Bài thảo luận: Phân tích đầu tư và đinh giá cổ phiếu SJS

TR

NG Đ I H C KINH T KY THUÂT CÔNG NGHIÊP

ƯỜ

̃ ̣ ̣ ̉ ̣

Ế Ạ Ọ KHOA QUAN TRI KINH DOANH L P ĐHQT4A2NĐ

Ớ

GVHD: LÊ HAI HẢ

ạ ạ ̀

ng) ̉ ưở ̣ ̀

̉ ́ ̀

̣ ̀

̣ ̉

̃ ̣

̀ ́

ng Thi Khen ươ ̣

̀ ̣ ̀

̣ ườ ̣

̣ ̣

̃ ̣

Danh sách nhóm 1 l p ĐHQT4A2NĐ: ớ 1. Ph m Th H ng ị ươ 2. Ph m Thu Hiên 3. Nguy n Thi Thuy Ninh (tô tr ễ 4. Nguy n Th Đao (th ky) ễ ư ́ ị 5. Nguy n Thao Anh (thuyêt trinh) ễ 6. Nguy n Thi Huê ễ 7. Lê Th Lyị 8. Lê Trong Hai 9. Nguyên Thi Dung (19/08) 10.Trân Tuân Anh 11.Tr 12.Hoang Thi Hiên 13.Ta Thi H ng 14.Pham Thi Giang 15.Vu Thi Lan 16.Nguyên Thi Huyên ̃ ̣ ̀

MUC LUC

̣ ̣

Trang ̣ ̣

3 ớ ̣ ́

̀ i thiêu ma ch ng khoan SJS va phat triên đô thi ̀ ư ̣ ̉ ̀ ́ ̉

̀ ̣ ̀

́ ́ ̃

́ ̀

̀ ̀ ̣ ̣ ̉

Muc luc 1. Gi ̃ ứ công ty cô phân đâu t va khu công nghiêp Sông Đa 2. Phân tich kinh tê vi mô 3. Phân tich nganh 4. Tinh hinh hoat đông cua công ty 5. Đinh gia cô phiêu 6 13 42 48 ̣ ́ ̉ ́

i thiêu ma ch ng khoan SJS va công ty cô phân đâu t phat triên đô thi ̀ ư ̣ ớ ̃ ứ ̣ ́ ̀ ̉ ̀ ́ ̉

I. Gi va khu công nghiêp Sông Đa ̀ ̣ ̀ - ệ Ổ Ầ t : CÔNG TY C PH N Đ U T PHÁT TRI N ĐÔ TH VÀ Ầ Ư Ể Ị

Ệ - ế

ừ ễ ỹ

Fax : 04-7684029 ệ ạ - Tên Ti ng Vi ế KHU CÔNG NGHI P SÔNG ĐÀ Tên Ti ng Anh : Song Da Urban & Industrial Zone Investment and Development Joint-Stock Company t t t : SUDICO Tên vi ế ắ - Đ a ch : T ng 1+2, tòa nhà CT1 – KĐT M Đình – M Trì, T Liêm, Hà N i ộ ầ ỉ ị - Đi n tho i : 04-37684505 Email : info@sudicosd.com Website : http://www.sudicosd.com.vn

ổ ể - Công ty SUDICO đ ượ ủ ộ ưở ế ị ự

ị

ể ổ ệ ạ ộ ầ

ậ ộ ứ ổ ổ ầ ố

- ạ ộ ấ

ứ , thay đ i tr s ho t đ ng và ng ề ệ

ầ ổ ụ ở ứ ề ố ố ệ ậ ấ

ổ ầ ộ

c thành l p theo quy t đ nh s 846/QĐ-BXD ngày 8 ố ậ ng B xây d ng v vi c chuy n đ i Công ty tháng 7 năm 2003 c a B tr ộ ề ệ ướ c phát tri n Đô th và Khu công nghi p Sông Đà là doanh nghi p nhà n ệ ấ thu c T ng công ty Sông Đà thành Công ty C ph n và ho t đ ng theo gi y ch ng nh n đăng ký kinh doanh Công ty C ph n s 0103002731 ngày 8/8/2003 Trong quá trình ho t đ ng , công ty đã có 6 l n thay đ i gi y ch ng nh n ậ ổ ườ ạ đăng ký kinh doanh v v n đi u l i đ i ạ ộ theo gi y ch ng nh n đăng ký kinh doanh di n theo pháp lu t. V n đi u l ậ ề ệ thay đ i l n th 6 ngày 14/12/2009 là 1.000.000.000.000 (M t nghìn t ỷ ồ đ ng ứ ch n)ẵ ệ ầ ổ

- M nh giá c ph n : 10.000 đ ng / c ph n ầ ồ - Ngành ngh kinh doanh chính : ổ ề

xây d ng, kinh doanh ự ự ự ầ ư ầ ư ậ

 T v n, đ u t ư ấ ở

nhà , khu đô th và khu công nghi p;

ị ệ ị ở ụ ề nhà

, khu đô th và khu công nghi p; ệ ết khu đô th và khu công ị ỹ ậ ụ ạ

ết kế công trình dân d ng, công nghi p; ụ ệ

ết b n i th t; ị ộ ậ ệ ấ ấ

ả ị

ẩ ị

ng ph m; ươ ệ ẩ

ch c và cá nhân. c a các t ầ ư ả ầ ư ậ ổ ứ

, l p và th c hi n các d án đ u t ệ ệ ị  Kinh doanh khai thác các d ch v v  Thi công xây l p các công trình dân d ng và khu công nghi p; ắ ết kế k thu t, quy ho ch chi ti  T v n thi ư ấ nghi p;ệ  T v n thi ư ấ  S n xu t và kinh doanh v t li u xây d ng, thi ự ả  Kinh doanh b t đ ng s n và các d ch v khác; ấ ộ ụ  Kinh doanh xu t nh p kh u thi ết b máy móc; ậ ấ  Khai thác, chế biến khoáng s n;ả  Đ u t s n xu t và kinh doanh đi n th ấ  Đ u t tài chính;  Nh n u thác đ u t ầ ư ủ ỷ - Ngày niêm y t : 11/5/2006 - Ngày chính th c giao d ch : 6/7/2006 ế ứ ị

ở ữ ươ ượ ệ ậ ệ

- Ngày 25/9/2006, công ty đã n p đ n đăng ký nhãn hi u th ạ ớ ụ ng m i v i C c ộ ố c thông báo s S H u Trí Tu , và ngày 4/12/2006, công ty đã nh n đ 54295/NH1 c a C c S H u Trí Tu v vi c ch p nh n c a SUDICO là ủ ậ . Theo h s đăng ký, Logo và nhãn hi u mà công ty s d ng sau đ n h p l ơ

ệ ề ệ ở ữ ủ ấ

ụ ồ ơ ợ ệ ử ụ ệ

ượ - www.cophieu68.com và www.vndirect.com.vn, mã c công nh n là : ậ trang ừ ữ ệ

c x p vào nhóm ngành B T Đ NG S N khi đ Theo d li u t ch ng khoán c a công ty SJS đ ủ ứ ượ ế Ộ Ấ Ả

(Ngu n : ồ www.cophieu68.com)

(Ngu n : VNDirect.com.vn) ồ

́ ́ ̃

c ta II. ự ướ ̣ ̀ ́ ̃

2.1.1 Tăng tr ng kinh tê ́

Phân tich kinh tê vi mô 2.1Th c trang nên kinh tê vi mô n ưở c a Vi ệ ự ộ

ủ ế ủ ế ụ ồ ấ ệ ố ộ

ạ ộ ố

ạ ả ớ

ế ế ớ ẫ ụ ế

VN đ t đ th gi ế ố ả ề ặ ả

ng đ i cao nh trên là m t thành công ng t ủ t Nam có s ph c h i nhanh chóng sau tác đ ng c a Năm 2010, kinh t kh ng ho ng kinh t toàn c u. Hình 1 cho th y có c i thi n t c đ tăng GDP ả ầ ả theo các quý trong năm 2010. T c đ tăng GDP quý I đ t 5,83%, quý II là 6,4%, quý III tăng lên 7,14% và qúy IV 7,34%. U c tính GDP c năm 2010 đ t 6,78%, ụ i v n ph c cao h n nhi m v k ho ch (6,5%). Trong b i c nh kinh t ệ ơ ạ h i ch m ch p và trong n ạ ượ c ạ ậ ồ t c đ tăng tr ưở ố ộ c g p ph i nhi u khó khăn, kinh t ộ ướ ố ươ ư

ưở ộ

ng cho các ngành cũng th hi n m t xu h ự ể ệ ưở ạ ố ớ ộ

ơ ạ ự ị

ụ ồ Các ch s tăng tr ng ph c h i ướ ỉ ố t c các lĩnh v c đ u đ t t c đ tăng tr ng cao h n so v i cùng kỳ ề ệ ấ ả c. Giá tr gia tăng ngành công nghi p & xây d ng đ t cao I trong các ệ ướ c p 1, tăng 7,7%; ti p đ n là d ch v tăng 7,52%; khu v c nông, ị ế ấ ự ụ ế ế

rõ r t,t năm tr ngành kinh t lâm và th y s n tăng năm nay tăng 2,78% ủ ả

ấ ướ

ữ

ế ự ẩ

ti p t c tăng cao; th tr i; giá l ươ ng qu c t ố ế ế ụ

ng kinh t ơ ả ả ầ ị ườ ả ạ ậ

ứ ệ ấ ổ ướ ạ

ể

c, n n kinh t ẳ ặ ớ ả ố

(GDP) có xu h ng kinh t ề ớ ự ưở ế

i ữ đã xu t hi n nh ng c và qu c t B c vào năm 2011, tình hình trong n ố ế ướ ệ th gi khó khăn, thách th c m i. Kinh t i có nh ng di n bi n ph c t p: Tăng ứ ớ ứ ạ ế ễ ế ế ớ ậ ch m l tr ng th c, th c ph m, d u thô và nguyên v t ưở ự ạ ậ ng ch ng khoán li u c b n trên th tr ị ườ ệ s t gi m m nh; n công châu Âu lan r ng; kinh t ả Nh t B n trì tr sau th m ộ ế ợ ụ ị c trong khu v c tăng cao; b t n chính tr ho kép; l m phát toàn c u và các n ự ầ ạ Bi n Đông tăng lên. Trong Trung Đông, châu Phi, tình hình căng th ng ở ở ti p t c ph i đ i m t v i nh ng khó khăn, thách th c l n n ứ ớ ướ ữ ế ế ụ ướ h n so v i d báo cu i năm 2010. Tăng tr ng ố ơ ch m l ậ ạ

ng kinh t ố ướ ế ạ ầ

(GDP) 6 tháng đ u năm 2011 ơ ưở ơ ố ộ ặ ấ

c đ t 5,57%, T c đ tăng tr ộ m c dù th p h n t c đ tăng 6 tháng đ u năm 2010 và th p h n ch tiêu c năm ấ ả ỉ ầ ộ ỗ ự ấ ớ ủ ả ướ c c Qu c h i thông qua nh ng đây là m t n l c r t l n c a c n 2011 đã đ ượ ư ộ ố

ệ ế ề

ệ ưở ố ả ị ́ ̉ ́ ̣

ng cao h n chi tiêu kê hoach năm 2011; t ng m c bán l ẻ ứ ̣ ́ ̣ ̉ ́ ̣

công nghi p, nông trong b i c nh còn nhi u khó khăn. Các ngành kinh t ng ; trong đo san xuât công nghiêp nghi p, d ch v , du l ch ti p t c đà tăng tr ế ụ ị ụ đat tôc đô tăng tr hàng ơ hoá và doanh thu d ch v tiêu dùng tăng kho ng 22,6% so v i cùng kỳ năm 2010. ả ụ ổ ớ

ọ ế ệ

ồ ạ ượ

ạ ộ ộ

ồ ự Ướ ớ

ố ư ẫ ố ộ

ồ

theo k ho ch nhà n ạ

ả ế nhà n ồ ệ

ự ơ c thu hút đ ế ượ c đ ướ ượ c ngoài (FDI), c n ướ

ạ ơ ớ ả ướ ỷ V v n đ u t ớ ớ ổ

ự

ố ấ ớ

v n th c hi n trên v n đăng ký l ố ệ ặ ự ơ ơ ạ

l ỷ ệ ố ể

c ngoài n ườ ư ầ

ứ ố

t d án FDI đăng ký tăng v n đ u t

n ầ ư ướ ầ ớ

ầ ư ệ

t Nam 4,68 t ế ế ỷ ế ạ ằ ầ ề ẫ ớ

ố vào Vi ệ ớ ổ ỷ

đăng ký t ố ố ấ ừ ầ

ưở ị 2.1.2 Đ u tầ ư ph c h i là m t nguyên nhân quan tr ng trong vi c thúc đ y đ u t Kinh t ầ ư ẩ ộ ồ ụ toàn xã h i năm 2010 đã đ t đ c nh ng k t qu phát tri n. Ngu n v n đ u t ả ữ ầ ư ố ể ế toàn xã h i năm 2010 đ t 800 nghìn t c tính t ng đ u t tích c c. đ ng, tăng ỷ ồ ầ ư ổ ầ ư ủ ư c a t 12,9% so v i năm 2009 và b ng 41% GDP. Trong đó, ngu n v n đ u t ằ nhân và c a dân c d n đ u b ng 31,2% v n đ u t toàn xã h i, ngu n v n đ u ầ ầ ố ồ ủ ằ ầ ư c (g m đ u t ủ c, ngu n trái phi u Chính ph , t t ngân sách nhà n ế ầ ư ừ ướ ư ồ ướ c và ngu n đ u t ngu n tín d ng đ u t c a các doanh ầ ư ầ ư ủ ụ ồ ướ ế c) b ng 22,5%, tăng 4,7% so v i năm 2009. Nh ng k t qu này nghi p nhà n ữ ớ ằ ướ c huy đ ng tích c c h n. cho th y các ngu n l c trong n ộ ồ ự ấ tr c ti p n c h n 833 ầ ư ự ề ố d án m i v i t ng s v n đăng ký đ t trên 13,3 t USD, b ng 60% so v i cùng ằ ố ố ự USD, tăng 11% so kỳ năm 2009, trong đó v n FDI th c hi n năm 2010 là 11 t ỷ ệ ố v i năm 2009. M c dù v n FDI đăng ký có th p h n nhi u so v i năm 2009 ề ớ i cao h n nhi u. Đây có th đ nh ng t ể ượ c ề ư ế coi là đi m sáng trong thu hút FDI năm 2010. Đi u này cũng cho th y s cam k t ấ ự ề t Nam. ng Vi th tr lâu dài các nhà đ u t ị ướ ệ ở ấ Sáu tháng đ u năm 2011, c n c có 313 d án FDI m i đ c c p gi y ự ấ ớ ượ ả ướ ầ v i t ng v n đăng ký 3,52 t ch ng nh n đ u t USD, b ng 42,7% so cùng kỳ ỷ ầ ư ớ ổ ằ ậ v i t ng v n đăng ký năm 2010. Có 101 l ượ ự ố ầ ư ớ ổ ố ả ấ USD, tăng 49,5% so cùng kỳ năm 2010. Tính chung c c p tăng thêm là 1,16 t ỷ c ngoài đã đăng m i và tăng v n, trong năm tháng đ u năm, các nhà đ u t USD, b ng 51,9% so cùng kỳ năm 2010. Lĩnh ký đ u t ầ v c công nghi p ch bi n, ch t o d n đ u v thu hút FDI v i 151 d án đ u ự ự USD, chi m 58,4% đăng ký m i, t ng s v n c p m i và tăng thêm là 2,73 t t ế ư t ng v n đ u t ố ổ Đ u t ầ ư ầ ư

ể ệ ổ

ớ đ u năm đ n nay. ế ộ ế ụ ượ Ướ ằ ỷ ồ ế

vĩ mô th gi cho gi m c duy trì, nh t là đ u t ả ấ ố c 6 tháng đ u năm 2011, t ng v n ầ đ ng, b ng 38,3% GDP. Đây là k t qu c a ả ủ ế ớ i ố ả ế ế ễ

ậ

ầ ư phát tri n toàn xã h i ti p t c đ nghèo, nông nghi p, nông dân, nông thôn. phát tri n đ t 409,7 nghìn t đ u t ạ ầ ư ể s n l c, c g ng l n trong b i c nh di n bi n tình hình kinh t ố ắ ớ ự ỗ ự c không thu n. và trong n ướ ạ ạ ế

2.1.3 L m phát và giá c ả ữ ễ

ứ ạ ướ ề m c cao do nh h ả ỉ ố ừ ở ứ ấ

Năm 2010 l m phát có nh ng di n bi n ph c t p. T đ u năm đ n cu i ố ế ở ứ ươ ng m c t ng b i nh ng tháng ữ tháng 9 khi CPI ố ng tăng cao. Đ n h t tháng 12, ch s giá tiêu dùng đã tăng ễ ừ ầ ng n đ nh tháng 8 ch s giá tiêu dùng di n bi n theo chi u h ế ổ ị đ i th p, tr hai tháng đ u năm CPI ở ưở ầ ố T t. Tuy nhiên, l m phát đã th c s tr thành m i lo ng i t ạ ạ ừ ế tăng b t đ u xu h ướ ắ ầ ự ự ở ế ế ỉ ố

ế ạ ề ả ướ ố i 8% mà Qu c

c. t i g n 12% (11,75%) và m c tiêu ki m ch l m phát c năm d ớ ầ h i đ ra đã không th c hi n đ ộ ề ụ ệ ượ ự

ổ ễ ế ụ ố

Di n bi n giá tiêu dùng trong năm 2010. S li u: Tính chung trong c năm 2010, giáo d c là nhóm tăng giá m nh nh t trong r ụ ạ

ả ầ ở

ự ư ấ ả

ầ

ố ệ ủ ấ ổ ố

ố ệ T ng c c Th ng kê ổ ấ ậ ệ - v t li u hàng hóa tính CPI (g n 20%). Ti p đó là hàng ăn (16,18%) và nhà ế xây d ng (15,74%). B u chính vi n thông là nhóm duy nh t gi m giá v i m c ứ ớ ễ gi m g n 6% trong năm 2010. ụ ớ ỉ ố ứ ạ ử ầ ổ

ả Theo s li u c a T ng c c Th ng kê cho th y, ch s giá tiêu dùng (CPI) tháng 6.2011 tăng 1,09% so v i tháng 5, nâng t ng m c l m phát n a đ u năm 2011 lên 13,29%

ứ ấ ấ ầ

Đây đ ượ ế ỉ ố ầ

c xem là m c tăng CPI th p nh t trong 6 tháng đ u năm 2011. Tuy nhiên, n u so bình quân cùng kỳ CPI 6 tháng đ u năm 2010, ch s này đã tăng đ n 16,03% và tăng đ n 20,82% so v i tháng 6.2010. ế ế

ớ Trong nhóm r hàng hóa đ tính CPI, có đ n 10/11 nhóm tăng nh t 0,25- ẹ ừ ế ổ

1,79%, tr nhóm b u chính vi n thông gi m 0,01%. ư ừ

ạ ủ ể ễ ổ

ị ố ụ ấ ớ ứ ặ

ứ ự ế ạ ẩ ấ

ế ế i nh : ạ ư thi ứ ớ

dao đ ng t ộ ậ ệ ụ ự ặ

ả Tăng giá m nh nh t trong r hàng hóa tính CPI c a tháng 6 là nhóm hàng ăn và d ch v ăn u ng v i m c tăng 1,79%. Trong nhóm hàng nói trên, các m t hàng các lo iạ ăn u ng ngoài th c ph m đ t m c tăng cao nh t 2,47%, x p k ti p là ố t b và đ dùng gia gia đình v i m c tăng 1,16%. Các nhóm còn l ồ ế ị ừ đình, may m c, v t li u xây d ng, giáo d c, giao thông có m c tăng ứ 0,33 đ n 0,86%.

ị ườ ế

ế 2.1.4 Lãi su tấ Năm 2010, lãi su t ngân hàng th tr ấ ấ ẩ

ượ ữ m c 14-16%, Lãi su t cho vay công khai và lãi su t đã đ su t huy đ ng ti n g i ộ ử ở ứ ề ấ ấ ch ng ki n cu c đua lãi su t ộ c đ y lên cao k l c,vào nh ng tháng cu i năm lãi ố ộ m c 19-20%.Cu c ng ti n t ề ệ ứ ỷ ụ ấ ở ứ

ả ấ ế ủ

ế

ộ ồ ả ấ ệ ị ấ ự ố ầ ấ c v ượ ượ

ỉ ả ệ ệ ứ ế

ắ Trong 6 tháng đ u năm 2011, th tr ầ ế ề ộ

ộ ấ ng i cho s n xu t kinh doanh c a các doan chi n lãi su t đã gây không ít tr ở ạ nghi p.Sau s c Techcombank v i m c lãi su t huy đ ng đ n 18%,NHNN đã ộ ứ ớ quy đ nh m c tr n lãi su t huy đ ng không đ t quá 14% bao g m c các kho n khuy n mãi.Tuy nhiên đây ch là bi n pháp can thi p hành chính và không ch c các ngân hàng tuân th nghi m ng t quy đ nh này ị ệ ặ ủ ng ti n t ề ệ ị ườ ễ ế ầ

ấ ị ố ớ

t t ượ ừ ư ả ể ả ứ ả ộ ớ

ầ ấ ấ

ự ấ ạ

ử ử ầ ấ ộ

ạ có nhi u bi n đ ng. Bên c nh lãi su t huy đ ng thì lãi su t cho vay cũng di n bi n ph c t p. ứ ạ M c tr n theo ứ qui đ nh c a NHNN là 14% /năm đ i v i VNĐ nh ng các nhà băng v n “đi đêm” ẫ ủ huy đ ng v i m c tr +-2- +-5% đ đ m b o thanh kho n. Lãi su t cao ấ nh t 6 tháng đ u năm 2010 là 9.11%, trong khi đó cao nh t năm 2011 so v i cùng ớ ắ h n, g i qua kỳ là 13,34%. Lãi su t cao năm 2011 t p trung vào khu v c ng n ử ậ đêm, g i tu n, g i không kỳ h n. D i đây là lãi su t huy đ ng đ ng n i t ộ ệ ủ c a ồ ướ Vi ố

ạ t Nam và các qu c gia khác trong 6 tháng đ u năm 2011. ấ ầ ố ừ ế ầ ấ

ầ

ề ả ở

ừ ng ti n trong l u thông. ệ NHNN đã 4 l n nâng lãi su t tái c p v n t ầ t kh u t lãi su t tái chi ấ ừ ế ấ đi u ch nh lãi su t th tr ấ ị ườ ỉ trong 5 tháng nh m rút b t l ằ 9 lên đ n 14%/ năm, 3 l n nâng ầ 7% lên 13%/năm trong 6 tháng đ u năm 2011, 7 l n 10% h i đ u năm lên kho ng 15% ồ ầ ư ng m OMO t ề ớ ượ

Hàng lo t đ ng thái trên và các ngân hàng c i thi n thanh kho n cùng v i s ạ ộ ệ

ả ố ả ạ ệ ủ

ớ ự t c a CPI đã giúp cho lãi su t trong đ u tháng 7 gi m xu ng. Tuy nhiên nay đ n cu i năm lãi su t huy ả ầ ấ thì trong b i c nh t ố ả ừ ế ế ấ ố

c (NHNN) kiên trì chính sách giá trong năm h nhi theo các chuyên gia kinh t đ ng khó có th gi m sâu ể ả ộ 2.1.5 T giá h i đoái ỷ Trong nhi u năm tr l ề n đ nh đ ng ti n Vi ồ ề ổ ị ố ở ạ t Nam so v i đ ng đô la M . Di n bi n t ệ i đây, Ngân hàng nhà n ớ ồ ướ ỹ ế ỷ ễ

ề ứ ạ

ứ

ờ ả ỷ

ố ế giá liên ngân hàng giá trên ỷ giá ơ ỷ ị ườ ng

2010 là khá ph c t p. M c dù NHNN đã đi u ch nh nâng t ỷ ỉ ặ giá chính th c và t hai l n vào tháng 2 và tháng 10, kho ng cách gi a t ầ ữ ỷ m c cao. T giá chính th c có th i đi m th p h n t th tr ể ở ứ ấ ứ ị ườ giá trên th tr i 10%. Đ n cu i tháng 11 năm 2010, t trên th tr ỷ ớ t ự

do luôn ng t ự do t ng t ự ị ườ do đã đ t m c 21.500 đ ng/USD. ứ ạ Sau các hành đ ng quy t li t c a Ngân hàng Nhà n c (NHNN), áp l c t ộ ồ ế ệ ủ ự ỷ ướ

ầ ạ ẳ

ự ậ ỉ

ứ ỷ

ứ ớ ế ễ ố

giá chính th c th p, nh ng t giá th c mua và th c bán t Nh ng ngày cu i tháng 6/2011,di n bi n trên th tr ị ườ ự ứ ỏ ệ ấ ng ngo i t ạ ệ ự ư ỷ ỷ

ấ m c k ch tr n, cao nh t trong g n hai tháng qua. giá ụ ể h i đoái đã gi m m nh sau giai đo n căng th ng 2 tháng đ u năm 2011. C th , ả ố ạ ng t do sau khi l p đ nh 22.500 VND/USD vào ngày 21/2 đã liên giá th tr t ỷ ị ườ giá chính th c v i m c chênh l ch r t nh (± 0,5%). t c gi m và xoay quanh t ả ụ ứ càng ph c ữ i các t p.ạ M c dù t ạ ặ NHTM ở ứ ị ầ ấ

