Luận văn Thạc sĩ kinh tế: Nâng cao hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Á Châu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO



TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

HỌ VÀ TÊN: NGUYỄN NGỌC TRÂN

NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG TRONG LĨNH VỰC CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO



TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

NGUYỄN NGỌC TRÂN

NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG TRONG LĨNH VỰC CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU

Chuyên ngành: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG

Mã số : 60340201

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS. NGUYỄN HỒNG HẢI

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2012

LỜI CAM ĐOAN



Tôi xin cam đoan số liệu nêu trong luận văn này được thu thập từ nguồn

thực tế, được công bố trên các báo cáo của cơ quan nhà nước, được đăng tải

trên các tạp chí, báo chí, website hợp pháp. Những thông tin và nội dung nêu

trong đề tài đều dựa trên thực tế và hoàn toàn đúng với nguồn trích dẫn.

Tác giả đề tài: Nguyễn Ngọc Trân

MỤC LỤC



TRANG BÌA

LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ

PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1

CHƯƠNG 1 : LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HIỆU QUẢ CHO

VAY BẤT ĐỘNG SẢN .................................................................................... 4

1.1 Những vấn đề cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản ........... 4

1.1.1 Khái niệm bất động sản ............................................................................. 4

1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản ............................................................ 4

1.1.3 Vai trò của thị trường bất động sản ........................................................... 5

1.2 Những vấn đề cơ bản về cho vay bất động sản ........................................ 8

1.2.1 Khái niệm cho vay bất động sản ............................................................... 8

1.2.2 Đặc điểm của cho vay bất động sản .......................................................... 8

1.2.3 Vai trò của cho vay bất động sản .............................................................. 9

1.2.4 Hiệu quả cho vay bất động sản ............................................................... 11

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay bất động sản ................ 18

1.3.1 Nhóm nhân tố thuộc ngân hàng ............................................................. 18

1.3.2 Nhóm nhân tố thuộc về khách hàng ....................................................... 22

1.3.3 Nhóm nhân tố thuộc môi trường. .......................................................... 24

1.4 Bài học kinh nghiệm cho các ngân hàng thương mại việt Nam sau

cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ ........................................ 26

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .............................................................................. 27

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ TÍN DỤNG TRONG LĨNH

VỰC CHO VAY BĐS TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU ..................... 28

2.1 Sơ lược về ngân hàng TMCP Á Châu .................................................... 28

2.1.1 Lịch sử hoạt động của ngân hàng TMCP Á Châu .................................. 28

2.1.2 Hoạt động huy động vốn ......................................................................... 30

2.1.3 Hoạt động tín dụng .................................................................................. 35

2.2 Thực trạng về tình hình cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Á

Châu................................................................................................................. 41

2.2.1 Các điều kiện cơ bản của cho vay bất động sản ...................................... 41

2.2.2 Quy trình cho vay bất động sản .............................................................. 42

2.2.3 Thực trạng cho vay BĐS ......................................................................... 43

2.3 Đánh giá về hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản tại

Ngân hàng TMCP Á Châu ............................................................................ 49

2.3.1 Những mặt đã đạt được ........................................................................... 49

2.3.2 Những mặt hạn chế ................................................................................. 53

2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế ............................................................ 55

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ............................................................................... 60

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG TRONG

LĨNH VỰC CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á

CHÂU .............................................................................................................. 61

3.1 Định hướng hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Á

Châu trong thời gian tới ................................................................................ 61

3.1.1 Định hướng hoạt động chung từ năm 2012 đến 2015 ............................. 61

3.1.2 Định hướng hoạt động cho vay BĐS tại ACB trong thời gian tới .......... 63

3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay

bất động sản tại ACB ..................................................................................... 64

3.2.1 Về khâu tạo nguồn ................................................................................. 65

3.2.2 Về thu hút khách hàng............................................................................. 67

3.2.3 Về khâu cho vay BĐS ............................................................................. 68

3.3 Kiến nghị ................................................................................................... 76

3.3.1 Kiến nghị đối với NHNN ........................................................................ 76

3.3.2 Kiến nghị đối với chính phủ .................................................................... 78

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ............................................................................... 79

KẾT LUẬN ..................................................................................................... 80

TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT



ACB Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

ACBA Công ty Quản lý nợ và Khai thác Tài Sản ACB

AREV Công ty Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu

BĐS Bất động sản

BCS & QLTD Ban chính sách và quản lý tín dụng

CIC Trung tâm thông tin tín dụng ngân hàng

CLMS Chương trình quản lý tín dụng cá nhân

EXIMBANK Ngân hàng thương mại cổ phần xuất nhập khẩu Việt Nam

KHDN Khách hàng doanh nghiệp

KHCN Khách hàng cá nhân

NH Ngân hàng

NHNN Ngân hàng Nhà Nước

NHTM Ngân hàng thương mại

SACOMBANK Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín

SCB Standard Charterd

TMCP Thương mại cổ phần

TP.HCM Thành Phố Hồ Chí Minh

TSĐB Tài sản đảm bảo

TCTD Tổ chức tín dụng

TCBS Hệ thống quản trị ngân hàng

TECHCOMBANK Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU



Bảng 2.1: Tăng trưởng nguồn vốn huy động của ACB qua các năm (2008 đến

tháng 06/2012).

Bảng 2.2: Thị phần huy động vốn của ACB so với các ngân hàng khác qua các năm

(2008 đến tháng 06/2012).

Bảng 2.3: Tình hình cho vay của ACB qua các năm (2008 đến tháng 06/2012).

Bảng 2.4: Tình hình phân loại dư nợ vay của ACB qua các năm (2008 đến

tháng 06/2012).

Bảng 2.5: Tình hình dư nợ vay phân theo nhóm nợ của ACB qua các năm

(2008 đến tháng 06/2012).

Bảng 2.6: Tỷ trọng cho vay bất động sản so với dư nợ vay của ACB.

Bảng 2.7: Tỷ trọng dư nợ bất động sản của ACB so với tổng dư nợ cho vay bất

động sản toàn ngành.

Bảng 2.8 : Tỷ trọng cho vay BĐS so với tổng dư nợ vay của các ngân hàng

trong năm 2011.

Bảng 2.9: Tình hình lợi nhuận thu từ lãi vay của ACB qua các năm (2008 đến

tháng 06/2012).

Bảng 2.10: Tình hình dư nợ vay phân theo nhóm nợ của các ngân hàng.

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ



Hình 2.1 : Tăng trưởng nguồn vốn huy động của ACB qua các năm (2008 đến

tháng 06/2012).

Hình 2.2 : Thị phần huy động vốn của ACB so với các NH khác qua các năm

(2008 đến tháng 06/2012).

Hình 2.3: Tình hình cho vay của ACB qua các năm (2008 đến tháng 06/2012).

Hình 2.4: Tình hình dư nợ cho vay BĐS và tổng dư nợ vay của các ngân hàng.

PHẦN MỞ ĐẦU



Lý do chọn đề tài: 1.

Hoạt động cho vay của các ngân hàng phần lớn là cho vay có tài sản đảm

bảo bằng bất động sản nên việc tăng hay giảm của thị trường bất động sản sẽ

ảnh hưởng nhất định đến hoạt động cho vay của ngân hàng. Mặt khác, trong

khoảng thời gian từ năm 2007 đến năm 2010 việc cho vay trong lĩnh vực bất

động sản của các ngân hàng không ngừng tăng lên trong khi nguồn vốn và

chính sách pháp luật còn nhiều bất cập. Ngày 01/03/2011, NHNN đã ban hành

chỉ thị 01 yêu cầu các ngân hàng tại Việt Nam đến 31/12/2011 phải đưa tỷ

trọng cho vay phi sản xuất (chứng khoán, bất động sản,…) so với tổng dư nợ

về dưới 16%. Ngay lập tức, các ngân hàng thương mại thắt chặt hơn trong

duyệt hồ sơ cũng như giải ngân các hợp đồng tín dụng bất động sản và gấp rút

thu hồi các khoản nợ đọng. Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây

nên tình trạng đóng băng bất động sản như hiện nay. Chính vì lẽ đó, việc

nghiên cứu hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản trở thành

một yêu cầu cần thiết cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung

và hiệu quả của hoạt động ngân hàng nói riêng, từ đó góp phần tạo nên sự gia

tăng về mặt kinh tế, lợi ích về mặt xã hội cho nhiều đối tượng có liên quan.

Với những đánh giá mang tính tổng quan như trên, tác giả quyết định

chọn đề tài “Nâng cao hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động

sản tại ngân hàng TMCP Á Châu” để nghiên cứu và đưa ra những giải pháp

thực tiễn nhằm góp phần gia tăng hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản

của ngân hàng TMCP Á Châu trong hiện tại và tương lai.

Mục tiêu nghiên cứu: 2.

Tập trung nghiên cứu hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động

sản của ngân hàng TMCP Á Châu để từ đó đưa ra giải pháp cho vấn đề được

nêu, mục đích cuối cùng là nâng cao hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực bất động

sản của ngân hàng, đồng thời có thể giúp thị trường bất động sản vượt qua giai

đoạn khó khăn như hiện nay.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: 3.

Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của nhiều yếu tố chính trị, kinh

tế, văn hóa, xã hội trong đó các chính sách pháp luật, các chính sách kinh tế,

các chính sách xã hội là những yếu tố tác động mạnh nhất. Vì vậy, việc nghiên

cứu hiệu quả tín dụng trọng lĩnh vực bất động sản của ngân hàng TMCP Á

Châu không khỏi liên quan đến những vấn đề nêu trên. Tuy nhiên, trong phạm

vi nghiên cứu của đề tài, chỉ giới hạn ở:

- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động cho vay của ngân hàng TMCP Á

Châu trong lĩnh vực bất động sản.

- Thời gian: Khoảng thời gian số liệu dùng trong việc nghiên cứu bắt

đầu từ năm 2008 đến tháng 06/2012.

Phương pháp nghiên cứu: 4.

Áp dụng phương pháp nghiên cứu lịch sử, phương pháp phân tích, tổng

hợp, phương pháp nghiên cứu định lượng, định tính.

Kết cấu của luận văn: 5.

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn

được kết cấu thành 3 chương bao gồm:

- Chương 1: Lý luận về bất động sản và hiệu quả cho vay bất động sản.

- Chương 2: Thực trạng hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất

động sản tại ngân hàng TMCP Á Châu.

- Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng trong lĩnh vự cho vay

bất động sản tai ngân hàng TMCP Á Châu.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn: 6.

Xác định vị trí cạnh tranh của ACB trong giai đoạn hiện nay, rút kinh

nghiệm trong hoạt động thời gian qua, nghiên cứu vận dụng vào hoàn cảnh

hiện tại, từ đó đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản tại

ACB trong thời gian tới.

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN VỀ BĐS VÀ HIỆU QUẢ CHO VAY BĐS

1.1 Những vấn đề cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản:

1.1.1 Khái niệm bất động sản:

Khái niệm bất động sản rất rộng, được quy định cụ thể bằng pháp luật của

mỗi nước. Có những tài sản, quốc gia này cho là bất động sản nhưng lại có quốc gia

khác lại liệt kê vào danh mục động sản.

Theo bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt

Nam, tại điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công

trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình

xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật

quy định”.

Như vậy bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên

của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất

đai không bị hao mòn. Mặt khác, đối với bất động sản là hàng hoá còn có thể giao

dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc

chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ.

Tuy nhiên, với tính chất không di động được, và có tính khan hiếm không thể

tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất động

sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài hạn.

1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản:

Các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước

cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS:

- Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về

việc ai tiếp cận được BĐS, BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.

- Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch

giá trị của hàng hoá BĐS.

- Khái niệm 3: Thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua

bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới,

tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với

thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt

động kinh doanh đối với thị trường BĐS.

- Khái niệm 4: Thị trường bất động sản là “nơi” tiến hành các giao dịch về

BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư

vấn,…

Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, sau khi

tổng hợp các kết quả nghiên cứu, tôi đề xuất một số khái niệm về thị trường BĐS

như sau:

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên

quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp

và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các

chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến

sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.

1.1.3 Vai trò của thị trường bất động sản:

1.1.3.1 Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế

vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô,

tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã

hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật

chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt

động của nền kinh tế. BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện

nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh

tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.

1.1.3.2 Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:

Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế

giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm

cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính

thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó

phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.

Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân

hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho

vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc

chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển

kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.

1.1.3.3 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử

dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở

hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:

Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công

nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển

thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm

quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều

kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực

thi có hiệu quả và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị

phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và

vướng mắc trong tương lai.

1.1.3.4 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất

phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:

Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài

chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao

động,... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển

nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành

có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS

sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào

đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc,... để từ đó tạo nên sự

chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và

trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế thì các khoản thu ngân sách

có liên quan đến nhà, đất chiếm một tỷ lệ đáng kể.

1.1.3.5 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức

xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị nông thôn:

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường

BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn

“sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS

khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản

lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà

ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của

quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.

1.2 Những vấn đề cơ bản về cho vay bất động sản:

1.2.1 Khái niệm cho vay bất động sản:

Khái niệm về cho vay bất động sản còn rất chung chung và khác nhau do tùy

vào phạm vi và quy mô giữa các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư trong hoạt

động cho vay bất động sản. Tuy nhiên, có thể nói cho vay bất động sản là một

nghiệp vụ tín dụng ngân hàng nhằm cung ứng vốn cho thị trường BĐS.

Hoạt động cho vay BĐS của các TCTD chủ yếu nhằm vào các mục tiêu

chính sau:

- Cho vay mục đích kinh doanh bất động sản, ở mục tiêu này chủ yếu tài trợ

vốn cho các tổ chức xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê, xây dựng nhà ở, căn hộ

để bán, xây dựng các trung tâm thương mại,…

- Cho vay mục đích phục vụ sản xuất mà chủ yếu là tài trợ vốn cho các doanh

nghiệp trong việc xây dựng mở rộng nhà xưởng sản xuất, xây dựng cơ sở làm việc,

nhà xưởng mới nhằm ổn định sản xuất thay vì phải tốn chi phí đi thuê.

- Cho vay mục đích phục vụ nhu cầu tiêu dùng về nhà ở, đất ở cho người

dân. Mục tiêu này góp phần giải quyết nhu cầu xây dựng, sửa chữa, mua nhà, mua

đất để ở đối với các cá nhân, hộ gia đình.

- Cho vay mục đích đầu cơ BĐS. Mục tiêu này nhằm cung ứng vốn cho

khách hàng đầu cơ, hưởng chênh lệch giá.

Mỗi tổ chức tín dụng đều có cách tiếp cận khác nhau trong lĩnh vực cho vay

bất động sản, tùy vào định hướng chiến lược phát triển, khả năng canh tranh và sự

sáng tạo trong khuôn khổ luật định về nghiệp vụ cho vay BĐS của mình.

1.2.2 Đặc điểm của cho vay bất động sản:

Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và cùng

phát triển trong mối quan hệ tương quan tỷ lệ thuận. Một thị trường vốn phát triển

ổn định và lành mạnh sẽ giúp cho thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành

mạnh và ngược lại. Trong mối tương quan đó, hoạt động cho vay bất động sản

mang những đặc điểm cơ bản sau:

Mang tính kinh tế - xã hội cao: ngoài việc mang lại lợi nhuận cho các -

ngân hàng còn góp phần phát triển thị trường bất động sản, giải quyết nhu cầu nhà ở

cho người dân.

Mang tính rủi ro cao: thị trường bất động sản vốn là thị trường có -

những biến động bất thường, khó dự đoán do có những đặc trưng riêng.

Thời hạn cho vay bất động sản thường mang tính trung và dài hạn do tài sản

được đầu tư là bất động sản mang tính lâu dài (ngoại trừ trường hợp đầu cơ ngắn

hạn). Đồng thời cũng xuất phát từ đây mà lãi suất trong cho vay bất động sản

thường được áp dụng lãi suất cho vay trung dài hạn, cao hơn đối với các mảng cho

vay khác có thời hạn ngắn hạn (dưới 12 tháng). Tùy vào quy định riêng của mỗi

ngân hàng mà lãi suất cho vay trung dài hạn được cố định mỗi năm hay thả nổi theo

tình hình biến động của lãi suất huy động đầu vào.

1.2.3 Vai trò của cho vay bất động sản:

Mặc dù hiện nay NHNN đang khống chế mức dư nợ cho vay bất động sản

nhưng vẫn phải kể đến một số vai trò nhất định của hình thức cho vay này.

1.2.3.1 Đối với nền kinh tế - xã hội:

Nguồn vốn tín dụng bất động sản là một trong những nguồn lực trong xã hội

mang lại cơ hội về nhà ở cho phần lớn dân lao động, nhằm ổn định và nâng cao hiệu

quả cuộc sống cũng như phát triển sản xuất cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, từ đó

tăng năng lực cạnh tranh, tạo cơ hội việc làm mới và thu hút lao động, tận dụng

được nguồn nhân lực chuyên môn thấp, giá rẻ trong xã hội.

Thông qua nguồn vốn tín dụng bất động sản cho các chương trình và dự án

phát triển nhà ở, khu đô thị, thương mại, hạ tầng cơ sở, hàng năm hệ thống ngân

hàng đã góp phần đẩy nhanh tiến độ đô thị hóa, chỉnh trang bộ mặt đô thị, là nền

tảng để thu hút đầu tư từ các nguồn lực bên ngoài góp phần vào sự nghiệp công

nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Thị trường bất động sản là một bộ phận không tách rời của nền kinh tế hàng

hóa. Việc bơm vốn đúng mức cần thiết cho thị trường bất động sản, khơi thông

dòng chảy vốn trong nền kinh tế, hiển nhiên sẽ thúc đẩy thị trường này phát triển,

kéo theo những ảnh hưởng tích cực đối với nền kinh tế nói chung, kể cả thị trường

tài chính (thể hiện qua sự đa dạng hóa các sản phẩm tín dụng, cho ra đời thị trường

chứng khoán).

Các giao dịch bất động sản có quy mô chiếm tỷ trọng lớn tương đối so với

nguồn thu nhập và năng lực đầu tư, vì vậy các ngân hàng thương mại rõ ràng không

thể bỏ qua thị trường quá tiềm năng này và đua nhau đa dạng hóa các sản phẩm tín

dụng bất động sản, nâng tỷ trọng của dư nợ bất động sản cùng lúc với việc tăng

năng lực tín dụng cho hàng loạt các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, góp phần

vào quá trình tái tạo bất động sản. Tuy nhiên, nếu quá trình này không có giới hạn

thì nguy cơ các ngân hàng phá sản là rất lớn.

Vốn tín dụng ngân hàng nếu như được đầu tư cho sản xuất kinh doanh, xuất

khẩu,… sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, nếu được đầu tư quá

nhiều cho thị trường bất động sản và các lĩnh vực phi sản xuất khác thì sẽ dẫn đến

tình trạng mất cân đối tài chính kinh tế và là một nguyên nhân gây lạm phát.

Ngoài ra, sự liên thông giữa thị trường bất động sản, vốn và tiền tệ còn là nền

tảng cho công việc thiết lập chính sách kinh tế vĩ mô và vi mô.

1.2.3.2 Đối với các ngân hàng thương mại:

Các ngân hàng thường đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản do đây là

một trong những lĩnh vực tạo dư nợ tín dụng lớn và có tốc độ tăng trưởng khá

nhanh. Để chạy theo các chỉ tiêu dư nợ tín dụng thì đây là hoạt động tín dụng hấp

dẫn để có doanh số cho vay cao. Bên cạnh việc tạo được dư nợ lớn, cho vay bất

động sản còn hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại trong việc bán chéo sản phẩm,

gia tăng tiện ích, gia tăng nguồn thu như ký kết các hợp đồng hợp tác với các chủ

đầu tư dự án, mở tài khoản thanh toán tiền mua bán qua ngân hàng, tạo được nguồn

thu phí dịch vụ, gia tăng vốn huy động, …

1.2.3.3 Đối với khách hàng:

Việc nhận được các tín dụng bất động sản góp phần tăng năng lực tín dụng

của các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân,… tham gia vào thị trường bất động sản, bổ

sung nguồn vốn còn hạn chế của họ. Điều này đặc biệt có ý nghĩa vì tài sản đảm bảo

trong tín dụng bất động sản là các tài sản phát sinh từ nguồn vốn vay.

Khách hàng của các khoản vay kinh doanh bất động sản có cơ hội tái tạo bất

động sản, mở rộng kinh doanh sang các lĩnh vực khác, tăng cường lợi thế cạnh tranh

trong kinh doanh của mình.

Đối với các pháp nhân, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tín dụng bất

động sản phục vụ sản xuất là cơ hội cho họ phát triển sản xuất, không phải mất tiền

đi thuê nhà xưởng, tăng năng lực canh tranh.

Hộ gia đình và các cá thể có thu nhập trung bình, thấp nhưng ổn định có cơ

hội ổn định cuộc sống với các sản phẩm tín dụng bất động sản tiêu dùng thông qua

các dự án nhà có quy mô vừa và nhỏ, giá cả phù hợp.

1.2.4 Hiệu quả cho vay bất động sản:

1.2.4.1 Khái niệm:

Hiệu quả của một khoản vay có thể được hiểu là hiệu quả kinh tế mà khoản

vốn vay đó mang lại cho cả người đi vay (khách hàng) và người cho vay (NH).

Với tư cách là một trung gian tài chính trong nền kinh tế, hoạt động chủ yếu

và thường xuyên nhất là nhận tiền gửi và cho vay, để đảm bảo sự tồn tại và phát

triển thì hiệu quả của các khoản vay luôn là mối quan tâm hàng đầu của các ngân

hàng thương mại. Việc đáp ứng nhanh chóng, thuận tiên, an toàn nhu cầu vốn của

khách hàng sẽ tạo điều kiện để ngân hàng nâng cao uy tín, thu hút thêm nhiều

khách hàng mới, làm tăng thêm khả năng mở rộng hoạt động tín dụng. Mặt khác,

đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản

xuất kinh doanh của họ, đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn vay; đó cũng là tiền đề để

họ thực hiện đúng cam kết trả nợ đầy đủ và đúng hạn.

1.2.4.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả cho vay bất động sản:

Các chỉ tiêu định tính: -

Hiệu quả cho vay của ngân hàng chắc chắn phụ thuộc trước hết vào uy tín

của ngân hàng đó trên thị trường. Một ngân hàng có uy tín cao sẽ có khả năng thu

hút được nhiều khách hàng hơn, nếu một ngân hàng có số lượng khách hàng đông

đảo, làm ăn có uy tín thì đó là dấu hiệu chứng tỏ hiệu quả cho vay của ngân hàng đó

tốt. Tuy nhiên, đây chỉ mới là yêu cầu ban đầu, trong nền kinh tế thị trường đầy

biến động và có sự canh tranh gay gắt đòi hỏi các ngân hàng thương mại phải năng

động sáng tạo thì mới có thể có hiệu quả cho vay tốt, đáp ứng nhu cầu ngày càng

tăng lên cả về chất và lượng của khách hàng.

Yêu cầu thứ hai để có hiệu quả cao trong cho vay là phải đảm bảo được sự

tồn tại và phát triển của ngân hàng. Nói cách khác, hoạt động cho vay phải mang lại

cho ngân hàng thu nhập đủ để trang trải cho các chi phí liên quan và có lãi, hạn chế

thấp nhất nguy cơ rủi ro. Điều này không chỉ phụ thuộc vào ngân hàng mà còn phụ

thuộc vào khách hàng. Một khoản tiền cho vay chỉ có thể coi là hiệu quả khi các

nguyên tắc cho vay được tuân thủ triệt để: sử dụng vốn vay đúng mục đích và có

hiệu quả, hoàn trả nợ gốc và lãi đúng hạn. Việc tuân thủ chặt chẽ các nguyên tắc

cho vay vừa là điều kiện cần thiết vừa là sự biểu hiện của hiệu quả một khoản vay.

Một yêu cầu nữa đối với hoạt động cho vay của ngân hàng là phải đóng góp

vào sự phát triển kinh tế xã hội của vùng của ngành, địa phương và của cả nước.

Đây là hệ quả tất yếu đạt được khi cả nhà đầu tư và ngân hàng cùng đạt được hiểu

quả trong hoạt động kinh doanh của mình. Nó được biểu hiện ở sự ổn định của nền

tài chính tiền tệ quốc gia, giúp nâng cao năng lực sản xuất, năng lực công nghệ của

khách hàng, giải quyết công ăn việc làm, tăng thu nhập, nâng cao mức sống dân cư.

Tuy nhiên khi đánh giá tiêu thức này cần căn cứ vào từng trường hợp cụ thể trong

từng thời kỳ chứ không có một tiêu chuẩn đánh giá cụ thể cho từng trường hợp.

Tóm lại, hiệu quả cho vay bất động sản là một chỉ tiêu rất tổng hợp được

đánh giá trên quan điểm của cả ba chủ thể: ngân hàng, khách hàng và nền kinh tế.

Các chỉ tiêu định tính chỉ là những căn cứ để đánh giá hiệu quả cho vay một cách

khái quát. Để có những kết luận chính xác hơn cần phải dựa vào một hệ thống các

chỉ tiêu định lượng cụ thể. Còn vấn đề về nền kinh tế thì rất khó đo lường tác động

cụ thể của từng chủ thể riêng biệt đến sự phát triển chung nên trong thực tế chủ yếu

sử dụng các chỉ tiêu định tính như trên để xem xét.

Các chỉ tiêu định lượng: -

Đối với ngân hàng: •

+ Chỉ tiêu về doanh số và tốc độ tăng doanh số:

Doanh số cho vay thể hiện quy mô tuyệt đối của hoạt động cho vay của các

ngân hàng thương mại, còn tốc độ tăng doanh số thể hiện khả năng mở rộng quy mô

cho vay qua các thời kỳ. Doanh số cho vay lớn với tốc độ tăng nhanh cho thấy khả

năng mở rộng hoạt động cho vay của ngân hàng đang ở tình trạng tốt, từ đó cho thấy

hoạt động cho vay mang lại hiệu quả cao cho ngân hàng. Tuy nhiên, đó mới chỉ là

điều kiện cần chứ chưa đủ để khẳng định hiệu quả cho vay, cần phải kết hợp xem

xét các tiêu chí khác.

+ Chỉ tiêu về dư nợ:

Chỉ tiêu 1: Dư nợ cho vay bất động sản

Tổng dư nợ cho vay

Chỉ tiêu 2: Dư nợ cho vay bất động sản

Tổng tài sản

Chỉ tiêu thứ nhất phản ánh dư nợ cho vay bất động sản so với tổng dư nợ cho

vay của ngân hàng, tức là phản ánh quy mô của việc cho vay bất động sản đối với

các loại cho vay khác. Tỷ lệ này cao và ngày càng tăng thì cho thấy ngân hàng chú

trọng đến việc mở rộng hoạt động cho vay này, nhìn chung ngân hàng thương mại

nào cũng mong muốn tỷ lệ này cao do hoạt động cho vay bất động sản mang lại thu

nhập lớn. Hơn nữa, việc mở rộng cho vay này sẽ giúp ngân hàng nâng cao uy tín,

mở rộng thị trường tín dụng. Tuy nhiên, do đặc tính rủi ro cao nên các ngân hàng sẽ

căn cứ vào những đặc điểm riêng về nguồn vốn, về khả năng quản lý, trình độ

chuyên môn của mình để xác định tỷ lệ này cho phù hợp. Mặc khác, thực hiện tinh

thần Nghị quyết 11 của Chính phủ, NHNN ban hành Chỉ thị 01, yêu cầu các ngân

hàng trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam đến 30/6/2011 phải

đưa tỷ trọng cho vay phi sản xuất (chứng khoán, bất động sản...) so với tổng dư nợ

về dưới 22%. Đến hết 31/12/2011, tỷ lệ này chỉ còn 16%. Chính vì vậy, các ngân

hàng thương mại đã thắt chặt hơn trong duyệt hồ sơ cũng như giải ngân các hợp

đồng tín dụng bất động sản và gấp rút thu hồi các khoản nợ đọng.

Chỉ tiêu thứ hai phản ánh tương quan so sánh về quy mô cho vay bất động

sản so với tổng tài sản của ngân hàng, đồng thời cho phép đánh giá tính hợp lý trong

cơ cấu sử dụng vốn ngân hàng. Nếu tỷ lệ này cao chứng tỏ các khoản cho vay bất

động sản chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản ngân hàng. Điều này là tích cực nếu

như ngân hàng có tiềm lực và khả năng dồi dào về nguồn vốn, đồng thời các khoản

vay phải được quản lý tốt và đảm bảo an toàn. Ngược lại nếu không có tiềm lực vốn

trung dài hạn lớn và khả năng quản lý tốt trong khi tỷ lệ này cao thì có nghĩa là ngân

hàng đang ở vào tình thế nguy hiểm có thể dẫn đến mất khả năng thanh toán. Thông

thường các ngân hàng thường thích phân tán rủi ro bằng cách đa dạng hoá các tài

sản sinh lời của mình hơn là tập trung vào một tài sản có khả năng sinh lời cao

nhưng lại tiềm ẩn trong nó một nguy cơ rủi ro lớn.

Chỉ tiêu về thu nợ: -

Tốc độ tăng trưởng của doanh số thu nợ: chỉ tiêu này đo lường tốc độ tăng trưởng

của doanh số thu nợ qua các thời kỳ. Tốc độ tăng doanh số thu nợ cao chứng tỏ

công tác thu nợ của ngân hàng đang được tiến hành tốt, đồng thời cũng cho thấy

hoạt động cho vay của ngân hàng đang thuận lợi, bởi lẽ chỉ có mở rộng quy mô cho

vay thì mới có thể tăng doanh số thu nợ một cách đều đặn. Ngược lại nếu tốc độ

này thấp thì có thể là doanh số cho vay giảm sút hoặc công tác thu nợ gặp khó

khăn, hoặc cả hai. Điều đó cho thấy hiệu quả cho vay của ngân hàng là không tốt.

Các chỉ tiêu đánh giá tình trạng nợ quá hạn: -

Nợ quá hạn là những khoản nợ khi đến kỳ hạn trả nợ hoặc hết thời hạn vay

vốn cộng với thời gian được gia hạn thêm (nếu có) nhưng khách hàng vẫn chưa trả

được nợ. Trong trường hợp này khách hàng sẽ phải chịu lãi suất nợ quá hạn cao hơn

nhiều so với lãi suất đã được thoả thuận trong hợp đồng tín dụng, mặc dù vậy nhưng

chẳng ngân hàng nào mong muốn nhận được khoản lãi cao này. Nợ quá hạn là một

trong những chỉ tiêu quan trọng nhất đánh giá hiệu quả tín dụng ngân hàng, nó phản

ánh những rủi ro mà ngân hàng đang phải đối mặt. Ngoài ra, để đánh giá một cách

kỹ hơn người ta thường chia nợ quá hạn thành các loại: Nợ quá hạn có khả năng thu

hồi, nợ quá hạn khó đòi và nợ quá hạn không có khả năng thu hồi. Căn cứ để phân

chia các loại nợ quá hạn chủ yếu dựa vào các tiêu thức như: thời gian nợ quá hạn,

nguyên nhân gây ra nợ quá hạn, uy tín của khách hàng vay vốn. Các chỉ tiêu thường

dùng để đánh giá nợ quá hạn bao gồm:

+ Tỷ lệ nợ quá hạn trên tổng dư nợ:

Dư nợ cho vay bất động sản

Dư nợ cho vay bất động sản quá hạn

+ Tỷ lệ nợ quá hạn khó đòi trên tổng dư nợ:

Dư nợ cho vay bất động sản quá hạn khó đòi

Dư nợ cho vay bất động sản

+ Tỷ lệ nợ quá hạn không có khả năng thu hồi trên tổng dư nợ:

Dư nợ cho vay bất động sản không có khả năng thu hồi

Dư nợ cho vay bất động sản

Chỉ tiêu thứ nhất phản ánh khái quát về tình hình nợ quá hạn của ngân hàng

trong cho vay bất động sản. Rõ ràng các ngân hàng đều mong muốn hạ thấp tỷ lệ

này xuống đến mức thấp nhất bởi lẽ nếu tỷ lệ này cao chứng tỏ khả năng ngân hàng

đang có khả năng gặp nhiều rủi ro. Tuy nhiên trong thực tế do những rủi ro trong

kinh doanh là không thể tránh khỏi nên các ngân hàng thường chấp nhận một tỷ lệ

nợ quá hạn nhất định trong giới hạn an toàn. Theo một số chuyên gia thì nếu duy trì

tỷ lệ nợ quá hạn ở mức dưới 3% là có thể chấp nhận được còn nếu dưới 1,3% thì có

thể coi là lý tưởng.

Chỉ tiêu này tuy chỉ phản ánh khái quát tình hình nợ quá hạn của ngân hàng

nhưng không phải là căn cứ đáng tin cậy để đánh giá mức độ rủi ro mà ngân hàng

đang phải đối mặt. Chẳng hạn có những khoản vay vốn hoạt động rất hiệu quả

nhưng do định kỳ trả nợ không hợp lý hay do một số nguyên nhân khách quan khác

dẫn đến việc trả nợ không được thực hiên đúng tiến độ, làm phát sinh nợ quá hạn.

Rõ ràng những khoản nợ quá hạn này không phản ánh chân thực hiệu quả và chất

lượng cho vay của ngân hàng. Chính vì vậy mà để đánh giá chính xác hơn người ta

phải dùng thêm hai chỉ tiêu tiếp theo, nợ khó đòi là những khoản nợ ít có khả năng

thu hồi nhưng dù sao cũng còn có cơ hội, còn nợ không có khả năng thu hồi cũng

đồng nghĩa với mất vốn. Nếu cả hai chỉ tiêu này đều ở mức thấp thì dù chỉ tiêu thứ

nhất có đạt tỷ lệ cao thì điều đó cũng chưa phải là một cái gì đó quá tồi tệ đối với

ngân hàng. Ngược lại, nếu hai chỉ tiêu này ở mức cao nhất, đặc biệt là chỉ tiêu thứ

ba thì rõ ràng là hoạt động của ngân hàng đang có khả năng gặp nhiều rủi ro, tuy có

thể chưa đe doạ trực tiếp đến sự tồn tại và phát triển của ngân hàng song rõ ràng

hiệu quả, chất lượng hoạt động cho vay bất động sản trong trường hợp này là rất

thấp.

Chỉ tiêu đánh giá lợi nhuận. -

Hầu hết các khách hàng khi tiến hành hoạt động đầu tư, kinh doanh đều

hướng đến mục tiêu quan trọng nhất là lợi nhuận và các NHTM cũng không phải là

ngoại lệ. Cho dù với tư cách là một trung gian tài chính quan trọng trong nền kinh

tế, giữ vai trò là đòn bẩy thúc đẩy hoạt động kinh tế phát triển, các NHTM trong

quá trình kinh doanh không những phải chú ý đến hiệu quả kinh tế mà còn phải chú

ý đến hiệu quả xã hội. Tuy nhiên lợi nhuận vẫn là điều kiện cần thiết để đảm bảo sự

tồn tại và phát triển của ngân hàng do vậy không thể bỏ qua tiêu chí này khi đánh

giá hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng. Hiệu quả hoạt cho vay

của ngân hàng không thể nói là tốt nếu lợi nhuận do hoạt động này mang lại thấp.

Cụ thể, người ta thường dùng các chỉ tiêu sau để đánh giá hiệu quả hoạt động cho

vay bất động sản xét về mặt lợi nhuận:

Chỉ tiêu 1: Lợi nhuận từ hoạt động cho vay bất động sản

Dư nợ cho vay bất động sản

Chỉ tiêu 2: Lợi nhuận từ hoạt động cho vay bất động sản

Tổng lợi nhuận ngân hàng

Chỉ tiêu thứ nhất phản ánh khả năng sinh lời của các khoản cho vay BĐS của

ngân hàng. Nó cho biết một hợp đồng dư nợ cho vay bất động sản mang lại bao

nhiêu đồng lợi nhuận. Tỷ lệ này càng cao chứng tỏ lợi nhuận do hoạt động cho vay

BĐS mang lại càng lớn, đó là một trong những nhân tố tạo nên hiệu quả hoạt động

cho vay bất động sản của ngân hàng.

Chỉ tiêu thứ hai cho phép đánh giá tầm quan trọng của hoạt động cho vay bất

động sản trong mối quan hệ với toàn bộ hoạt động của ngân hàng. Tỷ lệ này cao

chứng tỏ hầu hết lợi nhuận của ngân hàng đạt được từ hoạt động cho vay bất động

sản của ngân hàng. Điều đó chỉ có thể có được khi quy mô cho vay bất động sản của

ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài sản của ngân hàng đồng thời hiệu quả

mang lại từ hoạt động này ngày càng cao. Nói cách khác, hiệu quả cho vay bất động

sản của ngân hàng có thể được đánh giá là khả quan. Tuy nhiên, điều đó cũng đồng

nghĩa với việc ngân hàng đang phải chấp nhận đối mặt với những nguy cơ rủi ro

tiềm tàng. Do đó đòi hỏi hoạt động cho vay bất động sản phải được quản lý một

cách khoa học và chặt chẽ.

Đối với khách hàng: •

Các chỉ tiêu thường được sử dụng để đánh giá khoản vay bao gồm doanh thu

tăng lên từ việc sử dụng vốn vay. Đó là tiền đề để khách hàng thực hiện đúng cam

kết trả nợ cho ngân hàng đồng thời bản thân khách hàng có lợi nhuận, đóng góp

vào sự phát triển chung của nền kinh tế.

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay bất động sản:

Hiệu quả cho vay bất động sản là một khái niệm tổng hợp có liên quan đến

nhiều chủ thể, nhiều lĩnh vực khác nhau và được đánh giá theo quan điểm của cả

ngân hàng, khách hàng và nền kinh tế. Chính vì vậy, hiệu quả cho vay bất động sản

cao hay thấp phụ thuộc vào rất nhiều nhân tố. Để thuận tiện cho việc nghiên cứu

người ta chia các nhân tố này thành ba nhóm: Nhóm nhân tố thuộc phía ngân hàng,

nhóm nhân tố thuộc phía khách hàng và nhóm nhân tố thuộc môi trường.

1.3.1 Nhóm nhân tố thuộc ngân hàng:

1.3.1.1 Quy mô và cơ cấu kỳ hạn nguồn vốn của các NHTM:

Bất kỳ ngân hàng nào muốn cho vay cũng phải có vốn đây là điều kiện trước

tiên cần có nhưng chưa đủ, do yêu cầu phải bảo đảm khả năng thanh toán thường

xuyên nên các khoản vay dành cho bất động sản của ngân hàng cần phải được tài

trợ chủ yếu bởi nguồn vốn trung và dài hạn (bao gồm nguồn vốn có thời hạn từ

một năm trở lên và các nguồn vốn có thời hạn dưới một năm nhưng có tính ổn định

cao trong thời gian dài). Nếu một ngân hàng có nguồn vốn dồi dào nhưng lại chủ

yếu là vốn ngắn hạn, thì không thể và cũng không nên tìm cách mở rộng cho vay

bất động sản. Các nguồn vốn mà ngân hàng có thể sử dụng để cho vay bất động

sản bao gồm: Vốn tự có của ngân hàng; vốn vay trung, dài hạn trong và ngoài

nước; vốn uỷ thác và một bộ phận nhất định vốn vay ngắn hạn. Quy mô các nguồn

vốn này là khác nhau nhưng chúng là một trong những nhân tố quyết định tới hiệu

quả cho vay bất động sản của ngân hàng.

1.3.1.2 Năng lực của ngân hàng trong việc thẩm định khách hàng:

Một trong những tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản

của một ngân hàng là vốn và lãi vay được thanh toán đầy đủ và đúng hạn. Điều này

sẽ không thể có được nếu như việc kinh doanh của khách hàng không đạt hiệu quả

mong muốn, hoặc khách hàng không có thiện chí, cố tình lừa đảo ngân hàng. Để

hạn chế nguy cơ đó ngân hàng cần phải thực hiện tốt công tác thẩm định phương

án kinh doanh, thẩm định khách hàng. Thông thường công tác thẩm định khách

hàng được tiến hành trước và chủ yếu tập trung xem xét các mặt: khả năng quản lý,

khả năng điều hành, năng lực sản xuất kinh doanh, mức độ tín nhiệm. Những

khách hàng đáp ứng được đầy đủ những yêu cầu do ngân hàng đề ra thì sẽ được

xem xét để ra quyết định có cho vay hay không. Vấn đề đặt ra ở đây là thủ tục và

các điều kiện, tiêu chuẩn được sử dụng làm căn cứ để đánh giá khách hàng và

phương án kinh doanh có hợp lý hay không. Nếu thủ tục quá rườm rà, các điều

kiện tiêu chuẩn đặt ra quá khắt khe, không phù hợp với thực tế sẽ làm nản lòng

khách hàng hoặc có rất ít khách hàng thoả mãn được yêu cầu của ngân hàng. Điều

đó gây cản trở cho ngân hàng trong việc thu hút thêm khách hàng, mở rộng tín

dụng. Ngược lại, nếu quy trình, điều kiện đặt ra không chặt chẽ có thể khiến ngân

hàng mắc những sai lầm đáng tiếc trong việc ra quyết định cho vay, dẫn đến rủi ro

tín dụng. Chính vì vậy trong quá trình hoạt động các ngân hàng phải không ngừng

cải tiến nâng cao trình độ thẩm định của mình. Làm được như vậy sẽ giúp ngân

hàng lựa chọn được chính xác những khách hàng thực sự đáng tin cậy, những

phương án thực sự khả thi và đó là tiền đề để nâng cao hiệu quả cho vay của ngân

hàng.

1.3.1.3 Năng lực giám sát và xử lý các tình huống cho vay của ngân hàng:

Cho dù công tác thẩm định phương án kinh doanh, thẩm định khách hàng

được thực hiện tốt, giúp cho ngân hàng lựa chọn được những khách hàng đáng tin

cậy, những phương án kinh doanh khả thi có khả năng sinh lời cao thì đó cũng

không phải là những điều kiện chắc chắn để có thể nói hiệu quả cho vay của ngân

hàng đạt mức cao, bởi lẽ hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh trong thời gian dài

luôn ẩn chứa trong nó những rủi ro không thể lường trước. Chính vì vậy mà công

tác giám sát và xử lý các tình huống tín dụng sau khi cho vay trở nên thực sự cần

thiết. Hoạt động giám sát chủ yếu tập trung vào một số vấn đề như: sự tuân thủ

việc sử dụng vốn đúng mục đích của khách hàng; tình hình hoạt động thực tế của

phương án kinh doanh; tiến độ trả nợ; Quá trình sử dụng, bảo quản và biến động tài

sản của doanh nghiệp; những vấn đề mới nảy sinh trong quá trình vay vốn. Làm tốt

công tác này sẽ giúp ngân hàng phát hiện và ngăn chặn kịp thời những biểu hiện

tiêu cực như sử dụng vốn sai mục đích, âm mưu tẩu tán tài sản, lừa đảo ngân hàng.

Đồng thời qua việc luôn bám sát hoạt động của khách hàng thì ngân hàng có thể có

biện pháp giúp đỡ khách hàng thông qua việc cung cấp những lời khuyên, những

thông tin bổ ích, kịp thời, hoặc trực tiếp giúp đỡ khách hàng khi họ gặp khó khăn

bằng cách gia hạn nợ, cho vay thêm nhằm giúp cho việc kinh doanh của khách

hàng đạt hiệu quả cao nhất, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả tín dụng.

1.3.1.4 Chính sách tín dụng ngân hàng:

Chính sách tín dụng của NHTM là một hệ thống các biện pháp liên quan đến

việc khuếch trương hoặc hạn chế tín dụng nhằm đạt được các mục tiêu của ngân

hàng trong từng thời kỳ cụ thể.

Với ý nghĩa như vậy, rõ ràng chính sách tín dụng có tác động rất lớn đến hiệu

quả tín dụng ngân hàng nói chung và hiệu quả cho vay bất động sản nói riêng.

Trước hết là về mặt quy mô tín dụng, nếu chính sách tín dụng của ngân hàng trong

một thời kỳ nào đó hạn chế cho vay bất động sản cũng có nghĩa là quy mô cho vay

bất động sản của ngân hàng đó sẽ bị thu hẹp. Đó có thể cho thấy hiệu quả cho vay

bất động sản của ngân hàng đang gặp vấn đề hay ít ra xét về quy mô cũng không thể

nói hiệu quả cho vay bất động sản của ngân hàng trong giai đoạn đó là tốt. Ngoài ra,

chính sách tín dụng của ngân hàng còn bao gồm hàng loạt các vấn đề như: những

quy định về điều kiện, tiêu chuẩn tín dụng đối với khách hàng; lĩnh vực tài trợ; biện

pháp bảo đảm tiền vay; quy trình quản lý tín dụng; lãi suất có tác dụng trực tiếp hay

gián tiếp đến hiệu quả tín dụng cũng như hiệu quả cho vay BĐS của ngân hàng.

Nếu các vấn đề đó được xây dựng một cách khoa học và chặt chẽ, kết hợp hài hoà

lợi ích của ngân hàng, khách hàng và của toàn xã hội thì chắc chắn hiệu quả cho vay

bất động sản được nâng lên và ngược lại.

1.3.1.5 Thông tin tín dụng:

Thông tin luôn là yếu tố cơ bản cần thiết cho công tác quản lý dù ở bất kỳ

lĩnh vực nào, hoạt động ngân hàng cũng không loại trừ điều đó. Để thẩm định

phương án kinh doanh, thẩm định khách hàng trước hết phải có thông tin về khách

hàng đó; để làm tốt công tác giám sát khách hàng cũng cần phải có thông tin. Thông

tin càng chính xác, kịp thời thì càng thuận lợi cho ngân hàng trong việc đa ra quyết

định cho vay, theo dõi việc sử dụng vốn vay và tiến độ trả nợ. Thông tin chính xác,

kịp thời và đầy đủ còn giúp ngân hàng xây dựng hoặc điều chỉnh kế hoạch kinh

doanh, chính sách tín dụng một cách linh hoạt cho phù hợp với tình hình thực tế.

Tất cả những điều trên góp phần nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản của mỗi

ngân hàng.

1.3.1.6 Công nghệ ngân hàng:

Công nghệ ngân hàng và trang thiết bị kỹ thuật cũng là một trong những

nhân tố tác động đến hiệu quả cho vay của các ngân hàng nhất là trong thời đại

khoa học công nghệ đang phát triển như vũ bão hiện nay. Một ngân hàng sử dụng

công nghệ hiện đại, được trang bị các phương tiện kỹ thuật cao sẽ tạo điều kiện

đơn giản hoá các thủ tục, rút ngắn thời gian giao dịch, đem lại sự tiện lợi tối đa cho

khách hàng vay vốn. Đó là tiền đề để ngân hàng thu hút thêm khách hàng, mở rộng

hoạt động tín dụng. Sự hỗ trợ của các phương tiện kỹ thuật hiện đại còn giúp cho

việc thu thập thông tin nhanh chóng, chính xác, công tác lập kế hoạch và xây dựng

chính sách tín dụng cũng đạt hiệu quả cao hơn.

1.3.2 Nhóm nhân tố thuộc về khách hàng:

1.3.2.1 Nhu cầu của khách hàng:

Bất kỳ một loại hàng hoá, dịch vụ nào muốn tiêu thụ được cũng cần phải có

người mua và có nhu cầu sử dụng chúng, tín dụng ngân hàng cũng vậy, ngân hàng

không thể cho vay nếu không có người đi vay. Xét trong phạm vi toàn bộ nền kinh

tế thì nhu cầu vốn cho đầu tư phát triển luôn luôn cần thiết nhưng với từng NHTM

thì không phải lúc nào nhu cầu ấy cũng hiện hữu. Do số lượng khách hàng thường

xuyên quan hệ với ngân hàng có hạn và không phải lúc nào tình hình sản xuất kinh

doanh của họ cũng tiến triển một cách khả quan nên nhu cầu đầu tư của họ không

thường xuyên lớn. Chính vì vậy việc xác định khách hàng và nhu cầu mục tiêu của

họ là rất cần thiết đối với hoạt động của từng ngân hàng trong lĩnh vực cho vay đầu

tư phát triển.

1.3.2.2 Khả năng của khách hàng trong việc đáp ứng yêu cầu, điều kiện, tiêu

chuẩn tín dụng của ngân hàng:

Để đảm bảo an toàn, tránh rủi ro khi cho vay các NHTM thường đặt ra

những điều kiện, tiêu chuẩn tín dụng nhằm phân loại và lựa chọn những đối tượng

khách hàng cụ thể. Chỉ những khách hàng đáp ứng đầy đủ các điều kiện của ngân

hàng thì mới được xem xét cho vay. Những điều kiện, tiêu chuẩn này có thể rất

khác nhau tuỳ theo đặc thù của từng ngân hàng cụ thể, song nhìn chung các ngân

hàng đều quan tâm đến những vấn đề sau:

* Về mục đích sử dụng vốn: Phải hợp lý, hợp pháp và có hiệu quả. Nghĩa là

vốn vay phải được sử dụng không trái pháp luật, phù hợp với phương hướng phát

triển kinh tế chung của ngành, của địa phương và của cả nước.

* Về năng lực tài chính: Điều này thể hiện ở tỷ trọng và quy mô vốn tự có

của khách hàng tham gia vào phương án. Quy mô và tỷ trọng này càng cao càng cho

thấy tiềm lực tài chính lớn mạnh của khách hàng đó. Tỷ trọng vốn của khách hàng

tham gia vào phương án cao còn có tác dụng kích thích khách hàng nâng cao trách

nhiệm trong việc thực hiện phương án nhằm tránh những rủi ro cho chính họ cũng

như cho ngân hàng. Thông thường, điều kiện tín dụng của ngân hàng sẽ quy định tỷ

lệ vốn tự có tối thiểu của khách hàng tham gia vào phương án tuỳ theo từng trường

hợp cụ thể.

* Về năng lực sản xuất kinh doanh: Điều này thể hiện ở quy mô, năng

suất, khả năng đáp ứng nhu cầu thị trường về hiệu quả, giá cả và khả năng mở rộng

sản xuất. Ngoài ra các ngân hàng cũng yêu cầu các khách hàng phải có thu nhập ổn

định và hoạt động kinh doanh có lãi trong một khoảng thời gian nhất định, hoặc nếu

có lỗ thì phải có phương án khắc phục khả thi.

* Về tính khả thi của phương án: phương án kinh doanh khả thi là phương

án mà việc thực hiện nó là cần thiết, đáp ứng nhu cầu thị trường, nhu cầu phát triển

sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, phù hợp với phương hướng phát triển kinh

tế của ngành, của vùng, của Nhà nước.

* Về các biện pháp bảo đảm: Do đặc điểm các khoản vay phục vụ mục đích

đầu tư bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro nên các ngân hàng sẽ yêu cầu khách hàng

của mình thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay nhằm bảo đảm cho ngân hàng

có thể thu được nợ nếu rủi ro bất ngờ xảy ra. Hình thức bảo đảm bảo thường là cầm

cố, thế chấp, bảo lãnh.

Rõ ràng khả năng của khách hàng trong việc đáp ứng các tiêu chuẩn tín dụng

sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động tín dụng đặc biệt là hoạt động cho vay bất

động sản của ngân hàng. Bởi nếu đa số các khách hàng không đáp ứng được điều

kiện của ngân hàng thì có thể những yêu cầu của ngân hàng là quá khắt khe, không

thực tế hoặc do khả năng của khách hàng quá thấp thì ngân hàng không thể mở rộng

cho vay trong khi vẫn muốn bảo đảm an toàn tín dụng.

1.3.2.3 Khả năng của khách hàng trong việc quản lý, sử dụng vốn vay:

Khi cho vay chắc chắn các ngân hàng sẽ trông đợi khoản trả nợ sẽ thu được

từ chính kết quả của phương án chứ không phải bằng cách phát mại tài sản thế

chấp cầm cố, điều này phụ thuộc rất lớn vào hiệu quả quản lý và sử dụng vốn vay

của khách hàng.

Đạo đức, thiện chí của khách hàng cũng là một trong những yếu tố giúp cho việc

sử dụng vốn vay của khách hàng đạt hiệu quả: Trong quan hệ tín dụng, muốn có

hiệu quả cao đòi hỏi phải có sự hợp tác từ cả hai phía người cho vay và người đi

vay. Nếu như khách hàng không có thiện chí thì sẽ rất khó khăn cho ngân hàng

trong việc thu hồi nợ. Sự thiếu thiện chí của khách hàng có thể biểu hiện trực tiếp

trong quan hệ tín dụng với ngân hàng như cố tình sử dụng vốn sai mục đích, tìm

cách lừa đảo ngân hàng, hoặc cũng có thể là các hành vi gián tiếp ảnh hưởng tới

hiệu quả tín dụng ngân hàng như kinh doanh trái pháp luật, lừa đảo chiếm dụng

vốn lẫn nhau. Tất cả các hành vi đó đều mang lại rủi ro cho ngân hàng.

1.3.3 Nhóm nhân tố thuộc môi trường:

1.3.3.1 Môi trường tự nhiên:

Trên thực tế, môi trường tự nhiên không ảnh hưởng đến hoạt động cho vay

của ngân hàng mà nó tác động đến hoạt động kinh doanh của khách hàng, Điều kiện

tự nhiên diễn biến thuận lợi hay bất lợi sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh

doanh của khách hàng qua đó trực tiếp ảnh hưởng đến khả năng trả nợ cho ngân

hàng.

1.3.3.2 Môi trường kinh tế:

Là một tế bào trong nền kinh tế, sự tồn tại và phát triển của ngân hàng cũng

như khách hàng chịu ảnh hưởng rất nhiều của môi trường này. Sự biến động của

nền kinh tế theo chiều hướng tốt hay xấu sẽ làm cho hiệu quả hoạt động của ngân

hàng và khách hàng biến động theo chiều hướng tương tự. Đặc biệt trong điều kiện

quốc tế hoá mạnh mẽ như hiện nay, hoạt động của các ngân hàng cũng như các

khách hàng không chỉ chịu ảnh hưởng của môi trường kinh tế trong nước mà cả môi

trường kinh tế quốc tế. Những tác động do môi trường kinh tế gây ra có thể là trực

tiếp đối với ngân hàng (ví dụ: những rủi ro thay đổi tỷ giá, lãi suất, lạm phát làm

thiệt hại cho thu nhập của ngân hàng) hoặc ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của

khách hàng qua đó gián tiếp ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay.

1.3.3.3. Môi trường chính trị xã hội:

Sự ổn định của môi trường chính trị, xã hội là một tiêu chí quan trọng để ra

quyết định của các nhà đầu tư. Nếu môi trường này ổn định thì các khách hàng sẽ

yên tâm thực hiện việc mở rộng kinh doanh và do đó nhu cầu vốn tín dụng ngân

hàng sẽ tăng lên.

1.3.3.4 Môi trường pháp lý:

Môi trường pháp lý không chặt chẽ, nhiều khe hở và bất cập sẽ tạo cơ hội

cho các khách hàng yếu kém làm ăn bất chính, lừa đảo lẫn nhau và lừa đảo ngân

hàng. Môi trường pháp lý không chặt chẽ, không ổn định cũng khiến các khách

hàng tốt, trung thực e dè, không dám mạnh dạn đầu tư phát triển sản xuất kinh

doanh do đó hạn chế nhu cầu vay vốn tín dụng ngân hàng.

1.3.3.5 Sự quản lý vĩ mô của nhà nước và các cơ quan chức năng:

Sự ổn định và hợp lý của các đường lối, chính sách, các quy định, thể lệ của

nhà nước và các cơ quan chức năng sẽ tạo hành lang thuận lợi cho hoạt động của

ngân hàng cũng như khách hàng, đó là tiền đề rất quan trọng để ngân hàng nâng

cao hiệu quả tín dụng của mình.

Tóm lại với tư cách là một trung gian tài chính trong nền kinh tế, hoat động

tín dụng của các ngân hàng có liên quan đến nhiều đối tượng trong nhiều lĩnh vực

khác nhau. Do đó hiệu quả tín dụng ngân hàng nói chung và hiệu quả cho vay bất

động sản nói riêng sẽ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Có những nhân tố thuộc bản

thân ngân hàng, có những nhân tố thuộc khách hàng, cũng có những nhân tố nằm

ngoài tầm kiểm soát của cả hai. Việc nghiên cứu nắm rõ vai trò và cơ chế tác động

của từng nhân tố sẽ giúp các ngân hàng có biện pháp thích hợp để nâng cao hơn

nữa hiệu quả tín dụng, phát huy tối đa vai trò đòn bẩy kinh tế của mình.

1.4 Bài học kinh nghiệm cho các ngân hàng thương mại việt Nam sau cuộc

khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ:

Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp nhà đất dưới chuẩn ở Mỹ có những ảnh

hưởng lớn đến nền kinh tế nước Mỹ nói riêng và nền kinh tế toàn cầu nói chung.

Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng này bắt nguồn từ hoạt động cho vay có phần dễ

dãi và ồ ạt của các ngân hàng đối với người vay tiền mua nhà trả góp với hi vọng

sau đó bán đi để kiếm lời. Trong giai đoạn 2004-2006, cho vay thế chấp dưới chuẩn

chiếm khỏang 21% tổng các khoản vay thế chấp, tăng so với mức 9% giai đoạn

1996-2004, trong đó chỉ tính riêng năm 2006 tổng trị giá các khoản vay thế chấp

dưới tiêu chuẩn lên đến 600 tỷ USD, bằng 1/5 thị trường cho vay mua nhà của Mỹ.

Đối tượng đi vay là người không có việc làm ổn định, vị thế xã hội thấp và có lịch

sử thanh toán tín dụng không tốt trong quá khứ dẫn đến mất khả năng thanh toán

ngay khi thị trường biến động xấu. Do nhận thức được hiệu quả khoản vay của

mình là xấu, các ngân hàng bù đắp rủi ro tín dụng chủ yếu bằng lãi suất cho vay cao

và bằng tài sản thế chấp. Khi thị trường địa ốc Mỹ rơi vào tình trạng đóng băng,

người vay tiền để mua nhà bán kiếm lời lại không thể bán được nhà, trong khi nhu

cầu nhà ở lại giảm mạnh, cứ như thế món nợ vay mua nhà bỗng tăng vọt. Đến lúc

này các ngân hàng bắt đầu nhận thấy nợ xấu, nợ khó đòi tăng vọt. Số lượng nợ xấu

và khách hàng vỡ nợ cứ thế tăng, đẩy các tổ chức cho vay vào cảnh thua lỗ đáng sợ.

Như vậy, cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp tại Mỹ xuất phát từ việc các

ngân hàng giảm nhẹ các tiêu chuẩn cho vay đối với các khoản vốn vay để mua nhà

có độ rủi ro cao và việc các ngân hàng nước này có xu hướng chứng khoán hóa các

khoản cho vay đó.

Qua cuộc khủng hoảng trên có thể rút ra hai bài học kinh nghiệm cho các ngân hàng

thương mại Việt Nam như sau:

Cần tuân thủ các quy định về cho vay và rà soát, kiểm tra sau cho vay -

một cách chặt chẽ, thường xuyên. Theo đó, các Ngân hàng cần chú ý đến việc định

giá tài sản thế chấp là bất động sản sao cho đúng với giá trị thực, đánh giá năng lực

trả nợ của người vay cũng như phương án trả nợ khả thi, hiệu quả. Đồng thời, ngân

hàng cần tính đến các yếu tố biến động làm giảm khả năng trả nợ của người vay,

làm giảm giá trị của tài sản đảm bảo để có quyết định cho vay ở mức hợp lý cũng

như có biện pháp phòng ngừa rủi ro kịp thời.

Nhận thức rõ các rủi ro có tác động dây chuyền khi cho vay bất động -

sản bởi mối quan hệ mật thiết của thị trường bất động sản với thị trường tài chính,

thị trường lao động. Các ngân hàng cần giới hạn cho vay bất động sản và danh mục

cho vay được phân bổ hợp lý giữa các ngành nghề để bù trừ rủi ro, đảm bảo an toàn

và hiệu quả cho hoạt động của ngân hàng.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Trong chương 1, tác giả đã làm rõ một số vấn đề sau:

Lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản: nêu lên vai −

trò của thị trường bất động sản.

Những vần đề cơ bản của cho vay bất động sản, nêu lên vai trò của −

cho vai bất động sản đối với nền kinh tế – xã hội, ngân hàng và đối với khách hàng.

Khái niệm hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản, nêu −

ra các tiêu chí về định tính và định lượng để làm cơ sở đính giá hiệu quả cho vay

bất động sản tại ACB.

Nêu ra các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay bất động sản từ −

đó có cơ sở để đánh giá và tìm ra giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng .

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ TÍN DỤNG TRONG LĨNH

VỰC CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG

TMCP Á CHÂU

2.1 Sơ lược về ngân hàng TMCP Á Châu:

2.1.1 Lịch sử hoạt động của ngân hàng TMCP Á Châu:

2.1.1.1 Ngày thành lập:

Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) được thành lập theo giấy phép số

0032/NH-GP do NHNN Việt Nam cấp ngày 24/04/1993 và giấy phép số 533/GP-

UB do Ủy ban Nhân dân TP.HCM cấp ngày 13/05/1993. Ngày 04/06/1993, ACB

chính thức đi vào hoạt động.

2.1.1.2 Lĩnh vực hoạt động:

Các hoạt động chính của ACB và các công ty con (Ngân hàng và các công ty

con gọi chung là tập đoàn) là huy động vốn ngắn, trung và dài hạn theo các hình

thức tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi thanh toán, chứng chỉ tiền gửi; tiếp nhận vốn ủy thác

đầu tư; nhận vốn từ các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước; cho vay ngắn, trung

và dài hạn; chiết khấu thương phiếu, công trái và giấy tờ có giá; đầu tư vào chứng

khoán và các tổ chức kinh tế; làm dịch vụ thanh toán giữa các khách hàng; kinh

doanh ngoại tệ, vàng bạc; thanh toán quốc tế, bao thanh toán, môi giới và tư vấn đầu

tư chứng khoán; lưu ký, tư vấn tài chính doanh nghiệp và bảo lãnh phát hành; cung

cấp các dịch vụ về đầu tư, quản lý nợ và khai thác tài sản, cho thuê tài chính và các

dịch vụ ngân hàng khác.

2.1.1.3 Quá trình phát triển:

Giai đoạn từ năm 1993-1995: đây là giai đoạn hình thành ACB. -

Những người sáng lập ACB có năng lực tài chính, học thức và kinh nghiệm thương

trường, cùng chia sẻ một nguyên tắc kinh doanh là “quản lý sự phát triển của doanh

nghiệp an toàn, hiệu quả” và đó là chất kết dính tạo sự đoàn kết bấy lâu nay. Giai

đoạn này, ACB hướng về khách hàng cá nhân và doanh nghiệp vừa và nhỏ trong

khu vực tư nhân, với quan điểm thận trọng trong việc cấp tín dụng, đi vào sản phẩm

dịch vụ mới mà thị trường chưa có.

Giai đoạn từ năm 1996-2000: là ngân hàng thương mại cổ phần đầu -

tiên của Việt Nam phát hành thẻ tín dụng quốc tế MasterCard và Visa. Cơ cấu tổ

chức được thay đổi theo định hướng kinh doanh và hỗ trợ.

Giai đoạn từ năm 2001 -2005: Năm 2003, ACB xây dựng hệ thống -

quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000 trong một số lĩnh. Năm 2005,

ACB và Standard Charterd (SCB) ký kết thỏa thuận hỗ trợ kỹ thuật toàn diện; và

SCB trở thành cổ đông chiến lược của ACB. ACB triển khai giai đoạn hai của

chương trình hiện đại hóa công nghệ ngân hang.

Giai đoạn từ năm 2006 -2010: trong giai đoạn này ACB đẩy nhanh -

việc mở rộng mạng lưới hoạt động, đã thành lập mới và đưa vào hoạt động 223 chi

nhánh và phòng giao dịch, tăng từ 58 đơn vị vào cuối năm 2005 lên 281 đơn vị vào

cuối năm 2010.

Năm 2009, ACB hoàn thành cơ bản chương trình tái cấu trúc nguồn -

nhân lực; xây dựng mô hình chi nhánh theo định hướng bán hàng; áp dụng hệ thống

chấm điểm tín dụng đối với khách hàng cá nhân và doanh nghiệp; triển khai hệ

thống bàn trợ giúp (help desk).

Năm 2010, ACB tăng cường công tác dự báo tình hình để có các quyết sách

phù hợp nhằm đảm bảo an toàn và hiệu quả hoạt động.

Năm 2011, tháng Giêng, Định hướng chiến lược phát triển của ACB giai

đoạn 2011 – 2015 và tầm nhìn 2020 được ban hành. Định hướng này có 2 nội dung

nền tảng:

+ Tầm nhìn và sứ mệnh: ACB cần tận dụng tất cả các thời cơ trong giai đoạn

phát triển mới của Việt Nam để tiếp tục củng cố, nâng cao vị thế và xây dựng ACB

trở thành một tập đoàn tài chính ngân hàng hàng đầu ở Việt Nam, thực hiện thành

công sứ mệnh là Ngân hàng của mọi nhà, là địa chỉ đầu tư hiệu quả của các cổ

đông, là ngân hàng tận tụy phục vụ khách hàng, cung cấp cho khách hàng sản phẩm

dịch vụ hiệu quả hàng đầu, là nơi thuận lợi phát triển sự nghiệp và cuộc sống của

tập thể cán bộ nhân viên, là đối tác đáng tin cậy trong cộng đồng tài chính ngân

hàng, và là thành viên có nhiều đóng góp trong cộng đồng xã hội.

+ Tham vọng và mục tiêu:

Với phương châm hành động “ Tăng trưởng nhanh- Quản lý tốt- hiệu •

quả cao”, ACB quyết tâm và nổ lực phấn đấu để đến năm 2015 trở thành một trong

bốn ngân hàng có quy mô lớn nhất, hoạt động an toàn và hiệu quả ở Việt Nam

Để đảm bảo năng lực quản lý vận hành hiệu quả một NH lớn mà ACB •

có tham vọng đạt tới, ACB sẳn sàng chấp nhận các thay đổi cần thiết để có thể sớm

đưa các chuẩn mực và thông lệ quốc tế tốt nhất vào áp dụng trong quản trị, điều

hành ngân hàng, phù hợp với các điều kiện cụ thể của ACB và thị trường Việt Nam.

2.1.2 Hoạt động huy động vốn:

Nguồn vốn kinh doanh của ngân hàng có thể hình thành từ nhiều nguồn khác

nhau như: vốn điều lệ, vốn vay, vốn huy động, vốn tài trợ, lợi nhuận giữ lại, song cơ

bản nhất và quan trọng nhất vẫn là nguồn vốn huy động, nó minh chứng cho khả

năng tồn tại và chức năng trung gian tài chính của một ngân hàng. Làm thế nào để

tạo ra một chính sách thu hút vốn, tạo tiền đề cho quá trình đầu tư ngắn hạn, trung

hạn, dài hạn đạt được hiệu quả cao luôn là mục tiêu được đặt lên hàng đầu của ngân

hàng. Trong nhiều năm qua, sự vận hành của nền kinh tế thị trường đã tạo ra một hệ

quả tất yếu là có sự cạnh tranh mạnh mẽ trong hầu khắp các ngành nghề kinh doanh

cũng như giữa các đơn vị, tổ chức kinh tế. Hoạt động ngân hàng cũng không nằm

ngoài ảnh hưởng của quy luật này, đặc biệt khi nó kinh doanh một đối tượng khác

với mọi ngành kinh tế là tiền tệ.

