CÁC V N Đ LIÊN QUAN ĐN H P ĐNG NHÀ Ấ Ề Ế Ợ Ồ Ở
I. Các v n đ liên quan ấ ề
H p đng mua bán nhà là m t lo i h p đng mua bán tài s n và n m trong s đi u ợ ồ ở ộ ạ ợ ồ ả ằ ự ề
ch nh c a B lu t Dân s 2005. Tuy nhiên, do đi t ng c a h p đng là b t đng s n, nên nóỉ ủ ộ ậ ự ố ượ ủ ợ ồ ấ ộ ả
còn ch u s đi u ch nh c a Lu t Nhà , Lu t Kinh doanh b t đng s n và các văn b n liên ị ự ề ỉ ủ ậ ở ậ ấ ộ ả ả
quan. Do tích ch t ph c t p c a lo i h p đng mua bán nhà cho nên chúng ta cùng tìm hi u ấ ứ ạ ủ ạ ợ ồ ở ể
m t s v n đ liên quan đn lo i h p đng mua bán này d i đây.ộ ố ấ ề ế ạ ợ ồ ướ
1. Khái ni m c a h p đng mua bán nhà ệ ủ ợ ồ ở
H p đng mua bán nhà là s th a thu n b ng văn b n gi a bên mua và bên bán, theo đó bênợ ồ ở ự ỏ ậ ằ ả ữ
bán có nghĩa v chuy n giao nhà vàụ ể ở quy n s h u nhà ề ở ữ ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa v ụ
tr ti n cho bên bán đúng th i h n, đa đi m theo ph ng th c mà các bên đã th a thu n trong ả ề ờ ạ ị ể ươ ứ ỏ ậ
h p đng mua bán nhà .ợ ồ ở
2. Đc đi m pháp lý c a h p đng mua bán nhà ặ ể ủ ợ ồ ở
H p đng mua bán nhà là h p đng mua bán tài s n, do v y nó cũng có các đc đi m pháp ợ ồ ở ợ ồ ả ậ ặ ể
lý c a h p đng mua bán.ủ ợ ồ
+ H p đng mua bán nhà là h p đng song v . Bên mua và bên bán nhà đu có quy n ợ ồ ở ợ ồ ụ ở ề ề
nghĩa v đi nhau. Bên bán có quy n yêu c u bên mua nh n nhà đã mua đúng th i h n các bên ụ ố ề ầ ậ ờ ạ
đã th a thu n, đng th i bên mua nhà có nghĩa v thanh toán kho n ti n mua nhà đúng ỏ ậ ồ ờ ở ụ ả ề ở
th i h n, đa đi m và ph ng th c các bên đã th a thu n. Bên mua nhà cũng có quy n yêu c uờ ạ ị ể ươ ứ ỏ ậ ề ầ
bên bán chuy n giao đúng nhà đã bán.ể
+ H p đng mua bán nhà là h p đng có đn bù. Kho n ti n ho c l i ích v t ch t khác mà ợ ồ ở ợ ồ ề ả ề ặ ợ ậ ấ
bên mua có nghĩa v tr cho bên bán nhà theo th a thu n ho c theo quy đnh c a pháp lu t. ụ ả ở ỏ ậ ặ ị ủ ậ
H p đng mua bán nhà có đc đi m đ bù nh m đ phân bi t v i h p đng t ng cho nhà ợ ồ ở ặ ể ề ằ ể ệ ớ ợ ồ ặ ở
ho c t ng nhà tình nghĩa.ặ ặ
+ H p đng mua bán nhà là h p đng chuy n giao quy n s h u đi v i ph n nhà ho c ợ ồ ở ợ ồ ể ề ở ữ ố ớ ầ ặ
ngôi nhà c a bên bán sang cho bên mua. Đây là m t đc đi m đ phân bi t h p đng mua bán ủ ộ ặ ể ể ệ ợ ồ
nhà v i h p đng cho thuê nhà , g i gi nhà , cho nhà ở ớ ợ ồ ở ử ữ ở ở
3. Đi t ng c a h p đng mua bán nhà ố ượ ủ ợ ồ ở
Đi t ng c a h p đng mua bán nhà là ngôi nhà ho c di n tích nhà dùng vào vi c . Nhà ố ượ ủ ợ ồ ở ặ ệ ệ ở
