Luận án Tiến sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:202

Thêm vào BST

Báo xấu

5
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận án Tiến sĩ Quản lý đất đai "Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội" trình bày các nội dung: Đánh giá thực trạng VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014-2020 thông qua các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước; Xác định một số yếu tố ảnh hưởng và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội; Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án Tiến sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ĐẶNG XUÂN HÒA NGHIÊN CỨU VỐN HÓA ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SĨ NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2024
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ĐẶNG XUÂN HÒA NGHIÊN CỨU VỐN HÓA ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 9 85 01 03 Người hướng dẫn: GS.TS. Đặng Hùng Võ PGS.TS. Trần Hữu Cường HÀ NỘI - 2024
MỤC LỤC Trang Lời cam đoan ..................................................................................................................... i Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii Mục lục ........................................................................................................................... iii Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi Danh mục bảng ............................................................................................................... vii Danh mục hình ................................................................................................................. ix Trích yếu luận án .............................................................................................................. x Thesis abstract................................................................................................................. xii Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu của đề tài.............................................................................................. 3 1.3. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 3 1.3.1. Phạm vi không gian ............................................................................................ 3 1.3.2. Phạm vi thời gian ................................................................................................ 3 1.3.3. Phạm vi nội dung nghiên cứu ............................................................................. 4 1.3.4. Phạm vi đối tượng nghiên cứu ............................................................................ 4 1.4. Những đóng góp mới của đề tài.......................................................................... 4 1.5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................................ 5 1.5.1. Ý nghĩa khoa học ................................................................................................ 5 1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................ 5 Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 6 2.1. Cơ sở lý luận về vốn hóa đất đai ........................................................................ 6 2.1.1. Cơ sở lý luận về đất đai, giá trị đất đai và giá đất .............................................. 6 2.1.2. Khái niệm về vốn hóa đất đai ............................................................................. 9 2.1.3. Các phương thức vốn hóa đất đai trong khu vực nhà nước .............................. 14 2.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai ....................................................... 18 2.2. Cơ sở thực tiễn về vốn hóa đất đai ................................................................... 22 2.2.1. Vốn hóa đất đai của một số nước trên thế giới ................................................. 22 iii
2.2.2. Vốn hóa đất đai tại Việt Nam ........................................................................... 29 2.3. Các công trình nghiên cứu về vốn hóa đất đai.................................................. 42 2.3.1. Các công trình nghiên cứu nước ngoài ............................................................. 42 2.3.2. Các công trình nghiên cứu trong nước ............................................................. 44 2.3.3. Đánh giá về các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước ........................... 47 2.4. Định hướng nghiên cứu đề tài .......................................................................... 48 2.4.1. Khoảng trống nghiên cứu ................................................................................. 48 2.4.2. Định hướng nghiên cứu của đề tài .................................................................... 49 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu.......................................................... 51 3.1. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 51 3.1.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu ...................................................................... 51 3.1.2. Thực trạng vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014-2020 ......................................................................................................... 51 3.1.3. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội .............................................. 51 3.1.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội........................................................................................................ 51 3.2. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 52 3.2.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................... 52 3.2.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 53 3.2.3. Phương pháp xác định các yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất ............................................................................... 54 3.2.4. Phương pháp chuyên gia................................................................................... 57 3.2.5. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................ 58 3.2.6. Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu ................................................................ 60 3.2.7. Phương pháp phân tích hồi quy ........................................................................ 61 3.2.8. Phương pháp phân tích SWOT ......................................................................... 64 Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận .................................................................. 66 4.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu ...................................................................... 66 4.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hà Nội ................................ 66 4.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội .............. 72 iv
4.1.3. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội .......................................................................... 77 4.2. Thực trạng vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014- 2020 ........................................................................................................ 78 4.2.1. Thực trạng vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất ........................... 79 4.2.2. Thực trạng vốn hóa đất đai thông qua thu thuế sử dụng đất ............................. 87 4.2.3. Thực trạng vốn hóa đất đai thông qua sắp xếp lại việc sử dụng đất trong khu vực công..................................................................................................... 93 4.2.4. Thực trạng vốn hóa đất đai thông qua đầu tư theo phương thức đối tác công - tư (dự án BT) ......................................................................................... 97 4.2.5. Thực trạng vốn hóa đất đai thông qua cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước ................................................................................................................ 101 4.2.6. Đánh giá thực trạng vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2020 ............................................................................................ 105 4.3. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội ............................................ 111 4.3.1. Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội ............................................ 111 4.3.2. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội .............................. 114 4.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội...................................................................................................... 131 4.4.1. Cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội ............................................................................................ 131 4.4.2. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội...................................................................................................... 139 Phần 5. Kết luận và kiến nghị.................................................................................... 149 5.1. Kết luận........................................................................................................... 149 5.2. Kiến nghị ........................................................................................................ 150 Danh mục công trình công bố có liên quan đến luận án ............................................... 151 Tài liệu tham khảo ........................................................................................................ 152 Phụ lục ........................................................................................................................ 164 v
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản BOT Xây dựng – Kinh doanh – Chuyển giao BT Xây dựng – Chuyển giao BTC Bộ Tài chính CP Chính phủ CPH Cổ phần hóa CSHT Cơ sở hạ tầng DNNN Doanh nghiệp nhà nước FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài GCN Giấy chứng nhận GDP Tổng sản phẩm quốc nội GRDP Tổng sản phẩm trên địa bàn NĐ Nghị định NĐ-CP Nghị định – Chính phủ OECD Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế PPP Đầu tư theo hình thức đối tác công tư QĐ-TTg Quyết định Thủ tướng QH Quốc hội QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TTBĐS Thị trường bất động sản UBND Ủy ban nhân dân VHĐĐ Vốn hóa đất đai vi