Tình hình huy động vốn của ACB trong thời gian qua gặp không ít khó khăn,

đặc biệt trong những năm gần đây, khi ngày càng có nhiều ngân hàng có chất lượng

phục vụ khách hàng tốt, có những chính sách, những ưu đãi dành cho khách hàng

nhằm tìm kiếm, lôi kéo khách hàng về ngân hàng họ.

Tuy nhiên, với những chính sách hợp lý, những chương trình ưu đãi dành cho

khách hàng ACB đã đạt được những kết quả nhất định, cụ thể như sau:

Bảng 2.1: Tăng trưởng nguồn vốn huy động của ACB qua các năm (2008 đến tháng

06/2012).

NĂM

Tháng

(ĐVT: triệu đồng)

06/2012

Tiền

gửi

của

9.901.891

10.449.828

28.129.963

34.714.041

19.671.617

TCTD khác

Tiền

gửi

của

64.216.949

86.919.196 106.936.611

142.218.091

145.616.489

khách hàng

TỔNG CỘNG

2008 2009 2010 2011

74.118.840 97.369.024 135.006.574

176.932.132

165.288.106

(Nguồn: Báo cáo thường niên của ACB qua các năm)

Hình 2.1: Tăng trưởng nguồn vốn huy động của ACB qua các năm (2008 đến tháng

06/2012).

Tổng nguồn vốn huy động tại chỗ gồm:

+ Tiền gửi của TCTD khác

+ Tiền gửi của khách hàng

Số liệu trên cho thấy kết quả của công tác huy động vốn của ACB qua các

năm, nguồn vốn huy động tăng dần qua các năm, kể cả trong giai đoạn khó khăn

nhất. Tính đến 12/2011, tổng nguồn vốn huy động của ACB đạt 176.932.132 triệu

đồng tăng 31,05% so với năm 2010.

Tiền gửi của khách hàng duy trì và tăng trưởng qua các năm do ngân hàng

không ngừng triển khai các sản phẩm với các hình thức dự thưởng với nhiều giải

thưởng có giá trị cao.

Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2012, số dư tiền gửi có sự sụt giảm. hơn

so với năm 2011. Trong thời gian này tình hình kinh tế đất nước có nhiều biến

động, tình hình kinh tế khó khăn, hầu hết các ngành nghề đều gặp khó khăn, số tiền

nhàn rỗi của khách hàng ngày càng ít đi. Hơn nữa, lãi suất ngân hàng có chiều

hướng giảm, trong khi giá vàng trong nước lại tăng cao, một số lượng khách hàng

rút tiền để mua vàng, hoặc đầu tư vào một số kênh khác với hi vọng có nhiều lợi

nhuận hơn gửi vào ngân hàng. Ngoài ra, khi mà tình hình cạnh tranh gay gắt giữa

các ngân hàng, việc khách hàng rút tiền ở ngân hàng này và gửi tiền ở một ngân

hàng khác với mức lãi suất cạnh tranh hơn, với những ưu đãi tốt hơn là điều thường

thấy. Tóm lại, số dư tiền gửi tại ACB tính đến ngày 30/06/2012, cảnh báo rằng

ACB cần phải nổ lực hơn nữa trong việc chăm sóc khách hàng cũ và phát triển

khách hàng mới để hoàn thành mục tiêu đề ra vào cuối năm.

Nguồn vốn huy động là một tiêu chí cực kỳ quan trọng đối với các tổ chức

tín dụng. Nó quyết định sự tăng trưởng về tín dụng, quy mô hoạt động, phát triển

mạng lưới. Do đó, làm sao để đạt được tăng trưởng về nguồn vốn, đặc biệt là nguồn

vốn có kỳ hạn, ổn định lâu dài và sử dụng vốn một cách có hiệu quả là bài toán nan

giải hiện nay. Vì vậy, trong thời gian tới khi mà nền kinh tế có thể còn nhiều diễn

biến phức tạp, ngay từ bây giờ ACB cần có những giải pháp chiến lược nhằm tăng

trưởng nguồn vốn huy động, đặc biệt là nguồn vốn huy động dài hạn.

Nguồn vốn huy động tăng trưởng qua các năm, sở dĩ là do ACB đã tạo được

niềm tin từ phía khách hàng, là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần có

uy tín trong tâm trí của người dân. Mặc dù vậy, ACB cũng không ngừng mở rộng

mạng lưới đến các khu vực đông dân cư và song song với việc triển khai các

chương trình tiết kiệm dự thưởng, khuyến mãi với nhiều giải thưởng có giá trị.

Nguồn vốn huy động tăng thể hiện quy mô hoạt động của ngân hàng cũng tăng

tương ứng, điều này cho thấy hoạt động của ACB ngày càng có những bước phát

triển tốt. Mặc khác, điều này được thể hiện ở chỗ thị phần huy động của ACB so với

tất cả các ngân hàng khác tăng dần qua các năm.

Bảng 2.2: Thị phần huy động vốn của ACB so với các NH khác qua các năm. (2008

đến tháng 06/2012)

(ĐVT: triệu đồng)

Nguồn vốn Tổng nguồn Thị phần huy động của

huy động của vốn huy động ACB so với tình hình

huy động toàn ngành ACB của toàn ngành

Năm 2008 74.118.840 838.997.000 8,83%

Năm 2009 97.369.024 847.222.000 11,49%

Năm 2010 135.006.574 1.267.813.000 10,65%

Năm 2011 176.932.132 1.420.682.000 12,45%

Đến tháng 06/2012 165.288.106 1.557.771.000 10,61%

(Nguồn : báo cáo kết quả hoạt động ngân hàng của NHNN)

Hình 2.2 : Thị phần huy động vốn của ACB so với các NH khác qua các năm (2008

đến tháng 06/2012).

Tóm lại, những năm qua, ACB đã thực hiện tốt công tác huy động vốn,

nguồn vốn tăng liên tục và ổn định trong thời gian dài, giúp ngân hàng không những

có thể thực hiện cung cấp tín dụng trong nền kinh tế mà còn dùng để điều hòa vốn

trong toàn hệ thống. Tuy nhiên, trong thời gian tới, ACB cần phải nổ lực nhiều hơn

nữa để có thể giữ vững vị trí của mình và tiến xa hơn các NH khác.

2.1.3 Hoạt động tín dụng:

Song song với hoạt động huy động vốn thì hoạt động tín dụng đóng vai trò

quyết định trong quá trình hoạt động kinh doanh của NH, những sai lầm trong công

tác sử dụng vốn sẽ dẫn đến hậu quả khôn lường, thậm chí có thể làm phá sản một

ngân hàng và ảnh hưởng không nhỏ đến toàn hệ thống.

Như bao tổ chức tín dụng khác, hoạt động kinh doanh tạo ra lợi nhuận chủ

yếu của ngân hàng là hoạt động tín dụng, lợi nhuận tạo ra từ hoạt động cho vay luôn

chiếm hơn 90% tổng nguồn thu của ngân hàng. Trong những năm qua, với sự quyết

tâm, nổ lực, bằng nhiều giải pháp tích cực, hoạt động cho vay của ACB đã vượt qua

những giai đoạn khó khăn, giữ vững ổn định. Điều đó thể hiện qua bảng số liệu sau:

Bảng 2.3: Tình hình cho vay của ACB qua các năm (2008 đến tháng 06/2012).

NĂM 2008 NĂM 2009 NĂM 2010 NĂM 2011

Tháng 6/2012

Dư nợ vay

(ĐVT: triệu đồng)

34.832.700

62.357.978

87.195.105

102.809.156

103.727.206

(Nguồn: báo cáo thường niên của ACB qua các năm)

Hình 2.3: Tình hình cho vay của ACB qua các năm (2008 đến tháng 06/2012).

Bảng số liệu trên cho thấy dư nợ cho vay tăng đều qua các năm, năm sau cao hơn

năm trước. Tính đến 12/2011, dư nợ tín dụng đạt 102.809.156 triệu đồng, tăng

17,9% so với năm 2010.

Hoạt động cho vay không những có ý nghĩa đối với nền kinh tế mà còn đối

với bản thân ngân hàng vì thông qua hoạt động cho vay để tạo ra thu nhập trên cơ

sơ hoàn trả nguồn vốn huy động đầu vào, bù đắp chi phí kinh doanh và tạo ra lợi

nhuận cho ngân hàng. Tuy nhiên, hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro nên

việc quản lý chặt chẽ các món vay là điều cần thiết mà ngân hàng luôn đặc biệt chú

ý. Do đó hiệu quả tín dụng luôn được các ngân hàng thương mại đặt lên hàng đầu.

Trong quá trình cho vay ACB, các món vay đều được áp dụng các quy trình nghiệp

vụ của ngành một cách đúng đắn, đảm bảo hiệu quả và chất lượng tín dụng.

Để đánh giá hiệu quả tín dụng tại ACB qua các năm ta có thể chia dư nợ vay

theo một số tiêu chí sau: Phân theo loại hình cho vay, phân theo ngành nghề kinh

doanh, phân theo kỳ hạn vay, phân theo thành phần kinh tế.

Bảng 2.4: Tình hình phân loại dư nợ vay của ACB qua các năm (2008 đến tháng

Năm

2008

2009

2010

2011

Tháng

06/2012

06/2012). (ĐVT: triệu đồng)

34.832.700 62.357.978 87.195.105 102.809.156

103.727.206

Dư nợ vay

1. Phân theo loại hình cho vay

34.673.931 62.081.916 86.544.837

101.823.289

102.245.950

- Cho vay các tổ chức kinh tế,

cá nhân trong nước

101.025

172.716

423.256

822.602

951.471

- Cho thuê tài chính

25.409

32.000

45.607

41.428

12.239

- Cho vay theo tài trợ của chính

phủ và các tổ chức tín dụng

trong nước và quốc tế

32.335

71.346

181.405

121.837

602.865

- Cho vay chiết khấu thương

phiếu và các giấy tờ có giá

2. Phân theo ngành nghề kinh doanh

8.175.846 19.831.560 27.617.019

36.748.899

36.077.053

- Thương mại

221.790

166.870

249.095

333.288

836.260

- Nông, lâm nghiệp

4.514.346 11.266.591 13.516.938

15.188.861

15.324.492

- Sản xuất và gia công chế biến

946.652

2.373.316

3.570.687

4.862.518

5.905.938

- Xây dựng

17.709.042 22.939.329 33.421.670

35.318.919

35.634.200

- Dịch vụ cá nhân và cộng đồng

739.817

1.756.208

2.606.580

3.070.449

3.097.867

- Kho bãi, giao thông vận tải và

thông tin liên lạc

2.595

31.255

80.160

105.762

106.706

- Giáo dục và đào tạo

608.307

519.614

1.276.296

1.449.056

962.278

-Tư vấn và kinh doanh BĐS

493.586

997.745

1.474.081

2.174.478

2.193.830

- Nhà hàng và khách sạn

4.300

630.766

667.142

703.532

709.793

- Dịch vụ tài chính

1.416.419

1.844.724

2.715.437

2.853.394

2.878.789

- Các ngành nghề khác

3. Phân theo kỳ hạn vay

15.944.006 35.618.575 43.889.956

53.361.314

54.372.512

- Cho vay ngắn hạn

7.267.278 10.537.709 19.870.669

27.484.058

21.401.965

- Cho vay trung hạn

11.621.416 16.201.694 23.434.480

21.963.784

28.038.048

- Cho vay dài hạn

4. Phân theo thành phần kinh tế

2.821.889

4.378.113

5.017.568

3.316.785

3.425.258

- Doanh nghiệp nhà nước

12.674.836 34.252.753 48.978.636

62.315.955

64.842.727

- Công ty cổ phần, công ty

TNHH, DNTN

387.159

497.924

388.615

501.340

515.113

- Công ty liên danh

180.304

195.295

204.820

807.489

375.461

- Công ty 100% vốn nước

ngoài

5.164

28.698

21.412

20.611

23.619

- Hợp tác xã

18.763.348 23.005.195 32.584.054

35.846.976

34.630.347

- Các nhân, khác

(Nguồn: báo cáo thường niên của ACB qua các năm)

Cơ cấu dư nợ vay của ACB qua các năm có một số nét chính sau:

* Theo loại hình cho vay: loại hình cho vay chủ yếu của ACB là cho vay các

tổ chức kinh tế, cá nhân trong nước.

* Theo ngành nghề kinh doanh: ACB tập trung chủ yếu cho vay đối với

ngành thương mại và dịch vụ cá nhân, cộng đồng; kế đến là ngành sản xuất, gia

công chế biến; chủ yếu tài trợ đối với những ngành được nhà nước và Chính phủ

khuyến khích sản xuất, kinh doanh. Đối với lĩnh vực xây dựng và tư vấn kinh doanh

bất động sản, ACB luôn duy trì tỷ lệ cho vay hợp lý, chỉ khoản từ 4 % đến 6,5%

tổng dư nợ vay để giảm thiểu những rủi ro có thể xảy ra trong quá trình cấp tín

dụng, khi mà tình hình bất động sản đóng băng như hiện nay.

* Theo kỳ hạn vay: Trong giai đoạn 2008 – 2011, các khoản cho vay ngắn hạn

có tỷ trọng cao nhất trong danh mục cho vay của ACB. Các khoản cho vay đều tăng

quá các năm, riêng khoản cho vay dài hạn có xu hướng giảm trong năm 2011. Đối

với loại hình cho vay trung dài hạn thì ẩn chứa nhiều rủi ro hơn loại hình cho vay

ngắn hạn vì thời gian thu hồi vốn vay dài hơn, ngân hàng sẽ không lường trước

được những rủi ro có thể xảy ra như rủi ro do thiên tai, rủi ro lãi suất... Mặt khác,

nguồn vốn huy động của các ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn và ngân hàng dùng vốn

ngắn hạn để đầu tư cho vay trung dài hạn thì nguồn vốn này sẽ không được đảm bảo

an toàn, tính thanh khoản của ngân hàng bị hạn chế. Vì vậy, để đảm bảo nguồn vốn

ACB đã chú trọng và đẩy mạnh loại hình cho vay ngắn hạn, tỷ lệ cho vay ngắn hạn

được duy trì ở mức như hiện nay là hoàn toàn hợp lý.

* Theo thành phần kinh tế: Với định hướng là NH bán lẻ hàng đầu Việt Nam,

đối tượng khách hàng chủ yếu của ACB là KHCN và doanh nghiệp vừa và nhỏ,

trong giai đoạn 2008 – 2011, tỷ trọng cho vay đối với KHCN và cho vay doanh

nghiệp vừa và nhỏ luôn chiếm lớn trong tổng dư nợ vay. Thu nhập từ nhóm khách

hàng này là rất lớn do đặc điểm của nền kinh tế nước ta, tuy nhiên các đối tượng

khách hàng này có trình độ quản lý kém, chưa đầu tư đúng mức vào việc cải tiến cơ

cấu bộ máy tổ chức, phát triển nhân lực, đầu tư chiều sâu,... cũng gây trở ngại

không nhỏ cho ACB. Bởi vì khi cho vay đối với các đối tượng khách hàng này, tình

hình sản xuất kinh doanh của họ rất nhạy cảm trước những biến động hàng ngày của

môi trường kinh tế, xã hội… bên ngoài, kéo theo rủi ro trong quá trình cấp tín dụng

của ACB. Ngoài ra, ACB không ngừng nâng cao năng lực cạnh tranh của mình

thông qua nhóm sản phẩm về tài trợ xuất khẩu để mở rộng đối tượng cho vay sang

các doanh nghiệp nhà nước – vốn là đối tượng khách hàng chủ lực của khối ngân

hàng Quốc doanh trước đây.

Mặc dù dư nợ cho vay tăng nhiều qua các năm, ACB luôn kiểm soát tốt nợ

quá hạn so với tốc độ tăng trưởng tín dụng, và luôn duy trì tỷ lệ cho vay trên tổng

tài sản an toàn từ mức 30% đến 38% trong giai đoạn 2008 - 2011. Tỷ lệ nợ quá hạn

luôn nằm trong tầm kiểm soát, và không vượt quy định của NHNN. Năm 2008, tình

hình chung của các NHTM trong nước, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế

toàn cầu, ACB vẫn kiểm soát tốt tỷ lệ này ở mức 0,89%. Tuy nhiên, trong hoạt động

tín dụng luôn tiềm ẩn những rủi ro, có thể đã biểu hiện ra ngoài nhưng cũng có

những rủi ro chưa phát sinh. Điểm đáng chú ý là tỷ lệ nợ quá hạn 6 tháng đầu năm

2012 cao hơn những năm trước. Vì vậy, không thể nói ACB luôn kiểm soát tốt nợ

quá hạn mà lơ là trong công tác kiểm soát rủi ro, việc kiểm soát rủi ro phải luôn đi

kèm với hoạt động cấp tín dụng.

Tỷ lệ

Tháng

Tỷ lệ

NĂM 2008 Tỷ lệ

NĂM 2009 Tỷ

NĂM 2010 Tỷ lệ

NĂM 2011

lệ

6/2012

Nợ đủ tiêu chuẩn

34.125.084

101.332.182

Bảng 2.5: Tình hình dư nợ vay phân theo nhóm nợ của ACB qua các năm (2008 đến tháng 06/2012). Đơn vị tính: triệu đồng

97,97 61.739.414 99,01 86.693.232

99,42 101.564.431

98,79

97,61

Nợ cần chú ý

398.902

209.067

326.758

860.294

1,15

363.884 0,58

0,24

0,32

0,83

Nợ dưới

tiêu

223.605

64.759

274.973

508.448

0,64

24.776 0,04

0,07

0,27

0,49

chuẩn

Nợ nghi ngờ

66.982

58.399

345.655

504.524

0,19

88.502 0,14

0,07

0,34

0,49

Nợ có khả năng

18.127

169.648

297.339

607.077

0,05

141.402 0,23

0,19

0,29

0,58

mất vốn

Tổng cộng

34.832.700

103.812.525

100 62.357.978

100 87.195.105

100 102.809.156

100

(Nguồn: báo cáo thường niên của ACB qua các năm)

Mặc dù, kiểm soát tốt tình hình nợ xấu, tỷ lệ Nợ quá hạn/Tổng dư nợ luôn nhỏ

hơn so với tỷ lệ quy định của NHNN. Tuy nhiên, do dư nợ của ACB cao nhất trong

hệ thống các ngân hàng TMCP Việt Nam nên con số tuyệt đối của nợ quá hạn tính

ra là không nhỏ. Do đó, để đạt được mục tiêu kinh doanh mà ACB đã đặt ra trong

năm 2012 là “Tăng trưởng nhanh – Quản lý tốt – Hiệu quả cao”. ACB cần chú

trọng hơn nữa công tác nâng cao hiệu quả tín dụng.

2.2 Thực trạng về tình hình cho vay BĐS tại ngân hàng TMCP Á Châu:

2.2.1 Các điều kiện cơ bản của cho vay bất động sản:

Điều kiện vay vốn: •

- Người vay có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự;

- Khách hàng cư trú hoặc làm việc ổn định tại nơi ACB có trụ sở.

- Có phương án vay vốn xây dựng; sửa chữa, nâng cấp nhà ở, mua nhà ở và

có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ (gốc, lãi) trong thời hạn vay.

- Khách hàng phải có vốn tự có tham gia vào dự án thể hiện bằng tiền như

công lao động, nguyên – vật liệu xây dựng, các chi phí ứng trước hoặc phải thanh

toán cho bên bán.

- Khách hàng phải có TSĐB nợ vay hoặc được duyệt cho vay không có

TSĐB.

Mức cho vay và tỷ lệ cho vay: tùy thuộc vào giá trị mua nhà/ giá trị •

dự toán công trình và trị giá tài sản đảm bảo.

Thời hạn cho vay: tối đa lên đến 10 năm (riêng vay sửa chữa nhà tối •

đa 7 năm).

Lãi suất cho vay: tính trên dư nợ thực tế (dư nợ giảm dần). •

Phương thức cho vay: •

+ Vay mua nhà- đất: giải ngân một lần hoặc nhiều lần theo tiến độ thanh

toán thực tế.

+ Vay xây dựng, sữa chữa nhà: giải ngân một lần hoặc nhiều lần theo tiến độ

thi công thực tế.

+ Vay mua căn hộ các dự án BĐS thế chấp bằng chính căn hộ mua: giải ngân

một lần hoặc nhiều lần chuyển khoản trực tiếp cho công ty chủ đầu tư dự án.

Trả nợ gốc, lãi: lãi trả hằng tháng và vốn trả góp đều hoặc vốn trả góp •

bậc thang.

2.2.2 Quy trình cho vay bất động sản:

Mỗi ngân hàng đều xây dựng quy trình cho vay BĐS cho riêng mình với các

chi tiết khác nhau nhưng nhìn chung cũng giống các sản phẩm tín dụng khác trong

hệ thống, gồm các bước sau:

Bước 1: Kênh phân phối tiếp nhận hồ sơ, hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ tín

dụng, thu thập thông tin khách hàng, hẹn thẩm định, chuyển hồ sơ tài sản đảm bảo

cho đơn vị thẩm định tài sản đảm bảo để thực hiện theo quy trình thẩm định tài sảm

đảm bảo của ACB trong từng thời kỳ, chuyển hổ sơ tín dụng cho trung tâm tín dụng

tập trung.

Bước 2: Trung tâm tín dụng tập trung kiểm tra số lượng, tính hợp lệ của hồ

sơ, tiền hành tra soát lịch sử giao dịch tiền gửi/ tín dụng trên CIC, TCBS, CLMS….,

xác lập thời gian thẩm định với khách hàng. Nhân viên thẩm định tiến hành thẩm

định, phân tích, đánh giá thông tin tín dụng theo quy định, tạo nội dung kiến nghị

trên tờ trình thẩm định, chuyển tờ trình thẩm định và hồ sơ tín dụng cho cấp kiểm

soát kiểm tra lại, tiến hành trình cấp phê duyệt và báo kết quả phê duyệt cho kênh

phân phối.

Bước 3: Kênh phân phối tiếp nhận kết quả phê duyệt, thông báo cho khách

hàng, đồng thời nhận lại bộ hồ sơ từ trung tâm, tiến hành soạn thảo hợp đồng tín

dụng, hợp đồng đảm bảo theo quy định, thực hiện các thủ tục pháp lý, các điều kiện

trước giải ngân như trong phê duyệt, lập thủ tục giải ngân cho khách hàng.

Bước 4: Theo dõi khoản vay, tiến hành lưu trữ hồ sơ tín dụng theo quy định.

Bước 5: Quản lý thu nợ, thực hiện quy trình nhắc nợ, thúc nợ,… tiến hành

kiểm tra sau khi cấp tín dụng, thanh lý hợp đồng tín dụng.

