Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phát triển nhà ở giá rẻ tại Thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH 

LLÝÝ NNGGUUYYỆỆTT TTRRÂÂNN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở GIÁ RẺ TẠI THÀNH

PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC SO VỚI

PHI CHÍNH THỨC

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: CHÍNH SÁCH CÔNG

MÃ SỐ: 60.31.14

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS HUỲNH THẾ DU

Th.S JAY ROSENGARD

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011

LỜI CAM ĐOAN

Luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn

đều đƣợc dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Nội dung

bài viết không nhất thiết phản ánh quan điểm của trƣờng Đại học Kinh tế thành phố Hồ

Chí Minh hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.

Lê Nguyệt Trân

Thành phố Hồ Chí Minh

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

Tháng 06 năm 2011

LỜI CẢM TẠ

Chủ đề nghiên cứu trong bài viết này bắt nguồn từ lĩnh vực nghề nghiệp và quan tâm

của tác giả tuy vậy đã đƣợc tiếp thêm nguồn cảm hứng và động lực từ tầm nhìn và

những nỗ lực không ngừng nhằm cung cấp nhà ở giá rẻ cho số đông ngƣời dân tại

Bình Dƣơng của Tổng công ty Đầu tƣ và Phát triển Công nghiệp Becamex IDC

(Becamex).

Tôi rất quý trọng cơ hội cùng làm việc với Becamex trong dự án nhà ở giá rẻ tại đây.

Đặc biệt cảm kích ông Nguyễn Hồng Hải (kiến trúc sƣ trƣởng tại Becamex) vì những

chia sẻ, trao đổi và thảo luận (lẫn tranh luận) xung quanh chủ đề nhà ở và đô thị cũng

nhƣ về mối quan tâm bền bỉ đối với lĩnh vực nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. Công

việc quy hoạch và thiết kế của ông Hải và đội ngũ của mình cùng nhóm kỹ sƣ đã giúp

tôi rất nhiều trong việc xây dựng mô hình tài chính trong bài viết này.

Về phía nhà trƣờng, trân trọng gửi lời cảm ơn đến Tiến sỹ Jay Rosengard và Thạc sỹ

Huỳnh Thế Du đã giúp tôi hoàn thành luận văn. Đặc biệt gửi lời cảm ơn chân thành

đến thầy Du đã dành nhiều thời gian và công sức hƣớng dẫn, trao đổi cũng nhƣ đƣa ra

nhiều ý kiến nhận xét và gợi ý học thuật trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thiện

bài viết.

Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright đã trang bị cho tôi kiến thức nền tảng để

nhìn nhận các vấn đề kinh tế xã hội nghiêm túc hơn. Chƣơng trình học bổng của

trƣờng đã tạo cho tôi cơ hội tìm hiểu về những vấn đề liên quan đến cộng đồng và xã

hội nói chung bên cạnh cuộc sống riêng với các mục tiêu cá nhân của mình. Điều này

thực sự có ý nghĩa với tôi.

Cuối cùng nhƣng không kém phần quan trọng là lời cảm ơn chân thành đến các đồng

nghiệp tại Công ty Cổ phần M&C cũng nhƣ bạn đồng môn tại Chƣơng trình đã giúp

sức trong quá trình tìm kiếm thông tin và đƣa ra những tƣ vấn, hỗ trợ và góp ý thiết

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

thực.

NỘI DUNG TÓM LƯỢC

Hai mƣơi năm sau đổi mới, thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi tắt là Thành phố hoặc

TPHCM) là nơi chứng kiến những thành tựu kinh tế và xã hội nổi bật nhất tại Việt Nam.

Cùng với quá trình phát triển kinh tế đó, đô thị hóa diễn ra nhanh chóng và rộng khắp. Dự

báo về một siêu đô thị trong tƣơng lai không xa khiến Thành phố phải đối mặt với viễn

cảnh đô thị rộng lớn đi cùng những thách thức nan giải về nhà ở trong mối liên hệ với sự

phát triển không gian đô thị, cơ sở hạ tầng và các vấn đề về xã hội. Hiện tƣợng phân cực và

phân hóa về cả không gian lẫn xã hội giữa các nhóm dân cƣ đang định hình ngày càng rõ

rệt. Mặt khác, nhà ở cũng đƣợc các nhà kinh tế học tin rằng tạo ra ngoại tác tích cực cho xã

hội, điều này tạo nên một cơ sở mạnh mẽ khác biện luận cho sự can thiệp của nhà nƣớc

vào thị trƣờng nhà ở.

Trên thực tế, Thành phố đã và đang phải đối mặt với các thách thức vừa nêu. Chúng đã và

đang xảy ra nhƣ là nguyên nhân và hệ lụy của vấn đề nhà ở không phù hợp khả năng. Thị

trƣờng nhà chính thức tại TPHCM không cung cấp đủ và đúng nhu cầu của đại đa số ngƣời

dân là lý do mà những ngƣời có mức thu nhập trung bình đến thấp và ngƣời nghèo buộc

phải lựa chọn nhà ở phi chính thức (vốn thiếu thốn tiện ích công cộng cơ bản, ảnh hƣởng

đến chất lƣợng sống cá nhân và làm trầm trọng thêm các vấn đề giao thông, vệ sinh đô thị

và môi trƣơng) nhƣ là phƣơng cách duy nhất và cuối cùng.

Chính sách nhà ở hiện tại đang đặt ra những mục tiêu có phần giới hạn (chỉ tập trung vào

một số đối tƣợng) do vậy chƣa giải quyết vấn đề về nhà ở một cách toàn diện và rốt ráo.

Ngƣời nghèo không đủ khả năng chi trả cho nhà ở với chất lƣợng tiêu chuẩn đành chọn

giải pháp khác để đáp ứng nhu cầu nhà ở của bản thân song có thể gây ra những hệ lụy cho

cộng đồng. Có thể nói, chính sách chƣa xem xét vấn đề nhà ở nhƣ là một mắt xích quan

trọng của quá trình phân cực và phân hóa không gian và xã hội cũng nhƣ những vấn đề về

môi trƣờng và phát triển đô thị nói chung. Đây cũng là nội dung nghiên cứu chính của luận

văn. Đặt mục tiêu nhà ở cho mọi ngƣời để không đẩy một số lƣợng lớn ngƣời dân vào lựa

chọn bất đắc dĩ với nhà phi chính thức, bài viết sẽ xem xét vai trò của thị trƣờng và nhà

nƣớc trong khả năng cung cấp nhà ở chính thức với mức giá phù hợp khả năng số đông.

Thông qua việc phát triển và cung cấp chính thức, nhà ở sẽ phần nào cải thiện đƣợc chất

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

lƣợng (ít nhất là đƣợc đảm bảo các điều kiện cơ sở hạ tầng cơ bản và thiết yếu) và do vậy

sẽ làm giảm khả năng (và nguy cơ) hình thành các khu vực sống dƣới chuẩn. Một số các

kiến nghị nhƣ là giải pháp tăng cung chính thức (bên cạnh những chính sách hiện có) và

giảm cung phi chính thức sẽ đƣợc thảo luận cụ thể.

Các phát hiện

Phát hiện 1. Thị trƣờng nhà ở giá rẻ thiếu vắng nguồn cung chính thức và bị chiếm lĩnh

bởi khu vực phi chính thức với điều kiện và chất lƣợng nhà ở hạn chế. Các nhà cung cấp

chính thức không đáp ứng đƣợc nhu cầu của đại đa số ngƣời dân về cả số lƣợng lẫn giá cả

buộc những ngƣời này vào tình thế chỉ có thể lựa chọn nhà ở phi chính thức.

Phát hiện 2. Yếu tố quan trọng nhất khiến nhà ở khu vực không chính thức có lợi thế hơn

so với khu vực chính thức là giá đất cũng nhƣ tránh hoặc trốn một số khoản chi phí liên

quan.

Phát hiện 3. Thị trƣờng chính thức có thể cung cấp nhà ở căn hộ với mức giá 200 – 300

triệu trong một số điều kiện nhất định về yếu tố chi phí đầu vào.

Các khuyến nghị chính sách

Nhận thấy sự thiếu hụt nguồn cung nhà giá rẻ chính thức là nguyên nhân chính yếu và cần

đƣợc ƣu tiên giải quyết trong bối cảnh và điều kiện hiện tại của thành phố Hồ Chí Minh,

bài viết tập trung vào giải pháp tăng cung nhà ở để không chỉ tìm kiếm câu trả lời cho bài

toán “nhà ở cho mọi ngƣời” mà còn đồng thời giải quyết các vấn đề về đô thị và xã hội.

Cũng với mục tiêu này, giảm cung phi chính thức trở thành một giải pháp song hành cần

thiết khác.

Với mục tiêu tăng cung, có nhiều yếu tố có thể can thiệp. Trên thực tế các chính sách nhà ở

hiện tại đã và đang can thiệp vào nhiều yếu tố chi phí cốt lõi của nhà ở nhƣ hỗ trợ đất, tín

dụng, thuế, v.v. (tuy về kết quả thực thi cho đến nay vẫn chƣa khả quan). Các kiến nghị đề

xuất sẽ không bàn luận lại các vấn đề này mà sẽ thảo luận thêm một số yếu tố cốt lõi khác

có thể giúp giảm chi phí đáng kể nhƣng hiện vẫn chƣa đƣợc quan tâm đúng mức, bao gồm

hai yếu tố diện tích nhà ở tối thiểu và vấn đề tạo nguồn cầu thực lớn giúp giảm chi phí.

Với mục tiêu giảm cung phi chính thức, vấn đề nội hóa ngoại tác cần phải đƣợc xem xét

một cách thấu đáo với các chính sách hợp lý, kịp thời và có tính khả thi. Bên cạnh đó chiến

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

lƣợc tiếp cận nhà ở (nên chọn giữa chiến lƣợc phổ quát hay chiến lƣợc mục tiêu?) trong sự

liên nối với các vấn đề nhà phi chính thức và sự hình thành mới các khu ổ chuột cùng các

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

hệ lụy của nó cũng cần đƣợc phân tích và giải quyết một cách thấu đáo.

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ..........................................................................................................................1

LỜI CẢM TẠ ................................................................................................................................2

NỘI DUNG TÓM LƢỢC ..............................................................................................................3

MỤC LỤC .....................................................................................................................................6

DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT ...............................................................................7

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH VÀ PHỤ LỤC ...............................................................8

CHƢƠNG 1 GIỚI THIỆU ...........................................................................................................9

1.1. Đặt vấn đề ........................................................................................................................ 10

1.2. Mục tiêu và Câu hỏi nghiên cứu ....................................................................................... 12

1.3. Bố cục luận văn ................................................................................................................ 12

CHƢƠNG 2 KHUNG PHÂN TÍCH VÀ CÁC TIẾP CẬN CỦA CHÍNH SÁCH NHÀ Ở ........... 14

2.1. Khung phân tích ............................................................................................................... 15

2.2. Các tiếp cận của chính sách nhà ở ..................................................................................... 17

CHƢƠNG 3 THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC VÀ PHI

CHÍNH THỨC ............................................................................................................................ 21

3.1.

Thực trạng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh .................................................................... 22

3.2. Chi phí nhà ở chính thức và phi chính thức ....................................................................... 27

3.3.

Tại sao ngƣời dân lựa chọn nhà phi chính thức ................................................................. 30

3.4.

Tóm tắt thị trƣờng nhà ở thành phố Hồ Chí Minh – Cung, cầu, khả năng chi trả và các mức

giá........ ........................................................................................................................................ 32

CHƢƠNG 4 PHÁT TRIỂN NHÀ Ở GIÁ RẺ CHÍNH THỨC .................................................... 35

4.1.

Phân tích các yếu tố chi phí đầu vào ................................................................................. 36

4.2. Cung cấp nhà ở theo cơ chế thị trƣờng và thông qua trợ cấp .............................................. 41

4.3.

So sánh chi phí nhà ở giá rẻ chính thức và nhà ở phi chính thức ........................................ 42

4.4.

Tóm tắt các kết quả phân tích ........................................................................................... 45

CHƢƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH ................................................ 47

5.1. Kết luận ........................................................................................................................... 48

5.2. Khuyến nghị chính sách.................................................................................................... 49

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................................ 57

PHỤ LỤC .................................................................................................................................... 60

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT

Asian Development Bank (Ngân hàng Phát triển Châu Á)

ADB

CB Richard Ellis

CBRE

Cục Thống kê TPHCM

CTK

Debt Service Coverage Ratio (Chỉ số an toàn nợ vay)

DSCR

DTZ Consulting & Research

DTZ

Diện tích Cơ bản

DTCB

Diện tích Sử dụng

DTSD

Giá trị Gia tăng

GTGT

International Housing Coalition

IHC

Internal Rate of Return

IRR

Multiple Internal Rate of Return

MIRR

Marginal Private Benefit (Lợi ích Cá nhân Biên)

MPB

Marginal Social Benefit (Lợi ích Xã hội Biên)

MSB

Marginal Social Cost (Chi phí Xã hội Biên)

MSC

NACCA

National Aboriginal Capital Corporation Association

National Association of Home Builder

NAHB

Net Present Value (Hiện Giá Ròng)

NPV

Tổng cục Thống kê Việt Nam (General Statistics Office)

TCTK

Thu nhập Doanh nghiệp

TNDN

TPHCM

Thành phố Hồ Chí Minh

UN–HABITAT

The United Nations Human Settlements Programme (Chƣơng trình Định cƣ

Con ngƣời của Liên Hiệp Quốc)

UNPFA

United Nations Population Fund (Quỹ Dân số của Liên Hiệp Quốc)

U.S. Dollar (đô la Mỹ)

USD

Vietnam Dong (đồng Việt Nam)

VND

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH VÀ PHỤ LỤC

Bảng 3.1.

Lƣợng nhà và lƣợng cầu nhà tăng mới tại TPHCM qua các năm

Bảng 3.2. Cung căn hộ chính thức mới qua các năm tại TPHCM

Bảng 3.3. Ƣớc tính khả năng mua nhà của bốn nhóm thu nhập thấp nhất tại TPHCM năm 2009

Bảng 3.4. So sánh chi phí nhà ở chính thức và phi chính thức

Bảng 4.1. Đơn giá nhà ƣớc tính theo yếu tố chi phí đầu vào

Bảng 4.2. Tác động đơn lẻ của các yếu tố chi phí đầu vào lên giá thành căn hộ

Bảng 4.3. Ảnh hƣởng đồng thời của chi phí sử dụng đất và chiều cao công trình chung cƣ đến

giá nhà

Bảng 4.4. Ảnh hƣởng đồng thời của chi phí sử dụng đất và diện tích căn hộ đến giá nhà

Bảng 4.5. Tóm tắt kết quả phân tích yếu tố đầu vào

Bảng 4.6. So sánh chi phí xây dựng nhà ở chính thức và phi chính thức

BẢNG BIỂU

Hình 2.1. Thị trƣờng nhà ở với yếu tố ngoại tác

Hình 3.1. Tỉ lệ các hộ gia đình chất lƣợng sống thấp tại TPHCM phân theo quận (ngoại trừ

huyện Củ Chi và Cần Giờ)

Hình 3.2. Tỷ lệ ngƣời nhập cƣ vào TPHCM từ các tỉnh thành khác theo quận/huyện (ngoại trừ

huyện Củ Chi và Cần Giờ)

Hình 3.3. Lƣợng cung căn hộ chính thức và lƣợng cầu nhà ở tại TPHCM qua các năm

Hình 3.4. Thị trƣờng nhà ở tại TPHCM hiện nay – cung mới, cầu mới, các mức giá và khả năng

chi trả

Hình 4.2. Mẫu bố trí căn hộ nhà ở giá rẻ diện tích 30 m2

Hình 4.3. Phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh – tiến trình tăng cung

Hình 4.4. Phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh – đáp ứng các nhóm thu nhập

HÌNH ẢNH

Phụ lục 1. Thuật ngữ Nhà ở Giá rẻ, tính Phù hợp Khả năng, Nhà ở Chi phí Thấp và Nhà ở Thu

nhập Thấp

Phụ lục 2. Các chƣơng trình nhà ở của TPHCM giai đoạn 2006 – 2010

Phụ lục 3. Ngoại tác của Nhà ở

Phụ lục 4. Dân số trung bình chia theo quận huyện

Phụ lục 5. Mô hình Tài chính

Phụ lục 6. Phân tích các Yếu tố Đầu vào

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

PHỤ LỤC

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

1.1. Đặt vấn đề

Theo kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở đƣợc thực hiện mƣời năm một lần, tỉ lệ tăng

trƣởng bình quân của nhà ở xây mới của thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1999 – 2009

vào khoảng 6,05% mỗi năm, gấp đôi tỉ lệ tăng dân số chính thức. Đến thời điểm hiện tại,

nhu cầu về số lƣợng căn hộ mới hàng năm của Thành phố đã lên đến hơn 100 nghìn căn. Ƣớc tính, trong giai đoạn 2005 – 2011 lƣợng cầu nhà ở vào khoảng 683 nghìn căn.1 Đây rõ

ràng là một nhu cầu khổng lồ.

Các nhà cung cấp chính thức tại TPHCM chỉ đáp ứng đƣợc một phần khá hạn chế so với

nhu cầu này. Giai đoạn 2005 – 2011, số lƣợng căn hộ chung cƣ xây mới chính thức ƣớc tính vào khoảng 108 nghìn căn,2 tƣơng đƣơng 1/6 nhu cầu nhà ở. Không có số liệu về

lƣợng biệt thự và nhà liên kế đƣợc cung cấp trong cùng giai đoạn nhƣng có thể ƣớc đoán

rằng con số này không thể vƣợt quá số lƣợng căn hộ chung cƣ. Các chƣơng trình nhà ở của

Thành phố giai đoạn 2000 – 2010 đã cung cấp mới đƣợc 7.422 nhà ở xã hội (trƣớc năm

2006), 10% nhu cầu về nhà lƣu trú công nhân, 29% nhu cầu về ký túc xá sinh viên và 1 dự

án (180 căn hộ) nhà ở thu nhập thấp đƣợc khởi công trong số 12 dự án đăng ký và 5 dự án

đƣợc chấp thuận chủ trƣơng (Sở Xây dựng, 2010).

Sự chênh lệch giữa cầu và cung chính thức cho thấy từ trƣớc đến nay việc xây dựng mới

nhà ở tại TPHCM chủ yếu là do ngƣời dân tự làm. Trong đó, chắc hẳn một bộ phận không

nhỏ đƣợc xây dựng tự phát, không có giấy tờ hợp pháp, hay ít nhất là các thủ tục không

hoàn chỉnh. Nguyên nhân chủ yếu là do thu nhập hạn chế của phần lớn các hộ gia đình tại

TPHCM (và Việt Nam nói chung). Nếu căn cứ vào mức thu nhập từ Khảo sát Mức sống

Hộ gia đình năm 2008 của Tổng cục Thống kê (TCTK) thì 80% dân số chỉ có thể mua nhà

trong mức giá từ 128 đến 271 triệu đồng, cách rất xa so với mức giá của một căn hộ tiêu chuẩn trung bình trên thị trƣờng chính thức hiện nay vào khoảng 600 – 800 triệu đồng.3

Đây là một thách thức rất lớn đối với phát triển đô thị tại TPHCM, hay Việt Nam nói

chung và cũng là thách thức chung của một số nƣớc đang phát triển khác.

Arnott, một học giả về lĩnh vực nhà ở và phát triển đô thị, đã chỉ ra rằng chính phủ các

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

nƣớc đang phát triển nằm trong tình thế tiến thoái lƣỡng nan đối với vấn đề nhà ở phi chính 1 Xem trình bày chi tiết về nhu cầu nhà ở tại mục 3.1.2. 2 Xem trình bày chi tiết về cung nhà ở tại mục 3.1.2. 3 Các tính toán đƣợc dựa trên một số giả định cụ thể. Trình bày chi tiết về khả năng tài chính để tiếp cận nhà ở và giá nhà ở trên thị trƣờng chính thức đƣợc trình bày cụ thể tại mục 3.2.1.

thức4 – một mặt nếu ngầm chấp nhận nhà ở phi chính thức sẽ khuyến khích thị trƣờng phi

chính thức phát triển và càng gây khó khăn hơn trong việc quản lý sự phát triển trong

tƣơng lai, mặt khác các biện pháp cứng rắn sẽ đẩy một số đông ngƣời dân vào những điều

kiện sống còn tồi tệ hơn và gây phát sinh nhiều hệ lụy kinh tế và xã hội nhƣ tội phạm, dịch

bệnh, tệ nạn (Arnott, 2010). Theo thời gian, các chính phủ đang dần thay đổi quan điểm

khi nhìn nhận về vấn đề nhà ở phi chính thức, xuất phát từ sự “thay đổi tƣ tƣởng quản lý đi

từ quản lý vĩ mô nền kinh tế sang khai thác và phân phối lực lƣợng thị trƣờng bằng việc

cho phép các thị trƣờng hoạt động” (Arnott, 2010, tr.188). Việt Nam cũng đã có những bƣớc đi theo tiến trình đó.5

Việc tạo điều kiện thuận lợi cho ngƣời dân có đƣợc một chỗ ở trong tầm tay rõ ràng là mục

tiêu và chính sách hoàn toàn chính đáng, tuy vậy tạo điều kiện mà không có chiến lƣợc cải

thiện điều kiện sống (thông qua cung cấp cơ sở hạ tầng và tiện ích cơ bản) sẽ có nguy cơ

tạo ra nhiều khu ổ chuột mới và đào sâu hố cách giàu nghèo và những hệ lụy xã hội, bên

cạnh những thách thức quản lý ngày càng khó khăn hơn. Hiện tƣợng “cộng đồng kín cổng cao tƣờng” đối lập với các “khu ổ chuột”6 đã không còn là cá biệt ở một vài quốc gia đang phát triển7 mà đã trở thành hiện tƣợng toàn cầu (Gordon, 2009).

Việt Nam có lẽ khó thoát khỏi vết xe đổ nếu chính sách nhà ở không xây dựng những mục

tiêu thích đáng và chiến lƣợc phù hợp. Waibel, học giả ngƣời Đức với nhiều nghiên cứu về

phát triển đô thị và nhà ở tại Việt Nam, đã phân tích về hiện tƣợng phân cực và phân tách

không gian, xã hội tại TPHCM và cho rằng “sự phát triển các khu đô thị mới đã làm trầm

trọng thêm vấn đề bất bình đẳng nhà ở” và làm “gia tăng tình trạng phân hóa về mặt xã hội

và không gian giữa các nhóm xã hội trong khu vực đô thị” (Waibel, 2007). Không khó để

bất kỳ ngƣời dân nào sinh sống lâu năm tại TPHCM có thể nhận thấy sự phân tách về

không gian đô thị đã dần hình thành trong hai mƣơi năm qua. Các khu vực Phú Mỹ Hƣng

(năm 2008 đƣợc công nhận là “khu đô thị kiểu mẫu” của Việt Nam), Nam Sài Gòn, An

4 Mục 3.1.1. sẽ trình bày cụ thể về định nghĩa cũng nhƣ một số đặc tính của “nhà ở phi chính thức”. 5 Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cho phép nhà đƣợc xây sau ngày 01/07/2004 (ngày Luật Xây dựng có hiệu lực) mà không có giấy phép xây dựng nhƣng phù hợp quy hoạch vẫn đƣợc cấp sổ hồng. Trên thực tế, đến đầu 2010, TPHCM có trên 50.000 căn nhà thuộc diện này đã bị treo không xử lý đƣợc từ năm 2004, thì đến lúc này đã có thể đƣợc hợp pháp hóa, theo Lao Động (2009). 6 Thuật ngữ “gated community” và “slum”. Các thuật ngữ khác nhƣ “spatial fragmentation”, “social segregation” và “polarization” cũng thƣờng đƣợc sử dụng để nói về cùng một vấn đề. 7 Đã có các nghiên cứu về vấn đề này tại Hyperabad (Ấn Độ) và Cape Town (Nam Phi), xem Krank (2008), Lemanski và Oldfield (2009).

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

Phú – An Khánh, Thảo Điền nay đƣợc định vị là khu vực của những ngƣời giàu có và trở

thành hình ảnh của một thành phố Hồ Chí Minh hoa lệ, bên cạnh hình ảnh đối lập về một

cuộc sống khác, cơ cực và thiếu thốn tại các khu vực rộng lớn ngoại vi thành phố, của phần

đông còn lại những ngƣời thu nhập thấp hơn trong xã hội (Waibel, 2007).

Tại sao việc tự xây hay xây dựng phi chính thức (đã) trở thành phƣơng thức phát triển nhà

ở phổ biến tại thành phố Hồ Chí Minh và làm thế nào để tăng cƣờng chính thức hóa việc

phát triển nhà ở tại Thành phố là hai câu hỏi quan trọng cần một sự lý giải nghiêm túc và

thấu đáo.

1.2. Mục tiêu và Câu hỏi nghiên cứu

Việc trả lời thấu đáo hai câu hỏi trên đòi hỏi một nghiên cứu sâu rộng về các vấn đề liên

quan. Điều này nằm ngoài giới hạn và khả năng của một luận văn thạc sỹ. Do vậy, trong

giới hạn về nguồn lực và các điều kiện khác, dựa trên khung phân tích về ngoại tác của

kinh tế học vi mô và phân tích khía cạnh tài chính thuần túy của việc tài trợ cho phát triển

nhà ở, bài viết này sẽ tìm hiểu: (1) Những yếu tố tiết kiệm chi phí nào dẫn đến việc phát

triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh chủ yếu dựa vào hình thức phát triển phi chính thức;

(2) Những yếu tố nào giúp cho các nhà cung cấp nhà ở chính thức có thể cắt giảm chi phí

để có thể đáp ứng nhu cầu nhà ở cho những đối tƣợng có thu nhập thấp thay vì họ phải dựa

vào khu vực phi chính thức. Để có thể đạt đƣợc mục tiêu này, luận văn sẽ tập trung trả lời

hai câu hỏi nghiên cứu sau.

