CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
__________________
NGHỊ ĐỊNH
Về quản lý đầu tư phát triển đô thị
Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát
triển đô thị có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 3 năm 2013, được sửa đổi, bổ sung bởi:
1. Nghị định số 100/2018/NĐ-CP ngày 16 tháng 7 năm 2018 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung,
bãi bỏ một số quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc các lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây
dựng, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15 tháng 9 năm 2018;
2. Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, có hiệu lực từ ngày 26 tháng 3 năm 2021;
3. Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20 tháng 6 năm 2023 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung
một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, có hiệu lực thi hành kể
từ ngày ký ban hành;
4. Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định chi tiết một
số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024;
5. Nghị định số 35/2026/NĐ-CP ngày 22 tháng 01 năm 2026 của Chính phủ quy định chi tiết một
số điều của Nghị quyết về phân loại đô thị, có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký.
Căn cứ Luật tổ chức Chính phủ ngày 25 tháng 12 năm 2001;
Căn cứ Luật xây dựng ngày 26 tháng 11 năm 2003; Luật số 38/2009/QH12 năm 2009 về sửa
đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản ngày 19 tháng 6 năm 2009;
Căn cứ Luật kinh doanh bất động sản ngày 29 tháng 6 năm 2006; Căn cứ Luật quy hoạch đô thị
ngày 17 tháng 6 năm 2009;
Theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Xây dựng[1];
Chính phủ ban hành Nghị định về quản lý đầu tư phát triển đô thị,
Chương I
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng
1. Phạm vi điều chỉnh:
Nghị định này điều chỉnh các hoạt động liên quan đến việc đầu tư phát triển đô thị bao gồm: Quy
hoạch đô thị; hình thành, công bố kế hoạch triển khai các khu vực phát triển đô thị; thực hiện đầu tư xây
dựng và vận hành, khai thác, chuyển giao các dự án đầu tư phát triển đô thị.
2. Đối tượng áp dụng:
Nghị định này áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài tham gia các hoạt
động liên quan đến việc đầu tư phát triển đô thị.
Điều 2. Giải thích từ ngữ
Trong Nghị định này, một số từ ngữ được hiểu như sau:
1. Khu vực phát triển đô thị là một khu vực được xác định để đầu tư phát triển đô thị trong một
giai đoạn nhất định. Khu vực phát triển đô thị bao gồm: Khu vực phát triển đô thị mới, khu vực phát triển
đô thị mở rộng, khu vực cải tạo, khu vực bảo tồn, khu vực tái thiết đô thị, khu vực có chức năng chuyên
biệt.
Khu vực phát triển đô thị có thể gồm một hoặc nhiều khu chức năng đô thị. Khu vực phát triển đô
thị có thể thuộc địa giới hành chính của một hoặc nhiều tỉnh, thành phố. Khu vực phát triển đô thị có thể
bao gồm một hoặc nhiều dự án đầu tư phát triển đô thị.
2. Khu vực phát triển đô thị mới là khu vực dự kiến hình thành một đô thị mới trong tương lai
theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ
tầng đô thị.
3. Khu vực phát triển đô thị mở rộng là khu vực phát triển đô thị bao gồm cả khu vực đô thị hiện
hữu và khu vực đô thị mới có sự kết nối đồng bộ về hạ tầng đô thị.
4. Khu vực cải tạo đô thị là khu vực phát triển đô thị được đầu tư xây dựng nhằm nâng cao chất
lượng đô thị hiện có nhưng không làm thay đổi cơ bản cấu trúc đô thị.
5. Khu vực bảo tồn đô thị là khu vực phát triển đô thị nhằm bảo tồn, tôn tạo các giá trị văn hóa,
lịch sử của đô thị.
6. Khu vực tái thiết đô thị là khu vực phát triển đô thị được đầu tư xây dựng mới trên nền các
công trình cũ đã được phá bỏ của đô thị hiện hữu.
7. Khu vực có chức năng chuyên biệt là khu vực phát triển đô thị nhằm hình thành các khu chức
năng chuyên biệt như khu kinh tế, khu du lịch - nghỉ dưỡng, khu đại học...
