- 1 -
MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài:
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng
tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt
trong nền kinh tế quốc dân. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm
tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các
chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS
ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD,
gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho
các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
TP Đà Nẵng với lợi thế về vị trí địa lý và tiềm năng phát triển
kinh tế, du lịch phong phú, đa dạng, cũng như cơ sở hạ tầng du lịch
khá đồng bộ với hệ thống sân bay quốc tế, cảng biển nước sâu, các
tuyến đường bộ, đường sắt Bắc Nam đã phát triển hoàn chỉnh và
thuận lợi; TP Đà Nẵng thực sự là một điểm dừng chân lý tưởng cho
du khách cũng như các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Tp Đà Nẵng đang trong giai đoạn đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá cao
để phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế xã hội với vai trò không
nhỏ của thị trường BĐS. Ngoài việc đảm bảo phúc lợi xã hội cho
người dân, thị trường BĐS còn là đối tượng phục vụ của thị trường
vốn, thị trường xây dựng.
Do vậy, song song với việc kêu gọi, thu hút vốn đầu tư vào thị
trường BĐS TP Đà Nẵng thì sự hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng Ngân
hàng sẽ góp phần tích cực đến hoạt động đầu tư BĐS sôi nổi hơn. Là
- 2 -
một Ngân hàng thương mại với hoạt động cơ bản là huy động vốn và
cho vay, Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn
TP Đà Nẵng (Agribank Đà Nẵng) đã tài trợ vốn, tạo nhiều điều kiện
thuận lợi giúp các thành phần kinh tế Đà Nẵng phát triển toàn diện
trong nhiều năm qua. Và trên tinh thần luôn bám sát chủ trương phát
triển của thành phố, định hướng hoạt động của Agribank Việt Nam,
Chi nhánh TP Đà Nẵng đã có những bước đi đúng đắn. Biểu hiện cụ
thể, Chi nhánh đã triển khai việc tài trợ cho các dự án đầu tư khai
thác hạ tầng cơ sở, khu quy hoạch trong các năm gần đây hoặc các
hình thức tài trợ vốn sửa chữa nhà, mua đất xây nhà, xây văn phòng,
nhà xưởng …, góp phần giúp cho người dân trên địa bàn có sự ổn
định về nhà ở, giúp các doanh nghiệp có điều kiện mở rộng quy mô
hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, hoạt động tài trợ này còn phân tán
và chưa được đẩy mạnh trong khi nhu cầu vốn để phát triển thị
trường BĐS đòi hỏi rất lớn nhằm phục vụ cho quá trình phát triển
nền kinh tế - xã hội, cũng như để thực hiện chủ trương đẩy nhanh tốc
độ đô thị hóa tại Đà Nẵng. Mặt khác, xuất phát từ tính biến động thất
thường của thị trường BĐS cũng như những rủi ro tiềm ẩn của thị
trường này sẽ ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động cấp tín dụng của
Ngân hàng nói riêng và sự phát triển của cả nền kinh tế xã hội nói
chung mà Nhà nước sẽ có những chính sách điều tiết khác nhau. Đặc
biệt, trong điều kiện nền kinh tế Việt Nam hiện nay có tỷ lệ lạm phát
khá cao và ảnh hưởng tâm lý từ sự khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn
tại Mỹ (nguyên do cũng xuất phát từ việc tập trung cho vay BĐS).
Do đó, việc đẩy mạnh hay siết chặt hoạt động tín dụng BĐS trong
- 3 -
tình hình nền kinh tế Việt Nam hiện nay nhìn chung đang là vấn đề
đáng quan tâm. Xuất phát từ đây, tác giả đã lựa chọn đề tài “ Phát
triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS tại Agribank Đà Nẵng”
làm luận văn cao học.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Hệ thống hoá lý luận cơ bản về BĐS, thị trường BĐS.
- Phân tích, đánh giá một số hoạt động cho vay kinh doanh BĐS
tại Agribank Đà Nẵng trong những năm qua.
- Đề xuất những giải pháp, kiến nghị nhằm phát triển hoạt động
cho vay KD BĐS tại Agribank Đà Nẵng trong thời gian tới.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu : những vấn đề về phát triển hoạt động
cho vay kinh doanh BĐS của Agribank Đà Nẵng.
- Phạm vi nghiên cứu : hoạt động cho vay trong lĩnh vực BĐS tại
Agribank Đà Nẵng phát sinh trong các năm 2008, 2009, 2010.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Luận văn sử dụng các phương pháp so sánh, đối chiếu, phân tích
tổng hợp, thống kê mô tả ...
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn đề tài:
Qua việc tìm hiểu thực tế, nghiên cứu và sử dụng các phương
pháp phân tích, luận văn có những đóng góp cụ thể sau :
Thứ nhất, Nghiên cứu và hệ thống hóa lý luận cơ bản về phát
triển cho vay kinh doanh BĐS.
- 4 -
Thứ hai, Nghiên cứu, phân tích thực trạng và tìm ra những hạn
chế, nguyên nhân của việc cho vay kinh doanh BĐS tại Agribank Đà
Nẵng.
Thứ ba, đề xuất các giải pháp nhằm phát triển cho vay kinh
doanh BĐS tại Agribank Đà Nẵng trong thời gian đến.
6. Kết cấu của Luận văn:
Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, luận văn được
kết cấu gồm 3 chương.
Chương
1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CHO VAY KD BĐS
1.1 Tổng quan về cho vay kinh doanh BĐS
1.1.1 Bất động sản & thị trường BĐS :
1.1.1.1 Bất động sản và phân loại BĐS:
*. Khái niệm về BĐS: BĐS trước hết là tài sản nhưng khác với
các tài sản khác là nó không thể di dời được. Theo cách hiểu này,
BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không
tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.
*. Phân loại BĐS:
- BĐS có đầu tư xây dựng gồm : BĐS nhà đất; BĐS nhà xưởng và
công trình thương mại – dịch vụ; BĐS hạ tầng, BĐS trụ sở làm việc,
v.v…
- BĐS không đầu tư xây dựng gồm : đất nông nghiệp; đất nuôi
trồng thủy sản; đất làm muối; đất hiếm; đất chưa sử dụng.
- 5 -
- BĐS đặc biệt gồm : các công trình bảo tồn quốc gia; di sản văn
hóa vật thể; nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo; nghĩa trang … Đặc
điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
1.1.1.2 Thị trường BĐS :
*. Khái niệm thị trường BĐS:
- Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới,
tư vấn … giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà
nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy
phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường
BĐS; thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS gồm
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi
giới, tư vấn.
*. Đặc điểm của thị trường BĐS:
+ Thứ nhất, thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch
bản thân BĐS mà còn là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong BĐS:
+ Thứ hai, thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc:
+ Thứ ba, thị trường BĐS chịu sự chi phối pháp luật:
+ Thứ tư, thị trường BĐS có nội dung phong phú những mang
tính chất của một thị trường không hoàn hảo:
+ Thứ năm, nguồn cung trong thị trường BĐS thường thay đối
chậm hơn so với cầu biến động BĐS:
+ Thứ sáu, giao dịch trên thị trường BĐS cần đến các loại tư
vấn, chuyên gia định giá chuyên nghiệp có trình độ cao và các tổ
chức trung gian: