Bài giảng trình bày các khái niệm cơ bản về ước lượng; tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình từ nguồn vốn ngân sách; chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, quản lý tổng mức đầu tư.
AMBIENT/
Chủ đề:
Nội dung Text: Bài giảng Quản lý tài chính trong xây dựng
- Baøi giaûng moân hoïc
QUAÛN LYÙ TAØI CHAÙNH TRONG XAÂY DÖÏNG
ÖÔÙC LÖÔÏNG
NG TOÅNG
NG MÖÙC ÑAÀU TÖ THEO
DỮ LIỆU CỦA RS MEANS COST DATA &
THEO QUY ðỊNH VỐN NGÂN SÁCH
Taøi lieäu löu haønh noäi boä phuïc vuï cho lôùp ”Cao học công nghệ & Quản lý
xây dựng”
Giaûng vieân: TS. Löu Tröôøng Vaên
Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 1
- A. CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN
VỀ ƯỚC LƯỢNG
Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 2
- Tại sao phải ước lượng?
• ðỊNH NGHĨA: Một ước lượng là một ñánh giá,
một ý kiến, một xấp xỉ về chi phí của một dự án,
có cần nhắc các yếu tố thực tế.
• Có nhiều loại ước lượng ñược thực hiện tại các
thời ñiểm khác nhau trong vòng ñời dự án.
• Ước lượng cũng cung cấp một hướng dẫn cho các
nhà thiết kế ñể lựa chọn vật liệu và quy mô dự án
dưới ñiều kiện ngân sách của chủ ñầu tư
Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 3
- Các kiểu ước lượng (1)
Giai ñoạn G.ðoạn t.kế G.ðoạn Giai ñoạn
chuẩn bị: sơ bộ: p.triển t.kế: cung ứng
Ước lượng Ước lượng Ước lượng
khái niệm hoặc giản ñồ p.triển thiết
Rough order (Schematic kế
magnitude Estimate)
(ROM)
Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 4
- Các kiểu ước lượng (2): Giai ñoạn chuẩn bị
(Conceptual phase)
• Một chủ ñầu tư cần các thôn g tin chi phí từ lúc ban ñầu của 1 dự
án ñể ra các quyết ñịnh về vị trí và quy mô dự án trước khi
chi tiền ra ñể mua ñất, mua tài sản.
• Các ước lượng trong giai ñoạn này dựa trên rất ít thông tin, chủ
yếu là các dữ liệu quá khứ về các dự án tương tự.
• Kiểu này của ước lượng gọi là ước lượng khái niệm
(conceptual estimate) hoặc rough order of magnitude
(ROM).
• Thời gian dành cho loại ước lượng này là ngắn và nó chỉ cung
cấp một ngân sách sơ bộ.
Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 5
- Các kiểu ước lượng (3): Giai ñoạn thiết kế sơ bộ
(Schematic phase)
• Một ước lượng giản ñồ cho một công trình dân
dụng sẽ gồm các thông tin sau:
– Các mặt bằng sàn (tỷ lệ 1/16”), các mặt bên và các mặt cắt
– Khái quát các ñặc ñiểm kỹ thuật chính công trình
– Bản vẽ sơ bộ về M&E (One-line drawings for mechanical and electrical
systems)
• Có thể dùng giá ñơn vị, ước lượng assembly, ước
lượng giá ñơn vị diện tích hoặc phối hợp chúng với
nhau.
• Một dự phòng phí (contingency) sẽ ñược thêm vào ñể
phòng cho những thiếu sót của nhà thiết kế, của chi
tiết kỹ thuật và của quy mô.
Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 6
- Các kiểu ước lượng (3): Giai ñoạn thiết kế sơ bộ
(Schematic phase)
Báo cáo của ước lượng này bao gồm:
Bóc các Tính toán các phần tử chính của dự án
khối lượng
khác (sơ
bộ)
Tính tổng Tính diện tích Tính tổng
diện tích sàn tường bao khối tích của
xây dựng ñất ñào
Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 7
- Các kiểu ước lượng (3): Giai ñoạn thiết kế sơ bộ
(Schematic phase)
• Tại cuối giai ñoạn thiết kế sơ bộ, ước lượng chi
phí cho giai ñạon này sẽ ñược ñệ trình lên chủ
ñầu tư cùng với bản thiết kế sơ bộ (schematic
design).
• Chủ ñầu tư sẽ quyết ñịnh các thông số chính về
thiết kế và ngân sách dự án.
• Ngưới ước lượng thì nhận dạng các giả ñịnh
chủ yếu của ước lượng trong g.ñoạn này
Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 8
- Các kiểu ước lượng(6): giai ñoạn phát triển thiết kế (Design
development phase)
• Ước lượng trong giai ñoạn trong giai ñoạn này gần giống với giai
ñoạn trước nhưng chi tiết hơn.
• Một ước lượng phát triển thiết kế (design development estimate)
chứa ñựng các thông tin sau:
– Các bản vẽ tỷ lệ 1/8”
– Các mặt bên, mặt cắt và các chi tiết với tỷ lệ phóng to hơn
– Tất cả các ñặc diểm kỹ thuật của toàn bộ công trình
– Hệ thống M&E chi tiết
• Giá ñơn vị thường ñược dùng trong giai ñoạn này. Lúc này hầu hết
các hạng mục ñều có thể ñược ước lượng.
• Lúc này các chi phí vật liệu ñã biết rồi và nên ñược so sánh với
các dự án tường tự ñã hoàn thành
• Các giả ñịnh chính nên ñược ghi chú và so sánh với những gì ñã
giả ñịnh ở giai ñoạn trước ñó
Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 9
- Các kiểu ước lượng (7): giai ñoạn ñấu thầu
(Procurement phase)
• Với phương pháp truyền thống và hợp ñồng khoán
gọn:
– Một ước lượng sẽ ñược chuẩn bởi nhà thầu và bởi ban QLDA
– Nhà thầu chuẩn bị ước lượng ñể dự thầu.
– Ban QLDA của chủ ñầu tư sẽ chuẩn bị 1 ước lượng ñể ñàm phán
giá hợp ñồng với nhà thầu và thẩm tra giá của nhà thầu dự thầu.
• Nhà thầu có thể yêu cầu các nhà thầu phụ báo giá
• Thông thường mất khoảng 3 tuần ñể nhà thầu chuẩn
bị giá dự thầu
Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 10
- Các kiểu ước lượng (7): giai ñoạn ñấu thầu
(Procurement phase)
• Ước lượng chi phí trong g.ñoạn này mà ñược chuẩn bị
bởi Ban QLDA của chủ ñầu tư ñược gọi là a fair cost
estimate (ước lượng công bằng), mà sẽ do Giám ñốc xây
dựng (construction manager) hoặc một người ước lượng
chi phí chuyên nghiệp (professional cost estimator).
– Ước lượng này ít dựa trên nhà thầu phụ mà dựa nhiều vào chuyên gia
– Cung cấp ñộ chính xác thấp hơn ước lượng dự thầu nhưng ñủ ñể ñánh giá
các ước ượng dự thầu.
– Một tiến ñộ cũng có thể ñược chuẩn bị trong giai ñạon này
Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 11
- B. CONCEPTUAL ESTIMATE = rough
order of magnitude (ROM)
Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 12
- Ước lượng khái niệm (CONCEPTUAL ESTIMATE)
(1): Phương pháp
• Còn ñược gọi là rough order of magnitude
(ROM)
• Thường dựa vào phương pháp ñơn vị (mà Việt
nam gọi là suất vốn ñầu tư)
• Thực hiện nhanh và cung cấp ñộ chính xác khoảng
±20 %.
Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 13
- Ước lượng khái niệm (CONCEPTUAL ESTIMATE)
(2): Dữ liệu
• ðộ chính xác của ước lượng khái quát phụ
thuộc vào chất lượng của dữ liệu mà người ước
lượng có sẳn.
– Tốt nhất là dựa vào dữ liệu về những dự án tương tự
ñã hoàn thành rồi hiệu chỉnh lạm phát và ñiều kiện.
– Tuy nhiên những công ty mà thực hiện nhiều kiểu dự
án khác nhau hoặc không có thông tin về những dự
án tương tự ñã hoàn thành thì có thể dựa vào thông
tin in sẳn như là R.S Means Assemblies Cost Data
(see Hình 5.1).
Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 14
- Hình 5.1
Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 15
- Hình 5.1
Unit cost corresponding to 3/4
Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 16
- Ước lượng khái niệm (4): Hình 5.1
• Dữ liệu trên hình 5.1 là dựa trên trung bình của hơn 11,500
dự án mà ñược thu thập bởi R.S Means Co., Inc., từ các nhà thầu,
công ty thiết kế và các chủ ñầu tư.
• Các chi phí này ñược hiệu chỉnh về năm hiện hành và tính
trung bình.
• Chi phí ñơn vị ñược chia thành 3 cột: ¼, median, & ¾.
– Cái này giúp nhà ước lượng hiệu chỉnh nhanh về chất lượng.
– Cột median chỉ ra chi phí mà có ñược từ khảo sát 50% dự án ñắt tiến và
50% dự án ít ñắt tiền.
– Cột ¾ chỉ ra một chất lượng cao hơn, với 75% của các dự án so sánh là
ñắt tiền
Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 17
- Ước lượng khái niệm (5): Dữ liệu
• Sau khi ñã xác ñịnh loại dự án và kiểu chất lượng, chúng ta
nhân giá ñơn vị trong bảng với năng lực thiết kế của dự án.
– Một motel 50 phòng; với chất lượng cao (3/4), dùng giá năm
2003:
– Năng lực thiết kế * Giá ñơn vị = Tổng chi phí
– 50 ñơn vị * $51,500 /ñơn vị = $2,575,000 Cái này phản
ánh chi phí của một motel ñiển hình, chất lượng cao, vi trí
bình thường.
– Nó bao gồm: lợi nhuận và overhead của nhà thầu, dựa trên
giả ñịnh dự án là kích thước trung bình, ñiều kiện kinh tế và
thị trường bình thường.
Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 18
- Ước lượng khái niệm (6): Hiệu chỉnh kích thước
– Bảng 5.1 trình bày chi phí với kích thước trung bình.
– Với dự án lớn hơn thì chi phí ñơn vị có thể khác.
– Bảng 5.2 chỉ ra diện tích trung bình 1 phòng với chất lượng
cao là 620 ft2. Vì thế :
• Kích thước của motel là = 620 ft2 * 50 units = 31,000
ft2
Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 19
- Ước lượng khái niệm (7): Bảng 5.2
Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 20
Thêm vào BST
Báo xấu
Download
Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ
