Luận văn Thạc sĩ Kỹ thuật: Phân tích rủi ro tài chính cho dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh với ứng dụng mô phỏng Monte Carlo áp dụng cho dự án “Z”

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

NGUYỄN NGỌC THU

PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH CHO DỰ ÁN

NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH VỚI

ỨNG DỤNG MÔ PHỎNG MONTE CARLO

ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN “Z”

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: KTXD Công trình Dân dụng và Công nghiệp

Mã số ngành: 60580208

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 3 năm 2017

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

NGUYỄN NGỌC THU

PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH CHO DỰ ÁN

NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH VỚI

ỨNG DỤNG MÔ PHỎNG MONTE CARLO

ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN “Z”

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: KTXD Công trình Dân dụng và Công nghiệp

Mã số ngành: 60580208

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC :PGS.TS: NGUYỄN THỐNG

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 3 năm 2017

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS. NGUYỄN THỐNG

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP.HCM

ngày 03 tháng 5 năm 2017

Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

Chức danh TT Họ và tên Hội đồng

PGS. TS. Phạm Hồng Luân Chủ tịch 1

TS. Đinh Công Tịnh Phản biện 1 2

TS. Trần Quang Phú Phản biện 2 3

TS. Nguyễn Quốc Định Ủy viên 4

TS. Nguyễn Việt Tuấn Ủy viên, Thư ký 5

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn đã được sửa

chữa (nếu có).

Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn

PGS. TS . PHẠM HỒNG LUÂN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên: NGUYỄN NGỌC THU Giới tính: Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 13/07/1980 Nơi sinh: Tp.HCM

Chuyên ngành: Kỹ thuật Xây dựng Công trình Dân dụng và Công nghiệp

MSHV: 1441870044

I. Tên đề tài:

Phân tích rủi ro tài chính cho dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh

với ứng dụng mô phỏng Monte Carlo. Áp dụng cho dự án “Z”

II. Nhiệm vụ và nội dung:

1. Nhiệm vụ:

Mục tiêu của việc nghiên cứu là Phân tích rủi ro tài chính cho dự án nhà ở xã

hội tại huyện Bình Chánh với ứng dụng mô phỏng Monte Carlo. Nghiên cứu áp

dụng cho dự án “Z” nhằm tìm hiểu các vấn đề gây rủi ro về tài chính của các dự án nhà ở xã hội ở huyện Bình Chánh.

Qua phân tích sẽ xác định các nguyên nhân chính gây rủi ro về tài chính và

xác xuất xảy ra của các nhân tố bằng phương pháp mô phỏng Monte Carlo. Và từ

đó mà có các kiến nghị, đề xuất để nhằm giảm thiểu rủi ro và phát triển xây dựng

nhà ở xã hội trên địa bàn huyện Bình Chánh.

Các phân tích đánh giá trong phạm vi luận văn này gồm:

- Phân tích thực trạng đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình

Chánh.

- Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội và hiệu quả tài chính của các dự án nhà

ở xã hội tại huyện Bình Chánh.

- Phân tích mô phỏng các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro tài chính bằng phương

pháp mô phỏng Monter Carlo, từ đó dự báo xu hướng tác động của chi phí và doanh

thu đến các chỉ số tài chính của dự án.

- Nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm giảm thiểu rủi ro và phát triển nhà

ở xã hội trên địa bàn huyện Bình Chánh.

2. Nội dung:

Nội dung nghiên cứu gồm các vấn đề chủ yếu như sau:

Thu thập thông tin:

Thông tin về các dự án Nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh được thu thập

qua các số liệu của chủ đầu tư, đơn vị thi công và các đơn vị tư vấn. Ngoài ra, các

thông tin về rủi ro tài chính của các dự án nhà ở xã hội cũng được xem xét từ các

nguồn của báo đài, các tạp chí và các đề tài nghiên cứu trước đó.

Xây dựng mô hình khảo sát:

Từ việc nghiên cứu cơ sở lý luận, xây dựng mô hình khảo sát dựa trên nội

dung phân tích tài chính của dự án. Nội dung phần này nhằm tìm hiểu xác định các

vấn đề sau:

- Các yếu tố gây nên rủi ro tài chính cho các dự án khu nhà ở xã hội trên địa

bàn huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Xác định các nguyên nhân chính gây rủi ro tài chính cho dự án đầu tư xây

dựng công trình nhà ở xã hội, áp dụng cho dự án “Z”.

Phân tích và mô phỏng:

Phương pháp mô phỏng Monter Carlo được áp dụng cho những hệ thống mà

các thành phần của chúng có biểu thị ngẫu nhiên và đây cũng là một công cụ để

phân tích các hiện tượng có chứa yếu tố gây nên rủi ro về tài chính nhằm rút ra lời

giải gần đúng. Đây còn được gọi là phương pháp thử nghiệm thống kê. Mô phỏng

Monter Carlo thường được sử dụng khi thực hiện các thí nghiệm hoặc các phương

pháp tính toán bằng giải tích gặp nhiều khó khăn phức tạp hoặc thậm chí không thể

thực hiện được, đặc biệt khi sử dụng các máy tính số và không yêu cầu những công

cụ toán học phức tạp. Thực chất của phương pháp mô phỏng Monter Carlo là việc

lựa chọn một cách ngẫu nhiên các giá trị có thể có của các biến ngẫu nhiên đầu vào

(Risk Variables) để có một kết quả thực nghiệm của đại lượng tổng hợp cần phân

tích. Quá trình đó được lặp lại nhiều lần để có một tập hợp đủ lớn các kết quả thực

nghiệm. Cuối cùng xử lý thống kê để có các đặc trưng thống kê của đại lượng tổng

hợp đó.

- Kết luận:

Rút ra các kết luận, dự báo từ kết quả mô phỏng Monter Carlo khi phân tích

hiệu quả tài chính của Dự án Nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh.

III. Ngày giao nhiệm vụ: 4/2016

IV. Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 3/2017

V. Cán bộ hướng dẫn: PGS. TS. NGUYỄN THỐNG

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

PGS. TS. NGUYỄN THỐNG

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, tài liệu

và kết luận nêu trong Luận văn là trung thực, chưa từng được ai công bố trong bất

kỳ công trình nào khác và các thông tin trích dẫn trong Luận văn cũng đã được chỉ

rõ nguồn gốc.

Tác giả

NGUYỄN NGỌC THU

ii

LỜI CẢM ƠN

Đề tài này đã được thực hiện trong hơn một năm qua. Trong quá trình khảo

sát và mô phỏng dữ liệu, nếu không có sự giúp đỡ trực tiếp hoặc gián tiếp của các

thầy, các bạn trong trường thì không thể có được kết quả này.

Xin chân thành gửi lời cảm ơn đến các thầy dạy các môn của lớp 14SXD21,

nhờ các thầy đã trang bị cho kiến thức nền đã giúp em thuận lợi hơn cho việc thực

hiện đề tài Thạc sĩ.

Rất cảm ơn các bạn cùng lớp đã chia sẻ, trao đổi, phản biện trong quá trình

làm bài, nhờ đó giúp cho nội dung phân tích được tốt hơn.

Đặc biệt, luận văn này không thể thực hiện được nếu thiếu sự hướng dẫn trực

tiếp của Thầy PGS-TS Nguyễn Thống. Cảm ơn thầy với lòng nhiệt tình, đã truyền

đạt những kiến thức và kinh nghiệm bổ ích để em hoàn thành bài luận văn này.

Tác giả cũng rất mong sự góp ý chân thành của các thành viên Hội đồng

TP. HCM, ngày 28 tháng 3 năm 2017

khoa học để Luận văn này có thể được hiệu chỉnh hoàn thiện hơn.

NGUYỄN NGỌC THU

iii

TÓM TẮT

Đề tài có hai nội dung chính. Thứ nhất, Phân tích hiệu quả tài chính của dự

án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh. Thứ hai, với kết quả phân tích đó, đồng thời

xác định các yếu tố rủi ro để thực hiện mô phỏng Monte Carlo nhằm dự báo các chỉ

số tài chính như dòng tiền hiện tại thuần NPV và tỷ suất thu hồi vốn nội bộ IRR.

Bài viết còn xem xét đến độ nhạy của các yếu tố rủi ro đến hiệu quả của dự án. Tất

cả các phân tích đều thực hiện ở quan điểm Chủ đầu tư và Tổng đầu tư.

Kết quả phân tích cho thấy rằng, Thứ nhất, hiệu quả tài chính khi thực hiện

Nhà ở xã hội là rất thấp, điều này thể hiện qua các giá trị dòng tiền thuần chiết khấu

rủi ro NPV và tỷ suất sinh lời nội bộ IRR rất bé. Điều này cũng phù hợp vì các dự

án Nhà ở xã hội mang ý nghĩa lớn hơn là hiệu quả về mặt ích lợi kinh tế xã hội. Thứ

hai, khi thực hiện dự án Nhà ở xã hội nên chọn phương án vay vốn (theo quan điểm

chủ đầu tư) sẽ có lợi hơn vì được vay ưu đãi với lãi suất thấp. Thứ ba, qua kết quả

mô phỏng Monte Carlo thì cả hai giá trị trung bình NPV và IRR đều âm. Xác suất

đạt giá trị lớn hơn 0 chỉ dưới 30%. Điều này củng cố thêm cho nhận định rằng hiệu

quả tài chính Nhà ở xã hội rất thấp. Cuối cùng, qua phân tích độ nhạy cho thấy

những nhân tố ảnh hưởng lớn tới NPV và IRR là đơn giá bán căn hộ giá rẻ, suất đầu

tư và tiếp theo là giá mặt bằng thương mại. Các yếu tố khác không ảnh hưởng đáng

kể.

iv

ABSTRACT

Project is related to two main topics. Firstly, the analysis of the financial

performance of social housing projects in Binh Chanh district. Secondly, the results

of that analysis, and identification of risk factors to perform Monte Carlo

simulations to forecast financial indicators such as cash flow and net present NPV

return rate of internal capital IRR . The article also considers the sensitivity of the

risk factors to the efficiency of the project. All analyzes were conducted in the

investor perspective and total investment.

The analytical results show that, firstly, the financial performance of the

social housing project is very low, this is reflected in the value of net cash flow

NPV risk discount rate and an internal profitability IRR is very little. This is also

suitable for projects meant greater the social housing project is viable economic and

social benefits. Secondly, the implementation of the project should be selected the

social housing project loan scheme (in view of the investor) will be more beneficial

for preferential loans at low interest rates. Thirdly, the results of Monte Carlo

simulations, both the average value and IRR, NPV were negative. The probability

of a value greater than 0 to reach just under 30%. This reinforces the assessment

that the financial performance of the social housing project was very low. Finally,

through sensitivity analysis shows that the factors that influenced the NPV and IRR

is the cheap price of the apartment, and the next investment rate is the price of

commercial premises. Other factors are not significantly affected.

v

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii

TÓM TẮT ................................................................................................................. iii

ABSTRACT .............................................................................................................. iv

MỤC LỤC ................................................................................................................... v

DANH MỤC CÁC BẢNG ...................................................................................... viii

DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... ix

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ......................................................................................... 1

1.1. Đặt vấn đề: ....................................................................................................... 1

1.2. Xác định vấn đề nghiên cứu: ............................................................................ 5

1.3. Mục tiêu nghiên cứu: ....................................................................................... 8

1.3.1. Mục tiêu tổng quát.................................................................................. 8

1.3.2. Mục tiêu cụ thể ....................................................................................... 8

1.4. Phương pháp nghiên cứu và kỹ thuật áp dụng: ................................................ 9

1.4.1 Quy trình nghiên cứu ............................................................................... 9

1.4.1.1. Phân tích rủi ro ................................................................................ 9

1.4.1.2. Định lượng rủi ro .......................................................................... 10

1.4.1.3. Giám sát và kiểm soát rủi ro ......................................................... 10

1.4.2. Thu thập dữ liệu ................................................................................... 10

1.4.3. Mô phỏng Monte-Carlo (dùng phần mềm Crystal Ball) ...................... 11

1.5. Phạm vi nghiên cứu: ....................................................................................... 13

1.6. Đóng góp kỳ vọng của nghiên cứu: ............................................................... 13

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU........................................... 14

2.1 Tổng quan: ...................................................................................................... 14

2.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng: ........................................................ 14

2.1.2. Về đầu tư phát triển nhà ở xã hội ......................................................... 14

2.1.2.1.Khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội ............................... 14

2.1.3. Các chỉ tiêu chủ yếu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án. ............... 19

2.1.3.1. Giá trị tương đương (Equivalent Worth) .......................................... 19

vi

2.1.3.2. Suất thu lợi (Rate of return) ............................................................. 21

2.1.3.3. Tỉ số lợi ích trên chi phí (benefit/cost-B/C) ...................................... 21

2.1.3.4. Thời gian hoàn vốn (PP) .................................................................. 22

2.2. Tình hình nghiên cứu hiện tại: ....................................................................... 23

CHƯƠNG 3: CƠ SỞ LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH KINH TẾ TÀI CHÍNH DỰ ÁN

................................................................................................................................... 29

3.1. Cơ sở lý thuyết : ............................................................................................. 29

3.1.1. Khái niệm về rủi ro............................................................................... 29

3.1.2. Phân loại rủi ro ..................................................................................... 29

3.1.3. Quản lý rủi ro ....................................................................................... 30

3.1.4. Phân tích dự án có xét đến rủi ro .......................................................... 33

3.1.4.1. Phân tích độ nhạy .......................................................................... 33

3.1.4.2. Phân tích tình huống ..................................................................... 34

3.2. Mô phỏng Monte Carlo: .......................................................................... 34

3.3. Các quan điểm phân tích: ............................................................................... 38

3.3.1. Phân tích kinh tế - xã hội ...................................................................... 38

3.3.2. Phân tích tài chính ................................................................................ 39

CHƯƠNG 4: GIỚI THIỆU DỰ ÁN & PHÂN TÍCH SỐ LIỆU .............................. 41

4.1 Thông tin chung về dự án: .............................................................................. 41

4.2. Phân tích tài chính dự án: ............................................................................... 43

4.2.1. Phân tích tài chính dự án chưa xét tới yếu tố rủi ro ............................. 43

4.2.1.1. Chi phí xây dựng ........................................................................... 43

4.2.1.2. Tổng mức đầu tư ........................................................................... 44

4.2.1.3. Kế hoạch vay vốn .......................................................................... 45

4.2.1.4. Phân kỳ đầu tư xây dựng ............................................................... 47

4.2.1.5. Kế hoạch kinh doanh..................................................................... 49

4.2.1.6. Cân đối nguồn vốn ........................................................................ 51

4.2.1.7. Doanh thu ...................................................................................... 52

4.2.1.8. Dòng tiền ....................................................................................... 55

4.2.1.9. Phân tích lãi lỗ ............................................................................... 60

vii

4.2.1.10. Các chỉ số tài chính ..................................................................... 64

4.2.1.11. Nhận xét ...................................................................................... 64

4.2.2. Các yếu tố rủi ro tác động đến tài chính dự án và đề xuất hàm phân

phối .......................................................................................................................... 65

4.2.3. Kết quả mô phỏng Monte Carlo ........................................................... 75

4.2.3.1. Xác suất của dòng tiền thuần (NPV) chiết khấu rủi ro ................. 76

4.2.3.2. Xác suất của Tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR) ................................... 81

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................ 88

5.1. Các kết luận được rút ra sau khi phân tích ..................................................... 88

5.2. Kiến nghị, đề xuất các giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư phát triển các dự

án nhà ở xã hội. ..................................................................................................... 89

5.2.1. Cần tiếp tục thực hiện chương trình cho vay phát triển nhà ở xã hội. . 89

5.2.2.Cần tiếp tục thực hiện lãi suất ưu đãi nhà ở xã hội. ......................................... 89

5.2.3. Cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi để các

doanh nghiệp và người dân tích cực tham gia phát triển nhà ở xã hội ..................... 90

5.3. Những hạn chế của luận văn và kiến nghị nghiên cứu tiếp theo. .................. 91

5.3.1. Những hạn chế của luận văn ................................................................ 91

5.3.2. Kiến nghị nghiên cứu tiếp theo ............................................................ 92

TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 93

viii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.2 - Chi phí đầu tư dự án ................................................................................ 43

Bảng 4.3 - Tổng mức đầu tư ..................................................................................... 44

Bảng 4.5 - Phân kỳ đầu tư xây dựng ......................................................................... 47

Bảng 4.6 - Phương thức thanh toán căn hộ giá rẻ ..................................................... 49

Bảng 4.7 - Phương thức thanh toán khi mua Mặt bằng Thương mại ....................... 49

Bảng 4.8 - Chi phí bán hàng, quản lý doanh nghiệp ................................................. 50

Bảng 4.9 - Cân đối nguồn vốn .................................................................................. 51

Bảng 4.10 - Doanh thu .............................................................................................. 52

Bảng 4.11 - Dòng tiền theo quan điểm chủ đầu tư ................................................... 55

Bảng 4.12 - Dòng tiền theo quan điểm tổng đầu tư .................................................. 58

Bảng 4.13 - Lãi lỗ theo quan điểm chủ đầu tư .......................................................... 60

Bảng 4.14 - Lãi lỗ theo quan điểm tổng đầu tư ......................................................... 62

Bảng 4.15 - Chỉ số tài chính theo quan điểm chủ đầu tư .......................................... 64

Bảng 4.16 - Chỉ số tài chính theo quan điểm tổng đầu tư ......................................... 64

ix

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 - Quy trình nghiên cứu ................................................................................. 9

Hình 1.2 - Lưu đồ mô phỏng Monte-Carlo ............................................................... 11

Hình 1.3 - Các quy luật phân phối xác xuất .............................................................. 12

Hình 2.1 - Quá trình phân tích rủi ro......................................................................... 25

Hình 3.1 - Sơ đồ mô phỏng Monte Carlo.................................................................. 35

Hình 4.1 - Kết quả khảo sát luật Phân phối xác suất các yếu tố rủi ro ....................... 66

Hình 4.2 - Tỷ lệ khảo sát Suất đầu tư ......................................................................... 66

Hình 4.3 - Phân phối xác suất Suất đầu tư ................................................................. 67

Hình 4.4 - Tỷ lệ khảo sát Lãi suất vay ....................................................................... 68

Hình 4.5 - Phân phối xác suất Lãi vay ngân hàng ...................................................... 69

Hình 4.6 - Tỷ lệ khảo sát Giá bán căn hộ ................................................................... 70

Hình 4.7 - Phân phối xác suất Giá căn hộ Nhà ở xã hội ............................................. 71

Hình 4.8 - Tỷ lệ khảo sát Mặt bằng thương mại ........................................................ 72

Hình 4.9 - Phân phối xác suất Giá mặt bằng thương mại ........................................... 72

Hình 4.10 - Tỷ lệ khảo sát Chi phí quản lý doanh nghiệp ......................................... 73

Hình 4.11 - Phân phối xác suất Chi phí quản lý doanh nghiệp .................................. 74

Hình 4.12 - Tỷ lệ khảo sát Chi phí phục vụ bán hàng ................................................ 74

Hình 4.13 - Phân phối xác suất Chi phí phụ vụ bán hàng .......................................... 75

Hình 4.14 - Thực hiện mô phỏng Monte Carlo bằng Crystal Ball ........................... 76

Hình 4.15 - Một vài chỉ số thống kê NPV khi mô phỏng Monte Carlo .................... 77

Hình 4.16 - Tỷ lệ phần trăm NPV ............................................................................. 78

Hình 4.17 - Phân phối xác suất NPV theo quan điểm chủ đầu tư ............................. 78

Hình 4.18 - Phân phối xác suất NPV theo quan điểm tổng đầu tư ........................... 79

Hình 4.19 - Xác suất cộng dồn NPV theo quan điểm chủ đầu tư ............................. 79

Hình 4.20 - Xác suất cộng dồn NPV theo quan điểm tổng đầu tư ............................ 80

Hình 4.21 - Độ nhạy NPV theo quan điểm chủ đầu tư ............................................. 80

Hình 4.22 - Độ nhạy NPV theo quan điểm tổng đầu tư ............................................ 81

Hình 4.23 - Một vài chỉ số thống kê IRR khi mô phỏng Monte Carlo ..................... 82

x

Hình 4.24 - Tỷ lệ phần trăm IRR .............................................................................. 83

Hình 4.25 - Phân phối xác suất IRR theo quan điểm chủ đầu tư .............................. 83

Hình 4.26 - Phân phối xác suất IRR theo quan điểm tổng đầu tư ............................. 84

Hình 4.27 - Xác suất cộng dồn IRR theo quan điểm chủ đầu tư .............................. 84

Hình 4.28 - Xác suất cộng dồn IRR theo quan điểm tổng đầu tư ............................. 85

Hình 4.29 - Độ nhạy IRR theo quan điểm chủ đầu tư .............................................. 85

Hình 4.30 - Độ nhạy IRR theo quan điểm tổng đầu tư ............................................. 86

1

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU

1.1. Đặt vấn đề:

Trong những năm qua nền kinh tế Việt Nam đã có những bước tiến đáng kể

với tốc độ tăng trưởng tương đối cao. Trong đó, xây dựng là một trong những ngành

công nghiệp đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế. Ngoài

nhiệm vụ tạo ra cơ sở vật chất, phục vụ cho nhu cầu phát triển của con người, ngành

xây dựng còn góp phần tạo nên bộ mặt mỹ quan của đất nước và là một trong những

yếu tố đánh giá sự phồn vinh của xã hội.

Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày càng cao, tỉ trọng của ngành xây

dựng trong nền kinh tế cũng tăng lên theo từng năm. Cùng với sự ổn định về chính

trị và xã hội, nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển và từng bước tạo được uy

tín với các nước trên thế giới. Ngành xây dựng đã đóng góp một phần đáng kể và có

vị trí quan trọng trong việc phát triển kinh tế đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh những

kết quả đạt được, cũng còn có nhiều dự án chưa đạt hiệu quả về mặt tài chính cũng

như kinh tế xã hội do tình trạng đầu tư dàn trải, hiệu quả đầu tư thấp, thất thoát lãng

phí vốn ngân sách nhà nước, chậm trễ thời gian hoàn thành đưa công tình vào sử

dựng, còn chưa chặt chẽ trong khâu đầu vào và đầu ra sản phẩm dẫn đến tình trạng

công trình xây dựng kém chất lượng, thời gian thi công kéo dài so với tiến độ đã đề

ra, gây thiệt hại kinh tế và thời gian cho các bên. Mỗi năm tổng vốn đầu tư toàn xã

hội cho ngành xây dựng chiếm lượng không nhỏ, cụ thể: Tính chung trong giai đoạn

2001 - 2005, tổng vốn đầu tư công đạt khoảng 286 nghìn tỉ đồng, chiếm trên 23%

tổng vốn đầu tư toàn xã hội; trong giai đoạn 2006 - 2010 ước đạt trên 739 nghìn tỉ

đồng, khoảng trên 24% tổng vốn đầu tư toàn xã hội.

Giai đoạn 2011 - 2015 là một giai đoạn khó khăn của ngành xây dựng do ảnh

hưởng của suy giảm kinh tế trước đó. Tuy nhiên, chính phủ đã có một số chính sách

can thiệp kịp thời giúp ngành xây dựng phát triển ổn định. Hiệu quả công tác quản

lý nhà nước ngành xây dựng trong những năm qua có sự đóng góp từ các chính

sách, hệ thống văn bản pháp lý về xây dựng. Hệ thống này ngày càng được hoàn

2

thiện và củng cố, là một trong những nhân tố quan trọng góp phần đưa tốc độ tăng

trưởng của ngành tăng 11,2% trong năm trước, cao nhất trong 5 năm qua.

Công tác phát triển nhà ở trong giai đoạn này cũng đã có bước chuyển biến

quan trọng, từ quan điểm, cách tiếp cận cho đến các giải pháp thực thi. “An cư, lạc

nghiệp” luôn được gắn liền với tâm tư tình cảm của người Việt Nam. Việc phát

triển nhà ở xã hội theo Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia được đẩy mạnh đã góp

phần từng bước giải quyết nhu cầu nhà ở cho các nhóm đối tượng người dân có khó

khăn về nhà ở. Diện tích nhà ở cả nước tăng nhanh theo từng năm, diện tích bình quân nhà ở toàn quốc tăng từ 17,5 m2 sàn/người năm 2010 lên khoảng 20,9 m2 sàn/người năm 2014 (tăng 1,3 m2 sàn/người so với năm 2013); đến cuối năm 2016 là 22,8 m2 sàn/người; năm 2017 Bộ Xây dựng đặt mục tiêu nâng diện tích bình quân nhà ở toàn quốc lên 23,4 m2 sàn/người. Các chương trình phát triển nhà ở xã hội

trọng điểm đạt được nhiều kết quả tích cực, đã từng bước cải thiện chỗ ở cho hàng

trăm ngàn hộ gia đình, cá nhân có khó khăn về nhà ở, góp phần đảm bảo chính sách

an sinh xã hội và nhận được sự đồng thuận cao của các tổ chức, cơ quan Trung

ương, chính quyền các địa phương và các tầng lớp dân cư trong cả nước. Chất

lượng nhà ở được cải thiện, từng bước đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của nhân dân;

nhiều khu nhà ở mới khang trang đã và đang dần dần thay thế các khu nhà ở cũ bị

xuống cấp, hư hỏng. Nhiều khu dân cư mới, tuyến phố mới được hình thành, góp

phần vào việc chỉnh trang bộ mặt đô thị.

Tại hội nghị trực tuyến toàn quốc về nhà ở xã hội, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, từ năm 2009 đến nay cả nước đã đưa vào sử dụng 3,7 triệu m2 nhà ở xã hội

(71.150 căn hộ) tại khu vực đô thị và khu công nghiệp góp phần giải quyết chỗ ở

cho gần 500.000 công nhân và người có thu nhập thấp. Tổng mức đầu tư cho các dự

án nói trên khoảng 25.900 tỷ đồng (97 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, 82 dự án

nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp). Hiện các địa phương đang tiếp tục triển

khai 191 dự án (70 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, 121 dự án nhà ở xã hội cho

người có thu nhập thấp) với quy mô xây dựng 163.800 căn hộ, tổng mức đầu tư

khoảng 71.800 tỷ đồng.

3

Đối với chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có công, báo cáo của các địa

phương cho biết, đến hết tháng 11/2016 đã hoàn thành hỗ trợ cho 91.302 hộ (51.064

hộ xây mới, 40.238 hộ sửa chữa, cải tạo); hiện đang tiếp tục thực hiện hỗ trợ cho

khoảng 6.800 hộ. Tổng nguồn kinh phí đã chi ra từ ngân sách là 2.500 tỷ đồng.

Riêng kết quả giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở theo Nghị

quyết số 02 năm 2013, tính đến ngày 31/10/2016 đã ký hợp đồng cam kết cho vay

là 32.841 tỷ đồng và đã giải ngân 28.588,7 tỷ đồng (đạt 87,05%). Trong đó đã ký

hợp đồng cam kết cho vay 56.181 hộ, với số tiền là 27.480 tỷ đồng, đã giải ngân

cho 56.181 hộ với số tiền là 23.226 tỷ đồng (đạt 84,52% cam kết cho vay); đã cam

kết cho vay 51 dự án và đã giải ngân với số tiền là 5.361 tỷ đồng.

Để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, hỗ trợ thị trường và đầu tư, Bộ Xây

dựng đã chủ trì, phối hợp với các địa phương rà soát, đánh giá toàn diện tình hình

các dự án phát triển đô thị và phát triển nhà ở; đề xuất các nhóm giải pháp tháo gỡ

khó khăn và đã được đưa vào Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính

phủ. Nghị quyết 02 năm 2013 được coi là bài thuốc hữu hiệu, đáp ứng nguyện vọng

người dân cũng như phía kinh tế thị trường, tuy nhiên vướng mắc về thủ tục từ phía

các ngân hàng lại là lực cản lớn nhất, khiến tiến độ giải ngân của gói hỗ trợ này bị

chậm. Từ đó, ngày 21/8/2014 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số

61/NQ-CP về sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ; đồng thời

Bộ Xây dựng cũng ban hành kịp thời các Thông tư hướng dẫn chi tiết việc chuyển

đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, cũng như các điều kiện và thủ

tục để doanh nghiệp được vay đầu tư và người dân vay để thuê, mua nhà ở xã hội,

nhà ở thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng.

Để chăm lo đời sống cho người dân có thu nhập thấp, Chính phủ đã có nhiều

ưu đãi để phát triển loại hình dự án nhà ở xã hội. Về các văn bản pháp qui để thi

hành dự án nhà ở xã hội có Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm

2013 của Chính phủ về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội, và Thông tư

08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 23 tháng 5 năm 2014 để hướng

dẫn Nghị định trên. Hiện nay, văn bản mới đã thay thế Nghị định số 188/2013/NĐ-

4

CP là Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội của

Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015. Văn bản này đã thể hiện mối quan

tâm cao hơn nữa của Chính phủ đối với người lao động có thu nhập thấp và nghĩa

vụ trách nhiệm của các nhà đầu tư. Cụ thể, tại điều 5 Nghị định này quy định về

Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự

án đầu tư phát triển đô thị là "Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án

đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án

đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng

- kinh doanh - chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy

hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án

quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã

đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội".

Trong khi đó tại điều 6 về xác định Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với

các khu công nghiệp có ghi "(1) Trường hợp khu công nghiệp đang trong giai đoạn

hình thành thì Ban quản lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp

kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp có trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng

và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội cho công nhân, người lao

động làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm

quyền phê duyệt và chuyển giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được

lựa chọn theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này đảm nhận việc triển khai thực

hiện dự án. Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ

thuật khu nhà ở xã hội được phân bổ một phần hoặc toàn bộ vào giá thành kinh

doanh hạ tầng khu công nghiệp đó. (2) Trường hợp khu công nghiệp đã hình thành

mà chưa có hoặc chưa đáp ứng đủ nhà ở cho công nhân, người lao động thì Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt (hoặc điều

chỉnh quy hoạch) để bổ sung quỹ đất phù hợp phát triển nhà ở xã hội; thực hiện bồi

thường, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng

nhà ở xã hội được lựa chọn theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này đảm nhận

việc triển khai thực hiện dự án. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được trích

5

từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất để lại cho địa phương." Điều này

cho thấy công tác xây dựng Nhà ở xã hội cũng là một nhiệm vụ, là nghĩa vụ của nhà

đầu tư trong công cuộc xây dựng phát triển kinh tế đất nước.

Tóm lại, cùng với quá trình phát triển công nghiệp hóa – hiện đại hóa đang

diễn ra mạnh mẽ, việc phát triển nhà ở xã hội mang tính tất yếu, quốc gia nào không

phát triển và quản lý nhà ở xã hội hiệu quả sẽ dẫn đến tình trạng thiết hụt nhà ở với

mức độ lớn. Vì vậy, phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam cũng được coi là một trong

những chương trình phát triển kinh tế - xã hội quan trọng của quốc gia, được Đảng

và Nhà nước quan tâm, chú trọng. Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ

XII của Đảng đã chỉ rõ trong giai đoạn 2016 – 2020 cần phải “thực hiện tốt các

chính sách hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách, người nghèo, nhân dân ở

vùng sâu, vùng xa, vùng khó khăn, phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập

thấp, công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất và sinh viên”.

1.2. Xác định vấn đề nghiên cứu:

Phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam đã đạt được nhiều kết quả. Tuy nhiên,

việc phát triển nhà ở xã hội ở nước ta cũng còn nhiều khó khăn.

Báo cáo tổng kết của Bộ Xây dựng cho thấy: trong vòng 5 năm 2011 – 2016

trên cả nước hoàn thành việc đầu tư xây dựng 58 dự án nhà ở xã hội với quy mô gần

30.000 căn hộ. Hiện có 110 dự án nhà ở xã hội đang tiếp tục triển khai với quy mô

xây dựng khoảng 70.000 căn, đồng nghĩa với đạt mục tiêu một triệu căn trong năm

2020 là rất khó khăn và thị trường sẽ còn thiếu nguồn của phân khúc này.

Về kết quả thực hiện, nhìn chung các cấp chính quyền địa phương, các tổ

chức, cá nhân, các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội tiêu biểu đã tích cực tham

gia và thực hiện tốt, có hiệu quả việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân

trong thời gian qua.

Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu, những kết quả đạt được, vẫn còn

nhiều tồn tại hạn chế như:

- Chưa đạt yêu cầu, chỉ tiêu theo quy định tại Chiến lược phát triển nhà ở

quốc gia đến năm 2020.

6

- Hiện vẫn còn rất nhiều hộ nghèo, công nhân khu công nghiệp có khó khăn

về nhà ở, thiếu diện tích, điều kiện vệ sinh môi trường, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã

hội không đảm bảo.

- Chưa huy động được nguồn lực xã hội để chăm lo, giải quyết vấn đề nhà ở

xã hội, nhà ở cho công nhân.

Đối với Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 27/2/2017 đã tổ chức cuộc Hội thảo

“Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ Thành phố Hồ Chí Minh” và đã có

nhiều báo cáo tham luận về vấn đề nhà ở xã hội. Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu

phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, qua khảo sát được thực hiện vào tháng 10/2016,

tại Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 500.000 hộ chưa có nhà; khoảng 81.000 hộ

cần nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 – 2020. Trong đội ngũ cán bộ, công chức,

viên chức nhà nước tại Thành phố thì đã có khoảng 139.000 người chưa có nhà ở,

cần khoảng 80.000 căn hộ. Theo kế hoạch từ nay đến năm 2020 Thành phố sẽ phát

triển 39 dự án với quy mô 49.000 căn hộ, dự kiến đến năm 2020 có 30.000 căn hoàn

thành đưa vào sử dụng, trong đó có 20% dành cho chủ đầu tư bán thương mại để bù

đắp chi phí.

Còn theo Báo điện tử Vietnamnet ngày 22/02/2017, Hiệp hội Bất động sản

Thành phố Hồ Chí Minh (HOREA) vừa đưa ra dự báo nhu cầu nhà ở giá rẻ trên địa

bàn Thành phố trong 10 năm tới có thể lên đến khoảng một triệu căn. Theo

HOREA: “Hiện nay, quy mô dân số Thành phố Hồ Chí Minh đã lên đến gần 13

triệu người (trong lúc số liệu thống kê chính thức thì chỉ có 8,3 triệu người). Trong

đó, có gần 3 triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số; có hơn 400.000 sinh

viên; hàng năm có thêm hơn 50.000 cặp kết hôn mới”. Trong tổng số hơn 402.000

công nhân, lao động đang làm việc trong các khu chế xuất, khu công nghiệp của

Thành phố thì có đến 284.000 người (chiếm 70,6%) đang phải thuê phòng trọ, nhà

trọ. Do vậy, theo Hiệp hội, nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ trên địa bàn Thành

phố là rất lớn và cần sớm được giải quyết.

Việc phát triển nhà ở xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua đã đạt

được nhiều kết quả tích cực, tuy nhiên vẫn còn nhiều khó khăn, bất cập chủ yếu như

7

sau:

- Nguồn vốn cho kế hoạch vay mua nhà ở xã hội thay thế gói 30.000 tỷ đồng

vẫn chưa được triển khai. Việc chậm bố trí nguồn vốn hỗ trợ cho vay mua nhà ở xã

hội đã làm ảnh hưởng tới việc mua nhà của người dân cũng như quá trình tiêu thụ

sản phẩm của các chủ đầu tư. Sau khi gói 30.000 tỷ đồng chính thức kết thúc cho

vay vào ngày 31/3/2016 đồng thời sẽ kết thúc giải ngân vào ngày 31/12/2016 thì

đầu tháng 6/2016, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1013/QĐ-TTg

quy định mức lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội mới sẽ là 4,8% năm tại Ngân

hàng Chính sách xã hội và sẽ áp dụng đến hết ngày 31/12/2016. Ngân hàng Nhà

nước sau đó cũng đã có công văn hướng dẫn tổ chức tín dụng cho vay vốn ưu đãi

thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đến thời điểm cuối năm 2016 thì

người dân vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi của Nhà nước.

- Quy trình làm thủ tục hành chính còn rườm rà, nhiều cửa khiến không ít

doanh nghiệp lao đao vì bị ngâm tới 02 năm, thậm chí 07 năm mới được chấp thuận

(phản ảnh của các doanh nghiệp tại Hội thảo “Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương

mại giá rẻ Thành phố Hồ Chí Minh” ngày 27/02/2017).

- Thiếu quỹ đất sạch và các khu vực địa điểm cụ thể để có thể triển khai thực

hiện các dự án nhà ở xã hội.

- Giá thành sản phẩm căn hộ nhà ở xã hội nhìn chung còn cao, chưa phù hợp

với sức mua của người dân, đặc biệt đối với nhu cầu nhà ở xã hội cho người nghèo.

- Bình Chánh là một trong những huyện có ngành công nghiệp đang trên đà

phát triển, lao động ngoài khu vực tập trung về do đó nhu cầu nhà ở lớn, một số dự

án nhà ở xã hội đã được quy hoạch nhưng vấn đề triển khai thực hiện và đi vào sử

dụng còn chậm trễ, các vấn đề an sinh xã hội phục vụ đời sống của công nhân ở các

khu công nghiệp phát triển chưa cao. Rõ ràng là khi đáp ứng được nhu cầu nhà ở

cho các cán bộ công nhân viên, công nhân, sinh viên,... những người mà số đông là

dân nhập cư, sẽ giúp họ ổn định cuộc sống, họ gắn bó với công việc hơn.

Tuy nhiên do các đối tượng thuộc diện ưu đãi được mua nhà ở xã hội thường

có thu nhập thấp, mức tích lũy không cao, trong khi đó mức giá bán căn hộ nhà ở xã

8

hội thường bị khống chế thấp do vấn đề an sinh xã hội nên hiệu quả về mặt tài chính

cần được xem xét kỹ, giúp nhà đầu tư có cái nhìn rõ ràng hơn để họ mạnh dạn góp

tay cùng với Nhà nước thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, góp phần

phát triển kinh tế xã hội cho địa phương.

Vì vậy đề tài Phân tích rủi ro tài chính cho dự án nhà ở xã hội tại huyện

Bình Chánh với ứng dụng mô phỏng Monte Carlo. Áp dụng cho Dự án ”Z” là một

nghiên cứu cần thiết, với kỳ vọng có thể giúp cho các nhà đầu tư có thể dự báo khái

quát được hiệu quả tài chính trong việc thực hiện xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn

huyện Bình Chánh.

1.3. Mục tiêu nghiên cứu:

1.3.1. Mục tiêu tổng quát

Mục tiêu của luận văn “Phân tích rủi ro tài chính trong các dự án nhà ở xã

hội tại huyện Bình Chánh với ứng dụng mô phỏng Monte Carlo. Áp dụng cho Dự án

“Z” là tìm hiểu mức độ ảnh hưởng của các yếu tố chi phí đầu vào để thực hiện dự án

như suất đầu tư xây dựng, lãi suất vay, giá bán,... tác động đến các chỉ số tài chính

IRR, NPV; và từ đó mà đề xuất một số giải pháp để phát triển nhà ở xã hội.

1.3.2. Mục tiêu cụ thể

Mục tiêu chi tiết được thực hiện để đạt được mục đích nghiên cứu trong luận

văn này gồm:

- Xác định các thông số Dự án.

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến tài chính của dự án.

- Phân tích tài chính dự án.

- Xác định xu hướng ảnh hưởng của các loại chi phí, doanh thu với các chỉ số

tài chính bằng phần mềm Crystal Ball với kỹ thuật mô phỏng Monte Carlo.

- Đánh giá các rủi ro và đề xuất các biện pháp hạn chế rủi ro.

- Đề xuất các giải pháp để phát triển nhà ở xã hội.

9

1.4. Phương pháp nghiên cứu và kỹ thuật áp dụng:

1.4.1 Quy trình nghiên cứu

Đặt vấn đề

Xác định đề tài nghiên cứu

Tham khảo tạp chí, sách, các nghiên cứu và dự án tương tự, trong và ngoài nước

Thu thập dữ liệu từ chủ đầu tư dự án Nhà ở xã hội ở Bình Chánh

Phân tích tài chính dự án Nhà ở xã hội trên

Mô phỏng rủi ro định lượng (Mô phỏng Monte-Carlo)

Kết luận & Kiến nghị

Hình 1.1 - Quy trình nghiên cứu

Trong phân tích và quản lý rủi ro trải qua các quá trình chính: phân tích nhận

dạng rủi ro, đánh giá xếp hạng rủi ro, phân tích rủi ro, điều chỉnh kế hoạch phù hợp

với rủi ro, giám sát và kiểm soát rủi ro.

1.4.1.1. Phân tích rủi ro

Trước hết chúng ta phải nghiên cứu các tài liệu từ các dự án nhà ở xã hội tại

huyện Bình Chánh để tìm hiểu những rủi ro đã xảy ra đối với các dự án trên, từ đó

10

nhận dạng sơ bộ rủi ro dự án. Sau đó dùng các kỹ thuật phân tích rủi ro để phân tích

cụ thể rủi ro dự án đang chuẩn bị đầu tư.

1.4.1.2. Định lượng rủi ro

Trước khi định lượng rủi ro chúng ta cần phân loại các rủi ro, mối quan hệ các

rủi ro để có thể chọn hàm phân phối phù hợp đưa vào mô hình.

Sau khi đánh giá, xếp hạng các rủi ro thì chúng ta tiến hành mô phỏng đánh

giá tác động của từng biến cố, sự biến thiên của rủi ro thứ (x) nào đó sẽ làm ảnh

hưởng như thế nào đến tổng thể dự án.

1.4.1.3. Giám sát và kiểm soát rủi ro

Các biến cố rủi ro cần được xác định rõ:

1. Tên của rủi ro.

2. Mô tả rủi ro (phân loại rủi ro).

3. Thời gian rủi ro có thể xảy ra.

4. Người chịu trách nhiệm về rủi ro đó, tham chiếu tới cấu trúc phân chia công

việc.

5. Xác xuất biến cố rủi ro có thể xảy ra.

6. Tác động của các biến cố rủi ro.

Từ việc xác định rõ các đặc tính của yếu tố rủi ro từ đó chúng ta đề ra các

biện pháp giám sát, kiểm soát rủi ro.

- Xác định rõ khoảng thời gian xảy ra, trong gian đoạn nào của dự án từ đó

tham chiếu tới cấu trúc phân chia công việc để phân công nhân lực xử lý.

- Xác định rõ xác xuất, mức độ tác động để đề ra biện pháp kiểm soát là

tránh, chuyển (chuyển rủi ro cho đối tác qua các hợp đồng), chấp nhận, giảm nhẹ,

phát huy rủi ro tốt.

1.4.2. Thu thập dữ liệu

Thông tin dự án “Z” được thu thập qua các số liệu đã có của chủ đầu tư, đơn

vị thi công và các đơn vị tư vấn. Sau đó dùng kỹ thuật phân tích rủi ro dự án đang

chuẩn bị đầu tư.

11

1.4.3. Mô phỏng Monte-Carlo (dùng phần mềm Crystal Ball)

Lập mô hình bài toán trên Excel

Xác định các biến nhạy cảm và không chắc chắn, thông qua các bước kiểm định

Xác định và định nghĩa các biến có tương quan

Định nghĩa các dự báo

Thiết lập các thông số chạy mô phỏng

Tạo các báo cáo

Phân tích các kết quả

Hình 1.2 - Lưu đồ mô phỏng Monte-Carlo

Trình tự mô phỏng Monte-Carlo bao gồm các bước [5]:

1. Xác định biến rủi ro:

Biến rủi ro là những biến mà sự thay đổi của nó sẽ ảnh hưởng đến kinh tế

của dự án. Trên cơ sở phân tích độ nhạy, phân tích tình huống có thể nhận biết các

biến rủi ro quan trọng. Thống kê dữ liệu quan sát trong quá khứ của biến nghiên

cứu. Đưa ra một phân phối xác xuất cho những biến đầu vào. Tùy theo tính chất vật

lý của từng biến ngẫu nhiên nghiên cứu mà ta gán cho nó một dạng phân bố xác

xuất thích hợp.