Câu hỏi thứ nhất

Những yếu tố nào khiến việc phát triển nhà ở phi chính thức chiếm ưu thế hơn so với

khu vực chính thức?

Câu hỏi thứ hai

Những giải pháp khả dĩ giúp khu vực chính thức có thể thay thế khu vực phi chính thức

trong việc phát triển nhà ở là gì?

1.3. Bố cục luận văn

Bốn chƣơng tiếp theo của luận văn sẽ đi tìm lời giải đáp cho hai câu hỏi trên, với bố cục

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

nhƣ sau.

Chương Hai. Giới thiệu khung phân tích và các cách thức tiếp cận của chính sách nhà ở.

Chƣơng này sẽ trình bày cơ sở lý thuyết và kinh nghiệm các nƣớc về các cơ sở can thiệp

cũng nhƣ các cách thức tiếp cận cho chính sách nhà ở và phân tích chúng trong bối cảnh

thực tế của TPHCM.

Chương Ba. Tìm hiểu về thực trạng nhà ở tại TPHCM trong mối liên hệ với sự phát triển

mạnh mẽ về dân số lẫn không gian đô thị, cũng nhƣ vấn đề nhà ở phi chính thức. Chƣơng

này cũng sẽ cung cấp một cái nhìn tổng quát về thị trƣờng nhà ở TPHCM hiện nay.

Chương Bốn. Phân tích các yếu tố chi phí đầu vào của nhà ở chính thức để xem xét các khả

năng và mức độ giảm giá thành nhà ở thông qua việc cung cấp theo cơ chế thị trƣờng và

cung cấp với sự trợ cấp của nhà nƣớc. Chƣơng này cũng sẽ tiến hành so sánh chi phí nhà ở

giá rẻ chính thức và nhà ở phi chính thức để cho thấy: một mặt, nhà ở giá rẻ chính thức có

thể cạnh tranh tƣơng đối ngang bằng với nhà phi chính thức về mặt giá cả mà vẫn đảm bảo

đƣợc các tiêu chuẩn về chất lƣợng sống và môi trƣờng cơ bản; mặt khác, nhà ở phi chính

thức bằng việc trốn tránh một số chi phí đã tạo ra một số ngoại tác tiêu cực cho xã hội. Nội

dung căn bản của chƣơng này là thiết lập một mô hình tài chính trên một tình huống dự án

cụ thể, sử dụng cách tiếp cận yếu tố chi phí và phƣơng pháp phân tích tài chính dự án để

phân tích khả năng cung cấp nhà ở giá rẻ cho ngƣời thu nhập thấp và ngƣời nghèo nói

chung tại TPHCM cũng nhƣ tìm hiểu các yếu tố chi phí chủ yếu tác động đến giá thành

nhà ở nhằm làm cơ sở cho tƣ duy giải pháp. Dự án tình huống đƣợc sử dụng là một dự án

nhà ở tƣơng tự đang đƣợc tiến hành khảo sát, phân tích và thiết kế sơ bộ để đƣa vào thực

hiện tại tỉnh Bình Dƣơng (tuy vậy, các yếu tố chi phí đƣợc ƣớc tính phù hợp với thị trƣờng

TPHCM) nhằm phục vụ cho những ngƣời thu nhập thấp nói chung.

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

Chương Năm. Kết luận và các khuyến nghị chính sách.

CHƯƠNG 2 KHUNG PHÂN TÍCH

VÀ CÁC TIẾP CẬN CỦA

CHÍNH SÁCH NHÀ Ở

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

2.1. Khung phân tích

Nhà ở từ lâu không còn là chủ đề mới trong tranh luận lẫn thực hành chính sách ở hầu hết

tất cả các nƣớc. Tùy vào mỗi quốc gia với hình thái và điều kiện phát triển kinh tế riêng mà

vấn đề nhà ở đƣợc tiếp cận và giải quyết bằng những cách thức rất khác nhau. Suy cho

cùng, vấn đề về nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá rẻ, sở dĩ tồn tại là do giá nhà vƣợt quá khả

năng chi trả của cá nhân hoặc của hộ gia đình dẫn đến việc họ không tự trang trải đƣợc cho

mình một chỗ ở phù hợp. Sự vận hành tự do của nền kinh tế thị trƣờng có thể khiến những

ngƣời xây nhà (bên cung) nỗ lực cắt giảm chi phí để cung cấp nhiều hơn cho thị trƣờng với

mức giá ngày càng giảm. Nhƣng, những nỗ lực đó cũng chỉ giúp xác lập trạng thái cân

bằng thị trƣờng, thƣờng là thấp hơn (về sản lƣợng) trạng thái cân bằng tối ƣu xã hội. Bởi,

nhà ở nói chung đƣợc các nhà kinh tế học cho là không chỉ tạo ra lợi ích cho cá nhân thụ

hƣởng trực tiếp mà còn tạo ra ngoại tác tích cực cho nền kinh tế (xem tổng quan các

nghiên cứu về ngoại tác tích cực của nhà ở tại Phụ lục 3). Ngoại tác tích cực của nhà ở bao

gồm các tác động kinh tế trực tiếp (tạo việc làm, thu nhập, thúc đẩy chi tiêu và tạo nguồn

thuế) lẫn gián tiếp (thúc đẩy sự lƣu chuyển lao động và năng suất) bên cạnh những tác

động xã hội khó ƣớc lƣợng nhƣng không khó để nhận biết (tiện nghi, an toàn, sức khỏe,

thời gian, tiếp cận tiện ích xã hội và cơ hội kinh tế, tiềm năng thu nhập, tăng trƣởng tài

sản). Các tác giả hoặc tài liệu về chủ đề này có thể kể đến nhƣ: Wardrip và đ.t.g. (2011),

Meen và đ.t.g (2001), DTZ (2006), NAHB (2009), NACCA (2005), Cohen (2007), và

PADCO (2006). Mặt khác, tại một số nƣớc (đặt biệt là các nƣớc đang phát triển) do giá

nhà trở nên đắt đỏ với một bộ phận (lớn) dân số, thị trƣờng nhà ở phi chính thức đã hình

thành và phát triển để cung cấp nhà ở cho phân khúc thấp hơn với chất lƣợng (thƣờng là)

kém hơn (Arnott, 2010; Boothroyd và Pham Xuan Nam, 2000). Không thể phủ nhận vai

trò rất lớn của khu vực phi chính thức trong việc cung cấp nhà ở với mức giá phải chăng

cho hầu hết ngƣời dân, tuy vậy việc phát triển phi chính thức (gắn liền với tính tự phát,

thiếu quy hoạch, thiếu điều kiện hạ tầng cơ bản và quy mô nhỏ lẻ) thông thƣờng dẫn đến

nhiều hệ lụy về chất lƣợng sống (sức khỏe và an toàn) cho chính ngƣời cƣ ngụ và các thách

thức cho phát triển đô thị (phân bố không gian, đất đai, cơ sở hạ tầng mà đặc biệt là giao

thông và vệ sinh – môi trƣờng đô thị), xã hội (phân cực giữa các nhóm thu nhập) và sự

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

phát triển của nền kinh tế (nền kinh tế phi chính thức) (UNFPA, 2007; Gurby và đ.t.g.,

2009; và Waibel, 2005). Chính những điều này làm giảm lợi ích kinh tế của nhà ở và thậm

chí tạo ra những hệ lụy lâu dài cho đô thị và nền kinh tế.

Hình 2.1. mô tả cung và cầu sản phẩm nhà ở khi không và khi có tính đến yếu tố ngoại tác

dựa trên quy luật cung cầu cơ bản của kinh tế học.

Hình 2.1. Thị trường nhà ở với yếu tố ngoại tác

P (tr.đ/căn)

(SF) ≡ (MSC)

[1]

(SM)

O

PO

[2]

F

PF

(MSBF)

[1]

M

(MSBI)

O’

PI PD

(D) ≡ (MPB)

QF

QI

QO

Q (căn)

Nguồn: dựa trên kiến thức cơ bản của kinh tế học vi mô.

Trong hình, (SF) là đƣờng cung nhà ở của thị trƣờng chính thức, giả định đƣờng (SF) cũng chính là đƣờng chi phí xã hội biên (MSC) của nền kinh tế. (SM) là đƣờng cung nhà ở của

toàn thị trƣờng (bao gồm chính thức và phi chính thức). Nhà ở phi chính thức do trốn tránh

một số loại chi phí nhất định nên có chi phí sản xuất thấp hơn nhà ở chính thức và cũng

thấp hơn chi phí xã hội biên, do vậy chi phí sản xuất của toàn thị trƣờng cũng thấp hơn chi phí xã hội nghĩa là (SM) nằm dƣới đƣờng (SF) hay (MSC).

Đƣờng cầu (D) thể hiện nhu cầu của toàn xã hội và cũng là lợi ích tiêu dùng biên của cá

nhân (MPB). Nhƣ đã đề cập ở trên về ngoại tác, nhà ở tạo ra ngoại tác tích cực do vậy tạo

ra tổng lợi ích cho toàn xã hội còn cao hơn so với lợi ích trực tiếp của ngƣời mua nhà.

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

Đƣờng lợi ích xã hội (SB) vì thế mà nằm trên đƣờng cầu (D). Tuy nhiên, nhà ở chính thức

và nhà ở phi chính thức tạo ra những lợi ích xã hội khác nhau. Do nhà ở phi chính thức còn

tạo ra ngoại tác tiêu cực bên cạnh ngoại tác tích cực, nên lợi ích xã hội ròng của loại hình

nhà ở này thấp hơn lợi ích xã hội của nhà ở chính thức (tạm giả định lợi ích tích cực vẫn

cao hơn lợi ích tiêu cực mà nó tạo ra). Thể hiện trên hình vẽ, đƣờng lợi ích xã hội biên của nhà ở chính thức (MSBF) và phi chính thức (MSBI) đều nằm trên đƣờng lợi ích cá nhân biên (MPB), nhƣng (MSBF) nằm trên (MSBI).

Theo đó, ta lần lƣợt có các giao điểm: F là điểm cân bằng của thị trƣờng nhà ở chính thức,8 M là điểm cân bằng của toàn thị trƣờng nhà ở nói chung,9 và O là điểm cân bằng tối ƣu xã hội.10

Trên lý thuyết, để đạt đƣợc tính tối ƣu cho toàn xã hội, nhà ở phải đƣợc cung cấp tại điểm

O vì tại đây lợi ích xã hội biên bằng với chi phí xã hội biên (không có tổn thất xã hội). Đây

cũng chính là mục tiêu của chính sách nhà ở. Tại điểm O nhà ở đƣợc cung cấp tại mức giá PO trong khi ngƣời dân chỉ có khả năng chi trả tại PD do vậy một sự trợ cấp từ chính phủ là

cần thiết, tuy vậy vấn đề này sẽ không nằm trong nội dung của luận văn này. Luận văn sẽ

thảo luận về các phƣơng cách để đạt đến mục tiêu cung cấp tại điểm O thông qua thị

trƣờng chính thức, nghĩa là vừa hƣớng đến mục tiêu cung cấp nhà ở tại mức tối ƣu, vừa

hƣớng đến mục tiêu phát triển nhà chính thức (thay vì phi chính thức) do các ngoại tác tiêu

cực cũng nhƣ những hệ lụy mà nó tạo ra cho nền kinh tế.

Về mặt lý thuyết, hai mục tiêu này đƣợc đƣợc thực hiện thông qua hai tiến trình riêng biệt

(xem Hình 2.1.). Tiến trình [1] “nội hóa ngoại tác” để thị trƣờng phi chính thức cung cấp

nhà ở chính thức – đƣa điểm M về điểm F, nhằm đảm bảo toàn thị trƣờng cung cấp nhà ở đúng với chi phí xã hội – (SM) tiến về (MSC), và tạo ra lợi ích xã hội đúng với mức nó có thể – (MSBI) tiến về (MSBF). Tiến trình [2] thúc đẩy tăng lƣợng cung chính thức từ điểm F

đến điểm O, hay chính xác hơn là O’ (là điểm mà tại đó nhà ở đƣợc cung cấp ở mức sản

lƣợng tối ƣu xã hội và giá nhà vẫn phù hợp với nhu cầu (thuộc đƣờng cầu)).

8 Giao điểm của đƣờng cung chính thức và đƣờng cầu của thị trƣờng. 9 Giao điểm của đƣờng cung và đƣờng cầu của thị trƣờng. 10 Giao điểm của đƣờng chi phí xã hội biên và đƣờng lợi ích xã hội biên.

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

2.2. Các tiếp cận của chính sách nhà ở

Muốn đạt đến điểm mục tiêu O’ từ điểm xuất phát F, trên nguyên tắc, cần phải di chuyển

điểm F tiến về O, và thực hiện những chính sách hỗ trợ để cung cấp tại O’. Để đi từ điểm F

đến điểm O, các chính sách khuyến khích tăng lƣợng cung của nhà nƣớc trở thành yếu tố

then chốt. Bên cạnh đó, để có thể cung cấp với mức chi phí xã hội thấp hơn, các giải pháp

giúp dịch chuyển đƣờng chi phí xã hội biên (MSC) đi xuống cũng là một cách thức khác

giúp đạt đến mục tiêu O’ dễ dàng hơn (trợ cấp ít hơn). Với phần việc này, nhà nƣớc có thể

đóng vai trò hỗ trợ, tạo dựng điều kiện thuận lợi và làm giảm các quy định gây khó khăn

cho việc cung cấp nhà ở, vai trò chính nằm trong tay thị trƣờng và khu vực tƣ nhân.

Nhƣ vậy, thông qua đồ thị có thể nhận thấy hai hƣớng tiếp cận để đạt đƣợc mục tiêu tăng

số lƣợng ngƣời có nhà ở: tăng lƣợng cung (từ F đến O) và tăng năng lực cầu (từ O đến O’).

Các chính sách nhà ở do vậy có thể xem xét ở cả hai góc độ cung và cầu. Đây cũng chính

là các cách tiếp cận chính sách nhà ở phổ biến đƣợc nghiên cứu và thực hành tại nhiều

quốc gia mà phần sau đây sẽ giới thiệu sơ lƣợc.

Về mặt thiết kế chính sách, sự can thiệp của nhà nƣớc thƣờng đƣợc giới học thuật nhìn

nhận dƣới ba cách thức tiếp cận nhƣ sau: (1) tiếp cận phía cung, (2) tiếp cận phía cầu, và

(3) can thiệp bằng các quy định.

Tiếp cận thứ ba về cơ bản là cách thức khác nhằm thúc đẩy cung hoặc tăng năng lực cầu

một cách gián tiếp (thông qua việc làm giảm các rào cản, đồng nghĩa với giảm chi phí xã

hội của nhà ở), nghĩa là có thể quy về hai cách tiếp cận đầu tiên. Các quy định tác động đến

thị trƣờng nhà ở rất đa dạng và có thể đƣợc phân chia thành ba nhóm: (1) các quy định tác

động đến việc phát triển, thiết kế và xây dựng; (2) các quy định tác động đến việc mua bán

và tài trợ; và (3) các quy định tác động đến các chi phí sở hữu tiếp diễn (Dacquisto và

Rodda, 2006).

Tiếp cận chính sách phía cung liên quan đến nhiều hình thức hỗ trợ giúp giảm chi phí cho

các đối tƣợng trong (và liên quan đến) lĩnh vực xây dựng cung cấp nhà ở, với ngụ ý rằng

nó giúp giải quyết thất bại thị trƣờng và giúp tăng cung nhà ở – điều này cũng đƣợc chứng

minh là có tác dụng (ADB, 2009, tr.4). Tuy vậy không có kết luận rõ ràng liệu nó có giúp

đạt đƣợc tính phù hợp khả năng với ngƣời thu nhập thấp hay không (Katz và đ.t.g, 2003).

Chính sách hỗ trợ phía cầu liên quan đến việc cung cấp sự hỗ trợ (dịch vụ công) hoặc các

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

khoản trợ cấp trực tiếp đến các hộ gia đình có nhu cầu nhằm tăng cƣờng khả năng có đƣợc

một chỗ ở phù hợp khả năng (tài chính). Nhìn chung, các chính sách can thiệp phía cầu

đƣợc cho là linh hoạt, tiếp cận đúng mục tiêu (đúng đối tƣợng và đúng ƣu tiên) và hiệu quả

hơn trong việc cung cấp nhà ở thích hợp và giá phải chăng so với can thiệp phía cung bởi

khả năng điều chỉnh nhanh chóng với những thay đổi về thu nhập, giá cả và chi phí (lạm

phát) khi có biến động hoặc khủng hoảng (Arnott, 2010, tr.192 và ADB, 2009, tr.3– 4), mà

ở Mỹ là một ví dụ (Katz và đ.t.g., 2003, tr.86). Nó cũng đƣợc cho là hiệu quả hơn vì

khuyến khích sự lựa chọn của ngƣời tiêu dùng và tính tự lực của ngƣời nhận trợ cấp dƣới

góc nhìn của kinh tế học phúc lợi (Arnott, 2010). Tuy vậy, hiệu quả của chính sách (phía

cầu) lại đƣợc cho là phụ thuộc vào tình hình nguồn cung (DTZ, 2004, tr.61). Điều này có

thể đƣợc giải thích dựa vào quy luật cung cầu cơ bản, một sự gia tăng của cầu nhà ở trong

bối cảnh nguồn cung không thể tăng tƣơng ứng kịp thời (mà thƣờng là có một độ trễ nhất

định) sẽ dẫn đến giá nhà tăng, do vậy làm cho hoặc ngƣời đƣợc hƣởng trợ cấp vẫn lại

không thể đủ khả năng trang trải cho nhà ở hoặc ngân sách chi cho trợ cấp của chính phủ

tăng lên – điều này xảy ra ở New Zealand và Mỹ (DTZ, 2004, tr.61 và Katz và đ.t.g.,

2003). Một cách ngụ ý, hiệu quả còn phụ thuộc nhiều vào độ sâu và độ dài của chính sách.

Đối với Việt Nam, phần thảo luận trong nội dung chính phía sau cho thấy sự thiếu hụt

nghiêm trọng nguồn cung nhà ở giá rẻ chính thức chính là cơ sở mạnh mẽ cho việc chính

sách nhà ở cần tập trung trƣớc tiên vào mục tiêu tăng cung chính thức. Bên cạnh đó, năng

lực tài chính của 80% dân số thu nhập thấp hơn là rất thấp (chỉ đủ khả năng mua căn hộ

128 – 271 triệu). Nếu chính sách trợ cấp trực tiếp cho ngƣời mua đƣợc áp dụng, gánh nặng

ngân sách sẽ trở nên rất lớn mà chắc chắn là TPHCM khó lòng thực hiện chính sách đủ

“sâu” và “lâu” để đảm bảo đạt đƣợc kết quả nhƣ bài học kinh nghiệm từ các nƣớc. Thêm

vào đó, tƣơng tự các nƣớc đang phát triển khác, cách tiếp cận phía cầu là một thách thức

lớn đối với Việt Nam đơn giản vì thu nhập hộ gia đình (mà phần lớn là từ các hoạt động

kinh tế phi chính thức) rất khó xác định (Arnott, 2010, tr.198). Đó là chƣa kể năng lực thực

hiện chính sách phân phối lại hạn chế (đặc biệt ở các nƣớc đang phát triển) sẽ làm giảm

thiểu đáng kể kết quả cuối cùng mà bất cứ chính phủ nào cũng nên cẩn trọng (Arnott, 2010

và Olsen, 2007). Do vậy, nhìn chung tại Việt Nam, ngoại trừ nhà ở công, các hình thức nhà

tình thƣơng – tình nghĩa, và các viện bảo trợ nhắm đến nhóm đối tƣợng đặc biệt và dễ xác

định (hơn), việc hỗ trợ trực tiếp cho ngƣời có nhu cầu dƣờng nhƣ rất khó thực hiện sao cho

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

đảm bảo tính hiệu quả và công bằng, trong cả ba khía cạnh: xác định nhu cầu và đối tƣợng,

năng lực ngân sách và năng lực phân phối. Chính sách phía cầu do vậy trở nên kém khả

thi.

Thậm chí ngay cả khi chính sách phía cung bị Malpezzi đánh giá là kém hiệu quả tại nhiều

nƣớc “ở hầu hết các nƣớc một phần lớn hơn trong trợ cấp lại đến tay hộ gia đình có thu

nhập cao hơn, đặc biệt là khi trợ cấp gián tiếp thông qua trợ cấp thuế và tài chính đƣợc

xem xét” và “điều này lại cũng đúng ở hầu hết các quốc gia khác, phát triển hay đang phát

triển, thị trƣờng hay xã hội” (Malpezzi, 1999, tr.1833), việc nguồn cung nhà ở chính thức

thiếu thốn để lại khoảng trống cho nhà ở phi chính thức kém chất lƣợng phục vụ cho bộ

phận lớn cƣ dân thành phố cũng không phải là mục tiêu hay cách thức thích đáng của chính

sách nhà ở.

Với những lý do đó, sẽ hợp lý hơn nếu chính sách nhà ở tại TPHCM trong bối cảnh hiện

tại lựa chọn cách tiếp cận phía cung bên cạnh việc xem xét các quy định liên quan đến nhà

ở, nhằm khuyến khích và thúc đẩy việc cung cấp nhà ở chính thức. Ít nhất là lựa chọn đó sẽ

hợp lý hơn cho đến khi vấn đề về cung chính thức đƣợc giải quyết hoặc năng lực (ngân

sách, thực thi) cho phép thực hiện các chính sách phía cầu. Kinh nghiệm của Ngân hàng

Phát triển châu Á (ADB) cũng cho thấy, tuy hầu hết các chính phủ đều thực hiện cả hai

cách thức trợ cấp cung và cầu, trợ cấp phía cung vẫn giữ một vai trò đáng kể với ý nghĩa là

động lực giúp gia tăng đầu ra cho thị trƣờng nhà ở (ADB, 2009, tr.4). Trong giới hạn về

nguồn lực và thời gian, đề tài sẽ đặt mục tiêu tăng cung nhà chính thức giá rẻ để đảm bảo

nhu cầu nhà ở cho đại đa số ngƣời dân. Để thực hiện mục tiêu này, ngoài việc làm sao để

khuyến khích thị trƣờng tăng cung nhà ở giá rẻ chính thức, chính sách cũng nên và cần có

những giải pháp bổ trợ giúp nhà ở phi chính thức gia nhập vào khu vực chính thức, đƣơng

nhiên không chỉ trên hình thức pháp lý mà còn trên bản chất thực sự của nhà ở về một cuộc

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

sống có chất lƣợng thỏa đáng và phù hợp khả năng.

CHƯƠNG 3

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH –

CHÍNH THỨC VÀ PHI CHÍNH THỨC

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

3.1. Thực trạng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh

3.1.1. Nhà ở phi chính thức phát triển trên diện rộng và có quan hệ chặt chẽ

với nghèo và nhập cư

Nhƣ là một hệ quả của quá trình đô thị hóa nhanh chóng và sự phát triển mạnh của khu vực phi chính thức, nhà ở phi chính thức11 đã và đang tiếp tục hình thành trên diện rộng và trở

thành một thách thức lớn đối với TPHCM. Trong những năm 90, khoảng 80% xây dựng

của khu vực tƣ nhân là không chính thức (Quang/Kammeier, 2002, trích trong Waibel,

2007, tr.5), hơn 50% chung cƣ căn hộ đƣợc xây dựng chƣa có giấy phép (Tran Kim Phat,

2002, trích trong Waibel, 2007). Cho đến thời điểm năm 2002, chính quyền TPHCM mới

chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khoảng 25% tổng số hộ gia đình (Duong

Lanh, 2002).

Tại TPHCM, nhà ở phi chính thức là lựa chọn của đa dạng đối tƣợng bao gồm cƣ dân

thành phố lâu đời, ngƣời nhập cƣ từ nông thôn, cƣ dân thành thị trở về từ vùng kinh tế mới

(Boothroyd and Pham Xuan Nam, 2000, tr.81). Không khó để nhận biết những đối tƣợng

này đa phần là ngƣời nghèo, do vậy nhận định chung của Arnott cho rằng “nhà ở phi chính

thức (tại một số nƣớc đang phát triển), ở một mức độ sâu rộng, là nhà ở cho ngƣời nghèo”

có lẽ cũng đúng cho trƣờng hợp Việt Nam (Arnott, 2010, tr.187). Điều này giải thích tại

sao nhà phi chính thức gắn liền với các đặc tính nhƣ chất lƣợng thấp, thiếu hoặc không có

các tiện ích công cộng cơ bản và tập trung tại các khu vực rìa thành phố, các khu vực bỏ

hoang, bãi rác, dƣới chân cầu, dọc bờ sông – nơi mà việc không (/ít) kiểm soát của nhà

nƣớc khiến chi phí để có đƣợc một chỗ ở là thấp hơn những nơi khác (Boothroyd và Pham

Xuan Nam, 2000, tr.81).

