Tóm tắt luận án Tiến sĩ Quản trị kinh doanh: Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam

PHẦN MỞ ĐẦU

diễn ra với tốc độ rất nhanh, cùng với sức ép dân số gia tăng, đang cũng dồn gánh nặng nhà ở lên các đô thị (Trần Ngọc Chính, 2019). Một phần là do thiếu sự định hướng, thiếu quy hoạch, hành lang pháp luật chưa đầy đủ, các thủ tục quản lý, cấp phép còn yếu và thiếu, phương án huy động nguồn vốn còn chậm, làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án, và phát sinh chi phí đầu tư. Phần lớn các đô thị tại Việt Nam hiện đang đối mặt với tình trạng phát triển mất cân đối giữa nguồn cung nhà ở sẵn có với việc đáp ứng nhu cầu thực tế (JLL, 2020), tạo ra độ trễ quá lớn giữa cung và cầu. Nhu cầu nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp có nhiều nhưng nguồn cung hiện đang còn thiếu, trong khi đó lượng cung tại phân khúc căn hộ hạng trung, cao cấp và sang trọng hiện đang còn tồn đọng khá cao. Theo ước tính của JLL thì mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại thành phố Hồ Chí Minh đạt mức 3 căn/1000 dân, gần tương đương mức ở BangKok, Thái Lan. Mặc dù nguồn cung thị trường đang là rất lớn nhưng theo thông tin từ phía Bộ Xây dựng tại thời điểm cuối năm 2019, thị trường bất động sản (BĐS) vẫn còn lượng tồn kho khá lớn (khoảng 22.976 tỷ đồng). Thực tế này cho thấy một điều là nguồn cung sản phẩm BĐS nhà ở khu vực đô thị Việt Nam hiện nay chưa thực sự chưa chạm tới cầu của thị trường, nghĩa là nhu cầu thì có sẵn nhưng có rất nhiều nhân tố tác động khiến cho cho người mua nhà còn rất do dự, băn khoăn. 1. Lý do lựa chọn đề tài Đất đai, nhà ở là nguồn tài nguyên, tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, mỗi gia đình. Để sử dụng và khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên này, mỗi quốc gia, mỗi gia đình đều có sự quản lý, điều hành khác nhau. Ví như ở những nước phát triển, thị trường bất động sản (BĐS) đã đi trước chúng ta trên 100 năm, thì một hành lang pháp lý hoàn chỉnh được thiết lập với sự quản lý rất chặt chẽ. Còn ở Việt Nam, nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, bắt đầu đổi mới từ năm 1986 thì thị trường BĐS cũng manh nha hình thành năm 1987. Nhưng chính thức từ năm 1993, sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, thì khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mới được thiết lập và có đặc thù rất riêng như hình thức đa sở hữu về đất đai, trên thế giới hình thức này chỉ còn vài nước áp dụng. Sau hơn 30 năm hình thành và phát triển, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua không ít những thăng trầm và chứng kiến sự thay đổi chóng mặt. Giống như một quy luật chu kỳ, thị trường bất động sản từ năm 1987 đến nay trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại. Trải qua bao giai đoạn khó khăn, thị trường đã sự biến đổi chất và đang dần trở nên chuyên nghiệp hơn nhờ sự hỗ trợ của hành lang pháp lý (HoREA, 2020a).

Tuy nhiên, trong giai đoạn 05 năm trở lại đây kể từ sau đợt đóng băng lần thứ ba, thị trường BĐS Việt Nam đã phát triển trở lại với một vận tốc phi mã. Trong khi đó hành lang pháp lý còn quá chậm, lại thường xuyên thay đổi, nhiều loại nhà còn chưa có khái niệm, các quy định dưới luật có phần chưa rõ ràng, thiếu minh bạch, gây ra những hiểu lầm, tranh chấp, khiếu kiện, ảnh hưởng đến nền kinh tế của quốc gia và của mỗi gia đình là không hề nhỏ. Thời gian gần đây, tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp của công dân trong lĩnh vực đất đai diễn ra gay gắt, phức tạp ở hầu hết các địa phương trong cả nước, nhiều nơi đã trở thành điểm nóng, đơn thư chiếm 80% so với các tranh chấp khác. Đơn cử theo thống kê mới nhất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA, 2020b) thì chỉ trên địa bàn TP.HCM đã có 53 dự án của 12 doanh nghiệp đang bị chậm cấp sổ hồng cho cư dân với gần 30.000 căn hộ, như vậy cả nước có trên 50.000 căn hộ bị vướng thủ tục pháp lý chưa, thậm chí là không thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Theo tính toán của JLL (2020) cho thấy, tùy thuộc vào vị trí, quy mô, các tiện nghi cơ bản của dự án, nhưng mức giá bán phải thấp hơn 1.200 USD (tương đương 27.000.000 VND) trên một mét vuông mới được tính là nhà ở bình dân. Đây là mức giá khá cao ngay cả khi so với mặt bằng thu nhập bình quân đầu người của thủ đô Hà Nội năm 2019 với mức 120.000.000 VND/người/năm. Chính vì vậy mà thị trường BĐS trong khu vực đô thị Việt Nam hiện nay chủ yếu là các căn hộ hạng trung và cao cấp, thì hầu hết chỉ đang phục vụ cho tầng lớp trung lưu của xã hội. Trung lưu, theo khái niệm của World Bank (2015), là những người có mức sống cao hơn 15 USD/người/ngày, tức tương đương ở mức 10,6 triệu đồng/người/tháng nếu tính theo tỷ giá đầu năm 2020. Đối tượng này của Việt Nam đang gia tăng rất nhanh trong những năm trở lại đây, chiếm 15% dân số vào năm 2019 (tương đương khoảng 14,4 triệu người) và ước tính sắp tới sẽ là 20%, 25%. Đây là tầng lớp đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế, thúc đẩy sức cầu nhờ tiêu dùng lớn, góp phần tạo thêm công ăn việc làm cho xã hội và giúp nền kinh tế giảm phụ thuộc vào đầu tư nước ngoài (Đặng Hoàng Hải Anh, 2020). Tầng lớp trung lưu được coi là khách hàng mục tiêu của thị trường BĐS Việt Nam, nhưng mua nhà vẫn luôn một trong những điều quan trọng của cuộc sống con người (Felicia và cộng sự, 2014). Bởi, mua nhà là một quá trình ra quyết định phức tạp, được minh chứng bởi sự tốn kém, không thường xuyên, rủi ro, tự thể hiện cao và khác biệt đáng kể trong nhận thức của người (Manivannan và cộng sự, 2014). Hành vi mua nhà đồng thời cũng được coi là một quyết định đầu tư dài hạn vì đây là điểm chính ảnh hưởng đến mức sống của người dân từ cả hai khía cạnh vĩ mô và vi mô (Paul và cộng sự, 2019). Theo tháp nhu cầu của Maslow thì đối tượng trung lưu được cho là người có nhu cầu cao hơn, tầm nhận thức và đòi hỏi về các sản phẩm có chất lượng, vì vậy mà với một sản phẩm quan trọng, có giá trị cao như nhà ở lại càng trở nên thận trọng hơn.

Tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) cho khách hàng mua nhà, tại các dự án nhà ở trên địa bàn thành phố, đã xảy ra trong nhiều năm qua, dẫn đến nhiều hệ lụy. Trước hết là không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho người mua nhà. Đã có một số trường hợp người mua nhà khiếu kiện gay gắt, phát sinh tụ tập đông người, căng băng rôn, biểu ngữ, ảnh hưởng đến an ninh trật tự. Đồng thời làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Cụ thể, số thu tiền sử dụng đất bị sụt giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. Năm 2018, chỉ thu 16.493 tỷ đồng, giảm 21,2%; Năm 2019, chỉ thu 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2% so với năm trước; 08 tháng đầu năm 2020, chỉ thu 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với 08 tháng đầu năm 2019. Ngoài ra, việc “tắc tiền sử dụng đất” dẫn đến “tắc sổ hồng” cho người mua nhà còn làm thiệt hại cho chủ đầu tư dự án, vì chẳng những không thu được 5% giá trị hợp đồng (còn lại), lại bị mang tiếng “bội tín” với khách hàng (HoREA, 2020b).

Quá trình đô thị hóa tại các địa phương được thể hiện thông qua tốc độ gia tăng theo thời gian của hai yếu tố dân số đô thị và diện tích đô thị (Trần Minh Tùng, 2019). Ngân hàng Thế giới (WB, 2011) cho rằng đô thị hóa tại Việt Nam gắn kết mật thiết với 5 yếu tố chuyển đổi, là hành chính, không gian, kinh tế, dân số và phúc lợi. Những chuyển đổi trên đã làm thay đổi mạnh mẽ diện mạo vật chất lẫn phi vật chất của các khu vực đô thị. Sự gia tăng mật độ nhà ở, dự án chung cư tại khu vực nội đô và dự án nhà ở tại các khu đô thị mới ven đô, được xem như là hệ quả tất yếu của quá trình đô thị hóa. Đô thị hóa tại Việt Nam Nhà ở trên thực tế có rất nhiều phân cấp, hạng nhà và chủng loại nhà khác nhau như: nhà tạm, nhà cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV; theo hạng như Bình dân, Trung cấp, Cao cấp…; theo chủng loại như là Biệt thự, Biệt thự đơn lập, Biệt thự song lập, Nhà liền kề, Nhà phố, Nhà ở riêng lẻ, Nhà ở thương mại, Nhà chung cư, Nhà tái định cư, Nhà công vụ, Penshouse, Shophouse, Townhouse; Condotel, Officetel, Duplex… Chung quy lại nếu xét ở góc độ đa số, điển hình và góc độ pháp lý về quyền sở hữu, quyền sử dụng thì chỉ có 02 loại nhà cơ bản, trong khu vực đô thị. Một là nhà riêng (có thể gọi là nhà đất), là nhà trực tiếp gắn liền với đất; có đầy đủ cả quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất được ghi trong giấy chứng nhận sổ đỏ, sổ hồng; và thường ở xa trung tâm hơn. Hai là chung cư, là

1

2

- Đưa ra một số đề xuất đối với người tiêu dùng (người mua nhà), các chủ đầu xây dựng và các nhà hoạch định chính sách trong việc thiết kế, xây dựng và phân phối các sản phẩm nhà ở trong khu vực đô thị sao cho phù hợp với YĐM của người tiêu dùng.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận án là các nhân tố có ảnh hưởng tới YĐM nhà ở của người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam. So sánh mức độ ảnh hưởng khác nhau giữa hai nhóm người mua Chung cư và Nhà riêng

nhà gián tiếp với đất, thường chỉ có quyền sở hữu nhà, và thường ở gần trung tâm hơn nếu chúng được xét cùng mức giá với nhà riêng. Mỗi loại hình nhà ở đều có những ưu điểm, và hạn chế khác nhau nên để lựa chọn một loại nhà ở phù hợp với nhu cầu, điều kiện sinh sống, với tính chất công việc, đặc điểm cá nhân, quan điểm, văn hóa, tâm linh v.v là việc không hề đơn giản, kể cả khi có điều kiện tài chính tốt. Xu thế thời đại nói chung, chủ trương của Nhà nước ta nói riêng là tập trung phát triển loại hình nhà Chung cư để tiết kiệm quỹ đất, tiết kiệm nguồn tài nguyên và chi phí xây dựng, đáp ứng số đông nhu cầu, do đó trên thực tế hiện nay sản phẩm chủ yếu của thị trường BĐS khu vực đô thị là nhà Chung cư, tiếp đến là nhà liền kề, nhà phố v.v. Đây đều là những sản phẩm có giá trị lớn, lại được định vị ở phân khúc hạng trung và cao cấp trong giai đoạn vừa qua, càng khiến cho việc ra quyết định trở nên khó khăn hơn.

4.2. Phạm vi nghiên cứu (cid:1) Phạm vi về khách thể nghiên cứu: - Là đối tượng khách hàng trung lưu tức là những người sở hữu một vị trí tài chính tương đối tốt khi có những sự lựa chọn mua hàng (Linghi Li, 2010). Bởi vì mục tiêu nghiên cứu của luận án này không nhằm vào việc kiểm tra vấn đề khả năng chi trả (nhân tố giá) mà muốn so sánh sự khác nhau về tác động của các nhân tố lên YĐM chung cư và YĐM nhà riêng như thế nào khi họ có cùng một mức tiền để chọn mua nhà.

- Mức giá của căn nhà riêng hoặc chung cư mà khách hàng có YĐM nằm trong khoảng từ 3 – 5 tỷ đồng. Mức giá này được lựa chọn bởi vì theo thống kê của một trong những trang thông tin lớn và uy tín về BĐS (baTĐongsan.com.vn) thì đây là mức giá có lượng giao dịch lớn nhất ở cả 02 loại hình nhà chung cư và nhà riêng. Thêm vào đó, theo đánh giá của các chuyên gia Hội Môi giới BĐS Việt Nam thì trong 3 năm gần đây, tỷ lệ hấp thụ bất động sản nhà ở đạt mức cao nhất, gần 95%; trong đó đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ của căn hộ thuộc phân khúc trung cấp là cao nhất, trên 97%.

(cid:1) Phạm vi về nội dung: - Nghiên cứu về YĐM nhà ở, các nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà ở và các đặc điểm của người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam. Vấn đề đặt ra là, nhu cầu nhà ở thì nhiều, nguồn cung cũng sẵn có, nhưng lượng tồn kho đặc biệt là với sản phẩm chung cư hiện đang quá lớn. Liệu yếu tố về pháp lý hay những yếu tố khác có làm cho ý định mua nhà của người tiêu dùng bị hạn chế ngay cả khi cung và cầu đều đang ở mức cao? Tìm hiểu những nghiên cứu về ý định mua (YĐM) nhà của các tác giả trong và ngoài nước cho thấy, đã có một số nghiên cứu của các tác giả trên thế giới về những đối tượng khách hàng và loại hình nhà hay BĐS khác nhau, tuy nhiên ở Việt Nam thì lại còn quá ít ỏi và đa phần đang tập trung vào nghiên cứu về nhà ở xã hội hoặc nhà ở thu nhập thấp – nguồn sản phẩm BĐS còn đang rất ít ở Việt Nam. Như vậy có thể thấy, cả về lý luận và thực tiễn đều thể hiện sự cấp thiết cần phải có những nghiên cứu khoa học về YĐM mua nhà trong mối quan hệ với những yếu tố quan trọng như pháp lý hay những yếu tố khác phù hợp với thực tế và tập khách hàng tại thị trường Việt Nam. Trong bối cảnh này, NCS lựa chọn nội dung “Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam” để làm đề tài cho luận án tiến sĩ của mình. Trong đó tập trung nghiên cứu vào YĐM nhà của tầng lớp trung lưu Việt Nam, với 02 loại hình nhà ở là nhà riêng và chung cư và đặc biệt chú trọng tới yếu tố pháp lý trong sự tác động tới YĐM nhà của khách thể nghiên cứu. - Luận án không nghiên cứu những quá trình khác trong hành vi mua nhà của người tiêu dùng như: quyết định mua (QĐM) nhà; sự hài lòng sau mua nhà v.v. 2. Câu hỏi nghiên cứu - Những nhân tố chính nào ảnh hưởng đến YĐM nhà ở tầm giá từ 3-5 tỷ đồng của tập khách hàng trung lưu trong các khu vực đô thị Việt Nam?

(cid:1) Phạm vi về phương pháp nghiên cứu: Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố tới YĐM nhà ở được phân tích dưới góc độ người mua nhà ở, không tiếp cận từ góc độ người bán/môi giới hoặc chủ đầu tư xây dựng hoặc các nhà làm chính sách. - Có sự khác nhau như thế nào về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên YĐM nhà chung cư và YĐM nhà riêng có cùng mức giá 3-5 tỷ đồng trong các khu vực độ thi Việt Nam của những khách hàng trung lưu?

- Đặc điểm nhân khẩu học nào có sự khác nhau, giữa hai nhóm khách hàng trung lưu có YĐM mua chung cư hoặc nhà riêng, cùng mức giá 3-5 tỷ đồng trong khu vực đô thị Việt Nam?

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến YĐM nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam.

Cụ thể hơn là: So sánh sự khác nhau về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên YĐM của những khách hàng trung lưu đối với 02 loại nhà chung cư và nhà riêng trong các khu vực độ thi Việt Nam có mức giá từ 3-5 tỷ đồng.

Nhiệm vụ nghiên cứu: - Rà soát các trường phái lý thuyết và các công trình nghiên cứu trước đây về ra YĐM nhà/BĐS. Trên cơ sở đó xác định những căn cứ lý thuyết cho nghiên cứu của luận án; - Xây dựng mô hình nghiên cứu các nhân tố tác động đến YĐM mua nhà ở của người (cid:1) Phạm vi về không gian: Nghiên cứu nhóm người đã mua, có YĐM mua tiếp, chưa mua, và đang có YĐM một trong hai loại hình nhà ở điển hình là nhà chung cư hoặc nhà riêng trong các khu vực đô thị ở các tỉnh thành phố của Việt Nam (cid:1) Phạm vi về thời gian: - Luận án thu thập dữ liệu thứ cấp trong giai đoạn 2014 – 2018. - Dữ liệu sơ cấp được thu thập trong giai đoạn từ tháng 6/2018 đến tháng 6/2019. - Dữ liệu phân tích và báo cáo trong giai đoạn 2019 – 2020. 5. Tóm tắt phương pháp nghiên cứu a/ Quy trình nghiên cứu của luận án gồm 12 bước cơ bản là đặt vấn đề nghiên cứu (bước 1); xây dựng cơ sở lý thuyết (bước 2); xác lập mô hình nghiên cứu và bảng hỏi (bước 3); xây dựng thang đo, khảo sát thử, hoàn thiện thang đo (bước 4,5,6,7,8,9); điều tra diện rộng (bước 10); phân tích thông tin (bước 11), bàn luận và khuyến nghị (bước 12). mua nhà khu vực đô thị Việt Nam; b/ Phương pháp luận nghiên cứu của luận án kết hợp giữa phương pháp cả định tính và

- Kiểm định mô hình nghiên cứu đã đề xuất với dữ liệu thu thập được từ những người có YĐM mua nhà khu vực đô thị Việt Nam; trong đó chia thành 02 nhóm là người có YĐM chung cư và người có YĐM nhà riêng; định lượng, diễn dịch và quy nạp khoa học. c/ Phương pháp thu thập dữ liệu: Đối với dữ liệu thứ cấp: phương pháp thu thập dữ liệu tài bàn (desk data).

3

4

Đối với dữ liệu sơ cấp: phương pháp phỏng vấn sâu; phương pháp chuyên gia, khảo sát thử; điều tra bằng phiếu hỏi.

d/ Phương pháp phân tích dữ liệu: Phương pháp định lượng: kiểm định độ tin cậy thang đo, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy bội, kiểm định T-test, phân tích phương sai ANOVA.

Phương pháp định tính: tổng hợp, thống kê, so sánh 6. Đóng góp mới của luận án Luận án đã có những đóng góp cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn, cụ thể như sau: - Đóng góp 1: Hệ thống hóa được những lý luận về các mô hình lý thuyết liên quan tới hành vi con người, hành vi tiêu dùng cũng như YĐM nhà ở.

vụ và ý tưởng”. Schiffman & Kanuk (1997:6-7) làm rõ hơn định nghĩa bằng cách giải thích rằng hành vi của người tiêu dùng nghiên cứu về cách các cá nhân đưa ra quyết định sử dụng các nguồn lực sẵn có của họ (thời gian, tiền bạc, công sức) vào các hạng mục liên quan đến tiêu dùng. Nó bao gồm nghiên cứu về những gì, tại sao, khi nào, ở đâu và tần suất họ mua hàng cũng như cách họ sử dụng sản phẩm. Ngoài ra, nó bao gồm tất cả các hành vi mà người tiêu dùng thể hiện trong tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá và thải bỏ sản phẩm và dịch vụ mà họ mong đợi sẽ thỏa mãn nhu cầu của họ. Cũng theo Schiffman & Kanuk (1997:6-7), hai kiểu người tiêu dùng khác nhau có thể được phân biệt, cụ thể là người tiêu dùng cá nhân và tổ chức. Cá nhân người tiêu dùng mua các sản phẩm và dịch vụ để sử dụng cho mục đích cá nhân hoặc hộ gia đình hoặc một món quà cho người khác. Người tiêu dùng cá nhân, do đó, mua hàng cuối cùng là để tiêu dùng. Mặt khác, người tiêu dùng tổ chức mua sản phẩm và các dịch vụ để điều hành một tổ chức, bao gồm cả các tổ chức, các tổ chức chính phủ và các định chế hoạt động vì lợi nhuận và phi lợi nhuận.

- Đóng góp 2: Xác lập được mô hình phân tích về những nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà ở khu vực đô thị Việt Nam trong khoảng giá từ 3-5 tỷ đồng của tập khách hàng trung lưu dựa trên mô hình TPB của Ajzen (2009, 2012). Mô hình gồm 05 biến độc lập (thái độ, chuẩn chủ quan, nhận thức kiểm soát hành vi, vị trí ngôi nhà, tính pháp lý), 05 biến kiểm soát là các đặc điểm nhân khẩu học của người mua nhà (giới tính, tuổi, nghề nghiệp, trình độ giáo dục, quy mô gia đình) và 01 biến phụ thuộc (YĐM).

Định nghĩa về hành vi của người tiêu dùng của Engel, Blackwell & Miniard (1990: G4), tuyên bố rằng “những hành động liên quan trực tiếp đến việc thu được, tiêu thụ và xử lý các sản phẩm và dịch vụ, bao gồm các quá trình quyết định trước và sau các hành động này”. Các mô tả hoặc định nghĩa gần đây hơn (mà về bản chất không khác ở trên) có thể được tìm thấy trong Arnould, Price & Zinkhan (2002:5) và Peter & Olson (2002:6). - Đóng góp 3: So sánh sự khác nhau về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên YĐM của những khách hàng trung lưu đối với 02 loại nhà chung cư và nhà riêng trong các khu vực độ thi Việt Nam có mức giá từ 3-5 tỷ đồng.

- Đóng góp 4: Khẳng định được có hay không sự khác biệt trong YĐM nhà chung cư or nhà riêng mức giá từ 3-5 tỷ đồng của những khách hàng trung lưu có đặc điểm nhân khẩu học khác nhau. Hành vi người tiêu dùng cũng được xác định là việc làm thế nào để các cá nhân, các nhóm và các tổ chức lựa chọn, mua, sử dụng và loại bỏ hàng hoá, dịch vụ, ý tưởng hoặc trải nghiệm nghiệm nhằm đáp ứng nhu cầu và mong muốn của họ (Kotler & Keller, 2009:9; Solomon, 2009:7).

- Đóng góp 5: Đưa ra được một số khuyến nghị cho người tiêu dùng, cho chủ đầu tư và các cơ quan làm chính sách về sản phẩm nhà riêng hoặc chung cư ở mức giá 3-5 tỷ đồng trong các khu vực đô thị Việt Nam. Một định nghĩa rộng và “hoàn chỉn hơn” về hành vi người tiêu dùng là “tổng thể các quyết định của người tiêu dùng đối với việc mua lại, tiêu thụ và xử lý hàng hóa, dịch vụ, hoạt động, trải nghiệm, con người và các ý tưởng bởi những yếu tố ra quyết định của con người theo thời gian" (Hoyer & Macinnis, 2010:3).

- Những đề xuất này có thể giúp cho: + Người mua nhà ở, nhà tư vấn môi giới có những kênh tham khảo để tư vấn hoặc tìm cho mình được căn nhà riêng hoặc chung cư ở mức giá 3-5 tỷ đồng phù hợp với yêu cầu cá nhân và gia đình. Định nghĩa của nhóm tác giả Schiffman, Hansen & Kanuk (2012:5) thì cho rằng “hành vi người tiêu dùng tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá và loại bỏ các sản phẩm và dịch vụ mà họ hy vọng sẽ đáp ứng các nhu cầu cá nhân của họ”. 1.2. Hành vi người tiêu dùng và sản phẩm nhà ở + Chủ đầu tư xây dựng nhà ở dựa trên các kết quả nghiên cứu để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn kịp thời và hiệu quả.

Một số nghiên cứu đã thảo luận về sự lựa chọn mua hàng của người mua nhà và đã xác định rằng người mua nhà nên được gọi là người tiêu dùng trong một số hoạt động tiêu thụ như lựa chọn, mua và sử dụng sản phẩm nhà ở (Fierro và cộng sự, 2009; Hoàng & Yi, 2010; Opoku & Abdul-Muhmin, 2010). + Cơ quan nhà nước đưa ra các chủ trương, chính sách phù hợp và phê duyệt các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, đúng mục tiêu, đối tượng sử dụng có hiệu quả, giảm thiểu hiện tượng “đô thị ma” gây thất thoát tài nguyên quốc gia, tránh rủi ro lãng phí và hệ lụy xã hội. _________________________________

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN 1.1. Hành vi người tiêu dùng Walters (1974:7) định nghĩa hành vi của người tiêu dùng là “quá trình theo đó các cá nhân Nhìn từ góc độ lựa chọn tiêu dùng, việc lựa chọn nhà ở nhằm mục tiêu tối đa hóa lợi ích trong sử dụng nhà ở, trong bối cảnh mà nhà ở đóng vai trò là hàng hóa lâu bền của cá nhân và hộ gia đình (Koklic và Vida, 2009; 2011). Trong khi đó, ở góc độ kinh tế học hành vi, lựa chọn nhà ở được xem như là một quá trình giải quyết vấn đề với việc định hướng hành vi, tập trung vào các giá trị (Collen và Hoekstra, 2001; Jansen, 2014) và chịu ảnh hưởng của yếu tố tâm lý với nhiều thiên lệch khác nhau (Gibb, 2009). quyết định xem, cái gì, khi nào, ở đâu, như thế nào và mua từ ai khi mua hàng hóa và dịch vụ”.