2.2.3 Thực trạng cho vay BĐS:

2.2.3.1 Thị phần cho vay BĐS:

Cho vay bất động sản đi theo biến động của thị trường: xu hướng tăng giảm

dư nợ bất động sản của các ngân hàng thường đi cùng với biến động của thị trường

bất động sản. Khi thị trường bất động sản tăng, mua bán nhộn nhịp hoặc tăng

trưởng nóng thì dư nợ cho vay của ngân hàng tăng, ngược lại khi thị trường bất

động sản trầm lắng, ảm đạm hoặc đóng băng thì dư nợ cho vay bất động sản của các

ngân hàng giảm hoặc tăng trưởng chậm. Cụ thể tình hình cho vay bất động sản của

ACB như sau:

Bảng 2.6 : Tỷ trọng cho vay BĐS so với dư nợ vay của ACB. (Đvt : triệu đồng)

Chỉ tiêu NĂM 2008 NĂM 2009 NĂM 2010 NĂM 2011 Tháng

06/2012

1. Tổng dư nợ vay (1) 34.832.700 62.357.978 87.195.105 102.809.156 103.727.206

Tốc độ tăng - 79,02% 39,83% 17,91% 0,89%

2. Tổng dư nợ cho vay 1.554.959 2.892.930 4.846.983 6.311.574 6.868.216

BĐS (2)

Tốc độ tăng - 86,05% 67,55% 30,22% 8,82%

3. Tỷ trọng (2)/(1) 4,46% 4,64% 5,56% 6,14% 6,62%

(Nguồn: báo cáo thường niên của ACB qua các năm)

Nhìn chung, hoạt động cho vay bất động sản của ACB tăng trưởng mạnh qua

các năm với tốc độ tăng cao hơn tốc độ tăng trưởng tổng dư nợ cho vay của NH.

Mặc dù tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản so với tổng dư nợ cho vay của ngân

hàng không cao nhưng có chiều hướng gia tăng hàng năm. Với tình hình của thị

trường bất động sản hiện nay thì hiệu quả cho vay trong lĩnh vực bất động sản cũng

là mối lo hàng đầu của các ngân hàng.

Hoạt động cho vay BĐS không những có ý nghĩa về mặt kinh tế, xã hội mà

đối với ngân hàng thương mại nói chung, ACB nói riêng đó cũng góp phần tạo ra

thu nhập, duy trì hoạt động kinh doanh của NH. Tuy tổng dư nợ cho vay BĐS của

ACB chỉ chiếm một phần nhỏ so với tổng dư nợ cho vay tại ACB và cũng chiếm

phần nhỏ trên tổng dư nợ cho vay BĐS của các ngân hàng khác nhưng nó cũng là

mối quan tâm hàng đầu của ngân hàng trong giai đoạn hiện nay.

Nếu so sánh tình hình cho vay BĐS của ACB với toàn ngành thì ta có bảng

số liệu sau.

Bảng 2.7: Tỷ trọng dư nợ BĐS của ACB so với tổng dư nợ cho vay BĐS toàn ngành.

NĂM 2008 NĂM 2009 NĂM 2010 NĂM 2011 Tháng 6/2012

Tổng dư nợ cho vay

115.000.000 190.497.000 235.264.000 348.079.000 294.183.000

BĐS toàn ngành

ACB Kinh doanh BĐS

608.307

519.614

1.276.296

1.449.056

962.278

Xây dựng

946.652

2.373.316

3.570.687

4.862.518

5.905.938

Tổng cộng

1.554.959

2.892.930

4.846.983

6.311.574

6.868.216

Tỷ trọng

1,35%

1,52%

2,06%

1,81%

2,33%

Đơn vị tính : triệu đồng

(Nguồn : Báo cáo kết quả hoạt động ngân hàng của NHNN)

Dư nợ cho vay bất động sản của ACB không ngừng tăng trưởng qua các

năm. Năm 2011, dư nợ cho vay bất động sản là 6.311.574 triệu đồng chiếm 1,81%

tổng dư nợ cho vay bất động sản của tất cả các ngân hàng. Mặc dù, năm 2011 là

năm ACB có dư nợ cho vay bất động sản cao nhất nhưng về thị phần so với dư nợ

của tất cả các ngân hàng thì thấp hơn năm 2010, tức là trong năm 2011, tốc độ tăng

trưởng dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng khác rất lớn.

2.2.3.2 Đánh giá, so sánh về tình hình tín dụng và cho vay bất động sản của ACB

trong năm 2011 với các ngân hàng TMCP khác trong nước:

Như đã phân tích ở phần trước, cho vay bất động sản đi theo biến động của thị

trường: xu hướng tăng giảm dư nợ bất động sản của các ngân hàng thường đi cùng

với biến động của thị trường bất động sản. Khi thị trường bất động sản tăng, mua

bán nhộn nhịp hoặc tăng trưởng nóng thì dư nợ cho vay của ngân hàng tăng, ngược

lại khi thị trường bất động sản trầm lắng, ảm đạm hoặc đóng băng thì dư nợ cho vay

bất động sản của các ngân hàng giảm hoặc tăng trưởng chậm. Nên trước khi đánh

giá, so sánh tình hình cho vay bất động sản của các ngân hàng với nhau, ta điểm qua

tình hình thị trường bất động sản trong năm 2011.

Đến hết quý 1 năm 2011 khi Chính phủ thực hiện chính sách thắt chặt tín

dụng, nhiều dự án thiếu vốn đã không thể triển khai tiếp; đồng thời giao dịch nhà

đất cũng lắng xuống do thiếu vốn. Trong năm này thị trường vẫn tiếp tục suy giảm

giao dịch, giá giao dịch giảm, các công trình khởi công giảm, các công trình kết

thúc đầu tư giảm, nguồn tiền vận hành vào thị trường giảm. Các doanh nghiệp nhà

nước không có chức năng chính là kinh doanh bất động sản đã thoái vốn khỏi lĩnh

vực đầu tư bất động sản… Nhiều dự án phải đổi chủ , chậm tiến độ ; không ít doanh

nghiệp vi phạm hợp đồng với khách hàng , thậm chí phải "bán tống bán tháo " dự án

của mình vì không có đủ vốn để triển khai tiếp. Mọi hình thức khuyến mại, giảm giá

hoặc hỗ trợ chi phí, thủ tục vay ngân hàng cho khách hàng mua bất động sản của

các chủ đầu tư đều không cải thiện được tình hình. Trước tình trạng thị trường

“đóng băng" trên diện rộng, thanh khoản kém, nhiều nhà đầu tư đã chủ động chuyển

hướng sang các kênh đầu tư khác.

Tình hình thị trường BĐS “đóng băng" làm cho các ngân hàng cũng dè dặt

hơn trong quyết định cho vay của mình. Sau đây là bảng số liệu tại thời điểm cuối

năm 2011 của một số ngân hàng.

Bảng 2.8: Tỷ trọng cho vay bất động sản so với tổng dư nợ vay của các ngân hàng

trong năm 2011.

ACB

TECHCOMBANK EXIMBANK SACOMBANK

Đơn vị tính : triệu đồng

Dư nợ cho vay BĐS 6.311.574 5.096.607 6.149.786 9.207.548

Tổng dư nợ vay 102.809.156 63.451.465 74. 663.330 80.539.487

Tỷ trọng 6,14% 8,03% 8,24% 11,43%

Nguồn: Công khai báo cáo tài chính của các ngân hàng trên báo chí.

Hình 2.4: Tình hình dư nợ cho vay bất động sản và tổng dư nợ vay của các NH.

Nhìn chung, tỷ lệ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ của các ngân hàng

đều không cao, Sacombank là có tỷ lệ cao nhất (11,43%), thấp hơn mức tối đa mà

NHNN qui định (16%), ACB có tỷ lệ thấp nhất (6,14%).

Với tốc độ tăng trưởng cao về dư nợ cho vay liên tục trong nhiều năm, ACB

đã tạo ra khoảng cách xa dần với các đối thủ cạnh tranh chính trong hệ thống ngân

hàng TMCP về tổng dư nợ vay. Mặc dù tổng dư nợ cho vay của ACB là lớn nhất

nhưng tỷ lệ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ vay là thấp nhất. Đều này có thể

thấy ACB đã lựa chọn tiêu chí thận trọng, tập trung vào ngành nghề ít rủi ro, phù

hợp với xu hướng thị trường.

Cho vay bất động sản chứa đựng nhiều rủi ro mà mỗi ngân hàng luôn dè dặt

và chú trọng hơn khi quyết định cho vay. Do vậy, mặc dù việc đẩy mạnh hoạt động

cho vay bất động sản là cần thiết góp phần phát triển thị trường bất động sản, song

việc đẩy mạnh trong thận trọng và phù hợp với mỗi giai đoạn của nền kinh tế kèm

theo sự quản lý tốt hiệu quả cho vay trước những rủi ro khó lường của hoạt động

cho vay này là điều cần thiết.

2.2.3.3 Phân tích hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay BĐS tại ACB:

Phân tích hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay BĐS tại 2.2.3.3.1

ACB theo các chỉ tiêu định tính:

ACB đã được tạp chí Euromoney bình chọn và trao tặng danh hiệu ngân hàng

tốt nhất Việt Nam trong nhiều năm liền (năm 2008, 2009, 2010, 2011). Điều này

làm cho ngày càng có nhiều khách hàng đến với ACB. Khi đến với ACB để giao

dịch, khách hàng có thể yên tâm vì ở đây tài sản của khách hàng luôn được trông

coi cẩn thận (có bảo vệ, có bãi để xe và không thu phí). Hệ thống tự động cùng với

trang thiết bị hiện đại giúp cho khách hàng có ấn tượng tốt ngay từ đầu. Có thể nói

ACB có phong cách phục vụ tốt đối với khách hàng, cách trang trí ngân hàng đẹp,

đặc biệt thái độ của nhân viên rất lịch thiệp, cởi mở, tạo được bầu không khí thoải

mái giữa khách hàng và nhân viên ngân hàng.

Tất cả những điều đó đã góp phần rất nhiều vào việc nâng cao hiệu quả tín

dụng ở ACB.

Phân tích hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay BĐS tại 2.2.3.3.2

ACB theo các chỉ tiêu định lượng:

+ Chỉ tiêu về dư nợ: : Dư nợ cho vay bất động sản

Tổng dư nợ cho vay

Ta thấy chỉ tiêu này tăng dần qua từng năm và chiếm một tỷ lệ không cao,

năm 2011 là có tỷ lệ cao nhất, dư nợ cho vay bất động sản chiếm 6,14% tổng dư nợ

cho vay của ACB. Con số này cho thấy ACB đã rất thận trọng trong cho vay. Khi

thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn như hiện nay thì quả thật, cho vay bất

động sản sẽ gặp nhiều rủi ro.

+ Chỉ tiêu về tình trạng nợ quá hạn:

Mặc dù vì tỷ lệ nợ quá hạn của ACB trong các năm: 2008, 2009, 2010, 2011

đều ở mức dưới 3% tổng dư nợ vay nhưng chiếm tỷ trọng lớn trong thành phần nợ

quá hạn là cho vay bất động sản. Cụ thể trong năm 2011, nợ xấu trong lĩnh vực cho

vay bất động sản chiếm khoảng 60% nợ xấu của ngân hàng.

Vì vậy có thể kết luận hiệu quả cho vay trong lĩnh vực bất động sản của ACB

vẫn chưa gọi là tốt. Cần chú trọng công tác cho nâng cao chất lượng tín dụng trong

lĩnh vực cho vay bất động sản.

+ Xét về chỉ tiêu lợi nhuận:

Cùng với sự gia tăng về tỷ lệ dư nợ, doanh số cho vay, thì tỷ lệ lợi nhuận thu

được trong lĩnh vực tín dụng cũng gia tăng hằng năm cả về số tuyệt đối và tương

đối, trong đó chắc chắn có sự đóng góp không nhỏ của lĩnh vực cho vay bất động

sản, cụ thể như sau:

Bảng 2.9: Tình hình lợi nhuận thu từ lãi vay của ACB qua các năm (2008

đến tháng 06/2012) Đơn vị tính : triệu đồng

NĂM 2008 NĂM NĂM 2010 NĂM 2011 Tháng

2009 06/2012

Thu nhập từ lãi 10.497.846 9.613.889 14.960.336 25.460.938 12.533.252

cho vay (1)

Chi phí lãi (2) 7.769.589 6.813.361 10.796.566 18.853.380 8.921.704

Thu nhập lãi thuần 2.728.257 2.800.528 4.163.770 6.607.558 3.611.548

(3) = (1) – (2)

(Nguồn: báo cáo thường niên của ACB qua các năm)

2.3 Đánh giá về hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản tại

Ngân hàng TMCP Á Châu:

2.3.1 Những mặt đã đạt được:

Mặc dù môi trường cho hoạt động tín dụng, đặc biệt là trong lĩnh vực cho

vay bất động sản của các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn. Song được sự chỉ đạo

của các cấp, ngành từ trung ương đến địa phương, sự giúp đỡ của các cơ quan hữu

quan và sự nổ lực của toàn bộ nhân viên trong ngân hàng, ACB trong những năm

qua đã đạt được những kết quả nhất định trong hoạt động cho vay BĐS như sau:

- ACB đã hoàn thiện bộ máy quản trị từ Hội sở đến chi nhánh với sự phân cấp rõ

ràng về hạn mức phán quyết, chức năng nhiệm vụ của từng bộ phận, xây dựng các

chính sách quản trị rủi ro tín dụng, chính sách khách hàng phù hợp với từng thời kỳ.

Chuyển dần mô hình quản lý từ chiều ngang sang chiều dọc. Theo đó các nghiệp vụ

kinh doanh chính, trong đó có hoạt động cấp tín dụng được quản lý tập trung tại Hội

sở, các chi nhánh thực hiện chức năng bán hàng. Chia bộ phận tín dụng thành các

bộ phận chuyên trách khác nhau như bộ phân tư vấn tài chính cá nhân, quan hệ

khách hàng, bộ phận quản lý tín dụng,... nhằm đảm bảo tính khách quan trong hoạt

động cấp tín dụng.

- Trong quá trình cho vay, ngân hàng đã thực hiện kiểm tra khách hàng trước,

trong và sau khi cho vay một cách chặt chẽ, các khoản cho vay của ngân hàng có

hiệu quả đảm bảo. Tỷ lệ nợ quá hạn năm 2011 có cao hơn so với những năm trước

nhưng nó vẫn nằm trong kế hoạch của ngân hàng và không vượt quy định của

NHNN. Công tác thu nợ quá hạn, nợ khó đòi đã được chú trọng đúng mức, phân

loại nợ quá hạn, kiểm tra đối chiếu nợ được tiến hành thường xuyên. Tỷ lệ nợ quá

hạn qua các năm đều dưới 3% so với tổng dư nợ. Những chi nhánh, phòng giao

dịch nào có phát sinh nợ quá hạn trong 3 tháng liên tiếp lớn hơn 3%: ban kiểm toán

nội bộ sẽ thực hiện việc kiểm toán các hồ sơ quá hạn.

Tỷ lệ nợ quá hạn/ Tổng dư nợ luôn thấp hơn các ngân hàng TMCP trong nước và

thấp hơn so với quy định của NHNN. Cụ thể như sau:

Bảng 2.10: Tình hình dư nợ vay phân theo nhóm nợ của các ngân hàng

Đơn vị tính: triệu đồng

Tỷ lệ

Theo nhóm nợ

ACB

TECHCOMBANK Tỷ lệ

EXIMBANK Tỷ lệ

SACOMBANK

Nợ đủ tiêu

57.104.413

72.422.241

% 90

101.564.431

79.840.443

% 98,79

% 97

% 99,13

4.553.396

1.038.112

7,18

chuẩn Nợ cần chú ý

326.758

0,32

1,39

235.868

0,29

Nợ dưới tiêu

1,46

274.973

0,27

927.476

414.128

0,56

101.981

0,13

193.285

chuẩn Nợ nghi ngờ

345.655

0,34

623.731

0,98

353.327

0,47

0,24

Nợ có khả năng

167.910

297.339

0,29

242.449

0,38

435.522

0,58

0,21

mất vốn Tổng cộng

102.809.156

100

63.451.465

100

74. 663.330

100

80.539.487

100

(Nguồn: Công khai báo cáo tài chính của các ngân hàng trên báo chí)

- Hầu hết các ngân hàng khác đều có những thế mạnh riêng trên lĩnh vực hoạt

động chính của mình nhưng tất cả các ngân hàng này đều có cho vay bất động sản

và ngày càng đa dạng hóa các sản phẩm để phục vụ cho tín dụng bất động sản. Vì

vậy, ACB cũng đã xây dựng thành công quy trình cho vay bất động sản chặt chẽ

nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng và cũng hạn chế rủi ro cho NH.

- Dư nợ cho vay bất động sản tăng trưởng hợp lý, tỷ lệ dư nợ vay bất động sản

trên tổng dư nợ của ACB chiếm một tỷ lệ nhất định phù hợp với quy định của

NHNN trong từng thời kỳ, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển, cũng như góp

phần giải quyết được nhu cầu về nhà ở của người dân trên địa bàn, nâng cao được

uy tín của ngân hàng.

- Cũng giống như các NHTM khác, nguồn thu từ hoạt động tín dụng chiếm một

tỷ trọng lớn trong tổng nguồn thu của ngân hàng.Tổng thu nhập lãi từ hoạt động tín

dụng chiếm một phần đáng kể trong tổng thu nhập của ACB trong đó có phần đóng

góp không nhỏ của cho vay bất động sản. Mặc dù, cho vay bất động sản không phải

là hoạt động cho vay chủ yếu của ACB nhưng nó cũng góp phần không nhỏ trong

việc tạo ra lợi nhuận của ngân hàng.

- Tháng 11 năm 2006, ACB thành lập Công ty Thẩm Định Giá Địa Ốc Á

Châu (AREV) – một công ty con của ACB. Hoạt động chủ yếu của AREV là thẩm

định giá và sản phẩm thẩm định giá của AREV là: bất động sản, động sản và xác

định giá trị doanh nghiệp. Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu cấp tín dụng của khách hàng,

nhân viên tín dụng của ACB sẽ trực tiếp gửi bộ hồ sơ giấy tờ TSĐB qua AREV để

yêu cầu thẩm định. Việc nhờ một tổ chức khác độc lập với ACB để thẩm định tài

sản là một bước tiến lớn trong quy trình cấp tín dụng và cũng là một lợi thế của

ACB. Bởi vì, xét về mặt hiệu quả công việc, đây là một tổ chức có đầy đủ kinh

nghiệm, chuyên môn cao nên việc thẩm định sẽ có độ chính xác cao và có kết quả

trong thời gian sớm nhất. Xét về mặt lợi ích đối với khách hàng, kết quả thẩm định

từ một tổ chức thứ ba, khác ACB sẽ mang tính khách quan hơn, tạo tâm lý yên tâm

hơn cho khách hàng. Về phía ACB, xét về mặt quản lý rủi ro của ngân hàng, đây

chắc chắn là biện pháp ngăn chặn được nhiều tiêu cực trong quy trình cấp tín dụng,

hạn chế được phần nào tình trạng TSĐB được định giá cao hơn giá trị thực.

- Mặc dù ACB luôn kiểm soát tốt nợ quá hạn so với tốc độ tăng trưởng tín

dụng nhưng việc tồn tại những món nợ xấu, nợ khó đòi là điều không thể tránh khỏi

trong hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng. Việc xử lý những món nợ này là cả

một quá trình phức tạp và mất nhiều thời gian, đồng thời, nó cũng cần nhiều kinh

nghiệm, sự khéo léo trong quá trình thực hiện. Xuất phát từ những vấn đề trên, để

tạo sự chuyên môn hóa trong công việc, để việc thu hồi những món nợ quá hạn, nợ

xấu đạt được hiệu quả cao, ACB đã chuyển công việc này cho một công ty thứ ba,

Công ty Quản lý Nợ và Khai thác Tài Sản ACB (ACBA) – một trong những công ty

con của ACB. ACBA có trách nhiệm trực tiếp thực hiện các biện pháp tố tụng để

thu hồi nợ, bao gồm cả việc trực tiếp làm việc với Tòa án, cơ quan thi hành án, cơ

quan điều tra hoặc các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác trong quá trình tham

gia tố tụng.

Đây là một chủ trương đúng đắn của các nhà lãnh đạo ACB. Thay vì để nhân

viên tín dụng ít kinh nghiệm xử lý nợ tại sao không để một tổ chức chuyên nghiệp

thực hiện. Các nhân viên ACBA có đầy đủ kinh nghiệm, kỹ năng đồng thời họ lại

có một số quan hệ nhất định, chắc chắn hiệu quả mang lại cao, tiết kiệm được nhiều

thời gian và công sức. ACBA đã bổ sung chức năng bán đấu giá tài sản và một số

nhân viên của ACBA đã được Bộ Tư pháp cấp thẻ đấu giá viên và có đủ điều kiện

để thực hiện bán đấu giá tài sản theo quy định pháp luật. Hơn nữa, việc xử lý những

món nợ trên đã có một tổ chức thứ ba đảm nhiệm, nhân viên tín dụng sẽ có nhiều

thời gian để thưc hiện tốt công việc chuyên môn của mình như là tập trung chăm

sóc các khách hàng tốt và phát triển thêm những khách hàng mới để có thể hoàn

thành chỉ tiêu kinh doanh được giao.

- Công tác phục vụ khách hàng của ACB ngày càng có nhiều đổi mới thích

hợp với nền kinh tế thị trường. Đội ngũ nhân viên trẻ, đẹp, năng động, nhiệt tình.

Phong cách phục vụ, giao dịch, văn minh lịch sự tạo được ấn tượng, uy tín đối với

khách hàng.

2.3.2 Những mặt hạn chế:

Hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, có giá trị lớn, có tính thanh

khoản thấp, thời gian đầu tư dài và thu hồi vốn lâu, điều này làm cho thị trường bất

động sản là một thị trường chứa nhiều rủi ro, kéo theo nguồn vốn cung cấp cho thị

trường bất động sản cũng chứa nhiều rủi ro.

Qua đánh giá thực trạng hoạt động tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản tại

ACB trong những năm qua ta nhận thấy mặc dù ngân hàng đã có nhiều cố gắng

trong việc nâng cao hiệu quả tín dụng nhưng vẫn bộc lộ một số hạn chế sau:

Chính sách tín dụng: thời gian qua, chính sách tín dụng của ACB thay đổi -

liên tục, một phần cũng do sự thay đổi chính sách chung của Chính phủ và của

NHNN, một phần cũng do hạn chế về mặt kiến thức của nhân viên hướng dẫn

nghiệp vụ. Một số hướng dẫn chưa rõ ràng, chưa thật sự chặt chẽ, chưa cụ thể, khó

hiểu, gây khó khăn cho công tác thực hiện. Bên cạnh đó, các hướng dẫn của Khối,

Phòng ban đôi khi mâu thuẫn nhau, lúc phát sinh thì lại không biết thực hiện theo

hướng dẫn của Khối nào. Bên cạnh đó, một số hướng dẫn, công văn ban hành

không ghi tên, số điện thoại của nhân viên giải đáp thắc mắc, kênh phân phối có

thắc mắc thì lại không biết liên hệ bộ phận nào để được hướng dẫn, điều này gây

chậm trễ trong việc giải quyết hồ sơ của khách hàng.

