Thông tư 23/2005/TT-BTC của Bộ Tài chính

Chia sẻ: Son Tinh | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:134

Thêm vào BST

Báo xấu

302
lượt xem 17
download

Thông tư 23/2005/TT-BTC của Bộ Tài chính

Mô tả tài liệu

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Thông tư 23/2005/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn kế toán thực hiện sáu (06) chuẩn mực kế toán ban hành theo Quyết định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Thông tư 23/2005/TT-BTC của Bộ Tài chính

T H¤NG T¦ cña Bé Tµi chÝnh Sè 23/2005/TT-BTC ngµy 30 th¸ng 03 n¨m 2005 H íng dÉn kÕ to¸n thùc hiÖn s¸u (06) chuÈn mùc kÕ to¸n ban hµnh theo QuyÕt ®Þnh sè 234/2003/Q§-BTC ngµy 30/12/2003 cña Bé trëng Bé Tµi chÝnh - C¨n cø QuyÕt ®Þnh sè 234/2003/Q§-BTC ngµy 30/12/2003 cña Bé tr - ëng Bé Tµi chÝnh vÒ viÖc ban hµnh vµ c«ng bè s¸u (06) chuÈn mùc kÕ to¸n ViÖt Nam (®ît 3); - C¨n cø ChÕ ®é kÕ to¸n doanh nghiÖp ban hµnh theo QuyÕt ®Þnh sè 1141TC/Q§/C§KT ngµy 1/11/1995 vµ c¸c Th«ng t híng dÉn söa ®æi, bæ sung chÕ ®é kÕ to¸n doanh nghiÖp cña Bé Tµi chÝnh; Bé Tµi chÝnh híng dÉn kÕ to¸n thùc hiÖn s¸u (06) chuÈn mùc kÕ to¸n ¸p dông cho c¸c doanh nghiÖp thuéc c¸c ngµnh, c¸c thµnh phÇn kinh tÕ trong c¶ níc. I- H¦íNG DÉN KÕ TO¸N CHUÈN MùC “BÊT §éNG S¶N §ÇU T¦” 1. §Ýnh chÝnh vµo ChuÈn mùc sè 05 - BÊt ®éng s¶n ®Çu t (Ban hµnh theo QuyÕt ®Þnh sè 234/2003/Q§- BTC ngµy 30/12/2003 cña Bé tr ëng Bé Tµi chÝnh): côm tõ “doanh thu” cña ®o¹n 28 vµ côm tõ “kho¶n doanh thu tõ viÖc b¸n” cña ®o¹n 29 ®îc thay b»ng côm tõ "gi¸ b¸n". 2. BÊt ®éng s¶n ®Çu t vµ c¸c trêng hîp ghi nhËn 2.1- BÊt ®éng s¶n ®Çu t BÊt ®éng s¶n (B§S) ®Çu t lµ bÊt ®éng s¶n, gåm: QuyÒn sö dông ®Êt; Nhµ, hoÆc mét phÇn cña nhµ, hoÆc c¶ nhµ vµ ®Êt; C¬ së h¹ tÇng do ng êi chñ së h÷u hoÆc ngêi ®i thuª tµi s¶n theo hîp ®ång thuª tµi chÝnh, n¾m gi÷ nh»m môc ®Ých thu lîi tõ viÖc cho thuª hoÆc chê t¨ng gi¸ mµ kh«ng ph¶i ®Ó: a) Sö dông trong s¶n xuÊt, cung cÊp hµng hãa, dÞch vô hoÆc sö dông cho c¸c môc ®Ých qu¶n lý; hoÆc: b) B¸n trong kú ho¹t ®éng kinh doanh th«ng th êng. 2.2. C¸c trêng hîp ®îc ghi nhËn lµ bÊt ®éng s¶n ®Çu t a) QuyÒn sö dông ®Êt (do doanh nghiÖp bá tiÒn ra mua l¹i) n¾m gi÷ trong thêi gian dµi ®Ó chê t¨ng gi¸; b) QuyÒn sö dông ®Êt (do doanh nghiÖp bá tiÒn ra mua l¹i) n¾m gi÷ mµ cha x¸c ®Þnh râ môc ®Ých sö dông trong t ¬ng lai; c) Nhµ do doanh nghiÖp së h÷u (hoÆc do doanh nghiÖp thuª tµi chÝnh) vµ cho thuª theo mét hoÆc nhiÒu hîp ®ång thuª ho¹t ®éng;
2 d) Nhµ ®ang ®îc gi÷ ®Ó cho thuª theo mét hoÆc nhiÒu hîp ®ång thuª ho¹t ®éng; e) C¬ së h¹ tÇng ®ang ® îc gi÷ ®Ó cho thuª theo mét hoÆc nhiÒu hîp ®ång thuª ho¹t ®éng. 2.3. C¸c trêng hîp ®Æc biÖt ®îc ghi nhËn lµ bÊt ®éng s¶n ®Çu t a) §èi víi nh÷ng bÊt ®éng s¶n mµ mét phÇn doanh nghiÖp n¾m gi÷ nh»m môc ®Ých thu lîi tõ viÖc cho thuª ho¹t ®éng hoÆc chê t¨ng gi¸ vµ mét phÇn sö dông cho s¶n xuÊt, cung cÊp hµng hãa, dÞch vô hoÆc cho qu¶n lý th× nÕu nh÷ng phÇn tµi s¶n nµy ® îc b¸n riªng rÏ (hoÆc cho thuª riªng rÏ theo mét hoÆc nhiÒu hîp ®ång thuª ho¹t ®éng), doanh nghiÖp sÏ h¹ch to¸n phÇn tµi s¶n dïng ®Ó cho thuª hoÆc chê t¨ng gi¸ lµ bÊt ®éng s¶n ®Çu t cßn phÇn tµi s¶n dïng cho s¶n xuÊt vµ qu¶n lý ® îc h¹ch to¸n lµ TSC§ h÷u h×nh hoÆc TSC§ v« h×nh. Trêng hîp bÊt ®éng s¶n kh«ng b¸n ® îc riªng rÏ vµ phÇn sö dông cho kinh doanh hoÆc cho qu¶n lý lµ kh«ng ®¸ng kÓ th× h¹ch to¸n lµ bÊt ®éng s¶n ®Çu t. VÝ dô: Doanh nghiÖp cã mét toµ nhµ cã 80% diÖn tÝch chuyªn cho thuª ho¹t ®éng vµ 20% diÖn tÝch sö dông lµm v¨n phßng c«ng ty th× toµ nhµ ®ã ®îc h¹ch to¸n lµ bÊt ®éng s¶n ®Çu t. b) Trêng hîp doanh nghiÖp cung cÊp c¸c dÞch vô liªn quan cho nh÷ng ngêi sö dông bÊt ®éng s¶n do doanh nghiÖp së h÷u lµ mét phÇn t ¬ng ®èi nhá trong toµn bé tho¶ thuËn th× doanh nghiÖp sÏ h¹ch to¸n tµi s¶n nµy lµ bÊt ®éng s¶n ®Çu t. VÝ dô: Doanh nghiÖp së h÷u toµ nhµ cho c¸c ®¬n vÞ kh¸c thuª lµm v¨n phßng (cho thuª ho¹t ®éng) ®ång thêi cung cÊp dÞch vô b¶o d - ìng vµ an ninh ®èi víi toµ nhµ cho thuª nµy. c) Trêng hîp, mét c«ng ty con cho c«ng ty mÑ hoÆc c«ng ty con kh¸c trong cïng mét c«ng ty mÑ thuª hoÆc sö dông vµ n¾m gi÷ mét bÊt ®éng s¶n th× bÊt ®éng s¶n ®ã ® îc h¹ch to¸n lµ bÊt ®éng s¶n ®Çu t trªn b¸o c¸o tµi chÝnh riªng cña c«ng ty con cã bÊt ®éng s¶n ®ã hoÆc b¸o c¸o tµi chÝnh riªng cña c«ng ty mÑ nÕu c«ng ty mÑ cho c¸c c«ng ty con thuª (nÕu nã tho¶ m·n ®Þnh nghÜa bÊt ®éng s¶n ®Çu t ), nhng kh«ng ®îc ph¶n ¸nh lµ bÊt ®éng s¶n ®Çu t trong b¸o c¸o tµi chÝnh hîp nhÊt. 3. KÕ to¸n bÊt ®éng s¶n ®Çu t 3.1. KÕ to¸n bÊt ®éng s¶n ®Çu t cÇn t«n träng mét sè quy ®Þnh sau: 1. Mét bÊt ®éng s¶n ®Çu t ®îc ghi nhËn lµ tµi s¶n ph¶i tho¶ m·n ®ång thêi hai ®iÒu kiÖn sau: a) Ch¾c ch¾n thu ®îc lîi Ých kinh tÕ trong t¬ng lai; b) Nguyªn gi¸ cña bÊt ®éng s¶n ®Çu t ph¶i ®îc x¸c ®Þnh mét c¸ch ®¸ng tin cËy. 2. BÊt ®éng s¶n ®Çu t ph¶i ®îc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ ban ®Çu theo nguyªn gi¸. Nguyªn gi¸ cña bÊt ®éng s¶n ®Çu t bao gåm c¶ c¸c chi phÝ giao dÞch liªn quan trùc tiÕp ban ®Çu. 3. C¸c chi phÝ liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n ®Çu t ph¸t sinh sau ghi nhËn ban ®Çu ph¶i ®îc ghi nhËn lµ chi phÝ s¶n xuÊt, kinh doanh trong kú, trõ khi