ụ ể ủ

ầ ấ C th , giá USD bán ra c a Vietcombank là 20.800 VND/USD, m c cao nh t ngày 22/4/2011 (th i đi m b t đ u có s s t gi m m nh); m c giá mua ắ ầ ự ụ ứ ứ ể ạ ả ờ

k t ể ừ vào cũng đã lên t i 20.700 VND/USD. ớ

ạ ổ ế

ộ ầ ầ T i các NHTM khác, giá USD mua vào - bán ra ph bi n là 20.700 - 20.800 giá c a các ủ ỷ

m c 20.618 VND/USD; t ủ ở ỷ ị

i vào ngày 21/6. ả

ữ ề ề ệ

VND/USD. Đây cũng là l n đ u tiên sau kho ng m t tháng qua, t ả NHTM cao h n t giá bình quân liên ngân hàng. ơ ỷ giá USD/VND liên ngân hàng do NHNN công b ti p t c đ ng ố ế ụ ứ Trong khi đó, t ỷ ở giá c a S giao d ch NHNN cũng đ ng yên yên ứ ở ứ i giá l ạ 20.600 VND/USD mua vào và 20.824 VND/USD giá bán ra,sau đó t ỷ ố Tuy nhiên, theo các chuyên gia ngân hàng, t gi m tr l giá h i ỷ ở ạ đoái n đ nh hi n nay không mang tính b n v ng và có nhi u nguy c bùng phát ơ ị ổ căng th ng vào cu i năm ẳ ố 2.1.6 Cán cân thanh toán

ổ ế ể ư ụ

ể N u nh năm 2009, cán cân thanh toán t ng th thâm h t 8,8 t ỷ ả ụ

ệ có th đ ự ả ự ế ầ ắ ư ặ

ụ ả ỉ

ch c tài chính đánh giá ch i và sai sót 4,36 t đô la, đ ỉ

ượ ế ệ ẫ

USD, thì năm 2010 đã có s c i thi n đáng k . Ph n thâm h t cán cân tài kho n vãng lai năm c bù đ p hoàn toàn b i th ng d trong cán cân tài 2010 trên th c t ở ể ượ cán cân thanh toán t ng th năm 2010 thâm h t 3,07 t đô kho n v n. Tuy nhiên, ể ổ ố ủ c các t la, trong đó l ỗ ứ ổ ượ y u do nh p l u vàng d n đ n vi c không ki m soát đ c dòng ti n qua các ề ể ậ ậ ế kênh chính th c.ứ

ỉ ế ặ ự ữ ụ

ố ớ c c ng c . ố ệ

ạ ượ ờ ả ươ ả

ng m i đ ỉ ị ậ ị ẩ ạ ố

2.2 D báoự

ư ừ NHNN dự báo cán cân thanh toán t ng th năm 2011 có kh năng th ng d t ể ả ổ ng m i đã b t thâm h t, d tr ngo i ạ 2,5 t đô la đ n 4,5 t đô la, do cán cân th ạ ỉ ươ t Nam đ h i tăng lên và giá tr c a đ ng Vi ượ ủ ị ủ ồ Theo NHNN, các tín hi u đáng chú ý d n đ n nh n đ nh này là th i gian qua cán ậ ế ẫ ệ ấ ch nh p siêu kho ng 16% xu t c c i thi n đáng k , t cân th ể ừ ỗ ệ kh u nay ch còn trên 10%. Xu t kh u, d ch v , du l ch, ki u h i tăng m nh và ị ẩ ề ụ ấ ng tăng trong nh ng tháng cu i năm ti p t c duy trì chi u h ữ ế ụ ề ướ ố

 Kinh t ự

ch c này h i đ u năm. C th thì qu ti n t ch c tài chính uy tín trên th gi ế ớ ấ th gi ị ỹ ề ệ ế ớ

th gi th gi ế ế ớ ụ ể i s tăng tr ư ưở

ng t ngân hàng th gi ự ạ ỉ ệ ế ế ớ

ố ế ế ớ ừ

ả

ề ươ i t Nh t B n và b t n chính tr ở ặ

ợ ả ệ ặ ớ

ề ề ủ ị

i, nguyên nhân

ế ữ ưở ấ ủ ươ ạ

ả Ấ ế ớ ng th c gia tăng. ự i M , tăng tr ạ

i t ạ ạ ẫ ầ ng kinh t ố ậ

ậ ng ch m ế ẽ ự i năm 2012 ầ ng c a kinh t ưở

ố ớ

ụ ủ ể ầ ồ

i ố ệ ể

ướ ố

ế - V n FDI: Tri n v ng dòng v n FDI toàn c u theo đà h i ph c c a kinh t ị c c i thi n đáng k trong năm 2012. Theo WB, giá tr c đang phát tri n d báo tăng ể ự ả c kh ng ho ng ủ ướ ứ ầ

 Kinh t - Tăng tr ủ

: Theo d báo c a ngân hàng phát tri n Châu Á (ADB) t Nam s đ t 6,1% năm 2010 và đ t 6,7% trong năm i th gi ế ế ớ i công b trong quý 2 Theo d báo c a các t ố ứ ổ ủ ủ i đã b đánh giá x u đi so v i d báo c a năm 2011 thì tình hình kinh t ớ ự i (IMF) đ u năm đã các t ầ ồ ầ ổ ứ ng 4,3% trong năm nay nh ng đ n tháng d báo n n kinh t ế ế ớ ẽ ề ự i (WB) này xu ng còn 4,2%. T 8 thì IMF đã h t l ố 3,3% xu ng 3,2% trong năm cũng đã h d báo tăng tr th gi ng kinh t ưở ạ ự ị ở nay do nguyên nhân c a th m h a kép x y ra ấ ổ ậ ả ả ọ ủ ẽ ế ụ i năm 2011 g p nhi u khó khăn và s ti p t c th gi Trung Đông. N n kinh t ế ế ớ đ i m t v i nhi u r i ro v l m phát, th t nghi p, kh ng ho ng n công cũng ấ ề ạ ố ủ nh b t n chính tr trong nh ng tháng cu i năm. ố ữ ư ấ ổ - L m phát: đây v n là m i quan ng i nhi u nh t c a th gi ạ ố ạ ề ch y u do giá d u m leo thang đ y theo giá l ẩ ỏ ủ ế : Nh ng b t n tài chính t - Tăng tr ấ ổ ưở ỹ i châu Âu, kinh t i t l i Trung Qu c và n Đ , kh ng ho ng n công t ợ ủ ộ ạ ạ i Nh t B n và b t n chính tr t ch ng l i Trung Đông-B c Phi... s ắ ị ạ ấ ổ ả ữ toàn c u. Tuy nhiên theo d ti p t c đe d a đà ph c h i c a n n kinh t ế ụ ồ ủ ề ọ ế ụ báo c a IMF và WB thì t c đ tăng tr th gi ủ ế ế ớ ộ ủ v n s tăng cao h n so v i năm 2011 (WB d báo tăng 3,6%). ẫ ẽ ự ơ ọ ố ế ớ ti p t c đ th gi ế ụ ượ ả tính theo USD c a dòng v n FDI vào các n ủ đ n năm 2012 s đ t 604 t USD, g n b ng m c cao tr ằ ỉ ẽ ạ ế tài chính (615 t USD năm 2008). ỉ t Nam ng kinh t ế ng Vi ệ ưở ự ẽ ạ ể ạ

ượ

t khó l ố ề ồ

ệ s h i ph c c a kinh t ừ ự ồ ơ ờ ế ẽ th gi ế ế ớ ế ữ ể

- L m phát: Giá đi n, năng l ụ ủ ườ ướ ứ ạ ứ

t ng ề

ưỡ ủ ẽ ạ

ạ ạ ả ộ

ả ầ ệ ệ ả

ủ ự ạ

Vi ế ệ ưở thì tăng tr 2012. ng tăng, giá hàng hóa toàn c u tăng do nhu ầ ạ ữ i và các cú s c cung do nh ng c u tăng t ầ ng, h n th n a áp l c lên ti n đ ng và chính đi u ki n th i ti ự ệ ề ắ c… s có th khi n l m phát tăng trong ng n sách b o h c a các n ế ạ ộ ủ ả h n. Do đó sau khi m c l m phát trong 8 tháng đ u năm lên m c 15,68% - ầ ạ ủ ng th p (15%) trong m c tiêu ki m ch l m phát năm nay c a v ế ạ ụ ấ ượ d báo l m phát c năm 2011 s vào Chính ph - B K ho ch và Đ u t ả ầ ư ự ộ ế ừ kho ng 17% -18%. L m phát năm nay khó gi m xu ng do tác đ ng t ố vi c tăng giá đi n lên 15,3% và tăng giá xăng d u lên kho ng 30% trong ẽ tháng 3. Nh ng theo d báo c a ADB thì trong năm 2012 l m phát s ư gi m xu ng m c 6,8%. ứ ả ố

- T giá h i đoái:

Vi c nâng t ố ệ ỷ ệ ự ữ ắ

ộ ỷ ấ ế ầ ồ ạ ề

ị ạ ự ỉ

ẽ ạ

- V n FDI: S h i ph c c a dòng v n FDI toàn c u s là y u t ầ ẽ

ế ố ố ố ự ớ

ự ồ ụ ủ i dòng v n FDI vào Vi ỉ ẽ ệ ỉ

ng v n FDI tăng thêm đ u t d tr b t bu c USD và h n ch tr n lãi l ộ t su t huy đ ng USD đã mang l ệ i s n đ nh nh t đ nh cho ti n đ ng Vi ạ ự ổ ấ ị Nam. Tuy nhiên, đây ch là s n đ nh t m th i, Economist d báo ti n ề ờ ự ổ ị đ ng s h 4,3% trong giai đo n t năm 2011 đ n năm 2015. ế ạ ừ ồ ộ tác đ ng ố ố t Nam. Theo đó dòng v n FDI đ vào ổ ệ t Nam s tăng lên m c 8,3 t USD trong năm nay và 8,5 t USD năm ự vào lĩnh v c ứ ộ ượ ầ ư ẽ ố

ả

ề ệ ắ ặ

ằ

ấ ấ ị ẫ ượ ế ạ ụ tích c c t Vi 2012. Trong đó s có m t l b t đ ng s n. ấ ộ ệ ự ề ệ

ầ do đó chính sách ti n t ượ

ề ch t ch s ti p t c đ ề ệ ấ ẽ ẽ ế ụ ự ế ộ

Tuy nhiên vi c th c hi n chính sách ti n t th t ch t, tăng lãi su t liên ngân ệ hàng nh m ki m ch l m phát trong năm 2011 cũng gây khó khăn nh t đ nh cho ế ạ c Chính các doanh nghi p. Trong năm 2012 m c tiêu ki m ch l m phát v n đ ph đ t lên hàng đ u ự c th c ặ ủ ặ ạ ộ ng làm gia tăng lãi su t gây tác đ ng tiêu c c đ n ho t đ ng hi n có th nh h ưở ể ả ệ s n xu t kinh doanh c a doanh nghi p. ủ ả ệ ấ

3.1Tác đ ng c a các y u t 3 Phân tích ngành ủ ế ố vĩ mô đ n ngành ế

ộ 3.1.1 Lãi su t ấ

i Vi các ngân hàng t ạ ề ử ấ ơ ả ở

ấ ả ệ ạ

ọ ấ ề ể ự ử

ớ

i, nh t Nam hi n t ơ ấ ở

ỹ ớ ố ệ ạ ỉ Vi ệ ấ ơ ả c trên th gi ế ớ ệ ấ i 19%, cho vay thì lên t i 22%. ớ i cao h n nhi u so v i các n ướ ề ấ

ả ấ ấ ộ ng b t đ ng s n ả ắ t Nam là 9%, ti n g i ng n Hi n nay, lãi su t c b n ệ h n vào kho ng 14% / năm, lãi su t cho vay cao nh t là kho ng 19%/ năm. Tuy ấ ả nhiên, các ngân hàng làm m i cách đ lãi su t th c lên r t cao, ti n g i thì lên kho ng 18%, có ngân hàng lên t ả ư ở Lãi su t M lãi su t c b n ch 0%- 0,25%, Trung Qu c lãi su t cho vay hi n nay là ấ ơ ả 3,5% / năm …. 6,56% / năm, Thái Lan lãi su t c b n ề

ử ị ườ ề

ậ ủ ầ ư ầ ư ẽ ơ vào th tr s đem ti n g i vào ngân hàng đ ẩ

ấ ề ượ ư ệ ầ ư ể

ả ệ ế ự

ộ ạ ị ề ả ợ ờ

ố ệ ụ ả

ệ ệ ả ắ ấ ộ ấ ạ ủ ố

ấ ả ấ ấ ớ ầ

ể

ệ

ấ

ấ ầ

ệ t, t Nam (BIDV) hôm 5-9, và ngày 12-9, công b h lãi t Nam ố ạ chính sách vĩ m t trong các tín hi u l c quan t ừ ng nhà đ t d n h i sinh, theo m t s sàn ộ ố m t s phân khúc ng giao d ch thành công đã tăng 20% ở ộ ố ị

ớ ừ ầ ố ớ ự ắ ấ

ấ ộ ả ấ

ự ớ ấ

t, kh năng tăng d tr ư

ền l n đ t 18-19%/năm. N ạ ự ữ ắ ị ả ố ớ ả ả ấ ộ ả ẽ ấ ớ

i b t đ ng s n ả ớ ấ ộ ạ ộ

ộ ẩ ấ ạ

ả ủ ế ấ ố

ả ng c a l m phát t ẩ ớ ấ ộ ủ ạ ả ả

- Lãi su t cao làm gi m dòng ti n đ u t ể Lãi su t ngân hàng cao thì các nhà đ u t ấ ặ i nhu n, ngân hàng cũng là n i trú n an toàn c a các nhà đ u t ki m l . M t ợ ế khác, lãi su t cao nh hi n nay thì nh ng khách hàng m n ti n đ mua nhà ữ ng có đ n 60-70% d án b đình s không có kh năng tr n . Hi n th tr ẽ ị ườ i cao. Đi u này tr , r i vào tr ng thái ch ho c kéo giãn ti n đ , lãi su t l ế ặ ệ ơ ị làm cho vi c tiêu th s n ph m b ách t c, dòng v n c a doanh nghi p b ị ẩ đình tr , kh năng các doanh nghi p b t đ ng s n thoái v n là r t l n. ệ D u hiêu rõ nh t là trong nh ng ngày qua, lãi su t cho vay có ph n h nhi ấ ạ ữ và Phát tri n Vi Ngân hàng Đ u t ệ ầ ư Ngân hàng Nông nghi p và Phát tri n Nông thôn Vi ệ ể su t cho vay xu ng 17-19%, ệ ạ ộ ố mô đã ngay l p t c làm cho th tr ồ ị ườ ậ ứ giao d ch BĐS, l ượ ị so v i tháng tr c. ướ T đ u quý 2/2011, do th t ch t tín d ng đ i v i lĩnh v c phi s n xu t trong ả ụ ặ i 26%/năm, đó có b t đ ng s n, lãi su t cho vay đ i v i lĩnh v c này lên t ớ ếu trong khi lãi su t huy đ ng đ i v i các kho n ti ố ớ ộ ủ b t bu c c a nh CPI không nhanh chóng h nhi ộ ệ ạ NHNN s là r t l n. Khi đó, lĩnh v c b t đ ng s n s ch u nh h ng sâu ưở ự ẽ r ng h n. ộ i l m phát, l m phát tác đ ng t - Lãi su t tác đ ng t ớ ạ ấ Lãi su t cao có kh năng t o ra l m phát chi phí đ y. Trong các doanh nghi p ệ ạ ả ngu n v n ch y u là t vi c đi vay, nên khi lãi su t tăng cao chi phí s n ồ ừ ệ i giá thành s n ph m tăng → tác xu t s tăng theo, thi u hàng hóa d n t ẫ ớ ế ấ ẽ đ ng, t o l m phát và l m phát nh h i b t đ ng s n đã ưở ạ ộ đ ượ

ph n sau. ầ ở n ầ ư ướ ả ượ ầ ế ệ ậ ị

ng b t đ ng s n Vi ể c ngoài t Nam đ ể

c h u h t các chuyên gia nh n đ nh là ể ừ ờ ng này này đang ch m t làn gió m i đ b ng t nh và ộ ờ ộ ớ ể ừ ỉ

ấ

các n ạ ạ c trình bày 3.1.2 V n đ u t ố Th tr ấ ộ ị ườ ng ti m năng đ phát tri n.Sau m t th i gian dài đóng băng k t m t th tr ề ị ườ ộ năm 2008 đ n nay, th tr ế có kh năng h a h n nhi u b t ng m i ờ ớ ứ ẹ ễ ộ ị ườ ề ự ướ ầ

ể ng B Xây d ng Nguy n Tr n Nam cho bi c phát tri n, vào lĩnh v c BĐS tăng lên 1USD s thúc đ y các ngành có liên quan ả Th tr ứ ưở n u đ u t ầ ư ế t, ế ở ẩ ự ẽ

2 nhà

ế ự ể ừ

ộ ả

1,5-2 USD, n u xây d ng 1m ế ộ ạ ậ ệ ư phát tri n t ư ể ư ẽ ạ

ố ớ c n t 17-25 c a n n kinh t ở ầ ừ ủ ề ỗ công lao đ ng, ch a k lao đ ng s n xu t các lo i v t li u xây d ng. R i m i ồ ự ấ m t kh i nhà chung c khi đ a vào s d ng s t o thêm trung bình 10 ch làm ỗ ử ụ ồ www.dantri.com.vn ) vi c m i cho công tác qu n lý v n hành… (theo ngu n ậ

ề

ộ ả ệ Đi u đó cho th y nh ng bi n đ ng c a th tr ữ ọ ị ườ

ế ề ng h khá m nh đ i v i th tr ng BĐS đóng vai trò khá quan ộ ủ ị ườ ng khác.Đ c bi t đ i v i th tr ng tài ặ ị ườ ng này ố ớ ạ ỗ

i l ch s dòng v n FDI đ vào th tr ệ ố ớ ị ườ t Nam trong th i gian qua ng Vi ấ tr ng và s tác đ ng lên nhi u th tr ẽ ộ chính ti n t ,có quan h t ề ệ Nhìn l ạ ị ệ ươ ố ị ườ ử ệ ờ ổ

ố ố

Theo con s th ng kê c a Qu đ u t ủ t Nam là 170 t ệ ượ ỹ ầ ư ỷ

ự c 61 t ỷ ự

l VinaCapital t USD, v n gi ố ấ ộ ầ ứ

ổ ả ệ ố

ỉ ổ năm 2000 – 2010, t ng ừ USD, i ngân đ v n FDI đăng ký vào Vi ả ố FDI vào b t đ ng s n luôn là lĩnh v c quan v i t ng s d án 10.591 d án. ả ố ự ớ ổ l n trong m t vài năm g n đây, đ ng th 2 sau ngành công tr ng và chi m t ế ứ ộ ỷ ệ ớ ọ nghi p ch bi n chi m kho ng 25% t ng v n FDI. ế ế ế ự ể ố ố

Theo th ng kê,đ nh đi m v n FDI vào lĩnh v c BĐS(vào năm 2008) lên t ở

ề n ự ủ ụ ư ị

USD. Năm 2010, BĐS cũng tr USD.Nh ng theo báo cáo c a C c đ u t ỷ ố ầ ầ ư ướ ả ỷ ấ ớ ộ

ệ ấ ấ ỉ

ứ ạ ề ể

ả

ti c a Vi ế ủ Vi ệ ế bên ngoài khi t ỷ ệ ế ệ t Nam v n đang ph ẫ l ệ ấ ộ ề ầ ư ừ ồ

ớ i thành lĩnh v c thu hút nhi u v n FDI 23,6 t ố c ngoài nh t v i giá tr 6,84 t (B KHĐT), 6 tháng đ u năm 2011, dòng v n FDI vào BĐS đã suy gi m m nh ạ ệ và ch còn 305 tri u USD. Đây là m c th p nh t trong vòng 5 năm qua. D u hi u ấ t nam nói chung và suy gi m FDI đã gây lo ng i v tri n v ng kinh t ọ ả ụ th tr ng b t đ ng s n nói riêng vì hi n nay, kinh t ệ ị ườ ộ ị t ki m n i đ a t thu c khá nhi u vào lu ng v n đ u t ố ộ trong nhi u năm luôn th p h n đ u t ầ ư ề ấ ơ

Th i gian qua, chúng ta đã ch ng ki n s ph thu c l n c a th tr ờ ứ

ữ ộ ớ ủ ệ ế ự ề ệ ụ ụ

ữ ấ

ị ườ ủ ộ ố ộ n i nh ng b t c p, đó là lãi su t cho vay ng BĐS đang t n t ở ướ ồ ạ ả ạ ệ ng BĐS ị , tín d ng. Vi c huy đ ng v n cho th c ta vào ữ i hi n nay. M t khía c nh khác cũng đang ph n ánh nh ng vào nh ng đ ng thái c a chính sách ti n t tr ấ ậ lo i cao nh t th gi ộ ườ ạ ế ớ ấ

ng BĐS b si ộ ặ

ị ườ c các doanh nghi p BĐS trông ch là c phi u thì hi n th tr ổ ố ụ ờ ữ ệ

ị ề ế ủ ượ ả

kinh t ị ế ệ ự vĩ mô không n đ nh, l m phát luôn đ ng tr ị ế ướ ộ ổ

ể ạ ự ứ c m t th tr ị ườ ộ ế c nguy c v ơ ượ ể

ặ ề ượ ề

và t ng ề ữ ả ệ ạ

ọ m c ự ấ ộ th i đi m hi n t ậ ể ở ờ ầ ư ạ ở ứ thăm dò và đ ể ý i ỉ ừ

ự ự ế ẽ ế ế ặ ộ

ả

ầ

ể ờ

i th i đi m này, ch s giá tiêu dùng CPI tháng 8 tăng 0,93% so v i ớ c và tăng 15,68% so v i tháng 12/2010.

c đó cũng ch ra r ng CPI c a Vi ượ ệ

t ch t tín d ng. M t trong nh ng kênh huy tác đ ng khi th tr ộ ng đ ng v n đ ị ườ ế ộ này đang ph i ch u tác đ ng tr c ti p c a nhi u chính sách vĩ mô. N u các y u ế ưỡ ng t ạ ố ng BĐS phát tri n b n v ng. cho phép thì khó có th t o d ng đ ư c đánh giá có nhi u ti m năng trong lĩnh v c b t đ ng s n nh ng M c dù đ ượ ngo i v n đang r t th n tr ng đ u t các nhà đ u t i thì ạ ẫ ấ ầ ư ngo i m i ch d ng l các nhà đ u t ớ ầ ư ạ 3.1.3 L m phát : ạ L m phát tăng cao s tác đ ng tr c ti p ho c gián ti p đ n lĩnh v c B t ấ ạ đ ng s n ộ • L m phát làm tăng chi phí đ u vào ạ Tính t ớ tháng tr ướ Các s li u đ ố ệ ầ c công b tr đang d n đ u châu Á, khi n ngu n v n vào th tr ế t Nam hi n ệ ủ ằ ng cũng b h n ch . ế ị ạ ỉ ố ớ ố ướ ồ ỉ ị ườ ẫ ố

ắ ầ ệ

ế ự

ặ ộ ế ẽ và tác đ ng tr c ự ộ ậ t là nguyên v t ệ Giá xăng d u và đi n tăng (giá xăng d u tăng 61,8%, s t thép tăng 29,8%) s ầ t y u c a n n kinh t ế ế ủ ề ả ấ ộ

ự ầ ậ

ế ữ

ả ẫ ữ ự ế , mà giá bán b t đ ng s n v n gi ấ ộ

ọ ầ ắ ắ

ớ ọ ả ữ ượ ữ ớ ụ ể

ộ ấ ộ ả ậ

l ng ự ế ả

ậ ng cung b t đ ng s n ra th tr ấ ộ ệ tác đ ng tr c ti p đ n các m t hàng thi ặ ế ế ti p đ n các chi phí đ u vào c a các d án b t đ ng s n, đ c bi ự ủ ế n c ngoài. li u xây d ng ph i nh p kh u t ẩ ừ ướ ả ệ N u giá c đ u vào còn ti p t c tăng lên n a (d ki n tăng 15% trong năm ế ụ ả ầ nguyên ch c ch n s l 2011) thì ch đ u t ắ ẽ ỗ ủ ầ ư ắ ộ thì may m n l m m i có th hòa v n. V i nh ng nhà th u tr n gói b t bu c ắ ố ể ớ ph i khéo thu vén và có nh ng k ho ch c th thì m i hy v ng v ượ c t qua đ ạ ế . khó khăn và có lãi trong các d án đ u t ầ ư • L m phát làm ch m ti n đ các d án b t đ ng s n và vì v y làm gi m ả ự ị ườ ả ậ ư ầ