8.[2] Dự án đầu tư phát triển đô thị bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án đầu tư
xây dựng công trình trong đô thị.
9[3]. (được bãi bỏ)
10[4]. (được bãi bỏ)
11[5]. (được bãi bỏ)
12.[6] Chủ đầu tư cấp 1 là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu đô thị được quy định theo pháp
luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở.
13. Chủ đầu tư thứ cấp là chủ đầu tư cấp 2 hoặc chủ đầu tư các cấp tiếp theo tham gia đầu tư
vào dự án đầu tư phát triển đô thị thông qua việc thuê, giao hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đã có hạ tầng thuộc dự án đầu tư phát triển đô thị để đầu tư xây dựng công trình.
14. Dịch vụ đô thị là các dịch vụ công cộng được cung cấp trong đô thị như: Quản lý, khai thác,
duy tu hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật; vệ sinh và bảo vệ môi trường; quản lý công viên, cây
xanh; chiếu sáng đô thị, cấp nước, thoát nước; quản lý chung cư; dịch vụ tang lễ, xử lý chất thải; vận tải
công cộng; bảo vệ trật tự, an ninh khu vực phát triển đô thị; y tế, giáo dục, thương mại, vui chơi giải trí,
thể dục thể thao và các dịch vụ công cộng khác.
Điều 3[7]. (được bãi bỏ)
Điều 3a[8]. (được bãi bỏ)
Điều 4[9]. (được bãi bỏ)
Điều 5[10]. (được bãi bỏ)
Điều 6. Khuyến khích, hỗ trợ và ưu đãi đối với các dự án đầu tư phát triển đô thị
1. Nhà nước có các chính sách khuyến khích, hỗ trợ, ưu đãi cho dự án đầu tư phát triển đô thị có
một hoặc nhiều tiêu chí sau đây:
a) Đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật khung, hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích công cộng
không có khả năng thu hồi vốn và không thuộc danh mục các công trình chủ đầu tư bắt buộc phải đầu tư;
b) Đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư và cải tạo, xây dựng lại khu dân cư, chung cư
cũ theo quy định của pháp luật;
c) Đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê;
d) Đầu tư xây dựng công trình có ứng dụng công nghệ mới, thân thiện với môi trường.
2. Nhà nước có các chính sách hỗ trợ bao gồm:
a) Công bố kịp thời và cung cấp miễn phí các thông tin về quy hoạch, kế hoạch triển khai các khu
vực phát triển đô thị;
b) Hỗ trợ đầu tư các dự án tăng cường năng lực dịch vụ công ích cho khu vực.
3. Các trường hợp ưu đãi khác theo quy định của pháp luật.
Chương II
KHU VỰC PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ
Điều 7. Yêu cầu về việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị
1. Việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được thực hiện theo quy
định của Luật xây dựng, Luật quy hoạch đô thị và các văn bản hướng dẫn liên quan.
2[11]. (được bãi bỏ)
3[12]. (được bãi bỏ)
4[13]. (được bãi bỏ)
5[14]. (được bãi bỏ)
Điều 8. Trách nhiệm lập hồ sơ đề xuất khu vực phát triển đô thị
Căn cứ quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh[15], quy hoạch xây dựng vùng,
quy hoạch chung đô thị, quy hoạch phân khu, chương trình phát triển đô thị, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có
trách nhiệm tổ chức lập hồ sơ đề xuất khu vực phát triển đô thị trình Thủ tướng Chính phủ quyết định
hoặc quyết định các khu vực phát triển đô thị theo thẩm quyền được quy định tại Điều 9 của Nghị định
này.
Điều 9. Thẩm quyền quyết định các khu vực phát triển đô thị
1[16]. (được bãi bỏ)
2[17]. (được bãi bỏ)
3. Các nội dung thẩm định đề xuất khu vực phát triển đô thị:
a) Sự phù hợp với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh[18], định hướng quy
hoạch hệ thống đô thị và nông thôn [19], các quy hoạch và chiến lược phát triển ngành khác gắn với an
ninh quốc phòng;
b) Sự phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, chương trình phát triển đô thị đã được
phê duyệt;
c) Tính khả thi của kế hoạch thực hiện khu vực phát triển đô thị.
