Đấu giá đất Thủ Thiêm: Góc nhìn kinh tế và giải pháp chính sách

Chia sẻ: AtaruMoroboshi _AtaruMoroboshi | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:14

Thêm vào BST

Báo xấu

21
lượt xem 1
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết "Đấu giá đất Thủ Thiêm: Góc nhìn kinh tế và giải pháp chính sách" đánh giá một số vấn đề liên quan đến việc đấu giá đất Thủ Thiêm và từ đó đó đưa ra một số hàm ý về mặt chính sách để thị trường bất động sản phát triển ngày càng lành mạnh. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đấu giá đất Thủ Thiêm: Góc nhìn kinh tế và giải pháp chính sách

HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 323 ĐẤU GIÁ ĐẤT THỦ THIÊM: GÓC NHÌN KINH TẾ VÀ GIẢI PHÁP CHÍNH SÁCH Thạc sỹ Ngô Thanh Trà, Khoa Kinh tế đối ngoại. trant@uel.edu.vn. Thạc sỹ Hồ Bá Tình Trưởng ban Biên tập tạp chí đầu tư bất động sản CafeLand. Email: . Điện thoại: tinhhb@gmail.com TÓM TẮT Đấu giá quyền sử dụng đất để thu được lợi ích kinh tế cao nhất cho nhà nước và làm cho quyền sử dụng đất được chuyển giao từ nhà nước sang chủ đầu tư một cách minh bạch. Những lợi ích trên là không thể phủ nhận tuy nhiên, thời gian qua dư luận xã hội lại xôn xao xung quanh vụ đấu giá đất Thủ Thiêm. Với hàng trăm lượt trả giá cạnh tranh một cách quyết liệt, kết quả cuối cùng mức giá cuối cùng
324 | ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTTRONG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SƠ CẤP trung bình của 4 lô đất cao hơn tới hơn 7 lần mức giá khởi điểm. Thực tế sau cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm với mức giá rất cao đã làm cho nhiều người quan ngại về bong bóng bất động sản. Nhiều người cũng nghi ngờ động cơ phía sau những doanh nghiệp bỏ giá quá cao này. Chỉ sau một tháng từ khi trúng thầu, có hai doanh nghiệp đã tuyên bố bỏ cọc và chịu mất số tiền hàng trăm tỷ đồng tiền cọc. Bài viết này đánh giá một số vấn đề liên quan đến việc đấu giá đất Thủ Thiêm và từ đó đó đưa ra một số hàm ý về mặt chính sách để thị trường bất động sản phát triển ngày càng lành mạnh. TỪ KHÓA: đấu giá đất Thủ Thiêm, chính sách thị trường BĐS 1. Đặt vấn đề Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán được thực hiện công khai, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. (Luật đất đai, 2013) Việc thực hiện được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở mức giá cao nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán đấu giá. Có rất nhiều nghiên cứu tìm hiểu về các yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất. Một số nghiên cứu ủng hộ việc đấu giá theo cơ chế giá thị trường như nghiên cứu của (Kagel & Levin, 1986) cho ra rằng thông tin cung cầu về đất đai ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá đất; nghiên cứu của (Chow, Hafalir, & Yavas, 2014) sử dụng dữ liệu giá đất ở Singapore cho rằng giá trúng đấu giá đất sẽ cao hơn nhiều so với giao dịch mua bán thỏa thuận khi nhu cầu về đất đai là lớn; nghiên cứu của (Ong, Lusht, & Mak, 2005) chỉ ra rằng số lượng người tham gia đấu giá và điều kiện thị trường sẽ ảnh hưởng đến thành công của phiên đấu giá. Một số nghiên cứu của các tác giả trong nước tập trung vào việc đánh giá những ưu điểm, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương. Như nghiên cứu của (Quý & Khoa, 2015) phân tích thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn thành phố Huế cho rằng công tác
HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 325 xác định giá sàn mang tính chủ quan, chưa sát với thực tế khi mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá với giá sàn là 1,13 lần. Nghiên cứu của (Hương, 2015) xem xét 3 dự án điển hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh đề xuất rằng cần tăng cường công khai, minh bạch trong công tác đấu giá. Nghiên cứu của (Nam, Hương, & Huyền, 2019) đánh giá 27 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh cho rằng để tăng hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất cần hoàn thiện phương pháp xác định giá khởi điểm bán đấu giá quyền sử dụng đất ở; xác định nghĩa vụ tài chính khi tham gia đấu giá; đa dạng hóa hình thức thông báo và nộp hồ sơ tham gia đấu giá; rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục sau khi trúng đấu giá; hoàn thiện công tác phổ biến quy chế đấu giá đất. Nhìn chung, rõ ràng là đấu giá quyền sử dụng đất, cho thuê đất là phương thức phân phối quỹ đất sạch của Nhà nước đến với doanh nghiệp và cá nhân. Việc giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo ra cơ chế minh bạch trong tiếp cận đất đai theo cơ chế thị trường, hạn chế được tiêu cực, lợi dụng cơ chế xin - cho làm thất thoát tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, qua đó đã góp phần bổ sung nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương. Đặc biệt, là lợi ích kinh tế của nhà nước thu được từ việc đấu giá đất vượt trội so với việc sử dụng đất công để đổi lấy hạ tầng vì thường giá nhà do nhà đầu tư trả thường cao hơn rất nhiều so với giá khởi điểm do nhà nước định giá. Điều này làm giảm tình trạng tham nhũng, giảm những bất cập, thất thoát trong các dự án đổi đất lấy hạ tầng (BT) trước đây. (Tú, 2018) Vào cuối năm 2021, TP. HCM đã tổ chức đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường Thủ Thiêm, TP Thủ Đức với với diện tích hơn 3 hecta. Tổng số tiền các doanh nghiệp trúng giá 4 lô đất này là 37.436 tỷ đồng, cao hơn 7 lần so với giá khởi điểm. Việc các doanh nghiệp trả một mức giá quá cao đã gây ra rất nhiều lo ngại đối với cơ quan quản lý lẫn người dân. Thực tế thì cho đến nay đã có hai doanh nghiệp chính thức tuyên bố bỏ cọc, hai doanh nghiệp trúng giá đất còn lại cũng chưa đóng tiền tiếp theo dù đã quá thời hạn đóng tiền trúng đấu giá tiếp theo. Trước những vấn đề đó, việc phân tích, nghiên cứu tình huống đấu giá đất ở Thủ Thiêm là việc làm cần thiết và có ý nghĩa về mặt thực tiễn. Từ việc nghiên cứu này có thể rút ra các bài học và khuyến nghị các chính sách liên quan đến đấu giá đất đai
326 | ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTTRONG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SƠ CẤP trong thời gian tới. 2. Phương pháp nghiên cứu Trong nghiên cứu này, nhóm tác giả đã tiến hành thu thập các số liệu, văn bản báo cáo từ các cuộc đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm. Bên cạnh đó, nhóm tác giả cũng tìm hiểu về tình hình tài chính các doanh nghiệp tham gia đấu giá, các doanh nghiệp trung đấu giá các lô đất. Bên cạnh đó, nhóm tác giả cũng nghiên cứu các công văn, báo cáo của các cơ quan nhà nước liên quan đến 4 khu đất đã đấu giá thành công. Từ các số liệu thu thập đó, nhóm tác giả kết hợp với các quy định của pháp luật hiện hành, các quy định trong việc đấu giá quyền sử dụng đất tại của 4 lô đất tại Thủ Thiêm của Trung tâm phát triển quỹ đất TP HCM, các thông tin về việc đấu giá các khu đất khác và các quy luật về kinh tế thị trường, nhóm tác giả