Chƣa có số liệu và nghiên cứu về nhà ở phi chính thức (trong phạm vi hiểu biết của tác

giả), tuy vậy nghiên cứu của Gurby và đồng tác giả cho thấy tại TPHCM các khu vực tập

trung ngƣời nghèo và ngƣời di cƣ từ địa phƣơng khác (xem bản đồ khu vực tập trung của

ngƣời nghèo và ngƣời di cƣ tại Hình 3.1. và 3.2.) cũng chính là khu vực ngoại vi ven thành phố12 (Gurby và đ.t.g., 2009 và 2010) – trùng với khu vực nhận biết thông thƣờng của nhà

ở phi chính thức. Hơn nữa, đây cũng chính là khu vực chứng kiến sự mở rộng không gian

11 Xem Phụ lục 1 về định nghỉa nhà ở phi chính thức. 12 Dù không hoàn toàn đồng nhất nhƣng mức độ trùng khớp rất lớn.

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

đô thị và sự gia tăng dân số đáng kể trong hơn mƣời năm trở lại đây (xem Phụ lục 4). Điều

này càng tạo ra một cơ sở rõ ràng hơn cho nhận định về tình trạng chất lƣợng sống thiếu

thốn gắn liền với nhà ở phi chính thức, hay nói cách khác dƣờng nhƣ có một mối liên hệ

chặt chẽ giữa ba yếu tố nghèo, nhập cƣ và phi chính thức. Nhận biết điều này sẽ giúp

chúng ta tạo dựng quan điểm và thái độ phù hợp để giải quyết vấn đề nhà ở phi chính thức.

Hình 3.1. Tỉ lệ các hộ gia đình chất lượng sống thấp tại TPHCM phân theo quận

(ngoại trừ huyện Củ Chi và Cần Giờ)

Nguồn: FSP project 2007, trích trong Gurby, Le Thi Huong, Nguyen Thi Thieng, 2009.

Hình 3.2. Tỷ lệ người nhập cư vào TPHCM từ các tỉnh thành khác theo quận/huyện

(ngoại trừ huyện Củ Chi và Cần Giờ)

Nguồn: MPEU project 2007, trích trong Gubry và đồng tác giả, 2010.

3.1.2. Thị trường nhà ở giá rẻ chính thức tại thành phố Hồ Chí Minh – Nguồn

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

cung hạn chế so với nhu cầu

Cầu nhà ở

Cầu nhà ở có thể đƣợc ƣớc tính thông qua số liệu Tổng Điều tra Dân số và Nhà ở của Tổng

cục Thống kê (TCTK) thực hiện mƣời năm một lần. Lƣợng nhà ở tăng lên trong vòng

mƣời năm (1999 – 2009) tại TPHCM từ xấp xỉ 1,0 triệu lên 1,8 triệu (TCTK, 1999 và

2009) tƣơng đƣơng một mức tăng trƣởng nhà ở bình quân là 6,05%. Giả định mức tăng

trƣởng trong giai đoạn này (1999 – 2009) là đều và cũng không đổi vào năm 2010 và 2011,

ta có thể tạm tính nhu cầu nhà ở qua các năm nhƣ trong Bảng 3.1. Theo đó, tổng cầu nhà ở

cho giai đoạn 2005 – 2011 vào khoảng 683 ngàn căn mới.

Bảng 3.1. Lượng nhà và lượng cầu nhà tăng mới tại TPHCM qua các năm

Đơn vị tính: nghìn căn

Nguồn: tính toán của tác giả, dựa trên số liệu TCTK (1999, 2009).

Số liệu thống kê cũng phản ánh chất lƣợng căn hộ, hơn 81% trong số những hộ gia đình có

nhà đang sống trong những căn nhà bán kiên cố (là những căn nhà có thể chỉ xây dựng bằng ghép gỗ, khung gỗ, mái ngói, mái tôn),13 thiếu kiên cố hoặc đơn sơ (TCTK, 2009).

Cung nhà ở

Số liệu CBRE cho thấy từ năm 2004 đến năm 2008, mức cung mới căn hộ chung cƣ tuy có

xu hƣớng tăng đều hàng năm nhƣng không vƣợt quá 10.000 căn hộ mỗi năm (CBRE Việt

Nam, 2011). Chỉ từ năm 2009, lƣợng cung mới căn hộ chung cƣ mới bắt đầu gia tăng

ngoạn mục, năm sau tăng gấp đôi năm trƣớc và dự báo xấp xỉ 40.000 căn hộ vào năm

2011. Từ số liệu này, ta có thể ƣớc tính lƣợng cung căn hộ chính thức của TPHCM vào

13 Theo định nghĩa của Cục Thống kê TPHCM, nhà bán kiên cố là “loại nhà đƣơ ̣c xây dƣ̣ng bằng các vâ ̣t liê ̣u có chất lƣơ ̣ng bình thƣờ ng nhƣ nhà tƣờ ng xây hay ghép gỗ , khung gỗ, mái ngói, mái tôn hoặc xây dựng bằng các vật liệu tƣơng đƣơng (không kể có hay không có khu phu ̣ gắn liền vớ i nhà ở) để dùng riêng cho gia đình”.

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

khoảng trên 108 ngàn căn hộ mới trong giai đoạn 2005 – 2011.

Bảng 3.2. Cung căn hộ chính thức mới qua các năm tại TPHCM

Đơn vị tính: nghìn căn hộ

Chú thích:

* Tạm giả định cung mới trong các năm từ 2005 đến 2007 đạt 9.000 gần bằng mức của năm 2008.

Nguồn: số liệu CBRE (2011) và ước tính của tác giả.

Cung mới nhà ở chính thức bao gồm căn hộ chung cƣ, biệt thự và nhà liên kế (nhà xây sẵn

và tự xây) tại các khu dân cƣ và khu đô thị mới. Tuy vậy, những sản phẩm biệt thự và nhà

liên kế trong khu quy hoạch cho đến thời điểm này có mức giá cao hơn nhiều so với nhà

chung cƣ và so với phần lớn nhu cầu nhà ở nói chung của những ngƣời chƣa có nhà, đặc

biệt là với hai nhóm đối tƣợng đƣợc bàn cụ thể bên trên (nhóm nhập cƣ mới và những

ngƣời mới kết hôn). Nói cách khác, nếu hƣớng đến mục tiêu cung cấp nhà ở với giá cả phù

hợp thì loại hình căn hộ chung cƣ sẽ dễ dàng hơn trong việc giảm giá thành so với loại

hình nhà biệt thự và nhà liên kế vì có thể tăng mật độ xây dựng cao hơn (giảm chi phí đất)

và diện tích căn hộ có thể giảm nhỏ đi (giảm chi phí xây dựng).

Hình 3.3. Lượng cung căn hộ chính thức và lượng cầu nhà ở14 tại TPHCM qua các năm

Đơn vị tính: nghìn căn

116

120

109

103

97

91

100

86

81

41

21

11

10

9

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Cung căn hộ chính thức

Cầu nhà ở

Nguồn: tính toán của tác giả, dựa trên số liệu thống kê của TCTK và CBRE.

14 Ƣớc tính dựa trên số liệu lƣợng nhà ở thực tế theo thống kê.

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

Nhƣ vậy, trong giai đoạn 2005 đến nay thị trƣờng căn hộ chính thức chỉ cung cấp chƣa đến

1/6 nhu cầu nhà ở của toàn thành phố.

Thậm chí, nếu giả định số lƣợng biệt thự và nhà liên kế đƣợc cung cấp ra thị trƣờng bằng

một nửa hoặc thậm chí ngang bằng so với số lƣợng căn hộ chung cƣ thì lƣợng cung chính

thức cũng chỉ bằng 1/4 đến 1/3 lƣợng cầu trong cùng giai đoạn. Một khoảng cách quá lớn

giữa cung chính thức và cầu trên thị trƣờng nhà ở.

Không chỉ tồn tại khoảng cách lớn giữa cầu và cung chính thức, thị trƣờng cũng đang tồn

tại khoảng cách lớn về mức giá cung nhà ở chính thức và mức giá cầu của phần đông dân

cƣ. Điều này dự báo về một khả năng thị trƣờng nhà ở sẽ mở rộng về phân khúc sản phẩm

cấp thấp hơn, hoặc thị trƣờng sẽ vẫn thiếu nhà ở chính thức nếu khu vực tƣ nhân quyết

định không sản xuất sản phẩm giá rẻ và để lại phân khúc này cho nhà ở tự phát và phi

chính thức.

3.1.3. Các chương trình nhà ở đang được thực hiện tại thành phố Hồ Chí Minh

Ở cấp độ quốc gia, ba quyết định quan trọng mới nhất liên quan đến vấn đề nhà ở là quyết

định 65, 66, 67 của Thủ tƣớng liên quan đến nhà ở cho sinh viên, công nhân (cho thuê) và

nhà ở thu nhập thấp đô thị (sở hữu), trong đó các chính sách trợ cấp và hỗ trợ (đất, tín

dụng, thuế, các hỗ trợ kỹ thuật) nhằm thúc đẩy tăng cung nhà ở thu nhập thấp đã đƣợc xây

dựng và thực hiện (bên cạnh Luật Nhà ở (2005) và Nghị định 71 về quy định chi tiết và

hƣớng dẫn Luật Nhà ở (2010)). Tại TPHCM, thậm chí từ trƣớc khi có các quyết định này,

Sở Xây dựng và các cơ quan hữu quan cũng đã xây dựng và thực hiện nhiều chƣơng trình

về nhà ở (đƣợc hoạch định theo giai đoạn 5 năm) với đa dạng các nhu cầu về nhà ở nhƣ tái

định cƣ khu vực giải tỏa, nhà lƣu trú công nhân, ký túc xá sinh viên và nhà ở công nhân

viên chức. Cụ thể, trong giai đoạn 2006 – 2010, TPHCM đã thực hiện bảy chƣơng trình

nhà ở khác nhau (Sở Xây dựng, 2010) theo Quyết định 114/QĐ-UBND (21/07/2006) và

15 Quỹ phát triển nhà ở TPHCM (HOF) với vốn điều lệ ban đầu 1.000 tỷ đồng, có phạm vi và kết quả hoạt động khá hạn chế, ít nhất cho đến thời điểm hiện tại. Theo trang web của HOF, chức năng và hoạt động của quỹ bao gồm: (1) cho vay vốn tạo lập nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp, (2) cho các doanh nghiệp vay để đầu tƣ các dự án nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp, dự án nhà tái định cƣ, dự án nhà lƣu trú công nhân, nhà trọ và ký túc xá cho sinh viên và (3) thực hiện công tác đầu tƣ trực tiếp, bao gồm: đầu tƣ xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng kỹ thuật các khu nhà ở, các khu đô thị mới từ

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

Nghị quyết 18/NQ-CP (20/04/2009) (xem chi tiết Phụ lục 2) và thành lập Quỹ phát triển nhà ở TPHCM15 để thực hiện các mục tiêu nhà ở của mình.

Các chƣơng trình nhà ở đến nay cho thấy Thành phố chủ yếu tập trung vào việc cải thiện

tình trạng nhà ở (vừa xuống cấp, vừa quá tải) hoặc bù đắp diện tích nhà ở bị mất đi (tái định cƣ cho các hộ di dời, nâng cấp chung cƣ).16 Kết quả của các chƣơng trình với mục

tiêu tăng cung khá hạn chế, và không đáng kể so mức nhu cầu ƣớc tính bên trên. Cụ thể, trƣớc năm 2006 chỉ cung cấp thêm đƣợc 7.422 nhà ở xã hội17, giai đoạn 2006 – 2010 đáp ứng đƣợc chỉ 10% nhu cầu (ƣớc tính) về nhà lƣu trú công nhân18, 29% nhu cầu (ƣớc tính) về ký túc xá sinh viên19, và chỉ 1 dự án (180 căn hộ) nhà ở thu nhập thấp đƣợc khởi công

(trong số 12 dự án đăng ký và 5 dự án đƣợc chấp thuận chủ trƣơng). Bên cạnh đó, quỹ phát

triển nhà ở TPHCM đang triển khai công tác đầu tƣ xây dựng 2 dự án nhà ở để xây dựng

chung cƣ tạo quỹ nhà của thành phố, bên cạnh 5 dự án khác về nhà, đất thành phẩm đã và

đang đƣợc tiến hành mua lại.

3.2. Chi phí nhà ở chính thức và phi chính thức

3.2.1. Chi phí nhà ở chính thức

Trên thị trƣờng chính thức giá căn hộ thƣờng là thấp hơn so với nhà ở có đất, việc xác định giá cân bằng thị trƣờng nhà ở chính thức (PF) do vậy sẽ đi tìm mức giá thấp nhất mà thị

trƣờng căn hộ chính thức cung cấp. Công việc này sẽ tạm dựa vào thông tin của CBRE Việt Nam và một số các trang web phổ biến tại TPHCM về thông tin giao dịch địa ốc20 để

tìm hiểu giá cả các dự án căn hộ chung cƣ trên phạm vi TPHCM.

Thị trƣờng căn hộ tại TPHCM có phân khúc sản phẩm tƣơng đối đa dạng nhƣng chủ yếu

tập trung ở thị trƣờng trung cấp trở lên. Chỉ từ năm 2009 thị trƣờng mới bắt đầu có sự

chuyển biến mạnh ở phân khúc trung bình và bình dân.

quỹ đất đƣợc thành phố giao; tìm kiếm các dự án của chủ đầu tƣ khác để góp vốn đầu tƣ xây dựng nhà ở, mua lại quỹ đất thành phẩm và quỹ nhà đã đƣợc xây dựng theo chỉ đạo của Ủy ban nhân dân thành phố. 16 Chƣơng trình 1, 2, 5 – Phụ lục 2. 17 Chƣơng trình 4 – Phụ lục 2. 18 Chƣơng trình 3 – Phụ lục 2. 19 Chƣơng trình 6 – Phụ lục 2. 20 Trang web www.diaoconline.com và www.nhaban.com 21 Diện tích căn hộ thƣơng mại tối thiểu theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành. 22 Quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, các hộ gia đình, cá nhân đƣợc phép đầu tƣ, kinh doanh căn hộ có diện tích tối thiểu 30 m2, hay đƣợc gọi là chung cƣ mini.

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

Theo số liệu CBRE năm 2010, có thể thấy mức giá trung bình thấp nhất vào khoảng 12 – 13 triệu/m2 (CBRE Việt Nam, 2010). Nhƣ vậy, nếu diện tích một căn hộ là 45 mét vuông21 thì giá nhà thấp nhất vào khoảng 540 triệu/căn hộ, nếu diện tích 30 mét vuông22 thì giá

thấp nhất là 360 triệu/căn hộ. Theo dữ liệu trên hai trang web giao dịch bất động sản đƣợc

khảo sát, có khoảng 20 dự án bán căn hộ với mức giá dao động từ 540 – 800 triệu/căn hộ, với diện tích thông thƣờng trên 40 m2, chủ yếu tập trung ở khu vực quận 2, 8, 9, 12, Thủ

Đức, Bình Tân, Tân Phú, Nhà Bè và Bình Chánh. Trong đó chỉ khoảng 10 dự án có giá

dƣới 600 triệu đồng/căn hộ, nhƣ Hiệp Tân (Q. Tân Phú), Everville (Q. Bình Tân), Thái An

3 và 4 (Q.12), Thạnh Mỹ Lợi (Q.2), Bình Khánh (Q.2). Đặc biệt, hai dự án hiếm hoi đƣợc

ghi nhận mức giá thấp nhất trên thị trƣờng căn hộ chung cƣ mới xây hiện nay: 380 triệu/căn hộ 47 m2 (dự án Bình Khánh, Q.2) và 296 triệu/căn chƣa rõ diện tích (dự án Thái

An 4, Q.12, công ty Đất Lành). Các dự án với mức giá rẻ nhƣ hai dự án vừa nêu chiếm tỷ

trọng cực kỳ khiêm tốn trên thị trƣờng hiện tại và không đáng kể so với nhu cầu thực ở của

ngƣời dân, mà theo báo cáo khảo sát thị trƣờng của CBRE đang ngày càng tăng đối với

phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân (CBRE Việt Nam, 2011).

Với mức giá căn hộ chính thức nhƣ vậy, việc tiếp cận nhà ở trên phƣơng diện tài chính của

80% dân số thu nhập thấp hơn trở nên cực kỳ khó khăn. Mức giá thấp nhất hiện có của thị

trƣờng căn hộ xây mới (khoảng 540 – 800 triệu/căn hộ nhƣ phân tích trên), vẫn chƣa thể

gọi là phải chăng với những ngƣời dân này. Theo đó, giả định một hộ gia đình đƣợc vay trả

góp 70% giá trị căn hộ, kỳ hạn 20 năm, lãi suất cố định 15%/năm và thanh toán đều hàng

tháng, thì khoản tiền nhà thanh toán sẽ vào khoảng 4,98 – 7,37 triệu/tháng. Với mức thanh

toán này, cũng chỉ bộ phận dân cƣ thuộc nhóm ngũ phân thu nhập cao nhất (5,25

triệu/tháng/ngƣời, theo TCTK(2008)) mới đủ khả năng chi trả, bởi hộ gia đình này (giả sử hộ có 3,6 ngƣời23 với cùng mức thu nhập bình quân đầu ngƣời của nhóm cao nhất) có thể

chi tiêu khoảng 5,67 triệu/tháng cho nhà ở (giả định tỷ lệ thu nhập dành cho nhà ở là 30%

tổng thu nhập, giả định dựa trên mức tỷ lệ thu nhập khả dụng cho nhà ở thông thƣờng tại

các nƣớc là 20 – 35%) (Hulchanki, 1995, trích trong Litman, 2010, tr.9). Mức cao nhất mà

hộ loại này có thể chi trả là 615 triệu/căn.

Tình huống mới thực sự khó khăn đối với 80% dân số còn lại, thu nhập bình quân tháng

của bốn nhóm ngũ phân thấp hơn chỉ đạt từ 0,83 triệu/tháng đến 2,14 triệu/tháng (TCTK,

23 Là mức nhân khẩu bình quân hộ gia đình của nhóm thu nhập cao nhất, theo số liệu Khảo sát Mức sống Hộ gia đình của TCTK (2008).

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

2008), tƣơng ứng với khả năng chi trả cho nhà ở hàng tháng từ 1,19 triệu đến 2,51

triệu/tháng24 (tỷ lệ tiết kiệm giả định tƣơng tự, 30%). Với khả năng tài chính nhƣ vậy, nếu

việc mua nhà đƣợc hỗ trợ bởi hệ thống tài chính nhà ở (ngân hàng hoặc các tổ chức tài

chính nhà ở khác) với điều kiện vay tƣơng tự nhƣ giả định vừa sử dụng bên trên, 80% dân

số có thu nhập thấp hơn có thể mua nhà với giá trị trong khoảng 128 – 271 triệu/căn.

Bảng 3.3. Ước tính khả năng mua nhà của bốn nhóm thu nhập thấp nhất tại TPHCM năm 2009

Chú thích:

Thu nhập chi cho nhà ở được tính toán sử dụng tỷ lệ tiết kiệm giả định là 30%.

Nguồn: tính toán của tác giả, dựa trên số liệu thống kê của TCTK và các giả định được đề cập bên trên.

3.2.2. Chi phí nhà ở phi chính thức

Những ngƣời không đủ khả năng tài chính chọn lựa nhà ở phi chính thức nhƣ là lựa chọn

duy nhất để có một căn nhà. Dù không có số liệu thống kê chính thức, việc mua bán nhà

đất bằng “giấy tay” (không có giấy tờ hợp pháp theo quy định) đã luôn hiện diện và trở nên

rất phổ biến tại TPHCM, và là nguồn cung (có lẽ) chủ lực cho phân khúc nhà ở sở hữu rẻ

nhất.

Ngƣời có nhu cầu sẽ tiến hành mua đất chƣa có giấy tờ hợp lệ và xây dựng nhà ở trên

mảnh đất đó, thông thƣờng việc xây dựng sau đó cũng lại không có hoặc không đầy đủ

giấy tờ hợp pháp. Về chi phí xây dựng nhà, hiện tại, mức giá ghi nhận tại thời điểm cuối 2010 từ các nhà thầu xây dựng quy mô nhỏ vào khoảng 2,4 – 4,3 triệu/m2 sàn xây dựng tùy thuộc vào mức độ kiên cố.25 Tuy nhiên, việc xây dựng nhà không có giấy phép hợp lệ nhƣ

vậy còn phải tính đến chi phí “bôi trơn” tại địa phƣơng để đƣợc tiến hành xây dựng, và loại chi phí này có nơi lên đến 70 triệu cho một căn nhà 4m x 16m gồm trệt và 1 lầu.26 Nhƣ

vậy, chi phí xây dựng một căn nhà trệt 4m x 16m đã vào khoảng 190 – 275 triệu, bên cạnh

24 Mức nhân khẩu bình quân mỗi hộ thuộc bốn nhóm thu nhập thấp hơn (từ thấp đến cao) của TPHCM lần lƣợt là 4,8; 4,5; 4,4 và 3,9 ngƣời/hộ, theo TCTK (2008). 25 Ghi nhận của tác giả thông qua trao đổi, khảo sát với những ngƣời nhận thầu thi công phi chính thức tại khu vực quận 8, Bình Chánh và Gò Vấp, vào tháng ba năm 2011. 26 Thông tin đƣợc tác giả ghi nhận thông qua trao đổi, khảo sát với năm hộ gia đình có xây dựng nhà phi chính thức tại khu vực xã Bình Hƣng, huyện Bình Chánh, tiếp giáp quận 8, vào tháng ba năm 2011.

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

chi phí đất khá đắt đỏ tại TPHCM (nếu không chiếm dụng đất).

Hoặc họ cũng có thể mua những căn nhà có sẵn, xây mới hoặc mua bán lại. Giá của những

căn nhà này cũng có một biên độ dao động nhất định, tuy vậy 200 – 350 triệu là mức giá phổ biến có thể mua đƣợc một căn nhà trên dƣới 24 m2 (diện tích thông thƣờng là 3m x

8m, có gác) bao gồm cả đất, tập trung chủ yếu tại khu vực vùng ven quận 6, 8, Bình Chánh, Hóc Môn và Nhà Bè.27 Thậm chí, nếu ở vị trí kém thuận tiện và/hoặc diện tích nhỏ

hơn, mức giá còn thấp hơn nữa. Hầu hết tất cả những căn nhà nhƣ vậy đều không có giấy

tờ hợp pháp. Trên thực tế, hoạt động xây dựng mới những căn hộ nhƣ thế để bán cũng là

một hình thức đầu tƣ đã đang tồn tại đối với một số cá nhân trong những năm gần đây.

Với những ngƣời nghèo hơn, thuê nhân công xây nhà bán kiên cố cũng là một giải pháp.

Chi phí cho hoạt động xây dựng này thông thƣờng bao gồm chi phí nhân công (0,5 triệu VND/m2 sàn), chi phí vật liệu xây dựng (khoảng 1,4 – 2,3 triệu VND/m2) và tiền công cho chủ thầu.28

Khó khăn hơn nữa, dựng nhà giản đơn tạm bợ, sống nhiều ngƣời trong cùng một căn nhà là

những cách thức để giảm chi phí nhà ở.

3.3. Tại sao người dân lựa chọn nhà phi chính thức

Phần này sẽ thực hiện tính toán và so sánh chi phí xây dựng một căn nhà từ góc độ của hộ

gia đình có nhu cầu về nhà ở nhƣng khả năng tài chính giới hạn, do vậy phân vân giữa hai

lựa chọn xây dựng nhà chính thức hay phi chính thức. Mục tiêu là nhằm giải thích tại sao

nhà phi chính thức trở thành lựa chọn phổ biến đối với những căn nhà giá rẻ (thấp hơn mức

giá mà thị trƣờng chính thức cung cấp, dƣới 500 triệu). Để có thể so sánh, tác giả sẽ thiết

lập chi phí cho việc xây dựng hai căn nhà giống nhau (về diện tích đất và kiểu dáng, chất

lƣợng công trình), chỉ khác nhau về tình trạng pháp lý – chính thức hay phi chính thức. Chi

phí nhà ở bao gồm ba khoản mục cơ bản: đất, xây dựng và pháp lý.

Đối với đất phi chính thức, chi phí thƣờng rẻ hơn rất nhiều so với khu vực chính thức do

chƣa có giấy tờ hợp pháp, (do vậy thƣờng) thiếu hạ tầng cơ bản (điện nƣớc, đƣờng sá, cầu

27 Các sản phẩm nhà ở này đƣợc ghi nhận tồn tại và giao dịch với số lƣợng không phải hiếm hoi. Thông tin đƣợc ghi nhận tại địa bàn quận 8, Bình Chánh, Nhà Bè vào tháng ba năm 2011, thông qua trao đổi, thăm dò một số dịch vụ môi giới nhà đất cá nhân (thƣờng đƣợc gọi là “cò nhà đất” hay “cò", vốn dĩ tồn tại rất nhiều tại TPHCM). 28 Ghi nhận của tác giả thông qua trao đổi, khảo sát với những ngƣời nhận thầu thi công phi chính thức tại khu vực quận 8 và Bình Chánh, vào tháng ba năm 2011.

