Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2018-2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

-----------------------------------

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TRỌNG SỸ

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG

ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CỬA LÒ,

TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2018 – 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ

NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Thái Nguyên - 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

-----------------------------------

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TRỌNG SỸ

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH

HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CỬA

LÒ, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2018 - 2019

ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ

NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Thái Nguyên - 2020

i LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của bản thân

tôi, công trình được thực hiện đúng thời gian. Các số liệu và kết quả nghiên

cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa hề sử dụng cho bảo vệ

một học vị nào.

Mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn đã được cám ơn. Các

thông tin tài liệu trong luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020

Tác giả luận văn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Nguyễn Trọng Sỹ

ii LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhân

được rất nhiều sự giúp đỡ của các cá nhân và tập thể. Do vậy tôi muốn bày tỏ

lòng cảm ơn tới tất cả các cá nhân, đơn vị đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực

hiện luận văn.

Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Vũ Thị Thanh

Thủy đã tận tình chỉ bảo, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

này.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới UBND thị xã Cửa Lò, Phòng

Tài nguyên và Môi trường thị xã Cửa Lò, Văn phòng đăng ký đất đai thị xã

Cửa Lò, Văn phòng UBND thị xã Cửa Lò đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi

trong suốt quá trình thực hiện luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô đã truyền đạt kiến thức cho tôi

trong suốt quá trình học tập. Xin cám ơn Ban giám hiệu nhà trường, Khoa

Quản lý Đất đai, Phòng Đào tạo - Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Nông

lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ.

Vì thời gian tìm hiểu có hạn nên Luận văn tốt nghiệp của tôi không

tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy,

cô để Luận văn tốt nghiệp được hoàn thiện hơn.

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020

Tác giả luận văn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Nguyễn Trọng Sỹ

iii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Bảng 2.1: Thang đo đánh giá mức ảnh hưởng ............................................................ 43 Bảng 3.1 Giá trị sản xuất thị xã Cửa Lò giai đoạn 2015 - 2019 ................................. 53 Bảng 3.2: Dân số năm 2019 thị xã Cửa Lò ................................................................. 55 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2019 ....................................... 70 Bảng 3.4 Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thị xã Cửa Lò từ năm 2016-2019 .................................................................................................................... 72 Bảng 3.5: Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Cửa Lò giai đoạn 2015 - 2019 ...... 76 Bảng 3.6: So sánh giá đất ở quy định với giá đất ở thực tế giao dịch trên thị trường trên địa bàn thị xã Cửa Lò ............................................................................... 79 Bảng 3.7 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở .................................................... 88 Bảng 3.8 Tình hình biến động dân số ......................................................................... 89 Bảng 3.9 Đặc điểm của một số khu dân cư ................................................................. 90 Bảng 3.10 Giá đất ở của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án ............... 91 Bảng 3.11 So sánh ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở giữa 2 nhóm hình thể tốt và hình thể xấu ............................................................................... 93 Bảng 3.12 Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở ........................................... 94 Bảng 3.13: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố theo ý kiến của chuyên gia ............... 95 Bảng 3.14: Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò ..... 96

DANH MỤC CÁC HÌNH

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu Đất đai .......................................................................... 10 Hình 3.1: Sơ đồ thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An ............................................................ 45 Hình 3.2 So sánh cơ cấu GTSX trên địa bàn thị xã Cửa Lò từ năm 2015 đến năm 2019 ...................................................................................................................... 54 Hình 3.3 Cơ cấu sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2019 ............................................. 70 Hình 3.4: Giá đất ở quy định tại các tuyến đường nghiên cứu ................................... 77 Hình 3.5: Giá đất ở giá quy định và giao dịch thực tế năm 2019 ............................... 80 Hình 3.6: Giá đất thực tế trên thị trường qua các nhóm đường ................................. 80 Hình 3.7: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 1 ....................... 81 Hình 3.8: Đường Bình Minh ...................................................................................... 82 Hình 3.9: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 2 ....................... 83 Hình 3.10: Đường Nguyễn Sinh Cung ........................................................................ 84 Hình 3.11: Đường Vinh - Cửa Hội .............................................................................. 84 Hình 3.12: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 3 ..................... 85 Hình 3.13: Đường Ven sông Lam ............................................................................... 85 Hinh 3.14: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 4 ..................... 86 Hình 3.15: Đường bê tông khối 1 phường Thu Thủy ................................................. 87 Hình 3.16 Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 2 nhóm khu vực 1 và khu vực 2 ...... 88 Hình 3.17 Giá đất ở trung bình của 2 khu dân cư trước và sau khi thực hiện xong dự án quy hoạch .................................................................................................. 92

v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TT

Chữ viết tắt

Diễn giải

BĐS

Bất động sản

CNTB

Chủ nghĩa tư bản

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

CN và XD

Công nghiệp và xây dựng

ĐVT

Đơn vị tính

GTSX

Giá trị sản xuất

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

KT-XH

Kinh tế - xã hội

TM-DV

Thương mại - Dịch vụ

UBND

Ủy ban nhân dân

VNĐ

Việt Nam đồng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................. i

LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii

DANH MỤC CÁC BẢNG .................................................................................. iii

DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................... iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ...................................................................... v

MỤC LỤC............................................................................................................ vi

MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1

2. Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................... 2

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .......................................................... 3

Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................... 4

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4

1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4

1.1.2. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................ 6

1.1.3. Cơ sở khoa học ........................................................................................ 7

1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ........................................................................... 11

1.2.1. Giá đất và định giá đất .......................................................................... 11

1.2.2. Nguyên tắc định giá đất ......................................................................... 13

1.2.3. Phương pháp định giá đất ...................................................................... 15

1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ......................................................... 16

1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ......................................................................... 22

1.3.1. Các phương pháp định giá đất trên Thế giới ......................................... 22

1.3.2. Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam ........................................... 24

1.3.3. Thực trạng về giá đất ở tỉnh Nghệ An ................................................... 29

1.3.4. Xu thế biến động giá đất ở thị xã Cửa Lò ............................................. 30

1.3.5. Cơ sở pháp lý ......................................................................................... 32

1.3.6. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài ........................... 33

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU36

vii 2.1. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 36

2.2. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................... 36

2.3. Kết quả nghiên cứu .................................................................................. 36

2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 38

2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ...................................... 38

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...................................................... 38

2.4.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ...................................................... 39

2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .............................. 42

2.4.5. Phương pháp minh họa bằng đồ thị ...................................................... 44

Chương 3.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................45

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ........................................................... 45

3.1.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 45

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................... 50

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Cửa Lò .. 56

3.2. Tình hình sử dụng, quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Cửa Lò................ 58

3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 58

3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai ...................................................................... 69

3.2.3. Tình hình biến động đất đai tại thị xã Cửa Lò ...................................... 72

3.3. Thực trạng giá đất ở quy định trên địa bàn Thị xã Cửa Lò ...................... 74

3.3.1. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Cửa Lò ...................................... 74

3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn

thị xã Cửa Lò ................................................................................................... 78

3.4.1. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ở ....................................... 78

3.4.2. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở .............................................. 87

3.4.3 Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số .......................................... 89

3.4.4. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất ở ........... 90

3.4.5. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ở................ 92

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

3.4.6. Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở ...................................... 93

viii

3.5 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công

tác quản lý Nhà nước về giá đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò ......................... 100

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 103

1. Kết luận ......................................................................................................... 103

2. Kiến nghị ....................................................................................................... 104

TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 106

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

PHỤ LỤC .......................................................................................................... 108

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất

đai là tài nguyên đã được hình thành và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm

năng của sự sống, trên cơ sở đó loài người mới hình thành và phát triển.

Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng

quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là

thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng. Trong quá trình công nghiệp

hoá, hiện đại hoá đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp,

xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày càng tăng.

Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang

nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và

sử dụng đất đai, trong đó quản lý Nhà nước về giá đất và định giá đất phải

đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới.

Để đáp ứng kịp thời, phục vụ sự nghiệp Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

kinh tế Việt Nam từng bước hội nhập sâu vào nền kinh tế khu vực và thế giới,

đưa đất nước ngày càng phát triển và góp phần xây dựng, bảo đảm an ninh,

quốc phòng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ngày càng được cải

thiện. Mặt khác, để đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô

thị hoá thì cần phải có những chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân

sách nhà nước, thúc đẩy sự hình thành và phát triển mạnh mẽ của thị trường

nhà đất, mà trong đó việc thực hiện định giá đất là một trong những yếu tố

chủ chốt không thể thiếu.

Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ

cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất

đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố không gian, thời gian,

kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

giá đất chỉ là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như

tài sản thông thường khác, việc định giá có chính xác hay không phụ thuộc rất

lớn vào việc xác định được chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Thị xã Cửa Lò là đô thị loại III thuộc tỉnh Nghệ An và là đô thị hạt

nhân có tác động lan toả mạnh mẽ đến tốc độ công nghiệp hoá vùng Bắc

Trung bộ. Trong nhiều năm qua, cơ cấu kinh tế thị xã Cửa Lò chuyển dịch

tích cực và đúng hướng, tốc độ phát triển kinh tế nhanh, hạ tầng đô thị được

đầu tư đúng hướng, đồng bộ, hệ thống giao thông được nâng cấp, cảnh quan

đô thị được chỉnh trang và đầu tư mới, tạo nên nhiều tuyến phố đẹp, nhiều

công trình quy mô lớn. Du lịch biển, đảo đã và đang là một lợi thế và nằm

trong chiến lược phát triển của thị xã Cửa Lò. Do vậy, nhu cầu về đất đai cho

quá trình đầu tư xây dựng đặc biệt tăng trong những năm gần đây làm cho giá

đất biến động đột biến đặc biệt là đối với đất ở, nên công tác quản lý giá đất

gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất làm

cơ sở cho xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ để đảm bảo phù hợp

với giá thị trường trên địa bàn thị xã Cửa Lò. Đây là vấn đề không dễ và mất

nhiều thời gian, công sức, tài chính. Bên cạnh đó, còn gây ảnh hưởng không

nhỏ đến công tác thực hiện thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và

công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… trên

địa bàn thị xã Cửa Lò.

Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, nên tôi tiến hành thực hiện đề tài:

“Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa

Lò, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2018-2019”.

2. Mục tiêu nghiên cứu

- Thực trạng giá đất ở trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy

định trên địa bàn Thị xã Cửa Lò giai đoạn 2018-2019;

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị xã

Cửa Lò;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp.

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

- Ý nghĩa khoa học:

+ Vận dụng kiến thức đã học vào thực tế để nâng cao tính thực tiễn,

chiều sâu của kiến thức ngành học;

+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý

thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn;

+ Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến

giá đất ở tại đô thi, giúp hoàn thiện cơ sở về định giá đất.

- Ý nghĩa thực tiễn

+ Giúp địa phương nắm được mức chênh lệch giữa giá đất ở thực tế so

với giá đất ở Nhà nước quy định;

+ Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Thị xã Cửa Lò -

Tỉnh Nghệ An;

+ Nêu bật công tác xác định giá đất ở để từ đó địa phương có định hướng

quản lý đai, cũng như có cơ sở để ban hành bảng giá đất hợp lý, mang tính hiệu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

quả trong thực tế.

NỘI DUNG

Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1. Cơ sở lý luận

Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải

hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư,

xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Các Mác viết: “Đất

đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện

không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm

nghiệp” (Bộ giáo dục và đào tạo, 2014) . Đất đai có các đặc trưng:

- Tính cố định về vị trí địa lý: Chúng ta không thể di chuyển đất đai

theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của

đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như

nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì... của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai

được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể

di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ.

Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử

dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng.

- Tính không tăng: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có

tính bất biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải

biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý

muốn của con người. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không

có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm

diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất

nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai.

- Tính lâu bền: Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu. Nếu sử dụng đi đôi với

bảo vệ hợp lý, hiệu quả thì việc đất đai cho phép khai thác một cách bền

vững. Đặc tính này không có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan

trọng để đất đai không phải khấu hao.

- Tính cá biệt: Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các

thửa đất là rất rõ ràng. Nếu xét một cách tương đối một phạm vi đất nào đó có

thể được coi là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế. Nhưng đất

đai không giống hàng hóa thông thường khác, tương đối giống nhau chứ

không phải là đồng chất.

- Tính khu vực: Mỗi thửa đất có môi trường cá biệt hình thành đất đai

không hoàn toàn giống nhau. Vì thế một thửa đất này không thể hoàn toàn

thay thế bởi một thửa đất khác. Những điểm tương đồng về điều kiện nhân

văn và điều kiện tự nhiên của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành

một phần tử của khu vực, hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau giữa phần tử với

toàn khu vực. Đồng thời giữa các phần tử cũng có quan hệ thay thế, cạnh

tranh nhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội.

- Các tính chất khác:

Khi mối quan hệ giữa con người và đất đai hình thành thì bên cạnh đặc

tính tự nhiên vốn có của đất đai còn có đặc tính nhân văn. Đặc tính nhân văn

quan trọng nhất của đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về mục đích

sử dụng. Hàng loạt hoạt động của con người đều cần thiết và có liên quan tới

đất đai mà đất đai lại có tính không tăng dẫn đến sự cạnh tranh. Do vậy con

người buộc phải có những quy định và linh hoạt chuyển mục đích sử dụng

giữa các loại đất với nhau. Ngoài ra đất đai có thể tách nhập thông qua những

giao dịch đất đai giữa các chủ thể trong thị trường. Mặt khác mặc dù những

đặc tính tự nhiên của đất đai là bất biến nhưng vị trí kinh tế xã hội của một

mảnh đất thì có thể thay đổi tùy thuộc vào môi trường sống xung quanh trong

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đó có môi trường xã hội, cơ sở hạ tầng…

Chính vị trí xác định của một thửa đất làm cho đất đai nói riêng và BĐS

nói chung còn có thêm đặc trưng là tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính

phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau.

1.1.2. Cơ sở thực tiễn

1.1.2.1. Khái niệm thị trường đất đai

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai.

Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch

đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian

nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có

liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Xây dựng và phát triển thị trường giao

dịch đất đai lành mạnh là yêu cầu tất yếu cho việc phát triển kinh tế đất nước

(Lưu Quốc Thái, 2005) .

1.1.2.2. Vai trò của thị trường đất đai

Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế

quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng

trong nền kinh tế, cụ thể:

- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng đất đai

có hiệu quả.

- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng

kinh tế khi đầu tư vào bất động sản.

- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính.

- Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho

việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ

vào chi phí sản xuất.

- Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.

1.1.3. Cơ sở khoa học

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan

tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là

một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án

có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc

phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,

cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có

liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại

quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn và

Phan Thị Thu Hằng, 2008).

Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên

đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá

trị. Do đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong

hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư

bản hóa địa tô.

Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao

gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu.

1.1.3.1. Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông

nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra

đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ,

địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do

tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô

tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế

độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất,

địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư

bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh

nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có

các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.

Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những

ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao

hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất

cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.

Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.

- Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất

có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.

- Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh

trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất

đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô

chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.

Bên cạnh địa tô chênh lệch, còn có địa tô tuyệt đối. Địa tô tuyệt đối là

phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do

giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.

Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không

còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình

thành địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch,

song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh

lệch dưới CNTB (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) .

1.1.3.2. Lãi suất ngân hàng

Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi

quyết định đầu tư người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít

nhất phải bẳng số tiền gửi vào ngân hàng. Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suất

ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

gian tương đối dài.

Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người

dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng

để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng

giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với

giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi

vào ngân hàng.

Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướng

giảm, trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất

hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng

tăng lên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định

được giá cả. Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng

giảm, do đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản

luôn mang lại lợi nhuận.

Từ đó có thể thấy giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi

suất ngân hàng.

1.1.3.3. Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá

đất và làm cho giá đất luôn biến động.

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường

được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì

giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.

Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.

Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên

nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên

mà hình thành theo nguyên tắc riêng:

- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

về cung hoặc cầu.

- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối

tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế

nhau cũng có giới hạn.

Theo hình 1, đường cung và cầu Đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân

Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu Đất đai

bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung

và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà

tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch

chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn

biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông

thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng

cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không

thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng

không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa

lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư.... Chính vì vậy, cung cầu về đất đai

luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà.

1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài

1.2.1. Giá đất và định giá đất

1.2.1.1. Giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó

đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt

động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả

đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một

khoảng thời gian nào đó (Hồ Thị Lam Trà, 2005). Quyền lợi đất đai đến đâu

thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như

giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả

quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được

hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện

tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở

hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.

Ở Việt Nam, giá đất có sự khác biệt rõ rệt so với nhiều quốc gia trên

thế giới, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên giá chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năn

được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh

tế. Theo khoản 19 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của

quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.

Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo

quy định tại Điều 114, Luật Đất đai 2013;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi thực hiện các quyền

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

quyền sử dụng đất.

1.2.1.2. Định giá đất

a. Định giá tài sản

Theo GS. W. Sealrooke (Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh):

“Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng

hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.

Theo GS. Lim Lan Yuan (Khoa xây dựng và bất động sản, Đại học

Quốc gia Singapore): “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính

giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác

định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả

các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật,

tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình

thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của

thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều

khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có

một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết

định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong

nền kinh tế.

b. Định giá đất

Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái

tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định tại thời điểm xác định.

Đất đai là một tài sản. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng

giống như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai không

phải là tài sản thông thường là tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về

không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu

tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị

mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường (viện

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Nghiên cứu, đào tạo kinh tế - tài chính (2015).

1.2.2. Nguyên tắc định giá đất

Các nguyên tắc định giá đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Vì vậy khi

định giá chúng ta cần xem xét tổng hợp tất cả các nguyên tắc cơ bản như sau:

- Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có

khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về

giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm

trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của

một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng

tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.

- Nguyên tắc thu nhập

Giá đất phản ánh mức thu lợi trên đất tức là thu nhập của thửa đất. Giá

đất được hình thành trong một quá trình lâu dài. Công việc định giá đất đưa ra

mức giá ở hiện tại nhưng cần dựa trên những tài liệu trong quá khứ và dự báo

cho tương lai. Nguyên tắc thu nhập rất cần thiết đối với phân tích khu vực trong

định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu nhập ròng và suất

lợi tức hoàn vốn. Đây là cơ sở hình thành phương pháp thặng dư và phương

pháp hoàn vốn trong định giá đất.

- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Xét

về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho

thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử

dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa

hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian

xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất. Sử

dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

của định giá đất.

- Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần

Hay còn gọi là nguyên tắc lợi ích cận biên giảm dần. Tức là khi gia

tăng số lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập ròng gia

tăng theo, nhưng sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm

đầu tư thì thu nhập ròng không còn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm thậm chí

còn giảm đi. Đầu tư đất đai cũng tuân theo nguyên tắc này. Để tìm ra điểm

ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập cần tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu,

dự toán thu nhập, chi phí…

- Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh trong hàng hóa thông thường là phát sinh giữa hai bên cung

cầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệ

cung cầu. Trong thị trường đất đai, cạnh tranh đa phần xảy ra giữa các bên có

nhu cầu với nhau. Nếu giá đất thấp hơn so với khả năng thu lợi. Loại đất có

tính thay thế càng nhỏ thì tính cạnh tranh càng cao đẩy giá đất lên cao.

- Nguyên tắc đóng góp

Tổng thu lợi của BĐS là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu

thành là đất đai và vật kiến trúc. Nguyên tắc này không chỉ dùng trong công

tác định giá mà còn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật kiến

trúc để cải tạo, tu sửa từng phần BĐS.

- Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá.

Các yếu tố hình thành giá luôn trong trạng thái biến động. Khi định giá cần

xem xét tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng.

- Nguyên tắc hòa hợp

Đất đai gắn liền với môi trường tự nhiên và môi trường xã hội. Cho nên

khi định giá cần phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môi

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

trường xung quanh.

- Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai

Đất đai cần thiết cho tất cả các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của

con người. Vì vậy giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước hết khi bắt tay vào

sản xuất.

1.2.3. Phương pháp định giá đất

1.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích

các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường

các loại đất tương tự trong một thời gian gần.

1.2.3.2. Phương pháp thu nhập

Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu

nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất

tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của

loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà

nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Là phương pháp

cơ bản thường được sử dụng nhất.

1.2.3.3. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là là phương pháp xác định giá đất của thửa đất

có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với

đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài

sản gắn liền với đất).

1.2.3.4. Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát

triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để sử

dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển

ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản trong khi không có giá

chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng

phương pháp so sánh trực tiếp. Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hay phương pháp tính ngược.

1.2.3.5. Phương pháp chi phí

Trình tự định giá theo phương pháp chi phí:

- Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi miếng đất đó là

trống, Giả định rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.

- Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công

trình xây dựng hiện có trên miếng đất.

- Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích lũy của các công trình

xây dựng hiện có trên miếng đất.

- Khấu trừ khoản giảm giá tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây

dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để

có được chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích lũy.

- Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của

miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí.

Có hai phương pháp xác định chi phí giảm giá trong định giá là: Chi phí

tái tạo và chi phí thay thế (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008).

1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.2.4.1.Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính

phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả

đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để

quyết định giá cụ thể cho các loại đất.

a.Yếu tố hành chính

Yếu tố hành chính chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất. Yếu tố

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu và chế độ sử dụng đất, có

nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại và mức độ biến động của giá đất.

- Chế độ nhà ở, kiến trúc: nhà ở và kiến trúc là bộ phận quan trọng

trong BĐS vì vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng tới giá đất

là rõ ràng.

- Quy hoạch đô thị: quy hoạch quyết định mức cung kinh tế của đất.

Việc xác định mục đích sử dụng đất cụ thể của một thửa đất có ý nghĩa lớn

đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu

của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa

hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.

- Ngoài ra các chính sách thuế, chính sách về giá đất và những thay đổi

về hành chính…cũng có ảnh hưởng nhất định tới giá đất.

b. Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố

xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:

- Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính

trị trong nước. Chính trị ổn định, việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận

hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi

nhuận. Lòng tin của nhà đầu tư được nâng cao kéo theo giá đất tăng lên và

ngược lại

- An ninh xã hội: thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn

sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng trả giá cao hơn.

- Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến

động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này ảnh hưởng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đột xuất đến giá đất

- Tiến trình đô thị hóa: tại các khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu

đông đúc thì giá đất tăng cao, tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị

hóa có tốc độ lớn thì giá đất tăng cao. Mặt khác đô thị hóa còn là nguyên nhân

kéo theo sự phát triển của sản xuất và các nhu cầu có liên quan tới đất đai.

- Yếu tố tâm lý: Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương

Đông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường. Đặc biệt

trong lĩnh vực nhà đất, phong thủy cũng tác động phần nào đến giá trị nhà đất.

