HỢP ĐỒNG THUÊ MẶT BẰNG TẠI TRUNG TÂM
THƯƠNG MẠI
Số: [ ]
HỢP ĐỒNG THUÊ MẶT BẰNG TẠI TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI (“Hợp đồng”) này
được lập và ký kết vào ngày [ ] tháng [ ] năm [ ] bởi và giữa các bên sau đây:
1. CÔNG TY [ ] (“BÊN A”)
Số Giấy chứng nhận đầu tư: [ ] cấp ngày [ ] (đã được điều chỉnh) tại [ ]
Địa chỉ: [ ]
Người đại diện: [ ]
Chức vụ: [ ]
Và
2. CÔNG TY [ ] (“BÊN B”)
Số Giấy chứng nhận đầu tư: [ ] cấp ngày [ ] (đã được điều chỉnh) tại [ ]
Địa chỉ: [ ]
Người đại diện: [ ]
Chức vụ: [ ]
(Mỗi bên theo đây sẽ được gọi là một “Bên” và sẽ được gọi chung là “các Bên”)
DẪN NHẬP:
XÉT RẰNG, BÊN B và Công ty [ ] (“BÊN C”) đã ký kết một hợp đồng đầu tư và hợp tác kinh
doanh ngày [ ] tháng [ ] năm [ ] (đã được điều chỉnh) (“HĐHTKD”) để cùng nhau đầu tư dự án
xây dựng văn phòng và Trung tâm thương mại cho thuê trong 49 năm kể từ ngày [ ] tháng [ ]
năm [ ] (“Tòa nhà”), được xây dựng trên khu đất [ ] tọa lạc tại [].
XÉT RẰNG, theo HĐHTKD, BÊN B có trách nhiệm tìm kiếm khách hàng và được quyền đàm
phán và ký hợp đồng cho thuê với khách hàng.
XÉT RẰNG, BÊN A và BÊN B đã ký kết Hợp Đồng Giữ Chỗ vào ngày [ ] tháng [ ] năm [ ] theo
đó BÊN B đồng ý cho BÊN A thuê, và BÊN A đồng ý thuê của BÊN B, một phần (“Tài Sản
Thuê”) của Tòa Nhà khi BÊN A xin được giấy chứng nhận đầu tư (“Giấy Chứng Nhận Đầu
Tư”) để thực hiện dự án trung tâm thương mại (“Dự Án”) trên Tài Sản Thuê.
XÉT RẰNG, BÊN A đã xin được Giấy Chứng Nhận Đầu Tư cấp ngày [ ] tháng [ ] năm [ ].
NAY, DO ĐÓ, các Bên đồng ý ký kết Hợp đồng này với các điều kiện và điều khoản như sau:
Điều 1: Định nghĩa
1.1 “Diện Tích Thuê Chính Xác” có nghĩa như được quy định tại Điều 2.3.
1.2 “Tỷ Lệ Phát Sinh” có nghĩa như được quy định tại Phụ Lục 3.
1.3 “Tiền Thuê Cơ Bản” có nghĩa như được quy định tại Điều 3.2.
1.4 “Phí Dịch Vụ Cơ Bản” có nghĩa như được quy định tại Điều5.2.
1.5 “Tòa Nhà” có nghĩa như được quy định tại phần Dẫn Nhập.
1.6 “Diện Tích Chung” có nghĩa như được quy định tại Phụ Lục9.
1.7 “Tiền Đặt Cọc” cónghĩa như được quy định tại Điều 4.1.
1.8 “Tài Khoản Ký Quỹ” có nghĩa như được quy định trong Hợp Đồng Ký Quỹ.
1.9 “Hợp Đồng Ký Quỹ” có nghĩa là hợp đồng ký quỹ được ký kết giữa các Bên và [ ]
vào ngày [ ] tháng [ ] năm [ ].
1.10 “Ngày Hết Hạn” có nghĩa là ngày cuối cùng của Thời Hạn Thuê.
1.11 “Bảo Lãnh Ngân Hàng Lần Thứ Nhất” có nghĩa như được quy địnhtạiĐiều4.2.
1.12 “Công Việc Trang Bị/Cải Tạo” có nghĩa là (i) lấp khoảng thông tầng tại tầng hai và
(ii) các công việc hoàn thiện khác đối với Tài Sản Thuê để đưa vào hoạt động.
1.13 “Thòi Hạn Trang Bị/Cải Tạo” có nghĩa như được quy định tại Điều 2.8.
1.14 “Bất Khả Kháng” có nghĩa như được quy định tại Điều 11.
1.15 “Bàn Giao” có nghĩa như được quy định tại Điều 9.
1.16 “Ngày Bàn Giao” có nghĩa như được quy định tại Điều 2.6.