3 chi phÝ nµy cã kh¶ n¨ng ch¾c ch¾n lµm cho bÊt ®éng s¶n ®Çu t t¹o ra lîi Ých kinh tÕ trong t¬ng lai nhiÒu h¬n møc ho¹t ®éng ® îc ®¸nh gi¸ ban ®Çu th× ®îc ghi t¨ng nguyªn gi¸ bÊt ®éng s¶n ®Çu t. 4. Sau ghi nhËn ban ®Çu, trong thêi gian n¾m gi÷, cho thuª ho¹t ®éng bÊt ®éng s¶n ®Çu t ®îc x¸c ®Þnh theo nguyªn gi¸, sè khÊu hao luü kÕ vµ gi¸ trÞ cßn l¹i. 5. ViÖc chuyÓn tõ bÊt ®éng s¶n ®Çu t sang bÊt ®éng s¶n chñ së h÷u sö dông hay hµng tån kho vµ ng îc l¹i chØ ®îc thùc hiÖn khi cã sù thay ®æi vÒ môc ®Ých sö dông nh c¸c trêng hîp sau: a) BÊt ®éng s¶n ®Çu t chuyÓn sang bÊt ®éng s¶n chñ së h÷u sö dông khi chñ së h÷u b¾t ®Çu sö dông tµi s¶n nµy; b) BÊt ®éng s¶n ®Çu t chuyÓn sang hµng tån kho khi chñ së h÷u b¾t ®Çu triÓn khai c¸c c«ng viÖc söa ch÷a, c¶i t¹o n©ng cÊp cÇn thiÕt cho môc ®Ých b¸n; c) BÊt ®éng s¶n chñ së h÷u sö dông chuyÓn sang bÊt ®éng s¶n ®Çu t khi chñ së h÷u kÕt thóc sö dông tµi s¶n ®ã; d) Hµng tån kho chuyÓn sang bÊt ®éng s¶n ®Çu t khi chñ së h÷u b¾t ®Çu cho bªn kh¸c thuª ho¹t ®éng; e) BÊt ®éng s¶n x©y dùng chuyÓn sang bÊt ®éng s¶n ®Çu t khi kÕt thóc giai ®o¹n x©y dùng, bµn giao ® a vµo ®Çu t (trong giai ®o¹n x©y dùng ph¶i tu©n theo ChuÈn mùc kÕ to¸n sè 03 - "Tµi s¶n cè ®Þnh h÷u h×nh"). 6. Khi mét doanh nghiÖp quyÕt ®Þnh b¸n mét bÊt ®éng s¶n ®Çu t mµ kh«ng cã giai ®o¹n s÷a ch÷a, c¶i t¹o n©ng cÊp th× doanh nghiÖp vÉn tiÕp tôc ghi nhËn lµ bÊt ®éng s¶n ®Çu t cho ®Õn khi bÊt ®éng s¶n ®Çu t ®ã ®îc b¸n mµ kh«ng chuyÓn thµnh hµng tån kho. 7. Doanh thu tõ viÖc b¸n bÊt ®éng s¶n ®Çu t ®îc ghi nhËn lµ toµn bé gi¸ b¸n (gi¸ b¸n cha cã thuÕ GTGT ®èi víi trêng hîp doanh nghiÖp ¸p dông ph ¬ng ph¸p tÝnh thuÕ GTGT theo ph¬ng ph¸p khÊu trõ thuÕ). Trêng hîp b¸n bÊt ®éng s¶n ®Çu t theo ph¬ng thøc tr¶ chËm th× doanh thu ®îc x¸c ®Þnh theo gi¸ b¸n tr¶ ngay (gi¸ b¸n ch a cã thuÕ GTGT ®èi víi trêng hîp doanh nghiÖp ¸p dông ph ¬ng ph¸p tÝnh thuÕ GTGT theo ph ¬ng ph¸p khÊu trõ thuÕ). Kho¶n chªnh lÖch gi÷a gi¸ b¸n tr¶ chËm vµ gi¸ b¸n tr¶ ngay vµ thuÕ GTGT ®îc ghi nhËn lµ doanh thu tiÒn l·i cha thùc hiÖn theo quy ®Þnh cña ChuÈn mùc kÕ to¸n sè 14 - "Doanh thu vµ thu nhËp kh¸c". 8. §èi víi c¸c ®¬n vÞ chuyªn kinh doanh bÊt ®éng s¶n th× ® îc kÕ to¸n theo c¸c trêng hîp sau: - §èi víi c¸c bÊt ®éng s¶n khi mua vÒ ®· x¸c ®Þnh râ môc ®Ých ®Ó b¸n trong kú ®îc kÕ to¸n tu©n theo ChuÈn mùc kÕ to¸n sè 02 “Hµng tån kho”; - §èi víi bÊt ®éng s¶n khi mua vÒ ch a x¸c ®Þnh râ ®îc môc ®Ých sö dông trong t¬ng lai hoÆc mua vÒ ®Ó chuyªn cho thuª ho¹t ®éng (tho¶ m·n ®iÒu kiÖn ghi nhËn B§S ®Çu t ) th× ®îc kÕ to¸n tu©n theo ChuÈn mùc kÕ to¸n sè 05 “BÊt ®éng s¶n ®Çu t”.
4 9. Riªng ®èi víi c¸c doanh nghiÖp lµ ng©n hµng, tæ chøc tÝn dông vµ tæ chøc tµi chÝnh kh¸c, viÖc kÕ to¸n B§S ®Çu t ®îc híng dÉn trong mét v¨n b¶n riªng mµ kh«ng ¸p dông theo quy ®Þnh t¹i th«ng t nµy. 3.2. KÕ to¸n bÊt ®éng s¶n ®Çu t 3.2.1. Tµi kho¶n kÕ to¸n sö dông (1) Bæ sung TK 217 - BÊt ®éng s¶n ®Çu t Tµi kho¶n nµy dïng ®Ó ph¶n ¸nh sè hiÖn cã vµ t×nh h×nh biÕn ®éng t¨ng, gi¶m bÊt ®éng s¶n ®Çu t cña doanh nghiÖp theo nguyªn gi¸. H¹ch to¸n TK 217 - BÊt ®éng s¶n ®Çu t cÇn t«n träng mét sè quy ®Þnh sau 1. Tµi kho¶n nµy dïng ®Ó ph¶n ¸nh gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n ®ñ tiªu chuÈn ghi nhËn lµ bÊt ®éng s¶n ®Çu t. Kh«ng ph¶n ¸nh vµo tµi kho¶n nµy gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n mua vÒ ®Ó b¸n trong kú ho¹t ®éng kinh doanh b×nh th êng hoÆc x©y dùng ®Ó b¸n trong t ¬ng lai gÇn, bÊt ®éng s¶n chñ së h÷u sö dông, bÊt ®éng s¶n trong qu¸ tr×nh x©y dùng ch a hoµn thµnh víi môc ®Ých ®Ó sö dông trong t¬ng lai díi d¹ng bÊt ®éng s¶n ®Çu t. 2. BÊt ®éng s¶n ®Çu t ®îc ghi nhËn trªn tµi kho¶n nµy theo nguyªn gi¸. Nguyªn gi¸ cña bÊt ®éng s¶n ®Çu t : Lµ toµn bé c¸c chi phÝ (tiÒn mÆt hoÆc t¬ng ®¬ng tiÒn) mµ doanh nghiÖp bá ra hoÆc gi¸ trÞ hîp lý cña c¸c kho¶n kh¸c ®a ra trao ®æi ®Ó cã ®îc bÊt ®éng s¶n ®Çu t tÝnh ®Õn thêi ®iÓm mua hoÆc x©y dùng hoµn thµnh bÊt ®éng s¶n ®Çu t ®ã. a) Tuú thuéc vµo tõng trêng hîp, nguyªn gi¸ cña bÊt ®éng s¶n ®Çu t ®îc x¸c ®Þnh nh sau: - Nguyªn gi¸ cña bÊt ®éng s¶n ®Çu t ®îc mua bao gåm gi¸ mua vµ c¸c chi phÝ liªn quan trùc tiÕp ®Õn viÖc mua, nh : PhÝ dÞch vô t vÊn vÒ luËt ph¸p liªn quan, thuÕ tríc b¹ vµ chi phÝ giao dÞch liªn quan kh¸c,... - Trêng hîp mua bÊt ®éng s¶n ®Çu t thanh to¸n theo ph¬ng thøc tr¶ chËm, nguyªn gi¸ cña bÊt ®éng s¶n ®Çu t ®îc ph¶n ¸nh theo gi¸ mua tr¶ tiÒn ngay t¹i thêi ®iÓm mua. Kho¶n chªnh lÖch gi÷a gi¸ mua tr¶ chËm vµ gi¸ mua tr¶ tiÒn ngay ®îc h¹ch to¸n vµo chi phÝ tµi chÝnh theo kú h¹n thanh to¸n, trõ khi sè chªnh lÖch ®ã ®îc tÝnh vµo nguyªn gi¸ bÊt ®éng s¶n ®Çu t theo quy ®Þnh cña ChuÈn mùc kÕ to¸n sè 16- "Chi phÝ ®i vay"; - Nguyªn gi¸ cña bÊt ®éng s¶n ®Çu t tù x©y dùng lµ gi¸ thµnh thùc tÕ vµ c¸c chi phÝ liªn quan trùc tiÕp cña bÊt ®éng s¶n ®Çu t tÝnh ®Õn ngµy hoµn thµnh c«ng viÖc x©y dùng; - Trêng hîp bÊt ®éng s¶n thuª tµi chÝnh víi môc ®Ých ®Ó cho thuª ho¹t ®éng tho¶ m·n tiªu chuÈn ghi nhËn lµ bÊt ®éng s¶n ®Çu t th× nguyªn gi¸ cña bÊt ®éng s¶n ®Çu t ®ã t¹i thêi ®iÓm khëi ®Çu thuª ® îc thùc hiÖn theo quy ®Þnh cña ChuÈn mùc kÕ to¸n sè 06 - “Thuª tµi s¶n”. b) C¸c chi phÝ sau kh«ng ® îc tÝnh vµo nguyªn gi¸ cña bÊt ®éng s¶n ®Çu t:
