1
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC ĐÀ NẴNG
LUẬT KIẾN TRÚC - XÂY DỰNG
(PHIÊN BẢN THÁNG 4/2025)
Tên học phần (Course title)
Tiếng Việt: LUẬT KIẾN TRÚC - XÂY DỰNG
Tiếng Anh: Architectural - Constructional Laws
SOẠN GIẢNG: DƯƠNG VĂN HOÀNG
2
MỤC LỤC
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN KIẾN TRÚC- XÂY DỰNG .......................... 5
1. 1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN ............................................................................................... 5
1.1.1. Các loại văn bản pháp luật ở Việt Nam ................................................................................ 5
1.1.2. Văn bản hợp nhất ................................................................................................................. 6
1. 2. GIỚI THIỆU PHÁP LUẬT LIÊN QUAN KIẾN TRÚC- XÂY DỰNG ................................... 6
1.2.1. Nội dung chính của Luật Kiến trúc số 40/2019/QH14 ngày 13/6/2019 ............................... 6
1.2.2. Nội dung chính của Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 .............................. 7
1.2.3. Hoạt động xây dựng và văn bản luật liên quan đến hoạt động xây dựng ........................... 14
1. 3. GIẢI THÍCH TỪ NGỮ THƯỜNG GẶP TRONG VĂN BẢN PHÁP LUẬT......................... 14
1.3.1. Một số quy ước từ ngữ cần hiểu trong tài liệu ................................................................... 14
1.3.2. Giải thích từ ngữ thường gặp trong văn bản pháp luật ....................................................... 14
CHƯƠNG 2. ĐIỀU KIỆN NĂNG LỰC HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG .................................................. 20
2. 1. QUY ĐỊNH CHUNG ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN ........................................................ 20
2. 2. CHỨNG CHỈ HÀNH NGHỀ, CHỨNG CHỈ NĂNG LỰC ..................................................... 21
2.2.1. Chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng ......................................................................... 21
2.2.2. Điều kiện của tổ chức lập thiết kế quy hoạch xây dựng ..................................................... 21
2.2.3. Điều kiện của tổ chức tư vấn quản lý dự án, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng ............. 21
2.2.4. Điều kiện của tổ chức khảo sát xây dựng ........................................................................... 22
2.2.5. Điều kiện của tổ chức thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng công trình ............................... 22
2.2.6. Điều kiện của tổ chức tư vấn giám sát thi công xây dựng công trình, kiểm định xây dựng
................................................................................................................................................................... 22
2.2.7. Điều kiện của tổ chức thi công xây dựng công trình .......................................................... 22
2.2.8. Điều kiện của cá nhân hành nghề độc lập .......................................................................... 23
2.2.9. Quản lý năng lực hoạt động xây dựng ............................................................................... 23
CHƯƠNG 3. PHÁP LUẬT TRONG HOẠT ĐỘNG QUY HOẠCH ..................................................... 23
3. 1. HỆ THỐNG QUY HOẠCH QUỐC GIA ................................................................................. 23
3.1.1. Quy hoạch cấp quốc gia ..................................................................................................... 23
3.1.2. Quy hoạch vùng ................................................................................................................. 23
3.1.3. Quy hoạch tỉnh ................................................................................................................... 23
3.1.4. Quy hoạch đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt ................................................................. 24
3.1.5. Quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn ............................................................................. 24
3.1.6. Quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành ................................................................. 24
3.1.7. Bảng tổng hợp các loại quy hoạch ..................................................................................... 25
3. 2. QUY TRÌNH LẬP QUY HOẠCH ........................................................................................... 25
3.2.1. Quy trình lập quy hoạch cấp quốc gia ................................................................................ 25
3.2.2. Quy trình lập quy hoạch vùng ............................................................................................ 26
3.2.3. Quy trình lập quy hoạch tỉnh .............................................................................................. 27
3.2.4. Quy trình lập quy hoạch đô thị ........................................................................................... 28
3.2.5. Quy trình lập quy hoạch nông thôn, quy hoạch vùng huyện, vùng liên huyện, khu chức năng
................................................................................................................................................................... 28
3. 3. ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH .................................................................................................. 28