DANH MỤC BẢNG TT Tên bảng Trang 2.1. Phân biệt vốn hóa đất đai trong khu vực nhà nước và trong khu vực tư nhân .................................................................................................................. 14 2.2. Nguồn thu tài chính từ đất đai tại Việt Nam giai đoạn 2014 – 2020 ................ 39 2.3. Tổng thu từ đất so với tổng thu ngân sách và GDP .......................................... 41 3.1. Một số yếu tố giả định ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội .............................................. 56 3.2. Tổng hợp số lượng phiếu điều tra cán bộ ......................................................... 59 3.3. Tổng hợp số lượng phiếu điều tra người sử dụng đất ....................................... 60 3.4. Phân cấp mức độ ảnh hưởng............................................................................. 61 3.5. Phân tích SWOT thực trạng các phương thức vốn hóa đất đai trong khu vực nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội ................................................... 65 4.1. Biến động diện tích đất đai giai đoạn 2014 - 2020 ........................................... 76 4.2. Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 – 2020 ...................................................................................... 79 4.3. Kết quả thực hiện vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 – 2020 ............................................ 83 4.4. Giá đất tại một số dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2020.......................................................... 84 4.5. Nguồn thu từ thuế sử dụng đất tại thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 – 2020 .................................................................................................................. 91 4.6. Nguồn thu từ việc xử lý, sắp xếp lại đất trong khu vực công tại thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 – 2020 .......................................................................... 94 4.7. Dự án được phê duyệt chủ trương đầu tư theo hình thức BT trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 – 2020 ......................................................... 97 4.8. Giá trị đất đai được thanh toán cho các dự án BT tại thành phố Hà Nội trong giai đoan 2014 – 2020 ............................................................................. 98 4.9. Hình thức sử dụng đất sau khi cổ phần hóa doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2020........................................................ 102 4.10. Ý kiến đánh giá của cán bộ về thực trạng vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2020....................................................... 106 vii
4.11. Kết quả xin ý kiến chuyên gia về một số yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội ....... 112 4.12. Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố trong nhóm chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội ........................................................................ 115 4.13. Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố trong nhóm thị trường quyền sử dụng đất vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội...................................................................................................... 117 4.14. Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố trong nhóm tình hình phát triển của địa phương đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội ..................................................................................... 119 4.15. Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố trong nhóm người sử dụng đất đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội............................................................................................................. 121 4.16. Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố trong nhóm đặc điểm thửa đất đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội............................................................................................................. 122 4.17. Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test cho biến độc lập ........................ 124 4.18. Hệ số tải nhân tố của ma trận xoay theo số liệu đánh giá của cán bộ và người sử dụng đất ........................................................................................... 125 4.19. Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test cho biến phụ thuộc .................... 126 4.20. Kết quả phân tích tương quan Pearson giữa từng nhóm yếu tố đến vốn hóa đất đai theo số liệu đánh giá của cán bộ .................................................. 127 4.21. Kết quả phân tích tương quan Pearson giữa từng nhóm yếu tố đến vốn hóa đất đai theo số liệu đánh giá của người sử dụng đất ................................ 128 4.22. Kết quả xác định mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội .............. 129 viii
DANH MỤC HÌNH TT Tên hình Trang 2.1. Quá trình vốn hóa đất đai ................................................................................. 13 2.2. Sơ đồ về giá trị đất đai tăng lên ở các nước đang phát triển ............................. 16 2.3. Tổng thu từ đất so với GDP của một số nước trên thế giới .............................. 42 2.4. Sơ đồ khung nghiên cứu của đề tài ................................................................... 50 3.1. Sơ đồ vị trí các quận/huyện được chọn làm điểm nghiên cứu.......................... 54 3.2. Quy trình xác định các yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội ...................................... 55 4.1. Sơ đồ hành chính thành phố Hà Nội ................................................................. 66 4.2. Cơ cấu GRDP các ngành kinh tế năm 2020 ..................................................... 69 4.3. Cơ cấu diện tích các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2020 ......... 75 4.4. Hình thức tổ chức công tác giao đất trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 – 2020 ............................................................................................. 81 4.5. Diện tích các loại đất nông nghiệp phải nộp thuế năm 2014 và năm 2020 ..... 88 4.6. Diện tích các loại đất phi nông nghiệp phải nộp thuế năm 2014 và năm 2020 .................................................................................................................. 89 4.7. Diện tích đất đai được sắp xếp, xử lý khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2020 ........................... 102 ix
