BÁO CÁO HƯỚNG DẪN LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ, DỰ TOÁN CHI PHÍ VÀ PHÂN BỔ
CHI PHÍ DỰ ÁN XÂY DỰNG
Mở đầu
Việc xác định Tổng mức đầu tư (TMĐT) và các loại dự toán chi phí là một trong những
công tác nền tảng và thiết yếu trong quản lý dự án đầu tư xây dựng. Một TMĐT/dự
toán chi phí được lập chính xác, đầy đủ và tuân thủ các quy định hiện hành không chỉ
giúp chủ đầu tư hình dung rõ ràng về quy mô tài chính của dự án mà còn là cơ sở
quan trọng cho việc lập kế hoạch vốn, phân bổ nguồn lực, đánh giá hiệu quả đầu tư và
quản lý chi phí trong suốt quá trình thực hiện.
Báo cáo này được biên soạn nhằm mục đích hướng dẫn sinh viên cách tiếp cận và
thực hiện việc lập bảng tổng hợp TMĐT/tổng dự toán chi phí dự án, cũng như bảng
phân bổ chi phí theo tiến độ. Nội dung báo cáo sẽ dựa trên các yêu cầu cụ thể, tham
chiếu đến các quy định pháp lý cập nhật của Việt Nam và sử dụng số liệu từ Báo cáo
tiền khả thi Dự án Khu liên hợp sản xuất HCJ (sau đây gọi tắt là Dự án HCJ) 1 để minh
họa. Đặc biệt, báo cáo sẽ nhấn mạnh phương pháp giả định tính toán khi thiếu dữ liệu,
một kỹ năng quan trọng đối với người làm công tác dự toán.
Phần 1: Cơ sở pháp lý và Nguyên tắc chung
1.1. Các văn bản pháp lý chủ yếu
Công tác lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng tại Việt Nam được điều chỉnh bởi một
hệ thống văn bản pháp quy. Sinh viên cần tham khảo các văn bản cốt lõi sau:
●Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng (sau đây gọi là Nghị định 10/2021/NĐ-CP): Đây là văn
bản khung, quy định các nguyên tắc, nội dung và phương pháp quản lý chi phí
đầu tư xây dựng, bao gồm TMĐT, dự toán xây dựng công trình, dự toán gói thầu,
v.v..2
●Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn
một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng (sau đây gọi là
Thông tư 11/2021/TT-BXD): Thông tư này hướng dẫn chi tiết Nghị định
10/2021/NĐ-CP. Đặc biệt, Phụ lục I của Thông tư này quy định cụ thể về phương
pháp xác định TMĐT, bao gồm 07 thành phần chi phí chính và mẫu bảng tổng
hợp TMĐT.4
●Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ Xây dựng ban hành định
mức xây dựng (sau đây gọi là Thông tư 12/2021/TT-BXD): Thông tư này ban
hành các bộ định mức xây dựng, trong đó Phụ lục VIII cung cấp định mức chi phí
quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, là cơ sở để tính toán các khoản
mục chi phí tương ứng trong TMĐT và dự toán.10
●Quyết định của Bộ Xây dựng về việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng (ví
dụ: Quyết định số 409/QĐ-BXD, được cập nhật hàng năm): Suất vốn đầu tư là
một trong những cơ sở để xác định chi phí xây dựng và chi phí thiết bị trong
TMĐT, đặc biệt ở giai đoạn lập dự án khi chưa có thiết kế chi tiết.7 Sinh viên cần
tham khảo phiên bản Quyết định hiện hành tại thời điểm lập dự toán.
1.2. Nguyên tắc lập TMĐT/Dự toán chi phí
●Đầy đủ: Bao gồm tất cả các khoản mục chi phí cần thiết để hoàn thành dự án
theo đúng mục tiêu, quy mô và tiến độ.
●Chính xác: Các chi phí phải được tính toán dựa trên cơ sở khối lượng công việc,
đơn giá, định mức phù hợp và các quy định hiện hành.