5 - Chi phÝ ph¸t sinh ban ®Çu (trõ tr êng hîp c¸c chi phÝ nµy lµ cÇn thiÕt ®Ó ®a bÊt ®éng s¶n ®Çu t vµo tr¹ng th¸i s½n sµng sö dông); - C¸c chi phÝ khi míi ®a bÊt ®éng s¶n ®Çu t vµo ho¹t ®éng lÇn ®Çu tríc khi bÊt ®éng s¶n ®Çu t ®¹t tíi tr¹ng th¸i ho¹t ®éng b×nh thêng theo dù kiÕn; - C¸c chi phÝ kh«ng b×nh th êng vÒ nguyªn vËt liÖu, lao ®éng hoÆc c¸c nguån lùc kh¸c trong qu¸ tr×nh x©y dùng bÊt ®éng s¶n ®Çu t . 3. Trong qu¸ tr×nh n¾m gi÷ chê t¨ng gi¸, hoÆc cho thuª ho¹t ®éng ph¶i tiÕn hµnh trÝch khÊu hao bÊt ®éng s¶n ®Çu t . KhÊu hao bÊt ®éng s¶n ®Çu t ®îc ghi nhËn lµ chi phÝ kinh doanh trong kú. Doanh nghiÖp cã thÓ dùa vµo c¸c bÊt ®éng s¶n chñ së h÷u sö dông cïng lo¹i ®Ó íc tÝnh thêi gian sö dông h÷u Ých vµ x¸c ®Þnh ph¬ng ph¸p khÊu hao cña bÊt ®éng s¶n ®Çu t . 4. §èi víi nh÷ng bÊt ®éng s¶n ®Çu t ®îc mua vµo nhng ph¶i tiÕn hµnh x©y dùng, c¶i t¹o, n©ng cÊp tr íc khi sö dông cho môc ®Ých ®Çu t th× gi¸ trÞ B§S, chi phÝ mua s¾m vµ chi phÝ cho qu¸ tr×nh x©y dùng, c¶i t¹o, n©ng cÊp bÊt ®éng s¶n ®Çu t ®îc ph¶n ¸nh trªn TK 241 “X©y dùng c¬ b¶n dë dang”. Khi qu¸ tr×nh x©y dùng, c¶i t¹o, n©ng cÊp hoµn thµnh ph¶i x¸c ®Þnh nguyªn gi¸ bÊt ®éng s¶n ®Çu t hoµn thµnh ®Ó kÕt chuyÓn vµo TK 217 “BÊt ®éng s¶n ®Çu t”. 5. Ghi gi¶m bÊt ®éng s¶n ®Çu t trong c¸c trêng hîp: - ChuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông tõ bÊt ®éng s¶n ®Çu t sang hµng tån kho hoÆc bÊt ®éng s¶n chñ së h÷u sö dông; - B¸n bÊt ®éng s¶n ®Çu t ; - Thanh lý bÊt ®éng s¶n ®Çu t ; - HÕt thêi h¹n thuª tµi chÝnh tr¶ l¹i B§S ®Çu t cho ngêi cho thuª. 6. BÊt ®éng s¶n ®Çu t ®îc theo dâi chi tiÕt theo tõng ®èi t îng ghi bÊt ®éng s¶n ®Çu t trong “Sæ theo dâi bÊt ®éng s¶n ®Çu t ” t¬ng tù nh TSC§. KÕt cÊu vµ néi dung ph¶n ¸nh cña TK 217 - BÊt ®éng s¶n ®Çu t Bªn Nî: Nguyªn gi¸ bÊt ®éng s¶n ®Çu t t¨ng trong kú. Bªn Cã: Nguyªn gi¸ bÊt ®éng s¶n ®Çu t gi¶m trong kú. Sè d bªn Nî: Nguyªn gi¸ bÊt ®éng s¶n ®Çu t cña doanh nghiÖp cuèi kú. Ph¬ng ph¸p h¹ch to¸n kÕ to¸n mét sè ho¹t ®éng kinh tÕ chñ yÕu 1. H¹ch to¸n c¸c nghiÖp vô mua bÊt ®éng s¶n ®Çu t theo ph¬ng thøc tr¶ tiÒn ngay: - Trêng hîp doanh nghiÖp ¸p dông ph ¬ng ph¸p tÝnh thuÕ GTGT theo ph¬ng ph¸p khÊu trõ thuÕ, ghi: Nî TK 217 - BÊt ®éng s¶n ®Çu t
6 Nî TK 133 - ThuÕ GTGT ®îc khÊu trõ (1332) Cã c¸c TK 111, 112, 331. - Trêng hîp doanh nghiÖp ¸p dông ph ¬ng ph¸p tÝnh thuÕ GTGT theo ph¬ng ph¸p tÝnh trùc tiÕp trªn GTGT, ghi: Nî TK 217 - BÊt ®éng s¶n ®Çu t Cã c¸c TK 111, 112, 131, 331. 2. H¹ch to¸n nghiÖp vô mua bÊt ®éng s¶n ®Çu t theo ph¬ng thøc tr¶ chËm: 2.1. Trêng hîp doanh nghiÖp tÝnh nép thuÕ GTGT theo ph ¬ng ph¸p khÊu trõ, ghi: Nî TK 217 - BÊt ®éng s¶n ®Çu t (Nguyªn gi¸ - theo gi¸ mua tr¶ ngay ch a cã thuÕ GTGT) Nî TK 242 - Chi phÝ tr¶ tríc dµi h¹n (PhÇn l·i tr¶ chËm tÝnh b»ng sè chªnh lÖch gi÷a tæng sè tiÒn ph¶i thanh to¸n trõ (-) gi¸ mua tr¶ ngay vµ thuÕ GTGT ®Çu vµo) Nî TK 133 - ThuÕ GTGT ®îc khÊu trõ (1332) Cã TK 331 - Ph¶i tr¶ cho ngêi b¸n. 2.2. Trêng hîp doanh nghiÖp tÝnh nép thuÕ GTGT theo ph ¬ng ph¸p trùc tiÕp, ghi: Nî TK 217 - BÊt ®éng s¶n ®Çu t (Nguyªn gi¸ - theo gi¸ mua tr¶ ngay ®· cã thuÕ GTGT) Nî TK 242 - Chi phÝ tr¶ tríc dµi h¹n (PhÇn l·i tr¶ chËm tÝnh b»ng sè chªnh lÖch gi÷a tæng sè tiÒn ph¶i thanh to¸n trõ (-) gi¸ mua tr¶ ngay ®· cã thuÕ GTGT) Cã TK 331 - Ph¶i tr¶ cho ngêi b¸n. 2.3. Hµng kú, tÝnh vµ ph©n bæ sè l·i ph¶i tr¶ vÒ viÖc mua bÊt ®éng s¶n ®Çu t theo ph¬ng thøc tr¶ chËm, ghi: Nî TK 635 - Chi phÝ tµi chÝnh Cã TK 242 - Chi phÝ tr¶ tríc dµi h¹n. 2.4. Khi thanh to¸n tiÒn cho ngêi b¸n, ghi: Nî TK 331 - Ph¶i tr¶ cho ngêi b¸n Cã TK 515 - Doanh thu tµi chÝnh (PhÇn chiÕt khÊu thanh to¸n ® îc h- ëng do thanh to¸n tríc thêi h¹n - NÕu cã) Cã c¸c TK 111, 112,… 3. Trêng hîp bÊt ®éng s¶n ®Çu t h×nh thµnh do x©y dùng c¬ b¶n hoµn thµnh bµn giao: 3.1. Khi ph¸t sinh chi phÝ x©y dùng bÊt ®éng s¶n ®Çu t , c¨n cø vµo c¸c tµi liÖu vµ chøng tõ cã liªn quan, kÕ to¸n tËp hîp chi phÝ vµo bªn Nî TK 241- XDCB dë dang theo quy ®Þnh t¹i Th«ng t sè 89/2002/ TT - BTC ngµy 9/10/
7 2002 Híng dÉn kÕ to¸n thùc hiÖn bèn (04) chuÈn mùc kÕ to¸n (®ît 1) phÇn h - íng dÉn ChuÈn mùc kÕ to¸n sè 03 “TSC§ h÷u h×nh”. 3.2. Khi giai ®o¹n ®Çu t XDCB hoµn thµnh bµn giao chuyÓn tµi s¶n ®Çu t thµnh bÊt ®éng s¶n ®Çu t, kÕ to¸n c¨n cø vµo hå s¬ bµn giao, ghi: Nî TK 217 - BÊt ®éng s¶n ®Çu t Cã TK 241 - XDCB dë dang. 4. Khi chuyÓn tõ bÊt ®éng s¶n chñ së h÷u sö dông thµnh bÊt ®éng s¶n ®Çu t, c¨n cø vµo hå s¬ chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông, ghi: Nî TK 217 - BÊt ®éng s¶n ®Çu t Cã TK 211 - TSC§ h÷u h×nh, hoÆc Cã TK 213 - TSC§ v« h×nh. §ång thêi kÕt chuyÓn sè hao mßn luü kÕ (§èi víi nh÷ng bÊt ®éng s¶n chñ së h÷u sö dông ®· trÝch khÊu hao), ghi: Nî TK 2141, hoÆc 2143 Cã TK 2147 - Hao mßn bÊt ®éng s¶n ®Çu t. 5. Khi chuyÓn tõ hµng tån kho thµnh bÊt ®éng s¶n ®Çu t , c¨n cø vµo hå s¬ chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông, ghi: Nî TK 217 - BÊt ®éng s¶n ®Çu t Cã TK 156 - Hµng ho¸ (1567 - Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n). 6. Khi ®i thuª tµi chÝnh víi môc ®Ých ®Ó cho thuª theo mét hoÆc nhiÒu hîp ®ång thuª ho¹t ®éng, nÕu tµi s¶n thuª ®ã tho¶ m·n tiªu chuÈn lµ bÊt ®éng s¶n ®Çu t, c¨n cø vµo hîp ®ång thuª tµi chÝnh vµ c¸c chøng tõ liªn quan, ghi: Nî TK 217 - BÊt ®éng s¶n ®Çu t Cã c¸c TK 111, 112, 315, 342. (KÕ to¸n thanh to¸n tiÒn thuª khi nhËn Ho¸ ®¬n thuª tµi chÝnh ® îc thùc hiÖn theo theo quy ®Þnh t¹i Th«ng t sè 105/ 2003/ TT – BTC ngµy 04/ 11/ 2003 Híng dÉn kÕ to¸n thùc hiÖn s¸u (06) chuÈn mùc kÕ to¸n (®ît 2) phÇn h - íng dÉn ChuÈn mùc kÕ to¸n sè 06 “Thuª tµi s¶n”). 7. Khi hÕt h¹n thuª tµi s¶n tµi chÝnh - NÕu tr¶ l¹i bÊt ®éng s¶n ®Çu t thuª tµi chÝnh ®ang ph©n lo¹i lµ bÊt ®éng s¶n ®Çu t, ghi: Nî TK 2147 - Hao mßn bÊt ®éng s¶n ®Çu t Nî TK 632- Gi¸ vèn hµng b¸n (Sè chªnh lÖch gi÷a nguyªn gi¸ B§S ®Çu t thuª vµ sè khÊu hao luü kÕ) Cã TK 217 - BÊt ®éng s¶n ®Çu t (Nguyªn gi¸). - NÕu mua l¹i bÊt ®éng s¶n ®Çu t thuª tµi chÝnh ®ang ph©n lo¹i lµ bÊt ®éng s¶n ®Çu t ®Ó tiÕp tôc ®Çu t, ghi t¨ng nguyªn gi¸ bÊt ®éng s¶n ®Çu t sè ph¶i tr¶ thªm, ghi: Nî TK 217 - BÊt ®éng s¶n ®Çu t
8 Cã c¸c TK 111, 112,… - NÕu mua l¹i bÊt ®éng s¶n thuª tµi chÝnh ®ang ph©n lo¹i lµ bÊt ®éng s¶n ®Çu t chuyÓn thµnh bÊt ®éng s¶n chñ së h÷u sö dông, ghi: Nî TK 211 - TSC§ h÷u h×nh, hoÆc Nî TK 213 - TSC§ v« h×nh Cã TK 217 - BÊt ®éng s¶n ®Çu t Cã c¸c TK 111, 112 (Sè tiÒn ph¶i tr¶ thªm). §ång thêi kÕt chuyÓn sè hao mßn luü kÕ, ghi: Nî TK 2147 - Hao mßn bÊt ®éng s¶n ®Çu t Cã TK 2141 hoÆc 2143. 8. KÕ to¸n b¸n bÊt ®éng s¶n ®Çu t 8.1. Ghi nhËn doanh thu b¸n B§S ®Çu t: - §èi víi doanh nghiÖp ¸p dông ph ¬ng ph¸p tÝnh thuÕ GTGT theo ph¬ng ph¸p khÊu trõ thuÕ, ghi: Nî c¸c TK 111, 112, 131 (Tæng gi¸ thanh to¸n) Cã TK 511 - Doanh thu b¸n hµng vµ cung cÊp dÞch vô (5117 - Doanh thu kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Çu t ) (Gi¸ b¸n cha cã thuÕ GTGT ) Cã TK 3331 - ThuÕ GTGT (33311). - §èi víi doanh nghiÖp ¸p dông ph ¬ng ph¸p tÝnh thuÕ GTGT theo ph¬ng ph¸p trùc tiÕp trªn GTGT, ghi: Nî c¸c TK 111, 112, 131 (Tæng gi¸ thanh to¸n) Cã TK 511 - Doanh thu b¸n hµng vµ cung cÊp dÞch vô (5117 - Doanh thu kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Çu t ) (Tæng gi¸ thanh to¸n) 8.2. KÕ to¸n ghi gi¶m nguyªn gi¸ vµ gi¸ trÞ cßn l¹i cña B§S ®Çu t ®· ®îc b¸n, ghi: Nî TK 214- Hao mßn TSC§ (2147- Hao mßn B§S ®Çu t ) Nî TK 632- Gi¸ vèn hµng b¸n (Gi¸ trÞ cßn l¹i cña B§S ®Çu t ) Cã TK 217- B§S ®Çu t (Nguyªn gi¸ cña B§S ®Çu t) 9. KÕ to¸n chuyÓn bÊt ®éng s¶n ®Çu t thµnh hµng tån kho hoÆc thµnh bÊt ®éng s¶n chñ së h÷u sö dông: ViÖc chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông gi÷a bÊt ®éng s¶n ®Çu t víi bÊt ®éng s¶n chñ së h÷u sö dông hoÆc hµng tån kho kh«ng lµm thay ®æi gi¸ trÞ ghi sæ cña tµi s¶n ®îc chuyÓn vµ kh«ng lµm thay ®æi nguyªn gi¸ cña B§S ®Çu t trong viÖc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ ghi sæ hay lËp b¸o c¸o tµi chÝnh. 9.1. Trêng hîp bÊt ®éng s¶n ®Çu t chuyÓn thµnh hµng tån kho khi chñ së h÷u cã quyÕt ®Þnh söa ch÷a, c¶i t¹o n©ng cÊp ®Ó b¸n:
9 - Khi cã quyÕt ®Þnh söa ch÷a, c¶i t¹o, n©ng cÊp B§S ®Çu t ®Ó b¸n kÕ to¸n tiÕn hµnh kÕt chuyÓn gi¸ trÞ cßn l¹i cña bÊt ®éng s¶n ®Çu t vµo TK 156 “Hµng ho¸”, ghi: Nî TK 156 – Hµng ho¸ (TK 1567- Hµng ho¸ B§S- Gi¸ trÞ cßn l¹i cña B§S ®Çu t ) Nî TK 214 - Hao mßn TSC§ (2147) (Sè khÊu hao luü kÕ ) Cã TK 217 - BÊt ®éng s¶n ®Çu t (Nguyªn gi¸). - Khi ph¸t sinh c¸c chi phÝ söa ch÷a, c¶i t¹o, n©ng cÊp triÓn khai cho môc ®Ých b¸n, ghi: Nî TK 154 - Chi phÝ s¶n xuÊt, kinh doanh dë dang Nî TK 133 - ThuÕ GTGT ®îc khÊu trõ (NÕu cã) Cã c¸c TK 111, 112, 152, 334, 331,… - Khi kÕt thóc giai ®o¹n söa ch÷a, c¶i t¹o, n©ng cÊp triÓn khai cho môc ®Ých b¸n, kÕt chuyÓn toµn bé chi phÝ ghi t¨ng gi¸ gèc hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n chê b¸n, ghi: Nî TK 156 - Hµng ho¸ (1567 ) Cã TK 154 - Chi phÝ s¶n xuÊt, kinh doanh dë dang 9.2. Trêng hîp chuyÓn bÊt ®éng s¶n ®Çu t thµnh bÊt ®éng s¶n chñ së h÷u sö dông, ghi: Nî TK 211 hoÆc 213 Cã TK 217 - BÊt ®éng s¶n ®Çu t; §ång thêi, ghi: Nî TK 2147 - Hao mßn bÊt ®éng s¶n ®Çu t Cã TK 2141 hoÆc 2143. (2) Bæ sung TK 2147 - Hao mßn bÊt ®éng s¶n ®Çu t Tµi kho¶n nµy ph¶n ¸nh gi¸ trÞ hao mßn bÊt ®éng s¶n ®Çu t trong qu¸ tr×nh n¾m gi÷ chê t¨ng gi¸, cho thuª ho¹t ®éng cña doanh nghiÖp. KÕt cÊu vµ néi dung ph¶n ¸nh cña TK 2147 - Hao mßn bÊt ®éng s¶n ®Çu t Bªn Nî: Gi¸ trÞ hao mßn bÊt ®éng s¶n ®Çu t gi¶m. Bªn Cã: Gi¸ trÞ hao mßn bÊt ®éng s¶n ®Çu t t¨ng do trÝch khÊu hao hoÆc do chuyÓn sè khÊu hao lòy kÕ cña bÊt ®éng s¶n chñ së h÷u sö dông thµnh bÊt ®éng s¶n ®Çu t. Sè d bªn Cã: Gi¸ trÞ hao mßn cña bÊt ®éng s¶n ®Çu t hiÖn cã cña doanh nghiÖp.
10 (3) Bæ sung TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Çu t Tµi kho¶n 511 - Doanh thu b¸n hµng vµ cung cÊp dÞch vô ® îc bæ sung thªm tµi kho¶n cÊp 2 TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Çu t . Tµi kho¶n nµy dïng ®Ó ph¶n ¸nh doanh thu kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Çu t cña doanh nghiÖp. Doanh thu kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Çu t ®îc ph¶n ¸nh vµo tµi kho¶n nµy bao gåm: - Doanh thu cho thuª ho¹t ®éng bÊt ®éng s¶n ®Çu t lµ sè tiÒn cho thuª tÝnh theo kú b¸o c¸o; - Doanh thu b¸n bÊt ®éng s¶n ®Çu t lµ gi¸ b¸n cña B§S ®Çu t. KÕt cÊu vµ néi dung ph¶n ¸nh cña TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Çu t Bªn Nî: - Sè thuÕ GTGT ph¶i nép tÝnh theo ph¬ng ph¸p trùc tiÕp (nÕu cã); - KÕt chuyÓn doanh thu kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Çu t sang TK 911 “X¸c ®Þnh kÕt qu¶ kinh doanh”. Bªn Cã: Doanh thu kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Çu t ph¸t sinh trong kú. Tµi kho¶n nµy kh«ng cã sè d cuèi kú. (4) Bæ sung TK 1567- Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n Tµi kho¶n nµy dïng ®Ó ph¶n ¸nh gi¸ trÞ hiÖn cã vµ t×nh h×nh biÕn ®éng cña c¸c lo¹i hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n cña c¸c doanh nghiÖp kh«ng chuyªn kinh doanh bÊt ®éng s¶n. Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n gåm: - QuyÒn sö dông ®Êt, nhµ hoÆc nhµ vµ quyÒn sö dông ®Êt, c¬ së h¹ tÇng mua ®Ó b¸n trong kú ho¹t ®éng kinh doanh th«ng th êng; - BÊt ®éng s¶n ®Çu t chuyÓn thµnh hµng tån kho khi chñ së h÷u b¾t ®Çu triÓn khai cho môc ®Ých b¸n. KÕt cÊu vµ néi dung ph¶n ¸nh cña TK 1567- Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n Bªn Nî: - TrÞ gi¸ thùc tÕ hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n mua vÒ ®Ó b¸n; - Gi¸ trÞ cßn l¹i cña bÊt ®éng s¶n ®Çu t chuyÓn thµnh hµng tån kho; - Chi phÝ söa ch÷a, c¶i t¹o, n©ng cÊp triÓn khai cho môc ®Ých b¸n ghi t¨ng gi¸ gèc hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n chê b¸n - TrÞ gi¸ thùc tÕ cña hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n thõa ph¸t hiÖn khi kiÓm kª.
