Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Xác định giá trị kinh tế của đất khi chuyển mục đích sử dụng: nghiên cứu tình huống dự án khu đô thị phường Mỹ Phú Thành phố Cao Lãnh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

———————

HUỲNH QUANG TỨ

----------------------- HỒ QUANG ĐỆ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN HẦM ĐƯỜNG BỘ ĐÈO CẢ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ KINH TẾ CỦA ĐẤT LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG: NGHIÊN CỨU TÌNH HUỐNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ PHƯỜNG MỸ PHÚ THÀNH PHỐ CAO LÃNH TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011.

Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright

Năm 2010-2012

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT ————————— ----------------------- CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT

HỒ QUANG ĐỆ HUỲNH QUANG TỨ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN HẦM ĐƯỜNG BỘ ĐÈO CẢ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ KINH TẾ CỦA ĐẤT

KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG:

Chuyên ngành: Chính sách công Mã số: 603114

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGHIÊN CỨU TÌNH HUỐNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ PHƯỜNG MỸ PHÚ THÀNH PHỐ CAO LÃNH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN TẤN BÌNH Chuyên ngành: Chính sách công Mã số: 603114 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.Hồ Chí Minh– Năm 2011. NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS. JAY ROSENGARD

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2012

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử

dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết

của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinh Tế

Thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng 7 năm 2012

Tác giả luận văn

Huỳnh Quang Tứ

LỜI CẢM ƠN

Tôi trân trọng cảm ơn thầy Jay Rosengard, thầy Nguyễn Xuân Thành, thầy Huỳnh Thế Du vì

đã hết lòng hướng dẫn, giúp đỡ tôi từ lúc định hình đề tài cho đến khi hoàn thành luận văn

này.

Trân trọng cảm ơn cô Trần Thị Quế Giang vì đã có những góp ý quan trọng, giúp tôi có những

ý tưởng mới để hoàn thiện luận văn.

Trân trọng cảm ơn các thầy, cô Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright trong thời gian qua

đã truyền đạt, trang bị cho tôi những kiến thức quí báu.

Tôi trân trọng cảm ơn anh Nguyễn Hữu Việt và chị Nguyễn Thị Thu Thủy, công tác ở Sở Xây

dựng Đồng Tháp, anh Nguyễn Minh Triệc, công tác ở Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Tháp, anh

Nguyễn Đình Phiếm, công tác ở Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Đồng Tháp, anh

Nguyễn Thái Khoa, công tác ở Cục Thống kê Đồng Tháp, anh Cao Hồng Sơn và anh Nguyễn

Văn Bé Hai, công tác ở Sacombank Đồng Tháp đã tận tình giúp đỡ và cung cấp những tài liệu

quí giá giúp tôi hoàn thành luận văn.

Trân trọng cảm ơn các anh chị học viên Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright và gia

đình, bạn bè đã động viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập tại Trường Fulbright.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng 7 năm 2012

Học viên

Huỳnh Quang Tứ

iii

TÓM TẮT

Trong công cuộc công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh

trong hơn hai mươi năm qua. Hàng năm, một lượng lớn đất nông nghiệp được chuyển đổi mục

đích sử dụng thành đất ở, đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, từ ngày 01 tháng 10 năm 2009

đến nay, quá trình này chậm lại, nhiều dự án đình trệ vì nhà nước thu tiền sử dụng đất theo giá

thị trường theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, là mức giá quá cao. Từ một tình huống điển

hình, Dự án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú Thành Phố Cao Lãnh, luận văn lượng hóa giá kinh

tế của đất nông nghiệp và giá kinh tế của đất ở, thương mại, dịch vụ hình thành sau khi chuyển

mục đích sử dụng đất, đồng thời sử dụng khung phân tích lợi ích – chi phí để thẩm định hiệu

quả kinh tế và hiệu quả tài chính của dự án.

Kết quả tính toán cho thấy dự án khả thi về mặt kinh tế, giá kinh tế của đất nông nghiệp phường Mỹ Phú thành phố Cao Lãnh bằng 86.822 đồng/m2 vào năm 2012, giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng, chưa có cơ sở hạ tầng bằng 2.979.799 đồng/m2, tăng 2.892.977 đồng/m2 so với giá kinh tế của đất nông nghiệp, tương ứng với mức tăng 33 lần.

Chênh lệch giữa hai mức giá này chính là giá trị tăng thêm do chính sách qui hoạch, thay đổi

mục đích sử dụng đất của nhà nước tạo ra, do đó cần phải nộp vào ngân sách nhà nước thay vì

nằm trong tay chủ đầu tư. Đối chiếu với các qui định của pháp luật hiện hành, khoản thu này

giống bản chất với tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp.

Với mức giá đóng tiền sử dụng đất theo giá đất thị trường sau khi chuyển mục đích sử dụng,

kết quả thẩm định cho thấy dự án không hiệu quả về mặt tài chính. Vì dự án có hiệu quả về

mặt kinh tế, giá kinh tế của đất tăng rất cao nên cần được đầu tư. Luận văn đã biện luận và đề

xuất với nhà nước cách tính tiền sử dụng đất theo phương pháp mới, mang lại tính khả thi về

mặt tài chính cho dự án, làm giảm tổn thất xã hội do dự án bị đình trệ. Phương pháp tính tiền sử dụng đất mới là: Giá đóng tiền sử dụng đất cho mỗi m2 khi chuyển đổi mục đích sử

dụng = Giá kinh tế đất sau chuyển đổi, chưa có cơ sở hạ tầng - Giá kinh tế đất nông

nghiệp.

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................................... ii

TÓM TẮT ................................................................................................................................. iii

MỤC LỤC ................................................................................................................................ iv

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................................. viii

DANH MỤC BẢNG BIỂU ...................................................................................................... ix

DANH MỤC HÌNH VẼ .......................................................................................................... vii

CHƯƠNG 1 : GIỚI THIỆU .....................................................................................................1

1.1 Bối cảnh nghiên cứu .......................................................................................................... 1

1.2 Vấn đề chính sách ............................................................................................................. 2

1.3 Mục tiêu nghiên cứu, số liệu và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu .............. 3

1.4 Câu hỏi nghiên cứu ........................................................................................................... 5

1.5 Giới thiệu dự án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh ........................................... 5

1.6 Bố cục luận văn ................................................................................................................. 5

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP TÍNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT, KHUNG PHÂN

TÍCH LỢI ÍCH – CHI PHÍ VÀ GIỚI THIỆU VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................. 6

2.1 Xác định giá trị đất nông nghiệp ....................................................................................... 6

2.1.1 Tính giá kinh tế của đất nông nghiệp theo phương pháp của ADB ........................... 6

2.1.2 Xác định giá kinh tế của đất theo phương pháp của World Bank .............................. 7

2.1.3 Tính giá trị đất nông nghiệp theo phương pháp thu nhập theo Thông tư số

145/2007/TT-BTC ...................................................................................................... 8

2.2 Phân tích tính khả thi về mặt kinh tế của dự án ................................................................ 8

2.3 Tính giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng .............................................. 9

2.4 Phân tích tính khả thi về mặt tài chính của dự án ........................................................... 10

2.5 Phân tích rủi ro, phân tích phân phối .............................................................................. 11

2.6 Giới thiệu về quá trình thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam và kinh nghiệm quốc tế ......... 11

2.6.1 Quá trình thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam .............................................................. 11

2.6.2 Kinh nghiệm quốc tế ................................................................................................ 13

CHƯƠNG 3: XÁC ĐỊNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT NÔNG NGHIỆP ............................15

3.1 Xác định giá kinh tế của đất nông nghiệp theo phương pháp của ADB ......................... 15

3.2 Xác định giá kinh tế của đất nông nghiệp theo phương pháp của World Bank .............. 16

3.3 Xác định giá trị đất nông nghiệp bằng phương pháp thu nhập của Thông tư số

145/2007/TT-BTC .......................................................................................................... 17

3.4 Phân tích giá thị trường của đất nông nghiệp .................................................................. 17

3.5 Phân tích giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành .............................. 18

3.6 So sánh, đánh giá giá kinh tế của đất nông nghiệp với giá UBND tỉnh ban hành và giá

thị trường ......................................................................................................................... 20

3.6.1 Phân tích, chọn lựa giá kinh tế của đất nông nghiệp qua 3 cách tính ....................... 20

3.6.2 So sánh giá kinh tế của đất nông nghiệp với các giá khác ....................................... 21

CHƯƠNG 4: THẨM ĐỊNH HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ PHƯỜNG MỸ PHÚ TP

CAO LÃNH VÀ TÍNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT SAU KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ

DỤNG, BIỆN LUẬN MỨC GIÁ ĐÓNG TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT HỢP LÝ....................... 22

4.1 Giới thiệu và phân tích các thông số của dự án............................................................... 22

4.1.1 Giới thiệu và phân tích các thông số tài chính của dự án ............................................. 22

4.1.2 Hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế CFj .................................................... 27

4.1.3 Giới thiệu và phân tích các thông số kinh tế ................................................................ 30

4.2 Phân tích hiệu quả kinh tế của dự án ............................................................................... 32

4.2.1 Phân tích kết quả thẩm định ..................................................................................... 32

4.2.2 Phân tích rủi ro ......................................................................................................... 32

4.3 Tính giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng ............................................ 32

4.4 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án ............................................................................ 33

4.4.1 Phân tích kết quả thẩm định ..................................................................................... 33

4.4.2 Phân tích rủi ro và biện luận về giá trị hợp lý của Giá đóng tiền sử dụng đất ......... 34

4.5 Phân tích phân phối ......................................................................................................... 35

CHƯƠNG 5 : KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................37

5.1 Kết luận ........................................................................................................................... 37

5.2 Kiến nghị ......................................................................................................................... 37

5.3 Các hạn chế của nghiên cứu ............................................................................................ 38

TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................................39

PHỤ LỤC .................................................................................................................................43

Phụ lục 1: Giới thiệu dự án ................................................................................................... 43

Phụ lục 2: Chứng minh công thức (2.2) ................................................................................ 44

Phụ lục 3: Giá lúa ở ĐBSCL hàng tháng qua các năm ........................................................ 45

Phụ lục 4: Tốc độ tăng năng suất lúa bình quân hàng năm ................................................... 45

Phụ lục 5: Lợi nhuận và tốc độ tăng lợi nhuận thực bình quân của đất trồng lúa qua các năm ............................................................................................................................................... 46

Phụ lục 6: Chi phí vốn chủ sở hữu ........................................................................................ 47

Phụ lục 7: Tiến độ bán nền dự kiến ....................................................................................... 48

Phụ lục 8: Giá thuê nhà trên địa bàn TP Cao Lãnh ............................................................... 49

Phụ lục 9: Tốc độ tăng GDP Đồng Tháp/người ................................................................... 50

Phụ lục 10: Phân tích độ nhạy, phân tích kịch bản đối với NPV kinh tế .............................. 51

Phụ lục 11: Phân tích mô phỏng Monte Carlo đối với NPV kinh tế ..................................... 53

Phụ lục 12: Phân tích độ nhạy đối với NPV tài chính........................................................... 54

Phụ lục 13: Phân tích mô phỏng Monte Carlo đối với NPV tài chính .................................. 57

Phụ lục 14: Kết quả phân tích phân phối ............................................................................. 59

Phụ lục 15: Ngân lưu chi phí đầu tư theo giá tài chính danh nghĩa ..................................... 59

Phụ lục 16: Báo cáo thu nhập ............................................................................................... 60

Phụ lục 17: Bảng kế hoạch trả nợ ........................................................................................ 60

Phụ lục 18: Ngân lưu tài chính danh nghĩa của dự án và của chủ đầu tư ............................ 61

Phụ lục 19: Ngân lưu kinh tế của dự án ............................................................................... 62

Phụ lục 20: Bảng giá đất ở thuộc TX Sa Đéc ........................ Error! Bookmark not defined.

Phụ lục 21: Bảng giá đất ở thuộc TP Cao Lãnh .................... Error! Bookmark not defined.

Phụ lục 22: Giá thành sản xuất lúa đông xuân và hè thu các năm 2009, 2010, 2011 .... Error! Bookmark not defined.

vii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Asia Development Bank

: Ngân Hàng Phát Triển Châu Á

ADB

: Bất động sản

BĐS

: Cơ sở hạ tầng

CSHT

CPQLDA TTGTC

: Chi phí quản lý dự án trong thời gian

thi công

: Dự án

: Doanh nghiệp

: Đồng Bằng Sông Cửu Long

ĐBSCL

: Đô thị

ĐT

Gross Domestic Product

: Tổng sản phẩm trong nước

GDP

International Monetary Fund

: Quĩ Tiền Tệ Quốc Tế

IMF

Internal Rate of Return

: Tỉ suất hoàn vốn nội bộ

IRR

: Mục đích sử dụng

MĐSD

: Ngân hàng thương mại

NHTM

Net Present Value

: Giá trị hiện tại ròng

NPV

Thuế TNDN

: Thuế thu nhập doanh nghiệp

: Thành phố

: Tiền sử dụng đất

TSDĐ

: Thị xã

: Uỷ Ban Nhân Dân

UBND

: Vốn chủ sở hữu

VCSH

Vietnam Household Living

: Điều tra mức sống hộ gia đình Việt

VHLSS

Standards Survey

Nam

World Bank

: Ngân Hàng Thế Giới

viii

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1: Kết quả tính toán lợi nhuận (EPLo) trên 1 hecta đất lúa năm 2011 ........................ 15

Bảng 3.2: Doanh thu, giá thành, lợi nhuận trên 1 hecta đất lúa năm 2009, 2010 .................... 16

Bảng 3.3: Lợi nhuận trên 1 hecta đất trồng lúa tính theo Thông tư 145/2007 ......................... 17

Bảng 3.4: Giá thị trường của đất nông nghiệp .......................................................................... 18

Bảng 3.5: Giá đất nông nghiệp trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất có mặt nước

nuôi trồng thủy sản trên địa bàn TP Cao Lãnh của UBND tỉnh Đồng Tháp ......... 19

Bảng 3.6: Tổng hợp các kết quả giá đất nông nghiệp ............................................................... 20

Bảng 3.7: So sánh giá kinh tế với giá do UBND tỉnh ban hành và giá thị trường.................... 21

Bảng 4.1: So sánh một số chi phí của lao động thiếu kỹ năng của Dự án Khu ĐT Phường

Mỹ Phú TP Cao Lãnh và một số dự án khác ........................................................... 28

Bảng 4.2: Nguyên nhân hệ số chuyển đổi CFj của một số dự án khác ≠1 ............................... 29 Bảng 4.3: Tóm tắt các hệ số chuyển đổi CFj ............................................................................29 Bảng 4.4: Ngân lưu kinh tế và kết quả thẩm định kinh tế của dự án ........................................ 32

Bảng 4.5: Ngân lưu, kết quả thẩm định tài chính của dự án và của chủ đầu tư........................ 34

Bảng 4.6: Tác động của dự án đến các đối tượng cụ thể .......................................................... 35

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 1.1: Sơ đồ đất được chuyển đổi mục đích sử dụng ............................................................ 4

CHƯƠNG 1 : GIỚI THIỆU

1.1 Bối cảnh nghiên cứu

Trong công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, những năm qua nền kinh tế Việt

Nam tăng trưởng nhanh chóng, tỉ trọng đóng góp vào tổng sản phẩm trong nước (GDP) của

các ngành công nghiệp, dịch vụ ngày càng cao. Ngược lại, tỉ trọng đóng góp vào GDP của

ngành nông nghiệp ngày càng giảm. Ngày càng có nhiều diện tích đất được chuyển đổi

mục đích sử dụng (MĐSD) thành đất đô thị (ĐT). Năm 1990, cả nước mới có khoảng 500

ĐT, tỉ lệ đô thị hoá vào khoảng 17-18% thì đến năm 2000 con số này lên 649, năm 2003 là 656 ĐT và đến năm 2007, cả nước có 729 ĐT, tỉ lệ đô thị hóa khoảng 27%1.

Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản triển khai, chỉ đạo thực hiện đô thị hóa, khuyến khích

các thành phần kinh tế phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường. Mục tiêu đề ra là xây dựng nhà ở mới mỗi năm 100 triệu m2 sàn, đến năm 2015, diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt 22 m2 sàn/người, trong đó tại ĐT là 26 m2 sàn/người; đến năm 2020 đạt diện tích bình quân toàn quốc là 25 m2 sàn/người, ở khu vực ĐT là 29 m2 sàn/người2.

Tại khu vực Đồng Bằng Sông Cửu Long (ĐBSCL), theo qui hoạch đến năm 2020, vùng sẽ

có 250 ĐT, bao gồm 1 ĐT loại I, 6 ĐT loại II, 11 ĐT loại III, 34 ĐT loại IV và 198 ĐT

loại V. Dự kiến dân số trong vùng đến năm 2020 khoảng 20-21 triệu người, trong đó dân

số ĐT khoảng 7-7,5 triệu người, tỉ lệ đô thị hóa khoảng 33-35%, đất ĐT khoảng 100.000 – 110.000 ha3.

Tại Đồng Tháp, vùng Cao Lãnh, gồm thành phố (TP) Cao Lãnh và ba huyện Cao Lãnh,

Tháp Mười, Thanh Bình, đã tập trung đầu tư cơ sở hạ tầng (CSHT) ở TP, thị trấn, các khu

công nghiệp, hình thành các khu ĐT mới như Trường Xuân, Thanh Bình, Trần Quốc Toản,

1 Bản tin kinh tế số 16 - 31 - 8 Bộ Ngoại giao (2008), “Đô thị hóa và những vấn đề phát sinh”, Tuyên giáo, truy cập ngày 01/12/2011 tại địa chỉ: http://tuyengiao.vn/Home/kinhte/2008/8/1433.aspx. 2 Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-Ttg ban hành ngày 30/11/2011 về việc phê duyệt Chiến lược xây dựng nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. 3 Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định số 1581/QĐ-Ttg ban hành ngày 09/10/2009 về việc phê duyệt qui hoạch xây dựng vùng ĐBSCL đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2050. 4 Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Tháp (2008), Báo cáo Kết quả thực hiện các nghị quyết của Tỉnh uỷ về phát triển kinh tế - xã hội vùng Cao Lãnh, Sa Đéc và Hồng Ngự đến năm 2010.

Mỹ Trà, Mỹ Xương…Tỷ lệ đô thị hóa năm 2007 của vùng đạt 24,5%, trong đó, TP Cao Lãnh đạt 60,7% 4.

Cao Lãnh là một TP rất trẻ, được nâng cấp lên từ thị xã (TX) Cao Lãnh năm 2007. Theo qui hoạch đến năm 2020, Cao Lãnh là ĐT loại II5. TP đang tập trung phát triển ĐT ở một

số khu vực, trong đó có phường Mỹ Phú. Hiện tại, do tốc độ đô thị hóa diễn ra quá nhanh

nên đất nông nghiệp ở các phường trung tâm đã khan hiếm, do đó, phát triển ĐT ở phường

Mỹ Phú là hướng đi hợp lý, thúc đẩy TP mở rộng về hướng đông bắc, nơi quĩ đất nông

nghiệp còn dồi dào. Trên địa bàn phường, do mới chuyển đổi tên đơn vị hành chính từ xã

lên phường nên hạ tầng giao thông, điện nước, nhà ở...chưa được đầu tư nhiều, đa phần là

nhà ở tạm bợ, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông. Với điều kiện về hiện trạng và vị

trí địa lý tại khu vực, dự án (DA) Đầu tư Xây dựng Khu ĐT Thương mại - Dân cư Phường

Mỹ Phú TP Cao Lãnh sẽ tạo ra một quỹ đất ĐT lớn cho TP, xây dựng CSHT phục vụ nhu

cầu đi lại của nhân dân và kết nối các khu ĐT trên địa bàn TP với nhau.

Tuy nhiên, thời gian qua nhiều DA bất động sản (BĐS) không được triển khai đúng tiến độ

hoặc ngưng đầu tư. Hai nguyên nhân chính là theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, kể từ

ngày 01/10/2009, doanh nghiệp (DN) phải đền bù đất nông nghiệp cho nông dân theo giá

thỏa thuận và phải đóng tiền sử dụng đất (TSDĐ) theo giá thị trường. Dự án Khu ĐT

Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh tỉnh Đồng Tháp là một trong số đó.

1.2 Vấn đề chính sách

Song hành cùng xu hướng đô thị hóa, nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật, từ

hiến pháp đến luật và rất nhiều văn bản dưới luật nhằm quản lý, hướng dẫn thực thi và điều

tiết lợi ích từ đất đai. Tuy nhiên, nhiều qui định bị chồng chéo và gặp ách tắc khi triển khai

thực hiện. Vấn đề cụ thể được nghiên cứu ở đây là TSDĐ.