●Hợp lý: Các giả định đưa ra khi thiếu dữ liệu phải có cơ sở, phù hợp với điều kiện
thực tế và tính chất của dự án.
●Minh bạch: Tất cả các giả định, nguồn số liệu tham khảo, phương pháp tính toán
phải được ghi chú rõ ràng trong thuyết minh và các bảng biểu.
Phần 2: Tổng Mức Đầu Tư (TMĐT) / Dự Toán Chi Phí Dự Án
2.1. Nội dung Tổng Mức Đầu Tư (TMĐT) theo Thông tư 11/2021/TT-BXD
Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 10/2021/NĐ-CP 3 và hướng dẫn chi tiết tại Phụ lục I
Thông tư 11/2021/TT-BXD 5, TMĐT bao gồm 07 thành phần chi phí chính:
1. Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (GPMB): Bao gồm chi phí bồi thường
về đất, nhà, công trình trên đất, cây trồng, vật nuôi; các khoản hỗ trợ di dời, ổn
định đời sống, đào tạo nghề; chi phí xây dựng hạ tầng khu tái định cư (nếu có);
chi phí tổ chức thực hiện.
●Ví dụ Dự án HCJ: Theo tài liệu, "Khu vực lập Dự án không có dân cư sinh sống
nên không thực hiện việc đền bù giải tỏa và tái định cư".1 Do đó, GPMB=0.
2. Chi phí xây dựng (GXD): Gồm chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công
trình chính, phụ trợ, tạm phục vụ thi công; chi phí phá dỡ công trình cũ (không
thuộc GPMB), san lấp mặt bằng.
●Có thể xác định dựa trên thiết kế cơ sở và đơn giá xây dựng chi tiết, hoặc ước
tính theo suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố (ví dụ Quyết định
409/QĐ-BXD 7).
●Ví dụ Dự án HCJ: Chi phí xây dựng là 230.762.000.000 đồng.1
3. Chi phí thiết bị (GTB): Gồm chi phí mua sắm thiết bị công trình và công nghệ;
chi phí quản lý mua sắm, lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; đào tạo, chuyển giao
công nghệ; vận chuyển, bảo hiểm, thuế, phí liên quan.
●Tương tự GXD, có thể xác định chi tiết hoặc ước tính theo suất vốn đầu tư.
●Ví dụ Dự án HCJ: Chi phí thiết bị là 10.000.000.000 đồng.1
4. Chi phí quản lý dự án (GQLDA): Là các chi phí để chủ đầu tư tổ chức quản lý dự
án từ chuẩn bị đến kết thúc xây dựng, đưa công trình vào khai thác.
●Thường được xác định theo định mức tỷ lệ phần trăm (%) công bố tại Phụ lục
VIII Thông tư 12/2021/TT-BXD 12, nhân với chi phí xây dựng và thiết bị (trước
thuế).
●Ví dụ Dự án HCJ: Chi phí QLDA là 4.494.053.000 đồng.1
5. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (GTV): Gồm chi phí khảo sát, lập báo cáo
nghiên cứu tiền khả thi/khả thi/kinh tế-kỹ thuật, thiết kế, giám sát, lập hồ sơ mời
thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu, và các dịch vụ tư vấn khác.
●Xác định theo định mức tỷ lệ phần trăm (%) tại Phụ lục VIII Thông tư
12/2021/TT-BXD 12 hoặc lập dự toán chi tiết cho từng loại công việc tư vấn.
●Ví dụ Dự án HCJ: Chi phí tư vấn là 6.875.968.000 đồng.1
6. Chi phí khác (GK): Gồm các chi phí không thuộc các mục trên, như: chi phí thẩm
tra thiết kế, thẩm tra dự toán; kiểm toán; bảo hiểm công trình; lệ phí thẩm định,
cấp phép; chi phí khởi công, khánh thành; lãi vay trong thời gian xây dựng (nếu
có).