1.17 “Giấy Chứng Nhận Đầu Tư” có nghĩa như được quy định tại phần Dẫn Nhập.
1.18 “Tầng Hầm Thuê” có nghĩa như được quy định tại Điều 6.1.
1.19 “Phần Không Gian Bên Ngoài Được Thuê” có nghĩa như được quy địnhtạiĐiều6.2.
1.20 “Tài Sản Thuê” có nghĩa như được quy định tại phần Điều 2.
1.21 “Thời Hạn Thuê” có nghĩa như được quy định tại phần Điều 2.7.
1.22 “Năm Thuê” có nghĩa như được quy định tại phần Điều 2.7.
1.23 “Ngày Khai Trương Chính Thức” có nghĩa là ngày đầu tiên mà BÊN A chính thức
mở cửa trung tâm thương mại tại Tài Sản Thuê như được quy định tại Điều 2.9.
1.24 “Thông Báo Thanh Toán” có nghĩa như được quy định tại Điều 3.5.
1.25 “Dự Án” có nghĩa như được quy định tại phần Dẫn Nhập;
1.26 “Tiền Thuê” có nghĩa như được quy định tại phần Điều 3.1.
1.27 “Hợp Đồng Giữ Chỗ” có nghĩa là Hợp Đồng Giữ Chỗ được ký
vào [ ] tháng [ ] năm [ ].
1.28 “Bảo Lãnh Ngân Hàng Lần Thứ Hai” có nghĩa như được quy định tại Điều 4.3.
1.29 “Phí Dịch Vụ” có nghĩa như được quy định tại Điều 5.1.
1.30 “Bảng hiệu” có nghĩa như được quy định tại Điều 7.
1.31 “VIAC” có nghĩa như được quy định tại Điều 15.2.
Điều 2: Mô tả tài sản thuê
2.1 Địa chỉ: [ ]
2.2 Tầng: Tầng 1, tầng 2 và một phần của Tầng 3 của Tòa nhà
2.3 Tổng diện tích thuê: dự kiến [ ] m2 (“Diện Tích Thuê Chính Xác”) được đo đạc và
xác nhận bởi các Bên. Diện Tích Thuê Chính Xác này sẽ được thuê riêng cho BÊN A độc
quyền sử dụng và tùy thuộc vào thay đổi kết cấu của Tài sản thuê quy định tại Điều 9.4.
2.4 Nguyên tắc xác định Diện tích thực thuê: Đo từ tim của tất cả tường bao quanh
2.5 Mục đích thuê: Để thực hiện dự án Trung tâm thưong mại
2.6 Ngày Bàn Giao: Ngày [ ] tháng [ ] năm [ ]
2.7 Thời hạn thuê: [ ] năm tính từ Ngày Khai Trương Chính Thức (“Thời hạn
thuê”). Một năm (“Năm thuê”) trong Thời hạn thuê được tính trên cơ sở 365 ngày.
2.8 Thời Hạn Trang Bị/Cải Tạo: 06 tháng kể từ Ngày Bàn Giao.
2.9 Ngày Khai Trương Chính Thức: Dự kiến ngày [ ] tháng [ ] năm [ ].
2.10 Tình trạng hiện tại của Tài sản thuê: Bản vẽ chi tiết tổng diện tích thuê được đính
kèm ở Phụ lục 1.
Điều 3: Tiền thuê và tăng tiền thuê
3.1 Tiền thuê (“Tiền thuê”) sẽ được tính từ Ngày Khai Trương Chính Thức hoặc ngày
thứ 181 kể từ Ngày Bàn Giao, tùy vào thời điểm nào đến trước
3.2 Tiền thuê chưa bao gồm thuế GTGT cho Năm thuê đầu tiên (tức là 365 ngày) của
Thời hạn thuê (“Tiền thuê cơ bản”) được tính theo công thức:
[ ] VNĐ / m2 / tháng X Diện tích thực thuê X 12 tháng
3.3 Tiền thuê của mỗi Năm thuê đối với Năm thuê thứ hai, thứ ba, và thứ tư được điều
chỉnhtăng [ ]% mỗi năm so với Tiền thuê của Năm thuê liền trước đócộng với Tỷ lệ phát
sinh được tính theo Phụ lục 2.
3.4 Tiền thuê của những Năm thuê tiếp theo Năm thuê thứ tư được điều chỉnh tăng [ ]%
mỗi năm so với Tiền thuê của Năm thuê liền trưóc đó cộng với Tỷ lệphát sinh được tính
theo Phụ lục 2.
3.5 Tiền thuê và Phí dịch vụ (được định nghĩa tại Điều 5.1) của một Năm thuê sẽ được
thanh toán hàng năm trong vòng 60 ngày đầu tiên của mỗi Năm thuê bằng cách chuyển
khoản theo thủ tục dưới đây:
3.5.1. BÊN B phải gửi thông báo thanh toán Tiền thuê, Phí dịch vụ và thuế GTGT
(“Thông báo thanh toán”) cho BÊN A quy định cụ thể số Tiền thuê phải thanh toán và
cơ sở của việc tính toán số tiền đó;
3.5.2. Khi nhận được Thông báo thanh toán, BÊN A phải kiểm tra số tiền phải thanh
toán. Nếu BÊN A đồng ý về khoản tiền nêu trong Thông báo thanh toán, BÊN A phải
thực hiện thanh toán theo Điều 3.5.4.
Điều 4: Tiền đặt cọc, ký quỹ và giải ngân tiền đặt cọc, bảo lãnh ngân hàng
4.1 BÊN A phải đặt cọc [ ] VNĐ (“Tiền đặt cọc”) cho BÊN B theo tiến độ dưới đây:
4.1.1. Các Bên xác nhận rằng BÊN A đã ký quỹ [ ] VNĐ, tương đương [ ]% Tiền đặt cọc,
vào tài khoản ký quỹ (“Tài khoản ký quỹ”) được mở tại Ngân hàng [ ] theo Hợp đồng
ký quỹ.
4.1.2. Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký kết Hợp Đồng này, BÊN A phải ký
quỹ [ ] VNĐ, tương đương [ ]% Tiền đặt cọc, vào Tài khoản ký quỹ.
4.2 Trong vòng 10 ngày kể từ ngày nào đến sau trong các ngày sau đây (i) Ngày Bàn
Giao và (ii) ngày BÊN B cung cấp “Bảo lãnh ngân hàng thứ nhất” (như định nghĩa dưới
đây) cho BÊN A, BÊN A phải yêu cầu Ngân hàng ký quỹ giải ngân [ ] VNĐ, tương
đương []% Tiền đặt cọc, vào tài khoản do BÊN B chỉ định.
Bảo lãnh ngân hàng (“Bảo lãnh ngân hàng lần thứ nhất”) phải do Ngân Hàng [ ] phát
hành có thời hạn bảo lãnh bắt đầu từ ngày phát hành cho đến ngày phát hành Bảo lãnh
ngân hàng lần thứ hai (như định nghĩa dưới đây) và quy định rằng Ngân Hàng [ ] bảo
đảm thay BÊN B hoàn trả cho BÊN A [ ]% Tiền đặt cọc theo văn bản thông báo chấm dứt
Hợp đồng này của BÊN A gửi cho Ngân Hàng [ ] do BÊN B không thu xếp được Bảo
lãnh ngân hàng thứ hai. Mẫu Bảo lãnh ngân hàng lần thứ nhất được đính kèm tạiPhụ Lục
3.
4.3 Bảo lãnh ngân hàng (“Bảo lãnh ngân hàng lần thứ hai”) phải do Ngân Hàng [ ]
phát hành, có thời hạn bảo lãnh trong suốt Thời hạn thuê theo Điều 2.7 và quy định rằng
Ngân hàng [ ] bảo đảm thay BÊN B hoàn trả cho BÊN A [ ]% Tiền đặt cọc theo thông báo
bằng văn bản của BÊN A gửi cho Ngân hàng [ ] về việc Hợp đồng này chấm dứt hoặc kết
thúc theo một trong các trường hợp nêu tại Điều 4.4 và 12.1 của Hợp đồng này. Mẫu Bảo
lãnh ngân hàng lần thứ hai được đính kèm tại Phụ Lục 4. Bảo lãnh ngân hàng lần thứ hai
sẽ thay thế Bảo lãnh ngân hàng lần thứ nhất.
