Tổng lược án lệ: Án lệ số 39/2020/AL về xác định giao dịch dân sự có điều kiện vô hiệu do điều kiện không thể xảy ra

Án lệ số 39/2020/AL về xác định giao dịch dân sự có điều kiện vô hiệu do điều kiện không thể xảy ra, được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 13 tháng 8 năm 2020. Án lệ này liên quan đến trường hợp người thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước cam kết chuyển nhượng quyền sở hữu nhà sau khi mua hóa giá, nhưng Nhà nước không thực hiện hóa giá và không công nhận quyền sở hữu.

Luật sư, thẩm phán, sinh viên luật và những người quan tâm đến lĩnh vực pháp luật dân sự.

Án lệ này giải quyết tình huống một người thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước (bên bán) cam kết chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho bên mua sau khi mua hóa giá nhà từ Nhà nước. Bên bán đã nhận tiền và giao nhà cho bên mua. Tuy nhiên, sau đó Nhà nước không thực hiện việc hóa giá và không công nhận quyền sở hữu nhà cho bên bán.

Trong tình huống này, án lệ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà là một giao dịch dân sự có điều kiện, nhưng vô hiệu do điều kiện của hợp đồng không thể xảy ra. Điều này dựa trên cơ sở pháp lý của Điều 23 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 (tương ứng với khoản 6 Điều 406 Bộ luật Dân sự năm 2005, khoản 6 Điều 402 Bộ luật Dân sự năm 2015), Điều 21 Luật Nhà ở năm 2005 (tương ứng với Điều 10 Luật Nhà ở năm 2014), và Điều 256 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với Điều 166 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Các điểm chính của án lệ:

1. **Giao dịch dân sự có điều kiện:** Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà được xem là giao dịch dân sự có điều kiện, phụ thuộc vào việc Nhà nước có hóa giá nhà cho bên bán hay không.
2. **Điều kiện không thể xảy ra:** Do Nhà nước không thực hiện hóa giá nhà, điều kiện để hợp đồng có hiệu lực không thể xảy ra.
3. **Tính vô hiệu của giao dịch:** Vì điều kiện không thể xảy ra, giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu nhà bị tuyên vô hiệu.
4. **Quyền đòi lại tài sản:** Vì phần nhà đất có diện tích nằm trong lộ giới, Nhà nước không hóa giá, không công nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cho cụ C thì cụ C và những người thừa kế của cụ C không có quyền kiện đòi phần diện tích nhà đất đó.
5. **Căn cứ pháp lý:** Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm buộc ông H, bà C1, bà T1, bà K phải có trách nhiệm giao trả cho những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của cụ C phần diện tích nhà và đất thuộc lộ giới, Nhà nước không công nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất là không có căn cứ.