, khác v i nhà dùng làm c a hàng, c a hi u…đây là nhà dùng vào m c đích khác. Tuy ở ớ ử ử ệ ở ụ
nhiên, khi mua bán nhà đ dùng vào m c đích khác ph i tuân theo các quy đnh v mua bán ở ể ụ ả ị ề
nhà .ở
Nhà có th đc hi u là m t ngôi nhà đc l p, m t căn h dùng cho con ng i sinh s ng, ở ể ượ ể ộ ộ ậ ộ ộ ườ ố
ngh ng i đc xác đnh b ng di n tích, gi i h n v không gian. Tr ng h p nhà có khuôn ỉ ơ ượ ị ằ ệ ớ ạ ề ườ ợ ở
viên thì di n tích khuôn viên cũng thu c đi t ng mua bán. Theo quy đnh c a pháp lu t, nhà ệ ộ ố ượ ị ủ ậ
là đi t ng c a h p đng mua bán đang ph i t n t i, đang xây d ng. Nh ng trên th c t , ở ố ượ ủ ợ ồ ả ồ ạ ự ư ự ế
giao d ch v nhà v n đc ti n hành ngay t i th i đi m ngôi nhà là đi t ng c a h p đngị ề ở ẫ ượ ế ạ ờ ể ố ượ ủ ợ ồ
mua bán ch a hình thành, đây là tr ng h p mua bán nhà trong d án.ư ườ ợ ở ự
4. Hình th c, th t c c a h p đng mua bán nhà ứ ủ ụ ủ ợ ồ ở
Theo quy đnh t i Đi u 450 B Lu t dân s 2005: “H p đng mua bán nhà ph i đc l p ị ạ ề ộ ậ ự ợ ồ ở ả ượ ậ
thành văn b n, có công ch ng ho c chúng th c, tr tr ng h p pháp lu t có quy đnh khác”.ả ứ ặ ự ừ ườ ợ ậ ị
H p đng mua bán nhà ph i đc l p thành văn b n theo m u quy đnh c a Nhà n c có ợ ồ ở ả ượ ậ ả ẫ ị ủ ướ
xác nh n c a U ban nhân dân ph ng xã v tình tr ng ngôi nhà không có tranh ch p trên c ậ ủ ỷ ườ ề ạ ấ ơ
s đó Công ch ng ho c U ban nhân dân huy n ch ng th c.ở ứ ặ ỷ ệ ứ ự
Hai bên ph i có m t t i c quan công ch ng nhà n c ho c y ban nhân dân c p có th m ả ặ ạ ơ ứ ướ ặ ủ ấ ẩ
quy n và có đy đ các gi y t c n thi t đ làm th t c mua bán nhà. Sau khi các bên ký k t ề ầ ủ ấ ờ ầ ế ể ủ ụ ế
h p đng, c quan Công ch ng nhà n c ho c U ban nhân dân c p có th m quy n ki m tra ợ ồ ơ ứ ướ ặ ỷ ấ ẩ ề ể
tính h p pháp c a các lo i gi y t trên và ch ng th c vi c mua bán nhà . Trong m t th i gianợ ủ ạ ấ ờ ứ ự ệ ở ộ ờ
nh t đnh do pháp lu t quy đnh, bên bán và bên mua ph i cùng làm th t c tr c b sang tên ấ ị ậ ị ả ủ ụ ướ ạ
t i c quan nhà n c có th m quy n.ạ ơ ướ ẩ ề
5. N i dung c a h p đng mua bán nhà ộ ủ ợ ồ ở
Quy n và nghĩa v c a bên bán, bên mua nhà đc quy đnh t i các Đi u 451, Đi u 452, ề ụ ủ ở ượ ị ạ ề ề
Đi u 453, Đi u 454 B Lu t dân s 2005. B Lu t dân s 2005 cũng có quy đnh v mua nhà ề ề ộ ậ ự ộ ậ ự ị ề
đ s d ng vào m c đích khác t i Đi u 455.ể ử ụ ụ ạ ề
II. Quy đnh v H p đng mua bán nhà ị ề ợ ồ ở
H p đng mua bán nhà đc quy đnh c th v v n i dung, đi t ng h p đng, ợ ồ ở ượ ị ụ ể ề ề ộ ố ượ ợ ồ
quy n và nghĩa v c a các bên, hi u l c và các v n đ khác liên quan đn mua bán nhà ề ụ ủ ệ ự ấ ề ế
, n i dung nh sau:ở ộ ư
Theo quy đnh t i B lu t Dân s s 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005 thì H p đng ị ạ ộ ậ ự ố ợ ồ
mua bán nhà đc quy đnh và h ng d n nh sau:ở ượ ị ướ ẫ ư
Hình th c h p đng mua bán nhà ứ ợ ồ ở
H p đng mua bán nhà ph i đc l p thành văn b n, có công ch ng ho c ch ng th c, tr ợ ồ ở ả ượ ậ ả ứ ặ ứ ự ừ
tr ng h p pháp lu t có quy đnh khác.ườ ợ ậ ị
Nghĩa v c a bên bán nhà ụ ủ ở
Bên bán nhà có các nghĩa v sau đây:ở ụ
1. Thông báo cho bên mua v các h n ch quy n s h u đi v i nhà mua bán, n u có;ề ạ ế ề ở ữ ố ớ ế
2. B o qu n nhà đã bán trong th i gian ch a giao nhà cho bên mua;ả ả ở ờ ư ở
3. Giao nhà đúng tình tr ng đã ghi trong h p đng kèm theo h s v nhà cho bên mua;ở ạ ợ ồ ồ ơ ề
4. Th c hi n đúng các th t c mua bán nhà theo quy đnh c a pháp lu t.ự ệ ủ ụ ở ị ủ ậ
Quy n c a bên bán nhà ề ủ ở
Bên bán nhà có các quy n sau đây:ở ề
1. Yêu c u bên mua nh n nhà đúng th i h n đã tho thu n;ầ ậ ờ ạ ả ậ
2. Yêu c u bên mua tr ti n đúng th i h n, theo ph ng th c đã tho thu n;ầ ả ề ờ ạ ươ ứ ả ậ
3. Yêu c u bên mua hoàn thành các th t c mua bán nhà trong th i h n đã tho thu n;ầ ủ ụ ở ờ ạ ả ậ
4. Không giao nhà khi ch a nh n đ ti n nhà nh đã tho thu n.ư ậ ủ ề ư ả ậ
Nghĩa v c a bên mua nhà ụ ủ ở
Bên mua nhà có các nghĩa v sau đây:ở ụ
1. Tr đ ti n mua nhà đúng th i h n, theo ph ng th c đã tho thu n; n u không có tho ả ủ ề ờ ạ ươ ứ ả ậ ế ả
thu n v th i h n và đa đi m tr ti n thì bên mua ph i tr vào th i đi m bên bán giao nhà và ậ ề ờ ạ ị ể ả ề ả ả ờ ể
t i n i có nhà;ạ ơ
2. Nh n nhà và h s v nhà đúng th i h n đã tho thu n;ậ ồ ơ ề ờ ạ ả ậ
3. Trong tr ng h p mua nhà đang cho thuê, ph i b o đm quy n, l i ích c a ng i thuê nh ườ ợ ả ả ả ề ợ ủ ườ ư
tho thu n trong h p đng thuê khi th i h n thuê còn hi u l c.ả ậ ợ ồ ờ ạ ệ ự
Quy n c a bên mua nhà ề ủ ở
Bên mua nhà có các quy n sau đây:ở ề
1. Đc nh n nhà kèm theo h s v nhà theo đúng tình tr ng đã tho thu n;ượ ậ ồ ơ ề ạ ả ậ
2. Yêu c u bên bán hoàn thành các th t c mua bán nhà trong th i h n đã tho thu n;ầ ủ ụ ở ờ ạ ả ậ
3. Yêu c u bên bán giao nhà đúng th i h n; n u không giao ho c ch m giao nhà thì ph iầ ờ ạ ế ặ ậ ả b i ồ
th ng thi t h iườ ệ ạ .
Mua nhà đ s d ng vào m c đích khácể ử ụ ụ
Trong tr ng h p pháp lu t không có quy đnh khác thì các quy đnh t i các đi u t Đi u 450 ườ ợ ậ ị ị ạ ề ừ ề
đn Đi u 454 B lu t Dân s s 33/2005/QH11 cũng đc áp d ng đi v i vi c mua nhà s ế ề ộ ậ ự ố ượ ụ ố ớ ệ ử
d ng vào m c đích khác không ph i là mua nhà .ụ ụ ả ở