TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ------
NGUYỄN THỊ MAI
CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TÓM TẮT LUẬN VĂN
HÀ NỘI, NĂM 2014
2
TÓM TẮT LUẬN VĂN
“Nhà ở” là một trong những nhu cầu cần thiết của mọi tầng lớp nhân dân, vì
thế, nhà ở cho người dân là tiền đề quan trọng góp phần nâng cao mức sống của
người dân, ổn định xã hội, tác động tích cực đến việc xây dựng và phát triển đất
nước. Hiện nay, khả năng tiếp cận nhà ở của một bộ phận không nhỏ người dân
gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt, những người nghèo tại khu vực đô thị, công nhân
các khu công nghiệp, cán bộ, công chức, quân nhân chuyên nghiệp…Nguyên nhân
do chi phí cho nhà ở quá lớn so với thu nhập của người dân. Chính sách phát triển
nhà ở xã hội ra đời như là một chủ trương có ý nghĩa xã hội lớn của Đảng, Nhà
nước và là tâm điểm chú ý của đông đảo người dân, nhằm phục vụ cho nhu cầu
hiện đại hoá, nâng cao chất lượng sống cho nguời dân, giải quyết bài toán an sinh
xã hội.
Thành phố Hà Nội được coi là đơn vị đi đầu trong việc cố gắng giải quyết
những vấn đề về nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố. Trong những năm qua, nhằm
mục đích phát triển nhà ở xã hội phục vụ mục tiêu công bằng, đảm bảo vấn đề an
sinh xã hội, thành phố đã có nhiều chủ trương chính sách trong việc phát triển nhà
ở xã hội cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở. Nhóm các đối tượng được phép
thuê, mua thuê mua nhà ở xã hội là những đối tượng: cán bộ, công chức, viên chức,
sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân,
học sinh sinh viên..., với điều kiện phải có khó khăn về chỗ ở. Tuy nhiên, đây
không phải là chính sách nhân đạo, nên chính sách phát triển nhà ở xã hội tập trung
vào nhóm đối tượng có thu nhập thấp nhưng ổn định và có khả năng thanh toán
một phần chí phí mua nhà, một phần nhà nước hỗ trợ thông qua các chính sách hỗ
trợ tài chính hoặc các chính sách hỗ trợ giá thông qua việc ưu đãi cho các nhà đầu
tư nhà ở xã hội.
Trong những năm qua chính sách phát triển nhà ở xã hội của thành phố đã
3
phát huy tác dụng trong việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội cũng như gia tăng số
lượng cá nhân, gia đình được hưởng ưu đãi nhà ở xã hội là minh chứng rõ ràng cho
về sự đúng đắn của chính sách phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố. Tuy
nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, chính sách phát triển nhà ở xã hội cũng dần
bộc lộ bất cập, hạn chế sau một thời gian ban hành, triển khai áp dụng.
Việc phân tích thực trạng triển khai và kết quả sau một thời gian áp dụng
chính sách phát triển nhà ở xã hội của thành phố Hà Nội giúp chúng ta có cái nhìn
tổng thể về chính sách phát triển nhà ở xã hội của thành phố, cũng như những tồn
đọng, hạn chế của chính sách trong việc phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành
phố.
Nhằm tìm hiểu rõ hơn thực trạng chính sách phát triển nhà ở xã hội trên địa
bàn Thành phố, từ đó đưa ra các giải pháp kiến nghị hoàn thiện chính sách phát
triển nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội, em đã lựa chọn đề tài nghiên
cứu “Chính sách phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội” làm
luận văn thạc sĩ Quản trị kinh doanh bất động sản, luận văn gồm 3 chương.
Chương 1: Lý luận về chính sách phát triển nhà ở xã hội
Chương 2: Thực trạng các chính sách phát triển nhà ở xã hội trên địa
bàn thành phố Hà Nội
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội trên
địa bàn thành phố Hà Nội.