Đô thị hóa đồng nghĩa với việc chuyển MĐSD đất nông nghiệp thành đất ở, đất thương

mại, dịch vụ, đất khu công nghiệp phục vụ sản xuất. Trước thời điểm 01/10/2009, khi

chuyển MĐSD từ đất nông nghiệp sang đất ở, đất thương mại, dịch vụ, chủ đầu tư DA

đóng TSDĐ cho nhà nước theo giá đất do chủ tịch Uỷ Ban Nhân Dân (UBND) cấp tỉnh ban hành, thường chỉ bằng 20%-30% giá thị trường6. Kể từ thời điểm 01/10/2009, theo

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, chủ đầu tư nộp TSDĐ theo giá chuyển nhượng quyền sử

5 Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định số 1581/QĐ-Ttg ban hành ngày 09/10/2009. 6 Thảo Nguyên (2012), “Thuế bất động sản và những bất hợp lý”, Tamnhin.net, truy cập ngày 22/4/2012 tại địa chỉ: http://m.tamnhin.net/news-20363.html.

dụng đất thực tế trên thị trường. Tuy nhiên, đến nay Chính phủ vẫn chưa ban hành Thông

tư hướng dẫn thực hiện Nghị định này, tạo ra nhiều cách hiểu “giá thị trường” không thống nhất ở các địa phương và “trao cho các đơn vị định giá đặc quyền rất lớn”7. Mặt khác, với

mức giá mới, TSDĐ tăng quá cao làm chủ đầu tư lỗ vốn và dừng triển khai DA, những DN

nào đã bán sản phẩm thì không có tiền nộp để hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất8. Tại buổi tạo đàm về Nghị định 69 ngày 18/8/2010, qui tụ hơn 500 DN BĐS tại

TP Hồ Chí Minh, một chủ DN bức xúc: “Chúng tôi đã nhiều lần nộp đơn cầu cứu về việc

này, bởi lẽ đầu vào là đất nông nghiệp, nhưng nhà nước lại tính thuế là đất đầu ra khi chúng tôi đã bao năm bỏ tiền ra làm đường, mắc điện, dẫn nước…mới có được đất ở”9.

Với cách tính thuế mới này, một chủ DN tính toán: dự kiến bán toàn bộ DA thu về được 60

tỉ đồng, trong khi TSDĐ phải nộp là 57 tỉ đồng nên chắc chắn lỗ nặng. Cuối cùng, ông kiến nghị xin được “đóng thuế bằng đất”10. Như vậy, việc qui định đóng TSDĐ theo giá thị

trường là một trong những lý do làm tăng chi phí của chủ đầu tư và làm đình trệ DA.

TSDĐ thực chất là khoản thu của nhà nước nhằm điều tiết một phần lợi ích (nếu có) khi

DN chuyển MĐSD từ đất nông nghiệp sang đất ĐT. Vì vậy, gắn liền với TSDĐ là khả

năng thành công của việc đô thị hóa. Do đó, nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi cho DN

đầu tư, xác định lại mức đóng góp cho ngân sách hợp lý. Chỉ khi DN có lợi ích thì họ mới

triển khai DA, ủng hộ chủ trương đô thị hóa của TP, tỉnh, Chính phủ.

1.3 Mục tiêu nghiên cứu, số liệu và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu

Nhận thấy những khó khăn của DN, trong quá trình thực hiện chính sách quản lý đất đai,

nhà nước tỏ thiện chí cầu thị, “nghiên cứu sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chính sách đất đai, đặc biệt là những nội dung quan trọng liên quan đến việc phát triển nhà ở”11. Đồng

thời, Chính phủ dự kiến trình Quốc hội sửa đổi Luật đất đai vào năm 2013, đáp ứng nhu

cầu phát triển của nền kinh tế. Thông qua nghiên cứu tình huống Dự án Khu ĐT Phường 7 Thủy Nguyễn (2011), ““Ngâm” dự án vì định giá đất quá cao”, Đầu tư chứng khoán điện tử, truy cập ngày tại địa chỉ: http://tinnhanhchungkhoan.vn/RC/N/CGEEEC/ngam--du-an-vi-dinh-gia-dat-qua- 20/7/2011 cao.html. 8 Vũ Lê (2011), “Doanh nghiệp địa ốc kêu khổ vì tiền sử dụng đất quá cao”, VnExpress, truy cập ngày 12/12/2011 tại địa chỉ: http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2011/10/doanh-nghiep-dia-oc-keu- kho-vi-tien-su-dung-dat-qua-cao/. 9 Vũ Lê (2010), “Địa ốc TP HCM lo hệ lụy xấu từ Nghị định 69”, VnExpress, truy cập ngày 19/8/2010 tại địa chỉ: http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2010/08/3ba1f642/. 10 Vũ Lê (2012), “Doanh nghiệp địa ốc xin nộp thuế bằng đất”, VnExpress, truy cập ngày 18/4/2012 tại địa chỉ: http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/2012/04/doanh-nghiep-dia-oc-xin-nop-thue-bang-dat/. 11 Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-Ttg ban hành ngày 30/11/2011.

Mỹ Phú TP Cao Lãnh, luận văn sẽ xác định giá kinh tế của đất đai trước và sau khi chuyển

MĐSD từ đất nông nghiệp sang đất ở, thương mại, dịch vụ ở phường Mỹ Phú, tính toán giá

trị chênh lệch, từ đó đề xuất mức giá đóng TSDĐ trên địa bàn phường Mỹ Phú, đồng thời

nêu ra phương pháp tính để áp dụng cho địa phương khác.

Đất nông nghiệp

Đất ở, đất kinh doanh chưa có cơ sở hạ tầng

Đất ở, đất kinh doanh có cơ sở hạ tầng

Đất có nhà, công trình xây dựng trên đất

Hình 1.1: Sơ đồ đất được chuyển đổi mục đích sử dụng

Để xác định TSDĐ, luận văn sẽ tính giá kinh tế của đất nông nghiệp và đất ở, đất kinh

doanh chưa có CSHT.

Số liệu nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Số liệu phân tích thu thập được dựa vào hồ sơ DA, số liệu của tỉnh Đồng Tháp, vùng

ĐBSCL và Việt Nam trong những năm gần đây. Tác giả cũng có sử dụng số liệu dự báo

của một số tổ chức quốc tế trong quá trình phân tích.

Hai vấn đề thực tiễn nóng bỏng mà các DN BĐS đang gặp phải là giá đền bù đất nông

nghiệp và TSDĐ. Do hạn chế về nguồn lực, luận văn chỉ tập trung nghiên cứu TSDĐ mà

không đi sâu vào phân tích giá đền bù cho nông dân, xem như nông dân chấp nhận mức giá

đền bù theo giá thị trường của đất nông nghiệp. Tuy nhiên, tác giả cũng sẽ bàn luận ngắn

gọn đôi nét về vấn đề này khi phân tích phân phối của DA.

Phương pháp nghiên cứu

Tác giả sử dụng phương pháp phân tích tình huống để tính giá kinh tế của đất từ một

trường hợp cụ thể: Dự án Khu ĐT Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh. Qua đó, trình bày

phương pháp tính giá kinh tế của đất đai khi chuyển đổi MĐSD từ đất nông nghiệp sang

đất ở, thương mại, dịch vụ. Trong DA này, tác giả tính toán giá kinh tế của đất nông

nghiệp theo phương pháp của Ngân Hàng Phát Triển Châu Á (ADB), Ngân Hàng Thế Giới

(World Bank) và tính giá kinh tế của đất ở, thương mại, dịch vụ dựa vào kết quả thẩm định

DA. Mặt khác, để việc chuyển đổi MĐSD đất thành công thì cần phải đảm bảo hai yếu tố:

hiệu quả của nền kinh tế và lợi nhuận của chủ đầu tư. Do đó, luận văn cũng sẽ thẩm định

hiệu quả kinh tế và hiệu quả tài chính của DA.

1.4 Câu hỏi nghiên cứu

Luận văn sẽ trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau:

Căn cứ vào tình huống Dự Án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh, giá kinh tế

của đất nông nghiệp bằng bao nhiêu?

Giá kinh tế của đất thay đổi như thế nào khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông

nghiệp sang đất ở, thương mại, dịch vụ?

Tuy nhiên, để việc chuyển đổi MĐSD đất thành công thì cần phải đảm bảo hai yếu tố: hiệu

quả của nền kinh tế và lợi nhuận của chủ đầu tư. Do đó, luận văn cũng sẽ tìm lời đáp cho

câu hỏi:

Dự án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh có khả thi về mặt kinh tế và về mặt

tài chính không?

1.5 Giới thiệu dự án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh

Dự án có tên đầy đủ là Dự án Đầu tư Xây dựng Công trình Khu Đô Thị Thương Mại - Dân

Cư Phường Mỹ Phú Thành phố Cao Lãnh. Diện tích DA là 35,331 ha. Phần trình bày chi

tiết tại Phụ lục 1.

1.6 Bố cục luận văn

Luận văn gồm có 5 chương. Chương 1 trình bày bối cảnh nghiên cứu, vấn đề chính sách,

mục tiêu và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, câu hỏi chính sách, bố cục luận

văn và giới thiệu DA. Chương 2 trình bày phương pháp tính giá kinh tế của đất nông

nghiệp theo ADB, World Bank, theo Thông tư 145/2007/TT-BTC, trình bày khung phân

tích lợi ích – chi phí và giá kinh tế của đất ở. Luận văn cũng giới thiệu về TSDĐ ở Việt

Nam và kinh nghiệm quốc tế. Trong chương 3, luận văn vận dụng các phương pháp trên

vào thực tiễn để xác định giá trị kinh tế của đất nông nghiệp. Chương 4 trình bày nội dung

thẩm định hiệu quả kinh tế, hiệu quả tài chính của DA, tính toán giá kinh tế của đất hình

thành sau khi chuyển MĐSD và so sánh với giá kinh tế của đất nông nghiệp, biện luận mức

giá đóng TSDĐ hợp lý. Chương 5 là phần kết luận và kiến nghị, qua quá trình phân tích

trước đó, tác giả đúc kết lại vấn đề và trình bày kiến nghị chính sách.

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP TÍNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT, KHUNG

PHÂN TÍCH LỢI ÍCH – CHI PHÍ VÀ GIỚI THIỆU VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Khung phân tích của luận văn là khung lý thuyết tính giá kinh tế của đất nông nghiệp và

đất ở, đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, để có được đất ở, đất kinh doanh thì DA phải

khả thi. Do đó, luận văn sử dụng thêm khung phân tích lợi ích – chi phí để thẩm định hiệu

quả kinh tế và hiệu quả tài chính của DA. Chương này cũng giới thiệu về quá trình thu

TSDĐ ở Việt Nam lâu nay và kinh nghiệm quốc tế.

2.1 Xác định giá trị đất nông nghiệp

Mục này trình bày một số phương pháp khác nhau để xác định giá trị kinh tế của đất nông

nghiệp.

2.1.1 Tính giá kinh tế của đất nông nghiệp theo phương pháp của ADB

Phương pháp để xác định giá trị kinh tế của đất chính là sử dụng chi phí cơ hội của đất, tức

là những gì được tạo ra khi sử dụng đất đó trong trường hợp không có DA. Đối với các DA

mới ở nông thôn, chi phí cơ hội của đất là giá trị tính theo giá kinh tế của sản lượng nông

nghiệp bị mất đi do không sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đó nữa. Nói cách khác,

đó là lợi nhuận bị mất đi khi không canh tác nông nghiệp nữa. Chi phí cơ hội này cần được

ước tính hàng năm trong suốt vòng đời DA. Mặt khác, năng suất đất nông nghiệp có thể

biến động theo thời gian trong trường hợp không có DA. Năng suất đất có thể tăng lên khi

có phương thức canh tác mới hoặc giảm đi khi đất bị xóa mòn, bạc màu. Xu hướng này cần được dùng để tính chi phí cơ hội12.

Cách làm là chọn một sản phẩm cụ thể hoặc một số ít các sản phẩm để tính toán sản lượng

thu hoạch ròng bị mất đi, có thể ước tính các số liệu trên cơ sở từng hecta và sau đó ngoại

suy cho toàn bộ diện tích đất. Khi quan sát thấy các kỹ thuật trong nông nghiệp hay cơ cấu

cây trồng đang thay đổi thì có thể thêm hệ số điều chỉnh hàng năm sản lượng mất đi trên

một hecta để phản ánh thay đổi năng suất. Mỗi vùng có mức độ thâm canh cây trồng hay

số vụ thu hoạch trong năm khác nhau. Lợi ích ròng trên một vụ thu hoạch từ những sản

phẩm được lựa chọn sẽ được nhân với hệ số mức độ thâm canh để thể hiện mức sản lượng

ròng bị mất đi hàng năm cho toàn bộ diện tích đất. Công thức xác định là:

12 ADB (1997), Hướng dẫn Phân tích Kinh tế các dự án, tr. 22-23.

EPLt = NBo.CI.(1+g)t (2.1)

Trong đó, EPLt là giá kinh tế của đất trên 1 hecta năm t, NBo là sản lượng hay lợi ích ròng

theo giá ẩn trên 1 hecta của một cây trồng trong năm 0, CI là mức thâm canh, g là hệ số tăng năng suất, tức là tốc độ tăng năng suất của cây trồng13.

Từ công thức tính giá kinh tế đất đai hàng năm của ADB, tác giả luận văn nhận thấy có thể

EPL t + (1 k)

EPL 1 g k

+ g1 gk

= 1t

tính giá trị kinh tế của đất bằng cách cộng dồn giá kinh tế hàng năm trong tương lai, qui đổi về hiện tại theo tỉ lệ chiết khấu k14. ¥ = (2.2) = EPLo. V = ∑ - -

Trong đó, V là giá kinh tế của đất, k là hệ số chiết khấu, chính là chi phí vốn của nền kinh

tế (EOCK). Công thức này xác định giá kinh tế của đất thông qua tốc độ tăng năng suất của

đất đai g.

2.1.2 Xác định giá kinh tế của đất theo phương pháp của World Bank

Theo Pedro Belli, chuyên gia World Bank và các đồng tác giả, đất đai là hàng hóa đặc biệt

với đường cung hoàn toàn không co giãn, bất kể mảnh đất nào chuyển sang dùng cho DA

đều bắt buộc phải lấy đi từ cách sử dụng khác nào đó. Vì thế, việc định giá đất đai dùng

cho DA có thể phải dựa vào các phương pháp gián tiếp chứ không thể sử dụng giá thị

trường có điều chỉnh các méo mó. Ông đo lường giá trị của đất đai bằng giá trị hiện tại

ròng (NPV) của giá thuê đất hoặc lợi nhuận ròng trên đất qua công thức:

V = R/(k-g1) (2.3)

Trong đó V chính là giá trị ước định của khu đất, chính là giá kinh tế của đất, R là tiền thuê

đất hay thu nhập ròng hàng năm trên đất, hệ số chiết khấu k là lãi suất hay chi phí vốn của

nền kinh tế, g1 là tốc độ tăng thực tế kỳ vọng của giá thuê đất hay tốc độ tăng lợi nhuận hàng năm15. Đây là công thức xác định giá kinh tế của đất nông nghiệp và cả đất ở, đất

kinh doanh. Công thức này tương tự như công thức (2.2). Điều tác giả muốn nhấn mạnh

khi nêu ra công thức này là Pedro Belli và các đồng tác giả đã cho chúng ta thêm một cách

13 ADB (1997), Hướng dẫn Phân tích Kinh tế các dự án, Phụ lục 13, tr. 113. 14 Tác giả luận văn xây dựng công thức (2.2) dựa trên công thức (2.1) của ADB.Phần chứng minh ở Phụ lục 2 15 Belli, Pedro và đ.t.g (2001), Phân tích Kinh tế các hoạt động đầu tư: Công cụ phân tích và ứng dụng thực tế, tr. 70-72.

xác định giá kinh tế của đất đai thông qua tốc độ tăng lợi nhuận hàng năm g1.

2.1.3 Tính giá trị đất nông nghiệp theo phương pháp thu nhập theo Thông tư số

145/2007/TT-BTC

Theo phương pháp thu nhập, việc xác định giá đất nông nghiệp được tiến hành qua 4 bước16.

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm của khu đất cần định giá.

Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập.

Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức: Thu nhập thuần túy hàng

năm = Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở Bước 1 – Tổng chi phí đã tính ở Bước 2.

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức: Giá đất ước tính = Thu nhập

thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất/Lãi suất tiền gửi tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng.

Trong đó, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác

định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của

vị trí đất của loại đất cần định giá, được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm

xác định giá đất, trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu

năm ngay trước thời điểm định giá đất. Theo phụ lục hướng dẫn của Thông tư, tổng thu

nhập được xác định dựa trên giá bán năm ngay trước thời điểm định giá đất.

2.2 Phân tích tính khả thi về mặt kinh tế của dự án

Luận văn đánh giá hiệu quả của DA trên quan điểm của cả nền kinh tế thông qua các chỉ

tiêu NPVe, EIRR dựa trên tính toán lợi ích kinh tế và chi phí kinh tế của DA.

NPVe là giá trị hiện tại tại ròng của dòng tiền theo giá kinh tế. DA có hiệu quả khi NPVe =

t t

Bn ∑ t (1

C k)

= 0t

năm t, k là chi phí vốn của nền kinh tế.

- ≥ 0 với Bt là Lợi ích kinh tế của DA năm t, Ct là Chi phí kinh tế của DA

EIRR là tỉ suất hoàn vốn nội bộ kinh tế, là giá trị mà tại đó NPVe =

- .

∑

CB +

t EIRR)

= 0t

Luận văn sử dụng hệ số chuyển đổi từ giá tài chính sang giá kinh tế để tính giá kinh tế của

một số thông số: CFj = Giá kinh tế/Giá tài chính

DA phân lô bán nền sau năm 2016 là kết thúc về mặt tài chính. Tuy nhiên, sản phẩm của

DA là đất ĐT tồn tại mãi mãi, do đó tác động của nó đến nền kinh tế cũng tồn tại mãi mãi.

Vì vậy, để tính lợi ích kinh tế của DA, tác giả sẽ xác định các nguồn thu trong tương lai 16 Bộ Tài chính (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ban hành ngày 06/12/2007.

sau khi DA phân lô bán nền hoàn thành, giả định rằng tất cả công trình đều được chủ đất

xây dựng và cho thuê. Khi đó:

Lợi ích kinh tế là tiền thuê nhà ở, công trình thương mại, dịch vụ sau khi có DA, giá

thuê tăng dần hàng năm.

Chi phí kinh tế bao gồm chi phí cơ hội của đất, chi phí đầu tư ban đầu theo giá kinh

tế, chi phí hoạt động theo giá kinh tế và chi phí xây dựng nhà cho thuê trên đất sau

khi có DA.

Chi phí đầu tư ban đầu theo giá kinh tế bao gồm tổng chi phí xây dựng, chi phí quản lý dự

án trong thời gian thi công (CPQLDA TTGTC), chi phí tổ chức đền bù theo giá kinh tế.

Chi phí hoạt động theo giá kinh tế bao gồm chi phí quảng cáo và chi phí quản lý bán đất

theo giá kinh tế.

2.3 Tính giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng

Giá kinh tế của đất chính là giá trị thực của đất đai khi không có yếu tố làm biến dạng thị

trường như thuế, đầu cơ, tăng giá do yếu tố tâm lý… Luận văn sẽ tính trực tiếp giá kinh tế

của đất ở, đất kinh doanh. Giá kinh tế của đất ở, thương mại, dịch vụ bằng mức sẵn lòng

chi trả của người tiêu dùng cho mỗi mét vuông đất đó. Mức sẵn lòng chi trả chính là lợi ích

kinh tế ròng do mỗi mét vuông đất mang lại, bằng lợi ích kinh tế trừ chi phí kinh tế tính

bình quân trên mỗi mét vuông.Với nguồn thu từ xây dựng nhà, công trình trên đất và cho

thuê, giá kinh tế của đất được tính như sau:

Giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng = (Lợi ích kinh tế - Chi phí kinh

tế)/Diện tích dự án (2.4)

Sau khi chuyển MĐSD, có hai dạng đất ở, đất kinh doanh: đất trước khi đầu tư xây dựng

CSHT và đất sau khi đầu tư xây dựng CSHT.

Giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng, có cơ sở hạ tầng = (Lợi ích kinh tế -

Chi phí kinh tế sau khi có cơ sở hạ tầng)/Diện tích dự án (2.5)

Giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng, chưa có cơ sở hạ tầng = (Lợi

ích kinh tế - Chi phí kinh tế tính từ khi chưa có cơ sở hạ tầng)/Diện tích dự án (2.6)

Giá kinh tế của đất ở, đất kinh doanh sau khi có CSHT thể hiện mức sẵn lòng chi trả của

chủ nhà mua đất xây nhà và cho thuê. Giá kinh tế của đất ở, đất kinh doanh khi chưa có

CSHT thể hiện mức sẵn lòng chi trả của chủ đầu tư sau khi có đất sạch (đất sạch là đất đã

đền bù cho nông dân và được cấp phép chuyển MĐSD).

Luận văn sẽ tính toán mức sẵn lòng chi trả cho đất ở, đất kinh doanh chưa có CSHT và so

sánh với giá kinh tế của đất nông nghiệp nhằm xác định mức chênh lệch do việc chuyển

đổi MĐSD tạo ra.

2.4 Phân tích tính khả thi về mặt tài chính của dự án

Luận văn đánh giá hiệu quả của DA trên quan điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư thông qua

việc tính toán các chỉ tiêu NPVf, IRR, DSCR.

NPVf là giá trị hiện tại ròng của các dòng tiền theo giá tài chính thu được trong tương lai.

CB t + t r )

- DA khả thi khi NPVf = ≥ 0 , với Bt là lợi ích tài chính của DA năm t , Ct là

∑ t 1(0

chi phí tài chính của DA năm t, r là suất chiết khấu dòng tiền.

Khi phân tích hiệu quả DA trên quan điểm tổng đầu tư, r chính là chi phí vốn của DA

(WACC). WACC bằng bình quân trọng số của chi phí vốn chủ sở hữu (VCSH) và chi phí

vốn vay: WACC = rD.D/V + rE.E/V.

Trong đó: D là nợ vay.

rD là lãi suất tiền vay.

E là VCSH của chủ đầu tư.

V là tổng vốn đầu tư, V = D + E.

rE là chi phí VCSH, được ước lượng theo cách gián tiếp thông qua thị trường Hoa

(cid:17)(cid:18) là lợi suất trái phiếu

(cid:4)(cid:5)) + (cid:11)(cid:13)(cid:14)

(cid:8)(cid:9).((cid:11)(cid:12)

(cid:4)(cid:5)+ (cid:6)(cid:7)

(cid:4)(cid:5) - (cid:1)(cid:3)

, với r(cid:16) (cid:22)(cid:23) là hệ số beta có vay nợ của Dự án Khu ĐT Phường

là mức bù rủi ro

(cid:17)(cid:18) là mức bù rủi ro thị trường Hoa Kỳ, RP(cid:27)

(cid:17)(cid:18) - r(cid:16)

(cid:31) là thuế

là hệ số beta không vay nợ ngành BĐS trên thị trường Hoa Kỳ, t(cid:30)

Kỳ theo mô hình CAPM: (cid:1)(cid:2) chính phủ Hoa Kỳ kỳ hạn 10 năm, (cid:20)(cid:21) Mỹ Phú TP Cao Lãnh, R(cid:25) quốc gia, β(cid:17) suất thuế thu nhập doanh nghiệp (thuế TNDN) ở Việt Nam.

Khi phân tích hiệu quả DA trên quan điểm chủ đầu tư, r là chi phí VCSH.

= (cid:1)(cid:3)

IRR là tỉ suất hoàn vốn nội bộ, là giá trị mà tại đó NPVf =

CBn ∑ t t + IRR)

= 0t

khi IRR ≥ Suất sinh lời tối thiểu của nhà đầu tư.

- . DA khả thi

Hệ số an toàn trả nợ (DSCR) tại thời điểm t = Tổng số tiền mặt sử dụng để trả nợ vào

thời điểm t/Tổng số nợ phải trả vào thời điểm t.

Thông thường, các chủ nợ yêu cầu DA có DSCR ‡ 1,2.

Lợi ích tài chính của DA là doanh thu bán đất ở, đất kinh doanh.

Chí phí tài chính của DA bao gồm chi phí đầu tư ban đầu, chi phí hoạt động.

Chi phí đầu tư ban đầu gồm tiền đền bù đất nông nghiệp, chi phí tổ chức đền bù, tổng chi

phí xây dựng, CPQLDA TTGTC, TSDĐ phải nộp.

Chi phí hoạt động bao gồm chi phí quảng cáo và chi phí quản lý bán đất.

TSDĐ phải nộp = TSDĐ – TSDĐ được khấu trừ.

2.5 Phân tích rủi ro, phân tích phân phối

Phân tích rủi ro: Bằng cách thay đổi giá trị các biến số đầu vào như giá đóng TSDĐ, giá

đền bù, chi phí xây dựng, giá bán đất, giá cho thuê…luận văn sẽ xác định các thông số có

ảnh hưởng đến hiệu quả DA và ảnh hưởng đến mức độ nào, từ đó đánh giá tính khả thi về

mặt tài chính, về mặt kinh tế của DA một cách sâu sát.

Phân tích phân phối: Sự khác biệt giữa ngân lưu kinh tế và ngân lưu tài chính tạo ra ngoại

tác. Ngoại tác phản ánh một số nhóm đối tượng khác trong xã hội, không phải là chủ đầu

tư, được hưởng lợi ích hoặc gánh chịu chi phí của DA.

Tổng ngoại tác được đo lường bằng công thức: NPVnt = NPVe – NPVfe.

Trong đó: NPVnt là NPV của các ngoại tác.

NPVe là NPV của ngân lưu kinh tế.

NPVfe là NPV của ngân lưu tài chính, sử dụng chiết khấu EOCK.

2.6 Giới thiệu về quá trình thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam và kinh nghiệm quốc tế

Luận văn trình bày quá trình thu TSDĐ do chuyển MĐSD từ đất nông nghiệp sang đất ở

qua các giai đoạn đối với tổ chức kinh tế hoạt động kinh doanh vì mục tiêu lợi nhuận.

Khái niệm: TSDĐ là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được nhà nước giao đất có thu TSDĐ đối với một diện tích đất xác định17.

2.6.1 Quá trình thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam

Có hai mốc quan trọng là trước ngày 01/10/2009 và sau ngày 01/10/2009. 17 Quốc hội (2003), Điều 4 Luật đất đai.

Trước ngày 01/10/2009

Ngày 24/7/1993, Quốc hội ban hành Luật đất đai, dựa vào tính pháp lý của Luật này,

Chính phủ đã ban hành các qui định về thu TSDĐ: Nghị định 89/CP ngày 17/8/1994, Nghị

định 44/CP ngày 03/8/1996, Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000. Ngày 10/12/2003,

Quốc hội ban hành Luật đất đai mới thay thế Luật đất đai ban hành năm 1993, căn cứ vào

Luật này, Chính phủ ban hành các qui định về thu TSDĐ từ đó đến nay. Nghị định được

ban hành trước 01/10/2009: Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004.

Điểm chung của giai đoạn này là căn cứ tính TSDĐ tương đồng nhau:

(cid:1) Diện tích đất đóng TSDĐ là diện tích đất được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất.

(cid:1) Giá tính TSDĐ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành theo MĐSD đất được giao tại

thời điểm giao đất, trong trường hợp đấu giá đất, đấu thầu DA có sử dụng đất thì áp

dụng giá trúng đấu giá.

(cid:1) Trong trường hợp người được giao đất thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho người có

đất bị thu hồi khi nhà nước thu hồi đất thì được khấu trừ số tiền đã bồi thường đất,

hỗ trợ đất vào TSDĐ phải nộp, nhưng mức được trừ không vượt quá TSDĐ phải

nộp.

Từ ngày 01/10/2009 đến nay

Chính phủ ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009, có hiệu lực từ ngày

01/10/2009 và Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 bổ sung, thay thế các qui định

trước đây. Điểm chung của các Nghị định này là qui định: Giá tính TSDĐ là giá do UBND

cấp tỉnh ban hành theo MĐSĐ đất được giao tại thời điểm giao đất, trường hợp giá đất do

UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên

thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng

quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp. Không

áp dụng khung giá các loại đất mà Chính phủ đã qui định trước đây khi tính TSDĐ theo

các qui định này.

Tuy nhiên, làm thế nào để xác định được “giá thị trường” hay "sát giá thị trường" là điều

thật khó khăn, đến nay Chính phủ vẫn chưa có Thông tư hướng dẫn. Các địa phương dựa

vào kết quả thẩm định của công ty thẩm định giá để đưa ra quyết định.

2.6.2 Kinh nghiệm quốc tế

TSDĐ thực chất là một khoản thuế của nhà nước nhằm điều tiết một phần lợi ích (nếu có)

khi có sự chuyển MĐSĐ từ đất nông nghiệp sang đất ĐT. Trong phần này luận văn sẽ xem

xét các nước trên thế giới điều tiết lợi ích này như thế nào.

Ở các nước phát triển, tiến trình đô thị hóa đã hoàn thành từ lâu và hiện tại đất đai đã được

qui hoạch ổn định, tác giả không tìm được các nghiên cứu về chuyển MĐSD đất nông

nghiệp sang đất ĐT. Ở các nước đang phát triển, tác giả tìm thấy hai nghiên cứu về kinh

nghiệm ở Ấn Độ và Trung Quốc.

Nghiên cứu của Bishwapriya Sanyal và Chandan Deuskar (2012) cho thấy ở Ahmedabad,

Ấn Độ, chính quyền địa phương ngày càng dựa vào đồ án qui hoạch ĐT (town planning

schemes) để tác động đến mức tăng trưởng kinh tế, nhà ở cho người thu nhập thấp và

CSHT cơ bản. Theo đó, đồ án yêu cầu các chủ đất nông nghiệp khu vực đô thị hóa chuyển

nhượng 40% diện tích đất đai cho chính quyền với giá đất nông nghiệp và được giữ lại

60% diện tích đất, được tái tạo thành đất ĐT có CSHT công cộng. Trong 40% diện tích đất

mua được, chính quyền dành ra một phần đất làm đường giao thông, công trình công cộng,

phần còn lại bán đấu giá để thu hồi chi phí đầu tư.

Theo Gregory K. Ingram và Yu-Hung Hong (2012), ở Trung Quốc, chính quyền TP mua

đất nông nghiệp khu vực liền kề của nông dân với giá đất nông nghiệp, xây dựng CSHT,

chuyển thành đất ĐT và bán lại cho các nhà phát triển ĐT cùng với giấy phép xây dựng.

Giá trị chênh lệch giữa giá đất ĐT và giá đất nông nghiệp, sau khi trừ chi phí đầu tư CSHT,

tạo ra một nguồn thu lớn cho chính quyền địa phương.

Nhận xét và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Cách làm của Ấn Độ chú trọng đến sự phát triển kinh tế ĐT, chú trọng đến lợi ích của chủ

đất nông nghiệp và cộng đồng, qua đó mở rộng cơ sở thuế cho thuế BĐS trong dài hạn, là

nguồn thu ổn định và lâu dài của ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, chính

quyền bị giảm đi một nguồn thu lớn từ việc chuyển MĐSD đất so với cách thu lợi trên

100% diện tích đất ở sau qui hoạch mà Việt Nam, Trung Quốc đang làm. Đối với Việt

Nam, quốc gia đang đối mặt với thâm hụt ngân sách triền miên, nếu áp dụng cách này thì

trong ngắn hạn, ngân sách càng thâm hụt lớn hơn nữa.

Cách làm của Trung Quốc tạo ra nguồn thu rất lớn cho ngân sách. Toàn bộ lợi ích tài chính

tăng thêm do chuyển MĐSD đất đều thuộc về nhà nước. Chính quyền Trung Quốc đã làm

thay cả công việc mà DN BĐS Việt Nam đang làm. Tuy nhiên, điểm khó khăn của chính

quyền Việt Nam là nguồn vốn đầu tư ban đầu rất thiếu, bao gồm tiền đền bù cho nông dân,

tiền đầu tư CSHT nên Việt Nam rất khó áp dụng.

Tóm lại, chương 2 đã nêu ra được những vấn đề mấu chốt về khung lý thuyết tính giá kinh

tế của đất nông nghiệp và đất ở, đất kinh doanh cũng như phương pháp thẩm định DA và

kinh nghiệm quốc tế về TSDĐ. Dựa trên cơ sở này, luận văn sẽ xác định và chọn lựa giá

kinh tế của đất nông nghiệp, tính toán và biện luận giá kinh tế của đất ở, thương mại, dịch

vụ trong các chương sau.

CHƯƠNG 3: XÁC ĐỊNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Luận văn sẽ tính toán giá kinh tế của đất nông nghiệp theo các cách khác nhau và phân

tích, đánh giá các kết quả, chọn lựa phương pháp thích hợp nhất. Do không thể tính trực

tiếp giá trị đất nông nghiệp trên diện tích DA, tác giả giả định giá trị này bằng với giá trị

đất nông nghiệp bình quân của tỉnh Đồng Tháp và tính toán theo số liệu này.

3.1 Xác định giá kinh tế của đất nông nghiệp theo phương pháp của ADB

Qua thực tế khảo sát, trên phạm vi Dự án Khu ĐT phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh, lúa là

sản phẩm chính, ngoài ra còn có vườn tạp. Vì vậy, tác giả chọn cây lúa làm sản phẩm duy

nhất để ước tính giá kinh tế của đất nông nghiệp. Đối với phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh,

mỗi năm có hai vụ lúa là đông xuân và hè thu. Lợi nhuận trên 1 hecta đất lúa/năm là tổng

lợi nhuận của hai vụ. Luận văn sẽ phân tích giá kinh tế của đất nông nghiệp theo các vụ lúa

đông xuân và hè thu. Ở Đồng Tháp, thời gian thu hoạch vụ đông xuân là tháng 2-3 âm lịch, tức là khoảng tháng 3-4 dương lịch, thu hoạch vụ hè thu vào tháng 7 âm lịch18, tức khoảng

tháng 8 dương lịch. Vì vậy, tác giả chọn giá lúa tháng 4 và tháng 8 dương lịch để tính

doanh thu của nông dân vụ đông xuân và hè thu. Giá lúa tháng 4/2011 là 5.950 đồng/kg, giá lúa tháng 8/2011 là 6.800 đ/kg19.

Bảng 3.1: Kết quả tính toán lợi nhuận (EPLo) trên 1 hecta đất lúa năm 2011

Khoản mục Vụ đông xuân Vụ hè thu

Giá lúa (đồng/kg) 5.950 6.800

Năng suất (kg/ha) 6.939 5.830

Doanh thu (đồng) 41.287.050 39.644.000

Giá thành (đồng) 20.944.000 22.925.752

Lợi nhuận/vụ (đồng) 20.343.050 16.718.248

Năng suất trung bình/năm (kg/ha) 6.385

(Nguồn: UBND tỉnh Đồng Tháp, Công ty Vật tư Lương thực Xuất khẩu Đồng Tháp và tính toán

của tác giả)

18 Mai Văn Nam, Nguyễn Quốc Nghi, Phạm Thị Thúy Muội (2012), “Hiệu Quả Sản Xuất, Tiêu Thụ Lúa Gạo Ở Đồng Tháp”, Xuất khẩu lúa gạo Việt Nam từ 1989-2011, tr. 207. 19 Xem Phụ lục 3.

Lợi nhuận/năm (đồng) 37.061.298

Tốc độ tăng năng suất lúa bình quân hàng năm là 3,09%20. Chi phí cơ hội kinh tế của vốn ở Việt Nam là k = 8%21.

Giá kinh tế của đất nông nghiệp được xác định vào năm 2011: V = 37.061.298 .(1 +3,09%)/(8% - 3,09%) = 778.052.000 đồng/ha hay 77.805 đồng/m2.

3.2 Xác định giá kinh tế của đất nông nghiệp theo phương pháp của World Bank

Lợi nhuận trên một hecta đất lúa năm 2009, 2010 được trình bày theo bảng 3.2.

Bảng 3.2: Doanh thu, giá thành, lợi nhuận trên 1 hecta đất lúa năm 2009, 2010

Năm 2010 Năm 2009

Vụ lúa Đông xuân Hè thu Đông xuân Hè thu

Giá lúa (đồng/kg) 4.400 4.000 4.269 3.800

Năng suất (kg/ha) 6.800 5.120 6.900 5.400

Doanh thu (đồng/ha) 29.920.000 20.480.000 29.456.100 20.520.000

Giá thành (đồng/kg) 15.392.440 15.591.400 19.960.519 16.526.900

Doanh thu/năm (đồng) 50.400.000 49.976.100

Giá thành/năm (đồng) 30.983.840 36.487.419

(Nguồn: Sở Tài chính Đồng Tháp, UBND Đồng Tháp và tính toán của tác giả)

Lợi nhuận/năm (đồng) 19.416.160 13.488.681

Giá thành sản xuất năm 2010 tăng đột biến và giá bán giảm, đặc biệt là giá thành vụ đông

xuân tăng 29,67% so với cùng kỳ năm 2009 vì giá vật tư, phân bón, công lao động tăng đã

làm cho lợi nhuận/ha năm 2010 giảm đến 30,5% so với năm 2009. Vì vậy, tác giả loại bỏ

hai năm 2010 và 2011 ra khi tính tốc độ tăng lợi nhuận thực bình quân. Kết quả tính toán tốc độ tăng lợi nhuận thực bình quân của đất lúa giai đoạn 2004-2009 là 4,2%22. Kết quả

này xấp xỉ với dự báo tốc độ tăng lợi nhuận của ngành trồng trọt 4,1% giai đoạn 2010- 202023, tác giả chọn giá trị này làm tốc độ tăng lợi nhuận thực bình quân cho đất lúa trong

tương lai. Sử dụng công thức của Pedro Belli và các tác giả, giá kinh tế của đất nông

*+,-

20 Xem Phụ lục 4. 21 Nguyễn Phi Hùng (2010), Ước Tính Chi Phí Cơ Hội Kinh Tế Của Vốn Ở Việt Nam. 22 Xem Phụ lục 5. 23 UBND tỉnh Đồng Tháp (2008), Báo cáo Qui hoạch tổng thể Phát triển kinh tế xã hội tỉnh Đồng Tháp đến 2020.

nghiệp được xác định vào năm 2011 là: V = !ợ" #$%ậ# #ă& '()) = 975.297.316 (đồng/ha) = 97.529 đồng/m2. = ./.(0).'12 2%+4,'%

Đây là tổng mức sinh lợi của đất do canh tác nông nghiệp tạo ra trong tương lai qui về năm

2011.

3.3 Xác định giá trị đất nông nghiệp bằng phương pháp thu nhập của Thông tư số

145/2007/TT-BTC

Dùng phương pháp thu nhập của Thông tư 145/2007, tác giả tính toán lợi nhuận/ha/năm

đất trồng lúa theo bảng 3.3.

Bảng 3.3: Lợi nhuận trên 1 hecta đất trồng lúa tính theo Thông tư 145/2007

Năm 2009

Năm 2011

Năm 2010

6.800 5.950

6.900 5.950

Đông xuân Hè thu 5.120 6.800

Đông xuân Hè thu 5.830 6.800

Đông xuân Hè thu 5.400 6.800

6.939 5.950

thu/năm

77.775.000

75.276.000

80.931.050

thành/năm

36.487.419

30.983.840

43.869.752

nhuận/năm

41.287.580

44.292.200

37.061.298

40.880.359

Vụ lúa Năng suất (kg/ha) năm Giá bán 2011 (đồng/kg) Doanh (đồng) Giá (đồng) Lợi (đồng) Lợi nhuận bình quân/năm (đồng) (Nguồn: Sở Tài chính Đồng Tháp, UBND tỉnh Đồng Tháp, Công ty Vật tư Lương thực Đồng Tháp

và tính toán của tác giả)

Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tháng 12/2009 là 10,2%, tháng 12/2010 là 13%, tháng 12/2011 là 14%24, tính bình quân là 12,4%. Giá trị 1 hecta đất lúa = 40.880.359/12,4% = 329.680.317 (đồng/ha) = 32.968 đồng/m2.

3.4 Phân tích giá thị trường của đất nông nghiệp

24 Nguồn: Sacombank Đồng Tháp. 25 Để xác định giá thị trường của đất nông nghiệp và đất ở, tác giả đã tìm kiếm, thu thập số liệu ở các nơi: Trung tâm Phát triển Quĩ đất Đồng Tháp, Cục Thống kê Đồng Tháp, Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Tháp, Sở Xây dựng Đồng Tháp, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Đồng Tháp, Vietinbank Đồng Tháp, Sacombank Đồng Tháp, các sàn giao dịch BĐS ở Cao Lãnh và số liệu tốt nhất mà tác giả thu thập được là của Sacombank Đồng Tháp, vì vậy tác giả chọn số liệu của Sacombank Đồng Tháp làm giá thị trường.

Giá thị trường được xác định dựa vào giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, bằng cách phân chia theo vị trí và tính bình quân cho từng khu vực25.

Bảng 3.4: Giá thị trường của đất nông nghiệp (đồng/m2)

(Nguồn: Sacombank Đồng Tháp) Giá thị trường bình quân của 4 vị trí là 242.500 đồng/m2. Việc xác định giá thị trường đất

Loại đất Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Giá của UBND tỉnh 100.000 80.000 60.000 50.000 Giá thị trường 400.000 240.000 180.000 150.000 Hệ số 4 3 3 3

nông nghiệp trên phạm vi toàn TP Cao Lãnh là tương đối khách quan, phù hợp, không chịu

tác động tăng giá do đòi hỏi quá cao một cách cục bộ của một số nông dân khu vực có DA

khi thấy DA được triển khai. So sánh giữa giá thị trường và giá do UBND tỉnh ban hành,

giá thị trường cao hơn từ 2 đến 3 lần.

3.5 Phân tích giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành

Các căn cứ ban hành bảng giá đất năm 2012 của UBND tỉnh Đồng Tháp là: Nghị định số

188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày

27/07/2007 của Chính phủ, Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày

08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính, Nghị quyết số 56/2011/NQ-

HĐND ngày 10/12/2011 của HĐND tỉnh. Theo Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC,

giá đất nông nghiệp được xác định dựa trên phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương

pháp thu nhập.