- Chưa tuân thủ quy trình cho vay: quy trình tín dụng được ban hành, hướng

dẫn cụ thể, chi tiết các bước thực hiện, nhiệm vụ của từng nhân viên. Tuy nhiên,

việc giám sát thực hiện đúng quy trình tín dụng thật sự chưa được chú trọng lắm.

Nhiều khoản tín dụng được cấp khá vội vàng, chạy theo yêu cầu của khách hàng mà

thiếu đi sự phân tích, thẩm định tín dụng. Việc cấp tín dụng mang tính cảm tính,

nặng vào tài sản đảm bảo mà không dựa vào quá trình thu thập thông tin, phân tích

và xử lý thiếu thận trọng. Quá trình giám sát sau cho vay còn tiến hành lõng lẽo.

Nhiều chi nhánh còn cho vay ra ngoài địa bàn hoạt động nên việc kiểm tra tình hình

kinh doanh, năng lực tài chính, tính trung thực trong việc sử dụng vốn vay, kiểm

soát dòng tiền của khách hàng không được đảm bảo. Thực tế tại ACB tình hình

kiểm tra, giám sát khoản vay chưa thường xuyên và còn mang tính hình thức: đây

cũng là đặc điểm chung của ngân hàng trong nước, thường có thói quen tập trung

nhiều công sức cho việc thẩm định trước khi cho vay mà lơi lỏng quá trình kiểm tra,

kiểm tra mục đích sử dụng vốn vay. Theo dõi nợ là một trong những trách nhiệm

quan trọng nhất của cán bộ tín dụng nói riêng và của ngân hàng nói chung. Việc

kiểm tra, giám sát khoản vay sau giải ngân nhằm đảm bảo khách hàng sử dụng vốn

vay đúng mục đích. Trường hợp khách hàng sử dụng vốn sai hoặc không đúng mục

đích, ngân hàng có biện pháp thu hồi nợ kịp thời nhằm hạn chế tổn thất đến mức

thấp nhất. Thực tế, việc kiểm tra, giám sát khoản vay tại các chi nhánh chưa được

thường xuyên. Có nhiều trường hợp không đi kiểm tra thực tế mà chỉ căn cứ trên

các chứng từ khách hàng cung cấp để ghi biên bản kiểm tra. Nội dung biên bản còn

sơ sài chưa phản ánh đúng tình hình thực tế của khách hàng.

- Trình độ của cán bộ, phẩm chất đạo đức của nhân viên:

Mặc dù ngân hàng luôn quan tâm tới việc đào tạo đội ngũ cán bộ tín dụng,

ngay trong việc tuyển lựa cán bộ tín dụng cũng đặt ra yêu cầu trình độ đại học, đã

qua công tác tín dụng ở Ngân hàng khác, hiểu biết về các ngành kinh tế khác. Song

điều bất cập xảy ra là trình độ bằng cấp thì nhiều song việc áp dụng vào thực tế

công việc lại đòi hỏi phải năng động, nhanh nhạy đòi hỏi cán bộ tín dụng phải có

năng lực quản lý, trình độ, kiến thức khoa học và thực tiễn cuộc sống để quyết đoán

một món vay cho phù hợp, đúng cơ chế, tính toán được hiệu quả cho cả Ngân hàng

và khách hàng, và có thể lường trước được những bất trắc có thể xảy ra.Thực tế tại

ACB, với tình hình chảy máu chất xám hiện nay thì đội ngũ nhân viên ACB còn rất

trẻ nên cán bộ tín dụng chưa có bề dày kinh nghiệm trong vấn đề kiểm tra theo dõi

chặt chẽ món vay, dẫn đến việc KH sử dụng vốn sai mục đích, do vậy khi đến hạn

không trả được nợ phải chuyển qua nợ quá hạn.

Vẫn còn trường hợp nhân viên thẩm định áp đặt ý kiến chủ quan của mình

đối với khách hàng. Chẳng hạn, nhận thấy được khách hàng tốt đã giúp khách hàng

sửa lại phương án kinh doanh cho phù hợp. Ví dụ, khách hàng vay đầu tư bất động

sản, nhưng để dễ dàng được duyệt, nhân viên đã giúp khách hàng làm phương án

vay mua nhà để ở, hoặc là thay bằng phương án sản xuất kinh doanh, điều này thật

sự không rủi ro nếu như thị trường bất động sản không gặp nhiều bất ổn nhưng sẽ

vô cùng nguy hiểm khi tình hình bất động sản đóng băng như hiện nay. Có một số

trường hợp là cán bộ tín dụng đã tìm cách tăng thêm thu nhập của khách hàng để

được duyệt hồ sơ vay vốn một cách dễ dàng.

Vẫn còn một số trường hợp bất động sản được định giá cao hơn qui định là do

nhân viên thẩm định tài sản cố tình làm sai, dùng một số biện pháp tinh vi can thiệp

nhằm giúp khách hàng vay vốn được số tiền nhiều hơn.

Trong quan hệ với khách hàng mặc dù có những cố gắng nhưng ngân -

hàng vẫn chưa thể hiện được vai trò “người bạn của khách hàng”. Sự giúp đỡ của

ngân hàng chỉ mới dừng lại ở các hoạt động như điều chỉnh gia hạn nợ, cho vay

thêm vốn chứ chưa thực hiện được vai trò tư vấn định hướng giúp khách hàng tháo

gỡ những khó khăn để có thể hoàn thành nghĩa vụ trả nợ vay đối với ngân hàng.

Mặc dù tỷ lệ nợ quá hạn trên tổng dư nợ luôn thấp hơn so với các -

ngân hàng thương mại cổ phần khác trong nước, thấp hơn nhiều so với quy định

của NHNN nhưng dư nợ của ACB cao nhất trong hệ thống các ngân hàng thương

mại cổ phần nên con số tuyệt đối của nợ quá hạn tính ra không nhỏ. Do đó, để tránh

những tổn thất xảy ra trong quá trình cấp tín dụng, ACB cần quản trị tốt hơn nữa rủi

ro tín dụng khi cấp tín dụng cho khách hàng, để đạt mục tiêu “tăng trưởng trong

tầm kiểm soát và chỉ tăng trưởng khi kiểm soát được rủi ro”.

2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế:

Nguyên nhân từ phía ngân hàng: •

Cũng giống như nhiều ngân hàng khác, nguồn vốn cho vay bất động -

sản chủ yếu là từ huy động ngắn hạn, hình thức huy động trung và dài hạn chiếm tỷ

lệ rất ít. Điều này có khả năng tạo ra những bất lợi trong hoạt động ngân hàng nhất

là khả năng thanh toán nếu như trên thị trường xảy ra những biến động bất thường

khiến cho khách hàng ồ ạt rút tiền dù chưa đến hạn.

Về văn bản hướng dẫn nghiệp vụ, về công nghệ thông tin. Mặc dù, -

ACB đã sử dụng hệ thống văn bản online toàn hệ thống nhưng cũng còn một số bất

cập. Qui trình cho vay từ khâu tiếp nhận hồ sơ đến khâu chuyển cho các bộ phận có

liên quan đều bằng hệ Lotus, mọi văn bản hướng dẫn nghiệp vụ, đều được cập nhất

trên chương trình này, vì vậy một khi đường truyền bị rớt hay là có trục trặc về kỹ

thuật thì gây khó khăn cho công việc và ảnh hưởng đến tiến độ giải quyết hồ sơ.

Vấn đề kiểm tra kiểm toán nội bộ trong lĩnh vực cho vay bất động -

sản: Vai trò kiểm tra, kiểm soát chưa thường xuyên và chưa sâu sát, kiểm tra chỉ

mang tính chọn mẫu, chỉ tập trung kiểm tra những hồ sơ có dư nợ vay lớn. Hiệu quả

kiểm tra, phúc tra và sửa chữa sai sót kiểm tra chưa cao, khắc phục xử lý chưa kiên

quyết và dứt điểm.

Bố trí cán bộ thiếu đạo đức và trình độ chuyên môn nghiệp vụ làm -

công tác tín dụng: đạo đức của nhân viên ngân hàng là một trong những yếu tố tối

quan trọng việc nâng cao hiệu quả tín dụng. Với tốc độ tăng trưởng tín dụng khá

mạnh tại ACB trong thời gian qua, để đáp ứng nhu cầu nhân sự, công tác tuyển

dụng của ACB có phần nới lỏng hơn so với những năm trước. Từ đó, trình độ

nghiệp vụ của nhân viên cũng có phần giảm sút. Việc thăng tiến quá nhanh nhân

viên, trong khi công tác đào tạo chưa đáp ứng kịp thời cũng gây nên những “lỗ

hỏng”, dẫn đến việc tiềm ẩn nhiều rủi ro trong quá trình cấp tín dụng nói riêng và

trong hoạt động ngân hàng nói chung.

Nguyên nhân từ phía khách hàng: •

- Năng lực quản lý, điều hành của doanh nghiệp: xét trên khía cạnh bên cấp

tín dụng, ngân hàng đòi hỏi doanh nghiệp phải sử dụng vốn đúng mục đích và có

hiệu quả để đạt được lợi nhuận, để có thể trả lãi và vốn vay cho ngân hàng. Để đạt

được điều này, không thể bỏ qua năng lực điều hành hoạt động, khả năng quản lý

con người, quản lý rủi ro,… của doanh nghiệp.

Trong môi trường kinh doanh, dù là trong lĩnh vực gì thì năng lực, kinh

nghiệm và tầm nhìn của nhà lãnh đạo luôn là yếu tố quan trọng, nhà lãnh đạo giỏi

mới có thể giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn và tiếp tục phát triển.

Ngoài ra, nhà lãnh đạo giỏi mới có khả năng quản lý tốt nguồn vốn vay, sử dụng

vốn có hiệu quả, đầu tư đúng chỗ và mang lại lợi nhuận cao. Trên thực tế, các

doanh nghiệp vay vốn tại ACB không ít là các doanh nghiệp hoạt động theo hình

thức gia đình, nên khả năng điều hành, quản lý doanh nghiệp có phần hạn chế. Do

đó, việc thẩm định khách hàng không chú trọng kỹ đến phương diện này sẽ gây một

hậu quả nghiêm trọng. Một doanh nghiệp không đủ năng lực quản lý và điều hành

sẽ không thể đạt được hiệu quả hoạt động cao, hiệu quả kinh tế không cao tất nhiên

sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến khả năng trả lãi và vốn vay ngân hàng.

- Khả năng của khách hàng trong việc đáp ứng yêu cầu tín dụng của ngân hàng

còn thấp. Những vướng mắc trong thời gian qua tập trung vào việc khách hàng

không đủ vốn tự có, không có tài sản đảm bảo thế chấp theo quy định; không có

phương án kinh doanh khả thi. Do vậy, tỷ lệ cho vay bất động sản chỉ chiếm một

phần nhỏ trong tổng mức cho vay của ngân hàng.

Về mục đích sử dụng vốn: khách hàng dùng vốn vay kinh doanh thông −

thường để đầu tư bất động sản, đầu tư chứng khoán, dùng vốn vay ngắn hạn để đầu

tư trung dài hạn. Trường hợp này xảy ra đối với khoản vay có đặc điểm: cho vay

theo hình thức hạn mức tín dụng nhưng không kiểm soát được mục đích sử dụng

vốn của khách hàng, số tiền quá lớn so với nhu cầu vốn lưu động thực sự của khách

hàng, khách hàng có nhiều chi nhánh hoặc nhà xưởng ở xa địa bàn của chi nhánh

cho vay, dẫn đến việc khách hàng dùng vốn kinh doanh để đầu tư bất động sản;

hoặc là thời gian vay (nhất là vay vốn lưu động) dài hơn mức cần thiết so với chu

kỳ dòng tiền của khách hàng dẫn đến khách hàng sử dụng nguồn tiền nhàn rỗi khi

chưa đến hạn trả nợ ngân hàng.

Một phương án vay vốn, khách hàng nộp ở nhiều ngân hàng khác nhau do có

nhiều tài sản đảm bảo, dẫn đến tình trạng sử dụng vốn không đúng mục đích, thông

thường là đầu cơ bất động sản.

Khách hàng tính toán các khoản chi phí của phương án, dự án vay vốn cao hơn

so với thực tế để làm tăng thêm nhu cầu vốn nhằm vay vốn được nhiều hơn.

Khách hàng không có thiện chí trả nợ, cố tình lừa đảo ngân hàng: thiện chí trả

nợ vay của khách hàng là yếu tố liên quan đến tư cách đạo đức của người đi vay,

một khi khách hàng thiếu thiện chí trả nợ thì ACB sẽ gặp nhiều khó khăn trong thu

hồi nợ vay.

Về tình hình tài chính thiếu minh bạch: các chứng từ chứng minh tài chính −

như sổ sách kế toán mà khách hàng cung cấp cho ngân hàng nhiều khi chỉ mang

tính hình thức. Do vậy, khi thẩm định khách hàng dựa trên số liệu đó, thường thiếu

tính thực tế và xác thực. Đây cũng là nguyên nhân, ngân hàng vẫn luôn xem nặng

phần tài sản thế chấp như là chỗ dựa cuối cùng để phòng chống rủi ro TD.

Nguyên nhân khách quan: •

Hệ thống thông tin phòng ngừa rủi ro trong hoạt động tín dụng chưa -

thực sự phát huy hiệu quả, chưa có một qui chế đủ hiệu lực đưa các NHTM, TCTD

trên địa bàn cùng vào guồng máy để có sự hợp tác và tương trợ lẫn nhau trong việc

đảm bảo cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác kịp thời.

Trung tâm thông tin tín dụng ngân hàng (CIC) của NHNN đã đạt những kết

quả rất đáng khích lệ trong việc cung cấp thông tin kịp thời về tình hình hoạt động

tín dụng nhưng chưa phải là cơ quan định mức tín nhiệm doanh nghiệp một cách

độc lập và hiệu quả, thông tin cung cấp còn đơn điệu, thiếu cập nhật.

Thông tin cung cấp là chưa đầy đủ, hoàn chỉnh. Đa số là định lượng chứ

chưa nêu những nhận xét khách quan về thông tin của người vay như tư cách khách

hàng, nguyên nhân của những khoản tín dụng xấu do mối liên kết rất lõng lẽo giữa

các tổ chức tín dụng và chưa có biện pháp chế tài cho các tổ chức tín dụng khi

không cung cấp hoặc cung cấp không đầy đủ thông tin.

Môi trường pháp lý không chặt chẽ, nhiều khe hở và bất cập sẽ tìm ẩn nhiều −

rủi ro trở ngại cho ngân hàng lẫn khách hàng. Các văn bản pháp luật cần có sự

thống nhất tránh chồng chéo, xây dựng theo hướng hội nhập và phù hợp với các

chuẩn mực quốc tế. Hiện nay có rất nhiều văn bản pháp luật chồng chéo nhau gây

khó khăn cho ngân hàng. Chẳng hạn:

Các quy định tại Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự không thống nhất về phương

thức xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp các bên không có thỏa thuận. Luật Đất

đai 2003 quy định quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp

không có thoả thuận về phương thức xử lý được bán đấu giá (Điều 68). Trong khi

đó, Bộ luật Dân sự 2005 quy định nếu không thỏa thuận về phương thức xử lý tài

sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án

(Điều 721).

Mặt khác, thủ tục xử lý tài sản thông qua khởi kiện ra Tòa án còn chậm, đặc

biệt là thủ tục thi hành án thông thường phải kéo dài ít nhất 2 năm. Thực trạng này

ảnh hưởng xấu đến hiệu quả thu hồi vốn vay cũng như kết quả kinh doanh của ngân

hàng. Ngoài ra, một số chính sách về đất đai thay đổi nhanh chóng không ổn định

và không được quy hoạch dài hạn đã gây ra những hậu quả không tốt cho thị trường

bất động sản và tín dụng bất động sản, từ đó ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay bất

động sản của ngân hàng.

- Môi trường kinh tế: Sự biến động của nền kinh tế theo chiều hướng tốt hay

xấu sẽ làm cho hiệu quả hoạt động của ngân hàng và khách hàng biến động theo

chiều hướng tương tự. Những tác động do môi trường kinh tế gây ra có thể là trực

tiếp đối với ngân hàng (ví dụ: những rủi ro thay đổi tỷ giá, lãi suất, lạm phát làm

thiệt hại cho thu nhập của ngân hàng) hoặc ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của

khách hàng qua đó gián tiếp ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay của NH.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Chương 2 đã nghiên cứu thực trạng về hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho

vay bất động sản tại ACB trong giai đoạn từ năm 2008 đến tháng 6 năm 2012 từ đó

tổng hợp được một số hạn chế còn tồn tại trong lĩnh vực cho vay đặc biệt là cho vay

bất động sản, đây là tiền đề cho việc đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả tín

dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản ở chương 3.

CHƯƠNG 3

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG

TRONG LĨNH VỰC CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU

3.1 Định hướng hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Á

Châu trong thời gian tới:

3.1.1 Định hướng hoạt động chung từ năm 2012 đến 2015:

Với phương châm “Tăng trưởng nhanh – Quản lý tốt – Hiệu quả cao”, ACB

quyết tâm và nổ lực phấn đấu để đến 2015 trở thành một trong bốn ngân hàng có

qui mô lớn nhất, hoạt động an toàn và hiệu quả ở Việt Nam. Để đảm bảo năng lực

quản lý vận hành hiệu quả một ngân hàng lớn mà ACB có tham vọng đạt tới, ACB

sẳn sàng chấp nhận các thay đổi cần thiết để có thể sớm đưa các chuẩn mực và

thông lệ quốc tế tốt nhất vào áp dụng trong quản trị, điều hành ngân hàng, phù hợp

với điều kiện cụ thể của ACB và thị trường Việt Nam.

* Mục tiêu kinh doanh của ACB trong năm 2012:

Tiến tới năm 2012, ban lãnh đạo ACB cho rằng những khó khăn trong năm

2011 sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và

môi trường kinh doanh của ngân hàng. Chính sách tiền tệ nhiều khả năng sẽ thắt

chặt. Lãi suất có thể sẽ được giảm bằng các biện pháp hành chính trên cơ sở lạm

phát phần nào được kiểm soát.

Dựa trên cơ sở đánh giá tình hình trên, năm 2012, ACB đã đặt ra các kế hoạch

như tổng tài sản lên mức 379.376 tỷ đồng; tổng huy động đạt 259.892 tỷ đồng; tổng

dư nợ đạt 120.287 tỷ đồng, tỷ lệ nợ xấu từ nhóm 2 trở lên ở mức 2% và nợ nhóm 3

trở lên không vượt quá 1%, lợi nhuận trước thuế đạt 5.500 tỷ đồng. ACB còn dự

định phát triển thêm 66 chi nhánh và phòng giao dịch mới và chuẩn bị mở rộng hoạt

động ra ngoài lãnh thổ Việt Nam.

Để đạt được các mục tiêu trên ACB đã xác định một số chương trình hành

động trọng tâm như sau:

- Tăng cường công tác dự báo để chủ động điều hành kinh doanh linh hoạt

theo diễn biến thị trường.

- Tìm giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn trong bối cảnh trần lãi suất huy

động tiếp tục bị khống chế.

- Đào tạo đội ngũ nhân viên quan hệ khách hàng chuyên nghiệp đa năng

để xây dựng các mối quan hệ, đa dạng sản phẩm với khách hàng.

- Chú trọng đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bán lẻ.

- Tập trung vào các “bó sản phẩm” nhằm khai thác sâu hơn mối quan hệ

với khách hàng.

- Nâng cao năng lực phục vụ khách hàng của kênh phân phối điện tử và

trực tuyến để khai thác lâu dài các mối quan hệ với khách hàng.

- Tăng vốn để đảm bảo tỷ lệ an toàn vốn, phục vụ mục tiêu kinh doanh năm

2012.

- Trong khuôn khổ chiến lược phát triển ACB giai đoạn năm 2011- 2015,

triển khai mô hình quản lý kênh phân phối mới trong năm 2012; tái cấu trúc hội sở

theo định hướng tách bạch hoạt động ngân hàng bán lẻ khỏi hoạt động ngân hàng

bán buôn.

- Triển khai năm đầu tiên của chiến lược công nghệ thông tin giai đoạn

2011–2020 với tiêu chí “vận hành an toàn và phát triển nhanh”; Nâng cao công

nghệ ngân hàng để có thể phục vụ khách hàng một cách nhanh chóng và hiệu quả.

- Thông qua việc tái cấu trúc, triển khai chiến lược về nhân sự là thu hút,

đào tạo và phát triển một đội ngũ nhân lực có hiệu quả cao mà trọng tâm là đội ngũ

cán bộ quản lý để đáp ứng nhu cầu về nhân lực trước mắt và lâu dài.

3.1.2 Định hướng hoạt động cho vay bất động sản tại ACB trong thời gian tới:

3.1.2.1 Mục tiêu kinh doanh:

Với những mục tiêu chung và đặc biệt là định hướng trong hoạt động tín

dụng như trên, ACB sẽ phải đối phó với rất nhiều khó khăn, những rủi ro tiềm ẩn

trong hoạt động tín dụng đặc biệt là tín dụng BĐS. Tuy nhiên, không phải vì thế mà

ACB luôn dè dặt trong việc đặt ra các mục tiêu của mình, mà luôn có những biện

pháp phòng ngừa và hạn chế tối đa những rủi ro đó. ACB đã dành 5.000 tỷ đồng để

hỗ trợ vốn cho các khách hàng có nhu cầu vay mua bất động sản. Điều này cho thấy

hoạt động cho vay bất động sản vẫn là hoạt động quan trọng trong hoạt động tín

dụng của ngân hàng và công tác nâng cao hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực BĐS là

không thể bỏ qua.

Do tình hình thị trường bất động sản đóng băng như hiện nay nên cho vay

kinh doanh bất động sản vẫn nằm trong nhóm hạn chế cho vay của ACB trong thời

gian tới. ACB sẽ ưu tiên phát triển nhóm vay tiêu dùng mục đích là để mua/ xây,

sửa chữa nhà có thu nhập từ lương hoặc từ sản suất kinh doanh.

