2 Phương pháp định giá xây dựng 2012
TTRRƯƯỜỜNNGG ĐĐẠẠII HHỌỌCC TTHHUUỶỶ LLỢỢII BBộộ mmôônn QQuuảảnn llýý xxââyy ddựựnngg
TTẬẬPP BBÀÀII GGIIẢẢNNGG PPHHƯƯƠƠNNGG PPHHÁÁPP ĐĐỊỊNNHH GGIIÁÁ XXÂÂYY (Dùng cho các lớp Cao học)
BIÊN SOẠN: PGS.TS. NGUYỄN BÁ UÂN
Hµ néi - 2012
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
3 Phương pháp định giá xây dựng 2012
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI BỘ MÔN QUẢN LÝ XÂY DỰNG TTẬẬPP BBÀÀII GGIIẢẢNNGG PPHHƯƯƠƠNNGG PPHHÁÁPP ĐĐỊỊNNHH GGIIÁÁ XXÂÂYY DDỰỰNNGG Biên soạn: PGS.TS. Nguyễn Bá Uân HÀ NỘI - 2012
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
4 Phương pháp định giá xây dựng 2012
LỜI NÓI ĐẦU
Xây dựng là một ngành sản xuất vật chất quan trọng, đóng vai trò quy ết định đối với quá trình phát tri ển của mỗi qu ốc gia, đặc biệt là đối với Việt Nam ta, m ột đất nước cần đứng lên từ lạc hậu nghèo nàn và b ị chiến tranh tàn phá. Trong nh ững năm vừa qua, chúng ta đã có nhiều cố gắng và thu được nhiều thành công trong đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, góp phần quan trọng vào sự nghiệp và thành tựu chung của đất nước. Bên cạnh những kết quả đạt được, chúng ta còn nhi ều tồn tại, nhất là trong khâu qu ản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Có nhiều lý do dẫn đến tồn tại này, nhưng một trong những lý do c ăn bản là trình độ lập và qu ản lý chi phí đầu tư xây dựng (giá xây d ựng) còn nhi ều yếu kém. Vì vậy, một trong nh ững vi ệc cần làm đầu tiên mà nh ững nhà qu ản lý c ần quan tâm, là c ần nâng cao trình độ định giá xây d ựng của các bên tham gia vào ho ạt động và qu ản lý ho ạt động đầu tư xây dựng.
Tập bài giảng “Phương pháp định giá xây dựng” là tài li ệu chính thức sử dụng giảng dạy và học tập cho học viên cao học thuộc các ngành Quản lý xây dựng, Kinh tế tài nguyên thiên nhiên và môi trường và là tài li ệu tham khảo cần thiết cho các chuyên ngành khác c ủa Trường Đại học Thủy lợi. Ngoài ra, tập bài giảng này cũng có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo cho những độc giả quan tâm đến công tác định giá và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình.
Tài liệu này đề cập đến những kiến thức chuyên sâu về định giá và quản lý giá của các dự án đầu tư xây dựng công trình trong toàn b ộ vòng đời của dự án đầu tư xây dựng công trình từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến khi bàn giao đưa công trình vào s ử dụng. Nội dung cuốn sách gồm có 4 chương, do PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng, Khoa Kinh tế và Qu ản lý, Tr ường Đại học thủy lợi biên so ạn dựa trên n ội dung cơ bản của các luật như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật đất đai, Luật đầu thầu, và hệ thống các văn bản luật về Quản lý đầu tư xây dựng, Tập bài gi ảng Nghiệp vụ Định giá xây dựng của Bộ xây dựng. Trong quá trình biên so ạn tác gi ả có những sửa đổi, bổ xung bảo đảm tính cập nhật, thực tiễn, cơ bản, và phù h ợp với thời lượng môn h ọc trong ch ương trình đào tạo cao học của Trường Đại học Thủy lợi.
Trong quá trình biên t ập tài li ệu Phương pháp định giá xây d ựng này, tác gi ả đã có nhiều cố gắng trong vi ệc rà soát, ch ỉnh lý, nh ưng chắc chắn không tránh kh ỏi những thiếu sót. Kính mong nhận được sự góp ý các nhà khoa học, các nhà quản lý, anh chị em học viên cao học và bạn đọc để tác giả tiếp tục hoàn thiện cuốn tài liệu phục vụ cho công tác đào tạo.
Tác giả
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
5 Phương pháp định giá xây dựng 2012
MỤC LỤC
Lời nói đầu .................................................................................................................... 1
Chương 1: Các h ệ th ống chi ph ối đến qu ản lý đầu tư xây d ựng và ho ạt động
định giá xây dựng ..................................................................................... 2 1.1. Hệ thống pháp luật có liên quan đến đầu tư XDCT ............................................ 2 1.1.1. Những nội dung cơ bản của Luật xây dựng ....................................................... 2 1.1.2. Những nội dung cơ bản của Luật đất đai liên quan tới hoạt động XD .......... 5 1.1.3. Những nội dung cơ bản của Luật đầu tư liên quan tới hoạt động XD .......... 12 1.1.4. Những nội dung cơ bản của Luật đấu thầu liên quan tới hoạt động XD ...... 17
1.2. Trình tự lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xâydựng công trình .............. 21 1.2.1. Đối với dự án quan trọng Quốc gia, dự án nhóm A, B, C ........................ 21 1.2.2. Lập, thẩm định Báo cáo Kinh tế - Kỹ thuật xây dựng công trình ............. 29 1.2.3. Điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình ........................................... 31 1.3. Tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình ........................................... 31 1.3.1. Các hình thức quản lý dự án ....................................................................... 31 1.3.2. Các yêu cầu, nội dung về quản lý dự án .................................................... 32 1.4. Quản lý chi phí (giá) đầu tư xây dựng công trình .............................................. 34 1.4.1. Các quy định chung về điều kiện năng lực đối với tổ chức và cá nhân ... 34 1.4.2. Điều kiện năng lực hành nghề xây dựng đối với cá nhân tham gia hoạt động xây dựng ...................................................................................................... 35 1.4.3. Điều kiện năng lực và phạm vi hoạt động của tổ chức tham gia hoạt động xây dựng ................................................................................................................ 40
1.5. Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình ....................................................... 44 1.5.1. Nguyên tắc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình ........................... 44 1.5.2. Quản lý tổng mức đầu tư ............................................................................. 44 1.5.3. Quản lý dự toán công trình ......................................................................... 45 1.5.4. Quản lý định mức xây dựng ....................................................................... 46 1.5.5. Quản lý giá xây dựng .................................................................................. 47 1.5.6. Quản lý chỉ số giá xây dựng ...................................................................... 47 1.5.7. Quản lý hợp đồng xây dựng ........................................................................ 48
Chương 2. Tổng quan về công tác định giá xây dựng ........................................ 50 2.1. Một số lý luận chung về giá xây dựng ................................................................ 50 2.2. Nội dung cơ bản của giá xây d ựng và các d ữ liệu chủ yếu hình thành giá XDCT ...................................................................................................................................... 57 2.3. Nội dung công tác định giá xây dựng công trình .............................................. 68 PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
6 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Chương 3. Hệ thống giá xây dựng công trình ...................................................... 69 3.1. Hệ thống giá XDCT theo cơ chế thị trường của Việt Nam .............................. 69
3.1.1. Đơn giá xây dựng công trình 3.1.2. Đơn giá xây dựng tổng hợp 3.1.3. Chỉ số giá xây dựng 3.1.4. Tổng mức đầu tư XDCT 3.1.5. Dự toán XDCT của chủ đầu tư 3.1.6. Giá dự thầu xây dựng của nhà thầu 3.1.7. Giá hợp đồng xây dựng 3.1.8. Giá thị trường của sản phẩm xây dựng
3.2. Hệ thống giá xây dựng công trình của chủ đầu tư và cách xác định ........................ 69 3.2.1. Phương pháp xác định đơn giá xây dựng công trình ................................ 69 3.2.2. Phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng ............................................... 73 3.2.3. Phương pháp xác định tổng mức đầu tư xây dựng công trình ................. 75 3.2.4. Phương pháp xác định tổng dự toán xây dựng công trình ....................... 88 3.2.5. Phương pháp xác định giá vật liệu đến hiện trường xây dựng, giá nhân công của công trình ..................................................................................................... 105 3.2.6. Phương pháp xác định giá ca máy, giá thuê máy.................................... 106 3.2.7. Phương pháp xác định giá gói thầu ........................................................ 111 3.2.8. Phương pháp xác định giá hợp đồng trong xây dựng ............................. 113 3.2.9. Phương pháp quy đổi vốn đầu tư xây dựng công trình ........................... 115 3.3. Giá dự thầu xây dựng của nhà thầu ................................................................... 119 3.3.1. Các căn cứ lập giá dự thầu xây dựng....................................................... 119 3.3.2. Nội dung giá dự thầu đối với gói thầu tư vấn .......................................... 119 3.3.3. Nội dung giá dự thầu đối với gói thầu xây lắp ........................................ 120
Chương 4. Kiểm soát chi phí xây theo các giai đoạn đầu tư XDCT ................ 122 4.1. Khái niệm và sự cần thiết của việc kiểm soát chi phí đầu tư XDCT ...................... 122 4.2. Mục đích yêu cầu của kiểm soát chi phí .................................................................... 126 4.3. Điều kiện cần thiết để thực hiện quá trình kiểm soát chi phí ................................... 126 4.4. Nội dung kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình .......................................... 127 4.5. Tổ chức quản lý việc kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình ...................... 134
Tài liệu tham khảo.........................................................................................................135
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
7 Phương pháp định giá xây dựng 2012
CHƯƠNG 1
CÁC HỆ THỐNG CHI PHỐI ĐẾN QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG
1.1. HỆ THỐNG PHÁP LUẬT CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐẦU TƯ XDCT
1.1.1. Những nội dung cơ bản của Luật Xây dựng
Luật Xây dựng được Quốc hội nước Cộng hoà Xã h ội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua
tại Kỳ họp thứ 4, khoá XI (tháng 11/2003).
1. Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng và kết cấu của Luật Xây dựng
a. Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng
Các hoạt động xây dựng thuộc phạm vi điều ch ỉnh của Luật Xây dựng: lập quy ho ạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, thi công xây d ựng công trình, giám sát thi công xây d ựng công trình, qu ản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, lựa chọn nhà th ầu trong ho ạt động xây dựng và các ho ạt động khác có liên quan đến xây d ựng công trình). Đối tượng áp d ụng Lu ật Xây dựng: Các t ổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài khi tham gia hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam.
b. Kết cấu Luật Xây dựng
Luật Xây d ựng với 9 ch ương, 123 điều, bao g ồm các n ội dung về: Nh ững quy định chung của Luật đối với hoạt động xây dựng; Yêu cầu, nội dung, điều kiện thực hiện, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây d ựng công trình, kh ảo sát, thi ết kế xây dựng công trình, xây d ựng công trình, giám sát thi công xây dựng, lựa chọn nhà thầu và hợp đồng xây dựng; Quản lý nhà nước đối với ho ạt động xây dựng; Các ch ế tài về khen th ưởng, xử lý vi ph ạm trong ho ạt động xây dựng và điều khoản thi hành.
2. Hoạt động xây dựng
a. Nguyên tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng
- Tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, bảo vệ môi trường, phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc
điểm văn hoá, xã hội;
- Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng;
- Bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn công trình;
- Bảo đảm tiết kiệm, hiệu quả kinh tế, đồng bộ trong từng công trình, trong toàn dự án.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
8 Phương pháp định giá xây dựng 2012
b. Lập quy hoạch xây dựng
- Yêu cầu đối với nội dung của quy hoạch xây dựng; Phân loại quy hoạch xây dựng bao gồm: Quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn; Vai trò của quy hoạch xây dựng; Phân cấp trách nhiệm về lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng; Điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân tham gia lập quy hoạch xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng.
- Các yêu c ầu chung khi lập quy hoạch xây dựng: Phù hợp, đồng bộ với các quy ho ạch khác; Tổ chức, sắp xếp không gian hợp lý; Tạo lập được môi trường sống tiện nghi, an toàn và bền vững...
c. Lập dự án đầu tư xây dựng công trình
- Khái niệm, bố cục, phân loại, quản lý đối với dự án đầu tư xây dựng công trình:
+ Cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng công trình; định nghĩa về dự án đầu tư xây dựng công trình; Kết cấu của Dự án đầu tư xây dựng công trình, kết cấu của thiết kế cơ sở; Dự án đầu tư xây dựng công trình quy mô nh ỏ, đơn giản và các công trình tôn giáo (Báo cáo Kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình).
+ Phân lo ại dự án đầu tư xây dựng công trình: Theo quy mô và tính ch ất; Theo nguồn
vốn đầu tư
+ Quản lý của Nhà nước đối với các dự án: Quản lý chung của Nhà nước với tất cả các dự án về quy hoạch, an ninh, an toàn xã h ội và an toàn môi tr ường, các quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.
+ Quản lý cụ thể của Nhà nước đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước; đối với dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước và vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp Nhà nước.
- Mối liên quan gi ữa công trình xây dựng và dự án; Loại, cấp công trình xây dựng, thiết
bị lắp đặt vào công trình, thi công xây dựng công trình.
+ Dự án đầu tư xây dựng công trình và mối liên quan với công trình xây dựng; Phân loại công trình xây dựng; Cơ sở để phân cấp công trình xây dựng; Nội dung của hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; Hệ thống thiết bị lắp đặt vào công trình:
+ Yêu cầu cơ bản về việc quản lý, thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình; Các quy định cụ thể đối với công trình xây dựng; Các hạng mục, bộ phận của công trình.
- Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
d. Khảo sát xây dựng
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
9 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Khái ni ệm, Nội dung các công vi ệc kh ảo sát xây d ựng ph ục vụ cho ho ạt động xây
dựng; Yêu cầu đối với nhiệm vụ khảo sát, tài liệu về khảo sát xây dựng
- Yêu cầu cụ thể đối với khảo sát xây dựng;
- Quyền và nghĩa vụ các chủ thể trong khảo sát xây dựng.
e. Thiết kế xây dựng công trình
- Các quy định và căn cứ về bước thiết kế xây dựng đối với công trình;
- Yêu cầu đối với thiết kế xây dựng công trình;
- Các nội dung cơ bản của từng bước thiết kế;
- Thẩm định, thẩm tra thiết kế;
- Quyền và nghĩa vụ trong thiết kế xây dựng;
- Các hành vi bị cấm trong thiết kế xây dựng;...
g. Thi công xây dựng công trình
- Điều kiện để khởi công xây dựng công trình
- Giải phóng mặt bằng xây dựng công trình
- Giấy phép xây dựng
- Yêu cầu đối với công trường xây dựng.
- Quyền và nghĩa vụ các chủ thể trong thi công xây dựng công trình
- Các hành vi bị cấm khi thi công xây dựng công trình
h. Giám sát thi công xây dựng công trình
- Vai trò của công tác giám sát thi công xây dựng công trình;
- Yêu cầu của việc giám sát thi công xây dựng công trình;
- Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể;...
- Các hành vi bị cấm trong giám sát thi công xây dựng công trình.
i. Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình
Nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình: Th ẩm quyền quy ết định; Hình th ức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Các hành vi bị nghiêm cấm.
3. Nội dung quản lý Nhà nước về xây dựng
Gồm các nội dung: Chỉ đạo thực hiện chiến lược, kế hoạch phát triển các hoạt động xây dựng; Ban hành và t ổ chức th ực hiện các văn bản quy ph ạm pháp lu ật về xây dựng; Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; Chất lượng, lưu trữ hồ sơ công trình xây dựng; Cấp, thu hồi các
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
10 Phương pháp định giá xây dựng 2012
loại giấy phép trong hoạt động xây dựng; Thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong ho ạt động xây dựng; Nghiên cứu khoa học và công ngh ệ trong ho ạt động xây dựng; Đào tạo nguồn nhân lực cho hoạt động xây dựng; Hợp tác quốc tế.
1.1.2. Những nội dung cơ bản của Luật Đất đai (2003) liên quan tới hoạt động XD
1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng của Luật
a. Phạm vi điều chỉnh
Luật này quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
b. Đối tượng áp dụng
Đối tượng áp dụng Luật này bao gồm:
- Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai;
- Người sử dụng đất;
- Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất.
2. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
a. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
- Phù hợp với chiến lược, QH tổng thể, KH phát triển KT - xã hội, quốc phòng, an ninh;
- Được lập từ tổng thể đến chi ti ết; quy ho ạch, KH sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy ho ạch, KH sử dụng đất của cấp trên; KH s ử dụng đất phải phù h ợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định;
- QH, KH sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới;
- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;
- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường;
- Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh;
- Dân chủ và công khai;
- QH, KH sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt trong năm cuối của
kỳ trước đó.
b. Căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
+ Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất bao gồm:
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
11 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả
nước; quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương;
- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước;
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trường;
- Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất;
- Định mức sử dụng đất;
- Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất;
- Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước.
+ Căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất bao gồm:
- Quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt;
- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm năm và hàng năm của Nhà nước;
- Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
- Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước;
- Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất.
c. Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
+ Nội dung quy hoạch sử dụng đất bao gồm:
- Điều tra, nghiên c ứu, phân tích, t ổng hợp điều ki ện tự nhiên, kinh t ế, xã hội và hi ện
trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai;
- Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch;
- Xác định diện tích các lo ại đất phân b ổ cho nhu c ầu phát tri ển kinh tế - xã h ội, quốc
phòng, an ninh;
- Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án;
- Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường;
- Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
+ Nội dung kế hoạch sử dụng đất bao gồm:
- Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước;
- Kế hoạch thu hồi diện tích các lo ại đất để phân bổ cho nhu c ầu xây dựng kết cấu hạ tầng; phát tri ển công nghi ệp, dịch vụ; phát tri ển đô th ị, khu dân c ư nông thôn; qu ốc phòng, an ninh;
- Kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên trồng lúa nước và đất có rừng sang sử dụng vào
mục đích khác, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất nông nghiệp;
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
12 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Kế hoạch khai hoang mở rộng diện tích đất để sử dụng vào các mục đích;
- Cụ thể hoá kế hoạch sử dụng đất năm năm đến từng năm;
- Giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
d. Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là mười năm.
- Kỳ kế hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành ph ố trực thuộc trung ương, huyện,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là năm năm.
e. Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước.
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức thực hiện việc lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
- Uỷ ban nhân dân huy ện thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thị trấn thuộc huyện.
- Uỷ ban nhân dân huyện, quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ ban nhân dân thị xã, thành ph ố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy ho ạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các đơn vị hành chính cấp dưới.
- Uỷ ban nhân dân xã không thu ộc khu v ực quy ho ạch phát tri ển đô th ị trong kỳ quy hoạch sử dụng đất tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
- Quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất (sau đây gọi là quy ho ạch sử dụng đất chi ti ết); trong quá trình l ập quy ho ạch sử dụng đất chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân.
Kế ho ạch sử dụng đất của xã, ph ường, th ị trấn được lập chi ti ết gắn với th ửa đất (kế
hoạch sử dụng đất chi tiết).
- Uỷ ban nhân dân cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trình Hội đồng nhân dân cùng c ấp thông qua quy ho ạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được trình đồng thời với kế hoạch phát triển
kinh tế - xã hội.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
13 Phương pháp định giá xây dựng 2012
f. Thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước do Chính phủ trình.
- Chính ph ủ xét duyệt quy ho ạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành ph ố trực thuộc
trung ương.
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp.
- Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của xã quy định tại khoản 4 Điều 25 của Luật này.
- Vai trò và ý nghĩa của quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất.
- Phân cấp trong tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
3. Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án ĐTXDCT
a. Các khái niệm
- Nhà n ước giao đất là vi ệc Nhà n ước trao quy ền sử dụng đất bằng quyết định hành
chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định là việc
Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó.
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
b. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 31)
- Quy ho ạch, kế ho ạch sử dụng đất ho ặc quy ho ạch xây d ựng đô th ị, quy ho ạch xây
dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
- Nhu c ầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất.
c. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 37)
- UBND tỉnh, thành ph ố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
14 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.
- UBND xã, ph ường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục
đích công ích của xã, phường, thị trấn.
- Cơ quan có th ẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất quy định ở trên không được ủy quyền.
4. Tài chính về đất đai và giá đất
a. Tài chính về đất đai
- Tiền sử dụng đất: Định nghĩa; Diện tích đất tính thu ti ền sử dụng đất; Giá đất tính thu
tiền sử dụng đất; Thời hạn sử dụng đất; Miễn, giảm tiền sử dụng đất.
- Tiền thuê đất: Quy định về tiền thuê đất; Miễn, giảm tiền thuê đất.
- Thuế sử dụng đất.
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: Căn cứ tính thuế; Thẩm quyền của các cơ
quan quản lý Nhà nước; Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất.
b. Giá đất:
- Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện
tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định.
5. Thu hồi đất; bồi thường, tái định cư liên quan tới dự án ĐTXDCT
a. Khái niệm:
- Thu hồi đất là vi ệc Nhà nước ra quy ết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này.
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất
đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
b. Các trường hợp thu hồi đất:
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
15 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng, phát triển kinh tế;
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà n ước hoặc cho thuê đất thu ti ền thuê đất hàng n ăm bị gi ải th ể, phá s ản, chuy ển đi nơi khác, gi ảm ho ặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
- Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;
- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
- Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
- Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
+ Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;
+ Đất không được chuy ển quyền sử dụng đất theo quy định của Lu ật này mà
người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
-. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có th ời hạn mà không được gia h ạn khi h ết th ời
hạn;
- Đất trồng cây hàng n ăm không được sử dụng trong th ời hạn mười hai tháng li ền; đất trồng cây lâu n ăm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng li ền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng li ền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong d ự án đầu tư, kể từ khi nh ận bàn giao đất trên th ực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.
c. Bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư:
- Nhà n ước thu hồi đất của người sử dụng đất mà ng ười bị thu hồi đất có gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 của Luật thì người bị thu hồi đất được bồi thường, trừ các trường hợp quy định tại Điều 38 và Điều 43 của Luật.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
16 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi th ường thì được bồi thường bằng giá tr ị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
- Uỷ ban nhân dân t ỉnh, thành ph ố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi th ường thì ng ười bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó.
- Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới.
- Tr ường hợp ng ười sử dụng đất được Nhà n ước bồi th ường khi thu h ồi đất mà ch ưa thực hiện ngh ĩa vụ tài chính v ề đất đai theo quy định của pháp lu ật thì ph ải trừ đi giá tr ị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị được bồi thường, hỗ trợ.
- Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ
trợ để thực hiện thu hồi đất.
6. Quản lý Nhà nước về đất đai
+ Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai.
+ Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực
hiện các văn bản đó;
- Xác định địa gi ới hành chính, l ập và qu ản lý h ồ sơ địa giới hành chính, l ập bản đồ
hành chính;
- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử
dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
17 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Đăng ký quy ền sử dụng đất, lập và qu ản lý h ồ sơ địa chính, c ấp gi ấy ch ứng nh ận
quyền sử dụng đất;
- Thống kê, kiểm kê đất đai;
- Quản lý tài chính về đất đai;
- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
- Thanh tra, ki ểm tra việc chấp hành các quy định của pháp lu ật về đất đai và xử lý vi
phạm pháp luật về đất đai;
- Giải quyết tranh ch ấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi ph ạm trong vi ệc
quản lý và sử dụng đất đai;
- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
+ Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, bảo đảm quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả.
1.1.3. Những nội dung cơ bản của Luật Đầu tư liên quan tới hoạt động xây dựng
1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng của Luật Đầu tư
a. Phạm vi điều chình
Luật này quy định về hoạt động đầu tư nhằm mục đích kinh doanh; quy ền và ngh ĩa vụ của nhà đầu tư; bảo đảm quyền, lợi ích h ợp pháp của nhà đầu tư; khuyến khích và ưu đãi đầu tư; quản lý nhà nước về đầu tư tại Việt Nam và đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài.
b. Đối tượng áp dụng
- Nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư trên lãnh
thổ Việt Nam và đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài.
- Tổ chức, cá nhân liên quan đến hoạt động đầu tư.
2. Hình thức đầu tư:
a. Các hình thức đầu tư trực tiếp
- Thành l ập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn của
nhà đầu tư nước ngoài.
- Thành l ập tổ chức kinh tế liên doanh gi ữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư
nước ngoài.
- Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
18 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Đầu tư phát triển kinh doanh.
- Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư.
- Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp.
- Các hình thức đầu tư trực tiếp khác.
b. Đầu tư thành lập tổ chức kinh tế
+ Căn cứ vào các hình th ức đầu tư quy định tại Điều 21, nhà đầu tư được đầu tư để
thành lập các tổ chức kinh tế sau đây:
- Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;
- Tổ chức tín dụng, DN kinh doanh b ảo hiểm, quỹ đầu tư và các tổ chức tài chính khác
theo quy định của pháp luật;
- Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch vụ khác có
hoạt động đầu tư sinh lợi;
- Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật.
+ Ngoài các tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều này, nhà đầu tư trong nước được đầu tư để thành lập hợp tác xã, liên hi ệp hợp tác xã tổ chức và hoạt động theo Luật hợp tác xã; hộ kinh doanh theo quy định của pháp luật.
c. Đầu tư theo hợp đồng
- Nhà đầu tư được ký kết hợp đồng BCC để hợp tác sản xuất phân chia lợi nhuận, phân
chia sản phẩm và các hình thức hợp tác kinh doanh khác.
Đối tượng, nội dung hợp tác, th ời hạn kinh doanh, quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm của mỗi bên, quan hệ hợp tác giữa các bên và tổ chức quản lý do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.
- Nhà đầu tư ký kết hợp đồng BOT, hợp đồng BTO và h ợp đồng BT v ới cơ quan nhà nước có th ẩm quyền để thực hiện các d ự án xây d ựng mới, mở rộng, hiện đại hóa và v ận hành các dự án kết cấu hạ tầng trong lĩnh vực giao thông, sản xuất và kinh doanh điện, cấp thoát nước, xử lý chất thải và các lĩnh vực khác do Thủ tướng Chính phủ quy định.
Chính ph ủ quy định lĩnh vực đầu tư, điều ki ện, trình tự, thủ tục và ph ương thức th ực hiện dự án đầu tư; quyền và nghĩa vụ của các bên thực hiện dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BOT, hợp đồng BTO và hợp đồng BT.
d. Đầu tư phát triển kinh doanh
Nhà đầu tư được đầu tư phát triển kinh doanh thông qua các hình thức sau đây:
- Mở rộng quy mô, nâng cao công suất, năng lực kinh doanh;
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
19 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Đổi mới công nghệ, nâng cao chất lượng sản phẩm, giảm ô nhiễm môi trường.
e. Góp vốn, mua cổ phần và sáp nhập, mua lại
- Nhà đầu tư được góp vốn, mua cổ phần của các công ty, chi nhánh tại Việt Nam.
- Nhà đầu tư được quyền sáp nhập, mua lại công ty, chi nhánh.
f. Đầu tư gián tiếp
+ Nhà đầu tư thực hiện đầu tư gián tiếp tại Việt Nam theo các hình thức sau đây:
- Mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác;
- Thông qua quỹ đầu tư chứng khoán;
- Thông qua các định chế tài chính trung gian khác.
+ Đầu tư thông qua mua, bán cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu và giấy tờ có giá khác của tổ chức, cá nhân và thủ tục thực hiện hoạt động đầu tư gián tiếp theo quy định của pháp luật về chứng khoán và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
3. Thủ tục về đầu tư khi triển khai dự án đầu tư
a. Đăng ký đầu tư:
Đối với dự án đầu tư trong nước (phạm vi áp dụng, thủ tục đăng ký đầu tư); Đối với dự
án có vốn đầu tư nước ngoài (phạm vi áp dụng, thủ tục đăng ký đầu tư).
b. Thẩm tra dự án đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư:
Thời điểm thực hiện thủ tục thẩm tra; Đối tượng và nội dung thẩm tra; Những tồn tại.
c. Thủ tục đăng ký và thẩm tra đầu tư trong nước:
c1. Thủ tục đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư trong nước
+ Đối với dự án đầu tư trong n ước có quy mô v ốn đầu tư dưới mười lăm tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư không phải làm thủ tục đăng ký đầu tư.
+ Đối với dự án đầu tư trong nước có quy mô vốn đầu tư từ mười lăm tỷ đồng Việt Nam đến dưới ba trăm tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký đầu tư theo mẫu tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh.
Trường hợp nhà đầu tư có yêu c ầu cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì cơ quan nhà n ước
quản lý đầu tư cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư.
+ Nội dung đăng ký đầu tư bao gồm:
- Tư cách pháp lý của nhà đầu tư;
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
20 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Mục tiêu, quy mô và địa điểm thực hiện dự án đầu tư;
- Vốn đầu tư, tiến độ thực hiện dự án;
- Nhu cầu sử dụng đất và cam kết về bảo vệ môi trường;
- Kiến nghị ưu đãi đầu tư (nếu có).
+ Nhà đầu tư đăng ký đầu tư trước khi thực hiện dự án đầu tư.
c2. Thủ tục đăng ký đầu tư đối với dự án có vốn đầu tư nước ngoài
+ Đối với dự án có v ốn đầu tư nước ngoài có quy mô v ốn đầu tư dưới ba trăm tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký đầu tư tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư.
+ Hồ sơ đăng ký đầu tư bao gồm:
- Văn bản về các nội dung quy định tại khoản 3 Điều 45 của Luật này;
- Báo cáo năng lực tài chính của nhà đầu tư;
- Hợp đồng liên doanh hoặc hợp đồng BCC, Điều lệ doanh nghiệp (nếu có).
+ Cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư trong thời hạn
mười lăm ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ đăng ký đầu tư hợp lệ.
c3. Thẩm tra dự án đầu tư
Chính phủ quy định việc phân cấp thẩm tra và cấp Giấy chứng nhận đầu tư.
c4. Thủ tục thẩm tra đối với dự án có quy mô v ốn đầu tư từ ba tr ăm tỷ đồng Việt Nam tr ở lên và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện
c.5. Thủ tục thẩm tra đối với dự án thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện
c.6. Thủ tục đầu tư gắn với việc thành lập tổ chức kinh tế
- Nhà đầu tư nước ngoài lần đầu đầu tư vào Việt Nam phải có dự án đầu tư và làm th ủ tục đăng ký đầu tư hoặc thẩm tra đầu tư tại cơ quan nhà n ước quản lý đầu tư để được cấp Giấy ch ứng nhận đầu tư. Giấy chứng nhận đầu tư đồng th ời là Gi ấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đã thành lập tại Việt Nam nếu có dự án đầu tư mới thì được làm thủ tục thực hiện dự án đầu tư đó mà không nhất thiết phải thành lập tổ chức kinh tế mới.
- Nhà đầu tư trong nước có dự án đầu tư gắn với việc thành lập tổ chức kinh tế thì thực hiện đăng ký kinh doanh theo quy định của Luật doanh nghi ệp, pháp lu ật có liên quan và thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của Luật này.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
21 Phương pháp định giá xây dựng 2012
4. Thủ tục đăng ký và thẩm tra đầu tư ra nước ngoài:
- Đối với dự án đăng ký đầu tư, nhà đầu tư đăng ký theo mẫu tại cơ quan nhà nước quản
lý đầu tư để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư;
- Đối với dự án th ẩm tra đầu tư, nhà đầu tư nộp hồ sơ theo mẫu tại cơ quan nhà n ước
quản lý đầu tư để thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư.
Chính phủ quy định cụ thể lĩnh vực khuyến khích, cấm, hạn chế đầu tư ra nước ngoài; điều kiện đầu tư, chính sách ưu đãi đối với dự án đầu tư ra nước ngoài; trình tự, thủ tục và quản lý hoạt động đầu tư ra nước ngoài.
5. Thẩm quyền thực hiện đăng ký đầu tư và cấp Giấy chứng nhận đầu tư:
Thủ tướng Chính phủ; Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh; Ban Quản lý khu công nghi ệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
6. Quản lý nhà nước về đầu tư
a. Nội dung quản lý nhà nước về đầu tư
- Xây dựng và chỉ đạo thực hiện chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chính sách v ề đầu tư
phát triển.
- Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư.
- Hướng dẫn, hỗ trợ nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư và giải quyết những vướng mắc,
yêu cầu của nhà đầu tư.
- Cấp, thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư.
- Hướng dẫn, đánh giá hiệu quả đầu tư, kiểm tra, thanh tra và giám sát hoạt động đầu tư;
giải quyết khiếu nại, tố cáo, khen thưởng và xử lý vi phạm trong hoạt động đầu tư.
- Tổ chức hoạt động đào tạo nguồn nhân lực liên quan đến hoạt động đầu tư.
- Tổ chức hoạt động xúc tiến đầu tư.
b. Trách nhiệm quản lý nhà nước về đầu tư
- Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đầu tư trong phạm vi cả nước.
- Bộ Kế hoạch và Đầu tư chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước
về hoạt động đầu tư.
- Các b ộ, cơ quan ngang b ộ trong ph ạm vi nhi ệm vụ, quy ền hạn của mình có trách
nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về đầu tư đối với lĩnh vực được phân công.
- Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về đầu tư trên địa
bàn theo phân cấp của Chính phủ.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
22 Phương pháp định giá xây dựng 2012
1.1.4. Những nội dung cơ bản của Luật Đấu thầu liên quan tới hoạt động xây dựng
1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng
a. Phạm vi điều chình
Luật này quy định về các hoạt động đấu thầu để lựa chọn nhà thầu cung cấp dịch vụ tư
vấn, mua sắm hàng hoá, xây lắp đối với gói thầu thuộc các dự án sau đây:
+ Dự án sử dụng vốn nhà nước từ 30% trở lên cho mục tiêu đầu tư phát triển, bao gồm:
- Dự án đầu tư xây dựng mới, nâng cấp mở rộng các dự án đã đầu tư xây dựng;
- Dự án đầu tư để mua sắm tài sản kể cả thiết bị, máy móc không cần lắp đặt;
- Dự án quy hoạch phát triển vùng, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng đô
thị, nông thôn;
- Dự án nghiên cứu khoa học, phát triển công nghệ, hỗ trợ kỹ thuật;
- Các dự án khác cho mục tiêu đầu tư phát triển;
+ Dự án s ử dụng vốn nhà n ước để mua s ắm tài s ản nh ằm duy trì ho ạt động th ường xuyên của cơ quan nhà n ước, tổ chức chính trị, tổ chức chính tr ị - xã h ội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân;
+ Dự án sử dụng vốn nhà nước để mua sắm tài sản nhằm phục vụ việc cải tạo, sửa chữa lớn các thiết bị, dây chuyền sản xuất, công trình, nhà xưởng đã đầu tư của doanh nghiệp nhà nước.
b. Đối tượng áp dụng
- Tổ chức, cá nhân trong n ước và nước ngoài tham gia ho ạt động đấu thầu các gói th ầu
thuộc các dự án quy định tại Điều 1.
- Tổ chức, cá nhân liên quan đến hoạt động đấu thầu các gói th ầu thuộc các dự án quy
định tại Điều 1.
- Tổ chức, cá nhân có dự án không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật này chọn áp dụng
Luật này.
2. Quy định chung về đấu thầu
a. Một số khái niệm:
- Gói thầu là một phần của dự án, trong một số trường hợp đặc biệt gói thầu là toàn bộ dự án; gói thầu có thể gồm những nội dung mua sắm giống nhau thuộc nhiều dự án hoặc là khối lượng mua sắm một lần đối với mua sắm thường xuyên.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
23 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Gói thầu EPC là gói thầu bao gồm toàn bộ các công việc thiết kế, cung cấp thiết bị, vật tư
và xây lắp.
- Giá gói thầu là giá trị gói thầu được xác định trong kế hoạch đấu thầu trên cơ sở tổng mức
đầu tư hoặc tổng dự toán, dự toán được duyệt và các quy định hiện hành.
- Chi phí trên cùng một mặt bằng bao gồm giá dự thầu do nhà thầu đề xuất để thực hiện gói thầu sau khi đã sửa lỗi và hiệu chỉnh sai lệch, cộng với các chi phí cần thiết để vận hành, bảo dưỡng và các chi phí khác liên quan đến tiến độ, chất lượng, nguồn gốc của hàng hóa hoặc công trình thuộc gói thầu trong suốt thời gian sử dụng. Chi phí trên cùng một mặt bằng dùng để so sánh, xếp hạng hồ sơ dự thầu và được gọi là giá đánh giá.
- Hồ sơ mời thầu là toàn bộ tài liệu sử dụng cho đấu thầu rộng rãi hoặc đấu thầu hạn chế bao gồm các yêu cầu cho một gói thầu làm căn cứ pháp lý để nhà thầu chuẩn bị hồ sơ dự thầu và để bên mời thầu đánh giá hồ sơ dự thầu nhằm lựa chọn nhà thầu trúng thầu; là căn cứ cho việc thương thảo, hoàn thiện và ký kết hợp đồng.
- Hồ sơ dự thầu là toàn bộ tài liệu do nhà thầu lập theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu và được
nộp cho bên mời thầu theo quy định nêu trong hồ sơ mời thầu.
- Bên mời thầu là chủ đầu tư hoặc tổ chức chuyên môn có đủ năng lực và kinh nghiệm được
chủ đầu tư sử dụng để tổ chức đấu thầu theo các quy định của pháp luật về đấu thầu.
- Nhà thầu chính là nhà thầu chịu trách nhiệm về việc tham gia đấu thầu, đứng tên dự thầu,
ký kết và thực hiện hợp đồng nếu được lựa chọn
b. Nguyên tắc đánh giá, lựa chọn nhà thầu:
c. Chi phí, lệ phí trong đấu thầu
3. Các chủ thể tham gia đấu thầu
a. Trách nhiệm của người có thẩm quyền:
- Phê duyệt kế hoạch đấu thầu.
- Phê duyệt hoặc ủy quyền phê duyệt hồ sơ mời thầu.
- Phê duyệt hoặc uỷ quyền phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu.
- Quyết định xử lý tình huống trong đấu thầu.
- Giải quyết kiến nghị trong đấu thầu.
- Xử lý vi phạm pháp luật về đấu thầu.
- Chịu trách nhiệm trước pháp luật về các quyết định của mình.
b. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư:
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
24 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Quyết định nội dung liên quan đến công việc sơ tuyển nhà thầu.
- Phê duyệt danh sách các nhà thầu tham gia đấu thầu.
- Thành lập tổ chuyên gia đấu thầu; lựa chọn một tổ chức tư vấn hoặc một tổ chức đấu
thầu chuyên nghiệp theo quy định của Luật này để thay mình làm bên mời thầu.
- Phê duyệt danh sách NT đạt yêu cầu về mặt kỹ thuật và danh sách xếp hạng nhà thầu.
- Phê duyệt kết quả chỉ định thầu.
- Chịu trách nhiệm về việc đưa ra yêu cầu đối với gói thầu chỉ định thầu.
- Chịu trách nhi ệm về nội dung hợp đồng, ký kết hợp đồng và th ực hiện đúng cam kết
trong hợp đồng đã ký kết với nhà thầu.
- Chịu trách nhiệm trước pháp luật về quá trình lựa chọn NT theo quy định của Luật.
- Bồi thường thiệt hại cho các bên liên quan nếu thiệt hại đó do lỗi của mình gây ra theo
quy định của pháp luật.
- Cung cấp các thông tin cho tờ báo về đấu thầu và trang thông tin điện tử về đấu thầu.
- Giải quyết kiến nghị trong đấu thầu.
- Bảo mật các tài liệu về đấu thầu theo quy định của Luật này.
c. Quyền và nghĩa vụ của bên mời thầu
Bên mời thầu có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
- Chuẩn bị ĐT, tổ chức ĐT, đánh giá hồ sơ DT theo quy định của Luật;
- Yêu cầu nhà thầu làm rõ hồ sơ dự thầu trong quá trình đánh giá hồ sơ dự thầu;
- Tổng hợp quá trình lựa chọn NT và báo cáo CĐT về kết quả sơ tuyển, lựa chọn NT;
- Thương thảo, hoàn thiện hợp đồng trên cơ sở kết quả lựa chọn nhà thầu được duyệt;
- Chuẩn bị nội dung hợp đồng để chủ đầu tư xem xét và ký kết hợp đồng;
- Bảo đảm trung thực, khách quan, công bằng trong quá trình đấu thầu;
- Bồi thường thiệt hại cho các bên liên quan nếu thiệt hại đó do lỗi của mình gây ra theo
quy định của pháp luật;
- Cung cấp các thông tin cho tờ báo về đấu thầu và trang thông tin điện tử về đấu thầu;
- Giải quyết kiến nghị trong đấu thầu;
- Bảo mật các tài liệu về đấu thầu theo quy định của Luật này.
Trường hợp bên mời thầu là ch ủ đầu tư thì ngoài các quy ền và ngh ĩa vụ quy định như
trên thì bên mời thầu còn phải tuân thủ các quy định tại Điểm c2 mục 1.1.4 Chuyên đề này.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
25 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Vai trò, trách nhiệm của bên mời thầu.
d. Quyền và nghĩa vụ của nhà thầu
- Tham gia đấu thầu với tư cách là nhà thầu độc lập hoặc nhà thầu liên danh.
- Yêu cầu bên mời thầu làm rõ hồ sơ mời thầu.
- Thực hiện các cam kết theo hợp đồng với CĐT và cam kết với nhà thầu phụ (nếu có).
- Kiến nghị, khiếu nại, tố cáo trong đấu thầu.
- Tuân thủ các quy định của pháp luật về đấu thầu.
- Bảo đảm trung th ực, chính xác trong quá trình tham gia ĐT, ki ến ngh ị, khiếu nại, tố
cáo trong ĐT.
- Bồi thường thiệt hại cho các bên liên quan nếu thiệt hại đó do lỗi của mình gây ra theo
quy định của pháp luật.
e. Quyền và nghĩa vụ của cơ quan, tổ chức thẩm định:
- Hoạt động độc lập, tuân theo quy định của Luật này và quy định của pháp luật có liên
quan khi tiến hành thẩm định.
- Yêu cầu chủ đầu tư, bên mời thầu cung cấp đầy đủ các tài liệu liên quan.
- Bảo mật các tài liệu liên quan trong quá trình thẩm định.
- Trung thực, khách quan, công bằng trong quá trình thẩm định.
- Bảo lưu ý kiến và chịu trách nhiệm về báo cáo thẩm định của mình.
- Thực hiện quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
4. Nội dung quản lý nhà nước về đấu thầu
- Ban hành, ph ổ biến, hướng dẫn và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
và chính sách về đấu thầu.
- Đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, công chức làm công tác đấu thầu.
- Tổng kết, đánh giá, báo cáo tình hình thực hiện hoạt động đấu thầu.
- Quản lý hệ thống thông tin v ề đấu thầu trên ph ạm vi cả nước bao gồm tờ báo về đấu
thầu, trang thông tin điện tử về đấu thầu và hệ thống mạng đấu thầu quốc gia.
- Hợp tác quốc tế về đấu thầu.
- Kiểm tra, thanh tra, gi ải quyết kiến nghị, khiếu nại, tố cáo trong đấu thầu và xử lý vi phạm pháp luật về đấu thầu theo quy định của Luật này và quy định của pháp lu ật có liên quan.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
26 Phương pháp định giá xây dựng 2012
1.2. TRÌNH TỰ LẬP, THẨM ĐỊNH, PHÊ DUYỆT DỰ ÁN ĐẦU TƯ XDCT
1.2.1. Đối với dự án quan trọng Quốc gia, dự án nhóm A, B, C
1. Xác định chủ đầu tư xây dựng công trình
Chủ đầu tư xây dựng công trình là ng ười sở hữu vốn hoặc là người được giao quản lý
và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình.
- Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư xây dựng công trình do người quyết định đầu tư quyết định trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với quy định của Luật Ngân sách Nhà nước, được xác định như sau:
+ Đối với các dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư thì chủ đầu tư có thể là một trong các c ơ quan, tổ chức sau: B ộ, cơ quan ngang b ộ, cơ quan thu ộc Chính ph ủ, cơ quan quản lý tài chính c ủa Đảng, cơ quan Trung ương của tổ chức chính tr ị-xã hội, tổ chức chính trị, xã hội – ngh ề nghiệp (gọi chung là c ơ quan cấp Bộ), ủy ban nhân dân t ỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) và doanh nghiệp nhà nước.
+ Đối với các dự án do c ơ quan cấp Bộ quyết định đầu tư thì chủ đầu tư có thể là một trong các cơ quan, tổ chức sau: cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước thuộc Bộ gắn với việc quản lý, sử dụng công trình.
+ Đối với các dự án do Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư thì chủ đầu tư có thể là cơ quan nhà n ước, đơn vị tr ực thu ộc gắn với qu ản lý, s ử dụng công trình ho ặc doanh nghiệp nhà nước có dự án đầu tư xây dựng tại địa phương.
+ Trường hợp đơn vị quản lý, sử dụng công trình chưa đủ điều kiện làm chủ đầu tư thì người quyết định đầu tư lựa chọn đơn vị làm chủ đầu tư. Đơn vị quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm cử người tham gia với chủ đầu tư để quản lý đầu tư xây dựng công trình và tiếp nhận quản lý, sử dụng khi công trình hoàn thành. Trường hợp chưa xác định được đơn vị quản lý, sử dụng công trình thì người quyết định đầu tư lựa chọn đơn vị làm chủ đầu tư.
Các dự án sử dụng vốn tín dụng thì người vay vốn là ch ủ đầu tư. Các dự án sử dụng vốn khác thì ch ủ đầu tư là ch ủ sở hữu vốn hoặc là ng ười đại diện theo quy định của pháp luật. Đối với các dự án sử dụng vốn hỗn hợp thì chủ đầu tư do các thành viên góp v ốn thoả thuận cử ra hoặc là người có tỷ lệ góp vốn cao nhất.
2. Báo cáo đầu tư xây dựng công trình (đối với dự án quan trọng Quốc gia)
- Những dự án quan tr ọng quốc gia thì ch ủ đầu tư phải lập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình trình Chính ph ủ, để Chính phủ trình Quốc hội thông qua ch ủ trương và cho phép đầu tư. Việc trình Chính ph ủ, Quốc hội thông qua ch ủ tr ương đầu tư và cho phép đầu tư trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình đối với những dự án quan tr ọng quốc gia là
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
27 Phương pháp định giá xây dựng 2012
hết sức cần thiết vì những dự án này có vai trò, ảnh hưởng lớn, đòi hỏi có sự huy động nguồn lực của Quốc gia, ngành, vùng hoặc địa phương.
Sự hình thành và tri ển khai các dự án quan tr ọng quốc gia th ường kéo theo sự thay đổi kinh tế-xã hội của địa phương, vùng, ngành hoặc cả Quốc gia. Do vậy, trước khi được Quốc hội thông qua ch ủ trương, cho phép đầu tư, Báo cáo đầu tư xây dựng công trình ph ải được lấy ý kiến của các Bộ, ngành, địa phương có liên quan.
- Nội dung Báo cáo đầu tư xây dựng công trình
Căn cứ từ mục tiêu và s ự cần thiết, Báo cáo đầu tư xây dựng công trình được lập phải
bao gồm các nội dung sau:
+ Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng công trình, các điều kiện thuận lợi và khó kh ăn;
chế độ khai thác và sử dụng tài nguyên quốc gia nếu có;
+ Dự kiến quy mô đầu tư: công suất, diện tích xây dựng; các hạng mục công trình bao gồm công trình chính, công trình ph ụ và các công trình khác; d ự kiến về địa điểm xây dựng công trình và nhu cầu sử dụng đất;
+ Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật; các điều kiện cung cấp vật tư thiết bị, nguyên li ệu, năng lượng, dịch vụ, hạ tầng kỹ thu ật; phương án gi ải phóng mặt bằng, tái định cư nếu có; các ảnh hưởng của dự án đối với môi tr ường, sinh thái, phòng chống cháy nổ, an ninh, quốc phòng;
+ Hình th ức đầu tư, xác định sơ bộ TM ĐT, th ời hạn th ực hiện DA, ph ương án huy động vốn theo tiến độ và hiệu quả kinh tế - xã hội của DA và phân kỳ đầu tư nếu có.
Báo cáo đầu tư xây dựng công trình gồm tập hợp các nội dung thuyết minh, giải trình, không đòi hỏi th ực hiện theo bước thiết kế xây dựng nào. Tuy nhiên, để minh ho ạ, làm rõ quy mô đầu tư, có thể lập tổng mặt bằng sơ phác toàn bộ khu vực dự án. Việc xác định sơ bộ tổng mức đầu tư căn cứ từ chỉ tiêu suất vốn đầu tư hoặc theo kinh nghiệm từ các dự án tương tự có điều chỉnh, bổ sung phù hợp với thời điểm lập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình.
Đối với dự án quan tr ọng qu ốc gia g ồm nhiều dự án thành ph ần, nếu từng dự án thành phần có th ể độc lập vận hành, khai thác thì trong n ội dung Báo cáo đầu tư xây dựng công trình còn phải xác định rõ tính độc lập khi vận hành, khai thác.
Đối với công trình yêu c ầu phải thi tuyển thiết kế kiến trúc thì trong n ội dung của Báo cáo đầu tư XDCT phải nêu được hình thức, thời gian và kinh phí tổ chức thi tuyển.
- Những quy định liên quan đến báo cáo trình Chính ph ủ đối với Báo cáo đầu tư xây
dựng công trình
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
28 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Đối với Báo cáo đầu tư xây dựng công trình thuộc dự án quan trọng quốc gia, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi Báo cáo đầu tư xây dựng công trình tới Bộ quản lý ngành. Bộ quản lý ngành là c ơ quan đầu mối giúp Th ủ tướng Chính ph ủ lấy ý ki ến của các b ộ, ngành, địa phương liên quan, tổng hợp và đề xuất ý kiến trình Thủ tướng Chính phủ. Trường hợp dự án có liên quan tới nhiều ngành thì Bộ quản lý ngành có yếu tố quyết định về tính chất, mục tiêu của dự án là cơ quan đầu mối lấy ý kiến các Bộ, ngành, địa phương có liên quan tới dự án và tổng hợp, đánh giá, đề xuất ý kiến trình Thủ tướng Chính phủ.
3. Lấy ý kiến chấp thuận về quy hoạch
Các dự án nhóm A không có trong quy hoạch ngành được duyệt thì chủ đầu tư phải báo cáo Bộ quản lý ngành để xem xét, bổ sung quy hoạch theo thẩm quyền hoặc trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận bổ sung quy hoạch trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình. Vị trí, quy mô xây d ựng phải phù hợp với quy ho ạch xây dựng được cấp có th ẩm quyền phê duyệt, nếu chưa có trong quy ho ạch xây dựng thì phải có ý ki ến chấp thuận của UBND cấp tỉnh.
Các dự án nhóm B ch ưa có trong quy ho ạch kinh t ế-xã hội, quy ho ạch ngành, quy hoạch xây dựng được duyệt thì phải có văn bản thỏa thuận của cơ quan có th ẩm quyền phê duyệt quy hoạch trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
4. Lập dự án đầu tư xây dựng công trình
Khi đầu tư xây dựng công trình, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án để làm rõ về sự cần thiết phải đầu tư và hiệu quả đầu tư xây dựng công trình, tr ừ các tr ường hợp công trình ch ỉ yêu cầu lập Báo cáo Kinh tế - kỹ thuật hoặc các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ của dân.
Việc lập dự án ĐTXDCT phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch ngành, quy ho ạch xây dựng, bảo đảm an ninh, an toàn xã h ội và môi trường, phù hợp với các quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.
Các dự án có thi tuyển thiết kế kiến trúc xây dựng công trình thì vi ệc thi tuyển thiết kế kiến trúc công trình xây dựng phải được tiến hành trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình. Phương án thiết kế kiến trúc được chọn là căn cứ để lập thiết kế cơ sở của dự án. Kinh phí tổ chức thi tuyển được tính trong tổng mức đầu tư của dự án. Đối với công trình không phải thi tuyển thiết kế kiến trúc hoặc không có yêu c ầu về kiến trúc thì tổ chức tư vấn được chọn phải căn cứ vào nhiệm vụ thiết kế đã được chủ đầu tư phê duyệt để lập một số phương án thiết kế giúp chủ đầu tư lựa chọn phương án thiết kế tối ưu làm cơ sở lập thiết kế cơ sở. Kinh phí cho vi ệc thực hiện các ph ương án thi ết kế được tính trong kinh phí thi ết kế cơ sở của dự án.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
29 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Tuỳ thuộc quy mô, đặc điểm, tính ch ất cụ thể của các dự án mà n ội dung chi ti ết của các dự án đầu tư xây dựng công trình có thể có những điểm khác nhau. Tuy nhiên, nội dung dự án phải bao gồm hai phần chính là thuyết minh dự án và thiết kế cơ sở của dự án.
a. Nội dung phần thuyết minh của dự án bao gồm:
- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất, kinh doanh; hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác.
- Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình bao gồm công trình chính, công trình ph ụ và các công trình khác; phân tích l ựa ch ọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất.
- Các gi ải pháp th ực hiện bao gồm: Phương án gi ải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có; các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công trình có yêu c ầu kiến trúc; phương án khai thác dự án và sử dụng lao động; phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
- Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ và các yêu cầu về
an ninh, quốc phòng.
- Tổng mức đầu tư của dự án; kh ả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và kh ả năng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn tr ả vốn đối với dự án có yêu c ầu thu hồi vốn; các ch ỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án.
b. Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án bao gồm:
Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ.
* Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung:
- Đặc điểm tổng mặt bằng; phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến; phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc; phương án và sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ;
- Kết cấu chịu lực chính của công trình; phòng ch ống cháy, nổ; bảo vệ môi trường; hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình, sự kết nối với các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào;
- Mô tả đặc điểm tải trọng và các tác động đối với công trình;
- Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng.
* Phần bản vẽ thiết kế cơ sở được thể hiện với các kích thước chủ yếu, bao gồm:
- Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án tuyến công trình đối với CTXD theo tuyến;
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
30 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Bản vẽ thể hiện phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;
- Sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ;
- Bản vẽ thể hiện kết cấu chịu lực chính của công trình; b ản vẽ hệ thống kỹ thuật và hệ
thống hạ tầng kỹ thuật công trình.
5. Thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình
a. Thẩm quyền và nội dung thẩm định dự án
* Thẩm quyền
Ng ười quyết định đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định dự án trước khi phê duyệt. Người quyết định đầu tư lựa chọn đơn vị đầu mối để thực hiện thẩm định dự án. Đơn vị đầu mối thẩm định dự án là đơn vị chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư.
Thủ tướng Chính phủ thành lập Hội đồng thẩm định nhà nước về các dự án đầu tư để tổ chức thẩm định các dự án do mình quyết định đầu tư và các dự án khác nếu thấy cần thiết.
Bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan quản lý tài chính c ủa Đảng, cơ quan Trung ương của tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp tổ chức thẩm định các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà n ước do mình quyết định đầu tư. Các cơ quan này giao cho đơn vị chuyên môn trực thuộc là đầu mối tổ chức thẩm định dự án.ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thẩm định các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước do mình quyết định đầu tư; Sở Kế hoạch và Đầu tư là đầu mối tổ chức thẩm định dự án. UBND cấp huyện, cấp xã tổ chức thẩm định các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà n ước do mình quyết định đầu tư; đơn vị có chức năng quản lý kế hoạch ngân sách là đầu mối thẩm định dự án.
Các dự án khác do ng ười có thẩm quyền quyết định đầu tư tổ chức thẩm định. Người có thẩm quyền quyết định đầu tư giao cho đơn vị chuyên môn trực thuộc là đầu mối tổ chức thẩm định dự án.
Việc th ẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình có yêu c ầu bí mật, an ninh, qu ốc
phòng thực hiện theo quy định của Chính phủ.
* Nội dung thẩm định dự án
Chủ đầu tư gửi hồ sơ dự án (bao g ồm cả phần thuyết minh và ph ần thiết kế cơ sở) đến cơ quan, đơn vị đầu mối thẩm định dự án. Đơn vị đầu mối th ẩm định dự án có trách nhiệm lấy ý kiến thẩm định thiết kế cơ sở của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về xây dựng, lấy ý kiến thẩm định của các cơ quan quản lý nhà nước khác có liên quan t ới dự án và thực hiện thẩm định toàn bộ nội dung dự án để trình người quyết định đầu tư xem xét, phê duyệt.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
31 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Tổ chức đầu mối của người quyết định đầu tư thực hiện việc thẩm định nội dung dự án (trường hợp cần thiết, đơn vị đầu mối thẩm định dự án có thể mời các chuyên gia, tổ chức tư vấn có năng lực tham gia thẩm định dự án). Nội dung thẩm định dự án bao gồm:
- Xem xét các y ếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án, bao gồm: các yếu tố đầu vào, đầu ra của dự án; quy mô, công su ất, công nghệ, thời hạn, tiến độ thực hiện dự án, thiết kế cơ sở; tính toán phân tích hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án. Thẩm định tổng mức đầu tư là một phần nội dung quan tr ọng của việc thẩm định về tính hiệu quả của dự án đầu tư xây d ựng công trình. N ội dung th ẩm định tổng mức đầu tư bao gồm: sự phù h ợp của phương pháp xác định tổng mức đầu tư với đặc điểm, tính ch ất kỹ thu ật và yêu c ầu công nghệ của dự án đầu tư xây dựng công trình; tính đầy đủ, hợp lý và phù hợp với yêu cầu thực tế thị trường của các kho ản mục chi phí trong t ổng mức đầu tư; các tính toán v ề hiệu quả đầu tư xây dựng công trình, các yếu tố rủi ro, phương án tài chính, phương án hoàn trả vốn, nếu có; xác định giá trị tổng mức đầu tư bảo đảm hiệu quả đầu tư xây dựng công trình.
- Xem xét các y ếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án, bao gồm: khả năng về huy động vốn, đất đai, giải phóng mặt bằng đáp ứng tiến độ của dự án; năng lực, kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư; kết quả thẩm định thiết kế cơ sở; các yếu tố ảnh hưởng tới dự án như quốc phòng, an ninh, môi trường và các quy định khác của pháp luật.
Ý kiến thẩm định của các cơ quan có liên quan t ới dự án tùy thuộc đặc điểm, quy mô, tính ch ất, vị trí....của dự án, bao g ồm các n ội dung về môi tr ường, phòng ch ống cháy nổ, quốc phòng, an ninh và các quy định khác của pháp lu ật. Riêng đối với thẩm quyền và nội dung thẩm định thiết kế cơ sở của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về xây dựng đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình được thể hiện chi tiết tại điểm 1.5.2 dưới đây. Các ý kiến của cơ quan quản lý nhà n ước và kết quả thẩm định thiết kế cơ sở là cơ sở xem xét tính khả thi của dự án.
b. Thẩm quyền và nội dung thẩm định thiết kế cơ sở
* Thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở
Tổ chức đầu mối thẩm định dự án gửi hồ sơ dự án tới các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng để lấy ý kiến thẩm định thiết kế cơ sở của dự án. Thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở đối với dự án nhóm A được quy định như sau:
- B ộ Công nghiệp tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của các dự án đầu tư xây dựng công trình hầm mỏ, dầu khí, nhà máy điện, đường dây tải điện, trạm biến áp và các công trình công nghiệp chuyên ngành
- B ộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của các dự án đầu tư xây dựng công trình thủy lợi, đê điều. PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
32 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- B ộ Giao thông Vận tải tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của các dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông.
- B ộ Xây dựng tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở các công trình thu ộc các dự án đầu tư xây dựng công trình dân d ụng, công nghiệp vật liệu xây dựng, hạ tầng kỹ thuật đô thị (bao gồm các công trình: Hè, đường đô th ị, cấp nước, thoát n ước, chi ếu sáng, công viên, cây xanh, xử lý rác thải đô thị, nghĩa trang, bãi đỗ xe trong đô thị) và các dự án đầu tư xây dựng công trình khác do Thủ tướng Chính phủ yêu cầu.
- Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình liên quan tới nhiều chuyên ngành, thì Bộ chủ trì th ẩm định thiết kế cơ sở là Bộ có ch ức năng quản lý nhà n ước về ngành có y ếu tố quyết định về tính chất, mục tiêu của dự án, chịu trách nhiệm lấy ý kiến của các Bộ, ngành, địa phương có liên quan.
ẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở đối với dự án nhóm B, C c ủa các Bộ, ngành, địa
Th phương và các thành phần kinh tế khác xây dựng tại địa phương được quy định như sau:
- S ở Công nghiệp tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của các dự án đầu tư xây dựng công trình hầm mỏ, dầu khí, nhà máy điện, đường dây tải điện, trạm biến áp và các công trình công nghiệp chuyên ngành
ở Nông nghiệp và phát triển nông thôn tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của các dự án
- S đầu tư xây dựng công trình thủy lợi, đê điều.
ở Giao thông Vận tải tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của các dự án đầu tư xây dựng
- S công trình giao thông.
- S ở Xây d ựng tổ chức th ẩm định thiết kế cơ sở của các dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp vật liệu xây dựng và các dự án đầu tư xây dựng công trình khác do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh yêu cầu.
Riêng thi ết kế cơ sở các công trình h ạ tầng kỹ thuật đô thị ở địa phương (bao gồm các công trình: Hè, đường đô thị, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng, công viên, cây xanh, x ử lý rác th ải đô th ị, nghĩa trang, bãi đỗ xe trong đô th ị) do Sở Xây dựng, Sở Giao thông công chính hoặc Sở Giao thông v ận tải tổ chức thẩm định phù hợp với chức năng, nhiệm vụ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình liên quan t ới nhiều chuyên ngành, thì S ở chủ trì th ẩm định thiết kế cơ sở là Sở có ch ức năng quản lý nhà n ước về ngành có y ếu tố quyết định về tính chất, mục tiêu của dự án, chịu trách nhiệm lấy ý kiến của các Sở có liên quan.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
33 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có kỹ thuật phức tạp, áp dụng công nghệ mới, công nghệ cao.... thì Sở có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở có thể báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đề ngh ị Bộ có th ẩm quyền th ẩm định thiết kế cơ sở tương ứng tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đó.
Bộ Xây dựng, Bộ Công nghi ệp, Bộ Nông nghi ệp và phát tri ển nông thôn, B ộ Giao thông vận tải, các Tập đoàn Kinh tế và Tổng Công ty Nhà nước đầu tư các dự án nhóm B, C thuộc chuyên ngành do mình qu ản lý thì t ự tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở sau khi có ý kiến của địa phương nơi xây dựng công trình về quy hoạch xây dựng và môi trường.
Cơ quan thẩm định thiết kế cơ sở có trách nhiệm gửi kết quả thẩm định thiết kế cơ sở tới đơn vị đầu mối thẩm định dự án theo th ời gian quy định; đồng thời gửi một bản tới Sở Xây dựng địa phương nơi xây dựng công trình. Th ời gian th ẩm định thiết kế cơ sở không quá 30 ngày làm vi ệc đối với các d ự án thu ộc nhóm A; 15 ngày làm vi ệc với các d ự án nhóm B và 10 ngày làm việc với các dự án nhóm C, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
c. Nội dung thẩm định thiết kế cơ sở
ự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch xây dựng, với phương án kiến trúc được - S lựa chọn thông qua thi tuy ển đối với trường hợp có thi tuy ển thiết kế kiến trúc; sự kết nối với công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào.
- Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn về XD, môi trường, phòng chống cháy nổ;
- Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực hành nghề của
cá nhân lập dự án và thiết kế cơ sở theo quy định.
Sau khi có kết quả thẩm định dự án, chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thiện dự án để tổ chức đầu mối lập hồ sơ trình phê duy ệt dự án và trình ng ười quyết định đầu tư xem xét, quyết định.
6. Phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình
a. Hồ sơ trình phê duyệt
- Tờ trình phê duyệt dự án do chủ đầu tư lập theo mẫu;
- Dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở. Số lượng bản dự án phải đáp ứng
yêu cầu cần thiết phục vụ việc thẩm định, phê duyệt dự án.
- Văn bản thẩm định của các Bộ, ngành liên quan (bao g ồm kết quả thẩm định thiết kế cơ sở do cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng thực hiện; ý kiến các Bộ, ngành, địa phương về môi trường, phòng chống cháy nổ, tài nguyên, an ninh, quốc phòng....)
- Văn bản cho phép đầu tư của cấp có thẩm quyền đối với dự án quan trọng Quốc gia, ý
kiến thoả thuận đối với dự án nhóm B,C.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
34 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Đối với các d ự án s ử dụng vốn tín d ụng, cần có ý ki ến của tổ ch ức cho vay v ốn về
phương án tài chính, phương án trả nợ; kết luận về việc cho vay hoặc không cho vay vốn.
Ngoài các văn bản trên, đơn vị đầu mối của người quyết định đầu tư còn có trách nhiệm thẩm định toàn bộ dự án và làm rõ hi ệu quả đầu tư của dự án. Tổ chức đầu mối thẩm định của người quyết định đầu tư báo cáo tổng hợp, hoàn thiện ý kiến, kết quả thẩm định của các đơn vị có liên quan đến dự án; đánh giá và đề xuất ý kiến của mình.
b. Thẩm quyền quyết định đầu tư
Sau khi có k ết quả th ẩm định dự án., trên c ơ sở báo cáo c ủa tổ chức đầu mối thẩm
định dự án, người quyết định đầu tư xem xét, ra quyết định phê duyệt dự án.
Thủ tướng Chính ph ủ quyết định đầu tư các dự án đã được Quốc hội thông qua ch ủ
trương và cho phép đầu tư.
Đối với các dự án khác sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang B ộ, cơ quan thu ộc Chính ph ủ, cơ quan qu ản lý tài chính c ủa Đảng, cơ quan Trung ương của tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp và Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đầu tư các dự án nhóm A, B, C.
Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang B ộ, cơ quan thu ộc Chính ph ủ và Ch ủ tịch ủy ban nhân dân c ấp tỉnh được uỷ quyền ho ặc phân cấp quyết định đầu tư đối với các dự án nhóm B, C cho cơ quan cấp dưới trực tiếp. Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã được quyết định đầu tư các dự án trong phạm vi ngân sách của địa phương sau khi thông qua H ội đồng nhân dân cùng cấp.
Tùy theo điều kiện cụ thể của từng địa phương, Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể cho Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện được quyết định đầu tư các dự án thuộc ngân sách địa phương có mức vốn đầu tư không lớn hơn 5 tỷ đồng và Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã không l ớn hơn 3 t ỷ đồng. Đối với các thành ph ố trực thu ộc Trung ương, vi ệc phân cấp theo quy định riêng được Thủ tướng Chính phủ cho phép. Các d ự án sử dụng vốn khác, vốn hỗn hợp chủ đầu tư tự quyết định đầu tư và chịu trách nhiệm.
1.2.2. Lập, thẩm định Báo cáo Kinh tế- Kỹ thuật xây dựng công trình
1. Công trình lập Báo cáo Kinh tế-Kỹ thuật
Các công trình sau đây không ph ải lập dự án mà ch ỉ cần lập Báo cáo kinh t ế - k ỹ
thuật xây dựng công trình để trình người quyết định đầu tư phê duyệt, bao gồm:
- Công trình xây dựng cho mục đích tôn giáo;
- Công trình xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp có tổng mức đầu tư dưới 7 tỷ đồng sử dụng vốn ngân sách, phù h ợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
35 Phương pháp định giá xây dựng 2012
xây dựng; trừ trường hợp người quyết định đầu tư thấy cần thiết và yêu cầu phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
2. Nội dung Báo cáo Kinh tế-kỹ thuật xây dựng công trình
Nội dung Báo cáo kinh tế - kỹ thuật của công trình xây dựng bao gồm sự cần thiết đầu tư, mục tiêu xây d ựng công trình; địa điểm xây dựng; quy mô, công su ất; cấp công trình; nguồn kinh phí xây dựng công trình; thời hạn xây dựng; hiệu quả công trình; phòng, chống cháy nổ; bản vẽ thiết kế thi công và dự toán công trình.
Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công bao gồm:
- Thuyết minh phải giải thích đầy đủ các nội dung mà bản vẽ không thể hiện được để
người trực tiếp thi công xây dựng thực hiện theo đúng thiết kế;
- Bản vẽ phải thể hiện chi tiết tất cả các bộ phận của công trình, các cấu tạo với đầy đủ các kích thước, vật liệu và thông số kỹ thuật để thi công chính xác và đủ điều kiện để lập dự toán thi công xây dựng công trình;
- Dự toán thi công xây dựng công trình.
Khi lập thiết kế bản vẽ thi công trong Báo cáo kinh t ế - kỹ thuật của công trình xây dựng, có th ể sử dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình do c ơ quan nhà n ước có th ẩm quyền ban hành. Trường hợp chưa có thiết kế mẫu, thiết kế điển hình thì nhà th ầu tư vấn thiết kế được chủ đầu tư chọn lập một số phương án thiết kế để chủ đầu tư lựa chọn phương án tối ưu làm căn cứ cho việc triển khai thiết kế bản vẽ thi công.
3. Thẩm định, phê duyệt Báo cáo Kinh tế-kỹ thuật xây dựng công trình
Người quyết định đầu tư tổ chức th ẩm định toàn b ộ Báo cáo Kinh t ế – k ỹ thu ật và quyết định đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định thiết kế bản vẽ thi công để trình người quyết định đầu tư thẩm định, phê duyệt Báo cáo Kinh tế-kỹ thuật xây dựng công trình. Trước khi kh ởi công xây d ựng, chủ đầu tư phải xin gi ấy phép xây d ựng, tr ừ những trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng.
Những nội dung th ẩm định Báo cáo Kinh t ế-kỹ thuật được th ực hiện theo nội dung của Báo cáo Kinh tế-kỹ thuật xây dựng công trình nhằm đánh giá mức độ đảm bảo các yêu cầu và mục tiêu đầu tư. Nội dung th ẩm định thiết kế bản vẽ – thi công c ủa chủ đầu tư bao gồm: Sự tuân thủ các tiêu chuẩn xây dựng được áp dụng; đánh giá mức độ an toàn công trình; sự hợp lý của giải pháp thiết kế và việc lựa chọn dây chuyền và thiết bị công nghệ, nếu có; bảo vệ môi trường; phòng chống cháy, nổ.
1.2.3. Điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình
1. Các trường hợp được điều chỉnh
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
36 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Dự án đầu tư XDCT chỉ được điều chỉnh khi có một trong các trường hợp sau:
- Bị ảnh hưởng bởi thiên tai, địch họa và các sự kiện bất khả kháng khác;
- Xuất hiện những yếu tố mới đem lại hiệu quả kinh tế-xã hội cao hơn cho dự án;
- Khi quy hoạch xây dựng đã được duyệt thay đổi có ảnh hưởng trực tiếp đến dự án.
2. Thẩm quyền điều chỉnh và tổ chức điều chỉnh
Khi điều chỉnh dự án không làm thay đổi quy mô, mục tiêu đầu tư và không vượt tổng mức đầu tư đã được phê duy ệt thì ch ủ đầu tư được phép t ự điều chỉnh dự án. Tr ường hợp điều chỉnh dự án làm thay đổi thiết kế cơ sở về kiến trúc, quy ho ạch, quy mô, mục tiêu đầu tư ban đầu ho ặc vượt tổng mức đầu tư đã được phê duy ệt thì ch ủ đầu tư phải trình ng ười quyết định đầu tư xem xét, quyết định. Những nội dung thay đổi phải được thẩm định lại.
Người quyết định điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình ph ải chịu trách nhiệm
trước pháp luật về quyết định của mình.
1.3. TỔ CHỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
1.3.1. Các hình thức quản lý dự án
1. Trường hợp chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án:
Đối với trường hợp này thì chủ đầu tư thành lập Ban quản lý dự án để giúp chủ đầu tư làm đầu mối quản lý dự án. Ban quản lý dự án phải có năng lực tổ chức thực hiện nhiệm vụ quản lý dự án theo yêu cầu của chủ đầu tư. Ban quản lý dự án có thể thuê tư vấn quản lý, giám sát một số phần việc mà Ban quản lý dự án không có đủ điều kiện, năng lực để thực hiện nhưng phải được sự đồng ý của chủ đầu tư.
Đối với dự án có quy mô nhỏ, đơn giản có tổng mức đầu tư dưới 1 tỷ đồng thì chủ đầu tư có thể không lập Ban qu ản lý dự án mà s ử dụng bộ máy chuyên môn c ủa mình để quản lý, điều hành dự án hoặc thuê người có chuyên môn, kinh nghi ệm để giúp quản lý th ực hiện dự án.
2. Trường hợp chủ đầu tư thuê tổ chức tư vấn quản lý điều hành dự án:
Đối với trường hợp này thì tổ chức tư vấn đó phải có đủ điều kiện năng lực tổ chức quản lý phù hợp với quy mô, tính ch ất của dự án. Trách nhi ệm, quyền hạn của tư vấn quản lý dự án được thực hiện theo hợp đồng thoả thuận giữa hai bên. T ư vấn quản lý dự án được thuê tổ chức, cá nhân tư vấn tham gia quản lý nhưng phải được chủ đầu tư chấp thuận và phù hợp với hợp đồng đã ký với chủ đầu tư. Khi áp dụng hình thức thuê tư vấn quản lý dự án, chủ đầu tư vẫn phải sử dụng các đơn vị chuyên môn thu ộc bộ máy của mình hoặc chỉ định đầu mối để kiểm tra, theo dõi việc thực hiện hợp đồng của tư vấn quản lý dự án. "
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
37 Phương pháp định giá xây dựng 2012
1.3.2. Các yêu cầu, nội dung về quản lý dự án
1. Quản lý chất lượng xây dựng công trình
a. Nguyên tắc quản lý
b. Nội dung quản lý
- Quản lý chất lượng về khảo sát xây dựng công trình
- Quản lý chất lượng về Thiết kế xây dựng công trình
- Quản lý chất lượng về Thi công xây dựng công trình
c. Mối quan hệ giữa các chủ thể trong quản lý:
d. Trách nhiệm các chủ thể khi xử lý phát sinh:
e. Kiểm soát, giám sát của Nhà nước
2. Quản lý tiến độ thi công xây dựng công trình
- Công trình xây dựng trước khi triển khai phải được lập tiến độ thi công xây dựng. Tiến
độ thi công xây dựng công trình phải phù hợp với tổng tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
- Đối với công trình xây dựng có quy mô lớn và thời gian thi công kéo dài thì tiến độ xây
dựng công trình phải được lập cho từng giai đoạn, tháng, quý, năm.
- Nhà thầu thi công xây dựng công trình có nghĩa vụ lập tiến độ thi công xây dựng chi tiết, bố trí xen kẽ kết hợp các công việc cần thực hiện nhưng phải bảo đảm phù hợp với tổng tiến độ của dự án.
- Chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát và các bên có liên quan có trách nhiệm theo dõi, giám sát ti ến độ thi công xây d ựng công trình và điều chỉnh tiến độ trong trường hợp tiến độ thi công xây dựng ở một số giai đoạn bị kéo dài nhưng không được làm ảnh hưởng đến tổng tiến độ của dự án.
Trường hợp xét th ấy tổng tiến độ của dự án bị kéo dài thì ch ủ đầu tư phải báo cáo người
quyết định đầu tư để quyết định việc điều chỉnh tổng tiến độ của dự án.
- Khuyến khích việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng trên cơ sở đảm bảo chất lượng công trình.
Trường hợp đẩy nhanh tiến độ xây dựng đem lại hiệu quả cao hơn cho dự án thì nhà thầu xây dựng được xét thưởng theo hợp đồng. Trường hợp kéo dài tiến độ xây dựng gây thiệt hại thì bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại và bị phạt vi phạm hợp đồng.
3. Quản lý khối lượng thi công xây dựng công trình
- Việc thi công XDCT phải được thực hiện theo khối lượng của thiết kế được duyệt.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
38 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Khối lượng thi công XD được tính toán, xác nhận giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát theo thời gian hoặc giai đoạn thi công và được đối chiếu với khối lượng thiết kế được duyệt để làm cơ sở nghiệm thu, thanh toán theo hợp đồng.
- Khi có khối lượng phát sinh ngoài thiết kế, dự toán XDCT được duyệt thì chủ đầu tư và nhà thầu thi công xây dựng phải xem xét để xử lý. Riêng đối với công trình sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư phải báo cáo người quyết định đầu tư để xem xét, quyết định.
Khối lượng phát sinh được chủ đầu tư, người quyết định đầu tư chấp thuận, phê duyệt là cơ
sở để thanh toán, quyết toán công trình.
- Nghiêm cấm việc khai khống, khai tăng khối lượng hoặc thông đồng giữa các bên tham
gia dẫn đến làm sai khối lượng thanh toán.
4. Quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng
- Nhà thầu thi công xây dựng phải lập các biện pháp an toàn cho người và công trình trên công trường xây dựng. Trường hợp các bi ện pháp an toàn liên quan đến nhiều bên thì ph ải được các bên thỏa thuận.
- Các biện pháp an toàn, nội quy về an toàn phải được thể hiện công khai trên công trường xây dựng để mọi người biết và chấp hành. ở những vị trí nguy hiểm trên công trường, phải bố trí người hướng dẫn, cảnh báo đề phòng tai nạn.
- Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu tư và các bên có liên quan phải thường xuyên kiểm tra giám sát công tác an toàn lao động trên công trường. Khi phát hiện có vi phạm về an toàn lao động thì phải đình chỉ thi công xây d ựng. Người để xảy ra vi ph ạm về an toàn lao động thuộc phạm vi quản lý của mình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.
- Nhà thầu xây dựng có trách nhiệm đào tạo, hướng dẫn, phổ biến các quy định về an toàn lao động. Đối với một số công vi ệc yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn lao động thì người lao động có phải giấy chứng nhận đào tạo an toàn lao động. Nghiêm cấm sử dụng người lao động chưa được đào tạo và chưa được hướng dẫn về an toàn lao động.
- Nhà thầu thi công xây dựng có trách nhiệm cấp đầy đủ các trang bị bảo hộ lao động, an
toàn lao động cho người lao động theo quy định khi sử dụng lao động trên công trường.
- Khi có sự cố về an toàn lao động, nhà thầu thi công xây dựng và các bên có liên quan có trách nhiệm tổ chức xử lý và báo cáo cơ quan quản lý nhà nước về an toàn lao động theo quy định của pháp luật đồng thời chịu trách nhiệm khắc phục và bồi thường những thiệt hại do nhà thầu không bảo đảm an toàn lao động gây ra.
5. Quản lý môi trường xây dựng
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
39 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Nhà th ầu thi công xây d ựng phải thực hiện các bi ện pháp đảm bảo về môi tr ường cho người lao động trên công tr ường và bảo vệ môi tr ường xung quanh, bao g ồm có bi ện pháp chống bụi, chống ồn, xử lý ph ế thải và thu d ọn hiện tr ường. Đối với nh ững công trình xây dựng trong khu vực đô thị thì còn phải thực hiện các biện pháp bao che, thu dọn phế thải đưa đến nơi quy định.
- Trong quá trình vận chuyển vật liệu xây dựng, phế thải phải có biện pháp che chắn đảm
bảo an toàn, vệ sinh môi trường.
- Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu tư phải có trách nhiệm kiểm tra giám sát việc thực hiện bảo vệ môi trường xây dựng, đồng thời chịu sự kiểm tra giám sát của cơ quan quản lý nhà nước về môi trường. Trường hợp nhà thầu thi công xây dựng không tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường thì chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước về môi trường có quyền đình chỉ thi công xây dựng và yêu cầu nhà thầu thực hiện đúng biện pháp bảo vệ môi trường.
- Người để xảy ra các hành vi làm t ổn hại đến môi tr ường trong quá trình thi công xây dựng công trình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
1.4. ĐIỀU KIỆN NĂNG LỰC CỦA CÁC CHỦ THỂ THAM GIA QT ĐẦU TƯ XDCT
1.4.1. Các quy định chung về điều kiện năng lực đối với tổ chức và cá nhân
- Các tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động xây dựng phải có đủ điều kiện năng lực phù
hợp với loại dự án; loại, cấp công trình và công việc theo quy định của Nghị định này.
- Cá nhân tham gia hoạt động xây dựng phải có văn bằng, chứng chỉ đào tạo phù hợp với
công việc đảm nhận do các cơ sở đào tạo hợp pháp cấp.
- Cá nhân đảm nhận chức danh ch ủ nhiệm đồ án thi ết kế quy ho ạch xây dựng, thiết kế XDCT; chủ trì các đồ án thiết kế; chủ nhiệm khảo sát xây dựng; giám sát thi công xây dựng và cá nhân hành ngh ề độc lập th ực hi ện các công vi ệc thiết kế quy ho ạch xây dựng, thiết kế XDCT, giám sát thi công xây dựng phải có chứng chỉ hành nghề theo quy định.