Mowen (1993:6) đưa ra một định nghĩa khác bằng cách giải thích hành vi người tiêu dùng giống như “nghiên cứu các đơn vị mua và các quá trình trao đổi tham gia vào việc mua lại, tiêu thụ và thải bỏ hàng hóa, dịch vụ, kinh nghiệm, và ý tưởng”. Định nghĩa này tập trung vào việc mua hàng của các đơn vị nhằm bao hàm không chỉ cá nhân mà còn cả các nhóm mua sản phẩm hoặc dịch vụ.

Schiffman & Kanuk (1997:648) định nghĩa hành vi của người tiêu dùng là “Hành vi mà người tiêu dùng hiển thị khi tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá và loại bỏ sản phẩm, dịch Trong quá trình quyết định, các cá nhân cần xem xét các mục tiêu khác nhau, ví dụ như cá nhân nỗ lực trong nhận thức cần thiết để có một sự lựa chọn chính xác, tối đa hóa sự lợi ích trên cơ sở giảm thiểu các kinh nghiệm của cảm xúc tiêu cực (Bettman và cộng sự, 1998). Tuy vậy, các cá nhân luôn cố gắng để đạt được các mục tiêu và các giá trị nhất định khi giải quyết vấn đề của mình. Quá trình giải quyết vấn đề xảy ra trong một loạt các giai đoạn được phân tích rõ ràng, mặc dù một vấn đề cụ thể có thể lặp lại một cách phức tạp. Collen và Hoekstra (2001) cùng với nhóm nghiên cứu của Jansen và cộng sự (2011) đã tổng quan tài liệu và khái niệm hóa các giai đoạn của quá trình giải quyết vấn đề như là: (1) Nhận

5

6

thức vấn đề; (2) Xác định rõ vấn đề; (3) Thiết kế và kiểm tra; (4) Lựa chọn; (5) Cân nhắc về những cam kết; (6) Hành động; và (7) Phản hồi.

Phần 1.4 sẽ tập trung vào định nghĩa về các mô hình hành vi của người tiêu dùng, mục đích và lợi thế của chúng và cuối cùng, thảo luận một số mô hình của hành vi của người tiêu dùng cùng với tầm quan trọng của họ trong việc hiểu hành vi của người tiêu dùng. Các mô hình này bao gồm: mô hình xử lý thông tin Bettman, mô hình Nicosia, mô hình Howard Sheth, mô hình Howard, mô hình Engel-Blackwell-Miniard (EBM), mô hình hành động hợp lý (TRA) và mô hình hành vi có kế hoạch (TPB) 1.5. Mô hình hành vi có kế hoạch (TPB) và ý định mua nhà ở 1.5.1. Mô hình TPB nghiên cứu về ý định mua nhà ở

Có một điểm khá thú vị, việc ra quyết định lựa chọn nhà ở thường chịu ảnh hưởng của các những người khác có liên quan. Trong cấp độ hộ gia đình, các thành viên trong hộ có tác động đến quyết định mua nhà (Levy và Kwai-Choi Lee, 2004). Ngoài ra, hoạt động lựa chọn/ mua nhà nhà ở được coi như là hoạt động thuộc xã hội (inherently social activity) và mỗi các nhân ra quyết định còn chịu ảnh hưởng của yếu tố cảm xúc và các yếu tố tâm lý khác. Do vậy, quá trình ra quyết định bao gồm các nội dung như: thiết lập mục tiêu, thảo luận và đàm phán các nhu cầu của hộ gia đình về nhà ở, tham vấn với tổ chức trung gian, dự báo những thay đổi về nhà ở (đặc điểm nhà ở và xu hướng thị trường) theo Levy và cộng sự (2008). 1.3. Mô hình hành vi con người

Theo Kotler (trong Gould, 1979:33), nhiệm vụ vô cùng khó khăn là khám phá lý do tại sao mọi người mua, vì chúng chịu nhiều ảnh hưởng. Một lý do là con người bị ảnh hưởng rất nhiều bởi tâm lý của họ, cuối cùng dẫn đến phản hồi mua hàng công khai.

Nghiên cứu của Chung và cộng sự (2018) đã đề cập tới khá nhiều cách tiếp cận của các tác giả khác nhau về YĐM. YĐM được định nghĩa là xác suất khách hàng sẵn sàng mua một sản phẩm trong tương lai gần (Wu và cộng sự, 2011). Theo Sidi và Sharipah (2011) YĐM được coi là một nhận định chủ quan bởi những khách hàng mà nó phản ánh sau khi khách hàng đánh giá xem có nên mua sản phẩm hay dịch vụ hay không. YĐM cũng được định nghĩa là tình huống trong đó khách hàng sẵn sàng thực hiện giao dịch với nhà bán lẻ và có thể đến để xem xét mua một số sản phẩm hoặc dịch vụ (Dodds et al., 1991). YĐM càng cao dẫn đến sự sẵn lòng mua sản phẩm hoặc dịch vụ của khách hàng cao hơn (Schuler và Adair, 2003; Chiew et al., 2014). Các nghiên cứu cũng cho thấy rằng một khách hàng có YĐM bất động sản nhà ở thì họ sẽ càng có khả năng chuyển ý định thành hành vi mua thực tế (Zawawi và cộng sự, 2004). Nhóm tác giả của Chung đề cập rằng YĐM là biến phụ thuộc được dự đoán bởi một biến độc lập như thái độ, kiểm soát hành vi nhận thức và chủ quan định mức (Ajzen và Fishbein, 1980; Ajzen, 1991). Runyon & Stewart (19B7: 694-695) giải thích lý thuyết về hành vi con người bằng cách nói rằng nó đại diện cho niềm tin được tổ chức liên quan đến bản chất của con người cũng như nguyên nhân dẫn đến hành vi của họ. Do đó, con người có thể được xem xét từ nhiều khía cạnh. Ví dụ, nếu con người được nhìn từ góc độ kinh tế, các nhà tiếp thị có thể cố gắng tác động đến họ bằng các ưu đãi. Tuy nhiên, nếu nhìn từ góc độ lý thuyết xã hội, các nhà tiếp thị có thể cố gắng gây ảnh hưởng đến mọi người thông qua việc kêu gọi các chuẩn mực nhóm, nhóm tham khảo và các giá trị.

Theo Runyon & Stewart (1987: 695), khi thảo luận về mô hình hành vi con người, điều quan trọng cần lưu ý là các mô hình được đề xuất được xem là một mô tả không đầy đủ về con người, trong đó các mô hình khác nhau có thể thích hợp cho các tình huống tiếp thị khác nhau. Mặc dù vậy, các quan điểm, mô hình về hành vi của con người ở trên đã cung cấp đầu vào giá trị về hành vi người tiêu dùng, vì chúng đã nỗ lực cung cấp những hiểu biết sâu sắc về lý do tại sao con người - người tiêu dùng có những quyết định mua hàng hợp lý.

Trong nghiên cứu của Julius và cộng sự (2016) cũng đã tổng quan một số khái niệm về YĐM và YĐM nhà của các tác giả khác nhau. Wu và Teng (2011) xác định YĐM hàng là khách hàng tiềm năng trong kế hoạch mua hàng một sản phẩm hoặc dịch vụ cụ thể trong tương lai. Thật thú vị, cả YĐM hàng và quyết định mua hàng đang ở hai giai đoạn khác nhau trong lý thuyết hành vi của người tiêu dùng tuy nhiên có một liên kết đáng kể giữa cả hai các giai đoạn này, đặc biệt là liên quan đến mua nhà (Ajzen, 1991; Han và Kim, 2010; Kunshan và Yiman, 2011). Theo Ajzen (1991), ý định được coi là bao gồm các yếu tố thúc đẩy dẫn đến một hành vi cụ thể mà ý định sẽ ngụ ý bao nhiêu một người đã thực hiện để thực hiện hành vi. Nói cách khác, nếu một người có YĐM cao sẽ có nhiều khả năng mua hơn. Do đó, Julius và cộng sự (2016) đã định nghĩa YĐM nhà trong nghiên cứu của họ là làm thế nào người tiêu dùng sẵn sàng mua một ngôi nhà trong tương lai gần đó. Đây là định nghĩa phù hợp với định nghĩa của Ajzen (1991).

Để hiểu rõ hơn về hành vi của con người, bốn mô hình sẽ được thảo luận cùng với các ứng dụng tiếp thị dựa trên những phát hiện của Kotler (trong Gould, 1979: 34-46). Các mô hình hành vi của con người được thảo luận dưới đây là: mô hình kinh tế của người Marshal, mô hình tâm lý xã hội của người Veblenia, mô hình học tập Pavlovian, và mô hình phân tâm học của người Freudian. Ngoài bốn mô hình này, lý thuyết về thứ bậc nhu cầu của Maslow đã thảo luận để đưa ra quan điểm về tầm quan trọng của việc hiểu ảnh hưởng của nhu cầu và động cơ đến hành vi của người tiêu dùng. 1.4. Các mô hình hành vi người tiêu dùng

Theo Karunarathne và cộng sự (2015), trong thị trường nhà ở, ý định sở hữu nhà có mối liên hệ nhiều hơn với thực tế hành vi mua. Điều này đã được chứng minh bởi Choen và cộng sự (2009) trong nghiên cứu thực nghiệm của họ rằng đến lượt nó, ý định sở hữu nhà có liên quan đến việc mua một ngôi nhà trong thời gian sau năm. Mối quan hệ này vẫn quan trọng ngay cả sau khi kiểm soát bởi các biến số nhân khẩu học và các biến số kinh tế (Cohen và cộng sự, 2009). Do đó, ý định đại diện cho động cơ của một người theo nghĩa là kế hoạch hoặc quyết định có ý thức nhằm nỗ lực thực hiện hành vi (Conner và Armitag, 1998). Cuộc thảo luận về các mô hình hành vi con người trong mục 1.3 cho thấy những nỗ lực nhằm giải thích hành vi của con người cũng như ảnh hưởng của nó đối với hành vi của người tiêu dùng. Những các mô hình có một cách tiếp cận rất hẹp về mặt giải thích của họ về con người hành vi và tác động của hành vi đó đối với hành vi của người tiêu dùng. Nó chỉ tập trung vào một tập hợp con các ảnh hưởng có thể có đối với hành vi, ví dụ như mô hình Marshal, chỉ tập trung vào ảnh hưởng của các nguồn tài chính đến hành vi.

Những thiếu sót của các mô hình hành vi con người đã dẫn đến các mô hình phức tạp hơn về hành vi của người tiêu dùng xuất hiện vào đầu những năm 1960. Theo Runyon & Stewart (1987: 698), các mô hình hành vi của người tiêu dùng, trái ngược với các mô hình hành vi của con người, cố gắng mô tả và hệ thống hóa toàn bộ hoạt động mua hàng quy trình, do đó cung cấp một hướng dẫn để học tập và nghiên cứu sâu hơn về chủ đề này hành vi của người tiêu dùng. Mohamad và cộng sự (2013) trong nghiên cứu về phát triển thị trường BĐS ở Malaysia đã đề cập, YĐM có thể được định nghĩa là kế hoạch mua một hàng hóa hoặc dịch vụ cụ thể trong tương lai. Nó cũng có thể là được định nghĩa là thái độ của người tiêu dùng đối với một sản phẩm đề cập đến niềm tin, cảm giác và dự định mua sản phẩm đó. Plabdaeng (2010) cho biết ra quyết định mua hàng là một trong những hoạt động mà mọi người luôn luôn thực hiện. Mọi người thực sự đưa ra quyết định về nhiều thứ. Theo Sidin, Zawawi, Wong, Busu, & Hamzah, (2004), các thành viên trong gia đình sẽ có những vai trò

7

8

khác nhau khi đưa ra quyết định mua hàng. Đôi khi, người ra quyết định có thể không phải là người có đủ sức mua để mua sản phẩm đó (Mansumitchai, 2002). và quyền sở hữu ô tô cá nhân có ảnh hưởng tiêu cực, trong khi ảnh hưởng của tuổi tác và trình độ học vấn của cá nhân đến YĐM là không đáng kể.