●Khi thiếu dữ liệu chi tiết, các chi phí khác nhỏ lẻ (không bao gồm lãi vay) có
thể ước tính bằng một tỷ lệ % nhất định (ví dụ 2-5%) của tổng (GXD+GTB
+GQLDA+GTV). Lãi vay phải được tính riêng dựa trên kế hoạch vốn vay. Một
số tài liệu hướng dẫn sơ bộ có thể gộp chung GQLDA,GTV,GK (không lãi vay)
không quá 15% của (GXD+GTB).17
●Ví dụ Dự án HCJ: Tài liệu không tách riêng mục này. Sinh viên cần giả định.
7. Chi phí dự phòng (GDP): Gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát
sinh (GDP1) và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá (GDP2).6
●GDP1 được tính bằng tỷ lệ kps (không quá 10% đối với dự án lập BCNCKT,
không quá 5% đối với dự án lập BCKTKT) nhân với tổng các chi phí (GPMB
+GXD+GTB+GQLDA+GTV+GK).17
●GDP2 được xác định trên cơ sở thời gian thực hiện dự án, kế hoạch giải ngân
và chỉ số giá xây dựng dự kiến.18
●Nếu thiếu dữ liệu, có thể ước tính GDP gộp bằng một tỷ lệ (ví dụ 10-15%) của
tổng các chi phí từ GPMB đến GK.21
●Ví dụ Dự án HCJ: Tài liệu không tách riêng mục này. Sinh viên cần giả định.
2.2. Bảng Tổng Hợp Tổng Mức Đầu Tư Dự Án (Ví dụ Dự án HCJ được điều chỉnh
và bổ sung)
Dưới đây là bảng tổng hợp TMĐT được lập theo mẫu tại Phụ lục I Thông tư 11/2021/TT-
BXD.5 Số liệu từ Dự án HCJ 1 được sử dụng cho các mục đã có, đồng thời bổ sung giả
định cho Chi phí khác (GK) và Chi phí dự phòng (GDP) theo quy định hiện hành.
Bảng 1: Bảng Tổng Hợp Tổng Mức Đầu Tư Dự Án Khu Liên Hợp Sản Xuất HCJ (Điều chỉnh theo
TT11/2021/TT-BXD)
(Đơn vị tính: đồng)
STT Nội dung
chi phí
Ký hiệu Thành tiền Tỷ trọng
(%)
Ghi chú
(Nguồn/Giả
định)
I Chi phí bồi
thường, hỗ
trợ và tái
định cư
GPMB 0 0,00% Theo Dự án
HCJ, không
có chi phí
này 1
II Chi phí xây
dựng
GXD 230.762.000
.000
82,16% Theo Dự án
HCJ 1
III Chi phí thiết
bị
GTB 10.000.000.
000
3,56% Theo Dự án
HCJ 1
IV Chi phí
quản lý dự
án
GQLDA 4.494.053.0
00
1,60% Theo Dự án
HCJ 1
V Chi phí tư
vấn đầu tư
xây dựng
GTV 6.875.968.00
0
2,45% Theo Dự án
HCJ 1
VI Chi phí
khác
GK 4.842.640.41
0
1,72% Giả định
bằng 2% của
(GXD+GTB
+GQLDA
+GTV), chưa
bao gồm lãi
vay. (Tính
toán: 0.02 *
(230.762M +
10.000M +
4.494M +
6.876M) =
0.02 *
252.132.021.
000 ≈
5.042.640.4
20. Để làm
tròn và phù
hợp hơn, có
thể lấy một
tỷ lệ khác
hoặc một giá
trị cụ thể
hơn nếu có
cơ sở. Ở đây
tạm lấy một
giá trị giả
định để minh
họa.) Điều
chỉnh giả
định: Giả
định GK
(không bao
gồm lãi vay)
bằng 2% của
(GXD+GTB)
= 0.02 *
(230.762.00
0.000 +
10.000.000.
000) = 0.02
*
240.762.000