Báo cáo ngành B t đ ng s n Vi t Nam và tri n v ngấ ộ ả ệ ể ọ
2011
Nhìn chung t năm 1993 đ n nay, th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam phát tri nừ ế ị ườ ấ ộ ả ệ ể
m nh và có tính chu kỳ kho ng 5 - 6 năm l i xu t hi n m t đ t s t v giá c cũng nhạ ả ạ ấ ệ ộ ợ ố ề ả ư
v l ng giao d ch (vào các năm 1993 - 2000 - 2007) nh ng bi n đ ng ch y u x y raề ượ ị ữ ế ộ ủ ế ả
t i m t s thành ph l n. Bên c nh nh ng y u t tích c c trong quá trình phát tri n,ạ ộ ố ố ớ ạ ữ ế ố ự ể
th tr ng BĐS n c ta cũng ti m n nhi u r i ro đáng ng i khi mà "Kh năng trị ườ ở ướ ề ẩ ề ủ ạ ả ả
n " c a các nhà đ u t và đ u c b t đ ng s n đã lên đ n m t gi i h n c c kỳ nguyợ ủ ầ ư ầ ơ ấ ộ ả ế ộ ớ ạ ự
hi m. T i Vi t Nam, m c ti t ki m đ mua nhà hi n đang trên 80% thu nh p c a m tể ạ ệ ứ ế ệ ể ệ ậ ủ ộ
h trung l u là m t m c d gây ra kh ng ho ng n .ộ ư ộ ứ ễ ủ ả ợ
M t trong nh ng y u t quan tr ng nh t nh m h n ch t i m c t t nh tộ ữ ế ố ọ ấ ằ ạ ế ớ ứ ố ấ
nh ng r i ro này là kh năng ti p c n thông tin hay tính minh b ch c a thông tin trênữ ủ ả ế ậ ạ ủ
th tr ng. Tuy nhiên có th th y vi c ti p c n thông tin đ xúc ti n đ u t c a nhàị ườ ể ấ ệ ế ậ ể ế ầ ư ủ
đ u t nh m hình thành m t d án khu đô th m i, chung c cao t ng là m t t n t iầ ư ằ ộ ự ị ớ ư ầ ộ ồ ạ
l n hi n nay. D u r ng r t nhi u d án đã đ c phê duy t, r t nhi u công trình đãớ ệ ẫ ằ ấ ề ự ượ ệ ấ ề
đ c xây d ng và r t nhi u d án đã hoàn thành, đang tri n khai và s tri n khaiượ ự ấ ề ự ể ẽ ể
nh ng thông tin v nh ng v n đ liên quan còn thi u rõ ràng.ư ề ữ ấ ề ế
Thêm vào đó, hi n v n ch a có m t ch s t i thi u đ đo l ng th tr ng b t đ ngệ ẫ ư ộ ỉ ố ố ể ể ườ ị ườ ấ ộ
s n t i Vi t Nam. Trong khi đó, trên th gi i t n t i r t nhi u các ch s khác nhau vả ạ ệ ế ớ ồ ạ ấ ề ỉ ố ề
đo l ng th tr ng b t đ ng nói chung và th tr ng nhà , khu đô th m i nói riêng.ườ ị ườ ấ ộ ị ườ ở ị ớ
Ch ng h n, ch s giá nhà (HPI), ch s giá b t đ ng s n (RPI), ch s th tr ng b tẳ ạ ỉ ố ỉ ố ấ ộ ả ỉ ố ị ườ ấ
đ ng s n (REMI)..ộ ả
Xu t phát t yêu c u th c t đó, Công ty c ph n Báo cáo Đánh giá Vi t Namấ ừ ầ ự ế ổ ầ ệ
(Vietnam Report) đ xu t đ tài nghiên c u “Xây d ng c s d li u và phân tích xuề ấ ề ứ ự ơ ở ữ ệ
h ng th tr ng B t đ ng s n Vi t Nam” d i d ng báo cáo đánh giá các y u t tácướ ị ườ ấ ộ ả ệ ướ ạ ế ố
đ ng đ n giá B t đ ng s n cũng nh tìm ra m t vài xu h ng phát tri n c a thộ ế ấ ộ ả ư ộ ướ ể ủ ị
tr ng trong th i gian t i đ giúp các nhà đ u t , các nhà ho ch đ nh chính sách m tườ ờ ớ ể ầ ư ạ ị ộ
cái nhìn t ng quan nh t v th tr ng. Nghiên c u này c a Vietnam Report hi v ng sổ ấ ề ị ườ ứ ủ ọ ẽ
h tr cho các doanh nghi p trong vi c l p đ y kho ng tr ng v th tr ng, cung c pỗ ợ ệ ệ ấ ầ ả ố ề ị ườ ấ
thông tin cho các nhà đ u t và c ng đ ng doanh nghi p trong ngành ti p c n và xâyầ ư ộ ồ ệ ế ậ
