Đề tài: Sự tác động của giá đất, giá nhà ở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Đề tài: “Sự tác động của giá đất, giá nhà ở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội”

Trần Hoàng Anh

1

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

LỜI CẢM ƠN !

Để hoàn thành được khoá luận tốt nghiệp sau thời gian 4 năm học tập tại khoa

Địa lý trường đại học Khoa Học Tự Nhiên thuộc đại học Quốc Gia Hà Nội,

trước tiên em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của các thầy cô, cán

bộ trong khoa Địa lý trong thời gian qua đã truyền đạt những kiến thức quý

báu về chuyên ngành địa chính nói riêng vàđịa lý nói chung cho em để phục

vụ cho công việc sau này. Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến chuyên viên

cao cấp Mai Xuân Yến là người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành khoá

luận tốt nghiệp này. em xin chúc các thầy cô luôn luôn mạnh khoẻ, hạnh phúc

và công tác tốt. Vàđể hoàn thành tốt khoá luận này em xin chân thành cảm ơn

phòng tài nguyên và môi trưng quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội là nơi cung

cấp các số liệu giúp em thực hiện khoá luận. Cuối cùng em xin chân thành

cảm ơn tất cả những ai đãủng hộ và giúp đỡ em trong 4 năm học vừa qua, xin

chân thành cảm ơn!

Hà nội 25 tháng 05 năm 2006.

Sinh viên: Trần Hoàng Anh

Trần Hoàng Anh

2

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

MỞĐẦU

Xã hội loài người luôn luôn phát triển không ngừng và những gì phục vụ cho con người cũng biến đổi theo, một trong những nhu cầu quan trọng của con

người mang tính thiết yếu chỉ sau thức ăn cho sự tồn tại của con người đó chính làđất đai hay có thể nói một cách rộng hơn đó chính là bất động sản, nó gắn liền với con người ngay từ thuở sơ khai và tầm quan trọng của nó cũng ngày được khẳng định theo tiến trình phát triển loài người. Thật vậy, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và không bao giờ có thể xác định được hết giá trị quý giáđó như thế nào. Đất đai đã, đang và sẽđóng góp vai trò cực kỳ quan trọng cho bất kỳ một lĩnh vực nào đó trong mỗi quốc gia trên thế giới và thực tếđã chứng minh một cách rõ nét điều đó. Trên thế giới thì mỗi một quốc gia có những quan niệm về bất động

sản, về bề dày lịch sử khác nhau từ việc tạo ra nó, quản lý, sử dụng, phát triển và kinh doanh nó… và chung nhất là thái độđối xử của nhà nước về mặt pháp lýđối với nó trong tổng thể các mối quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội của một thực thể xã hội nhất định.

ë Việt Nam cũng vậy, từ luật đất đai năm 1993 được ban hành với quy định đất có giá, quyền sử dụng đất có thể mua, bán, trao đổi, từđó hệ thống thị trường bất động sản dần dần được hình thành, phát triển và không thể phủ nhận được vai trò của thị trường này trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.

Theo pháp luật Việt Nam, thì toàn bộđất đai đều thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước làđại diện chủ sở hữu. Do đó, về mặt pháp luật trong thị trường bất động sản không có việc mua và bán quyền sở hữu đất đai mà chỉ có mua bán quyền sử dụng đất tức là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nên thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất và hiện nay đang phát

triển rất sôi động hơn bao giờ trong quá trình phát triển từ trước đến nay. Tuy nhiên, một thực tế dễ dàng có thể nhận ra là với tốc độ phát triển mạnh mẽđến chóng mặt như vậy nhưng thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay lại không được quản lý một cách chặt chẽ, nóđã tạo ra rất nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp cần phải giải quyết cho phù hợp vàổn định trong sự phát triển của nền kinh tế của một Quốc gia.

Đó cũng là lý do mà trong suốt một thời gian dài cho đến nay Nhà nước không thể kiểm soát được toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản, khiến cho các mối giao dịch bất động sản trở nên lộn xộn và phức tạp. Điển hình là nhà nước không thể kìm chếđược sự leo thang của giáđất, làm cho kinh doanh bất động sản

Trần Hoàng Anh

3

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

tạo ra một tỷ suất siêu lợi nhuận nhưng lại kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế

chung và làm thất thu hàng trăm tỷđồng của nhà nước, gây nên dư luận không tốt trong quần chúng nhân dân, thiếu chỗở cho người có thu nhập thấp, tình trạng đầu cơđất xảy ra mạnh mẽ.

Tạo ra một môi trường pháp lýổn định, quy hoạch rõ ràng, sát thực tế, thuận tiện và hiệu quảđang là một trong những chính sách mà nhà nước đề ra. Để giải quyết tốt vấn đề của thị trường bất động sản, tạo cơ sở vững chắc khắc phục mọi tiêu cực trong sử dụng đất, xoá bỏ thị trường bất động sản kinh doanh nhàđất bất hợp pháp. Mặt khác có thể sử dụng động lực của thị trường để thực hiện tốt việc sử dụng đất hoang hoá, việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu lao động nông nghiệp theo hướng công nghiệp hoá và hiện đại hoá phù hợp với định hướng phát triển của nền kinh tế.

Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường bất động sản đang là một vấn đề rất cấp thiết, nhằm góp phần giúp nhà nước khắc phục những tồn tại tiêu cực vàđịnh hướng phát triển cho thị trường bất động sản. Bắt nguồn từ nhu cầu thực tế hiện nay tôi

thực hiện đề tài:

“Sự tác động của giáđất, giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận

Cầu Giấy TP Hà Nội”

Để thực hiện được đề tài này, một sốphương pháp nghiên cứuđược sử dụng

là:

- Phương pháp điều tra: phỏng vườn một số chủ bất động sản có nhu cầu bán bất động sản trên địa bàn quận Cầu Giấy về các thông tin như: vị trí các bất động sản, kích thước, hình dạng, tình trạng pháp lý, số tầng, diện tích xây dựng, hiện trạng và cuối cùng là giá bán các bất động sản.

- Phương pháp thu thập số liệu: thu thập các văn bản liên quan đến thị trường bất động sản nh các Nghịđịnh của chính phủ, Quyết định, Thông tư liên quan đến bất động sản, các báo cáo, hội thảo liên quan đến thị trường bất động sản. Thu thập các mẫu phiếu điều tra phân bố trên địa bàn quận Cầu Giấy.

- Phương pháp tổng hợp và phân tích: từ các thông tin thu thập được tiến hành tổng hợp và phân tích các số liệu, xác định và loại bỏ mẫu nghi ngờ, đánh giá các yếu tốảnh hưởng đến giáđất, giá nhà trên thị trường, rút ra nhận xét.

Trần Hoàng Anh

4

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Vàđề tài cũng đặt ra được một số yêu cầu như: phân tích các yếu tố tác động

đến giá bất động sản hay chính là giáđất, giá nhàởđể từđó thấy được sự thay đổi trong giá của bất động sản như thế nào.

ch­¬ng 1

tæng quan vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n

1.1. Khái niệm về bất động sản, vai trò, đặc tính bất động sản

Theo điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của nước ta định nghĩa: bất

động sản là tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; nhàở, công trình xây

dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhàở, công trình xây dựng

đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật qui

định.

Qua đó có thể hiểu bất động sản gồm hai loại vật thể chủ yếu là: đất đai,

vật kiến trúc trên đất, thứ gắn liền với đất đai.

Bất động sản có vai tròđặc biệt quan trọng: Đất đai làđiều kiện vật

chất để con người tồn tại và tái sản xuất. Và nhàở là không gian cho con

người đểở, sinh hoạt, sản xuất. Đối với mỗi quốc gia thì bất động sản không

chỉ là nguồn tài nguyên lớn mà còn thể hiện trình độ phát triển và tiềm năng

kinh tế.

Từ khái niệm trên, bất động sản có những đặc tính như:

Có vị trí cốđịnh: không di chuyển được do vậy thị trường chỉ diễn ra ở

nơi nó toạ lạc và làm cho giá cảở mỗi nơi mỗi lúc một khác nhau.

Có tính lâu bền, trong đó cần phânbiệt ba loại tuổi thọ của bất động

sản: Tuổi thọ của đất đai được xem như vô hạn; tuổi thọ vật lý tức tuổi thọ

của vật liệu xây dựng; tuổi thọ kinh tế, phụ thuộc vào mục đích, tính chất sử

dụng công trình. Nói chung tuổi thọ kinh tế thường ngắn hơn tuổi thọ vật lý

bởi trong những trường hợp chất lượng công trình còn tốt nhưng vẫn phải

pháđi xây dựng công trình khác phù hợp với yêu cầu, mục đích sử dụng mới.

Tính thích ứng: làm cho công trình đáp ứng kịp thời với yêu cầu của

người sử dụng nó.

Trần Hoàng Anh

5

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Tính khác biệt: từng bất động sản như: công trình, nhà, căn hộ, vườn

cây. Không có sự giống nhau một cách tuyệt đối, trước hết là do diều kiện

không gian, môi trường tiếp cận của từng bất động sản có sự khác nhau.

Tính chịu ảnh hưởng của chính sách pháp luật: Trong mỗi giai đoạn

lịch sử, Nhà nước thường đưa ra những chính sách pháp luật mới đểđiều chỉnh

các quan hệ pháp lý, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, xây dựng,

giao dịch, sử dụng bất động sản cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế

xã hội.

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý của nhà nước: Thị trường nói

chung và thị trường bất động sản nói riêng thường bị ba quy luật chi phối, đó

là: quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu. Việc phát huy

những mặt tích cực và hạn chế những mặt tiêu cực của ba quy luật này để có

lợi cho quốc kế dân sinh, điều đó phụ thuộc chủ yếu vào năng lực, trình độ,

phương thức quản lý của Nhà nước, bởi vì người tạo lập, mua, bán, giao dịch

bất động sản thường lợi dụng các quy luật này để mưu tính thu lợi về mình

một cách cao nhất.

Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản khi sử dụng có thể

sinh lợi cho nhau hoặc gây hại cho nhau. Vấn đề này trước hết phải được giải

quyết bằng công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thiết kế thi

công, để vừa đảm bảo lợi ích của cục bộ và toàn cục, vi mô và vĩ mô, trước

mắt và lâu dài. Hạn chếđến mức cao nhất những xung đột, bất lợi khi sử dụng

các bất động sản.

Đắt tiền và khó chuyển đổi thành tiền mặt: Bất động sản thường có giá

trị lớn nên khi mua bán nó phải có thời gian để cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng

và phải qua một số thủ tục cần thiết đểđảm bảo an toàn cho việc mua bán loại

tài sản này.

Riêng đất đai thìđặc tính bất động sản thể hiện ngay trong thuộc tính

của nó, đó là có vị trí cốđịnh, hạn chế về không gian, vô hạn về thời gian sử

dụng, được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau vàđất đai gắn liền với lãnh

thổ và chủ quyền quốc gia, tài sản quý giá của mỗi quốc gia.

Trần Hoàng Anh

6

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

1.2. Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là các hoạt động giao dịch về bất động sản tại

một khu vực địa lý nhất định trong một thời gian nhất định, làđầu mối thực

hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của bất động sản thông qua quan hệ giữa

người mua và người bán bất động sản theo quy luật thị trường.

Tuỳ thuộc vào từng chếđộ sở hữu, phạm vi hoạt động mà thị trường bất

động sản có sự khác biệt với nhau về tính chất cũng như phương thức hoạt

động.

Thị trường bất động sản có 4 cách phân loại:

- Phân loại theo khu vực: VD: thị trường thành phố A, thị xã B, quận C.

- Phân loại theo công dụng của bất động sản: VD: thị trường đất đai, thị

trường nhàở, thị trường công trình công nghiệp.

- Phân loại theo tính chất kinh doanh: thì có ba nhánh: thị trường mua

bán bất động sản, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp bất

động sản.

- Phân loại theo thứ tự thời gian và thành phần bất động sản gia nhập

thị trường:

Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê

quyền sử dụng đất ( còn gọi là thị trường đất đai ).

Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình

Thị trường cấp III: là thị trường bán hoặc cho thuê công trình.

Với bất kỳ một loại thị trường nào cũng đều có ba yếu tố cấu thành là :

khách thể, chủ thể, môi giới trung gian. Trong thị trường bất động sản thì các

yếu tốđóđược biểu hiện như sau:

- Chủ thể thị trường bất động sản: Chủ thể của thị trường bất động sản

là những đối tượng trực tiếp tham gia các giao dịch trên thị trường bất động

sản; là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và Nhà nước trong đó các chủ thể này

vừa có thểđóng vai trò mua vừa có thểđóng vai trò bán bất động sản. Những

chủ thể này được tham gia vào các giao dịch trên thị trường bất động sản,

Trần Hoàng Anh

7

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

làchủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, đất đai; có quyền và lợi ích độc lập, tự

chủ quyết định có hay không tham gia các giao dịch trên thị trường bất động

sản. Khi tham gia các giao dịch bên mua và bên bán tự thỏa thuận giá cả với

nhau, không chịu sự tác động từ bên ngoài. Người bán được bán bất động sản

cho người mua không phải qua kiểm soát và xét duyệt hành chính; người mua

được quyền vay tiền và lấy bất động sản làm vật bảo đảm. Các chủ thể khi

tham gia thị trường có quyền và nghĩa vụ chung.

Trong các chủ thể trên thì Nhà nước là một chủ thểđặc biệt của thị

trường BĐS vìđất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước làđại diện chủ sở

hữu toàn bộ quỹđất, có quyền giao đất, cho thuêđất, thu hồi đất, cho phép

chuyển mục đích sử dụng đất (Điểm c khoản 2 Điều 5 Luật đất đai 2003).