Tác giả Tawfik trong các công bố năm 2014, 2015 (a,b,c) cũng đã đề cập, ý định là một dấu hiệu về sự sẵn sàng thực hiện hành vi của một người và nó là tiền đề ngay lập tức của hành vi. Ý định là biến phụ thuộc được dự đoán bởi một biến độc lập là thái độ, Chuẩn mực Chủ quan và Kiểm soát Hành vi Nhận thức. Ý định thay đổi theo thời gian và khi khoảng thời gian tăng thì là mối tương quan giữa ý định và hành động sẽ bị giảm xuống (Ajzen, 1991; Ajzen & Fishbein, 1980; Han và Kim., 2010; Kim và Han, 2010). Davis và cộng sự, (1989) và Taylor & Todd (1995) đã tìm thấy trong các nghiên cứu của họ rằng ý định là yếu tố dự báo mạnh mẽ về hành vi. Do đó, YĐM hàng là tiền đề của quyết định mua (Phungwong 2010). Lin và cộng sự (2018) nghiên cứu về YĐM nhà ở xanh trong giới trẻ Trung Quốc trên cơ sở lý thuyết mở rộng về Lý thuyết hành vi có kế hoạch (Theory of Planed Behavior – TPB). Những khuyến khích từ Chính phủ được xem là yếu tố quan trọng nhất, theo sau đó là thái độ hướng tới hành vi và chuẩn chủ quan của người tiêu dùng. Nhận thức kiểm soát hành vi là yếu tố không có ảnh hưởng tới YĐM nhà ở xanh của người tiêu dùng trẻ. Ngoài ra, kiến thức chủ quan có tác động gián tiếp thông qua thái độ đối với hành vi. Sự quan tâm tới môi trường cũng tạo ra một tác động gián tiếp thông qua thái độ đối với hành vi và chuẩn chủ quan đối với YĐM tương ứng. Do đó, chính phủ được ngụ ý là nên đóng một vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy nhà ở xanh ở giai đoạn này.

Chung và cộng sự (2018) đã có nghiên cứu về những yếu tố ảnh hưởng tới YĐM tài sản đất đai ở Greater Kuala Lumpur (KL), Malaysia. Kết quả nghiên cứu đã chỉ ra rằng, có những mối quan hệ tích cực giữa thái độ, chuẩn chủ quan, nhận thức kiểm soát hành vi và tài chính tới YĐM tài sản đất đai, trong khi đó vị trí và không gian sống không cho thấy mối quan hệ tương tự trong thị trường đất đai ở Greater KL.

Trong nghiên cứu về YĐM nhà ở xanh tại Malaysia của Tech (2013), tác giả cũng đã chỉ ra ý định là những đánh giá chủ quan về cách các cá nhân sẽ hành xử trong tương lai, chúng cung cấp một kết nối giữa các cá nhân và sản phẩm đã mua (Kim & Littrell, 1999; Madden và cộng sự, 1992). Sức mạnh của ý định như một thước đo thay thế cho hành vi trong tương lai đã được chứng minh trong các nghiên cứu trước đây (Morwitz etal., 2007; Chan & Lau, 2000). Trong số các lý thuyết được sử dụng để giải thích YĐM hàng, lý thuyết về Hành vi kế hoạch (TPB) – phần mở rộng của Lý thuyết Hành động theo lý trí (TRA), đã được chứng minh là cung cấp một khung nhằm xác định các yếu tố dự đoán về YĐM một sản phẩm cụ thể (Ajzen & Madden, 1986; Han và cộng sự, 2010). Để xác định YĐM của người mua nhà, cần biết thái độ của họ.

Mal và cộng sự năm 2018 đã nghiên cứu về ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy tới YĐM nhà của người Trung Mã (Malaysian Chinese – người Trung Quốc có nguồn gốc từ Malaysia). Theo những quan điểm về phong thủy, người mua tiềm năng tin rằng sắp xếp phong thủy có thể ảnh hưởng đến may mắn và tài sản. Một bảng câu hỏi khảo sát dựa trên 24 tiêu chí về phong thủy được thiết kế để sử dụng thu thập dữ liệu từ hai địa điểm khác nhau, cụ thể là Kuala Lumpur và Sandakan. Các yếu tố nhân khẩu học được thu thập là Giới tính, Tuổi, Thu nhập, Chủ sở hữu nhà, Có kế hoạch mua nhà hay không, Mua nhà để ở hay đầu tư. Các đặc điểm của ngôi nhà được nghiên cứu ngoài vấn đề phong thủy là: vị trí, giá nhà, an ninh, hệ thống giao thông, tiện ích công cộng, tiềm năng phát triển, và tiềm năng bán lại.

Nghiên cứu của Nguyễn Thị Tùng Phương (2018) có đề cập tới khái niệm về “lựa chọn căn hộ chung cư”. Theo nghĩa gốc, “lựa chọn" là một cơ hội, quyền và sức mạnh để lựa chọn. Còn “quyết định" là đưa ra kết luận hoặc giải quyết sau khi xem xét và không bao hàm sự tồn tại của các lựa chọn thay thế. “Quyết định" bị ảnh hưởng bởi việc phân tích các sự kiện và thông tin. Quyết định chọn có thể dao động từ thấp tác động đến tác động cao. Tuy nhiên, không giống như sự lựa chọn, quyết định được đưa ra dựa trên những sự thật, không phải trên niềm tin và quan điểm khác nhau. Mặc dù vậy, một quyết định cũng có thể là một phần của một sự lựa chọn.

Nhà ở tại Sabah được các nhà đầu tư xây dựng dựa trên những yếu tố kinh tế hơn là việc dựa vào sở thích và sự hứng thú của người tiêu dùng (Julius, 2016). Do đó, nghiên cứu này nhằm tìm hiểu hành vi của người tiêu dùng đối với việc mua nhà bằng cách sử dụng Lý thuyết về mô hình hành vi của người mua (The Theory of Buyer Behaviour Model) với nhận thức và đầu ra (Perceptual and Output). Nhận thức bao gồm các thuộc tính nhà ở như đặc điểm ngôi nhà, không gian sống, khoảng cách và môi trường. Đầu ra đề cập đến YĐM nhà. Các biến ngoại sinh của mô hình là các sự mê tín về con số, sự mê tín về ma quỷ, thương hiệu chủ đầu tư và tài chính. Mục tiêu của nghiên cứu này là kiểm tra ảnh hưởng của các yếu tố này đến YĐM nhà. Dựa trên câu trả lời của 235 người trưởng thành đang có việc làm, các phát hiện chỉ ra rằng các đặc điểm ngôi nhà, tài chính, khoảng cách, môi trường và sự mê tín về con số có mối quan hệ tích cực đáng kể với YĐM nhà.

Tại Việt Nam, nghiên cứu ý định lựa chọn mua nhà chung cư có vai trò quan trọng đối với hoạt động marketing bất động sản và phát triển đô thị hiện đại. Vì hành vi mua nhà ở của người tiêu dùng quá phức tạp, nên khó có một mô hình hoặc lý thuyết duy nhất có thể giải thích đầy đủ các quyết định mua nhà chung cư của người tiêu dùng. Quá trình hình thành YĐM nhà chung cư là một quá trình phức tạp, do đó, không thể giải thích đầy đủ và chính xác tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến YĐM chung cư của người dân đang sống ở các đô thị. Mua một căn nhà để ở là một trong những quyết định kinh tế quan trọng nhất của người dân ở mọi tầng lớp thu nhập, vì vậy, người mua thường đòi hỏi phải thu thập và tổng hợp rất nhiều thông tin về các tính năng, chất lượng, cơ sở vật chất, thiết kế, giá và môi trường xung quanh (Lê Va Xi, 2017). 1.5.2. Mô hình TPB trong nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà ở Tiêu chí nhân khẩu học đóng một vai trò quan trọng trong việc xác định đặc điểm của người dân (Fernando, 2016). Những nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà được xác định là đặc tính nhà ở, không gian sống riêng, tài chính, vị trí và nhân khẩu học. Nhân khẩu học được thu thập dựa trên 07 nền tảng về tuổi, tôn giáo, tình trạng hôn nhân, quy mô hộ gia đình, nghề nghiệp, mức độ thu nhập.

Có nhiều nghiên cứu về YĐM nhà và những nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà. Nghiên cứu mới đây của Sridharan (2020) chỉ ra lý do của việc mua nhà là sự tự hào khi có quyền sở hữu, sở hữu tài sản riêng thay vì là tài sản của người khác, không có chủ nhà, và dĩ nhiên, các lợi ích về thuế. Wijayaningtyas và cộng sự (2019) nghiên cứu về yếu tố nhận thức kiểm soát hành vi của thế hệ Y (millennials) đối với YĐM nhà thân thiện với môi trường. Anlan Liu (2019) có một nghiên cứu về sự ảnh hưởng của những đứa trẻ lên mức độ sẵn sàng mua nhà của hộ gia đình. Ngoài ra, các yếu tố thu nhập hàng năm của gia đình Năm 2019, Mydhili và cộng sự đã có tổng hợp những nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng tới việc mua BĐS. Có một số công trình đã nghiên cứu về YĐM nhà như nhóm tác giả Mostofa (2016), nhóm tác giả Al-Nahdi (2015), nhóm tác giả Tawfik (2015). Nghiên cứu Mostofa và cộng sự đã điều tra các yếu tố thị trường tiềm ẩn trong thái độ của người mua BĐS ở Bangladesh nhằm chỉ ra những cơ hội cho các nhà đầu tư và nhà kinh doanh tại Realty. Nghiên cứu của Al-Nahdi và cộng sự thì tập trung vào các yếu tố hành vi ảnh hưởng đến việc mua BĐS của người dân Ả Rập Saudi và nhằm mục đích để biết xem YĐM BĐS

9

10

- Đa phần các công trình nghiên cứu về YĐM nhà và những nhân tố tác động tới YĐM nhà hiện đang là của các tác giả nước ngoài. Mô hình chính được sử dụng trong các nghiên cứu là TPB. - Hầu hết các công trình nghiên cứu về YĐM nhà đều sử dụng mô hình nghiên cứu dựa trên mô hình Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB). - Các nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà của người tiêu dùng là khá đa dạng trong các nghiên cứu đã tổng quan. Nhưng tựu chung lại, các nhân tố này chia thành 03 nhóm chính: bị ảnh hưởng bởi thái độ, vị trí, không gian sống, dịch vụ công cộng, và các nhóm tham khảo như thế nào. Năm 2015, luận án tiến sĩ của Tawfik đã nghiên cứu về sự ảnh hưởng của một số biến trong vai trò biến độc lập (thái độ, chuẩn chủ quan, nhận thức kiểm soát hành vi) và vai trò biến điều tiết (vị trí, dịch vụ công cộng) tới biến phụ thuộc là ý định mua BĐS ở Jeddah, Ả Rập Saudi. Ngoài ra, các đặc điểm nhân khẩu học như tuổi, giới tính, tình trạng hôn nhân, số người trong gia đình, tình trạng công dân, giáo dục, nghề nghiệp, và thu nhập hàng tháng cũng là những biến kiểm soát được đưa vào nghiên cứu. Cơ sở lý thuyết trong nghiên cứu của Tawfik là dựa vào thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action – TRA) và thuyết TPB.

Karunarathne và cộng sự (2015) cho rằng, hầu hết các mô hình thị trường nhà ở đều dựa trên sự lựa chọn hợp lý và tối ưu hóa hành vi, tuy nhiên, không tính đến hành vi quan sát được trong thị trường nhà đất. Do đó, hai cấu trúc đã được xác định, cụ thể là hình ảnh bản thân và ảnh hưởng của nhóm tham chiếu.

• Nhóm thứ nhất, các nhân tố trong mô hình căn bản của TPB, là: Thái độ, Chuẩn chủ quan, và Nhận thức kiểm soát hành vi. Những nhân tố này cũng được một số nghiên cứu phát triển sâu hơn hoặc biến thể thành: Hình ảnh bản thân (trong thực tế, trong tưởng tượng); Ảnh hưởng (kiểu thông tin, kiểu tiêu chuẩn); Kiến thức (Kiến thức chủ quan); Nhân cách v.v. Các nhân tố này thường đóng vai trò là biến độc lập tác động lên biến phụ thuộc YĐM. Nhưng cũng có nghiên cứu (Lin và cộng sự, 2018) thì những biến này cũng đóng vai trò là biến trung gian khi trước đó đã chịu sự tác động bởi một số nhân tố khác.

Mục đích công bố của Polek (2014) là nghiên cứu tầm quan trọng của các nhóm tham khảo khác nhau – Group References – ảnh hưởng đến YĐM nhà cho gia đình sống ở Thái Lan vì nhà là tài sản lâu bền với giá cao so với thu nhập của người dân quốc gia này. Nghiên cứu đã áp dụng lý thuyết nổi tiếng về TPB của Ajzen (1991).

Nhóm tác giả Mohamad và cộng sự (2013) cho rằng có một số yếu tố quyết định sự chuyển động của thị trường BĐS. Từ kết quả phân tích cho thấy các yếu tố ảnh hưởng có mối quan hệ đáng kể với YMD tài sản nhà đất ở Setia Alam, đó là các yếu tố tính cách cá nhân, kiến thức, tầng lớp xã hội và nhóm tham chiếu. • Nhóm thứ hai, các nhân tố thuộc về đặc tính căn nhà (hoặc BĐS), gồm: Quyền sở hữu/Thủ tục pháp lý; Vị trí nhà; Giá cả; Tài chính/Tiềm năng phát triển/Tiềm năng bán lại; Môi trường; Không gian sống (riêng); Dịch vụ công cộng (Tiện ích công cộng); Hệ thống giao thông; Phong thủy; Sự mê tín (con số, ma quỷ) v.v. Các nhân tố này đa phần là đóng vai trò biến độc lập tác động lên biến phụ thuộc YĐM. Tuy nhiên, trong một số nghiên cứu của Tawfik (2014, 2015) thì có một số biến (vị trí nhà, dịch vụ công cộng) lại đóng vai trò là điều tiết lên mối quan hệ giữa biến độc lập và biến phụ thuộc.

Nghiên cứu đo lường YĐM nhà ở xanh và bền vững ở Malaysia bằng cách sử dụng một lý thuyết mở rộng về mô hình hành vi theo kế hoạch TPB (Teck Hong Tan, 2013). Kết quả thu được cho thấy thái độ đối với nhà ở xanh, nhận thức kiểm soát hành vi và nhận thức bản sắc (perceived self-identity) có tác động tích cực đến ý định hành vi để mua những ngôi nhà đó.

• Nhóm thứ ba, các đặc điểm cá nhân/đặc tính nhân khẩu học của người mua, có thể kể tới như: Giới tính; Tuổi; Nghề nghiệp; Lĩnh vực công việc; Tình trạng công việc; Tình trạng hôn nhân; Thu nhập hàng tháng; Nền tảng giáo dục; Số thành viên trong gia đình; Sự quan tâm về môi trường; Tầng lớp xã hội; Đặc tính cá nhân; Tôn giáo; Dân tộc; Quyền công dân; Công dân của quốc gia đó hay không; Loại hình nhà ở hiện tại; Có phải chủ hộ hay không; Có ô tô hay không v.v. Đây là những nhân tố luôn đóng vai trò biến kiểm soát. Duy chỉ có nhân tố tư cách công dân trong nghiên cứu của Tawfik (2015b) được phân tích ở vai trò biến điều tiết lên mối quan hệ giữa các biến phụ thuộc và biến độc lập.

Tại Việt Nam, có một số tác giả nghiên cứu về nội dung này. Như Lê Va Xi (2017) về đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ nhà chung cư của người tiêu dùng Việt Nam tại các đô thị quy mô trung bình: Nghiên cứu tại Thành phố Hải Phòng”. Tác giả đã tập trung tìm hiểu 4 nhóm yếu tố chủ yếu: những thay đổi văn hóa; vấn đề đất đai cho phát triển quỹ nhà đô thị; đô thị hóa và áp lực dân số; và cuối cùng là các yếu tố thuộc chính giá trị cung ứng cho người dân của các khu chung cư – yếu tố giá trị của nhà chung cư – bao gồm cả chất lượng thiết kế xây dựng, dịch vụ, môi trường và giá cả. • Nhóm thứ tư, là các nhân tố khác như chủ đầu tư (thương hiệu, uy tín), ưu đãi của Chính phủ, đô thị hóa/đất đai, văn hóa v.v. Những biến này cũng thường đóng vai trò của biến độc lập.

- Các loại hình nhà ở, BĐS được nghiên cứu là khá đa dạng, gồm: BĐS nhà ở nói chung, nhà ở thương mại giá trung bình, nhà ở xã hội, chung cư, nhà ở xanh/nhà ở thân thiện với môi trường Nghiên cứu của Nguyễn Thị Tùng Phương năm 2018 là về lựa chọn căn hộ chung cư khu vực đô thị địa bàn thành phố Hà Nội. Nghiên cứu đã chỉ ra 02 nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn căn hộ là chung cư khu vực đô thị địa bàn thành phố Hà Nội là “giai đoạn gia đình” và “phong cách sống”. Thêm vào đó là những biến kiểm soát gồm: tuổi, giới tính, nghề nghiệp, thu nhập, giá mua một mét vuông của căn hộ.

- Đối tượng người mua cũng khá đa dạng về địa lý (Trung Quốc, Ấn Độ, Ả Rập, Myanmar, Malaysia, Indonesia, Thái Lan, Việt Nam); về tầng lớp (người tiêu dùng nói chung, người có thu nhập thấp); tuổi tác (trên 50 tuổi, giới trẻ, thế hệ Y). 1.6.2. Khoảng trống nghiên cứu Dựa trên những kết luận về tình hình nghiên cứu, NCS xác định khoảng trống nghiên cứu phù hợp với luận án của mình là: - Thứ nhất, khoảng trống về khách thể nghiên cứu: Bên cạnh đó, còn có một số nghiên cứu của các tác giả Việt Nam về QDM nhà. Như nghiên cứu của Nhóm tác giả Trương Thanh Hiệp và cộng sự năm 2018 về tác động của tâm lý lo sợ thua lỗ lên hành vi người mua nhà. Luận án Tiến sĩ Kinh tế và các công bố của Nguyễn Tuấn Anh cùng cộng sự (2017; 2018a,b,c) đã nghiên cứu tác động của các nhân tố tài chính và phi tài chính tới việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp (nhà ở xã hội) và nhà ở thương mại giá trung bình thấp. 1.6. Kết luận và khoảng trống nghiên cứu 1.6.1. Một số kết luận về tổng quan nghiên cứu

+ Loại nhà ở khu vực đô thị có mức giá từ 3-5 tỷ đồng. Luận án nghiên cứu nhóm người có YĐM mua nhà ở khu vực đô thị ở mức giá từ 3-5 tỷ đồng để có thể kiểm soát được các yếu tố về giá cả và thu nhập. + Người mua nhà là tầng lớp trung lưu. Tương ứng với khả năng mua nhà ở mức giá từ 3-5 tỷ, thì theo các chuyên gia, người mua thường là người thuộc tầng lớp trung lưu. Theo khái niệm của World Bank (2015), tầng lớp trung lưu toàn cầu được định nghĩa là những người Những nghiên cứu trước đây ở trong và ngoài nước được trình bày ở trên đã giúp NCS có một cái nhìn tương đối tổng quát về các nhân tố tác động tới YĐM nhà hay YĐM BĐS (gọi chung là YĐM nhà) của người tiêu dùng. Bảng tổng hợp chi tiết về những nhân tố này được trình bày trong phụ lục số 01 của luận án. Từ những nội dung đã tổng quan, NCS rút ra một số kết luận như sau:

11

12

có mức sống cao hơn 15USD/người/ngày, tức tương đương ở mức 10,6 triệu đồng/người/tháng (theo tỷ giá năm 2020). cấm”. Khái niệm được kết hợp từ hai khái niệm đơn lẻ là khu vực đô thị và nhà ở theo Luật của Việt Nam, đồng thời được xác định cho đối tượng nghiên cứu của luận án.

- Thứ hai, khoảng trống về nhân tố ảnh hưởng: nghiên cứu tập trung vào đánh giá 02 nhân tố chính là vị trí và tính pháp lý, trong tương quan so sánh với 03 nhân tố cơ bản của mô hình TPB là thái độ, chuẩn chủ quan, và nhận thức kiểm soát hành vi.

2.1.3. Đặc điểm của nhà ở khu vực đô thị Như đã được hiểu ở phần trên, thì nhà ở khu vực đô thị Việt Nam cũng là những loại hình BĐS. Nên nhà ở khu vực đô thị Việt Nam có những đặc điểm cơ bản như: bất động, trọn đời, chi phí, sản phẩm và dịch vụ bổ sung, đánh giá cao giá trị trong tương lai. Bên cạnh đó, theo tác giả Hoàng Văn Cường (2017), BĐS nói chung và nhà ở nói riêng có các đặc điểm sau: Tính cố định về vị trí; Tính bền vững; Tính cá biệt và khan hiếm; Tính có giá trị lớn; Tính thích ứng; Tính ảnh hưởng lẫn nhau; Tính tập quán, thị hiếu và tâm lý; Tính bị chi phối mạnh bởi chính sách và pháp luật Nhà nước.

- Thứ ba, khoảng trống về nội dung phân tích: luận án phân tích sự khác nhau về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến YĐM 02 loại nhà ở khu vực đô thị là nhà chung cư và nhà riêng. Các nhân tố ảnh hưởng được xác định gồm 03 nhân tố trong mô hình TPB là thái độ, chuẩn chủ quan, và nhận thức kiểm soát hành vi; cùng với 02 nhân tố đã được xác lập như trong khoảng trống về nội dung là tính pháp lý và vị trí nhà. Nhưng nhà ở khu vực đô thị thì có 02 loại hình chính là nhà chung cư và nhà riêng, nên sự tác động của các nhân tố này lên 02 nhóm khách hàng có YĐM 02 loại hình nhà này cũng sẽ khác nhau, do vậy, luận án sẽ tập trung làm rõ sự khác biệt này.

- Thứ tư, khoảng trống về không gian và thời gian nghiên cứu: nghiên cứu nhà ở khu vực đô thị của Việt Nam được thực hiện trong suốt giai đoạn từ 2016 – 2020, thu thập dữ liệu sơ cấp trong năm 2019 - 2020 và báo cáo kết quả trong năm 2020. Riêng đối với 02 loại hình nhà ở được lựa chọn nghiên cứu trong luận án, là “chung cư” và “nhà riêng”, có một số đặc điểm khác biệt cần kể tới như giá mua nhà, giá trị căn hộ, thanh toán, tiếp cận tín dụng, sổ đỏ sổ hồng, quyền sở hữu, quyền sử dụng, sinh hoạt, vị trí nếu cùng một mức giá, chất lượng, tiện ích, không gian sống, bầu không khí tầm nhìn, an ninh, an toàn, đối tượng người mua khác nhau. 2.2. Thang đo các nhân tố 2.2.1. Nhân tố Ý định mua

_________________________________ CHƯƠNG 2. GIẢ THUYẾT VÀ KHUNG LÝ THUYẾT

2.1. Tổng quan về khu vực nghiên cứu 2.1.1. Khu vực đô thị Việt Nam YĐM nhà ở khu vực đô thị Việt Nam là mức độ sẵn sàng của người tiêu dùng đối với việc chọn mua 1 trong 2 loại nhà điển hình là Chung cư hoặc Nhà riêng trong khu vực đô thị của Việt Nam với mục đích chính là để ở và có thể phục vụ các nhu cầu khác mà pháp luật không cấm như kinh doanh (mua để bán lại) hoặc cho thuê, cho/biếu/tặng v.v. 2.2.2. Nhân tố Thái độ

Thái độ đề cập đến mức độ mà một người có đánh giá thuận lợi hoặc bất lợi liên quan đến các đối tượng, con người hoặc sự kiện (Robbins và cộng sự, 2015). Nó bao gồm ba thành phần là nhận thức, tình cảm và hành vi. Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng một tác động đáng kể giữa thái độ và YĐM nhà ở (Kamal và cộng sự, 2016; Al-Nahdi và cộng sự, 2015; Phungwong, 2010; Chung và cộng sự, 2018). 2.2.3. Nhân tố Chuẩn chủ quan

Chuẩn chủ quan là niềm tin chuẩn mực của một cá nhân bị ảnh hưởng bởi những người khác như các thành viên gia đình nghĩ rằng liệu một cá nhân có nên thực hiện một hành vi cụ thể hay không (Rivis và Sheeran, 2003). Nhiều nghiên cứu cho thấy nhóm tham chiếu có ảnh hưởng tích cực mạnh mẽ đến ý định mua hàng (Panthura, 2011; Numraktrakul và cộng sự, 2012; Razak và cộng sự, 2013). Đối với người có YĐM nhà ở, thì nhóm tham chiếu của họ thường là gia đình, bạn bè thân cận có hiểu biết về BĐS. 2.2.4. Nhân tố Nhận thức kiểm soát hành vi Thông tư 34/2009/TT-BXD ngày 30/9/2009 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định 42/2009/NĐ-CP, ngày 7/5/2009 của Chính phủ về việc Phân loại đô thị thì “Đô thị Việt Nam là những đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được các cơ quan nhà nước ở Việt Nam có thẩm quyền ra quyết định công nhận”. Mặc dù huyện và xã ở Việt Nam là cấp hành chính tại khu vực nông thôn nhưng trong những trường hợp đặc biệt, nếu đủ điều kiện về quy mô và tính chất đô thị hóa thì huyện có thể được công nhận là đô thị, như Thủ tướng quyết định công nhận huyện đảo Phú Quốc là đô thị loại II, Bộ Xây dựng quyết định công nhận khu vực thị trấn Tĩnh Gia mở rộng thuộc huyện Tĩnh Gia (tỉnh Thanh Hóa) là đô thị loại III (còn toàn bộ huyện Tĩnh Gia là đô thị loại IV), huyện Duy Tiên (Hà Nam) hay huyện Tịnh Biên (An Giang) là đô thị loại IV. Một số xã ở Việt Nam là các xã huyện lỵ chuẩn bị được nâng cấp lên thị trấn cũng có thể được công nhận là đô thị loại V bởi chính quyền cấp tỉnh. 2.1.2. Nhà ở khu vực đô thị Điều 3, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam quy định một số khái niệm: - Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. - Nhà riêng là nhà ở được xác định trên thửa đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề và nhà ở độc lập.