3.1.2.2 Đối tượng khách hàng:

Khách hàng mua/ xây dựng/ sửa chữa nhà có nguồn thu nhập ổn định trả nợ

(không phải từ nguồn thu nhập bất thường: bán nhà, bán cổ phiếu,..) có nguồn dự

phòng hợp lý và có tài sản đảm bảo thích hợp. Chọn khách hàng chấp nhận các điều

kiện lãi suất và các điều kiện cho vay khác của ACB như: thực hiện chuyển doanh

số giao dịch, tiền gửi/ thanh toán quốc tế về ACB (tối thiểu tương đương với tỷ lệ

số tiền được ACB cấp tín dụng/ tổng số tiền được cấp tín dụng tại các tổ chức tín

dụng khác, thực hiện mua bảo hiểm, thực hiện mở thẻ tín dụng và các điều kiện cho

vay khác của ACB được qui định trong từng thời kỳ.

3.1.2.3 Đa dạng hóa sản phẩm: tập trung phục vụ, bán chéo các sản

phẩm khác cho khách hàng phù hợp với chính sách tín dụng của ACB.

3.1.2.4 Nâng cao hiệu quả sản phẩm:

Nghiên cứu mức lãi suất cho vay, phí dịch vụ hấp dẫn, mang tính cạnh tranh

hợp lý đối với khách hàng, trên nguyên tắc bình đẳng cùng có lợi.

Xây dựng giới hạn tín dụng và hạn mức tín dụng cho từng khách hàng, có

chính sách lãi suất phù hợp, kết hợp với chính sách phát triển sản phẩm và dịch vụ

theo hướng đáp ứng tối đa nhu cầu khách hàng để có thể gia tăng số lượng dịch vụ

cung cấp cho từng khách hàng, đồng thời tăng doanh số giao dịch.

Tăng cường thu thập thông tin về các chương trình đầu tư phát triển của

thành phố, của các bộ ngành để có các chính sách áp dụng phù hợp, đáp ứng đúng

nhu cầu khách hàng.

3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay

bất động sản tại ACB:

Thị trường bất động sản là một thị trường khá nhạy cảm trước những diễn

biến phức tạp của nền kinh tế. Hầu hết các ngân hàng như tận dụng cơ hội nóng sốt

tức thời của thị trường bất động sản mà đẩy mạnh hoạt động cho vay vào thị trường

này cho những mục đích riêng mà không tính đến yếu tố biến động khó lường của

thị trường, không nhằm vào mục tiêu góp phần phát triển thị trường bất động sản.

Biểu hiện rõ nét là các ngân hàng đã gặp khó khăn trước tình hình biến động của thị

trường bất động sản hiện nay và siết chặt ngay hoạt động cấp tín dụng vào thị

trường bất động sản càng làm cho thị trường này đã không được phát triển đúng

hướng càng trở nên trầm lắng. Các ngân hàng chưa chú trọng đến hiệu quả cho vay

bất động sản nên phản ứng trước sự biến động của thị trường bất động sản thời gian

gần đây khá chậm và gặp nhiều trở ngại.

Nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản bao gồm việc mở rộng quy mô cho

vay, đáp ứng một cách tốt nhất nhu cầu vay vốn của khách hàng, đảm bảo sự tồn tại

và phát triển ngày một lớn mạnh của ngân hàng, góp phần vào sự phát triển chung

của kinh tế đất nước. Để nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản thì trong thời gian

tới, ngân hàng cần tiến hành cùng lúc các biện pháp xuyên suốt từ khâu tạo nguồn,

thu hút khách hàng, quản lý nguồn vốn trước, trong và sau khi giải ngân. Có thể áp

dụng một số giải pháp sau đây:

3.2.1 Về khâu tạo nguồn: (tức là tăng cường hoạt động huy động vốn, đặc

biệt là nguồn vốn có thời hạn trên 12 tháng).

Bất kỳ ngân hàng nào muốn cho vay cũng phải có vốn đây là điều kiện trước

tiên. Vì vậy, tăng cường nguồn vốn huy động sẽ góp phần nâng cao hiệu quả cho

vay bất động sản của ngân hàng.

Hiện nay, trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng cũng như

những quy định chặt chẽ của NHNN trong công tác huy động vốn, việc thu hút vốn

huy động khá khó khăn. Một số biện pháp đề ra, cụ thể là:

- Tăng cường hiệu quả phục vụ khách hàng. Hiệu quả phục vụ khách hàng

không những được đánh giá trong quá trình tiếp xúc với khách hàng còn phải được

tiếp tục đánh giá qua các chương trình hậu mãi, duy trình hình ảnh tốt đẹp của ngân

hàng trong mắt khách hàng. Hình ảnh của ngân hàng được thể hiện nhiều nhất qua

tính tuân thủ của nhân viên qua tác phong, thời gian làm việc; trụ sở giao dịch được

bày trí khang trang, gọn đẹp; đặt các kệ báo các loại xung quanh khu vực ghế ngồi

của khách để tránh tâm lý chờ đợi của khách. Hiệu quả phục vụ được đánh giá dựa

trên việc giải quyết chính xác và nhanh chóng yêu cầu khách hàng, vì vậy cần đơn

giản hóa quy trình thủ tục. Hơn nữa, trong công tác đánh giá hiệu quả phục vụ,

chương trình chăm sóc khách hàng cũng rất quan trọng, tùy thuộc vào từng đối

tượng khách hàng, chúng ta có chính sách chăm sóc riêng, để khai thác tối đa lợi ích

khách hàng mang lại. Ngoài ra, một đội ngũ nhân viên phục vụ khách hàng chuyên

nghiệp, nhiệt tình, nắm bắt tâm lý khách hàng là điều kiện tiên quyết. Trong bối

cảnh cạnh tranh gay gắt đây cũng được xem như một yếu tố đáng được khách hàng

xem xét trong việc lựa chọn ngân hàng phục vụ.

- Chú trọng công tác tiếp thị, quảng bá hình ảnh ACB nhằm thu hút khách

hàng mới. Chẳng hạn: xây dựng thêm nhiều Logo ACB dọc hai bên đường của

thành phố, ở những nơi vừa tầm mắt của người dân; tham gia các chương trình từ

thiện; xây dựng các chương trình quảng cáo trên tivi, báo đài và các tạp chí.

Mặc dù trải qua 19 năm phát triển, ACB với danh hiệu “Ngân hàng của mọi

nhà” và mạng lưới chi nhánh/ phòng giao dịch khá rộng đã trở nên phổ biến với

người dân. Tuy nhiên, công tác tiếp thị vẫn cần được đẩy mạnh để đưa ngân hàng

ngày càng gần gũi hơn với mọi nhà và được khách hàng đặt trọn niềm tin.

- Đa dạng hóa các sản phẩm huy động vốn sẽ thu hút nhiều khách hàng hơn

trong công tác huy động. Song song với việc sáng tạo và hoàn thiện sản phẩm, các

sản phẩm đi kèm và những quà tặng hấp dẫn cần được phối hợp khéo léo.

+ Tiết kiệm có bảo hiểm: sản phẩm này ngoài số tiền lãi tiết kiệm được

hưởng khách hàng còn được cung cấp thêm quyền lợi thông qua Hợp đồng bảo

hiểm tặng kèm.

+ Tiết kiệm có dự thưởng: khi gửi tiết kiệm khách hàng được tham gia quay

số trúng thưởng với những giải thưởng hấp dẫn.

- Duy trì tính chủ động nâng cao lãi suất huy động mang tính cạnh tranh với

các ngân hàng trên cùng địa bàn. Trực tiếp thỏa thuận lãi suất với đối tượng khách

hàng có số dư tiền gửi lớn, thường xuyên. Hiện nay, đối với các kỳ hạn gửi từ 12

tháng trở lên, NHNN không áp đặt mức trần lãi suất tiền gửi, mức lãi suất được ấn

định dựa trên cung cầu vốn thị trường, nên ngân hàng có thể linh hoạt áp dụng mức

lãi suất ưu đãi đối với một số đối tượng khách hàng. Đây có thể là cách NHNN giúp

các TCTD có thể dễ dàng tìm kiếm nguồn vốn dài hạn.

- Giao chỉ tiêu huy động vốn cho từng nhân viên, căn cứ kết quả thực hiện

làm cơ sở để xét lương kinh doanh hằng tháng hoặc hằng quý. Thường xuyên tổ

chức các đợt thi đua về huy động vốn để tạo nên sự phấn đấu giữa các đơn vị, khen

thưởng những đơn vị, cá nhân đạt thành tích tốt trong thi đua hay những cá nhân có

đóng góp tích cực trong công tác huy động vốn.

3.2.2 Về thu hút khách hàng:

- Thiết lập mối quan hệ với các chủ đầu tư bất động sản và các Sở ngành

trên địa bàn:

Không ngừng thiết lập mối quan hệ gần gũi với các chủ đầu tư chủ lực trên

địa bàn nhằm tiếp cận dễ dàng nhu cầu vốn vay bất động sản cũng như có được sự

hợp tác chặt chẽ của các chủ đầu tư trong công tác quản lý và thu hồi nợ. Khi đó,

ngân hàng sẽ thường xuyên có được lượng khách hàng do chủ đầu tư giới thiệu đến

và dễ dàng phát mãi tài sản khi có sự hợp tác chặt chẽ của các chủ đầu tư khi khách

hàng không trả nợ.

- Chủ động liên hệ với các Sở, Ban, Ngành liên quan đến lĩnh vực bất động

sản trên địa bàn để tìm hiểu, tiếp cận các dự án đầu tư bất động sản, cụ thể như các

dự án xây dựng khu dân cư, xây dựng khách sạn, nhà nghỉ, trường học; xây dựng

văn phòng, xưởng sản xuất, xây dựng các khu trung tâm thương mại… nhằm tăng

khả năng cung ứng vốn đầu tư bất động sản cũng như hỗ trợ nhu cầu vay vốn mua

nhà cho khách hàng có nhu cầu.

- Tăng cường công tác maketing, tiếp thị tìm kiếm khách hàng. Xây dựng

các chương trình bán hàng, tiếp thị khách hàng phù hợp với định hướng chính sách

tín dụng từng thời kỳ.

3.2.3 Về khâu cho vay bất động sản: trong quá trình cho vay, ACB đã có

một số hạn chế nhất định, sau đây là một số giải pháp góp phần khắc phục những

hạn chế trên.

* Nâng cao hiệu quả nguồn nhân lực:

Trong xu thế phát triển và cạnh tranh như hiện nay, nếu công nghệ được xem

là yếu tố tạo ra sự đột phá thì nguồn nhân lực được xem là yếu tố nền tảng, có vai

trò quan trọng, gắn liền với chiến lược phát triển của ngân hàng.

Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, toàn bộ những quyết định cho vay,

tiến trình thực hiện cho vay, thu hồi nợ không có máy móc hay một công cụ nào

khác ngoài con người đảm nhiệm. Do đó muốn quản lý tốt nguồn vốn cho vay thì

yếu tố đầu tiên phải quan tâm là nâng cao hiệu quả nguồn nhân lực đặc biệt là đội

ngũ cán bộ tín dụng. Các giải pháp được đề ra cụ thể là:

- Nâng cao trình độ nghiệp vụ, tính năng động sáng tạo và đạo đức nghề

nghiệp của cán bộ tín dụng: ACB có đại đa số đội ngũ nhân viên có trình độ đại

học, cao đẳng và trên đại học đã được đào tạo về chuyên môn Ngân hàng. Tuy

nhiên, trong thực tế do tính chất phức tạp của nền kinh tế thị trường, sự phức tạp và

đầy khó khăn trong công tác cho vay thì với đội ngũ cán bộ như hiện nay chưa thể

đáp ứng kịp thời. Thực tế đòi hỏi cán bộ tín dụng luôn phải học hỏi, trau dồi kiến

thức nghiệp vụ và cả những kiến thức tổng hợp khác một cách thường xuyên. Do

đó, Ngân hàng cần đề ra chính sách phát triển nguồn nhân lực và chăm lo việc đào

tạo nâng cao trình độ chuyên môn cho các cán bộ.

- Bên cạnh các lớp đào tạo nghiệp vụ, ngân hàng cần mở thêm một số lớp về

đào tạo các kỹ năng: như kỹ năng giao tiếp, kỹ năng điều tra, kỹ năng phân tích, kỹ

năng viết, kỹ năng đàm phán...

- Đi đôi với việc đào tạo là công tác kiểm ta kiến thức định kỳ thường xuyên,

để hình thành một đội ngũ thực sự chuyên nghiệp. Ngoài ra, cần thường xuyên kiểm

tra để hạn chế tối đa những tiêu cực liên quan đến con người trong công tác thẩm

định. Thấy được tầm quan trọng của con người, ngân hàng cũng cần có chính sách

tốt để ổn định đội ngũ nhân viên kinh nghiệm, đây là tiền đề cho sự ổn định và phát

triển của ngân hàng.

- Có cơ chế khen thưởng, đãi ngộ hợp lý đối với các cán bộ tín dụng, thưởng

phạt nghiêm minh: những cán bộ tín dụng thiếu tinh thần trách nhiệm, làm thất

thoát vốn, vi phạm cơ chế cần được xử lý nghiêm khắc, đặc biệt đối với những cán

bộ tín dụng có hành vi tiêu cực làm ảnh hưởng đến lợi ích của Ngân hàng. Tuỳ theo

mức độ có thể áp dụng các hình thức xử lý, kỷ luật như: chuyển công tác khác, tạm

đình chỉ, sa thải... Ngoài việc nâng cao trách nhiệm của cán bộ Ngân hàng phải có

chế độ khen thưởng đối với những cán bộ có thành tích xuất sắc trong hoạt động tín

dụng. Đây là việc làm quan trọng nhằm giải quyết tình trạng cán bộ tín dụng “ngại”

cho vay, do yếu tố tâm lý cán bộ tín dụng cho rằng nếu cho vay thu nợ hàng trăm tỷ

cũng không được khen tặng, tăng lương nhưng chỉ cần một phát sinh quá hạn là bị

chỉ trích, xử lý và bị coi là yếu kém.

- Thực hiện chính sách ưu đãi đặc biệt, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút

người giỏi, người tài, người có năng lực từ các ngân hàng khác về ngân hàng mình

như: bổ nhiệm vào các vị trí chức vụ cao hơn, với mức lương thỏa đáng. Có như

vậy mới thu hút được nguồn nhân lực có hiệu quả cao mà không mất nhiều thời

gian cho công tác đào tạo nghiệp vụ.

- Công tác tuyển dụng cần phải thật công bằng và khách quan, kết quả tuyển

dụng phải dựa trên năng lực thực sự của ứng viên, chứ không dựa vào sự quen biết

với một lãnh đạo cấp cao nào đó. Có như vậy, mới đảm bảo mỗi một cán bộ tín

dụng được tuyển, đều có đẩy đủ trình độ và năng lực để đáp ứng tốt các yêu cầu của

công việc được giao.

* Hoàn thiện các văn bản hướng dẫn, tài liệu nội bộ trong hệ thống ACB:

Trong quá trình tác nghiệp, nhân viên tại các chi nhánh đã gặp không ích khó

khăn về tình trạng văn bản hướng dẫn, tài liệu nội bộ được ban hành có sự mâu

thuẫn giữa các Khối, Phòng ban. Điều này ảnh hưởng đến tiến độ giải quyết hồ sơ

cho khách hàng, ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay của ngân hàng. Vì vậy, ACB cần:

- Chú trọng hơn nữa việc tuyển chọn, đào tạo nhân viên nghiệp vụ tại BCS &

QLTD, Khối KHDN, Khối KHCN, Khối Vận hành. Tại ACB, hiện nay trình độ

nghiệp vụ của nhân viên còn rất hạn chế, vì đa số là nhân viên mới ra trường và

chưa có kinh nghiệm thực tế nhiều nên giải quyết tình huống đôi khi mang tính sách

vở nhiều, không phù hợp với tình hình thực tế. Tuyển chọn những người thực sự có

năng lực, tâm huyết với ACB. Nên ưu tiên tuyển dụng nội bộ, ưu tiên tuyển nhân

viên đã có kinh nghiệm đang làm việc tại các chi nhánh về các Khối có liên quan.

Có như vậy, các văn bản ban hành mới sát với tình hình thực tế, có tính thực thi cao,

dễ cho chi nhánh trong quá trình tác nghiệp.

- BCS & QLTD sẽ là đầu mối để tổng hợp và xem xét tính thống nhất của

các công văn ban hành và kịp thời hiệu chỉnh những sai sót.

- Khi soạn thảo văn bản hướng dẫn thực hiện phải rõ ràng, tránh dùng từ đa

nghĩa, tránh soạn thảo văn bản chung chung, gây hiểu nhầm khi thực hiện. Phải ghi

rõ ràng tên và số điện thoại của nhân viên phụ trách giải đáp thắc mắc trong quá

trình thực hiện, tránh sự đùn đẩy công việc giữa các nhân viên trong bộ phận, gây

khó khăn cho chi nhánh.

- Khi có phản hồi của chi nhánh phải gấp rút phân công nhân viên chuyên

trách giải đáp thắc mắc một cách rõ ràng, và phân phối toàn hệ thống để các chi

nhánh khác không hỏi lại câu trùng lắp, đồng thời tham khảo khi chi nhánh phát

sinh. Đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay, khi mà tình hình kinh tế đang không ổn

định, và chính sách của NHNN thay đổi liên tục.

* Xây dựng và hoàn thiện chính sách tín dụng:

- Chính sách khách hàng: Đây là việc nên làm đầu tiên trong điều kiện cạnh

tranh khốc liệt giữa các ngân hàng như hiện nay. Xây dựng chính sách khách hàng,

phân nhóm khách hàng hợp lý để có những ưu đãi phù hợp nhằm giữ chân khách

hàng cũ, thu hút khách hàng mới theo hướng đa dạng khách hàng, phân tán rủi ro.

Phân loại khách hàng dựa vào các tiêu chí về quá khứ, hiện tại lẫn dự đoán

trong tương lai như tiền gửi thanh toán, hiệu quả tín dụng, thu nhập mang lại cho

ngân hàng,... để áp dụng giá vốn phù hợp trong cho vay và huy động, ưu tiên khi

giao dịch và các chính sách khác phù hợp với các nhóm KH đã được phân loại.

Không ngừng nâng cao chất lượng phục vụ và dịch vụ ngân hàng. Đây là

biện pháp hiệu quả trong việc thu hút và sử dụng vốn của ngân hàng, qua đó nâng

cao năng lực của ngân hàng. Chất lượng phục vụ bao gồm nhiều lĩnh vực có liên

quan đến khách hàng chẳng hạn như sau: thủ tục giấy tờ gọn nhẹ, thời gian xử lý

nghiệp vụ nhanh chóng, tư vấn cho khách hàng hiệu quả, phong cách, thái độ giao

tiếp tốt, nơi giao dịch sạch sẽ, thuận tiện,....

Để phục vụ khách hàng vay vốn một cách thuận lợi, nhanh chóng, ACB cần

nghiên cứu bỏ những thủ tục giấy tờ không cần thiết. Hiện nay, đã có rất nhiều

khách hàng phàn nàn rằng để vay vốn của Ngân hàng thì cần phải có quá nhiều điều

kiện liên quan đến nhiều loại giấy tờ không cần thiết và tốn rất nhiều thời gian.

- Chính sách lãi suất:

Lãi suất là một yếu tố quan trọng trong việc thực hiện các khoản cho vay của

Ngân hàng. Một chính sách lãi suất phù hợp sẽ thu hút được khách hàng và tăng dư

nợ tín dụng, tăng khả năng cạnh tranh, tăng thu nhập cho Ngân hàng. Để có được

một chính sách lãi suất cho vay có hiệu quả, ngân hàng phải nắm được thực tế lãi

suất và xu hướng biến động của lãi suất cho vay hợp lý. Trong môi trường cạnh

tranh hiện nay, nên xây dựng chính sách lãi suất ưu đãi linh hoạt cho các khác hàng

có uy tín trả nợ tốt, hoạt động kinh doanh hiệu quả, tài sản đảm bảo thích hợp,

khách hàng tiềm năng theo chính sách khách hàng cụ thể. Ngược lại, đối với những

khoản vay nhỏ, tỷ lệ cho vay trên tài sản đảm bảo cao thì áp dụng mức lãi suất cao

để bù đắp được những rủi ro có thể xảy ra trong quá trình cấp tín dụng.

* Nâng cao hiệu quả thực thi quy trình tín dụng:

ACB đã xây dựng quy trình tín dụng khá hợp lý và chặt chẽ. Tuy nhiên, cơ

chế giám sát việc thực hiện đúng quy trình đã đề ra còn lõng lẽo. Để đạt hiệu quả

cao hơn trong việc xét cấp tín dụng cho KH, cần thực hiện một số nội dung sau:

Giai đoạn tiếp nhận hồ sơ: thông tin khách hàng cung cấp có thể −

không đúng thực tế, việc thẩm định tính chính xác của những thông tin này phụ

thuộc rất nhiều vào nhân viên tín dụng đặc biệt là các tiêu chí định tính, cần sự nhạy

bén và óc phán đoán của người làm tín dụng.

Giai đoạn thẩm định hồ sơ vay: thẩm định phương án vay vốn và khả −

năng trả nợ của khách hàng phải đặt mục tiêu an toàn lên trên hết.

Khi tiến hành cấp tín dụng, cán bộ tín dụng cần tiến hành thu thập thông tin

và xử lý để tạo thành cơ sở cho việc quyết định cho vay. Thu thập thông tin bao

gồm những thông tin bên ngoài (như: chính sách của nhà nước, tình hình thị trường

bất động sản, tầm quan trọng các dự án, giá cả các thị trường trên cơ sở so sánh,

tình hình các ngành liên quan, tình hình quy hoạch nhà đất,…) và những thông tin

bên trong (như: tình hình hoạt động của khách hàng, các kế hoạch tài chính, kinh

nghiệm, phương án kế hoạch trả nợ…). Các thông tin này cần đủ thời gian cũng như

cần sự phối hợp nhịp nhàng giữa các bộ phận liên quan để thu thập, sàn lọc và xử lý

hiệu quả mới mang lại kết quả cao cho công tác thẩm định.

Thẩm định chính xác tính khả thi của phương án kinh doanh. Đối với những

phương án không hợp lý, không rõ ràng nên từ chối ngay từ đầu. Tránh tình trạng

thông đồng với khách hàng, gây tổn thất cho ngân hàng.

Thu thập đầy đủ chứng từ chứng minh nguồn tu nhập, nguồn trả nợ của

khách hàng, nguồn trả nợ này phải chứng minh bằng chứng từ và nhân viên thẩm

định phải kiểm tra tính hợp lý, hợp lệ của những chứng từ này. Đối với nguồn thu

nhập bất thường, không nên tính vào thu nhập trả nợ. Còn những nguồn thu nhập ổn

định nhưng không có chứng từ chứng minh thì chỉ nên tính ở một tỷ lệ hợp lý.

