Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam

Chia sẻ: Cẩn Ngữ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:99

Thêm vào BST

Báo xấu

34
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích: Hệ thống hoá và góp phần phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn của việc hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD; nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành đặt trong mối quan hệ so sánh với pháp luật một số nước trên thế giới về lĩnh vực này; đề xuất định hướng và giải pháp khắc phục nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam

Đại học Quốc gia Hà nội Khoa luật Nguyễn Mạnh Khởi Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 60 38 50 Luận văn thạc sĩ luật học Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Quang Tuyến Hà Nội - 2010
Mục lục Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU 1 Chương 1: Tổng quan những vấn đề lý luận về pháp luật 7 đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng 1.1. Khái niệm về nhà ở và công trình xây dựng 7 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở 7 1.1.1.1. Khái niệmvµvà c«ng đặc điểm nhà ở x©y dùng Tr×nh 7 1.1.1.2. Phân loại nhà ở 8 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm và phân loại công trình xây dựng 13 1.1.2.1. Khái niệm và đặc điểm công trình xây dựng 13 1.1.2.2. Phân loại công trình xây dựng 15 1.2. Khái niệm và nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và 17 công trình xây dựng 1.2.1. Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng 17 1.2.2. Khái niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây 20 dựng 1.2.2.1. Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu tài sản 20 1.2.2.2. Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình 22 xây dựng 1.2.3. Nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây 26 dựng 1.3. Khái quát pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công 27
trình xây dựng 27 1.3.1. Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1991 29 1.3.2. Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 2005 30 1.3.3. Giai đoạn từ năm 2005 đến nay 33 1.4. Kinh nghiệm xây dựng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của một số nước trên thế giới 33 1.4.1. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Nhật Bản 35 1.4.2. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Hàn Quốc 36 1.4.3. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Liên bang Nga 37 1.4.4. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Australia 39 1.4.5. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Trung Quốc 41 1.4.6. Một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam thông qua việc nghiên cứu pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của một số nước trên thế giới 43 Chương 2: Thực trạng pháp luật việt nam về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng 43 2.1. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng 43 2.1.1. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở 48 vµ c«ng Tr×nh x©y dùng 2.1.2. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng 50 2.2. Tác động của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng đối với hoạt động quản lý nhà nước về bất động sản 50 2.2.1. Về công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng 52 2.2.2. Về xác định tính pháp lý của nhà ở và công trình xây dựng khi tham gia các giao dịch trên thị trường bất động sản 53 2.2.3. Về cung cấp các thông tin pháp lý và hiện trạng của nhà ở,
công trình xây dựng 55 2.2.4. Về giải quyết các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng 57 2.3. Đánh giá pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng 57 2.3.1. Kết quả thực hiện pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng 62 2.3.2. Hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng 64 2.3.3. Tính nhất quán trong các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng 66 2.3.4. Hiệu lực pháp lý của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng 68 Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở việt nam 68 3.1. Yêu cầu và xu hướng thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng 68 3.1.1. Sự phát triển kinh tế - cơ sở thực tiễn để thống nhất hoạt vµ c«ng Tr×nh x©y dùng động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng 70 3.1.2. Sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản - yêu cầu để thống nhất hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng 72 3.1.3. Yêu cầu nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với nhà ở và công trình xây dựng 73 3.1.4. Yêu cầu và xu hướng thống nhất trong hệ thống pháp luật 75 3.2. Định hướng thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng 75 3.2.1. Thống nhất một hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cùng với đăng ký