- Cá nhân đảm nh ận ch ức danh giám đốc tư vấn qu ản lý d ự án, ch ỉ huy tr ưởng công trường, giám sát thi công xây d ựng không được đồng thời đảm nhận quá một công việc theo chức danh trong cùng một thời gian.
Cá nhân đảm nhận các chức danh theo quy định tại khoản 3 và 4 Điều này chỉ được ký hợp
đồng lao động dài hạn với một tổ chức theo quy định của pháp luật.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
40 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức được xác định theo cấp bậc trên cơ sở năng lực hành nghề xây d ựng của các cá nhân trong t ổ chức, kinh nghi ệm hoạt động xây dựng, khả năng tài chính, thiết bị và năng lực quản lý của tổ chức.
- Một tổ chức tư vấn được thực hiện một, một số hoặc tất cả các công việc về lập dự án đầu tư xây dựng công trình, quản lý dự án, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, giám sát thi công xây d ựng công trình nếu có đủ điều kiện năng lực theo quy định của Nghị định này. Các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước, nhà thầu thiết kế xây dựng công trình không được ký hợp đồng tư vấn giám sát với chủ đầu tư đối với công trình do mình thiết kế; nhà thầu giám sát thi công xây dựng không được ký hợp đồng với nhà thầu thi công xây dựng thực hiện kiểm định chất lượng công trình xây dựng đối với công trình do mình giám sát.
Tổ chức tư vấn khi thực hiện công việc tư vấn nào thì được xếp hạng theo công việc tư vấn
đó.
- Khi lựa chọn nhà thầu để thực hiện các công việc trong hoạt động xây dựng, chủ đầu tư phải căn cứ vào các quy định về điều kiện năng lực tại Nghị định này và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những thiệt hại do việc lựa chọn nhà thầu không đủ điều kiện năng lực phù hợp với công việc.
1.4.2. Điều kiện năng lực hành nghề XD đối với cá nhân tham gia hoạt động XD
1. Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề
a. Chứng chỉ hành nghề
- Chứng chỉ hành nghề là giấy xác nhận năng lực hành nghề cấp cho kỹ sư, kiến trúc sư có đủ trình độ chuyên môn và kinh nghi ệm nghề nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thiết kế quy hoạch xây dựng, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng, định giá sản phẩm xây dựng.
- Chứng chỉ hành nghề được quy định theo mẫu thống nhất và có giá tr ị trong phạm vi cả
nước. Chứng chỉ hành nghề phải nêu rõ phạm vi và lĩnh vực được phép hành nghề.
- Chứng chỉ hành ngh ề do Bộ trưởng Bộ Xây dựng cấp. Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết
định thành lập Hội đồng tư vấn giúp Bộ trưởng cấp chứng chỉ hành nghề.
- Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ th ể vi ệc cấp ch ứng ch ỉ hành ngh ề; quy định ch ức năng,
nhiệm vụ, quy chế hoạt động của Hội đồng tư vấn.
b. Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề kiến trúc sư
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
41 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Người được cấp chứng chỉ hành nghề kiến trúc sư phải có trình độ đại học trở lên thuộc chuyên ngành kiến trúc hoặc quy hoạch xây dựng, có kinh nghiệm trong công tác thiết kế tối thiểu 5 năm và đã tham gia thiết kế kiến trúc ít nhất 5 công trình hoặc 5 đồ án quy hoạch xây dựng được phê duyệt.
c. Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề của kỹ sư
Người được cấp chứng chỉ hành nghề kỹ sư phải có trình độ đại học trở lên thuộc chuyên ngành phù hợp với lĩnh vực hành ngh ề xin đăng ký, có kinh nghi ệm trong lĩnh vực đăng ký hành nghề ít nhất 5 năm và đã tham gia thực hiện thiết kế hoặc khảo sát ít nhất 5 công trình.
d. Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề giám sát thi công xây dựng công trình
- Người được cấp chứng chỉ hành nghề giám sát thi công xây dựng công trình phải có trình độ đại học trở lên thuộc chuyên ngành phù hợp với lĩnh vực hành nghề xin đăng ký; đã trực tiếp tham gia thiết kế, thi công xây dựng hoặc giám sát thi công xây dựng công trình ít nhất 5 năm; đã qua lớp bồi dưỡng nghiệp vụ giám sát thi công xây dựng.
- Đối với vùng sâu, vùng xa, nh ững người có trình độ cao đẳng, trung cấp thuộc chuyên ngành xây dựng phù hợp; đã trực tiếp tham gia thiết kế hoặc thi công xây dựng hoặc giám sát thi công xây dựng công trình ít nhất 5 năm; đã qua lớp bồi dưỡng nghiệp vụ giám sát thi công xây dựng. Chứng chỉ này chỉ được sử dụng hành nghề trong phạm vi vùng sâu, vùng xa.
e. Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề kỹ sư định giá xây dựng
Giấy chứng nhận hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ định giá xây dựng theo
quy định là căn cứ để cấp chứng chỉ kỹ sư định giá xây dựng.
2. Điều kiện năng lực và phạm vi hoạt động của cá nhân trong hoạt động XD
a. Chủ nhiệm lập dự án:
+ Năng lực của Chủ nhiệm lập dự án được phân thành 2 h ạng theo loại công trình. Ch ủ nhiệm lập dự án phải có trình độ đại học thuộc chuyên ngành phù hợp với tính chất, yêu cầu của dự án và đáp ứng các điều kiện tương ứng với mỗi hạng dưới đây:
- Hạng 1:
Có thời gian liên tục làm công tác lập dự án tối thiểu 7 năm, đã là chủ nhiệm lập 1 dự án nhóm A hoặc 2 dự án nhóm B cùng loại hoặc là chủ nhiệm thiết kế hạng 1 đối với công trình cùng loại dự án.
- Hạng 2:
Có thời gian liên tục làm công tác lập dự án tối thiểu 5 năm, đã là chủ nhiệm lập 1 dự án nhóm B hoặc 2 dự án nhóm C cùng loại hoặc đã là chủ nhiệm thiết kế hạng 2 trở lên đối với công trình cùng loại dự án. PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
42 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Riêng đối với vùng sâu, vùng xa, nh ững cá nhân có b ằng cao đẳng, trung cấp thu ộc chuyên ngành phù h ợp với loại dự án, có th ời gian liên tục làm công tác l ập dự án, thiết kế tối thiểu 5 năm thì được công nhận là chủ nhiệm lập dự án hạng 2.
+ Phạm vi hoạt động:
- Hạng 1: được làm chủ nhiệm lập dự án đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm
A, B, C cùng loại;
- Hạng 2: được làm chủ nhiệm lập dự án đối với dự án nhóm B, C cùng loại;
- Đối với cá nhân ch ưa xếp hạng được làm ch ủ nhiệm lập dự án đối với dự án ch ỉ yêu
cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình cùng loại.
b. Giám đốc tư vấn quản lý dự án:
+ Năng lực của Giám đốc tư vấn quản lý dự án được phân thành 2 hạng theo loại dự án. Giám đốc tư vấn quản lý dự án phải có trình độ đại học thuộc chuyên ngành xây d ựng phù hợp với yêu cầu của dự án và đáp ứng các điều kiện tương ứng với mỗi hạng dưới đây:
- Giám đốc tư vấn quản lý dự án hạng 1:
Có thời gian liên tục làm công tác thiết kế, thi công xây dựng tối thiểu 7 năm, đã là giám đốc hoặc phó giám đốc tư vấn quản lý dự án của 1 dự án nhóm A hoặc 2 dự án nhóm B cùng loại hoặc đã là chỉ huy trưởng công trường hạng 1 hoặc chủ nhiệm thiết kế hạng 1.
- Giám đốc tư vấn quản lý dự án hạng 2:
Có thời gian liên tục làm công tác thiết kế, thi công xây dựng tối thiểu 5 năm, đã là Giám đốc hoặc Phó giám đốc tư vấn quản lý dự án của 1 dự án nhóm B hoặc 2 dự án nhóm C cùng loại hoặc đã là chỉ huy trưởng công trường hạng 2 hoặc chủ nhiệm thiết kế hạng 2.
- Đối với vùng sâu, vùng xa, nh ững người có trình độ cao đẳng hoặc trung c ấp thuộc chuyên ngành xây dựng phù hợp với loại công trình, có kinh nghiệm trong công tác lập dự án hoặc thiết kế hoặc thi công xây d ựng tối thiểu 5 năm được giữ chức danh Giám đốc tư vấn quản lý dự án hạng 2.
+ Trường hợp chủ đầu tư thành lập Ban quản lý dự án thì giám đốc quản lý dự án phải có
năng lực tương ứng với giám đốc tư vấn quản lý dự án quy định tại khoản 1 Điều này.
+ Phạm vi hoạt động:
- Hạng 1: được quản lý dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, B, C;
- Hạng 2: được quản lý dự án nhóm B, C.
c. Chủ nhiệm khảo sát xây dựng:
Tiêu chí xếp hạng năng lực theo hạng 1, hạng 2; Phạm vi hoạt động theo từng hạng.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
43 Phương pháp định giá xây dựng 2012
d. Chủ nhiệm thiết kế xây dựng công trình:
* Chủ nhiệm thiết kế xây dựng công trình được phân thành 2 hạng như sau:
+ Hạng 1:
Có chứng chỉ hành nghề kiến trúc sư, kỹ sư phù hợp với công việc đảm nhận;
- Đã là chủ nhiệm thiết kế ít nhất 1 công trình cấp đặc biệt hoặc cấp I hoặc 2 công trình cấp II cùng lo ại hoặc đã làm ch ủ trì thiết kế 1 lĩnh vực chuyên môn chính c ủa 3 công trình cấp đặc biệt hoặc cấp I cùng loại.
+ Hạng 2:
- Có chứng chỉ hành nghề kiến trúc sư, kỹ sư phù hợp với công việc đảm nhận;
- Đã là chủ nhiệm thiết kế ít nhất 1 công trình cấp II hoặc 2 công trình cấp III cùng lo ại
hoặc đã làm chủ trì thiết kế 1 lĩnh vực chuyên môn chính của 3 công trình cấp II cùng loại.
* Phạm vi hoạt động:
+ Hạng 1: được làm ch ủ nhiệm thiết kế công trình cùng lo ại cấp đặc biệt, cấp I, cấp II,
cấp III và cấp IV và làm chủ nhiệm lập dự án nhóm A, B, C cùng loại;
+ Hạng 2: được làm chủ nhiệm thiết kế công trình cùng lo ại cấp II, cấp III và cấp IV và
được làm chủ nhiệm lập dự án nhóm B, C cùng loại.
e. Chủ trì thiết kế xây dựng công trình:
* Chủ trì thiết kế xây dựng công trình được phân thành 2 hạng như sau:
+ Hạng 1:
- Có chứng chỉ hành nghề kiến trúc sư, kỹ sư phù hợp với công việc đảm nhận;
- Đã làm chủ trì thiết kế chuyên môn của ít nhất 1 công trình cấp đặc biệt hoặc cấp I hoặc 2
công trình cấp II cùng loại.
+ Hạng 2:
- Có chứng chỉ hành nghề kiến trúc sư, kỹ sư phù hợp với công việc đảm nhận;
- Đã làm chủ trì thiết kế chuyên môn của ít nhất 1 công trình cấp II hoặc 2 công trình cấp III
cùng loại hoặc đã tham gia thiết kế 5 công trình cùng loại.
+ Riêng đối với vùng sâu, vùng xa, nh ững cá nhân có trình độ cao đẳng, trung cấp thuộc chuyên ngành phù hợp với loại công trình, có thời gian liên tục làm công tác thiết kế tối thiểu 5 năm thì được làm chủ trì thiết kế công trình cấp III, cấp IV, trừ các công trình quy định tại Điều 28 của Nghị định quản lý chất lượng công trình xây dựng.
* Phạm vi hoạt động:
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
44 Phương pháp định giá xây dựng 2012
+ Hạng 1: được làm chủ trì thiết kế cùng lĩnh vực chuyên môn công trình cấp đặc biệt, cấp I,
cấp II, cấp III và cấp IV;
+ Hạng 2: được làm chủ trì thiết kế cùng lĩnh vực chuyên môn công trình cấp II, cấp III và cấp
IV.
f. Chỉ huy trưởng công trường:
* Năng lực của ch ỉ huy tr ưởng công tr ường được phân thành 2 h ạng. Ch ỉ huy tr ưởng công trường phải có bằng đại học trở lên thuộc chuyên ngành phù hợp với loại công trình và đáp ứng các điều kiện tương ứng với mỗi hạng dưới đây:
+ Hạng 1:
- Có thời gian liên tục làm công tác thi công xây dựng tối thiểu 7 năm;
- Đã là ch ỉ huy tr ưởng công tr ường của công trình c ấp đặc biệt hoặc cấp I ho ặc 2 công
trình cấp II cùng loại.
+ Hạng 2:
- Có thời gian liên tục làm công tác thi công xây dựng tối thiểu 5 năm;
- Đã là ch ỉ huy trưởng công trường của công trình cấp II hoặc 2 công trình c ấp III cùng
loại.
+ Đối với vùng sâu, vùng xa, nh ững người có trình độ cao đẳng hoặc trung cấp thuộc chuyên ngành xây d ựng phù h ợp với lo ại công trình, có kinh nghi ệm thi công t ối thiểu 5 năm được giữ chức danh chỉ huy trưởng hạng 2.
* Phạm vi hoạt động:
+ Hạng 1: được làm chỉ huy trưởng công trình cấp đặc biệt, cấp I, II, III và IV cùng loại;
+ Hạng 2: được làm chỉ huy trưởng công trình từ cấp II, III và IV cùng loại.
g. Cá nhân hành nghề độc lập thiết kế, khảo sát, giám sát thi công XDCT:
+ Điều kiện của cá nhân hành nghề độc lập thiết kế, khảo sát xây dựng, giám sát thi công
xây dựng công trình như sau:
- Có chứng chỉ hành nghề phù hợp với lĩnh vực hành nghề;
- Có đăng ký kinh doanh ho ạt động hành ngh ề thiết kế, khảo sát, giám sát thi công xây
dựng theo quy định của pháp luật.
+ Phạm vi hoạt động:
- Cá nhân hành ngh ề độc lập khảo sát xây dựng chỉ được tư vấn cho chủ đầu tư về việc lập nhiệm vụ khảo sát, thẩm định để phê duyệt kết quả từng loại khảo sát phù hợp với chứng chỉ;
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
45 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Cá nhân hành ngh ề độc lập thiết kế xây dựng công trình được thiết kế các công trình
cấp IV cùng loại và nhà ở riêng lẻ;
- Cá nhân hành ngh ề giám sát thi công xây d ựng độc lập được giám sát thi công xây
dựng công trình cấp IV cùng loại và nhà ở riêng lẻ.
+ Cá nhân hành nghề độc lập khi HĐ phải thực hiện theo các quy định của pháp luật.
1.4.3. Điều kiện năng lực và phạm vi hoạt động của tổ chức tham gia hoạt động XD
1. Điều kiện năng lực khi lập dự án:
+ Năng lực của tổ chức lập dự án được phân thành 2 hạng theo loại dự án như sau:
- Hạng 1:
Có ít nhất 20 người là kiến trúc sư, kỹ sư, kỹ sư kinh tế phù hợp với yêu cầu của dự án; trong đó có người có đủ điều kiện làm chủ nhiệm lập dự án hạng 1 hoặc chủ nhiệm thiết kế hạng 1 công trình cùng loại.
- Hạng 2:
Có ít nhất 10 người là kiến trúc sư, kỹ sư, kỹ sư kinh tế phù hợp với yêu cầu của dự án; trong đó có ng ười đủ điều ki ện làm ch ủ nhi ệm lập dự án h ạng 2 ho ặc ch ủ nhiệm thiết kế hạng 2 công trình cùng loại.
+ Phạm vi hoạt động:
- Hạng 1: được lập dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, B, C cùng loại;
- Hạng 2: được lập dự án nhóm B, C cùng loại;
- Đối với tổ chức chưa đủ điều kiện để xếp hạng chỉ được lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật
của công trình cùng loại.
2. Điều kiện đối với tổ chức tư vấn quản lý dự án:
* Năng lực của tổ chức tư vấn quản lý dự án được phân thành 2 hạng như sau:
+ Hạng 1:
- Có giám đốc tư vấn quản lý dự án hạng 1 phù hợp với loại dự án;
- Có tối thiểu 30 kiến trúc sư, kỹ sư, kỹ sư kinh tế phù hợp với yêu cầu của dự án trong
đó có ít nhất 3 kỹ sư kinh tế;
- Đã thực hiện quản lý ít nhất 1 dự án nhóm A hoặc 2 dự án nhóm B cùng loại.
+ Hạng 2:
- Có giám đốc tư vấn quản lý dự án hạng 2 phù hợp với loại dự án;
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
46 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Có tối thiểu 20 kiến trúc sư, kỹ sư, kỹ sư kinh tế phù hợp với yêu cầu của dự án trong
đó có ít nhất 2 kỹ sư kinh tế;
- Đã thực hiện quản lý ít nhất 1 dự án nhóm B hoặc 2 dự án nhóm C cùng loại.
* Phạm vi hoạt động:
+ Hạng 1: được quản lý dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, B, C;
+ Hạng 2: được quản lý dự án nhóm B, C;
+ Các tổ chức chưa đủ điều kiện xếp hạng được thực hiện quản lý dự án đối với các dự
án chỉ yêu cầu Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình.
3. Điều kiện đối với tổ chức khảo sát xây dựng:
* Năng lực của tổ chức khảo sát xây dựng được phân thành 2 hạng như sau:
+ Hạng 1:
- Có ít nh ất 20 người là kỹ sư phù hợp với yêu cầu của nhiệm vụ khảo sát, trong đó có
người có đủ điều kiện làm chủ nhiệm khảo sát hạng 1;
- Có đủ thiết bị phù hợp với từng loại khảo sát và phòng thí nghiệm hợp chuẩn;
- Đã th ực hiện ít nh ất 1 nhi ệm vụ khảo sát cùng lo ại của công trình c ấp đặc biệt hoặc
cấp I, hoặc 2 nhiệm vụ khảo sát cùng loại của công trình cấp II.
+ Hạng 2:
- Có ít nh ất 10 người là kỹ sư phù hợp với yêu cầu của nhiệm vụ khảo sát trong đó có
người có đủ điều kiện làm chủ nhiệm khảo sát hạng 2;
- Có đủ thiết bị khảo sát để thực hiện từng loại khảo sát;
- Đã thực hiện ít nhất 1 nhiệm vụ khảo sát cùng loại của công trình cấp II hoặc 2 nhiệm
vụ khảo sát cùng loại của công trình cấp III.
* Phạm vi hoạt động:
+ Hạng 1: được thực hiện nhiệm vụ khảo sát cùng loại công trình cấp đặc biệt, cấp I, cấp
II, cấp III và cấp IV;
+ Hạng 2: được thực hiện nhiệm vụ khảo sát cùng lo ại công trình cấp II, cấp III và c ấp
IV;
+ Đối với khảo sát địa hình, ch ỉ các tổ chức khảo sát hạng 1 và 2 m ới được thực hiện
khảo sát địa hình các loại quy mô.
4. Điều kiện đối với tổ chức thiết kế xây dựng:
* Năng lực của tổ chức tư vấn thiết kế xây dựng được phân thành 2 hạng theo loại công
trình như sau: PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
47 Phương pháp định giá xây dựng 2012
+ Hạng 1:
- Có ít nhất 20 người là kiến trúc sư, kỹ sư thuộc các chuyên ngành phù h ợp trong đó có
người có đủ điều kiện làm chủ nhiệm thiết kế xây dựng công trình hạng 1;
- Có đủ chủ trì thiết kế hạng 1 về các bộ môn thuộc công trình cùng loại;
- Đã thiết kế ít nhất 1 CT cấp đặc biệt hoặc cấp I hoặc 2 công trình cấp II cùng loại.
+ Hạng 2:
- Có ít nhất 10 người là kiến trúc sư, kỹ sư thuộc các chuyên ngành phù h ợp trong đó có
người có đủ điều kiện làm chủ nhiệm thiết kế xây dựng công trình hạng 2;
- Có đủ chủ trì thiết kế hạng 2 về các bộ môn thuộc công trình cùng loại;
- Đã thiết kế ít nhất 1 công trình cấp II hoặc 2 công trình cấp III cùng loại.
* Phạm vi hoạt động:
+ Hạng 1: được thiết kế công trình c ấp đặc bi ệt, cấp I , c ấp II, c ấp III và c ấp IV cùng
loại; lập dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, B, C cùng loại;
+ Hạng 2: được thiết kế công trình cấp II, cấp III và cấp IV cùng loại; lập dự án nhóm B,
C cùng loại;
+ Đối với tổ chức chưa đủ điều kiện để xếp hạng được thiết kế công trình cấp IV cùng
loại, lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình của công trình cùng loại.
5. Điều kiện đối với tổ chức thi công xây dựng:
* Năng lực của tổ chức thi công xây d ựng công trình được phân thành 2 h ạng theo lo ại
công trình như sau:
+ Hạng 1:
- Có chỉ huy trưởng hạng 1 cùng loại công trình;
- Có đủ kiến trúc sư, kỹ sư thuộc chuyên ngành phù hợp với loại công trình thi công xây
dựng;
- Có đủ công nhân kỹ thuật có chứng chỉ đào tạo phù hợp với công việc đảm nhận;
- Có thiết bị thi công chủ yếu để thi công xây dựng công trình;
- Đã thi công xây d ựng ít nh ất 1 công trình c ấp đặc biệt, cấp I ho ặc 2 công trình c ấp II
cùng loại.
+ Hạng 2:
- Có chỉ huy trưởng hạng 2 trở lên cùng loại công trình;
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
48 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Có đủ kiến trúc sư, kỹ sư thuộc chuyên ngành phù hợp với loại công trình thi công xây
dựng;
- Có đủ công nhân kỹ thuật có chứng chỉ đào tạo phù hợp với công việc đảm nhận;
- Có thiết bị thi công chủ yếu để thi công xây dựng công trình;
- Đã thi công xây dựng ít nhất 1 công trình cấp II hoặc 2 công trình cấp III cùng loại.
* Phạm vi hoạt động:
+ Hạng 1: được thi công xây dựng công trình cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III và cấp IV
cùng loại;
+ Hạng 2: được thi công xây dựng công trình từ cấp II, cấp III và cấp IV cùng loại;
+ Đối với tổ chức chưa đủ điều kiện để xếp hạng được thi công công trình c ải tạo, sửa
chữa có tổng mức đầu tư dưới 3 tỷ đồng, nhà ở riêng lẻ.
6. Điều kiện đối với tổ chức giám sát thi công xây dựng:
* Năng lực của tổ chức giám sát công trình được phân thành 2 hạng theo loại công trình
như sau:
+ Hạng 1:
- Có ít nh ất 20 ng ười có ch ứng ch ỉ hành ngh ề giám sát thi công xây d ựng công trình
thuộc các chuyên ngành phù hợp;
- Đã giám sát thi công xây dựng ít nhất 1 công trình cấp đặc biệt hoặc cấp I, hoặc 2 công
trình cấp II cùng loại.
+ Hạng 2:
- Có ít nh ất 10 ng ười có ch ứng ch ỉ hành ngh ề giám sát thi công xây d ựng công trình
thuộc các chuyên ngành phù hợp;
- Đã giám sát thi công xây d ựng ít nh ất 1 công trình c ấp II, ho ặc 2 công trình c ấp III
cùng loại.
* Phạm vi hoạt động:
+ Hạng 1: được giám sát thi công xây d ựng công trình c ấp đặc biệt, cấp I, II, III và IV
cùng loại;
+ Hạng 2: được giám sát thi công xây dựng công trình từ cấp II, III và IV cùng loại;
+ Đối với tổ chức chưa đủ điều kiện để xếp hạng thì được giám sát thi công xây d ựng
công trình cấp IV cùng loại.
7. Điều kiện đối với tổ chức tư vấn quản lý chi phí đầu tư XDCT:
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
49 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Tổ ch ức hoạt động tư vấn qu ản lý chi phí đầu tư xây dựng phải có ít nh ất 3 ng ười có chứng chỉ Kỹ sư định giá xây d ựng. Tổ chức hoạt động tư vấn quản lý chi phí đầu tư xây dựng được phân thành 2 hạng như sau :
- Hạng 1 có ít nhất 5 Kỹ sư định giá xây dựng hạng 1.
- Hạng 2 có ít nh ất 3 Kỹ sư định giá xây dựng hạng 2 hoặc 1 Kỹ sư định giá xây dựng
hạng 1.
1.5. QUẢN LÝ CHI PHÍ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
1.5.1. Nguyên tắc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình
- Qu ản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình ph ải bảo đảm mục tiêu, hi ệu quả dự án
đầu tư xây dựng công trình và các yêu cầu khách quan của kinh tế thị trường.
- Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình theo từng CT, phù hợp với các giai đoạn
đầu tư XDCT, các bước thiết kế, loại nguồn vốn và các quy định của Nhà nước.
- Tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng công trình phải được tính đúng, tính đủ và phù hợp độ dài thời gian xây dựng công trình. Tổng mức đầu tư là chi phí tối đa mà chủ đầu tư được phép sử dụng để đầu tư xây dựng công trình.
- Nhà nước thực hiện chức năng quản lý về chi phí đầu tư xây dựng công trình thông qua vi ệc ban hành, h ướng dẫn và ki ểm tra vi ệc th ực hiện các quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
- Chủ đầu tư xây dựng công trình ch ịu trách nhi ệm toàn diện về việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến khi kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác, sử dụng.
1.5.2. Quản lý tổng mức đầu tư
1. Lập tổng mức đầu tư
Khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình hay lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đối với trường hợp không ph ải lập dự án, ch ủ đầu tư phải xác định tổng mức đầu tư để tính toán hiệu quả đầu tư xây dựng. Tổng mức đầu tư đã được phê duyệt là chi phí tối đa mà chủ đầu tư được phép sử dụng để đầu tư xây dựng công trình và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình.
2. Điều chỉnh tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư được điều chỉnh trong các trường hợp: Xuất hiện các yếu tố bất khả kháng: động đất, bão, lũ, lụt, lốc, sóng thần, lở đất; chiến tranh hoặc có nguy cơ xảy ra chiến
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
50 Phương pháp định giá xây dựng 2012
tranh và có tác động trực tiếp đến công trình xây d ựng; khi quy ho ạch đã phê duy ệt được điều chỉnh có ảnh hưởng trực tiếp tới tổng mức đầu tư xây dựng công trình; do người quyết định đầu tư thay đổi, điều chỉnh quy mô công trình khi th ấy xuất hiện các yếu tố mới đem lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao hơn.
Đối với các công trình sử dụng vốn ngân sách nhà nước, trường hợp tổng mức đầu tư điều chỉnh không vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt, kể cả thay đổi cơ cấu các khoản mục chi phí trong tổng mức đầu tư (bao gồm cả sử dụng chi phí dự phòng) thì chủ đầu tư tự điều chỉnh, sau đó phải báo cáo người quyết định đầu tư về kết quả điều chỉnh. Trường hợp tổng mức đầu tư điều chỉnh vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư phải báo cáo người quyết định đầu tư cho phép trước khi thực hiện việc điều chỉnh.
Đối với công trình sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước và vốn đầu tư khác của Nhà nước thì ch ủ đầu tư tự quyết định và chịu trách nhiệm về việc điều chỉnh tổng mức đầu tư.
Phần tổng mức đầu tư điều chỉnh thay đổi so với tổng mức đầu tư đã được phê duyệt
phải được tổ chức thẩm định.
1.5.3. Quản lý dự toán công trình
1.Yêu cầu về thẩm tra, phê duyệt dự toán
Dự toán công trình trước khi phê duyệt phải được thẩm tra. Dự toán công trình, hạng mục công trình ph ải được tính đủ các yếu tố chi phí theo quy định. Nội dung th ẩm tra dự toán công trình bao g ồm: kiểm tra s ự phù h ợp gi ữa kh ối lượng dự toán ch ủ yếu với khối lượng thiết kế; kiểm tra tính đúng đắn, hợp lý của việc áp dụng, vận dụng đơn giá xây dựng công trình, định mức tỷ lệ, dự toán chi phí t ư vấn và d ự toán các kho ản mục chi phí khác trong dự toán công trình; xác định giá trị dự toán công trình.
Trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực thẩm tra thì thuê các tổ chức, cá nhân có đủ năng lực, kinh nghiệm thẩm tra dự toán công trình. Tổ chức, cá nhân th ẩm tra dự toán công trình chịu trách nhiệm trước pháp lu ật và ch ủ đầu tư về kết quả thẩm tra của mình. Chi phí thẩm tra dự toán công trình do chủ đầu tư quyết định.
Chủ đầu tư phê duy ệt và ch ịu trách nhi ệm trước pháp lu ật về kết quả phê duy ệt dự toán công trình sau khi đã thẩm tra làm cơ sở xác định giá gói thầu, giá thành XD và là căn cứ để đàm phán ký kết hợp đồng, thanh toán với nhà thầu trong trường hợp chỉ định thầu.
2. Điều chỉnh dự toán công trình
Dự toán công trình được điều chỉnh trong các trường hợp:
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
51 Phương pháp định giá xây dựng 2012
+ Xu ất hiện các yếu tố bất kh ả kháng: động đất, bão, lũ, lụt, lốc, sóng th ần, lở đất;
chiến tranh hoặc có nguy cơ xảy ra chiến tranh và có tác động trực tiếp đến CTXD;
+ Khi quy ho ạch đã phê duy ệt được điều chỉnh có ảnh hưởng trực tiếp tới tổng mức
đầu tư XDCT;
+ Do ng ười quyết định đầu tư thay đổi, điều ch ỉnh quy mô công trình khi th ấy xuất
hiện các yếu tố mới đem lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao hơn
- Các tr ường hợp được phép thay đổi, bổ sung thi ết kế không trái v ới thiết kế cơ sở hoặc thay đổi cơ cấu chi phí trong d ự toán nh ưng không vượt dự toán công trình đã được phê duyệt, kể cả chi phí dự phòng.
Chủ đầu tư tổ chức thẩm tra, phê duyệt dự toán điều chỉnh.
1.5.4. Quản lý định mức xây dựng
Định mức xây dựng bao gồm định mức kinh tế - kỹ thuật và định mức tỷ lệ. Bộ Xây dựng công bố suất vốn đầu tư và các định mức xây dựng: Định mức dự toán xây dựng công trình (Phần xây dựng, Phần khảo sát, Ph ần lắp đặt), Định mức dự toán s ửa chữa trong xây dựng công trình, Định mức vật tư trong xây d ựng, Định mức chi phí qu ản lý dự án, Định mức chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và các định mức xây dựng khác.
1. Quản lý Nhà nước đối với định mức
Các Bộ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào phương pháp xây dựng định mức để tổ chức xây dựng, công bố định mức cho các công tác xây d ựng đặc thù của Bộ, địa phương chưa có trong hệ thống định mức xây dựng do Bộ Xây dựng công bố. Đối với các định mức xây dựng đã có trong h ệ thống định mức xây dựng được công bố nhưng chưa phù hợp với biện pháp, điều ki ện thi công ho ặc yêu cầu kỹ thuật của công trình thì ch ủ đầu tư tổ chức điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp.
2. Trách nhiệm của chủ đầu tư, nhà thầu khi vận dụng các định mức
Đối với các định mức xây dựng chưa có trong hệ thống định mức xây dựng đã được công bố thì chủ đầu tư căn cứ theo yêu cầu kỹ thuật, điều kiện thi công và phương pháp xây dựng định mức để tổ chức xây dựng các định mức đó hoặc vận dụng các định mức xây dựng tương tự đã sử dụng ở công trình khác để quyết định áp dụng. Trường hợp sử dụng các định mức xây dựng mới ch ưa có nêu trên làm c ơ sở lập đơn giá để thanh toán đối với các gói thầu sử dụng vốn ngân sách nhà n ước áp d ụng hình th ức ch ỉ định thầu thì ch ủ đầu tư báo cáo người quyết định đầu tư xem xét quyết định. Riêng công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư thì Bộ trưởng Bộ quản lý chuyên ngành, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
52 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Chủ đầu tư tự tổ chức hoặc thuê các tổ chức có năng lực, kinh nghiệm để hướng dẫn lập, điều chỉnh định mức xây dựng. Tổ chức tư vấn chịu trách nhiệm về tính hợp lý, chính xác của các định mức do mình xây d ựng. Chủ đầu tư quyết định việc áp d ụng, vận dụng định mức xây dựng được công bố hoặc điều chỉnh để lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng xây dựng công trình.
1.5.5. Quản lý giá xây dựng công trình
1. Cơ sở xác định giá xây dựng
Chủ đầu tư căn cứ tính chất, điều kiện đặc thù của công trình, hệ thống định mức và phương pháp lập đơn giá xây d ựng công trình để xây dựng và quyết định áp dụng đơn giá của công trình làm cơ sở xác định dự toán, quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
Đối với các dự án sử dụng vốn ODA có yêu cầu sử dụng lao động nước ngoài, vật tư, vật liệu nhập khẩu, thiết bị thi công nhập khẩu và các yêu cầu đặc thù khác thì đơn giá xây dựng được lập bổ sung các chi phí này theo điều kiện thực tế và đặc thù công trình.
2. Yêu cầu trong quản lý giá xây dựng
Chủ đầu tư xây dựng công trình được thuê các t ổ chức, cá nhân t ư vấn chuyên môn có năng lực, kinh nghiệm thực hiện các công việc hoặc phần công việc liên quan tới việc lập đơn giá XDCT. T ổ chức, cá nhân t ư vấn ch ịu trách nhi ệm tr ước ch ủ đầu tư và pháp lu ật trong việc đảm bảo tính hợp lý, chính xác của các đơn giá xây dựng công trình do mình lập.
UBND cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng căn cứ vào hướng dẫn của Nhà n ước và tình hình cụ thể của địa phương để công bố hệ thống đơn giá xây dựng, giá ca máy và thiết bị thi công xây dựng, giá vật liệu,... để tham khảo trong quá trình xác định giá XDCT.
1.5.6. Quản lý chỉ số giá xây dựng
1. Khái niệm và ý nghĩa của chỉ số giá xây dựng
Chỉ số giá xây dựng gồm: chỉ số giá tính cho một nhóm hoặc một loại CTXD; chỉ số giá theo cơ cấu chi phí; chỉ số giá theo yếu tố vật liệu, nhân công, máy thi công. Ch ỉ số giá xây dựng là một trong các căn cứ để xác định tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình, dự toán XDCT, giá gói thầu và giá thanh toán theo hợp đồng xây dựng.
2. Quản lý chỉ số giá
Bộ Xây dựng công bố phương pháp xây dựng chỉ số giá xây dựng và định kỳ công bố chỉ số giá xây d ựng để chủ đầu tư tham kh ảo áp dụng. Ch ủ đầu tư, nhà th ầu cũng có th ể tham kh ảo áp d ụng ch ỉ số giá xây d ựng do các t ổ chức tư vấn có n ăng lực, kinh nghi ệm
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
53 Phương pháp định giá xây dựng 2012
công bố. Chủ đầu tư căn cứ xu hướng biến động giá và đặc thù công trình để quyết định chỉ số giá xây dựng cho phù hợp.
1.5.7. Quản lý hợp đồng xây dựng
1. Yêu cầu và nguyên tắc đối với hợp đồng xây dựng
Hợp đồng trong ho ạt động xây dựng (sau đây gọi tắt là h ợp đồng xây dựng) là s ự thoả thuận bằng văn bản giữa Bên giao thầu và Bên nhận thầu về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các Bên tham gia h ợp đồng để thực hiện toàn bộ hay một số công vi ệc trong ho ạt động xây d ựng. Hợp đồng xây d ựng là v ăn bản pháp lý ràng bu ộc quyền và ngh ĩa vụ các bên tham gia h ợp đồng. Các tranh ch ấp giữa các bên tham gia h ợp đồng được giải quyết trên cơ sở hợp đồng đã ký kết có hiệu lực pháp luật.
Hợp đồng xây dựng bao gồm các nội dung chủ yếu sau: các công việc, nhiệm vụ phải thực hiện; các lo ại bảo lãnh; ch ất lượng và các yêu c ầu kỹ thuật khác c ủa công vi ệc; thời gian và ti ến độ thực hiện; giá hợp đồng, phương thức thanh toán; điều kiện nghiệm thu và bàn giao; th ời hạn bảo hành; trách nhi ệm do vi ph ạm hợp đồng; điều chỉnh hợp đồng; các thoả thuận khác theo từng loại hợp đồng; ngôn ngữ sử dụng trong hợp đồng.
Hợp đồng xây dựng chỉ được ký kết khi Bên giao th ầu hoàn thành vi ệc lựa chọn nhà thầu theo quy định và các bên tham gia đã kết thúc quá trình đàm phán hợp đồng. Hợp đồng xây dựng bao gồm hợp đồng tư vấn xây dựng, hợp đồng cung ứng vật tư, thiết bị, hợp đồng thi công xây dựng và hợp đồng tổng thầu xây dựng.
2. Quản lý hợp đồng xây dựng
Bên giao th ầu, bên nh ận th ầu, trong ph ạm vi quy ền và ngh ĩa vụ của mình có trách nhiệm lập kế hoạch và biện pháp tổ chức thực hiện phù hợp với nội dung của hợp đồng đã ký kết nhằm đạt được các thoả thuận trong hợp đồng. Nội dung quản lý thực hiện hợp đồng của các bên tham gia hợp đồng bao gồm: quản lý về chất lượng, tiến độ của công việc; khối lượng và qu ản lý giá h ợp đồng; quản lý về an toàn lao động, vệ sinh môi tr ường và phòng chống cháy nổ; quản lý thay đổi và điều chỉnh hợp đồng, các nội dung khác được qui định trong hợp đồng xây dựng nhằm đạt được mục đích của hợp đồng đã ký kết.
Việc thanh toán h ợp đồng phải phù hợp với loại hợp đồng, giá hợp đồng và các điều kiện trong hợp đồng mà các bên tham gia h ợp đồng đã ký kết. Số lần thanh toán, giai đoạn thanh toán và điều kiện thanh toán phải được ghi rõ trong hợp đồng.
Bên nhận thầu có trách nhiệm lập quyết toán hợp đồng gửi Bên giao thầu. Quyết toán hợp đồng phải xác định rõ giá hợp đồng đã ký kết, giá đã thanh toán, giá được thanh toán và các nghĩa vụ khác mà Bên giao th ầu cần phải thực hiện theo quy định trong hợp đồng. Bên
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
54 Phương pháp định giá xây dựng 2012
giao thầu có trách nhi ệm kiểm tra và quy ết toán với Bên nhận thầu và ch ịu trách nhiệm về giá trị hợp đồng đã quyết toán.
1.5.8. Quản lý thanh toán, quyết toán vốn đầu tư
- Cơ quan cấp phát, cho vay vốn có trách nhiệm thanh toán vốn đầu tư theo đề nghị thanh toán của chủ đầu tư (hoặc đại diện hợp pháp của chủ đầu tư) trên cơ sở kế hoạch vốn được giao. Chủ đầu tư (hoặc đại diện hợp pháp của chủ đầu tư) chịu trách nhiệm trước pháp lu ật về giá trị đề nghị thanh toán với tổ chức cấp phát, cho vay vốn. Nếu phát hiện những sai sót, bất hợp lý về giá trị đề nghị thanh toán của chủ đầu tư (hoặc đại diện hợp pháp của chủ đầu tư) thì các tổ chức cấp phát, cho vay vốn đầu tư phải thông báo ngay với chủ đầu tư để chủ đầu tư giải trình, bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.