Chẳng hạn, nếu ta mua một ngôi nhà tóp hậu thì chắc chắn giá trị sẽ thấp hơn

nhiều so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn.

c. Yếu tố kinh tế

Theo đánh giá của các nhà định giá thì yếu tố kinh tế ảnh hưởng tới giá

đất không rõ ràng như yếu tố xã hội. Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc

gia, các chỉ tiêu cần được xem xét để đánh giá ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế

bao gồm:

- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập

quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành

mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng nhu

cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên. Xu thế biến động về nhu cầu đất

tương đối thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế.

- Mức độ dự trữ và đầu tư: mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là có mối

tương quan thuận. Đất đai thường mang lại lợi nhuận cao. Người dân nếu có

tiền tích lũy thường chọn đầu tư vào đất đai. Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành

vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất tác

động qua lại với nhau.

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền

đầu tư trong TT BĐS là các khoản vay hoặc thế chấp từ ngân hàng. Vì vậy

nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong

cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay đặc biệt là tình hình biến động

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

mức lãi suất.

d. Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội trong đó

các chỉ tiêu cụ thể là mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân

khẩu gia đình. Con người sẽ đưa ra quyết định về mức giá dựa trên sự xét

đoán và điều kiện thực tế về xã hội. Nếu nhân khẩu tăng, nhu cầu về đất tăng

thì giá đất cũng tăng. Tố chất nhân khẩu có tương quan với trình độ được giáo

dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Sự thay đổi phương thức sinh hoạt

truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự

thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở

một cách tương ứng.

e. Yếu tố quốc tế

Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh

tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu

về đất đai cũng thay đổi và gây tác động đến giá đất.

1.2.4.2. Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là điều kiện môi trường xung quanh của thửa đất ở

phạm vi hẹp. Yếu tố này là sự kết hợp của nhiều yếu tố cấu thành đặc tính của

khu vực có BĐS ảnh hưởng đến mức giá cả đất ở khu vực đó. Các mặt biểu

hiện của yếu tố khu vực bao gồm:

- Vị trí địa lý: đây là yếu tố thể hiện tính đặc thù của địa phương do đặc

điểm của điều kiện tự nhiên tạo nên.

- Cơ sở hạ tầng: sự hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể

nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở

hạ tầng còn thô sơ, kém khả năng tiếp cận, tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp

cận cũng đồng nghĩa với việc tăng cung nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nhanh hơn sự thay đổi của cầu.

- Chất lượng môi trường: ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm các

điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa hình, hướng gió, không khí, độ

ô nhiễm, tiếng ồn, bụi…Cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như: loại

hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục, mức thu nhập…ở khu vực.

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhà nước hoạch định công bố những

hạn chế về việc sử dụng đất cho từng khu vực. Đây là yếu tố quan trọng và

ảnh hưởng đến giá nhà đất trên thị trường.

- Yếu tố quy mô: quy mô thửa đất bao gồm quy mô diện tích chuẩn và

quy mô diện tích không chuẩn.

+ Chọn các BĐS có các yếu tố ảnh hưởng tương đối giống nhau trừ yếu

tố về quy mô diện tích.

+ Phân tổ các cặp mẫu theo các nhóm theo nguyên tắc các cặp mẫu

trong cùng một nhóm có giá trị đất tính theo 1m2 đã chuyển nhượng trên thực

tế gầm tương tự nhau.

+ Nhóm có số các cặp mẫu chiếm đa số sẽ là nhóm qui mô diện tích

chuẩn.

-Yếu tố hình thể: có 2 loại hình thể (hình thể tốt, hình thể xấu).

- Yếu tố hướng nhà

Theo quan niệm của người xưa thì “Lấy vợ hiền hòa, ở nhà hướng

Nam”, do đó khi mua đất làm nhà người Việt Nam thích xây dựng nhà về

hướng Đông, hướng Nam. Nhìn chung, việc chọn hướng cũng phải có khoa

học, những hướng tránh được hướng Tây là những hướng tốt không phải chịu

đựng ánh nắng khắc nghiệt vào buổi chiều và có nhiều tia tử ngoại không tốt

cho sức khoẻ, những hướng thuộc về hướng Đông sẽ nhận ánh nắng vào buổi

sáng chứa nhiều tia hồng ngoại rất tốt cho sức khoẻ. Do đó yếu tố hướng nhà

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS.

Ngoài các yếu tố ảnh hưởng đến giá của bất động sản như trên, tuỳ theo

đặc điểm của mỗi loại bất động sản mà có thể còn có các yếu tố ảnh hưởng

khác nhưng về nguyên tắc phương pháp xác định hệ số ảnh hưởng tương tự

như cách tính các hệ số ảnh hưởng như trên.

1.2.4.3. Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện riêng biệt của

bản thân thửa đất có ảnh hưởng trực tiếp tới việc hình thành giá cụ thể của

từng thửa đất. Các đặc tính riêng biệt của thửa đất bao gồm:

- Vị trí: vị trí của thửa đất cho biết mức độ thuận tiện cho sinh hoạt,

kinh doanh, dịch vụ cho sản xuất... có nghĩa là cho biết mức độ hoàn chỉnh

đối với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cho biết khoảng cách từ thửa

đất đến các trung tâm thương mại, dịch vụ, bệnh viện, trường học, công viên,

nhà hát... Như vậy vị trí gần như quyết định đến khả năng sinh lợi, quyết định

đến giá cả đất đai. Vị trí thửa đất nằm ở đầu đường hay góc phố đều có ảnh

hưởng đến giá đất.

- Diện tích: quy mô diện tích thửa đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tính

tiện ích của việc sử dụng, ảnh hưởng đến kiến trúc của công trình xây dựng

trên đất, khả năng thanh toán nguồn vốn ban đầu đầu tư cho đất đai... vì vậy

mà có ảnh hưởng đến giá cả đất đai. Diện tích đất cần vừa phải, lớn quá hay

nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả.

- Kích thước: kích thước thửa đất là mối quan hệ giữa chiều rộng và chiều

sâu thửa đất. Kích thước thửa đất cần phải cân đối, nếu kích thước mất cân đối sẽ

ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất như vậy sẽ ảnh hưởng đến giá cả.

- Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất

và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất.

- Chiều sâu: Loại đất quá sâu so với mặt phố rất khó sử dụng nên ảnh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hưởng đến giá đất.

- Hình thể: hình thể thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến kiến trúc của

công trình xây dựng trên đất, nó cũng ảnh hưởng đến tần xuất sử dụng đất và

đôi khi hình thể còn ảnh hưởng đến vấn đề phong thuỷ trong sử dụng đất.

Do đó hình thể cũng ảnh hưởng rất nhiều đến giá cả thửa đất. Thửa đất đẹp

nhất là thửa đất vuông vức, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình

bình hành, hình bất quy tắc…đều không thuận lợi cho việc sử dụng nên ảnh

hưởng đến giá đất.

- Địa hình: địa hình nơi thửa đất toạ lạc cao hay thấp so với các thửa

đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị thửa đất. Ở những khu vực

thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì

giá của mảnh đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn (Huỳnh Văn

Chương, 2010).

1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài

1.3.1. Các phương pháp định giá đất trên Thế giới

Mỗi quốc gia có sự khác nhau về chế độ, chính trị cũng như các chính

sách về đất đai do đó các phương pháp định giá đất cũng khác nhau tuỳ thuộc

vào điều kiện thực tế của mỗi quốc gia.

1.3.1.1. Phương pháp định giá đất ở Thụy Điển

Hoạt động định giá đất ở Thụy Điển diễn ra từ những năm 1988 và theo

chu kỳ 6 năm một lần và được tiến hành như sau:

- Phân loại nhà và đất.

- Cách tính giá trị khi định giá.

Những căn cứ khi định giá:

+ Các đơn vị tính thuế.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

+ Giá trị định giá phải đạt 75% giá thị trường.

Giá thị trường là giá có khả năng xảy ra nhất trong thị trường mở.

Trong trường hợp không đủ sức để so sánh rút ra giá thị trường sẽ định

giá theo phương pháp thu nhập và dựa trên những yếu tố khác nhau như lợi

tức thu được trong điều kiện bình thường. Nếu phương pháp thu nhập không

đủ để xem xét, giá thị trường sẽ được tính theo phương pháp giá thành. Giá

xây dựng sẽ được tính theo 2 cách: giá thành nhà mới năm xây dựng hay giá

thành nhà cũ nhân với yếu tố giảm giá.

1.3.1.2. Phương pháp định giá đất ở Thái Lan

- Phương pháp so sánh: phương pháp này dựa trên cơ sở giá đất đã được

bán trên thị trường của các bất động sản có các điểm tương đối gần giống so

với bất động sản thuộc đối tượng xem xét để ước tính giá trị thực của bất

động sản đó.

- Phương pháp phân tích thu nhập: là ước tính thu nhập bởi bất động sản

đã được hoàn thiện rồi tính giá trị nhà và thu nhập do nhà đóng góp. Từ đó

tính được thu nhập còn lại là của đất, đem vốn hoá thu nhập sẽ có giá trị đất.

Do đó phải phân tích thật kĩ nếu không sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi sử dụng

phương pháp này.

- Phương pháp chi phối: chủ yếu chỉ áp dụng để định giá những bất động

sản không có hoặc nếu có cũng rất ít xảy ra việc mua bán chúng trên thị

trường như trường học, bệnh viện,….Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương

pháp giá thành cho phép giả định rằng giá trị của một tài sản hiện có, có thể

được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như một vật thay thế,

nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.

- Phương pháp lợi nhuận: được sử dụng để xác định giá của các tài sản

đặc biệt như cửa hàng, siêu thị… và những tài sản mà giá trị của nó chủ yếu

phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản đó. Nhưng đồng thời phương

pháp này chỉ áp dụng để xác định cho những bất động sản mà hoạt động của

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nó tạo ra lợi nhuận cao.

- Phương pháp thặng dư: được áp dụng để tính toán giá trị bất động sản

không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sử dụng của chúng

trong tương lai, dựa vào quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đây

là phương pháp dựa trên cơ sở tính toán tìm thặng dư giá trị để trả cho đất từ

kết quả giá cả ước tính trong giao dịch bình thường của bất động sản sau khi

khấu trừ giá trị của công trình xây dựng.

1.3.1.3. Phương pháp định giá đất ở Đài Loan

Giá đất do Uỷ ban định giá thuộc chính quyền địa phương xác định trên

cơ sở dữ liệu về giá thị trường và giá niêm yết năm gần nhất của thửa đất, Uỷ

ban định giá thông báo công khai kết quả định giá của từng thửa đất. Cơ quan

địa chính lên danh sách giá trị của đất và chủ đất, theo giá chính thức gửi cho

cơ quan thuế để thu thuế giá trị đất.

Thuế = Giá đất x Mức thuế

1.3.2. Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam

1.3.2.1. Căn cứ xác định giá đất đô thị ở Việt Nam

- Luật Đất đai 2013;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về thi hành

Luật Đất đai năm 2013;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy

định giá đất;

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy

định về khung giá đất;

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ

Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

- Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 7 tháng 5 năm 2009 của Chính phủ về

việc phân loại đô thị;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 75/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều

của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

quy định về thu tiền sử dụng đất.

1.3.2.2.Các phương pháp xác định giá đất được áp dụng tại Việt Nam

a. Phương pháp so sánh trực tiếp

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt

của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách

điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các

thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

= ±

Giá đất của từng thửa đất so sánh

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất

Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

b. Phương pháp chiết trừ

Trình tự tiến hành

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất

động sản so sánh

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

được xác định theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của tài Giá trị xây dựng Giá trị hao sản gắn liền với đất của = mới tại thời điểm - mòn bất động sản so sánh định giá đất

Bước 3: Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

= -

Giá trị đất của bất động sản so sánh Giá trị bất động sản so sánh Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá trị của bất động sản so sánh

Giá đất của bất động sản so sánh Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

Bước 4: Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

c. Phương pháp thu nhập

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập

của thửa đất cần định giá

Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

= - Chi phí bình quânmột năm Thu nhập ròng bình quân một năm Thu nhập bình quân một năm

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Thu nhập ròng bình quân một năm

Giá trị của thửa đất cần định giá Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức:

r x (1 + r)n Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn = (1+r)n - 1

Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá

(tính theo năm).

Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá = Giá đất của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

d. Phương pháp thặng dư

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các

thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển

mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

Bước 4: Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

của bất động sản thực hiện theo công thức sau:

Tổng doanh thu phát triển =

Tổng chi phí phát triển =

Trong đó:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại

thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà

nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản).

- n là số năm thực hiện dự án

Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

= - Giá trị của thửa đất cần định giá Tổng doanh thu phát triển Tổng chi phí phát triển

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá = Giá đất của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

e. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

Bước 2: Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên

thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong

bảng giá đất.

Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

= x Giá đất trong bảng giá đất Giá trị của thửa đất cần định giá Hệ số điều chỉnh giá đất

1.3.3. Thực trạng về giá đất ở tỉnh Nghệ An

Trong nhiều năm trở lại đây, bất động sản Nghệ An đã bắt đầu “ấm

lại”. Với nhiều điều chỉnh, quy hoạch hợp lý, giao thông thuận lợi, dự báo

trong thời gian tới, thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận những tín hiệu

tích cực, khả quan.

Có thể thấy, hiện nay, trên nhiều địa bàn tại TP Vinh và các vùng lân

cận, cơ sở hạ tầng “điện, đường, trường, trạm” đã được đầu tư đồng bộ, hiện

đại. Những định hướng cùng các dự án mới được triển khai đã góp phần thu

hút ngày càng nhiều doanh nghiệp, nhà xưởng cũng như cụm công nghiệp

đóng chân. Bên cạnh đó, sự phát triển vượt bậc về kinh tế, sự hoàn thiện về hạ

tầng và lợi thế tự nhiên vốn có đã mở đường cho sự phát triển mạnh mẽ của

thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chuyển động từng ngày,

UBND tỉnh Nghệ An đã ban hành nhiều văn bản nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu

quả. Đề án “Nâng cao hiệu quả sử dụng đất giai đoạn 2017 - 2020” chính là

văn bản pháp lý quan trọng nhằm xây dựng môi trường an toàn, lành mạnh

cho đất đai, bất động sản. Mới đây nhất, UBND tỉnh Nghệ An ban hành

Quyết định 1359 về việc kiểm tra, rà soát tăng cường quản lý đất đai trên địa

bàn Nghệ An. Ghi nhận những kết quả của các cấp, ngành và địa phương

trong thực hiện Luật Đất đai 2013 và các quy định liên quan, song tỉnh vẫn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chỉ ra những tồn tại, hạn chế. Để khắc phục thực trạng này, UBND tỉnh yêu

cầu các ngành, địa phương tiếp tục thực hiện tốt Chỉ thị số 01 về quản lý đất

đai và tăng cường xây dựng hệ thống thông tin đất đai.

Thực hiện tốt công tác lập quy hoạch và xây dựng kế hoạch sử dụng đất

các cấp và triển khai thực hiện đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã

được phê duyệt. Nâng cao chất lượng công tác thẩm định, phê duyệt, quy

hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết dự án, đồng thời tổ chức và thực hiện tốt các

loại quy hoạch. Trong thời gian tới, cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giáo

dục pháp luật về Luật Đất đai bằng nhiều hình thức, đa dạng, phù hợp với

từng địa phương, từng đối tượng cán bộ quản lý các cấp, từng đối tượng sử

dụng đất. Bên cạnh đó, thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng các công

trình dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và các dự án chỉnh trang, phát

triển đô thị đã được phê duyệt để các dự án đủ điều kiện thực hiện, khắc phục

tình trạng vướng mắc về giải phóng mặt bằng ảnh hưởng đến hiệu quả dự án

và xảy ra các vi phạm... UBND tỉnh yêu cầu các địa phương tập trung thực

hiện nghiêm nội dung chỉ đạo này.

1.3.4. Xu thế biến động giá đất ở thị xã Cửa Lò

Thị xã Cửa Lò là 01 trong 21 đơn vị hành chính cấp huyện của tỉnh

Nghệ An, mặc dù có quy mô nhỏ nhưng có vị trí tương đối đặc biệt trong phát

triển kinh tế du lịch của tỉnh. Thị xã Cửa Lò nằm ven biển của tỉnh Nghệ

An, có tọa độ địa lý từ 18055' đến 19015' Vĩ độ Bắc và 105038' đến

105052' Kinh độ Đông bao gồm các đảo Ngư (156 ha) và đảo Mắt (300

ha). Thị xã Cửa Lò cách trung tâm thành phố Vinh khoảng 17 km về phía

Đông, cách sân bay Vinh 10 km về phía Tây và có đường biển dài gần 10 km.

Đây là một lợi thế to lớn của thị xã Cửa Lò về giao thông, góp phần phát triển

kinh tế, thúc đẩy thương mại – du lịch – dịch vụ, giao lưu thuận lợi về văn

hóa – xã hội với các huyện, thị trong và ngoài tỉnh.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Thị xã Cửa Lò đã trở nên nổi tiếng về du lịch biển, trên địa bàn thị xã

có bờ biển dài, nước trong, bãi cát mịn, thoải, cảnh quan đẹp,… tạo nên nhiều

bãi tắm đẹp nổi tiếng cả nước như: Bãi tắm Thu Thuỷ, Nghi Thu, Nghi

Hương và Nghi Hoà. Ngoài ra, thị xã có các danh lam thắng cảnh xung quanh

như: Núi Lò, đảo Lan Châu, Mũi Rồng, Hòn Ngư, Hòn Mắt và nhiều di tích

khác đã được xếp hạng. Đây cũng là một trong những điểm thuận lợi chính

cho việc phát triển du lịch sinh thái và nghỉ mát.

Những năm gần đây, Cửa Lò đã thu hút một lượng du khách đáng kể

tới tắm biển (khoảng 1,8 triệu lượt khách). Trên địa bàn thị xã có nhiều di tích

lịch sử văn hóa được xếp hạng, giao thông thuận lợi… là điều kiện để phát

triển du lịch (Du lịch sinh thái, du lịch văn hóa và nghỉ dưỡng) vì vậy nhu cầu

sử dụng đất của người dân cũng tăng lên.

Thị xã Cửa Lò những năm gần đây quá trình đô thị hoá phát triển nhanh

chóng đặc biệt là cơ sở hạ tầng làm cho đất đai của thị xã thực sự có giá cao

nên thị trường bất động sản của thị xã rất phát triển. Đặc biệt ở các vị trí mà

đất có khả năng sinh lợi lớn (những tuyến đường giáp biển, có khả năng sinh

lời cao nhất từ các nhà hàng, khách sạn và dịch vụ du lịch...) thị trường đất đai

ở những nơi này thật sự sôi động, hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền

sử dụng đất diễn ra mạnh.

Số liệu những năm gần đây cho thấy du khách đổ về Cửa Lò ngày

càng tăng mạnh. Năm 2017, Cửa Lò đón gần 2,5 triệu lượt khách, tăng

50% so với năm 2016; tổng doanh thu đạt 2.280 tỷ đồng, tăng 61% so với

năm 2016. Năm 2018, lượng khách du lịch đến với Cửa Lò đạt gần 2,8 triệu

lượt, tăng 13,4% so với năm 2017 và đạt 103% kế hoạch năm. Năm 2019,

tổng lượt khách ước đạt 3.178 ngàn lượt, đạt 100,9% so với kế hoạch, tăng

13,6 % so với năm 2018 trong đó khách lưu trú ước đạt 1.689 ngàn lượt đạt

101,8% so với kế hoạch, tăng 7,9% so năm 2018, tổng doanh thu du lịch ước đạt

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

3.450 tỷ đồng đạt 100% kế hoạch năm, tăng 21% so với năm 2018.

Sớm dự báo được tiềm năng phát triển du lịch nghỉ dưỡng tại Cửa Lò,

nhiều doanh nghiệp đã tích cực đầu tư vào những dự án xứng tầm phục vụ du

khách. Tiêu biểu là dự án Cửa Lò Golf Resort nằm ngay trục đường Bình

Minh giao cắt đại lộ Vinh – Cửa Lò - là khu biệt thự nghỉ dưỡng sang trọng

nằm biệt lập giữa sân golf 18 lỗ tiêu chuẩn quốc tế. Dự án Khu đô thị Nguyễn

Sinh Cung hướng tới xây dựng cộng đồng văn minh, hiện đại với các khu biệt

thự, nhà phố, khu thương mại, công viên cây xanh…

Ngoài các dự án đang dần hoàn thiện, Cửa Lò còn sở hữu hệ thống giao

thông thuận tiện kết nối liên tỉnh bằng đường quốc gia ven biển, quốc lộ 1A,

đường Hồ Chí Minh, đường sắt, đường hàng không, dễ dàng tiếp cận với các

thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Đà Lạt… Đặc biệt tuyến

hàng không mới khai thác Vinh – Viêng Chăn đã góp phần đưa Cửa Lò đến

gần hơn với du khách các nước bạn Lào, Thái Lan.

Với địa thế đẹp tự nhiên, được hưởng lợi từ nhiều dự án quy hoạch quy

mô, dễ hiểu vì sao bất động sản Cửa Lò được giới đầu tư săn đón, tạo đòn bẩy

nâng giá đất lên cao. Dự báo “cơn sốt” đất Cửa Lò vẫn giữ nguyên trong 10

năm tới và có khả năng trở nên khan hiếm do lượng nhu cầu quá lớn.

1.3.5. Cơ sở pháp lý

Các văn bản pháp quy, khung giá đất của Chính phủ và UBND Tỉnh Nghệ

An từ năm 2014 đến năm 2015:

- Luật Đất đai 2013;

- Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 7 tháng 5 năm 2009 của Chính phủ về

việc phân loại đô thị;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về thi hành

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Luật Đất đai năm 2013;

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định

giá đất;

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy

định về khung giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất

- Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 7 tháng 5 năm 2009 của Chính phủ về

việc phân loại đô thị;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 sửa đổi, bổ sung một số

nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ

Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây

dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

- Thông tư 20/2015/TT-BTNMT ngày 27/4/2015 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường ban hành với nội dung ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật để

lập dự toán ngân sách Nhà nước phục vụ công tác định giá đất.

- Thông tư số 75/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều

của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Quyết định số 107/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND Tỉnh

Nghệ An, về việc công ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn Tỉnh Nghệ

An giai đoạn 2015 - 2019.

1.3.6. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài

Theo Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012) cho thấy: Có 4 yếu tố

ảnh hưởng đến giá đất năm 2011 của Thành phố Bắc Ninh đó là yếu tố vị trí,

cơ sở hạ tầng, đặc điểm của thửa đất và yếu tố khác. Trong đó yếu tố vị trí là

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

yếu tố có vai trò quyết định đối với giá của thửa đất. Tuy nhiên vị trí cũng chỉ

quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là yếu tố làm biến

động giá đất trên thị trường.