12

Hình 1.3 - Các quy luật phân phối xác xuất

2. Xây dựng mô hình mô phỏng:

Đây là mô hình toán học trình bày mối quan hệ giữa biến đầu vào và biến

đầu ra thể hiện kết quả dự án.

3. Thực hiện mô phỏng:

Mỗi mô phỏng tương ứng với mỗi lần phát số ngẫu nhiên từ đó thông qua

các quy luật xác xuất của các biến đầu vào sẽ xác định được giá trị của biến đầu ra

tương ứng với mô phỏng. Số lần mô phỏng sẽ thực hiện nhiều lần và từ đó sẽ nhận

được nhiều giá trị của biến đầu ra. Tóm lại, từ kết quả mô phỏng giá trị biến đầu ra

sẽ được trình bày dưới dạng chuỗi thống kê. Số lần mô phỏng càng tăng lời giải

càng hội tụ về đúng quy luật của biến nghiên cứu.

4. Phân tích kết quả:

Từ kết quả của biến đầu ra dưới dạng thống kê, tác giả sẽ xác định được các

đặc trưng thống kê của biến nghiên cứu nằm trong giới hạn cho trước.

13

1.5. Phạm vi nghiên cứu:

Phạm vi nghiên cứu của Đề tài giới hạn trong nội dung phân tích rủi ro tài

chính cho dự án “Z”.

1.6. Đóng góp kỳ vọng của nghiên cứu:

Việc sử dụng kỹ thuật mô phỏng Monte Carlo để xác định xu hướng thay đổi

của các chỉ số tài chính khi các yếu tố như suất đầu tư, lãi vay, giá bán,... biến động.

Hiểu được quy luật này sẽ góp phần giúp cho các nhà đầu tư có đánh giá hiệu quả

của dự án để có hay không quyết định thực hiện đầu tư. Đồng thời, kết quả nghiên

cứu với kỳ vọng có ích cho các cơ quan hữu trách nhằm có thể đánh giá đúng mức

thực trạng phát triển nhà ở xã hội và cần có các chính sách, kế hoạch, biện pháp cụ

thể và phù hợp với tình hình thực tế nhằm thu hút các doanh nghiệp đầu tư thực

hiện các dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh.

Tóm lại, Trong chương một tác giả đã khái quát lên được sự cần thiết của đề

tài, nêu rõ nội dung cần nghiên cứu, đóng góp và kỳ vọng của đề tài.

14

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Tổng quan:

2.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng:

- Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng

vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình

xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm,

dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây

dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây

dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật

đầu tư xây dựng.

- Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày các nội

dung nghiên cứu sơ bộ về sự cần thiết, tính khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây

dựng, làm cơ sở xem xét, quyết định chủ trương đầu tư xây dựng.

- Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày các nội

dung nghiên cứu về sự cần thiết, mức độ khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây

dựng theo phương án thiết kế cơ sở được lựa chọn, làm cơ sở xem xét, quyết định

đầu tư xây dựng.

- Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày các nội dung

về sự cần thiết, mức độ khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây dựng theo phương

án thiết kế bản vẽ thi công xây dựng công trình quy mô nhỏ, làm cơ sở xem xét,

quyết định đầu tư xây dựng.

2.1.2. Về đầu tư phát triển nhà ở xã hội

2.1.2.1.Khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

- Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có

thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi

nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở

giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước

chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp và được cho thuê hoặc cho ở với giá

rẻ so với giá thị trường.

15

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được định nghĩa là dự án nhà ở do Nhà

nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các

đối tượng được quy định của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau

một thời gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó)

theo quy chế do Nhà nước quy định.

2.1.2.2. Đặc điểm chung về nhà ở xã hội

- Về quy mô: quy mô, số lượng nhà ở xã hội tùy thuộc nhu cầu thuê và thuê

mua của các đối tượng sinh sống trên địa bàn, phù hợp điều kiện kinh tế - xã hội của

từng địa phương. Ở Việt Nam, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm: phê duyệt

và công bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, xác định cụ thể

loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để cho thuê, cho thuê

mua, cân đối cụ thể với các nguồn vốn đầu tư và cơ chế khuyến khích để kêu gọi

đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.

- Về nguồn vốn nhà nước đầu tư nhà ở xã hội: Nguồn vốn phát triển nhà ở xã

hội được hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà

nước trên địa bàn, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển

nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn (mức cụ thể do Hội đồng

nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định), ngân sách địa phương hoặc huy động từ

nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật và tiền tự nguyện của các tổ

chức, cá nhân trong nước và ngoài nước.

+ Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 trong quá trình lập,

- Về quỹ đất nhà ở xã hội:

thẩm định và phê duyệt quy hoạch, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứ

vào nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn để bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở

xã hội.

+ Về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở

thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị: Chủ đầu tư các dự án tại các đô thị từ

loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết

hoặc tổng mặt bằng để xây dựng nhà ở xã hội.

16

+ Về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các khu công nghiệp: Ban

quản lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu

công nghiệp có trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ

tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê

duyệt và chuyển giao cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

2.1.2.3. Đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội

Theo Luật nhà ở số 65/2014/QH13 thì gồm có các đối tượng sau:

- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người

có công với cách mạng.

- Người có thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị và nông

thôn.

- Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu

công nghiệp.

- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân

chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân

đội nhân dân.

- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công

chức, viên chức.

- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ mà có khó khăn về nhà ở.

- Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học

sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập.

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở

theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Để được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, những người thuộc diện kể trên

còn phải bảo đảm các điều kiện:

- Chưa có sở hữu nhà ở và chưa được mua thuê hoặc chưa thuê mua nhà ở

thuộc sở hữu nhà nước, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở đất ở dưới mọi

hình thức.

- Đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình những diện tích nhà ở bình quân đầu

17

người trong gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định

theo từng thời kỳ và từng khu vực.

- Đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng, dột nát.

- Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội hoặc

phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên, trừ trường hợp bị thu hồi, giải tỏa mà

chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

2.1.2.4. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội

Theo quy định hiện hành, loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội được

quy định như sau:

a. Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế,

xây dựng theo kiểu khép kín, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với

quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư dự

án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần

so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban

hành.

Căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều

chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án nhà ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng căn hộ nhà ở xã hội trong dự

án.

b. Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt

quá hai lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội liền kề nhà ở thấp tầng thì phải

được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Đối với dự án xây dựng nhà ở

xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải

18

báo cáo và xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định chủ trương

đầu tư.

2.1.2.5. Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội

Theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát

triển và quản lý nhà ở xã hội, để phát triển mạnh mẽ các dự án xây dựng nhà ở xã

hội, ngoài nguồn vốn do Nhà nước đầu tư, còn có nguồn vốn do các thành phần

kinh tế (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân) tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

gồm:

a. Vốn tự có của chủ đầu tư dự án hoặc hộ gia đình, cá nhân.

b. Vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc từ các tổ chức tín

dụng do Nhà nước chỉ định.

c. Phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh theo quy định của pháp luật

về phát hành trái phiếu chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương, trái phiếu của

doanh nghiệp đầu tư.

d. Vay thương mại của các tổ chức tín dụng được thành lập và hoạt động

theo quy định của pháp luật.

đ. Vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), quỹ của Bộ Quốc

phòng được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (nếu có).

e. Các nguồn vốn huy động hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

2.1.2.6. Giá bán nhà ở xã hội

Theo quy định của Chính phủ, giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư xác định

trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có)

và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư,

không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 58 – Luật Nhà ở vào

giá bán nhà ở xã hội.

2.1.2.7. Phát triển nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh

Hiện tại, trên địa bàn huyện Bình Chánh có các dự án nhà ở xã hội quan

trọng như sau:

19

a. Dự án nhà ở xã hội HQC PLAZA.

- Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ Địa ốc

Hoàng Quân.

-Vị trí: Tọa lạc tại Đại lộ Nguyễn Văn Linh, cách Quốc lộ 1A khoảng 500m,

thuộc huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Quy mô dự án:

+ Dự án gồm 04 Blok chung cư cao 24 tầng. + Diện tích khuôn viên: 35.290 m2. + Diện tích xây dựng: 11.214m2. Mật độ xây dựng: 33%. + Tổng diện tích sàn: 149.221 m2.

+ Tổng số căn hộ: 1.735 căn.

b. Dự án nhà ở xã hội An Phú Tây.

- Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ Địa ốc

Hoàng Quân.

- Vị trí: Tọa lạc tại đường An Phú Tây – Hưng Long, xã An Phú Tây, huyện

Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Quy mô dự án:

+ Dự án gồm 02 Blok chung cư cao 09 tầng. + Diện tích khuôn viên: 7.722 m2. + Tổng diện tích sàn: 23.281 m2.

+ Tổng số căn hộ: 311 căn.

2.1.3. Các chỉ tiêu chủ yếu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án.

2.1.3.1. Giá trị tương đương (Equivalent Worth)

Dựa vào khái niệm giá trị theo thời gian của dòng tiền, đưa tất cả các giá trị

của dòng tiền tệ về một thời điểm tham chiếu nào đó. Nếu thời điểm tham chiếu là

hiện tại ta có giá trị hiện tại của dự án, ký hiệu là NPV (Net Present Value). Nếu

thời điểm tham chiếu là tương lai thì ta có giá trị tương lai, ký hiệu là FV (Future

Value). Ta cũng có thể tính toán trải dài dòng tiền của dự án theo giá trị hàng năm,

ký hiệu là AW.

20

Giá trị hiện tại NPV là giá trị tại thời điểm hiện tại của các hiệu số các khoản

thu với các khoản chi của dự án với một lãi suất chiết giảm (suất chiết khấu) thích

+

NPV

+ + ...

= − + P 0

+

+

1

...

( + + 1

)

P 2 ( + + 1

)

( 1

)

( 1

)

( + + 1

)

P 1 + r 1

r 2

r 1

r 1

r n

P n r 2

hợp. Ta có công thức tính NPV như sau:

Với : - P0: chi phí đầu tư ban đầu

- Pi: dòng ngân lưu ròng tại thời điểm thứ i

- Ri: suất chiết khấu tại thời điểm i

Tiêu chuẩn đánh giá:

Dự án được xem là đáng giá nếu NPV ≥ 0.

Để so sánh hai dự án theo tiêu chuẩn NPV ta chọn dự án có giá trị NPV dương

(trong cùng thời ký phân tích) lớn hơn.

Giá trị tương lai FV là hiệu số giữa giá trị tương đương các khoản thu với giá

trị tương đương các khoản chi tại thời điểm chung nào đó trong tương lai. Thời

điểm chung trong tương lai thường được chọn là khi kết thúc dự án. Ta có công

n

−

n

=

FV

r

) 1

( +∑ P 1 i

=

t

0

thức tính FV như sau:

Giá trị hàng năm AW là hiệu số giữa giá trị tương đương hàng năm của các

khoản thu với giá trị tương đương hàng năm của các khoản chi của một dòng tiền tệ.

n

n

−

i

r

=

+

AW

r

( 1

)

P i

r n

Ta có công thức tính AW như sau:

∑

=

( 1 +

) −

0

t

1

r

+ )

( 1

   

   

Trong thực tế, ta thường dùng chỉ tiêu NPV (giá trị hiện tại thuần) để đánh giá

và so sánh các dự án.

21

2.1.3.2. Suất thu lợi (Rate of return)

Suất thu lợi ROR (rate of return) được hiểu là tỷ số thu được trong một thời

đoạn so với vốn đầu tư ở đầu thời đoạn, biểu thị bằng %. Suất thu lợi nội tại IRR là

một chỉ số RR được sử dụng phổ biến nhất hiện nay, đó là lãi suất khi dùng hệ số

chiết khấu để tính quy đổi dòng tiền tệ về giá trị hiện tại sẽ bằng không. Nói cách

khác, nó chính là tỷ suất sinh lợi tối thiểu của dự án, nghĩa là khi NPV = 0 thì dự án

cũng đã tạo ra được một tỷ lệ ít nhất bằng IRR.

Khi suất thu lợi nội tại IRR của một dự án không nhỏ hơn suất thu lợi hấp dẫn

tối thiểu chấp nhận được MARR (Minimum attractive rate of return) thì dự án đó

được coi như đáng giá về mặt kinh tế. Như vậy cái chuẩn để chấp nhận hay hủy bỏ

một dự án khi phân tích theo phương pháp suất thu lợi nội tại IRR là giá trị MARR.

Một dự án được xem là đáng giá khi IRR>MARR, tiêu chuẩn hiệu quả là cực đại

IRR. thực ra việc tính toán IRR chính là phép tính ngược của phương pháp giá trị

hiện tại. Do đó, có sự liên hệ mật thiết giữa chỉ tiêu IRR và NPV, nó kết hợp bổ

sung cho chỉ tiêu NPV.

Trong thực tế người ta thường dùng chỉ tiêu IRR (Internal rate of Return) để

đánh giá các phương án, lợi nhuận của các dự án đầu tư.

2.1.3.3. Tỉ số lợi ích trên chi phí (benefit/cost-B/C)

Phương pháp này được sử dụng khá phổ biến, đến mức trở thành như một “tập

quán”, trong các dự án phục vụ công cộng hoặc trong các cơ quan phân tích dự án

thuộc nhà nước. Tuy vậy đôi khi người ta vẫn gọi đây là phương pháp phụ vì thực

chất nó cũng chỉ là một cách diễn đạt khác của phương pháp giá trị tương đương.

Tỷ số B/C của dự án được xác định một cách tổng quát như là tỷ số của giá trị

tương đương lợi ích trên giá trị tương đương chi phí dự án. Các giá trị tương đương

=

=

;

/ B C

/ B C

có thể là NPV, FV, AW, tuy giá trị FV ít sử dụng hơn.

NPV B ( NPV I O M

( ) AW B ( + + AW I O M

)

)

Có hai cách biểu thị thông dụng về tỷ số B/C như sau: ) ( + +

Trong đó:

22

B - chuỗi giá trị của lợi ích đối với người sử dụng

I - chuỗi giá trị đầu tư

O - chuỗi giá trị chi phí vận hành.

)

)

=

=

B C /

;

B C /

( − − AW B O M ( ) AW I

M- chuỗi giá trị chi phí bảo hành.

Tỉ số B/C sửa đổi: ( − − NPV B O M ( ) NPV I

Tiêu chuẩn đánh giá:

Dự án được xem là đáng giá nếu B/C ≥1

Để so sánh hai dự án theo tiêu chuẩn B/C, ta phải dùng phương pháp so sánh

theo dòng tiền gia số ∆. Nếu B/C(∆) ≥1 thì dự án có vốn đầu tư lớn hơn là dự án

đáng giá hơn.

Giá trị tỷ số B/C phụ thuộc không những vào chuỗi dòng tiền của dự án xem

sét mà còn phụ thuộc vào suất chiết khấu sử dụng.

2.1.3.4. Thời gian hoàn vốn (PP)

Thời gian hoàn vốn (Payback Period-PP) là thời gian cần thiết để thu hồi

được vốn đầu tư.

Những dự án khan hiếm hoặc lệ thuộcc vào thời gian huy động vốn, thì chỉ

tiêu này được đánh giá cao. Khi xét đầu tư 2 dự án, thì thời gian hoàn vốn dự án nào

nhỏ hơn thì dự án đáng giá hơn.

Cách tình thời gian hoàn vốn cũng đơn giản, nhìn dòng ngân lưu ròng (NCF:

Net Cash Flows) trên báo cáo ngân lưu của dự án thấy được năm hoàn vốn. Thời

gian hoàn vốn cũng có thể tính trên dòng ngân lưu chiết khấu (DCF: Discounted

Cash Flows), tức là có tính đến giá trị thời gian của tiền tệ. Tuy nhiên, qua nhiều

thử nghiệm ta thấy không có chênh lệch nhiều so với cách tính dòng ngân lưu.

Phương pháp thời gian hoàn vốn có ưu điểm là đơn giản, dễ tính, hữu ích đối

với các dự án có mức độ rủi ro cao, cần thu hồi vốn nhanh. Tuy nhiên, nó có khuyết

điểm là không tính đến lợi ích ròng sau thời gian hoàn vốn.

23

2.2. Tình hình nghiên cứu hiện tại:

Bài báo Phân tích rủi ro và quản lý trong xây dựng (Risk Analysis And

Management In Construction) [6] viết dựa trên cuộc khảo sát hơn 100 nhà thầu và

đơn vị quản lý dự án tại Vương quốc Anh về nhận thức về rủi ro và phương thức

quản l ý rủi ro.

Nhận thức rủi ro: các đơn vị nhận thức rủi ro ảnh hưởng tới thời gian, chi phí

và chất lượng dự án. Đối với từng vị trí tham gia dự án mà các đơn vị quan tâm rủi

ro ở khía cạnh khác nhau: nhà thầu quan tâm chủ yếu tới chi phí (lợi nhuận), nhà

quản lý dự án thì cần giới hạn trách nhiệm nghề nghiệp và đảm bảo danh tiếng của

tổ chức. Giới thiệu các công cụ phân tích và quản lý rủi ro. Trong các công cụ phân

tích và quản lý rủi ro thì Monte Carlo là được sử dụng phổ biến hơn cả với nhiều ưu

điểm vượt trội. Nghiên cứu cũng nêu ra một thực trạng hiện nay các phần mềm

phân tích rủi ro, ít được sử dụng rộng rải trong ngành xây dựng mặc dù trong các

ngành công nghiệp khác thì nó được sử dụng rộng rãi. Nguyên nhân của việc này là

do kiến thức về phần mềm quản lý rủi ro còn chưa được phổ biến rộng rải trong

ngành xây dựng (việc đào tạo còn hạn chế - việc phân tích và quản lý rủi ro mới

được đào tạo trong các ngành sau đại học).

Quản lý rủi ro: tuỳ theo từng rủi ro mà có những biệp pháp quản lý khác

nhau: chuyển giao rủi ro, giảm thiểu rủi ro, tránh rủi ro,… Nghiên cứu cũng nói rõ

tuỳ từng vị trí đơn vị tham gia dự án mà cách ứng phó rủi ro cũng khác nhau như

đối với nhà thầu thì để phân tán rủi ro thì quay lại ký hợp đồng với nhà thầu phụ

hoặc một phương pháp phổ biến là đóng bảo hiểm, nhà quản lý dự án thì dùng các

điều khoản thưởng phạt hợp đồng cụ thể ghi trong hợp đồng với các đơn vị tham gia

dự án.

Nghiên cứu cũng đề cập tới chi phí bảo hiểm trong xây dựng, nêu ra thực

trạng là việc quản lý rủi ro hiện nay chủ yếu dựa vào trực giác, các quyết định cấp

trên và kinh nghiệm của người quản lý chứ chưa được các đơn vị tham gia dự án

quan tâm đúng mức và sử dụng các phần mềm quản lý rủi ro.

24

Bài báo Phân tích rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư dựa trên kỹ thuật mô

phỏng Monte Carlo (Risk Analysis In Investment Appraisal Based On The Monte

Carlo Simulation Technique) [7] trình bày các phương pháp và kỹ thuật sử dụng mô

phỏng Monte Carlo ứng dụng trong thẩm định dự án đầu tư để phân tích và đánh giá

rủi ro.

Phát triển mô hình khái niệm các biến rủi ro của dự án như:

Cash flow = (revenues – costs – deprecation) (1 – tax rate) + deprecation

Dòng tiền = (doanh thu – chi phí – khấu hao) (1 – thuế suất) + khấu hao

Xây dựng mô hình mô phỏng: xác định các biến cố quan trọng và phân bố

xác suất của nó.

Xác minh và xác nhận mô hình: Đảm bảo các biến đầu vào và phân bố xác

suất có thể đại diện hệ thống đang được mô hình hoá.

Thực nghiệm: dựa vào ngẫu nhiên các kịch bản dựa trên giả định thiết lập.

Phân tích kết quả: xem NPV dự án có đáng để đầu tư hay không.

Hệ số biến thiên: độ lệch chuẩn dự kiến của NPV chia cho giá trị kỳ vọng,

giá trị càng nhở thì rủi ro gặp phải càng ít. [7]

Trong thẩm định, nguyên tắc cơ bản quyết định cho một dự án chỉ đơn giản

là chấp nhận hoặc từ chối dự án phụ thuộc vào giá trị hiện tại ròng tương ứng của

nó (NPV) là tích cực hay tiêu cực. Tương tự như vậy, khi lựa chọn giữa thay thế

(loại trừ lẫn nhau) các dự án, các quy tắc quyết định là chọn một với NPV cao nhất.

Thừa nhận thực tế là các biến quan trọng của dự án (như: doanh số bán hàng, giá

bán, chi phí) không nhất định, một báo cáo thẩm định thường được bổ sung bao

gồm các bài kiểm tra độ nhạy và phân tích bối cảnh các biến tham gia. Trong quá

trình mô phỏng, kịch bản ngẫu nhiên được xây dựng bằng cách sử dụng các giá trị

đầu vào cho các dự án trọng điểm của các biến số không chắc chắn, được tuyển

chọn từ các phân bố xác suất phù hợp. Các kết quả được thu thập và phân tích thống

kê để đi đến một phân bố xác suất của những kết quả tiềm năng của dự án và các

biện pháp để ước lượng nguy cơ khác nhau của dự án.

25

Bài báo Phân tích rủi ro trong thẩm định đầu tư (Risk Analysis in I

nvestment Appraisal [9]) giới thiệu áp dụng kỹ thuật mô phỏng Monte Carlo trong

thẩm định dự án đầu tư. Nêu rõ quy trình phân tích rủi ro và tầm quan trọng của

việc phân tích rủi ro.