quyền sử dụng đất 77 3.2.2. Xác định đăng ký quyền sở hữu là việc Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cho chủ sở hữu, cũng đồng thời thực hiện công nhận cả hiện trạng, kỹ thuật của các loại tài sản này 79 3.2.3. Xác định đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu thực hiện các quyền dân sự về tài sản trong thị trường bất động sản 80 3.2.4. Thống nhất chế định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng với chế định về hợp đồng, giao dịch bất động sản và thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động sản 81 3.3. Giải pháp thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng 81 3.3.1. Thố ng nhấ t mô ̣t văn bản quy pha ̣m pháp luâ ̣t quy đinh ̣ về đăng ký quyề n sở hữu nhà ở , quyề n sở hữu công trình xây dựng và quyề n sử du ̣ng đấ t . 82 3.3.2. Thống nhất hình thức đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cùng với đăng ký quyền sử dụng đất 84 3.3.3. Thống nhất hồ sơ và quy trình đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cùng với quyền sử dụng đất 86 3.3.4. Hình thành hệ thống thông tin pháp lý về nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất do một cơ quan thống nhất quản lý để phục vụ cho hoạt động quản lý nhà nước và tạo 88 điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh KẾT LUẬN 90 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Mở đầu 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Nhà ở và công trình xây dựng (XD) là những tài sản có giá trị lớn của mỗi cá nhân, mỗi hộ gia đình, chiếm một tỷ trọng khá lớn trong tổng giá trị tài sản của mỗi quốc gia và có vai trò quan trọng trong đời sống và trong hoạt động sản xuất - kinh doanh (SX - KD) của con người. Nhà ở và công trình XD phản ánh điều kiện sống của người dân và trình độ phát triển về kinh tế (KT) của từng địa phương, từng khu vực và của mỗi quốc gia. Do vậy, các tài sản này cần phải được Nhà nước quản lý và bảo vệ thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD không chỉ có ý nghĩa đối kháng đối với người thứ ba trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về tài sản mà còn là cơ sở pháp lý để xác lập quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở, công trình XD. Hơn nữa, hoạt động này còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) theo hướng công khai, minh bạch. Thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD sẽ giúp Nhà nước thống kê, nắm rõ được hiện trạng kỹ thuật của các loại tài sản này, từ đó có biện pháp quản lý hiệu quả các hoạt động XD, cải tạo, sửa chữa phù hợp với quy hoạch, kiến trúc, cảnh quan không gian; đồng thời góp phần làm tăng các nguồn thu cho ngân sách nhà nước thông qua việc thu lệ phí cấp phép XD, lệ phí trước bạ v.v. Như vậy, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD có ý nghĩa hết sức quan trọng không chỉ đối với các chủ sở hữu mà còn đối với cả Nhà nước. Trong các giai đoạn phát triển của đất nước kể từ khi Việt Nam giành được độc lập năm 1945 đến nay, Nhà nước ta đã ban hành, sửa đổi, bổ sung và từng bước hoàn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD. Tuy nhiên, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực này vẫn chưa đầy đủ và hoàn thiện. Mặc dù giữa nhà ở và công trình XD có cùng tính chất là một loại tài sản do con người đầu tư XD theo quy định của pháp luật về XD và gắn liền với đất đai, nhưng quy định về việc đăng ký quyền sở hữu vẫn còn tản 1
mát ở nhiều văn bản khác nhau, với hiệu lực pháp lý khác nhau. Thực trạng này đã gây không ít khó khăn cho các cơ quan chức năng trong quá trình triển khai thực thi pháp luật và gây nhiều phiền hà cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu các tài sản này. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, khi thị trường BĐS đã hình thành và không ngừng phát triển, thì hàng hoá BĐS trở thành những tài sản có giá trị lớn cần được pháp luật bảo hộ. Muốn vậy, các nhà đầu tư, các chủ sở hữu và người dân phải thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu. Tuy nhiên, do pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD còn thiếu thống nhất, nên đã và đang là rào cản lớn cho hoạt động đăng ký quyền sở hữu và làm giảm hiệu lực quản lý của Nhà nước đối với nhà ở, công trình XD. Để khắc phục tồn tại này, nước ta cần có hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu BĐS là nhà ở và công trình XD thống nhất, hoàn chỉnh, làm cơ sở để Nhà nước thực hiện quản lý có hiệu quả các giao dịch trên thị trường. Như vậy, việc nghiên cứu, tìm hiểu các quy định hiện hành về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là rất cần thiết, nhằm chỉ ra những tồn tại, bất cập và đề xuất các giải pháp khắc phục để góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở, công trình XD và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Với ý nghĩa đó, tôi lựa chọn đề tài “Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam” làm Luận văn thạc sĩ luật học. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trước khi Pháp lệnh nhà ở năm 1991 ra đời, dường như chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách toàn diện và đầy đủ về cơ sở lý luận và thực tiễn; thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD. Sau khi Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành cho đến nay, đã có một số công trình nghiên cứu đề cập đến việc đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung và đăng ký BĐS nói riêng trên các khía cạnh: đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ), cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở...mà tiêu biểu là các công trình: Kỷ yếu Hội thảo về pháp luật đăng ký 2
BĐS - Ban soạn thảo Luật đăng ký BĐS, Hà Nội (2007); Đăng ký BĐS và vấn đề xác lập, công nhận các quyền liên quan đến BĐS của Nguyễn Ngọc Điện - Kỷ yếu Hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về đăng ký BĐS và giải pháp hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS của Nguyễn Ngọc Điện - Kỷ yếu Hội thảo khoa học bảo đảm sự thống nhất của pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 07/11/2008; Tình hình đăng ký QSDĐ và quyền sở hữu nhà tại Hà Nội của Ngô Trọng Khang - Kỷ yếu hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Pháp luật về đăng ký BĐS trong điều kiện nền KT thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của Đặng Trường Sơn - Kỷ yếu Hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Bàn về đăng ký BĐS và vai trò của Nhà nước trong hoạt động đăng ký BĐS tại Việt Nam của Nguyễn Quang Tuyến - Trao đổi tại Hội thảo xây dựng Luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 26/03/2008; Thống nhất pháp luật về đăng ký BĐS ở Việt Nam - Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội của Trần Ngọc Tú (2007); Chuyên đề đăng ký BĐS ở Việt Nam và hệ thống đăng ký BĐS của một số nước trên thế giới - Thông tin khoa học pháp lý của Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp), số 3 + 4, Hà Nội - 2006 v.v. Tuy nhiên, các công trình này mới dừng lại ở việc nghiên cứu, tìm hiểu một số vấn đề lý luận về đăng ký BĐS, vai trò của Nhà nước đối với hoạt động đăng ký BĐS hoặc đánh giá khái quát thực trạng pháp luật về đăng ký BĐS v.v mà chưa có công trình nào nghiên cứu đầy đủ, có hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn; đánh giá toàn diện thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà và công trình XD. Trên cơ sở kế thừa và phát triển các thành quả nghiên cứu của các công trình khoa học về đăng ký quyền sở hữu tài sản đã được công bố, Luận văn đi sâu nghiên cứu, hệ thống hoá một cách đầy đủ, toàn diện hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD; đánh giá thực trạng thực thi mảng pháp luật về lĩnh vực này và đề xuất các giải 3
pháp góp phần hoàn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà và công trình XD ở nước ta. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích: - Hệ thống hoá và góp phần phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn của việc hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD; - Nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành đặt trong mối quan hệ so sánh với pháp luật một số nước trên thế giới về lĩnh vực này; - Đề xuất định hướng và giải pháp khắc phục nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Xuất phát từ mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác định là: - Tập hợp, xem xét, bình luận các văn kiện của Đảng, các chính sách của Nhà nước đề cập đến việc bảo hộ quyền sở hữu tài sản nói chung và đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD nói riêng; - Tập hợp, hệ thống hoá, phân tích các quy định đề cập trực tiếp về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD tại Việt Nam; - Đánh giá, xem xét các báo cáo tổng kết quá trình thực thi pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD tại Việt Nam; - Nghiên cứu các chủ trương, giải pháp ở tầm vĩ mô của Nhà nước về quản lý công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD; - Tập hợp, so sánh, đối chiếu quy định hiện hành về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD với các quy định có liên quan của một số nước trên thế giới. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là một đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác 4
nhau. Tuy nhiên, trong khuôn khổ có hạn của một bản Luận văn Thạc sĩ luật học, tác giả chỉ tập trung đi sâu tìm hiểu các quy định hiện hành đề cập trực tiếp đến việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD. Các quy định này nằm trong các đạo luật: - Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm 1992; - Bộ Luật dân sự (BLDS) năm 2005; - Luật XD năm 2003; - Luật Nhà ở năm 2005; - Luật Đầu tư năm 2005; - Luật Kinh doanh BĐS năm 2006; Và những văn bản quy phạm hướng dẫn thi hành được áp dụng ở Việt Nam. 5. Phương pháp nghiên cứu Để đạt được mục tiêu nghiên cứu của đề tài, Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng nền KT thị trường nhiều thành phần nói chung và quyền sở hữu tài sản nói riêng; - Phương pháp tổng hợp, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử…được sử dụng trong Chương 1 nhằm nghiên cứu những vấn đề lý luận về pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD; - Phương pháp phân tích, bình luận, phương pháp quy nạp được sử dụng trong Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD; - Phương pháp diễn giải, lập luận, phương pháp phân tích được sử dụng trong Chương 3 khi nghiên cứu, xây dựng định hướng và các giải pháp nhằm thống nhất và hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD. 5
6. Những đóng góp mới của luận văn Luận văn được nghiên cứu và thể hiện giá trị khoa học bởi các đóng góp cơ bản sau đây: - Hệ thống hoá toàn diện cơ sở lý luận của hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD cũng như pháp luật về lĩnh vực này ở Việt Nam; - Đánh giá pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD đặt trong mối quan hệ so sánh với pháp luật của một số nước trên thế giới về vấn đề này, nhằm nhận diện những ưu điểm và những hạn chế, tồn tại cũng như nguyên nhân của các bất cập làm cơ sở để đưa ra các giải pháp khắc phục; - Đưa ra định hướng và một số giải pháp góp phần hoàn thiện, thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD đáp ứng các yêu cầu của công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập KT quốc tế. 7. Bố cục của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn gồm 3 chương: - Chương 1: Tổng quan những vấn đề lý luận về pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD; - Chương 2: Thực trạng của pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD; - Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD ở Việt Nam. 6
Chương 1 Tổng quan những vấn đề lý luận về pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng 1.1. Khái niệm về nhà ở và công trình xây dựng 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở 1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở Hiện nay, nhà ở được coi là một trong những tài sản có giá trị lớn của mỗi hộ gia đình, cá nhân. Theo Điều 1 Luật nhà ở năm 2005 thì nhà ở là "công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân" . Như vậy, để được gọi là nhà ở thì cần phải đáp ứng hai yếu tố: Một là, nhà ở phải là công trình XD do con người tạo lập nên bằng công sức lao động kết hợp với các loại vật liệu XD, thiết bị gắn với nhà ở thông qua các biện pháp khoa học, kỹ thuật để XD (phải là công trình XD theo quy định của pháp luật về XD); Hai là, công trình XD này được XD để phục vụ nhu cầu ở và các nhu cầu sinh hoạt thường xuyên khác của hộ gia đình, cá nhân như: để duy trì cuộc sống, là không gian văn hoá của một tập hợp người có quan hệ gia đình (quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng) cùng ở trong một nhà, là nơi thờ cúng tổ tiên, nơi giao lưu, gặp gỡ các thành viên của nhiều thế hệ, của dòng họ, phục vụ yêu cầu duy trì nòi giống...; Trên thực tế, cụm từ “nhà ở” không phải lúc nào cũng được hiểu theo đúng bản chất của nó. Trong lĩnh vực xã hội (XH) học, nhiều người thường sử dụng cụm từ “chỗ ở” thay cho "nhà ở"; trong lĩnh vực an ninh, cụm từ "nhà ở" nhiều lúc cũng thay thế bằng cụm từ địa chỉ hoặc nơi cư trú (nơi tạm trú hoặc thường trú) của mỗi cá nhân khi cán bộ, công chức trong ngành thực hiện các tác nghiệp công vụ... Nếu hiểu theo cách thông thường, nói đến chỗ ở tức là nói đến nơi ở, nơi sinh sống, cư trú của mỗi người. Tuy nhiên, chỗ ở không thể thay thế cho tên gọi nhà ở, bởi vì chỗ ở là cách gọi chung, chỉ nơi ở trong một không gian 7
và tại một địa điểm địa lý nào đó của con người, không mô tả hình dáng, đặc điểm, sự sang trọng của nơi ở. Mỗi người đều có chỗ ở, nơi cư trú, nhưng chỗ ở đó có thể không được gọi nhà ở, vì không đáp ứng đủ tiêu chí là một nhà ở theo quy định của pháp luật nhà ở. Ví dụ: sinh sống trên thuyền, trên nhà nổi, ở tại các khu ổ chuột...; Để phân biệt nhà ở với công trình XD hoặc với nơi ở, pháp luật về nhà ở đã đưa ra một số đặc điểm sau đây của nhà ở: Thứ nhất, nhà ở phải do con người XD theo quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế riêng và được XD bằng các loại vật liệu mà Nhà nước quy định; Thứ hai, nhà ở phải luôn gắn liền với đất, có đủ điều kiện để phân cấp, phân loại theo quy định và có tuổi thọ nhất định; Thứ ba, nhà ở phải được thiết kế có đầy đủ công năng để phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân như: có phòng ở, sinh hoạt chung, bếp, công trình phụ (nhà tắm, buồng vệ sinh); trong đó các công trình phụ có thể được XD khép kín trong cùng một căn hộ hoặc XD tách biệt. Hiện nay, trong mục tiêu phấn đấu XD nước ta trở thành một nước dân giàu, nước mạnh, XH công bằng, dân chủ, văn minh, Nhà nước đã coi tiêu chí người dân có nhà ở khang trang và đủ tiêu chuẩn về diện tích đứng thứ hai sau tiêu chí về lương thực. Phấn đấu để người dân có cuộc sống giàu có cũng đồng nghĩa với việc phải tạo điều kiện để mọi người có nhà ở theo đúng tiêu chuẩn quy định, bởi vì nhà ở không chỉ thể hiện tiêu chí "dân giàu" mà còn là một trong những tiêu chí thể hiện có cuộc sống "văn minh, hiện đại". Như vậy, xét về bản chất, nhà ở chỉ được XD vào mục đích ở, trong thiết kế và XD nhà ở phải phù hợp với nhu cầu ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. 1.1.1.2. Phân loại nhà ở Luật Nhà ở đưa ra khái niệm về nhà ở để phân biệt giữa nhà ở với các loại nhà khác không phải là nhà ở như: nhà làm việc, nhà hàng, khách sạn và các công trình XD khác, từ đó giúp cơ quan hữu quan dễ dàng áp dụng luật khi thực 8
hiện các hoạt động quản lý nhà nước. Nhà ở được XD để phục vụ mục đích ở cho nhiều đối tượng khác nhau trong XH, tuỳ thuộc vào mục đích XD của các đối tượng sử dụng khác nhau mà phân ra nhiều phương thức phát triển nhà ở khác nhau. Theo đó, nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường được gọi là nhà ở thương mại; nhà ở do hộ gia đình, cá nhân XD được gọi là nhà ở riêng lẻ; nhà ở do Nhà nước đầu tư XD để bố trí cho các đối tượng là cán bộ, công chức thuộc diện điều động, luân chuyển thuê ở được gọi là nhà ở công vụ; còn nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư XD để cho các đối tượng XH thuộc diện có thu nhập thấp thuê hoặc thuê mua được gọi là nhà ở XH. Cách xác định phương thức phát triển nhà ở căn cứ vào đối tượng sử dụng như trên cũng chỉ mang tính tương đối, chủ yếu làm căn cứ để Nhà nước có các cơ chế ưu đãi trong đầu tư phát triển các loại nhà ở này, chứ không phải để phục vụ cho công tác quản lý sau đầu tư XD. Ngoài việc phân định cách thức phát triển nhà ở như trên, pháp luật về nhà ở còn căn cứ vào các loại vật liệu được dùng để XD nhà ở, chất lượng nhà ở và các thiết bị gắn kết với nhà ở để phân nhà ở thành các cấp khác