Theo Đoàn Quang Duy và Đtg (2013) : Yếu tố vị trí và kiện sinh lợi là

điều quan trọng và có ảnh hưởng nhiều nhất đến giá đất ở tại Thị trấn Vụ Bản,

huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình với mức độ ảnh hưởng lần lượt là 24,82% và

19,83%. Yếu tố có ảnh hưởng thấp nhất là dân số với mức độ ảnh hưởng là

12,9% và ảnh của các yếu tố khác chiếm 3,08%. Các yếu tố có ảnh hưởng đến

giá đất không tác động riêng lẻ đến giá đất mà giữa chúng có mối quan hệ với

nhau và cùng tác động lên giá đất.

Theo Nguyễn Viết Tuyến (2011): Đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá

đất ở trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, những đường phố có khả

năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí. Những thửa đất

trong ngõ, ngách, hẻm của các đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào

bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về

địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội. Các đường phố có mục đích chính để

xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng,

sau đó là hình thể, diện tích…

Theo Lê Thị Thu (2010), khi nghiên cứu về một số yêu tố ảnh hưởng

đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên 2005 - 2009 cho rằng đối

với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất dân số là ảnh hưởng đầu tiên, dân số

tăng, nhu cầu về nơi ở tăng, giá đất tăng. Tuỳ theo các loại đường phố mà các

yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, những đường phố có khả

năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí, tiếp đến là các yếu tố

về chiều rộng mặt tiền của lô đất, hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng,

môi trường sống, ... Những thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm của các đường

phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của

thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là

môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích,... đó là ảnh

hưởng của khu quy hoạch dân cư.

Theo Nguyễn Ngọc Anh và cs (2016), nghiên cứu các yếu tố ảnh

hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên cho thấy các

nhóm yếu tố tác động đến biến động giá đất: (1) Nhóm yếu tố vị trí, (2) nhóm

yếu tố kinh tế, (3) nhóm yếu tố xã hội, (4) nhóm yếu tố môi trường, (5) nhóm

yếu tố cá biệt, (6) nhóm yếu tố cơ sở hạ tầng và (7) nhóm yếu tố chính sách

pháp lý của Nhà nước. Trong đó, nhóm yếu tố vị trí đóng góp 34,17%, nhóm

yếu tố kinh tế đóng góp 6,45%, nhóm yếu tố xã hội đóng góp 2,05%, nhóm

yếu tố môi trường đóng góp 15,26%, nhóm yếu tố hạ tầng đóng góp 22,48%,

nhóm yếu tố cá biệt đóng góp 7,97% và nhóm yếu tố chính sách đóng góp

11,62%. Như vậy, yếu tố vị trí là nhóm yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất

ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.

Theo Nguyễn Thanh Tùng (2014), đối với các yếu tố ảnh hưởng đến

giá đất tại Thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2011 - 2013.

Dân số là ảnh hưởng đầu tiên, dân số tăng, nhu cầu về nơi ở tăng, giá đất tăng.

Tuỳ theo các loại đường phố mà các yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò

khác nhau, những đường phố có khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố

quan trọng là vị trí của thửa đất mang lại khả năng sinh lời cao và ổn định dẫn

đến nhu cầu của người mua cao, tiếp đến là các yếu tố về chiều rộng mặt tiền

của lô đất, hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường sống, ...

Những thửa đất trong ngõ, ngách, của các đường phố này thì giá phụ thuộc

chủ yếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các

yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội. Các đường phố có mục đích

chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở

hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích diện tích, ...đó là ảnh hưởng của khu quy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hoạch dân cư.

Chương 2

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: Tại địa bàn Thị xã Cửa Lò, Tỉnh Nghệ An giai

đoạn 2018-2019.

Phạm vi thời gian: Thời gian tiến hành nghiên cứu của đề tài từ tháng 6

năm 2018 đến tháng 12 năm 2019, thông tin về giá đất được điều tra, thu thập

qua 2 năm 2018-2019.

2.2. Đối tượng nghiên cứu

Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Thị xã Cửa Lò giai đoạn

2018-2019.

2.3. Kết quả nghiên cứu

Nội dung 1: Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã

Cửa Lò, tỉnh Nghệ An: Thị xã Cửa Lò là 01 trong 21 đơn vị hành chính cấp

huyện của tỉnh Nghệ An, mặc dù có quy mô nhỏ nhưng có vị trí tương đối đặc

biệt trong phát triển kinh tế du lịch của tỉnh. Thị xã cách trung tâm thành

phố Vinh khoảng 17 km về phía đông, có nhiều thuận lợi trong việc liên

kết trao đổi, giao lưu hàng hóa, công nghệ, lao động, kỹ thuật…Về việc

phát triển mạnh mẽ khu vực dịch vụ, du lịch; Ưu tiên phát triển các ngành

nghề công nghiệp, nông - lâm - ngư nghiệp, dịch vụ, phát triển đô thị theo

hướng cung cấp các sản phẩm trực tiếp phục vụ cho du lịch

Nội dung 2: Tình hình quản lý và sử dụng đất của thị xã Cửa Lò, tỉnh

Nghệ An: Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử

dụng đất đai, Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành

chính, lập bản đồ hành chính, Công tác khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử

dụng đất, Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Quản lý việc giao đất, cho

thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích SDĐ, Công tác cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất,

Thống kê, kiểm kê đất đai, Xây dựng hệ thống thông tin đất đai, Quản lý tài

chính về đất đai, Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất, Công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp

hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai,..

Nội dung 3: Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ

An.

Nội dung 4: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên

địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An:

a. Nhóm yếu tố tự nhiên

Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất

Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất

b. Nhóm yếu tố xã hội

Ảnh hưởng của biến động dân số và GDP/đầu người đến giá đất

Ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng đến giá đất

c. Nhóm yếu tố cá biệt

Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất

Ảnh hưởng yếu tố hướng thửa đất đến giá đất

- Đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến giá đất ở trên địa

bàn Thị xã Cửa Lò

Lập bảng câu hỏi phiếu điều tra (khoảng 30 phiếu), hỏi ý kiến các

chuyên gia am hiểu về đất và ý kiến của người dân về mức độ quan trọng của

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

các yếu tố.

- Đề xuất một số giải pháp phục vụ công tác định giá đất phù hợp với

giá thị trường.

- Đưa ra một số kiến nghị, biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công

tác định giá đất và quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong khu vực nghiên

cứu.

2.4. Phương pháp nghiên cứu

2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

- Thu thập số liệu tại Phòng Tài nguyên - Môi trường, chi cục Thống kê

thị xã, qua mạng Internet, qua sách báo… Dùng để thu thập các thông tin liên

quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và

các tài liệu liên quan đến giá đất ở đô thị khu vực nghiên cứu.

- Tìm hiểu giá Nhà nước của đất ở trên địa bàn Thị xã Cửa Lò căn cứ

vào giá quy định của UBND thị xã Cửa Lò năm 2018-2019

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Trên cơ sở nghiên cứu về thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trên

địa bàn thị xã Cửa Lò và mức độ thuận lợi về cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lợi

của thửa đất, nghiên cứu chọn 4 nhóm đường đại diện cho các khu vực, tuyến

đường của Thị Xã phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thị xã để

nghiên cứu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đó là:

Đường nhóm 1 là những tuyến đường có mức giá quy định từ Từ 5

triệu đến 12 triệu/ m2. Đây là những tuyến đường giáp biển, có khả năng sinh

lời cao nhất từ các nhà hàng, khách sạn và dịch vụ du lịch khác trên địa bàn

bao gồm:

- Đường Bình Minh

- Đường 15m khối 1 phường Thu Thủy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Đường nhóm 2 là những tuyến đường có mức giá quy định từ 3.5 triệu

đến 5 triệu/ m2, là những đường “tuyến 2” gần với những tuyến đường nhóm

1 nhưng không sát biển, nơi được sử dụng để kinh doanh các dịch vụ liên

quan đến du lịch như:

- Đường Vinh - Cửa Hội

- Đường Nguyễn Sinh Cung

Đường nhóm 3 là những tuyến đường có mức giá quy định từ 2.5 triệu

đến 3 triệu/ m2, đây là những tuyến đường ở các khu vực tiếp giáp với khu

vực trung tâm (khu vực 1 và 2)

- Đường đất khu Quy hoạch phường Nghi Hương

- Đường ven sông Lam

- Đường bê tông khối 1 phường Thu Thủy

Đường nhóm 4 là những tuyến đường ở khu vực xa trung tâm, có mức

giá quy định từ 680 nghìn đến 1.8 triệu/ m2 bao gồm:

- Đường đi Nghi Quang

- Đường nhựa (Từ chợ nghi Hương đi khối 8)

2.4.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

* Nghiên cứu ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất

Trên cơ sở nghiên cứu về thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò và mức độ thuận lợi về cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lợi của thửa đất, nghiên cứu chọn 4 nhóm đường đại diện cho các khu vực, tuyến đường của Thị xã phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thị xã để nghiên cứu về loại đường phố ảnh hưởng đến giá đất đó là:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Đường nhóm 1: Là những tuyến đường có mức giá quy định từ 5 triệu đến 12 triệu/ m2. Đây là những tuyến đường giáp biển, có khả năng sinh lời cao nhất từ các nhà hàng, khách sạn và dịch vụ du lịch khác trên địa bàn bao gồm:

- Đường Bình Minh

- Đường 15m khối 1 phường Thu Thủy

Đường nhóm 2: Là những tuyến đường có mức giá quy định từ 3,5 triệu đến 5 triệu/ m2, là những đường “tuyến 2” gần với những tuyến đường nhóm 1 nhưng không sát biển, nơi được sử dụng để kinh doanh các dịch vụ liên quan đến du lịch như:

- Đường Vinh - Cửa Hội

- Đường Nguyễn Sinh Cung

Đường nhóm 3: Là những tuyến đường có mức giá quy định từ 2,5 triệu đến 3 triệu/m2, đây là những tuyến đường ở các khu vực tiếp giáp với khu vực trung tâm (khu vực 1 và 2)

- Đường đất khu Quy hoạch phường Nghi Hương

- Đường ven sông Lam

- Đường bê tông khối 1 phường Thu Thủy

Đường nhóm 4: Là những tuyến đường ở khu vực xa trung tâm, có

mức giá quy định từ 680 nghìn đến 1,8 triệu/m2 bao gồm:

- Đường đi Nghi Quang

- Đường nhựa (Từ chợ nghi Hương đi khối 8)

Để khảo sát và thu thập thông tin về sự ảnh hưởng của đường phố đến giá đất cần thực hiện các nội dung sau: Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.

Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá. Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất.

Những thông tin cần thu thập: Vị trí; Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch); Điều kiện về kết cấu hạ tầng;Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí); Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.); Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.

Điều kiện của thông tin: Thông tin phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.

* Nghiên cứu ảnh hưởng của dân số và GDP/đầu người đến giá đất

- Tìm hiếu giá đất ở của một số thửa đất trên cùng một tuyến đường

trước và sau khi dân số, GDP/đầu người tăng.

* Nghiên cứu ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất.

Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theo Quyết định số 107/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND Tỉnh Nghệ An, tiến hành lựa chọn một số thửa đất trên cùng tuyến đường có vị trí khác nhau để nghiên cứu, mỗi một vị trí chọn 2 thửa để tiến hành nghiên cứu.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

* Nghiên cứu ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất ở

- Chọn 2 dự án được quy hoạch đã hoàn thành và bàn giao đất trên địa bàn Thị xã Cửa Lò giai đoạn 2018-2019: Khu dân cư khối 7 phường Nghi Hương và Khu tái định cư trọng điểm để tìm hiểu ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất ở. Mỗi dự án điều tra 10 hộ.

* Nghiên cứu ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở

- Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số thửa đất liền nhau nhưng

kích thước chiều mặt tiền khác nhau để điều tra giá thị trường.

* Ảnh hưởng yếu tố hướng thửa đất

- Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số thửa đất cùng giá đất ở nhà nước quy định có kích thước như nhau nhưng hướng của thửa đất khác nhau để so sánh

- Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố: Để đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố nghiên cứu ở trên đến giá đất ở, tiến hành điều tra 30 chuyên gia để lấy ý kiến. Người được phỏng vấn là các cán bộ địa chính, nhân viên tại các sàn giao dịch bất động sản, những người dân am hiểu đến giá đất. Bảng hỏi được để ở phần phụ lục

2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu

- Phương pháp thống kê: tổng hợp, sắp xếp, phân tích số liệu thu thập

thứ cấp theo trình tự.

- Phương pháp xử lý số liệu: Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố:

Để đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố nghiên cứu ở trên đến giá đất

ở, tiến hành điều tra 30 chuyên gia để lấy ý kiến. Người được phỏng vấn là các

cán bộ địa chính, nhân viên tại các sàn giao dịch bất động sản, những người dân

am hiểu đến giá đất. Để xác định được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến

giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tôi sử dụng thang đo Likert (Likert,

1932). Thang đo Likert được sử dụng để đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố

đến giá đất ở và ảnh hưởng của thị xã Cửa Lò theo 5 mức độ:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

1. Rất nhỏ < 20%

2. Nhỏ 20% - 39%

3. Trung bình 40% -59%

4. Lớn 60% - 79%

5. Rất lớn >= 80%

Trường hợp bậc thang đo là 5, thì phân cấp mức độ đánh giá các yếu tố

ảnh hưởng đến giá đất được xác định theo nguyên tắc:

- Xác định giá trị thấp nhất (min) và giá trị cao nhất (max) trong mỗi

dãy số quan sát.

- Tính độ lớn của khoảng chia (a):

a = , trong đó n là bậc của thang đo.

Trong nghiên cứu sử dụng thang đo 5 bậc.

- Xác định thang đo:

+ Rất lớn: ≥ (min +4a)

+ Lớn: (min+3a) đến <(min+4a)

+ Trung bình: (min+2a) đến <(min+3a)

+ Nhỏ: từ (min+a) đến <(min+2a)

+ Rất nhỏ: <(min+a)

Trường hợp bậc thang đo là 5, thì phân cấp mức độ đánh giá yếu tố ảnh

hưởng đến giá đất được xác định: Rất lớn: >=4,20; Lớn: Từ 3,40 đến 4,19;

Trung bình: từ 2,60 đến 3,39; Nhỏ: từ 1,80 đến <2,59; Rất nhỏ <1,8.

Bảng 2.1: Thang đo đánh giá mức ảnh hưởng

TT Thang đo Hệ số Chỉ số đánh giá

1 Rất lớn/ Rất cao/ Rất ≥ 4,20 5 nhiều

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

2 Lớn/ Cao/ Nhiều 3,40 - 4,19 4

Trung bình 3 3 2,60 - 3,39

Nhỏ/ Thấp/ Ít 4 2 1,80 - 2,59

5 Rất nhỏ/ Rất thấp/ Rất ít 1 < 1,80

(Nguồn: Số liệu tổng hợp)

2.4.5. Phương pháp minh họa bằng đồ thị

Sử dụng các dạng biểu đồ và đồ thị để thể hiện các kết quả nghiên cứu

của đề tài gồm cơ cấu sử dụng đất, sự biến động giá đất, so sánh giá đất quy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

định và giá đất thị trường.

Chương 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Thị xã Cửa Lò là 01 trong 21 đơn vị hành chính cấp huyện của tỉnh

Nghệ An, mặc dù có quy mô nhỏ nhưng có vị trí tương đối đặc biệt trong phát

triển kinh tế du lịch của tỉnh.

Hình 3.1: Sơ đồ thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An

Thị xã Cửa Lò nằm ven biển của tỉnh Nghệ An, có tọa độ địa lý từ

18055' đến 19015' Vĩ độ Bắc và 105038' đến 105052' Kinh độ Đông bao

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

gồm các đảo Ngư (156 ha) và đảo Mắt (300 ha).

Ranh giới của thị xã được xác định như sau:

- Phía Bắc giáp huyện Nghi Lộc.

- Phía Nam giáp Sông Lam và tỉnh Hà Tĩnh.

- Phía Đông giáp Biển Đông.

- Phía Tây giáp huyện Nghi Lộc.

Thị xã Cửa Lò có 07 đơn vị hành chính là các phường: Nghi Tân, Nghi

Thuỷ, Thu Thuỷ, Nghi Thu, Nghi Huơng, Nghi Hoà và Nghi Hải (phường

Nghi Thu và phường Nghi Hương được thành lập từ đơn vị hành chính cấp xã

lên đơn vị hành chính cấp phường năm 2010). Thị xã cách trung tâm thành

phố Vinh khoảng 17 km về phía Đông, có nhiều thuận lợi trong việc liên kết

trao đổi, giao lưu hàng hóa, công nghệ, lao động, kỹ thuật…

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Cửa Lò thuộc đồng bằng ven biển, địa hình khá đa dạng, có hướng dốc

từ Tây sang Đông. Về tổng thể, có thể chia Cửa Lò thành 2 vùng: Vùng bán

sơn địa phía Tây và Tây Bắc (khu vực núi Gươm và núi Lô Sơn), vùng đồng

bằng ven biển thuộc Đông Nam và trung tâm Thị xã, đây là khu vực thuận lợi

cho phát triển NN và du lịch.

Bờ biển dài, thoải (từ độ sâu 40 m trở vào), ngoài khơi là quần thể các

đảo nhỏ, trong đó có hai đảo lớn là Đảo Ngư và Đảo Mắt. Đảo Ngư cách bờ

4km, có diện tích khoảng 156 ha với độ sâu từ 8m đến 12 m. Đảo Ngư có 2

đỉnh núi thấp cao 133 m và 88 m, phong cảnh đẹp có thể trở thành một quần

thể du lịch hấp dẫn. Đảo Mắt có diện tích khoảng 300 ha hay còn gọi là núi

Quỳnh Nhai cao 218m, cách bờ biển Cửa Lò 18 km, biển xung quanh đảo có

độ sâu trung bình 24m. Diện tích rừng trên đảo còn khá lớn, có nhiều loại

động, thực vật như các loài chim biển, khỉ, dê, lợn rừng… Cùng với truyền

thuyết nàng Tố Nương, Đảo Mắt là một điểm du lịch sinh thái lý tưởng, có thể

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thu hút nhiều khách đến thăm quan, nghỉ dưỡng.

Biển, Đảo Cửa Lò ngoài ý nghĩa về quốc phòng còn có ý nghĩa lớn về

kinh tế, đặc biệt là du lịch. Bãi biển nông, cát mịn, trắng, nước biển trong

xanh, có độ mặn thích hợp, môi trường khí hậu trong lành, kết hợp cảnh quan

thiên nhiên ven biển như cây xanh, thảm cỏ, núi non, hang động, có đảo gần

bờ, tất cả đã tạo cho Cửa Lò lợi thế về phát triển du lịch.

3.1.1.3 Khí hậu

Thị xã Cửa Lò có khí hậu nhiệt đới gió mùa, đồng thời là Thị xã ven

biển nên thường hứng chịu những đợt gió bão nặng nề.

Chế độ nhiệt: Có hai mùa rõ rệt, mùa nóng từ tháng 5 đến tháng 9, nhiệt độ trung bình 230 - 240C, tháng nóng nhất là tháng 7 lên tới 390 - 400C. Mùa lạnh từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau, nhiết độ trung bình 190 - 200C, thấp nhất có thể xuống tới 60C. Số giờ nắng trung bình năm là 1.637 giờ.

Chế độ mưa: Lượng mưa trung bình hàng năm 1.900 mm, lớn nhất

khoảng 2.600 mm, nhỏ nhất 1.100 mm. Lượng mưa phân bố không đều trong

năm tập trung từ nửa cuối tháng 8 đến tháng 10, nhiều khi dẫn đến lũ lụt.

Lượng mưa thấp nhất từ tháng 01 đến tháng 4, chiếm khoảng 10% lượng

mưa cả năm.

Chế độ gió: Có hai hướng gió chính. Gió mùa Đông Bắc từ tháng 11

đến tháng 4 năm sau. Gió mùa Đông Nam từ tháng 4 đến tháng 10 (tháng 6 -

7 có gió Lào nóng).

3.1.1.4 Điều kiện thủy văn

Thị xã Cửa Lò nằm giữa 02 cửa biển với 02 con sông lớn là sông Lam

và sông Cấm.

- Sông Lam chảy ở phía Nam, là ranh giới giữa Nghệ An và Hà Tĩnh,

đổ ra biển ở Cửa Hội. Sông Cấm ở phía Bắc, chảy ra biển ở Cửa Lò.

Bên cạnh đó thị xã Cửa Lò còn chịu ảnh hưởng của chế độ thuỷ văn

của một số sông của Nghi Lộc, chế độ thuỷ văn của Biển Đông và đặc biệt là

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chế độ xâm nhập mặn của thuỷ triều.

3.1.1.5. Tài nguyên đất

Về Thổ nhưỡng, toàn Thị xã có hai nhóm đất chính và được chia thành

3 đơn vị đất như sau:

Cồn cát trắng:

Diện tích cồn cát trắng khoảng 1.324 ha, chiếm 47,08 % diện tích tự

nhiên của Thị xã. Đây là loại đất xấu, khả năng giữ nước rất thấp, nghèo về

mùn, đạm lân, kali. Cồn cát phân bố chủ yếu ở các phường ven biển như Nghi

Tân, Nghi Thu, Nghi Hương được sử dụng để trồng rừng phòng hộ, chắn cát,

một số diện tích trồng cây thực phẩm như đậu, đỗ còn lại bỏ hoang.

Đất cát biển: Diện tích 1.168 ha, chiếm 41,54% diện tích tự nhiên của

Thị xã. Đây là loại đất có giá trị trong sản xuất NN của thị xã Cửa Lò, diện

tích lớn, thích hợp cho trồng các loại rau màu, cây công nghiệp hàng năm như

rau cải, ngô, lạc, vừng...

Đất xói mòn trơ sỏi đá: Diện tích 21 ha, chiếm 0,75 % diện tích tự nhiên

của Thị xã. Phân bố ở các núi cao dốc, nhiều nhất ở các phường vùng bán sơn

địa, được hình thành do quá trình rửa trôi, bào mòn mạnh. Hiện tại phần lớn

diện tích đã được trồng rừng để phủ xanh, phần còn lại tiếp tục được trồng cây,

nâng cao độ che phủ.

3.1.1.6. Tài nguyên nước

Nguồn nước mặt quan trọng nhất cho sản xuất và sinh hoạt của người

dân là hệ thống sông Lam, sông Cấm, ao hồ và nguồn nước mưa, chất lượng

tương đối tốt, lượng nước dồi dào.

Theo kết quả nghiên cứu địa chất thủy văn thu thập thì, nguồn nước

ngầm trên địa bàn thị xã Cửa Lò có ở 3 tầng nước chủ yếu, hiện đang cung

cấp nước cho sinh hoạt và sản xuất phát triển kinh tế. Nước tập trung dạng túi

nước ở các tầng như: Tầng Holocen, tầng Plestocen và một phần ở tầng Karst.

Nguồn nước ngầm phân bố khá rộng, nước ngầm ngọt phân bố chủ yếu ở

độ sâu 100m - 300m, nhưng có nơi 10m - 20m đã có nước ngầm, chất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

lượng khá tốt.

3.1.1.7. Tài nguyên rừng

Diện tích rừng của thị xã là 116,74 ha, chiếm 4,19% diện tích tự nhiên,

chủ yếu là rừng trồng sản xuất và rừng phòng hộ ven biển phục vụ bảo vệ

chắn cát và cảnh quan, bên cạnh đó còn có một số loại cây trồng chính như

phi lao, keo và cây bóng mát trong khu đô thị.

3.1.1.8. Tài nguyên biển

Bờ biển của Thị xã đã tạo ra cho khu vực Cửa Lò có tiềm năng rất lớn

để phát triển Du Lịch Biển, đặc biệt hơn cả là đảo Ngư, đảo Mắt. Cảng Cửa

Lò là cảng biển loại 1, nằm trên tuyến giao thông hàng hải Quốc tế và là đầu

mối giao thông vận tải của khu vực Bắc Trung Bộ, trung chuyển hàng hóa đi

các nước Lào, các tỉnh phía bắc Thái Lan, từ cảng Cửa Lò hiện có các tuyến

đường Quốc tế đi Hồng Kông, Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đông Âu,

Tây Âu, châu Mỹ...

3.1.1.9. Tài nguyên khoáng sản

Tài nguyên khoáng sản trên địa bàn không nhiều, chủ yếu là vật liệu xây

dựng như cát, quặng Titan (ở Nghi Hải).... Tuy nhiên trữ lượng thấp, phân bố

rải rác ở các phường, tiềm năng khai thác ít, nên không đưa vào khai thác.

3.1.1.10. Tài nguyên nhân văn

Trải qua quá trình chinh phục, cải tạo thiên nhiên và đấu tranh chống

giặc ngoại xâm hàng ngàn năm đã tạo cho vùng đất, con người Cửa Lò khá

nhiều giá trị văn hóa trong nếp sống, cách ứng xử và quan hệ xã hội.

Các di tích lịch sử như Đền thờ Nguyễn Sư Hồi, Đền Vạn Lộc, di tích

Phùng Khắc Kiều... đã minh chứng về con người, về một vùng đất giầu truyền

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thống đấu tranh cách mạng.

3.1.1.11. Tài nguyên du lịch

Thị xã Cửa Lò đã trở nên nổi tiếng về du lịch tắm biển, trên địa bàn

thị xã có bờ biển dài, có bãi cát mịn, nước trong, bãi thoải, cảnh quan

đẹp,… đã hình thành được nhiều bãi tắm đẹp nổi tiếng cả nước, như: Bãi

tắm phường Thu Thuỷ, phường Nghi Thu, phường Nghi Hương và Hải

Hoà. Ngoài ra, đây là một điểm có các danh lam thắng cảnh xung quanh

như: Núi Lò, đảo Lan Châu, Mũi Rồng, Hòn Ngư, Hòn Mắt và nhiều di

tích khác đã được xếp hạng. Đây cũng là một trong những điểm thuận lợi

chính cho việc phát triển du lịch sinh thái và nghỉ mát. Đặc biệt những năm

gần đây đã thu hút một lượng du khách đáng kể tới tắm biển (khoảng 1,8

triệu lượt khách). Trên dịa bàn thị xã có nhiều di tích lịch sử văn hóa được

xếp hạng, giao thông thuận lợi… là điều kiện để phát triển du lịch (Du lịch

sinh thái, du lịch văn hóa và nghỉ dưỡng).

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

3.1.2.1 Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Về việc phát triển mạnh mẽ khu vực dịch vụ, du lịch; Ưu tiên phát triển

các ngành nghề công nghiệp, nông - lâm - ngư nghiệp, dịch vụ, phát triển đô

thị theo hướng cung cấp các sản phẩm trực tiếp phục vụ cho du lịch, cụ thể

trong năm 2019 đã đạt được như sau:

Tổng GTSX ước đạt 9.474 tỷ đồng, đạt 100,2% kế hoạch năm 2019,

đạt 107,5% so KH tỉnh giao, tăng 14,3% so với năm 2018; Trong đó:

* Dịch vụ ước đạt 3.786 tỷ đồng đạt 100,1% kế hoạch năm 2019, đạt

107,5% kế hoạch tỉnh giao, tăng 14,3% so với năm 2018.

* Công nghiệp - xây dựng ước đạt 5.257 tỷ đồng đạt 100,2% kế hoạch

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

năm 2019, đạt 108,6% kế hoạch tỉnh giao, tăng 15,1% so với năm 2018

* Nông - Lâm - Ngư ước đạt 431,3 tỷ đồng đạt 101,2 % kế hoạch năm

2019, tăng 5,8% so với năm 2018.

Cơ cấu kinh tế:

* Nông lâm, ngư nghiệp: 4,9 %

* Công nghiệp- Xây dựng: 34%

* Dịch vụ: 61,1%

Tổng thu ngân sách ước đạt 503,177 tỷ đồng đạt 134,2% dự toán HĐND

thị giao và bằng 139,9% so với dự toán tỉnh giao, tăng 24,7% so với năm 2018.

Thu các sắc thuế ước đạt 345,4 tỷ đồng đạt 123,4% dự toán HĐND thị xã

giao, tăng 15,1% so với năm 2018.

+ Thu đấu giá quyền sử dụng đất ước đạt 110,3 tỷ đồng đạt

116,2% so với dự toán HĐND thị xã giao, tăng 6,6% so với năm 2018.

+ Tiền đất đô thị: 47,4 tỷ đồng.

Tổng chi ngân sách thực hiện: 335,4 tỷ đồng, đạt 126,1% so với dự toán

HĐND Thị xã giao, đạt 136,8% dự toán tỉnh giao và đạt 94,4% so với năm

2018; Trong đó: chi đầu tư phát triển ước đạt 97,4 tỷ đồng; Chi thường xuyên:

195,3 tỷ đồng, đạt 103,1% kế hoạch HĐND thị xã giao.

Tổng nguồn đầu tư phát triển toàn xã hội: 5.720 tỷ đồng, tăng 15,8% so

với năm 2018.

Dân số trung bình: 57.100/56.405người

Khu vực kinh tế nông nghiệp

Về trồng trọt: Tổng diện tích gieo trồng vụ ước đạt 1.310ha, bằng 100,6%

kế hoạch năm; sản lượng lương thực có hạt ước đạt 2.466 tấn, tuy nhiên do ảnh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hưởng đợt nắng nóng kéo dài nên một số cây trồng đạt năng suất thấp.

Về chăn nuôi: Tổng đàn gia súc gia cầm: 150.600 con, đàn trâu bò

1.261 con, Đàn lợn 2.516 con đạt 104,8% KH năm. Thực hiện tiêm phòng

cho gia súc, gia cầm: tiêm phòng vacxin tụ huyết trùng trâu bò đạt 93%, dịch

tả lợn: 82% kế hoạch.

Về lâm nghiệp: Tổ chức tốt Lễ phát động “Tết trồng cây đời đời nhớ ơn

Bác Hồ” xuân Kỷ Hợi qua đó đã trồng được 6.526 cây các loại. Chăm sóc, bảo

vệ 100% diện tích rừng hiện có. Phản ứng, xử lý kịp thời các vụ cháy nhất là vụ

cháy rừng tại phường Nghi Tân thiệt hại 1,5ha rừng

Về thuỷ sản: Sản lượng khai thác ước đạt 14.500 tấn hải sản các loại, tăng

5,4% so với năm 2018. Mô hình chuyển đổi từ vùng lộng sang vùng khơi phát

huy hiệu quả, đóng mới thêm 06 tàu nâng tổng số tàu đánh bắt xa bờ lên 98

chiếc. Triển khai biện pháp phòng chống ném mìn trên biển, quy định về đánh

bắt hải sản gần bờ, truy xuất nguồn gốc thủy hải sản đối tàu xa bờ...

Khu vực kinh tế công nghiệp – xây dựng

Sản xuất công nghiệp và xây dựng tiếp tục tăng trưởng khá. Sản lượng

các sản phẩm chủ yếu tăng đều, trong đó có nhiều sản phẩm tăng khá như:

Bánh kẹo tăng 7,6%, sữa chế biến tăng 12,4% so với năm 2018. Triển khai thủ

tục để mở rộng quy mô nhà máy sữa Vinamilk.

Tổng mức huy động nguồn vốn đầu tư phát triển toàn xã hội ước đạt

5.720 tỷ đồng tăng 15,8% so năm 2018

Khu vực kinh tế dịch vụ và chợ

Năm 2019 là năm thứ ba UBND tỉnh tổ chức lễ hội du lịch Cửa Lò mang

tầm cấp tỉnh cùng đổi mới trong công tác quản lý, tuyên truyền, tổ chức nhiều

sự kiện mang tầm khu vực, tỉnh và chính sách thu hút khách du lịch vào mùa

thấp điểm cũng như thời tiết thuận lợi nên du lịch thị xã năm 2019 đạt kết

quả: Tổng lượt khách ước đạt 3.178 ngàn lượt, đạt 100,9% so với kế hoạch,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tăng 13,6 % so với năm 2018 trong đó khách lưu trú ước đạt 1.689 ngàn lượt

đạt 101,8% so với kế hoạch, tăng 7,9% so năm 2018; tổng doanh thu du lịch

ước đạt 3.450 tỷ đồng đạt 100% kế hoạch năm, tăng 21% so với năm 2018.

Thị xã, UBND các phường tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm “5 không”,

quản lý giá các dịch vụ, hoạt động xe điện 4 bánh, mô tô nước, vệ sinh môi

trường, trật tự đô thị.

Tổng mức lưu chuyển hàng hoá bán lẻ và dịch vụ ước đạt 6.120 tỷ đồng,

tăng 14,1% so với năm 2018, lưu lượng hàng hóa lớn nhất trong ngày lễ, tết.

Bảng 3.1 Giá trị sản xuất thị xã Cửa Lò giai đoạn 2015 - 2019

ĐVT: Triệu đồng

Chỉ tiêu Năm 2015 2016 2017 2018 2019

Tổng giá trị sản xuất 5.445.316 6.226.227 7.242.511 8.288.686 9.474.420

- Nông nghiệp 322.350 342.595 382.186 407.670 431.300

- CN và XD 2.928.014 3.410.096 3.946.400 4.567.883 5.257.100

- Dịch vụ 2.194.952 2.473.536 2.913.925 3.313.133 3.786.020

(Nguồn: Phòng Thống kê thị xã Cửa Lò)

Kết quả bảng 3.1 cho thấy giá trị sản xuất của thị xã Cửa Lò có sự tăng

trưởng rõ rệt, năm 2019 tổng giá trị sản xuất tăng 1,74 lần so với năm 2015,

trong đó khu vực phi nông nghiệp luôn đóng vai trò chủ đạo. Trong giai đoạn

2015- 2019, kinh tế của thị xã luôn duy trì được tốc độ tăng trưởng cao. Cơ

cấu kinh tế giai đoạn 2015 - 2019 đã có sự chuyển dịch tích cực theo hướng

tăng dần tỷ trọng ngành công nghiệp – xây dựng và dịch vụ - thương mại,

giảm dần tỷ trọng các ngành nông - lâm nghiệp.

Về cơ cấu thành phần kinh tế: Cơ cấu kinh tế có xu hướng giảm tỷ

trọng nông nghiệp và tăng tỷ trọng CN-XD và dịch vụ (hình 3.2). Trong giai

đoạn 5 năm (2015 - 2019) tỷ trọng ngành nông nghiệp trong cơ cấu kinh tế

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

giảm 1,1% ; ngành công nghiệp và xây dựng tăng 3,2%; tỷ trọng ngành dịch

vụ giảm 2,1%. Sự chuyển dịch trong cơ cấu kinh tế thay đổi rõ rệt, ngành phi

nông nghiệp đã đóng góp phần lớn sự phát triển kinh tế - xã hội của thị xã

trong những năm qua. Sản xuất nông lâm nghiệp vẫn mang tính tự cấp, tự túc

là chủ yếu.

Hình 3.2 So sánh cơ cấu GTSX trên địa bàn thị xã Cửa Lò từ năm 2015 đến năm 2019

3.1.2.2 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập

- Dân số

Năm 2019 dân số của thị xã là 57.100 Nhân khẩu, trong đó: Nam

27.654 nhân khẩu (Chiếm 48,43%), nữ 29.446 nhân khẩu (Chiếm 51,57%

tổng dân số). Dân số khu vực đô thị 57.100 nhân khẩu (Chiếm 100%).

Mật độ dân số của Thị xã là 1.708 người/km2. Dân cư phân bố tập trung

chủ yếu ở Nghi Tân, Nghi Thuỷ và Nghi Hải, dọc theo đường Bình Minh và

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

các khu vực thuận lợi cho giao thông, kinh doanh dịch vụ và sinh hoạt.

Bảng 3.2: Dân số năm 2019 thị xã Cửa Lò

TT Tên Dân số (người) Mật độ (Người/km2)

1 Nghi Hoà 5.893 1.168

2 Nghi Hải 10.811 1.699

3 Nghi Thuỷ 9.025 4.571

4 Thu Thuỷ 4.673 4.068

5 Nghi Tân 13.018 6.213

6 Nghi Hương 7.977 598

7 Nghi Thu 5.703 1.076

(Nguồn: UBND thị xã Cửa Lò, 2019)

3.1.2.3 Thực trạng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

a. Giao thông

Toàn Thị xã có 108,7 km đường bộ trong đó 99,7 km đường nhựa bê

tông. Các tuyến đường chính nối với Cửa Lò như: Cửa Lò - Nam Cấm nối với

Quốc lộ 1A, Cửa Lò - Quán Hành - Vinh - Cửa Hội nối với thành phố Vinh.

Hệ thống các tuyến đường liên khối, các khu phố, các khối đã được bê tông

hoá, các trục đường chính trong nội Thị xã đã nhựa hoá bảo đảm yêu cầu cho

phát triển du lịch, cảnh quan sạch đẹp, hầu hết đường có chiều rộng từ 6 - 8m.

b Hệ thống điện

Nguồn điện cung cấp cho Cửa Lò hiện nay lấy từ trạm nguồn 35/10 kv,

công suất 4000 KVA, toàn Thị xã có 29 trạm biến áp với công suất 7.820 KVA.

Hệ thống lưới điện đang trong quá trình cải tạo, xây dựng theo quy hoạch chung.

Hiện trong vùng NN có 5 trạm biến áp 10/0,4 KV tổng công suất 1.280 KVA, 3

km đường dây cao thế và khoảng 20 km đường dây hạ thế, lấy điện từ 2 tuyến

đường dây 10 KV từ trạm trung gian Nghi Phú đi Cửa Hội và Cửa Lò cung cấp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

điện cho nhu cầu sản xuất và sinh hoạt cho hơn 2.700 hộ dân trong vùng.

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Cửa Lò

3.1.3.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên

a. Lợi thế

Thị xã Cửa Lò nhìn chung có vị trí địa lý thuận lợi, điều kiện tự

nhiên, các nguồn tài nguyên và cảnh quan môi trường giàu tiềm năng cho

phát triển một nền kinh tế - xã hội tổng hợp, trong đó có nhiều lợi thế về

dịch vụ, du lịch.

- Thứ nhất là lợi thế về vị trí địa lý: Không xa trung tâm lớn của tỉnh

Nghệ An, của vùng Bắc Trung Bộ (Thành phố Vinh), cách Hà Nội khoảng

300km (Đây là một khoảng cách hợp lý cho du lịch); gần tuyến đường Hồ Chí

Minh (45km), đường Quốc Lộ 1A...

- Thứ hai là có hệ thống hạ tầng thuận tiện: Cảng Cửa Lò, với các tuyến

giao thông đường bộ huyết mạch (Vinh - Cửa Hội; Quán Bánh - Cửa Lò và

tuyến Nam Cấm - Cửa Lò); gần sân bay Vinh,...

- Thứ ba là có những bãi biển, khu nghỉ mát Cửa Lò đã trở thành

thương hiệu nổi tiếng trong nước và Quốc tế.

- Thứ tư là địa hình đa dạng có cả vùng đồng bằng, đồi núi và ven biển

xen kẽ; Điều kiện tự nhiên (Khí hậu, đất đai) phù hợp với nhiều loại cây

trồng, cho phép phát triển một đô thị sinh thái gắn với nền sản xuất nông -

lâm nghiệp, thuỷ sản đa dạng và bền vững, hài hoà.

- Thứ năm là nền kinh tế của Thị xã đã và đang chuyển dịch đúng

hướng, tốc độ tăng trưởng khá. Thị xã có nguồn lao động dồi dào, lao động

trẻ, có sức khỏe, đồng thời hiện nay đang có nhiều nhà đầu tư, nhiều dự án

lớn đang lựa chọn Cửa Lò là địa bàn đầu tư, đây là những thế mạnh của Thị

xã để khai thác tiềm năng và phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn tới.

- Thứ sáu thị xã được đầu tư quy hoạch, định hướng phát triển đô thị,

phát triển kinh tế, xã hội phù hợp với vị thế về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hội và tiềm năng hiện có.

b. Những khó khăn, thách thức.

- Khí hậu một số năm gần đây biến đổi thất thường, thời gian có nắng

trong năm khoảng 3-4 tháng, rất ngắn gây khó khăn cho phát triển du lịch.

Hàng năm còn chịu ảnh hưởng bởi mưa bão từ biển.

- Diện tích đất tự nhiên không lớn, quỹ đất dành cho việc phát triển hạ

tầng, phát triển dân cư bị hạn chế.

- Thị xã bị ảnh hưởng bởi sự canh tranh thu hút đầu tư ngày càng gay

gắt với các địa phương khác.

3.1.3.2. Phát triển kinh tế, xã hội

a. Những kết quả đạt được

Trong năm qua kinh tế thị xã phát triển khá tốt, thu nhập bình quân

tăng cao đạt từ 110 triệu đồng/người/năm, trong đó ngành dịch vụ, thương

mại chiếm ưu thế trong cơ cấu, chất lượng cuộc sống của nhân dân tăng cao.

Hàng năm ngành du lịch tắm biển đã thu hút trên 1,8 triệu lượt khách

tới tắm biển, đem lại nguồn thu lớn cho kinh tế, tạo ra nhiều công ăn việc

làm cho nhân dân.

b. Những tồn tại, hạn chế

+ Địa bàn thị xã Cửa Lò thời gian trong năm tổ chức khai trương mùa

du lịch vào ngày 30/4 hàng năm, thời gian kinh doanh du lịch, dich vụ từ đầu

tháng 5 đến đầu tháng 9 là mùa Hè thu hút khách du lịch, còn các tháng khác

không có khách tới tắm biển, chưa có ngành du lịch, dịch vụ khác để tận dụng

tối đa vị trí ven biển.

+ Thu nhập bình quân đầu người trên địa bàn thị xã không đồng đều,

thu nhập của đại bộ phận nhân dân còn khó khăn, một lượng lớn lao động có

trình độ cao trên địa bàn tỉnh Nghệ An cũng như thị xã Cửa Lò đi nơi khác

làm việc.

+ Khí hậu 4 mùa, ảnh hưởng gió Lào khắc nghiệt tới lao động, sản xuất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

của nhân dân.

3.2. Tình hình sử dụng, quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Cửa Lò

3.2.1. Tình hình quản lý đất đai

3.2.1.1. Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử

dụng đất đai.

Thực hiện Luật Đất đai năm 1993 và chỉ đạo của Tổng cục Địa chính

(Nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường), trong thời gian từ năm 1993 đến khi

Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, các cơ quan quản lý đất đai đã có

nhiều cố gắng trong việc thực hiện 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

một cách đồng bộ và toàn diện trên địa bàn, hạn chế được những tiêu cực phát

sinh và cơ bản hoàn thành được nhiệm vụ, kế hoạch của ngành, của thị xã đề

ra, từng bước đưa công tác quản lý đất đai đi dần vào nề nếp, ngày càng chặt

chẽ hơn góp phần ổn định và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Luật đất đai năm 2013 ra đời đã góp phần đáng kể vào việc ổn định thị

trường bất động sản hơn và tạo khung pháp lý cao hơn, cụ thể hóa hơn quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tạo môi trường thông thoáng hơn cho các

nhà đầu tư trong nước và nước ngoài...

Cửa Lò là một trong những địa phương đã triển khai thực hiện khá tốt

Luật Đất Đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn của Trung ương, của tỉnh.

Để tổ chức quán triệt, triển khai các chủ trương của Đảng, chính sách

pháp luật của Nhà nước về thi hành luật đất đai, UBND thị xã đã tổ chức tập

huấn cho cán bộ chủ trì cơ sở, công chức địa chính cấp phường và các đối

tượng có sử dụng đất 6 đợt, trên 800 lượt người về: Luật đất đai, Luật bảo vệ

môi trường, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính

phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, Nghị định số

01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định

chi tiết thi hành Luật đất đai, Nghị định 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ về

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Nghị định 45/2014/NĐ-

CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, Nghị định 47/2014/NĐ-

CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi

nhà nước thu hồi đất, theo đó UBND tỉnh Nghệ An ban hành các Quyết định

về kê khai đăng ký cấp GCNQSD đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

đang sử đất, Quyết định bồi thường GPMB và các văn bản hướng dẫn khác.

Cùng với việc tổ chức quán triệt , tập huấn, Ban Thường vụ Thị xã đã

có Chỉ thị 07 về đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất, UBND thị

xã có hướng dẫn số 596 về quy trình thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất,

đồng thời UBND thị xã đã sao gửi các văn bản đến từng cơ sở, trích sao các

quy trình thủ tục quy hoạch đất cho phát triển kinh tế, trình tự thủ tục thửa đất

cho các doanh nghiệp, quyền nghĩa vụ của người sử dụng đất và quy định về

bảo vệ môi trường trong phát triển các dự án cho các tổ chức thực hiện.

3.2.1.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành

chính, lập bản đồ hành chính

Việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành

chính, lập bản đồ hành chính được thực hiện trên cơ sở kết quả hoạch định lại

ranh giới theo chỉ thị 364/CT ngày 06/11/1991 của Thủ Tướng Chính phủ.

Hoàn chỉnh việc xây dựng ranh giới hành chính với các phường có cùng

chung ranh giới, ít xảy ra việc tranh chấp đất đai.