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

cống v.v.) hoặc do vị trí, địa thế khu đất kém thuận lợi. Việc xác định mức giá đất để đƣa

vào tính toán là rất khó khăn vì giá đất tại TPHCM biến động rất lớn và đa dạng. Để cho

đơn giản (vì phần này đặt trọng tâm tìm hiểu sự khác biệt chi phí hơn là tính toán chi phí

chính xác cho nhà ở), phần tính toán này sẽ tạm giả định mức giá đất phi chính thức là 2 triệu VND/m2 và mức giá đất trên thị trƣờng chính thức cao gấp 5 lần.29 (Phần tính toán

phía sau sẽ cho thấy ngay cả khi giá đất chính thức chỉ gấp 2 lần giá đất phi chính thức, kết

quả phân tích cũng không thay đổi)

Để xây dựng một căn nhà kiên cố, tƣờng bê tông, có một lầu đúc giả, chi phí xây dựng (công trình) nằm trong khoảng 2,4 – 2,8 triệu.30 Chi phí này có sự khác biệt nhất định – tuy

không lớn lắm – do xây dựng chính thức sẽ phải chịu thêm một số khoản phí nhƣ thuế (bao

gồm thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN)) và phúc lợi

ngƣời lao động) giữa hai lựa chọn – nhà chính thức hay phi chính thức.

Chi phí pháp lý của nhà ở chính thức là tƣơng đối nhỏ so với tổng chi phí. Khoản này bao

gồm phí trƣớc bạ khi mua đất và các loại phí cho việc xây dựng công trình (cấp phép, thuế

và hoàn công). Đối với nhà phi chính thức, vì hoạt động xây nhà là không hợp pháp nên

chi phí pháp lý không tồn tại. Tuy vậy, để xây đƣợc nhà ngƣời dân phải chi khoản tiền “bôi

trơn” thƣờng chiếm tỉ trọng khá lớn trong tổng chi phí. Dựa trên khảo sát của tác giả với

29 Độ chênh lệch (5 lần) giữa mức giá của đất chính thức và phi chính thức này đƣợc giả định dựa trên thông tin khảo sát giá đất tại khu vực xã Bình Hƣng, huyện Bình Chánh: đất chính thức tại khu dân cƣ Him Lam – Trung Sơn có giá khoảng 50 triệu VND/m2 trong khi chỉ cách đó 1km đất chƣa đƣợc quy hoạch và chƣa có giấy tờ hợp lệ đƣợc bán bằng “giấy tay” với giá trên 10 triệu VND/m2 – thông tin khảo sát trực tiếp của tác giả vào tháng 12 năm 2010. 30 Thông tin đƣợc thu thập thông qua trao đổi của tác giả với ba nhà thầu các công trình xây dựng (một chuyên nhận thầu các công trình nhà ở tại các khu vực phi chính thức, và hai chuyên nhận thầu các công trình nhà phố chính thức) vào tháng ba năm 2011. 31 Thông tin khảo sát trực tiếp thông qua thăm dò và trao đổi tại một số hộ dân của tác giả vào tháng ba năm 2011 tại khu vực xã Bình Hƣng, huyện Bình Chánh.

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

một số hộ gia đình tại một khu vực thuộc huyện Bình Chánh, chi phí “bôi trơn” này là khá cao 30 – 50 triệu VND/căn nhà một tầng diện tích đất khoảng 20 m2, 60 – 75 triệu VND/căn nhà một tầng diện tích 64 m2.31

Bảng 3.4. So sánh chi phí nhà ở chính thức và phi chính thức

Đơn vị tính: triệu đồng, lần

Nguồn: tính toán của tác giả, dựa trên số liệu tự thu thập.

Nhƣ vậy, khác biệt chi phí giữa nhà chính thức và phi chính thức là rất lớn, trong tình

huống này là 1,8 lần (nhà chính thức cao hơn nhà phi chính thức đến 133 triệu đồng).

Lợi thế lớn nhất của nhà phi chính thức là giá đất thấp hơn rất nhiều. Giá đất rẻ do đất phi

chính thức thƣờng thiếu cơ sở hạ tầng, vị trí kém thuận lợi hơn và không có giấy tờ hợp lệ

nên rủi ro lớn hoặc kém thanh khoản. Giá đất rẻ còn nằm ở một khía cạnh khác, đất phi

chính thức thƣờng đáp ứng đƣợc nhu cầu về diện tích nhỏ vừa túi tiền, trong khi các khu

dân cƣ – quy hoạch phân lô bán nền với diện tích tiêu chuẩn (4m x 16m) thƣờng là vƣợt

quá khả năng của nhiều ngƣời. Thậm chí, ngay cả khi giá đất chính thức chỉ 4 triệu đồng/m2 (và nhà phi chính thức vẫn phải tốn khoản phí bôi trơn 40 triệu đồng/căn 30m2)

thì chi phí nhà phi chính thức vẫn rẻ hơn 8% (13 triệu).

Bên cạnh đó, việc xây dựng chính thức có chi phí cao hơn so với phi chính thức do phải

chịu các khoản thuế (thuế GTGT cho nguyên vật liệu và TNDN cho đơn vị thi công).

Kết quả là nhà phi chính thức dù phải trả khoản phí bôi trơn rất lớn nhƣng chi phí tạo lập

nhà ở cuối cùng vẫn rẻ hơn so với nhà chính thức. Đây chính là nguyên nhân chính yếu

giải thích tại sao ngƣời nghèo lựa chọn nhà ở phi chính thức.

3.4. Tóm tắt thị trường nhà ở thành phố Hồ Chí Minh – Cung, cầu, khả năng

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

chi trả và các mức giá

Ta có thể tóm tắt kết quả phân tích thị trƣờng nhà ở TPHCM qua đồ thị đƣợc phát triển từ

phần khung phân tích (Hình 2.1.). Trong đồ thị, trục tung thể hiện giá bán căn hộ (đơn vị

tính: triệu đồng/căn), trục hoành thể hiện lƣợng căn hộ mới mỗi năm (đơn vị tính: nghìn

căn hộ mới/năm).

Mức giá cân bằng của thị trƣờng chính thức chính là mức giá nhà thấp nhất và phổ biến mà

thị trƣờng chính thức có thể cung cấp, vào khoảng 540 triệu (đã xác định ở phần trƣớc).

Mức giá cân bằng của toàn thị trƣờng nói chung đƣợc xác định xấp xỉ (trên) 128 triệu

VND/căn, là kết quả từ hai thông tin: (1) mức giá mà 80% hộ gia đình thuộc 4 nhóm thu

nhập thấp nhất (theo thống kê) có thể chi trả là 128 – 271 triệu/căn (xem phần trƣớc), và

(2) theo thống kê 99% hộ gia đình tại TPHCM là có nhà ở (TCTK, 2009). Cung mới của

thị trƣờng chính thức đã đƣợc xác định ở phần trƣớc, vào khoảng 60 nghìn căn/năm (2011).32 Cầu mới của toàn thị trƣờng vào khoảng 116 nghìn căn/năm (2011).

Hình 3.4. Thị trường nhà ở tại TPHCM hiện nay – cung mới, cầu mới, các mức giá và khả năng

chi trả

P (tr.đ/căn)

(SF) ≡ (MSC)

(SM)

O

PO

F

540 = PF

(MSBF)

D2

271 = P2

M

(MSBI)

O’

D1

128+ = PM PD 128 = P1

(D) ≡ (MPB)

QF = 60

QO QM = 116

Q (nghìn căn hộ mới/năm)

80% dân số

Nguồn: số liệu tính toán và phân tích tác giả, dựa trên đồ thị cung cầu cơ bản của kinh tế học vi mô.

32 Giả định thị trƣờng chính thức cung cấp lƣợng biệt thự và nhà liên kế bằng một nửa lƣợng căn hộ chung cƣ.

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

Có thể nói, thị trƣờng nhà ở chính thức không đáp ứng đƣợc nhu cầu nhà ở của ngƣời dân cả về số lƣợng (QF << QM ) lẫn giá cả (PF >> P2 >> PM ≈ P1 ).

CHƯƠNG 4 PHÁT TRIỂN NHÀ Ở

GIÁ RẺ CHÍNH THỨC

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

4.1. Phân tích các yếu tố chi phí đầu vào

4.1.1. Mô hình dự án nhà ở giá rẻ theo cơ chế thị trường

Dựa trên dự án phát triển một khu dân cƣ hoàn chỉnh cung cấp nhà ở giá rẻ đang đƣợc

Tổng công ty Đầu tƣ và Phát triển công nghiệp Becamex IDC (Becamex) lên kế hoạch

nghiên cứu và thực hiện tại Bình Dƣơng, bài viết sẽ thiết lập một mô hình tài chính nhằm

mục tiêu phân tích và đánh giá liệu nhà ở có thể đƣợc xây dựng hoàn toàn dựa trên thị

trƣờng để có thể cung cấp căn hộ với mức giá dƣới 540 triệu – mức giá mà thị trƣờng

chính thức hiện nay chƣa cung cấp – cụ thể là mức giá từ 200 đến 300 triệu/căn, có đầy đủ

cơ sở hạ tầng và tiện ích công cộng (cây xanh, vui chơi, bãi xe, trƣờng học, thƣơng mại)

cho ngƣời dân sinh sống tại đó.

Mô hình tài chính đƣợc trình bày chi tiết tại Phụ lục 5. Mô hình đƣợc thiết lập chỉ dựa trên

quy hoạch và thiết kế từ dự án của Becamex, các ƣớc toán về chi phí trong mô hình cơ sở

đƣợc thực hiện cho phù hợp với việc phát triển theo cơ chế thị trƣờng tại TPHCM.

Dự án đƣợc triển khai trên một khu đất diện tích hơn 5,4 ha, xây dựng 2.540 căn hộ phục vụ cho khoảng 6.300 ngƣời. Đơn vị ở tiêu chuẩn có diện tích sử dụng là 30 m2 (diện tích cơ bản 20 m2 và một gác lửng 10 m2). Công trình đƣợc thiết kế và thi công sao cho các đơn

vị ở kế cận có thể ghép lại với nhau khi các hộ gia đình có nhu cầu mở rộng diện tích nhà.

Hình 4.1. Phối cảnh tổng thể dự án nhà ở giá rẻ

Nguồn: Becamex

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

Hình 4.2. Mẫu bố trí căn hộ nhà ở giá rẻ diện tích 30 m2

Nguồn: Dự án nhà ở thu nhập thấp cho công nhân, thiết kế của Becamex.

Kết quả cho thấy dự án là hiệu quả (tài chính) đối với chủ đầu tƣ (NPV dƣơng, MIRR cao

hơn chi phí vốn giả định 15%) và mục tiêu xây dựng căn hộ ở mức giá 200 – 500 triệu

đồng là có thể thực hiện đƣợc. Thị trƣờng với năng lực sản xuất hiện tại có thể cung cấp với mức giá 214 triệu cho căn hộ có diện tích sử dụng 30 m2 nhƣ Bảng 4.1. dƣới đây.

Bảng 4.1. Đơn giá nhà ước tính theo yếu tố chi phí đầu vào

Nguồn: tính toán của tác giả, dựa trên mô hình tài chính.

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

4.1.2. Các yếu tố chi phí đầu vào trọng yếu

Nội dung phân tích cụ thể và chi tiết các yếu tố đầu vào đƣợc trình bày trong Phụ lục 6.

Phần này sẽ tóm tắt các kết quả quan trọng về các yếu tố chi phí.

Phân tích độ nhạy cho thấy các yếu tố tác động mạnh nhất đến giá thành căn hộ bao gồm

diện tích nhà, chi phí đất và đơn giá xây dựng. Riêng đối với yếu tố lãi suất tín dụng đầu

tƣ, sự biến động của lãi suất tác động không đáng kể đến giá thành (lãi suất tăng/giảm 5 điểm phần trăm, thì giá thành nhà (diện tích sử dụng 30 m2) cũng chỉ tăng/giảm 10 triệu

đồng) tuy vậy chi phí lãi suất chiếm tỉ trọng khá cao trong giá thành, 11,53% (Bảng 4.1.).

Bảng 4.2. Tác động đơn lẻ của các yếu tố chi phí đầu vào lên giá thành căn hộ

Nguồn: tính toán của tác giả, dựa trên mô hình tài chính.

Ngoài các tác động đơn lẻ đƣợc trình bày chi tiết tại Phụ lục 6, các yếu tố tác động trọng

yếu còn có mối quan hệ tƣơng quan với nhau để tạo ra tác động tổng hợp lên giá thành. Chi

phí đất và đơn giá xây dựng có mối quan hệ chặt chẽ với nhau thông qua tầng cao công

trình. Chi phí đất càng cao, công trình chung cƣ sẽ phải tăng hiệu quả sử dụng đất thông

33 Chi phi xây dựng đã đƣợc thiết lập trong mô hình sao cho tự động thay đổi khi chiều cao thay đổi.

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

qua tăng chiều cao công trình và làm tăng giá xây dựng. Tác động tổng gộp của ba yếu tố này đƣợc thể hiện trong Bảng 4.3.33

Bảng 4.3. Ảnh hưởng đồng thời của chi phí sử dụng đất và

chiều cao công trình chung cư đến giá nhà

Đơn vị tính: triệu đồng

Nguồn: tính toán của tác giả, dựa trên mô hình tài chính.

Kết quả là, nếu giá đất dƣới 3 triệu/m2 tầng cao tối ƣu nên là 5, giá đất từ 3 – 8 triệu/m2 nên là 10 tầng và giá đất trên 8 triệu/m2 là 15 tầng (với một số điều kiện về chi phí đầu vào

khác).

Bên cạnh đó, để nhà ở đạt đƣợc mức giá trong khoảng 200 – 300 triệu/căn, căn hộ có thể

buộc phải đánh đổi diện tích nhà trong các điều kiện về chi phí sử dụng đất khác nhau.

Việc hy sinh diện tích nhà là giải pháp thuộc vào loại lựa chọn cuối cùng do nó ảnh hƣởng

trực tiếp và lâu dài đến ngƣời cƣ ngụ trong đó, nhƣng một khi giá đất cao và chi phí xây dựng không thể cải thiện đáng kể, giảm diện tích nhà34 vẫn là giải pháp duy nhất để vẫn

đảm bảo đƣợc tính phù hợp khả năng, bởi các giải pháp giảm chi phí khác nhƣ hoàn thiện

nội thất sau bán hay hạ lãi suất vay đầu tƣ không tạo ra tác động đáng kể. Ngƣợc lại, nếu

giá đất và chi phí xây dựng rẻ ở một mức độ nhất định, ngƣời dân có thể sống trong những

34 Việc giảm đến một mức diện tích nào nhằm đảm bảo chất lƣợng sống ở một mức độ chấp nhận đƣợc sẽ cần thiết phải có nghiên cứu chuyên sâu hơn.

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

căn nhà khá thoải mái về diện tích nhƣng vẫn phù hợp khả năng.

Bảng 4.4. Ảnh hưởng đồng thời của chi phí sử dụng đất và diện tích căn hộ đến giá nhà

Đơn vị tính: triệu đồng

Nguồn: tính toán của tác giả, dựa trên mô hình tài chính.

Nhƣ vậy, nếu giá đất trên 3,0 triệu diện tích tối đa cho căn hộ 300 triệu đồng là 30 m2. Từ 5,0 đến 9,0 triệu là 22,5 m2, và trên 9,0 triệu giá nhà trở nên quá cao. Nhƣ vậy, để nhà ở

vừa phù hợp khả năng tài chính (khoảng 200 – 300 triệu) vừa đảm bảo một diện tích tiện nghi thỏa đáng (trên 30 m2), giá đất nên dƣới 5,0 triệu/m2 (với một số điều kiện về chi phí

đầu vào khác).

Bình luận về mục tiêu diện tích nhà ở

Việt Nam đặt ra mục tiêu đến năm 2030 đạt diện tích nhà ở 30m2 đầu ngƣời (Bách

Nguyễn, 2011) có vẻ nhƣ không thực tế cho dù còn những 20 năm nữa để đạt tới và có thể

khiến nhà ở vƣợt quá khả năng đối với ngƣời dân trong hiện tại. Tại thời điểm hiện nay, với các giải pháp tối ƣu chi phí, việc xây dựng căn hộ với diện tích trên 45 m2 (cho một hộ

gia đình, thông thƣờng là hai ngƣời lớn và một đến hai trẻ em) cũng đã có thể vƣợt quá khả

năng của 80% dân số (xét trên thu nhập theo số liệu TCTK). Nhƣ vậy, mục tiêu diện tích 30m2/ngƣời tƣơng đƣơng với một căn hộ cho gia đình bốn ngƣời là 120m2 có vẻ nhƣ sẽ

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

còn thách thức hơn đối với khả năng tài chính của phần đông dân cƣ. Mức diện tích 120

m2/hộ 4 ngƣời thậm chí quá cao so với mức hiện nay tại một số nƣớc phát triển nhƣ Anh

và Mỹ (là những nƣớc mà nền kinh tế phát triển trƣớc Việt Nam có thể là vài chục năm).

Các chƣơng trình nhà ở giá rẻ tại các nƣớc này không quy định cụ thể mức diện tích trên

đầu ngƣời mà quy định về số phòng ngủ sao cho phù hợp với số ngƣời sinh sống trong căn

hộ. Trong Chỉ tiêu Chất lƣợng Nhà ở của chƣơng trình nhà ở giá rẻ tại Luân Đôn (Anh), các con số về diện tích nhà cũng chỉ dao động trong khoảng từ 30m2 cho đến 75m2 cho từ một đến bốn chỗ ngủ35 (NAHA, 2008, tr. 26–27). Tại Oregon (Mỹ), mức diện tích thấp nhất là loại hình căn hộ độc thân36 thậm chí chỉ 16,25 m2 (Novoco, 2009). Diện tích nhà

bình quân là một chỉ tiêu chung để nhìn nhận, tuy vậy nâng cao diện tích nhà mà khiến một

bộ phận lớn cƣ dân không thể trú ngụ trong nhà chính thức ắt hẳn không phải là giải pháp

thỏa đáng. Việc nhắm đến mục tiêu trong tƣơng lai quá xa rời thực tế có thể làm khó khăn

cho việc giải quyết câu chuyện nhà ở trong hiện tại.

4.2. Cung cấp nhà ở theo cơ chế thị trường và thông qua trợ cấp

Dựa trên mô hình tài chính, phần này sẽ thay đổi các yếu tố thông số đầu vào để xem xét

khả năng cung cấp nhà trong ba tình huống: tình huống cơ sở (cung cấp nhà ở theo cơ chế

thị trƣờng), tình huống tối ƣu hóa các yếu tố chi phí đầu vào (giảm thiểu tối đa chi phí) và

tình huống trợ cấp. Kết quả phân tích nhƣ sau.

Thị trƣờng chính thức có khả năng cung cấp sản phẩm nhà ở tại mức giá 200 – 300 triệu, (đơn giá diện tích sàn cơ bản khoảng 11 triệu/m2) mà hiện thị trƣờng phi chính thức đang cung cấp, với một số điều kiện sau: (1) diện tích sử dụng dƣới 45 m2 (gồm diện tích cơ bản 30 m2 và gác 15 m2), (2) giá đất dƣới 5 triệu VND/m2, (3) đơn giá xây dựng dƣới 6,3 triệu VND/m2, và (4) lãi suất tín dụng đầu tƣ dƣới 20%/năm. Mức đơn giá này hiện cũng đã đƣợc cung cấp trên thị trƣờng chính thức dù chỉ với tỉ trọng khiêm tốn.37

35 Tƣơng ứng với số ngƣời sinh sống. 36 175 feet vuông cho loại căn hộ SRO (single room occupancy). 37 Dự án chung cƣ Hiệp Bình Chánh (Thủ Đức, 10,2 triệu/m2), dự án căn hộ Phát Tài (Khu dân cƣ Tân Hải Minh, Thủ Đức, 11 – 12 triệu/m2), thông tin đƣợc ghi nhận vào đầu tháng sáu năm 2011 tại các trang web giao dịch địa ốc: http://www.nhaban.com/nhadat/can-ban/chung-cu-can-ho/600063-445-tr-nhan-nha-o-lien-can-ho-chung-cu-hiep-binh- chanhbinh-dan-gia-re.html và http://www.diaoconline.vn/sieuthi/chitiet/345796/.

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

Nếu tối ƣu hóa các yếu tố chi phí đầu vào để đạt đƣợc các điều kiện đầu vào nhƣ sau: (1) giá đất 1,3 triệu VND/m2, (2) tầng cao chung cƣ tối đa là 5 tầng, (3) đơn giá xây dựng 3,6

triệu VND/m2, và (4) lãi suất tín dụng đầu tƣ 16,5%,38 thì mức giá thấp nhất mà thị trƣờng có thể cung cấp là 8,5 triệu/m2 (thấp hơn khoảng 20% so với mức giá trong tình huống cơ

sở đƣợc thiết lập trong mô hình).

Nếu chính phủ hỗ trợ (trợ cấp) một số yếu tố đầu vào thì mức giá thấp nhất có thể cung cấp trong khoảng 6 – 7 triệu VND/m2. Các điều kiện yếu tố đầu vào của tình huống này bao gồm:39 (1) miễn phí sử dụng đất, (2) tầng cao chung cƣ là 5 tầng, (3) lãi suất vay ƣu đãi 14,5% (hoặc thậm chí là vay miễn phí), (4) diện tích nhà 30 – 45 m2, (5) tỉ suất lợi nhuận

10%, và (6) giảm thuế giá trị gia tăng (GTGT, 5%) và miễn thuế thu nhập doanh nghiệp

(TNDN).

Bảng 4.5. Tóm tắt kết quả phân tích yếu tố đầu vào

Nguồn: tính toán của tác giả, dựa trên mô hình tài chính.

4.3. So sánh chi phí nhà ở giá rẻ chính thức và nhà ở phi chính thức

Để thực hiện mục tiêu so sánh, ta ƣớc tính chi phí xây dựng cho hai loại nhà với diện tích ở tƣơng đƣơng: căn hộ chính thức 30 m2 (diện tích cơ bản 20 m2 và một gác lửng) và căn nhà phi chính thức 30 m2 (gồm một lửng đúc giả 10 m2). Mỗi loại nhà nhƣ vậy đều có ƣu

nhƣợc điểm nhất định về điều kiện và chất lƣợng sống. Nhà chính thức có đầu tƣ cơ sở hạ

38 Trong giới hạn về nguồn lực và thời gian, bài viết chƣa phân tích đến khả năng (năng lực) hiện thực hóa mục tiêu tối ƣu hóa các yếu tố đầu vào. 39 Các yếu tố đầu vào (ngoại trừ yếu tố diện tích nhà) sẽ đƣợc giả định phù hợp với các chính sách nhà ở thu nhập thấp hiện hành (Quyết định 67–QĐ/TTg).

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

tầng (điện, nƣớc, xả thải, đƣờng sá, công viên, cây xanh, trƣờng học) nhƣng lại là nhà

chung cƣ – có thể không phù hợp thị hiếu và văn hóa sống của Việt Nam vốn có khuynh hƣớng thích nhà ở trên đất riêng của mình.40

Việc ƣớc tính chi phí cho nhà chính thức sẽ dựa trên mô hình tài chính (Phụ lục 5), trong

khi nhà phi chính thức sẽ đƣợc ƣớc tính đơn giản hơn thông qua cộng các khoản chi phí

đầu vào (đã đƣợc thảo luận tại mục trƣớc). Mức tỉ suất lợi nhuận để ƣớc tính giá bán đƣợc

giả định là 20%. Kết quả đƣợc thể hiện trong Bảng 4.6.

Bảng 4.6. So sánh chi phí xây dựng nhà ở chính thức và phi chính thức

Đơn vị tính: triệu đồng, lần

Nguồn: tính toán của tác giả, dựa trên mô hình tài chính và thông tin thu thập.

Kết quả cho thấy, chi phí để sản xuất nhà ở chính thức có sự chênh lệch tƣơng đối lớn so

với chi phí tạo lập nhà phi chính thức (194 so với 150 triệu đồng). Hơn nữa, do khu vực

chính thức phải chịu thuế GTGT và TNDN nên giá bán của căn hộ chính thức cao hơn so

với với nhà phi chính thức.

Về mặt chi phí, sự khác biệt lớn nhất bao gồm chi phí xây dựng (công trình chung cƣ phải

kiên cố hơn), chi phí cơ sở hạ tầng (nhà phi chính thức gần nhƣ không phải bỏ ra chi phí

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

này), chi phí “bôi trơn” và thuế (GTGT và TNDN). Nhìn sâu hơn, sự khác biệt chi phí giữa 40 Waibel (2007) có đề cập đến vấn đề này.

hai hình thức phát triển nhà cho ta thấy có một sự đánh đổi về chất lƣợng nhà ở cũng nhƣ

về điều kiện lao động của công nhân xây dựng.

Nhà ở chính thức phải trả ở mức cao hơn cho chi phí nguyên vật liệu xây dựng (bao gồm

cho việc xây dựng diện tích ở và diện tích công cộng, và thuế GTGT), các khoản chi phí

mềm (thiết kế, bảo hiểm, quản lý...) và cơ sở hạ tầng. Ngƣợc lại, nhà phi chính thức phải

chi một khoản rất lớn cho việc đƣợc xây dựng mà không có (hoặc thiếu) giấy phép hợp lệ (“bôi trơn”).41 Đây có thể coi là sự đánh đổi về chất lƣợng nhà ở của ngƣời mua có thu

nhập thấp cho lợi ích của một nhóm ngƣời. Ngƣời dân, cụ thể là ngƣời nghèo, không có

lựa chọn về một căn nhà chất lƣợng dù phải trả gần nhƣ cùng một mức giá, chỉ bởi vì yếu

tố “phi chính thức” – là lựa chọn mà họ buộc phải chấp nhận bởi thị trƣờng không có đủ

“chính thức” cho tất cả mọi ngƣời.

Nhƣ đã đề cập ở phần trƣớc, việc xây dựng nhà kém chất lƣợng không chỉ làm giảm lợi ích

trực tiếp trƣớc mắt cho ngƣời ở mà còn tạo ngoại tác tiêu cực cho xã hội bao gồm ô nhiễm

(xả thải trực tiếp vào môi trƣờng), không gian đô thị nhếch nhác và thiếu tiện ích (thiếu

quy hoạch dẫn đến kém thuận tiện, kém chất lƣợng, thiếu dịch vụ công cộng nhƣ giao

thông...) và thậm chí có thể tạo thêm chi phí không đáng có cho ngƣời sử dụng (điện, nƣớc

không chính thức với chi phí cao hơn).

Ở khía cạnh nhân công xây dựng, việc phát triển chính thức giúp cải thiện một số phúc lợi

cho ngƣời lao động, bao gồm việc đƣợc hƣởng bảo hiểm y tế và xã hội (chƣa kể có thể

đƣợc làm việc trong điều kiện tốt hơn về trang thiết bị và bảo hộ lao động).

Tỉ trọng của thuế trong giá thành nhà ở không lớn lắm đối với cả hai khu vực phát triển.

Với nhà phi chính thức, thuế gần nhƣ bằng không (trừ khi có thuế GTGT đầu vào nhƣng

không đƣợc khấu trừ, tuy nhiên thị trƣờng hiện nay vẫn tồn tại rất nhiều giao dịch đƣợc

thỏa thuận không tính thuế GTGT giữa ngƣời mua và ngƣời bán). Đây là khoản trốn tránh

nghĩa vụ thuế đối với nhà nƣớc, trong đó có thể bao gồm việc cung cấp cơ sở hạ tầng

chung của nhà nƣớc cho toàn xã hội. Với nhà chính thức, thuế (GTGT sau khi đã khấu trừ

và thuế TNDN) cũng chỉ đóng một phần khá nhỏ trong chi phí nhà ở (trong trƣờng hợp này

41 Dựa trên mức chi phí “bôi trơn” giả định là 40 triệu VND/căn nhà 24m2 một trệt một lầu, xem thêm mục 3.3.

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

là khoảng 4 triệu VND).

4.4. Tóm tắt các kết quả phân tích

Các giải pháp giảm chi phí nói chung tạo điều kiện cung cấp nhà ở chính thức rẻ hơn và

nằm trong khả năng tài chính của nhiều nhóm thu nhập hơn. Các trƣờng hợp mức giá nhà

dựa trên cơ chế thị trƣờng, tối ƣu hóa yếu tố chi phí và trợ cấp đƣợc thể hiện trong hình vẽ

tại các điểm A, B và C.

Để đi từ F đến A và đến B các yếu tố chi phí đầu vào cần đƣợc xem xét để tối ƣu hóa (chủ

yếu là chi phí sử dụng đất và chi phí xây dựng), đồng thời cần đến các giải pháp thông qua

thay đổi quy định (diện tích nhà). Để đạt đến C, các giải pháp trợ cấp bao gồm tiền đất, tín

dụng, thuế (bên cạnh việc tối ƣu hóa chi phí xây dựng) là cần thiết và đây cũng chính là

các giải pháp đang đƣợc áp dụng trong các chính sách nhà ở thu nhập thấp hiện tại của Việt Nam.42

Hình 4.3. Phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh – tiến trình tăng cung

P (tr.đ/căn)

(SF) ≡ (MSC)

(SM)

F

540 = PF

[1]

271 = P2

A

[2] B

[3]

C

M

214 = PA 180 = PB 135 = PC 128+ = PM 128 = P1

(D) ≡ (MPB)

Q

Nguồn: số liệu tính toán và phân tích của tác giả, dựa trên đồ thị cung cầu cơ bản của kinh tế học vi mô.

42 Quyết định 67/QĐ-TTg.

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

Hình 4.4. Phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh – đáp ứng các nhóm thu nhập

615

600

540

500

400

Nhóm 5

Nhóm 4

Giá nhà (triệu đồng)

300

Nhóm 3

271

Khả năng (triệu đồng)

Nhóm 2

221

Nhóm 1

200

214 180

171

135

128

100

Khả năng

Nguồn: dựa trên số liệu tính toán và phân tích của tác giả.

Tại mức giá cân bằng của thị trƣờng chính thức hiện nay (540 triệu), chỉ khoảng trên 10%

dân số (một phần nhóm ngũ phân thứ 5) có đủ khả năng tài chính. Tại mức giá 214 triệu,

khoảng 43% dân số thu nhập cao nhất đƣợc phục vụ (nhóm 5, nhóm 4 và một phần nhỏ

nhóm 3). Tại mức giá 180 triệu, 54% dân số (nhóm 5, nhóm 4 và một phần nhóm 3) đƣợc

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

phục vụ. Và tại 135 triệu, 77% dân số có thể mua đƣợc nhà.

CHƯƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ

KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

5.1. Kết luận

Các kết quả phân tích nêu trên cho thấy ba vấn đề quan trọng trong việc phát triển nhà ở tại

thành phố Hồ Chí Minh.

Thứ nhất, thị trƣờng nhà ở chính thức TPHCM hiện tại thiếu vắng nguồn cung chính thức

cho phân khúc giá rẻ (dƣới 500 triệu đồng/căn) – phân khúc lớn nhất trên thị trƣờng hiện

nay. Phân khúc này hiện đƣợc cung cấp chủ yếu (nếu không muốn nói là hoàn toàn) bởi

nhà ở tự phát và phi chính thức với điều kiện và chất lƣợng nhà ở hạn chế.

Thứ hai, yếu tố quan trọng nhất khiến nhà ở khu vực không chính thức có lợi thế hơn so

với khu vực chính thức là giá đất cùng với việc tránh hoặc trốn các khoản chi phí (bao gồm

thuế) liên quan đến việc tạo lập nhà. Nhà ở phi chính thức chỉ phải chi trả cho việc xây

dựng căn nhà trong khi khu vực chính thức phải chi trả cho các hạ tầng đồng bộ kèm theo.

Hơn thế, trong nhiều trƣờng hợp, các khoản chi phí nhƣ thuế (GTGT và TNDN, là các

khoản thu ngân sách của nhà nƣớc có thể dùng để cung cấp cơ sở hạ tầng chung cho toàn

xã hội), bảo hiểm y tế và xã hội đối với các nhà cung cấp (xây dựng) chính thức là bắt buộc

trong khi việc xây dựng phi chính thức là có thể tránh/trốn đƣợc. Thị trƣờng nhà chính

thức tại TPHCM không cung cấp đủ và đúng nhu cầu của đại đa số ngƣời dân là lý do mà

những ngƣời có mức thu nhập trung bình đến thấp và ngƣời nghèo buộc phải lựa chọn nhà

ở phi chính thức (vốn thiếu thốn tiện ích công cộng cơ bản) nhƣ là phƣơng cách duy nhất

và cuối cùng.

Thứ ba, các nguồn cung chính thức có thể cung cấp nhà ở căn hộ với mức giá 200 – 300

triệu trong một số điều kiện nhất định về yếu tố chi phí đầu vào.

Nhìn về khía cạnh chính sách, các chiến lƣợc nhà ở hiện tại đang đặt ra những mục tiêu có

phần giới hạn (chỉ tập trung vào một số đối tƣợng nhất định) do vậy chƣa giải quyết vấn đề

nhà ở một cách toàn diện và rốt ráo. Hình thái phát triển nhà ở hiện nay của TPHCM với

dự báo về khả năng trở thành một siêu đô thị có thể khiến Thành phố phải đối mặt với một

viễn cảnh đô thị bị phân cực và phân hóa về cả không gian lẫn xã hội giữa các nhóm dân

cƣ. Mà nguyên nhân nằm ở chỗ nhà ở không phù hợp khả năng. Thị trƣờng nhà chính thức

tại TPHCM không cung cấp đủ và đúng nhu cầu của đại đa số ngƣời dân là lý do mà những

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

ngƣời có mức thu nhập trung bình đến thấp và ngƣời nghèo buộc phải lựa chọn nhà ở phi

chính thức (vốn thiếu thốn tiện ích công cộng cơ bản) nhƣ là phƣơng cách duy nhất và cuối

cùng. Từ đó có thể thấy các chính sách nhà ở có vẻ chƣa xem xét vấn đề nhà ở nhƣ là một

tác nhân mạnh mẽ của tình trạng phân cực và phân hóa không gian và xã hội cũng nhƣ

những thách thức lớn về môi trƣờng và phát triển đô thị nói chung.

5.2. Khuyến nghị chính sách

Nhƣ đã phân tích ở các chƣơng trƣớc, thực trạng nhà ở tại TPHCM tuy không thiếu nhà

nhƣng lại tồn tại một tỷ lệ lớn nhà ở phát triển phi chính thức, gây ra nhiều hệ quả nghiêm

trọng cho môi trƣờng, xã hội và nền kinh tế. Và câu chuyện nhà ở tại TPHCM không chỉ

gặp vấn đề ở phía cung mà ngƣời có nhu cầu cũng đang gặp nhiều trục trặc trong nỗ lực để

có một chỗ ở. Thế nhƣng, nhƣ đã phân tích về ƣu tiên lựa chọn chính sách trong điều kiện

và bối cảnh cụ thể của TPHCM hiện nay, phần này sẽ tập trung vào các mục tiêu tăng cung

chính thức (tiếp cận chính sách phía cung). Với mục tiêu này, thách thức nhà ở đòi hỏi một

hệ thống các giải pháp phức tạp và cần có sự thực hiện đồng bộ, bao gồm: (1) Nhóm giải

pháp nhằm thúc đẩy tăng cung nhà ở giá rẻ chính thức, (2) Nhóm giải pháp nhằm giảm

cung phi chính thức gây ra những ngoại tác tiêu cực, (3) Nhóm giải pháp về thể chế giúp cải thiện hiệu quả thực thi chính sách,43 và (4) Nhóm giải pháp tạo dựng điều kiện tiền đề cơ bản cho thị trƣờng nhà ở phát triển.44

Việc hình thành tƣ duy ý tƣởng về nhóm giải pháp thứ ba và thứ tƣ là kết quả suy luận từ

nội dung phân tích chính của luận văn, tuy vậy phạm vi và nguồn lực giới hạn của bài viết

không thể đi sâu vào các nội dung này do vậy không thể đƣa ra các đề xuất liên quan, mà

43 Để đạt đƣợc mục tiêu khuyến khích sự tham gia của khu vực tƣ nhân vào việc cung cấp nhà ở thu nhập thấp theo các chƣơng trình đã đƣợc thực hiện, nhà nƣớc đã xây dựng một số các chính sách tác động đúng vào các yếu tố chi phí trọng yếu nhằm thúc đẩy tăng cung (nhƣ trên đã phân tích). Tuy vậy, kết quả đạt đƣợc đến nay vẫn còn khá hạn chế mở ra một nghi vấn về hai khả năng: (1) các chính sách vẫn chƣa đủ tính khuyến khích đối với khu vực tƣ nhân: lợi nhuận trong mối tƣơng quan với rủi ro, hoặc (2) hiệu quả thực thi các chính sách trên thực tế. Đảm bảo hiệu quả thực thi chính sách, do vậy, là một thách thức thể chế phức tạp mà chắc chắn chính sách nhà ở phải đối mặt nếu muốn đi đến kết quả cuối cùng. 44 Mục tiêu tăng cung nhà ở chính thức, về bản chất, chính là vấn đề quản lý tăng trƣởng. Một trong những nguyên tắc cơ bản chính của nó là sự cần thiết đảm bảo khả năng cạnh tranh lành mạnh cho thị trƣờng. Môi trƣờng phát triển cạnh tranh với yếu tố đất đai và tài chính lành mạnh, với nhiều doanh nghiệp phát triển nhà sẽ có ý nghĩa rất lớn đối với chính sách nhà ở phục vụ tăng trƣởng, và chắc chắn là tốt hơn hẳn so với một môi trƣờng mà đất đai và các doanh nghiệp bị kìm hãm. Tuy vậy cả hai điều kiện tiền đề quan trọng đó đều đang đối mặt với những thách thức nan giải tại các đô thị lớn của Việt Nam. Thiết lập một khuôn khổ pháp lý vận hành tốt (bao gồm quyền tƣ hữu, tài chính nhà ở, đất đai) là một điều kiện tiền đề cho phép thị trƣờng nhà ở tƣ nhân phát triển hết khả năng để đạt đến các kết cục mong muốn, theo Olsen (2007).

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

chỉ tập trung thảo luận hai nhóm giải pháp đầu tiên, đây cũng chính là những nội dung

đƣợc phân tích chi tiết tại các chƣơng trƣớc và để trả lời cho câu hỏi nghiên cứu thứ hai đã

đặt ra.

5.2.1. Tăng cung chính thức

Các chính sách hiện tại của nhà nƣớc bao gồm các hình thức ƣu đãi và trợ cấp đã tác động

đúng vào các yếu tố chi phí trọng yếu mà chƣơng trƣớc đã phân tích (tiếp cận đất, tín dụng,

thuế). Về mặt lý thuyết, việc tác động vào các yếu tố này đƣợc cho thấy là có tác dụng giúp

giảm giá thành nhà ở đáng kể (theo kết quả phân tích mô hình tài chính). Về chiến lƣợc

tiếp cận, đây chính là sự can thiệp giúp khuyến khích tăng lƣợng cung nhà ở chính thức

dọc theo đƣờng cung chính thức (hay cũng chính là đƣờng chi phí xã hội biên). Phần này

sẽ không đề cập lại các giải pháp loại này (vì chính sách hiện tại đã xem xét đến) mà sẽ tập

trung đến một số giải pháp hƣớng đến giảm chi phí xã hội biên của nhà ở (dịch chuyển

đƣờng chi phí xã hội biên sang phải).

5.2.1.1. Diện tích tối thiểu

Quy định về diện tích tối thiểu ảnh hƣởng tức thời và đáng kể đến khả năng mua của ngƣời

có nhu cầu. Việc hạ thấp tiêu chuẩn diện tích tối thiểu có thể bị nhìn nhận là một bƣớc lùi

đối với tiêu chuẩn nhà ở (theo khuynh hƣớng tiêu chuẩn ngày càng đƣợc nâng cao, nhất là

khi mục tiêu của chính sách cũng dùng diện tích trên đầu ngƣời làm tiêu chí đánh giá) song

nếu nhìn nhận thực tế nhà ở hiện tại của ngƣời dân vừa chật chội về diện tích (mức bình quân 2008 là 13,12 m2/ngƣời45 (Sở Xây Dựng, 2010) – nhƣng con số thực tế tại các khu

nhập cƣ, khu lao động, khu nhà ổ chuột chắc chắn thấp hơn nhiều), lại vừa thiếu thốn các

tiện ích hạ tầng cơ bản thì nhà ở với diện tích giới hạn nhƣng đƣợc quy hoạch và xây dựng bài bản hơn vẫn là giải pháp tốt thứ hai. Tuy vậy căn hộ diện tích cơ bản 20 m2 với một gác 10 m2 tạo ra một diện tích sinh hoạt 30 m2 với đầy đủ phòng khách, bếp, phòng ngủ cũng

có thể đáp ứng nhất định nhu cầu sinh hoạt cho hai ngƣời lớn và một hoặc hai trẻ nhỏ theo

lối sống kiểu Việt Nam (cha mẹ và con nhỏ ngủ chung) (xem thiết kế mẫu tại Hình 4.2.).

45 Kết quả này đƣợc tính toán bằng cách chia cho số dân 6,85 triệu ngƣời, tức là hoàn toàn chƣa tính đến số lƣợng ngƣời không đăng ký chính thức mà năm 2004 đã đƣợc ƣớc tính là khoảng 1,8 triệu ngƣời (Nguyen Van Hiep, 2005).

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

Việc thiết kế và thi công các căn hộ loại này cũng có thể xem xét đến những phƣơng án kết

hợp nhiều đơn vị ở (unit) lại với nhau khi hộ gia đình phát sinh nhu cầu mở rộng không

gian.

Nhận định của Glaeser và Gyourko về ảnh hƣởng của các quy định đến khả năng tiếp cận

nhà ở có thể sẽ không chỉ đúng tại Mỹ: trong bối cảnh giá nhà đắt đỏ so với mức sống nói

chung (đặc biệt là giá nhà cao hơn rất nhiều so với chi phí xây dựng, tại một số bang của

Mỹ), nếu các nhà làm chính sách đặt mục tiêu giảm giá cả nhà ở trên bình diện rộng, việc

xây dựng một số ít nhà giá rẻ đƣợc trợ cấp dƣờng nhƣ có tác động rất hạn chế lên giá nhà

trung bình (với bất kỳ độ co giãn hợp lý nào của cầu nhà ở, và ngay cả khi nhà đƣợc trợ cấp phục vụ đúng đối tƣợng mục tiêu) trong khi giảm bớt những quy định46 (trong đó có

quy định về diện tích tối thiểu) có thể tạo ra những tác động rộng lớn hơn lên giá nhà

(Glaeser và Gyourko, 2002).

5.2.1.2. Tạo nguồn cầu thực lớn giúp giảm chi phí xây dựng

Không phải nhà nƣớc, mà tƣ nhân và thị trƣờng nắm giữ vai trò chủ chốt và động cơ mạnh

mẽ tác động đến chi phí sản xuất (xây dựng) trực tiếp. Kỹ thuật, công nghệ và tính kinh tế

theo quy mô là các yếu tố tiên quyết và cốt lõi cho việc giảm giá thành xây dựng. Khi thị

trƣờng trở nên lành mạnh hơn, cầu nhà ở thực đáng kể có thể tạo ra một lực hút khuyến

khích doanh nghiệp tăng quy mô sản xuất và áp dụng những công nghệ mới nhằm giảm giá

thành. Nhà nƣớc có thể đóng vai trò to lớn trong việc giúp giảm chi phí gián tiếp thông qua

hai việc: (1) tạo điều kiện cho thị trƣờng cạnh tranh hơn (hoàn hảo hơn) và (2) tạo nguồn

cầu thực lớn cho thị trƣờng.

Cầu nhà ở tại TPHCM tuy rất lớn nhƣng, nhƣ đã phân tích, khả năng tài chính của ngƣời

mua khá hạn chế bên cạnh một thực tế về rủi ro lớn của hoạt động đầu tƣ bất động sản.

Điều này có thể là một nguyên nhân giải thích tại sao đầu tƣ vào nhà ở phân khúc trung

bình và thấp ít hơn so với phân khúc sang và cao cấp. Nó cũng là lý do làm nản lòng ý định

gia tăng quy mô sản xuất của doanh nghiệp, bên cạnh nguyên nhân đến từ năng lực của

chính bản thân doanh nghiệp.

Nếu nhà nƣớc cần phải đóng vai trò nào đó trong vấn đề này thì đó chính là khả năng tạo ra

46 Thuật ngữ đƣợc Glaeser và Gyourko (2002) sử dụng là “implied zoning tax” (tạm dịch “thuế quy hoạch”).

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

một lƣợng lớn cầu thực về nhà ở. Bằng cách này, nhà nƣớc giúp giảm thiểu một mức độ rủi

ro đáng kể đối với doanh nghiệp và do vậy tạo đƣợc một lực hút (tƣơng tự khái niệm bao

tiêu sản phẩm) khuyến khích khu vực tƣ nhân đầu tƣ nhiều hơn, tăng quy mô sản xuất (đạt

đƣợc tính kinh tế theo quy mô) và áp dụng những kỹ thuật và công nghệ nhằm giảm giá

thành. Kinh nghiệm của Singapore về vấn đề này sẽ rất hữu ích. Trong chính sách nhà ở

của mình (khá khác biệt so với Việt Nam cả về mặt chiến lƣợc lẫn thiết kế chính sách),

Singapore lựa chọn chiến lƣợc tiếp cận phổ quát, do vậy mà nhà nƣớc ƣớc lƣợng và đề ra

mục tiêu về số lƣợng đơn vị nhà ở cần xây dựng (đáp ứng cho nhu cầu của khoảng 80%

dân số), đặt hàng các doanh nghiệp xây dựng thi công (Yuen, 2005) và nắm giữ vai trò

phân phối. Cách làm này tuy không phải là không có nhƣợc điểm (vai trò to lớn của nhà

nƣớc mà nhà nƣớc cũng có thể thất bại) nhƣng là một gợi ý đáng xem xét cho mục tiêu

tăng lƣợng cung nhà ở giá rẻ trên thị trƣờng.

Bên cạnh đó, có khá nhiều các tình huống thực tế ngoài và trong nƣớc cho thấy khả năng

giảm chi phí xây dựng. Nghiên cứu tình huống tại Ahmedabad, Ấn Độ cho thấy đơn giá xây dựng (dƣới 5 tầng) tại đây trong khoảng từ 1,50 đến 1,90 triệu/m2 (Nohn, 2008). Báo

cáo “Tiếp cận theo cơ chế thị trƣờng cho nhà ở thu nhập thấp đô thị tại Ấn Độ” của Monitor Group đƣa ra mức giá xây dựng khác, 4 triệu/m2 sàn xây dựng (Monitor Group, 2011) 47. Tuy vậy mức giá này (theo mô tả trong bản báo cáo) có lẽ đã bao gồm chi phí hạ

tầng (nội bộ) và trong phân tích không thấy đề cập đến lãi vay cũng nhƣ ƣớc lƣợng 100%

diện tích sàn xây dựng là kinh doanh đƣợc. Nghĩa là, chi phí xây dựng thực chất phải thấp hơn 4 triệu, ƣớc tính vào khoảng 3 triệu/m2 sàn. Mặt khác, trong mô hình tính toán, đơn giá xây dựng đƣợc sử dụng là 4 triệu VND/m2 sàn và đơn giá cuối cùng là 10,69 triệu VND/m2

nhà. Không chỉ từ kết quả mô hình này, thực tế thị trƣờng TPHCM cũng cho thấy một số

lƣợng đáng kể dự án đƣợc quảng cáo và giao dịch với đơn giá bán trên dƣới 10 triệu đồng.48 Điểm đáng lƣu ý là các dự án này đều cao trên dƣới 10 tầng (chi phí xây dựng cao

hơn xây 5 tầng trở xuống), cho thấy hoặc chi phí xây dựng hoặc chi phí đất (hai khoản chi

phí quan trọng nhất) trong mô hình tài chính đang xem xét còn có thể hạ thấp hơn nữa.

Một minh chứng khác, khu nhà ở tại huyện Chƣơng Mỹ (Hà Nội, đƣợc bán với giá 195 triệu đồng/căn hộ 50m2 hay 3,9 triệu VND/m2) và dự án nhà ở xã hội tại phƣờng Liên Bảo

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

(Vĩnh Yên, bán với giá 180 triệu đồng/căn) do Vinaconex thực hiện (Đoàn Loan, 2009) có 47 Phân tích này “dựa trên các dự án cho Ngân hàng Nhà ở Quốc gia, với sự hỗ trợ từ Ngân hàng Thế giới và đƣợc tài trợ bởi FIRST Initiative”. 48 Dự án An Sƣơng (Quận 2), Trƣờng Thọ (Quận Thủ Đức), Đông Hƣng (Quận 12), Trƣơng Đình Hội (Quận 8) và một số dự án khác. Thông tin lấy từ hai trang web giao dịch bất động sản www.nhaban.com và www.diaoconline.com.

thể là một cơ sở cho thấy chi phí xây dựng có thể hạ thấp hơn mức khái toán 3,5 triệu đồng

đƣợc sử dụng trong mô hình (nếu các dự án này không nhận trợ cấp nào ngoài tiền đất).

Trong lĩnh vực xây dựng, sự phát triển của kỹ thuật và công nghệ thi công xây dựng đƣợc

cho rằng khả năng giảm 25% chi phí xây dựng là có thể thực hiện đƣợc thông qua một

danh mục các phƣơng cách đa dạng nhằm làm giảm chi phí vật liệu xây dựng và nhân công, bên cạnh yếu tố trọng yếu khác là quy hoạch và thiết kế tốt.49 Tất cả những thông tin

vừa nêu cho thấy tồn tại khả năng giảm chi phí xây dựng và vì vậy cần thiết đƣợc nghiên

cứu kỹ trong điều kiện cụ thể tại TPHCM hay Việt Nam nói chung.

5.2.2. Giảm cung phi chính thức

Để giảm cung phí chính thức, các chính sách có thể tập trung vào: (1) nội hóa ngoại tác,

tức là có những cơ chế để việc phát triển nhà ở phi chính thức phải đóng thuế cũng nhƣ các

nghĩa vụ đầy đủ cùng với việc phải trả cho các chi phí cơ sở hạ tầng liên quan; (2) tiếp cận

phổ quát thay vì tiếp cận mục tiêu.

5.2.2.1. Nội hóa ngoại tác

Tăng cung nhà ở chính thức (với mức giá ngày càng phù hợp khả năng hơn) bản thân nó

chính là một giải pháp giúp giảm cung phi chính thức. Song, càng lúc chúng ta càng nhận

thức rằng nhà ở phi chính thức tạo ra những tác động tiêu cực cho môi trƣờng, cộng đồng

và nền kinh tế (bên cạnh những tác động tích cực nhất định), việc nội hóa ngoại tác trở

thành một vấn đề quan trọng khác. Nội hóa ngoại tác có thể là một phƣơng cách giúp cải

thiện điều kiện sống và chất lƣợng môi trƣờng và đô thị.