- Vốn đầu tư được quyết toán là toàn bộ chi phí hợp pháp đã thực hiện cho đầu tư xây dựng công trình và đưa công trình vào khai thác sử dụng. Đối với các công trình sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì vốn đầu tư được quyết toán phải nằm trong giới hạn tổng mức đầu tư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Tuỳ theo quy mô, tính ch ất và thời hạn xây dựng công trình, chủ đầu tư có thể thực hiện quyết toán vốn đầu tư xây dựng cho từng hạng mục công trình hoặc toàn bộ công trình ngay sau khi hạng mục công trình, công trình hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng theo yêu cầu của người quyết định đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ quyết toán vốn đầu tư công trình, hạng mục công trình hoàn thành để trình người quyết định đầu tư phê duyệt quyết toán vốn đầu tư của toàn bộ dự án.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
55 Phương pháp định giá xây dựng 2012
CHƯƠNG 2
TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG
2.1. MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIÁ XÂY DỰNG
2.1.1. Khái niệm giá xây dựng công trình
Giá xây dựng công trình c ủa dự án đầu tư xây dựng là toàn b ộ chi phí c ần thiết để xây dựng mới, cải tạo, mở rộng hay trang b ị lại kỹ thuật cho công trình. Do đặc điểm của sản phẩm và sản xuất xây dựng nên giá xây d ựng công trình được biểu thị bằng các tên gọi khác nhau và được xác định chính xác d ần theo t ừng giai đoạn của quá trình đầu tư xây dựng công trình:
- Ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư đó là tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công
trình (hoặc sơ bộ tổng mức đầu tư đối với dự án phải lập báo cáo đầu tư);
- Ở giai đoạn thực hiện dự án đầu tư thì giá xây dựng được gọi tùy theo mỗi chức năng và vị trí trong các khâu của quá trình thực hiện đầu tư xây dựng với mỗi đối tượng tham gia, theo đó là dự toán công trình, dự toán hạng mục công trình, giá gói th ầu, giá dự thầu, giá đề nghị trúng thầu, giá ký hợp đồng;
- Ở giai đoạn kết thúc xây d ựng đưa dự án vào khai thác s ử dụng đó là giá thanh
toán, giá quyết toán hợp đồng và thanh toán, quyết toán vốn đầu tư.
Giá xây dựng công trình được xác định trên c ơ sở hệ thống định mức, đơn giá, ch ỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật và các ch ế độ chính sách của Nhà nước phù hợp với tình hình khách quan của thị trường ở từng thời kỳ và được quản lý theo Luật xây dựng và các văn bản pháp quy dưới Luật.
Giá xây d ựng không những chứa đựng tất cả những đặc điểm chung của giá cả hàng hoá các loại, mà còn có m ột số đặc điểm riêng th ể hiện đặc thù của sản phẩm xây dựng và sản xuất xây dựng
- Giá xây dựng mang đặc trưng đơn chiếc
Mỗi một dự án đầu tư xây dựng đều có công năng chuyên dùng xác định, do nó có k ết cấu, hình dáng và trang trí khác nhau, di ện tích và th ể tích công trình c ũng không gi ống nhau, khi xây dựng phải sử dụng vật liệu xây dựng và thiết bị công nghệ khác nhau. Giá xây dựng hầu hết, không thể có giá th ống nhất do Nhà nước hoặc nhà thầu quy định, mà chỉ có thể xác định giá xây dựng của dự án đầu tư xây dựng thông qua một trình tự đặc biệt, phù hợp với từng giai đoạn của quá trình đầu tư xây dựng.
- Giá xây dựng được xác định trong quá trình đầu tư xây dựng
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
56 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Quá trình s ản xuất xây dựng là một quá trình hao phí vật lực, nhân lực, máy móc thiết bị thi công với số lượng lớn, thời gian xây dựng thường dài. Quá trình đầu tư xây dựng thường khá dài, phải chia thành giai đoạn để tiến hành từng bước, từ thô đến tinh, từ tổng thể đến chi tiết.
Để phù hợp với yêu cầu quản lý chi phí đầu tư xây dựng theo các giai đoạn của quá trình đầu tư xây dựng, thì điều tất yếu là giá xây d ựng phải được tính nhiều lần có th ứ bậc với chức năng và mục đích khác nhau. Quá trình tính toán đó được nêu trong hình 2.1:
BÁO CÁO ĐẦU TƯ (Đối với một số loại DA ĐT XDCT)
SƠ BỘ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XDCT (GỒM TKẾ CƠ SỞ)
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
DỰ TOÁN XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
THIẾT KẾ KỸ THUẬT (Đối với những CT cấp I, đặc biệt) hoặc THIẾT KẾ BẢN VẼ THI CÔNG
GIÁ GÓI THẦU
GIÁ DỰ THẦU
GIÁ ĐỀ NGHỊ TRÚNG THẦU
GIÁ TRÚNG THẦU
GIÁ HỢP ĐỒNG
GIÁ THANH TOÁN
THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG
GIÁ QUYẾT TOÁN
KẾT THÚC XÂY DỰNG
Hình 2.1. Giá xây dựng được xác định trong quá trình đầu tư xây dựng
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
57 Phương pháp định giá xây dựng 2012
2.1.2. Đặc điểm của thị trường, sản phẩm và công nghệ XD tác động đến giá xây dựng
1. Đặc điểm thị trường xây dựng
a. Một người mua, nhiều người bán
Mỗi dự án đầu tư xây dựng công trình th ường chỉ có một chủ đầu tư với vai trò là người mua, còn để tạo ra sản phẩm xây dựng sau đầu tư của chủ đầu tư thì có nhiều nhà thầu xây dựng tham gia với tư cách là người bán.
Người mua (chủ đầu tư) phải tạm ứng tiền cho người bán (nhà th ầu xây dựng) trong
quá trình xây dựng.
Người mua (chủ đầu tư) đóng vai trò quyết định trong việc lựa chọn người bán (nhà thầu xây dựng) và mức giá bán c ủa nhà th ầu và th ường thực hiện thông qua ph ương thức đấu thầu.
b. Việc mua bán sản phẩm thường diễn ra tại nơi sản xuất
Sản phẩm xây dựng là những công trình, nhà c ửa được xây dựng và sử dụng tại chỗ và được thiết kế riêng theo yêu cầu về công năng sử dụng, nó có tính đa dạng và cá biệt cao về công dụng, cách chế tạo. Vì vậy, việc mua bán sản phẩm xây dựng thường diễn ra tại nơi xây dựng công trình.
Sản phẩm xây dựng không thể chế tạo sẵn hàng lo ạt để bán, trừ trường hợp chủ đầu
tư có thể xây sẵn một số căn hộ để bán hay cho thuê.
Sản phẩm xây dựng nói chung không có khâu lưu kho chờ bán.
c. Nhà nước là khách hàng lớn nhất
Hàng năm tổng mức vốn đầu tư có xây d ựng để phát tri ển cơ sở hạ tầng kinh tế-xã hội của nhà nước phục vụ các mục đích công cộng, an sinh xã h ội, an ninh, quốc phòng,… thường chiếm tỷ trọng lớn …, do vậy nhà nước luôn là lớn nhất trong thị trường xây dựng.
d. Chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế
Giá xây dựng cũng có những đặc tính chung của giá cả như các loại hàng hoá khác và cũng
bị ảnh hưởng của quy luật kinh tế cơ bản của kinh tế thị trường đó là:
* Ảnh hưởng của quy luật giá trị đối với giá xây dựng
Quy lu ật giá tr ị là quy lu ật kinh tế cơ bản của sản xuất hàng hoá. Giá c ả phải phù hợp với giá tr ị. Trong th ị trường xây dựng thì quy lu ật giá trị ảnh hưởng đến giá xây dựng biểu hiện chủ yếu ở 3 mặt sau đây:
- Điều tiết sản xuất sản phẩm xây dựng.
- Điều tiết việc mua bán sản phẩm này một cách tự phát.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
58 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Kích thích các doanh nghi ệp xây dựng luôn tìm gi ải pháp c ải tiến kỹ thu ật, công
nghệ thi công xây dựng để nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành sản phẩm xây dựng.
* Ảnh hưởng của quy luật lưu thông tiền tệ đối với giá xây dựng
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá tr ị hàng hoá, tức là sự so sánh giữa giá trị đồng tiền với giá trị hàng hoá. Do vậy, giá cả hình thành tỷ lệ thuận với giá trị và tỷ lệ nghịch với lượng giá trị của đơn vị tiền tệ thay thế.
ựng cũng vậy, một khi lượng sản phẩm xây dựng cần lưu thông đã xác định,
Trong xây d nếu:
- Lượng giá tr ị do mỗi một đơn vị tiền tệ thay thế càng lớn thì tổng mức giá cả sản
phẩm xây dựng càng nhỏ, do vậy, lượng tiền lưu thông càng ít.
- Lượng giá tr ị do mỗi một đơn vị tiền tệ thay thế càng nhỏ thì tổng mức giá cả sản
phẩm xây dựng càng lớn, do vậy, lượng tiền trong lưu thông càng nhiều.
Vì tiền ch ỉ là bi ểu hi ện của giá tr ị, bản thân nó không có giá tr
ị, cho nên, dù ti ền trong lưu thông vượt quá số lượng cần thiết khách quan, nó cũng không thể tự động rời khỏi lưu thông, khi đó, đồng tiền tất yếu mất giá, dẫn đến giá cả sản phẩm xây dựng leo thang mà khoa học kinh tế thường gọi là độ co giãn về giá của sản phẩm xây dựng.
* Ảnh hưởng của quy luật cung - cầu và giá cả đối với giá xây dựng
ả không những do giá tr ị hàng hoá và giá tr ị đồng tiền quyết định, mà nó còn ch ịu
Giá c sự chi phối của tình hình cung - cầu trên thị trường.
Quan h ệ cung - c ầu và giá c ả hàng hoá là quan h ệ ảnh hưởng lẫn nhau và ràng bu ộc nhau. Nếu quan sát trong m ột th ời gian ng ắn thì cung - c ầu quyết định giá c ả, nhưng nếu quan sát trong cả một thời kỳ dài thì thật ra giá cả quyết định cung - cầu; giá cả điều tiết cân bằng cung - cầu.
ự vận động của giá xây dựng trong thị trường xây dựng cho thấy: Cung không Xem xét s kịp với cầu thì giá c ả lên cao, vượt qua giá tr ị; cung vượt quá cầu thì giá cả hạ xuống, thấp hơn giá tr ị. Khi giá c ả cao hơn giá tr ị, nhà th ầu xây dựng nhận được lợi nhuận siêu ngạch, thì ngược lại nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư sẽ giảm bớt. Khi giá cả thấp hơn giá trị, nhà thầu xây dựng khó có th ể có kế sách kiếm được lợi nhuận, thậm chí phải chịu bù đắp thêm chi phí do bị lỗ để chờ đợi cơ hội mới, khi đó nhu cầu đầu tư của nhà đầu tư lại tăng lên.
* Ảnh hưởng của quy luật cạnh tranh đối với giá xây dựng
Trong xây d ựng, tác động của quy luật cạnh tranh có hai mặt: Mặt tích cực, tạo động lực thúc đẩy sản xuất phát triển, tạo chất lượng, giá cả, kiểu dáng, mẫu mã có l ợi cho Ch ủ đầu
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
59 Phương pháp định giá xây dựng 2012
tư. Mặt tiêu c ực, có th ể dẫn tới các th ủ đoạn canh tranh không lành m ạnh và giá c ả độc quyền gây bất lợi cho chủ đầu tư.
2. Đặc điểm của sản phẩm xây dựng
a. Sản phẩm mang tính đơn chiếc, riêng lẻ
Sản phẩm xây dựng là những công trình, nhà c ửa được xây dựng và sử dụng tại chỗ và phân bố tản mạn ở nhiều nơi trên lãnh th ổ. Sản phẩm xây dựng phụ thuộc chặt chẽ vào điều kiện địa phương nơi đặt công trình xây dựng. Do đó, nó có tính đa dạng và cá biệt cao về công dụng, cách chế tạo.
b. Được cấu thành bởi nhiều loại nguyên, vật liệu xây dựng
Sản phẩm xây dựng là tổng hợp của nhiều bộ phận, kết cấu cấu thành từ nhiều loại
nguyên, vật liệu xây dựng
c. Tiêu hao lớn về nhân lực, vật lực
Quá trình hình thành của sản phẩm xây dựng thường kéo dài do đặc thù của sản xuất xây dựng, do đó khi tiến hành xây dựng phải huy động một lượng lớn nhân công, máy móc, thiết bị phục vụ thi công
d. Nhiều chủ thể tham gia trong quá trình hình thành sản phẩm xây dựng:
Sản phẩm xây dựng liên quan đến nhiều ngành cả về phương diện cung cấp các yếu tố đầu vào, thiết kế và chế tạo sản phẩm, cả về phương diện sử dụng sản phẩm của xây dựng làm ra
e. Thời gian hình thành sản phẩm thường dài
Sản phẩm xây dựng được hình thành từ khâu lập dự án đến khi kết thúc xây dựng đưa vào khai thác sử dụng. Ngoài các khâu theo trình t ự hình thành ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư cũng phải tiêu hao khoảng thời gian nhất định thì thời gian tiến hành xây dựng cũng kéo dài trong khoảng thời gian của 1 năm hoặc nhiều năm tuỳ theo quy mô, tính chất của từng công trình …
f. Sản phẩm được hình thành chủ yếu ngoài hiện trường
Sản phẩm xây dựng là những công trình, nhà cửa được xây dựng và sử dụng tại chỗ, gắn liền với mặt đất, do đó sản phẩm xây dựng chủ yếu được sản xuất ngoài trời. Đặc điểm này làm cho sản phẩm xây dựng phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện tự nhiên, khí hậu nơi xây dựng công trình
g. Sản phẩm có giá trị lớn:
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
60 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Sản ph ẩm xây d ựng th ường có kích th ước và chi phí l ớn, có th ời gian ki ến tạo và s ử dụng lâu dài. Do đó, những sai lầm về xây dựng có thể gây nên các lãng phí lớn, tồn tại lâu dài và khó sửa chữa
3. Đặc điểm của công nghệ xây dựng
a. Sử dụng nhiều công nghệ khác nhau trong quá trình sản xuất
Do đặc điểm mang tính đơn chiếc, riêng lẻ của sản phẩm xây dựng nên công nghệ sản xuất của mỗi sản phẩm là công trình có cách th ức, biện pháp khác nhau để tạo ra các b ộ phận kết cấu của công trình theo thiết kế riêng biệt của nó.
b. Công nghệ xây dựng luôn có xu hướng đổi mới không ngừng
Sản ph ẩm xây dựng mang tính ch ất tổng hợp về kỹ thuật, kinh tế, xã hội, văn hoá- nghệ thuật và quốc phòng, vì vậy mỗi một bước phát triển của các lĩnh vực riêng lẻ đều tác động đến công nghệ xây dựng.
Bên cạnh đó do nhu c ầu về kỹ-mỹ thuật đối với công trình xây d ựng ngày càng cao nên ngày càng có nhi ều tiến bộ khoa học kỹ thuật, công ngh ệ xây dựng và được ứng dụng để thực hiện mục tiêu công trình xây dựng có chất lượng tốt nhất, thời gian xây dựng nhanh nhất, chi phí thấp nhất.
c. Việc sử dụng công nghệ xây dựng đòi hỏi lao động có trình độ cao.
Để tạo ra được những sản phẩm xây dựng theo kịp nhịp độ phát tri ển thì ngành xây dựng luôn luôn ph ải có một nguồn nhân lực được đào tạo chuyên sâu và có trình độ cao thích ứng với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, công nghệ xây dựng.
2.1.3. Vai trò của Chủ đầu tư, tổ chức tư vấn ĐTXD và nhà thầu XD trong định giá XD
Trong quá trình ĐTXD thì các chủ thể tham gia có các vai trò khác nhau đối với giá XD:
1. Vai trò của Chủ đầu tư
Chủ đầu tư thường có nhiều loại, từ những chủ đầu tư có rất nhiều hiểu biết về lĩnh vực xây dựng, đến những chủ đầu tư hầu như không biết gì về lĩnh vực này. Chủ đầu tư có nhu cầu xây dựng và nh ững mục tiêu xây dựng khác nhau, nh ưng tựu chung lại, họ đều có những vai trò chung giống nhau:
- Quyết định xây dựng một công trình của chủ đầu tư là một quyết định cực kỳ quan
trọng, phải tính toán, cân nhắc cẩn thận.
- Chủ đầu tư sẽ tiêu tốn của họ nhiều tiền bạc và thời gian vào việc XDCT.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
61 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Để xây dựng công trình thì m ọi Chủ đầu tư phải thuê các tổ chức tư vấn tiến hành khảo sát, thi ết kế, quản lý trong quá trình đầu tư xây dựng và thuê các nhà th ầu xây dựng thực hiện xây dựng công trình.
- Các ch ủ đầu tư, ngay cả đối với chủ đầu tư có hi ểu biết và có kinh nghi ệm trong lĩnh vực xây dựng, đều khó có th ể hình dung c ụ thể công trình xây d ựng của mình sau khi hoàn thành và nó ho ạt động tốt đến mức độ nào, nó có đáp ứng được yêu cầu của mình hay không cho dù các bản vẽ và mô hình thiết kế có hoàn chỉnh đến đâu.
- Chủ đầu tư thường có nhu cầu mong mu ốn rút ngắn thời gian xây dựng công trình
cũng như thời hạn thực hiện các hợp đồng kinh tế.
- Chủ đầu tư luôn mong muốn tìm được các tổ chức tư vấn và nhà thầu xây dựng tốt nhất có kh ả năng giải quyết các vấn đề trong thiết kế và thi công xây d ựng công trình, bảo đảm chất lượng, tiết kiệm chi phí, tiến độ thi công và bảo đảm công trình được vận hành tốt khi đưa vào khai thác, sử dụng.
- Để chọn được giải pháp tối ưu cho đầu tư xây dựng công trình, chủ đầu tư luôn yêu cầu có các gi ải pháp so sánh, thay th ế khác nhau để lựa chọn khi quyết định đầu tư và thực hiện công tác quản lý xây dựng, trong đó đặc biệt là quản lý giá xây dựng.
2. Vai trò của tổ chức tư vấn đầu tư xây dựng
- Xác định chi phí trên c ơ sở khối lượng công tác xây d ựng theo thiết kế và đơn giá
xây dựng nơi xây dựng công trình.
- Chưa biết nhà thầu xây dựng sẽ được nhận thầu, chưa nắm được đầy đủ các thông tin
về giá .
- Dựa trên các biện pháp thi công do nhà tư vấn xác định.
- Chưa biết ai là người cung cấp vật tư, vật liệu, thiết bị và phải sử dụng các mức giá
của địa phương.
3. Vai trò của nhà thầu xây dựng
- Xác định chi phí của công trình nhằm mục đích đấu thầu.
- Có số liệu đơn giá chi tiết của doanh nghiệp về vật liệu, nhân công, máy thi công và
các chi phí khác dự kiến sử dụng để nâng cao khả năng thắng thầu.
- Am hiểu các biện pháp thi công sẽ được áp dụng nếu được nhận thầu.
- Có hiểu biết và nắm bắt được các nhà cung cấp vật tư, vật liệu, thiết bị. Biết được sự
biến động giá từng kỳ.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
62 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Từ những phân tích trên đây, có th ể thấy vai trò h ết sức quan tr ọng của người xác định giá xây dựng. Khi thì h ọ đóng vai di ễn trong quản lý giá xây d ựng giúp cho Ch ủ đầu tư, lúc khác họ lại có thể đóng vai diễn đối với giá xây dựng của nhà thầu xây dựng.
2.2. NỘI DUNG C Ơ BẢN CỦA GIÁ XD VÀ CÁC D Ữ LI ỆU CH Ủ YẾU HÌNH
THÀNH GIÁ XDCT
2.2.1. Nội dung cơ bản của giá xây dựng
Ở mỗi giai đoạn của quá trình đầu tư xây dựng của dự án thì giá xây dựng xuất hiện ở
những thành phần và tên gọi khác nhau tùy thuộc chức năng của nó.
1. Ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Giá xây dựng công trình ở giai đoạn này được biểu thị bằng tổng mức đầu tư. Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình là toàn b ộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình và là c ơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Tổng mức đầu tư là một trong những căn cứ quan trọng để đảm bảo tính khả thi của dự án và quyết định thực hiện dự án, đồng thời dùng làm hạn mức mục tiêu của giá xây dựng công trình, là sự chuẩn bị cho việc biên soạn dự toán công trình ở bước tiếp sau.
Tổng mức đầu tư được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù h ợp với nội dung dự án và thi ết kế cơ sở; đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh t ế - kỹ thuật, tổng mức đầu tư được xác định phù hợp với thiết kế bản vẽ thi công.
Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phòng.
Tổng mức đầu tư được xác định trên cơ sở chỉ tiêu su ất vốn đầu tư, tư liệu giá xây
dựng công trình tương tự,...
2. Ở giai đoạn thực hiện dự án
a. Theo bước thiết kế:
Giá xây dựng trên cơ sở hồ sơ thiết kế với các bước thiết kế phù hợp với cấp, loại công
trình là dự toán công trình, dự toán hạng mục công trình.
Dự toán chi phí xây d ựng được hiểu là vi ệc tính toán, l ựa chọn, th ẩm định và biên soạn hồ sơ tương ứng về giá xây dựng ở thời kỳ dự tính. Dự toán xây dựng là căn cứ để ký kết hợp đồng xây d ựng khi th ực hiện phương thức giao th ầu và thanh toán giá xây d ựng công trình; là c ơ sở để xác định giá gói th ầu và qu ản lý chi phí sau đấu thầu khi th ực hiện
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
63 Phương pháp định giá xây dựng 2012
phương thức đấu thầu. Dự toán xây dựng công trình được lập cho từng công trình, hạng mục công trình xây dựng.
Dự toán công trình bao gồm :
* Chi phí xây dựng
Chi phí xây d ựng trong dự toán công trình được lập cho công trình, h ạng mục công trình, công trình phụ trợ, công trình tạm phục vụ thi công hoặc bộ phận, phần việc, công tác của công trình, hạng mục công trình. Chi phí xây dựng được xác định bằng cách lập dự toán. Đối với các công trình phụ trợ, các công trình tạm phục vụ thi công hoặc các công trình đơn giản, thông dụng thì dự toán chi phí xây d ựng có th ể được xác định bằng suất chi phí xây dựng trong suất vốn đầu tư xây dựng công trình ho ặc bằng định mức chi phí tính theo t ỷ lệ phần trăm (%)
Dự toán chi phí xây d ựng bao gồm chi phí tr ực ti ếp, chi phí chung, thu nh ập chịu thuế tính trước, thuế giá trị gia tăng và chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công.
* Chi phí thiết bị
Chi phí thiết bị trong dự toán công trình bao gồm chi phí mua sắm thiết bị công nghệ (kể cả thiết bị công ngh ệ phi tiêu chu ẩn cần sản xuất, gia công); chi phí đào tạo và chuy ển giao công nghệ; chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh.
Chi phí mua sắm thiết bị bao gồm: giá mua (gồm cả chi phí thiết kế và giám sát chế tạo), chi phí vận chuyển từ cảng hoặc nơi mua đến công trình, chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu Container tại cảng Việt Nam (đối với các thiết bị nhập khẩu), chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại kho bãi ở hiện trường, thuế và phí bảo hiểm thiết bị công trình.
* Chi phí quản lý dự án
Chi phí quản lý dự án trong dự toán công trình bao gồm các chi phí c ần thiết để chủ
đầu tư tổ chức thực hiện quản lý dự án .
Chi phí quản lý dự án được xác định trên cơ sở tham khảo định mức tỷ lệ do Bộ Xây
dựng công bố hoặc bằng cách lập dự toán.
* Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Chi phí t ư vấn đầu tư xây dựng là t ổng hoà các kho ản chi phí có liên quan nh ưng không tr ực ti ếp tạo nên hình kh ối của công trình, nó b ảo đảm cho công trình hoàn thành thuận lợi và có thể phát huy hiệu suất, công dụng bình thường sau khi bàn giao đưa vào khai thác, sử dụng.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
64 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng được xác định trên cơ sở tham kh ảo định mức tỷ lệ
do Bộ Xây dựng công bố hoặc bằng cách lập dự toán.
* Chi phí khác
Chi phí khác là các chi phí c ần thiết không thu ộc chi phí xây d ựng; chi phí thi ết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên.
Một số chi phí khác c ủa dự án nếu ch ưa có quy định hoặc ch ưa tính được ngay thì
được tạm tính để đưa vào tổng mức đầu tư.
* Chi phí dự phòng
Chi phí dự phòng là kho ản chi phí để dự trù cho kh ối lượng công vi ệc phát sinh và
các yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng công trình.
- Dự phòng chi phí cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh được tính bằng tỷ lệ % tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác.
- Dự phòng chi phí cho y ếu tố trượt giá được tính theo ch ỉ số giá xây dựng của từng
loại công trình xây dựng theo khu vực và thời gian xây dựng.
b. Ở bước lựa chọn nhà thầu gồm các loại giá:
* Giá gói thầu
Căn cứ vào việc phân chia theo tính chất kỹ thuật, trình tự thực hiện, bảo đảm tính đồng bộ của dự án mà dự án đầu tư xây dựng có thể được chia thành các gói thầu và giá gói thầu được xác định trên cơ sở tổng mức đầu tư hoặc dự toán được duyệt và các quy định liên quan.
* Giá dự thầu
Giá dự thầu là đề xuất của Nhà th ầu về giá thực hiện gói th ầu trong hồ sơ dự thầu trên hồ sơ mời thầu và các tài liệu liên quan.
ệc xác định giá dự thầu hoàn toàn d ựa vào n ăng lực định giá xây d ựng của bộ máy Vi chức năng làm công tác này c ủa nhà th ầu. Đây là hình th ức cạnh tranh về kinh tế rõ nét trong hoạt động xây dựng.
* Giá đề nghị trúng thầu
Giá đề ngh ị trúng th ầu là giá do bên m ời thầu đề nghị trên cơ sở giá d ự thầu của nhà thầu được lựa chọn trúng thầu sau khi được sửa lỗi và hiệu chỉnh các sai l ệch theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu trong quá trình đánh giá hồ sơ dự thầu của các nhà thầu.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
65 Phương pháp định giá xây dựng 2012
* Giá trúng thầu
được phê duyệt trong kết quả lựa chọn nhà thầu làm cơ sở để thương thảo, hoàn
Là giá thiện và ký kết hợp đồng.
* Giá hợp đồng
Giá h ợp đồng xây dựng là kho ản kinh phí bên giao th ầu cam kết trả cho bên nh ận thầu để thực hiện khối lượng công việc theo yêu cầu về tiến độ, chất lượng và các yêu c ầu khác quy định trong hợp đồng xây dựng. Giá ký hợp đồng có các hình thức sau:
- Giá h ợp đồng trọn gói;
- Giá h ợp đồng theo đơn giá cố định;
- Giá h ợp đồng theo giá điều chỉnh;
- Giá h ợp đồng kết hợp.
Giá hợp đồng được xác định căn cứ trên giá đề nghị trúng thầu được xếp hạng và kết
quả đàm phán hợp đồng
c. Ở giai đoạn kết thúc dự án:
Vấn đề thanh toán, quyết toán hợp đồng là trách nhiệm của nhà thầu với chủ đầu tư.
Khi bàn giao công trình đưa vào khai thác, sử dụng và kết thúc xây dựng, Chủ đầu tư phải lập quyết toán vốn đầu tư công trình hoàn thành, ph ản ảnh chi ti ết tình tr ạng giá xây dựng thực tế, tài sản cố định và tài sản lưu động đã hình thành, bàn giao đưa vào khai thác, sử dụng để làm căn cứ cho việc tiếp nhận tài sản bàn giao, kiểm toán, lập bảng kê chi tiết tài sản do xây d ựng tạo nên và đăng ký giá tr ị tài sản mới tăng. Chi phí th ực tế đã đầu tư của một công trình xây d ựng hoàn thành được th ể hiện thông qua quy ết toán hoàn thành công trình, đó là giá xây dựng thực tế của công trình xây dựng hay còn gọi là giá quyết toán công trình hoàn thành.
Trong giai đoạn này giá xây dựng được biểu hiện bằng:
+ Giá thanh toán, giá quyết toán hợp đồng
+ Thanh toán, quyết toán vốn đầu tư.
* Giá thanh toán hợp đồng
Giá thanh toán là giá mà ch ủ đầu tư tr ả cho bên nh ận th ầu trên c ơ sở khối lượng các công việc hoàn thành theo các cam k ết trong hợp đồng cùng với các quy định có liên quan và giá hợp đồng.
Đối với từng trường hợp cụ thể khi áp d ụng hình th ức giá h ợp đồng nào thì theo đó là giá thanh toán hợp đồng tương ứng.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
66 Phương pháp định giá xây dựng 2012
* Giá quyết toán hợp đồng
Giá quyết toán là mức giá được chuẩn xác lại khi kết thúc hợp đồng xây dựng mà chủ đầu tư trả cho bên nhận thầu trên cơ sở giá hợp đồng đã ký kết, giá đã thanh toán, giá được thanh toán và các ngh ĩa vụ khác mà bên giao th ầu cần ph ải th ực hi ện theo quy định hợp đồng.
- Thanh toán vốn ĐT là trách nhiệm của chủ ĐT với cơ quan cấp phát, cho vay vốn.
- Quyết toán vốn đầu tư là trách nhiệm của chủ đầu tư với nhà nước và với cấp trên.
2.2.2. Các dữ liệu chủ yếu hình thành giá xây dựng công trình
Tuỳ theo quá trình hình thành giá xây d ựng nêu trên đòi hỏi phải có các dữ liệu cần thiết phục vụ việc xác định giá xây dựng này. Các d ữ liệu chủ yếu này là các ch ỉ tiêu định mức kinh tế - kỹ thu ật được sử dụng, bao gồm: Định mức dự toán, ch ỉ tiêu giá xây d ựng công trình, định mức các chi phí tính theo t ỷ lệ (%), đơn giá xây d ựng, quy tắc tính kh ối lượng công trình, định mức thời hạn xây dựng công trình và các chế độ, chính sách quy định mang tính pháp ch ế liên quan đến giá xây d ựng do các c ơ quan có th ẩm quyền của Nhà nước ban hành.
1. Định mức dự toán
Là một loại định mức kinh tế - kỹ thuật quy định mức hao phí lao động xã hội tất yếu về vật liệu, nhân công, máy thi công để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác xây lắp hoặc kết cấu xây lắp tạo thành công trình. Định mức này dùng để tính toán giá xây d ựng, tính toán lượng vật liệu xây dựng, lao động và ca máy thi công cần thiết sử dụng trong công trình. Nó là c ơ sở để xác định giá xây d ựng, tính toán giá m ời thầu của Chủ đầu tư và nhà thầu tham khảo khi xác định giá dự thầu trong trường hợp đấu thầu.
2. Chỉ tiêu giá xây dựng
ỉ tiêu giá xây d ựng phản ảnh mức tổng hợp các chi phí nhân l ực, vật lực, tài lực cần Ch có theo nhu c ầu của dự án đầu tư xây dựng hoặc của riêng một công trình độc lập, công trình hoặc hạng mục công trình. Loại chỉ tiêu này mang tính khái quát tương đối rộng, phạm vi sai số tương đối lớn, hình thức phong phú, thường có các loại như: Chỉ tiêu giá xây dựng tính theo một đơn vị diện tích hay một đơn vị công su ất sử dụng, chỉ tiêu suất vốn đầu tư, chỉ tiêu vật liệu, nhân công, máy thi công trong một triệu đồng vốn xây lắp v.v...
* Chỉ tiêu giá xây dựng tính theo một đơn vị diện tích hay một đơn vị công suất sử dụng.
Ch ỉ tiêu này là m ột loại định mức dùng để tính toán và xác định giá xây d ựng cho các hạng mục công trình thực hiện thiết kế sơ bộ trước khi tiến hành thiết kế cụ thể hoặc cho các
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
67 Phương pháp định giá xây dựng 2012
hạng mục của công trình đã có các thông s ố dự kiến như (m2 sàn, số chỗ để xe, số giường bệnh của bệnh viện...).
Các ch ỉ tiêu này được xác lập dựa trên cơ sở các số liệu lịch sử về giá xây dựng của các công trình đã hoàn thành và s ự biến động của giá cả tác động trực tiếp đến các yếu tố cấu thành trong mức giá này.
* Chỉ tiêu suất vốn đầu tư
ỉ tiêu suất vốn đầu tư là một loại định mức dùng để tính toán lượng nhu cầu vốn đầu Ch tư khi xác định tổng mức đầu tư ở giai đoạn lập dự án. Nó là một loại chỉ tiêu hết sức khái lược, th ường lấy công trình độc lập hoặc dự án công trình hoàn ch ỉnh làm đối tượng tính toán, mức độ khái lược của nó tương thích với giai đoạn lập dự án. Loại chỉ tiêu này cung cấp tư liệu làm căn cứ cho quyết định đầu tư và kh ống chế mức vốn đầu tư dự án mà Ch ủ đầu tư có thể bỏ ra để thực hiện mục đích đầu tư của mình. Thông thường, chỉ tiêu suất vốn đầu tư được biên so ạn dựa theo tư liệu dự toán, quyết toán của các công trình xây d ựng đã hoàn thành trong lịch sử và sự biến động của giá cả ở thời điểm nghiên cứu.
* Chỉ tiêu vật liệu, nhân công, máy thi công trong một triệu đồng vốn xây lắp (gọi tắt là chỉ
tiêu triệu đồng).
ỉ tiêu triệu đồng quy định về số lượng hao phí vật liệu, nhân công, ca máy thi công lập Ch cho đơn vị một triệu đồng vốn xây lắp công trình. Nó là m ột loại định mức kế hoạch, được thiết lập với mục đích chủ yếu là cung cấp tư liệu làm căn cứ trong việc lập kế hoạch dài hạn và kế hoạch hàng năm. Khi lập kế hoạch, căn cứ vào kh ối lượng vốn xây lắp công trình dự tính cho kỳ kế hoạch và định mức triệu đồng tiến hành tính toán nhu c ầu lượng vật liệu xây dựng, ngày công lao động và số ca máy thi công các loại, để phục vụ cho việc cân đối và phân phối tài nguyên, bố trí nhân lực, thiết bị thi công được tốt hơn. Các Chủ đầu tư hoặc các Ban quản lý dự án và các doanh nghiệp xây dựng cũng có thể sử dụng loại chỉ tiêu này trong việc tổ chức cung ứng vật liệu, nhân lực, thiết bị thi công cho các dự án đang xây.
* Định mức các chi phí tính theo tỷ lệ (%) hoặc bảng giá
ại định mức chi phí này là một trong các nhóm chỉ tiêu định mức không thể thiếu khi Lo xác định giá xây dựng, nó là căn cứ để tính toán l ượng hao phí lao động xã hội tất yếu tuy không cấu tạo trực tiếp vào kết cấu của công trình, nhưng nó có liên quan đến quá trình hình thành nên kết cấu công trình và hình thành nên giá xây dựng .
Các kho ản chi phí này được chia làm 2 nhóm:
- Nhóm chi phí, l ệ phí xác định theo định mức tính bằng tỷ lệ (%).
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
68 Phương pháp định giá xây dựng 2012
định bằng cách lập dự toán bao g ồm chi phí không xác định theo
- Nhóm chi phí xác định mức tính bằng tỷ lệ (%).
* Đơn giá xây dựng
Đơn giá xây d ựng là ch ỉ tiêu kinh t ế - kỹ thuật phản ánh mức chi phí tr ực tiếp về vật liệu, nhân công, máy thi công c ần thiết để hoàn thành m ột đơn vị khối lượng công tác xây dựng hoặc kết cấu xây dựng tạo nên công trình.
ại chỉ tiêu này là c ơ sở quan tr ọng để xác định giá xây d ựng ở giai đoạn thiết kế cụ
Lo thể.
ật liệu: Bao gồm các chi phí tính cho v ật liệu chính, vật liệu phụ... cần thiết
- Chi phí v cấu tạo vào một đơn vị khối lượng công tác hoặc kết cấu xây lắp.
- Chi phí nhân công: Bao g ồm tiền lương cơ bản và các khoản phụ cấp khác có tính chất lương tính cho công nhân tr ực tiếp để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác hoặc kết cấu xây lắp.
ồm chi phí tính cho máy chính và các máy phụ khác trong - Chí phí máy thi công: Bao g dây chuyền công nghệ thi công để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác hoặc kết cấu xây lắp.
Theo thông l ệ trong khu vực và quốc tế thì đơn giá xây dựng thường gồm 2 loại:
* Đơn giá xây dựng chi tiết:
ại đơn giá này được tính toán trên cơ sở định mức dự toán, làm căn cứ để xác định các
Lo khoản mục chi phí trực tiếp trong giá xây dựng ở giai đoạn thiết kế chi tiết.
* Đơn giá xây dựng tổng hợp:
Đơn giá này có thể được tính toán theo một trong hai cách:
ứ nh ất: Tính toán trên c ơ sở một lo ại định mức riêng th ường gọi là định
- Cách th mức dự toán tổng hợp (cách này r ất ít s ử dụng và mức độ chính xác không cao).
ứ hai: Được xác định cho một nhóm công tác xây lắp hoặc một kết cấu xây lắp
- Cách th hoàn chỉnh trên cơ sở các đơn giá xây dựng chi tiết.
Đơn giá này có thể phân làm hai loại:
- Đơn giá xây dựng tổng hợp đầy đủ: Bao gồm toàn bộ các chi phí lao động xã hội cần thiết (chi phí vật liệu, chi phí nhân công, chi phí máy thi công, chi phí chung, thu nh ập chịu thuế tính tr ước và thu ế) để hoàn thành m ột đơn vị khối lượng của nhóm công tác ho ặc kết cấu xây dựng.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
69 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Đơn giá tổng hợp không đầy đủ: Nội dung như đơn giá tổng hợp đầy đủ nhưng không bao gồm khoản chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước và thuế.
* Chỉ số giá xây dựng
ỉ số giá xây dựng là chỉ tiêu phản ánh mức độ và xu thế biến động tương đối giá xây Ch dựng ở các th ời kỳ khác nhau. Đây là một lo ại công cụ quan tr ọng để nghiên cứu sự biến động của giá xây dựng, thể hiện mức độ tăng lên hay gi ảm xuống của giá xây dựng thời kỳ này so với thời kỳ khác, là c ăn cứ quan tr ọng trong việc điều chỉnh, bổ sung giá xây d ựng theo thời gian.
ếu tố hình thành giá xây d ựng cho mỗi loại công trình đều có đặc điểm về sự Vì các y biến động giá cả của riêng mình, cho nên, ch ỉ số biến động giá xây d ựng thường phải lập riêng cho từng loại yếu tố hình thành chủ yếu, sau đó mới có thể thực hiện tổng hợp.
3. Độ dài thời gian xây dựng công trình, chất lượng công trình
Độ dài th ời gian xây d ựng công trình là toàn b ộ thời gian định mức quy định cho mỗi loại công trình. Bao gồm định mức thời hạn xây dựng và định mức thời hạn thi công.
- Độ dài thời hạn xây dựng: Là tổng lượng thời gian yêu cầu sử dụng trong quá trình xây dựng công trình, được biểu th ị bằng số tháng ho ặc số ngày, kể từ khi kh ởi công xây d ựng đến lúc toàn b ộ công trình hoàn thành bàn giao đưa vào khai thác, s ử dụng, nhưng không bao gồm thời gian kéo dài do ph ải đình hoãn xây dựng vì nguyên nhân khách quan và ch ủ quan.
- Độ dài thời hạn thi công: Nó phản ánh khoảng thời gian của quá trình thi công xây lắp phải có của công trình ho ặc hạng mục công trình kể từ khi kh ởi công đến ngày hoàn thành toàn bộ nội dung theo yêu c ầu của thiết kế công trình và được nghiệm thu. Th ời hạn thi công là một bộ phận trong thời hạn xây dựng.
Trong đó 3 mục tiêu chính là qu ản lý ch ất lượng, quản lý ti ến độ và quản lý chi phí có mối quan h ệ mật thiết với nhau. Chúng chi ph ối nhau và ph ải được tho ả mãn đồng th ời. Điều này có ngh ĩa là chất lượng phải đạt được theo yêu cầu, thời gian và chi phí th ực hiện dự án có hạn. Hay nói cách khác, để đạt được đồng thời những điều kiện đó là cả một thách thức không nh ỏ với các nhà qu ản lý đầu tư xây dựng công trình. D ưới đây là một số mối quan hệ giữa chúng.
a. Mối quan hệ giữa thời gian và chi phí thực hiện dự án:
Nếu chi phí th ực hiện dự án được phân thành hai lo ại, chi phí tr ực tiếp và chi phí gián tiếp thì mỗi loại chịu ảnh hưởng của yếu tố thời gian là khác nhau. Chi phí tr ực tiếp có xu
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
70 Phương pháp định giá xây dựng 2012
C/phÝ
®1
®1
CTH =
minC
®1
T min
tT
ghT
T/gian
hướng giảm khi th ời gian th ực hiện dự án kéo dài, còn chi phí gián ti ếp có xu h ướng tăng theo thời gian. Mối quan hệ của chúng được biểu diễn như sau
C/phÝ
®1
THC Cmin
®1
®1
minT
Tgh
T t
T/gian
Hình 2.2: Biểu đồ mối quan hệ giữa thời gian và chi phí (Trường hợp Tmin < Ttư < Tgh)
Hình 2.3: Biểu đồ mối quan hệ giữa thời gian và chi phí
( Trường hợp Tgh < Ttư)
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
71 Phương pháp định giá xây dựng 2012
C/phÝ
®1
®1
CTH minC
®1
Tt
minT
Tgh
T/gian
Hình 2.4: Biểu đồ mối quan hệ giữa thời gian và chi phí
(Trường hợp Ttư < Tmin)
Trong đó:
Đ1: Đường biểu diễn các chi phí trực tiếp
Đ2: Đường biểu diễn các chi phí gián tiếp
Đ3: Đường biểu diễn tổng các chi phí
Thực tế thời gian thực hiện dự án sẽ rơi vào một trong ba trường hợp trên.