3.2.1.3. Công tác khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa

chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất

a. Về khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất:

* Điều tra, ra soát diện tích đất nông nghiệp làm cơ sở cho công tác

chuyển đổi đất nông nghiệp giai đoạn II lập bản đồ thổ nhưỡng, xây dựng kế

hoạch phát triển nông nghiệp hàng năm và tính toán chi phí lợi phí.

b. Công tác lập BĐĐC, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hoạch sử dụng đất:

Thị xã có 07/07 phường đã thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính chính

quy với tỷ lệ đo vẽ 1/1000 từ năm 2006 và đã được Sở Tài nguyên và Môi

trường nghiệm thu đưa vào sử dụng từ năm 2007; các biến động về đất đai

thường xuyên được cập nhật kịp thời phục vụ có hiệu quả cho công tác sử

dụng và quản lý đất đai trên địa bàn các phường.

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất xây dựng trên các tỷ lệ: 1/5000 và

1/2000; phường Nghi Hương tỉ lệ: 1/5000 và các phường khác tỉ lệ: 1/2000.

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2015 đã được thực hiện bao

gồm cấp thị xã và 7/7 phường lập quy hoạch.

3.2.1.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Thực hiện các quy định của pháp luật về xây dựng, được sự giúp đỡ

của Sở Xây dựng Nghệ An, Viện Quy hoạch Xây dựng Nghệ An và cơ quan

thuộc Bộ Xây dựng, Thị xã đã tiến hành lập Quy hoạch chung xây dựng thị

xã Cửa Lò được UBND tỉnh phê duyệt năm 1994 và điều chỉnh năm 1999;

Bên cạnh đó thị xã cũng đã xây dựng được một số quy hoạch chuyên ngành,

như: Mạng lưới giao thông đô thị; cải tạo lưới điện; cấp nước sạch; mạng

lưới thông tin liên lạc; các công viên, bãi tắm và khu vui chơi giải trí; nghĩa

trang và bãi xử lý rác thải,... tổ chức lập quy hoạch chi tiết sử dụng đất một

số khu đô thị mới, khu dân cư, như: Nghi Hoà; khu dân cư đường 19-23

Bình Minh- Cửa Hội; đường ngang số 8-12; đường 12-23; hai bên đường

Phan Sào Nam; điều chỉnh quy hoạch một số khu dân cư từ trục 4-6;... nhìn

chung, công tác quy hoạch xây dựng đã được quan tâm từ rất sớm, góp phần

quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Tuy nhiên, thực tế

hiện nay định hướng phát triển đã có nhiều thay đổi nên cần bổ sung chỉnh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

lý quy hoạch cho phù hợp.

3.2.1.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích

SDĐ

Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thị xã được triển khai theo

đúng trình tự, thủ tục. Nhìn chung việc giao đất, cho thuê đất ổn định, lâu dài

cho các đối tượng sử dụng là một bước tiến mới trong nhận thức về quản lý

đất đai, một giải pháp quan trọng của nhà nước nhằm khắc phục tình trạng sử

dụng đất kém hiệu quả, đồng thời tạo điều kiện cho các đối tượng yên tâm

đầu tư phát triển sản xuất và kinh doanh. Bước đầu thu hút vốn đầu tư của

nhân dân và các thành phần kinh tế, tạo bước phát triển mới cho các ngành.

* Công tác giao đất, cho thuê đất:

Thực hiện Quyết định số 926, thị xã Cửa Lò tiến hành giao bổ sung

đất nông nghiệp đến các hộ gia đình, cá nhân, đảm bảo sử dụng ổn định,

lâu dài, đến tháng 8 năm 2011 thì hoàn thành trên địa bàn thị xã.

Nhìn chung, các đơn vị, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và nộp

tiền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên cũng còn một

số ít các đơn vị, tổ chức chưa thực hiện nghiêm túc các quy định của pháp luật

như : để quá thời hạn quy định về giao đất, cho thuê đất mà không sử dụng, để

đất hoang hóa, gây lãng phí tiềm năng đất, chưa thực hiện nghĩa vụ của người

sử dụng đất, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất,...

* Công tác thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Việc thu hồi đất được thực hiện đúng trình tự, thủ tục, thẩm quyền theo

quy định của pháp luật, đối với đất thu hồi để giao, cho thuê hoặc thực hiện

một số dự án GPMB ở thị xã như Cầu Cửa Hội bắc qua Sông Lam tỉnh Nghệ

An và tỉnh Hà Tĩnh, Đường giao thông nối Vinh – Cửa Lò, Khu vui chơi giải

trí Cửa Hội, Đường ngang số 10 (đoạn từ đường Bình Minh đến đường dọc số

II); Đường Nguyễn Huệ (đoạn qua địa bàn huyện Nghi Lộc); Quy hoạch chia

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

lô đất ở vị trí 1, vị trí 2 khối Hiếu Hạp và vị trí 4 Khối Hòa Đình phường Nghi

Thu; Quy hoạch chia lô đất ở khối 7, phường Nghi Hương khi có đủ hồ sơ

hợp lệ và có quyết định thu hồi hoặc thông báo thu hồi đất của UBND tỉnh ,

UBND huyện có quyết định thu hồi cụ thể đối với hộ gia đình cá nhân.

UBND Thị xã Đã thu hồi 54,9 ha diện tích đất ở, đất vườn và đất sản xuất

nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng và đất 5% của UBND

phường Quản lý để thực hiện 41 công trình, dự án phát triển kinh tế xã hội,

quốc phòng an ninh trên địa bàn.

Những năm gần đây do dân số ngày càng tăng, kinh tế xã hội của thị xã

ngày càng phát triển vì vậy việc chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thị

xã ngày một tăng, đặc biệt là từ đất vườn sang đất ở. Tuy nhiên, tình trạng vi

phạm Luật đất đai vẫn còn xảy ra, một số trường hợp tự ý chuyển mục đích sử

dụng đất đặc biệt là từ đất trồng lúa sang đất nuôi trồng thủy sản không theo

quy hoạch đã được cấp duyệt, chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở

sang đất ở mà không xin phép. Trong thời gian tới, UBND thị xã tiếp tục chỉ

đạo phòng TN&MT phối hợp với thanh tra tiến hành xử lý các trường hợp vi

phạm do chuyển sai mục đích sử dụng đất.

Kết quả về giao đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất tính

đến hết năm 2019 như sau:

+ Giao đất ở đô thị: 215,8 ha cho 8.215 hộ.

+ Thu hồi đất để thực hiện các dự án 212ha.

+ Chuyển mục đích sử dụng 82,16ha từ đất nông nghiệp sang đất ở.

3.2.1.6. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Các thủ tục hành chính về cấp GCN được công khai tại bộ phận tiếp

nhận và trả kết quả UBND thị xã, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất,

UBND các phường và nhà văn hoá các khối, xóm để các hộ gia đình, cá nhân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

biết và thực hiện.

Thực hiện các quy định của ngành Tài nguyên và Môi trường để thực

hiện cải cách hành chính và cơ chế “Một cửa” theo tiêu chuẩn ISO 9000. Việc

luân chuyển, tiếp nhận hồ sơ đều được tiếp nhận vào sổ sách theo dõi luân

chuyển theo đúng trình tự quy định.

Tổng số hồ sơ kê khai đăng ký trên địa bàn Thị xã là 16.389 hồ sơ.

Tính đến thời điểm hiện tại thị xã Cửa Lò đã cấp được 14.796 GCN (đạt

90,3%). Số hồ sơ còn lại hiện tại chủ yếu là các hồ sơ vướng mắc về cơ chế

chính sách hoặc chủ sử dụng đất không phối hợp để kê khai, bổ sung các loại

giấy tờ để cấp GCN.

3.2.1.7. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

UBND thị xã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu

hồi đất thực hiện các dự án: Cầu Cửa Hội bắc qua Sông Lam tỉnh Nghệ An và

tỉnh Hà Tĩnh, Đường giao thông nối Vinh – Cửa Lò, Khu vui chơi giải trí Cửa

Hội, đường 22, đường 2’, đường 15m (Thu Thủy), dự án Trung tâm hội nạn

nhân chất độc da cam, mở rộng tỉnh lộ 535, đường ống gang, khu du lịch của

công ty Song Ngư Sơn, dự án Đường ngang số 10 (đoạn từ đường Bình Minh

đến đường dọc số II); Đường Nguyễn Huệ (đoạn qua địa bàn huyện Nghi Lộc);

Quy hoạch chia lô đất ở vị trí 1, vị trí 2 khối Hiếu Hạp và vị trí 4 Khối Hòa

Đình phường Nghi Thu; Quy hoạch chia lô đất ở khối 7, phường Nghi Hương...

3.2.1.8. Thống kê, kiểm kê đất đai

Thống kê, kiểm kê đất đai là công việc hết sức quan trọng giúp Nhà

nước nắm chắc số lượng cũng như các biến động đất đai, cung cấp thông tin

cần thiết về công tác quản lý Nhà nước về đất đai từ đó có sự chỉnh lý kịp

thời, phục vụ yêu cầu kế hoạch hóa phát triển nền kinh tế. Việc thống kê được

tiến hành vào ngày 01/01 hàng năm và kiểm kê được thực hiện 5 năm 1 lần.

Thực hiện Luật đất đai 2013, hàng năm UBND thị xã Cửa Lò đã có kế hoạch

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hướng dẫn triển khai thống kê và kiểm kê tới tất cả các phường trong thị xã.

UBND thị xã đôn đốc, chỉ đạo Phòng Tài nguyên Môi trường thị xã

xây dựng kế hoạch thực hiện kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng

đất năm 2019 trên địa bàn thị xã. Kiểm tra, đôn đốc các phường phối hợp với

đơn vị tư vấn kiểm tra, rà soát biến động, điều tra, khoanh vẽ ngoài thực địa

về loại đất, đối tượng quản lý, sử dụng và thực hiện công tác kiểm kê đất đai

và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2019. Phòng Tài nguyên Môi

trường thị xã kiểm tra, nghiệm thu kết quả kiểm kê đất đai năm 2019 của các

phường. Tổng hợp kết quả thực hiện việc kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện

trạng sử dụng đất năm 2019 cấp huyện đảm bảo đúng tiến độ.

* Công tác thống kê đất đai

Được sự hướng dẫn về chuyên môn nghiệp vụ của Bộ TN&MT và Sở

TN&MT, vào ngày 01/01 hàng năm, UBND các phường đều tiến hành thống

kê đất đai (trừ năm kiểm kê ). Các phường tiến hành thu thập số liệu về diện

tích đất đai theo mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng, số liệu về đối tượng

SDĐ trên địa bàn từng đơn vị hành chính; xử lý, tổng hợp phân tích các số

liệu thu thập được để rút ra kết luận và đánh giá hiện trạng SDĐ, cơ cấu theo

mục đích SDĐ, tình hình biến động giữa các kỳ thống kê... lập báo cáo thống

kê và nộp báo cáo kết quả thống kê lên thị xã trước ngày 15 tháng 01. Sau khi

nhận được báo cáo kết quả thống kê đất đai của các phường, phòng TN&MT

thị xã tiến hành kiểm tra, nghiệm thu số liệu biến động của các phường rồi

tổng hợp số liệu và báo cáo lên Sở TN&MT.

* Công tác kiểm kê đất đai

Công tác kiểm kê đất đai cũng được tiến hành vào ngày 01/01 và được

tiến hành 5 năm 1 lần.

Năm 2010 và năm 2015 thị xã đã hoàn thành việc kiểm kê đất đai theo

quy định và Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê và lập bản đồ hiện trạng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

sử dụng đất theo luật đất đai 2013.

Công tác thống kê, kiểm kê đất đai của thị xã trong những năm qua

được tiến hành thường xuyên theo đúng quy định của pháp luật, chất lượng đã

từng bước được nâng cao, tình trạng bản đồ và số liệu thống kê, kiểm kê về

đất đai của thị xã đã sát với hiện trạng. Kết quả của công tác là việc cung cấp

các tài liệu quan trọng về đất đai, phục vụ đắc lực cho công tác quản lý Nhà

nước về đất đai trên địa bàn thị xã. Tuy nhiên, báo cáo thuyết minh của các

phường về thống kê, kiểm kê đất đai chưa đạt yêu cầu và vẫn còn có sự sai

lệch giữa các số liệu, bản đồ với thực tế.

3.2.1.9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

Với tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai trong giai đoạn hiện

nay, Đảng và Chính phủ trong thời gian qua đã ban hành nhiều văn bản quan

trọng chỉ đạo về công tác xây dựng CSDL đất đai: “Ưu tiên đầu tư xây dựng

cơ sở dữ liệu, hạ tầng thông tin đất đai và tài sản gắn liền với đất theo hướng

hiện đại, công khai, minh bạch, phục vụ đa mục tiêu; từng bước chuyển sang

giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai. Phấn đấu đến năm 2020 cơ bản hoàn

thành việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai.”

Thị xã Cửa Lò đã từng bước hoàn thiện, chuẩn hóa cơ sở dữ liệu đất đai

để nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng, phục vụ cho lập quy hoạch, kế hoạch

sử dụng, khai thác tiềm năng quỹ đất, cung cấp các thông tin về đất đai phục

vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn thị xã. Nhằm hỗ trợ

thiết lập mạng lưới thông tin giao diện, thống nhất từ cấp tỉnh đến cấp huyện,

cấp xã, phục vụ cho việc quản lý và khai thác thông tin đất đai.

3.2.1.10. Quản lý tài chính về đất đai

- Giá đất được xây dựng theo đúng quy trình và được cấp tỉnh phê

duyệt;

- Việc chấp hành nghĩa vụ tài chính của cá nhân và tổ chức được thực

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hiện theo quy trình, quy phạm;

+ Số tổ chức nợ tiền sử dụng đất: 18 tổ chức, với tổng số tiền là

2.105.781.218 đồng.

+ Số hộ gia đình, cá nhân nợ tiền sử dụng đất (theo quy định của pháp

luật cho phép): 78 hộ với tổng số tiền là 3.772.256.830 đồng.

+ Tình hình thực hiện thu, nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu

nhập cá nhân: 30.123.492.975 đồng

+ Tình tình hình thực hiện thu, nộp tiền sử dụng đất: 459.746.706.404 đồng

+ Tình hình thực hiện thu, nộp lệ phí trước bạ: 16.490.150.770 đồng

+ Thu tiền thuê đất: Tổng số đối tượng thu là 297, tổng số tiền thu được

là 20.219.113 .521 đồng

+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: 10.932.228.617 đồng

+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp là 153.762.603 đồng

3.2.1.11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử

dụng đất

Việc quản lý và SDĐ của Nhà nước có hiệu quả hay không phụ thuộc

vào công tác này. Quản lý và giám sát việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ

của người SDĐ nó bao gồm các nội dung sau: Nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ

bảo vệ đất đai, nghĩa vụ SDĐ có hiệu quả, nghĩa vụ chấp hành pháp luật về

đất đai; ngược lại Nhà nước cũng phải có trách nhiệm bảo vệ quyền và lợi ích

hợp pháp của người SDĐ để người SDĐ yên tâm sản xuất, đầu tư trên mảnh

đất của mình.

Để thực hiện tốt công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và

nghĩa vụ của người SDĐ, UBND thị xã Cửa Lò giao cho Phòng Tài nguyên

Môi trường thị xã và UBND các phường thường xuyên quan tâm, kiểm tra và

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Việc thực hiện các quyền của người SDĐ như: Quyền chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ được

thực hiện nhanh gọn theo quy trình một cửa.

Từ năm 2011 đến nay, việc thực hiện quyền được bồi thường khi Nhà

nước thu hồi đất được thực hiện khá tốt. Tuy nhiên, do nhu cầu về đất đai

ngày càng tăng, hơn nữa ý thức chấp hành pháp luật của người dân cũng chưa

cao nên những vi phạm pháp luật về đất đai vẫn còn xảy ra như: tự ý chuyển

đổi mục đích sử dụng đất không được cấp có thẩm quyền cho phép, nhiều hộ

xây dựng nhà ở không theo quy định, việc lấn chiếm vi phạm hành lang an

toàn công trình vẫn xảy ra, ...

Trong những năm tới, nội dung quản lý, giám sát quyền và nghĩa vụ

của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã cần được triển khai sâu rộng hơn.

Thực hiện tốt nội dung này không những bảo hộ quyền lợi chính đáng của các

chủ thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất mà còn làm tốt các công tác

quản lý khác như: nắm chắc toàn bộ quỹ đất, xây dựng quy hoạch, kế hoạch

phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của toàn địa phương.

3.2.1.12. Công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp

hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về

đất đai

Giai đoạn vừa qua công tác thanh tra kiểm tra tình hình quản lý và SDĐ

trên địa bàn thị xã đã được chú trọng và thực hiện thường xuyên hơn với sự

quan tâm, phối hợp của các cấp, các ngành liên quan.

Công tác xử lý sau thanh tra, kiểm tra và giải quyết đơn thư khiếu nại, tố

cáo của công dân về đất đai : UBND Tỉnh đã thu hồi đất của 3 tổ chức với tổng

diện tích là 40,89 ha của các Tổ chức được giao đất, cho thuê đất nhưng không

đưa vào sử dụng theo quy định như: Công ty Cổ phần giống nuôi trồng Thuỷ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

sản Nghệ An, Công ty cổ phần thuỷ điện Quế Phong, Công ty Cổ phần dầu khí

Cửa Lò. UBND Thị xã đề xuất thu hồi đất 01 số tổ chức trên địa bàn được giao

đất, cho thuê đất nhưng không đưa đất vào sử dụng theo quy định như: Công ty

Cổ phần Thương mại dịch vụ du lịch 79, Công ty cổ phần xây dựng và Thương

mại Anh Cường, Công ty TNHH 1 TV Vật liệu xây dựng và xây lắp Thương

mại BMC, Công ty TNHH Văn Minh, Trung tâm chăm sóc người cao tuổi.

Như vậy, trong những năm qua công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp

hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất

đai trên địa bàn thị xã đã được tiến hành khá tốt, góp phần nâng cao ý thức

chấp hành pháp luật đất đai cho người quản lý và sử dụng đất, giảm số vụ,

tính chất và mức độ vi phạm các quy định của pháp luật đất đai.

Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành, xử lý các vi phạm pháp

luật về đất đai không chỉ giúp phát hiện và giải quyết các vi phạm pháp luật

về đất đai mà qua đó còn là dịp để tuyên truyền, nâng cao nhận thức của

người dân về pháp luật đất đai.

3.2.1.13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

Thị xã luôn chú trong đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến, giáo

dục pháp luật nhằm nâng cao nhận thức cộng đồng, tăng cường hiệu lực, hiệu

quả hoạt động của bộ máy quản lý tài nguyên và môi trường.

+ Chỉ đạo đưa công tác tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật về tài

nguyên và môi trường (mà trọng tâm Luật Đất đai và Luật Bảo vệ Môi

trường) vào kế hoạch họat động của hội đồng tuyên truyền phổ biến giáo dục

Pháp luật các cấp.

+ Chỉ đạo ký kết giao ước thực hiện phổ biến giáo dục Pháp luật tài

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nguyên và môi trường với các cấp và các tổ chức vận động quần chúng.

3.2.1.14. Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố

cáo trong quản lý và sử dụng đất đai

Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại và tố cáo

các vi phạm trong quản lý và SDĐ có vai trò rất lớn đối với xã hội, nhằm điều

chỉnh các mối quan hệ đất đai theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo

công bằng, đoàn kết giữa các chủ sử dụng đồng thời nâng cao lòng tin giữa

Nhà nước với quần chúng nhân dân. Cho đến nay cơ bản các tranh chấp,

khiếu nại tố cáo đã được cơ sở và UBND thị xã tập trung giải quyết dứt điểm,

không để tồn đọng kéo dài, thực hiện theo quy định của pháp luật, tạo được

lòng tin của nhân dân đối với chính quyền.

3.2.1.15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

Xác định thủ tục giao đất, cấp GCN QSDĐ và các thủ tục khác về đất

đai là một lĩnh vực phức tạp trong các thủ tục hành chính hiện nay, đồng thời

đây là vấn đề có liên quan trực tiếp đến quyền lợi của mọi người, cải cách thủ

tục hành chính liên thông 01 cửa trong lĩnh vực đất đai là một yêu cầu cấp thiết,

UBND thị xã đã thành lập tổ công tác thực hiện bao gồm 2 cấp (cấp phường và

UBND thị xã) và 3 ngành Tài nguyên Môi trường, Kho bạc, Thuế, các bộ phận

phối hợp kết hợp với nhau để đi vào hoạt động có hiệu quả. Phòng TN&MT

trực tiếp phân công cán bộ trực nhận và trả kết quả theo quy trình.

Phòng chuyên môn tham mưu trích sao quy định về trình tự thủ tục

hành chính trong lĩnh vực đất đai, gửi xuống cơ sở và công khai tại trung tâm

giao dịch 01 cửa của thị xã.

3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai

Theo thống kê đất đai năm 2019 cho thấy tổng diện tích đất tự nhiên

của toàn Thị xã là 2.793,52 ha, chiếm diện tích nhỏ nhất so với các huyện

khác trong tỉnh. Trong đó diện tích được chia làm 3 nhóm chính như sau:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

+ Đất nông nghiệp: 814,93ha, chiếm 29,17% tổng diện tích tự nhiên.

+ Đất phi nông nghiệp:1.897,72ha, chiếm 67,93% tổng diện tích tự nhiên.

+ Đất chưa sử dụng: 80,87ha, chiếm 2,89% tổng diện tích tự nhiên.