11 Bªn Cã: - TrÞ gi¸ thùc tÕ hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n b¸n trong kú, hoÆc chuyÓn thµnh bÊt ®éng s¶n ®Çu t; - TrÞ gi¸ thùc tÕ cña hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n thiÕu ph¸t hiÖn khi kiÓm kª. Sè d bªn Nî: TrÞ gi¸ thùc tÕ hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n cßn l¹i cuèi kú. (5) Bæ sung néi dung ph¶n ¸nh cña TK 241 - XDCB dë dang Bªn Nî: - Chi phÝ mua s¾m bÊt ®éng s¶n ®Çu t (trêng hîp cÇn cã giai ®o¹n ®Çu t x©y dùng); - Chi phÝ ®Çu t x©y dùng bÊt ®éng s¶n ®Çu t; - Chi phÝ söa ch÷a, n©ng cÊp, c¶i t¹o ® îc ghi t¨ng nguyªn gi¸ bÊt ®éng s¶n ®Çu t. Bªn Cã: - Ph¶n ¸nh gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n ®Çu t h×nh thµnh qua ®Çu t x©y dùng ®· hoµn thµnh; - KÕt chuyÓn chi phÝ n©ng cÊp, c¶i t¹o ghi t¨ng nguyªn gi¸ bÊt ®éng s¶n ®Çu t. Sè d bªn Nî: - Gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n ®Çu t ®ang ®Çu t x©y dùng dë dang. - Chi phÝ söa ch÷a, n©ng cÊp, c¶i t¹o dë dang cuèi kú (6) Bæ sung néi dung ph¶n ¸nh cña TK 632 – Gi¸ vèn hµng b¸n Bªn Nî: - Sè khÊu hao B§S ®Çu t trÝch trong kú; - Chi phÝ söa ch÷a, n©ng cÊp, c¶i t¹o B§S ®Çu t kh«ng ®ñ ®iÒu kiÖn tÝnh vµo nguyªn gi¸ B§S ®Çu t; - Chi phÝ ph¸t sinh tõ nghiÖp vô cho thuª ho¹t ®éng B§S ®Çu t trong kú; - Gi¸ trÞ cßn l¹i cña B§S ®Çu t b¸n, thanh lý trong kú; - Chi phÝ cña nghiÖp vô b¸n, thanh lý B§S ®Çu t ph¸t sinh trong kú. Bªn Cã: KÕt chuyÓn toµn bé chi phÝ kinh doanh B§S ®Çu t ph¸t sinh trong kú ®Ó x¸c ®Þnh kÕt qu¶ ho¹t ®éng kinh doanh. 3.2.2. Híng dÉn bæ sung mét sè ph¬ng ph¸p kÕ to¸n liªn quan ®Õn B§S ®Çu t: (1) KÕ to¸n trÝch khÊu hao bÊt ®éng s¶n ®Çu t 1- §Þnh kú tÝnh, trÝch khÊu hao bÊt ®éng s¶n ®Çu t ®ang n¾m gi÷ chê t¨ng gi¸, ®ang cho thuª ho¹t ®éng, ghi: Nî TK 632- Gi¸ vèn hµng b¸n (Chi tiÕt chi phÝ kinh doanh B§S ®Çu t ) Cã TK 2147 - Hao mßn bÊt ®éng s¶n ®Çu t.
12 §ång thêi, ghi ®¬n bªn Nî TK 009 - Nguån vèn khÊu hao TSC§ (Chi tiÕt khÊu hao B§S ®Çu t). 2. Trêng hîp gi¶m gi¸ bÊt ®éng s¶n ®Çu t th× ®ång thêi víi viÖc ghi gi¶m nguyªn gi¸ bÊt ®éng s¶n ®Çu t ph¶i ghi gi¶m gi¸ trÞ hao mßn luü kÕ cña bÊt ®éng s¶n ®Çu t (xem híng dÉn h¹ch to¸n TK 217). (2) KÕ to¸n x©y dùng c¬ b¶n bÊt ®éng s¶n ®Çu t 1- Khi mua bÊt ®éng s¶n vÒ ®a vµo x©y dùng c¬ b¶n, ghi: Nî TK 241 - XDCB dë dang Nî TK 133 - ThuÕ GTGT ®îc khÊu trõ (1332) Cã c¸c TK 111, 112, 331,… 2- Khi ph¸t sinh c¸c chi phÝ ®Çu t x©y dùng bÊt ®éng s¶n ®Çu t, ghi: Nî TK 241 - XDCB dë dang Nî TK 133 - ThuÕ GTGT ®îc khÊu trõ (1332) Cã c¸c TK 111, 112, 152, 153, 142, 141, 242, 331,… 3- Khi qu¸ tr×nh x©y dùng c¬ b¶n bÊt ®éng s¶n ®Çu t hoµn thµnh bµn giao , ghi: Nî TK 217 - BÊt ®éng s¶n ®Çu t (NÕu ®ñ ®iÒu kiÖn lµ bÊt ®éng s¶n ®Çu t) Nî TK 156 - Hµng ho¸ (1567- Hµng ho¸ B§S) NÕu kh«ng ®ñ ®iÒu kiÖn ®Ó h×nh thµnh B§S ®Çu t ) Cã TK 241 - XDCB dë dang. 4- KÕ to¸n c¸c chi phÝ liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n ®Çu t sau ghi nhËn ban ®Çu: 4.1- Khi ph¸t sinh chi phÝ liªn quan ®Õn B§S ®Çu t sau ghi nhËn ban ®Çu, nÕu xÐt thÊy chi phÝ ®ã kh«ng ch¾c ch¾n lµm cho bÊt ®éng s¶n ®Çu t t¹o ra lîi Ých kinh tÕ trong t ¬ng lai nhiÒu h¬n møc ho¹t ®éng ® îc ®¸nh gi¸ ban ®Çu hoÆc kh«ng bao gåm trong nghÜa vô cña doanh nghiÖp ph¶i chÞu c¸c chi phÝ cÇn thiÕt sÏ ph¸t sinh ®Ó ® a bÊt ®éng s¶n tíi tr¹ng th¸i s½n sµng ho¹t ®éng th× ®îc ghi nhËn vµo chi phÝ kinh doanh B§S ®Çu t trong kú, chi phÝ tr¶ tríc dµi h¹n, ghi: Nî TK 632 – Gi¸ vèn hµng b¸n (Chi tiÕt chi phÝ kinh doanh B§S ®Çu t ), hoÆc Nî TK 242 - Chi phÝ tr¶ tríc dµi h¹n (NÕu chi phÝ cã gi¸ trÞ lín) Cã c¸c TK 111, 112, 152, 153, 334,… 4.2- Khi ph¸t sinh chi phÝ n©ng cÊp, c¶i t¹o mµ xÐt thÊy chi phÝ ®ã cã kh¶ n¨ng ch¾c ch¾n lµm cho bÊt ®éng s¶n ®Çu t t¹o ra lîi Ých kinh tÕ trong t¬ng lai nhiÒu h¬n møc ho¹t ®éng ® îc ®¸nh gi¸ ban ®Çu hoÆc bao gåm trong nghÜa vô cña doanh nghiÖp ph¶i chÞu c¸c chi phÝ cÇn thiÕt sÏ ph¸t sinh ®Ó ®a bÊt ®éng s¶n ®Çu t tíi tr¹ng th¸i s½n sµng ho¹t ®éng th× ® îc ghi t¨ng nguyªn gi¸ bÊt ®éng s¶n ®Çu t:
13 a) TËp hîp chi phÝ n©ng cÊp, c¶i t¹o bÊt ®éng s¶n ®Çu t thùc tÕ ph¸t sinh, ghi: Nî TK 241 - XDCB dë dang Nî TK 133 - ThuÕ GTGT ®îc khÊu trõ (1332) Cã c¸c TK 111, 112, 152, 153, 331,... b) Khi kÕt thóc ho¹t ®éng n©ng cÊp, c¶i t¹o bÊt ®éng s¶n ®Çu t , bµn giao ghi t¨ng nguyªn gi¸ bÊt ®éng s¶n ®Çu t, ghi: Nî TK 217 - BÊt ®éng s¶n ®Çu t Cã TK 241 - XDCB dë dang. (3). KÕ to¸n cho thuª ho¹t ®éng bÊt ®éng s¶n ®Çu t 1- Ph¶n ¸nh doanh thu cho thuª ho¹t ®éng bÊt ®éng s¶n ®Çu t 1.1- Trêng hîp cho thuª ho¹t ®éng bÊt ®éng s¶n ®Çu t thu tiÒn tríc cho thuª nhiÒu kú, doanh thu cña kú kÕ to¸n ® îc x¸c ®Þnh b»ng tæng sè tiÒn cho thuª ho¹t ®éng bÊt ®éng s¶n ®Çu t ®· thu chia cho sè kú thu tiÒn tr íc cho thuª ho¹t ®éng bÊt ®éng s¶n ®Çu t. a) §èi víi ®¬n vÞ tÝnh thuÕ GTGT ph¶i nép theo ph ¬ng ph¸p khÊu trõ thuÕ. - Khi nhËn tiÒn cña kh¸ch hµng tr¶ tr íc vÒ ho¹t ®éng cho thuª ho¹t ®éng bÊt ®éng s¶n ®Çu t cho nhiÒu kú, ghi: Nî TK 111, 112 (Tæng sè tiÒn nhËn ®îc) Cã TK 3387 - Doanh thu cha thùc hiÖn (theo gi¸ cha cã thuÕ GTGT) Cã TK 333 - ThuÕ vµ c¸c kho¶n ph¶i nép Nhµ níc (3331). - §ång thêi, tÝnh vµ kÕt chuyÓn doanh thu cña kú kÕ to¸n thùc hiÖn, ghi: Nî TK 3387 - Doanh thu cha thùc hiÖn Cã TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Çu t . - Sang kú kÕ to¸n tiÕp sau, tÝnh vµ kÕt chuyÓn doanh thu cña kú kÕ to¸n sau, ghi: Nî TK 3387 - Doanh thu cha thùc hiÖn Cã TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Çu t (Doanh thu cña kú kÕ to¸n). - Sè tiÒn ph¶i tr¶ l¹i cho kh¸ch hµng v× hîp ®ång cung cÊp dÞch vô cho thuª ho¹t ®éng bÊt ®éng s¶n ®Çu t kh«ng ®îc thùc hiÖn (nÕu cã), ghi: Nî TK 3387 - Doanh thu cha thùc hiÖn (Gi¸ cha cã thuÕ GTGT) Nî TK 531 - Hµng b¸n bÞ tr¶ l¹i (Tr êng hîp ®· ghi doanh thu trong kú theo gi¸ cha cã thuÕ GTGT) Nî TK 3331 - ThuÕ GTGT ph¶i nép (Sè tiÒn thuÕ GTGT cña ho¹t ®éng cho thuª tµi s¶n kh«ng ®îc thùc hiÖn) Cã TK 111, 112, 331… (Tæng sè tiÒn tr¶ l¹i).