Cách chọn thời gian thực hiện dự án như sau:
- Trường hợp Tmin < TTƯ < TGH: Chọn TTƯ là thời gian thực hiện dự án
- Trường hợp TGH < TTƯ: Chọn TGH là thời gian thực hiện dự án
- Trường hợp TTƯ < Tmin < TGH: Chọn Tmin là thời gian thực hiện dự án
b. Mối quan hệ giữa chất lượng, thời gian và chi phí thực hiện dự án
Mối quan hệ giữa chất lượng, th ời gian và chi phí th ực hiện dự án có th ể được mô tả bằng mô hình không gian 3 chiều. Trong đó, mỗi một yếu tố được biểu diễn bằng một chiều của không gian ba chiều đó thì mối quan hệ của chúng được mô tả như sau:
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
72 Phương pháp định giá xây dựng 2012
C/lîng
B
1
C
A
T gh
2
0
T/gian
Cgh
3
D
C/phÝ
Hình 2.5: Quan hệ giữa chất lượng, thời gian và chi phí
Trong đó:
(cid:216) Mặt phẳng 1BAC là mặt phẳng giới hạn về chất lượng
(cid:216) Mặt phẳng 2BAD là mặt phẳng giới hạn về thời gian
(cid:216) Mặt phẳng 3CAD là mặt phẳng giới hạn về chi phí
Điều này có nghĩa mong muốn của chúng ta khi thực hiện dự án phải đảm bảo đồng thời 3 điều kiện: Một là Chất lượng thực hiện không được nằm dưới mặt phẳng 1BAC; thời gian thực hiện không được nằm bên phải mặt phẳng 2BAD; chi phí th ực hiện không được nằm phía trước mặt phẳng 3CAD.
4. Khối lượng công trình sau khi đã đo bóc
Là hệ thống các nguyên tắc, trình tự thực hiện việc đo lường và tính toán khối lượng
công trình và công tác xay dựng là cơ sở cho việc xác định và quản lý giá xây dựng.
Công tác đo bóc khối lượng công trình xây dựng là nội dung quan trọng trong việc lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Sự chính xác và đầy đủ khi đo bóc khối lượng là một trong những yếu tố quyết định trong khâu lập và quản lý chi phí xây dựng và hệ quả là ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư của dự án.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
73 Phương pháp định giá xây dựng 2012
5. Các ch ế độ, chính sách do c ơ quan có th ẩm quy ền của Nhà nước ban hành có liên
quan đến giá xây dựng
Gồm: Thuế suất thuế giá trị gia tăng, giá cả các loại vật tư, vật liệu thuộc diện Nhà nước
quản lý; chế độ, chính sách về tiền lương, tiền công, tỷ giá hối đoái ...
2.3. NỘI DUNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG
Nội dung chủ đạo của công tác định giá xây dựng biến các ý tưởng, các yêu cầu giải pháp có th ể đem lại lợi ích cho d ự án ngay t ừ nh ững giai đoạn chu ẩn bị đầu tư dự án. Nghiệp vụ định giá xây d ựng có cách ti ếp cận vừa mang tính c ụ thể với dự báo để có th ể đánh giá tổng thể các phương án và cung cấp cho các chủ thể tham gia trong hoạt động xây dựng một cái nhìn toàn diện để từ đó ra quyết định.
Nội dung của công tác định giá xây dựng bao gồm các nghiệp vụ chủ yếu sau:
1. Lập, thẩm tra tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình;
2. Đánh gía hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng công trình;
3. Xác định định mức, đơn giá xây dựng công trình;
4. Đo bóc khối lượng công trình;
5. Lập, thẩm tra dự toán công trình;
6. Lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
7. Xác định giá gói thầu, giá hợp đồng;
8. Lập hồ sơ thanh toán, quyết toán hợp đồng;
9.Thanh toán, quyết toán vốn đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình;
10. Các công việc khác về định giá xây dựng.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
74 Phương pháp định giá xây dựng 2012
CHƯƠNG 3
HỆ THỐNG GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
3.1. HỆ THỐNG GIÁ XDCT THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG CỦA VN
Hệ thống giá xây dựng công trình theo cơ chế thị trường của Việt Nam gồm: 1. Đơn giá xây dựng công trình 2. Đơn giá xây dựng tổng hợp 3. Chỉ số giá xây dựng 4. Tổng mức đầu tư XDCT 5. Dự toán XDCT của chủ đầu tư 6. Giá dự thầu xây dựng của nhà thầu 7. Giá hợp đồng xây dựng 8. Giá thị trường của sản phẩm xây dựng
(Khái niệm về hệ thống giá này đã được đề cập trong chương 2)
3.2. HỆ THỐNG GIÁ XDCT CỦA CHỦ ĐẦU TƯ VÀ CÁCH XÁC ĐỊNH
3.2.1. Phương pháp xác định đơn giá xây dựng công trình
1. Khái niệm về đơn giá
Đơn giá xây dựng công trình là ch ỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, bao gồm toàn bộ chi phí tr ực tiếp về vật liệu, nhân công và máy thi công để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác xây lắp hoặc đơn vị kết cấu, bộ phận của công trình. Nói cách khác: Đơn giá xây dựng là chi phí để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác xây lắp (m2, m3, 100m, 100m3,…).
2. Phân loại đơn giá
a. Phân loại theo yếu tố chi phí:
- Đơn giá vật liệu: Là chi phí V ật liệu để hoàn thành m ột đơn vị khối lượng công tác xây lắp. Nó bao gồm các vật liệu chủ yếu (vật liệu chính) và vật liệu khác (vật liệu phụ).
- Đơn giá nhân công: Là chi phí Nhân công để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác xây lắp
- Đơn giá máy thi công: Là chi phí Máy thi công để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác xây lắp. Nó bao g ồm các máy thi công ch ủ yếu (máy thi công chính) và máy thi công khác (máy thi công phụ).
b. Phân loại theo cơ cấu chi phí:
- Đơn giá chưa đầy đủ: Là đơn giá vật liệu hoặc đơn giá NC hoặc đơn giá máy
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
75 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Đơn giá đầy đủ: Là đơn giá có đầy đủ chi phí tr ực tiếp, chi phí chung và thu nh ập chịu thuế tính tr ước (thậm chí có c ả thuế giá tr ị gia tăng, chi phí nhà t ạm để ở và điều hành thi công trên công trường)
c. Phân loại theo mức độ đầy đủ của đơn giá:
- Đơn giá chi tiết: Là đơn giá xây dựng cho một công tác xây lắp
- Đơn giá tổng hợp: Là đơn giá xây dựng cho nhiều công tác xây lắp
3. Phương pháp lập đơn giá chi tiết xây dựng công trình
a. Cơ sở lập đơn giá chi tiết xây dựng công trình
Cơ sở lập đơn giá chi tiết:
- Danh mục các công tác xây dựng cần lập đơn giá chi tiết;
- Định mức các thành phần hao phí của các công tác trên;
- Giá vật liệu sử dụng để tính đơn giá là giá vật liệu chưa bao gồm thuế giá trị tăng tại công trình;
- Giá nhân công của công trình;
- Giá ca máy và thiết bị xây dựng của công trình.
b. Lập đơn giá chi tiết xây dựng công trình
b1. Xác định chi phí vật liệu
n
VL
Chi phí vật liệu được xác định theo công thức:
i
VL )K
= 1i
= + (3.1) VL ).(1 (cid:229) .G(D i
Trong đó:
i: Giá tại công trình của một đơn vị vật liệu thứ i (i=1 ÷ n), được xác định như sau:
+ Di: Lượng vật liệu th ứ i (i=1÷n) tính cho m ột đơn vị khối lượng công tác xây d ựng quy định trong định mức xây dựng công trình. + GVL
- Được xác định phù hợp với tiêu chuẩn, chủng loại và chất lượng vật liệu sử dụng cho công trình xây dựng trên cơ sở giá tr ị trường do tổ chức có năng lực cung cấp, báo giá c ủa nhà sản xuất, thông tin giá c ủa nhà cung c ấp hoặc giá đã được áp dụng cho công trình khác có tiêu chuẩn, chất lượng tương tự.
- Đối với những vật liệu không có trên th ị trường nơi xây dựng công trình thì giá v ật liệu này bằng giá gốc cộng chi phí vận chuyển đến công trình và các chi phí khác có liên quan.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
76 Phương pháp định giá xây dựng 2012
+ KVL: Hệ số tính chi phí vật liệu khác so với tổng chi phí vật liệu chính quy định trong định mức xây dựng công trình của công tác xây dựng.
b2. Xác định chi phí nhân công
Chi phí nhân công được xác định theo công thức: NC = B x gNC x (1+f) (3.2)
Trong đó:
+ B: Lượng hao phí lao động tính bằng ngày công trực tiếp theo cấp bậc bình quân cho một đơn vị khối lượng công tác xây dựng quy định trong định mức xây dựng công trình. + gNC: Mức đơn giá ti ền lương ngày công tr ực tiếp xây dựng bình quân tương ứng với cấp bậc quy định trong định mức xây dựng công trình.
+ f: Tổng các kho ản phụ cấp lương, lương phụ có tính ch ất ổn định được tính vào đơn giá bằng công thức:
f = f1 + f2 +f3 (3.3)
Trong đó:
- f1: Tổng các khoản phụ cấp lương có tính chất ổn định.
- f2: Một số khoản lương phụ tính bằng 12% lương cơ bản và một số chi phí có th ể khoản trực tiếp cho người lao động tính bằng 4% lương cơ bản.
- f3: Hệ số điều chỉnh cho phù h ợp với th ị trường nhân công khu v ực và đặc thù của công trình.
n
MTC
MTC
=
+
MTC
(M
.g
).(1
K
)
b3. Xác định chi phí máy thi công
i
i
i
= 1i
(cid:229) (3.4)
Trong đó:
MTC: Giá dự toán ca máy của loại máy, thiết bị chính thứ i (i=1÷n) theo bảng giá ca máy
+ Mi: Lượng hao phí ca máy c ủa loại máy, thiết bị chính thứ i (i=1÷n) tính cho m ột đơn vị khối lượng công tác xây dựng quy định trong định mức xây dựng.
MTCp: Hệ số tính chi phí máy khác (nếu có) so với tổng chi phí máy, thiết bị chính quy định
+ gi và thiết bị thi công của công trình hoặc giá thuê máy.
+ Ki trong định mức xây dựng công trình của công tác xây dựng.
4. Phương pháp lập đơn giá tổng hợp xây dựng công trình
a. Cơ sở lập đơn giá tổng hợp xây dựng công trình
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
77 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Cở sở lập đơn giá tổng hợp:
- Nhóm danh mục công tác, đơn vị kết cấu, bộ phận hoặc đơn vị công năng của công trình;
- Đơn giá chi tiết tương ứng với nhóm danh mục công tác, đơn vị kết cấu, bộ phận hoặc đơn vị công năng của công trình.
b. Lập đơn giá tổng hợp xây dựng công trình
b1. Xác định danh mục công tác xây l ắp, bộ phận kết cấu cần xây dựng đơn giá tổng hợp, một số chỉ tiêu kỹ thuật chủ yếu, đơn vị tính và nội dung thành phần công việc của nó.
b2. Tính khối lượng xây lắp (q) của từng loại công tác xây lắp cấu thành đơn giá tổng hợp.
b3. Xác định chi phí vật liệu (VL), nhân công (NC), máy thi công (M) t ương ứng với khối lượng xây lắp (q) của từng loại công tác xây lắp cấu thành đơn giá tổng hợp theo công thức:
VL = q x vl ; NC = q x nc ; M = q x m (3.5)
n
n
n
=
=
=
VL
NC
M
b4. Tổng hợp kết quả theo từng khoản mục chi phí trong đơn giá xây d ựng tổng hợp theo công thức:
iVL
iNC
iM
= 1i
= 1i
= 1i
(cid:229) (cid:229) (cid:229) (3.6)
Trong đó:
- VLi, NCi, Mi: là chi phí vật liệu, chi phí nhân công và chi phí máy thi công của công tác xây lắp thứ i (i=1 ÷ n) cấu thành trong đơn giá tổng hợp.
Đơn giá tổng hợp có th ể lập thành đơn giá tổng hợp đầy đủ, bao gồm: chi phí trực tiếp, chi phí chung và thu nhập chịu thuế tính trước.
3.2.2. Phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng
1. Khái niệm, ý nghĩa, tầm quan trọng của chỉ số giá
Chỉ số giá xây dựng được biểu thị bằng tỷ số giữa giá xây dựng tại thời điểm so sánh với giá xây dựng tại thời điểm đựợc chọn làm thời điểm gốc. Do đó Chỉ số giá xây dựng phản ánh mức độ biến động (tăng hoặc giảm) của giá xây dựng công trình qua các thời kỳ.
Chỉ số giá xây dựng là một trong những công cụ quản lý có hiệu quả giúp các chủ thể tham gia hoạt động đầu tư xây dựng có căn cứ để xác định hợp lý vốn mức đầu tư, làm cơ sở cho việc xác định đúng dự toán, xác định giá gói thầu trong quá trình lập, quản lý, thực hiện dự án.
Một số khái ni ệm về các thu ật ngữ sử dụng trong vi ệc tính toán ch ỉ số giá xây d ựng như: Chỉ số giá xây dựng công trình; Thời điểm gốc; Thời điểm so sánh; Công trình đại diện; Chỉ số giá phần xây dựng; Chỉ số giá phần thiết bị; Chỉ số giá phần chi phí khác; Ch ỉ số giá vật
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
78 Phương pháp định giá xây dựng 2012
liệu xây d ựng công trình; Ch ỉ số giá nhân công xây d ựng công trình; Ch ỉ số giá máy thi công xây dựng công trình; v.v...
2 Phân loại chỉ số giá xây dựng
a. Chỉ số giá xây dựng công trình
Chỉ số giá xây d ựng công trình là ch ỉ số giá tính cho m ột nhóm công trình ho ặc một loại công trình xây dựng.
b. Các chỉ số giá xây dựng theo cơ cấu chi phí
Các chỉ số giá xây dựng theo cơ cấu chi phí là các ch ỉ số giá tính theo c ơ cấu chi phí c ủa tổng mức đầu tư, gồm các chỉ số như: Chỉ số giá phần xây dựng, chỉ số giá phần thiết bị và chỉ số giá khoản mục chi phí khác.
c. Các chỉ số giá xây dựng theo yếu tố chi phí
Các chỉ số giá xây dựng theo yếu tố chi phí là các ch ỉ số giá tính theo yếu tố chi phí của dự toán xây dựng công trình, gồm các chỉ số như: Chỉ số giá vật liệu xây dựng công trình, ch ỉ số giá nhân công xây dựng công trình và chỉ số giá máy thi công xây dựng công trình.
3. Nguyên tắc và phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng công trình
a. Nguyên tắc tính toán chung
* Các ch ỉ số giá xây dựng được tính bình quân cho t ừng nhóm công trình ho ặc công trình, theo khu vực và dựa trên các căn cứ sau:
- Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng Việt nam;
- Phân loại, cấp công trình theo qui định hiện hành.
- Các ch ế độ chính sách, quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, s ử dụng lao động, vật tư, xe máy thi công và các chi phí khác liên quan tại các thời điểm tính toán;
- Mặt bằng giá tại các thời điểm tính toán.
* Đối với chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư (nếu có) thì tùy theo điều kiện cụ th ể của dự án để xem xét và tính toán, tr ường hợp chi phí b ồi th ường gi ải phóng mặt bằng, tái định cư chiếm tỷ trọng nhỏ hơn 1% trong tổng chi phí công trình thì có th ể không xét tới hoặc hệ số biến động của chi phí này được coi bằng 1.
* Ch ỉ số giá ph ần chi phí khác xem xét s ự biến động của các kho ản mục chi phí chi ếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí qu ản lý dự án, chi phí t ư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác (gọi tắt là chi phí khác) c ủa dự án nh ư: Chi phí lập dự án đầu tư, chi phí kh ảo sát, chi phí thiết kế, chi phí qu ản lý dự án,... Đối với các kho ản mục chi phí chi ếm tỷ trọng nhỏ hơn
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
79 Phương pháp định giá xây dựng 2012
1,5% trong tổng chi phí khác của dự án thì có thể không xét tới hoặc hệ số biến động của chi phí này được coi bằng 1.
* Số lượng công trình đại diện cần lựa chọn để tính toán các ch ỉ số giá xây d ựng cho mỗi loại công trình tối thiểu là 2 công trình. Trường hợp đối với loại công trình xây dựng mà chỉ có một (01) công trình duy nh ất thì sử dụng công trình đó làm công trình đại diện để tính toán.
* Cơ cấu chi phí để xác định các ch ỉ số giá xây d ựng lấy theo cơ cấu dự toán chi phí phù hợp với các quy định quản lý chi phí trong đầu tư xây dựng công trình. Các c ơ cấu chi phí này được tổng hợp từ các số liệu thống kê, sử dụng cố định để xác định chỉ số giá xây dựng trong khoảng thời gian 5 năm.
* Đơn vị tính chỉ số giá xây dựng là phần trăm (%).
b. Phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng công trình
Quy trình xác định chỉ số giá xây dựng thường qua 3 giai đoạn:
Bước 1: Lựa chọn công trình đại diện, thu th ập các s ố liệu, dữ liệu cần thiết phục vụ tính toán
- Công trình đại diện
- Các số liệu cần thu thập để xác định chỉ số giá xây dựng bao gồm:
Bước 2: Lựa chọn thời điểm tính toán; xử lý số liệu, xác định các cơ cấu chi phí
- Thời điểm tính toán
- Xử lý số liệu và xác định các chi phí tại thời điểm gốc
+ Chi phí xây dựng, thiết bị, chi phí khác
+ Chi phí vật liệu, nhân công, máy thi công
+ Giá vật liệu xây dựng đến hiện trường xây dựng
+ Giá nhân công xây dựng
+ Giá ca máy và thiết bị thi công xây dựng
- Xác định các cơ cấu chi phí của công trình đại diện
+ Tỷ trọng bình quân của chi phí xây dựng, chi phí thiết bị), chi phí khác
+ Tỷ trọng bình quân của chi phí vật liệu, nhân công, máy thi công xây dựng
+ Tỷ trọng chi phí bình quân của loại vật liệu xây dựng chủ yếu thứ
+ Tỷ trọng bình quân chi phí nhóm máy thi công xây dựng chủ yếu k
Bước 3: Xác định các chỉ số giá xây dựng
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
80 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Xác định các chỉ số giá theo yếu tố chi phí
+ Chỉ số giá vật liệu xây dựng công trình
+ Chỉ số giá nhân công xây dựng công trình
+ Chỉ số giá máy thi công xây dựng công trình
- Xác định các chỉ số giá xây dựng theo cơ cấu chi phí
+ Chỉ số giá phần xây dựng
+ Chỉ số giá phần thiết bị công trình
+ Chỉ số giá phần chi phí khác
- Xác định chỉ số giá xây dựng công trình
3.2.3. Phương pháp xác định tổng mức đầu tư xây dựng công trình 1. Một số vấn đề chung về tổng mức đầu tư a. Khái niệm và vai trò của tổng mức đầu tư * Khái niệm
Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình (TMDT) là một chỉ tiêu kinh tế - kĩ thuật tổng hợp quan trọng. Khái niệm và vai trò của Tổng mức đầu tư được thay đổi và hoàn thiện dần trong các văn bản quy phạm pháp luật (QPPL) của nhà nước. - Theo ngh ị định số 52/ 1999/ NĐ-CP:
Tổng mức đầu tư bao gồm những chi phí cho vi ệc chuẩn bị đầu tư, chi phí chu ẩn bị thực hiện đầu tư và xây dựng, chi phí chuẩn bị sản xuất, lãi vay ngân hàng của chủ đầu tư trong thời gian thực hiện đầu tư, vốn lưu động ban đầu cho sản xuất (đối với dự án sản xuất), chi phí bảo hiểm, chi phí dự phòng.
Đối với các dự án nhóm A và 1 số dự án có yêu cầu đặc biệt Thủ tướng chính phủ cho phép, tổng mức đầu tư còn bao gồm các chi phí nghiên cứu khoa học, công nghệ có liên quan đến dự án.
- Theo nghị định số 16/2005/NĐ- CP
Tổng mức đầu tư dự toán là khái toán chi phí c ủa toàn bộ dự án được xác định trong giai đoạn lập dự án, gồm chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí khác bao g ồm cả vốn lưu động đối với các dự án sản xuất kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng và chi phí dự phòng.
Tổng mức đầu tư dự án được ghi trong quyết định đầu tư là cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự án. Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách c ủa
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
81 Phương pháp định giá xây dựng 2012
nhà nước, tổng mức đầu tư là giới hạn chi phí tối đa mà chủ đầu tư được phép xây dựng để đầu tư xây dựng công trình.
- Theo nghị định số 99/2007/NĐ- CP
Tổng mức đầu tư xây dựng công trình (sau đây gọi là tổng mức đầu tư) là chi phí d ự tính của dự án được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định này. Tổng mức đầu tư là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình.
Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí đề bù giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng.
Như vậy theo nghị định số 99/2007/NĐ- CP thì TMĐT được hiểu là chi phí d ự tính của dự án và bao g ồm chi phí xây d ựng, chi phí thi ết bị, chi phí đền bù gi ải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí qu ản lý dự án, chi phí t ư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí d ự phòng.
Theo ngh ị định số 112/2009/NĐ- CP thì TM ĐT được hiểu là chi phí d ự tính của dự án và bao gồm chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường hỗ trợ và tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng
Tóm lại: tổng mức đầu tư của dự án là chi phí d ự tính của dự án được tính toán trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình hoặc lập báo cáo kinh tế - kĩ thuật. * Vai trò
- Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình là m ột chỉ tiêu kinh t ế- kĩ thu ật tổng hợp quan trọng, là cơ sở để xác định khấu hao tài sản cố định, phân tích hiệu quả đầu tư.
- Tổng mức đầu tư là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu
tư xây dựng công trình.
2. Nội dung và cơ cấu các thành phần chi phí của tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình (sau đây gọi là tổn mức đầu tư) là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn thực hiện đầu tư xây dựng công trình.
Tổng mức đầu tư được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với nội dung dự án và thiết kế cơ sở; đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật, tổng mức đầu tư được xác định phù hợp với thiết kế bản vẽ thi công.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
82 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí đề bù giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng. a. Chi phí xây dựng bao gồm:
- Chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình; - Chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ; - Chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; - Chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phục trợ phục vụ thi công; - Chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công.
b. Chi phí thiết bị bao gồm:
- Chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ; - Chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh; - Chi phí vận chuyển, bảo hiểm thiết bị; - Thuế và các loại phí liên quan.
c. Chi phí bồi thường hỗ trợ và tái định cư bao gồm
- Chi phí bồ thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất,…; - Chi phí thực hiện tái định cư có liên quan đến bồi thường GPMB của dự án; - Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng; - Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng; - Chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư.
d. Chi phí quản lý dự án bao gồm: Các chi phí để tổ chức thực hiện các công vi ệc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi ti ến hoàn thành nghi ệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng. Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí cụ thể như sau:
- Chi phí tổ chức lập báo cáo đầu tư, chi phí tổ chức lập dự án đầu tư hoặc báo cáo kinh
tế- kỹ thuật;
- Chi phí tổ chức thực hiện công tác b ồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư thuộc
trách nhiệm cảu chủ đầu tư;
- Chi phí tổ chức thi tuyển thiết kế kiến trúc; - Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, báo cáo kinh tế- kỹ thuật, tổng mức đầu tư, chi phí tổ chức th ẩm tra thi ết kế kỹ thu ật, thiết kế bản vẽ thi công, d ự toán xây d ựng công trình;
- Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
83 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Chi phí t ổ chức quản lí ch ất lượng, khối lượng, tiến độ và qu ản lí chi phí xây d ựng
công trình;
- Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường của công trình; - Chi phí tổ chức lập định mức, đơn giá xây dựng công trình; - Chi phí tổ chức kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình; - Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quy ết toán h ợp đồng, thanh toán, quy ết toán
vốn đầu tư xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu bàn giao công trình; - Chi phí khởi công, khánh thành, tuyên truyền quảng cáo; - Chi phí tổ chức một số công việc quản lý khác.
Trong trường hợp chủ đầu tư chưa đủ căn cứ để xác định chi phí qu ản lý d ự án (ch ưa thể xác định được tổng mức đầu tư của dự án) nhưng cần triển khai các công vi ệc chuẩn bị dự án thì chủ đầu tư lập dự toán chi phí cho công việc này để trình người quyết định đầu tư phê duyệt làm cơ sở dự trù kế hoạch vốn và tri ển khai th ực hiện công việc. Các chi phí trên s ẽ được tính trong chi phí quản lí dự án của tổng mức đầu tư. e. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình bao gồm:
- Chi phí khảo sát xây dựng; - Chi phí lập báo cáo đầu tư (nếu có), chi phí lập dự án đầu tư hoặc lập báo cáo kinh tế
- kỹ thuật;
- Chi phí thi tuyển thiết kế kiến trúc; - Chi phí thiết kế xây dựng công trình; - Chi phí th ẩm tra thiết kế kĩ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, d ự toán xây d ựng công
trình;
- Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời thi tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phí phân tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tư thiết bị, tổng thầu xây dựng; - Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đạt thiết
bị;
- Chi phí lập định mức, đơn giá xây dựng công trình; - Chi phí qu ản lí chi phí đầu tư xây d ựng: tổng mức đầu tư, dự toán, định mức xây
dựng, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng,…
- Chi phí tư vấn quản lý dự án; - Chi phí ki ểm tra ch ất lượng vật liệu, kiểm định chất lượng công trình theo yêu c ầu
của chủ đầu tư
- Chi phí kiểm tra và chứng nhận về sự phù hợp công trình;
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
84 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Chi phí quy đổi vốn đầu tư xây dựng công trình đối với dự án thực hiện trên 3 năm; - Chi phí thực hiện các công việc khác
f. Chi phí khác Chi phí khác là các kho ản chi phí cần thiết không thu ộc chi phí xây d ựng, chi phí thi ết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lí dự án và chi phí t ư vấn đầu tư xây dựng nói trên, bao gồm:
- Chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư; - Chi phí rà phá bom mìn, vật nổ; - Chi phí bảo hiểm công trình; - Chi phí di chuyển thiết bị thi công và lực lượng lao động đến công trường; - Chi phí đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình; - Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt, quyết toán vốn đầu tư; - Các khoản phí và lệ phí theo quy định; - Chi phí nghiên cứu khoa học công nghệ có liên quan dự án; vốn lưu động ban đầu đối với các d ự án đầu tư xây dựng nh ằm mục đích kinh doanh, lãi vay trong th ời gian xây dựng; chi phí cho quá trình chạy thử không tải và có tải theo quy trình công nghệ trước khi bàn giao trừ giá trị sản phẩm thu hồi được;
- Một số chi phí khác, đó là một số chi phí c ủa dự án nh ưng ch ưa có quy định ho ặc
chưa tính được ngay thì được tạm tính để đưa vào tổng mức đầu tư. g. Chi phí dự phòng
Chi phí d ự phòng (G DP) được xác định bằng tổng của chi phí d ự phòng cho y ếu tố khối lượng công việc phát sinh (G DP1) và chi phí d ự phòng do yếu tố trượt giá (G DP2) theo công thức:
GDP= GDP1 + GDP2 (3.7)
Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh G DP1 xác định theo công th ức sau:
GDP1= (GXD + GTB + GBT, TĐC + GQLDA + GTV + GK) x Kps (3.8)
Trong đó:
- Kps: hệ số dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh là 10%.
Riêng đối với tr ường hợp ch ỉ lập báo cáo kinh t ế - k ỹ thuật thì hệ số dự phòng cho kh ối lượng công việc phát sinh Kps = 5%.
Khi tính chi phí d ự phòng do y ếu tố trượt giá (G DP2) cần căn cứ vào độ dài th ời gian th ực PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
85 Phương pháp định giá xây dựng 2012
t
hiện dự án, tiến độ phân bổ vốn, tình hình biến động giá trên thị trường trong thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng đối với từng loại công trình và khu vực xây dựng. Chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá (GDP2) được xác định theo công thức sau:
()1(
1
Ø ø D - (cid:229) (3.9)
{
}
GVLI 2
I DPtVaytXDCTbqXDCT = 1
T =-+– i
º ß
Trong đó:
- T: độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình (năm);
- t: số thứ tự năm phân bổ vốn thực hiện dự án (t = 1‚ T) ;
t: vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t;
- V
- LVayt: chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t.
- IXDCTbq: mức độ trượt giá bình quân tính trên cơ sở bình quân các chỉ số giá xây dựng công trình theo loại công trình của tối thiểu 3 năm gần nhất so với thời điểm tính toán (không tính đến những thời điểm có biến động bất thường về giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng);
ID
XDCT
– : mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá c ả trong khu vực và quốc tế so
với mức độ trượt giá bình quân năm đã tính.
3. Nguyên tắc xác định tổng mức đầu tư
- Tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng công trình phải được tính đúng, tính đủ và phù hợp độ dài thời gian xây d ựng công trình. T ổng mức đầu tư là chi phí t ối đa mà ch ủ đầu tư được phép xây dựng công trình.
- Xác định giá trị tổng mức đầu tư bảo đảm hiệu quả đầu tư xây dựng công trình.
- Người quyết định đầu tư quyết định việc tổ chức thẩm định tổng mức đầu tư hoặc có th ể thuê các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực, kinh nghi ệm để thẩm tra. Lệ phí th ẩm định hoặc chi phí th ẩm tra được tính vào chi phí khác trong t ổng mức đầu tư. Các tổ chức, cá nhân thực hiện việc thẩm định tổng mức đầu tư phải chịu trách nhiệm trước pháp luật vè tính hợp lý, chính xác của kết quả thẩm định, thẩm tra.
- Tổng mức đầu tư được ghi trong quy ết định đầu tư do ng ười quyết định đầu tư phê duyệt
ần tổng mức đầu tư điều ch ỉnh thay đổi so với tổng mức đầu tư đã được phê duyệt
- Ph phải được tổ chức thẩm định.
4. Một số phương pháp xác định tổng mức đầu tư của dự án
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
86 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình (sau đây gọi là tổng mức đầu tư) là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình.
Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình ho ặc lập báo cáo kinh t ế - kỹ thuật. Tổng mức đầu tư được xác định theo một trong các phương pháp sau đây:
a. Phương pháp xác định theo thiết kế cơ sở của dự án
V = GXD + GTB + GBT, TĐC + GQLDA + GTV + GK + GDP (3.10)
Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công th ức sau:
Trong đó:
+ V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình.
+ GXD: Chi phí xây dựng của dự án.
+ GTB: Chi phí thiết bị của dự án.
+ GGP, TĐC: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư.
+ GQLDA: Chi phí quản lý dự án.
+ GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
+ GK: Chi phí khác của dự án.
+ GDP: Chi phí dự phòng.
a1. Xác định chi phí xây dựng của dự án
Chi phí xây dựng của dự án (GXD) bằng tổng chi phí xây dựng của các công trình, hạng mục công trình thuộc dự án được tính theo công thức sau:
(3.11) GXD = GXD1 + GXD2 + ... + GXDn
Trong đó: n là số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
m GXDi = ( ∑ QXDj x Dj + GQXDK ) x (1+TGTGT-XD)
j=1
GXDi: Chi phí xây dựng của công trình, hạng mục công trình thứ i của dự án, GXDi được tính như sau: (3.12)
Trong đó:
+ m: Số công tác xây d ựng chủ yếu/ bộ phân kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
+ j: Số thứ tự công tác xây d ựng chủ yếu/ bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án (j =1÷ m). PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
87 Phương pháp định giá xây dựng 2012
+ QXDj: Khối lượng công tác xây d ựng chủ yếu thứ j/ bộ phận kết cấu chính thứ j của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
+ Dj: Đơn giá công tác xây dựng chủ yếu thứ j/ đơn giá theo bộ phận kết cấu chính thứ j của công trình. Đơn giá có th ể là đơn giá xây dựng chi tiết đầy đủ, hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp đầy đủ (bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí chung và thu nhập chịu thuế tính trước), hoặc đơn giá đầy đủ theo bộ phận kết cấu của công trình. Tr ường hợp Zj là đơn giá xây d ựng không đầy đủ thì chi phí xây d ựng công trình, h ạng mục công trình thì chi phí xây d ựng công trình, hạng mục công trình được tổng hợp theo Bảng 3.1 Phụ lục số 3 của Thông tư 04.
+ GQXDK: Chi phí xây dựng các công tác khác còn lại/ bộ phận kết cấu khác còn lại của công trình, hạng mục công trình được ước tính theo t ỷ lệ ph ần trăm (%) trên t ổng chi phí xây dựng các công tác xây d ựng chủ yếu/ tổng chi phí xây dựng các bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình.
ỳ theo từng loại công trình xây dựng mà ước tính tỷ lệ (%) của chi phí xây d ựng các
Tu công tác khác còn lại/ bộ phận kết cấu khác còn lại của công trình, hạng mục công trình.
GTGT-XD: Mức thuế suất thuế GTGT quy định cho công tác xây dựng.
+ T
a2. Xác định chi phí thiết bị của dự án
Căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án và ngu ồn thông tin, s ố liệu có được có th ể sử dụng một trong các phương pháp sau đây để xác định chi phí thiết bị của dự án.
* Trường hợp dự án có các ngu ồn thông tin, s ố liệu chi ti ết về dây chuy ền công ngh ệ, số lượng, chủng loại, giá trị từng thiết bị hoặc giá trị toàn bộ dây chuyền công nghệ và giá một tấn, một cái ho ặc toàn bộ dây chuy ền thiết bị tương ứng các công trình thì chi phí thi ết bị của dự án (GTB) bằng tổng chi phí thiết bị của các công trình thuộc dự án.
Chi phí thiết bị của công trình được xác định theo phương pháp lập dự toán như sau:
Chi phí thiết bị bao gồm: Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ (kể cả thiết bị công nghệ phi tiêu chuẩn cần sản xuất, gia công); chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh được xác định theo công thức sau:
GTB = GMS + GLĐ + GĐT (3.13)
Trong đó:
+ GMS: Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ.
+ GLĐ: Chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh.
+ GĐT: Chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ.
* Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ được tính theo công thức sau: n PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
88 Phương pháp định giá xây dựng 2012
GTGT-TB)] (3.14)
i=1 Trong đó:
GSTB = S [QiMi x (1 + Ti
+ Qi: trọng lượng (tấn) hoặc số lượng (cái) thiết bị (nhóm thiết bị) thứ i (i=1 ÷ n).
+ Mi: giá tính cho m ột tấn ho ặc một cái thi ết bị (nhóm thi ết bị) th ứ i (i=1 ÷ n), được xác định theo công thức:
M = Gg + Cvc + Clk + Cbq + T (3.15)
Trong đó:
- Gg: giá thiết bị ở nơi mua (nơi sản xuất, chế tạo hoặc nơi cung ứng thiết bị tại Việt Nam) hay giá tính đến cảng Việt Nam (đối với thiết bị nhập khẩu) đã gồm cả chi phí thi ết kế và giám sát chế tạo.
- Cvc: chi phí v ận chuyển một tấn hoặc một cái thi ết bị (nhóm thi ết bị) từ nơi mua hay t ừ cảng Việt Nam đến công trình.
- Clk: chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu Container một tấn hoặc một cái thiết bị (nhóm thiết bị) tại cảng Việt Nam đối với thiết bị nhập khẩu.
- Cbq: chi phí b ảo quản, bảo dưỡng một tấn hoặc một cái thi ết bị (nhóm thi ết bị) tại hiện trường.
GTGT-TB: mức thuế suất thuế GTGT quy định đối với loại thiết bị (nhóm thiết bị) thứ i (i =
- T: thuế và phí bảo hiểm thiết bị (nhóm thiết bị).
+ Ti 1 ÷ n).
Đối với những thiết bị chưa xác định được giá có th ể tạm tính theo báo giá c ủa nhà cung cấp, nhà s ản xuất hoặc giá nh ững thiết bị tương tự trên th ị tr ường tại th ời điểm tính toán hoặc của của công trình có thiết bị tương tự đã thực hiện.
* Chi phí đào tạo và chuyển giao công ngh ệ được tính bằng cách lập dự toán tuỳ theo đặc điểm cụ thể của từng dự án.
* Chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh được lập dự toán như đối với chi phí xây dựng
* Trường hợp dự án có thông tin về giá chào hàng đồng bộ về thiết bị, dây chuyền công nghệ của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung ứng thiết bị thì chi phí thiết bị (GTB) của dự án có thể được lấy trực tiếp từ các báo giá hoặc giá chào hàng thiết bị đồng bộ này.
* Trường hợp dự án chỉ có thông tin, dữ liệu chung về công suất, đặc tính kỹ thuật của dây chuyền công nghệ, thiết bị thì chi phí thiết bị có thể được xác định theo chỉ tiêu suất chi phí thiết bị tính cho m ột đơn vị năng lực sản xu ất ho ặc năng lực ph ục vụ của công trình, và
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
89 Phương pháp định giá xây dựng 2012
được xác định theo công thức (1.10) tại phần II của Phụ lục kèm theo Thông tư 05/2007/TT- BXD.
a3. Xác định chi phí bồi thường giải phòng mặt bằng và tái định cư
Chi phí bồi thường giải phòng mặt bằng, tái định cư (GGPMB) được xác định theo khối lượng phải bồi thường, tái định cư của dự án và các qui định hiện hành của Nhà nước về giá bồi thường, tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công trình, được cấp có th ẩm quyền phê duyệt hoặc ban hành.
a4. Xác định chi phí QLDA, chi phí tư vấn ĐTXD và các chi phí khác của dự án
Các chi phí như chi phí quản lý dự án (GQLDA), chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (GTV) và chi phí khác (GK) được xác định bằng cách lập dự toán hoặc tính theo định mức tỷ lệ phần trăm (%). Hoặc tổng các chi phí này (không bao g ồm lãi vay trong th ời gian th ực hiện dự án và vốn lưu động ban đầu) có thể được ước tính từ 10‚ 15% của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của dự án.
Vốn lưu động ban đầu (VLD) (đối với các dự án sản xuất, kinh doanh) và lãi vay trong th ời gian thực hiện dự án (LVay) (đối với dự án có sử dụng vốn vay) thì tùy theo điều kiện cụ thể, tiến độ thực hiện và kế hoạch phân bổ vốn của từng dự án để xác định.
a5. Xác định chi phí dự phòng của dự án
Chi phí d ự phòng (G DP) được xác định bằng tổng của chi phí d ự phòng cho y ếu tố kh ối lượng công việc phát sinh (G DP1) và chi phí d ự phòng do yếu tố trượt giá (G DP2) theo công thức:
GDP= GDP1 + GDP2 (3.16)
Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh G DP1 xác định theo công th ức sau:
GDP1= (GXD + GTB + GBT, TĐC + GQLDA + GTV + GK) x Kps (3.17)
Trong đó:
- Kps: hệ số dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh là 10%.
Riêng đối với tr ường hợp ch ỉ lập báo cáo kinh t ế - k ỹ thuật thì hệ số dự phòng cho kh ối lượng công việc phát sinh Kps = 5%.