Theo khoản 4 điều 5 Luật đất đai 2003 quy định: “ nhà nước trao quyền

sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuêđất,

công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy

định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ”. Pháp luật ở nước ta cũng cho

phép “ người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,

bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…”. Khi đó các tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân từ vai trò chủ thể quan hệđất đai trở thành chủ thể thị trường bất

động sản, các chủ thể này được tham gia chuyển dịch loại tài sản đặc biệt, tài

sản quyền sử dụng đất. Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước

làđại diện chủ sở hữu, “ Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai

như sau: quyết định giao đất, cho thuêđất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục

đích sử dụng đất…”.

- Khách thể: khách thể của thị trường bất động sản được hiểu làđối

tượng giao dịch giữa các chủ thể trên thị trường bất động sản, đó chính là

hàng hoá bất động sản, đối với những quốc gia màđất đai thuộc sở hữu t nhân,

thị trường bất động sản vềý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, khách

thể của thị trường làđất đai đãđược thương phẩm hoá. Còn ở Việt Nam, do đất

đai thuộc sở hữu toàn dân, các giao dịch diễn ra trên thị trường bất động sản

là các giao dịch về bất động sản nói chung và hàng hoá quyền sử dụng đất nói

riêng. Do đó khách thể của thị trường chủ yếu không bao gồm đất đai theo

Trần Hoàng Anh

8

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

nghĩa vật chất của nó, mà là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất

do không thể di dời được trong không gian, các tài sản khác gắn liền với đất

được gọi là vốn đất, trong đó quyền sử dụng đất là yếu tố trung tâm của bất

động sản. Và nh vậy quyền sử dụng đất là khách thể trung tâm của thị trường

bất động sản.

- Môi giới trung gian thị trường bất động sản được hiểu là cầu nối hữu

hình hoặc vô hình liên kết các chủ thể thị trường khi họ thực hiện giao dịch về

bất động sản. Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, hoạt động, tác dụng của

các cơ cấu trung gian ngày càng đóng vai trò quan trọng và là thành phần

không thể thiếu trong thị trường. Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủ

thể thị trường mà môi giới trung gian có ba loại: Hình thức liên kết giữa các

chủ thể cung bất động sản, hình thức liên kết giữa các chủ thể cầu bất động

sản, hình thức môi giới liên kết giữa bên cung và bên cầu bất động sản, bao

gồm: giá cả, quan hệ cung cầu, thông tin thị trường, người trung gian thị

trường, cơ quan xét xử và trọng tài kinh tế, bảo hộ quyền lợi cho các chủ thể

sau giao dịch …trong đó giá cả bất động sản là yếu tố quan trọng hơn cả.

Ngoài ra trong thị trường bất động sản còn có một số yếu tố như:

1. Quyền của người được chuyển quyền sử dụng đất và người được nhận

quyền sử dụng đất. Những biện pháp để người nhận quyền sử dụng đất

và người chuyển quyền sử dụng đất tìm đến nhau, một cơ chế thông

báo, quảng cáo việc bán đất.

2. Cơ sở xây dựng hợp đồng giữa người mua và người bán – văn bản viết

hoặc một số phương pháp thông dụng được cộng đồng chấp nhận mà

người mua và người bán có thể thực hiện được. Tự thoả thuận giá bán

không có sự can thiệp của bên ngoài.

3. Biện pháp thu thập thông tin vềđất đai- thường lấy tin ở cơ quan đăng

kýđất. Những thông tin liên quan bao gồm: Quyền sở hữu của người

bán, những hạn chế về quyền sử dụng đất và hưởng lợi trên đất đối với

người mua, nghĩa vụ về tài chính của người bán ( liên quan đến đất đó)

chưa giải quyết trước khi bán trở thành nghĩa vụ của người mua. Khi

chuyển nhượng thường phải xem người bán đã trả bao nhiêu, còn nợbao

Trần Hoàng Anh

9

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

nhiêu (ví dụ về thuếđất) để người mua khấu trừ cho người bán, kế

hoạch của Nhà nước trong tơng lai tác động đến đất đó.

4. Biện pháp để người bán bảo đảm chuyển quyền vềđất cho người mua.

Nói chung, phải qua kê khai đăng ký chuyển quyền ở nơi đăng ký.

5. Biện pháp bảo đảm quyền sở hữu đứng tên người mua để loại bỏ những

mối đe doạđến quyền đó. Nói chung là phải đăng ký công khai hoặc

tuan theo trình tự thủ tục thông dụng.

6. Quyền người mua được vay tiền lấy đất làm vật bảo đảm. người vay và

cho vay được tự do thoả thuận mức cho vay không qua kiểm soát tài

chính. Biện pháp đảm bảo thật an toàn cho chủ nợ, nghĩa làđể chủ nợ

không bị mất một số quyền lợi liên quan đến đất đã thế chấp do dất đo

trước đây đã chuyển nhượng và không biết có mắc nợ hoặc bị kiện cáo

hay không. Quyền chủ nợđược hành động khi con nợ không trảđủ nợ.

Nói chung, bao gồm quyền chủ nợđược công khai phát mại quyền sử

dụng đất để thanh toán nợ.

7. Đảm bảo Nhà nước thu được đầy đủ thuế chuyển quyền và luôn luôn

hiện chỉnh số liệu thuế thu được. Vai trò của Nhà nước trong việc xây

dựng một hành lang pháp lýđầy đủ và thành lập một cơ quan quản lý,

điều tiết hỗ trợ cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh.

Tính đặc thù và tính quy luật về sự vận động của thị trường bất

động sản

- Tính đặc thù:

Thực chất là thị trường giao dịch nhằm giải quyết về lợi ích giữa người

mua và người bán bất động sản, nó thường bị chi phối bởi các quy hoạch sử

dụng đất, quy hoạch đô thị, quy tắc xây dựng ; thị trường bất độngsản mang

tính khu vực do bất động sản là cốđịnh, tức lầ bất động sản ở mỗi nơi, mỗi

khu vực có những điều kiện, quan hệ cung cầu, mức giá cả tơng ứng với khu

vực đó; cần có dịch vụ tư vấnchuyên nghiệp có trình độ cao, có lương tâm

nghề nghiệp đểđảm bảo lợi ích chính đáng cho cả người mua và người bán bất

động sản; dễ mất cân bằng cung cầu, dễ dẫn đến độcquyền do sự tự do cạnh

tranh và số lượng bất động sản có hạn trong khi nhu cầu lại lớn; thịtrường bất

Trần Hoàng Anh

10

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

động sản thường ít hơn thị trường động sản về số lượng lần mua bán, xong giá

trị bất động sản của mỗi lần mua bán nhìn chung lại lớn hơn nhiều so với

động sản.

- Tính quy luật:

Trong quá trình vận động, thị trường bất động sản luôn bị tác động bởi các yếu tố giá cả, cung cầu, cạnh tranh. Sự tác động này là tất yếu mang tính quy luật (quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh).

a. Quy luật giá trị:

Được biểu hiện thông qua giá cả, nó là nội dung chủ yếu của cơ chế thị trường, nó tự phát vàđiều tiết các hoạt động kinh tế như sản xuất, tiêu dùng và quan hệ cung cầu. Nó cung cấp thông tin cho nhà nước đểđiều tiết vĩ mô nhằm cân bằng cung cầu, bảo đảm cho thị trường bất động sản được bình ổn, giảm bớt những cơn sốt giả tạo vềđất nói riêng và bất động sản nói chung. Gía cảởđây được hiểu là giá trị thị trường, giá thực tế (gồm giá mua bán và giá cho thuê).

b. Quy luật cung cầu:

Được hiểu thông qua quan hệ giữa lượng bất động sản có thể bán ra của bên bán và sức mua bất động sản của bên mua. Nó thường xuyên mâu thuẫn trên 4 mặt: số lượng, kết cấu, không gian, thời gian. Khắc phục được mâu thuẫn này thì cung cầu được cân bằng. Thông qua quan hệ cung cầu sẽ làm cho giá cả sát với giá trị. Quan hệ cung cầu luôn biến động, sự cân bằng chỉ là tơng đối, còn mất cân bằng lại là phổ biến và thường xuyên, do vậy muốn cung đủ cầu thì phải có thời gian vàđiều kiện để tạo ra lượng bất động sản cần

thiết. Trong đó quy luật cung và cầu trong thị trường bất động sản được biểu hiện :

(cid:0) Khái niệm cung - cầu:

Tổng cung và tổng cầu là hai lực lượng quyết định của “hộp đen” kinh tế vĩ mô mang tính quy luật của nền kinh tế hàng hoá, dịch vụ hoạt động theo cơ chế thị trường. Đây là hai đại lượng luôn luôn biến đổi do chịu sự tác động của nhiều yếu tố tự nhiên và kinh tế xã hội đồng thời là hai bộ phận cấu thành

nên thị trường hàng hoá dịch vụ. Thị trường bất động sản là một loại trong hệ thống các thị trường hàng hoá cũng không thể thiếu được hai bộ phận cơ bản

Trần Hoàng Anh

11

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

này. Chúng được thể hiện thông qua giá cả cuả bất động sản ở mỗi nơi mỗi

lúc.

. Khái niệm cầu:

Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn

sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng bất động

sản đó trên thị trường. Có một sự khác biệt lớn về quy mô phạm vi vàđối

tượng xuất hiện giữa cầu tiêu dùng và cầu bất động sản. Cầu thực tế có khả

năng thanh toán, có những nhóm đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng

lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì

vậy cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng

thanh toán vàđiều kiện hoạt động của thị trường.

. Khái niệm cung:

Cung bất động sản trên thị trường bất động sản là tổng số lượng bất

động sản có thể sẵn sàng tham gia vào giao dịch mua bán trên thị trường tại

một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Tổng cung ởđây

không hoàn toàn trùng khớp với tổng số bất động sản cóđược ở một quốc gia,

do có những bất động sản không được tham gia vào giao dịch mua bán trên thị

trường tuỳ theo pháp luật của mỗi nước quy định hoặc có những chủ sở hữu,

sử dụng nhiều bất động sản nhưng họ không có nhu cầu bán, chuyển nhượng

hay là có nhu cầu bán nhưng đòi hỏi không phải bán với mặt bằng giá hiện

hành trên thị trường mà muốn chờđợi để bán với mặt bằng giá cao hơn.

Những nguồn bất động sản không được tính vào tổng cung về bất động sản tại

thời điểm đó.

c. Quy luật cạnh tranh:

Biểu hiện qua sự giành giật lợi ích kinh tế giữa các chủ thể của lợi ích

thị trường, trong đó có ba loại hình: là cạnh tranh giữa các đối tượng thuộc

bên bán, cạnh tranh giữa các đối tượng thuộc bên mua, cạnh tranh giữa các

đối tượng mua và bán.

Đểđảm bảo cạnh tranh lành mạnh thì phải đảm bảo các yếu tố nh: thông tin

phải đầy đủ, chính xác, thông suốt, kịp thời, doanh nghiệp phải cóquyền cạnh

Trần Hoàng Anh

12

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

tranh trong kinh doanh, được hưởng lợi ích từ kết quả cạnh tranh và phải

chống độc quyền, chống cạnh tranh phi pháp.

1.3. TỔNGQUANVỀTHỊTRƯỜNGBẤTĐỘNGSẢN VIỆT NAM

1.3.1. Một sốđặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản ở Việt

Nam hiện nay

Thị trường bất động sản ở nước ta bao gồm thị trường quyền sử dụng

đất và thị trường về nhàở, các tài sản gắn liền với đất. Theo Hiến pháp năm

1992, Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005 khẳng định ở nước

ta, pháp luật không thừa nhận sự tồn tại của thị trường đất đai mà chỉ ghi nhận

và bảo hộ sự tồn tại của thị trường quyền sử dụng đất.

Thị trường bất động sản ở nước ta tồn tại hai loại hình thị trường bất

động sản: thị trường bất động sản chính thức và thị trường bất động sản phi

chính thức hay còn gọi là thị trường ngầm. Hai loại thị trường này tồn tại

song song vàđan xen lẫn nhau. Thị trường ngầm bắt nguồn từ tâm lý, thói

quen của một bộ phận dân cư coi thường hoặc không hiểu biết pháp luật nên

họ thực hiện các hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức

giấy tờ trao tay không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Một số

người dân coi nhẹ hoặc không hiểu việc đăng ký sử dụng đất chính là một

biện pháp nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Mặt khác, ở

nước ta hệ thống thuế và các chính sách tài chính vềđất đai còn nhiều bất cập

với mức thuế suất quy định quá cao so vơí thu nhập của đại đa số người lao

động nên để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí khi thực hiện các giao dịch

đất đai, người dân thường có xu hướng tự tìm đến thị trường bất động sản

ngầm. Một nguyên nhân khác góp phần cho sự ra đời của thị trường bất động

sản ngầm đó là hệ thống đăng ký bất động sản nói chung vàđăng ký quyền sử

dụng đất nói riêng do nhiều cơ quan khác nhau thực hiện với quy trình, thủ

tục hành chính rờm rà và thiếu đồng bộ nên gây cản trở cho người dân tìm đến

thị trường bất động sản chính thức.

Thị trường bất động sản gồm nhiều thị trường nhỏ, không tập trung mà

trải dài trên toàn vùng, trong đó mỗi thị trường mang bản chất, quy mô

Trần Hoàng Anh

13

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

vàtrình độ khác nhau. Do sự khác biệt vềđiều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hoá

nên thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao

hơn thị trường bất động sản ở nông thôn.