ộ ơ ộ ủ ự ế ẩ

ả ỉ

ể

ữ ng gi m sút, mà m t trong nh ng ố

ượ ớ ượ ơ ả ủ ả

ướ ạ

ứ ộ

ặ ấ ế ả

vào b t đ ng s n s ấ ộ ụ ồ

ạ ượ Khi giá v t t ủ ầ chênh l ch lên kho ng 10% thì b t bu c nhà th u và ch đ u ộ ắ ph i đàm phán l i v i m t đ n giá thi công m i, th i gian đàm phán kéo dài t ờ ạ ớ ả ớ ư s n ph m nhà trung bình, có th d n đ n ch m ti n đ c a d án. Khi đ u t ầ ư ả ế ậ ể ẫ ế 15 - 20% nh ng v i tình hình v t li u tăng đ n ch đ u t hy v ng có th lãi t ậ ệ ớ ừ ể ọ ủ ầ ư s ch còn lãi kho ng 10% (b i hàng bán còn 10% nh hi n nay thì nhà đ u t ở ầ ư ẽ ư ệ c v i giá cao nên không th tăng giá bán). ch m và không bán đ ậ • L m phát làm l ng v n đ vào th tr ị ườ ạ ộ ổ ả ng b t đ ng s n là c n v n l n đ c tr ng c b n c a th tr ầ ố ớ ấ ộ ị ườ ư ặ c ph i th c hi n chính sách tín L m phát tăng cao gây áp l c bu c Nhà n ả ệ ộ ự ự ấ ơ b t bu c, tăng lãi su t c d ng th t ch t (gi m h n m c tín d ng, tăng d tr ự ữ ắ ả ụ ạ ắ ụ ậ b t đ ng s n khó ti p c n b n và lãi su t chi ầ ư ấ ộ ấ ế ả ả ẽ ngu n v n tín d ng, ho c ch u lãi su t vay cao h n. Đ u t ố ầ ư ị ặ gi m. Đi u này th hi n rõ khi hi n nay ch s giá tiêu dùng tháng 7 đã tăng ể ệ ề t kh u…) khi n các nhà đ u t ế ơ ỉ ố ấ ệ ả

ớ

ớ ữ ấ

ấ ứ ng giá c v n ch a đ ả ẫ ễ ấ ướ

ị ữ ế ạ ủ ề

ng m i, Ngân hàng nhà n ữ ướ ươ ụ ể ạ

ướ ẫ

ấ ở ứ ả ả ố

1,17% so v i tháng tr c và tăng 14,61% so v i tháng 12 năm ngoái, tăng 22,16% ướ ớ so v i cùng kỳ 2010. V i nh ng di n bi n giá c m i nh t này cho th y s c ép ế ả ớ ớ ư ượ l m phát v n còn gia tăng, nh ng d u hi u chi u h c ệ ẫ ề ạ xác đ nh. Đ ki m ki m ch l m phát h n n a, và tránh r i ro thanh kho n cho ả ơ ể ể c đã ki m soát tín d ng đ i v i các ngân hàng th ố ớ ớ c v n đang ki m soát các kho n cho vay v i b t đ ng s n, Ngân hàng Nhà n ấ ộ ể ả lĩnh v c “phi s n xu t” m c 22% trong tháng 6 và d ki n gi m xu ng 16% ự ế ả ự trong cu i năm". ố

ộ ấ ả ạ ạ ươ

ơ ế ề

ề ượ

ơ ộ ng m i bu c ph i tăng lãi su t huy đ ng v n, khi n vi c g i ti n vào ngân hàng h p d n h n, thúc đ y dòng ti n đi vào ấ ẫ ố ng ti n đ u t các ngân hàng, làm gi m t ng l ầ ư ổ H n n a, trong đi u ki n l m phát tăng cao, ng ệ ạ

ố

vào th tr ị ườ i dân có xu h ườ ề ị ườ

ố ẽ ồ trên th tr ố ng b t đ ng s n.N u th tr ả ớ L m phát tăng, các ngân hàng th ệ ử ề ả ề đ b o toàn v n đ u t ạ ệ ể ả ầ ư ế ấ ộ ị ườ ủ ấ

ư ị ườ

ườ c coi là kênh đ u t ầ ư ụ an toàn. Nh ng giao d ch trên th tr ị ắ

i mua cũng không m n mà v i th tr ặ ặ ờ ợ ẫ ớ

ườ ơ ế ớ

ẩ ng b t đ ng s n. ấ ộ ả ầ ư ng đ u t ướ ữ , và đi u này cũng khi n thu h p ẹ vào vàng và ngo i t ế ứ , ch ng ng vàng, ngo i t dòng đ u t ạ ệ ầ ư ng, r i ro l n thì dòng v n s d n vào b t đ ng s n, khoán lên xu ng th t th ả ấ ộ n i đ ế ng v n ti p ị ẫ ơ ượ ấ ế ụ ụ t c tr m l ng do tín d ng b th t ch t và tâm lí kì v ng giá nhà đ t ti p t c s t ọ ắ ầ ụ gi m nên ng ng mà v n ch đ i giá nhà ả ị ườ xu ng th p h n. ấ ố • Trên th gi Th tr ế ớ ủ ả ỹ

l n nh t th gi ấ ế ớ ưở ả ị ườ ố ề ự

ụ ồ ấ ỹ ư ấ ố

ạ ế ứ ớ

ứ ấ ướ ơ

nh t năm 2009, khi n cho h n 800 ngân hàng n ạ ơ ố ế ố

ủ ướ

ế ả ả

i i là M và ng b t đ ng s n c a hai n n kinh t ấ ộ ng tiêu c c đ n h ệ Trung Qu c ch a có d u hi u tích c c và đang nh h ệ ế ự ư ả ng nhà đ t ch a ph c h i, giá nhà đ t đã gi m th ng ngân hàng. T i M , th tr ấ ị ườ tháng th 6 liên ti p và ch cao h n 1% so v i m c đáy trong th i kỳ suy thoái ờ ỉ ơ c này ti p t c lâm vào t i t ế ế ụ ồ ệ ấ i Trung Qu c, k ho ch làm d u c n s t giá nhà đ t tình tr ng khó khăn. Còn t ị ạ ạ ơ c a Chính ph n c này ch a có k t qu (giá b t đ ng s n tăng bình quân h n ả ấ ộ ả ư ủ 6%/tháng) trong khi giá tr các kho n vay dành cho b t đ ng s n trong hai năm ấ ộ qua đã lên t ị USD. i 2,7 nghìn t ớ ỷ

ệ ủ

ự ớ ả

. ế ấ ộ ớ

ộ

i và Vi ấ ệ ờ

3.2 M i quan h c a ngành v i chu kỳ kinh doanh ố Đ u t xây d ng – b t đ ng s n là ngành có tính chu kỳ, nghĩa là ngành có ầ ư bi n đ ng cùng chi u v i ngành kinh t ề ộ ế - Năm 2011 : Th tr ả ị ườ th gi ế ế ớ ủ

Kinh t ọ ễ

ả ơ

ế ơ ệ

ặ ấ ộ ủ

và m r ng. Hi n t ng B t Đ ng S n đóng băng t Nam đang b c vào th i kỳ khó khăn nghiêm ướ ng đang di n ra. Cùng lúc th tr ị ườ tr ng, kh ng hoang tài chính và kinh t ế ấ vàng đang lên c n s t khi n các nhà đ u t t p trung vào m ng này. B t ầ ư ậ ố đ ng s n Vi t nam cũng r i vào tình tr ng đóng băng. M t khác, chính sách ạ ả ộ ế ki m ch l m phát c a chính ph cũng làm cho ngành b t đ ng s n thi u ủ ả ế ạ ề ng đ u c , găm v n, gây khó khăn trong v c đ u t ầ ư ố ệ ượ ở ộ ệ ầ ơ

ị ườ ế ớ ộ

ng, đ y th tr ẩ ấ ộ ạ ộ ạ ổ ị

ị ườ ng hàng theo tâm lý đám đông đã tác đ ng l n đ n th tr ho t đ ng không n đ nh và méo mó, làm tình tr n bong bong b t đ ng s n ả càng lúc càng l nớ

ả ạ

ế

ẫ ị ườ ủ ề ệ

ặ ữ ấ ộ ế

ố

ạ ơ ề

ng BĐS c n ả ả ậ ả ướ

c trong nh ng tháng t ữ ễ ữ

ng phát tri n kinh t l ở ạ ể

ộ

ụ ồ ề ế ề

th gi ế ế ớ ố ự ưở ư ọ

ng s ch ph c h i tr l i vào năm 2012 . ế D báo cu i năm 2011, Theo các chuyên gia b t đ ng s n, tình tr ng thi u ấ ộ ố ự ẽ ế ụ do chính ph ki m ch l m phát v n s ti p t c, v n c a c n n kinh t ẫ ế ạ ủ ả ề ố ng b t đ ng s n ti p t c khó đang là nguyên nhân chính d n đ n vi c th tr ế ế ụ ả ệ t ch t tín d ng vi c kh i s c trong nh ng tháng cu i năm 2011. Vi c si ố ụ ệ ở ắ ng nhiên ph i làm trong b i c nh l m phát tăng cao, các ch s tiêu dùng đ ạ ố ả ả ỉ ố ươ i d n đ n ng b t đ ng s n đang b si tăng m nh. Ngu n v n cho th tr ế t l ấ ộ ị ế ạ ẫ ị ườ ồ ị ng.Th nguy c các ngành ngh liên quan đ n b t đ ng s n cũng b nh h ưở ị ả ấ ộ ế tr i đây th m chí còn bi quan h n so ơ ớ ườ v i nh ng gi đang di n ra. ớ - D báo năm 2012 : ự i đây cho th y: i trong 10 năm tr th gi Xu h ấ ế ế ớ ướ ơ Giai đo n ph c h i sau cu c kh ng ho ng tài chính 2008 – 2009 kéo dài h n ả ủ ạ i m c dù r i ro còn ti m n khi n n n kinh t d đoán. Nhi u y u t ế ố ủ ặ ề ẩ ự ng cao h n m c kỳ v ng trong năm 2010 nh ng d báo t c đ tăng tăng tr ộ ứ ơ tr ẽ ỉ ụ ồ ở ạ ưở

(Ngu n : IMF) ồ

ộ ả ấ

ộ

ớ

ng âm trong vòng 20 năm tr l ả ưở ở ạ

ừ ủ ạ

ạ

i đã b ưở ướ

n a cu i năm ắ ầ ừ ử ố i đã khi n GDP toàn ế ế ớ USD so v i năm 2008 (đây là l n đ u tiên GDP ầ ầ i đây), kéo t c đ phát tri n ể ố ộ ế 4,04%/năm cho giai đo n 2001 đ n ạ c tính ướ ng là 4,8% tuy c d báo s gi m xu ng 4,2% trong năm ả ầ ng này đ ộ ẽ ả ưở ộ ố

Theo đó, ta th y Cu c kh ng ho ng tài chính b t đ u t ủ 2008 kéo dài sang năm 2009 lan r ng trên toàn th gi c u năm 2009 gi m 5.826 t ỷ ầ toàn c u tăng tr ầ trung bình c a toàn giai đo n đi xu ng, t ố 2007, xu ng còn 3,2% cho c giai đo n 2001-2010. Trong năm 2010, ố th gi kinh t ụ ế ế ớ nhiên t c đ tăng tr ượ ố 2011 và tăng tr l c đ u ph c h i v i t c đ tăng tr ồ ớ ố ự i vào năm 2012 (IMF). ở ạ

Theo d đoán c a nhi u nhà chuyên gia, n n kinh t Vi ự ủ ự ề ế

ề ể ế ổ ệ ề ẹ

t Nam d báo trong năm 2012 cũng s d n bi n n đ nh và tăng nh , làm ti n đ đ ngành ị b t đ ng s n s m d n lên. ả ẽ ấ ấ ộ ề ẽ ễ ầ

N n kinh t ị ả ạ ́

ớ ỏ ơ

ả ả ủ ế ả ệ ớ

ứ ứ ̀ ́

ẽ ệ

t Nam s n đ nh vào quy 4/2011 khi l m phát gi m, chính ẽ ổ ầ ư ng kh quan h n thì đ u t c n i l ng, kinh t ưở ị c xem là có hi u qu cao h n và ít r i ro h n so v i các th ơ ụ ng khác nh vàng, ch ng khoán…, D ki n, đâu quy I/2012, s c tiêu th t mà ớ ng m i ng s không quá náo nhi ưở ự i, d báo m t kỳ tăng tr ộ

ề sách ti n t b t đ ng s n đ ấ ộ tr ườ c a th tr ị ườ ủ ch đ ỉ ượ ả khi n n kinh t Vi ệ ế s đ tăng tr ề ệ ẽ ượ ượ ơ ư ự ế ng s t t h n. Tuy nhiên, th tr ị ườ ẽ ố ơ c c i thi n d n trong nh ng năm t ớ ữ ầ ệ th c s h i ph c. ế ự ự ồ ụ ề

i cho r ng n n kinh t ẫ ộ ố ạ ằ

ề

Tuy nhiên, v n có m t s chuyên gia khác l ế ụ ồ ế ề

ả ặ ố ả ạ

ệ ả ế ề ầ ọ

ế ẫ ẽ v n s ề v n th t ch t, ặ ti p t c không ki m ch n i l m phát, chính sách ti n t ề ệ ẫ ắ ế ổ ạ ế ụ b h n ch , ngành b t đ ng s n ti p t c ngu n cung v n cho n n kinh t ấ ộ ế ị ạ đóng băng và m đ m. các d án b đình tr , các doanh nghi p g p khó khăn ệ ự ị tr m tr ng, kéo dài, có th d n đ n phá s n.Đi u đó tùy thu c vào góc nhìn ộ ể ẫ và đánh giá c a t ng nhà kinh t ủ ừ . ế

3.3 Chu kỳ ngành

3.3.1 Doanh thu và l i nhu n ợ ậ

ặ ạ ụ

ấ ộ ị ườ ả ấ ộ ệ

ả ế ả ộ

ấ ộ ế ầ ả

ộ ố ề ệ ớ

Th tr ấ ng b t đ ng s n khó khăn, tín d ng b th t ch t, l m phát và lãi su t ị ắ ị ườ ng b t đ ng s n đóng băng nên các doanh nghi p trong lĩnh cao, khi n th tr ế v c này bu c ph i h m c tiêu k ho ch s n xu t kinh doanh năm 2011. D n ẫ ả ạ ụ ấ ạ ự ả i theo đó,trong 6 tháng đ u năm, h u h t các công ty b t đ ng s n có k t qu t ế ầ ớ kinh doanh đ u tăng tr ỗ ng âm so v i cùng kỳ, m t s doanh nghi p còn l ưở trong kỳ này.

a. Tình hình m t ho t đ ng và xu h ấ ủ ng h m c tiêu k ho ch s n xu t c a ạ ụ ế ả ạ ướ ộ

ạ ộ m t s doanh nghi p bds trong năm 2011 ệ

CTCP t p đoàn Hà Đô(HDG) ậ

CTCP Xây l p và đ a c ị ố ắ Vũng Tàu (VRC)

ộ ố Các ch tiêu đ t ạ ỉ đ ầ c 6 tháng đ u ượ 2011 Doanh thu ồ ằ đ ng, b ng ỷ ồ đ ng, so v i cùng kỳ ớ

ậ

ạ ế đ ng và hoàn ợ i L i nhu n sau ợ thuế h n 116 t ơ gi m 71%, ả đ t h n 27,5 t ạ ơ so v i 6 tháng đ u năm 2010 ớ đ ng, gi m 81% ả ỷ ồ ầ

ả ỉ ỉ ề

ế 1200 t ạ ả Đi u ch nh gi m ỉ ề k ho ch ế

ừ ỷ ồ

ỷ ồ ợ

ế

ầ ượ

g n 47 t ỷ ầ 16% k ho ch năm 2011 ạ ế 15,4 t ồ ỷ thành 19% k ho ch l nhu nậ ế đi u ch nh gi m k ề ho ch kinh doanh năm ạ 2011 còn doanh thu đ tạ ậ i nhu n đ ng, l 153 t ỷ sau thu đ t trên 33,7 t ế ạ đ ng, gi m l n l t 46% ả ồ và 59% đ ng (t ố ỷ ồ

ề

ỷ ồ ư

ỉ ỉ đ ng xu ng 755 t ố ầ 1.163 t ớ ả

ch còn 221 t ỷ ồ ả ậ

ớ ế ế ả ố ụ ạ ạ

ộ ố ể ả

ề ạ

ạ công ty đã đi u ch nh k ho ch ỷ doanh thu năm 2011 t đ ng xu ng 730 t ả đ ng, gi m ố ồ ờ c đó. Đ ng th i, 39% so v i tr ồ ớ ướ c i nhu n sau thu cũng đ l ượ ậ ợ ỷ đi u ch nh gi m xu ng 136 t ả ỉ ề ươ ng đ ng, gi m 159 t ả ồ ng gi m 54%). đ ươ ả ả và xây d ng HUD3 (HU3) còn thông qua đi u ch nh gi m Ngoài ra,CTCP đ u t ầ ư ự đ ng, ch tiêu t ng giá tr s n xu t kinh doanh t ỷ ồ ấ ị ả ổ ỉ đ ng, gi m 64% so v i ch tiêu đ u năm. Theo đó, v n đ u t ỉ ỷ ồ ầ ư ố đ ng. L i nhu n tr doanh thu gi m 275 t ướ c đ ng ( 20%) xu ng còn 725 t ợ ỷ ồ đ ng thu gi m 30% so v i k ho ch cũ và m c tiêu đ t 70 t ỷ ồ CTCP phát tri n nhà Bà R a Vũng Tàu (HDC) cũng đi u ch nh gi m m t s ch ỉ ề ỉ ị tiêu nh t ng giá tr s n l ỷ ồ đ ng đ ng, thay vì 750 t ng đi u ch nh đ t 650 t ị ả ượ ỷ ồ ỉ nh k ho ch cũ, gi m 13%. ả

ệ ạ

ư ổ ạ ề ổ

ế ả ế ạ ệ ồ

ườ ả ạ

ng quý 1/2010 nh ng l ệ ng đ t, CTCP V n Phát H ng (VPH) cũng báo ư i nhu n sau ậ ươ ư ợ

ư ế i nhu n m nh b. Nhi u doanh nghi p gi m l ả ậ ợ ả đ a c Khang An (KAC) thông báo k t qu Công ty C ph n (CTCP) Đ u t ầ ư ị ố ầ ế i nhu n sau thu đ t 508,9 tri u đ ng, gi m đ n kinh doanh quý 1/2011 v i l ậ ớ ợ c. 95% so v i cùng kỳ năm tr ướ ớ Đây không ph i là tr ng h p cá bi ợ cáo quý 1/2011 đ t doanh thu t ươ ạ thu ch đ t 2,8 t đ ng, gi m 86%. ỉ ồ ế ỉ ạ ả

i nhu n gi m m nh còn khá dài nh ạ ả ả ợ

c (DRH), CTCP đ a c Sài Gòn Th ư ng tín (SCR), ầ ư ấ ộ ơ ướ ậ ị ố ươ

ấ ộ ủ ẫ ạ

i nhu n. Danh sách các công ty b t đ ng s n có l CTCP đ u t Căn nhà M … -> Th tr ị ườ khi n nhi u doanh nghi p b s t gi m m nh v doanh thu và l ề ế ng b t đ ng s n v n đang ti p t c trong tr ng thái “ng đông” ế ụ ề ả ị ụ ệ ả ạ ậ ợ

Chi phí đ u vào tăng do l m phát cao, Doanh nghi p bds l 3.3.2 Chi phí ầ ạ ệ ế

ỗ ợ

ườ ồ ỉ

ớ ị ự ả ấ

ủ ế ề ử ụ ả ự ệ

ệ ế ế

ề ấ ộ ự ị ộ ầ ầ ọ ớ

i thi u v n do các ố ạ ể cho ngành này. Ngoài ra, đ c đi m chính sách vĩ mô không mang tinh h tr ặ riêng c a ngành BĐS th ng có ch tiêu hàng t n kho l n vì ch y u là chi phí ủ s n ph m xây d ng d dang, trong đó bao g m c giá tr quy n s d ng đ t, chi ở ả ẩ ồ ng kém thanh kho n hi n nay thì phí thi t k xây d ng.Trong đi u ki n th tr ị ườ ệ ế ế c h u h t các doanh nghi p b t đ ng s n ch n cách bán đ n đâu xây đ n đó đ ượ ả ế ọ h u h t các công ty bds l a ch n đ gi m b t chi phí và không b đ ng v ề ể ả ế ngu n v n ồ ố

ề ủ ứ ự

ng b t đ ng s n năm 2011 đang ch a đ ng quá nhi u r i ro khi ế Th tr ồ ả ố ạ ả ậ

3.3.3 R i roủ ấ ộ ị ườ ngu n cung nhi u,thi u v n, s c c u h n ch và thanh kho n ch m. ế ề ứ ầ 3.3.4 M c đ c nh tranh ứ ộ ạ

M c đ c nh tranh trong ngành cao vì ứ ộ ạ ồ ệ ể ở ờ

ớ ề ứ ơ ầ

ứ

ả ư ụ th i đi m hi n tai,ngu n cung nhi u ề ề h n c u nên các doanh nghi p ra s c níu kéo khách hàng v phía mình v i nhi u ệ hình th c đa d ng khác nhau ạ ạ

ộ ư

ớ Công ty V n Phát H ng đang áp d ng chính sách gi m giá 2% cho khách hàng i d án La Casa theo hình th c nhóm mua nh các website bán ạ ự i Vi ứ

ệ T gi a tháng 6, Công ty Phát Đ t đã đ a ra ch ấ ạ ừ ữ t Nam. ươ mua căn h B1 t ứ hàng theo hình th c mua chung m i xu t hi n t ệ ạ ư

ở ứ ộ ỉ ng trình thanh toán cho ừ ớ ố ề đi ch kho ng 40 tri u đ ng. Vi c này nh m làm gi m gánh ằ ệ ả ả

ế ồ c đây. ớ ướ

khách hàng mua căn h EverRich 2 lên đ n 48 tháng v i s ti n thanh toán t tháng th 2 tr ệ n ng thanh toán cho khách hàng so v i tr ặ Tuy nhiên, tâm lý nhi u nhà đ u t ầ ư ệ ế ề ả ờ

ệ ạ

ơ ị ạ ế ề ệ ồ

ớ hi n nay v n ch giá BĐS gi m ti p m i ẫ i càng gây khó khăn nhi u h n cho các doanh nghi p này đ c ặ ề t là kh năng luân chuy n ngu n v n b h n ch trong đi u ki n ngu n v n ố ố ồ ề i h t s c h n ch b i các chính sách ti n ả ạ ế ứ ạ ể ớ ấ ộ ế ở ả ế ậ

mua vào,do đó l bi ệ đ u vào ti p c n v i b t đ ng s n l ầ ,vĩ mô t ệ -> Tuy r ng t ế ố

trên, không h tr ậ ỗ ợ ố ấ ệ

t ứ ộ ạ l ư ậ

3.4 Mô hình 5 nhân t

giai đo n chuy n giao t ả 3 sang 4. t cho nh ng doanh t c nh ng y u t ữ ằ ữ ấ ả i nhu n th p, m c đ c nh tranh cao, nghi p b t đ ng s n v i doanh thu và l ớ ợ ả ấ ộ l c các nhà chuyên gia kỳ v ng t nh ng b t đ ng s n đ i nhu n 30 - 40% ỷ ệ ợ ượ ả ấ ộ trên v n sau 2 - 3 năm n a nên có th th y, b t đ ng s n v n còn có kh năng ả ẫ ể ấ ữ phát tri n -> ngành b t đ ng s n đang ể ở ấ ộ ọ ấ ộ ạ ố ể ừ ả

(5-Forces) (trong file dàn bài mô hình 5-force) ố

3.4.1 Áp l c c nh tranh ti m tàng ự ạ ề

ế

ự ự ự ệ ớ

t ki m đ ệ ề

• Tính kinh t theo quy mô: Đ i v i công ty b t đ ng s n, thì khi xây d ng, th c hi n d án càng l n thì ấ ộ ả ố ớ c nhi u chi phí nh : càng ti ư ế - Mua nguyên v t li u và ph tùng ( xi măng, s t thép, g ch…) v i kh i l ụ ng chi

ượ ậ ệ ố ượ ng ạ ớ

c h ấ l n nh thì s đ ờ ớ ẽ ượ ưở

ắ t kh u cao h n. ơ ạ ề ế ố ớ ệ ả ủ - Hi u qu c a công su t l n đ i v i nhi u lo i thi ấ ớ

ộ

ậ ở ộ ử ụ ả t b đ u t ế ị ầ ư ậ ệ ả ề

ớ

ớ ộ ệ

ề ơ ớ ậ ố ỏ ề ớ ả

c s giúp đ c a nhà n c) ỡ ủ

vi c s d ng ph c t ( các lo i máy ạ móc s d ng trong lúc thi công ( máy tr n nguyên v t li u, ròng r c, dàn ọ giáo…) c chi phí kh i đ ng và v n hành máy móc đ u gi m khi th c hi n ệ ự v i quy mô l n. ớ ệ - Hi u qu tài chính : công ty l n có đi u ki n huy đ ng v n v i đi u ki n ả ệ i (lãi su t, chi phí đi vay th p h n, có kh năng th a thu n v i ngân thu n l ấ ấ ậ ợ hàng và đ ượ ự ướ ả marketing thu đ - Hi u qu ượ ừ ệ ử ụ ệ ươ ệ

ổ

ố

ng nhân ạ ng ti n qu ng cáo đ i ả chúng vì khi quy mô tăng lên cao thì chi phí dành cho marketing phân b cũng s gi m xu ng ẽ ả ậ ộ ử ụ ự ượ ế ơ ợ

ư ệ ủ ớ ề

công ( ki n trúc s , th xây….) l n h n, do ẽ ng cho nhân viên nh ng nhân viên ả ả ươ ư ự ẫ

ệ

và hi u qu kinh doanh c a công ty trong ủ ệ ế ả

ự ấ ộ

t c a s n ph m công ty so v i công ty khác • Tính khác bi - M t đ s d ng l c l t ki m chi phí thuê nhân công do công vi c c a công ty nhi u nên s đó ti ệ ế tránh đ c th c tr ng là v n ph i tr l ạ ượ không có vi c làm. → Quy mô càng l n thì tính kinh t ớ lĩnh v c b t đ ng s n càng cao. ả ệ ủ ả ớ

