Nghiên cứu xây dựng và công bố cơ sở dữ liệu giá đất trên địa bàn xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:14

Thêm vào BST

Báo xấu

26
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết Nghiên cứu xây dựng và công bố cơ sở dữ liệu giá đất trên địa bàn xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội tiến hành xây dựng CSDL giá đất trên địa bàn xã Tân Lập. CSDL gồm có 14 bảng dữ liệu bao gồm: Các đối tượng thửa đất, nhà, địa giới hành chính cấp xã, thủy hệ, giao thông, các bảng dữ liệu về giá đất. Kết quả đạt được cho thấy mô hình và bộ cấu trúc CSDL hoàn chỉnh, đúng quy định chính là cơ sở giúp xây dựng thành công và khai thác hiệu quả CSDL giá đất, góp phần cho việc quản lý đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Nghiên cứu xây dựng và công bố cơ sở dữ liệu giá đất trên địa bàn xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÀ CÔNG BỐ CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ TÂN LẬP, HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Vũ Lệ Hà, Trần Hồng Quân Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội Tóm tắt Xây dựng cơ sở dữ liệu (CSDL) đất đai nói chung và CSDL giá đất nói riêng là một yêu cầu tất yếu, nhất là đối với các khu vực mới phát triển của thành phố Hà Nội như xã Tân Lập, huyện Đan Phượng. Theo đó, một CSDL giá đất hoàn chỉnh sẽ góp phần kết nối nhà quản lý và người dân, nhằm cung cấp chính xác, kịp thời thông tin cơ bản về đất đai phục vụ công tác quản lý Nhà nước, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, thúc đẩy thị trường bất động sản. Nghiên cứu đã thiết kế được mô hình CSDL giá đất cho xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội theo đúng quy chuẩn dữ liệu đất đai của Thông tư 75/2015/TT - BTNMT; từ đó, xây dựng thành công bộ cấu trúc CSDL giá đất có độ chính xác cao, phù hợp với quy chuẩn của ngành và mô hình CSDL đã thiết kế, bài báo đã tiến hành xây dựng CSDL giá đất trên địa bàn xã Tân Lập. CSDL gồm có 14 bảng dữ liệu bao gồm: Các đối tượng thửa đất, nhà, địa giới hành chính cấp xã, thủy hệ, giao thông, các bảng dữ liệu về giá đất. Kết quả đạt được cho thấy mô hình và bộ cấu trúc CSDL hoàn chỉnh, đúng quy định chính là cơ sở giúp xây dựng thành công và khai thác hiệu quả CSDL giá đất, góp phần cho việc quản lý đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản. Từ khóa: Cơ sở dữ liệu đất đai; Giá đất; Hệ thống thông tin đất đai. Abstract Research for construction and announcement of land price database in Tan Lap commune, Dan Phuong district, Hanoi City Building a land database in general and a land price database in particular is an indispensable requirement, especially for newly developed areas of Hanoi such as Tan Lap commune, district. Dan Phuong. Accordingly, a complete land price database will contribute to connecting managers and people, in order to provide accurate and timely basic information about land for State management, socio - economic development, promoting the real estate market. The research has designed a land price database model for Tan Lap commune, Dan Phuong district, Hanoi City in accordance with the land data standards of Circular 75/2015/TT - BTNMT; Since then, successfully built a set of structure of the land price database with high accuracy, in line with industry standards and the designed database model, with the topic of building a land price database in Tan Tan commune. The database includes 14 data tables including: objects of land plots, houses, administrative boundaries at commune level, water system, traffic, data tables on land prices. The obtained results show that the complete and correct model and database structure is the basis for successfully building and effectively exploiting the land price database, contributing to land management and promoting the market real estate. Keywords: Land database; Land price; Land information system. 1. Đặt vấn đề Thời gian qua ở nước ta, đã có nhiều nguồn lực đầu tư cho xây dựng hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu (CSDL) đất đai. Bước đầu hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai được hình thành. Tuy vậy dữ liệu đầu tư mới tập trung vào cơ sở dữ liệu địa chính, trong khi đó các 148 Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo, quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường
cơ sở dữ liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất,… là các thành phần cấu thành cơ sở dữ liệu đất đai hoàn chỉnh chưa được đầu tư nhiều. Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của cuộc cách mạng khoa học công nghệ, các ứng dụng Hệ thống thông tin địa lý GIS (Geographic Information System) được phát triển trong lĩnh vực quản lý đất đai, đặc biệt trong công tác xây dựng hệ thống thông tin về giá đất. Việc thành lập bộ cơ sở dữ liệu dựa trên công nghệ GIS có ưu điểm về chức năng quản lý thông tin không gian và thuộc tính gắn liền với đối tượng. Thông tin được chuẩn hóa, các công cụ tìm kiếm, phân tích, truy vấn,… phục vụ rất hữu ích trong công tác quản lý đất đai, mà thực hiện theo phương pháp truyền thống khó có thể thực hiện được. Xã Tân Lập là một xã ở ngoại thành Hà Nội, là một trong những khu vực phát triển nhanh về kinh tế - xã hội trong những năm gần đây, cùng với đó thị trường bất động sản tại Tân Lập cũng có sự phát triển và biến động. Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất để dùng chung cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân nhằm cung cấp chính xác, kịp thời thông tin cơ bản về đất đai phục vụ công tác quản lý Nhà nước, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, thúc đẩy thị trường bất động sản là cần thiết. 2. Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu 2.1. Cơ sở lý thuyết 2.1.1. Khái niệm về CSDL giá đất CSDL đất đai: Là tập hợp các dữ liệu đất đai được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện tử [2]. CSDL đất đai bao gồm: - CSDL địa chính: Dữ liệu về lập, chỉnh lý bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận), hồ sơ địa chính [5]. - CSDL thống kê, kiểm kê đất đai: Dữ liệu báo cáo, biểu, bảng số liệu thống kê, kiểm kê đất đai, bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp xã, huyện, tỉnh; Dữ liệu về quản lý sử dụng đất theo chuyên đề được thực hiện theo quyết định của cấp có thẩm quyền [5]; - CSDL quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Dữ liệu báo cáo thuyết minh tổng hợp, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bản đồ điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh, cấp huyện [5]; - CSDL giá đất: Dữ liệu bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh, bổ sung; Hệ số điều chỉnh giá đất; Giá đất cụ thể; Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Thông tin giá đất trong Phiếu thu thập thông tin về thửa đất [5]. Vậy CSDL giá đất được hiểu: Là tập hợp các tài liệu, thông tin về giá đất, các yếu tố tự nhiên và xã hội ảnh hưởng đến giá đất. CSDL giá đất gồm có giá đất theo giá Nhà nước do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh ban hành và giá đất theo giá thị trường. CSDL giá đất là một hợp phần của CSDL đất đai. CSDL giá đất phục vụ cho công tác quản lý thuế đất, phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Xây dựng CSDL giá đất đóng một vai trò “then chốt” trong việc xây dựng Hệ thống thông tin quốc gia, quản lý đất đai trong tương lai. CSDL giá đất góp phần làm minh bạch thị trường đất đai, sử dụng quỹ đất hợp lý, bền vững và đem lại nguồn thu tối đa cho ngân sách Nhà nước cũng như phát triển nền kinh tế của đất nước. Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo, 149 quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường
2.1.2. Nội dung CSDL giá đất Dữ liệu không gian giá đất: Bao gồm dữ liệu không gian đất đai nền và các dữ liệu không gian chuyên đề. Trong đó phần dữ liệu không gian của giá đất sẽ được lấy theo CSDL địa chính (bản đồ địa chính) [3]. Dữ liệu thuộc tính giá đất: Dữ liệu thuộc tính giá đất là một bộ phận trong dữ liệu thuộc tính đất đai, bao gồm thông tin về giá đất được liên kết với dữ liệu địa chính thông qua mã thửa đất và gắn với phần dữ liệu không gian [3]. Trong đó dữ liệu thuộc tính giá đất bao gồm: - Nhóm dữ liệu giá đất theo bảng giá đất. - Nhóm dữ liệu giá đất cụ thể. - Nhóm dữ liệu giá đất chuyển nhượng trên thị trường. Căn cứ theo những thông tin về các loại giá đất, tại Mục 3.3 Phụ lục I, Thông tư 75/2015/ TT - BTNMT nội dung dữ liệu thuộc tính giá đất được quy định gồm 6 bảng dữ liệu: Dữ liệu về giá đất xác định đến từng thửa đất, dữ liệu về khung giá đất, dữ liệu về bảng giá đất, dữ liệu về hệ số điều chỉnh, dữ liệu về giá đất cụ thể, dữ liệu về giá thị trường. 2.1.3. Xây dựng CSDL giá đất trên thế giới Tại nhiều quốc gia trên thế giới, CSDL đất đai nói chung hay CSDL giá đất nói riêng được chú trọng và được đầu tư xây dựng từ khá sớm và rất đồng bộ. Dữ liệu không gian về đất đai được tích hợp thêm nhiều lớp thông tin khác có liên quan như dữ liệu địa chính, dữ liệu quy hoạch, dữ liệu về giá đất,… chính những bộ dữ liệu khá đầy đủ này đã làm nền tảng để xây dựng nên những hệ thống thông tin đất đai tương đối hoàn thiện trong đó có thông tin về giá đất và được mọi người sử dụng rộng rãi đặc biệt ở các nước phát triển như Mỹ, Hà Lan, Thụy Điển, Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc,… Tại các nước đang phát triển như Mông Cổ, Pakistan,… việc xây dựng CSDL giá đất cũng đã dần được Chính phủ quan tâm, điều này thể hiện qua một số chính sách, dự án đầu tư trong việc thu thập thông tin đất đai trong đó có thông tin giá đất, xây dựng CSDL. 2.2. Phương pháp nghiên cứu a) Phương pháp thu thập số liệu từ tài liệu tham khảo Mục đích của thu thập số liệu (từ các tài liệu nghiên cứu khoa học có trước, từ quan sát và thực hiện thí nghiệm) là để làm cơ sơ lý luận khoa học hay luận cứ chứng minh giả thuyết hay các vấn đề mà nghiên cứu đã đặt ra. Phương pháp này dựa trên nguồn thông tin thu thập được từ những tài liệu tham khảo có sẵn (hồ sơ, bệnh án, sổ sách thống kê,…) để xây dựng cơ sở luận cứ nhằm chứng minh giả thuyết. Việc thu thập tài liệu chuyên ngành gồm tài liệu về hệ thống thông tin địa lý (GIS), các Nghị định, Thông tư hướng dẫn và các tài liệu chuyên ngành có liên quan đến vấn đề nghiên cứu, các bài báo, tạp chí,… Tài liệu về khu vực nghiên cứu gồm thu thập số liệu, tài liệu thống kê về điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu, bản đồ địa chính, giao thông, thủy hệ xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội được chỉnh lý mới nhất, giá đất xã Tân Lập mới nhất. b) Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa Nhằm thu thập các thông tin về giá đất giao dịch trên thị trường cũng như một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất. Các thông tin này được thu thập thông qua các mẫu phiếu điều tra, phiếu thu thập thông tin về thửa đất (áp dụng với đất ở nông thôn) ban hành theo thông tư 36/2014/TT - BTNMT 150 Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo, quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường
ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; Xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; Định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Trong mẫu phiếu điều tra thu thập các thông tin như: Tên người được điều tra, địa chỉ, thời điểm chuyển nhượng, giá bất động sản chuyển nhượng, các thông tin về thửa đất, các thông tin về tài sản gắn liền với đất. Phương pháp điều tra được thiết kế theo các tuyến đường phố. Mỗi tuyến phố sẽ điều tra các thửa đất ở 4 vị trí: Vị trí 1 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với đường, phố được quy định trong bảng giá đất do Nhà nước quy định; Vị trí 2 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ có độ rộng từ 3,5 m trở lên; Vị trí 3 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ có độ rộng từ 2 m đến dưới 3,5 m; Vị trí 4 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ có độ rộng dưới 2 m. Ở mỗi loại vị trí điều tra tối thiểu 1 - 3 mẫu. Phiếu điều tra được thực hiện 203 phiếu điều tra, các phiếu này mang tính đại diện từ đó suy ra được giá đất của tất cả các thửa khác ở trên địa bàn. c) Phương pháp phân tích tổng hợp Từ các số liệu, tài liệu đã thu thập, tiến hành chọn lọc, sắp xếp các thông tin nhằm xác định các lớp thông tin có độ tin cậy cao, phù hợp với vấn đề nghiên cứu. d) Phương pháp GIS và bản đồ Hệ thống thông tin địa lý (GIS): Phân tích dữ liệu không gian, xử lý thông tin, cơ sở dữ liệu đầu vào, xây dựng các lớp thông tin bản đồ chuyên đề, bản đồ của địa bàn thử nghiệm. Phương pháp thành lập bản đồ: Biên tập, trình bày nội dung của bản đồ giá đất trên nền bản đồ địa chính trên cơ sở kế thừa các yếu tố nội dung đã có của bản đồ địa chính. 3. Kết quả và thảo luận 3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, TP. Hà Nội Tân Lập là một xã thuộc huyện Đan Phượng, nằm cách trung tâm Thủ đô Hà Nội 16 km, được hình thành từ 4 thôn: Đan Hội, Hạ Hội, Ngọc Kiệu, Hạnh Đàn và 4 trại: Ngọc Trúc, Kim Âu, Ngọc Kiệu, Hạnh Đàn. Tân Lập có diện tích tự nhiên khoảng 554,17 ha. Dân số tính đến năm 2020 có 17.025 người, là xã đông dân thứ hai của huyện Đan Phượng. Các xã giáp ranh gồm: - Phía Bắc giáp xã Liên Trung; - Phía Nam giáp đường Quốc lộ 32 Hà Nội - Sơn Tây; - Phía Đông giáp 2 phường Tây Tựu và Thượng Cát - quận Bắc Từ Liêm; - Phía Tây giáp xã Tân Hội. Tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 18,8 %. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tăng nhanh tỷ trọng thương mại - dịch vụ, công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, giảm dần tỷ trọng nông nghiệp. Thu nhập bình quân đầu người đạt 29 triệu đồng/người/năm. Thu ngân sách đạt 125 tỷ 760 triệu đồng. Những năm gần đây, xã đã có xu hướng giảm diện tích đất lúa chuyển sang phát triển trang trại, vườn trại, vườn ruộng, dành quỹ đất cho sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại và dịch vụ. Mặc dù diện tích đất có giảm nhưng năng suất và sản lượng luôn ổn định, giá trị sản xuất trên một đơn vị diện tích không ngừng tăng lên. Đây cũng là vùng đất bãi và có diện tích đồng cỏ lớn nên thích hợp cho ngành chăn nuôi. Mô hình chăn nuôi ruộng - vườn - trại ngày càng phát triển trên địa bàn. Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo, 151 quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường
Hình 1: Vị trí xã Tân Lập 3.2. Xây dựng CSDL giá đất xã Tân Lập 3.2.1. Quy trình xây dựng CSDL xã Tân Lập Quy trình xây dựng CSDL giá đất được thể hiện qua sơ đồ trong Hình 2. Hình 2: Quy trình xây dựng CSDL giá đất xã Tân Lập 3.2.2. Thiết kế mô hình CSDL Xây dựng mô hình CSDL để có cái nhìn tổng thể về cấu trúc dữ liệu trong CSDL, các nhóm dữ liệu cần thu thập để phục vụ cho bước điều tra, thu thập và chuẩn hóa dữ liệu sau này. CSDL giá đất trên địa bàn xã Tân Lập được thể hiện thông qua sơ đồ lớp dưới đây: 152 Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo, quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường
Hình 3: Mô hình CSDL hệ thống thể hiện bằng sơ đồ lớp Lớp ThuaDat: Lưu trữ các thông tin không gian liên quan tới thửa đất. Thuộc tính của lớp ThuaDat được thể hiện trong Bảng 1. Bảng 1. Lớp “ThuaDat” STT Mã trường Kiểu dữ liệu Mô tả trường 1 thuaDatID ID Mã đối tượng 2 maXa CharacterString Mã xã 3 TenXa CharacterString Tên xã 4 soHieuToBanDo Integer Số hiệu tờ bản đồ 5 hoTen CharacterString Tên chủ sử dụng 6 soThuTuThua Integer Số thửa đất 7 trangThaiDangKy Integer Trạng thái đăng ký 8 dienTich Real Diện tích 9 loaiDat CharacterString Loại đất 10 geo geometry Loại đất 11 k_vt numeric Hs vị trí 12 k_dt numeric Hs diện tích 13 k_hd numeric Hs hình dáng 14 giaDatTheoBangGia Integer Giá đất theo bảng giá 15 pid Integer Thửa chuẩn 16 hesogia numeric Hệ số điều chỉnh giá Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo, 153 quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường
STT Mã trường Kiểu dữ liệu Mô tả trường 17 maDuong Integer Mã đường 18 viTriDat Integer Vị trí đất 19 mamdsd character varying Mã mục đích sử dụng Thửa đất được tính giá theo 20 theoThuaChuan Integer thửa chuẩn Giá đất chuyển nhượng trên 21 giaDatChuyenNhuongThiTruong Integer thị trường 22 giaDatCuThe Integer Giá đất cụ thể - Lớp “DuongDiaGioiCapXa” lưu trữ thông tin đồ họa về đường địa giới hành chính xã Tân Lập. - Lớp “VungThuyHe” lưu trữ thông tin về các đối tượng thủy hệ như: Sông, hồ,... trên địa bàn thị xã Tân Lập. - Lớp “MatDuongBo” lưu trữ thông tin về các đối đường giao thông dạng vùng trên địa bàn xã Tân Lập. - Lớp “Nha” lưu trữ các thông tin về nhà và các công trình gắn liền với đất. - Lớp “du_lieu_ve_bang_gia_dat” lưu trữ các thông tin về bảng giá đất theo quyết định của UBND thành phố. - Lớp “du_lieu_ve_gia_thi_truong” lưu trữ các thông tin về giá đất giao dịch trên thị trường, giá trúng đấu giá và một số thông tin có liên quan khác. - Lớp “du_lieu_ve_khung_gia_dat” lưu trữ các thông tin về khung giá đất được Chính phủ quy định cho từng vùng. - Lớp “du_lieu_ve_he_so_dieu_chinh” lưu trữ các thông tin các hệ số điều chỉnh giá đất cho UBND thành phố Hà Nội quy định. - Lớp “du_lieu_gia_dat_cu_the” lưu trữ các thông tin về giá đất cụ thể trên địa bàn. - Lớp “du_lieu_gia_den_tung_thua_dat” lưu trữ các thông tin về các loại giá đất xác định tới từng thừa đất trên địa bàn nghiên cứu. - Lớp “thua_dat_khong_dinh_gia” lưu trữ các thông tin về các thừa đất không định giá đất trên địa bàn nghiên cứu. - Lớp “du_lieu_ve_diem_dieu_tra” lưu trữ các thông tin về các điểm mấu giá đất trên địa bàn nghiên cứu. 3.2.3. Điều tra, thu thập và chuẩn hóa dữ liệu 3.2.3.1. Dữ liệu không gian