3.3.1. Điều chỉnh quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh .............................. 28
3.3.2. Điều chỉnh quy hoạch đô thị .............................................................................................. 29
3.3.3. Điều chỉnh quy hoạch nông thôn, quy hoạch vùng huyện, vùng liên huyện, khu chức năng
................................................................................................................................................................... 31
3.3.4. Nguyên tắc điều chỉnh quy hoạch xây dựng ...................................................................... 33
3.3.5. Các loại điều chỉnh quy hoạch xây dựng ........................................................................... 33
3.3.6. Trình tự điều chỉnh tổng thể quy hoạch xây dựng.............................................................. 33
3.3.7. Trình tự điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng ................................................................ 33
3. 4. TỔ CHỨC THỰC HIỆN QUY HOẠCH XÂY DỰNG ........................................................... 34
3.4.1. Công bố công khai quy hoạch xây dựng ............................................................................ 34
3.4.2. Trách nhiệm tổ chức công bố công khai quy hoạch xây dựng ........................................... 34
3.4.3. Hình thức công bố công khai quy hoạch xây dựng ............................................................ 35
3
3.4.4. Cung cấp thông tin về quy hoạch xây dựng ....................................................................... 35
3.4.5. Cắm mốc giới xây dựng ngoài thực địa ............................................................................. 35
3. 5. QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH XÂY DỰNG ............................................... 36
3.5.1. Nguyên tắc quản lý xây dựng theo quy hoạch xây dựng ................................................... 36
3.5.2. Giới thiệu địa điểm xây dựng ............................................................................................. 36
3.5.3. Tổ chức quản lý thực hiện quy hoạch xây dựng ................................................................ 37
CHƯƠNG 4. PHÁP LUẬT VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ................................. 37
4. 1. PHÂN LOẠI DỰ ÁN VÀ TRÌNH TỰ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG .............................................. 37
4.1.1. Phân loại dự án đầu tư xây dựng ........................................................................................ 37
4.1.2. Phân loại dự án đầu tư công theo quy định của luật Đầu tư công ...................................... 38
4. 2. QUY TRÌNH LẬP, THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VÀ QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ....... 39
4.2.1. Các bước lập dự án đầu tư xây dựng .................................................................................. 39
4.2.2. Lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư
................................................................................................................................................................... 39
4.2.3. Lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng .............................................................. 41
4.2.4. Lập Báo cáo kinh tế- kỹ thuật đầu tư xây dựng ................................................................. 42
4.2.5. Lập thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở ............................................................ 42
4. 3. ĐIỀU CHỈNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ....................................................................... 45
4. 4. QUẢN LÝ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ..................................................... 45
4.4.1. Hình thức tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng ............................................................. 45
4.4.2. Nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng ........................................................................... 45
4. 5. VAI TRÒ CỦA CÁC BÊN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ .......................................................... 46
4.5.1. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc lập và quản lý thực hiện dự án đầu tư xây dựng
................................................................................................................................................................... 46
4.5.2. Quyền và nghĩa vụ của ban quản lý dự án đầu tư xây dựng ............................................... 46
4.5.3. Quyền và nghĩa vụ của nhà thầu tư vấn lập dự án, nhà thầu quản lý dự án ....................... 47
4.5.4. Quyền, trách nhiệm của cơ quan, tổ chức thẩm định, thẩm tra Báo cáo nghiên cứu khả thi
đầu tư xây dựng, Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng ................................................................... 47
4.5.5. Quyền và trách nhiệm của người quyết định đầu tư xây dựng ........................................... 48
CHƯƠNG 5. QUY ĐỊNH KHẢO SÁT XÂY DỰNG, THIẾT KẾ VÀ CẤP PHÉP XÂY DỰNG........ 49
5. 1. KHẢO SÁT XÂY DỰNG ........................................................................................................ 49
