Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Xây dựng chỉ số giá gốc căn hộ chung cư nghiên cứu điển hình tại quận 2 và 7 thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

__________________

NGUYỄN TẤN PHONG

XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ GỐC CĂN HỘ CHUNG CƢ

NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TẠI QUẬN 2 VÀ 7

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Kinh tế Phát triển (Thẩm định giá)

Mã số: 60310105

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS, TS. Nguyễn Ngọc Vinh

Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là bài nghiên cứu của chính tôi, bên cạnh đó có sự hỗ trợ của

giảng viên hƣớng dẫn. Các trích dẫn và số liệu đều đƣợc trích dẫn nguồn. Những

nội dung và kết quả nghiên cứu chƣa từng đƣợc công bố trong bất kỳ công trình

nghiên cứu nào khác.

Tp.HCM, ngày 9 tháng 6 năm 2015

Nguyễn Tấn Phong

MỤC LỤC

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt

Danh mục các bảng

Chƣơng 1 ............................................................................................................................................ 1

MỞ ĐẦU............................................................................................................................................ 1

1.1 Cơ sở hình thành đề tài nghiên cứu .......................................................................................... 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................................. 2

1.3 Các giới hạn nghiên cứu ........................................................................................................... 3

1.3.1 Phạm vi không gian ........................................................................................................... 3

1.3.2 Phạm vi thời gian .............................................................................................................. 3

1.4 Ý nghĩa đề tài nghiên cứu ........................................................................................................ 4

1.5 Kết cấu bài nghiên cứu ............................................................................................................. 4

Chƣơng 2 ............................................................................................................................................ 6

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHỈ SỐ GIÁ VÀ MÔ HÌNH XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIÁ ......................... 6

2.1 Cơ sở lý thuyết về căn hộ chung cƣ ......................................................................................... 6

2.1.1 Khái niệm Căn hộ chung cƣ .............................................................................................. 6

2.1.2 Phân loại căn hộ chung cƣ ................................................................................................. 7

2.2 Cơ sở lý thuyết về chỉ số giá .................................................................................................... 8

2.2.1 Khái niệm về chỉ số giá ..................................................................................................... 8

2.2.2 Thực trạng của việc xác định chỉ số giá tại Việt Nam ....................................................... 9

2.3 Phƣơng pháp xác định chỉ số giá bất động sản ...................................................................... 10

2.3.1 Phƣơng pháp giản đơn ..................................................................................................... 11

2.3.2 Vận dụng phƣơng pháp phân tích giao dịch lặp lại trong việc ƣớc lƣợng chỉ số giá bất động sản

2.3.3 Phƣơng pháp phân tích định lƣợng bằng hồi quy Hedonic ............................................. 15

2.3.4 Luận giải về phƣơng pháp xác định chỉ số giá của đề tài ................................................ 18

2.4 Xây dựng mô hình xác định chỉ số giá ................................................................................... 18

2.4.1 Khung phân tích chung ................................................................................................... 18

2.4.2 Khung phân tích đề nghị cho nghiên cứu ........................................................................ 20

2.4.3 Phân tích và lựa chọn biến cho mô hình hồi quy ............................................................ 22

Chƣơng 3 .......................................................................................................................................... 29

PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................................................... 29

3.1 Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................................................ 29

3.1.1 Phƣơng pháp phân tích tổng hợp..................................................................................... 29

3.1.2 Phƣơng pháp chuyên gia ................................................................................................. 29

3.1.3 Phƣơng pháp phân tích định lƣợng ................................................................................. 29

3.2 Giới thiệu về tổng thể và mẫu nghiên cứu ............................................................................. 30

3.2.1 Sơ lƣợc về tổng thể nghiên cứu ....................................................................................... 30

3.2.2 Phƣơng pháp chọn mẫu nghiên cứu ................................................................................ 31

3.2.3 Cỡ mẫu nghiên cứu ......................................................................................................... 31

3.2.4 Thông tin về dữ liệu nghiên cứu ..................................................................................... 32

3.3 Phƣơng pháp phân tích số liệu ............................................................................................... 32

3.3.1 Thống kê mô tả ................................................................................................................ 32

3.3.2 Phân tích hồi quy ............................................................................................................. 33

3.4 Mô hình nghiên cứu ............................................................................................................... 33

3.4.1Giải thích biến phụ thuộc ................................................................................................. 33

3.4.2 Giải thích biến độc lập .................................................................................................... 34

3.5 Danh sách biến cho mô hình và kỳ vọng dấu ......................................................................... 38

Chƣơng 4 .......................................................................................................................................... 40

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................................................................. 40

4.1 Phân khúc giá 1 (Căn hộ từ 15-25 triệu VND/ ) .............................................................. 40

4.1.1 Thống kê mô tả................................................................................................................ 40

4.1.2 Kiểm định mô hình hồi quy ............................................................................................ 40

4.1.3 Mô hình hồi quy cuối cùng ............................................................................................. 43

4.2 Phân khúc giá 2 (Căn hộ trên 25 triệu VND/ ) ................................................................. 45

4.2.1 Thống kê mô tả................................................................................................................ 45

4.2.2 Kiểm định mô hình hồi quy ............................................................................................ 45

4.2.3 Mô hình hồi quy cuối cùng ............................................................................................. 49

4.3 Xác định chỉ số giá căn hộ chung cƣ điển hình ...................................................................... 50

4.3.1 Tiêu chí xác định căn hộ điển hình ................................................................................. 50

4.3.2 Vận dụng ƣớc tính chỉ số giá căn hộ chung cƣ điển hình ............................................... 53

4.3.3 Kết luận ........................................................................................................................... 56

Chƣơng 5 .......................................................................................................................................... 58

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................................................................... 58

5.1 Kết luận .................................................................................................................................. 58

5.2 Hạn chế của nghiên cứu ......................................................................................................... 58

5.3 Những gợi ý về hƣớng nghiên cứu tiếp theo .......................................................................... 59

Tài liệu tham khảo

Phụ lục 1: Danh sách biến của các nghiên cứu trƣớc đây

Phụ lục 2: Thống kê về mẫu nghiên cứu

Phụ lục 3: Thống kê ý kiến chuyên gia

Phụ lục 4: Kết quả hồi quy

Phụ lục 5: Phiếu khảo sát

Danh mục các chữ viết tắt

Từ viết đầy đủ

Từ viết tắt

Apartment Complex

APCOMP

BĐS

Bất động sản

BXD

Bộ Xây dựng

BUSYST

Busy Street

CRTYD

Courtyard

CUL

Cul-de-sac

GARAGESP

Garage Space

HISTDES

Historic Desinignted

LAKERIV

Lake River

LAKERIV

Lake River

PARKSQ

Park Square

QĐ-TTg

Quyết định – Thủ tƣớng

SQFT

Square Feet

TĐG

Thẩm định giá

Tp. HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

Tp. Hà Nội

Thành phố Hà Nội

Tài sản

TT-BXD

Thông tƣ – Bộ Xây Dựng

OLS

Ordinary Least Square

UBND

Uỷ ban nhân dân

VND

Việt Nam Đồng

TÊN BẢNG

STT

Bảng 2.3.3a Danh sách biến – Nghiên cứu của Chihiro Shimizu và các cộng sự

Bảng 2.3.3b Danh sách biến – Nghiên cứu của Richard J. Cebula

Bảng 2.3.3c Danh sách biến – Nghiên cứu của Davor Kunovac và các cộng sự

Bảng 2.3.3d Danh sách biến – Nghiên cứu của Lục Mạnh Hiển

Bảng 2.4.1 Khung phân tích kinh tế lƣợng

Bảng 2.4.2 Khung phân tích đề nghị cho nghiên cứu

Bảng 2.4.3a Thống kê ý kiên chuyên gia về các yếu tố ảnh hƣởng đến giá căn hộ

Bảng 2.4.3b Danh sách các biến của mô hình hồi quy

Bảng 3.3.1a Thống kê số lƣợng mẫu căn hộ – Phân khúc giá 1

Bảng 3.3.1b Thống kê số lƣợng mẫu căn hộ – Phân khúc giá 2

Bảng 4.3.1a Thống kê danh sách các chuyên gia

Bảng 4.3.1b Thống kê ý kiến chuyên gia về căn hộ điển hình – Phân khúc giá 1

Bảng 4.3.1c Thống kê ý kiến chuyên gia về căn hộ điển hình – Phân khúc giá 2

Bảng 4.3.2a Ƣớc tính chỉ số giá – Phân khúc giá 1

Bảng 4.3.2b ƣớc tính chỉ số giá – Phân khúc giá 2

Danh mục các bảng

1

Chƣơng 1

MỞ ĐẦU

1.1 Cơ sở hình thành đề tài nghiên cứu

Với sự minh bạch về thông tin của các giao dịch BĐS và một thị trƣờng tài chính đã

phát triển tƣơng đối hoàn chỉnh, vấn đề xác định chỉ số giá BĐS tại các nƣớc phát

triển trên thế giới đã và đang đƣợc áp dụng thƣờng xuyên và liên tục từ nhiều năm

nay. Việc công bố chỉ số giá BĐS tại các nƣớc này cũng góp phần lành mạnh hóa

thị trƣờng BĐS nói riêng cũng nhƣ thị trƣờng hàng hóa và dịch vụ nói chung, làm

động lực cho sự phát triển bền vững của nền kinh tế. Tại Việt Nam, chỉ số giá nói

chung và chỉ số giá BĐS nói riêng đóng một vai trò chiến lƣợc trong việc minh

bạch hóa thị trƣờng, hỗ trợ đắc lực trong việc sử dụng hiệu quả nguồn lực, từ đó

kích thích phát triển nền kinh tế.

Ở góc độ quản lý Nhà nƣớc, chỉ số giá BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc ban

hành các văn bản, chính sách nhằm định hƣớng và phát triển thị trƣờng BĐS trong

tổng thể nền kinh tế. Với sự thiếu hụt về cơ sở dữ liệu, cũng nhƣ tính không đồng

nhất về quy hoạch đất đai là khá cao, việc thống kê và quản lý các giao dịch BĐS đã

và đang là một thách thức lớn với các nhà quản lý. Bên cạnh đó, thị trƣờng tài chính

mới chỉ đang trong tiến trình phát triển dựa trên nền một hệ thống văn bản pháp lý

chồng chéo, điều này luôn là rào cản vô hình cho sự phát triển và lành mạnh hóa thị

trƣờng. Việc xác định chỉ số giá BĐS tại Việt Nam đã đƣợc quy định, hƣớng dẫn,

tuy nhiên vẫn còn đó những bất cập, vƣớng mắc và chỉ có thể áp dụng mang tính thí

điểm, thử nghiệm.

Ở góc độ doanh nghiệp, chỉ số giá BĐS đóng vai trò hỗ trợ, một kênh tham khảo tin

cậy cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS, các công ty TĐG trong

việc xác định giá bán cũng nhƣ hoạch định chiến lƣợc phát triển của công ty. Với xu

hƣớng hội nhập kinh tế ngày một sâu rộng, thị trƣờng BĐS Việt Nam với hơn 90

triệu dân rõ ràng là hết sức tiềm năng, kéo theo đó là sự gia nhập thị trƣờng của các

công ty, tổ chức, các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, sự cạnh tranh trên thị trƣờng ngày một

2

gắt gao, thậm chí mang tính sống còn. Khi đó, các doanh nghiệp BĐS trong nƣớc

cần phải tìm cho mình định hƣớng phát triển phù hợp và đúng đắn. Dĩ nhiên, chỉ số

giá BĐS là một thông số không thể bỏ qua, các doanh nghiệp không nên chỉ dựa

vào chỉ số đƣợc ban hành, công bố bởi các cơ quan chức năng, mà còn phải tự xây

dựng cho riêng mình các chỉ số này dựa trên sự thu thập và phân tích dữ liệu thị

trƣờng.

Với dòng chảy đầu tƣ ồ ạt vào thị trƣờng, đã và đang tồn tại những dự án BĐS nói

chung cũng nhƣ những căn hộ chung cƣ nói riêng với các mức giá chênh lệch lớn,

hoàn toàn không phản ánh đúng giá thị trƣờng. Cho đến nay, thị trƣờng đã chứng

kiến nhiều đợt sốt giá căn hộ chung cƣ bên cạnh những đợt hạ giá tạo ra những cú

sốc nhất định, gây ra tâm lý hoang mang, lo ngại cho các nhà đầu tƣ cũng nhƣ trong

bộ phận ngƣời dân, những ngƣời có nhu cầu thật sự về nhà ở.

Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Xây dựng chỉ số giá gốc căn hộ chung cƣ –

Nghiên cứu điển hình tại quận 2 và 7 Thành phố Hồ Chí Minh” có ý nghĩa quan

trọng, góp phần vào việc tìm hiểu, xác định mức giá gốc thật sự cũng nhƣ biên độ

biến động giá của căn hộ chung cƣ nói riêng và xa hơn là BĐS nói chung, qua đó

phản ánh thị trƣờng BĐS một cách rõ nét nhất. Nhu cầu xác định chỉ số giá BĐS

luôn hiện hữu; đây đồng thời là một vấn đề cần đƣợc giải quyết triệt để, trong đó rất

cần sự phối hợp giữa Nhà nƣớc, doanh nghiệp và những chuyên gia đầu ngành

trong lĩnh vực BĐS.

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

Tác giả thực hiện đề tài này với mục tiêu nghiên cứu là “Xây dựng chỉ số giá gốc

căn hộ chung cƣ”. Để thực hiện mục tiêu này, tác giả phải giải quyết đƣợc những

câu hỏi sau:

- Vấn đề xác định chỉ số giá BĐS tại Việt Nam hiện nay nhƣ thế nào ?

- Có những phƣơng pháp nào để xác định chỉ số giá BĐS ?

- Các yếu tố nào ảnh hƣởng đến giá của căn hộ chung cƣ ?

- Mô hình nào là phù hợp để xác định chỉ số giá căn hộ chung cƣ ?

3

1.3 Các giới hạn nghiên cứu

1.3.1 Phạm vi không gian

Căn hộ chung cƣ đã và đang trở thành một trong những phân khúc thị trƣờng điển

hình, phù hợp với thu nhập bình quân của ngƣời dân Việt Nam. Là một trong những

trung tâm kinh tế hàng đầu, Tp.HCM chiếm tỷ trọng lớn trong tổng GDP của cả

nƣớc; bên cạnh đó, thị trƣờng BĐS tại thành phố này có ảnh hƣởng không nhỏ đến

sức khỏe của cả nền kinh tế. Tại Tp.HCM, căn hộ chung cƣ đƣợc phân bổ rải rác

khắp các quận, huyện với nhiều phân khúc thị trƣờng khác nhau, từ cao cấp, trung

cấp cho đến căn hộ dành riêng cho ngƣời có thu nhập thấp. Trong số 19 quận và 5

huyện của Tp.HCM, mật độ căn hộ chung cƣ tập trung cao nhất và điển hình nhất

tại quận 2 và quận 7. Vì lẽ đó, tác giả đã quyết định chọn 2 quận nội thành này để

tiến hành thu thập số liệu phục vụ cho việc nghiên cứu chỉ số giá của đề tài.

1.3.2 Phạm vi thời gian

Thị trƣờng BĐS tại Việt Nam chỉ thực sự có những bƣớc phát triển đáng kể từ

những năm 2000. Từ đó đến nay, thị trƣờng này đã trải qua nhiều cú sốc (những đợt

đóng băng kéo dài, những cơn sốt giá, những giai đoạn bong bóng nhà đất). Với

những hiệu ứng tích cực của nền kinh tế nhờ vào những chính sách điều tiết vĩ mô

kịp thời của Chính phủ, thị trƣờng BĐS đang ngày càng tốt dần lên và cho thấy sự

ổn định trong những năm gần đây.

Thông qua việc điều tra, khảo sát trực tiếp ngƣời dân sống tại các khu căn hộ tại

quận 2 và quận 7, tác giả đã thu thập đƣợc cơ sở dữ liệu phục vụ cho bài nghiên

cứu. Từ bộ dữ liệu ban đầu, tác giả lọc ra dữ liệu về giá căn hộ trong giai đoạn từ

06/2013 - 06/2014 để tiến hành phân tích và nghiên cứu. Đây là giai đoạn mà thị

trƣờng BĐS nói chung cũng nhƣ thị trƣờng căn hộ chung cƣ nói riêng tại Tp.HCM

ít có biến động bất thƣờng về giá. Điều này giúp giảm thiểu sai lệch về mặt ƣớc

lƣợng, tránh trƣờng hợp việc biến động lớn về giá của các giai đoạn thị trƣờng ảnh

4

hƣởng đến kết quả nghiên cứu. Thời điểm tác giả tiến hành khảo sát và thu thập dữ

liệu là từ tháng 01/2015-03/2015.

Phạm vi nghiên cứu:

Với thời gian và kinh phí thực hiện hạn hẹp, do vậy việc nghiên cứu này chỉ tập

trung xây dựng mô hình hồi quy tốt nhất có thể, nhằm làm nền tảng cho việc ƣớc

lƣợng giá trị gốc và giá trị của dạng căn hộ cần nghiên cứu trong các kỳ tiếp theo.

1.4 Ý nghĩa đề tài nghiên cứu

Về mặt khoa học cũng nhƣ thực tiễn, đề tài này đều có những ý nghĩa quan trọng.

- Trên phƣơng diện khoa học, đề tài này đã đi sâu phân tích những ƣu, nhƣợc

điểm của từng phƣơng pháp xây dựng chỉ số giá BĐS trên thế giới. Từ đó,

tác giả kỳ vọng đề tài này sẽ góp phần hoàn thiện hơn cơ sở lý luận về xây

dựng chỉ số giá BĐS tại Việt Nam.

- Trên phƣơng diện thực tiễn, đề tài này cung cấp một công cụ hữu hiệu hỗ trợ

việc xác định chỉ số giá căn hộ chung cƣ tại Tp.HCM, đồng thời có thể mở

rộng ra phạm vi cả nƣớc đối với các loại hình BĐS khác nhau.

1.5 Kết cấu bài nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu của tác giả gồm có 5 chƣơng.

Chƣơng 1: Mở đầu

Chƣơng 2: Cơ sở lý thuyết về chỉ số giá và mô hình xác định chỉ số giá

Chƣơng 3: Phƣơng pháp nghiên cứu

Chƣơng 4: Kết quả nghiên cứu

Chƣơng 5: Kết luận và kiến nghị

5

Trong chƣơng 1, tác giả chỉ rõ về lý do chọn đề tài, mục tiêu, phạm vi cũng nhƣ đối

tƣợng nghiên cứu, đồng thời khái quát về phƣơng pháp nghiên cứu. Phần cơ sở lý

thuyết làm nền tảng cho bài nghiên cứu đƣợc tác giả trình bày trong chƣơng 2.

Trong chƣơng này, tác giả cũng đi vào mổ xẻ, phân tích những mô hình nghiên cứu

trƣớc đây để từ đó, chọn ra một mô hình phù hợp để nghiên cứu. Tác giả giành hẳn

chƣơng 3 để đi sâu vào phân tích phƣơng pháp nghiên cứu. Cuối cùng, kết quả

nghiên cứu và phần kết luận, kiến nghị lần lƣợt đƣợc trình bày trong chƣơng 4 và 5.

6

Chƣơng 2

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHỈ SỐ GIÁ VÀ MÔ HÌNH XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIÁ

2.1 Cơ sở lý thuyết về căn hộ chung cƣ

2.1.1 Khái niệm căn hộ chung cƣ

Nhà ở dạng chung cƣ với tên gọi ban đầu là “insula”, và ngƣời La Mã đƣợc xem

nhƣ những ngƣời tiên phong trong việc xây dựng loại nhà ở này dành cho ngƣời

nghèo và tầng lớp dƣới nghèo (pleb). Mỗi một nhà ở chung cƣ (insula) có diện tích

tầng trệt vào khoảng 400 và chứa tới hơn 40 ngƣời; tầng cao có khi lên tới 6-7

tầng. Vào thời hoàng đế Augustus, sau những trận hỏa hoạn, ngƣời La Mã đã giới

hạn chiều cao tối đa của insula còn khoảng 20,7 m và đến thời hoàng đế Nero, chiều

cao tối đa này chỉ còn khoảng 17,75 m. Trong những thời kỳ cực thịnh, tại Roma,

số lƣợng nhà ở chung cƣ (insula) có khi lên đến 50.000.

Theo Encyclopedia Britanica 2006, công trình chung cƣ trong tiếng Anh hiện đại

đƣợc biết đến với tên gọi “condominium”, viết tắt là “condo”. Ngày nay,

“condominium” không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn mà là một hình thức

quyền sở hữu. Một “condominium” đƣợc tạo ra dƣới một khế ƣớc về quyền sở hữu,

đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí

xây dựng. Các căn hộ đƣợc tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất

chung cƣ. Khi một ngƣời sở hữu căn hộ chung cƣ “condominium”, anh ta có quyền

sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tƣờng, sàn và trần căn hộ của mình.

Bên cạnh đó còn là một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ (undivided share)

đối với tất cả không gian chung (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cƣ

chứa căn hộ đó. Từ thế kỷ thứ 6 trƣớc Công nguyên, khái niệm về chung cƣ

(condominium). Trong tiếng Latin, “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium”

có nghĩa là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”.