ầ ẩ ả

ể ơ ở ều tra, kh o sát th tr ị ườ ứ

ị ủ ừ ể ữ ầ ừ

ị

ỗ ậ ẽ ướ ủ ng đ ến trúc c a các căn h , bi

ng và tìm hi u nhu c u khách hàng thì Trên c s đi ết kế phù ẽ ến hành nghiên c u, phát tri n nh ng mô hình thi m i công ty s ti ỗ ỗ ự h p v i đ c tr ng c a t ng khu đô th , t ng nhu c u t ng th ph n. M i d ị ừ ầ ư ớ ặ ợ ng khách hàng m c tiêu ến nh ng đ i t án khu đô th khác nhau s h ụ ố ượ ữ khác nhau. Vì v y ki t th , m i khu đô th s mang ị ẽ ự ệ ộ nh ng dáng v khác bi ẻ

ả ế ẽ

ỗ ướ ủ ữ → M i công ty b t đ ng s n khác nhau s có các đ i ngũ ki n trúc s ư ộ ả c ngoài là khác nhau. Cho nên, s n ưở ng ề

ộ

ả ế ờ ế ề ệ ẩ

ấ ứ ả ậ ầ

ướ

ẩ ơ

c các y u đ u vào. ế

t. ệ ấ ộ c cũng nh h p tác v i n trong n ớ ướ ư ợ ph m c a các công ty khác nhau t o ra là hoàn toàn khác nhau, v ý t ẩ ạ ki n trúc,s n ph m n i th t, giá thành…. ế ẩ ấ • L i th nh phí t n tuy t đ i ợ ệ ố ổ ề ng: b t c s n ph m nào thì đ u - L i th v vi c th c hi n chu n ch t l ẩ ấ ượ ệ ợ ự i ch t l ng hàng đ u. Vì v y, công ty nào có tiêu đ c khách hàng chú ý t ấ ượ ớ ượ ng rõ ràng, phù h p v i tiêu chu n trong n ẩ c và tiêu chu n chu n ch t l ợ ớ ẩ ấ ượ c khách hàng tin c y s d ng h n. qu c t s đ ậ ử ụ ố ế ẽ ượ - L i th do ki m soát đ ầ ế ể ợ Chi phí c a ngu n đ u vào c a công ty b t đ ng s n ch y ủ ấ ộ ồ

i dân, giá tr các h p đ ng ký k ườ ủ ếu là tiền đền ợ ết ồ ả ị ượ ầ i phóng m t b ng cho ng ặ ằ ủ bù, h tr gi ỗ ợ ả

ề t ư ấ

v n và thi công các công trình xây d ng trong ặ ằ ị

ền đền bù, h tr gi ấ ủ ừ ầ ư ự

ỷ ỗ ự ổ ả ị

v i nhà th u, v i đ i tác v ự ớ ố ầ ớ c xác đ nh i phóng m t b ng đ d án. Các kho n ti ỗ ợ ả ượ ả ự ng n i có d a trên khung giá đ t theo quy đ nh c a U ban nhân dân đ a ph ị ơ ươ ị ự ền bù là mà chi phí đ các d án, tuỳ theo t ng khu v c c a m i d án đ u t ự ủ khác nhau. Nhìn chung chi phí đền bù khá n đ nh và không có nh h ưở ng đến các kho n đ u t ả

ng b i s bi . ầ ư Chi phí xây d ng ch u nhi ự ị ều nh h ả ưở ả ậ ệ ở ự ến đ ng giá c v t li u ộ

ự

ộ ả ậ ệ ủ

ồ ố ầ ạ

ưở ến l

ể ế nh h ả ố

ể ạ ướ ị ể

ố ầ ạ ệ ự ể ủ ộ ể ư ắ ến s tác đ ng đ ẽ ợ ữ ố ớ i nhu n c a Công ty. Tuy nhiên, đ h n ch ng đ ậ ủ ợ ả ấ ộ ờ ồ ậ ệ

ự ng công trình ể ả ả ả ồ

ầ ư

ả

ế

ượ ng ả ư ế ị ợ ấ

ầ

ượ ắ ả ạ ắ ộ ợ

ạ ả ắ ạ

xây d ng nh s t, thép, đá, ximăng, cát, s i... Khi giá c v t li u xây d ng tăng ỏ ự đ u vào c a Công ty, đ y chi phí lên đ t biộ ến giá các yếu t ẩ ả ều này có th gây nh cao đ i v i nh ng h p đ ng thi công dài h n đã ký, đi ể ng này, h ưở ứ i các đ i tác cung ng các công ty b t đ ng s n có th phát tri n m ng l truyền th ng. Đ ng th i, ch đ ng trong vi c xác đ nh s m th i đi m phát ờ ớ sinh nhu c u nguyên v t li u đ xây d ng d toán kh i l ố ượ ự chính xác; d phòng các kho n phát sinh (bao g m c giá) đ đ m b o hi u ệ ả qu c a d án đ u t . ả ủ ự → Đ i v i công ty b t đ ng s n thì v t li u xây d ng và tiêu chu n ch t ấ ẩ ự ấ ộ ố ớ ậ ệ c nguyên v t li u ậ ệ l ng là r t quan tr ng. Khi công ty luôn bi t ch c đ ượ ấ ắ ượ ọ c thì l c báo tr mình l y đâu, giá c nh th nào, khi tăng giá s đ ướ ẽ ượ ấ ở v n l u đ ng c a h s n đ nh, không s b t ng thi u v n vì giá nguyên ờ ủ ọ ẽ ổ ố ế ố ư ộ v t li u tăng ho c không có ngu n cung nguyên v t li u khi c n. ậ ệ ồ ặ ậ ệ • V n l u đ ng ố ư ộ ả Các kho n ph i ng v n l u đ ng = tài s n ng n h n – n ng n h n = L ố ư ả thu ng n h n (mã 130)+ Hàng t n kho (mã 140) + Tài s n ng n h n khác (mã ắ ồ ạ Vay và n ng n h n (mã 311) 150) – (N ng n h n (mã 310) - ắ ạ ắ ạ ợ ợ

- Công ty SUDICO – JSJ, v n th tr ng 3,170 t VND ị ườ ố ỷ

L ng v n l u đ ng c a công ty SUDICO năm 2010 = 31,303,880,193. ượ ố ư ộ ủ

- V n l u đ ng c a m t s công ty cùng ngành, t ộ ố ố ư ộ ủ ươ ng đ ng đi u ki n v n. ề ệ ố ồ

ng 2,977 t ườ ầ ổ ố ị ườ ỷ

+ Công ty c ph n C ng Qu c Gia Lai - QCQ , v n th tr ố VND

L ượ ng v n l u đ ng năm 2010 c a công ty = 2,249,628,444,305. ủ ố ư ộ

+ Công ty Phát tri n h t ng k thu t – IJC, v n th tr ng 2,742 t VND. ạ ầ ị ườ ể ậ ố ỹ ỷ

L ng v n l u đ ng c a công ty năm 2010 = 2,047,281,117,204 ượ ố ư ộ ủ

ng 3,268 t ấ ộ ể ạ ả ố ị ườ ỷ

+ Công ty phát tri n b t đ ng s n Phát Đ t – PDR, v n th tr VND

L ng v n l u đ ng c a công ty năm 2010 = 2,849,124,113,843. ượ ố ư ộ ủ

ố ư ộ

V n l u đ ng trung bình ngành = (31,303,880,193 + 2,249,628,444,305 + 2,047,281,117,204 + 2,047,281,117,204) /5 = 1,275,000,000,000.

ố ớ ượ ị

ự ố ư ấ ộ ủ ở

ự

ơ thì năm 2010 là th i gian ch y u đ hoàn công. ả ng, đ i v i công ty b t đ ng s n → D a vào các s li u trên, nhóm đ nh l ố ệ thì v n l u đ ng trên 2000 t VND là cao. S dĩ, v n l u đ ng c a công ty ộ ố ư ỷ ộ SUDICO trong năm 2010 th p h n các công ty khác là do các d án mà công ấ ty đ u t ủ ế ờ ầ ư ể

• Th

tài li u v công ty ề ầ ư ể ị

ệ c a công ty ch ng khoán Thăng Long công b ( s ệ C ph n Đ u t ầ ổ ứ ủ ố

ủ

ả ch y u là chi phí qu ng cáo và chi phí khuy n m i, nên nhóm s ủ ế ế ạ ả

- Công ty STUDICO trong 5 năm nh sau: đ n v tính 1.000.000đ ng hi u ệ ươ Phát tri n Đô th và Theo thông tin l y t ấ ừ ố Khu công nghi p Sông Đà hi u tài li u JSJ-10/2010.VN.pdf-TLS) thì chi phí bán hàng c a các công ty b t ấ ệ ệ ử đ ng s n ộ d ng chi phí Marketing là chi phí bán hàng. ụ ư ơ ị

Năm 2006 2007 2008 2009 2010

336,109 708,107 314,149 1,114,884 1,016,750

510 935 1,247 737 3,410

ả

0.13204219 1% 0.3969453 99% 0.06610553 2% Doanh thu thu nầ Chi phí Marketin g K t qu ế ch tiêu ỉ

0.1517364 9% ấ ủ ữ ổ n đ nh ị 0.3353823 46% ở ứ m c

Ta th y chi phí bán hàng c a công ty trong 5 năm luôn gi nh kho ng 0.3% Doanh thu. ả ỏ

- Các công ty trong ngành và có đi u ki n v n t ng đ ng ệ ề ươ

ố ươ + Công ty c ph n Qu c C ng Gia Lai – QCQ ố ườ ổ

2008 2009 2010 ầ 2007

72,132 328,440 717,281 13,269

phí 2,261 2,449 14,929 612

ả

4.612254% 3.134531% 0.745646% 2.081332% Năm Doanh thu thu nầ Chi Marketing K t qu ế ch tiêu ỉ

+ Công ty Phát tri n h t ng k thu t – IJC ạ ầ ỹ

Năm

ể 2007 50,999 ậ 2008 223,254 Doanh thu 2009 234,388 2010 350,500

phí 11,538 17,547 32,314 3,828

ả ỉ

thu nầ Chi Marketing K t qu ch ế tiêu 7.50603% 5.168104% 7.486305% 9.219401%

+ Công ty phát tri n b t đ ng s n Phát Đ t – PDR ấ ộ ể ạ ả

2008 2009 2010

36,067 491,940 1,573,906

2,196 5,958 28,693

ả

6.088668% 1.211123% 1.823044% Năm Doanh thu thu nầ Chi phí Marketin g K t qu ế ch tiêu ỉ

ậ ấ ừ ể

ồ ệ

ấ ệ ề ấ

ớ

ng hi u c a mình, cho đ n khi chi m đ ơ c lòng tin c a ng ệ ườ ệ ủ ươ ượ ủ ế

ắ ầ ủ ả

ả ớ

ầ ư ọ ậ

i s xu t hi n c a nh ng công trình đó i tiêu dùng bi t t T bi u d trên ta th y, công ty Sudico thành l p năm 2001 thì có chi phí ươ ng hi u trong năm 2010 là th p nh t, công ty Becamex Bình D ng v th ề ươ ấ thành l p năm 2006 có chi phí v th ng hi u là cao nh t. Đi u này có nghĩa ề ươ ậ là ngay khi thành l p công ty đã ph i b chi phí l n h n trong vi c qu ng bá ả ả ỏ ậ i tiêu dùng th ế ướ thì chi phí này b t đ u gi m, chi phí Marketing c a các công ty có xu h ng c là do công ty có gi m qua các năm.. Cũng có năm sau tăng so v i năm tr ướ ượ c , h mu n đ các công trình hoàn công ho c công trình m i nh n đ u t ố ặ ng ế ớ ự ấ ệ ủ ớ ữ ườ

: T các y u t ở ừ ế ố ượ ự ạ trên thì áp l c c nh

• K t lu n ậ ế ề

ấ

ớ c nêu ra và tính toán đ ự ấ ộ ả ư ố ư ộ

ớ ổ ệ ồ ự ả ộ

ế ả ỏ

c ban hành. M t khác ướ ặ

ươ ự ấ ọ

tranh ti m tàng trong lĩnh v c b t đ ng s n là th p vì rào c n cho các doanh ả nghi p m i gia nhâp l n nh v n l u đ ng cao, các y u t đ u vào ph i có ế ố ầ ả ự ọ ngu n và n đ nh, đ i ngũ nhân l c ph i có chuyên môn cao, c n có s h c ị ầ h i và liên k t v i các n c phát tri n v b t đ ng s n, ki n trúc, ph i tuân ướ ả ề ấ ộ ể ế ớ theo tiêu chu n ch t l ng trong ngành do nhà n ấ ượ ẩ th ệ thách th c l n cho các doanh nghi p m i thành l p. ứ ớ ộ ng hi u cũng đóng vai trò r t quan tr ng trong lĩnh v c này, đây là m t ớ ệ ậ

3.4.2 Nhà cung c pấ ạ ộ ạ ầ

Ho t đ ng ch y u c a Công ty là Xây d ng và kinh doanh h t ng, nhà ự ủ ế ủ đ u vào chính c a Công ty là các qu đ t n m trong d án đ ự ế ố ầ

ấ ậ ơ ở ạ ầ ỹ ấ ằ ự

ắ ự

ệ • Th tr ế ấ

ng và các nhà cung c p theo th tr Tính đ n th i đi m hi n nay có ể ấ ơ ả ấ ị ườ ị ườ ầ ẫ

ế ả ầ ầ ỉ

ế ớ ư ế ự ế ề ặ

ị ườ ố ủ ậ ớ

ế ọ ự ự

ị ườ ủ ấ ẫ ầ

, do ở c v y các y u t ượ ậ ủ quy ho ch, các c s h t ng k thu t và công trình xây d ng trên đ t (các căn ạ ỹ n...) và v t li u xây d ng nh : xi măng, cát, đá, s t, thép... t th , nhà v h , bi ậ ệ ư ườ ự ệ ộ • S t p trung c a nhà cung c p ủ ấ ự ậ ng xi măng : ị ườ 230 nhà cung c p, c b n chia thành hai ờ nhóm, các nhà cung c p d n đ u th tr ng. Ch nhóm đ u là có kh năng đ a ra giá bán cho xi măng. H u h t các nhà cung c p đ u gián ti p ho c tr c ti p liên k t v i nhau và ngoài ra còn tăng c ng ườ ấ m i liên k t d c v i nhau. Do v y, đ trong su t c a th tr ị ườ ng ng trên th tr ộ ố xi măng th c s là cao. ệ ị ộ ạ ng ầ ấ ị ườ

ờ ắ ề ầ ẫ ấ

ị ườ ầ ộ

b t kỳ m c giá nào, nh ng không làm thay đ i s l Vi c đ nh giá bán c a các nhà cung c p d n đ u th tr T i m t th i đi m nh t đ nh, đ ể cong nhu c u ng n h n c a các nhà cung c p d n đ u th tr ạ ủ phép các nhà cung c p d n đ u th tr ầ ẫ ấ đ nh ra giá bán ở ấ ị ng cong nhu c u t ng ph n là đ ầ ừ ị ườ ng, trong m t ch ng m c nào đó, có th ừ ư ườ ng ng. Đi u này cho ể ự ng cung ổ ố ượ ứ

ấ ượ

ậ ấ t y u. M c l ỉ ư ườ ệ ả ấ ế ng cho th y là giá bán đ ề

ồ ậ ế ấ ệ ị ườ

ườ ị ẫ ẽ

ị ầ ổ

ỗ ữ các th tr ề ừ ậ ớ c trên th tr ị ườ ườ

ấ ượ

ấ ủ ắ ự

ng d a trên doanh thu biên và các phí t n biên t i đ ị ườ c giá bán mang l ế ườ

ự

i đ ẫ ồ ạ ườ

ả ị ấ ẫ ộ ị

ủ

ứ ợ ổ

ọ ủ ưở

ỏ ố ề ấ ủ ề ớ

i cao, (2) s gia tăng ti m tàng v công su t c a các đ i th ố ờ ố

s nghi ng kh ọ ả ằ

ng. c p (th c các nhà cung c p khác ch p nh n). Tuy ấ nhiên, vi c đ nh giá bán ch a đi u ch nh có nh ng h qu t ứ ợ i nhu n cao d n đ n ngu n cung không đ u t ng khác trong vùng và v lâu dài s thu hút các nhà cung c p m i gia nh p vào th tr ớ ng v i ng, th ấ ề ị ườ công su t cao. Nhu c u n đ nh đ t đ ị ng d n đ n vi c gi m th ạ ượ ệ ả ế ẫ ph n c a m i thành viên tham gia th tr ng. Đ ng cong nhu c u do đó có ầ ầ d ng xo n. Hình 1 cho th y sách l i đa thông i nhu n t i l ạ ạ ợ ậ ố th c trong không th đ t đ ườ ổ ể ạ ượ ngành công nghi p xi măng vì không t n t ng cong doanh thu biên ệ ồ ạ ng cong nhu c u theo giá bán ch c a đ (marginal revenue curve) do tính t ủ ủ ầ ườ ề (marginal cost curve)!). Đi u ng cong phí t n biên t (tuy nhiên v n t n t ế ổ ướ này có nghĩa là các nhà cung c p d n đ u th tr ng ng b bu c ph i đ nh h ị ườ ầ c giá bán c a mình trên các phí t n trung bình (Average costs - ATC), sách l ổ ượ ệ i mà đ đ làm th a mãn các c đông. Vi c ng tăng lên theo m c biên l th ủ ể ườ ng b i: (1) m i đe d a c a các nhà cung đ nh giá theo m c tiêu này b nh h ở ụ ị ị ả c p m i do biên l ủ ợ ấ ố ự ủ ạ i cao, (3) m i đe d a c a các đ i th c nh đ sinh l c nh tranh vì h tái đ u t ọ ủ ầ ư ể ạ tranh nh m gi m m c giá bán đã n đ nh và (4) m i đe do t ả ị ờ ấ năng c nh tranh đ i v i vi c l m d ng u th và v trí trên th tr ụ ư ạ ừ ự ị ườ ứ ố ớ ệ ạ ố ị ế ạ

ng. ấ ủ ệ ị ị ườ

ủ ệ ị

ủ

ị ứ ấ ằ ấ ng s t ẽ ố ố ậ ệ ả

ẫ ồ

ứ ị

ấ ậ ứ ố

ấ ế ự ế ấ ng s đ ề c hi n th b ng đ ị ườ ầ ẳ ườ

ướ ườ ầ

Hình 1: Vi c đ nh giá bán c a các nhà cung c p d n đ u th tr ẫ ầ Vi c đ nh giá bán c a các nhà cung c p theo th tr ng ị ườ ọ ở i nhu n c a h Các nhà cung c p theo th tr i đa hóa các l ợ ị ườ i đa các chi phí s n xu t. Vi c gi m giá m c giá bán n đ nh b ng cách gi m t ả ấ ả ng. M t khác, bán d n đ n s gia tăng ngu n cung cho nhà cung c p theo th tr ặ ị ườ vi c tăng giá đ n m c giá bán n đ nh s ngay l p t c đánh m t các khách hàng ấ ẽ ấ ệ ấ c a nhà cung c p đó. Đi u này có nghĩa là hàm s nhu c u đ i v i nhà cung c p ố ớ ủ ng cong ph ng và không song song theo th tr ể ị ằ ng cong phí ng cho hàm s nhu c u này, theo đ v i tr c giá bán. Vi c đ nh h ố ớ ụ ng có kh năng ph i gi m giá t n trung bình tiêu bi u, nhà cung c p theo th tr ả ả ị ườ ổ ẽ ượ ệ ị ể ấ ả

bán c a mình cho đ n khi đ t đ i đa. ủ ế ạ ượ c m c t n d ng công su t t ụ ấ ố ứ ậ

ng. ệ ị ị ườ

i nhu n nh gi m giá bán so v i giá bán ấ ờ ả ề ợ ậ ớ

Hình 2: Vi c đ nh giá bán c a các nhà cung c p theo th tr ủ Hình 2 cho th y s gia tăng v l ấ ự i giá bán [F]. n đ nh [L] t ớ ấ ị

ứ

ể ủ ộ ố ậ ủ ả ứ ồ

ủ

ẽ ườ ớ ủ ậ ứ

ấ ố t đ ế ượ ặ ớ ầ ậ ạ

ng s ngay l p t c bi ả ố ể ở ạ

ấ ng s l ớ ị ườ ướ ấ ầ

i đánh m t thêm nhu c u tr ầ

ề ể ấ ơ

ủ

ướ ố

ỉ ể ự ấ ố ợ ớ

ng. Tuy nhiên, do ph n ng ch m đ i v i t ng m c nhu c u, m t nhà cung ầ ố ớ ổ c p ch có th tăng ngu n cung c a mình m c chi phí c a các đ i th c nh ủ ạ ấ ở ứ ỉ tranh khác. Do tính trong su t cao c a th tr ị ng, các thành viên khác c a th ủ ị ườ c giá bán m i c a nhà cung c p đó. Các nhà tr ấ cung c p mà đang ph i đ i m t v i tình tr ng nhu c u gi m s ch p nh n m c ứ ả ẽ ấ i các khách hàng. Vì v y, nhà cung c p giá bán m i th p h n đ thu hút tr l ấ ậ ơ ủ c các đ i th c nh tranh c a theo th tr ủ ạ ố ẽ ạ mình và nhà cung c p này s b gi m đi nhu c u ban đ u c a mình. Tuy nhiên, ẽ ị ả ấ ầ ủ nhà cung c p này hi n đã tr nên y u kém h n nhi u, vì anh ta không th tăng ế ở ệ ng h p anh ta tăng giá c a chính mình lên, anh ta giá c a chính mình đ a ra. Tr ủ ợ ườ ư c các đ i th c nh tranh. Ch có hành s đánh m t các khách hàng c a mình tr ủ ạ ủ ẽ đ ng ph i h p m i làm cho giá bán tăng lên và đi u này ch có th th c hi n ệ ỉ ộ đ ẫ ượ ớ ự ợ ề c v i s tr giúp c a nhà cung c p d n đ u th tr ị ườ ủ ấ ầ

ả

N u th tr Nhu c u suy gi m ầ ị ườ ế

ườ ấ ự ụ ơ ấ

ả ể ự ả

ộ

ủ ạ ấ ề ẽ ể ậ ợ

ế ể ấ ộ

ả ổ

ầ ấ ưở ủ ộ ề ả ớ ấ

ng t ng cho th y s s t gi m nhu c u đáng k do các nguyên nhân ể ầ ả ng cong nhu c u t ng ph n (partial mang tính chu kỳ và mang tính c c u, đ ầ ầ ừ ng cong nhu c u s chuy n d ch. Nhà cung c p s có màu demand curve) và đ ấ ẽ ị ầ ẽ ườ là ph i gi m giá bán. đ . Kh năng duy nh t đ thoát ra kh i khu v c thua l ấ ể ả ỗ ỏ ỏ ấ c toàn b công su t Trong m t th i gian ng n, nhà cung c p có th t n d ng đ ể ậ ụ ộ ượ ắ ờ ộ i nhu n v . Các đ i th c nh tranh s có hành đ ng c a nhà máy mình đ thu l ố ủ i, t o ra m t cu c chi n giá c . Các nhà cung c p có th tăng nhu ph n ng l ộ ạ ạ ả ứ c u t ng ph n c a mình, không ph i vì t ng nhu c u trong m t vùng có tính ộ ầ ầ ừ ự ng th p h n thì khu v c thay đ i đ t ng t v giá bán, mà v i giá bán xu t x ơ i. Nhìn cung c p s tăng lên và các khu v c m i có th là các m c tiêu h ướ ụ ổ ộ ấ ẽ ự ể ớ ớ

ớ ố ớ ấ

ố ơ

ấ ấ ố ị ế

ổ ể ủ

ắ ự ế ả ả ả ạ ứ ơ ẽ ế ấ ấ ứ ấ

ứ ắ ả ở ị

ơ ấ ủ ề ở

ẵ ố ổ ặ ể ấ ế ấ ộ ờ

ừ ệ ế

ủ ề ẫ ặ

ệ ị ế

ả

ệ t qua khó khăn đ ấ ẫ c tr ỗ ấ ạ ệ ắ ố ề ắ ả ấ ề ẽ ấ ố ớ ả ặ ạ ộ ượ ượ ừ

ố chung, v i m c chi phí trung bình gi ng nhau, nhà cung c p v i các chi phí c t h n. Khi các chi phí c đ nh không đ nh cao h n s có u th gi m giá bán t ư ị liên quan đ n kh i l ng s n xu t, nhà cung c p s s n xu t cho đ n khi anh ta ấ ẽ ả ố ượ có th bù l p cho các kho n chi phí bi n đ i (variable costs) c a mình (đây là ế ấ m c giá th p nh t ng n h n d a vào chi phí). Tuy nhiên, m c giá th p nh t ấ ng n h n này đ c xác đ nh b i kh năng thanh toán s n có. Do đó, các chi phí ượ ạ ng ti n m t xu t ra và c c u c p v n c a công ty tr thành mà d n đ n l ế ượ ẫ ắ c chú ý. Có th là m t ph n chi phí bi n đ i (trong th i gian ng n) v n đ đ ầ ấ ề ượ ồ ngu n không liên quan đ n các chi phí (ví d chi phí nguyên li u khai thác t ụ c p c a nhà cung c p không d n đ n l ng ti n m t xu t ra trong th i gian ờ ế ượ ấ ấ ế ng n). L i th này trong vi c đ nh giá bán là khác nhau đ i v i m i công ty. K t ợ ấ qu là, c công ty ho t đ ng hi u qu nh t l n công ty s n xu t đ t hi u su t ả nh t đ u s không v công ty g p ít r c r i v thanh quy t toán. ế