tiến hành so sánh, tổng hợp và phân tích để đưa ra một số bài học và hàm ý về mặt chính sách. 3. Kết quả nghiên cứu 3.1 Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện trên cơ sở các quy định của Luật Đất đai năm 2013; Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT- BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; Nghị định số 01, 62, 123, 151 của Chính phủ được ban hành năm 2017. Các quyết định liên quan đến việc đấu giá khu đất, và công nhận kết quả đấu giá khu đất của Ủy ban nhân dân TP. HCM và Trung tâm phát triển quỹ đất TP. HCM. 3.2 Đánh giá thực trạng đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm Ngày 10/12/2021, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP. HCM (đại diện sở hữu các lô đất) và Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP. HCM đã tổ chức đấu
HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 327 giá 4 lô đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức). 4 lô đất mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 đều có thời gian sử dụng đất 50 năm đối với doanh nghiệp kể từ ngày có quyết định công nhận trúng đấu giá. Trong đó, lô đất dự án kết hợp căn hộ chung cư và đất dịch vụ thì người mua căn hộ sẽ được giao đất ổn định lâu dài. Các khu đất này đã được quy hoạch 1/500 và có các thông số kỹ thuật như diện tích xây dựng, hệ số sử dụng đất, số tầng tòa nhà, số căn hộ, chức năng của từng khu vực đã được quy hoạch rõ ràng. Nhà đầu tư có thể căn cứ và các quy định chi tiết này để tính toán mức giá sẵn sàng chi trả phù hợp. Trong buổi đấu giá có 21 nhà đầu tư tham gia, trong đó có nhiều doanh nghiệp lớn khắp cả nước như Công ty CP Vận tải thương mại quốc tế, Công ty TNHH đầu tư kinh doanh nhà Gia Định, Công ty TNHH thương mại du lịch Ngọc Lâm, Công ty CP đầu tư bất động sản Đồng Tiến, Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt, Công ty CP Tập đoàn địa ốc Cát Tường, Công ty TNHH đầu tư Bắc Thủ Thiêm, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt (thuộc tập đoàn Tân Hoàng Minh), Tập đoàn Tân Hiệp Phát… Sau hàng trăm lượt trả giá cạnh tranh một cách quyết liệt, mức giá cuối cùng trung bình của 4 lô đất cao hơn tới hơn 7 lần mức giá khởi điểm. Trong đó có lô đất được trúng giá lên tới 24.500 tỷ đồng, tương đương với 2,4 tỷ đồng/m2 và cao gấp 8,3 lần mức giá khởi điểm. (Nhân & Hà, 2021) Bảng 1: Kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm Giá So với trung Diện Tiền giá Số lần Nhà đầu Vốn điều bình Lô đất tích (tỷ khởi trả tư trúng lệ (tỷ (triệu (m2) đồng) điểm giá thầu đồng) đồng/ (lần) m2) Lô đất Dream 6.446 3.820 6,6 592,61 129 300 3-5 Republic Lô đất Sheen 8.561 4.000 4,0 470,59 67 500 3-8 Mega
328 | ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTTRONG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SƠ CẤP Giá So với trung Diện Tiền giá Số lần Nhà đầu Vốn điều bình Lô đất tích (tỷ khởi trả tư trúng lệ (tỷ (triệu (m2) đồng) điểm giá thầu đồng) đồng/ (lần) m2) Lô đất 5.009 5.026 6,9 1.003,37 140 Bình Minh 200 3-9 Lô đất Ngôi Sao 10.059 24.500 8,3 2.435,63 70 1.600 3-12 Việt Nguồn: Tổng hợp từ HoREA (HoREA, CV 117/2021 gửi Thủ tướng Chính phủ, 2021) Phiên đấu giá đất Thủ Thiêm được xem là thành công nếu xét ở mục đích đấu giá là thu được tối đa tiền ngân sách và tạo sự công bằng thông qua việc nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước cùng tham gia. Mặc dù giá trị đất đấu giá rất lớn và số tiền đặt cọc cũng ở mức rất cao nhưng