Giáo trình Luật kinh tế trong thẩm định giá
(Phần 3)
MỘT SỐ NHẬN THỨC MỚI QUAN NIỆM VỀ ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ ĐẤT
THEO NGHỊ QUYẾT TRUNG ƯƠNG 7 VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003
I. Một số định hướng đổi mới quan trọng của Đảng Cộng sản Việt Nam trong Nghị
quyết Trung ương 7 (khóa IX).
- Coi đất đai là lãnh thổ quốc gia, là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường này…
- Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt.
- Chủ động xây dựng thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất.
- Chính phủ ban hành quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và
khung giá đất. Ban hành các chính sách tài chính về đất đai.
II. Một số nét cơ bản của Luật Đất đai năm 2003.
- Quyền sở hữu
- Quyền sử dụng
- Quyền định đoạt
III. Mục đích của việc định giá: 7 mục đích.
- Tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không qua đấu
giá.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ từ chuyển quyền sử dụng
đất.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh
tế.
- Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà
gây thiệt hại cho Nhà nước.
- Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của DNNN khi cổ
phần hóa.
IV. Những điểm mới căn bản của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
NGUYÊN TẮC - PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I- Một số vấn đề chung cần làm rõ có liên quan trực tiếp đến việc định giá bất động
sản.
1. Khái niệm bất động sản: Bao gồm bản thân đất đai, tất cả mọi tài sản hoa lợi diễn ra
trên mảnh đất đó, mọi tài sản gắn liền với mảnh đất đó.
2. Giá cả: Giá cả là một số tiền nhất định yêu cầu chào bán hay thanh toán cho một bất
động sản trên thị trường.
3. Thị trường và đặc điểm của thị trường bất động sản:
- Không có thị trường trung tâm.
- Hàng hóa mang tính bất động, không thể di dời, chia cắt chuyển từ nơi này sang
nơi khác, làm cho thị trường bất động sản có tính địa phương.
- Tổng cung về đất đai có hạn nên kém co giãn với giá cả.
- Quy hoạch là yếu tố quan trọng nhất hạn chế sự cung cấp về đất đai, nhà cửa.
4. Giá trị thị trường:
Đây là nền tảng cho việc định giá mọi nguồn tài sản trong nền kinh tế thị trường.
Giá trị thị trường là một lượng tiền dự tính của một bất động sản được mua bán
vào ngày xác định giá giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán trong
một giao dịch trực tiếp, độc lập, khách quan sau một quá trình tiếp thị thích hợp; trong
đó: mỗi bên đều hành động một cách tin cậy, hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không chịu
bất kỳ áp lực nào từ bên ngoài.
II. Các nguyên tắc định giá đất: 3 nguyên tác.
- Sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường. Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng
như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì
giá như nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có điều
kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục
đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
III. Các phương pháp định giá bất động sản.
1. Các nước trên thế giới áp dụng nhiều phương pháp khác nhau:
- Phương pháp so sánh giá bán.
- Phương pháp thu nhập.
- Phương pháp chi phí.
- Phương pháp phân bổ.
- Phương pháp thặng dư.
- Phương pháp chiết khấu luồng tiền.
- Phương pháp phát triển.
2. Việt Nam áp dụng các phương pháp cơ bản sau:.
Đối với việc xác định giá đất: áp dụng 2 phương pháp đó là: Phương pháp so
sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
a) Phương pháp so sánh trực tiếp
- Cơ sở lý luận của phương pháp:
Khả năng sẵn có và những đặc điểm của các khả năng so sánh của bất động sản
tạo cơ sở cho việc hình thành nên phương pháp so sánh trực tiếp.
- Cơ sở thực tiễn của phương pháp:
Đây là phương pháp được phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế ở
nhiều nước trên thế giới. Nó thể hiện một cách khách quan mức giá đã hình thành trên thị
trường.
- Nội dung của phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp được Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định là
phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế
đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường của loại
đất tương tự để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
- Các bước công việc để thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp: bao gồm 4
bước công việc:
+ Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin.
+ Bước 2: Phân tích, so sánh tìm ra những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa
thửa đất, loại đất cần định giá với thửa đất, loại đất so sánh.
+ Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt.
+ Bước 4: Ước tính giá trị của thửa đất cần định giá.
- Đưa ra ví dụ cụ thể áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để quyết định giá đất.
b) Phương pháp thu nhập.
- Cơ sở lý luận của phương pháp:
+ Lý luận về địa tô.
+ Lý luận về khả năng sinh lời của đất.
- Cơ sở thực tiễn của phương pháp:
+ Các nước trên thế giới hiện cũng đang áp dụng phương pháp này. Đây chính là
phương pháp tính giá thị trường của đất bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi
nhuận tương lai có thể nhận được từ đất.
+ Các nước tính giá theo công thức
I
V =
R
Trong đó:
V là giá trị hiện tại của các quyền thu nhập tương lai.
I là thu nhập ròng
R là lãi suất vốn hóa.
- Nội dung của phương pháp:
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định: Phương pháp thu nhập là phương pháp
xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm
trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm (tính đến