Th c tr ng c a ạ Th c tr ng c a ạ
ự ự
ủ ủ
th tr th tr
ng b t đ ng s n Vi ng b t đ ng s n Vi
t t
ả ả
ệ ệ
ị ườ ị ườ
ữ ữ
ầ ầ
ấ ộ ấ ộ NamNam nh ng tháng đ u năm 2009 nh ng tháng đ u năm 2009 Nhóm th c hi n ệ ự Nhóm th c hi n ệ ự
ạ ạ
Th ch Th Ng c Ánh ọ ị Th ch Th Ng c Ánh ọ ị ầTr n Huy Bình ầ Tr n Huy Bình DungDung L p K45/11.10 – H c vi n Tài Chính L p K45/11.10 – H c vi n Tài Chính
ệ ệ
ọ ọ
ớ ớ
Các v n đ chính Các v n đ chính
ề ề
ấ ấ
chung vềvề b tấb tấ đ ngộđ ngộ s nảs nả
ngườ b tấb tấ đ ngộđ ngộ s nảs nả
ngườ b tấb tấ đ ngộđ ngộ s nảs nả Vi
tệ tệVi
ngườtr 2009 tháng đ uầđ uầ nămnăm 2009
i pháp đ ra i pháp đ ra
CácCác v nấv nấ đềđề chung ThịThị tr ngườtr Th cựTh cự tr ngạtr ngạ c aủc aủ thịthị tr Nam nh ngữnh ngữ tháng Nam Nh ng gi ả ữ Nh ng gi ả ữ
ề ề
Các v n đ chung v b t đ ng s n Các v n đ chung v b t đ ng s n
ề ấ ộ ề ấ ộ
ề ề
ấ ấ
ả ả
KháiKhái ni mệni mệ Đ cặĐ cặ đi mểđi mể c aủc aủ b tấb tấ
đ ngộđ ngộ s nảs nả
B t đ ng s n ả B t đ ng s n ả
ấ ộ ấ ộ
Khái ni mệ
ấ
ả
ấ ộ ồ
ề ớ ấ ả ắ
ề ớ ự
ả
ậ
ị
Khái ni mệ : : “B t đ ng s n ả là các tài s n bao g m: Đ t đai; Nhà, công trình xây d ng ự g n li n v i đ t đai, k c ể ả ắ các tài s n g n li n v i nhà, công trình xây d ng đó; Các tài s n khác g n li n v i đ t ề ớ ấ ắ đai; Các tài s n khác do pháp ả lu t quy đ nh”.
Theo B lu t Dân s năm 2005
ự
t Nam, t
ộ ậ ộ ạ
c a n ủ ướ Vi ệ đ nhị
c C ng hoà XHCN i Đi u 174 quy ề
Đ c đi m c a b t đ ng s n Đ c đi m c a b t đ ng s n
ủ ấ ộ ủ ấ ộ
ể ể
ặ ặ
ả ả
tệ vàvà khan
khan hi mếhi mế
tệbi
ngưởh
ngưở l nẫl nẫ nhaunhau
1.1. TínhTính cácá bi 2.2. TínhTính b nềb nề lâulâu 3.3. TínhTính ch uịch uị sựsự nhảnhả h khác 4.4. CácCác tínhtính ch tấch tấ khác
Tính cá bi Tính cá bi
t và khan hi m t và khan hi m
ệ ệ
ế ế
ừ ừ
ề ặ ề ặ
ế ế ấ ấ
tính cá bi tính cá bi ệ ệ
ế ế
i ớ i ớ
ấ ấ
ề ệ ề ệ ự ự
ổ ổ
ị ị
c c a đ t đai nên hàng hoá c c a đ t đai nên hàng hoá
t. t.
ệ ệ
t và tính khan hi m Xu t phát t ệ ấ Xu t phát t t và tính khan hi m ệ ấ c a đ t đai : do di n tích b m t trái đ t là ủ ấ c a đ t đai : do di n tích b m t trái đ t là ủ ấ có h n ạ có h n ạ Tính khan hi m c th c a đ t đai là gi ụ ể ủ ấ Tính khan hi m c th c a đ t đai là gi ụ ể ủ ấ h n v di n tích đ t đai c a t ng mi ng đ t, ế ủ ừ ấ ạ h n v di n tích đ t đai c a t ng mi ng đ t, ế ủ ừ ấ ạ ng, lãnh th v.v.. khu v c, vùng, đ a ph ươ ng, lãnh th v.v.. khu v c, vùng, đ a ph ươ Chính vì tính khan hi m, tính c đ nh và ố ị ế Chính vì tính khan hi m, tính c đ nh và ố ị ế không di d i đ ờ ượ ủ ấ không di d i đ ờ ượ ủ ấ b t đ ng s n có tính cá bi ả ấ ộ b t đ ng s n có tính cá bi ả ấ ộ
Tính b n lâu ề Tính b n lâu ề
Do đ t đai là tài s n do thiên nhiên ban t ng, m t
ấ
ộ c xem nh không th b hu ỷ ặ ể ị ả ượ
, vùi l p. ấ
lo i tài nguyên đ ư ho i, tr khi có thiên tai, xói l ở ừ ờ ạ ạ ồ ậ ự
ế ự ặ
ộ ờ i hàng ể ồ ạ
ủ ấ ộ ỉ ổ ả
Đ ng th i, các v t ki n trúc và công trình xây d ng trên đ t sau khi xây d ng ho c sau m t th i gian s ử ấ c c i t o nâng c p có th t n t d ng đ ấ ụ ượ ả ạ trăm năm ho c lâu h n n a. ơ ữ ặ Vì v y, tính b n lâu c a b t đ ng s n là ch tu i ề ế
th c a v t ki n trúc và công trình xây d ng ậ ọ ủ ậ ự
Tính ch u s nh h Tính ch u s nh h
ị ự ả ị ự ả
ưở ưở
ẫ ẫ
ng l n nhau ng l n nhau
ẫ ẫ ưở ưở ị ự ả ị ự ả
ộ ấ ộ ộ ấ ộ ấ ớ ấ ớ ộ ộ
xây xây ệ ệ ườ ườ
c đ u t ướ ầ ư c đ u t ướ ầ ư ẽ ẽ ủ ấ ộ ủ ấ ộ ả ả
, vi c xây d ng b t đ ng s n này làm ấ ộ , vi c xây d ng b t đ ng s n này làm ấ ộ ự ự ệ ệ
ả ả ẫ ủ ấ ộ ẫ ủ ấ ộ ự ấ ự ấ ả ả
ng l n nhau r t l n, b t đ ng s n ch u s nh h ả ấ ộ ng l n nhau r t l n, b t đ ng s n ch u s nh h ả ấ ộ giá tr c a m t b t đ ng s n này có th b tác đ ng ể ị ả ị ủ giá tr c a m t b t đ ng s n này có th b tác đ ng ể ị ị ủ ả c a b t đ ng s n khác. ả ủ ấ ộ c a b t đ ng s n khác. ả ủ ấ ộ Đ c bi ng h p Nhà n t, trong tr ợ ặ ng h p Nhà n Đ c bi t, trong tr ợ ặ d ng các công trình k t c u h t ng s làm tăng v ẻ ạ ầ ế ấ ự d ng các công trình k t c u h t ng s làm tăng v ẻ ạ ầ ế ấ ự đ p và nâng cao giá tr s d ng c a b t đ ng s n ị ử ụ ẹ đ p và nâng cao giá tr s d ng c a b t đ ng s n ị ử ụ ẹ trong khu v c đó. ự trong khu v c đó. ự Trong th c t Trong th c t ự ế ự ế tôn thêm v đ p và s h p d n c a b t đ ng s n ẻ ẹ tôn thêm v đ p và s h p d n c a b t đ ng s n ẻ ẹ ng khá ph bi n. khác là hi n t ệ ượ ng khá ph bi n. khác là hi n t ệ ượ ổ ế ổ ế
Các tính ch t khác Các tính ch t khác
ấ ấ
MangMang n ngặn ngặ y uếy uế tốtố t pật pậ quán, , thịthị hi uếhi uế vàvà tâmtâm lýlý quán xãxã h iộh iộ
thích ngứngứ TínhTính thích TínhTính phụphụ thu cộthu cộ vàovào năng l cựl cự qu nảqu nả lýlý năng
Tính thích ngứ Tính thích ngứ
c sinh ra trong
ả ượ
ợ
L i ích c a b t đ ng s n đ ủ ấ ộ quá trình s d ng. ử ụ ả
B t đ ng s n trong quá trình s d ng có th ể
ỉ
ử ụ đ ữ ượ
ẫ
ặ
ườ
ủ
ả
ệ
ấ ộ c đi u ch nh công năng mà v n gi ề nh ng nét đ c tr ng c a nó, đ ng th i v n ờ ẫ ồ ủ ư ữ i tiêu đ m b o yêu c u s d ng c a ng ầ ử ụ ả dùng trong vi c tho mãn nhu c u sinh ho t, ạ ầ ả s n xu t-kinh doanh và các ho t đ ng khác. ạ ộ ả
ấ
ả ả
ộ ộ
ự ự
ụ ụ
ấ ộ ấ ộ
ả ả
ỏ ỏ ớ ớ
ấ ộ ấ ộ
ứ ứ
ả ả
Tính ph thu c vào năng l c qu n Tính ph thu c vào năng l c qu n lýlý Hàng hoá b t đ ng s n đòi h i kh năng và ả Hàng hoá b t đ ng s n đòi h i kh năng và ả chi phí qu n lý cao h n so v i các hàng hoá ả ơ chi phí qu n lý cao h n so v i các hàng hoá ả ơ ng khác. thông th ườ ng khác. thông th ườ Vi c đ u t xây d ng b t đ ng s n r t ph c ả ấ ự ệ ầ ư xây d ng b t đ ng s n r t ph c Vi c đ u t ả ấ ự ệ ầ ư t p, chi phí l n, th i gian dài. Do đó, b t ấ ờ ớ ạ t p, chi phí l n, th i gian dài. Do đó, b t ấ ờ ớ ạ đ ng s n đòi h i c n có kh năng qu n lý ả ỏ ầ ả ộ đ ng s n đòi h i c n có kh năng qu n lý ả ỏ ầ ả ộ ng x ng thích h p và t ứ ợ ng x ng thích h p và t ứ ợ
ươ ươ
t p quán, th hi u và
Mang n ng y u t ặ
ị ế
ế ố ậ tâm lý xã h iộ
ị ự ị ự
ả ả này m nh h n các hàng hoá thông th này m nh h n các hàng hoá thông th ạ ạ ố ủ ố ủ ườ ườ
ấ ộ ấ ộ ơ ơ ề ấ ộ ề ấ ộ ỗ ỗ
ầ ầ ỗ ỗ
ậ ậ
ụ ụ ố ố ấ ấ ủ ủ ộ ộ ả ả
ầ ầ ố ố
Hàng hoá b t đ ng s n ch u s chi ph i c a các y u ế Hàng hoá b t đ ng s n ch u s chi ph i c a các y u ế ng khác. t ố t ng khác. ố Nhu c u v b t đ ng s n c a m i vùng, m i khu ỗ ả ủ Nhu c u v b t đ ng s n c a m i vùng, m i khu ỗ ả ủ v c, m i qu c gia là r t khác nhau, ph thu c vào ộ ấ ố ự v c, m i qu c gia là r t khác nhau, ph thu c vào ộ ấ ố ự i đó. i dân sinh s ng t th hi u, t p quán c a ng ạ ườ ị ế i đó. i dân sinh s ng t th hi u, t p quán c a ng ạ ườ ị ế tâm lý xã h i, th m chí c các v n đ tín Y u t ề ậ ế ố Y u t tâm lý xã h i, th m chí c các v n đ tín ề ậ ế ố ng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi ph i nhu c u và ng ưỡ ng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi ph i nhu c u và ng ưỡ hình th c b t đ ng s n ứ ấ ộ hình th c b t đ ng s n ứ ấ ộ ả ả
ng ng
ữ ữ
ề ị ườ ề ị ườ
ấ ấ
b t đ ng s n b t đ ng s n
Nh ng v n đ chung v th tr ề Nh ng v n đ chung v th tr ề ấ ộ ấ ộ
ả ả
HàngHàng hóahóa “ “b tấb tấ đ ngộđ ngộ
ngườtr ngườ b tấb tấ đ ngộđ ngộ
Đ cặĐ cặ đi mểđi mể c aủc aủ thịthị
s nảs nả ”” ThịThị tr s nảs nả
ngườ b tấb tấ đ ngộđ ngộ s nảs nả
ngườtr tr GiáGiá đ tấđ tấ Đ cặĐ cặ đi mểđi mể c aủc aủ thịthị
ngườ b tấb tấ đ ngộđ ngộ s nảs nả Nam tệ Nam ngườtr tr tệVi Vi
Hàng hóa b t đ ng s n Hàng hóa b t đ ng s n
ấ ộ ấ ộ
ả ả
1. Đi uề ki nệ để b tấ đ ngộ s nả trở thành
hàng hoá trên thị tr
ngườ
2. Khái ni mệ hàng hóa b tấ đ ngộ s nả 3. Đ cặ đi mể c aủ hàng hóa b tấ đ ngộ s nả
Đi u ki n đ b t đ ng s n tr thành hàng Đi u ki n đ b t đ ng s n tr thành hàng
ệ ệ
ề ề
ể ấ ộ ể ấ ộ hoá trên th tr hoá trên th tr
ở ả ở ả ị ườ ng ng ị ườ
ả ả
ả ả
ả ả
ể ể
ứ ứ
ậ ậ
ề ở ữ ề ở ữ ộ ộ
ấ ấ
ụ ể ư ụ ể ư ấ ấ ử ụ ử ụ ả ả
ặ ặ
ờ ờ
ạ ạ ử ụ ử ụ
ạ ạ
c và không gây ô nhi m môi tr c và không gây ô nhi m môi tr
ng. ng.