Khi tính chi phí d ự phòng do y ếu tố trượt giá (G DP2) cần căn cứ vào độ dài th ời gian th ực hiện dự án, tiến độ phân bổ vốn, tình hình biến động giá trên thị trường trong thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng đối với từng loại công trình và khu vực xây dựng. Chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá (GDP2) được xác định theo công thức sau:
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
90 Phương pháp định giá xây dựng 2012
t
()1(
1
Ø ø D - (cid:229) (3.18)
{
}
GVLI 2
I DPtVaytXDCTbqXDCT = 1
T =-+– i
º ß
Trong đó:
- T: độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình (năm); - t: số thứ tự năm phân bổ vốn thực hiện dự án (t = 1‚ T) ;
t: vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t;
- V
- LVayt: chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t.
- IXDCTbq: mức độ trượt giá bình quân tính trên cơ sở bình quân các chỉ số giá xây dựng công trình theo loại công trình của tối thiểu 3 năm gần nhất so với thời điểm tính toán (không tính đến những thời điểm có biến động bất thường về giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng);
ID
XDCT
– : mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá c ả trong khu vực và quốc tế so
với mức độ trượt giá bình quân năm đã tính.
b. Phương pháp tính theo di ện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giá xây d ựng tổng hợp, suất vốn đầu tư XDCT
Trường hợp xác định tổng mức đầu tư theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình thì có thể sử dụng chỉ tiêu suất chi phí xây dựng (SXD) và suất chi phí thiết bị (STB) hoặc giá xây dựng tổng hợp để tính chi phí đầu tư xây dựng cho từng công trình thuộc dự án và tổng mức đầu tư của dự án được xác định theo công thức (3.7) nêu trên.
Việc xác định tổng mức đầu tư được thực hiện như sau:
b1. Xác định chi phí xây dựng của dự án
Chi phí xây dựng của dự án (GXD) bằng tổng chi phí xây dựng của các công trình, hạng mục công trình thuộc dự án được xác định theo công thức (3.8). Chi phí xây dựng của công trình, hạng mục công trình (GXDCT) được xác định như sau:
GXDCT = SXD x N + GCT-SXD (3.19)
Trong đó:
+ SXD: Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ/ hoặc đơn giá xây d ựng tổng hợp tính cho m ột đơn vị di ện tích c ủa công trình, h ạng mục công trình thuộc dự án.
+ GCT-SXD: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho m ột đơn vị diện tích c ủa công trình, h ạng mục công trình thuộc dự án.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
91 Phương pháp định giá xây dựng 2012
+ N: Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
b2. Xác định chi phí thiết bị của dự án
Chi phí thiết bị của dự án (GTB) bằng tổng chi phí thiết bị của các công trình thuộc dự án. Chi phí thiết bị của công trình (GTBCT) được xác định theo công thức sau:
GTBCT = STB x N + GCT-STB (3.20)
Trong đó:
+ STB: Su ất chi phí thi ết bị tính cho m ột đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ hoặc tính cho một đơn vị diện tích của công trình thuộc dự án.
+ CPCT-STB: Các chi phí ch ưa được tính trong su ất chi phí thi ết bị của công trình thu ộc dự án.
b3. Các chi phí g ồm: Chi phí bồi thường giải phòng mặt bằng, tái định cư, chi phí qu ản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, các chi phí khác và chi phí d ự phòng được xác định như hướng dẫn trên .
c. Phương pháp xác định theo số liệu của các CTXD có ch ỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện
Các công trình xây d ựng có ch ỉ tiêu kinh t ế - k ỹ thu ật tương tự là nh ững công trình xây dựng có cùng loại, cấp công trình, qui mô, công suất của dây chuyền thiết bị, công nghệ (đối với công trình sản xuất) tương tự nhau.
Tuỳ theo tính chất, đặc thù của các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế- kỹ thuật tương tự đã thực hiện và mức độ nguồn thông tin, số liệu của công trình có thể sử dụng một trong các cách sau đây để xác định tổng mức đầu tư cuả dự án.
c1. Trường hợp có đầy đủ thông tin, số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của công trình, hạng mục công trình xây d ựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức: n n
i=1 i=1 Trong đó:
V = ∑ GCTTTi x Ht x HKV ± ∑GCT-CTTTi (3.21)
+ GCTTTi: Chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện thứ i của dự án (i=1÷ n).
+ Ht: Hệ số qui đổi về thời điểm lập dự án.
+ Hkv: Hệ số qui đổi về địa điểm xây dựng dự án.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
92 Phương pháp định giá xây dựng 2012
+ GCT-CTTTi: Những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện thứ i.
c2. Trường hợp chưa đủ thông tin:
Tr ường hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các công trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện chỉ có thể xác định được chi phí xây d ựng và chi phí thi ết bị của các công trình và qui đổi các chi phí này v ề thời điểm lập dự án.
Trên cơ sở chi phí xây dựng và thiết bị của dự án đã xác định được, các chi phí b ồi thường giải phòng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, các chi phí khác và chi phí dự phòng được xác định tương tự như hướng dẫn trên.
d. Phương pháp kết hợp để xác định tổng mức đầu tư
Đối với các dự án có nhiều công trình, tuỳ theo điều kiện cụ thể của dự án và nguồn số liệu có được có thể vận dụng kết hợp các phương pháp nêu trên để xác định tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình.
3.2.4. Phương pháp xác định tổng dự toán xây dựng công trình
1. Khái niệm, nội dung, vai trò của dự toán xây dựng công trình
a. Khái niệm về dự toán xây dựng công trình
Dự toán xây dựng công trình (gọi tắt là dự toán) là chỉ tiêu biểu thị giá xây dựng công trình trên cơ sở thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được xác định trong giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình.
b. Nội dung của dự toán
Dự toán xây dựng công trình được lập cho từng công trình, hạng mục công trình xây dựng.
Dự toán công trình bao gồm chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng của công trình.
c. Vai trò của dự toán
Dự toán xây dựng công trình là cơ sở xác định giá gói thầu, giá thành xây dựng và là căn cứ để đàm phán, ký kết hợp đồng, thanh toán khi chỉ định thầu.
2. Phương pháp xác định dự toán xây dựng công trình
Dự toán công trình được xác định trên cơ sở thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công. Dự toán công trình bao g ồm: chi phí xây dựng (GXD); chi phí thiết bị (GTB); chi phí quản lý
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
93 Phương pháp định giá xây dựng 2012
dự án (GQLDA); chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (GTV); chi phí khác (GK) và chi phí dự phòng (GDP).
Dự toán công trình được xác định theo công thức sau:
GXDCT = G XD + GTB + GQLDA + GTV + GK + GDP (3.22)
Dự toán công trình được tổng hợp theo Bảng 2.1 của Phụ lục TT 04.
a. Xác định chi phí xây dựng (GXD)
Chi phí xây dựng công trình, h ạng mục công trình, bộ phận, phần việc, công tác xây d ựng có thể xác định theo từng nội dung chi phí hoặc tổng hợp các nội dung chi phí.
Chi phí xây dựng: được xác định cho công trình, hạng mục công trình, bộ phận, phần việc, công tác của công trình, hạng mục công trình đối với công trình chính, công trình phụ trợ, công trình tạm phục vụ thi công, nhà tạm để ở và điều hành thi công theo một trong các phương pháp sau:
a1.1. Xác định theo khối lượng và đơn giá xây dựng công trình
a1. Phương pháp tính theo khối lượng và giá xây dựng công trình
* Khối lượng các công tác xây dựng được xác định từ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công, từ yêu cầu, nhiệm vụ cần thực hiện của công trình, hạng mục công trình phù hợp với danh mục và nội dung công tác xây dựng trong đơn giá xây dựng công trình.
a1.2. Xác định theo khối lượng và giá xây dựng tổng hợp
* Đơn giá xây dựng công trình có thể là đơn giá không đầy đủ (bao gồm chi phí vật liệu, chi phí nhân công, chi phí máy thi công) hoặc đơn giá đầy đủ (bao gồm chi phí vật liệu, chi phí nhân công, chi phí máy thi công chi phí tr ực tiếp khác, chi phí chung và thu nh ập chịu thuế tính trước).
* Khối lượng công tác xây dựng dùng để xác định chi phí xây dựng theo giá xây dựng công trình được xác định từ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công, nhiệm vụ công việc phải thực hiện của công trình, hạng mục công trình và được tổng hợp từ một nhóm các công tác xây dựng để tạo thành một đơn vị kết cấu hoặc bộ phận của công trình.
* Giá xây dựng tổng hợp được lập tương ứng với danh mục và nội dung của khối lượng nhóm loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu, bộ phận của công trình.
Giá xây dựng tổng hợp có thể là giá không đầy đủ (bao gồm chi phí vật liệu, chi phí nhân công, chi phí máy thi công) hoặc giá đầy đủ (bao gồm chi phí vật liệu, chi phí nhân công, chi phí máy thi công, chi phí trực tiếp khác, chi phí chung và thu nhập chịu thuế tính trước) được lập trên cơ sở đơn giá xây dựng công trình.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
94 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Bảng 3.1. TỔNG HỢP DỰ TOÁN CHI PHÍ XÂY DỰNG TÍNH THEO ĐƠN GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH KHÔNG ĐẦY ĐỦ VÀ GIÁ XÂY DỰNG TỔNG HỢP KHÔNG ĐẦY ĐỦ
* Chi phí xây dựng tính theo khối lượng và đơn giá xây dựng công trình không đầy đủ và giá xây dựng tổng hợp không đầy đủ.
STT
NỘI DUNG CHI PHÍ
CÁCH TÍNH
GIÁ TRỊ
KÝ HIỆU
CHI PHÍ TRỰC TIẾP
I
n
+
Chi phí vật liệu
1
VL
VL QxDCLVK j
j
= 1
j
m
2
Chi phí nhân công
NC
+ K (1
)
(cid:229)
nc QxDx jjnc
= 1
j
h
3
Chi phí máy thi công
M
+ K
(1
)
(cid:229)
m QxDx jjmtc
= 1
j
4
Chi phí trực tiếp khác
(VL+NC+M) x tỷ lệ
TT
VL+NC+M+TT
T
(cid:229)
Chi phí trực tiếp
CHI PHÍ CHUNG
II
T x tỷ lệ
C
III
(T+C) x tỷ lệ
TL
THU NHẬP CHỊU THUẾ TÍNH TRƯỚC
(T+C+TL)
Chi phí xây dựng trước thuế
G
THUẾ GIÁ TRỊ GIA TĂNG
IV
GTGT
G x TGTGT-XD
G + GTGT
Chi phí xây dựng sau thuế
GXD
Chi phí nhà tạm tại hiện trường để
V
G x tỷ lệ x (1+GTGT)
GXDNT
ở và điều hành thi công
Tổng cộng
GXD + GXDNT
Trong đó:
m là chi phí vật liệu, nhân công, máy thi công trong giá xây dựng tổng hợp một
+ Trường hợp chi phí v ật liệu, nhân công, máy thi công được xác định theo kh ối lượng và giá xây dựng tổng hợp không đầy đủ:
nc, Dj
- Dj - Qj là khối lượng một nhóm danh mục công tác hoặc một đơn vị kết cấu, bộ phận thứ j của công trình; vl, Dj
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
95 Phương pháp định giá xây dựng 2012
nhóm danh mục công tác hoặc một đơn vị kết cấu, bộ phận thứ j của công trình;
+ Trường hợp chi phí vật liệu, nhân công, máy thi công được xác định theo cơ sở khối lượng và đơn giá xây dựng công trình không đầy đủ:
m là chi phí v ật li ệu, nhân công, máy thi công trong đơn giá xây d ựng công
vl, Dj
nc, Dj
- Qj là khối lượng công tác xây dựng thứ j;
vl), chi phí nhân công (Dj
nc), chi phí máy thi công (Dj
m) trong đơn giá xây Chi phí vật liệu (Dj dựng công trình không đầy đủ và giá xây d ựng tổng hợp không đầy đủ được tính toán và tổng hợp theo Bảng 3.3 của Phụ lục này và là một phần trong hồ sơ dự toán công trình.
- Dj trình của công tác xây dựng thứ j;
- CLVL: chênh lệch vật liệu được tính bằng phương pháp bù trừ vật liệu trực tiếp hoặc bằng hệ số điều chỉnh;
- Knc, Kmtc : hệ số điều chỉnh nhân công, máy thi công (nếu có);
- Định mức tỷ lệ chi phí chung và thu nhập chịu thuế tính trước;
- G: chi phí xây d ựng công trình, hạng mục công trình, b ộ phận, phần việc, công tác tr ước thuế; - TGTGT-XD: mức thuế suất thuế GTGT quy định cho công tác xây dựng;
- GXDNT : chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công.
Trường hợp nhà t ạm tại hiện tr ường để ở và điều hành thi công được lập dự toán chi phí riêng theo thiết kế thì dự toán chi phí xây dựng không bao gồm chi phí nói trên (G XDNT = 0) và định mức chi phí chung, thu nh ập ch ịu thu ế tính tr ước được tính theo công trình dân dụng.
Bảng 3.2. TỔNG HỢP DỰ TOÁN CHI PHÍ XÂY D ỰNG TÍNH THEO ĐƠN GIÁ XÂY D ỰNG CÔNG TRÌNH ĐẦY ĐỦ VÀ GIÁ XÂY DỰNG TỔNG HỢP ĐẦY ĐỦ
* Chi phí xây dựng tính theo kh ối lượng và đơn giá xây dựng công trình đầy đủ và giá xây dựng tổng hợp đầy đủ được xác định và tổng hợp theo Bảng 3.2 dưới đây.
STT
KHOẢN MỤC CHI PHÍ
CÁCH TÍNH
GIÁ TRỊ
KÝ HIỆU
n
1 Chi phí xây dựng trước thuế
G
QxD i
i
= 1
i
2
Thuế giá trị gia tăng
GTGT
G x TGTGT-XD
G + GTGT
3 Chi phí xây dựng sau thuế
GXD
(cid:229)
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
96 Phương pháp định giá xây dựng 2012
4
G x tỷ lệ x (1+ TGTGT-XD)
GXDNT
Chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công
5
Tổng cộng
GXD + GXDNT
ường hợp chi phí xây dựng lập cho bộ phận, phần việc, công tác thì chi phí xây dựng sau
n
g
G
= (cid:229)
Trong đó: + Trường hợp chi phí xây d ựng được xác định trên cơ sở khối lượng và giá xây d ựng tổng hợp đầy đủ: - Qi là khối lượng một nhóm công tác hoặc một đơn vị kết cấu, bộ phận thứ i của công trình (i=1‚ n); - Di là giá xây d ựng tổng hợp đầy đủ (bao gồm chi phí tr ực tiếp, chi phí chung và thu nh ập chịu thuế tính trước) để thực hiện một nhóm công tác hoặc một đơn vị kết cấu, bộ phận thứ i của công trình. + Trường hợp chi phí xây d ựng được xác định trên cơ sở khối lượng và đơn giá xây d ựng công trình đầy đủ: - Qi là khối lượng công tác xây dựng thứ i của công trình (i=1‚ n); - Di là đơn giá xây dựng công trình đầy đủ (bao gồm chi phí tr ực tiếp, chi phí chung và thu nhập chịu thuế tính trước) để thực hiện công tác xây dựng thứ i của công trình. - G: chi phí xây dựng công trình trước thuế; - TGTGT-XD: mức thuế suất thuế giá trị gia tăng quy định cho công tác xây dựng; - GXD: chi phí xây dựng công trình sau thuế; - GXDNT : chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công; * Tr thuế trong dự toán công trình, hạng mục công trình được xác định theo công thức sau:
i
XD
= 1
i
i: chi phí xây d ựng sau thu ế của bộ phận, ph ần vi ệc, công tác th ứ i của công trình,
(3.23)
Bảng 3.3 TỔNG HỢP GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
Trong đó: - g hạng mục công trình (i=1‚ n).
A. PHẦN ĐƠN GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
THÀNH PHẦN
KHỐI LƯỢNG
ĐƠN GIÁ
THÀNH TIỀN
ĐƠN VỊ TÍNH
MÃ HIỆU VL, NC, M
HAO PHÍ
MÃ HIỆU ĐƠN GIÁ
[1]
[2]
[3]
[4]
[5]
[6]
[7]
DG.1
Chi phí VL
Vl.1
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
97 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Vl.2
...
Cộng
VL
công
NC
Chi phí NC (theo cấp bậc thợ bình quân)
Chi phí MTC
M.1
ca
M.2
ca
...
Cộng
M
B. PHẦN GIÁ XÂY DỰNG TỔNG HỢP
THÀNH PHẦN CHI PHÍ
MÃ HIỆU ĐƠN GIÁ
THÀNH PHẦN CÔNG VIỆC
ĐƠN VỊ TÍNH
KHỐI LƯỢNG
TỔNG CỘNG
VẬT LIỆU
NHÂN CÔNG
MÁY
[1]
[2]
[3]
[4]
[5]
[6]
[7]
[8]
DG.1
DG.2
...
Cộng
VL
NC
M
S
a2. Ph ương pháp tính theo kh ối lượng hao phí v ật liệu, nhân công, máy thi công và b ảng giá tương ứng
Chi phí vật liệu, nhân công, máy thi công trong chi phí xây d ựng có thể được xác định trên cơ sở tổng khối lượng hao phí v ật liệu, nhân công, máy thi công và b ảng giá vật liệu, giá nhân công, giá máy thi công tương ứng.
* Xác định tổng khối lượng hao phí vật liệu, nhân công, máy thi công
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
98 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Tổng khối lượng hao phí các loại vật liệu, nhân công, máy thi công được xác định trên cơ sở hao phí vật liệu, nhân công, máy thi công cho t ừng khối lượng công tác xây dựng của công trình, hạng mục công trình như sau:
- Xác định từng khối lượng công tác xây dựng của công trình, hạng mục công trình.
- Xác định khối lượng các lo ại vật liệu, nhân công, máy thi công t ương ứng với từng khối lượng công tác xây d ựng theo thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công của công trình, hạng mục công trình thông qua mức hao phí về vật liệu, nhân công và máy thi công để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác xây d ựng trên cơ sở các quy chu ẩn, tiêu chu ẩn xây dựng, quy phạm kỹ thuật.
ổng kh ối lượng hao phí t ừng lo ại vật liệu, nhân công, máy thi công cho công
- Tính t trình, hạng mục công trình b ằng cách tổng hợp hao phí t ất cả các lo ại vật liệu, nhân công, máy thi công giống nhau của các công tác xây dựng khác nhau.
Khi tính toán c ần xác định rõ s ố lượng, đơn vị, ch ủng lo ại, quy cách đối với vật liệu; số lượng ngày công cho từng cấp bậc công nhân; số lượng ca máy cho từng loại máy và thiết bị thi công theo thông số kỹ thuật chủ yếu và mã hiệu trong bảng giá ca máy thi công của công trình.
* Xác định bảng giá vật liệu, giá nhân công, giá máy thi công
Giá vật li ệu, giá nhân công, giá máy thi công được xác định phù h ợp với công trình xây dựng và gắn với địa điểm xây dựng công trình theo hướng dẫn tại Phụ lục số 6 của Thông tư 04/2010/TT-BXD.
Bảng 3.4. HAO PHÍ VẬT LIỆU, NHÂN CÔNG, MÁY THI CÔNG CHO CÁC CÔNG TÁC XÂY DỰNG
- Xác định chi phí v ật liệu, chi phí nhân công, chi phí máy thi công trong chi phí tr ực tiếp trên cơ sở tổng khối lượng hao phí từng loại vật liệu, nhân công, máy thi công và giá vật liệu, giá nhân công, giá máy thi công tương ứng theo Bảng 3.4 và Bảng 3.5 của Phụ lục số 6 của Thông tư 04/2010/TT-BXD.
Mức hao phí
Stt
Tên công tác
Mã hiệu
Đơn vị
Máy
Máy
Khối lượn g
[1]
[2]
[3]
[4]
[5]
Vật liệu [6]
Nhân công [7]
[8]
Khối lượng hao phí Nhân công [10]
Vật liệu [9]
[11]
ĐM.00
001
Công tác thứ 1
m3
1
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
99 Phương pháp định giá xây dựng 2012
VL.001 Cát mịn
m3
VL.002 Gạch chỉ
viên
…..
NC.001 Nhân công 3/7
công
NC.002 Nhân công 3,5/7
công
…..
M.001 Máy tr ộn vữa 80 lít
ca
M.002 Vận thăng 0,8T
ca
…..
002 ĐM.00
Công tác thứ 2
2
.....
Bảng 3.5. TỔNG HỢP CHI PHÍ VẬT LIỆU, CHI PHÍ NHÂN CÔNG,
CHI PHÍ MÁY THI CÔNG TRONG CHI PHÍ TRỰC TIẾP
Đơn vị Khối lượng
[5]
Giá [6]
Thành tiền [7]=[5]x[6]
Nội dung [3]
[2]
Vật liệu VL.001 Cát mịn VL.002 Gạch chỉ
[4] m3 viên
…
Tổng cộng
…
Nhân công
VL
…
Tổng cộng
…
Máy
NC
…
Stt Mã hiệu [1] I I.1 I.2 … II II.1 NC.001 Nhân công 3/7 II.2 NC.002 Nhân công 3,5/7 … III III.1 M.001 Máy trộn vữa 80 lít III.2 M.002 Vận thăng 0,8T …
…
công công ca ca
M
Tổng cộng
BẢNG 3.6. TỔNG HỢP CHI PHÍ XÂY DỰNG TÍNH THEO KHỐI LƯỢNG HAO PHÍ VẬT LIỆU, NHÂN CÔNG, MÁY THI CÔNG VÀ BẢNG GIÁ TƯƠNG ỨNG
STT
NỘI DUNG CHI PHÍ
CÁCH TÍNH
GIÁ TRỊ
KÝ HIỆU
CHI PHÍ TRỰC TIẾP
I
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
100 Phương pháp định giá xây dựng 2012
1 Chi phí vật liệu 2 Chi phí nhân công 3 Chi phí máy thi công 4 Chi phí trực tiếp khác Chi phí trực tiếp II CHI PHÍ CHUNG III THU NHẬP CHỊU THUẾ TÍNH TRƯỚC Chi phí xây dựng trước thuế
IV THUẾ GIÁ TRỊ GIA TĂNG
VL NC M TT T C TL G GTGT
Lấy từ Bảng 3.5 Lấy từ Bảng 3.5 Lấy từ Bảng 3.5 (VL+NC+M) x tỷ lệ VL+NC+M+TT T x tỷ lệ (T+C) x tỷ lệ (T+C+TL) G x TGTGT-XD
G + GTGT
Chi phí xây dựng sau thuế
GXD
V
GXDNT
CHI PHÍ NHÀ TẠM TẠI HIỆN TRƯỜNG ĐỂ Ở VÀ ĐIỀU HÀNH THI CÔNG
G x tỷ lệ x (1+ TGTGT- XD)
TỔNG CỘNG
GXD + GXDNT
Bảng 3.4. HAO PHÍ VẬT LIỆU, NHÂN CÔNG, MÁY THI CÔNG CHO CÁC CÔNG TÁC XÂY DỰNG
Mức hao phí
Stt
Tên công tác
Mã hiệu
Đơn vị
Khối lượng
Máy
Máy
[1]
[3]
[4]
[5]
Vật liệu [6]
Nhân công [7]
[8]
Khối lượng hao phí Nhân công [10]
Vật liệu [9]
[11]
001
Công tác thứ 1
m3
[2] ĐM.00 1
VL.001 Cát mịn
m3
VL.002 Gạch chỉ
viên
…..
NC.001 Nhân công 3/7
công
NC.002 Nhân công 3,5/7
công
…..
M.001 Máy tr ộn vữa 80 lít
ca
M.002 Vận thăng 0,8T
ca
…..
002 ĐM.00
Công tác thứ 2
2
.....
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
101 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Bảng 3.5. TỔNG HỢP CHI PHÍ VẬT LIỆU, CHI PHÍ NHÂN CÔNG,
CHI PHÍ MÁY THI CÔNG TRONG CHI PHÍ TRỰC TIẾP
Đơn vị Khối lượng
[5]
Giá [6]
Thành tiền [7]=[5]x[6]
Nội dung [3]
[2]
Vật liệu VL.001 Cát mịn VL.002 Gạch chỉ
[4] m3 viên
…
Tổng cộng
…
Nhân công
VL
…
Tổng cộng
…
Máy
NC
…
STT Mã hiệu [1] I I.1 I.2 … II II.1 NC.001 Nhân công 3/7 II.2 NC.002 Nhân công 3,5/7 … III III.1 M.001 Máy trộn vữa 80 lít III.2 M.002 Vận thăng 0,8T …
…
công công ca ca
M
Tổng cộng
BẢNG 3.6. TỔNG HỢP CHI PHÍ XÂY DỰNG TÍNH THEO KHỐI LƯỢNG HAO PHÍ VẬT LIỆU, NHÂN CÔNG, MÁY THI CÔNG VÀ BẢNG GIÁ TƯƠNG ỨNG
NỘI DUNG CHI PHÍ
CÁCH TÍNH
CHI PHÍ TRỰC TIẾP
STT I 1 Chi phí vật liệu 2 Chi phí nhân công 3 Chi phí máy thi công 4 Chi phí trực tiếp khác Chi phí trực tiếp II CHI PHÍ CHUNG III THU NHẬP CHỊU THUẾ TÍNH TRƯỚC Chi phí xây dựng trước thuế
IV THUẾ GIÁ TRỊ GIA TĂNG
KÝ HIỆU VL NC M TT T C TL G GTGT
Lấy từ Bảng 3.5 Lấy từ Bảng 3.5 Lấy từ Bảng 3.5 (VL+NC+M) x tỷ lệ VL+NC+M+TT T x tỷ lệ (T+C) x tỷ lệ (T+C+TL) G x TGTGT-XD
GIÁ TRỊ
G + GTGT
Chi phí xây dựng sau thuế
GXD
V
GXDNT
CHI PHÍ NHÀ TẠM TẠI HIỆN TRƯỜNG ĐỂ Ở VÀ ĐIỀU HÀNH THI CÔNG
G x tỷ lệ x (1+ TGTGT- XD)
TỔNG CỘNG
GXD + GXDNT
Trong đó:
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
102 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Định mức tỷ lệ chi phí chung và thu nhập chịu thuế tính trước; - G: chi phí xây d ựng công trình, hạng mục công trình trước thuế; - TGTGT-XD: mức thuế suất thuế giá trị gia tăng quy định cho công tác XD; - GXD: chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình sau thuế; - GXDNT : chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công;
a3. Phương pháp xác định chi phí XD theo suất chi phí XD trong suất vốn đầu tư Đối với các công trình ph ụ trợ, công trình t ạm phục vụ thi công ho ặc các công trình thông dụng, đơn gi ản, chi phí xây d ựng có th ể xác định theo di ện tích ho ặc công su ất sản xuất, năng lực phục vụ và suất chi phí xây dựng trong suất vốn đầu tư xây dựng công trình. Chi phí xây d ựng của công trình, h ạng mục công trình (G XD) theo ph ương pháp này được xác định theo công thức sau:
GXD = SXD x N + CCT-SXD (3.24)
Trong đó: - SXD: là suất chi phí xây dựng trong suất vốn đầu tư xây dựng công trình tính cho m ột đơn vị công su ất sản xuất, năng lực phục vụ hoặc tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình; - N: là diện tích hoặc công suất sản xuất, năng lực phục vụ của công trình, hạng mục công trình; - CCT-SXD: là tổng các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng trong suất vốn đầu tư xây dựng công trình tính cho m ột đơn vị công suất sản xuất, năng lực phục vụ hoặc tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình. a4. Phương pháp xác định chi phí xây dựng trên cơ sở công trình có các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã và đang thực hiện Chi phí xây dựng của các công trình nêu trên có thể xác định dựa trên cơ sở dự toán chi phí xây dựng của các công trình có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã và đang thực hiện và quy đổi các chi phí về địa điểm xây dựng công trình, thời điểm lập dự toán. Chi phí xây d ựng của công trình, h ạng mục công trình (G XD) theo ph ương pháp này được xác định theo công thức sau:
TT
x HT x HKV ± S
CT-XDi
TT: chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện;
n CTT (3.25) GXD = GXD
i = 1 Trong đó: - GXD - HT: hệ số quy đổi về thời điểm lập dự toán; - HKV: hệ số quy đổi theo địa điểm xây dựng công trình;
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
103 Phương pháp định giá xây dựng 2012
CT-XDi: chi phí ch ưa tính ho ặc đã tính th ứ i (i=1 ‚ n) trong chi phí xây d ựng công trình,
Bảng 3.7. ĐỊNH MỨC CHI PHÍ TRỰC TIẾP KHÁC
- CTT hạng mục công trình tương tự đã và đang thực hiện.
STT
LOẠI CÔNG TRÌNH
TRỰC TIẾP PHÍ KHÁC %
1
Công trình dân dụng
Trong đô thị
2,5
Ngoài đô thị
2
2
2 6,5 2
Công trình công nghiệp Riêng công tác xây dựng trong hầm lò, hầm thuỷ điện Công trình giao thông
3
Riêng công tác xây dựng trong đường hầm giao thông
6,5
4 5
Công trình thuỷ lợi Công trình hạ tầng kỹ thuật Trong đô thị Ngoài đô thị
2 2 1,5
+ Chi phí tr ực tiếp khác được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên t ổng chi phí vật liệu, chi phí nhân công, chi phí máy và thiết bị thi công.
Đối với công trình xây d ựng có nhiều hạng mục công trình thì các h ạng mục công trình có công năng riêng biệt được áp dụng định mức tỷ lệ chi phí trực tiếp khác theo loại công trình phù hợp.
+ Đối với những công trình có yêu cầu riêng biệt về an toàn lao động như nhà cao từ 6 tầng trở lên, xi lô, ống khói của công trình công nghi ệp hoặc tương tự thì phải lập thiết kế biện pháp an toàn lao động, dự toán và ch ủ đầu tư phê duy ệt để bổ sung vào d ự toán xây dựng công trình.
+ Chi phí tr ực tiếp khác của các công tác xây d ựng trong hầm giao thông, hầm thủy điện, hầm lò đã bao gồm chi phí v ận hành, chi phí s ữa chữa th ường xuyên h ệ thống cấp nước, thoát nước, cấp gió, cấp điện phục vụ thi công trong hầm và không bao gồm chi phí đầu tư ban đầu cho hệ thống thông gió, chiếu sáng, hệ thống điện, cấp thoát nước, giao thông phục vụ thi công trong hầm.
+ Đối với công trình xây d ựng thuỷ điện, thuỷ lợi thì chi phí tr ực tiếp khác còn không bao gồm các chi phí:
- Chi phí đầu tư ban đầu hệ thống nước kỹ thuật để thi công công trình;
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
104 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Chi phí đầu tư ban đầu cho công tác b ơm nước, vét bùn, b ơm thoát nước hố móng ngay sau khi ngăn sông, chống lũ, hệ thống điện 0,4kv phục vụ thi công;
- Chi phí bơm thoát nước hố móng ngay sau khi ngăn sông, chống lũ;
- Chi phí di chuyển lực lượng thi công đến công trình; chi phí tháo dỡ, vận chuyển và lắp đặt cần trục tháp trong n ội bộ công tr ường; duy tu b ảo dưỡng hệ thống giao thông ph ục vụ thi công trong công trường; chi phí vận hành hệ thống điện tính từ điểm đấu nối hệ thống điện công trình đến trạm hạ thế cuối cùng của công trình (điểm đặt công tơ đo đếm để mua điện);
- Chi phí xử lý rác thải, nước thải, cho khu nhà ở tạm tại công trường;
Bảng 3.8. ĐỊNH MỨC CHI PHÍ CHUNG, THU NHẬP CHỊU THUẾ TÍNH TRƯỚC
- Chi phí thí nghiệm tăng thêm của thí nghiệm thi công bê tông đầm lăn (RCC).
CHI PHÍ CHUNG
STT
LOẠI CÔNG TRÌNH
THU NHẬP CHỊU THUẾ TÍNH TRƯỚC (%)
TRÊN CHI PHÍ TRỰC TIẾP
TRÊN CHI PHÍ NHÂN CÔNG
6,5
1
5,5
10,0
5,5
2
6,0
7,0
5,5
3
66,0
6,0
7,0 5,5
4
5,5
51,0
Công trình dân dụng Riêng công trình tu b ổ, phục hồi di tích lịch sử, văn hoá Công trình công nghiệp Riêng công trình xây d ựng đường hầm, hầm lò Công trình giao thông Riêng công tác duy tu s ửa ch ữa thường xuyên đường bộ, đường sắt, đường thu ỷ nội địa, hệ th ống báo hiệu hàng hải và đường thuỷ nội địa Riêng công trình hầm giao thông Công trình thuỷ lợi Riêng đào, đắp đất công trình thu ỷ lợi bằng thủ công
5,0
5,5
5 Công trình hạ tầng kỹ thuật
65,0
6,0
6
Công tắc lắp đặt thiết bị công ngh ệ trong các công trình xây dựng, công tác xây lắp đường dây, công tác thí nghiệm hi ệu ch ỉnh điện đường dây và tr ạm bi ến áp, công tác thí nghiệm vật liệu, cấu kiện và kết cấu xây dựng
- Thu nhập chịu thuế tính trước được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên chi phí tr ực tiếp và chi phí chung trong dự toán chi phí xây dựng.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
105 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Đối với công trình xây dựng có nhiều hạng mục công trình thì các hạng mục công trình có công năng riêng biệt được áp dụng định mức tỷ lệ chi phí chung và thu nh ập chịu thuế tính trước theo loại công trình phù hợp.
- Đối với các công trình xây d ựng tại vùng núi, biên giới, hải đảo thì định mức tỷ lệ chi phí chung sẽ được điều chỉnh với hệ số từ 1,05 đến 1,1 do chủ đầu tư quyết định tuỳ điều kiện cụ thể của công trình.
b. Xác định chi phí thiết bị (GTB)
Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua s ắm thiết bị công nghệ (kể cả thiết bị công nghệ cần sản xuất, gia công); chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh được xác định theo công thức sau:
GTB = GMS + GĐT + GLĐ (3.26)
Trong đó:
- GMS: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ;
- GĐT: chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ;
- GLĐ: chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh.
n
b.1. Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ được xác định theo công thức sau:
GTGTTB
+
(1
= GQMx MSii
T i
i
= 1
- Ø ø (cid:229) (3.27) º ß
n); Trong đó: - Qi: khối lượng hoặc số lượng thiết bị (nhóm thiết bị) thứ i (1‚
- Mi: giá tính cho m ột đơn vị khối lượng hoặc một đơn vị số lượng thiết bị (nhóm thiết bị) thứ i (i ‚ n), được xác định theo công thức:
Mi = Gg + Cvc + Clk + Cbq + T (3.28)
Trong đó:
- Gg: giá thiết bị ở nơi mua (nơi sản xuất, chế tạo hoặc nơi cung ứng thiết bị tại Việt Nam) hay giá tính đến cảng Việt Nam (đối với thiết bị nhập khẩu) đã gồm cả chi phí thi ết kế và giám sát chế tạo;
- Cvc: chi phí v ận chuyển một đơn vị khối lượng hoặc một đơn vị số lượng thiết bị (nhóm thiết bị) từ nơi mua hay từ cảng Việt Nam đến công trình;
- Clk: chi phí l ưu kho, l ưu bãi, l ưu container một đơn vị kh ối lượng hoặc một đơn vị số lượng thiết bị (nhóm thiết bị) tại cảng Việt Nam đối với thiết bị nhập khẩu;
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
106 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Cbq: chi phí bảo quản, bảo dưỡng một đơn vị khối lượng hoặc một đơn vị số lượng thiết bị (nhóm thiết bị) tại hiện trường;
GTGT-TB : mức thuế suất thuế giá trị gia tăng quy định đối với loại thiết bị (nhóm thiết bị) thứ
- T: thuế và phí bảo hiểm, kiểm định thiết bị (nhóm thiết bị);
- Ti i (1 ‚ n).
Đối với những thiết bị chưa xác định được giá có thể dự tính theo báo giá của nhà cung cấp, nhà sản xuất hoặc giá những thiết bị tương tự trên thị trường tại thời điểm tính toán hoặc của công trình có thiết bị tương tự đã và đang thực hiện.
Đối với các loại thiết bị công nghệ cần sản xuất, gia công thì chi phí này được xác định trên cơ sở khối lượng thiết bị cần sản xuất, gia công và giá sản xuất, gia công một tấn (hoặc một đơn vị tính) phù h ợp với tính chất, chủng loại thiết bị theo hợp đồng sản xuất, gia công đã được ký kết hoặc căn cứ vào báo giá gia công s ản phẩm của nhà sản xuất được chủ đầu tư lựa chọn hoặc giá sản xuất, gia công thiết bị tương tự của công trình đã và đang thực hiện.
b2. Chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ được tính bằng cách lập dự toán hoặc dự tính tuỳ theo đặc điểm cụ thể của từng dự án.
b3. Chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh được lập dự toán như đối với chi phí xây dựng.
c. Xác định chi phí quản lý dự án (GQLDA)
Chi phí quản lý dự án được xác định theo công thức sau:
GQLDA = T x (GXDtt + GTBtt) (3.29)
Trong đó :
- T: định mức tỷ lệ (%) đối với chi phí quản lý dự án;
- GXDtt : chi phí xây dựng trước thuế;
- GTBtt : chi phí thiết bị trước thuế.
GTGT-TV) (3.30)
d. Xác định chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (GTV)
GTV = (cid:229) Ci x (1 + Ti Dj x (1 + Tj
n);
m); Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng được xác định theo công thức sau: n m GTGT-TV) + (cid:229) i=1 j=1 Trong đó: - Ci: chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ i tính theo định mức tỷ lệ (i=1 ‚ - D j: chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ j tính bằng lập dự toán (j= 1 ‚
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
107 Phương pháp định giá xây dựng 2012
GTGT-TV: mức thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định hiện hành đối với khoản mục chi
GTGT-TV: mức thuế suất thuế giá tr ị gia tăng theo quy định hiện hành đối với khoản mục
- Ti phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ i tính theo định mức tỷ lệ;
- Tj chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ j tính bằng lập dự toán.
e. Xác định chi phí khác (GK)
GTGT-K) + (cid:229)
Chi phí khác được xác định theo công thức sau: n m l GTGT-K) + (cid:229) Dj x (1 + Tj Ci x (1 + Ti GK = (cid:229) Ek (3.31) i=1 j=1 k=1
Trong đó :
n); - Ci: chi phí khác thứ i tính theo định mức tỷ lệ (i=1‚
m); - D j: chi phí khác thứ j tính bằng lập dự toán (j=1 ‚
GTGT-K: mức thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định hiện hành đối với khoản mục chi
l); - Ek: chi phí khác thứ k có liên quan khác (k=1‚
GTGT-K: mức thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định hiện hành đối với khoản mục chi
- Ti phí khác thứ i tính theo định mức tỷ lệ;
- Tj phí khác thứ j tính bằng lập dự toán.
g. Xác định chi phí dự phòng (GDP)
Chi phí d ự phòng được xác định bằng 2 yếu tố: dự phòng chi phí cho y ếu tố khối lượng công việc phát sinh và dự phòng chi phí cho yếu tố trượt giá.
Chi phí dự phòng được xác định theo công thức sau:
GDP = GDP1 + GDP2 (3.32)
Trong đó:
- GDP1: chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh được xác định theo công thức:
GDP1 = (GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK) x Kps (3.33)
Kps là hệ số dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh là 5%.
- GDP2 : chi phí d ự phòng cho yếu tố trượt giá được xác định như đối với chi phí d ự phòng cho yếu tố trượt giá trong tổng mức đầu tư.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
108 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Thời gian để tính chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong dự toán công trình là thời gian xây dựng công trình được tính bằng tháng, quý, năm.