Tại Singapore, khái niệm chung cƣ nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ

và buồng ở đƣợc xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Khái niệm này

đƣợc sử dụng nhƣ một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý.

7

Tại Việt Nam, Nhà chung cƣ là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và

hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà

chung cƣ có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung

của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cƣ. (Điều 70 của Luật nhà ở

2005).

Tại điều 3, Nghị định 71/2010/NĐ-CP cũng có quy định Nhà chung cƣ phải thiết kế

căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45 .

2.1.2 Phân loại căn hộ chung cƣ

Theo Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore

2005, tại Singapore, căn hộ chung cƣ đƣợc chia thành 2 loại: Chung cƣ dạng Flat và

Chung cƣ dạng Condominium. Chung cƣ dạng Flat là loại dự án nhà ở không sở

hữu đất; trong đó, mỗi căn hộ chỉ dùng cho mục đích ở và có lối đi riêng tách từ

diện tích chung của khu nhà chung cƣ. Loại hình chung cƣ này đƣợc tổ chức với

diện tích không gian mở cộng đồng tối thiểu và thuộc quyền sở hữu chung của cộng

đồng dân cƣ của khu nhà đó. Tuy nhiên, việc bố trí không gian mở cộng đồng là

không bắt buộc, cũng nhƣ không có quy định về quy mô diện tích tối thiểu. Khác

với Chung cƣ dạng Flat thì Chung cƣ dạng Condominium là loại dự án nhà ở phải

có tiện ích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; đồng thời, các tiện

ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng và phục vụ cho nhu

cầu của họ. Loại hình chung cƣ này đòi hỏi quy mô diện tích khu đất lớn hơn với

diện tích tối thiểu đƣợc quy định cụ thể là 4,000 và mật độ xây dựng tầng trệt tối

đa là 40% (bao gồm cả phần sân bãi đậu xe). Việc bố trí không gian mở cộng đồng

bên trong khu đất cũng không bắt buộc.

Theo Thông tư số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010, tại Việt Nam, căn hộ chung

cƣ đƣợc chia thành 4 hạng (1,2,3 và 4). Tuy nhiên, thông tƣ này không chỉ ra đƣợc

tiêu chí cụ thể nào để phân hạng căn hộ chung cƣ.

Thực tế nghiên cứu cho thấy, căn hộ chung cƣ đƣợc phân loại dựa theo một số tiêu

chí nhƣ mức giá bán, chủ đầu tƣ, các tiện ích đi kèm, môi trƣờng cảnh quan và quy

hoạch hạ tầng xã hội xung quanh. Điển hình nhƣ tại Colliers International Vietnam,

một trong những công ty hoạt động trong lĩnh vực BĐS nƣớc ngoài hàng đầu tại thị

8

trƣờng Việt Nam, việc phân hạng các tòa nhà cũng nhƣ căn hộ chung cƣ đƣợc dựa

trên những tiêu chí nhƣ địa điểm, ngày hoàn tất, dịch vụ, tuổi thọ tòa nhà, khả năng

tiếp cận và tiêu chuẩn quản lý. .

2.2 Cơ sở lý thuyết về chỉ số giá

2.2.1 Khái niệm về chỉ số giá

Theo Bách khoa toàn thƣ (Wikipedia), chỉ số giá (Price index) đƣợc hiểu là một giá

trị trung bình (hoặc bình quân có trọng số) của giá cả tƣơng ứng tại một khu vực

cho trƣớc, trong một khoảng thời gian tách biệt. Nó là một số liệu thống kê đƣợc

thiết kế để hỗ trợ cho việc so sánh giá cả của những hàng hóa này khác nhau nhƣ

thế nào về tổng thể khi có sự khác biệt về thời gian hay vị trí địa lý. Chỉ số giá cũng

hữu ích trong việc hỗ trợ quyết định đầu tƣ. Có một số loại chỉ số giá tiêu biểu nhƣ:

Chỉ số giá tiêu dùng (CPI), Chỉ số giá sản xuất (PPI), Chỉ số giảm phát GDP (GDP

Deflator).

Theo Bách khoa toàn thƣ Britanica, chỉ số giá đo lƣờng sự thay đổi tƣơng đối về

giá, bao gồm một loạt các con số đƣợc sắp xếp để so sánh giá trị giữa hai giai đoạn

bất kỳ hoặc giữa hai phạm vi không gian khác nhau, từ đó, diễn tả sự thay đổi trung

bình về giá. Đầu tiên, chỉ số giá đƣợc xây dựng để đo lƣờng những thay đổi trong

chi phí sinh hoạt, qua đó xác định mức tăng lƣơng cần thiết để duy trì một tiêu

chuẩn về mức sống. Chỉ số giá đƣợc tiếp tục áp dụng rộng rãi trong việc ƣớc tính sự

thay đổi về giá theo thời gian, đồng thời cũng đƣợc sử dụng để đo lƣờng sự khác

biệt về chi phí giữa các vùng miền khác nhau hoặc giữa các nƣớc với nhau.

Theo Quyết định số 43/2010/QĐ-TTg ngày 2/6/2010, trong hệ thống chỉ tiêu thống

kê quốc gia của Việt Nam, chỉ số giá BĐS là một hạng mục đƣợc Bộ xây dựng ban

hành hàng năm (hạng mục thứ 190, mã số 1206, thuộc phân tổ loại BĐS).

Tại Mục 5 và 7, Điều 3, Thông tư số 20/2010/TT-BXD, chỉ số giá giao dịch bất động

sản là chỉ số phản ánh mức độ biến động về giá của bất động sản thông qua các giao

dịch thành công theo thời gian. Trong đó, giá giao dịch bất động sản là giá của bất

động sản đƣợc giao dịch thành công trên thị trƣờng trong giai đoạn tính toán, không

phải là giá giao dịch lần đầu của bất động sản mới đƣợc hình thành hay mới đƣợc

tạo lập.

9

Trên phƣơng diện thống kê học, chỉ số giá là chỉ số tính theo phần trăm để phản ánh

mức thay đổi tƣơng đối của giá cả một loại hàng hóa nào đó theo thời gian.

Nhƣ vậy, chỉ số giá BĐS (Real Estate Price Index) có thể hiểu đơn giản là chỉ tiêu

tƣơng đối phản ánh xu hƣớng và mức độ biến động giá cả theo thời gian của BĐS.

Đây là tỷ lệ phần trăm cho thấy mức độ mà giá một loại hình BĐS (hoặc giá của

một phân khúc BĐS) đã thay đổi trong khoảng thời gian (tháng, quý, năm) so với

giá tƣơng ứng trong một năm nào đó (năm cơ sở) và đƣợc xác định nhƣ một mức

giá tại thời điểm gốc.

2.2.2 Thực trạng của việc xác định chỉ số giá tại Việt Nam

Cho đến nay, vấn đề xác định chỉ số giá BĐS tại Việt Nam đƣợc đề cập tại Quyết

định của Thủ tướng chính phủ số 43/2010/QĐ ngày 2/6/2010 và đƣợc cụ thể hóa

bằng Thông tư của Bộ xây dựng số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010. Những văn

bản pháp lý này có đề cập đến việc ban hành chỉ số giá, số lƣợng và giá trị (doanh

thu) giao dịch, doanh thu kinh doanh, số lƣợng sàn giao dịch BĐS; trong đó quy

định cụ thể kỳ công bố, lộ trình thực hiện và cơ quan chịu trách nhiệm.

Thông tƣ số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 đƣợc Bộ xây dựng ban hành nhằm

hƣớng dẫn thí điểm xây dựng và công bố một chỉ số đánh giá thị trƣờng BĐS. Theo

đó, việc xác định chỉ số này đƣợc tiến hành cụ thể qua 4 bƣớc:

Bƣớc 1: Phân khu vực và lựa chọn bất động sản đại diện

Bƣớc 2: Xây dựng các dữ liệu gốc

Bƣớc 3: Xây dựng các dữ liệu so sánh

Bƣớc 4: Tính toán xác định các chỉ số đánh giá thị trƣờng bất động sản

Đối với chỉ số giá giao dịch BĐS, Thông tƣ số 20/2010/TT-BXD có đề cập đến

phƣơng pháp xác định chỉ số giá giao dịch bất động sản chung của địa phƣơng và

xác định chỉ số giá giao dịch bất động sản của từng khu vực, trong đó xác định chỉ

số giá của từng loại cũng nhƣ từng phân loại BĐS.

Theo hƣớng dẫn của Thông tƣ số 20/2010/TT-BXD, chỉ số giá căn hộ chung cƣ

đƣợc tính bằng phƣơng pháp so sánh; trong đó, chọn ra 1 BĐS đại diện và tiến hành

điều chỉnh các BĐS tƣơng đồng với BĐS đại diện. Sau đó, tiến hành tính giá trị

10

trung bình cộng của các BĐS so sánh để có giá giao dịch cho phân hạng BĐS cần

tính chỉ số giá.

Dễ thấy, việc tính toán và điều chỉnh theo phƣơng pháp này có quá nhiều bất cập.

Thứ nhất, việc chọn ra căn hộ đại diện với một mức giá cho sẵn (22.790.000

đồng/ ) là chƣa đƣợc phù hợp. Trong quá trình xác định chỉ số giá BĐS, đây

chính là giá trị mà chúng ta cần tìm trƣớc tiên. Ngoài ra, việc tính toán chỉ số giá

BĐS chỉ dựa trên mức giá của một căn hộ đại diện sẽ gặp phải những trục trặc nhất

định khi mà giá của căn hộ luôn có sự thay đổi theo thời gian. Thứ hai, tiêu chí để

chọn ra 5 căn hộ chung cƣ so sánh làm đại diện cho căn hộ chung cƣ phân hạng 2 là

chƣa rõ ràng và còn đó những điểm chƣa hợp lý. Một trong những điểm bất cập

khác đó chính là các tỷ lệ % điều chỉnh trong phƣơng pháp so sánh. Trong quá trình

tính toán, đây là những chỉ số cần phải dựa trên dữ liệu, chứng cứ thị trƣờng thay vì

đƣợc xác định một cách cảm tính nhằm đảm bảo tính khách quan cũng nhƣ tăng

tính thuyết phục.

Xét trên góc độ doanh nghiệp, đặc biệt là những doanh nghiệp hoạt động trong các

lĩnh vực liên quan đến BĐS cũng nhƣ các tổ chức có nhu cầu xác định chỉ số giá

BĐS nói chung, công tác tính toán chủ yếu dựa trên kinh nghiệm làm việc. Mỗi

công ty luôn có một cơ sở dữ liệu riêng, từ đó, họ tính toán một cách giản đơn chỉ

số giá BĐS cho từng khu vực cũng nhƣ từng hạng mục BĐS và lấy những kết quả

này để áp dụng. Ngoài ra, những công ty này thƣờng tham khảo thêm những chỉ số

này thông qua các báo cáo định kỳ của một số công ty nghiên cứu thị trƣờng hoặc

những công ty BĐS nƣớc ngoài có uy tín nhƣ Savills, CBRE, Colliers. Những chỉ

số giá BĐS đƣợc ban hành tại các văn bản, thông tƣ rất ít khi đƣợc những công ty

này sử dụng vì nhiều lý do khác nhau mà rõ ràng nhất đó chính là tính thuyết phục

không cao cũng nhƣ dữ liệu thị trƣờng không đƣợc cập nhật.

2.3 Phƣơng pháp xác định chỉ số giá bất động sản

Trên thế giới, để xây dựng chỉ số giá BĐS, ngƣời ta sử dụng nhiều phƣơng pháp mà

ta có thể phân chia thành 3 phƣơng pháp chính: phƣơng pháp giản đơn, vận dụng

11

phƣơng pháp phân tích giao dịch lặp lại và phƣơng pháp phân tích hồi quy Hedonic.

Tại mỗi quốc gia, các chỉ số có thể đƣợc xây dựng theo những phƣơng pháp khác

nhau bởi những cơ quan khác nhau.

2.3.1 Phƣơng pháp giản đơn

Phƣơng pháp này đo lƣờng giá bình quân giản đơn, bình quân có trọng số hoặc bình

quân giữa (giá trị trung vị) của giá BĐS trong một khoảng thời gian nhất định. Việc

giám sát các chỉ số nhƣ vậy không cho phép (không giúp ích) phân biệt giữa giá cả

và đặc tính của sự thay đổi. Ngoài ra, những đặc tính không mang tính đại diện của

các giao dịch BĐS qua thời gian có thể làm méo mó xu hƣớng giá cả, đặc biệt khi

những giao dịch liên quan đến những loại hình BĐS khác nhau giữa thời điểm này

với thời điểm khác. Phƣơng pháp này đƣợc áp dụng tại nhiều nƣớc, trong đó bao

gồm Đức, Úc, Tây Ban Nha, và Hà Lan, vì tính đơn giản của nó cũng nhƣ không

đòi hỏi nguồn dữ liệu chi tiết về từng đặc tính của BĐS.

2.3.2 Vận dụng phƣơng pháp phân tích giao dịch lặp lại trong việc ƣớc lƣợng

chỉ số giá bất động sản

a. Nghiên cứu của Chaitra H. Nagaraja, Lawrence D. Brown, Susan M.

Wachter (2011).

Nhóm tác giả này tiến hành so sánh 4 loại chỉ số giá truyền thống dựa trên giao dịch

lặp lại để phát triển một chỉ số giá tự hồi quy, trong đó vẫn sử dụng phân tích giao

dịch lặp lại nhƣng có kết hợp thêm những giao dịch đơn lẻ và tác động của yếu tố vị

trí. Nghiên cứu này so sánh thống kê về mặt định lƣợng những ảnh hƣởng của

khoảng cách thời gian giữa các giao dịch, vận dụng thêm những thông tin của mô

hình Hedonic cũng nhƣ giải quyết vấn đề kết hợp giữa phân tích giao dịch đơn lẻ và

giao dịch lặp lại.

Tính năng dự báo đƣợc sử dụng nhƣ một thƣớc đo định lƣợng trong việc phân tích

bằng cách sử dụng dữ liệu từ những giao dịch nhà ở của 20 khu vực đô thị tại Mỹ.

Cụ thể, dữ liệu đƣợc sử dụng bao gồm những giao dịch nhà ở đƣợc bán từ tháng

12

7/1985 cho đến tháng 9/2004. Đối với mỗi giao dịch, những thông tin đi kèm gồm

có: địa chỉ, thời điểm của giao dịch (tháng, năm), và giá giao dịch. Các chỉ số thu

đƣợc có xu hƣớng giống nhau qua thời gian; tuy nhiên, vẫn có sự khác biệt đủ lớn

để nhận đƣợc sự quan tâm. Bên cạnh đó, chỉ số tự hồi quy diễn tả tổng thể một cách

khá tốt.

b. Nghiên cứu của El Mahmah Assil (Tháng 06/2012).

Tại Marốc, nhằm kiểm tra sự biến động trong thị trƣờng BĐS cho mục đích giảm

thiểu rủi ro của Ngân hàng trung ƣơng, một chỉ số giá BĐS đã đƣợc xây dựng và

công bố vào năm 2010 bởi Ngân hàng Trung ƣơng nƣớc này, theo từng vùng miền

và theo từng thành phố đối với BĐS nhà ở, đất ở và BĐS thƣơng mại.

Bài nghiên cứu này giúp nhận ra những phƣơng pháp chính đƣợc áp dụng mang

tính toàn cầu trong việc xây dựng chỉ số giá BĐS, từ đó, phân tích tính chất khả thi

của những phƣơng pháp này để áp dụng cho thị trƣờng Marốc. Tác giả cũng thảo

luận về những khía cạnh có liên quan đến dữ liệu, phƣơng pháp luận và kết quả

nghiên cứu.

Trong nghiên cứu này, dữ liệu dùng để xây dựng chỉ số giá BĐS đƣợc lấy từ cơ sở

dữ liệu của Phòng đăng ký đất đai. Cơ quan này có khoảng 75 chi nhánh tại các địa

phƣơng, lƣu giữ thông tin về các cuộc chuyển giao chủ sở hữu TS và quyền liên

quan đến đất đai cho ngƣời mua. Nó bao gồm những đặc điểm và giá cả của TS

đƣợc mô tả trong chứng thƣ về TS. Có khoảng 3 triệu TS đƣợc đăng ký, trong đó

bao gồm cả những TS chƣa từng đƣợc bán. Sau khi sàn lọc dữ liệu, loại bỏ những

mẫu có sự sai khác lớn từ 700.000 quan sát, tác giả đã lựa chọn ra 586.000 mẫu

dùng cho mô hình xác định chỉ số giá tại Marốc. Theo đó, chỉ số giá BĐS ở Ma-rốc

có sự tăng lên so với cùng kỳ năm ngoái, thể hiện qua 03 giai đoạn riêng biệt: Từ

năm 2006 đến năm 2008, giá bất động sản đã đăng ký có xu hƣớng tăng, với mức

tăng trƣởng trung bình 1,3 điểm phần trăm. Sau đó, giá bắt đầu có xu hƣớng giảm

cho đến quý đầu của năm 2010, với sự sụt giảm 1,2 điểm phần trăm của giá trung

13

bình. Từ quý II năm 2010, giá đã tăng trở lại, tốc độ tăng trƣởng trung bình của

BĐS đã tăng lên 2,3 điểm phần trăm.

c. Nghiên cứu của Xiaoyang Guo, Siqi Zheng, David Geltner và Hongyu Liu

(Tháng 01/ 2013)

Nhóm tác giả này phát triển một chỉ số giá dựa trên mô hình giả giao dịch lặp lại

cho những khu vực quy hoạch mới tại Trung Quốc. Chỉ số này có lợi thế hơn so với

chỉ số giá Hedonic và chỉ số giá dựa trên phân tích giao dịch lặp lại trong trƣờng

hợp của Trung Quốc.

Nghiên cứu này đề xuất phát triển một biến thể mới của mô hình phân tích giao dịch

lặp lại – mô hình giao dịch lặp lại giả. Về cơ bản, nhóm tác giả này đề xuất một tiêu

chuẩn kết hợp mới, đặc biệt thích hợp cho các thành phố của Trung Quốc. Phƣơng

pháp này có thể đƣợc áp dụng ở các nƣớc đang phát triển nhanh khác.

Với sự hạn chế về mặt dữ liệu cũng nhƣ hạn chế về phƣơng pháp, có những thiếu

hụt nhất định trong việc kiểm soát chất lƣợng chỉ số giá nhà ở tại Trung Quốc.

Những tài khoản giao dịch nhà mới chiếm một phần khá lớn trong tổng doanh số

bán nhà tại các thành phố Trung Quốc (87% trong năm 2010). Kết quả là, tiêu

chuẩn để áp dụng phƣơng pháp tiếp cận giao dịch lặp lại thuần túy không thể sử

dụng đƣợc, khi mà một căn nhà ở mới chỉ xuất hiện một lần trên thị trƣờng. Phƣơng

pháp Hedonic có thể phù hợp hơn về mặt lý thuyết, nhƣng nó dễ dẫn đến việc bỏ sót

những biến có ảnh hƣởng quan trọng hơn tại các thành phố của Trung Quốc do sự

phát triển cấu trúc không gian đô thị cực kỳ năng động và nâng cao chất lƣợng xây

dựng nhanh chóng.

Nhóm tác giả này đã tận dụng quy mô lớn và tính chất đồng nhất của sự phát triển

dân cƣ tại các thành phố của Trung Quốc, để phát triển một mô hình giả giao dịch

lặp lại (ps-RS) để xây dựng chỉ số giá có kiểm tra về mặt chất lƣợng và đáng tin cậy

hơn cho ngôi nhà mới đƣợc xây dựng. Chỉ số giá theo cách tiếp cận này (ps-RS)

không chỉ giải quyết vấn đề thiếu hụt dữ liệu giao dịch lặp lại, số lƣợng giao dịch và

14

vấn đề bỏ sót biến trong mô hình Hedonic, mà còn giải quyết các vấn đề truyền

thống với mô hình giao dịch lặp lại cổ điển về cỡ mẫu nhỏ và lựa chọn mẫu thiên vị,

nhƣ chúng ta có thể sử dụng một cách hiệu quả tất cả giao dịch. Một ƣu điểm khác

của chỉ số này là tính minh bạch và sự dễ hiểu trong trƣờng hợp Trung Quốc, do đó

cho phép các đối tƣợng không chuyên (chính phủ và các nhà hoạch định chính sách

khu vực tƣ nhân, các nhà đầu tƣ và các nhà phân tích) có thể tiếp cận tốt hơn.

Nghiên cứu này tiến hành thử nghiệm cách tiếp cận bằng cách sử dụng một quy mô

lớn dữ liệu giao dịch vi thiết lập của doanh số bán nhà mới từ tháng 01/2005 đến

tháng 6/2011 (444.596 quan sát) ở Thành Đô, tỉnh Tứ Xuyên. Nhóm tác giả ƣớc

tính chỉ số ps-RS và so sánh chúng với chỉ số giá Hedonic chuẩn tƣơng ứng. Hai

loại chỉ số cho thấy sự giống nhau về xu hƣớng cũng nhƣ những thay đổi bƣớc

ngoặt. Cách tiếp cận ps-RS có thể phù hợp cho bất kỳ quốc gia đô thị hóa nhanh

chóng, trong đó doanh số bán nhà mới chiếm lĩnh thị trƣờng nhà ở và nơi mà các cổ

phiếu nhà ở mới đƣợc xây dựng trong khu phức hợp quy mô lớn bao gồm nhiều đơn

vị cá nhân tƣơng đối đồng nhất.