Cơ cấu sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất chi tiết các loại đất năm

2019 của Thị xã được thể hiện qua Hình 3.3 và bảng 3.3

Hình 3.3 Cơ cấu sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2019

(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường thị xã Cửa Lò)

Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2019

STT

Chỉ tiêu

Mã

Diện tích năm 2019 (ha)

Cơ cấu (%)

Tổng diện tích đất

2.793,52

100,00

1 Nhóm đất nông nghiệp

NNP

814,93

29,17

1.1

Đất sản xuất nông nghiệp

SXN

719,58

88,30

1.1.1 Đất trồng cây hàng năm

CHN

475,76

66,12

1.1.1.1 Đất trồng lúa

LUA

183,72

38,62

1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác

HNK

292,04

61,38

1.1.2 Đất trồng cây lâu năm

CLN

243,82

33,88

LNP

58,51

1.2

Đất lâm nghiệp

RSX

1.2.1 Đất rừng sản xuất

RPH

58,51

100,00

1.2.2 Đất rừng phòng hộ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

1.2.3 Đất rừng đặc dụng

RDD

Đất nuôi trồng thuỷ sản

1.3

26,03

3,19

NTS

Đất làm muối

1.4

LMU

Đất nông nghiệp khác

NKH

10,81

1,33

1.5

Nhóm đất phi nông nghiệp

PNN

1.897,72

67,93

2

2.1

Đất ở

498,73

26,28

OCT

2.1.1 Đất ở tại nông thôn

ONT

2.1.2 Đất ở tại đô thị

498,73

100,00

ODT

2.2

Đất chuyên dùng

CDG

1.111,10

58,55

2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan

5,25

0,47

TSC

2.2.2 Đất quốc phòng

112,47

10,12

CQP

2.2.3 Đất an ninh

CAN

7,12

0,64

2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp

177,22

15,95

DSN

2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

244,65

22,02

CSK

2.2.6 Đất sử dụng vào mục đích công cộng

564,39

50,80

CCC

Đất cơ sở tôn giáo

2,55

0,13

TON

2.3

Đất cơ sở tín ngưỡng

5,24

0,28

TIN

2.4

3,37

2.5

NTD

63,96

Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng

2.6

Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối

SON

213,65

11,26

2.7

Đất có mặt nước chuyên dùng

MNC

2,48

0,13

PNK

2.8

Đất phi nông nghiệp khác

80,87

2,89

CSD

3 Nhóm đất chưa sử dụng

75,30

93,11

BCS

3.1

Đất bằng chưa sử dụng

DCS

3.2

Đất đồi núi chưa sử dụng

5,56

6,88

NCS

3.3

Núi đá không có rừng cây

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường thị xã Cửa Lò)

3.2.3. Tình hình biến động đất đai tại thị xã Cửa Lò

Những năm gần đây, cùng với sự phát triển không ngừng của nền kinh

tế đất nước, kinh tế - xã hội thị xã Cửa Lò cũng có những bước chuyển biến

nhanh theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa; theo đó đất đai ngày càng

có giá và biến động nhiều. Đòi hỏi việc cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa

chính phải được thực hiện thường xuyên, kịp thời để đáp ứng yêu cầu quản lý

và sử dụng đất. Kết quả đăng ký biến động tại cơ quan Nhà nước từ năm

2016-2019 thể hiện qua bảng sau:

Bảng 3.4 Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn

thị xã Cửa Lò từ năm 2016-2019

TT Loại hình đăng ký biến động đất đai

1 Chuyển nhượng Năm 2016 928 Năm 2017 1057 ĐVT: Giấy Năm 2019 912 Năm 2018 850

2 Tặng cho, thừa kế 836 932 845 816

3 Chuyển đổi 9 5 4 4

4 199 218 189 187 Chuyển mục đích sử dụng đất

5 Thế chấp, bảo lãnh 1155 1599 1432 1367

6 Thay đổi diện tích 1021 1033 865 972

Tổng 4148 4844 4154 4289

(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Cửa Lò)

Qua bảng trên cho thấy những loại hình đăng ký biến động nhiều là

chuyển nhượng; tặng cho, thừa kế; thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

và đăng ký tăng, giảm diện tích. Kết quả cụ thể như sau:

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tình hình chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trên địa bàn thị xã có xu hướng đi vào ổn định trong những năm

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

2016-2019.

- Tình hình tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất: Phần lớn các trường

hợp tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất bằng hình thức tách thửa cho con khi

lập gia đình tách khẩu các hộ gia đình tự giãn, gia đình có người đi làm ăn xa

để lại đất nông nghiệp cho các thành viên trong gia đình hoặc bố mẹ chết đi để

thừa kế lại cho con quyền sử dụng đất của mình.

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng số các

trường hợp biến động về đất đai trên địa bàn thị xã.

- Chuyển mục đích sử dụng đất: Loại hình biến động này chiếm tỷ lệ

không lớn; chủ yếu là do nhu cầu mở rộng đất ở từ đất vườn liền kề đất ở

hoặc đất vườn, ao đã lấp xen kẹt trong khu dân cư chuyển sang đất ở.

- Tình hình thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất: Việc thực hiện

thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thực sự đã phát huy được vốn đầu

tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh,

chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi, xây dựng nông thôn mới nên người sử

dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn và có xu hướng tăng. Kết

quả điều tra cho thấy năm 2019 trên địa bàn thị xã đã có 1.367 trường hợp thế

chấp bằng quyền sử dụng đất có đăng ký giao dịch đảm bảo tại văn phòng

đăng ký, không kể các trường hợp thế chấp, bảo lãnh có giá trị vay nhỏ hơn

hoặc bằng 100 triệu đồng không phải đăng ký giao dịch đảm bảo.

Song song với việc thực hiện các thủ tục đăng ký biến động là công tác

chỉnh lý biến động đất đai. Tuy nhiên, công tác chỉnh lý biến động đất đai trên

địa bàn thị xã chưa được đồng bộ và đầy đủ ở 3 cấp: tỉnh, huyện, xã. Việc cập

nhật biến động trên hồ sơ địa chính đã thực hiện nhưng chưa thường xuyên

đặc biệt là các biến động do thu hồi đất để chuyển mục đích sử dụng từ đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nông nghiệp sang đất công trình công cộng hoặc giao thông, công nghiệp.

3.3. Thực trạng giá đất ở quy định trên địa bàn Thị xã Cửa Lò

3.3.1. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Cửa Lò

Căn cứ vào Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định

188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2003 về phương pháp xác định giá đất và khung

giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều

của nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định

giá đất và khung giá các loại đất.

HĐND tỉnh Nghệ An ban hành Nghị quyết 103/2013/NQ-HĐND ngày

13/12/2013 về việc phê duyệt nguyên tắc định giá và khung giá các loại đất để

xây dựng bảng giá đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

Ngày 30/12/2013 UBND tỉnh Nghệ An ban hành Quyết định

77/2013/QĐ-UBND ban hành Bảng giá đất năm 2014 trên địa bàn thị xã Cửa

Lò, tỉnh Nghệ An. Trong đó tại tại Khoản 2, Điều 2 có quy định: đối với

những thửa đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có chiều sâu

trên 30m tính từ chỉ giới xây dựng đường giao thông, mức giá đất được xác

định theo phương pháp phân lớp như sau:

a) Phần diện tích sâu 20m đầu tiên bám đường (vị trí 1): Mức giá bằng

100% mức giá quy định tại bảng giá đất;

b) Phần diện tích sâu trên 20m đến 40m tiếp theo: Mức giá bằng 60%

mức giá quy định tại điểm a khoản 2 Điều này;

c) Phần diện tích sâu trên 40m đến 60m tiếp theo: Mức giá bằng 40%

mức giá quy định tại điểm a khoản 2 Điều này;

d) Phần diện tích sâu trên 60m đến 200m tiếp theo: Mức giá bằng 20%

mức giá quy định tại điểm a khoản 2 Điều này;

e) Phần diện tích sâu trên 200m đến 500m tiếp theo: Mức giá bằng 7%

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

mức giá quy định tại điểm a khoản 2 Điều này;

g) Phần diện tích sâu trên 500m tiếp theo còn lại: Mức giá bằng 3%

mức giá quy định tại điểm a khoản 2 Điều này;

Trong đó: Mức giá của lớp đất sau cùng không được thấp hơn mức giá

đất của các thửa liền kề có vị trí tương đương.

Khoản 3, Điều 2: Đối với những lô, thửa đất ở và đất sản xuất kinh doanh

phi nông nghiệp tại đô thị tiếp giáp ít nhất hai mặt đường, mức giá được xác định

như sau:

a) Mức giá tăng thêm tối thiểu 10% so với những thửa khác liền kề trên

cùng tuyến đường;

b) Đối với những thửa đất có chiều sâu trên 30m tính từ chỉ giới xây

dựng đường, ngoài việc xác định mức giá lô góc như trên thì mức giá của

phần diện tích đất còn lại được xác định như sau:

- Xác định giá phần diện tích 20m đầu tiên bám đường (vị trí 1) theo

thứ tự từ đường có mức giá cao đến đường có mức giá thấp;

- Phần diện tích còn lại được xác định theo đường có mức giá cao nhất

bằng phương pháp phân lớp tại Khoản 2 Điều này.

Căn cứ vào Luật Đất đai năm 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định

104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất.

Ngày 12/12/2014 HDND tỉnh Nghệ An ban hành Nghị quyết

147/2014/NQ-HĐND thông qua nguyên tắc định giá, mức giá tối đa, tối thiểu

các loại đất và bảng giá các loại đất giai đoạn từ ngày 01/01/2015 đến ngày

31/12/2019 trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

Ngày 30/12/2014 UBND tỉnh ban hành Quyết định 107/2014/QĐ-

UBND ban hành bảng giá các loại đất giai đoạn từ ngày 01/01/2015 đến ngày

31/12/2019 trên địa bàn thị xã Cửa Lò. Phương pháp xác định giá các loại đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

của Quyết định này giống với Quyết định 77/2013/QĐ-UBND trước đó.

Ngày 03/04/2015 UBND tỉnh Nghệ An ban hành Quyết định số

26/2015/QĐ-UBND về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 trên

địa bàn tỉnh và ngày 26/01/2016 UBND tỉnh ban hành Quyết định

13/2016/QĐ-UBND về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2016 trên

địa bàn tỉnh Nghệ An. Trong đó xác định Hệ số điều chỉnh giá đất (K) năm

2017, 2018 trên địa bàn tỉnh Nghệ An là K = 1, trong năm 2019 UBND tỉnh

không ban hành quyết định điều chỉnh hệ số K vì vậy mức giá đất quy định

vẫn được giữ nguyên trên địa bàn.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì Bảng giá đất được xây

dựng định kì 05 năm một lần (khoản 1 Điều 114), vì vậy năm 2019 vẫn áp

dụng bảng giá đất của năm 2015. Khoản 1 Điều 4 của Quyết định

108/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nghệ An xác định Bảng giá đất được

điều chỉnh trong trường hợp:

- Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh

tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá

đất tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương tự;

- Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất

tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất

trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên;

- Khi cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

thay đổi mục đích sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất.

Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại các tuyến đường chọn nghiên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cứu của thị xã Cửa Lò được tổng hợp tại Bảng 3.5.

Bảng 3.5: Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Cửa Lò giai đoạn 2015 - 2019

Đơn vị: 1000 VNĐ/m2

Giai đoạn 2015-2019 Tên đường Khu vực Cao nhất Thấp nhất Trung bình

Đường Bình Minh 12.000 5.500 8.750 1 Đường khối 1 phường Thu Thủy 5.500 5.000 5.250

Đường Vinh - Cửa Hội 5.000 3.500 4.250 2 Đường Nguyễn Sinh Cung 4.000 3.500 3.750

Đường khu QH 3.000 2.000 2.500 3 Đường ven sông Lam 3.000 2.000 2.500

Đường bê tông khối 1 phường Thu Thủy 1.800 800 1.300

4 Đường đi Nghi Quang 850 650 750

Đường từ chợ nghi Hương đi khối 8 800 650 725

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Cửa Lò)

Hình 3.4: Giá đất ở quy định tại các tuyến đường nghiên cứu

Mặc dù từ 2015 đến nay, UBND tỉnh đã có 2 lần ban hành văn bản điều

chỉnh hệ số K điều chỉnh giá đất trên địa bàn tỉnh nhưng nhìn chung giá đất

quy định không thay đổi từ năm 2015 đến năm 2019

Bên cạnh đó, Qua bảng 3.5 và hình 3.4 ta có thể thấy giá đất quy định

có xu hướng thấp dần từ trung tâm ra các vùng ngoại vi của thị xã, giá quy

định ở đường khu vực 1 cao hơn gần gấp đôi đường khu vực 2 và cao hơn 10

lần so với đường khu vực 4. Giá cao nhất của đường khu vực 1 (giá cao nhất

12.000.000 đồng tại đường Bình Minh) so với giá thấp nhất của đường khu

vực 4 (giá thấp nhất 650.000 đồng tại đường nhựa đi chợ Nghi Hương đi khối

8) là 18.46 lần. Nguyên nhân là đường nhóm 1 có mặt đường rộng, là trục

đường chính của thị xã Cửa Lò, có vị trí sát bờ biển, thuận lợi trong việc kinh

doanh phục vụ ngành du lịch, dẫn đến khả năng sinh lời cao hơn rất nhiều so

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

với nhóm 4.

3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị

xã Cửa Lò

3.4.1. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ở

Căn cứ vào giá quy định của UBND thị xã Cửa Lò năm 2015 và điều

kiện thực tế của thị xã Cửa Lò. Để tiến hành tìm hiểu giá trị chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trên địa bàn tôi tiến hành điều tra, tổng hợp giá trị đất trên

thị trường tại 9 tuyến đường có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển

kinh tế, xã hội của thị xã với khu vực.

Có thể nói trong các loại đất phân theo mục đích sử dụng, đất tồn tại

nhiều vấn đề phức tạp, gây nhiều bức xúc tranh cãi trong dư luận, thu hút sự

quan tâm nhiều nhất. Vì vậy trên thực tế tại các đô thị như thị xã Cửa Lò giá

đất được tập trung nghiên cứu là giá đất ở với mối quan hệ tương hỗ với đất

sản xuất kinh doanh. Bởi tâm lý buôn bán, phát triển kinh tế gia đình vẫn còn

tồn tại đối với đa phần người dân đô thị. Các loại đất khác vẫn có sự biến

động nhưng với mức độ nhỏ hơn, quản lý dễ dàng hơn.

Thông tin, số liệu về giá đất và bất động sản trên thị trường chủ yếu

tôi thu thập từ các nguồn: (1) Điều tra, phỏng vấn chủ sử dụng đất. (2)

Thông tin từ công chức của phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Cửa

Lò. (3) Tham khảo thêm từ trên Internet. (4) Trong đó chủ yếu là thông

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tin thu thập trực tiếp từ chủ sử dụng đất.

Bảng 3.6: So sánh giá đất ở quy định với giá đất ở thực tế giao dịch trên thị trường trên địa bàn thị xã Cửa Lò Đơn vị: 1000 VNĐ/m2

Giá quy định (1000đ/m2) Giá thực tế (1000đ/m2)

Khu vực Tên đường

TB TB Lệch giá TT và giá QĐ (lần) Cao nhất Thấp nhất Cao nhất Thấp nhất Chênh lệch (lần) Chênh lệch (lần)

Đường Bình Minh 12.000 5.500 8.750 2,2 55.000 13.000 34.000 4,2 4,6

Khu vực 1 8.500 19.250 3,5 Đường 15m khối 1 P Thu Thủy 5.500 5.000 5.250 1,1 30.000 3,6

2,5 Đường Vinh - Cửa Hội 5.000 3.500 4.250 1,4 25.000 10.000 17.500 5,0

Khu vực 2

Đường Nguyễn Sinh Cung 4.000 3.500 3.750 1,1 20.000 10.000 15.000 2,0 5,0

Đường đất khu quy hoạch 3.000 2.000 2.500 1,5 14.500 4.000 9.250 3,6 4,8

Khu vực 3

Đường ven sông Lam 3.000 2.000 2.500 1,5 15.000 4.500 9.750 3,3 5,0

Đường bê tông khối 1 P.Thu Thủy 1.800 800 1.300 2,3 7.000 3.000 5.000 2,3 3,9

Khu vực 4 Đường đi Nghi Quang 850 650 750 1,3 4.000 2.000 3.000 2,0 4,7

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Đường chợ nghi Hương đi khối 8 800 650 725 1,2 4.000 2.000 3.000 2,0 5,0

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, phỏng vấn)

Hình 3.5: Giá đất ở giá quy định và giao dịch thực tế năm 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Hình 3.6: Giá đất thực tế trên thị trường qua các nhóm đường

Qua bảng 3.6 và hình 3.6 ta có thể nhận thấy giá đất giao dịch thực tế cao

hơn hẳn so với mức giá do Nhà nước quy định, mức chênh lêch giao động từ 3,6

đến 5,0 lần, mức độ chênh lệch giá tăng giảm dần theo loại đường phố. Mức độ

chênh lệch giá thực tế và quy định cao nhất ở tất cả các khu vực 1, 2, 3 đến khu

vực 4 đều có sự chênh lệch cao. Mức độ chênh lệch về giá đất cao nhất là 18,37

lần (cao nhất là 55.000.000 đồng/m2 tại mặt đường Bình Minh, thấp nhất là

3.000.000 đồng/m2 tại mặt đường nhựa Từ chợ nghi Hương đi khối 8).

3.4.1.1. Giá đất thị trường tại khu vực 1

Giá đất cao nhất ở khu vực 1 thuộc về các thửa đất của đường Bình Minh

(từ 13.000.000 đồng/m2 đến 55.000.000 đồng/m2), đây là tuyến đường thuận tiện

cho việc kinh doanh khách sạn, nhà nghỉ, nhà hàng phục vụ cho du lịch biển.

Giá thấp nhất là các thửa đất thuộc đường dọc 15m khối 1 phường Thu Thủy (từ

8.500.000 đến 30.000.000 đồng/m2).

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Hình 3.7: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 1

Có thể nhận thấy giá đất thực tế ở khu vực 1 đã được đẩy lên khá cao so

với giá quy định điều đó chứng tỏ đường nhóm 1 có khả năng sinh lợi cao. Mục

đích sử dụng ở nhóm đường này chủ yếu là kinh doanh khách sạn, nhà hàng

hoặc cho thuê, cho thuê lại để phục vụ kinh doanh. Ở đường Bình Minh có vỉa

hè rộng thích hợp với kinh doanh buôn bán như mở quán ăn, quán cà phê …

Qua điều tra khảo sát người viết nhận thấy đường dọc 15m khối 1 phường Thu

Thủy có ít cửa hàng kinh doanh buôn bán hơn đường Bình Minh do tuyến

đường này xa bờ biển hơn nên giá đất ở đây thấp hơn và biến động giá lớn hơn

đường Bình Minh.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Hình 3.8: Đường Bình Minh

3.4.1.2 Giá đất thị trường tại khu vực 2

Hình 3.9: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 2

Giá đất cao nhất ở nhóm 2 thuộc về các thửa đất của đường Vinh – Cửa

Hội (10.000.000 đến 25.000.000 đồng/m2), đây là tuyến đường tập trung nhiều

cửa hàng buôn bán của các tiểu thương có khả năng sinh lợi lớn. Giá thấp nhất

thuộc về các thửa đất tại đường Nguyễn Sinh Cung (10.000.000 đến 20.000.000

đồng/m2), mức độ chênh lệch giữa giá cao nhất và thấp nhất 2,5 lần.

Mức giá thị trường tại các tuyến đường chênh lệch so với giá quy định

khoảng 5 lần. Mặc dù giá đất quy định ở cả tuyến đường này là gần như nhau

nhưng qua điều tra khảo sát thực tế thì người viết nhận thấy ở tuyến đường Vinh

– Cửa Hội tập trung nhiều cửa hàng kinh doanh buôn bán, mật độ phương tiện

giao thông đi qua đây lớn hơn tuyến đường Nguyễn Sinh Cung và nên giá đất ở

đây có giá cao hơn. Ở đường Nguyễn Sinh Cung xuất hiện rải rác các cửa hàng

nhỏ lẻ của chủ hộ mọc lên để buôn bán kiếm thêm thu nhập ít được người dân

quan tâm để thuê mở các cửa hàng kinh doanh lớn nên mức sinh lợi thấp hơn và

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

giá đất cũng vì thế mà thấp hơn.

Hình 3.10: Đường Nguyễn Sinh Cung

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Hình 3.11: Đường Vinh - Cửa Hội

3.4.1.3. Giá đất ở thị trường tại khu vực 3

Hình 3.12: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 3

Hình 3.13: Đường Ven sông Lam

Giá đất cao nhất ở khu vực này là 15.000.000 đồng/m2, giá thấp nhất

4.000.000 đồng/m2. Mức giá thị trường tại cả hai tuyến đường chênh lệch so với

giá quy định khoảng 5,0 mức độ chênh lệch giữa giá cao nhất và thấp nhất là 3,6.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Nhìn chung qua khảo sát, do chất lượng và vị trí của 2 tuyến đường gần

như nhau nên giá tiền các thửa đất trên 2 tuyến đường tương đương nhau.

3.4.1.4 Giá đất ở thị trường tại khu vực 4

Hinh 3.14: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 4

Giá đất cao nhất ở khu vực này thuộc về các thửa đất của đường bê tông khối 1 phường Thu Thủy (7.000.000 đồng/m2), giá thấp nhất thuộc về các thửa đất ở đường nhựa từ chợ Nghi Hương đi khối 8 (2.000.000 đồng/m2). Mức độ

chênh lệch giữa giá cao nhất và giá thấp nhất là 2,3 lần. Các tuyến đường ở khu

vực 4 là đường khối mặt đường bằng bê tông nằm trong các ngõ ngách của các

khối trên địa bàn. Số lượng giao dịch đất đai ở vị trí này diễn ra nhiều hơn các vị

trí 1,2,3. Mức giá ở các tuyến đường này được định giá bằng độ rộng của đường,

đường trước nhà ô tô có vào được tận nơi không. Giá đất ở trung bình trên thị

trường của các nhóm đường ở nhóm 4 là sát với giá quy định hơn các nhóm

1,2,3. Qua điều tra khảo sát thực tế các nhóm đường ở nhóm 4 tác giả nhận thấy

giá đất ở đây cao hơn hay thấp hơn các thửa đất khác so cùng một vị trí là do bề

rộng của tuyến đường chạy qua trước nhà có thuận tiện cho các phương tiện giao

thông đi lại không và việc tìm nhà nằm trên đường đó có dễ không. Giá đất ở

khu vực này hiện tại tương đối phù hợp với túi tiền của phần lớn người thực sự

có nhu cầu mua đất để ở, vì vậy hiện tại thị trường đất đai tại vị trí này vẫn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tương đối sôi động.

Hình 3.15: Đường bê tông khối 1 phường Thu Thủy

3.4.2. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở

Đường Bình Minh là đoạn đường tỉnh 535 chạy dọc sát bờ biển từ Cửa Lò

đến Cửa Hội. Ở đường Bình Minh có vỉa hè rộng thích hợp với kinh doanh buôn

bán như mở quán ăn, quán cà phê …. Vì vậy, việc chọn nơi đặt làm cơ sở kinh

doanh luôn được ưu tiên hàng đầu. Trên các đoạn đường tiến hành điều tra,

nhóm trung tâm chịu ảnh hưởng của yếu tố vị trí rõ rệt nhất (Bảng 3.7).

Bảng 3.7 cho thấy giá đất giai đoạn 2018 - 2019 có xu hướng tăng, tăng

tại nhóm đường loại I do năm 2019 tuyến đường Bình Minh đã được sửa sang,

nâng cấp, các cửa hàng kinh doanh, nhà hàng, khách sạn ngày càng mở nhiều,

tuyến đường Vinh – Cửa Hội cũng là nơi tập trung nhiều dịch vụ, vui chơi giải

trí và các hoạt động sinh hoạt của người dân. Vị trí I (VT1) có giá cao nhất do ở

trung tâm, gần chợ Hôm, người dân có thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh

hoặc cho thuê cửa hàng làm tăng tối đa khả năng sinh lợi của thửa đất. Các thửa

ở vị trí 2 (VT2), vị trí 3 (VT3) có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí càng gần các

đường điều tra và các đường phố phụ cận thì mức giá sẽ cao hơn. Các thửa ở các

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

vị trí này chủ yếu được sử dụng vào mục đích để ở.