Điều 5: Phí dịch vụ và phí cung cấp nước và điện
5.1 Phí dịch vụ (“Phí dịch vụ”) sẽ được tính từ Ngày Khai Trương Chính Thức hoặc
ngày thứ 181 kể từ Ngày Bàn Giao, tùy vào thời điểm nào đến trước
5.2 Phí dịch vụ của Năm thuê đầu tiên (tính trên cơ sở 365 ngày) (“Phí dịch vụ cơ bản”)
(chưa bao gồm thuế GTGT) được tính theo công thức:
[ ] VNĐ/m2/tháng X Diện tích thực thuê X 12 tháng
5.3 Nhằm mục đích của Hợp đồng này, Phí dịch vụ sẽ bao gồm phí cho các loại dịch vụ
sau do BÊN B cung cấp cho BÊN A:
5.3.1. Bảo dưỡng, lau chùi, sửa chữa, thay và làm mới, sơn lại và trang trí lại hay những
công việc khác thuộc phần diện tích công cộng sử dụng chung và được hiểu là nằm ngoài
diện tích BÊN A thuê theo yêu cầu của BÊN A và BÊN B thấy phù hợp cho Tòa nhà;
5.3.2. Vận hành, kiểm tra, bảo dưỡng, lau chùi, sửa chữa, thay và làm mới hệ thống đèn
chiếu sáng ở những diện tích chung, thang máy, nồi hơi, máy điều hoà không khí, đồng
hồ nước và các đồng hồ đo khác, thiết bị phòng, chữa, báo động và phát hiện hoả hoạn,
máy phát điện và tất cả những máy móc thiết bị khác tại hoặc phục vụ cho Tòa nhà theo
yêu cầu của BÊN A và BÊN B thấy phù hợp cho Tòa nhà;
5.3.3. Đầu tư thiết bị điều hoà không khí cho Diện tích chung và diện tích Tài sản thuê
đảm bảo hoạt động từ 8:00 đến 22:00 hàng ngày bao gồm cả các ngày nghỉ lễ của Việt
Nam theo tiêu chuẩn nhiệt độ hợp lý;
Trong trường hợp các dịch vụ của BÊN B không đáp ứng được yêu cầu hợp lý, BÊN B
phải cung cấp dịch vụ bổ sung theo yêu cầu của BÊN A trên cơ sở hợp lý được BÊN B
chấp thuận.
5.4 Phí dịch vụ sẽ được thanh toán hàng năm trong vòng 60 ngày đầu tiên của mỗi Năm
thuê theo các thủ tục được quy định tại Điều 3.5. Tuy nhiên, Phí dịch vụ cơ bản của Năm
thuê đầu tiên sẽ được thanh toán theo Điều 4.3 trên đây.
Điều 6: Sử dụng miễn phí tầng hầm 1 và không gian bên ngoài
6.1 BÊN B đồng ý và bảo đảm rằng BÊN A được phép sử dụng, vận hành và quản lý
theo ý mình và không phải trả Tiền thuê hoặc phí hoặc không bị gián đoạn, phần tầng
hầm 1 có diện tích chính xác là [ ] m2 (“Tầng hầm thuê”) để làm khu vực đậu xe máy, xe
hơi cho nhân viên và khách hàng của BÊN A. Bản vẽ Tầng hầm thuê được đính kèm tại
Phụ lục 5. BÊN A bằng chi phí của mình tự quản lý và giữ gìn khu vực này sạch sẽ trong
suốt thời gian thuê.
Điều 7: Lắp đặt bảng hiệu và lấp lỗ thông tầng
7.1 BÊN A có thể, bằng chiphí của mình, gắn hoặc đặt bảng hiệu, biển hàng, bảng hiệu
chữnổi trên đỉnh Tòa nhà, trang trí hoặc thiết bị khác dù là được chiếu sáng hay không
(gọi chung là “Bảng hiệu”) trong phạm vi Tài sản thuê.
Điều 8: Thuế
8.1 BÊN A phải thanh toán thuế giá trị gia tăng trên Tiền thuê và Phí dịch vụ theo quy
định của Pháp luật Việt Nam theo từng thời điểm trong suốt Thời hạn thuê (“Thuế”).
8.2 Trừ trường hợp Pháp luật Việt Nam có quy định khác, Thuế sẽ được thanh toán tại
thời điểm thanh toán các khoản tiền có liên quan.
Điều 9: Bàn giao và cho thuê tài sản thuê
9.1 BÊN B sẽ chấm dứt, bằng chi phí của mình, tất cả các hợp đồng hiện tại với những
người thuê đang thuê Tài sản thuê và bàn giao Tài sản thuê không trễ hơn ngày [ ] tháng [
] năm [ ]. Các Bên sẽ ký biên bản cho việc bàn giao này.
9.2 BÊN B sẽ cho thuê Tài sản thuê theo Hợp đồng này.
9.3 BÊN B sẽ đảm bảo rằng trong suốt Thời hạn thuê, BÊN A được phép tiến hành các
hoạt động của mình theo ý mình trên cơ sở tuân thủ Pháp luật Việt Nam trong phạm vi
Tài sản thuê và sử dụng Tài sản thuê mà không bị bất kỳ gián đoạn nào từ BÊN B và
nhân viên, nhà thầu hoặc khách hàng của BÊN B.
9.4 Kể từ Ngày Bàn Giao, BÊN A có toàn quyền sử dụng Tài sản thuê để tu sửa và cải
tạo Tài sản thuê bằng chi phí của mình trong phạm vi không gây hại cho an toàn kết cấu
của Tòa nhà.
9.5 BÊN B có thể thế chấp, cầm cố, bán, cho thuê hoặc định đoạt Tài sản thuê nhưng
không làm làm ảnh hưởng đến các quyền lợi của BÊN A đã được thể hiện tại các điều
khoản của Hợp đồng này.