Đối với loại đất điều tra được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị

trường từ 03 trường hợp chuyển nhượng trở lên thì việc phân loại vị trí đối với từng loại

đất được thực hiện như sau: Vị trí 1 là vị trí có mức giá đất cao nhất hoặc mức giá đất bình

quân cao nhất phường, xã, thị trấn, các vị trí tiếp theo có mức giá đất hoặc mức giá đất

bình quân thấp hơn so với mức giá đất hoặc mức giá đất bình quân của vị trí liền kề trước

đó. UBND cấp tỉnh căn cứ giá đất thị trường tại địa phương quy định cụ thể chênh lệch về

mức giá đất hoặc mức giá đất bình quân giữa các loại vị trí đối với từng loại đất cho phù

hợp.

Đối với loại đất trong trường hợp không điều tra được giá đất thị trường (không đủ 03

trường hợp chuyển nhượng) thì việc xác định loại vị trí phải căn cứ vào năng suất cây

trồng, điều kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh khác (đối với đất

trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm).

Đối vối đất trồng lúa, việc định giá theo năng suất cây trồng hay theo phương pháp thu

nhập của Thông tư 145/2007/TT-BTC, tác giả đã tính toán trong mục 3.3. Tuy nhiên, bảng

giá đất nông nghiệp hàng năm do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành lại áp dụng chung cho

đất lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản và đất rừng sản

xuất. Chúng ta đều biết giá trị kinh tế của đất lúa, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng

thủy sản và đất rừng sản xuất là khác nhau, do đó dùng số liệu bình quân này để tính cho

đất trồng lúa sẽ có tính tin cậy không cao. Còn đối với cách xác định giá đất theo giá thị

trường thì do UBND tỉnh khảo sát, ước định; vì đất nông nghiệp được định giá theo giá thị

trường nên mức giá do UBND tỉnh xây dựng chỉ có tính tham khảo khi phân tích giá kinh

tế của đất trồng lúa. Qua đối chiếu, tác giả nhận thấy bảng giá đất nông nghiệp trên địa bàn

TP Cao Lãnh năm 2012 giống như bảng giá năm 2011.

TP Cao Lãnh gồm 2 khu vực, khu vực 1 có phường 1, phường 2, phường 4, phường Mỹ

Phú và khu vực 2 gồm các phường xã còn lại.

Bảng 3.5: Giá đất nông nghiệp trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản trên địa bàn TP Cao Lãnh của UBND tỉnh Đồng Tháp (đồng/m2)

Khu vực đất Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4

100.000 80.000 60.000 50.000 Khu vực 1

(Nguồn: UBND tỉnh Đồng Tháp) Tính bình quân bốn vị trí, giá đất nông nghiệp ở phường Mỹ Phú là 72.500 đồng/m2 .

70.000 60.000 55.000 45.000 Khu vực 2

Đồng Tháp nói riêng và ĐBSCL nói chung là vựa lúa của cả nước, cung cấp lương thực

cho Việt Nam và thế giới. Việc tích tụ và tập trung ruộng đất ở mức cao và đất nông

nghiệp được chuyển nhượng theo giá thị trường khá phổ biến. Chiếu theo qui định trên thì

UBND tỉnh Đồng Tháp sẽ phải xây dựng khung giá đất theo giá thị trường. Tuy nhiên,

bảng 3.4 cho thấy giá thị trường cao hơn từ 2 - 3 lần giá của UBND tỉnh. Điều này càng

làm giảm độ tin cậy của giá đất do UBND tỉnh tính toán. Theo báo cáo chung của Đại sứ

quán Đan Mạch, World Bank và Đại sứ quán Thụy Điển, “một số lãnh đạo tỉnh tin rằng giá

đất phải do nhà nước quyết định và không cần phải theo giá thị trường. Hầu hết các tỉnh,

TP trực thuộc trung ương vẫn sử dụng bảng giá đất công bố hàng năm của UBND tỉnh để

tính giá bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Bảng giá này không thể hiện chính xác các yếu tố vị

trí trong định giá đất, và nó có thể dễ dàng được điều chỉnh để phù hợp với thiết kế của cán bộ nhà nước chịu trách nhiệm về quản lý nhà đất.”26

Tóm lại, qua phân tích, tác giả đánh giá bảng giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh Đồng

Tháp ban hành chỉ có tác dụng như một nguồn tài liệu tham khảo khi phân tích giá kinh tế

của đất trồng lúa.

3.6 So sánh, đánh giá giá kinh tế của đất nông nghiệp với giá UBND tỉnh ban hành và giá thị trường

3.6.1 Phân tích, chọn lựa giá kinh tế của đất nông nghiệp qua 3 cách tính

Kết quả tính toán giá đất nông nghiệp được tổng hợp ở bảng 3.6. Bảng 3.6: Tổng hợp các kết quả giá đất nông nghiệp (đồng/m2)

Theo ADB Theo World Bank Theo Thông tư 145/2007

77.805 97.529 32.968 Giá

1 1,25 0,42 Tỉ lệ

Kết quả định giá đất nông nghiệp theo phương pháp của ADB dựa trên tốc độ tăng năng

suất lúa bình quân trong 12 năm với số liệu đầy đủ, đáng tin cậy.

Kết quả định giá đất theo phương pháp của World Bank có số năm khảo sát ngắn, năm

2005 và 2007 không có số liệu và tác giả tính bằng giá trị trung bình của 2 năm liền kề, số

liệu thu thập từ nhiều nguồn khác nhau và giá cả năm 2009 đột biến, vì vậy độ tin cậy

không cao.

Kết quả định giá đất theo Thông tư 145/2007 của Bộ Tài chính cho kết quả thấp nhất, chỉ

bằng 42% cách tính của ADB và bằng 33% cách tính của World Bank. Nếu áp dụng cách

này sẽ thiệt thòi rất lớn cho nông dân. Trong quá trình xây dựng phương pháp tính, Bộ Tài

chính cũng không nêu ra được dựa trên chuẩn mực nào của thế giới, cách tính cũng khá dễ

dãi, rằng nếu không đủ số liệu 3 năm thì dùng số liệu năm gần nhất, như vậy khá chủ quan.

Có lẽ do nhận ra điều đó, liên Bộ Tài chính – Tài nguyên và môi trường đã rất chú trọng

đến giá thị trường theo Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC, chỉ khi không xác định

26 Đại sứ quán Đan Mạch, Ngân hàng Thế Giới và Đại sứ quán Thụy Điển (2011), Nhận Diện và Giảm Thiểu Các Rủi Ro Dẫn Đến Tham Nhũng Trong Quản lý Đất Đai Ở Việt Nam, tr. 44.

được giá thị trường thì mới áp dụng theo phương pháp thu nhập.

Từ những phân tích trên, tác giả chọn kết quả theo phương pháp của ADB làm giá kinh tế của đất nông nghiệp, bằng 77.805 đồng/m2.

3.6.2 So sánh giá kinh tế của đất nông nghiệp với các giá khác

So sánh giá kinh tế của đất nông nghiệp với giá do UBND tỉnh ban hành

Nhìn vào bảng giá đất do UBND tỉnh công bố, điều rõ ràng là cùng một địa bàn, cùng năng

suất lúa như nhau nhưng chỉ cần cách nhau vài mét đến vài trăm mét, áp dụng qui định của

UBND tỉnh sẽ cho ra các mức giá đất khác nhau. Giá đất nông nghiệp theo khung giá này

phụ thuộc quá lớn vào vị trí đất thay vì là năng suất của đất, hay mức sinh lợi do canh tác

đất nông nghiệp mang lại. Đây là sự khác biệt cơ bản giữa giá kinh tế của đất và giá do

UBND tỉnh ban hành. Theo kết quả tính toán ở phần trên, giá kinh tế của đất nông nghiệp bằng 77.805 đồng/m2, tuy nằm trong khung giá đất do UBND tỉnh ban hành (từ 50-100 ngàn đồng/m2) nhưng cách tính hoàn toàn khác nhau. Giá kinh tế bằng 107% giá bình quân

của UBND tỉnh. Bảng 3.7: So sánh giá kinh tế với giá do UBND tỉnh ban hành và giá thị trường (đồng/m2)

Giá kinh tế Giá của UBND tỉnh bình quân Giá thị trường bình quân

77.805

72.500

242.500

0,93

3,12

Tỉ lệ

Bảng 3.7 cho thấy mức giá bình quân do UBND tỉnh đưa ra là thấp nhất. Những khác biệt

đó là kết quả của các quan điểm khác nhau về xác định giá đất.

Tóm lại, trong chương 3, luận văn đã vận dụng các phương pháp tính giá trị đất nông

nghiệp vào thực tế. Qua phân tích, giá kinh tế của mỗi mét vuông đất nông nghiệp khu vực DA được xác định vào năm 2011 là 77.805 đồng/m2.

CHƯƠNG 4: THẨM ĐỊNH HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ PHƯỜNG MỸ PHÚ

TP CAO LÃNH VÀ TÍNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT SAU KHI CHUYỂN MỤC

ĐÍCH SỬ DỤNG, BIỆN LUẬN MỨC GIÁ ĐÓNG TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT HỢP LÝ

Trong chương này, luận văn vận dụng khung phân tích lợi ích – chi phí để thẩm định tính

khả thi về mặt kinh tế và tài chính của DA. Dựa vào kết quả thẩm định hiệu quả kinh tế,

luận văn xác định giá kinh tế của đất sau khi chuyển đổi MĐSD. Dựa vào phân tích tài

chính và phân tích phân phối của DA, luận văn biện luận mức hợp lý của giá đóng TSDĐ.

4.1 Giới thiệu và phân tích các thông số của dự án

Mục này sẽ trình bày các thông số tài chính và kinh tế của DA.

4.1.1 Giới thiệu và phân tích các thông số tài chính của dự án

Mỹ Phú là phường ở vùng ven, canh tác nông nghiệp. Trong tiến trình đô thị hóa, việc lập

DA được thực hiện dựa trên qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 với thời gian nhanh chóng, thời

điểm cuối 2008 đầu 2009, nên có thể các số liệu về diện tích đất chưa tuyệt đối chính xác.

Nhà đầu tư chỉ mới khảo sát tổng thể mà chưa tiến hành đo đạc chi tiết, bàn bạc với từng

hộ dân, việc này sẽ được làm khi tiến hành đền bù.

Diện tích dự án: 35,331 ha.

Mốc thời gian đầu tư: Dự kiến đến cuối năm 2012 sẽ thực hiện đền bù giải tỏa. Chọn mốc

thời gian 2012 là năm 0. Thời gian thi công, san lấp mặt bằng, xây dựng đường xá là năm 1

(năm 2013). Thời gian bán nền đất từ năm 2014 đến năm 2016. Lạm phát: Chỉ số giá tiêu dùng 2010 là 11,75%, năm 2011 là 18,58%27, năm 2012 theo dự báo của thống đốc Ngân Hàng Nhà Nước, lạm phát cuối năm là 8,5% 28. Lạm phát năm 2013, 2014, 2015, 2016 theo dự báo của Quĩ Tiền Tệ Quốc Tế (IMF) là 5%29.

Chi phí đầu tư ban đầu theo giá thực

Điều chỉnh chi phí đầu tư năm 2009 theo dự tính của chủ đầu tư theo lạm phát đến cuối

27 Tổng cục Thống kê (2012), “Chỉ số giá tiêu dùng”, Tổng cục Thống kê, truy cập ngày 01/3/2012 tại địa chỉ: http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=628&idmid=4. 28 Xuân Hưng (2012), “Thống đốc NHNN: Dự kiến cuối năm lạm phát còn 8,5%, lãi suất còn 9-10%”, Vietstock, truy cập ngày 15/5/2012 tại địa chỉ: http://vietstock.vn/2012/05/thong-doc-nhnn-du-kien-cuoi- nam-lam-phatnbspcon-85-lai-suat-con-9-10-761-222910.aspx. 29 IMF (2010), IMF Country Report No 10/281.

năm 2012, vốn đầu tư theo giá thực tính đến cuối năm 2012 cho DA là 686.769,019 triệu

đồng, bao gồm chi phí xây dựng hạ tầng và chi phí xây dựng dự phòng, CPQLDA TTGTC,

tiền đền bù đất nông nghiệp, chi phí tổ chức đền bù, TSDĐ phải nộp sau khi được khấu trừ.

Chi phí xây dựng hạ tầng bằng 110.056,465 triệu đồng, bao gồm chi phí san lấp mặt bằng,

làm đường, vỉa hè, hệ thống thoát nước. Chi phí xây dựng dự phòng phát sinh, chênh lệch

giá theo hồ sơ DA dự trù bằng 15% chi phí xây dựng hạ tầng, giá trị là 16.508,47 triệu

đồng. Tổng chi phí xây dựng dự trù là 126.564,935 triệu đồng.

CPQLDA TTGTC theo hồ sơ DA dự trù bằng 15% tổng chi phí xây dựng, trị giá

18.984,74 triệu đồng.

Tiền đền bù đất nông nghiệp: Diện tích đất nông nghiệp dành cho DA là 35,331 ha, đơn

giá đền bù là giá thị trường bình quân theo tính toán ở mục 3.4 chương 3 là 242.500 đồng/m2, tiền đền bù đất nông nghiệp là 85.677,675 triệu đồng, phát sinh vào năm 0. Chi phí tổ chức đền bù đất nông nghiệp bằng 2% chi phí đền bù đất30, bằng 1.713,554

triệu đồng, phát sinh vào năm 0.

Tiền sử dụng đất

Sau khi hoàn thành CSHT, chủ đầu tư phải nộp TSDĐ. Để tính TSDĐ, tác giả áp dụng

bảng giá đất ở do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành, sau đó sẽ chạy độ nhạy để tính toán

hiệu quả DA theo mức TSDĐ phải nộp. Để tính giá đất ở trong khu ĐT mới, tác giả sẽ lấy

giá đất một số khu vực đã đô thị hóa trước đó làm cơ sở. Trên địa bàn TP Cao Lãnh, các

phường trung tâm là phường 1, phường 2, trong đó phường 2 là trung tâm hành chính của

TP, giá đất rất cao nên theo nguyên tắc thận trọng, tác giả lấy giá so sánh bằng 50% giá đất

ở của phường. TX Sa Đéc là khu ĐT phát triển từ trước, nhưng mang tính chất tự phát nên

hơn 60% tổng số tuyến đường thuộc loại 5 (đường nhỏ). Để khách quan, tác giả sẽ tính giá

đất ở bình quân trên toàn TX Sa Đéc.

Giá đất ở bình quân phường 1 TP Cao Lãnh do UBND tỉnh ban hành là 2,413 triệu đồng/m2, phường 2 là 5,736 triệu đồng/m2, phường 3 (phường đang đô thị hóa) là 1,545 triệu đồng/m2, giá đất ở bình quân của TX Sa Đéc là 2,949 triệu đồng/m2 31. Giá đất ở bình

quân của ba khu ĐT phường 1, phường 3 TP Cao Lãnh, TX Sa Đéc và 50% giá đất phường 2 TP Cao Lãnh, là 2,444 triệu đồng/m2. Kết quả bình quân của bốn khu ĐT đã thể hiện tính

đại diện cho giá đất ở do UBND tỉnh ban hành áp dụng cho khu ĐT mới trên địa bàn, vì

30 Áp dụng Điều 26 Nghị định 69/2009/NĐ-CP. 31 Tác giả tính toán dựa trên bảng giá đất ở của UBND tỉnh Đồng Tháp năm 2012.

vậy tác giả chọn giá này để tính giá TSDĐ Dự án Khu ĐT Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh.

Chủ đầu tư đóng TSDĐ theo diện tích đất qui hoạch làm đất ở, đất kinh doanh là 19,616

ha. Số tiền phải đóng là 479.443,091 triệu đồng.

Tiền sử dụng đất được khấu trừ: Theo khoản 1 điều 15 Nghị định 69/2009/NĐ-CP, chủ

đầu tư được khấu trừ tiền đền bù đất nông nghiệp khi nộp TSDĐ. Khoản khấu trừ này địa

phương áp dụng theo đơn giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh ban hành. Theo tính toán của tác giả ở mục 3.5, đơn giá khấu trừ là 72.500 đồng/m2. TSDĐ được khấu trừ là 25.614,975

triệu đồng.

Chi phí đầu tư ban đầu theo giá danh nghĩa

Các chi phí đầu tư ban đầu trên đây được tính theo giá thực năm 2012. Thực tế, các khoản

chi phí xây dựng hạ tầng, CPQLDA TTGTC, TSDĐ phải nộp sau khi được khấu trừ phát

sinh vào năm 1, tức là đã tăng lên theo tỉ lệ lạm phát năm 2013 là 5%, do đó tác giả phải

tính toán lại chi phí đầu tư theo giá danh nghĩa. Tổng chi phí đầu tư theo giá danh nghĩa là

716.737,909 triệu đồng, trong đó chi đầu tư trong năm 0 bao gồm tiền đền bù đất nông

nghiệp là 85.677,675 triệu đồng, chi phí tổ chức đền bù là 1.713,554 triệu đồng. Chi đầu tư

trong năm 1 bao gồm chi phí xây dựng 115.559,288 triệu đồng, chi phí xây dựng dự phòng

17.333,893 triệu đồng, CPQLDA TTGTC 19.933,977 triệu đồng, TSDĐ phải nộp

503.415,245 triệu đồng, TSDĐ được khấu trừ 26.895,724 triệu đồng.

Nguồn vốn đầu tư ban đầu theo giá danh nghĩa

Đây là nguồn tài trợ cho chi phí đầu tư theo giá danh nghĩa. Cơ cấu vốn của chủ đầu tư bao

gồm 30% VCSH bằng 215.021,373 triệu đồng và 70% vốn vay bằng 501.716,536 triệu

đồng. Năm 0 chủ đầu tư sử dụng một phần nguồn VCSH để đền bù giải tỏa, một phần

VCSH còn lại tài trợ cho DA vào năm 1, nguồn vốn vay ngân hàng thương mại (NHTM)

tài trợ cho DA vào năm 1.

Thuế thu nhập doanh nghiệp: Theo qui định hiện hành, thuế suất thuế TNDN là

25%/năm.

Chi phí vốn chủ sở hữu danh nghĩa: Kết quả tính toán có được rE = 23,38% 32.

Lãi suất tiền vay và thời hạn cho vay

Từ đầu năm 2012 đến nay các NHTM dư thừa vốn, lãi suất huy động và cho vay có xu

32 Xem Phụ lục 6.

hướng giảm rõ rệt. Theo thống kê của Công ty chứng khoán TP Hồ Chí Minh ngày

11/5/2012, lãi suất tiền vay bình quân là 17,24%33, còn ngân hàng Á Châu đang cho vay mua nhà, tiêu dùng...với lãi suất 17%34, trần lãi suất huy động tháng 5/2012 là 12%, chênh

lệch cho vay và huy động đang là 5%. Theo các chuyên gia, với chênh lệch cho vay và huy

động 3% là NHTM đã có lãi. Cuối năm 2012, lãi suất huy động theo dự báo chỉ còn 9- 10%35. Công ty Thương mại Dầu khí Đồng Tháp là một công ty tốt, tác giả cho rằng DA

vay được vốn với lãi suất 15%/năm là rất khả thi.

Thời hạn cho vay là 4 năm, nợ gốc trả đều hàng năm sau năm giải ngân cuối cùng (trả nợ

đều trong 3 năm 2014, 2015, 2016).

Chi phí vốn danh nghĩa của dự án bằng bình quân trọng số của chi phí VCSH và chi phí

vốn vay, WACC = rD.D/V + rE.E/V = 17,51%.

Chi phí quảng cáo và chi phí bán đất: Giả định chi phí quảng cáo năm 2 là 200 triệu

đồng, năm 3 tăng lên theo tỉ lệ lạm phát. Chi phí quản lý bán đất năm 2 là 1 tỉ đồng, các

năm sau tăng dần theo tỉ lệ lạm phát (giá chưa thuế giá trị gia tăng). Nguồn tài trợ cho các

khoản chi phí này dự kiến từ doanh thu bán nền hàng năm.

Khấu hao: Để thu hồi vốn đầu tư, chủ đầu tư sẽ khấu hao tổng chi phí đầu tư ban đầu theo

giá danh nghĩa, phương pháp khấu hao theo đường thẳng, thời gian khấu hao là 3 năm,

bằng với vòng đời của DA, bắt đầu từ năm 2. Số tiền khấu hao hàng năm = 716.737,909/3

= 238.912,636 triệu đồng.

Diện tích đất bán của dự án

Dự kiến cuối năm 2012, chủ đầu tư sẽ đền bù xong và năm 2013 đầu tư xây dựng CSHT.

Diện tích đất bán được trình bày ở Phụ lục 7.