TRÍCH YẾU LUẬN ÁN Tên tác giả: Đặng Xuân Hòa Tên Luận án: Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 9 85 01 03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu VHĐĐ trong khu vực nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014-2020, nhằm đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội, tạo nguồn thu tài chính từ đất đai cho phát triển kinh tế, xã hội của địa phương. Phương pháp nghiên cứu Trong luận án đã sử dụng 08 phương pháp nghiên cứu gồm: Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp; Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; Phương pháp xác định các yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất, Phương pháp chuyên gia; Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp; Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu; Phương pháp phân tích hồi quy; Phương pháp phân tích SWOT. Các phương pháp nghiên cứu được trình bày chi tiết, đầy đủ, rõ ràng và đúng quy định. Việc sử dụng kết hợp 08 phương pháp nghiên cứu này đảm bảo cho các kết quả nghiên cứu có độ tin cậy và độ chính xác cao. Kết quả chính và kết luận - Thực trạng VHĐĐ trong khu vực nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 – 2020 được diễn ra thông qua các phương thức, bao gồm: Giao đất, cho thuê đất (thu 173.317,26 tỷ đồng từ tiền SDĐ và 34.515,29 tỷ đồng từ tiền thuê đất, chiếm 88% tổng nguồn thu từ đất); Thu thuế SDĐ (thu 3.150,95 tỷ đồng, chiếm 1,34% tổng nguồn thu từ đất); Sắp xếp, xử lý nhà đất trong khu vực công (thu 4.656,964 tỷ đồng, từ việc sắp xếp lại 32 cơ sở đất đai, với tổng diện tích là 34,38ha); Đầu tư theo phương thức đối tác công - tư (dự án BT) (thu 5.643,695 tỷ đồng từ 09 khu đất đối ứng với diện tích 48,52ha); Sắp xếp lại, xử lý nhà đất khi CPH DNNN (31,76ha đất được phê duyệt với hình thức giao đất có thu tiền SDĐ, giá trị đất đai này sẽ được tính vào giá trị của nhà nước khi thực hiện CPH). Với mỗi phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước đang diễn ra hiện nay đã đem lại một nguồn tiền nhất định cho ngân sách thành phố, đáp ứng nhu cầu về vốn để phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, bên cạnh đó vẫn tồn tại một số hạn chế, bất cập trong quá trình thực hiện. - Kết quả xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội cho thấy có 05 nhóm yếu tố ảnh hưởng; các yếu x
tố đều tương quan thuận với kết quả thực hiện VHĐĐ. Về thứ tự mức độ ảnh hưởng từ mạnh nhất đến yếu nhất là Nhóm yếu tố chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất (tỷ lệ ảnh hưởng 25,85 % - 36,48%); Nhóm yếu tố về đặc điểm thửa đất (tỷ lệ ảnh hưởng 17,15% - 23,80%); Nhóm yếu tố về người SDĐ (tỷ lệ ảnh hưởng 12,21% - 21,05%); Nhóm yếu tố thị trường QSDĐ (tỷ lệ ảnh hưởng 10,04% - 20,41%) và Nhóm yếu tố tình hình phát triển của địa phương (tỷ lệ ảnh hưởng 15,28% - 17,73%). - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trong khu vực nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội gồm: Giải pháp hoàn thiện cơ chế chính sách pháp luật về các phương thức VHĐĐ; Giải pháp về xác định giá đất; Giải pháp để thu giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư CSHT và phát triển dịch vụ công cộng; Đổi mới hình thức vốn hóa đất đai hiệu quả hơn; Giải pháp về tổ chức thực hiện. . xi
THESIS ABSTRACT PhD candidate: Dang Xuan Hoa Thesis title: Research on land capitalization in Hanoi city Major: Land Management Code: 9 85 01 03 Educational Organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Objectives The thesis studies land capitalization in the state sector in Hanoi in the period of 2014-2020, in order to propose solutions to improve the efficiency of land capitalization in Hanoi, generate financial income from land for local economic and social development. Materials and Methods In the thesis, 08 research methods were used, including: Secondary data collection method; Methods of selecting research sites; Method to determine factors affecting land capitalization through land allocation and land lease; Professional solution; Methods of primary data collection; Methods of synthesising and processing data; Methods of regression analysis; SWOT analysis method. The research methods are presented in detail, fully, clearly and in accordance with regulations. The combined use of these 08 research methods ensures high reliability and accuracy of research results. Main findings and conclusions - The current state of land capitalization in the state sector in Hanoi in the period 2014 - 2020 is taking place through methods, including: Land allocation and land lease (collected VND 173,317.26 billion from land use levy and VND 34,515.29 billion from land rent, accounting for 88% of total revenue from land); Land use tax collection (collected VND 3,150.95 billion, accounting for 1.34% of total revenue from land); Arranging and handling real estate in the public sector (collecting VND 4,656.964 billion, from rearranging 32 land establishments, with a total area of 34.38 hectares); Investment in the form of public-private partnership (build-transfer project) (collected VND 5,643.695 billion from 09 corresponding land plots with an area of 48.52 hectares); Rearranging and handling real estate when equitizing state-owned enterprises (31.76 hectares of land were approved in the form of land allocation with land use levy, this land value will be included in the state's value when equitizing). Each method of xii