Nhận thức kiểm soát hành vi được định nghĩa là mức độ mà người đó kiểm soát các yếu tố bên trong và bên ngoài, điều này tạo thuận lợi hoặc ngăn chặn việc thực hiện hành vi (Han và Kim, 2010). Nhân tố này được một số nghiên cứu chỉ ra là có sự tác động tích cực lên ý định thực hiện hành vi (Han và Kim, 2010; Teo và Lee, 2010; Omar và cộng sự, 2012) cũng như mua nhà (Phungwong, 2010; Chung và cộng sự, 2018). Tuy nhiên, Al-Nahdi và cộng sự (2015), Tawfik và cộng sự (2014, 2015, 2015abc) lại phát hiện ra rằng kiểm soát hành vi cảm nhận không có tác dụng đối với khách hàng YĐM BĐS. 2.2.5. Nhân tố Vị trí nhà

Vị trí nhà là yếu tố liên quan đến khả năng tiếp cận và gần trung tâm mua sắm hoặc nhà bán lẻ, phương tiện giao thông công cộng, trường học, bệnh viện hoặc gần nơi làm việc vì nó không chỉ thuận tiện để làm việc và gửi trẻ em đến trường mà còn mang lại nhiều hiệu quả. Theo nhiều nghiên cứu thì nhân tố này có tác động tích cực tới YĐM nhà ở của người - Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Như vậy có thể hiểu, “Nhà ở khu vực đô thị là công trình xây dựng là nhà trong các khu đô thị, mà cụ thể ở đây là hai loại hình nhà điển hình là Nhà riêng và Nhà chung cư, với mục đích chính là để ở và có thể phục vụ các nhu cầu khác mà pháp luật không

13

14

tiêu dùng (Nasar và Manoj, 2015; Fernandez, 2017; Abdullah và cộng sự, 2012; Al-Nahdi và cộng sự, 2015; Tawfik, 2014, 2015). 2.2.6. Nhân tố Tính pháp lý

Nguồn Tính pháp lý của ngôi nhà liên quan tới quy định của pháp luật, để đảm bảo quyền lợi, thực hiện đúng pháp luật các giao dịch mua bán hay chuyển nhượng nhằm hạn chế rủi ro, cũng như bảo vệ quyền lợi cho mình, quyền tự chủ, quyền khai thác sử dụng... Một số nghiên cứu ban đầu củng cố mối quan hệ tích cực giữa nhân tố pháp lý với YĐM nhà ở gồm Ranthilaka (2010), Sridharan (2020), Đặng Hùng Võ (2018). 2.2.7. Đặc điểm nhân khẩu học của người mua nhà

Đặc điểm nhân khẩu học của khách hàng là các yếu tố nội bộ liên quan đến việc ra quyết định (Mateja & Irena, 2009). Đặc điểm nhân khẩu học bao gồm các yếu tố cá nhân về giới tính, tuổi tác, tình trạng giáo dục, tình trạng hôn nhân, sự nghiệp, số lượng thành viên gia đình và trẻ em, và các BĐS. Phù hợp với nghiên cứu của luận án, những đặc điểm nhân khẩu học được lựa chọn phân tích gồm: giới tính, tuổi tác, nghề nghiệp chính, trình độ học vấn, quy mô gia đình.

Từ việc xác định ở các nhân tố ở trên, thang đo được kế thừa và xây dựng bao gồm: Nguồn Sridharan Ranthilaka (2020); (2010); Luật Nhà ở 2014; Thông tư tư số 31/2016/TT-BXD; Thông 10/2013/TT-BXD; Tác giả và chuyên gia đề xuất (2020)

Thang đo Ý định mua Có khả năng tôi sẽ mua loại nhà này Tôi sẽ cố gắng mua loại nhà này Tôi mong muốn mua loại nhà này Tôi lập kế hoạch mua loại nhà này Tôi dự định mua loại nhà này trong tương lai Tôi sẽ tiếp tục mua loại nhà này trong tương lai Sridharan (2020); Wijayaningtyas và cộng sự (2019); Anlan Liu (2019); Lin et la. (2018); Chung và cộng sự (2018); Julius (2016); Tawfik (2014; 2015; 2015abc); Karunarathne (2015); Polek (2014); Mohamad (2013); Teck (2013). Nguồn

Mydhili (2019); Chung và cộng sự (2018); Karunarathne (2015); Tawfik (2014; 2015; 2015abc); Polek (2014); Teck (2013). Nguồn

cộng sự (2015); (2018); Tawfik Chung và Karunarathne (2014; 2015; 2015abc).

Nguồn

sự

cộng Chung và (2018); Karunarathne (2015); Tawfik (2014; 2015; (2014); 2015abc); Polek Mohamad (2013); Teck (2013).

Nguồn Vị trí của loại nhà này gần trung tâm mua sắm là quan trọng Vị trí của loại nhà này gần các khu vui chơi giải trí là quan trọng Vị trí của loại nhà này gần người thân, bạn bè là quan trọng Vị trí của loại nhà này gần các cửa hàng tạp hóa/bán lẻ là quan trọng Thang đo Tính pháp lý ngôi nhà Đảm bảo sử dụng ngay, đầy đủ cơ sở hạ tầng, tiện ích của loại nhà này là quan trọng Đảm bảo quyền tự do sinh hoạt, sửa chữa và cải tạo loại nhà này là quan trọng Đảm bảo quyền sở hữu dài hạn đối với loại nhà này là quan trọng Đảm bảo không tranh chấp về không gian sử dụng của loại nhà này là quan trọng Đảm bảo quyền sử dụng đa mục đích đối với loại nhà này (để ở, để buôn bán, để cho thuê v.v) là quan trọng Đảm bảo tính đầy đủ, rõ ràng của các giấy tờ pháp lý đối với loại nhà này (giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán, sổ đỏ/sổ hồng v.v) là quan trọng 2.3. Mô hình và giả thuyết nghiên cứu - H1: Thái độ (TĐ) có ảnh hưởng tích cực tới YĐM nhà ở của người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam - H2: Chuẩn chủ quan (CQ) có ảnh hưởng tích cực tới YĐM nhà ở của người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam - H3: Nhận thức kiểm soát hành vi (NT) có ảnh hưởng tích cực tới YĐM nhà ở của người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam - H4: Vị trí nhà (VT) có ảnh hưởng tích cực tới YĐM nhà ở của người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam - H5: Tính pháp lý (PL) có ảnh hưởng tích cực tới YĐM nhà ở của người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam

Hình 1. Mô hình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam Nguồn: Ajen (1991, 2012) và tác giả (2019) Mydhili (2019); Chung và cộng sự (2018); Fernando (2016); Julius (2014; 2015; (2016); Tawfik 2015abc); Mimoza (2013). _________________________________ Thang đo Thái độ Mua loại nhà này là một quyết định có lợi Mua loại nhà này là một quyết định tốt Mua loại nhà này là một quyết định khôn ngoan Mua loại nhà này là một quyết định đáng ngưỡng mộ Thang đo Chuẩn chủ quan Gia đình tôi nghĩ rằng tôi nên chọn mua loại nhà này Gia đình tôi muốn tôi chọn mua loại nhà này Gia đình tôi đồng ý để tôi chọn mua loại nhà này Gia đình tôi nghĩ rằng chọn mua loại nhà này là quyết định khôn ngoan Thang đo Nhận thức kiểm soát hành vi Tôi có đủ cơ hội để ra quyết định mua loại nhà này Tôi có đủ thời gian để ra quyết định mua loại nhà này Tôi có đủ tiền để mua loại nhà này Tôi có đủ kiến thức và kỹ năng về loại nhà này để ra quyết định mua của riêng mình Tôi hoàn toàn kiểm soát được việc mua loại nhà này Thang đo Vị trí ngôi nhà Vị trí của loại nhà này gần giao thông công cộng là quan trọng Vị trí của loại nhà này gần nơi làm việc là quan trọng Vị trí của loại nhà này gần trường học là quan trọng

15

16

CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 4.2. Phân tích kết quả khảo sát 4.2.1. Đánh giá chất lượng và độ tin cậy của thang đo 3.1. Quy trình nghiên cứu

Các thang đo TĐ, CQ, NT, VT, PL đều đáp ứng các tiêu chí kiểm định: Hệ số Cronbach Alpha phải (≥ 0,7); Hệ số tương quan biến tổng (≥ 0.3); Hệ số Cronbach’s Alpha khi loại bỏ biến này nhỏ hơn hệ số Cronbach’s Alpha hiện tại. Phân tích nhân tố khám phá cho kết quả loại bỏ 01 thang đo trong biến quan sát Nhận

Luận án được thiết kế nghiên cứu từ việc đặt vấn đề và mục tiêu nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam. Trong tổng thể quá trình này, công tác nghiên cứu tài cho các nhóm đối tượng khác nhau như người mua nhà, chủ đầu tư, các nhà làm chính sách (hình 2). 3.2. Phương pháp thu thập dữ liệu - Phương pháp tiếp cận nghiên cứu của luận án bao gồm kết hợp giữa phương pháp thức. Những thang đo còn lại là phù hợp đưa vào phân tích. 4.2.2. Ý định mua nhà chung cư và ý định mua nhà riêng của người dân khu vực đô thị Việt Nam cả định tính và định lượng, diễn dịch và quy nạp khoa học.

- Phương pháp thu thập dữ liệu: + Dữ liệu thứ cấp được thu thập qua các nguồn hội thảo, đề tài, luận án, công trình nghiên cứu, sách báo, internet trong nước và quốc tế. + Dữ liệu sơ cấp được thu thập qua các phương pháp: phỏng vấn sâu, khảo sát bằng 232 nhà riêng Việc phân tích hồi quy để kiểm định sự ảnh hưởng của các nhân tố đến YĐM nhà ở khu vực đô thị Việt Nam được chia thành 02 nhóm: một là YĐM nhà chung cư và hai là YĐM nhà riêng. Kết quả phân tích hồi quy 02 mô hình như sau: Chỉ số 195 chung cư Kết quả phân tích phiếu hỏi. Sig. .000 .000

R-square .754 .793 - Phương pháp phân tích dữ liệu: TĐ .249*** .242*** Mô hình phân tích CQ .038 .021

NT .283*** .249***

VT .277*** .356*** Mô hình cũng cho thấy trị số Sig có ý nghĩa thống kê. Vị trí cùng với thái độ và nhận thức kiểm soát hành vi là 03 nhân tố có ảnh hưởng YĐM nhà ở khu vực đô thị Việt Nam của người tiêu dùng. Chuẩn chủ quan tiếp tục cho thấy sự không ảnh hưởng. PL .412*** .399***

Tuy nhiên, có sự khác biệt đôi chút về các đặc điểm nhân khẩu học giữa 02 nhóm khách hàng mua nhà riêng và chung cư, cụ thể:

+ YĐM chung cư chịu thêm sự ảnh hưởng của đặc điểm về nghề nghiệp của người dân, còn 04 đặc điểm về giới tính, tuổi, trình độ và quy mô gia đình thì không cho thấy sự ảnh hưởng. Hình 2. Quy trình nghiên cứu cho luận án + YĐM nhà riêng vẫn tiếp tục không chịu ảnh hưởng bởi bất kỳ đặc điểm nhân khẩu Nguồn: Tác giả (2019) + Phương pháp định lượng gồm những kỹ thuật: Kiểm số định (hệ thang đo Cronbach Alpha và hệ tố tương quan biến tổng); Phân tích hồi quy đa biến bội (kiểm định sự phù hợp của mô hình, kiểm định mối quan hệ) và Kiểm định T-test (so sánh giữa các nhóm) + Phương pháp định tính: phân tích qui luật, thống kê, tổng hợp, so sánh cũng sẽ được sử dụng trong luận án của NCS. học nào của người mua.

Như vậy, đối với những loại hình nhà chung cư hay nhà riêng ở mức giá 3 đến 5 tỷ đồng trong các khu đô thị của Việt Nam, YĐM của 02 nhóm khách hàng này có một số điểm giống và khác nhau như sau:

(cid:1) Giống nhau: - Thái độ và Nhận thức kiểm soát hành vi là 02 biến thuộc về cá nhân người tiêu _________________________________ CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA NHÀ Ở CỦA NGƯỜI DÂN KHU VỰC ĐÔ THỊ VIỆT NAM 4.1. Thống kê mẫu khảo sát dùng, có ảnh hưởng tới YĐM nhà của họ. - Gia đình, bạn bè, người thân (chuẩn chủ quan) của người tiêu dùng không có ảnh hưởng tới YĐM nhà của họ. - Vị trí và Tính pháp lý là 02 biến đặc điểm của ngôi nhà có ảnh hưởng tới YĐM chung cư của người tiêu dùng, trong đó nhân tố Tính pháp lý có tác động mạnh nhất.

Tổng số phiếu hợp lệ dùng cho phân tích là 427 phiếu, trong đó có 232 phiếu là của khách hàng có YĐM nhà riêng và 195 phiếu là của khách hàng có YĐM chung cư. Số phiếu này xét về tỷ lệ tổng cũng như tỷ lệ của từng nhóm khách hàng thì đều đáp ứng được kích thước mẫu tối thiểu. Nhưng người này phần đa là nam giới, từ 40 – 60 tuổi, là chủ doanh nghiệp hoặc tự kinh doanh, có trình độ đại học và sống trong gia đình đa thế hệ. Chỉ có một sự khác biệt lớn khi xét theo từng loại hình nhà ở mức giá này, đó là đặc điểm về giới tính, khi người có YĐM chung cư đa phần là nữ, còn người mua nhà riêng lại đa phần là nam. - Khác nhau: - Trong khi Vị trí của ngôi nhà là biến có tác động mạnh thứ 2 tới YĐM chung cư thì Nhận thức kiểm soát hành vi mới là biến đứng thứ 2 trong sự tác động tới YĐM nhà riêng của người tiêu dùng.

17

18

CHƯƠNG 5. KHUYẾN NGHỊ ĐẾN CÁ NHÂN TỔ CHỨC CÓ LIÊN QUAN - Hai nhân tố ảnh hưởng bằng nhau và ít nhất tới YĐM chung cư là Thái độ và Nhận thức kiểm soát hành vi; còn hai nhân tố ảnh hưởng ít nhất (và cũng bằng nhau) tới YĐM nhà riêng là Thái độ và Vị trí ngôi nhà. - Trong YĐM chung cư, Tính pháp lý tác động gấp 1,3 lần so với biến Vị trí ngôi 5.1. Dự báo tình hình nhà ở khu vực đô thị Việt Nam trong giai đoạn sắp tới 5.1.1. Định hướng, triển vọng đô thị hóa, thị trường bất động sản và chuyển dịch đất đai - Quan điểm, bối cảnh phát triển kinh tế Việt Nam giai đoạn 2020-2030 và tầm nhìn 2045 nhà; còn trong YĐM nhà riêng thì tỷ lệ này cao hơn, đạt 1,68 lần. Phương trình hồi quy theo hệ số Beta chưa chuẩn hóa :

YĐMCC = 0,392 + 0,289PL + 0,221VT + 0,171TĐ + 0,171NT (1’) YĐMNR = 0,301PL + 0,199NT + 0,179TĐ + 0,179VT (2’) + Một là, Việt Nam trở thành một quốc gia phát triển. + Hai là, quốc gia có thu nhập cao, nguồn thu nhập đa dạng. + Ba là, đến năm 2030 đạt quy mô và trình độ kinh tế của một nước công nghiệp, vượt Như vậy, người mua nhà riêng quan tâm chủ yếu tới tính pháp lý, trong khi người mua qua bẫy thu nhập trung bình chung cư quan tâm tới cả tính pháp lý và vị trí nhà. 4.2.3. Sự khác biệt về ý định mua nhà chung cư và ý định mua nhà riêng giữa các nhóm khách hàng có đặc điểm nhân khẩu học khác nhau

- Định hướng, triển vọng đô thị hóa, thị trường bất động sản và chuyển dịch đất đai + Một là, công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa. + Hai là, dự báo vào năm 2030, trên 50% dân số Việt Nam sống ở khu vực đô thị. + Ba là, có một hệ thống luật pháp thuận lợi cho việc chuyển dịch đất đai. 5.1.2. Xu hướng thị trường bất động sản năm 2020 – 2021 05 đặc điểm nhân khẩu học của người mua nhà gồm: - Giới tính: chia thành 02 nhóm là Nam và Nữ - Tuổi: chia thành 03 nhóm là Dưới 40 (tuổi tích lũy); Từ 40 đến dưới 60 (tuổi độc lập) và Từ 60 trở lên (nghỉ hưu) - Nghề nghiệp chính: chia thành 04 nhóm là Công chức, viên chức; Nhân viên tại các Nhận định về xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019 - 2020 và những năm tiếp theo, nhiều tổ chức, chuyên gia có chung nhận định, thị trường chịu tác động từ nhiều xu hướng phát triển chính sau: tổ chức, doanh nghiệp; Tự kinh doanh, chủ doanh nghiệp và nhóm Khác. - Thứ nhất, hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản đang ngày càng hoàn thiện - Trình độ giáo dục: chia thành 03 nhóm là Tốt nghiệp cấp 3 (THPT) trở xuống; Tốt nghiệp đại học; và Tốt nghiệp sau đại học - Quy mô gia đình: chia thành 02 nhóm là Gia đình hạt nhân (có 2 thế hệ trở xuống) và Gia đình lớn (có từ 3 thế hệ trở lên)

theo hướng phát triển ổn định, bền vững. - Thứ hai, nhà ở bình dân lên ngôi. - Thứ ba, căn hộ nhỏ và siêu nhỏ lên ngôi. - Thứ tư là hướng đến đô thị thông minh. - Thứ năm là sự bùng nổ của bất động sản thương mại. Bước sang năm 2021, thị trường bất động sản có sự chuyển đổi sang 05 xu hướng sau: - Xu hướng thứ nhất là “đô thị trong đô thị” hay “bất động sản tích hợp” thường được dùng cho những dự án quy mô lớn. Phân tích hồi quy theo 02 nhóm khách hàng có YĐM chung cư và khách hàng có YĐM nhà riêng để xác định xem trong mỗi nhóm khách hàng thì sự khác nhau về các đặc điểm nhân khẩu học có khiến cho YĐM nhà trở lên khác nhau hay không. 02 biến Giới tính và Quy mô hộ gia đình sẽ được kiểm định Independent Sample T-test, các biến còn lại sẽ được sử dụng phương pháp oneway ANOVA.

- Xu hướng thứ 2 được ghi nhận là những thử nghiệm làm việc từ xa tại văn phòng. - Thêm một xu hướng nữa là thương mại điện tử thúc đẩy ngành hậu cần và kho bãi, trở thành động lực lớn cho thị trường. - Việc doanh nghiệp vẫn giữ hướng đi “xanh” và bền vững chính là xu hướng thứ 4 Kết quả phân tích dữ liệu cho thấy, chỉ ở những người có YĐM chung cư có nghề nghiệp khác nhau là giá trị Sig có ý nghĩa thống kê. Cụ thể là nhóm những người tự doanh (tự kinh doanh, chủ doanh nghiệp) và nhóm người làm các công việc khác (freelancer, nội trợ, nghệ sĩ v.v) có YĐM chung cư cao hơn so với nhóm người là công chức, viên chức. dẫn dắt thị trường bất động sản 2021. 4.3. Đánh giá về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân - Xu hướng thứ 5 được nhận diện chính là việc nhà đầu tư đang hướng về ngành y tế khu vực đô thị Việt Nam

và chăm sóc sức khỏe. 5.2. Một số vấn đề về khu vực đô thị và tình hình nhà ở khu vực đô thị Việt Nam 5.2.1. Chiến lược phát triển không gian đô thị và nhà ở đô thị - Thứ nhất, từ mô hình nghiên cứu có 05 nhân tố có khả năng tác động tới ý định của người dân khu vực đô thị Việt Nam, kết quả khảo sát thực tế đã chỉ ra rằng chỉ có 4/5 nhân tố này là có ảnh hưởng tới YĐM, là TĐ, NT, VT, PL

- Thứ hai, mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên YĐM nhà của 02 nhóm khách hàng mua chung cư và mua nhà riêng có sự giống và khác nhau. Giống nhau là nhân tố PL đều có ảnh hưởng nhiều nhất còn TĐ có ảnh hưởng ít nhất. Còn khác nhau là đối với nhà riêng thì NT xếp thứ 2 tiêp theo là VT còn ở nhà chung cư thì ngược lại.

- Thứ ba, đối với YĐM chung cư thì những người tự doanh (tự kinh doanh, chủ doanh nghiệp) và nhóm người làm các công việc khác (freelancer, nội trợ, nghệ sĩ v.v) có YĐM cao hơn so với nhóm người là công chức, viên chức. Nghiên cứu của Trần Minh Tùng (2019), các khu đô thị mới là một kiểu dự án phát triển “kép”: phát triển không gian đô thị và phát triển nhà ở đô thị. Các dự án khu đô thị mới được phát triển ngày càng nhiều tại các đô thị, từ những thế hệ đầu tiên được thiết lập bởi các DN nhà nước (để chắc chắn đạt được các kỳ vọng và thử nghiệm cho các chiến lược mới) đến những thế hệ sau được mở rộng ra, cho phép các nhà đầu tư nước ngoài hay DN tư nhân trong nước cùng tham gia. Sự gia tăng mật độ tại các khu vực không gian đô thị mới, thường nằm ở ven đô, được xem như là hệ quả và biểu hiện của quá trình đô thị hóa thông qua những công cụ phát triển đặc thù, trong đó những dự án khu đô thị mới là một cách thức _________________________________

19

20

giải mã những vấn đề liên quan đến việc “(tái) kiến tạo đô thị” hiện nay ở Việt Nam (Trần Minh Tùng, 2019). 5.2.2. Chính sách về nhà ở tại khu vực đô thị Việt Nam và tương lai đầu tư sinh lời, cũng là điểm để người tiêu dùng cân nhắc khi có những dự định riêng của mình về việc mua nhà. 5.3.2. Đề xuất, khuyến nghị đối với chủ đầu tư các khu đô thị

Theo quyết định trong Luật, chủ đầu tư dự án xây dựng là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng. Chủ đầu tư là người phải chịu trách nhiệm toàn diện trước người quyết định đầu tư và pháp luật về các mặt chất lượng, tiến độ, chi phí vốn đầu tư và các quy định khác của pháp luật. Như vậy chủ đầu tư xây dựng là người quyết định “vận mệnh” của chính những dự án mà mình đầu tư thông qua việc có bán được những sản phẩm nhà ở mà mình cung ứng ra thị trường hay không.

Chỉ tính riêng tại hai đô thị Hà Nội và Hồ Chí Minh, mỗi năm dân số tăng cơ học thêm từ 500.000 - 600.000 người, áp lực về nhà ở là rất lớn. Việc gia tăng dân số nhanh khiến cho đất đai tại các đô thị ngày càng trở nên khan hiếm, giá BĐS tăng cao. Để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội buộc chính quyền đô thị phải đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa để có quỹ đất đầu tư hạ tầng. Nhưng khi đô thị hóa mở rộng lại phải tiếp nhận thêm một lượng lớn dân số chuyển dịch từ khu vực nông thôn sang thành thị, như vậy vấn đề về nhà ở lại càng trở nên cấp bách (Trần Tuấn Anh, 2020). Nhận thức rõ các vấn đề bất cập, Chính phủ đã chỉ đạo các Bộ, ngành liên quan có những giải pháp ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. 5.3. Một số đề xuất, khuyến nghị của luận án 5.3.1. Đề xuất, khuyến nghị đối với người tiêu dùng

Căn cứ vào những kết quả phân tích đã chỉ ra ở trên, có thể thấy rằng, người có YĐM chung cư hay nhà riêng ở mức giá từ 3 đến 5 tỷ đa phần là những người trên 40 tuổi; tự kinh doanh/chủ doanh nghiệp hoặc làm các nghề nghiệp khác (freelancer, nội trợ, nghệ sĩ) và sống trong gia đình nhiều thế hệ. Chỉ có một sự khác biệt về giới tính khi nữ giới thường có YĐM mua chung cư nhiều hơn còn nam giới thì hầu hết lại thích mua nhà riêng. Do vậy, nếu người mua có những đặc điểm thế nào thì nên ra QĐM đối với loại hình nhà tương ứng, sẽ đảm bảo được các yếu tố tiện lợi phù hợp hơn.

- Chú trọng tới yếu tố tính pháp lý thông qua việc: Lựa chọn những chủ đầu tư uy tín (như Vingroup, Norveland, Đất Xanh Group, Nam Long v.v); Quan tâm tới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, nghĩa vụ nộp thuế của chủ đầu tư; Lưu ý những điều khoản trong Hợp đồng mua bán nhà, quy định diện tích chung, riêng, thuế, phí, thời gian bàn giao nhà, dịch vụ tiện ích… Và để có thể trở thành những nhà đầu tư xây dựng có hiệu quả, thì việc nắm bắt được xu thế của thị trường BĐS và việc hiểu khách hàng là điều mà bất cứ chủ đầu tư nào cũng không thể bỏ qua. Trong xu thế chung, BĐS trung cấp như trong phạm vi nghiên cứu không còn là một lợi thế khi nhu cầu thị trường đang hướng nhiều vào những căn hộ nhỏ và siêu nhỏ. Tuy nhiên, sự hướng tới các khu đô thị thông minh sẽ là một phương thức phát triển mới cho thị trường những sản phẩm tầm trung này. Thêm vào đó, sự bùng nổ của công nghệ với cuộc cách mạng 4.0 cũng sẽ giúp cho việc đầu tư vào các căn hộ trung cấp có những điểm sáng khác biệt. Muốn phát triển trong bối cảnh như thế, chủ đầu tư cần hiểu rõ mình (sản phẩm BĐS của mình), hiểu rõ thị trường (các xu hướng thị trường liên quan tới sản phẩm của mình) và đặc biệt là hiểu rõ khách hàng (nhất là những khách hàng mục tiêu đang được chỉ ra trong nghiên cứu này). Nghiên cứu của luận án cũng đã chỉ ra rằng, với mỗi đối tượng khách hàng khác nhau thì sự quan tâm tới những nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà cũng khác nhau. Nếu như người có YĐM nhà riêng chú trọng chủ yếu tới vấn đề tính pháp lý thì người có YĐM chung cư hiện nay ngoài việc quan tâm tới vị trí ngôi nhà thì những đòi hỏi về tính pháp lý cũng đang rất được để ý. Bởi vậy, khi đầu tư một dự án xây dựng, nhà đầu tư cần phải chú ý tới những vấn đề sau: - Thứ nhất, hiểu rõ các nguồn lực của doanh nghiệp và loại hình sản phẩm BĐS mà doanh nghiệp cung cấp:

+ Nhận thức rõ ràng về BĐS; + Đầu tư BĐS bằng năng lực và cơ hội; + Giải pháp chủ động nguồn vốn cho chủ đầu tư; + Xây dựng uy tín cho doanh nghiệp và sản phẩm, Hiểu rõ sản phẩm BĐS mà doanh nghiệp cung ứng. - Vị trí ngôi nhà: Người có YĐM chung cư nên ưu tiên vị trí trung tâm nếu muốn thuận tiện việc đi lại, phù hợp với gia đình có con nhỏ, hoặc người già. Người có YĐM nhà riêng lại đánh giá nhân tố “vị trí ngôi nhà” là ít quan trọng nhất. Bởi vì hiện nay đang có một dòng chuyển dịch từ các căn hộ chung cư khu trung tâm sang mua biệt thự ven đô với mức giá tương đương. Bởi mạng lưới giao thông phát triển, công nghiệp 4.0, Internet tốc độ cao 4G, 5G, big data…tự động hóa, vạn vật kết nối, dịch vụ hậu cần, logictics đã xóa nhòa mọi ranh giới và khoảng cách. Nên đây cũng là một xu hướng tương lai của thị trường BĐS đã được dự báo. - Thứ hai, hiểu rõ thị trường, nhu cầu thị trường và các xu thế đang diễn ra liên quan tới sản phẩm BĐS của mình.

- Riêng 02 nhân tố Thái độ và Nhận thức về việc mua nhà thì đối với người Việt Nam điều này đã trở thành một trong những mục tiêu của cuộc đời, nên chỉ cần cân nhắc thêm về yếu tố đầu tư hay hưởng thụ, tích lũy khi chọn mua nhà ở mức giá trung lưu này.

Hơn một nửa dân số thế giới hiện đang sống ở các thành phố, vùng đô thị và tỷ lệ này đang có dấu hiệu tiếp tục gia tăng. Tốc độ đô thị hóa chóng mặt khiến các chuyên gia môi trường lo lắng, cảnh báo tương lai của hành tinh này sẽ phụ thuộc chủ yếu vào tài xoay xở của các nhà quy hoạch đô thị. Cuộc Cách mạng công nghiệp lần thứ 4 (cách mạng 4.0) với sự phát triển của Internet vạn vật, điện toán đám mây, công cụ phân tích dữ liệu lớn, trí tuệ nhân tạo đã và đang tác động mạnh mẽ đến quá trình đô thị hóa.

- Liên quan tới những đặc điểm nhân khẩu học, có thể thấy đa số những người mua chung cư hoặc nhà riêng ở mức giá 3 đến 5 tỷ trong các khu đô thị Việt Nam đều là những người bước vào độ tuổi chín của cuộc đời (trên 40 tuổi, tứ thập nhi bất hoặc), có công việc và trình độ khá tốt. Đối với người tiêu dùng, đây cũng là một thông tin tham khảo thêm vì ngoại trừ những gia đình có điều kiện sẵn hoặc những người thành công sớm, thì còn lại những ai muốn mua nhà ở tầm giá này cũng nên cân nhắc về thời điểm mua trong cuộc đời để có những sự chuẩn bị đầy đủ hơn. Nữ giới có thiên hướng mua chung cư bởi nó có nhiều tiện ích, tiện lợi… còn nam giới có thiên hướng mua nhà riêng bởi yếu tố văn hóa, tâm linh - Cuối cùng và cũng là quan trọng nhất, là hiểu rõ khách hàng mục tiêu + Thứ nhất, đáp ứng tối đa những nhu cầu chính đáng về tính pháp lý của người mua. + Lựa chọn các dự án bất động sản tại các khu đô thị của Việt Nam cho thấy, các dự án nào có vị trí thuận tiện, khả năng kết nối với các tiện ích công cộng như nhà trẻ, trường học, bệnh viện, khu vui chơi thể dục thể thao;

21

22

hàng được nghiên cứu trong luận án cũng được lựa chọn để đưa vào phân tích, gồm: Giới tính, Độ tuổi, Nghề nghiệp chính, Trình độ giáo dục, và Quy mô gia đình.

+ Hiểu được thái độ và nhận thức của khách hàng về việc mua nhà trong khu đô thị. Ngoài yếu tố Tính pháp lý thì Chủ đầu tư nên ưu tiên phát triển dự án nhà Chung cư nếu có được quỹ đất vị trí tốt, gần trung tâm, thiết kế đồng bộ, đầy đủ dịch vụ tiện ích nội khu. Ngược lại nếu gặp bất lợi về vị trí thì Chủ đầu tư có thể ưu tiên phát triển loại nhà riêng, lưu ý khắc phục khả năng kết nối với trung tâm. 5.3.3. Đề xuất, khuyến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước - Với việc Quy hoạch đô thị và quản lý đất đai: Xây dựng Chiến lược phát triển đô thị toàn diện/lồng ghép; Các biện pháp tạo thị trường khác để hỗ trợ nguồn cung đất đai.

- Với các Công ty doanh nghiệp đầu tư xây dựng căn hộ (công ty xây dựng): Triển khai chương trình hợp tác công tư (PPP) nhằm cung cấp nhà ở với giá hợp lý; Tìm hiểu khả năng áp dụng Ưu đãi quyền phát triển nhà; Các biện pháp tạo thị trường khác để hỗ trợ các công ty phát triển nhà. - Với vấn đề Quản trị khu vực nhà ở: Củng cố thể chế; Các yếu tố nền tảng của quản trị khu vực nhà ở; Các biện pháp khác để tăng cường quản trị khu vực nhà ở.

- Đặc biệt là Nhà nước phải trú trọng, hoàn thiện bổ khung pháp lý về BĐS, đảm bảo tính thống nhất, rõ ràng, dễ hiểu, sát với thực tế, phải công khai minh bạch thông tin pháp lý của BĐS, và phải có chế tài xử lý nghiêm nếu có xảy ra sai phạm. Tuy nhiên chặt chẽ, nhưng không được quá hành chính hóa, quan liêu máy móc, lại là rào cản phát triển.

________________________________ KẾT LUẬN

Chương 3 về phương pháp nghiên cứu, phần đầu tác giả đã trình bày quy trình nghiên cứu phù hợp với đối tượng và phạm vi nghiên cứu đã xác định. Quy trình gồm 12 bước tổng thể từ đặt vấn đề và mục tiêu nghiên cứu cho tới cuối cùng là bàn luận và khuyến nghị. Các phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp và sơ cấp; cũng như những phương pháp phân tích định tính, định lượng cũng được trình bày chi tiết đối với từng phần áp dụng trong luận án. Kết quả phân tích 427 phiếu khảo sát hợp lệ được trình bày ở chương 4 đã cho thấy, chỉ có 4/5 nhân tố trong mô hình là có sự tác động có ý nghĩa thống kê tới YĐM nhà của tập khách hàng trung lưu, có dự định mua 01 trong 02 loại nhà chung cư hoặc nhà riêng trong các khu đô thị Việt Nam với mức giá từ 3 đến 5 tỷ đồng. Nhân tố có tác động mạnh nhất tới cả 02 nhóm khách hàng là Tính pháp lý. Đối với khách hàng có YĐM chung cư thì nhân tố quan trọng thứ hai là Vị trí ngôi nhà, tiếp theo sau là 02 nhân tố Thái độ và Nhận thức kiểm soát hành vi. Ngược lại đối với khách hàng có YĐM nhà riêng thì đứng thứ hai lại là nhân tố Nhận thức kiểm soát hành vi, 02 nhân tố Thái độ và Vị trí ngôi nhà lại xếp cuối cùng. Riêng nhân tố chuẩn chủ quan thì đều không có tác động đến YĐM nhà của cả 02 tập khách hàng được nghiên cứu. Đa phần người mua tham gia khảo sát là những người trên 40 tuổi, làm chủ doanh nghiệp/tự kinh doanh hoặc làm các nghề nghiệp khác, có trình độ giáo dục từ đại học trở lên và sống trong gia đình có quy mô lớn. Trong đó, chỉ có nhóm khách hàng có YĐM chung cư là có sự khác biệt về nghề nghiệp khi mà YĐM của những người làm nghề khác (nghệ sĩ, freelancer, nội trợ) và những người làm chủ doanh nghiệp/tự kinh doanh là cao hơn so với YĐM chung cư của các cán bộ công chức, viên chức. Những kết luận rút ra, những đánh giá theo các nhân tố tác động và đặc điểm của người mua nhà, cùng với các yếu tố chính sách vĩ là phần cuối của chương phân tích thực trạng này.

Luận án của nghiên cứu sinh về đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam” được trình bày gồm 03 phần chính: mở đầu, nội dung, kết luận. Phần nội dung được kết cấu gồm 05 chương: Tổng quan nghiên cứu và mô hình nghiên cứu; Giả thuyết và mô hình nghiên cứu; Phương pháp nghiên cứu; Kết quả khảo sát; và Một số khuyến nghị, đề xuất cho các bên liên quan như người có YĐM nhà, các chủ đầu tư, các cơ quan hữu quan.

Chương 5 tác giả đề cập tới một số dự báo về tình hình nhà ở khu vực đô thị Việt Nam để từ đó đưa ra một số khuyến nghị, đề xuất liên quan tới các nhân tố ảnh hưởng tới YĐM của nhóm khách hàng nghiên cứu. Các đề xuất được đưa ra cho từng đối tượng là người tiêu dùng có YĐM chung cư hoặc nhà riêng trong các khu đô thị Việt Nam; hay là các chủ đầu tư xây dựng các khu độ thị. Những đề xuất cuối là đối với cơ quan quản lý nhà nước trung ương và địa phương nhằm vận dụng hiệu quả những kết quả nghiên cứu của luận án để có thể đưa ra được những lựa chọn đầu tư, mua bán sản phẩm nhà ở khu đô thị một cách phù hợp nhất.

Chương 1 về tổng quan nghiên cứu và mô hình nghiên cứu, trước tiên đã tiến hành nghiên cứu khái quát về hành vi người tiêu dùng, sản phẩm nhà ở. Những mô hình hành vi con người, hành vi người tiêu dùng theo các quan điểm tiếp cận khác nhau được tổng hợp và phân tích, để từ đó tìm ra được mô hình phù hợp thường được sử dụng trong nghiên cứu về YĐM nhà ở là mô hình hành vi có kế hoạch TPB. Một số kết luận về tổng quan tình hình nghiên cứu và khoảng trống cho luận án được đưa ra ở phần cuối chương.

Mua nhà là một quyết định quan trọng không chỉ đối với người mua mà còn cả các bên liên quan như gia đình, người bán và sự phát triển chung của xã hội. Mặc dù những nghiên cứu về YĐM cũng đã được triển khai khá nhiều ở nước ngoài, song với Việt Nam thì số lượng công trình vẫn còn khá khiêm tốn. Một đặc thù nữa là dữ liệu khách hàng của lĩnh vực BĐS hiện vẫn đang là dạng “bảo mật” nên quá trình thực hiện của NCS đã gặp rất nhiều khó khăn. Vì vậy, dù đã rất cố gắng nghiên cứu một cách hệ thống các nội dung và đưa ra được những đóng góp cả về lý luận và thực tiễn nhưng với những giới hạn về năng lực và thời gian, luận án chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, NCS rất mong nhận được những đóng góp quý báu từ phía Quý thầy cô, anh chị em đồng nghiệp để hoàn thiện luận án được tốt hơn.

Chương 2 là phần xây dựng giả thuyết và mô hình nghiên cứu cho luận án. Sau khi tìm ra được khoảng trống nghiên cứu, mô hình TPB được lựa chọn để đưa vào làm căn cứ cho nghiên cứu. Một số nội dung tìm hiểu tổng quan về khu vực nghiên cứu như khái niệm khu vực đô thị Việt Nam, khái niệm và đặc điểm nhà ở khu vực đô thị Việt Nam đã được tổng hợp nhằm xác lập ra được những nhân tố phù hợp cho mô hình nghiên cứu của luận án. Phù hợp với đối tượng người tiêu dùng được nghiên cứu về YĐM là tầng lớp trung lưu, có dự định mua nhà chung cư hoặc nhà riêng ở các khu đô thị Việt Nam với mức giá từ 3-5 tỷ đồng, nên hai nhân tố được bổ sung vào mô hình nghiên cứu là Tính pháp lý và Vị trí. Bên cạnh đó, 03 nhân tố của mô hình TPB là Thái độ, Chuẩn chủ quan, và Nhận thức kiểm soát hành vi được kế thừa. Ngoài ra, 05 đặc điểm nhân khẩu học phù hợp nhất với nhóm khách

23

24