1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Với những đặc điểm riêng biệt của mình, nhà ở là một sản phẩm đặc thù và được
định giá dựa trên các phương pháp và nguyên tắc riêng đối với sản phẩm này. Trên thực tế
việc định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở vẫn còn nhiều vấn đề bất cập cụ
thể: Trong năm 2007 thị trường đã chứng kiến có nhiều dự án nhà ở khách hàng phải tranh
nhau xếp hàng để đăng ký mua căn hộ như dự án như Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia
Lai… tại thành phố Hồ Chí Minh; hoặc như dự án Nam Cường tại đường Lê Văn Lương
kéo dài tại Hà Nội trong năm 2009; trong khi đó rất nhiều dự án nhà ở có chất lượng, điều
kiện mua và có vị trí tương đồng, đặc biệt là một số dự án ngay cạnh các vị trí dự án trên,
thậm chí còn được đưa ra bán trước nhưng có rất ít khách hàng quan tâm.
Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên là do các doanh nghiệp chủ yếu
áp dụng phương pháp so sánh để định giá nhà ở thương mại xây dựng mới, nhưng phương pháp
này lại được xây dựng trên các quan điểm không thống nhất về nhà ở thương mại xây dựng mới,
về quan hệ cung cầu và giá trị nhà ở thương mại xây dựng mới. Một số ít doanh nghiệp cũng đã sử
dụng kết quả của một số hàm hồi quy khi định giá, tuy nhiên, thường vẫn mang tính cục bộ trong
một vùng hay một tuyến đường giới hạn, mà không gắn liền với các thông số đặc trưng của cấu
trúc các đô thị cụ thể và như vậy không thể đưa ra các dự báo quan trọng về biến thiên giá cả nhà ở
thương mại xây dựng mới trên quy mô toàn bộ thành phố. Vậy một câu hỏi được đặt ra là, mô hình
định giá nào phù hợp với nhà ở thương mại xây dựng mới và cần có những điều kiện gì để áp dụng
hiệu quả mô hình này tại Việt Nam?
Xuất phát từ những lý do đó, tác giả luận án đã chọn đề tài “Định giá nhà ở thương mại xây
dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở” để làm chủ đề nghiên cứu
của mình.
2. Mục đích, ý nghĩa luận án
a/ Mục đích nghiên cứu của luận án
Phân tích và đánh giá thực trạng công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD
nhà ở, từ đó đưa ra các nhóm giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác này .
b/ Ý nghĩa nghiên cứu của luận án
- Làm tài liệu tham khảo cho những người quan tâm đến vấn đề nhà ở thương mại xây
dựng mới .
- Giúp cho các nhà quản lý và các doanh nghiệp có thêm một căn cứ khoa học về công tác
định giá nhà ở thương mại xây dựng mới để tham khảo trong quá trình đưa ra các quyết định quản
lý và kinh doanh.
3. Câu hỏi nghiên cứu
- Công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở còn có những vấn đề gì
bất cập và tồn tại? Nguyên nhân dẫn đến các vấn đề bất cập và tồn tại đó?
2
- Giá nhà ở TMXDM được các DNĐTXD&KD nhà ở định giá có phù hợp với nhu cầu của
thị trường và đảm bảo mục tiêu của doanh nghiệp?
- Những yếu tố nào ảnh hưởng đến giá nhà ở chung cư TMXDM tại các DNĐTXD&KD
nhà ở?
- Các DNĐTXD&KD nhà ở cần làm gì để hoàn thiện công tác định giá nhà ở TMXDM?
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Luận án tiến hành nghiên cứu công tác định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các
doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam, chủ yếu tập trung vào TP Hà
Nội và TP Hồ Chí Minh
Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu trong lĩnh vực định giá nhà ở thương mại xây dựng
mới tại các DNĐTXD&KD nhà ở và tập trung vào giai đoạn 2008 - 2012.
5. Các kết quả nghiên cứu dự kiến
Dựa trên các mục tiêu nghiên cứu đã đặt ra, luận án dự kiến đóng góp những điểm mới
sau đây:
- Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở thương mại xây dựng mới, từ đó làm căn cứ
cho việc xác định các biến phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy định giá nhà ở TMXDM.
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh của các yếu tố đó đến giá nhà chung cư
TMXDM.
- Đề xuất nhóm các giải pháp để hoàn thiện và giải quyết các vấn đề còn tồn tại của công tác
định giá nhà TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở.