Thời điểm bán nền bắt đầu từ năm 2014, khi mà nền kinh tế vượt qua giai đoạn khó khăn

và phục hồi trở lại. Khu vực DA được qui hoạch là khu ĐT mới của TP Cao Lãnh, kết hợp

33 Kim Ngân (2012), “Lãi suất cho vay VND bình quân 17,24%/năm”, VnEconomy, truy cập ngày 12/5/2012 tại địa chỉ: http://vneconomy.vn/20120511111618614P0C6/lai-suat-cho-vay-vnd-binh-quan-1724nam.htm. 34 Minh Tú (2012), “ACB giảm lãi suất cho vay tiêu dùng, mua nhà”, Trang thông tin điện tử báo Pháp luật TP.HCM, truy cập ngày 14/5/2012 tại địa chỉ: http://phapluattp.vn/2012051311120199p0c1018/acb-giam-lai- suat-cho-vay-tieu-dung-mua-nha.htm. 35 Xuân Hưng (2012), “Thống đốc NHNN: Dự kiến cuối năm lạm phát còn 8,5%, lãi suất còn 9-10%”, Vietstock, truy cập ngày 15/5/2012 tại địa chỉ: http://vietstock.vn/2012/05/thong-doc-nhnn-du-kien-cuoi-nam- lam-phatnbspcon-85-lai-suat-con-9-10-761-222910.aspx.

với khu du lịch Mỹ Trà và khu liên hợp thể dục thể thao, đặc biệt có cả sân bóng đá Đồng

Tháp, là trung tâm thể dục thể thao của tỉnh Đồng Tháp, hình thành nên khu du lịch tổng

hợp nên việc chào bán đất nền có nhiều yếu tố thuận lợi.

Đối với nhà phố và nhà biệt thự, tác giả dự kiến tiến độ bán đất nền 40% diện tích vào năm

2014 với mức giá hợp lý và mỗi năm sau 30%. Đối với đất qui hoạch xây dựng nhà hàng,

khách sạn, dự kiến chào bán 50% diện tích năm 2015 và 50% còn lại trong năm 2016. Đối

với đất qui hoạch xây dựng ngân hàng, dịch vụ tài chính, đất siêu thị, trung tâm thương

mại, trong xu hướng cạnh tranh ngày càng khốc liệt, các định chế tài chính, các tổ chức

kinh doanh rất muốn chiếm lấy những vị trí đất đẹp, rộng và có tiềm năng phát triển. Xây

dựng ngân hàng, siêu thị ở đây không chỉ phục vụ cho nhân dân khu ĐT mới mà còn cho

cả TP Cao Lãnh và khách du lịch. Do đó, việc dự kiến bán 50% diện tích đất nền mỗi năm,

bắt đầu từ năm 2015 với mức giá hợp lý là khả thi.

Đối với đất làm trụ sở văn phòng, khi ĐT mới đã hình thành, với đầy đủ CSHT kinh tế như

ngân hàng, siêu thị, trung tâm thương mại, du lịch… thì nhu cầu thuê văn phòng giao dịch

của các công ty xuất hiện là hiển nhiên. Thời điểm bán 50% đất nền vào năm 2015 và 50%

đất nền vào năm 2016 là có cơ sở. Các yếu tố được phân tích trên đây dựa vào dự đoán nhu

cầu thực, chưa tính đến yếu tố đầu cơ đất đai.

Giá bán đất

Khu qui hoạch được bao bọc ba mặt bởi ba tuyến đường chính: đường Lê Duẩn hiện nay

rộng 9m, lộ giới sau khi có DA là 17m; đường Tôn Đức Thắng hiện tại rộng 8m, lộ giới

sau khi có DA là 30m; đường Điện Biên Phủ hiện tại rộng 8m, lộ giới sau khi có DA rộng

24m. Các tuyến đường trong khu ĐT mới có lộ giới thấp nhất là 6m, cao nhất là 40m. Điều

này làm tăng cao giá trị đất đai. DA gần sát với khu liên hợp thể dục thể thao tỉnh Đồng

Tháp là một lợi thế rất lớn về vị trí địa lý. Trong tương lai, nhu cầu cổ động thi đấu bóng

đá, bóng chuyền, tennis, cầu lông…kết hợp giao lưu ẩm thực miền Tây sẽ thu hút một

lượng khách đông đảo đến Mỹ Phú, Cao Lãnh. Tỉnh Đồng Tháp cũng là một địa danh du

lịch có tiếng, với các tuyến và địa điểm tham quan như Sa Đéc –Xẻo Quýt, Sa Đéc – Cao

Lãnh, vườn quốc gia Tràm Chim – Xẻo Quýt, làng hoa kiểng Sa Đéc, khu di tích cụ phó

bản Nguyễn Sinh Sắc, khu du lịch sinh thái Gáo Giồng, bảo tàng Đồng Tháp…do đó nhu

cầu sử dụng đất làm nhà ở và du lịch, nhà hàng khách sạn, ngân hàng…sẽ tăng cao trong

tương lai. Đây là vùng đất mới đầy hứa hẹn. Để tính giá bán đất ở khu ĐT mới, tác giả sẽ

lấy giá thị trường một số khu đã đô thị hóa trước đó làm cơ sở. Trên địa bàn TP Cao Lãnh,

các phường trung tâm là phường 1, phường 2, trong đó phường 2 là trung tâm hành chính

của TP, giá đất rất cao nên theo nguyên tắc thận trọng, tác giả lấy giá so sánh bằng 50% giá

thị trường của phường. TX Sa Đéc là khu ĐT phát triển từ trước, nhưng mang tính chất tự

phát nên hơn 60% tổng số tuyến đường thuộc loại 5 (đường nhỏ). Để khách quan, tác giả

sẽ tính giá đất ở bình quân trên toàn TX Sa Đéc. Giá thị trường bình quân của đất năm 2011 ở phường 1 TP Cao Lãnh bằng 6 triệu đồng/m2, phường 2 là 17,3 triệu đồng/m2, phường 3 (phường đang đô thị hóa) là 4,2 triệu đồng/m2 36. Giá thị trường bình quân của đất ở TX Sa Đéc là 8,5 triệu đồng/m2 37.

Giá đất ở bình quân của ba khu ĐT phường 1, phường 3 TP Cao Lãnh, TX Sa Đéc và 50% mức giá phường 2 TP Cao Lãnh là 6,8 triệu đồng/m2, kết quả bình quân qua bốn khu ĐT

như vậy đã thể hiện tính đại diện cho giá thị trường của đất ở khu ĐT mới trên địa bàn, vì

vậy tác giả chọn mức này làm giá thị trường bình quân của đất Dự án Khu ĐT Phường Mỹ

Phú TP Cao Lãnh. Theo đánh giá của một số chuyên gia, thị trường địa ốc năm 2013 sẽ có

khởi sắc so với năm 2012 nhưng theo nguyên tắc thận trọng, tác giả giữ nguyên mức giá 6,8 triệu đồng/m2 trong năm 2013. Từ năm 2014 trở đi, dự kiến giá bán tăng theo lạm phát

hàng năm.

4.1.2 Hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế CFj

Lao động thiếu kỹ năng: Qua khảo sát thực tế vùng Cao Lãnh và thu thập số liệu từ Cục

Thống kê Đồng Tháp, phỏng vấn trực tiếp các chuyên gia và một số nông dân, giá ngày

công lao động nông nghiệp bằng với giá ngày công lao động phổ thông trong vùng, dao

động từ 90 nghìn đến 150 nghìn đồng/ngày; theo tính toán của UBND tỉnh Đồng Tháp, mức lương trung bình của lao động nông nghiệp khoảng 120 nghìn đồng/ngày38. Ngay cả

khi lương lao động nông nghiệp bằng lương lao động phổ thông thông phi nông nghiệp,

thanh niên có xu hướng thích lao động phổ thông phi nông nghiệp hơn. Có thể giải thích

điều này như sau: lao động nông nghiệp cực nhọc hơn, chịu nhiều rủi ro hơn lao động phi

nông nghiệp do rơm rạ, thóc tồn đọng nhiều hóa chất trong vụ mùa và có nhiều sâu bọ gây

ngứa; lao động nông nghiệp mang tính mùa vụ, đến kỳ thu hoạch, gieo sạ, chủ ruộng bắt

buộc phải gặt hái, xuống giống nên đẩy giá nhân công lên cao cục bộ, cá biệt có những lúc

thiếu hụt nghiêm trọng, chủ đất phải trả đến 200.000 đồng/ngày công lao động (cao hơn

hẳn lao động phổ thông phi nông nghiệp) nhưng những lúc khác thì không có việc để làm. 36 Tác giả tính toán dựa trên bảng giá đất thị trường TP Cao Lãnh của Sacombank Đồng Tháp. 37 Tác giả tính toán dựa trên bảng giá đất thị trường TX Sa Đéc của Sacombank Đồng Tháp. 38 Tính theo công văn số 350/UBND-KTTH ngày 12/8/2011 của UBND tỉnh Đồng Tháp.

Xem xét các yếu tố trên, tác giả nhận thấy có cơ sở để kết luận lương lao động nộng nghiệp

bằng lương lao động phổ thông phi nông nghiệp trên địa bàn Cao Lãnh. Đứng trên phương

diện chủ đầu tư, thị trường lao động thiếu kĩ năng chấp nhận mức lương tài chính bằng

lương kinh tế thì chủ đầu tư cũng trả đúng giá này, do đó CFj bằng 1. Vậy điều gì làm nên

sự khác biệt với một số DA khác (có hệ số chuyển đổi CFj < 1) ? Tác giả có bảng so sánh

sau đây.

Bảng 4.1: So sánh một số chi phí của lao động thiếu kỹ năng của Dự án Khu ĐT Phường

Mỹ Phú TP Cao Lãnh và một số dự án khác

DA Khu ĐT phường

Một số dự

Khoản mục

Mỹ Phú TP Cao Lãnh

án khác

Chi phí di chuyển

Không

Có

Chi phí chỗ ở

Không

Có

Không

Có

Chi phí cơ hội chăm sóc gia đình (ngoài giờ làm việc)

Không

Có

Chi phí cơ hội làm thêm ngoài giờ

Hơn nữa, qui mô Dự án Khu ĐT Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh không lớn, do đó không

ảnh hưởng nhiều đến quan hệ cung cầu thị trường lao động thiếu kỹ năng như một số DA

khác. Chính những khác biệt này nên lao động thiếu kỹ năng của những DA khác địa bàn

gia đình công nhân cư trú sẽ đòi hỏi mức lương tài chính cao hơn mức lương kinh tế để bù

đắp chi phí, làm cho hệ số chuyển đổi CFj nhỏ hơn 1.

Chi phí xây dựng: Sau khi loại bỏ lạm phát và thuế giá trị gia tăng, tác giả có giá tài chính

thực của chi phí xây dựng. DA hoàn toàn sử dụng vốn trong nước, chi phí và doanh thu

đều được hạch toán bằng tiền Việt Nam. Chi phí xây dựng bao gồm các hạng mục san lấp

mặt bằng, làm đường, vỉa hè, hệ thống thoát nước. Nguyên vật liệu đầu vào chủ yếu là đất,

cát khi san lấp mặt bằng, là mặt hàng phi ngoại thương. DA sử dụng ximăng, sỏi đá, gạch

và một ít sắt, là vật liệu trong nước sản xuất được, khi làm đường, vỉa hè, cống thoát nước.

Vì vậy, tác giả giả định rằng hệ số chuyển đổi Chi phí xây dựng từ giá tài chính sang giá

kinh tế bằng 1. Theo tìm hiểu của tác giả, việc tính toán hệ số chuyển đổi CFj =1 giống

phân tích của một số công trình nghiên cứu trước, vì vậy kết quả này có độ tin cậy cao. Tác

giả cũng đã tham khảo một số công trình nghiên cứu khác có kết quả phân tích CFj ≠ 1 là

do những nguyên nhân khác theo bảng 4.2.

Bảng 4.2: Nguyên nhân hệ số chuyển đổi CFj của một số dự án khác ≠1

DA Khu ĐT phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh Một số dự án khác

Hệ số CFj của lao động thiếu kỹ năng =1 Hệ số CFj của lao động thiếu kỹ năng <1

Không có thuế nhập khẩu, tỉ phần ngoại Có thuế nhập khẩu, tỉ phần ngoại thương

thương = 0 > 0

Chi phí xây dựng dự phòng có hệ số chuyển đổi bằng với Chi phí xây dựng là 1.

CPQLDA TTGTC: bao gồm chi phí lao động có kỹ năng và các chi phí khác như chi phí

vật liệu, giấy tờ in, chi tiếp khách…Theo lý thuyết, chi phí lao động có kỹ năng có hệ số

chuyển đổi CF bằng 1; luận văn giả định các chi phí khác có hệ số chuyển đổi bằng 1.

Tổng hợp lại, CPQLDA TTGTC có hệ số chuyển đổi CF bằng 1.

TSDĐ và thuế là các khoản chuyển giao nên có hệ số CF bằng 0.

Chi phí tổ chức đền bù đất nông nghiệp: đây là chi phí đo đạc, thu thập và phân tích số

liệu, họp hành…là chi phí lao động có kỹ năng, vì vậy hệ số chuyển đổi bằng 1.

Chi phí quản lý bán đất, chi phí quảng cáo: giả định hệ số chuyển đổi bằng 1.

Chi phí xây dựng nhà cho thuê: bao gồm các khoản chi phí vật liệu xây dựng và chi phí lao

động. Chi phí vật liệu xây dựng như gạch, cát, xi măng, sắt thép…trong nước sản xuất

được, giống như phần phân tích thông số Chi phí xây dựng, tác giả có hệ số chuyển đổi

bằng 1; chi phí lao động thiếu kỹ năng, chi phí lao động có kỹ năng trong phần phân tích

trên đây có hệ số chuyển đổi bằng 1. Do đó, tổng hợp lại, chi phí xây dựng nhà cho thuê có

hệ số chuyển đổi bằng 1.

Bảng 4.3: Tóm tắt các hệ số chuyển đổi CFj

Khoản mục chi phí Lao động thiếu kỹ năng Chi phí xây dựng Chi phí xây dựng dự phòng CPQLDA TTGTC Chi phí tổ chức đền bù Chi phí quản lý bán đất Chi phí quảng cáo Chi phí xây dựng nhà cho thuê Tiền sử dụng đất, thuế CFj 1 1 1 1 1 1 1 1 0

4.1.3 Giới thiệu và phân tích các thông số kinh tế

Khu Đô thị Thương mại – Dân cư Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh gồm nhiều khoản mục

đầu tư. Để tính lợi ích kinh tế của DA cần tính toán giá kinh tế của đất ĐT hình thành sau

khi có DA, giá này chính là mức sẵn lòng chi trả của người tiêu dùng cho mỗi mét vuông

đất đó. Mức sẵn lòng chi trả của người tiêu dùng được đo lường bằng giá trị tiền thuê mang

lại sau khi xây dựng các công trình trên đất DA. Do giới hạn về nguồn lực, tác giả ước tính

tiền thuê thu được khi cho thuê nhà phố trên toàn diện tích đất DA thay cho tính toán tất cả

công trình thương mại, dịch vụ và lấy đó làm kết quả chung cho toàn DA, xem như toàn

DA xây dựng nhà phố trong phần phân tích kinh tế này.

Từ kết quả bảng tóm tắt hệ số CFj, tác giả tính toán giá kinh tế thực của các thông số, kết

quả thu được:

Tổng chi phí xây dựng bằng 126.564,935 triệu đồng, trong đó chi phí xây dựng là

110.056,465 triệu đồng và chi phí xây dựng dự phòng là 16.508,47 triệu đồng.

CPQLDA TTGTC bằng 18.984,74 triệu đồng.

Chi phí tổ chức đền bù bằng 1713,554 triệu đồng.

Chi phí quảng cáo trong năm 2 và năm 3, mỗi năm là 181,406 triệu đồng.

Chi phí quản lý bán đất trong các năm 2, 3, 4 mỗi năm là 907,029 triệu đồng.

Các thông số kinh tế khác

Chi phí cơ hội của đất dự án: đây chính là giá trị kinh tế của khu đất nông nghiệp dùng cho

DA, bằng giá kinh tế của đất nông nghiệp nhân với diện tích DA. Theo phân tích ở phần 3.6.1, giá kinh tế của đất nông nghiệp bằng 77.805 đồng/m2 vào năm 2011 với tốc độ tăng

thực hàng năm bằng tốc độ tăng năng suất lúa g. Do đó, khi chọn năm 2012 làm năm gốc,

khi tính giá kinh tế của đất vào năm 2012 ta phải cộng thêm tỉ lệ lạm phát, V2012 =V2011.(1+ g + 8,5%) = 77.805*(1+3,09%+8,5%) = 86.822 đồng/m2.

Ta cũng có thể tính chi phí cơ hội hàng năm của đất DA bằng công thức (2.1). Giá kinh tế đất nông nghiệp của riêng năm 2012 là: EPL2012 = EPL2011*(1+g+8,5%) = 37.061.298*(1+

3,09% + 8,5%) = 41.356.702 (đồng/ha). Giá kinh tế các năm sau tăng lên với tốc độ 3,09%

39 Nguyễn Phi Hùng (2010), Ước Tính Chi Phí Cơ Hội Kinh Tế Của Vốn Ở Việt Nam.

mỗi năm. Chi phí sử dụng vốn kinh tế là 8%39.

Số tầng xây dựng nhà ở trung bình là 3 tầng.

Mật độ xây dựng bình quân là 80%. Suất đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ 3 tầng năm 2010 là 5.830 ngàn đồng/m2 40. Do Bộ Xây

dựng chưa ban hành suất đầu tư xây dựng năm 2012 nên tác giả sử dụng số liệu năm 2010

điều chỉnh theo lạm phát, suất đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ 3 tầng năm 2012 là 7,5 triệu đồng/m2.

Giá thuê nhà: Theo kết quả khảo sát của các chuyên gia Sở Xây dựng Đồng Tháp, giá thuê nhà bình quân trên địa bàn TP Cao Lãnh tháng 4/2011 là 27.933 đồng/m2/tháng41, hay 335.196 đồng/m2/năm. Mức giá này không chênh lệch nhiều so với mức giá 25.000 đồng/m2/tháng của Cục Thống kê Đồng Tháp (giá nhà cho công nhân thuê, dùng để tính

CPI tháng 3/2011), tác giả sử dụng giá này để ước lượng ngân lưu tiền thuê nhà ở. Điều chỉnh theo lạm phát, giá thuê nhà năm 2012 là 394.565 đồng/m2/năm. Thuế giá trị giá tăng (10%) phải đóng là 35.869 đồng/m2/năm, giá thuê nhà thực năm 2012 là 358.695 đồng/m2/năm.

Tỉ lệ lấp đầy nhà cho thuê: Giả định rằng, sau khi mua đất, tính bình quân, các chủ sở hữu

đất tiến hành xây nhà trên 50% diện tích đất trong năm sau đó và 50% còn lại trong năm

sau nữa. Các chủ nhà bắt đầu cho thuê trong năm kế năm xây dựng, tỉ lệ lấp đầy đạt 30%

tổng diện tích xây dựng năm 2016, 45% vào năm 2017, 60% vào năm 2018, 70% vào năm

2019 và 80% từ năm 2020 trở đi.

Tốc độ tăng giá thuê nhà: Do gặp khó khăn khi thu thập giá thuê nhà trong quá khứ, tác

giả giả định tốc độ tăng trưởng giá thuê nhà hàng năm bằng tốc độ tăng thu nhập bình quân

đầu người (GDP/người) tỉnh Đồng Tháp theo giá năm 1994. Số liệu thống kê cho thấy tốc độ tăng GDP Đồng Tháp/người bình quân 20 năm qua là 9,15%/năm42.

Đặc điểm kinh tế của Đồng Tháp nói riêng và Việt Nam nói chung là xuất phát điểm thấp,

thâm dụng lao động, tỉ lệ vốn/lao động thấp. Theo lý thuyết mô hình tăng trưởng Solow,

ứng với lượng vốn/lao động thấp thì nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng rất cao và khi tỉ lệ

40 Bộ Xây dựng (2011), Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2010. 41 Tác giả tính toán theo số liệu Phụ lục 8. 42 Xem Phụ lục 9.

vốn/lao động đủ lớn thì tốc độ tăng trưởng chậm lại. Đồng Tháp đã đạt được tốc độ tăng

trưởng thu nhập bình quân đầu người cao 9,15% trong 20 năm qua, tác giả dự đoán tốc độ

tăng trưởng này sẽ còn tiếp tục như hiện nay trong những năm tới. Từ năm 2020, tốc độ

tăng trưởng sẽ giảm và dần ổn định ở mức tăng trưởng GDP/người bình quân của nền kinh tế Việt Nam, bằng 3,63%43.

4.2 Phân tích hiệu quả kinh tế của dự án

4.2.1 Phân tích kết quả thẩm định

Với những thông số đầu vào đã có, kết quả tính toán được: NPV kinh tế của DA =

1052.792,958 triệu đồng, EIRR = 18,3%. NPV kinh tế của DA dương và EIRR lớn hơn

chi phí vốn của nền kinh tế (8%) cho thấy tính khả thi về mặt kinh tế của DA khá cao.

Bảng 4.4: Ngân lưu kinh tế và kết quả thẩm định kinh tế của dự án

NPV kinh tế (triệu đồng)

Ngân lưu kinh tế vào Tiền thuê nhà hàng năm Ngân lưu kinh tế ra Tổng chi phí xây dựng CPQLDA TTGTC Chi phí tổ chức bồi đền bù Chi phí xây dựng nhà cho thuê Chi phí quảng cáo Chi phí quản lý bán đất Chi phí cơ hội của đất DA Ngân lưu kinh tế ròng, thực EIRR 3709.849,67 3709.849,67 2653.214,823 117.189,754 17.578,463 1713,554 2487.435,977 299,532 2164,355 30.675,081 1052.792,958 18,3%

4.2.2 Phân tích rủi ro

Do đa số các biến đầu vào có thể thay đổi theo thời gian nên kết quả thẩm định mang tính

không chắc chắn. Vì vậy, tác giả sẽ phân tích độ nhạy, phân tích kịch bản, phân tích mô

phỏng Monte Carlo để đánh giá hiệu quả DA chính xác hơn, tin cậy hơn so với kết quả của

mô hình cơ sở ban đầu. Phần trình bày chi tiết ở Phụ lục 10 và Phụ lục 11.

4.3 Tính giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng

Luận văn không dùng hệ số chuyển đổi CFj để chuyển đổi giá tài chính của đất ở sang giá

kinh tế mà sẽ tính trực tiếp giá kinh tế của đất ở. Giá kinh tế đất ở bằng mức sẵn lòng chi 43 The Economist Intelligence Unit (2010).

trả của người tiêu dùng cho mỗi mét vuông đất ở. Áp dụng phương trình (2.6) để tính giá

kinh tế đất ở khi chưa có CSHT.

Giá kinh tế của đất ở chưa có cơ sở hạ tầng = (Lợi ích kinh tế - Chi phí kinh tế tính từ

khi chưa có cơ sở hạ tầng)/Diện tích dự án

Lợi ích kinh tế của dự án = PV(Ngân lưu tiền thuê nhà)

Chi phí kinh tế tính từ khi chưa có cơ sở hạ tầng = PV(Tổng chi phí xây dựng theo giá

kinh tế) + PV(CPQLDA TTGTC theo giá kinh tế) + PV(Chi phí tổ chức đền bù theo

giá kinh tế) + PV(Chi phí hoạt động theo giá kinh tế) + PV(Chi phí xây dựng nhà cho

thuê theo giá kinh tế)

Theo kết quả thẩm định ở bảng 4.4 cho thấy:

PV(Ngân lưu tiền thuê nhà) = 3709.849,67 triệu đồng.

PV(Tổng chi phí xây dựng theo giá kinh tế) = 117.189,754 triệu đồng.

PV(CPQLDA TTGTC theo giá kinh tế) = 17.578,463 triệu đồng.

PV(Chi phí tổ chức đền bù theo giá kinh tế) = 1713,554 triệu đồng.

PV(Chi phí hoạt động theo giá kinh tế) = PV(Chi phí quảng cáo kinh tế + Chi phí quản lý

bán đất kinh tế) = 299,532 + 2164,355 = 2463,887 (triệu đồng).

PV(Chi phí xây dựng nhà cho thuê theo giá kinh tế) = 2487.435,977 triệu đồng. Giá kinh tế của đất ở khi chưa có CSHT bằng 2,979799 triệu đồng/m2 = 2.979.799 đồng/m2. Như vậy, từ mức giá kinh tế của đất nông nghiệp bằng 86.822 đồng/m2, nhà nước cấp phép qui hoạch thành đất ở thì giá kinh tế của đất bằng 2.979.799 đồng/m2, tăng 2.892.977 đồng/m2, tương ứng với mức tăng 33 lần. Giá trị tăng thêm này là do chính sách thay đổi

MĐSD đất của nhà nước tạo ra, do đó cần nộp vào ngân sách nhà nước thay vì nằm trong

tay chủ đầu tư.

4.4 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án

4.4.1 Phân tích kết quả thẩm định

Với kết quả giá trị hiện tại ròng của DA bằng 125.837,776 triệu đồng, suất sinh lợi nội tại

của DA đạt 28%, lớn hơn chi phí sử dụng vốn bình quân (17,51%) cho thấy DA khả thi về

mặt tài chính trên quan điểm tổng đầu tư.

Giá trị hiện tại ròng của chủ đầu tư đạt 99.156,109 triệu đồng, suất sinh lợi nội tại của chủ

đầu tư lớn hơn chi phí sử dụng VCSH (23,38%) cho thấy DA cho lợi nhuận tốt.

Hệ số an toàn trả nợ DSCR cao hơn giá trị an toàn 1,2, đạt từ 1,41 đến 2,32 cho thấy khả

năng trả nợ của DA tốt.

Bảng 4.5: Ngân lưu, kết quả thẩm định tài chính của dự án và của chủ đầu tư

Ngân lưu vào Doanh thu bán đất Ngân lưu ra Tổng chi phí đầu tư Chi phí quảng cáo Chi phí quản lý bán đất Thuế TNDN Ngân lưu ròng của DA danh nghĩa IRR DA danh nghĩa Ngân lưu VCSH danh nghĩa IRR chủ sở hữu NPV (triệu đồng) 819.240,418 819.240,418 693.402,642 622.947,732 274,240 1949,349 68.231,321 125.837,776 28% 99.156,109 45%

Kết quả khả quan như trên cho thấy với điều kiện các thông số đầu vào giống như mô hình

cơ sở đang trình bày, DA rất khả thi về mặt tài chính. Luận văn sẽ tiếp tục biện luận ở phần

phân tích rủi ro khi các thông số thay đổi.

4.4.2 Phân tích rủi ro và biện luận về giá trị hợp lý của Giá đóng tiền sử dụng đất

Phân tích độ nhạy cho thấy các biến Giá đóng TSDĐ, Giá đền bù đất nông nghiệp, Chi phí

xây dựng, Giá đất bán có ảnh hưởng lớn đến NPV tài chính của DA. Khi Giá đóng TSDĐ cao hơn 3,278 triệu đồng/m2, NPV của chủ đầu tư chuyển từ dương sang âm làm cho chủ

đầu tư không đầu tư vào DA. Phần trình bày chi tiết ở Phụ lục 12.

Phân tích mô phỏng Monte Carlo: Theo qui định hiện hành, nhà nước thu TSDĐ theo giá

thị trường, chính quyền địa phương dựa vào kết quả thẩm định của công ty thẩm định giá.

Vì không biết trước giá trị này nên tác giả giả định Giá đóng TSDĐ có dạng phân phối xác

suất đều, giá trị tối thiểu bằng giá đóng TSDĐ theo giá UBND tỉnh ban hành là 2,444 triệu đồng/m2, giá trị tối đa bằng giá thị trường của đất ở là 6,8 triệu đồng/m2. Kết quả phân tích

là NPV dự án có xác suất dương bằng 22,09%, NPV chủ đầu tư có xác suất dương bằng

19,93% cho thấy khả năng DA không khả thi về mặt tài chính là rất cao.

Kết quả phân tích độ nhạy cho thấy, để DA được triển khai thì Giá đóng TSDĐ phải nhỏ hơn hoặc bằng 3,278 triệu đồng/m2. Tiến hành phân tích mô phỏng Monte Carlo với giả định Giá đóng TSDĐ có dạng phân phối xác suất đều trong khoảng từ 2,444 triệu đồng/m2 đến 3,278 triệu đồng/m2, kết quả thu được là xác suất NPV dự án dương là 83,92%, xác

suất NPV chủ sở hữu dương là 79,58%. Kết quả này cho thấy khả năng DA khả khi về mặt

tài chính là rất cao. Đây là một trong những lý do để tác giả kiến nghị về cách tính TSDĐ

mới. Phần trình bày chi tiết ở Phụ lục 13.

4.5 Phân tích phân phối

Kết quả phân tích tài chính và kinh tế cho thấy DA có NPV tài chính dương 125.837,776

triệu đồng, trong khi đó NPV kinh tế dương 1052.792,958 triệu đồng. Khác biệt này là do

suất chiết khấu tài chính và kinh tế khác nhau và do ngoại tác đối với nền kinh tế của DA.

Phân tích phân phối sẽ giúp đo lường các ngoại tác này và tác động của DA đến các đối

tượng liên quan.

Theo kết quả phân tích phân phối, tổng ngoại tác DA tạo ra cho xã hội là 862.108,868 triệu đồng44. Có thể thấy rõ là DA tạo ra nhiều lợi ích cho nền kinh tế, nhiều ngoại tác tích cực

đối với xã hội.

Bảng 4.6: Tác động của dự án đến các đối tượng cụ thể (triệu đồng)

Tỉ lệ 11,95% 5,22% 47,22% 29,44% 6,16% 100% Đối tượng Chủ đầu tư và ngân hàng Nông dân Ngân sách nhà nước Chủ nhà cho thuê Phần còn lại của nền kinh tế Tổng cộng Lợi ích 125.837,776 55.002,594 497.166,594 309.939,68 64.846,314 1052.792,958

Kết quả cho thấy có nhiều nhóm đối tượng được lợi. Chủ đầu tư và ngân hàng thu được lợi nhuận do DA có hiệu quả về mặt tài chính (với giá đóng TSDĐ là 2,444 triệu đồng/m2).

Nông dân được lợi do giá đền bù cao hơn giá kinh tế của đất nông nghiệp, tuy nhiên, là đối

tượng hưởng lợi ít nhất. Nhà nước hưởng lợi nhiều nhất, có DA thì nhà nước thu được

TSDĐ và thuế TNDN, tổng cộng bằng 497.166,594 triệu đồng. Phần còn lại của nền kinh

tế được hưởng lợi 64.846,314 triệu đồng, là khoảng chênh lệch khi đo lường NPV tài chính

theo suất chiết khấu EOCK thay vì đo bằng WACC. 44 Xem Phụ lục số 14.

Từ kết quả phân tích phân phối, bàn luận thêm (ngoài phạm vi nghiên cứu) về lý do một số

nông dân không chấp nhận giá đền bù theo giá thị trường của đất nông nghiệp

Nhìn vào kết quả phân phối lợi ích ở bảng 4.6 sẽ thấy, dẫu rằng nông dân được lợi, nhưng

là người được lợi ít nhất (5,22% tổng lợi ích) đồng nghĩa với việc chịu thiệt thòi nhất trong

số các đối tượng tham gia vào DA. Đó có thể là lý do chính đáng để họ đòi chủ đầu tư

nâng giá đền bù.

Từ kết quả phân tích phân phối, bàn luận về mức giá đóng TSDĐ

Từ kết quả bảng 4.6, lợi ích của nhà nước đang là 47,22%, khi nhà nước tăng giá đóng

TSDĐ theo Nghị định 69/2009 thì TSDĐ tăng và thuế TNDN giảm, nhưng vì mức giảm

của thuế TNDN thấp hơn nhiều so với mức tăng TSDĐ nên lợi ích của nhà nước sẽ tăng

mạnh. Khi đó, lợi ích của chủ đầu tư sẽ giảm dần từ mức 11,95% tiến về 0%. Điều trớ trêu

cho nhà nước là khi lợi ích chủ dầu tư bằng 0 thì họ sẽ dừng DA, làm cho lợi ích của nhà

nước và của nền kinh tế đang ở mức rất cao trước đó lập tức bằng 0. Kết quả là tất cả đều

bị thiệt hại. Đó cũng là tình cảnh của nhiều DA BĐS hiện nay. Vì vậy, việc xác định mức

giá đóng TSDĐ hợp lý, đảm bảo lợi ích của các bên là vô cùng quan trọng. Đây cũng là

một trong những lý do để luận văn kiến nghị thay đổi cách thu TSDĐ theo Nghị định

69/2009.

Tóm lại, kết quả phân tích ở chương 4 cho thấy DA khả thi về mặt kinh tế, giá kinh tế của đất ở sau khi chuyển MĐSD là 2.979.799 đồng/m2, tăng 33 lần so với giá kinh tế của đất

nông nghiệp. Giá trị tăng thêm này là do chính sách thay đổi MĐSD đất của nhà nước tạo

ra. Về mặt tài chính, DA khả thi khi áp dụng mức giá đóng TSDĐ theo giá đất do UBND

tỉnh ban hành và DA không còn khả thi khi đóng TSDĐ theo Nghị định 69/2009 hiện hành.

Kết quả biện luận cho thấy để DA có hiệu quả về mặt tài chính thì giá đóng TSDĐ hợp lý nhỏ hơn 3,278 đồng/m2, cụ thể là nằm trong khoảng từ 2,444 đồng/m2 đến 3,278 đồng/m2.

CHƯƠNG 5 : KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

5.1 Kết luận

Qua nghiên cứu tình huống Dự án Khu ĐT Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh, luận văn đã xác định giá trị kinh tế của đất nông nghiệp trên địa bàn bằng 86.822 đồng/m2 và phương pháp

tính toán. Kết quả thẩm định tình huống cũng chỉ rõ, với các thông số và giả định như

trong luận văn, DA khả thi về mặt kinh tế, tạo ra ngoại tác tích cực đối với xã hội. Riêng

hiệu quả tài chính của DA phụ thuộc nhiều vào giá đóng TSDĐ mà nhà nước thu. Với mức giá 2,444 triệu đồng/m2 như mô hình cơ sở thì tính khả thi về mặt tài chính khá cao và tài chính DA không còn khả thi khi giá đóng TSDĐ vượt quá mức 3,278 triệu đồng/m2. Trong

phần phân tích kinh tế, luận văn đã xác định giá kinh tế của đất sau khi chuyển MĐSD, chưa có CSHT là 2.979.799 đồng/m2, tăng 2.892.977 đồng/m2 so với giá kinh tế của đất

nông nghiệp, tương ứng với mức tăng 33 lần. Qua nghiên cứu kinh nghiệm của Ấn Độ và

Trung Quốc, tác giả nhận thấy mỗi cách làm đều có ưu điểm và nhược điểm riêng, nếu áp

dụng rập khuôn vào Việt Nam trong giai đoạn hiện nay sẽ không phù hợp, Việt Nam cần

dung hòa lợi ích các bên liên quan trong DA và sáng tạo phương pháp tính TSDĐ cho

riêng mình.

5.2 Kiến nghị

Thứ nhất, do giá kinh tế của đất tăng khi chuyển MĐSD, NPV kinh tế dương nên nhà nước

cần cấp phép, tạo điều kiện cho chủ đầu tư thực hiện DA.

Thứ hai, để DA được triển khai cần xác định lại cách tính TSDĐ. Nhờ có đô thị hóa, giá kinh tế của đất sau khi chuyển MĐSD đã tăng 2.892.977 đồng/m2 so với giá kinh tế của đất

nông nghiệp. Vì khoản chênh lệch này chính là giá trị tăng thêm do chính sách qui hoạch,

thay đổi MĐSD đất của nhà nước tạo ra nên cần phải nộp vào ngân sách nhà nước thay vì

nằm trong tay chủ đầu tư, đối chiếu với các qui định của pháp luật hiện hành thì khoản thu

này giống bản chất khoản thu TSDĐ. Vì vậy, tác giả kiến nghị thay cách tính TSDĐ nhiều

bất cập hiện nay (theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP) bằng cách tính mới như sau: Giá đóng tiền sử dụng đất cho mỗi m2 khi chuyển đổi mục đích sử dụng = Giá kinh tế

của đất sau chuyển đổi, chưa có cơ sở hạ tầng - Giá kinh tế đất nông nghiệp.

Giá thị trường của đất thay đổi nhanh nhưng giá kinh tế của đất thường ổn định trong một

khoảng thời gian nhất định. Đây là ưu điểm của cách tính mới, tiết kiệm nguồn lực cho

công tác định giá. Với cách tính mới này, TSDĐ phải thu đối với phường Mỹ Phú là 2.892.977 đồng/m2. Như đã trình bày trong phần vấn đề chính sách và mục tiêu nghiên

cứu, Dự án Khu ĐT Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh có tính chất điển hình, là tình trạng

chung của nhiều DA khác hiện nay do cùng chịu ràng buộc bởi Nghị định 69/2009. Do đó,

phương pháp tính TSDĐ mới này cần được tiếp thu, vận dụng cho các DA chuyển đổi

MĐSD đất trên phạm vi cả nước. Các thông số ở dịa bàn khác có thể khác Mỹ Phú nên cần

xác định lại cho phù hợp.

Thứ ba, tác giả kiến nghị thay đổi cách tính giá trị đất nông nghiệp theo phương pháp thu

nhập của Thông tư 145/2007/TT-BTC. Kết quả tính toán từ tình huống Dự án Khu ĐT

Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh cho thấy, khi tính theo Thông tư 145/2007/TT-BTC, đất

nông nghiệp được định giá rất thấp so với cách tính của ADB hay World Bank (theo mục

3.6.1). Cách tính của ADB và World Bank là chuẩn mực chung cho thế giới và Việt Nam

cần tiếp thu, vận dụng.

5.3 Các hạn chế của nghiên cứu

Hạn chế thứ nhất, hồ sơ DA dựa trên qui hoạch 1/2000, còn có thay đổi theo thời gian, một

số số liệu DA công bố chưa qua họp dân, đo đạt chi tiết nên sẽ có sai biệt với thực tiễn.

Hạn chế thứ hai, do hạn chế về nguồn lực nên tác giả không thu thập đầy đủ số liệu liên

quan đến các công trình trên đất qui hoạch như nhà hàng, khách sạn, trung tâm dịch vụ tài

chính,…thay vào đó, tác giả giả định là đất ở cho toàn bộ DA trong phân tích kinh tế. Một

số số liệu là giả định, dựa vào kinh nghiệm của các chuyên gia. Nếu có đủ nguồn lực, kết

quả tính toán sẽ chính xác hơn.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tài liệu tiếng Việt

1. ADB (1997), Hướng dẫn Phân tích Kinh tế các dự án.

2. Bản tin kinh tế số 16 - 31 - 8 Bộ Ngoại giao (2008), “Đô thị hóa và những vấn đề phát

sinh”, Tuyên giáo, truy cập ngày 01/12/2011 tại địa chỉ:

http://tuyengiao.vn/Home/kinhte/2008/8/1433.aspx.

3. Belli, Pedro và đ.t.g (2001), Phân tích Kinh tế các hoạt động đầu tư: Công cụ phân tích

và ứng dụng thực tế.

4. Bộ Tài chính (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ban hành ngày 06/12/2007 về việc

hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

188/2004/NĐ-CP.

5. Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính (2010), Thông tư liên tịch số

02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 về việc hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban

hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, TP trực

thuộc trung ương.

6. Bộ Xây dựng (2011), Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2010.

7. Chính phủ (1994), Nghị định số 89/CP ban hành ngày 17/8/1994 về việc thu TSDĐ và lệ

phí địa chính.

8. Chính phủ (1996), Nghị định 44/CP ban hành ngày 03/8/1996 về việc bổ sung Điều 1

của Nghị định 89/CP ngày 17/8/1994.

9. Chính phủ (2000), Nghị định 38/2000/NĐ-CP ban hành ngày 23/8/2000 về việc thu

TSDĐ.

10. Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ban hành ngày 16/11/2004 về

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

11. Chính phủ (2004), Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ban hành ngày 03/12/2004 về việc

thu TSDĐ.

12. Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ban hành ngày 27/07/2007 về việc

sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất .

13. Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 13/8/2009 về việc qui

định bổ sung về qui hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư.

14. Chính phủ (2010), Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ban hành ngày 30/12/2010 về việc

sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu

TSDĐ.

15. Cục Thống kê Đồng Tháp (2003), Niên giám Thống kê Đồng Tháp 2002.

16. Cục Thống kê Đồng Tháp (2011), Niên giám Thống kê Đồng Tháp 2010.

17. Võ Hùng Dũng (2012), Xuất khẩu lúa gạo Việt Nam từ 1989-2011, NXB ĐH Cần Thơ.

18. Đại sứ quán Đan Mạch, Ngân Hàng Thế Giới và Đại sứ quán Thụy Điển (2011), Nhận

Diện và Giảm Thiểu Các Rủi Ro Dẫn Đến Tham Nhũng Trong Quản lý Đất Đai Ở Việt

Nam, NXB Chính Trị Quốc Gia.

19. Harberger, Arnold C. và Jenkins, Glenn P. (1995), Sách hướng dẫn Phân tích chi phí

và lợi ích cho các quyết định đầu tư.

20. Nguyễn Phi Hùng (2010), Ước Tính Chi Phí Cơ Hội Kinh Tế Của Vốn Ở Việt Nam.

Luận văn Thạc sĩ kinh tế, Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, TP Hồ Chí Minh.

21. Xuân Hưng (2012), “Thống đốc NHNN: Dự kiến cuối năm lạm phát còn 8,5%, lãi suất

còn 9-10%”, Vietstock, truy cập ngày 15/5/2012 tại địa chỉ:

http://vietstock.vn/2012/05/thong-doc-nhnn-du-kien-cuoi-nam-lam-phatnbspcon-85-lai-

suat-con-9-10-761-222910.aspx.

22. Vũ Lê (2010), “Địa ốc TP HCM lo hệ lụy xấu từ Nghị định 69”, VnExpress, truy cập

ngày 19/8/2011 tại địa chỉ:

http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2010/08/3ba1f642/.

23. Vũ Lê (2011), “Doanh nghiệp địa ốc kêu khổ vì tiền sử dụng đất quá cao”, VnExpress,

truy cập ngày 12/12/2011 tại địa chỉ: http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-

san/2011/10/doanh-nghiep-dia-oc-keu-kho-vi-tien-su-dung-dat-qua-cao/.

24. Vũ Lê (2012), “Doanh nghiệp địa ốc xin nộp thuế bằng đất”, VnExpress, truy cập ngày

18/4/2012 tại địa chỉ: http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/2012/04/doanh-nghiep-dia-oc-

xin-nop-thue-bang-dat/.

25. Mai Văn Nam, Nguyễn Quốc Nghi, Phạm Thị Thúy Muội (2012), “Hiệu Quả Sản

Xuất, Tiêu Thụ Lúa Gạo Ở Đồng Tháp”, Xuất khẩu lúa gạo Việt Nam từ 1989-2011, tr.

207.

26. Kim Ngân (2012), “Lãi suất cho vay VND bình quân 17,24%/năm”, VnEconomy, truy

cập ngày 12/5/2012 tại địa chỉ: http://vneconomy.vn/20120511111618614P0C6/lai-suat-

cho-vay-vnd-binh-quan-1724nam.htm.

27. Thảo Nguyên (2012), “Thuế bất động sản và những bất hợp lý”, Tamnhin.net, truy cập

ngày 22/4/2012 tại địa chỉ: http://m.tamnhin.net/news-20363.html.

28. Thủy Nguyễn (2011), ““Ngâm” dự án vì định giá đất quá cao”, Đầu tư chứng khoán

điện tử, truy cập ngày 20/7/2011 tại địa chỉ:

http://tinnhanhchungkhoan.vn/RC/N/CGEEEC/ngam--du-an-vi-dinh-gia-dat-qua-cao.html.

29. Quốc hội (2003), Luật đất đai.

30. Sacombank Đồng Tháp (2011), Bảng giá đất tại địa bàn Đồng Tháp năm 2011.

31. Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Tháp (2008), Báo cáo Kết quả thực hiện các Nghị quyết

của Tỉnh uỷ về phát triển kinh tế - xã hội vùng Cao Lãnh, Sa Đéc và Hồng Ngự đến năm

2010.

32. Sở Tài chính Đồng Tháp (2009), Báo cáo số 64/STC-QLCS-G ban hành ngày

22/4/2009 về việc điều tra chi phí sản xuất và giá thành lúa vụ đông xuân 2008-2009.

33. Sở Tài chính Đồng Tháp (2009), Báo cáo số 128/STC-QLCS-G ban hành ngày

05/8/2009 về việc điều tra chi phí sản xuất và giá thành lúa vụ hè thu năm 2009.

34. Nguyễn Xuân Thành (2009), Nghiên cứu tình huống Dự án căn hộ dịch vụ cao cấp ven

biển Non Nước, Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, TP Hồ Chí Minh.

35. Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định số 1581/QĐ-Ttg ban hành ngày 09/10/2009

về việc phê duyệt qui hoạch xây dựng vùng ĐBSCL đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm

2050.

36. Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-Ttg về việc phê duyệt Chiến lược

xây dựng nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.

37. Tổng cục Thống kê (2006), VHLSS 2004.

38. Tổng cục Thống kê (2007), VHLSS 2006.

39. Tổng cục Thống kê (2010), VHLSS 2008.

40. Tổng cục Thống kê (2012), “Chỉ số giá tiêu dùng”, Tổng cục Thống kê, truy cập ngày

01/3/2012 tại địa chỉ:

http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=628&idmid=4.

41. Minh Tú (2012), “ACB giảm lãi suất cho vay tiêu dùng, mua nhà”, Trang thông tin

điện tử báo Pháp luật TP.HCM, truy cập ngày 14/5/2012 tại địa chỉ:

http://phapluattp.vn/2012051311120199p0c1018/acb-giam-lai-suat-cho-vay-tieu-dung-

mua-nha.htm.

42. UBND tỉnh Đồng Tháp (2008), Báo cáo Qui hoạch tổng thể Phát triển kinh tế xã hội

tỉnh Đồng Tháp đến 2020.

43. UBND tỉnh Đồng Tháp (2010), Báo cáo số 10/UBND-CN ban hành ngày 12/4/2010 về

việc điều tra chi phí sản xuất và giá thành lúa vụ đông xuân 2009-2010.

44. UBND tỉnh Đồng Tháp (2010), Báo cáo số 301/UBND-PPLT ban hành ngày

28/7/2010 về việc điều tra chi phí sản xuất và giá thành lúa vụ hè thu năm 2010.

45. UBND tỉnh Đồng Tháp (2010), Quyết định số 39/2010/QĐ-UBND ban hành ngày

28/12/2010 về việc qui định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp.

46. UBND tỉnh Đồng Tháp (2011), Báo cáo số 197/UBND-LTPP ban hành ngày

05/5/2011 về việc điều tra chi phí sản xuất và giá thành lúa vụ đông xuân 2010-2011 trên

địa bàn tỉnh Đồng Tháp.

47. UBND tỉnh Đồng Tháp (2011), Báo cáo số 350/UBND-KTTH ban hành ngày

12/8/2011 về việc điều tra chi phí sản xuất và giá thành lúa vụ hè thu năm 2011.

48. UBND tỉnh Đồng Tháp (2011), Quyết định số 35/2011/QĐ-UBND ban hành ngày

27/12/2011 về việc qui định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp áp dụng năm

2012.

Tài liệu Tiếng Anh

49. Damodaran (2012), “Updated Data”, Damodaran Online, truy cập ngày 05/01/2012 tại

địa chỉ: http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/.

50. IMF (2010), IMF Country Report No 10/281.

51. Ingram, Gregory K. and Hong, Yu-Hung (2012), Value Capture and Land Policies,

Massachusetts.

52. Sanyal, Bishwapriya and Deuskar, Chandan (2012), “A Better Way to Grow?: Town

Planning Schemes as a Hybrid Land Readjustment Process in Ahmedabad, India”, Value

Capture and Land Policies, pp. 149-183.

53. The Economist Intelligence Unit (2010), Vietnam’s GDP Growth Forecast.

54. U.S. Department of The Treasury (2012), “Data and Charts Center”, U.S. Department of The Treasury online, truy cập ngày 05/01/2012 tại địa chỉ: http://www.treasury.gov/resource-center/data-chart-center/interest- rates/Pages/TextView.aspx?data=yieldYear&year=2012.

PHỤ LỤC

Phụ lục 1: Giới thiệu dự án

Dự án có tên đầy đủ là “Dự án Đầu tư Xây dựng Công trình Khu Đô Thị Thương Mại -

Dân Cư Phường Mỹ Phú Thành Phố Cao Lãnh” do Công ty TNHH 1 Thành Viên Thương

Mại Dầu Khí Đồng Tháp làm chủ đầu tư. Tháng 02 năm 2009, công ty Thương Mại Dầu

Khí Đồng Tháp lập hồ sơ đăng ký DA đầu tư hạ tầng kỹ thuật xin vay vốn ngân hàng. Tuy

nhiên, DA đã bị chậm tiến độ đến nay.

Qui mô dự án

Tổng diện tích khu qui hoạch là 44,475 ha, trên phạm vi qui hoạch chủ yếu là đất ruộng,

đất vườn, thổ cư và hầm mương chiếm 85,13%. Phần giữ nguyên hiện trạng trong khu qui

hoạch bao gồm khu vực đông dân cư trên các trục đường Điện Biên Phủ, Lê Duẩn, dọc

sông Rạch Chanh và khu du lịch Mỹ Trà là 8,829 ha; đất y tế 0,036 ha; đất tôn giáo 0,279

ha. Phần diện tích DA triển khai là 35,331 ha.

Vị trí dự án

Khu qui hoạch nằm trên địa bàn phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh, phía đông giáp đường

Điện Biên Phủ, phía Tây giáp đường Lê Duẫn và sông Đình Trung (phường 1), phía bắc

giáp Rạch Chanh (xã Mỹ Trà), phía nam giáp đường Tôn Đức Thắng (tiếp giáp khu liên

hợp thể dục thể thao).

Dựa trên qui hoạch tỉ lệ 1/2000, cơ cấu quĩ đất DA như sau: Diện tích đất ở là 13,55 ha,

bao gồm đất dân cư mật độ cao 7,296 ha, đất dân cư mật độ thấp 6,254 ha. Diện tích đất

thương mại, dịch vụ là 6,066 ha, bao gồm đất nhà hàng, khách sạn 2,069 ha, đất ngân hàng,

dịch vụ tài chính 1,242 ha, đất siêu thị, trung tâm thương mại 1,511 ha, đất trụ sở văn

phòng 1,244 ha. Diện tích đất công viên, cây xanh 0,735 ha. Đất giao thông 14,98 ha.

Các khu dân cư gồm hai loại, loại 1 là nhà ở kiểu tập trung dạng phố thương mại dịch vụ

dọc theo trục chính số 12, 13, trục Điện Biên Phủ cao trung bình từ 2- 4 tầng, nhà phố mật

độ cao các trục số 14, 16, 17, 18 với dạng nhà liên kế là chủ yếu, tầng cao bình quân 2 - 4 tầng, diện tích sử dụng 80 - 120 m2/hộ, mật độ xây dựng 70 - 90%. Loại 2 là nhà ở kiểu tập

trung mật độ thấp dưới dạng biệt thự phố diện tích ở 120 - 200 m²/hộ, ở phía trong các trục

lộ chính, các khu dân cư mới.

EPL t + (1 k)

EPL 1 k g

+ g1 gk

= 1t

¥ = (2.2) = EPLo. Phụ lục 2: Chứng minh công thức (2.2) Tác giả luận văn sẽ chứng minh công thức V = ∑ - -

Trước tiên, tác giả sẽ chứng minh đẳng thức:

a# - b# = (a - b).( a#+) + a#+'b + a#+.b' + … + a'b#+. + ab#+' + b#+)) (Phuluc2.1) Vế phải của (Phuluc2.1) = an + an-1b + an-2b2 + … + a2bn-2 + abn-1 – (an-1b + an-2b2 +… + a2bn-2 + abn-1 + bn) = an - bn

Vậy đẳng thức (Phuluc2.1) đã được chứng minh.

Từ (Phuluc2.1) suy ra: a#+) + a#+'b + a#+.b' + … + a'b#+. + ab#+' + b#+) = (an - bn)/(a - b) (Phuluc2.2) Theo ADB, giá kinh tế của đất nông nghiệp năm t: EPLt = NBo.CI.(1+g)t Giá kinh tế của đất nông nghiệp năm 0: EPL0 = NBo.CI.(1+g)0 = NBo.CI Giá kinh tế của đất nông nghiệp năm 1: EPL1 = NBo.CI.(1+g)1 = EPL0.(1+g)1 Giá kinh tế của đất nông nghiệp năm 2: EPL2 = NBo.CI.(1+g)2 = EPL0.(1+g)2

…

Do đất đai tồn tại mãi mãi nên giá kinh tế của đất nông nghiệp của tất cả các năm trong

tương lai bằng tổng các giá trị kinh tế của đất hàng năm qui về hiện tại: ¥

EPL t + (1 k)

= 1t

V = ∑ = 89!- ();*)- + 89!= ();*)= + 89!> ();*)> + … + 89!∞ ∞ ();*)

∞ + … + 89!?();,) ∞

();*)

();*)-

∞+)

= 89!?();,)- + 89!?();,)= ();*)= + 89!?();,)> ();*)>

);, );*A

();*)

∞

∞+)

+ (

)

);,

= 89!?();,) + … + @ } .{ 1+ );, );* + ();,)= ();*)=

);*)' + … + @

);, );*A

)+(

-CD -CE -CD ) -CE

= ) + ( Áp dụng công thức (Phuluc2.2): 1+ );, );*

∞+)

);,

Trong dài hạn, tốc độ tăng năng suất đất nông nghiệp sẽ nhỏ hơn chi phí vốn của nền kinh

∞ ≈ 0, do đó: 1+ );,

);, );*)

);*)' + … + @

);, );*A

);* Vậy giá kinh tế của đất nông nghiệp trong tương lai qui về năm gốc t = 0 là:

tế, g < k => ( + ( = );* *+,

();*)

+ g1 gk

V = 89!?();,) (điều phải chứng minh) = EPLo. - . );* *+,

Phụ lục 3: Giá lúa ở ĐBSCL hàng tháng qua các năm (đồng/kg)

Tháng

Năm

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

1540

1450

1320

1250

1180

1160

1140 1170 1210 1300 1350

1380

2000

1420

1400

1250

1160

1210

1360

1340 1440 1480 1510 1720

1830

2001

1850

1890

1620

1600

1710

1680

1650 1690 1720 1740 1750

1770

2002

1590

1570

1560

1550

1700

1670 1700 1720 1870 1970

1980

2003

1830

1950

2180

2240

2150

2120 2180 2150 2100 2250

2370

2004

2380

2390

2280

2320

2390

2250 2360 2300 2380 2460

2500

2005

2470

2320

2280

2250

2350

2400

2580 2710 2850 3050 3250

3650

2006

3750

3900

3800

3700

3880

3800 3660 3770 3850 3950

3850

2007

3780

4050

4250

5250

5850

5500

5000 4800 4400 4050 3440

3410

2008

3600

4200

4500

4390

4250

4150

4050 3950 3900 4250 5050

5650

2009

5500

4950

4300

4250

4200

4250

3900 4450 5050 5300 5500

5700

2010

5900

5650

5500

5950

5850

5750

6200 6800 6800 7200 7350

6250

2011

(Nguồn: Công ty Vật tư Lương thực Xuất khẩu Đồng Tháp)

Phụ lục 4: Tốc độ tăng năng suất lúa bình quân hàng năm

Năm

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Năng

4,6

4,809 5,109 5,074 5,343 5,573 5,297 5,691 5,811 5,878 6,306 6,385

suất

(tấn/ha)

Tốc độ tăng

3,09%

bình quân

(Nguồn: Niên giám thống kê Đồng Tháp 2010 và tính toán của tác giả)

Phụ lục 5: Lợi nhuận và tốc độ tăng lợi nhuận thực bình quân của đất trồng lúa qua các năm (ngàn đồng/ha)

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Doanh thu

19.614,894

26.074,095

41.452,936

50.400

49.976,1 80.931,050

Chi phí

9.927,420

11.867,010

21.101,402 30.983,84 36.487,42 43.869,752

Lợi nhuận danh nghĩa

9.687,475 11.731,614 14.207,085 17.003,998 20.351,534 19.416,16 13.488,68 37.061,298

Tốc độ tăng lợi nhuận danh nghĩa

21,1%

19,69%

-4,6%

-30,53%

174,76%

21,1%

Lạm phát hàng năm

6,60%

12,63%

19,89%

6,52%

11,75%

18,58%

8,40%

Lợi nhuận theo giá năm 2004

9.687,47 10.822,52 12.294,72 13.065,03 13.042,88 11.681,77

7.262,18

16.827,01

Tốc độ tăng lợi nhuận thực

11,72%

13,60%

6,27%

-0,17%

-10,44%

-37,83%

131,71%

Tốc độ tăng lợi nhuận thực bình

quân giai đoạn 2004-2009

4,2%

(Nguồn: Tổng cục Thống kê, VHLSS 2004, VHLSS 2006, VHLSS 2008, Sở Tài chính Đồng Tháp, UBND Đồng Tháp và tính toán của tác giả)

Phụ lục 6: Chi phí vốn chủ sở hữu

Tác giả ước lượng chi phí VCSH của DA theo cách gián tiếp thông qua thị trường Hoa Kỳ

(cid:17)(cid:18) ) + RP(cid:27)

(cid:17)(cid:18)+ (cid:20)(cid:21)

(cid:22)(cid:23)*(R(cid:25)

(cid:17)(cid:18) - r(cid:16)

(cid:22)(cid:23) là hệ số

(cid:17)(cid:18) là lợi suất trái phiếu chính phủ Hoa Kỳ kỳ hạn 10 năm = 2,02%45, (cid:20)(cid:21)

(cid:17)(cid:18) là mức bù rủi

(cid:17)(cid:18) - r(cid:16)

. theo mô hình CAPM: r8 = r(cid:16)

là mức bù rủi ro quốc gia = 4% (Moody’s xếp hạn tín

(cid:17)

(cid:31) = 25%. Các kết quả tính được:

Với r(cid:16) beta có vay nợ của Dự án Khu ĐT Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh, R(cid:25) ro thị trường Hoa Kỳ = 5,79%, RP(cid:27) nhiệm vay nợ cho Việt Nam là B1 vào tháng 1/2012), hệ số beta không vay nợ ngành BĐS = 1,09 46, tỉ lệ Nợ/VCSH của DA là D/E = 2,333, thuế TNDN trên thị trường Hoa Kỳ là β

(cid:22)(cid:23) = β

(cid:31) K(

ở Việt Nam là t(cid:30)

(cid:17)

8)(cid:31) ) = 2,998

Hệ số beta có vay nợ của DA = (cid:20)(cid:21) *(1 + I1 − t(cid:30)

truy cập ngày 05/01/2012

45 U.S. Department of The Treasury (2012), “Data and Charts Center”, U.S. Department of The Treasury tại địa chỉ: http://www.treasury.gov/resource-center/data-chart- online, center/interest-rates/Pages/TextView.aspx?data=yieldYear&year=2012. 46 Damodaran (2012), “Updated Data”, Damodaran Online, truy cập ngày 05/01/2012 tại địa chỉ: http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/.

= 23,38%. Chi phí VCSH danh nghĩa là r8

Phụ lục 7: Tiến độ bán nền dự kiến

Diện tích đất bán (m2)

Loại nền

TỈ LỆ BÁN

196.160 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016

135.500

Nền kinh doanh

Nhà phố thương mại

72.960

40%

30%

Nhà biệt thự

62.540

40%

30%

60.660

Đất thương mại, dịch vụ

Nhà hàng, khách sạn

20.690

50%

Ngân hàng, dịch vụ tài chính

12.420

50%

Siêu thị, trung tâm thương mại

15.110

50%

Cao ốc văn phòng

12.440

50%

(Nguồn: Hồ sơ Dự án Khu ĐT Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh và ước lượng của tác giả)

Phụ lục 8: Giá thuê nhà trên địa bàn TP Cao Lãnh

GIÁ CHO THUÊ

STT

LOẠI NHÀ

GHI CHÚ

Diện tích cho thuê (m2)

(đồng/tháng)

1 PHƯỜNG 1

Trục đường chính (30/4, Lý Thường Kiệt…rất nhiều lợi thế)

8.000.000 ÷ 10.000.000

Tính bình quân 01 trệt, 02 lầu

220

4.000.000 ÷ 6.000.000

Tính bình quân 01 trệt, 02 lầu

Trục đường khác - có lợi thế kinh doanh

220

3.000.000 ÷ 4.000.000

Tính bình quân 01 trệt, 02 lầu

Trục đường khác - có ít lợi thế kinh doanh

2 PHƯỜNG 2

Trục đường chính (Nguyễn Huệ, Lý Thường Kiệt…rất nhiều lợi thế)

10.000.000 ÷ 12.000.000

Tính bình quân 01 trệt, 02 lầu

220

5.000.000 ÷ 7.000.000

Tính bình quân 01 trệt, 02 lầu

Trục đường khác - có lợi thế kinh doanh

220

4.000.000 ÷ 5.000.000

Tính bình quân 01 trệt, 02 lầu

Trục đường khác - có ít lợi thế kinh doanh

3 PHƯỜNG 4

Trục đường chính (Thiên Hộ Dương…rất nhiều lợi thế)

6.000.000 ÷ 8.000.000

Tính bình quân 01 trệt, 02 lầu

220

4.000.000 ÷ 5.000.000

Tính bình quân 01 trệt, 02 lầu

Trục đường khác - có lợi thế kinh doanh

220

3.000.000 ÷ 4.000.000

Tính bình quân 01 trệt, 02 lầu

Trục đường khác - có ít lợi thế kinh doanh

4 PHƯỜNG 6

500.000 ÷ 600.000

Có WC và bếp riêng

Nhà trọ sinh viên, nhà trọ gia đình

300.000 ÷ 400.000

WC chung

Nhà trọ sinh viên, nhà trọ gia đình

5 PHƯỜNG MỸ PHÚ

400.000 ÷ 500.000

WC chung

Nhà trọ sinh viên, công nhân

220

4.000.000 ÷ 5.000.000

Tính bình quân 01 trệt, 02 lầu

Nhà phố các loại

(Nguồn: Sở Xây dựng Đồng Tháp)

Phụ lục 9: Tốc độ tăng GDP Đồng Tháp/người (giá năm 1994)

Dân số Đồng

GDP Đồng

Tháp (triệu

Tháp/người (triệu

Tháp

Tốc độ tăng GDP Đồng

(người)

đồng)

đồng/người)

Tháp/người (%)

Năm

1,51

1372.885

2068.475

1990

1,65

1393.658

2301.385

9,60

1991

1,80

1414.748

2549.704

9,14

1992

1,97

1435.915

2833.231

9,48

1993

2,09

1457.329

3040.340

5,73

1994

2,24

1478.494

3316.107

7,51

1995

2,37

1501.262

3554.262

5,56

1996

2,50

1523.716

3801.855

5,39

1997

2,66

1546.645

4106.835

6,42

1998

2,80

1569.649

4398.643

5,54

1999

2,91

1588.756

4620.514

3,78

2000

3,08

1604.822

4943.384

5,92

2001

3,32

1622.072

5390.190

7,88

2002

3,65

1614.302

5890.012

9,80

2003

4,02

1626.598

6536.585

10,14

2004

4,52

1639.517

7417.982

12,59

2005

5,15

1646.773

8476.570

13,77

2006

5,93

1654.530

9814.729

15,24

2007

6,88

1662.461

11.440.069

16,00

2008

7,63

1666.642

12.713.051

10,85

2009

8,60

1670.493

14.368.145

12,76

2010

9,15

Bình quân

(Nguồn: Niên giám thống kê Đồng Tháp 2002, 2010 và tính toán của tác giả)

Phụ lục 10: Phân tích độ nhạy, phân tích kịch bản đối với NPV kinh tế

Dự báo các biến đầu vào có khả năng ảnh hưởng lớn đến hiệu quả kinh tế DA là Giá thuê

nhà, Tốc độ tăng giá thuê nhà, Tỉ lệ lấp đầy nhà cho thuê. Tác giả sẽ phân tích độ nhạy đối

với Giá thuê nhà và phân tích kịch bản đối với Tốc độ tăng giá thuê nhà, Tỉ lệ lấp đầy để

đánh giá các tác động.

Bảng Phuluc 10.1: Kết quả chạy độ nhạy 1 chiều của NPV kinh tế đối với Giá thuê nhà (triệu đồng/m2)

Giá thuê nhà

Kết quả

0,175

0,2

0,300

0,331

0,5

0,6

0,700

NPV

kinh tế

529.162,20

-668.171,92

-921.122,22

272.635,63 1820.522,61 2734.404,21 4079.261,9

EIRR

12,83%

-2,57%

8,00%

10,57%

22,39%

27,90%

39,39%

Cho Giá thuê nhà biến thiên trong khoảng giá trị tối thiểu 0,175 triệu đồng/m2/năm và giá trị tối đa 0,7 triệu đồng/m2/năm47, tác giả nhận thấy NPV kinh tế khá nhạy cảm với Giá thuê nhà. NPV kinh tế đổi chiều từ âm sang dương tại giá trị 0,3 triệu đồng/m2/năm, đánh

dấu mốc hiệu quả đầu tư của nền kinh tế khi triển khai DA.

Phân tích kịch bản đối với Tốc độ tăng giá thuê nhà

Kịch bản 1: giống mô hình cơ sở, giá thuê nhà tăng đều đặn 9,15% từ năm 2013 đến năm

2019, từ năm 2020 trở đi tăng 3,63%.

Kịch bản 2: Tốc độ tăng giá thuê nhà tăng 1 điểm phần trăm so với kịch bản 1 mỗi năm.

Kịch bản 3: từ năm 2013 đến năm 2019, Tốc độ tăng giá thuê nhà giảm 3 điểm phần trăm

47 Tác giả tính toán theo số liệu của Sở Xây dựng Đồng Tháp ở Phụ lục 8.

so với kịch bản 1, từ năm 2020 trở đi giảm 1 điểm phần trăm.

Bảng Phuluc 10.2: Kết quả phân tích kịch bản thay đổi Tốc độ tăng giá thuê nhà (triệu

đồng)

1 529.162,199 529.162,199 1738.227,042 12,83% 21,71% 12,83% 3 -5.286E+05 2,31% Kịch bản NPV EIRR

Kết quả phân tích cho thấy NPV kinh tế rất nhạy cảm với Tốc độ tăng giá thuê nhà, kịch

bản số 1 và số 2 là khả quan và kịch bản 3 là xấu, DA không hiệu quả.

Phân tích kịch bản đối với Tỉ lệ lấp đầy

Kịch bản 1: Giống mô hình cơ sở, Tỉ lệ lấp đầy diện tích nhà cho thuê đạt 30% tổng diện

tích xây dựng năm 2016, 45% năm 2017, 60% năm 2018, 70% năm 2019 và 80% năm

2020 trở đi.

Kịch bản 2: Tỉ lệ lấp đầy tăng 10 điểm phần trăm so với mô hình cơ sở.

Kịch bản 3: Tỉ lệ lấp đầy giảm 10 điểm phần trăm so với mô hình cơ sở.

Bảng Phuluc 10.3: Kết quả phân tích kịch bản thay đổi Tỉ lệ lấp đầy ( triệu đồng)

Kịch bản 1 2 3

529.162,199 529.162,2 1012.845,38 45.479,016 NPV

12,83% 12,83% 16,74% 8,44% EIRR

Cả 3 kịch bản đều cho kết quả khả quan, DA có hiệu quả kinh tế với NPV kinh tế dương,

EIRR cao hơn chi phí sử dụng vốn của nền kinh tế.

Phụ lục 11: Phân tích mô phỏng Monte Carlo đối với NPV kinh tế

Biến giả định

Giả định Giá thuê nhà có dạng phân phối xác suất tam giác, giá trị trung bình bằng giá trị ban đầu 0,359 triệu đồng/m2/năm, giá trị tối thiểu 0,175 triệu đồng/m2/năm và giá trị tối đa 0,7 triệu đồng/m2/năm.

Giả định Tốc độ tăng giá thuê nhà có phân phối custom, kịch bản 1 có xác suất xẩy ra là 40%, kịch bản 2 có xác suất xẩy ra 30%, kịch bản 3 có xác suất xẩy ra 30% 48.

Giả định Tỉ lệ lấp đầy có phân phối custom, kịch bản 1 có xác suất xẩy ra là 40%, kịch bản

2 có xác suất xẩy ra 30%, kịch bản 3 có xác suất xẩy ra 30%.

Biến dự báo: NPV kinh tế.

Kết quả phân tích mô phỏng mô hình kinh tế

Thực hiện 10.000 lần phép thử trên mô hình Monte Carlo, kết quả cho thấy khả năng NPV

kinh tế dương là 80,87%, nghĩa là DA khả thi về mặt kinh tế với xác suất 80,87%. Với xác

48 Tác giả tham khảo dạng phân phối của Nguyễn Xuân Thành (2009), Nghiên cứu tình huống Dự án căn hộ dịch vụ cao cấp ven biển Non Nước, Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.

suất này thì có thể kết luận, DA cần được triển khai vì tính khả thi về mặt kinh tế cao.

Phụ lục 12: Phân tích độ nhạy đối với NPV tài chính

Dự báo các biến đầu vào có khả năng ảnh hưởng lớn đến hiệu quả tài chính DA là Giá

đóng TSDĐ, Giá đền bù đất nông nghiệp, Chi phí xây dựng, Giá đất bán đối với NPV tài

chính. Giá đóng TSDĐ hiện nay phụ thuộc rất lớn vào quan điểm của hội đồng định giá và

cũng là mục tiêu nghiên cứu của luận văn, còn các biến Giá đền bù đất nông nghiệp, Chi

phí xây dựng, Giá đất bán cũng có độ chắc chắn không cao theo thời gian, làm ảnh hưởng

tới kết quả NPV của DA.

Bảng Phuluc 12.1: Kết quả chạy độ nhạy 1 chiều của NPV tài chính đối với Giá đóng TSDĐ (triệu VND/m2)

Giá đóng tiền sử dụng đất

Kết quả

1,955

2,444

2,933

3,278

3,368

3,422

125.837,776 192.408,567 125.837,776 59.266,985 12.280,491

-7303,807

NPV dự án IRR dự án danh nghĩa

28%

35,84%

28,27%

22,11%

18,41%

17,51%

16,99%

99.156,109

157.284,486

99.156,109

41.028

-10723,096

-17100,644

NPV chủ sở hữu IRR chủ sở hữu danh nghĩa

45%

59,45%

45,06%

31,94%

23,38%

21,22%

19,96%

Cho Giá đóng TSDĐ biến thiên từ giảm 20% đến tăng 40% so với giá tính toán trong mô

hình cơ sở, tác giả nhận thấy NPV tài chính khá nhạy cảm với Giá đóng TSDĐ. Tại mức giá 3,278 triệu đồng/m2 , tương ứng với mức tăng 34,16% so với mô hình cơ sở, NPV chủ

sở hữu đảo chiều từ dương sang âm, đánh dấu sự thay đổi quyết định đầu tư vào DA của

chủ đầu tư. Tại mức này DA vẫn khả thi trên quan điểm tổng đầu tư vì NPV DA dương,

IRR DA lớn hơn chi phí vốn bình quân.

Bảng Phuluc 12.2: Kết quả chạy độ nhạy 1 chiều của NPV tài chính đối với Giá đền bù đất nông nghiệp (triệu VND/m2)

Giá đền bù đất nông nghiệp

Kết quả

0,243

0,364

0,485

0,601

0,606

0,673

0,728

125.837,776 125.837,776 90.434,738 55.031,699 21.067,942 19.628,661

-15.774

28%

28,27%

24,63%

21,53%

18,96%

18,85%

17,51%

16,50%

99.156,109

65.650,019 32.143,928

-1362,162

-19.939,091

-34.868,253

45%

45,06%

36,06%

29,00%

23,38%

23,16%

20,30%

18,15%

NPV dự án IRR DA danh nghĩa NPV chủ sở hữu IRR chủ sở hữu danh nghĩa

Cho giá đền bù đất nông nghiệp tăng từ 0% đến 200% so với mô hình cơ sở, kết quả tính

toán cho thấy NPV tài chính nhạy cảm với Giá đền bù đất nông nghiệp. Tại mức giá đền bù 0,601 triệu đồng/m2, tương ứng với mức tăng 147,97% so với mô hình cơ sở, NPV chủ

sở hữu chuyển từ dương sang âm, cao hơn mức này thì chủ đầu tư không tham gia vào DA.

Tại mức giá này NPV DA dương và IRR lớn hơn chi phí vốn bình quân nên DA khả thi

trên quan điểm tổng đầu tư.

Bảng Phuluc 12.3: Kết quả chạy độ nhạy 1 chiều của NPV tài chính đối với Chi phí xây

dựng (triệu VND)

Chi phí xây dựng

Kết quả

110.056,465 165.084,697 220.112,930 233.737,372 247.112,667 275.141,162

125.837,776 125.837,776

75.313,756

24.789,735

12.280,491

-25.734,285

28%

28,27%

23,49%

19,35%

18,41%

17,51%

15,73%

99.156,109

55.039,474

10.922,839

-10.723

-33.193,796

45%

45,06%

34,99%

25,60%

23,38%

21,22%

16,82%

NPV dự án IRR dự án danh nghĩa NPV chủ sở hữu IRR chủ sở hữu danh nghĩa

Cho Chi phí xây dựng biến thiên từ mức tăng 0% so với mô hình cơ sở đến tăng 150%, tác

giả nhận thấy NPV tài chính nhạy cảm với Chi phí xây dựng. Tại giá trị 233.737,372 triệu

đồng tương ứng với mức tăng 112,38% so với mô hình cơ sở, NPV chủ sở hữu chuyển từ

dương sang âm làm cho chủ đầu tư không đầu tư. Tại giá trị này xét trên quan điểm tổng

đầu tư, DA đang khả thi vì NPV dự án dương, IRR dự án lớn hơn WACC.

Bảng Phuluc 12.4: Kết quả chạy độ nhạy 1 chiều của NPV tài chính đối với Giá đất bán (triệu VND/m2)

Giá đất bán

Kết quả

4,76

5,407

5,530

6,12

6,8

7,48

125.837,776

-58.491,318

11.095

64.394,745 125.837,776 187.280,807

NPV dự án IRR dự án danh nghĩa

28%

12,18%

17,51%

18,50%

23,13%

28,27%

33,24%

99.156,109

-60.133,935

-9588

46.059,428

99.156,109

152.252,791

NPV chủ sở hữu IRR chủ sở hữu danh nghĩa

45%

7,93%

21,06%

23,38%

33,92%

45,06%

55,35%

Cho Giá đất bán thay đổi từ giảm 30% đến tăng 10% so với mô hình cơ sở, tác giả nhận thấy NPV tài chính rất nhạy cảm với Giá đất bán. Tại điểm giá trị 5,53 triệu đồng/m2, NPV

chủ sở hữu đổi chiều từ âm sang dương. Tại điểm này DA khả thi trên quan điểm tổng đầu

tư vì NPV dự án dương, IRR dự án lớn hơn chi phí sử dụng vốn bình quân. Như vậy, chủ đầu tư chỉ đầu tư vào DA chỉ khi nhận thấy có thể bán được giá từ 5,53 triệu đồng/m2 trở

lên.

Phụ lục 13: Phân tích mô phỏng Monte Carlo đối với NPV tài chính

Phân tích độ nhạy và phân tích kịch bản cho thấy các biến Giá đóng TSDĐ, Giá đền bù đất

nông nghiệp, Chi phí xây dựng, Giá đất bán có ảnh hưởng lớn đến hiệu quả tài chính của

DA, tuy nhiên, ảnh hưởng tới mức độ nào, xác suất bao nhiêu thì chưa chỉ ra được. Phân

tích mô phỏng Monte Carlo sẽ thể hiện điều đó.

Trường hợp 1

Biến giả định

Theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP, khi chuyển MĐSD đất, DN phải đóng TSDĐ theo giá thị

trường, chính quyền địa phương dựa vào kết quả thẩm định của công ty thẩm định giá. Vì

không biết trước giá trị này nên tác giả giả định giá đóng TSDĐ có dạng phân phối xác suất đều, giá trị tối thiểu bằng giá UBND tỉnh ban hành là 2,444 triệu đồng/m2, giá trị tối đa bằng giá thị trường của đất ở là 6,8 triệu đồng/m2.

Giả định Giá đền bù đất nông nghiệp có dạng phân phối xác suất chuẩn, giá trị kỳ vọng

bằng giá trị ban đầu, độ lệch chuẩn bằng 10% giá trị kỳ vọng.

Giả định Chi phí xây dựng có dạng phân phối xác suất chuẩn, giá trị kỳ vọng bằng giá trị

ban đầu, độ lệch chuẩn bằng 10% giá trị kỳ vọng.

Giả định Giá đất bán có dạng phân phối xác suất chuẩn, giá trị kỳ vọng bằng giá trị ban

đầu, độ lệch chuẩn bằng 10% giá trị kỳ vọng.

Biến dự báo: NPV tài chính.

Kết quả phân tích mô phỏng mô hình tài chính

Thực hiện 10.000 lần thử trên mô hình Monte Carlo cho thấy NPV theo quan điểm tổng

đầu tư dương với xác suất 22,09%, NPV theo quan điểm chủ đầu tư dương với xác suất

bằng 19,93%. Như vậy, DA không khả thi về mặt tài chính. Đây cũng là lý do Dự án Khu

ĐT Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh đình trệ từ năm 2009 đến nay.

Trường hợp 2: Thay đổi giả định biến Giá đóng TSDĐ và giữ nguyên các giả định khác

như trường hợp 1. Theo phân tích độ nhạy, DA không còn khả thi về mặt tài chính trên quan điểm chủ đầu tư khi giá đóng TSDĐ vượt quá giá trị 3,278 triệu đồng/m2. Do đó tác giả giả định giá đóng TSDĐ có phân phối đều, giá trị nhỏ nhất là 2,444 triệu đồng/m2 và giá trị cao nhất là 3,278 triệu đồng/m2.

Kết quả phân tích mô phỏng mô hình tài chính

Với thay đổi quan trọng là giả định Giá đóng TSDĐ có dạng phân phối đều trong khoảng biến thiên từ giá của UBND tỉnh 2,444 triệu đồng/m2 và mức 3,278 triệu đồng/m2, kết quả

phân tích mô phỏng khá khả quan, NPV dự án có xác suất dương 83,92% và NPV chủ đầu

tư có xác suất dương 79,58%, tức là xác suất DA khả thi trên quan điểm tổng đầu tư là

83,92% và xác suất DA khả thi trên quan điểm chủ đầu tư là 79,58%. Điều này cho thấy

tính khả thi của DA phụ thuộc rất lớn vào việc áp Giá đóng TSDĐ. Nếu Giá đóng TSDĐ thấp hơn 3,278 triệu đồng/m2 thì DA sẽ khả thi về mặt tài chính. Đây cũng là lý do tác giả

kiến nghị về cách tính TSDĐ mới.

Phụ lục 14: Kết quả phân tích phân phối (triệu đồng)

NPV tài chính @WACC

NPV tài chính @EOCK

NPV kinh tế @EOCK

NPV ngoại tác

819.240,418

912.474,017

Lợi ích Doanh thu bán đất Doanh thu cho thuê nhà

-912.474,017 3709.849,673 3709.849,673

117.189,754 17.578,463

113.088,397 16.963,260 85.677,675

117.189,754 17.578,463 85.677,675

0 0 -85.677,675

1713,554

1713,554 405.504,847

1713,554 420.211,218

0 -420.211,218

274,240 1949,349

299,532 2164,355

0 0

68.231,321

76.955,376

30.675,081

-76.955,376 30.675,081

Chi phí Tổng chi phí xây dựng CPQLDA TTGTC Tiền đền bù đất nông nghiệp Chi phí tổ chức đền bù TSDĐ sau khi khấu trừ Chi phí quảng cáo Chi phí quản lý bán đất Thuế TNDN Chi phí cơ hội của đất DA Chi phí xây dựng nhà cho thuê

2487.435,977 2487.435,977

125.837,776

190.684,090 1052.792,958

862.108,868

NPV

Phụ lục 15: Ngân lưu chi phí đầu tư theo giá tài chính danh nghĩa (triệu đồng)

Năm 2012

Năm 2013 132.893,181 115.559,288 17.333,893 19.933,977

85.677,675 1713,554

Tổng chi phí xây dựng Chi phí xây dựng Chi phí xây dựng dự phòng CPQLDA TTGTC Tiền đền bù đất nông nghiệp Chi phí tổ chức đền bù Tiền sử dụng đất Tiền sử dụng đất được khấu trừ

503.415,245 26.895,724

Tổng chi phí đầu tư theo giá danh nghĩa

87.391,229

629.346,680

Phụ lục 16: Báo cáo thu nhập (triệu đồng)

Khoản mục Doanh thu bán đất Chi phí hoạt động Lợi nhuận trước khấu hao, lãi vay và thuế Khấu hao Lợi nhuận trước lãi vay và thuế Lãi vay Lợi nhuận trước thuế Thuế TNDN Lợi nhuận sau thuế

Năm 2014 351.807,27 1.200,00 350.607,27 238.912,636 111.694,64 75.257,480 36.437,156 9109,289 27.327,867

Năm 2015 483.760,96 1.260,00 482.500,96 238.912,636 243.588,327 50.171,654 193.416,674 48.354,168 145.062,505

Năm 2016 507.949,01 1.102,50 506.846,51 238.912,636 267.933,876 25.085,827 242.848,049 60.712,012 182.136,037

Phụ lục 17: Bảng kế hoạch trả nợ (triệu đồng)

Năm 2014 501.716,536

Năm 2015 334.477,691

Năm 2016 167.238,845

Năm 2013 0 501.716,536 0 0 0

75.257,480 167.238,845 242.496,326

50.171,654 167.238,845 217.410,499

25.085,827 167.238,845 192.324,672

Dư nợ đầu kỳ Giải ngân nợ Trả lãi vay Trả nợ gốc Trả lãi vay và nợ gốc Dư nợ cuối kỳ

501.716,536

334.477,691

167.238,845

Ngân lưu nợ vay

501.716,536

-242.496,326

-217.410,499

-192.324,672

Phụ lục 18: Ngân lưu tài chính danh nghĩa của dự án và của chủ đầu tư (triệu đồng)

2012 2013

2014 351.807,273 351.807,273 10.309,289 2015 483.760,964 483.760,964 49.614,169 2016 507.949,012 507.949,012 61.814,512

87.391,229 87.391,229 629.346,68 629.346,68

Ngân lưu vào Doanh thu bán đất Ngân lưu ra Chi phí đầu tư Chi phí quảng cáo Chi phí quản lý bán đất Thuế TNDN Ngân lưu ròng của DA danh nghĩa Ngân lưu VCSH danh nghĩa -87.391,229 -87.391,229 -629.346,68 -127.630,144 200 1000 9.109,289 341.497,984 99.001,658 210 1050 48.354,168 434.146,795 216.736,296 1102,5 60.712,012 446.134,5 253.809,827

Phụ lục 19: Ngân lưu kinh tế của dự án (triệu đồng)

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020*

0 9933,952

53.828,441

140.334,693 218.178,141 6386.030,691

Ngân lưu kinh tế vào

0

9933,952

53.828,441

140.334,693 218.178,141 6386.030,691

Tiền thuê nhà hàng năm

147.055,999

2641,305

490.489,288

1129.177,349

1279.341,314

640.573,885

1808,080

40.999,297

Ngân lưu kinh tế ra

Tổng chi phí xây dựng

126.564,935

CPQLDA TTGTC

18.984,740

1713,554

Chi phí tổ chức đền bù Chi phí xây dựng nhà cho thuê

487.800

1126.620

1277.640

638.820

Chi phí quảng cáo

181,406

Chi phí quản lý bán đất

907,029

1753,885

1808,080

-1713,554

1506,324 -147.055,999

1552,869 -2641,305

1600,853 -490.489,288

1650,319 -1119.243,397

1701,314 -1225.512,873

40.999,297 -500.239,192 216.370,062 6345.031,394

Chi phí cơ hội của đất DA Ngân lưu kinh tế ròng, thực

* Bao gồm giá trị năm 2020 và giá trị tương lai được chiết khấu. Do đất đai tồn tại mãi mãi nên tác giả đã chiết khấu dòng ngân lưu tiền

thuê nhà, chi phí cơ hội của đất DA từ năm 2021 trở đi về năm 2020 theo công thức (2.3).