d ng k ho ch và chi n l c kinh doanh ti p th , đ u t c a mình.ự ế ạ ế ượ ế ị ầ ư ủ
B t đ ng s n 2008: Đ u năm c c nóng, cu i năm c c l nh! Th t , 24/12/2008, 23:41ấ ộ ả ầ ự ố ự ạ ứ ư
GMT+7
Năm 2008 là năm đ u tiên trên th tr ng b t đ ng s n, giá nhà đ t di n bi n theo chi u h ng ch đ oầ ị ườ ấ ộ ả ấ ễ ế ề ướ ủ ạ
là liên t c đi xu ng, không nh tr c đây giá nhà đ t ch đ ng và có đi lên, ch không đi xu ng.ụ ố ư ướ ấ ỉ ứ ứ ố
Theo m t s chuyên gia, di n bi n c a th tr ng b t đ ng s n năm 2008 là m t năm kỳ l nh t t tr cộ ố ễ ế ủ ị ườ ấ ộ ả ộ ạ ấ ừ ướ
đ n nay. Th tr ng t ch c c nóng đ n ch c c l nh.ế ị ườ ừ ỗ ự ế ỗ ự ạ
Nóng vì theo phong trào
Cu i năm 2007 và đ u năm 2008 là m t th i đi m khó quên, khi th tr ng nhà đ t TPHCM và c khuố ầ ộ ờ ể ị ườ ấ ả
v c Đông Nam B b r i vào c n s t giá ch a t ng th y. Giá nhà đ t d ng nh tăng t ng gi , chự ộ ị ơ ơ ố ư ừ ấ ấ ườ ư ừ ờ ứ
không ph i t ng ngày nh nh ng c n s t tr c đó.ả ừ ư ữ ơ ố ướ
Ch trong m t th i gian ng n ch a đ n 3 tháng (tháng 12.2007 đ n 2.2008), giá nhà đ t đã tăng bình quânỉ ộ ờ ắ ư ế ế ấ
300%, th m chí có n i tăng đ n 500%. M t s d án xây d ng chung c tung hàng ra bán ngay th i đi mậ ơ ế ộ ố ự ự ư ờ ể
th tr ng đang "khát", ch đ u t v b .ị ườ ủ ầ ư ớ ở
Có nh ng tr ng h p - cùng 1 d án, cùng m t lo i căn h , nh ng gi a 2 đ t bán hàng giá đã tăng h nữ ườ ợ ự ộ ạ ộ ư ữ ợ ơ
1.200USD/m2, th nh ng v n không đ hàng đáp ng nhu c u th tr ng. C vài ngày l i có m t v muaế ư ẫ ủ ứ ầ ị ườ ứ ạ ộ ụ
căn h chung c , ch ng khác gì mua g o, th t th i bao c p. Ng i ta ph i x p hàng qua đêm, chen l n,ộ ư ẳ ạ ị ờ ấ ườ ả ế ấ
đ p lên nhau, gây náo lo n c m t khu ph ch đ giành m t su t đ t c c mua căn h .ạ ạ ả ộ ố ỉ ể ộ ấ ặ ọ ộ
V t v nh ng cũng bõ công, vào th i đi m đ u năm 2008, n u có m t su t mua căn h chung c , khiấ ả ư ờ ể ầ ế ộ ấ ộ ư
nh ng l i ch c ch n s b túi không d i 50 tri u đ ng, nhi u tr ng h p còn đ m h n - lên đ n trênượ ạ ắ ắ ẽ ỏ ướ ệ ồ ề ườ ợ ậ ơ ế
10.000USD.
Món m i béo b , ch trách thiên h đua nhau vay ti n đ u t vào đ a c, mà không c n nghĩ đ n ngày thồ ở ả ạ ề ầ ư ị ố ầ ế ị
tr ng b s p đ do phát tri n quá nóng. Không ch căn h chung c nóng s t tr c làn sóng "đón gió"ườ ị ậ ổ ể ỉ ộ ư ố ướ
Vi t ki u v mua nhà, mà đ t d án cũng s t nóng không kém. T khu Nam Sài Gòn đ n khu lân c n khuệ ề ề ấ ự ố ừ ế ậ
đô th m i Th Thiêm, lan r ng sang Nh n Tr ch, Long Thành (Đ ng Nai) B n Cát, Th D u M t (Bìnhị ớ ủ ộ ơ ạ ồ ế ủ ầ ộ
D ng)... n i nào giá đ t cũng tăng ít nh t 3 l n.ươ ơ ấ ấ ầ
C n s t đã đ y giá nhà đ t lên đ n đ nh đi m. Đ t d án Him Lam - Kênh T sau 3 tháng, t 30 tri uơ ố ẩ ấ ế ỉ ể ấ ự ẻ ừ ệ
đ ng/m2 (m t ti n đ ng 35m) đã v t lên 90 tri u đ ng/m2. Đ t d án An Phú - An Khánh (qu n 2, lânồ ặ ề ườ ọ ệ ồ ấ ự ậ