Trong thị trường bât động sản ở Việt Nam, việc giao đất và cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhàở trong những năm gần

đây đãđược tiến hành khẩn trương, góp phần tăng cường công tác quản lýđất

đai. Đây là tiền đề quan trọng cho sự hình thành thị trường chuyển quyền sử

dụng đất đai. Các chương trình phát triển nhàở cũng như các chính sách hỗ trợ

vốn cho các hoạt động phát triển nhàở cho các địa phương, chính phủđã cho

phép các địa phương sử dụng phần lớn nguồn tiền thu về sử dụng đất đô thịđể

phát triển kết cấu hạ tầng đô thị và lo nhà cho người có thu nhập thấp. Chính

phủ cũng cho phép các địa phương giữ lại toàn bộ số tiền thu từ việc bán nhà

thuộc sở hữu Nhà nước dùng cho các phương án phát triển và cải tạo nhàở.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở nước ta đang thiếu một khung

pháp lý hoàn chỉnh, đồng bộđể bảo hộ. Các quy định liên quan đến thị trường

bất động sản được ban hành nằm rải rác ở các văn bản pháp luật khác nhau

như: Luật đất đai năm 2003, Bộ luật dân sự năm 2005, Luật về nhàở năm

2005, Luật xây dựng năm 2003… mà chưa có một đạo luật độc lập điều chỉnh

trực tiếp các hoạt động kinh doanh bất động sản. Hơn nữa, muốn thị trường

bất động sản hoạt động lành mạnh thì công tác đăng ký bất động sản cóý

nghĩa rất quan trọng nhưng hiện vẫn chưa có một đạo luật riêng đểđiều chỉnh

thống nhất hoạt động này.

Thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay hoạt động thiếu tính chuyên

nghiệp: thiếu các tổ chức chuyên nghiệp tham gia hoạt động kinh doanh bất

động sản; tiềm lực tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh không dồi dào;

phương thức kinh doanh không mang tính chuyên nghiệp, hiện nay có cả

những doanh nghiệp kinh doanh mang tính “chộp giựt”, “thời vụ”. Thiếu các

tổ chức trung gian, môi giới chuyên nghiệp hoạt động mang tính chất hỗ trợ,

thúc đẩy sự phát triển của thịt trường bất động sản. Thiếu các sàn giao dịch

mang tính chuyên nghiệp của thị trường bất động sản để thúc đẩy thị trường

này phát triển lành mạnh. Do đó trong khoảng 10 năm trở lại đây thị trường

bất động sản ở Việt Nam đã trải qua 3 lần biến động lớn là những dấu mốc lớn

Trần Hoàng Anh

14

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

trong giai đoạn hình thành và phát triển: lần thứ nhất vào các năm 1994 –

1996, lần thứ hai vào các năm 1997 – 1999, lần thứ ba bắt đầu từ năm 2004

cho đến nay đang diễn ra rất sôi động và nóng hổi và lần này có quy mô,

phạm vi rộng lớn hơn, tính chất phức tạp hơn các lần trước, nóđã vàđang là

bài toán làm đau đầu các nhà quản lý và yêu cầu một hướng giải quyết hợp lý,

phù hợp trong giai đoạn này.

1.3.2. Các khu vực của thị trường bất động sản :

- Thị trường đất đai: bao gồm các loại hình sử dụng đất như: đất đô

thị, đất ở, đất nông nghiệp.

- Thị trường nhàở: thuộc khu vực tư nhân thường có hai loại:

+) Loại thứ nhất là nhàở gắn liền với đất đai gồm những căn nhà riêng

biệt và những dãy nhà xây cùng một kiểu, những căn nhà riêng biệt ở vị trí

tốt, có tiền thuê cao, sử dụng phổ biến cho các lĩnh vực kinh doanh, các công

ty…

+) Loại thứ hai là những khu chung cư có vị trí thuận tiện với các điều

kiện tốt có thể bán hoặc cho thuê với mức giá cao. Những nhà công cộng có

nhiều phòng vói kích thước khác nhau, nhằm đáp ứng nhu cầu của những

người thu nhập thấp .

- Thị trường văn phòng:

Trong thị trường này cần đầu tư nhiều chất xám và tri thức hơn thị

trường nhàở. Trong khi xây dựng cần chúýđến những yếu tố vô cùng quan

trọng như: địa điểm, chức năng, kiến trúc, nguyên vật liệu xây dựng và trang

thiết bịđể trang bị cho phù hợp, theo kịp với những tiêu chuẩn hiện đại. Trong

đó các khu văn phòng thường được chọn ở những vị thế tại các khu trung tâm

kinh doanh rất thuận tiện cho nhân viên và khách hàng.

- Thị trường các khu thương mại và các cửa hàng bán lẻ:

Vấn đề quan trọng ởđây là vị trí tốt từđó quyết định đến việc tạo ra thu

nhập ổn định với tiềm năng phát triển thích hợp. Tiếp đó là kiểu cách bài trí

thuận tiện, trang trí hấp dẫn, chất lượng của môi trường xung quanh cũng nh

có bãi đỗ xe, những yếu tốđó sẽ khẳng định giá trị của cửa hàng.

Trần Hoàng Anh

15

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

- Thị trường bất động sản cho công nghiệp:

Các công trình công nghiệp mang đặc trưng không dễ dàng chuyển đổi

sang sử dụng cho các lĩnh vực khác. Gía trị của công trình phụ thuộc vào

dung lượng hoạt động công nghiệp, khả năng sẵn có về cung cấp lao động, vật

tư thị trường .

- Thị trường bất động sản đặc biệt: Các xưởng đóng tàu, nhà máy hoá

dầu, trạm xăng, …

1.3.3. Gía cả bất động sản trên thị trường :

Trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay, thực chất của giá bất

động sản là giáđất, bởi vì nó chiếm phần lớn gía bất động sản. Gía bất động

sản chịu sự tác động các quy luật của nền kinh tế thị trường. Gía đất phụ

thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất (sinh lợi sinh học và sinh

lợi phi sinh học), giáđất có thểở mức cao quá so với khả năng thanh toán của

xã hội và tất yếu nó sẽ giảm xuống một cách nhanh chóng và cũng như các

loại hàng hoá khác thì giáđất cũng phụ thuộc vào lượng thông tin hai chiều về

phía người mua và người bán bất động sản, hay nói cách khác giáđất cao hay

thấp sẽ quyết định đến giá bất động sản.

Tuy nhiên, do tính sôi động của thị trường nhàđất nên tồn tại hai loại

giá khác nhau về bất động sản đó là giá do nhà nước quy định và giá do thị

trường, trong đó gía do nhà nước đa ra nhìn chung là thấp hơn giá thị trường .

Với bất kỳ một người có nhu cầu muốn sở hữu một bất động sản thì

người đó sẽ phải xem xét tất cả các yếu tố liên quan đến bất động sản đó,

những yếu tố chính đó nh: tự nhiên, xã hội, pháp lý, kiến trúc. Khi thấy thoả

mãn thìđa ra một mức giáđể có thể mua được bất động sản đó. Nhưng nếu

mức giá thấp hơn mức giá mong đợi của chủ bất động sản thì chủ bất động

sản đó không bằng lòng và sẽ không bán, chờ một mức giá cao hơn hoặc sẽ

giảm giá mà mình mong đợi để có thể bán được bất động sản đó khi nhận thấy

những điều kiện bất lợi của mình. Như vậy giá bất động sản do chủ bất động

sản quyết định và giáđược các bên chấp nhận thìđó chính là giá thị trường của

bất động sản. Vàởđây không có sự cưỡng chế, bắt ép hay đe doạđến người bán

cũng như người mua trong quá trình giao dịch mà là mức giá thoảthuận giữa

Trần Hoàng Anh

16

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

hai bên mua và bán đều có lợi. Người mua sẽ chỉ mua nếu người đó cho là

phải chăng và người bán cũng vậy, họ chỉ bán nếu nhận được số tiền mà mình

đòi hỏi.

Gía cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường của một tài sản, là

số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định.

Gía trị tài sản nói chung hay giá trị bất động sản nói riêng, xét về mặt

kinh tế là sự thoả mãn bốn đặc điểm cơ bản: Tính hữu dụng, nhu cầu, tình

trạng khan hiếm, quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được. So với giá

cả hàng hoá khác thì giá bất động sản có 6 đặc trưng sau :

- Tính song trùng, tức là bao gồm cả giáđất và giá công trình trên đất.

- Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai.

- Có hai cách biểu hiện bằng giá mua và giá bán hoặc giá cho thuê.

- Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà nóđem lại,

quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau.

- Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh

hưởng của tính bất động và tính khác biệt của bất động sản còn phụ thuộc vào

tố chất cá biệt của người mua và người bán .

- Giá cả bất động sản luôn luôn có khuynh hướng tăng lên vì tài nguyên

đất có hạn mà con người thì ngày càng sinh sôi nhiều.

1.3.4. Vai trò của thị trường bất động sản đối với sự phát triển nền

kinh tế.

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường đầu vào cơ bản

của quá trình sản xuất, kinh doanh của xã hội. Thị trường bất động sản phát

triển kéo theo sự phát triển của toàn bộ hệ thống mà rõ nhất là thị trường xây

dựng và tiền tệ. Thị trường bất động sản còn thu hút một lực lượng lao động

khá lớn, đóng góp đáng kể cho ngân sách, đồng thời tạo việc làm cho thị

trường xây dựng và vật liệu xây dựng, gián tiếp giúp hai thị trường này thu

hút lao động, tiếp tục đóng góp cho ngân sách.

Trần Hoàng Anh

17

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Có thể khẳng định thị trường bất động sản đóng vai trò quyết định trong

việc thực hiện các kế hoạch phát triển đô thị, đẩy nhanh quá trình đô thị hoá,

góp phần đắc lực vào công nghiệp hoá và hiện đại hoáđất nước.

Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây

dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. Thúc đẩy áp dụng khoa

học kỹ thuật, cải tiến công nghệ nâng cao chất lượng nhàở, bảo vệ và nâng

cao hiệu quả tài nguyên đất. Thị trường nói chung, bất động sản nói riêng chịu

sự tác động tơng hỗ giữa các yếu tố cơ bản: cung - cầu, giá cả, cạnh tranh. Sự

tồn tại và vận động của thị trường biểu hiện ở sự vận động của các yếu tố

không tách rời nhau. Điều đó làm thúc đẩy các doanh nghiệp áp dụng tiến bộ

khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức, quản lý, thực hiện các biện pháp hữu

hiệu nhằm nâng cao năng xuất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng

sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại lợi nhuận cao.

Tăng trưởng kinh tế và tốc độđô thị hoá cao sẽ gây ra sức ép về cầu bất

động sản nói chung và nhàở nói riêng trong xã hội. Phát triển thị trường bất

động sản thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhàở cho đại bộ

phận người lao động, người có thu nhập thấp với giá cả chấp nhận được.

Hoạt động của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy quá trình đổi

mới quản lýđất đai, nhàở và các cơ sở kinh tế, xã hội khác. Thị trường bất

động sản được hình thành và góp phần từng bước xây dựng đồng bộ các loại

thị trường khác trong nền kinh tế hàng hoá. Thông qua thị trường bất động

sản, nhà nước tiếp tục bổ sung hoàn thiện pháp luật và các chính sách cũng nh

tổ chức quản lý tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần

khắc phục tình trạng kinh doanh phi pháp, trốn thuế, đầu cơ, và các tệ nạn

khác xung quanh hoạt động kinh doanh bất động sản đang có chiều hướng gia

tăng ở nước ta.

Phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng cường quan hệ hợp

tác, nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh. Trên thị trường,

các nhà kinh doanh, những người sử dụng cóđiều kiện tiếp xúc, có mối quan

hệ qua lại tạo ra sự mở rộng quan hệ nội bộ thị trường và các quan hệ với các

nghành, các lĩnh vực khác như xây dựng, địa chính để mở rộng thị trường.

Trần Hoàng Anh

18

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Ngành kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải nhiều vốn, thông tin xác

thực, quản lý chặt chẽ và có sức hấp dẫn cao. Nếu thị trường được mở rộng,

nâng cao năng lực kinh doanh và tăng cường quản lí thì khả năng thu hút vốn

đầu tư lớn của các doanh nghiệp trong và ngoài nước cũng nh vốn tích luỹ của

các tầng lớp dân cư, tạo khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi

mới công nghệ, hợp lý hoá tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả của các tổ chức

kinh doanh, từđó góp phần phát triển tốt nền kinh tế.

Những vườn đề chung trình bày trên đây khi đối chiếu với thực tiễn

thấy rằng: Những năm trước đây nhà nước có quy định giáđất nhưng lại thấp

hơn nhiều so với thực tế nên đã xảy ra rất nhiều tiêu cực trong lĩnh vực đất

đai. Để khắc phục hiện tượng này, Luật đất đai 2003 đã quy định: giáđất nhà

nước quy định phải sát với giá thị trường, đó chính là nội dung đổi mới quan

trọng của luật đất đai hiện hành, nóđã vàđang từng bước làm “lành mạnh hoá”

thị trường bất động sản.

Trần Hoàng Anh

19

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Ch­¬ng 2

sù t¸c ®éng cña gi¸ ®Êt gi¸ nhµ ë

tíi thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n t¹i quËn cÇu giÊy tp hµ néi.

2.1. Kh¸i qu¸t vïng nghiªn cøu

2.1.1. Đặc điểm tự nhiên:

Quận Cầu Giấy nằm ở phía Tây thành phố Hà Nội được thành lập ngày

3/ 9 /1997 gồm 8 phường nh: Mai Dịch, Nghĩa Đô, Nghĩa Tân, Dịch Vọng,

Quan Hoa, Yên Hoà, Trung Hoà và Dịch Vọng hậu, tổng diện tích đất hành

chính là 1202.98 ha. Địa giới hành chính tiếp giáp :

Phía Bắc giáp: Quận Tây Hồ, huyện Từ Liêm.

