5 hình thức huy động vốn dự án

5 hình thức huy động vốn dự án

Theo đó, CĐT cấp I chỉ được ký hợp đồng góp vốn với CĐT cấp II sau khi

đã giải phóng mặt bằng dự án, trong khi CĐT cấp II chỉ được ký hợp đồng

mua bán nhà ở sau khi đã xây xong móng nhà và hoàn tất thủ tục mua bán

qua sàn giao dịch BĐS để hợp thức hoá mua nhà “trên giấy”.

5 hình thức huy động vốn

Theo điều 9, NĐ/71 về huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở quy định:

Trường hợp CĐT dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (CĐT

cấp I) huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị thì chỉ

được huy động theo 5 hình thức.

Cụ thể, CĐT ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư

hoặc phát hành trái phiếu huy động số vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng

nhà ở; bên cho vay vốn không được quyền ưu tiên mua nhà ở.

Hình thức thứ 2 là CĐT cấp I ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác đầu tư với

CĐT cấp II nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho

CĐT này để thực hiện đầu tư dự án nhà ở; ba là, CĐT ký hợp đồng góp vốn

hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở

và bên tham gia góp vốn được phân chia lợi nhuận bằng tiền, cổ phiếu hoặc

được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỉ lệ góp vốn theo thoả thuận.

Trong trường hợp các bên thoả thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì CĐT

chỉ được phân chia cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại VN

theo quy định của Luật Nhà ở và phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở

tối đa không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án; bốn là, CĐT ký hợp

đồng hợp tác kinh doanh với DN có chức năng kinh doanh BĐS để đầu tư

xây dựng nhà ở; bên tham gia hợp tác kinh doanh được phân chia lợi nhuận

bằng tiền, cổ phiếu, hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở thì tối đa cũng

không được vượt quá 20% số lượng nhà ở cho mỗi dự án; năm là, huy động

vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở

tại VN thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai.

Đối với trường hợp CĐT dự án phát triển nhà ở độc lập (bao gồm cả CĐT

cấp II đã được chuyển giao quyền sử dụng đất của CĐT cấp I và xây dựng

các dự án nhà ở và công trình kiến trúc trên đất đã có hạ tầng, thì chỉ có 4

hình thức huy động vốn, trừ hình thức ký hợp đồng góp vốn với CĐT cấp II.

Tuy nhiên, để phân biệt dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu đô thị với dự án

xây dựng nhà ở trên đất đã có hạ tầng, NĐ quy định rõ: CĐT cấp I chỉ được

ký hợp đồng góp vốn với CĐT cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự

án và thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án.

Trường hợp CĐT cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà ở trên

diện tích đất nhận chuyển nhượng của CĐT cấp I thì cũng chỉ được ký hợp

đồng huy động vốn sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất, có thoả thuận trong hợp đồng về việc CĐT cấp II được phép huy động

vốn để xây dựng nhà ở và có đủ các điều kiện để huy động vốn.

“Làm như vậy để tránh các tranh chấp có thể xảy ra khi CĐT cấp II chưa

hoàn tất các thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã huy động vốn.

Hoặc chí ít, CĐT cấp II phải được sự chấp thuận bằng văn bản của CĐT cấp

I về quyền sử dụng đất thì mới được quyền huy động vốn, để tránh tình trạng

CĐT cứ tự ý huy động tiền của khách hàng khiến "tiền mất tật mang”.

Mua nhà trên giấy cũng phải qua sàn

chưa quy định cụ thể các trường hợp được phép huy động vốn, quyền và

nghĩa vụ của các bên tham gia góp vốn nên thời gian qua tại một số dự án

nhà ở đã xảy ra tranh chấp khi bên tham gia góp vốn tự ý bán sản phẩm chưa

hoàn toàn thuộc sở hữu của mình; thậm chí tại nhiều dự án việc huy động

vốn trá hình của người dân, doanh nghiệp để đầu tư xây dựng các dự án nhà

ở không tuân thủ quy định (CĐT phải hoàn thành xong phần móng nhà), dẫn

đến nhiều thiệt hại cho người mua.

“Trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh được phân chia sản phẩm là

nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở đó thì không được trực tiếp ký hợp

đồng mua bán, cho thuê mà phải do CĐT (tức bên có quyền sử dụng đất)

trực tiếp ký hợp đồng với người mua.

Chỉ trong trường hợp phía tham gia hợp tác kinh doanh đã nhận bàn giao

nhà ở và có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó thì được trực

tiếp bán. Việc thực hiện huy động vốn theo hình thức phân chia sản phẩm tối

đa không quá 20% số lượng nhà ở cho một dự án cũng được tính trên tổng

số lượng nhà ở thương mại của dự án cấp I hoặc dự án nhà ở độc lập.

Đặc biệt, theo NĐ, hình thức huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của

các cá nhân (người mua nhà) thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà

ở hình thành trong tương lai, thì thời điểm huy động vốn là khi CĐT đã có

thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng nhà

ở, hơn thế nữa, hợp đồng mua bán nhà nhà phải hoàn thành thủ tục mua bán

qua sàn giao dịch BĐS theo đúng quy định; đồng thời CĐT phải thông báo

cho sở xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để quản lý, giám sát.