Chương 1 đưa ra các khái niê ̣m , lý luận cơ bản về chính sách phát triển nhà ở xã hội xã hô ̣i củ a Viê ̣t Nam và đối tượng , mục tiêu của chính sách phát triển nhà
ở xã hội , trong đó nhấn ma ̣nh , nhà ở xã hội là một loại nhà cung cấp cho nhóm những người có thu nhập, không đáng kể, những người khó có thể tự tìm kiếm
được chỗ ở. Nhà ở xã hội là sản phẩm của một quá trình sản xuất nhưng được coi
là một sản phẩm đặc biệt, bởi có sự tham gia đặc biệt của nhà nước, với quy chế
đặc biệt riêng dành đối tượng được phép thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội.
4
Chính sách phát triển nhà ở xã hội là tổng thể các quan điểm, tư tưở ng, giải
pháp, các công cụ mà nhà nước sử dụng tác động lên các chủ thể nhằm mục đích phát
triển về mă ̣t số lươ ̣ng, loại hình và hình thức cung cấp nhà ở xã hội...
Như vậy, chính sách phát triển nhà ở xã hội bao gồm chính sách kích cung và
chính sách kích cầu, tuy nhiên tùy theo quan điểm nhà nước cũng như điều kiện xã
hội mà chính sách phát triển nhà ở xã hội nghiên về trọng cung hay trọng cầu. Nhưng
tựu chung, mục tiêu cuối cùng của chính sách phát triển nhà ở là tạo ra nguồn cung
lớn nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhóm đối tượng nhà ở xã hội.
Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia 2020 và tầm nhìn 2030 một lần nữa
khẳng định sự cần thiết chính sách phát phát triển nhà ở xã hội, trong đó phân loại
2 loại nhà ở có ghi rõ; một mặt là tập trung hoàn thiện cơ chế, chính sách để
khuyến khích phát triển nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường, theo nhu cầu thị
trường, phụ thuộc vào mối quan hệ cung - cầu của nền kinh tế thị trường, mặt khác
Nhà nước, thành phố chủ trương ban hành cơ chế, chính sách và chủ động trực tiếp
đầu tư phát triển nhà ở xã hội (nhà ở phi hàng hóa) để giải quyết nhu cầu chính
đáng của các nhóm đối tượng xã hội gặp khó khăn về nhà ở nhưng không có khả
năng thanh toán theo cơ chế thị trường, bao gồm 8 nhóm đối tượng đã được xác
định cụ thể trong Chiến lược, đó là: người có công với Cách mạng; các hộ nghèo
khu vực nông thôn; người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; cán bộ, công chức,
viên chức, nhân sĩ, trí thức, văn nghệ sĩ; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc
lực lượng vũ trang; công nhân lao động tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp
và cơ sở sản xuất, dịch vụ ngoài khu công nghiệp; sinh viên, học sinh các trường
đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và nhóm đối tượng chính
sách xã hội đặc biệt khó khăn (người già cô đơn, người tàn tật, người nhiễm chất
độc da cam…).
Với mục tiêu nâng cao tỷ lệ nhóm đối tượng được hưởng ưu đãi trong chính
sách nhà ở xã hội, từ đó gia tăng tỷ lệ có nhà của nhóm đối tượng cần hỗ trợ nhà ở
5
của nhà nước, đảm bảo mục tiêu an sinh xã hội.
Chương một cũng đưa ra bài học kinh nghiệm từ việc giải quyết các chính
sách phát triển nhà ở xã hội của các nước khác trong khu vực. Đây là bài học kinh
nghiệm giúp cho thành phố Hà Nội có bước đột phá, đi tắt đón đầu, thu hẹp thời
gian, nâng cao chất lượng trong việc ban hành, thực hiện và giám sát việc thực hiện
các chính sách phát triển nhà ở xã hội, phù hợp với điều kiện, tiềm năng của thành
phố.
Chương 2, đi sâu vào nghiên cứ u thực tra ̣ng triển khai các chính sách phát
triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội và chương trình nhà ở xã hội trên
đi ̣a bàn thành phố. Đánh giá chính sách phát triển nhà ở xã hội và kết quả thực hiê ̣n
chính sách phát triển nhà ở xã hội của thành phố thông qua việc đán
h giá các , mục đích làm rõ nội dung chính sách phát
chương trình phát triển nhà ở xã hô ̣i triển nhà ở xã hội có thực sự giúp gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội và gia tăng đối
tượng thụ hưởng nhà ở xã hội, nguyên nhân của những hạn chế và tồn đọng trong
thực hiện chính sách phát triển nhà ở trong giai đoạn trước? Các chương trình phát
triển trọng điểm của thành phố Hà Nội bao gồm: Chương trình xây dựng nhà lưu
trú công nhân; Chương trình nhà ở cho cán bộ viên chức,sỹ qua; Chương trình nhà
ở cho sinh viên...Từ đó, có cái nhìn tổng quát những mặt tích cực của chính sách
nhà ở xã hội, những hạn chế để rút ra những bài học, giải pháp cho chương ba.
Phát triển nhà ở xã hội là chính sách đúng đắn của thành phố; gia tăng đáng kể
lượng cung nhà ở xã hội, số người thụ hưởng nhà ở xã hội thành phố Hà Nội tăng
trong mỗi năm. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề cần phải thay đổi, xử lý
trong quá trình triển khai thực hiện chính sách, đó là sự nhất quán, tính khoa học,
phù hợp, khả năng thực hiện, giám sát.. của chính sách phát triển nhà ở xã hội còn
chưa cao, do đó cần thiết có sự điều chỉnh và hoàn thiện.
Bên cạnh đó, một điều dễ nhận thấy trong khoảng một năm trở lại đây, bản
thân những người thuộc nhóm đối tượng nhà ở xã hội cũng không mặn mà với nhà
6
ở xã hội, điều này có thể lý giải do xu hướng sản phẩm nhà ở xã hội hiện tại chưa
có sự khác biệt lớn đối với các loại hình nhà ở khác, điển hình là nhà ở xã hội đang
dần trở lên lép vế trước sản phẩm nhà ở giá rẻ - sản phẩm thay thế nhà ở xã hội. Sở
dĩ nhà ở xã hội bị lép vế là do không có tính cạnh tranh cao về giá thậm chí có khi
giá nhà ở xã hội còn cao hơn giá nhà ở thu nhập thấp, trong khi các ràng buộc về
thủ tục nhà ở xã hội rất chặt chẽ, như thời gian chuyển nhượng, quyền sở hữu nhà
ở xã hội...Điều này cho thấy thành phố Hà Nội cần có sự thay đổi về chính sách
phát triển nhà ở xã hội, để đảm bảo mục tiêu của chính sách phát triển nhà ở là hỗ
trợ những nhóm người có thu nhập thấp có thể có nhà ở mức cao nhất.
Chương 3 đi sâu vào viê ̣c phân tích các đi ̣nh hướ ng phát triển chính sách nhà ở xã hội của Việt nam và thành phố Hà Nội nói riêng, từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp về mặt chính sách trong việc phát triển nhà ở xã hô ̣i trên đi ̣a bàn Hà Nô ̣i.
Thành phố Hà Nội chủ trương phát triển nhà ở xã hô ̣i dựa trên:
, tứ c
Thứ nhất, chuyển từ hỗ trơ ̣ phát triển nguồn cung sang phát triển cầu chuyển từ hỗ trơ ̣ gián tiếp sang hỗ trơ ̣ trực tiếp đối tươ ̣ng thu ̣ hưở ng nhà ở xã hô ̣i.
Thứ hai, chính sách phá t triển nhà ở xã hô ̣i dựa trên viê ̣c ưu tiên quỹ đất
sạch cho xây dựng nhà ở xã hội, làm giảm giá thành nhà ở xã hội.