Phía Nam giáp: Quận Thanh Xuân

Phía Tây giáp: huyện Từ Liêm

Phía Đông giáp: Quận Đống Đa, quận Ba Đình, quận Tây Hồ

Quận nằm ở cửa ngõ phía Tây, một trong những khu phát triển chính

của Thành phố Hà Nội. Trong Quận có các trục đường giao thông vành đai

nối thủđô Hà Nội với chuỗi đô thị Hoà Lạc - Sơn Tây. Vị trí của Quận đãđem

lại nhiều lợi thế trong việc phát triển kinh tế xã hội cho Quận, đồng thời cũng

đặt ra yêu cầu trong việc phát huy lợi thế và phát huy vai trò của Quận đối với

sự phát triển của thành phố.

Với địa hình thuận lợi thấp dần từ Bắc xuống Nam, đất đai của quận rất

tốt do có sự bồi đắp của đồng bằng sông Hồng. Mặc dù vậy, chất lượng đất

ngày càng giảm sút do nước thải từ các nhà máy và qua quá trình sinh hoạt

của khu dân cưđô thị chưa được xử lý tốt nên đã gây ô nhiễm.

2.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội :

Với dân số trong toàn quận khoảng 168.000 người (năm 2005), so vói

năm 1997 thìđã tăng gần gấp đôi. Được sự quan tâm của lãnh đạo thành phố

từ lúc thành lập cho tới nay, mặc dù gặp rất nhiều khó khăn song với sự nỗlực

và cố gắng của Đảng bộ, chính quyền và nhân dân trong toàn quận nên đãđạt

được nhiều kết quả:

Trần Hoàng Anh

20

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Về kinh tế, trong đó hoạt động thương mại dịch vụđược quan tâm đầu

tư, xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, hoàn thành xây dựng mới và

nâng cấp nhiều tuyến đường giao thông, đặc biệt là hệ thống chợđược Quận

đầu tư khá hoàn chỉnh tạo điều kiện cho nhân dân mua bán thuận lợi, giải

quyết được nhiều chỗ làm việc ổn định cho người lao động tại địa phương,

dịch vụ thương mại hàng năm tăng 32.75%. Trong đó sản xuất công nghiệp

ngoài quốc doanh, do coi trọng việc đầu tư, đổi mới trang thiết bị, tìm kiếm

thị trường nên hoạt động sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả thể hiện bằng giá

trị sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh hàng năm tăng 36.45%. Cùng với

đó là sản xuất nông nghiệp, do quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh nên việc sản

xuất nông nghiệp luôn trong điều kiện không ổn định, từ năm 2000 đến nay

diện tích đất nông nghiệp giảm trên 300 ha (từ 394 ha năm 2000 xuống còn 78

ha năm 2004), diện tích đất nông nghiệp còn lại không có hệ thống tới tiêu

nên từ năm 2003 đến nay không cấy lúa được, bà con chuyển sang trồng hoa

và rau.

Trong công tác giáo dục vàđào tạo: được tăng cường đầu tư về cơ sở

vật chất, quan tâm, chỉđạo, nâng cao chất lượng giáo dục toàn diện, một số

trường học đạt chuẩn Quốc Gia như: Trường mầm non Hoa Hồng, Tiểu học

Yên Hoà, THCS Nghĩa Tân. Trong công tác y tế, dân số gia đình trẻ em: tổ

chức chỉđạo thực hiện có hiệu quả các chương trình quốc gia về y tế, dân số,

gia đình trẻ em, hoạt động Hội chữ thập đỏđạt nhiều kết quả trong công tác

cứu trợ nhân đạo, phòng chống dịch bệnh và an toàn thực phẩm đạt kết quả

tốt.

Với công tác lao động, thương binh xã hội: Hàng năm quận đã tạo việc

làm cho trên 3000 lao động, thực hiện tốt chính sách đối với người có công,

về hu, công tác phòng chống tệ nạn xã hội được triển khai sâu rộng. Song

song là công tác văn hoá thông tin, thể dục thể thao đạt được nhiều kết

quảđáng mừng, đời sống tinh thần của nhân dân ngày được cải thiện, tích cực

đẩy mạnh cuộc vận động “ Toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hoá ” tại

các phường, các trường, các đơn vị.

Bên cạnh những kết quảđạt được, trong quá trình thực hiện kế hoạch

phát triển kinh tế - xã hội của quận cũng bộc lộ những hạn chế chủ yếu cần

Trần Hoàng Anh

21

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

khắc phục: Kinh tế phát triển nhưng chưa vững chắc, hiệu quả hoạt động sản

xuất kinh doanh còn hạn chếđặc biệt là hiệu quả hoạt động của các hợp tác xã

sau khi chuyển đổi còn hạn chế chưa phát huy hết khả năng kinh doanh dịch

vụ. Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị có nhiều chuyển biến song chưa

đáp ứng được yêu cầu, thiếu đồng bộ; điện nước phục vụđời sống dân sinh,

tình trạng mất vệ sinh, ô nhiễm môi trường đang là vườn đề bức xúc cần giải

quyết. Công tác quản líđất đai, quản lý trật tự xây dựng đô thị còn nhiều diễn

biến phức tạp, tình trạng xây dựng nhà không phép và trái phép còn diễn ra ở

nhiều nơi, tệ nạn xã hội nhất là tệ nạn ma tuý còn diễn biến phức tạp.

Trước những phát sinh đó có thể giải thích qua một số nguyên nhân

khách quan như: Tình hình chính trị và kinh tế thế giới có những diễn biến

phức tạp, đặc biệt là giá thị trường năm 2004 có nhiều thay đổi không thuận

lợi (giá xăng dầu, sắt thép tăng cao). Trong hai năm liên tiếp xảy ra dịch bệnh

trong diện rộng ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh. Tiếp đến là do tốc độđô

thị hoá và dân số cơ học tăng nhanh làm cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội

chưa đáp ứng được yêu cầu của sự phát triển trong đời sống của nhân dân,

mặt khác một số ngành chưa có quy hoạch chi tiết, trong đó có một số bộ

phận nhân dân vẫn quen với nếp sống nông thôn, chưa chấp hành tốt các quy

định của Nhà nước về quản lýđô thị. Một số nguyên nhân chủ quan như: Công

tác chỉđạo điều hành ở một số ngành, đơn vị, cơ sởở một số lĩnh vực còn lúng

túng, chưa sâu sát, thụđộng, giải quyết thiếu triệt để, cá biệt còn có hiện tượng

né tránh giải quyết những công việc có tính phức tạp. Kỹ năng nghiệp vụ của

một số cán bộ, công chức còn hạn chế dẫn đến việc tham mưu cho lãnh đạo

thiếu kịp thời đặc biệt làở cơ sở.

2.2. Sù t¸c ®éng cña gi¸ ®Êt gi¸ nhµ ë tíi thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n t¹i

QuËn CÇu GiÊy TP Hµ Néi.

Có thể khẳng định trong thị trường bất động sản thì cái chính là thị

trường đất đai và thị trường nhàở, bởi mọi biến động của thị trường bất

động sản đều bắt nguồn từ sự biến động của thị trường đất đai và nhàở. Do

đó mọi yếu tố tác động đến đất đai và nhàở hay giáđất và giá nhàở chính là

tác động đến thị trường bất động sản. Thật vậy, thị trường bất động sản tại

quận Cầu Giấy không nằm ngoài phạm vi đó, các yếu tốđã tác động đến

Trần Hoàng Anh

22

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

giáđất, giá nhàở và do đó tác động đến thị trường bất động sản trong địa

bàn quận Cầu Giấy TP Hà Nội đãđược thể hiện qua phân tích sau:

2.2.1. Vườn đề cung - cầu trong thị trường bất động sản tại

quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội.

Đối với con người nhu cầu về nhàở là nhu cầu cơ bản thiết yếu, đứng

thứ hai sau nhu cầu về lương thực và thực phẩm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt

hàng ngày của con người, qua điều tra khảo sát thì cầu trong thị trường bất

động sản của quận Cầu Giấy có thể phân ra những nhóm đối tượng có nhu

cầu về bất động sản một cách tương đối như sau:

- Nhóm người có thu nhập cao: thường thường là muốn mua thêm đất

để nối rộng diện tích sinh hoạt hoặc mua đổi nhà phục vụ nhu cầu tinh thần

nhđổi hướng nhà, địa thế nhà, hình dáng nhà, hình dáng khu đất hay mua thêm

nhà có mặt tiền, vị trí thuận lợi để kinh doanh.

- Nhóm người có thu nhập trung bình: gồm những người có thu nhập

vừa đủ vàđể ra được một ít, qua một số năm tích luỹ họ có nhu cầu mua thêm đất để

nới rộng diện tích để sinh hoạt, hoặc các gia đình có nhiều con khi đến tuổi lập ra

đình nên muốn ra ở riêng, nhu cầu của nhóm đối tượng này đang là cao trào hiện

nay.

- Nhóm người có thu nhập thấp: gồm những người có thu nhập thấp,

chỉđủ chi tiêu hàng tháng, đối tượng này gồm rất nhiều thành phần nh: giáo

viên, viên chức nhỏ, những người làm công, những người mới nhập cư vào đô

thị kể cả những gia đình cóđông con những không có khả năng tách hộ, nhu

cầu của họ chỉ là căn nhàđơn giản chỉđáp ứng nhu cầu có chỗ ngủ, đủđể sinh

hoạt tối thiểu; nhà tập thể, nhà thuê là mục tiêu của họ.

- Nhóm những người nghèo: gồm những người nghèo thành thị, những

người mới di cư vào, lao động tại các khu công nghiệp tập chung, nhóm này

không có khả năng thoả mãn nhu cầu của chính bản thân họ.

Trước nhu cầu về bất động sản nh vậy thì nảy sinh các cung về bất

động sản chủ yếu là: Các công ty phát triển nhàđất (khu vực tư nhân) ; Các

công ty kinh doanh môi giới nhàđất: hoạt động nhờ vào % môi giới và “hoa

hồng”, họ rất nhạy bén với các thông tin liên quan đến bất động sản ( từ các

Trần Hoàng Anh

23

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

chủ trương mới của nhà nước đến các dựán phát triển, các dựán đầu tư, các

nhu cầu mới xuất hiện của xã hội ), hạn chế của loại hình này là tiềm lực yếu,

ít có khả năng đầu tư; và thành phần không thể thiếu trong cung thị trường bất

động sản là: các chủ sở hữu bất động sản cần bán, họ có trong tay từ một đến

nhiều bất động sản cần tung ra thị trường với nhiều lý do như: tăng diện tích

ở, thay đổi địa điểm sống, tìm bất động sản khác thoả mãn nhu cầu tâm linh,

trong quá trình dịch chuyển họđã tự nhiên tham gia vào thị trường bất động

sản.

2.2.2. Các nhân tốảnh hưởng đến cung - cầu bất động sản trong thị

trường bất động sản tại quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội.

2.2.2.1. Các nhân tốảnh hưởng đến cầu bất động sản:

1. Sự tăng trưởng về dân số:

Tăng trưởng về dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội

và theo đó cầu về bất động sản (nhàở vàđất đai) tăng lên. Sự gia tăng dân số

làáp lực lớn làm tăng nhu cầu về bất động sản. Dân số làm tăng quy mô gia

đình độc lập, các gia đình truyền thống, đa thế hệ ngày càng giảm dần, thay

vào đó là sựgia tăng nhanh chóng của số lượng các gia đình hạt nhân. Điều đó dẫn

đến cầu về bất động sản tăng lên một cách tương ứng. Sự gia tăng dân số không chỉ

làm tăng nhu cầu về bất động sản mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động

dịch vụ thương mại, y tế, văn hoá giáo dục, đều là các nhân tố làm tăng cầu về bất

động sản.

Tại địa bàn quận Cầu Giấy từ năm 1997 cho đến năm 2005 dân số tăng

mạnh mẽ, nếu như khi thành lập dân số trong toàn quận khoảng 85000 người

thì cho đến năm 2005 đã là khoảng 168.000 người, với mức độ tăng dân số

mạnh mẽ nh vậy dự kiến trong vòng 5 năm tới tức là từ năm 2005 cho đến

năm 2010 thì dân số trong toàn Quận sẽ là 215.000 người, do đó báo hiệu

một nhu cầu lớn về mọi lĩnh vực khác nhau trong đó nhu cầu về nhàở, bất

động sản là vườn đềđáng quan tâm trong toàn quận, sẽ dẫn đến sự thay đổi

lớn về cơ cấu của thị trường bất động sản.

2. Tác động của thu nhập và việc làm:

Trần Hoàng Anh

24

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Nhu cầu về bất động sản tăng lên không ngừng do sự gia tăng của quy

mô dân số, quy mô gia đình và sựđòi hỏi nâng cao chất lượng cuộc sống, sự

tác động của việc làm và thay đổi thu nhập cũng ảnh hưởng lớn đến cầu bất

động sản. Nếu mức thu nhập tăng lên cho phép phần lớn các nhu cầu trở thành

nhu cầu có khả năng thanh toán thì khi đó rõ ràng cầu về bất động sản tăng

lên. Mối quan hệ giữa thu nhập và cầu bất động sản hết sức chặt chẽ, khi thu

nhập còn thấp thì các khoản thu nhập phải ưu tiên thoả mãn các nhu cầu thiết

yếu về vật phẩm nuôi sống và duy trì sự tồn tại của con người, khi các nhu

cầu đóđược thoả mãn thì phần thu nhập dư sẽđược chuyển sang giải quyết nhu

cầu về nhàở, do vậy thu nhập tăng lên thì cầu về bất động sản cũng tăng lên rõ

nét, nhưng ngược lại khi nhu cầu về nhàởđược giải quyết mà thu nhập vẫn

tăng lên thì cầu về bất động sản cũng sẽ chậm dần lại.