nhau, từ cấp 1 đến cấp 4; trong đó nhà cấp 4 là loại có chất lượng thấp nhất và cấp cao nhất là cấp 1. Ngoài ra còn có nhà tạm, nhưng loại nhà này không nằm trong danh mục phân cấp nhà, vì nó chỉ được XD bằng các nguyên vật liệu tạm, không đủ tiêu chuẩn để phân cấp nhà theo quy định. Việc phân nhà ở thành 4 cấp là nhằm một số mục đích: Một là, để xác định niên hạn (tuổi thọ) của nhà ở. Ví dụ: tuổi thọ quy định của nhà ở cấp 4 là 20 năm, còn tuổi thọ của nhà cấp 1 là 80 năm; Hai là, để xác định suất đầu tư 1m2 nhà ở. Nhà ở có các cấp khác nhau thì có giá thành XD (chi phí đầu tư) cao thấp khác nhau, Ví dụ: nhà ở cấp 1 có suất đầu tư cao hơn nhà cấp 4; Ba là, để tính giá bán và các khoản thuế, lệ phí khi làm thủ tục tài chính với cơ quan nhà nước. Nhà ở có giá thành XD khác nhau thì giá bán và các khoản tài chính phải đóng góp cũng khác nhau; 9
Căn cứ vào mục đích sử dụng và nguồn gốc XD, Luật Nhà ở năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã phân nhà ở thành các loại sau đây: - Nhà chung cư: là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân, là nơi cư trú, sinh sống của nhiều hộ gia đình, cá nhân. Trong thời kỳ bao cấp trước đây, loại nhà này chủ yếu do Nhà nước đầu tư XD và một phần tiếp quản từ chế độ cũ để phân cho cán bộ, công nhân viên ở. Khi chuyển sang nền KT thị trường, Nhà nước xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở, nhà chung cư cũ từng bước được hóa giá, bán cho các hộ gia đình đang thuê ở. Hiện nay, ngoài quỹ nhà ở chung cư cũ nêu trên, các nhà chung cư thương mại mới ra đời và đang ngày càng trở nên phổ biến ở các khu đô thị, các thành phố lớn nơi có mật độ dân số đông và diện tích đất ở hạn hẹp. Nhà chung cư có hai loại, gồm nhà chung cư cao tầng và nhà chung cư thấp tầng. Theo quy định của pháp luật về XD, nhà cao tầng là nhà cao từ 9 tầng trở lên, còn nhà thấp tầng là nhà cao dưới 9 tầng. Việc phân chia loại như trên là để áp dụng các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong XD nhằm bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng. - Nhà ở liền kề: Là loại nhà ở được XD liền kề (còn gọi là nhà liền kế) nhau tại mặt đường, mặt phố hoặc trong ngõ, hẻm...Các nhà ở được XD sát nhau nhưng không chung tường, chung móng. Loại nhà ở này thường có một mặt tiền hướng ra đường, ngõ, hẻm. Nhà ở liền kề là một dạng của nhà ở riêng lẻ gắn liền với QSDĐ độc lập của hộ gia đình, cá nhân. Diện tích XD nhà ở bằng hoặc nhỏ hơn diện tích SDĐ. Tuỳ thuộc vào từng loại đô thị mà Nhà nước quy định về tiêu chuẩn thiết kế, XD nhà ở liền kề cũng khác nhau. Loại nhà ở này thường là nhà ở thấp tầng (cao tối đa khoảng 8 tầng) và được thiết kế để cho một hộ gia đình sử dụng riêng, độc lập, không phải cho nhiều hộ sử dụng chung như nhà chung cư. Để bảo đảm cảnh quan và kiến trúc đô thị, pháp luật về nhà ở đã quy định nhà ở liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích XD tối thiểu là 50m2 và có 10
chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m. Pháp luật không khống chế diện tích XD tối đa cũng như chiều cao của loại nhà ở này, nhưng theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị của từng địa phương thì tuỳ từng loại đô thị và từng dự án phát triển nhà ở mà loại nhà này có diện tích XD khoảng từ 80m2 đến 100m2, trên diện tích đất khoảng 100 đến 120m2 và chủ đầu tư cũng chỉ được phép XD cao tối đa không quá 4 tầng. - Nhà biệt thự: Đây là nhà ở riêng biệt có sân, vườn (cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa…), có tường rào và lối đi vào riêng biệt. Trong biệt thự có đầy đủ buồng, phòng để ở (phòng ăn, phòng ngủ, phòng sinh hoạt chung...), phòng phụ (vệ sinh, bếp, kho, nhà để xe...). Một tầng có ít nhất 2 phòng ở quay ra mặt sân hay vườn, có trang thiết bị, tiện nghi cao hoặc tương đối cao; có một, hai hoặc ba mặt giáp đường, phố. Nhà biệt thự cũng giống như nhà ở liền kề đều có diện tích đất sử dụng riêng, độc lập. Đây là loại nhà ở đặc biệt và có giá trị trao đổi cao nhất trên thị trường. Do diện tích XD và diện tích SDĐ rộng, chi phí đầu tư XD cao, nên giá nhà ở này thường đắt hơn nhiều so với các loại nhà ở khác. Hiện nay, nhà biệt thự thường được XD trong các dự án nhà ở thương mại hoặc những khu vực nông thôn có điều kiện thuận lợi về đất đai. Số lượng nhà biệt thự được đầu tư XD trong mỗi dự án phát triển nhà ở là không nhiều để phục vụ cho một số lượng ít người có khả năng về tài chính. Pháp luật về nhà ở hiện hành không quy định khống chế diện tích đất tối thiểu để XD nhà biệt thự, nhưng có quy định về tiêu chuẩn thiết kế loại nhà này, theo đó nhà biệt thự không được XD quá 3 tầng và diện tích XD không vượt quá 50% diện tích đất. Theo quy chuẩn XD Việt Nam hiện nay, diện tích đất tối thiểu của một biệt thự đơn lập là khoảng 250m2/căn và biệt thự song lập khoảng 140m2/căn. Trên thực tế, tuỳ theo từng dự án nhà ở mà diện tích đất dùng để XD mỗi biệt thự cũng dao động từ khoảng 180m2 đến 500m2, bình quân là khoảng 350m2. 11
Nhà biệt thự có nhiều loại khác nhau và được phân thành 4 hạng (từ hạng 1 đến hạng 4, trong đó hạng 1 là thấp nhất và hạng 4 là sang trọng và hiện đại nhất). Việc phân hạng biệt thự được căn cứ vào diện tích sân, vườn rộng hay hẹp, chất lượng vật liệu sử dụng tốt hay xấu, tiện nghi, độ sang trọng và kiến trúc công trình. Hạng 1 là biệt thự thường có tường giáp với nhà ở khác (có thể là biệt thự hoặc nhà liền kề); hạng 2 là biệt thự song đôi (song lập) được XD ghép 2 biệt thự với nhau (có một mặt chung tường nhau); hạng 3 là biệt thự riêng biệt (đơn lập) không sát với bất cứ nhà ở nào (thường có diện tích đất vườn bao quanh); hạng 4 là biệt thự độc lập, riêng biệt nhưng có diện tích đất lớn và tiện nghi sang trọng, có thể có sân chơi thể thao, bể bơi, gara để xe riêng. Cách phân hạng này cũng chỉ mang ý nghĩa tương đối để xác định chi phí đầu tư, giá bán, giá cho thuê hoặc các nghĩa vụ tài chính phải nộp cho Nhà nước. - Nhà ở một tầng nhiều gian: Đây là nhà ở dạng tập thể được thiết kế XD 1 tầng, chung móng, chung tường và chung kết cấu chịu lực khung cột, được XD để bố trí cho nhiều người ở, trong đó mỗi gian được thiết kế thành căn hộ khép kín, có bếp, nhà tắm, công trình vệ sinh riêng hoặc có nhà tắm, công trình vệ sinh chung. Nhà tập thể chủ yếu được XD trong thời kỳ bao cấp để phân phối cho cán bộ, công nhân viên. Hiện nay, tại các đô thị, loại nhà ở này đã không còn được XD do hiệu quả SDĐ thấp. Tuy nhiên, do chi phí XD không cao nên ở các khu vực miền núi, vùng sâu, vùng xa thì Nhà nước vẫn XD loại nhà ở này để bố trí làm nhà ở công vụ cho giáo viên, bác sĩ từ miền xuôi lên công tác. - Nhà vườn: Là loại nhà ở được XD trên diện tích đất độc lập giống như nhà biệt thự, có diện tích nhà ở và diện tích đất vườn để trồng cây. Pháp luật về nhà ở hiện nay không đưa ra khái niệm cụ thể về nhà vườn và cũng không có quy định tiêu chí thiết kế XD nhà vườn. Tuy vậy, trên thực tế trong các dự án phát triển nhà ở, các chủ đầu tư vẫn dành một phần diện tích đất để XD nhà vườn. Diện tích đất để XD loại nhà này thường lớn hơn diện tích nhà liền kề và nhỏ hơn hoặc bằng diện tích biệt thự loại nhỏ. Nhà ở này được thiết kế cao 12
không quá 2 tầng, trong đó diện tích XD thường chiếm từ 50% đến 60% diện tích đất, phần còn lại dùng để trồng cây xanh, thảm cỏ. Tại khu vực đô thị hiện nay, nhà vườn tồn tại không nhiều, do nhiều hộ gia đình đã chia nhỏ diện tích đất để XD thành các nhà ở liền kề. Tại khu vực nông thôn, khái niệm nhà vườn được hiểu là nhà ở riêng lẻ của mỗi hộ gia đình, cá nhân, trong đó ngoài diện tích nhà ở chính (diện tích phòng ngủ, nghỉ, sinh hoạt chung) và nhà phụ (bếp, khu vệ sinh) thì còn có diện tích đất để làm sân phơi và trồng các loại cây xanh. Như vậy, theo quy định của pháp luật cũng như trên thực tế, nhà ở được phân thành nhiều loại khác nhau. Mỗi loại nhà ở đều có những tiêu chuẩn thiết kế khác nhau và diện tích lớn nhỏ khác nhau. Việc phân nhà ở thành các cấp, hạng, loại nhà ở khác nhau là để phục vụ cho công tác tính toán chi phí đầu tư XD khi lập dự án phát triển nhà ở, để xác định giá bán, giá tính thuế và các loại phí, lệ phí phải nộp cho Nhà nước. 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm và phân loại công trình xây dựng 1.1.2.1. Khái niệm và đặc điểm công trình xây dựng Công trình XD là một thuật ngữ được sử dụng rất phổ biến trong đời sống - XH. Thuật ngữ này được luật pháp, các sách, báo pháp lý giải nghĩa như sau: - Theo quy định tại Điều 3 của Luật XD năm 2004 thì "Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế". Như vậy, để được gọi là công trình XD thì cần phải đáp ứng đầy đủ bốn yếu tố sau: Thứ nhất, phải là sản phẩm do con người tạo ra, tức là phải được XD bằng sức lao động (cả lao động chân tay và lao động trí óc) của con người; Thứ hai, phải được tạo lập bằng các vật liệu XD như cát, sỏi, xi măng, gạch, thép...và có các thiết bị lắp đặt vào công trình như hệ thống điện chiếu 13