Kết luận

Qua những nghiên cứu trên, tác giả nhận thấy rằng, phƣơng pháp phân tích giao

dịch lặp lại bao hàm việc xây dựng một chỉ số giá dựa trên các TS đƣợc bán trong

khoảng thời gian gần nhất, chứ không dựa trên các TS đƣợc bán trong một khoảng

thời gian dài. Nó giải quyết đƣợc sự biến động giá cả đối với sự thay đổi bình quân

trong các giao dịch lặp lại. Phƣơng pháp phân tích giao dịch lặp lại khắc phục (giải

quyết) vấn đề về tính không đồng nhất của BĐS. Phƣơng pháp này không áp dụng

cho các TS mới, những TS mà khó có thể tác động trong một phạm vi thời gian

ngắn bởi vì số lƣợng các TS rao bán là ít.

15

2.3.3 Phƣơng pháp phân tích định lƣợng bằng hồi quy Hedonic

a. Nghiên cứu của Chihiro Shimizu, Kyohiko G. Nishimura và Tsutomu

Watanabe (2010)

Nhóm tác giả này nghiên cứu chỉ số giá dựa trên việc phân tích dữ liệu về giá nhà

trong khoảng thời gian từ năm 1986 đến 2008, trong đó bao gồm cả những thời kỳ

bong bóng nhà đất cũng nhƣ khi bong bóng vỡ. Bộ dữ liệu gồm 473.418 mẫu; trong

đó, có khoảng 157.627 mẫu căn hộ chung cƣ (condominiums) và 315.791 mẫu nhà

ở đơn lẻ (single family houses) đƣợc thu thập từ các tạp chí thông tin hàng tuần về

khu dân cƣ (Residential Information Weekly) tại Nhật Bản.

Theo nghiên cứu này, có đến 5 phƣơng pháp đo lƣờng giá nhà, cụ thể nhƣ sau:

- Chỉ số giá Hedonic chuẩn (Standard Hedonic Index)

- Chỉ số giá dựa trên giao dịch lặp lại chuẩn (Standard Repeat Sales Index)

- Chỉ số giá dựa trên giao dịch lặp lại có hiệu chỉnh theo nghiên cứu của

Shiller (Case-Shiller Adjustment to the Repeat Sales Index)

- Chỉ số giá dựa trên giao dịch lặp lại có hiệu chỉnh yếu tố tuổi đời (Age-

Adjustment to the Repeat Sales Index).

- Chỉ số giá Hedonic có hiệu chỉnh sự thay đổi về cấu trúc (Structural-Change

Adjustment to the Hedonic Index).

Dễ thấy, việc phân loại này, về mặt bản chất cũng dựa trên 2 phƣơng pháp chính, đó

là Phƣơng pháp phân tích giao dịch lặp lại và Phƣơng pháp phân tích định lƣợng

bằng hồi quy Hedonic. Trong đó, chỉ số giá đƣợc nhóm tác giả này xây dựng theo

phƣơng pháp phân tích hồi quy Hedonic dựa trên các biến số chính nhƣ Diện tích

sàn, Diện tích tầng trệt, Tuổi đời của công trình, Thời gian đi đến trạm xe buýt gần

nhất, và Thời gian đi đến trung tâm thƣơng mại của quận. Nội dung cụ thể về các

biến của mô hình trong nghiên cứu này đƣợc thể hiện ở Bảng 2.3.3a Danh sách các

biến – Nghiên cứu của Chihiro Shimizu và các cộng sự - Phụ lục 1.

16

b. Nghiên cứu của Richard J. Cebula (2009)

Nghiên cứu này áp dụng mô hình giá Hedonic cho thị trƣờng nhà ở tại thành phố

Savannah, Georgia. Dữ liệu bao gồm 2.888 mẫu nhà ở đơn lẻ (single-family homes)

đƣợc thu thập trong giai đoạn từ năm 2000 đến 2005. Điểm nổi bật ở đây đó chính

là việc tác giả đã sử dụng thêm những biến số để giải quyết vấn đề thay đổi theo

mùa của giá nhà ở.

Tác giả này đã xây dựng chỉ số giá theo phƣơng pháp phân tích hồi quy Hedonic

dựa trên 24 biến độc lập để phục vụ cho bài nghiên cứu. Danh sách và nội dung cụ

thể của những biến số này đƣợc thể hiện tại Bảng 2.3.3b Danh sách các biến –

Nghiên cứu của Richard J. Cebula – Phụ lục 1.

c. Nghiên cứu của Davor Kunovac, Enes Đozovic, Gorana Lukinia và Andreja

Pufnik (2008)

Bài nghiên cứu này đã xây dựng đƣợc chỉ số giá bất động sản bằng phƣơng pháp

phân tích định lƣợng bằng mô hình hồi quy Hedonic (Hedonic Real Estate Price

Index) dựa trên việc phân tích 14.349 mẫu dữ liệu bất động sản đã đƣợc bán tại 4

vùng miền khác nhau của Croatia (Thành phố của Zagreb, Duyên hải Adriatic, vùng

nông thôn khác và vùng thành thị khác).

Dữ liệu về các đặc điểm của bất động sản đƣợc nhóm tác giả chia thành hai nhóm:

địa lý/vị trí và chất lƣợng. Kết quả phân tích cho thấy có 6 biến độc lập phù hợp cho

mô hình bao gồm: Diện tích sàn, Số phòng, Số tầng, Thời điểm xây dựng, Thời gian

bán và loại hình sử dụng. Nội dung cụ thể của các biến này đƣợc thể hiện tại Bảng

2.3.3c Danh sách các biến – Nghiên cứu của Davor Kunovac và các cộng sự - Phụ

lục 1.

d. Nghiên cứu của Thạc sĩ Lục Mạnh Hiển (2013)

Tác giả này đã đề xuất việc ứng dụng mô hình Hedonic cho việc định giá nhà ở

thƣơng mại xây dựng mới và tiến hành nghiên cứu tình huống nhà chung cƣ tại Tp.

Hà Nội. Ngoài biến phụ thuộc là Đơn giá trên 1 mét vuông, nghiên cứu này cũng

17

bao gồm 18 biến độc lập đƣợc cho là các yếu tố có ảnh hƣởng đến giá căn hộ.

Những biến này đƣợc xây dựng dựa trên việc phân tích định tính ban đầu về các yếu

tố phổ biến có tác động đến giá căn hộ tại Việt Nam nói chung cũng nhƣ tại Tp. Hà

Nội nói riêng. Mô hình hồi quy đƣợc xây dựng dựa trên 300 mẫu căn hộ chung cƣ

đƣợc tác giả này tiến hành thu thập ngẫu nhiên từ hơn 10 dự án tại một số quận

khác nhau trên địa bàn Tp.Hà Nội. Kết quả hồi quy cho thấy có 5 biến độc lập phù

hợp với mô hình nghiên cứu, bao gồm: Khoảng cách trung tâm, giá thành, khoảng

cách đến nơi mua sắm, an ninh và môi trƣờng sinh thái.

Nội dung cụ thể của các biến này đƣợc thể hiện tại Bảng 2.3.3d Danh sách các biến

– Nghiên cứu của Lục Mạnh Hiển của phần Phụ lục 1.

Kết luận

Phƣơng pháp này dựa trên một nguyên tắc rằng giá của một BĐS phụ thuộc vào các

đặc tính cũng nhƣ vị trí của nó. Chỉ có những thay đổi trong giá của BĐS với những

đặc tính tƣơng tự nhau từ một thời điểm này đến thời điểm khác mới phản ánh tình

trạng thay đổi trong cung cầu BĐS trên thị trƣờng. Xem nhƣ (giả định) bỏ qua tính

không đồng nhất của các tài sản mua bán trên thị trƣờng BĐS, việc thực hiện

phƣơng pháp Hedonic đòi hỏi sự ƣớc lƣợng tác động của các đặc điểm lên giá BĐS

thông qua những phƣơng trình kinh tế lƣợng áp dụng tƣơng đối đồng nhất cho từng

khu vực và cho từng loại hình tài sản.

Sau đó, các hệ số của những phƣơng trình này sẽ đƣợc giữ cố định trong suốt thời

kỳ tính toán chỉ số giá và thƣờng loại bỏ tác động cá biệt nhằm xác định mức độ

biến đổi của mức giá thực mà nó phản ánh sự thay đổi của tình trạng cung cầu trên

thị trƣờng. Đối với từng khu vực đặc thù, chỉ số giá BĐS đƣợc định nghĩa (đƣợc

hiểu) nhƣ một tỷ lệ giữa giá trị của một TS nào đó trong thời gian hiện tại và giá trị

của nó tại thời kỳ gốc (thời kỳ cơ sở). Ngoài ra, việc thực hiện phƣơng pháp này

còn đòi hỏi sự tồn tại (sự sẵn có) của một cơ sở dữ liệu bao hàm các đặc điểm của

TS với một khoảng thời gian dài của các giao dịch BĐS để ƣớc tính tác động của

yếu tố chất lƣợng.

18

Lợi thế của phƣơng pháp này là nó có thể theo dõi giá trị thật của một TS đã giao

dịch theo thời gian. Phƣơng pháp này cũng cho phép việc định giá TS dựa trên các

đặc tính của nó. Tuy nhiên, nó đòi hỏi một sự mô tả chi tiết về các đặc điểm của TS

qua một khoảng thời gian. Phƣơng pháp này thƣờng đƣợc áp dụng tại Anh, Pháp,

Thụy Điển, Thụy Sỹ và Hồng Kông.

2.3.4 Luận giải về phƣơng pháp xác định chỉ số giá của đề tài

Qua thời gian, đi cùng với sự hoàn thiện dần về cơ sở hạ tầng cũng nhƣ hành lang

pháp lý, tính không đồng nhất đối với BĐS tại Việt Nam đang có xu hƣớng giảm

dần, đặc biệt đối với phân khúc căn hộ chung cƣ. Tuy nhiên, mức độ không đồng

nhất vẫn còn ở mức khá cao. Điều này có vẻ thuận lợi cho việc áp dụng phƣơng

pháp phân tích giao dịch lặp lại nhằm xác định chỉ số giá căn hộ chung cƣ; thế

nhƣng, việc mua đi bán lại cùng một căn hộ chung cƣ tại Việt Nam là khá ít, đi

cùng với đó là tính không minh bạch về mặt thông tin của các giao dịch này. Rõ

ràng, phƣơng pháp phân tích giao dịch lặp lại là không khả thi trong việc xác định

chỉ số giá căn hộ chung cƣ tại Việt Nam. Với sự sẵn có cũng nhƣ tính khả thi trong

việc tìm kiếm và thu thập dữ liệu, tác giả đã mạnh dạn áp dụng phƣơng pháp phân

tích định lƣợng hồi quy Hedonic để xác định chỉ số giá căn hộ chung cƣ tại hai quận

nội thành tại Tp.HCM (quận 2 và 7).

Trƣớc tiên, tác giả thu thập dữ liệu và xây dựng một mô hình hồi quy nhằm lƣợng

hóa các yếu tố chính ảnh hƣởng đến giá của một căn hộ chung cƣ điển hình, từ đó

tìm ra giá gốc của căn hộ điển hình. Sau đó, tiến hành cập nhật dữ liệu về giá của

căn hộ điển hình ở những thời điểm khác nhau để ƣớc tính chỉ số giá cho từng giai

đoạn cụ thể.

2.4 Xây dựng mô hình xác định chỉ số giá

2.4.1 Khung phân tích chung

Nghiên cứu nền tảng trong kinh tế lƣợng của Ramanathan đƣợc tác giả sử dụng làm

khung phân tích chung cho mô hình xác định chỉ số giá căn hộ chung cƣ trong đề tài

này.

19

Bảng 2.4.1 Khung phân tích kinh tế lượng

Lý thuyết, kinh nghiệm, các nghiên cứu về giá BĐS

Định dạng biến

Mô hình giá BĐS nghiên cứu trƣớc đây

Tìm kiếm dữ liệu thích hợp

Thiết lập mô hình dựa trên các mô hình tham khảo đƣợc

Ƣớc lƣợng mô hình

Kiểm định giả thuyết

Diễn dịch kết quả

Thiết lập lại mô hình

Dự báo

Kiến nghị

Nguồn: Kinh tế lượng ứng dụng - Ramanathan 2002.

20

2.4.2 Khung phân tích đề nghị cho nghiên cứu

Công tác xây dựng chỉ số giá đƣợc tiến hành theo quy trình gồm 3 giai đoạn. Ở giai

đoạn 1, tác giả xác định giá gốc thông qua việc hồi quy các yếu tố đƣợc cho là có

ảnh hƣởng nhất đến giá của một căn hộ chung cƣ điển hình; trong đó, các yếu tố này

đƣợc tổng hợp từ các bài nghiên cứu trƣớc đây cũng nhƣ khảo sát, tham vấn ý kiến

trực tiếp từ các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS. Việc khảo sát cũng giúp tác giả hệ

thống và chọn ra các thông số của một căn hộ điển hình. Tiếp theo, ở giai đoạn 2,

dựa trên các tiêu chí về căn hộ điển hình đã có ở giai đoạn 1, tác giả tiến hành điều

tra, khảo sát để cập nhật giá trị trƣờng của các căn hộ điển hình tại những thời điểm

khác nhau. Cuối cùng chính là giai đoạn ƣớc tính chỉ số giá của căn hộ điển hình

dựa trên giá gốc của giai đoạn 1 và giá thị trƣờng của giai đoạn 2. Đây chính là cơ

sở cho việc so sánh và đánh giá sự thay đổi về giá của chúng theo thời gian.

21

Bảng 2.4.2 Khung phân tích đề nghị cho nghiên cứu

Tổng hợp lý thuyết

Tổng hợp các nghiên cứu trƣớc đây

Xây dựng khung phân tích

Khảo sát ý kiến chuyên gia

Xác định biến cho mô hình hồi quy

Xác định giá trị chuẩn của các biến

Khảo sát thực tế

Căn hộ điển hình

Ƣớc lƣợng mô hình hồi quy

Kiểm định kết quả hồi quy

Thiết lập lại mô hình hồi quy

Mô hình hồi quy cuối cùng

Giá trị gốc của căn hộ điển hình

Cập nhật giá thị trƣờng của căn hộ điển hình

Ƣớc tính chỉ số giá

Báo cáo kết quả nghiên cứu

22

2.4.3 Phân tích và lựa chọn biến cho mô hình hồi quy

Qua nghiên cứu và khảo sát ý kiến của 100 chuyên gia, những ngƣời có kinh

nghiệm công tác nhiều năm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, thẩm định giá BĐS tại

Việt Nam cho rằng những yếu tố sau tác động đến giá căn hộ chung cƣ:

- Khoảng cách từ khu căn hộ chung cƣ đến trung tâm thành phố.

- An ninh của khu căn hộ

- Môi trƣờng cảnh quan xung quanh của khu căn hộ

- Hạ tầng xã hội xung quanh khu căn hộ

- Tiện ích sinh hoạt của khu căn hộ

- Dịch vụ quản lý kèm theo của khu căn hộ

- Chủ đầu tƣ của khu căn hộ (Loại hình doanh nghiệp, Uy tín trên thị trƣờng)

- Kiến trúc của khu căn hộ

- Phƣơng thức thanh toán trả góp khi mua căn hộ

- Hỗ trợ vay vốn Ngân hàng khi mua căn hộ

- Hỗ trợ thủ tục pháp lý khi mua căn hộ

- Diện tích sàn của căn hộ

- Vị trí tầng cao của căn hộ

- Vị trí trên cũng một tầng của căn hộ (Căn góc hay căn giữa)

- Hƣớng ban công của căn hộ

Thông tin chi tiết về sự lựa chọn các yếu tố tác động đến giá căn hộ từ các chuyên

gia đƣợc tác giả tổng hợp tại Bảng 4.3.1a Thống kê danh sách chuyên gia và Bảng

4.3.1b, Bảng 4.3.1c Thống kê ý kiến chuyên gia về căn hộ điển hình cho cả 2 phân

khúc – Phụ lục 3.

Qua nghiên cứu các đề tài của một số tác giả nƣớc ngoài, có một sự tƣơng đồng về

sự tác động của một số yếu tố nhất định.

- Theo Chihiro Shimizu và các cộng sự (2010), Diện tích sàn, Diện tích tầng

trệt, Tuổi đời công trình, Thời gian đi đến trạm xe buýt gần nhất, Thời gian

đi đến trung tâm thương mại của quận là những yếu tố ảnh hƣớng lớn nhất

đến giá căn hộ. Dễ thấy, tại Việt Nam, phƣơng tiện giao thông công cộng

chƣa thật phát triển và loại hình này cũng chƣa đƣợc ngƣời dân sử dụng một

23

cách phổ biến. Khi đó yếu tố Thời gian đi đến trạm xe buýt gần nhất rất khó

có tác động đến việc chọn mua cũng nhƣ giá căn hộ chung cƣ. Ngày nay, các

trung tâm thƣơng mại hầu hết đƣợc xây dựng kèm theo các dự án căn hộ

chung cƣ hoặc khu dân cƣ; do đó, yếu tố Thời gian đi đến trung tâm thương

mại của quận không phù hợp để áp dụng cho thị trƣờng Việt Nam.

- Theo Richard J. Cebula (2009), ông đƣa ra 24 yếu tố đƣợc cho là có ảnh

hƣởng đến giá của căn hộ chung cƣ. Trong đó, tác giả nhận thấy có một số

yếu tố khá tƣơng đồng và phù hợp để áp dụng cho thị trƣờng Việt Nam nhƣ

Diện tích sàn, Số tầng, Căn góc, Hồ bơi, Công viên, Bãi đậu xe, Đường phố.

- Theo Davor Kunovac và các cộng sự (2008), nhóm tác giả này cho rằng có 6

yếu tố tác động mạnh nhất đến giá căn hộ bao gồm: Diện tích sàn, Số phòng,

Số tầng, Thời điểm xây dựng, Thời gian bán, và Loại hình sử dụng. Với việc

nghiên cứu căn hộ chung cƣ chỉ cho mục đích ở, do đó, yếu tố Loại hình sử

dụng là không thật cần thiết cho mô hình của đề tài này.

- Thạc sĩ Lục Mạnh Hiển (2013), cũng đã tiến hành nghiên cứu điển hình về

nhà chung cƣ tại Tp.Hà Nội trong đó ứng dụng mô hình Hedonic để phục vụ

cho công tác định giá. Từ việc phân tích định tính ban đầu, tác giả này đã

thống kê khoảng 18 yếu tố đƣợc cho là có ảnh hƣởng đến giá căn hộ. Điểm

nổi bật của nghiên cứu này là việc sử dụng Phƣơng pháp chọn biến từng

bƣớc (stepwise selection) nhằm tìm ra những biến quan trọng nhất cho mô

hình. Kết quả thu đƣợc của mô hình cuối cùng gồm 5 biến: Khoảng cách

trung tâm, giá thành, khoảng cách đến nơi mua sắm, an ninh và môi trường

sinh thái. Tuy nhiên, qua nghiên cứu cũng nhƣ khảo sát thực tế, hầu hết các

dự án khu căn hộ trên địa bàn Tp.HCM hiện nay đều xây dựng riêng những

siêu thị dạng nhỏ (mini) hoặc các khu mua sắm nội bộ nhằm đáp ứng nhu

cầu của cƣ dân. Do đó, biến Khoảng cách đến nơi mua sắm xem ra không

thật phù hợp cho mô mình nghiên cứu này.

Trong số 16 yếu tố đƣợc chọn bởi các chuyên gia, có 3 yếu tố với tỷ lệ chọn thấp

nhất, lần lƣợt là Hỗ trợ vốn (25%), Loại hình chủ đầu tƣ (12%), Hỗ trợ pháp lý

24

(10%). Qua nghiên cứu, tác giả nhận thấy, quyết định chọn mua căn hộ của ngƣời

dân bị chi phối nhiều hơn bởi uy tín thật sự của chủ đầu tƣ trên thị trƣờng thay vì

loại hình đăng ký kinh doanh của những chủ đầu tƣ này. Bên cạnh đó, với xu hƣớng

hội nhập ngày càng sâu rộng, các doanh nghiệp, công ty thƣờng liên doanh, góp vốn

cùng đầu tƣ vào những dự án BĐS; điều này góp phần làm giảm vai trò, sự ảnh

hƣởng của yếu tố loại hình doanh nghiệp. Hay nói cách khác, yếu tố này hầu nhƣ

không ảnh hƣởng đến giá BĐS nói chung cũng nhƣ giá căn hộ chung cƣ nói riêng.

Về phƣơng diện pháp lý, hầu hết các chủ đầu tƣ hiện nay đều tiến hành làm hợp

đồng mua bán cũng nhƣ cam kết làm giấy chủ quyền (sổ hồng) cho khách hàng.

Đây gần nhƣ là nghĩa vụ, và là điều kiện tiên quyết để ngƣời dân đồng ý chọn mua

căn hộ. Rõ ràng, yếu tố Hỗ trợ pháp lý không mang nhiều ý nghĩa trong việc phân

tích các yếu tố ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ. Ngoài ra, nhằm tạo điều kiện

cho khách hàng mua căn hộ, đồng thời cũng tăng tính cạnh tranh trên thị trƣờng, các

chủ đầu tƣ đều áp dụng hình thức hỗ trợ vay vốn cho khách hàng với lãi suất ƣu đãi.