Cùng với sự tác động của thu nhập thì việc làm và nghề nghiệp cũng có

tác động rất lớn đến thay đổi về cầu bất động sản. Vì tình trạng việc làm và

nghề nghiệp ảnh hưởng đến sự gia tăng thu nhập của người dân, tiếp đó thì

tình trạng nghề nghiệp và việc làm có những tính chất, đặc điểm của nhàở phù

hợp với yêu cầu và tính chất công việc. Có những nghề nghiệp yêu cầu chủ

nhà sử dụng nhàở nh một phần địa điểm làm việc, hay đặt các mối quan hệ

nhưng cũng có những nghề nghiệp đòi hỏi nơi ở chỉ là nơi sinh hoạt ngoài giờ

làm việc, do đó sự thay đổi về cơ cấu nghề nghiệp sẽ dẫn đến sự thay đổi về

cơ cấu nhàở sau đó là sự thay đổi về cầu bất động sản.

Hiện nay trong địa bàn quận Cầu Giấy các cơ quan nhà nước chiếm ngày càng nhiều lên biểu hiện rõ nhất từ năm 2000 diện tích đất trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp là 3.73 ha, cho đến năm 2005 đã lên tới 60.36 ha, diện tích đất công cộng năm 2005 là 385.53 ha so với năm 2000 tăng 128.31 ha, nhìn chung cơ cấu nghề nghiệp trong toàn quận rất đa dạng, phong phú, từ buôn bán kinh doanh lớn, nhỏ, từ làm công nhân viên chức đến mở công ty kinh doanh riêng, từ làm nghề truyền thống đến đi làm thuê, đặc biệt trong địa

bàn quận đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng nhằm thu hút nguồn nhân lực, các trung tâm thương mại được xây dựng càng nhiều nên nhu cầu về bất động sản cũng biến đổi theo mạnh mẽ, quận Cầu Giấy là một trong những quận có nhiều cán bộởđịa bàn khác, học sinh, sinh viên học tại các trường đại học hay những người đi làm thuê từđịa phương khác tới thuê nhàở do đóđóng góp đáng kể vào cơ cấu về cầu bất động sản trong địa bàn của quận.

Trần Hoàng Anh

25

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

3.Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai:

Do Xã Hội ngày càng phát triển nên nhu cầu vềđất đai cho sản xuất, trăn nuôi, trồng trọt giảm, thay vào đó làđất đai phục vụ cho hoạt động dịch vụ, sản xuất công nghiệp, thương mại. Do vậy nếu nh vẫn duy trì mục đích sử

dụng đất đai cho lĩnh vực sản xuất khu vực I thì cầu vềđất đai cho sản xuất sẽ thấp, trái lại khi chuyển mục đích sử dụng sang phục vụ cho các hoạt động của khu vực II thì cầu về các loại bất động sản làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch vụ thương mại tăng lên rất nhiều, biểu hiện rõ nhất làở việc thay đổi về giá cả trao đổi về cùng một loại đất ở cùng vị trí vàđiều kiện nhưng khác nhau về mục đích sử dụng đất.

Ví dụ: Tính đến thời điểm tổng kiểm kê (1/1/2005), diện tích đất nông nghiệp toàn quận là 87.54 ha chiếm 7.28% so với tổng diện tích đất tự nhiên trong toàn quận Cầu Giấy so với năm 2000 giảm 307.56 ha.

Sự biến động của đất nông nghiệp thể hiện cụ thể qua biểu sau đây

( Đơn vị ha )

Số TT Loại đất

Đất nông nghiệp Diện tích năm 2005 87.54 Diện tích năm 2000 395.1 Cân đối Tăng(+) Giảm (-) -307.56

66.76 365.96 -299.20

1 Đất trồng cây hàng năm

2 1.27 1.27 00

Đất trồng cây lâu năm

3 17.26 25.62 -8.36

Đất nuôi trồng thuỷ sản

2.25 00

4 Đất nông nghiệp khác 2.25

Trong đó năm 2005 diện tích đất trồng lúa là 33,95 ha so với năm 2000

đất trồng lúa giảm 267.38 ha, sở dĩ có sự giảm nh vậy là do đất được lấy để

chuyển sang đất cây hàng năm khác 0.47 ha, chuyển sang đất ở 61.83 ha,

chuyển sang đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp 19.41 ha, chuyển sang

đất xây dựng các công trình quốc phòng an ninh 0.92 ha, chuyển sang đất sử

dụng vào mục đích công cộng 87.94, chuyển sang đất phi nông nghiệp khác

77.77 ha.

Trần Hoàng Anh

26

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

4. Đô thị hoá và sự phát triển của đô thị:

Đặc trưng rõ nhất của đô thị hoá là quy mô tập trung dân số về các

vùng đô thị và sự phát triển quy mô bề rộng của không gian đô thị và quận

Cầu Giấy cũng không nằm ngoài tình hình đó: Qúa trình đô thị hoá không chỉ

làm thay đổi tổng cầu về bất động sản mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về

nhàở. Tầng lớp thu nhập cao có thể lựa chọn khu vực và kiểu dáng kiến trúc

cũng nhđộ tiện nghi cả nhàở, còn tầng lớp lao động có sự lựa chọn và tiêu

chuẩn khác với tầng lớp trên. Ngoài ra còn những luồng di dân đổ về thành

thị, những người sống không bằng nghề nghiệp ổn định đã làm xuất hiện

những kiểu dạng cầu về nhàởđặc biệt nh xóm liều, khu ổ chuột. Nhu cầu bất

động sản không ngừng tăng lên:

Năm 2005 diện tích đất ở trong toàn Quận Cầu Giấy là: 392.58 ha,

chiếm 32.63% so với tổng diện tích đất tự nhiên, so với năm 2000 diện tích

đất ở trong toàn quận đã tăng 77.31 ha.

5. Mốt, thị hiếu nhàở, sự thay đổi dự báo về tương lai:

Cùng với sự phát triển của xã hội, đời sống cao hơn thìđòi hỏi về tính

tiện dụng và kiến trúc của nhà phải nâng cao hơn. Người sử dụng sẵn sàng bỏ

khoản tiền lớn hơn để mua bất động sản có kiến trúc đẹp, tiện dụng và thoả

mãn sở thích của mình hơn là những bất động sản chỉ giải quyết được nhu cầu

ởđơn thuần. Ngoài ra cầu bất động sản cũng thay đổi khi những dự báo trong

tương lai biến đổi theo nhu cầu, thị hiếu: chẳng hạn những dự báo của một số

người trong tơng lai sẽ sắm ô tô thì cầu đối với nhà có nơi đểô tô sẽ biến đổi.

Và kế hoạch phát triển trong toàn địa bàn quận Cầu Giấy từ năm 2006 cho đến

năm 2010 trong đó có một số nội dung cơ bản như: “ tốc độ tăng giá trị sản

xuất công nghiệp bình quân /năm: 10 - 20%, giải quyết việc làm hàng năm:

2.500 - 3.000 người /năm, cơ cấu kinh tế: Dịch vụ, thương mại - Công nghiệp

- Nông nghiệp ”, chính một số chỉ tiêu của này cũng góp phần tác động đến

cầu về bất động sản đểđáp ứng được nhu cầu phát triển trong thời kỳ mới của

Quận

6. Chính sách của chính phủ:

Vai trò của nhà nước thể hiện không chỉ với t cách là người quản lý tối

cao đối với đất đai mà còn là người quyết định các nội dung của quan hệ

Trần Hoàng Anh

27

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

sởhữu đất đai. Thái độ của chính phủ về quyền sở hữu và sử dụng về nhàở

vàđất là một tác nhân mạnh và nhạy cảm đối với sự thay đổi về quy mô, kết

cấu và tính chất cầu về nhàđất, sự thừa nhận sở hữu tư nhân về nhàở là một

đột phá làm tăng cầu về nhàở không chỉ nhằm thoả mãn nhu cầu về nhàở mà

nhiều khi là nhu cầu tích trữ, để dành không chỉ riêng đối với địa bàn quận

Cầu Giấy mà còn ảnh hưởng trong phạm vi cả nước. Ngoài ra các ban hành về

chính sách thuế nhà và bán nhà cũng tác động đáng kểđến cầu thuê bất động

sản hay mua bất động sản.

7. Sự thay đổi giá cả về hàng hoá thay thế:

Khi giá nhà trong địa bàn quận tăng lên quá cao thì sẽ xuất hiện cầu

không có khả năng thanh toán đồng thời cũng xuất hiện một loại hình thay thế

nó, đó là cung của bất động sản cho thuê và làm thay đổi quan hệ cung - cầu

của nhà cho thuê của thị trường bất động sản trong địa bàn quận.

2.2.2.2.Các nhân tốảnh hưởng đến cung bất động sản:

1. Quỹ bất động sản trong quy hoạch của chính phủ:

Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho

các mục đích sử dụng khác nhau, chẳng hạn một vùng đất nằm ngay trong

thành phố nếu nóđược quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất đó

không hềđóng góp cho việc tăng cung về nhàđất, nhưng một quyết định của

chính phủ về việc chuyển mục đích sử dụng đất thì chính mảnh đất đó sẽ lập

tức làm tăng cung đất ở và cũng đồng nghĩa với việc tăng cung bất động sản.

Hay nói cách khác khi thực hiện quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất sẽ

làm tăng hoặc giảm lượng cung cho một mục đích nào đó: chẳng hạn trong địa

bàn quận Cầu Giấy khi quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất thì diện tích

đất phi nông nghiệp năm 2005 là 1105.13 ha, chiếm 91.87% tổng diện tích tự

nhiên, so với diện tích đất phi nông nghiệp năm 2000 tăng 321.81 ha, do đó

làm tăng lượng cung cho đất phi nông nghiệp trong đó cóđất ởđô thị với biến

động tăng lên là 81.15 ha, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp biến động

tăng là 24.19 ha.

2. Các yếu tốđầu vào và chi phí phát triển bất động sản (giá thành

khai phát bất động sản)

Trần Hoàng Anh

28

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Các yếu tố nguyên liệu đầu vào có vai trò quan trọng đến lượng cung

bất động sản, nếu nguyên liệu cho xây dựng nhà có sẵn thì khả năng và tốc độ

xây dựng nhà mạnh hơn, nếu giá cả các nguyên vật liệu thấp thì giá thành xây

dựng cũng thấp và khả năng cung bất động sản cũng thấp. Gía khai phá bất

động sản ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận của nhàđầu tư, do đóảnh

hưởng đến quyết định đầu tưđể tăng số lượng cung thành cao hay thấp còn

phụ thuộc vào lãi suất cho vay của ngân hàng, tình hình lạm phát.

3. Chính sách và pháp luật của nhà nước:

Khác với hàng hoá thông thường, cung về bất động sản phụ thuộc rất

lớn vào chính sách của chính phủ về các chếđộ quản lí các bất động sản, về

chính sách sử dụng đất và các khoản đầu tư cho phát triển bất động sản. Tổng

cung phụ thuộc vào các chếđộ quy định về quyền sở hữu nhàở và quyền sử

dụng đất, việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các

nguồn bất động sản hiện có làđiều kiện để các nguồn này sẵn sàng và

cóđủđiều kiện tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp. Những nguồn

bất động sản có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưng

không được hợp thức hoá về các quyền sở hữu nhàở và quyền sử dụng đất,

không thể tham gia vào nguồn cung chính thức về bất động sản, nếu có chăng

nó chỉ tham gia vào giao dịch ngoài thị trường phi chính thứcvà do vậy nó

cũng được thể hiện mức cung đầy đủ. Sự hợp thức hoá các quyền sở hữu nhàở

và quyền sử dụng đất cùng với việc thực hiện và cho ra đời hoạt động công

khai của thị trường bất động sản cũng là một nhân tố tác động rất lớn đến

lượng cung và cầu của bất động sản. Sự hoạt động công khai hoá của thị

trường cho phép mọi đối tượng đều có thể tham gia thị trường, làm phong phú

thêm nguồn cung và làm đa dạng hoá cơ cấu về cung. Nếu không được thừa

nhận và không có sựđiều tiết của nhà nước thì thị trường sẽ bị một số thế lực

tiêu cực chi phối điều tiết, sẽ tạo sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cách

giả tạo. Chính vì vậy thái độ cũng nh can thiệp của nhà nước đối với hoạt

động của thị trường bất động sản cũng là những tác động hết sức quan trọng

đối với sự cân bằng của cung - cầu.

4. Sự thay đổi dự báo trong tương lai:

Trần Hoàng Anh

29

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Đây là vườn đề thông tin nhạy cảm không chỉđối với người kinh doanh

bất động sản mà cả những người sở hữu bất động sản có nhu cầu cần bán.

Trong trường hợp khi người kinh doanh bất động sản dự báo rằng sắp tới giá

bất động sản trong khu vực quận Cầu Giấy sẽ tăng lên thì lập tức họ sẽ găm

lại một số bất động sản và do đó lượng cung đã bị biến đổi giảm xuống một

phần trong thời điểm đó, khi giá bất động sản sau thời gian đó tăng thực sự

theo dựđoán họ sẽ tung số bất động sản mà họ giữ lại đóđể kiếm lời và do đó

vô hình dung lượng cung bất động sản trong quận Cầu Giấy tại thời điểm đó

sẽ tăng lên so với lượng cung thực chất của nó.

2.2.3. Giá bất động sản qua điều tra tại địa bàn quận Cầu Giấy TP

Hà Nội.