5.1.1. Loại hình khảo sát xây dựng .............................................................................................. 49
5.1.2. Yêu cầu đối với khảo sát xây dựng .................................................................................... 49
5.1.3. Nội dung chủ yếu của báo cáo kết quả khảo sát xây dựng ................................................. 49
5.1.4. Vai trò của các bên trong khảo sát xây dựng ..................................................................... 49
5. 2. THIẾT KẾ XÂY DỰNG .......................................................................................................... 51
5.2.1. Quy định chung về thiết kế xây dựng................................................................................. 51
5.2.2. Yêu cầu đối với thiết kế xây dựng ..................................................................................... 51
5.2.3. Điều chỉnh thiết kế xây dựng ............................................................................................. 52
5.2.4. Vai trò của các bên trong thiết kế xây dựng ....................................................................... 52
5. 3. QUY ĐỊNH VỀ CẤP PHÉP XÂY DỰNG .............................................................................. 54
5.3.1. Quy định chung về cấp giấy php xây dựng ...................................................................... 54
5.3.2. Nội dung chủ yếu của giấy php xây dựng ........................................................................ 55
5.3.3. Điều kiện cấp phép xây dựng ............................................................................................. 56
5.3.4. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng .............................................................................. 58
5.3.5. Điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi, hủy giấy phép xây dựng .......................................... 59
5.3.6. Vai trò của các bên về cấp giấy phép xây dựng ................................................................. 62
CHƯƠNG 6. PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG THI CÔNG XÂY DỰNG ............................................ 63
6. 1. CHUẨN BỊ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ............................................................................... 63
6.1.1. Điều kiện khởi công xây dựng công trình .......................................................................... 63
6.1.2. Chuẩn bị mặt bằng xây dựng .............................................................................................. 64
6.1.3. Yêu cầu đối với công trường xây dựng .............................................................................. 64
6.1.4. Vật liệu xây dựng ............................................................................................................... 65
6. 2. THI CÔNG XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ............................................................................... 65
6.2.1. Yêu cầu đối với thi công xây dựng công trình ................................................................... 65
4
6.2.2. An toàn trong thi công xây dựng công trình ...................................................................... 65
6.2.3. Bảo vệ môi trường trong thi công xây dựng công trình ..................................................... 66
6.2.4. Di dời công trình xây dựng ................................................................................................ 66
6.2.5. Phá dỡ công trình xây dựng ............................................................................................... 66
6.2.6. Sự cố công trình xây dựng ................................................................................................. 67
6.2.7. Vai trò của các bên trong việc thi công xây dựng .............................................................. 68
6. 3. GIÁM SÁT THI CÔNG, NGHIỆM THU, BÀN GIAO CÔNG TRÌNH ................................. 70
6.3.1. Giám sát thi công xây dựng công trình .............................................................................. 70
6.3.2. Nghiệm thu công trình xây dựng ........................................................................................ 71
6.3.3. Bàn giao công trình xây dựng ............................................................................................ 71
6.3.4. Vai trò của các bên trong việc giám sát thi công xây dựng ................................................ 72
6. 4. BẢO HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH .................................................................................. 73
6.4.1. Bảo hành công trình xây dựng ........................................................................................... 73
6.4.2. Bảo trì công trình xây dựng ................................................................................................ 73
6.4.3. Dừng khai thác sử dụng công trình xây dựng .................................................................... 74
6. 5. XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ĐẶC THÙ ................................................................................. 74
6.5.1. Công trình xây dựng đặc thù .............................................................................................. 74
6.5.2. Xây dựng công trình bí mật nhà nước ................................................................................ 74
6.5.3. Xây dựng công trình khẩn cấp ........................................................................................... 74
6.5.4. Xây dựng công trình tạm .................................................................................................... 75
CHƯƠNG 7. ĐẤU THẦU VÀ HỢP ĐỒNG TRONG HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG ............................ 76
7. 1. ĐẤU THẦU ............................................................................................................................. 76
7.1.1. Định nghĩa đấu thầu ........................................................................................................... 76
7.1.2. Các hình thức đấu thầu hiện hành ...................................................................................... 76
7.1.3. Các hình thức đấu thầu qua mạng Hệ thống đấu thầu quốc gia ......................................... 80
7. 2. HỢP ĐỒNG .............................................................................................................................. 81
7.2.1. Quy định chung về hợp đồng xây dựng ............................................................................. 81
7.2.2. Hiệu lực của hợp đồng xây dựng ....................................................................................... 81
7.2.3. Các loại hợp đồng xây dựng ............................................................................................... 82
7.2.4. Nội dung hợp đồng xây dựng ............................................................................................. 82
7.2.5. Hồ sơ hợp đồng xây dựng .................................................................................................. 83
7.2.6. Điều chỉnh hợp đồng xây dựng .......................................................................................... 83
7.2.7. Thanh toán hợp đồng xây dựng .......................................................................................... 84
7.2.8. Tạm dừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng ....................................................................... 84
7.2.9. Thưởng, phạt hợp đồng xây dựng, bồi thường thiệt hại do vi phạm và giải quyết tranh chấp
hợp đồng xây dựng .................................................................................................................................... 85
7.2.10. Quyết toán, thanh lý hợp đồng xây dựng ......................................................................... 86
TỔNG KẾT VÀ ÔN TẬP ....................................................................................................................... 86
5
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN KIẾN TRÚC- XÂY
DỰNG
1. 1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN
1.1.1. Các loại văn bản pháp luật ở Việt Nam
Căn cứ quy định tại Điều 4 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015, được sửa đổi, bổ
sung bởi điểm a, điểm b khoản 1 Điều 1 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật sửa đổi 2020, hệ
thống văn bản quy phạm pháp luật ở Việt Nam bao gồm những văn bản sau đây:
1) Hiến pháp. Hiến pháp là những luật cơ bản quy định những vấn đề quan trọng nhất của một
nước. Tổ chức và hoạt động của bộ máy Nhà nước, chế độ chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội, các quyền
và nghĩa vụ cơ bản của công dân. Hiến pháp 2013 sửa đổi, bổ sung hiến pháp 1992 đã được Quốc hội
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 28 tháng 11 năm
2013, hiện đang có hiệu lực thi hành
2) Bộ luật, luật (sau đây gọi chung là luật), nghị quyết của Quốc hội.
3) Pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban thường vụ Quốc hội; nghị quyết liên tịch giữa Ủy ban
thường vụ Quốc hội với Đoàn Chủ tịch Ủy ban trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam; nghị quyết
liên tịch giữa Ủy ban thường vụ Quốc hội, Chính phủ, Đoàn Chủ tịch Ủy ban trung ương Mặt trận Tổ
quốc Việt Nam.”;
4) Lệnh, quyết định của Chủ tịch nước.
5) Nghị định của Chính phủ; nghị quyết liên tịch giữa Chính phủ với Đoàn Chủ tịch Ủy ban
trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam.
6) Quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
7) Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
8) Thông tư của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao; thông tư của Viện trưởng Viện kiểm sát
nhân dân tối cao; thông tư của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ; quyết định của Tổng Kiểm
toán nhà nước.
8a) Thông tư liên tịch giữa Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân
dân tối cao, Tổng Kiểm toán nhà nước, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ. Không ban hành
thông tư liên tịch giữa Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ.
9) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung
là cấp tỉnh).
10) Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
11) Văn bản quy phạm pháp luật của chính quyền địa phương ở đơn vị hành chính - kinh tế đặc
biệt.
12) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố
thuộc thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp huyện).
13) Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
14) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã).
15) Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp xã."
* Lưu ý: Hiện nay nhà nước đang thực hiện sáp nhập cấp tỉnh, cấp xã và bỏ cấp huyện theo
Kết luận số 126-KL/TW ngày 14/2/2025 của Bộ Chính trị, ban Bí thư về một số nội dung, nhiệm vụ