4. Số lượng hồ sơ đề xuất khu vực phát triển đô thị gửi về Bộ Xây dựng để thẩm định là 10 bộ.
5. Thời gian thẩm định hồ sơ đề xuất tối đa không vượt quá 30 ngày làm việc.
6. Nội dung Dự thảo Quyết định phê duyệt khu vực phát triển đô thị thực hiện theo mẫu tại Phụ
lục kèm theo Nghị định này.
Điều 10. Nội dung hồ sơ đề xuất khu vực phát triển đô thị
1. Tờ trình.
2. Báo cáo tóm tắt về khu vực phát triển đô thị dự kiến bao gồm:
a) Tên khu vực phát triển đô thị;
b) Địa điểm, ranh giới khu vực phát triển đô thị (có sơ đồ minh họa);
c) Mô tả hiện trạng khu vực phát triển đô thị;
d) Thuyết minh về cơ sở hình thành khu vực phát triển đô thị;
đ) Tính chất/các chức năng chính của khu vực;
e) Giới thiệu nội dung cơ bản của quy hoạch chung đô thị được duyệt;
g) Kế hoạch thực hiện khu vực phát triển đô thị;
h) Thời hạn thực hiện dự kiến;
i) Sơ bộ khái toán, dự kiến các nguồn lực đầu tư cho phát triển đô thị;
k)[20] Đề xuất hình thức quản lý theo quy định tại Điều 13 Nghị định này.
Điều 11. Nội dung kế hoạch thực hiện khu vực phát triển đô thị
1. Xác định danh mục các dự án trong khu vực phát triển đô thị trên cơ sở quy hoạch phân khu
đối với các đô thị loại IV trở lên, quy hoạch chung đối với các đô thị loại V và các khu vực có chức năng
chuyên biệt.
2. Xác định thứ tự đầu tư xây dựng, tiến độ triển khai các dự án đầu tư phát triển đô thị, đảm bảo
việc thực hiện các dự án công trình hạ tầng kỹ thuật khung và một số công trình hạ tầng xã hội cấp thiết
của khu vực trước khi triển khai các dự án thành phần khác.
3. Kế hoạch di dời, tái định cư.
4. Kế hoạch vốn, mô hình huy động vốn.
5. Tổ chức quản lý và thực hiện theo các mô hình huy động vốn.
Điều 12. Công bố khu vực phát triển đô thị và kế hoạch thực hiện
1. Trong thời hạn 30 ngày kể từ khi có quyết định phê duyệt khu vực phát triển đô thị, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố khu vực phát triển đô thị và kế hoạch thực hiện; cung
cấp thông tin và tạo điều kiện để các nhà đầu tư tham gia đầu tư các dự án phát triển đô thị.
2. Việc công bố công khai khu vực phát triển đô thị và kế hoạch thực hiện được tiến hành thông
qua các phương tiện thông tin đại chúng và các phương thức khác phù hợp với điều kiện cụ thể của địa
phương.
3. Nội dung công bố bao gồm những nội dung chính của Quyết định phê duyệt khu vực phát triển
đô thị và Kế hoạch thực hiện khu vực phát triển đô thị để các nhà đầu tư biết, lựa chọn và quyết định việc
đầu tư các dự án.
Điều 13. Quản lý khu vực phát triển đô thị[21]
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc giữ nguyên hoặc tổ chức lại, giải thể Ban Quản lý
khu vực phát triển đô thị hoặc giao đơn vị sự nghiệp công lập thuộc thẩm quyền quản lý để chủ trì thực
hiện các nhiệm vụ quản lý khu vực phát triển đô thị quy định tại khoản 2 Điều này. Việc tổ chức lại, giải
thể Ban Quản lý khu vực phát triển đô thị được thực hiện theo quy định của pháp luật về đơn vị sự
nghiệp công lập.
2. Nhiệm vụ quản lý khu vực phát triển đô thị:
a) Đề xuất các nội dung cụ thể hóa kế hoạch thực hiện khu vực phát triển đô thị trong hồ sơ đề
xuất khu vực phát triển đô thị đã được phê duyệt và tổ chức thực hiện;
b) Tổ chức các hoạt động xúc tiến đầu tư trong khu vực phát triển đô thị; nghiên cứu, đề xuất các
chính sách ưu đãi, cơ chế đặc thù áp dụng đối với hoạt động đầu tư xây dựng trong khu vực phát triển
đô thị;
c) Đề xuất việc xác định các dự án đầu tư theo các nguồn vốn để thực hiện khu vực phát triển đô
thị, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; hướng dẫn, hỗ trợ các nhà đầu tư trong quá trình chuẩn bị đầu tư
và thực hiện dự án đầu tư phát triển đô thị;
d) Tổ chức quản lý hoặc được giao làm chủ đầu tư đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà
nước trong khu vực phát triển đô thị;
đ) Theo dõi giám sát, tổng hợp tình hình thực hiện các dự án đầu tư trong khu vực phát triển đô
thị theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
e) Định kỳ hoặc đột xuất tổng hợp, báo cáo, đề xuất các cơ quan chức năng xử lý các vấn đề về
kết nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật khung, hạ tầng kỹ thuật giữa các dự án, các vướng mắc, phát sinh trong
quá trình thực hiện đầu tư tại khu vực phát triển đô thị;
g) Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, cung cấp thông tin về khu vực phát triển đô thị; tổng hợp,
báo cáo theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền về tình hình thực hiện các dự án đầu tư và thực hiện
kế hoạch triển khai khu vực phát triển đô thị được giao quản lý;
h) Thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn khác theo quy định của pháp luật.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quy chế phối hợp giữa đơn vị được giao quản lý khu vực
phát triển đô thị và các cơ quan chuyên môn trực thuộc.
Chương III
DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ
Mục 1. DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ
Điều 14. Quy hoạch chi tiết của dự án
1. Việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thực
hiện theo các quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị.
2. Việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án phải tuân thủ các quy định của pháp luật về quy
hoạch đô thị và phải bảo đảm không làm vượt quá khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng đô thị được
xác định tại đồ án quy hoạch đô thị đã được phê duyệt, không làm ảnh hưởng xấu đến cảnh quan đô thị
hoặc làm giảm chất lượng sống của cư dân trong khu vực.
3. Việc lập và điều chỉnh các đồ án quy hoạch chi tiết của dự án phát triển đô thị phải xác định
không gian xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung để bố trí đường dây, bể, hào, tuynen kỹ
thuật.
Điều 15. Quản lý thực hiện đầu tư xây dựng
Việc lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị được
thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, Nghị định này và pháp luật có liên quan.
Điều 16[22]. (được bãi bỏ)
Điều 17. Nghĩa vụ của chủ đầu tư cấp 1
1. Lập quy hoạch chi tiết (nếu khu vực thực hiện dự án chưa có quy hoạch chi tiết được phê
duyệt), thiết kế đô thị và dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trình cấp có thẩm quyền phê duyệt và thực
hiện theo đúng quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.
2. Thực hiện đầu tư xây dựng các công trình phù hợp với quy hoạch chi tiết và tiến độ dự án đã
được phê duyệt.
3. Đầu tư xây dựng hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đảm bảo đồng bộ
với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh, phù hợp với tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt.
4. Đảm bảo kết nối tạm thời giữa hạ tầng kỹ thuật trong khu vực dự án với hệ thống hạ tầng kỹ
thuật ngoài phạm vi dự án trong trường hợp hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án chưa được
đầu tư theo đúng quy hoạch được duyệt.
5. Thực hiện các yêu cầu của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc đóng góp xây dựng hạ tầng khu
vực và giao phần diện tích đất đã có hạ tầng để tạo quỹ xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp
luật về nhà ở.
6. Tổ chức thực hiện các hoạt động cung cấp dịch vụ quản lý nhà ở, hệ thống hạ tầng kỹ thuật,
các dịch vụ đô thị khác thuộc phạm vi dự án trong thời gian chưa bàn giao.