3.2.5. Phương pháp xác định giá vật liệu đến hiện trường xây dựng, giá nhân công của công trình
1. Phương pháp xác định giá vật liệu đến hiện trường xây dựng công trình
Giá vật liệu đến hiện trường xây dựng là toàn bộ chi phí cho một đơn vị khối lượng vật liệu ở trạng thái sẵn sàng cho thi công. Giá vật liệu đến hiện trường xây dựng được tính như sau: gVL = gm + gbx + gbq + glk + gvc + t (3.34)
Trong đó: gVL: Giá vật liệu đến hiện trường xây dựng gm: Giá mua vật liệu gbx: Chi phí bốc xếp vật liệu được tính cho một đơn vị khối lượng vật liệu gbq: Chi phí bảo quản vật liệu được tính cho một đơn vị khối lượng vật liệu glk: Chi phí lưu kho bãi được tính cho một đơn vị khối lượng vật liệu gvc: Chi phí v ận chuyển được tính cho m ột đơn vị khối lượng vật liệu (tính c ả chi phí vận chuyển trong công trường)
t: Thuế và các loại phí được tính cho một đơn vị khối lượng vật liệu
2. Phương pháp xác định giá nhân công xây dựng công trình
+
+
+
L
L
NC
CB
L P
PC
L K
=
g
Giá nhân công xây dựng công trình là toàn b ộ lương cơ bản, lương phụ, các khoản phụ cấp khác mà công trình được hưởng. Nó phù h ợp với nhóm lương của công trình được hưởng. Công thức tính giá nhân công xây dựng công trình như sau:
n
(3.35)
Trong đó: gNC: Giá nhân công ứng với bậc thợ và nhóm lương tương ứng (đồng/công)
LCB: Lương cơ bản của của bậc thợ và nhóm lương tương ứng (đồng/tháng/người)
LP: Các khoản lương phụ (đồng/tháng/người)
LPC: Các khoản phụ cấp lương bao gồm phụ cấp theo lương cơ bản, phụ cấp theo lương tối thiểu (đồng/tháng/người)
LK: Các khoản lương khác có thể khoán trực tiếp cho người lao động
n: Số ngày làm việc trong tháng của người lao động (ngày/tháng)
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
109 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Riêng đối với công trình sử dụng vốn ngân sách nhà nước thực hiện theo phương thức chỉ định thầu thì có th ể sử dụng phương pháp xác định mức đơn giá ngày công c ủa công nhân trực tiếp xây dựng (gNC) trên cơ sở lương tối thiểu vùng, lương cấp bậc, các khoản phụ cấp lương; khoản lương phụ tính b ằng 12% lương cơ bản; một số chi phí có th ể khoán trực tiếp cho người lao động tính bằng 4% lương cơ bản; các phụ cấp khác nếu có.
3.2.6. Phương pháp xác định giá ca máy, giá thuê máy
1. Nội dung chi phí trong giá ca máy
Giá ca máy là mức chi phí dự tính cần thiết cho máy và thiết bị thi công làm việc trong một ca.
Các khoản mục chi phí được tính vào giá ca máy bao g ồm: Chi phí kh ấu hao, chi phí s ửa chữa, chi phí nhiên li ệu, năng lượng, ti ền lương th ợ điều khi ển máy và chi phí khác c ủa máy.
2. Phương pháp xác định giá ca máy Công thức tổng quát xác định giá ca máy (gM): gM = CKH + CSC + CNL + CTL + CCPK (3.36)
Trong đó: gM: Giá ca máy (đồng/ca)
CKH: Chi phí khấu hao (đồng/ca)
CSC: Chi phí sửa chữa (đồng/ca)
CNL: Chi phí nhiên liệu, năng lượng (đồng/ca)
CTL: Chi phí tiền lương thợ điều khiển máy (đồng/ca)
CCPK: Chi phí khác (đồng/ca)
a. Chi phí khấu hao (CKH)
Chi phí khấu hao tính trong giá ca máy là khoản chi về hao mòn của máy và thiết bị thi công trong thời gian sử dụng, được xác định theo công thức:
(
HK
ĐM
KH
=
C
KH
*) n
- (3.37)
Trong đó:
- CKH: Nguyên giá của máy và thiết bị thi công. Nó là toàn b ộ các chi phí mà doanh nghi ệp phải bỏ ra để có máy tính đến thời điểm đưa máy đó vào trạng thái sẵn sàng sử dụng như giá mua máy, thiết bị (không kể chi phí cho vật tư, phụ tùng thay thế mua kèm theo), thuế nhập
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
110 Phương pháp định giá xây dựng 2012
khẩu (nếu có), chi phí vận chuyển, bốc xếp, bảo quản, chi phí lưu kho, chi phí lắp đặt, chạy thử, các khoản chi phí hợp lệ khác có liên quan trực tiếp đến việc đầu tư máy.
Nguyên giá để tính giá ca máy được xác định theo nguyên tắc phù hợp với loại máy đưa vào thi công xây dựng công trình và điều kiện cụ thể của công trình.
- H: Giá tr ị thu hồi của máy và thi ết bị là giá tr ị phần còn l ại của máy và thi ết bị sau khi thanh lý được tính trước khi xây dựng giá ca máy và được xác định như sau:
Giá trị thu hồi đối với máy và thiết bị có nguyên giá t ừ 10.000.000 đồng (mười triệu đồng) trở lên thì được tính nh ỏ hơn (hoặc bằng) 5% giá tính kh ấu hao. Không tính giá tr ị thu hồi với máy và thiết bị có nguyên giá nhỏ hơn 10.000.000 đồng (mười triệu đồng).
- ĐMKH: Định mức khấu hao năm của máy và thiết bị thi công là định mức về mức độ giảm giá trị bình quân c ủa máy do hao mòn (vô hình và h ữu hình) sau m ột năm sử dụng. Định mức khấu hao năm tính theo tỷ lệ % so với giá trị phải khấu hao (nguyên giá tr ừ giá trị thu hồi).
Định mức kh ấu hao n ăm được xác định theo nguyên t ắc phù hợp với tuổi th ọ kinh tế của máy và thời gian sử dụng của từng loại máy tại công trình.
- n: Số ca hoạt động trong năm của máy và thiết bị thi công. Nó là số ca máy làm việc bình quân trong một năm được tính từ số ca máy làm vi ệc trong cả đời máy và số năm trong đời máy.
Trong quá trình tính giá ca máy, s ố ca năm được xác định theo nguyên tắc phù hợp với đặc tính và quy trình v ận hành của từng loại máy, kh ối lượng thi công c ủa công trình, quy mô công trình, tiến độ thi công và các điều kiện cụ thể khác.
b. Chi phí sửa chữa (CSC)
Chi phí sửa chữa tính trong giá ca máy là các kho ản chi để sửa chữa, bảo dưỡng máy nhằm duy trì và khôi phục năng lực hoạt động theo trạng thái hoạt động tiêu chuẩn của máy.
K
*
SC
=
C
Công thức tính CSC:
SC
ĐM n
(3.38)
Trong đó:
- K, n: Nguyên giá, số ca năm
- ĐMSC: Định mức sửa chữa năm của máy và thi ết bị thi công. Nó được xác định theo quy định về bảo dưỡng kỹ thuật, sửa chữa định kỳ, quy trình vận hành của từng loại máy và các quy định có liên quan t ương ứng với số ca năm. Trong Định mức sửa chữa năm chưa tính chi phí thay th ế các loại phụ tùng thuộc bộ phận công tác của máy và thiết bị có giá tr ị lớn
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
111 Phương pháp định giá xây dựng 2012
mà sự hao mòn của chúng phụ thuộc chủ yếu vào tính chất của đối tượng công tác như cần khoan, mũi khoan.
c. Chi phí nhiên liệu, năng lượng (CNL)
Chi phí nhiên liệu, năng lượng tính trong giá ca máy là kho ản chi về nhiên liệu, năng lượng tạo ra động lực cho máy hoạt động (xăng, dầu, điện hoặc khí nén) và các loại nhiên liệu phụ như dầu mỡ bôi trơn, nhiên liệu để điều chỉnh, nhiên liệu cho động cơ lai, dầu truyền động.
Công thức tính CNL:
CNL = CNLC + CNLP (3.39)
Trong đó:
CNLC: Chi phí nhiên liệu, năng lượng chính
(3.40) CNLC = ĐMNL*gNL
ĐMNL: Định mức nhiên liệu, năng lượng (lít/ca, kWh/ca, m3/ca): định mức tiêu hao các loại nhiên li ệu, năng lượng như xăng, dầu, điện hoặc khí nén để tạo ra động lực cho máy làm việc trong một ca.
gNL: Giá nhiên liệu, năng lượng: giá (trước thuế) các loại xăng, dầu, điện hoặc khí nén (đ/lít, đ/kWh, đ/m3) tính theo mức giá tại thời điểm tính và khu vực xây dựng công trình.
CNLP: Chi phí nhiên liệu, năng lượng phụ
CNLP = CNLC*KP (3.41)
KP: Hệ số chi phí nhiên liệu, dầu mỡ phụ cho một ca máy làm việc, được quy định như sau:
- Động cơ xăng : 0,03
- Động cơ Diezel: 0,05
- Động cơ điện : 0,07
Định mức tiêu hao nhiên li ệu, năng lượng của tàu công tác sông và xu ồng cao tốc khi thao tác được tính bằng 65 % định mức khi hành trình.
Trường hợp xác định giá ca máy của các loại máy và thiết bị để thực hiện một số loại công tác (như khảo sát xây dựng, thí nghiệm vật liệu, thí nghiệm cấu kiện và kết cấu xây dựng,...) mà chi phí nhiên li ệu, năng lượng này đã tính trong định mức dự toán (hao phí vật liệu) thì không tính trong giá ca máy.
Chi phí nhiên liệu, năng lượng trong giá ca máy được xác định theo nguyên tắc phù hợp với lượng nhiên liệu, năng lượng sử dụng trong ca và giá nhiên li ệu, năng lượng trên thị trường ở từng thời điểm.
d. Chi phí tiền lương thợ điều khiển máy (CTL)
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
112 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Chi phí ti ền lương thợ điều khiển máy tính trong giá ca máy là kho ản chi về tiền lương và các khoản phụ cấp lương tương ứng với cấp bậc của người điều khiển máy theo yêu cầu kỹ thuật.
Tiền lương thợ điều khiển máy trong giá ca máy được xác định phù hợp với mặt bằng giá của thị trường lao động phổ biến ở từng khu vực, tỉnh, theo từng loại thợ và điều kiện cụ thể của công trình; khả năng nguồn vốn, khả năng chi trả của chủ đầu tư và các yêu cầu khác. Cách tính CTL như tính gNC
Lưu ý:
- Hệ số lương được tra phù hợp với bảng lương tương ứng trong Nghị định 205
- Số công một tháng là số công định mức thợ điều khiển máy phải làm việc trong một tháng.
- Thành phần, cấp bậc thợ (hoặc một nhóm thợ) trực tiếp vận hành máy được xác định theo yêu cầu của quy trình vận hành của từng loại máy, thiết bị và tiêu chuẩn cấp bậc công nhân kỹ thuật phù hợp với điều kiện cụ thể.
Trường hợp xác định giá ca máy của các loại máy và thiết bị để thực hiện một số loại công tác (như khảo sát xây dựng, thí nghiệm vật liệu, thí nghiệm cấu kiện và kết cấu xây dựng,...) mà chi phí nhân công điều khiển máy này đã tính trong định mức dự toán (hao phí nhân công) thì không tính trong giá ca máy.
e. Chi phí khác (CCPK)
Chi phí khác được tính trong giá ca máy là các kho ản chi đảm bảo cho máy hoạt động bình thường, có hiệu quả tại công trình.
K
*
CPK
=
C
Công thức tính CCPK:
CPK
ĐM n
(3.42)
Trong đó:
K, n: Nguyên giá, số ca năm
ĐMCPK: Định mức chi phí khác năm là mức chi phí có liên quan phục vụ cho các hoạt động của máy trong một năm được tính theo tỷ lệ % so với nguyên giá, bao gồm:
+ Bảo hiểm máy, thiết bị trong quá trình sử dụng;
+ Bảo quản máy và phục vụ cho công tác bảo dưỡng kỹ thuật trong bảo quản máy;
+ Đăng kiểm các loại;
+ Di chuyển máy trong nội bộ công trình;
+ Các khoản chi phí khác có liên quan đến quản lý máy và sử dụng máy tại công trình.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
113 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Định mức chi phí khác năm tối đa của từng nhóm máy được quy định như sau:
+ Cần cẩu nổi: 7%;
+ Máy vận chuyển ngang, máy chuyên dùng trong thi công hầm, cần trục tháp, cẩu lao dầm, xe bơm bê tông tự hành, máy phun nhựa đường, các loại phương tiện thuỷ: 6%;
+ Máy cầm tay, tời điện, pa lăng xích, máy bơm nước chạy điện có công suất nhỏ hơn 4 kW, máy gia công kim lo ại, máy chuyên dùng trong công tác kh ảo sát xây d ựng, đo lường, thí nghiệm: 4%;
+ Các loại máy khác: 5%;
- Chi phí cho các loại công tác xây dựng nhà bao che cho máy, nền móng máy, hệ thống cấp điện - nước - khí nén tại hiện trường phục vụ cho việc lắp đặt, vận hành của một số loại máy như trạm trộn bê tông xi m ăng, trạm trộn bê tông nh ựa, cần trục di chuy ển trên ray,... thì được lập dự toán riêng theo biện pháp thi công và tính vào chi phí khác của công trình.
f. Xác định giá thuê máy
Tuỳ theo hình th ức thuê máy, giá thuê máy có th ể bao gồm các chi phí sau: chi phí kh ấu hao, chi phí sửa chữa, chi phí nhiên liệu, năng lượng, chi phí tiền lương thợ điều khiển máy và chi phí khác; chi phí vận chuyển máy đến và đi khỏi công trình, chi phí tháo và l ắp đặt máy, chi phí cho th ời gian chờ đợi do công ngh ệ hoặc biện pháp thi công, các kho ản thuế, phí và lệ phí.
Giá thuê máy do hai bên thoả thuận theo nguyên tắc bên cho thuê chào giá, bên đi thuê xem xét quyết định.
3.2.7. Phương pháp xác định giá gói thầu
1. Nguyên tắc xác định giá gói thầu
Giá gói thầu, bao gồm cả dự phòng tính cho toàn bộ thời gian thực hiện gói thầu, được xác định trên cơ sở tổng mức đầu tư (khi chưa có thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công dự toán được duyệt), dự toán xây dựng công trình và các quy định về lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình. Do việc chia dự án thành các gói thầu liên quan trực tiếp tới tổng mức đầu tư của dự án nên khi tổ chức đấu thầu đối với từng gói thầu cụ thể cần xem xét, kiểm tra, rà soát lại để đảm bảo tính chính xác, hợp lý, hạn chế các phát sinh về chi phí có thể xảy ra.
- Giá gói thầu tư vấn xây dựng được xác định căn cứ vào chi phí tư vấn trong tổng mức đầu tư, dự toán chi phí tư vấn được duyệt. Đối với các gói thầu tư vấn được thực hiện trước khi dự án được phê duyệt thì căn cứ vào chi phí tư vấn trong sơ bộ tổng mức đầu tư, chi phí tư vấn của gói thầu tương tự đã thực hiện, tham khảo định mức chi phí tư vấn do nhà nước công bố và các căn
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
114 Phương pháp định giá xây dựng 2012
cứ tham khảo khác phù hợp với đặc điểm dự án, công trình xây dựng để lập dự toán gói thầu làm cơ sở xác định giá gói thầu. Xác định giá gói thầu tư vấn ở giai đoạn chuẩn bị dự án (khi chưa có quy mô, m ức vốn cụ thể cho các công trình) c ần phải lưu ý kết hợp đồng thời các phương pháp để đối chiếu, so sánh xác định giá phù hợp. Đặc biệt quan tâm tới việc áp dụng phương pháp tương tự, dự toán chi phí, kinh nghiệm của tư vấn, những đặc điểm, yêu cầu cụ thể của dự án làm cơ sở để tính toán, xác định giá phù hợp.
- Giá gói thầu thi công xây dựng được xác định căn cứ vào chi phí xây dựng trong tổng mức đầu tư (đối với trường hợp dự án chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế kỹ thuật), dự toán xây dựng công trình được duyệt. Thực tế thời gian qua cho thấy, theo quy định của pháp luật về đấu thầu, kế hoạch đấu thầu phải được lập cho toàn bộ dự án, ngay sau khi dự án được duyệt để trình người quyết định đầu tư xem xét, phê duyệt. Do vậy hầu như các gói thầu xây lắp, khi xác định giá gói thầu mới chỉ xác định từ thiết kế cơ sở được duyệt mà chưa có thiết kế chi tiết. Mặt khác từ khi phê duyệt kế hoạch đấu thầu tới khi tổ chức đấu thầu cho các gói thầu của dự án có thể sau vài năm (đặc biệt đối với dự án lớn, vấn đề này càng phức tạp). Do đó xác định chuẩn xác giá của từng gói thầu và dự kiến dự phòng hợp lý cho cả thời gian thực hiện của từng gói có ý nghĩa hết sức quan trọng. Điều này đòi hỏi tư vấn khi giúp chủ đầu tư lập giá gói thầu phải có năng lực, kinh nghiệm, am hiểu kỹ về dự án để tính toán giá gói thầu sao cho dự kiến đủ chi phí tính cho gói thầu, tránh việc điều chỉnh nhiều lần giá gói thầu, phát sinh nhiều thủ tục, kéo dài tiến độ, giảm hiệu của dự án.
- Giá gói thầu tổng thầu xây dựng được xác định căn cứ vào chi phí thực hiện các công việc của tổng thầu nêu trong tổng mức đầu tư được duyệt kể cả các khoản chi phí về đào tạo, chuyển giao công nghệ (nếu có) và chi phí qu ản lý dự án của tổng thầu xây dựng. Riêng đối với gói thầu tổng thầu chìa khoá trao tay, việc xác định giá gói thầu có thể căn cứ vào sơ bộ tổng mức đầu tư tính theo suất vốn đầu tư hoặc chi phí của dự án tương tự đã thực hiện và các yêu cầu khác của chủ đầu tư .
Dự phòng của giá gói thầu phải căn cứ theo phạm vi công việc của từng gói, đặc điểm tính chất, nội dung công việc của từng gói thầu, loại công trình xây dựng, thời điểm tổ chức đấu thầu, thời gian thực hiện gói thầu và các yếu tố khác có liên quan. Chủ đầu tư căn cứ phần chi phí dự phòng của dự án để tính toán, phân bổ chi phí dự phòng cho từng gói thầu để đảm bảo thực hiện dự án thuận lợi, tránh phải điều chỉnh nhiều lần.
2. Điều chỉnh giá gói thầu
- Trước khi tổ chức lựa chọn nhà thầu, chủ đầu tư phải xem xét về sự phù hợp của kế hoạch đấu thầu được duyệt với điều kiện thực hiện. Trường hợp thấy cần thiết phải điều chỉnh kế
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
115 Phương pháp định giá xây dựng 2012
hoạch đấu thầu thì chủ đầu tư báo cáo người quyết định đầu tư và thực hiện việc điều chỉnh theo quy định nếu được ch ấp thuận. Vi ệc điều ch ỉnh kế hoạch đấu th ầu có th ể bao gồm: nhập, tách ho ặc bổ sung các gói th ầu, điều chỉnh giá gói th ầu, thay đổi hình thức lựa chọn nhà thầu,….
- Việc điều chỉnh giá gói thầu được thực hiện khi:
+ Nhà n ước thay đổi quy định về thuế, tiền lương, giá cả ảnh hưởng trực tiếp đến giá gói thầu đã duyệt
+ Do có biến động mạnh về gía vật liêu xây dựng
+ Thay đổi khối lượng, nội dung công việc của gói thầu
+ Có cơ sở dữ liệu/tài liệu để tính dự toán gói thầu chính xác hơn.
Nếu giá gói thầu sau khi điều chỉnh không làm vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư quyết định phê duyệt; trường hợp làm vượt tổng mức đầu tư thì ch ủ đầu tư báo cáo người quyết định đầu tư xem xét, quyết định.
3. Dự toán gói thầu khi tổ chức đấu thầu
Dự toán gói thầu có thể là toàn bộ hoặc một phần dự toán xây dựng công trình hoặc kết hợp từ một số dự toán khác nhau, do đó khi lập dự toán gói th ầu cần lưu ý đến phạm vi công việc, thời gian th ực hiện, biện pháp và điều kiện thực hiện của gói th ầu để lập dự toán gói thầu đảm bảo hợp lý, kế cả phần dự phòng phù h ợp với quy mô, th ời gian th ực hi ện gói thầu. Như các phân tích nêu các ph ần trước, thông thường các gói thầu xây lắp ở các dự án quy mô lớn, công trình ph ức tạp khi lập giá gói th ầu hầu như chưa có thiết kế kỹ thuật hay thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt. Do vậy khi tổ chức đấu thầu xây lắp (khi đã có thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt) có thể xảy ra các tình huống dự toán gói thầu khi đấu thầu khác với giá gói thầu, thậm chí vượt giá gói thầu. Vì vậy, trước khi tổ chức lựa chọn nhà thầu, nếu dự toán gói thầu được phê duyệt nhỏ hơn giá gói thầu thì chủ đầu tư dùng dự toán gói thầu để thay thế giá gói thầu và không phải báo cáo người quyết định đầu tư. Phù hợp với phân cấp theo quy định hiện hành của Nghị định 112/CP, trường hợp dự toán gói thầu được phê duyệt lớn hơn giá gói thầu nhưng không làm vượt tổng mức đầu tư thì chủ đầu tư phê duyệt dự toán gói thầu để thay thế giá gói thầu và gửi kết quả báo cáo người quyết định đầu tư; trường hợp làm vượt tổng mức đầu tư thì chủ đầu tư báo cáo người quyết định đầu tư xem xét quyết định
3.2.8. Phương pháp xác định giá hợp đồng xây dựng
1. Cơ sở xác định giá hợp đồng xây dựng
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
116 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Giá hợp đồng xây dựng được căn cứ vào các tài liệu sau:
- Các hướng dẫn về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
- Kết quả lựa chọn nhà thầu.
- Các đề xuất của nhà thầu.
- Kết quả đàm phán với nhà thầu trúng thầu.
- Loại hợp đồng xây dựng và hình thức giá hợp đồng.
2. Hình thức giá hợp đồng xây dựng
a. Giá hợp đồng theo giá trọn gói:
Khái niệm - Tr ường hợp được áp dụng - Ph ần vi ệc xác định giá tr ọn gói - Điều ki ện liên quan - Điều ki ện được điều chỉnh hợp đồng nếu có - Cách th ức điều ch ỉnh phần bổ sung ngoài hợp đồng.
b. Giá hợp đồng theo đơn giá cố định:
Khái niệm - Trường hợp được áp dụng - Phần việc xác định áp dụng - Cách thức diều chỉnh đơn giá khi thay đổi khối lượng - Tho ả thuận về phần việc bổ sung, điều chỉnh ngoài hợp đồng - Cách thức điều chỉnh phần bổ sung ngoài hợp đồng.
c. Giá hợp đồng theo giá điều chỉnh:
Khái niệm - Trường hợp được áp dụng - Phần việc xác định áp dụng - Cách thức điều chỉnh đơn giá, kh ối lượng - Tho ả thuận về phần bổ sung ngoài h ợp đồng - Cách th ức điều chỉnh phần bổ sung ngoài hợp đồng.
d. Hình thức hợp đồng theo thời gian
e. Hình thức hợp đồng theo tỷ lệ
Giá hợp đồng được tính theo ph ần trăm giá tr ị của công trình ho ặc khối lượng công vi ệc. Khi nhà thầu hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng, chủ đầu tư thanh toán cho nhà thầu số tiền bằng tỷ lệ phần tr ăm được xác định trong h ợp đồng nhân với giá tr ị công trình ho ặc khối lượng công việc đã hoàn thành.
d. Giá kết hợp:
Khái niệm - Trường hợp được áp dụng - Phần việc xác định áp dụng - Cách thức điều chỉnh đơn giá, kh ối lượng - Tho ả thuận về phần bổ sung ngoài h ợp đồng - Cách th ức điều chỉnh phần bổ sung ngoài hợp đồng.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
117 Phương pháp định giá xây dựng 2012
3. Phương thức xác định giá các loại hợp đồng xây dựng
a. Xác định giá hợp đồng tư vấn xây dựng:
- Theo thời gian thực hiện công việc tư vấn;
- Theo tỷ lệ % giá trị công việc được tư vấn;
- Khoán trọn gói về chi phí thực hiện.
b. Xác định giá hợp đồng thi công xây dựng và lắp đặt
- Các yếu tố chi phí cần thiết;
- Các chi phí v ề chuẩn bị công trường, xây dựng nhà tạm phục vụ thi công (n ếu cần thiết) của nhà thầu;
- Dự phòng cho phần khối lượng công việc không lường hết và trượt giá trong thời gian thực hiện công việc, công trình xây dựng.
- Lợi nhuận dự tính của nhà thầu, các khoản thuế phải nộp đối với sản phẩm xây dựng theo quy định
c. Xác định giá của hợp đồng tổng thầu
- Đối với hợp đồng tổng thầu thì giá hợp đồng tổng thầu phải bao gồm các chi phí cần thiết để thực hiện toàn bộ các công việc của hợp đồng và các chi phí có liên quan đến việc tổ chức, quản lý thực hiện công việc, thực hiện chuyển việc giao công nghệ, kỹ thuật và kinh nghiệm từ tổng thầu.
- Việc xác định giá của hợp đồng tổng thầu còn tuỳ thuộc vào phương thức lựa chọn nhà thầu và mức độ giao thầu về thiết kế xây dựng công trình.
3.2.9. Phương pháp quy đổi vốn đầu tư xây dựng công trình
1. Khái niệm
Quy đổi vốn đầu tư đã thực hiện của công trình xây dựng là việc tính chuyển mức vốn xây lắp, thiết bị, chi phí khác đã thực hiện đầu tư từng năm cho công trình xây dựng về mặt bằng giá tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng của dự án đầu tư và xây dựng, làm căn cứ lập báo cáo quyết toán vốn đầu tư theo công trình hoàn thành, xác định giá trị tài sản cố định và tài sản lưu động mới tăng do đầu tư tạo ra bàn giao cho sản xuất, sử dụng, làm cơ sở cho việc giao vốn hoặc xác định giá chuyển nhượng tài sản trong đầu tư xây dựng của Nhà nước.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
118 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Theo quy định hiện hành, nh ững dự án đầu tư mà th ời gian th ực hiện trên 3 n ăm mới phải thực hiện việc quy đổi cho phí đầu tư về mặt bằng giá tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng của Dự án đầu tư và xây dựng.
2. Căn cứ quy đổi
- Chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình đã thực hiện hàng năm.
- Mặt bằng giá, các chế độ chính sách của Nhà nước tại thời điểm bàn giao.
- Phương pháp quy đổi chi phí dự án đầu tư xây dựng đã thực hiện về mặt bằng giá tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng tại Thông tư này.
3. Trình tự quy đổi
Bước 1: Tổng hợp chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư (nếu có), chi phí quản lý dự án và chi phí khác đã thực hiện từng năm.
Bước 2: Xác định các hệ số quy đổi của chi phí xây d ựng, chi phí thi ết bị, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư (nếu có), chi phí qu ản lý d ự án và chi phí khác đã thực hiện từng năm về mặt bằng giá thời điểm bàn giao.
Bước 3: Tính toán và tổng hợp giá trị quy đổi chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư (nếu có), chi phí qu ản lý dự án và chi phí khác đã thực hiện từng năm về mặt bằng giá tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng.
4. Phương pháp quy đổi
Chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình đã được quy đổi về mặt bằng giá tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác, sử dụng theo công thức sau :
n n
TB+GĐB + GQLDA (3.43)
GQĐDA =(cid:229)GiXD+ (cid:229)Gi i = 1 i = 1
Trong đó :
n : S ố công trình thuộc dự án.
XD : Chi phí xây d ựng công trình thứ i đã được quy đổi.
GQDDA : Chi phí d ự án đầu tư xây dựng công trình đã được quy đổi.
TB : Chi phí thi ết bị công trình thứ i đã được quy đổi.
Gi
Gi
đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được quy đổi. GĐB : Chi phí
GQLDA : Chi phí quản lý dự án và chi phí khác đã được quy đổi.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
119 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Các khoản chi phí nói trên được xác định như sau:
a. Quy đổi chi phí xây dựng công trình
Chi phí xây dựng công trình đã được quy đổi (GiXD) về thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng là tổng chi phí xây dựng đã thực hiện từng năm được quy đổi về thời điểm bàn giao do sự biến động của các yếu tố trong chi phí xây d ựng bao gồm : Vật liệu, nhân công, máy thi công và các khoản mục chi phí còn lại trong chi phí xây dựng như chi phí trực tiếp khác, chi phí chung, thu nh ập chịu thuế tính trước theo quy định của Nhà nước tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng.
XD (3.44)
X = (cid:229) Gj
Chi phí xây dựng của công trình đã được quy đổi xác định theo công thức sau :
k Gi j = 1
Trong đó:
XD : Chi phí xây dựng công trình năm thứ j đã được quy đổi về mặt bằng giá tại thời điểm
k: Số năm tính toán quy đổi
Gj bàn giao
Chi phí xây d ựng năm thực hiện được quy đổi về về mặt bằng giá tại th ời điểm bàn giao (GjXD) xác định theo công thức sau:
XD =(VLj x Kj
VL + NCj x Kj
NC + MTCj x Kj
MTC ) x Hxd (3.45)
Gj
XD: Chi phí xây dựng năm thực hiện thứ j của công trình đã được quy đổi
Trong đó :
Gj
MTC: Hệ số quy đổi VL, NC, MTC ở năm thực hiện thứ j về thời điểm bàn
NC, Kj
VL, Kj
VLj, NCj, MTCj: Chi phí vật liệu, nhân công, máy thi công năm thực hiện thứ j trong chi phí xây dựng của công trình.
Kj giao;
Hxd: Hệ số các khoản mục chi phí còn lại trong chi phí xây dựng gồm trực tiếp phí khác, chi phí chung và chi phí thu nhập chịu thuế tính trước được tính trên chi phí vật liệu, nhân công, máy thi công của chi phí xây dựng theo qui định của Nhà nước tại thời điểm bàn giao.
b. Quy đổi chi phí thiết bị
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
120 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Chi phí thiết bị đã thực hiện bao gồm:
+ Chi phí mua thiết bị, đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có); Chi phí vận chuyển, lưu kho bãi, bảo quản (sau đây gọi tắt là chi phí khác của thiết bị)
+ Chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh (nếu có)
Chi phí thiết bị của công trình được quy đổi (GTB) về mặt bằng giá tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng là tổng chi phí mua thiết bị, chi phí khác của thiết bị; Chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh (nếu có) đã được quy đổi theo công thức :
GTB= QĐMTB + QĐCFKTB +QĐLĐ (3.46)
Trong đó:
GTB: Chi phí thiết bị đã được quy đổi về mặt bằng giá tại thời điểm bàn giao
QĐMTB: Chi phí mua thi ết bị (bằng nội tệ và ngo ại tệ), chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ (nếu có) đã được quy đổi.
QĐCFKTB: Chi phí khác của thiết bị đã được quy đổi
QĐLĐ: Chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh (nếu có) đã được quy đổi.
*. Quy đổi chi phí mua thiết bị, chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ (nếu có):
- Đối với thiết bị mua bằng ngoại tệ :
Quy đổi chi phí mua thiết bị bằng ngoại tệ được tính bằng chi phí ngoại tệ đã thực hiện nhân với tỷ giá giữa VND và đồng ngoại tệ tại mặt bằng giá tại thời điểm bàn giao.
- Đối với thiết bị mua bằng nội tệ :
Quy đổi chi phí mua thiết bị bằng nội tệ được tính bằng chi phí đã thực hiện (K=1).
- Đối với chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ (nếu có) :
Quy đổi chi phí đào tạo và chuyển giao công ngh ệ (nếu có) được tính bằng chi phí đã thực hiện (K = 1).
* Quy đổi chi phí khác c ủa thiết bị; Chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghi ệm, hiệu chỉnh (nếu có):
ủa thi ết bị, chi phí l ắp đặt thi ết bị và thí nghi ệm hi ệu ch ỉnh
Các chi phí khác c (nếu có) được tính bằng chi phí đã thực hiện (K = 1).
c. Quy đổi chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
121 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Quy đổi chi phí đền bù gi ải phóng mặt bằng, tái định cư có liên quan đến giải phóng mặt bằng của dự án, chi phí th ực hiện giải phóng mặt bằng thuộc trách nhiệm của Chủ đầu tư; Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng, chi phí đầu tư hạ tầng (nếu có) trong dự án được tính bằng chi phí đã thực hiện (K = 1).
d. Quy đổi chi phí quản lý dự án và chi phí khác
Quy đổi chi phí quản lý dự án, chi phí khác (G QLDA) được tính bằng chi phí đã thực hiện (K = 1).
3.3. GIÁ DỰ THẦU XÂY DỰNG CỦA NHÀ THẦU
3.3.1. Các căn cứ lập giá dự thầu xây dựng:
- Yêu cầu của hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu, điều khoản tham chiếu, chỉ dẫn kỹ thuật, hồ sơ thiết kế, tiên lượng
- Đề xuất giải pháp kỹ thuật của nhà thầu, đề xuất tiến độ thực hiện của nhà thầu
- Các ch ế độ chính sách của nhà nước về chi phí tư vấn, tiền lương, thuế và các chi phí có liên quan
- Các ưu thế và điều kiện riêng có của nhà thầu
3.3.2. Nội dung giá dự thầu đối với gói thầu tư vấn
1. Chi phí chuyên gia
Đề xuất tổng số chuyên gia, đối với từng vị trí chuyên gia bao g ồm : số công thực hiện và thời gian ngh ỉ hưởng lương, chí chí ti ền lương theo th ời gian (tu ần, tháng) ho ặc tr ọn gói, trong đó tiền lương chuyên gia gồm:
- Lương cơ bản: theo kiểm toán, báo cáo tài chính
- Chi phí xã hội: nghỉ lễ, nghỉ phép, bảo hiểm y tế, xã hội, công đoàn phí,.
- Phụ cấp khác: phụ cấp xa nhà, phụ cấp công trường,...
2. Chi phí quản lý
Chi phí qu ản lý bao g ồm: lương bộ ph ận qu ản lý, kh ấu hao v ăn phòng và thi ết bị văn phòng, thông tin liên l ạc, văn phòng ph ẩm của văn phòng, chi phí ki ểm toán, chi phí đào tạo, thuế thu nhập của doanh nghiệp, chi phí quản lý khác
3. Chi phí khác:
Chi khác trong chi phí tư vấn bao gồm: phí đi lại, văn phòng phẩm, in ấn, hội họp, lưu trú,...
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
122 Phương pháp định giá xây dựng 2012
4. Lãi
5. Các loại thuế
6. Chi phí bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp (nếu có)
7. Dự phòng
3.3.3. Nội dung giá dự thầu đối với gói thầu xây lắp
Nội dung giá dự thầu của hồ sơ dự thầu xây lắp bao gồm:
1. Đề xuất đầy đủ các chi phí cần thiết để thực hiện gói thầu
Đề xuất đầy đủ các chi phí cần thiết để thực hiện gói thầu, phù hợp với tài liệu thiết kế trong hồ sơ mời thầu, mặt bằng giá xây dựng, giải pháp kỹ thuật và tiến đội đề xuất. Tuỳ theo tính chất, yêu cầu của gói th ầu, bên mời thầu có th ể yêu cầu nhà th ầu đề xuất giá dự thầu theo hình thức tổng giá của gói th ầu, đơn giá công vi ệc hoặc kết hợp giá cho các ph ần việc với đơn giá, đồng thời bao gồm cả các loại thuế mà nhà thầu phải trả, lãi tính toán. Nhà th ầu có trách nhiệm giải trình chi tiết về giá dự thầu khi ch ủ đầu tư yêu cầu. Nhà thầu có th ể chào giá đối với các công việc thực hiện theo các loại giá kể cả giá trọn gói (nếu có)
- Tính lại bảng tiên lượng do bên m ời thầu cung cấp; Tính giá riêng cho ph ần chênh l ệch (nếu có) giữa bảng tiên lượng do bên mời thầu cung cấp và bảng tiên lượng do nhà thầu tính toán.
2. Xác định giá dự thầu mang tính cá biệt và cạnh tranh
Xác định giá d ự thầu mang tính cá bi ệt và c ạnh tranh mạnh, đặc biệt trong điều ki ện của kinh tế thị trường hiện nay. Trong quá trình xác định giá dự thầu, nhà th ầu căn cứ vào yêu cầu của hồ sơ mời thầu, khả năng quản lý, năng lực thực tế, biện pháp tổ chức thi công để đề xuất giá d ự thầu có kh ả năng cạnh tranh. Về chi phí v ật liệu, các bi ện pháp gi ảm chi phí như: chọn nguồn mua, giá mua hợp lý, giảm chi phí vận chuyển, hao hụt vật tư, vật liệu xây dựng, phí bảo quản lưu kho...Về chi phí nhân công, các bi ện pháp giảm chi phí có th ể như: tổ chức lao động khoa học, hợp lý; biện pháp thi công, tổ chức thi công phù hợp; giảm thời gian dừng ngh ỉ, chờ vi ệc... Về chi phí máy thi công, các bi ện pháp gi ảm chi phí nh ư: sử dụng thời gian huy động máy thi công h ợp lý, tăng suất máy thi công, lựa chọn phương án hợp lý giữa giải pháp thuê máy ho ặc mua máy phù h ợp với yêu cầu của gói thầu, giảm các chi phí hao h ụt nguyên nhiên li ệu, vật tư trong quá trình s ử dụng máy.....Cải tiến công tác lập thiết kế tổ chức thi công, biểu đồ tiến độ thi công, biều đồ huy động các nguồn lực thực
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
123 Phương pháp định giá xây dựng 2012
hiện gói thầu một cách khoa h ọc, hợp lý là yếu tố hết sức quan trọng để giảm chi phí trong giá dự thầu.
Do tính ch ất cạnh tranh mạnh trong đấu thầu xây dựng các nhà thầu cạnh tranh giảm chi phí chung thông qua các bi ện pháp nh ư: tổ ch ức bộ máy qu ản lý g ọn nh ẹ, sử dụng các phương pháp quản lý khoa học, điều hành, xử lý các tình huống phát sinh kịp thời, trực tiếp, tăng cường phân cấp, chịu trách nhiệm. Cạnh tranh gi ảm mức lãi tr ước thuế cũng là yếu tố để nhà thầu xây lắp cạnh tranh. Nhà thầu có thể căn cứ vào tính chất, đặc điểm của gói thầu, tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, định mức tính lãi hiện hành của Nhà nước để xác định mức lãi chịu thuế tính trước hợp lý để đảm bảo khả năng cạnh tranh với các nhà thầu khác nh ưng không được vi ph ạm các điều cấm của pháp lu ật. Ngoài ra các nhà th ầu còn có thể căn cứ quy định tính toán hiện hành , nội dung các chi phí về trực tiếp phí khác; lán trại, nhà tạm để cạnh tranh giảm hợp lý các chi phí này trong đấu thầu.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
124 Phương pháp định giá xây dựng 2012
CHƯƠNG 4
KIỂM SOÁT CHI PHÍ THEO CÁC GIAI ĐOẠN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNH
4.1. KHÁI NI ỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC KIỂM SOÁT CHI PHÍ ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
4.1.1. Khái niệm về kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình
Một số khái niệm về kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình:
-Theo kết quả nghiên cứu của đề tài khoa học “Nghiên cứu định hướng đổi mới về quản lý kinh tế trong đầu tư xây dựng phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa” mã số RD-01-04 thì khái ni ệm kiểm soát chi phí được khái quát nh ư sau “ Ki ểm soát chi phí xây d ựng được hi ểu là điều khiển việc hình thành chi phí, giá xây d ựng công trình sao cho không phá v ỡ hạn mức đã được xác định trong từng giai đoạn, nó là việc làm thường xuyên, liên tục điều chỉnh những phát sinh trong suốt quá trình qu ản lý dự án nhằm bảo đảm cho dự án đạt được hiệu quả kinh tế đầu tư, lợi ích xã hội được xác định”;
-Theo tài liệu “Hình thành hệ thống thống nhất giữa lập dự toán chi phí và kiểm soát chi phí cho các dự án xây dựng” của tác giả Salman Azbar, Seed M.Ahmed and Amaury A. Caballero (Đại học quốc tế Florida-Mỹ) thì khái ni ệm kiểm soát chi phí là “ Ki ểm soát chi phí là quá trình ki ểm soát chi tiêu trong gi ới hạn ngân sách bằng việc giám sát và đánh giá việc thực hiện chi phí”;
- Theo tài li ệu “ Hướng dẫn quản lý d ự án” của Ngân hàng phát tri ển châu A” xu ất bản có s ửa đổi năm 1998 thì ki ểm soát chi phí “là vi ệc giúp d ự án được th ực hi ện trong phạm vi ngân sách đã có và lưu ý đúng lúc vào các vấn đề về mặt chi phí có thể xảy ra nhằm có các biện pháp giải quyết hay giảm thiểu chi phí”;
- Theo tài li ệu “Kiểm soát chi phí” (Cost Control Manual) do NSW-Austrailia xu ất bản thì “ Ki ểm soát chi phí là k ỹ thuật được sử dụng để giám sát chi phí cho d ự án từ giai đoạn ý tưởng đến giai đoạn quyết toán”.