sáng, làm lạnh, làm nóng, các thiết bị bổ trợ khác để phục vụ cho việc sử dụng công trình, các thiết bị công nghệ nằm trong dây truyền được lắp đặt theo thiết kế công nghệ; Thứ ba, công trình phải được liên kết, định vị với đất (gắn liền với đất), gồm cả phần XD dưới và trên đất, nếu XD ở nơi có mặt nước thì phải gắn với đất dưới mặt nước. Đây là yếu tố để phân biệt với các công trình khác không gắn với đất như nhà nổi, tàu thuyền và các tài sản khác trên đất có thể di chuyển từ nơi này đến nơi khác; Thứ tư, công trình này phải được XD theo thiết kế, tức là việc XD công trình phải tuân theo bản vẽ thiết kế trên cơ sở các tiêu chuẩn, quy chuẩn XD do Nhà nước quy định, nhằm bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của mọi người trong quá trình XD và sử dụng công trình. - Theo Từ điển Tiếng Việt do Nhà xuất bản Đà Nẵng xuất bản năm 2008, khái niệm công trình là một thuật ngữ đa nghĩa: (i) Theo khía cạnh công trình XD, thì công trình được hiểu là tổ hợp xây dựng đòi hỏi phải sử dụng kỹ thuật phức tạp như công trình kiến trúc, công trình đường hầm vượt biển...; (ii) Theo khía cạnh khác, công trình được hiểu là các công trình nghiên cứu, các tác phẩm nghệ thuật...Quan niệm về công trình dưới góc độ ngôn ngữ học trên đây chưa lột tả hết bản chất của công trình XD. - Theo pháp luật dân sự và pháp luật kinh doanh bất động sản (BĐS), công trình XD được hiểu là một loại tài sản được phép giao dịch trên thị trường và được dẫn chiếu định nghĩa này sang pháp luật về XD. Như vậy, chỉ những công trình XD đáp ứng đủ các yếu tố mà pháp luật về XD quy định thì mới là đối tượng được trao đổi trong các giao dịch dân sự như mua bán, cho thuê, tặng cho, để thừa kế...; Nhìn ở góc độ tổng thể, công trình XD cũng có một số điểm chung giống như đối với nhà ở. Việc chỉ ra các đặc điểm của công trình XD nhằm mục đích phân biệt với các công trình nói chung như các công trình nghiên cứu khoa học, các tác phẩm nghệ thuật. So với nhà ở, công trình XD cũng được XD theo thiết 14
kế, theo tiêu chuẩn, quy chuẩn do Nhà nước quy định và phải có đủ điều kiện để phân loại, phân cấp theo quy định. Pháp luật về XD đã đưa ra một số đặc điểm cơ bản của công trình XD như sau: Một là, công trình XD phải do con người XD gắn liền với đất (được định vị trực tiếp từ dưới mặt đất lên trên mặt đất), việc XD phải tuân thủ trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về XD; Hai là, công trình XD được xây dựng theo thiết kế, các tiêu chuẩn, quy chuẩn khác nhau phù hợp với từng công năng và phục vụ các nhu cầu sử dụng khác nhau của con người; Ba là, công trình XD được xây dựng bằng các vật liệu bảo đảm các tiêu chuẩn về độ bền, về an toàn kỹ thuật do Nhà nước quy định và có các thiết bị gắn kèm vào công trình; Bốn là, công trình XD ngoài yêu cầu đáp ứng đầy đủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn XD, còn phải bảo đảm yêu cầu về quy chuẩn chuyên ngành khác để bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng. Như vậy, công trình XD luôn tọa lạc ở một vị trí nhất định, tại một khu vực, địa điểm nhất định ngay từ khi được XD đến khi nó không còn tồn tại (bị phá dỡ hoặc bị tiêu hủy). Trong quá trình tồn tại, việc chuyển đổi tên chủ sở hữu, sử dụng không làm mất đi đặc điểm ban đầu của công trình XD. 1.1.2.2. Phân loại công trình xây dựng Công trình XD được phân thành nhiều loại khác nhau, căn cứ vào công năng sử dụng của công trình, bao gồm công trình XD công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, năng lượng và các công trình khác. Để cụ thể hoá cách phân loại công trình XD trong Luật XD, theo Nghị định số 209/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16 tháng 12 năm 2004 về quản lý chất lượng công trình thi công trình XD được phân chia thành các loại như sau: - Công trình xây dựng dân dụng: Là công trình XD để phục vụ mục đích dân sinh và làm việc, bao gồm: nhà ở; công trình y tế, giáo dục; các công trình thương nghiệp, dịch vụ: nhà làm việc, nhà hàng, khách sạn, nhà khách, nhà phục 15