Thứ ba , đơn giản hóa các thủ tu ̣c thực hiê ̣n dự án nhà ở xã hô ̣i cũng như
thuê, thuê mua nhà ở xã hô ̣i.
Thứ tư, đưa ra các chính hỗ trơ ̣ về tài chính , tín dụng, các ưu đãi nhằm đẩy
mạnh đầu tư phát triển nhà ở xã hội.
Từ quan điểm đó , thành phố đưa ra các giải pháp hoàn thiê ̣n chính sách phát
triển nhà ở xã hô ̣i.
Thứ nhất, các chính sách liên quan đến xây dựng phát triển nhà ở xã hội.
Thứ hai, chính sách liên quan đến vấn đề vốn đầu tư.
Thứ ba, chính sách liên quan đến thủ tục.
7
Thứ tư, các chính sách liên quan đến vấn đề ưu đãi.
Kết quả nghiên cứ u đề tài cho thấy , nhà ở là tài sản lớn của mỗi cá nhân, hộ
gia đình và của quốc gia, thể hiện văn hoá, phong tục, tập quán của dân tộc, của
từng vùng, miền; sự phát triển nhà ở phản ánh sự phát triển kinh tế - xã hội của đất
nước. Việc tạo lập chỗ ở thích hợp, an toàn là nhu cầu thiết yếu bậc nhất, là quyền
cơ bản của con người và là điều kiện tiên quyết để phát triển nguồn nhân lực quốc
gia. Trong điều kiện nước ta nói chung và Thành phố Hà Nội nói riêng nhu cầu nhà
ở xã hội không ngừng gia tăng gây sức ép về vấn đề nhà ở, an sinh xã hội, thì việc
xây dựng hệ thống chính sách khuyến khích xây dựng và phát triển nhà ở xã hội
phù hợp là một vấn đề cấp thiết, đặc biệt trong điều kiện hiện nay, phát triển nhà ở
xã hội phải được ưu tiên trong chính sách phát triển nhà ở của Thành phố.
Một điều có thể nhận thấy trong quá trình nghiên cứ u đề tài đó là:
Thứ nhất, Nhu cầu về nhà ở xã hội của Thành phố là rất lớn, nếu có chính
sách phù hợp, Thành phố hoàn toàn có thể thực hiện mục tiêu về nhà ở xã hội, đảm
bảo vấn đề an sinh xã hội của thành phố.
Thứ hai, Thành phố đặt mục tiêu, chú trọng việc đầu tư phát triển nhà ở xã
hội, nhưng những chính sách thúc đẩy mục tiêu chưa được làm rõ. Các quy hoạch
về nhà ở xã hội còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết như không có quy chế riêng về việc
quản lý nhà ở xã hội, cơ chế tạo lập, quản lý sử dụng quỹ đất phát triển nhà ở xã
hội còn thấp...
Thứ ba, Vai trò của tín dụng ngân hàng trong phát triển nhà ở xã hội còn mờ
nhạt.
Tuy nhiên, xuất phát từ mong muốn, nỗ lực trong việc phát triển nhà ở xã
hội, Thành phố đã đưa ra những chính sách cụ phát triển nhà ở xã hội, với phương
châm vừa làm vừa học, dù vậy đã đạt được những kết quả nhất định. Hy vọng với
những đóng góp về mặt giải pháp của luận văn sẽ góp phần trong việc hoàn thiện
8
chính sách phát triển nhà ở xã hội của thành phố Hà Nội trong tương lai, góp phần
cải thiện môi trường sống, điều kiện ở cho bộ phận người dân trên địa bàn Thành
phố.
Em xin chân thành cảm ơn TS .Phạm Lan Hương , các Thầy Cô trong khoa
Bất động sản và Kinh tế tài nguyên đã tận tình giúp đỡ tác em hoàn thành đề
tài này.