14 b) §èi víi ®¬n vÞ tÝnh thuÕ GTGT ph¶i nép theo ph ¬ng ph¸p trùc tiÕp: - Khi nhËn tiÒn cña kh¸ch hµng tr¶ tríc vÒ ho¹t ®éng cho thuª ho¹t ®éng bÊt ®éng s¶n ®Çu t cho nhiÒu n¨m, ghi: Nî c¸c TK 111, 112… (Tæng sè tiÒn nhËn ®îc) Cã TK 3387 - Doanh thu cha thùc hiÖn (Tæng sè tiÒn nhËn ®îc). §ång thêi, tÝnh vµ kÕt chuyÓn doanh thu cña kú kÕ to¸n thu tiÒn, ghi: Nî TK 3387 - Doanh thu cha thùc hiÖn Cã TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Çu t . - Sang kú kÕ to¸n sau, tÝnh vµ kÕt chuyÓn doanh thu cña kú kÕ to¸n sau, ghi: Nî TK 3387 - Doanh thu cha thùc hiÖn Cã TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Çu t (Doanh thu cña kú kÕ to¸n). - Cuèi mçi kú kÕ to¸n, tÝnh vµ ph¶n ¸nh sè thuÕ GTGT ph¶i nép theo ph¬ng ph¸p trùc tiÕp, ghi: Nî TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Çu t Cã TK 3331 - ThuÕ GTGT ph¶i nép. - Sè tiÒn ph¶i tr¶ l¹i cho kh¸ch hµng v× hîp ®ång cung cÊp dÞch vô vÒ cho thuª ho¹t ®éng bÊt ®éng s¶n ®Çu t kh«ng ®îc thùc hiÖn (nÕu cã), ghi: Nî TK 3387 - Doanh thu cha thùc hiÖn Nî TK 531 - Hµng b¸n bÞ tr¶ l¹i (Trêng hîp ®· ghi doanh thu trong kú) Cã c¸c TK 111, 112…. (Tæng sè tiÒn tr¶ l¹i). 1.2- Trêng hîp cho thuª ho¹t ®éng bÊt ®éng s¶n ®Çu t vµ thu tiÒn cho thuª ho¹t ®éng theo tõng kú: a) §èi víi ®¬n vÞ tÝnh thuÕ GTGT ph¶i nép theo ph ¬ng ph¸p khÊu trõ thuÕ: - Khi ph¸t hµnh ho¸ ®¬n thanh to¸n tiÒn cho thuª ho¹t ®éng bÊt ®éng s¶n ®Çu t, ghi: Nî TK 131 - Ph¶i thu cña kh¸ch hµng Cã TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Çu t Cã TK 3331 - ThuÕ GTGT ph¶i nép. - Khi thu ®îc tiÒn, ghi: Nî c¸c TK 111, 112 Cã TK 131- Ph¶i thu cña kh¸ch hµng. b) §èi víi ®¬n vÞ tÝnh thuÕ GTGT ph¶i nép theo ph ¬ng ph¸p trùc tiÕp: - Khi ph¸t hµnh ho¸ ®¬n dÞch vô cho thuª bÊt ®éng s¶n ®Çu t (cho thuª ho¹t ®éng), ghi:
15 Nî TK 131 - Ph¶i thu cña kh¸ch hµng Cã TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Çu t . - Khi thu ®îc tiÒn, ghi: Nî c¸c TK 111, 112 Cã TK 131 - Ph¶i thu cña kh¸ch hµng. - Cuèi kú kÕ to¸n, tÝnh vµ ph¶n ¸nh sè thuÕ GTGT ph¶i nép theo ph ¬ng ph¸p trùc tiÕp, ghi: Nî TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Çu t Cã TK 3331 - ThuÕ GTGT ph¶i nép. 2- §Þnh kú tÝnh, trÝch khÊu hao TSC§ lµ bÊt ®éng s¶n ®Çu t cho thuª ho¹t ®éng, ghi: Nî TK 632- Gi¸ vèn hµng b¸n (Chi tiÕt chi phÝ kinh doanh B§S ®Çu t ) Cã TK 2147 - Hao mßn bÊt ®éng s¶n ®Çu t. §ång thêi, ghi ®¬n bªn Nî TK 009 - Nguån vèn khÊu hao TSC§ (Chi tiÕt khÊu hao B§S ®Çu t). 3- C¸c chi phÝ ph¸t sinh liªn quan ®Õn cho thuª ho¹t ®éng bÊt ®éng s¶n ®Çu t, ghi: a) NÕu chi phÝ ph¸t sinh kh«ng lín, ghi: Nî TK 632- Gi¸ vèn hµng b¸n (Chi tiÕt chi phÝ kinh doanh B§S ®Çu t ) Nî TK 133 - ThuÕ GTGT ®îc khÊu trõ (NÕu cã) Cã c¸c TK 111, 112, 331, 334,… b) NÕu chi phÝ ph¸t sinh nhiÒu vµ cÇn ph¶i tÝnh gi¸ thµnh dÞch vô cho thuª bÊt ®éng s¶n ®Çu t th× thùc hiÖn theo híng dÉn kÕ to¸n cho thuª tµi s¶n lµ cho thuª ho¹t ®éng (Môc D PhÇn I – Th«ng t sè 105/2003/TT-BTC ngµy 4/11/2003 vÒ Híng dÉn kÕ to¸n thùc hiÖn s¸u (06) chuÈn mùc kÕ to¸n ban hµnh theo QuyÕt ®Þnh sè 165/2002/Q§-BTC ngµy 31/12/2002 cña Bé tr ëng Bé Tµi chÝnh). (4). KÕ to¸n b¸n, thanh lý bÊt ®éng s¶n ®Çu t 1- §èi víi doanh nghiÖp tÝnh thuÕ GTGT ph¶i nép theo ph ¬ng ph¸p khÊu trõ , ghi: Nî TK 111, 112, 131 (Tæng gi¸ thanh to¸n) Cã TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Çu t (Gi¸ b¸n cha cã thuÕ GTGT) Cã TK 3331 - ThuÕ GTGT (33311- ThuÕ GTGT ®Çu ra). 2- §èi víi doanh nghiÖp tÝnh thuÕ GTGT ph¶i nép theo ph ¬ng ph¸p trùc tiÕp, ghi: Nî TK 111, 112, 131 (Tæng gi¸ thanh to¸n) Cã TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Çu t 3- Trêng hîp b¸n bÊt ®éng s¶n ®Çu t theo ph¬ng thøc tr¶ chËm, tr¶ gãp:
16 3.1- §èi víi doanh nghiÖp tÝnh thuÕ GTGT ph¶i nép theo ph ¬ng ph¸p khÊu trõ: - Khi b¸n B§S ®Çu t tr¶ chËm, tr¶ gãp th× ghi nhËn doanh thu kinh doanh B§S ®Çu t cña kú kÕ to¸n theo gi¸ b¸n tr¶ ngay, phÇn chªnh lÖch gi÷a gi¸ b¸n tr¶ chËm, tr¶ gãp víi gi¸ b¸n tr¶ ngay vµ thuÕ GTGT ghi vµo tµi kho¶n “Doanh thu cha thùc hiÖn”, ghi: Nî c¸c TK 111, 112, 131 Cã TK 5117 - Doanh thu kinh doanh B§S ®Çu t (Gi¸ b¸n tr¶ ngay cha cã thuÕ GTGT) Cã TK 3387 - Doanh thu cha thùc hiÖn (Sè chªnh lÖch gi÷a gi¸ b¸n tr¶ chËm, tr¶ gãp víi gi¸ b¸n tr¶ ngay vµ thuÕ GTGT) Cã TK 333 - ThuÕ vµ c¸c kho¶n ph¶i nép Nhµ n íc (3331 – ThuÕ GTGT). - §Þnh kú, tÝnh, x¸c ®Þnh vµ kÕt chuyÓn doanh thu tiÒn l·i b¸n B§S ®Çu t tr¶ chËm, tr¶ gãp trong kú, ghi: Nî TK 3387 - Doanh thu cha thùc hiÖn Cã TK 515 - Doanh thu ho¹t ®éng tµi chÝnh. - Khi thùc thu tiÒn b¸n B§S ®Çu t tr¶ chËm, tr¶ gãp trong ®ã gåm c¶ phÇn chªnh lÖch gi÷a gi¸ b¸n tr¶ chËm, tr¶ gãp vµ gi¸ b¸n tr¶ ngay, ghi: Nî c¸c TK 111, 112. Cã TK 131 - Ph¶i thu cña kh¸ch hµng. 3.2. §èi víi B§S ®Çu t b¸n tr¶ chËm, tr¶ gãp kh«ng thuéc diÖn chÞu thuÕ GTGT hoÆc chÞu thuÕ GTGT tÝnh theo ph¬ng ph¸p trùc tiÕp: - Khi b¸n B§S ®Çu t tr¶ chËm, tr¶ gãp th× ghi nhËn doanh thu kinh doanh B§S ®Çu t cña kú kÕ to¸n theo gi¸ b¸n tr¶ ngay, phÇn chªnh lÖch gi÷a gi¸ b¸n tr¶ chËm, tr¶ gãp vµ gi¸ b¸n tr¶ ngay (cã c¶ thuÕ GTGT) ghi nhËn lµ doanh thu cha thùc hiÖn, ghi: Nî c¸c TK 111, 112, 131 Cã TK 5117 - Doanh thu kinh doanh B§S ®Çu t (Gi¸ b¸n tr¶ ngay cã c¶ thuÕ GTGT) Cã TK 3387 - Doanh thu cha thùc hiÖn (Sè chªnh lÖch gi÷a gi¸ b¸n tr¶ chËm, tr¶ gãp vµ gi¸ b¸n tr¶ ngay cã thuÕ GTGT). - Cuèi kú, x¸c ®Þnh sè thuÕ GTGT ph¶i nép tÝnh theo ph ¬ng ph¸p trùc tiÕp, ghi: Nî TK 5117 - Doanh thu kinh doanh B§S ®Çu t Cã TK 333- ThuÕ vµ c¸c kho¶n ph¶i nép NN (3331 – ThuÕ GTGT ph¶i nép). - §Þnh kú, tÝnh, x¸c ®Þnh vµ kÕt chuyÓn doanh thu tiÒn l·i b¸n hµng tr¶ chËm, tr¶ gãp, ghi:
17 Nî TK 3387 - Doanh thu cha thùc hiÖn Cã TK 515 - Doanh thu ho¹t ®éng tµi chÝnh. - Khi thùc thu tiÒn b¸n hµng tr¶ chËm, tr¶ gãp trong ®ã gåm c¶ phÇn l·i b¸n hµng tr¶ chËm, tr¶ gãp, ghi: Nî c¸c TK 111, 112 Cã TK 131- Ph¶i thu cña kh¸ch hµng. 3.3- KÕ to¸n gi¶m nguyªn gi¸ vµ gi¸ trÞ cßn l¹i cña B§S ®Çu t b¸n, thanh lý, ghi: Nî TK 214- Hao mßn TSC§ (2147- Hao mßn B§S ®Çu t ) Nî TK 632- Gi¸ vèn hµng b¸n (Gi¸ trÞ cßn l¹i cña B§S ®Çu t ) Cã TK 217- B§S ®Çu t (Nguyªn gi¸ cña B§S ®Çu t) 3.4- C¸c chi phÝ b¸n (thanh lý) B§S ®Çu t ph¸t sinh, ghi: Nî TK 632- Gi¸ vèn hµng b¸n (Chi phÝ kinh doanh B§S ®Çu t ) Nî TK 133 - ThuÕ GTGT ®îc khÊu trõ (NÕu cã) Cã c¸c TK 111, 112, 331. II - H¦íNG DÉN KÕ TO¸N CHUÈN MùC “KÕ TO¸N C ¸ C K H O¶ N § Ç U T ¦ V µ O C ¤ N G T Y L I £ N K Õ T ” 1- Quy ®Þnh chung 1.1- Nhµ ®Çu t ®îc coi lµ cã ¶nh hëng ®¸ng kÓ Nhµ ®Çu t trùc tiÕp: Nhµ ®Çu t n¾m gi÷ trùc tiÕp tõ 20% ®Õn d íi 50% quyÒn biÓu quyÕt trong vèn chñ së h÷u cña bªn nhËn ®Çu t mµ kh«ng cã tho¶ thuËn kh¸c th× ® îc coi lµ cã ¶nh hëng ®¸ng kÓ ®èi víi bªn nhËn ®Çu t . Trêng hîp nhµ ®Çu t n¾m gi÷ díi 20% quyÒn biÓu quyÕt trong vèn chñ së h÷u cña bªn nhËn ®Çu t nhng cã tho¶ thuËn gi÷a bªn nhËn ®Çu t vµ nhµ ®Çu t vÒ viÖc nhµ ®Çu t ®ã cã ¶nh hëng ®¸ng kÓ th× vÉn ®îc kÕ to¸n kho¶n ®Çu t ®ã theo quy ®Þnh cña ChuÈn mùc nµy. Tr êng hîp nhµ ®Çu t n¾m gi÷ trªn 50% quyÒn biÓu quyÕt trong vèn chñ së h÷u cña bªn nhËn ®Çu t nhng cã tháa thuËn vÒ viÖc nhµ ®Çu t ®ã kh«ng n¾m gi÷ quyÒn kiÓm so¸t ®èi víi bªn nhËn ®Çu t th× nhµ ®Çu t ph¶i kÕ to¸n kho¶n ®Çu t theo quy ®Þnh cña ChuÈn mùc kÕ to¸n sè 07 - “KÕ to¸n c¸c kho¶n ®Çu t vµo c«ng ty liªn kÕt”. Nhµ ®Çu t gi¸n tiÕp: Nhµ ®Çu t n¾m gi÷ gi¸n tiÕp th«ng qua c¸c c«ng ty con tõ 20% ®Õn díi 50% quyÒn biÓu quyÕt cña bªn nhËn ®Çu t th× kh«ng ph¶i tr×nh bµy kho¶n ®Çu t ®ã trªn b¸o c¸o tµi chÝnh riªng cña m×nh, mµ chØ tr×nh bµy kho¶n ®Çu t ®ã trªn b¸o c¸o tµi chÝnh hîp nhÊt cña nhµ ®Çu t theo ph¬ng ph¸p vèn chñ së h÷u. 1.2 - X¸c ®Þnh tû lÖ quyÒn biÓu quyÕt cña nhµ ®Çu t trong vèn chñ së h÷u cña bªn nhËn ®Çu t (C«ng ty liªn kÕt) a) Trêng hîp tû lÖ quyÒn biÓu quyÕt cña nhµ ®Çu t trong c«ng ty liªn kÕt ®óng b»ng tû lÖ vèn gãp cña nhµ ®Çu t trong c«ng ty liªn kÕt:
18 Tû lÖ quyÒn Tæng vèn gãp cña nhµ ®Çu t trong biÓu quyÕt cña c«ng ty liªn kÕt nhµ ®Çu t trùc = x 100% tiÕp trong c«ng Tæng vèn chñ së h÷u cña c«ng ty liªn ty liªn kÕt kÕt Tû lÖ quyÒn Tæng vèn gãp cña c«ng ty con cña biÓu quyÕt cña nhµ ®Çu t trong c«ng ty liªn kÕt nhµ ®Çu t gi¸n = x 100% tiÕp trong c«ng Tæng vèn chñ së h÷u cña c«ng ty liªn ty liªn kÕt kÕt b) Trêng hîp tû lÖ quyÒn biÓu quyÕt kh¸c víi tû lÖ vèn gãp do cã tho¶ thuËn kh¸c gi÷a nhµ ®Çu t vµ c«ng ty liªn kÕt, quyÒn biÓu quyÕt cña nhµ ®Çu t ®îc x¸c ®Þnh c¨n cø vµo biªn b¶n tho¶ thuËn gi÷a nhµ ®Çu t vµ c«ng ty liªn kÕt. 1.3- C¸c ph¬ng ph¸p kÕ to¸n kho¶n ®Çu t vµo c«ng ty liªn kÕt - Ph¬ng ph¸p gi¸ gèc: + Nhµ ®Çu t ghi nhËn ban ®Çu kho¶n ®Çu t vµo c«ng ty liªn kÕt theo gi¸ gèc. + Sau ngµy ®Çu t, nhµ ®Çu t ®îc ghi nhËn cæ tøc, lîi nhuËn ® îc chia vµo doanh thu ho¹t ®éng tµi chÝnh theo nguyªn t¾c dån tÝch. + C¸c kho¶n kh¸c tõ c«ng ty liªn kÕt mµ nhµ ®Çu t nhËn ®îc ngoµi cæ tøc vµ lîi nhuËn ®îc chia ®îc coi lµ phÇn thu håi cña c¸c kho¶n ®Çu t vµ ®îc ghi gi¶m gi¸ gèc kho¶n ®Çu t. VÝ dô kho¶n cæ tøc cña kú tr íc khi kho¶n ®Çu t ®îc mua mµ nhµ ®Çu t nhËn ®îc ph¶i ghi gi¶m gi¸ gèc kho¶n ®Çu t. + Ph¬ng ph¸p gi¸ gèc ®îc ¸p dông trong kÕ to¸n kho¶n ®Çu t vµo c«ng ty liªn kÕt khi lËp vµ tr×nh bµy b¸o c¸o tµi chÝnh riªng cña nhµ ®Çu t . - Ph¬ng ph¸p vèn chñ së h÷u: + Kho¶n ®Çu t vµo c«ng ty liªn kÕt ®îc ghi nhËn ban ®Çu theo gi¸ gèc. + Sau ®ã, vµo cuèi mçi n¨m tµi chÝnh khi lËp vµ tr×nh bµy b¸o c¸o tµi chÝnh hîp nhÊt, gi¸ trÞ ghi sæ cña kho¶n ®Çu t ®îc ®iÒu chØnh t¨ng hoÆc gi¶m t¬ng øng víi phÇn së h÷u cña nhµ ®Çu t trong l·i hoÆc lç cña c«ng ty liªn kÕt sau ngµy ®Çu t. + Cæ tøc, lîi nhuËn ®îc chia tõ c«ng ty liªn kÕt ® îc ghi gi¶m gi¸ trÞ ghi sæ cña kho¶n ®Çu t vµo c«ng ty liªn kÕt trªn b¸o c¸o tµi chÝnh hîp nhÊt. + Gi¸ trÞ ghi sæ cña kho¶n ®Çu t vµo c«ng ty liªn kÕt còng ph¶i ® îc ®iÒu chØnh khi lîi Ých cña nhµ ®Çu t thay ®æi do cã sù thay ®æi trong vèn chñ së h÷u cña c«ng ty liªn kÕt nhng kh«ng ®îc ph¶n ¸nh trªn B¸o c¸o kÕt qu¶ ho¹t ®éng kinh doanh cña c«ng ty liªn kÕt. VÝ dô thay ®æi trong vèn chñ së h÷u cña c«ng ty liªn kÕt cã thÓ bao gåm nh÷ng kho¶n ph¸t sinh tõ viÖc ®¸nh gi¸ l¹i TSC§ vµ c¸c kho¶n ®Çu t, chªnh lÖch tû gi¸ quy ®æi ngo¹i tÖ vµ nh÷ng