B t đ ng s n ph i có ch s h u c th , ủ ở ữ ụ ể ấ ộ B t đ ng s n ph i có ch s h u c th , ủ ở ữ ụ ể ấ ộ c pháp lu t cho phép và ph i có đ ph i đ ủ ậ ả ượ c pháp lu t cho phép và ph i có đ ph i đ ậ ả ượ ủ đi u ki n đ giao d ch. C th nh có xác ị ệ ề đi u ki n đ giao d ch. C th nh có xác ề ị ệ nh n quy n s h u (có gi y ch ng nh n), ậ nh n quy n s h u (có gi y ch ng nh n), ậ không thu c vùng c m s d ng, không n m ằ không thu c vùng c m s d ng, không n m ằ trong vùng quy ho ch ph i di d i ho c thay trong vùng quy ho ch ph i di d i ho c thay đ i m c đích s d ng theo k ho ch c a ủ ổ đ i m c đích s d ng theo k ho ch c a ủ ổ Nhà n ườ Nhà n ườ
ụ ụ ướ ướ
ế ế ễ ễ
Khái ni m hàng hóa b t đ ng s n Khái ni m hàng hóa b t đ ng s n
ấ ộ ấ ộ
ệ ệ
ả ả
Hàng hóa b t đ ng s n bao g m 2 lo i ch y u:
ấ ộ
ủ ế
ả
ạ
ồ
ắ
Hàng hóa b t đ ng s n là b t đ ng s n đ
ậ ế ấ ộ
ự ấ ộ
Đ t đai ấ Các v t ki n trúc đã xây d ng g n li n v i đ t ề ớ ấ c đem trao ả ượ ng trong khuôn kh pháp lu t ổ
ậ
ả đ i, mua bán trên th tr ị ườ ổ cho phép.
ả
ọ
ấ ộ ố ị
ặ ị ủ
ụ
ư
ề
ộ
Hàng hoá b t đ ng s n có 2 đ c tính quan tr ng khác nh : Tính c đ nh và giá tr c a nó ph thu c nhi u vào m c đích s d ng.
ử ụ
ụ
ặ ặ
ể ể
ủ ủ
ấ ộ ấ ộ
ổ ứ ệ ấ ấ
ừ ợ
ủ
ả
ả
Đ c đi m c a hàng hóa b t đ ng Đ c đi m c a hàng hóa b t đ ng s n ảs n ả T ng cung đ t đai là c đ nh và vi c cung ng đ t ố ị đai phù h p cho t ng m c đích riêng b h n ch ế ị ạ ụ v m t quy ho ch c a Nhà n c. Do đó giá c ướ ả ạ ề ặ ng ngày càng tăng b t đ ng s n luôn có xu h ướ ấ ộ lên, và cung hàng hóa b t đ ng s n kém co giãn so ấ ộ v i giá. ớ
ờ ấ ộ ơ
ớ ị ị
ả
ấ ộ ả ỉ ồ
ả
Th i gian giao d ch hàng hoá b t đ ng s n dài h n ả ng, b i vì so v i các giao d ch hàng hoá thông th ở ườ giao d ch b t đ ng s n không ch giao d ch b n ả ị thân b t đ ng s n mà còn bao g m c h s pháp ả ồ ơ lý c a b t đ ng s n đó n a. Do đó chi phí giao ữ d ch th ị ị ấ ộ ủ ấ ộ ườ
ng khá cao
ặ ặ
ể ể
ấ ộ ấ ộ
ủ ủ
Đ c đi m c a hàng hóa b t đ ng Đ c đi m c a hàng hóa b t đ ng s nảs nả
ả
ườ
ị ả
Tính thanh kho n kém do hàng hoá b t ấ ả ng có giá tr khá cao, th i ờ ể
ề
ậ
ặ ấ ộ
c, và ch u nh h
ng
ả ượ ự ả ướ
ặ
c s qu n lý ưở t p quán, tâm lý, th hi u, tính
ị ả ị ế
đ ng s n th ộ gian giao d ch dài nên kh năng chuy n hoá ị thành ti n m t ch m Hàng hoá b t đ ng s n đ ch t ch c a Nhà n ẽ ủ các y u t ế ố ạ c ng đ ng. ồ ộ
Th tr Th tr
ị ườ ị ườ
ng b t đ ng s n ấ ộ ng b t đ ng s n ấ ộ
ả ả
Th tr
ơ
ễ
ấ ộ
ớ
ậ
ấ ộ ng có s qu n lý c a Nhà n
c.
T ng quát h n, th tr
ấ ộ
ả
ố
ị ự ị
ễ
ả
ộ
ị
ng b t đ ng s n là n i di n ra các ị ườ ả ho t đ ng mua, bán, th ch p, cho thuê, c m ế ấ ầ ạ ộ i ... b t đ ng s n theo quy lu t th c , môi gi ị ả ố tr ướ ủ ự ả ườ ng b t đ ng s n là ị ườ ơ ổ t ng hòa các m i quan h v giao d ch b t ấ ệ ề ổ i m t khu v c đ a lý xác đ ng s n di n ra t ạ ộ đ nh, trong m t th i gian xác đ nh tuân theo ờ ộ ị quy lu t th tr ng. ị ườ ậ
ặ ặ
ể ể
ủ ủ
ị ườ ị ườ
ng b t đ ng ấ ộ ng b t đ ng ấ ộ
ngườ ,
Đ c đi m c a th tr Đ c đi m c a th tr s nảs nả H uầ h tế ở các qu cố gia có n nề kinh tế thị tr ngườ b tấ đ ngộ s nả đ uề hình thành và phát thị tr tri nể qua 4 c pấ độ: sơ kh iở , t pậ trung hoá, ti nề tệ hoá và tài chính hoá.
ngươ tự như nhi uề thị tr ngườ b tấ ngườ đ uề có ngườ
Trong m iỗ c pấ độ phát tri nể c aủ thị tr đ ngộ s nả , quá trình v nậ đ ngộ c aủ thị tr chu kỳ dao đ ngộ t khác. ThịThị tr
vùng, , tínhtính khukhu ngườtr
trung, , tr iảtr iả r ngộr ngộ trêntrên kh pắkh pắ
v cựv cự sâusâu s cắs cắ vàvà không cáccác vùng ngườ b tấb tấ đ ngộđ ngộ s nảs nả mangmang tínhtính vùng không t pật pậ trung cướ . . cướn vùng mi nềmi nề c aủc aủ đ tấđ tấ n
ặ ặ
ể ể
ủ ủ
ị ườ ị ườ
ng b t đ ng ấ ộ ng b t đ ng ấ ộ
Đ c đi m c a th tr Đ c đi m c a th tr s nảs nả
Thị tr
ngườ b tấ đ ngộ s nả ch uị sự chi ph iố c aủ y uế
Thị tr
tố pháp lu tậ
ngườ b tấ đ ngộ s nả là m tộ d ngạ thị tr ngườ
Thị tr
không hoàn h oả (thông tin không đ yầ đủ, thi uế 1 số tổ ch cứ c aủ thị tr ngườ )
ngườ b tấ đ ngộ s nả có m iố liên hệ m tậ thi tế
ngườ v nố và tài chính. Đ ngộ thái phát tri nể ngườ này tác đ ngộ t iớ nhi uề lo iạ thị
v iớ thị tr c aủ thị tr tr ngườ trong n nề kinh tế
Các c p đ phát tri n c a th ị Các c p đ phát tri n c a th ị ấ ộ ấ ộ
ể ủ ể ủ ng b t đ ng s n ả ng b t đ ng s n ả ở : Đó là giai đo n c a t
ạ ủ ấ ả ọ
i đ u có th t o l p đ
t c m i ạ
ủ
ấ ộ ấ ộ ườ ườ ộ ơ ể ạ ậ ượ ấ
ộ
ộ
tr tr Th nh t, c p đ s kh i ứ ấ ấ ườ ề ỉ ầ ượ
ả ấ ộ
ộ
ể c coi là b t đ ng s n. Trong c p đ này, các chính ề ấ
ả ủ ấ
ấ ơ
ả
ấ
c nhà c a mình. Giai đo n này ng ch c n có m t m nh đ t là có th hình thành nên m t cái nhà và đ sách v đ t đai, các ch đ t và các c quan qu n lý đ t đai đóng vai trò quy t đ nh.
ế ị
ấ
ứ
ộ ậ
ế ề ấ
ệ ạ
Th hai, c p đ t p trung hoá ự ế ề
ả ớ
ộ
ộ ấ ộ ộ
ự ể ả
ấ ộ
ộ ự ự
ấ ơ
ự
ả
: Đó là giai đo n c a các doanh ạ ủ nghi p xây d ng. Trong giai đo n này, do h n ch v đ t đai, ạ ạ do h n ch v năng l c xây d ng, không ph i ai cũng có th ể ả ự hình thành và phát tri n m t toà nhà, m t b t đ ng s n l n, m t d án b t đ ng s n. Trong c p đ này, các chính sách v ề xây d ng và các doanh nghi p, c quan qu n lý xây d ng ệ đóng vai trò quy t đ nh.
ế ị
ấ ộ ấ ộ ườ ườ
ể ủ ể ủ ng b t đ ng s n ả ng b t đ ng s n ả
Các c p đ phát tri n c a th ị Các c p đ phát tri n c a th ị ấ ộ ấ ộ hoá:
Đó là giai đo n c a các ộ ề ệ ạ ủ ứ
tr tr Th ba, c p đ ti n t ấ ự ổ ủ
ệ
ả
ạ
ề
ế ề ệ
ấ ộ ệ ể ủ ề c trên th tr ị ườ
ượ
ả
ớ
i khi bán ra đ Trong c p đ này, các ngân hàng đóng vai trò quy t đ nh
ng. ế ị
ộ
ặ ự
trong vi c tham gia vào d án này ho c d án khác. ự Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các c quan
ơ
qu n lý v ngân hàng đóng vai trò quy t đ nh.
ế ị
ề
ả
doanh nghi p xây d ng. ệ Lúc này, s bùng n c a các doanh nghi p phát tri n b t ể ấ ự đ ng s n, do h n ch v các đi u ki n bán b t đ ng s n, ả ộ không ph i doanh nghi p nào cũng đ ti n đ phát tri n ể ả b t đ ng s n cho t ấ ộ ấ ệ
Các c p đ phát tri n c a th ị Các c p đ phát tri n c a th ị ấ ộ ấ ộ
ng b t đ ng s n tăng cao và th tr
ấ ộ ấ ộ ườ ườ ộ ấ ộ
ị ườ ồ ế ề ạ
ấ ộ
ặ ẽ ố ặ ả ủ
ể ủ ể ủ ng b t đ ng s n tr ả ng b t đ ng s n tr ả Khi quy mô c a th , c p đ tài chính hoá: Th t ị ủ ứ ư ấ ng phát tr ả ườ tri n m nh, do nh ng h n ch v ngu n v n dài ố ạ ữ ể ng b t đ ng s n, các ngân h n tài tr cho th tr ả ị ườ ợ ạ hàng ho c không th ti p t c cho vay đ i v i b t ố ớ ấ ể ế ụ đ ng s n ho c s đ i m t v i các r i ro. ộ ặ ớ Lúc này, các ngân hàng ph i tài chính hoá các kho n cho ả
ư
ả
ả
ả vay, các kho n th ch p cũng nh các kho n tài tr cho th ợ ị ng nh m huy đ ng đa d ng hoá các ngu n v n. tr ạ
ườ
ằ
ố
ồ
ấ
ế ấ ộ ể ế
ả
ơ
chính, các t chính là nh ng ch th có vai trò quy t đ nh.
Trong c p đ , các th ch tài chính, các chính sách tài ộ ch c tài chính và các c quan qu n lý tài ổ ứ ữ
ủ ể
ế ị
Quá trình v n đ ng Quá trình v n đ ng
ng B t đ ng ấ ộ ng B t đ ng ấ ộ
ậ ộ ậ ộ ị ườ ng c a th tr ủ c a th tr ng ị ườ ủ Chu kỳ dao đ ng c a th tr ị ườ ủ ộ Chu kỳ dao đ ng c a th tr ị ườ ủ ộ s n g m có 4 giai đo n: ả s n g m có 4 giai đo n: ả
ạ ạ
ồ ồ
ộ ộ ồ ồ
i) i) ữ ữ ạ ạ
Ph n vinh (sôi đ ng) Ph n vinh (sôi đ ng) Suy thoái (có d u hi u ch ng l ệ ấ Suy thoái (có d u hi u ch ng l ệ ấ Tiêu đi u (đóng băng) Tiêu đi u (đóng băng) Ph c h i (nóng d n lên có th gây “s t”) Ph c h i (nóng d n lên có th gây “s t”) ề ề ụ ồ ụ ồ ể ể ầ ầ ố ố
Th tr Th tr
ng B t đ ng s n mang tính ả ng B t đ ng s n mang tính ả
ả ả
ấ ộ ấ ộ
ấ ộ ị ườ ấ ộ ị ườ ắ … … vùng, tính khu v c sâu s c vùng, tính khu v c sâu s c ắ ố ị ộ ố ị ộ
ng c a các y u t ng c a các y u t
ị ả ị ả t p quán, tâm lý, th ị t p quán, tâm lý, th ị
ờ ề ặ ị ờ ề ặ ị ế ố ậ ế ố ậ
ể ể ủ ủ
ị ế ủ ị ế ủ
ng B t đ ng ấ ộ ng B t đ ng ấ ộ
ự ự B t đ ng s n là m t lo i hàng hoá c đ nh và ạ B t đ ng s n là m t lo i hàng hoá c đ nh và ạ không th di d i v m t v trí và nó ch u nh không th di d i v m t v trí và nó ch u nh h ưở h ưở hi u. ếhi u. ế Trong khi đó, tâm lý, t p quán, th hi u c a m i ỗ ậ Trong khi đó, tâm lý, t p quán, th hi u c a m i ỗ ậ i khác nhau. ng l vùng, m i đ a ph ươ ạ ỗ ị i khác nhau. ng l vùng, m i đ a ph ươ ạ ỗ ị Chính vì v y, ho t đ ng c a th tr ị ườ ủ ạ ộ ậ Chính vì v y, ho t đ ng c a th tr ị ườ ủ ạ ộ ậ ng sâu s c. s n mang tính đ a ph ắ ị ả ng sâu s c. s n mang tính đ a ph ắ ị ả
ươ ươ
Th tr Th tr
ng B t đ ng s n mang tính ả ng B t đ ng s n mang tính ả
ấ ộ ị ườ ấ ộ ị ườ ắ … … vùng, tính khu v c sâu s c vùng, tính khu v c sâu s c ắ
ặ ặ ả ả
ị ườ ị ườ ả ộ ả ộ
ự ự ng B t đ ng s n mang tính không ấ ộ ng B t đ ng s n mang tính không ấ ộ m i vùng mi n c a đ t ề ủ ấ ở ọ m i vùng mi n c a đ t ề ủ ấ ở ọ
vùng vùng
ẩ ẩ
ả ả vùng khác đ vùng khác đ
ể ể
ở ở
ng ng
ạ ạ
ỗ ỗ
ề ề
ề ề
ữ ữ ộ ộ
ế ế
ể ể
ư ừ ở ư ừ ở ượ ượ ấ ị ấ ị ự ự ệ ự ệ ự ộ ộ ị ườ ị ườ
ể ủ ể ủ
ị ườ ị ườ
ả ở ả ở
ạ ộ ạ ộ
ộ ộ
ơ ơ
nông thôn, mi n núi v.v.. nông thôn, mi n núi v.v..
các đô th có quy mô và trình ị các đô th có quy mô và trình ị cao thì ho t đ ng sôi đ ng h n th ị cao thì ho t đ ng sôi đ ng h n th ị ề ề
ể ế ế ể ng B t đ ng s n ả ở ấ ộ ng B t đ ng s n ấ ộ ả ở
M t khác, th tr M t khác, th tr t p trung và tr i r ng ậ t p trung và tr i r ng ậ c. ướn ướ c. n S n ph m hàng hoá B t đ ng s n có “d th a” ấ ộ ả S n ph m hàng hoá B t đ ng s n có “d th a” ấ ộ ả c. này cũng không th đem bán c. này cũng không th đem bán Bên c nh đó, m i th tr ng mang tính ch t đ a ph ị ườ ươ Bên c nh đó, m i th tr ng mang tính ch t đ a ph ị ườ ươ v i quy mô và trình đ khác nhau do có s phát tri n không ộ ớ ể v i quy mô và trình đ khác nhau do có s phát tri n không ộ ớ ể đ u gi a các vùng, các mi n, do đi u ki n t nhiên và ề đ u gi a các vùng, các mi n, do đi u ki n t nhiên và ề trình đ phát tri n kinh t -văn hoá-xã h i khác nhau d n ẫ trình đ phát tri n kinh t -văn hoá-xã h i khác nhau d n ẫ ng B t đ ng đ n quy mô và trình đ phát tri n c a th tr ấ ộ ộ ế ng B t đ ng đ n quy mô và trình đ phát tri n c a th tr ấ ộ ộ ế ảs n khác nhau. ả s n khác nhau. ng B t đ ng s n Th tr ấ ộ ng B t đ ng s n Th tr ấ ộ đ phát tri n kinh t ộ đ phát tri n kinh t ộ tr ườ tr ườ
Th tr Th tr
ả ả
ị ườ ị ườ
ng B t đ ng s n ch u s chi ph i ố ị ự ng B t đ ng s n ch u s chi ph i ố ị ự ậ pháp lu t. pháp lu t. ậ ố ỗ
ả
ị
ộ ộ
ế
ạ
ề
ố
ấ ộ ấ ộ c a y u t ủ ế ố c a y u t ủ ế ố B t đ ng s n là tài s n l n c a m i qu c gia, là hàng ả ả ớ ủ t, các giao d ch v B t đ ng s n tác đ ng ề ấ ộ ệ ạ ộ ẽ ế ả ấ ặ
ề ự ả
ạ
ầ ế ề ề ấ ộ ẽ ủ ệ ố ả
ệ
ấ ộ hoá đ c bi ặ m nh m đ n h u h t các ho t đ ng kinh t -xã h i. Do đó, các v n đ v B t đ ng s n đ u s chi ph i và đi u ch nh ch t ch c a h th ng các văn b n quy ph m pháp ỉ t là h th ng các văn lu t riêng v B t đ ng s n, đ c bi ậ b n quy ph m pháp lu t v đ t đai và nhà ả
ề ấ ộ ạ
ặ ậ ề ấ
ệ ố . ở
i đ u quan tâm đ n B t
ế
Chính ph các n ả
ỉ
c trên th gi ấ ộ ả
ồ ự ề ấ ộ
ề ấ ộ ả
ằ
ấ ế ớ ề ướ ủ ng B t đ ng s n, luôn đi u ch nh đ ng s n và th tr ả ị ườ ộ ng B t đ ng s n chính sách v B t đ ng s n và th tr ả ị ườ ề ấ ộ nh m huy đ ng các ngu n l c v B t đ ng s n ph c v ụ ụ ộ các m c tiêu phát triê kinh t -xã h i. ế
ụ
ể
ộ
Th tr Th tr
ị ườ ị ườ
ị ườ ị ườ
ộ ạ ộ ạ ả ả
ặ ặ
nh ng đ c tr ng riêng c a m i ỗ nh ng đ c tr ng riêng c a m i ỗ
ề ề
ư ư nhiên cũng nh ư nhiên cũng nh ư ộ ộ
ể ể ạ ạ
ế ị ế ị
ướ ướ
ủ ủ
ạ ạ ấ ộ ấ ộ
ị ườ ị ườ
ả ả
ng B t đ ng s n là m t d ng ả ấ ộ ng B t đ ng s n là m t d ng ấ ộ ả th tr ng không hoàn h o th tr ng không hoàn h o Đ c đi m này xu t phát t ừ ữ ủ ặ ấ ể Đ c đi m này xu t phát t ặ ừ ữ ủ ấ ể vùng, ch u s chi ph i c a đi u ki n t ệ ự ề ố ủ ị ự vùng, ch u s chi ph i c a đi u ki n t ệ ự ề ố ủ ị ự truy n th ng và t p quán, th hi u, tâm lý xã h i trong quá ị ế ậ ố truy n th ng và t p quán, th hi u, tâm lý xã h i trong quá ậ ố ị ế trình s d ng B t đ ng s n. ả ấ ộ ử ụ trình s d ng B t đ ng s n. ả ử ụ ấ ộ S tác đ ng c a Nhà n t o nên c là m t trong các y u t ế ố ạ ộ ướ ủ ộ ự c là m t trong các y u t S tác đ ng c a Nhà n t o nên ế ố ạ ộ ướ ủ ự ộ ng B t đ ng s n. B t kỳ tính không hoàn h o c a th tr ấ ả ị ườ ả ủ ấ ộ ng B t đ ng s n. B t kỳ tính không hoàn h o c a th tr ấ ả ị ườ ả ủ ấ ộ ng B t c nào cũng đ u có s can thi p vào th tr Nhà n ấ ị ườ ự ề ướ ệ c nào cũng đ u có s can thi p vào th tr Nhà n ng B t ấ ệ ướ ị ườ ề ự các m c đ khác nhau, ch y u là đ t đai đ th c đ ng s n ể ự ấ ủ ế ứ ộ ả ở ộ các m c đ khác nhau, ch y u là đ t đai đ th c đ ng s n ứ ộ ể ự ấ ủ ế ả ở ộ hi n các m c tiêu phát tri n chung. B t đ ng s n có tính d ị ả ấ ộ ụ ệ hi n các m c tiêu phát tri n chung. B t đ ng s n có tính d ả ệ ấ ộ ụ ị ng s c p ng h n ch , đ t đai trên th tr t, tin t c th tr bi ơ ấ ị ườ ế ấ ị ườ ứ ệ t, tin t c th tr ng s c p ng h n ch , đ t đai trên th tr bi ế ấ ị ườ ơ ấ ị ườ ứ ệ ng B t c nên th tr ph thu c vào quy t đ nh c a Nhà n ấ ị ườ ộ ụ c nên th tr ph thu c vào quy t đ nh c a Nhà n ng B t ộ ấ ị ườ ụ ng c nh tranh không hoàn h o. đ ng s n là th tr ả ị ườ ả ộ ng c nh tranh không hoàn h o. đ ng s n là th tr ả ị ườ ả ộ M t khác, th tr ng B t đ ng s n không hoàn h o còn do ả ặ ng B t đ ng s n không hoàn h o còn do M t khác, th tr ả ặ tính ch t không tái t o đ ng B t c c a đ t, nên th tr ấ ị ườ ạ ượ ủ ấ ấ ng B t c c a đ t, nên th tr tính ch t không tái t o đ ị ườ ấ ấ ạ ượ ủ ấ đ ng s n mang tính đ c quy n, đ u c nhi u h n các th ị ơ ề ầ ơ ề ộ ả ộ đ ng s n mang tính đ c quy n, đ u c nhi u h n các th ị ơ ề ầ ơ ề ộ ả ộ ườtr ng hàng hoá khác. ườ ng hàng hoá khác. tr
Th tr Th tr t t ị ườ ị ườ ệ ậ ệ ậ ế ế
ế ế
ế ế
ấ ộ ấ ộ t thì ti n s đ t thì ti n s đ
t t ng ch ng khoán t ng ch ng khoán t
ề ẽ ượ ầ ư ề ẽ ượ ầ ư
t t
ị ườ ị ườ
ề ệ ố ề ệ ố tham gia vào th tr tham gia vào th tr
ị ấ ị ấ
ầ ư ầ ư . Mà đ u t . Mà đ u t
ườ ườ
ư ư
ả ả
ư ư
ị ị
ầ ư ầ ư
ề ề
ng đó có m i quan h m t thi t và tr c ti p v i nhau. Đ i v i Ba th tr ự ế ệ ậ ố ố ớ ớ ị ườ ng đó có m i quan h m t thi t và tr c ti p v i nhau. Đ i v i Ba th tr ệ ậ ự ế ố ố ớ ớ ị ườ thì dòng ti n r t quan tr ng, nên n u th tr ng ch ng khoán ch đ u t ọ ề ấ ứ ị ườ ủ ầ ư thì dòng ti n r t quan tr ng, nên n u th tr ng ch ng khoán ch đ u t ọ ề ấ ứ ị ườ ủ ầ ư ng b t đ ng s n s có thu n l t thì th tr ng ti n t i. và th tr ả ẽ ị ườ ề ệ ố ậ ợ ị ườ t thì th tr ng b t đ ng s n s có thu n l ng ti n t i. và th tr ả ẽ ị ườ ề ệ ố ậ ợ ị ườ c đ u t vào b t đ ng N u th tr ố ứ ấ ộ ị ườ ế c đ u t vào b t đ ng N u th tr ố ứ ấ ộ ị ườ ế ng ti n t t thì các ngân hàng cũng s cho vay nhi u s n, và th tr ẽ ề ả ng ti n t t thì các ngân hàng cũng s cho vay nhi u s n, và th tr ẽ ề ả ng b t đ ng s n. h n đ nhà đ u t ả ấ ộ ị ườ ầ ư ể ơ ng b t đ ng s n. h n đ nhà đ u t ả ấ ộ ị ườ ầ ư ơ ể trên đ t bao g m c giá tr đ t đai B t đ ng s n là tài s n đ u t ả ồ ấ ả ả ấ ộ trên đ t bao g m c giá tr đ t đai B t đ ng s n là tài s n đ u t ả ồ ấ ả ả ấ ộ ng t o l p B t đ ng s n th c đ u t sau khi đã đ ả ấ ộ ầ ư ạ ậ ượ ầ ư ng t o l p B t đ ng s n th sau khi đã đ c đ u t ầ ư ạ ậ ượ ầ ư ả ấ ộ s d ng m t l ng v n l n v i th i gian hình thành B t đ ng s n ả ấ ộ ờ ớ ộ ượ ử ụ ố ớ s d ng m t l ng v n l n v i th i gian hình thành B t đ ng s n ả ấ ộ ờ ớ ộ ượ ử ụ ố ớ cũng nh thu h i ngu n v n dài. Khi B t đ ng s n tham gia l u ố ồ ư ồ ấ ộ cũng nh thu h i ngu n v n dài. Khi B t đ ng s n tham gia l u ồ ư ồ ố ấ ộ ng B t đ ng s n, các giá tr cũng nh các quy n thông trên th tr ề ả ấ ộ ị ườ thông trên th tr ng B t đ ng s n, các giá tr cũng nh các quy n ấ ộ ị ườ ề ả c đem ra trao đ i, mua bán, kinh doanh v.v.. v B t đ ng s n đ ổ ề ấ ộ ả ượ c đem ra trao đ i, mua bán, kinh doanh v.v.. v B t đ ng s n đ ổ ề ấ ộ ả ượ và mang , thu h i v n đ u t i quy t v n đ l u thông ti n t gi ồ ố ề ư ả gi và mang , thu h i v n đ u t i quy t v n đ l u thông ti n t ả ồ ố ề ư ng th tr i nhu n cho các bên giao d ch. Đi u này ch ng t i l l ỏ ị ườ ứ ạ ợ th tr i nhu n cho các bên giao d ch. Đi u này ch ng t ng i l l ỏ ị ườ ứ ạ ợ ng v n. B t đ ng s n là đ u ra quan tr ng c a th tr ố ấ ộ ng v n. B t đ ng s n là đ u ra quan tr ng c a th tr ấ ộ ố
ề ệ ề ệ ị ị ọ ọ
ế ấ ế ấ ậ ậ ả ả
ị ườ ị ườ
ủ ủ
ầ ầ
ố ả ố ả ng v n và tài chính ng v n và tài chính ng B t đ ng s n có m i liên h m t thi ấ ộ ng B t đ ng s n có m i liên h m t thi ấ ộ v i th tr ớ v i th tr ớ ị ườ ị ườ ố ố
ng B t đ ng s n có m i liên h ệ ố ả ấ ộ ng B t đ ng s n có m i liên h ố ả ấ ộ ệ ng v n và tài chính t v i th tr ng v n và tài chính t v i th tr
Th tr ị ườ Th tr ị ườ m t thi ậ m t thi ậ
ị ườ ị ườ
ế ớ ế ớ
ố ố
ạ ộ ạ ộ
ị ườ ị ườ
ộ ộ
ng B t đ ng s n ho t đ ng ả ấ ộ ng B t đ ng s n ho t đ ng ả ấ ộ c ngu n tài chính ồ ượ c ngu n tài chính ồ ượ thông qua th ch p thông qua th ch p
ể ể
ế ấ ế ấ
i ngân i ngân
ấ ộ ấ ộ
ị ườ ị ườ
ả ả ủ ề ủ ề
i, th tr c l Ng ượ ạ c l i, th tr Ng ượ ạ t là c s đ huy đ ng đ t ơ ở ể ố t là c s đ huy đ ng đ t ơ ở ể ố l n cho phát tri n kinh t ế ớ l n cho phát tri n kinh t ế ớ và gi ả và gi ả Ngoài ra, th tr ng B t đ ng s n còn có quan ị ườ ả Ngoài ra, th tr ng B t đ ng s n còn có quan ị ườ ả ng xây d ng và qua đó h tr c ti p v i th tr ự ị ườ ớ ệ ự ế h tr c ti p v i th tr ng xây d ng và qua đó ự ớ ệ ự ế ị ườ ng v t li u xây i các th tr mà b c c u t ậ ệ ắ ầ ớ ng v t li u xây i các th tr mà b c c u t ắ ầ ớ ậ ệ ng lao đ ng v.v.. d ng và đ n i th t, th tr ộ ị ườ ấ ồ ộ ự ng lao đ ng v.v.. d ng và đ n i th t, th tr ị ườ ấ ộ ồ ộ ự ng lan ng này có nh h dao đ ng c a th tr ộ ưở ị ườ ủ ng lan dao đ ng c a th tr ng này có nh h ị ườ ộ ưở ủ i s phát tri n n đ nh c a n n kinh t to t ế ị ể ổ ả ớ ự i s phát tri n n đ nh c a n n kinh t to t ả ớ ự ế ị ể ổ ốqu c dân. ố qu c dân.
Giá đ tấ Giá đ tấ
giágiá
ngươ pháppháp xácxác đ nhịđ nhị
KháiKhái ni mệni mệ vàvà phânphân lo iạlo iạ ngươph CácCác ph CácCác y uếy uế tốtố nhảnhả h
ngướ ngướh
ệ ệ
Khái ni m và phân lo i ạ Khái ni m và phân lo i ạ giá đ tấ giá đ tấ ạ
ề
nó g n li n v i quá trình trao đ i, chuy n nh ả
Giá đ t là m t ph m trù kinh t ộ ớ ế ấ
khách quan, ế ổ ừ ế ẩ
ể ử ụ
ệ
ấ ể ắ ng, th ch p, b o lãnh, th a k … ượ Giá đ t đ c coi là m t tiêu chu n đ đánh ấ ượ ộ giá m c đ , hi u qu c a quá trình s d ng ả ủ ứ ộ đ t.ấ Hi n t
ệ ạ
i có hai lo i giá đ t ấ ạ Giá thị tr ngườ Giá chu nẩ
Giá th tr Giá th tr
ng ng
ị ườ ị ườ
ụ ụ
ứ ứ
ấ ấ
ỉ ỉ
Là giá hi n th c áp d ng trong mua bán ệ Là giá hi n th c áp d ng trong mua bán ệ quy n s d ng đ t. ề ử ụ quy n s d ng đ t. ề ử ụ đi u ch nh lên xu ng theo nhu c u s Nó t ầ ử ố ự ề đi u ch nh lên xu ng theo nhu c u s Nó t ự ề ầ ử ố c v đ t d ng đ t và chính sách c a Nhà n ướ ề ấ ủ ấ ụ d ng đ t và chính sách c a Nhà n c v đ t ướ ề ấ ủ ấ ụ đaiđai
Giá chu nẩ Giá chu nẩ
ự ướ ự ướ ng, m c thu nh p c a ng ng, m c thu nh p c a ng
ị ị
ể ể
: c xây d ng trên các y u t Là giá do Nhà n ế ố : c xây d ng trên các y u t Là giá do Nhà n ế ố i giá c th tr ườ ậ ủ ứ ả ị ườ i giá c th tr ườ ậ ủ ứ ả ị ườ tiêu dùng, s c mua c a đ ng ti n. ề ủ ồ ứ tiêu dùng, s c mua c a đ ng ti n. ề ủ ồ ứ Thông th c xác đ nh ng, giá chu n đ ẩ ượ ườ c xác đ nh ng, giá chu n đ Thông th ẩ ượ ườ i thi u do Nhà i đa, t thành khung giá là giá t ể ố ố i thi u do Nhà i đa, t thành khung giá là giá t ể ố ố c quy đ nh đ qu n lí giá đ t và ki m n ể ấ ả ị ướ n c quy đ nh đ qu n lí giá đ t và ki m ể ấ ả ị ướ ng đ t, ph c soát s bi n đ ng c a th tr ụ ấ ị ườ ủ ộ ự ế soát s bi n đ ng c a th tr ng đ t, ph c ụ ấ ị ườ ủ ự ế ộ c v v cho m c tiêu qu n lí c a Nhà n ướ ề ủ ả ụ ụ v cho m c tiêu qu n lí c a Nhà n c v ướ ề ủ ả ụ ụ ấđ t đai. ấ đ t đai.
ng pháp xác đ nh ng pháp xác đ nh
Các ph Các ph
ị ị
ươ ươ giá nhà đ tấ giá nhà đ tấ Có ba cách xác đ nh ch y u ủ ế ị Có ba cách xác đ nh ch y u ủ ế ị ng pháp so sánh tr c ti p Ph ự ế ng pháp so sánh tr c ti p Ph ự ế ng pháp thu th p Ph ậ ng pháp thu th p Ph ậ ng pháp đ u t Ph ầ ư ng pháp đ u t Ph ầ ư
ươ ươ ươ ươ ươ ươ
ng t ng t
Nh ng y u t Nh ng y u t
ữ ữ
i ớ i ớ
ướ ướ
ầ ư ơ ở ạ ầ ầ ư ơ ở ạ ầ
ị ị
ị ị
ế ố ạ ế ố ạ
nh h ế ố ả nh h ế ố ả giá nhà đ tấ giá nhà đ tấ Đ c đi m v t lí c a đ t ủ ấ ậ ể ặ Đ c đi m v t lí c a đ t ậ ể ặ ủ ấ c s h t ng v kh năng đ u t Nhân t ố ề ả c s h t ng v kh năng đ u t Nhân t ố ề ả v kh năng phân lo i đô th theo Nhân t ị ạ ố ề ả v kh năng phân lo i đô th theo Nhân t ị ạ ố ề ả quy mô và v trí đ a lý. ị quy mô và v trí đ a lý. ị Quá trình đô th hoá. Quá trình đô th hoá. c nh tranh. Y u t Y u t c nh tranh. . Chính sách ti n t ề ệ . Chính sách ti n t ề ệ pháp lý. Y u t pháp lý. Y u t
ế ố ế ố
i các xã Giá đ t t ấ ạ Giá đ t t i các xã ấ ạ Đ n v tính (nghìn đ ng/m2) ơ ị Đ n v tính (nghìn đ ng/m2) ơ ị
ồ ồ
900
800
700
600
500
400
T i thi u ể ố T i đaố
300
200
100
0
Mi nề núi
Đ ngồ b ngằ
(đ n v tính: nghìn đ ng/m2) (đ n v tính: nghìn đ ng/m2)
Giá nhà đ t t Giá nhà đ t t ơ ị ơ ị
i đô th ị ấ ạ i đô th ị ấ ạ ồ ồ
70000
60000
50000
40000
30000
T i thi u ể ố T i đaố
20000
10000
0
Lo i Iạ
Lo i IIạ
Lo i IIIạ
Lo i IVạ
Lo i Vạ
Lo iạ đ c bi t ệ ặ
Th tr Th tr
ng b t đ ng s n Vi ng b t đ ng s n Vi
t Nam t Nam
ị ườ ị ườ
ấ ộ ấ ộ
ả ả
ệ ệ
nh ng tháng đ u năm 2009 nh ng tháng đ u năm 2009
ữ ữ
ầ ầ Nh ngữNh ngữ đ cặđ cặ đi mểđi mể c aủc aủ
tệ Nam Nam thịthị tr s nảs nả Vi
ngườtr ngườ b tấb tấ đ ngộđ ngộ tệVi ngườ ngườtr Hi nệHi nệ tr ngạtr ngạ thịthị tr tệ tệVi b tấb tấ đ ngộđ ngộ s nảs nả Vi Nam nh ngữnh ngữ tháng tháng đ uầđ uầ Nam 2009 nămnăm 2009
ng ng
ữ ữ
ị ườ ị ườ
Nh ng đ c đi m c a th tr ủ ể Nh ng đ c đi m c a th tr ủ ể b t đ ng s n Vi b t đ ng s n Vi
t Nam t Nam
ặ ặ ấ ộ ấ ộ
ệ ệ
ả ả
ị ườ ị ườ ệ ệ
ng b t đ ng Th tr ấ ộ ng b t đ ng Th tr ấ ộ t Nam mang s n Vi ả t Nam mang s n Vi ả nh ng đ c đi m chung ể ặ ữ nh ng đ c đi m chung ể ặ ữ ng b t c a th tr ấ ị ườ ủ c a th tr ng b t ấ ị ườ ủ i đ ng s n Th gi ế ớ ả ộ đ ng s n Th gi i ế ớ ả ộ
ạ ạ
ặ ặ
Tuy nhiên bên c nh đó, Tuy nhiên bên c nh đó, nó cũng có nh ng đ c nó cũng có nh ng đ c đi m riêng bi đi m riêng bi ữ ữ t. ệ t. ệ ể ể
ng ng
ị ườ ị ườ
ả ả ng b t đ ng s n Vi
Hàng hoá trao đ i trên th tr
ặ ặ ấ ộ ấ ộ ổ
Nh ng đ c đi m c a th tr ủ ể ữ Nh ng đ c đi m c a th tr ủ ữ ể b t đ ng s n Vi b t đ ng s n Vi ấ ộ ị ườ ấ và quy n s h u
t Nam ệ t Nam ệ t Nam chính là ệ ả ề ở ữ các tài s n, v t ki n trúc g n ắ ậ ả
ế
t Nam tuy đ
ấ ộ
i Vi ệ ư
ứ
c đánh giá là có c nhi u thách ề ướ
ữ
ộ
ị ườ
ng b t đ ng ấ ộ
c tuy có nh ng tác đ ng m nh m t ậ ự
ướ ư
ệ
ẫ
ng pháp so
i th tr ẽ ớ i hi u qu . ả ằ ị
ệ
ươ
có và v n đi vay c a Ngân Hàng
quy n s d ng đ t ề ử ụ li n v i đ t ề ớ ấ Th tr ng b t đ ng s n t ượ ả ạ ị ườ nhi u ti m năng phát tri n, nh ng cũng đ ng tr ể ề ề th cứ Nhà n ạ s n nh ng v n ch a th t s mang l ạ ư ả Vi c xác đ nh giá hi n t c xác đ nh b ng ph i v n đ ệ ạ ẫ ượ ị sánh tr c ti p là ch y u ủ ế ự ế ể ầ thu c vào ngu n v n t ố ự
ự ủ
ồ
Các nhà th u khi tri n khai công trình xây d ng h u h t đ u b ph ầ ế ề ị ụ ố
ộ
ng b t đ ng s n Vi ng b t đ ng s n Vi
ả ả
ấ ộ ấ ộ
ề ề
ệ ệ ể ọ ể ọ
ộ ề ộ ề
t Nam t Nam c đánh giá có nhi u tri n v ng c đánh giá có nhi u tri n v ng ị ị
ả ạ ả ạ
ị ổ ị ổ i Vi ệ i Vi ệ
t Nam hi n nay t ệ t Nam hi n nay t ệ
ng đ i l n, ố ớ ng đ i l n, ố ớ
ươ ươ
i 35 chi m đ n 2/3, i 35 chi m đ n 2/3,
ố ố
ộ ổ ướ ộ ổ ướ
ế ế
ế ế
c ngoài c ngoài
ượ ậ ủ ố ượ ậ ủ ố
n ầ ư ướ n ầ ư ướ
ạ ệ ỗ ợ ề ạ ệ ỗ ợ ề
ư ổ ư ổ
, h tr ti n , h tr ti n ủ.. ủ
bên ngoài nh vi c bên ngoài nh vi c
ở ở
ư ệ ư ệ
ệ ệ
ặ ặ
c c
ượ ượ
Th tr ị ườ Th tr ị ườ đ ượ đ ượ Vi t Nam có m t n n chính tr n đ nh ệ Vi t Nam có m t n n chính tr n đ nh ệ Nhu c u v b t đ ng s n t ầ ề ấ ộ Nhu c u v b t đ ng s n t ầ ề ấ ộ do:do: Dân s đông, trong đó đ tu i d Dân s đông, trong đó đ tu i d Chi phí lao đ ng th p ấ ộ Chi phí lao đ ng th p ấ ộ t b c c a v n đ u t ng v S tăng tr ưở ự t b c c a v n đ u t ng v S tăng tr ự ưở S đi u hành linh ho t nh ng chính sách d tr ngo i t ạ ự ữ ữ ự ề S đi u hành linh ho t nh ng chính sách d tr ngo i t ự ữ ự ề ạ ữ đ ng cũng nh n đ nh cán cân thanh toán c a Chính ph ủ ị ồ đ ng cũng nh n đ nh cán cân thanh toán c a Chính ph ủ ị ồ Bên c nh đó, còn có s tác đ ng b i các y u t ế ố ộ ự ạ Bên c nh đó, còn có s tác đ ng b i các y u t ự ạ ế ố ộ c ngoài c trong khu v c đ u đang có l c hút đ u t các n n ự ề ướ ầ ư ướ ự c ngoài c trong khu v c đ u đang có l c hút đ u t các n n ự ề ướ ầ ư ướ ự c ngoài quan ch c n m nh m ; trong đó, ngày càng có nhi u t ề ổ ứ ướ ẽ ạ c ngoài quan ch c n m nh m ; trong đó, ngày càng có nhi u t ề ổ ứ ướ ẽ ạ và phát t, lĩnh v c đ u t t Nam. Đ c bi ng Vi tâm đ n th tr ự ầ ư ệ ị ườ ế và phát t, lĩnh v c đ u t t Nam. Đ c bi ng Vi tâm đ n th tr ự ầ ư ệ ị ườ ế tri n b t đ ng s n đang trong giai đo n phát tri n ban đ u và đ ầ ể ạ ả ể ấ ộ tri n b t đ ng s n đang trong giai đo n phát tri n ban đ u và đ ầ ể ạ ả ể ấ ộ d báo s bùng n trong th p k t ổ ự d báo s bùng n trong th p k t ổ ự
i. ỷ ớ i. ỷ ớ
ẽ ẽ
ậ ậ
ng ng
ủ ị ườ ủ ị ườ t Nam ệ ả t Nam ệ ả nh ng tháng đ u năm 2009 nh ng tháng đ u năm 2009
Th c tr ng c a th tr ạ ự Th c tr ng c a th tr ạ ự b t đ ng s n Vi ấ ộ b t đ ng s n Vi ấ ộ ữ ữ
ầ ầ
Nh ng thách th c đ t ra Nh ng thách th c đ t ra
ứ ặ ứ ặ
ữ ữ
c c trong n trong n ế ế ủ ủ ữ ữ ướ ướ
ư ư
ả ả
i, th tr i, th tr ng b t đ ng s n ị ườ ng b t đ ng s n ị ườ ề ấ ề ấ ố ố ấ ộ ấ ộ ờ ờ ủ ế ủ ế
t Nam có đ c đi m m t nhi u th i gian! t Nam có đ c đi m m t nhi u th i gian! ụ ụ ự ự ng, đ nh tính ị ng, đ nh tính ị ằ ằ ị ườ ị ườ ố ố
Nh ng khó khăn hi n nay c a kinh t ệ Nh ng khó khăn hi n nay c a kinh t ệ i cũng nh trên th gi ế ớ cũng nh trên th gi i ế ớ Quá trình phát tri n c a th tr ể ủ Quá trình phát tri n c a th tr ể ủ Vi ể ặ ệ Vi ể ặ ệ ng lên xu ng ch y u ph thu c Hi n t ộ ị ườ ệ ạ ng lên xu ng ch y u ph thu c Hi n t ộ ị ườ ệ ạ vào vi c mua bán theo tâm lý phong trào, d a trên ệ vào vi c mua bán theo tâm lý phong trào, d a trên ệ c m tính, thi u c s đ nh l ế ơ ở ị ả c m tính, thi u c s đ nh l ế ơ ở ị ả ng b t đ ng s n Vi Th tr ả ấ ộ ng b t đ ng s n Vi Th tr ả ấ ộ n ạ ướ n ạ ướ ượ ượ t Nam n m trong b n ệ t Nam n m trong b n ệ ấ ấ c có ch s minh b ch th p nh t ấ c có ch s minh b ch th p nh t ấ ỉ ố ỉ ố
Nh ng khó khăn v kinh t Nh ng khó khăn v kinh t
trong trong
ữ ữ
ế ế
t Nam t Nam
ề ề và ngoài n và ngoài n ưở ưở
cướ cướ ủ ủ
ạ ạ
ạ ạ
ng ng
ả ả
ạ ạ
ạ ạ ị ườ ị ườ
ủ ử ụ ủ ử ụ
ệ ệ
ệ ệ
ặ ặ
ố ố
ế ậ ượ ớ ế ậ ượ ớ c. c.
ng quá nóng c a Vi Vi c tăng tr ệ ệ ng quá nóng c a Vi Vi c tăng tr ệ ệ hi n nay gây ra tình tr ng l m phát ệ hi n nay gây ra tình tr ng l m phát ệ Nh ng chính sách c a chính ph đ a ra ữ ủ ư ủ Nh ng chính sách c a chính ph đ a ra ữ ủ ư ủ i khi n cho th tr nh m gi m l m phát l ằ ị ườ ế i khi n cho th tr nh m gi m l m phát l ằ ế ị ườ ng b t đ ng s n suy ch ng khoán và th tr ả ấ ộ ứ ng b t đ ng s n suy ch ng khoán và th tr ả ấ ộ ứ gi mảgi mả Vi c Chính ph s d ng bi n pháp tài chính ệ Vi c Chính ph s d ng bi n pháp tài chính ệ th t ch t khi n cho các doanh nghi p trong ế ắ th t ch t khi n cho các doanh nghi p trong ế ắ c v i ngu n v n vay c khó ti p c n đ n ồ ướ c v i ngu n v n vay n c khó ti p c n đ ồ ướ k c trong và ngoài n ướ ể ả k c trong và ngoài n ướ ể ả
ng b t đ ng ấ ộ ng b t đ ng ấ ộ
Quá trình đ u t Quá trình đ u t s n Vi ả s n Vi ả
ầ ư ầ ư t Nam m t nhi u th i gian ệ t Nam m t nhi u th i gian ệ
vào th tr ị ườ vào th tr ị ườ ề ấ ề ấ
ờ ờ
ng Vi ng Vi
ầ ư ầ ư
ị ườ ị ườ
ệ ệ
vào th tr vào th tr ấ ố ớ ấ ố ớ
ế ế
t Nam, thách Khi đ u t t Nam, thách Khi đ u t chính là th c l n nh t đ i v i các nhà đ u t ầ ư ứ ớ chính là th c l n nh t đ i v i các nhà đ u t ầ ư ứ ớ vi c thi u thông tin ch a có các m i quan h . ệ ố ư ệ vi c thi u thông tin ch a có các m i quan h . ố ệ ệ ư Th t c pháp lý r m rà ủ ụ Th t c pháp lý r m rà ủ ụ
ườ ườ
ng ng
ủ ủ ả ả
ố ố t ệ t ệ
i n u xét y u t i n u xét y u t ứ ứ ế ớ ế ế ớ ế
ế ố ế ố ủ ấ ộ ủ ấ ộ
ứ ứ ở ứ ứ ở kho ng 19 - 20 mà thôi và còn kho ng 19 - 20 mà thôi và còn
ế ế ả ỉ ở ỉ ở ả c trong khu v c. c trong khu v c.
Th c tr ng c a th tr ạ ự ị ườ Th c tr ng c a th tr ạ ự ị ườ b t đ ng s n Vi t Nam ấ ộ ệ b t đ ng s n Vi t Nam ấ ộ ệ Ngân hàng Th gi i công b giá nhà đ t c a Vi ế ớ ấ ủ Ngân hàng Th gi i công b giá nhà đ t c a Vi ế ớ ấ ủ Nam cao th 9 th gi - ch s sinh ỉ ố Nam cao th 9 th gi - ch s sinh ỉ ố i và ch s c s h t ng c a b t đ ng s n đó. l ỉ ố ơ ở ạ ầ ờ ả i và ch s c s h t ng c a b t đ ng s n đó. l ỉ ố ơ ở ạ ầ ờ ả ng Nguy n Tr n T góc đ nhà qu n lý, Th tr ầ ễ ứ ưở ả ộ ừ ng Nguy n Tr n T góc đ nhà qu n lý, Th tr ầ ứ ưở ả ộ ừ ễ i v i l p lu n, giá b t đ ng s n Nam ph n bi n l ả ấ ộ ậ ệ ạ ớ ậ ả i v i l p lu n, giá b t đ ng s n Nam ph n bi n l ả ả ấ ộ ậ ệ ạ ớ ậ top đ u t Nam không cao đ n m c đ ng c a Vi ầ ệ ủ top đ u t Nam không cao đ n m c đ ng c a Vi ệ ủ ầ c a th gi ế ớ ủ c a th gi ế ớ ủ r h n m t s n ẻ ơ r h n m t s n ẻ ơ
i mà ch i mà ch ộ ố ướ ộ ố ướ ự ự
Th tr Th tr
ả ả
ấ ộ ấ ộ
ị ườ ị ườ
t Nam b ị ệ t Nam b ệ ị ạ ạ
ờ ờ ể ể
ộ ậ ộ ậ
ố ế ố ế ng ng ị ị ế ế ạ ạ ả ả
ỉ ố ỉ ố
ệ ệ ế ế
ả ả ệ ệ ạ ạ
ấ ấ ướ ướ
ng b t đ ng s n Vi ng b t đ ng s n Vi đánh giá là thi u minh b ch. ế đánh giá là thi u minh b ch. ế Cùng th i đi m này năm ngoái, Jones Lang LaSalle - Cùng th i đi m này năm ngoái, Jones Lang LaSalle - đã m t t p đoàn d ch v đ a c và tài chính qu c t ụ ị ố m t t p đoàn d ch v đ a c và tài chính qu c t đã ụ ị ố tung ra b ng x p h ng tính minh b ch th tr ị ườ ạ tung ra b ng x p h ng tính minh b ch th tr ị ườ ạ b t đ ng s n toàn c u qua ch s RETI (Real Estate ầ ả ấ ộ b t đ ng s n toàn c u qua ch s RETI (Real Estate ầ ả ấ ộ Transparency Index). Transparency Index). Theo b ng x p h ng, m c dù Vi t Nam đã có s ự ặ ạ t Nam đã có s Theo b ng x p h ng, m c dù Vi ặ ạ ự c i thi n v ch s minh b ch nhà đ t nh ng v n ẫ ư ề ỉ ố ả c i thi n v ch s minh b ch nhà đ t nh ng v n ẫ ư ề ỉ ố ả c có ch s ch n m trong nhóm 4 -nhóm các n ỉ ố ỉ ằ ch n m trong nhóm 4 -nhóm các n c có ch s ỉ ằ ỉ ố minh b ch th p. ạ minh b ch th p. ạ
ấ ấ
Th tr Th tr
ả ả
ấ ộ ấ ộ
ị ườ ị ườ
ng qua ng qua
ả ả
ủ ủ
ạ ạ
ị ị
ể ể
ậ ậ
ộ ộ
ị ị
ng. ng.
t Nam b ng b t đ ng s n Vi ị ệ t Nam b ng b t đ ng s n Vi ệ ị đánh giá là thi u minh b ch. ạ ế đánh giá là thi u minh b ch. ạ ế B ng x p h ng đánh giá tính minh b ch c a th tr ị ườ ế ạ B ng x p h ng đánh giá tính minh b ch c a th tr ị ườ ế ạ nhi u y u t nh : ề ế ố ư nhi u y u t nh : ề ế ố ư L ng hàng hóa hi u qu , ả ệ ượ ng hàng hóa hi u qu , L ượ ệ ả ng, th tr Nh ng y u t ế ố ị ườ ữ ng, th tr Nh ng y u t ế ố ị ườ ữ Các tài s n đ c niêm y t, ế ả ượ Các tài s n đ c niêm y t, ả ượ ế ng lu t pháp và cách th c giao d ch, Môi tr ứ ậ ườ ng lu t pháp và cách th c giao d ch, Môi tr ứ ậ ườ Vi c v n d ng và hi u nh ng quy đ nh pháp lu t m t cách đúng ữ ệ ậ ụ Vi c v n d ng và hi u nh ng quy đ nh pháp lu t m t cách đúng ữ ệ ậ ụ đ n, ắđ n, ắ S tôn tr ng quy n s h u riêng, ự S tôn tr ng quy n s h u riêng, ự Quy n s d ng và c p nh t nh ng c s d li u v th tr ữ ậ Quy n s d ng và c p nh t nh ng c s d li u v th tr ữ ậ
ọ ọ ề ử ụ ề ử ụ
ề ở ữ ề ở ữ ậ ậ
ơ ở ữ ệ ơ ở ữ ệ
ề ị ườ ề ị ườ
ầ ư ầ ư
ư ư
ỉ ố ỉ ố ệ ệ
ệ ệ
Ngoài ra, nh ng ch s khác nh thành tích đ u t ữ Ngoài ra, nh ng ch s khác nh thành tích đ u t ữ đ o đ c ngh nghi p và tính chuyên nghi p trong th tr ạ ứ ề đ o đ c ngh nghi p và tính chuyên nghi p trong th tr ề ạ ứ kinh doanh b t đ ng s n cũng đ ấ ộ kinh doanh b t đ ng s n cũng đ ấ ộ
, tiêu chu n ẩ , tiêu chu n ẩ ng ị ườ ng ị ườ c đ a vào b ng x p h ng. ạ ế ả c đ a vào b ng x p h ng. ạ ế ả
ượ ư ượ ư
ả ả
ng ng
ị ườ ị ườ
ả ả t là do th tr t là do th tr
ệ ệ
ủ ủ ặ ặ
ộ ộ toàn c u, đ c bi ầ toàn c u, đ c bi ầ
c ngoài vào b t đ ng s n t c ngoài vào b t đ ng s n t
ả ạ ả ạ
ấ ộ ấ ộ ẽ ẽ
s v n ti p t c d n vào hai th tr s v n ti p t c d n vào hai th tr
ả ả ầ ầ
ị ườ ị ườ ố ố
ng ng ư ư
ờ ờ ế ụ ồ ự ự ế ụ ồ và văn phòng cho thuê. Tuy nhiên cũng gi ng nh các và văn phòng cho thuê. Tuy nhiên cũng gi ng nh các c trong khu v c, nh ng d án này s ch u nhi u r i ro khi hoàn ẽ ị ự ữ c trong khu v c, nh ng d án này s ch u nhi u r i ro khi hoàn ữ ẽ ị ự ng v n còn ẫ ị ườ ng v n còn ẫ ị ườ
ề ủ ề ủ m c th p. ấ m c th p. ấ
ở ứ ở ứ
ng hi n nay đang trong tình tr ng đóng băng. T i các thành ạ ng hi n nay đang trong tình tr ng đóng băng. T i các thành ạ
ẫ ẫ
ạ ạ c nhà c nhà t Nam s bùng n trong 5 t Nam s bùng n trong 5
ấ ộ ấ ộ
ượ ượ ẽ ẽ
ệ ệ
ổ ổ
ị ị
ớ ế ớ ế
ế ế
ề ề
ị ị
đ nh v đúng ti m năng và có chi n đ nh v đúng ti m năng và có chi n ng phù h p ng phù h p
Th c tr ng c a th tr ị ườ ủ ạ ự Th c tr ng c a th tr ị ườ ủ ạ ự t Nam b t đ ng s n Vi ệ ả ấ ộ t Nam b t đ ng s n Vi ệ ả ấ ộ Th tr t Nam nh ng tháng đ u năm ng b t đ ng s n Vi ầ ữ ệ ả ấ ộ ng b t đ ng s n Vi t Nam nh ng tháng đ u năm Th tr ữ ầ ệ ả ấ ộ ng c a suy 2009 đã tr i qua cu c kh ng ho ng do nh h ủ ưở ả ả ng c a suy 2009 đã tr i qua cu c kh ng ho ng do nh h ưở ủ ả ả ng b t đ ng s n thoái kinh t ả ấ ộ ị ườ ế thoái kinh t ng b t đ ng s n ả ị ườ ế ấ ộ Mĩ s p đ . ụ ổ ở Mĩ s p đ . ụ ổ ở Lu ng v n đ u t t i Vi tr c ti p n ệ ố ồ ầ ư ự ế ướ t i Vi Lu ng v n đ u t tr c ti p n ệ ố ồ ầ ư ự ế ướ Nam đã gi m rõ r t so v i cùng kỳ năm ngoái và s còn ti p t c ế ụ ả ớ ệ Nam đã gi m rõ r t so v i cùng kỳ năm ngoái và s còn ti p t c ế ụ ả ệ ớ i. gi m trong th i gian t ớ i. gi m trong th i gian t ớ H u h t các d án đ u t ầ ư ẽ ẫ ế H u h t các d án đ u t ầ ư ẽ ẫ ế chính là nhà ở chính là nhà ở n ự ướ n ự ướ thành do nhu c u c a th tr ầ ủ thành do nhu c u c a th tr ầ ủ Th tr ệ ị ườ Th tr ệ ị ườ ph l n dù cho giá có gi m thì v n không bán đ ả ố ớ ph l n dù cho giá có gi m thì v n không bán đ ả ố ớ ng b t đ ng s n du l ch Vi ả ị ườ ng b t đ ng s n du l ch Vi ả ị ườ i đ u t ớ ầ ư ị i đ u t ớ ầ ư ị ị ườ ị ườ
i n u gi i n u gi c phát tri n th tr ể c phát tri n th tr ể
Th tr Th tr năm t năm t l ượ l ượ
ợ ợ
ng ng
ầ ư ầ ư
ủ ủ ả ả ả ả
ị ườ ị ườ t Nam ệ t Nam ệ ạ ạ
i đây v i nh ng đ i m i trong i đây v i nh ng đ i m i trong
ớ ớ
ữ ữ
ớ ớ
ổ ổ
ự ấ ộ ự ấ ộ
n ầ ư ướ n ầ ư ướ
ứ ứ
ự ự
ự ứ ự ứ c ngoài v i g n c ngoài v i g n USD, USD, ố ố
t Nam. t Nam.
c ngoài r t quan ấ c ngoài r t quan ấ
Th c tr ng c a th tr ạ ự Th c tr ng c a th tr ạ ự b t đ ng s n Vi ấ ộ b t đ ng s n Vi ấ ộ Đ u t vào b t đ ng s n đang tăng m nh m ẽ ấ ộ Đ u t vào b t đ ng s n đang tăng m nh m ấ ộ ẽ trong 2 năm tr l ở ạ trong 2 năm tr l ở ạ lĩnh v c đ t đai. ự ấ lĩnh v c đ t đai. ự ấ Lĩnh v c b t đ ng s n đang là lĩnh v c đ ng ả Lĩnh v c b t đ ng s n đang là lĩnh v c đ ng ả th hai trong thu hút đ u t ớ ầ th hai trong thu hút đ u t ớ ầ 300 d án, t ng v n đăng ký 33,9 t ỷ ố ổ 300 d án, t ng v n đăng ký 33,9 t ỷ ổ ố chi m 20,6% s d án và 16,3% t ng v n đăng ổ ố ự ế chi m 20,6% s d án và 16,3% t ng v n đăng ổ ố ự ế ký t ệ ạ ký t ệ ạ Trong s đó, nhà đ u t Trong s đó, nhà đ u t tâm đ n d án b t đ ng s n du l ch. ấ ộ tâm đ n d án b t đ ng s n du l ch. ấ ộ
n ầ ư ướ n ầ ư ướ ả ả
i Vi i Vi ố ố ế ự ế ự
ị ị
ng ng
ả ả
ủ ủ ớ ớ
Th c tr ng c a th tr ạ ự Th c tr ng c a th tr ạ ự b t đ ng s n Vi ấ ộ b t đ ng s n Vi ấ ộ ố ượ ố ượ ớ ớ
ứ ợ ứ ợ
ị ị
i Bà i Bà
ậ ậ 4,23 t ầ ư 4,23 t ầ ư
ỷ ỷ
ấ ấ
ự ự
ự ự
i Phú Qu c v i 1,648 t ố ớ i Phú Qu c v i 1,648 t ố ớ
ạ ạ
ng b t đ ng s n ng b t đ ng s n
ị ườ ủ ị ườ ủ t Nam ệ ả t Nam ệ ả Năm 2008 đ c xem là c t m c quan tr ng c a ộ ọ Năm 2008 đ c xem là c t m c quan tr ng c a ộ ọ ngành b t đ ng s n du l ch v i nhi u d án l n ề ự ị ấ ộ ngành b t đ ng s n du l ch v i nhi u d án l n ề ự ị ấ ộ nh ưnh ư Khu ph c h p du l ch H Tràm do t p đoàn Asiana ồ Khu ph c h p du l ch H Tràm do t p đoàn Asiana ồ USD t Coast Development (Canada) đ u t ạ USD t Coast Development (Canada) đ u t ạ ịR a-Vũng Tàu. ị R a-Vũng Tàu. c đó đ a ph Tr ng này cũng c p phép cho Good ươ ị ướ c đó đ a ph Tr ng này cũng c p phép cho Good ươ ị ướ USD xây d ng khách s n 5 1,3 t Choices(M ) đ u t ỷ ạ ỹ ầ ư 1,3 t Choices(M ) đ u t USD xây d ng khách s n 5 ỷ ỹ ầ ư ạ i trí, m th c. sao, khu vui ch i gi ẩ ả ơ i trí, m th c. sao, khu vui ch i gi ẩ ả ơ Khu du l ch Bãi Dài c a công ty TNHH Starbay Holdings ủ ị Khu du l ch Bãi Dài c a công ty TNHH Starbay Holdings ủ ị USD. Ltd t ỷ USD. Ltd t ỷ ị ườ ị ườ
ấ ộ ấ ộ
ả ả
Rõ ràng, s c h p d n c a th tr Rõ ràng, s c h p d n c a th tr du l ch Vi ị du l ch Vi ị
ẫ ủ ứ ấ ẫ ủ ứ ấ t Nam r t l n. ấ ớ ệ t Nam r t l n. ấ ớ ệ
ng ng
ị ườ ị ườ t Nam ệ t Nam ệ
ủ ủ ả ả
ị ườ ị ườ
ấ ấ
ườ ườ
ữ ữ ướ ướ
ng ng
Th c tr ng c a th tr ạ ự Th c tr ng c a th tr ạ ự b t đ ng s n Vi ấ ộ b t đ ng s n Vi ấ ộ Th tr cũng d n ng nhà ầ ở ng nhà cũng d n Th tr ầ ở phân khúc m t cách rõ ràng. ộ phân khúc m t cách rõ ràng. ộ ng căn h cao c p Th tr ộ ị ườ Th tr ng căn h cao c p ị ườ ộ s ti p t c khó khăn trong ẽ ế ụ s ti p t c khó khăn trong ẽ ế ụ giao d ch, trong khi th ị ị giao d ch, trong khi th ị ị ng nhà giá r và trung tr ẻ ng nhà giá r và trung tr ẻ c giao d ch sôi bình s đ ị ẽ ượ bình s đ c giao d ch sôi ẽ ượ ị đ ng h n. ơ ộ đ ng h n. ơ ộ Nh ng ngôi nhà giá r ẻ Nh ng ngôi nhà giá r ẻ c mua i 1 t ) đang đ (d ỉ ượ i 1 t ) đang đ (d c mua ượ ỉ ng l n t o bán v i s l ớ ạ ớ ố ượ ng l n t o bán v i s l ớ ạ ớ ố ượ c h i ph c h i th tr ị ườ ụ ồ ơ ộ c h i ph c h i th tr ị ườ ụ ồ ơ ộ b t đ ng s n. ả ấ ộ b t đ ng s n. ả ấ ộ
ng ng
ị ườ ị ườ t Nam ệ t Nam ệ
ủ ủ ả ả
ng hi n ng hi n
ầ ầ
ẫ ẫ ớ ớ
ậ ậ
ả ả
ở ở
ộ ộ
Th c tr ng c a th tr ạ ự Th c tr ng c a th tr ạ ự b t đ ng s n Vi ấ ộ b t đ ng s n Vi ấ ộ Trên th tr ệ ị ườ Trên th tr ệ ị ườ nay, dù cho cung đang nay, dù cho cung đang l n át c u thì m t b ng ặ ằ ấ l n át c u thì m t b ng ặ ằ ấ giá chung c a b t đ ng ủ ấ ộ giá chung c a b t đ ng ủ ấ ộ s n v n cao so v i thu ả s n v n cao so v i thu ả nh p và s c ép này s ẽ ứ nh p và s c ép này s ẽ ứ kìm hãm s tăng giá ự kìm hãm s tăng giá ự c a b t đ ng s n trong ủ ấ ộ c a b t đ ng s n trong ủ ấ ộ các ng lai, nh t là t ấ ươ ng lai, nh t là t các ấ ươ đô th l n nh ư ị ớ đô th l n nh ư ị ớ Tp.HCM, Hà N i hay Tp.HCM, Hà N i hay Đà N ng.ẵ Đà N ng.ẵ
ng ng
Th c tr ng c a th tr ạ ự Th c tr ng c a th tr ạ ự b t đ ng s n Vi ấ ộ b t đ ng s n Vi ấ ộ
ị ườ ị ườ t Nam ệ t Nam ệ
ủ ủ ả ả
ị ườ ị ườ
ấ ấ
ệ ấ ổ ệ ấ ổ
l l
l m phát tăng l m phát tăng
ỷ ệ ạ ỷ ệ ạ
ộ ộ
ự ự ắ ắ
ặ ặ
ậ ậ cu c cu c
ự ừ ộ ự ừ ộ
ả ả
ng BĐS Năm 2008, th tr ng BĐS Năm 2008, th tr VN đã có d u hi u b t n, VN đã có d u hi u b t n, do t do t nhanh, giá xây d ng tăng, nhanh, giá xây d ng tăng, b t bu c ph i th t ch t tín ả ắ b t bu c ph i th t ch t tín ả ắ d ng nên t c đ hoàn v n ố ố ộ ụ d ng nên t c đ hoàn v n ố ố ộ ụ c a các d án ch m. Tác ự ủ c a các d án ch m. Tác ự ủ đ ng tiêu c c t ộ đ ng tiêu c c t ộ kh ng ho ng tài chính trên ủ kh ng ho ng tài chính trên ủ i ti p t c làm th th gi ị ế ớ ế ụ i ti p t c làm th th gi ị ế ớ ế ụ ng BĐS gi m sút, giao tr ả ườ tr ng BĐS gi m sút, giao ả ườ d ch di n ra c m ch ng ầ ị d ch di n ra c m ch ng ầ ị
ừ ừ
ễ ễ
ng ng
ủ ủ ả ả ế ế
Th c tr ng c a th tr ị ườ ạ ự Th c tr ng c a th tr ị ườ ạ ự t Nam b t đ ng s n Vi ệ ấ ộ t Nam b t đ ng s n Vi ệ ấ ộ , do thi u qu n lý đ u t ầ ư ả ự ế , do thi u qu n lý đ u t ầ ư ả ự ế t m vĩ mô, lu ng v n đ u t ầ ư ớ ồ t m vĩ mô, lu ng v n đ u t ầ ư ớ ồ ạ ạ
ị ị
ữ ữ
ặ ặ ng hay hi u qu kinh t ườ ng hay hi u qu kinh t ườ
ế ế
ả ả
Trên th c t và quy Trên th c t và quy ho ch l n đ ạ ở ầ ổ ố ho ch l n đ ạ ở ầ ố ổ vào th tr ng khách s n, khu du l ch, sân golf ị ườ vào th tr ng khách s n, khu du l ch, sân golf ị ườ i và cao c văn phòng trong m y năm tr l ở ạ ấ ố i và cao c văn phòng trong m y năm tr l ở ạ ấ ố ng này phát đây đã làm nh ng m ng th tr ị ườ ả ữ đây đã làm nh ng m ng th tr ng này phát ị ườ ả ữ tri n quá nóng (đ t sang m t bên nh ng tác ộ ể tri n quá nóng (đ t sang m t bên nh ng tác ộ ể xã đ ng v môi tr ệ ề ộ đ ng v môi tr xã ệ ề ộ h i).ộh i).ộ
ng ng
ễ ễ ế ế ướ ướ
ấ ấ
ả ả ặ ặ ề ề
ệ ệ ễ ị ớ ễ ị ớ ế ị ế ị
Th c tr ng c a th tr ị ườ ủ ạ ự Th c tr ng c a th tr ị ườ ủ ạ ự t Nam b t đ ng s n Vi ệ ả ấ ộ t Nam b t đ ng s n Vi ệ ả ấ ộ ng cũng đã c a th tr Di n bi n khó d đoán ị ườ ủ ự ế ng cũng đã c a th tr Di n bi n khó d đoán ị ườ ủ ự ế g p ph i khó khăn tr khi n cho các nhà đ u t c ầ ư ặ ả g p ph i khó khăn tr khi n cho các nhà đ u t c ầ ư ặ ả vào b t đ ng s n, nh t khi đ a ra quy t đ nh đ u t ư ấ ả ấ ộ ầ ư ế ị vào b t đ ng s n, nh t khi đ a ra quy t đ nh đ u t ư ấ ả ấ ộ ầ ư ế ị kênh thông tin chính th ng v chính th ng v là hi n nay, khi nh ng ề ố ệ ữ kênh thông tin là hi n nay, khi nh ng ố ề ệ ữ c a h . ch a đáp ng nhu c u ng này v n th tr ủ ọ ầ c a h . ứ ẫ ch a đáp ng nhu c u ư ị ườ ng này v n th tr ủ ọ ầ ư ứ ẫ ị ườ vì không có c s Nhi u khách hàng, nhà đ u t ơ ở ầ ư ề vì không có c s Nhi u khách hàng, nhà đ u t ầ ư ơ ở ề tham kh o giá nhà đ t trong t ng th i đi m khác ể ờ ừ tham kh o giá nhà đ t trong t ng th i đi m khác ể ờ ừ b t n nh t là trong lúc n n kinh t nhau, đ c bi ư ế ấ ổ b t n nh t là trong lúc n n kinh t nhau, đ c bi ế ấ ổ ư hi n nay d b h to khi đ a ra quy t đ nh mua, bán ư hi n nay d b h to khi đ a ra quy t đ nh mua, bán ư ho c đ u t ho c đ u t
ệ ệ . ặ ầ ư . ặ ầ ư
ng ng
ộ ấ ộ ấ ề ề
ủ ủ
i nên t c đ phát tri n ch m l i nên t c đ phát tri n ch m l
Th c tr ng c a th tr ạ ự Th c tr ng c a th tr ạ ự b t đ ng s n Vi ấ ộ b t đ ng s n Vi ấ ộ ng phát tri n c a th tr ấ ộ ể ủ ng phát tri n c a th tr ấ ộ ể ủ ể ủ ề ể ủ ề i nói chung và c Vi i nói chung và c Vi ế ớ ế ớ
l n có t c đ phát tri n âm. V i b i c nh nh v y, th tr l n có t c đ phát tri n âm. V i b i c nh nh v y, th tr
ng ng
ể ể ớ ố ả ớ ố ả
ố ộ ố ộ ể ể
ả ả
ộ ộ
ự ầ ư ướ ự ầ ư ướ
ữ ữ
ẫ ẫ
ự ự
ố ố
t Nam cũng ch u tác đ ng. ị t Nam cũng ch u tác đ ng. ị n c ngoài, v n có nh ng nhà đ u t ầ ư n c ngoài, v n có nh ng nhà đ u t ầ ư ầ ư ớ ế ế ầ ư ớ Bình Thu n và Bà R a - Vũng Tàu, Bình Thu n và Bà R a - Vũng Tàu,
ở ở
ị ị
. M t s d án đã . M t s d án đã
ầ ư ộ ố ự ầ ư ộ ố ự v i t ng v n đăng ký ố ầ ư ớ ổ v i t ng v n đăng ký ầ ư ớ ổ ố
ậ ậ c c p gi y ch ng nh n đ u t ậ ứ c c p gi y ch ng nh n đ u t ậ ứ c thì xin tăng v n đ u t ố c thì xin tăng v n đ u t ố ỷ ỷ
ướ ướ
t Nam trong nh ng năm ti p theo, nên s ti p t c đ u t t Nam trong nh ng năm ti p theo, nên s ti p t c đ u t
USD. USD. ti m năng th y rõ xu h ấ ti m năng th y rõ xu h ấ ế ế
ữ ữ
ủ ị ườ ủ ị ườ t Nam ệ ả t Nam ệ ả Xu h ng b t đ ng s n ph thu c r t nhi u ướ ề ụ ả ị ườ ng b t đ ng s n ph thu c r t nhi u Xu h ị ườ ướ ụ ề ả . Trong b i c nh hi n nay, n n kinh vào s phát tri n c a n n kinh t ệ ố ả ế ự . Trong b i c nh hi n nay, n n kinh vào s phát tri n c a n n kinh t ố ả ệ ế ự t Nam đang ch u tác đ ng c a kh ng th gi t ủ ộ ị ả ệ ế ế ớ t Nam đang ch u tác đ ng c a kh ng th gi t ủ ộ ị ả ệ ế ế ớ i. Nhi u n n ho ng tài chính th gi ề ề ạ ậ ả i. Nhi u n n ho ng tài chính th gi ạ ề ề ậ ả kinh t ị ườ ư ậ ố ộ ế ớ kinh t ị ườ ư ậ ố ộ ế ớ b t đ ng s n Vi ệ ấ ộ b t đ ng s n Vi ệ ấ ộ Tuy nhiên, trong lĩnh v c đ u t Tuy nhiên, trong lĩnh v c đ u t c ngoài quan tâm đ n nh ng d án l n, có v n đ u t ti m năng n ữ ướ ề c ngoài quan tâm đ n nh ng d án l n, có v n đ u t ti m năng n ữ ướ ề USD nh m t s d án hàng t ư ộ ố ự ỷ USD nh m t s d án hàng t ư ộ ố ự ỷ đang xúc ti n đ đ ấ ể ượ ấ ế đang xúc ti n đ đ ấ ể ượ ấ ế th i gian tr đ u t ướ ầ ư ờ th i gian tr đ u t ướ ầ ư ờ r t l n, lên đ n hàng t ế ấ ớ r t l n, lên đ n hàng t ế ấ ớ Các nhà đ u t ầ ư ề Các nhà đ u t ầ ư ề Vi Vi ph m ph c v cho giai đo n phát tri n s p t ph m ph c v cho giai đo n phát tri n s p t
ng phát tri n c a n n kinh t ế ể ủ ề ng phát tri n c a n n kinh t ế ể ủ ề đ có s n ả ẽ ế ụ ầ ư ể đ có s n ẽ ế ụ ầ ư ể ả . i c a nên kinh t ế . i c a nên kinh t ế
ể ắ ớ ủ ể ắ ớ ủ
ụ ụ ụ ụ
ệ ệ ẩ ẩ
ạ ạ
Các gi Các gi
i pháp đ t ra i pháp đ t ra
ả ả
ặ ặ
ủ ủ ầ ư ầ ư
T phía Chính ph T phía Chính ph V phía các nhà đ u t V phía các nhà đ u t V phía các doanh nghi p ệ V phía các doanh nghi p ệ
ừ ừ ề ề ề ề
T phía Chính ph T phía Chính ph
ừ ừ
ủ ủ
ả ả ướ ướ ủ ụ ủ ụ
c cũng c n ph i đ n gi n hóa th t c hành c cũng c n ph i đ n gi n hóa th t c hành ng, có nhi u ng, có nhi u ề ề
ẽ ẽ
ệ ệ
ằ ằ ổ ổ
ử ổ ử ổ ợ ợ ả ả ồ ồ
ả ả ả ả ộ ộ ữ ữ
ộ ộ
Nhà n ả ơ ầ Nhà n ả ơ ầ chính, tăng tính minh b ch trên th tr ạ ị ườ chính, tăng tính minh b ch trên th tr ạ ị ườ n c ngoài. chính sách đ thu hút đ u t ầ ư ướ ể n c ngoài. chính sách đ thu hút đ u t ầ ư ướ ể ng hoàn thi n d n c Công tác qu n lý s theo h ầ ơ ệ ướ ả ng hoàn thi n d n c Công tác qu n lý s theo h ướ ầ ơ ệ ả ch qu n lý và pháp lý: hoàn thi n h th ng b t ấ ệ ố ế ch qu n lý và pháp lý: hoàn thi n h th ng b t ấ ệ ố ế đ ng s n, s a đ i, b sung nh m đ m b o tính ả ả ộ đ ng s n, s a đ i, b sung nh m đ m b o tính ả ộ ả đ ng b và h p lý, tránh kho ng ch ng và ch ng ố ồ đ ng b và h p lý, tránh kho ng ch ng và ch ng ố ồ chéo gi a các chính sách, xây d ng h th ng thu ế ệ ố ự chéo gi a các chính sách, xây d ng h th ng thu ệ ố ự ế i s t o nên m t sân b t đ ng s n h p lý... Tóm l ạ ẽ ạ ợ ấ ộ b t đ ng s n h p lý... Tóm l i s t o nên m t sân ấ ộ ạ ẽ ạ ợ ch i bình đ ng. ơ ch i bình đ ng. ơ ả ả ẳ ẳ
T phía Chính Ph T phía Chính Ph
ừ ừ
ủ ủ
ễ ễ ệ ệ ả ủ ấ ộ ả ủ ấ ộ ầ ầ
ng và hoàn t ng và hoàn t ủ ụ ủ ụ ề ề ượ ượ
ỉ ố ỉ ố ề ề
ự ự t ố t ố
ươ ươ ầ ầ
n n
Đ gi i thoát cho tính thanh kho n c a b t đ ng ể ả Đ gi i thoát cho tính thanh kho n c a b t đ ng ể ả s n, t o đi u ki n d mua, bán, th ch p, c m c , ố ế ấ ạ ả s n, t o đi u ki n d mua, bán, th ch p, c m c , ố ế ấ ạ ả t th t c nhà đ t, Nhà chuy n nh ấ ấ ể t th t c nhà đ t, Nhà chuy n nh ấ ấ ể i các c c n xây d ng càng nhi u ch s giá t n ạ ướ ầ n i các c c n xây d ng càng nhi u ch s giá t ạ ướ ầ khu v c càng t ự khu v c càng t ự ng ti n giao thông c n ph i V n đ h t ng, ph ả ệ ề ạ ầ ấ ng ti n giao thông c n ph i V n đ h t ng, ph ệ ả ề ạ ầ ấ c nâng c p nh m đáp ng nhu c u phát tri n, đ ể ầ ứ ằ ấ ượ c nâng c p nh m đáp ng nhu c u phát tri n, đ ể ầ ứ ằ ấ ượ c ngoài t Nam đang ti p t c kêu g i đ u t Vi ọ ầ ư ướ ế ụ ệ t Nam đang ti p t c kêu g i đ u t c ngoài Vi ọ ầ ư ướ ệ ế ụ trong lĩnh v c c s h t ng ph c v ngành du l ch ị ụ ụ ự ơ ở ạ ầ trong lĩnh v c c s h t ng ph c v ngành du l ch ị ụ ụ ự ơ ở ạ ầ nh h th ng giao thông, nhà ga. nh h th ng giao thông, nhà ga. ư ệ ố ư ệ ố
T phía Chính Ph T phía Chính Ph
ừ ừ
ủ ủ
xã h i s tác đ ng l n đ n xã h i s tác đ ng l n đ n
ộ ộ
ở ở
ớ ớ
ế ế
ộ ẽ ộ ẽ
ng. ng.
là ng là ng i dân hi n đang ph i tr ti n g p i dân hi n đang ph i tr ti n g p ả ả ề ả ả ề
ườ ườ ị ậ ủ ị ậ ủ ữ ữ
Chính sách nhà Chính sách nhà th tr ị ườ th tr ị ườ Th c t ấ ệ ự ế Th c t ấ ệ ự ế 2, 3 l n giá tr th t c a nh ng ngôi nhà, căn h ộ ầ 2, 3 l n giá tr th t c a nh ng ngôi nhà, căn h ầ ộ ọh mua. ọ h mua. xã h i ch kho ng 7 V i giá bán c a nhà ả ỉ ộ ở ủ ớ xã h i ch kho ng 7 V i giá bán c a nhà ả ỉ ộ ở ủ ớ i nhu n kỳ đã đ t đ tri u/m2 (ch đ u t ậ ạ ượ ợ ủ ầ ư ệ i nhu n kỳ đã đ t đ tri u/m2 (ch đ u t ạ ượ ợ ủ ầ ư ệ ậ ng các u đãi t c h v ng do đ ư ượ ưở ọ v ng do đ ng các u đãi t c h ư ượ ưở ọ t chào c th tr c) s đ c a nhà n ị ườ ẽ ượ ướ ủ t chào c th tr c) s đ c a nhà n ẽ ượ ị ườ ướ ủ đón và s tác đ ng đ n m t b ng giá chung c a ủ ặ ằ ế ộ ẽ đón và s tác đ ng đ n m t b ng giá chung c a ẽ ủ ặ ằ ế ộ ng. th tr ng. th tr
c l c l ừ ừ ng nhi ng nhi chính sách chính sách t li ệ ệ t li ệ ệ
ị ườ ị ườ
Đ i v i các nhà đ u t Đ i v i các nhà đ u t
ố ớ ố ớ
ầ ư ầ ư
ể ể
ầ ư ớ m i Các nhà đ u t m i Các nhà đ u t ầ ư ớ c n ph i có s hi u ự ể ả ầ c n ph i có s hi u ầ ự ể ả t nh t đ nh v th bi ề ị ấ ị ế t nh t đ nh v th bi ề ị ấ ị ế ng, nghiên c u các tr ứ ườ ng, nghiên c u các tr ứ ườ d án, hi u v giá c ả ề ự d án, hi u v giá c ề ả ự và cũng ph i đánh giá ả và cũng ph i đánh giá ả c m c đ cung ra đ ứ ộ ượ đ c m c đ cung ra ứ ộ ượ ng th tr ị ườ ng th tr ị ườ
Đ i v i các doanh nghi p ệ Đ i v i các doanh nghi p ệ
ố ớ ố ớ
ả ả ệ ệ ế ế
ặ ặ
ồ ồ khác bên khác bên ầ ư ầ ư
ố ả ố ả
ố ố
ộ ộ
ỉ ỉ ự ự
ữ ữ
ặ ặ
ọ ọ
ặ ặ ờ ờ
ầ ầ
ế ế
ả ả
ộ ộ
ẩ ữ ữ
ể ể
ế ế
ặ ố ặ ố ể ể ủ ủ
ế ế
ằ ằ
Các doanh nghi p ph i ch đ ng tìm ki m ngu n ủ ộ Các doanh nghi p ph i ch đ ng tìm ki m ngu n ủ ộ , t o ra các quĩ v n đ u t v n đ u t ầ ư ạ ố ố , t o ra các quĩ v n đ u t v n đ u t ầ ư ạ ố ố có ho c v n vay ngân hàng. ngoài v n t ố ự có ho c v n vay ngân hàng. ngoài v n t ố ự Doanh nghi p có th liên k t v i nhau, ho c liên k t v i ế ớ ế ớ ệ Doanh nghi p có th liên k t v i nhau, ho c liên k t v i ế ớ ế ớ ệ chính khách hàng c a mình. chính khách hàng c a mình. Các cách huy đ ng v n nh bán s nguyên kh i s n ph m ẩ ư Các cách huy đ ng v n nh bán s nguyên kh i s n ph m ẩ ư c ho c trong quá trình xây d ng cho nh ng nhà đ u t tr ầ ư ướ tr c ho c trong quá trình xây d ng cho nh ng nhà đ u t ướ ầ ư l n ho c khách thuê quan tr ng ớ l n ho c khách thuê quan tr ng ớ Chào m i bán c ph n ổ Chào m i bán c ph n ổ Vay n c a c đông thu ti n theo ti n đ khi bán s n ề ợ ủ ổ Vay n c a c đông thu ti n theo ti n đ khi bán s n ợ ủ ổ ề ẩph m cho khách mua nhà ph m cho khách mua nhà Nh ng công ty chính th c niêm y t có uy tín có th huy ứ Nh ng công ty chính th c niêm y t có uy tín có th huy ứ đ ng b ng phát hành trái phi u. ộ đ ng b ng phát hành trái phi u. ộ
Đ i v i các doanh nghi p ệ Đ i v i các doanh nghi p ệ
ố ớ ố ớ
ằ ằ ả ạ ả ạ
i ngân hàng, c bên mua ả i ngân hàng, c bên mua ả c tình hình tài chính c tình hình tài chính i kì i kì ớ ớ
c đi u này, r t c n s ki m soát c đi u này, r t c n s ki m soát
ấ ộ ấ ộ
ả ả ủ ủ ả ả
i mua, đ c bi i mua, đ c bi ườ ườ ệ ệ ậ ậ ờ ờ
ầ ư ầ ư ộ ộ
B ng cách l p tài kho n t ậ B ng cách l p tài kho n t ậ và bên bán đ u có th n m đ ượ ể ắ ề và bên bán đ u có th n m đ ể ắ ượ ề ng, xác đ nh kh năng tr n khi t c a đ i ph ả ợ ả ị ươ ủ ố ng, xác đ nh kh năng tr n khi t c a đ i ph ả ợ ả ị ươ ủ ố h n. Đ làm đ ấ ầ ự ể ề ượ ể ạ h n. Đ làm đ ấ ầ ự ể ề ượ ể ạ ch t ch c a các ngân hàng. ẽ ủ ặ ch t ch c a các ngân hàng. ẽ ủ ặ Ngoài ra, các doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n ệ Ngoài ra, các doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n ệ c n ph i quan tâm đ n m c thu nh p trung bình c a ứ ầ c n ph i quan tâm đ n m c thu nh p trung bình c a ứ ầ ng ng trung đ u t trung đ u t ng ng ậ ế ậ ế t trong th i gian này nên t p ặ t trong th i gian này nên t p ặ vào các căn h giá r , dành cho nh ng ữ ẻ vào các căn h giá r , dành cho nh ng ẻ ữ i có nhu c u th c s v nhà ở i có nhu c u th c s v nhà ở ự ự ề ự ự ề ườ ườ ầ ầ
Đ i v i các doanh nghi p ệ Đ i v i các doanh nghi p ệ
ố ớ ố ớ
ả ả
ữ ữ
ự ự ầ ầ
Các doanh nghi p s ệ ẽ Các doanh nghi p s ệ ẽ ph i nâng c p tính ấ ph i nâng c p tính ấ c nh tranh c a nh ng ữ ủ ạ c nh tranh c a nh ng ữ ủ ạ ựd án đã hoàn thành. ự d án đã hoàn thành. Còn nh ng d án s p ắ Còn nh ng d án s p ắ khai sinh thì c n ph i ả khai sinh thì c n ph i ả liên k t v i nhau thì ế ớ liên k t v i nhau thì ế ớ m i có th t o ra ể ạ ớ m i có th t o ra ể ạ ớ nh ng d án có "t m" ầ ự ữ nh ng d án có "t m" ầ ự ữ c.ượ c.ượđ đ
Tài li u tham kh o ả Tài li u tham kh o ả
ệ ệ
ưở
ố ả
Vi
ng b t đ ng s n
ng đ n giá quy n s d ng đ t. Liên h ề ử ụ ệ ế t Nam (Nguy n Ti n Dũng) ễ ả ở ệ
ấ ế
nh h ấ ộ