Bảng 3.7 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở

Năm 2018 Năm 2019 Giá TTTB/Giá QĐ (lần) Vị trí Loại đường Giá QĐ Giá TT Giá QĐ Giá TT 2017 2018

12.000 40.000 12.000 55.000 3,3 4,6 1

7.000 30.000 7.000 35.000 4,3 5,0 2

Đường Bình Minh 5.500 12.000 5.500 13.000 2,2 2,4 3

5.000 20.000 5.000 25.000 4,0 5,0 1

4.000 15.000 4.000 18.000 3,8 4,5 2

Đường Vinh – Cửa Hội 3.500 8.000 3.500 10.000 2,3 2,9 3

(Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, phỏng vấn)

Sự chênh lệch giữa giá đất ở thị trường và giá đất ở quy định theo sự ảnh

hưởng của vị trí thửa đất có sự khác biệt khá lớn, tỷ lệ chênh lệch trung bình là

3,31 vào năm 2018 và 4,05 vào năm 2019.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Hình 3.16 Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 2 nhóm khu vực 1 và khu vực 2

Hình 3.16 cho thấy năm 2019 giá đất ở thị trường trên các nhóm đường

tăng lên nhiều so với năm 2018, mức độ ảnh hưởng của các vị trí trên 2 nhóm

đường khu vực 1 và khu vực 2 càng ngày càng lớn, phản ánh giá đất ngày càng

phụ thuộc vào khả năng sinh lời của thửa đất, và sự phát triển của cơ sở hạ tầng.

3.4.3 Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số

Đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. Dân số có ảnh hưởng đầu

tiên, dân số tăng, nhu cầu về nơi ở tăng, giá đất tăng.

Bảng 3.8 Tình hình biến động dân số

Năm STT Chỉ tiêu Đơn vị 2017 2018 2019

1 Dân số Người 55.230 55.823 57.100

2 Thu nhập Triệu đồng/ năm 61 75 91

(Nguồn: Phòng Thống kê thị xã Cửa Lò)

Bảng 3.8 cho thấy dân số thị xã tăng nhanh, tính từ năm 2017 đến năm

2019, dân số thị xã đã tăng lên 1.870 nhân khẩu, kéo theo mật độ nhân khẩu

cũng tăng cao hơn, ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người dân. Nhu cầu đất

tăng làm cho giá đất tăng lên không ngừng, gây ra những ảnh hưởng đến sự biến

động giá đất của thị xã Cửa Lò qua các năm. Thu nhập tăng lên, nhu cầu mua

đất của người dân tăng cũng làm cho giá đất ngày càng tăng cao.

Xu hướng phân tách hộ hoặc chuyển đổi từ diện tích bé sang diện tích

rộng hơn khi điều kiện thu nhập kinh tế khá lên. Chính đây cũng là nhân tố ảnh

hưởng đến giá nhà đất bởi khi có nhu cầu mua các thửa đất có diện tích lớn đẻ

xem có phù hợp với điều kiện, vị trí, hướng nhà của gia đình không. Sau khi rao

bán đất, nhà ở có nhiều người hỏi mua người bán thấy khu đất của mình có giá

sẽ đưa giá cao và người mua thấy không phù hợp sẽ tiếp tục đi tìm nơi ở phù

hợp cho mình. Cứ như vậy giá đất tăng lên và người chịu thiệt cuối cùng là

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

người mua.

Tóm lại, sự gia tăng dân số có ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà đất ở tại thị xã

Cửa Lò. Dân số tăng dẫn đến cầu tăng và xuất hiện những "cơn sốt đất giả". Chính vì

vậy, cần có những giải pháp để giảm sự gia tăng dân số và kiểm soát giá đất.

3.4.4. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất ở

Quá trình đô thị hóa ngày càng phát triển do đó trong những năm trở lại

đây nhu cầu về đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò ngày càng tăng. Để góp phần

mở rộng quỹ đất ở cho người dân, thị xã Cửa Lò trong những năm vừa qua đã

triển khai dự án quy hoạch khu dân cư. Giá đất của các khu dân cư từ lúc trước

khi quy hoạch đến lúc dự án hoàn thành có sự thay đổi khá lớn.

Để có thể đánh giá được ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư

đến giá đất, lựa chọn 02 khu dân cư được quy hoạch trên địa bàn thị xã giai

đoạn 2017 - 2019, các dự án đã hoàn thành và đã bàn giao xong: Khu dân cư

khối 7 phường Nghi Hương và khu tái định cư trọng điểm phường Nghi Thu.

Bảng 3.9 Đặc điểm của một số khu dân cư

Khu dân cư Diện tích (m2) Tổng số lô quy hoạch Năm hoàn thành QH Năm bắt đầu quy hoạch

15.887,6 64 2017 2019 Khu dân cư khối 7 phường Nghi Hương

45.332 111 2017 2019 Khu tái định cư trọng điểm phường Nghi Thu

(Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, phỏng vấn)

Khu dân cư khối 7 phường Nghi Hương được quy hoạch theo quyết định

số 3985/QĐ.UBND-XD ngày 18/8/2017 và Khu tái định cư trọng điểm phường

Nghi Thu được quy hoạch theo quyết định số 1536/QĐ/UBND ngày 06/01/2017

của UBND tỉnh Nghệ An. Đây là khu đất do thị xã Cửa Lò làm chủ đầu tư. Khu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dân cư bắt đầu được quy hoạch năm 2017, được hoàn thành năm 2019 .

91 Bảng 3.10 Giá đất ở của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án

Đơn vị: 1.000/m2

Giá đất ở TB (1.000/m2) Khu dân cư

Bắt đầu quy hoạch 2000 Sau khi thực hiện QH 7.000 Mức chênh lệch Chênh đơn giá (1.000 đ/m2) 5.000

Khu dân cư khối 7 phường Nghi Hương 2.500 8.000 5.500

2.250 7.500 5.250 Giá đất ở trung bình

3.000 10.000 7.000

Khu tái định cư trọng điểm phường Nghi Thu 3.800 13.000 9.200

3.400 11.500 8.100 Giá đất ở trung bình

(Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, phỏng vấn)

Qua bảng 3.10 có thể thấy rõ ảnh hưởng của các khu quy hoạch dự án đến

giá đất. Trước khi quy hoạch, giá đất chỉ tương đương hoặc cao hơn không đáng

kể so với giá quy định của Nhà nước, khi biết có dự án quy hoạch, giá thị trường

bắt đầu tăng lên cao, trong thời gian quy hoạch là thời gian thị trường mua bán ở

các khu quy hoạch diễn ra sôi động nhất. Sau khi hoàn thành quy hoạch, các khu

quy hoạch gần như đã có cơ sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giá thị trường của

khu đất tăng cao hơn so với thời gian trong thời kỳ quy hoạch. Quy hoạch các

khu dân cư mới cũng là một trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở và các khu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dân cư lân cận..

Hình 3.17 Giá đất ở trung bình của 2 khu dân cư trước và sau khi thực hiện xong dự án quy hoạch

Tùy theo cơ sở hạ tầng, mức độ thuận lợi của từng khu vực mà giá đất

cũng tăng khác nhau, khu tái định cư Trọng điểm được đầu tư cơ sở hạ tầng

đồng bộ hơn, gần trường học (Tiểu học Thu Thủy) vì thế giá đất đặc biệt tăng cao sau khi dự án quy hoạch được hoàn thành (tăng 8.100 nghìn đồng/m2).

3.4.5. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ở

Yếu tố chiều rộng mặt tiền có sự tương quan với giá đất, theo kết quả điều

tra giá đất thị trường. Những thửa đất có chiều rộng mặt tiền từ 6 – 10m sẽ được

ưu tiên lựa chọn hơn so với các thửa đất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn hay lớn

hơn với diện tích tương đương do khoảng chiều rộng này là phù hợp nhất cho

việc thiết kế xây dựng và đáp ứng tốt các công năng sử dụng của ngôi nhà, mảnh

đất có mặt tiền quá bé sẽ khó thiết kế xây dựng cũng như sử dụng kém thuận

tiện hơn, còn mảnh đất có mặt tiền quá lớn sẽ có mức giá quá cao so với mảnh

đất cùng diện tích nhưng có mặt tiền từ 6 đến 10 mét nên cũng ít được giao dịch

hơn. Hình thể đất đẹp chủ yếu là hình chữ nhật hoặc hình thang có mặt đáy rộng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hơn. Các hình thể xấu như đa giác, thắt hậu, chữ L hoặc những hình thể không

vuông, nhiều góc cạnh bán với giá thấp hơn.

Bảng 3.11 So sánh ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở

giữa 2 nhóm hình thể tốt và hình thể xấu

Giá bán (1000 đ/m2)

Đường Bình Minh

Đường Nguyễn Sinh Cung

Đường bê tông khối 1 Thu Thủy

Độ rộng mặt tiền (m)

Hình thể tốt

Hình thể xấu

Chênh lệch

Hình thể tốt

Chênh lệch

Hình thể tốt

Chênh lệch

Hình thể xấu

53.000

48.000

5.000

9.000

7.800

1.200

7.000

6.200

800

4 - 6

55.000

48.000

7.000

13.000

8.000

5.000

8.000

7.000

1.000

6 - 10

50.000

45.000

5.000

9.400

7.800

1.600

7.500

7.200

300

> 10m

(Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn)

Qua bảng 3.11 nhận thấy sự chênh lệch về giá cả giữa thửa đất có hình thể

tốt và thửa đất có hình thể xấu trong cùng một loại đường phố, cùng một vị trí

khá lớn. Những thửa đất có hình thế xấu khó bán hơn, giá đất nhỏ hơn rất nhiều

so với thửa đất có hình thể tốt.

3.4.6. Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở

Hướng đất là yếu tố được khá nhiều người quan tâm, mức độ quan tâm

đến hướng đất khi xác định giá là 80%. Hướng đất thường được quan tâm theo

hai chiều hướng, thứ nhất nó hợp với tuổi của gia chủ, hoặc thứ hai nó thuận lợi

cho việc sinh hoạt. Những thửa đất có hướng Nam, Đông Nam nhìn chung sẽ có

giá cao hơn những mảnh đất cao hơn đất cùng điều kiện nhưng có hướng Bắc và

Đông Bắc, Tây, Tây Bắc. (do những hướng này sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của

thời tiết khu vực). Kết quả tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân cho thấy yếu

tố này được đánh giá rất quan trọng, có ảnh hưởng lớn khi tiến hành giao dịch

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

mua bán đất đai.

Bảng 3.12 Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở

Giá bán (1000 đ/m2)

Đường Bình Minh

Đường Nguyễn Sinh Cung

Đường bê tông khối 1 Thu Thủy

Độ rộng mặt tiền (m)

Hướng tốt

Hướng xấu

Chênh lệch

Hướng tốt

Hướng xấu

Chênh lệch

Hướng tốt

Hướng xấu

Chênh lệch

52.000 48.500 3.500

9.000

7.800

1.200

7.000

6.200

800

4 - 6

8.000

7.000

1.000

6 - 10 55.000 53.000 2.000 13.000 11.000 2.000

9.400

7.800

1.600

7.500

7.200

300

> 10m 51.000 47.000 4.000

(Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn)

Bảng 3.12 cho thấy hướng tốt bao giờ cũng có giá cao hơn hướng xấu,

dao động từ 300 – 4.000 nghìn đồng/m2. Sự chênh lệch về giá cả tuy không

lớn nhưng những thửa đất có hướng xấu thường khó bán hơn, hướng tốt

thuận lợi cho sinh hoạt, làm ăn... đây là một yếu tố mang tính tâm linh của

đa số người dân.

Thông qua điều tra ngẫu nhiên 30 chuyên gia có hiểu biết về giá đất của

thị xã Cửa Lò bằng phiếu điều tra đã xây dựng sẵn. Sử dụng thang đo Likert

(Likert, 1932) để đánh giá mức độ tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến giá

đất.

Kết quả điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường trên địa bàn thị xã Cửa

Lò qua phiếu điều tra cho thấy: giá đất ở khu vực này bị tác động bởi nhiều yếu

tố làm cho giá giao dịch trên thị trường luôn có sự chênh lệch lớn so với mức giá

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

quy định của Nhà nước. Sự tác động của các nhân tố này là không giống nhau về

95 quy mô và mức độ, tuy nhiên mỗi yếu tố lại tác động theo một khía cạnh khác

nhau. Kết quả khảo sát, điều tra mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất

được thể hiện ở bảng 3.13

Bảng 3.13: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố theo ý kiến của chuyên gia

STT

Nhân tố Nhân tố thông thường Nhân tố hành chính Tình trạng pháp lý của thửa đất Chính sách về đất đai Nhân tố nhân khẩu Mật độ dân số Trình độ dân trí Nhân tố xã hội Ổn định chính trị - An ninh xã hội Đầu cơ nhà đất Đô thị hóa Nhân tố kinh tế Mức độ thu nhập của người dân Số tiền tiết kiệm có trong dân Biến động vật giá Mức lãi suất Nhân tố khu vực Điều kiện cơ sở hạ tầng Chất lượng môi trường Quy hoạch Nhân tố cá biệt Vị trí Hình dáng Diện tích Hướng đất Chiều rộng mặt tiền Chiều sâu thửa đất Khoảng cách đến đường chính Khoảng cách đến chợ Khoảng cách đến bệnh viện Khoảng cách đến trường học Địa hình

I 1 1.1. 1.2. 2 2.1. 2.2. 3 3.1. 3.2. 3.3. 4 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. II 1 2 3 III 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Chỉ số đánh giá ảnh hưởng 3,18 3,11 3,08 2,88 3,18 3,10 3,07 3,67 3,12 3,01 3,73 3,80 3,10 3,03 4,53 3,73 3,60 4,17 3,77 3,60 2,84 3,07 3,09 3,10 2,95

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn)

Bảng 3.13 cho thấy: hầu hết các nhân tố trong từng nhóm nhân tố đều có

sự tác động đến giá đất tại thị xã. Mặc dù tỷ lệ tác động có sự khác nhau giữa

các nhân tố nhưng nhìn chung đều góp phần tạo ra sự chênh lệch giữa giá thị

trường và giá Nhà nước quy định trên địa bàn.

Từ kết quả khảo sát các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất tại Cửa Lò ta xác

định được các yếu tố có chỉ số đánh giá ảnh hưởng từ 3,4 trở lên là những yếu tố có

mức độ ảnh hưởng lớn và rất lớn đến giá đất trên địa bàn thị xã là các yếu tố sau:

Bảng 3.14: Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò

Mức độ ảnh hưởng

Yếu tố ảnh hưởng

Tổng

Rất lớn (>=80%)

Chỉ số đánh giá ảnh hưởng

Lớn (60%- 79%)

Rất nhỏ (<20%)

Trung bình (40%- 59%) 4

Nhỏ (20% - 39%) 0

Số phiếu

4,53

Vị trí

66,7

20,0

13,3

Tỷ lệ (%)

100

Số phiếu

3,80

Điều kiện cơ sở hạ tầng

43,3

36,7

13,3

100

6,7

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

97 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn)

Qua bảng 3.14 cho thấy hầu hết các nhân tố trong từng nhóm nhân tố đều

có sự tác động đến giá đất tại thị xã. Mặc dù tỷ lệ tác động có sự khác nhau giữa

các nhân tố nhưng nhìn chung đều góp phần tạo ra sự chênh lệch giữa giá thị

trường và giá Nhà nước quy định trên địa bàn.

Trong các chỉ số khảo sát thì chỉ số ảnh hưởng yếu tố vị trí có giá trị lớn

nhất là 4,53 cho thấy vị trí có mức độ ảnh hưởng lớn và rất lớn tới giá đất trên

địa bàn. Yếu tố vị trí của thửa đất là yếu tố quyết định theo cả lý thuyết và cả

thực tế. Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực, vị trí của tuyến đường

trong mối quan hệ tổng thể với các tuyến đường khác trong huyện, cuối cùng là

vị trí trên cùng một tuyến đường. Các thửa đất nằm dọc theo tuyến đường chính

ở VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thương mại có mức giá cao hơn. Thêm vào đó,

nếu thửa đất lại gần các công trình công cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung

tâm thương mại,...) thì mức giá lại đẩy lên cao hơn, yếu tố vị trí trong lý thuyết

chung là đặc trưng cho từng thửa đất, quyết định tất cả môi trường xung quanh

đi kèm. Về điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội mang tính

chất cộng hưởng làm tăng giá trị thửa đất, đời sống của người dân ngày càng

được nâng cao vì vậy nhu cầu về điều kiện sống cũng đa dạng hơn.

Điều mà người dân quan tâm khi lựa chọn mua đất ở các vị trí trên tuyến

đường này là sự so sánh tương quan giữa giá và khả năng sinh lời mà vị trí có

thể mang lại. VT1 có giá cao nhất do là đường gần bờ biển người dân có thể

kinh doanh nhà hàng khách sạn thu hút khách du lịch hoặc cho thuê làm tăng

khả năng sinh lợi của mảnh đất. Các thửa đất ở VT2, VT3 có giá giảm dần phụ

thuộc vào vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần đường chính và các khu lân cận thì

mức giá sẽ cao hơn. Khả năng sinh lợi chỉ thấy rõ ở VT1, VT2. Các thửa đất ở

vị trí còn lại chủ yếu dùng để ở. Vì vậy, mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

không thể hiện rõ rệt ở loại vị trí này. Thực tế người dân sống ở các vị trí trung

98 tâm chấp nhận một môi trường sống khói bụi, tiếng ồn nhưng do đất có khả

năng sinh lợi cao, lượng khách hàng sử dụng các dịch vụ, hàng hóa lớn, mang

lại điều kiện tốt cho kinh doanh. Thị xã Cửa Lò còn có lợi thế về phát triển kinh

tế thương mại với điều kiện khu du lịch nổi tiếng cộng thêm giao thông thuận lợi

nên việc buôn bán, lưu thông hàng hóa ở đây rất sôi động. Hoạt động thương

mại kết hợp với du lịch và dịch vụ đã góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển,

nâng cao mức sống của nhân dân kéo theo nhu cầu về đất đai tăng lên làm tăng

giá đất trên địa bàn thị xã.

Cơ sở hạ tầng bao gồm số lượng của các công trình công cộng, chất lượng

và khả năng phục vụ của chúng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa,

công viên...). Ngoài ra, khi nghiên cứu yếu tố này cần phải tính đến hệ thống công

trình cung cấp các dịch vụ dân sinh (điện, nước, điện thoại, giao thông...). Đây là

yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống của người dân ở khu vực xung quanh.

Môi trường sống trong lành, các dịch vụ dân sinh như điện, nước, điện thoại, đặc

biệt là an ninh trật tự được đảm bảo. Các công trình công cộng được đầu tư xây

dựng tốt và có vị trí gần sẽ làm thửa đất ở vị trí đó có giá cao hơn. Cơ sở hạ tầng

gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội. Khi được phỏng vấn về mức

độ ảnh hưởng của giá đất trên địa bàn thị xã, đa số người được hỏi cho rằng cơ sở

hạ tầng là yếu tố ảnh hưởng lớn và rất lớn tới giá đất, là một trong những yếu tố

có mức ảnh hưởng lớn đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu.

Yếu tố hình thể thửa đất nhận định là yếu tố ảnh hưởng lớn và rất lớn

đến giá đất, cần phải chú ý trong quá trình giao dịch. Hình thể thửa đất đẹp là

hình vuông, hình chữ nhật, hoặc ít nhất phải có hình thang có mặt đáy rộng

hơn. Các hình thể xấu như đa giác, thắt hậu, chữ L hoặc những hình thể

không vuông nhiều góc cạch chắc chắn sẽ bán với giá thấp hơn. Trên địa bàn

thị xã Cửa Lò, những mảnh đất có hình thể vuông vắn thì có số lượng giao

dịch nhiều hơn và mức giá cũng cao hơn so với những thửa đất có chung các

điều kiện khác nhưng hình thể xấu hơn, yếu tố này có ảnh hưởng lớn đến giá

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đất trên thị trường thị xã Cửa Lò, nó là yếu tố luôn được quan tâm đến trong

các giao dịch đất đai.

Yếu tố diện tích đất là một trong những yếu tố chính chi phối đến giá đất

trên địa bàn nghiên cứu. Những mảnh đất có diện tích khoảng từ 150 đến 250 m2

sẽ chuyển nhượng thuận lợi hơn, số lượng giao dịch các thửa đất có diện tích

trong khoảng này cũng nhiều hơn các diện tích khác và mức giá bình quân tính

trên 1 m2 cũng sẽ cao hơn. Những mảnh đất có diện tích lớn thì số tiền phải trả

cho cả mảnh đất là rất lớn nên cũng ít có giao dịch hơn và mức giá bình quân

tính trên 1 m2 cũng sẽ thấp hơn, mảnh có diện tích quá bé thì không thuận lợi

cho sử dụng nên cũng kén người mua hơn và giá cũng thấp hơn.

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất giảm

và ngược lại, điều này đúng trong cả lý thuyết và thực tế. Trên địa bàn thị xã

Cửa Lò, với đặc trưng là đô thị du lịch nên các hoạt động kinh doanh, đầu tư

luôn được chú trọng, việc huy động vốn để kinh doanh, đầu tư bằng cách vay

vốn ngân hàng luôn là phương án được các hộ kinh doanh, các nhà đầu tư quan

tâm, chính vì vậy mức lãi suất là một yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất cũng như

các hoạt động đầu tư đất đai trên địa bàn.

Tại thị xã Cửa Lò, chiều sâu thửa đất lý tưởng của một mảnh đất là dưới

20m. Thực tế giao dịch cho thấy, những mảnh đất có độ sâu dưới 20m thường có

giá cao hơn những mảnh đất quá sâu (từ trên 21m), những mảnh đất quá sâu có

giá bình quân không cao vì độ sâu quá lớn này sẽ gây những bất tiện khi muốn

tận dụng tối đa công năng của thửa đất, đây cũng là một yếu tố có mức ảnh

hưởng lớn đến giá đất tại thị xã.

Yếu tố chiều rộng mặt tiền có sự tương quan với giá đất, theo kết quả điều

tra giá đất thị trường. Những thửa đất có chiều rộng mặt tiền từ 6 – 10m sẽ được

ưu tiên lựa chọn hơn so với các thửa đất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn hay lớn

hơn với diện tích tương đương do khoảng chiều rộng này là phù hợp nhất cho việc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thiết kế xây dựng và đáp ứng tốt các công năng sử dụng của ngôi nhà, mảnh đất

100 có mặt tiền quá bé sẽ khó thiết kế xây dựng cũng như sử dụng kém thuận tiện

hơn, còn mảnh đất có mặt tiền quá lớn sẽ có mức giá quá cao so với mảnh đất

cùng diện tích nhưng có mặt tiền từ 6 đến 10 mét nên cũng ít được giao dịch hơn.

Yếu tố mức độ thu nhập của người dân cũng có mức độ quan tâm tương

đối lớn. Đối với người dân thì đất đai là một loại tài sản có giá trị lớn, thêm vào

đó khi kinh tế - xã hội phát triển ngày một mạnh, cuộc sống của người dân ngày

càng dư dả, có thu nhập thì việc tiếp theo họ nghĩ tới đó là đầu tư vào đất đai

nhằm dự trữ và sinh lợi.

Hướng đất là yếu tố được khá nhiều người quan tâm. Hướng đất thường

được quan tâm theo hai chiều hướng, thứ nhất nó hợp với tuổi của gia chủ, hoặc

thứ hai nó thuận lợi cho việc sinh hoạt. Những thửa đất có hướng Nam, Đông

Nam nhìn chung sẽ có giá cao hơn những mảnh đất cao hơn đất cùng điều kiện

nhưng có hướng Bắc và Đông Bắc, Tây, Tây Bắc. (do những hướng này sẽ chịu

ảnh hưởng nhiều của thời tiết khu vực, yếu tố này được đánh giá rất quan trọng,

có ảnh hưởng lớn khi tiến hành giao dịch mua bán đất đai.

Như vậy, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Tuy nhiên khi xây

dựng giá quy định tại khu vực nghiên cứu thì UBND tỉnh Nghệ An mới chỉ quan

tâm đến yếu tố vị trí và khả năng sinh lợi của từng tuyến phố để định giá, chưa

quan tâm đến nhưng thửa đất có yếu tố cá biệt và thực tế giá đất quy định luôn

thấp hơn giá đất.

3.5 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công

tác quản lý Nhà nước về giá đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò

Công tác định giá đất của thị xã Cửa Lò trong thời gian qua nhìn chung đã

phù hợp với điều kiện thực tế của khu vực nghiên cứu và phù hợp với quy định

của Nhà nước.

Giá đất ở được xây dựng có sự khác biệt giữa các đường phố thuận lợi

cho kinh doanh buôn bán, gần khu trung tâm, có điều kiện cơ sở hạ tầng, giao

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thông thuận lợi,… thì có giá cao hơn các khu vực có điều kiện ít thuận lợi hơn.

101 Nhìn chung giá đất thị trường trên địa bàn cao hơn nhiều so với giá đất ở do Nhà

nước quy định.

Việc chênh lệch về mức giá thị trường và giá quy định là hệ quả từ chính

sách quản lý Nhà nước về đất đai liên quan đến giá đất và định giá đất. Nhà

nước vẫn duy trì chế độ 2 giá về bất động sản nhưng vẫn chưa hoàn thiện những

quy phạm, quy trình cụ thể trong việc tổ chức định giá và quản lý giá.

Lực lượng cán bộ chuyên trách chịu trách nhiệm chính thực hiện nghĩa vụ

này và cán bộ chuyên môn có kinh nghiệm định giá hiện nay rất hiếm hoi, chưa

có cơ sở đào tạo chuyên viên phục vụ cho các công tác định giá đất.

Nhà nước chưa tổ chức được hệ thống theo dõi, giám sát giá đất trên thị

trường để làm cơ sở phù hợp. Việc định giá đất hàng năm mang nặng tính hình

thức, chưa thực sự chú trọng đến chất lượng nghiên cứu.

Để đảm bảo giá đất quy định sát với giá đất thực tế chuyển nhượng trên

thị trường thì cần phải hoàn thiện công tác định giá đất. Tôi xin đưa ra một số

giải pháp hoàn thiện hơn công tác định giá đất nói riêng và quản lý giá đất nói

chung như sau:

Thứ nhất, giải pháp về chính sách pháp luật và quản lý nhà nước đối với

giá đất:

- Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật như nghiên cứu, bổ sung thêm

các quy định, hướng dẫn chi tiết để phục vụ cho công tác định giá đất.

- Xây dựng hệ thống thông tin mở - Ngân hàng dữ liệu về đất đai và bất

động sản đáp ứng cho tất cả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch bất

động sản và việc quản lý bất động sản của các cơ quan nhà nước. Nhà nước phải

mua thông tin khi xây dựng giá đất thì mới sát trên thị trường. Có như vậy, bảng

giá đất địa phương xây dựng mới sát với giá thị trường và có tác dụng thực tiễn.

- Tăng cường hiệu quả trong công tác quản lý đất đai bằng cách xóa bỏ

tình trạng quy hoạch "treo", quy hoạch không ổn định và thiếu sót, chú ý giám

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

sát công tác thực hiện quy hoạch, kế hoạch.

102

- Có những chính sách kích cầu đối với những người có nhu cầu đất ở thực

sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua được đất khi giá bị đẩy lên cao.

Thứ hai, về nâng cao năng lực chuyên môn: Để tổ chức định giá hoạt

động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về

nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi những người làm công tác này vừa phải có

chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT -

XH. Do đó, địa phương cần phải chú trọng về đào tạo chuyên môn tư vấn, định

giá đất.

Thứ ba, giải pháp đẩy lùi những tiêu cực về giá đất tại địa phương

- Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các giao dịch về bất động

sản: Đẩy nhanh tốc độ giải quyết hồ sơ cho người dân tại các cơ quan hành

chính nhà nước.

- Đối với nạn đầu cơ đất đai: Có sự phối hợp giữa cơ quan quản lý nhà

nước về đất đai và cơ quan thuế, đưa ra các hình thức thu thuế và lệ phí phù hợp -

là chìa khóa để điều tiết thị trường, khuyến khích các hoạt động đầu tư, sử dụng đất

đúng mục đích, xóa bỏ hình thức chuyển nhượng đất trái phép dựa trên nguyên tắc

người sử dụng đất phải chia sẻ nghĩa vụ duy trì cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, sử

dụng càng nhiều thì mức thuế càng cao và mọi giao dịch đất đai đều phải chịu thuế

chuyển quyền và thuế giá trị gia tăng.

Tóm lại, để giá đất do Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, đòi

hỏi phải thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ, từng bước tháo gỡ vướng mắc và bất

cập. Đưa những yếu tố ảnh hưởng chính tới giá đất vào làm căn cứ xây dựng

bảng giá đất. Việc xác lập giá thị trường sẽ rất thuận lợi nếu được cập nhật kịp

thời và đó là căn cứ chính để Nhà nước quy định giá đất theo khung và bảng giá

phục vụ công tác quản lý thị trường đất đai, khi đó sẽ đảm bảo được giá đất thị

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

trường phù hợp với giá quy định.

103

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1. Kết luận

1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thị xã: Thị xã Cửa Lò có vị trí địa

lý thuận lợi, cách trung tâm thành phố Vinh khoảng 17 km về phía Đông, có

nhiều thuận lợi trong việc liên kết trao đổi, giao lưu hàng hóa, công nghệ, lao

động, kỹ thuật, đặc biệt là ngành du lịch - dịch vụ. Thị xã có tốc độ tăng trưởng

kinh tế ở mức khá, tổng GTSX đạt 9.474 tỷ đồng do hệ thống cơ sở hạ tầng

không ngừng được củng cố và phát triển. Trong giai đoạn 5 năm (2015 - 2019)

tỷ trọng ngành nông nghiệp trong cơ cấu kinh tế giảm 1,1% ; ngành công nghiệp

và xây dựng tăng 3,2%; tỷ trọng ngành dịch vụ giảm 2,1%. Sự chuyển dịch

trong cơ cấu kinh tế thay đổi rõ rệt, ngành phi nông nghiệp đã đóng góp phần

lớn sự phát triển kinh tế - xã hội của thị xã trong những năm qua. Sản xuất nông

lâm nghiệp vẫn mang tính tự cấp, tự túc là chủ yếu.Trong tương lai, thị xã định

hướng chyển dịch cơ cấu theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa.

2. Tình hình quản lý và sử dụng đất: Ngày càng được hoàn thiện dần phù

hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của thị xã. Chính quyền đã cố gắng

hoàn thành công tác cấp GCN quyền sử dụng đất cho hộ dân kịp thời, tổng số hồ

sơ kê khai đăng ký trên địa bàn Thị xã là 16.389 hồ sơ. Tính đến thời điểm hiện

tại thị xã Cửa Lò đã cấp được 14.796 GCN (đạt 90,3%). Số hồ sơ còn lại hiện tại

chủ yếu là các hồ sơ vướng mắc về cơ chế chính sách hoặc chủ sử dụng đất

không phối hợp để kê khai, bổ sung các loại giấy tờ để cấp GCN. Tuy nhiên bên

cạnh đó vẫn còn một số bất cập, vướng mắc cần quan tâm xử lý để nâng cao

chất lượng quản lý và phục vụ nhân dân trong thời gian tới, trong đó giá đất là

một trong những nguyên nhân gây nên những khó khăn vướng mắc trong việc

thực hiện các chính sách pháp luật liên quan đến đất đai.

3) Thị xã đã tích cực thực hiện công tác xây dựng bảng giá đất, cập

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nhật giá đất quy định để phù hợp với giá giao dịch thực tế trên thị trường và

104 các quy định của Nhà nước về giá đất. Giá đất được quy định tại bảng giá các

năm gần đây không có sự chênh lệch. Tuy nhiên giá đất ở thị trường trên địa

bàn Thị xã luôn có xu thế cao hơn so với giá đất ở quy định của Nhà nước,

mức độ chênh lệch giao động từ 3,0 đến 5,0 lần, mức độ chênh lệch giá cũng

giảm dần theo khu vực và tuyến đường. Giá đất tại các khu vực trung tâm thị

xã là cao nhất (55 triệu/m2 tại vị trí 1 đường Bình Minh) và giảm dần tại khu

vực lân cận, thấp nhất là 2 triệu/m2 tại Đường chợ Nghi Hương đi khối 8.

4) Thông qua điều tra 120 hộ và 30 chuyên gia trên địa bàn thị xã, kết quả

cho thấy có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên thị trường, tuy nhiên các

yếu tố có mức ảnh hưởng lớn đến rất lớn bao gồm: vị trí, cơ sở hạ tầng, hình

dáng, diện tích, lãi suất ngân hàng, độ sâu thửa đất, chiều rộng mặt tiền, mức độ

thu nhập của người dân và hướng đất, trong đó yếu tố vị trí có chỉ số ảnh hưởng

rất lớn( 4,53) đến sự thay đổi giá đất trên địa bàn.

5) Để khắc phục được những bất cập cần có giải pháp phù hợp trong công

tác định giá, xây dựng tổ chức mang tính chuyên môn cao trong công tác định giá,

công tác chuyên gia và công tác quản lý để nâng cao hiệu quả trong công tác định

giá đất nói riêng và quản lý giá đất nói chung, mang lại lợi ích cho người dân

cũng như Nhà nước.

2. Kiến nghị

- Từng bước hoàn thiện cơ chế chính sách đất đai nói chung và thị trường

bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển của nền kinh tế thị

trường.

- Cần thường xuyên theo dõi diễn biến về giá thị trường của bất động sản

nhà đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò để có biện pháp quản lý giá đất cũng như thị

trường nhà đất hợp lý.

- UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đưa ra những hệ số điều

chỉnh trong các vấn đề tài chính đất đai liên quan đến từng lĩnh vực khác nhau,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

vận dụng những hệ số điều chỉnh khác nhau để đảm bảo hài hòa giữa nguồn thu

105 ngân sách của Nhà nước và quyền lợi của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử

dụng đất.

- UBND thị xã nên tổ chức các lớp đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên

môn cho cán bộ trong công tác định giá đất và quản lý thị trường.

- UBND thị xã cần phối hợp với cơ quan chuyên môn mở trung tâm tư

vấn giao dịch bất động sản và môi giới nhà đất dưới sự quản lý của cơ quan

chuyên môn để có một thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch và đầy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán.

106

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ giáo dục và đào tạo (2014), Giáo trình Những nguyên lý cơ bản của Chủ

nghĩa Mác - Leenin, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia.

2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT

ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết

phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ

thể và tư vấn xác định giá đất.

3. Chính phủ (2009), Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 7 tháng 5 năm 2009 của

Chính phủ về việc phân loại đô thị.

4. Chính phủ (2014a), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014

về thi hành Luật Đất đai năm 2013.

5. Chính phủ (2014b), Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính

phủ về quy định giá đất.

6. Chính phủ (2014c), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính

phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

7. Chính phủ (2014d), Thông tư số 75/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng

dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014

của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

8. Chính phủ (2014e), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của

Chính phủ quy định về khung giá đất.

9. Đoàn Quang Duy* và Đtg (2013), “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến

giá đất ở trên địa bàn thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn

2012 - 2013”, Tạp chí Khoa học và Công nghệ, 109(09), tr 83-88.

10. Hồ Thị Lam Trà (2005), Giáo trình Định giá đất, Nxb Nông nghiệp, Hà

Nội.

11. Huỳnh Văn Chương (2010), Bàn luận về khái niệm đất và quản lý đất đai.

12. Lê Thị Thu (2010), Nghiên cứu về một số yêu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tại địa bàn Thành phố Thái nguyên 2005 - 2009, Luận văn thạc sĩ khoa học

107

nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.

13. Lưu Quốc Thái (2005), “Pháp luật đất đai và vấn đề khung pháp lý cho thị

trường bất động sản ở nước ta”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 1/2005, tr. 14-25.

14. Nguyễn Ngọc Anh và cs (2016), “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá

đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”, Tạp chí

Nông nghiệp và PTNT, số 12, tr 26-33.

15. Nguyễn Thanh Tùng (2014), Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố

ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013,

Luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.

16. Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng (2008), Giáo trình Định giá đất,

Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.

17. Nguyễn Thị Yến * và Hoàng Văn Hùng (2012), “Nghiên cứu một số yếu tố

ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011”, Tạp

chí Khoa học và Công nghệ , 98 (10), tr 69-74.

18. Nguyễn Viết Tuyến (2011), Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá

đất ở trên địa bàn quận Đống Đa - thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ khoa

học nông nghiệp, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội.

19. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013). Luật Đất đai năm 2013, Nxb

Chính trị Quốc gia.

20. UBND Thị xã Cửa Lò (2019), Phòng thống kê. Báo cáo kết quả thực hiện

nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2018, kế hoạch phát triển kinh tế - xã

hội năm 2019.

21. UBND Thị xã Cửa Lò, Phòng Tài nguyên và Môi trường. Thống kê tình

hình sử dụng đất qua các năm.

22. UBND tỉnh Nghệ An, Quyết định số 107/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014

của UBND Tỉnh Nghệ An, về việc công ban hành bảng giá các loại đất trên địa

bàn Tỉnh Nghệ An giai đoạn 2015 - 2019.

23. Viện Nghiên cứu, đào tạo kinh tế - tài chính (2015)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai/chuyen-de-tong-quan-ve-dich-vu-

108

dinh-gia-bat-dong-san.aspx, ngày 10/05/2016.

PHỤ LỤC

Phụ lục 01. Tình hình sử dụng đất năm 2015 - 2019

Đơn vị tính: (ha)

Năm

STT

Mục đích sử dụng

Mã

2015

2016

2017

2018

2019

Tổng diện tích đất

2.793,52 2.793,52 2.793,52 2.793,52 2.793,52

1 Nhóm đất nông nghiệp NNP

863,64

863,25

829,67

819,44

814,93

1.1

Đất sản xuất nông nghiệp SXN

743,79

743,41

733,77

723,96

719,58

1.1.1 Đất trồng cây hàng năm

CHN

492,88

487,32

479,74

475,76

1.1.1.1 Đất trồng lúa

LUA

188,16

187,25

185,14

183,72

1.1.1.2

HNK

304,72

300,07

294,60

292,04

Đất trồng cây hàng năm khác

1.1.2 Đất trồng cây lâu năm

CLN

250,91

250,53

246,45

244,22

243,82

1.2

Đất lâm nghiệp

LNP

76,27

58,51

1.2.1 Đất rừng sản xuất

RSX

1.2.2 Đất rừng phòng hộ

RPH

76,27

58,51

1.2.3 Đất rừng đặc dụng

RDD

1.3

Đất nuôi trồng thuỷ sản

NTS

29,66

26,45

26,03

1.4

Đất làm muối

LMU

1.5

Đất nông nghiệp khác

NKH

13,92

10,94

10,81

2 Đất phi nông nghiệp

PNN 1.838,12 1.838,51 1.880,77 1.892,74 1.897,72

2.1

Đất ở

OCT

475,74

476,39

488,75

496,18

498,73

2.1.1 Đất ở tại nông thôn

ONT

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

2.1.2 Đất ở tại đô thị

ODT

475,74

476,39

488,75

496,18

498,73

2.2

Đất chuyên dùng

CDG 1.074,07 1.073,80 1.103,70 1.108,67 1.111,10

2.2.1

TSC

4,89

5,25

Đất xây dựng trụ sở cơ quan

2.2.2 Đất quốc phòng

CQP

112,82

112,47

2.2.3 Đất an ninh

CAN

5,70

7,12

2.2.4

DSN

174,89

175,52

175,51

174,86

177,22

Đất xây dựng công trình sự nghiệp

2.2.5

CSK

213,60

212,97

244,06

244,65

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

2.2.6

CCC

562,16

562,25

561,08

564,67

564,39

Đất sử dụng vào mục đích công cộng

2.3

Đất cơ sở tôn giáo

TON

2,55

2.4

Đất cơ sở tín ngưỡng

TIN

5,25

5,24

2.5

NTD

64,22

63,96

Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng

2.6

SON

213,65

Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối

2.7

MNC

2,65

2,48

Đất có mặt nước chuyên dùng

2.8

Đất phi nông nghiệp khác PNK

109

3 Nhóm đất chưa sử dụng CSD

91,75

83,09

81,34

80,87

3.1

Đất bằng chưa sử dụng

BCS

86,19

77,52

75,77

75,30

3.2

Đất đồi núi chưa sử dụng DCS

3.3

NCS

5,56

Núi đá không có rừng cây

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Cửa Lò)

110

Phụ lục 02

Mã phiếu:........... Tỉnh: Nghệ An

Thị xã: Cửa Lò

PHIẾU ĐIỀU TRA

GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

Tên chủ sử dụng đất ..........................................................

1. Địa chỉ: Số nhà......phường..............thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An

Đường:..............................................................................................................

2. Diện tích thửa đất…………m 2

3. Vị trí khu vực của thửa đất:

- Thửa số..........................................- Tờ bản đồ.....................................

Vị trí tiếp giáp:

+ Phía Đông...................................................có chiều(dài, rộng)........m

+ Phía Tây......................................................có chiều(dài, rộng)........m

+ Phía Nam....................................................có chiều(dài, rộng)........m

+ Phía Bắc......................................................có chiều(dài, rộng)........m

4. Loại đường phố, vị trí của loại đường phố định giá đất theo quy định của tỉnh

- Loại đường phố: ghi bằng chữ số (I, II, III, IV,…)hoặc chữ (A, B, C, D,…)

loại đường phố của thửa đất vào ô bên:

- Vị trí: ghi bằng chữ số (1, 2, 3, 4,…) hoặc chữ (A, B, C, D,…) vào ô bên:

5. Khoảng cách từ thửa đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường giao thông phường,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

huyện lộ, tỉnh lộ, quốc lộ:

111

Phường Huyện lộ Tỉnh lộ Quốc lộ

Tiếp giáp trục Cách…….m Cách…….m Cách…….m Cách…….m

đường ..................... ..................... ..................... .....................

6. Yếu tố pháp lý: đánh dấu (x) vào tình trạng pháp lý của thửa đất:

- Chuyển nhượng không có xác nhận của chính quyền (người chuyển

nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

- Chuyển nhượng có xác nhận của chính quyền.

- Có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật, nhưng chưa có giấy

chứng nhận QSDĐ.

- Có giấy chứng nhận QSDĐ.

7. Giá đất:

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất cần điều tra tại thị

trường…............................…đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày….... tháng

…...... năm……......

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất của loại đất tương tự điều tra tại

thị trường…....................... đ/m2 (loại đất tương tự là loại đất cùng mục đích sử

dụng, cùng hạng đất, cùng điều kiện kết cấu hạng tầng…); thời điểm chuyển

nhượng: ngày….. tháng ….. năm……

- Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất …....…..đ/m2; thời gian thuê……năm.

Cửa Lò, ngày tháng năm 2019

Cán bộ điều tra Chủ sử dụng đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(Ký tên, ghi rõ họ tên)

112

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Nguyễn Trọng Sỹ

113

Phụ lục 03

PHIẾU PHỎNG VẤN

XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ QUAN TRỌNG CỦA CÁC YẾU TỐ ĐẾN GIÁ ĐẤT

1. Họ và tên ông (bà):…………………………

2. Địa chỉ:………………………………………………………………….....

3. Nghề Nghiệp:…………………. tuổi………

4. Dân tộc:.......................................................

5. Trình độ văn hoá:........................................

6. Trình độ chuyên môn:.................................

7. Đơn vị công tác:……………………………………………………………

Theo (ông, bà) nguyên nhân chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất là: ( đánh số

mức độ quan trọng của các nguyên nhân theo thứ tự 1,2,3,4,5 trong đó: Ảnh

hưởng rất nhỏ là số 1; Ảnh hưởng nhỏ được gán hệ số 2; Ảnh hưởng Trung bình

được gán hệ số 3; Ảnh hưởng lớn được gán hệ số 4; Ảnh hưởng rất lớn được gán

hệ số 5)

Mức độ quan trọng

STT Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Lớn Nhỏ Rất nhỏ

Rất lớn Trung bình I Nhân tố thông thường

1 Nhân tố hành chính

1.1. Tình trạng pháp lý của thửa đất

1.2. Chính sách về đất đai

2 Nhân tố nhân khẩu

2.1. Mật độ dân số

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

2.2. Trình độ dân trí

114

3 Nhân tố xã hội

3.1. Ổn định chính trị - An ninh xã hội

3.2. Đầu cơ nhà đất

3.3. Đô thị hóa

4 Nhân tố kinh tế

4.1. Mức độ thu nhập của người dân

4.2. Số tiền tiết kiệm có trong dân

4.3. Biến động vật giá

4.4. Mức lãi suất

II Nhân tố khu vực

1 Điều kiện cơ sở hạ tầng

2 Chất lượng môi trường

3 Quy hoạch

III Nhân tố cá biệt

1 Vị trí

2 Hình dáng

3 Diện tích

4 Hướng đất

5 Chiều rộng mặt tiền

6 Chiều sâu thửa đất

7 Khoảng cách đến đường chính

8 Khoảng cách đến chợ

9 Khoảng cách đến bệnh viện

10 Khoảng cách đến trường học

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

11 Địa hình

115

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Họ tên và chữ ký