vẫn có đến 21 nhà đầu tư tham gia. Trong đó, có nhiều doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản như Bất Động Sản Phát Đạt, Tập Đoàn Tân Hoàng Minh, Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, Cát Tường… Số lượt đấu giá mỗi lô đất cũng lên đến hàng trăm lần cho thấy nhà đầu tư cũng tham gia một cách mạnh mẽ. Lô đất 3-12 có mức giá cao nhất, có doanh nghiệp trả mức giá cao thứ 2 là Công ty cổ phần Capital One Financial với mức giá 23.800 tỷ đồng, thấp hơn mức giá cuối cùng của Công ty Ngôi Sao Việt 700 tỷ đồng. Theo đó, với thiết kế công năng của các tòa nhà được phép xây dựng trên các khu đất này thì giá thành các căn hộ ở đây sẽ giao động quanh mức từ 60 đến 80 tỷ đồng/căn, tương ứng với 500-700 triệu đồng/m2. Mức giá này cao gấp 2-3 lần so với mức giá cao nhất tại các căn hộ xung quanh khu vực này. Như vậy, tính khả thi của các dự án mà các công ty bỏ số tiền lớn ra để đấu giá đất là một dấu hỏi lớn. Chỉ sau đó một tháng, hai doanh nghiệp đã chính thức xin bỏ cọc, chịu mất số tiền tổng cộng gần 1.000 tỷ đồng. Cụ thể, ngày 11/01/2021, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh (Công ty mẹ của Ngôi Sao Việt) đã không thể tiếp tục mua lô đất 3-12 và chịu mất số tiền cọc gần 600 tỷ đồng. Doanh nghiệp
HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 329 thứ 2 là Công ty Bình Minh xin bỏ cọc lô đất 3-9 và chịu mất số tiền cọc 145 tỷ đồng. Như vậy, với việc giá trúng thầu cao ở mức bất thường và năng lực thực sự của chủ đầu tư trúng các lô đất cũng đặt ra nhiều vấn đề cần quan tâm. Xét về năng lực của những doanh nghiệp trúng giá đất cho thấy, vốn điều lệ hiện tại của các doanh nghiệp này thấp hơn nhiều so với mức giá mà họ đã trúng thầu các lô đất. Chẳng hạn, Công ty Dream Republic được thành lập năm 2017 và có vốn điều lệ chỉ có 300 tỷ đồng, chỉ bằng khoảng 7% tiền giá trúng lô đất. Tương tự, Công ty Sheen Mega có vốn điều lệ 500 tỷ đồng lại bỏ giá khu đất đến 4.000 tỷ đồng, gấp 8 lần vốn điều lệ. Còn Công ty Bình Minh, doanh nghiệp mới bỏ cọc thì chỉ có vốn điều lệ 200 tỷ đồng, nhưng lại bỏ giá khu đất 3-9 với giá hơn 5.000 tỷ đồng; Công ty Ngôi Sao Việt có vốn điều lệ 1.600 tỷ đồng và năm 2021 huy động tiền từ trái phiếu 2.700 tỷ đồng. Ngay cả đối với Tập đoàn Tân Hoàng Minh một doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản có công ty mẹ là Ngôi Sao Việt thì số tiền 24.500 tỷ đồng cũng là một số tiền quá lớn so với năng lực tài chính thực sự của Tập đoàn này. Như vậy, để có tiền mua các lô đất này thì các doanh nghiệp này phải huy động vốn từ thị trường tài chính. Trong đó, các phương án phát hành trái phiếu là phương án khả dĩ nhất. Tuy nhiên, việc các doanh nghiệp bất động sản phát hành quá nhiều trái phiếu với mức lãi suất cao tiềm ẩn nguy cơ cao cho bất ổn về mặt tài chính. Bài học từ sự phá sản của đoàn bất động sản hàng đầu của Trung Quốc là Evergrande là một bài học đắt giá đối với Việt Nam. (Vy, 2021) Thời gian qua tại Trung Quốc, tình trạng giá nhà đất quá cao gây ảnh hưởng tiêu cực lên nền kinh tế. Ở quốc gia này gần 22% số nhà ở đô thị, tương đương 50 triệu căn nhà, không có người ở. (Hạnh, 2018) Tại Việt Nam thời gian qua, giá nhà đất tăng rất mạnh và có nhiều quan điểm cho rằng đang có hiện tượng bong bóng giá nhà đất ở TP. HCM và một số tỉnh thành khác. Mức giá nhà trung bình đang cao gấp 20-30 lần thu nhập trung bình của một hộ gia đình. (HoREA, CV 118/2020 gửi Thủ tướng CP, 2020) Thực tế, thì Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng đã chỉ đạo rà soát việc cấp tín dụng, huy động trái phiếu của các doanh nghiệp trung đấu giá đất Thủ Thiêm. Cụ thể, NHNN yêu cầu các ngân hàng thương mại phải báo cáo về