ấ

ẩ ị ườ ồ ủ ổ

• Ngành thép : Theo nhà cung c p :Trên th tr ấ ị ườ ệ ệ

ầ ớ

ề t Ý và Vi ả ng chia làm 3 nhóm nhà cung c p s n ng bao g m: Các thành viên c a T ng công ty thép ph m thép trên th tr (VNS); các doanh nghi p liên doanh v i VNS; và các doanh nghi p ngoài VNS. ớ Trong đó các doanh nghi p bên ngoài VNS có th ph n l n nh t. Có nhi u doanh t Úc. nghi p ngoài VNS ho t đ ng r t t ư ấ ị t nh Pomina, Hoà Phát, Vi ệ ệ ạ ộ ấ ố ệ ệ

ấ ệ ự ệ ả

ố ấ ấ ấ ả ệ

ệ ự ị ườ

ớ ậ ệ

ấ

ề ấ ấ ả ỡ

ệ ầ ề ấ ấ ớ

i 120.000 t n/năm, trong đó v n t n t ẫ ồ ạ ề ấ ấ

ỏ ướ ấ ấ

Các công ty trong ngành Ngành thép hi n nay có trên 60 doanh nghi p s n xu t thép xây d ng và 4 doanh nghi p s n xu t thép t m. Trong đó s các doanh nghi p s n xu t thép ệ ả ng hi n nay là Công ty xây d ng có 3 doanh nghi p có công su t l n trên th tr ấ ớ ệ t – Pomina v i thép Mi n Nam v i công su t 910.000 t n/năm, t p đoàn thép Vi ớ ấ ấ ấ công su t 600.000 t n/năm, công ty Gang thép Thái Nguyên v i công su t ớ ấ ừ 550.000 t n/năm. Có kho ng 20 doanh nghi p t m c trung bình có công su t t 120.000 – 300.000 t n/năm. Ngoài ra còn r t nhi u các nhà máy v i quy mô công ỏ ớ i nhi u nhà máy nh v i su t nh d công su t 10.000 – 50.000 t n/năm. ệ ị ườ ế ả ớ

Trên th tr ự ệ ệ ả ệ

ệ ố

công ty c ph n thép Hoà Phát có quy mô v n l n, còn l ng niêm y t hi n nay m i ch có 2 doanh nghi p s n xu t ấ ỉ ấ ố t Ý (VIS), 1 doanh nghi p s n xu t ng ng ươ ạ i ố ớ ạ ầ

thép xây d ng là Hoà Phát (HPG) và Vi thép là ng thép H u Liên Á Châu (HLA) và 4 doanh nghi p kinh doanh th ữ m i thép. Ngo i tr ổ ạ ừ các công ty khác v n đ u nh . ỏ ố

• Đ u vào thay th ầ ề ế

Ngành xi măng: không th thay th hàng hóa t ị ườ ế

c; nghĩa là ‘xi măng’ là ch t k t dính duy nh t đ ể ấ ế

có th đ ừ ấ ượ ự ự ư ấ

các th tr ng khác nhau c bi t đ n trong quá trình đ ế ế ượ s n xu t bê tong(nh ng be tông trong lĩnh v c xây d ng nhà c thay ở ả ể ượ th b i s t thép, nhôm, g , g ch xây…. ). Tuy nhiên, các c h i thay th đ u có ơ ộ ế ở ắ ỗ ạ ế ề

c trong m t th tr ng n u đáp ng đ c các đ c tính k thu t c ượ ị ườ ộ ứ ế ượ ậ ụ ặ ỹ

th có đ ể th . ể

c coi là l Ngành thép : Thép đ ọ ươ ự ủ

ệ ư ượ ồ ấ ệ ể

ự ề ế ạ ế ậ ệ ố

ấ

ệ ng th c c a m i ngành công nghi p. Hi n nay ch a có nhi u ngu n tài nguyên hay ch t li u khác đ thay th thép trong xây d ng, ch t o máy móc công nghi p hay trong qu c phòng. Vì v y áp l c v s n ph m thay th đ i v i ngành thép r t ít. ự ề ả ế ỷ ọ ẩ ả ẩ

ế ố ớ Dòng s n ph m là thép d t và thép dài chi m t ẹ ầ ụ ụ ụ

ủ ế ướ ự ầ ố

ệ ạ ộ ụ ả

ổ tr ng là 50:50 trong t ng nhu c u tiêu th hàng năm. Trong đó, m ng thép dài ph c v ch y u lĩnh ả c. Thép v c xây d ng và chi ph i ph n l n b i các doanh nghi p trong n ở ự d t có nhu c u kho ng 6.5 tri u t n/năm ph c v ho t đ ng công nghi p ệ ẹ trong đó tôn và ng trong ngành xây d ng và chi m kho ng 20% s n l ng. ả ượ ụ ả ế

ớ ệ ấ ự đ u vào ầ ố • S khác bi ự ệ ủ ế ố ầ

c bi ộ ạ ả ế ế

ấ ượ ả t c a các y u t Ngành xi măng: Xi măng nhìn chung đ ấ ạ

ổ ộ ạ ể ụ ể

ộ ấ ả ệ ế ự ng đ ch u nén, nhi ị ượ c s n xu t đ i trà cho dù có m t s lo i xi măng khác nhau. K ộ ố ạ ặ ề ườ

đ u vào lên chi phí ế ố ầ ố • Tác đ ng c a nh ng y u t ủ

ả

i phóng m t b ng đ ả ượ ỗ ợ ả i phóng m t b ng: ề

ơ ấ ặ ằ ị t đ n là m t lo i s n ph m ẩ ể đ ng nh t đ ồ c trong cùng m t lo i xi măng c th , các đ c tính có th thay đ i tùy thu c ộ ả theo các nhà s n xu t, d n đ n s khác nhau v c ủ t th y ẫ hóa và các thông s khác. ữ ộ Gi ặ ằ Các kho n ti n đ n bù, h tr gi ề ỷ

ừ ươ ề trên khung giá đ t theo quy đ nh c a U ban nhân dân đ a ph ị án. Tuỳ theo t ng khu v c c a m i d án đ u t ự ủ

Ở ầ ủ ỗ ự ệ ặ

ệ ấ ộ ự ề ả ỏ ề ư ệ

ự

ng, th ố ớ ị ị ở ự c xác đ nh d a ị ự ng n i có các d mà chi phí đ n bù là khác nhau. ầ ư ầ ph n này các doanh nghi p B t đ ng s n g p khó khăn v chi phí đ u ả i t a đ n bù khi ệ ủ ầ ư ng cao ườ ề ử ụ ị ườ ả ộ ự ấ

ấ ầ ơ ố

Chi phí xây d ng ch u nhi u nh h ở ự ế ề ả ị

vào tăng cao đ i v i di n tích đ t ch a th c hi n xong vi c gi ấ th c hi n Ngh đ nh 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009, theo đó, các ch đ u t ệ ph i n p thu ti n s d ng đ t theo giá th tr các d án nhà h n 2-5 l n so v i b ng giá đ t UBND thành ph ban hành hàng năm ớ ả ự ư ắ ệ

ế ẩ

ả ồ

ng b i s bi n đ ng giá c v t ả ậ ộ ưở ự ự nh s t, thép, đá, ximăng, cát, s i... Khi giá c v t li u xây d ng ả ậ ệ ỏ đ u vào, đ y chi phí lên cao đ i ố ế ố ầ ế ẽ ưở ng ợ ể ề ậ ủ

40 - 70% t ng d ườ ừ ế

li u xây d ng tăng đ t bi n s tác đ ng đ n giá các y u t ộ ộ v i nh ng h p đ ng thi công dài h n đã ký, đi u này có th gây nh h ữ ạ ớ i nhu n c a Công ty. đ n l ế ợ Chi phí nguyên v t li u c a công trình th ậ ệ ủ ự ệ ủ ủ

ệ ạ

ủ ế ả ấ ỏ

ơ 1,25 đ n 1,4 l n. ệ ừ ế ả ầ

ễ ế

ng chung c a ngành xi măng Vi i nay, ch tr ừ ướ ớ ủ

ng v giá và ngu n cung đ đ m b o kinh t ng chi m t ự ổ Xây d ng, s thay đ i giá c a 5 lo i v t toán. Theo đánh giá c a Vi n Kinh t ạ ậ ổ ự ế ệ li u ch y u là xi măng, thép xây d ng, đá, cát và g ch….(giá than nguyên li u ự dùng s n xu t xi măng tăng 41%, chi phí giá đi n tăng h n 15%, v bao tăng kho ng 25%)... đã làm cho chi phí xây d ng tăng t ự Di n bi n giá c ngành xi măng: ả c t Giá bán: T tr ề t Nam ệ ư vĩ mô. Nh ng là bình n th tr ổ ủ ươ ồ ị ườ ể ả ế ả

ng ộ ữ ừ ế

vĩ mô, ngành ch tr ủ ươ ạ ệ

tăng giá kinh t sang năm 2011, do nh ng tác đ ng t bán bình quân 60.000 – 100.000 VND/t n. Hi n nay, giá các lo i xi măng dao ấ đ ng t ộ ủ ự ệ ấ ồ

ừ Di n bi n giá c lên chi phí ngành thép ế ả ấ ạ

: S n xu t thép các lo i tháng 8 ớ c đ t g n 600.000 t n, tăng 7,8% so v i tháng 7 và tăng 2,8% so v i ạ ả ớ ấ

1,2 – 1,7 tri u đ ng/t n tùy theo ch ng lo i và khu v c. ễ c n c ả ướ ướ ạ ầ cùng kỳ.

cu i tháng 8 đ n nay, giá thép đã đ t h n tr c 200.000- ắ ơ ế ướ ừ ố

ạ

ụ c tính, s v n đ u t ố ố Ướ

ngân hàng: ừ ố ầ ư ổ ố

Sau 3 l n tăng t ầ 300.000 đ ng m i t n tùy lo i. ỗ ấ ồ • Ngu n v n ố ồ Ngu n v n tín d ng t ồ ố t Nam có t ớ ệ ấ ộ c a Vi ủ y t, nhóm b t đ ng s n cũng là ngành có t ả ế vào BĐS i 60% là v n vay Ngân hàng. Th ng kê các c phi u niêm ế ợ cao – trên 50%.

l ỷ ệ ế vay n ỉ ị ự ợ

ố ồ ấ ả ứ

ổ ế ố ấ ộ ả ệ

ứ ề ử ấ ố

ứ ệ ả ơ

i 6-8%/năm. ợ ả ể

ả Tháng 3/2011, NHNN quy đ nh kh ng ch ch tiêu d n cho vay phi s n ố xu t (bao g m b t đ ng s n và ch ng khoán) đ n cu i tháng 6/2011 là 22% t ng d n , và gi m còn 16% t ng d n vào cu i năm 2011, chênh l ch gi a ữ ư ợ ổ ư ợ ớ lãi su t ti n cho vay và ti n g i là khá l n. M c trung bình ít nh t là 3% đ i v i ớ ấ ề , riêng ngành b t đ ng s n m c chênh l ch cao h n vì toàn b n n kinh t ấ ộ ế ộ ề kh năng t o l ạ ớ ậ ớ ừ ầ i nhu n l n, có th lên t ặ ự ả

ớ

ố ớ ự ạ ụ ố ớ ả

ấ ộ ấ ự ấ ộ ng sâu r ng h n và đ vay đ ơ ề ớ ộ ượ ể

ả ộ ả ẽ ả ả ả

ạ ể ự ệ ố

ấ T đ u quý 2/2011, do th t ch t tín d ng đ i v i lĩnh v c phi s n xu t ắ i 26%/năm, trong đó có b t đ ng s n, lãi su t cho vay đ i v i lĩnh v c này lên t ấ trong khi lãi su t huy đ ng đ i v i các kho n ti n l n đ t 18-19%/năm. Khi đó, ố ớ lĩnh v c b t đ ng s n s ch u nh h c v n thì ưở ố ị ả ngân hàng yêu c u ph i có tài s n b o đ m, trong khi tình tr ng pháp lý BĐS ả ầ v n đang trong quá trình xây d ng và hoàn thi n nên khó có th vay v n đ gi ể ả i ẫ ngân cho các công trình.

5-10% ố ừ

ế

ồ

ồ Và :lãi su t vay v n cao theo tính toán đã làm tăng giá thành BĐS t Ngu n v n khác thay th ấ ợ ế ụ ộ ườ ớ ố ừ ệ ả

vi c mua bán nhà trên c các nhà i pháp đã đ ượ năm 2008 x y ra đ đ ng viên ti n nhàn ể ộ ề ế ả

các nhà đ u t nh l ấ ồ ố Th nh t, là ti p t c đ ng viên ngu n v n t ứ i tiêu dùng. Đây là gi gi y, ngu n v n h p tác v i ng ố ấ đ u t ể ầ ư r i t ỗ ừ ừ

ệ

ể c ngoài đ ướ ượ ng ể ầ ư ệ ắ

ể ả ệ ng. phát tri n khi suy thoái kinh t dân, t . ầ ư ỏ ẻ Th hai, trong n i b các doanh nghi p, thông qua vi c chuy n nh ệ ộ ộ ứ . K c vi c b t tay v i các doanh nghi p n d án, h p tác đ u t ự ớ ợ h p tác tăng v n cho th tr ị ườ ợ ố

Nh v y: ệ ế ố ầ ế ố ị ự

đ nh tính, y u t ữ ồ ẩ ặ ả

ư ậ vi c phân tích d a trên y u t ạ ồ ả ệ ế

đ u vào khá đa d ng, ngu n cung d i dào trên đây là nh ng s n ph m không có ho c ít ớ có kh năng thay th , tính c nh tranh gi a các doanh nghi p cung ng l n, trong b i c nh cung l n c u b h n ch nh hi n nay(các y u t vĩ mô) ị ạ ạ ớ ầ ứ ế ố ư ệ ố ả ữ ế

ấ ộ ư ệ ế ệ

nên các doanh nghi p b t đ ng s n s không có u th trong vi c đàm ả ẽ phán v giá c . ả ề

ườ ả i mua c ng ượ ể ầ ư ự

3.4.3 Nh ng ng ữ B t đ ng s n là tài s n đ ả ng c a giá vàng, ngo i t … Trên th c t ườ ạ ệ ủ

i dân quan tâm đ đ u t ự ế t sóng” ho c đ u t , kinh doanh “l ướ

khi có s thay khách hàng mua b t đ ng ấ ộ ỉ dài h n, ch ạ ủ , kinh doanh… c a ặ ầ ư ở ườ ầ ớ ầ ầ ử ụ ả ỏ

ấ ộ đ i b t th ổ ấ s n ph n l n là các nhà đ u t ầ ư ả có m t ph n nh mua b t đ ng s n vì nhu c u s d ng ấ ộ ộ mình.

•

-> Năng l c th ng l i mua: trung bình. ự ươ ượ ng c a ng ủ ườ

là khá cao, vì nhu c u c a ủ ườ ầ ủ khách hàng r t đaấ

ấ ộ i mua ề

• Mua đ s d ng. B t đ ng s n là h t ng c b n c a cu c s ng con ng ả ộ ố ủ

c h t là nhà đ

ụ ạ ầ ặ ằ t, ng ưở ể ặ ả

Tr ế ướ kho bãi, x nghi p” do đó nhu c u s d ng b t đ ng s n là r t l n. ệ ệ ấ ộ

S t p trung c a ng ự ậ d ng, h mua b t đ ng s n vì nhi u m c đích: ả ọ ạ ườ i. ấ ộ ể ử ụ , sau đó là m t b ng đ kinh doanh, làm văn phòng, làm ể ở ư ạ t Nam có quan đi m “An c l c ng s n xu t… Đ c bi ấ ấ ớ ầ ử ụ ộ ơ ả ể i Vi ệ ườ ả ệ ụ ụ ị

ủ ị

ng r t l n đ i v i doanh nghi p vì s t o đ ữ ố ớ ấ

ể ủ ơ ả ơ

• Mua đ ph c v kinh doanh. Doanh nghi p c n m t v trí đ làm phòng giao ể ầ hàng hóa... V trí c a phòng giao d ch c a mình, cũng nh đ s n xu t, l u tr ấ ư ư ể ả ị ượ c d ch, n i s n xu t có nh h ệ ấ ớ ưở ị ẽ ạ ả ni m tin n i khách hàng, gi m thi u chi phí giao thông v n t ạ i, tăng tính c nh ậ ả ể ả ề tranh…

• Mua đ d tr . Khi có m t l i Vi t Nam th ng mua ườ ệ ả ườ

ng tài s n đ l n ng ộ ượ b t đ ng s n đ d tr cũng nh là tích lũy tài s n cho con cháu… ư ấ ộ ủ ớ ả

ể ự ữ . Khi th tr ườ ể ự ữ ả ể ầ ư

i b t đ ng s n trong ng n h n đ ki m l i, ho c đ u t ng b t đ ng s n sôi đ ng ng ả ợ ạ ộ ể ế ấ ộ ắ ị ườ ả i dân có xu h ầ ư ặ ng ướ ạ dài h n

• Mua đ đ u t mua đi bán l ạ ấ ộ b ng cách cho thuê… ằ

ơ ấ ư ấ ớ ấ ộ

ủ ả ấ ộ ả

ườ ầ ả ỉ ớ

ả

Tuy nhu c u là r t l n nh ng “c u” b t đ ng s n thì th p h n vì còn ph i dân. B t đ ng s n là tài s n có giá tr ả ộ i nào có kh năng tài chính nh t đ nh thì m i có th ấ ị ể ố ớ ộ ố ộ ả ườ

các phân khúc khác t ữ ố ượ

ệ ậ ấ

ụ ị ể ng. Đ so sánh v i m c cung thì cũng ph i tùy thu c vào ứ cao c p có m t s cung kho ng 1/3 ở ấ ng đ i cao ng c u ố ầ ở ả ng cung, nh t là phân khúc nhà thu nh p th p. Hi n nay b t đ ng s n i mua gi m sút, do đó kh năng ườ ươ ấ ộ ả ầ ả ố ố

ng giá c a h là khá cao. ng l ầ thu c vào kh năng tài chính c a ng ườ l n do đó ch nh ng ng ả ữ ớ tham gia vào th tr ớ ị ườ phân khúc ng i mua, đ i v i nh ng nhà l n h n s c u; trong khi đó, s l ớ ơ ố ầ h n l ấ ơ ượ đang trong giai đo n xu ng d c, c u ng ạ th ủ ọ ượ ươ

• L c kéo ự

t th ả ẩ ộ ớ

ổ ấ ằ ở ữ ấ ữ ộ ể ế ệ

ề ự ự ạ ầ ủ ọ

c khi th c hi n d án đ u t ệ ồ ị ế ả ướ ể

ừ v n thi ầ ự ng khách hàng,t c các đ c đi m,thông tin v t ng nhóm đ i t ố ượ ề ừ c nhu c u,th hi u c a h ,trên c s đó k t h p v i các nhà t ư ấ ớ ế ợ ơ ở ặ ầ

Là m t công ty kinh doanh b t đ ng s n nên SUDICO s h u r t nhi u các ả ề ấ ộ ự d án l n.S n ph m công ty cung c p cho khách hàng là nh ng căn h ,bi ộ ệ ấ ự cao c p n m trong t ng th ki n trúc hi n đ i và đ ng b .Khách hàng ngày càng có nhi u s l a ch n phù h p v i nhu c u và th hi u c a mình.Chính vì ớ ợ ,công ty c n ph i tìm hi u và n m b t v y tr ắ ắ ầ ư ậ t đó bi đ ế ượ đ ế ế t k ượ nh m đ a ra s n ph m đáp ng đúng nhu c u c a khách hàng. ằ ự ể ị ế ủ ọ ứ ầ ủ ư ẩ ả

• Nhu c u khách hàng: ầ

Đ c đi m ể ặ Nhu c u,mong mu n ố ầ T lỷ ệ

10% ố

ớ

ng cao Nhóm khách hàng tr ,tẻ ự ộ ổ l p,thành công s m,trong d tu i ớ ậ kho ng 25-32,l ươ ả Mu n có không gian s ng ố ậ riêng,đi s m v khuya.tu t p ề b n bè ạ

ầ ộ

Đa ph n ch n căn h inh ọ x n,di n tích nh ,ti n đi làm…. ỏ ệ ắ ệ

Môi tr t,ti n nghi 20% ườ ng s ng t ố ố ệ

ợ Đ m b o an toàn ả ả Nhóm khách hàng trung ngũ tu i ổ ố c ti n mu n ề ch ng ồ ượ ụ

niên,v tu n,dành d m đ ầ mua nhà cho con… Uy tín cao c a ch đ u t ủ ủ ầ ư

Th ắ

ả

ẵ

ữ ả ẩ

ế ng cân nh c kĩ,ra quy t ườ đ nh ch m nh ng kh năng tài ư ậ ị chính cao,s n sàng tra giá cao cho nh ng s n ph m uy tín,an toàn

18% ữ ầ ệ

Nhóm nh ng ng ườ ổ ậ ố ầ

có thu nh p cao,mu n đ i nhà cao c p,sang tr ng h n ơ ấ ọ Đa ph n ch n di n tích nhà ọ l n,g n trung trung, khu cao ớ c p,nhi u ti n nghi ấ ệ ề

ư ạ ả

i,hay có h ậ

ỉ Ít nh y c m v giá,nh ng ch ề tr giá cao cho nh ng căn nhà lý ữ ả ướ ng ng,thu n l t ợ ưở h p v i mình ớ ợ

Ti m năng c a khu nhà 52% ữ ủ ề

Nhóm nh ng nhà kinh doanh ả ề Kh năng bán l i nhanh ả ạ đ a c,chuyên tìm hi u v kh ể ị ố i c a đ a c năng sinh l ờ ủ ị ố

chóng nh ng s n ph m đã mua ả ữ ẩ

ả ầ ữ

ệ ớ ữ ứ

ế ợ ể ỗ ự ế ố ủ

ớ ố ượ ướ ệ ế ả ạ

ẩ ề ợ ớ

ự ệ ạ ớ

• Trên c s nhu c u khách hàng đã kh o sát,công ty k t h p v i nh ng nhà ơ ở t k chuyên nghi p ti n hành nghiên c u phát tri n nh ng mô hình v n thi t ế ế ư ấ t k phù h p v i mong mu n c a khách hàng.M i d án khác nhau s ẽ thi ợ ế ế ở h ng đ n nh ng đ i t ng khác nhau.Vi c đa d ng hóa các s n ph m nhà ữ phù h p v i th hi u khách hàng cho phép công ty thu hút thêm nhi u khách ị ế hàng và nâng cao năng l c c nh tranh v i các doanh nghi p khác trong cùng ngành.

ộ ả ấ ấ ộ

ầ ự ớ ườ ữ

ạ ả ộ ế ấ ồ ữ

ấ ộ ế ị ệ

ả ơ ộ

• S nh y c m v i bi n đ ng giá ế ớ c m v i bi n đ ng giá vì h u h t h là nh ng ng ế ọ ả s n khi giá th p r i bán ra khi giá tăng lên. Ngoài ra nh ng ng ả c u mua b t đ ng s n th c thì vi c quy t đ nh có mua hay không cũng ph ự ầ thu c vào giá bán. H n th n a tâm lý "ai sao tôi v y" khi n th tr ế ữ dao đ ng v m t phía, không cân b ng và gây ra hi n t ộ xuyên.

ng th ế ị ườ ng bong bóng th ạ : khách hàng mua b t đ ng s n r t nh y ấ ộ i kinh doanh, mua b t đ ng i dân có nhu ườ ụ ng ườ ườ ng ậ ệ ượ ề ộ ằ

ộ ẩ : tùy thu c vào phân khúc khách hàng.