Khi đó, việc đƣa yếu tố Hỗ trợ vốn vào mô hình để phân tích sự ảnh hƣởng đến giá

căn hộ chung cƣ là không thật phù hợp.

Kết hợp việc tham khảo, lấy ý kiến của các chuyên gia và nghiên cứu thực tế, tác

giả đi đến quyết định không sử dụng 3 yếu tố (Hỗ trợ vốn, Loại hình chủ đầu tƣ và

Hỗ trợ pháp lý); đồng thời cũng chọn ra 13 trong số 16 yếu tố để tiến hành phân tích

và lƣợng hóa sự ảnh hƣởng của chúng đối với giá của căn hộ chung cƣ, phục vụ cho

nghiên cứu. Nội dung cụ thể của 13 yếu tố này đƣợc tác giả tổng hợp theo bảng

dƣới đây.

25 BẢNG 2.4.3b DANH SÁCH CÁC BIẾN CỦA MÔ HÌNH HỒI QUY

Stt

Ký Hiệu

Nội Dung Biến

Đơn Vị/ Mã Hóa

Biến phụ thuộc (Y): Đơn giá

0 DON_GIA

Ngàn VND/

căn hộ chung cƣ.

Mã hóa bằng Thang đo thứ bậc

(Ordinal scale). Theo đó, biến

Biến độc lập: An ninh trong

này nhận giá trị giảm dần từ 5

phạm vi bán kính 500 m tính từ

1 AN_NINH

đến 1 tƣơng ứng với mức độ tốt

vị trí tọa lạc của Khu căn hộ.

giảm dần về an ninh (từ Rất tốt

đến Rất kém).

Biến độc lập: Diện tích sàn căn

2 DIEN_TICH

Mét vuông ( ).

hộ

Biến này đƣợc mã hóa bằng

Biến độc lập: Các dịch vụ quản

Thang đo thứ bậc (Ordinal

lý của khu căn hộ gồm: 1. Dịch

scale) thành 3 giá trị: Nhận giá

vụ bảo vệ, camera an ninh, 2.

trị 3 nếu Khu căn hộ có từ 5-6

Dịch vụ đậu xe, 3. Dịch vụ

loại dịch vụ quản lý; Nhận giá trị

3 DV_QL

phòng cháy, chữa cháy, 4. Dịch

2 nếu Khu căn hộ có từ 3-4 loại

vụ vệ sinh phần diện tích sử dụng

dịch vụ quản lý; Nhận giá trị 1

chung, 5. Dịch vụ thu gom rác, 6.

nếu Khu căn hộ có từ 2 loại dịch

Dịch vụ chăm sóc cây xanh.

vụ quản lý trở xuống.

Biến này đƣợc mã hóa bằng

4 Biến độc lập: Các hạ tầng xã hội

Thang đo thứ bậc (Ordinal

trong phạm vi bán kính 1 km tính

scale) thành 3 giá trị: Nhận giá

từ vị trí khu căn hộ gồm: 1.

trị 3 nếu khu căn hộ có từ 4-5

Trƣờng học, 2. Bệnh viện, 3. Bến

loại hạ tầng xã hội; Nhận giá trị

HT_XH

xe, Nhà ga, 4. Cơ sở tôn giáo

2 nếu khu căn hộ có từ 2-3 loại

(Chùa, nhà thờ, …), 5. Chợ, siêu

hạ tầng xã hội; Nhận giá trị 1

thị, Trung tâm thƣơng mại.

nếu khu căn hộ có dƣới 2 loại hạ

tầng xã hội.

26

Biến này đƣợc mã hóa bằng

Thang đo danh nghĩa (Nominal

scale) thành 3 giá trị: Nhận giá

trị 3 nếu từ ban công căn hộ

Biến độc lập: Hƣớng nhìn ra từ

nhìn ra Sông; Nhận giá trị 2 nếu

5 HUONG_BC

ban công của căn hộ.

từ ban công căn hộ nhìn ra Phố/

trục đƣờng chính; Nhận giá trị 1

nếu từ ban công căn hộ nhìn ra

khu sinh hoạt nội bộ (Công viên,

Hồ bơi).

Biến độc lập: Khoảng cách từ

khu căn hộ chung cƣ đến trung

tâm Tp.HCM. Trong đó, trung

Kí lô mét (km)

6 KC_TT

tâm thành phố đƣợc lấy mốc là

Chợ Bến Thành (vòng xoay

Quách Thị Trang).

Biến này đƣợc mã hóa bằng

Thang đo danh nghĩa (Nominal

scale) thành 3 giá trị: Nhận giá

Biến độc lập: Kiến trúc của khu

trị 3 nếu căn hộ có kiểu kiến trúc

7 KIEN_TRUC

căn hộ.

hiện đại; Nhận giá trị 2 nếu căn

hộ có kiểu kiến trúc truyền

thống; Nhận giá trị 1 nếu căn hộ

có kiểu kiến trúc cổ điển.

Mã hóa bằng Thang đo thứ bậc

Biến độc lập: Môi trƣờng cảnh

(Ordinal scale). Theo đó, biến

quan khu vực xung quanh nơi

này nhận giá trị giảm dần từ 5

căn hộ tọa lạc (Trong phạm vi

8 MT_CQ

đến 1 tƣơng ứng với mức độ tốt

bán kính 500 m tính từ vị trí tọa

giảm dần của môi trƣờng cảnh

lạc của căn hộ).

quan (từ Rất tốt đến Rất kém).

27

Mã hóa bằng Thang đo danh

nghĩa (Nominal scale). Biến này

nhận 5 giá trị: Nhận giá trị 5 nếu

chủ đầu tƣ cho phép ngƣời mua

trả góp trên 5 năm; Nhận giá trị

4 nếu chủ đầu tƣ cho phép ngƣời

Biến độc lập: Phƣơng thức thanh

mua trả góp từ 3-5 năm; Nhận

toán khi mua căn hộ (Trả góp, trả

giá trị 3 nếu chủ đầu tƣ cho phép

9 PT_TT

theo tiến độ, …).

ngƣời mua trả góp từ 1-3 năm;

Nhận giá trị 2 nếu chủ đầu tƣ

cho phép ngƣời mua trả góp

trong thời gian dƣới 1 năm;

Nhận giá trị 1 nếu chủ đầu tƣ

không có chính sách hỗ trợ bán

căn hộ trả góp.

Biến độc lập: Tầng cao của căn

Tầng.

10 TANG

hộ.

Biến này đƣợc mã hóa bằng

Biến độc lập: Các tiện ích sinh

Thang đo thứ bậc (Ordinal

hoạt của một khu căn hộ gồm: 1.

scale) thành 3 giá trị: Nhận giá

Công viên, 2. Hồ bơi, 3. Sân

trị 3 nếu khu căn hộ có từ 5-6

tennis, 4. Câu lạc bộ thể thao

11 TIEN_ICH

loại tiện ích; Nhận giá trị 2 nếu

(phòng tập gym, yoga, võ thuật,

khu căn hộ có từ 3-4 loại tiện

…), 5. Rạp chiếu phim, 6. Siêu

ích, Nhận giá trị 1 nếu khu căn

thị.

hộ có dƣới 3 loại tiện ích.

Mã hóa bằng Thang đo thứ bậc

(Ordinal scale). Theo đó, biến

Biến độc lập: Uy tín của chủ đầu

này nhận giá trị giảm dần từ 5

tƣ của Khu căn hộ trên thị

12 UY_TIN

đến 1 tƣơng ứng với mức độ tốt

trƣờng.

giảm dần về Uy tín của chủ đầu

tƣ (từ Rất cao đến Rất thấp).

28

Biến này đƣợc mã hóa bằng

Thang đo danh nghĩa (Nominal

Biến độc lập: Vị trí của căn hộ

scale) thành 2 giá trị: Nhận giá

13 VT_CH

đó trên cùng 1 tầng.

trị 2 nếu là Căn góc, nhận giá trị

1 nếu là Căn giữa.

Nguồn: Theo đề xuất của tác giả

29

Chƣơng 3

PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Phƣơng pháp nghiên cứu

Nghiên cứu này đƣợc thực hiện dựa trên 3 phƣơng pháp:

- Phƣơng pháp phân tích tổng hợp

- Phƣơng pháp chuyên gia

- hƣơng pháp phân tích định lƣợng

3.1.1 Phƣơng pháp phân tích tổng hợp

Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng để tổng hợp các lý thuyết về xác định chỉ số giá

BĐS đƣợc thừa nhận rộng rãi ở nhiều nƣớc trên thế giới nhằm đặt nền tảng cho việc

xây dựng mô hình xác định chỉ số giá căn hộ chung cƣ tại địa bàn Tp.HCM.

Ngoài ra, phƣơng pháp này cũng đƣợc sử dụng để nghiên cứu kinh nghiệm ứng

dụng phƣơng pháp xây dựng chỉ số giá làm cơ sở cho các đề xuất ứng dụng tại Việt

Nam.

3.1.2 Phƣơng pháp chuyên gia

Tác giả sử dụng phƣơng pháp này để tiến hành khảo sát ý kiến của các chuyên gia

nhằm xây dựng mô hình nghiên cứu phù hợp với điều kiện thực tiễn tại Tp.HCM và

xây dựng các chuẩn mực cho từng yếu tố phục vụ cho việc ƣớc lƣợng chỉ số giá

trong nghiên cứu.

3.1.3 Phƣơng pháp phân tích định lƣợng

Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng để xây dựng mô hình hồi quy nhằm xác định chỉ số

giá căn hộ chung cƣ tại Tp.HCM. Cụ thể, tác giả sử dụng phƣơng pháp hồi quy bình

phƣơng thông thƣờng nhỏ nhất (OLS – Ordinary Least Square).

Mồ hình đƣợc xử lý thông qua phần mềm STATA 11.0 để chạy mô hình hồi quy và

thực hiện các kiểm định thống kê cần thiết phục vụ cho bài nghiên cứu.

30

3.2 Giới thiệu về tổng thể và mẫu nghiên cứu

3.2.1 Sơ lƣợc về tổng thể nghiên cứu

Tổng thể nghiên cứu của đề tài là căn hộ chung cƣ trên địa bàn Tp.HCM. Với tổng

diện tích 2.095,01 k , địa bàn thành phố đƣợc chia thành 19 quận và 5 huyện. Qua

nghiên cứu, khảo sát thực tế, cũng nhƣ tham khảo một số báo cáo thị trƣờng BĐS

của một số công ty có uy tín (CBRE, Colliers, Savills, …), tính đến cuối 2014, trên

địa bàn Tp.HCM có khoảng hơn 1,000 khu căn hộ chung cƣ (residential apartment

buildings); trong đó, tập trung cao nhất tại quận 2 và 7 với hơn 100 dự án.

Trong năm 2014, với hơn 14,000 căn hộ đƣợc chào bán ra thị trƣờng tại Tp.HCM,

tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm trƣớc. Quận 7 vẫn là nơi dẫn đầu về nguồn

cung căn hộ với khoảng 2.300 căn, quận 2 với hơn 1,800 căn, tiếp đến là một số

quận ngoại thành nhƣ quận Tân Phú, quận 12 với nguồn cung căn hộ chủ yếu phục

vụ nhu cầu khách hàng ở phân khúc trung bình. Một trong những thay đổi mạnh mẽ

mà ghi nhận đƣợc trong năm 2014 đó là sự gia tăng về nguồn cung của phân khúc

căn hộ trung và cao cấp, càng về cuối năm lƣợng hàng thuộc phân khúc nay đƣa ra

thị trƣờng càng nhiều. (Báo cáo thị trường BĐS năm 2014 – Cafeland).

Là hai khu vực quy hoạch đô thị mới, quận 2 và 7 đồng thời cũng là hai trong số

những cực trọng điểm phát triển của Tp.HCM trong hiện tại cũng nhƣ trong thời

gian sắp tới. Hiện nay, với xu hƣớng phát triển dân số ngày càng nhanh, ngày càng

có nhiều nhà đầu tƣ (trong và ngoài nƣớc) tập trung đầu tƣ vốn để xây dựng các căn

hộ chung cƣ trên địa bàn quận 2 và 7 nhằm đáp ứng nhu cầu thị trƣờng, mật độ căn

hộ chung cƣ ngày càng lớn. Khi đó, các phân khúc thị trƣờng của căn hộ chung cƣ

tại hai khu đô thị mới này sẽ chiếm một tỷ trọng lớn, có tác động chính đến thị

trƣờng căn hộ chung cƣ tại Tp.HCM nói riêng và cả nƣớc nói chung. Rõ ràng, việc

xây dựng một chỉ số đo lƣờng sự biến động của giá căn hộ chung cƣ đã và đang trở

nên cấp thiết, góp phần không nhỏ vào việc quản lý và điều tiết giá, nhằm đảm bảo

sự phát triển ổn định và bền vững của thị trƣờng căn hộ chung cƣ cũng nhƣ thị

trƣờng BĐS tại Tp.HCM trong tƣơng lai gần. Với những lý do trên, tác giả đã ƣu

tiên chọn địa bàn quận 2 và 7 làm phạm vi nghiên cứu của đề tài này.

31

3.2.2 Phƣơng pháp chọn mẫu nghiên cứu

Phƣơng pháp chọn mẫu đƣợc tác giả áp dụng cho đề tài này là chọn mẫu ngẫu nhiên

có hệ thống. Trƣớc tiên, tác giả chọn ngẫu nhiên 7 dự án căn hộ chung cƣ tại quận 2

và tƣơng tự là 7 căn hộ chung cƣ tại quận 7 (đây là những dự án căn hộ đã hoàn

thiện, ngƣời dân đã chuyển vào sinh sống trong một khoảng thời gian nhất định). Kế

đến, từ những dự án này, tác giả chọn ngẫu nhiên 14 căn hộ chung cƣ để tiến hành

điều tra, khảo sát và làm mẫu nghiên cứu. Tổng cộng, tác giả đã thu thập đƣợc 700

mẫu dữ liệu, trong đó có 680 mẫu sử dụng cho việc lƣợng hóa (chạy mô hình hồi

quy), 20 mẫu còn lại bị loại bỏ, đây cũng chính là những phiếu khảo sát không hợp

lệ thu đƣợc trong quá trình điều tra, phỏng vấn trực tiếp ngƣời dân sinh sống tại các

khu căn hộ.

3.2.3 Cỡ mẫu nghiên cứu

Theo phƣơng pháp chọn mẫu ngẫu nhiên, cỡ mẫu nghiên cứu đƣợc xác định bằng

⁄

công thức sau:

( )

Trong đó:

- n là kích cỡ mẫu đƣợc tính

- z là giá trị liên quan đến việc xác định mức độ tin cậy (tác giả chọn mức độ

tin cậy là 95%, đây cũng là mức tin cậy phổ biến trong các nghiên cứu trƣớc

đây). Khi đó, giá trị z sẽ là 1,96.

- P là ƣớc tính phần trăm trong tập hợp. Thông thƣờng p sẽ thấy ở một vài

nghiên cứu trƣớc đó hoặc một vài nguồn thông tin. Trong trƣờng hợp này,

tác giả không có trƣớc thông tin liên quan đến p, do đó, tác giả thiết lập giá

trị của p tới 0,5. Điều này sẽ dẫn đến một phân tách 50%-50% để nắm bắt

biến số lớn nhất có thể trong tập hợp.

- d: độ chính xác tuyệt đối mong muốn (thƣờng lấy 5%).

Dựa theo công thức tính cỡ mẫu ở trên, số lƣợng mẫu cần thu thập cho đề tài này

đƣợc ƣớc tính là n = 385 mẫu. Trên thực tế, tác giả đã tiến hành khảo sát và thu thập

đƣợc tổng cộng 700 mẫu (trong đó có 680 mẫu hợp lệ) của 14 dự án căn hộ khác

32

nhau trên địa bàn quận 2 và 7, Tp.HCM phục vụ cho việc nghiên cứu, đây là số

lƣợng mẫu tƣơng đối lớn có thể đại diện đƣợc cho tổng thể nghiên cứu của đề tài

này.

3.2.4 Thông tin về dữ liệu nghiên cứu

- Tác giả sử dụng dữ liệu sơ cấp để phân tích hồi quy cho cả 2 phân khúc giá

- Sử dụng phƣơng pháp điều tra mẫu theo hình thức thuận tiện

- Thời điểm tiến hành khảo sát ý kiến chuyên gia là từ tháng 11/2014 – 12/2014

- Thời điểm tiến hành khảo sát và thu thập dữ liệu là từ tháng 01/2015 – 03/2015

3.3 Phƣơng pháp phân tích số liệu

3.3.1 Thống kê mô tả

Trong số 700 mẫu khảo sát thu thập đƣợc từ 14 dự án căn hộ chung cƣ (7 dự án căn hộ chung cƣ tại quận 2 và 7 dự án căn hộ chung cƣ trên địa bàn quận 7), có 20 mẫu với phiếu khảo sát không hợp lệ, do đó tác giả đã sử dụng 680 mẫu còn lại cho việc hồi quy.

Mức đơn giá giao động từ 17,5 triệu VND/ (căn hộ số EB2/0504N, Dự án The Era Town, Phường Phú Mỹ, Quận 7) đến 47,139 triệu VND/ (Căn hộ số V4- 28.01, Dự án Sunrise City, Phường Tân Hưng, Quận 7). Rõ ràng, đơn giá của những căn hộ này có sự phân hóa khá mạnh, điều này thể hiện sự khác biệt trong từng phân khúc giá của căn hộ chung cƣ trên địa bàn hai quận (2 và 7). Qua nghiên cứu cũng nhƣ tham khảo thêm ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cũng nhƣ Thẩm định giá tại Việt Nam, tác giả quyết định phân ra thành hai phân khúc (căn hộ có giá từ 15-25 triệu VND/ và trên 25 triệu VND/ ) nhằm nghiên cứu và lƣợng hóa các yếu tố tác động đến giá căn hộ để từ đó phần nào hiểu đƣợc xu hƣớng thị trƣờng tƣơng ứng với hai phân khúc giá này.

Tác giả cũng đồng thời liệt kê cụ thể số lƣợng các căn hộ đƣợc chọn làm mẫu nghiên cứu tại Bảng 3.3.1a Thống kê số lượng mẫu căn hộ - Phân khúc giá 1 và Bảng 3.3.1b Thống kê số lượng mẫu căn hộ - Phân khúc giá 2 (Phụ lục 2).

33

3.3.2 Phân tích hồi quy

Mô hình hồi quy đa biến tổng thể có dạng:

∑

Với việc áp dụng phƣơng pháp hồi quy bình phƣơng thông thƣờng nhỏ nhất (OLS-

Ordinary Least Square), mô hình hồi quy của đề tài phải thỏa những giả thiết sau:

- Các giá trị đƣợc xác định trƣớc và không phải là đại lƣợng ngẫu nhiên. - Kỳ vọng hoặc trung bình số học của các sai số là bằng 0, tức là ( ( ⁄ )

- Các sai số có phƣơng sai bằng nhau, tức là ( ⁄ ) ( ⁄ )

- Các sai số không có sự tƣơng quan, tức là ( ⁄ )

- Các sai số độc lập với biến giải thích , tức là ( ⁄ )

- Đại lƣợng ngẫu nhiên có phân phối chuẩn.

3.4 Mô hình nghiên cứu

̂ ̂ ̂ ̂ ̂ ̂

̂ ̂ ̂ ̂ ̂ ̂ ̂ ̂ ̂

Qua phân tích và nghiên cứu, mô hình hồi quy của đề tài đƣợc thể hiện dƣới dạng tổng quát nhƣ sau:

Trong đó:

̂ là sai số ngẫu nhiên của mô hình hồi quy mẫu.

là tung độ gốc (hệ số chặn) ̂ đến ̂ là các hệ số hồi quy mẫu

3.4.1Giải thích biến phụ thuộc

Đơn giá căn hộ chung cƣ (Ký hiệu: DON_GIA)

Đây là biến định lƣợng với đơn vị tính là Ngàn VND/ .

34

Trong đó, giá căn hộ đƣợc thu thập trực tiếp từ những ngƣời dân sinh sống tại các

khu chung cƣ trên địa bàn quận 2 và 7. Đơn giá căn hộ đƣợc tính bằng cách lấy giá

căn hộ chia cho phần diện tích sàn xây dựng (tính theo diện tích tim tƣờng) của căn

hộ.

3.4.2 Giải thích biến độc lập

a. Mức độ an ninh của khu căn hộ (Ký hiệu: AN_NINH)

Đây là biến định tính, đƣợc mã hóa bằng Thang đo thứ bậc (Ordinal scale). Theo

đó, biến này nhận giá trị giảm dần từ 5 đến 1 tƣơng ứng với mức độ tốt giảm dần về

an ninh (từ Rất tốt đến Rất kém).

Trong đó, tình trạng an ninh đƣợc xem xét cả bên trong và bên ngoài khu căn hộ

trong phạm vi bán kính 500 m. Qua nghiên cứu cũng nhƣ từ khảo sát thực tế, hầu

hết ngƣời dân có xu hƣớng chọn những nơi an ninh để yên tâm sinh sống, học tập

và làm việc. Do đó, tác giả kỳ vọng đây là biến độc lập có tƣơng quan thuận với

biến đơn giá căn hộ (biến phụ thuộc).

b. Diện tích sàn của căn hộ (Ký hiệu: DIEN_TICH)

Đây là biến định lƣợng, với đơn vị tính là mét vuông ( ). Trong đó, diện tích sàn

đƣợc tính là diện tích sàn xây dựng tính từ tim tƣờng của căn hộ chung cƣ.

Qua khảo sát thực tế cũng nhƣ tham vấn những chuyên gia có nhiều năm công tác

trong lĩnh vực Kinh doanh BĐS và Thẩm định giá BĐS, với các thông số khác nhƣ

nhau, căn hộ có diện tích lớn hơn thƣờng có đơn giá thấp hơn. Vì vậy, tác giả kỳ

vọng dấu của biến Diện tích sàn sẽ tỷ lệ nghịch với dấu của biến Đơn giá căn hộ.

c. Dịch vụ quản lý của khu căn hộ (Ký hiệu: DV_QL)

Qua khảo sát thực tế, hầu hết những khu căn hộ chung cƣ thƣờng có những loại

Dịch vụ quản lý sau: 1. Dịch vụ bảo vệ, camera an ninh, 2. Dịch vụ đậu xe, 3. Dịch

vụ phòng cháy, chữa cháy, 4. Dịch vụ vệ sinh phần diện tích sử dụng chung, 5. Dịch

vụ thu gom rác, 6. Dịch vụ chăm sóc cây xanh.

35

Hầu hết ngƣời dân đều thích sinh sống tại các khu căn hộ có càng nhiều Dịch vụ

quản lý càng tốt. Theo đó, biến định tính này đƣợc mã hóa bằng Thang đo thứ bậc

(Ordinal scale) thành 3 giá trị: Nhận giá trị 3 nếu khu căn hộ có từ 5-6 loại dịch vụ

quản lý; Nhận giá trị 2 nếu khu căn hộ có từ 3-4 loại dịch vụ quản lý; Nhận giá trị 1

nếu khu căn hộ có dƣới 2 loại dịch vụ quản lý. Tác giả cũng kỳ vọng dấu của biến

Dịch vụ quản lý sẽ tỷ lệ thuận với dấu của biến Đơn giá căn hộ.

d. Hạ tầng xã hội xung quanh khu căn hộ (Ký hiệu: HT_XH)

Trong đó, khu vực xung quanh đƣợc tính trong phạm vi bán kính 1 km từ vị trí tọa

lạc của khu căn hộ. Qua khảo sát thực tế, những hạ tầng xã hội xung quanh các khu

căn hộ thƣờng bao gồm những loại sau: 1. Trƣờng học, 2. Bệnh viện, 3. Bến xe, 4.

Cơ sở tôn giáo (Chùa, nhà thờ, …), 5. Chợ, siêu thị, trung tâm thƣơng mại.

Theo đó, biến định tính này đƣợc mã hóa bằng Thang đo thứ bậc (Ordinal scale)

thành 3 giá trị: Nhận giá trị 3 nếu khu căn hộ có từ 4-5 loại hạ tầng xã hội; Nhận giá

trị 2 nếu khu căn hộ có từ 2-3 loại hạ tầng xã hội; Nhận giá trị 1 nếu khu căn hộ có

dƣới 2 loại hạ tầng xã hội. Hầu hết ngƣời dân đều thích sinh sống tại các khu căn hộ

có càng nhiều hạ tầng xã hội càng tốt. Do đó, tác giả cũng kỳ vọng dấu của biến hạ

tầng xã hội sẽ tỷ lệ thuận với dấu của biến Đơn giá căn hộ.

e. Hƣớng ban công của căn hộ (Ký hiệu: HUONG_BC)

Qua khảo sát thực tế từ những ngƣời dân cũng nhƣ tham vấn ý kiến của các chuyên

gia công tác trong lĩnh vực BĐS, biến định tính này đƣợc tác giả mã hóa bằng

Thang đo danh nghĩa (Nominal scale) thành 3 giá trị: Nhận giá trị 3 nếu từ ban

công căn hộ nhìn ra Sông; Nhận giá trị 2 nếu từ ban công căn hộ nhìn ra Phố, trục

đƣờng chính; Nhận giá trị 1 nếu từ ban công căn hộ nhìn ra khu sinh hoạt nội bộ

(Công viên, Hồ bơi). Trong đó, với những thông số khác nhƣ nhau, căn hộ có

hƣớng ban công nhìn ra bên ngoài thƣờng có mức đơn giá cao hơn so với những căn

hộ có hƣớng ban công chỉ nhìn xuống khu sinh hoạt nội bộ của tòa nhà. Do đó, tác

36

giả kỳ vọng dấu của biến hƣớng ban công sẽ tỷ lệ thuận với dấu của biến Đơn giá

căn hộ.

f. Khoảng cách tới trung tâm (Ký hiệu KC_TT)

Đây là biến định lƣợng, với đơn vị tính là kí lô mét (km).

Khoảng cách này đƣợc tính từ vị trí khu căn hộ tọa lạc đến trung tâm Tp.HCM nhờ

vào ứng dụng đo khoảng cách của trang Vietbando.com. Trong đó, trung tâm thành

phố đƣợc lấy mốc là Chợ Bến Thành (vòng xoay Quách Thị Trang). Nhiều nghiên

cứu trƣớc đây đều cho thấy, những BĐS nói chung cũng nhƣ căn hộ chung cƣ nói

riêng đều có giá càng cao khi càng gần trung tâm. Do đó, tác giả kỳ vọng dấu của

biến khoảng cách trung tâm sẽ tỷ lệ nghịch với dấu của biến Đơn giá căn hộ.

g. Kiến trúc của khu căn hộ (Ký hiệu: KIEN_TRUC).

Qua khảo sát thực tế từ những ngƣời dân cũng nhƣ tham vấn ý kiến của các chuyên

gia công tác trong lĩnh vực BĐS, biến định tính này đƣợc tác giả mã hóa bằng

Thang đo danh nghĩa (Nominal scale) thành 3 giá trị: Nhận giá trị 3 nếu căn hộ có

kiểu kiến trúc hiện đại; Nhận giá trị 2 nếu căn hộ có kiểu kiến trúc truyền thống;

Nhận giá trị 1 nếu căn hộ có kiểu kiến trúc cổ điển. Tác giả không kỳ vọng dấu cụ

thể của biến định tính này.

h. Môi trƣờng cảnh quan của khu căn hộ (Ký hiệu: MT_CQ)

Đây là biến định tính, đƣợc mã hóa bằng Thang đo thứ bậc (Ordinal scale). Theo

đó, biến này nhận giá trị giảm dần từ 5 đến 1 tƣơng ứng với mức độ tốt giảm dần về

môi trƣờng cảnh quan (từ Rất tốt đến Rất kém).

Trong đó, môi trƣờng cảnh quan đƣợc xem xét cả bên trong và bên ngoài khu căn

hộ trong phạm vi bán kính 500 m. Qua nghiên cứu cũng nhƣ từ khảo sát thực tế, hầu

hết ngƣời dân có xu hƣớng chọn những nơi có môi trƣờng cảnh quan tốt để sinh

sống, học tập và làm việc. Do đó, tác giả kỳ vọng đây là biến độc lập có tƣơng quan

thuận với biến đơn giá căn hộ.

37

i. Phƣơng thức thanh toán khi mua căn hộ (Ký hiệu: PT_TT)

Qua điều tra, khảo sát thực tế từ ngƣời dân, kết hợp với việc tra cứu thông tin trên

trang web của các chủ đầu tƣ, phƣơng thức thanh toán thƣờng đƣợc hiểu là việc trả

góp, trả theo tiến độ của dự án theo một tỷ lệ phần trăm (%) nhất định của trên tổng

giá trị của căn hộ. Theo đó, biến định tính này đƣợc mã hóa bằng Thang đo danh

nghĩa (Nominal scale) thành 5 giá trị: Nhận giá trị 5 nếu chủ đầu tƣ cho phép ngƣời

mua trả góp trên 5 năm; Nhận giá trị 4 nếu chủ đầu tƣ cho phép ngƣời mua trả góp

từ 3-5 năm; Nhận giá trị 3 nếu chủ đầu tƣ cho phép ngƣời mua trả góp từ 1-3 năm;

Nhận giá trị 2 nếu chủ đầu tƣ cho phép ngƣời mua trả góp từ trong thời gian dƣới 1

năm; Nhận giá trị 1 nếu chủ đầu tƣ không có chính sách hỗ trợ bán căn hộ trả góp.

j. Tiện ích của khu căn hộ (Ký hiệu: TIEN_ICH)

Qua khảo sát thực tế, hầu hết những khu căn hộ chung cƣ thƣờng có những loại tiện

ích sinh hoạt sau: 1. Công viên, 2. Hồ bơi, 3. Sân tennis, 4. Câu lạc bộ thể thao

(phòng tập gym, yoga, võ thuật, …), 5. Rạp chiếu phim, 6. Siêu thị.

Hầu hết ngƣời dân đều thích sinh sống tại các khu căn hộ có càng nhiều tiện ích

sinh hoạt càng tốt. Theo đó, biến định tính này đƣợc mã hóa bằng Thang đo thứ bậc

(Ordinal scale) thành 3 giá trị: Nhận giá trị 3 nếu Khu căn hộ có từ 5-6 loại tiện ích;

Nhận giá trị 2 nếu Khu căn hộ có từ 3-4 loại tiện ích, Nhận giá trị 1 nếu khu căn hộ

có dƣới 2 loại tiện ích. Tác giả cũng kỳ vọng dấu của biến Dịch vụ quản lý sẽ tỷ lệ

thuận với dấu của biến Đơn giá căn hộ.

k. Uy tín của chủ đầu tƣ (Ký hiệu: UY_TIN)

Đây là biến định tính, đƣợc mã hóa bằng Thang đo thứ bậc (Ordinal scale). Theo

đó, biến này nhận giá trị giảm dần từ 5 đến 1 tƣơng ứng với mức độ tốt giảm dần về

Uy tín của chủ đầu tƣ trên thị trƣờng (từ Rất cao đến Rất thấp).

Qua nghiên cứu cũng nhƣ từ khảo sát thực tế, hầu hết ngƣời dân có xu hƣớng chọn

mua những căn hộ chung cƣ của những chủ đầu tƣ có uy tín trên thị trƣờng. Do đó,

tác giả kỳ vọng biến Uy tín chủ đầu tƣ sẽ tƣơng quan thuận với biến đơn giá căn hộ.

38

l. Vị trí căn hộ trên tầng (Ký hiệu: VT_CH)

Qua khảo sát thực tế từ những ngƣời dân cũng nhƣ tham vấn ý kiến của các chuyên

gia công tác trong lĩnh vực BĐS, biến định tính này đƣợc tác giả mã hóa bằng

Thang đo danh nghĩa (Nominal scale) thành 2 giá trị: Nhận giá trị 2 nếu là Căn góc,

nhận giá trị 1 nếu là Căn giữa. Trong đó, với những thông số khác nhƣ nhau, căn hộ

nằm ở vị trí góc thƣờng có mức đơn giá cao hơn so với những căn hộ nằm ở giữa.

Do đó, tác giả ký vọng dấu của biến Vị trí căn hộ trên tầng sẽ tỷ lệ thuận với dấu

của biến Đơn giá căn hộ.

3.5 Danh sách biến cho mô hình và kỳ vọng dấu

Sau khi phân tích các yếu tố ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ, danh sách biến phụ thuộc cũng nhƣ các biến độc lập đƣợc tác giả tổng hợp lại theo bảng dƣới đây.

STT

KÝ HIỆU

NỘI DUNG BIẾN

KỲ VỌNG DẤU

Biến phụ thuộc (Y): Đơn giá căn hộ chung

0 DON_GIA

cƣ.

Biến độc lập: An ninh trong phạm vi bán

kính 500 m tính từ vị trí tọa lạc của Khu căn

(+)

1 AN_NINH

hộ.

(-)

2 DIEN_TICH Biến độc lập: Diện tích sàn căn hộ

Biến độc lập: Các dịch vụ quản lý của khu

căn hộ gồm: 1. Dịch vụ bảo vệ, camera an

ninh, 2. Dịch vụ đậu xe, 3. Dịch vụ phòng

(+)

3 DV_QL

cháy, chữa cháy, 4. Dịch vụ vệ sinh phần

diện tích sử dụng chung, 5. Dịch vụ thu gom

rác, 6. Dịch vụ chăm sóc cây xanh.

Biến độc lập: Các hạ tầng xã hội trong

phạm vi bán kính 1 km tính từ vị trí khu căn

(+)

4 HT_XH

hộ gồm: 1. Trƣờng học, 2. Bệnh viện, 3. Bến

xe, Nhà ga, 4. Cơ sở tôn giáo (Chùa, nhà

39

thờ), 5. Chợ, siêu thị, Trung tâm thƣơng

mại.

Biến độc lập: Hƣớng nhìn ra từ ban công

(+)

5 HUONG_BC

của căn hộ.

Biến độc lập: Khoảng cách từ khu căn hộ

chung cƣ đến trung tâm Tp.HCM. Trong đó,

(-)

6 KC_TT

trung tâm thành phố đƣợc lấy mốc là Chợ

Bến Thành (vòng xoay Quách Thị Trang).

Không

7 KIEN_TRUC Biến độc lập: Kiến trúc của khu căn hộ.

Biến độc lập: Môi trƣờng cảnh quan khu

vực xung quanh nơi căn hộ tọa lạc (Trong

(+)

8 MT_CQ

phạm vi bán kính 500 m tính từ vị trí tọa lạc

của căn hộ).

Biến độc lập: Phƣơng thức thanh toán khi

Không

Khu căn hộ trên thị trƣờng.

Biến độc lập: Vị trí của căn hộ đó trên cùng

(+)

13 VT_CH

1 tầng.

Trong đó, dấu (+) tƣợng trƣng cho sự tỷ lệ thuận, dấu (-) tƣợng trƣng cho sự tỷ lệ

nghịch của biến độc lập với biến phụ thuộc.

40

Chƣơng 4

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Ứng với 2 phân khúc giá, tác giả thu đƣợc kết quả nhƣ sau.

4.1 Phân khúc giá 1 (Căn hộ từ 15-25 triệu VND/ )

4.1.1 Thống kê mô tả

đến 25 triệu VND/ , gồm 341 quan sát đƣợc giải thích nhƣ sau:

Từ bảng thống kê mô tả của phân khúc giá căn hộ chung cƣ có đơn giá từ 15

- Đơn giá trung bình của phân khúc giá từ 15 triệu đồng đến 25 triệu VND/ là 21463 ngàn đồng, trung vị là 21730 ngàn đồng, đơn giá có tần suất cao nhất là 19330 ngàn đồng, giá trị cao nhất của phân khúc giá này là 24960 ngàn đồng và thấp nhất là 17500 ngàn đồng.

- Diện tích trung bình là 77.75 , trung vị là 68.7 , diện tích căn hộ có tần suất cao nhất là 67.2 , diện tích lớn nhất là 149.9 và thấp nhất 52.9 .

- Trung bình khoảng cách đến trung tâm thành phố là 9.17 km, trung vị và khoảng cách có tần suất lớn nhất là 10 km, căn hộ xa trung tâm nhất là 11 km và gần nhất là 4.5 km.

- Trung bình số tầng là 7.2, trung vị là 7 tầng, số tầng có tần suất nhiều nhất là

5, tầng cao nhất là 18 và thấp nhất là 1.

4.1.2 Kiểm định mô hình hồi quy

Dựa trên kết quả mô hình hồi quy lần đầu, tác giả tiến hành các kiểm định thống kê cần thiết nhằm thu đƣợc mô hình cuối cùng đảm bảo thỏa mãn các giả thiết của phƣơng pháp hồi quy bình phƣơng thông thƣờng nhỏ nhất. (Xem kết quả hồi quy lần đầu tại Phụ lục 4).

a. Kiểm định sự phù hợp của mô hình

Tiến hành Kiểm định ý nghĩa hệ số với giả thiết Kết quả thu đƣợc từ mô hình hồi quy cho thấy P-value < (5%), do đó ta bác bỏ giả thiết tức hệ số ≠ 0. Nói cách khác, mô hình hồi quy có ý nghĩa thống kê. Hệ số xác định có hiệu chỉnh ̅̅̅ = 0,8722 có nghĩa là số liệu đã giải thích đƣợc

87,22% sự biến động của DON_GIA, mô hình có độ phù hợp cao.

41

b. Kiểm định hệ số hồi quy

̂ , (i từ 1 đến Tiến hành kiểm định ý nghĩa các hệ số hồi quy với giả thiết:

13)

Theo đó, nếu P-value < (5%), ta bác bỏ giả thiết , tức có bằng chứng thống kê

cho thấy biến độc lập có ý nghĩa thống kê. Nhìn vào bảng kết quả hồi quy, dễ thấy

các biến độc lập nhƣ AN_NINH, DIEN_TICH, DV_QL, HT_XH, KIEN_TRUC,

KC_TT, MT_CQ, TIEN _ICH, TANG, UY_TIN thật sự có tác động đến biến phụ

thuộc DON_GIA.

Ngoài ra, cũng trong bảng kết quả hồi quy, nhận thấy các biến HUONG_BC,

PT_TT, VT_CH có P-value > (5%), ta chấp nhận giả thiết tức không có bằng

chứng thật sự cho thấy các biến độc lập này có tác động đến biến phụ thuộc

DON_GIA.

Hệ số tƣơng quan (correlation) của các biến đƣợc thể hiện thông qua bảng sau:

Hệ số tƣơng quan của các biến

341 mẫu quan sát 680 mẫu quan sát

Dựa vào bảng ma trận hệ số tƣơng quan của các biến đối với bộ dữ liệu gồm 341

mẫu thuộc Phân khúc giá từ 15-25 triệu VND/ , ta thấy các biến HT_XH, TANG

và HUONG_BC có dấu khác với kỳ vọng ban đầu. Tuy nhiên, quan sát bảng này

42

đối với bộ dữ liệu gốc gồm 680 mẫu, dễ thấy dấu của hai biến HT_XH và TANG là

đúng với dấu kỳ vọng, riêng có biến HUONG_BC là khác với dấu kỳ vọng.

Sở dĩ có sự khác biệt trên là do việc thu thập dữ liệu chỉ gồm 341 quan sát từ 7 dự

án khu căn hộ chƣa phản ánh chính xác dấu tƣơng quan của hai biến HT_XH và

biến TANG. Do đó, tác giả sử dụng dấu của hệ số tƣơng quan cho hai biến HT_XH

và biến TANG từ bảng ma trận hệ số tƣơng quan của 680 mẫu dữ liệu. Biến

HUONG_BC không có ý nghĩa về mặt thống kê (P-value = 0,525 > = 5%); nói

cách khác, dấu của biến này không ảnh hƣởng đến kết quả nghiên cứu.

Ngoài ra, dựa theo bảng ma trận hệ số tƣơng quan đối với bộ dữ liệu gồm 341 mẫu

(Ứng với Phân khúc giá từ 15-25 triệu VND/ ), DV_QL là biến tác động mạnh

nhất đến biến phụ thuộc DON_GIA, kế đến là các biến UY_TIN và AN_NINH.

c. Kiểm định đa cộng tuyến

Tác giả tiến hành hồi quy phụ lần lƣợt từng biến độc lập theo các biến độc lập còn lại để kiểm định đa cộng tuyến hoàn hảo.

Hệ số xác định có hiệu chỉnh thu đƣợc từ các mô hình hồi quy phụ đều nhỏ hơn hệ số xác định có hiệu chỉnh của mô hình hồi quy chính. Do đó, chƣa có bằng chứng phát hiện hiện tƣợng đa cộng tuyến hoàn hảo.

Kết quả hồi quy phụ của các biến độc lập đƣợc thể hiện tại Phụ lục 5.

Tác giả cũng đồng thời kiểm định hiện tƣợng đa cộng tuyến thông qua hệ số VIF và thu đƣợc kết quả sau:

43

Căn cứ theo quy tắc kinh nghiệm, nếu hệ số VIF > 10 thì biến bị đa cộng tuyến.

Rõ ràng, hệ số VIF của các biến độc lập đều nhỏ hơn 10. Do đó, mô hình không có

bằng chứng thống kê cho thấy các biến độc lập nào bị hiện tƣợng đa cộng tuyến.

d. Kiểm định phƣơng sai thay đổi

Tiến hành kiểm định Breusch-Pagan với giả thiết : Phƣơng sai không đổi.

Kết quả thu đƣợc nhƣ sau:

Dễ thấy P-value = 0,5876> (5%), do đó, chấp nhận giả thuyết , tức là mô hình

không có bằng chứng thống kê cho thấy hiện tƣợng Phƣơng sai thay đổi.

e. Kiểm định phần dƣ không phân phối chuẩn

Tiến hành kiểm định Kiểm định Jarque-Bera với giả thiết : Phần dƣ không phân

phối chuẩn.

Kết quả thu đƣợc nhƣ sau:

Xét thấy P-value = 0,3889> (5%), do đó, chấp nhận giả thuyết , tức là Phần dƣ

không phân phối chuẩn.