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1 Tổng hợp các công trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề nghiên cứu
1.2 Nhận xét và đánh giá các công trình nghiên cứu
1.2.1. Cơ sở lý thuyết
Hầu hết các công trình nghiên cứu đều dựa trên những cơ sở cơ bản về phương pháp,
nguyên tắc và quy trình xác định giá bất động sản.
1.2.2. Các phương pháp nghiên cứu
Qua quá trình nghiên cứu và tìm hiểu các công trình nghiên cứu cho thấy, hầu hết các
nghiên cứu đều được áp dụng cả hai phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng; trong đó
phần lớn các nghiên cứu đều thực hiện nghiên cứu sâu vào tình huống cụ thể, đồng thời thu thập số
liệu qua quan sát thực tế để sử dụng cho việc phân tích hàm hồi quy.
1.2.3. Các đóng góp và mối liên hệ của các công trình nghiên cứu
- Cơ sở xác định giá nhà và phương pháp xác định giá nhà là nền tảng quan trọng nhất làm
căn cứ để xác định được mức giá cơ bản.
- Các nghiên cứu khoa học đã chỉ ra tính phức tạp của định giá nhà ở TMXD, bởi vì giá nhà
ở TMXD mới nói riêng và giá BĐS nói chung ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố.
3
- Các nhà khoa học đã chỉ ra các quy trình, các nguyên tắc của định gía BĐS, tuy nhiên chưa
đưa ra được quy trình và nguyên tắc của định giá nhà ở TMXDM.
1.3. Những hạn chế và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu
- Các nghiên cứu chưa có sự so sánh và kiểm chứng mức giá mà nghiên cứu đưa ra có thực
sự phù hợp và hoàn hảo hơn mức giá mà các doanh nghiệp đưa ra hay không
- Các nghiên cứu này cũng mới chỉ nêu lên vấn đề và tìm ra quy luật cho quan điểm của
mình ở một thị trường cụ thể
- Một số tác giả này đã áp đặt quan điểm của mình trước khi thực hiện nghiên cứu, do
vậy quá trình nghiên cứu đều hướng theo quan điểm từ trước vì thế kết quả nghiên cứu thiếu
tính khách quan
- Việc định giá BĐS đối với nhà ở TMXDM chưa có một nghiên cứu nào đi vào nghiên
cứu một cách đầy đủ
- Việc định giá nhà ở TMXDM chủ yếu bằng kinh nghiệm mang tính định tính để định giá..
- Tổ chức hoạt động định giá chưa có sự thống nhất
- Thế giới đã đưa ra mô hình định lượng để ứng dụng định giá, tuy nhiên chỉ phù hợp với
thế giới, với thị trường BĐS phát triển có tính ổn định cao, việc vận dụng trong điều kiện ở Việt
Nam chưa có một nghiên cứu nào cụ thể
CHƢƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI
XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ĐẦU TƢ, XÂY DỰNG
VÀ KINH DOANH NHÀ Ở
2.1. Định giá nhà ở thƣơng mại xây dựng mới của doanh nghiệp đầu tƣ, xây dựng và kinh
doanh nhà ở
2.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại và định giá nhà ở thương mại xây dựng mới
2.1.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại
Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ đã quy định “Nhà ở
thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho
thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường; Trong đó, nhà ở được đầu tư xây dựng để bán và cho thuê
sẽ có hai hình thức cơ bản là đầu tư xây dựng mới hoàn toàn và đầu tư cải tạo, tu sửa, nâng cấp”
(12).
2.1.1.2. Khái niệm định giá nhà ở thương mại xây dựng mới
Khái niệm định giá tài sản
Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường
tại một điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Khái niệm định giá bất động sản
4
Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ
cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất
định với những phương pháp phù hợp.
Khái niệm định giá nhà ở
Định giá nhà ở được hiểu là sự ước tính về giá trị của một nhà ở xác định bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
Khái niệm định giá nhà ở thương mại xây dựng mới
Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới có thể được định nghĩa như sau: Định giá nhà ở
thương mại xây dựng mới là việc chủ dự án đầu tư xây dựng nhà ở xác định giá bán hoặc cho thuê
đối với một nhà ở cụ thể, tại một thời điểm xác định dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị
trí, quy mô, thực trạng của nhà ở đó và tuân theo cơ chế thị trường tại thời điểm định giá.
Như vậy, định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và
kinh doanh nhà ở có thể được định nghĩa như sau: Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại
các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở là việc các doanh nghiệp sử dụng các
phương pháp định giá nhà ở để xác định mức giá bán tại thời điểm doanh nghiệp cần định giá để
đáp ứng các mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp.