, mua b t đ ng s n đ ch tăng giá đ ả ể ổ ả ữ

• Chi phí chuy n đ i s n ph m ể • Khách hàng là nh ng nhà đ u t ầ ư ọ

ả ấ ộ ể

ổ ị ườ

ổ ữ ể trên th tr ầ ư ả

ớ ọ ệ ể ả ả

ả

ọ ẽ ể i có nhu c u s d ng, h s khó có th chuy n ể

ườ ế

ủ ầ ử ụ c. Ở ờ ể ế

ế ộ ể ẽ

ừ ữ ấ

ầ nh ng nhà cung c p, đây là t ả

ng, vì v y đ ậ ồ

i Vi c đ y đ thông tin cho ng ượ ơ ứ ườ ề ấ ộ ẳ ự ế ệ

ng hi u c a ng : Th ươ ườ ươ ự ệ ệ

ọ

c m t th ộ ươ ế

ệ ể ạ ượ ủ ậ

ủ ể ạ ng hi u t ệ ố ứ c công ty mình,s d ng s n ph m c a công ty, t o đ ả ẩ ử ụ ố ớ ả ả

i khách hàng ,giúp công ty gi v ng đ ể ờ vào các tài bán, thì khi giá c không h p lý h có th chuy n đ i sang đ u t ầ ư ợ ng ch ng khoán vào s n khác nh : vàng, ngo i t … ho c đ u t ặ ứ ạ ệ ư ả ổ ể ọ ầ chính c phi u c a nh ng công ty b t đ ng s n. Chi phí chuy n đ i đ h đ u ấ ộ ế ủ t vào các tài s n tài chính này là th p so v i vi c h ph i tr chi phí cho nhà ấ ả ư i b t đ ng s n. môi gi ớ ấ ộ • Khách hàng là nh ng ng ữ đ i sang các s n ph m thay th khác đ ổ ượ ẩ ả • Thông tin c a khách hàng là th p. ấ th i đi m mà c u bi n đ ng tăng ầ cao, h u h t khách hàng mua s tìm đ n văn phòng môi gi i đ tìm hi u thông ớ ể ế ch c trung gian n m khá nhi u thông tin tin t ề ắ ổ ứ ấ i ch có th cung c p v cung b t đ ng s n. Tuy nhiên các văn phòng môi gi ấ ộ ể ỉ ớ ề ể thông tin v m t s ngu n cung ch không ph i toàn b th tr ề ộ ố ộ ị ườ ả ề i mua là r t khó, đòi h i th i gian và ti n có đ ủ ầ ờ ỏ ấ t Nam thi u h n s minh b c. H n th n a thông tin v b t đ ng s n t ế ữ ả ạ ạ b ch và trung th c. ự ạ • S nh n di n th ộ i mua ng hi u cũng là m t ệ ậ quan tr ng đ c nh tranh v i các doanh nghi p khác trong trong nh ng y u t ớ ế ố ữ cùng ngành. T o đ t t c là làm th nào đ khách hàng ạ ượ nh n di n đ c lòng ượ ệ ở ộ tin n i khách hàng ,đ m b o uy tín đ i v i khách hàng. Nh đó mà m r ng ờ ơ c m ng l c ch đ ng trên đ ượ ạ ượ ữ ữ ỗ ứ ướ

ng tr i mua đã ngày càng chú tr ng đ n th ọ ế ườ ườ ươ ệ ng hi u

ấ ộ

ườ ợ

ư ả

ả ự ế ể ố

ấ ộ ề ế ờ ươ ệ

ả ố

ườ ủ ả ị

ư cho ng ố ồ ỉ

ế

ố ớ ế ố ể ử ụ ở ể ườ

ng. Hi n nay ng th ệ ươ c a công ty b t đ ng s n. ả ấ ộ ủ  Áp l c c a ng i mua đ i v i ngành b t đ ng s n là không cao. Do đó ườ ả ố ớ ự ủ i, tuy tâm lý ng ấ i mua v n còn hoang mang, lo s bong bóng b t trong hi n t ẫ ệ ạ ả đ ng s n s v , khi n c u b t đ ng s n suy gi m, nh ng giá b t đ ng s n ấ ộ ả ẽ ỡ ầ ế ộ vào th i đi m này nhi u doanh v n ch a h xu ng m c giá tr th c. Th c t ị ự ứ ư ạ ẫ ng trình khuy n mãi và nghi p kinh doanh b t đ ng s n đã đ a ra nhi u ch ề ư ả ấ ộ đ a thông tin là gi m giá nhà xu ng m c giá tr th c nh ng đó ch là cách mà ư ỉ ị ự ứ h qu ng cáo cho s n ph m c a mình. Th giá nhà i dân đang cao ọ ả ở ẩ 10% cho các nhà h n t i các t nh vùng ven thành ph H Chí Minh và Hà t ở ạ ơ ừ ấ cao c p. N i, đ n 20% cho các nhà trung bình và lên đ n 40% cho các nhà ế ộ Th nên đ i v i y u t ứ i mua công ty khó có th s d ng đ tăng s c ng ế m nh c nh tranh c a mình. ạ ủ ạ

ế

ẩ ng BĐS hi n này d a trên 2 y u t 3.4.4 S n ph m thay th ệ ầ ầ khác nhau đó là nhu c u

th c và nhu c u đ u t ế ố ự . Theo th ng kê hi n nay, ta có : ả C u trên th tr ị ườ ầ ự ầ ư ệ ố

ự ư ả ộ

và nhà ế ế ố ộ ấ ớ ụ

a) Quy mô gia đình và k t c u c a gia đình • Đ i v i nhu c u th c thì h u nh không có s n ph m thay th và đ co giãn ầ ẩ ầ ố ớ ph thu c r t l n vào các bi n s chính: quy mô c a c u v đ t ở ủ ầ ề ấ ở gia đình, thu nh p và giá c . ả ậ ế ấ ủ

Khi quy mô gia đình tăng lên s kéo theo c u v di n tích nhà ẽ ầ

ệ ố và đ t ủ ở ế ấ ề ệ ộ

ề

ắ ề ầ ự ộ ớ

ế ụ ở ẽ ầ ổ

ấ ở tăng theo. Tuy nhiên h s co giãn này còn tuỳ thu c vào k t c u c a gia ẽ đình. S thay đ i v quy mô g n li n v i s thay đ i v k t c u trong gia s ớ ự ổ ề ổ ề ế ấ .Khi quy mô gia đình ti p t c tăng lên t o ra đ co giãn khá l n v c u nhà ở ạ ổ s thay đ i v i k t c u gia đình không thay đ i thì c u v di n tích nhà ớ ế ấ ch m l ậ i và đ co giãn c a c u so v i quy mô l ủ ầ ề ệ ạ i nh d n. ỏ ầ ộ ớ

ạ b) Thu nh p c a dân c : ư ậ ủ

ầ ể t ở ố

t quá m c gi ươ ứ

ậ ế

ả ạ ơ ậ

ậ t ở ố

ấ ng th ng, không co giãn so v i thay đ i m c thu nh p. ớ ẳ ầ ổ ề ứ ng ng v i t c đ tăng c a thu ủ ộ ớ ố ứ ng th c và i h n v c u l ự ề ầ ươ ớ ạ ề ầ ế ụ ầ i và th m chí gi m đi thay vào đó là tăng c u i thi u ể ạ ậ

M i m t hàng hoá BĐS đ u t n t i d ộ ứ ệ ậ

C u v nhà i thi u s tăng lên t ề ẽ nh p khi m c thu nh p đã v ậ ượ ậ ứ i h n cao h n, n u thu nh p ti p t c tăng, c u v th c ph m. Đ n m t gi ế ẩ ớ ạ ự ộ i thi u s tăng ch m l t nhà ậ ể ẽ ở ố cao c p. Trong giai đo n thu nh p th p, nhu c u v nhà v nhà ấ ở ề gi ng nh m t đ ư ộ ườ ố c) Giá c tiêu dùng: ả ỗ ị ị ườ ộ

ộ ờ

ủ ờ ể ấ ầ

ở i h xu ng, nhi u khi còn th p h n lúc bình th ứ i hình th c hi n v t và hình th c ng. ả vào th i kỳ “s t nóng” thì giá c a chúng có ộ ở vào th i kỳ “đóng ớ ộ ng.Do đó đ co ườ ạ ạ ề ấ

ố ớ ư ấ ộ

l a ch n các kênh đ u t ữ ầ ư ự ị ườ ọ

ố ẽ ị ấ

khác ng b t đ ng s n đang ế ầ ư ể ừ ị ệ ấ ộ ườ ướ ể ị

ề ồ ạ ướ giá tr .Giá tr c a hàng hoá BĐS còn tuỳ thu c vào giá c trên th tr ị ủ Cũng m t th a đ t, m t căn h ộ ử ấ ố th cao g p đôi, g p ba l n so v i lúc bình th ng; còn ườ ấ băng”, giá l ố ơ giãn c a c u b t đ ng s n theo giá tiêu dùng l n ấ ộ ả ớ ủ ầ • Đ i v i nhu c u đ u t thì dòng ti n có th đ vào các kênh đ u t ầ ư ể ổ ầ ư ầ ề nh vàng ,ngo i t ả H n n a th tr ,b t đ ng s n. ả ạ ệ ấ ộ ơ đóng băng nên kh năng các nhà đ u t thay th ả khác là r t cao.Theo thông tin hi n nay,trong dài h n v n s d ch chuy n t ạ ng b t đ ng s n tr vàng sang thi tr đ u t c khi d ch chuy n vào th ả ầ ư ng ch ng khoán.Đ co giãn c a c u l n tr ủ ầ ớ ộ ườ ứ

ộ ự ạ

ằ ủ ữ

ằ ườ 3.4.5 Áp l c c nh tranh trong n i bô ngành a) M c đ t p trung và s cân b ng gi a các đ i th ố ự ủ ng đ c nh tranh b ng các ch s v m c đ t p trung c a ỉ ố ề ứ ộ ậ ộ ạ ứ ộ ậ ng c ườ

ấ ả ệ ế ừ ố ượ

ấ ng 46 doanh nghi p B t Đ ng S n niêm y t trên sàn t ộ ệ

ệ ồ

trang cophieu68.com, t ng ố ệ ừ ổ

ế ệ ậ ồ

Đo l ngành ồ Theo s l ngu n www.cophieu68.com , top 8 doanh nghi p có doanh thu cao nh t và doanh thu c a công ty SUDICO là ủ Doanh thu (tri u đ ng) Mã CP Th tứ ự 4526469 HAG 1 3872980 VIC 2 2687780 ITA 3 1573906 PDR 4 1571793 OGC 5 1389725 NTL 6 1236268 SC5 7 1233298 HQC 8 1016750 11 SJS ấ ộ doanh thu cho ngành b t đ ng - Theo s li u t ứ ộ ậ s n là 36028831tri u đ ng (xem file đính kèm). V y, n u xét m c đ t p ả trung c a 8/46 công ty đ ng đ u, ta có t ng doanh thu c a 5 doanh ủ ứ ủ ầ ổ

ệ ổ s n = ả đ ng ộ thu ngành b t ấ

ả ấ ề

ị ấ ộ ị ườ

ọ ề

ề ự ng chi m gi ế ố ớ ệ ố

c t p trung. ố

t gi a các đ i th ữ

ả ầ ế ấ ả ượ ậ ố ủ ự ủ ữ ề

ớ

ườ ư ả

ả ấ ư ộ

ấ ộ ẩ ạ ừ ệ ể ắ

ậ ấ ữ ả ộ

ể ạ

ệ

, khu đô th và khu công nghi p. Ho t đ ng đ u t ầ ư ệ ể ự ệ ả

ạ ộ ữ

ể ị

ộ ị

ố ồ ự ệ

ạ ộ ệ ị

ng ngành tăng tr nghi p/t ng doanh 18092219/36028831=50,2159% -> Đi u đó cho th y trong n i b ngành b t đ ng s n có m c đ t p trung ứ ộ ậ ộ ộ cao, các doanh nghi p hàng đ u trên th tr 1 v trí quan ữ ầ ệ ng c a các tr ng. Đi u đó cũng có nghĩa r ng kh năng th ng lĩnh th tr ủ ị ườ ả ằ doanh nghi p l n, quy n l c trong đàm phán v i h th ng cung c p hay ấ ệ ớ h th ng phân ph i cũng đ ệ ố b) S khác bi ệ ự t c các lĩnh v c c a b t đ ng s n đ u có nh ng công ty đánh H u h t t ấ ộ ị vào và khai thác, nên kh năng m r ng hay tìm 1 phân khúc m i cho th ở ộ ng b t đ ng s n là r t khó. Các công ty nh HAG, TDH, NBB khai thác tr ngu n s n ph m chung c , căn h là chính, trong khi các doanh nghi p phía ồ ả B c (ngo i tr VIC) thì khai thác đ t n n. Vincom t p trung phát tri n các ấ ề “khu đ t vàng” thành nh ng s n ph m căn h cao c p, TTTM, văn phòng ẩ ấ i các thành ph l n. SJS t p trung vào đ t n n đ xây đ ng c p t p trung t ậ ấ ề ố ớ ấ ậ ẳ d ng nhà khu đô th là ị ạ ộ ị ở ự c do đòi ho t đ ng không ph i doanh nghi p nào cũng có th th c hi n đ ượ ạ ộ h i v n l n. Tuy nhiên, nh ng u đãi cho ho t đ ng này khá h p d n, do ấ ẫ ư ỏ ố ớ v y vi c đ u t ặ c. Đ c phát tri n khu đô th ngày càng gia tăng trong c n ả ướ ệ ầ ư ậ ấ c có r t t hi n nay trên đ a bàn Hà N i, thành ph H Chí Minh và c n bi ả ướ ệ ệ nhi u doanh nghi p ho t đ ng trong lĩnh v c kinh doanh, khai thác nhà ở , ề khu đô th và khu công nghi p. c) T l ưở ỷ ệ

ế ệ

i nhu n g p và l ỉ ợ ố ố ệ ộ ậ

ề ự

ạ ưở ưở ợ

l ơ i nhu n g p ộ ậ

ng t ạ ộ ự ả ố

ẫ

i nhu n ưở ạ

ệ i nhu n t ậ ừ ệ ạ ậ

ưở ệ ậ ở ứ ấ ệ ẩ ng m i, VIC ghi nh n doanh thu và l ợ ươ các d án nh Times City, Royal City, vv. ự ẩ ả

ậ ầ

ư i nhu n t ợ ộ

ho t đ ng xây l p. Tính bình quân cho các doanh nghi p niêm y t đã công b s li u tài chính i nhu n i ngày 16/6/2011, các ch tiêu doanh thu, l Q1’2011 t ậ ợ ạ ộ ng cao (trên 110%) so v i cùng kỳ năm 2010. M t ròng đ u có s tăng tr ớ ng m nh (trên 181%) h n tăng i nhu n g p tăng tr đi m tích c c chung là l ể ộ ậ ự l tr ng doanh thu (trên 112%) th hi n s c i thi n trong t ưở ỷ ệ ợ ệ ể ệ ự ả M c dù các ch s doanh thu, LNG và LNR bình quân chung c a nhóm ngành ủ ỉ ố ặ t, tuy nhiên, k t qu ho t đ ng c a các công ty có s phân hóa tăng tr ế ủ ng doanh thu và khá rõ r t. VIC và NTL d n đ u danh sách v i t c đ tăng tr ớ ố ộ ầ ấ ủ m c r t cao. Trong Q1’11, bên c nh vi c đ y m nh hi u su t c a l ạ ợ các trung tâm th vi c bán các s n ph m t ừ NTL ghi nh n doanh thu và l ấ ạ ầ vi c bán g n 2.000 m2 đ t h t ng ậ ừ ệ i d án KDTM B c Qu c L 32 trong Q1’2011 trong khi cùng kỳ năm ngoái t ắ ạ ự ch có doanh thu và l ợ ỉ ố i nhu n t ậ ừ ạ ộ ắ

ậ ợ

ướ

ả i nhu n ròng TDH, VCR và SJS gi m c mà theo các công ty này, nguyên nhân chính là đi u ề ưở ng i cho vi c tiêu th hàng hóa và do nh h ụ ả

Trong khi đó, các ch tiêu doanh thu, và l ỉ so v i cùng kỳ năm tr ớ ki n th tr ị ườ ệ c a các quy đ nh chính sách nh có đ c p trên ủ ng không thu n l ị ậ ợ ư ệ ề ậ

ả ặ ủ

ng đ ườ ượ ể ậ

ố ạ ợ ườ ệ

ầ ể ả

ủ ậ ế ặ ớ ộ

ư ữ ộ ệ ẽ

ả

Tuy nhiên, do đ c đi m c a ngành b t đ ng s n là doanh thu và l i nhu n ậ ấ ộ ậ ng t p c ghi nh n khi bàn giao s n ph m cho khách hàng và th th ẩ ả trung vào giai đo n cu i năm, do đó, k t qu mà các công ty th c hi n trong ả ự ế ự ự ủ ả quý đ u tiên c a năm ch a th ph n ánh hi u qu ho t đ ng th c s c a c ả ệ ạ ộ ề ậ tác đ ng đ n toàn ngành nh đã đ c p năm. M c dù v y, v i nh ng y u t ư ế ố trên thì năm 2011 s là m t năm nhi u khó khăn cho các doanh nghi p ngành ề b t đ ng s n. ấ ộ Ph l cụ ụ : th ng kê 1 s doanh nghi p niêm y t trên sàn quý 1/2011 ố ệ ế ố

d) S khác bi t v s n ph m ự ệ ề ả ẩ

ố ạ ề ự ấ ộ ệ ề

ườ ầ ế ượ ủ ả ng có giá tr cao. Chi n l ị

ờ lên chi n l ủ ướ c kinh doanh nhà cho ng ườ

ờ

ộ

ộ d án khu nhà

• S khác bi ờ t v giá : B t đ ng s n là lo i hàng hóa c n nhi u v n và th i ấ ộ c c a công ty b t đ ng gian đ u t nên th ầ ư s n khác nhau thì giá c c a s n ph m cũng khác nhau. Th i gian này là ờ ẩ ả ủ ả ả ả c ta, nên trong lĩnh v c b t đ ng s n kho ng th i gian khó khăn c a n ự ấ ộ ả đã r i có thu nh p trung bình ậ ế ượ ộ th p. Và m t s công ty đã đánh vào th ph n này trong th i bu i khó khăn ổ ầ ị ấ ộ ố ệ Sudico cũng chính th c m bán căn h giá t 14 tri u nh hi n nay. ừ ở ứ ư ệ t Tower, ng- Tòa tháp Tân Vi Đ c Th đ ng/m2 thu c ệ ượ ở ứ ồ Hà N i. → Nh v y, ta có th th y s c nh tranh v giá trong lĩnh v c ự ề ể ấ ự ạ ộ này là r t cao. ấ

ự ư ậ

• S khác bi ộ ấ

ư ị ộ ỗ ướ ệ ề ề ấ ẽ

ớ ậ ố ẩ ớ ướ ắ

ự ủ ưở

ố ộ ẩ ẩ ấ ề ị ẹ ấ t v v c u trúc, v trí, v t d ng n i th t : M i công ty b t ậ ụ ư c cũng nh ế ng v n công ty b ra và l ợ i ỏ ượ i cũng khác nhau. Cho nên, s n ph m c a các công ty khác ả ng ki n trúc, s n ả ế ề c nhi u t thì càng đ ượ

c ngoài ng v c nh tranh n

ả ấ ộ

ướ c ngoài vào th tr Singapore, v i nh ng công ty đ ữ ế ừ ị ườ ượ ệ ủ ỗ ợ

ữ ự ớ

ấ ộ ng b t đ ng s n Vi c chính ph h tr ể ả

ở ề ự ị

ả ng Vi t Nam trong nh ng năm t i. ệ ị ườ ớ

ậ ố

ệ ớ

ụ ể ộ ệ ề ớ

ầ ư ộ ạ ở ồ ể ể ề

ng b t đ ng s n Vi chuyên đ u t vào th tr ị ườ ầ ư ấ ộ ố ế ả ỹ

c c n bão suy thoái, nh ng t và có v ượ ơ

ch c này có ti n đ đ u t ổ ứ ể ố ớ ư t qua đ ậ

ự ề ấ

ng đ u t ị ườ ạ

ầ ư ố ế ự ậ

t Nam s gia tăng tr l i Vi t

i nhu n cao h n so v i các th tr i các th tr ơ ộ ầ ư ệ b t đ u tìm ki m m c l ứ ợ i su t l và t ỷ ấ ợ qu c t ự vào các lĩnh v c truy n th ng, d ố ề ầ ư i khi mà các nhà đ u t ở ạ ầ ư ng đ u t ị ườ ớ ơ

ự đ ng s n khác nhau s có các đ i ngũ ki n trúc s trong n ộ ả h p tác v i n c ngoài là khác nhau. L ợ nhu n nh m t nhau t o ra là hoàn toàn khác nhau, v v trí d án, ý t ạ ph m n i th t…. S m ph m càng đ p, càng t ả khách hàng quan tâm. e) S tăng tr ưở ề ạ ự t Nam g n ầ n Ph n l n trong s đ u t ố ầ ư ướ ầ ớ ồ bao g m đây đ n t ớ ư Keppel, Sembcorp, Mapletree và nh ng công ty phát tri n ti m l c l n nh ề và khu công CapitaLand đã và đang phát tri n các d án b t đ ng s n nhà ự ể ứ nghi p. M i đây, c CapitaLand và Keppel đã thông báo v d đ nh tăng m c ệ ớ vào th tr đ u t ữ ầ ư Ch trong tháng 5.2011, t p đoàn Singapore này đã công b thành l p 2 liên ậ ỉ ế t Nam. C th , ngày 10.5, CapitaLand đã ký k t doanh v i các doanh nghi p Vi và Kinh liên doanh v i Khang Đi n Sài Gòn (thu c Công ty C ph n Đ u t ầ ổ doanh Nhà Khang Đi n) đ phát tri n khu nhà i qu n 2, g m 974 căn h t ậ TP.HCM. ệ Đ i v i các qu qu c t t Nam nh VinaCapital, Indochina Land, Dragon Capital và Prudential, sau khi ẻ v ể ầ ư ượ ề ữ ượ , do đây đ phát tri n b t đ ng s n nhà đang t p trung vào các c h i đ u t c ấ ộ ở ơ ộ ầ ư ả xem là lĩnh v c có ti m năng tăng tr c thoát v n rõ ng nh t và m t chi n l ố ế ượ ộ ưở ràng nh t. ấ V i s n đ nh d n gia tăng t ớ ự ổ ầ ị nhu n suy gi m đ i v i các c h i đ u t ố ớ ả ki n các yêu c u đ u t ẽ ầ ư ạ ầ ế qu c t ậ ế ố ế ắ ầ khác.

c a các doanh nghi p b t đ ng s n n ự ướ ộ ủ ể ầ

ờ ả t Nam cho r ng h ệ

ỉ ổ

ố ố ố ứ

c ngoài đ chuy n v n vào Vi ố ể ệ ậ ể ệ ủ ề ệ ấ ệ n ừ ướ

c vay t ộ

i đ ạ ượ ứ c ngoài đang huy đ ng l ặ

ỉ ố ệ ệ ế ề

ậ ả ạ ố ủ

ờ ệ ể ệ c. Đ c bi ặ khách hàng Vi ọ ư ướ

ị ẻ ế ự ế

c g p khó khăn. ệ ặ ả

ể ủ ầ ư ự

v n t

ả ng m i; t ầ ư

ướ ặ v n t l ề ỷ ệ ố ố i thi u c a các nhà đ u t ủ ể i thi u c a các nhà đ u t ể ủ ổ i thi u c a các nhà đ u t ầ ư trong d án Khu đô th ; t ầ

ả t thòi tr trong d án trong các d án nhà ở ự ị ỷ ệ l i thi u (20%) mà các c đông sáng l p c a Công ty c ph n ph i đăng ký ướ c ự ổ n i ph i ch u thi ả ầ ư ộ ế ệ ơ ị

ạ

ố ơ

ề ợ

ế ừ

ệ t Nam. c ngoài trong S phát tri n r m r ấ ộ ệ ọ th i gian qua làm cho các doanh nghi p b t đ ng s n Vi ằ ả ấ ộ t thòi chính trên sân nhà c a mình. Qua kh o sát cho th y, nhi u nhà đang b thi ả ị ề ấ ệ ố ố ng ch là 20% t ng s v n th p (th c ngoài đăng ký s v n đi u l n đ u t ườ ầ ư ướ đ u t ). Con s này ch đ đáp ng đi u ki n theo Lu t Kinh doanh B t đ ng ấ ộ ề ỉ ủ ầ ư s n và các doanh nghi p này không vay t ệ t ả Nam kinh doanh. ừ n Ngu n v n hi n các nhà đ u t ầ ư ướ ố ệ ồ chính các t c ho c thông qua nhi u hình th c khác nhau ch c tín d ng trong n ề ướ ụ ổ ứ t t Nam. Đi u này không ch khi n cho vi c thu hút v n FDI ừ không nh kỳ v ng mà còn làm h n ch kh năng ti p c n v n c a các doanh ế ế ấ t, vào th i đi m ngu n v n dành cho lĩnh v c b t nghi p trong n ố ồ đ ng s n đang b si t ch t nh hi n nay thì mi ng bánh b san s càng khi n các ị ế ư ệ ả ộ doanh nghi p b t đ ng s n trong n ấ ộ M t khác các quy đ nh v : t ị ặ b t đ ng s n; t l ỷ ệ ố ố ấ ộ l th v n t ươ ạ ỷ ệ ố ố v n t ậ ủ ố ố ể mua... đã t o sân ch i quá thoáng khi n nhà đ u t ạ ngo i ngay trên sân nhà. nhà đ u t ầ ư -> Các doanh nghi p b t đ ng s n trong n ướ ả năng tr ạ th y áp l c c nh tranh trong n i b ngành đ n t ấ s n n ả ướ ứ c mong mu n các c quan ch c ấ ộ c c nh tranh lành m nh ngay trên sân nhà. Đi u đó cho ạ ấ ộ các doanh nghi p b t đ ng ệ ộ ộ ớ ố ớ ứ ệ

ệ giúp đ đ ể ượ ự ạ c ngoài đang là 1 s c ép l n đ i v i các doanh nghi p Vi ữ ả

ữ

f) Nh ng rào c n thoát kh i ngành ỏ t v s n ph m c a th tr ẩ ệ ề ả ả ạ ủ ẩ ả

ố ố ể ờ

ợ ệ ữ

ữ ộ ị ể ầ ư ề ấ ộ ị ườ ể

ị ố

ụ ụ ậ ừ ự ệ

i có thu nh p t ườ ả ớ ả ờ

ng là r t khó khăn do các ràng bu c v v n đ u t Do nh ng đ c tính riêng bi ặ nh ng s n ph m có v n đ u t ầ ư ẩ m t v trí nh t đ nh. V n đ u t ầ ư ầ ấ ị chuy n đ i thành ti n kém linh ho t. Nh ng y u t ạ ổ ty đ u t vào b t đ ng s n khó có th rút lui ra kh i th tr ả công ty có m t d án đâu t ư ộ ộ ư án này là d án ph c v cho ng v n kho ng 20 năm và sau đó m i có kh năng sinh l ố lui kh i th tr ỏ ng b t đ ng s n. là ả ấ ộ ị ườ ớ dài h n. S n ph m có tính lâu b n, g n li n v i ề ắ ề i, kh năng c n th i gian dài m i có th sinh l ớ ả này làm cho vi c m t công ộ ế ố ng. ví d khi m t ộ ụ ỏ ự m t t.a nhà đ a c, th i gian xây d ng là 5 năm. D ờ ự ồ 7tr-10tr tháng nên vi c thu h i i. Dó đó vi c công ty rút ệ . ầ ư ộ ề ố ị ườ ấ