Điểm mạnh của nhà ở phi chính thức là đáp ứng đƣợc nhà ở trong khả năng tài chính giới

hạn của hầu hết ngƣời dân. Nhƣng chúng lại tạo ra những ngoại tác tiêu cực phức tạp và

lâu dài cho nền kinh tế mà các phần trƣớc đã thảo luận. Dù sao đi nữa, mục tiêu mọi ngƣời

dân đều có đƣợc một chỗ ở (dù là phi chính thức và kém chất lƣợng) trong bối cảnh và

điều kiện nào có lẽ cũng vẫn là mục tiêu mang tính nhân bản hơn bởi nhà ở là một quyền

49 Theo trang web Civil Engineering Portal, truy cập ngày 24/04/2011 tại địa chỉ http://www.engineeringcivil.com/low- cost-housing.html.

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

cơ bản của con ngƣời. Đó cũng là lý do mà tại một số nƣớc chính phủ “nhắm mắt làm ngơ”

(Arnott, 2010) cho khu vực phi chính thức phát triển khá mạnh mẽ (hoặc có thể đơn giản là

có cấm cũng không xuể).

Tuy vậy, theo từng giai đoạn phát triển, một khi nhà ở trên cơ bản đã có đủ cho toàn bộ

ngƣời dân (nhƣ TPHCM hiện nay) – mà thậm chí là không cần phải đến thời điểm này – đã

đến lúc câu chuyện nhà ở cần một cái nhìn bao quát hơn cho chiến lƣợc phát triển lâu dài

và toàn diện. Nội hóa ngoại tác – buộc các bên tạo ra tác động tiêu cực phải gánh chịu chi

phí mà họ gây ra cho các bên bị tác động – sẽ là một cách thức giúp giảm thiểu các tác

động tiêu cực của việc phát triển nhà phi chính thức. Điều này không có nghĩa là việc nội

hóa ngoại tác của nhà ở chỉ đơn thuần là buộc khu vực phi chính thức trở thành chính thức

thông qua giấy tờ và thủ tục hành chính pháp lý – mặc dù đây vẫn là cách chính thống nhất

– để buộc ai đó phải chịu chi phí nào đó mà họ gây ra. Trên thực tế, ngay cả khi nhà ở là

chính thức và hợp pháp, cũng không chắc rằng các yêu cầu cơ sở hạ tầng cơ bản sẽ đƣợc

đảm bảo để không gây ra những tác động tiêu cực cho môi trƣờng. Điểm mấu chốt là ngoại

tác tiêu cực đó phải đƣợc giảm trừ một cách hiệu quả mà giá nhà vẫn nằm trong khả năng

chi trả của đa số ngƣời dân.

Để ngoại tác tiêu cực đƣợc giảm trừ, có hai loại chi phí xã hội chính mà ai đó sẽ phải gánh

chịu, bao gồm (1) chất lƣợng nhà ở đảm bảo những điều kiện cơ bản (điện, nƣớc, cấp thoát

nƣớc, xả thải, giao thông, trƣờng học...) và (2) phát triển có quy hoạch và thiết kế thích

hợp.

Nội hóa ngoại tác cần nhiều đến vai trò của nhà nƣớc và các nhà phát triển tƣ nhân có năng

lực bởi nó đòi hỏi các giải pháp quy hoạch, thiết kế và cung cấp cơ sở hạ tầng. Do vậy, nó

liên quan mật thiết đến quy hoạch đất đai và quy hoạch đô thị – là một trong những điều

kiện tiền đề để phát triển thị trƣờng nhà ở. Việc phát triển khu dân cƣ có quy hoạch và thiết

kế sẽ có thể giúp đảm bảo chất lƣợng công trình và chất lƣợng không gian đô thị là việc rất

khó đạt đƣợc bởi nhà ở phi chính thức vốn riêng lẻ và chắp vá. Phát triển một cụm dân cƣ

có quy hoạch sẽ giúp việc cung cấp giao thông và một số tiện ích công cộng (giao thông,

công viên, trƣờng học, y tế) đƣợc đảm bảo hơn. Vai trò của nhà nƣớc sẽ là việc quy hoạch

ở phạm vi bao quát và rộng lớn hơn, đảm bảo cho việc phát triển khu dân cƣ không bị co

cụm và mất cân bằng, đảm bảo nguồn quỹ đất và cơ sở hạ tầng đáp ứng đƣợc tốc độ tăng

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

trƣởng của đô thị và nền kinh tế.

Một khía cạnh khác của nội hóa ngoại tác là vấn đề về thuế (GTGT và TNDN). Thu đủ các

khoản thuế cho ngân sách nhà nƣớc chỉ có thể thực hiện khi khu vực phi chính thức đƣợc

hợp pháp hóa. Nhƣng đây không chỉ là vấn đề tạo nguồn ngân sách mà còn là vấn đề của

việc giảm thiểu khu vực “kinh tế phi chính thức” hay “kinh tế ngầm” trong nền kinh tế.

Ngân sách thu từ thuế cũng có thể đƣợc dùng để chi cho cơ sở hạ tầng công cộng.

Tuy vậy, ngoại tác tiêu cực của nhà ở phi chính thức cũng khó thể trở thành cơ sở cho việc

xóa bỏ, ngăn cấm nhà ở phi chính thức. Đó chắc chắn không phải là giải pháp trọn vẹn, xét

cả trên khía cạnh chính trị, năng lực thực thi lẫn tính nhân bản của chính sách. Việc tạo ra

các khuyến khích để thị trƣờng chính thức tham gia ngày càng nhiều hơn vào việc cung

cấp sản phẩm giá rẻ cho thị trƣờng với chất lƣợng tiêu chuẩn, và từng bƣớc thay thế thị

trƣờng phi chính thức sẽ là một tùy chọn khác tốt hơn và dĩ nhiên khó khăn hơn để giải

quyết vấn đề.

5.2.2.2. Tiếp cận phổ quát thay vì mục tiêu

Chiến lƣợc nhà ở hiện tại đang giới hạn đối tƣợng phục vụ (sinh viên, công nhân, cán bộ công chức).50 Một phần lý do có thể đƣợc ngầm hiểu là nguồn lực giới hạn của nhà nƣớc

(vì cho rằng nhà nƣớc phải giữ vai trò chủ đạo trong việc đảm bảo chỗ ở cho ngƣời dân (?)

và do vậy không thể đảm đƣơng hết). Dù với lý do gì đi nữa, nếu vẫn giữ chiến lƣợc tiếp

cận mục tiêu nhƣ vậy thì chính sách nhà ở sẽ còn phải đối đầu với thách thức nhà ở lâu dài

và càng lúc càng khó khăn hơn bởi những đối tƣợng không đƣợc đáp ứng nhà ở trên thị

trƣờng chính thức sẽ tìm đến thị trƣờng phi chính thức nhƣ là lựa chọn duy nhất. Đây chính

là nguyên nhân mà nhà phi chính thức đã hình thành và sẽ còn tiếp diễn trong tƣơng lai.

Các thách thức mà xã hội phải đối mặt khi nhà ở phi chính thức phát triển mạnh mẽ có thể

bao gồm (nhƣng không giới hạn) các vấn đề về nhà ở phi chính thức và sự hình thành

những khu ổ chuột mới, sự phân hóa xã hội, việc thiếu thốn cơ sở hạ tầng dẫn đến ô nhiễm

môi trƣờng và chi phí cho việc cung cấp cơ sở hạ tầng cho những khu vực đã có dân cƣ sẽ

cao hơn (so với làm từ đầu), việc thiếu quy hoạch gây khó khăn cho phát triển đô thị đặc

biệt là giao thông, môi trƣờng và vệ sinh công cộng.

Giải quyết nhà ở cho một số đối tƣợng đã hết sức khó khăn thì việc giải quyết nhà ở cho tất

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

cả mọi ngƣời còn có vẻ kém khả thi hơn? Ngƣợc lại, chỉ tập trung vào một bộ phận và để 50 Quyết định 67/QĐ-TTg.

khu vực phi chính thức giải quyết lƣợng nhu cầu còn lại sẽ tạo ra những hệ lụy cho đô thị

và nền kinh tế không chỉ trong tƣơng lai mà ngay trƣớc mắt? Chính phủ bất kỳ quốc gia

nào có lẽ cũng đều, một lúc nào đó, phải đối mặt với hai câu hỏi lớn này. Lựa chọn một

trong hai chiến lƣợc này đòi hỏi chính phủ phải cân nhắc kỹ lƣỡng giữa chi phí và lợi ích

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

đánh đổi giữa hiện tại và tƣơng lai.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Arnott, Richard (2010), "Chính sách Nhà ở tại các Quốc gia đang phát triển: Tầm quan trọng

của khu vực kinh tế phi chính thức", Đô thị hóa và Tăng trưởng, tr. 173 - 204.

2 Lê Diệu Ánh (2011), "Phát triển Đô thị dựa vào Cộng đồng: Giải quyết những nhu cầu cấp

bách", Thuyết trình tại Hội thảo Phát triển Đô thị Bền vững trong Thời kỳ Biến đổi Khí hậu, TPHCM, Việt Nam.

3 Bảo Anh (2011), "Doanh nghiệp đề xuất đƣợc xây chung cƣ mini", VnEconomy, truy cập

ngày 24/04/2011 tại http://vneconomy.vn/20110118105812454P0C17/doanh-nghiep-de-xuat- duoc-xay-chung-cu-mini.htm

4 CBRE Việt Nam (2011), Dự báo Táo bạo 2011. 5 CBRE Việt Nam (2010), Các báo cáo Quý năm 2010. 6 CTK - Cục Thống kê TPHCM (2005), Niên giám thống kê Thành phố Hồ Chí Minh 1976 -

2005.

7 CTK - Cục Thống kê TPHCM (2009), Dân số và biến động dân số, truy cập tại trang web

Cục thống kê TPHCM ngày 24/04/2011 tại http://www.pso.hochiminhcity.gov.vn/so_lieu_ktxh/2008/Dan_so_va_lao_dong/0207.htm.

8 CTK - Cục Thống kê TPHCM (2009B), Tình trạng hôn nhân, truy cập tại trang web Cục

thống kê TPHCM ngày 24/04/2011 tại http://www.pso.hochiminhcity.gov.vn/so_lieu_ktxh/2009/Dan_so_va_lao_dong/0208.htm 9 Đoàn Loan (2009), "Hàng loạt nhà ở xã hội đang bán dƣới 200 triệu đồng", VnExpress, truy

cập ngày 24/04/2011 tại http://vnexpress.net/gl/xa-hoi/2009/03/3ba0d27c/

10 Bách Nguyễn (2011), "Đến năm 2030 tăng diện tích nhà ở lên 30 m2sàn/ngƣời", Pháp luật Việt Nam, truy cập ngày 24/04/2011 tại http://www.phapluatvn.vn/batdongsan/201103/den- nam-2030-tang-dien-tich-nha-o-len-30-m2sannguoi-2039365/.

11 Tiểu Phƣơng (2011), "Năm 2011: Thời của phân khúc nhà ở bình dân", VTC News, truy cập ngày 24/04/2011 tại http://vtc.vn/1-279768/kinh-te/nam-2011-thoi-cua-phan-khuc-nha-o- binh-dan.htm

12 Sở Xây dựng TPHCM (2010), Kết quả thực hiện Chương trình Nhà ở giai đoạn 2006 – 2009

và kế hoạch thực hiện năm 2010 trên địa bàn thành phố, Báo cáo không chính thức.

13 TCTK - Tổng cục Thống kê (1999), Tổng Điều tra Dân số 1999. 14 TCTK - Tổng cục Thống kê (2009), Tổng Điều tra Dân số 2009. 15 TCTK - Tổng cục Thống kê (2008), Khảo sát Mức sống Hộ gia đình 2008. 16 Hoàng Anh Tuấn (2011), "Phân khúc nhà ở bình dân tiếp tục phát triển mạnh ở TP Hồ Chí Minh", Trang web Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng VnEconomy, truy cập ngày 24/04/2011 tại http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=428&CateID=4&ID=94964&Code=EYLG B94964

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

Tài liệu tham khảo tiếng Việt

17 ADB (2009), Resident Mission in the PRC - Observations and Suggestions. 18 Boothroyd, Peter and Pham Xuan Nam (2000), Socioeconomic Renovation in Viet Nam - The

Origin, Evolution and Impact of Doi Moi.

19 Cohen, Rebecca - Centre for Housing Policy (2007), The Positive Impacts of Affordable

Housing on Health: A research Summary.

20 Dapice, David and Nguyễn Xuân Thành (2008), Infrastructure, Population, Traffic and

Housing in Vietnam: Is There Oil for the Engine of Growth?

21 Duong Lanh (2002), Housing Development in Ho Chi Minh City - Case Study: Bong Sao

Residential Area Project, Ho Chi Minh City.

22 DTZ - DTZ Consulting & Research (2006), Housing, Economic Development and

Productivity: Literature Review.

23 DTZ - DTZ Consulting & Research (2004), Housing Costs and Affordability in New Zealand. 24 Dacquisto, David J. và Rodda, David T. (2006), Housing Impact Analysis. Prepared for U.S.

Department of Housing and Urban Development.

25 Glaeser, Edward L. and Gyourko, Joseph (2002 ), The Impact of Zoning on Housing

Affordability.

26 Gurby, Patrick; Le Thi Huong; Nguyen Thi Thieng (2009), Disparities in the city: poverty and

urban invironment in Hanoi and Ho Chi Minh City (Vietnam).

27 Gubry, Patrick; Le Thi Huong; Nguyen Thi Thieng; Pham Thuy Huong (2010). An approach to the informal sector in Vietnamese metropolises: From the knowable towards the unknown. International Conference The Informal Sector and Informal Employment: Statistical Measurement, Economic Implications and Public Policies. Hà Nội.

28 Gordon, Bennett (2009), "Gated Community Go Global", UTNE Reader, truy cập ngày 24/04/2011 tại http://www.utne.com/Politics/Gated-Communities-Go-Global.aspx

29 Nguyen Van Hiep (2005), The track records and challenges of housing problem in Ho Chi

Minh City at present and up to 2010.

30 Krank, Sabrina (2008), Cultural, spatial and socio-economic fragmentation in the Indian

megacity Hyderabad.

31 Katz, Bruce; Turner, Margery; Brown, Karen; Cunningham, Mary and Sawyer, Noah (2003), Rethinking Local Affordable Housing Strategies: Lessons from 70 Years of Policy and Practice.

32 Litman, Todd Alexander (2010), Affordable-Accessible Housing In A Dynamic City. 33 Lemanski, Charlotte; Oldfield, Sophie (2009), The Parallel Claims of Gated Communities and

Land Invasions in a Southern City: Polarised State Responses.

34 Monitor Company Group, L.P. (2011), A Market Based Approach to Urban Low Income

Housing in India, truy cập ngày 20/04/2011 tại http://siteresources.worldbank.org/FINANCIALSECTOR/Resources/2011LowIncomeHousin gInIndia_Nairobi_Monitor.pdf.

35 Malpezzi, Stephen (1999), Economic Analysis of Housing Markets in Developing and

Transition Economies.

36 Meen, G.; Gibb, K.; Mackay, D. & White, M. (2001), The Economic Role of New Housing: Report to the Housing Research Foundation London, Housing Research Foundation.

37 NAHA - The National Affordable Homes Agency (2008), "Housing Quality Indicators

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

Tài liệu tham khảo tiếng Anh

Forms", National Affordable Housing Program, UK.

38 Nohn, Matthias (2008), Market-based Affordable Housing in Urban India. 39 Novoco - Novogradac & Company (2009), "Minimum and Maximum Unit Size Limitations",

Novogradac & Company website, truy cập ngày 24/04/2011 tại http://www.novoco.com/low_income_housing/resource_files/qap/oregon_architectureinfo_09. pdf.

40 NAHB - National Association of Home Builder (2009), The Local Impact of Multifamily

Construction in a Typical Metro Area: Income, Jobs and Taxes Generated, Washington D.C., US.

41 NACCA - National Aboriginal Capital Corporation Association (2005), The Role of Housing

in an Economy.

42 Olsen, Edgar (2007), Low-Income Housing Policy in Developing Countries: Lessons from the

U.S. Experience.

43 PADCO/IHC (2006), Housing for All: Essential to Economic, Social and Civic Development,

The World Urban Forum III, Vancouver, truy cậpngày 23/03/2011 tại http://www.habitat.org/housing_finance/pdf/housing_for_all.pdf.

44 Robinson, Mark; Scobie, Grant M. and Hallinan Brian (2006), Affordability of Housing:

Concepts, Measurement and Evidence.

45 UNFPA (2007), Internal Migration in Vietnam: The Current Situation, Hanoi. 46 Waibel, Michael; Eckert, Ronald; Bose, Michael; Martin, Volker (2007), Housing for Low-

Income Groups in Ho Chi Minh City between Re-Integration and Fragmentation - Approaches to Adequate Urban Typologies and Spatial Strategies.

47 Wardrip, Keith; Williams, Laura Williams and Hague, Suzanne - Center for Housing Policy (2011), The Role of Affordable Housing in Creating Jos and Stimulating Local Economic Development: A Review of the Literature.

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

PHỤ LỤC

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

Phụ lục 1. Thuật ngữ Nhà ở Giá rẻ, tính Phù hợp Khả năng, Nhà ở Chi phí Thấp, Nhà ở Thu nhập Thấp, Nhà ở Phi Chính thức và Nhà ở Chính thức

Nhà ở Giá rẻ (Affordable Housing) và tính Phù hợp Khả năng (Affordability)

Nhà ở giá rẻ là từ tạm dùng của ngƣời viết cho thuật ngữ “affordable housing” đƣợc sử

dụng phổ biến quốc tế trong nghiên cứu học thuật lẫn thực hành chính sách công.

“Affordable” mang nghĩa giá cả phải chăng hoặc phù hợp khả năng, nghĩa là có đủ khả

năng để mua đƣợc, hay có thể mua đƣợc, thông thƣờng là xét trên phƣơng diện tài chính

thông qua giá cả.

Có rất nhiều định nghĩa về nhà ở giá rẻ (sau đây tạm dùng từ này thay cho thuật ngữ tiếng

Anh “affordable housing”), nhƣng chung quy lại đều đề cập đến khả năng có thể chi trả

(thƣờng là ngƣời có thu nhập thấp, ngƣời nghèo) cho nhà ở trong mối tƣơng quan với thu

nhập của hộ gia đình.

“Nhà ở giá phải chăng” hay “nhà ở giá rẻ” đƣợc hiểu một cách khái quát là tổng chi phí

(thuê, trả góp (mortgage), tiện ích cơ bản, và bảo trì (maintenance)) của nhà ở thích hợp thấp hơn 30% đến 35% tổng thu nhập hộ gia đình.51 Nhƣ vậy, tính phù hợp khả năng (có thể mua đƣợc – affordability)52 có thể đƣợc đo lƣờng thông qua tỷ lệ chi phí phải trả cho

nhà ở trong tổng thu nhập hộ gia đình.

Thuật ngữ “nhà ở giá rẻ” (“affordable housing”) thƣờng dễ đƣợc hiểu theo nghĩa “nhà ở xã

hội” (“social housing”, hoặc “public housing”) là loại nhà ở đƣợc trợ cấp cho những ngƣời có nhu cầu đặc biệt (ngƣời khuyết tật hoặc thiểu năng, ngƣời nghèo khổ, v.v).53 Nhƣng đó

là cách hiểu chƣa đầy đủ, ít nhất là không đầy đủ trong định nghĩa về nhà ở giá rẻ

(affordable housing) ở một số lớn quốc gia có chính sách này (có thể kể đến nhƣ Mỹ, Anh,

Úc, New Zealand...). Theo đó, những ngƣời có nhu cầu đặc biệt (nhƣ vừa đề cập bên trên)

chỉ chiếm một tỉ lệ nhỏ trong tổng nhu cầu về nhà ở giá rẻ. Hình ảnh bên dƣới minh họa

51 Hulchanki (1995), trích trong Litman (2010, tr.9). 52 Tham khảo một vài định nghĩa khác nhau về tính phù hợp khả năng (affordability) trong Robinson và đ.t.g. (2006, tr.3). 53 Litman (2010, tr.9).

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

những nhu cầu nhà ở giá rẻ khác nhau, từ nhóm nhỏ những ngƣời cần một chỗ ở khẩn cấp

hoặc nhà ở đƣợc trợ cấp, cho đến những nhóm lớn hơn là những ngƣời cần thuê hoặc sở

hữu nhà ở giá rẻ.

Hình 1. Nhu cầu nhà ở giá rẻ

Chỗ ở khẩn cấp - nhà ở ngắn hạn cho người vô gia cư

Nhà ở chuyển đổi - nhà ở trung hạn cho những người trước kia là vô gia cư hoặc nghiện

Nhà ở xã hội - nhà ở được trợ cấp dành cho người khuyết tật và người có nhu cầu đặc biệt khác

Nhà ở cho thuê giá rẻ - nhà ở cho thuê giá rẻ cho những hộ gia đình thu nhập thấp và trung bình

Nhà ở sở hữu giá rẻ - nhà ở giá rẻ được mua bởi các hộ gia đình thu nhập thấp và trung bình

Nguồn: Litman (2011).

Nhà ở Chi phí Thấp (Low Cost Housing)

Nếu nhà ở giá rẻ đề cập đến vấn đề về nhà ở từ phƣơng diện của ngƣời mua thì nhà ở chi

phí thấp đề cập đến cùng vấn đề nhƣng từ góc độ năng lực của nhà cung cấp để sản xuất

với chi phí thấp hơn. Nhà ở chi phí thấp là một khái niệm liên quan đến các vấn đề hiệu

quả ngân sách và các kỹ thuật xây dựng nhằm giảm thiểu chi phí xây dựng thông qua sử

dụng vật liệu sẵn có tại địa phƣơng và các kỹ năng, công nghệ tiên tiến mà không phải hy sinh chất lƣợng công trình, theo Civil Engineering Portal.54 Nhƣ vậy, khái niệm nhà ở chi

phí thấp nhìn nhận vấn đề nhà ở trên phƣơng diện kỹ thuật sản xuất (hƣớng đến giảm thiểu

chi phí, qua đó giảm thiểu giá thành nhà ở) từ phía ngƣời cung cấp, và vì thế cũng là một

cách thức nhằm tăng tính phù hợp khả năng đối với ngƣời có nhu cầu về nhà ở.

54 Trang web Cổng thông tin Kỹ sƣ Dân sự (Civil Engineering Portal) truy cập ngày 23/03/2011 tại http://www.engineeringcivil.com/low-cost-housing.html

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

Nhà ở Phi Chính thức và Nhà ở Chính thức

Theo định nghĩa của Boothroyd và Pham Xuan Nam (2000, tr.80), nhà phi chính thức bao

gồm nhà ở bất hợp pháp (illegal housing), nhà chiếm dụng bất hợp pháp (squatter housing),

nhà ở không đúng quy định (irregular housing) và nhà ổ chuột (slums), và thƣờng gắn liền

với các nƣớc thu nhập thấp và có hiện tƣợng tƣơng đối giống nhau ở các nƣớc (về vấn đề

nghèo, nhà ở kém chất lƣợng và khu vực tập trung). Trong phạm vi bài viết, định nghĩa của

Boothroyd và Pham Xuan Nam sẽ đƣợc sử dụng cho khái niệm về nhà ở phi chính thức.

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

Và cũng theo đó, nhà ở chính thức đƣợc hiểu là nhà ở không phải phi chính thức.

Phụ lục 2. Các chương trình nhà ở của TPHCM giai đoạn 2006 – 2010

Chƣơng trình Nhà ở

Nội dung, Tình hình thực hiện

Nhận định

Chƣơng trình Nhà ở theo Quyết định 114/2006/QĐ-UBND

Số hộ bị ảnh hưởng (dự kiến): 67.543 hộ

Thực hiện thay

1. Chƣơng trình

Số hộ đã di dời (2006 – 2010): 33.722 hộ

thế, chưa phải

30.000 căn hộ/nền

Mục tiêu xây dựng: 33.568 căn/nền (130 dự án)

tăng cung

đất phục vụ tái

Kết quả:

định cƣ

- Đến 2009: 16.040 căn/nền (87 dự án)

- Đến 2010, dự kiến: 20.270 căn/nền (102 dự án)

- Đến 2015, dự kiến: hoàn thành phần còn lại

13.298 căn/nền (28 dự án)

Mục tiêu: xây mới (0,3 triệu m2), sữa chữa cải tạo và

Thực hiện thay

2. Chƣơng trình

di dời tháo dỡ chung cƣ hƣ hỏng, xuống cấp

thế, chưa phải

tăng cung

thay thế 0,3 triệu m2 sàn chung cƣ

- Sữa chữa cải tạo: 6 chung cƣ (1.279 hộ)

đã hết thời gian

- Di dời tháo dỡ: 24 chung cƣ (2.599 hộ);

sử dụng

- Xây dựng mới: tại vị trí cũ (bị di dời tháo dỡ): 13

chung cƣ (1.385 căn); tại vị trí mới (tái định cƣ):

6 chung cƣ (1.077 căn)

Hình thức đầu tư: khuyến khích các thành phần kinh

tế tham gia cải tạo và xây dựng, với khả năng đƣợc

vay vốn ƣu đãi (Nghị quyết 34/NQ-CP)

Kết quả:

- Đến 2009: hoàn thành xây dựng 19 chung cƣ

(2.462 căn, 237.132 m2)

- Đến 2010, dự kiến: hoàn thành xây dựng 21

chung cƣ (3.004 căn, 318.205 m2)

Nhu cầu thuê (ƣớc tính): 446.480 công nhân (tƣơng

Dự án chính

thức chỉ cung

3. Chƣơng trình xây dựng 1 triệu m2

đƣơng 50% công nhân) Mục tiêu: 1.000.000 m2 lƣu trú (432.230 chỗ ở)

cấp 10% toàn

nhà lƣu trú công

Hình thức đầu tư: xã hội hóa, khuyến khích các

thị trường

nhân

thành phần kinh tế tham gia (có hỗ trợ đối với dự án

(40.550 chỗ so

của doanh nghiệp, không hỗ trợ đối với các hộ gia

với tổng cộng

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

đình và cá nhân); việc bồi thƣờng và giải phóng mặt

454.822 chỗ).

bằng đƣợc thực hiện bằng ngân sách.

