tôi

Facebook

Youtube

TikTok