ả ế ạ

ấ ộ các doanh nghi p trong n ế ừ ệ

ướ c đánh giá khá cao v qu đ t, chi n l ự c và c doanh nghi p n ề ệ ế ượ

ả ỹ ấ ị ế

ộ ộ ậ : Ngành B t đ ng s n là ngành có áp l c c nh tranh trong n i b K t lu n ướ ngành r t l n, đ n t c ấ ớ ngoài. Nh ng vì SJS luôn đ c kinh ư doanh cũng nh hi u qu ho t đ ng, công ty luôn có 1 v th cao trong ngành và là đ i th đáng g m so v i nh ng công ty khác ượ ạ ộ ữ ư ệ ờ ả ớ ủ ố

: chính sách pháp lu t ậ ng đ ườ

ng t ề ớ

ở ộ ả ị ậ ả ề ủ ủ ề

ướ

ng l n t ạ ộ ủ ố ớ ấ ả ả i th tr ị ườ ả ướ ưở

c Vi ượ i ngành b t đ ng s n. B t c ấ ộ ọ ậ ng b t đ ng s n n ấ ộ ướ ổ s 13/2010/TT-NHNN c a Ngân hàng Nhà n ư ố ệ

3.4.6 Tác đ ng c a y u t ủ ế ố ộ c m r ng đánh Mô hình 5-forces phân tích 5 áp l c c nh tranh th ự ạ ấ ứ giá v chính sách pháp lu t nh h ưở ngành ngh nào ho t đ ng đ u ph i tuân th theo m i quy đ nh c a nhà ả c, chính ph , đ i v i ngành b t đ ng s n cũng v y. D i đây là m t n ộ ấ ộ ướ s thay đ i m i nh t nh h c ta. ớ ớ ớ ố ẽ t Nam s - Thông t ủ thu h pẹ

ụ ả

ể c v n đang ki m m c 22% trong ự ướ ẫ ấ ở ứ

tín d ng vào lĩnh v c b t đ ng s n. Ngân hàng Nhà n ự ấ ộ soát các kho n cho vay v i lĩnh v c “phi s n xu t” ớ tháng 6 và d ki n gi m xu ng 16% trong cu i năm". ố ả ự ế ả ố ả

ể - Ngh đ nh s 69/2009/NĐ-CP c a Chính ph s gia tăng chi phí phát tri n ủ ẽ ủ ị ị

ố các d án b t đ ng s n. ấ ộ ự ả

- Ngh đ nh s 71/2010 NĐ-CP s gi m c u trên th tr ố ầ ị ườ

ị ị ị ị

ể ị

ố ớ ự ượ t ế ở ả ợ

ề ẽ ố ồ ợ

ng b t đ ng s n. ả ị . Ngh ầ ư ố ớ ấ ự ng đ i v i đ t d án kho n 1, đi u 60). ớ c ngày 8/8/2010 cũng s không ướ ng đ n khi ký h p đ ng mua bán ợ ế ể ệ ồ

. ấ ộ ẽ ả Ngh đ nh 71 có hi u l c cũng gây không ít khó khăn cho nhà đ u t ệ ự đ nh này quy đ nh, không cho phép vi c chuy n nh ệ ị d ng h p đ ng góp v n đ i v i d án m i (chi ti ồ ạ Do v y, nh ng h p đ ng h p tác ký tr ợ ữ ậ đ c phép th c hi n vi c chuy n nh ượ ượ ệ v i ch đ u t ớ ự ủ ầ ư

vi c "l V i ch tr t sóng" đ i v i nhà ớ ướ

ủ ươ ơ ố ớ ng nh ng ng ữ

ẫ ả ướ ấ ở ữ ấ

ỉ

ủ ấ

ở ẽ ở s tr ườ ầ ư ấ i đ u t b t ườ pháp lý có d u đ . Nh ng bây ư ỏ t tay thì tính pháp lý không cao. i mua b t an khi giao d ch mà không đ gi y, vì khi có tranh ị c pháp lu t b o v . Đi u này đã làm cho th ượ ệ ề

ng này, c h i t ơ ộ ừ ệ c r t nhi u. Thông th nên khó khăn h n tr ề đ ng s n v n thích s h u các lo i gi y t ấ ờ ạ ộ n u mua bán nhà mà ch có gi y vi gi ế ờ ế Tâm lý ng ườ ấ ch p h s không đ ọ ẽ tr ả ấ ngườ m đ m h n, giao d ch èo u t h n. ấ ị ậ ả ộ ơ ạ ơ ị

K T LU N

Ậ

Ế

ế ố ấ ợ ệ ề

ị ườ c các nhà đ u t Tuy r ng th tr ằ ư ng hi n nay có nhi u y u t ấ ộ ị ườ ạ

b t l ng b t đ ng s n v n đ ả ự ạ i cho th tr ượ ẫ ủ

ng b t đ ng ấ ộ ị ườ ầ ư s n, nh ng v trung h n, th tr ề ả đánh giá cao. Vi c phân tích, đánh giá 5 áp l c c nh tranh c a ngành b t đ ng ấ ộ ệ ề c u th đàm phán giá nhi u, s n cho th y ngành b t đ ng s n không có đ ả ượ ư ấ ộ ế ấ ả

ư ừ ả ạ ỉ

ổ ậ ắ ị ố ớ

ế ầ ư ế ệ

ự t h n là vào ng n h n. c tính toán kĩ và nên đ u t cũng nh t ng công ty đang ph i c nh tranh r t gay g t trong ngành, ch có 1 s c phi u có v n hóa l n n i b t và đ ượ ổ vi c đ u t ấ ộ ổ ệ đ ượ ố ấ ng đ nh giá cao. Chính vì v y, ậ c th tr ị ườ ầ vào c phi u lĩnh v c b t đ ng s n trong giai đo n hi n nay c n ả ạ ắ t ầ ư ố ơ ạ

4. Tinh hinh hoat đông kinh doanh cua công ty

̀ ̀ ̣ ̣ ̉

ớ ả

ự ệ ươ ấ ộ ệ t ng hi u

ậ ề ệ ên c ả ngàn tỷ i ự

ủ ề ớ ố i khu v c phía B c, v i l ắ ớ ủ ậ nh ng d án qui mô l n c a ễ àng ti p nh n ế ộ à các khu đô th l n.

t ệ cùng v iớ

ế

ạ

ỉ ạ

ào l ữ ầ ạ ố

ố

bên c nạ h đó chi phí gi ên biên l i cao n òn 23%, ngoài ra chi phí qu n lý doanh ả ả à công ty b l ụ t ng ượ ể i phóng ả ậ i nhu n ợ nghi p ệ 75 tỷ ạ đ ng, gi m m nh ả ế k t qu l ế

ỷ ồ đ ng. ị ỗ 82 t 2010 là 456 t ỷ ồ ớ

ả kinh doanh r t tấ ệ. Doanh thu đ t ạ 43 tỷ

l SJS là doanh nghi p b t đ ng s n qui mô l n v i v n đi u l ớ ợ th lế à thành viên đ ng. Công ty có th ạ ồ c a T p Đoàn Sông Đà nên SJS d d ữ ủ ng b v Chính Ph v giao thông đ ị ớ ườ ị ê li ngành b t đ ng s n b t khó khăn, Năm 2011 tình hình kinh t ả ấ ộ ế doanh c a SJS t nên k t qu kinh ộ ộ, các v n đ pháp lý nh ng r i ren n i b ủ ả ề ấ ố ữ Doanh thu đ t ạ 136 t đ ng d c m nh. ỷ ồ , gi m ả 86%, do doanh thu chuy n nh ố đ t có h t ng ch đ t 99 t đ ng, gi m 90%, ỷ ồ ấ ả ạ ầ à nh ng kho n chi phí giá v n đ u v m t b ng v ả ặ ằ 66% xu ng c g p gi m t ừ ả ộ đó d n đ n đ ng, tăng 53%, t ẫ ừ ồ c trong năm i so v i m c l ứ ờ nhu n đ t đ ạ ượ ậ k t qu 9 tháng đ u năm 2012, ế ầ đ ng, ồ gi m ả 57%, do 2 d án ch đ o l ủ ạ à Ti n Xuân v ế ậ à An Khánh tri n khai ch m ể ự

giá v n ng v i doanh thu v n ớ ố ứ ẫ ở

ể ẫ

đ ng, tăng

đ ng.

c thu l đ ng l i nhu n ậ ài ra chi phí qu n lý doanh nghi p ệ 84 t ỷ ồ ả V i ớ k t qu kinh doanh kém 127 t ả ế ế à i nhu n tr àn thành k ho ch ậ ợ ướ ư ỷ ồ ỷ ồ ạ 982 t ả à công ty b l ị ỗ ế

s thanh toán hi n th i đ t ỉ ố ờ ạ 0.55 l n vầ

ng đ à ch s thanh toán ầ sỷ ố ươ

toán hi n th i tăng l ệ ớ ờ ạ 0.66 l n ầ và t s thanh ư ầ

ờ òn 0.31 l n. Qua đó ầ s thanh toán nhanh gi m ư

1 t ng v i năm 2010. 9 tháng đ u năm 201 s thanh toán nhanh đ t ạ 0.31 l n ầ so v i 9ớ ỷ ố ên 2.47 l n nh ng t s ỷ ố ầ ệ ờ hi n th i s thanh toán ta th y t ệ ấ ỷ ố m c r t th p ch ng hỏ àng ứ t ấ ả ở ứ ấ ơ ấ ố ấ

ng t th p và bé h n 1, do ì ài s n ả ng n h n sau khi lo i b t n kho th ạ ỏ ồ

ạ àn.

ố

ủ ể ạ ượ ỷ ệ ợ ên v n ch s h u có xu h ỷ ệ 168% trên v n ố ch s h u ạ . Năm 2011 nợ ợ ỷ ệ l ế

t l ớ n tr ầ ỷ ệ ợ ên v n ch s h u tăng s thanh toán nhanh xu ng ắ c an to ng tăng m nh ướ ủ ở ữ . 9 tháng đ u năm 20 ầ ủ ở ữ so v i 9 tháng đ u năm ầ ủ ở ữ 11 n chi m t 2012 tăng lên 225%. Xét th yấ ạ là do n vay ng n h n ắ ợ

ố ỷ ồ g, tăng 144% so v i 9 tháng đ u năm 2011. ớ

ướ ổ ợ

ầ ng tăng. Năm 2011 ế 60% trên t ng t l

ên kh năng thanh toán không đ m c cao n , n chi m ế 63% ài s n ả so v i 9ớ ài s nả ổ c đ m b o an ài s n cũng có xu h ả 2011 n chi m ợ ầ ày cho th y t ên 69%. Đi u nề ả ở ứ ổ ấ ỷ ệ ợ trên t ng t n ả ượ ả

ả ồ ạ 0.62

ng gi m. Năm 2011 vòng quay t n kho đ t ồ

, vòng quay t n kho đ t ạ 0.63 vòng so v i 9 tháng đ u ầ ể ộ ớ ng đ t c a công ấ ủ

ầ ồ

ấ

òn 0.02 vòng. Nh vư ậy, ti n đ chuy n nh ờ đ ng, tăng g p 24 ở m c ứ 4.192 t ỷ ồ ủ ế à chi phí s n xu t d dang ấ ở ả ế ượ Giá tr t n kho trong 9 tháng đ u năm ên th i gian t n kho tăng cao. ị ồ l n so v i 9 tháng đ u năm 2011, trong ớ ầ ầ h ị : Ti n Xuân, An c a 3 d án khu đô t ự ủ ế

ng gi m. Năm 201 ướ ả ả

ả 1 vòng quay ph i thu ạ 0.05 vòng so v i 9ớ

ầ ậ thu h i n n ồ ợ ên kỳ

ên t c và đang m c r t cao. 2011 vòng quay ph i thu đ t òn 0.02. Cho th y công ty ch m ấ ở ứ ấ ầ gi m cả ụ

ạ ầ

ả ả ạ 0.58 vòng so v iớ ì hoãn tr n n ả ợ ên kỳ ả ạ òng quay ph i ả tr đ t c sang 9 òng, nh v y, b ớ ư ậ ướ

ên vòng quay tăng. Ta nên không th đóng góp doanh thu, trong khi đó m c r t cao d n đ n l ế ợ ứ ấ g p b âm h n 6 t , ngo ỷ ơ ị ộ 118%. Do đó, k t qu l ế nh trên th ì kh năng ho ả r t xa v i. ờ ấ Năm 2011, t ỷ ố nhanh đ t ạ 0.38 l n, t ươ ầ thanh toán hi n th i đ t ệ tháng đ u năm 2012 t ỷ ố thanh toán nhanh b ị gi m cả tăng lên m nh nh ng t ỷ ố ạ ên kéo t t n kho tă ng r t cao n ồ ỷ ố y u, l đó kh năng thanh toán ượ ế ả ợ ng n h n đ không đ đ thanh toán n ắ T l n tr ủ ở ữ l chi m t ế 148% trên v n ch s h u ố 9 tháng đ u năm 2012 đ n ở ứ 488 t m c n tr ỷ ệ ợ ên t ng t T l trên tổng tài s n, 9 tháng đ u năm ả tháng đ u năm 2012 tăng l ầ tăng liên t c vụ à toàn. Vòng quay t n kho có xu h ướ ồ vòng. 9 tháng đ u năm 2011 ầ năm 2012 gi m cả ty r t ch m n ậ ấ 2012 đó ch y u l Khánh và Long Tân. Vòng quay ph i thu cũng có xu h ả đ t ạ 0.39 vòng. 9 tháng đ u năm tháng đ u năm 2012 h n thu ti n tăng li ề ạ Xét vòng quay ph i trả ả. Năm 2010 vòng quay ph i tr đ t òn 0.22 vòng, cho th y năm 2011 công ty tr năm 2011 gi m cả ấ ên m nh. 9 tháng đ u năm 2011 v h n thanh toán ti n tăng l ề ạ 0.16 vòng so v i 9 tháng đ u năm 2012 tăng lên 3.08 v ầ tháng đ uầ năm 2012 công ty đã n l c thanh toán ti n n ổ ự ề

ể ả ợ ượ ả

ạ ệ ề ề ấ ày cho th yấ ợ ẫ ấ ì tr , thệ ề

ả ị òng ti n ch a t ề

ẫ

ổ

ố

ng vay n nh m t ợ ằ ợ ưở , tuy nhiên v i ớ k t qu ế gi m m nh kéo ạ ài s n vả ỷ ồ ạ ộ ài tr ho t đ ng ả kinh theo s s t ự ụ ủ ở ữ à v n ch s h u ư đ ng, tăng 13% nh ng

ng i tái đ u t ầ ư ả ổ ả ở ứ 5.033 t m c gi m 14 ớ

à v n ch s h u khá đ s nh ng hi u qu s ả ử ườ m c tăng tr ài s n có ả ứ i nhu n gi l ữ ạ ậ ủ ở ữ . Nh ư v y, năm 2011, t ng t ậ ề C th , t ng t ụ ể ổ m c đ ng, ỷ ồ ố

% so v i năm 2010. ệ ồ ộ ư i tr ố

ài s n vả ỷ ấ su t sinh l ế ỷ ấ ạ ả

ụ ể

ả

ớ su t ROA v ế ụ ở ứ ả ướ ể

à ROE ti p t c ỷ ấ m c âm 2.3%, ROE 9 tháng đ u năm 2012 ấ ử ụ ố

ờ ên tài s nả ở ứ m c òn âm 2%, ROE ầ òn âm 4%. B c sang 9 tháng đ u . C ụ th , ROA 9 tháng đ u m c âm ầ cũng âm 7.5%. Ta nh nậ ầ ủ ở ữ à v n ch s h u ài s n vả thêm n không nh ng không giúp công ty ữ ấ ệ ợ

à còn t o ra gánh n ng chi phí l ạ ặ

ả m nh ạ ở ứ ớ

ử ụ v n c đông không hi u qu n ãi vay. và ệ m c âm ả ên ồ

ta th y ấ vì công ty s d ng ờ ên m i c phi u su t đóng c a ngử su t E/P ỷ ấ

ố ổ ế . V i m c giá ứ ớ ỷ ấ P/E là âm 27, t ả

ế ồ

ch a nên đ u t ì nhà đ u t ờ ế ủ

ả ầ ư ư õi tình hình vĩ mô cũng nh các chính sách c a chính ph ư lỗ, kh năng thanh toán y u kém, t ế ố t t, ị òng ti n không t qu n tr d ề vào SJS t ầ ư ủ ày âm 4%. ỷ su t ỷ ấ ạ th iờ i ủ i y u. Do đó, tránh r i ro th ày mà c n the d ầ

t n kho b t đ ng s n. ư công tác thu n v n r t tr c c i thi n nh ng th yấ , công tác tr n đ ệ hi n qua kỳ h n tr ti n nhanh h n kỳ h n thu ti n r t nhi u, đi u n ạ ơ ả ề công ty qu n tr d t. ư ố Năm 2011, công ty v n ti p t c tăng c ế ụ kinh doanh, do đó t ng t doanh l d n đ n ph n l ỗ ẫ ầ ợ ế gi m c a v n ch s h u ủ ố ả ài s n bi n đ ng trái chi u. ộ ế v n ch s h u ủ ở ữ ở ứ 1.878 t ả ố M c dặ ù qui mô tài s n vả ủ ở ữ th p d n đ n t à v n ch s h u quá d ng tụ ẫ ấ ủ ở ữ ờ ên v n ch s h u ROE gi m m nh và đang ROA và t i tr su t sinh l ủ ở ữ ố âm. C th , ROA năm 2010 đ t ạ 10% so v i năm 2011 gi m c ớ năm 2010 đ t 21ạ % so v i năm 2011 gi m c năm 2012, t năm 2012 ở ứ ề r t th p, công ty s d ng t th y c ROA và ROE đ u ấ ả hoàn toàn không hi u qu , vi c vay ả ệ c i thi n t ệ ình hình ho t đ ng m ạ ộ ả EPS năm 2010 đ t ạ 4.570 đồng/cp so v i năm 2011 gi m 825 đ ng/cp, qua đó không có kh năng sinh l i tr ỗ ổ ả , SJS có t 08.01.2013 là 22.500 đ ng/cp ồ Xét th y, ấ SJS đang có k t qu kinh doanh ả l n ngày càng tăng, t n kho cao, công ty ệ ợ sinh l đi m nể v vi c gi ề ệ i quy t hang ế ấ ộ ả ả ồ

5.1 Các ch tiêu năm 2010

̣ ́ ̉ ́

618.086.111.983 5. Đinh gia cô phiêu ỉ EBIT ho t đ ng kinh ạ ộ

doanh thuế

154.521.527.996 463.564.583.987

ợ

vào TSCĐ ầ ư

ng g ưở

EBIT(1-T) TSLĐ + TSCĐ - N NH - T.m tặ ROC V n đ u t ố KH chênh k ch VLĐ ệ t l tái đ u t ầ ư ỷ ệ t c đ tăng tr ố ộ C t c 2010 ổ ứ

FCFF 2.026.781.627.654 22,87% 1.838.478.865.427 3.509.601.570 (1.206.623.761.107) 136% 31,00% 1.200 (164.780.918. 763)

5.2 D báo các y u t t ế ố ừ ự năm 2011 đ n năm 2016 ế

Năm 2009 2012

2011 1.189.597.632.15

2010 1.016.750.112.95 2 4 1.546.476.921.800

346.034.874.050 404.860.802.639 526.319.043.430

3.409.604.159 4.125.621.032 4.950.745.239

49.209.301.355 56.590.696.558 65.079.301.042

3.164.411.549.742

3.151.641.171.96 9 4.503.687.958 98.725.496.297 5.572.134.693 98.725.496.297 ầ ư

Doanh thu Giá v n hàng ố bán Chi phí bán hàng Chi phí qu nả lý DN Tài s n cả ố đ nhị Kh u hao ấ V n đ u t ố TSCĐ

3.137.802.347.46 1 3.509.601.570 1.838.478.865.42 7 1.641.544.901.35 8 2.495.148.250.00 0 2.744.663.075.00 N ng n h n ạ ắ ợ

163.005.629.648 200.496.924.467 242.601.278.605 ề

923.132.564.614

733.563.653.09 4 708.019.279.90 5 992.172.324.04 2 258.608.670.94 693.529.811.199 -948.015.090.159 737.915.719.116 -1.757.232.530.88 -1.821.530.510.38 Ti n m t ặ ả ư Tài s n l u đ ng ộ V n l u đ ng ố ư ộ

-1.206.623.761.10 -809.217.440.725 -64.297.979.502 Chênh l chệ v n l u đ ng ố ư ộ

Năm 2016

2013 1.360.899.691.18 4 2014 1.769.169.598.53 9

684.214.756.459 889.479.183.397 2015 2.352.995.566.05 7 1.183.007.313.91 8

8.416.266.906 10.941.146.978 14.223.491.071

6.320.742.620.254

11.783.219.959

74.841.196.198 3.175.885.294.04 9 6.868.768.159 5.114.792.511 86.067.375.628 3.186.407.387.43 3 7.820.419.082 17.369.586.670 ầ ư

Doanh thu Giá v n hàng ố bán Chi phí bán hàng Chi phí qu nả lý DN Tài s n cả ố đ nhị Kh u hao ấ V n đ u t ố TSCĐ

2.758.386.394.00 0 169.820.895.024 2.896.305.713.00 0 178.311.939.775 98.977.481.972 6.314.183.327.74 7 9.600.672.230 2.151.020.272.55 0 3.070.084.056.00 0 199.709.372.548 3.192.887.419.000 221.677.403.528 ợ ề

1.129.375.149.670 N ng n h n ắ ạ Ti n m t ặ Tài s n l u ả ư đ ng ộ

738.506.051.691 - 2.019.880.342.30 9 804.971.596.343 - 2.091.334.116.65 7 982.065.347.539 - 2.088.018.708.46 1 - 2.063.512.269.330

-198.349.831.923 -71.453.774.348 3.315.408.196 24.506.439.131 V n l u đ ng ố ư ộ Chênh l chệ v n l u đ ng ố ư ộ

thu c b ng Cân đ i k toán ố ế

5.2.1 Các y u t ế ố ề ộ ả 5.2.1.1 Ti n m t ặ

ị ớ

ự ặ ằ - Năm 2011 d án Khu đô th m i Nam An Khánh s hoàn thành công tác gi ạ ẽ ạ ầ ầ ậ ỹ

ể ạ ầ ề ậ ạ ỹ

ầ ổ ọ

ả i phóng m t b ng, hoàn thành thi công 60% ph n h t ng k thu t giai đo n I; tri n khai thi công h t ng k thu t giai đo n II và khu 33 héc-ta. Đi u này s ẽ góp ph n quan tr ng vào t ng doanh thu c a Sudico năm 2011 ấ ề ủ ộ

ẽ ế ụ ằ ệ ưở ả ợ

- Thêm vào đó công ty s ti p t c bán m t di n tích d t n n có h t ng v a ừ ạ ầ i nhu n đ u ề ậ ạ ộ qu đ t cho nh ng năm ti p theo.kỳ v ng ho t đ ng ế ph i trong năm 2011 nh m đ m b o tăng tr ả đ n đ ng th i d tr ặ ng doanh thu và l ọ ả ỹ ấ ờ ự ữ ữ ồ

i 1895 t VND trong nam ẽ ạ ỷ

ố ủ ế ấ ộ ề

ả i nhu n chinh c a công ty trong kho ng 3 kinh doanh b t đ ng s n c a công ty s đem l ả 2011,trong s đó ti n m t chi m kho n 10_12% ặ ồ ủ ậ ả

ợ các d án ti m năng: ề 2600 t ể ả ớ ẽ ự ỷ

i s tăng và đ n ch y u t năm t ự ế + D an Nam An Khánh: v n đ u t ầ ư Th i gian : 2006_2016 - Có th kh ng đ nh ngu n thu và l ị ủ ế ừ ố ờ

ự ạ

ề ệ ỉ

i doanh thu chính cho công ty trong năm 2011. SJS đã ể i. Theo SJS, doanh c phê duy t quy ho ch đi u ch nh 1/500 trong tháng 6/2011 và có th ế ể ớ

Đây v n là d án mang l ẫ nh n đ ạ ượ ậ b t đ u ti n hành tri n khai đ kinh doanh trong th i gian t ể ắ ầ thu năm 2011 t d án Nam An Khánh có th đ t kho ng 2.200 t đ ng. ừ ự ỷ ồ

ể ạ : 1300 t ờ ả ỷ ự ầ ư

ố ờ

ơ ả ệ ỹ

+ D án La Văn La Khê : V n đ u t Th i gian : 2009_2013 ạ ầ ạ ậ ủ ả ự ế ự ể ộ ỷ

SJS hi n đã hoàn thành c b n công tác thi công h t ng k thu t c a toàn b i cho SJS kho ng 1.175 t d án. D ki n d án Văn La – Văn Khê có th đem l ự đ ng doanh thu trong năm 2011. ồ

:761 t ỷ ư ự ố ố ầ ư

ồ ề ủ ữ

ộ ẽ

ả ặ ả ề ả ả ế ụ

ộ ả ạ ư

ỉ ế

ậ ể ẽ ự ặ

ẹ ượ ề ả ộ ổ

ế ữ

ả ư ộ

+ D án Ph N i_H ng Yên: V n đ u t ố Th i gian : 2011_2013…….. ờ Do đó ngu n ti n măt c a công ty trong nh ng năm sau s tăng trung bình ẽ tăng kho ng 20-25%.Theo d báo năm 2013 , 30% s có thêm 1 cu c kh ng ủ ự ớ ho ng x y ra nên năm 2013 s làm ti n m t gi m 30% thay vì ti p t c tăng v i ẽ t c đ nh cũ vì khó bán đ c trong giai đo n kh ng ho ng.Sau năm 2013,theo ủ ượ ố đúng ti n đ 1 s d án đã hoàn thành,ch còn l i d án Nam An Khánh và có ố ự ộ ạ ự ng ti n m t thu vào c a công ty s d đoán th có 1 s d án m i ,vì v y l ủ ề ớ ố ự tăng nh 5-7% và nh ng năm v sau gi t c đ tăng n đ nh kho ng 10-15% ữ ị ữ ố cho đ n nh ng năm v sau. ề 5.2.1.2 Tài s n l u đ ng Tài s n l u đ ng c a công ty liên t c đ ủ ề ả ư ờ ượ ặ ả

ả ả

ậ ợ ẽ ế ề

ả mang l ả ụ ầ ư

ậ ổ ượ ơ

ả ộ

ầ ỷ ệ ặ ầ ặ ộ

c d đoán là tăng trong nhũng năm ụ ượ ự ộ c, đ ng th i các kho n hàng t n kho và sau,nh vào kho n ti n m t thu đ ồ ờ ổ ả ứ ng ch ng kho n ph i thu khách hàng cũng tăng. Tuy nhiên, do tình hình th tr ị ườ i, công ty s ti n hành c t gi m các kho n đ u ầ khoán không g p nhi u thu n l ắ ặ ạ i t ể ơ ấ ư ắ c các r i ro. Chính vì v y, trong 2 năm l ậ ủ ợ tài chính gi m. Sau năm 2012, 2011,2012, tài s n l u đ ng s gi m do đ u t ầ ư Tài s n l u đ ng s tăng ho c gi m g n v i 1,5 l n t ủ tăng ho c gi m c a ả ớ ti n m t, do kho n tăng c a hàng t n kho và ph i thu ng n h n c ng thêm. tài chính ng n h n trong 1-2 năm, đ c c u hóa danh m c đ u t ạ i nhu n n đ nh h n và tránh đ ị ẽ ả ả ư ả ẽ ồ ả ư ặ ạ ộ l ắ ề ả ả

ủ ắ

- Trên th c t SJS đã đ y m nh s d ng đòn b y tài chính t ử ụ ạ ạ ừ ẩ ằ

ặ ớ

ự ặ ự ư ể

5.2.1.3 N Ng n h n ợ 2009 nh m huy ự ế ẩ đ ng v n đ u t vào 2 d án l n Nam An Khánh và La Văn_La Khê. M t dù ầ ư ố ộ các d án trên nh ng công ty c t công ty có ngu n ti n m t đáng k thu đ ồ ề ượ ừ ắ v n ph i tăng c ng vay n vì kho n ti n m t không đ .Do v y d n ng n ậ ặ ề ườ ả ẫ ư ợ ủ ả ợ

ẽ ụ

ủ ự ữ ả ự ư ợ ơ ữ ứ

ả ả ạ ủ ữ ả

ớ i, nh ng nh ngu n doanh thu thu đ ồ

ự ờ ẽ vi c bán đ ả t tr h t nh ng kho n n ữ

c đây. Ví d nh t ữ

ự ả

h n c a công ty d đoán s liên t c tăng trong nh ng nam sau.H n n a 1 trong nh ng lý do làm d n tăng là s tăng lên c a kho n khách hàng ng tr c và ướ khách hàng.D đoán các kho n vay m i s tăng kho ng 27- kho n ph i tr ả ả ớ ẽ ượ c 30% trong năm t c t ư ượ ừ ệ các công trình đã hoàn thành s giúp công ty l n l ợ ầ ượ ả ế cu i năm 2010 đ n gi a 6 tháng / g c và lãi vay đã vay tr ụ ư ừ ố ướ ế ố 2011, các kho n vay ng n h n c a công ty đã gi m đi 15 t đ ng, nên d báo ỷ ồ ả ắ nh ng năm sau N ng n h n ch tăng t ừ ắ ạ

ợ ượ ề ể

20-23% ả ắ ạ ủ ỉ ặ ủ ợ ợ ạ ẽ ế ụ - Đ n năm 2014 l ẽ ư ợ

ữ ng ti n m t c a công ty gi m,nên đ tài tr cho các d án ế ự m i công ty s gia tăng vay n .Do đó d n ng n h n s ti p t c tăng,kho ng ả ớ 5_10%

ả ố ị

5.2.1.4 Tài s n c đ nh ố ệ ừ ỗ ấ ậ

ẽ ữ - Theo dõi b ng s li u t ả ả ố ị

- V tài s n c đ nh vô hình năm 2010 đã đ ề ả ượ ả ố ị ư ế

ấ ẽ ượ

ầ ề ử ụ ị ừ ẽ ấ

năm 2008-2010, ta nh n th y, m i năm nguyên giá Tài s n c đ nh h u hình s tăng thêm kho ng 6 t ỷ c kh u hao h t, nh ng tham kh o ả ấ báo cáo tài chính 2 quý đ u 2011, ta th y tài s n c đ nh vô hình đã tăng thêm ả ố ị ấ c kh u hao trong vòng 45 năm, 12.342.512.466 là quy n s d ng đ t s đ ấ m i năm s kh u hao 1 giá tr là 135.549.222, đ c tr đi trong nguyên giá tài ượ ỗ s n c đ nh vô hình ả ố ị ề ữ ở

ơ ả ồ ự ư ị ư ứ ẩ ờ

ự ể ớ ổ

- V chi phí xây d ng c b n d dang, s có nh ng công trình hoàn thành đ a ư ẽ vào s d ng nh ng đ ng th i SJS cũng đang nghiên c u, chu n b đ a vào thi ử ụ công nh ng công trình m i nên có th xem chi phí xây d ng này không đ i qua ữ các năm.

ự ươ ng ủ

nh kh ng ho ng năm 2008, s nh h ộ ng đ n Vi ế ưở ệ ả

ề

i tài s n c năm 2009-2010 c ng thêm t ả t Nam năm 2014, khi n ế ả ố ạ ỷ ộ nh t ự ư ừ ị

ớ l m phát - Riêng năm 2013, do nhóm d báo s có 1 cu c kh ng ho ng tài chính, t ẽ t ự ư ủ ẽ ả công ty s thanh lý nhi u tài s n c đ nh trong năm 2014 và mua l ả ố ị ẽ đ nh m i năm 2015.Giá tr tăng t ng t ươ ị l ệ ạ

- Quan sát tài s n c đ nh h u hình qua các năm, v i m i năm nguyên giá tăng ớ

5.2.1.5 Kh u hao ấ ả ố ị ữ l , t kh u hao tài s n c đ nh h u hình m i năm s tăng thêm ữ ẽ ấ ỷ ỷ ệ

ệ ng c a cu c kh ng ho ng d n đ n vi c ủ ẫ

ỗ ỗ ủ ộ ẽ ả ố ả ố ị ưở ị ấ ế ả ả n ng v i m c gi m ươ ứ ứ ớ

ả ố ị ế ế

- V tài s n c đ nh vô hình, v i giá tr quy n s d ng đ t b t đ u đ ấ ắ ầ ượ ả ố ị ị

ề ử ụ ấ năm 2011 trong vòng 45 năm , m i năm kh u hao 135.549.222 s đ ỗ ấ c kh u ẽ ượ c

ừ ế ộ ồ

5.2.1.6 V n đ u t thêm 6 t 24,46%, riêng năm 2014 do nh h ả thanh lý 1 s tài s n c đ nh, giá tr kh u hao s gi m t 2008-2009 lũy k đ n 2014 t ừ ớ ề hao t lũy k c ng d n vào. ố ả ố ị

ầ ư ị ố

ng cho năm 2011 là 98.725.496.297 và t c nhóm vào tài s n c ng t vào Tài s n c đ nh ầ ư Theo báo cáo tài chính 2 quý đ u năm 2011, giá tr v n đ u t ầ đ nh đ ị c l ướ ượ ượ ả ố cho ự ươ

ớ ề

ả ả

ươ ả ự ư

ng t ự ế nh năm 2008-2010 nhân v i t l ớ ỷ ệ ạ ạ ổ ẽ ỗ

ả ố ị ả

ế ố ằ ế

5.2.2 Các y u t ươ ứ ộ ự ế ố

• Doanh thu ự

ượ c năm 2012 v i nhi u công trình đang hoàn thành. Giai đo n năm 2013-2015 đ ạ nên giá tr đ u t ị ầ ư ượ c đ nhóm đánh giá có kh năng x y ra kh ng ho ng kinh t ủ năm l m ph t. Riêng t đánh giá t ừ ả ẽ ầ ư 2016, nhóm d đoán công ty s đi vào giai đo n n đ nh, nên m i năm s đ u t ị ng ng 1 kho n b ng năm 2013. vào tài s n c đ nh t thu c Báo cáo k t qu ho t đ ng kinh doanh ạ ộ ả sau: : d báo doanh thu d a vào các y u t ự c hoàn thành đang đ a vào kinh + Các d án, công trình c a công ty đ ượ ư ủ

doanh

ờ ể ệ ự

l n và quan tr ng đang đ ề ư ọ ị

ầ ư ớ ượ ỹ ễ ạ

ố i th i đi m hi n nay thì công ty có khá nhi u công trình, d án có v n c kinh doanh nh khu đô th Nam An Khánh l n), khu đô th M Đình-M Trì, khách s n Sông Đà-H Long, ạ / 1 đ n 93,73 t ỷ ế ự ọ ỷ ị

Tính t ớ đ u t ầ ư ớ (có v n đ u t ị ố khu du l ch Sông Đà- Ng c V ng ( d đoán doanh thu 37,75 t ừ năm)….

+ T l ỷ ệ đô th hóa ị

Theo bi u đ trên ta th y r ng t ị ồ ể

i năm 2020 t l ỷ ệ đô th hóa lên t ị ố ớ l ỷ ệ ấ ằ ị

ặ ề ộ ề ứ

ườ ủ

đô th hóa c a n c ta tăng d n qua các ầ ủ ướ thành ph , thành th thì năm, t i 45% mà đ t ấ ở ớ không tăng. Đi u này có nghĩa là càng ngày s có càng nhi u các trung c cao ẽ ư c a t ng, các căn h bán ho c cho thuê, khu đô th m i đ dáp ng nhu c u ầ ở ủ ị ớ ể ầ ị đô th l i dân…. Mà đây chính là lĩnh v c kinh doanh chính c a công ty, t ng ỷ ệ ự hóa càng cao h a h n ti m năng kinh doanh cho công ty càng l n. ứ ẹ

ớ ủ ướ ể ệ

ề + Các chính sách phát tri n đô th , đ ị ườ ề ng, đi n… c a nhà n ự

ự ư ự ườ ồ

ự

ộ c (d đoán s đ ủ ấ ướ ủ ể ệ ệ ự ấ ầ ự ế ố

c nên r t đ ố

ế ủ ệ ầ ợ

c. Hi n ệ ở nay, chính ph đang cho th c hiên r t nhi u d án, công trình mang tính m ấ c nh d án Đ ng dây 500KV Đ ng Nai (do công ty r ng, phát tri n đ t n ấ ướ ộ đang th c hi n), phát tri n mô hình th đô Hà N i năm 2020, hay d tính xây các ể ự c b t đ u xây d ng tuy n tàu đi n cao t c xuyên đ t n ẽ ượ ấ ượ ư trong năm 2014)….Mà công là công ty có 51% v n nhà n c u ướ i th c a công ty), t o nên kh năng tăng tiên trong vi c đ u th u d án ( l ả ạ ự ấ doanh thu trong các năm ti p theo là r t l n. ấ ớ ế

+ GDP Năm 2008 2009 2010 2011 (dự

đoán)

1436955 1580461

GDP 1108752 T b ng này ta có th th y GDP c a n c ta ngày càng tăng và d đoán năm ể ấ ừ ả ủ ướ 1817530 ự

2011 tăng 15% so v i năm 2010. ớ

ự ả ầ

D a vào b ng doanh thu thu n c a công ty trong năm 2007 và 2008 ta th y ấ ấ ho t đ ng chuy n quy n s d ng đ t ủ ế ừ ề ử ụ ạ ộ ủ ể

r ng doanh thu chính c a công ty đ n t ằ và kinh doanh nhà. i Vi ườ ậ

ọ

i trí và ặ ề ể ệ ả

i khi mua đ i Vi ườ t ki m cho t ệ ọ ẽ ượ ư ớ

ượ ể ự ầ

c nhu c u v nhà ầ ề

Ng t Nam có tính thích an toàn, “ăn ch c, m c b n” vì v y nhà c a đ i ử ố ệ ắ ng Tây ng ph v i h là quan tr ng nh t. ề i ta có th tiêu xài r t nhi u ti n ấ Ở ươ ớ ọ ề ấ ườ nhà thuê, nh ng ng cho vi c ăn ch i, gi t Nam ta thì không, khi ư ở ơ ệ ch a mua đ c m t căn nhà thì h s tiêu xài ti c thì ế ộ thôi. Vì v y, khi thu nh p bình quân trên đ u ng i tăng chúng ta có th d đoán ườ ậ ậ đ ồ cũng s tăng theo ( ch a có nhà thì mua nhà, có nhà r i ư ở ượ thì mu n mua nhà to, có nhà to r i thì mua nhà to h n và cao c p h n…). ẽ ồ ấ ố ơ ơ

các Ngân hàng ừ

ầ ệ ế ề ệ

ể ứ ằ

c vay đ ti n mua nhà r i tr ượ ả

ng r t nhi u u đãi khách nh trúng th ủ ề ư ấ

i có thu nh p trung bình có th mua nhà + Chính sách cho vay t Hi n nay h u h t các Ngân Hàng đ u c nh tranh nhau v vi c cho vay, trong ề ạ ẽ ế ấ ượ c góp khách hàng còn đ ồ ng, lãi su t 0%..... Đi u này t o ạ ưở ư ề thành th cũng nh ị ể ậ ở

đó đang phát tri n hình th c khách hàng vay th ch p b ng chính ngôi nhà s mua. Ngoài vi c đ ệ h ề ư ấ ưở đi u ki n cho ng ườ ệ ề các vùng khác. ở + Tình hình kinh t ng th tr ế ị ườ

ng không t Ngoài các y u t ưở ế ố có nh h ả

ả ủ đã nêu ra thì đây là y u t ế ố ư

ỹ ả ướ

ủ ụ ủ ạ

ắ ấ ớ ấ

ể ng r t l n đ n tình hình xu t kh u ưở ấ ẩ

ưở ả ậ ủ ủ ề ế ệ ộ ố ể ấ ả

c ta cũng không th ọ ẽ ắ ả n ẩ ở ướ ậ ủ c, không đ ti n trang tr i cu c s ng thì r t khó đ nghĩ t ớ ư ự ể ạ

nêu trên ta có th d đoán doanh thu c a công ty s tăng ế ố ể ự ủ ẽ

ố ế t đ n doanh thu c a công ty b t đ ng s n cũng nh các công ty trong các lĩnh v c ự ấ ộ ể khác. Khi Châu Âu, M lâm vào kh ng ho ng n thì n ợ ặ ng. Đ kh c ph c tình tr ng kh ng ho ng h s th t ch t tránh kh i nh h ỏ ả ẽ c ta, nó s chi tiêu đi u này nh h ề làm gi m thu nh p c a các doanh nghi p xu t kh u và thu nh p c a ng i dân ườ ả c n i vi c mua ệ ả ướ ừ nhà. Nh ng công ty có th đánh m nh lĩnh v c cho thuê thay cho doanh thu t vi c bán nhà. ệ → T nh ng y u t ữ ừ trong các năm t

i.ớ ố ạ

ơ ớ ạ ệ ủ

ở ứ

ị ẫ ệ

ấ t Nam v n ch a th n đ nh nên lãi su t ể ổ c khác nên t o áp ạ ấ ừ ướ ư ớ c a Vi ẫ

ẽ ự ủ ữ trên, d đoán chi phí c a công ty s tăng trong nh ng

ừ ữ i.ớ

ề

ự trên th gi , ế ế ư Giáo s ư

ộ ủ

ả ơ ấ

i c a ả ế ố ể ủ

ố ở ưở ạ

ộ ạ i t ạ ạ ủ ố

ủ USD, năm 2012 và 2013 cũng có th thâm h t ể

c M s đ i m t v i hai v n đ c b n là có nhi u kho n n ụ ở ứ ề ặ ớ

ề ơ ả . T t c các n ấ ả ỹ ẽ ố ấ

ướ ấ ườ

ế ố ợ ầ ẽ ậ

toàn di n” t c nh ng kho n n n n này s cho th y h u qu c a nó, 4 y u t i 30% s t o ra m t “c n bão kinh t ộ ậ ả ủ ế ả ớ

ệ ạ ố

l ỷ ệ ạ ự ướ

• Giá v n hàng bán và các lo i chi phí + Khi doanh thu tăng lên thì chi phí cũng tăng lên theo. ứ ạ + L m phát làm tăng giá v n và các chi phí c a doanh nghi p (l n h n m c l m ố phát). L m phát m c cao trong các năm qua nên nhóm d đoán c ta luôn n ự ạ ở ướ l m phát s v n m c trên 10%. ạ ẽ ẫ ở ứ + Hi n nay tình hình kinh t ệ ế ủ ch c tín d ng v n còn r t cao so v i các n cho vay t các t ổ ứ ụ l c chi phí cao đ i v i các doanh nghi p. ệ ố ớ ự → T nh ng y u t ế ố năm t t trong năm 2013 : theo d đoán c a nhi u chuyên gia + D đoán có s khác bi ủ ự ệ ự Công ty Solid Nouriel Roubini i nh kinh t ớ vào năm 2013 do s t n ự ồ Menedzhment… thì s x y ra cu c kh ng ho ng kinh t ế ẽ ả cu c kh ng i châu Âu ( t ủ tiêu c c là quá trình tái c c u n t ạ ủ 4 y u t ợ ạ ự ho ng có th thoát ra ngoài s ki m soát c a các chính ph nh Hy L p, Ý, Tây ư ủ ự ể i Trung Nh t B n, tăng tr Ban Nha…), tình tr ng đình đ n ng ch m l ả ậ ậ ỹ thâm h t ngân sách c a M đã là Qu c và nh ng khó khăn tài chính c a M ( ỹ ụ ữ m c này. Trong h n 1.000 t ơ ỷ i, n th i gian t ợ ả ớ ờ ế ụ x u và nhi u c s s n xu t không ho t đ ng.) c đang ti p t c ề ấ nhân, và ch m nh t vào năm 2013, đi trên con đ t ự tiêu c c ữ ấ ả trên có kh năng t ả ả năm tr Năm ấ ướ ạ ộ ơ ở ả ng gia tăng n công và n t ợ ư ợ ấ ơ • B ng d đoán tăng (gi m) doanh thu, giá v n và các lo i chi phí so v i ớ l m phát). 2012 ẽ ạ ả c đó (bao g m t ồ 2011 2013 2014 2015

17% 40% -12% 30% 33% Doanh thu thu nầ

17% 30% 30% 30% 33% Giá v n hàng ố

bán CPBH 21% 20% 70% 30% 30%

15% 15% 15% 15% 15%

CPQLDN 5.2.3 C t cổ ứ

ớ ữ ề ự

còn l ổ ủ ệ ả ị

đ nh các y u t ổ ừ

ự ả ả ế ố ế ố đó tính đ l ỷ ệ ự

ế ỗ ổ năm 2008 đ n 2010 là 50% đ tính đ ừ ượ ự

V i nh ng d báo v s thay đ i c a doanh thu, giá v n hàng bán, chi phí bán ạ ủ ả i c a b ng ậ c thu nh p ượ chi tr c t c trung ả ổ ứ c d báo chi tr c t c m i năm ỗ ề ổ ng đ u n năm 2016 tr đi, v i d báo t c đ tăng tr ớ ự ả ổ ứ ưở ể ở ộ ố

hàng, chi phí qu n lý doanh nghi p, nhóm gi báo cáo k t qu ho t đ ng kinh doanh là không đ i, t ạ ộ trên m i c phi u m i năm (EPS) và nhóm d a trên t ỗ bình t t ừ đ nh cho nh ng năm v sau là 5% ị ừ ề

ế 2011-2015. Riêng t ữ ổ ứ

nên c t c năm 2016=c t c 2015 x (1+5%) 2014 ổ ứ 2012 2010 2013 2015 2016

2011 2.68

1.200 7 3.538 2.195 2.908 3.940 4.137 Năm Cổ t cứ

ị ị

ệ ị ượ ầ ố

ươ ng ố ộ ủ

ủ ợ ưở

: Ta có c t c đ ng pháp DDM 5.3Xác đ nh tr giá c a c phi u ế ủ ổ Vi c đ nh giá c phi u cu i năm 2010 đ u 2011 đ c xác đ nh theo ph ổ ế ị pháp là DDM v i gi đ nh c a nhóm đ a ra là t năm 2016 , t c đ tăng ừ ư ả ị ớ c duy trì m c n đ nh là g=5% i nhu n và c t c s đ tr ị ở ứ ổ ổ ứ ẽ ượ ậ c d báo qua các năm là : ổ ứ ượ ự ươ

ng c a l Theo ph D2011 = 2.687

D2012 = 3.538

D2013 = 2.195

D2014 = 2.908

D2015 = 3.940

Gi năm 2016 tr đi, t c đ tăng tr ng c t c đ c duy trì s t ả ử ừ ố ộ ưở ổ ứ ượ ở ứ ổ m c n

ở 2016 = D2015 * (1+5%) = 4.137 đ nh là g = 5%/năm -> D ị

V i lãi su t chi t kh u r ấ ớ ế ấ e = 23.46%

P o

) g

)

D 2011 + 1 r e

D 2012 + r ) e

D 2013 + r ) e

D 2014 + r ) e

D 2015 + r ) e

D 5 + r e

1( 5 r () e

= 16.102 đ

TÀI LI U THAM KH O

Ả

ng niên Công ty C ph n Đ u t phát tri n đô th và khu ườ ầ ư ầ ổ ể ị

Ệ 1. www.kinhtevadubao.com.vn 2. www.vnexpress.net 3. www.stockbiz.vn 4. http://www.vdsc.com.vn 5. www.cophieu68.com 6. www.hsx.vn 7. http://vneconomy.vn 8. http://www.bsc.com.vn 9. Báo cáo th ệ

10. B n cáo b ch Công ty c ph n Đ u t

và phát tri n đô th khu Công công nghi p Sông Đà năm 2010 ầ ầ ư ả ổ ể ị

Đà

ạ nghi p Sông ệ

Bài thảo luận: Phân tích đầu tư và đinh giá cổ phiếu SJS

TR

NG Đ I H C KINH T KY THUÂT CÔNG NGHIÊP

ƯỜ

Ế Ạ Ọ KHOA QUAN TRI KINH DOANH L P ĐHQT4A2NĐ

Ớ

GVHD: LÊ HAI HẢ

MUC LUC

3.2 M i quan h c a ngành v i chu kỳ kinh doanh ố Đ u t xây d ng – b t đ ng s n là ngành có tính chu kỳ, nghĩa là ngành có ầ ư bi n đ ng cùng chi u v i ngành kinh t ề ộ ế - Năm 2011 : Th tr ả ị ườ th gi ế ế ớ ủ

3.3 Chu kỳ ngành

• K t lu n ậ ế ề

K T LU N

Ậ

Ế

4. Tinh hinh hoat đông kinh doanh cua công ty

TÀI LI U THAM KH O

Ả

Ệ 1. www.kinhtevadubao.com.vn 2. www.vnexpress.net 3. www.stockbiz.vn 4. http://www.vdsc.com.vn 5. www.cophieu68.com 6. www.hsx.vn 7. http://vneconomy.vn 8. http://www.bsc.com.vn 9. Báo cáo th ệ

Có thể bạn quan tâm

Tài liêu mới

Giới thiệu

Về chúng tôi

Việc làm

Quảng cáo

Liên hệ

Chính sách

Thoả thuận sử dụng

Chính sách bảo mật

Chính sách hoàn tiền

DMCA

Hỗ trợ

Hướng dẫn sử dụng

Đăng ký tài khoản VIP

093 303 0098

support@tailieu.vn

Phương thức thanh toán

Theo dõi chúng tôi

Facebook

Youtube

TikTok

Bài thảo luận: Phân tích đầu tư và đinh giá cổ phiếu SJS

TR

NG Đ I H C KINH T KY THUÂT CÔNG NGHIÊP

ƯỜ

Ế Ạ Ọ KHOA QUAN TRI KINH DOANH L P ĐHQT4A2NĐ

Ớ

GVHD: LÊ HAI HẢ

MUC LUC

3.2 M i quan h c a ngành v i chu kỳ kinh doanh ố Đ u t xây d ng – b t đ ng s n là ngành có tính chu kỳ, nghĩa là ngành có ầ ư bi n đ ng cùng chi u v i ngành kinh t ề ộ ế - Năm 2011 : Th tr ả ị ườ th gi ế ế ớ ủ

3.3 Chu kỳ ngành

• K t lu n ậ ế ề

K T LU N

Ậ

Ế

4. Tinh hinh hoat đông kinh doanh cua công ty

TÀI LI U THAM KH O

Ả

Ệ 1. www.kinhtevadubao.com.vn 2. www.vnexpress.net 3. www.stockbiz.vn 4. http://www.vdsc.com.vn 5. www.cophieu68.com 6. www.hsx.vn 7. http://vneconomy.vn 8. http://www.bsc.com.vn 9. Báo cáo th ệ

Có thể bạn quan tâm

Tài liêu mới

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Giới thiệu

Về chúng tôi

Việc làm

Quảng cáo

Liên hệ

Chính sách

Thoả thuận sử dụng

Chính sách bảo mật

Chính sách hoàn tiền

DMCA

Hỗ trợ

Hướng dẫn sử dụng

Đăng ký tài khoản VIP

093 303 0098

support@tailieu.vn

Phương thức thanh toán

Theo dõi chúng tôi

Facebook

Youtube

TikTok