• Quá trình phân tích rủi ro.

Mô hình dự báo

Các biến rủi ro

PP (Bước 1)

XSPP (Bước 2)

Chỉ định chuỗi giá trị của các phân phối

Chuẩn bị mô hình có khả năng dự báo thực tế

Lựa chọn các yếu tố chính ảnh hưởng đến dự án

Xác định giới hạn chuỗi giá trị có thể của các biến

ĐK tương quan

Chạy mô phỏng

Phân tích K

Xác định mối quan hệ tương quan của các biến

Tạo số ngẫu nhiên dựa trên kịch bản giả định

Phân tích thống kê các kết quả mô phỏng

Hình 2.1 - Quá trình phân tích rủi ro

Giúp tăng cường việc ra quyết định về dự án: dự án có NPV nhỏ vẫn có thể

được chấp nhận với độ lệch chuẩn thấp (có ít rủi ro), ngược lại một dự án có NPV

lớn cũng có thể bị từ chối vì có độ lệch chuẩn cao (rủi ro cao).

Giúp hình thành ý tưởng mới cho dự án, tìm ra mô hình dự án phù hợp hơn,

một dự án có thể được thiết kế lại để có tính cạnh tranh cao hơn.

Giúp tìm ra phương án kinh doanh phù hợp với mô hình dự án hơn.

Nêu bậc vùng biến cố cần điều tra thêm và hướng dẫn việc thu thập thông

tin. Phân tích rủi ro có thể tốn nhiều chi phí điều tra và nghiên cứu thực địa nhưng

điều này là đáng giá để xác định rõ hơn biến cố có tác động lớn đến dự án.

Kiểm tra lại cẩn thận các ước tính trong dự án đầu tư.

Giúp giảm thiểu sự thiên vị trong thẩm định dự án.

Tạo điều kiện cho việc sử dung triệt để kiến thức các chuyên gia, họ thường

thích thể hiện chuyên môn trong điều khoản một phân phối xác suất hơn là một giá

trị duy nhất.

26

Cung cấp khuôn khổ để đánh giá kết quả dự toán dự án.

Nó cung cấp thông tin để các đơn vị tham gia dự án ứng phổ biến tốt hơn.

Bài báo Đánh giá rủi ro kinh tế: thiết kế nhân tố so với phương pháp Monte

Carlo (On the assessment of economic risk: factorial design versus Monte

Carlo methods [10]) so sánh việc áp dụng phương pháp phân tích rủi ro của Herzt

(Hertz, D. B, 1964) với các phần mềm phân tích rủi ro hiện đại như Monte Carlo.

Mặc dù phân tích của Herzt có nhiều hấp dẫn nhưng cũng có một số lý thuyết dẫn

tới kết luận sai, những sai sót này được thể hiện trong bài báo này như economic

risk “rủi ro kinh tế” và technological risk “rủi ro công nghệ” là hoàn toàn khác

nhau. Trái ngược với technological risk, economic risk dựa trên các mối quan hệ

giữa các dự án phân tích, dự án liên quan và thu nhập quốc gia. Phân tích nguy cơ

của Hertz có lỗi lý thuyết và thực tế. Nói chung không có đầy đủ thông tin về phân

phối xác suất của các biến đầu vào cho một đầu tư dự án lớn có sẵn. Vì vậy, nó

không phải là một phương pháp thích hợp để đánh giá rủi ro này.

Bài báo Tìm hiểu các ứng dụng mô phỏng Monte Carlo đối với Quản lý dự

án (Exploring Monte Carlo Simulation Applications For Project Management [11])

nêu các bậc ứng dụng của mô phỏng Monte carlo trong quản lý dự án. Bài báo cũng

nêu lên ưu khuyết điểm của việc sử dụng mô phỏng, tiến trình khắc phục các khuyết

điểm đó. Ưu điểm chính của mô phỏng Monte Carlo là một công cụ vô cùng mạnh

mẽ khi cố gắng để hiểu và định lượng tiềm năng, ảnh hưởng của sự không chắc

chắn của dự án. Nếu không xem xét sự không chắc chắn trong cả lịch trình dự án,

người quản lý dự án có nguy cơ làm dự án vượt chỉ tiêu đặt ra. Mô phỏng Monte

Carlo hỗ trợ Giám đốc dự án có luận chứng định lượng thích hợp dự án để đối phó

với các sự kiện có nguy cơ sẽ xảy ra trong cuộc sống của dự án.

Tuy nhiên mô phỏng Monte Carlo cũng có nhiều nhược điểm, ngoài những

nhược điểm đã được khắc phục như dựa quá nhiều vào máy tính, các add-in thêm

vào trong chương trình,... thì công cụ phần mềm chạy quá phức tạp so với lịch trình

của dự án, hiển thị thời gian phân phối là rất rộng, chưa xác với thực tế ví dụ như

khi một dự án chậm tiến độ thì nhà quản lý có thể thực hiện các biện pháp để đưa

27

dự án trở lại các thông số cho phép, một số nhà nghiên cứu cũng đã cố gắng đưa

hành động quản lý vào mô phỏng nhưng thực hiện mô hình có độ phức tạp khó thực

hiện. Mô phỏng Monte Carlo là khá mạnh mẽ nhưng nó chỉ chính xác với thực tế

khi các số liệu đầu vào được khảo sát kỹ và sát với thực tế, tuy nhiên việc khảo sát

số liệu quá khứ hiện nay là khá khó, thiếu thông tin.

Luận văn ứng dụng mô phỏng Monte Carlo để tiến hành phân tích, đánh giá

hiệu quả dự án khu công nghiệp [12]. Nhận dạng và phân tích các yếu tố rủi ro sẽ

ảnh hưởng như thế nào tới hiệu quả khu công nghiệp, tìm ra các vấn đề làm các

doanh nghiệp trong khu công nghiệp quan tâm, hài lòng cũng như chưa hài lòng, từ

đó giúp cho các nhà quản lý khu công nghiệp có biện pháp khắc phục và hướng tới

phục vụ tốt hơn nhu cầu khách quan, góp phần thu hút vốn đầu tư, nâng cao hiệu

quả đầu tư.

Tìm hiểu các thông tin các khu công nghiệp lân cận về phương án kinh

doanh, chiến lược kinh doanh,…từ đó đề ra phương án kinh doanh phù hợp hơn.

Khẳng định tác dụng của việc phân tích rủi ro: giúp các nhà đầu tư hiểu rõ

hơn về dự án, có cái nhìn đúng đắn hơn, lường trước các rủi ro gặp phải và các

chiến lược kinh doanh phù hợp để quản lý, đầu tư dự án hiệu quả hơn.

Kiến nghị các lưu ý khi đầu tư khu công nghiệp như vị trí khu công nghiệp,

kênh thông tin nhà đầu tư quan tâm, tìm hiều về khu công nghiệp (internet, qua các

nhà đầu tư khác giới thiệu), càng nhiều nhà đầu tư lựa chọn phương án thanh toán

tiền một lần cho nhiều năm thuê đất thì càng hiệu quả, vấn đề mà nhiều nhà đầu tư

không hài lòng về khu công nghiệp là vấn đề xử lý nước thải.

Khẳng định lý thuyết và đề xuất các bước dùng phần mềm Crystal Ball:

- Bước 1: thiết lập mô hình toán học.

- Bước 2: xác đinh sơ bộ các nhân tố rủi ro có thể ảnh hưởng tới dự án.

- Bước 3: phân tích độ nhạy để chọn các nhân tố thực sự có ảnh hưởng lớn

đến dự án. Kiểm tra sự tương quan giữa các biến để đưa vào sử dụng.

- Bước 4: xác định các phân bố xác suất, phạm vi của các nhân tố dự kiến

đưa vào mô phỏng.

28

- Bước 5: tiến hành chạy mô phỏng với số lần chạy mô phỏng tối thiều là

5000 lần.

- Bước 6: phân tích kết quả và đưa ra các kết luận, kiến nghị.

Quản lý rủi ro cho nhà thầu xây dựng nước ngoài thực hiện dự án tại Việt

Nam [13] là đề tài khảo sát, phân tích thực trạng các khu dân cư, chung cư cho

người thu nhập thấp và ý kiến của các doanh nghiệp và chuyên gia trong lĩnh vực

xây dựng tại Thành phố Hồ Chí Minh để xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố

rủi ro làm giảm lợi nhuận dự án. Từ đó mô phỏng Monte Carlo đánh giá mức độ tác

động của các nhân tố rủi ro trong 1 dự án thực tế. Tác giả đưa ra phương án là xây

dựng nhà cho người thu nhập thấp mà vẫn đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư:

Để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội hiện nay, thì tác giả đề xuất các bên cùng

tham gia giải quyết như đối với nhà nước điều chỉnh về cơ chế thu hút đầu tư,

phương thức đầu tư, hỗ trợ công tác giải phóng mặt bằng, cấp phép xây dựng, quy

hoạch quản lý và hỗ trợ tài chính góp phần giải quyết nhà ở cho nhân dân, còn các

doanh nghiệp thì tích cực hơn nữa trong tìm hiểu thông tin, chính sách hỗ trợ của

nhà nước, tìm hiểu thị hiếu người dân, mạnh dạn áp dụng công nghệ tiên tiến, tìm

kiếm chung cư phù hợp.

Tóm lại, Thông qua các khái niệm và nghiên cứu trên tác giả tiến hành nhận

dạng, phân tích, đánh giá về đầu tư phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam và xác

định những chỉ tiêu chủ yếu để phân tích hiệu quả tài chính của dự án, làm cơ sở

cho việc phân tích các rủi ro tài chính của các dự án nhà ở xã hội.

29

CHƯƠNG 3: CƠ SỞ LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH KINH TẾ TÀI

CHÍNH DỰ ÁN

3.1. Cơ sở lý thuyết :

3.1.1. Khái niệm về rủi ro

Có rất nhiều khái niệm về rủi ro, tùy theo quan điểm tiêu cực hay tích cực.

* Theo quan điểm tiêu cực

Theo từ điển Tiếng Việt do trung tâm từ điển học Hà Nội xuất bản năm 1995

thì “rủi ro là điều không lành, không tốt, bất ngờ xảy ra”.

Theo GS Nguyễn Lân thì “rủi ro (đồng nghĩa với rủi) là sự không may” (từ

điển từ và ngữ Việt Nam, năm 1998, trang 1540).

* Theo quan điểm trung hòa

Theo bài giảng của thầy Cao Hào Thi lớp công nghệ và quản lý dự án

K2008: “Rủi ro là khả năng xảy ra sự khác biệt giữa kết quả thực tế và kết quả kỳ

vọng kế hoạch”

Theo tác giả thì quan điểm rủi ro theo quan điểm trung hòa của thầy Cao

Hào Thi: rủi ro là khả năng xảy ra sự khác biệt giữa kết quả thực tế và kết quả kỳ

vọng theo kế hoạch. Nếu tích cực nghiên cứu rủi ro, nhận dạng, đo lường rủi ro,

người ta có thể tìm ra những biện pháp phòng ngừa, hạn chế nó.

3.1.2. Phân loại rủi ro

Có nhiều loại rủi ro: rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính, rủi ro có tính chiến

lược,...

Theo tính chất của rủi ro chia làm hai nhóm chính rủi ro có tính hệ thống

(không thể đa dạng hoá), rủi ro không có tính hệ thống (có thể đa dạng hoá).

Rủi ro có tính hệ thống: xảy ra sẽ ảnh hưởng lên toàn bộ các hoạt động của

ngành kinh tế, các dự án. Do đó không thể dùng biện pháp đa dạng hóa các loại

hình đầu tư để hạn chế ảnh hưởng rủi ro này.

Rủi ro không có tính hệ thống: xảy ra chỉ ảnh hưởng lên một số ngành kinh

tế, một số loại dự án. Vì vậy, ta có thể dùng biện pháp đa dạng hóa các loại hình đầu

30

tư để chia sẻ bớt ảnh hưởng của loại rủi ro này.

Theo nguyên nhân gây ra thì chia thành rủi ro nội sinh và rủi ro ngoại

sinh.

Rủi ro nội sinh là rủi ro do những nguyên nhân nội tại của dự án như quy mô

dự án, mức độ phức tạp của dự án cùng với các nhân tố như sai sót do thiết kế và

xây dựng, hệ thống tổ chức quản lý dự án là những nguyên nhân nội sinh.

Rủi ro ngoại sinh là rủi ro do những nguyên nhân bên ngoài gây ra. Những

nguyên tố rủi ro ngoại sinh thường gặp như lạm phát, thị trường, tính sẵn có của lao

động và nguyên liệu, độ bất định của chính trị, do ảnh hưởng của thời tiết,….

3.1.3. Quản lý rủi ro

Quản lý rủi ro dự án là quá trình nhận dạng, phân tích các nhân tố rủi ro đo

lường mức độ rủi ro trên cơ sở đó lựa chọn triển khai các biệp pháp quản lý, các

hoạt động nhằm hạn chế và loại trừ rủi ro trong suốt vòng đời dự án.

Quản lý rủi ro là việc chủ động kiểm soát các sự kiện trong tương lai dựa

trên cơ sở dự báo trước các sự kiện xảy ra mà không phải là sự phản ứng thụ động.

Như vậy một chương trình quản lý rủi ro hiệu quả không những làm giảm bớt sai

xót mà còn giảm bớt mức độ ảnh hưởng của những sai soát đó đến việc thực hiện

các mục tiêu dự án.

Quản lý rủi ro là quá trình liên tục, được thực hiện trong tất cả các giai đoạn

của chu kỳ dự án, kể từ khi mới hình thành cho tới khi kết thúc dự án. Dự án thường

có rủi ro cao trong giai đoạn đầu hình thành. Trong suốt vòng đời dự án nhiều khâu

công việc cũng có mức độ rủi ro rất cao nên cần thiết phải phân chia thành nhiều

giai đoạn để xem xét, phân tích rủi ro, trên cơ sở đó lựa chọn các giải pháp phù hợp.

Muốn quản lý tốt rủi ro chúng ta cần xác định rõ rủi ro xảy ra trong thời gian

nào, xác suất xảy ra, mức độ tác động của rủi ro đó rồi từ đó có các biện pháp quản

lý tốt hơn.

3.1.3.1. Xác suất xảy ra rủi ro: là đại lượng chỉ ra khả năng xảy ra rủi ro,

xác suất xảy ra rủi ro phụ thuộc vào vào rất nhiều yếu tố như: loại rủi ro, môi trường

31

xung quanh (tự nhiên), môi trường kinh tế chính trị, văn hóa xá hội, hành vi suy

nghĩ của người tác động trực tiếp và gián tiếp tới rủi ro.

3.1.3.2. Mức độ tác động: mức độ nghiêm trọng của rủi ro là thể hiện mức độ

nguy hiểm, mức độ thiệt hại của rủi ro, tổn thất ảnh hưởng như thế nào đối với cá

nhân, doanh nghiệp và xã hội. Đánh giá mức độ tác động của rủi ro phụ thuộc vào

một số nhân tố cơ bản: giá trị tài chính bị thiệt hại, khả năng tài chính của chủ thể bị

rủi ro, phạm vi ảnh hưởng của rủi ro, thái độ của con người.

Để hiểu thêm mức độ tác động của rủi ro ta cần hiểu rõ chi phí của rủi ro:

bao gồm chi phí hữu hình và chi phí vô hình.

* Chi phí hữu hình: là toàn bộ những chi phí phải chi ra cho việc phòng

ngừa, khoanh lại, bồi thường rủi ro, tổn thất và phục hồi sản xuất thị trường. Trong

thực tế vì dễ nhận biết và tốn nhiều chi phí, do vậy con người cần phải nhạy cảm

với chi phí loại này.

* Chi phí vô hình: là toàn bộ những lợi nhuận mất thưởng, những thiệt hại,

mất thời cơ, mất uy tín, mất khách hàng và thị trường,…được coi như là khoảng chi

phí cơ hội mà chúng ta không nhận biết được. Sự tìm ẩn của chi phí loại này đã

đánh lừa cảm giác của nhiều người mặc dù chi phí của nó có thể lớn hơn gấp nhiều

lần chi phí hữu hình.

Gắn liền với các biện pháp hạn chế rủi ro tổn thất chi phí rủi ro được chia

thành:

- Chi phí phòng ngừa rủi ro, tổn thất: là toàn bộ chi phí liên quan tới việc tập

huấn, tuyên truyền, trang thiết bị kỷ thuật, những giải pháp đồng bộ trong quản trị

rủi ro… để nhằm ngăn chặn, phòng ngừa những rủi ro, tổn thất xảy ra. Đây là

những chi phí cho dù không lớn lắm nhưng chắc chắc bị mất, do vậy con người

thường đắn đo, tính toán trước khi quyết định chi cho những loại chi phí này.

- Chi phí khắc phục rủi ro: là toàn bộ chi phí liên quan đến phục hồi sức khỏe

của con người, giá trị sử dụng của tài sản, sản xuất kinh doanh, thị trường, uy

tín,…chi phí loại này thường rất lớn và không lường hết được, nó bao gồm chi phí

hữu hình và chi phí cơ hội.

32

- Chi phí bồi thường tổn thất: là toàn bộ chi phí phải trả do cam kết của nhà

quản trị và thuộc trách nhiệm pháp luật của mình với người thứ ba do có rủi ro xảy

ra ví dụ trong sử dụng lao động phải bồi thường tổn thất cho người lao động khi tai

nạn lao động trong quá trình làm việc theo cam kết, quy định của pháp luật.

- Chi phí chia sẻ rủi ro, tổn thất: là chi phí bảo hiểm để tránh những tổn thất

khi rủi ro xảy ra.

Giải pháp ứng phó rủi ro: tùy theo tính chất, mức độ nghiêm trọng của từng

rủi ro mà chúng ta có các biện pháp ứng phó rủi ro khác nhau:

- Phòng ngừa rủi ro: thực chất là những biên pháp tác động vào các nguy cơ,

hiểm họa để giảm khả năng xảy ra rủi ro, tổn thất, hoặc nếu rủi ro, tổn thất có xảy ra

thì cũng bớt đi mức độ nghiêm trọng. Như vậy phòng ngừa rủi ro tổn thất cũng

chính là các biện pháp nhằm hạn chế rủi ro, tổn thất.

- Chống rủi ro, tổn thất: là việc để ra những biện pháp khoanh lại rủi ro tổn

thất, không để rủi ro tổn thất này trở thành nguyên nhân cho rủi ro tổn thất tiếp theo,

tránh tạo ra rủi ro tổn thất theo dây chuyền, chuỗi rủi ro tổn thất hơn. Chống rủi ro

là những biện pháp giảm thiệt hại tới mức thấp nhất có thể hoặc là những biện pháp

nhanh chóng khôi phục lại sức khỏe, tinh thần, sản xuất kinh doanh.

- Tránh rủi ro, tổn thất: là đề ra những biệp pháp tập trung vào việc nghiên

cứu, né tránh, từ bỏ những hoạt động, những môi trường kinh doanh chứa đựng

nguy cơ rủi ro, hiểm họa cao để không phải gánh chịu tổn thất. Thực chất đây cũng

là các biệp pháp hạn chế rủi ro tổn thất bởi không một ai nhất là trong kinh doanh

lại mong muốn, hoặc có thể tránh được hoàn toàn rủi ro tổn thất.

- Chia sẻ rủi ro tổn thất: là những biện pháp chia sẻ rủi ro tổn thất cho mọi

người chấp nhận cuộc chơi với rủi ro cùng gánh chịu bằng cách thông qua các quỹ

hỗ trợ rủi ro, hoặc thông qua các hoạt động kinh doanh bảo hiểm. Thực chất chia sẻ

rủi ro tổn thất không phải là những biện pháp hạn chế tổn thất cho tất cả mọi người

nhưng đó là kỷ thuật chia sẻ rủi ro tổn thất cho cá nhân hay tổ chức.

- Chuyển rủi ro tổn thất: là những biện pháp chuyển rủi ro tổn thất cho người

khác gánh chịu bằng cách chuyển rủi ro khi thực hiện hợp đồng thông qua các điều

33

khoản hợp đồng,….

3.1.4. Phân tích dự án có xét đến rủi ro

Phân tích rủi ro của một dự án là phân tích mô tả các ảnh hưởng của sự thay

đổi các giá trị của biến đầu vào đối với kết quả của các dự án đầu tư. Đối với các bài

đơn giản người ta có thể phân tích rủi ro với phương pháp giải tích.

3.1.4.1. Phân tích độ nhạy

Phân tích độ nhạy là phương pháp khảo sát lần lượt sự thay đổi của từng yếu

tố đầu vào lên kết quả dự án thông qua sự thay đổi các giá trị chỉ tiêu đánh giá dự

án. Từ kết quả phân tích này, sắp hạng theo thứ tự mức độ nhạy của từng yếu tố đầu

vào lên chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án.

Khi phân tích, cho từng biến đầu vào với một gia số nhất định và xem xét sự

± → ±

5%

10%

thay đổi tương ứng của chỉ tiêu đánh giá dự án. Các gia số áp dụng phổ biến là

so với giá trị ban đầu của yếu tố đầu vào. Cần lưu ý đặc biệt đến các

yếu tố đầu vào khi thay đổi có thể làm đảo ngược kết luận về dự án : từ dự án đáng

giá thành dự án không đáng giá hoặc ngược lại.

Phân tích độ nhạy thuộc loại mô hình mô tả, nhằm trả lời loại câu hỏi : "Điều

gì sẽ xảy ra nếu như …. ?". Kết quả sẽ cung cấp thêm thông tin để đưa ra quyết định

nghiên cứu thêm về biến số đầu vào liên quan. Kết quả cũng sẽ dùng trong việc lựa

chọn các biến đầu vào trong phân tích rủi ro bằng phương pháp mô phỏng.