Từ những khái niệm trên có thể đi đến một khái niệm chung về kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình (gọi tắt là kiểm soát chi phí), đó là : Con người, thông qua phương
pháp kiểm soát chi phí th ực hiện giám sát s ự hình thành chi phí, chi tiêu chi phí trong suốt quá trình đầu tư xây dựng công trình và đưa ra các gi ải pháp cần thực hiện nhằm
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
125 Phương pháp định giá xây dựng 2012
bảo đảm chi phí đầu tư xây dựng công trình nằm trong ngân sách đã được chấp thuận (mà bằng việc bảo đảm ngân sách này công trình đạt được các mục tiêu hi ệu quả như dự tính).
Quản lý chi phí và ki ểm soát chi phí có nh ững điểm giống nhau và những điểm khác nhau. Quản lý chi phí và ki ểm soát chi phí được coi là đồng nhất về mục đích cần hướng là nhằm bảo đảm các chi phí đầu tư của dự án nằm trong giới hạn tổng mức đầu tư được phê duyệt. Quản lý chi phí bao hàm rộng hơn bao gồm nhiều hành động của cả của nhà nước và của cả chủ đầu tư nhằm sử dụng hiệu quả vốn đầu tư xây dựng công trình trong khi ki ểm soát chi phí là một quá trình liên tục của chủ đầu tư thực hiện các hành động quản lý nhằm bảo đảm mục tiêu c ụ thể là chi phí đầu tư của dự án nằm trong gi ới hạn tổng mức đầu tư được phê duyệt.
4.1.2. Vai trò của việc kiểm soát chi phí
Quá trình quản lý xây dựng nói chung và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình nói riêng trên thế giới đã trải qua nhiều giai đoạn. Giai đoạn đầu, các điều kiện liên quan đến chi phí đầu tư xây dựng công trình chưa liên kết với nhau chặt chẽ và giá cả khá ổn định thì Chi phí ch ỉ đứng hàng th ứ ba trong mối quan hệ bộ ba: Chi phí, yêu c ầu cần thực hiện và tiến độ. Vị trí số một là đáp ứng yêu cầu cần thực hiện với bất cứ giá nào và ti ến độ xếp ở vị trí số hai. Thông th ường các dự án phải tuân theo tiến độ và để đáp ứng yêu cầu tiến độ, thiết kế thường ổn định, không thay đổi so với ban đầu và việc xây dựng nhanh đã trở nên thịnh hành. Chi phí xây dựng không quan trọng như thu nhập từ công trình hoặc các tiện ích theo yêu cầu cần đạt được vào thời điểm đó. Trên tất cả những người quản lý dự án đánh giá thời gian bàn giao đưa vào sử dụng là nhân tố chủ yếu.Tuy nhiên, thời gian đã thay đổi. Chi phí từ chỗ không quan tr ọng đã trở nên quan tr ọng bằng, thậm chí quan tr ọng hơn cả yêu cầu cần thực hiện và ti ến độ. Chủ đầu tư đôi khi yêu c ầu phải đạt được sự cân bằng trong giữa 3 yếu tố này để đạt được sự kết hợp tốt nhất. Các nhà thiết kế đôi khi cũng tạo ra được sự cân bằng giữa yêu cầu cần thưc hiện và ki ểm soát chi phí. Các chi phí không ki ểm soát được ảnh hưởng tới tiến độ thông qua vi ệc phải trì hoãn các cu ộc đấu thầu do giá th ầu quá cao, thiếu vốn hoặc suẩt thu hồi vốn của dự án trở nên quá thấp so với tính toán ngu ồn vốn ban đầu. Các giá tr ị xã hội cũng thay đổi, chi phí t ăng lên làm nhi ều thứ dường như miễn cưỡng ph ải ch ấp nh ận bé h ơn, th ấp hơn yêu c ầu th ực hi ện và các điểm đặc tr ưng, ch ất lượng, tiện nghi của dự án đôi khi ph ải chấp nh ận bỏ đi để đạt được vi ệc quản lý chi phí không vượt ngưỡng ngân qu ỹ cho phép. Một khi ngân qu ỹ được thiết lập vấn để chỉ còn là kiểm soát để chi phí nằm trong giới hạn ngân quỹ.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
126 Phương pháp định giá xây dựng 2012
Hiện nay, ở nước ta, cùng v ới sự đổi mới cơ chế quản lý đầu tư xây dựng, cơ chế quản lý chi phí đầu tư xây dựng trong th ời gian qua c ũng đã có nh ững đổi mới, bước đầu phát huy tác dụng trong việc quản lý các hoạt động xây dựng hướng tới nền thị trường có sự quản lý của nhà nước. Nhà nước đã ban hành các quy định, hướng dẫn và kiểm tra về quản lý chi phí đầu tư xây dựng nhằm bảo đảm sử dụng hiệu quả vốn, tránh lãng phí th ất thoát vốn đầu tư xây dựng, đồng thời đã chủ động phân cấp quản lý phù hợp với nguồn vốn đầu tư xây dựng công trình, giảm dần sự can thiệp trực tiếp của nhà nước, tạo sự chủ động cho các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng đối với việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Mặc dù đã có nh ững đổi mới rất thuận lợi và cơ bản song vi ệc thực hiện đầu tư xây dựng công trình cho thấy còn có những hạn chế trong việc quản lý, kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng. Tình trạng các công trình xây d ựng thường xuyên phải điều chỉnh tổng mức đầu tư, dự toán và phát sinh chi phí so trong quá trình thực hiện còn khá phổ biến đặc biệt là các công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước. Có nhiều nguyên nhân liên quan đến tình trạng trên song có một nguyên nhân là công tác qu ản lý, ki ểm soát chi phí đầu tư xây dựng thực hiện không tốt.
Mặt khác, cùng v ới quá trình toàn c ầu hoá n ền kinh tế thế gi ới, những yêu c ầu về hiệu quả đầu tư xây dựng công trình đã tạo ra những áp lực lực tạo ra sự cần thiết phải kiểm soát chi phí. Đó là:
- Xã hội đang phải đương đầu với nh ững thay đổi về công ngh ệ và xã h ội học nhanh chóng chưa từng thấy. Kiểm soát rủi ro, tránh những phát sinh không mong muốn, đảm bảo giá tr ị đồng tiền và đẩy nhanh th ời gian hoàn thành công trình là điều quan tr ọng đối với những nhà đầu tư;
- Dự án đầu tư xây dựng trở nên phức tạp hơn do yêu cầu của khách hàng để đạt được những điều họ mong muốn. Sự phức tạp về công nghệ xây dựng nghĩa là có rất nhiều cơ hội để chi phí c ủa một công trình v ượt ra ngoài t ầm kiểm soát. Do v ậy cần một hệ thống hiệu quả để kiểm soát chặt chẽ chi phí từ giai đoạn ý tưởng cho đến khi hoàn thành và trong suốt thời gian sử dụng công trình;
- Sự gia tăng áp lực của các nhóm có quy ền lợi từ dự án đầu tư xây dựng. Thực hiện một dự án đầu tư xây dựng là một quá trình ph ức tạp có liên quan đến nhiều cơ quan và tổ chức. Việc phối hợp hiệu quả giữa các đơn vị khác nhau là điều rất quan trọng đối với việc hoàn thành tốt công tác thiết kế và xây dựng. Chi tiêu cho xây d ựng thực tế phải đúng theo chi tiêu dự toán. Các nhà tư vấn chi phí thường chỉ dẫn việc dự tính và lập ngân sách chi phí
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
127 Phương pháp định giá xây dựng 2012
cho dự án ngay t ừ giai đoạn lập ý tưởng, trước khi hoàn thành thi ết kế và thuyết minh kỹ thuật, và các chi phí th ường được duy trì trong ph ạm vi chi phí d ự toán ban đầu này. Các nhà đầu tư ngày càng hay sử dụng việc kiện tụng khi có những sai sót xẩy ra;
- Các ý tưởng, kỹ thuật, vật liệu và bộ phận mới được áp dụng từ thực tế công tác thiết kế hiện nay. Phương pháp xây dựng, hay nói chính xác hơn, phương pháp xây lắp ngày càng tiến bộ. Cải tiến các máy móc thiết bị trên công trường, từ loại lớn đến nhỏ, đã làm thay đổi các quá trình thi công trên công tr ường. Kiến thức của kiến trúc sư đã thay đổi và các thi ết kế ngày càng tiến bộ, đến mức hiện nay không th ể sử dụng các cơ sở dữ liệu của các dự án trước để tính dự toán cho công trình.Vi ệc gia tăng sự lựa chọn vật liệu, loại công trình và phong cách ki ến trúc trong thi ết kế làm cho d ự toán ban đầu là không th ực tế và chi phí quyết toán cuối cùng rất ít khi ngang b ằng với dự toán này. Trong điều kiện đó, việc kiểm soát chi phí liên tục là điều cần thiết.
Những áp lực trên cùng với những yêu cầu của nhà đầu tư đối với chi phí đầu tư xây dựng công trình như: yêu cầu phải có sự chắc chắn về khi đưa ra ngân sách của dự án; dự án được xây dựng trong phạm vi ngân sách đã định trước; công trình hoàn thành đúng thời hạn, chất lượng tốt nhất tương ứng với mức giá và không có nh ững phát sinh. Cùng khi đó, nhà thầu xây dựng và các nhà th ầu chuyên ngành khác một mặt muốn xây dựng công trình đáp ứng được yêu cầu của khách hàng trong ph ạm vi giá th ầu, nhưng cũng muốn đảm bảo một khoản lợi nhuận hợp lý. Tất cả những đặc điểm trên đã đẩy công việc kiểm soát chi phí trở thành sự cần thiết cấp bách và là tr ọng tâm của công tác qu ản lý trong quá trình đầu tư xây dựng công trình.
Để giải quyết vấn đề trên, một trong các biện pháp đã được đưa ra trong Đề án “ Đổi mới cơ chế quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình” đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Văn bản số 1585/TTg-CN ngày 09/10/2006 đó là “Ki ểm soát chi phí xây d ựng công trình”.
4.2. MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CẦU CỦA VIỆC KIỂM SOÁT CHI PHÍ
Việc kiểm soát chi phí phải đạt được các mục đích và yêu cầu sau :
- Bảo đảm đúng giá trị cho đồng tiền của chủ đầu tư bỏ ra phù h ợp cho mục đích
đầu tư xây dựng công trình, cân bằng giữa chất lượng và ngân quỹ đầu tư
- Đảm bảo rằng chi phí phân bổ vào các bộ phận phù hợp với yêu cầu của chủ đầu tư
và nhà thiết kế.
- Giữ cho chi phí nằm trong ngân sách của chủ đầu tư.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
128 Phương pháp định giá xây dựng 2012
4.3. ĐIỀU KIỆN CẦN THIẾT ĐỂ THỰC HIỆN QUÁ TRÌNH KIỂM SOÁT CHI PHÍ
Điều kiện cần thiết để thực hiện quá trình kiểm soát chi phí bao gồm :
- Có cách th ức (phương pháp) kiểm soát chi phí phù h ợp với đặc điểm, nội dung chi
phí theo từng giai đoạn, công việc của quá trình đầu tư xây dựng.
- Có công c ụ hỗ trợ thích hợp cho vi ệc th ực hiện công tác ki ểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình nh ư : hệ thống các s ố liệu, hệ thống các báo cáo, b ảng biểu và ph ần mềm thích hợp sử dụng trong quá trình thực hiện kiểm soát chi phí.
- Có các cá nhân được đào tạo thích hợp về kiểm soát chi phí hoặc các chuyên gia tư
vấn, tổ chức tư vấn có chức năng về quản lý chi phí thực hiện việc kiểm soát chi phí.
Chi phí đầu tư xây dựng được hình thành qua các g ắn liền với các giai đoạn đầu tư xây dựng công trình và được biểu thị qua chỉ tiêu : tổng mức đầu tư, dự toán công trình xây dựng, giá gói th ầu, gía h ợp đồng, giá thanh toán và quy ết toán vốn đầu tư xây dựng công trình. Các chỉ tiêu chi phí trong từng giai đoạn đều có đặc điểm, nội dung khác nhau do vậy phải có nh ững phương pháp, công cụ kiểm soát thích h ợp với từng giai đoạn, từng chi phí và hướng tới mục tiêu là chi phí ở giai đoạn sau luôn phải thấp hơn chi phí trong giai đoạn trước và tổng mức đầu tư là chi phí t ối đa có thể dùng để đầu tư xây dựng công trình. Tuy nhiên có ph ương pháp, công c ụ thích h ợp nh ưng vi ệc ki ểm soát chi phí ch ỉ có th ể thành công nếu có được những cá nhân hoặc tổ chức tư vấn chuyên nghiệp và am hiểu công việc.
4.4. NỘI DUNG KIỂM SOÁT CHI PHÍ ĐẦU TƯ XDCT
Nội dung việc kiểm soát chi phí xây d ựng công trình được thực hiện theo hai giai đoạn là kiểm soát trong giai đoạn trước xây dựng và kiểm soát ở giai đoạn thực hiện xây dựng.
4.4.1. Kiểm soát chi phí trong giai đoạn trước xây dựng
Giai đoạn trước xây dựng được xác định từ khi lập tổng mức đầu tư đến khi ký kết hợp đồng với nhà th ầu để thực hiện việc xây dựng công trình. Trong giai đoạn này, trong t ừng nội dung chi phí hoặc công việc sau cần thực hiện kiểm soát:
1. Trong việc xác định tổng mức đầu tư dự án
- Yêu cầu: Việc kiểm soát chi phí phải bảo đảm tổng mức đầu tư được tính đúng, tính
đủ và tạo tiền đề cho việc kiểm soát các thành phần chi phí ở bước sau.
- Trình tự và những nội dung những công việc sau cần kiểm soát và thực hiện:
a. Kiểm tra sự phù hợp của phương pháp xác định tổng mức đầu tư
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
129 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Căn cứ trên trên tính ch ất kỹ thuật và yêu c ầu công ngh ệ của công trình, m ức độ thể hiện thiết kế cơ sở và các tài liệu liên quan để đánh giá sự phù hợp của phương pháp xác định tổng mức đầu tư.
Theo quy định hiện hành có 4 ph ương pháp xác định tổng mức đầu tư và sự chính xác của tổng mức đầu tư phụ thuộc vào việc lựa chọn phương pháp xác định. Ví dụ phương pháp xác định theo suất đầu tư có thể có kết quả rất nhanh chóng và đơn giản nhưng độ sai lệch có thể lớn cũng như khó xác định các thành phần chi phí của tổng mức đầu tư tạo điều kiện cho các b ước quản lý chi phí ti ếp theo... do v ậy, việc lựa chọn phương pháp xác định tổng mức đầu tư cần phải căn cứ trên những điều kiện cụ thể về mức độ thể hiện thiết kế, yêu cầu kỹ thuật và công nghệ, thời gian và các tài liệu liên quan .
- Báo cáo chủ đầu tư có ý kiến với tổ chức tư vấn lập tổng mức đầu tư (nếu cần thiết).
b. Kiểm tra tính đầy đủ, hợp lý của tổng mức đầu tư
- Kiểm tra tính đầy đủ các thành phần chi phí tạo nên tổng mức đầu tư.
Các thành phần chi phí tạo thành tổng mức đầu tư và nội dung chi phí của các thành phần chi phí đó đã được quy định. Tuy nhiên, tùy theo t ừng công trình c ần thiết phải bổ sung các chi phí phù h ợp với yêu cầu, đặc điểm của công trình hoặc loại bỏ bớt các chi phí không cần thiết. Nhiệm vụ kiểm soát chi phí là ph ải phát hiện các chi phí c ần thiết này và kiến nghị bổ sung hoặc loại bỏ nó trong tổng mức đầu tư trước khi trình chủ đầu tư.
- Kiến nghị chủ đầu tư để yêu cầu tư vấn lập tổng mức đầu tư xem xét, bổ sung các chi phí còn thiếu (nếu có) hoặc kiến nghị điều chỉnh chi phí nếu các thành phần chi phí tính toán chưa hợp lý khi xem xét đến các yếu tố tác động lên chi phí công trình.
Những yếu tố cơ bản tác động lên chi phí công trình c ần phải lưu ý là: Di ện tích (diện tích sàn) ho ặc diện tích xây d ưng; chất lượng (tiêu chu ẩn tiện nghi); hình d ạng và vẻ thẩm mỹ của công trình; s ự quy định phải tuân theo do quy ho ạch của nhà ch ức trách; thời hạn chủ đầu tư muốn đưa vào sử dụng; dự cân đối giữa chi phí xây dựng ban đầu và chi phí sử dụng lâu dài sau này và giá cả thị trường.
- Lập báo cáo đánh giá về tính đầy đủ, hợp lý của tổng mức đầu tư để chủ đầu tư xem
xét, quyết định các bước công việc tiếp theo.
Để kiểm tra sự hợp lý giá tr ị tổng mức đầu tư còn có th ể sử dụng ngân hàng dữ liệu về chi phí xây d ựng, theo đó phương pháp truyền thống nhất và nhanh chóng nh ất chính là việc sử dụng phương pháp so sánh v ới các công trinh t ương tự. Khi sử dụng phương pháp
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
130 Phương pháp định giá xây dựng 2012
này các yếu tố mang tính đặc điểm riêng của công trình và y ếu tố trượt giá của thời điểm tính toán cần được lưu ý để việc phân tích, so sánh được chính xác và bảo đảm khách quan.
c. Lập kế hoạch chi phí sơ bộ
- Lập báo cáo đánh giá về những thay đổi giá trị trong các thành ph ần của tổng mức
đầu tư sau khi được thẩm định, phê duyệt.
ổng mức đầu tư của dự án đã được phê duy ệt, có th ể có nh ững thay đổi, biến Sau khi t động do vậy cần có báo cáo đánh giá về những thay đổi đó và những tác động có thể có của nó đối với dự án (nếu có).
- Lập Kế hoạch chi phí sơ bộ:
Kế hoạch chi phí s ơ bộ được hiểu là phân b ổ tổng mức đầu tư cho các ph ần của dự án (giải phóng mặt bằng, quản lý, tư vấn đầu tư xây dựng, thiết bị và xây d ựng công trình. Đối với chi phí xây dựng còn được phân bổ chi phí cho các bộ phận chủ yếu của công trình (ví dụ như phần ngầm, phần trên, hoàn thi ện nội thất, lắp đặt thiết bị, cấp thoát nước, dịch vụ điện, các công vi ệc bên ngoài, chu ẩn bi mặt bằng ho ặc theo các b ộ phận công trình ) hoặc hạng mục công trình.
Kế hoạch chi phí s ơ bộ đóng vai trò nh ư trần khống chế chi phí không ch ỉ toàn bộ công trình mà còn khống chế các phần của dự án, bộ phận chủ yếu của công trình hoặc hạng mục công trình.
2. Trong việc xác định dự toán, tổng dự toán xây dựng công trình
- Yêu cầu: Việc kiểm soát chi phí ph ải bảo đảm cho việc xác định Kế hoạch chi phí
có cơ sở, độ tinh cậy cao làm cơ sở cho việc khống chế chi phí ở các giai đoạn tiếp theo.
- Trình tự và những nội dung những công việc sau cần kiểm soát và thực hiện:
a. Kiểm tra tính đầy đủ, hợp lý của các dự toán bộ phận CT, hạng mục CT
- Kiểm tra tính đầy đủ, hợp lý của các dự toán bộ phận công trình, hạng mục công
trình.Việc kiểm tra bao gồm :
+ Sự phù hợp giữa khối lượng công việc trong dự toán và thiết kế;
+ Việc áp d ụng giá xây d ựng và tính toán các kho ản mục chi phí khác trong d ự
toán.
Trong giai đoạn này, thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được thực hiện cho từng bộ phận, hạng mục công trình. Tất cả thiết kế phải hoàn chỉnh, vật liệu và các cấu kiện
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
131 Phương pháp định giá xây dựng 2012
đã được lựa chọn và các vấn đề về chỉ dẫn kỹ thuật đã có. Trên cơ sở thiết kế và chỉ dẫn kỹ thuật đã có, các dự toán đã lập phải đầy đủ, hợp lý và được thực hiện trên cơ sở khối lượng được đo bóc cho m ỗi bộ phận, hạng mục công trình và giá t ương ứng . Giá s ử dụng là giá xây dựng được lập phù hợp với công trình, giá của một số công việc đặc biệt có thể do nhà thầu chuyên ngành cung cấp.
Có thể sử dụng hệ thống cơ sở dữ liệu đã có để đối chiếu so sánh với các chi phí các bộ phận, hạng mục công trình c ần tính toán, qua đó phát hi ện những bất thường (quá cao hoặc quá thấp) và có biện pháp kiểm tra, tính toán lại các chi phí này.
b. Kiểm tra sự phù hợp giữa dự toán bộ phận, hạng mục công trình v ới giá tr ị tương ứng
trong kế hoạch chi phí sơ bộ
- Dự toán các bộ phận, hạng mục công trình sau khi được kiểm tra ở bước 1 sẽ được đối chiếu với giá trị của nó đã được dự kiến trong Kế hoạch chi phí sơ bộ (đã xác định ở giai đoạn trước).
- Sau khi kiểm tra, so sánh có thể kiến nghị chủ đầu tư :
+
Đề nghị tư vấn thiết kế thay đổi các chi tiết thiết kế, vật liệu sử dụng... nếu dự toán các bộ phận, hạng mục công trình theo thi ết kế lớn hơn giá tr ị trong kế hoạch chi phí sơ bộ.
+
Điều chỉnh giá trị các bộ phận, hạng mục công trình trong Kế hoạch chi phí sơ bộ nếu sau khi kiểm tra thấy giá trị trong Kế hoạch chi phí sơ bộ là không thực tế.
+ Phê duy ệt dự toán các bộ phận, hạng mục công trình.
c. Lập kế hoạch chi phí trên cơ sở dự toán để phê duyệt, xác định dự toán gói thầu (giá gói thầu) trước khi đấu thầu
- Trên cơ sở phê duyệt dự toán các bộ phận, hạng mục công trình, tiến hành lập Kế
hoạch chi phí.
Trong Kế hoạch chi phí, giá trị các bộ phận, hạng mục công trình sẽ được xác định căn cứ theo giá tr ị dự toán đã được chủ đầu tư phê duyệt và các điều chỉnh, bổ sung khác (nếu có). Giá tr ị toàn bộ công trình theo K ế hoạch chi phí ph ải bảo đảm không vượt giá tr ị công trình ghi trong Kế hoạch chi phí sơ bộ.
- Căn cứ trên kế hoạch chi phí lập giá gói th ầu dự kiến (các bộ phận, hạng mục công
trình).
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
132 Phương pháp định giá xây dựng 2012
3. Trong việc đấu thầu và lựa chọn nhà thầu
- Yêu cầu: Việc kiểm soát chi phí ph ải bảo đảm lựa chọn được nhà th ầu có giá d ự
thầu hợp lý (thấp hơn giá gói thầu được duyệt).
- Trình tự và những nội dung những công việc sau cần kiểm soát và thực hiện:
a. Kiểm tra giá gói thầu và các điều kiện liên quan đến chi phí trong HSMT
- Kiểm tra sự đầy đủ, phù hợp giữa khối lượng của trong hồ sơ mời thầu các gói thầu bộ phận, hạng mục công trình (sau đây gọi là gói th ầu) với khối lượng đã đo bóc để lập dự toán ở giai đoạn trước.
- Kiểm tra các hình th ức hợp đồng, phương thức thanh toán và các điều khoản khác
liên quan tới chi phí trong hợp đồng phù hợp cho các gói thầu gói thầu của công trình.
- Dự kiến giá gói thầu trên cơ sở khối lượng, các điều kiện của hồ sơ mời thầu và thời điểm đấu thầu. Kiến nghị chủ đầu tư có biện pháp điều chỉnh giá gói th ầu dự kiến trong kế hoạch đấu thầu nếu cần thiết.
Có th ể sử dụng các cá nhân hay t ổ ch ức tư vấn về đo bóc kh ối lượng (Quantity Serveyor-QS) độc lập để kiểm tra sự đầy đủ, phù hợp của khối lượng mời thầu.Việc kiểm tra này bao gồm cả kiểm tra các chỉ dẫn, thuyết minh cần thiết để bảo đảm cho việc định giá của các nhà thầu được chuẩn xác và không có nh ững sai lệch về chi phí khi bỏ giá thầu. Để kiến nghị áp dụng các hình th ức hợp đồng thích hợp cho việc mua sắm, thi công xây d ựng công trình sử dụng phương pháp phân tích các hình th ức hợp đồng, xác định các rủi ro khi áp dụng các hình th ức này cho ng ười mua (ch ủ đầu tư) người cung cấp (nhà th ầu) và lựa chọn hình thức thích hợp nhất, hiệu quả nhất.
Việc lựa chọn loại hợp đồng, giá hợp đồng với phương thức thanh toán phù h ợp với đối tượng, mục tiêu cần đạt được trong gói thầu sẽ chi phối giá dự thầu của nhà thầu do vậy cần phải có nh ững lựa chọn thích hợp để giá dự thầu phù hợp với giá gói th ầu và nh ư vậy mới có khả năng khống chế giá dự thầu thấp hơn giá gói thầu dự kiến.
b. Chuẩn bị giá ký hợp đồng
- Kiểm tra, phân tích giá d ự thầu của các nhà th ầu và sự tuân thủ các các hướng dẫn và điều hiện hợp đồng đưa ra trong h ồ sơ mời thầu. Kiến nghị chủ đầu tư hình th ức xử lý trong trường hợp giá dự thầu của các nhà thầu vượt giá gói thầu dự kiến.
- L ập Báo cáo kết quả chi phí các gói thầu trúng thầu và giá ký hợp đồng.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
133 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Kiểm tra giá hợp đồng chuẩn bị ký kết, kiến nghị đàm phán điều chỉnh các điều kiện hợp đồng nếu thấy có các kh ả năng phát sinh chi phí và không th ể kiểm soát chi phí trong quá trình thực hiện hợp đồng.
4.1.2. Kiểm soát chi phí trong giai đoạn thực hiện xây dựng công trình
Giai đoạn thực hiện xây dựng công trình được xác định từ sau khi ký k ết hợp đồng với nhà thầu để thực hiện việc xây dựng công trình đến khi công trình được hoàn thành và thực hiện quyết toán vốn đầu tư . Trong giai đoạn này, trong t ừng nội dung chi phí ho ặc công việc sau cần thực hiện, kiểm soát:
1. Trong việc thanh toán hợp đồng xây dựng
- Yêu cầu: Việc kiểm soát chi phí ph ải bảo đảm giá tr ị thanh toán h ợp đồng (kể cả các khoản thanh toán do các y ếu tố, phát sinh h ợp lý, nếu có) nằm trong gi ới hạn giá gói thầu hoặc không được vượt Kế hoạch chi phí đã xác định.
- Trình tự và những nội dung những công việc sau cần kiểm soát và thực hiện:
a. Kiểm tra các khối lượng thanh toán cho nhà thầu
Kiểm tra khối lượng cho các nhà th ầu: tư vấn, cung cấp vật tư thiết bị, xây dựng trên
cơ sở khối lượng hoàn thành và các điều kiện hợp đồng.
Căn cứ khối lượng dự toán và tiến độ thực hiện để kiểm tra, đối chiếu và so sánh khối lượng hoàn thành đề nghị thanh toán, phát hi ện những bất hợp lý trong kh ối lượng đề nghị thanh toán.
b. Kiểm tra giá tr ị đề nghị thanh toán và s ự hợp lý của các kho ản đề nghị thanh toán cho các nhà thầu và giá tr ị thanh toán cho các ph ần công việc phục vụ dự án và chi phí qu ản lý dự án.
Căn cứ trên các điều khoản về phương thức thanh toán, điều kiện thanh toán đã quy định trong các hợp đồng đã ký kết với nhà thầu và khối lượng hoàn thành (hoặc mốc tiến độ thanh toán) để kiểm tra giá trị đề nghị thanh toán cũng như sự hợp lý của các đề nghị thanh toán.
Kiểm tra các giá tr ị thanh toán liên quan đến hoạt động quản lý dự án và các chi phí
phục vụ cho dự án.
c. Kiểm tra và giám sát các thay đổi trong nội dung công việc cần thực hiện của dự án, các phát sinh trong quá trình th ưc hiện hợp đồng. Lập báo cáo, đánh giá và đề xuất xử lý phát sinh về chi phí (nếu có)
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
134 Phương pháp định giá xây dựng 2012
d. Lập báo cáo tiến độ và giá trị đã thanh toán theo từng thời điểm đã xác định và đối chiếu với kế ho ạch chi phí. Ki ến ngh ị xử lý khi xu ất hiện kh ả năng giá tr ị thanh toán v ượt Kế hoạch chi phí đã xác định.
Kiểm soát chi phí trong các công vi ệc này thực hiện thông qua các h ệ thống các báo cáo, bảng biểu theo dõi. Các báo cáo này được lập định kỳ và phản ánh các s ố liệu chi phí của dự án theo các ph ần công việc đã th ực hiện có đối chiếu so sánh v ới kế hoạch chi phí. Các báo cáo này th ường xuyên được cập nhật và thông tin cho ch ủ đầu tư cũng như người quản lý dự án để có các bi ện pháp kh ống chế một khi thành ph ần chi phí nào đó của dự án có khả năng phát sinh chi phí ngoài kế hoạch đã dự định.
e. Lập báo cáo đánh giá giá trị quyết toán cuối cùng của các hợp đồng đối với các nhà thầu. Lập báo cáo về giá trị các chi phí mà nhà thầu, chủ đầu tư còn cần phải thực hiện sau khi kết thúc hợp đồng và đề xuất các giải pháp giải quyết các chi phí b ổ sung, phát sinh trong vi ệc thưc hiện hợp đồng.
Báo cáo này thực hiện trên cơ sở rà soát các trách nhiệm, nghĩa vụ cần giải quyết liên
quan đến chi phí của các nhà thầu và của cả chủ đầu tư theo hợp đồng.
Trong giai đoạn này có thể thực hiện việc điều chỉnh các phần chi phí của bộ phận công trình, hạng mục công trình ho ặc các ph ần chi phí khác nh ưng vẫn bảo đảm không vượt Kế hoạch chi phí .
2. Kiểm soát chi phí khi quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình
- Yêu cầu: Việc kiểm soát chi phí phải bảo đảm các chi phí đưa vào giá trị quyết toán vốn đầu tư phải là các chi phí h ợp pháp đã thực hiện cho đầu tư xây dựng công trình (kể cả các khoản chi phí do điều chỉnh, phát sinh).
- Trình tự và những nội dung những công việc sau cần kiểm soát và thực hiện:
a. Kiểm tra các tính hợp lý, hợp pháp và giá trị các khoản mục, nội dung chi phí trong hồ sơ quyết toán
ộ các nội dung, khoản mục chi phí trong h ồ sơ quyết toán sẽ được kiểm tra, đối
Toàn b chiếu bảo đảm các chi phí đã thực hiện đúng nội dung chi phí, hợp pháp và hợp lý.
b. Lập báo cáo cuối cùng về giá trị quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình. So sánh với Kế hoạch chi phí và giá trị tổng mức đầu tư phê duyệt.
Việc kiểm soát được coi là đạt mục tiêu khi giá trị quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình nằm trong kế hoạch chi phí, không vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
135 Phương pháp định giá xây dựng 2012
c. Lập kế hoạch lưu trữ số liệu về chi phí
4.5. TỔ CHỨC QUẢN LÝ VIỆC KIỂM SOÁT CHI PHÍ ĐẦU TƯ XDCT
4.5.1. Hình thức tổ chức kiểm soát chi phí
- Theo quy định hi ện hành t ại kho ản 5 Điều 3 Ngh ị định 112/2009/N Đ-CP ngày 12/12/2009 của Chính ph ủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình thì “ Ch ủ đầu tư xây dựng công trình chịu trách nhiệm toàn diện về việc quản lý chi phí từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến khi kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác, s ử dụng”. Như vậy, quản lý chi phí thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư và để hoàn thành trách nhiệm này chủ đầu tư phải tổ chức thực hiện việc kiểm soát chi phí.
- Để tổ chức việc kiểm soát chi phí, ngay khi b ắt đầu giai đoạn lập dự án chủ đầu tư phải chỉ định người kiểm soát chi phí. Vi ệc ch ỉ định người quản lý chi phí được thực hiện càng nhanh càng tốt ngay khi bắt đầu dự án. Các chi phí dự án không được phép hình thành mà không có ng ười được ch ỉ định là ng ười quản lý chi phí. Ng ười qu ản lý chi phí được người đề suất dự án ch ỉ định trực tiếp là nhân s ự trong tổ chức của người đề xuất ho ặc là một tư vấn cho tổ chức của người đề xuất.Tuỳ theo quy mô và tính ch ất công trình, chủ đầu tư quyết định việc tổ chức kiểm soát chi phí theo một trong các hình thức sau :
- Chỉ định cá nhân là ng ười kiểm soát chi phí . Cá nhân này có th ể là người thuộc tổ chức của chủ đầu tư hoặc thuê từ các tổ chức tư vấn quản lý chi phí nh ưng phải có chứng chỉ Kỹ sư định giá xây dựng.
- Chỉ định tổ chức tư vấn quản lý chi phí th ưc hiện nhiệm vụ kiểm soát chi phí. T ổ
chức tư vấn quản lý chi phí này phải có đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật.
4.5.2. Trách nhiệm của chủ đầu tư đối với việc kiểm soát chi phí
Để bảo đảm cho vi ệc ki ểm soát chi phí đạt được mục đích cũng như tạo hành lang cho việc xác định trách nhiệm thì quyền và ngh ĩa vụ của chủ đầu tư cần được xác định cụ thể. Các quyền và nghĩa vụ cơ bản này bao gồm :
1. Quyền hạn của chủ đầu tư
- Ch ỉ định người kiểm soát chi phí ngay khi ti ến hành th ực hi ện dự án đầu tư xây dựng công trình; ký k ết hợp đồng với tổ chức tư vấn kiểm soát chi phí ho ặc cá nhân th ực hiện kiểm soát chi phí không thuộc tổ chức của chủ đầu tư;
- Xem xét, phê duyệt các hệ thống các báo cáo cần thiết lập trong quá trình kiểm soát
chi phí do người kiểm soát chi phí lập để áp dụng trong quá trình kiểm soát chi phí;
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
136 Phương pháp định giá xây dựng 2012
- Được quyền yêu c ầu cá nhân, t ư vấn kiểm soát chi phí đưa ra các đánh giá, phân tích và đề xuất liên quan tới bất cứ vấn đề chi phí nào trong các giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng công trình;
- Không ch ấp thuận đề xuất của cá nhâ, t ư vấn kiểm soát chi phí và t ự ch ịu trách
nhiệm về những quyết định của mình.
2. Chủ đầu tư có các nghĩa vụ sau:
- Đưa ra các yêu cầu, nội dung làm cơ sở cho việc lập hệ thống các báo cáo cần thiết
lập trong quá trình kiểm soát chi phí;
- Xem xét và có ý ki ến về những đề xuất, báo cáo giám sát c ủa các cá nhân, tổ chức
tư vấn kiểm soát chi phí thực hiện theo các thủ tục đã quy định;
- Xem xét và t ổ chức thực hiện các đề xuất của cá nhân, t ổ chức kiểm soát chi phí
nhằm khống chế và tiết kiệm chi phí đầu tư xây dựng công trình nếu chấp thuận.
- Thanh toán chi phí cho các cá nhân, t ổ chức kiểm soát chi phí theo hợp đồng đã ký
kết.
4.5.3. Trách nhiệm của cá nhân, tổ chức tư vấn kiểm soát chi phí
Để bảo đảm tính độc lập, khách quan cũng như xác định rõ trách nhiệm của cá nhân, tổ chức tư vấn kiểm soát chi phí thì quyền và nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức tư vấn này trong quá trình th ực hiện nhiệm vụ kiểm soát chi phí c ũng cần được xác định rõ. Các quy ền và nghĩa vụ cơ bản này bao gồm :
1. Cá nhân, tổ chức tư vấn kiểm soát chi phí có các quyền sau:
- Được tham gia vào t ất cả các vấn đề trong ho ạt động xây dựng công trình có liên
quan tới chi phí dự án đầu tư xây dựng;
- Duy trì vị trí kiểm soát xây dựng trong suốt quá trình th ực hiện dự án từ khi lập dự
án, thực hiện dự án và đưa công trình hoàn thành vào khai thác, sử dụng;
- Thực hiện đúng phương pháp kiểm soát chi phí, hệ thống các báo cáo cần thiết lập trong quá trình kiểm soát chi phí để thống nhất với chủ đầu tư áp dụng trong quá trình kiểm soát chi phí;
- Độc lập và không ch ịu tác động từ bất cứ chủ thể nào tham gia d ự án đầu tư xây
dựng công trình;
- Các báo cáo, phân tích và đề xuất với chủ đầu tư phải chính xác và trung thực.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
137 Phương pháp định giá xây dựng 2012
2. Cá nhân, tổ chức tư vấn kiểm soát chi phí có các nghĩa vụ sau:
- Thực hiện phương pháp kiểm soát chi phí xây dựng công trình theo quy trình thống nhất với chủ đầu tư. Các nội dung, yêu cầu kiểm soát chi phí c ần đạt được trong từng giai đoạn được thể hiện chi ti ết, cụ thể trong h ợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư và cá nhân, t ổ chức tư vấn thực hiện việc kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Lập các h ệ th ống các báo cáo c ần thi ết lập trong quá trình ki ểm soát chi phí để
thống nhất với chủ đầu tư áp dụng trong quá trình kiểm soát chi phí;
- Các hệ thống báo cáo, phân tích, đề xuất với chủ đầu tư phải được trình bày d ưới dạng phù hợp với kiến thức của chủ đầu tư kể cả khi chủ đầu tư không có chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng;
- Bảo đảm mục tiêu quyết toán của dự án luôn thấp hơn tổng mức đầu tư đã được phê
duyệt;
- Ch ịu trách nhi ệm bồi thường thiệt hại cho ch ủ đầu tư do lỗi của mình trong quá trình thực hiện công việc theo mức bồi thường được xác định trong hợp đồng ký kết với chủ đầu tư.
Xây dựng là một ngành kinh tế có phạm vi công việc rộng lớn mà sản phẩm của nó là các công trình xây d ựng thuộc mọi lĩnh vực, ngành ngh ề của đất nước. Tuy hình dáng, quy mô và chức năng khác nhau nh ưng các công trình này đều phải đáp ứng được một yêu cầu chung là chi phí xây d ựng của nó cần phải nằm trong ngân sách được dự tính hay nói m ột cách khác là nằm trong tổng mức đầu tư được phê duyệt. Để đáp ứng được điều này sự cần thiết phải kiểm soát chi phí các d ự án đầu tư xây dựng là rất rõ ràng. Rất nhiều các dự án đầu tư xây dựng, đặc biệt là các d ự án đầu tư xây dựng công trình s ử dụng vốn nhà nước trong th ời gian qua th ường phải điều ch ỉnh tổng mức đầu tư, chi phí xây d ựng vượt ngân sách dự kiến ban đầu trong thời gian qua ở nước ta có nguyên nhân từ việc kiểm soát chi phí kém hiệu quả. Đã đến lúc phải thực hiện việc kiểm soát chi phí các d ự án đầu tư xây dựng với mục tiêu rõ ràng là b ảo đảm chi phí d ự án không v ượt ngân sách dự kiến ( quy ết toán không vượt tổng mức đầu tư phê duyệt ban đầu) với người thực hiện nhiệm vụ này là các cá nhân, tổ chức tư vấn có đủ điều kiện năng lực, chuyên nghiệp và hội nhập với thông lệ quốc tế.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
138 Phương pháp định giá xây dựng 2012
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật xây dựng của Việt Nam (2003)
2. Luật đầu tư của Việt Nam (2005)
3. Luật đất đai của Việt Nam (2003)
4. Luật đấu thầu của Việt Nam (2005)
5. Hệ thống các văn bản luật như thông tư, nghị định có liên quan đến quản lý đầu tư
xây dựng cơ bản
![Bài giảng Quản lý vận hành và bảo trì công trình xây dựng [chuẩn nhất]](https://cdn.tailieu.vn/images/document/thumbnail/2025/20251006/agonars97/135x160/30881759736164.jpg)