19 ®iÒu chØnh c¸c chªnh lÖch ph¸t sinh khi hîp nhÊt kinh doanh (khi mua kho¶n ®Çu t). + Ph¬ng ph¸p vèn chñ së h÷u ®îc ¸p dông trong kÕ to¸n kho¶n ®Çu t vµo c«ng ty liªn kÕt khi lËp vµ tr×nh bµy b¸o c¸o tµi chÝnh hîp nhÊt cña nhµ ®Çu t 1.4- C¨n cø ®Ó ghi sæ kÕ to¸n, lËp vµ tr×nh bµy b¸o c¸o tµi chÝnh cña nhµ ®Çu t 1.4.1- C¨n cø ®Ó ghi sæ kÕ to¸n, lËp vµ tr×nh bµy b¸o c¸o tµi chÝnh riªng cña nhµ ®Çu t a) §èi víi kho¶n ®Çu t vµo c«ng ty cæ phÇn niªm yÕt trªn thÞ tr êng chøng kho¸n, viÖc ghi sæ cña nhµ ®Çu t ®îc c¨n cø vµo sè tiÒn thùc tr¶ khi mua cæ phiÕu bao gåm c¶ c¸c chi phÝ liªn quan trùc tiÕp ®Õn viÖc mua cæ phiÕu vµ th«ng b¸o chÝnh thøc cña Trung t©m giao dÞch chøng kho¸n vÒ viÖc cæ phiÕu cña c«ng ty niªm yÕt ®· thuéc phÇn së h÷u cña nhµ ®Çu t . b) §èi víi kho¶n ®Çu t vµo c¸c c«ng ty cæ phÇn cha niªm yÕt trªn thÞ tr- êng chøng kho¸n, viÖc ghi sæ ®îc c¨n cø vµo giÊy x¸c nhËn së h÷u cæ phiÕu vµ giÊy thu tiÒn b¸n cæ phiÕu cña c«ng ty ® îc ®Çu t hoÆc chøng tõ mua kho¶n ®Çu t ®ã. c) §èi víi kho¶n ®Çu t vµo c¸c lo¹i h×nh doanh nghiÖp kh¸c viÖc ghi sæ ®îc c¨n cø vµo biªn b¶n gãp vèn, chia l·i (hoÆc lç) do c¸c bªn tho¶ thuËn hoÆc c¸c chøng tõ mua, b¸n kho¶n ®Çu t ®ã. d) Nhµ ®Çu t chØ ®îc ghi nhËn kho¶n lîi nhuËn ® îc chia tõ c«ng ty liªn kÕt khi nhËn ®îc th«ng b¸o chÝnh thøc cña Héi ®ång qu¶n trÞ cña c«ng ty liªn kÕt vÒ sè cæ tøc ® îc hëng hoÆc sè lîi nhuËn ®îc chia trong kú theo nguyªn t¾c dån tÝch. 1.4.2 - C¨n cø ®Ó ghi sæ kÕ to¸n, lËp vµ tr×nh bµy b¸o c¸o tµi chÝnh hîp nhÊt cña nhµ ®Çu t a) §èi víi kho¶n ®Çu t trùc tiÕp vµo c«ng ty liªn kÕt, nhµ ®Çu t c¨n cø vµo b¸o c¸o tµi chÝnh cña c«ng ty liªn kÕt vµ c¸c tµi liÖu cã liªn quan khi mua kho¶n ®Çu t. b) §èi víi kho¶n ®Çu t gi¸n tiÕp vµo c«ng ty liªn kÕt th«ng qua c¸c c«ng ty con, nhµ ®Çu t c¨n cø vµo b¸o c¸o tµi chÝnh cña c«ng ty con vµ c¸c tµi liÖu th«ng tin phôc vô cho viÖc hîp nhÊt, b¸o c¸o tµi chÝnh cña c«ng ty liªn kÕt vµ c¸c tµi liÖu liªn quan khi c«ng ty con mua kho¶n ®Çu t vµo c«ng ty liªn kÕt. c) Trong c¶ hai trêng hîp (®Çu t trùc tiÕp vµo c«ng ty liªn kÕt vµ ®Çu t gi¸n tiÕp vµo c«ng ty liªn kÕt th«ng qua c¸c c«ng ty con), cuèi mçi n¨m tµi chÝnh, nhµ ®Çu t c¨n cø vµo B¸o c¸o kÕt qu¶ ho¹t ®éng kinh doanh cña c«ng ty liªn kÕt ®Ó x¸c ®Þnh vµ ghi nhËn phÇn l·i (hoÆc lç) cña m×nh trong c«ng ty liªn kÕt trªn b¸o c¸o tµi chÝnh hîp nhÊt. §ång thêi c¨n cø vµo B¶ng c©n ®èi kÕ to¸n cña c«ng ty liªn kÕt ®Ó x¸c ®Þnh vµ ®iÒu chØnh t¨ng hoÆc gi¶m gi¸ trÞ ghi sæ cña kho¶n ®Çu t t¬ng øng víi phÇn së h÷u cña m×nh trong sù thay ®æi vèn chñ së h÷u cña c«ng ty liªn kÕt nhng kh«ng ®îc ph¶n ¸nh trong b¸o c¸o kÕt qu¶ ho¹t ®éng kinh doanh cña c«ng ty liªn kÕt. d) Trêng hîp khi mua kho¶n ®Çu t, nÕu cã chªnh lÖch gi÷a gi¸ mua kho¶n ®Çu t vµ gi¸ trÞ ghi sæ cña tµi s¶n thuÇn cã thÓ x¸c ®Þnh ® îc t¬ng
20 øng víi phÇn së h÷u cña kho¶n ®Çu t ®îc mua, t¹i thêi ®iÓm mua, kÕ to¸n ph¶i x¸c ®Þnh kho¶n chªnh lÖch nµy thµnh c¸c phÇn sau ®©y: - Chªnh lÖch gi÷a gi¸ trÞ hîp lý vµ gi¸ trÞ ghi sæ cña tµi s¶n thuÇn cã thÓ x¸c ®Þnh ®îc cña c«ng ty liªn kÕt, ®ång thêi phÇn chªnh lÖch nµy ph¶i ®îc x¸c ®Þnh cho tõng nh©n tè, nh : Chªnh lÖch gi÷a gi¸ trÞ ghi sæ vµ gi¸ trÞ hîp lý cña TSC§, cña hµng tån kho,... - PhÇn chªnh lÖch cßn l¹i (gi¸ mua kho¶n ®Çu t trõ (-) gi¸ trÞ hîp lý cña tµi s¶n thuÇn cã thÓ x¸c ®Þnh ®îc, nÕu cã) ®îc gäi lµ lîi thÕ th¬ng m¹i (hoÆc lîi thÕ th¬ng m¹i ©m). * Nhµ ®Çu t kh«ng ph¶i ph¶n ¸nh c¸c kho¶n chªnh lÖch gi÷a gi¸ mua kho¶n ®Çu t vµ gi¸ trÞ ghi sæ cña tµi s¶n thuÇn cã thÓ x¸c ®Þnh ® îc cña c«ng ty liªn kÕt trªn c¸c tµi kho¶n vµ sæ kÕ to¸n phôc vô cho viÖc lËp b¸o c¸o tµi chÝnh riªng cña nhµ ®Çu t mµ chØ më sæ kÕ to¸n chi tiÕt ®Ó theo dâi vµ tÝnh to¸n sè chªnh lÖch (nÕu cã) ®îc ph©n bæ hµng n¨m phôc vô cho viÖc lËp b¸o c¸o tµi chÝnh hîp nhÊt (nÕu nhµ ®Çu t ph¶i lËp b¸o c¸o tµi chÝnh hîp nhÊt). Sæ theo dâi chi tiÕt kho¶n chªnh lÖch nµy n»m trong hÖ thèng sæ kÕ to¸n phôc vô cho viÖc lËp b¸o c¸o tµi chÝnh hîp nhÊt. 2- Quy ®Þnh cô thÓ 2.1- KÕ to¸n kho¶n ®Çu t vµo c«ng ty liªn kÕt khi lËp vµ tr×nh bµy b¸o c¸o tµi chÝnh riªng cña nhµ ®Çu t a) Bæ sung Tµi kho¶n 223 - §Çu t vµo c«ng ty liªn kÕt Tµi kho¶n 223 “§Çu t vµo c«ng ty liªn kÕt” dïng ®Ó ph¶n ¸nh gi¸ trÞ kho¶n ®Çu t vµo c«ng ty liªn kÕt vµ t×nh h×nh biÕn ®éng (t¨ng, gi¶m) gi¸ trÞ kho¶n ®Çu t. b) H¹ch to¸n tµi kho¶n 223 cÇn t«n träng mét sè quy ®Þnh sau: - ViÖc kÕ to¸n kho¶n ®Çu t vµo c«ng ty liªn kÕt khi lËp vµ tr×nh bµy b¸o c¸o tµi chÝnh riªng cña nhµ ®Çu t ®îc thùc hiÖn theo ph¬ng ph¸p gi¸ gèc. - Gi¸ gèc cña kho¶n ®Çu t vµo c«ng ty liªn kÕt bao gåm phÇn vèn gãp hoÆc gi¸ thùc tÕ mua kho¶n ®Çu t céng (+) c¸c chi phÝ mua (nÕu cã), nh chi phÝ m«i giíi, giao dÞch, thuÕ, phÝ, lÖ phÝ... - Trêng hîp gãp vèn vµo c«ng ty liªn kÕt b»ng TSC§, vËt t , hµng ho¸ th× gi¸ gèc kho¶n ®Çu t ®îc ghi nhËn theo gi¸ trÞ ®îc c¸c bªn gãp vèn thèng nhÊt ®Þnh gi¸. Kho¶n chªnh lÖch gi÷a gi¸ trÞ ghi sæ cña TSC§, vËt t , hµng ho¸ vµ gi¸ trÞ ®¸nh gi¸ l¹i ®îc ghi nhËn vµ xö lý nh sau: + Kho¶n chªnh lÖch lín h¬n gi÷a gi¸ ®¸nh gi¸ l¹i vµ gi¸ trÞ ghi sæ cña vËt t, hµng ho¸ ®îc h¹ch to¸n vµo thu nhËp kh¸c; Kho¶n chªnh lÖch nhá h¬n gi÷a gi¸ ®¸nh gi¸ l¹i vµ gi¸ trÞ ghi sæ cña vËt t , hµng ho¸ ®îc h¹ch to¸n vµo chi phÝ kh¸c; + Kho¶n chªnh lÖch lín h¬n gi÷a gi¸ ®¸nh gi¸ l¹i vµ gi¸ trÞ cßn l¹i cña TSC§ ®îc h¹ch to¸n toµn bé vµo thu nhËp kh¸c; Kho¶n chªnh lÖch nhá h¬n gi÷a gi¸ ®¸nh gi¸ l¹i vµ gi¸ trÞ cßn l¹i cña TSC§ ® îc h¹ch to¸n toµn bé vµo chi phÝ kh¸c; - Khi kÕ to¸n kho¶n ®Çu t vµo c«ng ty liªn kÕt theo ph ¬ng ph¸p gi¸ gèc, gi¸ trÞ kho¶n ®Çu t kh«ng ®îc thay ®æi trong suèt qu¸ tr×nh ®Çu t , trõ trêng