Trong phân tích độ nhạy dự án đầu tư nhà ở, thường được tính toán cho các

trường hợp sau:

- Vốn đầu tư ;

- Giá bán ;

- Lãi suất vay vốn thay đổi;

Phương pháp phân tích độ nhạy có những nhược điểm sau :

Chỉ xem xét từng biến đầu vào lên kết quả, trong khi thực tế có thể nhiều yếu

tố đầu vào cùng thay đổi.

Không trình bày được bản chất ngẫu nhiên của số liệu đầu vào, trong khi bản

chất các số liệu đầu vào là các đại lượng ngẫu nhiên.

34

3.1.4.2. Phân tích tình huống

Khác với phân tích độ nhạy, trong phân tích tình huống xem xét sự biến đổi

đồng thời của các số liệu đầu vào lên kết quả của chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án.

Một số tình huống thường được phân tích là tình huống tốt nhất, tình huống thường

xảy ra và tình huống xấu nhất. Trong mỗi tình huống sẽ xác định tổ hợp các biến

đầu vào.

Trong phân tích tình huống dự án đầu tư nhà ở thường sử dụng tổ hợp hai

yếu tố đầu vào là vốn đầu tư và giá bán:

Tình huống tốt nhất: vốn đầu tư giảm và giá bán tăng.

Tình huống thường xảy ra: vốn đầu tư và giá bán theo như phân tích dự báo

ban đầu.

Tình huống xấu nhất: vốn đầu tư tăng và giá bán giảm.

Trong trường hợp tình huống xấu nhất mà chỉ tiêu đánh giá dự án cho thấy

dự án vẫn đáng giá, nên thực hiện dự án. Trong trường hợp tốt nhất mà dự án vẫn

không đáng giá, không nên thực hiện dự án.

Phương pháp phân tích tình huống có những nhược điểm sau:

Xác suất để xảy ra các tổ hợp tình huống xấu nhất, tốt nhất là bé và ít phản

ảnh trong thực tế.

Chưa trình bày hết được bản chất ngẫu nhiên của số liệu đầu vào, trong khi

bản chất các số liệu đầu vào là các đại lượng ngẫu nhiên.

3.2. Mô phỏng Monte Carlo:

Trong hai phương pháp phân tích độ nhạy và phân tích tình huống, khi mô tả

sự thay đổi giá trị biến đầu vào đều dựa trên mức độ thay đổi cho trước. Trong thực

tế, biến đầu vào thường là các biến ngẫu nhiên do đó mô phỏng kết quả đầu ra dưới

dạng biến ngẫu nhiên là hợp lý hơn. Phân tích rủi ro bằng mô phỏng Monte Carlo là

một sự mở rộng tự nhiên của phân tích độ nhạy và phân tích tình huống.

35

Quá trình mô phỏng Monte-Carlo được thực hiện theo sơ đồ sau:

Bắt đầu

Thiết lập biến ngẫu nhiên cho các biến rủi ro

Tính toán toàn bộ bảng tính (dựa trên mô hình đã lập)

Sai

Thoả mãn tiêu chuẩn dừng

Đúng

Hiện thị kết quả và đồ thị

Kết thúc

Hình 3.1 - Sơ đồ mô phỏng Monte Carlo

Thực hiện phương pháp mô phỏng bao gồm các bước:

- Xác định các biến rủi ro:

Biến rủi ro là những biến mà sự thay đổi của nó sẽ ảnh hưởng đến kết quả dự

án. Trên cơ sở các phân tích độ nhạy, phân tích tình huống có thể nhận biết các biến

rủi ro. Thống kê dữ liệu quan sát trong quá khứ của biến nghiên cứu. Đưa ra một

phân phối xác suất cho những biến đầu vào. Tùy theo tính chất của từng biến ngẫu

nhiên nghiên cứu mà ta gán cho nó một dạng phân bố xác suất thích hợp. Điều này

phụ thuộc vào tính Chủ quan của từng người nghiên cứu.

- Xây dựng một mô hình mô phỏng:

Đây là mô hình toán học trình bày mối quan hệ giữa biến đầu vào và biến

đầu ra thể hiện cho kết quả dự án.

- Thực hiện mô phỏng:

36

Mỗi mô phỏng tương ứng với mỗi lần phát số ngẫu nhiên và từ đó thông qua

các quy luật xác suất của các biến đầu vào sẽ xác định giá trị các biến đầu vào. Trên

cơ sở các giá trị biến đầu vào này sẽ xác định được giá trị của biến đầu ra tương ứng

với mô phỏng. Số lần mô phỏng sẽ thực hiện nhiều lần và từ đó sẽ nhận được nhiều

giá trị của biến đầu ra. Tóm lại, từ kết quả mô phỏng giá trị biến đầu ra sẽ được

trình bày dưới dạng chuỗi thống kê. Số lần mô phỏng càng tăng, lời giải sẽ hội tụ về

quy luật đúng của biến nghiên cứu.

- Phân tích kết quả:

Từ kết quả của biến đầu ra dưới dạng thống kê người ta sẽ xác định được các

đặc trưng thống kê của biến nghiên cứu: giá trị trung bình, độ lệch chuẩn, xác suất

để biến nghiên cứu nằm trong giới hạn cho trước,…

Do khối lượng tính toán mô phỏng với phương pháp Monte Carlo lớn, trong

thực hành có thể sử dụng các phần mềm như Risk Master, Crystal Ball, Insight,…

để nghiên cứu.

Ưu điểm của phương pháp mô phỏng Monte Carlo:

Đó là một phương pháp trung thực, khách quan, đơn giản và linh hoạt.

Có thể áp dụng để phân tích các tình huống phức tạp.

Đôi khi đây là phương pháp duy nhất có thể áp dụng để nghiên cứu một vấn

đề.

Phương pháp mô phỏng cho phép đối thoại trực tiếp với chương trình tính để

giải quyết vấn đề với việc đặt ra câu hỏi và điều kiện.

Phương pháp mô phỏng có khả năng cho phép nghiên cứu ảnh hưởng luân

phiên của các biến lên kết quả của bài toán, từ đó ta có thể xác định biến quan trọng

nhất ảnh hưởng đến kết quả.

Tiết kiệm được thời gian.

Phương pháp mô phỏng cho phép đưa vào các tình huống phức tạp so với

các phương pháp khác. Thí dụ: Sử dụng lý thuyết xếp hàng đòi hỏi biến nghiên cứu

phải có dạng phân bố dạng mũ hoặc phân bố Poisson. Trong khi đó, trong bài toán

37

mô hình mạng lưới đòi hỏi một phân phối chuẩn cho các biến nếu ta muốn giải bài

toán.

Nhược điểm của phương pháp mô phỏng Monte Carlo:

Mô phỏng không đưa lời giải tối ưu cụ thể như các phương pháp khác : Quy

hoạch tuyến tính, PERT... Phương pháp chỉ cho ra các kết quả dự báo với các xác

suất nhất định.

Chúng ta phải tạo ra tất cả các điều kiện và ràng buộc để khảo sát lời giải.

Bản thân phương pháp mô phỏng không tự đưa ra lời giải.

Phần mềm Crystal Ball ứng dụng mô phỏng Monte Carlo:

Crystal Ball là tập hợp các Macro được tích hợp vào phần mềm Microsoft

Excel, người sử dụng thao tác tính toán và nhận xét kết quả trực tiếp lên các bảng

tính và đồ thị trong Excel. Crystal Ball cho phép người dùng định nghĩa các phân bố

xác suất trên một tập các biến cố ngẫu nhiên của mô hình. Sau khi chạy chương

trình mô phỏng, những người thiết lập mô hình bảng tính có thể thiết lập và phân

tích hàng nghìn các trường hợp khác nhau có thể xảy ra trong thực tế và xác định

mức rủi ro cho các trường hợp nhận được này dựa trên kết quả thu được từ quá trình

mô phỏng. Crystal Ball có nhiều công cụ khác nhau trợ giúp cho người sử dụng

trong việc thiết lập và phân tích các mô hình (Bootstap, phân tích Tornado, mô

phỏng 2D và Batch Fit).

Ưu điểm của Crystal Ball so với Excel:

Do chỉ xử lý các biến đơn lẻ trên cùng một ô nên các mô hình được thiết lập

bằng Excel sẽ chỉ đưa ra một kết quả dự báo đơn lẻ. Để mô phỏng sự kiện mang

tính quá trình bằng Excel, người thực hiện buộc phải có sự thay đổi thông số thủ

công các tham số của mô hình để thu thập các dự báo về các khả năng có thể xảy ra.

Phương thức này đưa ra một phạm vi các kết quả có thể xảy ra nhưng không đưa

được các khả năng xảy ra hoặc các rủi ro của các kết quả thu được.

Excel không được tối ưu để có thể sử dụng cho các dự liệu thống kê, vì thế

các tổ chức khác xây dựng các phần mềm bổ sung hỗ trợ cho Excel như Crystal Ball

hay @risk. Chúng không chỉ tính toán xác suất mà còn cho phép thực hiện các mô

38

phỏng Monte Carlo để lặp đi lặp lại các giá trị khác nhau từ các phân bố xác suất

của biến số. Mô phỏng Monte Carlo là một kỹ thuật hiệu quả đã được chứng minh.

Trong nguyên lý mô phỏng Monte Carlo, chỉ yêu cầu một bảng số ngẫu nhiên hoặc

một bộ tạo số ngẫu nhiên trên máy tính. Một số ngẫu nhiên là một giá trị toán học

lựa chọn được tạo ra theo một phân bố xác suất.

Crystal ball bổ sung thêm kỷ thuật trên nền Excel: sự thay thế các giá trị đơn

lẻ bằng một phân bố xác suất và việc mô phỏng mô hình một cách ngẫu nhiên kết

quả là một bảng tính với sự hỗ trợ cải tiến thêm vào các phân bố xác suất này sẽ đưa

ra các kết quả có thể xác định được như xác suất thu được lợi nhuận từ một sản

phẩm mới, hoặc mức độ chắc chắn yêu cầu chấp nhận được.

3.3. Các quan điểm phân tích:

Để đánh giá sự thành công của dự án đầu tư, người ta sẽ xem xét dự án đầu tư

dưới 2 khía cạnh: hiệu quả kinh tế - Xã hội và hiệu quả tài chính. Khi phân tích hiệu

quả kinh tế xã hội, ta sẽ đứng trên quan điểm lợi ích quốc gia, lợi ích vùng để xem

xét. Trong khi phân tích hiệu quả tài chính ta sẽ đứng trên quan điểm của chủ đầu

tư bổ vốn ra để thực hiện dự án. Do sự khác biết về quan điểm như trên, dòng tiền

trong tính toán chỉ tiêu đánh giá dự án cho phân tích nói trên cũng khác nhau.

3.3.1. Phân tích kinh tế - xã hội

Phân tích kinh tế - xã hội là một phần quan trọng trong quá trình lập dự án đầu

tư, nó là cơ sở tính toán để xác định quy mô dự án, để nhà nước xem xét và ra quyết

định đầu tư hay không, đồng thời cũng là cơ sở để các tổ chức tài chính, cơ quan tài

trợ vốn xem xét ra quyết định.

Phân tích kinh tế nhằm mục đích đánh giá hiệu quả mang lại của dự án đối với

nền kinh tế quốc dân (hoặc vùng). Lợi ích kinh tế của một dự án là hiệu số các lợi

ích mà kinh tế quốc dân và xã hội thu được trừ đi những đóng góp mà xã hội phải

bỏ ra khi dự án được thực hiện và chi phí để xây dựng dự án. Lợi ích kinh tế của dự

án được chia làm 2 loại:

* Loại định lượng được: tạo ra sản phẩm, tăng thu nhập quốc dân, sử dụng

lao động, tăng thu ngoại tệ từ sản phẩm sản xuất, thu thuế tài nguyên môi trường.

39

* Loại không định lượng được: sự phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy

hoạch phát triển vùng (ngành), tác dụng tích cực (tiêu cực) lên các ngành khác,...

Đóng góp cho xã hội chủ yếu là tài nguyên mà xã hội dành cho dự án thay vì

dùng cho việc khác. Các chi phí xây dựng dự án thường bao gồm: chi phí xây dựng,

chi phí vận hành, chi phí bảo dưỡng, chi phí nguyên vật liệu sản xuất.

3.3.2. Phân tích tài chính

Trên cơ sở phân tích kinh tế của dự án, phân tích tài chính là một bước quan

trọng để đánh giá hiệu quả của dự án đối với nhà đầu tư. Sự khác biệt cơ bản giữa

phân tích kinh tế và phân tích tài chính là phân tích kinh tế để phục vụ đánh giá tính

hiệu quả của dự án dưới quan điểm của nhà nước và cộng đồng (lợi ích cộng đồng,

vùng, mang tính vĩ mô) còn phân tích tài chính nhằm phục vụ nhà đầu tư (lợi ích cá

nhân bỏ tiền thực hiện dự án, mang tính vi mô). Mục tiêu của nhà đầu tư là cực đại

lợi nhuận thể hiện trong phân tích tài chính, trong khi đối với nhà nước là cực đại

hiệu quả kinh tế - xã hội (phúc lợi xã hội, lợi ích quốc gia,...) thể hiện trong phân

tích kinh tế.

Do sự khác biệt về ý nghĩa phân tích, việc thiết lập dòng tiền trong tính toán

phân tích kinh tế và tài chính khác nhau. Do vậy, với một dự án xem xét, trên cơ sở

các chỉ tiêu đánh giá kinh tế, tài chính ta có thể có các trường hợp sau:

* Trường hợp 1: chỉ tiêu kinh tế và chỉ tiêu tài chính đều đạt, dự án là đáng

giá.

* Trường hợp 2: chỉ tiêu kinh tế đạt, chỉ tiêu tài chính không đạt. Trong

trường hợp này nếu muốn thu hút nhà đầu tư, nhà nước phải có các chính sách hỗ

trợ khác bổ sung vào lợi nhuận của chủ đầu tư thực hiện dự án.

* Trường hợp 3: chi tiêu kinh tế không đạt, chỉ tiêu tài chính đạt. Thông

thường đối với trường hợp này nhà đầu tư cần phải có các hoạt động bổ sung để

mang lại lợi ích cho cộng đồng, xã hội nhằm thuyết phục cho phép đầu tư dự án của

nhà nước.

* Trường hợp 4: chỉ tiêu kinh tế và chỉ tiêu tài chính đều không đạt. Dự án

không có tính khả thi.

40

Trong phân tích tài chính của một dự án thường thực hiện theo hai quan điểm:

(1) quan điểm tổng đầu tư (quan điểm ngân hàng) và (2) quan điểm chủ đầu tư

(quan điểm cổ đông).

Phân tích theo quan điểm tổng đầu tư: là theo đó nhà đầu tư xem như đã có

sẵn nguồn vốn để thực hiện dự án (không phải vay từ các nguồn khác). Điều này có

nghĩa là trong phương pháp phân tích này ta không có dòng tiền biểu thị lãi vay

trong số liệu phân tích. Tổng mức đầu tư theo quan điểm tổng đầu tư thường nhỏ

hơn tổng mức đầu tư theo quan điểm chủ đầu tư vì khi phân tích theo quan điểm

chủ đầu tư có thêm phần lãi vay sinh ra từ các nguồn vốn trong quá trình xây dựng

dự án.

Phân tích theo quan điểm chủ đầu tư: là phân tích mà trong đó chủ đầu tư

phải vay vốn với một tỷ lệ nhất định về nguồn vốn với các điều kiện về lãi suất và

thời gian trả nợ khác nhau để thực hiện dự án. Trong phân tích này, các chi phí trả

lãi được xem như chi phí dự án và kế hoạch trả nợ gốc lẫn lãi sẽ được đưa vào dòng

tiền phân tích tài chính. Các nguồn vốn vay có thể từ các nguồn vốn vay ưu đãi, vay

thương mại nước ngoài, vay thương mại trong nước,... Thông thường các nguồn vốn

vay này bắt đầu trả sau khi dự án vận hành.

Tóm lại, Trong chương này Làm rõ các khái niệm về rũi ro, phân loại về

quản lý rủi ro, phân tích độ nhạy, giới thiệu về phương pháp mô phỏng Monte-

Carlo, Crystal Ball, chỉ rõ ra ưu điểm và khuyết điểm Monter-Carlo và nói rõ ưu

điểm của Crystal Ball với Excel. Nói rõ các quan điểm phân tích. Chương này là cơ

sở để phân tich số liệu của dự án.

41

CHƯƠNG 4: GIỚI THIỆU DỰ ÁN & PHÂN TÍCH SỐ LIỆU

4.1 Thông tin chung về dự án:

Do yêu cầu của chủ đầu tư về đảm bảo thông tin dự án nhà ở Xã hội tại huyện Bình Chánh nên tác giả đặt tên là Dự án “Z”. Thời gian xây dựng: 3 năm

Số tầng: 7 tầng Diện tích sàn xây dựng: 57,647 m2

Mật độ xây dựng: 60%

Hệ số sử dụng đất: 6

Quy mô dự án:

- Diện tích căn hộ từ 30 m2 – 60 m2

- Số phòng: 1-2 phòng ngủ, bếp, phòng sinh hoạt chung.

Bán nhà trả tiền 1 lần, với sự hỗ trợ tối đa 70% giá trị căn nhà từ Ngân hàng Đầu tư

và phát triển Việt Nam (BIDV).

Dự án cung cấp chổ ở cho khảng 2000 người.

Bảng 4.1 - Thông tin Dự án ”Z”

TT Nội dung Giá trị

Diện tích khu đất 27,451.0 Đơn vị tính m2 1

Mật độ xây dựng 60% 2

- Khối đế 42.00%

- Khối tòa nhà 42.00%

Hệ số sử dụng đất 3

- Khối đế 0.40

- Khối tháp 3.10

Suất đầu tư 7.00 4

triệu đồng/m2 m2 Tổng diện tích sàn xây dựng 57,647.10 5

42

Tổng diện tích sàn xây dựng bao m2 57,647.10 6 gồm tầng kỹ thuật

Diện tích kinh doanh (phủ bì) 52,923.00 7

Căn hộ giá rẻ 42,338.40

Mặt bằng thương mại ở tầng trệt 10,584.60

Diện tích kinh doanh (lọt lòng) m2 m2 m2 m2 49,324.24 8 bán

Căn hộ giá rẻ 39,480.56

Mặt bằng thương mại ở tầng trệt 9,843.68

Số căn hộ 1,644 m2 m2 m2 9

Căn hộ giá rẻ 1,316 căn

Mặt bằng thương mại ở tầng trệt 328

10 Diện tích trung bình

Căn hộ giá rẻ 30

Mặt bằng thương mại ở tầng trệt 30 căn m2 m2/căn m2/căn

11 Đơn giá bán

Căn hộ giá rẻ (chưa VAT) 7.80 triệu đồng/m2

Mặt bằng thương mại ở tầng trệt 25.38 triệu đồng/m2 (chưa VAT)

12 Chi phí quản

* Chi phí quản lý doanh nghiệp 3%

* Chi phí phục vụ bán hàng 4%

13 Các thông số khác

Tổng vốn đầu tư, trong đó: 456,000 triệu đồng

* Vốn chủ đầu tư 456,000 triệu đồng

* Vốn huy động triệu đồng

Vay ngân hàng

* Lãi vay ngân hàng 5.4%

43

* Vôn vay ngân hàng: -

* Tổng lãi vay trả cho ngân 0.00 hàng:

* Thời gian vay 0 năm

Dòng tiền thuần: 76,426

Dòng tiền thuần chiết khấu rũi ro 33,766 (NPV):

Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR của 5.73% dự án:

Lãi suất ròng hàng năm (Average 18.32% Net Yield)

Thời gian hoàn vốn đầu tư: 2 năm 8 tháng

4.2. Phân tích tài chính dự án:

4.2.1. Phân tích tài chính dự án chưa xét tới yếu tố rủi ro

4.2.1.1. Chi phí xây dựng

Bảng 4.2 - Chi phí đầu tư dự án

TT Hạng mục Tổng cộng

Chi phí đất - I

Chi phí đầu tư xây dựng 403,705.87 II

Móng đơn 36,333.53 1

Phần khung bêtông cốt thép từ đà 165,519.41 2 móng đến mái

Phần hoàn thiện tổng thể tòa nhà 137,260.00 3

Hệ thống MEP 60,555.88 4

Hệ thống thiết bị, thang máy - 5

Chống thấm 4,037.06 6

44

Trạm xử lý nước thải - 7

Hạng mục phụ trợ, sân đường, cây - 8 xanh

10 Chi phí xây dựng nhà mẫu -

4.2.1.2. Tổng mức đầu tư

Bảng 4.3 - Tổng mức đầu tư

STT Hạng mục Đơn vị Giá trị

triệu đồng I Chi phí đất -

triệu đồng II Chi phí đầu tư xây dựng 403,706

1 Móng đơn 36,334

Phần khung bêtông cốt thép từ đà móng 2 đến mái 165,519

3 Phần hoàn thiện tổng thể tòa nhà 137,260

4 Hệ thống MEP 60,556

5 Hệ thống thiết bị, thang máy -

6 Chống thấm 4,037

7 Lấp đất xum quanh tầng hầm -

8 Trạm xử lý nước thải -

45

9 Hạng mục phụ trợ, sân đường, cây xanh -

10 Chi phí xây dựng nhà mẫu -

GIÁ TRỊ XÂY DỰNG BÌNH

triệu đồng/m2 QUÂN/MET VUÔNG 7.00

triệu đồng III Chi phí quản lý dự án 5,062.47

triệu đồng IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 8,477.82

triệu đồng VII Chi phí hoạt động doanh nghiệp 39,000.00

1 Chi phí lãi vay 0.00

2 Chi phí quản lý doanh nghiệp 18,000.00

3 Chi phí phục vụ bán hang 21,000.00

triệu đồng TỔNG CỘNG 456,246.16

triệu đồng LÀM TRÒN 456,000.00

4.2.1.3. Kế hoạch vay vốn

Dự án dự định vay vốn với lãi suất 5% năm, vay 30% chi phí xây dựng dự án,

còn 70% là vốn chủ sở hữu. Thời gian vay là 3 năm.

514,000.00 VNĐ Tổng chi phí

Vốn của Chủ đầu tư : 154,200.00 VNĐ

Tổng vay của dự án : 359,800 VNĐ

Lãi suất: 5.4%

Thời gian vay: 3 năm

Tổng lãi phải trả: 58,161.81 VNĐ

Trả lãi hàng năm và trả nợ gốc cuối kỳ 3 năm

46

Năm thứ 1 0 2 3

Tiền rút ra hàng năm - 359,800.00

Dư nợ đầu kỳ - 359,800.00 359,800.00 359,800.00

Lãi phát sinh - 19,387.27 19,387.27 19,387.27

Trả nợ gốc - - - 359,800.00

Dư nợ cuối kỳ - 359,800.00 359,800.00 -

47

4.2.1.4. Phân kỳ đầu tư xây dựng

Bảng 4.5 - Phân kỳ đầu tư xây dựng

TT Hạng mục Tổng cộng Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4

I Chi phí đất - - - -

II Chi phí đầu tư xây dựng 403,705.87 102,541.29 165,115.70 136,048.88 -

1 Móng đơn 36,333.53 36,333.53

Phần khung bêtông cốt thép từ đà móng 2 đến mái 165,519.41 66,207.76 66,207.76 33,103.88

Phần hoàn thiện tổng thể tòa nhà 3 137,260.00 68,630.00 68,630.00

Hệ thống MEP 4 60,555.88 30,277.94 30,277.94

Hệ thống thiết bị, thang máy 5 - - - -

Chống thấm 6 4,037.06 4,037.06

48

Trạm xử lý nước thải 7 -

Hạng mục phụ trợ, sân đường, cây xanh 8 -

10 Chi phí xây dựng nhà mẫu -

III Chi phí quản lý dự án (1.25%) 5,046.32 1,682.11 1,682.11 1,682.11 -

IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (2.10%) 8,477.82 4,238.91 2,119.46 2,119.46 -

V Chi phí hoạt động doanh nghiệp 97,008.65 4,500.00 25,741.74 30,371.54 36,395.38

Chi phí lãi vay 1 58,161.81 19,387.27 19,387.27 19,387.27

Chi phí QLDN 2 18,000.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00

Chi phí bán hàng 3 20,846.85 - 1,854.47 6,484.27 12,508.11

TỔNG CỘNG 514,238.67 112,962.31 194,659.00 170,221.98 36,395.38

49

4.2.1.5. Kế hoạch kinh doanh

Giá bán căn hộ được xây dựng trên cơ sở suất đầu tư, chi phí quản lý doanh

nghiệp, chi phí bán hàng và điều chỉnh (khống chế trần) bởi Nghị định

188/2013/NĐ-CP Về phát triển và quản lý nhà ở xã hội do Chính phủ ban hành

ngày 20 tháng 11 năm 2013. Với Nhà ở xã hội ở huyện Bình Chánh giá bán căn hộ bình quân là 7.800.000 đồng/m2 và mặt bằng thương mại là 25.380.000 đồng/m2.

Phương thức thanh toán được thể hiện qua bảng 4.6 và 4.7

Bảng 4.6 - Phương thức thanh toán căn hộ giá rẻ

Tỉ lệ

Năm

Đợt Thời điểm thanh toán

Ký Hợp đồng mua bán (Bao gồm tiền 20% Đợt 1 1 đặt cọc 5%)

30% Đợt 2 Xong phần thô 2

50% Đợt 3 Nhận nhà 3

Tổng cộng 100%

Bảng 4.7 - Phương thức thanh toán khi mua Mặt bằng Thương mại

Tỷ lệ

Năm

Đợt Thời điểm thanh toán

Ký Hợp đồng mua bán (Bao gồm tiền 20% Đợt 1 1 đặt cọc 5%)

30% Đợt 2 Xong phần thô 2

50% Đợt 3 Nhận nhà 3

Tổng cộng 100%

50

* Chi phí quản lý doanh nghiệp và bán hàng

Chi phí quản lý doanh nghiệp cho mỗi dự án trong thực tế là 3% trên tổng doanh thu từ dự án. Trong khi đó, do tính đặc

thù của Nhà ở xã hội nên các chi phí hoạt động tiếp thị hầu như không đáng kể còn chi phí bán hàng khoảng 3% trên tổng

doanh thu.

Bảng 4.8 - Chi phí bán hàng, quản lý doanh nghiệp

Bán hàng /Doanh thu 4% 21,000.00 (triệu đồng)

QLDN /Doanh thu 3% 18,000.00 (triệu đồng)

TT Nội dung Tổng cộng Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4

1 Doanh thu 557,973.44 - 49,635.48 173,553.89 334,784.06

2 Chi phí bán hàng 20,846.85 - 1,854.47 6,484.27 12,508.11

3 Chi phí QLDN 18,000.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00

51

4.2.1.6. Cân đối nguồn vốn Bảng 4.9 - Cân đối nguồn vốn

TT Hạng mục Tổng cộng Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4

Nhu cầu vốn I 895,805.10 112,962.31 214,046.27 189,609.25 379,187.27

Đầu tư xây dựng 1 417,230.02 108,462.31 168,917.26 139,850.44 -

Chi phí họat động 2 60,613.28 4,500.00 25,741.74 30,371.54 -

Trả lãi vay và vốn hàng năm 3 417,961.81 19,387.27 19,387.27 379,187.27

II Nguồn thu bán hàng 557,973.44 49,635.48 173,553.89 334,784.06

III Cân đối nguồn (337,831.66) (112,962.31) (164,410.79) (16,055.36) (44,403.21)

IV Vốn vay 359,800.00 - 359,800.00 - -

V Vốn tự có (21,968.34) 112,962.31 (195,389.21) 16,055.36 44,403.21

52

4.2.1.7. Doanh thu

Bảng 4.10 - Doanh thu

TT

NỘI DUNG

TỔNG CỘNG

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

I Bán căn hộ giá rẻ 308,092.97 24,647.44 98,589.75 184,855.78

1 Số lượng bán - 1,316.02 526.41 526.41 263.20

2 Diện tích bán - 39,480.56 15,792.22 15,792.22 7,896.11

Đơn giá bán (cố định trong các 3 - 7.80 7.80 7.80 7.80 năm)

4 Doanh số bán - 308,092.97 123,237.19 123,237.19 61,618.59

5 Lũy kế - 123,237.19 246,474.38 308,092.97

6 Tỷ lệ thu tiền - 1.00 0.20 0.30 0.50

7 Tỷ lệ thu tiền lũy kế - 0.20 0.50 1.00

53

8 Thu tiền đợt ký HĐ 147,884.63 24,647.44 61,618.59 61,618.59 -

9 Thu tiền các đợt còn lại 160,208.34 - 36,971.16 123,237.19 -

Mặt bằng thương mại (tầng II - 249,880.47 24,988.05 74,964.14 149,928.28 trệt)

1 Số lượng bán 328.12 164.06 98.44 65.62 -

2 Diện tích bán 9,843.68 4,921.84 2,953.10 1,968.74 -

Đơn giá bán (cố định trong các 3 25.38 25.38 25.38 25.38 - năm)

4 Doanh số bán 249,880.47 124,940.23 74,964.14 49,976.09 -

5 Lũy kế 124,940.23 199,904.37 249,880.47 -

6 Tỷ lệ thu tiền 1.00 0.20 0.30 0.50 -

54

7 Tỷ lệ thu tiền lũy kế 0.20 0.50 1.00 -

8 Thu tiền đợt ký HĐ 112,446.21 24,988.05 37,482.07 49,976.09 -

9 Thu tiền các đợt còn lại 137,434.26 37,482.07 99,952.19 - -

- - - - -

TỔNG CỘNG 557,973.44 49,635.48 173,553.89 334,784.06 -

Doanh thu chưa VAT (VNĐ)

Bán căn hộ giá rẻ 293,421.88 VNĐ

Mặt bằng thương mại (tầng trệt) 227,164.06 VNĐ

Tổng cộng VNĐ 520,585.94

55

4.2.1.8. Dòng tiền

Bảng 4.11 - Dòng tiền theo quan điểm chủ đầu tư

TT Nội dung Tổng cộng Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4

I Dòng tiền vào - 413,166.66 185,979.79 359,019.68 958,166.13

1 Doanh thu bán hàng - 49,635.48 173,553.89 334,784.06 557,973.44

2 VAT đầu ra - 3,731.18 12,425.90 24,235.62 40,392.70

3 Thu vay - 359,800.00 - 359,800.00

II Dòng tiền ra 925,361.02 111,837.31 195,084.40 185,998.07 432,441.24

1 Chi phí đầu tư 417,230.02 108,462.31 168,917.26 139,850.44

Chi phí hoạt động 2 4,500.00 6,354.47 10,984.27 17,008.11 38,846.85

Trả lãi 3

56

TT Nội dung Tổng cộng Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4

58,161.81 19,387.27 19,387.27 19,387.27 -

4 Trả gốc 359,800.00 - - 359,800.00 -

5 VAT đầu vào 37,930.00 9,860.21 15,356.11 12,713.68 -

6 VAT phải nộp 2,462.69 (9,860.21) (11,624.94) (287.77) 24,235.62

7 Thuế TNDN 10,929.65 (1,125.00) (3,305.78) 3,350.18 12,010.25

III Dòng tiền thuần 32,805.11 (111,837.31) 218,082.26 (18.27) (73,421.56)

Ngân lưu ròng tích

lũy (111,837) 106,245 106,227 32,805

1.00 0.49 (5,812.69) (0.45)

6.00% Tỷ suất chiết khấu ( r) 3.45

57

TT Nội dung Tổng cộng Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4

Hệ số chiết khấu:

1/(1+r)^n 1.000 0.943 0.890 0.840

Dòng tiền thuần sau

(111,837.31) 205,737.98 (16.26) (61,646.16) chiết khấu (NPV) 32,238

Hệ số hoàn vốn nội 63.28% bộ (IRR)

Thời gian thu hồi 3 năm 5 tháng 3.00 5 3.45 vốn

Chỉ số sinh lời 7.9%

58

Bảng 4.12 - Dòng tiền theo quan điểm tổng đầu tư

TT Nội dung Tổng cộng Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4

I Dòng tiền vào 598,366.13 - 53,366.66 185,979.79 359,019.68

1 Doanh thu bán hàng 557,973.44 - 49,635.48 173,553.89 334,784.06

2 VAT đầu ra 40,392.70 - 3,731.18 12,425.90 24,235.62

3 Thu vay - - - -

II Dòng tiền ra 521,939.66 111,837.31 180,543.95 171,457.61 58,100.79

1 Chi phí đầu tư 417,230.02 108,462.31 168,917.26 139,850.44

2 Chi phí hoạt động 38,846.85 4,500.00 6,354.47 10,984.27 17,008.11

3 Trả lãi - - - - -

59

TT Nội dung Tổng cộng Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4

4 Trả gốc - - - - -

5 VAT đầu vào 37,930.00 9,860.21 15,356.11 12,713.68 -

6 VAT phải nộp 2,462.69 (9,860.21) (11,624.94) (287.77) 24,235.62

7 Thuế TNDN 25,470.11 (1,125.00) 1,541.04 8,197.00 16,857.06

III Dòng tiền thuần 76,426.47 (111,837.31) (127,177.29) 14,522.18 300,918.89

Ngân lưu ròng tích

lũy (111,837) (239,015) (224,492) 76,426

1.00 1.88 (15.46) 0.25

r)

Tỷ suất chiết khấu (

6.00% 2.75

60

TT Nội dung Tổng cộng Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4

Hệ số chiết khấu:

1/(1+r)^n 1.000 0.943 0.890 0.840

Dòng tiền thuần sau

(111,837.31) (119,978.57) 12,924.69 252,657.30 chiết khấu (NPV) 33,766

Hệ số hoàn vốn nội

bộ (IRR) 5.73%

Thời gian thu hồi 2 năm 8

2.75 2.00 8 vốn tháng

Chỉ số sinh lời 18.3%

4.2.1.9. Phân tích lãi lỗ

Bảng 4.13 - Lãi lỗ theo quan điểm chủ đầu tư

TT Hạng mục Giá trị Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4

Doanh thu I 557,973.44 - 49,635.48 173,553.89 334,784.06

- Căn hộ giá rẻ 1

61

TT Hạng mục Giá trị Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4

308,092.97 - 24,647.44 98,589.75 184,855.78

- Mặt bằng thương 2 mại 249,880.47 - 24,988.05 74,964.14 149,928.28

II Giá vốn 417,246.16 - 37,116.85 129,781.62 250,347.70

III Chi phí hoạt động 38,846.85 4,500.00 6,354.47 10,984.27 17,008.11

1 - Chi phí bán hàng 20,846.85 - 1,854.47 6,484.27 12,508.11

2 - Chi phí QLDN 18,000.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00

Chi phí lãi vay IV 58,161.81 19,387.27 19,387.27 19,387.27

V Lợi nhuận trước thuế 43,718.62 (4,500.00) (13,223.10) 13,400.73 48,040.99

VI Lợi nhuận lũy kế (4,500.00) (17,723.10) (4,322.37) 43,718.62

62

TT Hạng mục Giá trị Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4

VII Thuế TNDN (25%) 10,929.65 (1,125.00) (3,305.78) 3,350.18 12,010.25

Lợi nhuận sau thuế 32,788.96 (3,375.00) (9,917.33) 10,050.55 36,030.74

Bảng 4.14 - Lãi lỗ theo quan điểm tổng đầu tư

TT Hạng mục Giá trị Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4

I Doanh thu 557,973.44 - 49,635.48 173,553.89 334,784.06

1 - Căn hộ giá rẻ 308,092.97 - 24,647.44 98,589.75 184,855.78

- Mặt bằng thương 2 mại 249,880.47 - 24,988.05 74,964.14 149,928.28

II Giá vốn 417,246.16 - 37,116.85 129,781.62 250,347.70

III Chi phí hoạt động

63

TT Hạng mục Giá trị Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4

38,846.85 4,500.00 6,354.47 10,984.27 17,008.11

1 - Chi phí bán hàng 20,846.85 - 1,854.47 6,484.27 12,508.11

2 - Chi phí QLDN 18,000.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00

Chi phí lãi vay IV - - - -

V Lợi nhuận trước thuế 101,880.43 (4,500.00) 6,164.17 32,788.00 67,428.26

VI Lợi nhuận lũy kế (4,500.00) 1,664.17 34,452.17 101,880.43

VII Thuế TNDN (25%) 25,470.11 (1,125.00) 1,541.04 8,197.00 16,857.06

Lợi nhuận sau thuế 76,410.32 (3,375.00) 4,623.13 24,591.00 50,571.19

64

4.2.1.10. Các chỉ số tài chính

Bảng 4.15 - Chỉ số tài chính theo quan điểm chủ đầu tư

STT Nội dung Giá trị

Dòng tiền thuần 1 32,805.110,000

Dòng tiền thuần (NPV) có chiết khấu rũi ro 2 32,238,000,000

Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR của dự án 4.95% 3

Lãi suất ròng hàng năm (Average Net Yield) 9.83% 4

Thời gian hoàn vốn đầu tư 2 năm 6 tháng 5

Bảng 4.16 - Chỉ số tài chính theo quan điểm tổng đầu tư

STT Nội dung Giá trị

Dòng tiền thuần 1 76,426.470,000

Dòng tiền thuần (NPV) có chiết khấu 2 33,766,000,000

Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR của dự án 2.82% 3

Lãi suất ròng hàng năm (Average Net Yield) 13.33% 4

Thời gian hoàn vốn đầu tư 2 năm 8 tháng 5

4.2.1.11. Nhận xét

Phần phân tích tài chính của dự án Nhà ở xã hội trên được tính theo hai quan

điểm là Chủ đầu tư và Tổng đầu tư. Cả hai trường hợp có thời gian hoàn vốn đầu tư

gần như nhau (xem bảng 4.15 và 4.16) trong khi đó có sự khác biệt về các thông số

tài chính khác. Tuy thời gian hoàn vốn đầu tư ngắn và dòng tiền thuần chiết khấu

rủi ro NPV > 0 nhưng tỷ suất sinh lời nội bộ IRR rất thấp (4.95% và 2.82% trong cả

2 trường hợp). Do đó, có thể thấy rằng hiệu quả tài chính khi đầu tư Nhà ở xã hội

trong trường hợp này rất thấp. Bên cạnh đó, khi tính các chỉ số theo quan điểm tổng

đầu tư thì dòng tiền thuần (không tính đến chiếc khấu rủi ro) và lãi suất ròng hàng

năm cao hơn trường hợp tính theo quan điểm chủ đầu tư gần 40% cho hai chỉ số này

(NPV: 33,766,0000,000 so với 76,426,470,000 và 13.33% so với 9.83%). Ngược

lại, dòng tiền thuần chiết khấu rủi ro NPV và tỷ suất sinh lời nội bộ IRR trong

trường hợp thực hiện dự án không vay vốn thì lại kém hơn. Như vậy, khi thực hiện

65

dự án nên chọn phương án vay vốn sẽ có lợi hơn, điều này có thể giả thích vì lại

suất vay (5%) thấp hơn thấp hơn hệ số chiết khấu (6%).

4.2.2. Các yếu tố rủi ro tác động đến tài chính dự án và đề xuất hàm phân phối

Có nhiều yếu tố rủi ro tác động đến tài chính khi thực hiện một dự án đầu tư

xây dựng. Từ các chi phí hình thành nên công trình như suất đầu tư đến giá bán

cũng như chi phí bán hàng. Khi dự án được thực hiện có vốn vay thì lãi suất cũng là

yếu tố tác động đến kết quả tài chính đáng kể.

Qua khảo sát về giá trị tác động đến kết quả tài chính và quy luật thay đổi

các giá trị này, bảng hỏi được gửi đi 54 bảng, kết quả thu về được 46 bảng hỏi. Sau

khi làm sạch và kiểm tra tính hợp lệ, số bảng hỏi còn lại được xử lý là 42 bảng với

kết quả như sau:

Bảng 4.17 - Kết quả Khảo sát phân phối xác suất của các yếu tố rủi ro

Luật phân phối Chuẩn Tam giác Đều Khác Nội dung

4 36 1 1 Suất đầu tư

3 27 3 9 Lãi suất vay

37 1 2 2 Giá bán căn hộ

34 0 2 6 Giá bán mặt bằng thương mại

4 29 7 2 Chi phí quản lý doanh nghiệp

0 41 1 0 Chi phí phụ vụ bán hàng

66

Hình 4.1 - Kết quả khảo sát luật Phân phối xác suất các yếu tố rủi ro

\\

4.3.2.1. Suất đầu tư

Hình 4.2 - Tỷ lệ khảo sát Suất đầu tư

67

Trong kết quả khảo sát sự biến đổi suất đầu tư thì có 42 người được hỏi,

trong đó có 36 người đồng ý rằng suất đầu tư thay đổi tuân theo phân phối tam giác,

4 người cho rằng nó theo phân phối chuẩn và số còn lại nói rằng nó theo luật phân

phối đều. Như vậy, với 36/42 người chọn suất đầu tư thay đổi tuân theo phân phối

tam giác tương ứng với 86% (Hình 4.5) và cùng với những nghiên cứu trước trước

đây và các luận văn thạc sĩ thì hàm phân phối suất đầu tư xây dựng tuân theo phân

phối tam giác. Do đó, tác giả đề xuất hàm phân phối suất đầu tư xây dựng tuân theo

phân phối tam giác.

Mặt khác, kết quả khảo sát cũng cho biết rằng xây dựng loại công trình nhà ở xã hội ở Bình Chánh dao động từ 6,5 triệu/m2 đến 8,5 triệu/m2 và khả năng xảy ra nhiều nhất là 7,24 triệu/m2.

Từ đó, tác giả đề xuất hàm phân phối xác suất của Suất đầu tư là hàm tam giác, có giá trị nhỏ nhất là 6,5 triệu/m2 đến lớn nhất 8,5 triệu/m2 và khả năng xảy ra nhiều nhất là 7,24 triệu/m2 như Hình 4.6.

Hình 4.3 - Phân phối xác suất Suất đầu tư

68

4.3.2.2. Lãi vay

Trong kết quả khảo sát sự biến đổi của lãi suất vay thì có 27 người đồng ý

rằng lãi suất vay thay đổi tuân theo phân phối tam giác, 3 người cho rằng nó theo

phân phối đều, 3 người nói rằng nó theo luật phân phối chuẩn và 9 người cho rằng

nó thay đổi ngoài các quy luật trên.

Như vậy, với 27/42 người chọn lãi suất vay thay đổi tuân theo phân phối tam

giác tương ứng với 64% (Hình 4.7).

Hình 4.4 - Tỷ lệ khảo sát Lãi suất vay

69

Hình 4.5 - Phân phối xác suất Lãi vay ngân hàng

Hơn nữa, những nghiên cứu trước trước đây và các luận văn thạc sĩ thì hàm

phân phối mà tác giá tham khảo cũng cho rằng lãi suất vay cũng tuân theo phân

phối tam giác. Do đó, tác giả đề xuất hàm phân phối suất đầu tư xây dựng tuân theo

phân phối tam giác. Bên cạnh đó, kết quả khảo sát cũng cho biết rằng lãi suất vay để

thực hiện công trình nhà ở xã hội ở Bình Chánh dao động từ 4 - 6,5% và phổ biến

nhất là 5%.

Từ đó, tác giả đề xuất hàm phân phối xác suất của Suất đầu tư là hàm tam

giác, có giá trị dao động từ 4% - 6,5% và phổ biến nhất là 5% như Hình 4.8.