4.1.3 Mô hình hồi quy cuối cùng

Sau khi tiến hành các kiểm định thống kê cần thiết để đảm bảo kết quả hồi quy thỏa mãn các giả thiết của phƣơng pháp hồi quy bình phƣơng thông thƣờng nhỏ nhất, mô

44

( )

hình hồi quy cuối cùng cho căn hộ chung cƣ có phân khúc giá từ 15-25 triệu VND/ đƣợc sử dụng cho nghiên cứu là:

Từ kết quả mô hình trên, các hệ số hồi quy của các biến độc lập thật sự có tác động đến biến phụ thuộc đƣợc giải thích nhƣ sau:

- Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, căn hộ chung cƣ có mức độ tốt về an

ninh tăng (giảm) một cấp độ thì đơn giá trung bình căn hộ tăng (giảm) thêm

572,341 ngàn VND/ sàn.

- Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, thì mỗi mét vuông diện tích sàn căn hộ

chung cƣ tăng (giảm) thêm, đơn giá trung bình căn hộ chung cƣ tăng (giảm) 17,407

ngàn VND/ sàn.

- Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, căn hộ chung cƣ có mức độ dịch vụ

quản lý tăng (giảm) một mức thì đơn giá trung bình tăng (giảm) là 728,096 ngàn

VND/ sàn.

- Dễ thấy mối tƣơng quan dƣơng giữa cơ sở hạ tầng xã hội với đơn giá căn hộ

chung cƣ. Khi các yếu tố khác không đổi, căn hộ chung cƣ có hạ tầng xã hội tăng

(giảm) một mức thì đơn giá trung bình tăng (giảm) thêm 826,710 ngàn

VNĐ/ sàn.

- Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, căn hộ có kiểu kiến trúc hiện đại có

đơn giá trung bình cao hơn kiểu kiến trúc truyền thống là 1.077,770 ngàn

VND/ sàn.

- Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, thì mỗi km khoảng cách đến trung tâm

tăng thêm (giảm), đơn giá trung bình căn hộ chung cƣ giảm (tăng) 171,676 ngàn

VND/ sàn.

- Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, căn hộ chung cƣ có mức độ tốt về môi

trƣờng, cảnh quan tăng một cấp độ thì đơn giá trung bình tăng thêm 448,555 ngàn

VND/ sàn.

45

- Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, căn hộ chung cƣ có số lƣợng tiện ích

tăng (giảm) một mức, thì đơn giá trung bình tăng (giảm) thêm 174,758 ngàn

VND/ sàn.

- Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, thì căn hộ nằm ở vị trí cao hơn một

tầng, đơn giá trung bình sẽ tăng thêm 102,986 ngàn VND/ sàn.

- Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, chủ đầu tƣ của căn hộ chung cƣ có

mức uy tín tăng thêm (giảm) một mức thì đơn giá trung bình tăng (giảm) thêm

669,617 ngàn VND/ sàn.

4.2 Phân khúc giá 2 (Căn hộ trên 25 triệu VND/ )

4.2.1 Thống kê mô tả

Từ bảng thống kê mô tả của phân khúc căn hộ chung cƣ có đơn giá trên 25

triệu VND/ , gồm 339 quan sát đƣợc giải thích nhƣ sau.

- Đơn giá trung bình của phân khúc giá trên 25 triệu VND/ là 35087 ngàn đồng, trung vị là 34836 ngàn đồng, đơn giá có tần suất cao nhất là 28875 ngàn đồng, giá trị cao nhất của phân khúc này là 47139 ngàn đồng và thấp nhất là 25140 ngàn đồng.

- Diện tích trung bình là 114 , trung vị là 112 , diện tích căn hộ có tần suất cao nhất là 125 , diện tích lớn nhất của phân khúc này là 321 và thấp nhất 68 .

- Trung bình khoảng cách đến trung tâm thành phố là 6.9 km, trung vị và khoảng cách có tần suất lớn nhất là 8 km, căn hộ xa trung tâm nhất là 10 km và gần nhất là 4 km.

- Trung bình số tầng là 17.6, trung vị là 16 tầng, số tầng có tần suất nhiều nhất

là 12, tầng cao nhất là 38 và thấp nhất là 1.

4.2.2 Kiểm định mô hình hồi quy

a. Kiểm định sự phù hợp của mô hình

Tiến hành Kiểm định ý nghĩa hệ số với giả thiết

46

Kết quả thu đƣợc từ mô hình hồi quy cho thấy P-value < (5%), do đó ta bác bỏ giả thiết , tức hệ số ≠ 0. Nói cách khác, mô hình hồi quy là có ý nghĩa thống kê. Hệ số xác định có hiệu chỉnh ̅̅̅ = 0,8503 có nghĩa là số liệu đã giải thích đƣợc

85,03% sự biến động của DON_GIA, mô hình có độ phù hợp cao.

b. Kiểm định hệ số hồi quy

̂ ,(i từ 1 đến Tiến hành kiểm định ý nghĩa các hệ số hồi quy với giả thiết:

13)

Theo đó, nếu P-value < (5%), ta bác bỏ giả thiết , tức có bằng chứng thống kê

cho thấy biến độc lập có ý nghĩa thống kê. Nhìn vào bảng kết quả hồi quy, dễ thấy

các biến độc lập nhƣ AN_NINH, DIEN_TICH, DV_QL, HT_XH, KC_TT,

MT_CQ, PT_TT, TANG, UY_TIN thật sự có tác động đến biến phụ thuộc

DON_GIA.

Ngoài ra, cũng trong bảng kết quả hồi quy, nhận thấy các biến HUONG_BC,

KIEN_TRUC, TIEN_ICH, VT_CH có P-value > (5%), ta chấp chận giả thiết

tức không có bằng chứng thống kê cho thấy các biến độc lập này tác động đến

biến phụ thuộc DON_GIA.

Hệ số tƣơng quan của các biến (correlation) đƣợc thể hiện thông qua bảng sau:

Hệ số tƣơng quan của các biến

339 mẫu quan sát 680 mẫu quan sát

47

Dựa vào bảng hệ số tƣơng quan của các biến đối với bộ dữ liệu gồm 339 mẫu thuộc

Phân khúc giá trên 25 triệu VND/ , ta thấy các biến DIEN_TICH, HT_XH,

HUONG_BC và KC_TT có dấu khác với kỳ vọng ban đầu. Quan sát bảng này đối

với bộ dữ liệu gốc gồm 680 mẫu, dễ thấy dấu của hai biến HT_XH và KC_TT là

đúng với dấu kỳ vọng, riêng có biến DIEN_TICH và HUONG_BC là khác với dấu

kỳ vọng. Sở dĩ có sự khác biệt trên là do việc thu thập dữ liệu chỉ gồm 339 quan sát

từ 9 dự án khu căn hộ chƣa phản ánh chính xác dấu tƣơng quan của hai biến

HT_XH và biến KC_TT. Do đó, tác giả sử dụng dấu của hệ số tƣơng quan cho hai

biến HT_XH và biến KC_TT từ bảng ma trận hệ số tƣơng quan của 680 mẫu dữ

liệu. Về phần biến DIEN_TICH, dấu của biến này trái với kỳ vọng ban đầu có thể

đƣợc hiểu là do hầu hết căn hộ với đơn giá trên 25 triệu VND/ đều là phân khúc

căn hộ cao cấp, những ngƣời mua đa phần có mức thu nhập cao, họ cũng có xu

hƣớng thích chọn mua căn hộ có diện tích lớn với không gian thoáng để tận hƣởng

cuộc sống. Khi cầu về căn hộ có diện tích lớn càng tăng, điều này khiến cho giá của

những căn hộ này cũng cao hơn giá của những căn hộ có diện tích nhỏ hơn. Biến

HUONG_BC có dấu trái với kỳ vọng lý thuyết ban đầu đồng thời, biến này cũng

không có ý nghĩa về mặt thống kê (P-value > = 5%); do đó, ta loại biến

HUONG_BC ra khỏi mô hình.

Ngoài ra, dựa theo bảng ma trận hệ số tƣơng quan đối với bộ dữ liệu gồm 339 mẫu

(Ứng với Phân khúc giá trên 25 triệu VND/ ), UY_TIN là biến tác động mạnh

nhất đến biến phụ thuộc DON_GIA, kế đến là các biến DV_QL và AN_NINH.

c. Kiểm định đa cộng tuyến

Tác giả tiến hành hồi quy phụ lần lƣợt từng biến độc lập cho tất cả các biến độc lập còn lại để kiểm định đa cộng tuyến hoàn hảo và kết quả thu đƣợc về các hệ số xác định có hiệu chỉnh của mô hình hồi quy phụ đều nhỏ hơn hệ số xác định có hiệu chỉnh của mô hình hồi quy chính.

Kết quả hồi quy phụ của các biến độc lập đƣợc thể hiện tại Phụ lục 4.

48

Tác giả cũng đồng thời kiểm định hiện tƣợng đa cộng tuyến thông qua hệ số VIF và thu đƣợc kết quả sau:

Căn cứ theo quy tắc kinh nghiệm, nếu hệ số VIF > 10 thì biến bị đa cộng tuyến.

Rõ ràng, hệ số VIF của các biến độc lập đều nhỏ hơn 10. Do đó, mô hình không có

bằng chứng thống kê cho thấy biến độc lập bị đa cộng tuyến.

d. Kiểm định phƣơng sai thay đổi

Tiến hành kiểm định Breusch-Pagan với giả thiết : Phƣơng sai không đổi.

Kết quả thu đƣợc nhƣ sau:

Dễ thấy P-value = 0,0967> (5%), do đó, chấp nhận giả thuyết , tức là mô hình

không có bằng chứng thống kê cho thấy hiện tƣợng Phƣơng sai thay đổi.

e. Kiểm định phần dƣ không phân phối chuẩn

Tiến hành kiểm định Kiểm định Jarque-Bera với giả thiết : Phần dƣ không phân

phối chuẩn.

49

Kết quả thu đƣợc nhƣ sau:

Xét thấy P-value = 0,8728> (5%), do đó, chấp nhận giả thuyết , tức là Phần dƣ

không phân phối chuẩn.

4.2.3 Mô hình hồi quy cuối cùng

( )

Sau khi tiến hành các kiểm định thống kê cần thiết để đảm bảo kết quả hồi quy thỏa mãn các giả thiết của phƣơng pháp hồi quy bình phƣơng thông thƣờng nhỏ nhất, mô hình hồi quy cuối cùng cho căn hộ chung cƣ có phân khúc giá trên 25 triệu VND/ đƣợc sử dụng cho nghiên cứu là:

Từ kết quả mô hình trên, các hệ số hồi quy của các biến độc lập thật sự có tác động

đến biến phụ thuộc đƣợc giải thích nhƣ sau:

- Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, căn hộ chung cƣ có mức độ tốt về an

ninh tăng (giảm) một cấp độ thì đơn giá trung bình căn hộ tăng (giảm) thêm

2.235,487 ngàn VND/ sàn.

- Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, thì mỗi mét vuông diện tích sàn căn hộ

chung cƣ tăng (giảm) thêm, đơn giá trung bình căn hộ chung cƣ tăng (giảm) thêm

25,89919 ngàn VND/ sàn.

- Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, căn hộ chung cƣ có số lƣợng dịch vụ

quản lý tăng (giảm) một mức độ thì đơn giá trung bình căn hộ chung cƣ tăng (giảm)

thêm 2.501,961 ngàn VND/ sàn.

- Dễ thấy mối tƣơng quan dƣơng giữa cơ sở hạ tầng xã hội với đơn giá căn hộ

chung cƣ. Khi các yếu tố khác không đổi, căn hộ chung cƣ có số lƣợng hạ tầng xã

hội tăng (giảm) một mức thì đơn giá trung bình tăng (giảm) thêm 1.101,74 ngàn

VNĐ/ sàn.

50

- Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, thì mỗi km khoảng cách đến trung tâm

tăng (giảm) thêm, đơn giá trung bình căn hộ chung cƣ giảm (tăng) 293,2351 ngàn

VND/ sàn.

- Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, căn hộ chung cƣ có mức độ tốt về môi

trƣờng, cảnh quan tăng (giảm) một cấp độ thì đơn giá trung bình tăng (giảm) thêm

2.231,509 ngàn VND/ sàn.

- Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, căn hộ chung cƣ có phƣơng thức thanh

toán cho ngƣời mua trả góp trên 5 năm sẽ có đơn giá trung bình cao hơn căn hộ

chung cƣ có phƣơng thức thanh toán cho ngƣời mua trả góp từ 3-5 năm là 825,2532

ngàn VND/ sàn.

- Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, thì căn hộ nằm ở vị trí cao hơn một

tầng, đơn giá trung bình sẽ tăng thêm 61,49884 ngàn VND/ sàn.

- Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, chủ đầu tƣ của căn hộ chung cƣ có

mức uy tín tăng (giảm) thêm một mức thì đơn giá trung bình tăng (giảm) thêm

3.202,55 ngàn VND/ sàn.

4.3 Xác định chỉ số giá căn hộ chung cƣ điển hình

4.3.1 Tiêu chí xác định căn hộ điển hình

Qua nghiên cứu, khảo sát thực tế, kết hợp với việc tham khảo ý kiến của các chuyên

gia trong lĩnh vực BĐS, căn hộ chung cƣ điển hình tƣơng ứng với 2 phân khúc giá

đƣợc cho là phải có các thông số, các thuộc tính nhƣ sau:

51 Căn hộ trên 25 triệu

STT

Yếu tố

VND/

Căn hộ từ 15-25 triệu VND/

An ninh trong phạm vi bán kính

500 m tính từ vị trí tọa lạc của

Tốt

1

Tốt

Khu căn hộ.

Diện tích sàn căn hộ

2

100-120

60-80

Các dịch vụ quản lý của Khu căn

hộ gồm: 1. Dịch vụ bảo vệ,

camera an ninh, 2. Dịch vụ đậu

xe, 3. Dịch vụ phòng cháy, chữa

3

5-6 loại dịch vụ

3-4 loại dịch vụ

cháy, 4. Dịch vụ vệ sinh phần

diện tích sử dụng chung, 5. Dịch

vụ thu gom rác, 6. Dịch vụ chăm

sóc cây xanh.

Các hạ tầng xã hội trong phạm vi

bán kính 1 km tính từ vị trí khu

căn hộ gồm: 1. Trƣờng học, 2.

Bệnh viện, 3. Bến xe, Nhà ga, 4.

4-5 loại hạ tầng xã hội

4

2-3 loại hạ tầng xã hội

Cơ sở tôn giáo (Chùa, nhà thờ),

5. Chợ, siêu thị, Trung tâm

thƣơng mại.

Hƣớng nhìn ra từ ban công của

Phố chính, trục đƣờng

5

Công viên, hồ bơi

căn hộ.

chính

Khoảng cách từ Khu căn hộ

chung cƣ đến trung tâm

5-10 km

6

Tp.HCM. Trong đó, trung tâm

10-15 km

thành phố đƣợc lấy mốc là Chợ

Bến Thành (vòng xoay Quách

52

Thị Trang).

Kiến trúc của khu căn hộ.

Hiện đại

7

Truyền thống

Môi trƣờng cảnh quan khu vực

xung quanh nơi căn hộ tọa lạc

Rất tốt

8

Tốt

(Trong phạm vi bán kính 500 m

tính từ vị trí tọa lạc của căn hộ).

Phƣơng thức thanh toán khi mua

căn hộ (Trả góp, trả theo tiến

9

Trả góp (Từ 3-5 năm). Trả góp (Từ 3-5 năm).

độ).

Từ tầng 10-20

10 Tầng cao của căn hộ.

Từ tầng 5-10

Các tiện ích sinh hoạt của một

Khu căn hộ gồm: 1. Công viên,

2. Hồ bơi, 3. Khu thể thao ngoài

trời, 4. Câu lạc bộ thể thao

5-6 loại tiện ích

11

3-4 loại tiện ích

(phòng tập gym, yoga, võ thuật,

…), 5. Rạp chiếu phim, 6. Siêu

thị.

Uy tín của chủ đầu tƣ của khu

Cao

12

Cao

căn hộ trên thị trƣờng.

Vị trí của căn hộ đó trên cùng 1

Căn giữa

13

Căn giữa

tầng.

Nội dung cụ thể về các giá trị, các thuộc tính đƣợc chọn đƣợc tác giả tổng hợp tại Bảng 4.3.1b Thống kê ý kiến chuyên gia về căn hộ điển hình – Phân khúc giá 1 và Bảng 4.3.1c Thống kê ý kiến chuyên gia về căn hộ điển hình – Phân khúc giá 2 (Phụ lục 3).

53

4.3.2 Vận dụng ƣớc tính chỉ số giá căn hộ chung cƣ điển hình

a. Phân khúc căn hộ chung cƣ có giá từ 15-25 triệu VND/

( )

Ta có mô hình hồi quy cho căn hộ chung cƣ thuộc phân khúc giá này nhƣ sau:

Dựa vào kết quả hồi quy, tác giả dễ dàng ƣớc tính đƣợc mức giá gốc của căn hộ chung cƣ điển hình đƣợc chọn. Tiến hành cập nhật dữ liệu về giá, tác giả cũng thu đƣợc giá thị trƣờng cho căn hộ chung cƣ, từ đó ƣớc tính ra chỉ số giá tại những thời điểm nhất định so với thời điểm gốc. Nội dung các tính toán này đƣợc thể hiện tại Bảng 4.3.2a Ước tính chỉ số giá – Phân khúc giá 1.

Căn hộ 1: B,7.01, The ParcSpring, Phƣờng Bình Trƣng Đông, Quận 2

MÔ HÌNH HỒI QUY

Tên biến Hệ số hồi quy

Thuộc tính

Giá trị/Mã hóa

Constant

11748.4

AN_NINH

572.3412 Tốt

DIEN_TICH

68.6

17.4072 68.6

728.0963 3-4 loại dịch vụ

DV_QL

826.7107 2-3 loại

HT_XH

KIEN_TRUC

1077.77 Truyền thống

KC_TT

-171.6763 11 km

MT_CQ

448.5554 Tốt

TIEN_ICH

174.7587 3-4 loại tiện ích

TANG

102.9868 Tầng 7

UY_TIN

669.6178 Cao

Giá gốc

24,152

CẬP NHẬT GIÁ TRỊ THỊ TRƢỜNG Đơn vị tính: Ngàn VND/

Nguồn: Sàn giao dịch BĐS Sacomreal

Giá trị thị trƣờng (11/2014)

22,150

Chỉ số giá ƣớc tính

-8.29%

54 Căn hộ 2: C2-506, An Viên 2, Phƣờng Tân Thuận Đông, Quận 7

MÔ HÌNH HỒI QUY

Tên biến Hệ số hồi quy

Thuộc tính

Giá trị/ Mã hóa

Constant

11748.4

AN_NINH

572.3412 Tốt

DIEN_TICH

75.15

17.4072 75.15

728.0963 3-4 loại dịch vụ

DV_QL

826.7107 2-3 loại

HT_XH

KIEN_TRUC

1077.77 Truyền thống

KC_TT

-171.6763 10 km

MT_CQ

448.5554 Tốt

TIEN_ICH

174.7587 3-4 loại tiện ích

TANG

102.9868 Tầng 5

UY_TIN

669.6178 Cao

Giá gốc

24,231

CẬP NHẬT GIÁ TRỊ THỊ TRƢỜNG Đơn vị tính: Ngàn VND/

Nguồn: Sàn giao dịch BĐS Hưng Thịnh

Giá trị thị trƣờng (11/2014)

21,900

Chỉ số giá ƣớc tính

-9.62%

Kết quả về chỉ số giá cho 2 căn hộ chung cƣ lần lƣợt là -8.29% và -9,62%. Điều này có nghĩa là so với thời điểm gốc (mô hình hồi quy), giá của 2 căn hộ chung cƣ này lần lƣợt giảm 8,29% và 9,62%. Dễ thấy, The ParcSpring và An Viên 2 là hai trong số những dự án thuộc phân khúc căn hộ trung cấp, tọa lạc tại những khu vực khá xa trung tâm; đồng thời về kiến trúc thiết kế cũng nhƣ hệ thống tiện ích không có nhiều điểm nổi bật. Do đó, sau khi chào bán đƣợc một khoảng thời gian nhất định, chính bởi sức hút của loại hình căn hộ này trên thị trƣờng là không cao, khiến cho giá của căn hộ này giảm tƣơng đối lớn.

55

b. Phân khúc căn hộ chung cƣ có giá trên 25 triệu VND/

( )

Ta có mô hình hồi quy cho căn hộ chung cƣ thuộc phân khúc giá này nhƣ sau:

Dựa vào kết quả hồi quy, tác giả dễ dàng ƣớc tính đƣợc mức giá gốc của căn hộ chung cƣ điển hình đƣợc chọn. Tiến hành cập nhật dữ liệu về giá, tác giả cũng thu đƣợc giá thị trƣờng cho căn hộ chung cƣ, từ đó ƣớc tính ra chỉ số giá tại những thời điểm nhất định so với thời điểm gốc. Nội dung các tính toán này đƣợc thể hiện tại Bảng 4.3.2b Ước tính chỉ số giá – Phân khúc giá 2.

Căn hộ 1: 3A-11.02, The Estella, Phƣờng An Phú, Quận 2

MÔ HÌNH HỒI QUY

Giá trị/ Mã

Tên biến

Hệ số hồi quy

Thuộc tính

hóa

Constant

-6195.759

AN_NINH

2235.487 Tốt

DIEN_TICH

104

25.89919 104

DV_QL

2501.961 5-6 loại dịch vụ

HT_XH

1101.74 4-5 loại

KC_TT

-293.2351 9 km

MT_CQ

2231.509 Rất tốt

PT_TT

825.2532 Trả góp (Từ 3-5 năm)

TANG

61.49884 Tầng 11

UY_TIN

3202.55 Cao

Giá gốc

41,557

CẬP NHẬT GIÁ TRỊ THỊ TRƢỜNG Đơn vị tính: Ngàn VND/

Nguồn: Sàn giao dịch BĐS Hòa Bình

Giá trị thị trƣờng (12/2014)

38,900

Chỉ số giá ƣớc tính

-6.39%

56 Căn hộ 2: V4-20.01, Sunrise City, Phƣờng Tân Hƣng, Quận 7

MÔ HÌNH HỒI QUY

Gía trị/ Mã

Tên biến

Hệ số hồi quy

Thuộc tính

hóa

Constant

-6195.759

AN_NINH

2235.487 Tốt

106.33

25.89919 106.33

DIEN_TICH

DV_QL

2501.961 5-6 loại dịch vụ

HT_XH

1101.74 4-5 loại

KC_TT

-293.2351 5 km

MT_CQ

2231.509 Rất Tốt

PT_TT

825.2532 Trả góp (Từ 3-5 năm)

TANG

61.49884 Tầng 20

UY_TIN

3202.55 Cao

Giá gốc

43,344

CẬP NHẬT GIÁ TRỊ THỊ TRƢỜNG Đơn vị tính: Ngàn VND/

Nguồn: Sàn giao dịch BĐS Novaland

Giá trị thị trƣờng (12/2014)

42,300

Chỉ số giá ƣớc tính

-2.41%

Kết quả về chỉ số giá cho 2 căn hộ chung cƣ lần lƣợt là -6,39% và -2,41%. Điều này có nghĩa là so với thời điểm gốc (mô hình hồi quy), giá của 2 căn hộ chung cƣ này lần lƣợt giảm 6,39% và 2,41%. Là hai trong số những dự án thuộc phân khúc căn hộ cao cấp trên thị trƣờng, The Estella và Sunrise City đều có mức giá chào bán ban đầu khá cao, sau một khoảng thời gian nhất định, giá bán của những căn hộ loại này thƣờng có xu hƣớng giảm nhẹ nhƣng ít nhiều vẫn giữ đƣợc sự ổn định.

4.3.3 Kết luận

Qua nghiên cứu và khảo sát thực tế, thị trƣờng BĐS đã bắt đầu có dấu hiệu hồi phục

từ những tháng cuối năm 2013 và trong năm 2014, thị trƣờng tiếp tục đà phục hồi

này một cách tích cực, thể hiện qua lƣợng giao dịch tăng; giá cả tƣơng đối ổn định;

lƣợng tồn kho bất động sản tiếp tục giảm; cơ cấu hàng hóa bất động sản chuyển

57

dịch theo hƣớng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trƣờng. Với những tín hiệu

tích cực dƣới sự tác động của chính sách, giai đoạn từ 06/2013 đến 06/2014 rõ ràng

là một giai đoạn thích hợp cho việc xây dựng mức giá gốc, làm cơ sở cho việc ƣớc

tính chỉ số giá BĐS. Năm 2014 là năm có nhiều các chính sách Nhà nƣớc hƣớng

đến Thị trƣờng BĐS với sự nỗ lực và những kỳ vọng tốt đẹp về bức tranh thị

trƣờng, chỉ số giá BĐS sẽ đóng một vai trò chiến lƣợc, góp phần phục vụ cho công

tác điều hành, quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS, từ đó tạo bƣớc đệm để thị

trƣờng phát triển tốt hơn trong năm 2015 cũng nhƣ trong nhiều năm kế tiếp.

Trong phạm vi bài nghiên cứu này, chỉ số giá căn hộ chung cƣ điển hình ứng với cả hai phân khúc giá đều mang dấu âm, thể hiện sự giảm giá của chúng so với thời điểm gốc (mô hình hồi quy). Với những chính sách vĩ mô phù hợp, Chính phủ đã phần nào giúp bình ổn và lành mạnh hóa thị trƣờng BĐS nói riêng cũng nhƣ thị trƣờng hàng hóa nói chung. Đã không còn những cơn sốt giá, những đợt biến động thất thƣờng của thị trƣờng BĐS nhƣ những năm 2007-2008, thay vào đó, thị trƣờng đã và đang phản ánh một cách rất thực về giá trị vốn có của BĐS.

Chỉ số giá tiêu dùng cả nƣớc cũng nhƣ riêng tại Tp.HCM trong quý 4 của năm 2014 đều có sự giảm nhẹ, đi cùng với đó là sự giảm nhẹ về giá của thị trƣờng BĐS ở hầu hết các phân khúc thị trƣờng. Rõ ràng, kết quả nghiên cứu về chỉ số giá trong đề tài này cũng phần nào thể hiện đƣợc xu hƣớng thị trƣờng trong những tháng cuối năm 2014.

58

Chƣơng 5

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

5.1 Kết luận

- Trên phƣơng diện học thuật, nghiên cứu này góp phần lƣợng hóa các yếu tố ảnh

hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ trên địa bàn quận 2 và 7, Tp.HCM; từ đó tìm ra mức

giá gốc phục vụ cho việc xác định chỉ số giá theo phƣơng pháp phân tích hồi quy

Hedonic.

- Về mặt thực tiễn, kết quả của đề tài là một kênh tham khảo về chỉ số giá cho các

doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS và các tổ chức có liên quan trong việc

ra quyết định, cũng nhƣ hoạch định chiến lƣợc phát triển của mình.

- Mô hình hồi quy trong nghiên cứu này dựa trên các yếu tố ảnh hƣởng đến giá căn

hộ chung cƣ trên địa bàn Tp.HCM. Các biến đƣợc lựa chọn này có thể thay đổi khi

xây dựng mô hình xác định chỉ số giá cho căn hộ chung cƣ tại địa bàn khác. Do đó,

cần thu thập dữ liệu về giá đầy đủ hơn cũng nhƣ phải phân tích và đƣa thêm vào mô

hình những yếu tố phù hợp nhất.

- Giá gốc của mô hình đƣợc xác định dựa trên dữ liệu thu thập thực tế tại những thời

điểm ít có biến động về giá nói chung cũng nhƣ giá BĐS nói riêng. Vì vậy, việc áp

dụng mô hình này cần phải có sự linh động phân tích và điều chỉnh cho phù hợp với

xu hƣớng của thị trƣờng.

5.2 Hạn chế của nghiên cứu

- Tại Việt Nam, khó khăn trong việc tìm kiếm cơ sở luận phục vụ cho nghiên cứu là

vấn đề xây dựng mô hình xác định chỉ số giá BĐS theo phƣơng pháp hồi quy

Hedonic chƣa thật sự phổ biến, đặc biệt là đối với căn hộ chung cƣ; điều này khiến

tác giả gặp phải những thách thức nhất định trong việc tìm ra cơ sở lý luận cũng nhƣ

một kênh tham khảo tin cậy.

- Mô hình hồi quy Hedonic nhằm xác định chỉ số giá đã và đang đƣợc áp dụng rộng

rãi tại nhiều nƣớc trên thế giới; tuy nhiên, các kết quả nghiên cứu này cho thấy hầu

hết các biến độc lập của mô hình hồi quy chỉ phù hợp với đặc điểm thị trƣờng tại

các nƣớc này. Do đó, việc vận dụng xây dựng mô hình tại thị trƣờng Việt Nam đã

vấp phải những trở ngại không nhỏ.

59

- Với nguồn lực có hạn của mình, tác giả chƣa thể thu thập dữ liệu với số lƣợng đủ

để đại diện một cách tốt nhất cho tổng thể nghiên cứu. Ngoài ra, vì những lý do

khách quan, việc chọn mẫu theo phƣơng pháp ngẫu nhiên khó có thể đƣợc tiến hành

một cách hoàn hảo trong thực tế.

- Trong quá trình điều tra, khảo sát thực tế ngƣời dân, có những câu hỏi liên quan

đến những yếu tố, những thông tin nhạy cảm; điều này khiến cho ngƣời đƣợc phỏng

vấn không sẵn lòng chia sẻ với đội ngũ khảo sát. Bên cạnh đó, tâm lý và cảm xúc

của ngƣời đƣợc phỏng vấn ngay tại thời điểm khảo sát cũng có những tác động

đáng kể đến kết quả khảo sát, điều này phần nào làm sai lệch kết quả nghiên cứu

của đề tài.

5.3 Những gợi ý về hƣớng nghiên cứu tiếp theo

- Phân tích bằng mô hình hồi quy Hedonic là một phƣơng pháp giúp ta phần nào

nhận diện và hiểu đƣợc các yếu tố tác động đến giá của tài sản nói chung và của

BĐS nói riêng. Tuy nhiên, việc xác định chỉ số giá theo phƣơng pháp này vẫn còn

nhiều khó khăn, hạn chế nhất định về dữ liệu thu thập, cách chọn biến, cũng nhƣ

tâm lý ngƣời mua (ngƣời thụ hƣởng). Để có thể áp dụng mô hình hồi quy Hedonic

một cách rộng rãi tại nhiều địa phƣơng trên phạm vi cả nƣớc, cần có sự đầu tƣ và

chuẩn bị một nguồn lực hợp lý nhằm hỗ trợ việc thu thập bộ dữ liệu lớn, đại diện

cho tổng thể một cách tối ƣu nhất. Bên cạnh đó, cần phân tích, đánh giá kỹ càng, chi

tiết để có thể đƣa ra những yếu tố phù hợp nhất để chọn làm biến độc lập cho mô

hình.

- Trong những phƣơng pháp xác định chỉ số giá BĐS, từ phƣơng pháp Phân tích

giao dịch lặp lại (Repeat Sales Method) cho đến phƣơng pháp phân tích hồi quy

Hedonic đều có những ƣu, nhƣợc điểm nhất định. Do đó, để có thể tạo ra sự đột phá

trong nghiên cứu, tác giả nhận thấy có hai hƣớng phân tích cần đƣợc phân tích, đào

sâu tìm hiểu:

- Thứ nhất, hiệu chỉnh phƣơng pháp Phân tích hồi quy Hedonic nhằm tìm ra dạng

mô hình hồi quy phù hợp và tối ƣu nhất cho từng loại hình BĐS.

60

- Thứ hai, đó là cần phân tích và tìm ra cách kết hợp phƣơng pháp phân tích giao

dịch lặp lại và phƣơng pháp phân tích hồi quy Hedonic nhằm đạt đƣợc kết quả tối

ƣu nhất về chỉ số giá.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Danh mục tài liệu tiếng Việt

Bộ Luật Dân sự năm 2005. Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam ngày

14/6/2005.

Hoàng Ngọc Nhậm và cộng sự, 2008. Giáo trình Kinh tế lượng. Tp.HCM: Đại

học kinh tế.

Lục Mạnh Hiển, 2013. Ứng dụng mô hình Hedonic cho định giá nhà ở thương

mại xây dựng mới – Nghiên cứu tình huống nhà chung cư tại Tp. Hà Nội.

Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 23/6/2010 về việc

Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.

Nguyễn Ngọc Vinh, 2014. Xây dựng chỉ số giá bất động sản bằng mô hình hồi

quy và phân tích giao dịch lặp lại.

Nguyễn Ngọc Vinh, 2011. Vì sao giá nhà đất ở đô thị tại nước ta cao? Tạp chí

Công nghệ ngân hàng số 68, 39 – 43.

Nguyễn Ngọc Vinh, 2011. Nhân tố chính sách tác động đến giá nhà ở, nghiên

cứu tình huống tại Việt Nam. Tạp chí Phát triển kinh tế, số 254, 24 - 29.

Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh Hoa, 2011. Giáo trình thẩm định giá trị

bất động sản. Tp.HCM: NXB Lao động – Xã hội.

Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch, 2013. Định giá đất hàng loạt bằng mô

hình hồi quy. Tạp chí Phát triển kinh tế số 269, 3/2013, 11 -19.

Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2011. Ứng dụng mô hình “DECISION TREE” trong

định giá đất tại Việt Nam. Tạp chí Tài chính số 8/2013.

Nguyễn Quốc Nghi và cộng sự, 2012. Ứng dụng mô hình định giá Hedonic

nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá cho thuê trên địa bàn thành phố Cần

Thơ. Kỷ yếu khoa học Đại học Cần Thơ, 2012: 186-194.

Phạm Trí Cao và Vũ Minh Châu, 2009. Kinh tế lượng ứng dụng. Tp.HCM:

NXB Thống kê.

Quyết định số 43/2010/QĐ-TTg của Thủ tƣớng chính phủ ban hành ngày

2/6/2010 về việc Ban hành hệ thống chỉ tiêu thống kê quốc gia.

Thông tƣ số 20/2010/TT-BXD của Bộ xây dựng ban hành ngày 27/10/2010 về

việc Hướng dẫn thí điểm xây dựng và công bố một số chỉ số đánh giá thị trường bất

động sản.

Trần Thanh Hùng, 2008. Tham luận: Lý thuyết triển vọng mô hình hóa toán

học và cầu nối giữa kinh tế học hành vi với kinh tế học cổ điển. Tọa đàm do Tổng

hội xây dựng tổ chức.

Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang, 2011. Ứng dụng mô hình Hedonic về các

yếu tố ảnh hưởng giá bất động sản tại Tp. Hồ Chí Minh. Tạp chí Phát triển kinh tế

số 254, 18 - 23.

http://cafeland.vn/phan-tich/bao-cao-thi-truong-bat-dong-san-nam-2014-

51225.html [Ngày truy cập: 05 tháng 01 năm 2015]

Danh mục tài liệu tiếng Anh

Chaitra H. Nagaraja, Lawrence D. Brown, and Susan M. Wachter,

(2010).Repeat sales house price index methodology.Fordham University, University

of Pennsylvania.

Chihiro Shimizu, Kyohiko G. Nishimura, and Tsutomu Watanabe,

(2010).Housing price in Tokyo: A comparison of Hedonic and Repeat sales

measures.

Davor Kunovac, Enes Đozovic, Gorana Lukinic, and Andreja Pufnik,

(2008).Use of the Hedonic method to calculate an index of real estate prices in

Croatia.

El Mahmah Assil, (2012). Constructing a real estate price index: The

Moroccan experience.

Richard J. Cebula, (2009). The Hedonic pricing model applied to the housing

market of the city of Savannah and Its Savannah historic landmark district.

Xiaoyang Guo, Siqi Zheng, David Geltner, and Hongyu Liu, (2013).A new

approach for constructing home price indies in China: The Pseudo repeat sale

model.

http://en.wikipedia.org/wiki/Price_index. [Accessed 10 December 2014].

http://www.britannica.com/EBchecked/topic/475811/price-index.[Accessed 10

December 2014].

Phụ lục 1: Danh sách biến của các nghiên cứu trƣớc đây

Bảng 2.3.3a Danh sách các biến – Nghiên cứu của Chihiro Shimizu và các công sự

Giá trung bình (10.000 Yên Nhật)

Average price

Biến phụ thuộc

Biến độc lập

Floor space

Diện tích sàn ( )

Ground area

Diện tích tầng trệt (( )

Tuổi đời của công trình (quý)

Age of building

Thời gian đi đến trạm xe buýt gần nhất (phút)

Time to nearest station

Thời gian đi đến trung tâm thƣơng mại của

Travel time to central business

quận (phút)

district

Bảng 2.3.3b Danh sách các biến – Nghiên cứu của Richard J. Cebula

Lô ga rít của giá (Đô la)

Ln(RSALEPR)

Biến phụ thuộc

Biến độc lập

Số phòng tắm (phòng)

BATHS

Số điểm chữa cháy

FIREPLACES

Số phòng ngủ

BEDROOMS

Diện tích sàn (feet)

SQFT

Kết cấu trát gạch vữa

BRICK

Trang trí nội thất

DECK

Sân cỏ

CRTYD

Hệ thống nƣớc ngầm

SPRINKLER

Số tầng

STORIES

Trát vôi vữa bên ngoài

STUCCO

Số lƣợng bãi đậu xe

GARAGESP

Hồ bơi

POOLTUB

Mới giao dịch

NEW

Diện tích bãi đậu xe

PARKSQ

Góc

CORNER

Hẻm cụt

CUL

Sông hồ

LAKERIV

Căn hộ phức hợp

APCOMP

Đƣờng phố

BUYST

Tháng chốt sổ

MAY

Tháng chốt sổ

JUNE

Tháng chốt sổ

JULY

Công trình kiến trúc quốc gia

HISTDES

Quận

DISTRICT

Bảng 2.3.3c Danh sách các biến – Nghiên cứu của Davor Kunovac và các cộng sự

Lô ga rít của giá bán

Ln(P)

Biến phụ thuộc

Biến độc lập

Floor area

Diện tích sàn (( )

Số phòng (phòng)

Number of rooms

Số tầng

Number of floors

Thời điểm xây dựng

Date of construction

Thời gian bán

Time of sales

Loại hình sử dụng

Type of dwelling

Bảng 2.3.3d Danh sách các biến – Nghiên cứu của Lục Mạnh Hiển

Đơn giá căn hộ

GIA

Biến phụ thuộc

Biến độc lập

Diện tích chung cƣ

DIENTICH

Khoảng cách đến trung tâm thành phố

KT_TT

Khoảng cách đến đƣờng chính

KC_DC

Biến giả mô tả vị trí của toàn nhà, nhận giá trị

VITRI

1 nếu chung cƣ ở mặt tiền; nhận giá trị 0 nếu

chung cƣ không ở mặt tiền

Khoảng cách đến trƣờng học

KC_TH

Khoảng cách đến nơi mua sắm

KC_MS

Khoảng cách đến bệnh viện

KC_BV

Khoảng cách đến nơi làm việc của thành viên

KC_LV

chính trong gia đình

Môi trƣờng sinh thái ở chung cƣ, nhận giá trị 1

MOITRUONG

(Rất ô nhiễm); 2 (Ít ô nhiễm); 3 (Trung bình); 4

(Tốt); 5 (Rất tốt).

Tình hình an ninh ở chung cƣ, nhận giá trị 1

ANNINH

(Rất kém); 2 (Kém); 3 (Bình thƣờng); 4 (Tốt);

5 (Rất tốt).

Không gian sống khu vực chung cƣ, nhận giá

KHONGGIAN

trị 1 (Rất ồn ào); 2 (Ốn ào); 3 (Bình thƣờng); 4

(Yên tĩnh); 5 (Rất yên tĩnh).

Mật độ giao thông, nhận giá trị 1 (Rất đông); 2

GIAOTHONG

(Đông); 3 (Bình thƣờng); 4 (Vắng); 5 (Rất

vắng).

Dân trí khu vực tòa nhà, nhận giá trị 1 (Thấp); DANTRI

2 (Trung bình); 3 (Cao).

Chất lƣợng khu vui chơi, nhận giá trị 1 (Hoàn

KHU_VC

toàn không tốt); 2 (Không tốt); 3 (Bình

thƣờng); 4 (Tốt); 5 (Hoàn toàn tốt).

Chất lƣợng khu thể thao, nhận giá trị 1 (Hoàn

KHU_TT

toàn không tốt); 2 (Không tốt); 3 (Bình

thƣờng); 4 (Tốt); 5 (Hoàn toàn tốt).

Chất lƣợng dịch vụ giữ xe, nhận giá trị 1 (Hoàn

DV_GX

toàn không tốt); 2 (Không tốt); 3 (Bình

thƣờng); 4 (Tốt); 5 (Hoàn toàn tốt).

Chất lƣợng dịch vụ giải trí, nhận giá trị 1

DV_GT

(Hoàn toàn không tốt); 2 (Không tốt); 3 (Bình

thƣờng); 4 (Tốt); 5 (Hoàn toàn tốt).

Giá thành căn hộ đƣợc tính trên mét vuông.

GIATHANH

Bảng 2.4.3a Thống kê ý kiến chuyên gia về các yếu tố ảnh hƣởng đến giá căn hộ

STT

KÝ HIỆU

NỘI DUNG BIẾN

TỔNG SỐ

SỐ

Tỷ lệ

CHUYÊN GIA

CHUYÊN

GIA ĐỒNG

Ý CHỌN

An ninh trong phạm vi bán kính

100

1 AN_NINH

100.0%

500 m tính từ vị trí tọa lạc của Khu

căn hộ.

gồm: 1. Dịch vụ bảo vệ, camera an

ninh, 2. Dịch vụ đậu xe, 3. Dịch vụ

phòng cháy, chữa cháy, 4. Dịch vụ

vệ sinh phần diện tích sử dụng

chung, 5. Dịch vụ thu gom rác, 6.

Dịch vụ chăm sóc cây xanh.

Chủ đầu tƣ có hỗ trợ pháp lý, làm

100

5 HT_PL

10.0%

thủ tục giấy tờ (sổ hồng).

Biến độc lập (X14): Hỗ trợ vay

100

6 HT_VON

25.0%

vốn Ngân hàng của Chủ đầu tƣ đối

với ngƣời mua căn hộ.

Biến độc lập (X6): Các hạ tầng xã

100

7 HT_XH

75.0%

hội trong phạm vi bán kính 1 km

tính từ vị trí Khu căn hộ gồm: 1.

Trƣờng học, 2. Bệnh viện, 3. Bến

xe, 4. Cơ sở tôn giáo (Chùa, nhà

thờ, …), 5. Chợ, siêu thị, 6. Trung

tâm thƣơng mại.

100

8 HUONG_BC Hƣớng nhìn ra từ ban công của căn

43.0%

hộ.

Khoảng cách từ Khu căn hộ chung

100

9 KC_TT

68.0%

cƣ đến trung tâm Tp.HCM. Trong

đó, trung tâm thành phố đƣợc lấy

mốc là Chợ Bến Thành (vòng xoay

Quách Thị Trang).

100

10 KIEN_TRUC Kiến trúc của khu căn hộ.

45.0%

Môi trƣờng cảnh quan khu vực

100

11 MT_CQ

90.0%

xung quanh nơi căn hộ tọa lạc

(Trong phạm vi bán kính 500 m

căn hộ gồm: 1. Công viên, 2. Hồ

bơi, 3. Sân tennis, 4. Câu lạc bộ thể

thao (phòng tập gym, yoga, võ

thuật, …), 5. Rạp chiếu phim, 6.

Phụ lục 2: Thống kê về mẫu nghiên cứu

Bảng 3.3.1a Thống kê số lƣợng mẫu căn hộ - Phân khúc giá 1

STT

Tên Căn Hộ

Quận

Số lƣợng

An Lộc

Homy Land

The ParcSpring

Belleza

Hoàng Anh Thanh Bình

Quốc Cƣờng Gia Lai

The Era Town

Tổng số mẫu

350

Số mẫu loại bỏ

Số mẫu dùng cho mô hình hồi quy

341 Bảng 3.3.1b Thống kê số lƣợng mẫu căn hộ - Phân khúc giá 2

STT

Tên Căn Hộ

Quận

Số lƣợng

Thảo Điền Pearl

The Tropic Garden

Imperia An Phú

Cantavil An Phú

The Vista

The ParcSpring

The Sunrise City

Hoàng Anh Thanh Bình

Riveria Point

Tổng số mẫu

350

Số mẫu loại bỏ

Số mẫu dùng cho mô hình hồi quy

339

Phụ lục 3: Thống kê ý kiến chuyên gia

Bảng 4.3.1a Thống kê số chuyên gia khảo sát

STT

Công Ty

Số Chuyên Gia

Sàn Giao Dịch BĐS Thủ Thiêm Công Ty CP Địa Ốc Đất Việt Công Ty CP TMDV Tƣ Vấn Hồng Đức Ernst & Young Việt Nam Công Ty BĐS An Phú Công Ty CP Phát Triển Địa Ốc Việt Đô Công Ty TNHH MTV Tƣ Vấn & TĐG Sao Mộc Công Ty CP Thông Tin & TĐG Tây Nam Bộ

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Ngân Hàng TMCP Phát Triển Nhà Tp.HCM (HD Bank) 10 MB Bank 11 Colliers International Việt Nam 12 VietinBank AMC 13 Eximbank

Tổng Cộng

15 17 8 4 2 15 16 16 1 1 3 1 1 100

Bảng 4.3.1b Thống kê ý kiến chuyên gia về căn hộ điển hình - Phân khúc giá 1

Số chuyên

gia đồng ý

Tỷ lệ

Tổng

STT

KÝ HIỆU

Thuộc tính/ Gía trị

gia đồng ý

chọn giá trị/

đồng ý

cộng

chọn

thuộc tính cụ

Có (Trên 12 tháng).

Nhìn xuống Khu sinh hoạt

37.21%

nội bộ (công viên, hồ bơi)

Dƣới 5 km

16.18%

Từ 5-10 km

36.76%

9 KC_TT

Từ 10-15 km

39.71

26.67%

Có (Từ 1-3 năm).

20.00%

Có (Từ 3-5 năm).

40.00%

12 PT_TT

100%

Có (Trên 5 năm).

13.33%

Không có hình thức trả góp

0.00%

Từ tầng 1-5

24.00%

100

Từ tầng 5-10

45.00%

100

Từ tầng 10-15

20.00%

100

13 TANG

100%

Từ tầng 15-20

11.00%

100

Căn giữa

88.89%

Bảng 4.3.1c Thống kê ý kiến chuyên gia về căn hộ điển hình - Phân khúc giá 2

Số chuyên

gia đồng ý

Tỷ lệ

Tổng

STT

KÝ HIỆU

Thuộc tính/ Gía trị

gia đồng ý

chọn giá trị/

đồng ý

cộng

100%

Có (Trên 70% giá trị căn hộ)

12.00%

Không hỗ trợ

20.00%

Từ 5-6 loại Hạ tầng xã hôi

53.33%

Từ 3-4 loại Hạ tầng xã hội

34.67%

7 HT_XH

100%

Dƣới 2 loại Hạ tầng xã hội

12.00%

Nhìn ra Sông

41.86%

Nhìn ra Phố chính, trục đƣờng

34.88%

chính

Căn giữa

60.00%

Phụ lục 4: Kết quả hồi quy

1. Căn hộ phân khúc giá từ 15-25 triệu VND/(

Bảng thống kê mô tả

DON_GIA DIEN_TICH KC_TT

TANG

21463.50

77.75

9.17

7.12

Mean

21730.00

68.70

10.00

7.00

Median

19330.00

67.21

10.00

5.00

Mode

2213.00

20.50

2.38

4.01

Standard Deviation

-1.37

2.20

0.11

-0.68

Kurtosis

-0.04

1.65

-1.38

0.41

Skewness

17500.00

52.92

4.50

1.00

Minimum

24960.35

149.86

11.00

18.00

Maximum

7276124.89

26358.84

3108.00

2412.00

Sum

341

Count

Nguồn: Theo kết quả thống kê

Kết quả hồi quy

- Hồi quy lần đầu

Câu lệnh: reg don_gia an_ninh dien_tich dv_ql ht_xh huong_bc kien_truc kc_tt

mt_cq pt_tt tien_ich tang uy_tin vt_ch

- Kiểm định đa cộng tuyến

Kiểm định hệ số VIF

Hồi quy phụ

Hệ số xác định có hiệu chỉnh – Mô hình hồi quy phụ

0,8722 ̅̅̅( )

1 0,5106 ̅̅̅( )

2 0,2325 ̅̅̅( )

3 0,4989 ̅̅̅( )

4 0,3703 ̅̅̅( )

5 0,2563 ̅̅̅( )

6 0,0323 ̅̅̅( )

7 0,2543 ̅̅̅( )

8 0,4323 ̅̅̅( )

9 0,5674 ̅̅̅( )

10 0,2301 ̅̅̅( )

11 0,4829 ̅̅̅( )

12 0,4703 ̅̅̅( )

13 0,0931 ̅̅̅( )

Nguồn: Theo kết quả hồi quy

- Kiểm định phƣơng sai thay đổi

Câu lệnh: hettest

- Kiểm định phần dƣ không phân phối chuẩn

Câu lệnh: predict e,r

sktest e

2. Phân khúc giá trên 25 triệu VND/ )

Thống kê mô tả

DON_GIA

DIEN_TICH KC_TT

TANG

35087.08

114.9663

6.988201

17.62832

Mean

34836.06

112

Median

28875.34

125.15

Mode

7800.338

32.17833

1.843309

9.658238

Standard Deviation

-1.65898

5.886031

-1.14779

-0.86107

Kurtosis

0.207007

1.593234

-0.45408

0.308767

Skewness

25140.32

68.4

Minimum

47139

321.96

Maximum

11894519

38973.57

2369

5976

Sum

339

Count

Nguồn: Theo kết quả thống kê

Kết quả hồi quy

- Hồi quy lần đầu

Câu lệnh: reg don_gia an_ninh dien_tich dv_ql ht_xh huong_bc kien_truc kc_tt

mt_cq pt_tt tien_ich tang uy_tin vt_ch

- Kiểm định đa cộng tuyến

Kiểm định hệ số VIF

Hồi quy phụ

Hệ số xác định có hiệu chỉnh – Mô hình hồi quy phụ

0,8503 ̅̅̅( )

1 0,5148 ̅̅̅( )

2 0,2326 ̅̅̅( )

3 0,4973 ̅̅̅( )

4 0,3687 ̅̅̅( )

5 0,2572 ̅̅̅( )

6 0,0356 ̅̅̅( )

7 0,2537 ̅̅̅( )

8 0,4310 ̅̅̅( )

9 0,5692 ̅̅̅( )

10 0,2325 ̅̅̅( )

11 0,4835 ̅̅̅( )

12 0,4686 ̅̅̅( )

13 0,0934 ̅̅̅( )

Nguồn: Theo kết quả hồi quy

- Kiểm định phƣơng sai thay đổi

Câu lệnh: hottest

- Kiểm định phần dƣ không phân phối chuẩn

Câu lệnh: predict e,r

sktest e

Phụ lục 5: Phiếu khảo sát

PHIẾU KHẢO SÁT

Chào ông/ bà! Nhằm thực hiện đề tài nghiên cứu cao học: Xây dựng chỉ số giá căn hộ chung cƣ – nghiên cứu điển hình tại quận 2 và 7 Tp.HCM xin ông/ bà vui lòng dành chút thời gian cho biết ý kiến về các câu hỏi trong bảng khảo sát. Các thông tin do ông/ bà cung cấp sẽ đƣợc bảo mật và chỉ phục vụ cho mục đích nghiên cứu của đề tài.

A. Phần thông tin chung (Ngƣời trả lời khảo sát)

□ Nam

Giới tính

Họ và tên

□ Nữ

□ Nhân viên

□ Chuyên viên

Chức vụ

Nghề nghiệp

□ Quản lý (Phó/ Trƣởng phòng)

□ Giám đốc

Cơ quan

Điện thoại liên hệ

E-mail

B. Phần khảo sát thông tin về căn hộ chung cƣ

Xin ông/ bà vui lòng chia sẻ một ít thông tin sau về căn hộ ông/ bà đang sinh sống

1. Khu căn hộ ông/ bà đang sinh sống có tên là ?

2. Địa chỉ/ Mã số căn hộ của ông/ bà cụ thể là số ?

3. Diện tích sàn của căn hộ này cụ thể là bao nhiêu ?

4. Ông/ bà vui lòng cho biết ông/ bà đã mua căn hộ này cụ thể với giá bao nhiêu ?

Tỷ VND

Ông/ bà vui lòng cho biết ông/ bà đã mua căn hộ này cụ thể vào khoảng thời gian nào ?

(Tháng/ Năm)

6. Cho đến nay, ông/ bà đã sinh sống tại Khu căn hộ này đƣợc khoảng bao lâu ?

Theo ông/ bà, mức giá hiện nay của Căn hộ này là vào khoảng bao nhiêu ?

Tỷ VND

Xin ông/ bà vui lòng đánh dấu X cho mục đƣợc chọn từ các câu dƣới đây

Căn hộ ông/ bà đang ở nằm ở vị trí nào ?

□ Căn góc

□ Căn giữa

□ Cổ điển

□ Truyền thống

Kiến trúc thiết kế của căn hộ này thuộc kiểu nào ?

□ Hiện đại

□ Kiến trúc khác

(………………………………)

□ Sông

□ Hồ bơi

10.

Hƣớng từ ban công của căn hộ này nhìn ra đâu ?

□ Công viên

□ Trục đƣờng chính

(……………………………)

□ Công viên

□ Hồ bơi

□ Sân chơi thể thao ngoài trời

11.

Khu căn hộ ông/ bà đang sinh sống có những loại tiện ích sinh hoạt nào ?

□ Câu lạc bộ thể thao (phòng tập gym, yoga, võ thuật, …)

□ Rạp chiếu phim.

□ Siêu thị, khu mua sắm.

□ Dịch vụ bảo vệ, camera an ninh

□ Dịch vụ đậu xe

□ Dịch vụ phòng cháy, chữa cháy

12.

Khu căn hộ ông/ bà đang sinh sống có những loại dịch vụ quản lý nào nào ?

□ Dịch vụ vệ sinh phần diện tích sử dụng chung.

□ Dịch vụ thu gom rác.

□ Dịch vụ chăm sóc cây xanh.

□ Trƣờng học

□ Bệnh viện

13.

□ Bến xe

Trong phạm vi bán kính 1 km tính từ Khu căn hộ ông/ bà đang sống, có những loại hạ tầng xã hội nào ?

□ Cơ sở tôn giáo (Chùa, nhà thờ).

□ Chợ, siêu thị,

□ Trung tâm thƣơng mại.

□ 100% vốn nƣớc ngoài

14.

□ 100% vốn Việt Nam

Theo ông/ bà, chủ đầu tƣ của Khu căn hộ này thuộc loại hình doanh nghiệp nào ?

□ Liên doanh

□ Rất uy tín

□ Uy tín

□ Bình thƣờng

15.

Theo ông/ bà, uy tín của chủ đầu tƣ Khu căn hộ này trên thị trƣờng ở mức độ nào ?

□ Uy tín thấp

□ Uy tín kém

□ Không

□ Có (dƣới 50% giá trị căn hộ)

16.

Khi mua căn hộ này, ông/ bà có vay vốn Ngân hàng không ?

□ Có (từ 50-70% giá trị căn hộ)

□ Có (trên 70% giá trị căn hộ)

□ Không

□ Có (dƣới 50% giá trị căn hộ)

17.

Theo ông/ bà, chủ đầu tƣ Khu căn hộ này có cam kết hỗ trợ vay vốn Ngân hàng cho ngƣời mua căn hộ không ?

□ Có (từ 50-70% giá trị căn hộ)

□ Có (trên 70% giá trị căn hộ)

□ Không

□ Có (dƣới 6 tháng)

18.

Theo ông/ bà, chủ đầu tƣ Khu căn hộ này có cam kết hỗ trợ thủ tục pháp lý, giấy tờ (làm sổ hồng) cho ngƣời mua căn hộ không ?

□ Có (từ 6-12 tháng)

□ Có (trên 12 tháng)

□ Không

□ Có (dƣới 1 năm)

□ Có (từ 1-3 năm)

19.

Theo ông/ bà, chủ đầu tƣ Khu căn hộ này có áp dụng chính sách cho trả góp/ trả theo tiến độ đối với ngƣời mua căn hộ không ?

□ Có (từ 3-5 năm)

□ Có (trên 5 năm)

□ Rất tốt

20.

□ Tốt

Theo ông/ bà đánh giá, môi trƣờng sống của Khu căn hộ này (Bên trong và bên ngoài tính trong phạm vi bán kính 500 m) ở mức độ nào ?

□ Trung bình

□ Kém

□ Rất kém

□ Rất tốt

□ Tốt

21.

□ Trung bình

Theo ông/ bà đánh giá, tình hình an ninh của Khu căn hộ này (Bên trong và bên ngoài Khu căn hộ tính trong phạm vi bán kính 500 m) ở mức độ nào ?

□ Kém

□ Rất kém

Tp. HCM ngày , tháng , năm .

Ngƣời trả lời khảo sát

(Vui lòng Ký tên và ghi rõ họ tên)

→

Xin chân thành cảm ơn sự hỗ trợ của quý Ông/ bà !

PHIẾU KHẢO SÁT Ý KIẾN CHUYÊN GIA

Chào ông/ bà! Nhằm thực hiện đề tài nghiên cứu cao học: Xây dựng chỉ số giá căn hộ chung cư – nghiên cứu điển hình tại quận 2 và 7 Tp.HCM xin ông/ bà vui lòng dành chút thời gian cho biết ý kiến về các câu hỏi trong bảng khảo sát. Các thông tin do ông/ bà cung cấp sẽ được bảo mật và chỉ phục vụ cho mục đích nghiên cứu của đề tài.

A. Phần thông tin chung

□ Nam

Họ và tên

Giới tính

□ Nữ

□ Nhân viên

□ Chuyên viên

Nghề nghiệp

Chức vụ

□ Quản lý (Phó/ Trưởng phòng)

□ Giám đốc

Tên Cơ quan

Điện thoại liên hệ

Địa chỉ E-mail

B. Phần khảo sát chung về lĩnh vực BĐS

Vui lòng đánh dấu X vào ô trống bên cạnh câu trả lời mà ông/ bà chọn: 1. Ông/ bà được đào tạo nghiệp vụ Kinh doanh hoặc Thẩm định giá BĐS tại:

□ Trường đại học/ Cao đẳng □ Trung tâm bồi dưỡng nghiệp vụ ngắn hạn □ Doanh nghiệp Kinh doanh hoặc Thẩm định giá BĐS 2. Cho đến nay, ông/ bà đã làm việc trong lĩnh vực BĐS trong bao lâu:

□ 3-5 năm □ Từ 5-7 năm □ Trên 7 năm

3. Theo ông/ bà, việc xây dựng chỉ số giá căn hộ chung cư tại Tp. HCM là cần thiết ?

□Có, rất cần thiết □Có, cần thiết. □Không, chưa cần thiết

4. Theo ông/ bà, Phân khúc căn hộ chung cư nào (về giá) phổ biến tại Quận 2 và 7 ?

□15-20 triệu/ sàn. □20-25 triệu/ sàn. □25-30triệu/ sàn. □>30 triệu/ sàn.

C. Phần lấy ý kiến về các yếu tố ảnh hưởng nhất đến giá căn hộ chung cư

1. Theo ông/ bà, giá của 1 căn hộ chung cư thường chịu ảnh hưởng bởi bao nhiêu yếu tố trong số những yếu tố dưới đây ? Vui lòng đánh dấu X để chọn ra những yếu tố mà ông/ bà cho là có ảnh hưởng nhất đến giá căn hộ chung cư ?

STT

Yếu tố

Chọn (X)

Khoảng cách từ căn hộ chung cư đó đến trung tâm thành phố

1

An ninh khu vực nơi căn hộ tọa lạc (trong phạm vi bán kính 500 m)

2

Môi trường cảnh quan khu vực nơi căn hộ tọa lạc (trong phạm vi bán kính 500 m)

3

Các tiện ích giải trí bổ trợ (công viên, hồ bơi, phòng tập gym, sân tennis, rạp chiếu phim, …).

4

5

Các dịch vụ quản lý kèm theo (hệ thống an ninh, bãi gửi xe, thu gom rác, vệ sinh phần diện ích sử dụng chung, chăm sóc cây xanh, …). Các hạ tầng xã hội trong phạm vi bán kính 1 km (trường học, bệnh viện, siêu thị, bến xe …)

6

Loại hình chủ đầu tư của Khu căn hộ (100% nước ngoài/ 100% trong nước/ liên doanh).

7

Uy tín của chủ đầu tư của Khu căn hộ trên thị trường

8

Tầng cao của căn hộ đó

9

Vị trí của căn hộ đó trên cùng 1 tầng (căn góc, căn giữa)

10

Hướng ban công của căn hộ (nhìn ra sông, phố chính, trục đường chính, công viên, hồ bơi).

11

Diện tích sàn căn hộ

12

Kiến trúc của khu căn hộ (Truyền thống, cổ điển, hiện đại).

13

Chủ đầu tư có hỗ trợ vay vốn Ngân hàng

14

Chủ đầu tư có hỗ trợ pháp lý, làm thủ tục giấy tờ (sổ hồng).

15

Phương thức thanh toán (Trả góp, trả theo tiến độ, …).

16

2. Ngoài 16 yếu tố ở bảng trên, ông/ bà vui lòng góp ý thêm 1 số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá căn

hộ chung cư ? (Vui lòng ghi rõ, nếu có). …………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………… …… …………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………… ……….

Trên 25 triệu/

Rất cao

Cao

Trung bình

Thấp

Rất thấp

9. Theo ông/ bà, 1 căn hộ chung cư điển hình tương ứng với 2phân khúc đơn giá dưới đây thường phải là căn hộ nằm ở tầng cao (lầu) bao nhiêu ? Với mỗi phân khúc giá, vui lòng đánh dấu X cho 1mục được chọn.

Phân khúc đơn giá căn hộ chung cư

Tầng cao

Từ 15-25 triệu/

Trên 25 triệu/

Từ tầng 1-5

Từ tầng 5-10

Từ tầng 10-15

Từ tầng 15-20

Từ tầng 20 trở lên

10. Theo ông/ bà, 1 căn hộ chung cư điển hình tương ứng với 2 phân khúc đơn giá dưới đây thường phải là căn hộ nằm ở vị trí nào trên cùng 1 tầng (lầu) ? Với mỗi phân khúc giá, vui lòng đánh dấu X cho 1 mục được chọn.

Phân khúc đơn giá căn hộ chung cư

Vị trí

Từ 15-25 triệu/

Trên 25 triệu/

Căn góc

Căn giữa

11. Theo ông/ bà, 1 căn hộ chung cư điển hình tương ứng với 2 phân khúc đơn giá dưới đây thường phải là căn hộ có hướng ban công nhìn ra đâu ? Với mỗi phân khúc giá, vui lòng đánh dấu X cho 1 mục được chọn.

Phân khúc đơn giá căn hộ chung cư

Hướng ban công

Từ 15-25 triệu/

Trên 25 triệu/

Công viên

Hồ bơi

Sông

Không có chính sách bán trả góp

Có (Dưới 1 năm).

Có (Từ 1-3 năm).

Có (Từ 3-5 năm).

Có (Trên 5 năm).

Xin chân thành cảm ơn sự hỗ trợ của ông/ bà !

Ngày tháng năm .