Phần còn lại

Kết quả: dự kiến đến 2010:

là do khu vực

hộ gia đình

hoặc cá nhân

- Nhà nƣớc và Doanh nghiệp (9 dự án): 317.700 m2 (40.550 chỗ ở) – dự kiến hoàn thành trong

thực hiện, mà

năm 2010. Mức đầu tƣ dự kiến: 1.302 tỷ VNĐ

khả năng cao

(xã hội hóa: 98,67%, ngân sách: 1,33%)

là nhà ở phi

chính thức

- Hộ gia đình, cá nhân (18.364 hộ/cá nhân tham gia): 1.221.803 m2 (414.272 chỗ ở) – đã hoàn

hoặc chất

thành năm 2009. Có ghi nhận vấn đề về chất

lượng sống

lƣợng chƣa đảm bảo.

kém (báo cáo

của Sở cũng

ghi nhận điều

này)

Cung cấp mới

Mục tiêu: 1,1 triệu m2 sàn nhà ở

4. Chƣơng trình

7.422 nhà ở xã

Hình thức đầu tư:

“nhà ở xã hội”

hội trong giai

- Trƣớc khi có Luật Nhà ở (2006), UBNDTP chủ

đoạn 2006 –

xây dựng 1,1 triệu m2 sàn nhà ở cho

trƣơng giao đất cho các cơ quan, đơn vị để xây

2010 và khởi

cán bộ, công

nhà ở cho CB-CNVC.

công mới

chức, sỹ quan,

- Từ 2006, Nhà nƣớc, các tổ chức hoặc cá nhân

2.988 căn

quân nhân

thuộc các thành phần kinh tế đầu tƣ xây dựng.

trong năm

chuyên nghiệp

Kết quả:

2010 .

- Đến 2009: hoàn thành 993.018 m2 (6.653 căn) - Đến 2010, dự kiến: hoàn thành 1.055.153 m2 (7.422 căn); khởi công mới 222.059 m2 (2.988

căn)

Chƣơng trình kênh rạch thành phố

Di dời, bồi

5. Chƣơng trình di

Số hộ bị ảnh hƣởng: 21.249 hộ (trong đó, 16.501 hộ

thường, tái

dời 15.000 hộ dân

bị giải tỏa toàn bộ phải bố trí tái định cƣ)

định cư.

sống trên và ven

Chỉ tiêu kế hoạch thực hiện: di dời 15.000 hộ

kênh rạch thành

Mục tiêu chƣơng trình: cải tạo, nâng cấp hạ tầng, cải

phố, bao gồm:

thiện điều kiện sống; chỉnh tranh đô thị, chấm dứt

Chƣơng trình

lấn chiếm kênh rạch; cải thiện môi trƣờng sinh thái,

kênh rạch thành

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

cảnh quan; giải quyết tiêu thoát nƣớc, giao thông

phố và Dự án

thủy.

chỉnh trang đô thị

Kết quả: đến 2010 dự kiến chỉ đạt 67% chỉ tiêu đề ra

rạch Ụ Cây

Dự án chỉnh trang đô thị rạch Ụ Cây

Chủ đầu tư: Tổng Cty Địa ốc Sài Gòn (RESCO)

Ảnh hưởng:

Đất bị thu hồi: 19,02 ha (trong đó, đất ở: 12,9 ha)

Số lƣợng nhà và ngƣời bị ảnh hƣởng: 2.552 căn

(953 hộ hoàn toàn sống trên kênh), 13.752 ngƣời

Mức đầu tư dự kiến: 13.000 tỷ VNĐ (trong đó, bồi

thƣờng 4.179,86 tỷ VNĐ)

Nguồn vốn: RESCO

Kế hoạch và kết quả thực hiện:

- Di dời:

Giai đoạn 1: di dời 953 hộ trên kênh rạch  Đến

12/02/2010: đã bồi thƣờng cho 272 hộ và bàn

giao căn hộ chung cƣ tái định cƣ Tân Mỹ.

Giai đoạn 2: dự kiến đến 12/2011 hoàn thành di

dời 1.599 hộ còn lại

- Quỹ nhà tái định cƣ (phƣơng án số 806/UBND-

HĐ-PABT): xây dựng 7 chung cƣ trên địa bàn 4

quận (2, 7, 8 và 12) với tổng căn hộ 2.562; trong

đó, 826 căn đã hoàn thành, 1.446 căn đang thi

công, và 290 căn (thuộc dự án chung cƣ thƣơng

mại rạch Ụ Cây) chƣa thi công, tính đến 03/2010.

Chƣơng trình Nhà ở theo Nghị quyết 18/2009/NQ-CP

Tổng số sinh viên (2006): 328.000 (70% từ tỉnh

Chỉ cung cấp

6. Chƣơng trình xây

thành khác)

được 29% nhu

dựng ký túc xá

Nhu cầu chỗ ở: 230.000 chỗ

cầu ước tính.

sinh viên (quyết

Sức chứa ký túc xá hiện tại (2006): 40.000

Như vậy, 53%

định 65/2009/QĐ-

Hình thức và nguồn vốn đầu tư: Nhà nƣớc trực tiếp

tổng số sinh

TTg)

đầu tƣ (chủ yếu) và khuyến khích các thành phần

viên đến từ các

kinh tế tham gia

tỉnh có nhu

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

Kết quả (đến 03/2010): Đã khởi công xây dựng 5 dự

cầu đang thuê

án (66.980 chỗ), dự kiến hoàn thành trong 2011.

nhà ở của các

Tổng giá trị xây lắp và thiết bị: 2.849 tỷ VNĐ, trong

hộ gia đình, cá

đó phân bổ vốn từ trái phiếu chính phủ 1.000 tỷ

nhân.  phi

VNĐ.

chính thức

hoặc điều kiện

kém.

Với quyết định 67, chính sách nhà ở thu nhập thấp

Chỉ mới 1 dự

7. Chƣơng trình xây

(TNT) có một số nội dung về:

án (180 căn)

dựng “nhà ở thu

được khởi

nhập thấp”

- Quỹ đất dành cho nhà ở TNT – phƣơng thức và

công trong

(quyết định

biện pháp quản lý

năm 2010.

67/2009/QĐ-TTg)

- Tiêu chuẩn thiết kế, mức giá

- Ƣu đãi đối với chủ đầu tƣ

- Sàng lọc đối tƣợng

- Trình tự, thủ tục xác định đối tƣợng và thực hiện

việc giao dịch

Kết quả: Đến 03/2010:

- Đăng ký: 12 chủ đầu tƣ đăng ký chính thức (16,7

ha, 817.361,8 m2, 10.186 căn)

- Chấp thuận chủ trƣơng: 5 chủ đầu tƣ (7,7 ha,

461.238,8 m2, 5.389 căn, phục vụ 19.771 ngƣời)

- Khởi công: 1 dự án (180 căn, 20.958 m2, 173,59

tỷ)

Nguồn: Tổng hợp và nhận xét của tác giả, dựa trên số liệu của Sở Xây dựng TPHCM (2010).

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

Phụ lục 3. Ngoại tác của Nhà ở

Tác động Kinh tế Trực tiếp

Hầu hết các nghiên cứu về tác động của nhà ở nói chung bao gồm nhà ở giá rẻ đều thừa

nhận vai trò của hoạt động xây dựng nhà ở trong việc tạo công ăn việc làm, tạo thu nhập

(kể cả từ những việc làm đƣợc tạo ra và từ việc hộ gia đình có một chỗ ở tử tế để sinh sống

và làm ăn), tạo nguồn thu cho nhà nƣớc (thông qua thuế và phí), và tái thúc đẩy chi tiêu

của các hộ gia đình và dẫn đến tạo thêm việc làm, tiền lƣơng, thu nhập và nguồn thu cho chính phủ.55 Nguyên nhân ẩn sau các tác động này đƣợc giải thích bao gồm khả năng thúc

đẩy tổng cầu và tiêu dùng, phát triển các ngành công nghiệp liên quan (bổ trợ), thúc đẩy

hình thành vốn để tài trợ kinh doanh, tăng tỉ lệ tiết kiệm và có ảnh hƣởng đến tỉ lệ thất

nghiệp; quyền sở hữu cũng đƣợc cho là một nhân tố cấu thành nên tác động của nhà ở lên

nền kinh tế địa phƣơng, thông qua việc cung cấp một nền tảng về của cải và an toàn cho hộ gia đình.56

Tại Mỹ, Hiệp hội Xây dựng Nhà ở Quốc gia (National Association Home Builders,

NAHB) đã phát triển một mô hình ƣớc tính tác động kinh tế của hoạt động xây dựng nhà ở

đến cộng đồng và nền kinh tế địa phƣơng. Mô hình đƣợc thiết kế để “đo lƣờng tác động

của bản thân hoạt động xây dựng, tác động lan tỏa khi thu nhập từ hoạt động xây dựng

đƣợc chi tiêu và xoay vòng trong nền kinh tế địa phƣơng, và tác động tiếp diễn đƣợc tạo ra

từ việc những căn nhà mới xây đƣợc ngƣời dân vào ở và đến lƣợt họ lại đóng thuế và mua sắm hàng hóa và dịch vụ đƣợc sản xuất tại địa phƣơng”57 và đã đƣợc dùng để ƣớc tính tác

động kinh tế trực tiếp đến nền kinh tế địa phƣơng tại một số bang nhƣ Colorado, Delaware, Illinois, Maine, Minnesota, Oregon, Pennsylvania, Utah và Vermont.58

Tác động Kinh tế Gián tiếp

Tác động kinh tế gián tiếp của nhà ở là một chủ đề hiện tại có rất ít nghiên cứu. Các nghiên

cứu hiện có liệt kê các tác động này bao gồm khả năng ảnh hƣởng đến sự lƣu chuyển của

55 Nghiên cứu tại Mỹ: NAHB (2009), tại Canada: NACCA (2005). 56 NACCA (2005). 57 NAHB (2009). 58 Theo Partnership for sustainable communities, truy cập ngày 20/04/2011 tại địa chỉ http://www.p4sc.org/articles/all/tools-promote-positive-impact-affordable-housing.).

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

lao động và năng suất.

 Sự lưu chuyển lao động

Chƣa có bằng chứng rõ ràng về việc liệu nhà ở có tạo ra tác động lên khả năng lƣu chuyển

của lao động hay không, hoặc tạo ra tác động nhƣ thế nào. Tuy vậy, tại Anh và Mỹ cũng có

những kết luận chung cho vấn đề này. Một báo cáo mới đây của Trung tâm Chính sách

Nhà ở (Center for Housing Policy, CHP) của Mỹ cho rằng “nhà ở giá rẻ có thể ảnh hƣởng

đến khả năng của doanh nghiệp trong việc thu hút và giữ chân nhân viên của mình và do

vậy nó hàm ý đóng góp vào năng lực canh tranh kinh tế của khu vực” dựa trên khảo sát và nghiên cứu một số tình huống điển hình.59 Nhƣ vậy, kết quả của báo cáo này giúp rút ra

một hàm ý về khả năng định cƣ (một thái cực của di cƣ) (ngắn hoặc dài hạn) để làm việc

của lao động tại Mỹ phụ thuộc vào sự sẵn có của nhà ở giá rẻ. Tại Anh, các nghiên cứu học

thuật cho thấy tồn tại sự ảnh hƣởng của thị trƣờng nhà ở lên sự lƣu chuyển của lao động ở quốc gia này mà nguyên nhân chính là hình thức nhà ở (thuê hay sở hữu) và giá nhà.60 Tuy

vậy, cần chú ý rằng sự tác động này chỉ xảy ra ở lao động kỹ năng thấp.

 Năng suất

Không có nhiều nghiên cứu và bằng chứng rõ ràng, dù là ở các nƣớc phát triển, cho mối

tƣơng quan giữa nhà ở (và chính sách nhà ở) với năng suất của nền kinh tế. Tuy vậy, cũng

có một số nghiên cứu về tác động của nhà ở lên nền kinh tế. Một điểm mục nghiên cứu của DTZ Consulting and Research61 đã xem xét tác động này bằng việc điểm lại một số các nghiên cứu học thuật (mà chủ yếu là nghiên cứu năm 2001 của Meen và đồng tác giả)62 về

chủ đề này tại Anh. Tuy vậy, bằng chứng là không rõ ràng vì có những chỉ số tại Mỹ cho

kết quả tƣơng đối khác.

59 Wardrip và đ.t.g. (2011, tr.10-13). 60 Hughes và McCormick (1981, 1985, 1987, 1990 và 2000), trích trong DTZ (2006). 61 Một công ty chuyên về các dịch vụ tƣ vấn bất động sản đa quốc gia (www.dtz.com). 62 Mean và đ.t.g. (2001). 63 DTZ (2006).

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

Các kết luận chính của DTZ, thảo luận xoay quanh các nguồn động lực chính của năng suất là kỹ năng, đầu tƣ, hoạt động kinh doanh và đổi mới, nhƣ sau:63

Bảng 1. Tác động của nhà ở lên các nguồn động lực chính của tăng trưởng năng suất tại Anh

Nguồn: DTZ (2006).

Về kỹ năng, dựa vào kết quả nghiên cứu của Meen và đồng tác giả, DTZ nhận định “mặc

dù có bằng chứng rằng nhà ở là một trong các yếu tố ngăn cản sự lƣu chuyển lao động tại

Anh, nhƣng lại có rất ít bằng chứng cho thấy nó tạo sức ép lên sự di cƣ của lao động kỹ năng cao hơn trong nền kinh tế - ít nhất là ở khu vực công”.64 Trong khi đó, tại Mỹ, việc

phát triển nhà ở giá rẻ đƣợc cho là có thể thu hút cả lao động mới và lực lƣợng lao động có kỹ năng.65 Bằng chứng từ một cuộc khảo sát toàn quốc (Mỹ) với hơn 300 doanh nghiệp

cho thấy 55% doanh nghiệp với quy mô trên 100 nhân viên công nhận rằng có một mức độ

thiếu hụt nhà ở giá rẻ trong khu vực lân cận, và 2/3 trong số những đối tƣợng đƣợc hỏi tin

rằng sự thiếu hụt đó gây ảnh hƣởng tiêu cực đến khả năng giữ chân nhân viên giỏi của mình.66 Khảo sát cũng cho thấy sự sẵn có của nhà ở giá rẻ đóng một vai trò quan trọng với

quyết định xây dựng, tái định vị hoặc mở rộng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp.67

Cũng có một cách tiếp cận khác từ phƣơng diện chất lƣợng cuộc sống (vật chất và tinh

thần) để lý giải tác động của nhà ở về năng suất lao động. Điều kiện nhà ở nghèo nàn có

thể và trên thực tế có dẫn tới sức khỏe yếu kém, khía cạnh kinh tế của nó là sự gia tăng số

ngày nghỉ phép và thiếu năng suất lao động khi làm việc. Một số nghiên cứu về khía cạnh

sức khỏe, tâm lý, dân số học ở các quốc gia khác thì cho thấy tác động tích cực hơn của nhà sở hữu so với nhà thuê.68

Tác động Xã hội

64 DTZ (2006, tr.28). 65 Wardrip và đ.t.g. (2011). 66 ULI (2007), trích trong Wardrip và đ.t.g. (2011). 67 Gambale và Geraldine (2009), trích trong Wardrip và đ.t.g. (2011). 68 NACCA (2005, tr.17). 69 Cohen (2007) và PADCO (2006).

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

Các tác động xã hội của nhà ở nói chung, trong đó có cả nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội, thƣờng bao gồm các vấn đề về tiện nghi, an toàn và sức khỏe,69 thời gian, khả năng tiếp

cận các tiện ích xã hội và kinh tế cũng nhƣ các cơ hội kinh tế (thông qua quyền sở hữu hoặc đƣờng sá), tiềm năng thu nhập và tăng trƣởng tài sản.70 Các nghiên cứu nhìn chung

70 PADCO (2006).

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

đều nhìn nhận các tác động tích cực của nhà ở lên các vấn đề này.

Phụ lục 4. Dân số trung bình chia theo quận huyện

Bảng 2. Dân số trung bình tại TPHCM chia theo quận huyện

Đơn vị tính: người, tỷ lệ %.

2001

2004

2005

2006

2009

2000

5,449,203

6,062,993

6,230,926

6,483,033

7,165,398

So sánh 09/00 hoặc 09/04 37%

Toàn thành 5,248,701

Các quận

4,259,322

4,372,985

5,094,733

5,232,947

5,436,405

5,884,241

38%

199,247

199,610

202,597

186,483

-15%

Quận 1

220,504

212,317

1

123,968

125,902

131,375

144,966

42%

Quận 2

102,189

106,285

2

201,425

199,008

200,986

190,177

-13%

Quận 3

218,836

215,216

3

182,493

185,001

191,678

194,545

-2%

Quận 4

197,910

199,697

4

171,966

191,879

193,998

193,260

-5%

Quận 5

203,929

187,008

5

241,902

243,064

251,088

263,802

Quận 6

255,651

258,132

6

156,895

163,372

177,947

261,802

123%

Quận 7

117,217

127,845

7

359,194

365,722

376,484

406,176

20%

Quận 8

338,335

34,567

8

199,150

207,396

216,297

247,612

61%

Quận 9

154,234

158,923

235,442

235,030

240,974

230,386

-6%

244,722

243,841

9 10 Quận 10

229,837

225,582

229,290

230,946

-3%

239,039

237,361

282,864

298,874

309,717

373,499

108%

179,331

206,684

11 Quận 11 12 Quận 12

443,419

467,791

501,431

535,188

64%

327,226

34,272

392,521

393,711

391,212

416,225

-35%

644,592

684,518

13 Gò Vấp 14 Tân Bình

361,747 422,875

371,981 434,671

380,287 454,041

395,188 463,516

9% 13%

09/04

- 415,027

15 Tân Phú 16 Bình Thạnh 410,299

175,668

175,463

177,426

183,235

Phú Nhuận

180,502

178,731

329,231

345,829

359,331

411,945

83%

224,807

25,301

17 18 Thủ Đức

384,889

403,061

451,246

555,290

44%

09/04

19 Bình Tân

997,979

Các huyện 989,380

1,076,218

968,260

1,046,628

1,281,157

29%

287,807

295,604

312,468

340,112

26%

269,679

272,188

243,462

251,448

256,917

344,054

58%

217,958

226,130

20 Củ Chi 21 Hóc Môn

298,623

311,252

333,616

421,529

12%

377,406

450,925

24 Bình Chánh

72,271

73,327

75,628

102,448

58%

64,857

66,586

66,097

66,348

67,999

73,014

23%

59,480

60,389

25 Nhà Bè 26 Cần Giờ

Nguồn: CTK (2006 và 2009) và tính toán của tác giả.

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

Phụ lục 5. Mô hình Tài chính

0

1

2

7,0% 2% 20.500

Đơn vị tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ m2 tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ m2

Năm

54.227,8 38,88% 30,00% 31,12% 21.083,6

Thông số Đầu vào Chi phí nội thất Lạm phát VND Lạm phát USD Tỷ giá VND/USD 2011 ĐẤT Diện tích đất Tỷ lệ đất xây dựng công trình (Mật độ xây dựng) Tỷ lệ đất cây xanh Tỷ lệ đất giao thông Diện tích đất dùng cho xây dựng công trình (diện tích chiếm đất) Giá đất

2,00

23,0 2,0 2,0 4,0 2,0 5,0 2,0 2,0 4,0 21.083,6 986,8 986,8 986,8 673,6 673,6 285,0 285,0 285,0 6.194,0 5,0

4.934,0 4.934,0 4.934,0 3.368,0 3.368,0 1.425,0 1.425,0 1.425,0 6.194,0

THIẾT KẾ Số đơn nguyên Đơn nguyên D1 Đơn nguyên D2 Đơn nguyên D3 Đơn nguyên N1 Đơn nguyên N2 Đơn nguyên NN1 Đơn nguyên NN2 Đơn nguyên NN3 Diện tích chiếm đất Đơn nguyên D1 Đơn nguyên D2 Đơn nguyên D3 Đơn nguyên N1 Đơn nguyên N2 Đơn nguyên NN1 Đơn nguyên NN2 Đơn nguyên NN3 Bãi xe nằm ngoài công trình chung cƣ Số tầng (kể cả tầng trệt) Diện tích sàn xây dựng mỗi đơn nguyên Đơn nguyên D1 Đơn nguyên D2 Đơn nguyên D3 Đơn nguyên N1 Đơn nguyên N2 Đơn nguyên NN1 Đơn nguyên NN2 Đơn nguyên NN3 Bãi xe nằm ngoài công trình chung cƣ Số căn hộ mỗi tầng Đơn nguyên D1

Trệt Khác trệt

triệu VND/m2 đơn nguyên đơn nguyên đơn nguyên đơn nguyên đơn nguyên đơn nguyên đơn nguyên đơn nguyên đơn nguyên m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 tầng m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 căn hộ căn hộ

0,0 36,0

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

Đơn nguyên D2

0,0 36,0

Trệt Khác trệt Đơn nguyên D3

34,0 36,0

Trệt Khác trệt Đơn nguyên N1

0,0 25,0

Trệt Khác trệt Đơn nguyên N2

24,0 25,0

Trệt Khác trệt Đơn nguyên NN1

0,0 12,0

Trệt Khác trệt Đơn nguyên NN2

0,0 12,0

Trệt Khác trệt Đơn nguyên NN3

căn hộ căn hộ căn hộ căn hộ căn hộ căn hộ căn hộ căn hộ căn hộ căn hộ căn hộ căn hộ căn hộ căn hộ căn hộ căn hộ căn hộ căn hộ căn hộ căn hộ căn hộ căn hộ căn hộ m2

12,0 12,0 2.540,0 288,0 288,0 712,0 200,0 620,0 96,0 96,0 240,0 56.313,1

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 đơn vị m2

3.639,8 3.639,8 3.599,8 2.542,5 2.479,9 1.245,0 1.200,0 1.245,0 0,0 20,0

Tỉ lệ không kinh doanh được 26,23% 26,23% 27,04% 24,51% 26,37% 12,63% 15,79% 12,63%

m2 tỷ lệ

74.448,0 76%

Trệt Khác trệt Tổng số căn hộ Đơn nguyên D1 Đơn nguyên D2 Đơn nguyên D3 Đơn nguyên N1 Đơn nguyên N2 Đơn nguyên NN1 Đơn nguyên NN2 Đơn nguyên NN3 Tổng diện tích kinh doanh đƣợc (căn hộ, thƣơng mại, bãi xe, nhà trẻ) Đơn nguyên D1 Đơn nguyên D2 Đơn nguyên D3 Đơn nguyên N1 Đơn nguyên N2 Đơn nguyên NN1 Đơn nguyên NN2 Đơn nguyên NN3 Số thang máy mỗi đơn nguyên (nếu có) Diện tích xây dựng mỗi căn hộ | Diện tích căn hộ tiêu chuẩn (diện tích lọt lòng chiếm khoảng 83% diện tích xây dựng) Diện tích sàn xây dựng (tổng cộng) Hệ số Diện tích kinh doanh đƣợc / Tổng diện tích sàn xây dựng Nội thất hoàn tất: (1) trƣớc khi bán, hay (0) sau khi bán ĐƠN GIÁ XÂY DỰNG Đơn giá xây dựng cơ sở (tham số)

4,0

Chênh lệch giữa xây nhà 1-5 tầng, 6-10 tầng và 11-15 tầng Chi phí xây dựng thô (tính trên diện tích xây dựng)

30% 4,0

Chi phí nội thất cơ bản

0,00

Chi phí lắp đặt thang máy (nếu có)

745,0

Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng nội bộ Giao thông

lựa chọn triệu VND/m2 tỷ lệ triệu VND/m2 triệu VND/m2 căn hộ triệu VND/thang triệu VND triệu VND

17.969,3 10.125,5

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

0,60

Cây xanh

843,8 0,05

Cấp điện Cấp nƣớc Thoát nƣớc thải Khác Chi phí khác trên tổng chi phí xây dựng Chi phí khảo sát và lập dự án Chi phí thiết kế kỹ thuật Huy động vốn Chi phí bảo hiểm công trình (tính theo chi phí xây dựng) Chi phí quản lý dự án Chi phí pháp lý và kế toán Chi phí khác

3.000,0 1.000,0 1.000,0 2.000,0 5,0% 0,2% 1,0% 0,1% 0,5% 1,0% 0,2% 2,0% 2%

2 1 0,0% 60,0% 70,0% 70,0%

Dự phòng chi phí thực (% chi phí đầu tƣ) LỊCH ĐẦU TƢ Tiền đất Xây dựng thô Chi phí nội thất Thang máy Cơ sở hạ tầng Chi phí khác

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 50,0% 40,0% 0,0%

2 1

0 100,0% 40,0% 30,0% 40,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 50,0% 60,0% 100,0%

20,0% 80,0%

40,0% 60,0%

15%

0

1

2

triệu VND/m2 triệu VND triệu VND/m2 triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ năm Phƣơng án tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ năm

13,0% 3,5% 16,5% 8,88% 0,0

Năm Năm

2,0

0

1

2 Chi phí khảo sát và lập dự án Chi phí thiết kế kỹ thuật Huy động vốn Chi phí bảo hiểm công trình (tính theo chi phí xây dựng) Chi phí quản lý dự án Chi phí pháp lý và kế toán Chi phí khác Thời gian xây dựng Nguồn vốn Vốn chủ sở hữu (so với tổng vốn) Vốn vay (so với tổng vốn) Chi phí vốn chủ đầu tƣ HUY ĐỘNG VỐN Lãi suất tiền gửi 1 năm Chệnh lệch lãi suất Lãi suất cho vay danh nghĩa Lãi suất cho vay thực Số năm ân hạn trả nợ gốc (kể từ khi kết thúc thời gian xây dựng) Số năm trả đều nợ gốc KINH DOANH Đơn giá bán (bao gồm thuế GTGT)

10,69

Năm

Thuế GTGT đầu ra Thuế GTGT đầu vào Giá bán (không gồm thuế GTGT)

10% 10% 9,72

Giá bán căn hộ tiêu chuẩn

213,9

35,0%

65,0%

Tốc độ bán Chi phí bán hàng (tính trên doanh thu) Số năm trả góp đối với khách hàng cá nhân/hộ gia đình

năm triệu VND/m2 tỷ lệ tỷ lệ triệu VND/m2 triệu VND/căn tỷ lệ năm

2% 10

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

20%

tỷ lệ tỷ lệ năm tỷ lệ năm tỷ lệ năm

25% 0 25% 0 25% 5

0 1,00 1,00 20.500

1 1,07 1,02 21.505

2 1,14 1,04 22.559

3 1,23 1,06 23.665

Năm

56.313,1

m2

74.448,0 108.455,6 297.792,0 0,0

m2 triệu VND triệu VND triệu VND

0,0 17.970,0 315.762,0

Lợi nhuận chủ đầu tƣ THUẾ Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp Số năm miễn thuế Thuế suất miễn thuế Số năm giảm thuế Thuế suất giảm thuế Số năm chuyển lỗ tối đa Phân tích Tài chính CHỈ SỐ GIÁ VÀ TỶ GIÁ HỐI ĐOÁI Chỉ số giá VND Chỉ số giá USD Tỷ giá hối đoái (VND/USD) CHI PHÍ ĐẦU TƢ Tổng diện tích kinh doanh đƣợc (căn hộ, thƣơng mại, bãi xe, nhà trẻ) Tổng diện tích xây dựng Chi phí đất Chi phí xây dựng (công trình chung cƣ) Chi phí nội thất căn hộ (tính theo phƣơng án 1 loại) Chi phí thang máy Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng Tổng chi phí xây dựng (hạ tầng & công trình) Chi phí khác

15.788,1 631,5 3.157,6 315,8

triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND

1.578,8

Chi phí khảo sát và lập dự án Chi phí thiết kế kỹ thuật Huy động vốn Chi phí bảo hiểm công trình (tính theo chi phí xây dựng) Chi phí quản lý dự án Chi phí pháp lý và kế toán Chi phí khác

3.157,6 631,5 6.315,2

triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND

331.550,1

triệu VND triệu VND triệu VND

Năm

0 108.456 119.117 0

1 0 178.675 0

2 0 0 0

3 0 0 0

Tổng chi phí đầu tƣ (không kể đất) không kể dự phòng NGÂN LƢU CHI PHÍ ĐẦU TƢ, giá thực Chi phí đất Chi phí xây dựng Chi phí nội thất căn hộ (tính theo phƣơng án 1 loại) Chi phí lắp đặt thang máy Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng Chi phí khác

0 17.970 13.957 632 3.158 316 1.579

0 0 1.831 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND

triệu VND triệu VND

1.579 379

1.579 253

0 0

Chi phí khảo sát và lập dự án Chi phí thiết kế kỹ thuật Huy động vốn Chi phí bảo hiểm công trình (tính theo chi phí xây dựng) Chi phí quản lý dự án Chi phí pháp lý và kế toán

triệu VND

6.315

Chi phí khác

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

440.005,7

Chi phí đầu tƣ theo giá thực

triệu VND

259.499

180.507

108.455,6 310.299,3

triệu VND triệu VND triệu VND

108.456 119.117 0

0 191.182 0

0 0 0

0,0

NGÂN LƢU CHI PHÍ ĐẦU TƢ, giá danh nghĩa Chi phí đất Chi phí xây dựng Chi phí nội thất căn hộ (tính theo phƣơng án 1 loại) Chi phí lắp đặt thang máy Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng Chi phí khác

0,0 17.970,0 15.916,3 631,5 3.157,6 315,8

triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND

0 17.970 13.957 632 3.158 316 1.579

0 0 1.960 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

1.578,8

triệu VND triệu VND triệu VND

1.579 379 6.315

1.689 270 0

0 0 0

3.268,1 649,2 6.315,2

Chi phí đầu tƣ theo giá danh nghĩa

259.499

193.142

triệu VND

452.641

0

1 HUY ĐỘNG VỐN

2

3 Năm

triệu VND triệu VND

28,5% 71,5%

51.900 207.599

77.257 115.885

Vốn chủ sở hữu Nợ vay

0 0

129.157 323.484

1 207.599 115.885 34.254

88.540 357.738

0 0 207.599 0 0 0 0 207.599 207.599

0 357.738 115.885

2 357.738 0 0 59.027 178.869 237.896 178.869 -237.896

3 178.869 0 0 29.513 178.869 208.383 0 -208.383

Năm

486.895

602.211 Năm

3

0

1

2

triệu VND

210.774

391.437

602.211

191.613

355.852

triệu VND

151.043

193.142

59.027

29.513

LỊCH NỢ VAY Dƣ nợ đầu kỳ Giải ngân nợ Lãi nhập gốc trong thời gian xây dựng Trả lãi Trả nợ gốc Trả lãi và nợ gốc Dƣ nợ cuối kỳ Ngân lƣu nợ Tổng chi phí đầu tƣ, kể cả chi phí lãi vay trong thời gian XD, danh nghĩa DOANH THU, giá danh nghĩa Phƣơng án bán thanh toán một lần cho doanh nghiệp Doanh thu bán căn hộ (gồm thuế GTGT), danh nghĩa Doanh thu bán căn hộ (không gồm thuế GTGT), danh nghĩa KHẤU TRỪ THUẾ GTGT ĐẦU VÀO VÀ ĐẦU RA Chi phí tính hoàn thuế GTGT đầu vào

triệu VND

43.273

-11.474

triệu VND triệu VND triệu VND

Năm

15.104 0 15.104 0

19.314 19.161 153 1

5.903 35.585 -29.683 2

2.951 0 2.951 3

12.044

Giá trị hoàn thuế GTGT đầu vào Giá trị thuế GTGT đầu ra phải trả Khấu trừ thuế GTGT đầu vào và đầu ra CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG BÁN HÀNG, danh nghĩa Chi phí bán hàng Chi phí đầu tƣ Lợi nhuận trƣớc lãi vay và thuế - Lãi vay Lợi nhuận trƣớc thuế

triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND

0 259.499 -259.499 0 -259.499

4.215 193.142 -5.745 0 -5.745

7.829 0 348.023 59.027 288.996

0 0 0 29.513 -29.513

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

0 0

23.753 5.938

5.938

0

1

2

3 Lợi nhuận chịu thuế - Thuế thu nhập doanh nghiệp NGÂN LƢU, danh nghĩa Ngân lƣu vào

Năm

Doanh thu bán căn hộ (không gồm thuế GTGT) Khấu trừ VAT đầu vào và đầu ra

Ngân lƣu ra

triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND

0 15.104 259.499

191.613 153 193.142

355.852 -29.683 0

0 2.951 0

Chi phí đầu tƣ (bao gồm chi phí đất, xây dựng, hạ tầng & chi phí mềm) Chi phí bán hàng Thuế thu nhập doanh nghiệp

0 0

4.215 0

7.829 0

0 5.938

triệu VND triệu VND IRR

MIRR

NPV

16,93%

5.175,9

-244.395

-5.745

348.023

-5.938

17,29%

IRR

MIRR

NPV

14,07%

16,47%

1.331,5

-36.795 1,18

110.140 0,05

110.127 1,46

-214.321 -0,03

16,50% 15,00% 16,07%

0,0 1.331,5 5.175,9

16,50% 14,07% 17,29%

16,93% 16,47%

Ngân lƣu tự do của dự án Ngân lƣu tự do của chủ đầu tƣ Tỷ lệ an toàn trả nợ, DSCR Chi phí vốn Nợ vay Chủ đầu tƣ Dự án (sử dụng tỷ lệ D/E ban đầu) NPV Nợ vay Chủ đầu tƣ Dự án IRR Nợ vay Chủ đầu tƣ Dự án MIRR Dự án Chủ đầu tƣ

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

Phụ lục 6. Phân tích các Yếu tố Đầu vào

Phụ lục này trình bày về việc tối ƣu hóa các yếu tố chi phí đầu vào hƣớng đến mục tiêu đáp

ứng nhu cầu nhà ở cho số đông ngƣời dân thu nhập trung bình đến thấp. Cụ thể là, xác định

những khoảng mức chi phí, hoặc các lựa chọn tốt nhất của từng yếu tố đầu vào để có thể

cung cấp căn hộ với mức giá bằng với thị trƣờng phi chính thức hiện nay, trong khoảng

200 – 300 triệu. Đồng thời xác định mức giá thấp nhất mà thị trƣờng có thể cung cấp với

những trợ cấp nhất định (chủ yếu là chi phí đất) từ phía nhà nƣớc. Đây chính là ngƣỡng giá

mà ngƣời dân còn có thể sở hữu nhà (với một mức độ trợ cấp nhất định). Dƣới mức này,

giải pháp về nhà ở sẽ phải hƣớng đến hình thức khác nhƣ thuê mƣớn, hoặc nhà ở công

cộng (thuộc sở hữu nhà nƣớc).

Đất

Bảng 3. Ảnh hưởng của chi phí sử dụng đất đến giá nhà và khả năng thanh toán của người mua

Nguồn: tính toán của tác giả, dựa trên mô hình tài chính.

Số liệu phân tích cho thấy giá đất tác động đáng kể lên giá thành căn hộ. Nếu các giả định

khác là không đổi (giả định quan trọng nhất là chiều cao chung cƣ), và chỉ xem xét tác

động của yếu tố giá đất ta có thể thấy muốn giá căn hộ chung cƣ ở mức dƣới 300 triệu thì giá đất đầu vào phải thấp hơn 5 triệu/m2.

Trên thực tế giá đất thay đổi buộc nhà đầu tƣ tối ƣu hóa việc sử dụng đất nhằm giảm chi

phí. Đến lƣợt mình, tầng cao chung cƣ lại có tƣơng quan với chi phí xây dựng, công trình

càng cao tầng đòi hỏi tiêu chuẩn cao hơn (cột móng, hệ thống điện nƣớc, chịu gió, v.v.).

Nhƣ vậy, giá đất cao có thể sẽ không khiến giá thành tăng nhiều nhƣ trong bảng phân tích

trên, nếu ta có thể kết hợp với việc tăng hệ số sử dụng đất. Việc xem xét ảnh hƣởng của

cùng lúc nhiều yếu tố sẽ lần lƣợt đƣợc thực hiện ở những mục sau, khi đề cập đến các yếu

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

tố liên quan.

Thiết kế

 Diện tích Căn hộ

Bảng 4. Ảnh hưởng của diện tích căn hộ đến giá nhà và khả năng thanh toán của người mua

Nguồn: tính toán của tác giả, dựa trên mô hình tài chính.

Diện tích căn hộ khiến giá thành thay đổi đáng kể, tác động đến khả năng mua nhà. Muốn

giá nhà dƣới 300 triệu/căn (tƣơng đƣơng mức giá (nhà có đất) phổ biến trên thị trƣờng phi chính thức hiện nay), căn hộ nên có diện tích dƣới 30 m2.

Sẽ có không ít băn khoăn liệu diện tích nhƣ vậy có quá nhỏ. Trên thực tế, có thể nói thị trƣờng đã bắt đầu có tín hiệu về nhu cầu này (đề xuất của Công ty Địa ốc Đất Lành)71 lý do

đơn giản vì nó phù hợp khả năng tài chính của ngƣời mua. Hơn nữa, cũng chƣa có nghiên

cứu cụ thể (trong nỗ lực tìm kiếm tài liệu của tác giả) cho rằng diện tích bao nhiêu là hợp

lý. Tại một số quốc gia phát triển (Anh, Mỹ), cách tính toán dựa vào số phòng ngủ tƣơng

ứng với số ngƣời ở trong căn hộ chiếm ƣu thế hơn so với dựa vào diện tích tối thiểu (hoặc

tối đa). Mặt khác, các cách tiếp cận mang tính vị nhân sinh để giải quyết những vấn đề của

ngƣời nghèo đều có khuynh hƣớng cho rằng chất lƣợng sống phụ thuộc rất nhiều vào môi

trƣờng xung quanh, cộng đồng, văn hóa – các yếu tố liên quan đến con ngƣời và sự tham

gia của cộng đồng, mà các thiết kế chính bản thân nó chỉ là mới tạo ra một không gian vật

lý. Hơn nữa, vấn đề về không gian sống vật lý còn phụ thuộc vào cách thiết kế và bố trí (vật lý) trong nội bộ căn hộ, chứ không chỉ là diện tích sàn. Sống trong căn hộ 20 m2,

không nhất thiết hộ gia đình chỉ có thể sử dụng chừng ấy diện tích. Với chiều cao tiêu chuẩn 4 m, căn hộ có thể đƣợc thiết kế bao gồm một căn gác nhỏ 10 – 15 m2 giúp cải thiện

71 Bảo Anh (2011).

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

đáng kể diện tích căn hộ (xem thiết kế minh họa tại Hình 4.2.). Tuy vậy suy cho cùng, một

không gian sống rộng rãi vẫn là một mục tiêu tích cực và chính đáng. Và trong khi giải

quyết các vấn đề thực tế về khan hiếm nguồn lực, việc quy hoạch và thiết kế không gian

sống cho cộng đồng lấy đối tƣợng phục vụ làm mục tiêu thiết kế sẽ giúp giải quyết nhiều

vấn đề về mặt chất lƣợng cuộc sống.

Chi phí đất có thể ảnh hƣởng đến diện tích căn hộ mà ngƣời mua có thể mua. Bảng sau cho

thấy diện tích tối đa của căn hộ dƣới 300 triệu phụ thuộc ra sao vào chi phí sử dụng đất

(diện tích căn hộ bị hi sinh để bù đắp chi phí đất). Với giá đất trên 3 – 4 triệu, diện tích tối đa cho căn hộ là 20 m2. Từ 5 đến 8 triệu là 15 m2, và trên 8 triệu giá nhà trở nên quá cao.

Nhƣ vậy, để nhà ở vừa phù hợp khả năng tài chính (khoảng 200-300 triệu) vừa đảm bảo một diện tích tiện nghi thỏa đáng (trên 25 m2), giá đất nên dƣới 2,5 triệu/m2.

Bảng 5. Ảnh hưởng đồng thời của chi phí sử dụng đất và diện tích căn hộ đến giá nhà

Nguồn: tính toán của tác giả, dựa trên mô hình tài chính.

Số liệu cũng cho thấy mức giá thấp nhất có thể đạt đƣợc là 122 triệu/căn hộ 15 m2, đạt đƣợc trong trƣờng hợp nhà nƣớc trợ cấp đất và giảm thiểu diện tích căn hộ (15m2).

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

 Chiều cao Công trình

Bảng 6. Ảnh hưởng của chiều cao công trình chung cư đến giá căn hộ

Nguồn: tính toán của tác giả, dựa trên mô hình tài chính.

Với giá đất không đổi, chiều cao 5 tầng trở thành phƣơng án tối ƣu nhất. Tuy nhiên, giá đất

tại TPHCM dao động với biên độ rất lớn và khá đắt đỏ nên dự án chung cƣ thƣờng phải

xem xét đến khả năng xây cao tầng để giảm thiểu chi phí đất. Kết quả cho thấy nếu giá đất dƣới 3 triệu/m2 chiều cao chung cƣ tối ƣu là 5 tầng. Nếu giá đất từ 3 đến 9 triệu chung cƣ

nên xây 10 tầng, và đất trên 9 triệu xây 15 tầng.

Bảng 7. Ảnh hưởng đồng thời của chi phí sử dụng đất và chiều cao công trình chung cư đến giá

nhà

Nguồn: tính toán của tác giả, dựa trên mô hình tài chính.

Việc tăng hệ số sử dụng đất thông qua tăng chiều cao công trình có tác động nhiều đối với

khả năng tăng nguồn cung hơn là tác động lên tính phù hợp khả năng tài chính của ngƣời

mua. Chi phí xây dựng đắt hơn cùng với giá đất thƣờng cao hơn (khi phải xây dựng cao

tầng) làm tăng giá thành căn hộ đáng kể. Tuy vậy, tăng chiều cao công trình sẽ trở thành

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

giải pháp bắt buộc nếu nguồn tài nguyên đất trở nên khan hiếm.

Đơn giá Xây dựng

Đơn giá xây dựng có ảnh hƣởng quan trọng đến giá nhà. Quy trình chạy độ nhạy cho biến

đơn giá xây dựng cơ bản dao động trong khoảng từ 1,50 triệu (tƣơng đƣơng 75 USD) đến

5,10 triệu (255 USD) mỗi mét vuông xây dựng. Mức thấp nhất đƣợc lấy từ nghiên cứu tình huống nhà ở tại Vinh (77 USD/m2 sàn xây dựng, và 140 USD/m2 giá xây dựng thông thƣờng – ghi nhận trong cùng tình huống).72 Mức cao nhất đƣợc lấy từ khái toán của một

dự án nhà ở thu nhập thấp tại TPHCM năm 2009. Nghiên cứu tình huống tại Ahmedabad, Ấn Độ cho thấy đơn giá xây dựng (dƣới 5 tầng) trong khoảng từ 1,50 đến 1,90 triệu/m2.73

Một tài liệu phân tích “Tiếp cận theo cơ chế thị trƣờng cho nhà ở thu nhập thấp đô thị tại Ấn Độ” của Monitor Group đƣa ra mức giá xây dựng khác, 4 triệu/m2 sàn xây dựng.74 Tuy

vậy mức giá này theo mô tả dự án có lẽ đã bao gồm chi phí hạ tầng (nội bộ) và trong phân

tích không thấy đề cập đến lãi vay cũng nhƣ ƣớc lƣợng 100% diện tích sàn xây dựng là

kinh doanh đƣợc. Nghĩa là, chi phí xây dựng thực chất phải thấp hơn 4 triệu, ƣớc tính vào khoảng 3 triệu/m2 sàn.

Bảng 8. Ảnh hưởng của đơn giá xây dựng đến giá căn hộ

Nguồn: tính toán của tác giả, dựa trên mô hình tài chính.

Hơn thế nữa, chi phí xây dựng có thể đƣợc giảm thông qua kỹ thuật và công nghệ xây

dựng. Thực hành quốc tế cho thấy khả năng giảm 25% chi phí xây dựng là có thể thực hiện

72 77USD/m2 là đơn giá sàn xây dựng cho nhà ở xây trong khuôn khổ chƣơng trình Phát triển Đô thị dựa vào Cộng đồng của Trung tâm Hỗ trợ và Phát triển Tài nguyên Cộng đồng (SDCR), và đạt thấp nhƣ vậy là do “tái sử dụng nguyên vật liệu có sẵn, công lao động từ cộng đồng (không tốn lƣơng lao động), và thời gian ngắn”, theo Lê Diệu Ánh (2011). 73 Nohn (2008). 74 Monitor Group (2011). Phân tích này “dựa trên các dự án cho Ngân hàng Nhà ở Quốc gia, với sự hỗ trợ từ Ngân hàng Thế giới và đƣợc tài trợ bởi FIRST Initiative”. 75 Theo Civil Engineering Portal, truy cập ngày 24/04/2011 tại địa chỉ http://www.engineeringcivil.com/low-cost- housing.html.

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

đƣợc thông qua một danh mục các phƣơng cách đa dạng nhằm làm giảm chi phí vật liệu xây dựng và nhân công, bên cạnh yếu tố trọng yếu khác là quy hoạch và thiết kế tốt.75 Tuy

vậy, vấn đề này còn cần phải đƣợc nghiên cứu kỹ trong điều kiện Việt Nam, cụ thể là

TPHCM.

Các dự án do Vinaconex thực hiện, với giá thành vào khoảng 4 triệu/m2 căn hộ cũng cho

thấy chi phí xây dựng tại Việt Nam trên thực tế thậm chí còn có thể thấp hơn mức khái

toán 3,5 triệu đồng nhƣ mô hình (bên cạnh những cách thức giảm giá thành khác thông qua

tăng sử dụng đất, giảm các khoản mục chi phí khác).

Tài chính Dự án – Lãi suất vay đầu tư phát triển

Lãi vay đầu tƣ phát triển có ảnh hƣởng đến giá nhà (chiếm một tỉ lệ đáng kể trong giá

thành, 13%) tuy vậy không tạo ra ảnh hƣởng đáng kể đến tính phù hợp khả năng đối với

ngƣời mua (chênh lệch giá nhà chỉ ở mức 24 triệu/căn hộ khi lãi vay đầu tƣ là 9,5% và

19,5%/năm), đặc biệt khi tính đến khả năng giảm lãi suất cho vay đầu tƣ xây dựng trong

bối cảnh kinh tế vĩ mô của Việt Nam hiện tại.

Bảng 9. Ảnh hưởng của lãi suất vay đầu tư đến giá căn hộ

Nguồn: tính toán của tác giả, dựa trên mô hình tài chính.

Tuy vậy, lãi suất là yếu tố sống còn của nhà đầu tƣ khi quyết định đầu tƣ và trong quá trình

thực hiện dự án, bởi nó có quan hệ mật thiết với hầu hết các yếu tố chi phí khác – tạo ảnh

hƣởng chung đến các chỉ số hiệu quả tài chính (NPV, IRR) và năng lực trả nợ ngắn hạn

của doanh nghiệp, đặc biệt khi xem xét trong mối quan hệ với rủi ro (nhƣ rủi ro thị trƣờng,

kinh doanh). Vấn đề không đơn giản là lãi suất ƣu đãi mà yếu tố tiên quyết hơn chính là

Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com

việc đảm bảo nguồn tín dụng thƣờng xuyên với lãi suất ổn định.

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phát triển nhà ở giá rẻ tại Thành phố Hồ Chí Minh – chính thức so với phi chính thức

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH 

LLÝÝ NNGGUUYYỆỆTT TTRRÂÂNN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở GIÁ RẺ TẠI THÀNH

PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC SO VỚI

PHI CHÍNH THỨC

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: CHÍNH SÁCH CÔNG

MÃ SỐ: 60.31.14

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS HUỲNH THẾ DU

Th.S JAY ROSENGARD

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM TẠ

NỘI DUNG TÓM LƯỢC

MỤC LỤC

DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH VÀ PHỤ LỤC

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU

CHƯƠNG 2 KHUNG PHÂN TÍCH

VÀ CÁC TIẾP CẬN CỦA

CHÍNH SÁCH NHÀ Ở

Hình 2.1. Thị trường nhà ở với yếu tố ngoại tác

P (tr.đ/căn)

(SF) ≡ (MSC)

[1]

[1]

(SM)

O

PO

[2]

F

PF

(MSBF)

[1]

M

(MSBI)

O’

PI PD

(D) ≡ (MPB)

QF

QI

QO

Q (căn)

CHƯƠNG 3

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH –

CHÍNH THỨC VÀ PHI CHÍNH THỨC

Hình 3.1. Tỉ lệ các hộ gia đình chất lượng sống thấp tại TPHCM phân theo quận

(ngoại trừ huyện Củ Chi và Cần Giờ)

Hình 3.2. Tỷ lệ người nhập cư vào TPHCM từ các tỉnh thành khác theo quận/huyện

(ngoại trừ huyện Củ Chi và Cần Giờ)

Bảng 3.1. Lượng nhà và lượng cầu nhà tăng mới tại TPHCM qua các năm

Bảng 3.2. Cung căn hộ chính thức mới qua các năm tại TPHCM

Hình 3.3. Lượng cung căn hộ chính thức và lượng cầu nhà ở14 tại TPHCM qua các năm

116

109

103

97

91

86

81

41

21

11

10

9

9

9

Bảng 3.3. Ước tính khả năng mua nhà của bốn nhóm thu nhập thấp nhất tại TPHCM năm 2009

Bảng 3.4. So sánh chi phí nhà ở chính thức và phi chính thức

Hình 3.4. Thị trường nhà ở tại TPHCM hiện nay – cung mới, cầu mới, các mức giá và khả năng

chi trả

P (tr.đ/căn)

(SF) ≡ (MSC)

(SM)

O

PO

F

540 = PF

(MSBF)

D2