STT

Giáđất ởđơn vị: đ/m2

Tên đường phố Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4

1 Cầu Giấy 22 000 000 12 900 000 10 800 000 9 700 000

2 Chùa Hà 18 000 000 11 200 000 9 400 000 8 500 000

3 Dịch Vọng 17 000 000 10 700 000 9 100 000 8 200 000

4 Doãn kế thiện 17 000 000 10 700 000 9 100 000 8 200 000

5 Dơng Quảng Hàm 15 000 000 9 750 000 8 400 000 7 500 000

6 Đông Quan 17 000 000 10 700 000 9 100 000 8 200 000

7 Đờng 361 12 000 000 8 450 000 7 550 000 6 480 000

8 Chùa hàđến 18 000 000 11 200 000 9 400 000 8 500 000

Nguyễn Văn Huyên

15 000 000 9 750 000 8 400 000 7 500 000

đến Dịch

UBND Quận cầu Vọng

Trần Hoàng Anh

30

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

14 000 000 9 450 000 8 200 000 7 280 000

Cầu Dịch Vọng đến Lạc Long Quân

10 Hồ Tùng Mậu 15 000 000 9 750 000 8 400 000 7 500 000

11 Hoa Bằng 14 000 000 9 450 000 8 200 000 7 280 000

12 Hoàng Đạo Thuý 22 000 000 12 900 000 10 800 000 9 700 000

13 Hoàng Minh Giám 17 000 000 10 700 000 9 100 000 8 200 000

14 Hoàng Quốc Việt 20 000 000 12 000 000 10 100 000 9 100 000

15 Hoàng Sâm 17 000 000 10 700 000 9 100 000 8 200 000

16 Lạc Long Quân 16 000 000 10 200 000 8 800 000 7 800 000

17 LêĐức Thọ 20 000 000 12 000 000 10 100 000 9 100 000

18 Lê Văn Lương 23 000 000 13 300 000 11 200 000 10 000 000

19 Mai Dịch 14 000 000 9 450 000 8 200 000 7 280 000

20 Nghĩa Tân 16 000 000 10 200 000 8 800 000 7 800 000

21 Nguyễn Khang 15 000 000 9 750 000 8 400 000 7 500 000

22 Nguyễn Khánh 18 000 000 11 200 000 9 400 000 8 500 000

Toàn

23 Nguyễn Ngọc Vũ 15 000 000 9 750 000 8 400 000 7 500 000

24 Nguyễn Phong Sắc 18 000 000 11 200 000 9 400 000 8 500 000

25 Nguyễn Phong Sắc

(Xuân Thuỷđến 20 000 000 12 000 000 10 100 000 9 100 000

Phạm Hùng)

26 Nguyễn Văn Huyên 18 000 000 11 200 000 9 400 000 8 500 000

27 Phạm Hùng 20 000 000 12 000 000 10 100 000 9 100 000

Trần Hoàng Anh

31

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

28 Phạm Văn Đồng 18 000 000 11 200 000 9 400 000 8 500 000

29 Phan Văn Trường 16 000 000 10 200 000 8 800 000 7 800 000

30 Phùng Chí Kiên 17 000 000 10 700 000 9 100 000 8 200 000

31 Quan Nhân 13 000 000 9 100 000 8 000 000 6 890 000

32 Tô Hiệu 18 000 000 11 200 000 9 400 000 8 500 000

33 Trần Bình 11 000 000 7 800 000 7 040 000 6 050 000

34 Trần Cung(69 cũ) 13 000 000 9 100 000 8 000 000 6 890 000

35 Trần Đăng Ninh 20 000 000 12 000 000 10 100 000 9 100 000

36 Trần Duy Hng 25 000 000 14 300 000 11 800 000 10 500 000

37 Trần Quốc Hoàn 17 000 000 10 700 000 9 100 000 8 200 000

38 Trung Hoà 15 000 000 9 750 000 8 400 000 7 500 000

39 Trung Kính 14 000 000 9 450 000 8 200 000 7 280 000

40 Xuân Thuỷ 20 000 000 12 000 000 10 100 000 9 100 000

41 Yên Hoà 14 000 000 9 450 000 8 200 000 7 280 000

( Số liệu từ phòng tài nguyên môi trường quận Cầu Giấy TP Hà Nội )

Trong đó giáđất cao nhất thuộc về các tuyến phố nh: Cầu Giấy, Lê Văn

Lương, Phạm Hùng, Trần Duy Hng, đó là những tuyến phốđẹp, tập trung

nhiều nhất các khu trung tâm thương mại, dịch vụ, vui chơi, giải trí va sinh

hoạt của người dân trong địa bàn Quận. Một số tuyến phố có giáđất thấp so

với mặt bằng chung giáđất trong toàn Quận là: đường 361, Trần Bình, Quan

Nhân,…, do đó là những khu vực có cơ sở hạ tầng chưa đầy đủ và chưa được

đầu tư nhiều.

Trần Hoàng Anh

32

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

STT

Giáđất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đơn vị: đ/m2

Tên đường phố Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4

1 Cầu Giấy 9 570 000 5 612 000 4 698 000 4 220 000

2 Chùa Hà 7 830 000 4 872 000 4 098 000 3 698 000

3 Dịch Vọng 7 395 000 4 655 000 3 959 000 3 567 000

4 Doãn kế thiện 7 395 000 4 655 000 3 959 000 3 567 000

5 Dơng Quảng Hàm 6 525 000 4 241 000 3 654 000 3 263 000

6 Đông Quan 7 395 000 4 655 000 3 959 000 3 567 000

7 Đờng 361 5 220 000 3 676 000 3 284 000 2 819 000

8 Chùa 7 830 000 4 872 000 4 098 000 3 698 000

hàđến Văn

Nguyễn Huyên

6 525 000 4 241 000 3 654 000 3 263 000

UBND Quận đến cầu Dịch Vọng

6 090 000 4 111 000 3 567 000 3 167 000

Cầu Dịch Vọng đến Lạc Long Quân

10 Hồ Tùng Mậu 6 525 000 4 241 000 3 654 000 3 263 000

11 Hoa Bằng 6 090 000 4 111 000 3 567 000 3 167 000

12 Hoàng Đạo Thuý 9 570 000 5 612 000 4 698 000 4 220 000

13 Hoàng Minh Giám 7 395 000 4 655 000 3 959 000 3 567 000

14 Hoàng Quốc Việt 8 700 000 5 220 000 4 394 000 3 959 000

15 Hoàng Sâm 7 395 000 4 655 000 3 959 000 3 567 000

16 Lạc Long Quân 6 960 000 4 437 000 3 828 000 3 393 000

17 LêĐức Thọ 8 700 000 5 220 000 4 394 000 3 959 000

Trần Hoàng Anh

33

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

18 Lê Văn Lương 10 005 000 5 786 000 4 872 000 4 350 000

19 Mai Dịch 6 090 000 4 111 000 3 567 000 3 167 000

20 Nghĩa Tân 6 960 000 4 437 000 3 828 000 3 393 000

21 Nguyễn Khang 6 525 000 4 241 000 3 654 000 3 263 000

22 Nguyễn Khánh 7 830 000 4 872 000 4 089 000 3 698 000

Toàn

23 Nguyễn Ngọc Vũ 6 525 000 4 241 000 4 089 000 3 698 000

24 Nguyễn Phong Sắc 7 830 000 4 872 000 4 089 000 3 698 000

25 Nguyễn Phong Sắc 8 700 000 5 220 000 4 394 000 3 959 000

(Xuân Thuỷđến Phạm Hùng)

26 Nguyễn Văn 7 830 000 4 872 000 4 089 000 3 689 000

Huyên

27 Phạm Hùng 8 700 000 5 220 000 4 394 000 3 959 000

28 Phạm Văn Đồng 7 830 000 4 872 000 4 098 000 3 689 000

29 Phan Văn Trường 6 960 000 4 437 000 3 828 000 3 393 000

30 Phùng Chí Kiên 7 395 000 4 655 000 3 959 000 3 567 000

31 Quan Nhân 5 655 000 3 959 000 3 480 000 2 997 000

32 Tô Hiệu 7 830 000 4 872 000 4 089 000 3 698 000

33 Trần Bình 4 785 000 3 393 000 3 062 000 2 632 000

34 Trần Cung (69 cũ) 5 655 000 3 959 000 3 480 000 2 997 000

35 Trần Đăng Ninh 8 700 000 5 220 000 4 394 000 3 959 000

36 Trần Duy Hng 10 875 000 6 221 000 5 133 000 4 568 000

37 Trần Quốc Hoàn 7 395 000 4 655 000 3 959 000 3 567 000

38 Trung Hoà 6 525 000 4 241 000 3 654 000 3 263 000

39 Trung Kính 6 090 000 4 111 000 3 567 000 3 167 000

40 Xuân Thuỷ 8 700 000 5 220 000 4 394 000 3 959 000

41 Yên Hoà 6 090 000 4 111 000 3 567 000 3 167 000

Trần Hoàng Anh

34

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

( Số liệu từ phòng tài nguyên môi trường quận Cầu Giấy TP Hà Nội )

Trong đó giáđất về kinh doanh sản xuất phi nông nghiệp cao nhất so

với mặt bằng chung trong địa bàn Quận Cầu Giấy là: Cầu Giấy, Hoàng Đạo

Thuý, Lê Văn Lương, Trần Duy Hưng, Phạm Hùng, đây là một số tuyến phố

có vị thế và không gian tốt cho kinh doanh và dịch vụ. Một số tuyến phố có

giáđất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thấp so với mặt bằng chung của

địa bàn Quận là: Đường 361, Trần Bình, Quan Nhân, Trần Cung…

2.2.4. Các yếu tốảnh hưởng tới biến động giáđất tại quận Cầu Giấy

TP Hà Nội.

2.2.4.1. Yếu tố tự nhiên:

# Vị tríđịa lý

Đối với mỗi bất động sản thì vị tríđóng vai trò rất quan trọng, nó liên

quan chặt chẽđến khả năng sinh lời của bất động sản, cóý nghĩa quyết định

đến giá bất động sản. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản đem lại

càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn luôn tồn

tại hai loại vị trí, đó là vị trí tuyệt đối và vị trí tơng đối, về mặt tổng quát thì

hai vị trí này đều có vai trò ngang hàng nhau tham gia đóng góp vào giá trị

của bất động sản. Nhưng trong những trường hợp cụ thể thì sựđóng góp vào

giá trị chung của bất động sản có thể khác nhau giữa hai loại vị trí này. Điều

đó giải thích tại sao các thửa đất thuộc khu trung tâm có giá trị cao hơn các

vùng lân cận. Các thửa đất càng gần trung tâm đô thị hay một vùng nào đó có

giá trị lớn hơn so với những bất động sản cùng loại nhưng lại ở một khu vực

khác và cung dễ dàng có thể giải thích tại sao những bất động sản ở các vị tí

nh ngã ba, ngã tđường giao thông hay đường phố lại có giá trị cao hơn so với

vị trí những bất động sản tơng tự trong cùng khu vực, từng vùng nhưng không

phải ở vị trí ngã ba hay ngã tư. Và cũng như vậy các bất động sản gần đường

phố tuy không sử dụng cho mục đích kinh doanh thì giá cũng cao hơn các bất

động sản ở xa đường phố vì lý do làở gần mặt đường sẽ giảm chi phí giao

thông, thời gian, thuận tiện trong sinh hoạt và nhiều tiện ích hơn so với thửa

đất sau trong ngõ hẻm.

Trần Hoàng Anh

35

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

(+) Cùng một loại vị trí mặt phốở các khu vực khác nhau thì giá cả

cũng hoàn toàn khác nhau.

Năm 2005, theo số liệu bảng giáđất thuộc địa bàn quận Cầu Giấy được

kem theo quyết định của Uỷ Ban Nhân Dân thành phố Hà Nội, ở cùng vị trí 1

nhưng tại đường 361 thuộc địa phận quận Cầu Giấy thì giá 1m vuông là 12

triệu đồng (Việt Nam đồng), còn tại đường Trần Duy Hng là 25 triệu, có thể

giải thích do đường Trần Duy Hng làđường có diện tích mặt đường lớn, vừa

được quy hoạch nên dọc hai bên đường có nhiều khu trung c, cơ quan, khu

thương mại thuận lợi cho sinh hoạt và làm việc. Đó chỉ là số liệu mà theo quy

định của cơ quan nhà nước, còn theo giá thị trường thì giáđất trên hai tuyến

đường nầy còn thay đổi theo chiều hướng tăng lên rất cao.

(+) Cùng một khu phố, một tuyến phố nhưng ở các loại vị trí khác nhau

thì giá lại hoàn toàn khác nhau. Ngay cả khi các thửa đất trong cùng một ngõ

nhưng khoảng cách so với mặt đường khác nhau thì giá cũng có sự chênh

lệch. Một số thuật ngữ chỉ vị trí trong thị trường bất động sản nh: “ mặt

đường, mặt phố” và “ mặt ngõ” lại chia ra “ mặt ngõ cóô tô vào được” và “ô

tô cách bao nhiêu mét”.

Trên đường Cầu Giấy: năm 2005 thửa đất ở vị trí 1 có giá là 22 triệu

đồng, còn vị trí 2 có giá là 12.900.000 đồng, vị trí 3 có giá 10.800.000, vị trí

4 có giá là 9.700.000 đồng, ta dễ dàng nhận they vị trí 1 chênh hơn hẳn vị trí

4 là 12.300.000 đồng. Trong đó các vị trí trong mỗi đường, phố thuộc các

quận và các thị trấn được xác định nh sau:

. vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất cóít nhất

một mặt giáp với đường, phố.

. vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất cso ít nhất

một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm có mặt cắt ngõ nhỏ nhất tính từđường, phố

tới vị trí thửa đất từ 3,5m trở lên.

. vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất cóít nhất

một mặt giáp với nhõ có mặ cắt ngõ nhỏ nhất tính từđường, phố tới vị trí thửa

đất từ 2m đến dưới 3,5m.

Trần Hoàng Anh

36

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

. vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất cóít nhất

một mặt giáp với ngõ có mặt cắt nhỏ nhất tính từđường, phố tới vị trí thửa đất

có chiều rộng nhỏ hơn 2m.

Theo số liệu năm 2001: ví dụ: ngõ số 5 trên đường Hoàng Quốc Việt,

ngôI nhà số 66 do ông Nguyễn Văn Thanh chủ hộđược bán với giá 5

triệu/1mét vuông với điều kiện là nhàở cuối ngõ, đầu ngách, đường hẹp 2m, ô

tô không vào được. Nhưng căn nhà số 46 với vị trí làđầu ngõ, đường rộng

3,4m, ô tô di vào được, cách đường chính Hoàng Quốc việt 100m lại được bán

với giá gấp đôI là 7.8 triệu/ mét vuông.

Năm 2004 khu vực đầu hồi Hoàng Quốc Việt có hai mặt tiền thoáng,

mặt tiền 4m với diện tích là 38 mét vuông lại có giá bán là 23.4 triệu đồng

/mét vuông. Nh vậy chỉ sau 3 năm với vị trí tốt hơn gần đường hơn thìđược

bán với giá gấp 6-4 lần so với những vị trí gần đấy.

# Hình dáng thửa đất mà bất động sản đó toạ lạc

Hình dáng của thửa đất cũng cóảnh hưởng quan trọng đến giá bất động

sản. Thửa đất có hình vuông hay hình chữ nhật thì có giá cao hơn thửa đất có

hình đa giác. Tuy nhiên với người phương Đông thì thửa đất có hình dáng “nở

hậu” hay chiều rộng phía sau lớn hơn mặt tiền một chút thì giá lại cao hơn

những hình khác nh là có chiều rộng phía sau nhỏ hơn mặt tiền thì giá sẽ giảm

đi rất nhiều.

Năm 2003 ngõ số 5 đường Hoàng Quốc Việt có ngôi nhà số 4 có hình

dáng nở hậu được bán với giá 20 triệu/1 mét vuông, còn ngôi nhà số 83 có

hình dáng chữ nhật chỉ bán được với giá 11triệu/1 mét vuông.

# Kích thước, diện tích, hướng.

Trong thực tế, những thửa đất có mặt tiền lớn hay trên 3.5m thì giá sẽ

cao hơn những thửa đất cso mặt tiền nhỏ và hẹp, điều đó rất đúng và rõ ràng

vì nếu mặt tiền mà nhỏ thì chủ nhà không thể trang trí hay bố cục cho cong

việc kinh doanh của minh hay là bài trí nội thất nhàở và không thuận tiện cho

sinh hoạt. Hoặc những bất động sản quá nhỏ hay quá lớn cũng bị giảm giá

thành, ngay cả những bất động sản có kích thước chuẩn nhưng lại quá sâu

cũng bị giảm bớt giá thành .

Trần Hoàng Anh

37

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

# Hình dáng kiến trúc bên ngoài bất động sản.

Cuộc sống ngày càng phát triển và nhu cầu của con ngơì cũng ngày

một đòi hỏi cao hơn, do vậy hình dáng kiến trúc bên ngoài làđặc điểm ảnh

hưởng trực tiếp đến giá thành bất động sản. Nếu nh hai bất động sản có chi

phí xây dựng nh nhau nhưng bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị

hiếu chắc chắn sẽ có giá hơn, những bất động sản nào có hình dáng kiến trúc

đẹp, nội thất hiện đại và phù hợp cảnh quan thì tất nhiên thu hút được nhiều

người hơn vì trước mắt là người mua sẽít phải sửa chữa hơn và do đó mất ít

tiền sửa chữa hơn.

Ví dụ: Ngôi nhàởđầu phố Tô Hiệu, hướng Đông Bắc, kiến trúc đẹp,

hiện đại, cửa lim, nội thất ngoại, có gara, mặt tiền 4.2m, diện tích 56 mét

vuông, mới xây dựng năm 2003, ngôi nhà gồm 5 tầng, có sổđỏ chính chủ, ô

tôđỗ tận cửa được bán với giá 46.4 triệu đồng/1mét vuông. Trong khi đó cách

khoảng 3 nhà là ngôi nhà hướng Đông Bắc, xây trước năm 2003 khoảng 10

năm, mặt tiền 3.8m, diện tích 55 mét vuông, sổđỏ chính chủ, nhưng đểở thì

phải tu sửa gần nh toàn bộ vì ngôi nhà xây theo kiến trúc cũ, nên có giá bán

là 36.4 triệu /1mét vuông. Qua đó cho thấy đã có sự chênh lệch giữa hai căn

nhà lên tới 10 triệu đồng.

# Hiện trạng đường phố, ngõ hẻm bất động sản chiếm cứ.

Hiện trạng đường phố, ngõ hẻm tốt sẽ thuận tiện về giao thông, tiết

kiệm thời gian và các chi phí hao mòn phương tiện giao thông, giảm nguy cơ

rủi ro thì sẽ thu hút được nhiều người muốn mua và góp phần đẩy giá trị của

bất động sản lên cao hơn.

Ví dụ: Ngôi nhà có hai mặt tiếp giáp với đường Bởi vàđường Hoàng

Quốc Việt, hai mặt tiếp giáp hai tuyến đường, có kích thước 5m và 15m có

giá 54 triệu/1 mét vuông, trong khi ngôi nhà cũng nằm trên đường Hoàng

Quốc Việt nhưng chỉ có một mặt tiền lại chỉ có giá trung bình 30 triệu/1 mét

vuông.

# Tình trạng môi trường và cấp thoát nước.

Nhu cầu của con người ngày càng nhiều, một trong những vườn đềđó là

vườn đề sức khoẻ con người. Do vậy tình trạng môi trường cấp thoát nước ảnh

Trần Hoàng Anh

38

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

hưởng trực tiếp tới sức khoẻ con người nên mọi người rất quan tâm đến vườn

đề môi trường xung quanh, cấp thoát nước, rác thải, ô nhiễm không khí…

chính vì vậy nó tác động khá lớn đến giá bất động sản. Điển hình là các thửa

đất quanh sông Tô Lịch giá thấp hơn vì lý do môi trường chưa được xử lý

hoàn thiện.

# Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro đe doạ khác cuả tự nhiên

Giá trị của bất động sản sẽ cao hơn khi những bất động sản đó nằm gần

các dịch vụ công cộng nh bệnh viện, trường học, công viên, ngợc lại còn các

bất động sản chịu nhiều nguy cơđe doạ nh gần đê, gần nhà máy, gần xưởng cơ

khí, hoá chất…thì sẽ chịu giá trị thấp đi rất nhiều.

# Điạ hình, đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất.

Địa hình bất động sản toạ lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác

trong vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá trị của bất động sản đó. Tuy

nhiên, sự tác động nhiều hay ít của yếu tốđịa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm

của vùng lân cận bất động sản là vùng dân cư, công nghiệp hay thương mại

dịch vụ. Mức độảnh hưởng của đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất, đến

giá trị bất động sản còn tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng.

2.2.4.2. Yếu tố kinh tế.

# Quan hệ cung – cầu

Cũng như các loại hàng hoá khác, trong thị trường bất động sản thì yếu

tố cung – cầu luôn là yếu tốđộng, nó mang tính không gian và thời gian, trong

đó tính chất vùng mang tính đặc thù. Do không thể di chuyển từ nơi này đến

nơi khác nên cung về bất động sản của một vùng mang tính chất ổn định cả về

số lượng và vị trí. Mặt khác cầu trong thị trường bất động sản gồm cầu về sử

dụng đất và cầu có khả năng thanh toán của một vùng cũng mang tính ổn định

tơng đối theo vùng. Do tính ổn định theo vùng như vậy mà nó gây nên sự

chênh lệch khá lớn giữa các vùng và các địa phương.

ë giai đoạn hiện nay, thị trường bất động sản trong địa bàn quận Cầu

Giấy liên tục biến động mạnh, sở dĩ như vậy là do trong địa bàn quận đang

được tác động bởi một số chính sách của thành phố bằng việc đầu tư và xây

Trần Hoàng Anh

39

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

dựng các khu trung cư, thương mại, xây dựng những tuyến đường lớn, do đó

thu hút mạnh mẽ trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

# Giá trịđầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong vùng.

Những bất động sản nào mà nằm trong khu vực được đầu tư cơ sở vật

chất hạ tầng kỹ thuật tốt thì thu hút nhiều người mua hơn những khu vực

cóđầu tư cơ sở vật chất kém.

Trong thực tế tại địa bàn quận Cầu Giấy giá bất động sản tại một số khu

vực đang nóng lên từng ngày như khu vực đường Trần Duy Hng, Nguyễn

Phong Sắc, Xuân Thuỷ, Phạm Hùng, sở dĩ nh vậy bởi khu vực này được đầu

tư cơ sở hạ tầng tương đối lớn, thuận tiện trong giao thông đi lại, cho sinh

hoạt.

# Tỷ lệ lãi suất tín dụng, tỷ lệ lạm phát

Giá cảđất đai có cốt lõi làđịa tô tư bản hoá, tức là giáđất bằng một số

tiền mà nếu gửi số tiền đó vào ngân hàng sẽ thu được lợi tức ít nhất bằng địa

tô của thửa đất. Khi lãi suất ngân hàng giảm thì giáđất có cơ hội tăng do

người dân rút tiền đểđầu tư bất động sản và ngợc lại khi lãi suất ngân hàng

tăng thì giá bất động sản giảm.

2.2.4.3. Yếu tố xã hội

# Đặc điểm khu dân cư, mật độ dân số, trình độ nhận thức, tâm lý và

các tập quán của người dân trong vùng.

Với bất kỳ người đi mua bất động sản dù với mục đích sản xuất, kinh

doanh hay đểởđều quan tâm đến vườn đề này, bởi đó là vườn đề rất nhạy cảm

đối với người sử dụng. Hay những khu đất thuộc khu xóm liều, nhàổ chuột,

khu người lao động làm thuê, thì chắc chắn giá trị sẽ giảm so với những khu

dân cư có nhiều gia đình viên chức, cán bộ, người có thu nhập cao, trình độ

dân trí của người dân cao, có lối sống văn hoá. Do đó vườn đề này tác động

đến giá trị bất động sản (nhàở).

Ngoài ra một số vườn đề như: thu nhập bình quân của người dân trong

vùng so với các vùng khác, giáo dục y tế, tình hình an ninh trật tự trong vùng

cũng tác động lớn tới giá trị bất động sản trong khu vực.

Trần Hoàng Anh

40

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

2.2.4.4. Yếu tố pháp lý.

# Quy hoạch sử dụng đất.

Vườn đề quy hoạch có vai trò hết sức quan trọng đối với giá trị bất

động sản, vì nó có khả năng tác động mạnh đến mảnh đất làm cho tăng hoặc

giảm khả năng sinh lợi do vị trí của mảnh đất đem lại trong quy hoạch, có

nhiều bất động sản có giá cao hơn rất nhiều sau khi quy hoạch.

Ví dụ: năm 1997 đường Hoàng Quốc Việt được quy hoạch đến năm

2000 là hoàn thành xong, kế hoạch mởđường này đã làm thay đổi toàn diện bộ

mặt đời sống của người dân sống xung quanh. Các bất động sản nằm ở khu

vực mặt đường có giá trị tăng lên gấp hàng chục lần từ giá trị trung bình là

8.5 triệu/1 mét vuông đã tăng lên 56.3 triệu /1 met vuông, ngay cả các bất

động sản trong ngõ cũng có giá trị tăng đến chóng mặt từ 4.2triệu/1 mét

vuông cho đến tháng 9/2003 là có giá trị 21 triệu/1 mét vuông.

Qua đó khẳng định được nhờ có quy hoạch màđất đai trở nên có giá

thực sự và những người cóđất trong tay lại trở thành triệu phú. Không chỉ có

những khu vực được quy hoạch có biến động tăng lên về giá cả mà những khu

vực sắp sửa có quy hoạch lấy đất, đền bù, những khu vực có kế hoạch xây khu

công nghiệp, trường học, đại học, khu du lịch sinh thái hay sân vận động thì

những bất động sản xung quanh cũng có biến động mạnh về giá cả.

Tuy nhiên, cũng có một số bất động sản giá giảm một cách đáng ngờ vì

bị nằm trong khu vực giải toả nên người chủ lập tức bán vội, hay việc thị

trường thiếu thông tin về sự chênh lệch giữa giáđền bù của nhà nước vơi giá

thị trường đôi khi gây ra nhiều phiền toái đối với người dân và cơ quan quản

lý .

# Các quy định vềđất đai, nhà cửa và các công trình khác gắn liền với

đất đai.

Những chính sách của chính phủ, trung ơng vàđịa phương là những

nhân tố rất nhạy cảm đến giáđất, các quy định vềđất đai có thểđẩy giá lên cao

hoặc ngợc lại. Thái độ của chính phủ về quyền sử dụng đất và sở hữu nhàở là

một trong các tác nhân mạnh và nhạy cảm với sự thay đổi quy mô, kết cấu và

tính chất thị trường bất động sản. Sự hợp thức hoá về quyền sử dụng đất và sở

Trần Hoàng Anh

41

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

hữu nhàở cùng với việc thừa nhận cho ra đời hoạt động công khai của thị

trường bất động sản đã tác động rất lớn đến lượng cung – cầu về bất động sản.

Nhưng với một thị trường hoạt động mà không có sụe điều tiết của nhà nước

thì thường bị một số người đầu cơ chi phối, để thu được lợi nhuận họ có thể

tạo ra sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cách giả tạo. Chính vì vậy mà

các chính sách quy định của nhà nước đối với đất đai cũng là những tác động

hết sức quan trọng đến cán cân cung cầu và cũng nhđối với giáđất.

Vào thời điểm năm 2001 sau khi có nghịđịnh 81/2001/CP cho phép

Việt kiều làm ăn vàđịnh cư lâu dài ở Việt Nam được phép mua bất động sản

đã gây ra đợt sốt nhàđất tại Thành Phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Theo

nghịđịnh này đã tác động đến giá bất động sản trên thị trường, đẩy mặt bằng

giá lên cao.

# Các chính sách thuế của nhà nước về bất động sản.

Hiện nay với mức thuế quy định là khá cao đối với các chuyển dịch

quyền sử dụng đất. Điều đóảnh hưởng không nhỏđến giá bất động sản trong

thị trường bất động sản chính thức và cũng chính lý do đó mà tình trạng mua

bán bất động sản không chính thức, trao tay mà không thông qua chính quyền

diễn ra khá phổ biến.

# Tình trạng pháp lý.

Tình trạng pháp lý của bất động sản ảnh hưởng quan trọng đến giá của

nó. Những bất động sản đãđược cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” và

“Sổđỏ” thì giá sẽ cao hơn những thửa đất khác, vì giấy chứng nhận đó là một

đảm bảo yên tâm cho quyền sử dụng thửa đất đó và quyền sở hữu nhàở mà

người sử dụng sẽđược hưởng mức giáđền bù theo giá thị trường nếu nh trường

hợp bất động sản đó bị nằm trong khu vực giải toả.

Đó chính là một số yếu tốảnh hưởng đến biến động giáđất tại địa bàn

quận Cầu Giấy thành phố Hà nội, những yếu tố này có liên quan chặt chẽ và

mật thiết với giáđất, khi một trong những yếu tố này thay đổi thì cũng kéo

theo sự thay đổi của giáđất trong địa bàn quận. Một mặt do quận Cầu Giấy là

một trong những quận mới tại địa bàn thành phố Hà Nội, cùng với vị trí huyết

mạch trung chuyển thuận tiện với các cùng ven đô, các chính sách đầu tư về

cơ sở hạ tầng, những định hướng của thành phố cho vai trò của toàn quận n

Trần Hoàng Anh

42

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

đãtạo nên địa thế và vai trò quan trọng của quận với sự phát triển chung của

thành phố, do đó mà thị trường bất động sản trong toàn quận đẫ có những

thay đổi và biến động cho phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế, cho dân

sinh, theo định hướng phát triển chung trong thực tế. Kết quả là: hệ thống hạ

tầng kỹ thuật đô thịđược tập trung đầu tư như hoàn thành xây dựng mới và

nâng cấp nhiều tuyến đường, nút giao thông quan trọng. Triển khai xây dựng

các khu đô thị mới và nhiều khu nhà tái định c theo hướng đồng bộ hiện đại,

nên đã tạo ra một diện mới vềđô thị, tính từ năm 2001 đến nay toàn quận đã

thực hiện được 9.724 tỷđồng vốn đầu tư xây dựng cơ bản. Từ nguồn vốn đầu

tư, nhiều công trình đã phát huy được hiệu quả kinh tế, xã hội nh: Hệ thống

đường giao thông gồm: Đờng vành đai 3; Cầu vợt nút Mai Dịch; đường Trần

Duy Hưng; kè nạo vét sông Tô Lịch; đường Chùa Hà; đường Tô Hiệu kéo dài;

đường Phan Văn Trường; đường Nguyễn Phong Sắc kéo dài… Dựán các khu

đô thị: Làng Quốc tế Thăng Long; khu Trung Yên; khu Trung Hoà Nhân

Chính; khu đô thị Dịch Vọng Nghĩa Đô, Khu đô thị hành chính mới quận Cầu

Giấy (50.7 ha) và nhiều công trình phục vụ dân sinh, giáo dục như: trường

học, sân chơi, đường, thoát nước, … Ngoài ra Quận còn tổ chức 3 đợt đấu giá

quyền sử dụng đất đảm bảo công khai, dân chủ. đúng luật, đã thu được

211.888 triệu đồng và dự kiến sẽ thu được 206.203 triệu đồng trên tổng số

664.315,7 triệu đồng theo kế hoạch. Song song với việc phát triển nh vậy thì

tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nàh ở và quyền sử dụng đất ở hàng

năm đều vợt chỉ tiêu Thành phố giao, cho đến nay cấp được 17.805 Giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhàở và quyền sở hữu dất ở trong tổng số 18.231 hồ

sơ kê khai đạt 97.7%. Quá trình phát triển trong toàn quận về mặt cơ sở hạ

tầng và quản lýđã tác động mạnh đến giáđất trong địa bàn quận một cách rõ

nét và rộng lớn.

Trần Hoàng Anh

43

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Ch­¬ng 3

kÕt luËn vµ kiÕn nghÞ

3.1. KÕt luËn. 3.1.1. Dưới góc độ quản lý nhà nước:

Thị trường bất động sản của quận còn bộc lộ những điểm yếu : thứ nhất, thủ tục còn rườm rà, mất nhiều thời gian của nhân dân. Ví dụ: người có bất động sản cần chuyển dịch, sau khi làm thủ tục xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải đến cơ quan thuế xuất trình toàn bộ hồ sơ và nộp thuế

chuyển quyền, người nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ, làm thủ tục tài chính xong, người có bất động sản quay lại cơ quan địa chính làm các thủ tục tài chính xong, người có bất động sản quay lại cơ quan địa chính làm các thủ tục xác nhận diện tích, đo vẽ bản đồ…Và cấp giấy chứng nhận quền sử dụng đất, nếu việc chuyển quyền sử dụng đất có gắn với việc bán nhà và công trình thì lại phải đến cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhàở làm thủ tục chuyển nhượng. Thứ hai, tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản hình thành và phát triển một cách tự phát không có sự quản lý, quản lý quỹđất

lỏng lẻo, các hoạt động thanh tra kém hiệu quả, xử lý vi phạm chưa nghiêm minh dẫn đến các vi phạm vẫn tiếp tục xảy ra, việc cung cấp thông tin và tổ chức dịch vụ cho thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế, công tác định giáđất còn thiếu lực lượng và yếu về trình độ nên định giáđất chưa sát và chưa kịp với diễn biến thị trường.

3.1.2. Dưới góc độ kinh tếđầu tư: Xu thế của thị trường không chính thức là nhạy cảm, trốn thuế và lệ phí chuyển quyền, nhưng lại không an toàn và không chắc chắn, người mua không có những thông tin chính thức t vườn cho

việc xem xét lại quyền sở hữu của người bán, do đó yếu tố rủi ro cao nên không thu hút được các nhàđầu tư, hệ thống thông tin không đảm bảo cho các nhàđầu tư nước ngoài, đăng ký cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà và sử dụng đất còn chậm, mức thuế lại quá cao.

3.2. KiÕn nghÞ Trước những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, thì việc can thiệp của các cấp có thẩm quyền là vô cùng quan trọng, những can thiệp, thái độ kịp thời của các cơ quan và những quy định rõ ràng, thuận tiện trong quản

lý sẽ giải quyết các vườn đề của thị trường bất động sản một cách dễ dàng

Trần Hoàng Anh

44

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

hơn. Việc giải quyết các vườn đềđất đai trong quan hệ thị trường thị trường

bất động sản cần được nhanh chóng đa vào quỹđạo pháp luật đểđồng bộ hoá cơ cấu của một nền kinh tế thị trường lành mạnh, thúc đẩy quá trình huy động mọi nguồn lực đầu tư vào đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng làm tăng giá trị sử dụng đất. Trước những bất cập của thị trường thị trường bất động sản của quận Cầu Giấy, tôi xin đưa ra một sốđề xuất: 1. Cần hoàn thiện văn bản – chính sách để quản lý tốt thị trường bất động

sản: Các văn bản, nghịđịnh, nghị quyết, thông tư…ban hành cần phải sát vói thực tế, kịp với tốc độ phát triển của thị trường bất động sản, phải mau chóng làm cho giáđất sát với thị trường . 2. Tổ chức đăng ký bất động sản thường xuyên: Nhằm nắm bất chính xác và kịp thời các thông tin liên quan đến biến động vềđất đai nh: diện tích, vị trí, hình thể…Các cơ quan vạch ra kế hoạch, quy hoạch phù hợp với định hướng

phát triển kinh tế, đồng thời phải thường xuyên cập nhật số liệu định kỳ và phải tổ chức công việc một cách khoa học, không để chồng chéo, nhanh nhưng chính xác và hiệu quả. 3. Hình thành tổ chức định giá bất động sản: Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thìđất đai không đơn thuần chỉ là nơi đểở, địa bàn sản xuất nữa mà còn là một loại hàng hoá có gía trị cao, do đó việc định giá là rất quan trọng nên

cần một đội ngũ cán bộ chuyên nghiệp, trình độ cao để hỗ trợ, giám sát và quản lí thị trường. 4. Chấn chỉnh hoạt động tư vườn và môi giới bất động sản của các trung tâm môi giới: vì chính những trung tâm này hiện nay đã là nguyên nhân đẩy giáđất tăng cao, tạo thị trường ảo, gây trở tngại cho cả hai bên mua và bán.

5. Công bố quản lý quy hoạch qua kế hoạch sử dụng đất: quản lý thật tôt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất bằng biện pháp lập quy hoạch đúng thẩm quyền đảm bảo “dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra ”. 6. Tổ chức lại hệ thống kinh doanh bất động sản: quy định cụ thể việc đăng ký kinh doanh hành nghề và làm nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định thống nhất của pháp luật.

Trần Hoàng Anh

45

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

TÀILIỆUTHAMKHẢO

1. Giáo trình : Thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản - CVCC: Mai Xuân

Yến.

2. Luật đất đai sửa đổi năm 2003.

3. Bài viết “Một số vấn đề lý luận về xây dựng và quản lý hiệu quả thị trường bất

động sản (BĐS) có tổ chức ở nước ta hiện nay” – TS. Nguyễn Quang Tuyến trường

Đại học Luật Hà Nội.

4. Giáo trình nguyên lý thị trường nhàđất - LêĐình Thắng - ĐHKT QD - năm

2000.

5. Nghịđịnh 17/1999/ ND – CP ngày 29 tháng 3 năm 1999 về thủ tục chuyển đổi,

chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đấtvà thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng

đất.

6. Quyết định 3519/QĐ -UB quy định thực hiện Nghịđịnh số 87/CP ngày 17/8/1994

của chính phủ về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

7. Quyết định 69/1999/ QĐ - UB của UBND thành phố Hà Nội ngày 18/8/1999 về

việc ban hành sửa đổi bổ sung về kê khai đăng ký nhàở, đất ở và cấp giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhàở và quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội.

8. Quyết định 104/2000/ QĐ - UB về việc bổ sung điều chỉnh điều 1 – QĐ số

06/1998/ QĐ - UB thành phố về hệ sốđiều chỉnh (k) để xác định giáđất khi bán nhà

thuộc sở hữu nhà nước cho người đang ở thuê và cấp giấy quyền sử dụng đất và

quyền sở hữu nhàở.

9. Quyết định 840 – QĐ/UB ngày 25/02/1997 truy thu tiền sử dụng đất trước ngày

15/10/1993.

10. Quyết định 158/2002/QĐ - UB ngày 25/11/2002 về việc ban hành quyền sở hữu

nhàởđịnh về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế

chấp ( hoặc bảo lãnh ), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở

hữu nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội.

11. Tạp chíđịa chính năm 2002.

12. Bài viết “Bản chất giáđất hiện nay” của CVCC Mai Xuân Yến.

Trần Hoàng Anh

46

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Môc lôc

Lêi më ®Çu ...................................................................................................

Ch­¬ng 1: Tæng quan vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ........................................

1.1. Khái niệm về bất động sản, vai trò, đặc tính bất động sản .......................

1.2. Thị trường bất động sản .........................................................................

1.3. Tổng quan về thị trường bất động sản ở Việt Nam. .................................

1.3.1. Một sốđặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện

nay.................................................................................................................

1.3.2. Các khu vực của thị trường bất động sản .................................................

1.3.3. Gía cả bất động sản trên thị trường .........................................................

1.3.4. Vai trò của thị trường bất động sản đối với sự phát triển nền kinh tế ..........

Ch­¬ng 2: Sù t¸c ®éng cña gi¸ ®Êt gi¸ nhµ ë tíi thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n

t¹i QuËn CÇu GiÊy TP Hµ Néi. .....................................................................

2.1. Khái quát vùng nghiên cứu .....................................................................

2.1.1. Đặc điểm tự nhiên ..................................................................................

2.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội .........................................................................

2.2. Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại Quận

Cầu Giấy TP Hà Nội. .....................................................................................

2.2.1. Vườn đề cung - cầu trong thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP

Hà Nội ..................................................................................................................

2.2.2. Các nhân tốảnh hưởng đến cung - cầu bất động sản trong thị trường bất

động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội. ............................................................

2.2.2.1. Các nhân tốảnh hưởng đến cầu bất động sản. .........................................

2.2.2.2. Các nhân tốảnh hưởng đến cung bất động sản. .......................................

2.2.3. Giá bất động sản qua điều tra tại địa bàn quận Cầu Giấy TP Hà Nội. .........

Trần Hoàng Anh

47

Lớp K47 Địa Chính

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

2.2.4. Sự tác động của giáđất, giá nhàở tới thị trường bất động sản tại Quận

Cầu Giấy TP Hà Nội. ......................................................................................

2.2.4.1. Yếu tố tự nhiên ...................................................................................

2.2.4.2. Yếu tố kinh tế. ....................................................................................

2.2.4.3. Yếu tố Xã Hội. ....................................................................................

2.2.4.4. Yếu tố pháp lý. ...................................................................................

Ch­¬ng 3: KÕt luËn vµ kiÕn nghÞ. ...............................................................

3.1. Kết luận. .................................................................................................

3.1.1. Dưới góc độ quản lý nhà nước. ...............................................................

3.1.2. Dưới góc độ kinh tếđầu tư. .....................................................................

3.2. Kiến nghị. ...............................................................................................

KÕt luËn .......................................................................................................

Tµi liÖu tham kh¶o

Trần Hoàng Anh

48

Lớp K47 Địa Chính