land capitalization in the state sector currently taking place has brought a certain source of money to the city budget, meeting the capital demands for local socio-economic development, yet, a number of limitations and inadequacies in the implementation process have been identified. - The results of identifying a number of factors affecting land capitalization through land allocation and land lease in Hanoi show that there are 05 groups of influencing factors; All factors are positively correlated with the results of land capitalization. In order of influence from strongest to weakest, the Group of legal policy factors on land allocation and land lease (influence rate 25.85% - 36.48%); Group of factors on land plot characteristics (influence rate 17.15% - 23.80%); Group of factors on land users (influence rate 12.21% - 21.05%); Group of factors on land use rights market (influence rate 10.04% - 20.41%) and Group of factors on local development situation (influence rate 15.28% - 17.73%). - Propose solutions to improve the efficiency of land capitalization in the state sector in Hanoi, including: Solutions to improve legal and policy mechanisms on land capitalization methods; Solutions for determining land value; Solutions to collect the the value-added of land values due to infrastructure investment and public service development; Innovate a more effective form of land capitalization; Solutions for implementation organisation. xiii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Trong quá trình Đổi mới, Đảng và Nhà nước ta đã xác định: Đất đai là nguồn nội lực để phát triển đất nước bền vững. Việt Nam đang phấn đấu để trở thành một nước phát triển. Điều đó đòi hỏi phải thực hiện những chiến lược và chính sách đúng đắn trong từng thời kỳ, nhằm đẩy nhanh tốc độ phát triển. Vốn là nguồn lực đầu tiên và cơ bản của sự phát triển và hiện đại hoá đất nước. Nhu cầu về vốn cho phát triển kinh tế rất lớn, vì thế nguồn vốn có thể huy động từ đất có vai trò quan trọng, nhất là đối với ngân sách nhà nước và người sử dụng đất. Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 tại Hội nghị lần thứ 5 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII chỉ đạo về việc "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất (SDĐ), tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”. Theo De Soto (2000), các quốc gia đang phát triển có thu nhập thấp là do chưa phát huy được nguồn lực đất đai; giải phóng được nguồn lực đất đai sẽ biến những tài sản này thành vốn to lớn để giúp kinh tế phát triển. Nếu khai thác được nguồn vốn từ đất đai, năng lực đầu tư lớn hơn và nền kinh tế bền vững hơn. Quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa có thể được tiến hành nhanh và mạnh hơn nếu biết phân tích để tìm ra động lực của phát triển. Việc chuyển vốn tiềm ẩn trong đất đai thành vốn tài chính là giải pháp duy nhất đúng đối với các nước đang phát triển trong quá trình công nghiệp hóa. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác SDĐ mang lại được gọi là giá trị đất đai. Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất. Trong thị trường bất động sản (TTBĐS), giá trị đất đai được thể hiện và phản ánh bằng tiền thông qua giá đất, đây chính là nguồn thu nhập từ đất đai mang lại cho người sở hữu, sử dụng đất đai. Ở các nước đang phát triển, tăng trưởng đô thị đã tạo ra một thách thức lớn đối với việc cung cấp tài chính cho phát triển cơ sở hạ tầng đô thị. Cơ sở hạ tầng đô thị thường được đầu tư từ 3 nguồn vốn gồm: vốn đầu tư phát triển từ ngân sách của chính quyền địa phương, vốn tài trợ từ chính quyền cấp trên và vốn vay. 1
Nhưng cả 3 nguồn này đều có những hạn chế nhất định. Việc huy động nguồn vốn từ đất đai cho đầu tư phát triển là cần thiết, và cũng là cách duy nhất để tăng tốc độ phát triển. Vốn hóa đất đai (VHĐĐ) là một trong những giải pháp về vốn để phát triển, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị rất lớn, vì thế khi được chuyển hóa sẽ tạo ra một nguồn vốn lớn cho nền kinh tế. Làm cách nào để thu được tài chính (tiền) từ đất đai, đó chính là VHĐĐ (gọi cách khác là tạo vốn tài chính từ đất đai) là quá trình chuyển nguồn lực đất đai thành nguồn lực tài chính phục vụ cho đầu tư phát triển, cụ thể là chuyển giá trị đất đai thành tiền. Vốn hóa đất đai có vai trò quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, là công cụ để tạo nguồn thu tài chính từ đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế của đất nước, đồng thời khuyến khích SDĐ một cách hợp lý, tiết kiệm và ngày càng hiệu quả hơn. VHĐĐ có ý nghĩa quan trọng trong việc điều tiết và quản lý thị trường QSDĐ nói riêng, TTBĐS nói chung nhằm phát triển thị trường này một cách lành mạnh, hiệu quả, bền vững, góp phần ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai, giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước với đối tượng SDĐ. Tại Hà Nội, với lợi thế vị trí là thủ đô, là nơi có tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa mạnh nhất cả nước, là trung tâm chính trị - hành chính, kinh tế, văn hóa, và giáo dục, hiện có 30 đơn vị hành chính cấp huyện, với tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố là 335.983,58 ha. Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) thành phố Hà Nội năm 2020 tăng 3,98% so với năm 2019. Cơ cấu khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm 2,24% GRDP; khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 23,67%; khu vực dịch vụ chiếm 62,79% và thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 11,3% GRDP (Cục Thống kê thành phố Hà Nội, 2020). Năm 2020, Hà Nội đã thu được 35.908,51 tỷ đồng từ các hoạt động VHĐĐ trong khu vực nhà nước chiếm 18% tổng thu ngân sách của địa phương, tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển, có ý nghĩa rất quan trọng, tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội của thành phố (Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội, 2021a). Các phương thức VHĐĐ diễn ra tại thành phố Hà Nội đã đem lại một nguồn thu tài chính lớn cho ngân sách địa phương, tuy nhiên trong quá trình thực hiện, vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn, bất cập trong việc xác định giá trị đất đai, cách thức tổ chức thực hiện, làm sao thu cho đủ, cho đúng để vừa tạo được nguồn thu tài chính cho ngân sách, vừa tạo động lực SDĐ tiết kiệm, hiệu quả, tránh lãng phí tài nguyên. 2
Hiện nay, ở Việt Nam, khái niệm VHĐĐ còn khá mới mẻ, chỉ mới được nhắc đến trong một vài nghiên cứu khoa học của một số tác giả như Mai Hạnh Nguyên (2012), Trần Thị Minh Châu (2013). Các công trình nghiên cứu này tập trung chủ yếu về cơ sở lý luận, phần thực tiễn cũng được đánh giá, nhưng trên phạm vi cả nước nhằm mục đích sửa đổi, bổ sung luật đất đai hoặc đề xuất giải pháp tạo điều kiện thuận lợi cho VHĐĐ. Tính đến thời điểm hiện tại, chưa có công trình đã công bố nào nghiên cứu chuyên sâu về VHĐĐ nhằm tạo nguồn thu tài chính từ đất trên địa bàn một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cụ thể. Do vậy, thực hiện đề tài “Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội” là một vấn đề hết sức cần thiết, rất được quan tâm, vừa có ý nghĩa khoa học, vừa có ý nghĩa thực tiễn cao, nhằm trả lời cho các câu hỏi: Thực trạng VHĐĐ đang diễn ra như thế nào, có những phương thức VHĐĐ nào, kết quả thực hiện, hạn chế, bất cập gì? Những yếu tố nào ảnh hưởng đến VHĐĐ? Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến VHĐĐ như thế nào? Cần có những giải pháp gì để nâng cao hiệu quả công tác VHĐĐ?. 1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI - Đánh giá thực trạng VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014-2020 thông qua các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước. - Xác định một số yếu tố ảnh hưởng và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.3.1. Phạm vi không gian Đề tài nghiên cứu thực trạng các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước và đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ trên phạm vi thành phố Hà Nội. 1.3.2. Phạm vi thời gian - Các số liệu thứ cấp của đề tài về thực trạng VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2014-2020; - Các số liệu điều tra sơ cấp thực hiện năm 2021 và 2022, điều tra bổ sung năm 2023. 3
1.3.3. Phạm vi nội dung nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu, đánh giá thực trạng các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội; Xác định một số yếu tố ảnh hưởng và đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội; trên cơ sở đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội. 1.3.4. Phạm vi đối tượng nghiên cứu - Diện tích các loại đất thực hiện việc VHĐĐ thông qua giao có thu tiền SDĐ, cho thuê; thu thuế SDĐ; xử lý, sắp xếp lại trong khu vực công; thực hiện dự án BT và xử lý, sắp xếp lại khi thực hiện CPH DNNN. - Nguồn thu tài chính từ các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước bao gồm: tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế SDĐ nông nghiệp, thuế SDĐ phi nông nghiệp, giá trị đất đai khi sắp xếp lại nhà đất trong khu vực công, khi CPH doanh nghiệp và khi thanh toán dự án BT. - Một số yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội gồm: Chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất; thị trường QSDĐ, tình hình phát triển của địa phương, yếu tố người SDĐ và yếu tố đặc điểm thửa đất. - Đối tượng điều tra khảo sát là các chuyên gia, cán bộ, công chức, viên chức làm việc trong cơ quan nhà nước về đất đai, tài chính đất đai; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI Luận án đã xác định được 5 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, các nhóm yếu tố này đều ảnh hưởng cùng chiều (thuận) với kết quả thực hiện VHĐĐ. Mức độ ảnh hưởng theo thứ tự từ mạnh nhất đến yếu nhất: Nhóm yếu tố chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất; Nhóm yếu tố về đặc điểm thửa đất; Nhóm yếu tố về người SDĐ; Nhóm yếu tố thị trường QSDĐ và Nhóm yếu tố tình hình phát triển của địa phương. Trên cơ sở phân tích SWOT các phương thức VHĐĐ và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố, luận án đã đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội. 4
1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 1.5.1. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu của đề tài đã góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước, các yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ. 1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở, căn cứ, nguồn tài liệu tham khảo để các nhà lập pháp, các cơ quan quản lý nhà nước sửa đổi, bổ sung chính sách pháp luật phù hợp hơn với tình hình thực tế của Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung, nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện VHĐĐ, đem lại nguồn lực tài chính từ đất đai cho phát triển đất nước. 5