4.3.2.3. Giá bán căn hộ giá rẻ

Theo điều 15 khoản 2 Nghị định 188/2013/NĐ-CP Về phát triển và quản lý

nhà ở xã hội do Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 11 năm 2013 thì "Giá bán nhà

xã hội do chủ đầu tư xác định trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc tính đủ các chi phí để

thu hồi vốn, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không

vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Trường hợp dự án có giá bán thấp hơn suất đầu

70

tư xây dựng nhà ở cùng loại do cơ quan có thầm quyền công bố tại thời điểm thì

được phép tính tỷ lệ lợi nhuận định mức trong giá bán không vượt quá 15% tổng

chi phí đầu tư".

Tại Bình Chánh nói riêng và cả nước nói chung, đa số các Nhà ở xã hội chưa

được triển khai nhiều, do đó tác giả không tìm được tài liệu để tham khảo các quy

luật thay đổi của giá bán căn hội nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trong kết quả khảo sát của

tác giả thì giá bán căn hộ nhà ở xã hội thì có 37/42 người đồng ý rằng giá bán căn

hộ thay đổi tuân theo phân phối chuẩn - chiếm 88% (Hình 4.9), 1/42 người cho rằng

nó theo phân phối tam giác, và 2/42 người nói rằng nó tuân theo luật phân phối đều

và bằng với số người cho rằng nó thuộc phân phối khác.

Hình 4.6 - Tỷ lệ khảo sát Giá bán căn hộ

Hơn nữa, kết quả khảo sát tính ra giá bán căn hộ có mức trung bình là

khoảng 8,5 triệu đồng, độ lệch chuẩn là gần 1,5 triệu đồng với giá trị bán nhỏ nhất

là 7,5 triệu đồng.

Do đó, tác giả giả định hàm phân phối giá căn hộ Nhà ở xã hội là hàm phân

phối chuẩn có mức trung bình là 8,5 triệu đồng, độ lệch chuẩn là 1,5 triệu đồng với

giá trị bán nhỏ nhất được khống chế là 7,5 triệu đồng (Hình 4.10).

71

Hình 4.7 - Phân phối xác suất Giá căn hộ Nhà ở xã hội

4.3.2.4. Giá bán mặt bằng thương mại

Tương tự với giá căn hộ Nhà ở xã hội, giá mặt bằng thương mại được khảo

sát với đa số người chọn là tuân theo quy luật phân phối chuẩn. Cụ thể, có 34/42

người đồng ý giá mặt bằng thương mại thay đổi tuân theo phân phối chuẩn - chiếm

81% (Hình 4.12), 2/42 người cho rằng nó theo phân phối đều trong khi các luật

phân phối xác suất khác không có người chọn, chiếm tỷ lệ không đáng kể.

Mặt khác, kết quả khảo sát tính ra giá bán mặt bằng thương mại có mức

trung bình là khoảng 22 triệu đồng, độ lệch chuẩn là gần 6 triệu đồng với giá trị bán

nhỏ nhất là 16 triệu đồng.

72

Hình 4.8 - Tỷ lệ khảo sát Mặt bằng thương mại

Vì vậy, tác giả đề xuất hàm phân phối giá mặt bằng thương mại là hàm phân

phối chuẩn có mức trung bình là 22 triệu đồng, độ lệch chuẩn là 6 triệu đồng với giá

trị bán nhỏ nhất được khống chế là 16 triệu đồng (Hình 4.13).

Hình 4.9 - Phân phối xác suất Giá mặt bằng thương mại

73

4.3.2.5. Chi phí quản lý doanh nghiệp

Theo sách “dự báo và phân tích rủi ro cho những người sử dụng bảng tính”

của Cao Hào Thi, thì hàm phân phối của chi phí hoạt đồng và tiếp thị tuân theo hàm

phân phối tam giác.

Bên cạnh đó, với kết quả khảo sát thì trong số 42 người được hỏi chi phí

quản lý doanh nghiệp có thể thay đổi theo quy luật nào thì có 29 cho rằng nó thay

đổi tuân theo phân phối tam giác - chiếm 69%, 4 người cho rằng nó theo phân phối

chuẩn - chiếm 10% và số còn lại nói rằng nó theo luật phân phối đều chiếm 17% và

thuộc phân phối khác chiếm 5% (Hình 4.14).

Hình 4.10 - Tỷ lệ khảo sát Chi phí quản lý doanh nghiệp

Hơn nữa, cũng theo kết quả khảo sát, chi phí quản lý doanh nghiệp có mức

thấp nhất là 2%/doanh thu, trong khi mức cao nhất là 4%/doanh thu và thường nằm

ở mức 3%/doanh thu.

Như vậy, tác giả đề xuất sự thay đổi của chi phí quản lý doanh nghiệp tuân

theo hàm phân phối tam giác có biên độ dao động từ 2% - 4%/doanh thu và thường

ở mức 3%/doanh thu (Hình 4.15).

74

Hình 4.11 - Phân phối xác suất Chi phí quản lý doanh nghiệp

4.3.2.6. Chi phí phục vụ bán hàng

Tương tự như chi phí doanh nghiệp, khi được hỏi chi phí phục vụ bán hàng

có thể thay đổi theo quy luật nào thì trong số 42 người được hỏi có 41 cho rằng nó

thay đổi tuân theo phân phối tam giác - chiếm 98%, 1 người nói rằng nó theo luật

phân phối đều - chiếm 2% (Hình 4.16).

Hình 4.12 - Tỷ lệ khảo sát Chi phí phục vụ bán hàng

75

Cũng theo kết quả khảo sát, chi phí phục vụ bán hàng có mức thấp nhất là

3%/doanh thu, trong khi mức cao nhất là 5%/doanh thu và thường nằm ở mức

4%/doanh thu.

Do đó, tác giả đề xuất sự thay đổi của chi phí phục vụ bán hàng tuân theo

hàm phân phối tam giác có biên độ dao động từ 3% - 5%/doanh thu và thường ở

mức 4%/doanh thu (Hình 4.17).

Hình 4.13 - Phân phối xác suất Chi phí phụ vụ bán hàng

4.2.3. Kết quả mô phỏng Monte Carlo

Với giả thuyết rằng có 6 yếu tố tác động vào kết quả tài chính của dự án tuân

theo các quy luật phân phối như đề cập ở mục 4.3.2, 6 yếu tố này là độc lập (không

tương quan). Sử dụng phần mềm Crystal Ball được tích hợp ở MS-Excel (Hình 4.7)

để mô phỏng ảnh hưởng của sáu biến đầu vào nhằm dự báo kết quả đầu ra, trong

trường hợp này là khảo sát sự ảnh hưởng đến dòng tiền thuần hiện tại (NPV) và tỷ

suất sinh lời nội bộ (IRR).

76

Mẫu mô phỏng lấy là 100.000 và máy tính thực hiện trong hơn 64 giây với

tốc độ 1.552 lần mô phỏng trong một giây. Các thông số mô phỏng được trình bày

bên dưới.

Hình 4.14 - Thực hiện mô phỏng Monte Carlo bằng Crystal Ball

4.2.3.1. Xác suất của dòng tiền thuần (NPV) chiết khấu rủi ro

Hình 4.8 cho biết một số thông số khi chạy mô phỏng dự báo xu hướng thay

đổi của dòng tiền thuần có chiết khấu rủi ro. Khảo sát này được thực hiện trong cả 2

quan điểm theo Chủ đầu tư và Tổng đầu tư.

77

NPV có xu hướng tuân theo quy luật phân phối xác xuất Beta (α, β) với giá trị

trung bình Mean (khi chạy 100.000 trường hợp) là -27.666.952 (giá trị âm), độ lệch

chuẩn Standard Deviation là 52.772.490, có phương sai Variance là 2.784.935.782

và các giá trị lớn nhất - nhỏ nhất tương ứng tại dòng Maximun - Minimum tương

ứng là 370.291 và -233.154

Hình 4.15 - Một vài chỉ số thống kê NPV khi mô phỏng Monte Carlo

Hình 4.9 cho biết các giá trị NPV tương ứng tại các mức xác suất xảy ra từ 0%

đến 100% với bước nhảy là 10%.

78

Hình 4.16 - Tỷ lệ phần trăm NPV

Hình 4.17 - Phân phối xác suất NPV theo quan điểm chủ đầu tư

79

Theo các biểu đồ xác suất tại Hình 4.10 chúng ta thấy rằng dự án có NPV > 0

theo quan điểm Chủ đầu tư là 29.361%. Trong khi đó tại Hình 4.11 cho biết dự án

có NPV > 0 theo quan điểm Tổng đầu tư là 29.364%.

Hình 4.18 - Phân phối xác suất NPV theo quan điểm tổng đầu tư

Hình 4.12 và 4.13 thể hiện các giá trị cộng dồn xác suất NPV trong hai trường

hợp Chủ đầu tư và Tổng đầu tư.

Hình 4.19 - Xác suất cộng dồn NPV theo quan điểm chủ đầu tư

80

Hình 4.20 - Xác suất cộng dồn NPV theo quan điểm tổng đầu tư

Độ nhạy của các yếu tố rủi ro so với NPV theo quan điểm chủ đầu tư và tổng

đấu tư được thể hiện lần lượt tại Hình 4.14 và 4.15. Độ nhạy được sắp xếp theo thứ

tự từ cao xuống thấp tương ứng với từ mạnh đến yếu.

Hình 4.21 - Độ nhạy NPV theo quan điểm chủ đầu tư

81

Hình 4.22 - Độ nhạy NPV theo quan điểm tổng đầu tư

4.2.3.2. Xác suất của Tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR)

Tương tự như NPV, Hình 4.16 cho biết một số thông số khi chạy mô phỏng dự

báo xu hướng thay đổi của tỷ suất sinh lời nội bộ. Khảo sát này cũng được thực hiện

trong cả 2 quan điểm theo Chủ đầu tư và Tổng đầu tư.

IRR có xu hướng tuân theo quy luật phân phối xác xuất Beta với giá trị trung

bình Mean là -6.86 (giá trị âm), độ lệch chuẩn Standard Deviation là 14.19%,

phương sai Variance là 2.01% và các giá trị lớn nhất là 61.94%, nhỏ nhất là

-42.70%.

82

Hình 4.23 - Một vài chỉ số thống kê IRR khi mô phỏng Monte Carlo

Tương tự, các thông số khác cũng được thể hiện trong các hình từ Hình 4.17

đến Hình 4.23 ở các trang tiếp theo.

83

Hình 4.24 - Tỷ lệ phần trăm IRR

Hình 4.25 - Phân phối xác suất IRR theo quan điểm chủ đầu tư

84

Hình 4.26 - Phân phối xác suất IRR theo quan điểm tổng đầu tư

Hình 4.27 - Xác suất cộng dồn IRR theo quan điểm chủ đầu tư

85

Hình 4.28 - Xác suất cộng dồn IRR theo quan điểm tổng đầu tư

Hình 4.29 - Độ nhạy IRR theo quan điểm chủ đầu tư

86

Hình 4.30 - Độ nhạy IRR theo quan điểm tổng đầu tư

4.2.3.3. Nhận xét

* Về dòng tiền thuần (NPV) có chiết khấu rủi ro

Với kết quả mô phỏng Monte Carlo thì các yếu tố rủi ro có thể làm dự án lỗ.

Điều này xảy ra ở cả 2 quan điểm theo Chủ đầu tư và Tổng đầu tư. NPV có giá trị

trung bình âm là -27.666.952 (triệu đồng) thể hiện điều đó. Hơn nữa độ lệch chuẩn

lớn (52.772.490 triệu đồng) cho thấy rằng tập dữ liệu được mô phỏng có sự phân

tán lớn về hai đuôi của phân phối Beta.

Dự án cũng rất khó thành công về lợi ích tài chính khi khả năng NPV > 0 chỉ

có 29.361% và 29.394% tương ứng với quan điểm phân tích tài chính theo Chủ đầu

tư và Tổng đầu tư.

Dựa vào biểu đồ độ nhạy các nhân tố ảnh hưởng tới NPV nó thể hiện rằng

các nhân tố có ảnh hưởng lớn nhất là đơn giá bán căn hộ giá rẻ (55,6% và 55,5%

tương ứng với quan điểm chủ đầu tư và tổng đầu tư), suất đầu tư (-30.0% và -

32,5%), và tiếp theo là giá mặt bằng thương mại (7,7% và 7,2%). Các yếu tố như

87

chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí phục vụ bán hàng, lãi vay ngân hàng không

ảnh hưởng. Điều này có thể giải thích là tỷ trọng của chi phí quản lý doanh nghiệp,

chi phí phục vụ bán hàng so với toàn bộ dự án là không cao, bên cạnh đó lãi vay do

ưu đãi cho dự án Nhà ở xã hội khá thấp.

* Về tỷ suất thu hồi vốn nội bộ (IRR)

Số liệu khi mô phỏng Monte Carlo đối với IRR cũng giống với khi phân tích

NPV. IRR có giá trị trung bình âm là -6.86, và độ lệch chuẩn lớn là 14.19% với các

giá trị IRR lớn nhất là 61.94%, nhỏ nhất là -42.70%. Điều này làm cho dự án khó

khả thi.

Một điểm nữa làm Dự án không đáng giá là IRR khi mô phỏng có xác suất

29.361% và 29.394% tương ứng với quan điểm phân tích tài chính theo Chủ đầu tư

và Tổng đầu tư để đạt giá trị dương. Đây là một xác suất rất khó xảy ra khi phân

tích đánh giá dự án.

Tương tự như khi phân tích NPV, IRR thể hiện ở hình 4.22 và 4.23 cho biết

rằng nhân tố có ảnh hưởng lớn nhất là đơn giá bán căn hộ giá rẻ với xác suất là

62,2% và 60,2% tương ứng với quan điểm chủ đầu tư và tổng đầu tư. Tiếp theo là

suất đầu tư với xác suất là -30.0% và -32.5%. Cuối cùng là giá mặt bằng thương

mại với xác suất 7,7% và 7,2%. Các yếu tố như chi phí quản lý doanh nghiệp, chi

phí phục vụ bán hàng, lãi vay ngân hàng không ảnh hưởng.

88

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

5.1. Các kết luận được rút ra sau khi phân tích

Luận văn này đã thực hiện phân tích tài chính của dự án Nhà ở xã hội và mô

phỏng Monte Carlo với 6 yếu tố gây ảnh hưởng đến các chỉ số tài chính gồm suất

đầu tư, giá bán căn hộ giá rẻ, giá bán mặt bằng thương mại, chi phí quản lý doanh

nghiệp, chi phí phục vụ bán hàng và lãi vay thực hiện dự án. Bên cạnh đó, phân tích

cũng thực hiện đánh giá độ nhạy của các yếu tố này đối với dòng tiền thuần chiếc

khấu rủi ro NPV và hệ số thu hồi vốn nội bộ IRR. Các phân tích đều thực hiện cho

hai trường hợp quan điểm đánh giá theo chủ đầu tư cũng như đánh giá theo tổng

đầu tư. Việc phân tích mô phỏng các dữ liệu này cho ra các kết luận sau:

1) Hiệu quả tài chính khi thực hiện Nhà ở xã hội là rất thấp, điều này thể hiện

qua các giá trị dòng tiền thuần NPV và tỷ suất sinh lời nội bộ IRR rất bé. Điều này

cũng phù hợp vì các dự án Nhà ở xã hội mang ý nghĩa hiệu quả ích lợi xã hội lớn

hơn là hiệu quả về mặt ích lợi kinh tế tài chính.

2) Khi thực hiện dự án Nhà ở xã hội nên chọn phương án vay vốn (theo quan

điểm chủ đầu tư) sẽ có lợi hơn vì được vay ưu đãi với lãi suất thấp.

3) Qua kết quả mô phỏng Monte Carlo thì cả hai giá trị trung bình NPV và

IRR đều âm. Xác suất đạt giá trị lớn hơn 0 chỉ dưới 30%. Điều này củng cố thêm

cho nhận định rằng hiệu quả tài chính Nhà ở xã hội rất thấp.

4) Những nhân tố ảnh hưởng lớn tới NPV và IRR theo thứ tự giảm dần là đơn

giá bán căn hộ giá rẻ, suất đầu tư và tiếp theo là giá mặt bằng thương mại. Trong đó,

suất đầu tư (có độ nhạy âm) ảnh hưởng ngược lại với hiệu quả tài chính, có nghĩa là

khi suất đầu tư tăng thì hiệu quả tài chính giảm. Các yếu tố khác không ảnh hưởng

đáng kể.

89

5.2. Kiến nghị, đề xuất các giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư phát triển

các dự án nhà ở xã hội.

Để hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn

Thành phố Hồ Chí Minh nói chung và huyện Bình Chánh nói riêng, cần thực hiện

đồng bộ một số giải pháp chủ yếu như sau:

5.2.1. Cần tiếp tục thực hiện chương trình cho vay phát triển nhà ở xã hội.

Sau khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội ngừng cho

vay, các doanh nghiệp đầu tư và người thu nhập thấp đang rất mong chờ Nhà nước

mau chóng có những quyết sách mới để chính sách nhà ở mang tính nhân văn này

không bị đứt đoạn nửa chừng, giúp các doanh nghiệp nhà ở xã hội tiếp tục được

triển khai, còn người nghèo tiếp tục được mua nhà.

Để thực hiện tiếp chính sách về nhà ở xã hội, Chính phủ đã ban hành Nghị định

số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, trong đó

có giao nhiệm vụ cụ thể cho Ngân hàng và các Bộ, Ngành. Sau đó, Ngân hàng Nhà

nước đã có Thông tư số 25 ngày 09/12/2015 hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện

chính sách nhà ở xã hội để các ngân hàng có sở triển khai.

Tuy nhiên, việc cho vay hiện đang gặp nhiều khó khăn do chưa có nguồn vốn để

thực hiện. Bộ Tài chính và Bộ Kế hoạch & Đầu tư cho rằng nguyên nhân chính chưa

bố trí được nguồn vốn là do ngân sách nhà nước hiện nay khó khăn và do không có

danh mục kế hoạch vốn đầu tư công trung hạn để thực hiện nghị định này.

Phát triển nhà ở xã hội là một chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước, vì vậy

trong thời gian tới cần khẩn trương bố trí nguồn vốn vay để thực hiện các dự án phát

triển nhà ở xã hội, giúp các doanh nghiệp giảm được chi phí và giá thành nhà ở xã

hội, tạo động lực cho họ làm dự án với số lượng nhiều và lâu dài.

5.2.2.Cần tiếp tục thực hiện lãi suất ưu đãi nhà ở xã hội.

Theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ thì “Lãi suất cho vay ưu

đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề

nghị của Hội đồng quản trị cho từng thời kỳ”. Ngày 06/6/2015 Thủ tướng Chính phủ

đã ban hành Quyết định số 1013/QĐ-TTg quy định lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã

90

hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội là 4,8%/năm nhưng quyết định này chỉ áp dụng

đến hết ngày 31/12/2016.

Do vậy, Nhà nước cần sớm quyết định và công bố mức lãi suất cho vay ưu đãi

mới từ năm 2017 về sau, để giúp doanh nghiệp thực hiện các dự án nhà ở xã hội, tạo

điều kiện về lợi nhuận cho họ theo pháp luật quy định; đồng thời cũng giúp người

dân có điều kiện vay tiền mua nhà, thúc đẩy quá trình tiêu thụ sản phẩm của các chủ

đầu tư.

5.2.3. Cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi để

các doanh nghiệp và người dân tích cực tham gia phát triển nhà ở xã hội

Vừa qua, tại Hội thảo “Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ Thành

phố Hồ Chí Minh” ngày 27/02/2017, nhiều doanh nghiệp đã than trời vì vướng mắc

thủ tục hành chính. Thí dụ như Công ty Thiên Phát có dự án đề xuất đã 07 năm đến

bây giờ mới được chấp thuận, Công ty Địa ốc Hoàng Quân có dự án 02 năm chưa

thể thực hiện được.

Do vậy, Thành phố cần cải tiến quy trình thủ tục hành chính, giao Sở Xây dựng

làm đầu mối kết hợp các Sở, ban, ngành tiến hành cải cách thủ tục hành chính, kéo

giảm thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư. Đây cũng là biện pháp làm giảm chi phí

đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Về quỹ đất nhà ở xã hội, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cần căn cứ

nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn để bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã

hội. Thành phố cần chỉ đạo các cơ quan chức năng xác định vị trí và quy mô diện

tích đất của từng dự án nhà ở xã hội đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để

phát triển nhà ở xã hội; đồng thời cần công bố công khai, rộng rãi để các doanh

nghiệp biết mà thực hiện đầu tư.

Để có thể phát triển nhà ở xã hội giá rẻ đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập

thấp thì trước hết nên xây dựng ở ngoại thành, các quận, huyện vùng ven vì nội thành

giá đất rất cao. Đưa người dân ra sống ở vùng ven cũng là chuyện tốt vì khu vực này

thường không bị kẹt xe, không gây ra áp lực đô thị. Phát triển vùng ven để giảm hạ

tầng ở khu trung tâm, tuy nhiên khu vực nhà ở xã hội cũng cần có đủ các dịch vụ, hạ

91

tầng kỹ thuật (đường sá, điện, nước, chiếu sáng,…) và hạ tầng xã hội (trường học,

nhà trẻ, bệnh viện, khu thương mại,…).

Thành phố cần sử dụng hợp lý và hiệu quả quỹ đất công, đối với huyện Bình

Chánh nên nghiên cứu khai thác ở những khu vực như nông trường Lê Minh Xuân,

Phạm Văn Hai,… để giao doanh nghiệp làm nhà ở xã hội.

Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cần có kế hoạch đầu tư toàn bộ hoặc

hỗ trợ một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự

án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định về ưu đãi nhà ở xã hội của Luật Nhà ở; đồng

thời cần yêu cầu các Công ty điện lực, cấp nước (những đơn vị kinh doanh) phải đầu

tư hệ thống cấp điện, cấp nước thay cho doanh nghiệp để giảm chi phí dự án nhà ở

xã hội.

Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cần chỉ đạo các ngành chức năng

xem xét, bố trí nguồn lực hợp lý đề đầu tư các cơ sở hạ tầng thiết yếu như: trường

học, nhà trẻ, cơ sở khám chữa bệnh, sinh hoạt cộng đồng, văn hóa, thể dục thể

thao,… trong và ngoài các dự án nhà ở xã hội để đảm bảo an sinh xã hội và cũng để

thu hút người dân đến với nhà ở xã hội, đồng thời cũng là giúp các doanh nghiệp nhà

ở xã hội tiêu thụ được các căn hộ, đảm bảo được hiệu quả tài chính dự án.

Ngành Xây dựng và bản thân các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội

cũng cần nghiên cứu ứng dụng công nghệ kỹ thuật mới, sử dụng vật liệu mới,… để

đẩy nhanh tiến độ thi công và hạ được giá thành căn hộ nhà ở xã hội, đáp ứng nhu

cầu người có thu nhập thấp, tăng được sức mua và góp phần vào sự thành công của

dự án nhà ở xã hội.

5.3. Những hạn chế của luận văn và kiến nghị nghiên cứu tiếp theo.

5.3.1. Những hạn chế của luận văn

Do thời gian làm luận văn có hạn, kiến thức tác giả còn hạn chế nên luận văn

còn nhiều hạn chế như:

- Nhà ở xã hội là một chương trình mới, đặc thù ở Việt Nam, do đó các tài liệu

nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực này chưa nhiều. Mặt khác, việc thu thập số liệu

còn thiếu nên có thể có số liệu chưa sát với thực tế nhất.

92

- Việc xây dựng các hàm phân phối cho các yếu tố rủi ro, mặc dù có khảo sát,

nhưng do thời gian có hạn nên mẫu khảo sát nhỏ và chưa tiếp cận với nhiều nhóm

chuyên gia khác nhau nên có thể độ tin cậy chưa cao.

- Chỉ nghiên cứu số liệu cục bộ tại huyện Bình Chánh chứ chưa đánh giá được

tác động của vùng miền khác trong nước.

5.3.2. Kiến nghị nghiên cứu tiếp theo

- Thu thập thêm dữ liệu để đề xuất các hàm phân phối các yếu tố ảnh hưởng có

độ tin cậy hơn nữa.

- Có thể nghiên cứu các dự án tương tự tại các vùng miền khác.

93

TÀI LIỆU THAM KHẢO

[1] Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ

về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội

[2] Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội của

Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015

[3] Thông tư 08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày ngày 23 tháng

5 năm 2014 để hướng dẫn Nghị định số 188/2013/NĐ-CP

[4] Website Học viện Cán bộ quản lý xây dựng và đô thị - http://amc.edu.vn

[5] Nguyễn Thống - Giáo trình Phân tích Định lượng

[6] Đinh Như Cao, Quản lý rủi ro cho nhà đầu thầu xây dựng nước ngoài thực

hiện dự án tại Việt Nam

[7] Lê Công Hùng, Ứng dụng mô phỏng Monte-Carlo để phân tích, đánh giá dự

án đầu tư khu công nghiệp, Luận văn thạc sĩ Trường Đại Học Bách Khoa

TP.HCM, 2006

[8] Akintola S Akintoye, Malcolm J MacLeod, Risk Analysis And

Management In Construction, International journal of project management

vol.15, No.1, pp31-38,1997

[9] A. Hacura, M. Jadamus-Hacura and A. Kocot, Risk Analysis In Investment

Appraisal Based On The Monte Carlo Simulation Technique, Eur. Phys. J.

B 20, 551-553 (2001)

[10] Chris Chapman, Project risk analysis and management—PRAM the

generic process References and further reading may be available for this

article. To view references and further reading you must purchase this

article., School of Management, University of Southampton, Southampton

SO17 1BJ, UK-Available online 9 June 1998..

[11] Savvakis C. Savvides, Risk Analysis in Investment Appraisal, Published in

“Project Appraisal”, Volume 9 Number 1, pages 3-18, March 1994.

94

[12] Willem J. H. Van Groenendaal & Jack P. C. Kleijnen, On The Assessment

Of Economic Risk: Factorial Design Versus Monte Carlo Methods,

Department of Information Systems and Auditing/Center for Economic

Research (CentER), School

[13] Young Hoon Kwak and Lisa Ingal, Exploring Monte Carlo Simulation

Applications For Project Management, Risk Management (2007) 9, 44 – 57.

PHỤ LỤC 1

PHIẾU KHẢO SÁT THÔNG TIN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HỒ CHÍ MINH

------

PHIẾU KHẢO SÁT



ĐỀ TÀI LUẬN VĂN THẠC SĨ

PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH CHO DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HUYỆN

BÌNH CHÁNH VỚI ỨNG DỤNG MÔ PHỎNG MONTE CARLO. ÁP DỤNG

CHO DỰ ÁN “Z”

Chào Anh/Chị!

Tôi tên Nguyễn Ngọc Thu, hiện đang là học viên Cao học ngành Kỹ thuật Xây

dựng Dân dụng và Công nghiệp thuộc Trường Đại Học Công Nghệ Thành phố Hồ Chí

Minh.

Được sự đồng ý của Trường, tôi thực hiện luận văn Cao học với đề tài “Phân tích

rủi ro tài chính cho dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh với ứng dụng mô phỏng

Monte Carlo. Áp dụng cho dự án Z”.

Thưa Anh/Chị!

Trong những năm vừa qua, huyện Bình Chánh đã đề ra các nhóm giải pháp để

Chương trình phát triển NOXH ở huyện Bình Chánh để mong đạt kết quả tốt hơn;

trong đó xác định ưu tiên dành quỹ đất cho NOXH với vị trí thuận lợi, phù hợp với yêu

cầu phát triển công nghiệp và đô thị. Chương trình phải gắn với việc xã hội hóa, đặc

biệt việc phát triển nhà ở phải đa dạng các loại hình để đáp ứng nhu cầu của các tầng

lớp xã hội; trong đó chú trọng phát triển nhà ở cho người lao động và người có thu

nhập thấp. Bên cạnh đó, để đạt được kết quả tốt hơn thì yếu tố tài chính của dự án là

một trong những điều mà nhà đầu tư rất quan tâm.

Chúng tôi hy vọng cuộc hỏi chuyện này sẽ thu thập được tình hình về đầu tư

NOXH, các yếu tố ảnh hưởng đến tài chính dự án; từ đó với kỳ vọng góp phần vào

việc đề xuất các chủ trương chính sách phát triển thích hợp hơn nữa trong vấn đề nhà ở

xã hội.

Để có được cơ sở dữ liệu nhằm phục vụ nghiên cứu trên, tôi rất mong được sự

giúp đỡ của các anh/chịbằng cách trả lời các câu hỏi kèm theo sau.

Mọi thông tin về cá nhân sẽ được giữ kín, và chỉ được tổng hợp thành các số liệu

chung của đề tài khoa học phục vụ nghiên cứu.

Xin chân thành cảm ơn sự hợp tác của anh/chị.

Địa chỉ mail cá nhân: thu.ngoc80@gmail.com hoặc số điện thoại: 0909388533

THÔNG TIN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU

Câu 1: .......................................................................................... Suất đầu tư là

một trong những yếu tố quan trọng quyết định đến giá trị đầu tư của dự án xây

dựng.

a) Theo anh/chị, suất đầu tư NOXH tại Bình Chánh ở mức nào?

(2) 5.000.000 đồng/m2 (4) 7.000.000 đồng/m2 (6) Khác: . . . . . . . . . . . . . . . . . (1) 4.000.000 đồng/m2 (3) 6.000.000 đồng/m2 (5) 8.000.000 đồng/m2

b) Suất đầu tư có thể thay đổi theo quy luật phân phối xác suất nào?

(2) Phân phối tam giác (4) Khác: . . . . . . . . . . . . . . . . . (1) Phân phối chuẩn (3) Phân phối đều

Câu 2: .......................................................................................... Theo quy định

thì lãi suất vay để thực hiện NOXH được ưu đãi.

a) Theo anh/chị, lãi suất vay để đầu tư NOXH tại Bình Chánh ở mức nào?

(2) 4%/năm (1) 3%/năm

(4) 6%/năm (3) 5%/năm

(6) Khác: . . . . . . . . . . . . . . . . . (5) 7%/năm

b) Lãi vay có thể thay đổi theo quy luật phân phối xác suất nào?

(2) Phân phối tam giác (4) Khác: . . . . . . . . . . . . . . . . . (1) Phân phối chuẩn (3) Phân phối đều

Câu 3: .......................................................................................... Giá bán căn hộ

NOXH được xây dựng dựa trên quy định của Chính phủ là “lợi nhuận định

mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư”.

a) Qua những dự án mà anh/chị đã thực hiện, giá bán căn hộ NOXH tại Bình

Chánh ở giá trị nào?

(2) 5.000.000 đồng/m2 (4) 7.000.000 đồng/m2

(1) 4.000.000 đồng/m2 (3) 6.000.000 đồng/m2 (5) 8.000.000 đồng/m2 (6) Khác: . . . . . .. . . . . . .

b) Nếu giá bán căn hộ NOXH có thay đổi, thì theo anh/chị có thể thay đổi theo

quy luật phân phối xác suất nào?

(2) Phân phối tam giác (4) Khác: . . . . . .. . . . . . . (1) Phân phối chuẩn (3) Phân phối đều

Câu 4: .......................................................................................... Mặt bằng

thương mại trong dự án NOXH được hiểu là những căn ở vị trí có thể kinh

doanh sinh lợi.

a) Theo anh/chị, giá bán các mặt bằng thương mại này nằm ở mức nào?

(1) 16.000.000 đồng/m2 (2) 18.000.000 đồng/m2

(3) 20.000.000 đồng/m2 (4) 22.000.000 đồng/m2

(7) 24.000.000 đồng/m2 (6) Khác: . . . . . . . . . . . . . . .

b) Nếu giá bán mặt bằng thương mại có thay đổi, thì theo anh/chị có thể thay đổi

theo quy luật phân phối xác suất nào?

(1) Phân phối chuẩn (3) Phân phối đều (2) Phân phối tam giác (4) Khác: . . . . . . . . . . . . . . . . .

Câu 5: .......................................................................................... Về chi phí quản

lý doanh nghiệp mà tổ chức thực hiện NOXH,

a) Theo anh/chị, chi phí này nằm ở mức nào?

(1) 2%/tổng doanh thu dự án (2) 3%/tổng doanh thu dự án

(3) 4%/tổng doanh thu dự án (4) 5%/tổng doanh thu dự án

(5) Khác: . . . . . . . . . . . . . . . . .

b) Nếu chi phí này có thay đổi, thì theo anh/chị có thể thay đổi như thế nào?

(1) Phân phối chuẩn (3) Phân phối đều (2) Phân phối tam giác (4) Khác: . . . . . . . . . . . . . . . . .

Câu 6: .......................................................................................... Tương tự như chi

phí quản lý doanh nghiệp, chi phí phụ vụ bán hàng mà tổ chức thực hiện

NOXH,

a) Theo anh/chị, chi phí này nằm ở mức nào?

(1) 2%/tổng doanh thu dự án (2) 3%/tổng doanh thu dự án

(3) 4%/tổng doanh thu dự án (4) 5%/tổng doanh thu dự án

(5) Khác: . . . . . . . . . . . . . . . . .

b) Nếu có thay đổi, thì theo anh/chị chi phí này có thể thay đổi như thế nào?

(1) Phân phối chuẩn (3) Phân phối đều (2) Phân phối tam giác (4) Khác: . . . . . . . . . . . . . . . . .

THÔNG TIN CÁ NHÂN VÀ TỔ CHỨC ĐƯỢC KHẢO SÁT

Câu 7: .......................................................................................... Anh/chị vui lòng

cho biết thời gian đã làm hoặc tham gia trong ngành xây dựng? (1) Dưới 3 năm (3) Từ 5 đến 10 năm (2) Từ 3 - 5 năm (4) Trên 10 năm

Câu 8: .......................................................................................... Vị trí chức danh

của anh/chị trong công ty/dự án

(1) Lãnh đạo

(2) Trưởng/phó phòng ban

(3) Người quản lý dự án

(4) Cán bộ kỹ thuật, nhân viên

(5) Vị trí/chức danh khác ( xin ghi rõ) ……………………………………….

Câu 9: .......................................................................................... Xin cho biết lĩnh

vực hoạt động chính của tổ chức/công ty mà anh/chị đang làm việc: (Vui lòng

chỉ chọn MỘT đán án, nếu tổ chức/công tyanh/chị làm việc hoạt động trong

nhiều lĩnh vực, xin chọn một lĩnh vực chính).

(1) Nhà đầu tư/Đại diện Nhà đầu tư

(2) Tư vấn (giám sát, thiết kế…)

(3) Nhà thầu thi công

(4) Loại khác (xin ghi rõ) ………………………………………………….

Câu 10: ........................................................................................ Tổ chức mà

anh/chị làm việc đã tham gia hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xây dựng được

bao nhiêu năm?

Dưới 5 năm (1)

Từ 5 - 10 năm (2)

Từ 10 đến 20 năm (3)

Trên 20 năm (4)

Không rõ (5)

Câu 11: ........................................................................................ Tổng giá trị xây

dựng dự án NOXH mà anh/chị đã từng tham gia

(Vui lòng chỉ chọn MỘT đán án)

Dưới 15 tỷ (1)

Từ 15 - 50 tỷ (2)

Từ 50 - 120 tỷ (3)

Từ 120 - 2.300 tỷ (4)

Trên 2.300 tỷ (5)

Không rõ (6)

Nếu Anh/Chị quan tâm và có nhu cầu về kết quả nghiên cứu, xin để lại địa chị

email hoặc địa chỉ liên lạc ở cuối bảng câu hỏi, kết quả sẽ gửi đến Anh/Chị

sau khi hoàn thành.

Họ và tên:.................................................................................................................

Email: .........................................................................điện thoại: ...........................

Địa chỉ: .....................................................................................................................

..................................................................................................................................

Xin chân thành cám ơn sự hợp tác của anh/chị ! 

PHỤ LỤC 2

KẾT QUẢ MÔ PHỎNG MONTE CARLO

KẾT QUẢ MÔ PHỎNG MONTE CARLO

TRƯỜNG HỢP THEO QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƯ

Crystal Ball Report - Full

Simulation started on 8/9/2016 at 6:06 PM

Simulation stopped on 8/9/2016 at 6:07 PM

Run preferences:

Number of trials run

100,000

Extreme speed

Monte Carlo

Random seed

Precision control on

Confidence level

95.00%

Run statistics:

Total running time (sec)

64.45

Trials/second (average)

1,552

Random numbers per sec

9,310

Crystal Ball data:

Assumptions

6

Correlations

0

Correlated groups

0

Decision variables

0

Forecasts

2

Forecasts

Worksheet: [Phan tich TC_NOXH “Z”_V4.xlsx]Thong tin

Forecast: Dòng tiền thuần chiết khấu rũi ro (NPV):

Summary:

Certainty level is 29.497%

Certainty range is from 0 to Infinity

Entire range is from -188,183 to 209,068

Base case is 26,413

After 100,000 trials, the std. error of the

mean is 168

Forecast: Dòng tiền thuần chiết khấu rũi ro (NPV): (cont'd)

Forecast

Statistics:

values

Trials

100,000

Base Case

26,413

Mean

-27,090

Median

-29,561

Mode

---

Standard Deviation

53,085

2,818,010,009

Variance

Skewness

0.2595

Kurtosis

2.92

Coeff. of Variability

-1.96

Minimum

-188,183

Maximum

209,068

Range Width

397,251

Mean Std. Error

168

Forecast

Percentiles:

values

0%

-188,183

10%

-94,127

20%

-72,998

30%

-56,952

40%

-42,938

50%

-29,561

60%

-15,856

70%

-793

80%

17,713

90%

43,165

100%

209,068

Forecast: Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR của dự án:

Summary:

Certainty level is 29.497%

Certainty range is from 0.00% to Infinity

Entire range is from -42.70% to 61.94%

Base case is 10.71%

After 100,000 trials, the std. error of the mean is 0.04%

Forecast

Statistics:

values

Trials

100,000

Base Case

10.71%

Mean

-6.86%

Median

-8.09%

Mode

---

Standard Deviation

14.19%

Variance

2.01%

Skewness

0.4729

Kurtosis

3.08

Coeff. of Variability

-2.07

Minimum

-42.70%

Maximum

61.94%

Range Width

104.64%

Mean Std. Error

0.04%

Forecast: Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR của dự án: (cont'd)

Forecast

Percentiles:

values

0%

-42.70%

10%

-24.40%

20%

-19.32%

30%

-15.29%

40%

-11.64%

50%

-8.09%

60%

-4.37%

70%

-0.22%

80%

4.97%

90%

12.21%

100%

61.94%

End of Forecasts

Assumptions

Worksheet: [Phan tich TC_NOXH “Z”_V4.xlsx]Thong tin

Assumption: * Chi phí phục vụ bán hàng

Triangular distribution with parameters:

Minimum

3%

Likeliest

4%

5%

Maximum

Assumption: * Chi phí quản lý doanh

nghiệp

Triangular distribution with parameters:

Minimum

2%

Likeliest

3%

Maximum

4%

Assumption: * Lãi vay ngân hàng

Triangular distribution with parameters:

Minimum

4.0%

Likeliest

5.0%

Maximum

6.5%

Assumption: Căn hộ giá rẻ (chưa VAT)

Normal distribution with parameters:

Mean

5.00

Std. Dev.

1.50

Selected range is from 3.50 to Infinity

Normal distribution with parameters:

Mean

16.00

Std. Dev.

5.00

Selected range is from 12.00 to Infinity

Assumption: Suất đầu tư

Triangular distribution with parameters:

Minimum

3.60

Likeliest

5.00

Maximum

6.50

End of Assumptions

Sensitivity

Charts

End of Sensitivity Charts

Scatter

Charts

Scatter Chart: Dòng tiền thuần chiết khấu rũi ro (NPV):

End of Scatter Charts

KẾT QUẢ MÔ PHỎNG MONTE CARLO

TRƯỜNG HỢP THEO QUAN ĐIỂM TỔNG ĐẦU TƯ

Crystal Ball Report - Full

Simulation started on 8/9/2016 at 6:55 PM

Simulation stopped on 8/9/2016 at 6:56 PM

Run preferences:

Number of trials run

100,000

Extreme speed

Monte Carlo

Random seed

Precision control on

Confidence level

95.00%

Run statistics:

Total running time (sec)

55.74

Trials/second (average)

1,794

Random numbers per sec

10,765

Crystal Ball data:

Assumptions

6

Correlations

0

Correlated groups

0

Decision variables

0

Forecasts

2

Forecasts

Worksheet: [Phan tich TC_NOXH “Z”_V4.xlsx]Thong tin

Forecast: Dòng tiền thuần (NPV)

Summary:

Certainty level is 29.394%

Certainty range is from 0 to Infinity

Entire range is from -183,389,337,227 to 224,050,638,390

Base case is 26,130

After 100,000 trials, the std. error of the mean is 167,992,541

Forecast: Dòng tiền thuần (NPV) (cont'd)

Statistics:

Forecast values

Trials

100,000

Base Case

26,130

Mean

-27,447,151,654

Median

-29,789,944,648

Mode

---

Standard Deviation

53,123,905,790

Variance

Skewness

0.2547

Kurtosis

2.93

Coeff. of Variability

-1.94

Minimum

-183,389,337,227

Maximum

224,050,638,390

Range Width

407,439,975,617

Mean Std. Error

167,992,541

Percentiles:

Forecast values

0%

-183,389,337,227

10%

-94,294,840,179

20%

-73,399,494,562

30%

-57,597,468,133

40%

-43,308,148,091

50%

-29,790,895,938

60%

-16,184,061,542

70%

-982,014,440

80%

17,091,352,043

43,079,634,062

90%

224,050,638,390

100%

Forecast: Tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR)

Summary:

Certainty level is 29.394%

Certainty range is from 0.00% to Infinity

Entire range is from -30.10% to 45.85%

Base case is 6.79%

After 100,000 trials, the std. error of the mean is 0.03%

Statistics:

Forecast values

Trials

100,000

Base Case

6.79%

Mean

-4.95%

Median

-5.83%

Mode

---

Standard Deviation

10.16%

Variance

1.03%

Skewness

0.4831

Kurtosis

3.12

Coeff. of Variability

-2.05

Minimum

-30.10%

Maximum

45.85%

Range Width

75.95%

Mean Std. Error

0.03%

Forecast: Tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR) (cont'd)

Percentiles:

Forecast values

0%

-30.10%

10%

-17.38%

20%

-13.84%

30%

-11.02%

40%

-8.37%

50%

-5.83%

60%

-3.18%

70%

-0.20%

80%

3.45%

90%

8.78%

100%

45.85%

End of Forecasts

Assumptions

Worksheet: [Phan tich TC_NOXH “Z”_V4.xlsx]Thong tin

Assumption: * Chi phí phục vụ bán hàng

Triangular distribution with parameters:

Minimum

3%

Likeliest

4%

Maximum

5%

Assumption: * Chi phí quản lý doanh nghiệp

Triangular distribution with parameters:

2%

Minimum

3%

Likeliest

4%

Maximum

Assumption: * Lãi vay ngân hàng

Triangular distribution with parameters:

Minimum

4.0%

Likeliest

5.0%

Maximum

6.5%

Assumption: Căn hộ giá rẻ (chưa VAT)

Normal distribution with parameters:

Mean

5,000,000.00

Std. Dev.

1,500,000.00

Selected range is from 3,500,000.00 to Infinity

Assumption: Mặt bằng thương mại ở tầng trệt (chưa VAT)

Normal distribution with parameters:

Mean

16,000,000.00

Std. Dev.

5,000,000.00

Selected range is from 12,000,000.00 to Infinity

Assumption: Suất đầu tư

Triangular distribution with parameters:

Minimum

3,600,000.00

Likeliest

5,000,000.00

Maximum

6,500,000.00

End of Assumptions

Sensitivity Charts

End of Sensitivity Charts

Scatter Charts

Scatter Chart: Dòng tiền thuần (NPV)

End of Scatter Charts