330 | ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTTRONG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SƠ CẤP thực trạng cấp tín dụng với các doanh nghiệp trúng đấu giá đất, bao gồm tất cả hình thức cấp tín dụng (cho vay, bảo lãnh, đầu tư trái phiếu…). Tiếp theo sau động thái này nhiều ngân hàng cũng đã tuyên bố chính thức không mua trái phiếu hoặc cho các doanh nghiệp này vay tiền để đóng tiền trúng đấu giá. Vậy câu hỏi đặt ra là liệu các công ty tham gia đấu giá đã không tính toán kỹ hay có một mục tiêu nào khác xung quanh việc trả giá các khu đất ở mức cao như vậy? Liệu có phải các doanh nghiệp bỏ giá đất ở mức cao để nhằm đẩy giá đất trên thị trường bất động sản để trục lợi không? Mục tiêu của việc đẩy giá đất là nhằm để các ngân hàng định giá đất cao hơn, dẫn đến thuận lợi hơn trong việc vay vốn. Việc đẩy giá đất cũng nhằm mục tiêu khác là để giá đất thị trường lên cao, tăng giá trị tài sản các khu đất gần khu vực đấu giá mà các doanh nghiệp liên quan đang sở hữu. Tuy chưa có bằng chứng cụ thể nào cho thấy các doanh nghiệp này bỏ giá cao rồi chủ động bỏ cọc hàng nghìn tỷ đồng để thao túng giá đất nhằm trục lợi, nhưng một quyết định kinh doanh như vậy sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro về tài chính và uy tín của tập đoàn. Do vậy, phải ngăn chặn những nguy cơ tiềm ẩn rủi ro từ bong bóng bất động sản là cần thiết. 3.3. Những bài học rút ra từ cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm Từ thành công trong việc đấu giá cho đến thất bại khi đã có 2 doanh nghiệp bỏ cọc và dư luận cũng hoang mang xung quanh cuộc đấu giá này cho thấy có nhiều bài học rút ra. Trong đó bài học liên quan đến việc minh bạch hóa thị trường, lựa chọn nhà đầu tư và điều chỉnh các quy định pháp luật liên quan đến đấu giá và việc đấu giá tài sản công là đáng chú ý. Từ các bài học này có thể thay đổi các quy định hiện có để tối đa hóa lợi ích nhà nước, xã hội và làm minh bạch hóa việc sử dụng đất công là hết sức cần thiết. 3.3.1 Bài học từ việc đấu giá đất công Phiên đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm có đến 21 doanh nghiệp tham gia. Trải qua hàng trăm cuộc trả giá mới xác định được người trả giá cao nhất. Điều này cho thấy rằng nguồn lực đất công được quy hoạch một cách rõ ràng cực kỳ hợp dẫn với các doanh nghiệp bất động sản. Hiện nay, một trong những khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản là việc tạo
HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 331 dựng quỹ đất sạch và thực hiện các thủ tục đầu tư dự án. Quá trình này thường kéo dài và gây rất nhiều chi phí cho doanh nghiệp và xã hội dẫn đến giá đất tăng cao. Một quỹ đất sạch và đã được quy hoạch rõ ràng hấp dẫn với doanh nghiệp bất động sản. Đối với cơ quan đấu giá, đây là một kết quả thành công ngoài mong đợi khi mà ngân sách nhà nước thu được một khoản tiền rất lớn để đầu tư cho cơ sở hạ tầng. Việc đấu giá cũng diễn ra minh bạch, xóa tan những nghi ngờ của dư luận về những mập mờ trong việc bán các khu đất công. Mô hình đấu giá đất công có thể nhân rộng và triển khai mạnh mẽ trong thời gian tới. Hạn chế việc sử dụng đất công để thanh toán cho các dự án BT hiện vẫn đang diễn ra. (NĐ_69/2019, 2019) Thực tế thời gian qua, rất nhiều khu đất ở Thủ Thiêm và nhiều nơi khác được giao cho nhà đầu tư dưới hình thức BT có mức giá rất thấp. Chẳng hạn nhiều lô đất tại Thủ Thiêm sử dụng để trả cho Công ty Đại Quang Minh, Công ty Cổ Phần Đầu Tư Hạ Tầng Kỹ Thuật TP.HCM (CII) hay Tập đoàn VinGroup với mức giá chỉ từ 30-40 triệu đồng/m2, thấp hơn hàng chục lần so với mức giá thị trường tại thời điểm giao đất. Do vậy, không ít doanh nghiệp làm dự án BT hay có được quỹ đất giá rẻ có được khoản lợi nhuận lớn. Việc trả tiền cho doanh nghiệp đầu tư cơ sở hạ tầng bằng đất đai sở hữu công làm nảy sinh nhiều vấn đề bất cập. Do vậy, từ thành công của việc đấu giá có thể áp dụng rộng rãi mô hình này ở TP. HCM, Hà Nội và các tỉnh thành khác với việc sử dụng đất công một cách hiệu quả hơn. Hiện các quỹ đất công ở Thủ Thiêm và nhiều khu vực khác ở TP. HCM vẫn còn rất lớn. Có thể nhân rộng ra các khu vực đang được tái thiết quy hoạch như khu vực Bình Quới – Thanh Đa, Khu Tây Bắc, khu Nam Sài Gòn, khu Tái định cư Thủ Thiêm….Việc đấu giá công khai các khu đất này có thể mang về cho ngân sách của TP. HCM hàng trăm nghìn tỷ đồng để tái đầu tư cho cơ sở hạ tầng. Ngoài ra, đây cũng là cách thức tốt nhất để doanh nghiệp có cơ hội bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai. 3.3.2 Đối với doanh nghiệp bất động sản Việc hai doanh nghiệp đã phải chính thức tuyên bố bỏ cọc và mất số tiền hàng trăm tỷ đồng cho thấy các doanh nghiệp đã thiếu sự tính toán kỹ
332 | ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTTRONG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SƠ CẤP lưỡng khi tham gia đấu giá. Điều này không chỉ gây thiệt hại cho doanh nghiệp hàng trăm tỷ đồng đã đặt cọc mà còn tổn hại nghiêm trọng đến uy tín, vị thế của doanh nghiệp trên thị trường bất động sản. Điều này có thể gây khó khăn dài hạn cho doanh nghiệp trong thời gian tới khi bán sản phẩm và đấu giá các dự án khác. Do đó, các doanh nghiệp cần phải cẩn trọng hơn trong việc tham gia đấu giá. Các phương án tài chính phải tính toán kỹ lưỡng trước khi tham gia đấu giá. Việc phải bỏ một số tiền lớn hơn nhiều năng lực tài chính của doanh nghiệp cũng sẽ tồn tại rất nhiều rủi ro. Đặc biệt, khi phải mua với mức giá quá cao so với giá thị trường thì phương án kinh doanh cũng rất khó khả thi. 3.3.3 Các chính sách tài chính, tín dụng đối với bất động sản Hiện tượng giá nhà đất lên mức quá cao và các doanh nghiệp bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn gây ra rủi ro lớn đối với thị trường bất động sản và cả nền kinh tế. Trước hiện tượng này các chính sách của nhà nước để hạn chế rủi ro là cần thiết. Tuy nhiên nhà nước cũng cần khẳng định việc đấu giá đất là một giải pháp tốt để minh bạch hóa việc chuyển giao đất công. Việc xem những doanh nghiệp đấu giá đất với mức cao nhằm mục đích trục lợi cần phải được xem xét một cách thận trọng. Điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến việc tham gia của các doanh nghiệp trong đấu giá các khu đất công khác trong thời gian tới. Bên cạnh đó việc gán ghép “thao túng giá” khi chưa có bằng chứng rõ ràng sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến một chủ trương chính sách đúng đắn là đấu giá quyền sử dụng đất thay vì giao đất cho các nhà đầu tư. 4. Hàm ý chính sách 3.1 Tiếp tục đẩy mạnh việc giao đất thông qua việc đấu giá Dù không thành công trọn vẹn những bài học từ việc đấu giá đất Thủ Thiêm cho thấy Chính phủ cần khuyến khích các chính quyền địa phương tăng cường việc đấu giá công khai đất đai để thu được nguồn ngân sách
HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 333 cao nhất. Cần phải thận trọng trong việc xét duyệt thông qua các dự án BT. Cần xem xét phương án đấu giá đất sạch thu tiền về cho ngân sách và dùng số tiền này tái đầu tư cơ sở hạ tầng. Việc giảm thiểu các dự án BT nhằm tạo ra sự minh bạch cho thị trường, công bằng cho các nhà đầu tư và hạn chế tình trạng bất cập phát sinh xung quanh việc thực hiện các dự án BT. Đặc biệt, với nguồn lực thu được từ đấu giá đất, chính quyền các địa phương sẽ có thêm ngân sách đầu tư mạnh mẽ hơn cho cơ sở hạ tầng, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nhanh hơn. 3.2 Hoàn thiện hệ thống pháp lý liên quan đến việc đấu giá đất. Để đấu giá đất, doanh nghiệp phải đặt cọc 20% giá khởi điểm. (Luật 01/2016/ QH14, 2016) Tuy nhiên, thực tế giá đấu thầu nhiều khu đất vàng cao hơn nhiều so với giá khởi điểm. Do đó, việc đặt cọc 20% thường không phải là chi phí lớn dẫn đến có nhiều doanh nghiệp sẽ bỏ cọc sau khi đã đấu giá thành công. Điều này đã ảnh hưởng nghiêm trọng tới kế hoạch ngân sách và gây bất ổn trên thị trường bất động sản. Một ví dụ điển hình nhất là Ngôi Sao Việt đã trúng đấu giá nhưng lại bỏ cọc khiến cho phiên đấu giá phải tổ chức lại. Giả sử có một điều kiện khắt khe hơn thị Ngôi Sao Việt sẽ không trúng giá mà công ty trả giá cao thứ 2 là Công ty cổ phần Capital One Financial trúng thầu ở mức giá 23.800 tỷ đồng có thể không bỏ cọc. Do đó, bên cạnh điều kiện phải đóng tiền cọc 20% giá khởi điểm thì nên có các quy định khác để chọn lọc những doanh nghiệp có tiềm năng tài chính thực sự tham gia đấu giá. Điều này sẽ giảm thiểu được việc các doanh nghiệp bỏ cọc. Các quy định có thể mức vốn điều lệ tối thiểu so với giá khu đất. Bên cạnh đó cũng cần có sự cam kết đủ vốn của doanh nghiệp để thực hiện dự án sau khi trúng thầu Những quy định này nhằm lựa chọn các doanh nghiệp có tiềm năng thực sự góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. 3.3 Có chính sách cơ chế rõ ràng hỗ trợ tối đa doanh nghiệp tham đấu giá đất Một trong những rủi ro lớn nhất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là tính pháp lý liên quan đến dự án. Thủ tục pháp lý thường kéo dài 3-5
334 | ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTTRONG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SƠ CẤP năm, thậm chí còn lâu hơn khiến cho giá vốn bất động sản tăng mạnh và doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn. Do đó, Chính phủ cần phải có giải pháp rút ngắn thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý đối với doanh nghiệp bất động sản. TP. Hồ Chí Minh trong những năm gần đây có hàng trăm dự án bị thanh tra vì liên quan đến đất công. Rất nhiều dự án trong số đó phải ngừng thi công ảnh hưởng lớn đến doanh nghiệp và nguồn cung nhà đất trên thị trường. Bên cạnh đó rất nhiều lãnh đạo doanh nghiệp, quan chức bị khởi tố liên quan đến việc sử dụng đất công, đất doanh nghiệp nhà nước. Việc nhà nước tổ chức công khai đấu giá quyền sử dụng đất sẽ phần nào giải quyết được bất cập đó. Chính quyền có thể tổ chức đấu giá những mảnh đất công để doanh nghiệp có được quỹ đất một cách nhanh chóng và nhanh chóng hoàn thành các thủ tục pháp lý khác giúp doanh nghiệp để đẩy nhanh tiến độ dự án. Ngay cả đối với những khu vực cần giải phóng mặt bằng thì nhà nước cũng có thể đứng ra giải phóng mặt bằng và đấu giá quyền sử dụng đất. Số tiền thu được có thể chia lại cho người có đất đai theo một tỷ lệ nhất định. KẾT LUẬN Bài học đấu giá đất Thủ Thiêm đi từ thành công đến thất bại mang lại cho chúng ta nhiều bài học. Trong đó, bài học liên quan đến việc minh bạch hóa thị trường, lựa chọn nhà đầu tư và điều chỉnh các quy định pháp luật liên quan đến đấu giá và việc đấu giá tài sản công là đáng chú ý. Từ các bài học này có thể thay đổi các quy định hiện có để tối đa hóa lợi ích nhà nước, xã hội và làm minh bạch hóa việc sử dụng đất công là hết sức cần thiết. Tài liệu tham khảo 1. Tú, C. (2018, 5 28). Báo Điện tử VOV. Được truy lục từ VOV: https:// vov.vn/kinh-te/doi-dat-lay-ha-tang-loi-kep-that-thoat-hang-nghin-ty- dong-766996.vov 2. Nhân, Á., & Hà, D. N. (2021, 12 10). Tuổi trẻ Online. Được truy lục từ https://nhadat.tuoitre.vn/hoan-tat-dau-gia-4-lo-dat-thu-thiem-thu-ve- 37-346-ti-dong-hon-7-lan-gia-khoi-diem-20211210160938931.htm 3. Khanh, N. (2021, 12 30). Thanh Niên. Được truy lục từ https://thanhnien.
HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 335 vn/choang-voi-gia-dau-gia-dat-thu-thiem-tan-binh-loai-ong-lon-bang- buoc-gia-700-ti-dong-post1416795.html 4. Vy, L. (2021, 9 30). Cafeland. Được truy lục từ https://cafeland.vn/tin-tuc/ nam-bai-hoc-kinh-te-tu-su-that-bai-cua-evergrande-102933.html 5. Hạnh, N. (2018, 11 12). Tuổi trẻ Online. Được truy lục từ https://tuoitre.vn/ dau-co-dien-cuong-hon-50-trieu-ngoi-nha-can-ho-o-trung-quoc-khong- ai-o-20181111231651925.htm 6. HoREA. (2020, 10 26). CV 118/2020 gửi Thủ tướng CP. V/v Làm thế nào để kéo giảm giá nhà và có nhiều nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị”. 7. NĐ_69/2019. (2019, 8 15). Nghị định 69/2019/NĐ-CP. Quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho Nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao. Chính phủ. Được truy lục từ https://vanban.chinhphu.vn/default. aspx?pageid=27160&docid=197621 8. Nam, P. P., Hương, N. T., & Huyền, P. T. (2019). Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Tạp chí Khoa học Nông nghiệp Việt Nam, 439- 501. 9. Chow, Y. L., Hafalir, I. E., & Yavas, A. (2014). Auction versus Negotiated Sale: Evidence from Real Estate Sales. Real Estate Economics. Vol 43, 432-470. 10. Ong, S. E., Lusht, K. M., & Mak, C. Y. (2005). Factors Influencing Auction Outcomes: Bidder Turnout, Auction Houses and Market Conditions. Journal of Real Estate Research, Vol. 27, No. 2. 11. Kagel, J. H., & Levin, D. (1986). The winner’s curse and public information in common value auctions. American Economic Review. Vol. 76, issue 5, 894-920. 12. HoREA. (2021, 12 29). CV 117/2021 gửi Thủ tướng Chính phủ. V/v Một số nhận xét và đề xuất sau các phiên đấu giá 04 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm thành phố Hồ Chí Minh. 13. Luật 01/2016/QH14. (2016). Luật đấu giá tài sản 2016. Chính phủ. 14. Luật đất đai. (2013). Luật số 45/2013/QH13. Quốc hội. 15. Tâm, L. C., & Chương, H. V. (2012). Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện An Nhơn, tỉnh Bình Định. Tạp chí Khoa học Đất. Số 40, 34-43.
336 | ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTTRONG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SƠ CẤP 16. Quý, L. N., & Khoa, N. P. (2015). Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Huế. Khoa học Trái đất và môi trường. Vol 112, No.13. 17. Hương, V. T. (2015). Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh. Tạp chí Khoa học và Công nghệ Lâm nghiệp, 125-132.