c n khu đô th m i Th Thiêm) cũng ng t ng ng 70-80 tri u đ ng/m2.ậ ị ớ ủ ấ ưở ệ ồ
Trong c n s t nhà đ t, các ph ng ti n truy n thông "kh n c " thông tin v các c nh báo, d báo, đánhơ ố ấ ươ ệ ề ả ổ ề ả ự
giá c a các chuyên gia v s r i ro c a vi c đ u t vào nhà đ t theo ki u phong trào. Th nh ng b tủ ề ự ủ ủ ệ ầ ư ấ ể ế ư ấ
ch p t t c , th tr ng v n c nóng nh th ng.ấ ấ ả ị ườ ẫ ứ ư ườ
T t d c không phanhụ ố
C n s t nhà đ t năm 2008 ch ch m d t s t khi có chính sách th t ch t ti n t , ngu n cung t các ngânơ ố ấ ỉ ấ ứ ố ắ ặ ề ệ ồ ừ
hàng b c t đ t. Nh ng "ngày vui" nhà đ t ng n ch ng tày gang, th nh ng h u qu c a c n s t nhà đ tị ắ ứ ữ ấ ắ ẳ ế ư ậ ả ủ ơ ố ấ
đ u năm 2008 đ l i ch c ch n s kéo dài trong nhi u năm.ầ ể ạ ắ ắ ẽ ề
Tháng 4.2008 - m t tháng sau khi có chính sách th t ch t ti n t - trên th tr ng BĐS b t đ u xu t hi nộ ắ ặ ề ệ ị ườ ắ ầ ấ ệ
làn sóng tháo ch y. Làn sóng tháo ch y đã kéo giá nhà đ t liên t c s t gi m, v i t c đ s t gi m ngàyạ ạ ấ ụ ụ ả ớ ố ộ ụ ả
càng gia tăng. Sau 6 tháng liên t c gi m giá, đ n cu i năm 2008 nhà đ t trên th tr ng đã m t bình quânụ ả ế ố ấ ị ườ ấ
50% giá tr so v i th i đ nh đi m c n s t.ị ớ ờ ỉ ể ơ ố
Các d án trong nh ng khu v c có ti m năng phát tri n nh Nam Sài Gòn - lân c n khu đô th m i Thự ữ ự ề ể ư ậ ị ớ ủ
Thiêm b m t giá kho ng 50%, nh ng so v i nhi u khu v c khác thì m c m t giá này v n còn khá nh .ị ấ ả ư ớ ề ự ứ ấ ẫ ẹ
Th m chí, nhi u d án to l c trong các khu v c h i đ đi u ki n phát tri n đã m t 70% giá tr .ậ ề ự ạ ạ ự ộ ủ ề ệ ể ấ ị
Đ n c nh các d án trên đ a bàn các ph ng Ph c Long A, Ph c Long B, Phú H u - qu n 9; Ph cơ ử ư ự ị ườ ướ ướ ữ ậ ướ
Ki ng - huy n Nhà Bè, đ nh đi m c n s t lên đ n x p x 30 tri u đ ng/m2 thì nay ch còn t 8 đ n 12ể ệ ỉ ể ơ ố ế ấ ỉ ệ ồ ỉ ừ ế
tri u/m2.ệ
So v i đ t d án, m c đ m t giá c a các d án căn h chung c nhìn chung là th p h n r t nhi u. M tớ ấ ự ứ ộ ấ ủ ự ộ ư ấ ơ ấ ề ộ
s d án căn h cao c p th i đi m s t nóng lên đ n h n 4.000USD/m2, nay đã gi m xu ng còn d iố ự ộ ấ ờ ể ố ế ơ ả ố ướ
3.000USD/m2.
Theo m t s chuyên gia, th tr ng BĐS TPHCM nói riêng và khu v c phía nam nói chung, trong nămộ ố ị ườ ự
2008 di n bi n theo 2 chi u trái ng c nhau: Đ u năm nóng, cu i năm l nh. Đây là năm đ u tiên mà di nễ ế ề ượ ầ ố ạ ầ ễ
bi n th tr ng BĐS đi ng c l i quy lu t di n bi n c a các năm tr c. K t khi th tr ng BĐS m iế ị ườ ượ ạ ậ ễ ế ủ ướ ể ừ ị ườ ớ
manh nha hình thành đ n tr c năm 2008, thì h u nh di n bi n giá c ch có đi lên ho c đ ng, ch ch aế ướ ầ ư ễ ế ả ỉ ặ ứ ứ ư
bao gi có tình tr ng m t giá đ n 50 - 70% nh năm 2008.ờ ạ ấ ế ư
Cũng theo các chuyên gia, m t đi m đáng chú ý n a c a th tr ng BĐS trong năm 2008 đó là ni m tinộ ể ữ ủ ị ườ ề
"đ u t vào nhà đ t t l i ít đ n l i nhi u" - v n t n t i t tr c đ n nay, đã b lung lay. (Theo LĐ)ầ ư ấ ừ ờ ế ờ ề ố ồ ạ ừ ướ ế ị