Chuẩn hóa dữ liệu của xã Tân Lập được thu thập từ nhiều nguồn tài liệu khác nhau, bao gồm: - Bản đồ địa chính dạng số của xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội được thành lập ở định dạng *.dgn, hệ tọa độ VN - 2000, múi chiếu 30, gồm 32 tờ bản đồ với tỉ lệ 1:1000 đo vẽ năm 2012. - Hồ sơ địa chính (sổ mục kê, sổ địa chính). - Các quy trình, quy phạm có liên quan như Thông tư số 04/2013/TT - BTNMT của Bộ TN&MT quy định về xây dựng CSDL đất đai; Thông tư số 25/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ TN&MT quy định về bản đồ địa chính; Thông tư số 75/2015/TT - BTNMT của Bộ TN&MT quy định kỹ thuật về CSDL đất đai. 154 Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo, quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường
Nhìn chung, mức độ chuẩn hóa dữ liệu địa chính tại xã Tân Lập còn ở mức chưa cao. Bản đồ được đo vẽ năm 2012, lớp dữ liệu không gian trên nhiều mảnh bản đồ vẫn chứa nhiều lỗi như: Ranh giới khép thửa, thông tin thửa đất chưa đầy đủ, quan hệ topology giữa các thửa không được đảm bảo,... Vì vậy, để sử dụng được các dữ liệu trong bản đồ địa chính dạng số ta cần phải tiến hành chuẩn hóa lại các mảnh bản đồ về chuẩn. Việc chuẩn hóa các lớp dữ liệu bản đồ địa chính dựa trên Thông tư số 25/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ TN&MT quy định về bản đồ địa chính. Hình 4: Bản đồ địa chính xã Tân Lập sau khi được xử lý và ghép mảnh Đưa dữ liệu vào trong ArcGIS: Tiến hành chuyển đổi dữ liệu (annotation, polyline), chuẩn hóa và phân tích dữ liệu trong ArcGIS. Hình 5: Dữ liệu sau khi chuẩn hóa Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo, 155 quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường
3.2.3.2. Dữ liệu thuộc tính a) Dữ liệu giá đất Nhà nước Giá đất theo bảng giá của Nhà nước tại xã Tân Lập giai đoạn 2020 - 2024 được quy định trong quyết định 30/2019/QĐ - UBND của UBND thành phố Hà Nội. Căn cứ vào Quyết định 30/2019 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng cho giai đoạn 2020 - 2024 đối với đất phi nông nghiệp, các vị trí trong mỗi đường, phố được xác định như sau: Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với đường, phố được quy định trong các bảng giá kèm theo quyết định này. Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 3,5 m trở lên. Vị trí 3: Áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 2 m đến dưới 3,5 m. Vị trí 4: Áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) dưới 2 m. Hình 6: Các thửa đất sau khi gán thông tin giá đất Nhà nước Trong trường hợp thửa đất của một chủ sử dụng ở vị trí có trùng từ 2 mức giá trở lên thì xác định giá theo vị trí có mức cao nhất. Đối với các thửa đất của một chủ sử dụng tại các vị trí 2, 3, 4 có ngõ nối thông với nhiều đường phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường phố gần nhất. Cập nhật dữ liệu theo bảng giá của Nhà nước, gán mã cho từng con đường để tiện việc quản lý CSDL. 156 Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo, quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường
Mã đất ở đô thị là ký hiệu là 1. Mã vị trí từ 1 đến 4 tùy thuộc vào vị trí và độ rộng của con đường. b) Dữ liệu giá đất thị trường Dữ liệu giá đất giao dịch trên thị trường được lấy từ các phiếu điều tra được khảo sát trên địa bàn xã Tân Lập. Do tại Việt Nam, việc tiếp cận với thông tin giao dịch của các thửa đất tại một số cơ quan Nhà nước tương đối hạn chế nên các nguồn thông tin này chủ yếu được thu thập từ việc hỏi trực tiếp chủ đất hoặc thông qua các đối tượng trung gian như người thân, hàng xóm, trung tâm môi giới bất động sản. Dựa trên một số nghiên cứu tham khảo, bài báo đã thành lập bảng câu hỏi để điều tra các thông tin chính về thửa đất, giá đất cũng như một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Các nhóm câu hỏi chính trong bảng hỏi bao gồm các nhóm thông tin như: + Nhóm thông tin về chủ sử dụng đất; + Nhóm thông tin về thửa đất và tình trạng pháp lý; + Nhóm thông tin về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất; Hình 7: Danh sách các thông tin phiếu điều tra giá thị trường Phương pháp điều tra được thiết kế theo các tuyến đường phố. Mỗi tuyến phố sẽ điều tra các thửa đất ở 4 vị trí: Vị trí 1 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với đường, phố được quy định trong bảng giá đất do Nhà nước quy định; Vị trí 2 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ có độ rộng từ 3,5 m trở lên; Vị trí 3 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ có độ rộng từ 2 m đến dưới 3,5 m; Vị trí 4 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ có độ rộng dưới 2 m. Ở mỗi loại vị trí điều tra tối thiểu từ 1 - 3 mẫu. Do phạm vi điều tra tương đối rộng và không phải khu vực nào cũng có số lượng giao dịch về đất đai lớn trong vòng 1 - 2 năm trở lại đây nên một số khu vực điều tra, đề tài mở rộng phạm vi lấy mẫu đối với các thửa đất giao dịch trong vòng 2 - 3 năm trở lại đây. Với nhiều mẫu giá thu thập được bao gồm những thửa chỉ có giá đất và những thửa bao gồm cả giá đất và giá tài sản gắn liền với đất (hay giá nhà). Vì thế, đề tài có tham khảo và sử dụng một số phương pháp định giá đất để tính toán giá trị riêng của các thửa đất. Các vị trí điều tra, khảo sát thực địa sẽ được trích tọa độ, vị trí lên bản đồ và gán thông tin thuộc tính vào thửa đất tương ứng. Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo, 157 quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường
Hình 8: Vị trí các điểu khảo sát giá giao dịch trên thị trường 3.2.4. Nhập dữ liệu vào hệ quản trị CSDL Từ các lớp dữ liệu đã được chuẩn hóa, ta xuất các dữ liệu này dưới dạng shapefile và đưa vào trong CSDL PostgreSQL/PostGIS bằng công cụ Shapefile and DBF Loader. Ta import lần lượt các lớp dữ liệu vào hệ quản trị CSDL PostgreSQL/PostGIS. Sau khi import những dữ liệu cần thiết, trong CSDL PostgreSQL/PostGIS sẽ có đầy đủ các lớp dữ liệu như: Lớp dữ liệu về thửa đất, dữ liệu về thủy hệ, dữ liệu về giao thông, dữ liệu về giá đất,... Hình 9: CSDL giá đất trong PostgreSQL 158 Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo, quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường
Các bảng dữ liệu thuộc tính phải có đủ thông tin và được chuẩn hóa các tên trường, định dạng dữ liệu theo quy định của Thông tư 75/2015/TT - BTNMT quy định kỹ thuật về CSDL đất đai trong có có các quy định kỹ thuật về CSDL giá đất. Thực hiện chỉnh lý các bảng dữ liệu thuộc tính trong excel và chuẩn hóa xong đó import bảng vào CSDL PostgreSQL/PostGIS. Sau đây là hình ảnh một số bảng thuộc tính của các lớp dữ liệu. Hình 10: Dữ liệu về khung giá đất trong CSDL 3.2.5. Công bố giá Từ bộ CSDL giá đất tại xã Tân Lập có thể tra cứu thông tin về thửa đất và bản đồ giá đất cụ thể như sau: Hình 11: Bản đồ giá đất theo bảng giá Nhà nước tại xã Tân Lập Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo, 159 quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường
Hình 12: Bản đồ giá đất theo bảng giá thị trường tại xã Tân Lập Việc ứng dụng phần mềm ArcGIS trong xử lý dữ liệu không gian đã đem lại nhiều lợi ích cho con người, giúp con người thực hiện công việc của mình một cách dễ dàng và thuận tiện hơn. Các dữ liệu thuộc tính được chuẩn hóa và đẩy vào trong hệ quản trị CSDL PosgreSQL/PostGIS được liên kết với dữ liệu không gian, giúp cho việc truy vấn phức tạp khi tìm kiếm các thông tin về giá đất. Nhà nước có thể có cái nhìn tổng quát, nắm được tình hình chung của quỹ đất từ đó lựa chọn những chính sách đúng đắn nhằm quản lý đất đai một cách hiệu quả. Dễ dàng tìm kiếm các thông tin về thửa đất như: Diện tích, vị trí, giá đất nhà nước,… Đồng thời bản đồ giá đất còn giúp cho những người tham gia thị trường bất động sản nắm được những thông tin phục vụ mục đích của mình. 4. Kết luận và kiến nghị 4.1. Kết luận CSDL giá đất đóng một vai trò quan trọng trong CSDL đất đai và góp phần làm hoàn thiện hơn hệ thống thông tin đất đai. Việc nắm bắt được những thông tin thuộc tính về giá đất trên nền dữ liệu không gian địa chính sẽ hỗ trợ công tác quản lý tài chính về đất đai hiệu quả đến từng thửa đất và đồng thời góp phần làm tăng tính minh bạch trong các giao dịch về bất động sản. Trong quy trình xây dựng CSDL, một trong các bước mang tính then chốt đó chính là: Thiết kế mô hình CSDL, phân tích chuẩn hóa dữ liệu. Bước thiết kế mô hình dữ liệu giá đất đóng vai trò 160 Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo, quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường
quan trọng trong quy trình nghiên cứu, đây là tiền đề cho việc xác định các thông tin nào cần thu thập để xây dựng CSDL, cách sắp xếp, tổ chức dữ liệu và tiêu chuẩn để chuẩn hóa các dữ liệu thu thập được bao gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính. Trên cơ sở đó, đã tiến hành xây dựng CSDL giá đất trên địa bàn xã Tân Lập. CSDL gồm có 14 bảng dữ liệu bao gồm: Các đối tượng thửa đất, nhà, địa giới hành chính cấp xã, thủy hệ, giao thông, các bảng dữ liệu về giá đất. 4.2. Kiến nghị CSDL giá đất được xây dựng đầy đủ, đồng bộ, chi tiết trung thực đến từng thửa đất. Bao gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính giá đất gồm các trường chứa thông tin về chủ sử dụng đất, thửa đất, giá đất, tổng giá và tính pháp lý của thửa đất. Để ứng dụng hiệu quả hơn CSDL xã Tân Lập đã xây dựng thì cần mở rộng xây dựng WebGIS để công bố toàn bộ CSDL. Sử dụng WebGIS sẽ là công cụ cung cấp thông tin về giá đất cho người dân cũng như những nhà quản lý chuyên môn. TÀI LIỆU THAM KHẢO [1]. Trần Quốc Bình (2010). Bài giảng GIS ứng dụng. Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội. [2]. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013). Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH13. [3]. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2015). Thông tư 75/2015/TT - BTNMT ngày 29/11/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định kỹ thuật về CSDL đất đai. [4]. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014). Thông tư 36/2014/ TT - BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. [5]. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2017). Thông tư 05/2017/ TT - BTNMT ngày 25/4/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về quy trình xây dựng CSDL đất đai. [6]. UBND thành phố Hà Nội (2019). Quyết định số: Số 30/2019/QĐ - UBND ngày 31/12/2019 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Chấp nhận đăng: 10/12/2021; Người phản biện: TS. Bùi Thị Cẩm Ngọc Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo, 161 quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường