Bài giảng Ước lượng sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng – Chi phí xây dựng

Chia sẻ: Hoang Viet | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:116

Thêm vào BST

Báo xấu

69
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

"Bài giảng Ước lượng sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng – Chi phí xây dựng" thông tin đến các bạn những kiến thức về các khái niệm cơ bản về ước lượng; các phương pháp ước lượng; ước lượng tổng mức đầu tư cho các dự án với nguồn vốn khác; tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình từ nguồn vốn ngân sách; nguồn vốn ngân sách.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bài giảng Ước lượng sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng – Chi phí xây dựng

Trung taâm boài döôõng nghieäp vuï keá toaùn (CPA) ÑAÏI HOÏC MÔÛ TP.HCM ÖÔÙC LÖÔÏNG NG SÔ BOÄ TOÅNG NG MÖÙC ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG NG - CHI PHÍ XÂY DỰNG Taøi lieäu löu haønh noäi boä phuïc vuï cho lôùp”Boài döôõng kieán thöùc & kyõ naêng GðDA xây dựng” Giaûng vieân: TS. Löu Tröôøng Vaên Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 1
Tự giới thiệu • Hoï vaø teân: LÖU TRÖÔØNG VAÊN • Naêm sinh: 1965 • Giaùo duïc: Toát nghieäp Kyõ sö xaây döïng, Ñaïi hoïc Baùch Khoa, 1991. Toát nghieäp chöông trình ñaøo taïo kinh teá Fulbright (FETP) “Kinh teá hoïc öùng duïng cho phaân tích chính saùch”, 1998. Toát nghieäp Master of Engineering in Construction Management, Asian Institute of Technology (AIT), Thailand, 2002. Tiến sỹ chuyeân ngaønh Kỹ thuật & Quản lý xây dựng taïi Pukyong National University (PKNU),Busan, Korea • Lónh vöïc nghieân cöùu: Quaûn lyù döï aùn, Phaân tích & thẩm ñịnh ñaàu tö XD - baát ñoäng saûn • Email: ltvan@hcmut.edu.vn hoaëc luutruongvan@yahoo.com • Website: http://sites.google.com/site/luutruongvan/ Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 2
A. CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ ƯỚC LƯỢNG Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 3
Tại sao phải ước lượng? • ðỊNH NGHĨA: Một ước lượng là một ñánh giá, một ý kiến, một xấp xỉ về chi phí của một dự án, có cần nhắc các yếu tố thực tế. • Có nhiều loại ước lượng ñược thực hiện tại các thời ñiểm khác nhau trong vòng ñời dự án. • Ước lượng cũng cung cấp một hướng dẫn cho các nhà thiết kế ñể lựa chọn vật liệu và quy mô dự án dưới ñiều kiện ngân sách của chủ ñầu tư Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 4
Các kiểu ước lượng (1) Giai ñoạn G.ðoạn t.kế G.ðoạn Giai ñoạn chuẩn bị: sơ bộ: p.triển t.kế: cung ứng Ước lượng Ước lượng Ước lượng khái niệm hoặc giản ñồ p.triển thiết Rough order (Schematic kế magnitude Estimate) (ROM) Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 5
Các kiểu ước lượng (2): Giai ñoạn chuẩn bị (Conceptual phase) • Một chủ ñầu tư cần các thôn g tin chi phí từ lúc ban ñầu của 1 dự án ñể ra các quyết ñịnh về vị trí và quy mô dự án trước khi chi tiền ra ñể mua ñất, mua tài sản. • Các ước lượng trong giai ñoạn này dựa trên rất ít thông tin, chủ yếu là các dữ liệu quá khứ về các dự án tương tự. • Kiểu này của ước lượng gọi là ước lượng khái niệm (conceptual estimate) hoặc rough order of magnitude (ROM). • Thời gian dành cho loại ước lượng này là ngắn và nó chỉ cung cấp một ngân sách sơ bộ. Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 6
Các kiểu ước lượng (3): Giai ñoạn thiết kế sơ bộ (Schematic phase) • Một ước lượng giản ñồ cho một công trình dân dụng sẽ gồm các thông tin sau: – Các mặt bằng sàn (tỷ lệ 1/16”), các mặt bên và các mặt cắt – Khái quát các ñặc ñiểm kỹ thuật chính công trình – Bản vẽ sơ bộ về M&E (One-line drawings for mechanical and electrical systems) • Có thể dùng giá ñơn vị, ước lượng assembly, ước lượng giá ñơn vị diện tích hoặc phối hợp chúng với nhau. • Một dự phòng phí (contingency) sẽ ñược thêm vào ñể phòng cho những thiếu sót của nhà thiết kế, của chi tiết kỹ thuật và của quy mô. Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 7
Các kiểu ước lượng (3): Giai ñoạn thiết kế sơ bộ (Schematic phase) Báo cáo của ước lượng này bao gồm: Bóc các Tính toán các phần tử chính của dự án khối lượng khác (sơ bộ) Tính tổng Tính diện tích Tính tổng diện tích sàn tường bao khối tích của xây dựng ñất ñào Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 8
Các kiểu ước lượng (3): Giai ñoạn thiết kế sơ bộ (Schematic phase) • Tại cuối giai ñoạn thiết kế sơ bộ, ước lượng chi phí cho giai ñạon này sẽ ñược ñệ trình lên chủ ñầu tư cùng với bản thiết kế sơ bộ (schematic design). • Chủ ñầu tư sẽ quyết ñịnh các thông số chính về thiết kế và ngân sách dự án. • Ngưới ước lượng thì nhận dạng các giả ñịnh chủ yếu của ước lượng trong g.ñoạn này Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 9
Các kiểu ước lượng(6): giai ñoạn phát triển thiết kế (Design development phase) • Ước lượng trong giai ñoạn trong giai ñoạn này gần giống với giai ñoạn trước nhưng chi tiết hơn. • Một ước lượng phát triển thiết kế (design development estimate) chứa ñựng các thông tin sau: – Các bản vẽ tỷ lệ 1/8” – Các mặt bên, mặt cắt và các chi tiết với tỷ lệ phóng to hơn – Tất cả các ñặc diểm kỹ thuật của toàn bộ công trình – Hệ thống M&E chi tiết • Giá ñơn vị thường ñược dùng trong giai ñoạn này. Lúc này hầu hết các hạng mục ñều có thể ñược ước lượng. • Lúc này các chi phí vật liệu ñã biết rồi và nên ñược so sánh với các dự án tường tự ñã hoàn thành • Các giả ñịnh chính nên ñược ghi chú và so sánh với những gì ñã giả ñịnh ở giai ñoạn trước ñó Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 10
Các kiểu ước lượng (7): giai ñoạn ñấu thầu (Procurement phase) • Với phương pháp truyền thống và hợp ñồng khoán gọn: – Một ước lượng sẽ ñược chuẩn bởi nhà thầu và bởi ban QLDA – Nhà thầu chuẩn bị ước lượng ñể dự thầu. – Ban QLDA của chủ ñầu tư sẽ chuẩn bị 1 ước lượng ñể ñàm phán giá hợp ñồng với nhà thầu và thẩm tra giá của nhà thầu dự thầu. • Nhà thầu có thể yêu cầu các nhà thầu phụ báo giá • Thông thường mất khoảng 3 tuần ñể nhà thầu chuẩn bị giá dự thầu Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 11
Các kiểu ước lượng (7): giai ñoạn ñấu thầu (Procurement phase) • Ước lượng chi phí trong g.ñoạn này mà ñược chuẩn bị bởi Ban QLDA của chủ ñầu tư ñược gọi là a fair cost estimate (ước lượng công bằng), mà sẽ do Giám ñốc xây dựng (construction manager) hoặc một người ước lượng chi phí chuyên nghiệp (professional cost estimator). – Ước lượng này ít dựa trên nhà thầu phụ mà dựa nhiều vào chuyên gia – Cung cấp ñộ chính xác thấp hơn ước lượng dự thầu nhưng ñủ ñể ñánh giá các ước ượng dự thầu. – Một tiến ñộ cũng có thể ñược chuẩn bị trong giai ñạon này Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 12
B. CÁC PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 13
B1. ƯỚC LƯỢNG TỔNG MỨC ðẦU TƯ CHO CÁC DỰ ÁN VỚI NGUỒN VỐN KHÁC Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 14
PHÖÔNG PHAÙP ÖÔÙC LÖÔÏNG • Coù nhieàu phöông phaùp khaùc nhau ñeå thöïc hieän öôùc löôïng chi phí xaây döïng. Caùc phöông phaùp ñöôïc söû duïng phuï thuoäc vaøo: Muïc ñích cuûa öôùc löôïng Soá löôïng thoâng tin coù saún Thôøi gian coù saún daønh cho öôùc löôïng Söï coù saún cuûa döõ lieäu veà chi phí Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 15
PHÖÔNG PHAÙP ÑÔN VÒ (UNIT METHOD) • Phöông phaùp ñôn vò phaân boå chi phí ñeán moãi ñôn vò söû duïng cuûa coâng trình: Saân ñaäu xe: chi phí / khoaûng chieám choå cuûa xe Beänh vieän: Chi phí / giöôøng beänh Nhaø ôû: Chi phí/ ngöôøi Tröôøng hoïc: Chi phí / hoïc sinh Nhaø haùt: Chi phí / choå ngoài. TOÅNG CHI PHÍ CUÛA DÖÏ AÙN = NAÊNG LÖÏC SÖÛ DUÏNG (coøn goïi laø naêng löïc thieát keá trong caùc baùo caùo thoáng keâ cuûa VN) * CHI PHÍ ÑÔN VÒ (the unit rate) Chi phí ñôn vò theo VN coøn goïi laø suaát voán ñaàu tö XDCB Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 16
PHÖÔNG PHAÙP ÑÔN VÒ (UNIT METHOD) (tieáp) Thí duï: • Moät nhaø haùt 500 choå ñöôïc hoaøn thaønh tröôùc ñoù 12 thaùng vôùi chi phí 62,5 tyû ñoàng. Tyû leä laïm phaùt haøng naêm laø 10%/naêm. Ngöôøi ta ñang muoán xaây döïng moät nhaø haùt töông töï, taïi moät vò trí töông töï nhöng laø 600 choå. Chi phí xaây döïng nhaø haùt môùi laø bao nhieâu? Giaûi: Chi phí cuûa nhaø haùt 500 choå taïi thôøi ñieåm hieän taïi laø: 62,5 tyû * 1,1 = 68,75 tyû Chi phí xaây döïng nhaø haùt/choå : 68,75 tyû/500 = 0,1375 tyû ñoàng/choå Öôùc löôïng chi phí cho nhaø haùt 600 choå : 600 * 0, 1375 = 82,5 tyû Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 17
PHÖÔNG PHAÙP ÑÔN VÒ (UNIT METHOD) (tieáp) Khuyeát ñieåm cuûa phöông phaùpï: Thieáu chính xaùc cuûa noù Raát khoù khaên ñeå xem xeùt moät phaïm vi toaøn boä cuûa caùc nhaân toá töø kieåu daùng vaø kích thöôùc coâng trình, phöông phaùp thi coâng, vaät lieäu xaây döïng, v.v… Neân söû duïng phöông phaùp naøy cho: Caùc döï aùn coâng coäng Caùc giai ñoaïn ban ñaàu cuûa moät döï aùn khi maø chæ coù caùc thieát keá sô boä maø thoâi. Tuy nhieân vôùi caùc chính trò gia vaø laõnh ñaïo chính quyeàn (nhöõng ngöôøi coù kieán thöùc raát giôùi haïn veà coâng trình/döï aùn xaây döïng) thì phöông phaùp naøy laø raát coù yù nghóa vaø deå hieåu ñeå giuùp hoï ra quyeát ñònh trong vieäc pheâ duyeät ngaân saùch cho moät döï aùn coâng coäng. Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 18
PHÖÔNG PHAÙP THEÅ TÍCH Caùch xaùc ñònh theå tích cuûa moät coâng trình ñöôïc quy ñònh bôûi caùc toå chöùc ngheà nghieäp (nhö laø Royal Institute of British Architecs –RIB) hoaëc quoác gia RIB quy ñònh: Theå tích moät coâng trình (m3) = Daøi (m) * Roäng (m) * Cao (m) Chi phí xaây döïng = Theå tích coâng trình (m3)* giaù thaønh cuûa 1m3 (ñoàng/m3) Caùch xaùc ñònh chieàu cao cuûa coâng trình phuï thuoäc vaøo phöông phaùp thi coâng vaø tính chaát cuûa maët baèng. Phaïm vi aùp duïng: Thöôøng ñöôïc söû duïng cho caùc coâng trình maø chieàu cao caùc taàng laø khaùc nhau. Taïi sao khoâng duøng chi phí/m2 saøn söû duïng cho nhöõng coâng trình nhö theá? Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 19
PHÖÔNG PHAÙP THEÅ TÍCH (tieáp) Maëc duø vieäc tính toaùn theå tích cuûa moät coâng trình noùi chung laø ñôn giaûn nhöng bao haøm heát caùc nhaân toá thieát keá khaùc nhau cuûa coâng trình thoâng qua ÑÔN GIAÙ THEÅ TÍCH laø hôi khoù khaên. Khuyeát ñieåm cuûa phöông phaùp theå tích: Chöa xem xeùt ñeán hình daïng maët baèng, caùc chieàu cao taàng vaø soá taàng maø taát caû ñeàu aûnh höôûng ñeán chi phí. Phöông phaùp naøy cuõng khoâng chæ ra cho khaùch haøng dieän tích saøn söû duïng Khoâng theå hoå trôï nhoùm thieát keá ñeå döï baùo nhanh choùng nhöõng aûnh höôûng cuûa caùc thay ñoåi trong ñaëc ñieåm kyõ thuaät treân giaù thaønh 1ñôn vò theå tích (cubic rates) Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 20