Chú ý thẩm định về cả tư cách của khách hàng, tính hợp tác với ngân hàng

và cả sự trung thực khi giao tiếp với nhân viên ngân hàng.

Giai đoạn thẩm định tài sản đảm bảo: xét cho cùng thì tài sản đảm bảo −

vẫn là nguồn trả nợ chính thứ hai của khách hàng vì nó đảm bảo khả năng thu hồi

vốn cho ngân hàng từ việc phát mãi tài sản khi khách hàng không đủ khả năng hay

không còn khả năng trả nợ vay. Nên việc thẩm định kỹ tài sản đảm bảo sẽ giúp ích

rất nhiều trong việc xử lý tài sản nếu khách hàng không trả được nợ. Từ việc định

giá phải thật chính xác, không quá nhỏ cũng không quá lớn, định giá phải thật chính

xác, an toàn, đảm bảo tính khách quan cho đến việc soạn thảo ký kết và thực hiện

đầy đủ các thủ tục pháp lý cần thiết như công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo.

Khi định giá cần xem xét tình trạng pháp lý của tài sản: hợp pháp, không

tranh chấp, không ngăn chặn,… xem xét đến các yếu tố về điều kiện an toàn, có cần

phải mua bảo hiểm hay không, xem xét đến lợi thế thương mại, có nằm khi quy

hoạch, khả năng bán, thanh lý như thế nào.

Cần thỏa thuận với khách hàng việc định giá lại bất động sản theo chu kỳ là

hằng quý, hằng năm hoặc khi có biến động bất thường của thị trường bất động sản

ngay khi ký hợp đồng thế chấp nhằm đảm bảo giá trị tài sản sẽ giảm tương ứng với

dư nợ vay tại ngân hàng.

Tăng cường khả năng dự báo các diến biến của thị trường bất động sản nhằm

có những biện pháp điều chỉnh kịp thời, không bị động trước những tác động của thị

trường

Việc thường xuyên cập nhật giá đất theo biến động của thị trường sẽ giúp

cán bộ thẩm định xác định giá trị bất động sản một cách dễ dàng, sát với giá trị thực

tế. Ngoài ra, ngân hàng cần cập nhật thông tin về quy hoạch, giải tỏa để tránh nhận

các tài sản nằm trong khu quy hoạch, giải tỏa.

Việc hoàn chỉnh giấy tờ sở hữu của các tài sản hình thành trong tương lai cần

hết sức lưu ý: giấy tờ pháp lý về tài sản đảm bảo sẽ quyết định khả năng thu hồi vốn

của ngân hàng nhanh hay chậm nếu phát sinh rủi ro. Nếu có trường hợp khách hàng

không trả nợ thì ngân hàng sẽ khó phát mãi tài sản do hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ,

khi đó đòi hỏi thêm nhiều thủ tục xác minh khác, càng kéo dài thời gian của ngân

hàng và phát sinh thêm nhiều chi phí khác. Đồng thời nếu không theo dõi chặt chẽ

việc hoàn chỉnh giấy tờ sở hữu sẽ dẫn đến trường hợp khách hàng dùng hồ sơ tài

sản đã thế chấp ngân hàng để thế chấp tại một ngân hàng khác.

Đối với tài sản của bên thứ ba, cần phải thông báo rõ về khoản vay với bên

bảo lãnh (xem xét mối quan hệ với khách hàng), để tránh trường hợp bên bão lãnh

không biết gì về khoản vay, dẫn đến khó khăn khi xử lý tài sản đảm bảo.

Giai đoạn phê duyệt hồ sơ: −

Minh bạch hóa, nâng cao vai trò, tính cẩn trọng trong phê duyệt của Hội

đồng tín dụng/ Ban tín dụng/ Chuyên viên phê duyệt. Tổ chức các đợt thi tuyển với

các tiêu chuẩn cụ thể để bổ nhiệm các chức danh phù hợp. Đối với các cán bộ phê

duyệt các hồ sơ mắc nhiều lỗi, nợ quá hạn cao nên có hình thức xử lý, luân chuyển

công việc phù hợp hơn.

Đối với hồ sơ lớn, độ phức tạp và rủi ro cao, cấp phê duyệt nên có thời gian

nghiên cứu hồ sơ, đưa ra các biện pháp nhằm hạn chế rủi ro ngay từ đầu bằng cách

đưa vào điều kiện trước và sau khi giải ngân. Phúc đáp phải rõ ràng, dễ hiểu, để

không gây hiểu nhầm cho nhân viên khi thực hiện giải ngân.

− Giai đoạn kiểm tra sau cho vay:

Tăng cường hơn nữa công tác kiểm tra sau khi cho vay. Kiểm tra về tình hình

sử dụng vốn vay của khách hàng, tình hình trả nợ gốc, lãi, tình hình tài chính, tài

sản đảm bảo,… việc thường xuyên kiểm tra, thăm viếng khách hàng, tiếp xúc, trao

đổi trực tiếp với khách hàng sẽ giúp ngân hàng nắm bắt được những thông tin về

tình hình thu nhập, nguồn trả nợ có tăng hay giảm và có ảnh hưởng đến khả năng trả

nợ của khách hàng hay không, nhằm kịp thời xử lý ngay khi thấy có dấu hiệu rủi ro,

đề xuất điều chỉnh, gia hạn nợ gốc lãi một cách hợp lý, hạn chế được nợ quá hạn, nợ

xấu phát sinh.

Tăng cường công tác kiểm soát nội bộ nhằm phát hiện những sai soát trong

quá trình cho vay để kịp thời khắc phục, hạn chế các rủi ro phát sinh. Việc kiểm tra,

ra soát, đánh giá phải được thực hiện một cách độc lập, khách quan đối với tất cả

các đơn vị. Nhân viên kiểm toán nội bộ phải là những người thực sự có kinh

nghiệm, đã từng làm qua những công việc mà họ đang kiểm.

− Giai đoạn xử lý nợ có vấn đề: Nợ xấu luôn tồn tại tại bất kỳ ngân hàng

nào, do đó thiết lập cơ chế xử lý nợ có vấn đề là một đòi hỏi khách quan. Xử lý nợ

có vấn đề cần được thực hiện bởi Trung tâm thu nợ, ít tiếp xúc với khách hàng và

có nhiều thông tin khách quan về tình hình tài chính, trả nợ của khách hàng. Để

giảm thiểu tổn thất khi rủi ro xảy ra, cần thực hiện các bước tuần tự và thận trọng,

không nên nóng vội làm phá vỡ các mối quan hệ với khách hàng, đặc biệt là khách

hàng cũ, quan hệ lâu năm.

Tìm hiểu rõ thực trạng kinh doanh, tài sản đảm bảo, thái độ của khách hàng:

phân tích về khả năng phục hồi tình hình sản xuất kinh doanh, mức độ trả nợ, sự

hợp tác của khách hàng; tình trạng và khả năng xử lý tài sản đảm bảo.

Lựa chọn phương pháp xử lý: cẩn uyển chuyển, áp dụng phù hợp với đặc thù

của từng khách hàng và khả năng của từng chi nhánh, đảm bảo hiệu quả cao với chi

phí hợp lý. Xử lý tài sản đảm bảo là giải pháp cuối cùng sau khi áp dụng mọi biện

pháp khác để thu hồi nợ.

Thực hiện nghiêm túc việc phân loại nợ và trích lập dự phòng: Tránh tình

trạng vì kết quả kinh doanh mà không tuân thủ chính xác trong phân loại nợ và trích

lập dự phòng rủi ro. Chủ động phân loại nợ theo tính chất, khả năng thu hồi nợ của

khoản vay, kiên quyết chuyển nợ quá hạn đối với các trường hợp vi phạm hợp đồng

tín dụng có nguy cơ gây ra rủi ro.

Giai đoạn xử lý tài sản: sau giai đoạn xử lý nợ có vấn đề nếu vẫn -

không thu hồi được, buộc ngân hàng phải dùng đến biện pháp cuối cùng là xử lý tài

sản. Mặc dù công tác xử lý tài sản để thanh lý các khoản nợ xấu là bước cuối cùng

và không mong muốn nhất trong quá trình cho vay nhưng nó luôn tồn tại trong quá

trình cho vay của ngân hàng. Việc xử lý diễn ra càng chính xác và nhanh chóng

càng tiết kiệm cho ngân hàng. Cùng với sự phát triển của ACB trong thời gian qua,

ACB đã thành lập và liên kết với công ty con trong việc xử lý nợ, cần tiếp tục duy

trì và phát triển hoạt động thu hồi nợ này.

3.3 Kiến nghị:

3.3.1 Kiến nghị đối với NHNN:

* Cho vay bất động sản chứa đựng nhiều rủi ro, tuy nhiên, hoạt động này có

vai trò quan trọng trong việc phát triển thị trường nhà đất và đóng góp lớn vào sự

phát triển kinh tế đất nước. NHNN cần có những biện pháp kiểm soát và hỗ trợ cho

các ngân hàng thương mại làm tốt hoạt động này. Không nên xếp bất động sản vào

nhóm phi sản xuất, không khuyến khích tín dụng như hiện nay.

Sự trầm lắng của thị trường bất động sản đã ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động

của các doanh nghiệp trong chuỗi giá trị ngành, hệ quả dễ thấy là các doanh nghiệp

ngành vật liệu xây dựng như sắt, xi-măng, gạch, cát, đá..bế tắc đầu ra. Nhiều doanh

nghiệp không có chỗ chứa hàng tồn kho, không còn dòng tiền để duy trì hoạt động,

trả nợ, thua lỗ, đối mặt với nguy cơ phá sản là điều đã và đang xảy ra.

Một phần rất quan trọng của nền kinh tế đã gần như bị tê liệt, do chịu ảnh

hưởng từ khó khăn của bất động sản. Tình trạng doanh nghiệp ngừng hoạt động, sa

thải công nhân, hoặc chỉ trả lương tượng trưng (thất nghiệp trá hình) diễn ra tràn

lan. Thống kê sơ bộ cho thấy tỉ lệ lao động thất nghiệp từ đầu năm 2012 tới nay có

chiều hướng gia tăng và nếu như thị trường bất động sản tiếp tục đóng băng kéo

theo sự "chết yểu" của ngành công nghiệp vật liệu xây dựng thì sắp tới hàng triệu

công nhân trong ngành này có thể mất việc làm.

Chính vì vậy, NHNN cần có những chính sách hợp lý hỗ trợ các doanh

nghiệp bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn, đồng thời cũng có những biện

pháp hỗ trợ ngân hàng thương mại nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản.

* NHNN nên có các đợt kiểm tra định kỳ tại các NHTM về: tình hình dư nợ

bất động sản, nợ quá hạn, nợ xấu bất động sản, tỷ trọng vốn ngắn hạn cho vay bất

động sản,... để từ đó có những khuyến nghị mang tính chất cảnh bảo rủi ro trong

hoạt động cho vay bất động sản tại các NHTM.

* Hoàn thiện hệ thống thông tin tín dụng của ngành ngân hàng (CIC). Hiện

nay, trung tâm thông tin tín dụng (CIC) đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý

rủi ro của các NHTM, là nơi chia sẻ và khai thác thông tin giữa các ngân hàng với

nhau, hỗ trợ cho các ngân hàng trong việc ra quyết định tín dụng, rút ngằn thời gian

giải quyết hồ sơ vay vốn và góp phần giảm chi phí trong công tác thẩm định. Chính

vì thế, NHNN cần đưa ra nhiều giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động, nâng

cao hiệu quả thông tin tín dụng của CIC. Chẳng hạn như:

NHNN Việt Nam cần ban hành quy chế bắt buộc các TCTD và doanh

nghiệp có quan hệ tín dụng, cung cấp thông tin tín dụng cho CIC ngành ngân hàng,

phải có quy định chế tài khi các TCTD cung cấp thông tin tín dụng không đầy đủ,

kịp thời, chính xác. Những trường hợp phát hiện thông tin không chính xác, NHTM

phải chịu phạt vi phạm hành chính cũng như bồi thường thiệt hại cho NHTM khác

đã sử dụng thông tin không chính xác đó gây ra. Bên cạnh đó cần có quy định khen

thưởng đối với các NHTM chấp hành tốt quy chế hoạt động thông tin tín dụng

nhằm động viên các NHTM nâng cao hiệu quả thông tin cung cấp.

Thông tin cung cấp nên có cả phần nhận xét định tính về khách hàng vay

bên cạnh các chỉ tiêu định lượng như hiện nay, chi tiết về các khoản có liên quan, ví

dụ như: tư cách người vay, tình hình bảo lãnh vay vốn, tài sản đảm bảo, dư nợ vay

và hiệu quả tín dụng trong các thời kỳ,...

CIC nên tăng cường chức năng kiểm tra tính chính xác, đầy đủ các thông tin

do các NHTM cung cấp. Trên cơ sở đó định kỳ hàng quý có thông báo toàn ngành

về nhận xét tình hình chấp hành quy chế, xử phạt hành chính đối với các NHTM vi

phạm quy chế.

* NHNN cần rút ra những bài học kinh nghiệm quý báu về những ảnh hưởng

đến hoạt động của ngành ngân hàng từ hoạt động cho vay bất động sản và đặc biệt

từ cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ vừa qua.

* NHNN cần rà soát các văn bản chồng chéo, thiếu đồng bộ, không còn phù

hợp với thực tế để hệ thống các văn bản của ngành mang tính pháp lý cao chứ

không đơn thuần là hướng dẫn nghiệp vụ. Nâng cao hiệu lực Thanh tra và quản lý

của NHNN trong việc khắc phục những khuyết điểm, xử lý kiên quyết những sai

phạm đã được phát hiện và chủ động có giải pháp đồng bộ với các ngành có liên

quan.

3.3.2 Kiến nghị đối với chính phủ:

Vì thị trường bất động sản chịu sự chi phối lớn của các chính sách pháp luật

của nhà nước, sự vận dụng và thực thi pháp luật của các ban ngành khác nhau nên

đối với ngân hàng khi tham gia vào quá trình vận hành của thị trường bất động sản

cũng sẽ chịu tác động của những chính sách này, vì thế trong phần kiến nghị có tập

trung vào những vấn đề mà bản thân ngân hàng không giải quyết được nhưng lại có

tác động đến tín dụng bất động sản của ngân hàng.

Sau đây là một số kiến nghị đối với chính phủ:

* Trong hoạch định chính sách, không những cần cân đối giữa các mục tiêu

phát triển kinh tế và ổn định tiền tệ mà còn phải quan tâm đến sự phát triển bền

vững của các NHTM, tránh tình trạng thắt chặt hoặc nới lỏng quá mức, thay đổi

định hướng đột ngột sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ đến lợi ích của NHTM.

* Chính phủ cần hoàn chỉnh đề án nghiên cứu cải tiến cách định giá tài sản

đảm bảo bằng việc xem xét khung giá đối với quyền sử dụng đất sao cho phản ánh

được giá cả thị trường và xây dựng đội ngũ cán bộ chuyên trách trong việc đánh giá

bất động sản.

* Sớm ban hành luật sở hữu tài sản để thống nhất các chuẩn mực về giấy tờ

sở hữu tài sản của tất cả các thành phần kinh tế. Thông qua đó thúc đẩy việc chuyển

quyền sở hữu tài sản nhanh chóng, dễ dàng, tạo điều kiện cho các Ngân hàng

thương mại trong việc nhận tài sản đảm bảo và phát mại tài sản đảm bảo.

* Cải tiến công tác toà án, thi hành án, sớm chỉnh sửa pháp lệnh thi hành án

để nâng cao hiệu lực pháp lý của các bản án đã có hiệu lực thi hành, rút ngắn thời

gian tố tụng, thời gian thi hành án.

* Chính phủ tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, ra soát các văn bản chồng

chéo, thiếu đồng bộ, ban hành những quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, thời hạn

bán đấu giá tài sản thế chấp. Xác định và thể chế hoá quá trình kiện tụng cho việc

xét xử và tịch thu tài sản thế chấp, cầm cố đảm bảo cho Ngân hàng có thể thu được

nợ tới mức cao nhất trên cơ sở giải chấp các tài sản nhận thế chấp, cầm cố.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3

Từ tầm nhìn, sứ mệnh của ngân hàng TMCP Á Châu trong thời gian tới, để

có thể đạt được những mục tiêu và tham vọng đó thì hoạt động kinh doanh cần phải

được nâng cao hơn nữa. Đối với hệ thống ngân hàng thương mại thì một trong

những hoạt động kinh doanh chủ yếu chính đó là hoạt động tín dụng và cho vay bất

động sản là một phần quan trọng trong hoạt động tín dụng đó. Chương 3, tác giả đề

ra một số giải pháp đối với ACB nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực

cho vay bất động sản như là hoàn thiện chính sách tín dụng, chuẩn hóa quy trình tín

dụng, giám sát nghiêm ngặt việc tuân thủ quy trình tín dụng, quy trình quản trị rủi

ro tín dụng đã đề ra. Trong đó, yếu tố con người là xuyên suốt, quan trọng nhất.

Bên cạnh đó, tác giả cũng có một số kiến nghị đối với NHNN và Chính phủ

nhằm hỗ trợ ngân hàng trong công tác nâng cao hiệu quả tín dụng của mình.

KẾT LUẬN



Công nghiệp hóa, hiện đại hóa là mục tiêu lớn của Nhà nước ta. Theo đó, vấn

đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá của quá trình

công nghiệp hóa là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt. Thị trường bất động

sản là một mắc xích trong nền kinh tế nước ta, đứng ở khía cạnh ngân hàng, chuyên

đề trên đã phân tích mối liên hệ tác động qua lại của thị trường bất động sản và việc

cho vay bất động. Nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản, chẳng những một phần

giúp cho sự phát triển của thị trường này, còn tăng thêm lợi nhuận cho ngân hàng,

qua đó đóng góp vào nên kinh tế, tạo tiền đề cho công cuộc đổi mới đất nước.

Trong thời gian qua, thị trường bất động sản đang gặp không ít những khó

khăn trước mắt. Điều này ngoài kéo theo sự trì trệ của một số ngành liên quan, còn

ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế Việt Nam. Tuy nhiên, khoảng thời gian vừa

qua nhiều nhân tố chỉ ra rằng có thể thị trường đang ở đáy và trong vài năm tiếp

theo có lẽ sẽ có những khởi sắc, sau quá trình điều chỉnh sẽ hình thành nên một thị

trường bất động sản hoàn chỉnh hơn. Xét ở khía cạnh khác, đây được xem như

khoảng thời gian để các bên tham gia vào thị trường bất động sản, đặc biệt là ngân

hàng trù bị vốn, hoàn thiện lại các chính sách, quy trình, con người,… để nâng cao

hiệu quả cho vay, nhất là trong lĩnh vực cho vay bất động sản sau này. Việc củng cố

hoàn thiện và nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản là một vần đề đòi hỏi phải

được thực hiện thường xuyên và nghiêm túc.

Thông qua những cơ sở lý luận liên quan đến bất động sản, thị trường bất

động sản và hoạt động tín dụng liên quan, chuyên đề đã nêu ra thực trạng cho vay

bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu, qua đó thấy được những mặt tích cực

và hạn chế trong lĩnh vực này theo cơ sở so sánh với mặt bằng chung trong hệ thống

ngân hàng. Với những kiến thức được trang bị ở trường, tìm hiểu thực tế cũng như

kinh nghiệm làm việc tại ngân hàng tôi xin nêu ra một số giải pháp và đề xuất kiến

nghị mong muốn sẽ góp phần giải quyết vấn đề nâng cao hiệu quả cho vay bất động

sản tại ngân hàng TMCP Á Châu nói riêng và các ngân hàng thương mại nói chung.

Nội dung đề tài tương đối rộng, phức tạp, mặt khác bản thân còn nhiều hạn

chế cả về lý luận cũng như kinh nghiệm thực tế nên không tránh khỏi những thiếu

sót. Tác giả xin chân thành cảm ơn sự chỉ bảo và giúp đỡ của thầy TS. Nguyễn

Hồng Hải và rất mong nhận được sự góp ý của quý Thầy, Cô, Ban lãnh đạo và các

anh chị đang công tác tại NH TMCP Á Châu để đề tài này được hoàn chỉnh hơn.

TÀI LIỆU THAM KHẢO



Huỳnh Thị Hồng Vân (2011), Hoàn thiện hoạt động quản trị rủi ro tín dụng 1.

tại ACB”, luận văn thạc sỹ, TPHCM.

NHNN (2008, 2009, 2010, 2011), báo cáo kết quả hoạt động tín dụng của 2.

các ngân hàng.

Ngân hàng TMCP Á Châu (2012), Tài liệu nội bộ về định hướng và chính 3.

sách tín dụng tại ACB.

Ngân hàng TMCP Á Châu (2012), Tài liệu nội bộ về quy trình cho vay bất 4.

động sản tại ACB.

Ngân hàng TMCP Á Châu (2008, 2009, 2010, 2011), báo cáo thường niên. 5.

Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (2008, 2009, 2010, 2011), báo cáo 6.

thường niên.

Ngân hàng thương mại cổ phần xuất nhập khẩu Việt Nam (2008, 2009, 2010, 7.

2011), báo cáo thường niên.

Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín (2008, 2009, 2010, 8.

2011), báo cáo thường niên.

Nguyễn Cao Hữu Trí (2008), Nâng cao hoạt động tín dụng BĐS của các 9.

NHTM Việt Nam, luận văn thạc sỹ, TPHCM.

(2011), “cho vay BĐS và phi sản xuất”, 10. Nguyễn Đắc Hưng

www.khoahocphothong.com.vn.

Pokkin (2008), “khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản”, 11.

www.thongtinphapluatdansu.edu.vn.

12. TCKTPT (2006), “Nâng cao hiệu quả quản trị rủi ro tín dung 36 trong hoạt

động kinh doanh ngân hàng”, www.tapchiketoan.com

13. Trần Huy Hoàng (2007), Quản trị ngân hàng thương mại, NXB Lao động

Xã hội.

14. Trần Huy Hoàng (2008), “Nâng cao năng lực quản trị rủi ro của các ngân

hàng thương mại để phát triển bền vững”, Tạp chí phát triển kinh tế, số (212), trang

32-36.

15. Trần Văn Thọ, Trần Lê Anh (2008), “Khủng hoảng tài chính Mỹ và những

ảnh hưởng”, www.niemtin.free.fr.

www.ebank.vnexpress.net

16. Tuệ Minh (2011), “mở vang tín dụng cho vay BĐS, tiêu dùng”,

17. Vũ Xuân Tiền (2012), “Tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng: Số đúng là bao nhiêu?”,

báo lao động, số (155).