Thời điểm định giá nhà ở tại các DNĐTXD&KD nhà ở:
Thông thường các DNĐTXD&KD nhà ở sẽ định giá nhà ở TMXDM tại 03 thời điểm
trong quá trình đầu tư dự án đó là: Định giá phục vụ cho việc xây dựng hồ sơ dự án, định giá tại
thời điểm được phép huy động vốn đầu tư cho dự án và định giá bán khi dự án hoàn thiện.
- Định giá nhà ở TMXDM phục vụ xây dựng hồ sơ dự án
- Định giá nhà ở TMXDM tại thời điểm được phép huy động vốn của khách hàng theo
quy định
- Định giá nhà ở TMXDM tại thời điểm dự án hoàn thành phần thô
2.2.2. Mục đích, nguyên tắc và đặc điểm của định giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
2.2.2.1. Mục đích
Doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thông qua việc định giá để thực hiện mục
tiêu của mình. Mục tiêu đó có thể là: Để tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, để kiếm doanh thu tối đa
trước mắt, để chiếm vị trí dẫn đầu.
2.2.2.2. Nguyên tắc định giá nhà ở thương mại xây dựng mới
2.2.2.3. Đặc điểm định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư kinh
doanh nhà ở
- Việc định giá nhà ở thương mại xây dựng mới không chỉ tuân thủ kỹ thuật định giá mà còn
phải gắn mục đích định giá.
- Nhà ở thương mại xây mới là loại tài sản không thể di dời được, nên trong qui trình
định giá buộc phải có giai đoạn điều tra, khảo sát thực địa, tại nơi có bất động sản - đối tượng
của định giá.
5
- Mỗi nhà ở thương mại xây mới là một tài sản độc nhất vô nhị (ít nhất là về mặt vị trí) phản
ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa chúng.
2.2. Quy trình tổ chức và phƣơng pháp định giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp
đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà ở
2.2.1. Quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở
Nhóm 1:
Doanh nghiệp sẽ thành lập tổ định giá trên cơ sở huy động các thành viên của các phòng
chức năng có liên quan trong doanh nghiệp, sau khi tổ chuyên trách định giá và đề xuất giá với lãnh
đạo doanh nghiệp quyết định.
Nhóm 2:
Lãnh đạo doanh nghiệp căn cứ vào các thông tin do các bộ phận chức năng trong doanh
nghiệp cung cấp để trực tiếp tiến hành định giá và quyết định mức giá nhà ở cho dự án của doanh
nghiệp đang tiến hành đầu tư.
Nhóm 3:
Mô hình quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM nhóm này được thực hiện như nhóm
thứ 2, tuy nhiên sự khác biệt của nhóm này là trước khi Lãnh đạo doanh nghiệp quyết định mức
giá, doanh nghiệp sẽ tiến hành thuê thẩm định mức giá mà tổ định giá của doanh nghiệp đã đề xuất
với ban Lãnh đạo của doanh nghiệp.
Nhóm 4:
Đối với nhóm này, việc tổ chức định giá được doanh nghiệp thuê toàn bộ cho tổ chức định
giá độc lập định giá, doanh nghiệp căn cứ trên mức giá của tổ chức định giá độc lập để quyết định
mức giá.
2.2.2. Phương pháp định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở
Đối với định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại Việt Nam hiện nay thì phương pháp
được sử dụng phổ biến nhất vẫn là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Trong khuôn
khổ của luận án, tác giả sẽ phân tích ba phương pháp cơ bản là phương pháp so sánh, phương pháp
chi phí và phương pháp đầu tư. Hai phương pháp còn lại là lợi nhuận và thặng dư là các phương
pháp phái sinh của 3 phương pháp trên.
2.2.3. Phương pháp định giá ẩn (Hedonic)
a. Cơ sở lý luận
Thuật ngữ Hedonic được sử dụng để mô tả "tỷ trọng về tầm quan trọng tương đối của các
thành phần khác nhau so với các thành phần khác nhằm tạo ra chỉ số về hiệu dụng và sự mong
muốn" (Goodman, 1998: 292) (59). Rosen (1974: 34) (87)
b. Nền tảng lý thuyết mô hình định giá Hedonic
Trong nghiên cứu vào năm 2003, Malpezzi (78) đã có một bài nhận định xuất sắc về sự phát
triển lý thuyết của mô hình định giá Hedonic. Ông chỉ ra, mô hình Hedonic là sự ước lượng giá trị
của nhiều yếu tố riêng lẻ. Phương trình Hedonic không chỉ đo lường các nhân tố ảnh hưởng mà
còn đo lường sở thích người mua tác động ra sao đến giá nhà.